Évaluation foncière et expropriation Deux mondes pour l'évaluateur ...

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Évaluation foncière et expropriation Deux mondes pour l'évaluateur ...

Évaluation foncière et expropriationDeux mondes pour l’évaluateur agréé(Analyse jurisprudentielle)1


21: IDENTIFICATION DE LA PROPRIÉTÉ


Identification de la propriété‣ Évaluation Foncière• Article 34 LFMConstitue une unité d'évaluation le plus grand ensemble possible d'immeubles qui remplit lesconditions suivantes:1° le terrain ou le groupe de terrains appartient à un même propriétaire ou à un même groupe depropriétaires par indivis;2° les terrains sont contigus ou le seraient s'ils n'étaient pas séparés par un cours d'eau, une voiede communication ou un réseau d'utilité publique;3° si les immeubles sont utilisés, ils le sont à une même fin prédominante; et4° les immeubles ne peuvent normalement et à court terme être cédés que globalement et nonpar parties, compte tenu de l'utilisation la plus probable qui peut en être faite.3Dans le cas où le terrain ou le groupe de terrains ne doit pas être porté au rôle, les conditionsprévues par les paragraphes 1° et 2° du premier alinéa sont remplies si les immeubles autres quele terrain ou le groupe de terrains appartiennent à un même propriétaire ou à un même groupe depropriétaires par indivis et si ces immeubles sont situés sur des terrains contigus ou qui seraientcontigus s'ils n'étaient pas séparés par un cours d'eau, une voie de communication ou un réseaud'utilité publique.


Identification de la propriété‣ Évaluation Foncière• Bilodeau c. Ville de Québec, B.R.E.F. Q96-0366• SHQ c. Longue Rive ( Municipalité de ), [2005] T.A.Q. 5464


Identification de la propriété‣ Expropriation• Art. 40 Loi sur l’expropriation40. L'instance d'expropriation commence par la signification au propriétaire de l'immeuble ouau titulaire du droit réel immobilier à exproprier d'un avis d'expropriation contenantnotamment:1° la mention du numéro du lot sur lequel les droits sont acquis par expropriation;2° un énoncé précis des fins de l'expropriation;3° une notification à l'effet que l'exproprié a 15 jours pour comparaître devant le Tribunal eta 30 jours pour contester, devant la Cour supérieure, le droit à l'expropriation;4° une demande à l'exproprié de déclarer par écrit à l'expropriant, dans les 15 jours de lasignification de l'avis d'expropriation, les noms et adresses de ses locataires, la nature, ladate, la durée et le loyer de chaque bail ainsi que les noms et adresses des occupants debonne foi et les conditions auxquelles ils occupent les lieux.L'avis doit aussi reproduire le texte contenu à l'annexe I.5


Identification de la propriété‣ Expropriation• Art. 65 Loi sur l’expropriation65. À la suite de l'expropriation partielle d'un immeuble, l'expropriant oul'exproprié peut, sur requête, demander au Tribunal d'ordonnerl'expropriation totale ou partielle de la partie restante si cette partie ne peutplus être convenablement utilisée en tout ou en partie. Il en est de mêmedans le cas d'une ferme si l'expropriation partielle compromet sérieusementson exploitation.• Café Domino Ltée c. Ville de Montréal-Nord, J.E. 91-895(Cour d’Appel)6


72: IDENTIFICATION DES FINS DE L’ÉVALUATIONET DE LA VALEUR RECHERCHÉE


Identification des fins de l’évaluation et de la valeur recherchée‣ Évaluation FoncièreÉvaluation de la valeur réelle de l’immeuble :• Sun Life Assurance Co. Of Canada c. The City ofMontréal, [1950] R.C.S. 220‣ ExpropriationLa valeur au propriétaire:• Ville de Québec c. Louis Georges Durand[1983] T.E. 1668


93: DATE DE L’ÉVALUATION


Date de l’évaluation‣ Évaluation Foncière• Article 46 L.FM46. Aux fins d'établir la valeur réelle qui sert de base à la valeurinscrite au rôle, on tient compte de l'état de l'unité d'évaluation etdes conditions du marché immobilier tels qu'ils existent le 1er juilletdu deuxième exercice financier qui précède le premier de ceuxpour lesquels le rôle est fait, ainsi que de l'utilisation qui, à cettedate, est la plus probable quant à l'unité[…]10


Date de l’évaluation‣ Évaluation Foncière• Michaud c. Mascouche [1999] TAQ 754« Si la probabilité constitue le barème pour choisir l’utilisationoptimale à retenir dans le cadre de l’estimation de la « valeurau propriétaire », en matière d’expropriation, c’est par contrel’évidence et l’existence d’une utilisation optimale quidétermine « la valeur réelle ». L’article 46 de la loi stipulenettement « telle qu’elle existe au moment où elle estévaluée » et, en ce sens, la loi ne fait que reprendre lesenseignements contenus dans l’arrêt Sunlife. »11


Date de l’évaluation‣ Expropriation• Shawinigan c. Lamanna, [1984] T.E. 226• Laval ( Ville de ) c. Monette-Fortin [1974] 1 RJTE 121« À la date où par l’effet de la loi ou des procédures degré à gré l’exproprié est dans l’obligationd’abandonner la possession du bien exproprié et des’en trouver au autre équivalent sur le marché»12


4: RELEVÉ PRÉLIMINAIRE5: PLAN DE TRAVAIL6: QUALIFICATION DU SITE13


7: LES TECHNIQUES D’ÉVALUATION:7.1. Technique de la Parité14


7.1. Technique de Parité‣ Évaluation Foncière• Les propriétés doivent être situées dans unenvironnement relativement immédiat à l’immeuble àévaluer• Holroyd c. Grand-calumet (Canton de)[1998] TAQ 76715


7.1. Technique de Parité‣ Expropriation• Peut se baser sur des immeubles situés dans des villesvoisines• Société Québécoise d’assainissement deseaux c. St-Laurent J.E. 87-1132(Cour provinciale)16


7: LES TECHNIQUES D’ÉVALUATION:7.2. Technique du Coût17


7.2. Technique du Coût‣ Évaluation Foncière• Bronfman c. Westmount ( Cité de), J.E. 80-799(Cour d’appel)‣ Expropriation• Marion Viola Laidlaw c. La municipalité du Torontométropolitain, [1978] 2 S.C.R. 73618


7.2. Technique du Coût:MONUMENT HISTORIQUE‣ Évaluation Foncière• Valeur Nominale de 2 $ pour une « vieille prison » classéemonument historique qui n’a pas d’utilisation• Société immobilière du Québec c. Ville de Trois-Rivières,B.R.E.F. Q94-0185• A SUIVRE: Halifax Regional Municipality v. Her Majesty the Queenin Right of Canada, as represented by the Minister of Public Worksand Government Services (F.C.) (Civil) (By Leave) (33876)Coram: McLachlin C.J. and LeBel, Deschamps, Fish, Abella,Rothstein, Cromwell, Moldaver and Karakatsanis JJ.19


7.2. Technique du Coût:MONUMENT HISTORIQUEExpropriation• Coût de reconstruction identique pour une bâtissede 150 ans• Société inter-port de Québec c. Michel Fernet,[1983] T.E. 9320


8: Effet du règlement de zonage23


8. Effet du règlement de zonage‣ Évaluation Foncière• Communauté urbaine de Montréal c. Frank-n- SteinFranchies Ltd, J.E. 84-324 (Cour d’appel)‣ Expropriation• Ville de Rimouski c. Jean Rioux et Pierre Rioux,[1983] T.E. 11024


25MERCI !!!

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