tva immobiliere - Ordre des experts-comptables de Paris Ile-de-France

Par ailleurs, l’assujettissement de la vente à la TVA, sur le prix total ou sur la marge, permet de déduire la TVA grevant lestravaux de rénovation et les travaux de viabilisation alors que la déduction serait remise en cause si la vente n’était pas soumiseà la TVA.En outre, afin que l’acquéreur ne supporte pas les droits d’enregistrement au taux de 5, 09 %, sans prendre d’engagement,il faut que la vente soit soumise à la TVA sur le prix total et non sur la marge. Pour y parvenir, on peut recourir à un intermédiaire.Lorsque, par exemple, une commune a acquis un terrain à bâtir à un particulier sans TVA et le revend à un autreparticulier, la vente est soumise à la TVA sur la marge et l’acquisition aux droits d’enregistrement au taux de 5, 09 %. Si lacommune vend le terrain à un intermédiaire qui prend l’engagement de le revendre dans les 5 ans, la vente est soumise autaux réduit de 0, 715 %. L’intermédiaire soumet la revente au particulier à la TVA, calculée sur le prix total. Il est en droit dedéduire la TVA sur la marge portée dans l’acte. Le particulier doit, quant à lui, acquitter les droits d’enregistrement autaux de 0, 715 %.3. Dans quels cas un marchand de biens a-t-il intérêt à soumettre à la TVA la revented’un immeuble ancien ?L’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 a redéfini les règles applicables, à compter du 11 mars 2010, enmatière de TVA afférente aux opérations immobilières. L’application du nouveau dispositif soulève de nombreuses questionset notamment sur l’opportunité pour un marchand de biens qui revend un immeuble ancien d’opter ou non pour l’assujettissementde la cession à la TVA.Les ventes d’immeubles de plus de cinq ans sont exonérées de TVA. Toutefois, les professionnels peuvent opter pour l’assujettissementà la TVA de cette cession. L’option s’exerce distinctement par immeuble ou fraction d’immeuble et doit êtreexpressément mentionnée dans l’acte constatant la mutation.Si une option en ce sens est exercée, la TVA est calculée sur la marge (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) dèslors que l’acquisition du bien n’a pas donné lieu à la déduction de la TVA. En revanche, la TVA est calculée sur le prix totallorsque l’immeuble a ouvert droit à déduction lors de son acquisition.L’option ou non pour l’assujettissement de la vente à la TVA est un élément important à prendre en compte pour la négociationdu prix. L’assujettissement à la TVA augmente le prix de vente si l’acquéreur ne peut la récupérer. L’exonération de lataxe entraîne toutefois des conséquences fiscales non négligeables pour le marchand de biens.3.1 Si le marchand de biens a opéré des droits à déduction sur le bien qu’il cède, la déduction est remise en causesi la cession est exonérée de TVA.• Prenons l’exemple d’un marchand de biens qui a acheté un immeuble ancien à un particulier et qui a réalisé des travauxde rénovation sur l’immeuble avant de le revendre. S’il a déduit la TVA grevant lesdits travaux, il doit, non pas procéderà une régularisation par vingtième, mais reverser la TVA ou, à défaut, constater une livraison à soi-même puisque l’immeubleest un stock et non une immobilisation.3.2 Dès lors que le marchand de biens réalise des opérations soumises à la TVA et d’autres qui ne le sont pas, la TVAgrevant les dépenses mixtes (c’est-à-dire utilisées concurremment pour la réalisation d’opérations ouvrant droit àdéduction de TVA et des opérations n’y ouvrant pas droit) n’est déductible qu’en fonction du coefficient forfaitairede l’entreprise (ex prorata de déduction). Ce dernier est d’autant plus bas que les opérations non soumises à la TVAsont importantes.• Supposons qu’un marchand de biens ait acheté une grande propriété composée d’une maison de maître qu’il va revendreet d’un parc attenant qu’il décide de lotir. Il ne soumet pas la vente de la construction à la TVA.Les ventes des terrains à bâtir sont, en revanche, forcément soumises à la taxe. Le marchand de biens reçoit une facture dugéomètre relative aux seuls terrains à lotir et une facture de commission de l’agent immobilier relative à la propriété prisedans son ensemble.La facture du géomètre est affectée à des opérations soumises à la taxe. La TVA correspondante est donc déductible. Enrevanche, la facture de l’agent immobilier est une dépense mixte qui est utilisée pour la réalisation d’opérations taxables(vente des terrains à bâtir) et d’une opération non taxable (vente de la maison de maître). Sauf précision contraire que l’administrationapporterait dans une instruction à paraître, la TVA correspondant à la dépense mixte n’est déductible qu’enfonction du coefficient forfaitaire général de l’entreprise calculé à partir du chiffre d’affaire annuel.7 2010, 4ème trimestre • www.oec-paris.fr • (Source : Infodoc-experts)