Views
2 years ago

2011 - Paper Audit & Conseil

2011 - Paper Audit & Conseil

6. APERCU DES

6. APERCU DES ACTIVITES6.1 PRINCIPALES ACTIVITES : DESCRIPTION DES TENDANCES DU MARCHE IMMOBILIEREN 20116.1.1 Le marché de l’immobilier d’entrepriseLe marché de l’investissementEn 2011, près de 15,1 milliards d’euros ont été échangés sur le marché français de l’investissementen immobilier d’entreprise, soit une progression de 29 % sur un an. Après un 1 er semestrerelativement calme, la deuxième partie de l’année 2011 a été très active. En particulier, latraditionnelle pression à la conclusion des négociations en fin d’année a joué une nouvelle fois à plein,la saisonnalité étant devenue très marquée depuis la crise de 2008. En effet, avec 6,5 milliardsd’euros échangés, les trois derniers mois de 2011 se positionnent en termes de volumes parmi lescinq meilleurs trimestres jamais enregistrés.La fin programmée de l’avantage fiscal prévu par l’article 210 E du code général des impôts (quipermettait une taxation réduite des plus-values dégagées lors d’une vente à une société cotée), lesincertitudes quant à l’évolution future des valeurs, ainsi que le besoin pour certains acteurs dedégager des plus-values afin de compenser des pertes mobilières ont permis de réalimenter enproduits de qualité le marché.3025Engagements en immobilier d'entrepriseen France(en milliards d'euros)201510DeuxièmesemestrePremiersemestre50Malgré la raréfaction du crédit, la demande est restée très soutenue en raison de l’importance desfonds propres cherchant à se placer dans l’immobilier. Ceci a permis aux taux de rendement « prime »de se maintenir à des niveaux bas, voire même de reculer sur certains segments de marché, avecpour les meilleurs actifs bureaux parisiens des signatures autour de 4,5 % de rendement.Les dossiers retirés de la vente ont été nombreux tout au long de l’année, portant parfois sur desvolumes importants, en raison de prix attendus en inadéquation avec les stratégies des investisseurs.Ceci atteste de la forte sélectivité des acquéreurs pour les actifs considérés comme « prime » et de ladifficulté à satisfaire les exigences des vendeurs, souvent alignées sur des valeurs d’expertise tropambitieuses, pour les produits plus secondaires. Les acquéreurs ont privilégié les localisationsconsidérées comme les plus reconnues ainsi que les actifs les plus qualitatifs. Paris et le CroissantOuest se sont taillés la part du lion dans les investissements, avec à eux seuls 58 % des volumesengagés ; les produits neufs ou récents ont une nouvelle fois représenté près de la moitié desinvestissements.22

Ce sont plus que jamais les bureaux qui ont focalisé l’intérêt des investisseurs. L’année 2011enregistre sur ce segment une très belle performance (11,9 milliards d’euros échangés, + 49 % sur unan), ce qui la place en termes de volumes en troisième position derrière 2006 et 2007.Le redémarrage des VEFA, même s’il est resté timide, a été réel, avec notamment une accélérationperceptible à la fin de l’année, qui a totalisé plus d’un milliard d’euros sur ce seul segment. Surtout,alors que les acquéreurs se sont majoritairement tournés vers les actifs sécurisés par des baux longterme à des loyers de marché, ils ont accepté une certaine dose de risque pour acquérir desimmeubles de qualité, dans un contexte de raréfaction généralisée de l’offre locative neuve.Répartition géographique des engagements1ère et 2èmecouronnes;22%Régions; 19%Paris CentreOuest; 22%Reste de Paris;14%La Défense; 2%CroissantOuest; 22%Les investisseurs en fonds propres ont dominé le marché tout au long de l’année, et parmi eux toutparticulièrement les institutionnels, assureurs en tête (18,5% des engagements), même si leur volontéd’acheter a été freinée par l’insuffisance d’offre adaptée à leurs critères d’acquisition. Le marché alargement été l’apanage des français et des européens.Le marché locatif des bureaux en Ile de FranceEn 2011, la demande placée francilienne s’est élevée à plus de 2,4 millions de m², en progression de14% par rapport à l’année précédente, surtout grâce à de grandes transactions. On constatecependant depuis l’été un ralentissement des décisions, ainsi qu’une certaine difficulté sur le niveaudes loyers de relocation, les mesures d’accompagnement étant par ailleurs élevées.La demande placée a été soutenue par le secteur industriel (24%) ainsi que celui de la finance et desassurances (21%). Le secteur public est resté encore plus en retrait qu’en 2010 (9%), malgré lalogique de rationalisation des surfaces qui se développe progressivement.23

2 - Paper Audit & Conseil