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2011 - Paper Audit & Conseil

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Evolution de la demande

Evolution de la demande placée de bureauxen Ile-de-France(en millions de m²)3,53,02,52,01,51,00,50,0QuatrièmetrimestreTroisièmetrimestreDeuxièmetrimestrePremiertrimestreLe taux de vacance a légèrement baissé en Ile de France (6,6%) au 31 décembre 2011, par rapportau niveau qu’il atteignait un an auparavant. Paris intra muros a bénéficié du manque de surfacesdisponibles et a vu son taux de vacance baisser de nouveau significativement (4,4% contre 5,3% il y aun an). Inversement, le taux de vacance du Croissant Ouest a dépassé les 10%.Le loyer moyen francilien pour les surfaces neuves et restructurées s’est ajusté à la baisse en 2011,pour atteindre 298 €/m², contre 308 €/m² fin 2010, 303 €/m² fin 2009, 322 €/m² fin 2008 et 327 €/m²fin 2007. La situation est très contrastée suivant les divers marchés d’Ile-de-France, avec une hausseà Paris, mais une baisse à La Défense et dans le Croissant Ouest.La faible quantité de mises en chantier laisse augurer d’une tension probable sur l’offre neuve dequalité. Structurellement, la part du neuf / restructuré diminue partout depuis plusieurs trimestresconsécutifs et ce phénomène est encore plus marqué dans Paris, marché traditionnellement peufourni en offre neuve, et de manière très marquée pour les petites et moyennes surfaces.Dans un contexte pesant et où les utilisateurs restent à convaincre, les loyers devraient globalementconfirmer leur érosion. Si certains micro-marchés – où la demande excède l’offre – préserveront leursvaleurs de présentation, la plupart devrait acter une baisse. Les avantages commerciaux, notammentles franchises de loyers, devraient rester importants, autour d’1,5 à 2 mois par année fermed’engagement.(Source CBRE et Immostat, 1 er trimestre 2012).6.1.2 Le marché de l’habitationL’année 2011 a été marquée par une baisse des ventes assez modérée avec un niveau qui demeurehistoriquement soutenu et une hausse annuelle des prix élevée. Seule la capitale fait exception à larègle, avec un recul du nombre de ventes plus marqué mais dans un marché de plus en plusatypique. La réduction annoncée de l’abattement sur les plus-values immobilières, hors résidencesprincipales, n’a pas conduit à une augmentation des ventes au 4 ème trimestre 2011. En effet, cedernier trimestre a connu une baisse sensible du nombre de ventes (tous logements confondus) avecun net recul de 22% par rapport à la même période en 2010.Le marché de l’immobilier ancien enregistre un volume de près de 765 000 transactions en 2011, soitune baisse d’un peu plus de 2 % par rapport à l’année 2010.Les prix moyens ont atteint des niveaux record dans l’ensemble des grandes agglomérations, Parisavec 8 390 € hors droits/m² (en hausse de 14,7% en un an), et sa première couronne avec 4 440 €hors droits/m² (en hausse de 8,8% en un an). Il faut noter que la hausse des prix a été plus modéréeen province et qu’il existe des disparités régionales très fortes.24

Les loyers sont restés assez stables. Les différences demeurent très importantes entre l’Ile-de-Franceet les grandes agglomérations régionales. La valeur locative moyenne sur Paris est de 23 € HC/m², etentre 11 à 15 € hors charges/m² pour les grandes villes de province telles que Lyon, Marseille,Toulouse, Bordeaux…(Source Crédit Foncier et Chambre des Notaires de Paris - IDF, 4 ème trimestre 2011).6.2 STRATEGIEFoncière Masséna s’attache à valoriser le patrimoine existant, à travers des projets d’extension degaleries marchandes, de création d’appartements dans les chambres de service des immeublesd’habitation, etc … Ainsi la Société a participé à l’agrandissement de son centre commercial de Nortsur Erdre. De même, elle travaille actuellement sur un projet de réaménagement de chambres deservice dans les combles de deux de ses immeubles parisiens afin de réaliser plusieursappartements.Ces axes de développement ont pour but d’assurer la pérennité d’un patrimoine locatif diversifié dequalité, procurant rentabilité et sécurité des revenus. Foncière Masséna bénéficie du soutien duGroupe des Assurances du Crédit Mutuel qui lui apporte les moyens financiers nécessaires à la miseen œuvre de cette stratégie.6.3 DESCRIPTION DE L’ACTIVITEFoncière Masséna détient au 31 décembre 2011 un patrimoine immobilier diversifié (bureaux,habitation, commerces) situé en quasi totalité en France métropolitaine, représentant près de310.000 m², une valeur locative brute de 62,6 M€ et une valeur d’expertise de 1.036,4 M€ (hors VEFAen cours, la surface globale est d’environ 300.000 m², la valeur locative de 61,0 M€, et la valeurd’expertise de 1.015,2 M€). La valeur d’expertise au 31 décembre 2010 était de 913,9 M€ ; en un an,la valeur du patrimoine s’est donc accrue de 13,4%, essentiellement sous l’effet des acquisitionsréalisées durant l’année 2011, et de 4,7% à périmètre constant.6.3.1 Patrimoine immobilier au 31 décembre 2011Les actifs immobiliers sont répartis dans toute la France, avec une présence marquée à Paris, en Ilede France et à Strasbourg.Répartition géographique des surfacesParisIle de France14,4% 1,3%Strasbourg14,6%19,3%15,4%EstNord15,3%4,5%15,1%OuestSud-EstInternational25

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