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2011 - Paper Audit & Conseil

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6.3.1.4 DiversLa

6.3.1.4 DiversLa société détient quatre circuits automobiles et les bâtiments attenants ; la valeur d’expertise en estde 1,8 M€, en hausse de 15,9% par rapport à l’an dernier.6.3.2 Activité locativeFONCIERE MASSENA, foncière diversifiée, tire ses revenus de la location de son patrimoine. Ensupposant le patrimoine intégralement loué et hors VEFA en cours, 55% des quittancementsproviennent de lots de bureaux, 23% de lots d’habitation, et 22% de lots de commerces. Pourmémoire, ces chiffres étaient respectivement d’environ 40%, 31% et 29% au 31 décembre 2007, de50%, 25% et 25% au 31 décembre 2008, de 49%, 25% et 26% au 31 décembre 2009, de 51%, 25%et 24% au 31 décembre 2010. Les loyers bruts représentent environ 61,0 M€.Répartition de la valeur locativesuivant la typologie principale d'actifCommerces21,4%Habitation22,3%Divers0,2%Bureaux56,1%BureauxHabitationCommercesDiversIl faut souligner la part croissante des bureaux dans les revenus du fait des acquisitions réaliséesdepuis 2008. Ces dernières, jointes à l'apport d'actifs réalisé en 2007, ont changé tant la taille quel'activité de la Société. Celle-ci, qui était jusqu'au premier semestre 2007 essentiellement centrée surles commerces, est désormais axée sur trois branches d'activités : bureaux, habitation et commerces.Les immeubles ayant ces affectations principales ont généré en 2011 respectivement 53%, 30% et17% des loyers quittancés par la société.La graphique ci-dessous illustre l'évolution des loyers quittancés par la société sur la période 2006-2011, classés par typologie d'actif suivant la nature principale d'affectation de chaque immeuble. Leschangements intervenus dans le patrimoine de Foncière Masséna apparaissent clairement : l'apportd'actifs réalisé mi 2007 et les acquisitions d'immeubles de bureaux effectuées en 2008 et 2010. Lesacquisitions de 2011 apporteront leur pleine contribution aux revenus en année pleine en 2012.32

k€60000Evolution des loyers quittancés50000400003000020000AutresHabitationBureauxCommerces1000002006 2007 2008 2009 2010 2011Les loyers perçus auprès du groupe CM-CIC représentent 10,3% des loyers globaux, ce qui constitueun gage de sécurité et de stabilité des recettes. Les locataires bureaux sont très diversifiés. Horsgroupe CM-CIC précédemment mentionné, le premier bail de bureaux ne représente que 4,7% de lavaleur locative brute totale. Les cinq premiers loyers de bureaux représentent 13,8% de cette valeurtotale, les dix premiers 19,5% et les vingt premiers 26,6%.Une part importante des loyers (près de 7% des loyers globaux) perçus auprès du groupe CM-CIC estsécurisée par une période ferme jusqu'en 2021.Les loyers provenant de l’habitation sont issus de plus de 800 lots, ce qui forme un socle sécuritaireimportant.Pour le portefeuille commerces, les baux consentis au groupe Devianne, sécurisés par une périodeferme jusqu’en 2014 ou 2015, représentent 3,4% du revenu locatif. Les baux des enseignes desgroupes Dia et Carrefour, sécurisés par une période ferme jusqu’en 2013 ou 2014, représententrespectivement 3,1% et 2,2% de la base locative totale. Les cinq premiers loyers de commercestotalisent 10,3% des revenus, les dix premiers 12,8%.Il faut souligner la faiblesse de la vacance sur l'ensemble du patrimoine au 31 décembre 2011, mêmesi elle est en légère augmentation par rapport au 31 décembre 2010. Elle s'élevait en effet à 4,8% dela totalité des surfaces (4,5% en habitation, 5,0% en bureaux, 4,7% en commerces). La vacancefinancière est du même ordre et s'élève à environ 4,5%.Taux de vacancephysique31décembre200731décembre200831décembre200931décembre201031décembre2011Habitation 4,8% 7,4% 5,6% 4,8% 4,5%Bureaux 3,4% 1,0% 2,4% 3,0% 5,0%Commerces 0,3% 1,3% 1,6% 3,4% 4,7%Total 2,7% 3,0% 3,0% 3,6% 4,8%NB : Le taux de vacance physique est égal au rapport entre les surfaces vacantes et les surfacestotales (en m²). Le taux de vacance financier est égal au rapport entre les loyers de relocation estiméset la masse locative totale en supposant le patrimoine intégralement loué.33

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