Février 11 - BECI

dossierimmobilier & BâtimentsMARChé IMMOBILIER2011, Reprise immobilière à Bruxelles ?1 550 000 m2 sans occupant, des quartiers délaissés, un immeuble inoccupé sur 4 en périphérie,report de décisions, nouveaux projets lancés sans bail… On déserte les lieux et pourtant les loyersn’ont jamais été aussi bas. 2 grands acteurs de la location de bureaux à Bruxelles clôturent l’annéeavec un sentiment mitigé. Commentaires…L’activité en location de bureaux a connu en 2010 unenette augmentation : 481 000 m2, selon Cushman &Wakefield, contre moins de 400 000 m2 en 2009.le taux atteint 24%, en raison de la vétusté des bâtiments etde la fièvre pour les projets spéculatifs. Heureusement, cellecisemble s’être calmée pour les 3 années à venir au profit dusur mesure. Au vu des différences fiscales et moyennant unrenfort de l’infrastructure de transport, Zaventem entre naturellementen concurrence avec la capitale. Et l’on observeune extension du district jusqu’à Malines, Louvain, Nivelles,Wavre, nous dit–on encore chez C&W.34n° 2 - Février 2011 - EntrEprEndrE© ReportersL’activité en location de bureaux a connu en 2010 unenette augmentation : 481 000 m2, selon Cushman &Wakefield, contre moins de 400 000 m2 en 2009. « C’estune hausse sensible, surtout pour le privé. Nous pensons bienque les décisions attendues en 2010 seront prises en 2011 »,commente Antoine Brusselmans, Head of Letting Offices chezC&W. Pour 2011, CB Richard Ellis s’attend à une demande de580 000 m2 avec, comme acteur important, les institutions européennes.« La reprise se produira surtout dans les bâtimentsde grade A, à grande performance énergétique », ajoute le responsablechez C&W. Le taux de disponibilité, autre indicateurde la santé du marché, peut sembler élevé, mais Bruxelles setaille la 5è place au niveau européen. On se dit donc confianttant chez CBRE que chez C&W.vide structurelCelui de Bruxelles s’est fixé à 12% en 2010, il reste assez stableet il ne faut que 3 ans de prise en occupation pour absorberle vide. Dans d’autres villes d’Europe, ce chiffre tourne autourde 5 ans. Il est à nouveau utile de nuancer selon C&W ; lesimmeubles performants sont très recherchés. A Zaventem,Des raisons d’être optimisteAntoine Brusselmans (C&W) : « Les victimes actuelles du videlocatif sont les bâtiments du quartier Léopold avec des plateauxde taille moyenne à petite (700m et moins), par ex., etqui ne sont pas rénovés en profondeur. Mais Louise se portetrès bien, quasi tous les immeubles de type grands plateauxsont très bien loués. Le Pentagone n’accueillera de nouvellesconstructions qu’en 2014 et l’offre actuelle pour des biensde qualité est très limitée. » La baisse des projets spéculatifsjusqu’en 2013 devrait nous permettre de résorber une partiede l’offre existante et d’arriver à 9-10% d’ici là », nousconfie Kim Verdonck, Head of Research chez CBRE.baisse des loyers. a saisir !Les grandes entreprises ont compris que le moment était propiceà renégocier leurs contrats ou à profiter la pression misesur les loyers, opportunité pour occuper à coût inférieur unimmeuble de qualité, moins énergivore et où le m2 est mieuxexploité. Le mois gratuit par an (voire 2 mois en périphériepour des immeubles de seconde main) est une pratique courante,passe à 1,5 mois car les immeubles dégradés ont besoind’être incentivés davantage.Les entreprises de moindre taille sans expert en Real Estatesont plus attentistes. Dommage car les loyers sont exceptionnellementbas. Petit frémissement notable ; les tarifs des tripleA dans certains quartiers (Léopold) repasseraient le seuil des300 euros, mais ce n’est pas encore une tendance, nuance-t-onchez C&W.reconversionLa Région soutient le reclassement des vieux bâtiments quine trouvent plus d’occupants depuis longtemps. On a ainsipu réaliser sur 3 à 4 ans 10% de reconversion, soit 1,6 millionsde m2. Ce qui est neuf, c’est que cela concerne aujourd’hui desbâtiments “modernes” bien localisés (Marcel Thiry, Léopold,centre-ville) mais qui ne répondent plus aux critères 2011. Certainssont destinés à héberger des seigneuries, des hôtels, desappartements… La morale de l’histoire ; le tertiaire aura biensûr toujours besoin de bureaux, mais de moins grande taille,et de meilleure qualité.Sylvie Cousin