rapport sur le logement social, le logement public et le logement en ...

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HOUSINGEUROPE2007RAPPORT SUR LE LOGEMENTSOCIAL, LE LOGEMENT PUBLIC ETLE LOGEMENT EN COOPERATIVEDANS LES 27 ETATS MEMBRESDE L’UEL’OBSERVATOIRE EUROPÉEN DU LOGEMENT SOCIAL DU CECODHAS| 1 |


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HOUSING EUROPE 2007RAPPORT SUR LE LOGEMENT SOCIAL, LE LOGEMENT PUBLIC ET LE LOGEMENTEN COOPERATIVE DANS LES 27 ETATS MEMBRES DE L’UEL’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHAS| 3 |


HOUSING EUROPE 2007RAPPORT SUR LE LOGEMENT SOCIAL, LE LOGEMENT PUBLIC ET LELOGEMENT EN COOPERATIVE DANS LES 27 ETATS MEMBRES DE L’UEPublié par l’Observatoire du logement social européen duCECODHAS, Bruxelles, (Belgique)Octobre 2007ISBN 978-92-95063-05-1Auteurs:Darinka CzischkeAlice PittiniAssistant de recherche:Benjamin BerthonTraduction de l’Anglais:Julie CharlierCorrespondants nationaux:Personnes de contact au sein des organisations members du CE-CODHAS:Luc Laurent (FLW, Belgique); Daniel LIBIN (SWL,Belgique); BartVranken (VMSW, Belgique); Keld Adsbøl (BL, Danemark); ClausHachmann (GdW, Allemagne); Francisca Cabrera (AVS, Espagne);Marit Otsing (EKül, Estonie); Jouko Heino (VVO, Finlande); LaurentGhekière, Claude Taffin and Virginie Toussain (USH, France); EviKaila (OEK, Grèce); Bernard Thompson (NABCO, Irlande); LucianoCaffini (ANCAB, Italie); Anna Pozzo (FEDERCASA, Italie); PaulStroppolo (SNHBM, Luxembourg); Tamas Farkas (LOSZ, Hongrie);Tineke Zuidervaart (AEDES, Pays-Bas); Eva Bauer (GBV, Autriche);Zdzisław Słabkowicz (TBS, Pologne); João Carvalhosa (CECOD-HAS Portugal); Tomas Lindencrona (SABO, Suède), Ann Roberts(NHF, Angleterre), Brian Rowntree (NIHE, Irlande du Nord).Experts nationaux consultés:Daniela Grabmüllerová (Ministère du développement nationalde la République tchèque, département de la politique de logement);Pille Arjakas and Kristiina Sipelgas (Ministère de l’économieet de la communication de la République d’Estonie); JózsefHegedüs (Metropolitan Research Institute, Hongrie), Mirja Adler(Kredex, Housing Division, Estonie); Ilze Oša (Ministère des financesde la Pépublique de Lettonie, Département de la politiquedu logement); Vilma Vaiciuniene (Ministère de l’environnementde la République de Lituanie, division logement); Maya MiljanicBrinkworth (Ministère de la famille et de la solidarité sociale dela république de Malte); Audrey Ellul (Housing Authority Malte);Srna Mandic (Université de Ljubljana, Slovénie).De nombreux efforts ont été consentis pour garantir l’exactitude des informations et des données figurant dans ce document, néanmoins,il est possible que quelques erreurs subsistent.L’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHASwww.cecodhas.org/observatoryL’Observatoire est le département de recherche du CECODHAS. Son rôle est d’identifier et d’analyserles tendances principales et les besoins en matière de recherche dans le domaine du logementet du logement social au niveau européen. Il soutient le travail politique pour l’offre delogement social en fournissant une analyse stratégique et scientifique du secteur.Cette publication a vu le jour grâce au soutien de la Building and Social Housing Foundation (BSHF- Fondation pour la construction et lelogement social)Building and Social Housing Foundation| 4 |


TABLE DES MATIÈRESPageAvant-propos 06Chapitre I: Introduction 07Chapitre II: Courte présentation historique du secteur du logement social en Europe 08Chapitre III: Evolution actuelle et problèmes émergents dans le logement social, le logement public et lelogement en coopérative dans l’Union Européenne091. Vue d’ensemble du système de logement social, de logement public et du logement en coopérative092. Tendances du marché affectant le logement social, le logement public et le logement en coopérative 173. Tendances sociales et démographiques principales en ce qui concerne la demande de logements sociaux et publics etde logements en coopérative204. Changements principaux de politique dans le domaine du logement, en particulier pour le logement social et publicet le logement en coopérative235. Changements principaux du champ d’activité des fournisseurs de logements publics et sociaux et en coopérative 266. Tendances principales des politiques pour la régénération urbaine et les communautés durables et du développementurbain28Résumé des conclusions principales 30Chapitre IV: Profils nationauxSourcesListe des graphiques et des tableauxListe des organisations membres du CECODHAS par paysGlossaire3295979899| 5 |


Avant-proposLe logement ne relève pas des compétences de l’UE, ce qui signifieque le rassemblement de données dans ce secteur n’est pasune priorité au niveau de la prise de décision européenne. Néanmoins,l’augmentation du nombre d’interactions entre le logementet les politiques européennes appelle à une compréhensionapprofondie et systématiques des problèmes principaux et destendances de ce domaine. Même s’il existe déjà un grand nombrede données liées au logement et aux tendances des politiques delogement, il y a un manque de coordination entre les différentessources, par conséquent, les politiques de l’UE qui affectent lelogement ne prennent pas en compte la réalité du terrain.Le Comité européen de coordination de l’habitat social (CECOD-HAS) a fait un pas en avant pour réduire ce fossé entre les donnéeset la prise de décision en relançant L’Observatoire Européendu Logement Social en novembre 2004. L’objectif de L’Observatoireest de garantir la prise en compte des données pertinentesavant la mise en œuvre de toute politique pouvant avoir des répercussionssur les secteurs du logement en Europe.Conformément à cet objectif, l’Observatoire a travaillé avec unréseau de correspondants nationaux (des membres d’organisationsmembres du CECODHAS et des experts extérieurs) pourproduire ‘Housing Europe’, le premier document sur le logementsocial, le logement public et le logement en coopérative dans les27 Etats-membres de l’UE. Ce rapport vise à fournir une vue d’ensembledes tendances et des changements principaux affectant lesecteur dans chaque Etat membre de l’UE, en se concentrant spécifiquementsur la perspective des organisations de logement. Apartir de leur connaissance interne ainsi que d’un certain nombrede sources, ce rapport vise à contribuer à une meilleure compréhensiondes problèmes et des défis principaux rencontrés par lesecteur afin d’améliorer les pratiques et la prise de décisions dansle domaine du logement.Je suis convaincu que ce premier rapport sera un instrument utilepour un large public, y compris les professionnels du secteur, lesdécideurs, les chercheurs, les étudiants, la presse, etc. En outre,il contribuera à définir lele stratégique du logement social, dulogement public et du logement en coopératives en tant qu’élémentclé des politiques économiques, sociales et environnementalesdans chaque Etat membre ainsi qu’à niveau européen.Bonne lecture,Paul Louis MartyPrésident du CECODHAS| 6 |


Chapitre IINTRODUCTIONObjectifsCe document a pour objectif de fournir une vue d’ensemble del’évolution principale en cours dans le secteur du logement social,du logement public et du logement en coopérative dans les 27Etats membres de l’UE. Dans le contexte d’absence de coordinationentre les sources de compilation de données existantes enEurope – et plus spécifiquement dans le domaine du logementsocial, public et en coopératives, il semblait crucial de rassemblerles données disponibles comparables et de combler le vide actuelafin de comprendre les évolutions principales dans le domaine.Cet effort répond non seulement à l’intérêt porté par une variétéd’acteurs sociétaux, politiques et académiques d’avoir accès àces informations et analyse mais aussi en particulier au besoind’identification des problèmes et des défis majeurs en matière depolitique et de pratique dans le domaine du logement social surtout le territoire de l’Union européenne.Etendue et approcheLa couverture géographique de ce rapport est assez extensive, ils’agit des 27 Etats membres de l’UE. C’est un objectif ambitieuxet difficile en termes de rassemblement des données et d’interprétation;en effet, les traditions très différentes et les contextesmacrostructurels de chaque pays compliquent la mise en placed’une vue d’ensemble constructive. Néanmoins, puisque l’un desobjectifs principaux de cette publication est de fournir des élémentspour une meilleure prise de décision à niveau européen,il semble que ce soit un effort nécessaire. A noter que ce documentne prétend pas être une description exhaustive du secteurdans chaque pays mais plutôt une vue d’ensemble des tendanceset des problèmes principaux dans les différents pays. En ce quiconcerne l’approche choisie, en plus d’apporter des données factuellessur le secteur, les profils par pays visent à apporter le pointde vue des prestataires à la discussion concernant la façon dontles tendances macrostructurelles et sociétales se répercutent surle travail des organisations sur le terrain.MéthodesLors de la rédaction de ce rapport, des sources primaires et secondairesont été utilisées. Parmi les sources secondaires, figurentla plupart des rapports statistiques principaux et des ouvragesspécialisés disponibles à cette date (Juillet 2007) listés dans la bibliographie.De plus, des données primaires ont été rassembléesà partir de trois sources principales:- Les correspondants de L’Observatoire venant des organisationsmembres du CECODHAS ont contribué à l’élaboration desprofils par pays pour leurs pays respectifs.-Les experts nationaux extérieurs ont également collaboré avecdes données et leur analyse du secteur pour leurs pays respectifs.Ils se sont avérés particulièrement utiles pour couvrir les pays oùle CECODHAS n’a pas d’organisation membre.- Enquête CECODHAS-USH-DEXIA: Cette enquête a été menéeà L’Observatoire du CECODHAS grâce au soutien financier de labanque DEXIA. Elle a eu lieu entre février et juin 2007 et comprenaitun questionnaire envoyés aux correspondants et expertsainsi que des entrevues par téléphone avec eux afin de comblerles vides et d’approfondir la compréhension des données. Deplus, des visites de terrains ont été effectuées par les membresde l’équipe de L’Observatoire du CECODHAS dans certains pays.L’étude a rassemblé un large éventail de données qualitatives etquantitatives pour décrire les évolutions principales du secteur dulogement social dans les 27 Etats membres de l’UE.Thèmes et structureCe rapport présente 27 profils nationaux qui décrivent les tendancesprincipales ayant des répercussions sur l’offre de logementpublic, social et en coopérative dans chaque pays. Afin defaciliter l’analyse comparative d’un pays à l’autre, l’informationest organisée sous des titres identiques pour chaque profil national.Ces profils se sont basés sur les informations fournies par lescorrespondants nationaux et ils ont été organisés et complétéspar l’équipe de recherche de L’Observatoire pour garantir la comparabilitédes données (dans la mesure où c’est possible suite auxlimites de données disponibles mentionnées plus haut). Ce documentest divisé en quatre chapitres. Après le chapitre introductif,le second chapitre présente une courte présentation historique dusecteur du logement social en Europe visant à fournir un contextepour une meilleure compréhension des processus de changementactuels. Le troisième chapitre rassemble les informations présentéesdans les profils nationaux afin de faire la lumière sur lestendances générales et les problèmes émergeants en Europe, etmenant à des développements plus larges et paneuropéens. Lequatrième chapitre présente les 27 profils nationaux qui visentà apporter une image synthétique et dynamique des évolutionsprincipales ayant lieu dans le secteur dans chaque pays. Chaqueprofil inclut une fiche pays qui résume certains indicateurs clésliés au logement qui caractérisent le secteur dans le pays 1 . Lespays présentés dans ce chapitre sont organisés en deux parties,c’est-à-dire une première section avec les 19 pays ou le CECOD-HAS a des organisations membres et une seconde section avecles huit Etats membres de l’UE où il n’y a pas encore de membres.Le manque de correspondants établis dans ces derniers expliquela taille plus réduite de ces profils. Enfin, il faut noter que les coopérativesde logement sont inclues dans le rapport dans la mesureoù elles contribuent à l’offre de logement abordable (pourla location ou l’accession à la propriété) et / ou de logementspour les personnes ayant des besoins spécifiques. Comme nousle verrons au cours de ce document, les définitions du ‘caractèreabordable’ varient d’un pays à l’autre ainsi que lele des coopérativesen cette matière.1) Il vaut la peine de noter que, tandis que dans le texte, de chaque profil national, les données sont présentées en fonction de dates et de périodes spécifiques à chaquepays pour aider à décrire ces évolutions, la fiche pays fournit des donnés comparables d’un pays à l’autre.| 7 |


Chapitre IICOURTE PRÉSENTATION HISTORIQUE DU SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL EN EUROPEAfin de mieux comprendre les tendances et les processus actuelsdans le secteur du logement en Europe, il est nécessaire de commencerpar l’observation des débuts des systèmes nationaux delogement en Europe. La révolution industrielle et le processusd’urbanisation massive qu’elle a entraîné représentent le point dedépart de la conception du logement en tant que problème socialen Europe à partir du milieu du 19e siècle jusqu’à présent. En effet,un processus de migration à grande échelle des zones ruralesvers les zones urbaine des populations cherchant un emploi dansles secteurs industriels a eu lieu. La surpopulation et des problèmessanitaires caractérisent les conditions de vie de ces foules.C’est à cette période que les premières initiatives de logementsocial émergent en réaction aux conditions de vie précaires destravailleurs. A noter qu’à cette époque, le logement social n’estpas une responsabilité de l’état, mais plutôt une initiative privée,d’institutions caritatives (Armée du Salut, églises,…) et de certainessociétés privées qui construisent des habitations pour logerleurs travailleurs.Néanmoins, les cadres légaux commencent à émerger dans certainspays européens pour englober ces différentes initiatives privées– notamment dans les pays ou l’industrialisation a été trèsforte. De cette façon, l’état commence graduellement à se rendreresponsable de l’offre de logements décents aux groupes désavantagésde la population dans le cadre de sa mission d’intérêtpublic. De cette façon, le logement social devient un élément dudéveloppement économique et industriel national ainsi que dumaintien de la paix sociale et du processus d’urbanisation rapidedes grandes villes européennes.Une nouvelle phase s’enclenche suite aux destructions des deuxguerres mondiales et au déficit de logement qui en a découlé.Cela, combiné à la demande causée par la reconstruction massiveliée au développement économique de décennies d’industrialisationet d’urbanisation à grande échelle, à l’explosion démographiqueet au processus de décolonisation en cours dans les anciensempires européens renforce la détermination des états nationauxà structurer et promouvoir le développement de systèmes publicsde logement social. C’est à cette époque que le logement socialdevient une responsabilité des gouvernements de l’Europed’après-guerre qui doit construire un grand nombre d’habitationssur peu de temps pour satisfaire les besoins urgents de logements.C’est ainsi que le premier grand programme de logementsocial est apparu, comme réponse principalement quantitative àce déficit. Dans les années 50, le mouvement urbain modernisterépand la construction de grands immeubles de logement socialen utilisant des techniques de construction comme les panneauxpréfabriqués qui permettaient de réduire les coûts et d’accélérerle processus de production. Les politiques de logement public decette époque se concentraient sur l’offre de logement pour lestravailleurs et les classes-moyennes.Il faut noter à ce point la bifurcation d’après-guerre entre l’Europede l’Ouest et l’Europe de l’Est en termes de politiques de logement.En Europe occidentale, les politiques de logement publicconnaissent une mise en avant graduelle de la qualité et le débutde programmes de rénovation urbaine dans un certain nombrede pays. Dans les années 1970 néanmoins, un changement importantdu rôle de l’état dans les politiques de logement commenceà avoir lieu. Cela se reflète dans la réduction des dépensespubliques et la réorientation des politiques de logement vers lemarché. A partir des années 1980, dans un contexte internationalmacrostructurel caractérisé par les crises successives du pétrole,la stagnation de la croissance économique et l’apparition du chômagestructurel, ces processus se sont précisés et les gouvernementsont commencé à cibler les dépenses de logement publicsur les dits « groupes vulnérables » de la population (soit en termessocio-économiques, soit en termes de vulnérabilité sociale et/ ou personnelle) et ont opté graduellement pour un soutien auxdemandeurs au détriment du soutien aux prestataires (Priemus etal, 2002). Dans certains pays, ces politiques ont eu lieu en mêmetemps qu’un transfert du parc de logement public vers le secteurprivé. C’est le cas au Royaume-Uni où le parc de logement communalest graduellement transféré à des organisations privées àbut non lucratif, créées à cet effet, les Associations de logement.Un processus similaire a lieu aux Pays-Bas avec les Corporaties(voir Malpass et al. 2002; Murie et al. 1994; Priemus 1996).Pendant ce temps, depuis les années 60, en Europe de l’Est, unsystème de logement locatif appartenant à l’état s’est consolidé– avec des variations significatives d’un pays à l’autre (Hegedüs2007), ce qui n’exclut pas la formation de sous-marchés de logementslocatifs privés. Après la chute du communisme au débutdes années 1990, les systèmes de logement ont connu un tournantimportant, en particulier en termes de structures d’occupation;la privatisation à grande échelle du parc locatif public auxlocataires dans les lieux a eu lieu pour des prix symboliques. L’unedes conséquences négatives de ce processus a été l’émergencedes dits «pauvres propriétaires» (qui, dans certains pays représentent98% des ménages), c’est-à-dire des personnes qui possèdentleur habitation mais qui n’ont pas les moyens financierspour faire face aux obligations financières qui accompagnentl’accession à la propriété (les réparations, l’entretien, etc.). Cettesituation est aggravée par le fait que dans la majorité de ces pays,le processus de privatisation a eu lieu sans qu’on établisse decadre juridique pour réglementer la situation des copropriétés etdes bâtiments collectifs à usage d’habitation. Comme plusieursauteurs l’indiquent (UNECE 2005; Hegedus 2007), cette situationa apporté une série de problèmes sociaux ainsi qu’un état dedégradation physique grave du parc de logement, ce qui affecteà la fois les ménages individuels et les gouvernements à l’heureactuelle. Dans de nombreux pays, comme nous le verrons danscette vue d’ensemble, cela fait partie des défis principaux de lapolitique de logement pour les gouvernements actuels.| 8 |


Chapitre IIIEVOLUTION ACTUELLE ET PROBLÈMES ÉMERGENTS DANS LE LOGEMENT SOCIAL, LELOGEMENT PUBLIC ET LE LOGEMENT EN COOPÉRATIVE DANS L’UNION EUROPÉENNE1. Vue d’ensemble du système de logement social, delogement public et du logement en coopérativeLe concept de logement socialLe logement social se caractérise dans l’UE par la grande diversitédes situations nationales du secteur du logement, des conceptionset des politiques entre Etats membres et donc, par l’absenced’une définition commune du ‘logement social ‘ à niveaueuropéen. Cela rend plus difficile l’établissement de comparaisonssignificatives à cause des disparités en termes d’indicateurs,de méthodes et de cycles de collecte de données. Néanmoins,il est possible d’identifier certains éléments centraux de ce quiconstitue lelogement socialen Europe. Au vu de la définitiondes missions spécifiques des prestataires de logement social àtravers des États membres de l’UE, il devient évident que danschacun de ces pays, des missions sont assignées au logement socialet à ses fournisseurs par les autorités publiques respectives.Ces missions sont relativement similaires d’un pays à l’autre etelles peuvent être exprimée grossièrement comme suit: satisfaireles besoins de logement des ménages en termes d’accès et desécurité d’occupation dans des logements décents et abordables.Cette mission se traduit par la construction de logements sociaux(destinés à l’achat et à la location) afin d’élargir l’offre de logementsabordables. Cette mission centrale peut être complétéepar des missions additionnelles comme l’intégration sociale desménages par l’emploi, la santé, l’enseignement, etc. De plus,cette mission est destinée aux ménages dont les attentes ne sontpas rencontrées par le marché libre 2 , comme les personnes socioéconomiquementdéfavorisées et les groupes sociaux vulnérables(personnes âgées, jeunes, handicapés, immigrants victimes dediscrimination, etc.). En outre, une caractéristique spécifique dulogement social est la nature très particulière de la relation fournisseur/ utilisateur. Contrairement à d’autres services comme letransport, l’énergie, la santé ou les télécommunications, dans lelogement social, il existe un fort engagement afin d’avantagerles ménages, dans la gestion du service et le fonctionnement dela société fournissant ce service. La preuve en est, par exemple,la participation des locataires lors des assemblées d’associationsde logement (Royaume Uni, Danemark); ou lele important desassociations de locataires dans la négociation des loyers (Suède).Cela fait partie, comme le fait remarquer Ghekière (2007) de lanature spécifique du logement social et cela s’explique, en grandepartie, par lele prépondérant que le logement joue dans la vied’un individu et d’un ménage.Pour résumer, il semble y avoir une convergence dans la définitiondes éléments du logement social à travers les Etats membres, notamment:i) l’existence de missions spécifiques d’intérêt général;ii) la volonté d’augmenter l’offre de logements abordables parla construction, la gestion, l’achat et la location de logementssociaux; et iii) la définition de groupes cibles (soit en termes socioéconomiques,soit en termes de vulnérabilité de différents types,comme mentionné plus haut). Comme nous l’expliqueronsplus tard dans notre typologie de l’offre de logement social dansles Etats membres de l’UE, tandis qu’il y a convergence en termesd’éléments de définition du logement social en Europe, legenre et le contenu de ces définitions varient considérablementde pays à pays. De plus, les mécanismes juridiques, financiers etinstitutionnels visant à atteindre cet objectif commun diffèrenténormément d’un Etat membre à l’autre. Au vu de cette diversité,dans ce rapport, nous nous référons au logement public, au logementsocial et au logement en coopérative afin de couvrir cesdifférentes formes.Tableau 1.1MISSIONS SPÉCIFIQUES DES PRESTATAIRES DE LOGEMENT SOCIAL ET CRITÈRES D’ATTRIBUTION DU LOGEMENT SOCIAL DANS LES 27 ÉTATS MEMBRES DE L’UEPAYS MISSION CRITÈRES D’ATTRIBUTIONFournir un logement décent aux personnes se trouvant sous un certainAUTRICHEPlafonds de revenu (au niveau provincial)plafond de revenusListe d’attente base sur plafonds de revenues et critères de prioritéBELGIQUEFournir un logement décent aux ménages à faibles revenus+ groupesBULGARIE Loger les groupes vulnérables dans le besoin Listes d’attente, groupes ciblesCHYPRE Loger les ménages à faibles revenues et les réfugiés Plafonds de revenu, groupes ciblesRÉPUBLIQUETCHÈQUEDANEMARKLoger les ménages à faibles et moyens revenues (logement social)Fournir aux ménages des logements réglementés (logement public)Fournir des logements à tous ceux qui en ont besoinPlafonds de revenu, groupes ciblesListe d’attente avec critères de priorité + système de quotas pour l’attributiondirecte par les communes (25%)ESTONIE Loger les personnes dans le besoin (groupes vulnérables) Groupes ciblesFINLANDE Fournir des logements à tous ceux qui en ont besoin Listes d’attente avec critères de prioritéFRANCEALLEMAGNELoger les ménages se trouvant sous un certain plafond de revenue etaméliorer la mixité socialeLoger les personnes exclues du marché du logementFournir aux personnes à moyens et faibles revenues un accès à la propriétéListes d’attente basées sur des plafonds de revenuCritères de priorité et plafonds de revenu + attribution directe par lescommunes2) Selon le CECODHAS, le plus grand réseau de prestataires de logement social de l’Union européenne (www.cecodhas.org), le logement social se définit comme: lesecteur du logement qui s’adresse à ceux dont les besoins ne sont pas couverts par le marché libre et où l’attribution de logement aux ménages bénéficiaires est régiepar des règles (définition adoptée par le CECODHAS à Thessaloniki en novembre 2006).| 9 |


Tableau 1.1 (Continuation)MISSIONS SPÉCIFIQUES DES PRESTATAIRES DE LOGEMENT SOCIAL ET CRITÈRES D’ATTRIBUTION DU LOGEMENT SOCIAL DANS LES 27 ÉTATS MEMBRES DE L’UEGRÈCELoger les groupes vulnérables (réfugiés, victimes de catastrophes naturelles...)Loger les employés qui contribuent financièrementAttribution directe par le fournisseur de logementHONGRIELoger les personnes à faibles revenues et les groupes sociaux vulnérablesEn fonction de la commune: liste d’attente ou attribution au cas parcas pour les habitations libres Groupes ciblesIRLANDE Loger les personnes à faibles revenus et les groupes défavorisés Listes d’attente avec critères de prioritéITALIELoger les personnes à faibles revenus (logement social locatif)Loger les classes moyennes (accession sociale à la propriété)Plafonds de revenues et listes d’attente avec critères de prioritéLETTONIE Loger les personnes vulnérables et socialement défavorisées Plafonds de revenu, groupes ciblesLITUANIE Loger les personnes dans le besoin Plafonds de revenu, groupes ciblesLUXEMBOURG Loger les personnes à faibles revenus Listes d’attente avec critères de prioritéMALTE Loger les personnes à faibles et les groupes vulnérables Listes d’attente avec critères de prioritéPAYS-BASLoger les personnes à faibles revenus et les groupes intermédiairesListe d’attente avec critères de priorité+ système de quotas pour l’attributionpar les communesPOLOGNE Fournir des logements locatifs aux ménages à moyens revenus Plafonds de revenu (au niveau régional)PORTUGAL Loger et reloger les personnes à faibles revenus Plafonds de revenuROUMANIE Loger les groupes cibles vulnérables Priorité aux groupes ciblesSLOVAQUIELoger les personnes à faibles revenus, en particulier ceux qui dépendentdes allocations socialesListes d’attente base sur les plafonds de revenu et critères de prioritéSLOVÉNIE Loger les personnes à faibles et moyens revenus Plafonds de revenu avec critères de prioritéESPAGNESUÈDELoger les ménages à faibles revenues et les personnes à besoins spécifiquesFournir un logement décent et abordable pour tousPolitique sociale en matière de logementListes d’attente, plafonds de revenuListes d’attente + système de quota pour l’attribution par les communesROYAUME-UNI Loger les personnes dans le besoin Listes d’attente avec critères de prioritéSource: Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)Diversité des formes d’occupation socialesA noter que, même si on associe souvent logement social et locationsociale, le premier inclut également l’offre de logementsabordables destinés à la vente à des ménages en vue de l’accessionà la propriété (voir tableau 1.2.). Au vu des difficultésd’estimation statistique du parc social d’accession à la propriété(particulièrement important dans des pays comme l’Espagne, laGrèce et l’Italie), le tableau 1.3. indique la proportion du parcsocial locatif par rapport au parc total de logement dans chaqueEtat membre.De plus, dans certains pays, les coopératives ont un rôle prédominantdans l’offre de logement abordable et / ou de logementsdestinés aux personnes ayant des besoins spécifiques dans lesecteur de la location et de l’accession à la propriété. En termesde rassemblement de données, il existe une grande variété entreles pays en ce qui concerne la façon dont les coopératives sontdéfinies par rapport à la distribution des formes d’occupation, letype de prestataire, etc.; alors que dans certains pays, les chiffresdes coopératives sont inclus dans le secteur de l’accession à lapropriété, dans d’autres, ils sont considérés comme faisant partiedu secteur du logement social. Dans un troisième groupe, il y amême une catégorie séparée pour les coopératives. A cause deces disparités, il est très difficile de parvenir à une comparaisonsignificative de tous les pays. Dans ce chapitre, nous nous attaquonsà cet obstacle en fournissant des informations spécifiquessur les coopératives dans la mesure du possible; dans les fichesd’information par pays présentées dans ce rapport, nous précisons,pour chaque pays, sous quelle catégorie les coopérativessont inclues. En général, un logement en coopérative peut êtredéfini comme une habitation destinée à la vente ou à la locationoù le résident peut vivre après l’achat d’une part de la coopérative(voir glossaire).| 10 |


Tableau 1.2DIVERSITÉ DES FORMES D’OCCUPATION DANS LE SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL, COOPÉRATIF ET PUBLIC DANS LES 27 ÉTATS MEMBRES DE L’UELOCATION ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ COOPÉRATIVESMIXTE*(EX: PROPRIÉTÉ PARTAGÉE)AUTRICHE X X XBELGIQUE X X XBULGARIE X XCHYPRE X XRÉPUBLIQUETCHÈQUEXVente aux locataires dans leslieuxXXDANEMARK X XESTONIE X XFINLANDE X XFRANCE X X XALLEMAGNE X X XGRÈCEXHONGRIE X X X XIRLANDE X X XITALIE X X XLETTONIELITUANIEXXVente aux locataires dans leslieuxLUXEMBOURG X XMALTE X X XPAYS-BASXVente aux locataires dans leslieuxXPOLOGNE X X X XPORTUGAL X X XROUMANIE X X XSLOVAQUIESLOVÉNIEXXVente aux locataires dans leslieuxESPAGNE X X X XSUÈDE X XROYAUME-UNI X Right to buy (droit d’achat) X*Pour les objectifs de ce rapport, cette catégorie inclue une variété de formes d’occupation, comme la ‘propriété partagée’ et ‘l’équité partagée’ (‘shared equity’).Source: Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)| 11 |


TABLEAU 1.3PARC DE LOGEMENT SOCIAL DANS LES 27 ETATS MEMBRES DE L’UEPARC DELOGEMENTSOCIALLOCATIFPOUR 1000HABITANTS% DU PARCTOTAL DELOGEMENT% DU PARCLOCATIFPRODUC-TION DENOUVEAUXLOGEMENTS% DECONSTRUC-TION DELOGEMENTSPARC DELOGEMENTPOUR 1000HABITANTSPOPULA-TION*PARC DELOGEMENT*AUTRICHE 840000 102 21 53 14500 35 421 8207 3280BELGIQUE 337400 26 7 24 Nav 6 461 10446 4820BULGARIE 109853 14 2 40 0 0 465 8000 3697CHYPRE 879 9 3 14 Nav Nav 391 749 293RÉPUBLIQUETCHÈQUE867200 85 20 61 5000 20 438 10221 4336DANEMARK 542600 102 20 43 Nav 20.7 456 5411 2634ESTONIE 25000 18 7 44 Nav Nav 463 1347 624FINLANDE 437580 74 18 52 4000 12 503 5237 2600FRANCE 4300000 71 19 43 Nav 9 513 60561 30000ALLEMAGNE 2471000 27 6 11 2260 9 477 82501 39000GRÈCE 0 0 0 0 0 0 500 11076 5465HONGRIE 165360 16 4 66 Nav Nav 423 10098 4134IRLANDE 125509 29 8.5 38 5127 6.3 400 4131 1554ITALIE 1061040 18 5 26 Nav Nav 479 58607 26526LETTONIE 1245 5 1 4 3 0.02 403 2306 967LITUANIE 29000 8 2.3 66 Nav Nav 377 3425 1292LUXEMBOURG 2250 5 2 8 Nav Nav 391 455 176MALTE 7585 22 6 23 Nav Nav 315 403 127PAYS-BAS 2400000 47 35 77 35000 12.8 422 16306 6811POLOGNE 1520000 39 12 47 Nav 8.3 332 38190 12683PORTUGAL 159540 15 3 14 Nav 3 505 10529 5318ROUMANIE 178000 8 2.2 58 Nav Nav 374 22400 8107SLOVAQUIE 75000 14 4 80 Nav 13.7 349 5385 1711SLOVÉNIE 470000 24 4 57 Nav Nav 408 1998 798ESPAGNE 141000 3 1 9 Nav 10.3 486 43038 20947SUÈDE 860000 95 21 48 6000 20 486 9011 4351ROYAUME-UNI 5123000 85 21 68 Nav 11 Nav 60035 25617EU-27 22296081*en milliers d’unitésSource: Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)Cadre institutionnel et types de prestatairesEn dépit du caractère unique du cadre institutionnel dans chaquepays, il existe des similarités dans une grande partie de l’Europeen ce qui concerne l’attribution de la responsabilité de l’offre delogement social entre l’état, le secteur privé, les organisationsvolontaires et les ménages. Historiquement, le logement sociala été créé dans la plupart des pays européens en réaction auxbesoins émergents de logement créés par l’industrialisation massiveet l’urbanisation au début du 20e siècle. Il vaut la peine denoter que le logement social était alors développé à l’initiative dusecteur privé, par des organisations et des entreprises. Plus tard,afin de faire face aux besoins urgents de logement durant l’aprèsguerre,de nombreux états européens ont repris le flambeau desinitiatives privées afin de les généraliser à grande échelle. Actuellement,dans la plupart des pays européens, la tendance est dese reposer à nouveau sur les initiatives privées et à but non lucratifafin d’atteindre ces objectifs par le biais d’un large éventaild’agences sociales, bien qu’en maintenant les subventions gouvernementalesà grande échelle et en finançant les programmesde logement et les réglementations sectorielles. Néanmoins, cequ’on pourrait appeler ‘logement socialen Europe actuellementest une combinaison de parc de logement public (appartenant etgéré par les gouvernements centraux ou locaux, en fonction dupays) et un éventail d’associations et de fondations volontaires| 12 |


et à but non lucratif, de sociétés à but non lucratif publiques ouprivées, d’organisations coopératives et d’investisseurs privés quifournissent des logements sociaux. La variété des acteurs chargésde la mission de fournir des logements sociaux peut être observéeau tableau 1.4.TABLEAU 1.4.ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL DANS LES 27 ÉTATS MEMBRESEN RÉGIEENTREPRISES PUBLIQUESOU SOUS CONTRÔLEPUBLICENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIALSANS BUT LUCRATIFENTREPRISES DE LOGE-MENTALLEMAGNENonSociétés communalesSociétés publiques (Bundet Länder)CoopérativesOuiAUTRICHE Oui NonEntreprises de logement au but lucratiflimitéNonBELGIQUE Non Sociétés communales Non NonBULGARIE Oui Non Non NonCHYPRE Oui Non Non NonDANEMARK Non Associations communalesAssociations composées d’unités degestion autonomesCoopérativesNonESPAGNE Oui Entreprises publiques Coopératives OuiESTONIE Oui Oui Coopératives NonFINLANDE Oui Associations communalesAssociationsCoopérativesOuiFRANCENonEtablissements publicsSociétés d’économie mixteSociétés sans but lucratifSociétés coopérativesOuiGRÈCE Oui OEK Non NonHONGRIE Non Sociétés communales Associations et églises NonIRLANDE Oui Non Associations de logement/Coopératives NonITALIENonEntreprises publiqueslocales du logementCoopérativesOuiLETTONIE Oui Non Non OuiLITUANIE Oui Non Non NonLUXEMBOURGOuiFond du logement à coutmodéréSociété nationale des habitationsa bon marchéNonNonMALTE Oui Non Non NonPAYS-BAS Non Non Corporations NonPOLOGNEOuiSociétés locales delogementPORTUGAL Oui Etablissement publicCoopérativesCoopérativesAssociations caritativesNonOuiRÉP. TCHÈQUE Oui Non Coopératives NonROUMANIE Oui Non Non NonROYAUME – UNI Oui Oui (ALMO’s) Bailleurs sociaux agréés Oui (marginal)SLOVAQUIE Oui Sociétés communales Associations sans but lucratif NonSLOVÉNIE Oui Non Associations agréés sans but lucratif NonSUÈDE Non Sociétés communales Sociétés coopératives NonSource: Ghekière (2007) CECODHAS – USH – Dexia, 2007| 13 |


Vers une classification des conceptions du logementsocial dans l’UEDans l’ensemble, ce qui caractérise le logement social dans lesEtats membres, c’est la diversité en termes de: taille du secteur(c’est-à-dire la part du parc de logement social par rapport auparc de logement total dans le pays, voir tableau 1.1.);de formesjuridiques et organisationnelles ou de modes de gouvernance(comme mentionné ci-dessus, les opérateurs vont de sociétépublique à coopérative et organisations à but non lucratif entreautres, comme vu dans le tableau 1.4.); de formes d’occupationsociale (logement locatif, accession à la propriété abordable, copropriété,logement en coopérative, etc. – voir tableau 1.2.) et,enfin, de cadre global de la politique de logement (nationale, régionaleet/ou locale) dans lequel ils opèrent.En ce qui concerne le dernier point – c’est-à-dire les cadres politiquesnationaux ou infranationaux qui déterminent l’offre delogement social – la classification suivante nous permet de visualiserles points communs et les différences entre les différentesapproches dans chaque pays. Cette classification se base surdeux axes d’analyse: 1) Les critères d’attribution et 2) la taille duparc de logement social.1) Critères d’attribution: deux approches principales peuventêtre distinguées sur cet axe: nous les appellerons approches ‘universelleet ‘ciblée’.Le modèle ‘universel‘ de l’offre de logement social (aussi appelélogement d’utilité publique) découle d’une conception particulièredes services sociaux qui vise à fournir à la populationdans son intégralité des logements décents à un prix abordable.Donc, dans ce modèle, le logement est considéré comme uneresponsabilité publique et il est géré soit par des sociétés communalesde logement (comme en Suède ou au Danemark), soit pardes organisations sans but lucratif (Pays-Bas, Danemark). Afin degarantir l’accès de toute la population à un logement abordablede qualité, le logement social a un rôle de régulateur de marché(par ex. à travers le contrôle des loyers). Dans l’ensemble, lespays qui tombent dans cette catégorie montrent une plus grandeproportion de logements locatifs que ceux de l’approche cibléeoù le secteur social locatif domine en termes de taille par rapportau secteur locatif privé et où ce dernier est généralementréglementé. Par conséquent, il y a une proportion moindre d’accessionsà la propriété (graphique 1.1). Dans cette approche, leGRAPHIQUE 1.1RÉPARTITION DES FORMES D’OCCUPATION DANS LES 27 ETATS MEMBRES DE L’UEPays-BasRoyaume UniSuèdeAutricheDanemarkRépublique tchèqueFranceFinlandePologneIrlandeEstonieBelgiqueMalteAllemagneItalieSlovenieRépublique slovaqueHongriePortugalChypreRoumanieLuxembourgLituanieBulgarieEspagneLettonieGrèceAccession à la propriétéLocation privéeLocation sociale0 20 40 60 80 100 120Source: Enquête CECODHAS-USH-Dexia survey (2007)| 14 |


logement social est attribué sur liste d’attente avec ou sans critèresde priorité et les autorités réservent des logements libres pourles ménages qui ont un besoin urgent de logement. Dans cetteconception, les loyers se basent sur les coûts, il existe un loyermaximum pour les ménages défavorisés ainsi que des allocationsde logement. De plus, un objectif clé de l’offre de logement dansce modèle est de garantir la mixité sociale, c’est-à-dire d’essayerd’éviter la formation de ghettos de groupes à faibles revenus oude minorités ethniques afin de prévenir la ségrégation spatialeet d’encourager la cohésion sociale. Il est néanmoins importantd’insister sur le fait que la ségrégation urbaine dans les quartiersimportants où les logements sociaux ont été construits dans lesannées 60 et 70 connait aujourd’hui les mêmes tendances en termesde ségrégation socio-spatiale quelle que soit la conceptioninitiale du logement social (universel ou ciblé).L’approche ‘ciblée’, quant à elle se base sur l’assomption que lesobjectifs de la politique de logement seront atteints en grandepartie par le marché (c’est-à-dire par l’adaptation de l’offre delogement à la demande) et que seuls les ménages pour lesquelsle marché est incapable d’offrir un logement décent à un prixabordable doivent bénéficier du logement social. Dans cette approche,cependant, il y a un large éventail de variations en cequi concerne le type et la taille du secteur de logement social, etc’est le cas également pour les critères d’attribution de ce typede logement. Par conséquent, il est possible de distinguer deuxsous-types: l’un attribue le logement aux ménages dont les revenusne dépassent pas un plafond fixé; l’autre se concentre surl’offre de logement pour les plus vulnérables. Comme Ghekière(2007), nous appellerons respectivement ces deux sous-types:‘généraliste’ et ‘résiduel’. Tandis que le premier suit la traditionoriginale du logement social en Europe de l’Ouest (c’est-à-direlogement pour les travailleurs ou les groupes à revenus moyens,qui inclut une contribution des employeurs), le dernier correspondà une catégorie de bénéficiaires beaucoup plus restreinte, en général,les ménages particulièrement vulnérables qui dépendentlourdement des allocations d’état (par exemple, les personnessans-emploi, les handicapés, les personnes âgées; les famillesmonoparentales, etc.).les loyers sont fixés en fonction des coûts ou des revenus; dansle secteur du logement social généraliste, les loyers ont un plafondfixe et les ménages bénéficient d’allocations de logement enfonction de leurs revenus pour couvrir une partie du loyer.Chose intéressante, comme on peut le remarquer dans le tableau1.5, de nombreux pays proposent des logements sociaux appartenantà plus d’un de ces trois types.2) Taille du secteur du logement social. Cet axe d’analysese base sur les données disponibles en ce qui concerne la tailledes stocks de logement sociaux locatifs dans chaque Etat membre(graphique 1.1). Nous avons choisi cet indicateur pour notreclassification car, comme le montre le tableau 1.5, il existe unedifférence importante entre les pays avec un parc de logementsocial résiduel relativement large (Royaume-Uni) et ceux avec unepart très réduite de ce genre de logement. En effet, même si leurscritères d’attribution sont similaires, la représentativité du secteurleur confère une place différente sur le marché du logement etdans les politiques sociales et de logement du pays. Il est possiblede distinguer trois groupes principaux en fonction de leur taillerelative par rapport au parc de logement total dans chaque pays.Dans les pays appartenant aux deux sous-types, il y a une partbeaucoup plus importante d’accession à la propriété que dans lespays appartenant à l’approche universelle. Néanmoins, dans laplupart des pays (excepté les nouveaux Etats membres), tandisque le premier sous-type présente un secteur locatif privé assezrestreint, le second sous-type connait une présence du secteurlocatif privé beaucoup plus importante vis-à-vis du secteur sociallocatif. Dans les pays d’Europe de l’Est, c’est loin d’être lecas comme on peut le voir dans les profils par pays; en effet,les secteurs locatifs sociaux et privés sont généralement de taillesimilaire (réduite), suite à la privatisation massive des anciens logementspublics, ce qui a mené dans la plupart des cas à unpourcentage très élevé d’accession à la propriété 3 . Une autre différenceentre les deux sous-types est que le logement social pourles plus vulnérables repose généralement sur l’attribution directede ce genre de logement par les autorités locales en fonction desmoyens tandis que le logement social généraliste est attribué parle prestataire sur base d’un ensemble de règles et de procéduresspécifiques et suite à des critères de priorité sur base de plafondsde revenus. Enfin, dans le secteur du logement social résiduel,3) En fait, comme on peut le voir dans les profils nationaux, les marches locatifs privés relativement sous développés dans de nombreux pays d’Europe de l’Est représententune défaillance du marché que les gouvernements tentent d’enrayer par le biais de politiques visant à encourager le développement d’un tel secteur, en plusdu développement du logement social locatif.| 15 |


Tableau 1.5TYPOLOGIE DES APPROCHES DE L’OFFRE DE LOGEMENT SOCIAL DANS LES ETATS MEMBRES DE L’UETaille du secteurdu logement social locatifCritères d’attributionUNIVERSELS‘GÉNÉRALISTE’CIBLES‘RÉSIDUELS’>= 20 %Pays-BasDanemarkSuèdeAutricheRoyaume-Uni11 % – 19 %République tchèqueFranceFinlandePologneFrance5 % - 10 %BelgiqueAllemagneItalieIrlandeBelgiqueEstonieAllemagneMalte0 % - 4 %SlovénieLuxembourgGrèceHongrieChyprePortugalBulgarieLituanieLettonieEspagneSource: CECODHAS Social Housing ObservatoryComme le montrent les profils nationaux de ce document, cesdifférentes conceptions de l’offre de logement social répondentà des traditions culturelles et des objectifs politiques différents.Néanmoins, l’histoire montre que les missions, les arrangementsinstitutionnels et les mécanismes de l’offre ont évolué avec letemps pour s’ajuster à l’évolution des conditions et de la demande.Dans ce rapport, nous avons tenté de décrire les plus récentsde ces changements ainsi que les réactions et les défis émergentsde ces évolutions en termes de: tendances de marché, évolutiondes politiques, changements sociaux et démographiques, étenduedes activités et régénération urbaine.| 16 |


2. Tendances du marché affectant le logementsocial, le logement public et le logement encoopérativePour commencer, il vaut la peine d’insister sur la diversité desmarchés du logement à la fois entre et au sein des pays. Néanmoins,l’une des caractéristiques communes du marché du logementdans l’Union européenne est le déséquilibre entre la demandeet l’offre de logement. Au sein des pays, ces disparités setraduisent par des inégalités entre le marché de l’emploi etdu logement, un problème qui affecte en particulier les régionsles plus prospères (surtout les grandes villes) de la plupart desEtats membres de l’UE, où les prix sont élevés et les logementsabordables sont peu nombreux (Fribourg, 2006). Les pays quifont preuve d’un équilibre relatif de l’offre et de la demande de logementau niveau national (République Tchèque, Finlande, Grèce,Roumanie, etc.) font face à des déficits au niveau régionaldans les régions où l’activité économique est forte. Dansces régions, comme on peut le voir dans les profils par pays dece rapport, et aussi dans le tableau 2.1, des déficits graves delogements abordables exercent une pression croissante sur lesprestataires de logement social. Cette situation est encore plusproblématique dans les pays où le secteur locatif est peu développé(au niveau public et privé), ce qui entrave la mobilité destravailleurs. D’autre part, dans les régions où l’activité économiqueest réduite ou stagnante, le marché du logement est souventdéprimé, avec un taux de logements libres très éleet un processusde dégradation du parc de logement qui conduit,dans des cas extrêmes (comme en Allemagne) à des programmesde vente à grande échelle d’anciens logements communaux à desinvestisseurs et de démolitions de ce type de logement, dans lecontexte de programmes de régénération urbaine qui incluent lacréation d’espaces et d’installations ouverts, etc.Au niveau national, Norris et al ont rapporté en 2004 que lespays qui connaissent un déséquilibre particulièrement grave entrel’offre et la demande sont: la Belgique, la Bulgarie, la France,l’Allemagne, la Grèce, l’Irlande, l’Italie, la Lettonie, la Lituanie, leLuxembourg, les Pays-Bas, la Pologne, la Slovénie, l’Espagne et leRoyaume-Uni où la demande de logement dépasse, de loin, l’offre.Néanmoins, il vaut la peine de remarquer que l’importancede ces déséquilibres varie considérablement entre les pays. Engénéral, le déficit de logement est particulièrement grave dansles nouveaux Etats membres.Certains des facteurs qui expliquent cette insatisfaction de la demandesont de nature démographique (comme nous le verronsdans la section suivante), c’est-à-dire causés par une augmentationsignificative du nombre de ménages, habituellement associéeau déclin de la taille des ménages. Ce fait est associé aux niveauxinsuffisants de nouvelles constructions de logements abordablespour répondre à l’augmentation de la demande, souvent associéeà l’augmentation des coûts des terrains et de la construction enparticulier dans les régions de croissance économique soutenue.En plus de cela, la tendance générale à la libéralisation des loyerset à l’augmentation importante de l’inflation des prix (graphiqueGraphique 2.1 Inflation des prix des logements dans l’Europe de l’ouest, du nord et du sud 2005-2006(Sélection de pays). En % par rapport à l’année précédente (à la fin de l’année)SuèdeDanemarkNorvegeGrèceIrlandeIslandeEspagneRoyaume UniFrancePays-BasAutricheItalieSuisseAllemagnePortugal-5 0 5 10 15 20 25 30 3520062005Source: RICS 2007| 17 |


2.1) des maisons travaillent à l’encontre de l’accessibilité financièredes logements - exerçant ainsi des pressions sur les gouvernementspour qu’ils mettent sur pied des politiques efficacespour répondre à ce déficit de logements abordables, y comprispour les dits ‘travailleurs-clés’ et les classes moyennes. Cette situationqui a été caractérisée de crise du logement dans certainspays trouve son origine dans un certain nombre de facteurs structurels,notamment: de faibles taux d’intérêts à long terme, quiont eu des répercussions considérables sur l’inflation des prix deslogements et l’augmentation du niveau de dettes hypothécaires(RICS, 2007) et l’impact d’un marché du travail flexible sur laflexibilité des ménages et donc sur leur capacité à faire face àdes remboursements d’hypothèques à long terme (Doling, 2007),avec la polarisation socioéconomique du marché du logement quien résulte. En effet, l’augmentation des problèmes d’accessibilitétouchant de grandes parties de la population parmi les pays del’UE conspire, non seulement contre le droit au logement de cespersonnes mais aussi contre le bon fonctionnement du marchédu travail suite aux obstacles rencontrés par les travailleurs pourtrouver un logement décent à proximité des emplois. Dans cecontexte, les organisations de logement social font face à une demandeplus importante dans les cas où elles ont lele principalpour remplir cette mission et dans les cas où le secteur social locatifest réduit (Hongrie, République tchèque, Espagne, etc.) desdiscussions sont en cours, entre le gouvernement et les acteurssociaux et académiques, pour établir un tel secteur.Une autre caractéristique commune des marchés du logement del’UE est la grande proportion d’accessions à la propriétédans la plupart des Etats membres (graphique 2.2), qui tendà la hausse dans la plupart de ces pays (Doling et al, 2007). Cettetendance a été largement encouragée par les faibles taux d’intérêtsconstants de ces dernières années ainsi que par un marchédes hypothèques de plus en plus compétitif. Néanmoins, une tendanceparallèle à l’augmentation du rapport dette hypothécaire/revenus, qui a particulièrement touché les ménages vulnérables età faibles revenus, pour qui les dépenses de logement représententune part au dessus de la moyenne des dépenses totales. L’une desconséquences négatives de cette situation est l’augmentation desniveaux de dette hypothécaire subie par un nombre croissant deménages dans l’UE, en particulier (et c’est plus inquiétant) parceux dont les revenus sont plus faibles et/ou qui sont plus vulnérablesau changement des conditions du marché du travail et auxfluctuations des taux d’intérêts (par ex. les personnes âgées, lesjeunes ménages, les familles monoparentales, etc.) (Doling, 2007).Comme on peut le voir au tableau 1.2, afin d’aider à satisfaire lesaspirations de nombreux ménages à accéder à la propriété, dans laplupart des pays européens, les acteurs du logement social fournissentégalement des logements destinés à la vente, soit en vendantles habitations sociales existantes aux habitants dans les lieux(par exemple par le biais des politiques du ‘droit d’achat’) soit enconstruisant de nouvelles habitations destinées à la vente. Dans cecas, il peut s’agir de logement abordable ou de logement social et,dans d’autres cas, de logement au prix du marché (dans le cadredu portefeuille de diversification du prestataire de logement social,voir section 5). De plus, une variété de nouvelles options de venteont été mises en place dans différents pays afin de faciliter l’accessionà la propriété des ménages qui ne sont pas capables d’avoiraccès à un logement sur le marché libre. C’est le cas par exemplede programmes de propriété ‘mixte’ ou ‘partagée’ où les ménagesachètent une partie de leur logement au prestataire (associationde logement, autorité locale, etc.) et payent un loyer réduit pour lereste. Dans ces programmes, les ménages bénéficient souvent de lapossibilité d’acheter l’intégralité du logement plus tard.Le Tableau 2.1 vise à illustrer certaines des tendances principalesdu marché du logement qui ont des répercussions sur l’offre deGraphique 2.2 : Répartition des formes d’occupation dans les 27 Etats membres de l’UE1009080706050403020100AllemagneDanemarkSuèdePays-BasFranceAutricheFinlandeRépublique TchéqueBelgiqueRoyaume UniLuxembourgItalieMalteGréceUEPolognePortugalLettonieChypreIrlandeEspaneEstonieSlovenieHongrieRépublique slovaqueRoumanieBulgarieLituanieLocation socialeLocation privéeAccession à la propriétéSource: CECODHAS-USH-Dexia| 18 |


logement social, de logement public et de logement en coopérativedans les Etats membres de l’UE consultés pour cette vue d’ensemble.Tableau 2.1TENDANCES CLÉS DU MARCHE AFFECTANT LES SECTEURS DU LOGEMENT SOCIAL, DU LOGEMENT PUBLIC ET DU LOGEMENT EN COOPERATIVE DANS LES ETATSMEMBRES DE L’UEPROBLÈMES PAYS CONSÉQUENCES POUR LE LOGEMENT SOCIALDÉFICIT DE NOUVELLES CONSTRUCTIONSEstonieRépublique tchèqueFrance (lente augmentation depuis 2004 mais elle estpartiellement annulée par le nombre de démolitions)Hongrie (depuis 2005)PologneRoyaume-UniLa crise du logement affecte les ménages à faibleset moyens revenus, en particulier dans les centresurbainsPression considérable sur le logement social locatifDÉFICITS LOCAUX ET/OU RÉGIONAUX (RÉGIONSPROSPÈRES, PAR EX. GRANDES VILLES)République tchèqueDanemarkFranceAllemagnePologneLuxembourgSuède (migration rurale - urbaine)Le prix élevé des terrains dans les zones prospèrescomplique la construction de logements abordablestandis qu’il y a un grand nombre de logements abordablesdans les zones en déclinDÉFICIT DE LOGEMENTS LOCATIFS PRIVÉS ABOR-DABLESEstonie (en particulier, manqué de logements protégés)Hongrie (secteur locative social et privé très limité)République tchèqueItaliePortugalEnvisagent la construction de nouveaux logementscommunaux pour les plus nécessiteuxAUGMENTATION DE L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉBelgiqueRépublique tchèque (suite à la privatisation)FinlandeGrècePortugalSuèdePRIVATISATION DE L’ANCIEN PARC DE LOGEMENTPUBLIC/ SOCIALRépublique tchèqueHongrieEstonieDiminution des loyers du marché mais déficit généralde nouvelles constructions et de logements locatifsabordablesAUGMENTATION DES COOPÉRATIVES DE LOGE-MENTDanemarkRépublique tchèque (suite à la privatisation)EstonieItalie (passé stratégiquement à la construction delogements locatifs)DÉRÉGULATION DU SECTEUR LOCATIVE PRIVÉAutricheRépublique tchèqueAugmentation des loyers; modification de la structurede la demande (davantage de pression de la partdes groupes à faibles revenus)Source: L’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHAS sur base des données des correspondants nationaux (2007)| 19 |


3. Tendances sociales et démographiquesprincipales en ce qui concerne la demande delogements sociaux et publics et de logementsen coopérativeSi on observe les changements sociaux et démographiques quiont lieu partout en Europe, des tendances peuvent être distinguées;comme l’indiquent Liddle et al (2007), en dépit de la diversitéexistante, au sein des Etats membres et entre eux, tousles pays de l’UE affrontent des défis communs comme la démographie,l’augmentation de la diversité ethnique et culturelle etle processus d’individualisation des valeurs qui ont des conséquencesconsidérables sur l’offre de services publics, y comprisle logement.“L’abondance de masse et le processus de modernisationéconomique ont profondément modelé les valeurs,comme on le voit dans la tendance à l’individualisation,les nouveaux modèles de vie familiale, le changement dustatut de la femme dans la société, l’émergence de préoccupationspost-matérielles et les nouveaux défis de l’engagementdémocratique (…) Un changement démographiqueradical est observé avec la diminution du taux defertilité et une plus longue espérance de vie, ce qui soulèvedes questions en termes de durabilité sociale et économique,de demandes de logement nouvelles et diverses,d’équilibre vie /travail dans les ménages à deux salariés,d’égalité des genres lorsqu’il s’agit de partager le fardeaudes soins et d’égalité intergénérationnelle. L’émergencedu citoyen en tant que consommateur change la façondont nous envisageons les questions telles que le choixde logements et de services publics (…)» 4(Liddle et al 2007: 7-8)De plus, la communication récente de la Commission européennesur la démographie donne un aperçu du triple défi qui attendl’Europe: la génération du baby-boom atteint l’âge de la retraite,l’espérance de vie augmente et le taux des naissances diminue,ce qui réduit encore le rapport de dépendance entre la populationactive et la part de la population qui est pensionnée (Commissionof the European Communities 2006). Les changementsdémographiques en Europe conduisent au vieillissement dela population, ce qui implique une augmentation des besoinsde services sociaux. Dans l’UE, la tendance actuelle va vers desménages de taille réduite et il est prévu que la proportion de lapopulation de l’Europe des 25 de plus de 65 ans passe de 15,7%en 2000 à 22,5% en 2025 et 29,9% en 2050, en comparaisonavec 9,1% en 1950. La proportion des personnes âgées de plusde 80 ans devrait tripler et ainsi passer à 11,4% en 2050. Eneffet, « le vieillissement de la population soulève des questionsde politique publique importantes en ce qui concerne la durabilitédes pensions, l’augmentation des frais de santé et de soinspour les personnes âgées et le fardeau que cela attribuera à lacroissance européenne vu qu’il est prévu que le fardeau socialaugmente » (Liddle et al 2007: 26). En termes de répercussionsde ces tendances sur le logement, il est prévu qu’en 2010, environun tiers (32%) de la population âgée de l’Europe des 15 (de 65ans ou plus) vive seule (European Communities 2004).Tableau 3.1PROJECTIONS DES TENDANCES D’EVOLUTION DE LA POPULATION DE L’UE POUR 2005-2050EN MILLIERS 2005-2050 2005-2010 2010-2030 2030-2050Population totale -8659 5563 5312 -19534Evolution en pour cent -1.9% 1.2% 1.1% 4.2%Enfants (0-14) -13811 -2304 -6080 -5427Evolution en pour cent -18.6% -3.1% -8.5% -8.2%Jeunes (15-24) -14035 -2383 -6663 -4990Evolution en pour cent -24.3% -4.1% -12.0% -10.2%Jeunes adultes (25-39) -24867 -3896 -14883 -6088Evolution en pour cent -25.0% -3.9% -15.6% -7.5%Adultes (40-54) -18666 4116 -10029 -12754Evolution en pour cent -19.0% 4.1% -9.8% -13.8%Travailleurs plus âgés (55-64) 4721 4973 8717 -8969Evolution en pour cent 9.1% 9.5% 15.3% -13.6%Personnes âgées (65-79) 25688 1947 22281 1460Evolution en pour cent 44.5% 3.4% 37.3% 1.8%Personnes âgées fragiles (80+) 32311 3109 11969 17233Evolution en pour cent 171.6% 16.5% 54.0% 50.8%Source: EUROSTAT, 20044) NdT: Traduction non-officielle| 20 |


Une autre tendance démographique et sociale importante enEurope est l’immigration. Dans sa Communication sur la démographie,la Commission européenne a reconnu que durant lesprochaines 15 à 20 années, l’immigration nette va continuer àprogresser en Europe (2006:11). Néanmoins, en dépit des progrèsde la lutte contre le racisme et l’intolérance, il subsiste de sérieuxproblèmes de discrimination, de chômage et d’accès aux servicespublics décents comme le logement, la santé et l’enseignementde qualité (Liddle et al 2006: 38). De plus, les récentes vaguesd’immigration transforment de nombreuses villes européennes.Par exemple, Buonfino a découvert que « la population de villesaussi différentes que Birmingham, Marseille et Malmö est composéede plus d’un tiers de minorités ethniques 5 » (2006).Les estimations inclues dans les profils par pays de ce rapport (résuméau tableau 3.2) sont cohérentes par rapport à ces tendancesgénérales. Même si elles ne prennent pas les mêmes proportionsdans chaque pays, les prestataires de logement social les considèrentcomme les éléments sociodémographiques principaux duconditionnement de la demande de logement social dans leurspays. Il s’agit du vieillissement de la population et de la nécessitéd’ajuster leur logement à ces besoins spécifiques, en particulierpour permettre aux personnes âgées de vivre une vie indépendanteet de qualité dans leur propre maison aussi longtemps quepossible; l’augmentation du nombre de logement qui résultede la diminution de la taille des ménages (comme on l’a vuplus haut, sans conteste le résultat du processus d’individualisationet du déclin du taux de fertilité des sociétés européennes); laproportion importante (en augmentation) des ménagescomposés d’une personne seule (dont une part importantesont des personnes âgées); et des niveaux élevés d’immigrationainsi qu’une forte présence de familles d’immigrants et deminorités ethniques dans les logements sociaux.En particulier, il est nécessaire de répondre à la demande en évolutionet aux besoins qui émergent du nouveau modèle de locatairesdu logement social: parmi les changements démographiques,sociaux et culturels mentionnés plus haut, le modèle traditionnelde la famille nucléaire n’est plus le modèle de ménage typique. Latendance va en effet vers une proportion plus large de ménagesd’une personne; de familles hétérogènes (résultat d’un taux plusimportant de familles diverses et recomposées); familles monoparentales;et familles nombreuses et étendues d’immigrants et deminorités ethniques ainsi que de familles autochtones de certainspays du sud et de l’est de l’Europe (par ex. Italie et Estonie). Souvent,les personnes âgées et les jeunes font partie des groupescibles clé dans la plupart des pays; au Danemark par exemple, lespersonnes âgées, les étudiants et les jeunes ménages font partiedes groupes cibles principaux. En Europe de l’Est, les jeunes ménagesqui se forment font partie des groupes qui rencontrent le plusde difficultés à trouver des logements abordables, et c’est donc ungroupe prioritaire pour ce genre de politiques.Tableau 3.2TENDANCES SOCIALES ET DEMOGRAPHIQUES PRINCIPALES AFFECTANT L’OFFRE DE LOGEMENT SOCIAL DANS L’EUPROBLÈMES PAYS (*) RÉPONSES ET DÉFISVieillissement de la populationDiminution de la taille des ménagesAugmentation du nombre de ménagesProportion importante (en augmentation) des ménagesd’une personneRépublique tchèque, Danemark, Finlande, France, Allemagne,Grèce, Hongrie, Pays-Bas, Portugal, Suède,Italie, BelgiqueAutriche, Belgique, République tchèque, Finlande,France, Allemagne, Hongrie, Pays-Bas, Pologne, Portugal,Espagne, UK, Irlande, LuxembourgAutriche, France, Allemagne, Hongrie, Espagne, UK- Adaptation des logements pour les personnes àbesoins spécifiques- Offre de services à domicileOffre de logements incluant différentes formes d’occupationAdaptation des logementsTaux d’immigration élevésPrésence forte de minorités ethniques dans le secteurdu logement socialPression sur les zones urbaines prospèresNombre important de jeunes ménages entrant sur lemarché du logementMigration des campagnes vers les villesAutriche, France, Grèce, Pays-Bas, Portugal, Espagne,Irlande, Italie, LuxembourgAutriche, France, Pays-Bas, PortugalBelgique, Finlande, Hongrie, Pologne, Espagne, UK,Estonie, AllemagneAutriche, Finlande, République tchèque, PologneHongrie, Pologne, Espagne, Suède- Politiques pour des communautés durables- Programmes / initiatives d’intégration locauxPolitiques de mixité sociale, prévention de l’exclusionsocialePolitiques de régénération urbaine:Rénovation / entretien du parc plus ancien- Ciblage: programmes spécifiques pour les jeunesménages dans le secteur des coopératives et de l’accessionà la propriété- Augmentation du secteur locatif (social et privé)Pressions sur les zones urbaines.=> Intervention / gestion publique de ces zonesLogement des étudiants Danemark, Italie Ciblage: programmes spécifiques pour les étudiantsMénages multigénérationnels et / ou familles élargiesEstonie, ItalieNécessité d’améliorer la disponibilité de logementsabordables (surtout locatifs)(*) NB: Ce tableau n’a pas pour objectif de décrire de façon exhaustive tous les problèmes sociaux et démographiques affectant le logement social dans chaque pays,il s’agit plutôt d’une synthèse des questions principales soulignées par les auteurs des profils par pays présentés dans ce rapport.Source: L’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHAS sur base des données des correspondants nationaux (2007)5) NdT: traduction non officielle| 21 |


Historiquement, les organisations de logement social ont étéchargées de la mission de fournir des logements adaptés aux travailleurset aux personnes ayant des besoins spécifiques commeles jeunes ménages, les personnes âgées ou les personnes souffrantde handicaps. Comme on le voit dans les profils nationauxde ce rapport, ces groupes ont besoin de logements adaptésà leurs conditions particulières ainsi que d’un accès à desservices de qualité et d’une assistance supplémentairepour leur permettre de rester indépendants dans leurs propresmaisons. De plus, les services d’assistance et les foyers sont nécessairespour permettre aux personnes connaissant une situationpersonnelle difficile de réintégrer la vie en communauté. C’est undéfi particulier pour les organisations de logement social dont lespropriétés sont occupées, en majorité par des personnes dont lesmoyens financiers de s’assurer les services nécessaires pour leurmaison sont plus restreints que ceux du reste de la population.De plus, les difficultés rencontrées par un nombre de plus en plusimportant de jeunes ménages sur le marché du logement (locatifou occupé par le propriétaire) en font un groupe cible importantdes politiques sociales et des politiques de logement dans denombreux Etats membres de l’UE.Dans le domaine de l’immigration et des minorités ethniques, uneautre dimension de l’impact de ces tendances sur les prestatairesde logement social est le besoin de collaborer avec d’autres agencespubliques et sociales qui agissent pour l’intégration de cesgroupes dans leur communauté locale. En effet, des recherchesprécédentes par L’Observatoire du CECODHAS montrent qu’il n’ya pas ou peu de liens explicites entre, d’une part, les programmeset les politiques d’intégration et d’autre part, les politiquesde logement (Czischke et al 2007). Au vu de l’augmentation desniveaux d’immigration dans de nombreux Etats membres de l’UE,il y a une reconnaissance étendue parmi les organisations de logementsocial que ces groupes exercent des pressions de plusen plus fortes sur ce type de logement ou qu’ils le feront (voirprofils par pays). En fait, afin de contribuer à l’intégration de cesgroupes, il faut plus qu’un logement: il faut une coordinationdes services spécifiques et une collaboration entre lesdifférentes agences pour leur permettre d’apprendre la languelocale et leur faciliter l’accès à l’enseignement, à la formationet à l’emploi. De plus, afin de prévenir la formation de ghettos,de nombreux pays mettent en œuvre des politiques de mixitésociale, en particulier dans les nouveaux lotissements de logementsocial. Ce type de politique, même si elle vise souventà aider à l’intégration des minorités ethniques et des nouveauximmigrants, ne sont pas dénuées de controverse. En effet, desrecherches et la pratique démontrent les nombreux avantagesdes personnes d’origine ethnique similaire vivant à proximité, enparticulier pour les nouveaux arrivants qui ont besoin de soutienet de réseaux sociaux pour s’intégrer dans leur nouveau logement.Néanmoins, des éléments indiquent également les nombreuxdésavantages de la ségrégation extrême (voir point 6 dece chapitre). Par conséquent, le lien entre l’intégration des immigrantset le logement social (qui n’a pas fait l’objet de beaucoupde recherches) constitue l’une des préoccupations principales desorganisations de logement social, à présent et à l’avenir.| 22 |


4. Changements principaux de politique dansle domaine du logement, en particulier pourle logement social et public et le logement encoopérativeParmi les tendances plus ou moins générales de ces dernièresdécennies dans l’offre de logement social des Etats membresde l’UE se trouvent: la décentralisation de la politique delogement, la privatisation du logement public et la réductiondes finances publiques (e.g. Boelhouwer, ed. 1997,1999; Priemus et al., 1999, Priemus et al., 2002).En effet, le processus de modification du rôle de l’état dans lespolitiques de logement, qui a eu lieu depuis les années 1980 a eupour conséquence de plus en plus, le transfert (intégral ou partiel)des compétences et des responsabilités liées au logement,de l’état vers les niveaux régionaux et/ou locaux. Parmi les Etatsmembres de l’UE, les pays avec une tradition de décentralisationde longue date sont l’Autriche en 1989, l’Espagne en 1992, leDanemark et la Finlande en 1994 et les Pays-Bas en 1995. Larecherche d’une plus grande efficacité des politiques de logementa mené à une plus grande flexibilité des interventions publiqueset de leur capacité à s’ajuster à la diversité régionale et aux différentsbesoins locaux. De plus, le processus de décentralisationsuit un appel au renforcement des liens, au niveau local entreles ménages bénéficiaires, les acteurs locaux et les organisationsde logement social. Néanmoins, la décentralisation a eu lieu àdifférents niveaux parmi les Etats membres: La Belgique est leseul pays où la décentralisation (c’est-à-dire la régionalisation)est intégralement mise en œuvre avec une autonomie complètede chaque région (Bruxelles, la Wallonie et la Flandres) dans ledomaine des politiques de logement. En Allemagne, en Autriche,en Espagne et en Italie, l’état central partage les compétencesavec les autorités régionales. Dans tous les autres pays, le politiquede logement relève majoritairement des compétences del’état central.Dans l’ensemble, le logement s’est orienté davantage vers le marché,il est devenu plus concurrentiel et plus ouvert aux pressionséconomiques (UNECE 2006; Priemus et al 1993). Les subventionsoctroyées aux fournisseurs de logement social ont été complétéesdans de nombreux pays par des subventions aux demandeursde logement par le biais d’allocations de logements et dechèques-logement. Afin de faire face à l’augmentation des fraisde logement, on insiste de plus en plus dans certains pays del’UE sur le ciblage de l’offre de logement social vers certainsgroupes aux besoins spécifiques (personnes handicapées,personnes âgées, jeunes ménages, etc.) ou en fonction de leursrevenus relativement bas. Néanmoins, cette tendance a eu pourconséquence, dans de nombreux cas, le renforcement de la ségrégationspatiale des ménages démunis dans les lotissementsde logement social, ce qui a causé un nombre d’effets négatifscomme la stigmatisation des locataires du logement social, desobstacles à l’intégration sociale efficace à cause de l’exclusiondes services et des installations courants, etc. (Pour un débat plusdétaillé à ce sujet, voir la section 6 de ce chapitre). Cette situationa soulevé des débats sur le mérite relatif des politiques publiques,urbaines et sociales favorisant la mixité sociale pour éviter cettestigmatisation par rapport à des politiques se concentrant sur lamise en œuvre du droit au logement pour les ménages souffrantd’une exclusion grave du secteur du logement (voir par exemple:Feantsa 2005; Musterd et al 2006; Tunstall et al 2006).Une autre tendance qui se poursuit dans les politiques de logementdepuis les années 1980, comme mentionné dans notrerappel historique (chapitre II) est la privatisation du parc delogement social. Dans l’ensemble, comme Whitehead (2007)l’indique, «des pressions pour la privatisation s’élèvent d’impératifséconomiques et politiques pour limiter lele de l‘état etpour utiliser les actifs du secteur public de façon plus efficace 6 »(2007:56). La privatisation a adopté différentes formes au sein del’UE; et parmi celles-ci il y a eu d’une part, la vente du parc locatifpublic par des politiques de type ‘droit d’achat’ aux locatairesdans les lieux – qui a débuté dans les années 1980 avec le gouvernementconservateur au Royaume-Uni et qui a été suivie pard’autres pays et plus récemment observée dans la vente à largeéchelle des logements à leurs locataire dans les pays d’Europede l’Est – et d’autre part, des opérations de transfert du parc(par exemple, la restitution du parc de logement aux corporatiesaux Pays-Bas; le transfert des autorités locales aux associationsde logement au Royaume-Uni; etc.). De plus, il vaut la peine denoter la vente récente à large échelle, en Allemagne, des compagniesde logement public locales à des Fonds de pension privésétrangers afin de contribuer à couvrir le déficit budgétaire desautorités locales.Dans le cadre du retrait graduel de l’état-providence dans denombreuses régions européennes, l’offre de logement social a diminuédans de nombreux pays ces dernières décennies (voir pourexemple: Priemus et al 1993). Par contre, comme le montrentnos profils par pays, plus récemment, l’augmentation de l’offrede logement social est devenue une priorité importantedans un certain nombre de pays comme l’Espagne, la France, laHongrie, le Royaume-Uni et l’Irlande parmi d’autres. En effet lareconnaissance du sérieux déficit de logements abordables dansde nombreux pays de l’UE (comme observé dans la section 2 dece chapitre) conduit de nombreux gouvernements à engager denouveaux programmes afin de promouvoir la constructionde logements abordables (voir tableau 4.1). Par exemple, auRoyaume-Uni, chaque nouveau développement privé doit respecterles objectifs fixés en termes de production de logement social,qui peuvent varier selon les autorités locales et peuvent atteindrejusqu’à 50% dans certaines zones comme Londres 7 . Cetteproportion est généralement produite par des associations delogement ou par le biais de partenariats entre promoteurs privéset associations de logement 8 . De plus, le gouvernement du nouveauPremier ministre, Gordon Brown s’est engagé à augmenterla construction de logements de 240.000 unités par an d’ici à2016. L’Espagne est un autre exemple: son plan pour le logement2005-2008 inclut des mesures facilitant la construction, la réhabilitationdu parc existant et l’occupation locative d’habitationslibres afin d’augmenter l’offre de logement abordable. Au niveaurégional, la législation sur la planification urbaine en Espagneétablit que dans chaque nouveau lotissement, un minimum de6) Traduction non officielle7) Par exemple, la Commission logement du Maire (2000) recommande qu’au moins la moitié des lotissements résidentiels à travers Londres soient mis sur le marché entant que logements abordables. Le point de vue provisoire était que au moins 35% des capacités de logement soient proposés en tant que logements sociaux locatifs visantà satisfaire les besoins, en termes de logement, des ménages à faibles revenus et qu’au moins 15% des la capacité de logement soient proposés sous différentes formesd’occupation afin de répondre aux besoins des personnes à revenues modérés. (Source: http://www.london.gov.uk/mayor/housing_commission/exec_summary4.jsp)8) Voir, pour exemple, Mullins et al 2005| 23 |


30% des terrains doivent être utilisés pour le logement protégé(social). Un autre exemple de l’augmentation de l’engagementpolitique pour lutter contre la dite crise du logement affectant ungrand nombre de pays européens, est l’adoption par le gouvernementfrançais en juin 2004 d’un plan pour la cohésion socialeafin de développer l’offre de logements locatifs abordables dansles secteurs public et privé ainsi que l’accession sociale à la propriété.De plus, la proximité des élections présidentielles de 2007a gardé le logement au centre des préoccupations en 2006 et enjanvier 2007, un projet de loi a été présenté au Conseil des ministresfrançais, afin de permettre à ceux qui ne peuvent avoir accèsà un logement décent de trouver réparation légale.Il est à noter que dans un certain nombre de pays de l’Europede l’Est, l’un des objectifs de la politique de logement est le développementdu secteur du logement locatif, public et privé. Lesproportions extrêmement élevées de propriétaires et le déficitd’alternatives d’occupation sur le marché ont poussé des payscomme la République tchèque, la Hongrie, la Pologne et la Lituanieà établir des mesures visant à augmenter l’offre d’habitationslocatives abordables. En République tchèque, vu le manque d’intérêtparmi les investisseurs privés de construire des habitationslocatives (à cause des distorsions du marché – voir profil du pays),un nouveau plan est en cours d’élaboration. Par le biais de ceplan, le gouvernement va fournir des incitants à la constructionde nouvelles habitations sociales locatives (c’est-à-dire, avec desplafonds de revenus parmi d’autres restrictions), qui devront êtremaintenue sous régime protégé pendant dix ans. Après cette période,le propriétaire de l’habitation pourra décider de la maintenirsous ce régime ou de la mettre sur le marché libre. En Pologne,le plan de développement national pour 2007-2013 inclut parmises priorités, l’amélioration du cadre financier des programmesde logement locatif abordable pour développer ce type de logement,cofinancé par des prêts préférentiels octroyés par leFonds de logement national. En Hongrie, en 2006, un nouveauprogramme de prêts pour les gouvernements locaux a été lancéafin de leur donner accès à des prêts subventionnés fournis parla Banque hongroise de développement pour les investissementsdans le secteur locatif public. En Lituanie, le gouvernement viseà augmenter la part du logement locatif à 18% du parc total delogement en 2020 (en 2003, il représentait 10%). Néanmoins, ilvaut la peine de noter que dans certains cas, il faut non seulementun financement pour la mise en place et la durabilité du secteurlocatif mais aussi la capacité institutionnelle pour lui permettrede fonctionner correctement. En Bulgarie par exemple, il n’y apas encore de cadre légal pour la mise en place d’associations delogement qui construisent et entretiennent le parc locatif.Tableau 4.1PRINCIPAUX DÉVELOPPEMENTS EN MATIÈRE DE POLITIQUE DE LOGEMENT DANS LES 27 ETATS MEMBRES DE L’UE, 2007PAYSAUGMENTATION DELA PRODUCTION DELOGEMENT SOCIALPROMOTION DEL’ACCESSION À LAPROPRIÉTÉAMÉLIORATION DUPARC EXISTANT(RÉHABILITATION,RÉNOVATION)VENTE DE LOGEMENTSOCIALAUTRICHEVente au locataire occupant(pas appliquée largement)BELGIQUE X En fonction des régions (*)BULGARIEVente aux locataires occupantssous des conditionsparticulièresCHYPRE X NonAUTRES CHANGEMENTSDE POLITIQUEElaboration de politiques delogementRéhabilitation des logementsdestinés aux réfugiésRÉPUBLIQUETCHÈQUEX X X Vente au locataire occupantEquilibrer les loyers du marchéet les loyers réglementésDANEMARK X XVente aux locataires occupants(avec l’approbationdes locataires, de la communeet de l’organisationpropriétaire)Augmentation de la mixitésocialeESTONIE X Vente au locataire occupant Promotion du secteur locatifFINLANDEFRANCE X X XVente au locataire occupant(pas appliquée largement)Vente au locataire occupant(pas appliquée largement)Promotion du logement durable(économie d’énergie,…)ALLEMAGNEXVente des sociétés communalesaux Fonds d’investissementinternationauxLutter contre la différentiationrégionale du marché dulogementRestitution aux länderGRÈCEHONGRIE X X NoIRLANDE X XXNA(Uniquement habitations pourl’accession à la propriété)Vente aux locataires occupants(également en copropriété)Promotion du secteur locatifprivé à des fins socialesPromotion des communautésdurables| 24 |


ITALIE X XVente aux locataires occupants(réglementée par leslois régionales, marginale)LETTONIE X X NonLITUANIE X X NonAugmentation de la productionde logementsPromotion du secteur locatifLUXEMBOURG X X Vente au locataire occupant Promotion du secteur locatifMALTE X XVente au locataire occupant(également copropriété), encoremarginaleVente au locataire occupant,PAYS-BASXvente des immeubles aux investisseursPOLOGNE X X Vente au locataire occupantPORTUGALVente au locataire occupant,vente des immeubles aux investisseursROUMANIE X X NonSLOVAQUIE X X X Vente au locataire occupantSLOVÉNIEXVente au locataire occupant(pas dans les habitationspubliques)ESPAGNE X X XVente au locataire occupantaprès une certaine périodeVente au locataire occupant,SUÈDEvente de bâtiments aux investisseurs(en cours de développement)ROYAUME-UNI X Droit d’achatRelogement des ménagesvivant dans des logementsinadaptésAugmentation de la productionde logementAugmentation de la productionde logementRéintroduction des forces dumarchéRestitution aux autoritéslocalesPromotion des communautésdurables(*) La vente de logement social est interdite dans la région de Bruxelles mais pas dans les deux autres régions. La Flandre a la part la plus importante de logementsocial à vendre. En Région flamande, il existe un ‘droit d’achat’ des locataires dans les conditions suivantes: le logement est en occupation depuis 15 ans; le locataireoccupant a pris possession du logement, sans interruption depuis au moins cinq ans et il ne possède pas d’autre bien immobilier.Source: L’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHAS sur base des données des correspondants nationaux (2007)Une autre priorité de politique mentionnée dans les profils nationauxest la rénovation et la réhabilitation du parc delogement. C’est particulièrement le cas pour les pays d’Europede l’Est, notamment à cause de la présence importante de lotissementsdont la construction remonte aux années 60 et plus tôtainsi que pour d’autres pays ou ce type de logement faisait partiede programmes de construction massive de logements sociaux(France, Pays-Bas, Allemagne). Dans tous ces cas, un financementconsidérable est nécessaire pour remettre les lotissementsà niveau, pas seulement à cause du cycle de vie expiré d’un grandnombre de ces bâtiments mais aussi à cause des systèmes d’isolationdépassés et du manque d’entretien au cours des annéessuite au manque de ressources publiques (ou, depuis la privatisationen Europe de l’Est, de ressource des ménages privés). Lapriorité de cette politique est en effet étroitement liée à d’autresdomaines de politiques comme l’efficacité énergétique, un domainede plus en plus important dans le cadre du développementdurable et des politiques respectueuses de l’environnement. Ilvaut la peine de noter que ces dernières sont l’un des domainesclés pour lesquels le logement social est éligible pour les Fondsstructurels européens.Une autre tendance politique clé à travers l’Europe, qui se reflèteégalement sur le marché, comme expliqué dans la section 2 dece chapitre est l’attention de plus en plus importante accordéeà l’accession à la propriété. Ces politiques ont été9) NdT: traduction non-officielleet continuent d’être largement promues par les gouvernementsdes pays de l’UE pour des raisons à la fois économiques et idéologiquessuivant le concept d’un état de droit basé sur des biens(Doling, 2007). Selon ce concept, la responsabilité d’anciens élémentsfondamentaux de l’état providence (enseignement, pensions,santé et logement) est transférée à l’individu par le biaisd’une logique de création d’une richesse personnelle. Dans cetteoptique, le gouvernement vise à créer les conditions pour que lesparticuliers acquièrent des richesses sur le marché et par la mêmes’occupent de leurs propres besoins de sécurité sociale. Danscette conception, seuls les ménages particulièrement vulnérablesdoivent être soutenus par l’état, de préférence par le biais d’allocationsdirectes. Comme Whitehead (2007) l’indique, «l’agendapolitique à travers l’Europe met de plus en plus l’accent sur la privatisationet particulièrement l’occupation par le propriétaire (…)en partie à cause du besoin de réduire les dépenses publiques etde se concentrer sur les activités gouvernementales principales;en partie car la propriété de biens est considérée comme une aideau financement du nouveau style de vie d’une population de plusen plus vieillissante et en partie parce que c’est politiquementpopulaire 9 (Whitehead, 2007: 48). Néanmoins, comme soulignéplus tôt, les risques d’une trop grande insistance sur ce type d’occupationsont nombreux, y compris la création d’un fossé entreceux qui possèdent une maison et les autres ainsi que l’augmentationdu nombre de dettes hypothécaires et de retards de payementdans de nombreux pays de l’UE (Doling, 2007).| 25 |


5. Changements principaux du champ d’activitédes fournisseurs de logements publics etsociaux et en coopérativeDepuis les années 1980, - lorsque les politiques de logement deplusieurs pays européens ont commencé à prendre un tournantdifférent (dans de nombreux cas dans le cadre d’une tendancegénérale à des politiques de type néolibéral) et à s’éloigner ducontrôle du gouvernement et à se rapprocher des principes dumarché – un processus de modernisation du secteur du logementsocial se met en place petit à petit. L’élément fondamentalde ce processus a été la décentralisation de la politiquede logement dans la plupart des Etats membres de l’UE, ce quia modifié la relation entre l’état et les prestataires de logementsocial. En effet, de contrôle hiérarchique et production normaliséedu logement social, le secteur a évolué vers des relations pluscontractuelles entre les autorités intermédiaires et les prestatairesde plus en plus indépendants. La variété des changementséconomiques et sociétaux décrits dans les sections précédentesa en effet amené la nécessité d’adaptation à la demande localequi évolue rapidement, se diversifie et devient plus complexe. Enréaction à ces nouvelles demandes, les prestataires diversifientleur offre de logement, ils se spécialisent dans des zones particulièresoù ils pensent avoir un avantage comparatif par rapport auxautres acteurs du marché; et ils développent des services supplémentairesaux locataires pour soutenir leur activité principale; etenfin, ils travaillent en partenariat avec d’autres acteurs locauxdans des styles de réseaux impliquant une large variété d’acteurset d’objectifs.La façon dont ils ont eu lieu et leur ampleur varient d’un pays àl’autre. Pour de nombreuses organisations de logement social, ilsse sont traduits par une plus grande liberté et / ou des responsabilitésen ce qui concerne leurs activités sociales à niveau local maiségalement par le défi de mener à bien leurs objectifs sociaux avecmoins de ressources publiques (Gruis and Nieboer, 2004). Celaa poussé les bailleurs sociaux à améliorer l’efficacité économiquede leurs opérations (faire plus avec moins). Dansl’ensemble, en réponse à tous ces changements de politique, demarché, de société et d’environnement, les sociétés de logementsocial ont élargi leur champ d’actions pour améliorer leur efficacitéet leur responsabilité. La nécessité de garantir la viabilitééconomique du secteur dans un contexte de diminution desfinancements publics a conduit les prestataires de logement publicà travers l’Europe à adopter des approches plus commercialespour gérer leur parc (Czischke and Gruis 2007). Cela inclut unegestion des finances, et des biens entre autres, plus sophistiquée(par exemple, développement de stratégies complexes de gestiondes coffres pour gérer leur portefeuille de prêts, etc.). Dansle domaine de la gestion des biens, des éléments montrent quecertaines sociétés en Europe, adoptent de plus en plus de cadresde décision comme des analyses de portefeuille du secteurprivé et utilisent les ventes et les lotissements comme desinstruments structurels pour générer des ressources financièrespour leurs activités de logement social. La vente sélective de logementssociaux est devenue un instrument fondamental poursatisfaire les attentes des locataires (dans le cas de vente auxlocataires dans les lieux qui veulent posséder leur maison maisqui ne pouvaient pas se le permettre sur le marché libre) et pourgénérer des ressources supplémentaires pour l’amélioration oula construction de logements sociaux. Enfin, dans le cadre de ceprocessus, une tendance à la fusion et à la restructurationse répand dans le secteur pour permettre aux organisationsd’atteindre des économies d’échelle, des synergies et une plusgrande force par rapport à d’autres acteurs.Afin de pouvoir remplir leurs obligations sociales de fournir deslogements aux groupes les plus vulnérables, de nombreuses organisationsde logement social diversifient de plus en plusleur portefeuille et entreprennent des activités dites nonpropriétairesafin de subventionner ainsi leurs habitations socialesvia le développement d’activités rentables (par exemple, laconstruction de propriétés commerciales). Par exemple, dans lespays où il existe une polarisation importante du marché du logementsuite à (comme vu au point 2) la résidualisation du secteurdu logement social d’une part et la formation d’un secteur d’accessionà la propriété à coût élevé d’autre part, les ménages declasse moyenne et les travailleurs ‘clé’ (infirmières, professeurs,policiers, etc.) sont incapables de trouver un logement décentet bien situé à un prix abordable à proximité de leur travail. Eneffet, souvent, ce groupe n’est pas éligible pour le logement socialrésiduel et il n’est pas capable non plus d’accéder au marchéprivé de plus en plus cher. Dans ce contexte, certains prestatairesde logement social diversifient de plus en plus leur portefeuillevers l’offre de solutions de logement abordables et intermédiairespour ces groupes (par exemple, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas,etc.). En effet, elles considèrent que leur expertise dans le domainedu logement est un avantage comparatif dans le domainepar rapport aux fournisseurs du marché.De plus, un certain nombre de changements sociétaux culturels etdémographiques (voir section 3) ont des répercussions de plus enplus fortes sur l’évolution de la demande adressée aux prestatairesde logement social. Ces changements se rapportent principalementà l’évolution sociodémographique rapide des sociétés européenneset aux nouveaux besoins et attentes émergeant de ces changements.En particulier, il existe une nécessité de répondre àla demande changeante et aux besoins émergeant d’unnouveau modèle de locataire de logements social. Dansde nombreux pays, l’augmentation de la résidualisation des modèlesde locataires a conduit à la nécessité de fournir des servicesspéciaux pour soutenir la mise en œuvre de la tâche principaledes sociétés de logement social. Comme l’indique le tableau 5.1,une part de plus en plus importante des locataires plus âgés etde ménages à besoins spécifiques (personnes à mobilités réduites,familles monoparentales) demandent un éventail de servicesà domicile et de services de soutien. De plus, des ‘services supplémentairesaux locataires’ visant à leur faciliter l’accès à l’emploi et àl’enseignement figurent parmi les services proposés aux ménagesvulnérables. Les recherches montrent que dans des pays commeles Pays-Bas, l’Allemagne et le Royaume-Uni, le retrait de l’état parrapport à l’offre d’un ensemble de services sociaux a créé la possibilitépour les sociétés de logement social de devenir des acteurs clésdu développement local et social au niveau des quartiers. (Heino etal 2007). En effet, à la fois les profils nationaux présentés dans cerapport et la littérature académique indiquent que les prestatairesjouent souvent un rôle de leader initiateur dans le processus derénovation des quartiers (Gruis and Nieboer 2004). Les organisationsde logement social travaillent en partenariat avec les autresagences locales et régionales pour fournir une gestion efficace10) Pour une analyse en profondeur des récents changements du champ d’activités des organisations de logement social à travers l’Europe, voir Heino J, Czischke D,and Nikolova M (2007, à venir).| 26 |


des quartiers afin de répondre à la demande d’inclusion socialeeffective des locataires par le biais de la facilitation de l’accès à laformation et au marché du travail pour ces résidents 10 . Dans l’UE,différentes approches existent parmi les prestataires de logementsocial confrontés à ces demandes. Elles vont de Programmes deresponsabilité sociale des entreprise (Allemagne) à des codes éthiquesprofessionnels (France) et à la participation – et dans certainscas même à la direction de partenariats et ou de ‘task forces’ avecdes acteurs locaux et régionaux pour promouvoir le développementsocial et économique local (Pays-Bas), etc.Tableau 5.1CHANGEMENTS PRINCIPAUX DU CHAMP D’ACTIVITES DES FOURNISSEURS DE LOGEMENTS PUBLICS ET SOCIAUX ET DES LOGEMENTS EN COOPERATIVES DANS LESETATS MEMBRES DE L’UETYPE DE SERVICES PROPOSES PAR LES FOURNIS-SEURSSoins à domicile et services d’assistance / accessibilitépour les groupes spécifiques (personnes âgées, handicapées…)Amélioration des conditions de logement /EntretienOffre plus personnalisée (stratégies de marché différentiées)par. ex. offre de logement abordableServices de quartier:Construction / gestion d’unités non résidentielles (installationssportives et crèches, hôpitaux, parking…)Services supplémentaires aux locataires:- formation, emploi- Site web pour l’échange d’appartements entre locatairesOBJECTIFSRépondre au phénomène du vieillissement de lapopulation et à la demande en augmentation desgroupes à besoins spécifiquesParticiper à la rénovation urbaineConcurrencer plus efficacement les promoteursprivés- Participation aux plans d’administration publicspour mettre en œuvre leur stratégie de réhabilitationde quartier- améliorer la zone locale et la communauté- Donner des pouvoirs aux locataires et leur apporterle savoir faire nécessaire pour gérer les immeublesde façon participative- Améliorer la qualité de vie, créer des sociétés durables- améliorer la possibilité de choisir et la mobilité deslocatairesPAYSAutriche, Belgique, Danemark, Espagne, Estonie,Finlande, Italie, Pays-Bas, Suède, UKAutriche, République tchèque, Danemark, France,Finlande, Hongrie, Pays-BasAllemagne, Finlande, Pays-Bas, sociétés suédoisesEspagne, France, Pays-Bas, Portugal, Suède, UK,Grèce, Luxembourg, Hongrie, ItalieEstonie, Italie, Pays-Bas, UKDanemarkNB: Aucune donnée disponible pour l’Irlande et la PologneSource: L’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHAS sur base des données des correspondants nationaux (2007)De plus, ces développements ont mené à une augmentationde l’importance accordée à la démocratisation et à laresponsabilité publique dans l’offre de services de logementspublics locaux. Les prestataires subissent de plus en plus de pressionspour négocier leurs politiques et expliquer leurs résultatsaux acteurs locaux, d’une certaine façon pour contrer les effetsd’une orientation vers le marché exacerbée et de la diminutiondu contrôle du gouvernement central (Mullins, 2006). De plus,les prestataires de logement social ont également été de plus enplus sujets à des réglementations générales de marché visant àstimuler la concurrence. En effet, même si l’offre de logement socialrelève en principe du domaine des gouvernements nationaux,certaines de ces politiques nationales doivent respecter les réglementationsdu marché unique et les politiques de l’UE. Cela estévident en ce qui concerne les normes d’obtention des contratsde développement de logement. Néanmoins, les réglementationsde marché de l’UE pourraient avoir un impact plus important surla structure des prestataires de logement social. Actuellement,l’un des exemples les plus explicites de cette influence peut êtretrouvé aux Pays-Bas où le large éventail d’activités des organisationsde logement social sur le marché du logement a été remis enquestion par la Commission européenne en sa qualité de responsabledes opérations du marché (et de l’arrêt Altmark). Le résultatde ce processus pourrait être que les activités à but non lucratif etles activités commerciales soient séparées, au moins en termes decomptabilité (Priemus, 2006) et selon Gruis and Priemus (2006),la situation des Pays-Bas pourrait devenir un précédent de l’im-pact des réglementations de la Commission européenne sur lelogement social dans d’autres pays également.Enfin, le développement de prestataires de logement social avecde plus hauts niveaux d’indépendance des autorités publiquesdans certains pays membres et l’importance croissante de la participationdes ménages bénéficiaires en tant qu’acteurs actifs dela gouvernance de l’organisation de logement socialen parallèleavec la hausse des demandes de services de qualité – ontconduit au concept de ‘du logement social’ dans différentsEtats membres, notamment dans ceux où les organisations delogement social ont acquis un haut niveau d’indépendance auniveau des financements et de la gestion etle secteur est particulièrementreprésentatif (Royaume-Uni, Pays-Bas). Tandis quedans certains Etats membres dans le passé, les réglementationsétaient en quelque sorte intériorisées par les organisations suiteà leur relations étroites avec les autorités publiques en charge del’offre de logement, ce nouvel ensemble d’acteurs (ménages etorganisations de plus en plus indépendantes) dans certains payseuropéens mènent au développement de nouvelles façons de réglementerde façon externe la relation entre tous ces acteurs,dans ce qui pourrait être appelé la nouvelle gouvernance du logementsocial. 1111) L’objectif de ce rapport n’est pas d’analyser cette tendance en profondeur mais des publications à venir de l’Observatoire européen du logement social du CECOD-HAS aborderont ces questions pour un certain nombre de pays européens.| 27 |


6. Tendances principales des politiques pourla régénération urbaine et les communautésdurables et du développement urbainLa ségrégation spatiale et sociale dans les villes principale européennesest une tendance répandue commune à la plupart despays européens. Bien que ce problème s’étende au-delà du domainedu logement social, dans de nombreux cas, il coïncide avecde grandes concentrations de ce type d’occupation. En effet,comme expliqué dans notre rappel historique (chapitre II) ces lotissementsont été construits dans les années 50 à 70 pour logerles travailleurs lorsque les pays européens connaissaient le pleinemploi. Le développement du logement social est lié étroitementau conceptions historiques de politiques sociales et urbaines; unparadigme de spécialisation fonctionnelle qui a mené à la créationde ‘villes dortoirs’ pour les travailleurs menés aux quartiersisolés qui, durant l’époque postindustrielle ont été transformésen zones ayant des concentrations très élevées de pensionnés etdes jeunes sans emploi. La création de ces zones de concentration,homogènes en termes de types de ménage, d’architectureet d’occupation a souvent manqué d’infrastructures sociales etéconomiques, ce qui a entravé l’insertion efficace de ces groupesde la population sur le marché du travail avec les problèmessociaux qui y sont associés comme l’aliénation, le vandalisme etmême parfois des émeutes urbaines (par exemple, en France en2005). Au cours des dernières décennies, un déclin social graduelde ces quartiers a eu lieu avec la fuite des ménages qui ont putrouver un logement meilleur ailleurs. Le processus d’homogénéisationsociale de ces quartiers a été accentué par des pratiquediscriminatoire dans le secteur locatif privé, en particulier àl’encontre des minorités ethniques et des familles d’immigrantspauvres ainsi que par des politiques explicites visant à reléguerce type de ménages dans les banlieues des villes dans certainspays. La stigmatisation officielle de ces zones n’a fait qu’empirerl’exclusion multiple affectant les résidents qui y vivent (exclusiondu marché de l’emploi, de l’enseignement, de la vie urbaine, modèlesalternatifs / positifs, etc.).Dans certains Etats membres où des politiques de vente des logementssociaux ont été mises en œuvre à large échelle (comme enAngleterre), les processus de privatisation ont causé la réductionde la part de logement social par rapport au parc de logementtotal. Par conséquent, le logement social est devenu plus ciblévers une partie plus réduite de la société (UNECE, 2006), donnantainsi lieu à un processus de résidualisation du logement social(Malpass 2007). Tandis que certains acteurs pensent quecibler les groupes à faibles revenus est une façon plus efficaced’opérer pour le logement social (FEANTSA 2005), il est prouvéque, en se concentrant sur les groupes à faibles revenus, ce typede logement devient de plus en plus stigmatisé (Priemus et al.2002; Kingsley et al. 1993; Stewart 1992). Donc, pour prévenir lastigmatisation et la ségrégation spatiale, certains pensentqu’il est conseillé d’avoir un secteur locatif large avec un parc delogements diversifié et un profil de résidents varié (Priemus et al.1997). L’objectif visant à essayer d’inverser ou d’éviter davantagela ségrégation se reflète, comme on peut le voir dans les profilsnationaux de ce rapport et en résumé au tableau 6.1, dans uncertain nombre de programmes et de déclarations de politiquerecherchant des zones de mixité sociale (plus spécifiquementau Royaume-Uni et en Irlande, l’objectif est de mettre en œuvreun système de mixité d’occupation). Il vaut la peine de noter quel’objectif de l’équilibre entre différents groupes sociaux dans unezone particulière n’est pas recherché uniquement dans les anciensEtats membres mais aussi dans les nouveaux pays commela République tchèque où l’un des objectifs des programmes derénovation urbaine est de prévenir la ségrégation et de préserverla mixité sociale qui est toujours caractéristique de ces régions.L’approche intégrée est aussi une caractéristique communede la plupart des programmes et des initiatives observées dansce domaine. Les partenariats locaux, dans ce domaine, impliquentun ensemble d’acteurs comme les autorités et les sociétéslocales, les écoles, les représentants des communautés, la police,les acteurs du logement social et d’autres prestataires deservices. Cette approche intégrée comprend un certain nombrede domaines de politiques proches comme la création d’emploi,les opportunités de formation et d’acquisition de compétences,la prévention de la criminalité, l’amélioration de l’environnementet notamment, le logement social. La plupart des programmesincluent des mécanismes de participation publique. L’objectif deces programmes est d’atteindre ce à quoi on se réfère largementen tant que ‘communautés durables’, c’est-à-dire de faire de cesquartiers des endroits où il fait bon vivre, qui répondent aux besoinsprésents et à venir d’une variété de types de ménages afind’éviter les stigmas qui mènent au déclin social de tels quartierset à la fuite qui en résulte par certains groupes sur base de leurethnicité, de leur tranche d’âge, de leur niveau de revenu, etc.Comme semblent le montrer les profils nationaux de ce rapport,dans la plupart de ces programmes, les prestataires de logementsocial travaillent en partenariat avec d’autres agences publiques,sociales et privées impliquées dans les initiatives et les programmesde régénération urbaine. Le principe de coordination etcoopération entre agences est considéré comme crucial pourmettre en œuvre efficacement ces programmes. De plus, commeexpliqué dans la section 1 de ce chapitre, la nature spécifique dulogement social en termes de relation étroite entre l’organisationet les locataires donne au premier un rôle particulier dans le processusde consultation, de participation et de gestion efficace, àlong terme, de ces initiatives.Enfin, comme on peut le voir dans les profils nationaux, dansles Etats membres de l’Europe de l’Est, la question de l’anciennetéet de la mauvaise qualité du parc est un problèmemajeur dans le contexte des initiatives urbaines. L’héritage deslotissements de grande échelle d’après-guerre qui sont encorelargement occupés en fait une priorité lorsqu’il s’agit de penserà la régénération urbaine et aux politiques de logement. Lié à ceproblème est l’objectif d’amélioration de l’efficacité énergétiquedes immeubles ainsi que l’amélioration des aspectsenvironnementaux généraux du bâtiment, partout en Europe.Au tableau 6.1, nous avons rassemblé, sous trois questions prioritairesprincipales, l’éventail de politiques, de programmes etd’initiatives de régénération urbaine qui visent à fournir des communautésdurables dans chacun des Etats membres consultés.Comme on peut le voir plus en détails dans les profils nationaux,ces initiatives nécessitent un engagement fort des organisationsde logement social parallèlement aux autres acteurs sociaux, publicset privés.| 28 |


Tableau 6.1QUESTIONS PRIORITAIRES DES POLITIQUES POUR LA REGENERATION URBAINE ET LES COMMUNAUTES DURABLES DANS LES ETATS MEMBRESDE L’UETHÈMES CONTENU PAYSRénovation urbaineEnvironnement durableProgrammes intégrés de régénérationurbaineReconstructionRéhabilitationRénovationEconomie d’énergieAmélioration des conditions de vieMixité sociale / Prévention de la ségrégationDéveloppement économique localEngagement de la communautéBelgique, République tchèque, Finlande, France, Allemagne, Grèce,Hongrie, Italie, Pays-Bas, Pologne, EspagneEstonie, Grèce, Luxembourg, Suède, AllemagneAutriche, Danemark, Estonie, Allemagne, Finlande, France, Grèce,Irlande, Italie, Pays-Bas, Portugal, Espagne, UK, SuèdeSource: L’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHAS sur base des données des correspondants nationaux (2007)| 29 |


RÉSUMÉ DES CONCLUSIONS PRINCIPALESL’analyse générale des développements principaux du logementsocial, du logement public et du logement en coopérative peutêtre résumée comme suit:1. A systèmes différents, défis communsp Le logement social dans l’UE se caractérise par la grandediversité des situations, des conceptions et des politiquesnationales du logement parmi les Etats membres etdonc par l’absence d’une définition commune du ‘logement social’à niveau européen. Néanmoins, il est possible d’identifiercertains éléments fondamentaux de ce qui constitue lelogement social’ dans l’UE en observant les définitions desmissions spécifiques des prestataires de logement social à traversl’Europe qui peuvent s’exprimer comme: la satisfaction des besoinsde logement des ménages en termes d’accès et de sécuritéd’occupation dans des habitations décentes et abordables.p Contrairement à d’autres services comme le transport, l’énergie,la santé ou les télécommunications, dans le logement social,il existe un engagement fort des ménages bénéficiairesdans la gestion du service et le fonctionnement de la société offrantce service. Cela fait partie de la nature spécifique du logementsocial et cela s’explique dans une large mesure par leleprépondérant que le logement joue dans la vie des personneset des familles. Le profil en rapide évolution et diversification decette demande conduit les prestataires à adopter des approchesplus orientées vers les consommateurs pour répondre aux nouveauxbesoins et attentes.p Une typologie de l’offre de logement social à traversde l’UE a été présentée dans ce rapport. Selon cette classification,les pays peuvent être différenciés en fonction de leur approcheuniverselle ou ciblée. En dépit des différences considérablesen termes d’approche et de taille, les organisations de logementde l’UE ont en commun l’objectif d’augmenter l’offre de logementabordable de bonne qualité. Tandis que dans la plupart des pays,il existe des critères spécifiques ciblant certains groupes (approcheciblée), dans les pays avec une approche universelle, l’accèsà ce type de logement n’est pas restreint, suite à des objectifspolitiques plus larges émergeant de traditions de services sociauxspécifiques et de choix de société. Néanmoins, l’évolution politiquerécente dans certains de ces pays introduit des ajustementsdans la manière d’organiser l’offre de ce type de logement.2. Marchés: disparités régionales et accessibilitéfinancière en baissep Une caractéristique des marchés du logement européensest le déséquilibre entre la demande et l’offre de logement, auxniveaux régional et national. Les disparités régionales se traduisentpar des disparités entre l’emploi et le logement,en particulier dans les zones économiquement prospères (surtoutdans les grandes villes) de la plupart des Etats membres où lelogement abordable est en déficit. Des déficits graves dulogement social dans ces zones entravent les chances des ménagesvulnérables d’accéder au marché du travail et exercentdes pressions croissantes sur les prestataires de logement social.Cette situation est encore plus problématique dans les pays où lesecteur locatif est réduit (social et privé), ce qui limite la mobilitédes travailleurs. Afin de renflouer ce fossé de l’offre de logementslocatifs, certains pays (principalement en Europe de l’Est) développentdes politiques et des incitants visant à augmenter l’offrede logements locatifs en général ou de logements locatifs abordablesen particulier.p Dans la plupart des Etats membres de l’UE, l’accession à lapropriété est la forme d’occupation la plus répandue et il existeune tendance vers sa croissance continue suite aux faibles tauxd’intérêts continu ces dernières années et au marché hypothécairede plus en plus compétitif. Cela a conduit à une tendanceparallèle vers la dette hypothécaire qui comporte des risques, enparticulier pour les ménages vulnérables. En réponse aux aspirationsdes ménages à posséder un logement, dans la plupart despays européens, les acteurs du logement social fournissent égalementdes logements à vendre, soit par la vente de logementssociaux aux locataires dans les lieux, soit par la construction denouveaux logements destinés à la vente. Une variété de nouvellesoptions de vente ont été mises en place afin de faciliter l’accessionà la propriété pour les ménages qui sont incapables de trouver unlogement sur le marché libre (ex: programmes de copropriété oude propriété partagée).3. Une demande en évolution rapide appelle à desréactions différentesp En dépit de la grande variété, au sein des Etats membreset entre ceux-ci, tous les pays partagent des défis communs liésau changement démographique, à l’augmentation de la diversitéculturelle et ethnique et à l’individualisation des valeurs. Lapopulation vieillissante (dont la part dans le logement socialaugmente) appelle à l’ajustement du parc de logement socialen termes d’accessibilité financière, d’infrastructure, d’espacepublic et de développement des nouveaux services nécessairespour continuer à vivre à domicile. Cela nécessite des ajustementsphysiques et organisationnels qui doivent être intégrés à la stratégiede développement des prestataires de logement social.p Dans le cadre de plus larges changements démographiques,sociaux et culturels, il existe un besoin de répondre aux demandesen évolution et aux besoins émergents d’unnouveau modèle de locataire de logement social qui secaractérise par un nombre plus important de ménages résultantde la diminution de leur taille (conséquence du processus d’individualisationet du déclin du taux de fertilité des sociétés européennes);une proportion large et en augmentation de ménagesd’une personne (dont une part importante sont des personnesâgées); et une présence plus forte d’immigrants et de familles deminorités ethniques dans le logement social.4. Politiques de logement: l’augmentation de l’offrede logement abordable réapparait dans l’agendapolitiquep Parmi des tendances plus ou moins générales de l’offre delogement social à travers l’Europe, il y a: la décentralisation| 30 |


de la politique de logement (et donc le lien plus étroit entre utilisateur/ acteur local et le prestataire de logement social), laprivatisation du logement public et une réduction des financespubliques. Néanmoins, en dépit de ces tendances, lareconnaissance d’un déficit grave de logements sociaux dans denombreux Etats membres conduit de nombreux gouvernements àmettre en place des mesures visant à augmenter l’offre delogements abordables.p Malgré la vague actuelle d’engagement politique pour augmenterl’offre de logements sociaux et /ou abordables à longterme, il existe un besoin d’une vision à plus long termede la viabilité économique du secteur s’il doit continuer àremplir ce rôle à l’avenir. Dans ce sens, le processus de modernisationactuelle qui a lieu chez de nombreux prestataires de l’UEvise à l’obtention d’un équilibre entre leur mission sociale et leurviabilité économique.p Suite aux pressions économiques et politiques, la tendanceà la privatisation du logement social a continué depuis lesannées 80 en prenant différentes formes et objectifs à traversl’Europe, de la vente aux locataires occupants au transfert duparc à des acteurs à but non lucratif en passant par la vente, enAllemagne à des acteurs visant la maximisation des profits. Unequestion à envisager dans ce débat sur la privatisation du logementsocial est la question des objectifs de politique et du rôlejoué par le logement social pour les atteindre.5. Nouvelles demandes, nouveaux rôles: incitants de lamodernisation du secteur6. Le rôle du logement social dans la régénérationurbaine et à l’agenda des ‘communautés durables’p Les questions de régénération urbaine principales liéesà l’offre de logement social sont: la lutte contre la ségrégationextrême dans le logement social; la mise en œuvre de politiquesintégrées pour parvenir à des communautés durables; l’améliorationde la durabilité environnementale et de l’efficacité énergétique;et la réhabilitation / rénovation des anciens parcs de logement.Dans toutes ces initiatives, les acteurs du logement socialtravaillent en partenariat avec d’autres acteurs sociaux, privéset publics au niveau local.p Les défis posés par toutes les questions mentionnées plus tôtsont liés étroitement au cadre européen pour le développementdurable urbain. Comme en témoignent un certain nombrede lignes d’action stratégiques de l’UE (La communication surle développement durable urbain de la Commission européenne,1998; l’Accord de Bristol pour la création de communautés durables,2005, etc.) et de programmes (URBAN, URBACT, etc.)la lutte contre le déclin social et urbain requiert une approcheintégrée qui rassemble un éventail de partenaires locaux. Dansce sens, les prestataires de logement social ont un rôle fondamentalà jouer qui implique la diversification de leurs activitéspour qu’elles englobent un large choix d’actions qui complètentleur mission principale, comme la construction et ou la gestiond’infrastructures et d’installations communautaires et l’offre desservices sociaux nécessaires pour garantir la durabilité de cesquartiers.p La décentralisation et la diminution des fonds publics pourle logement social se sont traduits pour de nombreuses organisationsde logement social par une plus grande liberté et / oude plus grandes responsabilités dans la mise en œuvre de leursactivités sociales au niveau local mais aussi par le défi de respecterleurs objectifs sociaux avec moins de ressources publiques.Cela a exercé des pressions sur les bailleurs sociaux pour qu’ilsaugmentent l’efficacité économique de leurs opérations. Deplus, il existe le besoin de répondre à une demande de plus enplus diversifiée en proposant des services particuliers aux locataires.Les réponses vont de l’approche ‘responsabilité sociale‘des entreprises à l’adoption de modèles sociaux d’entreprise et decodes éthiques professionnels parmi d’autres.p Afin de pouvoir remplir leurs obligations sociales de fournirdes logements aux groupes les plus vulnérables, de nombreusesorganisations de logement social ont élargi de façon croissanteleur portefeuille et elles entreprennent des dites ‘activitésnon propriétaires’ afin de subventionner de la sorte leurshabitations sociales via le développement d’activités rentables(par ex. la construction de propriétés commerciales).p L’évolution des formes de gouvernance du logementsocial (centrées davantage sur le niveau local, s’éloignant ducontrôle hiérarchique pour construire des partenariats et des réseauxavec d’autres acteurs) fait partie de la réorganisation dusecteur en tant qu’acteur stratégique des politiques territorialesvisant à atteindre des objectifs nationaux et européens fondamentauxcomme la cohésion sociale et une meilleure concurrenceéconomique.| 31 |


Chapitre IVPROFILS NATIONAUXLISTE DES PAYSPAGEEtats membres de l’UE représentés par des membres du CECODHASAllemagne 33Autriche 36Belgique 39Danemark 42Espagne 45Estonie 48Finlande 51France 54Grèce 57Hongrie 60Irlande 63Italie 66Luxembourg 69Pays-Bas 71Pologne 74Portugal 76République tchèque 79Royaume Uni 81Suède 84Etats membres de l’UE non représentés par des membres du CECODHASBulgarie 87Chypre 88Lettonie 89Lituanie 90Malte 91Roumanie 92Slovaquie 93Slovénie 94| 32 |


ALLEMAGNEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLe ‘logement social’ représente 6% du parc total de logementet il diminue petit à petit. Le droit des communes d’attribuer deslogements aux ménages les plus nécessiteux ne se traduit pluspar la construction de nouveaux logements sociaux. Par conséquent,il est difficile de parler d’un parc de logement social enAllemagne. Par contre, depuis 2001, le système d’offre sociale delogement est basé sur l’attribution de logements du parc existant,au cas par cas, par une convention temporaire entre la communeet le propriétaire qui fixe le loyer à un prix plus bas que le marchépour les personnes ne pouvant se permettre de payer un loyerautrement.En Allemagne, il y a quatre différentes catégories de sociétés delogement: le sociétés de logement communales, appartenant auxcommunes; les coopératives (qui représentent 6% du parc de logement),héritage du secteur à but non lucratif d’avant 1990 quisont actuellement en cours de fusion pour devenir de grandescoopératives; des organisations appartenant aux églises (secteurimportant en Allemagne, surtout en ce qui concerne l’offre deservices sociaux); les sociétés de logement appartenant aux investisseursprivés et plus récemment, les fonds d’investissementnationaux et étrangers, après la privatisation des sociétés communales(voir ci-dessus). Ces organisations sont regroupées parfédérations régionales qui sont à leur tour membres d’une organisationnationale, la GdW (Bundesverband deutscher WohnungsundImmobilienunternehmen).Chaque année, 100.000 conventions de logement social arrivenleur terme. En même temps, la vente du parc de logement communal,bien qu’elle ait lieu à l’encontre des organisations de locataires,est de plus en plus utilisée pour gérer la crise budgétairerencontrée par de nombreuses communes. Le nombre d’habitationssociales devrait diminuer d’un million entre 2002 et 2010(Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementA l’exception de Cologne, Stuttgart et Munich ou le marché estserré, dans l’ensemble, le marché du logement est équilibré. Dansl’ensemble, l’offre de logement est plus importante que la demande.Il reste donc 439.436 habitations libres (dont 48.220 nesont plus en état d’être utilisées). Néanmoins, les marchés régionauxallemands du logement montrent des disparités importantes:les prix et les loyers dans plusieurs grandes villes de l’ouestont augmenté relativement peu par rapport à l’augmentation dela demande. Dans d’autres endroits, néanmoins, une offre excédentairea déprimé le marché par rapport aux conditions localeséconomiques assez mauvaises. Puisque l’offre et la demande desmarchés du logement sont équilibrées dans l’ensemble, l’attentionde la politique du logement ne va plus vers l’augmentationde l’offre de logement en termes quantitatifs. L’important désormaisest d’aller vers une politique de financement plus nuancéequi insiste davantage sur le parc de logement dans les villes commeCologne, Stuttgart, Frankfurt et Munich où il y a un déficitde logements. Un autre problème à relever vient du fait que lespersonnes à faibles revenus vivant des allocations sociales onténormément de problèmes à trouver un logement abordable.57% des Allemands louent leur logement, en particulier en zoneurbaine où la prédominance des locations permet la sécurité del’occupation (bail à long terme), la stabilité du prix des loyers(marché réglementé), la diversification de l’offre de logements etdes normes de qualité et davantage de mobilité. Les habitationslocatives privées représentent 51% du parc total de logementtandis que seulement 43% du parc de logement est occupé parles propriétaires dans l’ensemble du pays. C’est la moyenne européennela plus basse (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007). Enmoyenne, les dépenses de logement représentent environ 24%des dépenses totales des ménages (voir tableau), légèrement audessus de la moyenne européenne.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLa tendance démographique actuelle vers une diminution du tauxde croissance de la population a un impact important sur le secteurdu logement. On estime qu’en 2050, la population allemandeaura diminué de 7,5 millions de personnes, ce qui équivaut à9% de la population actuelle. Néanmoins, le nombre de ménagesva augmenter et atteindre 39,2 millions en 2015, en dépit dedifférences significatives entre les régions. Une part importantedes ménages allemands, en particulier en zone urbaine, comptentaujourd’hui une ou deux personnes (environ 70%). Par conséquent,la demande la plus importante concerne les logementspour une personne. Ce genre d’habitations a constitué depuisdes années 2/3 de l’offre de nouvelles habitations et généralement,l’offre est assez restreinte dans les zones économiquementfortes. Les grandes villes, avec leurs banlieues, vont continuer,à l’avenir d’être la cible principale des migrations régionales etinternationales. L’immigration associée à cela va se concentrerprincipalement sur les zones urbaines économiquement plusprospères de l’Allemagne occidentale (Munich, Stuttgart, Frankfurt,Düsseldorf, Hambourg, etc.). Cela aura pour conséquenceune augmentation de la demande de nouvelles constructions delogement dans ces zones. De plus, en 2004, 18% de la populationavait 64 ans ou plus (voir tableau). Il est prévu que, en 2010,la part de personnes âgées par rapport à la population totalepasse à 20% puis à 30% d’ici à 2040. L’adaptation du parc delogement aux besoins du vieillissement de la population est doncune préoccupation principale des prestataires de logement (EnquêteCECODHAS-USH-DEXIA2007).Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeDepuis le premier janvier 2007, le niveau fédéral a abandonné sescompétences en matière de logement et les a déléguées aux länder,avec une compensation annuelle de 600.000 euros. Depuislors, la politique de logement relève de la compétence du Bundet des länder à la fois. Ceux-ci peuvent agir librement en l’absencede lois fédérales et en accord avec la loi fédérale lorsqu’elleexiste. Néanmoins, les communes sont sujettes à la loi fédéralequi oblige les conseils à prendre soin financièrement des personnesparticulièrement vulnérables. Parmi les règles générales dela loi fédérale, la règle d’assistance diffère largement entre lesdifférents länder tandis que ce sont les communes elles-mêmesqui mettent en fait en œuvre les décisions des länder.Depuis 2001, des réformes de la politique de logement social onteu lieu et on a introduit davantage de flexibilité dans le système.| 33 |


Le logement social ne bénéficie désormais plus de concessionsfiscales particulières tandis que les subventions publiques sontdisponibles pour tous, ce qui signifie que les sociétés, commeles personnes privées peuvent en faire la demande bien que lessubventions sont limitées aux règles d’occupation et de contrôledes loyers et aux personnes se trouvant dans une certaine tranchede revenus. Les institutions de logement social sont entréesdans une période de déclin à long terme suite à la réorientationdes politiques qui s’éloignent du soutien aux prestataires spécifiques..Dans certaines régions allemandes, les sociétés de logementmunicipal appartenant aux länder ou à l’administrationfédérale ont été complètement vendues pour renflouer les fossésfinanciers de l’économie communale (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007). C’est l’objet des politiques de gestion des biensvisant à les transférer vers des Fonds de placement (nationauxou internationaux). Dans l’ensemble, le Ministère des finances allemandestime que plus de 600.000 habitations ont été achetéespar des Fonds étrangers. Les Fonds visent les bénéfices grâce auxrénovations, à la vente aux locataires, à d’autres types de cession,à une bonne efficacité au niveau des finances et de la gestion età l’augmentation des prix. Il est de plus en plus évident que cesinvestisseurs tendent à agir sur base de considérations financièreset à se retirer de la gestion sociale, de la gestion des quartiers etde l’intégration sociale. Quoiqu’il en soit, de nombreuses villesont encore au moins une société propriétaire publique offrant deslogements.d’améliorer les zones résidentielles. Les objectifs principaux duprogramme, qui restera en vigueur jusque 2009 visent la démolitionde 350.000 logements constamment vides afin de stabiliserle marché du logement et de créer des conditions de vie attrayantesen améliorant les sections du parc de logement ainsi que leszones résidentielles.Le gouvernement fédéral a aussi présenle programme ‘ville sociale’comme une nouvelle tâche importante du code de constructionfédéral en 2004. l’objectif du programme est de combiner leszones de politique individuelle dans une stratégie commune afinde lutter contre l’exclusion sociale et le déclin des quartiers dansla perspective de mettre en place des structures durables dansles zones démunies. Le programme implique différents aspects:la participation et la vie communautaire des citoyens, l’économielocale et l’emploi, les centres communautaires, les infrastructureset les installations sociales, culturelles et éducatives et l’environnement(Fribourg, 2006). En tant que partenaires-clés de ce programme,les prestataires de logement allemands reconnaissentque la régénération urbaine devient l’approche indispensable del’avenir.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeEn 1990, la loi sur le logement à but non lucratif a été abolie etle privilège d’exonération des impôts sur les entreprises est arrivéà son terme. Depuis lors, seules les corporatives de logement locatifallemandes sont exonérée de l’impôt sur les entreprises. Acause de leur statut non préférentiel, les prestataires de logementdoivent agir sur base du modèle de gestion durable et ils développentdes recherches globales sur les marchés, des stratégies différentiées,ils se concentrent sur l’émergence de nouveaux groupescibles et sur les services parallèles orientés vers les groupescibles. Cette stratégie vise à combiner l’efficience (par l’utilisationefficace du logement social en tant qu’atout économique) et l’efficacité(par exemple en faisant quelque chose qui puisse bénéficierà la société). Au cours de ce processus, les prestataires quisont des membres de GdW coopèrent avec différents partenaires:les communes, les services sociaux, les institutions caritatives, lesservices de santé, les services de sous-traitance, les entreprisesmultimédia, etc.De plus, les activités des prestataires de logement se concentrentde plus en plus sur les mesures de réhabilitation, d’améliorationénergétique, sur la construction d’immeubles à économie d’énergieet sur l’accession à la propriété, soutenue par des prêts à faibletaux d’intérêts de la KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainSur base des recommandations d’un groupe d’experts chargéd’examiner les changements structurels du marché du logementdans les nouveaux états fédéraux, le gouvernement fédéral alancé, en 2002, le programme de ‘reconstruction urbaine dansles nouveaux états fédéraux’ grâce auquel il a été possible deréduire l’excédent de l’offre de logements dans l’est du pays et| 34 |


ALLEMAGNE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 43 % Accession à la propriété51 % Location privéeLoger les personnes exclues du marché du logement6 % Location socialeMissionDonner aux familles à faibles et moyens revenus unaccès à la propriétéPlafonds de revenusAttributionListes d’attente basées sur des critères de prioritéAttribution directe par les communesSociétés de logement communales et fédérales6%Associations de logement et coopérativesSociétés privées et investisseurs privésTypes de prestatairesDroit à l’occupation en coopératives (location et accessionà la propriété): dans le graphique, les coopérativessont incluent dans le secteur locatif privé (« le 51% 43%logement social ne réfère qu’aux habitations qui sonttoujours subventionnées par le budget public)SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHI-QUESBanques commercialesBanques publiques régionalesFinancementFonds propres des investisseursSubvention publique des intérêts (secteur locatif)Subventions (accession à la propriété)Aide de l’état aux locatairesAllocations de logement dans le secteur locatifde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 38 925 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial6% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal11% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants28 2005Production de logement sociationsPart d’habitations sociales dans les nouvelles construc-9% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 477 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 24.5% 2005Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+4.7% 1995-2005Coûts de construction Evolution des coûts de construction +11% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logementUne tâche majeure est de formuler l’éventail des mesuresnécessaires pour répondre à l’augmentation dela différentiation régionale des marchés du logement.En même temps, les politiques nationales de logementdoivent faire une contribution raisonnable aux défispolitiques principaux comme les offres de retraite privéeen promouvant l’accession à la propriété, la réductionde la consommation d’énergie, l’amélioration desconditions de vie pour les familles avec enfants dans lesvilles et en stabilisant le marché du travail.Dépenses en subventions de logement public en % duPIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB+5%navnav1990-2005nav 200220070.28% 20040% 2004Croissance de la population 5.5% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.1 2004Chômage Taux de chômage 9.5% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +1‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)14.7%67.3%18%2004| 35 |


AUTRICHEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysAlors qu’il n’existe pas de définition du ‘logement socialen Autriche,il existe différentes formes d’offres de logements en dehorsdu marché. Elles incluent le logement communal (ou ‘logementpublic’) qui est une forme de logement locatif proposé par lescommunes (le parc de logement communal atteignait 350.000unités en 2005) et le logement à but non lucratif ( ou ‘logementà profit limité’ proposés par environ 200 associations dites « associationsde logements à profit limité ») qui peut être à la foislocatif et occupé par le propriétaire et qui est proposé par desinvestisseurs qui agissent sous le contrôle de la Loi sur le logementà but non lucratif et qui ont accès aux subventions publiques.Les associations de logement à profit limité comprennentles coopératives de logement et les sociétés de capitaux avecdifférents types d’actionnaires, comme les autorités locales, desentreprises, des partis et des syndicats. Les associations à profitlimité font des bénéfices mais elles doivent les réinvestir presqueintégralement dans l’achat de nouveaux terrains, la rénovationou la construction de nouveaux logements. Le parc de logementssans but lucratif comprenait en 2005, 490.000 habitations locativeset 240.000 habitations occupées par le propriétaire, cequi représente 17% du parc total de logements. Les loyers sontcalculés sur base des coûts de construction et des limites de loyerdéfinies par les programmes de subvention.Dans l’ensemble, la construction de logements joue un rôle importantdans la politique de logement autrichienne. Les subventionsde logements sont disponibles pour la construction de différentstypes d’habitations (maisons unifamiliales, logement locatif, logementoccupé par le propriétaire). Ces subventions ne sont passeulement allouées aux investisseurs/bailleurs sociaux mais aussiaux entreprises et aux personnes privées dans le cas de logementsunifamiliaux. Les programmes de promotion encouragentprioritairement les subventions liées à un bien afin d’élargir leparc de logement.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementLa part d’accession à la propriété n’a cessé d’augmenter entre1971 et 2001 et actuellement, la propriété représente 58% duparc total de logement. Tandis que durant cette même période, lapart de logement social locatif est restée constante (environ 20%du parc total), il y a eu une diminution importante de la locationprivée (de 31% à 20%). Néanmoins, le secteur de la location privéea récemment commencé à se développer (voir tableau). Latendance à l’utilisation des logements comme résidence principalesuit un modèle légèrement différent: la part de logementsservant de résidence principale pour leur propriétaire n’a plusaugmenté pendant les années 1990 après une tendance à lahausse pendant les années 1970 et 1980. Cela vient du fait quede plus en plus d’habitations dans les immeubles en copropriétéont été louées (environ 40.000 habitations utilisées auparavantpar leur propriétaire ont été louées entre 1991 et 2001 d’après lerecensement de 2001). En outre, dans les nouvelles constructionssubventionnées, l’occupation par le propriétaire a été remplacéepar des habitations locatives avec la possibilité d’acheter après10 ans. Il reste à voir combien d’appartements seront finalementachetés (1000 cessions de ce type ont eu lieu en 2004).Après l’introduction de la location à court-terme et l’abolition ducontrôle des loyers pour les nouveaux baux dans les anciens logementsprivés, les loyers ont augmenté dans ce secteur – ainsi quele nombre de contrats à court-terme. Cela a causé une augmentationde la demande de loyers à prix modéré avec des contratssûrs dans d’autres secteurs. Par conséquent, la structure de la demandedans le secteur du logement réglementé a changé; alorsqu’anciennement, les logements bon marché dans le secteurprivé (de bas niveau) existaient, cette possibilité a pratiquementdisparu. C’est pourquoi, actuellement, davantage de groupes àfaibles revenus sont demandeurs de logements à but non lucratif,municipal ou subventionné. Après une période de diminution dunombre de nouvelles constructions depuis l’an 2000, il y a actuellementun renversement à la hausse causé par l’augmentationde la demande, principalement due à l’immigration (voir sectionsuivante).Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeL’Autriche connait une augmentation du nombre des ménages(+9,2 % depuis 1991), et pour la première fois, le nombre de ménagescomposés d’une seule personne dépasse le million, 33,6%de la population (ce nombre devrait atteindre les 41% en 2050).En outre, la taille des ménages a diminué: le nombre moyen depersonnes par famille était de 2,4 en 2003 (voir tableau). L’augmentation,parmi les ménages, du nombre de célibataires (plusjeunes) et de familles monoparentales est une tendance générale.Ce type de ménage est davantage exposé à l’insécurité et auxrisques, car le ménage est soutenu par une seule source de revenuet si celle-ci disparait ou est réduite, le ménage se retrouveen danger. Par conséquent, la disponibilité d’habitations louéesà un prix abordable et avec un niveau de sécurité d’occupationimportant est essentiel pour ce type de ménage. Ce groupe estsurreprésenté dans le secteur du logement subventionné.L’augmentation du nombre d’immigrants affecte aussi largementl’offre de logement: parmi les jeunes vivant dans les grandesvilles, on peut trouver une part de 50% de personnes d’origineimmigrante. Un fort taux d’immigration mène à une hausse de lademande de logements. Par conséquent, l’offre devra être développéedurant les années à venir.De pair avec l’évolution dans le secteur privé (augmentation desprix, baux à court terme), ces tendances ont produit, d’un côté,une augmentation de la demande de logements publics/sociaux/en coopératives et de l’autre, la nécessité d’éviter la création deghettos. Un débat animé est donc en cours pour déterminer lesmesures visant à encourager la mixité sociale, et dans quelle mesureainsi que les nouvelles stratégies à adopter dans l’administrationdu logement.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeL’une des principales nouveautés a été l’introduction du programmementionné plus haut concernant la possibilité d’acheter unlogement en location après 10 ans. Ce programme a été introduitpour garantir, dans le cas de contributions financières importantesde la part des locataires, que ces derniers soient autorisés parla loi (plutôt que par la volonté des propriétaires ou un accordavec ceux-ci) à acheter leur habitation. Le résultat de ce program-| 36 |


AUTRICHE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 58% Accession à la propriétéMission19% Location privéeFournir un logement décent aux personnes se trouvant21% Location publiquesous un certain plafond de revenu2% AutresAttributionPlafonds de revenue (au niveau des provinces).Attribution par l’organisationSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTTypes de prestatairesCommunesSociétés anonymes publiquesAssociations de logement à profit limitéInvestisseurs / entreprises commercialesDroit d’occupation des coopératives (location et accessionà la propriété); les coopératives participent àl’offre de logement à profit limité (dans le graphiquedes parts d’occupation, les habitations en coopérativessont reprises dans le logement social locatif)Banques commercialesPrêts public subventionnés (50% des coûts deFinancementconstruction)Fonds d’investissementFonds des futurs locatairesExonération de la taxe sur les entreprisesAide de l’état aux locatairesAllocations de logement dans le secteur locatifde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 3 280 000 2004Part du parc social locative en pour cent du parc delogement social21% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locativetotal53% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants102 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructions30% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 421 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 19.5% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+5% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +21.6% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social+16%+5%0%58%2%19%21%2003Qualité du parc de logement% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logement98.3% 1991-2005EVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatPopulationCombiner les forces du marché au soutien de l’étatpour permettre le logement décent de la population,un marché du logement qui fonctionne et des logementsabordables pour la majorité de la population.2007Récemment, on a insisté fortement sur l’efficacité énergétiqueet les rénovations.Dépenses en subventions de logement public en % duPIB1.1% 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % duPIB0.6% 2004Croissance de la population 8.8% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.4 2003Chômage Taux de chômage 5.2% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 6.2‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)16.2%68%15.7%2004| 38 |


BELGIQUEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysL’offre de logements sociaux en Belgique a pour but de proposerdes logements adaptés, c’est-à-dire garantissant un certainniveau d’hygiène et des conditions de vie saines tout en restantabordables et en offrant une certaine sécurité d’occupation auxménages à faibles revenus. Depuis 1980, le logement social estdécentralisé et il relève des compétences des trois régions: la RégionFlamande, la Région wallonne et la Région de Bruxelles. Unevariété de fournisseurs sont impliqués dans le secteur du logementsocial: les communes, les entreprises publiques, des fondations,des coopératives et des organisations à but non lucratif.Différentes organisations de logement opèrent dans les différentesrégions du pays. Cela s’explique par leur origine historique:chacune d’entre elles doit fournir des logements dans certainescommunes. La plupart du temps, ces communes sont aussi actionnairesde l’organisation. Plus spécifiquement, lelogementpublic’ est une définition générique incluant toutes les habitationsgérées et louées par un organisme public ou privé et financéespar les autorités publiques. Dans cette catégorie, on trouve leshabitations gérées et louées par les sociétés de logement de servicepublic, qui incluent les logements sociaux et intermédiaires.Les logements sociaux sont destinés à des personnes se trouvantdans des conditions sociales et financières difficiles tandis queles logements intermédiaires sont pour les personnes se trouvantdans une situation moins précaire. L’attribution de logementssociaux se base sur la combinaison de plafonds de revenus etsur des groupes cibles prioritaires. Le système varie en fonctiondes différentes régions: dans la région de Bruxelles, il est basésur une liste d’attente informatisée assortie d’un système spéciald’urgence; en Région flamande, les habitants doivent s’inscrireauprès de fournisseurs locaux sur base de leur revenu et ils sontensuite sélectionnés par ordre chronologique et en fonction desdisponibilités; enfin, en Région wallonne, les demandeurs doivents’inscrire auprès des autorités locales sur base de critèrestels que les revenus, la taille du ménage et la non-propriété d’unlogement.Le logement social en Belgique est proposé à la location (7%du parc de logement total) et à la vente mais les types d’occupationvarient dans les trois régions. La vente de logementssociaux est interdite dans la région de Bruxelles mais pas dansles deux autres régions. La Flandre compte la plus grande proportionde logements sociaux à vendre. En Région flamande, ilexiste un droit d’achat des locataires sous certaines conditionsspécifiques. La production annuelle de logements sociaux varied’une région à l’autre: en 2004, la Région flamande s’est dotéede 1520 nouvelles habitations sociales (dont 1155 sont à loueret 365 sont destinées à l’accession à la propriété) tandis qu’enRégion wallonne, 604 nouveaux logements sociaux sont apparus(579 à louer et 25 à vendre). En 2005, les nouvelles habitationssociales représentaient 6% de toutes les nouvelles constructions(Fribourg, 2006).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementDepuis les années 1990, un nouveau paramètre important s’estdéveloppé: il s’agit de l’accélération de la hausse des prix au mètrecarré des nouveaux terrains à bâtir. L’augmentation des coûts etle manque de nouveaux terrains résidentiels sont à la source de lachute du développement des habitations, en particulier en Flandreset de l’augmentation des prix des logements (RICS 2006).La Belgique connait depuis le milieu des années 1980, une explosionconstante des prix: les prix ont augmenen moyenne de4 à 5% en termes réels chaque année. Les prix moyens en 2005étaient environ 115% plus importants, en termes réels, que ceuxdu début de la hausse, ce qui fait de la Belgique le pays européenayant la plus haute augmentation des prix à long terme (RICS2006). Les dépenses de logement représentaient 25,9% des dépensestotales des ménages en 2007 (voir tableau). Le loyer réeldans le secteur privé à augmenen moyenne de 18% entre 1990et 2000, beaucoup moins que l’augmentation en terme de valeurdu capital des habitations sur le même période. Néanmoins, lesloyers ont récemment commencé à augmenter, surtout dans leshabitations de faible qualité, ce qui affecte le plus les habitantsà faibles revenus (Fribourg, 2006). En ce qui concerne la répartitiondu type d’occupation, un meilleur environnement économiqueet des faibles taux d’intérêts ont contribué à encourager laconfiance des clients en l’achat de logement ces deux dernièresannées. De plus, le système fiscal favorise largement l’adhésion àla propriété. Actuellement, 68% des ménages sont propriétaires:l’expansion de l’accession à la propriété s’est faite aux dépens dela location privée dans 23% des cas (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007), tandis que la production de logements sociaux estrestée stable depuis 2001. (L’Observatoire Européen du LogementSocial 2005). Le nombre total de nouvelles constructions est restévirtuellement statique entre 1999 et 2004. Il y a actuellementun retournement général en faveur de la construction d’appartementset de la rénovation de logements existants.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeMalgré la récente stagnation de la croissance de la population,la demande de logements continue à augmenter suite à l’augmentationdu nombre de foyers et en particulier de ménages detaille réduite. Le stimulus démographique principal du marché dulogement est, en effet, l’augmentation du nombre de ménagesen dépit d’une croissance moyenne limitée de la population. Entre1995 et 2010 par exemple, il est prévu que la population de laFlandres n’augmente que de 2% alors que le nombre de ménagesdevrait augmenter de 14%. La croissance générale de la populationdevrait être similaire dans tout le pays mais la région deBruxelles capitale devrait voir son nombre d’habitants diminuer.Néanmoins, il est improbable que cela fasse diminuer la demandede logements dans la capitale car la tendance des ménages pluspetits y est plus prononcée: dans la région de Bruxelles capitale,50,4% des ménages en 2003 n’étaient composés que d’unepersonne (tandis que pour le pays en entier, ce chiffre était de32,4%). La taille moyenne des ménages pour le pays en entier estactuellement de 2,4 personnes (voir tableau). Le vieillissementde la population aura probablement un impact sur le marché dulogement à l’avenir même s’il n’aura pas la même ampleur quedans d’autres pays de l’UE. D’ici à 2020, il est probable que l’augmentationde 4% du nombre de personnes de plus de 65 ans serainversement proportionnelle à l’évolution du nombre de jeunespersonnes (RICS 2006). Les difficultés d’obtention d’un logementadapté augmentent pour certaines catégories de ménagescomme: les parents isolés, les ménages composés d’une seule| 39 |


personne ou n’ayant qu’un seul revenu, les personnes âgées, lesménages à faibles revenus et les ménages vivant d’allocations sociales.D’autres catégories, en particulier, les groupes vulnérableset ceux dont le revenu est instable font également face à de grandesdifficultés en ce qui concerne l’accession au logement décent:les jeunes, les mères célibataires et les personnes souffrant dehandicaps. La demande, par les personnes âgées et les personnessouffrant de handicaps, de logements adaptés à la spécificité deleurs besoins est en hausse. Les fournisseurs tentent de répondreà ce défi en construisant de nouvelles habitations conçues pourles personnes ayant des besoins spécifiques, afin de les aider àvivre indépendamment, en dépit de leurs handicaps physiques.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeDepuis 1980, les régions sont intégralement responsables de leurspropres politiques de logement et de l’attribution des fonds desbudgets régionaux. Cependant, certains aspects relèvent toujoursdes compétences de l’état fédéral, y compris la garantie du droità un logement décent, la mise en place des taux d’intérêt et dela politique fiscale générale ainsi que la réglementation des bauxde résidence principale. (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Actuellement, les principales priorités des politiques de logementen Belgique sont: la construction de logements sociaux par lesecteur public dans les limites budgétaires imposées par les régions;la priorité de l’amélioration du parc de logement existant;l’augmentation du nombre d’habitations à louer ou à vendre pourun prix ‘social’; les politiques publiques ciblant les personnes vulnérables;l’encouragement des initiatives privées; l’intégration dela politique de logement dans la rénovation urbaine et les programmesde cohésion sociale; le renforcement du rôle des autoritéslocales; le contrôle et la surveillance. (Fribourg, 2006). Plusrécemment, le gouvernement fédéral a décidé d’entreprendre lesmesures suivantes: une exonération fiscale pour les personnesmettant en œuvre des mesures d’économie d’énergie dans leurlogement (la réduction qui est actuellement de 1000€ passera à2000€ à partir de 2008); une autre exonération pour les dépensesde rénovation dans les logements loué à un prix contrôlé parle biais d’une agence immobilière sociale (AIS); une exonérationpartielle de la TVA (le taux appliqué est de 6% pour la livraisonde bâtiments pour le logement social et pour la démolition et lareconstruction de bâtiments dans 32 communes situées en zoneurbaine). La régionalisation a encouragé la contractualisationdes relations entre les gouvernements régionaux et leurs institutionset acteurs en charge de la mise en œuvre des politiquesde logement. Des accords spécifiques ont été (Région wallonneet Bruxelles Capitale) ou seront (Région flamande) mis en œuvreafin de définir des objectifs et des lignes d’action (Fribourg 2005).En Région wallonne, le gouvernement régional a adopté le 3 mai2007 la «Stratégie communale d’action en matières de logement2007-2012 – Programme communal d’actions 2007-2008». Dansce plan, le gouvernement wallon encourage les communes àgarantir au moins 10% d’habitations publiques (sociales ou intermédiaires).Les communes refusant d’appliquer cette mesureseront pénalisées par le biais de réduction des transferts du budgetrégional. Encourager la mixité sociale est l’une des prioritésprincipales du programme (Gouvernement wallon 2007).En Région flamande, le gouvernement envisage de diminuer lesprix des loyers. Par conséquent, il faudra donner plus de moyensaux fournisseurs de logement. Une subvention des loyers a été introduiteen mai 2007 pour les personnes à très faibles revenus.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeEn Région flamande, les prestataires de logements sociaux offrentde nouveaux services intégrés en partenariat avec d’autresprestataires de services sociaux et de services de santé. Ces dernièresannées, les régions wallonne et flamande ont toutes deuxobservé des fusions et une collaboration étroite avec des opérateursimmobiliers privés par le biais de partenariats publics privésou d’accords spécifiques.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainEn général, la qualité du parc de logement s’est améliorée ces 20dernières années. Néanmoins, certains secteurs du parc de logementont été ignorés par la tendance générale à l’améliorationqualitative: c’est principalement le cas pour une partie du parclocatif privé, surtout dans les villes et les anciennes zones industriellesmais cela concerne aussi une partie du logement sociallocatif. Les conditions du parc de logement social se sont lentementmais constamment améliorées ces dernières années car sarénovation était une priorité du gouvernement (Fribourg, 2006).Chaque gouvernement régional est responsable de la mise enœuvre de sa propre politique de rénovation urbaine, dont les acteursprincipaux sont les communes.| 40 |


BELGIQUE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 68 % Accession à la propriété23 % Location privéeOffre de logements décents aux ménages à faiblesMission7 % Location publiquerevenus2 % AutrePlafonds de revenuAttributionListe d’attente en fonction de critères prioritaires etde groupes cibles (selon les régions)CommunesSociétés anonymes publiquesOrganisations à but non lucratif; fondations, coopératives2% 23%Types de prestatairesDroit à l’occupation en coopératives (location et accessionà la propriété): dans le graphique, les habitationsen coopératives sont inclues dans l’accession7%à la propriété.68%SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESOrganismes publicsPrêts sans intérêts, garantie publique des prêts, subventionsFinancement(en fonction des régions)Réduction de la TVARégime fiscal particulierAide de l’état aux locatairesNONde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 4 820 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social7% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal23% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants26 2005Production de logementsocialPart d’habitations sociales dans les nouvellesconstructions6% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 409 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 25.9% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement parrapport aux dépenses totales des ménages-1.9% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction nav 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dansle parc total de logementConstruction de logement social par le secteur publicdans les limites budgétaires imposées par les régions;priorité de l’amélioration du parc de logementexistant; augmentation du nombre d’habitationsdestinées à la vente et à la location pour une prix‘social’; politiques publiques ciblant les personnesvulnérables; encouragement des initiatives privées;intégration de la politique de logement dans lesprogrammes de rénovation urbaine et de cohésionsociale; renforcement du rôle des autorités localesDépenses en subventions de logement public en %du PIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB+5%-15%+17%1991-200596% 200320070.2% 20030.04% 2003Croissance de la population 6% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.4 2003Chômage Taux de chômage 8.4% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 3.9% 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)17.3%65.6%17.1%Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)2004| 41 |


DANEMARKVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysAu Danemark, le logement social peut être défini comme logementlocatif à but non lucratif. Il s’agit d’habitations destinées àtous quel que soit leur niveau de revenus. Les loyers sont fixés enfonction des coûts (en grande partie sous les prix du marché) etles habitations sont attribuées en fonction des listes d’attente. Enoutre, les communes disposent de jusqu’à ¼ d’habitations libresà des fins sociales: actuellement les autorités locales ne proposentde logements qu’aux personnes âgées (ces autorités localesconsistent en 98 communes et 5 régions depuis le 1er janvier2007). Les prestataires de logements sociaux sont des associationsà but non lucratif (environ 760 organisations divisées enplus de 7400 sections membres autonomes) ou des coopérativesqui construisent de nouvelles habitations, rénovent d’anciens logementsou travaillent sur des projets de rénovation urbaine. Lesorganisations de logement à but non lucratif ne peuvent menerdes activités que dans le secteur du logement, et elles ne peuvententamer des constructions que sur accord de la commune.L’une des caractéristiques principales du modèle de logementsocial danois est le principe de la démocratie des locataires: laparticipation des locataires est réglementée par la Loi sur la démocratiedes locataires (1984). Chaque ‘section’ (entité indépendantecorrespondant à un quartier résidentiel) a une assembléegénérale qui inclut les locataires et qui se réunit au moins unefois par an. L’assemblée élit un conseil qui est responsable dela gestion de la section (budget, entretien, gestion des partiescommunes, etc.). Le conseil d’administration est composé exclusivementou majoritairement de locataires, auquel cas il peut incluredes représentants communaux (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementCes quinze dernières années, environ 20.000 habitations ont étéconstruites par an. Il est prévu que cette tendance continue dansles années à venir. En 2006, le nombre de constructions a atteintpresque 26.000 habitations. Environ 15% d’entre elles étaientdes habitations à but non lucratif. En ce qui concerne les changementsde la structure du marché du logement, le pourcentage denouvelles constructions des associations de logement a diminuéces dernières années (en 2000, presque un tiers des nouvelleshabitations étaient construites par ce secteur). D’un autre côté, lelogement en coopératives privées a augmenté ces deux dernièresdécennies et durant les années 1990, le nombre de logementsen coopérative a augmenté de 45%. En 2006, le logement socialreprésentait environ 22% du parc total de logement, le secteurprivé locatif en représentait 26% et l’occupation par le propriétairereprésentait environ 53% du total (voir fiche pays). La distributiongéographique des logements est inégale: dans certainsendroits, à l’ouest du Danemark, il y a des appartements libresalors qu’il y a un déficit de logements à l’est, et en particulierdans l’agglomération de Copenhague.Au Danemark, depuis deux ans, les prix de l’immobilier en généralont augmenté. L’augmentation a été constante en 2005, etpour les maisons familiales par exemple, elle a été de 15%. Lesdépenses liées au logement sont relativement élevées par rapportà la moyenne européenne: en 2004, les dépenses moyennes liéesau logement représentaient 30% des dépenses totales des ménages.La part de dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages a augmenté de 11% entre 1995 et 2004(voir fiche pays).Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLa demande de logements à moyen terme va être affectée partrois grands facteurs.Pour commencer, le vieillissement de la population va mener àune augmentation de la demande de logements abordables pourles pensionnés. Entre 2004 et 2030, le pourcentage de la populationactive (15 à 64 ans) devrait passer de 66 à 59% tandisque sur la même période, la proportion de personnes de plus de65 ans va passer de 15 à 24% (ministère de l’infrastructure dela République d’Italie, 2006). Le gouvernement considère l’offrede logement abordable et accessible pour le nombre croissantde pensionnés comme l’un des défis auxquels il faudra faire facedans un futur proche. Afin de respecter ses obligations enversles personnes âgées, le gouvernement a mis en place une garantiepour les personnes nécessitant des soins particuliers. Aucunepersonne âgée nécessitant des soins spécifiques dont le besoinde logement social a été reconnu ne peut rester sur une liste d’attentependant plus de deux mois. (Fribourg 2006).Deuxièmement, à cause du nombre élevé d’étudiants nécessitantdes logements de taille réduite, l’offre de logement pour les étudiantset les jeunes dans les grandes villes avec de nombreusesinstitutions scolaires est actuellement une priorité majeure dugouvernement.Enfin, les prix des maisons unifamiliales ont augmenté très rapidementces deux dernières années, poussés par la diminutionconsidérable des niveaux d’intérêts, des nouveaux mécanismesfinanciers et à cause des revenus plus élevés. Par conséquent, lesjeunes ménages désirant s’installer dans une maison unifamilialedoivent chercher des maisons financièrement accessibles dans lesbanlieues des grandes villes.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeL’objectif principal de la politique de logement danoise est – parle biais d’une offre vaste de logements – de garantir la disponibilitéde logements sains et de bonne qualité pour toute la population.En août 2004, toutes les questions de logement, de logementsocial et de rénovation urbaine ont été transférées au Ministèredes affaires sociales. Les réglementations de construction restentl’autorité de l’Agence nationale pour les entreprises et laconstruction.Le ministère des affaires sociales a identifié un nombre de défisà relever: le logement pour les étudiants et les jeunes dans lesgrandes villes avec de grandes institutions scolaires, de nouvelleshabitations dans les secteurs du logement privé et social, des habitationsabordables pour les personnes à faibles et moyens revenus(logement social), des logements pour les jeunes familles, larénovation urbaine dans les logements sociaux, l’amélioration del’accessibilités pour les personnes handicapées et à mobilité réduite,une augmentation de la mixité sociale dans les zones de logementsocial pour éviter la formation de ghettos, des logements| 42 |


abordables et accessibles pour les pensionnés, la construction denouvelles habitations pour la location par le secteur privé et deshabitations spécifiques pour les personnes âgées.La façon dont le gouvernement envisage de relever la plupart desdéfis mentionnés plus haut et particulièrement la façon dont il vagérer la structure organisationnelle et financière du secteur du logementsocial et les mesures à prendre contre le mauvais impactdes ghettos ont été au centre d’un accord établi en novembre2005 par le gouvernement et deux des partis politiques principauxau sein du parlement. Une analyse de la structure financièreet organisationnelle du secteur du logement social faisait partieintégrale d’un accord atteint en automne 2006. Selon les prestatairesà but non lucratif, ce type de logement est lourdementréglementé au Danemark et les prestataires font pression pourobtenir davantage de libéralisation et une plus grande flexibilitéen ce qui concerne le financement des activités.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeLa stratégie actuelle des prestataires à but non lucratif est de seconcentrer davantage sur les locataires et leurs besoins: la démocratiedans le domaine du logement doit évoluer davantage avecune plus grande liberté pour les locataires en ce qui concerne lafaçon dont améliorer leurs habitations (par exemple, afin d’élargirla possibilité de choisir et d’améliorer la mobilité des locataires,le Boligselskabernes Landsforening – l’organisation mère des associationsde logement danoises – a récemment lancé un siteinternet permettant l’échange d’appartements entre locataires).De plus, l’objectif est de garantir une plus grande qualité deshabitations et l’accessibilité pour les personnes âgées souffrantde handicaps. Une autre priorité des prestataires de logements àbut non lucratif est de disséminer les bonnes pratiques en matièrede gestion afin de renforcer les capacité des organisations de logementà but non lucratif à répondre aux défis à venir en tantqu’organisations modernes, bien gérées, au bénéfice des locataires.Actuellement, dans de nombreuses villes, les associations àbut non lucratif ont mis en place des administrations communespour aider à atteindre cet objectif.leurs propres appartements sous certaines conditions. En dépitdu fait que les prestataires de logements sociaux reconnaissentla priorité de la lutte contre l’exclusion sociale et du renforcementde la cohésion sociale, ils se sont montrés fortement opposés àcette initiative sur deux ans. Jusqu’ici, selon eux, seuls les locatairesaisés des quartiers les plus attrayants ont tenté d’acheter leurhabitation et par conséquent, l’objectif désiré d’augmentation dela mixité sociale n’est pas atteint. De plus, la vente de logementssociaux est déjà possible dans les zones d’appartements vides etavec l’approbation de l’organisation de logement, des locataires,de la commune et du Ministère des affaires sociales. Les organisationsde logement voient cette option comme un choix bienplus équilibré puisqu’il implique un processus décisionnel concertéet démocratique au lieu de laisser la décision aux locatairesindividuels sans tenir compte de la stratégie de l’organisation delogement, ce qui est perçu comme une forme d’expropriation.Par conséquent, les organisations de logement ont fait appel à lacour suprême qui donnera son avis en automne 2007 sur l’optiondu droit d’achat.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainDans le cadre de la politique sociale générale basée au Ministèredes affaires sociales, la politique de logement a évolué versune politique plus globale incluant à la fois le logement et lesaspects sociaux plus conventionnels. Des questions concernantla formation de ghettos dans les quartiers font partie de cetteapproche. Une tendance à la ségrégation sociale et spatiale mèneà des problèmes plus importants causés par la concentration depersonnes socio économiquement désavantagées dans des zonesde logements sociaux. De plus, les familles plus aisées quittentces ‘lotissements à problèmes’, accentuant ainsi les problèmessociaux. Dans l’ensemble, le secteur du logement social (à butnon lucratif) n’est pas suffisamment attrayant pour les famillesplus aisées, c’est-à-dire à revenus plus importants ou ayant unniveau scolaire plus élevé.Afin de faire place aux changements de structure des quartiers delogements sociaux et d’encourager les familles économiquementplus aisées à rester dans les logements sociaux, une expériencea eu lieu sur deux ans (jusqu’en 2007). Durant cette période, il aété possible pour les habitants des logements sociaux d’acheter| 43 |


DANEMARK FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 53 % Accession à la propriétéMissionOffre de logement à tous ceux qui en ont besoinPas de plafonds de revenu26 % Location privée20 % Location publique1 % AutreListe d’attente avec critères de priorité gérée par lesAttributionorganisations de logement socialSystème de quotas pour l’attribution directe par lescommunes (25%)Sociétés communalesOrganisations à but non lucratif et coopératives1%Types de prestatairesDroit à l’occupation en coopératives (location et accessionà la propriété) les coopératives participent à l’offre26%de logement locatif à but non lucratif (dans le graphique,elles sont inclues dans les locations sociales)53%SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESFinancement84%: prêts subventionnés par l’état de 30 ans octroyéspar les banques commerciales14% prêts sans intérêts des gouvernements locaux2%: contribution des locatairesExonération des taxes sur les revenusAide de l’état aux locatairesAllocations de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 2 633 886 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial20% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal43% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants102 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructions13.3% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 456 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 30% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+10.7% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +20% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logementLogement pour les jeunes et les étudiants dans les villesayant de grandes institutions scolaires; nouvelleshabitations dans le secteur privé et social; logementsabordables pour les personnes à faibles et moyensrevenus (logement social); logement pour les jeunes;rénovation urbaine dans le secteur du logement social;amélioration de l’accessibilité pour les personneshandicapées et à mobilité réduite; augmentation de lamixité sociale dans les zones de logement social afind’éviter la formation de ghettos; logements abordableset accessibles pour les pensionnés; constructionde nouvelles habitations locatives par le secteur privé;habitations adaptées au besoins des personne âgées.Dépenses en subventions de logement public en % duPIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB-4%+30%-5%1991-200595% 200320071% 20030% 2003Croissance de la population 5.7% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.2 2003Chômage Taux de chômage 4.9% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 0.9‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)18.9%66.2%14.9%20%2004| 44 |


ESPAGNEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLe marché du logement espagnol s’oriente fortement vers l’accessionà la propriété. Certaines nouvelles constructions de logementsoccupés par le propriétaire reçoivent des subventions sousforme de prêts à intérêts réduits par le biais de plan d’évaluationdes moyens, connus officiellement sous le nom de logements deprotection officielle (Viviendas de Protección Official, VPO) ou,plus récemment, logements de protection publique (Viviendas deProtección Pública, VPP). Dans certaines Communautés autonomes,d’autres définitions similaires sont utilisées. Ces subventionsde logement aident actuellement à financer environ 100.000logements par an. Ils sont soumis à régime spécial impliquantdes contrôles importants et des limites de prix et les habitationsgardent leur statut de logement social pendant 30 ans. L’état,les gouvernements régionaux, les communes, les sociétés publiques,les partenariats public-privé, les associations, les particuliers,les coopératives, les organisations à but non lucratif etles entreprises commerciales ont toutes le droit de construire deslogements protégés dans la mesure où elles respectent les conditionsétablies par la loi (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).De plus, certaines habitations sociales locatives sont fournies pardes prestataires publics (environ 200.000) et il y a différents programmesde copropriété qui varient entre les communautés autonomes.La plupart des régions mettent actuellement en œuvredes programmes de copropriété pour les jeunes avec la possibilitéd’acheter après 7 à 10 ans (alquiler con opción de compra). Lescoopératives de logement participent à la construction de logementsprotégés même si elles opèrent également sur le marchélibre. De plus, elles offrent un nombre limité d’habitations en coopérativeà louer. Le secteur du logement protégé représente dansl’ensemble, 12% du parc de logement total en Espagne (EnquêteCECODHAS-USH-DEXIA2007).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementL’Espagne a connu récemment, une période de croissance intensede la production de logement. Néanmoins, en 2006, la vente delogements enregistrés a diminué de plus de 7% par rapport àl’année précédente. Ce phénomène a touché pour la plupart lesnouvelles habitations (-12,4%) plutôt que les habitations occupées(-5%). L’investissement étranger dans le logement a aussidiminué pour la troisième année consécutive (-11%). Cela indiquele début d’un ralentissement du secteur du marché privé. La productionde logements protégés devrait quant à elle continuer àaugmenter. Puisque, dans les années 1990, les logements privésà vendre étaient relativement abordables, le gouvernement s’estprogressivement retiré de la politique de logement social et laproduction de logements protégés a diminué. Quand les prix ontaugmenet que l’accessibilité n’a plus été la même, la demandede logement abordable a commencé à augmenter car de nombreusespersonnes (y compris les ménages de la classe moyenne)n’ont pas financièrement accès au logement. C’est devenu l’undes problèmes principaux du pays. L’augmentation moyenne desprix entre 1998 et 2006 a été de 183.2% et elle dépasse les200% dans quatre régions (Les Baléares, Murie, Andalousie etValence). En 1999, l’achat d’une maison représentait 25,3% desrevenus d’un ménage. Actuellement, à cause des prix élevés etdes taux d’intérêts pour les prêts bancaires (actuellement 4,09%),la part moyenne des revenus, nécessaires pour acheter une maison,est de 46,6% (prêt sur 25 ans) ou 53,3% (prêt sur 20 ans).Les dépenses pour les logements protégés varient quant à ellesentre 19% et 35% des revenus des ménages, en fonction du typed’habitation. La demande importante de logements protégés enEspagne a conduit à la création de plus de sociétés publiques delogement. Le secteur des coopératives a souffert de l’augmentationdes coûts des terrains à bâtir et des coûts de construction(+28% entre 2000 et 2006, voir fiche pays). Par conséquent, lenombre de nouvelles constructions a diminué d’environ 35.000en 1994 à 21.900 en 2003 mais la production a récemment commencéà augmenter à nouveau (32.000 habitations en 2004).Les coopératives de logement ont aussi récemment recommencéà construire davantage d’habitations en coopératives protégées(voir ci-dessous).Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logement en coopérativesLa population espagnole est actuellement de 44 millions,800.000 de plus qu’en 2004 (43,2 millions). Cette augmentationconsidérable est due en partie à la population immigrante. Eneffet, celle-ci compte déjà pour 8,4% de la population. En 2004,les citoyens étrangers représentaient 7,2% de la population et5,9% en 2003. Même dans les hypothèses démographiques lesplus modérées, dans les prochaines années, la population devraitcontinuer à augmenter considérablement. La taille moyenne desfamilles a continué à diminuer récemment, de 3,16 personnes parménage en 1999, elle est passée à 2,9 en 2004 (voir tableau).Cette diminution est due en particulier au nombre en augmentationde personnes vivant seules et à la diminution du nombre deménages de cinq personnes ou plus, en particulier à cause de ladiminution du taux de natalité.Le mouvement traditionnel de la population vers les grandes villesdevrait continuer.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeLe plan de logement 2005-2008 a eu pour conséquence uneaugmentation significative de la production, ce qui a mené à demeilleures conditions de logement: le gouvernement actuel veutaugmenter substantiellement le nombre de logements protégésfinancés jusqu’à 180.000 habitations dans le cadre de son ambitionde rendre le logement plus abordable et disponible pour lesgroupes à faible revenus. Le plan établit un large choix d’aides àla demande, y compris des mesures visant à faciliter la construction,la réhabilitation du parc existant et l’occupation d’habitationslibres par la location. De plus, les gouvernements régionauxdes communautés autonomes ont commencé à intégrer les planspour le logement social à des subventions provenant du budgetrégional à différents niveaux. Le développement de logementsa été encouragé principalement par le biais d’incitants fiscaux,c’est-à-dire par l’exonération fiscale pour les acheteurs. La politiquefiscale qui auparavant était la même pour tous et favorisaitles personnes à revenus élevés a été modifiée avec le temps:actuellement, seule une exonération partielle de la taxe sur lerevenu est autorisée et seulement si l’habitation est utilisée entant que résidence principale. Pour équilibrer l’offre de logements| 45 |


à louer et à vendre, un régime préférentiel a été établi pour lessociétés dont l’activité principale est la construction et la gestionde logements à louer.Les plans de logement ont toujours ciblé une large part de la population,par le biais de différents programmes d’aide en fonctiondes niveaux de revenu des bénéficiaires. Suite au fait que certainsménages de la classe moyenne ne pouvaient plus accéder à deslogements adaptés, le nouveau plan de logement a élargi l’étenduede son action pour inclure des personnes dont le revenu estjusqu’à 6,5 fois plus important que le salaire minimum. Ils peuventdésormais avoir accès aux « logements à prix accepté » quiconsiste en logements protégés vendus aux personnes ayant desrevenus plus élevés pour un prix plus élevé par rapport à ceux dusecteur traditionnel protégé. En ce qui concerne l’attribution dubudget de l’état, le plan prévoit une augmentation du financementpublic des logements protégés par le biais d’attribution defonds du budget national. Pour l’année 2007, €1 234.35 ont étéattribués (14,4% de plus qu’en 2006). Les communautés autonomeset les communes attribuent également des ressources pourla promotion du logement social chaque année. De plus, depuisl’établissement de législations régionales en matière d’urbanisme,dans chaque nouveau développement, au moins 30% du terraindoit être utilisé pour les logements protégés. Le pourcentage minimumest fixé par la nouvelle loi sur les terrains de l’état qui esten cours de discussion au sein du parlement.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeLes prestataires de logement public ont augmenté la productionet la gestion de logements locatifs. Cela inclut la gestion du parcappartenant aux sociétés publiques et aux agences de location(agencias de alquiler), en tant qu’intermédiaire entre le propriétaireet le locataire. De plus, les prestataires travaillent sur unéventail de solutions d’occupation intermédiaires (entre le logementcollectif et individuel) pour permettre à certains groupessociaux de combiner l’avantage de la copropriété et la liberté despropriétés privées. Selon cette logique, le logement assisté pourles personnes âgées et les étudiants sont crées et bénéficient demesures de soutien spécifiques dans le cadre des plans de logement.Le champ d’activité des prestataires de logement public s’estagrandi en dehors de la simple offre de logement et de terrainsrésidentiels pour inclure des activités plus diverses. Les sociétéspubliques sont désormais des instruments de l’association publiquepour mettre en œuvre de nombreuses activités comme:l’offre de terrain pour un large choix de développements (sécuritésociale, sport, services de santé et autres, comme établi par leslois d’urbanisme); l’offre de logement pour les développementsindustriels, pour les domaines logistiques et pour les infrastructuresde services publics comme les universités, les stationsd’épuration, les terrains de sport, etc.; la création et la gestion debâtiments pour les installations sportives, de résidences pour lesjeunes et les étudiants et pour les personnes âgées, de parkingspublics, d’hôpitaux, d’installation d’accueil d’enfants, d’écoles,etc. De plus, les prestataires publics sont aussi engagés dans laconception de grands plans urbains et dans la réhabilitation intégréedes centres-villes et des quartiers, combinant l’améliorationdu parc de logement, et les infrastructures aux aspects économiqueset sociaux. Dans ce cadre, différents programmes URBANont été mis en œuvre. Les prestataires de logement public créentparfois des sociétés mixtes temporaires (avec des prestatairesprivés, des coopératives, des banques, etc.) pour travailler sur unprojet spécifique comme la revitalisation d’une zone en déclin.En ce qui concerne les coopératives de logement, suite aux coûtsde construction élevés combinés à la politique de prix du secteurde logement protégé qui établit des limites de prix basses pourles habitations protégées, elles ont dû se retirer de la constructionde logements protégés. Tandis qu’au début du 20e siècle,les coopératives de logement construisaient principalement deslogements protégés (environ 90% du parc des coopératives), audébut du 21e siècle, elles construisaient environ 20% de leur parcdans le secteur protégé et les 80% restants sur le marché privé.Cette tendance a commencé à changer récemment, grâce auxpolitiques de logement plus favorables (Plan de logement 2005-2008) qui permettent une plus grande flexibilité dans la mise enplace de plafonds de logement au niveau local.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainDes aides sont disponibles pour la réhabilitation intégrée des zonesurbaines en déclin (en particulier dans les centres-villes) etpour l’éradication des bidonvilles et des logements ne respectantpas les normes. L’aide est attribuée pour la réhabilitationdu parc de logement existant et pour les projets d’urbanisationet de réurbanisation. Ces interventions sont financées à la foispar le budget national et les budgets régional / communal et ilssont mis en œuvre par les prestataires de logement public. Danscertaines régions, il y a des programmes d’aide très développés(par exemple, la Ley de Barrios de Catalogne, le programme deréseau pour les villes en Andalousie et d’autres qui combinentles aspects sociaux et la promotion des activités économiques). Ilexiste également des programmes complémentaires pour le développementsocial et économique.Grâce à ces aides, les conditions de vie dans de nombreuses villesespagnoles s’améliorent de façon significative. Les interventionsde rénovation urbaine sont mises en œuvre afin de maintenir lapopulation résidente dans le quartier cible. Si la zone se caractérisepar le vieillissement de sa population, la priorité est d’attribuerdes logements à des personnes jeunes et de revitaliserla population dans le quartier. Pour éviter la surpopulation, lanorme d’offre a été fixée à 75 habitations par hectare.| 46 |


ESPAGNE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 82 % Accession à la propriétéMission10 % Location privéeLoger les ménages à faibles revenus et les personnes1 % Location socialeà besoins spécifiques7 % AutreAttributionPlafonds de revenu, groupes cibles prioritaires, registrenational uniqueCommunesSociétés publiquesCoopératives et associations de logement7% 10%Sociétés et investisseurs privésTypes de prestatairesDroit d’occupation en coopérative (location et accessionà la propriété): les coopératives fournissentdes logements pour l’accession à la propriété dansle secteur des habitations protégées et sur le marché(dans le graphique, les habitations en coopérativesont inclues dans ‘accession à la propriété’)SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESBanques commerciales (convention)Subventions publiques, subvention des intérêts desFinancementprêtsExonérations des taxes locales et de l’impôt sur lessociétésRéduction de la TVAAide de l’état aux locatairesAllocation de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 20 947 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social1% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal9% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants3 2005Production de logementsocialPart d’habitations sociales dans les nouvellesconstructions10.3% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 462 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 17% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement parrapport aux dépenses totales des ménages+15% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +28% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dansle parc total de logementAugmenter la proportion de logements subventionnés;assister les candidats à l’achat d’une premièrerésidence jusqu’à l’âge de 35 ans; encourager lemarché locatif subventionné; octroyer un traitementfinancier préférentiel aux groupes cibles spécifiques;revitaliser les villes et les quartiers.Dépenses en subventions de logement public en %du PIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB+4%-29%0%1991-200599% 200320070.81% 20040% 2004Croissance de la population +15.6% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.9 2004Chômage Taux de chômage 9.2% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +14.6‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)14.5%68.6%16.8%Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)82%1%2004| 47 |


ESTONIEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLe logement social en Estonie est fourni par les communes sousforme d’appartements et de maisons locatifs sociaux pour lesménages les plus nécessiteux comme les personnes âgées oules locataires de logements restitués 12 . La quantité d’habitationsappartenant aux communes est réduite et n’offre des logementsqu’à 1% de la population. Le logement social est financé par lescommunes par le biais de transferts du gouvernement central oude subventions du Kredex (Fonds de garantie estonien au créditet à l’exportation), une société anonyme publique qui peut financerjusqu’à 50% des coûts d’un projet.D’un autre côté, à l’heure actuelle, 60% de la population vitdans des coopératives de logement. En Estonie, contrairementà d’autres pays d’Europe de l’Est et d’Europe centrale, la miseen place de coopératives de logement ou d’associations dans lesbâtiments à appartements privatisés était obligatoire. Par conséquent,le secteur des coopératives comprend aujourd’hui environ8.500 organisations qui gèrent 360.000 appartements et il joueun rôle fondamental dans la société. Les coopératives peuventdonc être considérées comme le modèle principal de logementabordable dans le secteur de l’accession à la propriété puisqu’ellesproposent un système de gestion 13 sociale et de réhabilitationdes immeubles à appartements (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Les aides aux acheteurs sont disponibles par le biais du KredExsous forme de garantie d’hypothèque. Celles-ci sont disponiblespour les syndicats d’appartements, de maisons, et de propriétairesd’appartements, pour les jeunes ménages, les jeunes professionnelset les locataires de logements restitués. Enfin, l’étatattribue des allocations de logement aux personnes sans emploiet aux familles nombreuses. Les personnes ayant des revenusparticulièrement faibles (le plafond est fixé à 61€ par mois aprèspayement des taxes et du loyer) peuvent obtenir une aide pourpayer les commodités publiques (eau, électricité, etc.).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementEn Estonie, 98% des appartements ont été privatisés pendant leprocessus de privatisation du début des années 1990 et actuellement,85% de la population vit dans des appartements privés.Le secteur locatif privé représente environ 7% du parc de logementtotal et les habitations sociales locatives environ 3% (EnquêteCECODHAS-USH-DEXIA2007). La majorité des immeublesà appartements ont créé des associations d’appartement ou descoopératives. Il n’y a pratiquement pas de marché locatif viable,ce qui est important pour l’opération efficace du marché de logement.Actuellement, le secteur privé ne construit pas d’appartementslocatifs.Entre 1999 et 2004, on a construit en moyenne 950 nouvelleshabitations chaque année, ce qui signifie que seulement 0,2%des ménages pouvaient emménager dans de nouvelles habitations.En ce qui concerne les habitations existantes, la diversité etle choix sont réduits sur le marché du logement. La plupart deslogements (environ 257.000) ont été construits il y à 20 à 50 ans.Les bâtiments sont en mauvaises conditions car ils n’ont pas étéentretenus et rénovés régulièrement et à cause des particularitésarchitecturales des bâtiments. Les infrastructures techniques deces logements ne respectent pas les exigences actuelles (ECO-RYS, 2005).En ce qui concerne les statistiques, il n’y a pas de déficit de logementen Estonie (ECORYS, 2005). Néanmoins, particulièrement àTallinn, le nombre de logements communaux et sociaux locatifsn’est pas suffisant. Il manque des habitations abordables en généralet en particulier, des foyers résidences et des services sociauxspécifiques, ainsi que des logements conçus spécialementpour les personnes ayant des besoins spécifiques (personneshandicapées et âgées). Pour faire face au défi posé par le manquede logements abordables /sociaux, la commune de Tallinn aadopté un programme de cinq ans pour la construction de nouveauxlogements communaux afin de fournir des logements àceux dans le besoin.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeBien que le nombre de logements en 2004 dépassait de 11% lenombre de ménages, une grande partie des ménages estonienssont multi-générationnels (différentes générations vivent sous lemême toit). Par conséquent, le parc de logement est inférieur àla demande actuelle et il y a une divergence cachée entre la tailledes habitations et des ménages, qui témoigne de plus en plusd’un déficit structurel de logements.Les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur logement fontface à de nombreuses difficultés lorsqu’elles tentent d’accéder àun logement actuellement. Cette situation s’avère particulièrementdifficile pour les jeunes, les orphelins et les locataires de logementsrestitués. Un autre défi vient de la répartition régionaledes habitations: le nombre d’habitations n’est pas comparable aunombre d’emplois dans une région donnée. Pour loger la maind’œuvre arrivant dans la région, 33 nouveaux appartements locatifscommunaux ont été construits jusqu’ici.De plus, les coopératives et les associations de logement fontface à des problèmes similaires à cause du fait que leurs membressoient d’origine sociale et économique différente, ce qui représentedes conditions et des intérêts différents. Il est donc difficiled’arriver à un accord sur des solutions communes (en particulieren ce qui concerne les travaux de rénovation).Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeUn instrument majeur de la politique de logement estonienneest la subvention nationale pour la reconstruction et l’expertisetechnique des immeubles à appartements, introduite en 2003. Lasubvention couvre 10% des coûts des travaux de reconstructionet 50% des coûts de l’expertise technique. Plus de 20 % des associationsd’appartements et des coopératives ont utilisé ce typede prêts subventionnés pour améliorer leurs conditions de vie,mais le montant de la subvention, dans l’état actuel, est consi-12) Les logements ‘restitués’ sont les logements qui, au début des années 1990, ont été rendus à leur propriétaire précédent qui les possédaient avant la 2e Guerremondiale. Les personnes vivant dans ces logements n’ont pas eu la possibilité de privatiser leur appartement et ils représentent aujourd’hui un problème considérable.Par conséquent, des programmes d’assistance spécifique et de prêts ont ciblé ces locataires: le résultat en a été la création en de 998 nouveaux appartements locatifscommunaux pour les locataires des maisons restituées entre 2003 et 2006.13) Les coopératives de logement élisent un conseil et un président qui prennent la responsabilité de la gestion quotidienne du bâtiment. Les décisions sur la façon degérer l’immeuble (plan économique annuel, budget) et sur la façon d’organiser la vie quotidienne sont prises de façon démocratique.| 48 |


déré insuffisant pour couvrir les besoins de tous les immeubles àappartements. Le montant des subventions du budget nationaln’a pas augmenté ces trois dernières années et il y a un grandmanque d’un tel soutien.Les conseils communaux de Tallin, Paide et Rakvere ont dessystèmes de soutien par crédits spéciaux pour les associationsd’appartements et les coopératives. Ce soutien permet aux associationset aux coopératives d’obtenir des prêts à intérêts très basdes banques (1 à 3,5%).Finalement, plus récemment, le Ministère de l’économie et de lacommunication a compilé la « Stratégie de politique de logementestonienne 2007-2013 ». Selon ce document, les trois plus importantespriorités de la politique de logement estonienne sont:l’offre de logement abordable pour les locataires d’immeublesrestitués; le soutien de la reconstruction d’immeubles à appartements;et le soutien de l’amélioration des conditions de vie, desroutes et des espaces entre les immeubles. Comme les ressourcesbudgétaires nationales visant à mettre en œuvre ces prioritéssont très limitées, et que le secteur du logement est actuellementprincipalement réglementé par le marché, les résultats sont difficilesà prévoir actuellement.reste des zones d’ombre en ce qui concerne la façon de planifier etdévelopper les quartiers et garantir les services sociaux; de nombreuxespaces et jardins ouverts et publics entre les immeubles àappartements nécessite des réparations importantes; les activitésde quartier n’existent presque pas; les quartiers ne sont pas sûrs.Le plan de développement pour le logement 2007-2013 a pourobjectif de faire face à ces défis et établit des mesures afin de développerun parc de logement durable et d’améliorer la qualité del’environnement. Plusieurs communes ont déjà mis sur pied desprojets spéciaux de soutien pour les immeubles à appartementsvisant à la construction d’abris à poubelles, à la reconstruction depetites routes dans les cours d’immeubles, à la construction deplaines de jeux pour enfants et d’autres initiatives.Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeLes associations de logement et les coopératives ont entrepris deplus en plus d’activités de rénovation de bâtiments. Par conséquent,le niveau de vie des résidents s’améliore.En ce qui concerne le logement locatif communal, quelques communesont mis en vigueur des programme afin d’offrir aux locatairesappartenant à des groupes particulièrement vulnérables(par exemple, les personnes âgées) des services sociaux et dessoins de santé au sein de leur logement.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et dedéveloppement urbainL’un des défis principaux du processus de régénération urbaineest inhérent au fait qu’une grande partie du parc de logementexistant se trouve en mauvaises conditions et est très peu performanten matière énergétique. Le ministère de l’environnementa identifié les défis suivants pour la création de logements durables:à cause de l’âge et de la mauvaise qualité du parc delogement existant, des problèmes sérieux apparaissent en ce quiconcerne les réparations et l’économie d’énergie; la plus grandepartie du parc de logement nécessite une rénovation complète;il manque des informations au sujet du parc de logement; lestravaux de reconstruction, l’architecture, l’esthétique et l’héritagenational ne sont pas toujours combinés; les propriétaires et lespersonnes gérant l’entretien n’ont pas de vue d’ensemble desconditions du parc de logement et leur connaissance en entretiendes logements est réduite; le parc de logement locatif n’est pasréglemenet on n’a pas développé de conditions pour améliorerl’efficacité énergétique.De plus, plusieurs problèmes sociaux sont apparus, comme laségrégation spatiale (formation de quartiers de logement baséssur l’origine sociale des habitants et développement de quartiersà mauvaise réputation), ainsi que le problème des sans abris etdes enfants des rues entre autres. En outre, en ce qui concerne laqualité des conditions de vie, le gouvernement a désigné certainsproblèmes majeurs qui doivent être résolus: le système d’urbanismedoit être renforcé à différents niveaux de l’administration; il| 49 |


ESTONIE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 84 % Accession à la propriété9 % Location privéeLogement des personnes dans le besoin (groupesMission7 % Location socialevulnérables)Groupes ciblesAttributionAttribution directe par les communesCommunes9%CoopérativesDroit d’occupation en coopérative (location et accessionà la propriété); les coopératives de propriétaires7%Types de prestatairessont inclues dans le graphique dans ‘accession à lapropriété’SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESSubventions du gouvernement central et du KredexFinancement(50% des coûts)84%Garantie publique de prêtPrêts de la BEI et de la CEBAide de l’état aux locatairesAllocations sociales généralesde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 624 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social7% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal44% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants18 2005Production de logementsocialPart d’habitations sociales dans les nouvellesconstructionsnav 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 463 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 21.3% 2005Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement parrapport aux dépenses totales des ménages+5.3% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +48.8% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dansle parc total de logementGarantir l’accessibilité au logement pour tousDévelopper un parc de logement durableAméliorer la qualité des conditions de vieAméliorer les capacités d’administrationDépenses en subventions de logement public en %du PIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB+146%Not relev.-95%1991-200567.1% 200320070.09% 20040% 2004Croissance de la population -8.5% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.7 2003Chômage Taux de chômage 7.8% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale nav 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)16.6%67.6%15.8%2004| 50 |


FINLANDEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysEn Finlande, le logement social est principalement proposé parles communes mais il l’est aussi de plus en plus par les organisationssans but lucratif agréées. Dans une moindre mesure, ill’est aussi par les associations volontaires et par les coopératives.Les compagnies d’assurance et les entreprises industrielles sontaussi engagées dans l’offre de logement social, même si à l’heureactuelle la plupart d’entre elles ont vendu leurs appartements auxorganisations à but non lucratif.Le logement locatif est l’activité principale des organisations àbut non lucratif et des organisations communales et les habitationssociales locatives représentent 50% du parc locatif total.Les habitations locatives sont financées avec des prêts au logementnationaux, par le Fonds de logement national (ARA) et ellessont louées pour des loyers aux coûts. Le logement social locatifreprésente environ 16% du parc de logement total, autant que lesecteur locatif privé, tandis que la part d’occupation par le propriétaireest de plus ou moins 52% (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Le logement en copropriété, financé par prêt commercial dont letaux d’intérêt est subventionné est possible depuis avril 2002.La vente d’habitations individuelles locatives aux locataires,même si elle est possible, a été pratiquement inexistante. En effet,la vente de logements sociaux locatifs est un phénomènemarginal et ce n’est possible que dans quelques cas: d’une part,un nombre sans cesse plus élevé d’anciens logements locatifssubventionnés par l’état atteignent la date de fin des restrictionsutilisées pour les logements sociaux locatifs. Certains de ces logementssont vendus au prix du marché, aux locataires dans leslieux ou à de nouveaux habitants. D’autre part, il est égalementpossible pour le fonds du logement de lever les restrictions surdes immeubles de logements sociaux avant la fin de la périodede réglementation. Cela a lieu en majorité dans les régions où ily a une faible demande d’habitations sociales locatives (ou unefaible demande de logement en général). En 2004, environ 5000habitations locatives ont fait l’objet d’une levée de restrictionsprécoce (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementDeux tendances principales affectent actuellement le marché dulogement en Finlande.Pour commencer, de bas taux d’intérêts soutenus et un haut niveaud’activités économiques ont mené à une augmentation desprix des logements en Finlande presque constante depuis 1996.Les prix des maisons sont maintenant 60% plus élevés en termesréels. De plus, les loyers ont récemment augmenté d’environ 2%par an (Fribourg, 2005). La majorité de la population, se sentantsûre de sa situation sur le marché du travail a décidé de supporterdes emprunts-logement à très long terme.Ensuite, les faibles taux d’intérêts offerts par les banques commercialesn’encouragent pas le secteur du logement social à signerdes prêts publics. En comparaison avec les prêts bancaires,en pratique, il n’y a presque pas de subventions pour les prêtsd’aide de l’état accordés par le Fonds du logement (Arava), ce quiimplique des restrictions en ce qui concerne l’utilisation des habitations.Les subventions nationales dominantes précédentes vontcontinuer à être disponibles mais on insiste de plus en plus sur lesprêts commerciaux (à intérêts relativement bas et à long terme)avec garantie de l’état et/ou intérêts subventionnés par l’état.Avec l’augmentation des coûts de construction, le prix des logementssociaux locatifs a augmenté si fortement qu’il est désormaisplus sage de signer un prêt pour acheter un appartementplutôt que d’en louer un car les mensualités s’avèrent souventêtre moins chères que le payement d’un loyer (le taux d’intérêtmoyen en 2005 était d’environ 3,2%).A cause de ces facteurs, la construction d’habitations financéespar le fonds du logement a diminué très rapidement. La stratégiesur quatre ans du gouvernement précédent en ce qui concerne lelogement était de construire 10.000 logements sociaux chaqueannée: en 2006 le nombre de nouvelles habitations était seulementde 4000 (tandis que 13.000 habitations subventionnéespar l’état avaient été construites en 2001).Les évolutions décrites ci dessus ont affecté les prestataires delogements sociaux de deux façons principalement: d’une part,ils font face à une demande importante de logements locatifs etd’autre part, ils ne peuvent pas proposer aux locataires des loyersabordables.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLes changements démographiques principaux reflètent les tendancesgénérales observées en Europe. Tandis que jusqu’ici,l’augmentation du nombre de personnes âgées a été assez modérée,ce nombre devrait grimper assez rapidement durant les30 prochaines années. Actuellement, il y a environ 800.000 personnesde plus de 65 ans et il est prévu que ce nombre atteigne1,4 millions pour la même tranche d’âge en 2030 (plus spécifiquement,le nombre de personnes au-delà de 85 ans va presquedoubler). La taille moyenne des ménages diminue graduellement(Ministère de l’Infrastructure de la République d’Italie, 2006). Cesdix dernières années, il y a eu de fortes migrations internes versles centres de croissance principaux: par conséquent, même sila Finlande n’a pas de déficit de logement dans l’ensemble, lesdifférences régionales de l’adéquation de l’offre sont considérables.Il y a un besoin urgent de nouveaux logements dans lesgrands centres urbains, en particulier dans la zone métropolitained’Helsinki.L’une des caractéristiques particulières de la Finlande concerneles jeunes qui tendent à partir de chez leurs parents plus tôt quedans d’autres pays européens (à 20 ans en moyenne).En gros, les locataires des logements sociaux en Finlande peuventêtre caractérisés comme suit: la moitié des locataires sontcélibataires, la plupart d’entre eux ont des revenus relativementfaibles et toutes les tranches d’âge sont représentées, avec uneplus grande variété que dans le secteur du logement locatif dansl’ensemble.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeAprès l’élection d’un nouveau gouvernement au cours du printemps2007, le nouveau ministre du logement a commencé àtravailler sur une nouvelle stratégie pour le logement qui est attenduepour le mois de décembre 2007. Les négociations avecle nouveau gouvernement sont en cours et le système d’offre de| 51 |


logement locatif à bas coûts est en cours de discussion. Certainschangements sont prévus, comme l’offre de subvention d’intérêtspour les organisations de logement à but non lucratif afin de leurpermettre de construire de nouvelles habitations et de les louerpour des loyers moins élevés. Le débat porte aussi sur la possibilitéde réduire les restrictions sur les habitations financées par desprêts du Fonds du logement, afin de permettre aux organisationsde logement à but non lucratif de vendre une partie de leur parcet d’utiliser les bénéfices afin de les investir dans de nouvellesconstructions. Les organisations de logement veulent développerune stratégie commerciale visant à maintenir les prix à un bas niveau.Pour atteindre ces objectifs, les organisations de logementcroient que la restructuration globale du système de logement estnécessaire, y compris certains aspects tels que l’urbanisme, la politiquecommunale concernant les terrains, les nouveaux modèlesde construction et un système d’aide approprié.locatifs afin d’encourager la mixité sociale. Les prestataires delogements sociaux ont jusqu’à présent joué un rôle central dansce genre de projets.De plus, il y a un effort important en cours visant à rénover toutesles zones de logement datant des années 60 et 70. Les entreprisesde logement social (VVO,YH, SATO) et les sociétés communalesont investi énormément dans ce genre de projets.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeLa majorité des entreprises à but non lucratif construisent actuellementdavantage d’habitations pour l’accession à la propriété(en particulier des maisons unifamiliales) et moins pour leslouer. Cela vient du fait que la majorité de la population, et enparticulier les jeunes ménages, préfère acheter une maison. Parconséquent, la ligne d’action principale pour les prestataires delogements sociaux dans ce secteur du marché est d’investir dansla recherche afin d’améliorer les zones de logement de maisonsunifamiliales (architecture et conception) et la qualité de ces maisonsunifamiliales (économie d’énergie, etc.).De plus, les dites ‘activités non propriétaires’ se sont développées.Les prestataires sociaux cherchent stratégiquement de meilleuresstratégies clientes et des stratégies de gestion des biens plusapprofondies, en particulier en ce qui concerne la rénovationdes maisons construites pendant les années 70. Dans le cadrede cette stratégie, le secteur du logement social s’est impliquédans de nombreux projets comme Vision ‘2000’ pour réunir lesecteur, ‘House 2010’, pour de meilleures zones et politiques delogement, ‘living 24’, pour générer des connaissances sur le défides habitations et ce qu’elles représentent en terme d’urbanisme,de législation et de construction; et un nouveau projet sur lescentres de connaissance pour lequel quatre villes et cinq universitéscollaborent afin de concevoir une stratégie du logement etde l’urbanisme.Les nouvelles mesures adoptées incluent également: différentesactivités des locataires, les lignes à haut débit, les services destinésaux personnes âgées (par le biais de homes et de projetsimpliquant d’autres prestataires de service) parmi d’autres. Leconcept de ‘produit’ s’élargit et il inclut un éventail d’activités deplus en plus large qui ne figurent pas traditionnellement dans lecontrat de bail mais dans le «contrat de vie».Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainLes politiques de régénération urbaine en Finlande se concentrentprincipalement sur la construction de zones de mixité sociale afinde tenter d’éviter la ségrégation. C’est la ligne directrice principalede la planification urbaine, que les grandes villes ont adoptédans leurs stratégies de planification urbaine. Par conséquent,de nouvelles habitations pour l’accession à la propriété ont étéconstruites dans des zones où il y a de nombreux logements| 52 |


FINLANDE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 63 % Accession à la propriété16% Location privéeMissionFournir des logements à tous ceux qui en ont besoin 18% Location sociale3% AutrePlafonds de revenuListe d’attente avec critère de prioritéAttributionAllocation par les prestataires sous la supervision descommunesProgrammes spéciaux pour les personnes à mobilitéréduite et les sans abris3% 16%CommunesAssociations communalesTypes de prestatairesAssociations de logement et coopérativesCompagnies d’assurance et firmes industriellesDroit à l’occupation en coopérative (location et accessionà la propriété): Non63%SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESBanques commercialesFinancementFonds propres d’investisseursSubventions publiques, garantie publique de prêts,subvention des intérêtsAide de l’état aux locatairesAllocations de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 2 574 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social18% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal52% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants74 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvellesconstructions12% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 503 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 25.4% 2005Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement parrapport aux dépenses totales des ménages+0.8% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +18% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dansle parc total de logementRépondre aux besoins et attentes des personnes, auxbesoins de la société et de développement durabledan le logement. Le gouvernement promeut la possibilitépour chacun d’obtenir un logement en accordavec ses besoins et attentes.Dépenses en subventions de logement public en %du PIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB-21%+23%+33%1991-200599% 200220071% 20040.4% 2004Croissance de la population +9.8% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.1 2004Chômage Taux de chômage 8.4% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 1.3‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)17.6%66.8%15.5%18%2004| 53 |


FRANCEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysEn France, le logement social est associé au concept d’Habitationà loyer modéré (HLM). C’est un secteur particulier du marché dulogement qui est réglementé par des dispositions législatives etréglementaires séparées de la loi habituelle et réglementée par leCode de la Construction et de l’Habitation (CCH).Le logement social est fourni par les organisations HLM qui sontdes acteurs spécifiques créés par l’état ou inscrits en tant queHLM par l’état pour remplir cette mission spécifique qualifiéed’intérêt général par la loi. Ces organisations comprennent: lesoffices publics de l’habitat; les sociétés anonymes à but non lucratif(SAHLM); les entreprises coopératives anonymes pour laproduction et les compagnies coopératives anonymes pour lesHIM, les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI); et lesfondations pour les HLM.Les organisations HLM bénéficient de l’aide de l’état et elles sontsujettes à un contrôle administratif.D’autres acteurs moins importants du secteur du logement socialen France sont les sociétés d’économie mixte (SEM). Ce sontdes sociétés anonymes dont les actionnaires sont les organismesterritoriaux ou leur groupement et elles ont une participation mineurede partenaires financiers et économiques publics ou privés.En tant que société des organismes locaux, elles sont régies parla loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales, ce qui lesassujetti au droit privé. Néanmoins, elles bénéficient de dispositionsexceptionnelles justifiées par le caractère d’intérêt généralde leur mission et par le caractère majoritairement public de leursactionnaires et les aides financières leurs sont disponibles sousles mêmes conditions que celles appliquées aux organisationsHLM. Les SEM locales doivent être différentiées des SEM nationalesqui sont établies entre l’état et des actionnaires privés avecdes avoirs moins importants pour les autorités locales, si elles yparticipent. Il existe seulement deux SEM nationales immobilières:la Société nationales de construction de logements pour lestravailleurs (ADOMA) et la Société nationale immobilière (SNI).(L’Observatoire du CECODHAS, 2007).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementLa France compte l’un des plus grands parcs de logements del’UE en pourcentage du nombre d’habitants (513 pour 1000 habitants,voir tableau) mais c’est dû en partie au nombre importantde secondes résidences. La France fait face à une crise du logementqui affecte en particulier les ménages à faibles et moyensrevenus et qui concerne de nombreuses régions et la plupart descentres urbains. Cette crise est due à un niveau de constructioninsuffisant durant la dernière décennie.L’accession à la propriété a augmenté continuellement depuis1954. Aujourd’hui, 57% des ménages français possèdent leurpropre maison. Entre 1989 et 1995, l’augmentation du nombred’accessions à la propriété a ralenti suite à la décision du gouvernementde réduire les subventions.La proportion de logements locatifs privés a diminué continuellementdepuis 1988. Son déclin a cessé suite à l’augmentationde la demande de logements pour étudiants, une diminution desnouveaux propriétaires et des incitants fiscaux pour les investissements.Des hausses de prix significatives ont lieu depuis unedécennie depuis la fin de l’effondrement du marché immobilieren 1997. L’inflation des prix du logement a continué à diminueren 2006 et le taux d’inflation en fin d’exercice était d’environ 7%après avoir atteint un sommet à 16% en 2004.On estime que le logement social représente environ 16% deshabitations utilisées comme résidences principales. La part d’ensembledes nouvelles constructions sociales a diminué considérablementdepuis le milieu des années 1990, elle est passée de50 à 60.000 habitations par an à 36.000 en 2002, ce qui représente12% des nouveaux logements à cette date (9% en 2004).Néanmoins, il a recommencé à augmenter: 57.000 unités ont étéconstruites en 2006 auxquelles il faut ajouter 20.000 transfertsdu parc existant. Néanmoins, ces augmentations sont compenséespar la démolition d’environ 15.000 unités par an et la vented’environ 5.000 habitations par an. Par conséquent, le parc delogement social augmente maintenant de plus de 50.000 unitéspar an (net).Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLa population française a augmenté plus rapidement que lamoyenne européenne pendant la deuxième moitié des années1990 et il est prévu que cela continue durant les cinq prochainesannées. On estime que l’immigration nette a doublé ces dernièresannées avec l’entrée d’environ 100.000 immigrants par an. Lesnouveaux immigrants et d’autres groupes ethniques minoritairesforment une proportion importante du nombre de locataires dulogement social. Nombre d’entre eux vivent dans des projets deloyers subventionnés gérés par des HLM, en particulier dans leshabitations plus anciennes.De plus, la taille des ménages n’a cessé de diminuer pour atteindreune moyenne de 2,3 personnes (voir tableau) et le nombre deménages a augmenté plus rapidement que la population. Poursatisfaire la demande de logements, il est estimé que 400.000unités devraient être construites chaque année. Les changementssociaux ont fait augmenter le nombre de ménages d’une seulepersonne et de ceux de couples sans enfants, ce qui mène à uneaugmentation de la demande d’habitations plus petites.Le vieillissement de la population contribue également à l’augmentationdu nombre de ménages (il est prévu que la part dela population au dessus de 60 ans représente un quart de la populationd’ici à 2010 et un tiers d’ici à 2050). Ce processus aurades conséquences à long terme sur l’offre de logements et sur lesservices sociaux et les pensions. Actuellement, dans le parc delogement social, un habitant sur cinq a plus de 65 ans et la partde personnes âgées dans les HLM devrait augmenter rapidement.Les sociétés HLM travaillent pour offrir aux personnes âgées lapossibilité de rester chez eux en adaptant leur logement à leursbesoins et en leur offrant des services à domicile.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativePour répondre au manque de logements actuel, le gouvernementa adopté en juin 2004 un plan de cohésion sociale pour développerl’offre d’habitations locatives abordables dans les secteurspublic et privé et pour proposer une accession sociale à la propriété.Le plan a été confirmé par la Loi de programmation pourla cohésion sociale de janvier 2005.| 54 |


De plus, la proximité des élections législatives de 2007 a gardéle dossier du logement ouvert en 2006 et en janvier 2007, unprojet de loi sur le droit au logement a été présenté au Conseilministériel français pour permettre à ceux qui ne peuvent avoiraccès à un logement décent de trouver une solution juridique.Cette proposition de loi fait suite à une campagne des associationspour les sans abris qui sont parvenues à faire passer par laforce, les questions de logement en première place de l’agendapolitique, quatre mois avant les élections présidentielles françaises.Le projet de loi, qui oblige l’état à payer une compensationfinancière si les autorités publiques – suite à une décision prisepar une commission spéciale – ne parviennent pas à proposerun logement adéquat, entrera en vigueur pour cinq catégoriesde personnes prioritaires à partir du 1er décembre 2008. Plusspécifiquement, la loi se réfère aux sans abris, à ceux menacésd’expulsion, aux personnes vivant dans des logements temporairesou inadaptés/ insalubre et les familles avec des enfants vivantdans des logements inadaptés. A partir du 1er janvier 2012, cedroit sera étendu aux personnes qui, bien qu’éligibles pour lelogement social, n’ont pas reçu d’offre sur une période de tempsraisonnable.rénovation urbaine, la loi SRU, dans le sillage de la Loi d’Orientationpour la ville introduite en 1991.Les émeutes urbaines de 2005 ont depuis lors mené à une intensificationdes mesures de rénovation sociale et à de nouvellesconstructions et en 2006, un programme de démolition a été accélérépour remplacer 250.000 des pires logements sociaux eten rénover 400.000. Une nouvelle agence de la rénovation urbaineen est responsable ainsi que d’autres programmes (ANRU– Agence nationale de rénovation urbaine). Cette augmentationdes démolitions dans de nombreux lotissements existants vise àcréer une plus grande mixité sociale dans les projets de rénovationassociés.Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeLes organisations HLM développent leurs possibilités afin de devenirdes partenaires plus efficaces des villes et de la populationpour pouvoir loger les plus désavantagés tout en adhérant à unepolitique de mixité sociale. Elles envisagent d’augmenter la participationdes habitants, de travailler sur une approche intégrée etde diversifier l’offre.De plus, la qualité des services est une priorité pour les acteurssociaux s’occupant du logement. En juin 2003, tous les prestatairesde logements sociaux ont adopté de façon unanime l’engagementprofessionnel pour la qualité des services. Cet engagementenvisage deux problèmes: le premier est l’amélioration desservices offerts aux résidents. Pendant de nombreuses années,le logement social s’est efforcé d’offrir un éventail de service toujoursplus large aux locataires mais les problèmes des plus grandslotissements et des zones sensibles ont pris le dessus et contribuéà entretenir une mauvaise image du logement social. La secondepréoccupation majeure est la valorisation de la qualité en tantqu’atout majeur de l’image de cette profession vis-à-vis d’unevariété d’acteurs, de partenaires et de la société dans l’ensemble.L’engagement professionnel est une mesure du progrès à longterme qui est évalué régulièrement par les locataires (tous lestrois ans), à commencer par une enquête menée en 2004. Cesrésultats qui sont partagés par les organisations au sein de leursassociations régionales devraient contribuer à entretenir la dynamiquelancée par le processus et à l’amélioration de l’image dulogement social (L’Observatoire du CECODHAS, 2007).Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainLes normes du logement social se sont améliorées de façon significativedepuis le milieu des années 80 et la construction delogements avec des infrastructures modernes est passée de 85%en 1984 à 96% en 1996 (ce qui implique des dépenses publiquesde large échelle pour la rénovation). Le gouvernement a décidéde rénover le logement social davantage en 2000 avec un paquetimportant dans le cadre de la loi 2000-1028 sur la solidarité et la| 55 |


FRANCE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMESMission56 % Accession à la propriété25 % Location privéeLoger les ménages sous un certain plafond de revenuet améliorer la mixité sociale19 % Location socialePlafonds de revenuSystème d’inscription avec un seul numéroAttributiond’inscription,Attribution en commissionSystème de quota géré par les communes, l’étatet les sociétés de logement socialSociétés anonymes publiquesOrganisations à but non lucratif et coopérativesDroit d’occupation en coopérative (location etTypes de prestataires accession à la propriété): les coopératives participentà l’offre de logement social locatif (dans legraphique, elles sont représentées sous ‘logement56%social’)SECTEURDU LOGEMENTSOCIALFinancementBanques publiquesFonds de placementSubventions publiques et garantie publique deprêtsRéduction de la TVAExonérations fiscales25%19%Aide de l’état aux locatairesde logements sociauxAllocations de logementTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 29 495 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social19% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parclocatif total43% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants71 2005Production de logement Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructionssocial9% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 513 2004Part des dépenses de logement par rapport auxdépenses totales des ménages (Moyenne européenne:23.5% 2000Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logementpar rapport aux dépenses totales des ménages-1.3% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +28% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoiredans le parc total de logementRelancer la construction du logement social locatifet la rénovation urbaine de quartiers en déclinde logement social (Grands ensembles)Dépenses en subventions de logement public en% du PIBDépenses en prêts pour le logement public en %du PIB+4%0%0%1991-200598% 200220071.63% 20040.3% 2004Croissance de la population +12.7% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.3 2003Chômage Taux de chômage 9.5% 2005ImmigrationMigration nette par rapport à la population totale4.4‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)18.6%65.1%16.4%Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)2004| 56 |


GRÈCEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysDans le domaine du logement social, la Grèce a de nombreusescaractéristiques particulières: il n’y existe pas de secteur locatifprivé et l’accession à la propriété est le type d’occupation principal.Il n’y a pas de parc de logement public, qu’il appartienneau gouvernement central ou aux autorités locales. Pendant lesannées 90, EIAPOE, le centre pour l’assistance aux familles d’originegrecque revenant de l’ex-URSS a proposé des centaines demaisons dans des colonies du nord de la Grèce mais son activitéde logement est désormais terminée. Le Ministère de la santé etdes affaires sociales avait l’habitude de cibler les programmespour les personnes dans les pires situations et les victimes decatastrophes naturelles mais depuis 1985, il n’y a plus eu d’activitédans ce domaine là non plus. L’Agence pour l’urbanisme etle logement (DEPOS) s’est aussi concentrée sur certains aspectssociaux mais son activité a cessé il y a environ 10 ans et l’organisationest en cours de dissolution. Actuellement, la seule organisationqui propose des logements sociaux dans des lotissementspartout en Grèce est l’OEK, l’organisation des travailleurs pour lelogement, une organisation tripartite qui opère sous l’égide duMinistère de l’emploi et de la protection sociale avec ses propresressources financières. L’OEK est financée par les contributionsdes travailleurs et des employés du secteur privé (1% des salaires)et par leurs employeurs (0,75% de leur facture salariale). Les habitationsconstruites par l’OEK sont cédées aux bénéficiaires à unprix qui représente environ 2/5 de leur valeur commerciale sur lemarché libre. En moyenne, environ 1500 logements sont fournischaque année (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementLa première moitié des années 1990 a connu une grave dépressiondu marché du logement et une chute du marché de laconstruction. Les taux d’intérêts nominaux étaient environ de10% en 2001. Néanmoins, depuis 2001, l’entrée dans la zoneeuro a pratiquement divisé par deux les taux d’intérêt (6,5% en2003). Sans surprise, le marché des propriétés résidentielles esten expansion depuis 2000. Néanmoins, il faut noter que les hypothèquessont toujours moins utilisées que dans de nombreuxpays européens. La source de financement la plus importante estla richesse personnelle et familiale (RICS, 2007).D’autres facteurs se sont aussi avérés importants pour stimulerla demande de logement: l’amélioration de la croissance économique,un grand nombre de projets d’Infrastructure et autourd’Athènes, l’impact des dépenses associées aux Jeux Olympiquesde 2004.La demande de logement s’est aussi tournée constamment versl’accession à la propriété. L’accession à la propriété représentedéjà 74% du parc total de logement en Grèce tandis que le secteurlocatif privé représente 20% du parc (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).La construction de logements en Grèce est presque exclusivementrégie par le secteur privé. L’OEK produit généralement moins de2% des nouvelles constructions chaque année. Néanmoins, il està noter que les lotissements construits par l’OEK représententenviron 95% de l’activité de construction annuelle du secteurpublic. D’autre part, le secteur privé est partiellement (mais majoritairement)composé de promoteurs commerciaux. Pas moins dutiers des constructions dans les villes et beaucoup plus dans lescampagnes, est toujours réalisé par le propriétaire par le biais dedifférentes formes de contrats de construction.Enfin, en dépit du fait que les coûts de construction sont restésstables ces dernières années, les prix des logements ont subi deshausses plus importantes que l’inflation entre 2000 et 2005. Lahausse de prix la plus importante a eu lieu dans la préfecture del’Attique, même si en 2004, les prix ont diminué, réduisant ainsila différence avec le reste du pays (Fribourg 2005).Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLe pays a actuellement une des pyramides d’âge les plus vieillesd’Europe avec 17,5% de personnes âgées de 64 ans ou plus. Actuellement,avec un faible taux de fertilité, qui a diminué rapidementpar rapport au taux élevé d’il y a quelques décennies, la populationdevrait rester au même niveau dans les années à venir.L’impact d’une population vieillissante pourrait par conséquentavoir un effet significatif sur le marché du logement à l’avenir.Néanmoins, la Grèce a connu un niveau important d’immigrationlégale et illégale ces dernières années. Dans l’ensemble, entre800.000 et un million d’immigrants se sont ajoutés à la populationdepuis la fin des années 1980, ce qui représente environ10% de la population. Comme ces immigrants sont généralementtrès pauvres, leurs conditions de logement sont précaires, ce quipeut créer d’autres problèmes sociaux significatifs dans l’avenird’un pays où le gouvernement n’a jamais fait grand-chose pouraméliorer les conditions de logement des personnes à faibles revenus.Ces immigrants représentent un groupe potentiel de demandeursde logements (Fribourg, 2005).Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeLa politique de logement durant la période entre 2000 et 2005s’est trouvée sous strictes contraintes fiscales et monétaires, cequi n’a pas permis de nouvelles initiatives en termes de politiquessociales et économiques dans le domaine. Par conséquent,les efforts étaient principalement dirigés vers l’amélioration desprogrammes pour l’amélioration de l’environnement et la planificationphysique dans le cadre de nouveaux concepts et objectifsintroduits par l’idée de développement durable.Cela a impliqué un effort redoublé vers plus d’efficacité et derespect de l’environnement dans l’utilisation des financementsdu cadre de soutien européen dans l’amélioration des grandesinfrastructures, en combinaison, dans le cas d’Athènes, avec lesefforts de planification considérables pour la préparation des JOde 2004. Ce furent les préoccupations principales du Ministère del’environnement, sans oublier les actions d’urgence pour l’aide etl’assistance à la reconstruction et au relogement pour les nombreusesvictimes du tremblement de terre de 1999 à Athènes,pour les victimes des séismes de l’île de lefkada en aout 2003et celle de Kythyra en 2005. Le Ministère reconnait la nécessitéd’aborder le problème du logement des groupes ayant des besoinsspécifiques et de la promotion des projets de rénovationurbaine dans les zones démunies et en mauvais état. En dehorsdu problème de logement des 20.000 familles roms vivant dansdes camps insalubres d’abris et de tentes, qui a préoccupé le mi-| 57 |


nistère ces dernières années, des problèmes socio-économiquesplus larges vont devoir être affrontés dans les années à venir,dans le cadre de l’agenda revu du gouvernement qui met davantagel’accent sur la politique sociale (Fribourg, 2005).De récentes décisions ministérielles ont introduit la possibilitéd’une allocation de logement pour les bénéficiaires de l’OEK à quidans le passé un prêt ou une maison finie ont été attribués maisdont le statut familial a changé rendant ainsi leurs conditions delogement obsolètes par rapport à leur situation présente. De plus,l’OEK vient de commencer à appliquer de nouvelles réglementationssur les prêts sans intérêts pour les familles de trois enfantsou plus, pour les familles monoparentales et pour les famillesayant de graves problèmes financiers.des normes de l’architecture, de l’urbanisme et de la constructioninternationales les plus récentes. Par conséquent, ceux-ci doivents’adapter au style et à l’architecture traditionnelle de la régionconcernée en respectant l’environnement. Dans les complexesurbains de l’OEK, il existe une offre d’infrastructures sociales etd’installations communes comme un ensemble de routes et detrottoirs complet, des places, des plaines de jeux, des terrainsde sport, des espaces verts, des infrastructures de shopping etdes espaces de réunion et de rencontres culturelles. Dans les plusgrands lotissements, une offre spécifique d’écoles, d’églises et decrèches est proposée.Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeL’OEK ne peut offrir son assistance qu’aux personnes qui y contribuentmais le cadre institutionnel donne à l’OEK le droit d’entreprendre,en coopération avec d’autres agents publics ou privés, laconstruction de lotissements pour des groupes de la populationqui ne font pas partie de ses bénéficiaires, ce qui donne à l’OEK lapossibilité de mettre à profit son expérience des causes socialesd’intérêt général. Un exemple de cette possibilité est la constructionpar l’organisation, en coopération avec la municipalité deSofades, d’un projet pilote de 150 logements pour les gens duvoyage dans la région de Thessalia. Ce projet a été mis sur pieddans le respect des besoins et des différences culturelles de cettecatégorie sensible de la population et en améliorant leurs conditionsde vie quotidiennes.De plus, l’OEK était impliquée dans la construction de bureauxpour CEDEFOP (le centre européen de développement de formationsprofessionnelles) à Thessaloniki, de complexes pour lacompagnie publique d’électricité, du village olympique et de logementspour étudiants.Enfin, l’utilisation de systèmes producteurs d’énergie qui exploitentles sources d’énergie renouvelables a été encouragée dansles lotissements OEK tandis que les efforts de recherche d’uneconception respectueuse de l’environnement sont intensifiés.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainVu le manque de nouvelles demandes (voir les tendances socialeset démographiques) les investissements publics et privés sonttous deux utilisés pour améliorer les conditions de logement dela population. Néanmoins, il est possible de réfuter qu’au vu desproblèmes environnementaux dans les villes grecques et du manqued’espace de logement adéquat (en fonction des normes moderneseuropéennes) parmi de larges tranches de la population,les améliorations spatiales et qualitatives devraient progresser àun rythme plus rapide.L’OEK est impliquée dans des programmes de réhabilitation urbainedans d’anciens lotissements où, en dépit du fait que leshabitations appartiennent aux résidents, l’OEK entreprend fréquemmentdes rénovations, des travaux d’amélioration techniqueet d’économie d’énergie. Récemment, après le séisme de 1999dans l’Attique, l’OEK a dépensé 6.000.000 euros pour réparer etintégralement modifier les bâtiments dans les lotissements endommagés.L’OEK prétend avoir une approche intégrée des projets pendantlesquels les lotissements sont conçus et construits dans le respect| 58 |


GRÈCE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 74 % Accession à la propriétéMission20 % Location privéeLogement des groupes vulnérables (réfugiés, catastrophesnaturelles, …)0 % Location sociale6 % AutreLes employés contribuent financièrementAttributionAttribution directe par le prestataire aux travailleurs /6%employés qui apportent leur contribution20%Types de prestatairesSociété publique (OEK)Droit à l’occupation en coopérative: nonContribution des travailleurs / employésFinancementSubventions74%Offre de terrains gratuitsSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHI-QUESAide de l’état aux locatairesAllocation de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 5 465 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial0% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal0% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitantsNAProduction de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructionsNA 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 500 2001Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 15.4% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages-12.5% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +21% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logementLa politique de logement en Grèce est principalementorientée vers la promotion de l’accession à la propriétépar le biais d’un système de financement et d’impôtsefficace et rationnel.Dépenses en subventions de logement public en % duPIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB+3%0%0%1991-200597.8% 200120070.01% 20040.73% 2004Croissance de la population +15.6% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.7 2004Chômage Taux de chômage 9.9% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 3.2‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)14.6%67.8%17.5%2004| 59 |


HONGRIEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLe secteur locatif public hongrois est à un stade particulier temporairedu secteur social locatif (Hegedüs 2006). En Hongrie, lelogement social n’est pas une étiquette officielle: le terme utiliséle plus communément est « habitation appartenant à la commune». Suite au processus de privatisation, le secteur locatifpublic est passé de 20% du secteur du logement à 4% entre1989 et 2003 (Hegedüs 2006). La vente des appartements a eulieu principalement en copropriété. Il est rare que tous les locatairesd’un immeuble achètent leurs logements, certains d’entre euxsont donc restés locataires des autorités locales. Les locatairesvivant dans le parc public résiduel sont ceux qui ne pouvaientpas se permettre d’acheter leur logement en dépit du prix réduitappliqué depuis 1990 et qui n’ont pas pu non plus accéderà la propriété dans les années suivantes en dépit des systèmesd’impôts et de subventions qui favorisaient fortement les propriétaires.Par conséquent, ce sont, en majorité, des ménagesconnaissant de multiples désavantages, comme une absence derevenus réguliers, des familles nombreuses, des handicaps, et desfamilles roms (ECORYS, 2006). Le gouvernement s’est retiré dulogement en diminuant les subventions et en réduisant son rôledirect. La décentralisation a contribué, en partie a ce processuscar les gouvernements locaux se sont vu attribués la gestion duprogramme d’allocations de logement, en partie financé à partirde leurs propres ressources. Les gouvernements locaux se sontvus considérablement impliqués dans le processus de décisionconcernant la réglementation de leur parc de logement locatif. Ilspourraient déterminer les loyers librement; décider de la procédured’attribution (par exemple, créer une liste d’attente ou déciderau cas par cas lorsque des logements se libèrent); décider de laforme organisationnelle de la société d’entretien des logements;choisir parmi les différents types de contrats de location (à termefixe ou illimité, loyer social, aux coûts ou libre); introduire (et financer)des programmes spéciaux d’allocations de logement, etaprès 2001, les conditions de la vente de logement ont pu êtredéterminées librement par les gouvernements locaux (Hegedüs2006). En général, les autorités peuvent fixer les loyers des immeubles.Néanmoins, comme elles doivent prendre en compte lesmoyens financiers des locataires, le revenu des loyers ne couvregénéralement pas les coûts des réparations et des rénovations.Les loyers sont toujours très bas et dépendent exclusivement dela taille et de la qualité des appartements. Le revenu des ménagesn’est pas pris en compte lors du calcul des loyers. Par conséquent,le système subventionne tous les locataires vivant dans des appartementslocatifs appartenant aux gouvernements locaux. Deplus, les contrats de location sont signés pour des périodes indéfinieset l’expulsion n’est autorisée qu’en cas de non-paiement àlong terme. Par conséquent, le secteur locatif public est devenuun secteur déficitaire pour les autorités locales, ce qui est encoreaggravé par le fait que les allocations intergouvernementales necompensent pas ces coûts.Les jeunes couples mariés, les parents célibataires et les personnesà faibles revenus sont éligibles pour le logement social locatifainsi que les familles et les personnes dont le revenu mensuelpar tête est inférieur au salaire minimum actuel. De plus, les personnesjouant un rôle important pour les services locaux sontéligibles mais ces attributions dépendent largement des besoinsd’une commune donnée.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementL’augmentation du nombre de nouvelles constructions a été significativeces dernières années. Le nombre de nouveaux appartementspar année a augmenté de 19.000 à 44.000 entre 1999et 2005, atteignant ainsi le niveau de 423 habitations pour 1000habitants (voir tableau). Cette augmentation peut être attribuéeen partie aux subventions des taux d’intérêt de 2002, en majoritépour les activités de construction du secteur privé (40%) quicomportent principalement des copropriétés et sont situées dansles grandes villes et leurs agglomérations. Néanmoins, en 2005et 2006, il y a eu une diminution du nombre de constructions.L’une des caractéristiques principales du marché du logementhongrois est le taux peu élevé d’habitations à louer (environ 6%).D’une part, la part de logement social (propriété publique) estpeu élevée (4%) et d’autre part, le secteur locatif privé est encoremoins développé (2%) et difficilement abordable pour denombreuses personnes (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007).Les logements préfabriqués représentent environ 30% du parcde logement locatif.Il y a un déficit de logements sociaux en Hongrie. Selon les estimations,la demande potentielle de logement social serait de750.000 logements dont environ 500.000 nécessiteraient unsoutien social (ECORYS, 2006). 24.400 candidats ont été inscritssur des listes d’attentes en 2003. Puisque toutes les communesn’ont pas de système d’inscription, il est difficile d’évaluer lesbesoins réels. La construction de logements sociaux a virtuellementcessé après 1990, même s’il y a eu un léger sursaut suite àl’introduction de subventions à l’investissement.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeIl y a une forte croissance du nombre de ménages, en particulierdans les régions métropolitaines stimulant la demande de logements,particulièrement suite au vieillissement de la population.En effet, selon les prévisions, le pourcentage de la populationâgée de plus de 65 ans va passer de 15% actuellement à 21% en2025 et 29% en 2050 (RICS, 2007).A long terme, une diminution de la population est attendue. Ellea déjà diminué légèrement durant la dernière décennie. Le tauxde fertilité est nettement plus bas que le taux de remplacement.Il faut aussi prendre en compte l’émigration récente de la populationde l’est rural et des anciennes zones industrielles en déclin.La région de Budapest se développe de façon remarquable, avecun processus de formation de banlieues accueillant 17% de lapopulation.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeLe programme de logement lancé en 2000 avait deux objectifsprincipaux: pour commencer, soutenir les nouvelles constructionset l’achat de logements privés grâce aux crédits logementsubventionnés. Les allocations sociales sont disponibles pour lesfamilles avec enfants sous forme de prêts non remboursables.Les subventions d’intérêts (dépendantes des paramètres actuellesde la maison) sont offertes aux personnes désirant construireou acheter une maison. Deuxièmement, le programme visait à| 60 |


soutenir le secteur locatif public par le biais de programmes ciblés.Dans le cadre du programme, un programme de prêts a étéintroduit pour fournir des allocations d’investissement aux gouvernementslocaux qui couvraient jusqu’à 75% des coûts des différentsobjectifs: offre de logements sociaux, loyers aux coûts 14 ,logement pour jeunes ménages, pour les personnes âgées et lespensionnés. Entre 2000 et 2004, plusieurs centaines de gouvernementslocaux ont participé au programme et environ 13.000unités ont vu le jour.Après l’échec d’un programme d’allocations de loyer introduiten 2005, en 2006, un nouveau programme de prêts pour lesgouvernements locaux a été lancé, afin de leur donner accès àdes prêts pour investissement dans le secteur public subventionnéset proposés par la banque de développement hongroise. Lamême année, des changements institutionnels majeurs ont eulieu dans l’administration publique et les responsabilités de différentsaspects liés au logement ont été rassemblées sous l’égidedu nouveau Ministère du gouvernement local et du développementrégional, afin de tenter de créer une gestion efficace et dessynergies entre ces différents domaines.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et dedéveloppement urbainL’un des problèmes considérables du parc de logement hongroisest la piètre condition des immeubles en termes de niveau techniqueet de qualité, en particulier dans les villes et les lotissementspréfabriqués.Le programme PANEL lancé en 2005 existait au niveau nationalpour la rénovation et la modernisation des immeubles enpanneaux préfabriqués tandis que les gouvernements locaux etnational cofinancent (1/3 chacun et 1/3 à charge des locataires)et gèrent des Fonds de rénovation auxquels les copropriétés peuventfaire appel pour obtenir un cofinancement. Les coopérativesde logement, une forme de sociétés d’entretien qui se concentrentpresque exclusivement sur la rénovation ont aussi accèsà ces programmes: jusqu’à présent, 170.000 appartements encoopérative ont été partiellement rénovés grâce à ces fonds. Il estestimé que environ 61% du parc de logement en coopératives nécessiterades travaux de rénovation dans les 10 à 15 ans à venir.Les lotissements de logement social les plus pauvres font face à laségrégation et à la dégradation sociale et physique à cause de lapolitique de certains gouvernements qui déplacent les locatairesqui ne payent pas dans les pires lotissements (Hegedüs, 2006).Récemment, il y a eu des exemples de projets visant à réintégrerles personnes souffrant de la ségrégation (en majorité des minoritésethniques), par le biais de projets de participation au marchédu travail tout en essayant d’améliorer les conditions des lotissementsdans les pires conditions dans les villes. Le gouvernementcommunal de Pecs par exemple, a rassemblé le marché du travailet la politique de logement pour aider les individus à rentrer sur lemarché du travail et à trouver un logement adapté. 15Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeLes activités des municipalités locales en ce qui concerne le logementsocial se centrent principalement sur l’entretien et l’attributiondu parc de logement locatif public existant qui comporteles anciennes locations, l’attribution d’allocations sociales (ensupplément des allocations sociales venant du gouvernementcentral); et dans une certaine mesure, le soutien aux ménagesnécessiteux (jeunes ménages et familles avec enfants) pour acheterun appartement. Certains gouvernements locaux innovantsaugmentent les loyers et accordent une protection aux ménagesà faibles revenus en introduisant des allocations de loyer (initiativeindépendante de gouvernements locaux). Néanmoins, cela nepeut être fait que pour le parc de logement dans des conditionsacceptables et où la majorité des locataires n’est pas en retardde paiement. Les autres acteurs importants sont les «bailleurssociaux», en général, des sociétés à responsabilité limitée appartenantau gouvernement local. A cause de la privatisation, lessociétés d’entretien des logements publics d’origine ont été restructuréeset on leur a attribué d’autres tâches que le logement.Il est courant de subventionner le secteur public locatif grâce auxrevenus des unités non-résidentielles et d’autres activités rentables.14) En plus du plan de logement social, une option “base sur les coûts” est apparue également afin de garantir la récupération à long terme du secteur. Cela impliquel’introduction de niveaux de loyer plus élevés que les loyers sociaux existants mais moins élevé que les loyers du marché, permettant ainsi une récupération des coûts.Les réglementations ont fixé les loyers à minimum 2% des coûts de construction. Bien que cette approche des loyers aux coûts n’ait pas donné de garantie pour larécupération à long terme, durant les premières années, les coûts réels d’exploitation et d’entretien ont été considérés comme inférieurs aux loyers. Les loyers auxcoûts s’élèvent à 40/60% des loyers du marché.15) Pour de plus amples informations, voir le site de la commune de Pécs (http://www.pecs.hu/)| 61 |


HONGRIE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMESMission94 % Accession à la propriété2 % Location privéeLoger les personnes à faibles revenus et les groupessociaux vulnérables4 % Location socialeDépend des communes: listes d’attente ou attributionAttributionau cas par cas des habitations libresGroupes ciblesAttribution par les communes4%CommunesSociétés communalesTypes de prestatairesDroit d’occupation en coopérative (location etaccession à la propriété): les coopératives depropriétaires sont inclus dans le graphique sous‘accession à la propriété’SECTEURDU LOGEMENTSOCIALFinancementAide de l’état aux locatairesde logements sociauxBanques publiquesBEISubventions publiquesAllocations de logement et subventions pour lesdépenses en matière d’énergie94%2%TENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 4 134 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social4% 2006Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parclocatif total66% 2006Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants16 2006Production de logement Part d’habitations sociales dans les nouvellessocialconstructions4.5% 2000Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 423 2005Part des dépenses de logement par rapport auxdépenses totales des ménages (Moyenne européenne:19.4% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logementpar rapport aux dépenses totales des ménages+1.6% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +45% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoiredans le parc total de logementPromouvoir le secteur locatif privé à des finssociales; aider les gouvernements locaux pouraugmenter le soutien u secteur locatif public;accession à la propriété.Dépenses en subventions de logement public en% du PIBDépenses en prêts pour le logement public en %du PIB+24%-49%-81%1990-200587.2% 20012007nav 2004nav 2004Croissance de la population -5.7% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.5 2004Chômage Taux de chômage 7.1% 2005ImmigrationMigration nette par rapport à la population totale1.5‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)15.9%68.6%15.5%Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)2004| 62 |


IRLANDEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysL’objectif du logement social en Irlande est de soutenir l’améliorationdes forces du marché qui affectent l’offre, les coûts et lesloyers des logements pour les groupes de la population qui ontde faibles revenus et qui sont économiquement et socialementdésavantagés.Les prestataires principaux de logement social sont les autoritéslocales mais les associations de logement volontaires et à butnon lucratif approuvées ainsi que les coopératives de logementélargissent leurs activités et possèdent actuellement 19% du parcde logement social. Le parc de logement social comprend environ8,5% du parc total de logement. L’un des aspects importants del’offre de logement social est aussi la construction de logementsde soutien, de foyers résidences et de logements pour besoinsspécifiques pour répondre aux besoins des personnes âgées, dessans abris ou des personnes handicapées qui peuvent avoir besoinde logements adaptés, conçus avec des services de soinspour permettre une vie indépendante assistée.Comme 75% des ménages irlandais se trouvent dans le secteurde la propriété individuelle, l’offre de logement social locatif est àpetite échelle comparée à d’autres pays européens. Néanmoins,le secteur de logement locatif social dans l’ensemble (public/ desautorités locales, volontaire et coopérative) comprend actuellementenviron 42% du parc de logement locatif national. Les autoritéslocales gèrent aussi un programme de logement locatif financépar l’état pour assister le payement de loyers par les locataires éligiblespour les logements loués par des propriétaires privés.Les autorités locales ont un rôle stratégique dans l’offre de locationssociales et de propriétés abordables d’après la loi sur laplanification, le développement et le logement. D’après la loi, lespromoteurs privés doivent proposer une partie de leurs projetsde logement en tant que logement social et abordable à un prixfixé en collaboration avec les autorités locales. Les programmesde copropriété et les subventions d’hypothèque sont aussi utiliséspour aider les acheteurs à accéder à un logement abordable. Lessociétés de logement en coopératives (et certaines associationsde logement volontaires) ont été impliquées dans l’offre de logementsabordables à vendre pour les personnes et les familleséligibles et à faibles revenus.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementUne économie nationale croissante et une main d’œuvre en augmentationont introduit de nouvelles demandes de logement.Alors que la demande de logement en Irlande (y compris de secondesrésidences) a eu pour conséquences le taux de constructionle plus élevé d’Europe avec jusqu’à 19 habitations pour 1000habitants, les indications actuelles signalent que la productionest allée jusqu’à la création de 93.000 habitations en 2006. Endépit de cette production de logement record, (principalementpour l’accession à la propriété), les prix ont augmenté fortementces dix dernières années (les prix ont encore augmenté de 12%en 2006). L’accès à la propriété pour les acheteurs non encorepropriétaires est devenue plus difficile. Les programmes visant àfaciliter l’accès à la propriété abordable pour les groupes à modestesrevenus ont eu un effet limité mais efficace. Néanmoins,l’augmentation du taux des prêts qui ont toujours été bas a récemmentaffecté la demande. La production et la vente de nouvellesmaisons pour le premier trimestre de 2007 a commencé àdiminuer et le taux d’augmentation des prix semble maintenantcorrespondre au taux d’inflation général de l’économie ou mêmeêtre moins élevé. Il faudra voir les chiffres de la clôture de l’exercice2007 pour déterminer si cette tendance continue et si l’équilibredu marché du logement privé est atteint.Il vaut la peine de noter que depuis 1971, le niveau d’accession à lapropriété est passé de 61% à 75%. Cela a eu lieu en parallèle avecun déclin relatif de la proportion de logements sociaux qui atteintactuellement 8,5% mais la taille de ce parc de logement (125.509en 2006) a augmenté de façon constante depuis l’an 2000.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeL’un des aspects de la modification et de l’émergence de la demandeest l’augmentation du nombre de personnes seules enplus de familles cherchant des solutions de logement. La nouvelledéclaration de politique du logement 2007, Delivering Homes ~Sustaining Communities (Offre de logements – communautésdurables), envisage de nouveaux instruments d’évaluation desbesoins du logement social, y compris des exigences de logementpour les personnes à besoins spécifiques. Le rapport indépendanta déjà été cherché, en dehors des stratégies existantes,des solutions: pour gérer le problème des sans abris, pour desinvestissements supplémentaires dans des logements adaptéspour les gens du voyage et pour une nouvelle stratégie de logementnationale pour les personnes handicapées. Tout cela serasuivi d’actions adaptées en accord avec la déclaration de politique.Cela comprend de nouveaux programmes de subventionpour l’adaptation des logements existants afin de répondre auxbesoins des personnes souffrant de handicaps afin de remplacerle plan de subvention actuel. Il est possible, qu’en plus derépondre au besoin en logement social des célibataires et desfamilles, les stratégies de logement à venir des autorités localeset les programme d’action pour le logement accordent une attentionparticulière aux catégories de personnes ayant des besoinsspécifiques. Cela impliquera davantage de collaboration entre lesagences. Il est aussi envisagé que le secteur volontaire et celuides coopératives offrent plus d’options de logement aux personnesayant des besoins spécifiques. Les associations de logementvolontaires ont déjà expérimenté de nombreux types de projets etservices destinés aux personnes à besoins spécifiques.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeLa population de la République d’Irlande a augmenté de 8,2%pour atteindre 4.239.848 pendant les quatre années qui ontprécédé avril 2006 et elle n’a jamais atteint ce niveau depuis lemilieu du 19e siècle. C’est dû à la fin des migrations économiquesvers l’extérieur et à l’entrée de travailleurs migrants étrangersd’autres pays qui représentent désormais 10% de la main d’œuvrenationale. Cela a soulevé de nouveaux défis pour la planificationsociale et économique, l’offre de logement, l’urbanisme,les infrastructures de transport et environnementales, les servicessociaux et l’administration publique.En 2006, un nouvel accord de partenariat social, Towards 2016,(Vers 2016) a surgi des négociations entre le gouvernement, les| 63 |


employeurs et entreprises, les syndicats, l’agriculture et l’agricultured’entreprise, et les organes représentant le monde du social,la communauté et les associations volontaires. En plus des salaireset des mesures de protection sociale fixés, un large choixd’objectifs sociaux et économiques et d’actions ont été les résultatsdes négociations. L’Associations nationale des coopérativesde logement et le Conseil irlandais du logement social ont tousdeux été des participants actifs de ce processus de négociations.Le chapitre logement de l’accord de partenariat social comprendplusieurs mesures visant à améliorer et augmenter l’offre de logementsocial locatif dans le cadre de la réponse réfléchie auxbesoins et demandes de logement.Ces engagements ont été confirmés dans le Plan national de développement2006-2013 qui attribue 17 milliards d’euros à l’offreet à la rénovation de logements sociaux et 4 milliards supplémentairesau logement abordable et au soutien ciblé au logement privéqui offrent principalement des aides financières lors de l’achatde maisons par des candidats aux revenus modestes ou limités.En février 2007, le Ministère de l’environnement, du patrimoine etdes gouvernements locaux a délivré une nouvelle déclaration depolitique: Delivering Homes ~ Sustaining Communities qui confirmel’engagement visant à encourager et soutenir l’accession à lapropriété tout en cherchant à étendre la production de logementsocial locatif à ceux qui n’ont pas les ressources nécessaires pourpouvoir profiter de leur propre logement. Les objectifs spécifiquesde la production de logement social concernent le début de laconstruction ou de l’acquisition de 27.000 habitations dans cesecteur d’occupation entre 2007 et 2009. L’engagement pris dansle contexte du National Development Plan (Plan de développementnational) est de parvenir à fournir jusqu’à 60.000 logementsociaux entre 2006 et 2013. Cela comprend une amélioration del’offre de terrains et la rationalisation et simplification des arrangementsde financement pour les organisations de logement volontaireset celles en coopérative pour leur permettre d’étendreleur rôle plus rapidement, même s’il est prévu que les autoritéslocales resteront les prestataires principaux du logement social.communauté a été critiqué. Les efforts à venir de régénérationefficace vont impliquer une analyse plus globale de la conception,de la gestion de logement, des facteurs économiques etsociaux nécessaires pour la rénovation durable et la constructionde communautés. Cela pourrait inclure la formation d’Agences derégénération pour de plus grands projets (come dans le cas deBallymun au nord de la ville de Dublin). En plus des financementsde capitaux déjà rendus disponibles pour les projets de régénérationurbaine, un nouveau Fonds pour les communautés durablesest en cours de création afin d’aider les autorités locales à s’occuperde façon plus globale de la rénovation et de l’améliorationdu parc de logement. Les projets à venir vont également incluredes efforts pour gérer plus efficacement les programmes de régénérationpour les lotissements périphériques publics pauvres ouceux se trouvant dans un piètre état comme Moyross à Limerick.Changements principaux des politiques de régénération urbaineet des communautés durables et de développement urbainLa politique de logement Delivering Homes ~ Sustaining Communitiesde 2007 met sans équivoque la construction de communautésdurables au centre de l’action de réponse aux besoinsde logement. Cela a lieu dans le contexte d’offre de logementsà occupation mixte dans les nouveaux lotissements urbains, deségrégation spatiale moindre entre les différents groupes économiqueset sociaux et d’une meilleure intégration de l’offre delogement avec d’autres communautés et infrastructures sociales.La révision de la densité des logements, appartements et d’autresindications de conception visent à inverser la tendance pour lacréation à large échelle de banlieues à faible densité autour devilles comme Dublin en proposant des logements et un environnementplus compacts mais bien conçus et soutenus par un réseaude transports publics plus efficaces.Les efforts de reconstruction et de régénération de plusieurs lotissementsd’immeubles à appartements publics plus anciens ontdéjà bien avancé. L’introduction d’un éventail de types de logementset d’occupations ainsi que d’autres infrastructures communautaires,de préférence en consultation avec les résidents existantsest considérée comme la meilleure façon de parvenir à descommunautés durables et socialement plus équilibrées.L’accent mis précédemment sur la rénovation des immeubles sansattention particulière pour la dimension développement de la| 64 |


IRLANDE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 79 % Accession à la propriété13 % Location privéeLogement des personnes à faibles revenus et des groupesdéfavorisésMission8 % Location socialeListe d’attente avec critère de prioritéAttribution par le prestataire: 75% sur base de la listeAttributiondes autorités locales dans des habitations construitespar les associations de logementAutorités locales13%Associations volontaires de logementCoopérativesDroit d’occupation en coopérative (location, accessionà la propriété) Les sociétés coopérative en Irlande fournissentet gèrent de développements divers pour leursTypes de prestatairesmembres en formes d’occupation différentes: location,accession a la propriété, coopératives et ‘mixte’ (dans79%le graphique, les coopératives sont partagées entre‘accession à la propriété’ et ‘location sociale)SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESFinancementAide de l’état aux locatairesde logements sociauxParc de logement socialProduction de logement socialSubventions publiquesPas d’allocations de logement. Un petit nombre de locatairesdans le secteur de logement social en Irlande(particulièrement dans les secteurs volontaires et coopératifs)peut percevoir des allocations pour le loyermais les loyers dans le secteur de logement social sonten général lies aux conditions des revenu.INDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 1 554 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial8.5% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal38% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants29 2005Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions6.3% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 400 2005Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 20.7% 2005Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+28.6% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +89% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logementGarantir l’offre suffisante de logement, soutenir l’accessionà la propriété, construction de communautés,normes de qualité, augmentation de l’offre de logementabordable (location et propriété); améliorationdes financements pour le logement volontaire et encoopérative; nouveaux financements pour soutenir larégénération et l’économie d’énergie, amélioration duparc de logement existant pour répondre aux besoinsdes personnes âgées et handicapées.Dépenses en subventions de logement public en % duPIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIBSources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)| 65 |-2.5%+38%- 20%1991-200594% 200220070.1% 20040.2% 2004Croissance de la population 21.8% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.9 2004Chômage Taux de chômage 4.3% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 7.8‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)20.9%67.9%11.1%8%2004


ITALIEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLa caractéristique principale du secteur du logement social enItalie est la décentralisation de la responsabilité des politiques dulogement vers les régions. Avant 1998, l’autonomie des régionsétait très limitée car leur budget dépendait des transferts de l’étatcentral. Avec la réforme de 1998, qui a représenté un tournant,toutes les compétences ont été transférées aux régions qui doiventdésormais déterminer leurs lignes d’action, leurs objectifs etleur financement ainsi que définir des modalités d’intervention etd’assistance. Dans ce cadre, il y a trois types de prestataires delogements sociaux: les acteurs du secteur public, les coopérativeset les acteurs du secteur privé. Les acteurs du secteur public sedivisent en deux catégories. Il y a des organisations qui ont étémises sur pied au niveau sous-national (normalement les régions)et qui sont contrôlées par ces autorités. Mais ces acteurs peuventaussi être les communes directement. Ils sont compétents au niveaulocal (des provinces, des agglomérations, de la ville). Lescoopératives agissent en fonction d’un système d’approbation àniveau local. Le secteur privé ne fonctionne pas par le biais d’unsystème d’approbation mais il a accès à une aide financière par lebiais d’offres publiques. Ces sociétés sont compétentes au niveaunational (L’Observatoire du CECODHAS, 2007b).La mission spécifique du logement social en Italie est de logerles personnes se trouvant “dans le besoin”, c’est à dire les personnestrès démunies (les bénéficiaires de logements locatifs) etles classes moyennes (par le biais de locations ou d’accessionsà la propriété) (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007). L’Italieconnait actuellement un grave déficit de logements sociaux. Cesdernières années ont vu une forte augmentation du nombre deprestataires de logement et en même temps, une réduction duparc de logements en coopératives et, de façon plus significative,du secteur du logement public. A l’heure actuelle, le parc de logementpublic représente seulement 4% du parc total de logement.Le logement public géré par d’ex – IACP 16 ne cesse de diminuer,suite à la vente de logements sociaux (de 850.000 habitationsen 1990 à 762.000 en 2004). Les habitations appartenant auxcommunes vont dans la même direction. Par conséquent, actuellement,le parc de logements sociaux publics représente moinsd’un million d’habitations.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementIl y a une forte demande d’habitations à loyers limités à cause de laforte augmentation des loyers et de l’offre limitée de logements quia apporté des tensions sur le marché privé. Le déficit de logementsabordables à louer concerne deux catégories principales de ménages,ceux qui ne possèdent pas de logement et ceux qui auront besoind’une maison dans un avenir proche mais qui ne peuvent passe permettre de la payer au prix du marché et ceux qui possèdentactuellement leur logement mais qui feront face à des difficultésà cause de coûts élevés d’utilisation et d’entretien ou des coûtsélevés de remboursement des hypothèques. En ce qui concerne lapremière catégorie, 1.500.000 contrats sont arrivés à leur termeces derniers deux ans, avec une vague significative d’expulsions delocataires qui ne payent pas leur loyer attendue en octobre 2007.Les dépenses de loyer représentent une part importante des dépensesdes ménages: 75% des ménages vivant dans des logementslocatifs gagnent annuellement des revenus inférieurs à 20.000euros. Parmi ces ménages, on estime que ceux des grandes villesdépensent environ 50% de leur revenu en loyer.En ce qui concerne les propriétaires, ils font également face à degrandes difficultés, principalement aux hauts taux d’hypothèque(pour 408.000 de ménages, en 2006, le remboursement était insupportable)et à des coûts d’entretien élevés, en particulier pourles propriétaires âgés (41% d’entre eux reçoivent une pension de500 euros par mois et les conditions physiques des habitationssont souvent inadaptées à leurs besoins). De plus, nombre d’entreeux connaissent des conditions de logement inadaptées: 60.000ménages vivent en cohabitation forcée; 374.000 ménages dansdes habitations surpeuplées.Dans ce contexte, les prestataires du secteur des coopérativespassent de façon stratégique de l’accession à la propriété à lalocation pour mieux répondre à la demande en hausse de logementslocatifs abordables.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLes changements sociodémographiques principaux sont liés àl’augmentation de la mobilité et de l’immigration ainsi qu’à laréduction de la taille des ménages et à l’augmentation de leurnombre. Ce dernier a augmenté de 1,5 million entre 2001 et2004. 40% des 8,4 millions de jeunes entre 25 et 34 ans viventtoujours chez leurs parents.Il y a plus de trois millions d’immigrants en Italie et leur nombreaugmente (augmentation de 4% en 2003). Ces changements dela composition de la population se reflètent dans la forte demandede logements par les immigrants et les étudiants. De plus, onestime que le vieillissement de la population va accélérer gravementdurant les années à venir. Entre 2006 et 2016, le nombrede ménages dont le soutien de famille a plus de 64 ans (actuellementenviron 20%) va augmenter d’un millions et passer de huit àneuf millions. Le nombre de personnes de la catégorie la plus vulnérable,celle des personnes âgées vivant seules va augmenter de18% entre 2006 et 2016 (560.000 personnes dont 330.000 deplus de 84 ans). L’augmentation du nombre de ménages composésde personnes âgées vivant seules et nécessitant une aide vafaire augmenter un nouveau type de demande caractérisé par desbesoins techniques particuliers (accessibilité, technologies domotiques,etc.) et par des besoins spécifiques en ce qui concerne lesconditions de santé et le niveau de revenu des habitants.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeDepuis la seconde moitié des années 1980, les politiques publiquesconcernant le droit au logement ont été caractérisées par le retraitde l’état. Tandis qu’en 1984, les finances publiques ont payé pour34.000 habitations subventionnées, en 2004, le nombre de nouvellesconstructions dans tous le pays ne s’est monté qu’à 1.900habitations. En outre, à cause des réductions de transferts du budgetnational, les régions ont réduit leurs politiques de soutien aulogement social.16) Les IACPs (Istituti Autonomi per le Case Popolari) sont des organismes de logement public mis en place par la première loi de promotion de la construction delogements publics en 1903 (Law 251 of 31.5.1903). Ils correspondent aux sociétés publiques de logement local réformées. Actuellement, leur noms (ATC, ALER, ATER,etc.), leurs missions et leurs statuts variant d’une région à l’autre car elles sont réglementées par plus de lois au niveau régional.| 66 |


En ce qui concerne le secteur public, la tendance actuelle est definancer l’offre de logement sociale par la vente du parc existantmais les prix de vente sont trop bas pour soutenir l’offre à venir(le prix est fixé à 30% du prix du marché, ce qui signifie qu’unerégion doit vendre trois habitations pour financer la constructiond’une nouvelle). Les fonds disponibles sont utilisés principalementpour la réhabilitation du parc existant et pour les programmes derénovation urbaine, ce qui a pour conséquence une grave réductiondu parc de logement public. En réaction à cela, les prestatairespublics diversifient de plus en plus leurs activités, directementou par le biais de la création de nouvelles sociétés qui se fontconcurrence sur le marché en tant que prestataires de servicesd’efficacité énergétique, services d’urbanismes pour les communeset d’autres organismes publics, gestion du parc communal etdes copropriétés privées, construction d’habitations à louer à unprix contrôlé (légèrement sous les prix du marché), etc. D’autrepart, les coopératives envisagent de nouveaux instruments financierstels que les ‘les fonds immobiliers éthiques’ 17 .Actuellement, suite à la demande élevée de logements sociaux,les gouvernements national et locaux travaillent sur une nouvellestratégie pour l’offre de logements à louer, à la fois dans le secteurdes coopératives et le secteur public. La priorité d’augmentationdu parc de logement social, à la fois par le biais de financementspublics et de moyens fiscaux est sortie des négociationsqui ont eu lieu en mai 2007 entre les participants de la tableronde du logement. La plateforme de négociations, composéedes représentants des régions et les prestataires principaux delogement social du secteur public et de celui des coopératives aété établie par voie législative en février dernier (Legge 9/2007)afin de formuler une proposition qui se traduira par un nouveauplan pour le logement social.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainL’interruption du processus d’expansion urbaine a largementcompliqué la possibilité de trouver des terrains à bâtir bon marchépour les logements publics. Cela a mené à une augmentationdes coûts et à une diminution de la construction d’habitations.Par conséquent, les prestataires publics cherchent des zones deconstruction ou des habitations à rénover dans le cadre des programmesde rénovation urbaine ou des projets de réhabilitationdes anciennes zones industrielles. De nombreuses communesont inclus dans leur réglementation territoriale l’obligation, pourles fournisseurs de réserver des zones de logement social ou deconstruire des logements à prix contrôlé. Les prestataires publicsessaient donc d’atteindre des accords avec les communes pourla construction de logements sur base des besoins locaux spécifiques.Dans le cadre des programmes de régénération urbaine des zonesles plus en déclin, les organismes publics et les coopératives essaientde mettre en œuvre des mesures d’inclusion sociale par lebiais d’«accords de quartier» (Contratti di quartiere). Ces dernierssont des plans de rénovation urbaine intégrée à petite échellequi visent à la construction et à la réhabilitation des habitationssociales et des logements privés, à l’amélioration des services auxrésidents, à la promotion des activités économiques au niveaulocal urbain, au développement de l’assistance sociale pour l’intégrationurbaine et au soutien des citoyens les plus vulnérableset enfin, à l’augmentation de la participation citoyenne.Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeA cause des changements de la structure sociodémographiquedu pays, les prestataires du logement social doivent aujourd’huidiversifier leur offre de logement et proposer des habitations, nonseulement pour les familles mais aussi pour les célibataires, lesjeunes, les immigrants et les personnes âgées. Cela implique lanécessité de développer des services spéciaux pour les locataires.De plus, les coopératives de logement ont mis en œuvre des mesuresciblées par la diversification de l’offre. Le résultat en est laconstruction d’habitations plus petites pour les familles et l’offrede logement avec services sociaux et services de santé intégréspour les personnes âgées et les étudiants.Les réponses au défi actuel adoptées par les prestataires du secteurpublic incluent la construction d’habitations pour les travailleursen coopération avec les employeurs (pour offrir aux immigrantsdes logements en compléments des emplois); construction d’habitationsen co-logement 18 ; promotion d’initiatives d’auto-construction;pour renforcer les communautés; formation de médiateurssociaux; et application des technologies domotiques pour offriraux personnes âgées une meilleure qualité de vie.17) C’est par exemple le cas avec le nouveau “Fondo ERP” à Rome, qui se base sur l’application d’instruments financiers immobiliers aux secteurs des coopérativesde logement social. Le projet consiste en la création d’un fonds d’investissement pour le logement social auquel les coopératives d’habitants impliqués dans le projetpeuvent transférer le capital de leur parc de logement pour dix ans. Durant cette période, il est attendu du fonds qu’il engrange des intérêts qui seront réinvestis dansle secteur et au terme des dix ans, les coopératives peuvent décider de soit rétablir le fonds, soit de rentrer en possession de leurs parts.18) Les zones résidentielles avec des services et des installations communes, pour encourager la création de communautés se caractérisant par une forte solidarité entrevoisins et entre locataires appartenant à des générations différentes.| 67 |


ITALIE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 73 % Accession à la propriété14 % Location privéeLogement des personnes à faibles revenus (logement5 % Location socialelocatif social)Mission8 % AutreLogement des classes moyennes (accession sociale àla propriété)Plafonds de revenuListes d’attente communales avec critères de prioritéAttributionSystème de quotas pour l’attribution directe par lescommunes.8%14%SECTEURDU LOGEMENTSOCIALCommunesSociétés publiques locales5%CoopérativesSociétés et investisseurs privésDroit d’occupation en coopérative location et accessionTypes de prestatairesà la propriété): les coopératives fournissentprincipalement des habitations pour l’accession à la73%propriété, dans le secteur social et sur le marché (dansle graphique, les habitations fournies par les coopérativessont inclues dans « accession à la propriété »(« logement social »concerne uniquement les habitationslocatives sociales et publiques).Banques publiquesFinancementSubventions publiques (gouvernement central et régions)Aide de l’état aux locatairesAllocations de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 26 526 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social5% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal26% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants18 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvellesconstructionsNav 2005TENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESDisponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 470 1991-2005Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 25.5% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement parrapport aux dépenses totales des ménages+31.4% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +23.8% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dansle parc total de logementIncitants pour les acheteurs de logement, promotionde l’accession à la propriété parmi les jeunes, les personnesâgées et les classes moyennes et aide à l’achatd’une première résidence; développement du logementlocatif et social grâce aux aides de l’état et des régionset aux incitants fiscaux; promotion de la réhabilitationurbaine dans les zones de logement social (Contrats dequartiers, “Contratti di Quartiere 2”).Dépenses en subventions de logement public en % duPIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB| 68 |+10%-11%- 33%200099.2% 200120070% 2004Nav 2004Croissance de la population +21.8% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.6 2004Chômage Taux de chômage 7.6% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 10.6% 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)14.2%66.5%19.2%2004


LUXEMBOURGVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysAu Luxembourg, le logement social est offert à la vente et à lalocation et les prestataires de logement social sont des promoteurspublics.Le plus important d’entre eux est le FCLM (Fonds pour le Logementà Coût Modéré). Il s’agit d’un organisme public autonomesupervisé par un membre du ministère du logement et ses compétencesincluent la construction de logements à coûts modérés(principalement locatifs), l’achat et le développement de sites deconstruction et la rénovation de bâtiments de logement.Le second prestataire est la SNHBM (Société Nationale des Habitationsà Bon Marché), une société par action dont les actionnairessont l’état, certaines communes et certaines institutions publiques.Cette société offre principalement des logements sociauxen vue de l’accession à la propriété mais elle gère également unparc de logement locatif.Le troisième acteur est représenté par les communes des villesprincipales qui offrent des terrains de construction et des logementslocatifs ainsi que des possibilités d’accession à la propriété.En 2003, le logement social représentait 0,6% des nouvellesconstructions.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementEn ce qui concerne la structure du marché du logement, l’accessionà la propriété représente 70% du parc de logement totaltandis que 25% sont des habitations locatives privées et 2%des habitations de logement social (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007). L’occupation par le propriétaire a augmenté de 9%cette dernière décennie aux dépens de la location qui a diminuéde 14% sur la même période. Les problèmes d’offre du marché dulogement luxembourgeois incluent des facteurs tels que le déficitet aussi la rétention des terrains à bâtir qui ont dernièrement crééune inflation des prix.De plus, il y a eu un déséquilibre important entre l’offre et la demanded’habitations au Luxembourg, en particulier dans le centre(la capitale et les environs) et dans le sud du pays (où la plupartdes gens travaillent). La situation empire également dans le restedu pays suite à l’explosion des prix des terrains, qui, dans certaineszones ont augmenté de plus de 300% en 10 ans. Par conséquent,les prix des habitations augmentent: le prix des maisonsunifamiliales a augmenté de 57,5% entre 1990 et 2000 (avec uneaugmentation annuelle de 9% en 2004) tandis que le prix desappartements a augmenté de 40% sur la même période (Ministèredes Classes Moyennes, du Tourisme et du Logement 2007).En même temps, entre 1984 et 2004, les loyers ont augmenté de120% pour les maisons et de 160% pour les appartements. Lesdépenses moyennes de logement des ménages représentaient en2004 environ 2% des dépenses totales.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativePendant de nombreuses années, le Grand Duché du Luxembourga connu une explosion démographique. La croissance démographique,entre 1980 et 2005 était de 25,3 %, c’est la deuxièmeplus importante croissance démographique, après Chypre pourcette période. Cette tendance a plusieurs raisons; pour commen-cer, une augmentation du taux des naissances associée à un déclindu taux de mortalité ont eu pour conséquence une croissanceeffective de la population. Le manque de logement est égalementdû aux changements de structure des ménages qui a eu lieu cesdernières décennies: le nombre de ménages, entre 1980 et 2004a augmenté de 37,5% tandis que la taille de ceux-ci est passée de2,8 à 2,5 (Ministère de l’infrastructure de la République d’Italie,2006).De plus, il y a eu une augmentation de l’immigration (une moyennede 1,40% par an). Ces tendances démographiques ont eupour conséquence un déséquilibre de la demande et de l’offre delogement. De plus, il y a un déséquilibre géographique entre lesud et le reste du pays: environ 38% de la population est concentréedans le sud qui ne représente que 8% du territoire national(Ministère des Classes Moyennes, du Tourisme et du Logement2007).Comme la plupart des autres pays européens, le Luxembourg aaussi une population vieillissante: en 2004, la part de la populationactive était de 67% et il est prévu qu’elle tombe à 62% d’icià 2030. Les personnes âgées de plus de 65 ans représentaient14% de la population en 2004 et elles seront 19% en 2030 (Ministèrede l’infrastructure de la République italienne, 2006).Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeComme décrit ci-dessus, les défis principaux de la politique delogement sont actuellement d’enrayer la hausse des prix desterrains à bâtir et d’augmenter l’offre de logements abordablesproposés à la vente et à la location, pour les personnes à faibleset moyens revenus.Pour faire face à cette situation, en 2006, le département dulogement a décidé de prendre deux mesures importantes. D’unepart, une nouvelle loi sur les baux à usage résidentiel crée unclimat favorable à l’investissement dans le logement sans désavantagerles locataires. D’autre part, un «paquet logement» a étéprésenté par le Premier ministre en mai 2006, avec des mesuresqui ont eu pour suite le ‘pacte de logement ‘ avec les communes.Le gouvernement envisage de: Introduire une contributionfinancière de l’état pour les communes qui s’engagent à faireaugmenter leur population de plus de 15% en dix ans; Etablirun droit de préemption pour les communes, l’état ou le FLCM etdans les cas de vente de certains terrains; Modifier la loi sur ledroit de bail à long terme et sur les terrains loués à bail; Créer unetaxe communale spécifique sur les bâtiments libres et les terrainsnon-construits; Mettre sur pied une réduction de 50% de l’impôtsur les revenus, ou même une exonération dans le cas de la vented’une propriété immobilière à l’état ou aux communes; Modifierde nombreux points de la loi sur l’urbanisme municipal, le développementurbain et la législation sur l’aide au logement.De plus, le «Carnet de l’habitat» va être mis en œuvre pouraméliorer la qualité du parc de logement. Le carnet implique descontrôles et des conseils d’experts sur des facteurs tels que lesconditions hygiéniques, la consommation d’énergie et la sécurité.L’expert donnera alors ses conseils au propriétaire du bâtimentsur la façon de remédier à ses problèmes. Le ministère du logementremboursera une partie du prix du rapport d’expertise.| 69 |


Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeLes prestataires de logement social du Luxembourg élargissentleur champ d’activité. Par exemple, le FLCM diversifie de plus enplus ses activités en construisant des résidences pour étudiants,des bureaux, des structures à usage commercial, et pour les servicescomme les jardins d’enfant, les écoles, les installations sportives,les foyers-résidences, et les parkings, entre autres.En outre, les organisations publiques louent de plus en plus, lesterrains des habitations par des baux, ce qui peut déduire les prixdes habitations de 30 à 40%.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainEn général, la qualité des habitations et des conditions de vieau Luxembourg s’est améliorée avec le temps. De plus, c’est l’undes objectifs principaux des prestataires de logements sociaux.Le FLCM concentre ses activités sur des projets urgents pour satisfaireles besoins de logement locaux et régionaux et sur desprojets de développement urbain faisant partie de projets de développementnationaux. C’est la politique du Fonds de créer deslogements plus adaptés aux besoins des personnes (sans nuire àl’environnement) pour les personnes à moyens financiers modestesincapables de s’en sortir sur le marché. De plus, la SNHBMmet en œuvre une approche durable en construisant des maisonset des appartements dans des conditions de vie avec des zonesvertes et des terrains de jeux.LUXEMBOURG FICHE PAYSSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTSUJETS PROBLÈMES 70 % Accession à la propriété25 % Location privéeMissionLoger les personnes à faibles revenusPlafonds de revenus2 % secteur social3 % AutreListe d’attente avec critères de prioritéAttributionInscription auprès des autorités locales et d’un comité local3%indépendant. Ils proposent trois candidats parmi lesquelsles organisations propriétaires choisissent un locataireTypes de prestatairesCommunesFonds du logement à cout modéréSociété nationale des habitations à bon marché2%Pas d’occupation en coopératives70%FinancementFinancement publicAide de l’état aux locataires deNonlogements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 176 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementParc de logement social social2% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 8% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 5 2005Production de logement social Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions 0.6% 2003Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 391 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 21,2%)21.1% 2004AccessibilitéEvolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages-5.4% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +20% 2000-2006Evolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parctotal de logementPromouvoir l’accession à la propriété (par le biais d’aides del’état pour les ménages à faibles et moyens revenus) et encouragementde la production de logements locatifs sociauxet privés. La maitrise des prix est néanmoins, le défi le plusimportant de la politique de logement. Actuellement, uneréforme du secteur locatif est sur le point d’être lancée.+9%-14%not relev.25%1991-200594.2% 2001Dépenses en subventions de logement public en % du PIB 0.6% 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % du PIB nav 20042007PopulationCroissance de la population +25.3% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 2.5 2004TENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESChômage Taux de chômage 5.3% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +3.5‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)18.8%67.2%14.1%2004| 70 |


PAYS–BASVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysIl y a, aux Pays-Bas, 500 associations et fondations de logementapprouvées qui proposent 2.400.000 habitations qui représentent35% du parc de logement total, c’est la proportion la pluslarge du logement social en Europe (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007). Pour être éligible pour le secteur du logementsocial, les propriétaires doivent être reconnus comme ‘sociaux’par le gouvernement. La condition la plus importante est que lesassociations peuvent uniquement agir dans le secteur du logementou sur des questions liées au logement et que leur prioritédoit être de loger des personnes qui éprouvent des difficultés àtrouver un logement adapté à cause de leur niveau de revenu oud’autres circonstances. Les associations de logement travaillentdans un cadre légal installé par l’état mais ce sont néanmoins desorganisations indépendantes qui fixent leurs propres objectifs etsupportent leurs propres responsabilités financières.Aux Pays-Bas, le secteur du logement social est financièrementindépendant du gouvernement central depuis l’accord ‘Brutering’(de compensation) de 1993 entre l’état et les fédérations nationalesd’organisations de logement social. En bref, le ‘Brutering’a été une opération financière énorme par laquelle les sommesd’argent dues aux organisations par l’état (subventions) et lessommes d’argent dues à l’état par les organisations (prêts) sesont annulées. Les investissements sont maintenant financéspar des prêts contractés par les associations de logement sur lemarché des capitaux sans la garantie directe du gouvernementcentral. C’est rendu possible par la structure de sécurité financièrequi permet aux associations de trouver des prêts à des tauxd’intérêt environ 1% plus bas que d’autres organismes comme leshôpitaux qui doivent également emprunter sur les marchés financiers.Ce filet de garantie est formé par deux organismes: le Fondsde garantie du logement social et le Fonds central du logement(European Social Housing Observatory at CECODHAS, 2006).Ce système permet aux sociétés plus efficaces économiquementde contribuer à la restructuration de celles qui connaissent desdifficultés financières et par conséquent il garantit la durabilitéd’un secteur du logement social bien consolidé et indépendant.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementDans l’ensemble, 71.500 nouvelles habitations ont été construitesen 2005 et la demande annuelle de logement devrait oscillerentre 83.000 et 90.000 habitations pour la période entre 2007 et2010 (RICS 2007). Après plusieurs années où la production a étérelativement basse, la production de logement a augmenté de façonsignificative en 2005 et durant le premier trimestre de 2006.Selon certaines indications, cette augmentation de la productiona eu ses premiers effets sur le déficit de logement: en 2005, enmoyenne, il y avait moins de candidats pour les habitations libresque les années précédentes. Néanmoins, les périodes d’attentene sont pas plus courtes et les gens n’ont pas déménagé plussouvent qu’auparavant. En général, on peut dire qu’en grandemesure le déficit de logement au Pays-Bas est une question dequalité: les gens cherchent des logements qui répondent à leursbesoins spécifiques. Les organisations de logement social diversifientdonc leur offre en proposant des activités non propriétairesdans les domaines de l’emploi, de l’enseignement et des systèmesde soins (voir ci-dessous). En 2005, les prestataires ont principalement(75%) produit des logements abordables, c’est-à-direavec un loyer mensuel inférieur à 509€. Un certain nombre d’habitationsavec un loyer de plus de 510€ ont été produites pourcréer un mouvement sur le marché. Il semble que les locatairesà revenus relativement plus élevés qui ne veulent pas ou ne peuventpas acheter seront enclins à déménager dans ces logementsplus chers et qu’ils libéreront ainsi l’accès aux logements moinschers pour les candidats à revenus plus faibles.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLa croissance de la population entre 2005 et 2015 devrait être40% moins élevée que durant les dix années précédentes. Lenombre de ménages augmente mais leur composition change: lesménages ont tendance à être plus petits et plus âgés. En effet,comme dans de nombreux pays d’Europe de l’Ouest, les Pays-Basconnaissent actuellement un vieillissement de la population deplus en plus important. Le nombre de personnes âgées de plus de65 ans devrait doubler dans les 30 années à venir et le nombrede personnes entre 65 et 79 ans va passer d’1,7 million à l’heureactuelle à 2,9 millions d’ici à 2035 (Ministry of Infrastructure ofthe Italian Republic 2006). Cela affecte le marché du logementet la façon dont le logement est construit: lors de la constructionde nouvelles habitations, on insiste de plus en plus sur l’accessibilitédes logements pour les personnes âgées. Le logement estconstruit de façon à être facilement adapté aux besoins des personnes,en évoluant avec les années. Cela garanti la possibilitépour les personnes âgées, de vivre chez eux plus longtemps.Une autre évolution importante concerne le logement pour lesimmigrants. En particulier pendant la seconde moitié des années90, les Pays-Bas ont dû réagir à un afflux important de demandeursd’asile. Après 2000, ce flux a diminué considérablement.Néanmoins, au début 2007, il a été décidé a niveau politiqued’octroyer l’Amnistie générale aux personnes qui ont vécu auxPays-Bas pendant plusieurs années, sans statut légal. Par conséquent,dans le futur proche, les organisations de logement socialvont devoir loger entre 25.000 et 40.000 personnes. On s’attendà ce que cela exerce une pression supplémentaire sur un marchédu logement déjà bien sollicité.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativePendant les années 1990, les subventions à la construction ontété abolies. Par conséquent, les prestataires de logement n’utilisentplus de financements publics et ils ont adopté des stratégiesindépendantes pour la gestion des risques et du côté financier. Endépit de leur indépendance par rapport au financement public,les organisations de logement social ont continué à construire deslogements pour les personnes à faibles revenus à large échelle.Cela signifie souvent que les logements sont loués pour un loyerinférieur à celui qui serait indiqué par les coûts de construction.Un débat politique est en cours au sujet de l’étendue et du contenudu logement social. Un élément majeur du débat est l’idée dedistinction entre les activités principales sociales des associationsde logement et leurs activités commerciales au niveau fiscal.Du côté des demandeurs de logement, les allocations de loyerpour les locataires individuels ont subi des modifications depuis| 71 |


janvier 2006. L’exécution et l’administration du système de subventionslocatives viennent d’être intégrées dans le système fiscal.Le système de subventions locatives est amélioré dans le sensoù il prend en compte la composition des ménages, les revenusdes locataires, et le prix locatif de l’habitation. Le système s’estavéré de plus en plus cher ces dernières années. Par conséquent,d’autres façons de le financer sont envisagées.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeL’un des domaines qui a connu des développements importantsdu choix d’activité du logement social aux Pays–Bas est l’élargissementdu champs d’activités au: logement social et commerciallocatif, au marché de l’occupation à coûts réduits par lepropriétaire, au développements des projets et des quartiers, auxpartenariat avec des agences de services spécifiques et d’autresprestataires de services et à l’implication dans les marchés dulogement qui y sont liés (y compris les marchés transfrontaliers).La raison de l’engagement dans les activités commerciales estqu’en offrant différents paquets de services et de produits liésau logement à une large sélection de groupes de la population,les prestataires sont mieux équipés pour garantir la disponibilitéde logements abordables de bonne qualité pour ceux qui ont lemoins de possibilité et pour les personnes à faibles et moyensrevenus.Suite à un débat interne sur lele du logement social 19 , lesassociations de logement ont adopté un nouveau statut et uncode professionnel, et se sont positionnés elles-mêmes en tantqu’entrepreneurs à objectif social, ou plus simplement en tantqu’entreprises sociales avec une responsabilité à long terme enversla création d’une société civile 20 . Leur objectif est d’opérer defaçon créative et innovante pour lutter contre les problèmes despersonnes vivant dans les quartiers, une mission qui requiert nonseulement une offre de logement mais aussi une offre de servicessociaux plus large. Les associations de logement social ont parconséquent entrepris la diversification de leurs activités et agissentdans différents domaines comme l’emploi, l’enseignement,et les services de soins afin d’encourager la cohésion sociale et dedonner des pouvoirs aux résidents en améliorant ainsi la qualitéde la vie dans les quartiers.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainCes dernières années, un programme extensif de régénérationest en cours. L’objectif politique principal s’est centré récemmentsur la régénération des centres-villes et des quartiers en déclin engénéral. Le nouveau gouvernement (février 2007) a désigné 40domaines prioritaires.Les prestataires (organisations de logement social) se sont misd’accord sur un manifeste par le biais duquel ils s’engagent àinvestir de façon significative dans les zones de logement et lesquartiers et qui insiste sur leur responsabilité en matière de qualitéde la vie et de vitalité des centres-villes et des quartiers.19) En juillet 2006, la DG concurrence a envoyé une lettre aux autorités néerlandaises avec son avis sur la question de la compatibilité du financement du logementsocial aux Pays-Bas et des règles européennes en matière d’aide nationale et de marché unique. La missive a été envoyée en réaction à une demande d’avis à ce sujetpar les Pays-Bas en 2002. Pour garantir la conformité des mécanismes de financement aux conditions du marché unique, la DG concurrence conclut que les Pays-Basdevraient prendre certaines mesures nécessaires. Parmi d’autres, la définition du logement social devrait être revue afin de garantir qu’il est directement lié aux ménagesdéfavorisés et la surcapacité qualifiée d’excessive et structurelle des habitations sociales devrait être évitée en vendant ces logements. La situation a déclenché undébat national aux Pays-Bas sur le champ d’action et lele des organisations de logement social.20) L’engagement des associations de logement néerlandaises pour un rôle social est exprimé dans trios documents principaux: An answer to society, the Social housingcompany governance code, et le AEDES code. Pour plus d’information, voir www.aedesnet.nl| 72 |


PAYS-BAS FICHE PAYSSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTSUJETS PROBLÈMES 54% Accession à la propriété11% Location privéeLogement des personnes à faibles revenus et des groupesintermédiairesMission35% Location socialeListes d’attente avec critères prioritaires gérées par lesorganisations propriétairesAttributionSystème de quota pour l’attribution par les communes11%(1%)Types de prestatairesFinancementCompagnies de logementPas de coopérativesBanques commercialesFonds propres des investisseursGarantie publique des intérêts des prêtsExonération de la TVA et de la taxe sur les entreprisesAide de l’état aux locatairesAllocations de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 6 811 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial35% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal77% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants147 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructions12.8% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 422 2000Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 23.2% 2005Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+25% 1995-2005Coûts de construction Evolution des coûts de construction +18.5% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logement54%+20%-21%-15%35%1990-2005100% 2002EVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESPriorités de la politique delogement 2007Selon les déclarations du nouveau gouvernement: garantirl’accessibilité, la reconstruction et la revitalisationdes quartiers et des zones des centres-villes.Engagement de l’étatDépenses en subventions de logement public en % duPIB0.6% 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % duPIB0% 2004Croissance de la population +15.7% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.3 2003Chômage Taux de chômage 4.7% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +1.2‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)18.5%67.6%13.8%20072004| 73 |


POLOGNEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysEn Pologne, comme dans d’autres pays d’Europe de l’Est, la transitiond’un régime contrôlé par l’état vers une économie de marchéa été accompagnée d’un processus de privatisation du parc de logement.22% du logement communal et 67% des logements encoopératives ont été privatisés pour un prix réduit en 2001. Néanmoins,le processus de privatisation a été différent par rapport àd’autres pays d’Europe de l’est dans la mesure où la propriété del’immeuble et des services communs restaient à l’institution originaleplutôt que d’être passée aux ménages vivant dans la structure(RICS, 2007). Par conséquent, les coopératives représentent toujoursune large part du marché du logement (environ 1.100.000 habitationsou 21% du marché du logement) et elles peuvent atteindre unetaille très importante (jusqu’à 100.000 membres mais il existe unecampagne politique visant à les diviser en organisations plus petiteset plus facilement gérables). Les coopératives locatives ont été transforméesen coopératives de propriétaires et il existe une procédurepour transformer les droits des locataires de coopératives en droitsde propriété (RICS, 2007).D’autres prestataires de logement opérant en dehors du marché libresont les autorités locales communales (avec un parc d’environ1.400.000 habitations) ainsi que les sociétés de logement à coûtsmodérés (LCHS ou TBS) qui possèdent et gèrent environ 70.000 habitationset gèrent environ 150.000 habitations au nom des communeset des associations de logement.A l’heure actuelle, il y a environ 450 sociétés de logement à coûtsmodérés qui ont été mises sur pied suite au lancement en 1995 d’unprogramme visant à créer des associations de logement à but nonlucratif (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007). TBS est composé depropriétaires à but non lucratif (public ou privé) proposant des unitéslocatives attribuées en fonction des limites de revenus. Le loyer deslogements TBS est fixé par les conseils communaux en fonction desloyers aux coûts mais le loyer ne peut être plus important que 4% ducoût de construction (valeur de remplacement) d’une unité fixée parle Voivoda (responsable du conseil régional) dans ses décrets trimestriels.Le revenu total du payement des loyers pour toutes les habitationsappartenant à un TBS doivent couvrir tous les coûts d’entretienet de réparation sans oublier le remboursement des prêts qualifiésdu Fonds de logement national (ECORYS, 2005).TBS gère des investissements dans le secteur de la constructionde logements locatifs et de logements financés par de futurs propriétairesainsi que dans la rénovation du parc de logement. TBSfonctionne comme administrateur du parc de logement avec l’aidefinancière des futurs propriétaires ainsi que de logements destinés àl’usage commercial ou public.Enfin, il y a un secteur de logements appartenant aux employeursqui comprend principalement des logements locatifs gérés par lesemployeurs publics (école, hôpital, etc.) ou des sociétés appartenantà l’état.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementLe parc de logement en Pologne, comparé à sa population, est l’undes plus réduits d’Europe: 314 habitations pour 1000 habitants avecune moyenne de 3,1 personnes par habitation.La production de logement n’a pas augmenté de façon significativeces cinq dernières années, et la construction de nouveaux logementsse concentre principalement dans le secteur privé.L’un des problèmes principaux affectant le marché du logement enPologne est le faible niveau qualitatif du parc existant (logementmultifamilial urbain, appartement d’après-guerre préfabriqué). 60%du parc nécessite d’importantes réparations et 10% nécessitent desrénovations majeures (RICS, 2007). Les réparations de base ont éténégligées et de nombreux immeubles manquent d’isolation adéquate,ce qui a pour conséquence des frais de chauffage et une consommationd’énergie élevés. Cela a un impact important sur les dépensesdes ménages C’est d’autant plus préoccupant pour les ménagesà faibles revenus. Il y a un déficit de logements en zone urbaine (1,5million d’après RICS) et un excédent de logements de faible qualitéet de faibles taux d’occupation en zone rurale (14% de logementslibres dans le nord).Tendances sociales et démographiques principales en cequi concerne la demande de logements sociaux et publicset de logements en coopérativeLa Pologne connait une augmentation significative du nombre dejeunes commençant à former des ménages. Cela a pour conséquencedes ménages de taille restreinte et la croissance de leur nombretotal qui augmente la demande de logement.De plus, le processus d’urbanisation fait pression sur les grandesvilles: la population de Varsovie a augmenté de 28% en 2005 et de33% en 2006.La pauvreté est répandue en Pologne et un large nombre de ménagesqui, en l’absence d’allocations de logement, ne peuvent sepermettre que de payer très peu ou rien du tout pour leur logementse concentrent dans les immeubles à appartement non privatisés. Denouveaux ménages font également face à de plus en plus de difficultéspour accéder à un logement tandis que l’augmentation des prixdes logements dépasse les augmentations des revenus.Changements principaux de politique dans le domaine dulogement, en particulier pour le logement social et publicet en coopérativeUne large variété de subventions du gouvernement central pour lelogement ont été réduites ces dernières décennies. Les subventionsdu gouvernement central pour le logement ont été divisées par 10entre 1995 et 2004. Il existe toujours des exonérations fiscales liéesau logement, des garanties de payement du programme d’épargnelogement et une filiale bancaire appartenant à l’état (Fonds nationaldu logement) offrant des subventions pour des hypothèques à longterme qui permettent aux coopératives de logement et aux prestatairesde logement social (TBS) de construire des logements sociauxpour les ménages à faibles revenus (8.500 par an sur les prochainesannées), des installations liées au logement et d’acheter et rénover/restaurer les habitations existantes.Actuellement, Le gouvernement veut entreprendre une réorganisationglobale du cadre légal du logement social (investissement dansle logement, augmentation de l’offre de terrains à bâtir), pour introduirede nouvelles réglementations permettant une augmentationsignificative de la construction de nouveaux logements et limiter ladégradation du stock existant. Les priorités du plan de développementnational pour 2007-2013 incluent la prévention de l’exclusionsociale dans le contexte de l’accès au logement et l’amélioration ducadre financier du programme de logement locatif abordable pourdévelopper ces logements cofinancés par des prêts préférentiels octroyéspar les ressources du Fonds national du logement (Banquenationale de l’économie - Bank Gospodarstwa Krajowego).Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeEn Pologne, le logement social sous forme de logement communaloccupe toujours une part importante du parc mais il nécessite sou-| 74 |


vent des améliorations physiques. Plus récemment, la production denouveaux logements communaux a presque stoppé pour favoriser àla place, la mise en œuvre du système TBS. L’idée est de construirede nouveaux logements petit à petit (logements à coûts modérés)tout en réduisant, par la privatisation, le parc existant. Par conséquent,les sociétés de logements à loyer modéré peuvent seulementconstruire des logements abordables à louer tandis que la vente auxlocataires dans les lieux est permise dans le parc de logement municipalet en coopératives.Suite à la création relativement récente du programme TBS, (1995),le parc de logement à but non lucratif est toujours en cours de développement.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainLa rénovation urbaine s’oriente vers un meilleur fonctionnement descentres-villes plutôt que vers l’amélioration de la situation du logement.La stratégie de Varsovie jusqu’en 2020 se concentre principalementsur la façon dont utiliser l’espace disponible pour développerde nouveaux quartiers plutôt que la rénovation des quartiers existants.Les promoteurs immobiliers et commerciaux se sont montrésintéressés par les propriétés commerciales, la rénovation de manoirset la construction de nouvelles habitations. Les investisseurs privésont réaménagé et transformé des bâtiments postindustriels en centresculturels, salles de concerts et installations hôtelières.En général, les promoteurs construisent de nouveaux immeublesprincipalement pour les louerMais les communes ne construisent pas de logements sociaux mêmeen cas de déficit considérable.POLOGNE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 75 % Accession à la propriété13 % Location privéeMissionOffrir des logements locatifs aux ménages à moyens revenus 12 % Location socialePlafonds de revenus (à niveau régional)AttributionAttribution: habitations communales attribuées par lescommunes, logements à coûts modérés des sociétés TBSCommunes13%Sociétés de logement à coûts modérés ou sociétés TBSTypes de prestatairesDroit d’occupation en coopérative (location et accession à12%la propriété): dans le graphique, les habitations en coopérativessont inclues dans ‘accession à la propriété’SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESLogement communal financé par le budget communalFinancementTBS: prêts à intérêts réduits du Fonds de logement national,75%exonération des taxes locales et sur le revenu, Réduction dela TVA, prêts de la BEIAide de l’état aux locataires delogements sociauxNONINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 12 683 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementParc de logement social social12% (municipal) 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 47% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 39 2005Production de logement social Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions 8.3% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 314 2004AccessibilitéPart des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 21,2%)20.3% 2004Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+5.7% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +10% 2000-2006Evolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Evolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parctotal de logementPrévenir l’exclusion sociale dans le contexte de l’accessionau logement; améliorer le cadre financier des programmesde logement locatif abordables; inclure l’idée de cofinancementdes investissements de logementlectionnés à partirdes Fonds structurels dans le prochain plan financier del’UE; développer le logement locatif abordable cofinancépar des prêts préférentiels octroyés par le Fonds nationaldu logement.navnavnav87% 2002Engagement de l’étatDépenses en subventions de logement public en % du PIB 0.14% 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % du PIB 0.05% 2004PopulationCroissance de la population +7.8% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 3.1 2003Chômage Taux de chômage 17.7% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale -0.2‰ 2004% < 15 ans (UE = 16.4%)Pyramide des âges% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)17.2%69.8%13%20072004| 75 |


PORTUGALVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLa production de logement social au Portugal relève de la compétencedes communes qui peuvent faire une demande de subventionsnationales pour construire ou réhabiliter des habitations.Le logement municipal est géré directement par les communesou par les sociétés communales qui encaissent les loyers et s’occupentde l’entretien ainsi que, dans certains cas, de l’assistancesociale. Les communes sont donc responsables de la constructionde la plupart des logements sociaux (on estime qu’elles fournissentenviron 70% des logements sociaux).Les autres prestataires principaux sont les coopératives de logementqui fournissent actuellement environ 1/3 du parc de logementsocial. Les associations volontaires sont aussi impliquéesdans la gestion de certaines habitations sociales, en particulierpour les sans-abris mais elles ne construisent pas de nouveauparc de logement social.Certaines des organisations de logement social principales ontmis sur pied en 2004 une organisation mère appelée CECODHASPortugal (voir liste des organisations membres du CECODHAS),dont les membres géraient au total plus de 75.000 habitations en2005. En partie suite au fait que le soutien de l’état est plus importantdans le cas de travaux de rénovation, plutôt que pour desnouvelles constructions, la production de logements sociaux adiminué ces dernières années tandis que les prestataires concentraientleurs efforts sur la rénovation du parc existant et l’éradicationdes bidonvilles.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementLa diminution de l’inflation et des taux d’intérêts et l’augmentationde l’offre ont mené à une augmentation de l’accession à lapropriété. En vingt ans, (1984 – 2004) les taux d’intérêt du Portugalsont passés de plus de 17% à environ 4%. En combinaisonavec une campagne très agressive des banques en concurrencepour la première place dans le domaine des hypothèques, lestaux d’intérêts sont descendus jusqu’à 0,6-1,5%. Cet environnementattractif pour les clients combiné à un marché locatif chera engendré la hausse du nombre d’accessions à la propriété et,par conséquent, des hypothèques (Carvalhosa 2006). Il vaut lapeine de noter que le manque d’intérêt envers le marché locatifest partiellement dû à ses distorsions historiques 21Actuellement, les habitations locatives privées représentent 18%de parc total de logement portugais tandis que 75% est occupépar le secteur de l’accession à la propriété. Le marché du logementsocial n’est pas très développé, il ne représente que 3% dutotal des habitations produites chaque année (Enquête CECOD-HAS-USH-DEXIA2007).Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeEn ce qui concerne les tendances de la population, le Portugalconnait, comme de nombreux pays européens, le phénomène duvieillissement de la population, même si le nombre d’habitantsa augmenté légèrement lors de la dernière décennie. La part depersonnes de plus de 65 ans devrait augmenter de 7% d’ici à2030 (de 17 à 24% de la population totale), avec une augmentationéquivalente du nombre de personnes appartenant à la vieactive. De plus, depuis les années 1990, le Portugal a commencéà accueillir un nombre croissant d’immigrés. Le nombre de personnespar ménage a diminué de 0,4% ces deux dernières décenniestandis que le nombre de ménages à tendance à augmenter(Ministère de l’infrastructure de la République d’Italie, 2006).Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeDepuis 1998, la question du logement est devenue de plus enplus importante pour le développement du pays. On a insistéparticulièrement sur les programmes spéciaux de relogement quiont été lancés par les grandes villes portugaises afin d’essayer dereloger les ménages à faibles revenus qui vivaient encore dansles quartiers pauvres ou dans les bidonvilles. L’initiative SOLARH(lancée en 2001) avait un but similaire mais elle s’est concentréesur les ménages connaissant des difficultés financières et vivantdans les anciens quartiers ou au centre ville. En 2000, le gouvernementa aussi lancé le programme pour la modernisation duparc de logement (PMPH) qui visait essentiellement à revitaliser lemarché locatif. Après les élections de 2005 et le nouveau gouvernementsocialiste, l’orientation générale reste le développementdu marché locatif (plutôt que la stimulation de l’accession à lapropriété), la promotion des investissements dans la réhabilitation,et l’octroi d’instruments juridiques aux propriétaires et auxlocataires.En ce qui concerne la politique de logement social, certainschangements fondamentaux ont eu lieu. L’éventail des bénéficiairesdu logement social s’est élargi et il comprend désormaisun groupe cible plus universel. Le mouvement vers les banlieues,en particulier de la classe moyenne et des jeunes couples a causéune importante diminution de la population dans les grandesvilles et a augmenle nombre de ce qu’on appelle les villesdortoirs(de pauvre qualité et avec des problèmes de circulation).Afin d’inverser cette situation et de réquilibrer la population, lescommunes comme Lisbonne essayent d’insister sur des politiquesde logement inclusives (Carvalhosa 2006).De plus, la révision du programme pour la rénovation et la récupérationd’immeubles (RECRIA) et le programme pour la locationurbaine (RAU) ont pesé en faveur du logement social locatif. Lesdernières révisions ont mené en 2006 à l’adoption d’un nouveauprogramme pour la location urbaine (NRAU) qui représente uneétape fondamentale pour stimuler le marché locatif portugais.Le programme PROHABITA 22 a aussi été modifié en mars 2007,en faisant correspondre ses objectifs et la promotion des zones21) La politique qualifiée de politique de gel des loyers a été appliquée jusqu’en 1974. Les propriétaires n’ont pas été autorisés à augmenter les loyers pendant 40 anspendant l’adoption d’autres lois de protection des locataires. Les conséquences en ont été catastrophiques. Les propriétaires n’ont pas reçu suffisamment d’argent desloyers pour promouvoir la réhabilitation des immeubles et l’état n’a jamais offert de compensation aux propriétaires pour cela. De nombreux propriétaires ont mêmepréféré ne pas louer leurs habitations à cause de la forte position des locataires et de leurs exigences juridiques qui ont mené à l’inoccupation de milliers d’immeubleset de logements. Lorsque les loyers ont été ‘dégelés’, il y avait des limites d’augmentation pour les locataires dans les lieux. Néanmoins, les loyers pour les nouveauxlocataires n’étaient pas limités et ils étaient donc très élevés afin de compenser les autres. Par conséquent, il était et il est toujours moins cher d’acheter une maison avecun prêt bancaire que d’en louer une sur le marché. Les nouvelles constructions se répandent et les nouveaux bâtiments sont vendus tandis que les anciens, qui n’ontpas été rénovés par manque de ressources ont été abandonnés (European Social Housing Observatory 2006a).22) PROHABITA est un programme de réhabilitation et de construction pour les familles à faibles revenus ou pour le parc de logements qui se trouvent dans de mauvaisesconditions.| 76 |


de réhabilitation plutôt que les nouvelles constructions ainsi quela mise en œuvre de solutions de construction durables et l’accessibilitépour tous. L’initiative PORTA 65 a été adoptée en juin2007 afin de promouvoir un marché locatif public et privé plusdynamique. PORTA 65 est un programme qui permet aux acteursde laisser la gestion à une institution qui utilisera le parc à desfins sociales (le programme sera mis en œuvre à partir de 2008).Enfin, en 2008, le plan stratégique de logement sera approuvé etmis en œuvre afin d’élaborer des propositions stratégiques pourl’élaboration, la mise en œuvre, le contrôle et l’évaluation despolitiques de logement dans le cadre du logement social, de laréhabilitation et du système de logement.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeLes activités de certains prestataires de logement social sont entrain de passer de gestion pure du logement à un plus grandchamp de préoccupations sociales: les prestataires de logementsocial au Portugal sont engagés dans l’offre de logements à loueret ceux destinés à l’accession à la propriété ainsi que dans l’offrede services sociaux pour les locataires. Récemment, les entités àbut non lucratif ont obtenu de nouvelles responsabilités en ce quiconcerne la location sociale, l’accession à la propriété et la gestionde logements appartenant précédemment à l’état. De plus,la volonté de créer des communautés durables et non plus seulementune gestion efficace a conduit les institutions de logementsocial à modifier leur organisation et à promouvoir de nouvellesfaçons de répondre aux problèmes sociaux, avec une politiqueintégrée pour le logement.D’un point de vue organisationnel, il vaut la peine de noter la rationalisationde la gestion ainsi que la réorganisation des communeset des sociétés communales afin de résoudre les problèmesd’abus (et de manque de contrôle) du système.Depuis juin 2007, l’INH, la IGAPHE et le DGEMIN (directorat généralpour les bâtiments et les monuments nationaux) ont fusionnéet créé l’Institut pour le logement et la rénovation urbaine(Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IHRU). L’IHRUest responsable de la gestion du Portail du logement, un nouvelinstrument informatif destiné à créer un lien entre l’IHRU et les citoyens.Récemment, il y a eu de nouvelles formes de partenariat dans lecadre de l’initiative des ‘quartiers critiques’ (voir section suivante).Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainL’effet des politiques urbaines mises en œuvre par la dictature 23représente toujours aujourd’hui un défi majeur pour la rénovationurbaine. Pour faire face au problème des ghettos urbains,l’Initiative pour la qualification et la réinsertion urbaine des quartierscritiques a été lancée par une résolution gouvernementaleen septembre 2005. L’e programme des ‘quartiers critiques’ estune initiative pilote expérimentale qui combine l’expérience desopérations de réhabilitation urbaine précédentes et des élémentsinnovants afin de créer des dynamiques locales pour le développement.La logique de cette initiative vient de la nécessitéd’améliorer les mécanismes de coopération entre les différentesparties intéressées et engagées dans le processus de développementurbain. Une évaluation préliminaire a mené à la sélectionde deux quartiers principaux dans la zone métropolitaine de Lisbonnepour y tenter l’initiative. La première est Cova da Moura:c’est la zone de Lisbonne la plus stigmatisée – un quartier illégal,accueillant environ 7.000 habitants dont 70% viennent du CapVert) où plus de la moitié de la population a moins de 20 ans. Laseconde est Vale da Amoreira, une zone de logement social (224ha et 13.522 habitants) qui a bénéficié d’investissements importantde réhabilitation physique depuis 1995 et qui a maintenantbesoin de consolidation et du développement de dynamiqueséconomiques et sociales.L’un des aspects innovants de ce programme était le développementde partenariat entre les secteurs publics et privés à différentsniveaux, en termes de cadres de financement et de gestion.23) Durant la dictature de l’Etat nouveau (1928 – 1974), les quartiers qualifies d’”économiques” qui étaient destines à certaines classes professionnelles et certainsgroupes sociologiques (comme les familles nombreuses) ont été introduits. Pendant cette même période, les quartiers dits « sociaux » ont été construits afin de relogerles personnes des zones de construction de ponts ou de routes. Mais dans cette période, les premières erreurs furent commises avec le rassemblement de centaines defamilles à faibles revenus sans les mêmes quartiers et donc la création de grands ghettos urbains (Carvalhosa 2006).| 77 |


PORTUGAL FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 75 % Accession à la propriétéMission18 % Location privéeLogement et relogement des personnes à faibles3 % Location socialerevenus4 % AutreAttributionPlafonds de revenuCommunesSociétés publiquesCoopératives, organisations caritatives4%18%Types de prestataires Droit d’occupation en coopérative (location etaccession à la propriété): dans le graphique, leshabitations en coopératives sont inclues sous ‘accessionà la propriété).SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHI-QUESBanques commercialesBanques publiques75%Prêts de la BEIFinancementPrêts publics à intérêts modérés de l’Institut derénovation urbaineSubventions publiquesAide de l’état aux locatairesNonde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 5 318 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social3% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parclocatif total14% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants15 2005Production de logementsocialPart d’habitations sociales dans les nouvellesconstructionsnav 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 482 1999Part des dépenses de logement par rapport auxdépenses totales des ménages (Moyenne européenne:10.7% 2000Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement parrapport aux dépenses totales des ménages-2.7% 1995-2000Coûts de construction Evolution des coûts de construction +18% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoiredans le parc total de logementRénovation urbaine et résidentielle, améliorationdes quartiers, réhabilitation du parc de logement,durabilité de la construction, stimulation du marchélocatif (public et privé)Dépenses en subventions de logement public en% du PIBDépenses en prêts pour le logement public en %du PIB+15%- 40%- 40%1991-200565.6% 200120070.5% 20020.2% 2002Croissance de la population +8.4% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.8 2003Chômage Taux de chômage 7.6% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 6.1‰ 20043%Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)15.7%67.5%16.8%Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)2004| 78 |


RÉPUBLIQUE TCHÈQUEVue d’ensemble du logement social et public et du logementen coopérative dans le paysEn République tchèque, le terme ‘logement social’ n’est pas utilisé officiellement24 mais il existe différents programmes concernant l’offrede logements abordables et en coopératives pour des groupes ciblesspécifiques.Le logement communal (ainsi que le secteur locatif privé) consiste delogements loués pour un prix fixe, quel que soit le statut économiqueou social du locataire. Le secteur des appartements locatifs communauxreprésente environ 20% du marché résidentiel. Seuls certains nouveauxappartements communaux subventionnés par l’état sont ciblés socialement:les bénéficiaires de ce genre d’assistance au logement sont despersonnes aux revenus limités et les personnes désavantagées par leurétat de santé, leur situation sociale ou d’autres raisons. Ce système deconstruction de nouveaux logements sociaux existe depuis 2003 et il esttoujours en cours de développement.Le secteur locatif privé est moins important que le secteur des logementscommunaux. Il représente 17% du parc de logement. Il y a undéficit particulier de logements locatifs bon marchés pour les ménagesà revenus les plus faibles qui ne peuvent pas se permettre d’acheter unlogement ou pour qui le payment de loyers déterminés par le marché esttrop cher. Néanmoins, récemment, les loyers déterminés par le marchéont commencé à diminuer sans interruption grâce à la privatisation encours d’anciens appartements loués. La construction dans le secteurlocatif privé est pratiquement inexistante, principalement à cause desgrandes protections juridiques dont bénéficient les locataires, et parcequ’il est plus facile pour les investisseurs potentiels d’investir dans lesecteur de l’accession à la propriété. Environ 80 à 90% de tous les appartementslocatifs privés ont des loyers bas à cause des réglementationsde loyers à long terme 25 (ECORYS, 2005).Le secteur des coopératives comprend principalement des bâtimentsconstruits avec des techniques des panneaux préfabriqués (tours d’habitations)appartenant à d’anciennes coopératives de logement. Denouvelles coopératives de logement voient le jour avec la privatisationdu parc communal et le secteur représente actuellement environ 17%du parc total de logements. Le secteur des coopératives est subventionnésous forme d’exonération des taxes sur le revenu et égalementpar le biais de subventions directes de l’état et d’emprunts privilégiésvisant à la construction de nouveaux appartements locatifs en coopérative(Observatoire du CECODHAS, 2007).Enfin, le secteur de l’accession à la propriété en République tchèquereprésente eviron 47% du parc de logement. Ce chiffre est relativementbas par rapport à d’autres pays d’Europe de l’Est mais l’occupation parle propriétaire se développe à un rythme plus dynamique que les autresformes d’occupation.Tendances principales du marché affectant le logement publicet social et les coopératives de logementLa privatisation en cours du parc de logement a élargi le secteur del’accession à la propriété (environ 7.000 associations de propriétairesont vu le jour) ainsi que le secteur du logement en coopérative (pasmoins de 15.000 nouvelles coopératives de logement sont apparues).De nouvelles constructions et la diversification du marché du logementont continué ces dernières années. Bien que la République tchèque neconnaisse pas de déficit de logement à l’échelle nationale, la situationest considérablement différente dans certaines régions et communes.En général, dans les régions et les communes où un nombre suffisantd’opportunités d’emploi existent (à Prague et dans quelques autresgrandes villes), la demande de logements excède l’offre. Il en résulteune augmentation des coûts des nouvelles habitations construites pourl’accession à la propriété, qui sont inaccessibles pour les ménages à faiblesrevenus. La situation opposée est observée dans certaines partiesdu nord du pays qui souffrent d’un taux élevé de chômage suite à deschangements structurels où la demande de logements et les prix sonttous deux bas. La situation montre qu’il y a une disparité entre la disponibilitédes opportunités d’emploi sur le marché du travail et l’offre delogements, en dépit du développement dynamique par les promoteursprivés de nouvelles habitations à vendre.A moyen terme, la tendance actuelle devrait s’intensifier: la différenceentre les revenus et les besoins de logement de différents groupes de lapopulation va continuer à augmenter.Tendances sociales et démographiques principales en ce quiconcerne la demande de logements sociaux et publics et delogements en coopérativeDepuis le début des années 2000, les enfants du baby-boom des années1970 entrent sur le marché du travail et commencent à fonder leurs propresfamilles et par conséquent, ils exercent une pression sur le marchédu logement. L’augmentation du nombre de ménages est plus importanteque le taux de croissance de la population, en particulier en ce quiconcerne les ménages composés d’une seule personne, plus nombreuxsuite au vieillissement de la population et aux nouvelles tendances émergeantdans le style de vie des jeunes tranches d’âge. Le vieillissementde la population s’accélère: le nombre de personnes âgées de plus de65 ans devrait doubler d’ici à 2050. Le nombre de personnes âgées deplus de 85 ans devrait se voir multiplié par 5 par rapport à aujourd’hui.(ECORYS, 2005). L’augmentation de la part de la population plus âgée,qui aura moins de ressources que la population économiquement active,devrait faire augmenter rapidement la demande de logements locatifsabordables (Observatoire du CECODHAS, 2007).Changements principaux de politique dans le domaine dulogement, en particulier pour le logement social et public eten coopérativeLes priorités de la politique de logement ont été élargies dans la mesureoù ‘l’entretien du parc de logement existant et son utilisation optimale’ont été soulignés. Un programme visant à soutenir, non seulement lesnouvelles constructions mais aussi l’acquisition de logements plus ancienset donc moins chers a été proposé. Simultanément, on a insisté surles politiques de logement visant des groupes spécifiques de la populationdésavantagés en termes d’accès au logement. En ce qui concernele cadre fondamental des instruments juridiques pour l’offre de logement,il est prévu que pour les citoyens avec un revenu plus haut que lamoyenne, des instruments soient disponibles pour financer l’accessionà la propriété par le biais d’hypothèques; pour les citoyens à revenusmoyens, il existe des programmes d’épargne à la construction et de nouvelleslois pour la construction d’appartements locatifs en coopérativesavec le soutien des ressources du Fonds national de développement dulogement; pour les citoyens à faibles revenus, des appartements locatifscommunaux sont construits avec les ressources du Fonds national dedéveloppement du logement et du budget national. En outre, plusieursprogrammes destinés aux jeunes de moins de 36 ans sont disponiblesafin de les aider à construire ou acheter un appartement en coopérativeou une maison familiale. En mars 2006, une nouvelle loi sur la locationde logements a été adoptée pour la période de janvier 2007 à décembre2015 26 . L’objectif de cette loi temporaire est de combler le fossé entre lesdeux niveaux de loyers artificiellement différenciés car jusqu’à présent,la réglementation des loyers a couvert tous les anciens baux quelle que24) Depuis le “Four Years Act” (La loi sur quatre ans) les propriétaires peuvent augmenter le loyer de façon unilatérale pour certains appartements Durant la périodeentre 2007 et 2010 une fois par an, dans le respect des conditions établies par la loi.La loi réduit également le niveau de protection des locataires des habitations restituées qui sont désormais plus exposés aux risques d’expulsion.25) Plus de quatre mille propriétaires privés ont déposé une plainte devant la Cour européenne des droits de l’homme en demandant une compensation pour le faitqu’ils ne peuvent augmenter les loyers suite au jugement de la cour dans l’affaire Hutten-Czapska. Marie Hutten-Czapska, une propriétaire privée a reçu une compensationfinancière après que la Cour ai décidé que la restriction légale des loyers est une intrusion au droit humain permettant aux propriétaires de jouir librement deleur propriété et qu’elle est inadmissible.26) Sauf en matière de TVA| 79 |


soit la situation socio-économique des locataires 27 . En même temps, unsystème d’allocations sociales modifié et plus efficace est entré en vigueuren janvier 2007.Changements principaux du champ d’activité des fournisseursde logements publics et sociaux et en coopérativeLes communes jouent actuellement un doublele: d’un côté, on s’attendà ce qu’elles maximisent les profits de leurs biens avec l’attentionprofessionnelle qui leur est due afin de générer des revenus efficacementpour le budget communal et de l’autre, on les a chargées d’améliorer lesconditions de logement de leurs habitants. On s’attend à ce qu’ellesciblent leur politique de logement sur les ménages les plus socialementdésavantagés en termes d’accès au logement mais l’état n’a pas lesmoyens de les obliger à remplir cette tâche. En ce qui concerne le secteurdes coopératives, une implication plus forte du secteur privé dansdes programmes de construction de logements locatifs abordables encoopératives est en cours de préparation.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainLes priorités principales de la politique de logement sont l’utilisation duparc de logement et son entretien, la reconstruction et la rénovation,à la fois intérieure (amélioration de la qualité des appartements et deleurs besoins en énergie), et extérieure (amélioration des conditions devie dans les lotissements). Le principe premier dans ce domaine est queles réparations habituelles doivent être financées à partir des ressourcesdes propriétaires du bâtiment alors que l’amélioration de la qualité duparc de logement devrait être soutenue par l’état par le biais de différentsprogrammes. Ces programmes incluent Soutien à la rénovationdes tours d’habitations ainsi que le programme PANEL visant la rénovationet la modernisation des bâtiments résidentiels faits de grandspanneaux préfabriqués.REPUBLIQUE TCHEQUE FICHE PAYSSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTSUJETS PROBLÈMES 47 % Accession à la propriété17 % Location privéeLoger les ménages à faibles et moyens revenus (logement 20 % Location publiqueMissionsocial)16 % AutreFournir aux ménages des logements réglementés (logementpublic)AttributionPlafonds de revenu, groupes ciblesAttribution par les communes1%CommunesCoopérativesTypes de prestatairesDroit à l’occupation en coopérative (location et accessionà la propriété).Dans le graphique, les coopératives de propriétaires sont 66%inclues dans ‘accession à la propriété’EVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESFinancementSubventions à l’investissement et prêts à intérêts réduits duFonds national pour le développement du logementAide de l’état aux locataires deAllocations de logementlogements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 4 336 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logement20% 2005socialParc de logement socialPart du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 61% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants85 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructions20% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 438 2004AccessibilitéPart des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 21,2%)22.6% 2005Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+7.6% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +23.7% 2000-2006Evolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Evolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parctotal de logementLes politiques de logement prioritaires ont été élargies eninsistant sur ‘l’entretien du parc de logement existant et sonutilisation optimale’; formulation d’un plan pour soutenir,non seulement les nouvelles constructions mais aussi l’acquisitionde logements plus anciens et donc moins cherset volonté d’adresser également la politique de logementà des groupes spécifiques qui sont défavorisés en termesd’accession au logement| 80 |+24%nav-50%1991-200595.5% 2003Engagement de l’étatDépenses en subventions de logement public en % du PIB 0.9% 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % du PIB 0.1% 2004PopulationCroissance de la population -0.9% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)navChômage Taux de chômage 7.9% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +1.8‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)27) La situation actuelle du marché du logement se caractérise par deux niveaux de loyer: le premier est régi par des plafonds de prix et le second est celui des loyers négociés sur le marché.Jusqu’en 2002, la réglementation sur le plafond des loyers augmentait légèrement chaque année. Entre 2006 et 2006, les loyers réglementés ont été figés. Les loyers réglementés sont obligatoirespour tous les anciens contrats de bail, y compris pour les locataires relativement aisés si les locataires et les propriétaires ne négocient pas d’une autre manière. Le loyer des nouveauxcontrats (après 1995 dans tous les nouveaux appartements) n’est pas réglemenet dépend de l’accord librement conclu entre les parties, propriétaires et locataires. Le niveau du plafondréglementé dépend de la taille du logement et est insuffisant (excepté à Prague) pour couvrir les coûts d’exploitation du bâtiment. Les loyers réglementés atteignent en moyenne à peine 1% duprix d’acquisition d’un nouvel appartement chaque année. Paradoxalement, les nouveaux appartements locatifs avec des loyers aux coûts à but non lucratif sont trop chers pour les personnesà faibles revenus. (ECORYS, 2005).15.1%70.9%14%20%13%20072004Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)


ROYAUME–UNIVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLe logement social en Angleterre est géré par les autorités localeset les associations de logement (HAs). Ces dernières incluentles coopératives, les associations à but non lucratif et les trusts.Le secteur du logement social est divisé comme suit: 1.938.615habitations sont gérées par des organisations à but non lucratif;2.087.456 logements sont gérés par les autorités locales,directement ou par le biais d’ALMOs (organisations de gestionintermédiaires). Les associations de logement en Angleterre sontréglementées par la House Corporation, une agence exécutive duMinistère des communautés et des gouvernements locaux (Communitiesand Local Government). De plus, English Partnerships(Partenariats anglais) travaille au soutien de la croissance durablede qualité et les deux agences fusionneront bientôt pourformer une nouvelle agence pour le logement. La supervisiongouvernementale est assurée par l’exécutif écossais en Ecosse,l’Assemblée nationale du Pays de Galles qui agit également entant qu’organe de financement et de réglementation et l’Assembléed’Irlande du Nord. Les organismes régulateurs et financiersou les autorités de logement y sont respectivement: CommunitiesScotland (Ministère des communautés écossais), le NorthernIreland Housing Executive 5le Ministère du logement d’Irlandedu Nord) en collaboration avec le Department of Social Development,(Département du développement social) and the NationalAssembly for Wales (Assemblée générale du Pays de Galles). Lesprestataires de logement social en Angleterre et au Pays de Gallesont les autorités locales et les associations de logement ou lesbailleurs sociaux inscrits (‘Registered Social Landlords’) (des organisationsindépendantes à but non lucratif qui sont inscritesauprès de l’Assemblée gouvernementale galloise et du Ministèreécossais concerné). In Irlande du nord, le prestataire de logementsocial principal est le Northern Ireland Housing Executive, qui estl’autorité régionale stratégique en matière de logement. En outre,il existe 69 associations de logement. Le Northern Irlande HousingExecutive gère 92.000 habitations, il dirige le programmede nouvelles constructions sociales pour les associations de logementet a des pouvoirs de contrôle et de réglementation surle secteur privé.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementLa hausse de l’inflation des prix des habitations et des taux d’intérêthistoriquement bas ont alimenté la hausse du prix des maisons28 . L’inflation des salaires n’a pas tenu le même rythme et deplus en plus de personnes sont exclues du marché du logementpar ses prix élevés. Le prix moyen d’une maison est actuellementonze fois plus élevé que le salaire moyen en Angleterre. Le prixmoyen d’une maison en Angleterre en 2005 était 156% plusélevé qu’en 1997 tandis que les revenus n’ont augmenté quede 35% sur la même période. Une demande élevée constanten’a toujours causé aucune augmentation majeure soutenue del’offre. Le déficit de l’offre de logement contribue également àl’augmentation des prix et crée des tensions supplémentaires ausecteur du logement social car une proportion de plus en plusimportante de la population ne peut répondre à ses besoins delogement qu’à l’aide de subventions financières. Les listes d’attentedu logement social en Angleterre se sont allongées de façondramatique ces dernières années (environ 60% en cinq ans, de1.039.265 ménages en 2001 à 1.634.301 en 2006). L’Angleterredoit construire 70.000 nouveaux logements sociaux 29 chaque année,dont 50.000 devraient être destinés à la location et 20.000 àl’accession à la propriété abordable. Néanmoins, en 2005/2006,l’offre de nouveaux logements sociaux était inférieure à 40.000logements. En outre, en Irlande du Nord, le déficit de logementsabordables disponibles cause des pressions sur tous les secteursdu marché du logement. Il a conduit à l’ajout de 36.182 candidatsau logement social sur les listes d’attente avec un nombre deplus en plus important de personnes sans-abri et de personnes setrouvant dans une situation de logement difficile à supporter.Une moyenne de 70% des habitations anglaises sont occupéespar leur propriétaire 30 . Néanmoins, tandis que dans de nombreusesrégions du pays, la part d’accession à la propriété est plusimportante que 70%, dans les grandes villes (surtout Londres), cetaux est beaucoup plus bas, et le secteur locatif est majoritaire,qu’il soit social ou privé. De plus, un certains nombre de groupesfont face à des difficultés en ce qui concerne l’achat aux prix envigueur et ils se tournent vers le secteur locatif. Par exemple, desprix de logements plus élevés ces dernières années ont repousséle déménagement de jeunes ménages vers le secteur propriétaire.En ce qui concerne le logement social, au début des années 1980,presque un tiers du parc de logement anglais relevait du secteursocial – l’un des taux les plus élevés d’Europe. Des taux deconstruction fortement réduits et la vente des logements sociauxexistants ont substantiellement réduit lele du logement socialdepuis lors. Entre 1979 et 2006, 1.648.421 logements appartenantaux autorités locales en Angleterre ont été vendus à unprix réduit par le biais du droit d’achat (right to buy). Les niveauxde réduction allaient d’environ 50% au début à 31% en 2006 31 .Il y a eu 26.654 ventes de logements communaux en 2006; lavente de logements abordables a lieu à un rythme deux fois plusrapide que celui des remplacements 32 . En dépit de cette situation,la croissance des associations de logement, en partie par le biaisdu transfert du parc des communes signifie que le logement social,dans l’ensemble représente toujours environ un cinquièmedu parc de logement total, c’est toujours l’un des taux les plusélevés d’Europe. Dans l’ensemble, en 2005, les associations delogement au Royaume Uni géraient 2.154.000 habitations (8,2%du parc total), tandis que 2.804.000 habitations étaient fourniespar les autorités locales (10,7%) (Wilcox 2006).28) Actuellement, en Angleterre, seules quatre zones locales connaissent des prix moyens inférieurs à £100.000. La fédération nationale du logement prévoit que leprix moyen du logement va atteindre plus de £300.000 d’ici à 2012.29) Une déclaration informative clé en ce qui concerne la définition de logement social est contenue dans la circulaire 6/98; comme suit: « la politique devrait définirce que les autorités considèrent comme abordable mais cela devrait inclure à la fois le marché à coût modérés et le logement subventionné car ils auront tous un rôle àjouer dans la satisfaction des besoins locaux […]. Les termes de ‘logement abordable ‘ ou ‘habitation abordable’ sont utilisés dans cette circulaire pour englober à la foisle marché à coûts modérés et le logement subventionné (quelles que soient la forme d’occupation, la propriété –exclusive ou partagée- ou les arrangements financiers)qui seront rendus disponibles aux personnes qui ne peuvent se permettre de louer ou d’acheter les logements disponibles généralement sur le marché libre ». Dans cecadre, il relève de la responsabilité des autorités locales de définir et inclure le logement abordable dans leurs plans de développement sur base des besoins locaux enmatière de logement et des revenus des ménages.30) Enquête sur le logement anglais (Survey of English Housing Provisional Results: 2005/06) (CLG, London, 2007)31) La vente de logements sociaux est également une tendance en Ecosse, au Pays de Galles et en Irlande du Nord. En Irlande du Nord, dans le cadre d’un programmeparticulier (Housing Executive’s House Sales Scheme) 116,000 logements ont été vendus à leur ancien locataire à un prix réduit 1979. (The Northern Irlande HousingExecutive (2007). Northern Irlande Housing Market 2007-2010, Review and Perspective.)32) Fédération nationale du logement (National Housing Federation) (2007), Home Truth: England – The case for 70,000 new social homes a yearNational Housing Federation, London. www.housing.org.uk| 81 |


Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeLa construction de logements ne tient pas le même rythme que laformation des ménages qui se caractérise actuellement par uneespérance de vie plus longue, des unités familiales plus réduites,et un nombre de plus en plus élevé de personnes seules et defamilles monoparentales. La croissance de la main d’œuvre estélevée (1,1% en 2005) 33 . Cela contribue à aider l’expansion économiqueet à maintenir l’inflation à un taux réduit. Le marchédu travail et l’économie générale font tous deux augmenter lademande de logement, en particulier dans les régions les plusdynamiques comme Londres. La population dans son ensembledevrait augmenter de 3,6 millions d’ici à 2021 mais l’objectif deconstruction de logements du gouvernement est seulement de3 millions de logement. On estime que d’ici à 2026, il y aura4,5 millions de ménages en plus et 40% d’entre eux seront desménages d’une personne. Presque la moitié de la croissance de lapopulation se concentrera à Londres et dans les régions du sud 34 .Comme ce sont les régions qui connaissent le déficit de logementle plus important, la pression exercée sur le marché du logementva probablement s’intensifier sauf s’il y a des taux beaucoup plusimportants de construction de logement par rapport à actuellement.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeLe gouvernement s’est engagé à augmenter la construction totalede logements à 240.000 par an d’ici à 2016. Le rapport de Hillssur lele du logement social 35 publié en février 2007, indiqueque le logement social s’est amélioré dans de nombreux domaines,en particulier en termes de conditions du parc et d’accessibilitéfinancière mais il reste encore des domaines significatifs depréoccupation qui doivent faire l’objet d’améliorations. Les quatreconclusions principales de Hills sont que le gouvernement devrait:accorder plus d’attention au parc existant de logement social; soutenirles communautés à revenus mixtes; entreprendre des réformespour aider à améliorer les conditions de vie et les revenus desrésidents; et envisager de proposer un choix plus varié d’options delogement au lieu des locations de logement social habituelles. Deplus, en 2007, HM Treasury mène un rapport supplémentaire surle développement économique infranational et sur la régénérationafin d’informer le Comprehensive Spending Review (rapport globalsur les dépenses) avec le soutien du Ministère des communautéset des gouverements locaux. Ce rapport explore les opportunitésd’envol du potentiel économique des régions, des villes et des localitésanglaises et les façons dont réagir efficacement aux défis encours en ce qui concerne la régénération des zones peu rentableset dont mettre un terme aux poches de dénuement. Le rapport àvenir du gouvernement sur les dépenses globales analysera toutesles dépenses publiques et fixera des priorités pour 2008 à 2011. Ilreste à voir quels changements des différents aspects du secteur dulogement ce rapport apportera en termes de politique.Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeLes associations de logement fournissent actuellement des maisonspour les personnes dans toutes les circonstances. A côtédes logements locatifs abordables, les associations fournissentégalement des logements adaptés pour les personnes âgées etvulnérables, des accessions à la propriété pour un prix abordable,et de plus en plus, des maisons à vendre sur le marché libre.Les associations de logement investissent lourdement dans laconstruction et la régénération de quartiers et dans l’offre d’unlarge éventail de services locaux comme les crèches, les formationsprofessionnelles et les maisons du peuple. De plus, elless’occupent et soutiennent les initiatives d’enseignement, de formation,d’emploi et de lancement de PME locales; les gardesd’enfant, les écoles des devoirs et les activités extrascolaires; lesévènements et les sorties sociaux; des projets lié à la santé, à laréduction de la criminalité, à l’environnement, etc. Leur objectifest de promouvoir les quartiers où il y a une place pour tous,avec un soutien positif à la diversité des populations et des endroits.Elles investissent leur énergie dans la création d’endroitsoù les gens veulent vivre et travailler pour éviter les problèmes dequartier. De façon similaire, en Irlande du Nord, les programmesstratégiques de rénovation urbaine et de lotissements du HousingExecutive continuent à s’occuper d’une grande partie du travailpour améliorer les conditions de logement et de l’environnementafin de répondre aux manques du marché et encourager la mixitédes formes d’occupation et soutenir les communautés durables 36 .Le Housing Executive d’Irlande du Nord s’est maintenant attribuéle défi d’évaluer les besoins de logement social et de programmesde construction et de gérer l’offre d’au moins 1.500 nouveauxlogements sociaux par les associations de logement 37 .Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainEn janvier 2007, il a été convenu que les rôles existants des EnglishPartnerships (Partenariats anglais – l’agence de régénérationnationale qui aide le gouvernement à maintenir une croissancedurable de qualité en Angleterre) et ceux liés aux fonctionsd’investissement des Housing corporations seront attribués à unenouvelle agence nationale du logement et de la régénération.Les décisions concernant son rôle dans la régénération urbaineseront prises à la lumière des conclusions du rapport Cave sur laréglementation du logement social qui a été publié en juin 2007.La nouvelle agence du logement est créée afin de travailler à:l’augmentation de l’offre de logements (y compris les logementslocatifs et les propriétés partagées abordables, l’accession à lapropriété à coûts modérés), à la régénération des centres urbainset des quartiers non rentables, à la transformation de lotissementsdéfavorisés par la promotion de communautés mixtes, au soutiendes communautés fortes et stables existantes, à la promotion del’utilisation plus efficace des biens publics, à l’innovation afind’améliorer l’efficacité, d’augmenter les investissements dans lelogement et la régénération urbaine ainsi qu’à l’encouragementde l’adoption de normes environnementales plus strictes 38 . L’Ir-33) Royal Institution of Chartered Surveyors (2007), European Housing Reveiew 2007. Royal Institution of Chartered Surveyors, Brussels. www.rics.org/ehr34) CLG Housing Statistics, Household Projections35) Hills, John (2007), Ends and Means: the Future Roles of Social Housing in England. CASE report 34, ISSN 1465-3001 (February 2007), ESRC Research Centre forAnalysis of Social Exclusion, London. http://sticerd.lse.ac.uk/dps/case/cr/CASEreport34.pdf36) Le Housing Executive reconait depuis 1971 (dans son premier rapport annuel) l’implication social de son role et la nécessité, pour ses activités, qu’elles aillent audelà de l’offre de logement.37) The Northern Irlande Housing Executive, The Housing Executive Corporate Plan 2007-2008 to 2009-201038) Department for Communities and Local Government (June 2007), Delivering Housing and Regeneration: Communities England and the future of social housingregulation. Consultation. Department for Communities and Local Government, London. www.communities.gov.uk| 82 |


lande du Nord connait également une période de changementsconsidérables et elle connait actuellement la transformation de lanature et de la forme du gouvernement et des services publics.L’Assemblée d’Irlande du Nord a été rétablie et le gouvernementa fait part de son intention de transférer certaines des compétencesen matière de logement aux conseils locaux en 2009. Enfin,le rapport global du gouvernement qui se penche sur le logementprésentera des défis financiers significatifs en ce qui concernel’offre de services.ROYAUME-UNI FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 69% Accession à la propriétéMissionLogement des personnes dans le besoin10% Location privée21% Location socialeListes d’attente avec critères prioritaires gérées par lesAttributionautorités localesAttribution par l’organisation propriétaireCommunesALMO21%Types de prestataires Bailleurs sociaux agréésSociétés et investisseurs privés (marginal)Pas de coopératives10%SECTEURDU LOGEMENTSOCIALBanques commercialesFinancementSubventions publiques (50% des coûts)69%Exonération de la TVAAide de l’état aux locatairesAllocations personnelles de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 25 617 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial21 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal68% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants86 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructions11% 2005TENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESDisponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 430 1990-2005Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 18.7% 2004Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+1.6% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +72% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logementRéforme de marché du logement et accession à lapropriété; amélioration de la qualité des logements etde leur efficacité énergétique. Respect des Normes delogements décents, promotion de la vie indépendante,encouragement de la régénération urbaine et rurale;promotion du logement abordable; construction decommunautés plus fortes; offre de services publics demeilleure qualitéDépenses en subventions de logement public en % duPIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB+4.5%+11%-12.5%200099% 20012007nav 2004nav 2004Croissance de la population 6.7% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2.4 2004Chômage Taux de chômage 4.6% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +4.4‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)18.2%65.8%16%2004| 83 |


SUÈDEVue d’ensemble du logement social et public et dulogement en coopérative dans le paysLes sociétés de logement public (les sociétés SABO) travaillenten tant que sociétés anonymes dans presque chaque communesuédoise. Toutes les parts appartiennent aux autorités locales.Ces sociétés possèdent et gèrent environ 860.000 habitationsdans toute la Suède, ce qui représente environ 21% du parc delogement total (Enquête CECODHAS-USH-DEXIA2007). Les sociétésde logement public peuvent seulement travailler au sein dela commune locale et elles doivent être en concurrence avec lespropriétaires privés. Les loyers sont « aux coûts » et ils sont fixéset modifiés chaque année lors de négociations locales entre la sociétéde logement communale et l’union locale des locataires. Lesloyers négociés fixent les plafonds de loyers pour les habitationssimilaires dans les lotissements privés. L’attribution de logementspublics n’est pas basée sur des plafonds de revenus; les sociétésSABO logent tous types de locataires et une préoccupation majeureest d’éviter la ségrégation sociale.De plus, il y a deux organisations coopératives majeures au niveaunational (HSB and Riksbyggen). Leur concept commercialest « l’occupation par le propriétaire en coopérative ». Ensemble,ces deux organisations coopératives représentent environ 18%du parc de logement total en Suède, et elles produisent des logementsen coopératives à louer.Tendances principales du marché affectant le logementpublic et social et les coopératives de logementLa tendance principale du marché pendant cette dernière décenniea été la migration des personnes des zones rurales versles zones urbaines, ce qui a créé deux problèmes. Le premierproblème est un taux élevé de logements libre construits pourl’accession à la propriété en zone rurale et dans les petites villesà cause de migrations significatives vers les grandes villes et leszones économiquement attrayantes (en particulier dans la zonede Stockholm). Il y a environ 50.000 habitations libres en zonerurale, et le coût à couvrir pour ces logements libres est devenuinsoutenable. Environ 5.000 habitations sont démolies chaqueannée. D’autre part, le marché du logement connait des pressionsdans les grandes villes qui connaissent un déficit de logement (en2005, jusqu’à 61% de la population vivait dans des communesconnaissant des déficits de logement), causant l’augmentationdes prix du logement dans ces zones.Une autre claire tendance est la politique de logement, fortementorientée vers le marché depuis les années 90. Les subventionsd’état ont été abolies (voir ci-dessous) mais le développementéconomique soutenu combiné aux faibles taux d’intérêt et àl’augmentation des salaires ont eu un effet important et encouragéle marché du logement. Dans ce cadre, la production de logementse concentre de plus en plus sur l’accession à la propriété.D’autre part, les coûts de gestion et de chauffage ont augmentéconsidérablement ces dernières années.Comme une forte croissance économique est attendue dans lescinq à sept années à venir, la production de logement augmente.Cette situation mènera à une augmentation des prix des terrainset à des coûts de construction plus élevés.Comme les prix des maisons en zone rurale diminuent, alors queles prix des zones les plus urbaines augmentent, les organisationscoopératives concentrent leur nouvelle production sur les zonesde demande élevée tandis que les compagnies de logement produisentplus de logement qu’auparavant en fonction de la demandeet parfois, sur demande de leurs propriétaires.Tendances sociales et démographiques principales ence qui concerne la demande de logements sociaux etpublics et de logements en coopérativeL’un des changements démographiques les plus clairs en Suèdeest l’augmentation du pourcentage de personnes âgées et depensionnaires par rapport à la population totale. L’augmentationde la population d’ici à 2020 sera approximativement de 650.000(7%). Les trois quarts de l’augmentation totale (environ 500.000ou 31%) devraient avoir lieu dans le groupe des plus de 65 ans(Ministère de l’infrastructure de la République d’Italie, 2006). Cedéveloppement crée de nouveaux problèmes comme l’augmentationde la pression exercée sur le système des services sociauxdans les années à venir. Ce groupe demandera des habitationsadaptées à leurs besoins. L’accessibilité pour les personnes âgéesest donc un facteur de plus en plus important tout comme leslogements pour personnes à besoins spécifiques, une diminutionde la consommation d’énergie et des solutions respectueuses del’environnement.Une autre tendance en Suède est l’élargissement du fossé entreles ménages plus aisés et les ménages pauvres. Cela a conduit àune société plus victime de la ségrégation: certaines zones déjàdémunies deviennent de moins en moins attrayantes. Chaquefamille à revenus moyens ou élevés quittant cette zone est remplacéepar une famille à revenus plus faibles qui se trouve souventdans une situation sociale plus difficile. Pour les prestataires,cette situation implique la nécessité de repenser prudemment autype de logements à construire et à l’endroit où les construire afind’éviter d’empirer cette tendance.Changements principaux de politique dans le domainedu logement, en particulier pour le logement social etpublic et en coopérativeDepuis les années 1950, le gouvernement et le parlement suédoissont dominés par le parti des socio-démocrates à l’exception decourtes périodes pendant les années 80 et 90 où le gouvernementétait dominé par les conservateurs. La tendance principaledes époques socio-démocrates était de développer une politiquede logement nationale et locale dans le cadre du système de servicessociaux suédois. D’importantes subventions de l’état ont étéoctroyées à tous types de producteurs de logements. Les communesont créé leurs propres sociétés de logement, principalementen tant que société anonymes. Les locataires ont développé uneposition très ancrée dans le domaine du logement locatif. L’unedes tâches importantes était d’éviter la ségrégation sociale. Lemot et le concept de « logement social » ont été rejetés.En 1991, une réforme fiscale majeure a été introduite. Les subventionsd’état ont été abolies, les loyers ont augmenté de 30à 35 % en quelques années mais les personnes ont payé destaxes sur les revenus moins élevées. La plupart des ménages abien accueilli cette réforme mais elle a eu lieu aux dépens desménages à faibles ou sans revenus comme les étudiants, les pensionnéset les familles à faibles revenus. Le coût net pour l‘état etles subventions d’état étaient très élevés avant la réforme tandisqu’aujourd’hui, le secteur du logement est une source de recettespour l’état grâce aux taxes foncières et aux frais d’enregistrements,etc.| 84 |


Depuis septembre 2006, le gouvernement et le parlement sontdominés par une majorité de conservateurs. L’état a désormaisquitté la scène de la politique de logement et délégué presquetout le pouvoir décisionnel concernant le logement au niveaulocal communal. Suite à cette décision politique, un processusde privatisation du parc communal a commencé (notamment àStockholm et dans d’autres villes). Les communes peuvent déciderpour elles-mêmes si elles veulent vendre leurs sociétés delogement, en entier (toutes les parts) ou par parties du parc àdes investisseurs privés ou à de nouvelles coopératives. Les investisseursprivés peuvent acheter des habitations communalesà prix favorables et les revendre à prix plus élevés et cella risqued’augmenter gravement la spéculation sur le marché du logement.En même temps, les contraintes des financements publicsaugmentent: les dépenses globales du gouvernement nationalsont passées d’environ 3.538 millions d’euros en 1993 à 171 millionseuros en 2005. Suite au vieillissement de la population, laconstruction de résidences-foyers pour les personnes âgées estactuellement le seul type de logement subventionné par l’état.Changements principaux du champ d’activité desfournisseurs de logements publics et sociaux et encoopérativeActuellement, en Suède, (et cela devrait continuer), les personneset les ménages sont beaucoup plus exigeants en matièrede logement que dans le passé. De plus, ceux qui peuvent sele permettre ont la possibilité de choisir et de payer pour unebonne situation, un bon niveau de qualité et de bons services. Parconséquent, actuellement, les fournisseurs demandent plusieursétudes de marché détaillées avant de décider quoi construire etdans quel niveau de qualité et de prix.De plus, les prestataires de logement endossent désormais unrôle plus actif dans la création de ‘sociétés durables’. La qualité aamélioré de façon significative et nombre d’entre eux s’engagentde plus en plus dans l’offre de services dans les zones affectéespar la ségrégation sociale et ethnique. Enfin, une aide spécifiqueest souvent offerte à domicile aux personnes âgées et malades,l’utilisation de nouvelles technologies comme l’informatique estde plus en plus courante et les services aux ménages en ce quiconcerne le nettoyage entre autres sont offerts.Changements principaux des politiques de régénérationurbaine et des communautés durables et de développementurbainLes préoccupations en matière d’environnement et d‘énergie sontentrain d’être reconnues et intégrées dans les secteurs du logementet de l’urbanisme. Des efforts considérables sont faits pourcréer un environnement durable et augmenter l’efficacité énergétique,au niveau de la construction et de la consommation.L’état et de nombreuses communes ont créé des programmesvisant à limiter la ségrégation sociale mais les résultats ne sontpas évidents.Enfin, les normes techniques des habitations suédoises sont comparativementtrès élevées. Néanmoins, les propriétaires investissentdans la rénovation et l’entretien pour maintenir les lotissementset les quartiers en bon état ainsi que pour maximiser lavaleur des propriétés. De nombreux travaux restent à faire: desajustements spéciaux sont nécessaires dans les habitations pourpersonnes handicapées et la construction d’ascenseurs et desmesures d’économie d’énergie sont souvent nécessaires.| 85 |


SUEDE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 54% Accession à la propriété22% Location privéeFournir un logement décent et abordable à tousMission21% Location socialePolitique sociale en ce qui concerne le logement 3% AutreListes d’attenteAttributionAttribution par l’organisation propriétaireSystème de quota pour l’attribution par les communesSociétés communales3%22%CoopérativesDroit d’occupation en coopérative (location et accessionà al propriété): dans le graphique, les habitationsTypes de prestatairesen coopérative sont inclus dans ‘accession à la propriété’54%21%SECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESBanques commercialesFinancementGarantie publiqueExonération de la taxe sur les entreprisesAide de l’état aux locatairesAllocations de logementde logements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 4 351 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial21% 2005Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal48% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants95 2005Production de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructions16% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 486 2000Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 28.2% 2005Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+12% 1995-2005Coûts de construction Evolution des coûts de construction +29% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logementDévelopper des logements pour jeunes et personnesâgéesDépenses en subventions de logement public en % duPIBDépenses en prêts pour le logement public en % duPIB-2.5%+10%+5%1990-2005100% 200520070.64% 20040% 2004Croissance de la population +8.5% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)2 2004Chômage Taux de chômage 6.3% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +2.8‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)17.8%65.1%17.2%2004| 86 |


BULGARIEVue d’ensembleLe Ministère du développement régional est responsable de la politiquede logement au niveau national. Les communes possèdent et gèrentle parc locatif public qui se réduit progressivement et est de trèsmauvaise qualité. Leurs possibilités sont particulièrement limitées ence qui concerne le maintien des stocks, l’achèvement des constructionsen cours et la construction de nouveaux logements sociaux. Le secteurpublic a été réduit à environ 4% du parc total qui doivent être utiliséspour répondre aux besoins sociaux et a été privé de conditions financièreset juridiques pour son développement. Par conséquent, il n’y apas de construction de logement locatif communal (bien qu’en 2003,on estime que 226.317 nouvelles habitations étaient nécessaires), et lescommunes n’ont pratiquement pas de logements locatifs libres en zoneurbaine. De plus, les communes ont vendu le parc existant: la vented’habitations sociales aux locataires est autorisée en accord avec uneprocédure administrative. Une politique de loyers réduits et un systèmede rationnement par le biais de listes d’attente continuent à être la pierreangulaire des politiques de logement communales. La procédure d’attributionest ciblée vers les ménages à besoins spécifiques: les orphelins,les personnes handicapées, les personnes souffrant de maladies chroniques,les personnes âgées et les familles monoparentales. Les locatairesdes propriétés restituées sont prioritaires.Les options disponibles pour les personnes cherchant un logement sontlimitées. Le secteur locatif est très réduit et présente certains problèmessignificatifs: il n’y a pas encore de cadre légal pour l’établissementd’associations de logement voulant construire et maintenir un parc delogement pour le louer à prix modéré et le loyer moyen sur le secteurprivé est presque dix fois plus élevé que celui du logement social.L’offre dans le secteur privé de l’accession à la propriété est loin d’êtreabordable (en 2004, un ménage moyen avait besoin de 8,2 salairesannuels pour acheter 75 mètres carrés de logement). De plus, une partsignificative du parc de logement a besoin d’être modernisée et leslogements préfabriqués (30% du total en 2004) représentent un vraidéfi à ce niveau. Les systèmes de canalisation d’eau et les égouts sontanciens et ne sont pas efficace en termes d’énergie. De plus, plus de300.000 personnes dans le pays sont sujettes à des restrictions d’utilisationd’eau saisonnières ou permanentes. Par conséquent, les objectifsactuels principaux de la politique de logement nationale sont: enrayerle processus de détérioration de l’état du parc de logement existant etcréer un mécanisme permettant de construire de nouveaux logementsabordables (pour la location et la vente).BULGARIE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 95 % Accession à la propriété3 % Location privéeMissionLogement des groupes vulnérables dans le besoin2 % Location socialeListes d’attente, groupes cibles; attribution directe parAttributionles communes3%Communes2%Types de prestatairesPas de coopérativesFinancementPas de nouvel investissement dans le logement socialAide de l’état aux locatairesAllocations pour les dépenses énergétiquesde logements sociaux95%SECTEURINDICATEURS DONNÉES ANNÉESDU LOGEMENTSOCIALParc de logement total 3 697 000 2006Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial2% 2006Parc de logement social Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal10.5% 2006Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants28 2006TENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESProduction de logement socialPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructions| 87 |10% 2003Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 474 1991-2005Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 21,2%)17.4 2003AccessibilitéEvolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages6.1% 1995-2003Coûts de construction Evolution des coûts de construction NavEvolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatPopulationEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / socialNav 2003% des habitations ayant une douche/baignoire dans leparc total de logement81.0% 2004Encourager l’accession à la propriété, améliorer lesperformances énergétiques du parc existant, aider les2007familles avec enfants et les personnes âgées.Dépenses en subventions de logement public en % duPIBNavDépenses en prêts pour le logement public en % duPIBNavCroissance de la population +0.11% 1990-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 2.7 2005Chômage Taux de chômage 10% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 0‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)14.2%68.7%14.2%2004Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)


CHYPREVue d’ensembleSuite à l’invasion turque de 1974 et à l’occupation qui a suivid’environ 37% du territoire de Chypre, 45.000 familles ont étéexpulses de leur foyer et sont devenues sans abris dans l’instant.Au vu de cette situation dramatique, le gouvernement chypriotea adopté quelques programmes visant à proposer des logementstemporaires aux familles déplacées. Ces programmes sont, entreautre, le Programme gouvernemental de logements à coûtsmodérés, le Programme d’entraide au logement sur des terrainsdu gouvernement et le Programme d’entraide au logement surterrain privé ainsi que le Plan d’achat de maison ou appartement.En effet, de nombreux efforts ont été faits ces derniers trente anspour le logement dans des conditions acceptables de familles déplacéeset environ 75.000 familles ont été logées ou ont reçu del’aide pour acquérir un nouveau logement. Actuellement, 13.500ménages – réfugiés vivent dans des lotissements (construits etentretenus par le gouvernement) gratuitement, ce qui représente15% du parc total de logement. Le logement de la population quin’a pas été affectée par la division et les déplacements mis enœuvre est fourni principalement par le secteur privé qui offre unéventail de logements résidentiels, généralement abordables, auxdifférents groupes de revenus. Néanmoins, depuis le début desannées 1980, le gouvernement a élargi son programme de logementpour inclure les familles non réfugiées à faibles et moyensrevenus qui font face à de sérieux problèmes de logement à caused’une augmentation des coûts des terrains et de la construction.Afin de soutenir et de compléter le secteur privé, le gouvernementa mis sur pied, en 1982, la Cyprus Land Development Corporation(C.L.D.C.) and la Housing Finance Corporation (H.F.C.). Lesobjectifs de ces deux sociétés sont respectivement de fournir desterrains à bâtir ou des maisons à prix raisonnable et de proposerdes prêts de logement à long terme (avec des taux d’intérêts plusbas pour les groupes à faibles revenus). En 2001, un nouveauprogramme d’assistance aux ménages à faibles revenus financépar le gouvernement a été créé et mis en œuvre par la CyprusLand Development Corporation.CHYPRE FICHE PAYSSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTSUJETS PROBLÈMES 79 % Accession à la propriétéMissionLogement des ménages à faibles revenus et des18 % Location privéeréfugiés3 % Location socialeAttributionPlafonds de revenus, groupes ciblesGouvernement centralTypes de prestatairesSociété publique (Cyprus Land Development Corporation)Coopératives: nonFinancementSubventions du gouvernement centralTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESAide de l’état aux locatairesde logements sociauxParc de logement socialProduction de logement socialSubventions (pour l’accession à la propriété)Prêts publics de la Housing Fund CorporationINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 293 000 2002Part du parc social locatif en pour cent du parc delogement social3% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatiftotal14% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000habitants9 2005Part d’habitations sociales dans les nouvellesconstructionsnavDisponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 415 2000Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne:12.9% 2005Accessibilité21,2%)Evolution de la part des dépenses de logement parrapport aux dépenses totales des ménages+4.3% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +36.2% 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dansle parc total de logementAssister les ménages à faibles et moyens revenusdans l’acquisition d’une maison par le biais d’avantagesfiscaux, de prix subventionnés et de prêts àintérêts modérés et continuer à améliorer et rénoverles lotissements destinés aux réfugiés.Dépenses en subventions de logement public en %du PIBDépenses en prêts pour le logement public en %du PIB| 88 |navnavnav99% 2001Croissance de la population 46.9% 1980-2005PopulationNombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4)3 2003Chômage Taux de chômage 5.3 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale 17.2‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)navnav20%68.1%11.9%79%18%200720043%Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)


LETTONIEVue d’ensembleLa Lettonie, comme les autres pays d’Europe de l’Est a connu unetransition d’économie planifiée à économie de marché qui a impliquéla privatisation d’habitations appartenant à l’état. La privatisationa commenen 1995 et s’est terminée en aout 1996:tandis qu’en 1996, l’état et les communes possédaient 47,8% duparc de logement, à la fin 2005, 89% appartenaient au secteurprivé. Le nombre de logements restants appartenant à l’état etaux communes (environ 10% du parc de logement à la fin duprocessus de privatisation) est réduit et il ne peut satisfaire la demandede logement social qui vient de plus en plus des ménagesà moyen revenu aussi. Le logement social en Lettonie comportedes appartements sociaux et des maisons sociales loués par lescommunes. Les maisons sociales sont des bâtiments appartenantà la commune avec un statut social particulier tandis que tous lesappartements sont des appartements sociaux. Un appartementsocial est un appartement qui peut être situé dans n’importe quelbâtiment et auquel le statut d’appartement social est conféré. Lesgouvernements locaux peuvent signer un accord avec les propriétairesprivés pour qu’une habitation privée soit louée pourun loyer social (cela arrive dans certains cas, actuellement, uniquementdans les villes de Tukums et Liepaja). Auparavant, lelogement social était seulement soutenu par les communes maisdepuis 2006, de nouvelles réglementations ont été appliquées etles communes peuvent être soutenue par l’état qui couvre 30%des dépenses de construction et de rénovation pour créer denouveaux appartements sociaux et grâce à cela, trois nouvellesmaisons sociales ont été créées en 2006. Le logement social quicible des groupes vulnérables et socialement désavantagés définisen tant que familles avec enfants, personnes handicapées, oupensionné n’étant pas sous la protection de sa famille. Chaquecommune prend ses décisions indépendamment quant à l’établissementde maisons sociales, en fonction de ses possibilités,de la demande de logement social et du nombre de personnesà faibles revenus dans la commune. De plus, en Lettonie, dessubventions communales sont disponibles pour les personnes àfaibles revenus ainsi que pour ceux qui louent un appartementdans un immeuble privatisé. Les subventions sont payées principalementen tant que soutien direct pour couvrir les frais de loyer;dans d’autres cas, la commune fournit aux habitants un espacede logement social.LETTONIE FICHE PAYSSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTSUJETS PROBLÈMES 79 % Accession à la propriétéMissionLogement des personnes vulnérables et socialement défavorisées20 % Location privée1 % Location socialeAttributionPlafonds de revenu, groupes ciblesAttribution directe par les communesTypes de prestatairesCommunes et gouvernements locauxPas de coopérativesTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESFinancementAide de l’état aux locataires delogements sociauxParc de logement socialFinancement public du budget communal et financement79%par l’état de 30% des coûts de construction / rénovationAllocations pour couvrir l’eau, l’électricité et les dépensesde chauffageINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 967 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial1% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 4% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 5 2005Production de logement social Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions 0.02% 2000Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 403 2004AccessibilitéPart des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 21,2%)24% 2004Evolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+17% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction Na 2000-2006Evolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Evolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parctotal de logementEconomies d’énergie et utilisation efficace (rénovation duparc existant, en particulier des immeubles à appartement);Offre aux habitants de logements accessibles, de bonne qualité,sain et sûrs; offre de logement social pour les groupessocialement vulnérables.Dépenses en subventions de logement public en % du PIBDépenses en prêts pour le logement public en % du PIB+266%navnav1990-200567.3% 2003Engagement de l’étatnavnavPopulationCroissance de la population -8.1% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 2.5 2004Chômage Taux de chômage 9% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale -0.4‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)15.4%68.5%16.2%20%200720041%Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)| 89 |


LITUANIEVue d’ensembleL’aide nationale au logement en Lituanie peut prendre la forme de prêtsà faibles taux d’intérêt pour acheter ou construire une maison ou unappartement ou la forme d’appartements locatifs communaux à loyersfixés par l’état qui jouent lele de logement social dans le pays.La construction et la gestion des logements publics sont intégralementfinancées par les fonds publics. Dans le passé, 90% des coûts étaient financéspar le budget de l’état et 10% par la commune mais aujourd’hui,le rapport a changé et la part de la commune devient plus importante.Lorsque la Lituanie est redevenue indépendante en 1990, des réformesdu secteur économiques ont été mises en place. Les développementséconomiques de la Lituanie ont eu pour conséquence la restructurationdu secteur du logement, l’abolition de la réglementation directedu marché du logement et la privatisation du parc public de logement.En 2001, le secteur du logement privé représentait 97% du parc totalde logement; seuls 3% de logements sociaux subsistaient et ils sontactuellement loués à des groupes particulièrement défavorisés commeles orphelins, les personnes handicapées, les couples pensionnés et lesfamilles nombreuses. Le marché de logement locatif n’existe pratiquementpas. Les prix des logements locatifs privés varient en fonction de lasituation géographique et de la qualité du logement et les prix des logementssociaux communaux sont 10 fois moins élevés. Les jeunes ménagesà faibles revenus ne peuvent se permettre d’acheter ou de louer deslogements sur le marché. Cela a pour conséquence une mobilité réduiteet cela n’encourage pas les dynamiques de marché. La Lituanie connaitun déficit de logements sociaux, en particulier dans les grandes villes:le logement social, en 2006, représentait seulement 2,4% du parc delogement total et en 2005, il y avait 13.475 ménages sur la liste d’attente.Le développement du parc de logement social à partir des fondsdes gouvernements publics et locaux a été établi comme une prioritéet l’objectif du gouvernement est que le logement locatif atteigne 18%du parc total de logement d’ici à 2020 (en 2003, il représentait 10%), ycompris le logement social à hauteur de 4 à 5%. Ce parc de logementse construit via l’achat d’habitations peu demandées sur le marché etleur adaptation aux besoins sociaux ainsi que par la construction. Pour2007, 50 millions LTL (1,5 million €) ont été attribués au développementdu logement social.LITUANIE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 97 % Accession à la propriété1 % Location privéeLogement des ménages à faibles revenus et des groupes dansMission2 % Location socialele besoinListe d’attente générale basée sur les plafonds de revenuAttributionListe d’attente spécifique pour les groupes vulnérables1%2%Attribution par les autorités localesAutorités localesTypes de prestatairesPas de coopérativesSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESFinancementAide de l’état aux locatairesde logements sociauxParc de logement socialFinancement public (principalement du budget communal et dubudget de l’état)Allocations de logement et allocations pour les dépenses énergétiquesINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 1 292 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial2% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 66% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 8 2005Production de logement social Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions nav 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 375 2000Part des dépenses de logement par rapport aux dépenses totalesdes ménages (Moyenne européenne: 21,2%)14.1% 2000AccessibilitéEvolution de la part des dépenses de logement par rapport auxdépenses totales des ménages-13.5% 1995-2000Coûts de construction Evolution des coûts de construction +35% 2000-2006Evolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Evolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parc totalde logementElargir les choix de logement à tous les groupes sociaux; augmenterla variété de logements pour faciliter la mobilité de lapopulation; augmenter l’offre de logement social pour les ménagesà faibles revenus+130%Not relev.-94%1991-200569.6% 2003Engagement de l’étatDépenses en subventions de logement public en % du PIB 0.2% 2002Dépenses en prêts pour le logement public en % du PIB 0.02% 2002PopulationCroissance de la population +0.6% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 2.9 2003Chômage Taux de chômage 8.2% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale -1.8‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)17.7%67.3%15%97%20072004Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)| 90 |


MALTEVue d’ensembleL’offre de logements ‘en dehors du marché’ est disponible à Malte, sousdifférentes formes: offre de terrains résidentiels et d’habitations à prixsubventionnés, attribution d’appartements à coûts modérés, subventiond’accords locatifs privés, subventions des taux d’intérêts de prêtscommerciaux et subventions pour l’amélioration de propriétés dans lesecteur privé. La mise en place de la Housing Authority (Autorité deslogements) en 1976 a représenté la pierre angulaire des politiques delogement social à Malte et a entraîné des programmes visant à l’améliorationdes conditions de logement des groupes à revenus très faibles età la promotion de l’accession à la propriété. L’Autorité des logements estl’agence de mise en application principale; le département du logementsocial du ministère pour la famille et la solidarité sociale gère plusieurspropriétés appartenant à des propriétaires privés dont les propriétés ré-sidentielles ont été réquisitionnées et louées selon un régime de loyersréglementés (qui remonte à 1939) ainsi que des habitations locativesconstruites par l’Autorité des logements. La politique de logement àMalte encourage fortement l’accession à la propriété. Par conséquent,on tend à distinguer le logement abordable (généralement destiné à lavente et depuis récemment à la propriété partagée) pour les personnesà moyens revenus et le logement social (à louer) pour les plus nécessiteux.Le logement social locatif est composé d’habitations appartenantau gouvernement et il constitue 6% du parc total de logement. Deplus, l’Autorité des logements a récemment lancé le « programme depropriété partagée ». En 2005, un total de 132 unités ont été vendueset en 2006, 259 ont été proposées à la vente dans le cadre de cetteinitiative.MALTE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 74% Accession à la propriétéMission20% Location privéeLogement des personnes à faibles revenus et des groupes6% Location socialevulnérablesSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESAttributionTypes de prestatairesFinancementAide de l’état aux locatairesde logements sociauxPlafonds de revenusListes d’attente avec critères prioritairesAttribution par le Département du logement socialDépartement du logement social (logement social locatif)Autorité des logements (accession à la propriété)Pas de coopérativesFinancement publicNonINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 127 000 2000Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementParc de logement social social6% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 23% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 22 2005Production de logementPart d’habitations sociales dans les nouvelles constructionssocialNav 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 331 2000Part des dépenses de logement par rapport aux dépenses totalesdes ménages (Moyenne européenne: 21,2%)8.7% 2005AccessibilitéEvolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+4% 2000-2005Coûts de construction Evolution des coûts de construction Nav 2000-2006Evolution de la répartitiondes formes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique delogement 2007Engagement de l’étatPopulationEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social+3%NavNav1995-2002% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parctotal de logement100% 2000Encourager la propriété; fournir des logements décents à tous;subventionner l’adaptation et les réparations des habitations;fournir des logements locatifs subventionnés pour les personnesà faibles revenus et ‘autres groupes cibles; développer desprogrammes de construction de logement abordable; stimulerle marché locatif et l’utilisation du parc de logement libre;2007augmenter l’accessibilité des installations résidentielles; fournirdes logements protégés pour les groupes cibles; encouragerla collaboration entre le privé et les entreprises non gouvernementalesdans l’accès à des terrains moins chers pour lelogement et améliorer l’entretien du parc de logement social.Dépenses en subventions de logement public en % du PIBNavDépenses en prêts pour le logement public en % du PIBNavCroissance de la population +24.7% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 3 2004Chômage Taux de chômage 7.2% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +2.5‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)18.2%68.8%13%74%20%6%2004Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)| 91 |


ROUMANIEVue d’ensembleLe logement social en Roumanie est défini en vertu de la loi de 1994 sur lelogement, comme une habitation appartenant aux autorités locales et nonsujette à la vente, qui est proposée pour un loyer subventionné aux personnesremplissant certains critères. Les autorités locales ont l’obligation de donnerla priorité à certains groupes qui incluent les couples mariés où les deux épouxont moins de 35 ans, les jeunes vivant de l’aide sociale, les personnes handicapées,les pensionnés, les vétérans et les veuves de guerre. La priorité généraleest donnée aux locataires de logements restitués. Le loyer des appartementssociaux peut atteindre jusqu’à 10% des revenus du ménage et la différenceest couverte par le budget local. Le gouvernement central finance partiellementla construction de logement social par le transfert aux autorités localesd’une partie du budget national. Selon le recensement de 2002, il y avait143.973 habitations sociales à cette époque. Les ressources locales limitéeset les faibles niveaux de loyers qui ne couvrent même pas les coûts d’entretiensont des obstacles majeurs à la rénovation des logements sociaux.Il y a aussi l’Agence nationale pour le logement, établie en 1998 pour mettreen œuvre le programme du gouvernement en matière de logement. Son activitédans le secteur du logement social se limite à un programme qui cible lesjeunes ménages, le programme de ‘logement locatif pour les jeunes’.Le secteur volontaire est aussi impliqué dans l’offre de logement social maisses activités dans ce domaine se limitent à l’offre (à petite échelle) de solutionsd’urgence de logement pour les sans abris.Il existe un déséquilibre de l’offre et la demande de logement sur le marchéroumain: la demande élevée de logements individuels abordables n’est passatisfaite sur le marché du logement qui offre une quantité importante demaisons individuelles à prix élevés et d’appartements abordables dans desimmeubles à appartements existants. De plus, les conditions physiques dela plupart des immeubles à appartements sont assez mauvaises à cause del’absence d’entretien au cours des années et du manque d’investissementdans la réhabilitation. En 2001, on estimait qu’environ 80% des habitationsarriveraient au terme de leur existence dans les 20 années à venir si de sérieusesmesures de rénovation et d’entretien n’étaient pas entreprises (UNECE,2001).L’un des facteurs démographiques principaux qui pourraient avoir un impactsur le secteur du logement dans les années à venir est le vieillissement de lapopulation: en 2002, l’indice de vieillissement 39 pour la Roumanie était de110. Ce processus est accéléré par l’émigration considérable, en particulierdes jeunes et des personnes actives: parmi ceux qui ont émigré du pays entre1990 et 2002, 73% avaient moins de 40 ans et 41% avaient même moins de25 ans (ECORYS, 2005).Après le processus de privatisation, qui a fait entrer presque l’intégralité duparc de logement (96%) dans le secteur de l’accession à la propriété, le logementsocial est vu comme un instrument social pour soulager la pressionsociale des groupes les plus pauvres, et les autorités publiques se sont retiréesde leur rôle en garantissant des politiques de logement. Néanmoins, le logementa été déclaré officiellement priorité nationale en 2002. La stratégie delogement élaborée en 2004 par le ministère des transports, de la constructionet du tourisme vise à construire de nouvelles zones résidentielles en encourageantle développement d’habitations destinées à la propriété privée et à lalocation (y compris logement social et logements pour jeunes) et à réhabiliterle parc existant.La stratégie vise également à améliorer le cadre institutionnel et régulateurdu secteur du logement.ROUMANIE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 95% Accession à la propriétéMissionLogement des groupes vulnérables2% Location privée2% Location socialeAttributionPriorité aux groupes cibles1% Autre2%CommunesAssociations volontaires (limité)1%2%Types de prestatairesDroit d’occupation en coopérative (location et accession à la propriété):dans le graphique, les habitations en coopérative sont inclues dans ‘accessionà la propriété).SECTEURFinancementSubvention des intérêts des prêts par l’Agence nationale du logement95%DU LOGEMENT Aide de l’état aux locataires deSOCIALAllocations de logement personnelleslogements sociauxINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 8 107 000 2005Parc de logement socialPart du parc social locatif en pour cent du parc de logement social 2% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 58% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 8 2005Production de logement social Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions Na 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 374 1991-2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépenses totales des ménages(Moyenne européenne: 21,2%)Accessibilité14,7% 2004Evolution de la part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménagesTENDANCES+1.2 2001-2004DU MARCHÉDU LOGEMENTCoûts de construction Evolution des coûts de construction Nav 2004-2006EVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHI-QUESEvolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Engagement de l’étatPopulationEvolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / socialNav 2002% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parc total de logement84.51% 2002Développer un programme de construction de logements et de réhabilitationdu parc existant et développer un nouveau secteur social locatif.2007Dépenses en subventions de logement public en % du PIB Nav 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % du PIB Nav 2004Croissance de la population -2.45% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 2.9 2002Chômage Taux de chômage 7.2% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale -0.47‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)16.4%69.2%14.4%2004Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007); National Statistic Instituteof Romania (2007); Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment, The Netherlands (2005); Eurostat (2007); Ecorys (2005)39) L’indice de vieillissement représente le nombre de personnes de plus de 60 ans en pour cent du nombre de personnes de moins de 14 ans.| 92 |


République SlovaqueSLOVAQUIEVue d’ensembleEn Slovaquie, deux types de logement peuvent être considéréscomme logement social: d’une part, une partie du parc de logementappartenant aux communes, réservée aux besoins sociauxet occupée en fonction de critères définis; d’autre part, de nouveauxappartements sociaux construits grâce à des subventionsde l’état, et appartenant aux communes ou à des organisationsà but non lucratif.En ce qui concerne la part réduite du logement locatif dans le secteurpublic locatif, l’état a créé un système de soutien permettantaux communes et aux organisations à but non lucratif d’acquérirdes prêts favorables (70%) ainsi que des subventions (30%). Cesmesures ont causé une augmentation du nombre d’appartementsterminés dans ce secteur. Les appartements terminés avec l’assistancede subventions de l’état peuvent uniquement être louésà un groupe de revenus spécifiques et ne peuvent dépasser leslimites fixées par le Décret sur le développement de logements duministère de la construction et du développement régional de laRépublique slovaque. Le fonds de développement de l’état pourle logement offre des prêts favorables pour les personnes physiqueset morales afin d’étendre et de remettre à niveau le parc delogement.Les instruments de soutien de l’état vont cibler de plus en plusle développement du secteur locatif public et l’aide de l’état seraorientée vers les groupes de la population dépendants des allocationssociales pour lesquels le logement social est conçu. Larénovation des quartiers urbains et des conditions techniques desbâtiments résidentiels est également une priorité.SLOVAQUIE FICHE PAYSSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTSUJETS PROBLÈMES 95% Accession à la propriété1% Location privéeMissionLogement des personnes à faibles revenus, en particuliercelles dépendant d’allocations sociales4% Location socialeListes d’attente basées sur les plafonds de revenu et desAttributioncritères prioritairesAttribution directe par les communes1%CommunesTypes de prestatairesDroit d’occupation en coopérative (locations et accession àla propriété: dans le graphique, les habitations en coopérativesont inclues dans ‘accession à la propriété’TENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESSubventions et garanties de prêts du Fonds national de développementdu logementFinancementAide de l’état aux locataires deAllocations de logementlogements sociauxParc de logement socialINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 1 711 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementsocial4% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 80% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 14 2005Production de logement social Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions 13.7% 2005Disponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 318 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépensestotales des ménages (Moyenne européenne: 21,2%)22.9% 2005AccessibilitéEvolution de la part des dépenses de logement par rapportaux dépenses totales des ménages+22% 1995-2005Coûts de construction Evolution des coûts de construction +37% 2000-2006Evolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Evolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parctotal de logementReconstruction et rénovation des immeubles à appartementpréfabriqués (37% du parc de logement), développement dulogement social locatif par les autorités locales, développementde l’accès à la propriété.+73%navnav1990-200592.8% 2001Engagement de l’étatDépenses en subventions de logement public en % du PIB 0.36% 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % du PIB 0.20% 2004PopulationCroissance de la population 8.5% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 3.1 2003Chômage Taux de chômage 16.4% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +0.5‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)17.6%70.8%11.6%95%4%20072004Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)| 93 |


SLOVÉNIEVue d’ensembleLa Slovénie a connu, au cours des années, différents arrangementspouvant être qualifiés de logement social. Avant 1991,dans le contexte de l’ancien système socialiste dans le pays, lelogement social appartenait aux organismes publics (entreprises,communes) et il était loué aux employés et aux personnes dansle besoin. En 1991, ces unités ont été privatisées dans la plupartdes cas, c’est-à-dire vendues aux locataires dans les lieuxou à d’autres personnes morales ou rendues aux propriétairesoriginaux d’avant 1945. Pour les locataires qui sont restés dansces unités, les arrangements juridiques ont changé; le niveau deprotection a été réduit et les loyers ont été multipliés. En 1991,la Loi sur le logement a établi la création du Fonds du logementnational ainsi que deux arrangements: le logement social en nouvellesunités, appartenant aux communes et octroyés par celles-cià des groupes de revenus ciblés précisément et le logement à butnon lucratif appartenant aux organisations à but non lucratif etaux communes et octroyé par celles-ci aux personnes à moyensrevenus. En 2003, une nouvelle loi sur le logement a été votéeet elle a fusionné les deux systèmes en un seul défini en tant que‘logement à but non lucratif’. Néanmoins, différents locatairescontinuent d’avoir des arrangements différents, en fonction de laliste sur laquelle ils sont inscrits (A ou B).Actuellement, les prestataires de logement social sont les communesainsi que les 60 organisations à but non lucratif agréées.Le fonds du logement de la Slovénie est un fonds financier etimmobilier public établi pour financer et mettre en œuvre le programmede logement national et pour stimuler la constructionde logements, la rénovation et l’entretien des habitations et desimmeubles résidentiels. Les communes doivent financer l’offred’habitations sociales locatives pour les personnes aux revenusles plus faibles à partir du budget communal. Dans le cas desorganisations à but non lucratif, les communes doivent contribuerà hauteur de 40% des coûts de construction et obtenir les 60%restants du Fonds de logement national sous forme de prêts favorables.Actuellement, la Slovénie fait face à un déficit de logementsà but non lucratif dans les villes principales et en particulierd’habitations pour groupes à besoins spécifiques, y compris pourles personnes souffrant de handicaps, et celles ayant des problèmesde santé mentale. En 2004, il manquait 8.500 unités de logementà but non lucratif (Dimitrovska-Andrews, Kaliopa 2006).SLOVENIE FICHE PAYSSUJETS PROBLÈMES 93% Accession à la propriété3% Location privéeMissionLogement des personnes à faibles et moyens revenus 4% Location sociale3%AttributionPlafonds de revenus et critères de priorité4%Types de prestatairesCommunesPas de coopérativesSubvention des intérêts des prêts et garantie publique de prêtsFinancementpar le Fonds du logementSECTEURAide de l’état aux locataires deAllocations de logementDU LOGEMENTlogements sociaux93%SOCIALINDICATEURS DONNÉES ANNÉESParc de logement total 798 000 2004Part du parc social locatif en pour cent du parc de logementParc de logement social social4% 2005Part du parc locatif social en pour cent du parc locatif total 57% 2005Nombre de logements sociaux locatifs pour 1000 habitants 14 2005Production de logement social Part d’habitations sociales dans les nouvelles constructions NavDisponibilité Nombre d’habitations pour 1000 habitants 408 2004Part des dépenses de logement par rapport aux dépenses totalesdes ménages (Moyenne européenne: 21,2%)19.3% 2004TENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRAPHIQUESAccessibilitéEvolution de la part des dépenses de logement par rapport auxdépenses totales des ménages+2.7% 1995-2004Coûts de construction Evolution des coûts de construction +46% 2000-2006Evolution de la répartition desformes d’occupationQualité du parc de logementPriorités de la politique de logement2007Evolution de la part de:- Accession à la propriété- secteur locatif privé- Secteur locatif public / social% des habitations ayant une douche/baignoire dans le parctotal de logementLe programme national du logement pour 2000-2009 vise àpermettre la construction de 10.000 nouvelles habitationsannuellement et de répondre à tous les besoins de logementdu pays, y compris les besoins de logement social. Le pland’action national sur l’inclusion sociale (2004) promeut l’offrede logements locatifs à but non lucratif et vise à améliorer lapolitique des loyers et les subventions de loyers.+37%NavNav1990-200592.3% 2004Engagement de l’étatDépenses en subventions de logement public en % du PIB 0.05% 2004Dépenses en prêts pour le logement public en % du PIB 0.05% 2004PopulationCroissance de la population +5.5% 1980-2005Nombre moyen de personnes par ménage (EU-25=2.4) 2.6 2003Chômage Taux de chômage 5.8% 2005Immigration Migration nette par rapport à la population totale +1‰ 2004Pyramide des âges% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)14.6%70.4%15.1%20072004Sources: Ministry of Infrastructure of Italian Republic (2006); Donner (2000); Eurostat (2007); Fribourg (2005); Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)| 94 |


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SOURCES POUR LES FICHES D’INFORMATION NATIONALESMissionAttributionSECTEURDU LOGEMENTSOCIALTypes de prestatairesFinancementAide de l’état auxlocataires de logementssociauxParc de logement social Tous les indicateurs *Production de logementsocialEvolution du marché dulogementEvolution de la part de:-Accession à la propriété- Location privéeLocation publique / socialeCECODHAS-USH-Dexia Survey (2007)Toutes les données viennent de: Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007).*Plus spécifiquement, “Parc de logement total”: pour les 18 pays où le CECOD-HAS a des membres, données de l’Observatoire du CECODHAS (2006). The socialhousing sector in the EU: Report on the 2005 census of CECODHAS memberorganisations (July 2006). Pour les autres huit pays, les sources sont: Ministryof Infrastructure of the Italian Republic (2006), et l’Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007).Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)Ministry of Infrastructure of the Italian Republic (2006), Fribourg (2005), Donner(2000)TENDANCESDU MARCHÉDU LOGEMENTEVOLUTIONDE LA POLITIQUEDE LOGEMENTTENDANCESSOCIODÉMOGRA-PHIQUESAccessibilitéCoûts de constructionQualité du parc delogementPriorités de la politiquede logement 2007Engagement de l’étatPopulationChômageImmigrationPyramide des âgesPart des dépenses de logementpar rapport aux dépenses totalesdes ménages (Moyenneeuropéenne: 21,2%)Evolution de la part des dépensesde logement par rapportaux dépenses totales desménagesEvolution des coûts deconstruction% des habitations ayant unedouche/baignoire dans le parctotal de logementNombre d’habitations par habitantMinistry of Infrastructure of the Italian Republic (2006);Roumanie: www.insse.ro (Institut de statistiques national roumain) (2007)Bulgarie: Fribourg (2005)Eurostat (2007)Ministry of Infrastructure of the Italian Republic (2006)Pour la Roumanie et la Bulgarie: Ecorys (2005)Enquête CECODHAS-USH-DEXIA(2007)Dépenses en subventions delogement public en % du PIBMinistry of Infrastructure of the Italian Republic (2006)Dépenses en prêts pour le logementpublic en % du PIBMinistry of Infrastructure of the Italian Republic (2006).Pour la Roumanie: Eurostat (2007) et National Statistic Institute of RomaniaCroissance de la population(2007)Pour la Bulgarie:National Statistical Institute of Bulgaria (2007)Nombre moyen de personnespar ménage (EU-25=2.4)Taux de chômageMigration nette par rapport àla population totale% < 15 ans (UE = 16.4%)% 15-64 ans (UE =67.1%)% > 64 ans (UE=16.5%)Ministry of Infrastructure of the Italian Republic (2006).Pour la Roumanie: PRC Bouwcentrum International (2005)Ministry of Infrastructure of the Italian Republic (2006)Pour la Roumanie: Eurostat (2007)| 97 |


LISTE DES ORGANISATIONS MEMBRES DU CECODHAS PAR PAYSAUTRICHEÖsterreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband(GBV) www.gbv.atBELGIQUEVlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) www.vmsw.beSociété de Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB)www.slrb.irisnet.beFédération des sociétés coopératives de logement à Bruxelles (Fesocolab)Société Wallonne du Logement (SWL) www.swl.beFonds du Logement Wallon www.flw.beREPUBLIQUE TCHEQUEUnion des coopératives de logement tchèques et moraves (SCMBD)www.scmbd.czDANEMARKBoligselskabernes Landsforening (BL) www.bl.dkESTONIEUnion estonienne des associations de coopératives de logement(EKYL) www.ekyl.eeFINLANDEVVO – Yhtymä OY www.vvo.fiYH-Suomi Ltd www.yh.fiKunta-asunnot OyFRANCEADOMA www.adoma.frUnion Sociale pour l’Habitat www.union-habitat.orgLes Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) www.esh-fr.orgLes Offices de l’Habitat www.offices-hlm.orgFédération Nationale des Associations Régionales d’Organismesd’HLM (FNARHLM) www.union-habitat.org/fnarChambre Syndicale des Sociétés de Crédit Immobilier de France(SACI)Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d’HLM (FNCOO-PHLM) www.union-habitat.org/coopLUXEMBOURGFonds pour le Logement à Coût Modéré (FLCM) www.fondsdulogement.luSociété Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM) www.snhbm.luPAYS BASAEDES www.aedes.nlPOLOGNEZwiazek Rewizyjny Spóldzielni Mieszkaniowych (ZRSM)TBS www.izbatbs.plPORTUGALCECODHAS PortugalESPAGNEAssociation Española de Promotores Publicos de Vivienda y Suelo(AVS) www.a-v-s.orgConfederacion de Cooperativas de Viviendas de Espana (CONCOVI)www.cepes.esSUÈDEAssociation suédoise des sociétés communales de logement (SABO)www.sabo.seHSB www.hsb.seRIKSBYGGEN www.riksbyggen.seROYAUME UNINational Housing Federation (NHF) www.housing.org.ukScottish Federation of Housing Associations (SFHA) www.sfha.co.ukNorthern Ireland Housing Executive (NIHE) www.nihe.gov.ukNorthern Ireland Federation of Housing Associations (NIFHA) www.nifha.orgBuilding and Social Housing Foundation (BSHF), Research Institutewww.bshf.orgWelsh Federation of Housing Associations (WFHA) www.welshhousing.org.ukALLEMAGNEGdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen(GdW), www.gdw.deGRÈCEOrganisation de logement des travailleurs (OEK) www.oek.grHONGRIEAssociation des cooperatives de logement hongroises (LOSZ)IRLANDEIrish Council for Social Housing (ICSH) www.icsh.ieNational Association of Building Co-operatives (NABCO) www.nabco.ieITALIEANCAB www.ancab.itFEDERABITAZIONE www.federabitazione.confcooperative.itFEDERCASA www.federcasa.it| 98 |


GLOSSAIRELogement abordableGénéralement défini en tant que logement disponible à l’achat ou à lalocation à un prix abordable pour la majorité de la population (Norriset al, 2004). Le terme est utilisé particulièrement pour décrire les logementsfournis pour un prix inférieur à celui du marché aux ménages àfaibles revenus (Oxley, 2004).Logement en coopérativeUn logement en coopérative peut être défini comme un logement destinéà la location ou à l’accession à la propriété etle résident a ledroit de vivre après l’achat d’une part de la coopérative. Selon Norris etal (2004), les occupants du logement sont des membres de la coopérativeet par conséquent ils sont responsables de la gestion du logement.Il peut appartenir au membre ou être loué par celui-ci. Dans le cas du logementlocatif en coopérative, les habitations appartiennent à la coopérativeou à ses membres de façon collective et elles sont généralementlouées pour un loyer subventionné ou un loyer à but non lucratif. Dansle cas du logement en coopérative en propriété, les occupants possèdentune part de leurs logements mais ils ne peuvent généralement pasacheter l’entièreté du logement.HabitationsLes habitations sont des bâtiments utilisés entièrement ou prioritairementen tant que résidences avec y compris les structures associéescomme les garages et les équipements permanent habituellement installésdans les résidences; les structures mobiles comme les caravanesutilisées en tant que résidences principales des ménages sont inclues.(Eurostat)Une habitation est une pièce ou un ensemble de pièces et ses accessoiresdans un immeuble permanent ou une structure séparée qui aété construite, reconstruite, convertie, etc., et qui est conçue à usaged’habitation privée. Elle doit avoir un accès séparé à la rue (direct oupar un jardin ou une cour) ou à un espace commun dans le bâtiment(escalier, hall, galerie, etc.). Les pièces d’habitations détachées qui sontde façon évidente construites, reconstruites ou converties pour êtreutilisées comme une partie de l’habitation doivent être considéréescomme appartenant à celle-ci. (une habitation peut donc être constituéede bâtiments séparés dans le même enceinte, dans la mesure oùils sont clairement prévus à usage d’habitation par le même ménageprivé comme par exemple une pièce ou des pièces au dessus d’un garageindépendant occupé par des domestiques ou d’autres membres duménage.) (UNECE)Parc de logements (Dwelling stock)Le parc de logement inclut uniquement les habitations conventionnelles(permanentes), occupées ou non. Le simple terme de logementest utilisé à la place de ‘logement conventionnel’. Le parc de logementn’inclut pas les habitations rustiques (semi-permanentes) et les unitésde logement improvisées (huttes, cases, bidonvilles), les unités de logementmobiles (remorque, caravane, tente, wagon, bateau, etc.) etles unités de logement non prévues pour l’habitation par des humainsmais utilisées à cet effet (étables, grange, moulin, garage, entrepôt).Les augmentations du parc de logement consistent en augmentation dunombre d’habitations suite à de nouvelles constructions ou à d’autrestypes d’activités de construction (restauration, extension, conversion).En principe, les augmentations du nombre d’habitations sans activitéde construction (conversion d’un logement en deux logements ou plus,ou d’un espace utilisé à des fins non résidentielles en un logement ouplus sans activité de construction) sont aussi prises en compte mais lesaugmentations dues à ces facteurs sont relativement peu nombreuses.Nouvelle construction: construction d’une structure complètement neuve,indépendamment du fait que le site sur lequel elle se trouve étaitauparavant occupé ou pas (UNECE).Autorités localesToutes les structures de gouvernement infrarégionales y compris les villes,comtés, arrondissements et communes (Norris et al 2004).MénagesUn ménage est un groupe réduit de personnes qui partagent le mêmelogement, qui mettent ensemble une partie ou tous leurs revenus etrichesses et qui consomment certains types de marchandises et de servicescollectivement, principalement le logement et la nourriture. Lesménages collectifs comme les internats, les résidences et les hôpitaux etles personnes qui y vivent sont exclus. (Eurostat).Association de logementOrganisation non gouvernementale qui possède, fournit et construit deslogements sociaux et / ou des habitations destinées à l’achat à des prixinférieurs à ceux du marché (Norris et al 2004).Parc de logement (Housing Stock)Quantité de logements totale en termes physiques. (Norris et al 2004)Forme d’occupation de logementLa forme d’occupation réfère aux arrangements selon lesquels un ménageoccupe un logement ou une partie de logement (OECD, 2001). Lesformes d’occupation incluent la propriété par un membre du ménage, lalocation de tout ou d’une partie du logement par un membre du ménageou d’autres types d’occupation comme les coopératives.Travailleurs – clés (logement pour)Le logement pour les travailleurs clés renvoie au logement pour les employésdes secteurs et des services publics qui sont incapables d’accéderfinancièrement à la location ou à l’achat d’un logement sur le marchélibre local.Résidence principaleSi une personne possède plus d’une propriété, c’est celle où elle passele plus de temps.Seconde résidenceHabitation occupée selon la saison qui n’est pas la résidence principaledu propriétaire.Logement occupé par le propriétaireLogement appartenant aux occupants. Le logement peut appartenircomplètement à l’occupant ou être sous hypothèque mais les propriétairesont la possibilité d’acheter la maison dans son intégralité. (Norriset al 2004)Logement locative privéLogement appartenant à une personne privée ou à une agence et louéà l’occupant pour un bénéfice, généralement au taux du marché. (Norriset al 2004)Logement publicLogement social fourni par une agence gouvernementale, en généralpar une autorité localeRésidualisationProcessus par lequel le logement social est devenu de plus en plusmarginal et s’est spécialisé par la réduction de sa part sur le marché dulogement et donc par l’augmentation de la segmentation des formesd’occupation, ce qui conduit à une surreprésentation des ménagesdéfavorisés dans ce type de logement.La propriété partagéeProgramme visant à faciliter l’accession à la propriété par le biais del’achat partiel d’habitations à l’état ou à une association de logement.Les occupants reçoivent généralement une option d’achat de l’habitationà date ultérieure (Norris et al 2004).Logement socialLogement qui s’adresse à ceux dont les besoins ne sont pas couverts parle marché libre et où l’attribution de logement aux ménages bénéficiairesest régie par des règles (CECODHAS, novembre 2006).Habitation libreLogement inoccupé, de façon temporaire ou permanente (Norris et al 2004).| 99 |


ISBN 978-92-95063-05-1“HOUSING EUROPE 2007”Rapport sur le logement social, le logement public et le logement en cooperativedans les 27 Etats Membres de L’UEPublié par L’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHASL’Observatoire Européen du Logement Social du CECODHASHousing Europe Centre18, Square de Meeûs1050 Bruxelles, BelgiqueWebsite: www.cecodhas.org/observatoryE-mail: observatory@cecodhas.orgTéléphone: +32 2 5410564| 100 |

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