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MONTAGE DE PROJETIMMOBILIERNANTERREM2 Aménagement et Urbanisme, Paris IV - SorbonneJANVIER 2013


ProjetImmobilierNanterreI. CONTEXTEOuest Promotion 3


CONTEXTELocalisation du terrainProjetImmobilierNanterreRER• Nanterre une ville aux portes de la Défense !La DéfenseParis• Une ville humaine et accueillante• Des équipements dignes d’une métropoleOuest Promotion 4


CONTEXTEProjets autour du terrainProjetImmobilierNanterre• Deux pôles économiques majeursentourent notre terrain :Le parc d’activité des GuilleraiesLe Quartier d’affaires de la Défense• Appartient à une ZAC d’enverguremétropolitaine :La ZAC Seine Arche (EPADESA)• Au sein d’un futur quartier à hautequalité environnementale :L’écoquartier HocheOuest Promotion 5


ProjetImmobilierNanterreII. PRESENTATION DU TERRAINOuest Promotion 7


PRÉSENTATION DU TERRAINEmprise foncière du terrainProjetImmobilierNanterre• Le terrain a fait l’objet d’unremembrement cadastral.• Surface totale du terrain3850m2• Fait face à l’avenue de la commune deParisArtère importante de la villeOuest Promotion 8


PRÉSENTATION DU TERRAINUne accessibilité avantageuseProjetImmobilierNanterreBonne accessibilité générale• RER Nanterre Ville (RER A)- Moins de 5 min à pied et via le RER- La Défense accessible en 10 min- Le centre de Paris (Châtelet) en 20min• 3 lignes de bus• De grands axes à proximité• Un réseau de pistes cyclablesjusqu’au centre de Nanterre.Ouest Promotion 9


CONTEXTEEquipements et commerces à proximitéProjetImmobilierNanterre• Un quartier très bien desservi enéquipements scolaires et culturels• Une offre commerciale développée au seindu quartier• Une offre enrichie avec la construction dunouvel écoquartierUn espace dynamique présentant desstructures suffisantes pour l’accueil d’unenouvelle populationOuest Promotion 10


PRÉSENTATION DU TERRAINBâti et aménagements environnantsProjetImmobilierNanterreUn terrain qui bénéficiera du calme d’un futur parcLes constructions modernes et durables du futur écoquartier(immeubles du R+2 au R+7)L’ambiance plutôt chaleureuse des maisons individuelles (R+2)Le futur parc urbain de 1,4 ha, face à l’îlot prévu pour mars2014.Ouest Promotion 11


ProjetImmobilierNanterreIII. ÉTUDE DE MARCHÉ – LOGEMENTS ET RESIDENCE DE TOURISMEOuest Promotion 13


ÉTUDE DE MARCHÉ - LOGEMENTSL’offre et la demande de logementsProjetImmobilierNanterreUne commune qui attire de nouveaux habitantsUne forte croissance démographique9600094000Le type de population hétérogène: jeunes ménages, des familles avec plusieurs enfants9200090000880008600084000Une demande de logements supérieure à l’offre8200080000780001968 1975 1982 1990 1999 2009• Une large gamme de biens immobiliers(du T1 au 5 pièces) à Nanterre la demande.• Notre projet devra proposer une large gammede logements allant du T2 au 4 pièces.Nombre depièces parlogementsChiffrebrutEn %Total 34 408 100,0%1 pièces 3479 10,1%2 pièces 6730 19,6%3 pièces 11 755 34,2%4 pièces 7831 22,8%5 pièces ou plus 4613 13,4%Ouest Promotion 14


ÉTUDE DE MARCHÉ – RÉSIDENCE DE TOURISMELa demande potentielle d’une résidence de tourismeProjetImmobilierNanterre• La zone d’emploi de Nanterre capte desflux d’emplois importants- 2 ème pôle d’activité de la Région Ile-de-France aprèsParis- 760 600 actifs dont 83 000 sur la commune deNanterre et 180 000 à la Défense• Elle accueille plus d'actifs qu'elle enfournit aux autres zones d'emploi deFrance.• Un parc de bureau développé- Parc de bureau de Nanterre : 1, 2 millions de m2- Parc de bureau de la Défense : 3,4 millions de m2Déplacement des actifs occupés selon leurlieu de travail et leur lieu de résidenceFlux de travailleurs entrants à NanterreActifs occupéstravaillants dans lazone d’emploi deNanterre etrésidents dans...La même zone 419 826Une autre zone francilienne 306 357Une zone de province 34 212Le flux de personnes et la proximité d’un parcde bureau important génèrent une fortedemande en terme d’hôtellerie.Ouest Promotion 15


ÉTUDE DE MARCHÉ – RÉSIDENCE DE TOURISMEL’offre hôtelière sur le territoireProjetImmobilierNanterreUn parc hôtelier pour le tourisme d’affaireinsuffisant• 10 hôtels pour au total 823 chambres.• PrixEntre 40 et 250 euros par chambre suivant lagamme de l’hôtel.Une seule résidence de tourisme présente sur leterritoire : Séjours & Affaires à 3 km de notreterrain.Une concurrence présente principalement àCourbevoieSéjours & AffairesOuest Promotion 16


ÉTUDE DE MARCHÉLOGEMENTS ET RÉSIDENCE DE TOURISMELa clientèle visée par notre résidence hôtelière - ConclusionProjetImmobilierNanterreCibleUn marché Affaires en moyen et long séjour composéd'une dominante de clientèle corporate, pour desséjours entre 7 et 21 joursMarketing de proximitéAvec une part de 60 à 70% de demande provenant dela zone d’emploi Défense / péridéfense.Provenance des clients visés• Formations (instructeurs et stagiaires) desentreprises locales• Manifestations/salons(exposants, voire visiteurs)• Nouveaux collaborateurs en attente ourecherche de logement• Des missions de longue durée• Collaborateurs étrangers• Clientèles touristiques de court séjour (àenvisager)Conclusion concernant le résidence detourisme• Une demande de chambres estsupérieure à l’offre.• Une demande qui tend à se modifier(volonté d’être chez soi)La résidence de tourisme devra êtreclassée trois étoiles.Conclusion concernant le programme delogements• Une demande assez hétérogène delogements allant du T2 au 4 pièces• Une exigence écologique (écoquartier).Ouest Promotion 17


ProjetImmobilierNanterreIV. ÉTUDE DE FAISABILITÉOuest Promotion 18


ÉTUDE DE MARCHÉ – LOGEMENTS ET RÉSIDENCE DETOURISMEAspects juridiques et règlementaires – Plan Local d’UrbanismeProjetImmobilierNanterreConstructibilité du terrain• Zone UbeaZone à vocation mixte.• AlignementSur l’avenue de la commune de Paris.24 m56%maxi• Emprise au sol maximale80%Aligement• Hauteur maximale24m• StationnementLogements : 10 pl/1000m2 de SHONHôtels : 0,35 pl/chambrePas de PPR pour notre terrainOuest Promotion 19


ÉTUDE DE MARCHÉ – LOGEMENTS ET RÉSIDENCE DETOURISMEAspects juridiques et règlementaires – Cahier des charges de l’EPADESAProjetImmobilierNanterreCahier des charges pour cession de terrain pour l’îlot 3.2.Aspects règlementaires, techniques et architecturauxRespect de l’unité architecturale de l’écoquartierUne architecture « différente »•Distincte des bureaux de la Défense•Profitant des vues sur le parcUne architecture durable• Favorisant les apports de lumière naturelle•Toits terrasses végétalisés ou équipés en panneauxsolaires.•Bâtiments Basse ConsommationProduit compétitif, durable, esthétiqueOuest Promotion 20


ÉTUDE DE MARCHÉ – LOGEMENTS ET RÉSIDENCE DETOURISMEAspects techniques et architecturauxProjetImmobilierNanterreOuest Promotion 21


ÉTUDE DE FAISABILITÉAspects techniques et architecturauxProjetImmobilierNanterreFigure : Plan masse du projetDétails de notre programmeSurface de terrain 3 850 m²BSHON10130m²Emprise du sol 1 943 m² 50%Résidence detourisme4 600 m²Logement 5 330 m²COS 2,6Hauteur des bâtiments R+3 et R+6CDNombre de chambresNombres de logements133 chambres70 logementsANombre de place deparking46 pour la résidence / 56pour les logementsCoupe 1 (A-B)Coupe 2 (C,D)CDBSource : Ouest PromotionCDOuest Promotion 22


ProjetImmobilierNanterreV. PROGRAMMATIONOuest Promotion 23


PROGRAMMATIONProgrammation résidence de tourismeProjetImmobilierNanterreBatiment AChambres 21m2Chambres 37m2Etage 3 11 3Etage 2 11 3Etage 1 10 3Etage 0 0 0Sous-total 32 9Total chambres 41Source : Ouest PromotionBAT BBâtiment BChambres 21m2Chambres37m2Etage 6 11 3Etage 5 11 3Etage 4 11 3Etage 3 11 3Etage 2 11 3Etage 1 11 3Etage 0 6 2sous-total 72 20Total chambres 92Repartition (%) 78 22Total 104 29Ouest Promotion 24


PROGRAMMATIONParties communes de la résidence tourismeProjetImmobilierNanterreSurfaces RDCNombre dem2Figures : Petits déjeuner, accueil, laverieEntrée accueil 49Salon Acceuil 26Desk 12.7Bagagerie 10.6Petit dejeuner 57.4Laverie clients 13.4Sanitaires 11.5Salle du personnel 16.9Vestiaires 32.8Administration 77Locaux poubelles 19.4Locaux ligne propre/sale 21.9Totla SU RDC (horscommerce etcirculations) 348.6Total SDP RDC (horscommerce) 489Ouest Promotion 25


PROGRAMMATIONChambre type de la résidence tourismeC h a m b r e A r t d e v i v r e2 1 m 2ProjetImmobilierNanterreC h a m b r e e x c e l l e n c ea u q u o t i d i e n 3 7 m 2Ouest Promotion 26


PROGRAMMATIONLogements typesProjetImmobilierNanterreCDBatiment C (R+3)Logement T2(41m²)Logement T3(54m²)Etage 3 3 5Etage 2 3 5Etage 1 3 5RDC 3 4Sous-total 12 19Total logement Batiment C 31BAT BBAT ABâtiment D (R+6)LogementT2 (41m²)LogementT3 (54m²)LogementT4(82 m²)Etage 6 7 0 2Etage 5 7 0 2Etage 4 7 0 2Etage 3 7 0 2Etage 2 7 0 2Etage 1 7 0 2RDC 5 0 2sous-total 48 0 14Total logement Batiment D 62Repartition (%) 79 % 21 %Total logements 93Ouest Promotion 27


PROGRAMMATIONLogements typesProjetImmobilierNanterrePlan type de logements T3Proposition d’aménagement de logements T3 (non contractuel)Plan type de logements T2Proposition d’aménagement de logements T2 (non contractuel)Ouest Promotion 28


ProjetImmobilierNanterreVI. MONTAGE JURIDIQUEOuest Promotion 29


MONTAGE JURIDIQUEProjetImmobilierNanterreStructure juridique et maitrise du foncier• Structure juridiqueCréation d’une SCCV• Acquisition du foncierRéponse à l’appel à la concurrenceDestination : Résidence hôtelière et logementsdont la réalisation est délégué à un promoteurimmobilier.Prix de vente au m2 de : 400euros/m2 sur l’îlot3.2.Promesse de venteUne promesse unilatérale de venteIntérêt• Obtenir des possibilité de se désengagerfacilement si les conditions suspensives ne sontpas réalisées.Contenu• Désignation des parties (Ouest Promotion etEPADESA)• Description du bien• Les conditions suspensives de vente• Le montant de l’acquisition (1 540 000euros HT)• La condition et la modalité des indemnités (10%)• Le délai du contratOuest Promotion 30


MONTAGE JURIDIQUEChoix de l’investisseur gestionnaireProjetImmobilierNanterre• Mise en concurrence• Choix du groupe Réside Etudes• Choix de la marqueRésidhome (3-4*)• Clientèlehommes d’affaires endéplacement ; touristes• Un tarif préférentiel parrapport à la Défense• De nombreuses prestationshôtelièresOuest Promotion 31


MONTAGE JURIDIQUEPermis de construireProjetImmobilierNanterreDeveloppement3 moisMontage3 mois 3 moisGestion18 mois1986 2007Mars2012Juin2012Sep2012Dec2012Jan2013Fev2013De la recherche dufoncier à lapromesse de venteDe la promesse de vente auxtravauxDes travaux à la gestion-Préparation du permis de construire- Dépôt du permis de construire- Obtention du permis de construire- Commercialisation des logements- Vente en bloc à un gestionnaire- Purge des recours- Signature de l’acte authentique d’achat- Demande de crédits bancaires- AssurancesOuest Promotion 32


MONTAGE JURIDIQUEVente en VEFAProjetImmobilierNanterre• 50%, des logements avant decommencer la construction.• Les ouvrages à venir deviennent lapropriété de l’acquéreur au fur et àmesure de leur exécution.• L’acquéreur est tenu d’en payer le prix àmesure de l’avancement des travaux.• Dépenses publicitairesContrat de réservationContrat de ventePaiementAppels de fonds30% Signaturede l’acte5%achèvementdes fondation15%achèvementdu gros oeuvre20% hors eau/ hors d’air15%Achèvementdes cloisons15% Livraisondu bienOuest Promotion 33


MONTAGE JURIDIQUECommercialisationProjetImmobilierNanterreOuest Promotion 34


ProjetImmobilierNanterreVII. BILAN FINANCIEROuest Promotion 35


BILAN FINANCIERProjetImmobilierNanterreOuest Promotion 36

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