Montage d'une opération immobilière, l'exemple d'une opération de ...

Larrain FranciscaQuercy CécileVelez VanessaDossier de promotion immobilière- M. AtkinsMontage d’une opération immobilière, l’exemple d’uneopération de construction et vente en VEFA à Ivry-surSeine(94)Source :IAURIFMaster 2 de Géographie, Aménagement, Environnement et Logistique deséchanges, Spécialité « Aménagement et Urbanisme », Année 2008- 20091

SOMMAIREMontage d’une opération immobilière,l’exemple d’une opération de construction et vente en VEFA à Ivry-sur SeineEtape 1° : Sélection d’un terrain ....................................................................................... p.1Trouver le terrain ................................................................................................. p.1Etudier les possibilités de réalisation sur le terrain .............................................. p.2Etudier la situation du terrain ............................................................................... p.3Etape 2° : Réaliser une étude du marché immobilier pour définir les besoins .................. p.3Réaliser une étude démographique d’Ivry-sur-Seine ........................................... p.3Etudier le profil de la clientèle du logement. ........................................................ p.4Etape 3° : Définir le programme immobilier ...................................................................... p.5Prise en compte des exigences de la commune ................................................. p.5Prise en compte de la Charte Qualité Habitat ..................................................... p.5Définition du programme ..................................................................................... p.5Etape 4° : Acquérir le terrain et demander les autorisations de construire ....................... p.7Déterminer le prix d’achat du terrain .................................................................... p.7Signature de la promesse unilatérale de vente .................................................... p.8Demander le permis de construire ....................................................................... p.8Etape 5° : Vérification du bilan avec les dernières estimations des coûts et recettes ..... p.10Calculer le chiffre d’affaire prévisionnel ............................................................. p.10Calculer le prix de revient prévisionnel .............................................................. p.10Calculer la marge nette ..................................................................................... p.10Etape 6° : Préparer un plan trésorerie détaillé pour la banque ...................................... p.11Calculer le crédit bancaire ................................................................................. p.11Etape 7° : Préparation et montage technique de l’opération .......................................... p.11Constitution d’une équipe technique ................................................................. p.11Lancement d’une consultation aux entreprises .................................................. p.11Etapes préalables au lancement des travaux .................................................... p.12Fin des travaux .................................................................................................. p.12Lexique des Acronymes ............................................................................................................ p.13Annexes : What were the causes of the current financial crisis in America and what havebeen the consequences on the real estate market in France?2

Montage d’une opération immobilière, l’exemple d’une opération deconstruction et vente en VEFA à Ivry-sur Seine.Le montage d’une opération immobilière requiert plusieurs étapes dissociables etfaisant appel à des notions différenciées : financières, techniques, juridiques.Un montage immobilier est réalisé dans une période donnée et dans un contexte de marchéparticulier, puis l’opération immobilière se réalise sur un site précis, sans déconnexion avecla réalité. C’est pourquoi il nous faut commencer par étudier le site puis faire les études demarché. Vient ensuite la conception du projet immobilier lui-même. Ensuite, le promoteurdemande l’autorisation de construire et commence la commercialisation. Il construit sonimmeuble et livre le bien immobilier.Pour illustrer ces étapes, nous prendrons l’exemple d’un projet fictif se situant à Ivrysur-Seineen première couronne parisienne au sud. Le promoteur, fictif, est le groupeARCADE qui est promoteur constructeur et qui a déjà réalisé des opérations immobilièressur Ivry-sur-Seine.Etape 1° : Sélection d’un terrain1) Trouver le terrainPour toute opération immobilière, le promoteur doit dans un premier temps trouver unterrain. Il existe différentes façons de prospecter. Certaines sociétés immobilières commeNexity sont connues de tous et les propriétaires qui veulent vendre vont leur proposer leurterrain, ils passent aussi parfois par des agents immobiliers. Dans le sens inverse, si Nexityveut trouver des terrains, il va engager des agents qui vont prospecter. Enfin, les communescherchent aussi parfois des promoteurs.Dans chacune de ces situations, la façon d’aborder la négociation est différente. Maisla localisation est élément-clé, il s’agit de tout ce qui concerne le terrain : son image, lesrelations et moyens de déplacement, la qualité multidimensionnelle du site… C’est en fait lapremière question à se poser avec le nom du lieu. Puis on se demande ce qu’il est possible,de faire sur le terrain.Dans le cas qui nous intéresse à Ivry, le groupe ARCADE a été appelé parl’aménageur de la ZAC sur initiative du maire d’Ivry, M. Gosnat. Le projet sur lequel nousallons nous pencher concerne la réalisation d’une ZAC en centre-ville d’Ivry. Il est donc unpeu particulier puisque l’initiateur du projet est la commune qui a fait appel à un aménageurpour programmer et constituer un projet d’aménagement. Le promoteur ARCADE aide doncà définir le projet immobilier. Le terrain de la ZAC est de 9556 m² environ. L’aménageur doitdémolir le bâtiment de terrain de tennis qui a été racheté par la ville, l’ancien propriétaireayant fait faillite ; ainsi qu’un autre bâtiment, appartenant lui aussi à la ville.Vue sur le terrain depuis le parcdépartemental des Cormailles.3

Le projet, défini par l’aménageur, les élus communaux et l’atelier d’urbanismecommunal se présente ainsi : Le lot 1° se composera d’unemixité entre logements enaccession et logements sociaux etaccueillera au rez-de-chaussée unecrèche de 250 m². L’emprise au solde ce bâtiment est de 923 m². Le lot 2° se compose lui aussi delogements en accession et delogements sociaux. Le lot 3° quant à lui accueillera leslogements étudiants.2) Etude des documents d’urbanisme2) Etudier les possibilités de réalisation sur le terrainPour définir ce programme, il a tout d’abord fallu étudier les contraintes d’urbanismeréglementaire :- relatives au Plan de prévention des risques inondation (PPRI) du Val de Marne- relatives au plan local d’urbanisme (PLU)- relatives aux recommandations architecturales dans le cahier annexé au PLU.Dans le PLU, Le terrain se trouvait à l’origine en zone en UGa, il s'agit d'une zonemixte d'habitations et d'activités. L’aménageur ne souhaitait pas proposer d’activités car ilexiste déjà de nombreux commerces et activités aux alentours du terrain. La zone UGaposait cependant un problème pour le projet. Le Coefficient d’occupation du sol (COS) est de0,5 dans cette zone.Or ce COS serait plus adapté à des logements de type maison en bande.L’aménageur, pour pouvoir réaliser des logements collectifs en nombre assez important, aréalisé une modification du PLU et a appliqué à ce terrain le règlement de la zone UBb quiest une zone d’habitation sous la forme d’immeubles collectifs. Cette zone se situe dans untissu urbain semblable à la zone UGa et au même niveau par rapport au plateau d’Ivry. Lescaractéristiques du secteur UBb sont les suivantes :- l’emprise au sol ne peut excéder 50% de la surface du terrain- la hauteur maximale « plafond » ne peut excéder 18m- stationnement : 2/3 des places doivent être réalisées en sous-sol pour lesimmeubles de logement. Une place par logement et pas d’obligation pour lelogement social.- surface réservée aux espaces libres doit être au moins égale à 40% de lasurface du terrain- il n’est pas fixé de COSIl faut toujours regarder l’ensemble des prescriptions relatives aux documents : Leszones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), les plans deprévention des risques technologiques (PPRT), les plans de prévention des risques naturels(PPRN), les plans d’exposition du bruit (PEB), les prescriptions archéologiques.4

3) Etudier la situation du terrainComme nous le disions, la situation du terrain est un élément-clé de la réussite du projet.Celui-ci bénéficie d’une situation privilégiée et il parait adapté à un projet de logements.EcoleIl a un tout d’abord un atout considérable que constitue le parc départemental desCormailles. Celui-ci offre un lieu de récréation aux futurs habitants et l’une des plus bellesvues au sein de la ville.Ensuite, le terrain est sur le plateau d’Ivry qui se trouve à l’Est de la coupure urbaine forméepar la voie ferrée. Le tissu urbain y est plus dense qu’à l’est et a une vocation mixted’habitat et d’activités bien intégrées avec de nombreux commerces de proximité.Le terrain bénéficie ainsi des nombreux équipements en tout genre (culturels, sportifs, desanté) qu’offre le centre-ville. Ce dernier est bien desservi par les transports en commun(proximité métro 7 et RER B, bus) et bénéficie d’une accessibilité routière développée.Etape 2° : Réaliser une étude du marché immobilier dans cette zonepour définir les besoinsUne étude de marché est aussi primordiale que la consultation des documentsd’urbanisme. Les documents diront si le projet est légalement et techniquement réalisable,l’étude de marché dira si le projet est économiquement viable.Elle doit s’appuyer sur des données démographiques (Insee), des données sur le marchéimmobilier (GRECAM, CAPEM, agences immobilières locales) et sur les attentes des élus.A Ivry, nous pouvons faire le constat suivant :Après une baisse de population durant 25 années, la population Ivryenne est en netteaugmentation. Selon les dernières estimations de l’Insee issues des enquêtes de 2004,2005, 2006, Ivry compte 55 900 habitants. Depuis 1999, la population des ménages a5

augmenté de 5524 personnes, soit une progression de 11,4%. Cette augmentation est du àl’accroissement démographique mais aussi à l’arrivée de populations avec un fort taux derenouvellement (25%).La commune estime à 60 000 habitants la population 2015. Ce chiffre sert de référence pourassurer, sur le plan de la population, un bon équilibre entre l’habitat, l’emploi, les besoins enmatière d’équipement public et leur utilisation, les préoccupations environnementales et decadre de vie, pour un développement le meilleur possible de la ville.Cette augmentation de la population couplée au phénomène de décohabitation entraîne unedemande accrue en logement, demande supérieure à l’offre. Ainsi la municipalité estime quela crise du logement n’a jamais été aussi forte. Pour pallier à cette demande la commune adéfinit un seuil de 440 logements à construire par an et ce malgré un parc résidentiel bienfourni composé essentiellement de logements collectifs sociaux.En 2007 on compte 24100 résidences principales à Ivry dont 93% sont de type collectif. Unedeuxième caractéristique est le type locatif de ce parc puisque 70% des logements sontdestinés à la location dont 38% sont de type locatif social. Malgré cela on dénombre 4500demandeurs de logement social, pour une attente de 7 ans environ. Pour les logements detaille moyenne, le délai d’attente peut aller jusqu’à 10 ans et même jusqu’à 15 ans pour desgrands logements.L’aménageur, en vue de ce constat a défini qu’un programme de logement seraitadapté pour ce terrain en centre-ville. Il a ensuite définit avec le promoteur quels sont lestypes de logement nécessaires en dialoguant principalement avec les agences locales et lesétudes réalisées par la commune.Selon les agences immobilières qui travaillent sur Ivry, les demandeurs sontprincipalement des jeunes en primo-accession qui recherchent des appartements detype F2/F3 : sur les 5000 familles demandeuses de logement en 2007, 55% souhaitent unF2, 29% un F3 et 16% un F4 et plus. La diversification des logements offerte par lesdifférents constructeurs reste insuffisante au regard du taux faible de rotation qui ne permetpas de réduire de façon significative les délais d'attente (18% de F4 et F5 libérés surl'OPHLM)Par ailleurs, les candidats à l'accession sont principalement des Ivryens ou des personnesqui connaissent déjà la Ville (leur famille réside à Ivry) On note une augmentation desdemandeurs extérieurs à la Commune et ceci grâce à l'implantation de nouvellesentreprises.Le projet souhaite donc répondre à une demande accrue, due en partie à la décohabitationmais aussi attirer de jeunes actifs pour faire face au vieillissement de la population.Profil des clientèles sur le marché locatif à Ivry sur SeineClientèles Répartition TypologieEtudiant 20%Jeunes couples travaillantà Ivry ou dans lesenvironsFamilles travaillant à Ivryou dans les environsStudio, T2 et T4 (encolocation)40% T2-T330% T3-T4Seniors 10% T2-T3Sources : études Sémaphores- Territoire et développementLe promoteur et l’aménageur souhaitent réaliser des logements selon la typologie suivante :6

Des logements F2, F3 et F4 mesurant respectivement 45m², 65m² et 80m² pour leslogements en accession libre, les logements en accession à prix maîtrisés et leslogements locatifs sociaux. Ils souhaitent aussi, pour un souci de mixité et de cohésionsociale, que les différents types de logement s’imbriquent spatialement les uns aux autres.Ils ont ainsi pu définir les programmes immobiliers de chaque lot.Etape 3° : Définir le programme immobilierLe projet global de l’aménageur est de réserver 25 % des logements au logementlocatif social pour répondre à cette demande bien réelle comme nous l’évoquionsprécédemment. C’est aussi une mesure qui a été imposée par la loi SRU de 2000.La Ville d'Ivry s'est engagée via la signature de la Convention de diversification (2006) àréaliser dans ses programmes de logement 15% de PLAI, au plus 15% de PLS, le reste enPLUS, avec un niveau de loyer de base le plus proche de la valeur du loyer maximal enzone 1bis (zone de marché tendu)Elle veut aussi assurer un équilibre global de réalisation de 50% de logement social et de50% de logement en accession sur l’ensemble de la commune, dont 40% à prix ditsmaîtrisés. Pour cela, elle réfléchie à la mise en place d’un dispositif partenarial surl'accession sociale (coût de sortie, commercialisation, clauses particulières antispéculatives).Le programme global répond à ces objectifs et à la mixité souhaitée par la communeretranscrite dans une charte qualité habitat. Il comprend aussi du logement étudiantéquivalent à du logement social et à eux deux représentent 50% du programme. Leslogements libres en accession permettraient de promouvoir l’accès à la propriété etd’équilibrer le bilan financier de l’aménageur. De même, l'accession sociale avec des prixmaîtrisés pourra répondre à la demande prioritaire des primo-accédants et permettre leparcours résidentiel.La charte qualité habitat d’Ivry s’inscrit dans une volonté de la commune d’Ivry deproduire à la fois de l’habitat en nombre suffisant (crise du logement) et de qualité, dans uncontexte de prise de conscience au niveau environnemental (lutte contre le réchauffementclimatique et meilleur gestion énergétique). Elle intègre ainsi le concept de développementdurable à différents points de vue, en intégrant ses principes applicables, dans les troissphères qui le compose : économie, social, environnement.Les axes d’intervention de la commune concernent le nombre de logements et leurrépartition, la typologie, les montants de loyers et les caractéristiques techniques etfonctionnelles des constructions.Par exemple la ville fait en sorte que pour une opération de logement en accession ditemaîtrisée, le coût de sortie de l’opération soit de 3000€/m², parking comprit (2007) Lesprix de sortie de logement social locatif sont d'environ 2300€/m². Ce sont les prix quenous prendrons comme référence pour notre cas pratique, cependant nous les abaisseronsun peu compte tenu de la crise financière et de la baisse du pouvoir d’achat actuels enFrance (voir annexe)Pour notre cas pratique, nous imaginons que le groupe ARCADE acquiert la constructionpromotiondu lot n°1 qui comprend le programme de logement mixte suivant élaboré demanière collégiale:Emprise au sol du bâtiment : 923m²SHON totale: 4615m²SHAB logement : 3673m²Crèche : 250m²SHAB totale (CRP : 84,8%): 3915m²7

taille logtaccession libre accession prix maîtrisés social locatifF2 (45 m²) 9 10 9F3 (65 m²) 7 7 7F4 (80 m²) 4 4 5Total SHON enm²1 180 1 225 1260Total logementlot 1° : 62 unitésLa crèche se situera en rez-de chaussée et accueillera 20 berceaux car, se situant au seind’une ZAC, elle doit permettre de répondre à ses besoins. Cependant, le systèmed’attribution des places est centralisé par la ville et des enfants du quartier de Mirabeau parexemple seront bien entendu accueillis. La commune, bien qu’il n’y ait pas de surfaceréglementée pour ces aménagements, souhaite que la surface minimale par enfant soit de10m². Ainsi, l’aménageur envisage une surface de 250m² qui comprendrait aussi lessanitaires, la cantine et un bureau.L’aménageur a ensuite définit des grands principes d’aménagement qui permettront auprojet de s’intégrer au mieux dans la ville et en lien avec le parc départemental desCormailles. Il souhaite jouer avec un échelonnement des hauteurs et une densification encœur d’ilot afin de favoriser les vues sur le parc et de donner beaucoup de verdure au terrainen laissant largement pénétrer le soleil.SNAinsi l’aménageur donne aux promoteurs et opérateur (pour le logement étudiant lotn°3) différents types de prescriptions. Cela s’effectue à travers la rédaction d’un cahier descharges de cession de terrain. Celui-ci insiste sur la taille, le volume, l’emplacement desconstructions, leur forme et leur architecture de telle sorte qu’elles répondent aux objectifs del’aménageur, au règlement du PLU et au cahier des clauses architecturales.La Charte qualité Habitat d’Ivry évoquée plus haut est un document cadre de référenceapprouvé par le conseil municipal qui s’impose aux promoteurs, bailleurs sociaux et auxaménageurs, en particulier en ZAC. Cette Charte influe même dans le choix de tel ou telbailleur social ou promoteur à l’occasion de consultation. Elle établie des recommandationspour atteindre les objectifs sociaux, économiques et environnementaux que la ville s’est fixéeen matière d’habitat. Cette charte a été annexée au cahier des charges de cession deterrain.Concernant tous les types de logement excepté les logements en accession libre, desclauses anti-spéculatives seront engagées afin que soit respectées les ambitions premièresdu projet, à savoir permettre d’accéder à des logements à prix maîtrisés.8

Etape 4° : Acquérir le terrain et demander les autorisationsde construirePour acquérir ce lot, le promoteur achète à l’aménageur ce qu’on nomme des chargesfoncières. Dans notre cas elles ont été fixés par l’aménageur à 400€/m² de SHON pour lelogement social et le logement en accession à prix maitrisés ; 680€/m² de SHON pour lelogement en accession libre. Cela est relativement élevé mais cette charge foncière a permità l’aménageur de réaliser l’ensemble des VRD et de réaliser les 50% de logements ditssociaux (logement social dans tous les lots et logement étudiant pour le lot 3°)Mais avant d’acheter le terrain, le promoteur va calculer le prix du terrain qui lui sembleacceptable pour rentrer dans ses frais et faire au minimum 6% de marge nette. En général,sur la base de ce calcul, il fera une proposition au propriétaire qui veut vendre. Dans notrecas, on peut penser que l’aménageur a réfléchi avec le promoteur pour convenir d’un prix,raisonnable pour les deux partis. Le calcul de la charge foncière maximale à effectuer est lesuivant :1) On calcule en premier le chiffre d’affaire prévisionnel, la vente :SHAB (surface habitable) : 3 665 m²Prix de vente logement :- 3 700 €/m²habitable TTC pour le logement en accession libre- 2 700 €/m² habitable TTC pour le logement en accession à prix maitrisés- 2 100 €/m² habitable TTC pour le logement socialIl faut en plus compter la vente de la crèche à la commune, estimée à 300 000€ TTC.Vente prévisionnelle Hors taxe = (1755,85*1260) + (2257,53*1225) + (3093,65*1180) +250 836,12= 8 879 180,60 € HT= 10 619 500 € TTC2) Ensuite, on calcule les Dépenses hors terrain HT et hors marge de 6% :Le prix de construction est estimé à 1500€/m², ce qui est assez bas compte tenu du fait quele prix contient une place de parking par logement et compte tenu de toutes les prescriptionsen matière de construction durable mais cela est aussi dû au fait que la crèche estconsidérée comme SHAB alors que sa construction sera beaucoup plus simple.Le total de dépense hors terrain et hors marge TTC est alors de :6 677 992* 1,196 = 7 986 878,5 € TTC9

Le promoteur prévoit de faire au moins 6% de marge nette sur CA TTC= (10 619 500/100)* 6 = 637 170€On obtient le montant d’achat du terrain acceptable pour le promoteur en TTC ensoustrayant le total des dépenses hors terrain TTC et la marge nette au chiffre d’affaireprévisionnel TTC: 10 619 500- 7 986 878,5- 637 170= 1 995 451, 5€ TTCLe montant demandé par l’aménageur est de 1 796 400€ TTC comme nous le disions plushaut. Ce prix équivaut à 1 502 006 € hors taxes. L’achat est donc convenable aussi pour lepromoteur, puisque le montant proposé par l’aménageur est légèrement en dessous du prixestimé par le promoteur. Le promoteur sait qu’il pourra réaliser une marge nette supérieure àce qu’il prévoyait.L’achat ne va pas se faire immédiatement, le promoteur va auparavant conclure avecl’aménageur une promesse unilatérale de vente. C'est un contrat conclu par un vendeurqui s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve ledroit d'acheter ou non, à l'issue d'un certain délai (délai d'option), fixé par les parties. Lapromesse unilatérale de vente est enregistrée au bureau des notaires dans les 10 jours quisuivent.Il existe également le « compromis de vente », cette promesse est un document par lequelchacune des deux parties s’engage fermement et irrévocablement vis-à-vis de l’autre àconclure la transaction, une fois les conditions suspensives réalisées.Dans les deux cas il existe donc des clauses suspensives qui permettent de sécuriserl’acheteur qui ne s’engagera véritablement à acheter que si :- il a obtenu un prêt de la banque dans les conditions qu’il souhaite- obtention d’un certificat de non-pollution du terrain- le terrain n’est pas un site archéologique- s’il a obtenu le permis de construire avec une SHON maximale- s’il a un certificat de non hypothèque du terrain.Une fois signée la promesse de vente, le promoteur engage un architecte pour effectuer lesplans qui serviront à demander le permis de construire. Cette demande se réalise enfonction de différents documents d’urbanisme auxquels la demande doit être conforme pourêtre acceptée:- le certificat d’urbanisme délivré par la commune,- le règlement du PLU- PPRI Val de Marne,- cahier des clauses architecturales- prescriptions données par l’aménageur inscrites dans le règlement de ZAC dansle PLU.Avant de délivrer un permis de construire, l’administration vérifiera aussi que le projetrespecte les règles sanitaires et les règles spéciales de construction liées à la sécuritéPour réaliser une demande de Permis de Construire, il faut donc constituer undossier. La demande se fait sur un formulaire dans une direction départementale del’équipement (DDE) ou sur internet (www.equipement.gouv.fr)10

Le dossier doit entre autre contenir :- Le plan de situation du terrain ;- Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, des travauxextérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou crées ;- Les plans des façadesEnsuite, il faut attendre 3 mois pour savoir si le Permis de construire est ou non accepté. Cedélai d’attente est valable depuis le 1 er octobre 2007 où de nouvelles dispositions ont étésprises pour simplifier les règles d’urbanisme et garantir des délais d’instruction (le délai estde deux mois pour les maisons individuelles)Parallèlement, pour obtenir de la part de la banque des crédits bancaires, il faut que lepromoteur trouve des réservataires d’appartements. Les banques souhaitent souvent que cesoit la moitié du programme de réservé et au minimum 30%.Dans notre cas, il s’agit d’un programme mixte dont une partie des logements sera vendue àdes bailleurs sociaux aidés par la Caisse des dépôts et consignation par les prêts. Il s’agirapar exemple de vendre à l’OPHLM d’Ivry, l’OPAC du Val de Marne ou encore des sociétésanonymes (Logements français, SADIF)Sur 62 appartements réalisés, 21 sont donc réservés de manière sure par un bailleur social,cela correspond donc à 1/3 du programme. Puis comme celui-ci correspond à une demanderéelle, la ville a très certainement des familles demandeuses sur une liste ce qui facilitera letravail du promoteur.De la même façon, la crèche sera vendue en Vente en futur état d’achèvement (VEFA) àla commune qui achètera celle-ci avec le fonds de concours versé par l’aménageur(300 000€). La ville recevra ensuite des subventions de la CAF qui lui permettront de réaliserles aménagements complémentaires en passant par un appel d’offre.Le promoteur va donc signer avec les futurs acheteurs un contrat de réservation qui estconclut avec des plans de situation, un prix et des délais de livraison.Si un réservataire se désiste ensuite, il devra verser un dédit (somme, contrepartie dudésistement) de 5% si le projet est livré dans l’année prévue, 2% si c’est dans les deux anset rien au-delà.Une fois le PC obtenu de la part de la collectivité, les crédits bancaires accordés par labanque et les clauses suspensives levées, le promoteur va acquérir le terrain.Ici, en raison des données citées ci-avant, le promoteur acquiert le terrain à 1 796 400 €TTC.Pour informer les tiers de la délivrance du PC, le demandeur du PC doit procéder àl’affichage du permis de construire sur le terrain. Simultanément, le maire l’affiche aussi enmairie. Ainsi, il est possible que des tiers fassent un recours, c’est pourquoi il est préférabled’attendre au minimum 3 mois après l’obtention du permis de construire pour poser lapremière pierre à l’ouvrage.11

Etape 5° : Vérification du bilan avec les dernières estimations descoûts et recettesComme le promoteur l’avait chiffré, la marge nette est supérieure de 2 points à ce quisouhaitait au départ. Celle-ci est de 8%, ce qui est très bien en ces périodes difficiles pour lemarché immobilier en France.12

Etape 6° : Préparer un plan trésorerie détaillé pour la banqueCalcul du crédit bancaireTTCTotal Dépenses …………………. 9 738 278,5Frais Gestion …………………. - 317 523,05Frais Commercialisation …………… - 508 036,88----------------= 8 912 718,57Fonds propres = 1 069 526 €, soit 12%Crédit bancaire= 8 912 718,57- 1 069 526= 7 843 192, 57 €Etape 7° : Préparation et montage technique de l’opérationLe promoteur, pour réaliser son ouvrage doit constituer une équipe technique. Sonéquipe se compose de l’architecte que nous avions déjà évoqué mais aussi d’un bureaud’étude de sol, d’un bureau de Contrôle, de la Sécurité et Protection de la Santé desSalariés, un Thermicien- Acousticien , un Ingénieur des fluides, un Géomètre , un Notaire etun Coordinateur et pilote de chantier.L’ensemble de ces intervenants travaille sous la direction du responsable programme qui luimêmese fait assister d’un directeur technique de formation ingénieur : ESTP (école spécialedes travaux publics) ou similaire Strasbourg, Felletin etc …Ils vont alors lancer une consultation pour choisir les entreprises qui réaliseront l’ouvrage etpour cela, ils vont établir ensemble des Plans et Documents de Consultation desEntreprises (DCE) et pour ce faire : Étude de sol pour connaître la nature du sol et du sous-sol, taux de travail du sol et laprésence éventuelle d’eau Analyse du type de fondations préconisées par la conclusion du rapport du Bureaude sol : fondations normales, puits, pieux, etc … Étude Thermique et Acoustique Consultation et obtention des assurances obligatoires DO RC CNR TRC (voirlexique) avec le bureau de Sécurité et Protection de la Santé des Salariésétablissement du plan général de coordination PGC à joindre au DCE Avec l’architecte établissement des plans à 2 cm/m et du CCTP Planning enveloppe Définition de l’enveloppe des dépenses travauxLa consultation des entreprises ressemble à un Marché public, moins formalisé bien entendupuisque la consultation s’effectue par un groupe privé, non soumit au code des marchéspublics pour sa commande. L’équipe lance la consultation auprès des entreprises qu’elle achoisi : ce peut-être par exemple des entreprises qui ont déjà travaillée avec le promoteur, ilpeut donc exister un lien de confiance entre eux quant à la qualité du travail rendu.L’équipe dépouille les offres et établie un tableau des résultats de consultation.Lorsque l’équipe technique a choisi une ou plusieurs entreprises, elle leurs demande lesattestations d’assurance professionnelle et qualification. Enfin, c’est la signature du marchéavec l’établissement des pièces marchés et ordres de service. Cela engage les deux partissur un montant de marché et des délais à respecter.13

Avant le démarrage des travaux, quelques étapes préalables sont encorenécessaires :Il faut réaliser un état des lieux avec Constat d’huissier et Référé préventif qui revient àfaire un constat de l’état des ouvrages avoisinants. Cela peut être utile par la suite pour lepromoteur pour sa défense face à un éventuel litige. Ensuite, il faut établir une déclarationpréalable obligatoire : auprès de la Caisse régionale d’assurance maladie(CRAM) pourdéclarer le personnel et auprès de l’Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment etdes Travaux Publics (OPPBTP) pour le début des travaux et auprès de l’inspection dutravail. La Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier (DROC) est envoyée enmairie et à l’assurance.Peut alors commencer l’installation du chantier et l’équipe va établir un calendrier desréunions de chantier. Il existe des réunions spécifiques avec les concessionnaires (EDF,GDF, la Compagnie des Eaux, les Réseaux BT et Télévision) et une réunion inter-BET avecles pompiers pour ce qui concerne la sécurité (accès), la police, etcPuis, sont établis les plans de détail d’exécution interentreprises, le planning détaillé destravaux.Enfin peuvent se dérouler les travaux proprement dits et tout au long de cetteréalisation, le bureau de contrôle et l’architecte vérifierons la qualité des ouvrages, leurconformité aux plans.De même, à la fin des travaux, une série d’étapes vont être réalisées : Visite avant livraison (pré-réception avec les entreprises) et Convocation desentreprises à la réception des travaux Établissement des procès-verbaux de réception avec réserves et Suivi des levéesdes réserves L’architecte établit le décompte général des travaux pour chacune des entreprises Il rassemble les plans de récolement et les attestations d’assurance à jour Le coordonnateur Sécurité et prévention de la santé (SPS) établi les DIUO(Document d’Intervention Ultérieure sur les Ouvrages) Le responsable programme envoie la déclaration d’achèvement des travaux enmairie, à la banque et à l’assurance. La DAT pour l’assurance sera accompagnée dudécompte des travaux tous corps d’état (TCE) Constitution du dossier Service Après Vente (SAV) Obtention du certificat de conformitéL’étape finale est la livraison du bien immobilier qui est assujettie à une obligation deservice après-vente. Le service après-vente est un contrat où le promoteur s’engage àréparer ou à rénover les éléments qui pourraient s’avérer défectueux lors de la livraisonou quelques temps après.Le projet immobilier prendra environ trois ans compte tenu du fait qu’il se situe dansle cadre d’une ZAC où il y aura de grandes exigences. En plus, entre l’obtention du PCet le début des constructions, il faudra que l’aménageur détruise les bâtiments existantsen délabrement et réalise le début de la viabilisation.Dans un projet à dominante logement comme celui-ci, nous mesurons le rôle primordialque jouent l'aménageur et la commune. Celle-ci, par les compétences qui lui sont conférées,a le pouvoir de faire de vrai choix d'aménagement, s'inscrivant dans un contexte politiqueparticulier. Elle peut ainsi élaborer avec l'aménageur un programme exigeant, en imposantau promoteur des clauses particulières à respecter. Mais nous le voyons dans la pratique,cela est nuancé par la recherche de consensus visant à satisfaire les intérêts de chacun.Ce travail de mise en situation nous a permit de mieux appréhender les rouages et lesréalités dans le domaine de la promotion immobilière.14

LEXIQUE DES ACRONYMESCAF : Caisse d’allocations familialesCCTP : Cahier des clauses techniques particulièresCAPEM : Centre d'Analyses et de Prévisions ImmobilièresCES : Coefficient emprise au solCNR : Constructeur non réalisateur (assurance)COS : Coefficient d’occupation du solCRAM : Caisse régionale d’assurance maladieCRP : Coefficient de rendement au planDAT : Déclaration d’achèvement des travauxDCE : Dossier de consultation des entreprisesDDE : Direction départementale de l’équipementDIUO : Document d’Intervention Ultérieure sur les OuvragesDO : Dommage ouvrage (assurance)DROC : Déclaration Réglementaire d’Ouverture de ChantierESTP : Ecole spéciale des travaux publicsGRECAM : Groupe de Recherche sur la Construction et l'AménagementHT : Hors taxeOPAC : Office public d’aménagement de constructionOPHLM : Office public de l’habitat à loyer modéréOPPBTP : Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux PublicsPC : Permis de construirePEB : Plan d’exposition du bruitPGC : Plan général de coordinationPLAI : Prêt locatif aidé d’intégrationPLU : Plan local d’urbanismePLUS : Prêt locatif à usage socialPLS : Prêt locatif socialPPRI : Plan de prévention des risques inondationPPRN : Plan de prévention des risques naturelsPPRT : Plan de prévention des risques technologiquesRC : Responsabilité civile (assurance)RER : Réseau express régionalSAV : Service Après VenteSHAB : Surface habitable bruteSHON : Surface hors-œuvre netteSPS : Sécurité et prévention de la santéTCE : Tous corps d’état (travaux)TRC : Tout risque chantier (assurance)TTC : Toutes taxes comprisesVEFA : Vente en futur état d’achèvementVRD : Voirie et réseaux diversZAC : Zone d’aménagement concertéZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager15