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vznews français, février 2018

vz news vous informe cinq fois par an sur la retraite, les placements, les hypothèques, les impôts et la succession. Avec des pages spéciales pour les entreprises et les caisses de pension.

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Page 14 vz news 109 / février 2018 Nouveau : Impôts, mode d’emploi Disponible avril 2018 108 pages, paperback, prix : 29 francs (en réédition, disponible courant avril 2018) À l’aide d’exemples précis, ce livre explique les principes de la fiscalité suisse et les possibilités d’optimisation fiscale existantes. Cet ouvrage est particulièrement utile aux particuliers, qui y trouveront des conseils pour ne pas payer plus d’impôts que nécessaire. Nos experts présentent comment planifier soigneusement ses impôts et réaliser ainsi une économie fiscale de plusieurs milliers de francs par an. Impôt sur le revenu Si vous souhaitez optimiser votre charge fiscale, vous devez connaître votre taux d’imposition marginal. Immobilier Dans certains cas, les propriétaires peuvent bénéficier de plus de déductions fiscales que les locataires. Il convient toutefois d’utiliser ces possibilités de manière réfléchie. Placements Les impôts peuvent réduire considérablement le rendement des placements. Il est judicieux de privilégier les investissements fiscalement avantageux. Retraite Le type et le moment du retrait des avoirs de la caisse de pension et des autres prestations de prévoyance ont un fort impact sur la charge fiscale du retraité. Prévoyance vieillesse Les contributions volontaires au 3 e pilier lié (3a) et les rachats de cotisations du 2 e pilier sont fiscalement intéressantes. En comprenant les tenants et aboutissants de la prévoyance vieillesse, vous pourrez escompter un meilleur rendement de vos avoirs. Succession Les parents éloignés et autres bénéficiaires non apparentés s’acquittent toujours d’un impôt successoral souvent très élevé. Outre son optimisation fiscale, le testateur avisé considérera aussi celle de ses héritiers. Comparaisons fiscales De nombreux comparatifs ont démontré la disparité cantonale des charges fiscales et de l’épargne possible en changeant de domicile. De l’information fiable dans nos ouvrages thématiques Retraite Bestseller Quel sera le montant de mes rentes ? Mon patrimoine suffira-t-il pour maintenir mon niveau de vie à la retraite ? Comment garantir mes revenus jusqu’à un âge avancé ? Les réponses à ces questions, et à d’autres encore sur la retraite, sont résumées dans cet ouvrage rédigé par des experts et illustrées avec des exemples concrets. 108 pages, paperback, prix : 29 francs (édition 2016) Successions et donations À combien s’élève l’héritage ? Comment avantager le conjoint survivant ? Comment rédiger un testament ? Quel est le processus de partage ? Comment sont imposés les biens immobiliers ? Cet ouvrage rédigé par les experts de VZ apporte des réponses à ces questions et à bien d’autres encore au sujet des successions et des donations. 104 pages, paperback, prix : 29 francs (édition 2016) INFO Commandez les livres et autres publications de VZ Sur vzch.com, vous trouverez les ouvrages thématiques rédigés par des experts de VZ, de nombreuses fiches techniques ainsi que des articles sur divers sujets financiers. Commandez les publications de VZ directement sur notre site internet, au moyen du talon ci-joint ou par téléphone au numéro 021 341 30 30. Les livres édités par VZ sont également disponibles en librairie.

vz news 109 / février 2018 Page 15 J’hérite d’un bien immobilier : comment payer leurs parts aux autres héritiers ? Lorsqu’une fratrie hérite d’un immeuble, toutes les décisions doivent être prises en commun. Cette situation peut engendrer des conflits. Delphine Boudios Conseillère financière, VZ Genève delphine.boudios@vzch.com tél. 022 595 15 15 Claude et Léa n’arrivent pas à se mettre d’accord. Frère et sœur, ils ont hérité d’un immeuble locatif. Léa veut le vendre, même en dessous de la valeur du marché. Claude aimerait au contraire le garder. D’autre part, l’immeuble doit être rénové de toute urgence. Plus le processus de partage de la succession sera long, plus la gestion deviendra complexe. Parce que Claude et Léa sont dépassés par la situation et veulent éviter un conflit, ils s’adressent à un expert indépendant de VZ. Le spécialiste prend les choses en main. Sans perdre de temps, il prend les mesures suivantes : ff Avec l’aide d’experts en succession, le spécialiste trouve une solution : Claude conserve l’immeuble et paie sa part à Léa. ff Il veille à ce que la valeur du bien immobilier soit estimée par deux spécialistes indépendants. Sur cette base, Claude et Léa s’accordent sur une valeur de 2 millions de francs. Cette valeur sert de base pour les calculs ultérieurs (voir tableau). ff L’hypothèque existante est ensuite déduite de cette somme. Il en résulte une valeur nette de 1,6 million de francs disponibles pour le partage de la succession. Si l’on divise cette valeur par le nombre d’héritiers (Claude et Léa), on obtient la somme que Claude doit payer à sa sœur, soit 800’000 francs. ff Ensuite, l’expert de VZ vérifie si l’hypothèque existante plus le montant à payer répondent toujours aux critères de nantissement de la banque. Le rapport entre le financement par emprunt, qui s’élève à 1,2 million de francs, et la valeur vénale de l’immeuble est de 60 %. Il s’inscrit donc dans le cadre d’un prêt hypothécaire de premier rang. ff Le flux de paiements est ensuite vérifié. Avec un cash-flow positif de 42’000 francs, le financement est réalisable sans problème du point de vue de la banque, car l’immeuble locatif est encore autosuffisant, même avec un taux d’intérêt théorique de 5 %. ff Afin d’éviter de futurs litiges, l’expert recommande Bien immobilier : financer un paiement compensatoire Exemple : immeuble locatif de 5 appartements, hypothèque existante de 400’000 francs, nantissement 20 %, revenu locatif net 120’000 francs, valeur vénale 2 millions de francs (valeur moyenne estimations), hypothèque supplémentaire pour paiement compensatoire 800’000 francs Détermination du degré de nantissement Hypothèque existante 400’000 CHF Hypothèque suppl. pour le paiement 800’000 CHF compensatoire 1 Total financement nécessaire 1’200’000 CHF Total valeur vénale 2’000’000 CHF Degré de nantissement 2 60% Détermination de la capacité financière (du point de vue de la banque) Revenu locatif (net) 120’000 CHF ./. Intérêts théoriques 3 –60’000 CHF ./. Frais annexes théoriques 4 –18’000 CHF Cash-flow 42’000 CHF 1 Valeur vénale moins hypothèque existante divisée par deux héritiers 2 Rapport hypothèque valeur vénale 3 5 % du financement nécessaire 4 15 % du revenu locatif pour réparations, gestion, etc. de convenir d’un droit de participation aux bénéfices : si Claude vend le bien dans un délai de 10 ans, Léa recevra une partie du bénéfice – généralement moins de la moitié, car seul Claude supporte le risque d’une perte de valeur. ff Depuis quelques années, ce droit à une part des bénéfices ne peut plus être inscrit au registre foncier. Afin que les ayants droit comme Léa soient informés en temps utile d’une vente éventuelle, il peut être utile de convenir d’un droit de préemption et de l’inscrire au registre foncier. Vous avez des questions concernant le partage de l’héritage au sein de la communauté héréditaire ? Les experts de VZ vous renseignent volontiers. Convenez d’un rendez-vous dans la succursale VZ la plus proche de chez vous (toutes les coordonnées sont indiquées en page 20). FICHE TECHNIQUE Conseils pour hoirie Cette fiche technique explique aux communautés d’héritiers comment préserver leur héritage et procéder rapidement au partage de la masse successorale en évitant une action en justice. Commandez-la sans frais à l’aide du talon ci-joint, sur vzch.com/vz-news ou au 021 341 30 30.