Guide des bonnes pratiques - Reconvertir un ancien commerce

villedeliege

La reconversion qualitative des anciennes cellules commerciales constitue un enjeu urbanistique spécifique dans les quartiers résidentiels éloignés des noyaux commerçants.

Reconvertir un

ancien commerce

Règles et bonnes pratiques


Préambule

Avec l’évolution des modes de consommation, le secteur du commerce

de détail a énormément changé au cours des dernières décennies.

L’ouverture des grandes surfaces et, plus récemment, la vente

sur internet ont entraîné un déplacement des espaces d’achat.

Dans notre Ville comme ailleurs, ces bouleversements nécessitent

la réaffectation d’anciennes cellules commerciales à d’autres fonctions,

en particulier dans les parties des quartiers résidentiels éloignées

des noyaux commerçants.

Si le « schéma de développement commercial » de la Ville de Liège

a pour objectif de maintenir la vitalité des magasins au sein des artères

et pôles commerciaux, un enjeu urbanistique spécifique est de

pouvoir guider dans un sens qualitatif la reconversion et l’adaptation

architecturale de ces anciennes boutiques. La reconversion en

logement doit offrir des conditions de vie optimales aux futurs occupants

(organisation, sécurité, superficie, éclairage, acoustique…). En

outre, Il convient d’être particulièrement attentif au traitement de la

façade. Une transformation ratée nuit en effet au cadre urbain, alors

qu’une façade modifiée de manière qualitative peut être le signal

d’un nouveau dynamisme. Le principe général est que les nouveaux

éléments doivent respecter l’équilibre de la façade et s’insérer de

façon harmonieuse à l’échelle de l’espace-rue.

03

Le guide rédigé par le Département de l’Urbanisme et de l’Aménagement

du territoire a pour but d’aider les propriétaires et les architectes.

Il explique les objectifs de la Ville, puis précise le cadre

réglementaire. Il fournit surtout des conseils utiles pour réussir

l’opération et ainsi valoriser son bien tout autant que la rue dans

laquelle il se trouve.

Le Département vous aidera à mener votre projet à bien : n’hésitez

pas à le contacter.


Table des matières

Que faire pour transformer un ancien commerce ?

06

Quels principes de composition architecturale suivre pour

réussir son projet ?

31

Le projet est-il conforme aux options stratégiques de la Ville de Liège ?

07

Exprimer les fonctions en façade

31

Respecte-t-il le schéma de développement commercial ?

07

Respecter les lignes de forces déjà présentes

31

Respecte-t-il la directive « division d’immeuble » ?

08

Etablir un rapport juste entre pleins et vides

33

Respecte-t-il la qualité patrimoniale des lieux ?

11

Respecter la forme des baies

33

Recomposer la proportion des linteaux et allèges

34

Le projet nécessite-t-il des autorisations ?

12

Construire sur l’alignement

34

Faut-il un permis d’urbanisme ?

12

Maintenir plusieurs accès

35

Faut-il un permis de location ?

14

Restituer les soubassements

36

Choisir les matériaux adéquats

36

Le(s) logement(s) créé(s) respecte(nt)-il(s) les règles urbanistiques ?

16

Choisir des teintes harmonieuses

Intégrer les systèmes de fermeture de manière discrète

37

38

05

Quels sont les paramètres d’un logement de qualité ?

18

Placer des brises-vues esthétiques

38

Des transformations à ne surtout pas faire !

39

Quelles sont les grandes options possibles pour le traitement de la façade ?

21

Option 1. Pas de modification de la façade

21

Renseignements pratiques

40

Option 2. Intervention légère avec maintien d’une partie

24

Démarches urbanistiques

40

de l’ancienne devanture

Permis de location

40

L’importance du choix des châssis

25

Revenu cadastral

41

Option 3. Restitution d’un rez-de-chaussée à l’identique

27

Option 4. Restructuration d’un rez-de-chaussée maçonné

30

avec un parti contemporain


Que faire pour transformer

un ancien commerce ?

Le projet est-il conforme aux options

stratégiques de la Ville de Liège ?

Trois questions préalables doivent trouver une réponse positive

avant de passer à la finalisation d’une proposition architecturale.

Question 1 : La reconversion de l’ancien commerce est-elle compatible

avec les objectifs stratégiques de la Ville (pp.7-11)?

Question 2 : Des permis seront-ils nécessaires et, si oui, lesquels

(permis d’urbanisme ou de location) (pp.12-15)?

Question 3 : Quelles sont les normes techniques à respecter en cas de

création de logements et comment les intégrer dans le projet (pp.16-20) ?

Si votre projet peut répondre à ces trois conditions, il vous appartient

ensuite, en concertation avec un architecte, de concevoir un projet de

transformation de qualité, adapté au bâtiment ainsi qu’à l’environnement

dans lequel il s’inscrit. Au-delà des conseils pour aménager

des logements de qualité (pp. 18-20), le guide présente aussi les

grandes options pour le traitement de la façade (pp.21-30), et

fournit de nombreuses illustrations des bonnes pratiques en matière

de composition architecturale (pp.31-40).

Pour vous faire gagner du temps, nous vous conseillons de prendre

contact le plus tôt possible avec les conseillers de la Ville, qui

peuvent vous aider à répondre aux questions et vous guider durant

les différentes étapes du projet.

Le projet respecte-t-il le schéma de développement commercial ?

Le schéma de développement commercial de la Ville de Liège définit

la stratégie spatiale d’accueil des nouvelles activités de vente au

détail sur son territoire. Un principe général est de renforcer la dynamique

dans les noyaux commerciaux et donc de ne pas y diminuer

l’offre en surfaces déjà présente. La brochure de présentation du

schéma de développement commercial comporte une carte avec la

délimitation des noyaux commerçants. Elle est consultable sur le site

internet spécifique de « Liège Place to shop » : http://place2shop.liege.be.

Vous pouvez également interroger le Bureau du Commerce,

qui remet un avis dans le cadre de toute demande de reconversion

d’une cellule commerciale vers une autre fonction.

La Ville de Liège souhaite maintenir

le « linéaire commercial »

des artères dynamiques localisées

dans les noyaux commerciaux du

schéma de développement commercial.

Un changement d’affectation

supprimant une cellule

commerciale n’y sera donc en

principe pas autorisé.

Dans les rues où la fonction commerciale

a quasiment disparu,

une reconversion qualitative des

anciens rez-de-chaussée commerciaux

vers d’autres affectations

peut être envisagée. La Ville de

Liège peut alors accompagner les

propriétaires et les aider à développer

un projet qualitatif.

07

Avant Après Ville de Liège - Bureau du Commerce

Un rez-de-chaussée résidentiel a été recomposé à l’emplacement d’une

ancienne cellule commerciale. L’emploi de la pierre calcaire et le

rythme des divisions respectent l’organisation des étages. Le traitement

sobre du rez-de-chaussée et la couleur des châssis affichent néanmoins

Rue sur les Foulons n°11 à 4000 Liège

04 221 92 29

commerce@liege.be

le caractère contemporain de l’intervention.


Le projet respecte-t-il la directive « division d’immeuble » ?

La création d’un ou de plusieurs logements dans une ancienne surface

commerciale est en outre soumise au respect des principes appliqués par

la Ville de Liège pour la division d’immeuble. La règle générale est qu’il

faut maintenir la possibilité d’un logement unifamilial de taille confortable

dans tous les immeubles qui présentent une configuration adéquate.

La reconversion de l’ancien rez

commercial en logement s’est

accompagnée de la démolition

des annexes qui se trouvaient à

l’arrière du bâtiment principal

pour recréer une cour-jardin

qualitative.

Les 3 principes pour la division d’immeuble de la Ville de Liège :

1. Eviter la transformation irréversible des immeubles familiaux

en ensembles de petits logements.

2. Maintenir une offre de logement attractive à destination

des ménages de trois personnes et plus.

3. Dans les grands immeubles, permettre la création d’un ou

de plusieurs logements en complément du logement familial si

les conditions de confort et de qualité peuvent être atteintes.

En l’exprimant autrement, sur des parcelles classiques, la création d’un

ou plusieurs logements supplémentaires à l’emplacement des anciennes

surfaces commerciales n’est acceptée que si certaines conditions sont

unies. La superficie du bâtiment doit par exemple être supérieure à

200 m² et le nouvel aménagement doit maintenir au moins un logement

familial de grande taille (plus de 100 m² et au moins deux chambres)

à caractère traversant (prise de lumière sur deux façades) et doté d’un

espace de cour ou jardin qualitatif. Sur les parcelles « bouchées » par

d’anciennes annexes, des déconstructions partielles peuvent donc être

imposées pour dégager ces espaces extérieurs.

Un caractère « traversant » est

indispensable pour un logement

de qualité. Si la parcelle est entièrement

construite par des annexes

autrefois ajoutées au volume principal,

une déconstruction d’une

partie du rez-de-chaussée sera

imposée pour créer un espace de

cours / jardin.

Le bâtiment présentait une taille

limitée : l’espace de l’ancien commerce

du rez-de-chaussée a été

affecté à l’unique logement.

Le bâtiment est de grande dimension

: un logement supplémentaire

a pu être créé dans l’ancien

commerce.

La division en plusieurs logements de petite taille peut être admise au

sein des quartiers denses, dans les sites bien desservis par les transports

en commun, dans le cas particulier des immeubles qui présentent une

organisation interne complexe et pour lesquels il est impossible d’aménager

des d’espaces extérieurs qualitatifs de plus de 20 m². Il s’agit par

exemple de petits immeubles mitoyens étroits ou d’immeubles d’angle

sans cours et jardin.

09


Avant Après

La division en plusieurs petits logements peut être autorisée dans certains

bâtiments d’angle sans espace extérieur et situés à proximité de

plusieurs lignes de bus. Les espaces de vie créés dans l’ancien commerce

doivent respecter les normes de confort.

A nouveau, chaque cas est spécifique du fait de l’architecture initiale du bâtiment,

de ses transformations antérieures, de son environnement… Il faut aussi

que tous les logements créés respectent certaines normes minimales (voir le

point suivant). Il est donc recommandé d’interroger les conseillers du Département

de l’Urbanisme de la Ville de Liège dès que vous commencez à réfléchir

à votre projet, afin d’envisager ensemble ce qu’il sera opportun de faire.

Le projet respecte-t-il la qualité patrimoniale des lieux ?

Dans le « centre ancien protégé » de Liège, une attention particulière est

accordée au respect du caractère patrimonial des lieux, tant à l’échelle du

bâtiment objet du projet de transformation, qu’à l’échelle plus large de

l’harmonie de la rue. Parmi les points d’attention dans ce périmètre et pour

les bâtiments repris à l’inventaire du patrimoine, nous pouvons relever :

- le respect des matériaux et des tonalités traditionnelles ;

- le rythme des baies à créer, qui doit être vertical si les fenêtres voisines

ont la même orientation ;

- la superposition des fenêtres d’un étage à l’autre ;

- la restitution de « descentes de charges », c’est-à-dire de supports maçonnés

sous les parties maçonnées des étages ;

- la préservation de certains éléments de l’ancienne devanture présentant

des qualités et pouvant relever du « petit patrimoine » : moulures en bois,

décors en céramique… ;

- en cas de modification plus importante de la façade, le respect des gabarits

traditionnels au niveau des toitures.

Avant

Deux cellules vides de part et

d’autre d’un passage vers l’intérieur

de l’îlot ont été transformées

et converties en pièces de vie. Les

moulures de la devanture commerciale

ont été conservées. Un

soubassement en pierre a été restitué.

La nouvelle maçonnerie est

peinte dans la même couleur que

les étages. Adaptées à la fonction

résidentielle, les fenêtres sont placées

dans l’alignement des baies

des étages. Des « descentes de

charges » ont ainsi été créés.

11

L’espace de l’ancienne cellule

commerciale a été affecté à

l’unique logement aménagé dans

ce petit bâtiment localisé dans le

cœur de la ville.

La création d’un logement dans

un ancien commerce doit s’effectuer

dans le respect des normes de

confort : la prise de lumière n’est

ici pas suffisante.

Après


Le projet nécessite-t-il

des autorisations ?

Faut-il un permis d’urbanisme ?

La reconversion d’un ancien rez de chaussée commercial nécessite une

autorisation urbanistique dans les cas suivants :

- des modifications architecturales sont apportées au bâtiment, que ce soit

dans les espaces intérieurs et/ou en façade ;

- l’ancienne surface commerciale est affectée en espace résidentiel, et ce

même sans modification architecturale de la façade.

C’est seulement si l’ancien local commercial est affecté pour une autre

activité (atelier, bureau pour profession libérale…) et qu’aucune modification

n’est apportée sur le plan architectural qu’il ne faut pas de permis

d’urbanisme.

Dans certaines rues, il vaut

mieux reconvertir de manière

qualitative l’ancien rez-dechaussée

commerçant en logement

que de le maintenir dans

un état d’abandon.

Chaque immeuble est spécifique de par sa taille, sa forme, son architecture

initiale, ses transformations antérieures et sa localisation.

C’est pourquoi tout projet de transformation soumis à permis fait

à chaque fois l’objet d’une analyse spécifique par les services de la

Ville. Une décision appliquée à un immeuble ne sera donc pas de

facto reproduite à l’identique pour un autre bâtiment.

D’anciens magasins sont parfois

reconvertis en espace de travail

partagé et/ou pour l’accueil de

petites entreprises de production

légère. Il ne faut pas de permis si

l’architecture n’est pas modifiée.

Un soubassement a été restitué

en fermeture de l’ancienne

porte d’entrée du commerce.

Même si la transformation est

légère, un permis d’urbanisme

est nécessaire.

13

La reconversion en galerie d’art

sans modification de la devanture

commerciale ne nécessite

pas de permis. Une entrée indépendante

est maintenue vers les

parties résidentielles.

Certains types de travaux nécessitent obligatoirement une demande

de permis avec plans d’architecte, d’autres pas. Nous vous

conseillons donc de rencontrer au préalable le Service des Permis

d’urbanisme avec des photos du bâtiment pour savoir quelles sont

les transformations possibles, quelle sera la procédure à suivre pour

votre projet et quelles seront les informations à fournir dans le dossier

de demande. Même dans les cas où ce n’est pas règlementairement

obligatoire, il est toujours recommandé de faire appel aux

conseils d’un architecte expérimenté. Un bon projet nécessite un

temps de réflexion et de dialogue.

La conversion d’un commerce

en garage modifie fortement la

façade. Elle opacifie le rez-dechaussée,

privatise une éventuelle

place de parking et ne

contribue pas à l’animation de

l’espace urbain. De telles transformations

peu qualitatives sont

rarement acceptées.

Ville de Liège - Service de Permis d’Urbanisme

La Batte n°10 à 4000 Liège

04 221 90 57

urbanisme@liege.be

Heures d’ouverture de l’accueil sur : www.liege.be


Faut-il un permis de location ?

Attention ! Les propriétaires qui veulent mettre en location un logement

de moins de 28 m 2 doivent obligatoirement obtenir au préalable

un permis de location. Les contrevenants s’exposent à des sanctions

financières et judiciaires. Si un immeuble comporte plusieurs logements,

sont également imposés :

- des compteurs séparés pour chaque logement (gaz, électricité, eau) ;

- une boîte aux lettres extérieure par logement. Il convient alors d’être

attentif à les intégrer en harmonie avec l’architecture de la façade.

Un permis de location spécifique est par ailleurs requis s’il s’agit d’un

bâtiment de logements collectifs et / ou dans le cas de kots d’étudiants.

Les conseillers du Service Logement de la Ville de Liège peuvent vous

fournir plus de précisions au sujet de ces permis.

Tél. 04 221 91 04. Courriel : logement@liege.be

Les services en charge du contrôle de la salubrité et de la sécurité

des logements remettront par ailleurs un avis portant notamment sur :

- l’aménagement de parois résistantes et de portes coupe-feu ;

- la conformité des installations de gaz et d’électricité.

15

L’aménagement d’un nouveau

logement nécessite d’intégrer des

normes anti-incendie dont des parois

et des portes coupe-feu.

Un logement ne peut être mis en

location que si les installations de

gaz et d’électricité sont conformes.

Différentes solutions existent pour intégrer de manière harmonieuse

et discrète plusieurs boîtes aux lettres individuelles dans

des portes d’entrée anciennes ou contemporaines, sans dénaturer

leur esthétique (avec deux boîtes pour la première, six ou plus pour

les suivantes). La dernière image illustre un exemple déconseillé,

disparate et désordonné.


Le(s) logement(s) créé(s) respecte(nt)-il(s)

les règles urbanistiques?

Outre les critères urbanistiques, la création de nouveaux espaces résidentiels

doit respecter des normes de salubrité, de sécurité et de confort

minimales imposées par le Code wallon du Logement. Ces exigences

doivent être intégrées dès l’amont du projet. Relevons par exemple :

- l’accès direct à chaque logement, sans devoir passer par un autre

logement, une surface de bureau… ;

- le nombre de chambres selon la taille des ménages qui pourront y résider ;

- la surface minimale des pièces de vie ;

- les hauteurs minimales sous plafond ;

- la superficie vitrée ;

- la présence d’une salle de bain séparée ;

- la présence d’un système de ventilation ;

- l’isolation acoustique entre les logements.

- les portes vitrées et les fenêtres basses doivent être dotées de verre de

sécurité pour éviter les blessures ;

- les baies ouvrantes situées en hauteur par rapport au niveau du sol

extérieur doivent être sécurisées contre le risque de chute (gardecorps

en forme de barre discrète, panneau vertical transparent en

verre feuilleté…).

La surface totale des fenêtres est

proportionnelle à la superficie de

la pièce éclairée.

Les pièces de vie d’un logement

ne peuvent être éclairées uniquement

par la toiture.

17

La ventilation peut s’effectuer

par une grille d’aération intégrée

de manière discrète au châssis.

La création d’un logement dans

une pièce trop petite ou trop

basse ne sera pas acceptée.

Une attention particulière doit être accordée aux prises de lumières,

dans chaque pièce :

- la surface des fenêtres doit représenter une proportion correcte de la

surface totale de la pièce, afin d’assurer un confort d’éclairage suffisant

et de limiter le recours à la lumière artificielle ;

- une partie significative des fenêtres des pièces de vie doit être placée

dans des plans verticaux, car les occupants doivent bénéficier d’une

vue sur l’extérieur ;

- une partie des châssis de fenêtre doit posséder un caractère ouvrant,

pour permettre l’apport d’air frais quand cela est nécessaire ;

Le châssis en façade incorpore

des parties ouvrantes

Les fenêtres qui descendent

jusqu’au niveau du sol doivent

être dotées de verre de sécurité.

Un châssis fixe sans partie ouvrante

ne permet pas de ventiler la pièce.

Les châssis en T inversé ne respectent

pas l’équilibre de la façade

et l’enlaidissent.


Quels sont les paramètres

d’un logement de qualité ?

Au-delà des normes de salubrité, de sécurité et de confort exigées par

la loi, la Ville de Liège souhaite que les logements aménagés sur son

territoire présentent les conditions d’habitabilité les plus qualitatives

possibles. Dans ce but, il est demandé aux porteurs de projets d’intégrer

chaque fois que cela est possible les recommandations suivantes.

- Si le bâtiment comprend un grand nombre de logements, le programme

envisagé doit tendre vers une mixité des typologies, avec

des logements d’au moins trois chambres ainsi que des logements

adaptés aux PMR.

- Sauf s’il peut être démontré que cela est impossible, les appartements

doivent être conçus pour être « traversants », c’est-à-dire avec des

prises de lumière sur au moins deux façades. Seuls les studios peuvent

être conçus avec une ouverture vers une seule façade.

- Des espaces de rangement pratiques doivent être aménagés dans

chaque logement, à concurrence de 6% de la surface totale : petite

pièce, placards intégrés…

L’espace de rangement pour vélos

est aménagé dans l’ancienne

cellule commerciale.

La porte masque l’espace de

rangement collectif pour les

poubelles.

- Les pièces de vie des logements situés au rez-de-chaussée ne doivent

pas s’ouvrir directement vers la rue. Il convient de prévoir un sas intermédiaire,

qui peut le cas échéant servir pour plusieurs logements.

19

Des espaces de rangement sont

intégrés dans l’aménagement des

parois.

L’appartement « traversant » possède

des prises de lumière vers la

rue et vers l’intérieur de l’îlot.

- Cela a déjà été signalé : la qualité des logements en ville est liée à la

présence d’un espace extérieur privatif de qualité : courette, jardinet,

terrasse… Cet espace doit être de taille suffisante, de telle sorte

que les propriétaires puissent se l’approprier comme une pièce de vie

supplémentaire au cours de la belle saison. Partout où cela est possible,

de tels espaces seront donc aménagés en lien avec les logements.

- Dans les immeubles avec plusieurs logements, sont souhaités des espaces

de rangement collectifs couverts spécialement aménagés pour

les poussettes et vélos (un emplacement par occupant potentiel). Une

partie de l’ancien commerce peut donc être affectée à ces espaces.

- De même, il est conseillé d’aménager un espace de rangement collectif

pour les poubelles près de l’entrée à rue.

La cour arrière peut être appropriée

de manière collective par

les résidents des logements.

La courette aménagée à l’emplacement

d’une ancienne annexe est utilisée

comme une pièce de vie en été.


Quels sont les grandes options possibles

pour la transformation de la façade ?

- Le projet ne doit pas négliger les solutions permettant d’augmenter

le coefficient de végétalisation de la parcelle : façade végétale, toiture

verte, bacs plantés en terrasse, jardinets, arbustes… La verdure

apporte un agrément considérable pour le cadre de vie des résidents.

Quatre grandes options de transformation sont distinguées : pas de

modification, conservation d’une partie des éléments de la devanture,

restitution d’un rez de chaussée « à l’identique », et enfin reconstruction

dans un parti contemporain… Les conditions de réalisation de

chacune de ces grandes options impliquent des recommandations spécifiques,

exposées ci-dessous.

Option 1 : Pas de modification de la façade

Le toit-terrasse est aménagé avec

un recouvrement végétal.

Le jardin vertical est aménagé

dans une cour du centre-ville.

21

Les bacs sont préparés pour accueillir

un potager surélevé.

L’aménagement combine revêtement

minéral et éléments de

verdure.

Bacs et plantations sont placés au

niveau du sol.

Une végétation grimpante peut

habiller les murs mitoyens et générer

un plus grand agrément.

Avant Après

L’esthétique de la devanture commerciale du 19 e siècle a été préservée

: nettoyage des briques et pierres, remise en peinture des

boiseries, remplacement à l’identique du châssis de fenêtre en bois.

L’aménagement d’espaces résidentiels à l’intérieur d’un ancien

commerce doit généralement s’accompagner de modifications en

façade. Il peut toutefois être dérogé à ce principe si les éléments

de l’ancienne devanture présentent un intérêt patrimonial (boiseries

moulurées, vitraux anciens, pierres sculptées…), s’il existe

au moins un soubassement maçonné, si la structure permet une

transformation en une pièce de vie qualitative (possibilité de placer

des meubles par exemple) et si les pièces peuvent être ventilées

(châssis ouvrants, solution mécanique). L’ancienne devanture

commerciale devient alors la « façade » des nouveaux espaces résidentiels.

Quand les parties vitrées sont grandes, l’intimité est assurée

par la pose de brise-vues de qualité (voir le point spécifique).


L’ancienne devanture présente

des décors de qualité de style Art

nouveau (pierres sculptées, boiseries

moulurées) qui méritent

d’être préservés.

Ces devantures anciennes possèdent des éléments d’une grande qualité

esthétique et avec une valeur patrimoniale élevée. Elles ont été

converties en logement sans transformation de la façade.

Par contre, le maintien de la devanture commerciale ne sera cependant

pas accepté si elle ne présente pas un grand intérêt patrimonial,

si elle est fortement dégradée et/ou si elle ne permet l’aménagement

de pièce de vie qualitative (présence d’une grande paroi

vitrée jusqu’au sol par exemple).

Une grande vitrine s’étire du sol

au plafond et le reste du rez-dechaussée

présente un profond

retrait. L’ancienne devanture ne

peut être conservée telle quelle

en cas de transformation en logement.

Placer un nouveau châssis avec

des parties opaques peut être interprété

comme une modification

de la façade. Une autorisation

urbanistique est alors nécessaire.

Même s’il existe déjà un soubassement

dans le cas de cette

façade, le reste de la devanture

est sans qualité et ne doit pas être

conservé.

En cas de conservation d’une devanture ancienne, il conviendra d’être

attentif à la qualité du traitement des solutions d’occultation. Il est

demandé de limiter la hauteur des brises-vues pour maintenir une possibilité

de vue directe vers l’extérieur, au moins en position debout. Par

ailleurs, les structures doivent évidemment faire l’objet d’un entretien

régulier pour assurer leur conservation et la qualité visuelle de la façade.

Un système d’occultation sobre

est recommandé. Il convient d’éviter

de placer du vitrage sablé ou

de la vitrophanie sur toute la hauteur

de la baie.

L’absence d’entretien menace

la préservation des structures

d’origine.

23


Option 2 : Intervention légère avec maintien d’une partie de

l’ancienne devanture

Si l’ancienne devanture ou l’organisation initiale de la façade présentent

des éléments intéressants à conserver mais qu’une réorganisation

des ouvertures est nécessaire, une solution d’intervention légère

est recommandée. Elle consiste à compléter le soubassement

et à remplacer les châssis par des structures de qualité organisant

une nouvelle répartition des prises de lumière et des parties opaques.

A nouveau, il convient d’être particulièrement attentif à la qualité des

matériaux et des formes choisies. Un architecte expérimenté pourra

concevoir un projet dans lequel les parties nouvelles s’intègrent en

harmonie avec les éléments originaux conservés.

Avant Après

Un exemple convaincant d’intervention légère. L’encadrement de

l’ancienne devanture a été conservé. Un soubassement été restitué à

l’emplacement de l’ancienne porte de magasin, dans le prolongement

de la partie existante. Les châssis en bois peint définissent une nouvelle

organisation des ouvertures.

L’importance du choix des châssis

Dans de nombreux projets de transformation d’un commerce en logement,

les travaux au niveau de la façade se limitent à remplacer les

châssis. Si un tel acte est en tant que tel dispensé de permis, il faut

toutefois être attentif au fait que la Ville peut conditionner l’autorisation

d’aménager un logement à une restructuration plus importante

de la façade, qui elle nécessite un permis d’urbanisme.

Dans tous les cas, il convient d’être

particulièrement attentif à la qualité

des nouvelles structures de

châssis. Les performances techniques

sont importantes, mais

l’attention accordée au choix des

formes et des couleurs est tout

aussi essentielle. Il s’agit en effet

de ne pas dévaloriser la façade par

des choix esthétiques peu harmonieux.

A ce sujet, nous conseillons

la lecture de nos guides des bonnes

pratiques dédicacés aux châssis.

25

Placée légèrement en retrait, la

structure en bois affiche l’apport

contemporain dans le respect de

l’architecture d’origine.

Les nouvelles divisions sont harmonieuses,

les châssis de qualité,

le pilier en métal discret.

Les matériaux des châssis sont

médiocres et les formes inappropriées

: fenêtres trop basses, panneaux

opaques.

La forme en T inversée des châssis

ne respecte pas l’équilibre de

la façade. Peu résistants, les matériaux

se dégradent rapidement.

Des structures composées avec des matériaux médiocres et des formes inappropriées

enlaidissent le bâtiment, même si les travaux de maçonnerie ont

été effectués avec grand soin. Les solutions d’entrée de gamme comme les

structures PVC blanc lisses à larges sections sont fortement déconseillées ;


elles alourdissement considérablement les façades, confèrent un caractère

de « plastique en toc », sont très salissantes et se déforment rapidement. En

bref, ce sont des solutions peu durables… De même, les solutions de PVC

imitant le bois ont un caractère artificiel et ne sont pas recommandées. Enfin,

rappelons que placer des nouveaux châssis qui intègrent des parties opaques

peut être considéré comme une modification de l’aspect de la façade nécessitant

l’obtention d’un permis d’urbanisme.

De manière synthétique, trois grandes logiques de remplacement

peuvent être identifiées :

- à l’identique (exactement les mêmes matériaux, formes et couleurs) ;

- avec des formes traditionnelles différentes de l’état de départ ;

- avec un design d’expression « contemporaine », soigné et sobre.

Quelle que soit l’option, il faut être attentif au respect des proportions de

la façade, aux lignes directrices de composition, à la forme et à l’emplacement

des autres baies (verticales ou horizontales), à la finesse des dessins,

au choix de matériaux qui se maintiendront bien dans le temps…

Option 3 : Restitution d’un rez-de-chaussée à l’identique

Pour certains bâtiments, par exemple lorsque les étages présentent une architecture

avec des décors de qualité alors que le rez-de-chaussée a été dénaturé

lors d’un aménagement antérieur, il peut être souhaité de restituer une

façade « à l’identique ». L’architecte peut soit reconstituer un état ancien

connu, soit composer l’architecture de la partie inférieure de la façade dans

le prolongement de l’organisation des étages (matériaux, formes). Une

recherche dans les dossiers d’archives des permis (plans, photos anciennes)

peut constituer une aide éclairante dans le cadre d’une telle démarche.

Le Service des Archives de la Ville

de Liège conserve les anciens dossiers

de permis de bâtir, avec plans

et photos.

Les investigations dans ces documents

peuvent s’effectuer sur rendez-vous,

moyennant introduction

préalable d’une demande par le

guichet électronique (e-guichet).

Les renseignements pratiques

peuvent être obtenus sur le site internet

de la Ville : www.liege.be

27

Le nouveau châssis reproduit l’ancien

à l’identique : divisions, largeurs de

section et couleur restent les mêmes.

Les structures en bois moulurées

illustrent un remplacement avec

des formes traditionnelles.

Le dessin contemporain sobre

des châssis est en harmonie avec

le reste de la façade.

Le remplacement des châssis ne dispense

pas de l’obligation d’entretenir

et de préserver le reste de la façade.

Avant Après

Les anciennes cellules commerciales aux devantures de piètre qualité

ont été reconverties en logements. La façade du rez-de-chaussée a été

restituée à l’identique, en fonction de l’architecture des étages : forme

et hauteur des fenêtres, briques rouges de parement, pierres bleues

sculptées, linteaux courbes…


Une réalisation plutôt réussie : on ne

perçoit plus que le rez accueillait autrefois

une devanture commerciale.

Le résultat est peu convaincant :

briques panachées non identiques,

fenêtre horizontale, sas d’entrée

« ramasse-misère ».

Une façade correspondant à un

rez-de-chaussée résidentiel a été

restituée en fonction de l’architecture

des étages. Les matériaux

de parement (briques et pierre)

sont identiques. Les encadrements

sont droits et alignés dans

le prolongement de ceux des fenêtres

des étages. Pour uniformiser

l’aspect de l’ensemble de

la façade, les parties anciennes

et nouvelles ont été traitées en

même temps : nettoyage des

briques, rejointoyage, puis application

du même badigeon teinté.

Avant Après

Dans cet exemple, une façade maçonnée a été restituée avec une organisation

des ouvertures du rez-de-chaussée et de leur encadrement copiée

sur celle des étages. Les baies sont alignées. L’emploi des mêmes

matériaux (pierres calcaires et briques badigeonnées) parachève la

restitution à l’identique.

Il faut toutefois être attentif à ne pas détourner le concept : pour

une véritable restitution, la transformation doit utiliser exactement

les mêmes formes, proportions, matériaux, couleurs… De nombreuses

transformations dites « à l’identique » ne sont en effet que

des pastiches ratés : s’il n’est pas possible de reproduire exactement

les formes, matériaux ou couleurs, mieux vaut alors opter pour une

solution plus sobre, avec un parti contemporain sans fioriture qui

s’intègre harmonieusement au reste de la façade (voir p.30). C’est

l’option développée dans l’approche n° 4.

Les fenêtres du rez-de-chaussée

tentent de reproduire la forme

des étages, avec des linteaux

courbes similaires. Malheureusement,

plusieurs éléments « ne

collent pas » : les briques de parement

panachées, la présence

d’une maçonnerie sous les décors

conservés de la devanture et

le décalage à gauche d’une porte

trop élancée ne permettent pas de

rétablir une façade équilibrée et

harmonieuse. C’est un exemple

de « faux identique » au résultat

peu convaincant.

29


Quels principes de composition architecturale

suivre pour réussir son projet ?

Option 4 : Restructuration d’un rez-de-chaussée maçonné avec

un parti contemporain

La modification de l’affectation d’un ancien rez-de-chaussée commercial

s’accompagne parfois d’une volonté de marquer clairement

l’apport de la période contemporaine. Si de grandes surfaces de

vitrine avaient autrefois été aménagées, le souhait est alors souvent

de refermer une partie de l’espace disponible en « reconstruisant »

une façade combinant maçonnerie et ouvertures. Pour que ces nouveaux

éléments s’intègrent de manière harmonieuse à l’échelle du

bâtiment et de la rue, plusieurs principes sont à appliquer, illustrés ciaprès.

Un architecte expérimenté pourra vous accompagner et attirer

votre attention sur les différents paramètres importants à considérer

pour concevoir une façade belle et équilibrée.

Exprimer les fonctions en façade

La façade doit exprimer la fonction du bâtiment : les grandes baies doivent

être remplacées par des parties maçonnées avec une proportion « classique »

équilibrée de fenêtres et de parties pleines.

Respecter les lignes de forces déjà présentes

Les façades liégeoises sont généralement composées à partir de lignes de

forces claires, qui reposent, par exemple sur les alignements des baies ou la

présence de structures verticales et horizontales soulignées par des éléments

en saillie. Ces lignes de forces doivent servir de fil conducteur pour la

conception des nouvelles parties.

31

Avant Après

L’ancienne vitrine avait été aménagée sur toute la largeur de la façade.

Le changement d’affectation a impliqué la reconstitution d’un

rez-de-chaussée avec une surface de fenêtre proportionnée en fonction

de l’affectation résidentielle. Le parti adopté est de contraster les matériaux,

en utilisant un parement de pierres bleues traitées de manière

minimaliste. Les baies de la porte et de la fenêtre sont placées dans

l’alignement de celles des étages, leur verticalité étant affichée.

Les divisions verticales des

étages sont prolongées dans les

structures de séparation des nouvelles

baies du rez-de-chaussée.

La dimension des nouvelles fenêtres

et leur positionnement ne

respectent pas l’organisation de

la façade.

Au 19 e siècle et au début du 20 e siècle, les devantures commerciales ont

toutefois souvent été conçues avec une organisation des ouvertures différente

de celle des étages. La conservation d’une partie des structures de

la devanture commerciale peut dans ce cas imposer une autre solution que

la prolongation des « descentes de charge » des étages.


Etablir un rapport juste entre pleins et vides

La taille des ouvertures doit être définie en fonction de l’usage de la pièce.

Elle doit aussi être équilibrée par rapport à la surface totale disponible. L’organisation

de l’architecture originelle des étages peut à nouveau servir de

référence pour calibrer les proportions.

La nouvelle organisation du rezde-chaussée

s’appuie sur les

lignes de composition verticales

des étages. L’emploi de pierre

calcaire vise l’harmonisation.

La structure reconstituée au rezde-chaussée

présente peu de cohérence

avec l’organisation de la

partie supérieure de la façade.

Dans le cas des façades du 20 e siècle, dont la composition s’organise autour

de dominantes horizontales, il est parfois également nécessaire de créer des

éléments de séparation au rez-de-chaussée. Dans ce cas, les ajouts s’intègrent

mieux s’ils respectent la symétrie ou les divisions présentes aux étages.

Au rez-de-chaussée, le rapport

entre les surfaces vitrées et les

surfaces maçonnées est juste.

La fenêtre aménagée au rez-dechaussée

est beaucoup trop petite.

33

Respecter la forme des baies

La forme des fenêtres des étages doit déterminer celle des baies (re-)créées

au rez-de-chaussée. La dominante verticale ou horizontale doit être respectée.

L’axe de symétrie de la structure

du rez-de-chaussée respecte l’organisation

rigoureuse des étages.

Malgré l’alignement des baies

centrales autour d’un même axe,

un déséquilibre apparaît par

rapport aux éléments conservés

de l’ancienne devanture.

La forme verticale des nouvelles

baies respecte l’orientation générale

des ouvertures.

La forme horizontale de la fenêtre

et les linteaux placés trop

bas déséquilibrent la façade.


Recomposer la proportion des linteaux et allèges

Il faut éviter les allèges trop larges au-dessus des baies. Les linteaux des fenêtres

recréées devront être placés à un niveau logique par rapport à l’organisation

traditionnelle de la façade. Si la porte d’origine existe encore, le

positionnement de son linteau peut servir de référence.

Maintenir plusieurs accès

Lorsque le rez-de-chaussée est affecté en bureau ou en espace d’accueil

pour une activité professionnelle, il est conseillé de maintenir des accès

différents pour cette partie et pour les parties résidentielles. Cette solution

applique le principe de « réversibilité », qui évitera des travaux lourds en

cas de changement ultérieur de l’affectation.

Les baies sont verticales. La position

des linteaux est calquée sur

celle de la porte.

La hauteur des fenêtres du rez-dechaussée

est trop faible et leurs

linteaux sont positionnés trop bas.

Les proportions déséquilibrées

alourdissent la façade.

Le sas derrière la porte d’entrée

sépare l’accès à l’atelier d’architecture

et l’accès aux étages

résidentiels.

Le logement du rez-de-chaussée

s’ouvre directement vers la rue. A

gauche, une cage d’escalier donne

accès aux logements des étages.

35

Construire sur l’alignement

La maçonnerie du rez-de-chaussée doit être établie sur l’alignement. Il est

toujours déconseillé d’implanter une partie des éléments de la nouvelle

façade en retrait : les sas d’entrée ou autres espaces en recul constituent

rapidement des « nids à crasses » difficiles à entretenir, voire des espaces

de refuges pour les incivilités.

L’espace d’entrée se prête difficilement

à l’aménagement d’une

pièce de vie : il est utilisé comme

local vélo.

Une entrée indépendante est

maintenue vers les étages résidentiels,

bien séparée de l’espace

professionnel.

La façade est recomposée sur

l’alignement, sans sas de recul.

Peu agréable visuellement, le

sas d’entrée en recul est un nid à

crasse difficile à entretenir.


Restituer les soubassements

Lorsque la transformation implique de combler d’anciennes baies de portes,

il est conseillé de restituer un soubassement à profil mouluré dans la continuité

des structures originelles existantes.

Les matériaux contemporains

s’intègrent de manière originale

mais qualitative avec les parties

plus anciennes de la façade

Un mur de blocs monté derrière la

vitrine maintenue est une solution

non qualitative inacceptable sur

le plan urbanistique.

Le soubassement est restitué avec

un relief et un matériau similaire

à celui existant.

Choisir les matériaux adéquats

A droite, le comblement de l’ancienne

porte ne respecte pas la

structure du soubassement.

Il convient de choisir des matériaux de qualité qui se maintiendront sur la

durée et dont les teintes et textures sont en harmonie avec les parements

déjà présents sur la façade. Il peut s’agir soit de matériaux identiques, soit de

matériaux contemporains d’une autre nature mais avec des tonalités compatibles

avec celles des matériaux déjà présents. Dans ce dernier cas, la simplicité

et la neutralité sont recommandées.

Choisir des teintes harmonieuses

Que les parements soient en brique, en pierre, en bois ou conçus dans d’autres

matériaux, nous pouvons rencontrer des solutions de grande qualité comme

des solutions très médiocres. Quel que soit le matériau choisi, il importe donc

de comparer les solutions proposées afin d’opter pour une version qui aura le

meilleur rendu. La teinte doit être choisie avec un soin particulier, de façon à

s’harmoniser avec le reste de la façade et avec celles des bâtiments voisins.

37

La pierre calcaire était déjà présente

sur cette façade traditionnelle.

La taille en relief apporte

une qualité supplémentaire.

Le parement en briques rouges du rezde-chaussée

n’est pas du tout accordé

à l’enduit cimenté incisé et peint dans

des tons clairs du reste de la façade.

Les décors en bois de l’ancienne

devanture sont peints dans la même

couleur que les étages. Les teintes des

châssis en bois restent en harmonie.

La combinaison des différents matériaux

est peu réussie, tant au niveau

des textures que des tonalités.


Intégrer les systèmes de fermeture de manière discrète

Les caissons à volets externes alourdissent et dénaturent les façades. Il est

donc recommandé de concevoir des structures de baies dans lesquelles les

systèmes de fermeture (volets déroulants, grilles) sont masqués. De même,

les éventuels câbles ou autres boîtiers nécessaires doivent être intégrés discrètement

à l’intérieur du bâtiment dès que c’est possible.

Des transformations à ne surtout pas faire !

Plusieurs exemples de transformations inadéquates ont déjà été montrés au

fil de la brochure. Voici encore des exemples de solutions dommageables

pour la qualité de notre cadre de vie, qu’il convient à tout prix d’éviter.

Les volets originaux ont été

conservés. Intégré dans la maçonnerie,

le caisson est invisible.

Les caissons à volets externes

sont généralement lourds et

disgracieux.

Ne pas respecter la forme des fenêtres

d’origine et aménager des

caissons opaques dans la partie

supérieure des baies

Boucher les baies sans intégrer

la nouvelle maçonnerie au reste

de la façade.

39

Placer des brises-vues esthétiques

Le traitement des brise-vues influence particulièrement la perception

du bâtiment. Des interventions qualitatives peuvent être réalisées à

partir de vitrophanie, de compositions de vitraux, de rideaux sobres de

qualité… A l’inverse, les structures médiocres à partir de cartons, de

planches bricolées ou de vieux rideaux défraîchis confèrent vite une

image d’abandon. Pour rappel, le vitrage doit être transparent dans sa

partie supérieure, car les occupants doivent conserver un contact visuel

avec l’extérieur, au minimum en position debout.

Placer des structures (presque)

totalement opaques dans les

châssis de fenêtres.

Aménager un garage sur la totalité

du rez-de-chaussée.

Y intégrer la porte d’entrée.

Une vitrophanie a été placée

dans la partie inférieure des fenêtres

pour créer l’intimité.

Des vitrages dépolis sur toute

leur hauteur sont déconseillés.

Utiliser les anciens volets comme

parement dans la partie supérieure

de l’ancienne baie.

Placer un châssis avec des

vitres réfléchissantes à effet miroir

et des impostes opaques.


Renseignements pratiques

Démarches urbanistiques

Les conseillers spécialisés de la Ville peuvent vous renseigner sur les solutions

architecturales les plus adéquates et vous accompagner dans les démarches

de demande de permis.

Ville de Liège - Service des Permis d’Urbanisme

Ilot Saint-Georges, 4 e étage

La Batte, 10 à 4000 Liège

04 221 90 57

urbanisme@liege.be

Heures d’ouverture de l’accueil : consulter le site www.liege.be

Permis de location

Les conseillers du Service du Logement vous apporteront les renseignements

nécessaires à l’introduction de demandes de permis de location.

Ville de Liège - Service du Logement

Ilot Saint-Georges, 5 e étage

La Batte, 10 à 4000 Liège

04 221 91 04

logement@liege.be

Revenu cadastral

Le revenu cadastral détermine la valeur de l’impôt perçu sur les biens immobiliers.

Il dépend de plusieurs paramètres dont « la nature du bien », c’està-dire

l’affectation du bâtiment. La transformation d’un rez-de-chaussée

commercial en logement peut donc entraîner une réévaluation à la baisse

de cette valeur cadastrale. Il convient pour cela de contacter l’administration

du cadastre et de lui fournir les informations prouvant le changement

d’affectation (permis, plans, photos de la nouvelle organisation…). Si cette

administration le demande, un courrier attestant que des transformations ont

entraîné du changement d’affectation peut être demandé préalablement au

Département de l’Urbanisme de la Ville de Liège.

SPF FINANCES - Administration générale de la Documentation

patrimoniale (AGDP)

Rue de Fragnée, 2 - Boîte 41 à 4000 Liège

02 577 97 40

Antenne Liège 1 : meow.antenne.601@minfin.fed.be

Antenne Liège 2 : meow.antenne.602@minfin.fed.be

Permanence de 9h à 12h et sur rendez-vous de 12h à 16h

41


Colophon

Rédaction et mise en page

Département de l’Urbanisme de la Ville de Liège

Service de l’Aménagement du Territoire

La Batte, 10 à 4000 Liège

04 221 90 81

urbanisme@liege.be

Photographies

© Département de l’Urbanisme de la Ville de Liège

Éditeur responsable

Échevinat de la Culture et de l’Urbanisme

Féronstrée, 92 à 4000 Liège

Édition : septembre 2018

Impression : CIM - Ville de Liège

Contact : urbanisme@liege.be

43

Un ancien magasin reconverti en

logement de manière adéquate

doit assurer le bien-être de ses habitants

et contribuer à la qualité

du cadre de vie urbain.


Éditeur responsable :

Échevinat de la Culture et de l’Urbanisme, Féronstrée, 92 B-4000 Liège

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