La reconversion qualitative des anciennes cellules commerciales constitue un enjeu urbanistique spécifique dans les quartiers résidentiels éloignés des noyaux commerçants.
Reconvertir un
ancien commerce
Règles et bonnes pratiques
Préambule
Avec l’évolution des modes de consommation, le secteur du commerce
de détail a énormément changé au cours des dernières décennies.
L’ouverture des grandes surfaces et, plus récemment, la vente
sur internet ont entraîné un déplacement des espaces d’achat.
Dans notre Ville comme ailleurs, ces bouleversements nécessitent
la réaffectation d’anciennes cellules commerciales à d’autres fonctions,
en particulier dans les parties des quartiers résidentiels éloignées
des noyaux commerçants.
Si le « schéma de développement commercial » de la Ville de Liège
a pour objectif de maintenir la vitalité des magasins au sein des artères
et pôles commerciaux, un enjeu urbanistique spécifique est de
pouvoir guider dans un sens qualitatif la reconversion et l’adaptation
architecturale de ces anciennes boutiques. La reconversion en
logement doit offrir des conditions de vie optimales aux futurs occupants
(organisation, sécurité, superficie, éclairage, acoustique…). En
outre, Il convient d’être particulièrement attentif au traitement de la
façade. Une transformation ratée nuit en effet au cadre urbain, alors
qu’une façade modifiée de manière qualitative peut être le signal
d’un nouveau dynamisme. Le principe général est que les nouveaux
éléments doivent respecter l’équilibre de la façade et s’insérer de
façon harmonieuse à l’échelle de l’espace-rue.
03
Le guide rédigé par le Département de l’Urbanisme et de l’Aménagement
du territoire a pour but d’aider les propriétaires et les architectes.
Il explique les objectifs de la Ville, puis précise le cadre
réglementaire. Il fournit surtout des conseils utiles pour réussir
l’opération et ainsi valoriser son bien tout autant que la rue dans
laquelle il se trouve.
Le Département vous aidera à mener votre projet à bien : n’hésitez
pas à le contacter.
Table des matières
Que faire pour transformer un ancien commerce ?
06
Quels principes de composition architecturale suivre pour
réussir son projet ?
31
Le projet est-il conforme aux options stratégiques de la Ville de Liège ?
07
Exprimer les fonctions en façade
31
Respecte-t-il le schéma de développement commercial ?
07
Respecter les lignes de forces déjà présentes
31
Respecte-t-il la directive « division d’immeuble » ?
08
Etablir un rapport juste entre pleins et vides
33
Respecte-t-il la qualité patrimoniale des lieux ?
11
Respecter la forme des baies
33
Recomposer la proportion des linteaux et allèges
34
Le projet nécessite-t-il des autorisations ?
12
Construire sur l’alignement
34
Faut-il un permis d’urbanisme ?
12
Maintenir plusieurs accès
35
Faut-il un permis de location ?
14
Restituer les soubassements
36
Choisir les matériaux adéquats
36
Le(s) logement(s) créé(s) respecte(nt)-il(s) les règles urbanistiques ?
16
Choisir des teintes harmonieuses
Intégrer les systèmes de fermeture de manière discrète
37
38
05
Quels sont les paramètres d’un logement de qualité ?
18
Placer des brises-vues esthétiques
38
Des transformations à ne surtout pas faire !
39
Quelles sont les grandes options possibles pour le traitement de la façade ?
21
Option 1. Pas de modification de la façade
21
Renseignements pratiques
40
Option 2. Intervention légère avec maintien d’une partie
24
Démarches urbanistiques
40
de l’ancienne devanture
Permis de location
40
L’importance du choix des châssis
25
Revenu cadastral
41
Option 3. Restitution d’un rez-de-chaussée à l’identique
27
Option 4. Restructuration d’un rez-de-chaussée maçonné
30
avec un parti contemporain
Que faire pour transformer
un ancien commerce ?
Le projet est-il conforme aux options
stratégiques de la Ville de Liège ?
Trois questions préalables doivent trouver une réponse positive
avant de passer à la finalisation d’une proposition architecturale.
Question 1 : La reconversion de l’ancien commerce est-elle compatible
avec les objectifs stratégiques de la Ville (pp.7-11)?
Question 2 : Des permis seront-ils nécessaires et, si oui, lesquels
(permis d’urbanisme ou de location) (pp.12-15)?
Question 3 : Quelles sont les normes techniques à respecter en cas de
création de logements et comment les intégrer dans le projet (pp.16-20) ?
Si votre projet peut répondre à ces trois conditions, il vous appartient
ensuite, en concertation avec un architecte, de concevoir un projet de
transformation de qualité, adapté au bâtiment ainsi qu’à l’environnement
dans lequel il s’inscrit. Au-delà des conseils pour aménager
des logements de qualité (pp. 18-20), le guide présente aussi les
grandes options pour le traitement de la façade (pp.21-30), et
fournit de nombreuses illustrations des bonnes pratiques en matière
de composition architecturale (pp.31-40).
Pour vous faire gagner du temps, nous vous conseillons de prendre
contact le plus tôt possible avec les conseillers de la Ville, qui
peuvent vous aider à répondre aux questions et vous guider durant
les différentes étapes du projet.
Le projet respecte-t-il le schéma de développement commercial ?
Le schéma de développement commercial de la Ville de Liège définit
la stratégie spatiale d’accueil des nouvelles activités de vente au
détail sur son territoire. Un principe général est de renforcer la dynamique
dans les noyaux commerciaux et donc de ne pas y diminuer
l’offre en surfaces déjà présente. La brochure de présentation du
schéma de développement commercial comporte une carte avec la
délimitation des noyaux commerçants. Elle est consultable sur le site
internet spécifique de « Liège Place to shop » : http://place2shop.liege.be.
Vous pouvez également interroger le Bureau du Commerce,
qui remet un avis dans le cadre de toute demande de reconversion
d’une cellule commerciale vers une autre fonction.
La Ville de Liège souhaite maintenir
le « linéaire commercial »
des artères dynamiques localisées
dans les noyaux commerciaux du
schéma de développement commercial.
Un changement d’affectation
supprimant une cellule
commerciale n’y sera donc en
principe pas autorisé.
Dans les rues où la fonction commerciale
a quasiment disparu,
une reconversion qualitative des
anciens rez-de-chaussée commerciaux
vers d’autres affectations
peut être envisagée. La Ville de
Liège peut alors accompagner les
propriétaires et les aider à développer
un projet qualitatif.
07
Avant Après Ville de Liège - Bureau du Commerce
Un rez-de-chaussée résidentiel a été recomposé à l’emplacement d’une
ancienne cellule commerciale. L’emploi de la pierre calcaire et le
rythme des divisions respectent l’organisation des étages. Le traitement
sobre du rez-de-chaussée et la couleur des châssis affichent néanmoins
Rue sur les Foulons n°11 à 4000 Liège
04 221 92 29
commerce@liege.be
le caractère contemporain de l’intervention.
Le projet respecte-t-il la directive « division d’immeuble » ?
La création d’un ou de plusieurs logements dans une ancienne surface
commerciale est en outre soumise au respect des principes appliqués par
la Ville de Liège pour la division d’immeuble. La règle générale est qu’il
faut maintenir la possibilité d’un logement unifamilial de taille confortable
dans tous les immeubles qui présentent une configuration adéquate.
La reconversion de l’ancien rez
commercial en logement s’est
accompagnée de la démolition
des annexes qui se trouvaient à
l’arrière du bâtiment principal
pour recréer une cour-jardin
qualitative.
Les 3 principes pour la division d’immeuble de la Ville de Liège :
1. Eviter la transformation irréversible des immeubles familiaux
en ensembles de petits logements.
2. Maintenir une offre de logement attractive à destination
des ménages de trois personnes et plus.
3. Dans les grands immeubles, permettre la création d’un ou
de plusieurs logements en complément du logement familial si
les conditions de confort et de qualité peuvent être atteintes.
En l’exprimant autrement, sur des parcelles classiques, la création d’un
ou plusieurs logements supplémentaires à l’emplacement des anciennes
surfaces commerciales n’est acceptée que si certaines conditions sont
réunies. La superficie du bâtiment doit par exemple être supérieure à
200 m² et le nouvel aménagement doit maintenir au moins un logement
familial de grande taille (plus de 100 m² et au moins deux chambres)
à caractère traversant (prise de lumière sur deux façades) et doté d’un
espace de cour ou jardin qualitatif. Sur les parcelles « bouchées » par
d’anciennes annexes, des déconstructions partielles peuvent donc être
imposées pour dégager ces espaces extérieurs.
Un caractère « traversant » est
indispensable pour un logement
de qualité. Si la parcelle est entièrement
construite par des annexes
autrefois ajoutées au volume principal,
une déconstruction d’une
partie du rez-de-chaussée sera
imposée pour créer un espace de
cours / jardin.
Le bâtiment présentait une taille
limitée : l’espace de l’ancien commerce
du rez-de-chaussée a été
affecté à l’unique logement.
Le bâtiment est de grande dimension
: un logement supplémentaire
a pu être créé dans l’ancien
commerce.
La division en plusieurs logements de petite taille peut être admise au
sein des quartiers denses, dans les sites bien desservis par les transports
en commun, dans le cas particulier des immeubles qui présentent une
organisation interne complexe et pour lesquels il est impossible d’aménager
des d’espaces extérieurs qualitatifs de plus de 20 m². Il s’agit par
exemple de petits immeubles mitoyens étroits ou d’immeubles d’angle
sans cours et jardin.
09
Avant Après
La division en plusieurs petits logements peut être autorisée dans certains
bâtiments d’angle sans espace extérieur et situés à proximité de
plusieurs lignes de bus. Les espaces de vie créés dans l’ancien commerce
doivent respecter les normes de confort.
A nouveau, chaque cas est spécifique du fait de l’architecture initiale du bâtiment,
de ses transformations antérieures, de son environnement… Il faut aussi
que tous les logements créés respectent certaines normes minimales (voir le
point suivant). Il est donc recommandé d’interroger les conseillers du Département
de l’Urbanisme de la Ville de Liège dès que vous commencez à réfléchir
à votre projet, afin d’envisager ensemble ce qu’il sera opportun de faire.
Le projet respecte-t-il la qualité patrimoniale des lieux ?
Dans le « centre ancien protégé » de Liège, une attention particulière est
accordée au respect du caractère patrimonial des lieux, tant à l’échelle du
bâtiment objet du projet de transformation, qu’à l’échelle plus large de
l’harmonie de la rue. Parmi les points d’attention dans ce périmètre et pour
les bâtiments repris à l’inventaire du patrimoine, nous pouvons relever :
- le respect des matériaux et des tonalités traditionnelles ;
- le rythme des baies à créer, qui doit être vertical si les fenêtres voisines
ont la même orientation ;
- la superposition des fenêtres d’un étage à l’autre ;
- la restitution de « descentes de charges », c’est-à-dire de supports maçonnés
sous les parties maçonnées des étages ;
- la préservation de certains éléments de l’ancienne devanture présentant
des qualités et pouvant relever du « petit patrimoine » : moulures en bois,
décors en céramique… ;
- en cas de modification plus importante de la façade, le respect des gabarits
traditionnels au niveau des toitures.
Avant
Deux cellules vides de part et
d’autre d’un passage vers l’intérieur
de l’îlot ont été transformées
et converties en pièces de vie. Les
moulures de la devanture commerciale
ont été conservées. Un
soubassement en pierre a été restitué.
La nouvelle maçonnerie est
peinte dans la même couleur que
les étages. Adaptées à la fonction
résidentielle, les fenêtres sont placées
dans l’alignement des baies
des étages. Des « descentes de
charges » ont ainsi été créés.
11
L’espace de l’ancienne cellule
commerciale a été affecté à
l’unique logement aménagé dans
ce petit bâtiment localisé dans le
cœur de la ville.
La création d’un logement dans
un ancien commerce doit s’effectuer
dans le respect des normes de
confort : la prise de lumière n’est
ici pas suffisante.
Après
Le projet nécessite-t-il
des autorisations ?
Faut-il un permis d’urbanisme ?
La reconversion d’un ancien rez de chaussée commercial nécessite une
autorisation urbanistique dans les cas suivants :
- des modifications architecturales sont apportées au bâtiment, que ce soit
dans les espaces intérieurs et/ou en façade ;
- l’ancienne surface commerciale est affectée en espace résidentiel, et ce
même sans modification architecturale de la façade.
C’est seulement si l’ancien local commercial est affecté pour une autre
activité (atelier, bureau pour profession libérale…) et qu’aucune modification
n’est apportée sur le plan architectural qu’il ne faut pas de permis
d’urbanisme.
Dans certaines rues, il vaut
mieux reconvertir de manière
qualitative l’ancien rez-dechaussée
commerçant en logement
que de le maintenir dans
un état d’abandon.
Chaque immeuble est spécifique de par sa taille, sa forme, son architecture
initiale, ses transformations antérieures et sa localisation.
C’est pourquoi tout projet de transformation soumis à permis fait
à chaque fois l’objet d’une analyse spécifique par les services de la
Ville. Une décision appliquée à un immeuble ne sera donc pas de
facto reproduite à l’identique pour un autre bâtiment.
D’anciens magasins sont parfois
reconvertis en espace de travail
partagé et/ou pour l’accueil de
petites entreprises de production
légère. Il ne faut pas de permis si
l’architecture n’est pas modifiée.
Un soubassement a été restitué
en fermeture de l’ancienne
porte d’entrée du commerce.
Même si la transformation est
légère, un permis d’urbanisme
est nécessaire.
13
La reconversion en galerie d’art
sans modification de la devanture
commerciale ne nécessite
pas de permis. Une entrée indépendante
est maintenue vers les
parties résidentielles.
Certains types de travaux nécessitent obligatoirement une demande
de permis avec plans d’architecte, d’autres pas. Nous vous
conseillons donc de rencontrer au préalable le Service des Permis
d’urbanisme avec des photos du bâtiment pour savoir quelles sont
les transformations possibles, quelle sera la procédure à suivre pour
votre projet et quelles seront les informations à fournir dans le dossier
de demande. Même dans les cas où ce n’est pas règlementairement
obligatoire, il est toujours recommandé de faire appel aux
conseils d’un architecte expérimenté. Un bon projet nécessite un
temps de réflexion et de dialogue.
La conversion d’un commerce
en garage modifie fortement la
façade. Elle opacifie le rez-dechaussée,
privatise une éventuelle
place de parking et ne
contribue pas à l’animation de
l’espace urbain. De telles transformations
peu qualitatives sont
rarement acceptées.
Ville de Liège - Service de Permis d’Urbanisme
La Batte n°10 à 4000 Liège
04 221 90 57
urbanisme@liege.be
Heures d’ouverture de l’accueil sur : www.liege.be
Faut-il un permis de location ?
Attention ! Les propriétaires qui veulent mettre en location un logement
de moins de 28 m 2 doivent obligatoirement obtenir au préalable
un permis de location. Les contrevenants s’exposent à des sanctions
financières et judiciaires. Si un immeuble comporte plusieurs logements,
sont également imposés :
- des compteurs séparés pour chaque logement (gaz, électricité, eau) ;
- une boîte aux lettres extérieure par logement. Il convient alors d’être
attentif à les intégrer en harmonie avec l’architecture de la façade.
Un permis de location spécifique est par ailleurs requis s’il s’agit d’un
bâtiment de logements collectifs et / ou dans le cas de kots d’étudiants.
Les conseillers du Service Logement de la Ville de Liège peuvent vous
fournir plus de précisions au sujet de ces permis.
Tél. 04 221 91 04. Courriel : logement@liege.be
Les services en charge du contrôle de la salubrité et de la sécurité
des logements remettront par ailleurs un avis portant notamment sur :
- l’aménagement de parois résistantes et de portes coupe-feu ;
- la conformité des installations de gaz et d’électricité.
15
L’aménagement d’un nouveau
logement nécessite d’intégrer des
normes anti-incendie dont des parois
et des portes coupe-feu.
Un logement ne peut être mis en
location que si les installations de
gaz et d’électricité sont conformes.
Différentes solutions existent pour intégrer de manière harmonieuse
et discrète plusieurs boîtes aux lettres individuelles dans
des portes d’entrée anciennes ou contemporaines, sans dénaturer
leur esthétique (avec deux boîtes pour la première, six ou plus pour
les suivantes). La dernière image illustre un exemple déconseillé,
disparate et désordonné.
Le(s) logement(s) créé(s) respecte(nt)-il(s)
les règles urbanistiques?
Outre les critères urbanistiques, la création de nouveaux espaces résidentiels
doit respecter des normes de salubrité, de sécurité et de confort
minimales imposées par le Code wallon du Logement. Ces exigences
doivent être intégrées dès l’amont du projet. Relevons par exemple :
- l’accès direct à chaque logement, sans devoir passer par un autre
logement, une surface de bureau… ;
- le nombre de chambres selon la taille des ménages qui pourront y résider ;
- la surface minimale des pièces de vie ;
- les hauteurs minimales sous plafond ;
- la superficie vitrée ;
- la présence d’une salle de bain séparée ;
- la présence d’un système de ventilation ;
- l’isolation acoustique entre les logements.
- les portes vitrées et les fenêtres basses doivent être dotées de verre de
sécurité pour éviter les blessures ;
- les baies ouvrantes situées en hauteur par rapport au niveau du sol
extérieur doivent être sécurisées contre le risque de chute (gardecorps
en forme de barre discrète, panneau vertical transparent en
verre feuilleté…).
La surface totale des fenêtres est
proportionnelle à la superficie de
la pièce éclairée.
Les pièces de vie d’un logement
ne peuvent être éclairées uniquement
par la toiture.
17
La ventilation peut s’effectuer
par une grille d’aération intégrée
de manière discrète au châssis.
La création d’un logement dans
une pièce trop petite ou trop
basse ne sera pas acceptée.
Une attention particulière doit être accordée aux prises de lumières,
dans chaque pièce :
- la surface des fenêtres doit représenter une proportion correcte de la
surface totale de la pièce, afin d’assurer un confort d’éclairage suffisant
et de limiter le recours à la lumière artificielle ;
- une partie significative des fenêtres des pièces de vie doit être placée
dans des plans verticaux, car les occupants doivent bénéficier d’une
vue sur l’extérieur ;
- une partie des châssis de fenêtre doit posséder un caractère ouvrant,
pour permettre l’apport d’air frais quand cela est nécessaire ;
Le châssis en façade incorpore
des parties ouvrantes
Les fenêtres qui descendent
jusqu’au niveau du sol doivent
être dotées de verre de sécurité.
Un châssis fixe sans partie ouvrante
ne permet pas de ventiler la pièce.
Les châssis en T inversé ne respectent
pas l’équilibre de la façade
et l’enlaidissent.
Quels sont les paramètres
d’un logement de qualité ?
Au-delà des normes de salubrité, de sécurité et de confort exigées par
la loi, la Ville de Liège souhaite que les logements aménagés sur son
territoire présentent les conditions d’habitabilité les plus qualitatives
possibles. Dans ce but, il est demandé aux porteurs de projets d’intégrer
chaque fois que cela est possible les recommandations suivantes.
- Si le bâtiment comprend un grand nombre de logements, le programme
envisagé doit tendre vers une mixité des typologies, avec
des logements d’au moins trois chambres ainsi que des logements
adaptés aux PMR.
- Sauf s’il peut être démontré que cela est impossible, les appartements
doivent être conçus pour être « traversants », c’est-à-dire avec des
prises de lumière sur au moins deux façades. Seuls les studios peuvent
être conçus avec une ouverture vers une seule façade.
- Des espaces de rangement pratiques doivent être aménagés dans
chaque logement, à concurrence de 6% de la surface totale : petite
pièce, placards intégrés…
L’espace de rangement pour vélos
est aménagé dans l’ancienne
cellule commerciale.
La porte masque l’espace de
rangement collectif pour les
poubelles.
- Les pièces de vie des logements situés au rez-de-chaussée ne doivent
pas s’ouvrir directement vers la rue. Il convient de prévoir un sas intermédiaire,
qui peut le cas échéant servir pour plusieurs logements.
19
Des espaces de rangement sont
intégrés dans l’aménagement des
parois.
L’appartement « traversant » possède
des prises de lumière vers la
rue et vers l’intérieur de l’îlot.
- Cela a déjà été signalé : la qualité des logements en ville est liée à la
présence d’un espace extérieur privatif de qualité : courette, jardinet,
terrasse… Cet espace doit être de taille suffisante, de telle sorte
que les propriétaires puissent se l’approprier comme une pièce de vie
supplémentaire au cours de la belle saison. Partout où cela est possible,
de tels espaces seront donc aménagés en lien avec les logements.
- Dans les immeubles avec plusieurs logements, sont souhaités des espaces
de rangement collectifs couverts spécialement aménagés pour
les poussettes et vélos (un emplacement par occupant potentiel). Une
partie de l’ancien commerce peut donc être affectée à ces espaces.
- De même, il est conseillé d’aménager un espace de rangement collectif
pour les poubelles près de l’entrée à rue.
La cour arrière peut être appropriée
de manière collective par
les résidents des logements.
La courette aménagée à l’emplacement
d’une ancienne annexe est utilisée
comme une pièce de vie en été.
Quels sont les grandes options possibles
pour la transformation de la façade ?
- Le projet ne doit pas négliger les solutions permettant d’augmenter
le coefficient de végétalisation de la parcelle : façade végétale, toiture
verte, bacs plantés en terrasse, jardinets, arbustes… La verdure
apporte un agrément considérable pour le cadre de vie des résidents.
Quatre grandes options de transformation sont distinguées : pas de
modification, conservation d’une partie des éléments de la devanture,
restitution d’un rez de chaussée « à l’identique », et enfin reconstruction
dans un parti contemporain… Les conditions de réalisation de
chacune de ces grandes options impliquent des recommandations spécifiques,
exposées ci-dessous.
Option 1 : Pas de modification de la façade
Le toit-terrasse est aménagé avec
un recouvrement végétal.
Le jardin vertical est aménagé
dans une cour du centre-ville.
21
Les bacs sont préparés pour accueillir
un potager surélevé.
L’aménagement combine revêtement
minéral et éléments de
verdure.
Bacs et plantations sont placés au
niveau du sol.
Une végétation grimpante peut
habiller les murs mitoyens et générer
un plus grand agrément.
Avant Après
L’esthétique de la devanture commerciale du 19 e siècle a été préservée
: nettoyage des briques et pierres, remise en peinture des
boiseries, remplacement à l’identique du châssis de fenêtre en bois.
L’aménagement d’espaces résidentiels à l’intérieur d’un ancien
commerce doit généralement s’accompagner de modifications en
façade. Il peut toutefois être dérogé à ce principe si les éléments
de l’ancienne devanture présentent un intérêt patrimonial (boiseries
moulurées, vitraux anciens, pierres sculptées…), s’il existe
au moins un soubassement maçonné, si la structure permet une
transformation en une pièce de vie qualitative (possibilité de placer
des meubles par exemple) et si les pièces peuvent être ventilées
(châssis ouvrants, solution mécanique). L’ancienne devanture
commerciale devient alors la « façade » des nouveaux espaces résidentiels.
Quand les parties vitrées sont grandes, l’intimité est assurée
par la pose de brise-vues de qualité (voir le point spécifique).
L’ancienne devanture présente
des décors de qualité de style Art
nouveau (pierres sculptées, boiseries
moulurées) qui méritent
d’être préservés.
Ces devantures anciennes possèdent des éléments d’une grande qualité
esthétique et avec une valeur patrimoniale élevée. Elles ont été
converties en logement sans transformation de la façade.
Par contre, le maintien de la devanture commerciale ne sera cependant
pas accepté si elle ne présente pas un grand intérêt patrimonial,
si elle est fortement dégradée et/ou si elle ne permet l’aménagement
de pièce de vie qualitative (présence d’une grande paroi
vitrée jusqu’au sol par exemple).
Une grande vitrine s’étire du sol
au plafond et le reste du rez-dechaussée
présente un profond
retrait. L’ancienne devanture ne
peut être conservée telle quelle
en cas de transformation en logement.
Placer un nouveau châssis avec
des parties opaques peut être interprété
comme une modification
de la façade. Une autorisation
urbanistique est alors nécessaire.
Même s’il existe déjà un soubassement
dans le cas de cette
façade, le reste de la devanture
est sans qualité et ne doit pas être
conservé.
En cas de conservation d’une devanture ancienne, il conviendra d’être
attentif à la qualité du traitement des solutions d’occultation. Il est
demandé de limiter la hauteur des brises-vues pour maintenir une possibilité
de vue directe vers l’extérieur, au moins en position debout. Par
ailleurs, les structures doivent évidemment faire l’objet d’un entretien
régulier pour assurer leur conservation et la qualité visuelle de la façade.
Un système d’occultation sobre
est recommandé. Il convient d’éviter
de placer du vitrage sablé ou
de la vitrophanie sur toute la hauteur
de la baie.
L’absence d’entretien menace
la préservation des structures
d’origine.
23
Option 2 : Intervention légère avec maintien d’une partie de
l’ancienne devanture
Si l’ancienne devanture ou l’organisation initiale de la façade présentent
des éléments intéressants à conserver mais qu’une réorganisation
des ouvertures est nécessaire, une solution d’intervention légère
est recommandée. Elle consiste à compléter le soubassement
et à remplacer les châssis par des structures de qualité organisant
une nouvelle répartition des prises de lumière et des parties opaques.
A nouveau, il convient d’être particulièrement attentif à la qualité des
matériaux et des formes choisies. Un architecte expérimenté pourra
concevoir un projet dans lequel les parties nouvelles s’intègrent en
harmonie avec les éléments originaux conservés.
Avant Après
Un exemple convaincant d’intervention légère. L’encadrement de
l’ancienne devanture a été conservé. Un soubassement été restitué à
l’emplacement de l’ancienne porte de magasin, dans le prolongement
de la partie existante. Les châssis en bois peint définissent une nouvelle
organisation des ouvertures.
L’importance du choix des châssis
Dans de nombreux projets de transformation d’un commerce en logement,
les travaux au niveau de la façade se limitent à remplacer les
châssis. Si un tel acte est en tant que tel dispensé de permis, il faut
toutefois être attentif au fait que la Ville peut conditionner l’autorisation
d’aménager un logement à une restructuration plus importante
de la façade, qui elle nécessite un permis d’urbanisme.
Dans tous les cas, il convient d’être
particulièrement attentif à la qualité
des nouvelles structures de
châssis. Les performances techniques
sont importantes, mais
l’attention accordée au choix des
formes et des couleurs est tout
aussi essentielle. Il s’agit en effet
de ne pas dévaloriser la façade par
des choix esthétiques peu harmonieux.
A ce sujet, nous conseillons
la lecture de nos guides des bonnes
pratiques dédicacés aux châssis.
25
Placée légèrement en retrait, la
structure en bois affiche l’apport
contemporain dans le respect de
l’architecture d’origine.
Les nouvelles divisions sont harmonieuses,
les châssis de qualité,
le pilier en métal discret.
Les matériaux des châssis sont
médiocres et les formes inappropriées
: fenêtres trop basses, panneaux
opaques.
La forme en T inversée des châssis
ne respecte pas l’équilibre de
la façade. Peu résistants, les matériaux
se dégradent rapidement.
Des structures composées avec des matériaux médiocres et des formes inappropriées
enlaidissent le bâtiment, même si les travaux de maçonnerie ont
été effectués avec grand soin. Les solutions d’entrée de gamme comme les
structures PVC blanc lisses à larges sections sont fortement déconseillées ;
elles alourdissement considérablement les façades, confèrent un caractère
de « plastique en toc », sont très salissantes et se déforment rapidement. En
bref, ce sont des solutions peu durables… De même, les solutions de PVC
imitant le bois ont un caractère artificiel et ne sont pas recommandées. Enfin,
rappelons que placer des nouveaux châssis qui intègrent des parties opaques
peut être considéré comme une modification de l’aspect de la façade nécessitant
l’obtention d’un permis d’urbanisme.
De manière synthétique, trois grandes logiques de remplacement
peuvent être identifiées :
- à l’identique (exactement les mêmes matériaux, formes et couleurs) ;
- avec des formes traditionnelles différentes de l’état de départ ;
- avec un design d’expression « contemporaine », soigné et sobre.
Quelle que soit l’option, il faut être attentif au respect des proportions de
la façade, aux lignes directrices de composition, à la forme et à l’emplacement
des autres baies (verticales ou horizontales), à la finesse des dessins,
au choix de matériaux qui se maintiendront bien dans le temps…
Option 3 : Restitution d’un rez-de-chaussée à l’identique
Pour certains bâtiments, par exemple lorsque les étages présentent une architecture
avec des décors de qualité alors que le rez-de-chaussée a été dénaturé
lors d’un aménagement antérieur, il peut être souhaité de restituer une
façade « à l’identique ». L’architecte peut soit reconstituer un état ancien
connu, soit composer l’architecture de la partie inférieure de la façade dans
le prolongement de l’organisation des étages (matériaux, formes). Une
recherche dans les dossiers d’archives des permis (plans, photos anciennes)
peut constituer une aide éclairante dans le cadre d’une telle démarche.
Le Service des Archives de la Ville
de Liège conserve les anciens dossiers
de permis de bâtir, avec plans
et photos.
Les investigations dans ces documents
peuvent s’effectuer sur rendez-vous,
moyennant introduction
préalable d’une demande par le
guichet électronique (e-guichet).
Les renseignements pratiques
peuvent être obtenus sur le site internet
de la Ville : www.liege.be
27
Le nouveau châssis reproduit l’ancien
à l’identique : divisions, largeurs de
section et couleur restent les mêmes.
Les structures en bois moulurées
illustrent un remplacement avec
des formes traditionnelles.
Le dessin contemporain sobre
des châssis est en harmonie avec
le reste de la façade.
Le remplacement des châssis ne dispense
pas de l’obligation d’entretenir
et de préserver le reste de la façade.
Avant Après
Les anciennes cellules commerciales aux devantures de piètre qualité
ont été reconverties en logements. La façade du rez-de-chaussée a été
restituée à l’identique, en fonction de l’architecture des étages : forme
et hauteur des fenêtres, briques rouges de parement, pierres bleues
sculptées, linteaux courbes…
Une réalisation plutôt réussie : on ne
perçoit plus que le rez accueillait autrefois
une devanture commerciale.
Le résultat est peu convaincant :
briques panachées non identiques,
fenêtre horizontale, sas d’entrée
« ramasse-misère ».
Une façade correspondant à un
rez-de-chaussée résidentiel a été
restituée en fonction de l’architecture
des étages. Les matériaux
de parement (briques et pierre)
sont identiques. Les encadrements
sont droits et alignés dans
le prolongement de ceux des fenêtres
des étages. Pour uniformiser
l’aspect de l’ensemble de
la façade, les parties anciennes
et nouvelles ont été traitées en
même temps : nettoyage des
briques, rejointoyage, puis application
du même badigeon teinté.
Avant Après
Dans cet exemple, une façade maçonnée a été restituée avec une organisation
des ouvertures du rez-de-chaussée et de leur encadrement copiée
sur celle des étages. Les baies sont alignées. L’emploi des mêmes
matériaux (pierres calcaires et briques badigeonnées) parachève la
restitution à l’identique.
Il faut toutefois être attentif à ne pas détourner le concept : pour
une véritable restitution, la transformation doit utiliser exactement
les mêmes formes, proportions, matériaux, couleurs… De nombreuses
transformations dites « à l’identique » ne sont en effet que
des pastiches ratés : s’il n’est pas possible de reproduire exactement
les formes, matériaux ou couleurs, mieux vaut alors opter pour une
solution plus sobre, avec un parti contemporain sans fioriture qui
s’intègre harmonieusement au reste de la façade (voir p.30). C’est
l’option développée dans l’approche n° 4.
Les fenêtres du rez-de-chaussée
tentent de reproduire la forme
des étages, avec des linteaux
courbes similaires. Malheureusement,
plusieurs éléments « ne
collent pas » : les briques de parement
panachées, la présence
d’une maçonnerie sous les décors
conservés de la devanture et
le décalage à gauche d’une porte
trop élancée ne permettent pas de
rétablir une façade équilibrée et
harmonieuse. C’est un exemple
de « faux identique » au résultat
peu convaincant.
29
Quels principes de composition architecturale
suivre pour réussir son projet ?
Option 4 : Restructuration d’un rez-de-chaussée maçonné avec
un parti contemporain
La modification de l’affectation d’un ancien rez-de-chaussée commercial
s’accompagne parfois d’une volonté de marquer clairement
l’apport de la période contemporaine. Si de grandes surfaces de
vitrine avaient autrefois été aménagées, le souhait est alors souvent
de refermer une partie de l’espace disponible en « reconstruisant »
une façade combinant maçonnerie et ouvertures. Pour que ces nouveaux
éléments s’intègrent de manière harmonieuse à l’échelle du
bâtiment et de la rue, plusieurs principes sont à appliquer, illustrés ciaprès.
Un architecte expérimenté pourra vous accompagner et attirer
votre attention sur les différents paramètres importants à considérer
pour concevoir une façade belle et équilibrée.
Exprimer les fonctions en façade
La façade doit exprimer la fonction du bâtiment : les grandes baies doivent
être remplacées par des parties maçonnées avec une proportion « classique »
équilibrée de fenêtres et de parties pleines.
Respecter les lignes de forces déjà présentes
Les façades liégeoises sont généralement composées à partir de lignes de
forces claires, qui reposent, par exemple sur les alignements des baies ou la
présence de structures verticales et horizontales soulignées par des éléments
en saillie. Ces lignes de forces doivent servir de fil conducteur pour la
conception des nouvelles parties.
31
Avant Après
L’ancienne vitrine avait été aménagée sur toute la largeur de la façade.
Le changement d’affectation a impliqué la reconstitution d’un
rez-de-chaussée avec une surface de fenêtre proportionnée en fonction
de l’affectation résidentielle. Le parti adopté est de contraster les matériaux,
en utilisant un parement de pierres bleues traitées de manière
minimaliste. Les baies de la porte et de la fenêtre sont placées dans
l’alignement de celles des étages, leur verticalité étant affichée.
Les divisions verticales des
étages sont prolongées dans les
structures de séparation des nouvelles
baies du rez-de-chaussée.
La dimension des nouvelles fenêtres
et leur positionnement ne
respectent pas l’organisation de
la façade.
Au 19 e siècle et au début du 20 e siècle, les devantures commerciales ont
toutefois souvent été conçues avec une organisation des ouvertures différente
de celle des étages. La conservation d’une partie des structures de
la devanture commerciale peut dans ce cas imposer une autre solution que
la prolongation des « descentes de charge » des étages.
Etablir un rapport juste entre pleins et vides
La taille des ouvertures doit être définie en fonction de l’usage de la pièce.
Elle doit aussi être équilibrée par rapport à la surface totale disponible. L’organisation
de l’architecture originelle des étages peut à nouveau servir de
référence pour calibrer les proportions.
La nouvelle organisation du rezde-chaussée
s’appuie sur les
lignes de composition verticales
des étages. L’emploi de pierre
calcaire vise l’harmonisation.
La structure reconstituée au rezde-chaussée
présente peu de cohérence
avec l’organisation de la
partie supérieure de la façade.
Dans le cas des façades du 20 e siècle, dont la composition s’organise autour
de dominantes horizontales, il est parfois également nécessaire de créer des
éléments de séparation au rez-de-chaussée. Dans ce cas, les ajouts s’intègrent
mieux s’ils respectent la symétrie ou les divisions présentes aux étages.
Au rez-de-chaussée, le rapport
entre les surfaces vitrées et les
surfaces maçonnées est juste.
La fenêtre aménagée au rez-dechaussée
est beaucoup trop petite.
33
Respecter la forme des baies
La forme des fenêtres des étages doit déterminer celle des baies (re-)créées
au rez-de-chaussée. La dominante verticale ou horizontale doit être respectée.
L’axe de symétrie de la structure
du rez-de-chaussée respecte l’organisation
rigoureuse des étages.
Malgré l’alignement des baies
centrales autour d’un même axe,
un déséquilibre apparaît par
rapport aux éléments conservés
de l’ancienne devanture.
La forme verticale des nouvelles
baies respecte l’orientation générale
des ouvertures.
La forme horizontale de la fenêtre
et les linteaux placés trop
bas déséquilibrent la façade.
Recomposer la proportion des linteaux et allèges
Il faut éviter les allèges trop larges au-dessus des baies. Les linteaux des fenêtres
recréées devront être placés à un niveau logique par rapport à l’organisation
traditionnelle de la façade. Si la porte d’origine existe encore, le
positionnement de son linteau peut servir de référence.
Maintenir plusieurs accès
Lorsque le rez-de-chaussée est affecté en bureau ou en espace d’accueil
pour une activité professionnelle, il est conseillé de maintenir des accès
différents pour cette partie et pour les parties résidentielles. Cette solution
applique le principe de « réversibilité », qui évitera des travaux lourds en
cas de changement ultérieur de l’affectation.
Les baies sont verticales. La position
des linteaux est calquée sur
celle de la porte.
La hauteur des fenêtres du rez-dechaussée
est trop faible et leurs
linteaux sont positionnés trop bas.
Les proportions déséquilibrées
alourdissent la façade.
Le sas derrière la porte d’entrée
sépare l’accès à l’atelier d’architecture
et l’accès aux étages
résidentiels.
Le logement du rez-de-chaussée
s’ouvre directement vers la rue. A
gauche, une cage d’escalier donne
accès aux logements des étages.
35
Construire sur l’alignement
La maçonnerie du rez-de-chaussée doit être établie sur l’alignement. Il est
toujours déconseillé d’implanter une partie des éléments de la nouvelle
façade en retrait : les sas d’entrée ou autres espaces en recul constituent
rapidement des « nids à crasses » difficiles à entretenir, voire des espaces
de refuges pour les incivilités.
L’espace d’entrée se prête difficilement
à l’aménagement d’une
pièce de vie : il est utilisé comme
local vélo.
Une entrée indépendante est
maintenue vers les étages résidentiels,
bien séparée de l’espace
professionnel.
La façade est recomposée sur
l’alignement, sans sas de recul.
Peu agréable visuellement, le
sas d’entrée en recul est un nid à
crasse difficile à entretenir.
Restituer les soubassements
Lorsque la transformation implique de combler d’anciennes baies de portes,
il est conseillé de restituer un soubassement à profil mouluré dans la continuité
des structures originelles existantes.
Les matériaux contemporains
s’intègrent de manière originale
mais qualitative avec les parties
plus anciennes de la façade
Un mur de blocs monté derrière la
vitrine maintenue est une solution
non qualitative inacceptable sur
le plan urbanistique.
Le soubassement est restitué avec
un relief et un matériau similaire
à celui existant.
Choisir les matériaux adéquats
A droite, le comblement de l’ancienne
porte ne respecte pas la
structure du soubassement.
Il convient de choisir des matériaux de qualité qui se maintiendront sur la
durée et dont les teintes et textures sont en harmonie avec les parements
déjà présents sur la façade. Il peut s’agir soit de matériaux identiques, soit de
matériaux contemporains d’une autre nature mais avec des tonalités compatibles
avec celles des matériaux déjà présents. Dans ce dernier cas, la simplicité
et la neutralité sont recommandées.
Choisir des teintes harmonieuses
Que les parements soient en brique, en pierre, en bois ou conçus dans d’autres
matériaux, nous pouvons rencontrer des solutions de grande qualité comme
des solutions très médiocres. Quel que soit le matériau choisi, il importe donc
de comparer les solutions proposées afin d’opter pour une version qui aura le
meilleur rendu. La teinte doit être choisie avec un soin particulier, de façon à
s’harmoniser avec le reste de la façade et avec celles des bâtiments voisins.
37
La pierre calcaire était déjà présente
sur cette façade traditionnelle.
La taille en relief apporte
une qualité supplémentaire.
Le parement en briques rouges du rezde-chaussée
n’est pas du tout accordé
à l’enduit cimenté incisé et peint dans
des tons clairs du reste de la façade.
Les décors en bois de l’ancienne
devanture sont peints dans la même
couleur que les étages. Les teintes des
châssis en bois restent en harmonie.
La combinaison des différents matériaux
est peu réussie, tant au niveau
des textures que des tonalités.
Intégrer les systèmes de fermeture de manière discrète
Les caissons à volets externes alourdissent et dénaturent les façades. Il est
donc recommandé de concevoir des structures de baies dans lesquelles les
systèmes de fermeture (volets déroulants, grilles) sont masqués. De même,
les éventuels câbles ou autres boîtiers nécessaires doivent être intégrés discrètement
à l’intérieur du bâtiment dès que c’est possible.
Des transformations à ne surtout pas faire !
Plusieurs exemples de transformations inadéquates ont déjà été montrés au
fil de la brochure. Voici encore des exemples de solutions dommageables
pour la qualité de notre cadre de vie, qu’il convient à tout prix d’éviter.
Les volets originaux ont été
conservés. Intégré dans la maçonnerie,
le caisson est invisible.
Les caissons à volets externes
sont généralement lourds et
disgracieux.
Ne pas respecter la forme des fenêtres
d’origine et aménager des
caissons opaques dans la partie
supérieure des baies
Boucher les baies sans intégrer
la nouvelle maçonnerie au reste
de la façade.
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Placer des brises-vues esthétiques
Le traitement des brise-vues influence particulièrement la perception
du bâtiment. Des interventions qualitatives peuvent être réalisées à
partir de vitrophanie, de compositions de vitraux, de rideaux sobres de
qualité… A l’inverse, les structures médiocres à partir de cartons, de
planches bricolées ou de vieux rideaux défraîchis confèrent vite une
image d’abandon. Pour rappel, le vitrage doit être transparent dans sa
partie supérieure, car les occupants doivent conserver un contact visuel
avec l’extérieur, au minimum en position debout.
Placer des structures (presque)
totalement opaques dans les
châssis de fenêtres.
Aménager un garage sur la totalité
du rez-de-chaussée.
Y intégrer la porte d’entrée.
Une vitrophanie a été placée
dans la partie inférieure des fenêtres
pour créer l’intimité.
Des vitrages dépolis sur toute
leur hauteur sont déconseillés.
Utiliser les anciens volets comme
parement dans la partie supérieure
de l’ancienne baie.
Placer un châssis avec des
vitres réfléchissantes à effet miroir
et des impostes opaques.
Renseignements pratiques
Démarches urbanistiques
Les conseillers spécialisés de la Ville peuvent vous renseigner sur les solutions
architecturales les plus adéquates et vous accompagner dans les démarches
de demande de permis.
Ville de Liège - Service des Permis d’Urbanisme
Ilot Saint-Georges, 4 e étage
La Batte, 10 à 4000 Liège
04 221 90 57
urbanisme@liege.be
Heures d’ouverture de l’accueil : consulter le site www.liege.be
Permis de location
Les conseillers du Service du Logement vous apporteront les renseignements
nécessaires à l’introduction de demandes de permis de location.
Ville de Liège - Service du Logement
Ilot Saint-Georges, 5 e étage
La Batte, 10 à 4000 Liège
04 221 91 04
logement@liege.be
Revenu cadastral
Le revenu cadastral détermine la valeur de l’impôt perçu sur les biens immobiliers.
Il dépend de plusieurs paramètres dont « la nature du bien », c’està-dire
l’affectation du bâtiment. La transformation d’un rez-de-chaussée
commercial en logement peut donc entraîner une réévaluation à la baisse
de cette valeur cadastrale. Il convient pour cela de contacter l’administration
du cadastre et de lui fournir les informations prouvant le changement
d’affectation (permis, plans, photos de la nouvelle organisation…). Si cette
administration le demande, un courrier attestant que des transformations ont
entraîné du changement d’affectation peut être demandé préalablement au
Département de l’Urbanisme de la Ville de Liège.
SPF FINANCES - Administration générale de la Documentation
patrimoniale (AGDP)
Rue de Fragnée, 2 - Boîte 41 à 4000 Liège
02 577 97 40
Antenne Liège 1 : meow.antenne.601@minfin.fed.be
Antenne Liège 2 : meow.antenne.602@minfin.fed.be
Permanence de 9h à 12h et sur rendez-vous de 12h à 16h
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Colophon
Rédaction et mise en page
Département de l’Urbanisme de la Ville de Liège
Service de l’Aménagement du Territoire
La Batte, 10 à 4000 Liège
04 221 90 81
urbanisme@liege.be
Photographies
© Département de l’Urbanisme de la Ville de Liège
Éditeur responsable
Échevinat de la Culture et de l’Urbanisme
Féronstrée, 92 à 4000 Liège
Édition : septembre 2018
Impression : CIM - Ville de Liège
Contact : urbanisme@liege.be
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Un ancien magasin reconverti en
logement de manière adéquate
doit assurer le bien-être de ses habitants
et contribuer à la qualité
du cadre de vie urbain.
Éditeur responsable :
Échevinat de la Culture et de l’Urbanisme, Féronstrée, 92 B-4000 Liège
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