Property Today FR 2021 Edition 7
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EDITION 7 - <strong>2021</strong> - OCTOBRE - NOVEMBRE<br />
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ<br />
SALON de la<br />
COPROPRIETE<br />
4me <strong>Edition</strong> - 18 nov. <strong>2021</strong> - Brussels Expo<br />
Perdre son temps<br />
une frustration de plus pour le syndic !<br />
Inventaire amiante obligatoire<br />
une tache supplémentaire pour le syndic ?<br />
Le privilège de l’ACP<br />
sous la loupe<br />
CONSEIL DE COPROPRIETE EN COMMISSAIRE AUX<br />
COMPTES: PEUT-ON DEMISSIONER?<br />
Il n’est pas rare qu’un membre du conseil de copropriété souhaite<br />
démissionner dudit conseil avant l’échéance de son mandat,<br />
laquelle correspondant normalement à la prochaine réunion de<br />
l’assemblée générale. Les motifs de cette décision sont divers, de<br />
nature personnelle ou autre, mais on observe qu’ils sont souvent liés<br />
à des dissensions survenues entre les membres du conseil.<br />
ACCESSIBILITE AUX IMMEUBLES A<br />
APPARTEMENTS<br />
Si votre logement fait partie d'un immeuble à appartements,<br />
vous devez respecter certaines règles. En Belgique, il existe<br />
différentes réglementations en matière d'accessibilité. Cellesci<br />
stipulent que les parties communes des immeubles à<br />
appartements (parking, accès, ascenseur, couloirs, etc.) doivent<br />
obligatoirement être accessibles.
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PROPERTYTODAY<br />
3<br />
SOMMAIRE<br />
EDITION 7<br />
OCTOBRE-NOVEMBRE<br />
<strong>2021</strong><br />
PERDRE SON TEMPS ; UNE<br />
<strong>FR</strong>USTRATION DE PLUS POUR LE<br />
SYNDIC !<br />
INTRATONE EST PARÉ POUR UN<br />
AVENIR DURABLE DANS LES<br />
IMMEUBLES D’APPARTEMENTS<br />
04<br />
10<br />
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MODERNISATION OBLIGATOIRE<br />
DES ASCENSEURS À CARACTÈRE<br />
HISTORIQUE<br />
TOUJOURS INFORMÉ AVEC BTV ! 14<br />
CONSEIL DE COPROPRIÉTÉ ET<br />
COMMISSAIRE AUX COMPTES :<br />
PEUT-ON DÉMISSIONNER ?<br />
UNE ÉQUIPE FIBRE DÉDIÉE AUX<br />
SYNDICS PROFESSIONNELS<br />
12<br />
16<br />
20<br />
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INVENTAIRE AMIANTE OBLIGATOIRE:<br />
UN TACHE SUPPLÉMENTAIRE POUR<br />
LE SYNDIC ?<br />
LE PRIVILÈGE DE L'ASSOCIATION<br />
DES COPROPRIÉTAIRES<br />
APPLICATION DE LA LOI SUR LA<br />
COPROPRIETE ET OPT-OUT POUR<br />
LES PETITES ACP<br />
ACCESSIBILITÉ AUX IMMEUBLES<br />
À APPARTEMENTS<br />
22<br />
27<br />
31<br />
32<br />
Editeur<br />
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quelque forme que ce soit, partielle ou totale, ne peut se faire sans<br />
l’accord préalable écrite de l’ éditeur. Les informations contenues<br />
dans ce magazine sont vérifi es avec le plus grand soin. Le<br />
lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité de<br />
la rédaction pour les cons quences d’ ventuelles omissions ou<br />
erreurs.
4 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
01<br />
Perdre son temps ; une<br />
frustration de plus pour le<br />
syndic !<br />
Le moins qu’on puisse dire est que l’agenda d’un syndic est plein à craquer ! Il déborde<br />
de rendez-vous, de réunions, d’expertises , de contrôles divers et convocations chez le<br />
Juge de Paix, de relevés de compteurs, de facturations, de correspondance inutile, …<br />
Dès lors, perdre son temps devient une<br />
calamité insupportable. il est pourtant des<br />
tâches que l’on ne peut reporter… L’une<br />
d’elle est la lecture des mails, l’autre est de<br />
répondre aux plaintes déposée à l’IPI.<br />
Une pluie de mails<br />
Le problème est général, et dépasse<br />
largement nos frontières. J’en veux pour<br />
preuve l’article ci-dessous dont je vous cite<br />
un extrait, parus dans le magazine français<br />
"Informations rapide de la Copropriété".<br />
IIs arrivent toutes les deux minutes trente-cinq<br />
secondes, montre en-main. Tel un petit sablier<br />
qui s'égrène inexorablement, une trotteuse<br />
qui fait tic-tac-tic-tac toute la journée; sans<br />
discontinuer.<br />
Oui, je compte les minutes qui séparent les<br />
mails entrants. J'ai un nouveau métier : tapeur<br />
de mails.<br />
Que je les tape comme un forcené ou que je les<br />
dicte à Siri qui est devenu mon meilleur ami,<br />
mon secrétaire particulier, me voilà chaque<br />
matin happé dans le tourbillon infernal des<br />
mails inoxydables, infatigables, increvables.<br />
J’écope du matin au soir, j’ai peur que le fleuve<br />
déborde, peur d’en perdre une goutte ; peur de<br />
perdre le fil ; peur de fermer la petite fenêtre en<br />
bas de l’écran, peur de partir en vacances.<br />
Combien seront-ils à mon retour de déjeuner?<br />
Le Lundi matin, ils sont là, ils m’attendent de<br />
pied ferme, gonflés à bloc, remontés comme<br />
jamais, impatients d’en découdre. Je les sens<br />
avec leurs petites mains crochues m’attirer<br />
dans les flammes de l’enfer. Le dimanche soir,<br />
ce n’est plus un coup de blues, c’est carrément<br />
l’angoisse.<br />
Attention j’appuie sur le bouton ouvrir. Ouch, je<br />
me prends une vague, un torrent, une tornade,<br />
je m’accroche à la rive pour ne pas me noyer,<br />
l’instinct de survie. Seul face à la locomotive<br />
lancée plein gaz, je suis un guerrier. Non, vous<br />
ne passerez pas !<br />
Ma journée est une course folle contre la<br />
montre, je vis dans ma bulle Outlook. Ce soir ma<br />
boite sera vide, propre nettoyée, inbox zero, je<br />
me le suis juré.<br />
C’est un défi permanent, une mission, une<br />
quête. Je suis devenu expert de la messagerie,<br />
docteur es courriers électroniques, champion du<br />
CCC (copie invisible).<br />
Mes réponses sont de plus ne plus courtes, bref<br />
pour tenir la cadence "OK c’est noté", "Bien reçu,<br />
je m’en occupe", "parfait je vous remercie".<br />
Moins on en dit, mieux c’est, si je renvoie la balle,<br />
je me prends un revers du droit un uppercut.<br />
J’esquive des piques, je zappe les polémiques.<br />
Parfois je recadre, parfois je vois rouge ; parfois<br />
je ne comprends rien. Souvent, je prends sur<br />
moi. Souvent je rappelle.<br />
J’aime les mails qui disent juste merci, même si<br />
ça en fait un de plus dans la charrette. Quand<br />
c’est un spam, me voilà soulagé. Je suis affable<br />
avec les gentils, sévère avec les méchants. Je<br />
chèque les mails vite fait toujours, tout le temps,<br />
dans le train du matin, avant de débarquer sur<br />
le deux roues avant de démarrer, au feu rouge<br />
si c’est long, en rendez-vous ça traine, en AG si je<br />
m’ennuie…<br />
Si vous êtes syndics, vous vous reconnaitrez<br />
facilement dans ce tableau !<br />
Et dans cette multitude, on trouvera de<br />
nombreux mails inutiles, mais qui nous<br />
font perdre un temps précieux et nous<br />
détournent parfois de l’essentiel, ... l'essentiel<br />
sur lequel vous serez cependant jugé en tant<br />
que syndic.<br />
Et au final, en fin de journée, qu’avonsnous<br />
fait de concret à part répondre à une<br />
centaine de mails ?<br />
Dix-sept heure arrive et il faut se dépêcher<br />
de préparer le rendez-vous suivant ou l’AG<br />
du soir…<br />
Notre conseil, si tant est que l’on puisse vous<br />
aider à naviguer dans cette mer de mails :<br />
1/<br />
Filtrez en amont. Par exemple : demandez<br />
aux copropriétaires de transmettre leurs<br />
mails et demandes a un des membres du<br />
Conseil de Copropriété : ainsi ce dernier<br />
pourra éventuellement regrouper plusieurs<br />
demandes et envoyer un mail par semaine<br />
(sauf urgence). Il est en effet inutile que<br />
plusieurs copropriétaires envoient la même<br />
question ou remarque au syndic avec tous<br />
les autres copropriétaires en CC. Une seule<br />
personne est choisie pour les contacts avec<br />
le syndic.<br />
2/<br />
Créez un boite mail par immeuble ; ainsi tous<br />
les mails arrivent dans cette boite et le syndic<br />
consulte ces mails une fois par semaine (sauf
PROPERTYTODAY<br />
5<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
urgence). Rappelons que le mail est par<br />
définition un moyen de communication non<br />
urgent.<br />
3/<br />
Une option qui aura peut-être du mal à<br />
passer est de prévoir un montant forfaitaire<br />
de par exemple 5€ par mail au-delà du<br />
nombre raisonnable de mails enregistrés.<br />
4/<br />
Exigez un sujet unique par mail.<br />
Chacun le sait, le syndic doit travailler vite et<br />
bien. Il ne peut se permettre aucune faute,<br />
sans que quelque copropriétaire aux aguets<br />
ne lui tombe dessus à bras raccourcis, et<br />
espère qu’il se rendra intéressant aux yeux<br />
des autres en portant plainte à l’IPI …<br />
Plus de 1000 plaintes classées<br />
sans suite<br />
Autre motif de perte de temps : une plainte<br />
à l’institut. Elle vous arrive au courrier le<br />
matin ... et voilà la journée fichue… et<br />
probablement votre weekend… ou encore<br />
les jours à venir.<br />
“ 1.505 plaintes en<br />
2020 dont 1.157<br />
classées sans suite<br />
En effet, les copropriétaires peuvent sans<br />
bonne raison apparente, sans motif, sans<br />
condition de recevabilité et sans paiement,<br />
introduire une plainte à l’IPI contre son<br />
syndic. Juste pour lui nuire, souvent par<br />
esprit de vengeance….<br />
Bien évidemment, toutes les plaintes ne<br />
sont pas inutiles, et il est normal de pouvoir<br />
se plaindre à l’Institut de contrôle, pour<br />
dénoncer certaines pratiques inacceptables.<br />
Tout le monde sera d’accord sur ce point.<br />
Mail selon les chiffres de l’IPI (rapport annuel<br />
2020) : sur 1.505 dossiers (!) qui ont été<br />
ouverts en 2020 seulement 348 ont été<br />
renvoyés devant la chambre exécutive soit<br />
1.157 plaintes classées sans suite. On compte<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
encore 10 acquittements et 36 décisions<br />
autonomes souvent en rapport avec la<br />
formation permanente.<br />
Finalement 237 agents immobiliers ont fait<br />
l’objet d’une sanction disciplinaires en 2020<br />
(22 radiations, 116 suspensions, 63 blâmes<br />
et 36 avertissements). Cela signifie que non<br />
moins de 84% des plaintes ont été formulé<br />
sans connaissance de cause ou simplement<br />
par esprit de revanche.<br />
Sur ce point, nous pensons qu’il serait<br />
intéressant de scinder ces chiffres par tableau<br />
; pour nous donner une meilleure idée de<br />
la répartition des sanctions entre syndics et<br />
courtiers…<br />
Mais il est clair qu’indépendamment de<br />
cette répartition syndics/courtiers, près de<br />
1200 plaintes par ans sont classées sans<br />
suite… En toute objectivité cela nous<br />
autorise forcément de conclure à l’usage<br />
abusif à grande échelle de la plainte par les<br />
copropriétaires ; ce qui confirme en tout état<br />
de cause le ressenti des syndics au quotidien.
6 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
A l’origine de ces abus, le manque de<br />
modalités contraignantes : remplir un simple<br />
formulaire suffit, et ce sans aucun frais de<br />
dossier, selement 0€ .<br />
On remarque ainsi que certains<br />
copropriétaires pensent ainsi pouvoir<br />
économiser les frais d'avocat.<br />
Au lieu d'une assignation coûteuse, ils<br />
envoient gratuitement une plainte à l’IPI. La<br />
plupart ne savent peut être pas les plaintes<br />
ne peuvent porter que sur des violations<br />
déontologiques. De même certains<br />
copropriétaires qui n'ont pas obtenu gain<br />
de cause à l'Assemblée Générale, pensent<br />
pouvoir se plaindre d’un abus de majorité<br />
et faire annuler à bon compte la décision de<br />
l’AG...<br />
Finalement ils engorgent inutilement les<br />
instances compétentes.<br />
I<br />
Les 10 plaintes les plus courantes<br />
En réponse à une question parlementaire<br />
voici un élément de réponse intéressant<br />
apporté qui peut nous éclairer sur l’origine<br />
des plaintes.<br />
Les dix plaintes et infractions les plus<br />
fréquentes sont (sans classement par ordre<br />
d'importance) :<br />
1. aucun contrat écrit de syndic conclu<br />
2. négligence dans la tenue des assemblées<br />
générales des copropriétaires (pas de<br />
convocation à l'assemblée générale<br />
dans le délai prescrit - pas de rapport<br />
d'assemblée, sujets demandés par un<br />
copropriétaire non-inscrits à l'ordre du<br />
jour)<br />
3. négligence dans la coordination des<br />
statuts<br />
4. pas de communication avec ou<br />
insuffisamment disponible pour les<br />
copropriétaires ;<br />
5. aucune comptabilité ou comptabilité<br />
erronée<br />
6. honoraires injustifiés ou non prévus au<br />
contrat<br />
7. problèmes avec les offres des fournisseurs<br />
ou l'attribution des contrats<br />
8. le transfert des documents au syndic<br />
successif a lieu trop tard (ou non)<br />
9. pas d'accès aux documents de<br />
copropriété pour les copropriétaires qui<br />
en font la demande<br />
10. pas de réponse aux questions de<br />
l'asseseur juridique de l'IPI.<br />
Au vu de ces motifs, il semblerait que<br />
beaucoup de problèmes pourraient être<br />
résolus dans la transparence, et peut être<br />
aussi la médiation... Mais c’est un autre<br />
sujet.<br />
Plus jamais la paix !<br />
Enfin, l’UDS (Union des Syndics asbl) souhaite<br />
attirer l’attention de tout syndic sur le fait<br />
que le principe de base de la prescription ne<br />
s’applique pas aux plaintes déontologiques.<br />
Résultat des courses, un syndic peut subir<br />
une plainte abusive plus de 10 ans après<br />
les faits soi-disant reprochés... alors qu’il<br />
n’est même plus syndic de l’immeuble<br />
en question (!) alors qu’il a déjà transmis<br />
les archives et peut-être même changé<br />
d’ordinateur... ce qui rend la recherche<br />
de documents et de preuves quasiment<br />
impossible…<br />
Aucune prescription, même pas<br />
trentenaire… Aucune norme comme au<br />
civil? Cela ne manque pas de surprendre,<br />
quand on considère qu’en droit pénal<br />
A la recherche<br />
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7<br />
seulement les crimes contre l’humanité ne se<br />
prescrivent pas.<br />
Et pour le syndic, cela s’applique même s’il a<br />
obtenu le quitus de l’AG pour sa gestion de<br />
l’ACP à l’origine de la plainte … car il s’agit ici<br />
de déontologie.<br />
Finalement l’agent immobilier pourra<br />
toujours, sans aucune limite dans le<br />
temps raisonnable, être poursuivi au<br />
niveau disciplinaire par un copropriétaire<br />
rancunier… On est donc loin, pour ne pas<br />
dire très loin d'une approche saine, équitable<br />
et justifiée.<br />
C’est pourquoi l’UDS demande aux<br />
acteurs du secteur, de réfléchir à :<br />
• l’instauration d'un délai de<br />
prescription raisonnable<br />
• l’application du principe "ne bis in idem",<br />
ou "l'absorption" lors de la commission de<br />
nouvelles infractions qui sont entièrement<br />
causalement liées à une condamnation<br />
disciplinaire définitive antérieure (nul<br />
ne peut être jugé une deuxième fois<br />
pour des infractions pour lesquelles<br />
il a déjà été sanctionné connaître)<br />
• de déclarer irrecevable les plaintes<br />
à l’égard d’agents immobiliers non<br />
actifs depuis plus de deux ans<br />
Au moins 3 heures de travail par<br />
plainte<br />
Nous avons interrogé nos membres sur le<br />
temps passé à répondre à une plainte. Selon<br />
leur dire, cela leur prend au minimum 3<br />
heures; entre la recherche des documents<br />
et des preuves dans les archives, et la<br />
formulation claire de la réponse écrite à l’IPI.<br />
Il ne faut pas oublier que le délai imparti est<br />
de 15 jours à partir de la date de la lettre de<br />
l’IPI (sans compter les retards probables dans<br />
la distribution de la poste), on ne peut donc<br />
pas trop traîner… et certainement ne pas<br />
être en vacances à ce moment-là!
8 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
Le weekend est un moment propice au<br />
repos et aux joies familiales ; mais pas pour<br />
le syndic qui non seulement a prévu une<br />
réunion le samedi matin et passe son samedi<br />
après-midi à répondre à une plainte, qui, les<br />
chiffres le prouvent, est souvent infondée et<br />
mal intentionnée.<br />
3 heures en moyenne, perdues pour<br />
répondre à une plainte… Parfois même le<br />
double car la plainte peut revenir avec un<br />
autre demande de clarification.. et rebelote,<br />
recherche des dossiers, des mails…<br />
Mais le syndic n’a pas le choix, car l’enjeu est<br />
d’importance : il y va de sa réputation, de sa<br />
vie professionnelle , de la vie de son cabinet<br />
et de l’emploi de ses collaborateurs !<br />
Dans quel autre corps de métier est-on<br />
soumis à un tel stress et à un tel risque<br />
de perdre tout ce que l’on a construit ?<br />
C’est d’ailleurs pour cette raison que l’UDS a<br />
prévu une assurance-groupe de protection<br />
disciplinaire pour ses membres. Ainsi, il<br />
ne sont plus seuls pour affronter leurs<br />
problèmes.<br />
Droit de rôle et dissuasion<br />
Mais le problème se situe en amont: il faut<br />
d’abord limiter l’afflux de plaintes sans<br />
motif valable en imposant un droit de<br />
rôle. Si minime soit-il, ce coût servira de<br />
dissuasion et l’on peut être sûr que seules les<br />
plaintes réelles et basées sur des fondements<br />
concrets seront introduites, car une personne<br />
convaincue du bien-fondé de sa plainte<br />
n’hésitera pas à verser une modique somme<br />
pour obtenir satisfaction.<br />
Cela peut également encourager plus de<br />
dialogue par le biais de la Médiation, grâce<br />
à l’intervention d’un médiateur; ce mode<br />
de règlement des différends a déjà fait ses<br />
preuves et est d'ailleurs recommandé dans<br />
la loi sur la copropriété (NCc art 3.85-§5)<br />
Deux tableaux mais une seule<br />
sanction<br />
Nombreux sont les syndics qui restent sur les<br />
deux tableaux de l’IPI ; le tableau des agents<br />
immobiliers/courtage et le tableau des<br />
syndics ; et vice versa. Rien ne les empêche<br />
en effet, d’être syndic, mais de réaliser de<br />
temps en temps une vente ou une location.<br />
Nombreux sont également ceux qui ont<br />
créé deux organisation distinctes ; un<br />
bureau de syndic et un bureau de courtage;<br />
deux entités juridiques différentes avec du<br />
personnel distinct dans les deux sociétés.<br />
Lorsque que tout se passe bien, la situation<br />
peut être une réussite. Le bât blesse<br />
lorsque dans l’une de ces activités un<br />
problème se pose qui donne lieu à une<br />
plainte disciplinaire. En effet la sanction<br />
se rapportant au numéro IPI, en cas de<br />
radiation ou de suspension, ce sont toutes<br />
les activités de l’agent immobilier qui sont<br />
concernées …<br />
Il serait donc intéressant d’envisager de<br />
scinder les sanctions par tableau, ce qui<br />
se situerait tout à fait dans la logique des<br />
choses. La sanction doit se rapporter aux<br />
tâches effectuées, et ces dernières sont<br />
soumises à une inscription spécifique sur<br />
un tableau donné. Il est donc logique que<br />
la sanction s’applique aux tâches du tableau<br />
concerné. Cela permettrait ainsi au syndic<br />
qui a commis ou dont le personnel a commis<br />
volontairement ou involontairement des<br />
erreurs de gestion, de continuer à travailler<br />
en effectuant des tâches de courtage pour<br />
lesquelles il n’a, par exemple, jamais été<br />
inquiété. La survie de son cabinet et le<br />
maintien de son personnel seraient ainsi<br />
préservés.<br />
Organes spécifiques pour les<br />
syndics ?<br />
Dissocier les plaintes par tableau est une<br />
chose, mais créer des instances spécifiques,<br />
par tableau, signifierait à terme la<br />
reconnaissance tant attendue du métier de<br />
syndic. En distinguant ainsi les deux activités,<br />
chaque plainte serait évaluée par des<br />
collègues actifs dans le même domaine.<br />
Solution ? Dommages et intérêts<br />
pour le plaignant ?<br />
Si nous partons du principe que le traitement<br />
des plaintes déontologiques fait partie de la<br />
gestion normale du gestionnaire immobilier<br />
ou de sa propre entreprise, nous pensons<br />
également que des solutions doivent être<br />
trouvées contre les plaintes abusives.<br />
Nous ne préconisons certainement pas<br />
de limiter le droit de déposer une plainte.<br />
Nous défendons plutôt la position selon<br />
laquelle le gestionnaire immobilier ne doit
PROPERTYTODAY<br />
9<br />
pas être victime d'attaques arbitraires de<br />
clients insatisfaits, entraînant des heures de<br />
recherche et de rédaction. Tout le monde<br />
connaît la fameuse expression : le temps,<br />
c'est de l'argent.<br />
Cela nous amène à deux propositions :<br />
D'une part, pourquoi ne pas envisager<br />
d'introduire une indemnisation<br />
compensatoire, similaire à l'indemnisation<br />
légale des cours et tribunaux, en cas de<br />
plainte abusive contre un syndic ou autre<br />
personne faisant l'objet d'un contrôle<br />
disciplinaire par le BIV.<br />
D'autre part, nous souhaitons proposer un<br />
mécanisme d'indemnisation à nos membres,<br />
dans le but de compenser leur perte de<br />
temps en cas de plainte abusive ; ceci sous<br />
la forme d'une clause dans leur contrat de<br />
gestion.<br />
« Plainte abusive à l’IPI : On entend par plainte<br />
abusive une plainte d'un ou de plusieurs<br />
copropriétaires contre le syndic, qui est rejetée<br />
ou classée sans suite par l‘assesseur juridique<br />
de l'Institut Professionnel Agents Immobiliers,<br />
ou qui aboutit à un acquittement devant la<br />
Chambre Exécutive de l’IPI. Le copropriétaire qui<br />
a déposé une telle plainte sera redevable au<br />
syndic d’une indemnité fixe et forfaitaire pour<br />
la prestation effectuée égale à trois heures de<br />
travail, à savoir …. EUR par heure de travail.<br />
Si une telle plainte est formulée par plusieurs<br />
copropriétaires, ils sont solidairement tenus de<br />
cette indemnité ».<br />
Il va de soi qu'une explication expressis<br />
verbis de cette clause par le syndic est<br />
nécessaire lors de l'AG, ceci dans le cadre<br />
de l'explication générale du contrat entre le<br />
syndic et l’ACP.<br />
Conclusion<br />
L'UDS se positionne depuis sa création,<br />
comme la seule fédération professionnelle<br />
des syndics souhaitant œuvrer pour un<br />
changement profond et constructif ainsi<br />
qu’une approche plus moderne du statut<br />
du syndic en Belgique. Nos efforts pour un<br />
institut des syndics n’ont à ce jour pas encore<br />
portés leurs fruits, mais nous persistons à<br />
croire que les approches respectives des<br />
deux métiers, courtiers et syndics, sont très<br />
différentes. Tout un chacun peut au moins<br />
reconnaitre cela et, dans la mesure du<br />
possible, agir en conséquence.<br />
info<br />
Mme Dominique Krickovic<br />
Présidente & Co-founder<br />
UDS - Union des Syndics asbl<br />
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immeubles d’appartements. L’entreprise est de ce fait active sur un marché dans lequel les copropriétés<br />
sont très fortement représentées. « Nous pouvons aider les syndics à respecter les exigences de prestations<br />
imposées par la commune, mais aussi en termes d’habitat durable et abordable. »<br />
Moins de câbles<br />
Intratone travaille avec des systèmes sans<br />
fil, et c’est ce qui rend cette entreprise<br />
unique, déclare Michael Kennedy, Area Sales<br />
Manager chez Intratone. « Nos systèmes<br />
doivent juste recevoir une alimentation<br />
au niveau de la porte. Aucun câblage<br />
supplémentaire n’est nécessaire dans le<br />
bâtiment. Dans le cas d’un immeuble<br />
d’appartements comptant 80 résidents, cela<br />
permet d’épargner plusieurs kilomètres de<br />
câble.<br />
Cette belle économie va de pair avec un<br />
autre avantage : une acquisition moins<br />
onéreuse des systèmes pour les copropriétés.<br />
» Intratone aide les copropriétés à respecter<br />
les accords de prestations, reprenant des<br />
aspects tels que la durabilité et l’habitat<br />
durable. « Grâce à cette économie de câble<br />
et de plastique, nos systèmes sont d’emblée<br />
rentables pour les utilisateurs comme pour<br />
les copropriétés. »<br />
Les applications d’Intratone répondent<br />
habilement à un besoin du marché. « De<br />
très nombreuses copropriétés sont face aux<br />
mêmes problèmes, surtout dans le cas d’une<br />
nouvelle construction ou de la rénovation<br />
de bâtiments vieux de trente à quarante<br />
ans. Allez-vous investir dans des systèmes<br />
d’accès qui ne contribuent pas à la durabilité,<br />
ou misez-vous sur l’avenir ? De plus en plus<br />
de copropriétés optent pour cette dernière<br />
possibilité, notamment pour répondre aux<br />
attentes des résidents. »<br />
Proche et personnalisé<br />
Intratone mise grandement sur la durabilité,<br />
explique Michael Kennedy. « Avec nos<br />
solutions sans fil, les copropriétés ne réalisent<br />
pas qu’une économie de câblage. Cela va<br />
bien plus loin. Nous sommes un fabricant<br />
européen, qui fournit depuis la France. Il n’est<br />
donc pas question de livraisons interminables<br />
depuis l’Asie, ce qui permet un bénéfice<br />
environnemental et garantit des livraisons<br />
rapides. En outre, tous nos systèmes sont<br />
réalisés sur mesure. Vous ne trouverez donc pas<br />
de gros stocks chez nous, car tout ce que nous<br />
produisons part directement chez le client. »<br />
Il faut ajouter à cela que la gestion des accès<br />
permet elle aussi un bénéfice en termes<br />
de durabilité. « Les copropriétés évoluent,<br />
l’accroissement d’échelle est un fait, et cela<br />
entraîne le développement du domaine de<br />
prise en charge des copropriétés."<br />
Des solutions digitales<br />
intelligentes<br />
Afin de bien gérer tous ces bâtiments, il<br />
est pratique de pouvoir le faire depuis une<br />
localisation centrale de la corporation, via<br />
nos solutions intelligentes. Pour la plupart<br />
des interventions, un déplacement physique<br />
n’est même pas nécessaire. Prenons par<br />
exemple un déménagement. Auparavant,<br />
il fallait réaliser une nouvelle plaquette<br />
nominative, à visser sur la porte.<br />
Aujourd'hui, tout cela est digital. Vous<br />
gagnez du temps, de la main-d'œuvre<br />
et des matériaux. Grâce à Intratone, les<br />
copropriétés peuvent économiser des<br />
dizaines de milliers d’euros par an. »<br />
Sûr et paré pour l’avenir<br />
Les systèmes d’accès d’Intratone sont durables,<br />
mais aussi parés pour rester immuables<br />
tout au long de la vie. « Les gens restent<br />
plus longtemps chez eux. Nos systèmes<br />
permettent d'ouvrir les portes à distance,<br />
les résidents peuvent donc garder les mains<br />
libres pour rentrer avec des sacs de courses.<br />
Cela profite grandement aux résidents un<br />
peu moins vaillants. Les lecteurs de proximité<br />
permettent quant à eux de bloquer les portes,<br />
si un résident a perdu sa clé, par exemple.<br />
Accorder l’accès à distance peut s’avérer<br />
très pratique, parce qu’un nombre croissant<br />
de parties doivent pouvoir avoir accès au<br />
bâtiment. Comme les aidants proches ou<br />
le personnel de nettoyage, par exemple.<br />
Grâce à une simple manipulation dans le<br />
système, ils ont accès au bâtiment durant<br />
certaines périodes. Et uniquement pendant<br />
ces périodes, et pas le week-end. Nos<br />
systèmes améliorent de la sorte la sécurité<br />
des résidents. Nous sommes parés pour<br />
un avenir durable, mais nous tenons aussi<br />
compte de l’avenir des résidents. »<br />
Vous voulez en savoir plus sur<br />
l’approche durable d’Intratone ?<br />
Consultez www.intratone.be.<br />
Venez découvrir notre stand au Salon de<br />
la Copropriété (Brussels Expo - Palais 10) le<br />
jeudi 18 novembre <strong>2021</strong>!
12 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
03<br />
Modernisation<br />
obligatoire des<br />
ascenseurs à caractère<br />
historique<br />
Ces derniers mois, la modernisation obligatoire et programmée a continué<br />
de faire peser une menace sérieuse sur ces anciens ascenseurs, que l'on<br />
trouve encore dans de nombreux immeubles bruxellois, pour la plupart. Or,<br />
ces ensembles majestueux peuvent être considérés comme faisant partie<br />
intégrante du patrimoine architectural.<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
PROPERTYTODAY<br />
13<br />
Selon la réglementation actuelle, ces<br />
ascenseurs dignes d’intérêt devaient être<br />
modernisés avant le 31/12/2022. Une<br />
obligation qui ne laisserait que peu de temps<br />
à des copropriétaires sous pression pour<br />
satisfaire à cette contrainte sans dépenser<br />
des sommes folles ou sans contrevenir à des<br />
rénovations dans les règles de l’art.<br />
Il a finalement été décidé que les délais<br />
imposés pour la modernisation des<br />
ascenseurs historiques allaient être<br />
prolongés. Cela concerne tous les<br />
ascenseurs entrés en service avant 1958.<br />
Selon les Service extérieurs de contrôle<br />
technique (SECT), 3.750 ascenseurs<br />
d’avant 1958 peuvent, à ce stade, être<br />
recensés partout sur le territoire. La<br />
proportion d’ascenseurs historiques doit<br />
encore être déterminée au niveau régional.<br />
La Région bruxelloise, qui est globalement<br />
concernée pour 2/3 des ascenseurs<br />
historiques du royaume, est particulièrement<br />
active dans ce domaine et a débloqué<br />
des moyens pour cela sous l’impulsion de<br />
Pascal Smet. Les deux autres régions sont<br />
également déterminées à apporter leur<br />
contribution.<br />
Deux cas de figure rentrent en ligne de<br />
compte :<br />
1/<br />
Ascenseurs entrés en service avant 1958<br />
mais SANS valeur historique. La date de<br />
modernisation de ces ascenseurs sera fixée<br />
au 31/12/2023 soit un an plus tard que<br />
ce que prévoit la réglementation actuelle<br />
(AR du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des<br />
ascenseurs).<br />
2/<br />
Ascenseurs entrés en service avant 1958 AVEC<br />
valeur historique.<br />
Pour ces ascenseurs, des solutions<br />
alternatives qui assurent un niveau de<br />
sécurité suffisant doivent être développées.<br />
Ces alternatives résultent d’un équilibre à<br />
trouver entre le prix, la valeur historique et la<br />
sécurité. Ces ascenseurs bénéficieront d’un<br />
report de 5 ans par rapport à ce que prévoit<br />
la réglementation actuelle (AR du 9/3/2003)<br />
et devront, au plus tard, être modernisés<br />
pour le 31/12/2027.<br />
Par ailleurs, une série d’autres changements<br />
seront apportés à l’Arrêté royal du 9 mars<br />
2003, relatif à la sécurité des ascenseurs.<br />
Voici les principaux :<br />
• On introduit une définition d’<br />
«ascenseur historique» (conditionnée<br />
à une reconnaissance régionale)<br />
• Une série d’éléments à contrôler pour<br />
les ascenseurs (sorte de check-list)<br />
ne s’appliqueront pas de la même<br />
manière aux ascenseurs historiques<br />
• Il sera mentionné que des solutions<br />
électroniques sont admises pour remplacer<br />
certaines fermetures physiques<br />
• Il sera également mentionné que les<br />
ascenseurs historiques devront pouvoir<br />
satisfaire à un niveau de sécurité<br />
suffisant et non plus équivalent aux<br />
ascenseurs mis en service après 1958<br />
comme c’est le cas actuellement<br />
A noter qu’en plus de ces modifications,<br />
le SPF Economie est à la recherche<br />
de solutions pour rendre acceptables<br />
toute une série d’éléments qui posent<br />
problème dans les ascenseurs historiques.<br />
Le SPF Economie s’appuiera sur les Services<br />
extérieurs de contrôle technique.<br />
« Ces cages d’escaliers monumentales, au<br />
milieu desquelles surgissent des ascenseurs, sont<br />
autant de joyaux, qui témoignent d’une richesse<br />
patrimoniale indéniable », affirme le vice-<br />
Premier ministre Pierre-Yves Dermagne. « Dans<br />
le même temps, ces ascenseurs historiques sont<br />
devenus sources de tracas pour les propriétaires<br />
ou copropriétaires concernés. Les pressions<br />
qu’ils ou elles subissent de la part de syndic ou<br />
de sociétés d’ascenseurs pour moderniser en<br />
tout hâte, à grand frais, et parfois sans aucune<br />
promesse de respecter le patrimoine sont tout<br />
bonnement inacceptables. Nous pouvons à<br />
présent les rassurer ce point. »<br />
« La protection des ascenseurs historiques<br />
est une priorité pour la Région bruxelloise<br />
», explique Pascal Smet, secrétaire d’Etat en<br />
charge de l’Urbanisme et du Patrimoine en<br />
Région de Bruxelles-capitale. « Grâce à nos<br />
actions lancées il y a un an, à l’excellente<br />
collaboration nouée entre le fédéral et les<br />
régions mais aussi grâce aux adaptations de la<br />
législation, les ascenseurs à valeur patrimoniale<br />
sont sauvés. Ils seront donc modernisés en<br />
conservant leurs caractéristiques patrimoniales.<br />
Le délai supplémentaire, jusqu’en 2027,<br />
permettra aux propriétaires de procéder aux<br />
interventions dans les règles de l’art ».<br />
info<br />
Communique de presse du 08-07-<br />
<strong>2021</strong> de Mr Pierre-Yves Dermagne,<br />
Vice-Premier ministre et ministre<br />
de l’Economie et du Travail. (voir<br />
www.dermagne.belgium.be)<br />
PROPERTYTODAY
14 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
04<br />
Toujours<br />
informé avec<br />
BTV !<br />
En tant que gestionnaire immobilier, comment auditer un<br />
immeuble pour se conformer à la législation (technique)?<br />
Un gestionnaire immobilier doit prouver une bonne gestion<br />
technique en conservant de nombreux certificats, rapports<br />
d’inspection et autres livrets d’entretien.<br />
Qu'en est-il de l'électricité dans<br />
les parties générales? Certains<br />
doutent: est-ce tous les 25 ans ou<br />
tous les 5 ans? BTV vous informe.<br />
Installations domestiques :<br />
contrôle tous les 25 ans<br />
Il est précisé dans la nouvelle réglementation<br />
sur l'électricité, le LIVRE 1, (AR 08/09/2019) :<br />
l'installation électrique pour l'alimentation<br />
des parties générales est par définition<br />
assimilée à l'installation domestique. Ils<br />
respectent donc l'obligation de contrôle tous<br />
les de 25 ans.<br />
Locaux techniques : contrôle tous<br />
les 5 ans<br />
Cependant, les parties communes des<br />
immeubles à appartements comprennent<br />
aussi les locaux techniques nécessaires<br />
au fonctionnement des installations. Ces<br />
locaux techniques, tels que le local avec<br />
les compteurs électriques des appartements,<br />
le local du chauffage central et/ou
PROPERTYTODAY<br />
15<br />
le local technique de l'ascenseur, doivent<br />
respecter l'obligation d’un contrôle tous<br />
les 5 ans.<br />
Cette distinction n'est pas toujours facile à<br />
faire techniquement. Les deux parties de<br />
l'installation sont généralement alimentées<br />
par la même installation électrique, souvent<br />
de taille limitée, via le compteur des parties<br />
communes. Il n'y a donc aucun élément<br />
permettant d'établir une distinction technique<br />
entre les deux composants de l'installation.<br />
Quels sont les locaux techniques? Par<br />
exemple, le circuit d'éclairage fournira à la fois<br />
l'éclairage de la cage d'escalier et l'éclairage de<br />
la salle des compteurs.<br />
Néanmoins, selon la législation, ils doivent<br />
être contrôlés avec une fréquence<br />
d'inspection distincte (tous les 25 ans/<br />
tous les 5 ans).<br />
Présence de personnel : contrôle<br />
tous les 5 ans<br />
Et s'il y a du personnel dans le bâtiment? Les<br />
espaces généraux deviennent ainsi le lieu<br />
de travail du personnel, en l'occurrence par<br />
exemple du concierge. En conséquence,<br />
le cadre juridique principal, prévu dans le<br />
Codex sur le bien-être au travail doit être<br />
respecté. Il prévoit également une contrôle<br />
tous les 5 ans.<br />
CONSEILS IMPORTANTS<br />
Analyse de risque pour les immeubles<br />
datant d'avant 1981<br />
Si il y a un concierge dans l’immeuble, et que<br />
le bâtiment date également d'avant 1981, il<br />
faut obligatoirement faire établir une analyse<br />
de risque afin de se mettre en conformité<br />
avec les normes de sécurité en vigueur.<br />
Dans tous les cas, un<br />
"dossier électrique" doit<br />
être tenu par le syndic<br />
qui doit rassembler de<br />
nombreux documents<br />
relatifs à l'installation<br />
électrique ( rapports<br />
d'inspection valables,<br />
analyse de risques, schéma<br />
unifilaire, plan de situation<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
avec indication des voies d'évacuation, … )<br />
Plus d'infos sur le site de<br />
www.btvcontrol.be<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
Indispensable pour tous<br />
les copropriétaires et<br />
les syndics d’immeubles<br />
LA COPROPRIÉTÉ<br />
Les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété<br />
Eric Riquier<br />
Avocat au Barreau de Bruxelles et professeur de droit civil à la Solvay Brussels School<br />
of Economics & Management (Université libre de Bruxelles)<br />
Il y a, en Belgique, près d’un million et demi d’appartements. La majorité d’entre eux sont situés dans<br />
des immeubles en copropriété. Or, la plupart des gens qui y vivent ignorent les règles qui gouvernent ce<br />
type d’habitat groupé : quels sont les obligations du syndic, comment fonctionne l’assemblée générale,<br />
comment est-elle convoquée et comment délibère-t-elle, quels sont les recours contre ses décisions, etc ?<br />
Et on constate que si les procès en matière de copropriété sont nombreux, beaucoup auraient été évités<br />
si, simplement, les règles avaient été suivies.<br />
L’auteur passe en revue l’ensemble des règles légales en les expliquant dans un langage clair en manière<br />
telle que chacun puisse trouver rapidement réponse à ses questions. Si la copropriété par appartements<br />
constitue la plus grosse partie de cet ouvrage, les règles relatives à la copropriété ordinaire sont<br />
également passées en revue : quels sont les droits et obligations des indivisaires, quels sont leurs pouvoirs<br />
respectifs sur la chose commune, comment sort-on d’indivision, etc ?<br />
L’ouvrage est principalement destiné à des non-juristes – copropriétaires d’immeubles, copropriétaires<br />
d’appartements, syndics – qui souhaitent une information simple et précise mais il peut également servir<br />
d’ouvrage de base au juriste qui n’est pas spécialisé dans le droit de la copropriété. Cette deuxième<br />
édition intègre les changements apportés par les nouvelles dispositions du livre 3 du Code civil,<br />
relatif aux Biens, entré en vigueur le 1 er septembre <strong>2021</strong>.<br />
> Collection Droit au but<br />
19,00 € • 2 e édition <strong>2021</strong><br />
Format pratique et accessible<br />
L’ensemble des règles légales en matière de copropriété<br />
Intègre les changements apportés par la réforme du droit des biens<br />
Contient le texte intégral de la loi sur la copropriété<br />
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16 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
05<br />
Conseil de copropriété et commissaire<br />
aux comptes : peut-on démissionner ?<br />
Il n’est pas rare qu’un membre du<br />
conseil de copropriété souhaite<br />
démissionner dudit conseil avant<br />
l’échéance de son mandat, laquelle<br />
correspondant normalement à la<br />
prochaine réunion de l’assemblée<br />
générale. Les motifs de cette décision<br />
sont divers, de nature personnelle<br />
ou autre, mais on observe qu’ils<br />
sont souvent liés à des dissensions<br />
survenues entre les membres du<br />
conseil.<br />
Probablement parce que l’accomplissement<br />
de sa mission exige une mobilisation plus<br />
ponctuelle, ou parce que son mandat est<br />
le plus souvent solitaire, les velléités de<br />
démission sont plus rares dans le chef du<br />
commissaire aux comptes. Elles n’en sont<br />
cependant pas si exceptionnelles qu’il ne<br />
serait pas utile de les évoquer aussi.<br />
Une telle démission est-elle<br />
autorisée ?<br />
On aurait vite fait de répondre par<br />
l’affirmative, sur le constat de ce que la loi<br />
sur la copropriété ne comporte aucune<br />
stipulation qui l’interdit.<br />
Il est vrai qu’elle est avare de dispositions,<br />
cette loi, lorsqu’il est question du conseil de<br />
copropriété. On sait que la mission de celui-ci<br />
consiste à contrôler la gestion du syndic, qu’il<br />
peut cependant recevoir des délégations<br />
spéciales de l’assemblée, qu’il doit faire<br />
annuellement rapport aux copropriétaires,<br />
que ses membres doivent être propriétaires<br />
et doivent être élus individuellement,<br />
qu’enfin il est constitué pour une durée<br />
qui se termine avec la prochaine réunion<br />
ordinaire de l’assemblée (article 3.90 NCc).<br />
Quant au commissaire aux comptes, tout au<br />
plus sait-on qu’il est désigné annuellement<br />
(article 3.91 NCc) et que son mandat ne<br />
peut se cumuler avec celui du conseil de<br />
copropriété (article 3.89-§9 NCc).<br />
Contrat et mandat<br />
Cette réponse serait cependant hâtive et,<br />
sinon inexacte, à tout le moins dénuée de la<br />
nuance nécessaire.<br />
Il faut en effet considérer que le mandat<br />
qui unit les membres du conseil ou le
PROPERTYTODAY<br />
17<br />
commissaire aux comptes à la copropriété<br />
est un contrat et que ce contrat est régi par<br />
le Code civil, tant par les dispositions qui<br />
lui sont consacrées (articles 1984 à 2010<br />
du Code) que par les principes généraux<br />
applicables à tout contrat.<br />
Passons rapidement sur le rappel – qui ne<br />
me semble pas superflu – de l’article 1991<br />
du Code qui énonce que « le mandataire<br />
est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en<br />
demeure chargé, et répond des dommagesintérêts<br />
qui pourraient résulter de son<br />
inexécution » pour retenir les dispositions<br />
relatives à la fin du mandat, desquelles se<br />
dégagent les règles qui mettent en évidence<br />
la nécessité des préserver les intérêts des<br />
deux parties en présence, c’est-à-dire, pour<br />
ce qui nous occupe, le membre du conseil<br />
d’un côté, la copropriété de l’autre. Ces<br />
règles sont contenues dans l’article 2007 du<br />
Code qui est ainsi libellé :<br />
« Le mandataire peut renoncer au mandat, en<br />
notifiant au mandant sa renonciation.<br />
Néanmoins, si cette renonciation préjudicie<br />
au mandant, il devra en être indemnisé par le<br />
mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve<br />
dans l'impossibilité de continuer le mandat sans<br />
en éprouver lui-même un préjudice considérable ».<br />
Par ailleurs, en vertu de l’article 1134, al. 2 du<br />
code civil, les conventions doivent s’exécuter<br />
de bonne foi.<br />
4 principes<br />
Se dessinent ainsi les principes qui<br />
gouvernent la possibilité de démissionner du<br />
conseil de copropriété :<br />
1. Un membre du conseil de copropriété ou<br />
le commissaire aux comptes peuvent a<br />
priori démissionner. Le terme adéquat est<br />
« renoncer » à leur mandat.<br />
2. Toutefois, à moins qu’elle soit motivée par<br />
la circonstance que poursuivre sa mission<br />
lui causerait un préjudice personnel<br />
considérable, la démission du mandataire<br />
doit être sérieusement motivée…<br />
3. …et le membre du conseil ou le<br />
commissaire démissionnaires doivent<br />
veiller à ce qu’elle ne cause pas de<br />
dommage à la copropriété, sous peine de<br />
devoir indemniser celle-ci.<br />
4. Enfin, la démission devra être notifiée au<br />
syndic en sa qualité de représentant de la<br />
copropriété.<br />
“ Le membre du<br />
conseil doit<br />
veiller à ce que<br />
sa démission<br />
ne cause pas<br />
de dommage à<br />
l’ACP<br />
Le conseil de copropriété étant avant tout un<br />
organe de contrôle, on peut ainsi observer<br />
qu’une défaillance du syndic qui n’aurait pas<br />
été aperçue en temps utile par le conseil<br />
pourrait engager la coresponsabilité du<br />
membre démissionnaire s’il apparaît que sa<br />
démission n’était pas légitimement justifiée<br />
et a sensiblement amenuisé les facultés de<br />
contrôle dudit conseil.<br />
Quant au commissaire aux comptes, Il n’est<br />
pas difficile d’imaginer les conséquences<br />
dommageables qui peuvent résulter du fait<br />
que sa mission ne serait pas exécutée. Sa<br />
responsabilité pourrait ainsi notamment être<br />
engagée si, à cause de cette inexécution,<br />
l’assemblée estime qu’elle n’est pas en<br />
mesure d’approuver les comptes.<br />
On constate donc que la faculté de<br />
démissionner du conseil de copropriété ou<br />
du mandat de commissaires aux comptes,
18 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
loin d’aller de soi, exige la plus grande<br />
prudence de la part de celui qui souhaite<br />
renoncer à la mission qu’il avait acceptée.<br />
Ce n’est d’ailleurs que normal puisque, d’une<br />
part, aucun copropriétaire n’est obligé de se<br />
porter candidat au conseil ou à la fonction<br />
de commissaire et, d’autre part, lorsqu’il le<br />
fait, c’est avec la conscience de s’engager<br />
pour une durée et une mission censées ne<br />
prendre fin qu’avec la prochaine réunion<br />
ordinaire de l’assemblée.<br />
Le mandataire désireux de démissionner sera<br />
donc attentif aux conséquences possibles de<br />
sa démission, particulièrement, s’agissant du<br />
conseil de copropriété, lorsque celui-ci a reçu<br />
de l’assemblée une délégation spéciale dont<br />
la démission en question pourrait mettre la<br />
parfaite exécution en péril. Si cette démission<br />
s’avère inopportune, elle sera fautive et,<br />
donc, susceptible d’engager la responsabilité<br />
du démissionnaire.<br />
Quid lors d'une vente ?<br />
On évoquera encore le cas particulier<br />
du copropriétaire qui vend son lot, cette<br />
circonstance lui interdisant a priori de<br />
poursuivre l’exécution de son mandat.<br />
Si l’on devait appliquer ici les principes de<br />
droit dans toute leur rigueur, il faudrait<br />
considérer qu’il n’y a généralement pas<br />
là matière à exonérer le mandataire de sa<br />
responsabilité. Une cause exonératoire de<br />
responsabilité doit en effet être étrangère à la<br />
volonté de celui qui s’en prévaut et le fait est<br />
que, dans la plupart des cas, la vente résulte<br />
d’une décision du propriétaire.<br />
La souplesse s’impose cependant, la<br />
responsabilité du mandataire à titre gratuit<br />
devant s’apprécier moins sévèrement que<br />
celle du mandataire rémunéré (article 1992,<br />
al. 2 du Code civil).<br />
Aussi ne pourra-t-on, à mon sens, reprocher<br />
au mandataire de ne pas pouvoir mener sa<br />
mission bien en cas de vente de son lot que<br />
dans l’hypothèse où il avait déjà décidé de<br />
vendre au moment où il s’est porté candidat.<br />
Dans ce cas, ce n’est plus sa démission –<br />
inévitable – qui s’avérera fautive, mais bien<br />
celle d’avoir sollicité et/ou accepté une<br />
mission dont il savait ou devait savoir qu’il ne<br />
pourrait la mener à bien.<br />
Loi Covid et prolongation légale<br />
des mandats<br />
Enfin, envisageons rapidement le cas<br />
tout à fait particulier des mandats qui<br />
ont été prolongés ou prorogés par l’effet<br />
des mesures prises dans le cadre de la<br />
pandémie. Sur le plan des principes, les<br />
mandataires – qu’ils soient membres du<br />
conseil de copropriété ou commissaires aux<br />
comptes – sont tenus de poursuivre leurs<br />
missions au-delà du terme qu’ils avaient<br />
peut-être initialement prévu. Cependant,<br />
une fois encore, le principe déjà rappelé<br />
de la responsabilité allégée du mandataire<br />
à titre gratuit conduira à apprécier moins<br />
sévèrement la décision de celui qui aurait<br />
décidé de démissionner après la date<br />
à laquelle l’assemblée générale aurait<br />
normalement dû se réunir.<br />
Reste que ce candidat à la démission devra<br />
rester attentif à la situation concrète dans
PROPERTYTODAY 19<br />
laquelle se trouve sa copropriété et aux<br />
conséquences possibles de sa démission.<br />
D’une manière générale, on pourrait très<br />
succinctement résumer les choses ainsi : la<br />
décision de renoncer au mandat avant le<br />
terme de celui-ci sera appréciée au regard<br />
de l’ensemble des circonstances et de<br />
l’obligation de diligence qui s’impose au<br />
mandataire.<br />
En tout état de cause, peut-être est-ce<br />
alors l’occasion de rappeler, en guise de<br />
conclusion, que, contrairement à l’idée<br />
communément répandue, le conseil de<br />
copropriété ne dispose d’aucun pouvoir<br />
mais seulement de devoirs, et d’inviter alors<br />
les candidats potentiels à s’abstenir s’ils<br />
n’ont pas la certitude de pouvoir mener leur<br />
mission à bien.<br />
1 À la seule exception de ceux qu’impliqueraient<br />
les délégations ponctuelles de l’assemblée.<br />
Même conseil pour les candidats à la<br />
fonction de commissaire aux comptes<br />
puisque l’on sait l’importance de leur<br />
vérification dans le processus conduisant à<br />
leur approbation.<br />
info<br />
Mr Eric Riquier<br />
Avocat (IURIS AVOCATS)<br />
Professeur à la Solvay Brussels<br />
School of Economics &<br />
Management<br />
PROPERTYTODAY<br />
Conseil de l'UDS<br />
Introduisez les clauses suivantes dans votre<br />
ROI :<br />
• MANDAT DES MEMBRES DU<br />
CONSEIL DE COPROPRIETE<br />
• Le mandat des membres du Conseil<br />
de Copropriété sera soumis aux<br />
dispositions légales relatives au mandat.<br />
Les membres du Conseil de Copropriété<br />
peuvent démissionner à tout moment<br />
pour des motifs importants qu'ils<br />
notifient à l'Assemblée Générale.<br />
Le mandat des membres du Conseil<br />
sera exercé sans rémunération.<br />
• RESPONSABILITÉ DES MEMBRES DU<br />
CONSEIL DE COPROPRIETE<br />
Les membres du Conseil de Copropriété<br />
ne peuvent être tenus responsables de<br />
leur mission de contrôle, sauf en cas de<br />
négligence, de faute lourde, de dol ou<br />
d'abus de pouvoir dommageables.
PROPERTYTODAY<br />
21<br />
06<br />
Une équipe fibre<br />
dédiée aux syndics<br />
professionnels<br />
La fibre optique arrive dans vos<br />
immeubles et c’est une bonne<br />
nouvelle. En effet, beaucoup plus<br />
stable et rapide, la fibre offre un<br />
réel confort pour les résidents. Mais<br />
pas uniquement, car les syndics<br />
professionnels pourront aussi<br />
compter sur le support d’une toute<br />
nouvelle équipe fibre qui leur sera<br />
complètement dédiée.<br />
Les avantages de la fibre<br />
L’enjeu du passage à la fibre est de taille, car<br />
le monde évolue très vite. La digitalisation<br />
s’accélère, le télétravail devient une pratique<br />
courante qui s’est installée de force, mais<br />
restera après le déconfinement : nous ne<br />
travaillerons plus 5 jours sur 5 sur notre lieu<br />
de travail.<br />
La domotique s’invite aussi dans les<br />
immeubles : gestion des caméras de<br />
surveillance, des ascenseurs, des portes<br />
d’entrée, du chauffage, etc.<br />
La Belgique rattrape son retard !<br />
Si la Belgique a accusé un certain retard<br />
par rapport à d’autres pays européens,<br />
aujourd’hui, elle affiche le taux de croissance<br />
le plus élevé en termes de couverture dans<br />
le classement européen et cela grâce à des<br />
investissements énormes et des partenariats<br />
d’investissement.<br />
L’objectif est de taille : atteindre les zones<br />
plus rurales et couvrir 70% du territoire, soit<br />
pratiquement 100% des appartements d’ici<br />
2028. Pour y parvenir, Proximus s’est associée<br />
à d’autres constructeurs expérimentés du<br />
réseau fibre. On peut notamment citer<br />
Unifiber en Wallonie qui va fournir, d’ici 2028,<br />
une connexion à 500.000 foyers et Fiberklaar<br />
en Flandre (un million et demi de foyers<br />
seront connectés d’ici 2028).<br />
Plus de 28 villes sont déjà fibrées<br />
Aujourd’hui, la fibre de Proximus est déjà<br />
installée dans plus de 28 villes et communes<br />
belges dont Charleroi, Liège, Namur, Mons et<br />
couvre environ 10% du territoire.<br />
Comment la fibre arrive-t-elle dans<br />
les immeubles ?<br />
Via la façade ou via une tranchée en<br />
passant par le local technique à l’intérieur<br />
de l’immeuble. Un câble discret et très fin<br />
est alors tiré à chaque étage à partir de<br />
la gaine verticale ou de la cage d’escalier;<br />
lors de sa visite préparatoire le technicien<br />
détermine avec le syndic la meilleure<br />
solution de raccordement des logements.<br />
Ainsi, les propriétaires et/ou locataires seront<br />
raccordés sans désagréments.<br />
L’installation est gratuite<br />
Le déploiement de la fibre est totalement<br />
pris en charge par Proximus. L’installation<br />
est donc gratuite. Un atout de taille pour les<br />
habitants de l’immeuble ! Chacun pourra<br />
alors choisir le pack fibre qui lui convient. Le<br />
réseau Proximus est 100% ouvert aux autres<br />
opérateurs.<br />
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les syndics<br />
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compter sur l’expertise de la Proximus<br />
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22 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
07<br />
Inventaire amiante<br />
obligatoire: un tache<br />
supplémentaire<br />
pour le syndic ?<br />
En Belgique, les employeurs sont déjà obligés de disposer d'un<br />
inventaire d'amiante pour leurs bâtiments. Dans un futur pas si<br />
lointain, une « attestation amiante » sera obligatoire pour tous les<br />
bâtiments situés en Flandre.<br />
L’inventaire amiante<br />
L’inventaire amiante est obligatoire en cas de<br />
transformation ou démolition d’un bâtiment<br />
(arrêté royal du 10 avril 2008 – Région de<br />
Bruxelles capitale et arrêté du gouvernement<br />
Wallon du 17 juillet 2003). Avant de démolir<br />
ou transformer, il faut répertorier les<br />
substances dangereuses présentes dans le<br />
bâtiment pour planifier leur enlèvement<br />
avant le démarrage des travaux afin d’éviter<br />
la contamination de déchets par des<br />
produits dangereux. En ce qui concerne les<br />
matériaux composés d’amiante, il existe des<br />
obligations légales spécifiques.<br />
Cet inventaire amiante ne doit pas être<br />
réalisé pour les bâtiments dont le permis<br />
d’urbanisme autorisant la construction a<br />
été délivré après le 30 septembre 1998. Il
PROPERTYTODAY 23<br />
“ à Bruxelles et en Wallonie<br />
l’obligation d’établir un<br />
inventaire amiante à la<br />
revente n’est pas encore à<br />
l’ordre du jour<br />
doit être joint à la déclaration préalable de<br />
chantier à remettre à la commune.<br />
Par ailleurs, le propriétaire a l’obligation<br />
légale de débarrasser le chantier de tout<br />
l’amiante qu’il contient avant le démarrage<br />
des travaux; on évite ainsi de disperser des<br />
fibres d’amiante dans l’air et de contaminer<br />
des matériaux pouvant être réutilisés ou<br />
recyclés, par exemple, les débris. Il faut donc<br />
désamianter ou encapsuler ces matériaux<br />
amiantés avant le démarrage du chantier. Ces<br />
travaux d‘enlèvement ne doivent contaminer<br />
ni les personnes ni l’environnement. Dans de<br />
nombreux cas, ils doivent faire l'objet d'une<br />
autorisation préalable.<br />
Un inventaire amiante pour une maison<br />
particulière se chiffre à un peu moins<br />
de 500 euros. Dans le cas où des travaux<br />
d’assainissement doivent être entrepris, cela<br />
grimpe vite de plusieurs milliers d’euros.<br />
Une attestation amiante bientôt<br />
obligatoire ? Bruxelles et la<br />
Wallonie à la traine<br />
En Flandre, présenter une attestation<br />
amiante avant de vendre son immeuble sera<br />
obligatoire dès 2022.<br />
À partir de 2032, cette attestation devra être<br />
établie pour tout bâtiment datant d’avant<br />
2001, sans tenir compte d’une éventuelle<br />
vente.<br />
Par ailleurs toute personne qui investit dans<br />
l'amélioration énergétique de son logement<br />
peut demander des primes énergétiques<br />
auprès du gestionnaire de réseau de<br />
distribution Fluvius. Depuis le début de<br />
cette année, les primes pour l'isolation<br />
des toitures et des murs extérieurs par<br />
l'extérieur ont été majorées de 8 euros/<br />
m² si l'isolation et l'amiante sont retirés «<br />
simultanément ».<br />
Par contre, à Bruxelles et en Wallonie<br />
l’obligation d’établir un inventaire amiante<br />
pour la vente d’un bien immobilier n’est pas<br />
encore à l’ordre du jour.<br />
Si le Plan ENVIeS contient plusieurs actions<br />
opérationnelles relevant de l’environnementsanté<br />
relatives à la thématique « amiante »,<br />
on constate que rien n’est prévu en ce qui<br />
concerne la revente de biens privés.<br />
Le Plan ENVIeS intègre les facteurs<br />
environnementaux suivants : la qualité de<br />
l’air intérieur et extérieur, des substances<br />
préoccupantes (pesticides, perturbateurs<br />
endocriniens, nanomatériaux…), la<br />
qualité des sols et de l’eau, les pollutions<br />
sonores et lumineuses, les rayonnements<br />
électromagnétiques, les maladies<br />
vectorielles et allergiques ainsi que l’impact<br />
de l’alimentation, des espaces vert et des<br />
changements climatiques.
éparations de toiture et façade<br />
LE SPÉCIALISTE FIABLE POUR LA TOITURE ET LA FAÇADE<br />
Un gérant-entrepreneur avec plus de 25 ans d’expérience, lui-même présent sur<br />
le chantier, est une bonne garantie de l’exécution correcte et compétente des<br />
travaux. La compétence professionnelle est en effet une exigence importante<br />
vis-à-vis d’un entrepreneur dans un dossier de rénovation. Fort de près de 30<br />
ans d’expérience, Alain Durieux s’appuie sur une riche expérience pratique. Le<br />
fait que l’entreprise porte son nom révèle qu’il en est le fier porte-drapeau.<br />
Durieux est une entreprise gantoise active de la côte à la périphérie bruxelloise.<br />
Tant les particuliers que les associations de copropriétaires peuvent s’adresser à<br />
Durieux. L’équipe se compose de différents hommes de métier ayant chacun leur<br />
propre spécialisation. Des petites maisons ou grands blocs d’appartements, vous<br />
frappez à la bonne porte chez Durieux !<br />
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La corrosion du béton armé apparaît quand l’eau et l’oxygène réagissent avec<br />
l’armature présente dans un béton (de moins bonne qualité). L’acier rouille et le<br />
béton perd alors sa stabilité. Dès que vous reconnaissez la corrosion du béton,<br />
faites appel à l’un de leurs spécialistes afin qu’il agisse au plus vite. Dans le cas<br />
contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,<br />
comme par exemple une diminution de la capacité de charge calculée.<br />
Il existe diverses causes de corrosion du béton, nécessitant chacune une approche<br />
spécifique. Durieux s’attaque non seulement au problème d’humidité, mais vous offre<br />
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PROPERTYTODAY 25<br />
Récemment, le Gouvernement wallon a<br />
évoqué la question du regroupement des<br />
différentes certifications des bâtiments qui<br />
contribuera à avancer vers un passeport<br />
global incluant différents volets facultatifs ou<br />
obligatoires dont un volet amiante.<br />
Si l’inventaire amiante n’est pas obligatoire<br />
avant de vendre sa maison, il est toutefois<br />
vivement recommandé. Surtout si le bien en<br />
question est antérieur aux années 90.<br />
info<br />
Mr Tim Van Helden<br />
Chief Operating and Development<br />
Officer ImmoPass<br />
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PROPERTYTODAY<br />
Recommandation de l'UDS<br />
En tout état de cause, dès que l’obligation<br />
sera en vigueur, les syndics ne manqueront<br />
pas d’être impactés par cette obligation, tout<br />
simplement parce que les matériaux amiantés<br />
sont majoritairement localisés dans les parties<br />
communes: toiture, cave et chauffage central.<br />
Lors de la vente d'un appartement, les experts<br />
devront forcément contrôler les parties<br />
communes: ils iront donc systématiquement<br />
sonner chez le syndic pour accéder aux<br />
parties communes… Pour les syndics, cela<br />
signifie des problèmes supplémentaires et<br />
une perte de temps inévitable…<br />
Solution qui occasionnerait moins de<br />
problèmes: ne serait-il pas souhaitable dans un<br />
avenir proche d'établir une attestation-amiante<br />
pour les parties communes ceci à l'image de<br />
l'attestation CPE pour les parties communes?<br />
En tant que syndic, soyez en tous cas préparé<br />
et faites établir d'orès et déjà un inventaire<br />
amiante pour chaque ACP concernée. Vous<br />
en aurez de toute façon besoin lors de<br />
travaux futurs dans l'immeuble.
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PROPERTYTODAY 27<br />
08<br />
Le privilège de<br />
l'association des<br />
copropriétaires<br />
“ Le défaut de<br />
paiement d'un<br />
copropriétaire<br />
a des<br />
conséquences<br />
indéniables<br />
pour les autres<br />
copropriétaires<br />
1. Mise en œuvre du privilège<br />
En 2018 notre législateur a apporté plusieurs<br />
modifications aux règles de la copropriété.<br />
La loi hypothécaire a notamment été<br />
modifiée, par l'ajout du texte suivant à<br />
l’article 27.7° :<br />
« Les créanciers privilégiés sur les immeubles<br />
sont : « L'association des copropriétaires sur le<br />
lot dans un immeuble ou groupe d'immeubles<br />
bâtis pour les charges dues relativement à<br />
ce lot. Ce privilège est limité aux charges de<br />
l'exercice en cours et de l'exercice précédent. Il<br />
prend rang après le privilège des frais de justice<br />
prévu à l'article 17, le privilège visé à l'article 114<br />
de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances<br />
et les privilèges inscrits antérieurement »<br />
Par ailleurs et en lien direct, l'article 29 de<br />
la loi sur les hypothèques a été modifié<br />
d'où il découle qu'il concerne un privilège<br />
silencieux ou occulte (voir infra).<br />
La principale raison de l'introduction du<br />
privilège est l'importance croissante de la vie<br />
en appartement. Par exemple, aujourd'hui,<br />
une partie importante de la population<br />
flamande vit en appartement. Cette<br />
forme de d’habitation collective implique<br />
essentiellement une forme de cohabitation<br />
forcée, puisque rien ne permet, dans la<br />
réalité, aux habitants de choisir avec qui elles<br />
vivent dans un immeuble à appartements.<br />
La gestion de la copropriété a également des<br />
implications financières (parfois importantes)<br />
pour les copropriétaires. Le défaut de<br />
paiement d'un copropriétaire qui ne<br />
respecte pas ses obligations financières a des<br />
conséquences indéniables pour les autres<br />
copropriétaires.<br />
C’est donc en réponse expresse à<br />
ce problème, que le privilège a été<br />
explicitement été introduit.<br />
2. Le privilège disséqué<br />
Le privilège peut être analysé à partir de 5<br />
questions qui seront traitées ci-après dans le
28 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
même ordre :<br />
1. à quelle créance s’applique le privilège ?,<br />
2. qui est le titulaire du privilège ?<br />
3. quel lot est concerné ?<br />
4. quelles sont les conséquences de<br />
l'absence de publicité ?<br />
5. quel rang s’applique au privilège ?<br />
1. Le privilège s'applique aux contributions<br />
liées à un lot spécifique et est limité aux<br />
apports de l'exercice en cours et de l'exercice<br />
précédent. On entend par contributions,<br />
les dettes auxquelles chaque copropriétaire<br />
est tenu en sa qualité de copropriétaire. Il<br />
ne s'agit pas seulement des contributions<br />
normales au fonds de roulement, mais aussi<br />
des charges exceptionnelles avec appels de<br />
fonds de réserve.<br />
Quant à la limitation dans le temps, elle<br />
concerne bien l'exercice en cours et<br />
l'exercice qui le précède. Il est à noter qu'un<br />
exercice comptable peut être prolongé suite<br />
à une décision de l'assemblée générale des<br />
copropriétaires.<br />
2. C'est l'association des copropriétaires qui<br />
détient le privilège. Il est essentiel d'avoir la<br />
personnalité juridique pour pouvoir invoquer<br />
le privilège. Concrètement, si l'association n'a<br />
pas la personnalité juridique, elle ne pourra<br />
pas invoquer le privilège.<br />
3. La garantie du privilège est constituée<br />
par le lot d'un immeuble ou d'un ensemble<br />
d'immeubles. Il s'agit donc des parts<br />
privatives ainsi que de la part des parties<br />
communes du lot concerné. Dans la mesure<br />
où des travaux ont été réalisés dans le lot<br />
privatif, pouvant être considéré comme<br />
immeuble par destination, ces travaux seront<br />
considérés comme appartenant au lot et<br />
donc faisant partie de la garantie représentée<br />
par la lot.<br />
4. La plus grande source de controverse est<br />
peut-être le fait qu'il s'agit d'un privilège<br />
silencieux ou « occulte ». Aucun transfert ou<br />
inscription n'est donc requis. La motivation<br />
et, en même temps, la faiblesse du privilège<br />
« occulte » réside dans le fait que d’une part,<br />
l’enregistrement d'un privilège repose sur la<br />
déclaration précise des arriérés , alors que<br />
par ailleurs, dans le cadre de la gestion de la<br />
copropriété, les demandes d’acomptes du<br />
syndic sont périodiques, ce qui rend difficile<br />
la fixation d’un montant qui peut encore<br />
augmenter après l'enregistrement.<br />
5. En termes de rang, en cas de cumul, le<br />
privilège primera sur les privilèges généraux<br />
et les hypothèques. Il y a cependant un<br />
problème d’ordre temporel par rapport aux<br />
« privilèges précédemment enregistrés » ,<br />
puisqu’on ne sait pas clairement comment<br />
ils s’articulent dans le temps. Le manque de<br />
clarté dans ce domaine risque d’occasionner<br />
bien des discussions.<br />
3. Evaluation<br />
Le principal argument en faveur de<br />
l’introduction du privilège de l’ACP est,<br />
comme mentionné précédemment,<br />
l'importance croissante de la cohabitation en<br />
copropriété forcée.<br />
L’interdépendance réciproque des<br />
copropriétaires, qui n'ont pas forcément<br />
choisi de s'engager dans cette relation<br />
mutuelle, mais y sont contraints par la<br />
copropriété forcée, a conduit à vouloir limiter<br />
les risques d'insolvabilité.<br />
Quant aux arguments contre le privilège, ils<br />
concernent le plus souvent l'impact éventuel<br />
sur le crédit hypothécaire et l'insécurité<br />
juridique qui en découle. En raison de<br />
l’absence de publicité d'une part et parce<br />
que les montants peuvent continuellement<br />
évoluer d'autre part, il n'est pas exclu que<br />
les établissements de crédit deviennent plus<br />
prudents dans l'octroi de crédits immobiliers<br />
(ou qu'ils deviennent plus chers). Du fait<br />
que le créancier hypothécaire passera<br />
après le privilège de l’ACP, les mauvaises<br />
surprises ne sont pas à exclure. Les banques<br />
pourraient donc être enclines à intervenir<br />
plus rapidement si les versements du<br />
crédit immobilier ne sont pas effectués<br />
correctement.<br />
info<br />
Mr Benoit Stockman<br />
Directeur BE-LE-RE Consulting BV<br />
benoit.stockman@outlook.com<br />
PROPERTYTODAY
PROPERTYTODAY 29<br />
Conseil de l'UDS<br />
En application de l’article 3.94 NCc, le syndic<br />
a officiellement communiqué au notaire les<br />
charges et frais dus par le vendeur.<br />
Attention, la loi ne parle pas des<br />
accessoires de la créance (pénalités, frais<br />
de recouvrement). Il faut donc les inclure<br />
également.<br />
Si, lors de l’acte authentique, le vendeur<br />
conteste ces arriérés ou frais, le notaire<br />
retient les arriérés et en avise le syndic par<br />
envoi recommandé dans les trois jours<br />
ouvrables qui suivent la passation de l’acte<br />
authentique.<br />
Dans les vingt jours ouvrables qui suivent<br />
la date du courrier recommandé du<br />
notaire, le syndic doit effectuer une saisiearrêt<br />
conservatoire ou exécutoire par<br />
l’intermédiaire d’un huissier de justice.<br />
A défaut de saisie-arrêt en bonne et due<br />
forme, le notaire peut valablement verser<br />
le montant des arriérés au copropriétaire<br />
vendeur.<br />
Parfois la totalité des dettes dues par le<br />
vendeur à la copropriété ne pourront être<br />
récupérées dans le cadre de cette procédure.<br />
Pour tenter de récupérer le solde impayé<br />
il sera parfois nécessaire d’introduire une<br />
procédure contre le copropriétaire vendeur<br />
devant le juge de paix.<br />
Si le syndic utilise la méthode de la provision<br />
unique (« fonds de garantie » approuvée par<br />
l'AG), il pourra éventuellement récupérer<br />
la majorité des arriérés, voir la totalité du<br />
montant dû.<br />
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PROPERTYTODAY<br />
31<br />
09<br />
Application de la loi sur<br />
la Copropriete et opt-out<br />
pour les petites ACP<br />
Il existe un assez large consensus dans la<br />
doctrine juridique selon lequel le régime<br />
juridique actuel de gestion est trop détaillé<br />
et trop formaliste pour la copropriété<br />
d'appartements qui ne comporte qu'un<br />
nombre limité de lots. Dans la pratique, les<br />
copropriétaires de ce type d’immeubles<br />
sont souvent enclins à prendre les décisions<br />
nécessaires en dehors de l'assemblée<br />
générale et à l'unanimité.<br />
Lorsque l’ACP ne compte qu'un nombre<br />
limité de membres, il est souvent difficile de<br />
trouver à la fois un syndic et un commissaire<br />
aux comptes parmi eux. Les petites<br />
copropriétés étant soumises (presque) aux<br />
mêmes obligations et formalités que les<br />
grandes copropriétés, elles sont de facto<br />
quasiment obligées de faire appel à un<br />
syndic professionnel.<br />
L'application intégrale du régime légal<br />
de gestion entraîne donc une charge<br />
administrative et financière importante pour<br />
ces copropriétés. Cependant, les articles 3.84<br />
à 3.100 du NCc sont de loi impérative, de<br />
sorte qu'en principe les copropriétaires ne<br />
peuvent pas y déroger.<br />
D'où l'importance particulière de la faculté<br />
dérogatoire de l'article 3.84, premier alinéa<br />
in fine du Nouveau Code civil. Le droit<br />
belge d'appartement dispose donc d'un<br />
'opt-out'.<br />
Une question cruciale est bien entendu<br />
de savoir à quelle copropriété l'article<br />
3.84, premier alinéa in fine du Code civil<br />
s'applique. Depuis l'entrée en vigueur de<br />
la loi du 18 juin 2018, l'article 3.84, premier<br />
alinéa, deuxième phrase du code civil<br />
prévoit qu'il peut être dérogé à ce « chapitre<br />
» si la nature des parties communes le justifie,<br />
pour autant que tous les copropriétaires<br />
consentent à cette dérogation et au moyen<br />
d'un acte de base dans lequel des parties<br />
privatives distinctes sont établies. Il en résulte<br />
que le nombre de lots privatifs « à lui seul »<br />
ne justifie plus une dérogation à la loi sur la<br />
copropriété. Après la modification de la loi,<br />
seul le « nombre limité de parties communes<br />
» peut encore servir de base à l'établissement<br />
d'un acte de base « simplifié ».<br />
info<br />
Mme Charlotte Willemot<br />
Avocat notaire, assistant de<br />
pratique et docteur en droit<br />
(UGent)<br />
PROPERTYTODAY<br />
Remarque UDS<br />
Le métier de syndic étant en pénurie, il est<br />
également devenu très compliqué voire<br />
impossible, de trouver un syndic lorsque<br />
l’ACP ne compte que 3 à 10 lots.<br />
En effet, la mission de base du syndic<br />
dans le cadre de la gestion administrative,<br />
technique et financière reste la même,<br />
ainsi que sa responsabilité, quelle que soit<br />
l’ACP, avec autant que suivi divers, contrôles<br />
techniques, assemblées générales ..etc , Par<br />
ailleurs, on ne compte plus l’accumulation<br />
de nouvelles obligations techniques, normes,<br />
audits, EPC, amiante ...etc. Il en résulte que le<br />
tarif minimum du syndic de 15 à 17 euros par<br />
lot devient inapplicable car non rentable sur<br />
un nombre très limité de lots.<br />
Pour s’en sortir financièrement, le syndic<br />
appliquera donc un tarif global pour l’ACP, à<br />
diviser par un nombre très bas de lot… Cela<br />
aura inévitablement pour résultat un coût<br />
élevé pour les copropriétaires.<br />
Finalement, il s’avère que la solution de<br />
l’opt-out se présente actuellement comme<br />
une planche de salut pour les petites<br />
copropriétés, qui pourront désormais choisir<br />
cette option. Il va de soi que l’entente<br />
dans l’immeuble doit être au beau fixe; au<br />
moindre problème, le recours à un syndic<br />
professionnel deviendra inévitable.
32 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
10<br />
Accessibilité<br />
aux immeubles<br />
à appartements<br />
Posséder un logement est le rêve de nombreuses personnes. Cet<br />
investissement est en général le plus important d’une vie. Mais<br />
ce logement est-il suffisamment confortable et adapté pour<br />
y vivre toute une vie ? Et qu'en est-il de l'accessibilité générale<br />
dans un immeuble à appartements ? Une chose est sûre : tout<br />
le monde a intérêt à bénéficier d'un bâtiment accessible à tous.<br />
Vivre durablement et de façon<br />
évolutive et adaptée est une bonne<br />
chose pour tout le monde<br />
Il n'y a pas que les personnes âgées<br />
ou handicapées qui bénéficient d'un<br />
logement accessible et sûr. Toute personne<br />
temporairement moins mobile ou ayant de<br />
jeunes enfants en verra immédiatement les<br />
avantages. De plus, investir durablement<br />
dans un logement à vie, c'est économiser sur<br />
le long terme. Des ajustements intelligents<br />
tels qu'une disposition flexible des couloirs,<br />
des portes plus larges ou des prises plus<br />
hautes vous permettent non seulement<br />
de profiter d'une maison confortable<br />
aujourd'hui, tout en évitant des coûts<br />
supplémentaires demain. Ainsi, vous pouvez<br />
continuer à vivre dans votre espace familier<br />
sans aucun problème, soit lorsque vous<br />
agrandissez votre famille soit lorsque vous<br />
prenez de l’âge, soit lorsque vous avez une<br />
perte subite de mobilité. C'est une optique<br />
durable, sur le plan économique, écologique<br />
et social.<br />
Même si vous souhaitez vendre ou louer<br />
votre logement, dès qu’il est adapté à toutes<br />
les situations de vie il bien évidemment est<br />
plus intéressant. En effet, il convient à un<br />
public plus large et peut donc être estimé à<br />
une valeur vénale ou locative plus élevée.<br />
« Un logement à vie doit prévoir un certain<br />
nombre d'éléments structurels qui permettent<br />
de l’adapter en fonction de l’évolution de vos<br />
besoins » - architecte Kathleen Polders, Inter.
PROPERTYTODAY 33<br />
De plus en plus de personnes optent pour<br />
un appartement: jeunes couples, familles<br />
avec enfants, personnes âgées et personnes<br />
handicapées. Souvent « clés en main » chez<br />
un promoteur immobilier. Mais tous les<br />
appartements ne sont pas adaptés à toutes<br />
les phases de la vie. Posez-vous au préalable<br />
les questions suivantes:<br />
- Pouvez-vous facilement accéder à votre<br />
immeuble par les transports en commun?<br />
Et est-il proche des commerces et des<br />
équipements publics?<br />
- La disposition de l’appartement rend-il<br />
toutes les pièces accessibles? Par exemple,<br />
vos toilettes sont-elles reliées à la salle de<br />
bain?<br />
- Les différentes parties communes (locaux<br />
divers-caves) sont-elles toutes facilement<br />
accessibles? Et les transitions entre les<br />
différents espaces sont-elles fluides?<br />
Quelques chiffres<br />
• Un Belge sur cinq a 65 ans ou plus.<br />
• 70 % des Flamands ne souhaitent<br />
pas aller dans une maison de<br />
retraite.<br />
• Une personne âgée sur quatre vit<br />
dans un logement mal adapté.<br />
• Une personne sur sept, âgée de<br />
moins de 65 ans, souffre d'une<br />
forme de handicap.<br />
Un immeuble accessible<br />
Si votre logement fait partie d'un immeuble<br />
à appartements, vous devez respecter<br />
certaines règles. En Belgique, il existe<br />
différentes réglementations en matière<br />
d'accessibilité. Celles-ci stipulent que<br />
les parties communes des immeubles à<br />
appartements (parking, accès, ascenseur,<br />
couloirs, etc.) doivent obligatoirement être<br />
accessibles.<br />
Des espaces communs facilement<br />
accessibles rendent votre appartement plus<br />
pratique, surtout si vous avez des difficultés<br />
à marcher ou si vous êtes chargé de courses.<br />
Les locaux au sous-sol ou les caves, les places<br />
de stationnement, les parkings, les couloirs,<br />
les escaliers et l'ascenseur ainsi que l'accès<br />
principal doivent être facilement utilisables.<br />
Ajustements raisonnables et législation<br />
anti-discrimination<br />
Si vous louez ou vendez un appartement ou<br />
une maison, vous devez vous conformer à la<br />
législation anti-discrimination. Cela signifie<br />
qu'un propriétaire ou un agent immobilier<br />
ne peut pas discriminer sur la base de critères<br />
qui ne sont pas relevants, tels que l'état de<br />
santé ou le handicap du futur locataire.<br />
De plus, en tant que propriétaire, vous<br />
êtes également obligé de procéder à<br />
des ajustements raisonnables s’ils sont<br />
nécessaires pour un locataire handicapé.<br />
L'absence d'aménagements raisonnables<br />
pour les personnes handicapées est<br />
considérée comme une forme de<br />
discrimination. Par exemple, un propriétaire<br />
ne peut refuser d'installer une rampe pour<br />
un locataire qui a de la difficulté à marcher.<br />
Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre<br />
certaines formes de discrimination - TITRE III. -<br />
CHAPITRE Ier. - Interdiction de discrimination.<br />
Art. 14. Dans les matières qui relèvent du champ<br />
d'application de la présente loi, toute forme<br />
de discrimination est interdite. Au sens du<br />
présent titre, la discrimination s'entend de :- un<br />
refus de mettre en place des aménagements<br />
raisonnables en faveur d'une personne<br />
handicapée.<br />
Quid des copropriétés?<br />
En tant que copropriétaire en situation de<br />
handicap et vous souhaitez procéder à des<br />
aménagements des parties communes ?<br />
Vous devez pour cela obtenir l'approbation<br />
des autres copropriétaires.<br />
Mais dans ce cas particulier, la législation<br />
anti-discrimination ne s'applique pas<br />
car la personne handicapée qui propose<br />
les aménagements est également<br />
propriétaire. Néanmoins, les obligations de<br />
la Convention des Nations Unies du 13<br />
décembre 2006 relative aux droits des<br />
personnes handicapées sont applicables aux<br />
copropriétaires, grâce au principe de droit<br />
privé belge de l'abus de droit.<br />
En refusant les aménagements raisonnables,<br />
les copropriétaires abusent de leurs<br />
droits de propriété au détriment des<br />
personnes handicapées. Car finalement,<br />
les dommages qu'ils infligent de cette<br />
manière aux personnes handicapées<br />
sont disproportionnés par rapport aux<br />
avantages qu'ils pensent retirer d’un tel<br />
refus. Un copropriétaire handicapé peut<br />
donc se prévaloir de l'obligation de faire des<br />
aménagements raisonnables pour contester<br />
cet abus de droit.<br />
L'accessibilité dépasse le cadre du<br />
bâtiment<br />
L'accessibilité ne se limite pas à l'accessibilité<br />
physique de votre hall d’entrée, du parking et<br />
des couloirs. L'information, la communication<br />
et les services du syndic doivent également<br />
être accessibles à tous. Par exemple,<br />
n'utilisez pas de mots difficiles ou de phrases<br />
compliquées, mais soyez brefs et clairs. C'est<br />
aussi ça l'accessibilité.<br />
Inter construit une société<br />
inclusive où chacun peut<br />
participer pleinement et<br />
indépendamment : jeunes,<br />
vieux, avec ou sans handicap et<br />
en toutes circonstances.<br />
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pour un confort de vie ou pour<br />
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Vous pouvez contacter Inter au<br />
011/26 50 30 ou par mail à<br />
info@inter.vlaanderen.<br />
Unia est l'institut national des<br />
droits humains qui défend<br />
l'égalité et lutte contre<br />
les discriminations. Vous<br />
pouvez contacter Unia via un<br />
formulaire de signalement en<br />
ligne ou via le numéro vert<br />
0800 12 800.
34 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre<br />
Conseils UDS<br />
Le syndic doit toujours adopter une position<br />
neutre; il ne peut en aucun cas discriminer<br />
(risque de plainte disciplinaire)<br />
- il peut essayer de proposer si possible des<br />
solutions abordables ; par exemple un<br />
plan incliné dans les escaliers<br />
- attention: dans les bâtiments plus anciens,<br />
certains ajustements sont quasiment<br />
impossibles : par exemple un ascenseur<br />
avec une gaine en béton...<br />
Concrètement<br />
Vous devez mettre la question du<br />
copropriétaire en question à l'ordre du jour<br />
de l'Assemblée Générale.<br />
En ce qui concerne les travaux sur les parties<br />
communes, l'approbation est requise à la<br />
majorité des 2/3 des copropriétaires présents ou<br />
représentés.<br />
Attention : en cas de refus de l’ACP le<br />
copropriétaire peut avoir recours au juge de<br />
paix<br />
Art. 3.92 du Nouveau Code Civil -<br />
Actions en Justice<br />
§ 5. Lorsque, au sein l’assemblée générale,<br />
la majorité requise ne peut être atteinte,<br />
tout copropriétaire peut se faire autoriser<br />
par le juge à accomplir seul et aux frais<br />
de l’association, des travaux urgents et<br />
nécessaires, affectant les parties communes.<br />
Il peut de même, se faire autoriser à exécuter<br />
à ses frais des travaux qui lui sont utiles,<br />
même s’ils affectent les parties communes,<br />
lorsque l’Assemblée Générale s’y oppose sans<br />
juste motif.<br />
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