Property Today FR 2022 Editie 10

EDITION 10 - 2022 - OCTOBRE - NOVEMBRE
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
SALON DE LA
COPROPRIETE 2022
Art 3.94 Cc : avez-vous
bien pensé à tout ?
Les hall et paliers ne
sont pas des débarras !
Le syndic provisoire:
la bonne solution ?
Art 3.82-§2 : LA BONNE VOIE OU L'IMPASSE ?
Les câbles et conduites d'un immeuble à appartements sont
normalement considérés comme des parties communes ; les
équipements y associés suivent naturellement la qualification de
la partie principale du donneur d'ordre et sont donc également
communs. Toute modification nécessite en principe un accord de
l'ACP sans quoi toute superstructure, sous-structure ou adjonction
aux parties communes est interdite.
GESTION TECHNIQUE: VERS UNE DEGRADATION
INEVITABLE ?
Il s’avère que depuis de nombreuses années, beaucoup d’ACP ont
préféré refuser de constituer d'un fonds de réserve ou de l'alimenter
de manière minimale. Lors d'un événement majeur, la disponibilité sur
le compte n'est pas suffisante pour y faire face. Le syndic effectuera
des appels de fond extraordinaires. Certains copropriétaires subissent
alors des contraintes financières.

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PROPERTYTODAY
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SOMMAIRE
EDITION 10
OCTOBRE-NOVEMBRE
2022
ART 3.94 CC : AVEZ-VOUS BIEN
PENSÉ À TOUT ?
UTILISATION DE L'ARTICLE 3.82
§ 2 CC POUR LES ÉCONOMIES
D'ÉNERGIE : LA BONNE VOIE OU
L'IMPASSE?
LES HALL ET PALIERS
D’IMMEUBLES NE SONT PAS
DES DÉBARRAS !
GESTION TECHNIQUE DES
BÂTIMENTS: VERS UNE
DÉGRADATION INÉVITABLE ?
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4 Edition octrobre - novembre
01
Art 3.94 Cc :
avez-vous bien
pensé à tout ?
Au moment de la vente d’un lot dans une copropriété, le syndic est tenu de
fournir au vendeur ou courtier un certain nombre d’informations relatives
à la situation de l’immeuble. L’obligation d’information se déploie en deux
temps : avant le compromis, et lors de la signature de l’acte authentique.

PROPERTYTODAY
5
Avant le compromis l’obligation
d’information repose sur le vendeur ou
l’intermédiaire, entre autre le courtier.
C’est donc sur l’un d’eux que repose la
responsabilité de communiquer ces
informations. Dans le cadre de l’acte
authentique, c’est au notaire de demander
ces informations au syndic.
In fine, ces informations proviennent donc
toujours du syndic qui a l’obligation légale
au regard de l’article 3.94 du Code Civil,
de fournir ces informations au courtier ou
au vendeur sur simple demande endéans
les quinze jours ou dans les trente jours
au notaire qui lui en a fait la demande par
courrier recommandé.
L’obligation légale de l’article 3.94 concerne
les informations suivantes:
Î le montant du fonds de roulement et du
fonds de réserve,
Î le montant des arriérés éventuels dus par
le cédant;
Î la situation des appels de fonds, destinés
au fonds de réserve et décidés par
l’assemblée générale avant la date certaine
du transfert de la propriété;
Î le cas échéant, le relevé des procédures
judiciaires en cours relatives à la
copropriété;
Î les procès-verbaux des AG ordinaires et
extraordinaires des trois dernières années,
ainsi que les décomptes périodiques des
charges des deux dernières années;
Î une copie du dernier bilan approuvé par
l’AG de l’association des copropriétaires.
Les statuts oubliés ?
Nous nous étonnons de ce que le législateur
n’ait pas prévu l’obligation légale de
transmettre les statuts de l’immeuble et le
ROI. De nombreux malentendus proviennent
de l’absence de communication des statuts
à l’acquéreur … j’en veux pour exemple
la participation aux frais d’ascenseur des
appartements du rez-de-chaussée.
On ne le sait peut-être pas toujours mais
les statuts étant des actes authentiques,
ils peuvent à ce titre être demandés à
la Documentation Patrimoniale du SPF
Finances. Mais dans quel délai ? et dans
quelles conditions ? Quel acheteur potentiel
fera cet effort ? Par ailleurs, le RIO est
complètement laissé de côté dans cette
procédure.
Il nous semblerait judicieux de modifier la
loi en ce sens. En tout état de cause, nous
recommandons à tout syndic consciencieux
de joindre systématiquement les statuts et
le ROI aux informations demandées dans le
cadre de la vente d’un lot. Cela leur évitera
des reproches ultérieurs et des discussions
inutiles.
Autre anomalie, les emprunts éventuels
en cas de gros travaux de rénovations ne
sont pas mentionnés en première phase,
c’est-à-dire avant le compromis. L’acquéreur
pourrait donc avoir une fâcheuse surprise en
découvrant cette information tardivement.
Utilité des trois derniers PV
Dans le cadre de cette obligation
le législateur a essentiellement mis
l’accent sur la situation financière de
l’immeuble. L’acquéreur devra donc se
plonger attentivement, pour ne pas dire
impérativement, dans les procès-verbaux
reçus pour y trouver toutes les autres
informations importantes qui pourraient
concerner l’état technique du bâtiment, ou
l’ambiance générale entre copropriétaires.
Les PV ne reprenant plus, depuis la loi de
2010, que les décisions de l’ACP, ces derniers
occultent de facto les délibérations qui
précèdent les décisions. Sans aucun doute,
cette disposition légale améliore la clarté du
procès-verbal et la possibilité pour le syndic
d'établir le procès-verbal sur place. Mais
d'un autre côté, les délibérations sont une
source d'informations précieuses qui, dans
de nombreux cas, pourraient influencer la
SYNDIC
Channel
transaction.
D’autant plus que le candidat acquéreur ne
pourra pas non plus contacter le syndic pour
consulter les documents non privatifs de
l’ACP ; seuls les copropriétaires ont le droit
de consulter les documents non privatifs de
l’ACP (art 3.89 §9)
Procédures judiciaires de l’ACP en
cours
Un autre point délicat est celui des
procédures judiciaires en cours. Ces dernières
sont-elles toujours mentionnées dans les
PV ? Et si oui, le sont-elles intégralement et
clairement ? Le syndic à l’obligation légale de
les mentionner et généralement il applique
la loi consciencieusement.
Nous avons eu écho par nos membres, de
certaines pressions exercées sur le syndic
pour ne pas mentionner ces procédures
dans le PV. C’est le cas notamment lorsqu’un
copropriétaire envisage la vente de son lot
dans un futur proche. Clairement il se dit que
ces mentions seront défavorables à la vente,
ce qui est probable. En tout état de cause, le
législateur a été clair, et la loi est impérative;
le syndic doit délivrer un « relevé » de toutes
les procédures en cours ; il n’y a pas de
dérogation possible.
Dernier point embarrassant, les obligations
ne mentionnent nullement celle de fournir
des informations sur l’état technique du
bâtiment. Sur ce point, il sera judicieux de
consulter attentivement le certificat PEB
établi par un professionnel agréé. Le certificat
PEB exprime la performance énergétique des
bâtiments au moyen de plusieurs indicateurs
(classe énergétique, consommation
d'énergie primaire, énergie renouvelable,
CO2 ...) et contient des recommandations
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6 Edition octrobre - novembre

PROPERTYTODAY
7
Conseils UDS
Placez systématiquement un point à l’ordre
du jour : procédures en cours. S’il n’y en a
pas, tant mieux et vous pouvez clairement
indiquer NIHIL. S’il y en a, faites en la liste et
mentionnez clairement les parties et le nom
de l’avocat de l’ACP.
N’oubliez pas qu’en tant que syndic vous êtes
également obligé d’informer sans délai les
copropriétaires des actions intentées par ou
contre l’ACP.
(Cc art 3.92-§1). Si l’AG est dans
plusieurs mois, vous devrez informer les
copropriétaires sans délai, donc rapidement.
N’attendez pas trois mois pour vous
conformer à cette obligation… Le mode
de communication n’étant pas précisé par
la loi, optez en tout état de cause pour une
communication écrite qui servira de preuve
en cas de litige.
Acte authentique
Finalement, les informations reprises à l’article
3.94-§1 et §2 devront donc être portées à
la connaissance de l’acquéreur lors de l’acte
authentique, sans que ce dernier ne puisse
toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence
de celles-ci. Le notaire peut parfaitement
passer l’acte sans les informations du syndic.
Il n’a pour obligation que de mentionner la
carence éventuelle du syndic.
Lors de la préparation de l’acte authentique
le notaire adressera au syndic par
lettre recommandée une demande de
transmission des documents suivants dans
un délai de 30 jours :
Î 1. le montant des dépenses décidées par
l’AG ou le syndic avant la vente mais
dont le paiement est demandé par le
syndic après cette date;
Î 2. un état des appels de fonds approuvés
par l’AG des copropriétaires avant la
vente et le coût des travaux urgents
dont le paiement est demandé par le
syndic après cette date;
Î 3. un état des frais liés à l’acquisition de
parties communes, décidés par l’ AG
avant la vente, mais dont le paiement
est demandé après cette date;
Î 4. un état des dettes certaines dues par
l’association des copropriétaires à la
suite de litiges nés avant la vente mais
dont le paiement est demandé après
cette date.
Nous remarquerons que ces documents
ne sont pas les mêmes que dans la phase
précédant le compromis. C’est pourquoi
les syndics facturent deux fois pour ces
prestations ; une facture pour la réponse
au vendeur ou intermédiaire (cfr §1) et une
facture pour la réponse au notaire (cfr §2).
Ces frais sont à la charge du vendeur et
donc privatifs. La facture peut être envoyée
directement au copropriétaire vendeur. Mais
le syndic peut également facturer l’ACP et
imputer comme privative lors du décompte
final.
En fait, les informations au notaire ont pour
but d’établir le relevé des dépenses à répartir
au jour de l’acte authentique ; dépenses
ou frais décidés avant la vente mais dont le
paiement est demandé après cette date.
Aujourd'hui, la plupart des demandes
d'informations notariales reprennent le texte
suivant :
"Si vous avez déjà fourni récemment les
informations et documents mentionnés à
l’alinéa §1 (suite à une demande en ce sens qui
vous a été adressée en vue de la rédaction du
compromis de vente), je vous demande de m'en
informer ; dans ce cas, vous pouvez vous limiter
à me remettre les documents et informations
mentionnés au §2 et des versions mises à jour
des informations visées au §1."
Notre conseil est de passer outre et ne pas
se conformer à la demande du notaire de se
limiter aux informations de l’alinéa §2. En tant
que syndic consciencieux, veilliez à toujours
transmettre au notaire les informations
actualisées de l’alinéa §1 avec l’alinéa 2. Ainsi,
vous ne courez aucun risque en cas de
perte des documents et des information
relatives à l’aliéna §1 ; informations que vous
avez transmises il y a plusieurs semaines
où plusieurs mois déjà… De même, les
éventuelles les dettes et arriérés du cédant
sont ainsi mises à jour et pourront être ainsi
récupérées par le notaire.
Le syndic doit donc être très vigilant et
redoubler de précision au niveau des
montants qui doivent être exacts au moment
de la date probable de l’acte authentique.
En effet il se passe parfois deux mois entre la
réponse du syndic et l’acte authentique…
Une fois l ‘information transmise au notaire, il
revient à ce dernier de transmettre à son tour
les informations au candidat acquéreur. Dès
lors, le modus operandus varie de notaire
à notaire ; le plus souvent le courrier de
réponse du syndic est remis intégralement à
l’acquéreur le jour de l’acte authentique (ce
qui est de facto trop tard). Le remise de ce
courrier a pour avantage d’éviter les erreurs
qui peuvent arriver lors de la retranscription
d’un courrier, et les risques d’omissions
involontaire d’informations cruciales. Il serait
sans doute utile d’uniformiser cet aspect.
Responsabilités
Dans le cadre de la transmission, s’il s’avère
que si les informations manquantes sont
de nature à influencer la transaction, cela
pourra conduire à une éventuelle procédure
juridique en demande de nullité de la part
de l’acquéreur. Ce dernier pourra donc de
cette manière, tenter de se dégager du
compromis en invoquant la nullité pour
vice de consentement. Cela ne sera pas sans
conséquence pour vous en tant que syndic
si vous n’avez pas consciencieusement
respecté ces obligations légales. Souvent
le compromis prévoit une clause
compensatoire de 10 %.
Pour le syndic, le non-respect de sa mission
légale engage sa responsabilité contractuelle
dans le cadre du contrat qui le lie à l’ACP.
Par conséquent l'acquéreur qui réclame
la nullité du compromis ne peut donc pas
poursuivre le syndic pour récupérer son
acompte perdu de 10 %. Depuis l'arrêt
de la Cour de Cassation du 04/12/2019,
s'applique également le principe selon
lequel la responsabilité contractuelle et la
responsabilité extracontractuelle ne peuvent
être cumulées si les demandes en réparation
du préjudice subi portent sur le même objet
(sauf lorsque la responsabilité pénale est
également engagée).
De son côté, le copropriétaire-vendeur, qui
aurait subi un préjudice dans le cadre de
la nullité du compromis, peut poursuivre
le syndic, en exiger une éventuelle
condamnation du syndic. Heureusement,
tous les syndics professionnels titulaires d'un
permis sont couverts par une assurance
responsabilité professionnelle obligatoire qui
couvre ce genre de situations. (art. 3.89-§5°8).
Le syndic devra donc apporter la preuve qu’il a :
- soit répondu au courtier/vendeur dans le
cadre de l’obligation qui lui est faite en cas
de transmission d’un lot : art 3.94-§1.
- soit répondu au notaire dans le cadre

8 Edition octrobre - novembre
de l’obligation qui lui est faite en cas de
transmission d’un lot : art 3.94-§2.
Le vendeur qui agit sans intermédiaire
peut également être poursuivi pour dol par
exemple, ou pour faute qui engagerait sa
responsabilité sur base de l’art 1382Cc s’il n’a
pas transmis les informations légales (d’où
l’importance de l’agence immobilière dans
les transactions pour décharger le vendeur
de toute responsabilité sur ce point). Art
1382 cc : "Tout fait quelconque de l'homme, qui
cause à autrui un dommage, oblige celui par la
faute duquel il est arrivé, à le réparer."
A savoir : un filet de sécurité a toutefois
été prévu par le législateur qui à l’article
3.94-§2 dernier alinéa, oblige le notaire à
redemander au syndic les informations
obligatoire avant le compromis au cas où ces
dernières n’auraient pas été transmises.
Obligations d’ordre public
On pourrait penser que la tâche du syndic se
limite à l'obligation d'information prévue par
la loi sur la copropriété, articles 3.94 et 3.95
du Code civil néerlandais. Rien n’est moins
vrai !
1/ Infractions urbanistiquesDe Les
dispositions d'urbanisme sont d'ordre
public. Le vendeur est donc tenu de fournir à
l'acheteur toutes les informations concernant
les permis d'urbanisme (voir article D.IV.99 du
Code du Développement Territorial wallon
(CoDT) et les articles 99 et 281 du Code
Bruxellois de l’Aménagement du Territoire
(CoBAT. ).
Mais qu'en est-il des infractions à l'urbanisme
dans les parties communes par exemple, et/
ou dans les parties privatives du vendeur
? Par exemple, réalisation de travaux dans
les parties communes ou privatives sans
autorisation préalable ou non-respect
de l'autorisation accordée (construction,
aménagement, démolition…).
Le syndic ne peut donc pas se limiter aux
tâches prévues aux articles 3.94 et 3.95 du
Code civil de la loi sur la copropriété ; il doit
aussi observer strictement toutes les lois
d'ordre public.
Ainsi, toute infraction à l'urbanisme doit être
signalée dans le cadre de la vente d'un lot. Si
le syndic a connaissance de tels problèmes
dans une ACP, il doit en tout état de cause le
signaler au notaire.
2/ Privilège de l’ACP
En 2018, le législateur a apporté un
certain nombre de modifications à la loi
hypothécaire et a accordé un privilège aux
ACP ; ce privilège est d'ordre public. Article
27.7°Hyp.Loi (..) et est limité aux cotisations
de l'exercice en cours et de l'exercice
précédent.
Il nous paraît donc indispensable que le
notaire dispose de ces informations avant de
dresser l'acte authentique, comme c'est déjà
le cas par exemple en l'absence du rapport
de contrôle électrique. Cela valide une fois de
plus l'importance d’envoyer les informations
actualisées au notaire (3.94 cf §1)
Sans information sur les dettes du vendeur,
qui peuvent avoir un impact énorme sur
l’ACP, les notaires ne devraient en fait, jamais
passer un acte de vente…
En l’absence de ces informations, due à
la carence du gestionnaire immobilier,
le privilège ne pourra pas être exercé
par le notaire; de ce fait, l’ACP pourrait
potentiellement « perdre » une somme
importante à laquelle elle a droit. Pensez,
par exemple, à un décompte de travaux
de rénovation ou à l'achat d'une nouvelle
installation de chauffage central…
En fonction du principe de solidarité qui
s'applique en copropriété, cette somme
devra tôt ou tard être supportée par les
autres copropriétaires… Dans le cadre de sa
responsabilité contractuelle, le syndic pourra
être assigné par ces copropriétaires.
Requêtes des syndics au notaires
De nombreux membres de l’Union des
Syndics nous ont contacté concernant leurs
relations parfois difficiles avec les notaires.
Il s’avère que dans la pratique, l’obligation
qui leur est faite d’envoyer au syndic les
informations concernant la mutation,
n’est pas systématiquement respectée. Cc
3.94-§3 : "En cas d’acte entre vifs ou déclaratif
de propriété d’un lot ou de démembrement
entre vifs du droit de propriété sur un lot le
notaire instrumentant informe le syndic, dans
les trente jours, de la date de la passation de
l’acte authentique, de l’identification du lot
concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle,
et éventuellement future, des personnes
concernées et, le cas échéant, de l’identité du
mandataire."
Il arrive encore trop souvent que cette
information ne soient pas transmise au
syndic, qui en a pourtant absolument besoin
pour effectuer les demandes d’acomptes
et pour prendre contact avec le nouveau
copropriétaire, qui n’habite pas forcément
dans l’immeuble en question.
Clairement, le syndic ne peut et ne doit
accepter un nouveau copropriétaire
et l’introduire dans ses dossiers, sans la
confirmation officielle du transfert de
“ Le syndic doit
aussi observer
strictement
toutes les lois
d'ordre public.
propriété par le notaire instrumentant.
Nombreux sont les syndics qui, des mois
après l’acte authentique, sont obligés
d’envoyer un courrier recommandé
au notaire pour tenter d'obtenir ces
informations. Cela n’est ni la tâche du syndic
ni l'intention du législateur.
Idem lors du décès d’un copropriétaire. Les
notaires semblent oublier de transmettre au
syndic les coordonnées des ayants-droits et/
ou héritiers ; ce qui peut avoir de grandes
répercussions sur la gestion ou la prise de
décision (par ex ; convocations à l’Assemblée
générale).
Décompte final
De son côté, le vendeur qui a vendu son lot,
n’est plus copropriétaire de l’ACP, mais un
tiers à la copropriété. Juridiquement il n’a
donc plus de relations contractuelles avec le
syndic ni de droit réel dans la copropriété.
Pourtant, même après l’acte authentique,
le décompte annuel doit encore être
effectué ! Ce n’est donc pas parce que
l’acte authentique a été passé, ni parce
qu’un décompte a été fait au jour de l’acte
authentique, que le décompte final ne doit
pas encore être effectué ! En effet, certains
frais courent sur toute l’année comptable,

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qui peut arriver après la date de l’acte
authentique, et donc être encore due pro
rata temporis par le vendeur. Ou encore
le décompte des frais de chauffage et eau
chaude effectué annuellement après le
relevé des calorimètres par exemple. Ce
décompte annuel peut avoir lieu plusieurs
mois après l’acte authentique…
Le vendeur pourra donc, plusieurs mois après
la vente, recevoir le décompte annuel de la
copropriété au 31 décembre par exemple.
D’où l’importance pour le syndic d’obtenir du
notaire la nouvelle adresse du vendeur mais
aussi ses données personnelles (téléphone
portable, adresse mail, …). Au niveau de la
règlementation RGPD, cela ne devrait poser
aucun problème étant donné le statut de
mandataire du syndic, représentant de l’ACP
et agissant avec un intérêt légitime.
Par ailleurs, il n’est pas rare que le vendeur ait
versé trop de charges, et que le décompte
soit en sa faveur ; auquel cas il aura une
bonne surprise. Mais là encore, cette bonne
surprise sera forcément décalée de plusieurs
mois pour deux raisons principales ; tout
d’abord parce que le décompte annuel est
généralement effectué à la fin de l’année
comptable, qui s’arrête dans la majorité
des cas au 31 décembre, et ensuite parce
qu’avant de verser les sommes dues, le
syndic doit obligatoirement faire approuver
les comptes de la copropriété lors de
l’assemblée générale annuelle. Si cette AG
n’approuve pas les comptes, le délai peut
encore s’allonger de façon significative
au grand dam du vendeur. Si le vendeur
a changé d’adresse et que le syndic n’a
pas reçu les informations du notaire, son
remboursement ne pourra pas avoir lieu…
Fonds de garantie
Certaines copropriétés ont créé un fonds
de garantie, ou un fond de roulement
permanent qui sert à éviter ce genre de
problèmes. Ce fonds est approvisionné par
des «provisions uniques » versées lors de
l’entrée dans la copropriété par les nouveaux
copropriétaires. Ce versement est en général
d’un ou deux euros par quotité par exemple,
et sert de garantie. Il n’est récupéré que lors
du dernier décompte du copropriétaire
vendeur. C'est un excellent moyen de
protéger les copropriétaires de l’ACP contre
les copropriétaires défaillants qui voudraient
quitter l’ACP sans payer leurs dettes.
info
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS
(Union des Syndics)
info@uniondessyndics.be
PROPERTYTODAY

10 Editie oktober - november
02
Utilisation de l'article 3.82
§ 2 Cc pour les économies
d'énergie : la bonne voie ou
l'impasse?
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1. Introduction
L'article original 577-2 § 10 de l'ancien Code
civil 3.82 du Code civil stipulait que 'dans
le cadre de l'alinéa 9' il est loisible à chacun
des copropriétaires de modifier à ses frais le
bien indivis, pourvu qu’il n’en change pas la
destination et qu’il ne nuise pas aux droits des
autres copropriétaires.

PROPERTYTODAY
11
En général, deux principes pouvaient être
tirés de ce précepte.
Le premier impliquait que le copropriétaire
était autorisé à apporter des modifications
mineures à sa partie privative sans l'accord
des autres copropriétaires, mais à la seule
condition de ne pas mettre en danger les
parties communes au sein de son lot en y
apportant des modifications structurelles;
par exemple, il ne peut déplacer un mur de
soutènement mitoyen de son appartement
ou ajuster l'aspect architectural au niveau de
la façade de son lot.
Le deuxième principe impliquait que les
modifications des parties communes par un
copropriétaire ne devaient pas être de nature
à constituer un obstacle pour les autres
copropriétaires, par exemple l'occupation
illégale d'un couloir commun à usage privé.
2. Reduction des obstacles grâce
au avec le "droit unilatéral de
modifier les parties communes"
Dans le nouvel article 3.82 § 2 du Code civil,
le législateur propose une réglementation
qui réduit les obstaclesà la modification des
parties communes intérieures et extérieures.
Celle-ci est formulée comme suit :
"§ 2. En outre, les copropriétaires individuels
et les opérateurs de service d’utilité
publique agréés ont légalement et à titre
gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de
procéder à la réfection de câbles, conduites
et équipements y associés dans ou sur
les parties communes, dans la mesure
où ces travaux ont pour but d’optimaliser
l’infrastructure pour le ou les propriétaires et
utilisateurs des parties privatives concernées
dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des
télécommunications et dans la mesure où les
autres copropriétaires individuels ou, le cas
échéant, l’ACP ne doivent pas en supporter
les charges financières. Celui qui a installé
cette infrastructure pour son propre compte
reste propriétaire de cette infrastructure qui
se trouve dans les parties communes ".
Selon le législateur, ce règlement vise à
"donner aux copropriétaires un accès plus
souple aux ressources modernes d'énergie et
de télécommunications".
3. Définition des câbles, conduites
et équipements y associés
Le champ d'application de l'article 3.82
§ 2 du Code civil s'étend à l'installation,
à l'entretien et au renouvellement des
"câbles, conduites et équipements y
associées". En général, un câble est une
gaine qui s'emmanche autour d'un ou
plusieurs conduits, tandis qu'un tuyau sert
soit à évacuer les eaux pluviales, les eaux
de gouttière et les matières fécales, soit à
transporter du gaz, de l'eau, de l'électricité
ainsi que des signaux audio, téléphoniques
et vidéo.
L'article 3.82 § 2 du Code civil est
spécifiquement adapté à cette dernière
partie, car le texte fait référence à des
travaux qui visent à optimiser l'infrastructure
pour le propriétaire ou les propriétaires
et utilisateurs des lots concernés dans
le domaine de l'énergie, de l'eau ou des
télécommunications '.
En d'autres termes, les conduites doivent
être destinées soit au transport d'énergie
ou d'eau d'une part, soit à la transmission
d'impulsions et/ou de données relatives
à informatique, multimédia, réseaux,
téléphone, etc . d' autre part.
Le terme "équipements y associés" n'a hélas
pas été défini par le législateur, malgré la
demande du Conseil d'État.
Ce dénominateur peut inclure les
accessoires, installations, équipements et
travaux qui sont liés à l'infrastructure de
câbles et de canalisations afin de les exploiter
de manière efficace et fonctionnelle,
par exemple l'ajout d'une antenne pour
transmettre les signaux, d'une prise pour
faire fonctionner le point de charge, d' une
gaine pour supporter le câble, d'un coffret
pour encastrer une console ou un tableau
de commande, d'un coffret compteur pour
enregistrer les unités consommées, d'un
tubage vide pour faire passer un câble, etc.
4. Qualification des câbles, tuyaux
et installations associées
Les câbles et conduites d'un immeuble
à appartements sont normalement
considérés comme des parties communes
; les équipements y associés suivent
naturellement la qualification de la
partie principale et sont donc également
communs. Ces matières étant en général
considérées comme des parties communes,
rien ne peut, en principe, être modifié sans
l’accord de l'ACP.
En outre, toute superstructure, sous-structure
ou adjonction aux parties communes est
interdite, sauf autorisation de l'assemblée
générale dans les conditions fixées par
celle-ci.
Afin de répondre à la nécessité pour
chacun d'être en phase avec les
nouvelles constructions et les évolutions
technologiques, le législateur accorde
aux copropriétaires individuels et aux
exploitants de services publics un droit
légal de modification dans ou sur les parties
communes, qui pourrait être considéré
comme un "droit unilatéral pour changer les
parties communes".
5. Conditions fondamentales
d'application du "droit unilatéral
de modification des parties
communes"
Afin de pouvoir invoquer le " droit unilatéral
de modifier les parties communes ", une
condition explicite est imposée tant du côté
de l'actif que du côté du passif.
D'une part, les travaux doivent viser à
"optimiser l'infrastructure pour le ou les
propriétaires et usagers des parties privatives
concernées en matière d'énergie, d'eau ou de
télécommunications". En revanche, les autres
copropriétaires individuels ou, le cas échéant,
l’ACP " ne peuvent en supporter aucune
charge financière ".
Les deux intérêts devront donc être pris en
compte dans l'évaluation.

12 Editie oktober - november
6. Les bornes de recharge pour
les véhicules électriques comme
exemple de type d'installations
associées
Lors de la publication du nouvel article
3.82 § 2 du Code civil, le législateur a pris
en compte la croissance attendue de la
conduite électrique et a gardé à l’esprit
les intérêts du secteur automobile avec
les bornes de recharge électrique pour
les véhicules, comme exemple type du "
droit unilatéral de modification des parties
communes ". Les véhicules électriques
s’entendent comme les voitures, les
vélos et les scooters. Les véhicules
électriques, également appelés véhicules
rechargeables ou plug-ins, doivent bien
entendu utiliser des bornes de recharge
qui ont été installées et qui disposent
d’une ou plusieurs prises. Le véhicule peut
être branché en connectant le véhicule
électrique à la fiche ou à la prise.
7. Procédure de notification
Pour pouvoir faire usage de son " droit
unilatéral de modification des parties
communes ", le copropriétaire individuel ou
l'exploitant agréé doit suivre une procédure
de notification.
L'obligation de notification est une
conséquence du "droit unilatéral de
modifier les parties communes" et offre
l'avantage que le copropriétaire individuel
ou l'exploitant du service public n'a plus à
attendre longtemps le décideur, c'est-à-dire
les copropriétaires ou l’assemblée générale
de l’ACP. Il doit uniquement signaler son
intention, soit au moins deux mois avant le
début des travaux, par courrier recommandé
à tous les copropriétaires ou, au syndic
s'il existe, avec mention de l'adresse de l'
expéditeur et une description des travaux
envisagés.
8. Attitude des autres
copropriétaires et/ou association
de copropriétaires
A l'égard de cette notification, les
copropriétaires ou l'ACP peuvent adopter
diverses attitudes.
A. Réalisez vous-même les travaux
collectivement
La première option est que les
copropriétaires ou l'ACP, conformément à
l'article 3.82 § 2 du
Code civil, informent l'expéditeur qu'ils
réaliseront collectivement les travaux
d'optimisation de l'infrastructure, afin que
tous les copropriétaires soient impliqués.
Cela peut être lié à l'environnement bâti
d'une copropriété ou d'un immeuble à
appartements, soit parce qu'un parking
extérieur commun est disponible, soit parce
que le positionnement de l'infrastructure
de recharge dans ou à l'entrée commune
du parking souterrain est beaucoup plus

PROPERTYTODAY
13
accessible que l'accès à un garage privé, ou
avec le fait que d'autres copropriétaires, qui
visent la réduction des coûts, souhaitent
également participer à l'infrastructure.
Dans ce cas, les autres copropriétaires ou
l'ACP doivent informer le copropriétaire
individuel et/ou l'exploitant (= le demandeur
initial) de leur intention de la manière prévue
à l'article 3.82 § 2 du Code civil.
Les travaux - c'est-à-dire l'installation d'une
borne de recharge, l'installation d'une
prise avec connecteurs, l'adaptation de la
capacité du réseau au nombre d'utilisateurs
potentiels, l'installation de compteurs
intermédiaires pour pouvoir mesurer la
consommation électrique du conducteur
EV - doit, le cas échéant, commencer dans
les six mois suivant la réception de la lettre
recommandée visée au présent paragraphe.
B. S’opposer aux travaux proposés
a. Principe
Une deuxième possibilité est que, sous
peine de déchéance de leurs droits, les
copropriétaires ou, le cas échéant, l'ACP,
communiquent au copropriétaire individuel
ou à l'exploitant agréé, dans un délai de deux
mois à compter de la réception de la lettre
recommandée, leur opposition aux travaux
projetés.
Pour ce faire, il faut obligatoirement envoyer
un courrier recommandé à l'expéditeur et
invoquer un intérêt légitime.
Un intérêt légitime naît dans les situations
suivantes :
- il existe déjà une telle infrastructure dans
les parties communes concernées de
l’immeuble, ou;
- l’infrastructure ou les travaux de réalisation
de celle-ci provoquent d’importants
dommages relatifs à l’apparence de
l’immeuble ou des parties communes,
- aucune optimalisation de l’infrastructure ne
résulte des travaux envisagés ou les travaux
envisagés alourdissent la charge financière
des autres copropriétaires ou utilisateurs.
“ Panneaux
solaires
légalement
exclus du champ
d'application
b. Recours ultérieur devant le tribunal
Dans le cadre de l'article 3.82 § 2 du Code
civil, les exigences procédurales se limitent à
l'envoi d'un «courrier recommandé » d'une
partie à l'autre.
La question est cependant de savoir ce qui
se passe lorsque la « contrepartie », c'est-àdire
les « copropriétaires individuels et les
opérateurs de services publics reconnus »
ou les « autres copropriétaires individuels
ou l'ACP », respectivement, contestent la
légitimité de l'autre intérêt .
On peut supposer que toute partie
intéressée peut, le cas échéant, s'adresser
au juge de paix, en ce qui concerne sa
compétence sur base de l'article 591, 2°
Code Jud. en cas de copropriété forcée en
général ou de l'article 591, 2°bis Code Jud
en cas de copropriété forcée d'immeubles
ou d'ensembles d'immeubles, et, sur le fond,
dans le cadre de l'article 3.82 § 2 Cc.
C. Accepter les travaux proposés par le
copropriétaire individuel ou l'opérateur
reconnu
En troisième possibilité, les copropriétaires
ou l'ACP ne peuvent s'opposer aux travaux
proposés.
Dans ce cas, le copropriétaire individuel
ou l'exploitant agréé doit s'engager,
conformément à l'article 3.82 § 2 du Code
civil, à exécuter les travaux de la manière
qui cause le moins de désagréments aux
résidents.
Cela signifie que les travaux doivent être
réalisés dans le respect des règles de
responsabilité et de l'interdiction des
nuisances excessives du voisinage.
De plus, dans l'exécution des travaux, des
consultations doivent être faites de bonne
foi avec les autres copropriétaires ou, s'il y a
syndic, avec ce dernier.

14 Edition octrobre - novembre
Les autres copropriétaires ou, s'il existe le
syndic, ont le droit de suivre les travaux et de
demander à tout moment des informations
au copropriétaire ou à l'exploitant concerné.
9. Panneaux solaires légalement
exclus du champ d'application
S'agissant des panneaux solaires, le
législateur a précisé que, si cette installation
conduit naturellement à des économies
d'énergie, il ne saurait être question du "
droit unilatéral de modification des parties
communes ". La raison invoquée est que
l'installation de panneaux solaires peut non
seulement occasionner un désavantage
à l'usage des parties communes, mais
également générer un profit qui doit revenir
à la copropriété.
Ainsi, si un copropriétaire ou un exploitant
souhaite se voir octroyer le droit d'installer
un panneau solaire sur une partie commune,
l'assemblée générale doit lui en donner
l'autorisation, ce qui requiert une majorité
des quatre cinquièmes des voix.
10. La jurisprudence récente est
réfractaire
A. Pompes à chaleur exclues
Dans un jugement du 25 mai 2022, le juge
de paix du deuxième canton d'Ostende
a jugé que l'initiative d'un copropriétaire
d'installer individuellement une pompe
à chaleur est une bonne initiative, mais
que l'intérêt de la copropriété prime. " En
principe, les parties communes servent
l'intérêt collectif des copropriétaires.
Il n'appartient pas à un copropriétaire
particulier, de grever sans l'autorisation de
l'assemblée générale, une partie commune
dans un intérêt privé ".
B. Climatisation également exclue
Dans un arrêt du 07 février 2022, le juge
de paix de Brasschaat a jugé que " la
demande d'un copropriétaire d'installer
un système de climatisation sur la terrasse
de son appartement n'est pas recevable
car une unité extérieure modifie la vue de
l'immeuble depuis la rue et des parties
communes".
De plus, la climatisation crée des nuisances
sonores que les autres copropriétaires n'ont
pas à tolérer.
Dans le même ordre d'idées, un jugement
du 16 février 2022 du tribunal de première
instance de Louvain a jugé irrecevable "la
demande d'un copropriétaire de percer un
mur mitoyen en vue d'installer un climatiseur
en raison de l’incidence sur l'aspect général
du bâtiment et également en raison des
nuisances sonores".
11. Invoquer l'article 3.92 § 5 Cc
Une solution alternative pour un
copropriétaire consiste à invoquer l'article
3.92 § 5 premier alinéa du Code civil, qui
prévoit que si la majorité requise ne peut
être obtenue lors de l'assemblée générale,
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PROPERTYTODAY
15
chaque copropriétaire peut demander
au tribunal l'autorisation d' effectuer des
travaux urgents et nécessaires sur les parties
communes aux frais de l'ACP.
Au deuxième alinéa il est précisé qu'il
peut également demander l'autorisation
d'effectuer à ses frais les travaux qu'il juge
utiles, même dans les parties communes, si
l'assemblée générale s'y oppose sans motif
valable.
La question de savoir si un juge autorisera
ou non un copropriétaire à installer des
panneaux solaires sur le toit, se fera donc au
cas par cas.
12. Qu'en est-il du locataire ?
L'article 3.82 § 2 alinéa 1 du Code
civil stipule que le droit d'effectuer
des travaux de transformation pour
l'optimisation de l'énergie, de l'eau ou
des télécommunications est réservé
uniquement aux copropriétaires individuels
et aux opérateurs de services publics
reconnus.
Dans ce cas spécifique, le locataire d'un
appartement a été laissé pour compte. Le
cas échéant, il a des droits dans sa relation
juridique avec son bailleur. Si nécessaire,
les parties peuvent conclure elles-mêmes
des accords adaptés à la diminution de la
consommation d'énergie.
Selon les cas, une convention de durabilité
peut être établie, dans laquelle le bailleur
s'engage à effectuer des travaux de
rénovation à l'avance, à condition que le
locataire accepte une augmentation de
loyer, ou une convention de rénovation, dans
laquelle le locataire s'engage à effectuer
des travaux de rénovation contre une
exonération du loyer pendant un certain
temps.
info
Me Roland Timmermans
Avocat et rédacteur en chef de
la revue Copropriété et Droit
Immobilier
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Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0620. E.R. : G. Uytterhoeven, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).

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03
Les hall et paliers
d’immeubles ne sont
pas des débarras !
Un scénario assez classique pour un nouveau
syndic, est de se rendre pour la première fois
dans un immeuble ou il a été nommé syndic.
Dorénavant il va devoir gérer cet immeuble
en bonne entente avec les copropriétaires ;
du moins c’est ce qu’il espère. Le syndic
ayant pour tâche de préserver "l’immeuble",
son tout premier objectif sera de prioriser la
sécurité incendie.
En effet, le syndic gère non seulement le
bâtiment, mais il a un peu charge d’âmes..
comment supporter l’idée d’être tenu
responsable en cas d’incendie ou de décès
d’un habitant… Sans imaginer en surplus les
conséquences financières…
Donc le nouveau syndic se rend dans
l’immeuble et là, grosse déception : il
se heurte à un vélo, une poussette….
l’ascenseur est à peine accessible. Il se dit
qu’il est en forme et il choisit de prendre
les escaliers et là, stupeur, les paliers sont
encombrés d’armoires remplies à ras, qui
servent probablement de débarras, des
chaussures, des parapluies et toute autres
séries d’objets hétéroclites… parfois même
décoratifs.
Le syndic se dit qu’il devra en tout état de
cause, se montrer ferme avec les nouveaux
copropriétaires; il n’est pas acceptable de
s’approprier les parties communes.
Non seulement parce que ces
parties comme leur nom l’indique
sont " communes ", et donc n’appartiennent
à personne individuellement. Mais aussi
parce que comme le bon sens l’indique, les
parties communes servent donc à tous, et
ont pour seule raison d’exister l’usage que
chacun peut en faire, à des fins de passage
vers les étages et d’accès aux appartements
privatifs, ou d’évacuation.
Elles doivent donc être vides et libres de
tout obstacle encombrant ou d’objet autre
que les installations techniques communes
(extincteurs par exemple).
Hormis le fait qu’aucun copropriétaire n’a
de droit individuel sur une partie commune,
même si cette dernière se trouve devant
sa porte d’entrée, il y a une raison bien plus
vitale à cette interdiction d’encombrer les
paliers : l’évacuation en cas incendie.

18 Edition octrobre - novembre
Une situation potentiellement
mortelle
Clairement, si les pompiers ne peuvent
pas rapidement accéder au feu, ce
retard occasionnera forcément soit une
aggravation des dégâts, soit la mort
possible de certains habitants.
Témoignage de Tim Renders,
ex-pompier et conseiller en
protection incendie :
incendie:
" Il est vital que les parties communes
telles que les couloirs, les paliers, les cages
d'escalier, ... etc. soient totalement libres
d'obstacles. Malheureusement, dans ma
carrière de pompier, j'ai vu trop souvent
des armoires ou des vélos placés dans les
couloirs des immeubles à appartements.
Il est important que les locataires et les
copropriétaires réalisent que tout ce qui se
trouve sur un palier ou dans les escaliers,
représente une situation potentiellement
mortelle en cas d'incendie. N’oubliez pas
qu’il peut y a voir des enfants, des personnes
âgées ou à mobilité réduite que ces objets
empêcheraient d’atteindre la sortie de
l’immeuble… "
Matériaux combustibles
supplémentaires
" Ces objets entravent non seulement
l'évacuation fluide des résidents, mais ils
constituent également des matériaux
combustibles supplémentaires dans les
parties communes !
Dans certains cas, ces objets et meubles
peuvent mettre être la cause de l’incendie,
il suffit de penser aux vélos ou scooters
électriques dans ces endroits.
Il ne doit donc y avoir aucun obstacle sur
les lieux de passage et paliers communs qui
sont des voies d’évacuation. "
Déploiement médical
Pouvoir passer vite et accéder aux
appartements supérieurs en un minimum
de temps est vital non seulement pour
le déploiement des pompiers mais aussi
pour l’accès médical des ambulanciers ;
le déploiement médical avec usage de
brancard portés par plusieurs personnes est
souvent entravé par les objets encombrant
le passage.
Ce que je souhaite voir dans les parties
communes, ce sont des déclencheurs
manuels, des détecteurs de fumée sur
une centrale incendie, des extincteurs, des
dévidoirs, des éclairages de sécurité, des
plans d'évacuation, des pictogrammes et des
indications d'étage.
Il est important de sensibiliser tous
les résidents pour qu’ils participent à
l’optimisation de la sécurité incendie de
leur immeuble. Mettez la sécurité incendie
à l'ordre du jour de l'assemblée générale
annuelle pour discuter de ces aspects ou
organisez une séance d'information distincte
sur la sécurité incendie dans votre immeuble.
Le syndic responsable ? Pas s’il a
appliqué toutes les obligations
Les victimes survivantes ou les ayantsdroits
des personnes décédées ainsi que
les assurances sont prêtes à montrer le
responsable du doigt. Souvent, le syndic est
injustement pris à partie...
Pour éviter les drames financiers qui souvent
s’ajoutent aux drames personnels, les syndics
doivent tout faire pour optimiser en amont la
sécurité incendie des immeubles. Ils doivent
pour cela, faire preuve d’intransigeance.
Nous conseillons à nos membres de
préparer dès leur nomination et pour
chacun des immeubles gérés, un plan
pluriannuel de sécurité incendie, en suivant
les recommandations des pompiers ; plan
qui sera présenté à l’Assemblée Générale.
Si une visite des pompiers s’avère difficile
à obtenir compte tenu des agendas et
disponibilités, faites faire un contrôle par
un organisme externe et agréé de contrôle
technique comme BTV. Enfin, n’hésitez pas à
contacter la société de sécurité incendie qui
contrôle les extincteurs par exemple, pour
leur demander de vous faire un devis pour
optimaliser vos bâtiments.
En attendant l’AG, il serait utile d’envoyer aux
copropriétaires un courrier de sensibilisation
leur demandant de dégager au plus vite les
parties communes de tout objet personnel.
A l’ACP de prendre ses
responsabilités
Ce n’est pas parce qu’un immeuble ancien
(d’avant 1994) est quasiment exonéré
d’obligations concernant la sécurité incendie,
qu’il faut laisser tomber ; au contraire, c’est
justement cet immeuble ancien qui en a le
plus besoin !
Commencez par exemple par des extincteurs
à chaque étage, l’année suivante les
pictogrammes, puis l’éclairage incendie,
l’alarme incendie à chaque étage, les portes
coupe-feu, ...etc Il est possible de rendre sur

PROPERTYTODAY 19
plusieurs années un immeuble très résistant
à l’incendie et très sûr pour ses habitants.
Nous conseillons en cas de refus de l’AG de
procéder aux adaptions nécessaires qui par
ailleurs, pourraient sauver leurs vies, de le
préciser dans le PV et vous dégageant de
toute responsabilité en tant que syndic, au
cas où l’AG refuserait les propositions du
syndic en matière de sécurité incendie.
Exemple de notification : " Le syndic a
informé l’ACP de la nécessité d'exécuter les
travaux de protection incendie. Le syndic ne
pourra être tenu responsable d'une décision
négative sur ce point. Le syndic ne sera pas
non plus tenu responsable en cas d’incendie,
d’accident, ni en cas d’amende, de sanction
administrative ou pénale à l’encontre de
l’ACP par l'administration compétente. Les
éventuelles implications financières seront
à la charge exclusive de l’ACP, sans recours
possible contre le syndic ".
Dans les immeubles bien équipés et aux
normes, il faut aussi contrôler chaque année
le bon fonctionnement des installations de
sécurité incendie ; par exemple l’alarme,
les détecteurs de fumées et la coupole
incendie qui permet l’évacuation des fumées
toxiques… Dans de nombreux immeubles,
la coupole ne fonctionne plus depuis
longtemps… elle doit impérativement
être contrôlée chaque année. Nous vous
conseillons de placer la sécurité incendie à
l’agenda de votre première AG et ensuite de
reprendre ce point annuellement jusqu’à ce
que les installations soient optimales.
Responsabilité du copropriétaire
négligent
Le copropriétaire qui encombre son palier
n’est pas exempt de toute responsabilité.
Un expert en incendie pourra très facilement
retrouver l’origine du feu. Si l’origine se trouve
dans une armoire ou des objets sur le palier,
la responsabilité du propriétaire de ces objets
sera avérée.
L'article 1384 alinéa 1 du Code civil précise
que "On est responsable, non seulement des
dommages que l'on cause par son propre
fait, mais encore de celui qui est causé par le
fait des choses que l'on a sous sa garde".
Il n’est donc pas difficile de s’imaginer que
l’habitant en question se retrouvera devant
le juge pour négligence et/ou homicide
involontaire… sa négligence ayant entrainé
un incendie et/ou la mort de ‘un ou
plusieurs habitants/copropriétaires… Il en va
d’ailleurs de même pour ceux qui se livrent
au stockage de bouteilles de gaz sur leur
balcon, au grenier ou à la cave…
Au syndic qui demande aux copropriétaires
de dégager les paliers et hall d’entrée, merci
de répondre poliment et de réaliser que cela
est pour votre bien…
Finalement la sécurité incendie est l’affaire de
tous ! C’est une question de bon sens. C’est
aussi la responsabilité de chacun : locataires,
copropriétaires, syndics. Nous sommes tous
concerné car très franchement, personne ne
souhaite rester coincé dans un immeuble en
feu par des obstacles en tout genre qui ne
devraient jamais se trouver là.
info
Mme Dominique Krickovic
UDS (Union des Syndics)
Mr Tim Renders
Brandpreventieadviseur – zelfstandig
instructeur brandveiligheid
Auteur van Brandveiligheid
Thuis, Maklu-Uitgevers nv ISBN
9789046610978
tim@timrenders.be
PROPERTYTODAY

20 Edition octrobre - novembre
04
Gestion technique
des bâtiments: vers
une dégradation
inévitable ?
En tant que syndic, je constate aujourd'hui
que de nombreuses copropriétés se trouvent
en difficulté d'un point de vue financier
mais aussi technique. Dans cet article,
j'aborderai la situation sur base de trois
aspects différents mais qui se rejoignent,
voire s’imbriquent l'un dans l'autre. Ces
aspects sont : législatif, technique, et pour
finir, financier.
Au niveau législatif, et plus particulièrement
au niveau des normes environnementales,
les syndics font face à des évolutions
constantes. De plus, les aspects énergétiques
étant une compétence régionalisée, chaque
région (Wallonne, Flamande et Bruxelloise)
fonctionne à des rythmes différents.
Elles doivent également transposer les
décisions prises au niveau européen.
Malheureusement et pour diverses raisons, le
syndic n’est pas suffisamment informé de ces
évolutions (exemple : les primes disponibles
en Région Bruxelloise), etc...
Les certificats que chaque copropriété doit
détenir sont multiples et variés, et, des frais
doivent souvent être réalisés pour les obtenir.
Ce ne sont pas des sommes conséquentes
mais qui le deviennent au vu du nombre de
documents manquants dans ces immeubles.
Il ne faut pas oublier qu'une certaine
responsabilité pèse sur une copropriété par
rapport à la détention de ceux-ci.
Je pense qu'il est essentiel qu’une cellule
dédiée relaie au niveau national et de
manière régulière, les nouvelles législations
s’appliquant à la copropriété, par le biais
d’une information claire et transparente.
Il serait important qu'un site national
spécifique soit créé pour qu'une base de
données législative et technique soit mise à
jour et qu'une recherche par un thésaurus
soit possible et/ou envisageable. Ceci
permettrait à chaque syndic de prendre
connaissance des normes qu'il doit appliquer
dans les situations qu'il rencontre au
quotidien.
Copropriétés en danger
Le second aspect concerne les éléments
techniques que l'on retrouve dans une
copropriété ; ceux-ci sont nombreux
(ascenseur, chaudière collective, conduits
de cheminées pour les chaudières
individuelles passant à de la condensation,
cogénération, panneaux photovoltaïques,
cuve à mazout et bien évidemment les
nouvelles qui commencent à faire débat
comme les bornes de recharges.) Dans
certains immeubles il existe une vétusté
assez conséquente, en raison d’un manque
d'entretien ou d’un manque d'investissement
au moment opportun.
Cette vétusté naturelle est à différencier de
l’obsolescence programmée. La vétusté est
due à l’usage normal de la part des usagers
(par exemple : l’ascenseur) d’une installation
qui tombe en panne ou dont certaines
pièces doivent être remplacées.
L’obsolescence programmée cependant, est
plus présente dans les nouveaux éléments
techniques des bâtiments. Il arrive parfois
qu'au vu de l'ancienneté des installations, les
pièces nécessaires ne soient plus disponibles
et que les copropriétaires soient face au
problème crucial de remplacer d’urgence
cet élément technique et de débourser
rapidement le montant nécessaire pour que
les travaux soient commandés et trouver
avec le fournisseur un moyen d'installer
rapidement l'élément défaillant. Au vu
des crises successives actuelles (épidémie
mondiale (COVID-19), guerre en Ukraine, et,
crise énergétique) les délais s'allongent et les
copropriétaires sont insatisfaits de la réponse
tardive à la résolution du problème. Cette
insatisfaction retombe souvent sur le syndic qui
n’y est pourtant pour rien.
Copropriétaire défaillant et
principe de solidarité
Le dernier volet de cet article abordera le
nœud même de cette dégradation : les
finances des copropriétés. En effet, ces
dernières ne sont pas du tout en adéquation
au niveau de la résolution d'un problème
technique qui pourrait survenir.
ll s’avère effectivement, que depuis de
nombreuses années, beaucoup d’ACP ont
préféré refuser de constituer d'un fonds
de réserve ou de l'alimenter de manière
minimale. Très souvent, lors d'un événement
majeur, l'argent disponible sur le compte
n'est pas suffisant pour y faire face, et
des appels de fond extraordinaires doivent
être effectués ; ce qui peut mettre à mal
les finances personnelles d'un ou plusieurs

PROPERTYTODAY
21
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copropriétaires et faire en sorte qu'un
copropriétaire qui paie régulièrement
ses charges devienne tout à coup un
copropriétaire défaillant. Quand celui-ci
est de bonne foi, on peut encore trouver
une solution, comme par exemple un
échelonnement des paiements.
Malheureusement, s'il fait la sourde oreille
et attend trop longtemps pour réagir, les
risques encourus sont beaucoup plus
conséquents, à la fois pour lui-même,
mais également pour l'ensemble des autres
copropriétaires qui devront suppléer pour le ou
les copropriétaires défaillants. C'est ce qu'on
appelle le principe de solidarité.
Fonds de réserve insuffisants
Depuis la modification législative applicable
au 1er janvier 2019, les copropriétés
doivent alimenter leur fonds de réserve à
hauteur de 5% des charges courantes de
1
Cfr. Aspect financier qui sera abordé tant au niveau du fonds de réserve
que de l'emprunt.
l'année précédente... Il est clair que cela
est totalement insuffisant en cas de gros
travaux..
Par ailleurs, les comptes d’épargne ne
rapportent plus rien, et sont d’ailleurs
systématiquement clôturés par les
banques… L’inflation contribue également
à diminuer la valeur des épargnes. Pendant
ce temps, les prix augmentent, et la question
se pose de savoir si un fonds de réserve
constitué sur base de l’obligation légale
de 5% des charges courantes de l'année
précédente a une quelconque utilité…
Je pense qu’il appartient au syndic
d’informer les copropriétaires sur ce point
afin de les motiver à épargner de façon plus
conséquente, à court terme et en fonction
de travaux spécifiques.
Le législateur a prévu une exception en ce
qui concerne le fonds de réserve : 4/5 des
copropriétaires présents ou représentés à
l’AG peuvent se dégager de cette obligation
et voter contre la constitution d’un fonds de
réserve.
Les prêts bancaires difficiles
d’accès
La seconde possibilité est de faire un
emprunt auprès d'un organisme bancaire.
Il est dommage que peu voire très peu de
banques le propose... Ce marché est pourtant
immense et très demandeur.
Par ailleurs, la copropriété est par
définition un client sûr.. D’une part, tous
les copropriétaires ne sont pas obligés d'y
participer. D’autre part, grâce à l'assurance
qui doit être souscrite pour protéger les
copropriétaires, le principe de solidarité ne
s'appliquera pas. Le copropriétaire défaillant
sera poursuivi par l'organisme d'assurance

22 Edition octrobre - novembre
qui aura protégé la copropriété et suppléera
dans ses obligations.
Bien évidemment, le syndic doit suivre le
dossier et les paiements de copropriétaires
très consciencieusement. En effet, si le syndic
néglige de déclarer à temps à l’assurance la
défaillance d’un copropriétaire depuis plus
de trois mois, on pourra le lui reprocher.
Crise énergétique et dégradation
inévitable
Pour finir, une amélioration des éléments
techniques est envisageable si la proactivité
du syndic est réelle. Celle-ci peut être divisée
en deux manières différentes d'agir :
1 Informer les copropriétaires des
dispositions en vigueur (devoir
d'informations et de conseils), et
également de
2 Se tenir informé des nouvelles techniques
qui peuvent être mises en œuvre et des
législations qui sont souvent modifiées,
et, parfois complexes à appréhender pour
un syndic.
Mais je ne sais pas comment nous
allons pouvoir continuer à proposer aux
copropriétaires des travaux pour maintenir
leur copropriété en bon état technique, ni
des travaux de rénovation importants…La
crise énergétique telle qu’elle s’annonce, va
absorber toutes les économies et réduire
le pouvoir d’achat des copropriétaires à
néant…
Une de mes craintes au vu du parc
immobilier vieillissant, est de ne pas savoir
renouveler les équipements techniques
nécessaires.
Médecin généraliste
Pour finir, je peux comparer un syndic à
un médecin généraliste c'est-à-dire que
l'on doit connaître un minimum dans les
différentes composantes de notre métier,
et, de s'entourer de médecins spécialistes
c'est-à-dire d’experts dans certains domaines
tels que : ingénieur en technique spéciale
(chauffage, etc...), architecte pour des travaux
lourds (rénovation de façade)...
Finalement, au vu de tout ce qui est énoncé
ci-dessus, il est clair qu'il est de plus en plus
difficile de faire mon métier. La nouvelle
crise que l'on connaît au niveau des coûts
énergétiques me compliquent encore plus
la tâche avec des reprises d'immeubles ou
le fonds de roulement est insuffisant sans
compter un budget sous-évalué.
Heureusement, en tant que syndic la
meilleure arme dont je dispose pour tenter
d’éviter les problèmes est l'anticipation,
l'anticipation et encore l'anticipation....
info
Mr Adriano Vanopdenbosch,
syndic professionnel
Membre de l’UDS
(Union des Syndics)
(IPI 513911)
PROPERTYTODAY

SYSTÈMES DE TOITURE CIRCULAIRES
Nous ne pouvons plus faire abstraction de cette réalité. L’économie de la construction doit devenir circulaire. Le modèle
linéaire touche en effet ses limites, ce qui entraîne l’épuisement des matières premières primaires, le changement climatique
et les pénuries d’énergie. Une transition vers une économie circulaire est la seule solution.
Dans notre économie linéaire actuelle, nous extrayons des matières premières, les transformons en produits et en
faisons des déchets que nous finissons par jeter. Dans une économie circulaire, en revanche, nous mettons dans un
premier temps fin à la production de déchets et nous nous employons à réutiliser et à optimiser la durée de vie des produits
et des systèmes.
Les objectifs européens sont déjà très clairs : - 2030 : 50 % de réduction des matières premières primaires
- 2050 : une économie entièrement circulaire et sans déchets.
Saviez-vous que la construction en Europe est responsable de : - 1/3 de tous les déchets
- 40 % de la consommation d’énergie
- 36 % des émissions de CO2
La transition du modèle linéaire vers une économie circulaire de la construction suppose un grand nombre de mesures
qui placent la conception circulaire des bâtiments au cœur de la démarche. C’est ainsi que les techniques de recyclage
et la réutilisation des matériaux permettent littéralement de transformer un bâtiment en dépôt temporaire pour des projets
futurs. (Urban Mining)
En proposant des produits et des systèmes de toiture énergétiquement performants et responsables, nous aidons nos
clients à répondre aux exigences de plus en plus strictes en matière de performances énergétiques et de construction
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circulaire.
Nos 4 principes
1 Conception circulaire de systèmes
Chaque toit a une seconde vie. Les toits circulaires
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Autrement dit l’Urban Mining dans tout
ce qu’elle a de mieux.
2 Conception circulaire de produits
Les différentes couches des systèmes de toiture
circulaires IKO Atelia sont fabriquées à
partir d’une proportion maximale de matières
premières recyclées ou biosourcées.
3 Durée de vie maximale
L’obsolescence est repoussée grâce à un entretien
périodique.
4 Garantie IKO
IKO peut fournir des systèmes de toiture circulaires
avec une garantie et un certificat de reprise
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le chantier, est une bonne garantie de l’exécution correcte et compétente des
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vis-à-vis d’un entrepreneur dans un dossier de rénovation. Fort de près de 30
ans d’expérience, Alain Durieux s’appuie sur une riche expérience pratique. Le
fait que l’entreprise porte son nom révèle qu’il en est le fier porte-drapeau.
Durieux est une entreprise gantoise active de la côte à la périphérie bruxelloise.
Tant les particuliers que les associations de copropriétaires peuvent s’adresser à
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contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,
comme par exemple une diminution de la capacité de charge calculée.
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PROPERTYTODAY 25
05
Syndic provisoire -
une autre solution
pour les ACP en
conflit permanent
Toutes les ACP n'ont pas une existence parfaite. Troubles financiers, discussions avec le syndic, conflits
internes à l'immeuble qui bloquent systématiquement les décisions essentielles, etc. peuvent conduire
à des blocages importants. Cela se produit naturellement dans les grands bâtiments, mais peut
également se manifester dans les ACP les plus petites qui ne sont constituées que de deux ou trois lots.
Là où par le passé cela pouvait donner
lieu à des procédures longues et lourdes,
le législateur a progressivement tenté de
rationaliser les enjeux en introduisant les
modifications législatives de 2010 et 2019
et en créant un cadre adapté. Ce dernier
peut consister en la nomination d'un syndic
provisoire, d'un nouveau syndic judiciaire
ou d'un administrateur provisoire à la place
du syndic en exercice ou avec une mission
précise et définie.
L'actuel Livre 3, Chapitre 2 du Nouveau
Code civil contient désormais les
dispositions 3.89, §7 (possibilité pour
l’assemblée générale d'adjoindre un
syndic provisoire), 3.89, §8 (possibilité
pour le juge de paix de nommer un
syndic provisoire ainsi que la possibilité
de nommer un administrateur judiciaire),
3.92, §2 (nomination à la demande de
1/5 des quotes-parts d'un ou plusieurs
administrateurs provisoires dont les
attributions et la compétence sont
déterminées par le tribunal). Chaque
compétence dispose de pouvoirs et de
possibilités propres, mais tous se heurtent
de facto au même problème : un ACP
ingérable a un besoin urgent d'aide
supplémentaire.
Bien sûr, dans une telle situation, le tribunal
peut nommer un autre syndic agréé, mais
dans de nombreux cas, les magistrats
préfèrent nommer un membre de l'ordre
des avocats. Tous deux sont bien entendu
soumis, dans l'exercice de leur mission, aux
dispositions particulières de la loi sur la
copropriété.
Dans le cadre de cette nomination, les
syndics agréés devront bien entendu se
conformer à la Déontologie de l’IPI ; quant
aux avocats ils sont soumis au règlement
du Barreau du 18 septembre 2002 relatif à
l'avocat-syndic. Ce règlement impose par

26 Editie oktober - november
exemple, que l'avocat-syndic garde son
indépendance ; il ne peut donc plus agir
comme avocat de l’ACP pour laquelle il a été
désigné, sauf si le cas échéant il est désigné
comme mandataire par l’ACP, solution qui,
dans le cadre de ce règlement, n’a pas la
préférence.
Le syndic provisoire, désigné ou judiciaire,
poursuivra la gestion comme un syndic
normal. Ce mandat est généralement
accordé dans l'espoir de résoudre les conflits
entre les copropriétaires et le syndic luimême.
Par le passé, ce genre de décision était
prise lorsque, par exemple, les intérêts de
l'association des copropriétaires entraient
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
en conflit avec ceux du syndic, ou lorsque le
syndic ne se conformait pas à la demande
des copropriétaires de placer sa démission à
l'ordre du jour, ou lorsqu’un syndic recevait
des commissions occultes, lorsque le syndic
ne réglait pas les factures, n'effectuait pas de
réparations et ne rédigeait pas de procèsverbal
d'assemblée générale, lorsque le
syndic titulaire cumulait diverses qualités,
c'est-à-dire propriétaire, promoteur, vendeur
et courtier, tenait des assemblées générales
extrêmement rudimentaires, lorsque suite
à de nombreux litiges entre copropriétaires
il n'y avait plus d'assemblées générales,
lorsqu'une guerre entre les copropriétaires
faisait rage et perdurait… etc.
De son côté, l'administrateur provisoire
se voit attribuer par le juge de paix une
mission spécifique que le juge peut confier
aussi bien au syndic titulaire qu'à un tiers.
Cela se produit généralement en situation
de crise réelle (à la demande de plusieurs
copropriétaires détenant au moins 1/5 des
parts) ou du syndic lui-même.
“ Les pouvoirs de
l'administrateur
peuvent s'étendre
bien au-delà de
ceux du syndic.
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.

PROPERTYTODAY 27
En pratique, cela arrive souvent lorsque les
copropriétaires sont clairement divisés en
deux ou plusieurs camps concurrents qui
continuent de se rendre la vie impossible,
bloquant ce faisant le fonctionnement
normal de l’ACP. Cette nomination offre
des solutions certaines car les pouvoirs de
l'administrateur peuvent s'étendre bien audelà
de ceux du syndic.
En principe, la Cour décide en toute liberté
des pouvoirs de l’administrateur provisoire.
Il va sans dire que chaque situation est
différente, et que le juge élabore une
solution en fonction du bâtiment et des
problèmes existants. Cela peut aller de
l'organisation d'une assemblée générale
dans le but de nommer un nouveau syndic,
à la gestion approfondie d'un immeuble
visant à la résolution des conflits internes.
De plus, l'administrateur peut se voir confier
les tâches du syndic, mais aussi celles du
conseil de copropriété et même celles de
l’assemblée générale. Dans un arrêt du 17
avril 2019, le juge de paix d'Anderlecht a par
exemple nommé un administrateur ayant le
pouvoir d'approuver les comptes et le bilan
à la place de l'assemblée générale afin de
remettre sur les rails le fonctionnement de
l’ACP. Les compétences attribuées peuvent
donc aller très loin.
Il va sans dire que cela implique
une responsabilité importante de
l'administrateur qui devra toujours
s'assurer d’être correctement assuré
pour ces activités. En tout état de cause,
l'administrateur provisoire devra dans
le cadre de sa gestion poursuivre en
permanence les intérêts de l’ACP, afin que sa
nomination conserve toujours une finalité
objective et impartiale. Dans la pratique,
l'administrateur est souvent perçu comme
un " démineur " de situations devenues
manifestement biaisées dans certains
immeubles et ce depuis des décennies.
La mise en œuvre pratique de
l'administration, peut rencontrer des
obstacles divers, certainement lorsqu'un
avocat est nommé administrateur. Par
exemple, l'avocat classique ne pourra pas
tenir (et prendre en charge) la comptabilité
d’une grande ACP. Il n'est, par ailleurs, pas
toujours évident de suivre les dossiers de
sinistres en cours, et il apparaît en pratique
que les fournisseurs habitués à travailler avec
un certain syndic ont tendance à continuer
de s'adresser à ce syndic précédent plutôt
qu’à l’administrateur provisoire. La pratique
montre que ces situations ne sont pas
toujours évidentes. Même si la nomination
d'un administrateur provisoire est nécessaire
dans une situation totalement bloquée, il
pourrait être utile de demander au tribunal,
d'autoriser immédiatement l’avocat désigné,
à être autorisé à nommer un troisième
intermédiaire externe, sous la forme d'une
sous-traitance, qui serait en mesure de
fournir le soutien pratique nécessaire. Bien
sûr, cela ne va pas sans coût supplémentaire,
mais débloquer une situation qui stagne
depuis des années en vaut généralement la
peine.
Bien sûr, la désignation éventuelle d'un
tiers doit être évaluée au cas par cas, mais
il est utile de garder cette option à l'esprit,
lorsqu'aucune solution ne peut être trouvée
concernant des aspects essentiels au sein
d'un bâtiment. En principe, même le syndic
titulaire pourrait demander au juge de paix
de le nommer administrateur provisoire
avec des pouvoirs plus étendus pour
prendre et exécuter les décisions utiles/
nécessaires.
Bien entendu, cette contribution est
loin d'être complète et toute forme de
désignation d'un tiers relève d'une procédure
bien définie.
info
Me Philip Lepere
Avocat CGK
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 29
06
Raccordement à la fibre : une
« formalité » indispensable pour
éviter les mauvaises surprises.
La transition vers le réseau de fibre optique
avance à grands pas en Belgique. Pour
que les habitants d’immeubles résidentiels
puissent profiter des performances du
réseau de nouvelle génération, les syndics
et copropriétés doivent autoriser le
raccordement technique dans les communs.
Négliger cette étape peut avoir de lourdes
conséquences pour les habitants, puisque le
réseau actuel, en cuivre, est progressivement
désactivé.
Lorsqu’il emménage dans l’ancien
appartement de sa mère, Laurent Capitaine
est loin de se douter qu’une motion rejetée
par la copropriété de l’immeuble, quelques
mois auparavant, va lui causer de lourds
désagréments. En effet, malgré l’installation
de la fibre optique dans le quartier depuis
près de quatre ans, les copropriétaires par le
biais de leur syndic, ont refusé d’accorder aux
techniciens l’accès aux communs pour finaliser
le raccordement de l’immeuble. Conséquence
directe ? Ses cartons à peine déballés, Laurent
réalise qu’il ne peut pas souscrire à l’internet
de Proximus. Pire : l’ancien réseau étant en
cours de désactivation, il est impossible de
transférer son ancien pack à sa nouvelle
adresse. « Plusieurs voisins étaient dans le même
cas, se souvient Laurent. Dont une locataire qui
se retrouvait du jour au lendemain sans internet
et sans TV. »
« Ce sont effectivement des situations que nous
rencontrons de plus en plus souvent, confirme
Damien Uliana, Shop Manager chez Proximus.
Nous avons aussi vu des cas similaires auprès
de commerçants qui louent un espace dans
une galerie, dont les propriétaires ont refusé le
raccordement à la fibre. »
Les raisons de ces refus sont aussi nombreuses
qu’infondées. L’intervention de quelques
heures, entièrement gratuite, ne laisse
aucune trace dans les communs et n’engage
nullement les résidents à souscrire à un
abonnement auprès de Proximus, puisque
le réseau de fibre est ouvert. Autrement dit,
d’autres opérateurs peuvent utiliser
cette infrastructure pour proposer leur
propre offre d’internet et de TV. « Dans notre
immeuble, des propriétaires plus âgés ne
voyaient pas d’intérêt personnel à disposer d’un
débit plus rapide », ajoute Laurent Capitaine.
Une réticence que balaie immédiatement
Damien Uliana : « Les copropriétaires ne
comprennent pas toujours que leur refus
implique des conséquences pour les autres
résidents qui sont mis devant le fait accompli
mais aussi pour eux-mêmes car, compte tenu
de la désactivation en cours, personne n’aura
bientôt plus accès à aucun service internet/tv/
téléphonie sur le réseau actuel ! »
Heureusement, le travail de pédagogie finit
par porter ses fruits. Damien Uliana a rencontré
plusieurs copropriétés et syndics pour
démystifier la fibre et obtenir finalement les
précieuses autorisations. Même son de cloche
chez Laurent Capitaine : « Après discussion
avec le syndic et les copropriétaires, le point a
été de nouveau voté, avec succès cette fois. Les
travaux ont été effectués, sans le moindre dégât
dans les communs. Nous pouvons maintenant
profiter pleinement de la fibre. J’avoue que la
différence de débit par rapport au réseau actuel
est bluffante. »
80.000 appartements répartis dans 50
grandes villes en Belgique sont toujours
dans l’attente de l’accord de leur syndic
ou copropriété pour être raccordés à la
fibre. Une « formalité » pourtant simple
et indispensable pour se connecter au
réseau des 50 prochaines années....
Vous avez une question ?
www.proximus.be/syndicfiber
syndic@proximus.com
Retrouvez-nous aussi au Salon
de la Copropriété le 17 novembre
prochain.

30 Edition octrobre - novembre
07
Les facilitateur cobrace
un interlocuteur
disponible pour toutes
vos questions relatives
à la règlementation
cobrace
Le Code Bruxellois de l’Air, du Climat et de la maitrise de l’Energie (CoBrACE) comprend
un volet stationnement qui règlemente le nombre de places de parking autorisées
dans les immeubles de bureaux.
Qu’est-ce que le CoBrACE ?
Le CoBrACE constitue la base légale de
plusieurs mesures régionales dont les plans
de déplacement, le PLAGE (Plan Local
d’Action pour la Gestion Énergétique), la PEB
(Performance énergétique des bâtiments),
la LEZ (Low Emission Zone), le PACE (Plan
Air Climat Energie) et bien entendu le
stationnement hors voirie.
Il a plusieurs objectifs, dont celui de diminuer
les impacts environnement liés aux besoins
en mobilité. Or, le stationnement constitue
un levier puissant pour agir sur les besoins
en mobilité. En effet, la part modale de la
voiture chez les travailleurs est beaucoup plus
importante lorsqu’une place de stationnement
est disponible à destination. C’est la raison
pour laquelle le CoBrACE entend limiter le
nombre d’emplacements dans les immeubles
bureaux, avec l’objectif de diminuer le nombre
de véhicules en circulation pendant les heures
de pointe.
Comment s’applique le CoBrACE ?
Le CoBrACE s’applique au moment de la
prolongation du permis d’environnement. A
partir de deux critères que sont la superficie

PROPERTYTODAY
31
totale des surfaces soumises au CoBrACE
et la zone d’accessibilité dans laquelle se
trouve le bâtiment (définie en fonction de la
distance par rapport aux arrêts de transports
en commun), un quota d’emplacements
autorisés est déterminé.
Qui peut faire appel au facilitateur
CoBrACE ?
Les gestionnaires immobiliers et les
syndics de copropriété sont généralement
en charge du permis d’environnement. Vous
n’êtes pas familiers avec la règlementation
CoBrACE ? Vous avez des difficultés à identifier
les surfaces soumises au CoBrACE ? Vous
ne savez pas quelles solutions mettre en
œuvre et comment procéder pour atteindre
les objectifs fixés par le CoBrACE ? Un
facilitateur est désormais disponible pour
vous aider et trouver avec vous les meilleures
solutions en matière de mobilité.
Pour quoi ?
La mission du facilitateur est d’orienter et
conseiller les propriétaires d’immeubles
de bureaux ou mixtes vers des solutions
économiquement rentables, pratiques
et parfois innovantes pour atteindre les
objectifs du CoBrACE en diminuant le besoin
d’emplacements de parking au sein des
immeubles.
Pour ce faire, le facilitateur :
Î fournit une assistance technique
pour orienter son interlocuteur vers les
meilleures mesures à intégrer à son projet.
Î est en contact permanent et étroit avec
l’administration, de manière à ce que
les conseils promulgués soient le plus en
accord possible avec la législation, mais est
suffisamment indépendant pour garantir
aux propriétaires des conseils neutres et
adaptés.
Î travaille main dans la main avec le
demandeur, en amont de la demande de
permis d’environnement tout en offrant
aux propriétaires des solutions pratiques et
rentables.
L’assistance fournie par le Facilitateur ne se
substitue pas au travail habituel des bureaux
d’études et ne présage en aucun cas de la
décision finale de l’administration.
Comment le contacter ?
Le facilitateur CoBrACE est un service gratuit.
Pour le contacter, vous pouvez écrire à cette
adresse :
facilitator.bwlke@environnement.brussels
info
Mme Eva Ramires
Facilitateur/or COBRACE – BWLKE
facilitateur.cobrace@
environnement.brussels
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Accès à l’Intranet UDS avec de nombreux documents, modèles et de l ’information
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32 Edition octrobre - novembre
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Un confrère syndic refuse de tenir l'assemblée
générale annuelle à la demande de l’ACP.
Un des points à l'ordre du jour concerne la
destitution du syndic actuel et la nomination
du nouveau syndic. Quelles démarches l’ACP
peut-elle entreprendre pour organiser une AG
afin que le nouveau syndic puisse être nommé ?
Réponse :
La procédure légale est la suivante :
Cc Article 3.87-§2-2° et 3° alinéa
"Sans préjudice de l’alinéa 1er, le syndic tient
une assemblée générale sur requête d’un ou
de plusieurs copropriétaires qui possèdent
au moins un cinquième des parts dans
les parties communes. Cette requête est
adressée au syndic par envoi recommandé
et celui-ci adresse la convocation aux
copropriétaires dans les trente jours de la
réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette
requête, un des copropriétaires qui a cosigné
la requête peut convoquer lui-même
l’assemblée générale."
Conclusion : si le syndic a reçu une lettre
recommandée légale des copropriétaires
détenant au moins 1/5ème des quotités,
il doit envoyer une convocation dans
les 30 jours. S'il ne le fait pas, l'un de ces
copropriétaires peut lui-même convoquer
une assemblée générale.

PROPERTYTODAY 33
2 3
Il faut également mentionner les points de
l'ordre du jour :
• révocation du syndic XX (majorité 1/2+1)
• nomination d'un nouveau syndic (voir
offres) (majorité 1/2+1)
Attention : il faudra qu’en début d’AG,
suffisamment de copropriétaires soient
présents, soit la moitié des copropriétaires
détenant au moins la moitié des quotités.
Cc Article 3.87-§5-2° et 3° alinéa
"L’assemblée générale ne délibère
valablement que si, au début de
l’assemblée générale, plus de la moitié des
copropriétaires sont présents ou représentés
et pour autant qu’ils possèdent au moins
la moitié des quotes-parts dans les parties
communes.
Néanmoins, l’assemblée générale délibère
aussi valablement si les copropriétaires
présents ou représentés au début de
l’assemblée générale représentent plus de
trois quarts des quotes-parts dans les parties
communes.
Si aucun des deux quorums n’est atteint, une
deuxième assemblée générale sera réunie
après un délai de quinze jours au moins et
pourra délibérer quels que soient le nombre
des membres présents ou représentés et les
quotes-parts de copropriété dont ils sont
titulaires."
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Question :
Quelles "clauses" faudrait-il reprendre dans un
contrat de syndic afin de garantir la continuité
de la gestion de l’ACP en cas de décès ou
d'incapacité du syndic ?
Réponse :
De telles clauses sont rarement prévues dans
les conventions entre syndics et ACP, il est
donc préférable de se référer à la loi sur la
copropriété.
Pour garantir la continuité (par exemple en
cas de décès), vous pouvez vous référer à
l’article 3.87-§2 de la Loi sur la Copropriété :
"À défaut d’un syndic, le conseil de
copropriété ou, à défaut, le président de la
dernière assemblée générale ou, à défaut, un
ou plusieurs copropriétaires possédant au
moins un cinquième des quotes-parts dans
les parties communes peuvent convoquer
l’assemblée générale aux fins de nommer un
syndic."
Pour garantir la continuité en cas de force
majeure, vous pouvez vous référer à l’article
3.89-§7 de la Loi sur la Copropriété :
"L’assemblée générale peut …... Elle peut de
même, si elle le juge opportun, lui adjoindre
un syndic provisoire pour une durée ou à des
fins déterminées…. "
Cela signifie que le Conseil de Copropriété
ou le président de la dernière assemblée
générale peut convoquer une AG
conformément à l'article 3.87-§2 (défaut de
syndic) ou pour désigner un syndic provisoire
conformément à l'article 3.89-§7, ceci
jusqu'à ce que le syndic puisse reprendre ses
fonctions.
Question :
Je suis syndic occasionnel et j'ai une question
concernant une assemblée générale
extraordinaire : un syndic peut-il refuser une
demande d'AG ?
Par exemple, si un propriétaire demande une
AG pour discuter d’un litige entre certains
copropriétaires, comme par exemple un
problème de voisinage entre copropriétaires
que certains souhaiteraient porter devant le
juge de paix.
Quelle est la meilleure chose à faire en tant que
gestionnaire immobilier dans cette situation ?
Réponse :
Nous nous référons ici encore à la Loi sur la
copropriété, art. 3.87 ci-dessous.
Une demande d'AG extraordinaire doit
être légalement demandée par lettre
recommandée adressée au syndic, et cette
lettre doit être signée par des copropriétaires
représentant ensemble au moins 1/5ème
des quotités.
Si certains copropriétaires adressent cette
demande oralement, le syndic est libre de
refuser ou d'accepter d’organiser cette AG.
Donc l'AG extraordinaire demandée par
courrier recommandé ne peut, en principe,
pas être refusée par le syndic. Mais si le
syndic ne donne pas suite à cette demande
officielle, les copropriétaires qui ont
demandé l'AG peuvent finalement l’organiser
eux-mêmes, avec le risque pour le syndic
d’être quand même renvoyé.
Art. 3.87 Assemblée générale: organisation -
§2-alinéas 2 et 3
"Sans préjudice de l’alinéa 1er, le syndic tient
une assemblée générale sur requête d’un ou
de plusieurs copropriétaires qui possèdent
au moins un cinquième des parts dans
les parties communes. Cette requête est
adressée au syndic par envoi recommandé
et celui-ci adresse la convocation aux
copropriétaires dans les trente jours de la
réception de la requête.
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34 Edition octrobre - novembre
4
Si le syndic ne donne pas suite à cette
requête, un des copropriétaires qui a cosigné
la requête peut convoquer lui-même
l’assemblée générale."
En tant que syndic, nous vous
recommandons donc de toujours donner
suite à cette demande d’AG pour plusieurs
raisons :
1/ vous avez plus de chances de conserverez
votre mandat de syndic si vous conseillez et
assistez les copropriétaires
2/ un dialogue entre copropriétaires peut
vous éviter une escalade judiciaire…
3/ vous pouvez facturer des honoraires
supplémentaires pour cette prestations
extraordinaire (ce n'est donc pas du temps
perdu)
Question :
Je suis syndic et copropriétaire de 5
appartements. En tant que syndiccopropriétaire
puis-je voter lors de l’assemblée
générale et si oui sur quels points de l'ordre du
jour ? Dois-je m'abstenir lors du vote concernant
la prolongation de mon mandat et également
l’augmentation de ma rémunération ?
Réponse :
Section 3. – Des organes de l’ACP
Art. 3.87 Assemblée générale: organisation
"§9. Aucune personne mandatée
ou employée par l’association des
copropriétaires, ou prestant pour elle des
services dans le cadre de tout autre contrat,
ne peut participer personnellement ou par
procuration aux délibérations et aux votes
relatifs à la mission qui lui a été confiée."
Notez également la disposition suivante :
"Nul ne peut prendre part au vote, même
comme mandant ou mandataire, pour un
nombre de voix supérieur à la somme des
voix dont disposent les autres copropriétaires
présents ou représentés".
Vous êtes syndic et
vous avez des questions
concrètes concernant la
gestion d’un immeuble ?
N'hésitez pas à nous
adresser vos demandes.
Envoyez-nous un e-mail à
redac@propertytoday.be

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