Property Today FR 2022 Editie 10
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EDITION <strong>10</strong> - <strong>2022</strong> - OCTOBRE - NOVEMBRE<br />
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ<br />
SALON DE LA<br />
COPROPRIETE <strong>2022</strong><br />
Art 3.94 Cc : avez-vous<br />
bien pensé à tout ?<br />
Les hall et paliers ne<br />
sont pas des débarras !<br />
Le syndic provisoire:<br />
la bonne solution ?<br />
Art 3.82-§2 : LA BONNE VOIE OU L'IMPASSE ?<br />
Les câbles et conduites d'un immeuble à appartements sont<br />
normalement considérés comme des parties communes ; les<br />
équipements y associés suivent naturellement la qualification de<br />
la partie principale du donneur d'ordre et sont donc également<br />
communs. Toute modification nécessite en principe un accord de<br />
l'ACP sans quoi toute superstructure, sous-structure ou adjonction<br />
aux parties communes est interdite.<br />
GESTION TECHNIQUE: VERS UNE DEGRADATION<br />
INEVITABLE ?<br />
Il s’avère que depuis de nombreuses années, beaucoup d’ACP ont<br />
préféré refuser de constituer d'un fonds de réserve ou de l'alimenter<br />
de manière minimale. Lors d'un événement majeur, la disponibilité sur<br />
le compte n'est pas suffisante pour y faire face. Le syndic effectuera<br />
des appels de fond extraordinaires. Certains copropriétaires subissent<br />
alors des contraintes financières.
2 Edition octrobre - novembre<br />
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PROPERTYTODAY<br />
3<br />
SOMMAIRE<br />
EDITION <strong>10</strong><br />
OCTOBRE-NOVEMBRE<br />
<strong>2022</strong><br />
ART 3.94 CC : AVEZ-VOUS BIEN<br />
PENSÉ À TOUT ?<br />
UTILISATION DE L'ARTICLE 3.82<br />
§ 2 CC POUR LES ÉCONOMIES<br />
D'ÉNERGIE : LA BONNE VOIE OU<br />
L'IMPASSE?<br />
LES HALL ET PALIERS<br />
D’IMMEUBLES NE SONT PAS<br />
DES DÉBARRAS !<br />
GESTION TECHNIQUE DES<br />
BÂTIMENTS: VERS UNE<br />
DÉGRADATION INÉVITABLE ?<br />
04<br />
<strong>10</strong><br />
17<br />
20<br />
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25<br />
28<br />
30<br />
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4 Edition octrobre - novembre<br />
01<br />
Art 3.94 Cc :<br />
avez-vous bien<br />
pensé à tout ?<br />
Au moment de la vente d’un lot dans une copropriété, le syndic est tenu de<br />
fournir au vendeur ou courtier un certain nombre d’informations relatives<br />
à la situation de l’immeuble. L’obligation d’information se déploie en deux<br />
temps : avant le compromis, et lors de la signature de l’acte authentique.
PROPERTYTODAY<br />
5<br />
Avant le compromis l’obligation<br />
d’information repose sur le vendeur ou<br />
l’intermédiaire, entre autre le courtier.<br />
C’est donc sur l’un d’eux que repose la<br />
responsabilité de communiquer ces<br />
informations. Dans le cadre de l’acte<br />
authentique, c’est au notaire de demander<br />
ces informations au syndic.<br />
In fine, ces informations proviennent donc<br />
toujours du syndic qui a l’obligation légale<br />
au regard de l’article 3.94 du Code Civil,<br />
de fournir ces informations au courtier ou<br />
au vendeur sur simple demande endéans<br />
les quinze jours ou dans les trente jours<br />
au notaire qui lui en a fait la demande par<br />
courrier recommandé.<br />
L’obligation légale de l’article 3.94 concerne<br />
les informations suivantes:<br />
Î le montant du fonds de roulement et du<br />
fonds de réserve,<br />
Î le montant des arriérés éventuels dus par<br />
le cédant;<br />
Î la situation des appels de fonds, destinés<br />
au fonds de réserve et décidés par<br />
l’assemblée générale avant la date certaine<br />
du transfert de la propriété;<br />
Î le cas échéant, le relevé des procédures<br />
judiciaires en cours relatives à la<br />
copropriété;<br />
Î les procès-verbaux des AG ordinaires et<br />
extraordinaires des trois dernières années,<br />
ainsi que les décomptes périodiques des<br />
charges des deux dernières années;<br />
Î une copie du dernier bilan approuvé par<br />
l’AG de l’association des copropriétaires.<br />
Les statuts oubliés ?<br />
Nous nous étonnons de ce que le législateur<br />
n’ait pas prévu l’obligation légale de<br />
transmettre les statuts de l’immeuble et le<br />
ROI. De nombreux malentendus proviennent<br />
de l’absence de communication des statuts<br />
à l’acquéreur … j’en veux pour exemple<br />
la participation aux frais d’ascenseur des<br />
appartements du rez-de-chaussée.<br />
On ne le sait peut-être pas toujours mais<br />
les statuts étant des actes authentiques,<br />
ils peuvent à ce titre être demandés à<br />
la Documentation Patrimoniale du SPF<br />
Finances. Mais dans quel délai ? et dans<br />
quelles conditions ? Quel acheteur potentiel<br />
fera cet effort ? Par ailleurs, le RIO est<br />
complètement laissé de côté dans cette<br />
procédure.<br />
Il nous semblerait judicieux de modifier la<br />
loi en ce sens. En tout état de cause, nous<br />
recommandons à tout syndic consciencieux<br />
de joindre systématiquement les statuts et<br />
le ROI aux informations demandées dans le<br />
cadre de la vente d’un lot. Cela leur évitera<br />
des reproches ultérieurs et des discussions<br />
inutiles.<br />
Autre anomalie, les emprunts éventuels<br />
en cas de gros travaux de rénovations ne<br />
sont pas mentionnés en première phase,<br />
c’est-à-dire avant le compromis. L’acquéreur<br />
pourrait donc avoir une fâcheuse surprise en<br />
découvrant cette information tardivement.<br />
Utilité des trois derniers PV<br />
Dans le cadre de cette obligation<br />
le législateur a essentiellement mis<br />
l’accent sur la situation financière de<br />
l’immeuble. L’acquéreur devra donc se<br />
plonger attentivement, pour ne pas dire<br />
impérativement, dans les procès-verbaux<br />
reçus pour y trouver toutes les autres<br />
informations importantes qui pourraient<br />
concerner l’état technique du bâtiment, ou<br />
l’ambiance générale entre copropriétaires.<br />
Les PV ne reprenant plus, depuis la loi de<br />
20<strong>10</strong>, que les décisions de l’ACP, ces derniers<br />
occultent de facto les délibérations qui<br />
précèdent les décisions. Sans aucun doute,<br />
cette disposition légale améliore la clarté du<br />
procès-verbal et la possibilité pour le syndic<br />
d'établir le procès-verbal sur place. Mais<br />
d'un autre côté, les délibérations sont une<br />
source d'informations précieuses qui, dans<br />
de nombreux cas, pourraient influencer la<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
transaction.<br />
D’autant plus que le candidat acquéreur ne<br />
pourra pas non plus contacter le syndic pour<br />
consulter les documents non privatifs de<br />
l’ACP ; seuls les copropriétaires ont le droit<br />
de consulter les documents non privatifs de<br />
l’ACP (art 3.89 §9)<br />
Procédures judiciaires de l’ACP en<br />
cours<br />
Un autre point délicat est celui des<br />
procédures judiciaires en cours. Ces dernières<br />
sont-elles toujours mentionnées dans les<br />
PV ? Et si oui, le sont-elles intégralement et<br />
clairement ? Le syndic à l’obligation légale de<br />
les mentionner et généralement il applique<br />
la loi consciencieusement.<br />
Nous avons eu écho par nos membres, de<br />
certaines pressions exercées sur le syndic<br />
pour ne pas mentionner ces procédures<br />
dans le PV. C’est le cas notamment lorsqu’un<br />
copropriétaire envisage la vente de son lot<br />
dans un futur proche. Clairement il se dit que<br />
ces mentions seront défavorables à la vente,<br />
ce qui est probable. En tout état de cause, le<br />
législateur a été clair, et la loi est impérative;<br />
le syndic doit délivrer un « relevé » de toutes<br />
les procédures en cours ; il n’y a pas de<br />
dérogation possible.<br />
Dernier point embarrassant, les obligations<br />
ne mentionnent nullement celle de fournir<br />
des informations sur l’état technique du<br />
bâtiment. Sur ce point, il sera judicieux de<br />
consulter attentivement le certificat PEB<br />
établi par un professionnel agréé. Le certificat<br />
PEB exprime la performance énergétique des<br />
bâtiments au moyen de plusieurs indicateurs<br />
(classe énergétique, consommation<br />
d'énergie primaire, énergie renouvelable,<br />
CO2 ...) et contient des recommandations<br />
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6 Edition octrobre - novembre
PROPERTYTODAY<br />
7<br />
Conseils UDS<br />
Placez systématiquement un point à l’ordre<br />
du jour : procédures en cours. S’il n’y en a<br />
pas, tant mieux et vous pouvez clairement<br />
indiquer NIHIL. S’il y en a, faites en la liste et<br />
mentionnez clairement les parties et le nom<br />
de l’avocat de l’ACP.<br />
N’oubliez pas qu’en tant que syndic vous êtes<br />
également obligé d’informer sans délai les<br />
copropriétaires des actions intentées par ou<br />
contre l’ACP.<br />
(Cc art 3.92-§1). Si l’AG est dans<br />
plusieurs mois, vous devrez informer les<br />
copropriétaires sans délai, donc rapidement.<br />
N’attendez pas trois mois pour vous<br />
conformer à cette obligation… Le mode<br />
de communication n’étant pas précisé par<br />
la loi, optez en tout état de cause pour une<br />
communication écrite qui servira de preuve<br />
en cas de litige.<br />
Acte authentique<br />
Finalement, les informations reprises à l’article<br />
3.94-§1 et §2 devront donc être portées à<br />
la connaissance de l’acquéreur lors de l’acte<br />
authentique, sans que ce dernier ne puisse<br />
toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence<br />
de celles-ci. Le notaire peut parfaitement<br />
passer l’acte sans les informations du syndic.<br />
Il n’a pour obligation que de mentionner la<br />
carence éventuelle du syndic.<br />
Lors de la préparation de l’acte authentique<br />
le notaire adressera au syndic par<br />
lettre recommandée une demande de<br />
transmission des documents suivants dans<br />
un délai de 30 jours :<br />
Î 1. le montant des dépenses décidées par<br />
l’AG ou le syndic avant la vente mais<br />
dont le paiement est demandé par le<br />
syndic après cette date;<br />
Î 2. un état des appels de fonds approuvés<br />
par l’AG des copropriétaires avant la<br />
vente et le coût des travaux urgents<br />
dont le paiement est demandé par le<br />
syndic après cette date;<br />
Î 3. un état des frais liés à l’acquisition de<br />
parties communes, décidés par l’ AG<br />
avant la vente, mais dont le paiement<br />
est demandé après cette date;<br />
Î 4. un état des dettes certaines dues par<br />
l’association des copropriétaires à la<br />
suite de litiges nés avant la vente mais<br />
dont le paiement est demandé après<br />
cette date.<br />
Nous remarquerons que ces documents<br />
ne sont pas les mêmes que dans la phase<br />
précédant le compromis. C’est pourquoi<br />
les syndics facturent deux fois pour ces<br />
prestations ; une facture pour la réponse<br />
au vendeur ou intermédiaire (cfr §1) et une<br />
facture pour la réponse au notaire (cfr §2).<br />
Ces frais sont à la charge du vendeur et<br />
donc privatifs. La facture peut être envoyée<br />
directement au copropriétaire vendeur. Mais<br />
le syndic peut également facturer l’ACP et<br />
imputer comme privative lors du décompte<br />
final.<br />
En fait, les informations au notaire ont pour<br />
but d’établir le relevé des dépenses à répartir<br />
au jour de l’acte authentique ; dépenses<br />
ou frais décidés avant la vente mais dont le<br />
paiement est demandé après cette date.<br />
Aujourd'hui, la plupart des demandes<br />
d'informations notariales reprennent le texte<br />
suivant :<br />
"Si vous avez déjà fourni récemment les<br />
informations et documents mentionnés à<br />
l’alinéa §1 (suite à une demande en ce sens qui<br />
vous a été adressée en vue de la rédaction du<br />
compromis de vente), je vous demande de m'en<br />
informer ; dans ce cas, vous pouvez vous limiter<br />
à me remettre les documents et informations<br />
mentionnés au §2 et des versions mises à jour<br />
des informations visées au §1."<br />
Notre conseil est de passer outre et ne pas<br />
se conformer à la demande du notaire de se<br />
limiter aux informations de l’alinéa §2. En tant<br />
que syndic consciencieux, veilliez à toujours<br />
transmettre au notaire les informations<br />
actualisées de l’alinéa §1 avec l’alinéa 2. Ainsi,<br />
vous ne courez aucun risque en cas de<br />
perte des documents et des information<br />
relatives à l’aliéna §1 ; informations que vous<br />
avez transmises il y a plusieurs semaines<br />
où plusieurs mois déjà… De même, les<br />
éventuelles les dettes et arriérés du cédant<br />
sont ainsi mises à jour et pourront être ainsi<br />
récupérées par le notaire.<br />
Le syndic doit donc être très vigilant et<br />
redoubler de précision au niveau des<br />
montants qui doivent être exacts au moment<br />
de la date probable de l’acte authentique.<br />
En effet il se passe parfois deux mois entre la<br />
réponse du syndic et l’acte authentique…<br />
Une fois l ‘information transmise au notaire, il<br />
revient à ce dernier de transmettre à son tour<br />
les informations au candidat acquéreur. Dès<br />
lors, le modus operandus varie de notaire<br />
à notaire ; le plus souvent le courrier de<br />
réponse du syndic est remis intégralement à<br />
l’acquéreur le jour de l’acte authentique (ce<br />
qui est de facto trop tard). Le remise de ce<br />
courrier a pour avantage d’éviter les erreurs<br />
qui peuvent arriver lors de la retranscription<br />
d’un courrier, et les risques d’omissions<br />
involontaire d’informations cruciales. Il serait<br />
sans doute utile d’uniformiser cet aspect.<br />
Responsabilités<br />
Dans le cadre de la transmission, s’il s’avère<br />
que si les informations manquantes sont<br />
de nature à influencer la transaction, cela<br />
pourra conduire à une éventuelle procédure<br />
juridique en demande de nullité de la part<br />
de l’acquéreur. Ce dernier pourra donc de<br />
cette manière, tenter de se dégager du<br />
compromis en invoquant la nullité pour<br />
vice de consentement. Cela ne sera pas sans<br />
conséquence pour vous en tant que syndic<br />
si vous n’avez pas consciencieusement<br />
respecté ces obligations légales. Souvent<br />
le compromis prévoit une clause<br />
compensatoire de <strong>10</strong> %.<br />
Pour le syndic, le non-respect de sa mission<br />
légale engage sa responsabilité contractuelle<br />
dans le cadre du contrat qui le lie à l’ACP.<br />
Par conséquent l'acquéreur qui réclame<br />
la nullité du compromis ne peut donc pas<br />
poursuivre le syndic pour récupérer son<br />
acompte perdu de <strong>10</strong> %. Depuis l'arrêt<br />
de la Cour de Cassation du 04/12/2019,<br />
s'applique également le principe selon<br />
lequel la responsabilité contractuelle et la<br />
responsabilité extracontractuelle ne peuvent<br />
être cumulées si les demandes en réparation<br />
du préjudice subi portent sur le même objet<br />
(sauf lorsque la responsabilité pénale est<br />
également engagée).<br />
De son côté, le copropriétaire-vendeur, qui<br />
aurait subi un préjudice dans le cadre de<br />
la nullité du compromis, peut poursuivre<br />
le syndic, en exiger une éventuelle<br />
condamnation du syndic. Heureusement,<br />
tous les syndics professionnels titulaires d'un<br />
permis sont couverts par une assurance<br />
responsabilité professionnelle obligatoire qui<br />
couvre ce genre de situations. (art. 3.89-§5°8).<br />
Le syndic devra donc apporter la preuve qu’il a :<br />
- soit répondu au courtier/vendeur dans le<br />
cadre de l’obligation qui lui est faite en cas<br />
de transmission d’un lot : art 3.94-§1.<br />
- soit répondu au notaire dans le cadre
8 Edition octrobre - novembre<br />
de l’obligation qui lui est faite en cas de<br />
transmission d’un lot : art 3.94-§2.<br />
Le vendeur qui agit sans intermédiaire<br />
peut également être poursuivi pour dol par<br />
exemple, ou pour faute qui engagerait sa<br />
responsabilité sur base de l’art 1382Cc s’il n’a<br />
pas transmis les informations légales (d’où<br />
l’importance de l’agence immobilière dans<br />
les transactions pour décharger le vendeur<br />
de toute responsabilité sur ce point). Art<br />
1382 cc : "Tout fait quelconque de l'homme, qui<br />
cause à autrui un dommage, oblige celui par la<br />
faute duquel il est arrivé, à le réparer."<br />
A savoir : un filet de sécurité a toutefois<br />
été prévu par le législateur qui à l’article<br />
3.94-§2 dernier alinéa, oblige le notaire à<br />
redemander au syndic les informations<br />
obligatoire avant le compromis au cas où ces<br />
dernières n’auraient pas été transmises.<br />
Obligations d’ordre public<br />
On pourrait penser que la tâche du syndic se<br />
limite à l'obligation d'information prévue par<br />
la loi sur la copropriété, articles 3.94 et 3.95<br />
du Code civil néerlandais. Rien n’est moins<br />
vrai !<br />
1/ Infractions urbanistiquesDe Les<br />
dispositions d'urbanisme sont d'ordre<br />
public. Le vendeur est donc tenu de fournir à<br />
l'acheteur toutes les informations concernant<br />
les permis d'urbanisme (voir article D.IV.99 du<br />
Code du Développement Territorial wallon<br />
(CoDT) et les articles 99 et 281 du Code<br />
Bruxellois de l’Aménagement du Territoire<br />
(CoBAT. ).<br />
Mais qu'en est-il des infractions à l'urbanisme<br />
dans les parties communes par exemple, et/<br />
ou dans les parties privatives du vendeur<br />
? Par exemple, réalisation de travaux dans<br />
les parties communes ou privatives sans<br />
autorisation préalable ou non-respect<br />
de l'autorisation accordée (construction,<br />
aménagement, démolition…).<br />
Le syndic ne peut donc pas se limiter aux<br />
tâches prévues aux articles 3.94 et 3.95 du<br />
Code civil de la loi sur la copropriété ; il doit<br />
aussi observer strictement toutes les lois<br />
d'ordre public.<br />
Ainsi, toute infraction à l'urbanisme doit être<br />
signalée dans le cadre de la vente d'un lot. Si<br />
le syndic a connaissance de tels problèmes<br />
dans une ACP, il doit en tout état de cause le<br />
signaler au notaire.<br />
2/ Privilège de l’ACP<br />
En 2018, le législateur a apporté un<br />
certain nombre de modifications à la loi<br />
hypothécaire et a accordé un privilège aux<br />
ACP ; ce privilège est d'ordre public. Article<br />
27.7°Hyp.Loi (..) et est limité aux cotisations<br />
de l'exercice en cours et de l'exercice<br />
précédent.<br />
Il nous paraît donc indispensable que le<br />
notaire dispose de ces informations avant de<br />
dresser l'acte authentique, comme c'est déjà<br />
le cas par exemple en l'absence du rapport<br />
de contrôle électrique. Cela valide une fois de<br />
plus l'importance d’envoyer les informations<br />
actualisées au notaire (3.94 cf §1)<br />
Sans information sur les dettes du vendeur,<br />
qui peuvent avoir un impact énorme sur<br />
l’ACP, les notaires ne devraient en fait, jamais<br />
passer un acte de vente…<br />
En l’absence de ces informations, due à<br />
la carence du gestionnaire immobilier,<br />
le privilège ne pourra pas être exercé<br />
par le notaire; de ce fait, l’ACP pourrait<br />
potentiellement « perdre » une somme<br />
importante à laquelle elle a droit. Pensez,<br />
par exemple, à un décompte de travaux<br />
de rénovation ou à l'achat d'une nouvelle<br />
installation de chauffage central…<br />
En fonction du principe de solidarité qui<br />
s'applique en copropriété, cette somme<br />
devra tôt ou tard être supportée par les<br />
autres copropriétaires… Dans le cadre de sa<br />
responsabilité contractuelle, le syndic pourra<br />
être assigné par ces copropriétaires.<br />
Requêtes des syndics au notaires<br />
De nombreux membres de l’Union des<br />
Syndics nous ont contacté concernant leurs<br />
relations parfois difficiles avec les notaires.<br />
Il s’avère que dans la pratique, l’obligation<br />
qui leur est faite d’envoyer au syndic les<br />
informations concernant la mutation,<br />
n’est pas systématiquement respectée. Cc<br />
3.94-§3 : "En cas d’acte entre vifs ou déclaratif<br />
de propriété d’un lot ou de démembrement<br />
entre vifs du droit de propriété sur un lot le<br />
notaire instrumentant informe le syndic, dans<br />
les trente jours, de la date de la passation de<br />
l’acte authentique, de l’identification du lot<br />
concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle,<br />
et éventuellement future, des personnes<br />
concernées et, le cas échéant, de l’identité du<br />
mandataire."<br />
Il arrive encore trop souvent que cette<br />
information ne soient pas transmise au<br />
syndic, qui en a pourtant absolument besoin<br />
pour effectuer les demandes d’acomptes<br />
et pour prendre contact avec le nouveau<br />
copropriétaire, qui n’habite pas forcément<br />
dans l’immeuble en question.<br />
Clairement, le syndic ne peut et ne doit<br />
accepter un nouveau copropriétaire<br />
et l’introduire dans ses dossiers, sans la<br />
confirmation officielle du transfert de<br />
“ Le syndic doit<br />
aussi observer<br />
strictement<br />
toutes les lois<br />
d'ordre public.<br />
propriété par le notaire instrumentant.<br />
Nombreux sont les syndics qui, des mois<br />
après l’acte authentique, sont obligés<br />
d’envoyer un courrier recommandé<br />
au notaire pour tenter d'obtenir ces<br />
informations. Cela n’est ni la tâche du syndic<br />
ni l'intention du législateur.<br />
Idem lors du décès d’un copropriétaire. Les<br />
notaires semblent oublier de transmettre au<br />
syndic les coordonnées des ayants-droits et/<br />
ou héritiers ; ce qui peut avoir de grandes<br />
répercussions sur la gestion ou la prise de<br />
décision (par ex ; convocations à l’Assemblée<br />
générale).<br />
Décompte final<br />
De son côté, le vendeur qui a vendu son lot,<br />
n’est plus copropriétaire de l’ACP, mais un<br />
tiers à la copropriété. Juridiquement il n’a<br />
donc plus de relations contractuelles avec le<br />
syndic ni de droit réel dans la copropriété.<br />
Pourtant, même après l’acte authentique,<br />
le décompte annuel doit encore être<br />
effectué ! Ce n’est donc pas parce que<br />
l’acte authentique a été passé, ni parce<br />
qu’un décompte a été fait au jour de l’acte<br />
authentique, que le décompte final ne doit<br />
pas encore être effectué ! En effet, certains<br />
frais courent sur toute l’année comptable,
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qui peut arriver après la date de l’acte<br />
authentique, et donc être encore due pro<br />
rata temporis par le vendeur. Ou encore<br />
le décompte des frais de chauffage et eau<br />
chaude effectué annuellement après le<br />
relevé des calorimètres par exemple. Ce<br />
décompte annuel peut avoir lieu plusieurs<br />
mois après l’acte authentique…<br />
Le vendeur pourra donc, plusieurs mois après<br />
la vente, recevoir le décompte annuel de la<br />
copropriété au 31 décembre par exemple.<br />
D’où l’importance pour le syndic d’obtenir du<br />
notaire la nouvelle adresse du vendeur mais<br />
aussi ses données personnelles (téléphone<br />
portable, adresse mail, …). Au niveau de la<br />
règlementation RGPD, cela ne devrait poser<br />
aucun problème étant donné le statut de<br />
mandataire du syndic, représentant de l’ACP<br />
et agissant avec un intérêt légitime.<br />
Par ailleurs, il n’est pas rare que le vendeur ait<br />
versé trop de charges, et que le décompte<br />
soit en sa faveur ; auquel cas il aura une<br />
bonne surprise. Mais là encore, cette bonne<br />
surprise sera forcément décalée de plusieurs<br />
mois pour deux raisons principales ; tout<br />
d’abord parce que le décompte annuel est<br />
généralement effectué à la fin de l’année<br />
comptable, qui s’arrête dans la majorité<br />
des cas au 31 décembre, et ensuite parce<br />
qu’avant de verser les sommes dues, le<br />
syndic doit obligatoirement faire approuver<br />
les comptes de la copropriété lors de<br />
l’assemblée générale annuelle. Si cette AG<br />
n’approuve pas les comptes, le délai peut<br />
encore s’allonger de façon significative<br />
au grand dam du vendeur. Si le vendeur<br />
a changé d’adresse et que le syndic n’a<br />
pas reçu les informations du notaire, son<br />
remboursement ne pourra pas avoir lieu…<br />
Fonds de garantie<br />
Certaines copropriétés ont créé un fonds<br />
de garantie, ou un fond de roulement<br />
permanent qui sert à éviter ce genre de<br />
problèmes. Ce fonds est approvisionné par<br />
des «provisions uniques » versées lors de<br />
l’entrée dans la copropriété par les nouveaux<br />
copropriétaires. Ce versement est en général<br />
d’un ou deux euros par quotité par exemple,<br />
et sert de garantie. Il n’est récupéré que lors<br />
du dernier décompte du copropriétaire<br />
vendeur. C'est un excellent moyen de<br />
protéger les copropriétaires de l’ACP contre<br />
les copropriétaires défaillants qui voudraient<br />
quitter l’ACP sans payer leurs dettes.<br />
info<br />
Mme Dominique Krickovic<br />
Présidente UDS<br />
(Union des Syndics)<br />
info@uniondessyndics.be<br />
PROPERTYTODAY
<strong>10</strong> <strong>Editie</strong> oktober - november<br />
02<br />
Utilisation de l'article 3.82<br />
§ 2 Cc pour les économies<br />
d'énergie : la bonne voie ou<br />
l'impasse?<br />
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NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
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1. Introduction<br />
L'article original 577-2 § <strong>10</strong> de l'ancien Code<br />
civil 3.82 du Code civil stipulait que 'dans<br />
le cadre de l'alinéa 9' il est loisible à chacun<br />
des copropriétaires de modifier à ses frais le<br />
bien indivis, pourvu qu’il n’en change pas la<br />
destination et qu’il ne nuise pas aux droits des<br />
autres copropriétaires.
PROPERTYTODAY<br />
11<br />
En général, deux principes pouvaient être<br />
tirés de ce précepte.<br />
Le premier impliquait que le copropriétaire<br />
était autorisé à apporter des modifications<br />
mineures à sa partie privative sans l'accord<br />
des autres copropriétaires, mais à la seule<br />
condition de ne pas mettre en danger les<br />
parties communes au sein de son lot en y<br />
apportant des modifications structurelles;<br />
par exemple, il ne peut déplacer un mur de<br />
soutènement mitoyen de son appartement<br />
ou ajuster l'aspect architectural au niveau de<br />
la façade de son lot.<br />
Le deuxième principe impliquait que les<br />
modifications des parties communes par un<br />
copropriétaire ne devaient pas être de nature<br />
à constituer un obstacle pour les autres<br />
copropriétaires, par exemple l'occupation<br />
illégale d'un couloir commun à usage privé.<br />
2. Reduction des obstacles grâce<br />
au avec le "droit unilatéral de<br />
modifier les parties communes"<br />
Dans le nouvel article 3.82 § 2 du Code civil,<br />
le législateur propose une réglementation<br />
qui réduit les obstaclesà la modification des<br />
parties communes intérieures et extérieures.<br />
Celle-ci est formulée comme suit :<br />
"§ 2. En outre, les copropriétaires individuels<br />
et les opérateurs de service d’utilité<br />
publique agréés ont légalement et à titre<br />
gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de<br />
procéder à la réfection de câbles, conduites<br />
et équipements y associés dans ou sur<br />
les parties communes, dans la mesure<br />
où ces travaux ont pour but d’optimaliser<br />
l’infrastructure pour le ou les propriétaires et<br />
utilisateurs des parties privatives concernées<br />
dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des<br />
télécommunications et dans la mesure où les<br />
autres copropriétaires individuels ou, le cas<br />
échéant, l’ACP ne doivent pas en supporter<br />
les charges financières. Celui qui a installé<br />
cette infrastructure pour son propre compte<br />
reste propriétaire de cette infrastructure qui<br />
se trouve dans les parties communes ".<br />
Selon le législateur, ce règlement vise à<br />
"donner aux copropriétaires un accès plus<br />
souple aux ressources modernes d'énergie et<br />
de télécommunications".<br />
3. Définition des câbles, conduites<br />
et équipements y associés<br />
Le champ d'application de l'article 3.82<br />
§ 2 du Code civil s'étend à l'installation,<br />
à l'entretien et au renouvellement des<br />
"câbles, conduites et équipements y<br />
associées". En général, un câble est une<br />
gaine qui s'emmanche autour d'un ou<br />
plusieurs conduits, tandis qu'un tuyau sert<br />
soit à évacuer les eaux pluviales, les eaux<br />
de gouttière et les matières fécales, soit à<br />
transporter du gaz, de l'eau, de l'électricité<br />
ainsi que des signaux audio, téléphoniques<br />
et vidéo.<br />
L'article 3.82 § 2 du Code civil est<br />
spécifiquement adapté à cette dernière<br />
partie, car le texte fait référence à des<br />
travaux qui visent à optimiser l'infrastructure<br />
pour le propriétaire ou les propriétaires<br />
et utilisateurs des lots concernés dans<br />
le domaine de l'énergie, de l'eau ou des<br />
télécommunications '.<br />
En d'autres termes, les conduites doivent<br />
être destinées soit au transport d'énergie<br />
ou d'eau d'une part, soit à la transmission<br />
d'impulsions et/ou de données relatives<br />
à informatique, multimédia, réseaux,<br />
téléphone, etc . d' autre part.<br />
Le terme "équipements y associés" n'a hélas<br />
pas été défini par le législateur, malgré la<br />
demande du Conseil d'État.<br />
Ce dénominateur peut inclure les<br />
accessoires, installations, équipements et<br />
travaux qui sont liés à l'infrastructure de<br />
câbles et de canalisations afin de les exploiter<br />
de manière efficace et fonctionnelle,<br />
par exemple l'ajout d'une antenne pour<br />
transmettre les signaux, d'une prise pour<br />
faire fonctionner le point de charge, d' une<br />
gaine pour supporter le câble, d'un coffret<br />
pour encastrer une console ou un tableau<br />
de commande, d'un coffret compteur pour<br />
enregistrer les unités consommées, d'un<br />
tubage vide pour faire passer un câble, etc.<br />
4. Qualification des câbles, tuyaux<br />
et installations associées<br />
Les câbles et conduites d'un immeuble<br />
à appartements sont normalement<br />
considérés comme des parties communes<br />
; les équipements y associés suivent<br />
naturellement la qualification de la<br />
partie principale et sont donc également<br />
communs. Ces matières étant en général<br />
considérées comme des parties communes,<br />
rien ne peut, en principe, être modifié sans<br />
l’accord de l'ACP.<br />
En outre, toute superstructure, sous-structure<br />
ou adjonction aux parties communes est<br />
interdite, sauf autorisation de l'assemblée<br />
générale dans les conditions fixées par<br />
celle-ci.<br />
Afin de répondre à la nécessité pour<br />
chacun d'être en phase avec les<br />
nouvelles constructions et les évolutions<br />
technologiques, le législateur accorde<br />
aux copropriétaires individuels et aux<br />
exploitants de services publics un droit<br />
légal de modification dans ou sur les parties<br />
communes, qui pourrait être considéré<br />
comme un "droit unilatéral pour changer les<br />
parties communes".<br />
5. Conditions fondamentales<br />
d'application du "droit unilatéral<br />
de modification des parties<br />
communes"<br />
Afin de pouvoir invoquer le " droit unilatéral<br />
de modifier les parties communes ", une<br />
condition explicite est imposée tant du côté<br />
de l'actif que du côté du passif.<br />
D'une part, les travaux doivent viser à<br />
"optimiser l'infrastructure pour le ou les<br />
propriétaires et usagers des parties privatives<br />
concernées en matière d'énergie, d'eau ou de<br />
télécommunications". En revanche, les autres<br />
copropriétaires individuels ou, le cas échéant,<br />
l’ACP " ne peuvent en supporter aucune<br />
charge financière ".<br />
Les deux intérêts devront donc être pris en<br />
compte dans l'évaluation.
12 <strong>Editie</strong> oktober - november<br />
6. Les bornes de recharge pour<br />
les véhicules électriques comme<br />
exemple de type d'installations<br />
associées<br />
Lors de la publication du nouvel article<br />
3.82 § 2 du Code civil, le législateur a pris<br />
en compte la croissance attendue de la<br />
conduite électrique et a gardé à l’esprit<br />
les intérêts du secteur automobile avec<br />
les bornes de recharge électrique pour<br />
les véhicules, comme exemple type du "<br />
droit unilatéral de modification des parties<br />
communes ". Les véhicules électriques<br />
s’entendent comme les voitures, les<br />
vélos et les scooters. Les véhicules<br />
électriques, également appelés véhicules<br />
rechargeables ou plug-ins, doivent bien<br />
entendu utiliser des bornes de recharge<br />
qui ont été installées et qui disposent<br />
d’une ou plusieurs prises. Le véhicule peut<br />
être branché en connectant le véhicule<br />
électrique à la fiche ou à la prise.<br />
7. Procédure de notification<br />
Pour pouvoir faire usage de son " droit<br />
unilatéral de modification des parties<br />
communes ", le copropriétaire individuel ou<br />
l'exploitant agréé doit suivre une procédure<br />
de notification.<br />
L'obligation de notification est une<br />
conséquence du "droit unilatéral de<br />
modifier les parties communes" et offre<br />
l'avantage que le copropriétaire individuel<br />
ou l'exploitant du service public n'a plus à<br />
attendre longtemps le décideur, c'est-à-dire<br />
les copropriétaires ou l’assemblée générale<br />
de l’ACP. Il doit uniquement signaler son<br />
intention, soit au moins deux mois avant le<br />
début des travaux, par courrier recommandé<br />
à tous les copropriétaires ou, au syndic<br />
s'il existe, avec mention de l'adresse de l'<br />
expéditeur et une description des travaux<br />
envisagés.<br />
8. Attitude des autres<br />
copropriétaires et/ou association<br />
de copropriétaires<br />
A l'égard de cette notification, les<br />
copropriétaires ou l'ACP peuvent adopter<br />
diverses attitudes.<br />
A. Réalisez vous-même les travaux<br />
collectivement<br />
La première option est que les<br />
copropriétaires ou l'ACP, conformément à<br />
l'article 3.82 § 2 du<br />
Code civil, informent l'expéditeur qu'ils<br />
réaliseront collectivement les travaux<br />
d'optimisation de l'infrastructure, afin que<br />
tous les copropriétaires soient impliqués.<br />
Cela peut être lié à l'environnement bâti<br />
d'une copropriété ou d'un immeuble à<br />
appartements, soit parce qu'un parking<br />
extérieur commun est disponible, soit parce<br />
que le positionnement de l'infrastructure<br />
de recharge dans ou à l'entrée commune<br />
du parking souterrain est beaucoup plus
PROPERTYTODAY<br />
13<br />
accessible que l'accès à un garage privé, ou<br />
avec le fait que d'autres copropriétaires, qui<br />
visent la réduction des coûts, souhaitent<br />
également participer à l'infrastructure.<br />
Dans ce cas, les autres copropriétaires ou<br />
l'ACP doivent informer le copropriétaire<br />
individuel et/ou l'exploitant (= le demandeur<br />
initial) de leur intention de la manière prévue<br />
à l'article 3.82 § 2 du Code civil.<br />
Les travaux - c'est-à-dire l'installation d'une<br />
borne de recharge, l'installation d'une<br />
prise avec connecteurs, l'adaptation de la<br />
capacité du réseau au nombre d'utilisateurs<br />
potentiels, l'installation de compteurs<br />
intermédiaires pour pouvoir mesurer la<br />
consommation électrique du conducteur<br />
EV - doit, le cas échéant, commencer dans<br />
les six mois suivant la réception de la lettre<br />
recommandée visée au présent paragraphe.<br />
B. S’opposer aux travaux proposés<br />
a. Principe<br />
Une deuxième possibilité est que, sous<br />
peine de déchéance de leurs droits, les<br />
copropriétaires ou, le cas échéant, l'ACP,<br />
communiquent au copropriétaire individuel<br />
ou à l'exploitant agréé, dans un délai de deux<br />
mois à compter de la réception de la lettre<br />
recommandée, leur opposition aux travaux<br />
projetés.<br />
Pour ce faire, il faut obligatoirement envoyer<br />
un courrier recommandé à l'expéditeur et<br />
invoquer un intérêt légitime.<br />
Un intérêt légitime naît dans les situations<br />
suivantes :<br />
- il existe déjà une telle infrastructure dans<br />
les parties communes concernées de<br />
l’immeuble, ou;<br />
- l’infrastructure ou les travaux de réalisation<br />
de celle-ci provoquent d’importants<br />
dommages relatifs à l’apparence de<br />
l’immeuble ou des parties communes,<br />
- aucune optimalisation de l’infrastructure ne<br />
résulte des travaux envisagés ou les travaux<br />
envisagés alourdissent la charge financière<br />
des autres copropriétaires ou utilisateurs.<br />
“ Panneaux<br />
solaires<br />
légalement<br />
exclus du champ<br />
d'application<br />
b. Recours ultérieur devant le tribunal<br />
Dans le cadre de l'article 3.82 § 2 du Code<br />
civil, les exigences procédurales se limitent à<br />
l'envoi d'un «courrier recommandé » d'une<br />
partie à l'autre.<br />
La question est cependant de savoir ce qui<br />
se passe lorsque la « contrepartie », c'est-àdire<br />
les « copropriétaires individuels et les<br />
opérateurs de services publics reconnus »<br />
ou les « autres copropriétaires individuels<br />
ou l'ACP », respectivement, contestent la<br />
légitimité de l'autre intérêt .<br />
On peut supposer que toute partie<br />
intéressée peut, le cas échéant, s'adresser<br />
au juge de paix, en ce qui concerne sa<br />
compétence sur base de l'article 591, 2°<br />
Code Jud. en cas de copropriété forcée en<br />
général ou de l'article 591, 2°bis Code Jud<br />
en cas de copropriété forcée d'immeubles<br />
ou d'ensembles d'immeubles, et, sur le fond,<br />
dans le cadre de l'article 3.82 § 2 Cc.<br />
C. Accepter les travaux proposés par le<br />
copropriétaire individuel ou l'opérateur<br />
reconnu<br />
En troisième possibilité, les copropriétaires<br />
ou l'ACP ne peuvent s'opposer aux travaux<br />
proposés.<br />
Dans ce cas, le copropriétaire individuel<br />
ou l'exploitant agréé doit s'engager,<br />
conformément à l'article 3.82 § 2 du Code<br />
civil, à exécuter les travaux de la manière<br />
qui cause le moins de désagréments aux<br />
résidents.<br />
Cela signifie que les travaux doivent être<br />
réalisés dans le respect des règles de<br />
responsabilité et de l'interdiction des<br />
nuisances excessives du voisinage.<br />
De plus, dans l'exécution des travaux, des<br />
consultations doivent être faites de bonne<br />
foi avec les autres copropriétaires ou, s'il y a<br />
syndic, avec ce dernier.
14 Edition octrobre - novembre<br />
Les autres copropriétaires ou, s'il existe le<br />
syndic, ont le droit de suivre les travaux et de<br />
demander à tout moment des informations<br />
au copropriétaire ou à l'exploitant concerné.<br />
9. Panneaux solaires légalement<br />
exclus du champ d'application<br />
S'agissant des panneaux solaires, le<br />
législateur a précisé que, si cette installation<br />
conduit naturellement à des économies<br />
d'énergie, il ne saurait être question du "<br />
droit unilatéral de modification des parties<br />
communes ". La raison invoquée est que<br />
l'installation de panneaux solaires peut non<br />
seulement occasionner un désavantage<br />
à l'usage des parties communes, mais<br />
également générer un profit qui doit revenir<br />
à la copropriété.<br />
Ainsi, si un copropriétaire ou un exploitant<br />
souhaite se voir octroyer le droit d'installer<br />
un panneau solaire sur une partie commune,<br />
l'assemblée générale doit lui en donner<br />
l'autorisation, ce qui requiert une majorité<br />
des quatre cinquièmes des voix.<br />
<strong>10</strong>. La jurisprudence récente est<br />
réfractaire<br />
A. Pompes à chaleur exclues<br />
Dans un jugement du 25 mai <strong>2022</strong>, le juge<br />
de paix du deuxième canton d'Ostende<br />
a jugé que l'initiative d'un copropriétaire<br />
d'installer individuellement une pompe<br />
à chaleur est une bonne initiative, mais<br />
que l'intérêt de la copropriété prime. " En<br />
principe, les parties communes servent<br />
l'intérêt collectif des copropriétaires.<br />
Il n'appartient pas à un copropriétaire<br />
particulier, de grever sans l'autorisation de<br />
l'assemblée générale, une partie commune<br />
dans un intérêt privé ".<br />
B. Climatisation également exclue<br />
Dans un arrêt du 07 février <strong>2022</strong>, le juge<br />
de paix de Brasschaat a jugé que " la<br />
demande d'un copropriétaire d'installer<br />
un système de climatisation sur la terrasse<br />
de son appartement n'est pas recevable<br />
car une unité extérieure modifie la vue de<br />
l'immeuble depuis la rue et des parties<br />
communes".<br />
De plus, la climatisation crée des nuisances<br />
sonores que les autres copropriétaires n'ont<br />
pas à tolérer.<br />
Dans le même ordre d'idées, un jugement<br />
du 16 février <strong>2022</strong> du tribunal de première<br />
instance de Louvain a jugé irrecevable "la<br />
demande d'un copropriétaire de percer un<br />
mur mitoyen en vue d'installer un climatiseur<br />
en raison de l’incidence sur l'aspect général<br />
du bâtiment et également en raison des<br />
nuisances sonores".<br />
11. Invoquer l'article 3.92 § 5 Cc<br />
Une solution alternative pour un<br />
copropriétaire consiste à invoquer l'article<br />
3.92 § 5 premier alinéa du Code civil, qui<br />
prévoit que si la majorité requise ne peut<br />
être obtenue lors de l'assemblée générale,<br />
Votre association des copropriétaires<br />
a besoin d’un crédit?<br />
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PROPERTYTODAY<br />
15<br />
chaque copropriétaire peut demander<br />
au tribunal l'autorisation d' effectuer des<br />
travaux urgents et nécessaires sur les parties<br />
communes aux frais de l'ACP.<br />
Au deuxième alinéa il est précisé qu'il<br />
peut également demander l'autorisation<br />
d'effectuer à ses frais les travaux qu'il juge<br />
utiles, même dans les parties communes, si<br />
l'assemblée générale s'y oppose sans motif<br />
valable.<br />
La question de savoir si un juge autorisera<br />
ou non un copropriétaire à installer des<br />
panneaux solaires sur le toit, se fera donc au<br />
cas par cas.<br />
12. Qu'en est-il du locataire ?<br />
L'article 3.82 § 2 alinéa 1 du Code<br />
civil stipule que le droit d'effectuer<br />
des travaux de transformation pour<br />
l'optimisation de l'énergie, de l'eau ou<br />
des télécommunications est réservé<br />
uniquement aux copropriétaires individuels<br />
et aux opérateurs de services publics<br />
reconnus.<br />
Dans ce cas spécifique, le locataire d'un<br />
appartement a été laissé pour compte. Le<br />
cas échéant, il a des droits dans sa relation<br />
juridique avec son bailleur. Si nécessaire,<br />
les parties peuvent conclure elles-mêmes<br />
des accords adaptés à la diminution de la<br />
consommation d'énergie.<br />
Selon les cas, une convention de durabilité<br />
peut être établie, dans laquelle le bailleur<br />
s'engage à effectuer des travaux de<br />
rénovation à l'avance, à condition que le<br />
locataire accepte une augmentation de<br />
loyer, ou une convention de rénovation, dans<br />
laquelle le locataire s'engage à effectuer<br />
des travaux de rénovation contre une<br />
exonération du loyer pendant un certain<br />
temps.<br />
info<br />
Me Roland Timmermans<br />
Avocat et rédacteur en chef de<br />
la revue Copropriété et Droit<br />
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17<br />
03<br />
Les hall et paliers<br />
d’immeubles ne sont<br />
pas des débarras !<br />
Un scénario assez classique pour un nouveau<br />
syndic, est de se rendre pour la première fois<br />
dans un immeuble ou il a été nommé syndic.<br />
Dorénavant il va devoir gérer cet immeuble<br />
en bonne entente avec les copropriétaires ;<br />
du moins c’est ce qu’il espère. Le syndic<br />
ayant pour tâche de préserver "l’immeuble",<br />
son tout premier objectif sera de prioriser la<br />
sécurité incendie.<br />
En effet, le syndic gère non seulement le<br />
bâtiment, mais il a un peu charge d’âmes..<br />
comment supporter l’idée d’être tenu<br />
responsable en cas d’incendie ou de décès<br />
d’un habitant… Sans imaginer en surplus les<br />
conséquences financières…<br />
Donc le nouveau syndic se rend dans<br />
l’immeuble et là, grosse déception : il<br />
se heurte à un vélo, une poussette….<br />
l’ascenseur est à peine accessible. Il se dit<br />
qu’il est en forme et il choisit de prendre<br />
les escaliers et là, stupeur, les paliers sont<br />
encombrés d’armoires remplies à ras, qui<br />
servent probablement de débarras, des<br />
chaussures, des parapluies et toute autres<br />
séries d’objets hétéroclites… parfois même<br />
décoratifs.<br />
Le syndic se dit qu’il devra en tout état de<br />
cause, se montrer ferme avec les nouveaux<br />
copropriétaires; il n’est pas acceptable de<br />
s’approprier les parties communes.<br />
Non seulement parce que ces<br />
parties comme leur nom l’indique<br />
sont " communes ", et donc n’appartiennent<br />
à personne individuellement. Mais aussi<br />
parce que comme le bon sens l’indique, les<br />
parties communes servent donc à tous, et<br />
ont pour seule raison d’exister l’usage que<br />
chacun peut en faire, à des fins de passage<br />
vers les étages et d’accès aux appartements<br />
privatifs, ou d’évacuation.<br />
Elles doivent donc être vides et libres de<br />
tout obstacle encombrant ou d’objet autre<br />
que les installations techniques communes<br />
(extincteurs par exemple).<br />
Hormis le fait qu’aucun copropriétaire n’a<br />
de droit individuel sur une partie commune,<br />
même si cette dernière se trouve devant<br />
sa porte d’entrée, il y a une raison bien plus<br />
vitale à cette interdiction d’encombrer les<br />
paliers : l’évacuation en cas incendie.
18 Edition octrobre - novembre<br />
Une situation potentiellement<br />
mortelle<br />
Clairement, si les pompiers ne peuvent<br />
pas rapidement accéder au feu, ce<br />
retard occasionnera forcément soit une<br />
aggravation des dégâts, soit la mort<br />
possible de certains habitants.<br />
Témoignage de Tim Renders,<br />
ex-pompier et conseiller en<br />
protection incendie :<br />
incendie:<br />
" Il est vital que les parties communes<br />
telles que les couloirs, les paliers, les cages<br />
d'escalier, ... etc. soient totalement libres<br />
d'obstacles. Malheureusement, dans ma<br />
carrière de pompier, j'ai vu trop souvent<br />
des armoires ou des vélos placés dans les<br />
couloirs des immeubles à appartements.<br />
Il est important que les locataires et les<br />
copropriétaires réalisent que tout ce qui se<br />
trouve sur un palier ou dans les escaliers,<br />
représente une situation potentiellement<br />
mortelle en cas d'incendie. N’oubliez pas<br />
qu’il peut y a voir des enfants, des personnes<br />
âgées ou à mobilité réduite que ces objets<br />
empêcheraient d’atteindre la sortie de<br />
l’immeuble… "<br />
Matériaux combustibles<br />
supplémentaires<br />
" Ces objets entravent non seulement<br />
l'évacuation fluide des résidents, mais ils<br />
constituent également des matériaux<br />
combustibles supplémentaires dans les<br />
parties communes !<br />
Dans certains cas, ces objets et meubles<br />
peuvent mettre être la cause de l’incendie,<br />
il suffit de penser aux vélos ou scooters<br />
électriques dans ces endroits.<br />
Il ne doit donc y avoir aucun obstacle sur<br />
les lieux de passage et paliers communs qui<br />
sont des voies d’évacuation. "<br />
Déploiement médical<br />
Pouvoir passer vite et accéder aux<br />
appartements supérieurs en un minimum<br />
de temps est vital non seulement pour<br />
le déploiement des pompiers mais aussi<br />
pour l’accès médical des ambulanciers ;<br />
le déploiement médical avec usage de<br />
brancard portés par plusieurs personnes est<br />
souvent entravé par les objets encombrant<br />
le passage.<br />
Ce que je souhaite voir dans les parties<br />
communes, ce sont des déclencheurs<br />
manuels, des détecteurs de fumée sur<br />
une centrale incendie, des extincteurs, des<br />
dévidoirs, des éclairages de sécurité, des<br />
plans d'évacuation, des pictogrammes et des<br />
indications d'étage.<br />
Il est important de sensibiliser tous<br />
les résidents pour qu’ils participent à<br />
l’optimisation de la sécurité incendie de<br />
leur immeuble. Mettez la sécurité incendie<br />
à l'ordre du jour de l'assemblée générale<br />
annuelle pour discuter de ces aspects ou<br />
organisez une séance d'information distincte<br />
sur la sécurité incendie dans votre immeuble.<br />
Le syndic responsable ? Pas s’il a<br />
appliqué toutes les obligations<br />
Les victimes survivantes ou les ayantsdroits<br />
des personnes décédées ainsi que<br />
les assurances sont prêtes à montrer le<br />
responsable du doigt. Souvent, le syndic est<br />
injustement pris à partie...<br />
Pour éviter les drames financiers qui souvent<br />
s’ajoutent aux drames personnels, les syndics<br />
doivent tout faire pour optimiser en amont la<br />
sécurité incendie des immeubles. Ils doivent<br />
pour cela, faire preuve d’intransigeance.<br />
Nous conseillons à nos membres de<br />
préparer dès leur nomination et pour<br />
chacun des immeubles gérés, un plan<br />
pluriannuel de sécurité incendie, en suivant<br />
les recommandations des pompiers ; plan<br />
qui sera présenté à l’Assemblée Générale.<br />
Si une visite des pompiers s’avère difficile<br />
à obtenir compte tenu des agendas et<br />
disponibilités, faites faire un contrôle par<br />
un organisme externe et agréé de contrôle<br />
technique comme BTV. Enfin, n’hésitez pas à<br />
contacter la société de sécurité incendie qui<br />
contrôle les extincteurs par exemple, pour<br />
leur demander de vous faire un devis pour<br />
optimaliser vos bâtiments.<br />
En attendant l’AG, il serait utile d’envoyer aux<br />
copropriétaires un courrier de sensibilisation<br />
leur demandant de dégager au plus vite les<br />
parties communes de tout objet personnel.<br />
A l’ACP de prendre ses<br />
responsabilités<br />
Ce n’est pas parce qu’un immeuble ancien<br />
(d’avant 1994) est quasiment exonéré<br />
d’obligations concernant la sécurité incendie,<br />
qu’il faut laisser tomber ; au contraire, c’est<br />
justement cet immeuble ancien qui en a le<br />
plus besoin !<br />
Commencez par exemple par des extincteurs<br />
à chaque étage, l’année suivante les<br />
pictogrammes, puis l’éclairage incendie,<br />
l’alarme incendie à chaque étage, les portes<br />
coupe-feu, ...etc Il est possible de rendre sur
PROPERTYTODAY 19<br />
plusieurs années un immeuble très résistant<br />
à l’incendie et très sûr pour ses habitants.<br />
Nous conseillons en cas de refus de l’AG de<br />
procéder aux adaptions nécessaires qui par<br />
ailleurs, pourraient sauver leurs vies, de le<br />
préciser dans le PV et vous dégageant de<br />
toute responsabilité en tant que syndic, au<br />
cas où l’AG refuserait les propositions du<br />
syndic en matière de sécurité incendie.<br />
Exemple de notification : " Le syndic a<br />
informé l’ACP de la nécessité d'exécuter les<br />
travaux de protection incendie. Le syndic ne<br />
pourra être tenu responsable d'une décision<br />
négative sur ce point. Le syndic ne sera pas<br />
non plus tenu responsable en cas d’incendie,<br />
d’accident, ni en cas d’amende, de sanction<br />
administrative ou pénale à l’encontre de<br />
l’ACP par l'administration compétente. Les<br />
éventuelles implications financières seront<br />
à la charge exclusive de l’ACP, sans recours<br />
possible contre le syndic ".<br />
Dans les immeubles bien équipés et aux<br />
normes, il faut aussi contrôler chaque année<br />
le bon fonctionnement des installations de<br />
sécurité incendie ; par exemple l’alarme,<br />
les détecteurs de fumées et la coupole<br />
incendie qui permet l’évacuation des fumées<br />
toxiques… Dans de nombreux immeubles,<br />
la coupole ne fonctionne plus depuis<br />
longtemps… elle doit impérativement<br />
être contrôlée chaque année. Nous vous<br />
conseillons de placer la sécurité incendie à<br />
l’agenda de votre première AG et ensuite de<br />
reprendre ce point annuellement jusqu’à ce<br />
que les installations soient optimales.<br />
Responsabilité du copropriétaire<br />
négligent<br />
Le copropriétaire qui encombre son palier<br />
n’est pas exempt de toute responsabilité.<br />
Un expert en incendie pourra très facilement<br />
retrouver l’origine du feu. Si l’origine se trouve<br />
dans une armoire ou des objets sur le palier,<br />
la responsabilité du propriétaire de ces objets<br />
sera avérée.<br />
L'article 1384 alinéa 1 du Code civil précise<br />
que "On est responsable, non seulement des<br />
dommages que l'on cause par son propre<br />
fait, mais encore de celui qui est causé par le<br />
fait des choses que l'on a sous sa garde".<br />
Il n’est donc pas difficile de s’imaginer que<br />
l’habitant en question se retrouvera devant<br />
le juge pour négligence et/ou homicide<br />
involontaire… sa négligence ayant entrainé<br />
un incendie et/ou la mort de ‘un ou<br />
plusieurs habitants/copropriétaires… Il en va<br />
d’ailleurs de même pour ceux qui se livrent<br />
au stockage de bouteilles de gaz sur leur<br />
balcon, au grenier ou à la cave…<br />
Au syndic qui demande aux copropriétaires<br />
de dégager les paliers et hall d’entrée, merci<br />
de répondre poliment et de réaliser que cela<br />
est pour votre bien…<br />
Finalement la sécurité incendie est l’affaire de<br />
tous ! C’est une question de bon sens. C’est<br />
aussi la responsabilité de chacun : locataires,<br />
copropriétaires, syndics. Nous sommes tous<br />
concerné car très franchement, personne ne<br />
souhaite rester coincé dans un immeuble en<br />
feu par des obstacles en tout genre qui ne<br />
devraient jamais se trouver là.<br />
info<br />
Mme Dominique Krickovic<br />
UDS (Union des Syndics)<br />
Mr Tim Renders<br />
Brandpreventieadviseur – zelfstandig<br />
instructeur brandveiligheid<br />
Auteur van Brandveiligheid<br />
Thuis, Maklu-Uitgevers nv ISBN<br />
97890466<strong>10</strong>978<br />
tim@timrenders.be<br />
PROPERTYTODAY
20 Edition octrobre - novembre<br />
04<br />
Gestion technique<br />
des bâtiments: vers<br />
une dégradation<br />
inévitable ?<br />
En tant que syndic, je constate aujourd'hui<br />
que de nombreuses copropriétés se trouvent<br />
en difficulté d'un point de vue financier<br />
mais aussi technique. Dans cet article,<br />
j'aborderai la situation sur base de trois<br />
aspects différents mais qui se rejoignent,<br />
voire s’imbriquent l'un dans l'autre. Ces<br />
aspects sont : législatif, technique, et pour<br />
finir, financier.<br />
Au niveau législatif, et plus particulièrement<br />
au niveau des normes environnementales,<br />
les syndics font face à des évolutions<br />
constantes. De plus, les aspects énergétiques<br />
étant une compétence régionalisée, chaque<br />
région (Wallonne, Flamande et Bruxelloise)<br />
fonctionne à des rythmes différents.<br />
Elles doivent également transposer les<br />
décisions prises au niveau européen.<br />
Malheureusement et pour diverses raisons, le<br />
syndic n’est pas suffisamment informé de ces<br />
évolutions (exemple : les primes disponibles<br />
en Région Bruxelloise), etc...<br />
Les certificats que chaque copropriété doit<br />
détenir sont multiples et variés, et, des frais<br />
doivent souvent être réalisés pour les obtenir.<br />
Ce ne sont pas des sommes conséquentes<br />
mais qui le deviennent au vu du nombre de<br />
documents manquants dans ces immeubles.<br />
Il ne faut pas oublier qu'une certaine<br />
responsabilité pèse sur une copropriété par<br />
rapport à la détention de ceux-ci.<br />
Je pense qu'il est essentiel qu’une cellule<br />
dédiée relaie au niveau national et de<br />
manière régulière, les nouvelles législations<br />
s’appliquant à la copropriété, par le biais<br />
d’une information claire et transparente.<br />
Il serait important qu'un site national<br />
spécifique soit créé pour qu'une base de<br />
données législative et technique soit mise à<br />
jour et qu'une recherche par un thésaurus<br />
soit possible et/ou envisageable. Ceci<br />
permettrait à chaque syndic de prendre<br />
connaissance des normes qu'il doit appliquer<br />
dans les situations qu'il rencontre au<br />
quotidien.<br />
Copropriétés en danger<br />
Le second aspect concerne les éléments<br />
techniques que l'on retrouve dans une<br />
copropriété ; ceux-ci sont nombreux<br />
(ascenseur, chaudière collective, conduits<br />
de cheminées pour les chaudières<br />
individuelles passant à de la condensation,<br />
cogénération, panneaux photovoltaïques,<br />
cuve à mazout et bien évidemment les<br />
nouvelles qui commencent à faire débat<br />
comme les bornes de recharges.) Dans<br />
certains immeubles il existe une vétusté<br />
assez conséquente, en raison d’un manque<br />
d'entretien ou d’un manque d'investissement<br />
au moment opportun.<br />
Cette vétusté naturelle est à différencier de<br />
l’obsolescence programmée. La vétusté est<br />
due à l’usage normal de la part des usagers<br />
(par exemple : l’ascenseur) d’une installation<br />
qui tombe en panne ou dont certaines<br />
pièces doivent être remplacées.<br />
L’obsolescence programmée cependant, est<br />
plus présente dans les nouveaux éléments<br />
techniques des bâtiments. Il arrive parfois<br />
qu'au vu de l'ancienneté des installations, les<br />
pièces nécessaires ne soient plus disponibles<br />
et que les copropriétaires soient face au<br />
problème crucial de remplacer d’urgence<br />
cet élément technique et de débourser<br />
rapidement le montant nécessaire pour que<br />
les travaux soient commandés et trouver<br />
avec le fournisseur un moyen d'installer<br />
rapidement l'élément défaillant. Au vu<br />
des crises successives actuelles (épidémie<br />
mondiale (COVID-19), guerre en Ukraine, et,<br />
crise énergétique) les délais s'allongent et les<br />
copropriétaires sont insatisfaits de la réponse<br />
tardive à la résolution du problème. Cette<br />
insatisfaction retombe souvent sur le syndic qui<br />
n’y est pourtant pour rien.<br />
Copropriétaire défaillant et<br />
principe de solidarité<br />
Le dernier volet de cet article abordera le<br />
nœud même de cette dégradation : les<br />
finances des copropriétés. En effet, ces<br />
dernières ne sont pas du tout en adéquation<br />
au niveau de la résolution d'un problème<br />
technique qui pourrait survenir.<br />
ll s’avère effectivement, que depuis de<br />
nombreuses années, beaucoup d’ACP ont<br />
préféré refuser de constituer d'un fonds<br />
de réserve ou de l'alimenter de manière<br />
minimale. Très souvent, lors d'un événement<br />
majeur, l'argent disponible sur le compte<br />
n'est pas suffisant pour y faire face, et<br />
des appels de fond extraordinaires doivent<br />
être effectués ; ce qui peut mettre à mal<br />
les finances personnelles d'un ou plusieurs
PROPERTYTODAY<br />
21<br />
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copropriétaires et faire en sorte qu'un<br />
copropriétaire qui paie régulièrement<br />
ses charges devienne tout à coup un<br />
copropriétaire défaillant. Quand celui-ci<br />
est de bonne foi, on peut encore trouver<br />
une solution, comme par exemple un<br />
échelonnement des paiements.<br />
Malheureusement, s'il fait la sourde oreille<br />
et attend trop longtemps pour réagir, les<br />
risques encourus sont beaucoup plus<br />
conséquents, à la fois pour lui-même,<br />
mais également pour l'ensemble des autres<br />
copropriétaires qui devront suppléer pour le ou<br />
les copropriétaires défaillants. C'est ce qu'on<br />
appelle le principe de solidarité.<br />
Fonds de réserve insuffisants<br />
Depuis la modification législative applicable<br />
au 1er janvier 2019, les copropriétés<br />
doivent alimenter leur fonds de réserve à<br />
hauteur de 5% des charges courantes de<br />
1<br />
Cfr. Aspect financier qui sera abordé tant au niveau du fonds de réserve<br />
que de l'emprunt.<br />
l'année précédente... Il est clair que cela<br />
est totalement insuffisant en cas de gros<br />
travaux..<br />
Par ailleurs, les comptes d’épargne ne<br />
rapportent plus rien, et sont d’ailleurs<br />
systématiquement clôturés par les<br />
banques… L’inflation contribue également<br />
à diminuer la valeur des épargnes. Pendant<br />
ce temps, les prix augmentent, et la question<br />
se pose de savoir si un fonds de réserve<br />
constitué sur base de l’obligation légale<br />
de 5% des charges courantes de l'année<br />
précédente a une quelconque utilité…<br />
Je pense qu’il appartient au syndic<br />
d’informer les copropriétaires sur ce point<br />
afin de les motiver à épargner de façon plus<br />
conséquente, à court terme et en fonction<br />
de travaux spécifiques.<br />
Le législateur a prévu une exception en ce<br />
qui concerne le fonds de réserve : 4/5 des<br />
copropriétaires présents ou représentés à<br />
l’AG peuvent se dégager de cette obligation<br />
et voter contre la constitution d’un fonds de<br />
réserve.<br />
Les prêts bancaires difficiles<br />
d’accès<br />
La seconde possibilité est de faire un<br />
emprunt auprès d'un organisme bancaire.<br />
Il est dommage que peu voire très peu de<br />
banques le propose... Ce marché est pourtant<br />
immense et très demandeur.<br />
Par ailleurs, la copropriété est par<br />
définition un client sûr.. D’une part, tous<br />
les copropriétaires ne sont pas obligés d'y<br />
participer. D’autre part, grâce à l'assurance<br />
qui doit être souscrite pour protéger les<br />
copropriétaires, le principe de solidarité ne<br />
s'appliquera pas. Le copropriétaire défaillant<br />
sera poursuivi par l'organisme d'assurance
22 Edition octrobre - novembre<br />
qui aura protégé la copropriété et suppléera<br />
dans ses obligations.<br />
Bien évidemment, le syndic doit suivre le<br />
dossier et les paiements de copropriétaires<br />
très consciencieusement. En effet, si le syndic<br />
néglige de déclarer à temps à l’assurance la<br />
défaillance d’un copropriétaire depuis plus<br />
de trois mois, on pourra le lui reprocher.<br />
Crise énergétique et dégradation<br />
inévitable<br />
Pour finir, une amélioration des éléments<br />
techniques est envisageable si la proactivité<br />
du syndic est réelle. Celle-ci peut être divisée<br />
en deux manières différentes d'agir :<br />
1 Informer les copropriétaires des<br />
dispositions en vigueur (devoir<br />
d'informations et de conseils), et<br />
également de<br />
2 Se tenir informé des nouvelles techniques<br />
qui peuvent être mises en œuvre et des<br />
législations qui sont souvent modifiées,<br />
et, parfois complexes à appréhender pour<br />
un syndic.<br />
Mais je ne sais pas comment nous<br />
allons pouvoir continuer à proposer aux<br />
copropriétaires des travaux pour maintenir<br />
leur copropriété en bon état technique, ni<br />
des travaux de rénovation importants…La<br />
crise énergétique telle qu’elle s’annonce, va<br />
absorber toutes les économies et réduire<br />
le pouvoir d’achat des copropriétaires à<br />
néant…<br />
Une de mes craintes au vu du parc<br />
immobilier vieillissant, est de ne pas savoir<br />
renouveler les équipements techniques<br />
nécessaires.<br />
Médecin généraliste<br />
Pour finir, je peux comparer un syndic à<br />
un médecin généraliste c'est-à-dire que<br />
l'on doit connaître un minimum dans les<br />
différentes composantes de notre métier,<br />
et, de s'entourer de médecins spécialistes<br />
c'est-à-dire d’experts dans certains domaines<br />
tels que : ingénieur en technique spéciale<br />
(chauffage, etc...), architecte pour des travaux<br />
lourds (rénovation de façade)...<br />
Finalement, au vu de tout ce qui est énoncé<br />
ci-dessus, il est clair qu'il est de plus en plus<br />
difficile de faire mon métier. La nouvelle<br />
crise que l'on connaît au niveau des coûts<br />
énergétiques me compliquent encore plus<br />
la tâche avec des reprises d'immeubles ou<br />
le fonds de roulement est insuffisant sans<br />
compter un budget sous-évalué.<br />
Heureusement, en tant que syndic la<br />
meilleure arme dont je dispose pour tenter<br />
d’éviter les problèmes est l'anticipation,<br />
l'anticipation et encore l'anticipation....<br />
info<br />
Mr Adriano Vanopdenbosch,<br />
syndic professionnel<br />
Membre de l’UDS<br />
(Union des Syndics)<br />
(IPI 513911)<br />
PROPERTYTODAY
SYSTÈMES DE TOITURE CIRCULAIRES<br />
Nous ne pouvons plus faire abstraction de cette réalité. L’économie de la construction doit devenir circulaire. Le modèle<br />
linéaire touche en effet ses limites, ce qui entraîne l’épuisement des matières premières primaires, le changement climatique<br />
et les pénuries d’énergie. Une transition vers une économie circulaire est la seule solution.<br />
Dans notre économie linéaire actuelle, nous extrayons des matières premières, les transformons en produits et en<br />
faisons des déchets que nous finissons par jeter. Dans une économie circulaire, en revanche, nous mettons dans un<br />
premier temps fin à la production de déchets et nous nous employons à réutiliser et à optimiser la durée de vie des produits<br />
et des systèmes.<br />
Les objectifs européens sont déjà très clairs : - 2030 : 50 % de réduction des matières premières primaires<br />
- 2050 : une économie entièrement circulaire et sans déchets.<br />
Saviez-vous que la construction en Europe est responsable de : - 1/3 de tous les déchets<br />
- 40 % de la consommation d’énergie<br />
- 36 % des émissions de CO2<br />
La transition du modèle linéaire vers une économie circulaire de la construction suppose un grand nombre de mesures<br />
qui placent la conception circulaire des bâtiments au cœur de la démarche. C’est ainsi que les techniques de recyclage<br />
et la réutilisation des matériaux permettent littéralement de transformer un bâtiment en dépôt temporaire pour des projets<br />
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En proposant des produits et des systèmes de toiture énergétiquement performants et responsables, nous aidons nos<br />
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ce qu’elle a de mieux.<br />
2 Conception circulaire de produits<br />
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partir d’une proportion maximale de matières<br />
premières recyclées ou biosourcées.<br />
3 Durée de vie maximale<br />
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le chantier, est une bonne garantie de l’exécution correcte et compétente des<br />
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vis-à-vis d’un entrepreneur dans un dossier de rénovation. Fort de près de 30<br />
ans d’expérience, Alain Durieux s’appuie sur une riche expérience pratique. Le<br />
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l’armature présente dans un béton (de moins bonne qualité). L’acier rouille et le<br />
béton perd alors sa stabilité. Dès que vous reconnaissez la corrosion du béton,<br />
faites appel à l’un de leurs spécialistes afin qu’il agisse au plus vite. Dans le cas<br />
contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,<br />
comme par exemple une diminution de la capacité de charge calculée.<br />
Il existe diverses causes de corrosion du béton, nécessitant chacune une approche<br />
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PROPERTYTODAY 25<br />
05<br />
Syndic provisoire -<br />
une autre solution<br />
pour les ACP en<br />
conflit permanent<br />
Toutes les ACP n'ont pas une existence parfaite. Troubles financiers, discussions avec le syndic, conflits<br />
internes à l'immeuble qui bloquent systématiquement les décisions essentielles, etc. peuvent conduire<br />
à des blocages importants. Cela se produit naturellement dans les grands bâtiments, mais peut<br />
également se manifester dans les ACP les plus petites qui ne sont constituées que de deux ou trois lots.<br />
Là où par le passé cela pouvait donner<br />
lieu à des procédures longues et lourdes,<br />
le législateur a progressivement tenté de<br />
rationaliser les enjeux en introduisant les<br />
modifications législatives de 20<strong>10</strong> et 2019<br />
et en créant un cadre adapté. Ce dernier<br />
peut consister en la nomination d'un syndic<br />
provisoire, d'un nouveau syndic judiciaire<br />
ou d'un administrateur provisoire à la place<br />
du syndic en exercice ou avec une mission<br />
précise et définie.<br />
L'actuel Livre 3, Chapitre 2 du Nouveau<br />
Code civil contient désormais les<br />
dispositions 3.89, §7 (possibilité pour<br />
l’assemblée générale d'adjoindre un<br />
syndic provisoire), 3.89, §8 (possibilité<br />
pour le juge de paix de nommer un<br />
syndic provisoire ainsi que la possibilité<br />
de nommer un administrateur judiciaire),<br />
3.92, §2 (nomination à la demande de<br />
1/5 des quotes-parts d'un ou plusieurs<br />
administrateurs provisoires dont les<br />
attributions et la compétence sont<br />
déterminées par le tribunal). Chaque<br />
compétence dispose de pouvoirs et de<br />
possibilités propres, mais tous se heurtent<br />
de facto au même problème : un ACP<br />
ingérable a un besoin urgent d'aide<br />
supplémentaire.<br />
Bien sûr, dans une telle situation, le tribunal<br />
peut nommer un autre syndic agréé, mais<br />
dans de nombreux cas, les magistrats<br />
préfèrent nommer un membre de l'ordre<br />
des avocats. Tous deux sont bien entendu<br />
soumis, dans l'exercice de leur mission, aux<br />
dispositions particulières de la loi sur la<br />
copropriété.<br />
Dans le cadre de cette nomination, les<br />
syndics agréés devront bien entendu se<br />
conformer à la Déontologie de l’IPI ; quant<br />
aux avocats ils sont soumis au règlement<br />
du Barreau du 18 septembre 2002 relatif à<br />
l'avocat-syndic. Ce règlement impose par
26 <strong>Editie</strong> oktober - november<br />
exemple, que l'avocat-syndic garde son<br />
indépendance ; il ne peut donc plus agir<br />
comme avocat de l’ACP pour laquelle il a été<br />
désigné, sauf si le cas échéant il est désigné<br />
comme mandataire par l’ACP, solution qui,<br />
dans le cadre de ce règlement, n’a pas la<br />
préférence.<br />
Le syndic provisoire, désigné ou judiciaire,<br />
poursuivra la gestion comme un syndic<br />
normal. Ce mandat est généralement<br />
accordé dans l'espoir de résoudre les conflits<br />
entre les copropriétaires et le syndic luimême.<br />
Par le passé, ce genre de décision était<br />
prise lorsque, par exemple, les intérêts de<br />
l'association des copropriétaires entraient<br />
SYNDIC<br />
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SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
en conflit avec ceux du syndic, ou lorsque le<br />
syndic ne se conformait pas à la demande<br />
des copropriétaires de placer sa démission à<br />
l'ordre du jour, ou lorsqu’un syndic recevait<br />
des commissions occultes, lorsque le syndic<br />
ne réglait pas les factures, n'effectuait pas de<br />
réparations et ne rédigeait pas de procèsverbal<br />
d'assemblée générale, lorsque le<br />
syndic titulaire cumulait diverses qualités,<br />
c'est-à-dire propriétaire, promoteur, vendeur<br />
et courtier, tenait des assemblées générales<br />
extrêmement rudimentaires, lorsque suite<br />
à de nombreux litiges entre copropriétaires<br />
il n'y avait plus d'assemblées générales,<br />
lorsqu'une guerre entre les copropriétaires<br />
faisait rage et perdurait… etc.<br />
De son côté, l'administrateur provisoire<br />
se voit attribuer par le juge de paix une<br />
mission spécifique que le juge peut confier<br />
aussi bien au syndic titulaire qu'à un tiers.<br />
Cela se produit généralement en situation<br />
de crise réelle (à la demande de plusieurs<br />
copropriétaires détenant au moins 1/5 des<br />
parts) ou du syndic lui-même.<br />
“ Les pouvoirs de<br />
l'administrateur<br />
peuvent s'étendre<br />
bien au-delà de<br />
ceux du syndic.<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
PROPERTYTODAY 27<br />
En pratique, cela arrive souvent lorsque les<br />
copropriétaires sont clairement divisés en<br />
deux ou plusieurs camps concurrents qui<br />
continuent de se rendre la vie impossible,<br />
bloquant ce faisant le fonctionnement<br />
normal de l’ACP. Cette nomination offre<br />
des solutions certaines car les pouvoirs de<br />
l'administrateur peuvent s'étendre bien audelà<br />
de ceux du syndic.<br />
En principe, la Cour décide en toute liberté<br />
des pouvoirs de l’administrateur provisoire.<br />
Il va sans dire que chaque situation est<br />
différente, et que le juge élabore une<br />
solution en fonction du bâtiment et des<br />
problèmes existants. Cela peut aller de<br />
l'organisation d'une assemblée générale<br />
dans le but de nommer un nouveau syndic,<br />
à la gestion approfondie d'un immeuble<br />
visant à la résolution des conflits internes.<br />
De plus, l'administrateur peut se voir confier<br />
les tâches du syndic, mais aussi celles du<br />
conseil de copropriété et même celles de<br />
l’assemblée générale. Dans un arrêt du 17<br />
avril 2019, le juge de paix d'Anderlecht a par<br />
exemple nommé un administrateur ayant le<br />
pouvoir d'approuver les comptes et le bilan<br />
à la place de l'assemblée générale afin de<br />
remettre sur les rails le fonctionnement de<br />
l’ACP. Les compétences attribuées peuvent<br />
donc aller très loin.<br />
Il va sans dire que cela implique<br />
une responsabilité importante de<br />
l'administrateur qui devra toujours<br />
s'assurer d’être correctement assuré<br />
pour ces activités. En tout état de cause,<br />
l'administrateur provisoire devra dans<br />
le cadre de sa gestion poursuivre en<br />
permanence les intérêts de l’ACP, afin que sa<br />
nomination conserve toujours une finalité<br />
objective et impartiale. Dans la pratique,<br />
l'administrateur est souvent perçu comme<br />
un " démineur " de situations devenues<br />
manifestement biaisées dans certains<br />
immeubles et ce depuis des décennies.<br />
La mise en œuvre pratique de<br />
l'administration, peut rencontrer des<br />
obstacles divers, certainement lorsqu'un<br />
avocat est nommé administrateur. Par<br />
exemple, l'avocat classique ne pourra pas<br />
tenir (et prendre en charge) la comptabilité<br />
d’une grande ACP. Il n'est, par ailleurs, pas<br />
toujours évident de suivre les dossiers de<br />
sinistres en cours, et il apparaît en pratique<br />
que les fournisseurs habitués à travailler avec<br />
un certain syndic ont tendance à continuer<br />
de s'adresser à ce syndic précédent plutôt<br />
qu’à l’administrateur provisoire. La pratique<br />
montre que ces situations ne sont pas<br />
toujours évidentes. Même si la nomination<br />
d'un administrateur provisoire est nécessaire<br />
dans une situation totalement bloquée, il<br />
pourrait être utile de demander au tribunal,<br />
d'autoriser immédiatement l’avocat désigné,<br />
à être autorisé à nommer un troisième<br />
intermédiaire externe, sous la forme d'une<br />
sous-traitance, qui serait en mesure de<br />
fournir le soutien pratique nécessaire. Bien<br />
sûr, cela ne va pas sans coût supplémentaire,<br />
mais débloquer une situation qui stagne<br />
depuis des années en vaut généralement la<br />
peine.<br />
Bien sûr, la désignation éventuelle d'un<br />
tiers doit être évaluée au cas par cas, mais<br />
il est utile de garder cette option à l'esprit,<br />
lorsqu'aucune solution ne peut être trouvée<br />
concernant des aspects essentiels au sein<br />
d'un bâtiment. En principe, même le syndic<br />
titulaire pourrait demander au juge de paix<br />
de le nommer administrateur provisoire<br />
avec des pouvoirs plus étendus pour<br />
prendre et exécuter les décisions utiles/<br />
nécessaires.<br />
Bien entendu, cette contribution est<br />
loin d'être complète et toute forme de<br />
désignation d'un tiers relève d'une procédure<br />
bien définie.<br />
info<br />
Me Philip Lepere<br />
Avocat CGK<br />
PROPERTYTODAY
PROPERTYTODAY 29<br />
06<br />
Raccordement à la fibre : une<br />
« formalité » indispensable pour<br />
éviter les mauvaises surprises.<br />
La transition vers le réseau de fibre optique<br />
avance à grands pas en Belgique. Pour<br />
que les habitants d’immeubles résidentiels<br />
puissent profiter des performances du<br />
réseau de nouvelle génération, les syndics<br />
et copropriétés doivent autoriser le<br />
raccordement technique dans les communs.<br />
Négliger cette étape peut avoir de lourdes<br />
conséquences pour les habitants, puisque le<br />
réseau actuel, en cuivre, est progressivement<br />
désactivé.<br />
Lorsqu’il emménage dans l’ancien<br />
appartement de sa mère, Laurent Capitaine<br />
est loin de se douter qu’une motion rejetée<br />
par la copropriété de l’immeuble, quelques<br />
mois auparavant, va lui causer de lourds<br />
désagréments. En effet, malgré l’installation<br />
de la fibre optique dans le quartier depuis<br />
près de quatre ans, les copropriétaires par le<br />
biais de leur syndic, ont refusé d’accorder aux<br />
techniciens l’accès aux communs pour finaliser<br />
le raccordement de l’immeuble. Conséquence<br />
directe ? Ses cartons à peine déballés, Laurent<br />
réalise qu’il ne peut pas souscrire à l’internet<br />
de Proximus. Pire : l’ancien réseau étant en<br />
cours de désactivation, il est impossible de<br />
transférer son ancien pack à sa nouvelle<br />
adresse. « Plusieurs voisins étaient dans le même<br />
cas, se souvient Laurent. Dont une locataire qui<br />
se retrouvait du jour au lendemain sans internet<br />
et sans TV. »<br />
« Ce sont effectivement des situations que nous<br />
rencontrons de plus en plus souvent, confirme<br />
Damien Uliana, Shop Manager chez Proximus.<br />
Nous avons aussi vu des cas similaires auprès<br />
de commerçants qui louent un espace dans<br />
une galerie, dont les propriétaires ont refusé le<br />
raccordement à la fibre. »<br />
Les raisons de ces refus sont aussi nombreuses<br />
qu’infondées. L’intervention de quelques<br />
heures, entièrement gratuite, ne laisse<br />
aucune trace dans les communs et n’engage<br />
nullement les résidents à souscrire à un<br />
abonnement auprès de Proximus, puisque<br />
le réseau de fibre est ouvert. Autrement dit,<br />
d’autres opérateurs peuvent utiliser<br />
cette infrastructure pour proposer leur<br />
propre offre d’internet et de TV. « Dans notre<br />
immeuble, des propriétaires plus âgés ne<br />
voyaient pas d’intérêt personnel à disposer d’un<br />
débit plus rapide », ajoute Laurent Capitaine.<br />
Une réticence que balaie immédiatement<br />
Damien Uliana : « Les copropriétaires ne<br />
comprennent pas toujours que leur refus<br />
implique des conséquences pour les autres<br />
résidents qui sont mis devant le fait accompli<br />
mais aussi pour eux-mêmes car, compte tenu<br />
de la désactivation en cours, personne n’aura<br />
bientôt plus accès à aucun service internet/tv/<br />
téléphonie sur le réseau actuel ! »<br />
Heureusement, le travail de pédagogie finit<br />
par porter ses fruits. Damien Uliana a rencontré<br />
plusieurs copropriétés et syndics pour<br />
démystifier la fibre et obtenir finalement les<br />
précieuses autorisations. Même son de cloche<br />
chez Laurent Capitaine : « Après discussion<br />
avec le syndic et les copropriétaires, le point a<br />
été de nouveau voté, avec succès cette fois. Les<br />
travaux ont été effectués, sans le moindre dégât<br />
dans les communs. Nous pouvons maintenant<br />
profiter pleinement de la fibre. J’avoue que la<br />
différence de débit par rapport au réseau actuel<br />
est bluffante. »<br />
80.000 appartements répartis dans 50<br />
grandes villes en Belgique sont toujours<br />
dans l’attente de l’accord de leur syndic<br />
ou copropriété pour être raccordés à la<br />
fibre. Une « formalité » pourtant simple<br />
et indispensable pour se connecter au<br />
réseau des 50 prochaines années....<br />
Vous avez une question ?<br />
www.proximus.be/syndicfiber<br />
syndic@proximus.com<br />
Retrouvez-nous aussi au Salon<br />
de la Copropriété le 17 novembre<br />
prochain.
30 Edition octrobre - novembre<br />
07<br />
Les facilitateur cobrace<br />
un interlocuteur<br />
disponible pour toutes<br />
vos questions relatives<br />
à la règlementation<br />
cobrace<br />
Le Code Bruxellois de l’Air, du Climat et de la maitrise de l’Energie (CoBrACE) comprend<br />
un volet stationnement qui règlemente le nombre de places de parking autorisées<br />
dans les immeubles de bureaux.<br />
Qu’est-ce que le CoBrACE ?<br />
Le CoBrACE constitue la base légale de<br />
plusieurs mesures régionales dont les plans<br />
de déplacement, le PLAGE (Plan Local<br />
d’Action pour la Gestion Énergétique), la PEB<br />
(Performance énergétique des bâtiments),<br />
la LEZ (Low Emission Zone), le PACE (Plan<br />
Air Climat Energie) et bien entendu le<br />
stationnement hors voirie.<br />
Il a plusieurs objectifs, dont celui de diminuer<br />
les impacts environnement liés aux besoins<br />
en mobilité. Or, le stationnement constitue<br />
un levier puissant pour agir sur les besoins<br />
en mobilité. En effet, la part modale de la<br />
voiture chez les travailleurs est beaucoup plus<br />
importante lorsqu’une place de stationnement<br />
est disponible à destination. C’est la raison<br />
pour laquelle le CoBrACE entend limiter le<br />
nombre d’emplacements dans les immeubles<br />
bureaux, avec l’objectif de diminuer le nombre<br />
de véhicules en circulation pendant les heures<br />
de pointe.<br />
Comment s’applique le CoBrACE ?<br />
Le CoBrACE s’applique au moment de la<br />
prolongation du permis d’environnement. A<br />
partir de deux critères que sont la superficie
PROPERTYTODAY<br />
31<br />
totale des surfaces soumises au CoBrACE<br />
et la zone d’accessibilité dans laquelle se<br />
trouve le bâtiment (définie en fonction de la<br />
distance par rapport aux arrêts de transports<br />
en commun), un quota d’emplacements<br />
autorisés est déterminé.<br />
Qui peut faire appel au facilitateur<br />
CoBrACE ?<br />
Les gestionnaires immobiliers et les<br />
syndics de copropriété sont généralement<br />
en charge du permis d’environnement. Vous<br />
n’êtes pas familiers avec la règlementation<br />
CoBrACE ? Vous avez des difficultés à identifier<br />
les surfaces soumises au CoBrACE ? Vous<br />
ne savez pas quelles solutions mettre en<br />
œuvre et comment procéder pour atteindre<br />
les objectifs fixés par le CoBrACE ? Un<br />
facilitateur est désormais disponible pour<br />
vous aider et trouver avec vous les meilleures<br />
solutions en matière de mobilité.<br />
Pour quoi ?<br />
La mission du facilitateur est d’orienter et<br />
conseiller les propriétaires d’immeubles<br />
de bureaux ou mixtes vers des solutions<br />
économiquement rentables, pratiques<br />
et parfois innovantes pour atteindre les<br />
objectifs du CoBrACE en diminuant le besoin<br />
d’emplacements de parking au sein des<br />
immeubles.<br />
Pour ce faire, le facilitateur :<br />
Î fournit une assistance technique<br />
pour orienter son interlocuteur vers les<br />
meilleures mesures à intégrer à son projet.<br />
Î est en contact permanent et étroit avec<br />
l’administration, de manière à ce que<br />
les conseils promulgués soient le plus en<br />
accord possible avec la législation, mais est<br />
suffisamment indépendant pour garantir<br />
aux propriétaires des conseils neutres et<br />
adaptés.<br />
Î travaille main dans la main avec le<br />
demandeur, en amont de la demande de<br />
permis d’environnement tout en offrant<br />
aux propriétaires des solutions pratiques et<br />
rentables.<br />
L’assistance fournie par le Facilitateur ne se<br />
substitue pas au travail habituel des bureaux<br />
d’études et ne présage en aucun cas de la<br />
décision finale de l’administration.<br />
Comment le contacter ?<br />
Le facilitateur CoBrACE est un service gratuit.<br />
Pour le contacter, vous pouvez écrire à cette<br />
adresse :<br />
facilitator.bwlke@environnement.brussels<br />
info<br />
Mme Eva Ramires<br />
Facilitateur/or COBRACE – BWLKE<br />
facilitateur.cobrace@<br />
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32 Edition octrobre - novembre<br />
Bon à<br />
savoir<br />
Nous répondons dans cette rubrique à des<br />
questions qui nous sont régulièrement posées.<br />
1<br />
Question :<br />
Un confrère syndic refuse de tenir l'assemblée<br />
générale annuelle à la demande de l’ACP.<br />
Un des points à l'ordre du jour concerne la<br />
destitution du syndic actuel et la nomination<br />
du nouveau syndic. Quelles démarches l’ACP<br />
peut-elle entreprendre pour organiser une AG<br />
afin que le nouveau syndic puisse être nommé ?<br />
Réponse :<br />
La procédure légale est la suivante :<br />
Cc Article 3.87-§2-2° et 3° alinéa<br />
"Sans préjudice de l’alinéa 1er, le syndic tient<br />
une assemblée générale sur requête d’un ou<br />
de plusieurs copropriétaires qui possèdent<br />
au moins un cinquième des parts dans<br />
les parties communes. Cette requête est<br />
adressée au syndic par envoi recommandé<br />
et celui-ci adresse la convocation aux<br />
copropriétaires dans les trente jours de la<br />
réception de la requête.<br />
Si le syndic ne donne pas suite à cette<br />
requête, un des copropriétaires qui a cosigné<br />
la requête peut convoquer lui-même<br />
l’assemblée générale."<br />
Conclusion : si le syndic a reçu une lettre<br />
recommandée légale des copropriétaires<br />
détenant au moins 1/5ème des quotités,<br />
il doit envoyer une convocation dans<br />
les 30 jours. S'il ne le fait pas, l'un de ces<br />
copropriétaires peut lui-même convoquer<br />
une assemblée générale.
PROPERTYTODAY 33<br />
2 3<br />
Il faut également mentionner les points de<br />
l'ordre du jour :<br />
• révocation du syndic XX (majorité 1/2+1)<br />
• nomination d'un nouveau syndic (voir<br />
offres) (majorité 1/2+1)<br />
Attention : il faudra qu’en début d’AG,<br />
suffisamment de copropriétaires soient<br />
présents, soit la moitié des copropriétaires<br />
détenant au moins la moitié des quotités.<br />
Cc Article 3.87-§5-2° et 3° alinéa<br />
"L’assemblée générale ne délibère<br />
valablement que si, au début de<br />
l’assemblée générale, plus de la moitié des<br />
copropriétaires sont présents ou représentés<br />
et pour autant qu’ils possèdent au moins<br />
la moitié des quotes-parts dans les parties<br />
communes.<br />
Néanmoins, l’assemblée générale délibère<br />
aussi valablement si les copropriétaires<br />
présents ou représentés au début de<br />
l’assemblée générale représentent plus de<br />
trois quarts des quotes-parts dans les parties<br />
communes.<br />
Si aucun des deux quorums n’est atteint, une<br />
deuxième assemblée générale sera réunie<br />
après un délai de quinze jours au moins et<br />
pourra délibérer quels que soient le nombre<br />
des membres présents ou représentés et les<br />
quotes-parts de copropriété dont ils sont<br />
titulaires."<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />
Question :<br />
Quelles "clauses" faudrait-il reprendre dans un<br />
contrat de syndic afin de garantir la continuité<br />
de la gestion de l’ACP en cas de décès ou<br />
d'incapacité du syndic ?<br />
Réponse :<br />
De telles clauses sont rarement prévues dans<br />
les conventions entre syndics et ACP, il est<br />
donc préférable de se référer à la loi sur la<br />
copropriété.<br />
Pour garantir la continuité (par exemple en<br />
cas de décès), vous pouvez vous référer à<br />
l’article 3.87-§2 de la Loi sur la Copropriété :<br />
"À défaut d’un syndic, le conseil de<br />
copropriété ou, à défaut, le président de la<br />
dernière assemblée générale ou, à défaut, un<br />
ou plusieurs copropriétaires possédant au<br />
moins un cinquième des quotes-parts dans<br />
les parties communes peuvent convoquer<br />
l’assemblée générale aux fins de nommer un<br />
syndic."<br />
Pour garantir la continuité en cas de force<br />
majeure, vous pouvez vous référer à l’article<br />
3.89-§7 de la Loi sur la Copropriété :<br />
"L’assemblée générale peut …... Elle peut de<br />
même, si elle le juge opportun, lui adjoindre<br />
un syndic provisoire pour une durée ou à des<br />
fins déterminées…. "<br />
Cela signifie que le Conseil de Copropriété<br />
ou le président de la dernière assemblée<br />
générale peut convoquer une AG<br />
conformément à l'article 3.87-§2 (défaut de<br />
syndic) ou pour désigner un syndic provisoire<br />
conformément à l'article 3.89-§7, ceci<br />
jusqu'à ce que le syndic puisse reprendre ses<br />
fonctions.<br />
Question :<br />
Je suis syndic occasionnel et j'ai une question<br />
concernant une assemblée générale<br />
extraordinaire : un syndic peut-il refuser une<br />
demande d'AG ?<br />
Par exemple, si un propriétaire demande une<br />
AG pour discuter d’un litige entre certains<br />
copropriétaires, comme par exemple un<br />
problème de voisinage entre copropriétaires<br />
que certains souhaiteraient porter devant le<br />
juge de paix.<br />
Quelle est la meilleure chose à faire en tant que<br />
gestionnaire immobilier dans cette situation ?<br />
Réponse :<br />
Nous nous référons ici encore à la Loi sur la<br />
copropriété, art. 3.87 ci-dessous.<br />
Une demande d'AG extraordinaire doit<br />
être légalement demandée par lettre<br />
recommandée adressée au syndic, et cette<br />
lettre doit être signée par des copropriétaires<br />
représentant ensemble au moins 1/5ème<br />
des quotités.<br />
Si certains copropriétaires adressent cette<br />
demande oralement, le syndic est libre de<br />
refuser ou d'accepter d’organiser cette AG.<br />
Donc l'AG extraordinaire demandée par<br />
courrier recommandé ne peut, en principe,<br />
pas être refusée par le syndic. Mais si le<br />
syndic ne donne pas suite à cette demande<br />
officielle, les copropriétaires qui ont<br />
demandé l'AG peuvent finalement l’organiser<br />
eux-mêmes, avec le risque pour le syndic<br />
d’être quand même renvoyé.<br />
Art. 3.87 Assemblée générale: organisation -<br />
§2-alinéas 2 et 3<br />
"Sans préjudice de l’alinéa 1er, le syndic tient<br />
une assemblée générale sur requête d’un ou<br />
de plusieurs copropriétaires qui possèdent<br />
au moins un cinquième des parts dans<br />
les parties communes. Cette requête est<br />
adressée au syndic par envoi recommandé<br />
et celui-ci adresse la convocation aux<br />
copropriétaires dans les trente jours de la<br />
réception de la requête.<br />
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34 Edition octrobre - novembre<br />
4<br />
Si le syndic ne donne pas suite à cette<br />
requête, un des copropriétaires qui a cosigné<br />
la requête peut convoquer lui-même<br />
l’assemblée générale."<br />
En tant que syndic, nous vous<br />
recommandons donc de toujours donner<br />
suite à cette demande d’AG pour plusieurs<br />
raisons :<br />
1/ vous avez plus de chances de conserverez<br />
votre mandat de syndic si vous conseillez et<br />
assistez les copropriétaires<br />
2/ un dialogue entre copropriétaires peut<br />
vous éviter une escalade judiciaire…<br />
3/ vous pouvez facturer des honoraires<br />
supplémentaires pour cette prestations<br />
extraordinaire (ce n'est donc pas du temps<br />
perdu)<br />
Question :<br />
Je suis syndic et copropriétaire de 5<br />
appartements. En tant que syndiccopropriétaire<br />
puis-je voter lors de l’assemblée<br />
générale et si oui sur quels points de l'ordre du<br />
jour ? Dois-je m'abstenir lors du vote concernant<br />
la prolongation de mon mandat et également<br />
l’augmentation de ma rémunération ?<br />
Réponse :<br />
Section 3. – Des organes de l’ACP<br />
Art. 3.87 Assemblée générale: organisation<br />
"§9. Aucune personne mandatée<br />
ou employée par l’association des<br />
copropriétaires, ou prestant pour elle des<br />
services dans le cadre de tout autre contrat,<br />
ne peut participer personnellement ou par<br />
procuration aux délibérations et aux votes<br />
relatifs à la mission qui lui a été confiée."<br />
Notez également la disposition suivante :<br />
"Nul ne peut prendre part au vote, même<br />
comme mandant ou mandataire, pour un<br />
nombre de voix supérieur à la somme des<br />
voix dont disposent les autres copropriétaires<br />
présents ou représentés".<br />
Vous êtes syndic et<br />
vous avez des questions<br />
concrètes concernant la<br />
gestion d’un immeuble ?<br />
N'hésitez pas à nous<br />
adresser vos demandes.<br />
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