Property Today FR 2024 Edition 16

EDITION 16 - 2024 - SEPTEMBRE - OCTOBRE
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
SALON DE LA
COPROPRIÉTÉ 2024
Nettoyage des immeubles
avec des drones !
Mémorandum UDS pour
la faisabilité de la norme
énergétique 2050
L’ENREGISTREMENT DU SYNDIC DANS LES ACP :
CRUCIAL EN CAS DE SINISTRE
D'après nos récentes statistiques, il apparaît que 40 % des ACP ne
disposent pas d'un syndic enregistré. Cela signifie qu'un nombre
significatif d'immeubles (environ 42 000) n'ont pas de point de
contact officiel. Bien qu'il n'existe pas de sanctions directes pour
l’absence d’inscription ou d’affichage des informations relatives au
syndic ...
LE CHOIX DU COURTIER EN ASSURANCES ? UN
RÉCENT JUGEMENT CLARIFIE LA QUESTION
Dans le domaine de la copropriété et de la gestion des
associations de copropriétaires, le rôle et les pouvoirs du syndic
sont souvent sujets à débat. Cependant, un jugement récent
a clarifié un aspect important de cette discussion : la capacité
du syndic à choisir lui-même un courtier en assurances sans
l'approbation explicite de l'assemblée générale.

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PROPERTYTODAY
3
SOMMAIRE
EDITION 16
SEPTEMBRE - OCTOBRE
2024
LE SYNDIC PEUT-IL CHOISIR LUI-MÊME
LE COURTIER EN ASSURANCES ?
HUMIDITÉ, NUISANCES OLFACTIVES
OU FUITE DE GAZ ?
PLAN D'ENTRETIEN ET DE
RÉNOVATION DURABLE
INNOVATION : LES DRONES
COMME OUTIL DE NETTOYAGE
LE MONDE CACHÉ DE LA
RÉNOVATION : ÉGOUTS, CONDUITES
DE VENTILATION ET AUTRES
RÉNOVER VOTRE COPROPRIÉTÉ ?
BONNE IDÉE !
L’ENREGISTREMENT DU SYNDIC
DANS LES ACP : CRUCIAL EN CAS
DE SINISTRE
SYNDIC RENO SUPPORT :
ACCOMPAGNER LES SYNDICS DANS
LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
PROXIMUS : ÉVITEZ LES PANNES
D'ASCENSEURS
MÉMORANDUM 2024 : PROPOSITIONS
DE L'UDS CONCERNANT LES
RÉFORMES JURIDIQUES
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T 03 877 29 20
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DES COPROPRIÉTAIRES MINORITAIRES
PEUVENT-ILS BLOQUER UNE PRISE
DE DÉCISION?
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BON À SAVOIR 36
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quelque forme que ce soit, partielle ou totale, ne peut se faire sans
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dans ce magazine sont vérifi es avec le plus grand soin. Le
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4 Edition septembre - octobre
01
Le syndic peut-il choisir
lui-même le courtier en
assurances ? Un récent
jugement clarifie la question.
Dans le domaine de la copropriété et de la gestion des associations de copropriétaires, le
rôle et les pouvoirs du syndic sont souvent sujets à débat. Cependant, un jugement récent
a clarifié un aspect important de cette discussion : la capacité du syndic à choisir lui-même
un courtier en assurances sans l'approbation explicite de l'assemblée générale.
Le rôle du syndic et de
l'Assemblée Générale
Comme il est bien connu, l'assemblée
générale est l'organe décisionnel suprême au
sein d'une association de copropriétaires. Elle
choisit elle-même les fournisseurs et prend
les décisions les plus importantes concernant
la gestion de l'immeuble. Le syndic, en sa
qualité de mandataire, doit exécuter ces
décisions comme un "bon père de famille".
Cela signifie qu'il doit défendre au mieux les
intérêts de l’ACP.
Ce principe s'applique également à la
souscription de polices d'assurance incendie
et autres assurances. Le syndic conclut ces
polices avec la compagnie d'assurances
au nom de l'association de copropriétaires.
Cependant, la question se pose de savoir si
le syndic peut désigner unilatéralement le
courtier en assurances sans l'approbation de
l'assemblée générale, étant donné que ce
courtier est l'intermédiaire entre l'association
de copropriétaires et la compagnie
d'assurances, sans aucune relation
contractuelle directe avec l'association de
copropriétaires.
La désignation d'un courtier n'a en principe
aucune incidence sur le contenu et les
couvertures des polices. Bien que le courtier
ne soit pas directement un fournisseur de
l'association de copropriétaires, son rôle
est crucial dans la relation contractuelle
entre l'association de copropriétaires et
la compagnie d'assurances. Certaines
compagnies d'assurances travaillent donc
exclusivement par l'intermédiaire de
courtiers.
Jurisprudence : choisir soi-même
le courtier en assurances
Récemment, un membre de notre fédération
professionnelle de syndics (UDS), a gagné
une affaire en première instance et en appel
(2023 et 2024) qui jette un éclairage sur cette
question. L'affaire portait sur la question
de savoir si le syndic pouvait désigner un
courtier en assurances sans l'approbation
de l'assemblée générale. Le tribunal devait
se prononcer sur une prétendue faute
extracontractuelle.
Conformément à la loi sur la copropriété,
le syndic avait conclu un accord écrit avec
l'association de copropriétaires. Selon
l'article 3.03 du contrat du syndic, le syndic
a le droit de choisir lui-même un courtier
en assurances, sauf décision contraire de
l'assemblée générale ou en cas de conflit
d'intérêts.
Dans ce cas précis, le syndic avait constaté
de nombreuses irrégularités dans les
actions du premier courtier en assurances.
La confiance étant rompue, le syndic a
urgemment fait appel à un autre courtier
en assurances digne de foi pour reprendre
le dossier. Le tribunal a jugé que la
désignation du courtier en assurances par
le syndic était légitime. Il n'y avait aucune
preuve que le précédent courtier avait été
désigné par l'assemblée générale, ni qu'il y
avait un conflit d'intérêts.

PROPERTYTODAY
5
IPI
Dans le cadre de ce litige, une plainte a
également été déposée auprès de l’IPI,
qui a statué plus rapidement. L’IPI a jugé
que "l'attitude de l'appelant n'était pas
conforme à la déontologie, à l'honneur,
à la dignité et à la bonne réputation des
agents immobiliers, car une évaluation a
été effectuée sur le courtier en assurances
de l'association de copropriétaires sans
respecter les dispositions légales prescrites
du Code civil". Le syndic a finalement reçu un
avertissement.
L'institut n'a pas tenu compte des
irrégularités de l’ancien courtier, ni de
l'urgence de la situation ou de la rupture du
lien de confiance ou de la clause du contrat
entre les parties. Selon la Chambre Exécutive,
le syndic aurait dû convoquer une assemblée
générale extraordinaire.
Cette position mérite toutefois d'être
nuancée. La convocation d'une assemblée
générale extraordinaire est une prérogative
importante du syndic. Ces assemblées
peuvent être nécessaires pour prendre des
décisions urgentes qui ne peuvent attendre
l'assemblée générale annuelle. Voir Cc
art. 3.87-§2 : "Le syndic tient une assemblée
générale pendant la période fixée dans le
règlement d'ordre intérieur ou chaque fois
qu'une décision doit être prise d'urgence dans
l'intérêt de la copropriété".
Cependant, la planification et l'organisation
d'une assemblée générale extraordinaire
exigent une quantité considérable de temps
et d'efforts de la part du syndic. Cela inclut
la préparation de l'ordre du jour, l'envoi
des invitations et la compilation de la
documentation pertinente. Surtout au cours
du premier trimestre de l'année, lorsque
de nombreuses assemblées générales
ordinaires sont déjà prévues, la convocation
de réunions supplémentaires peut entraîner
une surcharge de travail pour le syndic et son
équipe. Cette période est traditionnellement
très chargée pour les syndics, puisque la
“ Des réunions
trop fréquentes
peuvent
conduire à
une lassitude
décisionnelle.
plupart des assemblées générales ordinaires
se tiennent au cours de ces mois pour
discuter et approuver les rapports financiers
de l'année précédente.
Chaque assemblée générale extraordinaire
entraîne également des coûts
supplémentaires pour l'association de
copropriétaires. Ces coûts comprennent
notamment la location de la salle de
réunion, les frais administratifs, etc. La
convocation fréquente d'assemblées
générales extraordinaires peut donc
alourdir inutilement la charge financière des
copropriétaires.

6 Edition septembre - octobre
Avant de convoquer une assemblée
générale extraordinaire Il est donc
important de se demander si les décisions
à prendre sont vraiment urgentes, ou si
elles peuvent être reportées à la prochaine
assemblée générale ordinaire pour être
discutées et/ou ratifiées. Car il n'est pas
certain que tous les copropriétaires
auraient apprécié les efforts du syndic,
ni d’être convoqués à une nouvelle
assemblée générale compte-tenu des
coûts supplémentaires ; tout cela pour
la désignation d'un nouveau courtier en
assurances ? Un autre copropriétaire aurait
très bien pu déposer une plainte contre
le syndic en raison de trop nombreuses
assemblées générales et de coûts trop
élevés !
Des réunions trop fréquentes peuvent
conduire à une lassitude décisionnelle parmi
les copropriétaires, ce qui se traduit souvent
par une baisse de la participation et de
l'implication. Le manque de participation
(quorum non atteint) oblige le syndic
à convoquer une deuxième assemblée
générale, lors de laquelle les décisions sont
prises sans tenir compte du quorum (Cc art.
3.87-§5). Cela entraîne automatiquement
une surcharge pour le syndic et remet en
cause la représentativité et la cohésion de
l'ACP. Ce désengagement peut donc nuire à
l’ACP.
Il est donc important pour le syndic
d’introduire dans son contrat quelques
mandats importants, comme dans le cas
présent la désignation par le syndic du
courtier en assurances.
Quid de la liberté contractuelle ?
Comme chacun le sait, le principe de la
liberté contractuelle prévaut en Belgique,
tel qu'énoncé à l'article 1134 du Code civil,
qui stipule que "toutes les conventions
légalement formées tiennent lieu de loi à
ceux qui les ont faites". Ce principe signifie
que les contrats légalement formés ont force
de loi entre les parties qui les ont conclus.
Concrètement, cela implique que les
parties jouissent de la liberté de structurer
leurs accords comme bon leur semble et
de convenir mutuellement de toutes les
dispositions. La seule restriction est que le
contenu de l'accord ne doit être contraire
ni aux dispositions légales impératives ni
à l'ordre public. Ainsi, les parties peuvent
adapter leurs accords et obligations sur
mesure, tant que ceux-ci respectent les
normes légales fondamentales et les
principes éthiques qui protègent la société.
L'accord entre le syndic et l'association de
copropriétaires ne déroge pas à cette règle.
Implications pour l'avenir
Le jugement du tribunal souligne
l'importance de clauses claires dans les
contrats de syndic. Les syndics devraient
explicitement inclure dans leur contrat avec
l'association de copropriétaires s'ils sont
ou non habilités à désigner eux-mêmes un
courtier en assurances.
En inscrivant cette prérogative dans le
contrat, ils bénéficient de plus de liberté
dans la gestion des polices d'assurance,
ainsi que des avantages de travailler avec un
courtier en assurances de leur choix.
Une gestion centralisée des dossiers
d'assurance par un courtier de confiance
peut conduire à un meilleur service et à
une optimisation des coûts. Les courtiers en
assurances qui connaissent bien les besoins
spécifiques et les circonstances d'un syndic
et d'une association de copropriétaires
peuvent souvent opérer de manière plus
efficace que lorsque ces tâches sont réparties
entre plusieurs courtiers.
Conclusion
La récente décision du tribunal constitue
une directive importante pour les syndics.
Il est désormais clair que, sauf décision
contraire de l'Assemblée Générale, le syndic
a l'autorité de désigner lui-même un courtier
en assurances. En inscrivant explicitement
cette compétence dans le contrat de syndic,
les syndics pourront assurer une gestion des
assurances plus centralisée et efficace.
Dans un contexte où le métier de syndic est
en pénurie, tout gain de temps contribue
efficacement à l'organisation et à l'exécution
des missions du syndic, sans pour autant
compromettre les prérogatives de l'ACP.
info
Mme Dominique Krickovic
Présidente de l’UDS (Union des
Syndics)
presidente@uniondessyndics.be
www.uniondessyndics.be
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8 Editie oktober september - november - oktober
02
Humidité, nuisances olfactives
ou fuite de gaz ? Pourquoi un
spécialiste est indispensable.
Tout le monde a déjà été confronté à des taches d'humidité dans sa maison, à une odeur
désagréable ou, pire encore, à une éventuelle fuite de gaz. Dans de telles situations, il est
essentiel de faire appel à un spécialiste de la recherche des fuites.
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PROPERTYTODAY
9
La recherche de fuite est un ensemble de
techniques utilisées pour identifier l'origine et
la source d'une fuite dans un système ou une
structure. Elle trouve ses applications dans
divers domaines : conduites d'eau, conduites
de gaz, égouts, conduites d'alimentation et
de retour, installations de chauffage central
ou chauffage par le sol, systèmes HVAC, toits
plats, et bien d'autres encore.
Pour la détection proprement dite,
différentes méthodes peuvent être utilisées,
chacune ayant ses propres applications et
avantages, en fonction du type de fuite et des
facteurs environnementaux.
Tout d'abord, il y a l'inspection visuelle. Elle
consiste à rechercher à l'œil nu des signes de
fuite tels que des taches d'humidité sur les
murs, les plafonds ou les sols, ou des fuites
au niveau des raccords (robinetterie). Aucun
matériel n'est utilisé. L'inspection visuelle
n'est utile que pour détecter les fuites visibles.
L'expérience du spécialiste de la recherche
de fuites joue ici un rôle important. Toutefois,
il convient également de mentionner que la
communication avec le client est également
un élément très important pour obtenir les
informations correctes et parvenir ainsi à un
diagnostic adéquat.
Toutefois, des instruments auxiliaires sont
souvent utilisés lors de la recherche de fuites.
Les caméras sont régulièrement utilisées
pour détecter les problèmes par le biais d'un
scoping dans les drains de diamètre variable
(30 - 400 mm). Un localisateur navitrack
permet de suivre la caméra qui est déplacée
sous terre en surface, mais c'est aussi un
outil utile pour déterminer la profondeur de
certains drains.
De la caméra à la thermographie :
technologies modernes pour la
détection des fuites
La thermographie ou le rayonnement
infrarouge peut également être utilisé pour
détecter les fuites. Une caméra infrarouge
est utilisée pour rechercher les différences de
température qui peuvent indiquer une fuite.
Cette méthode est particulièrement
adaptée pour déterminer l'emplacement
des conduites d'eau chaude et des
planchers chauffants présentant des fuites
éventuelles, mais aussi pour détecter les
taches d'humidité ou les moisissures dans
les murs. Cependant, son application est
beaucoup plus large : une maison entière
peut être scannée à la recherche de ponts
thermiques et de défauts d'isolation, les
pertes de chaleur étant immédiatement
visualisées sur une photo infrarouge. Il s'agit
d'une méthode d'analyse rapide, sûre et peu
coûteuse, sans contact physique avec les
surfaces, idéale pour les audits énergétiques
des maisons et des bâtiments.
La "preuve" est irrévocablement enregistrée
sur l'appareil photo. En bref, il s'agit d'un
outil précieux pour améliorer l'efficacité
énergétique, détecter les défauts et prendre
des mesures ciblées pour économiser
l'énergie.
Une autre technique couramment utilisée
est le test de pression. En augmentant
la pression dans les tuyaux, les fuites
éventuelles deviennent visibles plus
rapidement. Les tests de pression peuvent
être effectués avec de l'eau ou de l'air. Ils ne
s'appliquent qu'aux conduites visibles en
surface, bien que le gaz traceur puisse être
utilisé pour les conduites souterraines.
Les dangers invisibles
démasqués :
La détection par colorant repose sur le
même principe. Un colorant inoffensif et
respectueux de l'environnement est ajouté à
l'eau, révélant le flux de l'eau. À l'endroit où
se trouve la fuite, le colorant s'écoule avec
elle. La détection par colorant est principalement
utilisée pour détecter les fuites dans les
égouts et les canalisations.
En cas de nuisances olfactives ou de fuite
dans le réseau d'égouts, le générateur de
fumée est très utile. L'appareil souffle de la
fumée dans les canalisations et l'endroit d'où
sort la fumée est tout simplement l'endroit
où se trouve la cause du problème.
Un aquaphone ou un ultrason peut
également être utilisé. Une fuite dans
une conduite sous pression (conduite
hydraulique) provoque une vibration sur
la conduite qui fuit. Cette vibration est
"écoutée" à l'aide de cet appareil, bien qu'il
faille préciser que les bruits latéraux ne sont
pas toujours faciles à filtrer.
La prévention est essentielle :
comment la détection des fuites
peut prévenir les dommages et
les dépenses
Outre les fuites d'eau, il y a bien sûr les fuites
de gaz. Trois possibilités sont retenues : une
fissure ou un trou dans un tuyau ou une
conduite de gaz, un tuyau ou une conduite
mal raccordé à un appareil consommant du
gaz, ou un raccord défectueux.
En cas d'odeur de gaz, un détecteur
de gaz est utilisé pour détecter la fuite.
Si le compteur de gaz a été fermé par la
compagnie de gaz, un gaz traceur est utilisé
pour détecter la fuite.
Ce qui précède montre que les technologies
modernes et les équipements sophistiqués
sont fréquemment utilisés dans la détection
des fuites d'eau et de gaz. Il est important
de mentionner qu'il s'agit d'outils
"auxiliaires", mais que l'expérience et
la logique de l'expert en détection de
fuites restent primordiales !
La détection des fuites est utilisée dans divers
secteurs, notamment dans les bâtiments
résidentiels, commerciaux et industriels, ainsi
que dans l'industrie pétrolière et gazière,
la gestion de l'eau, l'industrie alimentaire,
etc. Elle est essentielle pour entretenir les
bâtiments, minimiser les dégâts des eaux,
assurer la sécurité et se conformer aux
réglementations.
Comme dans d'autres domaines de la
société, la prévention est extrêmement
importante, principalement pour éviter
l'aggravation de la situation, mais aussi pour
réduire les coûts.
Si vous avez encore des questions, ou si vous
avez besoin d'un spécialiste en détection de
fuites : une adresse : LEKDETECT.BE.
Appelez le numéro gratuit 0800 18
700 et remplissez ensuite le formulaire
de contact via le site web avec votre
nom, votre adresse, votre numéro de
téléphone et une brève description
de votre problème, après quoi vous
recevrez immédiatement un e-mail avec
toutes les informations utiles telles que
les méthodes de travail et les prix. Nous
vous rappellerons ensuite dans les 12
heures pour fixer un rendez-vous.

10 Edition septembre - octobre
FAQ' s : assurances et recherche
de fuites
Quel est le coût d'une recherche de fuite ?
Une entreprise de recherche de fuites facture
généralement un forfait d'environ 415 € Htva
pour les services suivants :
Î Frais de déplacement
Î Recherche de fuite (maximum 2 heures)
Î Rapport détaillé (destiné à l’assurance)
Si des heures supplémentaires sont
nécessaires, un tarif horaire supplémentaire
est souvent facturé (p.ex. 75 € par heure).
La recherche de fuites est-elle couverte par
la police d'assurance ?
Oui, la recherche de fuites est couverte
si la fuite provient d'une canalisation ou
d'un tuyau d'alimentation et s'il y a des
dommages matériels consécutifs.
Tous les types de détection de fuites sont-ils
couverts ?
Non, la détection des fuites sur les toits, les
façades et dues à la remontée de la nappe
phréatique n'est pas couverte, sauf dans
le cas d'une police Citadel jusqu'à 1.500,00
EUR, à condition qu'il y ait des dommages
matériels consécutifs.
Le syndic peut-il choisir lui-même une
entreprise de recherche de fuites ?
Oui, le syndic est libre de choisir l'entreprise
de détection des fuites.
Le syndic doit-il demander l'autorisation
d'engager une entreprise de détection de
fuites ?
Non, le syndic ne doit pas demander
d'autorisation, mais il est conseillé d'en
informer le courtier.
Une franchise est-elle applicable ?
Oui, il existe une franchise générale d'environ
310 euros par dossier pour l'ensemble des
dommages subis. Attention : dans certains
cas, la franchise peut être augmentée
en raison, par exemple, de mauvaises
statistiques.
Existe-t-il un prix maximum pour la
recherche de fuites ?
En principe, non.
Une fuite est-elle toujours détectée ?
Dans la plupart des cas, si une fuite est
effectivement présente, elle sera détectée.
Par ailleurs, il est rare que l'on soupçonne la
présence d'une fuite alors que ce n'est pas le
cas. Dans ce cas, après avoir effectué les tests
nécessaires, le client sera rassuré. Toutefois,
le forfait reste inchangé, qu'une fuite soit
effectivement constatée ou non.
Les fuites de gaz ou les mauvaises odeurs
sont-elles couvertes ?
Parfois. Certains assureurs couvrent les
fuites de gaz, de plus en plus souvent
aujourd'hui. En revanche, les odeurs ne sont
pas couvertes car elles ne causent pas de
dommages matériels. L'assistance protection
juridique peut être utile à cet égard.
L'entreprise de détection de fuites peut-elle
également effectuer des réparations ?
L'objectif premier d'une entreprise de
détection de fuites est de détecter les fuites
et d'en faire rapport ; les réparations ne font
généralement pas partie de ses fonctions
principales. Sur la base du rapport, les
parties concernées décident des réparations
nécessaires. Néanmoins, certaines
entreprises de détection de fuites proposent
également des services de réparation, qui
peuvent s'avérer utiles pour les réparations
urgentes qui peuvent être commandées par
le syndic sans l'approbation de l'assemblée
générale. Le coût des réparations sera facturé
séparément.
Quels sont les autres éléments assurés ?
Î Les frais de réparation des canalisations et
des conduites d'alimentation, y compris
l'ouverture et la fermeture des murs et des
sols, sont couverts.
Î Les dommages consécutifs à une fuite
dans un toit sont couverts, mais la
réparation du toit lui-même ne l'est
pas, sauf si la fuite a été causée par une
tempête.
Î Certains assureurs couvrent également les
dommages consécutifs aux infiltrations
d'eau par les façades, mais la réparation de
la façade elle-même n'est pas couverte.
Î Les dommages causés par des remontées
d'humidité dans les sous-sols ou les rezde-chaussée
sont toujours exclus.
Î Les dégâts des eaux causés par des
appareils hydrauliques tels que les
chaudières, les machines à laver, les
adoucisseurs d'eau et les piscines sont
couverts.
Î L'écoulement d'eau dû à une fuite
invisible est également couvert, souvent
découverte après une facture d'eau élevée.
L'assureur calcule la surconsommation sur
la base de la consommation moyenne des
années précédentes. Le plafond dépend
de l'assureur.
Lekdetect sera présent au Salon de la
Copropriété au stand 27 !
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Salon de la Copropriété au stand 93 !
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PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY
11
03
Plan d'entretien et de rénovation
durable basé sur des mesures
de l'état effectuées par des
inspecteurs de bâtiments certifiés.
Le parc immobilier en Belgique, comme dans toute l'Europe, est confronté à un défi majeur. La durabilité
des bâtiments est devenue une priorité absolue, tant sur le plan économique qu'écologique, et elle fera
l'objet d'une attention de plus en plus grande dans les années à venir. La durabilité se reflète à la fois dans
l'entretien adéquat et préventif des bâtiments et dans la rénovation énergétique en vue de répondre aux
objectifs climatiques à l’horizon 2050.
Compte tenu du processus décisionnel
souvent difficile dans les ACP pour les
immeubles d'habitation, des informations
objectives, transparentes et correctes
sur la qualité de l'immeuble, les besoins
d'entretien et les risques en cas de nonexécution
des travaux sont cruciales pour
entretenir les parties communes d'un
immeuble d'habitation et planifier les
mesures de rénovation de manière durable
et économiquement rentable. À cette fin,
le syndic peut faire appel à des inspecteurs
en bâtiment certifiés pour faire réaliser une
mesure de l'état conformément à la norme
néerlandaise NEN2767.
Ainsi, à l'aide d'une méthodologie
d'inspection uniforme, une telle mesure
de l'état donne un aperçu de la qualité
technique des éléments structurels et des
installations techniques d'un bâtiment, des

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mis à leur disposition (ex : ascenseurs…).
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bâtiment est passée de 25 à 5 ans.
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PROPERTYTODAY
13
besoins d'entretien et des risques liés au
report des interventions. Il s'agit donc d'un
outil objectif d'aide à la décision.
Pour chaque élément, l'inspecteur des
bâtiments détermine la gravité, l'étendue et
l'intensité des défauts observés et, sur cette
base, détermine l'état du bâtiment, entre
1 et 6 où 1 correspond à la qualité d'une
construction neuve. En outre, l'inspecteur
des bâtiments détermine les conséquences
de ces défauts si la réparation est retardée. Il
peut s'agir par exemple des conséquences
en termes d'utilisation, de coût, d'image, de
dommages indirects et de sécurité, et ces
conséquences sont déterminées en fonction
des priorités du gestionnaire du bâtiment.
Par exemple, une fuite dans la protection
située au-dessus d'un abri à vélos peut être
moins prioritaire que la même fuite dans
la protection située au-dessus de la porte
d'entrée, même si les deux protections ont
la même note d'état à ce moment-là. En
effet, à la porte d'entrée, il y a un risque de
dégradation de l'image et de plaintes de la
part des résidents et des visiteurs.
Une mesure de l'état est généralement liée
à un exercice de suivi tel que l'élaboration
d’un plan pluriannuel de travaux (PPT),
la détermination des coûts, l'élaboration de
stratégies de rénovation, etc.
BCCA certifie les inspecteurs en bâtiment
pour effectuer des mesures de l'état
conformément à la norme NEN2767. Ces
mesures de l'état requièrent en effet des
connaissances approfondies en matière
de techniques de construction et/ou
d'installation et les rapports d'inspection
doivent être rédigés de manière objective.
Ces personnes doivent d'abord réussir un
examen théorique et pratique. Ensuite, leurs
mesures de l'état sont suivies annuellement
par échantillonnage aléatoire par une
commission indépendante, impartiale et
experte, et chaque inspecteur en bâtiment
certifié doit suivre régulièrement des cours
de recyclage.
De cette manière, la qualité des mesures de
l'état est contrôlée et le client peut utiliser
ces résultats en toute confiance.
info
BCCA asbl
Hermeslaan 9
1831 Diegem
www.bcca.be
conditiemeting@bcca.be
www.bcca.be/fr/certification/
personnes/mesure-etat
PROPERTYTODAY

14 Editie september - oktober
04
Innovation dans la
gestion immobilière :
les drones comme
outil de nettoyage des
bâtiments.
Dans le monde de la gestion immobilière, l'efficacité, la maîtrise des coûts et
la sécurité sont essentielles. Les syndics, responsables de la gestion des parties
communes des immeubles d'habitation, doivent relever le défi d'équilibrer ces
facteurs de manière optimale. L'utilisation de drones introduit une révolution
dans la manière dont les opérations de nettoyage sont effectuées, avec des
avantages évidents par rapport aux méthodes traditionnelles.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
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PROPERTYTODAY
15
commandé à distance, ce qui élimine
l'exposition directe du personnel à des
situations dangereuses. Il en résulte un
environnement de travail plus sûr et moins
de risques d'accidents.
Respect de l'environnement Les drones ont
également une empreinte environnementale
plus faible que les méthodes traditionnelles.
Ils consomment moins d'énergie et ne
produisent pas d'émissions comme les
plates-formes de travail aérien à moteur
diesel.
Efficacité du nettoyage
L'un des principaux avantages de l'utilisation
de drones pour les services de nettoyage
est l'efficacité accrue. Les drones peuvent
inspecter et nettoyer rapidement et avec
précision de grandes surfaces sans avoir
recours à des échafaudages, des platesformes
aériennes ou d'autres installations qui
prennent du temps.
Cela signifie que les drones sont capables
d'atteindre sans effort des zones difficiles
d'accès, telles que des façades ou des
toits élevés, et de nettoyer en une fraction
du temps par rapport aux méthodes
traditionnelles. Les grues et autres élévateurs
endommagent également régulièrement les
pelouses et jardins décoratifs en raison de
leur poids élevé.
Réduction des coûts
L'utilisation de drones permet aussi de
réaliser d'importantes économies. Les
méthodes de nettoyage traditionnelles
nécessitent souvent le déploiement
de plusieurs personnes, la location
d'équipements spécialisés tels que des
nacelles élévatrices et des mesures de
sécurité importantes. Cela entraîne des coûts
élevés, en particulier lorsque ces méthodes
doivent être utilisées régulièrement.
Les drones, quant à eux, nécessitent moins
de main-d'œuvre et aucun équipement
lourd et coûteux. Un drone peut être
contrôlé par un seul opérateur et effectue
son travail de manière autonome, ce qui
réduit considérablement les coûts de maind'œuvre.
En outre, il n'est pas nécessaire de
monter et de démonter des échafaudages
ou des plates-formes aériennes, ce qui réduit
encore les coûts d'exploitation.
Sécurité
La sécurité est un aspect crucial lorsqu'il
s'agit de nettoyer des bâtiments élevés ou
des zones difficiles d'accès. Les méthodes
traditionnelles comportent souvent des
risques pour le personnel, comme le
travail en hauteur ou dans des conditions
dangereuses. L'utilisation de drones élimine
complètement ces risques. Le drone est
En outre, les drones peuvent être équipés
de produits de nettoyage respectueux de
l'environnement, qui sont appliqués avec
précision et en quantités minimales, ce qui
évite le gaspillage.
Aerial Solutions peut vous apporter
tous les services nécessaires comme
le démoussage, lavage de vitres
par osmose, nettoyage de pignons,
nettoyage de gouttières, …etc.
info
Tim Ketels
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www.aerialsolutions.be
0485 462 599
PROPERTYTODAY

16 Edition septembre - octobre
05
Le monde caché
de la rénovation
dans les Immeubles
d'appartements: égouts,
conduites de ventilation
et de fumée sous la loupe.
Dans le monde des immeubles d'appartements, les structures que nous ne voyons
pas directement sont souvent les plus importantes. Les égouts, les systèmes de
ventilation et d’évacuation de fumées sont des éléments essentiels de chaque
bâtiment, mais leur entretien est souvent négligé. Cette négligence peut entraîner des
réparations coûteuses, des problèmes de santé, ou même des situations dangereuses

PROPERTYTODAY
17
Que se passe-t-il lorsque ces systèmes
vieillissent ? Quels problèmes surgissent
? Comment pouvons-nous les aborder à
temps et préventivement Et que faire si une
rénovation s'avère nécessaire ?
Nous avons accompagné Remco de
Relining.be et avons également obtenu
des conseils sur les mesures préventives
permettant d'éviter des interventions
coûteuses à l'avenir.
Problèmes des infrastructures
vieillissantes
Au fil des ans, les bâtiments montrent
des signes de vieillissement, tels que des
problèmes de vieillissement des égouts et
des conduites de ventilation et de fumée.
Ces structures ne reçoivent pas suffisamment
d'attention, sont souvent intégrées à la
construction d'origine, et sont difficilement
accessibles pour l'entretien.
Les égouts sont très sujets à l’usure : ils
se fissurent ou se bouchent à cause de
dépôts, de racines, de graisses et de déchets
accumulés. Cela peut entraîner des fuites,
un écoulement lent de l'eau, des odeurs
désagréables ou des taches d'humidité sur
les murs et les plafonds.
Les systèmes de ventilation défectueux
entraînent une mauvaise circulation de l'air,
de la condensation sur les fenêtres et les
murs, un mauvais fonctionnement de la
hotte aspirante, voire une augmentation des
allergies et des problèmes respiratoires.
Les conduits de fumée d’anciennes
installations de chauffage présentant des
signes d'obstruction ou des perforations
causées par l'eau de condensation acide
des chaudières à condensation, posent un
risque majeur d'intoxication au monoxyde
de carbone.
“ Une technique
innovante
consiste à installer
un nouveau
revêtement à
l'intérieur des
canalisations.
De plus, dans les bâtiments construits avant
les années 90, on se heurte souvent à la
problématique des matériaux contenant de
l'amiante.
Nécessité de l'inspection et du
diagnostic
L'approche de Relining.be est claire. Qu’il
s’agisse d’activités de maintenance ou dès
les premiers signes de problèmes, il est
important d'effectuer un examen approfondi
de l'état de l'infrastructure.
Les inspections par caméra des
canalisations sont un moyen courant pour
localiser avec précision les fuites ou les
bouchons; cela évite une démolition inutile
et permet des réparations ciblées.
Les mesures de la qualité de l'air et les
inspections des conduits de ventilation
permettent de détecter l'accumulation de
saleté ou les obstructions du flux d’air.
Des tests d’odeur et de fumée sont
effectués pour déceler des fuites ou
pour vérifier que les conduites de fumée
fonctionnent correctement et en toute
sécurité.
Les actions correctes pour
rénovation et remplacement: la
technique du relining (chemisage)
Après une inspection approfondie, la
décision est prise quant à savoir si la
rénovation ou le remplacement est
nécessaire : dans de nombreux cas, l'accès
limité et la manière dont les conduites sont
incorporées dans les bâtiments sont des
facteurs déterminants pour opter pour une
rénovation solide avec un minimum de
démolition dans le bâtiment.
Une technique innovante consiste à installer
un nouveau revêtement à l'intérieur des
canalisations : le RELINING (le chemisage).
Le grand avantage de cette technique
est qu’il ne faut pas démolir des murs, des
planchers ou des galeries de conduits ; cette
technique présente en plus l’avantage de
pouvoir être appliquée aussi bien sur les
égouts que sur les conduites de ventilation
et de fumée.
Remco explique que différentes techniques
de relining sont utilisées en fonction de
la complexité des canalisations, de l'état

18 Edition septembre - octobre
la graisse dans l'évier ou remplacer les
filtres des systèmes de ventilation à temps,
contribue à limiter les problèmes.
L'utilisation de technologies modernes
: des capteurs intelligents qui détectent les
fuites ou les obstructions, ou des moniteurs
de la qualité de l'air qui surveillent la
ventilation, peuvent être précieux pour
détecter précocement les problèmes.
Remco souligne également que, dès
2025, il sera obligatoire d'équiper les
grands bâtiments tertiaires d'un système
de gestion de bâtiment. Cela ouvre la
porte à de nouvelles perspectives pour
l'entretien des installations et permettra
de faire la distinction entre la maintenance
systématique (basé sur le temps) et
l'entretien conditionnel (basé sur l'état).
du matériel et de l'accessibilité : il y a la
technique du revêtement par pulvérisation
(spraycoating), la pose de rénovations
partielles ou le chemisage càd la pose à
l’intérieur d’un chausson complet imprégné
de résines durcies à la vapeur ou aux UV. Le
résultat est toujours une canalisation qui a
été complètement rénovée de l'intérieur et à
nouveau étanche.
Remco souligne l’importance d’un
nettoyage en profondeur des conduites et
canalisations.
Des hydrocurages à haute pression ou
l’utilisation de fraises robotisées font
le débouchage avec l’aide de camions
aspirateurs qui enlèvent et transportent tous
les déchets.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Mesures préventives : opter pour
une approche intelligente
Malgré l'importance du dépannage, il est
possible d'éviter de nombreux problèmes
grâce à la maintenance préventive. Voici
quelques recommandations pour les
propriétaires d'immeubles d'habitation afin
d'éviter des rénovations majeures.
Des inspections régulières des égouts,
des conduites de ventilation et de fumée,
peuvent aider à détecter et à résoudre les
problèmes à un stade précoce avant qu'ils ne
deviennent graves.
Les plans d'entretien performants,
comprenant le nettoyage et le contrôle à des
moments fixes, peuvent ralentir l'usure et
prolonger la durée de vie de l'infrastructure.
La communication avec les résidents est
cruciale. Les informer de la bonne utilisation
des systèmes, comme éviter de jeter de
Ainsi, il sera possible, sur la base de
l'inspection et du diagnostic, de déterminer
avec plus de précision quelles parties
du bâtiment nécessitent une attention
particulière sans devoir traiter l'ensemble du
bâtiment.
Cela permettra de limiter autant que possible
les interventions d'urgence coûteuses,
d'éviter les réactions en chaîne souvent
provoquées par les obstructions, et de
prolonger la durée de vie des systèmes de
conduite des collecteurs.
Et, de plus, le confort des utilisateurs/
résidents est préservé !
info
Relining.be
Industrieweg 2
2320 Hoogstraten
T03 314 51 39
help@relining.be
www.relining.be
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PROPERTYTODAY
19
06
Rénover votre copropriété ?
Bonne idée !
Pourquoi est-ce nécessaire,
prioritaire, faisable et rentable ?
Pourquoi rénover sa copropriété est devenu
nécessaire et devrait être la priorité ? Bien
que cela puisse sembler compliqué, il existe
des solutions simples pour s’organiser,
planifier, financer et commencer à générer
rapidement des économies d’énergie.
Des réponses concrètes avec Cédric Le
Blévennec (Watt Matters), François
Jacquet (Look&Fin) et Timothée Morel
(EasyPrimes).
Quelles sont tout d’abord les
réglementations et les grandes
échéances dans les Régions ?
Timothée Morel - EasyPrimes:
La certification PEB est beaucoup décriée,
mais c’est une obligation européenne[1].

20 Edition septembre - octobre
Elle impose des obligations de rénovation,
établit la performance énergétique d’un
bien et encadre désormais les transactions.
Chaque région belge a sa méthodologie
de certification ce qui empêche toute
comparaison entre les certificats et les
échelles de performance énergétiques étant
différentes. Voici ce qu’il faut retenir :
En Flandre depuis 2023, tout acheteur d'un
bien avec un score PEB E ou F a 5 ans pour
atteindre au moins le label D. D'ici 2050,
toutes les habitations devront obtenir un
label A, avec des échéances intermédiaires
en 2028, 2035, et 2040. Les acheteurs qui ne
se conforment pas aux délais de rénovation
risquent jusqu’à 200.000€ d’amende.
En Wallonie, le "Plan Air Climat Énergie
2030" impose des échéances progressives
: d'ici 2031, les biens doivent atteindre au
minimum le label F, avec des objectifs plus
stricts à suivre (E en 2036, D en 2041). Dès
2027, les biens mis en location devront avoir
un score F, puis E en 2030, puis D en 2033 et
C en 2036. Des sanctions sont aussi prévues.
Enfin à Bruxelles, les passoires énergétiques
(catégories F et G) devront être rénovées
d'ici 2033. Des amendes sont prévues
pour les biens en infraction. Attention,
pour les copropriétés, une solidarité entre
“ Personne ne
pourra échapper
aux échéances
du plan zéro
émission 2050 !
copropriétaires est introduite ceci afin
d’inciter à la réalisation des travaux, sans
quoi des amendes devront être payées par la
copropriété.
Quelles sont les solutions simples
pour commencer à améliorer sa
performance énergétique ?
Cédric Le Blévennec - Watt Matters:
Afin d’atteindre les enjeux exposés ci-dessus,
nous recommandons de planifier au plus
vite ses travaux. Une analyse énergétique
permet d’identifier les améliorations
possibles pour optimiser les performances
énergétiques des copropriétés. Les résultats
offrent une vision claire et des actions
concrètes à mettre en place.
En voici quelques-unes : moderniser ou
remplacer les systèmes de chauffage par
des solutions plus efficaces (cogénération,
chaudières à condensation); installation de
pompes à chaleur, de panneaux solaires;
mettre en place des systèmes intelligents
pour gérer la consommation d’énergie et
optimiser la maintenance; isolation des
bâtiments et principalement la toiture;
installer des bornes de recharge pour
véhicules électriques…
Les rénovations énergétiques en
copropriété sont tout à fait réalisables
et offrent des bénéfices à court, moyen
et long terme, incluant des économies
d'énergie et une valorisation des biens
immobiliers. Des acteurs proposent aussi
un accompagnement complet pour les
copropriétés, de la conception des projets à
leur réalisation, en passant par l’assistance au
financement.
Les copropriétaires seront tous
d'accord pour faire des économies
d’énergie, mais le frein principal
à ces rénovations reste le coût.
Engager ces travaux est-il
réellement rentable et existe-il

PROPERTYTODAY
21
des solutions de financement et
des aides ?
François Jacquet - Look&Fin:
Nous l’avons vu précédemment, personne
ne pourra échapper aux échéances
du plan zéro émission 2050 ! Rénover
une copropriété représente certes un
coût conséquent, mais différentes sources
de financement, adaptées aux besoins
spécifiques de chaque copropriété et qui
peuvent être combinables, sont accessibles
pour réduire l'impact financier sur les
copropriétaires, avec notamment :
Î Les primes et subsides : Chaque région
propose des aides financières pour
soutenir les rénovations. Cependant, des
réformes politiques pourraient réduire ou
interrompre ces aides, ce qui risquerait de
freiner les rénovations. Ne tardez-pas !
Î Des prêts à taux réduit : Des fonds
publics offrent des prêts avantageux, sous
certaines conditions. Ces aides peuvent
compléter les apports personnels des
copropriétaires. Renseignez-vous !
Î Les financements alternatifs existent
également. Des solutions comme le prêt
ACP proposé par Look&Fin qui permet aux
copropriétés d’emprunter des fonds tout
en fédérant les intérêts des copropriétaires
et des syndics est une alternative simple
et rapide avec un coût très compétitif. Le
tiers-investissement, où la surélévation de
l'immeuble, sont également des options
alternatives.
Cédric Le Blévennec - Watt Matters:
Une bonne gestion des ressources
financières et une bonne planification
peuvent générer des bénéfices tangibles
rapidement et à plus long terme.
Voici un exemple concret d’un chantier de
Rénovation énergétique planifiée réussie
qui démontre toute l’utilité économique
d’entreprendre ces rénovations sans attendre :
Résidence Nord à Bruxelles
28 étages - 321 appartements
problématique : système de chauffage
obsolète.
Définition du plan et étapes pour les
rénovations :
2019-2020 : Installation chaudières à gaz,
cogénération & pompes à chaleur.
2021 : Régulation systèmes et isolation
conduites de chauffage.
2022-2023 : Connexion bureaux aux
logements, installation pompes à chaleur
air-eau & régulation complémentaire
Résultats :
Î 35% de réduction des charges
énergétiques
Î 15% d’économies sur les frais d'entretien
Î un projet financé sans impact direct sur les
copropriétaires
Look and Fin sera présent au Salon de la
Copropriété stand 28 !
Watt Matters sera présent au Salon de la
Copropriété stand 88 !
info
François Jacquet
Head of Energy Efficiency
Financing van Look&Fin
Cédric Le Blévennec
Administrateur Délégué de Watt
Matters
Timothée Morel
Fondateur de Easyprimes.
www.lookandfin.com
PROPERTYTODAY
[1] La Directive européenne PEB 2002,
révisée en 2010 et amendée en 2018.
De gauche à droite :
François Jacquet (Look&Fin) - Cédric Le
Blévennec (Watt Matters) - Timothée Morel
(Easyprimes)

22 Edition septembre - octobre
07
L’enregistrement du
syndic dans les ACP :
Crucial en cas de sinistre
D'après nos récentes statistiques, il apparaît que 40 % des ACP ne disposent
pas d'un syndic enregistré. Cela signifie qu'un nombre significatif d'immeubles
(environ 42 000) n'ont pas de point de contact officiel.
Par ailleurs, il y a également une forte
croissance des ACP. Depuis 1997, le nombre
d’ACP actives a presque triplé en Belgique,
passant de 34.283 à environ 105.000 au
31/08/2024.
Les récents incidents, tels que l’incendie de
la Tour Kennedy à Liège et les explosions
de gaz à Hoboken et Ostende, ont une fois
de plus souligné l'importance cruciale d’un
syndic enregistré au sein d’une ACP.
Safety first!
En cas de manquement à l’obligation
d’inscription à la BCE ou d’affichage des
informations relatives du syndic dans les
parties communes, des questions se posent
effectivement quant à la responsabilité
éventuelle du syndic négligent. Bien qu'il
n'existe pas de sanctions directes pour
l’absence d’inscription ou d’affichage des
informations relatives au syndic dans les
parties communes (excepté des sanctions
déontologiques), cela peut néanmoins
entraîner des conséquences juridiques
parfois très graves.
En l'absence d’un syndic enregistré, comme
c’est le cas dans de nombreuses ACP, une
confusion et des retards peuvent survenir
dans les procédures d'urgence. Cela peut
entraîner une aggravation des dommages
matériels tels que l’extension d’un incendie
avec des explosions et la destruction
complète de l'immeuble… et pire encore, si
des victimes sont à déplorer.
Le syndic pourrait dans ce cas être tenu pour

PROPERTYTODAY 23
responsable. La partie adverse lésée pourrait
alors réclamer une indemnisation pour
négligence, car l’absence d’informations
cruciales a pu entraver une réponse plus
rapide et mieux coordonnée. Cela souligne
l’importance d’une inscription correcte
à la BCE ainsi que l’affichage clair des
coordonnées du syndic.
L’affichage obligatoire : une
solution suffisante ?
Conformément à la loi sur la copropriété, le
syndic est tenu d’afficher sa nomination de
manière visible dans les parties communes
de l’immeuble. Cela se fait généralement
par le biais d'un ad valvas ou d'un cadre en
plastique. Cependant, cette méthode n'est ni
durable ni fiable en cas d'incendie grave ou
de destruction de l’immeuble, ce qui pourrait
entraîner la perte d’informations cruciales
lors de l’incident.
Cc art 3.89-§2 : "Un extrait de l’acte portant
désignation ou nomination du syndic est
affiché, dans les huit jours à dater de la prise de
cours de sa mission, de manière inaltérable et
visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble,
siège de l’association des copropriétaires."
De plus, on notera que la loi sur la
copropriété impose que l’affichage reprenne
les informations permettant de contacter
immédiatement le syndic.
Cc art 3.89-§2 : " …. L’extrait doit être complété
par toutes autres indications permettant à tout
intéressé de communiquer avec le syndic sans
délai."
À ce jour, aucune sanction n’est prévue par le
législateur pour l'absence d'enregistrement
ou d’affichage des informations concernant
les syndics. Espérons que les récentes
catastrophes rappelleront la nécessité
d’un syndic enregistré et mèneront aux
changements requis.
La quasi majorité des bâtiments
ont plus de 20 ans
D'après nos récentes statistiques, 44 %
des ACP belges actives ont plus de 20 ans.
“ Un syndic
enregistré est
rapidement
accessible et
sert de point de
contact central
pour les services
d'urgence.
Dans certaines régions, comme en Flandre
occidentale, ce chiffre atteint même 55 % !
L'âge des immeubles peut jouer un rôle
important en cas de sinistre majeur. Les
récents incidents, comme l’incendie de la
Tour Kennedy à Liège et les explosions de
gaz à Hoboken et Ostende, doivent servir
de signal d’alarme pour toutes les ACP afin
qu'elles réévaluent leur situation de sécurité.
L'inscription obligatoire du syndic à la
BCE fait partie de cette évaluation. En cas
d'urgence, comme un incendie ou une fuite
de gaz, un syndic enregistré peut jouer un
rôle essentiel en tant qu’intermédiaire avec
les services de secours pour garantir une
réponse rapide et coordonnée.
Un syndic n'est pas seulement responsable
de la gestion quotidienne de l'immeuble,
il joue également un rôle clé en matière
de sécurité et de gestion de crise. Il est
donc crucial que toutes les ACP veillent à
avoir un syndic dûment enregistré. Non
seulement pour la gestion de l’immeuble et
des finances, mais surtout pour la sécurité
préventive des résidents.
CONSEILS ET INFORMATIONS DE L’UDS
Que dit la loi ?
En Belgique, une double obligation
s'applique. D'une part, l'obligation
d'inscription de l’ACP elle-même en tant que
personne morale, et d'autre part, l'obligation
de l’ACP d’enregistrer son syndic.
Î Chaque Association des Copropriétaires
(ACP) est tenue de s'inscrire auprès de
la BCE. Cette obligation est inscrite dans
l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif
à l'organisation de la BCE. De nos jours,
le notaire règle cette formalité lors de la
création de l’ACP.
L'inscription à la BCE permet aux ACP
d'effectuer des actes officiels, comme
l'ouverture d'un compte bancaire, la
conclusion de contrats ou le lancement de
procédures judiciaires.
Î Depuis le 15 mars 2017 (AR relatif aux
modalités d'inscription du syndic à la
BCE), toutes les ACP sont légalement
tenues d'enregistrer les données de leur
syndic auprès de la BCE. Cette obligation
s'applique à tous les syndics (syndics
professionnels, sociétés , personnes
physiques et syndics occasionnels).
Même un syndic provisoire, désigné par
l'assemblée générale ou par un juge,
doit être enregistré à la BCE. Dans les
associations partielles, tant le syndic de
l'association principale que le syndic de
l’associations partielles, si cette dernière
a la personnalité juridique, doivent être
inscrits à la BCE, même si le syndic est le
même pour les deux ACP.
Les avantages de ces inscriptions sont
nombreux. Elles renforcent la transparence
et la sécurité juridique de la gestion de
l'immeuble. Un syndic enregistré est
rapidement accessible et sert de point de
contact central pour les services d'urgence
en cas de sinistre.
Pour vous inscrire en tant que gestionnaire
d’une ACP auprès de la BCE, il vous suffit de
soumettre une demande d'inscription au
guichet d'entreprises de votre choix.

24 Edition septembre - octobre
Il existe 8 guichets d'entreprises agréés :
plus d'infos sur https://economie.fgov.be/
fr/themas/entreprises/creation-dentreprise/
etapes-clés-pour-une/créer-son-entreprise/
guichets-dentreprises
Les frais pour une inscription auprès
d'un guichet d'entreprises s’élèvent
actuellement à 105,5 €. Toute modification
ultérieure (inscription d’un établissement
supplémentaire, changements d'adresse,
radiation, etc.) coûte également 105,5 €.
Ces frais sont à la charge de l'ACP, car cette
obligation repose sur elle.
Succession des syndics : encore
trop de complications
Il appartient au nouveau syndic de se
conformer à l'inscription à la BCE. En effet,
le syndic sortant n’est plus habilité à agir au
nom de l’ACP après la date effective de la
cessation de ses fonctions. Cela relève de la
compétence du nouveau syndic nommé,
qui a légalement un délai de 8 jours pour
régulariser son inscription à la BCE.
Chaos administratif
Si le nouveau syndic ne s'inscrit pas à la
BCE, cela peut entraîner des complications
juridiques, tant pour le syndic sortant que
pour le nouveau syndic et l'ACP elle-même.
Cela peut également entraîner des
complications dans le cadre de procédures
judiciaires, notamment en ce qui concerne la
signification régulière des exploits d'huissier.
En effet, depuis le 7 juin dernier, le Code
judiciaire impose à l'huissier de justice de
remettre les assignations et autres exploits au
syndic de l'immeuble.
L'huissier est légalement tenu de consulter
la BCE pour obtenir les informations
concernant le syndic de l'ACP. Si ces
informations sont incorrectes en raison de
la négligence du nouveau syndic, cela peut
entraîner de graves conséquences, telles que
la nullité des actes ou des retards dans les
procédures judiciaires.
Risques de sécurité et
responsabilité en cas de retard
En cas de sinistre, comme un incendie ou
une fuite de gaz, les services de secours
pourraient être déconcertés quant à
l'identité du contact officiel, ce qui pourrait
retarder les services d’urgence et aggraver
les dommages. Cela peut exposer les
résidents à des risques graves et entraîner
des réclamations en responsabilité du syndic
de la part des copropriétaires ou d'autres
parties concernées.
Il est donc dans l'intérêt de toutes les
parties, tant du syndic sortant que de
l'ACP, que le nouveau syndic s'enregistre le
plus rapidement possible à la BCE et qu’il
désinscrive le syndic sortant, afin d'éviter
d'éventuelles complications administratives,
juridiques et autres.
Si le nouveau syndic refuse de s'inscrire à
la BCE, le syndic sortant pourrait envisager
de prendre des mesures juridiques, telles
que le dépôt d'une plainte formelle. Cela
est particulièrement important s'il existe un
risque que le syndic sortant soit tenu pour
responsable des problèmes survenus après la
cessation de son mandat de syndics
Syndi.be sera présent au Salon de la
Coproriété stand 1 !
info
Steven De Herdt
syndi.be
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 25
08
Syndic Reno Support:
accompagner les
syndics dans la
rénovation énergétique
Au vu des objectifs européens à atteindre pour l’amélioration de la performance
énergétique du parc immobilier belge, rénover les copropriétés constituera un enjeu
important et incontournable dans les prochaines années, et le rôle des syndics sera crucial.
Grâce à des subsides obtenus dans le cadre
de programmes régionaux soutenant les
initiatives innovantes pour lever les freins en
matière de rénovation du bâti - Renolution
pour Bruxelles, et Renobatex.ID pour
la Wallonie -, Federia a pu lancer une
initiative unique afin d’accompagner les
syndics dans la mise en œuvre de projets de
rénovation durable:
Syndic Reno Support
Ce projet vient compléter d’autres services et
accompagnements individuels disponibles
notamment en Région bruxelloise
(Facilitateur Bâtiment Durable, Facilitateur
Copropriété, etc.), avec une approche misant
sur la formation des syndics, la mutualisation
d’outils et le partage d’expériences.
Pour atteindre ses objectifs, le projet Syndic
Reno Support s’articule autour de 4 axes
complémentaires:
Î La mise en place d’un helpdesk
dédié aux syndics professionnels
permettant de fournir une aide directe,
mais également de récolter les retours de
terrain, et ainsi de pouvoir optimiser les
efforts.
Î La création de formations exclusives,
les ‘Laboratoires de la copropriétés’,
orientées sur l’aspect pratique de la
profession et s’appuyant sur l’échange
d’expériences. On y présente les points
d’attention et pistes de réponse aux
questions stratégiques, qu’elles soient
d’ordre technique, juridique, financière ou
humaine, pour une approche complète et
centrée sur la réalité du rôle de syndic.
Î La récolte structurée d’informations
existantes et spécifiques, au sein
d’une FAQ et d’une bibliothèque de liens,
documents et outils, afin de rendre cela
plus facilement accessibles.
Î La mise en place d’un catalogue de
‘Reno Stories’ pour répertorier et
mettre en valeur des cas concrets de
rénovation en copropriété. Ces cas
peuvent être soumis par des syndics,
mais également par des copropriétaires
ou autres acteurs de la rénovation. La
volonté est de donner une visibilité à ces
projets et de montrer que la rénovation
énergétique en copropriété est
possible, et finalement, plus courante et
accessible qu’on pourrait le penser!
Syndics, vous souhaitez poser une question,
vous former, ou encore partager une
expérience de rénovation en copropriété
? Rendez-vous sans tarder sur www.
syndicrenosupport.immo!
Retrouvez Syndic Reno Support au stand
9 du Salon de la Copropriété, où l’équipe
dédiée se tiendra à votre disposition
pour répondre à toutes vos questions et
vous offrir des conseils personnalisés.
info
Eleonora Maggiore
Stéphanie Bovy
syndicrenosupport@federia.immo
www.syndicrenosupport.immo
PROPERTYTODAY

ascenseurs bientôt dÉconnectÉs !
vos immeubles sont-ils prêts
pour l’avenir ?
Le déploiement de la fibre en Belgique
s’accélère, marquant une transition
inévitable vers l’abandon progressif de
l’ancien réseau de cuivre. Cette évolution
aura un impact majeur, en particulier
pour les syndics et gestionnaires
d’immeubles, qui devront anticiper les
changements pour les infrastructures
dépendant de l’ancien réseau, telles
que les ascenseurs, les systèmes de
vidéosurveillance, etc. Découvrez
comment adapter vos bâtiments à l’ère
de la fibre et profiter de l’internet le plus
rapide de Belgique.

PROPERTYTODAY 27
Dominique Krickovic,
Présidente de l’Union
des Syndics
Nos vies se digitalisent. Et le réseau fibre offre la
vitesse de connexion, la stabilité et la bande passante
nécessaires pour y répondre. Plus encore, la fibre est
conçue pour durer dans le temps, car elle est capable
de répondre aux besoins de nombreux utilisateurs et
supporter une large gamme d’applications futures. Une
fois la fibre déployée, les anciennes lignes de cuivre
seront progressivement abandonnées. Il est donc
préférable de s’y préparer dès aujourd’hui.
Quand le réseau cuivre disparaîtra, toutes
les lignes se coupent - y compris
celle de l'ascenseur !
Dès que le réseau cuivre sera désactivé, cela signifie la
fin de tout ce qui fonctionne encore via celui-ci. Et sans
la fibre, les ascenseurs, les alarmes et la vidéosurveillance
ne fonctionneront donc plus, avec des conséquences
possibles sur la sécurité et le confort des résidents. En
tant que syndic, il vous revient de leur garantir un avenir
sécurisé.
Responsabilité juridique en tant
que syndic d’immeuble
En tant que syndic, il est impératif de trouver des
solutions alternatives pour les connexions de la
copropriété. Ignorer cette transition n’est pas une
option, car cela pourrait vous exposer aux réclamations
des résidents. En cas de problèmes graves, tels qu’un
incendie, un cambriolage ou un incident médical dans
l’ascenseur, votre responsabilité juridique pourrait
être engagée si vous n’avez pas pris les mesures
nécessaires à temps pour assurer cette transition.
Évitez les
pannes d'ascenseurs
et autres systèmes en seulement
2 Étapes
1 Faites l'inventaire des lignes dans
vos copropriétés
Contactez la Proximus Syndic Team pour
cartographier l'infrastructure télécom de vos
immeubles. Cette étape importante permettra
d'éviter que les connexions essentielles au bon
fonctionnement des ascenseurs et systèmes
d'alarme ne soient interrompues.
2 Passez à temps et gratuitement à
la fibre
Le déploiement de la fibre par Proximus est
en cours. Il est vivement conseillé de passer
à la fibre dès qu'elle est disponible dans vos
immeubles. Cela évite l'interruption de services
importants comme les ascenseurs et les
systèmes d'alarme lorsque le réseau en cuivre
sera définitivement déconnecté.
L'équipe dédiée Proximus Syndic Team
collabore avec l'Union des Syndics depuis 4
ans pour soutenir les syndics professionnels
dans la gestion administrative et financière
des produits télécoms. Vous pouvez contacter
des collaborateurs spécialisés pour toutes
vos questions. Cela facilite le transfert d'un
syndic à un autre et cela permet d'éviter
des interruptions imprévues. De plus, la
facturation entièrement digitalisée de
toutes vos copropriétés vous offre une vue
d'ensemble claire et évite la perte de factures.
Actuellement, l'installation de la fibre est
gratuite. Contactez Proximus dès maintenant
pour planifier un rendez-vous et préparer vos
immeubles pour l'avenir.
Vous avez une question administrative ou sur la facturation ?
Contactez la Proximus Syndic Team
proximus.be/syndicfiber
0800 30 30 7
syndic@proximus.com

28 Edition septembre - octobre
09
Mémorandum 2024 :
Propositions de l'UDS
concernant les réformes
juridiques et la faisabilité de la
norme énergétique 2050 pour
les immeubles à appartements
L'urgence de la rénovation énergétique des immeubles d'habitation est indéniable. Le maintien
du « Business as usual » rendra les objectifs ambitieux de 2050 irréalisables. Dans ce mémorandum,
nous nous concentrons sur les principaux obstacles et formulons des recommandations pour des
changements législatifs qui pourraient faciliter le financement et le processus de prise de décision.
1. Défis économiques et impact
sur l'évolution de l'énergie
Le contexte économique actuel, caractérisé
par une inflation croissante et une
augmentation de la pauvreté, fait peser une
lourde charge sur les copropriétaires, en
particulier les plus vulnérables. Vivre dans
un immeuble, autrefois considéré comme
une option de logement abordable, est
devenu financièrement insoutenable pour
beaucoup. À cela s'ajoutent la complexité et
l'alourdissement des tâches des syndics, alors
que leur rémunération s'est à peine adaptée
à l'accroissement de leurs responsabilités.
2. Recommandations concernant
les méthodes de financement
a. Fonds de réserve
Nous préconisons de revoir la base de calcul
du fonds de réserve telle que stipulée dans
l'article 3.86-§3 du Cc. Le système actuel
est inadéquat. Nous suggérons de prendre
comme base un pourcentage fixe de la
valeur assurée du bâtiment, ce qui apporte
stabilité et prévisibilité dans la budgétisation.
b. Options d'encaissement : surélévation
ou optopping
La construction d’appartements ou d’étages
supplémentaires peut générer des revenus
importants pour les ACP. Cette surélévation
devrait être encouragée comme un moyen
de financer les rénovations énergétiques
sans ressources propres préalables.
c. Tiers investisseurs
Le système du tiers investisseur offre une
solution sans charge financière pour les ACP.
Ce système réduit le risque de pauvreté
énergétique et accélère considérablement le
processus de décision.
d. Crédits aux ACP : le soutien des
banques
Les syndics devraient être davantage incités
à s'impliquer dans les prêts aux ACP, en
réduisant les charges administratives et en
introduisant des rémunérations appropriées.
Les banques peuvent jouer un rôle crucial,
par exemple en ouvrant des comptes par
prêt et par bâtiment, ce qui faciliterait le
suivi des remboursements. Comme en
France, il serait judicieux d’étendre les
prêts hypothécaires aux copropriétaires
pour la rénovation énergétique des parties
communes.
3. Ajustements du processus
décisionnel
a. Conformité obligatoire des
installations techniques
Nous recommandons d'étendre le mandat
légal du syndic pour s'assurer que les

PROPERTYTODAY 29
installations techniques des ACP soient
mises en conformité avec les lois et normes
applicables dans les délais légaux. Cela
permettrait au syndic d'obtenir des offres
pour les travaux obligatoires et de les faire
approuver à la majorité absolue.
b. Assouplissement des majorités
requises pour les rénovations
énergétiques
Nous proposons d'inclure les rénovations
énergétiques parmi les travaux qui peuvent
être approuvés par un vote à la majorité
absolue afin de simplifier et d'accélérer le
processus.
c. Procédure de vote par écrit pour l'AG
Pour raccourcir le processus de prise
de décision, nous proposons de rendre
légalement possible le vote par écrit avant
l'AG. Cela réduirait la nécessité de tenir
permettrait aux copropriétaires de réaliser
des économies.
4. Responsabilité juridique des
copropriétaires
Enfin, il est nécessaire d'accroître la
responsabilité des copropriétaires lorsqu'ils
refusent de réaliser les travaux énergétiques
obligatoires. Cela pourrait se faire par le biais
de pénalités similaires au système précédent
de points de pénalité pour l'isolation non
conforme des toitures.
5. Uniformisation des mesures
relatives à la sécurité incendie des
installations de
bornes de recharge en Belgique
Une autre question importante à laquelle
il faut prêter attention est l'uniformité des
réglementations et des mesures concernant
la sécurité incendie des installations de
bornes de recharge dans les immeubles
d'habitation. Actuellement, il existe des
différences de réglementation et de mise
en œuvre entre les différentes régions, ce
qui entraîne des incertitudes et des risques
potentiels pour la sécurité.
Nous préconisons une harmonisation
nationale des réglementations en matière
de sécurité incendie pour les stations de
recharge dans les bâtiments. Cela permettrait
non seulement de garantir la sécurité des
occupants, mais aussi de réduire la charge
administrative des syndics, qui doivent
actuellement gérer des réglementations
différentes en fonction de l'emplacement du
bâtiment.
L'UDS (Union des Syndics) propose
d'introduire une norme de sécurité
nationale pour l'installation et l'entretien
des bornes de recharge, cohérente dans
toute la Belgique. Il s'agirait d'une étape
importante vers la promotion de la mobilité
électrique tout en garantissant la sécurité
des immeubles d'habitation.
info
UDS asbl
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY

30 Editie september - oktober
10
Des copropriétaires minoritaires
peuvent-ils bloquer une prise
de décision d'une assemblée
générale portant sur des travaux
nécessaires ?
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
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PROPERTYTODAY
31
L’article 3.88 §1er 1b. relève que " l’Assemblée
Générale décide à la majorité des 2/3 de voix….
de tous travaux affectant les parties communes,
à l’exception des travaux imposés par la loi et
des travaux conservatoires et d’administration
provisoire qui peuvent être décidés à la majorité
absolue des voies des copropriétaires présents
ou représentés, sans préjudice de l’article 3.89,
§5, 2° "
(ce dernier article étant celui rendant le
syndic compétent pour accomplir des actes
conservatoires et des actes d’administration
provisoire).
S’il est heureux que pour des travaux
conservatoires et d’administration provisoire
ainsi que des travaux imposés par la loi,
la majorité soit distincte de celle des 2/3
(on pourrait d’ailleurs se poser la question
de la nécessité d’un vote pour des travaux
imposés par la loi…), force est de reconnaître
qu’il n’est pas toujours aisé, alors que des
travaux peuvent être « nécessaires », d’arriver
à cette majorité des 2/3, soit plus de 66,66%.
Reprenons l’exemple (pouvant se rencontrer
très fréquemment), d’une résidence dans
laquelle des travaux de façade et de toiture
revêtent une réelle importance comptetenu
de la passoire énergétique qu’est le
bâtiment et, même, des infiltrations liées à
l’enveloppe du bâtiment qui est déficiente.
Les copropriétaires dont les parties privatives
sont situées à l’ouest subissent davantage
de désagréments lors de pluies diluviennes.
Un préjudice important est aussi subi par les
propriétaires de l’étage supérieur.
Mais, lors du vote intervenu en Assemblée
Générale, la résolution sur les travaux à
effectuer a été rejetée par 40%. Il manque
donc «6,66 petits pourcents » pour permettre
un vote positif aux 2/3 des voix. Et pourtant,
avant cette Assemblée Générale, les
copropriétaires préjudiciés n’ont pas manqué
d’exercer une pression légitime optimale en
adressant un courrier à tous rédigé comme
suit : " Cela fait maintenant 10 ans que ces
questions sont abordées lors des réunions de la
Copropriété. Des aménagements individuels ont
été mis en place dans certains appartements,
des rapports d’expertise ont été établis, de
très nombreux débats ont eu lieu, plusieurs
“ Le préjudice
causé est sans
proportion
avec l’avantage
recherché ou
obtenu par le
titulaire du droit.
entrepreneurs ont été sollicités, des devis ont
été demandés et présentés, malheureusement
sans jamais aboutir à une décision favorable
qui permette d’avancer… Pendant ce temps, les
problèmes constatés s’accentuent et l’immeuble
continue à se détériorer et à se dégrader au
point que des médecins s’inquiètent de la santé
de leurs patients au vu de l’état d’insalubrité de
leur logement et de son impact sur certaines
affections médicales chroniques ". Et même ce
plaidoyer resta sans suite.
Ne peut-on pas dès lors soutenir que
l’opposition à un vote favorable est
exclusivement dictée par des intérêts
personnels qui contrebalancent l’intérêt
général ? Et c’est là l’éternel débat dans les
Copropriétés : certains, âgés, considèrent
que l’investissement demandé, au vu
de leur espérance de vie, n’est pas utile ;
d’autres préciseront que leur bien étant
loué, ils préfèrent, même si le PEB n’est pas
performant, obtenir un rendement moindre
mais ne pas investir.
Bref, la divergence d’intérêts est souvent
fréquente.
Les copropriétaires malheureux
sont-ils alors dépourvus de tout
moyen ?
L’article 3.92-§8 prévoit ce cas de figure :
« Lorsqu’une minorité de copropriétaires
empêche abusivement l’Assemblée Générale
de prendre une décision à la majorité requise
par la loi, tout copropriétaire lésé peut
également s’adresser au Juge, afin que celuici
substitue à l’Assemblée Générale et prenne
à sa place la décision requise ».
Voilà le Juge de Paix " au centre du débat
" appelé à apprécier si les "opposants" ont
empêché abusivement l’Assemblée Générale
de prendre une décision à la majorité requise
par la loi.
Peut-on considérer que ce que doit apprécier
le Tribunal est "un abus de droit" ?
Dans l’exemple précité, les opposants
pourraient justifier le fait que leurs revenus
ne leur permettent pas de financer de tels
travaux et que, de surcroît, en votant de la
sorte, ils n’ont "aucune intention de nuire".
Le débat va nécessairement porter sur
le fait qu’il n’y a pas, chez les minoritaires
opposants , intention de nuire aux autres
copropriétaires et que, partant, il n’y a pas
abus d’exercer son droit.
Est-ce là une approche qu’un
Juge de Paix peut retenir ?
Dans un Arrêt prononcé par la Cour
de Cassation le 25 avril 2022, il est
considéré que l’on peut conclure à
l’existence d’un abus de droit même si
son titulaire n’a pas l’intention de nuire.
Ainsi, "cette intention de nuire" n’est pas une
condition nécessaire pour voir reconnue
cette théorie. D’après la Cour de Cassation,
« l’abus de droit consiste à exercer un droit
d’une manière qui excède manifestement
les limites de l’exercice de ce droit par une
personne prudente et diligente ».
Et, au départ de cette définition et au gré
des décisions, la doctrine et la jurisprudence
(voir Obligations, contrats et responsabilités,
2022, n°135 Lauriane Malhaize) ont distingué
plusieurs situations constitutives d’un
abus de droit : lorsque l’exercice du droit
cause au cocontractant (ici aux autres
copropriétaires), sans intérêt ou motif
légitime, un préjudice que l’on aurait pu
éviter ; lorsque le préjudice causé est sans
proportion avec l’avantage recherché ou
obtenu par le titulaire du droit ; lorsqu’entre

32 Edition septembre - octobre
plusieurs manières d’exercer le droit, le
titulaire choisit la plus dommageable pour
le cocontractant (ici le copropriétaire) sans
que ce choix ne soit justifié par un intérêt
suffisant ; et enfin lorsque le titulaire du droit
agit dans l’intention exclusive de nuire au
cocontractant » (mais, comme précisé supra,
il ne s’agit pas d’une condition nécessaire).
Qu’en est-il dans le cas présent ?
Il s’agit de faire la balance des intérêts en
présence. Même si en l’espèce, il ne s’agit pas
de rentrer dans la théorie des troubles de
voisinage, il n’en reste pas moins qu’il nous
semble intéressant de faire un parallélisme
avec cette théorie.
L’article 3.101 de notre nouveau Code Civil
relève, en son paragraphe 1er :
" Les propriétaires voisins ont chacun droit à
l’usage et la jouissance de leur bien immeuble.
Dans l’exercice de l’usage et de la jouissance,
chacun d’eux respecte l’équilibre établi en ne
causant pas à son voisin un trouble qui excède
la mesure des inconvénients normaux du
voisinage qui lui est imputable."
Pour apprécier le caractère excessif du
trouble, il est tenu compte de toutes
les circonstances de l’espèce, tels que le
moment, la fréquence et l’intensité du
trouble, la préoccupation ou la destination
publique du bien immeuble d’où le trouble
causé provient.
Le législateur a parlé, dans cette théorie,
d’équilibre. Et nous pensons que c’est ce
concept qui, en l’espèce, devrait orienter la
décision du Tribunal. Dans l’exemple donné,
il manquait 6,66%... pour arriver à la majorité
nécessaire. De surcroît, ne peut-on pas aussi
mettre en avant, pour des travaux à réaliser,
un "intérêt sociétal" en relation avec la
lutte contre les déperditions énergétiques
? Certes, à nouveau en cette matière, le
pouvoir discrétionnaire du magistrat est
important, lui qui, selon le texte légal, peut se
substituer à l’Assemblée Générale et prendre
à sa place la décision requise… L’Assemblée
Générale perd donc de sa souveraineté
pour, dans ce cas, permettre au Juge de Paix
d’arbitrer.
Une autre question importante
est celle des parties à mettre à la
cause dans le débat judiciaire.
Imaginons que cette Copropriété comptant
100 appartements, les opposants aux travaux

PROPERTYTODAY 33
sont au nombre de 36.
Va-t-on imposer aux copropriétaires
saisissant le Tribunal de lancer 36 citations
avec les frais d’huissier que cela génère
? Avant de répondre à cette question,
rappelons tout d’abord la particularité de
cette action des minoritaires.
Il ne s’agit pas d’une action basée sur
l’article 3.92-§3, article visant à introduire,
dans un délai de 4 mois, une demande
d’annulation ou de réformation d’une
décision irrégulière, frauduleuse ou abusive
de l’Assemblée Générale qui cause un
préjudice personnel. Cela signifie d’ailleurs
que la présente action en abus de minorité
peut être intentée après un délai de 4
mois qui suit l’Assemblée Générale.
Si, dans le cadre de l’article 3.92-§3, le syndic
représentant l’Assemblée Générale, peut
être seule partie défenderesse et, en cette
qualité, s’opposer à la demande d’annulation
ou de réformation, dans le cadre de l’action
en minorité, ce qui est en cause c’est une
position « abusive » des minoritaires en
manière telle que le syndic nous apparaît
devoir adopter une attitude plus neutre. Cela
signifie -t-il que devraient être à la cause tous
les copropriétaires « minoritaires » … ?
Une telle voie nous apparaît rendre très
problématique une action judiciaire pouvant
s’imposer, à cause des frais que cela génère.
Aussi, nous partageons l’approche de
certains auteurs (La Copropriété, Les Droits
et Devoirs du Copropriétaire, du Syndic et de
la Copropriété, Eric RIQUIER, 2ème édition, p.
142) lequel relève :« L’action doit être introduite
par citation contre la Copropriété (c’est-à-dire
contre l’Assemblée Générale représentée par le
syndic) ».
L’auteur nuance ultérieurement sa position
en relevant : "Une certaine jurisprudence
considère qu’elle doit également être formée
contre les copropriétaires minoritaires qui
ont empêché que soit votée la décision.
Nous ne partageons pas ce point de
vue mais, par prudence, il sera bon de se
renseigner sur la jurisprudence du Juge
de Paix du canton dans lequel l’action doit
être introduite et du tribunal d’appel et, en
cas de doute, de mettre les copropriétaires
minoritaires à la cause".

34 Edition septembre - octobre
Conclusion
Nous conclurons en précisant que ces
procédures risquent de se développer
au vu de l’inertie fréquente de certaines
Assemblées Générales appelées à prendre
des décisions onéreuses.
Mais elles pourraient être évitées si est rempli
le devoir d’information mené sous l’autorité
du syndic pour des travaux constituant «
un vrai plus » pour le bien, éventuellement
avec l’assistance d’un expert technique. Ce
dernier, par un dossier bien ficelé, pourrait
éclairer l’Assemblée Générale sur la nécessité
d’un vote positif à majorité des 2/3.
Et l’intérêt de ce passage préalable par un
expert appelé à éclairer utilement l’AG réside
dans le fait que celui-ci peut être investi de
sa mission par une majorité absolue (50%+1)
et non par une majorité des 2/3.
Enfin, pour éviter la multiplication des
citations en justice de tous les opposants
si la procédure venait à s’imposer, nous
suggèrerions que le syndic, au moment où
il comparaît devant le tribunal, présente à
celui-ci les courriers officiels envoyés soit par
mail, soit par courrier recommandé (avec,
chaque fois, demande d’accusé de réception)
à chacun de ces minoritaires. Ces courriers
avertiraient les minoritaires de l’action
entreprise en leur proposant, s’ils entendent
faire valoir leur point de vue, de faire
intervention volontaire devant le tribunal.
Choisir une telle voie permet de concilier,
d’une part, la nécessaire mise au courant
des minoritaires de la procédure entamée
et, d’autre part, la limitation des frais
d’introduction de la cause. Serait respecté
l’article 3.92-§1er qui reconnaît à l’Association
des copropriétaires qualité pour agir en
justice tant en demandant qu’en défendant
et ne serait pas violé l’article 3.92-§8 qui ne
dit rien sur les parties à mettre à la cause.
Le SNPC-NEMS sera présent au Salon de
la Copropriété stand 31 !
info
Me Pierre Rousseaux
avocat et président de la section
de Charleroi du SNPC-NEMS
Source : www.snpc-nems.be
PROPERTYTODAY

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36 Edition septembre - octobre
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Est-il exact qu’un nouveau propriétaire potentiel
doit être invité à l’AG durant la période entre le
compromis et l’acte authentique ? Cela ne me
paraît pas logique tant que l’acte n’a pas été passé.
À moins que le propriétaire vendeur ne donne une
procuration ?
Réponse :
Entre la période du compromis et la signature de
l’acte authentique, le futur propriétaire ne doit PAS
être invité à l’assemblée générale.
D’un point de vue juridique, on ne devient
officiellement copropriétaire qu’après la signature
de l’acte authentique devant le notaire. Jusqu’à
ce moment, l’acheteur a bien certains droits et
obligations découlant du compromis, mais cela ne
fait pas de lui un copropriétaire à part entière aux
yeux de la loi.
Un futur propriétaire ne peut donc pas être
considéré comme copropriétaire et n’a donc pas à
être invité à l’AG. Il ne peut/ni ne doit être présent
à l’AG sauf si le propriétaire actuel donne une
procuration à l’acquéreur pour agir en son nom. Cela
reste toutefois une exception et non une procédure
standard. En pratique, cela signifie que seul le
propriétaire actuel, qui détient encore officiellement
les droits juridiques sur le bien, est seul impliqué
dans de telles occasions.
Une procuration peut par exemple être donnée
lorsque le vendeur souhaite déjà transférer le
processus administratif à l’acheteur, mais cela reste
entièrement à la discrétion du vendeur. En résumé,
le futur propriétaire ne joue un rôle juridique qu'à
partir du moment où l’acte notarié est signé.

PROPERTYTODAY 37
2
Attention à l’article 3.94-§2 du Code
civil :
L’article 3.94-§2 stipule que : « Toutefois, le
copropriétaire entrant est tenu de payer
les charges extraordinaires et les appels de
fonds décidés par l’assemblée générale des
copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la
conclusion du contrat et la passation de l’acte
authentique et s’il disposait d’une procuration
pour y assister.».
Cette disposition légale signifie qu’un futur
propriétaire peut être contraint de contribuer
à des frais résultant des décisions de l’AG
dans certaines situations, même s'il n'est
pas encore officiellement propriétaire. Cela
s'applique spécifiquement aux charges
extraordinaires et aux appels de fonds
décidés durant la période entre la signature
du compromis et celle de l’acte authentique.
Les charges extraordinaires correspondent
aux frais dépassant les coûts habituels
de gestion et d'entretien du bâtiment ou
du complexe. Il peut s'agir de travaux de
rénovation importants, de réparations,
ou d’investissements qui sortent du
cadre de l’entretien courant. La décision
d'entreprendre de tels travaux est souvent
prise lors de l'assemblée générale des
copropriétaires, et les frais sont répartis entre
les copropriétaires, généralement au prorata
de leur part dans les parties communes.
Les appels de fonds visent à recueillir des
contributions spécifiques des copropriétaires
pour un fonds de réserve ou pour financer
des dépenses importantes qui ne peuvent
être couvertes par les charges mensuelles
ordinaires. Cela peut se produire lorsqu'un
capital supplémentaire est soudainement
nécessaire, par exemple pour des travaux de
réparation urgents.
Si l'assemblée générale des copropriétaires
prend une décision concernant des charges
extraordinaires ou un appel de fonds
pendant la période suivant le compromis,
mais avant l'acte authentique, le futur
propriétaire peut être tenu responsable de sa
part de ces coûts sous certaines conditions :
Î La décision de l'assemblée générale
doit avoir eu lieu après la signature du
compromis, mais avant la passation
de l’acte authentique. Le moment de
cette assemblée est donc crucial pour
déterminer qui est responsable des coûts.
Î Le futur propriétaire doit être en
possession d'une procuration pour
participer à l’assemblée générale au nom
de la partie venderesse. Si le vendeur
accorde une procuration à l'acquéreur qui
l’accepte, pour assister à l'assemblée et
voter, l'acquéreur est dans une certaine
mesure déjà impliqué dans la prise de
décision de l'ACP.
Si le futur propriétaire remplit les conditions
mentionnées ci-dessus, il est tenu de
contribuer aux charges extraordinaires et
aux appels de fonds approuvés lors de cette
assemblée générale. Cela signifie que, bien
qu'il ne soit pas encore juridiquement le
propriétaire (car l’acte authentique n’a pas
encore été passé), il est déjà financièrement
impliqué dans les décisions importantes de
l’ACP.
Pas de procuration, pas d’obligation :
Si le futur propriétaire ne dispose pas d'une
procuration pour participer à l'assemblée, le
propriétaire vendeur reste le copropriétaire
formel et donc responsable du paiement
de ces frais. Dans ce cas, le futur propriétaire
n'est pas tenu de supporter ces charges, car il
n'est pas encore copropriétaire.
Question :
Y-a t’il un article ou une législation
concernant la modification de la
réglementation pour l’inspection
quinquennale de l'installation électrique
des parties communes ?
Réponse :
Depuis du 1er juin 2023, l’inspection de
l'installation électrique dans les parties
communes d'un immeuble à appartements
doit avoir lieu tous les cinq ans (au lieu de
tous les 25 ans).
Avec la modification du Règlement général
sur les installations électriques en 2020, la
définition d'une "installation domestique"
a été modifiée. Ainsi, les locaux techniques
d'un ensemble résidentiel et l'unité de travail
domestique ne relèvent plus de l'installation
domestique. Il en résulte deux périodicités de
contrôle distinctes. L'inspection de l’électricité
dans les parties communes devait se faire
tous les 25 ans, tandis que l'inspection
électrique des locaux techniques (local des
machines d'ascenseurs, local de compteurs,
etc.) devait se faire tous les 5 ans. Cette
situation kafkaïenne prend maintenant fin.
Périodicité des contrôles :
Avec l’arrêté royal du 5 mars 2023, des
modifications ont été apportées aux
trois livres du Règlement Général sur
les Installations Electriques, entrées
en vigueur au 1er juin 2023. L’une des
modifications concerne la périodicité des
contrôles des installations électriques des
parties communes dans les immeubles à
appartements.
Comme en 2020, la définition d’une «
installation électrique domestique » a été
modifiée.
« Installation électrique domestique
(généralement appelée installation
domestique) : installation électrique située
dans une unité d’habitation ou dans un local
visé au paragraphe suivant. Si l’installation
électrique d’un local ne fait pas partie d’un
régime de copropriété, l’installation électrique
de cet espace destiné à un usage privé et
non utilisé pour des activités d’entreprise
est considérée comme une installation

38 Edition septembre - octobre
3
domestique. Nonobstant ce qui précède, sont
considérées comme non-domestiques les
installations suivantes (généralement appelées
installations non-domestiques) :
• Les parties communes et les locaux techniques
d’un ensemble résidentiel
• Toute autre installation électrique ne
répondant pas à la définition d’une installation
domestique ".
Inspection électrique tous les
5 ans
À la suite de la modification du Règlement
général sur les installations électriques,
les installations électriques des parties
communes d’un ensemble résidentiel
sont désormais considérées comme des
installations non-domestiques. Cela signifie
que la périodicité de l’inspection électrique
des parties communes et des locaux
techniques d’un ensemble résidentiel est
alignée sur une fréquence de 5 ans.
Question :
Dans le cadre d’une procédure judiciaire,
l'avocat me demande d'engager des frais
pour vérifier la liquidité de la partie adverse
(via un huissier). Il s’agit de 200 à 300 euros,
une fraction du coût total. Puis-je prendre
l'initiative d'engager cette dépense dans
l'intérêt de la procédure ? Organiser un vote
me semble trop retardant dans ce dossier.
Puis-je décider seul ici ?
Réponse :
En vertu de l’article 3.92-§1 du Code civil,
le syndic peut, pour des raisons urgentes,
prendre des mesures visant à préserver
les droits de l'ACP, à condition que ces
mesures soient ratifiées dès que possible par
l'assemblée générale. Le syndic est habilité
à engager toute action urgente ou visant
à la préservation des droits concernant les
parties communes, sous réserve que celle-ci
soit ratifiée dans les plus brefs délais par
l’assemblée générale.
Cet article traite d’une action en justice,
donc a fortiori, engager une vérification
supplémentaire dans le cadre de cette
procédure serait autorisé.
Dans ce cas, il est demandé d’engager
des frais pour vérifier la liquidité de la
partie adverse, ce qui peut être considéré
comme une action urgente dans le cadre
d'une procédure judiciaire. Le montant est
relativement faible par rapport aux coûts
totaux de la procédure et peut être jugé
nécessaire pour protéger les droits de
l’association des copropriétaires.
Étant donné l’urgence et le fait qu’un vote
pourrait retarder la procédure, il semble
juridiquement justifié de répondre à la
demande de votre avocat dans l’intérêt de
la procédure. Assurez-vous cependant que
cette décision soit soumise à la ratification
de l'assemblée générale dès que possible,
comme l'exige l'article 3.92-§1 du Code civil.

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