Property Today FR 2026 Edition 20

ÉDITION 20 - 2026 - JANVIER-FÉVRIER

LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ

PARTIE PRIVATIVE

OU COMMUNE ?

Le mécontentement est -il

devenu la norme ?

Changement de syndic :

le maillon faible de la transmission

d’informations

LA RÈGLE EST SIMPLE, LA PRATIQUE L’EST

BEAUCOUP MOINS

Art. 3.85, §1, deuxième alinéa Cc " l’acte de base contient la description

de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes ".

Non seulement la large liberté rédactionnelle lors de l’élaboration

des actes de base peut conduire à des qualifications différentes

comme, par exemple, les fenêtres peuvent être communes dans un

immeuble et privatives dans un autre.

CHAQUE SYNDIC CONNAÎT LA COMPLEXITÉ

DES DOSSIERS DE SINISTRES.

Mais que se passe-t-il lorsqu’un dommage causé par un

incendie est suivi de la vente de l’appartement concerné

? À qui revient l’indemnité d’assurance : au propriétaire

au moment du sinistre ou au nouvel acquéreur ? Cette

situation, récemment survenue dans une résidence, met

sévèrement à l’épreuve le rôle neutre du syndic.

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PROPERTYTODAY

3

SOMMAIRE

EDITION 20

JANVIER - FÉVRIER

2026

CHANGEMENT DE SYNDIC : LE MAILLON FAIBLE

DE LA TRANSMISSION D’INFORMATIONS

PARTIE PRIVATIVE OU COMMUNE ? UNE DISCUSSION

SANS FIN EN PRÉSENCE DE STATUTS LACUNAIRES ?

P4

P8

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L’UNION DES SYNDICS ET CHOISIRUNSYNDIC.BE

UNISSENT LEURS FORCES POUR DÉFENDRE ET

RÉHABILITER L’IMAGE DU MÉTIER

COPROPRIÉTÉ : LE MÉCONTENTEMENT EST -IL

DEVENU LA NORME ?

DOMMAGES CAUSÉS PAR UN INCENDIE, VENTE ET

INDEMNITÉ BLOQUÉE : COMMENT RESTER NEUTRE

EN TANT QUE SYNDIC ?

RÉUSSITES ET DÉFIS DES RÉNOVATIONS ÉNERGÉTIQUES

EN COPROPRIÉTÉ : ÉTUDES DE CAS

LE VIVRE-ENSEMBLE DE DEMAIN : PLUS DE

TRANSPARENCE, DE PARTICIPATION ET UN

CADRE JURIDIQUE POUR DE NOUVELLES FORMES

D’HABITAT ET D’ACQUISITION

LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ CONFRONTÉ

AU REGISTRE DE TRAITEMENT DES DONNÉS

PERSONNELLES

RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE : LE SYNDIC UNE

FOIS DE PLUS ENTRE LE MARTEAU

ET L’ENCLUME

L’IMPÉRATIVITÉ DU RÈGLEMENT D’ORDRE

INTÉRIEUR EN COPROPRIÉTÉ

P12

P16

P19

P20

P22

P24

P27

P31

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ACTUALITÉS 2026

SUSPENSION DU SYNDIC : CE QUE TOUT

SYNDIC DOIT SAVOIR

BON À SAVOIR

P33

P34

P36

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4 Edition janvier - février

01

Changement

de syndic : le

maillon faible de

la transmission

d’informations

Les changements de syndic se multiplient au sein des

copropriétés. Motivés par des insatisfactions croissantes, des

regroupements de cabinets ou des cessations d’activité, ces

passages de relais sont devenus monnaie courante. Pourtant,

derrière ce phénomène en apparence administratif se cache

un risque majeur, encore trop souvent sous-estimé : la perte

d’information entre l’ancien et le nouveau gestionnaire.

PROPERTYTODAY

5

L’angle mort des fournisseurs

Dans un contexte où les flux administratifs

sont de plus en plus dématérialisés et

interconnectés, l’absence de notification

formelle aux fournisseurs constitue un

angle mort critique. Banques, compagnies

d’assurances, ascensoristes, fournisseurs

d’énergie, sociétés de comptage, entreprises

d’entretien : tous doivent être informés

rapidement et officiellement de l’identité

du nouveau syndic, de ses coordonnées

complètes et, le cas échéant, de ses

références bancaires.

Ces dernières semaines, plusieurs

professionnels de la copropriété ont alerté

sur des dysfonctionnements récurrents

apparaissant après une reprise de mandat.

Facturations inattendues, index de

consommation non transmis, contrats mal

suivis ou primes d’assurance impayées :

autant de situations qui trouvent rarement

leur origine dans une faute unique, mais

plutôt dans une chaîne de communication

rompue, ce pour de multiples raisons

souvent conflictuelles.

Quand l’ancien syndic “lâche” la

gestion avant l’heure

Le cœur du problème est connu. Lorsqu’un

nouveau syndic entre en fonction, cela veut

dire que le syndic précédent a été renvoyé

ou a donné sa démission. En amont de

ce renvoi se dessine le plus souvent une

période durant laquelle il est possible que

le syndic démotivé par l’ACP ou indélicat

n’ait pas effectué sa mission avec diligence

; s’ensuivent peut-être des négligences

comme des retards de paiement…

Cela peut avoir de graves conséquences, tout

particulièrement au niveau des assurances.

Dans ce même esprit, le délai légal de

30 jours pour remettre les archives de la

copropriété sera utilisé jusqu’à la dernière

minute, dans un manque de collégialité

évident et un esprit de revanche avéré.

Le délai légal de remise des

archives : une contradiction

législative pénalisante pour le

syndic entrant

Ce régime légal actuel crée une

contradiction majeure : le nouveau syndic

voit sa responsabilité engagée dès le

premier jour de son mandat, alors même

qu’il ne dispose pas encore des archives

indispensables à l’exercice de sa mission.

À l’inverse, le syndic sortant, privé de

toute compétence de gestion, bénéficie

d’un délai de trente jours pour remettre

les dossiers, sans obligation d’assurer la

continuité opérationnelle. En cas de reprise

conflictuelle, ce déséquilibre pénalise

structurellement le syndic entrant et fragilise

la copropriété.

Cc 3.89-§5 :Quels que soient les pouvoirs qui lui

sont conférés par le règlement d'ordre intérieur,

le syndic est chargé: 7° de transmettre, si son

mandat a pris fin de quelque manière que

ce soit, dans un délai de trente jours suivant

la fin de son mandat, l'ensemble du dossier

de la gestion de l'immeuble à son successeur

ou, en l'absence de ce dernier, au président

de la dernière assemblée générale, y compris

la comptabilité et les actifs dont il avait la

gestion, tout sinistre, un historique du compte

sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que

les documents prouvant l'affectation qui a été

donnée à toute somme qui ne se retrouve pas

sur les comptes financiers de la copropriété

Le nouveau syndic ne reçoit donc pas

toujours immédiatement l’ensemble des

archives, contrats et coordonnées utiles. Dans

certains cas, la transmission est incomplète,

tardive ou conflictuelle. Or, pendant ce

laps de temps, la copropriété continue de

fonctionner : les ascenseurs doivent être

entretenus, les assurances restent dues,

l’énergie est consommée, les flux financiers

se poursuivent. Si les prestataires ne sont pas

informés du changement d’interlocuteur, les

conséquences peuvent être lourdes. Car en

effet, dans un premier temps, ils continuent

à envoyer leurs rappels et décomptes chez

l’ancien syndic, qui n’ayant plus de mandat,

laisse courir…

Cette situation rappelle une réalité juridique

inconfortable : même si certains contrats

prévoient que le syndic entrant n’est

pleinement responsable qu’à compter de

la remise complète des dossiers de l’ACP,

cette clause ne constitue pas une protection

absolue.

En cas de dommage, les juges examinent

concrètement si le syndic nouvellement

désigné a pris toutes les mesures

raisonnables pour sécuriser la gestion

de l’immeuble. Les tribunaux ont parfois

estimé que le nouveau syndic ne pouvait se

retrancher derrière l’absence d’archives pour

s’exonérer totalement de sa responsabilité.

Piste de réforme législative

proposée : réduire le délai légal

Une correction simple et concrète

consisterait à réduire le délai légal de remise

des archives, aujourd’hui fixé à trente jours,

à huit jours ouvrables. L’objectif n’est pas de

“punir” le syndic sortant, mais de limiter la

période de vulnérabilité durant laquelle le

syndic entrant est pleinement responsable

sans disposer des dossiers indispensables.

En pratique, huis jours ouvrables constituent

un délai réaliste pour organiser la remise

des documents, tout en évitant qu’un

conflit entre syndics se traduise, de facto,

par un blocage administratif prolongé au

détriment de l’ACP. Cette réduction rétablirait

un meilleur équilibre entre responsabilité

immédiate et accès effectif à l’information,

“ Une réforme

simple et concrète

consisterait à

réduire le délai

légal de remise

des archives.

et réduirait significativement les risques liés

aux paiements urgents, aux sinistres et à la

continuité assurantielle.

Par ailleurs, la digitalisation permet

aujourd’hui sans difficulté de raccourcir ce

délai : les dossiers peuvent être transmis

immédiatement par voie numérique, sans

devoir attendre une réunion physique. Une

réunion de remise en présence n’est en

principe nécessaire que pour les documents

qui n’ont pas encore été numérisés ou

lorsque la remise de documents originaux

s’impose effectivement.

Au-delà de l’administratif : la

continuité de gestion menacée

Le problème n’est pas seulement

administratif ou financier. Tant que

les prestataires ne disposent pas du

bon interlocuteur, certaines données


essentielles ne circulent plus. Les index

de consommation peuvent ne pas être

transmis, les appels de fonds être bloqués, les

interventions techniques retardées.

À terme, c’est la continuité même de la

gestion de la copropriété qui est fragilisée.

Des gestionnaires rapportent ainsi avoir

découvert, parfois plusieurs mois après leur

prise de fonction, que certaines factures

continuaient d’être adressées à l’ancien

syndic, qu’aucun paiement n’était effectué, et

que des pénalités s’accumulaient.

Parfois des comptes en banque à découvert

ont été signalés des mois, voire des années

après, les banques réclamant soudainement

des indemnités à l’ACP…

Plus préoccupant encore, il est déjà arrivé

que des sinistres surviennent alors qu’en

fin de recours la compagnie d’assurance

avait résilié la police d’assurance… sans

que personne dans l’immeuble ne soit au

courant. Nous pouvons, entre parenthèses,

insister sur le fait que chaque immeuble

devrait disposer d’une boîte aux lettres pour

l’ACP, ouverte à tous mais où les courriers

pourraient être déposés par le facteur

au lieu d’être mis sur la pile de brochures

publicitaires comme c’est le plus souvent le

cas en pratique.

Il va de soi que s’il s’agit d’un courrier

recommandé, comme la loi l’oblige pour

les courriers recommandés d’être envoyés

au syndic et à l’ACP, aucun copropriétaire

ne pourra le récupérer à la poste, mais le

bordereau de la poste constitue peut-être

un signal pour un copropriétaire à signaler

au nouveau syndic que quelque chose ne

va pas.

Cc art 3.89-§5-4° « Sous réserve de dispositions

contraires dans le présent sous-titre, la

correspondance recommandée est, à peine

de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à

la résidence ou au siège social du syndic et au

siège de l'association des copropriétaires »

Les fournisseurs aussi se

défendent

NIl n’y a pas que les syndics et les

copropriétaires qui sont pénalisés lors d’un

changement de syndic : les fournisseurs le

sont également. Certains ont même décidé

d’appliquer des frais supplémentaires lorsque

la reprise est incomplète ou lorsque le

changement n’a pas été signalé à temps.

Leur justification est récurrente : « On ne

s’amuse pas à facturer sans raison. Quand il

y a un changement de syndic, ce sont tous

les flux administratifs qu’il faut modifier.

Nous devons nous connecter aux interfaces

des syndics sur lesquels transitent les flux

financiers et cela prend du temps. C’est grâce

à cette interface que les informations sont

directement transmises dans les données

d’une copropriété sans avoir à être recopiées,

ce qui limite les erreurs. »

Certains fournisseurs décrivent ainsi un

scénario fréquent lorsque la transition n’est

pas formalisée : "Quand nous ne sommes

pas prévenus, nous envoyons à l’ancien

syndic une facture qui, bien sûr, n’est pas

payée. Nous faisons alors une, puis deux,

puis trois relances. Nous appelons l’ancien

syndic qui, le plus souvent, ne veut pas nous

communiquer le nom de son successeur.

C’est vraiment très compliqué et cela génère

beaucoup de frais en interne sachant que le

nombre de changements de syndics parmi

nos clients a très fortement augmenté l’an

dernier". Et pendant tout ce temps, les index

de consommation en eau et en chauffage ne

sont pas transmis au nouveau syndic.

PROPERTYTODAY

7

Face à la hausse de ces passages de relais

problématiques, certains prestataires

indiquent avoir dû renforcer leurs équipes.

Conclusion implicite, mais claire : "Il faut

vraiment que la profession de syndics

travaille ce sujet".

Une question essentielle se pose : à qui ces

frais supplémentaires seront-ils facturés ? En

pratique, ils le sont le plus souvent à l’ACP.

Cette dernière se retrouve alors contrainte

de se retourner soit contre le syndic sortant,

soit contre le syndic entrant, en démontrant

lequel des deux a commis la faute à l’origine

du dysfonctionnement.

Or, dans la multitude des scénarios possibles,

il est souvent difficile de tracer une ligne

claire : rien n’est totalement blanc ou noir,

mais relève plutôt d’une zone grise où se

mêlent retards de transmission, défauts

d’information, responsabilités qui se

chevauchent et absence de coordination.

Cette réalité renforce l’importance, pour le

nouveau syndic, d’une démarche proactive

dès sa prise de fonction, et notamment de

l’identification rapide des fournisseurs et de

l’envoi systématique de communications

écrites afin d’éviter toute rupture

d’information.

Conseils pratiques pour les

syndics

Î Demander explicitement au syndic

sortantune liste complète et à jour de tous

les fournisseurs et prestataires de l’ACP.

Î Préparez systématiquement un procèsverbal

de transmission des dossiers et

archives.

Î Le cas échéant, prenez avec le conseil

de copropriété: les membres disposent

souvent de nombreuses informations

pratiques et de l’historique du dossier.

Î S’il n’y a pas de conseil de copropriété,

contacter le commissaire aux comptes,

qui dispose à tout le moins du décompte

précédent avec la liste des factures.

Î Priorité absolue : contacter

immédiatement la compagnie

d’assurance et vérifier que la prime a

été payée dans les délais.

Cette démarche simple, souvent négligée,

constitue pourtant une mesure de prudence

essentielle. Elle permet de sécuriser la

copropriété contre des conséquences

financières ou assurantielles potentiellement

graves.

Dans un environnement juridique de plus en

plus exigeant, l’anticipation reste la meilleure

des protections.

info

Mme Dominique Krickovic

Présidente Union des Syndics

PROPERTYTODAY


02

Partie privative ou

commune ? Une discussion

sans fin en présence de

statuts lacunaires ?

Introduction - Problématique.

Conformément à l’article 3.85, §1, deuxième

alinéa du Code civil, « l’acte de base contient

la description de l’ensemble immobilier et

des parties privatives et communes ».

La règle est simple, la pratique l’est beaucoup

moins.

Non seulement la large liberté rédactionnelle

lors de l’élaboration des actes de base peut

conduire à des qualifications différentes :

selon la description figurant dans l’acte de

base, par exemple, les fenêtres peuvent être

communes dans un immeuble et privatives

dans un autre.

En outre, il arrive que l’acte de base ne

corresponde pas (ou plus) à la réalité. Ce

problème se rencontre fréquemment avec

des actes de base établis sur la base des

plans autorisés, avant même que la première

pierre de l’immeuble à appartements ne soit

posée. Une modification de l’acte de base

fait également souvent défaut lorsqu’un

bâtiment existant subit des modifications

constructives substantielles, voire est

agrandi. De même l’article 3.85, §2 du Code

civil, qui prévoit la possibilité, sous certaines

conditions, d’apporter des modifications

aux statuts jusqu’au moment de la réception

provisoire des parties communes, reste en

pratique encore trop souvent lettre morte.

Hélas, les notaires ne travaillent pas toujours

avec la même rigueur lors de la rédaction

des statuts et des oublis, incohérences, voire

contradictions, ne sont pas rares.

PROPERTYTODAY

9

Il n’est dès lors pas étonnant que la

question de savoir si certaines parties de la

copropriété sont privatives ou communes ait

déjà causé bien des soucis aux syndics et aux

copropriétaires.

Une qualification correcte en tant que

partie privative ou partie commune peut

en effet être cruciale à de nombreux

égards, notamment pour déterminer les

responsabilités, la compétence décisionnelle

et (le plus souvent) l’obligation de supporter

les coûts qui y sont liés.

Un faux problème ?

L’absence de mention d’une partie

déterminée de la copropriété dans la

description des parties privatives ou des

parties communes dans l’acte de base

ne doit toutefois pas nécessairement être

problématique.

Malgré les intentions de simplification

de diverses réformes législatives au cours

des dernières décennies, les statuts

d’un immeuble à appartements restent

généralement un document long et

complexe.

Il n’en demeure pas moins qu’il convient de

lire les statuts dans leur intégralité et que,

pour résoudre la problématique traitée ici, il

ne faut en aucun cas se limiter à la lecture de

la description proprement dite des parties

privatives et communes dans l’acte de base.

À la lecture intégrale des statuts, il apparaîtra

parfois que la qualification d’une partie

déterminée de la copropriété, bien qu’elle ne

soit pas mentionnée dans la description des

parties privatives ou communes de l’acte de

base, ne soulève en réalité aucun véritable

problème.

En effet, il n’est pas rare de trouver,

ailleurs dans les statuts, des éléments

d’interprétation qui permettent d’apporter

une solution simple à une problématique de

qualification pourtant délicate.

Ainsi, d’une part, il peut être crucial de

vérifier si l’acte de base prévoit ou non

des droits d’usage exclusifs au profit d’un

ou de plusieurs copropriétaires, comme

notamment sur une partie du jardin ou du

toit.

Il ressort en effet de l’article 3.85, §1, 1° du

Code civil – "Les copropriétaires ont un droit

proportionnel d’usage des parties communes

sauf disposition contraire des statuts (…)" – et

de l’article 3.88, §1, 2° e) du Code civil –" (…)

L’assemblée générale décide, à la majorité

des quatre cinquièmes des voix, de (…) la

modification des droits réels d’usage au profit

d’un copropriétaire sur les parties communes

(…)" – que de tels droits d’usage exclusifs

ont nécessairement pour objet une partie

commune (F. VAN IN, D. DOBSON et P.

LEYSEELE, Guide pratique de la copropriété

forcée d’immeubles ou de groupes

d’immeubles bâtis, Gand, Story Publishers,

2025, p. 47-48).

D’autre part, une analyse des clés de

répartitions des charges communes

figurant dans le règlement de copropriété

peut s’avérer pertinente. Bien que les

clés de répartition des charges (et, plus

largement, des obligations de paiement) des

copropriétaires ne puissent jamais, à elles

seules, être considérées comme un critère

“ En cas de

contradictions

apparentes ou

cachées entre

l’acte de base et

le RIO, le premier

prévaudra.

déterminant pour la qualification en droit

réel d’une partie de la copropriété, elles

peuvent toutefois en constituer un indice ou

un élément corroborant.

En cas d’absence de mention des fenêtres

extérieures dans la description des parties

privatives et communes, une clé de

répartition particulière, prévue dans le

règlement de copropriété, selon laquelle

« les frais d’entretien et de réparation de

la menuiserie extérieure sont à charge

du propriétaire au prorata du nombre de

fenêtres extérieures de son lot », pourrait

ainsi constituer un indice de la volonté du

rédacteur de qualifier les fenêtres extérieures

comme parties communes..

Règles d’interprétation

conventionnelles ?

En cas de persistance d’une incertitude

quant à la qualification d’une partie

déterminée de la copropriété, il convient

en tout cas d’examiner si les statuts euxmêmes

contiennent d’éventuelles règles

d’interprétation conventionnelles.

Il n’est pas rare qu’après l’énumération

concrète des parties privatives et communes

dans un acte de base, il soit effectivement

précisé que cette description (notamment

en ce qui concerne les parties communes)

n’est pas limitative et qu’une règle générale

est prévue pour résoudre d’éventuels

problèmes d’interprétation. Les exemples

abondent : "L’énumération ci-dessus est

purement indicative et non limitative. Elle

doit être interprétée comme suit : tout

ce qui sert à l’usage ou à l’utilité exclusifs

d’un lot privatif est considéré comme

privatif, à l’exception des choses communes

mentionnées ci-dessus ; tout ce qui sert à

l’usage ou à l’utilité de deux ou plusieurs lots

privatifs est considéré comme commun » ou

encore : « En cas de doute, sont considérées

comme communes toutes les parties et/ou

installations qui ne sont pas exclusivement

au service ou à l’usage exclusif d’un seul

élément privatif ".

En outre, les statuts contiennent

souvent aussi des règles d’interprétation

conventionnelles plus spécifiques, pouvant

notamment prendre la forme d’une règle de

priorité en cas de contradictions internes.

Ainsi, un différend de qualification dû à des

dispositions inconciliables dans les statuts

peut éventuellement être tranché par

l’application d’une clause statutaire selon

laquelle : "En cas de contradictions apparentes

ou cachées entre l’acte de base et le règlement

de copropriété, le premier prévaudra" (R.

TIMMERMANS, « Statuts pour un immeuble

à appartements érigé sur un terrain grevé

d’emphytéose », dans X., L’Immobilier en

pratique, Malines, Kluwer, XVIII.G-202).

Règle légale d’interprétation.

Pour les cas où les statuts n’apportent pas

de solution, le législateur a prévu une règle


légale d’interprétation afin de résoudre

les discussions sur le caractère privatif ou

commun d’une partie de la copropriété.

L’article 3.84, troisième alinéa du Code

civil dispose en effet que "dans le silence

ou la contradiction des titres, sont réputées

communes les parties de bâtiments ou

de terrains affectées à l'usage de tous les

copropriétaires ou de certains d'entre eux".

Une analyse élémentaire de cette disposition

légale conduit aux points d’attention

suivants :

Î L’article 3.84, troisième alinéa du Code civil

ne s’applique que dans le silence ou la

contradiction des titres.

Î Par "silence", le législateur vise l’hypothèse

où une partie de la copropriété n’est pas

mentionnée dans les statuts.

Î La "contradiction des titres" peut, quant

à elle, se manifester dans diverses

hypothèses. Non seulement l’acte de base

et le règlement de copropriété peuvent

contenir des dispositions contradictoires.

Dans les groupes d’immeubles, il est

également possible que des dispositions

de l’acte de base principal et des actes de

base partiels se contredisent. De même,

l’acte ou les actes de base et les titres de

propriété des copropriétaires peuvent

contenir des dispositions inconciliables.

Î Les lacunes ou incohérences doivent

concerner la description de parties de

bâtiments ou de terrains.

Î La référence du législateur à des "parties

de bâtiments" est parfaitement logique.

Il existe en effet plusieurs "parties

communes optionnelles" qui, selon

la volonté des comparants à l’acte de

base, peuvent être qualifiées de parties

privatives ou de parties communes (par

exemple : installations techniques, câbles

et conduites) V. SAGAERT, La structure de

droit réel des projets immobiliers, Anvers,

Intersentia, 2019, p. 87).

Î La mention des "terrains" à l’article 3.84,

troisième alinéa du Code civil est, en

revanche, moins évidente. D’une part, le

terrain est traditionnellement considéré

comme une « partie commune absolue

», c’est-à-dire une partie de la copropriété

qui doit, en tout état de cause, être

commune (R. TIMMERMANS, Manuel du

droit de la copropriété par appartements,

I, Malines, Kluwer, 2025, p. 131). D’autre

part, la copropriété du terrain n’est pas

nécessaire à l’application de la législation

sur la copropriété forcée et il est possible

d’établir un acte de base dont le terrain

ne fait pas partie, Comme dans les projets

de construction où le promoteur ne

dispose que d’un droit de superficie ou

d’un droit d’emphytéose sur le terrain, et

où le propriétaire du terrain n’intervient

pas dans l’acte de base (H. CASMAN, «

Problèmes actuels et futurs en droit de

la copropriété par appartements », dans

le droit des biens. Absolument pas une

possession tranquille, Anvers, Kluwer, 1992,

p. 75).

Î Le fait d’être ou non"destinées à l’usage

de tous les copropriétaires ou de certains

d’entre eux" constitue le critère légal

permettant de déterminer le caractère

privatif ou commun d’une partie de la

copropriété décrite de manière absente ou

contradictoire.

Î Le législateur subordonne ainsi

l’application de cette disposition au critère

général et théorique de la "destination" et

non à l’usage effectivement constaté en

tant que tel. L’usage de facto exclusivement

privatif d’une partie de la copropriété ne joue

dès lors aucun rôle.

Î Le législateur opte également pour

une définition positive de ce critère. Ce

choix doit être salué : un critère formulé

négativement, tel que « sont communes

toutes les parties qui ne sont pas

destinées à un usage séparé » (voir déjà :

M. VILEYN, « Le droit de la copropriété par

appartements et la copropriété », T.P.R.,

1983, p. 29), n’apporterait en pratique, le

plus souvent, aucune solution, compte

tenu, d’une part, de la description concrète

pas toujours adéquate des parties

privatives et, d’autre part, du fait qu’il

faut tout particulièrement tenir compte

de l’existence des « parties communes

optionnelles ».

Î Par l’emploi des termes"sont réputées

communes", le législateur instaure enfin

une présomption légale d’appartenance

aux parties communes.

Î Dès qu’une partie de la copropriété

est destinée à l’usage de plus d’un

copropriétaire, cette partie est ainsi

présumée être une partie commune.

Î La présomption légale connaît dès

lors inévitablement une application

large en pratique : elle vise, de manière

générale, toutes les parties constructives

vitales destinées à l’usage commun de

l’immeuble, telles que fondations, toitures,

installations, etc., sans qu’il soit requis

que ces parties touchent physiquement

toutes ou plusieurs parties privatives

(R. TIMMERMANS, Manuel du droit de la

copropriété par appartements, I, Malines,

Kluwer, 2025, p. 132)

Î Cette présomption légale d’appartenance

aux parties communes ne porte toutefois

pas atteinte aux effets d’une prescription

acquisitive. Une possession valable

pendant le délai de prescription peut

en effet conduire à ce qu’une partie

présumée commune selon la règle légale

d’interprétation doive être considérée

comme privative, ou inversement (voir

notamment : Trib. Bruxelles, 9 mars 2015,

T.Vred., 2017, p. 114 ; J.P. (6e cant.) Anvers, 7

avril 2003, T.App., 2005, livr. 1, p. 11).

Application concrète.

Application concrète.

Une belle illustration finale concerne un

cas spécifique dans lequel un ancien acte

de base faisait état d’un certain nombre de

"parkings de jour extérieurs" ou, autrement

dit, de places de stationnement extérieures

délimitées par des marquages blancs. Avec

le temps, ces places extérieures ont été

transformées en plusieurs boxes de garage

attenants, couverts par un toit composé de

matériau en amiante. Cette transformation

structurelle n’a toutefois jamais été suivie

d’une modification de l’acte de base,

lequel, au demeurant, ne qualifiait de partie

commune que la « toiture de l’immeuble »

Des années plus tard, une rénovation en

profondeur de la toiture des boxes de

PROPERTYTODAY

11

garage s’est imposée et l’assemblée générale

de l’association des copropriétaires (ACP)

concernée a décidé de financer les coûts

de cette rénovation au moyen du fonds de

réserve.

Certains copropriétaires (qui étaient

uniquement propriétaires d’un appartement)

s’en sont toutefois estimés personnellement

lésés et ont introduit une action en

annulation de cette décision, soutenant

que l’assemblée générale avait excédé ses

compétences en prenant une décision

relative à des parties privatives.

Partant du constat que l’état réel et actuel

de la copropriété ne correspond pas à sa

description dans l’acte de base, tant le

premier juge que le juge d’appel ont attaché,

en l’espèce, une importance déterminante

au fait que l’acte de base indiquait clairement

que l’énumération des parties communes qui

y figurait n’était qu’exemplative et contenait

en outre une règle générale d’interprétation

libellée comme suit : "De manière générale,

est considéré comme partie ou élément

commun tout ce qui concerne ou sert des

éléments privatifs conjointement et/ou

tout ce qui ne peut être considéré comme

servant un seul élément privatif ".

Sur la base de cette règle d’interprétation

conventionnelle et de la règle légale

d’interprétation de l’article 3.84, troisième

alinéa du Code civil – dans laquelle la

règle d’interprétation conventionnelle

précitée trouve, selon le juge d’appel, son

fondement – il a finalement été décidé que

la toiture des boxes de garage est commune,

puisqu’elle est destinée à l’usage de plusieurs

copropriétaires, et la demande d’annulation

de la décision litigieuse de l’assemblée

générale a été rejetée (J.P. (3e cant.) Louvain,

22 février 2024, R.G. 23A544/3, et Trib.

Louvain, 21 mai 2025, R.G. 24/320/A, inédit).

info

Frederiek Baudonck et

Astrid Lukcermans

Avocats Nelissen Grade

Louvain

016 22 24 73

Brussels

02 646 69 55

www.nelissengrade.com

PROPERTYTODAY


03

L’Union des Syndics

et ChoisirUnSyndic.be

unissent leurs forces

pour défendre et

réhabiliter l’image du

métier

"Dans un contexte où l’image du syndic

est déjà fortement fragilisée par une

couverture médiatique souvent centrée

sur les dysfonctionnements et les cas

problématiques, cette initiative vise à

rééquilibrer le regard porté sur la profession

en mettant en avant les syndics sérieux,

structurés et transparents, et en contribuant

ainsi à restaurer la confiance et la réputation

du métier. C’est précisément dans cet esprit

que l’Union des Syndics et ChoisirUnSyndic.

be ont uni leurs forces afin de structurer

un cadre qualité commun, de distinguer

les syndics engagés et de contribuer, de

manière concrète, à restaurer la confiance

dans la gestion de la copropriété.", selon

Dominique krickovic Présidente de l’Union

des Syndics.

Syndic Vérifié : un label pour

renforcer la confiance dans la

copropriété

Dans une copropriété, le syndic demeure

l’acteur pivot. Il organise la maintenance,

sécurise la gestion financière, pilote les

obligations légales, assure le suivi des

prestataires et garantit la circulation d’une

information claire au sein de l’ACP. Or, pour

de nombreux copropriétaires, une difficulté

persiste : identifier, avant la nomination, un

professionnel réellement structuré, conforme

et engagé sur la durée.

Le label "Syndic Vérifié" est né pour

répondre à cette attente. Son objectif est

simple : rendre plus lisible la qualité d’un

syndic, sur base d’éléments concrets et

vérifiables, et renforcer la confiance dans la

relation entre l’ACP et son mandataire.

Un contrôle fondé sur des critères

vérifiables

Le label ne repose pas sur une déclaration

d’intention. Il s’appuie sur une vérification

administrative préalable et sur des critères

objectivables. Pour être labellisé, le syndic

doit notamment démontrer :

Î une inscription en ordre à l’IPI et une

assurance adéquate

Î une organisation de gestion conforme et

structurée

Î une communication intelligible et

accessible pour les copropriétaires

Î des références professionnelles vérifiables

Î l’adhésion à une charte qualité commune

portée par l’UDS et le dispositif Syndic

Vérifié

Ce mécanisme vise un résultat concret :

limiter l’opacité, réduire les incertitudes au

moment d’un choix ou d’un changement de

syndic, et encourager les bonnes pratiques.

Le label "Syndic Vérifié" apporte une

réponse opérationnelle à une question

récurrente dans toute copropriété : à qui

confier la gestion de l’immeuble et de l’ACP,

avec un niveau de confiance suffisant dès le

départ ? En structurant des critères vérifiables

et une charte commune, l’initiative entend

favoriser une copropriété plus efficace, plus

transparente, et plus apaisée.

Une charte commune pour élever

les standards

Au cœur du dispositif, une charte qualité

commune formalise des engagements

pratiques, attendus sur le terrain et

mesurables dans la durée. Elle met

l’accent sur des points sensibles, souvent à

l’origine de tensions dans les copropriétés,

notamment :

PROPERTYTODAY

13

Î transparence sur les documents et les

informations de gestion

Î passation loyale et organisée lors d’un

changement de syndic

Î collaboration professionnelle entre acteurs

et intervenants

Î recours à l’expertise juridique et technique

lorsque la situation l’exige

Î amélioration continue via la formation et

la mise à jour des pratiques

Au-delà des procédures, la charte

consacre une exigence centrale : l’éthique

professionnelle. Elle rappelle que la

confiance dans la copropriété se construit

par des pratiques loyales, un devoir de

vérité dans l’information transmise, une

traçabilité des décisions, et un respect strict

des règles de gouvernance de l’association

des copropriétaires (ACP). Elle valorise une

posture de neutralité et de responsabilité,

où le syndic agit comme garant de

l’intérêt collectif, sans zones grises, sans

arrangements, et sans confusion possible

entre efficacité opérationnelle et compromis

douteux.

Dans un environnement où la pression

financière, l’urgence des travaux et la

complexité réglementaire peuvent générer

des dérives, cette charte fixe un cap

clair : prévention des conflits d’intérêts,

transparence sur les choix de prestataires,

clarté des honoraires et des prestations, et

communication respectueuse, complète

et compréhensible. Elle invite également

à une culture d’anticipation, afin que les

copropriétaires ne découvrent pas les

problèmes lorsqu’ils sont déjà devenus des

crises.

En donnant un cadre partagé, la charte

poursuit une finalité claire : des copropriétés

mieux gérées, avec des relations plus

sereines, parce que les règles de qualité, de

loyauté et d’éthique sont posées noir sur

blanc, et parce que les syndics qui y adhèrent

acceptent d’être reconnus sur la base

d’engagements concrets.

Une visibilité utile, au bon

moment et au bon endroit

Le label joue également un rôle de repérage.

Les syndics labellisés sont mis en avant sur

les plateformes de référence du partenariat,

ce qui renforce leur identification par les

copropriétaires, en particulier lorsque l’ACP

entame une mise en concurrence ou prépare

un changement de gestion.

La logique est pragmatique : au moment

où une copropriété cherche un syndic, elle

doit pouvoir comparer plus facilement, sur

base d’éléments structurants, et repérer les

professionnels qui acceptent d’être évalués

et de s’engager sur des standards explicites.


Un partenariat au service du

métier

La collaboration entre l’UDS–UVS et

ChoisirUnSyndic s’inscrit dans une

dynamique plus large de professionnalisation

et de valorisation du métier. Elle vise à :

Î renforcer l’image des syndics qui travaillent

avec rigueur

Î mettre à disposition un cadre lisible pour

les copropriétaires

Î soutenir une amélioration continue des

pratiques et des ressources

Î contribuer à faire progresser l’écosystème

et la qualité du service

Dans ce contexte, le label devient un outil

de crédibilisation : il distingue les acteurs qui

acceptent de se soumettre à une logique de

vérification et d’engagement.

Appel aux syndics motivés et

sérieux !

L’UDS et ChoisirUnSyndic.be invitent les

syndics qui souhaitent se positionner

comme des professionnels de qualité à

signer la charte et à se profiler dans le cadre

du label Syndic Vérifié.

Avantage UDS

Les membres de l’UDS bénéficient de 30

pour cent de réduction sur les conditions

liées au dispositif.

Pour en savoir plus pour obtenir le label :

https://www.choisirunsyndic.be/labelsyndic-verifie/

Pour lire la charte :

www.choisirunsyndic.be/wp-content/

uploads/sites/8/2026/01/CHARTE-DU-

SYNDIC-VERIFIE-2026.pdf

info

Erwin Barbé

co-fondateur de ChoisirUnSyndic.be

Patrick Tondreau

gérant Digital Pepper srl

www.syndicuskiezen.be

erwin@digitalpepper.be

patrick@tondreau.eu

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04

Copropriété : le

mécontentement est -il

devenu la norme ?

Entretien croisé entre Ilya Safran,

fondateur de la plateforme Livo et

François-Xavier Fieschi, syndic de

copropriétés à Bruxelles.

Depuis plus d’un an, je m’intéresse de près

à un sujet aussi central que complexe :

la communication entre gestionnaires,

résidents et fournisseurs en copropriété.

C’est cette exploration du terrain, au contact

des syndics et des copropriétaires, qui m’a

conduit à créer Livo, une plateforme pensée

pour centraliser les signalements, améliorer

la transparence et fluidifier la collaboration

entre tous les acteurs interagissant sur un

immeuble.

Livo ne cherche pas à remplacer le

gestionnaire, mais à lui redonner de la

lisibilité, du temps et de la crédibilité dans un

quotidien souvent saturé de tensions.

Pour nourrir cette réflexion, j’ai souhaité

échanger avec François-Xavier Fieschi, syndic

familier des dynamiques humaines en

copropriété et engagé depuis longtemps sur

les sujets d’assistance à maîtrise d’ouvrage et

de gestion du mécontentement.

Son regard, lucide et sans langue de bois,

apporte un éclairage précieux sur une

profession sous pression.

Ilya

Selon toi, d’où vient vraiment le

mécontentement en copropriété : des

problèmes eux-mêmes ou de la façon dont ils

sont gérés ?

François-Xavier

Il faut rappeler d’abord que toute activité

génère son contentieux. Il n’y a pas de

raison pour que la gestion d’une copropriété

échappe à la règle.

Mais en matière de copropriété, le problème

est structurel. Il y a un décalage de plus

en plus important entre les besoins réels

des immeubles et l’offre de services

traditionnelle des syndics. Il y a cinquante

ans, les immeubles étaient plus jeunes,

les besoins techniques plus simples, et le

modèle du syndic : administratif, comptable,

maintenance de base, était en phase avec les

besoins de l’époque.

Aujourd’hui, les copropriétés vieillissent, les

besoins d’entretien explosent, notamment

en matière de rénovation énergétique, tandis

que l’offre, elle, n’a pas fondamentalement

évolué.

À cela s’ajoutent des évolutions sociétales

: attentes accrues, exigence de réactivité

immédiate, judiciarisation croissante. Le

mécontentement croissant est donc la

conséquence logique de ce décalage entre

besoins, moyens et réponses apportées.

Ilya

À quels moments précis le mécontentement des

copropriétaires s’intensifie-t-il le plus dans ton

quotidien de syndic ?

François-Xavier

Très honnêtement : presque tout le temps.

Mais plus précisément lorsque les choses

n’avancent pas assez vite du point de vue du

copropriétaire.

Chacun considère légitimement que son

problème est prioritaire. Le gestionnaire,

lui, doit arbitrer entre une étiquette à poser

sur une boîte aux lettres et une chaufferie

PROPERTYTODAY

17

Sur le fond, il faut évidemment résoudre

le problème technique, ce qui prend

souvent du temps et dépend de nombreux

intermédiaires pas toujours très disponibles.

“ Trop souvent le

syndic est perçu

comme un simple

exécutant, alors

qu’il devrait être

reconnu comme

un professionnel

qualifié.

en panne en plein hiver. Ce décalage de

perception sur les priorités crée énormément

de frustrations.

Il y a aussi un enjeu d’image du syndic :

trop souvent le syndic est perçu comme

un simple exécutant administratif, alors

qu’il devrait être reconnu comme un

professionnel qualifié, capable de piloter

des projets complexes. Ce manque de

reconnaissance alimente directement les

tensions.

Ilya

Comment fais-tu concrètement pour gérer

la pression et les relances quand plusieurs

copropriétaires mécontents te sollicitent en

même temps ?

François-Xavier

Il n’y a pas de recette « miracle »

malheureusement. Mais il y a une distinction

essentielle à faire entre le fond et la forme.

Sur la forme, en revanche, on peut agir

immédiatement : décrocher le téléphone,

écouter, reconnaître la difficulté, faire preuve

d’empathie.

Reconnaître la “douleur” du résident est déjà

une partie de la réponse en soi. Très souvent,

cela désamorce une grande partie de la

tension, même si la solution technique n’est

pas immédiate.

C’est là que des outils peuvent aider, à

condition qu’ils soutiennent la relation

humaine au lieu de s’y substituer.

Ilya

Quelle part de ce mécontentement pourrait être

évitée si les résidents avaient plus de visibilité et

de transparence sur ce qui est en cours ?

François-Xavier

Une part sans doute significative.

Quand les gens comprennent ce qu’il se

passe, pourquoi cela prend du temps,

et quelles sont les prochaines étapes, la

perception change radicalement.

Informer régulièrement, même pour

confirmer que le problème n’est pas encore

résolu, permet de réduire l’angoisse, les

relances et les conflits.

C’est là que des outils comme Livo peuvent

jouer un rôle clé : non pas en automatisant la

relation, mais en offrant un support structuré

de transparence, à grande échelle. L’idéal

reste, selon moi, la combinaison d’un outil

efficace et d’une présence humaine concrète

et assumée.

Ilya

Qu’est-ce qui manque aujourd’hui le plus

aux gestionnaires pour mieux gérer le

mécontentement au quotidien ?

François-Xavier

D’abord, une prise de conscience collective

et assumée : le mécontentement n’est pas

marginal, il est omniprésent.

Ensuite, des outils simples, concrets et

opérationnels, adaptés à la réalité d’un

gestionnaire qui gère de nombreuses

copropriétés avec peu de temps.

Enfin, une meilleure reconnaissance de la

dimension psychosociale du métier. On

ne gère pas seulement des immeubles, on

gère des personnes, individuellement et

collectivement. Tant que cette réalité ne sera

pas pleinement intégrée dans l’organisation

et les pratiques, le malaise persistera.


Ilya

Mais plus concrètement, quel serait l’approche

méthodologique que tu préconiserais ?

François-Xavier

IJe crois qu’il y a quatre axes essentiels sur

lesquels travailler.

D’abord, établir un état des lieux lucide des

difficultés rencontrées, à la fois qualitatives et

quantitatives. Cet effort de compréhension

préalable est indispensable et peut, le cas

échéant, s’appuyer sur un audit externalisé.

Ensuite, construire un plan de

développement individuel des compétences,

un outil trop souvent sacrifié sur l’autel des

urgences quotidiennes. Les formations sur

la qualité de la "relation client" doivent être

développées. En effet, il existe des leviers

mobilisables facilement à condition d’y avoir

été sensibilisé. Il existe aussi des bonnes

pratiques qui doivent être identifiées et

mises en œuvre.

Troisième axe : structurer un plan de

communication régulier et pragmatique,

avec des outils simples mais constants, afin

d’installer progressivement une relation plus

saine et plus lisible. L’utilisation de solutions

comme Livo peut naturellement s’inscrire

dans cette logique.

Enfin, un suivi centralisé des situations de

mécontentement, idéalement confié à un

référent dédié, permettrait de désamorcer

les conflits dès leur phase initiale. Cette

démarche peut être complétée, si nécessaire,

par un recours à la médiation.

Il faut comprendre que la mobilisation de

tels outils n’est pas seulement l’opportunité

de désamorcer des conflits naissants mais

aussi l’occasion de communiquer de manière

positive : de transformer un problème en

vecteur de satisfaction.

Pour illustrer mon propos, je vais te raconter une

anecdote :

Il y a quelques années, j’ai fait l’acquisition d’un

casque de moto très onéreux. Deux ans plus

tard, j’ai voulu acheter chez le même fabricant

une visière pour ce casque. Mais entre-temps,

le modèle avait évolué et la nouvelle visière ne

s’adaptait pas sur mon « ancien » casque.

Tu imagines bien que cela m’a contrarié !

Hé bien, crois-le si tu veux, le fabricant a écouté

mes doléances puis m’a échangé gratuitement

mon ancien casque contre un modèle neuf,

compatible avec la visière en question.

C’est remarquable : je suis passé

instantanément du statut de client mécontent

à celui d’ambassadeur de la marque.

Conclusion

Le mécontentement en copropriété n’est

pas un phénomène nouveau et ne repose

pas seulement sur un simple problème de

communication. Il est le symptôme d’un

écart structurel entre des attentes en forte

évolution et un modèle encore largement

hérité du passé.

Reconnaître cette réalité, s’outiller

intelligemment et redonner une place

centrale à l’humain sont sans aucun doute

des leviers accessibles pour réconcilier

gestionnaires et copropriétaires et contribuer

ainsi à redonner au métier de syndic l’image

qu’il mérite.

Dans une copropriété, le mécontentement

naît moins des murs que des différences

entre celles et ceux qui les partagent. Ces

disparités se cristallisent fréquemment lors

des assemblées générales, qui deviennent

le théâtre de règlements de comptes, de

postures d’ego ou de conflits d’intérêts. Les

échanges se tendent, les positions se figent

et le syndic, pris entre des camps opposés,

se retrouve en première ligne, souvent sans

disposer de tous les leviers pour apaiser

durablement la situation.

Dans ce contexte, la communication

s’impose comme un levier central : réagir

plus vite, répondre plus clairement, expliquer

les étapes et les délais. Des outils digitaux

de suivi des incidents, de centralisation

des échanges et de transparence sur

l’avancement des dossiers peuvent aider

à structurer la relation et à réduire les

incompréhensions.

Mais ces outils ne remplacent jamais

l’essentiel : la capacité du syndic à

écouter, à reconnaître les préoccupations

individuelles et à maintenir un dialogue

humain lorsque la situation l’exige. Face

à des tensions récurrentes, la médiation

apparaît aujourd’hui comme une étape

devenue incontournable, avant que des

conflits parfois mineurs ne dégénèrent en

procédures devant le juge de paix.

Car une copropriété, au fond, est une

collectivité : elle est faite pour résoudre des

problèmes ensemble, pas pour en fabriquer.

info

Ilya Safran

Founder Livo

0475 21 99 80

Ilya.safran@livo.pro

François-Xavier Fieschi

Synergimm

Syndic de copropriétés

0472 81 66 13

syndic@synergimm.be

PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 19

05

Dommages causés par un

incendie, vente et indemnité

bloquée : comment rester

neutre en tant que syndic ?

Chaque syndic connaît la complexité des dossiers de sinistres. Mais que se

passe-t-il lorsqu’un dommage causé par un incendie est suivi de la vente de

l’appartement concerné ? À qui revient l’indemnité d’assurance : au propriétaire

au moment du sinistre ou au nouvel acquéreur ? Cette situation, récemment

survenue dans une résidence, met sévèrement à l’épreuve le rôle neutre du syndic.

Les faits

Un incendie s’est déclaré dans un immeuble

le 2 mars 2025. L’assureur a accepté la

déclaration de sinistre et a versé l’indemnité

(le 15 septembre 2025) sur le compte de l’ACP.

Toutefois, entre la date du sinistre et celle

du paiement, la vente de l’appartement

concerné a eu lieu (le 27 mai 2025). Tant

l’ancien propriétaire que le nouveau

propriétaire ont revendiqué le montant.

Î L’ancien propriétaire s’est appuyé sur le

principe contractuel : " L’indemnité revient

au propriétaire au moment du sinistre, qui

a payé la prime et subi le dommage. "

Î Le nouveau propriétaire a, quant à lui,

soutenu qu’une assurance incendie

constitue un droit accessoire qui suit

le bien, et que l’indemnité a donc été

transférée lors de la vente.

Le champ de forces juridiques

Les deux parties disposent d’arguments

juridiques valables. La jurisprudence et la

doctrine confirment en effet le point de

départ contractuel. Toutefois, la loi du 4 avril

2014 relative aux assurances souligne le

caractère accessoire de l’assurance.

Cela signifie que le droit à l’indemnisation

est, en principe, attaché au bien immobilier

lui-même et peut être transféré à l’acquéreur

en cas de vente, en particulier lorsque le

dommage était encore visible et que le prix

de vente en a été affecté.

L’arbitre ultime demeure l’acte de vente

: une clause spécifique y figurant est

déterminante.

Le syndic, garant de la neutralité

Dans cette situation de blocage, le syndic

n’est pas un juge. Son rôle n’est pas de

déterminer quel principe juridique doit

prévaloir, mais de veiller à ce que les

fonds de l’ACP soient intégralement et

correctement versés au bénéficiaire légitime.

Un paiement précipité à l’une des parties

expose le syndic à un risque de mise en

cause par l’autre.

La seule procédure correcte est la suivante :

1. Bloquer la somme et informer :

placer immédiatement le montant sur un

compte bloqué et informer les deux parties

par écrit de l’existence de revendications

contradictoires.

2. Renvoyer la balle aux parties :

demander aux parties de produire, dans un

délai raisonnable (par exemple 30 jours), l’un

des documents suivants :

Î une copie de l’acte de vente comportant

une clause réglant explicitement

l’affectation de l’indemnité ;

Î une convention signée entre les

parties, par laquelle elles déterminent

conjointement à qui le syndic doit verser

le montant.

3. Attendre une preuve : à défaut d’un tel

accord ou d’une clause claire, l’indemnité

demeure bloquée. Le syndic ne peut ni

ne doit forcer l’impasse. Seul un accord

amiable entre les parties ou une décision

judiciaire peut alors apporter une solution.

Conclusion

Ce cas nous rappelle que la neutralité

est notre arme la plus précieuse dans les

litiges complexes entre copropriétaires.

En adoptant une approche strictement

procédurale — fondée sur la transparence et

la sécurisation des fonds — nous protégeons

non seulement les intérêts financiers de

l’association, mais aussi notre propre position

professionnelle. Nous sommes gestionnaires,

pas arbitres.

info

Johan De Schouwer

compliance manager

copper.be

Sint-Annalaan 209-211

1853 Strombeek-Bever

PROPERTYTODAY


06

Réussites et défis des

rénovations énergétiques en

copropriété : études de cas

La rénovation des copropriétés est une cible incontournable mais difficile à mobiliser, c’est bien

connu. Pourtant, chaque jour, des immeubles collectifs progressent dans l’amélioration de leur

performance énergétique. Quels types de travaux entreprennent-ils ? À quel coût et sur quelle durée ?

Quelles sont les réussites ? Où persistent les blocages ?

Une cible incontournable qui

exige une approche de terrain

Les copropriétés et immeubles à

appartements, encore trop souvent

oubliés dans les stratégies de transition

énergétique, concernent pourtant plus

de 4 millions de Belges. En 2024, les

appartements représentaient déjà 30 % du

parc de logements, une part en constante

augmentation sous l’effet des dynamiques

démographiques, urbaines et financières.

Beaucoup de ces bâtiments sont anciens

: à Bruxelles, 89 % des immeubles à

appartements ont plus de 45 ans ! Ils

nécessitent des rénovations profondes, tant

pour des raisons d’entretien et de confort

que pour répondre aux nouvelles normes

énergétiques.

Depuis début 2024, grâce à des subsides

octroyés en Régions bruxelloise et wallonne,

Federia (la Fédération des agents immobiliers

francophones) a lancé Syndic Reno Support,

un pôle d’expertise destiné aux syndics

professionnels. Son objectif : accompagner et

former ces acteurs clés à la rénovation et à la

gestion énergétique des copropriétés.

Dans ce cadre, une dizaine de journées

d’échanges autour de cas pratiques ont déjà

réuni plus de 80 syndics. De ces rencontres,

mais aussi d’autres contacts de terrain,

émergent des constats récurrents et des

difficultés partagées.

Les Reno Stories : cas concrets de

rénovation en copropriété

Pour illustrer la réalité du terrain et

sensibiliser les décideurs à la nécessité de

mettre en place des mesures réalistes et

applicables, une collecte de Reno Stories a

été lancée.

Il s’agit de cas chiffrés et documentés de

rénovations en copropriété, accessibles sur

le site www.syndicrenosupport.immo. Voici

les principaux enseignements tirés de cette

analyse.

Un processus décisionnel long et

complexe

La prise de décision en copropriété est

par nature lente et ardue. Les assemblées

générales, seules compétentes pour statuer

sur les projets, ne se tiennent qu’une fois par

an. Le résultat des votes dépend alors de la

capacité des copropriétaires, souvent aux

priorités divergentes, à se mettre d’accord.

Dans les cas étudiés, la durée moyenne

entre le lancement des réflexions et le

démarrage du chantier atteint… huit ans.

Seules deux copropriétés sont parvenues à

concrétiser des travaux en " seulement" trois

ans, et cela grâce à la perspective d’obtenir

une part significative de primes. Toute

incertitude ou évolution réglementaire peut

retarder, voire compromettre, les projets.

D’où la nécessité d’un cadre stable, clair et

incitatif.

La réflexion énergétique : un

enjeu de timing

La motivation première des travaux n’est

que rarement énergétique. Sur 15 cas

analysés, seuls trois avaient pour objectif

principal l’amélioration de la performance

énergétique. Dans six copropriétés,

les travaux répondaient d’abord à des

pathologies du bâtiment, avec un volet

énergétique ajouté ensuite. Et dans six

PROPERTYTODAY

21

“ La durée moyenne

entre le lancement

des réflexions et

le démarrage du

chantier atteint…

huit ans.

autres, l’aspect « énergie » n’a été intégré

qu’après un conseil ou un accompagnement

spécialisé.

Or, entreprendre certains travaux sans

intégrer une réflexion énergétique bloque

souvent toute amélioration supplémentaire

pendant 15 à 20 ans. Il est donc crucial

de créer les conditions — incitants,

simplifications administratives, délais

raccourcis, voire dispense de permis —

permettant de systématiser cette approche

énergétique lors de rénovations lourdes.

Dans ces moments clés, la présence

d’architectes ou d’entreprises spécialisés

en copropriété, ainsi que de syndics

professionnels formés, s’avère souvent

déterminante : elle transforme des

" travaux-coûts " en véritables " travauxinvestissements

".

Le rôle central du financement

Traditionnellement, les copropriétés

constituaient leur fonds de réserve pendant

de longues années avant d’engager des

travaux. Aujourd’hui, face à l’urgence des

rénovations, à l’ampleur des montants et

à l’évolution des prix, le recours au crédit

devient la règle. Or, l’offre reste limitée

(seuls quatre organismes prêteurs actifs) et

souvent mal adaptée (durées trop courtes,

plafonds restreints, modalités complexes).

Résultat : dans 90 % des cas analysés, les

copropriétés doivent combiner au moins

trois sources de financement différentes.

Un autre constat fort concerne les

contributions individuelles : si les budgets

globaux varient beaucoup selon les projets,

la mensualité par appartement reste

étonnamment stable. Dans 86 % des cas,

elle se situe entre 100 € et 180 € par mois.

Seules deux copropriétés présentaient des

mensualités bien supérieures (350 € et 550 €/

mois), en raison de pathologies majeures et

d’appartements à forte valeur.

Même si l’échantillon reste limité, ce schéma

est confirmé par l’expérience de nombreux

syndics.

La possibilité de ramener les travaux à une

mensualité « raisonnable » est l’un des

facteurs clés de faisabilité des projets. Cela

souligne le rôle déterminant d’une offre de

crédit mieux adaptée, tant pour les petites

copropriétés (durées plus longues) que pour

les grandes (plafonds plus élevés).

Pour aller plus loin

Envie de découvrir les cas concrets analysés

ou de parcourir le rapport complet ? Scannez

le QR code et accédez directement aux Reno

Stories.

info

Eleonora Maggiore

Chargée de Projet

Federia

Avenue Pasteur 6

1300 Wavre

eleonora.maggiore@federia.immo

PROPERTYTODAY


07

Le vivre-ensemble

de demain : plus de

transparence, de

participation et un

cadre juridique pour

de nouvelles formes

d’habitat et d’acquisition

Le marché du logement dans notre pays

est sous pression. En raison de la croissance

démographique et de la diminution

de la taille des ménages, la demande

de logements augmente fortement.

Aujourd’hui, environ un tiers de l’ensemble

des Belges vivent dans un appartement.

Environ un tiers de tous les logements en

Flandre sont des appartements.

Pourtant, les politiques continuent souvent

de partir du modèle d’une famille vivant

dans une maison (3 ou 4 façades). Selon

le cd&v, l’attention portée aux habitants

d’appartements ainsi qu’aux formes

alternatives de logement et d’acquisition est

insuffisante. Il n’existe par exemple aucun

cadre légal clair concernant la " location avec

option d’achat progressive " une formule

qui permet de louer un logement tout en

conservant la possibilité de l’acheter, avec

déduction d’une partie des loyers déjà payés.

Pour moi et pour mon parti, un logement

abordable et de qualité, sous toutes ses

formes, constitue une priorité absolue, tant

au niveau flamand qu’au niveau fédéral.

C’est pourquoi j’ai déjà déposé trois

propositions de loi à la Chambre.

Tout d’abord, je plaide pour l’instauration

d’une sanction en cas de non-inscription du

syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises

(BCE), afin que chacun sache à tout

moment qui est le syndic d’un immeuble

donné. Depuis le 1er avril 2017, l’obligation

existe pour chaque syndic d’être inscrit à

la BCE avec un numéro d’entreprise lié à

son mandat au sein de l’association des

copropriétaires. Pourtant, ces règles sont

souvent ignorées. Cette obligation légale est

donc devenue un tigre de papier.

C’est pourquoi ma proposition prévoit

une amende financière lorsque les syndics

ne respectent pas cette obligation. Nous

créons ainsi une incitation immédiate :

celui qui ne s’enregistre pas est sanctionné.

Cela est essentiel, car cela garantit la

responsabilité et la clarté. Les syndics mal

intentionnés construisent souvent un

enchevêtrement juridique afin d’échapper à

leur responsabilité. Qui en paie le prix ? Les

fournisseurs et les résidents, qui se retrouvent

confrontés à une gestion peu fiable et à

l’absence d’interlocuteur. Mais les nombreux

syndics professionnels irréprochables et

les syndics copropriétaires sont eux aussi

victimes de ces pratiques, car celles-ci jettent

une ombre sur la profession.

Cette sanction a pour seul objectif de punir

les syndics malveillants ; c’est pourquoi nous

avons prévu dans la proposition de loi que

les copropriétaires qui assument le rôle de

syndic reçoivent toujours un avertissement

avant toute sanction, car ils ne sont pas

toujours au courant de ces obligations.

PROPERTYTODAY 23

La deuxième proposition de loi vise à ancrer

juridiquement la possibilité d’organiser des

assemblées générales hybrides au sein de

la copropriété. Cela était possible durant la

pandémie, mais l’existence même de cette

possibilité fait encore débat. De nombreux

propriétaires ne peuvent pas toujours assister

à une assemblée générale physique en raison

d’obligations professionnelles ou autres.

Le cd&v souhaite inscrire explicitement dans

la loi la possibilité d’assemblées générales

hybrides afin de lever l’incertitude existante,

tout en laissant à l’assemblée générale ellemême

le soin de déterminer, via le règlement

d’ordre intérieur, les modalités de réunion. La

proposition de loi prévoit également qu’un

arrêté royal devra fixer les modalités relatives

aux réunions numériques (par exemple

l’identification des résidents via Itsme, …), car

là aussi subsistent des zones d’ombre.

Troisièmement, je constate que de

nombreux résidents se plaignent des syndics

et qu’ils ne savent pas toujours vers qui se

tourner, faute d’un point de contact unique

pour ce type de plaintes. Le cd&v plaide

dès lors pour que le Service de médiation

pour le consommateur soit également

compétent pour ces litiges. J’ai déjà déposé

une proposition de loi à ce sujet. Ce service

public assure déjà la médiation entre

citoyens et entreprises.

Les avantages sont clairs : simplicité,

accessibilité pour les personnes âgées et les

propriétaires moins assertifs, et prévention,

puisque les signalements peuvent mener à

des corrections rapides ou à des sanctions

avant toute escalade. Les plaintes fondées et

correctement étayées doivent être traitées

rapidement et de manière neutre. Je suis

convaincue que cela bénéficiera également

au secteur et à l’image des syndics

professionnels.

Il ne s’agit pas de trois dossiers isolés :

ensemble, ils renforcent le droit de la

copropriété, ce qui est crucial étant donné

que de plus en plus de Belges vivent dans

une copropriété. Je regarde cependant déjà

plus loin.

Ainsi, une étude sur les tarifs pratiqués par les

syndics professionnels pour des immeubles

comparables s’impose de toute urgence,

afin d’offrir davantage de transparence aux

copropriétés.

De nombreux problèmes subsistent

également en ce qui concerne les

conséquences fiscales et sociales des

nouvelles formes d’habitat.

Par exemple, trois amis ou deux sœurs

qui louent ou achètent ensemble un

appartement à plusieurs chambres et y

vivent ensemble sont considérés comme

une " famille ".

Vivre ensemble sous un même toit entraîne

naturellement des conséquences juridiques.

Toute personne domiciliée à la même adresse

est irrévocablement liée aux autres. Si l’un

des colocataires a des dettes, un huissier de

justice peut par exemple se présenter et saisir

tous les biens présents dans le logement des

personnes qui y sont domiciliées.

De même, lorsque deux amis achètent

ensemble un appartement, il n’est pas

toujours clairement établi ce qu’il advient si

l’un d’eux souhaite déménager ou vendre.

L’autre ami dispose-t-il alors d’un droit

de préemption sur la part du vendeur ?

La cohabitation et l’acquisition conjointe

entraînent donc des conséquences

importantes qui nécessitent de bons accords,

mais pour lesquelles il n’existe souvent aucun

cadre légal spécifique lorsque des litiges

surgissent.

Des incertitudes subsistent également

concernant les coopératives de logement.

Des personnes achètent des parts dans une

coopérative de logement et peuvent ainsi

louer à des conditions plus avantageuses un

logement appartenant à cette coopérative.

Elles sont donc des " actionnaires-résidents

" et disposent d’un droit de vote au sein de

la coopérative. Comme il ne s’agit pas d’une

copropriété, la législation sur la copropriété ne

s’applique pas, de sorte que les statuts doivent

définir précisément les règles de gestion.

S’ajoute à cela le fait qu’un actionnaire ne

dispose pas d’un droit réel, ce qui signifie

que, en cas de faillite de la coopérative de

logement, il ne bénéficie d’aucun traitement

préférentiel pour continuer à occuper son

logement.

Une meilleure structuration juridique de

cette forme d’habitat semble souhaitable

afin d’instaurer un régime uniforme et

juridiquement sûr, rendant ce système plus

attractif et plus clair.

Pour la formule de location avec option

d’achat progressive évoquée plus haut, un

cadre légal spécifique et uniforme offrirait

également davantage de sécurité juridique

aux investisseurs, aux banques et aux

locataires-acquéreurs. Un cadre juridique

spécifique pour un droit d’emphytéose

assorti d’une option d’achat devrait

également être étudié.

Dans ce cas, le promoteur reste propriétaire

du terrain, tandis que l’acheteur devient

propriétaire du logement. Celui-ci doit

alors " louer " le terrain moyennant le

paiement d’un canon, mais pourrait

racheter ce canon après un certain temps.

Le prix du terrain pèse souvent lourdement

dans l’acquisition d’un logement. En le

neutralisant temporairement, l’accès à une

première habitation devient plus abordable.

Ce système d’emphytéose est fréquent à

l’étranger, par exemple à Hong Kong, mais

aussi aux Pays-Bas.

Avec le cd&v, nous voulons donc un système

de copropriété qui évolue avec son temps.

Nous souhaitons également élargir l’offre,

non seulement en réformant les permis

afin de faciliter la construction, mais aussi

en développant l’éventail des formes de

logement et d’acquisition au-delà de la

propriété classique et de la location. En

encadrant correctement ces alternatives

sur le plan juridique, des investissements

suivront, ce qui doit permettre aux jeunes

d’accéder plus

facilement à une

première habitation.

info

Leentje Grillaert

Député fédéral cd&v

Wetteren

D’autres initiatives

législatives de ma

part suivront donc à

coup sûr.

PROPERTYTODAY


08

Le syndic de copropriété

confronté au registre de

traitement des donnés

personnelles

Depuis l’entrée en vigueur du Règlement général sur la protection des données (RGPD) le 25 mai

2018, toute organisation qui traite des données à caractère personnel est soumise à des obligations

strictes visant à garantir la protection de la vie privée des personnes concernées.

Les associations de copropriétaires (ACP)

sont directement concernées par cette

réglementation. En effet, la gestion

quotidienne d’un immeuble en copropriété

implique nécessairement le traitement

de nombreuses données personnelles,

notamment celles des copropriétaires,

des occupants, des fournisseurs, des

entrepreneurs ou encore des prestataires de

services.

Parmi les obligations fondamentales prévues

par le RGPD, figure la tenue d’un registre

des activités de traitement des données

personnelles. Ce document constitue un

outil fondamental de conformité, permettant

d’avoir une vue d’ensemble des traitements

de données réalisés et de démontrer le

respect des principes du RGPD. L’analyse du

registre de traitement implique également

de clarifier les rôles respectifs des acteurs

de la copropriété, en particulier celui de

l’association des copropriétaires en tant que

« responsable » du traitement et celui du

syndic, qui agit principalement comme "

sous-traitant ".

En somme le principe est simple : toute

ACP doit obligatoirement détenir un

registre de traitement des données ;

document à devoir présenter à première

demande en cas de contrôle de l’autorité

de protection des données.

Si l’obligation légale est particulièrement

limpide, force est de constater que rares

sont les ACP qui sont munies d’un tel

registre, rares sont aussi les syndic qui ont

connaissance et/ou même conscience de

l’existence de cette obligation.

En quelques lignes nous allons aborder

la problématique, mettant en évidence

les risques sérieux de mise en cause de

sa responsabilité pour le syndic qui ne

PROPERTYTODAY 25

prendrait pas les initiatives qui lui incombent

en la matière. En somme une " piqure " de

rappel….

LE CADRE JURIDIQUE

APPLICABLE AUX ASSOCIATIONS

DE COPROPRIÉTAIRES

Le RGPD s’applique à toute entité qui

détermine les finalités et les moyens

du traitement de données à caractère

personnel. En droit belge, l’association des

copropriétaires est une personne morale

distincte, chargée de la conservation et

de l’administration des parties communes

ainsi que de l’exécution des décisions de

l’assemblée générale.

À ce titre, l’ACP détermine les raisons pour

lesquelles des données personnelles sont

traitées (gestion administrative, financière

et technique de l’immeuble) ainsi que les

moyens généraux de ce traitement.

Il en résulte que l’association des

copropriétaires est qualifiée de

responsable du traitement au sens

du RGPD. Cette qualification emporte

des obligations importantes, telles que

l’identification d’une base juridique valable

pour chaque traitement, l’information

des personnes concernées, le respect

des principes de minimisation et de

proportionnalité des données, ainsi que

la mise en place de mesures de sécurité

appropriées.

LE REGISTRE DES ACTIVITÉS DE

TRAITEMENT : DÉFINITION ET

OBLIGATION

L’article 30 du RGPD impose au responsable

du traitement de tenir un registre des

activités de traitement. Ce registre constitue

une documentation interne obligatoire, sauf

rares exceptions qui ne sont en pratique que

très rarement applicables aux ACP. Le registre

doit être tenu par écrit, y compris sous

support électronique durable, et être mis à

disposition de l’Autorité de protection des

données en cas de contrôle.

Le registre des activités de traitement doit

contenir une série d’informations précises,

notamment l’identité du responsable du

traitement, les finalités des traitements, les

catégories de données personnelles traitées,

les catégories de personnes concernées,

les destinataires des données, les éventuels

transferts hors de l’Union européenne, les

délais de conservation et une description

“ L’association des

copropriétaires

assume la

responsabilité

principale du

respect du RGPD.

générale des mesures de sécurité mises

en place. Il permet ainsi de répondre aux

questions essentielles : qui traite les données,

lesquelles, pourquoi, pendant combien de

temps, où et comment elles sont protégées.

Dans le contexte d’une copropriété,

le registre portera par exemple sur les

traitements liés à la tenue de la liste

des copropriétaires, à l’organisation

des assemblées générales, à la gestion

comptable, au recouvrement des charges, à

la gestion des contrats avec les fournisseurs

ou encore, le cas échéant, à l’utilisation de

caméras de surveillance dans les parties

communes.

L’ASSOCIATION DES

COPROPRIÉTAIRES EN TANT QUE

RESPONSABLE DU TRAITEMENT

En tant que responsable du traitement,

l’association des copropriétaires assume

la responsabilité principale du respect

du RGPD. Elle doit s’assurer que chaque

traitement repose sur une base juridique

valable, telle que l’exécution d’une obligation

légale ou l’exécution d’un contrat.

Dans de nombreux cas, le traitement des

données personnelles dans une copropriété

est imposé par le Code civil, notamment en

ce qui concerne la tenue à jour de la liste

des copropriétaires et la transmission de

certaines informations aux copropriétaires ou

au notaire.

L’ACP doit également veiller à ce que seules

les données strictement nécessaires à la

gestion de la copropriété soient traitées.

Le principe de minimisation des données

implique que des informations telles que

le numéro de registre national, l’état civil

détaillé ou la composition de ménage ne

peuvent être collectées que si elles sont

réellement nécessaires et légalement

justifiées. À défaut, les copropriétaires sont

en droit de refuser de communiquer ces

données.

Enfin, l’association des copropriétaires doit

garantir les droits des personnes concernées,

tels que le droit d’accès, de rectification ou

d’effacement, dans les limites prévues par la

loi, et veiller à ce que ces droits puissent être

effectivement exercés.

LE RÔLE DU SYNDIC EN TANT QUE

SOUS-TRAITANT

Le syndic occupe une position centrale dans

la gestion quotidienne de la copropriété.

Il est chargé, par mandat, d’exécuter les

décisions de l’assemblée générale et

d’assurer l’administration de l’immeuble.

Dans ce cadre, il traite de nombreuses

données personnelles pour le compte de

l’association des copropriétaires.

Au sens du RGPD, le syndic agit

principalement en tant que sous-traitant,

dans la mesure où il traite les données

personnelles sur instruction de l’ACP et pour

les finalités déterminées par celle-ci. Cette

relation doit être formalisée dans un contrat

ou un acte juridique, tel que le règlement de

copropriété, le règlement d’ordre intérieur

(ROI) et/ou le contrat de syndic, qui précise

notamment l’objet et la durée du traitement,

la nature des données traitées, les obligations

du syndic et les mesures de sécurité mises

en place.

Le syndic ne peut utiliser les données

personnelles que dans le strict cadre de

sa mission légale et contractuelle. Toute

utilisation à des fins étrangères à la gestion

de la copropriété, par exemple à des fins

commerciales propres, est interdite. Par

ailleurs, le syndic doit s’assurer que les

données sont exactes et tenues à jour,

et limiter leur communication aux seules

personnes habilitées.

L’IMPORTANCE PRATIQUE DU

REGISTRE DE TRAITEMENT POUR

LE SYNDIC

Bien que le syndic ne soit pas, au sens de la

loi, le « responsable » du traitement principal,

il est tenu, en tant que sous-traitant,

non seulement d’avoir évidemment son

propre registre des activités de traitement


pour couvrir ses activités professionnelles

personnelles mais aussi d’assurer la gestion

du registre de l’ACP dont il assume la gestion

avec les mises à jour ponctuelles.

Le registre de traitement étant légalement

obligatoire pour l’ACP, il appartient au syndic

dans l’exercice de son devoir de conseil à

l’égard de son cocontractant (à savoir l’ACP)

de l’informer valablement de ses obligations

en la matière notamment quant à l’existence

et la tenue du registre, si besoin de mettre

ce point à l’ordre du jour d’une AG pour que

décision intervienne à cet égard et que le

ROI soit adapté.

Faut-il rappeler, que ce registre constitue un

outil essentiel pour démontrer la conformité

de l’ACP au RGPD et pour répondre

aux exigences de transparence et de

responsabilité.

A défaut de ce faire pour le syndic et outre

les sanctions administratives qui viendraient

à sanctionner vertement le non-respect

des obligations légales en la matière en cas

de contrôle de l’autorité de protection des

données, celui-ci mettrait clairement en

cause sa responsabilité civile professionnelle

tant contractuelle à l’égard de l’ACP pour

manquement notamment à son obligation

de conseil que extracontractuelle à l’égard

de tous tiers dont les copropriétaires qui

se verraient préjudiciés par cette faute

du professionnel. Faut-il rappeler que les

sanctions administratives en la matière sont

lourdes.

Comme évoqué, l’absence de registre ou

la tenue d’un registre non adéquat peut

entraîner des sanctions administratives

importantes, pouvant aller théoriquement

jusqu’à plusieurs centaines de milliers

d’euros. Au-delà du risque de sanction, le

registre permet également d’identifier les

points sensibles de la gestion des données,

tels que l’accès aux documents de la

copropriété, la transmission d’informations

entre copropriétaires ou la conservation et

protection des données dans le temps.

Outre la question de l’existence obligatoire

du registre, la gestion même des données

personnelles par le syndic est aussi une

autre problématique des plus délicates et

qui requiert le plus souvent une adaptation

des dispositions statutaires et du « ROI » ,

des décisions d’AG en la matière, diverses

démarches utiles pour recueillir l’accord

exprès des personnes concernées et

évidemment un contrat de syndic conforme.

CONCLUSION

Le registre des activités de traitement

constitue un pilier essentiel de la

conformité au RGPD pour les associations

de copropriétaires. Il permet non

seulement de répondre à une obligation

légale, mais surtout de structurer et

de sécuriser la gestion des données

personnelles au sein de la copropriété.

L’association des copropriétaires, en tant que

« responsable du traitement », porte certes

une responsabilité quant au respect du

dispositif légal, mais en réalité il appartient

au syndic, en sa qualité de sous-traitant,

d’informer valablement l’ACP et en temps

utile des obligations légales en la matière, de

mettre en œuvre le processus permettant

la création du registre et sa tenue dans le

temps. Jouant ainsi un rôle opérationnel

déterminant, le syndic est en première ligne.

Dans un contexte juridique de plus en plus

exigeant et face à une vigilance accrue des

autorités de contrôle, la tenue rigoureuse

du registre de traitement apparaît

comme un outil indispensable de bonne

gouvernance. Elle contribue à renforcer

la transparence, à prévenir les litiges et à

garantir le respect des droits fondamentaux

des copropriétaires et des autres personnes

concernées.

Autant dire que le syndic a tout intérêt à être

conscient de ses obligations en la matière

en sa qualité de bon professionnel et en

cas de manquement des risques encourus

quant à la mise en cause éventuelle de sa

responsabilité.

Gouverner c’est prévoir ….

info

Tordoir Marc

Avocat au Barreau de Bruxelles

www.tordoirmarc.com

PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 27

09

Responsabilité solidaire :

le syndic une fois de plus

entre le marteau

et l’enclume

Parmi les nombreux syndics et agents immobiliers en Belgique, qui est aujourd’hui réellement

conscient des risques juridiques et personnels que la responsabilité solidaire fait peser sur eux ? Nous

osons affirmer qu’ils sont peu nombreux.

Pour la Région de Bruxelles-Capitale et

la Région wallonne, la responsabilité

solidaire en cas de travail illégal relève des

compétences régionales respectives. Elle

s’appuie sur leurs règles propres relatives

à l’occupation des travailleurs étrangers

(autorisations de travail/permis unique) et

s’applique à toute occupation sur le territoire

de chacune de ces Régions

Ce qui reste moins visible, c’est la manière

dont ces règles peuvent placer le syndic

d’une association des copropriétaires

dans une position juridiquement délicate.

En particulier lorsque les seuils, les

exceptions et les implications pratiques

sont insuffisamment connus, une pression

de responsabilité disproportionnée risque

de peser sur la gestion quotidienne de la

copropriété.

Pourquoi les donneurs d’ordre

sont également concernés

Le régime de la responsabilité solidaire

a été instauré afin de lutter de manière

structurelle contre le travail illégal et la

fraude sociale. Au lieu de sanctionner

uniquement l’entrepreneur exécutant, le

législateur flamand transfère une partie de la

responsabilité à l’ensemble de la chaîne de

sous-traitance.


En principe, chaque maillon de la chaîne

pouvait déjà être tenu responsable du

travail illégal intervenu quelque part dans

cette chaîne. Jusqu’au 1er janvier 2026, il

suffisait de disposer d’une déclaration écrite

du sous-traitant direct, par laquelle celui-ci

déclarait ne pas occuper de ressortissants de

pays tiers en séjour illégal, pour exclure cette

responsabilité.

Pour les donneurs d’ordre et pour les

infractions commises par des sous-traitants

indirects, il fallait même démontrer que

l’on avait connaissance de l’infraction avant

qu’elle ne soit commise pour pouvoir être

tenu responsable.

À partir du 1er janvier 2026, une

obligation de diligence supplémentaire

devra être respectée en Flandre afin de

pouvoir exclure la responsabilité pour

des infractions commises par un (sous-)

traitant direct, lorsqu’il s’agit d’activités

relevant de l’un des secteurs à risque.

Cela vaut également pour le donneur

d’ordre professionnel qui fait appel à un

entrepreneur appartenant à un secteur à

risque.

L’idée sous-jacente est simple : celui qui

donne des missions et en tire un avantage

économique doit au minimum vérifier que

ses partenaires contractuels respectent la

législation sociale. Pour les donneurs d’ordre

professionnels – dont les associations de

copropriétaires – cela implique une vigilance

accrue, assortie de sanctions potentiellement

lourdes en cas de non-respect.

Régime Fédéral général de

responsabilité solidaire salariale

À Bruxelles et en Wallonie, le régime régional

de responsabilité solidaire tel qu’en vigueur

en Flandre ne s’applique pas. En revanche,

le régime fédéral relatif à la responsabilité

solidaire salariale est bien d’application

partout en Belgique.

Concrètement, ce régime prévoit que

le donneur d’ordre, entrepreneur ou soustraitant

qui sont informés par notification

écrite de l’inspection que le sous-traitant

intervenant indirectement après eux manque

gravement à son obligation de payer dans

les délais, à ses travailleurs, la rémunération

à laquelle ceux-ci ont droit sont tenus

solidairement de procéder au paiement de la

rémunération aux travailleurs du sous-traitant

visé par la notification lorsque, selon le cas, ce

donneur d’ordres, cet entrepreneur ou ce soustraitant

y est sommé, par lettre recommandée.

Vous trouverez de plus amples informations

à ce sujet sur le site du SPF Emploi, Travail et

Concertation sociale (SPF ETCS) :

https://emploi.belgique.be/fr/themes/

remuneration/protection-de-laremuneration/regime-general-deresponsabilite-solidaire

Pourquoi les syndics courent plus

de risques qu’ils ne le pensent

Une question fondamentale est de savoir si

une association des copropriétaires (ACP)

peut être considérée comme un donneur

d’ordre privé. La réponse est désormais

clairement négative. Une ACP est une

personne morale qui conclut des contrats,

paie des factures et gère les parties

communes.

À ce titre, elle exerce des activités

économiques et est juridiquement

qualifiée d’entreprise au sens de l’article

I.1, 1° du Code de droit économique. Cette

qualification a été explicitement confirmée

par la Cour constitutionnelle dans son arrêt

n° 93/2023 du 15 juin 2023.

Une ACP relève donc du champ

d’application de la réglementation

applicable aux donneurs d’ordre

professionnels et ne peut se prévaloir du

régime plus léger prévu pour les personnes

physiques.

Le syndic agit en qualité de représentant

de l’ACP. En cas de fautes personnelles, de

négligence ou de violation manifeste de

son obligation de diligence professionnelle,

sa responsabilité personnelle peut être

engagée.

Des règles plus strictes en Flandre

Le législateur a délibérément opté pour un

système facultatif : l’obligation de diligence

n’est pas une obligation automatique.

Une association des copropriétaires peut

choisir de ne pas demander de documents

et de faire confiance à son entrepreneur. Ce

choix a toutefois un coût. Si cet entrepreneur

est pris en flagrant délit d’occupation

de ressortissants de pays tiers en séjour

illégal, l’association des copropriétaires

peut faire l’objet de sanctions pénales ou

administratives.

Dans le cadre de la responsabilité solidaire,

deux secteurs à risque requièrent une

vigilance particulière de la part des syndics :

la construction et le nettoyage.

Le secteur de la construction est interprété

de manière très large comme des " travaux

immobiliers " et comprend non seulement

les travaux de gros œuvre classiques, mais

également, entre autres, les installations

HVAC (chauffage, ventilation, climatisation),

les travaux d’électricité, de peinture et de

façade, les travaux de toiture et d’isolation,

les revêtements de sol et les rénovations

des parties communes. Il s’agit donc de bien

plus que de " grands " chantiers ; même des

interventions techniques apparemment

limitées peuvent entrer dans ce champ.

Le secteur du nettoyage est en outre

explicitement désigné comme secteur à

risque et se rencontre très fréquemment en

copropriété, par exemple pour l’entretien

des halls d’entrée, cages d’escalier, garages et

ascenseurs.

Pour ces deux secteurs, il existe une liste

officielle et détaillée des activités concernées

dans la réglementation et sur les sites des

autorités compétentes, ce qui rend essentiel

pour les syndics de qualifier correctement,

en amont, le type de mission concernée.

L’obligation de diligence n’est pas

systématique

L’obligation de diligence n’est ni automatique

ni permanente. Une idée fausse tenace

consiste à penser qu’elle s’applique toujours

et sans réserve. Ce n’est pas exact.

La réglementation prévoit des seuils pour

les activités de construction et de nettoyage

dans les parties communes.

PROPERTYTODAY 29

En dessous de ces seuils, le respect de

l’obligation de diligence n’est pas requis

pour exclure la responsabilité. Cela nuance

considérablement le débat, mais ces

montants seuils sont, en pratique, trop

peu explicitement communiqués, ce qui

conduit souvent les syndics, par précaution,

à demander plus de documents que

strictement nécessaire.

Elle ne s’applique que lorsque :

Î l’entrepreneur ou le sous-traitant est

actif dans un secteur à risque (tel que la

construction ou le nettoyage), et

Î les seuils légaux sont dépassés :

• 30.000 euros hors TVA pour

des travaux réalisés par un

entrepreneur sans sous-traitant,

• 5.000 euros hors TVA dès qu’au

moins un sous-traitant est engagé

par votre entrepreneur direct.

Plus qu’un simple formalité

Lorsque ces conditions sont réunies, il ne

suffit pas de recevoir " une déclaration sur

l’honneur " ou une simple lettre.

L’obligation de diligence implique que

le donneur d’ordre (l’association des

copropriétaires) doit effectivement

demander, contrôler et conserver des

documents tels que :

Î la déclaration Dimona,

Î la carte de travail ou la carte

professionnelle, le cas échéant.

Il s’agit donc d’un dossier complet, et non

d’une simple confirmation formelle. Si

aucun document n’est demandé, cela reste

légalement autorisé, mais l’association des

copropriétaires – et indirectement le syndic

– prend le risque d’être tenue responsable si

une infraction est ultérieurement constatée.

RGPD : un traitement nécessaire

Î La demande et la conservation de

documents tels que des pièces d’identité,

des documents de séjour, des cartes

de travail ou des déclarations Dimona

concernent indéniablement des données

à caractère personnel. La réglementation

prévoit toutefois expressément une base

légale pour ce traitement, ce qui le rend

compatible avec le RGPD.

Î les données ne peuvent être utilisées que

dans le cadre de la responsabilité solidaire ;

Î seuls les documents légalement requis

peuvent être demandés ;

Î une durée de conservation maximale de

cinq ans après l’achèvement du projet

concerné ;

Î des mesures techniques et

organisationnelles appropriées sont

obligatoires ;

les entrepreneurs et sous-traitants doivent

informer leurs travailleurs de ce traitement.

Pour les syndics, il est surtout pertinent

qu’en tant que responsables du traitement

ou sous-traitants agissant pour le compte de

l’association des copropriétaires, ils doivent

organiser la gestion documentaire de

manière professionnelle. Des courriels isolés

ou des dossiers non sécurisés constituent ici

un risque réel.

Clauses contractuelles vivement

recommandées

L’insertion de clauses standard dans les

cahiers des charges et les lettres de mission

n’est pas juridiquement obligatoire, mais elle

est vivement recommandée. En particulier,

la déclaration écrite selon laquelle le (sous-)

traitant n’emploie pas de personnes en séjour

illégal est indispensable (voir ci-dessous).

Sans cette déclaration, la responsabilité ne

peut être exclue.

Les clauses de non-responsabilité, en

revanche, n’offrent qu’une sécurité

illusoire. Elles ne peuvent jamais exclure

la responsabilité lorsque l’obligation de

diligence est applicable et n’a pas été

respectée. Dans ce cas, une seule issue

subsiste : signaler le problème via le guichet


de signalement de l’Inspection sociale

flamande. Seul ce signalement peut exonérer

le donneur d’ordre de la responsabilité

solidaire.

Exemple de clause (à insérer dans le

cahier des charges, la demande d’offre et

la lettre de mission) :

" L’entrepreneur déclare expressément qu’il

n’emploie pas et n’emploiera pas, ni directement

ni par l’intermédiaire de sous-traitants, de

personnes en séjour illégal en Belgique pendant

l’exécution de la mission. "

Ce qui précède suffit à titre de “déclaration

écrite”.

Lorsqu’il s’agit d’activités relevant des

secteurs à risque, ajoutez également ce qui

suit :

" L’entrepreneur s’engage à présenter, à première

demande du donneur d’ordre, sans délai,

tous les documents requis dans le cadre de la

réglementation belge relative à la responsabilité

solidaire et à l’obligation de diligence y

afférente, y compris – le cas échéant – les

déclarations Dimona, les documents d’identité

et de séjour ainsi que les cartes de travail ou

professionnelles.

En cas de non-présentation ou de présentation

tardive de ces documents, le syndic,

agissant pour et au nom de l’association des

copropriétaires, procédera à un signalement

auprès du guichet de l’Inspection sociale

flamande, conformément aux dispositions

légales relatives à la responsabilité solidaire. "

Conseil :Ne signez jamais en votre

nom propre en tant que syndic

Les contrats, commandes et autres

documents officiels de l’association des

copropriétaires doivent toujours être signés

comme suit :

" Pour et au nom de l’association des

copropriétaires [nom],

représentée par le syndic [nom]. "

Ceci est essentiel pour éviter toute

responsabilité personnelle.

Si un entrepreneur refuse de fournir les

documents alors que l’obligation de

diligence est applicable, cela doit être signalé

via le guichet compétent de l’inspection

sociale.

Seul ce signalement peut exonérer de la

responsabilité solidaire.

Cette approche n’offre pas une sécurité

absolue, mais elle constitue une position

juridiquement défendable tant pour

l’association des copropriétaires que pour le

syndic.

info

Cet article a été réalisé en

collaboration avec le Département

EWI (Economy, Science &

Innovation)

info.ewi@vlaanderen.be

PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY

31

10

L’impérativité

du règlement

d’ordre intérieur en

copropriété

À l’issue de la réforme de la copropriété entrée en vigueur en

2018, le législateur a souhaité renforcer la lisibilité et l’efficacité du

fonctionnement des associations de copropriétaires. Dans cette

perspective, il a rendu obligatoire l’établissement d’un règlement d’ordre

intérieur (R.O.I), conçu comme un document pratique, accessible et

évolutif, destiné à encadrer la vie quotidienne de la copropriété.

L’objectif est clair : permettre à chaque

copropriétaire, mais aussi aux occupants et

aux tiers concernés, de disposer d’un texte

de référence clair, compréhensible sans

expertise juridique particulière, et aisément

adaptable sans devoir recourir à un acte

notarié.

1. Une obligation légale confiée au

syndic :

Le règlement d’ordre intérieur est établi

sous signature privée, à l’initiative du syndic,

sur la base des décisions adoptées par les

assemblées générales successives. Cette

modalité découle de la deuxième réforme

législative de la loi du 30 juin 1994.

Il appartient dès lors au syndic :

Î de proposer un règlement d’ordre intérieur

de référence ou d’adapter l’existant aux

prescriptions légales ;

Î de le soumettre à l’approbation de

l’assemblée générale, statuant à la majorité

absolue, le quorum décisionnel applicable

étant celui requis pour toute résolution

destinée à être intégrée au règlement

d’ordre intérieur ;

Î d’en assurer la mise à jour permanente,

tant au regard des décisions de

l’assemblée générale que des évolutions

législatives et réglementaires ayant un

impact sur l’immeuble.

Le règlement d’ordre intérieur devient ainsi,

dans les faits, une compilation structurée

des règles de fonctionnement, issues à

la fois de la loi et des résolutions adoptées

par l’organe souverain qu’est l’assemblée

générale.


2. Un contenu minimal impératif, mais

non limitatif :

La loi impose que le règlement d’ordre

intérieur précise au minimum les règles

de convocation et de fonctionnement de

l’assemblée générale, le cas échéant le

seuil de mise en concurrence, ainsi que

les modalités de nomination du syndic,

l’étendue de ses pouvoirs, la durée et

le renouvellement de son mandat, les

conditions de résiliation et les obligations en

fin de mission.

Ces informations sont capitales dans la

gestion d’une association de copropriétaires

, comment voulez-vous que le copropriétaire

puisse inscrire un point à l’ordre du jour si il

ne connait pas la quinzaine durant laquelle

pourra se tenir l’AG

Mais cela ne s’arrête pas là Le R.O.I

peutégalementreprendreles missions des

autres organes (conseil de copropriété,

commissaires aux comptes).

3. Le règlement d’ordre intérieur comme

outil du « vivre ensemble »

Au-delà des mentions obligatoires, le

règlement d’ordre intérieur conserve

pleinement son rôle traditionnel de

régulation de la vie collective : tranquillité de

l’immeuble, usage des parties communes,

fonctionnement de l’ascenseur, modalités

pratiques de fermeture des accès.

Il ne peut toutefois contenir de clauses

modifiant l’affectation des lots, telles qu’une

interdiction générale de location touristique.

1. Publicité, diffusion et opposabilité :

Afin d’assurer son opposabilité, le règlement

d’ordre intérieur est soumis à des règles

strictes de diffusion : affichage d’un

exemplaire dans les parties communes

dans les 30 jours de sa rédaction ou de sa

modification ; consultation gratuite pour tout

tiers intéressé ; communication systématique

de la version à jour aux copropriétaires.

Cette communication revêt une importance

déterminante : elle permet aux bailleurs

d’imposer valablement le règlement d’ordre

intérieur aux locataires lors de la conclusion

du bail. Toute carence à ce stade est

susceptible d’affaiblir l’opposabilité de

certaines règles internes à l’égard des

occupants de l’immeuble .

En outre , il est par ailleurs fortement

recommandé, bien que non expressément

imposé par la loi, de joindre le règlement

d’ordre intérieur aux documents transmis à

l’intermédiaire immobilier et au notaire dans

le cadre des informations précontractuelles

et financières prévues à l’article 3.94 § 1 et

§ 2., une information tellement importante

pour le futur copropriétaire.

5. Le R.O.I - un outil de prévention des

conflits :

La mise à jour du règlement d’ordre intérieur

constitue un travail conséquent. Elle suppose

une collaboration étroite entre le syndic,

le conseil de copropriété lorsqu’il existe et

les copropriétaires, notamment lorsque

certaines pratiques se sont installées au fil du

temps sans jamais avoir été formalisées.

À titre d’exemple, l’usage toléré du

hall d’entrée pour le dépôt temporaire

d’encombrants, l’organisation informelle

de travaux privatifs ou encore des règles

implicites de stationnement peuvent

nécessiter une formalisation afin d’éviter

toute contestation ultérieure.

Attention toutefois : le syndic demeure

pleinement à la manœuvre et ne peut se

décharger de cette mission sur les membres

du conseil de copropriété ou sur un

copropriétaire, même animé des meilleures

intentions. Il s’agit d’une obligation légale

qui lui incombe directement et dont le nonrespect

est susceptible de fonder une plainte

déontologique.

6. Conclusion:

Rendu obligatoire par la réforme de la

copropriété, le règlement d’ordre intérieur

constitue bien plus qu’une contrainte légale.

Il offre aux associations de copropriétaires et

à tous ses acteurs,une opportunité unique

de clarifier leurs pratiques, de rendre le droit

plus accessible et de prévenir de nombreux

conflits.

Outil de communication, de transparence et

de sécurité juridique, il s’impose désormais

comme un pilier incontournable de la bonne

gouvernance en copropriété.

info

Jean Pierre LANNOY

Administrateur provisoire de

Copropriété

Dirigeant COPRO ACADEMY

PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 33

11

ACTUALITÉS 2026

Réintroduction du taux de TVA

réduit pour les pompes à chaleur

Le Conseil des ministres a approuvé, sur

proposition du ministre des Finances Jan

Jambon, un projet d’arrêté royal visant à

réintroduire le taux de TVA réduit de 6 %

pour les pompes à chaleur.

Conformément à l’accord de gouvernement

et dans le contexte du changement

climatique et de la transition vers une

économie neutre en carbone, une réforme

fiscale prévoit de soumettre certains biens et

services à un taux de TVA réduit.

Le taux de TVA réduit de 6 % applicable aux

opérations ayant pour objet la fourniture

avec placement de pompes à chaleur dans,

sur ou à proximité immédiate de logements,

qui avait expiré le 31 décembre 2024, est

réintroduit à partir du 1er janvier 2026 pour

une période de cinq ans.

Le projet est soumis pour avis au Conseil

d’État.

Projet d’arrêté royal modifiant l’arrêté royal n° 20

du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la

valeur ajoutée et classant les biens et les services

selon ces taux, en ce qui concerne les pompes

à chaleur.

Facturation électronique

obligatoire à partir du 1er janvier

2026

Depuis 1er janvier 2026, toutes

les entreprises assujetties à la TVA

devront utiliser entre elles des factures

électroniques structurées. Il s’agit de

factures échangées directement entre les

logiciels des deux entreprises. L’envoi d’une

facture au format PDF par e-mail ou via une

plateforme ne suffira plus.

Si vous disposez d’un numéro de TVA actif,

cette obligation s’applique également à

votre entreprise.

Les syndics assujettis à la TVA devront, à

partir de cette date, émettre et recevoir

toutes les factures par voie électronique

structurée dans le cadre de transactions avec

d’autres entreprises assujetties à la TVA.

Pour plus d’informations :

efactuur.belgium.be/fr

https://

Î Cette obligation ne s’applique pas

aux factures adressées à une ACP, les

associations de copropriétaires n’étant

en principe pas assujetties à la TVA. Une

exception peut toutefois exister pour

certaines ACP qui relèvent du régime TVA,

par exemple lorsqu’elles revendent à leurs

copropriétaires de l’électricité qu’elles

produisent elles-mêmes.

Î Cette obligation ne concerne pas non plus

les syndics bénévoles agissant en tant que

personnes physiques et n’exerçant pas

d’activités soumises à la TVA.

Î Enfin, il n’existe aucune obligation d’émettre

des factures électroniques structurées pour

les entreprises qui effectuent exclusivement

des opérations exemptées en vertu de

l’article 44 du Code de la TVA.

Modernisation de la loi Breyne :

quelles conséquences pour la

copropriété ?

Le gouvernement fédéral prévoit une

modernisation de la loi Breyne (2025–2029),

avec une possible extension aux projets de

gros œuvre fermé et aux grandes rénovations.

Pour les ACP, cela signifierait que les

rénovations lourdes des parties communes

(telles que les toitures, façades, ascenseurs et

installations techniques) seraient soumises à un

régime de protection inspiré de la loi Breyne.

Concrètement, cela impliquerait une limitation

de l’acompte à maximum 5 %, des paiements

échelonnés en fonction de l’avancement des

travaux, une garantie d’achèvement obligatoire

ainsi qu’une réception provisoire et définitive

formalisée.

Cette évolution renforcerait la protection

des ACP contre les entrepreneurs défaillants

ou malhonnêtes et clarifierait les délais

de responsabilité, mais elle entraînerait

également davantage de charges

administratives, un suivi technique accru

et potentiellement des coûts plus élevés.

Le rôle et la responsabilité du syndic s’en

trouveraient renforcés, tandis que les

entrepreneurs seraient confrontés à des

règles et des garanties plus strictes.

Bien que cette réforme ne soit pas encore

inscrite dans la loi, les ACP peuvent

d’ores et déjà s’y préparer en intégrant

contractuellement des clauses de type

Breyne, en adaptant leurs règles internes et

en misant davantage sur une planification

pluriannuelle des investissements et un

accompagnement professionnel.

info

Rédaction du magazine

Property Today


PROPERTYTODAY


12

Suspension du syndic :

ce que tout syndic

doit savoir

La suspension disciplinaire d’un syndic

agréé IPI reste une sanction rare, mais elle

soulève de nombreuses questions pratiques

et juridiques. Comment un bureau de

syndic fonctionne-t-il lorsque son dirigeant

est suspendu ? Qui pose les actes urgents

? Et comment concilier la suspension

avec l’interdiction légale de déléguer les

pouvoirs du syndic sans accord préalable de

l’assemblée générale ?

Cet article fait le point de manière claire et

neutre.

Une sanction déontologique aux

effets immédiats

La suspension est l’une des sanctions

disciplinaires les plus lourdes que l’IPI peut

prononcer.

Pendant toute sa durée, le syndic n’est

plus autorisé à exercer sa profession. Cette

interdiction est totale : elle couvre tous les

actes de gestion, qu’ils soient administratifs,

techniques, juridiques ou financiers.

Cela implique notamment :

Î aucune réponse à des e-mails ou appels

téléphoniques,

Î aucune préparation ou signature de

documents,

Î aucune présence à des réunions,

assemblées générales ou chantiers,

Î aucun suivi de dossiers en cours.

Pendant la suspension, le syndic doit cesser

toute activité, comme si son agrément

n’existait plus.

Le personnel du bureau est

également paralysé

Un point crucial est souvent ignoré : le syndic

suspendu ne peut pas donner d’ordres ou

d’instructions à son personnel.

Sans direction légalement habilitée, les

collaborateurs ne peuvent donc eux non

plus effectuer d’actes de gestion.

Autrement dit, c’est l’ensemble du bureau

qui se retrouve dans l’impossibilité d’agir.

Aucun acte d’urgence autorisé

Contrairement à ce que certains pensent, la

suspension ne laisse aucune marge pour les

interventions urgentes.

Même en cas de fuite, d’effondrement ou

d’incendie (hypothèse heureusement rare),

le syndic suspendu ne peut poser aucun

acte, ni même mandater un technicien ou un

service de secours payant.

C’est un vide opérationnel complet — ce

qui rend indispensable la mise en place d’un

relais immédiat.

PROPERTYTODAY 35

“ Pendant toute

la durée de la

suspension, le

syndic n’est plus

autorisé à exercer

sa profession.

La transmission temporaire est

nécessaire : mais que dit la loi ?

En pratique, la transmission temporaire de

la gestion à un syndic remplaçant s’impose

comme une solution évidente.

Cette solution se heurte toutefois à une

disposition centrale du Code civil.

Encore une lacune législative…

Le transfert temporaire est donc

indispensable… mais le Code civil contient

une tension interne

Sur le terrain, la solution la plus logique

en cas de suspension est de confier

immédiatement la gestion à un syndic

remplaçant. Pourtant, la loi place la

copropriété dans une situation paradoxale.

D’un côté, la suspension implique une

interdiction totale d’agir : le syndic ne peut

plus poser le moindre acte de gestion.

De l’autre, l’article 3.89, §6 du Code civil

rappelle un principe strict : " le syndic est

seul responsable de sa gestion " et " il ne peut

déléguer ses pouvoirs sans l’accord préalable

de l’assemblée générale et seulement pour une

durée ou à des fins déterminées ".

Résultat : au moment précis où un relais est

vital pour assurer la continuité (paiements

urgents, sinistres, sécurité, chantiers), le

syndic suspendu n’a juridiquement plus la

main pour organiser librement ce relais, et

la copropriété doit impérativement repasser

par une décision d’assemblée générale.

Cette situation met en lumière une faille

structurelle du droit de la copropriété :

Î le système suppose un syndic unique,

disponible et remplaçable uniquement par

AG ;

Î il ne tient pas compte de la réalité des

grands portefeuilles ;

Î il ne prévoit aucun mécanisme

automatique de continuité en cas de

suspension disciplinaire.

Le seul remplacement sans AG est celui

décidé par un juge…

Un bureau vulnérable lorsqu’il n’y

a qu’un seul numéro IPI

La situation devient particulièrement

problématique lorsqu’un bureau de syndic

ne compte qu’un seul agent agréé IPI. En

cas de suspension, même de courte durée,

toute l’activité du bureau est immédiatement

paralysée : plus personne n’est habilité

à poser le moindre acte, ni à encadrer le

personnel, ni même à assurer les urgences.

Cette configuration crée une dépendance

totale envers un seul numéro IPI, ce qui

constitue un risque structurel pour la

continuité du service.

Conseil aux bureaux de syndic : dans

la mesure du possible, prévoyez au moins

deux agents agréés IPI au sein de votre

structure. Cela réduit la vulnérabilité en cas

de suspension, maladie ou indisponibilité

et garantit une stabilité opérationnelle

indispensable au bon fonctionnement de la

copropriété.

Des employés désormais agréés :

un véritable plan B

La réforme récente permet à certains

employés du bureau de syndic d’être

eux-mêmes agréés IPI, pour autant qu’ils

remplissent les conditions légales et

réussissent l’examen. Cette évolution change

la donne : un collaborateur agréé peut

constituer un véritable plan B en cas de

suspension du syndic principal.

Cela ne résout pas tout — la responsabilité

reste individuelle, et l’organisation interne

doit être clairement définie — mais la

présence d’un deuxième numéro IPI au sein

du même bureau renforce considérablement

la continuité du service. Pour les structures

plus petites, c’est même devenu une

stratégie essentielle afin d’éviter la paralysie

totale du bureau en cas d’indisponibilité du

seul syndic agréé.

Un remplaçant… encore faut-il en

trouver un

Sans solution de rechange, il faut trouver

un collègue syndic prêt à reprendre

temporairement un portefeuille complet

— parfois en urgence … Cela n’a rien

d’évident. Un tel engagement peut perturber

l’organisation interne de son propre bureau,

alourdir les charges de travail et imposer

une responsabilité supplémentaire dont peu

souhaitent hériter.

À cela s’ajoute une autre question, presque

taboue : quel tarif appliquer pour un mandat

aussi atypique ? Aucune grille officielle

n’existe, et chaque intervention implique

un équilibre délicat entre temps investi,

risques assumés et faisabilité opérationnelle.

Autant dire que ce type de remplacement,

indispensable en cas de suspension, est

souvent difficile à mettre en place en

pratique.

Conclusion : anticiper et agir

rapidement

Dans un contexte où les obligations légales

et déontologiques sont de plus en plus

strictes, la préparation et l’anticipation

restent les meilleurs remparts contre les

situations de blocage.

Et pour les cas de suspension très courte…

il reste toujours une dernière option,

strictement personnelle cette fois : fermer

le bureau, activer le message d’absence et

partir quelques jours en vacances.

info

Rédaction du magazine

Property Today


PROPERTYTODAY


Bon à

savoir

Nous répondons dans cette rubrique à des

questions qui nous sont régulièrement posées.

Décomptes des frais aux

locataires

Depuis la régionalisation de la législation sur

la location de logements, il n’existe plus de

vue d’ensemble « nationale » uniforme. Les

charges et frais pouvant être imputés par le

bailleur au locataire dépendent désormais

du Région concernée et de ce qui est

explicitement prévu dans le contrat de bail en

matière de charges et de frais.

Vous trouverez ci-dessous la situation en Région

flamande, suivie d’un aperçu pour la Wallonie et la

Région de Bruxelles-Capitale.

1. Région flamande

Pour déterminer qui supporte quels frais et

charges, il est essentiel de vérifier si le contrat de

bail a été conclu avant ou après le 1er janvier 2019.

1.1 Le Décret flamand sur la location de

logements (Vlaams Woninghuurdecreet)

Depuis l’entrée en vigueur du Décret flamand

sur la location de logements le 1er janvier 2019,

ainsi que de ses arrêtés d’exécution, une nouvelle

réglementation s’applique.

Î Les contrats de bail conclus jusqu’au 31/12/2018

relevaient encore de l’ancienne législation

fédérale sur les baux d’habitation.

Î Les contrats de bail conclus à partir du

01/01/2019 relèvent :

• du Décret flamand sur la

location de logements ;

• de l’Arrêté du Gouvernement flamand

contenant la liste contraignante

des frais et charges.

La liste officielle flamande (Annexe 2) prévoit

notamment une clé de répartition explicite de 34

% / 66 % pour les frais de syndic, au point 10 " Frais

du syndic " (34 % à charge du locataire, 66 % à

charge du bailleur).

PROPERTYTODAY 37

Le Décret flamand prévoit que les montants

réclamés au locataire doivent correspondre

aux charges réelles, lesquelles doivent

être mentionnées sur une facture ou un

décompte distinct du loyer.

Les factures sur lesquelles se base ce

décompte doivent pouvoir être consultées

afin de permettre un contrôle.

La législation autorise toutefois le bailleur

et le locataire à convenir, dans le contrat de

bail, d’un forfait pour les charges communes.

Ce système vise à éviter les décomptes et

contrôles réguliers.

Toutefois, le bailleur comme le locataire

peuvent à tout moment demander au juge

que le forfait soit remplacé par le paiement

des charges réelles.

Source officielle : https://www.vlaanderen.

be/bouwen-wonen-en-energie/hurenen-verhuren/huurprijs-en-huurwaarborg/

kosten-en-lasten

1.2 Contrats conclus à partir du 1er

janvier 2019

L’Arrêté du Gouvernement flamand – Annexe

2 détermine les frais pouvant être mis à

charge du locataire, même si le contrat

prévoit autre chose.

À charge du locataire notamment :

Î l’électricité, le gaz et l’eau, y compris la

consommation des parties communes ;

Î le nettoyage des parties communes

(escaliers, halls, etc.) et la collecte

des déchets si elle est organisée

collectivement ;

Î les petites réparations (ex. remplacement

d’ampoules, piles de détecteurs de fumée,

clés, interrupteurs), conformément à

l’Annexe 2 ;

Î les frais résultant d’un mauvais usage ou

d’un entretien insuffisant ;

Î les réparations supplémentaires rendues

nécessaires par un défaut de signalement ;

Î l’entretien courant et le nettoyage du

logement ;

Î maximum 34 % des frais de syndic ;

Î maximum 50 % de l’entretien de

l’ascenseur ;

Î maximum 75 % des frais de concierge.

À charge du bailleur notamment :

Î les réparations indépendantes du

comportement du locataire (ex. tempête) ;

Î les travaux ou entretiens dans des zones

inaccessibles au locataire ;

Î les frais liés à la vétusté et à l’usure

normale ;

Î le précompte immobilier (jamais

récupérable auprès du locataire).

1.3 Contrats conclus avant le 1er janvier

2019

Pour les contrats plus anciens, le contrat de

bail reste déterminant.

À défaut de clauses spécifiques :

Î le bailleur supporte les frais et charges

liés à la propriété, à la gestion et aux

rénovations structurelles, y compris ceux

résultant de l’usure normale ;

Î le locataire supporte les frais et charges

liés à l’usage du logement, y compris les

petites réparations.

Le précompte immobilier ne peut jamais être

mis à charge du locataire.

2. Région wallonne

En Wallonie, la matière est régie par le Décret

wallon relatif au bail d’habitation (en vigueur

depuis le 1er septembre 2018).

Contrairement à la Région flamande,

la Wallonie ne prévoit pas de liste

contraignante chiffrée comparable à

l’Annexe 2 flamande.

Le principe général est le suivant :

Î le locataire supporte les charges liées à

l’usage et à l’entretien courant ;

Î le bailleur supporte les charges liées à la

propriété, aux grosses réparations et à la

vétusté.

La répartition doit être clairement définie

dans le contrat de bail, sous peine de

contestation. Section 5 - Frais et charges

imposés aux preneurs Art. 24 - Sauf dans le

cas où il a été expressément convenu que

les frais et charges imposés au preneur sont

fixés forfaitairement, ils correspondent à

des dépenses réelles. Ces frais et charges

sont mentionnés dans un compte distinct.

L’ensemble des documents établissant ces

dépenses, reprenant les rubriques et les calculs

détaillés (formules, quotités…), sont produits.

Dans le cas d’immeubles à appartements

multiples, dont la gestion est assurée par une

même personne, l’obligation est remplie dès lors

que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé

des frais et charges, et que la possibilité est

offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial,

de consulter les documents au domicile de la

personne physique ou au siège de la personne

morale qui assure la gestion.

3. Région de Bruxelles-Capitale

À Bruxelles, la réglementation découle du

Code bruxellois du Logement (réforme

entrée en vigueur le 1er janvier 2018).

Comme en Wallonie :

Î il n’existe pas de liste chiffrée contraignante

équivalente à celle de la Flandre ;

Î la distinction repose sur le critère usage

(locataire) / propriété et structure (bailleur) ;

Art. 224/3. [1 Charges.

§1er. Sauf, dans le cas où il a été expressément

convenu que les frais et les charges imposés au

preneur sont fixées forfaitairement, ils doivent

correspondre à des dépenses réelles. Ne sont

dues que les dépenses pour des postes libellés

explicitement et énumérés limitativement dans

le bail à l'exception de charges exceptionnelles

ou nouvelles qui doivent correspondre à des

dépenses réelles.

A tout moment, chacune des parties peut

demander au juge la révision des frais et charges

forfaitaires ou leur conversion en frais et charges

réels. Le juge statue notamment sur la base

de l'évolution des dépenses réelles. Il décide la

conversion si elle est possible.

Le bailleur établit, à chaque date d'anniversaire

de l'entrée en vigueur du bail, un décompte

distinct des charges de l'année écoulée, qu'il

communique au preneur dans les douze mois qui

suivent. Les documents établissant ces dépenses

doivent être produits.


Dans le cas d'immeuble à appartements

multiples dont la gestion est assurée par une

même personne, l'obligation est remplie dès

lors que le bailleur fait parvenir au preneur un

relevé des frais et charges, et que la possibilité est

offerte à celui-ci ou son mandataire spécial de

consulter les documents sans frais. Une mention

renseignant cette possibilité doit apparaître

explicitement sur chaque élément de facturation

communiqué au preneur.

La clef de répartition des charges, assortie

des explications requises, figure dans le bail.

Le changement de clef ne peut se faire que de

l'accord des parties.

§ 2. Le preneur supporte les frais directement

liés à la consommation, à l'exclusion des frais de

rappel et de recouvrement et de tout surcoût non

imputable au preneur.

En cas de surconsommation consécutive à une

fuite d'eau, le tarif appliqué au locataire par le

bailleur ne peut pas excéder celui qui est prévu

par l'article 38/2, 1er tiret, seconde phrase, de

l'ordonnance du 20 octobre 2006 établissant un

cadre pour la politique de l'eau, pourvu que le

locataire ait averti le bailleur en temps utile de

l'apparition du problème.

§ 3. La rectification d'une erreur de comptage

dans les charges en faveur du locataire peut

être réclamée par le bailleur dans les deux ans

de l'établissement du décompte et porte sur

les cinq périodes annuelles de consommation

concernées par l'erreur.

La rectification d'une erreur de comptage

dans les charges en faveur du bailleur peut être

réclamée par le locataire dans les deux ans du

jour où cette erreur a été décelée et signifiée au

bailleur et portera sur l'ensemble des périodes

annuelles de consommation concernées par

l'erreur.]1v

4. Le syndic et le décompte

locatif : pas une obligation légale,

peut-être un service d'ordre

pratique

Le syndic n’est pas légalement tenu d’établir,

à la demande d’un copropriétaire, un

décompte " locatif " ou un relevé spécifique

destiné à permettre au copropriétaire de

ventiler les charges entre bailleur et locataire

dans le cadre d’un bail.

Cette ventilation relève de la relation

contractuelle bailleur–locataire et demeure

en principe à charge du copropriétaire

bailleur.

Cela étant, certains syndics, notamment

lorsqu’ils disposent d’un logiciel de gestion

adapté, peuvent fournir à titre de service

(payant) une ventilation indicative des postes

de charges, en signalant ceux qui sont

susceptibles d’être récupérables, en tout ou

en partie, auprès du locataire.

Cette information est généralement

communiquée à titre informatif, sans

constituer une validation juridique et sans

préjudice des règles impératives applicables

et des stipulations du contrat de bail.

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