PTB - JPBD

PENDEKATAN BARU PROJEK PEMBANGUNAN TANAH
BERSEPAKAT (PTB)
Pendahuluan
PTB merupakan satu kaedah pembangunan tanah di mana sekumpulan
lot tanah yang telah dibangunkan secara tidak terancang dan tertinggal
dari arus pembangunan disusun semula dengan penyediaan
kemudahan asas dan awam yang mencukupi melalui kerjasama dan
persetujuan pemilik-pemilik tanah. Sebagai balasan kepada sebahagian
tanah yang disumbangkan, pemilik akan menerima pulangan dalam
bentuk hartanah. Sebahagian lagi tanah dijadikan sebagai tanah
kewangan untuk dijual di pasaran bagi menampung sebahagian kos
projek.
Misi utama kaedah PTB adalah untuk membantu merungkai kebekuan
pembangunan tanah berpotensi. Antara kegunaan PTB adalah untuk
membangunkan kawasan-kawasan yang mengalami kesesakan dan
tertinggal dari arus pembangunan atau untuk merealisasikan
perancangan di pusat atau pinggir bandar.
Sejarah Pengenalan PTB
Sistem PTB telah mula diperkenalkan di Malaysia sejak tahun 1987
melalui beberapa siri kajian dan penyelidikan yang telah dijalankan oleh
Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia (JPBD
SM) dengan kerjasama pakar-pakar daripada Japan International
Cooperation Agency (JICA). Pada tahun 1995, satu Kajian Kemungkinan
Pengenalan Sistem PTB di Malaysia (The Feasilibility Study On The
Introduction Of Land Readjustment in Malaysia, May 1995) oleh JICA
dan JPBD telah merumuskan sistem PTB boleh dilaksanakan di
Malaysia.
Pada 23 Jun 1999, Mesyuarat Jemaah Menteri telah memutuskan
Sistem PTB sebagai salah satu kaedah pembangunan di Malaysia.
Bagaimanapun khidmat pakar JICA di JPBD Semenanjung Malaysia
telah ditamatkan pada akhir tahun 2003.
Lanjutan dari itu, dua Projek PTB telah dimulakan melalui initiatif JPBD
SM. Projek Perintis PTB di Kg. Pulau Meranti, Sepang, Selangor
dimulakan pada tahun 2003 dan dimuktamadkan pada Ogos 2006.
Penyediaan Projek PTB Kg. Skudai Kiri pula telah dimuktamadkan pada
1

September 2008 dalam Mesyuarat Jawatankuasa Pemandu yang
dipengerusikan oleh Y.B. Setiausaha Kerajaan Negeri Johor.
Kedua-dua projek tersebut telah diserah kepada pemaju untuk
dilaksanakan seperti yang dirancang. Projek PTB Pulau Meranti telah
diserahkan kepada Perbadanan Negeri Selangor sementara projek PTB
Kg. Skudai Kiri, Johor Baru akan dimajukan oleh UDA Holding Sdn. Bhd.
Sehingga kini, hanya projek PTB Kg. Skudai Kiri, Johor sahaja sedang
dilaksanakan sementara projek PTB di Kg. Pulau Meranti, Sepang
Selangor telah dihentikan disebabkan oleh masalah dayalaksana.
Sejak ia diperkenalkan di Malaysia pada tahun 1987, pelbagai kajian dan
kertas kerja telah dihasilkan oleh pihak Jabatan Perancangan Bandar
dan Desa Semenanjung Malaysia (JPBD SM).
Proses Penyediaan Projek Pembangunan Tanah Bersepakat (PTB)
Semasa
Hasil daripada beberapa siri kajian bermula dari tahun 1988, pihak JPBD
Semenanjung Malaysia telah menghasilkan satu kaedah bagi proses
penyediaan Projek PTB.
Proses Penyediaan Projek PTB dipecahkan kepada tiga (3) peringkat
utama:
• Peringkat 1 – Pra Kajian/Mobilisasi
• Peringkat 2 – Penyediaan Kajian
• Peringkat 3 – Pelaksanaan.
Output akhir bagi penyediaan projek PTB adalah dalam bentuk Pelan
Implementasi. Setelah projek siap, pelan tersebut diserahkan kepada
pemaju yang dipilih oleh Pihak Berkuasa Negeri untuk dilaksanakan
seperti Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) bagi Projek
Perintis PTB Zon C1-Fasa 1, Kampung Pulau Meranti, Sepang,
Selangor dan UDA Land bagi Projek Skudai Kiri, Johor Bahru.
Isu Pelaksanaan Projek PTB
Dari kedua-dua projek yang telah disediakan, beberapa isu pelaksanaan
projek telah dikenal pasti seperti berkut:
• Perancangan yang disediakan oleh perunding kajian tidak
digunakan oleh pemaju untuk pelaksanaan;
2

• Pemaju membuat perancangan baru setelah projek diberikan;
• Projek PTB tidak dapat dilaksanakan secara komprehensif
disebabkan sebahagian kecil pemilik tanah tidak bersetuju:
• Pemilik tanah yang tidak bersetuju menuntut harga yang terlalu
tinggi untuk jual tanah. Pelaksanaan PTB memerlukan persetujuan
100% pemilik tanah. Sehubungan itu projek tidak dapat
dilaksanakan secara komprehensif dan mengarah pada
pembangunan secara ‘piecemeal’;
• Keadaan fizikal tapak fasa 1 projek PTB Pulau Meranti yang dipilih
kurang sesuai dari segi topografi memerlukan kos kerja tanah yang
tinggi seterusnya menjejaskan kedayalaksana projek; dan
• Dana kerajaan tidak tersedia untuk pelaksanaan projek seperti
yang berlaku bagi Projek PTB Skudai Kiri bagi program
penempatan setinggan.
Sehubungan itu peruntukan yang dibelanjakan untuk menjalankan kajian
PTB tidak memberi menafaat kepada projek kerana tidak digunapakai
untuk melaksanakan projek.
Walaupun pelaksanaan Projek PTB menghadapi banyak cabaran ianya
masih lagi releven dalam konteks pembangunan bandar di Malaysia atas
sebab-sebab berikut:
• Bandar perlu berkembang. Kawasan berpotensi terletak di pinggir
bandar. Tanah-tanah di pinggir bandar telah diberi milik.
• PBT perlu menyusun-semula pembangunan di atas tanah yang
telah diberi milik untuk meningkatkan kualiti fizikal dan hidup
penduduk.
• PBT perlu menyediakan kemudahan awam dan asas tambahan
kepada penduduk bandar / pinggir bandar yang bertambah.
• PBT menyedia Rancangan Kawasan Khas tetapi pemilik tanah
tidak berkemampuan untuk membangunkan tanah.
• Rancangan Kawasan Khas perlu dibangunkan secara
komprehensif.
Kaedah PTB adalah tambahan kepada kaedah pembangunan semasa;
• Pengambilan balik tanah
• Pembangunan tanah oleh Pemilik Tanah
• Pembangunan secara usahasama- swasta
• Pembangunan secara usahasama- kerajaan
3

Kesemua kaedah di atas mempunyai kekuatan dan kelemahan
tersendiri. Kaedah PTB sesuai digunakan bagi melaksanakan RKK yang
mempunyai keperluan berikut:
• Kawasan keutamaan pembangunan pihak PBT dalam RKK.
• Memerlukan pelaksanaan yang komprehensif
• Bertujuan untuk mengekalkan penduduk / pemilikan sedia ada
Penambahbaikan Proses Penyediaan Projek Pembangunan Tanah
Bersepakat (PTB)
PTB adalah kaedah untuk melaksanakan pembangunan. Oleh itu
dicadangkan pendekatan penyediaan Projek PTB masa hadapan tidak
dibuat dalam bentuk kajian. Konsepnya perlu diaplikasikan dalam
merealisasikan perancangan yang telah dibuat bagi sesebuah kawasan
selaras dengan prinsip asas PTB seperti berikut:
• Merancang pembangunan sesuatu kawasan secara menyeluruh;
• Cadangan pembangunan mendapat persetujuan pemilik tanah dan
pihak berkepentingan;
• Pulangan yang optima kepada pemilik tanah;
• Projek adalah feasible dari segi kewangan;
• Perkongsian kos oleh pemilik tanah, kerajaan dan agensi-agensi
utiliti; dan
• Penglibatan pemilik tanah, penduduk dan pihak-pihak yang
berkepentingan dalam pembangunan (Agenda 21).
Sehubungan ini projek-projek yang dicadangkan dalam Rancangan
Kawasan Khas (RKK) yang telah disediakan sesuai dijadikan asas
dalam mengenal pasti projek untuk dilaksanakan mengikut kaedah PTB.
Pindaan Proses Penyediaan Projek PTB
Pindaan pada Proses Penyediaan Projek PTB yang dicadangkan adalah
seperti berikut:
Peringkat 1: Pra Kajian / Mobilisasi.
• Pihak Berkuasa Tempatan mengenalpasti projek yang
dicadangkan dalam RKK yang perlu dilaksanakan segera
disebabkan oleh tekanan pembangunan serta boleh dilaksanakan
mengikut kaedah PTB.
• PBT mengumpul maklumat hakmilik tanah dan bangunan
• PBT membuat penilaian awal projek dan mengira nisbah pulangan
projek.
4

• Sekiranya didapati projek tersebut berdaya laksana, PBT
menyediakan kertas cadangan projek untuk persetujuan Majlis
Penuh bagi memulakan projek.
• PBT mempelawa dan memilih pemaju yang berminat untuk
peringkat selanjutnya.
Peringkat 2: Penyediaan Kajian / Projek.
• Pemaju yang dipilih akan menyediakan tatatur projek mengikut
cadangan RKK dengan penyeliaan PBT.
• Pemaju akan membuat pengiraan kos terperinci dan
membentangkan kepada PBT.
• Sekiranya pulangan projek memenuhi prinsip asas PTB, pemaju
dan PBT akan mengadakan rundingan dengan penduduk untuk
mendapat persetujuan.
• Sekiranya persetujuan 100% diperolehi, pemaju membuat MOU
dengan penduduk disaksikan oleh PBT.
• Sekiranya minoriti pemilik tanah tidak bersetuju, PBT
mengisytiharkan kawasan projek tersebut sebagai kawasan
pemajuan mengikut peruntukan sek. 38, Akta 172 dan tanah
tersebut dibeli atau dibuat pengambilan paksa mengikut
peruntukan Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 oleh PBT.
• Pemaju membuat permohonan kebenaran merancang bagi projek
tersebut.
• Sekiranya majoriti pemilik tanah tidak bersetuju, projek dihentikan.
Peringkat 3: Pelaksanaan Projek.
• Pemaju dan PBT menyediakan pelan peralihan pemilik tanah
tanah yang terlibat.
• Pemaju melaksanakan projek di bawah pengawasan PBT.
• Pemaju membahagikan keuntungan kepada pemilik tanah
mengikut MOU bersaksikan PBT.
Sehubungan ini peranan Pihak Berkuasa Tempatan adalah sebagai
fasilitator pembangunan. Unit Pembangunan Tanah Bersepakat JPBD
SM akan memberi khidmat nasihat dan membantu Pihak Berkuasa
Tempatan dalam mengumpul serta menganalisis maklumat, membantu
dalam penyediaan kertas cadangan projek dan memantau pelaksanaan
projek.
RUMUSAN
5

PTB merupakan satu kaedah pembangunan tanah yang bertepatan
sebagai alternatif kepada pendekatan pengambilan balik tanah.
Walaupun pelaksanaannya perlu menempuh berbagai cabaran, kaedah
PTB wajar dilaksanakan untuk kesinambungan pembangunan bandar.
Sistem PTB menjamin sebahagian hak milik tanah dikekalkan kepada
pemilik /waris tanah asal. Pelaksanaan Projek PTB membantu
menyelesaikan isu pemilikan dan pembahagian harta pusaka yang
banyak menyebabkan pembekuan tanah berpotensi.
Disediakan oleh:
Bahagian Rancangan Fizikal Negara
6