Commercio e Centri urbani: progetto di centralità (del prof.Luca ...

Dipartimento di Architettura e Pianificazione
URB&COM_LABORATORIO Urbanistica e Commercio
prof. Luca Tamini
Docente di Urbanistica e di Progettazione Urbanistica di Strutture Commerciali
IL PROGETTO DI CENTRALITÀ
San Donà di Piave (VE), 18 novembre 2012

CITTÀ E NUOVE CENTRALITÀ URBANE:
ALCUNE DECLINAZIONI DEGLI AGGREGATI COMMERCIALI LOCALI
• Back to city: la centralità urbana nelle politiche e nei nuovi progetti di
sviluppo commerciale
• I servizi di prossimità: i nuovi tasselli della città pubblica
• I nuovi modelli di integrazione degli aggregati commerciali nella città
storica e consolidata
• Le opportunità di riqualificazione urbanistica del tessuto urbano

Back to city: la centralità urbana nelle politiche e nei nuovi
progetti di sviluppo commerciale

Il contesto
- POLITICHE ATTIVE
Grandi Comuni in forte evasione di spesa vs. nuova stagione di politiche
attive di rilancio del commercio urbano
- TERRITORIO
• Consumo di suolo: DDL quadro “Catania” in materia di valorizzazione
delle aree agricole e di contenimento del consumo del suolo (30 ottobre:
parere favorevole condizionato all'accoglimento delle proposte emendative della Conferenza
Unificata Regioni e Province autonome)
• Primi casi significativi di dismissione commerciale/Demalling
• Il progetto delle nuove centralità urbane (“Good development is
placemaking”)
- MERCATO URBANO
Trophy Asset: beni (attrattori urbani) che danno le maggiori garanzie agli
investitori (spesso internazionali) nel medio-lungo periodo in un attuale
mercato caratterizzato da diffidenza sul sistema Paese (minor rischio: forte
mercato di prossimità, basso rischio di concorrenza, localizzazione protetta, sostenibilità
del reddito nel lungo periodo)

5. QUADRO D’UNIONE E IDENTIFICAZIONE DELLE POLARITA’

I servizi di prossimità: i nuovi tasselli della città pubblica

Il progetto delle centralità urbane: key factors
- Sostituzione insediativa, integrazione spaziale e mixitè
funzionale
- Qualità architettonica e urbanistica
- Regia e gestione unitaria degli aggregati commerciali (TCM,
Distretti del Commercio, CCN)
- Sostenibilità territoriale e ambientale (CSR - Corporate Social
Responsibility)
- Rilevanza pubblica dei servizi commerciali urbani

I nuovi modelli di integrazione degli aggregati commerciali
nella città storica e consolidata

Declinazioni regionali di “sistema commerciale locale”: lo stato dell’arte
Emilia-Romagna (centri commerciali naturali): Interventi locali finalizzati ad attivare processi di rigenerazione e
rinnovo commerciale, in un’ottica di unitarietà dell'area o dell’ambito territoriale oggetto di intervento.
Lombardia (distretti del commercio): Aree di rilevanza comunale (DUC) o intercomunale (DID) nelle quali
cittadini, imprese, e realtà sociali liberamente aggregati sono in grado di fare del commercio il fattore strategico di
integrazione e valorizzazione di tutte le risorse di cui dispone il territorio, per accrescerne l’attrattività, rigenerare il
tessuto urbano e sostenere la competitività delle sue polarità commerciali.
Piemonte (distretti commerciali): Organismo istituzionale ed economico, contenitore degli interessi economici, di
promozione, di sviluppo e di governo del territorio. Un nuovo soggetto territoriale operativo che tutela e promuove
il commercio di prossimità in tutte le sue forme negli ambiti comunali e sovracomunali di insediamento
commerciale.
Toscana (centri commerciali naturali): luoghi commerciali complessi e non omogenei, sviluppatisi nel tempo
anche senza programmazione unitaria, concepiti come spazi unici ove opera un insieme organizzato di esercizi
commerciali, esercizi di somministrazione, strutture ricettive, attività artigianali e di servizio, aree mercatali ed
eventualmente integrati da aree di sosta e di accoglienza e da sistemi di accessibilità comuni.
Puglia (distretti urbani del commercio): un organismo che persegue politiche organiche di riqualificazione del
commercio per ottimizzare la funzione commerciale e dei servizi al cittadino. Esso è costituito da operatori
economici, pubbliche amministrazioni e altri soggetti interessati, di un ambito territoriale delimitato caratterizzato
da un’offerta distributiva integrata ed in grado di esercitare una polarità commerciale almeno locale. L’ambito può
avere un’ampiezza intra comunale, comunale o infra comunale.

Regione Veneto, ddl Commercio, 2 ottobre 2012

Regione Veneto, ddl Commercio, 2 ottobre 2012
Art. 19 - Grandi strutture di vendita (comma 4)
Previsione di deroga alla procedura di conferenza di servizi nel caso di interventi
concernenti l’insediamento di grandi strutture di vendita all’interno dei centri
storici
per le quali l’autorizzazione commerciale potrà essere direttamente rilasciata dal
SUAP comunale previa positiva verifica dei profili di competenza.
Art. 21 - Requisiti urbanistici ed edilizi (comma 6)
Ai fini dell’insediamento degli esercizi commerciali, le dotazioni di parcheggi
pubblici o privati ad uso pubblico (anche in deroga alle previsioni di cui alla legge
urbanistica regionale):
a) per le medie e grandi strutture di vendita situate nei centri storici sono
definite da apposita convenzione con il comune, anche con riferimento agli
accessi ed ai percorsi veicolari e pedonali.

Il caso della Regione Toscana, novembre 2012
Consiglio dei Ministri n. 54 del 16/11/2012
CdM ha deliberato l’impugnativa alla Corte Costituzionale della legge Regione Toscana
n. 52 del 28/09/2012
“Disposizioni urgenti in materia di commercio per l’attuazione del decreto-legge 6
dicembre 2011, n. 201 e del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1. Modifiche alla l.r.
28/2005 e alla l.r. 1/2005”
in quanto contenente disposizioni in materia di accesso al mercato di nuovi operatori
commerciali che contrastano con l’art. 117, secondo comma, lett. e), della Costituzione
(cfr. legislazione esclusiva dello Stato in materia di tutela della concorrenza)

PGT, Piano delle Regole
CAPO II – CLASSIFICAZIONE DEI SERVIZI COMMERCIALI
art. 25 Attività di vendita al dettaglio su area privata, commi 2 e 3
2. (…) Non è considerata struttura organizzata in forma unitaria, ai sensi del
paragrafo 4.2.1.4 della predetta norma regionale, l’insieme degli esercizi e altre
attività di servizi che si affacciano su vie e piazze pubbliche che si caratterizzano
come “centri commerciali naturali” compresi i mercati su aree pubbliche,
salvo che tale qualificazione non sia espressamente richiesta dal richiedente in
funzione della morfologia e della struttura organizzativa dell’intervento.
Si considerano “centri commerciali naturali”:
a. le aree comprese nei perimetri dei Distretti Urbani del Commercio iscritti
nell’apposito elenco della Regione Lombardia;
b. le gallerie commerciali urbane, storicamente definite o ricavate dal recupero
di superfici esistenti in edifici vincolati, che si affacciano ad un passaggio
pubblico o di uso pubblico già esistente;
c. i mercati comunali su aree pubbliche, anche coperti:
d. gli eventuali ulteriori tratti stradali, caratterizzati da una presenza continua
e significativa di attività commerciali, pubblici esercizi e altri servizi a fronte
strada, che verranno periodicamente riconosciuti come tali con appositi atti
ricognitivi del Comune.

Ambiti di aggregazione commerciale (numero di esercizi) e Nuclei di Identità Locale

PGT, Piano delle Regole
CAPO IV – CRITERI DI ACCESSIBILITA’ E DOTAZIONE DI AREE A PARCHEGGI
art. 29 Parcheggi relativi alle superfici commerciali
1. La dotazione di parcheggi pubblici o privati ad uso pubblico per le GSV è quella
prevista dall’art. 150 della L.R. 6/2010 e s.m.i.
2. La dotazione di parcheggi pubblici o privati ad uso pubblico per funzioni
commerciali fino alla MSV è determinata in base all’art.9 del Piano dei Servizi, fatta
salva la previsione di cui al comma successivo.
3. Non è richiesta alcuna dotazione di parcheggi per i servizi commerciali
insediati in aree pedonali e ZTL senza limitazioni temporali.

TITOLO II – DISCIPLINA DEI SERVIZI
CAPO I - SERVIZI LOCALIZZATI
art. 5 Disciplina dei servizi del verde urbano, delle infrastrutture per la
mobilità e dell’edilizia residenziale sociale nel Tessuto Urbano Consolidato
6. Nelle aree destinate a infrastrutture per la mobilità e trasporto
pubblico esistenti
è consentita la localizzazione delle funzioni urbane anche private (residenza;
commercio; produttivo; terziario; servizi privati per le seguenti attività: culturali,
sanitarie e assistenziali, sportive e per lo spettacolo, cfr art. 4 comma 13 delle Norme
di attuazione del Piano delle Regole)
mediante motivata deliberazione del Consiglio Comunale che ne definirà sia l’ambito di
intervento sia lo specifico strumento urbanistico/edilizio attuativo da utilizzare.
Parimenti, è consentita la localizzazione di sole funzioni urbane commerciali negli
spazi esistenti dei mezzanini, mediante permesso di costruire convenzionato.

IL PROGETTO DI CENTRALITÀ: commercio e nodi di accessibilità
Milano, MM1 San Babila, ex centro controllo operativo MM, dicembre 2008
1.400 mq, flusso 80mila persone/giorno, apertura ore 8,00/20,00 (7gg)

TITOLO III – DOTAZIONI DI SERVIZI
art. 9 Dotazione di servizi nel Tessuto Urbano Consolidato, comma 3
3. Nelle dotazioni di servizi, dovuta nei piani attuativi, la quota di parcheggi è in
concreto individuata in relazione ai criteri di accessibilità risultanti dalla Tav.
S.03 – Accessibilità alle reti di trasporto - e tenendo conto delle previsioni del
Piano Urbano della Mobilità (PUM).
Tale dotazione non può essere superiore a:
c. due posti auto ogni 100 mq di S.l.p. per la realizzazione di funzioni
commerciali fino alla Media Struttura di Vendita (MSV) (50%)
ridotto a 1 posto auto ogni 100 mq di S.l.p. in Ambito 2 della Tav. S.03 (25%)
e un posto auto ogni 500 mq in Ambito 1 della Tav. S.03. (5%)
Per la realizzazione di funzioni pubbliche o di uso pubblico, le dotazioni di parcheggi
pubblici verranno definite in sede di progetto, in relazione alla domanda di sosta
indotta ed ai livelli di accessibilità.

Le opportunità di riqualificazione urbanistica del tessuto
urbano

Air Terminal di Roma Ostiense, Italia ‘90

Eataly Roma, giugno 2012
16.000 mq su 4 livelli, 5.000 prodotti agroalimentari, 18 luoghi di ristorazione monotematici, 40 aree
didattiche/emozionali e 8 aule per lezioni e corsi su tutti i temi dell’agroalimentare italiano, 500 posti di
lavoro

Eataly Roma, giugno 2012

OGGETTO DELL'OPERAZIONE
L'operazione ha per oggetto la progettazione, costruzione e gestione del complesso del nuovo
Mercato rionale di Testaccio a Roma, attraverso lo strumento del project financing (importo di
aggiudicazione delle opere: € 13.864.833,00 + costi scavi archeologici).
L’area oggetto di intervento, sita nel quartiere di Testaccio di Roma e di superficie totale pari a
10.237 mq, è di proprietà comunale e precedentemente ospitava un parcheggio, ed è
attraversata dalla parte finale di via Alessandro Volta, già pedonalizzata.
L’intervento prevede la realizzazione di due complessi edilizi frontistanti raccordati da un asse
pedonale.
- Il blocco A è composto dal nuovo mercato, avente una capienza di 108 banchi (che saranno
trasferiti dallo storico mercato di Testaccio) e dai servizi annessi.
- Il blocco B organizza al piano terra spazi commerciali (ca. 23 negozi) ed amministrativi e
per pubblici servizi e al primo ed unico piano superiore spazi ad uso coabitativo
(albergo/residence).
- Sotto l’area descritta, è previsto un unico piano interrato che comprende ca. 250 parcheggi
pubblici a rotazione.

RAPPORTO CON STRUMENTI DI PIANIFICAZIONE
La realizzazione del nuovo mercato di Testaccio a Roma rientra nel Piano di Assetto dei Mercati
del Comune di Roma, di cui alla deliberazione del Consiglio Comunale n. 162 del 28 settembre
2000.
Con l’approvazione da parte del Consiglio comunale del progetto preliminare dell’opera è stata
adottata una variante al P.R.G. (deliberazione C.C. n.192 del 02/08/2005) consistente nella
variazione della destinazione urbanistica dell’area in sottozona M3 di P.R.G. vigente – Servizi
Pubblici Locali, con la previsione, oltre al mercato rionale, di ulteriori opere destinate ad attività
pubbliche e di pubblica utilità (amministrative, pubblici servizi, coabitative, commerciali,
pubblici esercizi, edicola) di proprietà pubblica e gestite a tempo da privati.
SOSTENIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA E CONCESSIONE
L’operazione prevede la progettazione e la realizzazione del complesso del nuovo mercato di
Testaccio di Roma a spese totalmente a carico del concessionario, a fronte del diritto di
quest’ultimo di gestire le opere realizzate.
Il concessionario gestirà il nuovo mercato per un periodo di 30 anni e le altre opere realizzate
(spazi destinati ad attività commerciali e amministrative, pubblici servizi, hotel/residence,
parcheggio) per un periodo di 90 anni.

Generatori di urbanità: Barcellona, Mercato di Santa Caterina, EMBT Miralles-Tagliabue, 2005

Generatori di urbanità: EMBT Miralles-Tagliabue, Mercato di Santa Caterina, Barcellona, 2005

Milano, Garage Traversi, Via Bagutta 2 (1936–1938)

Flagship Store Abercrombie & Fitch, ott. 2009, Corso Matteotti, Milano
(Gio Ponti, 1939, 3.000 mq, 4 livelli, investimento: 30 mln euro)

Comune di Milano
DIREZIONE CENTRALE CASA - SETTORE DEMANIO E PATRIMONIO
AVVISO INTEGRALE DI GARA PER L’AFFIDAMENTO IN CONCESSIONE DELLA PORZIONE DELLA
“GALLERIA VITTORIO EMANUELE II” - VIA FOSCOLO 3 - PER ATTIVITA’ DI ECCELLENZA NEL CAMPO
DELL’INNOVAZIONE, DELLA TECNOLOGIA E DELLA COMUNICAZIONE
Aprile 2011
BENE: porzione cielo/terra con ingresso in via Foscolo 3 sviluppata su 8 livelli (dal piano terra al sesto piano
compreso ammezzato) oltre seminterrato, per una superficie complessiva di circa mq 4.907.
Superficie di vendita complessiva : 2.500 mq. netti
DURATA CONCESSIONE
La concessione avrà la durata di anni 18 decorrenti dalla data della stipula della convenzione accessiva alla
concessione. E’ escluso il rinnovo tacito.
CANONE DELLA CONCESSIONE
Il canone annuo posto a base di gara è di:
- Euro 2.118.310,00 per i primi 5 anni di concessione;
- Euro 3.629.467,00 per la restante durata della concessione.
MODALITA’ DI GARA
Concessione aggiudicata applicando il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa che conseguirà il
maggior punteggio attribuibile:
PROGETTO DI GESTIONE : 60 PUNTI
OFFERTA ECONOMICA: 40 PUNTI

Distretto Urbano del Commercio “Galleria”
- AMBITO TERRITORIALE: intero isolato tra le vie Mengoni, S. Margherita, Piazza della
Scala, Via Marino, via Santa Radegonda e Piazza del Duomo
- ORGANISMI DI GOVERNANCE: interventi di gestione integrata per il riposizionamento
strategico della Galleria Vittorio Emanuele ed il rilancio dell’attrattività del centro storico di
Milano
- AZIONI PROGETTUALI:
- individuare strumenti e procedure per favorire la collaborazione pubblico – privato nella
zona
- potenziare la competitività dei negozi di vendita al dettaglio e degli esercizi di
somministrazione di alimenti e bevande
- realizzare azioni sinergiche per migliorare la sicurezza e la lotta all’abusivismo
commerciale
- individuare modalità per il recupero ed utilizzo degli spazi non occupati, in particolare nei
piani sovrastanti gli esercizi commerciali, aumentandone la redditività
- garantire destinazioni d’uso coerenti con l’unicità del contesto
- definire criteri per l’utilizzo del suolo pubblico e specificatamente per l’Ottagono della
Galleria

Nuovi format di ospitalità urbana: “Permanent Hospitality Spaces” Suites, Milano 2010/2012
2010: Ttasformazione di un ex spazio commerciale in una PHS Suite (Permanent Hospitality Spaces) che si affaccia
direttamente sulla strada. Target: viaggiatori d’affari e turisti
Attrattività: PHS Suite caratterizzate dai colori dominanti dei trasporti milanesi; i muri interni ritraggono quinte urbane

Nuovi format di ospitalità urbana: “Permanent Hospitality Spaces” Suites (Via Goldoni, Milano)
I quattro spazi occupano una superficie unitaria variabile dai 36 ai 50 mq., configurandosi come veri e
propri mini appartamenti con guardaroba, bagno e zona cucina.
Si affacciano direttamente sulla città-strada ogni spazio ha un ingresso indipendente direttamente
dalla vetrina fronte strada, controllato elettronicamente.

Milano, Galleria Manzoni

Cinema Manzoni, chiusura luglio 2006

Roma, Galleria Colonna, 2003
(11.532 mq.)

Torino, Galleria San Federico (1932)
Fondiaria-Sai (Immobiliare Lombarda Spa), novembre 2009: trasformazione monosala
cinematografica storica (1934) in multisala (n. 3 unità); recupero di nuovi spazi commerciali e di
somministrazione al piano terra (ca. 2.500 mq ), 25 posti auto coperti.
Volume trasformato: 25.000 mc.; superficie: ca. 5.000 mq.
Ammontare delle opere: ca.19 mln euro (valore di mercato al 30/06/2012: 69,1 mln euro).
Fonte: Fondiaria Sai, Relazione Finanziaria Semestrale Consolidata al 30 giugno 2012

Torino, Galleria San Federico

Coin Excelsior, Galleria del Corso (arch. J. Nouvel)