disciplina_Piano_casa.pdf - Comune di Ardea

+
COMUNE DI ARDEA
(Provincia di Roma)
Area Tecnica – Servizio Urbanistica ed Edilizia Privata
Prot. n. _______________ Ardea, 01/03/2012
CIRCOLARE DIRIGENZIALE
Oggetto: Disciplina degli interventi su edifici secondo il Piano Casa
Ai Responsabili del Procedimento
e Tecnici Istruttori
Ufficio Urbanistica
Ufficio Abusivismo
Alla P.O. Pietro Tomei
SEDE
Al Sig. SINDACO
All’ASSESSORE URBANISTICA
Al COMANDO DEI VIGILI URBANI
La presente non intende sostituire la “Circolare esplicativa” approvata dalla G.R.,
ma integrare quanto non meglio specificato e che possa dare dubbi interpretativi
nell’applicazione della Legge e rendere univoca qualsiasi delucidazione da fornire
agli utenti interessati.
Il Piano Casa prevede ambiti di non applicabilità per gli interventi di ampliamento,
demolizione e ricostruzione.
Sono infatti esclusi:
1. Gli edifici abusivi, a esclusione di quelli per i quali intervenga il rilascio del titolo
edilizio abilitativo in sanatoria;
2. I fabbricati ricadenti nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta;
3. Gli edifici situati in zone individuate come insediamenti urbani storici dal piano
territoriale paesaggistico regionale (PTPR);
4. Gli edifici situati nelle aree naturali protette, ad esclusione delle zone di
promozione economica e sociale;
5. Gli immobili situati nelle zone del demanio marittimo;
6. Gli edifici costruiti nelle zone di rischio elevato, individuate dai piani di bacino o
dai piani di stralcio di cui alla legge 183/1989 e alla legge regionale 39/1996;
7. I fabbricati situati in aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti
strategici o al sistema della mobilità, delle infrastrutture e dei servizi pubblici
generali;
8. I casali e complessi rurali realizzati in epoca anteriore al 1930;
9. Gli immobili che si trovano nelle fasce di rispetto ferroviarie, igienico sanitarie e
tecnologiche, nonché in quelle definite dal DM 1404/1968 (strade) AL DI FUORI DEI
CENTRI URBANI;
Con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 05 del 27/01/2012 è stato altresì
stabilito che le norme dettate dalla L.R. n. 21 dell’11 agosto 2009 e s.m.i. non sono
applicabili alla parte di territorio lungo la strada litoranea, lato mare, classificata nel

PTP n. 10 tutela di tipo B art. 3, nello specifico all’art. 33 categoria B1: fascia costiera
pianeggiante;
Sono attuabili, mediante il Piano casa:
EDIFICI RESIDENZIALI
Ampliamento
La nuova legge regionale sul Piano Casa prevede ampliamento fino al 20% per un
aumento complessivo massimo di 70 mq di superficie per l’intero edificio o o ogni
sua parte dotata di autonomia funzionale.
Sono consentiti ampliamenti del 20%, per un incremento massimo di 200 metri
quadrati per l'intero immobile, per gli edifici che prestano servizi socio-assistenziali.
La possibilità di ampliamento sale fino al 35%, per un massimo di 90 mq, per gli
edifici ricadenti nella zona sismica 1 o nella sottozona sismica 2a o 2b, SE SI
PROCEDE ALLA RIQUALIFICAZIONE ANTISISMICA DELL’EDIFICIO
Le percentuali sono elevate di un ulteriore 10% nel caso di utilizzo di tecnologie che
prevedano l’uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 1
Kw.
Per gli edifici costituiti da più unità immobiliari, le percentuali sono applicabili
proporzionalmente alle singole unità e gli ampliamenti devono essere realizzati sulla
base di un progetto unitario.
In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o
adottati, sono consentiti interventi di realizzazione di pertinenze che non
comportino aumenti di volume e di superficie utile ( cioè, oltre le quote di
incremento utile previste dal Piano Casa, anche opere pertinenziali – quali tettoie,
volumi tecnici ed altri accessori – entro il limite del 20% della volumetria dell’edificio
principale, ovvero 1/5 della superficie. Invece, potranno essere realizzate senza
alcuna limitazione opere pertinenziali non computabili in termini di volume, quali,
ad esempio, le piscine)
Gli ampliamenti devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla
normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di
bioedilizia, come il D.lgs 192/2005, la LR 6/2008 “Disposizioni regionali in materia di
architettura sostenibile e di bioedilizia” e il DM del Ministro dello sviluppo economico
26 giugno 2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici)
Qualora venga comprovata l'impossibilità dell’adeguamento o della realizzazione
degli standard urbanistici, è ammesso il pagamento, oltre agli oneri concessori, di
un contributo straordinario pari al 50% degli oneri concessori dovuti in base al DPR
380/2001(senza calcolare, quindi, i coefficienti riduttivi stabiliti dalla Deliberazione di
C.C.).
Gli ampliamenti del Piano Casa non si sommano a quelli consentiti da altre norme
vigenti o dagli strumenti urbanistici comunali sui medesimi edifici, ma solo al
recupero a fini abitativi dei volumi accessori.
La destinazione d’uso degli edifici deve essere mantenuta per dieci anni dalla
dichiarazione di ultimazione dei lavori.
Se i lavori sono realizzati sulla prima casa, la Deliberazione di C.C. n. 05 del
27/01/2012 ha stabilito una riduzione pari al 30% del contributo dovuto in
riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Restano valide le domande presentate ai sensi del Piano Casa del 2009. Chi
intende usufruire delle nuove misure deve inoltrare una nuova istanza.
Demolizione e ricostruzione
In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o
adottati, negli edifici che abbiano almeno il 50% della volumetria destinata a uso

esidenziale, sono consentiti interventi di sostituzione edilizia attraverso demolizione
e ricostruzione con ampliamento fino al 35%.
Negli edifici plurifamiliari superiori a 500 metri quadrati e in stato di degrado, è
consentito un premio del 60% a condizione che venga mantenuto il precedente
numero di unità immobiliari in capo ai proprietari.
Sugli edifici residenziali in zona E sono ammessi ampliamenti fino al 20%. Sono però
esclusi gli immobili realizzati prima del 1950.
È inoltre riconosciuto un premio aggiuntivo del 10% se l’intervento è svolto dal
vincitore di un concorso di progettazione predisposto dal proponente con
l'assistenza degli ordini professionali.
Per gli interventi effettuati sulla prima casa, la Deliberazione C.C. n. 05 del
27/01/2012 ha stabilito una riduzione pari al 30% del contributo dovuto in
riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Qualora venga comprovata l'impossibilità dell’adeguamento o della realizzazione
degli standard urbanistici, è ammesso il pagamento, oltre agli oneri concessori, di
un contributo straordinario pari al 50% degli oneri concessori dovuti in base al DPR
380/2001.
Gli ampliamenti connessi alle demolizioni e ricostruzioni non si sommano a quelli
consentiti da altre norme vigenti o dagli strumenti urbanistici sugli stessi edifici.
Gli interventi possono essere realizzati presentando la Dia, denuncia di inizio attività,
dal 31 gennaio 2012 al 31 gennaio 2015. Nel caso di edifici con una superficie
maggiore di 500 metri quadri, è necessario richiedere il permesso di costruire e
dopo 90 giorni dalla presentazione della domanda deve essere convocata una
Conferenza di Servizi, se necessaria
EDIFICI NON RESIDENZIALI
Ampliamento
Il nuovo Piano Casa riconosce un premio del 20% per un incremento massimo di
200 metti quadrati di superficie per l’intero edificio. Tali limiti sono aumentati ai 25%,
per un incremento massimo di 500 metri quadrati, in caso di destinazione per
attività produttive e artigianali.
Le percentuali sono elevate di un ulteriore 10% nel caso di utilizzo di tecnologie che
prevedano l’uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 1
Kw
In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti o
adottati sono inoltre consentiti interventi di realizzazione di pertinenze che non
comportino aumenti di volume e di superficie utile.
La realizzazione degli ampliamenti è subordinata all’esistenza delle opere di
urbanizzazione primaria, ivi compresi gli impianti autonomi approvati dall'organo
competente, alla realizzazione o all’adeguamento delle opere di urbanizzazione
secondaria, in relazione al maggior carico urbanistico, e alla creazione di
parcheggi di superficie non inferiore a 20 metri quadrati.
Qualora venga comprovata l'impossibilità dell’adeguamento o della realizzazione
degli standard urbanistici, è ammesso il pagamento, oltre agli oneri concessori, di
un contributo straordinario pari al 50% degli oneri concessori dovuti in base al DPR
380/2001.
Tuttavia, i cambi di destinazione per la trasformazione a uso residenziale, abbinati a
interventi di ristrutturazione edilizia con ampliamento fino al 30% della superficie
utile, sono ammessi solo se finalizzati all’edilizia sociale per immobili che al 30
settembre 2010 risultino dismessi, mai utilizzati o con titolo abilitativo scaduto. Negli
edifici direzionali è consentito il cambio d’uso anche se il fabbricato è ancora in via
di dismissione.

Sono esclusi gli edifici situati nelle zone D, tranne quelle inferiori ai 10 ha,
nell’ambito di consorzi industriali o di piani degli insediamenti produttivi e nelle zone
E.
All’edilizia agevolata deve essere riservato il 30% della superficie complessiva negli
edifici fino a 10 mila metri quadri e il 35% in quelli fino a 15 mila metri quadri.
Se l’immobile misura meno di 500 metri quadri si può evitare di devolvere parte
della superficie all’edilizia sociale. In cambio va però corrisposto il 20% del valore
catastale e l’interessato deve impegnarsi alla realizzazione di opere pubbliche di
interesse collettivo.
Tutti gli interventi sono subordinati all’esistenza o all’adeguamento degli standard
urbanistici, nonché al rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale
in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia ai sensi del d.lgs
192/2005, della Lr 6/2008, del Dpr. 59/2009 e del DM 26 giugno 2009.
Demolizione e ricostruzione
Per gli edifici a destinazione prevalentemente non residenziale, la legge regionale
prevede un ampliamento fino al 35% e comunque non superiore a 350 metri
quadrati, a condizione che nella ricostruzione si rispettino le destinazioni d’uso
previste dagli strumenti urbanistici.
È riconosciuto un premio aggiuntivo del 10% se l’intervento è svolto dal vincitore di
un concorso di progettazione predisposto dal proponente con l'assistenza degli
ordini professionali.
È obbligatorio il rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in
materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia come il D.lgs
192/2005, la LR 6/2008 e il DM del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009.
La realizzazione degli interventi è subordinata all’esistenza alla realizzazione o
all’adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, alla
realizzazione di interventi di piantumazione di essenze arboree e vegetazionali.
Gli ampliamenti connessi alle demolizioni e ricostruzioni non si sommano a quelli
consentiti da altre norme vigenti o dagli strumenti urbanistici sugli stessi edifici.
Cambi di destinazione d’uso
La destinazione d’uso degli edifici deve essere mantenuta per dieci anni dalla
dichiarazione di ultimazione dei lavori.
I cambi di destinazione per la trasformazione ad uso residenziale, abbinati a
interventi di sostituzione edilizia attraverso demolizione e ricostruzione con
ampliamento fino al 30% della superficie utile, sono ammessi solo se finalizzati
all’edilizia sociale per immobili che al 30 settembre 2010 risultino dismessi, mai
utilizzati o con titolo abilitativo scaduto. Negli edifici direzionali è consentito il
cambio d’uso anche se il fabbricato è ancora in via di dismissione.
Sono esclusi gli edifici situati nelle zone D, tranne quelle inferiori ai 10 ha,
nell’ambito di consorzi industriali o di piani degli insediamenti produttivi e nelle zone
E.
All’edilizia agevolata deve essere riservato il 30% della superficie complessiva negli
edifici fino a 10 mila metri quadri e il 35% in quelli fino a 15 mila metri quadri.
Se l’immobile misura meno di 500 metri quadri, si può evitare di devolvere parte
della superficie all’edilizia sociale. In cambio va però corrisposto il 20% del valore
catastale e l’interessato deve impegnarsi alla realizzazione di opere pubbliche di
interesse collettivo.
Nelle aree edificabili libere con destinazione non residenziale, nell’ambito di piani e
programmi attuativi di iniziativa pubblica o privata anche decaduti, ad esclusione
dei piani degli insediamenti produttivi e dei piani industriali particolareggiati, è
consentita la realizzazione di edifici residenziali fino a 10 mila metri quadri di
superficie utile lorda o comunque non oltre la superficie non residenziale prevista
dal piano incrementata del 10 per cento dell’intera volumetria prevista dal piano.

Anche in questo caso, almeno il 30% della superficie deve essere destinata alla
locazione con canone calmierato.
Tutti gli interventi sono subordinati all’esistenza o all’adeguamento di parcheggi e
opere di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché al rispetto di quanto
previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energeticoambientale
e di bioedilizia ai sensi del d.lgs 192/2005, della Lr 6/2008, del Dpr.
59/2009 e del DM 26 giugno 2009.
RECUPERO DEI VOLUMI ACCESSORI E PERTINENZIALI DEGLI EDIFICI ESISTENTI
Negli edifici residenziali, può essere recuperato a fini residenziali il 20% dei volumi o
delle unità immobiliari accessorie e pertinenziali fino a un massimo di 70 metri
quadri.
Negli edifici a destinazione prevalentemente residenziale, situati in zona agricola,
può essere recuperato a fini residenziali il 50% della superficie, fino a un massimo di
70 metri quadri.
Possono essere infine recuperate anche le pertinenze degli edifici destinati a servizi
per attività sportive senza superare il 50% della destinazione sportiva preesistente.
Gli interventi devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa
statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia,
come il D.lgs 192/2005, la LR 6/2008 “Disposizioni regionali in materia di architettura
sostenibile e di bioedilizia”, e il DM del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno
2009 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici).
È necessaria, inoltre, la realizzazione o l’adeguamento degli standard urbanistici.
DISTANZE DAI CONFINI E DAGLI EDIFICI
Le norme speciali dettate dal Piano Casa DEROGANO in tutti i casi nelle distanze
tra i fabbricati e dai confini, avendo come riferimento quanto stabilito dagli art. 8 e
9 del D.M. 4 aprile 1968 n. 1444, e chiaramente da quanto stabilito dal Codice
Civile. La normativa di PRG e del Regolamento edilizio, nei casi interessati dal Piano
Casa, non è applicabile.
Fuori dai centri abitati, le distanze dal nastro stradale sono quelle stabilite dal D.M. 4
aprile 1968 n. 1404
MONETIZZAZIONE AREE STANDARD L.R. 13/2009
Con Deliberazione C.C. n. n. 05 del 27/01/2012 è stata modificata la tabella del
Valore venale acquisizione aree per la Compensazione standard urbanistici
mancanti, con la definizione dei valori per le zone agricole.
Tale tabella, che per opportunità sia allega, è da utilizzarsi solamente per il
recupero, ai fini abitativi, dei sottotetti esistenti
Il Dirigente dell’Area Tecnico
Arch. Antonio Rocca