SVIT Ticino Immobilia Giugno 2025

# 02 — GIUGNO 2025 — Anno 13 / Immobilia SVIT Ticino / www.svit-ticino.ch

IMMOBILIA

DIRITTO

IMMOBILIARE

RACCOLTA

2024

6

DIRITTO

TRIBUTARIO

FOTOVOLTAICO

E FISCO

11

EDILIZIA

E ABITAZIONE

FOTOVOLTAICO E

AUTOCONSUMO

27

FORMAZIONE

INTERVISTA A

KARIN MEINERS

33

«LA CREAZIONE DI RCP

FISICI E VIRTUALI»

IPOTECHE GREEN

BANCASTATO

Le ipoteche giuste, per voi e per l’ambiente

Novità

Arriva l’IPOTECA GREEN PLUS

con vantaggi extra per chi certifica

l’efficienza energetica.

L’IPOTECA GREEN si amplia aprendo

le porte a immobili commerciali,

industriali e agricoli.

IPOTECA

GREEN PLUS

RIDUZIONE DEL TASSO

D’INTERESSE

-0.40% *

IPOTECA

GREEN

RIDUZIONE DEL TASSO

D’INTERESSE

-0.50% *

*La sottoscrizione dell’Ipoteca Green e dell’Ipoteca Green Plus, con le relative agevolazioni sul tasso d’interesse, è subordinata al rispetto

di specifiche condizioni (ad esempio, tipologia di immobile, certificazione energetica, ecc.), dettagliate nel materiale informativo disponibile

sul sito internet della Banca.

Maggiori informazioni:

www.bancastato.ch/ipotechegreen

DIRITTO

IMMOBILIARE

RACCOLTA

DIRITTO

TRIBUTARIO

FOTOVOLTAICO

E FISCO

EDILIZIA

E ABITAZIONE

FOTOVOLTAICO E

AUTOCONSUMO

FORMAZIONE

INTERVISTA A

KARIN MEINERS

EDITORIALE

TESTO — NICOLAS DALDINI*

INDICE

IMMOBILIA — NR. 02 GIUGNO 2025

IL VALORE CHE RESI-

STE NEL TEMPO:

LA DEONTOLOGIA

# 02 — GIUGNO 2025 — Anno 13 / Immobilia SVIT Ticino / www.svit-ticino.ch

IMMOBILIA

Stabile a Bosco Luganese / Progetto:

AmreinHerzig Architekten GmbH, Baar (ZG)

2024

4

(Foto Sabrina Montiglia, Lugano, TI)

11

27

31

«LA CREAZIONE DI RCP

FISICI E VIRTUALI»

È proprio nei momenti di

trasformazione che bisogna

tornare a ciò che davvero

fa la differenza:

l’etica professionale.

Viviamo in un’epoca in cui tutto sembra accelerare.

La digitalizzazione avanza a grandi passi, l’intelligenza

artificiale comincia a supportarci anche nel nostro mestiere,

e il mercato immobiliare affronta sfide sempre

più complesse, tra pressioni regolatorie, tensioni sui

costi e aspettative crescenti da parte dei clienti.

In mezzo a tutto questo, è facile lasciarsi trascinare dalla

logica dell’immediato. Ma è proprio nei momenti di

trasformazione che bisogna tornare a ciò che davvero

fa la differenza: l’etica professionale.

La deontologia non è un accessorio del nostro lavoro,

ma la sua colonna vertebrale. Significa agire con trasparenza,

rispettare gli impegni presi, tutelare gli interessi

dei clienti senza dimenticare quelli dell’intero sistema

immobiliare. Significa dire la verità anche

quando è scomoda, assumersi la responsabilità delle

proprie scelte, rifiutare scorciatoie che possono sembrare

vantaggiose nell’immediato ma compromettono

la fiducia nel lungo termine.

Come SVIT Ticino, siamo convinti che proprio il rispetto

di questi principi sia ciò che distingue il professionista

serio dal semplice operatore del mercato. È anche

per questo che investiamo nella formazione continua,

nel confronto tra colleghi, nell’aggiornamento costante

dei nostri standard. E continueremo a farlo.

Essere deontologici non significa essere rigidi, né moralisti.

Significa, piuttosto, avere una bussola. E quando

il contesto cambia velocemente, sapere in quale direzione

andare diventa la nostra forza.

Costruiamo immobili, certo. Ma prima di tutto, costruiamo

fiducia.

Nicolas Daldini

Presidente SVIT Ticino

DIRITTO IMMOBILIARE

4 DISDETTA STRAORDINARIA PER MODIFICHE ALL’ENTE

LOCATO

Un commento alla decisione del TF 4A_178/2024 del 25 aprile 2024.

6 IL 2024 NEI DIRITTI REALI E FONDIARI

Il Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli riassume l’anno 2024, per quanto riguarda

la legislazione e la giurisprudenza in materia di diritti reali e fondiari.

16 LA TRASFORMAZIONE IN RESIDENZE SECONDARIE DI

LUSSO È LECITA

Il TF ha respinto un ricorso contro il progetto di trasformazione di tre

edifici plurifamiliari in abitazioni secondarie a Celerina.

DIRITTO TRIBUTARIO

11 FOTOVOLTAICO E FISCO: LA PRASSI TICINESE CHE

ILLUMINA IL FUTURO

Quale trattamento fiscale è riservato ai pannelli fotovoltaici inclusi nella

sostanza privata?

ECONOMIA IMMOBILIARE

18 NEL 2025 DOMANDA SOLIDA, OFFERTA LIMITATA

Il report di Wüest Partner sul mercato immobiliare svizzero e ticinese.

20 COMMERCIALIZZAZIONE DI IMMOBILI: LE TENDENZE

ATTUALI

22 GENERAZIONE DI LEAD NELL’ERA DIGITALE

La digitalizzazione ha trasformato il modo in cui gli agenti immobiliari

generano lead di vendita. Gli agenti locali si trovano di fronte alla sfida

di affermarsi in un mercato sempre più digitalizzato.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

24 «L’IA COME STRUMENTO AGGIUNTIVO, NON UN

RIMPIAZZO»

Lucas Pelloni di Nestermind ci racconta il suo percorso.

26 IL VALORE DELLA REPUTAZIONE NEL REAL ESTATE

Michele Lonero ci racconta come la reputazione digitale può trasformare

le agenzie immobiliari in brand autorevoli.

EDILIZIA & ABITAZIONE

27 FOTOVOLTAICO E AUTOCONSUMO: VANTAGGI DI RCP

FISICI E VIRTUALI

La creazione di un raggruppamento ai fini del consumo proprio permette

di ottimizzare l’autoconsumo e ottenere significativi vantaggi economici.

30 MINERGIE-QUARTIERE: UN VANTAGGIO COMPETITIVO PER

GLI INVESTITORI

I progetti abitativi Minergie-Quartiere offrono spazi di qualità, beneficiano

di incentivi pubblici e si posizionano sul mercato strategicamente.

32 TECNOLOGIE E DATI PER IMMOBILI PIÙ REDDITIVI

Una gestione moderna degli immobili richiede competenze strategiche,

strumenti digitali e un approccio basato sui dati.

FORMAZIONE

33 INTERVISTA A KARIN MEINERS

35 CUSTODE DI IMMOBILE CON APF

36 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO

38 IMPRESSUM

3

DIRITTO IMMOBILIARE

DECISIONE DEL TRIBUNALE FEDERALE

DISDETTA STRAORDI-

NARIA PER MODIFICHE

ALL’ENTE LOCATO

Un commento alla decisione del Tribunale

Federale 4A_178/2024 del 26 aprile 2024.

TESTO – AVV. PATRICK FINI*

Ogni modifica

della cosa locata

richiede il consenso

scritto del locatore.

In assenza di

tale consenso,

delle modifiche

possono costituire

una violazione

contrattuale indipendentemente

da

un’apparente tolleranza

pregressa

del locatore.

(Foto Unsplash)

Il Tribunale federale ha confermato la

validità della disdetta straordinaria di un

locatore a fronte di modifiche ripetute e

non autorizzate da parte dei conduttori

all’ente locato, ribadendo i limiti posti

dall’art. 260a CO.

FATTISPECIE

L’8 gennaio 2017, le parti hanno sottoscritto

un contratto di locazione per un’abitazione

unifamiliare di 4 locali con giardino,

a durata indeterminata e per un canone

mensile di CHF 1’500.–. Nel corso del rapporto

locativo, i conduttori hanno eseguito

vari interventi senza l’esplicita autorizzazione

scritta dei locatori. Il 10 ottobre 2021

i locatori hanno diffidato i conduttori, intimando

loro la rimozione di una serie di installazioni.

Il 1° febbraio 2022 le parti hanno sottoscritto

una convenzione scritta, nella quale

si ribadiva – fra l’altro – il divieto di apportare

modifiche all’interno e all’esterno dell’abitazione

senza l’autorizzazione scritta dei

locatori. Nonostante tale accordo, il 7 marzo

2022 i locatori hanno accertato l’installazione

di un nuovo pannello frangivista realizzato

senza previo consenso.

Il giorno seguente i locatori hanno nuovamente

intimato la rimozione della struttura,

fissando un termine di cinque giorni. Il 10

marzo 2022, i conduttori si sono rivolti

all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione,

chiedendo di dichiarare nulla la

convenzione del 1° febbraio 2022. Ciononostante,

il 25 marzo 2022 i locatori hanno reiterato

la richiesta di smantellamento del

frangivista, concedendo un nuovo termine

sino al 30 marzo 2022. Di fronte alla persistente

inottemperanza, l’8 aprile 2022 hanno

intimato la disdetta straordinaria del contratto

di locazione, che i conduttori hanno

contestato. Il 30 giugno 2022, a seguito del

fallimento della conciliazione, i conduttori

hanno promosso due azioni presso il giudice

distrettuale: nella prima chiedevano l’annullamento

della disdetta, o in subordine la proroga

del contratto per due anni; nella seconda

chiedevano di accertare la nullità o

l’invalidità della convenzione del 1° febbraio

2022. Entrambe le domande sono state respinte

con sentenza del 23 maggio 2023.

I conduttori hanno interposto appello, in seguito

respinto dal Tribunale cantonale l’8

febbraio 2024. Con ricorso in materia civile

dinanzi al Tribunale federale, essi hanno

nuovamente chiesto l’annullamento della

disdetta e della convenzione.

CONSIDERAZIONI

Il Tribunale Federale ha richiamato in

via introduttiva i principi generali in materia

di disdetta ordinaria e straordinaria nel

diritto locativo svizzero. È stato ribadito

che una disdetta straordinaria secondo

l’art. 257f cpv. 3 CO richiede una violazione

delle obbligazioni contrattuali da parte del

conduttore, persistente anche dopo diffida

scritta, tale da rendere inaccettabile per il

locatore la prosecuzione del contratto. Particolare

rilievo assume, in questo contesto,

la trasformazione non autorizzata dell’oggetto

locato ai sensi dell’art. 260a cpv. 1 CO,

che può costituire motivo legittimo di disdetta

straordinaria in caso di gravi violazioni

(consid. 3.1).

In particolare, il contratto prevedeva

l’obbligo dei conduttori di curare a proprie

spese il giardino e l’esplicita indicazione di

dover ottenere il previo consenso scritto del

locatore per ogni modifica importante. Tale

clausola contrattuale è risultata conforme

all’art. 260a CO (consid. 3.2.1).

I giudici cantonali hanno accertato che i

conduttori avevano più volte eseguito modifiche

sostanziali (installazione di recinzioni,

costruzione di un padiglione, ecc.)

senza il necessario consenso scritto dei locatori.

A seguito di una diffida dell’ottobre

2021, era stato sottoscritto un accordo il 1°

febbraio 2022, nel quale i conduttori si impegnavano

espressamente a non effettuare

ulteriori modifiche senza autorizzazione.

Ciononostante, nel marzo 2022 i conduttori

avevano realizzato una nuova struttura in

legno, contravvenendo all’accordo. La reiterata

inosservanza delle regole è stata considerata

una violazione grave del contratto

e del principio del “venire contra factum

proprium”, tale da ritenere giustificata la

disdetta straordinaria (consid. 3.2.2).

Il Tribunale cantonale ha altresì ritenuto

infondata l’obiezione dei conduttori secondo

cui l’accordo del 1° febbraio 2022

avrebbe costituito una modifica unilaterale

e peggiorativa del contratto di locazione.

Secondo i giudici, tale obbligo scaturiva già

dal contratto originario ed era normato nel

CO. Inoltre, l’accordo prevedeva che i costi

di ripristino sarebbero stati sostenuti dai

locatori, configurando in tal senso una condizione

migliorativa per i conduttori. Non è

stata quindi riscontrata alcuna nullità o invalidità

dell’accordo. L’Alta corte ha confermato

gli accertamenti del Tribunale cantonale

(consid. 3.2.3).

Il Tribunale federale ha ritenuto corretta

l’impostazione della Corte cantonale: la

rinuncia all’audizione di testimoni in merito

a un presunto diritto di abitazione vitalizio

è stata considerata giustificata, poiché

4

IMMOBILIA / Giugno 2025

irrilevante rispetto alla questione oggetto

del procedimento (consid. 3.3.1).

L’Alta corte ha anche escluso che elementi

presentati solo in tale sede – come contratti

con i vicini o decisioni edilizie – potessero

essere presi in considerazione: si tratta

infatti di “nova propri” ai sensi dell’art. 99

cpv. 1 LTF, dunque inammissibili. Anche

l’eventuale consenso orale è stato ritenuto

insufficiente, tenuto conto della necessità

della forma scritta e della posizione espressa

in giudizio dai locatori (consid. 3.3.2).

La tesi dei ricorrenti, secondo cui la convenzione

sarebbe nulla o comunque invalida

perché peggiorativa del contratto originario

e imposta con minaccia di disdetta, è

stata rigettata. Il Tribunale federale ha infatti

confermato che l’obbligo di non modificare

l’ente locato senza consenso scritto

era già presente nel contratto e regolato

nella legge, e che l’accordo non ha introdotto

nuove restrizioni, ma piuttosto una regolazione

più dettagliata di obblighi esistenti.

Inoltre, esso prevedeva che i costi di

ripristino del giardino sarebbero stati assunti

dai locatori, elemento favorevole ai

conduttori.

Ne consegue che la convenzione non costituiva

né una modifica contrattuale unilaterale

né una misura imposta illecitamente.

Non si trattava quindi di una

modifica unilaterale ai sensi dell’art. 269d

CO, e non era necessario il modulo ufficiale

(consid. 3.3.3).

Il Tribunale federale ha confermato che la

disdetta era fondata su motivi gravi e oggettivamente

giustificati. I conduttori avevano

rifiutato per mesi di ripristinare l’immobile

al suo stato conforme al contratto, nonostante

ripetute diffide e dopo aver firmato

un accordo in tal senso. La recidiva dimostra

– secondo i giudici – una chiara volontà di

ignorare gli obblighi contrattuali e di agire

contro la buona fede. L’Alta corte ha dunque

confermato che erano dati i presupposti per

una disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3

CO. Non è stato inoltre rilevato alcun intento

ritorsivo né una connessione causale tra

la disdetta e l’istanza di conciliazione promossa

dai conduttori, così che risultava

pertanto assente un motivo di annullabilità

ex art. 271a CO. Il motivo addotto – la

mancata rimozione del frangivista e la ripetuta

violazione dell’obbligo di ripristino – è

risultato attuale, concreto e sufficiente a

giustificare la cessazione immediata del

rapporto. Anche la richiesta di proroga del

contratto è stata respinta a giusta ragione

dal Tribunale cantonale, data la legittimità

della disdetta straordinaria. Parimenti, non

è stata ritenuta determinante l’asserita tolleranza

pregressa delle modifiche da parte

dei locatori. Essendo mancante il consenso

scritto, le modifiche costituivano in ogni

caso una violazione oggettiva. Anche l’eventuale

parere favorevole delle autorità

edilizie non sostituiva la necessaria approvazione

del locatore.

La reiterazione dei comportamenti in violazione

del contratto, nonostante le diffide,

ha legittimato la disdetta straordinaria.

Il ricorso è stato in tal senso respinto e la validità

della disdetta straordinaria dei locatori

è stata confermata (consid. 3.3.4).

COMMENTO

Il Tribunale Federale ha correttamente

ricordato che, ai sensi dell’art. 260a CO,

ogni modifica della cosa locata richiede il

consenso scritto del locatore. In assenza di

tale consenso, delle modifiche possono costituire

una violazione contrattuale indipendentemente

da un’apparente tolleranza

pregressa del locatore. In presenza di violazioni

contrattuali reiterate, nonostante

diffide formali, il locatore è legittimato a

recedere in via straordinaria il contratto di

locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO.

Il Tribunale Federale ha infine indicato che

la sottoscrizione di una convenzione che

non introduce nuove restrizioni, ma specifica

dettagliatamente quelli già esistenti per

contratto o per legge, non costituisce una

modifica contrattuale unilaterale che sottostà

all’obbligo di un modulo ufficiale.

*PATRICK FINI

Avvocato, titolare dello Studio

Legale Fini, Lugano, rappr. locatori

presso l’ufficio conciliazione di

Agno, docente SVIT Ticino.

Investi anche tu nel fotovoltaico che non teme la meteo!

Grazie al sistema Cloud è possibile avere l’energia del sole

anche quando il sole non c’è.

Realizziamo l’impianto fotovoltaico con l’installatore di fiducia, occupandoci

di tutti gli aspetti tecnici e amministrativi, dalla progettazione alla messa in servizio.

Provvediamo alla gestione e alla manutenzione, impegnandoci a garantire

la funzionalità dell’impianto per tutta la durata del contratto.

Ci facciamo carico di tutti i costi iniziali del progetto e tu ripaghi comodamente

l’investimento in 10 o 20 anni.

Per una consulenza personalizzata, contattaci su prodotti@ail.ch o chiamaci allo 058 470 70 70.


5

DIRITTO IMMOBILIARE

DIRITTI REALI IMMOBILIARI

IL 2024 NEI DIRITTI

REALI E FONDIARI

Il Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli riassume nel presente

contributo l’anno 2024, per quanto riguarda

la legislazione e la giurisprudenza in materia di

diritti reali e fondiari, e offre una panoramica

delle novità dottrinali.

TESTO – PROF. DR. IUR. ROLAND PFÄFFLI*

I. LEGISLAZIONE

A. PROPRIETÀ PER PIANI

Sulla base della mozione n. 19.3410 del

Consigliere agli Stati Andrea Caroni (PLR

/ AR), il Consiglio federale propone di modernizzare

alcuni aspetti del diritto della

proprietà per piani, che è stato introdotto

il 1° gennaio 1965. L’obiettivo è migliorarne

la praticabilità, ad esempio per quanto

riguarda le decisioni relative alla proroga

di un diritto di superficie su cui è stato edificato

un immobile in proprietà per piani.

Inoltre, si prevede di rendere possibile in

futuro la creazione (mediante azione giudiziaria)

di un fondo di rinnovamento. Il

termine di consultazione per le modifiche

legislative è scaduto il 20 dicembre 2024 1 .

B. TUTELA DEL POSSESSO

Il 9 giugno 2015 il Consigliere nazionale

Olivier Feller (PLR / VD) ha presentato la

mozione n. 15.3531, con la quale incarica il

Consiglio federale di allentare le condizioni

alle quali i proprietari di fondi abusivamente

occupati possono riappropriarsi del

loro bene, ai sensi dell’art. 926 CC.

Il Consiglio federale ha respinto la mozione

il 19 agosto 2015; tuttavia, il Consiglio

nazionale (il 3 maggio 2017) e il Consiglio

degli Stati (l’11 settembre 2017) l’hanno approvata,

così che il Consiglio federale ha

adottato il 15 dicembre 2023 un relativo

messaggio indirizzato al Parlamento 2 .

L’obiettivo è rafforzare il diritto di difesa.

La legge chiarirà da quale momento decorre

il termine entro il quale il proprietario

può allontanare gli occupanti con un uso

proporzionato della forza e riappropriarsi

del fondo. La discussione parlamentare non

è ancora avvenuta.

C. CATASTO SVIZZERO DELLE

CONDOTTE

Le reti di approvvigionamento e smaltimento

in Svizzera non sono documentate in

modo uniforme e le informazioni in merito

sono accessibili in maniera disomogenea.

Per questo motivo, il Consiglio federale intende,

in stretta collaborazione con le parti

coinvolte, in particolare i Cantoni, istituire

il Catasto svizzero delle condotte.

Questo fornirà dati georeferenziati su

tutte le condotte di superficie e sotterranee

e sulle infrastrutture correlate, in forma armonizzata

e con la qualità necessaria. Una

documentazione aggiornata riduce i rischi

di danni nei lavori di scavo.

Per attuare il Catasto svizzero delle condotte,

occorre prima creare le basi legali,

nell’ambito di una revisione parziale della

Legge federale sulla geoinformazione

(LGI). Il termine di consultazione per la

modifica legislativa è scaduto il 18 aprile

2024 3 .

D. ABITAZIONI SECONDARIE

La Legge federale sulle abitazioni secondarie

(LASec) è stata modificata sulla base

dell’iniziativa parlamentare n. 20.456, presentata

il 19 giugno 2020 dal Consigliere

nazionale Martin Candinas (Centro / GR).

Si tratta dell’utilizzo di abitazioni secondo

il diritto anteriore (ossia esistenti prima

dell’11 marzo 2012). Queste abitazioni possono

essere rinnovate, ristrutturate, demolite

e ricostruite senza restrizioni d’uso.

All’interno delle zone edificabili è consentita

un’estensione della superficie utile

principale fino al 30% di quella esistente,

permettendo anche la creazione di ulteriori

abitazioni e stabili (art. 11 cpv. 2 LASec).

Se l’ampliamento supera tale misura, l’abitazione

può essere dichiarata come abitazione

primaria o adibita a uso turistico.

Questa limitazione d’uso deve essere annotata

nel registro fondiario (art. 11 cpv. 4 LA-

Sec). La modifica è stata approvata dal Parlamento

il 15 marzo 2024 4 . Il termine è

scaduto il 4 luglio 2024 senza che fosse avviato

un referendum. Il Consiglio federale

ha posto in vigore la modifica legislativa il

1° ottobre 2024.

II. GIURISPRUDENZA

A. PROPRIETÀ PER PIANI (MODIFI-

CA DEL REGOLAMENTO)

Il legislatore ha previsto che la modifica

di un regolamento concernente l’amministrazione

e l’utilizzazione della proprietà

per piani sia soggetta ad un quorum

qualificato.

Ai sensi dell’art. 712g cpv. 3 CC, è richiesta

la maggioranza dei voti dei comproprietari

per piani che al contempo rappresentino

anche più della metà delle quote 5 .

Nel caso concreto, il regolamento prevedeva

che una modifica fosse possibile solo

con la maggioranza dei due terzi dei voti dei

comproprietari. Il Tribunale federale ha ritenuto

ammissibile questo inasprimento

(rispetto alla norma legale), poiché nel caso

specifico erano soddisfatte le motivazioni

principali alla base dell’art. 712g cpv. 3 CC:

da un lato, proteggere i comproprietari minoritari

dall’imposizione di modifiche al

regolamento; dall’altro, impedire che una

minoranza possa bloccare ogni cambiamento.

In ogni singolo caso, occorre verificare

attentamente se i criteri per l’inasprimento

del quorum siano rispettati 6 .

B. PROPRIETÀ PER PIANI

(RAPPRESENTANZA)

Per l’impugnazione delle decisioni della

comunione dei comproprietari per piani si

applica l’art. 712m cpv. 2 in combinato disposto

con l’art. 75 CC, ossia il diritto delle associazioni.

In base a tale norma, una decisione

può essere impugnata in giudizio entro un

mese dalla conoscenza della stessa.

Nel caso concreto, i comproprietari avevano

designato un rappresentante per partecipare

all’assemblea ordinaria. Le azioni

del rappresentante, e i loro effetti, sono imputabili

ai rappresentati come se avessero

agito personalmente (art. 32 cpv. 1 CO), indipendentemente

dal fatto che il rappresentante

fosse incaricato di informare immediatamente

i rappresentati sull’esito

delle deliberazioni. Di conseguenza, la conoscenza

giuridica della decisione si considera

avvenuta il giorno dell’assemblea o il

giorno successivo. Il termine di un mese

previsto dall’art. 75 CC è un termine di perenzione

7 .

C. PROPRIETÀ PER PIANI

(CREDITI CONTRIBUTIVI INSOLUTI)

La comunione dei comproprietari ha diritto,

per i crediti contributivi relativi agli ultimi

tre anni, di richiedere l’iscrizione di

un’ipoteca legale sulla quota di ciascun

comproprietario (art. 712i cpv. 2 CC). Si

tratta di spese e oneri comuni ai sensi

dell’art. 712h CC. Nel caso concreto, si trattava

di interpretare il termine triennale. Il

Tribunale federale, che non si era mai pronunciato

prima su tale questione, ha stabilito

che il termine va calcolato retroattivamente

a partire dalla data della domanda di

iscrizione dell’ipoteca legale 8 .

D. PROPRIETÀ PER PIANI

(RIPARTIZIONE DEI COSTI)

Le decisioni della comunione possono

essere impugnate in giudizio, da parte di

qualsiasi comproprietario che abbia votato

a sfavore, entro un mese dalla conoscenza

della stessa (art. 712m cpv. 2 CC in relazione

all’art. 75 CC). In caso di dubbio, occorre

presumere che si tratti di una decisione me-

6


ramente annullabile, mentre la nullità deve

essere ammessa solo con grande cautela.

Una decisione è nulla se viola forme qualificate,

la struttura della proprietà per piani,

diritti imprescindibili dei comproprietari,

norme fondamentali imperative del diritto

privato o norme imperative del diritto pubblico.

Nel caso concreto, inizialmente si era

deciso di ripartire i costi della ristrutturazione

di un’autorimessa secondo le quote di

valore. In una successiva assemblea si è

nuovamente trattata la questione e si è deciso

di suddividere i costi non più in base alle

quote di valore, ma secondo il numero di

posteggi, estendendo il criterio anche alle

spese accessorie future. Tale decisione non

è stata impugnata. Solo un anno dopo, in occasione

della discussione del verbale

dell’anno precedente, un comproprietario

ha contestato retroattivamente la decisione,

ritenendola nulla per errata ripartizione

dei costi.

Il tribunale ha ritenuto che non vi fosse

nullità. Al contrario, la decisione contestata

(ripartizione in base al numero di posteggi)

era conforme al senso dell’art. 712h cpv.

3 CC, secondo cui i costi devono essere ripartiti

proporzionalmente all’utilizzo.

Inoltre, il termine di un mese per l’impugnazione

era abbondantemente trascorso,

e unicamente la nullità può essere fatta valere

senza limiti di tempo 9 .

Nota: Nel consid. 3.7 della sentenza, si richiama

il diritto delle associazioni per l’impugnazione

delle decisioni, secondo cui essa

va presentata entro 30 giorni dalla

conoscenza. Tuttavia, l’art. 75 CC parla di

“mese” e non di “30 giorni”, e le due espressioni

non sono sinonimi.

E. PROPRIETÀ PER PIANI

(SPESE COMUNI)

Per la partecipazione dei comproprietari

alle spese comuni è determinante l’art.

712h CC. In linea di principio, i comproprietari

devono contribuire agli oneri della

comproprietà e alle spese di amministrazione

secondo le rispettive quote di valore

(art. 712h cpv. 1 CC). Se però determinati

elementi comuni non servono o servono solo

marginalmente a una o più unità, occorre

tenerne conto nella ripartizione (art.

712h cpv. 3 CC).

In un caso concreto del Canton Ticino, il

Tribunale federale ha deciso che per un’unità

utilizzata come ristorante e albergo

non è giustificata una riduzione della partecipazione

alle spese, anche se i clienti del

ristorante non hanno accesso ad alcune

parti comuni come la piscina o il parco 10 .

F. DIRITTO DI SUPERFICIE

(RIVERSIONE ANTICIPATA)

In un contratto di superficie è stato concesso

un diritto di superficie a sé stante e

permanente, per il quale è stata iscritta una

particella a registro fondiario (art. 779 cpv. 3

e art. 943 cpv. 1 n. 2 CC). A determinate rigorose

condizioni previste dalla legge, il proprietario

del fondo gravato può far valere la

riversione anticipata del diritto, facendo decadere

la servitù a favore del beneficiario

(art. 779f, 779g e 779h CC).

Il Tribunale federale ha stabilito che, in

caso di riversione anticipata, si applicano

per analogia gli articoli 107 e 108 cifra 1 CO.

Il proprietario del fondo deve quindi concedere

al titolare del diritto di superficie un termine

adeguato per adempiere successivamente

ai propri obblighi contrattuali, a meno

che dal suo comportamento non risulti chiaramente

che tale fissazione di un termine sarebbe

inutile 11 .

Per l’esercizio del diritto di riversione anticipata,

si rinvia ad altre due sentenze di riferimento

del Tribunale Federale 12 .

G. DIRITTO DI VICINATO

(IMMISSIONI)

Chiunque è tenuto, nell’esercizio della proprietà

– in particolare nella conduzione di

un’attività – ad astenersi da immissioni eccessive

nei confronti delle proprietà vicine

(art. 684 cpv. 1 CC).

Nel caso concreto, due comproprietari per

piani nel comune di Pfäffikon SZ possedevano

ciascuno una terrazza sul tetto. Uno di essi

ha installato uno stagno con biotopo sulla

propria terrazza. L’altro si è lamentato del

fatto che l’acqua stagnante favorisse l’insorgenza

di enormi nugoli di zanzare che, al crepuscolo,

si spostavano sulla sua terrazza,

creando immissioni intollerabili. Ha pertanto

chiesto in giudizio la rimozione dello stagno.

Il giudice di primo grado ha respinto la

domanda per carenza di prove e ha rifiutato

di disporre una perizia.

Il Tribunale federale ha invece ritenuto

che la perizia costituisse un mezzo di prova

oggettivamente idoneo a chiarire il nesso

causale secondo l’art. 684 cpv. 1 CC. Ha quin-

IMMOBILIA / Giugno 2025 7

di giudicato arbitrario il rifiuto della perizia

da parte della corte cantonale 13 .

H. SERVITÙ (DIRITTO DI PIANTUMA-

ZIONE RAVVICINATA)

Nel Canton San Gallo è stata iscritta nel

registro fondiario una servitù con l’indicazione

«Näherpflanzrecht» (diritto di piantumazione

ravvicinata), con il seguente contenuto:

“Il proprietario della particella n. X

consente al proprietario della particella n. Z

di piantare liberamente cespugli e alberi fino

al confine comune e rinuncia al diritto di

far valere il rispetto delle distanze minime di

piantagione previste nel diritto cantonale

all’art. 98 EG-ZGB”.

La controversia riguardava la questione a sapere

se le piantagioni poste lungo il confine

tra i fondi delle parti provocassero immissioni

eccessive sul fondo del proprietario gravato

e se questi potesse far valere un diritto alla

rimozione delle stesse ai sensi dell’art. 684

cpv. 1 CC. Il giudice cantonale ha concluso

che la servitù perseguiva lo scopo di garantire

la realizzazione di una barriera visiva a favore

del fondo dominante. Tuttavia, tale scopo

era stato superato nel caso concreto, ad

esempio perché i rami oltrepassavano il confine

fino a 5,35 metri. Tali effetti non erano

conformi all’art. 737 cpv. 2 CC, secondo cui il

titolare di una servitù deve esercitare il proprio

diritto con ogni possibile riguardo del

fondo gravato. Per questo motivo, il beneficiario

è stato condannato a tagliare ogni anno

in autunno tutte le piantagioni lungo il

confine alla stessa altezza del colmo del proprio

tetto oppure, al massimo, fino a due metri

dal confine.

Il Tribunale federale ha respinto il ricorso

confermando la sentenza della Corte cantonale

di San Gallo (I Camera civile) del 26

settembre 2023 14 .

È degno di nota quanto osservato dal Tribunale

federale al consid. 7.2 della sentenza: il

contenuto di un diritto di piantumazione “libero”

non può essere interpretato, secondo

il principio della buona fede, nel senso che

non sussistano limiti di sorta all’esercizio di

tale servitù.

I. SERVITÙ (INTERPRETAZIONE DI

UN DIRITTO DI PASSO VEICOLARE)

Per determinare il contenuto e la portata

di una servitù, l’art. 738 CC prevede uno specifico

ordine. Il punto di partenza è sempre

l’iscrizione a registro fondiario, che viene indicata

mediante un termine chiave (per

esempio “diritto di passo veicolare”).

Se dall’iscrizione risultano chiaramente

diritti e obblighi, questa definisce il contenuto

della servitù (art. 738 cpv. 1 CC). Solo in caso

di iscrizione poco chiara si può ricorrere

“nell’ambito dell’iscrizione” all’atto costitutivo

(cioè al contratto di servitù, che ne descrive

in dettaglio il contenuto).

Se neppure il contratto è chiaro, si può determinare

il contenuto sulla base del modo

in cui la servitù è stata esercitata a lungo, in

buona fede e senza contestazioni (art. 738

cpv. 2 CC). Nel caso concreto, nel Cantone

dei Grigioni, la servitù era iscritta come segue:

“Diritto di passo veicolare per gli inquilini

della casa n. qqq, nella sua configurazione

attuale.”

La servitù era stata costituita nel 1933.

Successivamente, la casa menzionata è stata

demolita e sostituita da un edificio plurifamiliare.

Secondo il Tribunale federale, il

fatto che la servitù fosse riferita a un determinato

edificio poi demolito non implica automaticamente

che essa abbia perso ogni

utilità giuridica ai sensi dell’art. 736 cpv. 1

CC. La servitù continua a sussistere.

Inoltre, l’atto costitutivo non contiene alcuna

indicazione secondo cui la servitù fosse

limitata all’ampiezza o alle dimensioni

originarie dell’edificio. Il Tribunale federale

giunge pertanto – diversamente dalle istanze

inferiori – alla conclusione che la servitù

conserva tuttora validità. Tuttavia, la causa

è stata rinviata al giudice cantonale per verificare

se si sia verificato un aggravio eccessivo

ai sensi dell’art. 739 CC 15 .

J. SERVITÙ (INTERPRETAZIONE DI

UN DIRITTO DI PASSO PEDONALE)

Nel caso concreto, si trattava dell’interpretazione

di un diritto di passo pedonale nel

Cantone di Friburgo, che fu iscritto nel registro

fondiario nell’anno 1931, in occasione

dell’introduzione del registro fondiario federale.

Tuttavia, la costituzione effettiva

della servitù nel registro fondiario cantonale

da cui trae origine l’iscrizione attuale, risale

a data anteriore. All’epoca, sia il fondo

dominante sia quello gravato erano utilizzati

a scopo agricolo.

Si trattava di una servitù non delimitata,

il cui contenuto e portata devono quindi essere

determinati in base alle esigenze del

fondo dominante al momento della costituzione

della servitù, pur non escludendo un

certo sviluppo futuro. Tuttavia, se le esigenze

del fondo dominante cambiano profondamente

nel tempo, non si può imporre al fondo

gravato un aggravio sproporzionato (art.

739 CC). Tuttavia, il soddisfacimento di esigenze

accresciute ma della stessa natura

(per esempio, un maggiore utilizzo per gli

stessi scopi) non costituisce di per sé un aggravio

vietato.

Se, ad esempio, il fondo dominante viene

ulteriormente edificato in maniera coerente

con la finalità originaria della servitù, e se

tale ampliamento determina che vi abitino

più persone con conseguente aumento del

traffico pedonale o veicolare sul fondo gravato,

tale aumento dell’uso è da considerarsi

ammissibile e non costituisce una violazione

del diritto di passaggio. Nel caso concreto,

però, la situazione era diversa: la servitù

originaria era stata costituita per consentire

l’accesso agricolo al fondo dominante.

Ora, invece, il diritto di passaggio veniva rivendicato

per realizzare una strada d’accesso

a un nuovo quartiere residenziale. Secondo

il Tribunale federale, questa nuova

destinazione non era compatibile con lo scopo

della servitù come definito in origine. L’uso

progettato costituiva quindi un aggravio

eccessivo e di conseguenza illegittimo 17 .

K. DIRITTO DI PASSO NECESSARIO

(PRETESA)

Il diritto di passo necessario deve essere

fatto valere in primo luogo nei confronti del

vicino al quale, tenuto conto dei precedenti

rapporti di proprietà e di accesso, la concessione

del passo può essere imposta con maggiore

facilità, e in secondo luogo nei confronti

di colui per il quale il passo necessario è

meno pregiudizievole (art. 694 cpv. 2 CC).

Il proprietario che, mediante una parcellazione

del suo fondo, ha volutamente rinunciato

a un accesso sufficiente a una strada

pubblica non può tuttavia pretendere un diritto

di passo necessario 18 . Se in seguito il

proprietario di tale fondo muore, non si può

imputare ai suoi eredi la creazione colpevole

di una situazione di necessità.

Nel caso concreto il diritto di passo necessario

è stato concesso, facendo riferimento al

criterio del danno minore 19 .

L. IPOTECA DEGLI ARTIGIANI E

IMPRENDITORI (TERMINE)

L’iscrizione dell’ipoteca legale dell’artigiano

nel registro fondiario deve avvenire al

più tardi entro quattro mesi dal completamento

del lavoro (art. 839 cpv. 2 CC). Per

“completamento del lavoro” si intendono i

8


lavori conclusivi. I semplici lavori di riparazione

o altre prestazioni eseguite dall’imprenditore

nell’ambito dell’obbligo di garanzia

ai sensi dell’art. 368 cpv. 2 CO non sono

da considerarsi. Nel caso concreto, il termine

di quattro mesi non era stato rispettato.

Decisivo è – come già detto – il completamento

dell’opera, e non la data di emissione

della fattura 20 .

M. IPOTECA DEGLI ARTIGIANI E

IMPRENDITORI (SUBAPPALTATORE)

I subappaltatori dispongono di un diritto

autonomo all’iscrizione dell’ipoteca legale

dell’artigiano (art. 837 cpv. 1 n. 3 CC).

Un subappaltatore non ha bisogno del

consenso dell’appaltatore principale o del

committente per eseguire i propri lavori.

Tuttavia, è tenuto a rendere verosimile al tribunale

di aver effettivamente eseguito i lavori

sul fondo da gravare, cosa che nel caso concreto

del Cantone Vaud non è avvenuta 21 .

Il 20 dicembre 2019, il Consigliere agli Stati

Andrea Caroni (PLR / AR) ha presentato il

postulato n. 19.4638. Con esso chiede al Consiglio

federale di illustrare in un rapporto come

potrebbe essere modificato il diritto in

materia di ipoteca legale dell’artigiano per

meglio equilibrare i rapporti tra committenti

e subappaltatori. In particolare, si tratta di

esaminare una «soluzione di trasparenza»,

in base alla quale l’ipoteca legale sarebbe valida

solo per le prestazioni eseguite dopo che

il committente poteva ragionevolmente avere

conoscenza del subappalto. Il Consiglio

federale ha sostenuto il postulato il 26 febbraio

2020, e questo è stato approvato dal

Consiglio degli Stati il 4 marzo 2020 mediante

trasmissione al Consiglio federale.

N. IPOTECA DEGLI ARTIGIANI E

IMPRENDITORI (PROVA)

Se un artigiano introduce un’azione per

ottenere l’iscrizione definitiva di un’ipoteca

legale dell’artigiano precedentemente iscritta

in via provvisoria mediante annotazione,

egli ha l’onere della prova per tutti i fatti che

fondano il diritto alla pretesa garantita dal

pegno (stipula del contratto; lavori eseguiti)

e che determinano l’importo del credito,

nonché per la titolarità della pretesa garantita

dal pegno e per la natura dei lavori eseguiti

come prestazioni soggette a garanzia

reale (materiale e manodopera o manodopera

sola). Egli deve inoltre provare che l’annotazione

provvisoria è stata effettuata tempestivamente.

Nel caso concreto, sebbene fosse stata

ammessa l’annotazione provvisoria dell’ipoteca

legale, nel merito il creditore non è riuscito

a confutare le contestazioni dettagliate

del proprietario del fondo.

Di conseguenza, l’ipoteca legale non è stata

concessa, decisione confermata dal Tribunale

federale 22 . In un altro caso, la stessa annotazione

provvisoria era stata respinta dal

Gianni Mastroddi

CEO

MG Immobiliare

Lugano pubblica

anche su

newhome.

Scopra perché


giudice cantonale, poiché l’artigiano non

aveva sufficientemente allegato i fatti determinanti.

Anche in questo caso il Tribunale

federale ha confermato la decisione 23 .

O. DOPPIO TURNO D’ASTA (LEF)

Se dopo la costituzione di un diritto di pegno

immobiliare viene iscritta una servitù o

un onere fondiario su un fondo senza il consenso

del creditore ipotecario, il pegno immobiliare

prevale sul gravame successivo.

Quest’ultimo viene cancellato in sede di incanto

se ne risulta pregiudicato il creditore

ipotecario anteriore (art. 812 cpv. 2 CC). Nel

procedimento di incanto, il creditore ipotecario

ha quindi il diritto di chiedere il doppio

turno d’asta ai sensi dell’art. 142 LEF.

Nel caso concreto si trattava della realizzazione

forzata di un diritto di superficie a sé

stante e permanente, iscritto come fondo nel

registro fondiario (art. 655 cpv. 2 n. 2 CC), di

proprietà di una società anonima. Su questo

diritto gravava un diritto di sporgenza, anch’esso

iscritto come fondo autonomo nel registro

fondiario. Tale diritto di sporgenza era

stato iscritto senza il consenso del creditore

ipotecario anteriore (relativo al fondo del diritto

di superficie principale).

Nel procedimento di esecuzione forzata, il

diritto di sporgenza è stato pertanto cancellato

a giusta ragione, in quanto non sussisteva

una copertura sufficiente a favore del creditore

ipotecario anteriore 24 .

NOTE A PIÈ DI PAGINA

1 Foglio federale 2024, documento n°. 2363

2 Foglio federale 2024, documenti nn°. 116 e 117



5 Foglio federale 1962 II, pag. 1495

6 DTF 149 III 393

7 Sentenza 5A_21/2023 del Tribunale federale del 7.02.2024

8 DTF 150 III 113 = Amédéo Wermelinger in “Immobilia”,

03.2024, pag. 34


10 Sentenza 5D_24/2020 del Tribunale federale del 15.08.2023

11 DTF 150 III 63

12 Sentenze 5A_647/2023 del 5 marzo 2024 e 5A_921/2022

del 24.02.2023






18 DTF 134 III 49







DIRITTO REALE – VOLUME 11

Commento dettagliato alla legislazione e

alla giurisprudenza del 2024 a cura del Prof.

Dr. iur. Roland Pfäffli.

Da ora disponibile nello shop SVIT al prezzo di

CHF 8 (versione scaricabile).

Ordinabile su shop.svit.ch

*ROLAND PFÄFFLI

L’autore è notaio e professore titolare

emerito di diritto privato

all’Università di Friburgo e consulente

dello studio legale Von Graffenried

Recht di Berna.

10


DIRITTO TRIBUTARIO

FOTOVOLTAICO

FOTOVOLTAICO

E FISCO: LA PRASSI

TICINESE CHE

ILLUMINA IL FUTURO

Quale trattamento fiscale è riservato ai pannelli

fotovoltaici inclusi nella sostanza privata?

Un estratto del contributo pubblicato sulla

rivista Novità fiscali 3.2025, del CCTG SUPSI,

che ringraziamo per la disponibilità.

TESTO – NORKELI BERTINI*

Nella maggior

parte dei Cantoni

le spese sostenute

per l’installazione

di un impianto fotovoltaico,

a determinate

condizioni,

sono deducibili dal

reddito imponibile

della sostanza

privata dei contribuenti.

(Foto Cometta)

Da oltre un decennio, l’installazione di

impianti fotovoltaici ha conosciuto un aumento

significativo, trainata sia dalla crescente

attenzione verso la sostenibilità ambientale,

sia dagli incentivi statali. Anche il

sistema fiscale ha dato un importante contributo,

introducendo agevolazioni a livello

federale e cantonale.

La normativa fiscale ticinese riflette

l’intento di promuovere investimenti che

favoriscano il risparmio energetico e la protezione

dell’ambiente, attraverso regole

specifiche e generose che disciplinano in

particolare la deducibilità delle relative

spese.

INTRODUZIONE

Nella maggior parte dei Cantoni le spese

sostenute per l’installazione di un impianto

fotovoltaico, a determinate condizioni,

sono deducibili dal reddito imponibile della

sostanza privata dei contribuenti. Difatti,

i Cantoni non hanno l’obbligo di incentivare

le misure energetiche tramite la

fiscalità. Tuttavia, qualora il diritto cantonale

introduca delle deduzioni fiscali a favore

della tutela ambientale, dell’efficienza

energetica o della conservazione del patrimonio,

le norme del diritto federale si applicano

pienamente anche a livello cantonale,

garantendo un’armonizzazione verticale 1 .

La deducibilità delle spese derivanti

dall’installazione di impianti fotovoltaici è

ancorata all’art. 9 cpv. 3 della Legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette

dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS

642.14), secondo cui i Cantoni possono prevedere

deduzioni per la protezione dell’ambiente,

per provvedimenti di risparmio

energetico e per la cura di monumenti storici.

Il Dipartimento federale delle finanze

(DFF) determina in collaborazione con i

Cantoni quali investimenti destinati al risparmio

energetico e alla protezione

dell’ambiente possono essere assimilati alle

spese di manutenzione (art. 9 cpv. 3 lett.

a LAID).

Altresì, in base al cpv. 3 bis della predetta

norma, gli investimenti e le spese di demolizione

in vista della costruzione di un immobile

di sostituzione di cui al cpv. 3 lett. a

sono deducibili nel corso dei due periodi fiscali

successivi se non possono essere interamente

presi in considerazione nel periodo

fiscale durante il quale sono stati

sostenuti. Il Canton Ticino ha esercitato la

facoltà prevista dall’art. 9 cpv. 3 LAID introducendo,

all’art. 31 della Legge tributaria ticinese

(LT; RL 640.100) il cpv. 2 bis . In base a

tale disposizione, gli investimenti volti al

risparmio energetico e alla protezione ambientale,

così come le spese di demolizione

per la costruzione di un immobile sostitutivo,

sono equiparati alle spese di manutenzione,

nella misura stabilita per l’imposta

federale. Essi, a partire dal periodo fiscale

2020, sono deducibili nel corso dei due periodi

fiscali successivi, se non possono essere

interamente presi in considerazione

nel periodo fiscale durante il quale sono stati

sostenuti.

Anche nell’ambito della determinazione

del reddito imponibile per l’imposta federale

diretta è possibile ottenere la deduzione

dei costi afferenti agli investimenti destinati

al risparmio di energia e alla protezione

dell’ambiente sulla base dell’art. 32 cpv.

1, seconda frase della Legge federale sull’imposta

federale diretta (LIFD; RS 642.11) e,

se non possono essere interamente presi in

considerazione nel periodo fiscale durante

il quale sono stati sostenuti, anche a livello

federale a partire dal periodo fiscale 2020,

è data la possibilità di dedurre tali spese nel

corso dei due periodi fiscali successivi (art.

32 cpv. 2 bis LIFD).

Secondo l’art. 1 cpv. 1 dell’Ordinanza

concernente la deduzione dei costi di immobili

della sostanza privata nel quadro

dell’imposta federale diretta (Ordinanza

sui costi di immobili; RS 642.116), per investimenti

destinati al risparmio di energia e

alla protezione dell’ambiente si intendono


le spese sostenute per provvedimenti che

contribuiscono a razionalizzare il consumo

di energia o a far uso di energie rinnovabili

2 . In base all’art. 1 lett. b cifra 4 dell’Ordinanza

concernente i provvedimenti per

un’utilizzazione razionale dell’energia e

per l’impiego di energie rinnovabili (RS

642.116.1), rientrano tra le spese di manutenzione

assimilabili a tali interventi, in

particolare, gli impianti fotovoltaici.

È deducibile soltanto il costo effettivamente

sostenuto dal contribuente, al netto

di eventuali sovvenzioni e sussidi ricevuti

dall’Ente pubblico 3 .

LA DEDUZIONE DEL COSTO

D’INVESTIMENTO

All’ora attuale, non tutti gli interventi destinati

al risparmio energetico e alla protezione

dell’ambiente sono fiscalmente deducibili

dal reddito imponibile. L’art. 1 cpv. 1,

seconda frase Ordinanza sui costi di immobili

prevede, infatti, che tali investimenti

sono deducibili, che si tratti dell’installazione

di nuovi elementi di costruzione o di

impianti o, la sostituzione di quelli vecchi,

purché siano installati in edifici esistenti.

La summenzionata Ordinanza, tuttavia,

non definisce esplicitamente quando un

edificio può essere considerato nuovo o esistente.

In un’importante sentenza del 18 dicembre

2012 4 , il Tribunale federale ha precisato

tale principio e ha stabilito che le spese

sostenute per l’installazione di misure volte

al risparmio energetico, come gli impianti

fotovoltaici, sono deducibili fiscalmente

solo se finalizzate ad adeguare una struttura

esistente, inadeguata dal punto di vista

tecnico-energetico, o installazioni energetiche

obsolete rispetto agli standard tecnici

moderni. Tali deduzioni non si applicano,

invece, ai nuovi edifici o a installazioni che

determinano un aumento integrale del valore

della costruzione. La deduzione è,

quindi, possibile solo per interventi di miglioramento

su costruzioni esistenti, ma

non sulle nuove costruzioni. Sono, infatti,

deducibili i costi degli interventi per risparmio

energetico solo se hanno un carattere

misto, cioè se aumentano solo parzialmente

il valore della costruzione interessata.

Nei nuovi edifici, le spese non possono mai

avere un carattere misto, poiché si tratta

sempre di costi di costruzione che incrementano

integralmente il valore dell’immobile.

In altre parole, la deduzione è ammessa

solo per interventi che abbiano una

componente di manutenzione conservativa

(valore di mantenimento) e non esclusivamente

un effetto di incremento del valore

(valore aggiunto).

Il caso giudicato dal Tribunale federale

riguardava una coppia che aveva installato

un impianto fotovoltaico su una casa unifamiliare

costruita due anni prima.

L’Alta Corte ha ritenuto che, trattandosi di

un intervento che non aveva per oggetto la

sostituzione di elementi preesistenti né l’adeguamento

di strutture inefficienti, l’investimento

non poteva essere qualificato come

spesa deducibile ai sensi del diritto

fiscale federale, comportando un aumento

integrale del valore dell’immobile. Tali agevolazioni

fiscali, inoltre, avvantaggiano

maggiormente i contribuenti con redditi

elevati, grazie alla progressività delle aliquote,

poiché questi possono dedurre tali

spese da una base imponibile più alta e, pertanto,

in proporzione, ne sono maggiormente

avvantaggiati rispetto ai contribuenti

con un reddito imponibile più basso.

Questa osservazione si collega al principio

costituzionale d’imposizione secondo la

capacità contributiva (art. 127 cpv. 2 della

Costituzione federale [Cost.; RS 101]) e riflette

il dibattito sull’equità nell’accesso a

tali agevolazioni fiscali. Motivo per cui,

l’applicazione delle deduzioni deve essere

restrittiva per evitare un’estensione indiscriminata

dei benefici, che potrebbe compromettere

l’equità del sistema fiscale. Il

principio della capacità contributiva, benché

non sempre perfettamente rispettato,

può essere relativizzato quando sussiste un

interesse pubblico preponderante, come la

promozione delle energie rinnovabili. Tuttavia,

tale interesse deve essere bilanciato

con l’impatto sulle disuguaglianze tra contribuenti.

L’autorità fiscale del Canton Turgovia

aveva sostenuto che un edificio è da considerarsi

“nuovo” per un periodo di cinque

anni dalla sua costruzione. Durante questo

periodo, le installazioni o gli interventi effettuati

non dovrebbero essere ammessi

quali spese di manutenzione deducibili, in

quanto sarebbero troppo ravvicinati alla fase

di costruzione e non potrebbero avere il

carattere misto richiesto per la loro deducibilità.

Tuttavia, il Tribunale federale non si

è definitivamente espresso su questa specifica

soglia temporale, in quanto il caso concreto

non soddisfaceva comunque i criteri

di deducibilità, indipendentemente dal limite

dei cinque anni. La misura in questione,

infatti, non rispettava lo scopo delle norme

fiscali né i requisiti di una parziale

conservazione del valore dell’immobile.

In tal caso, in base alla normativa fiscale

ticinese, il costo dell’installazione fotovoltaica

può essere dedotto nell’ambito

dell’imposta sugli utili immobiliari al momento

della vendita dell’immobile, dovendosi

ammettere che lo stesso costituisce

una miglioria dell’immobile, quindi, un costo

di investimento deducibile (artt. 33

lett. d e 128 cpv. 1 LT).

Diversi Cantoni, tra cui il Canton Ticino 5 ,

fissano a cinque anni la soglia temporale tra

nuova costruzione e costruzione esistente,

mentre il Canton Vallese e il Canton Berna

(quest’ultimo soltanto recentemente, a partire

dal periodo fiscale 2024) adottano una

visione diametralmente opposta ammettendo

la deduzione dei costi di investimento

anche in caso di nuova costruzione.

LA DEDUZIONE DEI COSTI

ACCESSORI

Secondo la prassi applicata attualmente

dalla Divisione delle contribuzioni, non sono

soltanto deducibili il costo di installazione

dell’impianto e l’impianto stesso, ma anche

le spese che hanno un nesso diretto con

il costo di investimento dell’impianto fotovoltaico,

quali ad es. la licenza edilizia, gli

onorari degli specialisti, l’onorario dell’architetto,

i ponteggi e le certificazioni energetiche

(certificazione Minergie, CECE,

SNBS EDIFICIO, ecc.).

È altresì fiscalmente deducibile, secondo

la prassi fiscale ticinese, la batteria di accumulo.

Sebbene un sistema di accumulo di

energia elettrica (batteria solare) non comporti

direttamente un risparmio energetico

né produca energia, lo stoccaggio consente

una gestione più efficiente dell’energia prodotta.

Di conseguenza, può essere considerato

una misura finalizzata al risparmio

energetico.

Non è per contro deducibile la stazione

di ricarica “Wallbox” o “Wall Connector” e

neppure la stazione di ricarica unidirezionale,

la stessa essendo finalizzata unicamente

alla ricarica di un veicolo o motoveicolo

elettrico. Per contro, per quanto attiene

alla stazione di ricarica bidirezionale, se abbinata

a un impianto fotovoltaico, offre la

possibilità non solo di ricaricare la batteria

di un veicolo elettrico, ma anche di sfruttar-

12


la come fonte di energia, eliminando la necessità

di un accumulatore dedicato (batteria

di accumulo). Questo sistema permette

di trasferire energia alla rete domestica o

pubblica, contribuendo a soddisfare il fabbisogno

elettrico dell’immobile durante le

ore notturne. In questo senso, una stazione

di ricarica bidirezionale non si limita a immagazzinare

energia, ma agisce come un

punto di connessione che rende utilizzabile

la batteria del veicolo per l’alimentazione

della rete elettrica. Le auto elettriche con

carica bidirezionale possono così, non solo

assorbire energia dalla rete o da un proprio

impianto fotovoltaico, ma anche immettere

energia nella rete o nell’abitazione 6 .

Bisognerebbe pertanto ammettere che,

nella misura in cui il contribuente riesce a

dimostrare che la stazione di ricarica – collegata

ad un proprio impianto fotovoltaico

– è stata utilizzata in maniera significativa

anche quale fonte di energia per l’abitazione,

la deduzione riferita al costo della stazione

di ricarica bidirezionale dovrebbe essere

concessa.

L’IMPOSIZIONE DEL REDDITO E

DELLA SOSTANZA

Sull’imposizione del reddito, in particolare

della retribuzione ottenuta dal contribuente

per la corrente immessa in rete, e

della sostanza riferita al valore dell’impianto

fotovoltaico, vigono attualmente pratiche

cantonali diverse.

A. L’IMPOSIZIONE DELLA

CORRENTE IMMESSA IN RETE

Prima della sentenza TF n. 2C_520/2017

del 16 settembre 2019, la prassi cantonale

ampiamente diffusa prevedeva che la remunerazione

ricevuta come controprestazione

per l’energia elettrica immessa in rete

costituiva un rendimento imponibile

della sostanza immobiliare. Tuttavia, tale

interpretazione non considerava che né

l’art. 7 cpv. 1 LAID né l’art. 21 cpv. 1 lett. a LI-

FD forniscono una base giuridica sufficiente

per qualificare la remunerazione come

rendimento della sostanza. Secondo il Tribunale

federale, si è in presenza di redditi

della sostanza ai sensi dell’art. 21 LIFD, se

un soggetto privato riceve un corrispettivo

per la messa a disposizione di beni di sua

proprietà. Altresì, l’energia elettrica fornita

a terzi non può essere considerata come

reddito della sostanza immobiliare privata

sulla base dell’art. 21 cpv. 1 lett. d LIFD allo

(Foto Unsplash)

stesso modo della ghiaia e della sabbia “e di

altre risorse del suolo”, in quanto l’energia

elettrica non è un elemento del suolo. Di

conseguenza, i compensi per la fornitura di

energia elettrica da parte di privati non possono

essere classificati come redditi della

sostanza, né ai sensi dell’art. 20 (mobile) né

dell’art. 21 LIFD (immobile).

L’unica disposizione applicabile è pertanto

la clausola generale relativa agli “altri

redditi” di cui all’art. 16 LIFD. I giudici federali

sono, pertanto, dell’avviso che la questione

se un impianto solare sia un bene

mobile o immobile non è rilevante ai sensi

della LIFD. La necessità di un’armonizzazione

verticale in questo senso potrebbe

sorgere soltanto se un impianto fotovoltaico

privato dovesse essere messo a disposizione

di terzi nel suo complesso 7 .

Quindi, se la produzione di energia elettrica

non avviene su base commerciale, in assenza

di una disposizione specifica si può

prendere in considerazione come base legale

solo la clausola generale sul reddito di

cui all’art. 16 cpv. 1 LIFD. Per contro, come

nel caso di qualsiasi altra attività che genera

valore commerciale (ad es. piantagioni,

apiari), anche la produzione di energia solare

è un reddito da attività lucrativa indipendente

(eventualmente accessoria) (art.

18 cpv. 1 LIFD o art. 8 LAD), se viene svolta

a titolo professionale.

Il Tribunale federale, nella summenzionata

sentenza, giunge anche ad un’importante

conclusione. Dalla deduzione dei costi

immobiliari non si possono trarre

indicazioni su come gli impianti fotovoltaici

debbano essere tassati nell’ambito


dell’imposta sul reddito, ma neppure per

l’imposta sulla sostanza 8 .

B. NESSUNA IMPOSIZIONE

DELL’AUTOCONSUMO E FRANCHI-

GIA FISCALE

In base alla prassi fiscale ticinese, l’autoconsumo

non è soggetto a imposizione. Il

contribuente è imposto esclusivamente sul

reddito percepito sotto forma di conguaglio

in suo favore quando la corrente immessa

in rete è superiore al proprio consumo

(principio del netto). In questi casi, viene

imposto solo il reddito generato dall’eccedenza

della vendita di energia, con l’applicazione

di una franchigia che esenta dalla

tassazione i primi 10’000 kWh prodotti.

Nella pratica, tuttavia, queste eccedenze

risultano spesso inesistenti o comunque inferiori

alla soglia di 10’000 kWh.

Ciò si spiega perché, di regola gli impianti

fotovoltaici domestici – senza destinazione

commerciale – sono progettati principalmente

per ridurre i costi di acquisto

dell’energia elettrica, senza generare quantità

significative di energia eccedente, data

la loro potenza limitata. La summenzionata

franchigia non è prevista né nella LIFD,

né nella LAID. La rinuncia a tale tassazione

si basa sul fatto che sotto una produzione di

10’000 kWh l’investimento è globalmente

deficitario durante i primi 20 anni di sfruttamento

dei pannelli fotovoltaici. Risulterebbe

infatti che soltanto alcune installazioni,

grazie a delle buone retribuzioni,

realizzano un utile, che tuttavia non supera

mediamente i 250 fr./anno 9 . Va però considerato

che l’efficienza di questi impianti sta

migliorando rapidamente. Non è pertanto

escluso un futuro adeguamento della prassi

fiscale ticinese.

C. NESSUNA IMPOSIZIONE DEL

VALORE LOCATIVO

Nella sentenza n. 2C_510/2017, il Tribunale

federale ha precisato che, poiché la remunerazione

per l’immissione in rete dell’elettricità

non costituisce un reddito della

sostanza, ma ricade nella clausola generale

dell’art. 16 LIFD, l’elettricità prodotta

dall’impianto fotovoltaico non può essere

assoggettata all’imposta sul valore locativo

ai sensi dell’art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD 10 . Ne

consegue che i ricavi dell’impianto fotovoltaico

non vanno considerati ai fini del calcolo

della deduzione complessiva (forfettaria)

(art. 32 cpv. 4 LIFD; art. 31 cpv. 4 LT). Altrimenti

detto, l’eventuale ricavo derivante

dalla vendita di corrente generata dall’impianto

fotovoltaico, configurandosi come un

reddito generale (art. 16 LIFD; art. 15 LT) e

non come un reddito da sostanza (mobiliare

o immobiliare), non deve essere aggiunto al

valore di reddito lordo dell’immobile ai sensi

dell’art. 2 cpv. 1 RLT per il calcolo della deduzione

complessiva.

D. L’IMPOSIZIONE DEL REDDITO

IMMOBILIARE: CANONE DI LOCA-

ZIONE

Per il proprietario dell’immobile, il canone

di locazione pagato da un terzo per la messa

a disposizione del tetto o del terreno di

proprietà del contribuente, rappresenta un

compenso per la messa a disposizione di una

parte della sua proprietà (affitto di un tetto,

costituzione di una servitù) imponibile come

reddito da sostanza immobiliare (art. 21

cpv. 1 lett. a LIFD; art. 20 cpv. 1 lett. a LT).

E. L’IMPOSIZIONE DEL REDDITO

DA ATTIVITÀ LUCRATIVA INDIPEN-

DENTE

La produzione di energia solare può generare

un reddito da attività lucrativa indipendente

(accessoria) (art. 18 cpv. 1 LI-

FD; art. 8 LAID; art. 17 cpv. 1 LT), se viene

svolta a titolo professionale. Secondo l’attuale

prassi fiscale ticinese, una produzione

di energia elettrica superiore a 10’000

kWh annui, calcolata al netto dell’autoconsumo,

qualora generi un utile può rappresentare

un indizio di attività commerciale.

Ulteriori elementi che potrebbero

indicare l’esistenza di un’attività lucrativa

indipendente, eventualmente accessoria,

includono la produzione di energia elettrica

mediante impianti installati su tetti o

terreni di proprietà di terzi.

Tuttavia, l’accertamento di un’attività

commerciale richiede un’analisi del singolo

caso concreto, valutando non solo il volume

di produzione e le caratteristiche

dell’impianto, ma anche aspetti quali l’organizzazione

dell’attività, la frequenza

delle vendite di energia e l’eventuale finalità

speculativa. Ad es., l’utilizzo di contratti

di acquisto a rate o di locazione di grandi

superfici per l’installazione di impianti fotovoltaici

potrebbe suggerire una gestione

orientata al profitto, diversamente da un impianto

destinato esclusivamente a coprire il

fabbisogno domestico.Quando un impianto

fotovoltaico viene installato sul tetto di una

proprietà appartenente a terzi, l’installatore,

non essendo proprietario dell’immobile,

non può beneficiare della deduzione dei costi

di investimento come misura destinata al

risparmio energetico, né può avvalersi del

riporto di tali costi.

Questo principio si applica indipendentemente

dall’utilizzo dell’impianto per la produzione

di energia destinata all’autoconsumo

o alla vendita.

Tuttavia, per determinare il reddito imponibile

derivante dall’utilizzo dell’impianto,

è necessario considerare un deprezzamento

annuale che rifletta il valore residuo

dell’investimento. In linea con la prassi fiscale,

un ammortamento a quote costanti su

un periodo di 25 anni è generalmente accettato,

calcolato esclusivamente sui costi di

investimento effettivamente sostenuti

dall’installatore, al netto di eventuali sovvenzioni

o sussidi ricevuti.

F. NESSUNA IMPOSIZIONE DELLA

SOSTANZA

Il Tribunale federale, nella più volte citata

sentenza n. 2C_510/2017, ha ricordato

che i Cantoni, nell’ambito dell’imposta sulla

sostanza e in base al diritto armonizzato, sono

obbligati a tassare tutti gli attivi non esonerati

da norme legali specifiche, inclusi gli

impianti fotovoltaici. Tuttavia, dall’art. 13

LAID (oggetto dell’imposta sulla sostanza)

non si può dedurre alcun obbligo da parte dei

Cantoni di includere gli impianti fotovoltaici

nella valutazione ufficiale degli immobili.

Di conseguenza, i Cantoni possono tassare

questi impianti come beni mobili, indipendenti

dall’immobile, nella procedura di

tassazione ordinaria, senza la necessità di

distinguere se l’impianto sia integrato nella

struttura o semplicemente posizionato

sul tetto.

Difatti, l’art. 13 LAID non fornisce alcun

criterio per distinguere la sostanza netta

tra beni mobili e immobili. La determinazione

del legame tra l’imposta sulla sostanza

e lo status di bene immobile è, quindi, lasciata

alla legislazione cantonale, che

stabilisce in autonomia come determinare

il valore di un impianto fotovoltaico ai fini

fiscali 11 . Nonostante ciò, la Divisione delle

contribuzioni attualmente non modifica il

valore ufficiale della proprietà in presenza

di un impianto fotovoltaico installato.

Il valore ufficiale, rilevante ai fini fiscali,

è infatti determinato dall’Ufficio di stima, e

la Divisione delle contribuzioni non ha la

14


competenza per apportare autonomamente

variazioni al valore di stima dell’immobile

(art. 16 del Regolamento di applicazione della

Legge sulla stima ufficiale della sostanza

immobiliare [RL 215.610]). Essa, tuttavia,

non impone neppure un valore di sostanza

aggiuntivo riferito all’impianto fotovoltaico.

Anche in questo caso, non si esclude un possibile

futuro sviluppo della prassi ticinese.

NOTE A PIÈ DI PAGINA

1. Conferenza svizzera delle imposte (CSI), Analyse sur la

qualification juridique fiscale des investissements dans les

technologies respectueuses de l’environnement telles les

installations photovoltaïques, Berna, 15.09.2011, p. 3 (aggiornamento

del 18.09.2024), in: https://www.ssk-csi.ch/fr/

themes/analyses/analyse-sur-la-qualification-juridique-fiscale-des-in-

vestissements-dans-les-technologies-respectueuses-de-lenvironne-ment-telles-les-installations-photovoltaiques

(consultato il 15.02.2025).

2. Sono considerate energie rinnovabili degne di essere incentivate:

l’energia solare, la geotermia, la temperatura ambiente

sfruttabile con o senza pompe termiche, l’energia eolica,

la biomassa (legna e biogas compresi). L’energia idrica

non fa parte delle energie rinnovabili da incentivare nell’ambito

della LIFD (nota 3 piè di pagina, Ordinanza concernente i

provvedimenti per un’utilizzazione razionale dell’energia e per

l’impiego di energie rinnovabili).

3. Si precisa altresì che se una sovvenzione viene pagata in

un periodo fiscale successivo rispetto all’anno in cui è stata

sostenuta la spesa dell’installazione dell’impianto fotovoltaico,

la sovvenzione deve essere dichiarata come reddito.

4. Sentenze TF n. 2C_727/2012 e n. 2C_729/2012 del 18 dicembre

2012, in: StR 68/2013, p. 318

5 . Appenzello Esterno, Argovia, Basilea Città, Friburgo, Glarona,

Grigioni, Giura, Obvaldo, Sciaffusa, Svitto, Ticino, Turgovia,

Uri e Vaud.

6 . Toni Hess, Besteuerung von Photovoltaikanlagen im Privatvermögen,

in: StR 2023, p. 612, p. 629 ss.

7.Sentenza TF n. 2C_520/2017 del 16.09.2019 consid. 7.

8. Cfr., infra, cap. VI.D.

9. SuisseEnergie, Fiscalité des installations photovoltaïques,

Rapport final, 30 settembre 2020, p. 7.

10. Sentenza TF n. 2C_510/2017 del 16.09.2019 consid. 7.2.3.

11. Sentenza TF n. 2C_510/2017 del 16.09.2019 consid. 5 e 6.

DISCLAIMER

Le considerazioni del presente contributo sono

espresse a titolo personale e non vincolano in

nessun modo la Divisione delle contribuzioni del

Canton Ticino.

NOVITÀ FISCALI

L’articolo completo è consultabile sulla rivista Novità

Fiscali nel mese di marzo 2025. La rivista è

pubblicata mensilmente dal Centro competenze

tributarie e giuridiche della SUPSI.

Per informazioni e abbonamenti: novitafiscali.ch

*NORKELI BERTINI

Avvocato, MLaw, giurista della Divisione

delle contribuzioni, Bellinzona.

Ci occupiamo dei vostri

immobili fino all’ultimo

dettaglio

• Facility Management

• Gestione tecnica ed energetica degli edifici

• Pulizie ordinarie e speciali

• Pulizia e igienizzazione degli impianti di

ventilazione

• Manutenzione delle aree verdi

• Servizio di custodia

ISS Facility Services SA, Via Cantonale 18, 6928 Manno

Tel. 058 787 89 00, manno@iss.ch, www.iss.ch

PEOPLE MAKE PLACES


DIRITTO IMMOBILIARE

RESIDENZE SECONDARIE

LA TRASFORMAZIONE

IN RESIDENZE

SECONDARIE DI

LUSSO È LECITA

La trasformazione di edifici plurifamiliari esistenti,

soggetti a diritti acquisiti, in residenze secondarie

di lusso è consentita ai sensi della LASec.

Il Tribunale Federale ha respinto un ricorso

presentato da Helvetia Nostra contro il progetto

di trasformazione e utilizzo di tre edifici plurifamiliari

in abitazioni secondarie a Celerina.

TESTO – PHILIPP A. RUCHTI-BALTENSPERGER*

La conversione

delle abitazioni

primarie in secondarie

incontra

resistenza in

località turistiche

come Celerina.

(Foto: 123RF.COM)

MODIFICA DELLA LEGGE SULLE

ABITAZIONI SECONDARIE

La decisione 1C_373/2024 del Tribunale

federale del 18 febbraio 2025 si basa sulla

precedente versione della Legge sulle

abitazioni secondarie (di seguito LASec),

in vigore fino al 30 settembre 2024. Con la

nuova versione, in vigore dal 1° ottobre

2024, le abitazioni soggette a diritti acquisiti

possono essere esplicitamente demolite

e ricostruite, rendendo così superflua

la distinzione tra ristrutturazione e nuova

costruzione per le nuove domande di costruzione.

Inoltre, nell’ambito dell’ampliamento

consentito della superficie utile

principale fino al 30%, è ora possibile realizzare

anche nuove abitazioni e edifici

(cfr. modifiche in Immobilia, marzo 2025, p. 32).

OPPOSIZIONE DELLA FONDAZIONE

HELVETIA NOSTRA

Il Tribunale federale si è occupato di un

ricorso contro una sentenza del Tribunale

amministrativo del Cantone dei Grigioni

(dal 1° gennaio 2025 denominato Tribunale

superiore, di seguito “istanza precedente”).

La committente, proprietaria del fondo

in oggetto a Celerina, aveva pianificato

la ristrutturazione di edifici plurifamiliari

esistenti. Intendeva ridurre il numero di

unità abitative da 22 a 14 e realizzare, in

aggiunta, una piscina. Le nuove abitazioni

erano destinate a essere utilizzate come

residenze secondarie.

Pochi giorni dopo la presentazione della

domanda edilizia, il Municipio aveva istituito

una zona di pianificazione finalizzata

alla tutela e promozione dell’abitazione

per la popolazione residente e per introdurre

eventuali misure contro sviluppi indesiderati

legati al mercato delle seconde

residenze. Tale zona è stata tuttavia revocata

dopo pochi mesi, poiché l’autorità comunale

non ha più ritenuto necessarie misure

in tal senso.

Il progetto edilizio è stato quindi sottoposto

a pubblica consultazione. La fondazione

Helvetia Nostra (di seguito “Helvetia Nostra”)

e altri soggetti hanno presentato opposizione

entro i termini previsti, chiedendo

il rigetto della domanda di costruzione.

Con decisione del 10 luglio 2023, il Municipio

ha respinto le opposizioni e approvato il

progetto edilizio con condizioni e prescrizioni.

Helvetia Nostra ha presentato ricorso

contro tale decisione, che è stato respinto

in data 21 maggio 2024 dall’istanza

precedente. Quest’ultima si è concentrata

in particolare sulla questione se il permesso

di costruzione per la ristrutturazione e

la nuova configurazione degli edifici plurifamiliari

violasse la normativa sulle abitazioni

secondarie, rispondendo negativamente.

Inoltre, ha parzialmente negato a

Helvetia Nostra la legittimazione a ricorrere.

Successivamente, Helvetia Nostra ha

presentato ricorso in materia di diritto

pubblico al Tribunale federale, chiedendo

nuovamente l’annullamento del permesso

edilizio e il rigetto della domanda.

La limitazione alla costruzione di residenze

secondarie, prevista all’art. 75b della

Costituzione federale, costituisce un

compito federale volto alla tutela della natura

e del paesaggio. Il Tribunale federale

ha riconosciuto che Helvetia Nostra, in

qualità di organizzazione attiva nella protezione

della natura e del patrimonio, è legittimata

a ricorrere contro provvedimenti

concernenti le abitazioni secondarie.

INTERPRETAZIONE DELLA LEGGE

SULLE ABITAZIONI SECONDARIE

Il Tribunale federale ha esaminato se la

licenza di costruzione per la ristrutturazione

e la nuova configurazione degli edifici

plurifamiliari violasse la LASec. Helvetia

Nostra ha sostenuto che nei piani era

prevista la realizzazione, nei seminterrati,

di nuovi spazi per spa/wellness, fitness e

una cantina vini, comportando un ampliamento

della superficie utile principale.

16


Inoltre, riteneva che i 22 appartamenti

esistenti sarebbero state demoliti e sostituiti

da 14 nuove seconde residenze, configurandosi

pertanto in un nuovo edificio.

Il Tribunale federale si è basato sulle

considerazioni dell’istanza precedente,

osservando che gli edifici plurifamiliari

interessati esistevano già prima dell’entrata

in vigore (11 marzo 2012) della norma

costituzionale federale sulle seconde

residenze.

Tali immobili devono quindi essere

qualificati come soggetti a diritti acquisiti

ai sensi dell’art. 10 LASec e, ai sensi dell’art.

11 cpv. 1 LASec, sono liberamente utilizzabili.

Possono quindi essere adibiti sia a residenza

primaria che secondaria. Ai sensi

dell’art. 11 cpv. 2 LASec, possono inoltre

essere rinnovati, ristrutturati o ricostruiti

entro i limiti della superficie utile principale

preesistente.

Secondo il permesso di costruzione e i

piani, nel caso in esame non è prevista una

demolizione e ricostruzione, bensì una ristrutturazione

o riqualifica degli edifici

esistenti, poiché l’involucro edilizio e la

struttura portante rimangono incontestabilmente

intatti. Poiché la ristrutturazione

non comporta un aumento della superficie

utile principale, è persino consentito

suddividere le unità abitative esistenti per

aumentarne il numero. Di conseguenza, è

lecito anche ridurne il numero mediante

accorpamento. Nello specifico, la riduzione

era prevista tramite la costruzione di

nuove scale di collegamento tra appartamenti

preesistenti. Secondo il Tribunale

federale, la normativa sulle abitazioni secondarie

è stata quindi rispettata.

Il Tribunale ha inoltre affrontato la questione

se sussista una lacuna normativa

effettiva all’art. 10 LASec, qualora le abitazioni

soggette a diritti acquisiti possano

essere utilizzate come seconde residenze

dopo la ristrutturazione. Dall’interpretazione

della LASec e del relativo messaggio,

il Tribunale ha rilevato che non vi è alcuna

lacuna normativa, poiché il legislatore ha

esplicitamente previsto tali trasformazioni

e ha lasciato a Cantoni e Comuni la possibilità

di adottare misure adeguate.

Per quanto riguarda la normativa comunale

sulle abitazioni secondarie, l’istanza

precedente ha rilevato che questa non si

applica agli edifici oggetto del contendere,

poiché essi sono stati autorizzati e realizzati

prima dell’entrata in vigore della normativa

menzionata e prima della revisione

parziale della legge edilizia.

RISTRUTTURAZIONE VS. NUOVA

COSTRUZIONE DI ABITAZIONI CON

DIRITTI ACQUISITI

Il Tribunale federale ha confermato che,

nel caso in esame, la trasformazione di edifici

plurifamiliari esistenti in residenze secondarie

di lusso è conforme alla legge.

È stata effettuata una distinzione tra ristrutturazione

e nuova costruzione: la prima

concerne la riqualificazione e il rinnovo

degli edifici esistenti, mentre la seconda

implica la demolizione e la costruzione ex

novo. Elemento determinante per distinguere

tra le due è, in particolare, la conservazione

dell’involucro edilizio e della struttura

portante. Il Tribunale ha stabilito che

la ristrutturazione e la riqualificazione degli

edifici plurifamiliari non violano la LA-

Sec, poiché gli appartamenti sono da considerarsi

soggetti a diritti acquisiti. Questi

possono, fatte salve eventuali restrizioni

d’uso previste dal diritto cantonale o comunale,

essere utilizzati sia come prime sia come

seconde residenze e, entro i limiti della

superficie utile principale preesistente, essere

rinnovati, ristrutturati o ricostruiti.

Come già menzionato, nella nuova versione

della LASec non è più necessaria tale distinzione

tra ristrutturazione e nuova costruzione,

e un ampliamento della superficie

utile principale fino al 30% è consentito anche

per la realizzazione di nuove abitazioni.

Inoltre, il Tribunale ha rilevato che non

esiste una vera lacuna normativa per

quanto riguarda l’utilizzo come residenze

secondarie delle abitazioni con diritti acquisiti

dopo il loro rinnovo. Il ricorso è stato

pertanto respinto.

Decisione del Tribunale federale 1C_373/2024, del 18.02.2025.

L’autore ringrazia Alissa Schweda, praticante presso Baker

McKenzie, per la collaborazione.

*PHILIPP A.

RUCHTI-BALTENSPERGER

Avvocato presso Baker McKenzie a

Zurigo, specializzato in operazioni

immobiliari, diritto locativo e societario.

amministrate gli immobili

con semplicità e precisione

www.immoware.ch

Da 32 anni sul mercato: semplice, preciso, potente.

Supportato anche tramite Intelligenza Artificiale.



MERCATO IMMOBILIARE

NEL 2025

DOMANDA SOLIDA,

OFFERTA LIMITATA

Mercato solido, ma segnato dall’offerta limitata e

dalla domanda ancora vivace.

La combinazione sostiene i prezzi, in un contesto

economico incerto e in evoluzione.

TESTO – WUEST PARTNER

Il mercato immobiliare svizzero nel

2025 si conferma resiliente ma esposto a

molteplici pressioni: tra inflazione debole,

politica monetaria accomodante e squilibri

tra domanda e offerta, la capacità di adattamento

del settore sarà determinante.

La ristrutturazione e l’efficienza nell’uso

del territorio si confermano come le

chiavi strategiche per affrontare le sfide a

medio termine.

CONTESTO MACROECONOMICO:

TRA STIMOLI E INCERTEZZE

Tensioni internazionali e politica monetaria

espansiva - Le crescenti incertezze

sul fronte del commercio globale e le tensioni

geopolitiche hanno colpito l’industria

esportatrice svizzera. Tuttavia, la politica

monetaria espansiva della Banca Nazionale

Svizzera (BNS) – che ha portato il tasso guida

allo 0.25% nel marzo 2025 – fornisce un

sostegno decisivo, incentivando investimenti,

consumi e attività edilizia.

Inflazione e tassi ipotecari - L’inflazione

resta pressoché assente (+0.0% in aprile), e

l’indice dei prezzi al consumo segnerebbe

un calo senza il contributo dei canoni d’affitto.

In questo scenario, un ulteriore ribasso

dei tassi ipotecari potrebbe accentuare

le tendenze deflazionistiche, con potenziali

effetti sul mercato immobiliare.

Mercato del lavoro: una crescita moderata

- L’occupazione mostra segni di rallentamento,

con un lieve aumento della disoccupazione.

Tuttavia, la domanda pubblica

e nel settore sanitario sostiene l’occupazione,

attesa in crescita dello 0.8% nel 2025 e

dello 0.9% nel 2026, ma a un ritmo inferiore

rispetto al periodo 2021–2023.

APPARTAMENTI IN LOCAZIONE

Offerta abitativa in diminuzione: dinamiche

e prospettive del mercato svizzero –

In Svizzera, l’offerta di abitazioni disponibili

è in costante diminuzione. Alla fine del 2015

si registravano ancora 74 unità abitative offerte

ogni 1.000 economie domestiche; oggi

il dato è sceso a sole 43 unità – una contrazione

di circa il 42% rispetto al numero di economie

domestiche esistenti. Anche il tasso

di offerta si mantiene su livelli storicamente

bassi, attestandosi al 3.8%. Particolarmente

scarse risultano le abitazioni a prezzi accessibili,

e in molte regioni si osserva un

marcato squilibrio tra domanda e offerta.

Segnali moderatamente positivi dal mercato

delle nuove costruzioni - In questo

contesto, le recenti evoluzioni del mercato

delle nuove costruzioni appaiono almeno

parzialmente incoraggianti. Nel 2024

si è registrato un aumento significativo nel

numero di concessioni edilizie. Tuttavia,

l’incremento netto dello stock abitativo rimane

contenuto, in quanto l’aumento dei

progetti di sostituzione implica la demolizione

di numerosi alloggi esistenti. Nel

Cantone di Zurigo, ad esempio, quasi il 30%

delle nuove unità abitative sostituisce costruzioni

già presenti.

Andamento delle pigioni d’offerta: rallentamento

nella crescita, ma con marcate

differenze regionali - Nonostante la perdurante

scarsità di abitazioni, nel corso del

2024 si è osservato un rallentamento della

crescita delle pigioni d’offerta. Nel primo

trimestre del 2025, i canoni richiesti risultavano

comunque superiori del 3.5% rispetto

allo stesso periodo dell’anno precedente.

L’analisi regionale evidenzia un quadro eterogeneo:

a Zurigo e nella Svizzera centrale

si sono registrati aumenti significativi, superiori

al 5%, mentre nella regione del Lago

di Ginevra (+2.4%) e nella Svizzera romanda

(+3.0%) l’incremento è stato più contenuto.

Per l’intero anno 2025 si prevede un ulteriore

aumento su scala nazionale, seppur

più moderato, pari all’1.7%. L’evoluzione del

mercato in Ticino si discosta dal quadro nazionale,

in particolare se confrontata con i

principali poli economici del Paese. La dinamica

demografica più contenuta continua

ad incidere in misura minore sul rafforzamento

della domanda abitativa.

ABITAZIONI DI PROPRIETÀ

Proprietà abitativa ancora molto richiesta:

dinamiche della domanda, offerta

e dei prezzi - La proprietà abitativa

continua a essere molto ambita: nel primo

trimestre del 2025, il numero di abbonamenti

alle notifiche di ricerca per appartamenti

di proprietà è aumentato del 20%

rispetto all’anno precedente, mentre per le

case unifamiliari si è registrato un incremento

del 18%. Sebbene i livelli attuali in

entrambi i segmenti rimangano inferiori

ai picchi raggiunti a metà del 2021, essi

superano ormai la media decennale – lievemente

nel caso delle case unifamiliari, in

misura più marcata per gli appartamenti di

proprietà.

Offerta in calo - Conseguenze sul mercato

delle compravendite - Al contrario,

il numero di oggetti in vendita annunciati

è nuovamente diminuito dall’inizio del-

18


lo scorso anno. Sia il tasso di offerta per gli

appartamenti di proprietà (4.3%) sia quello

per le case unifamiliari (2.7%) si collocano

attualmente al di sotto della media degli ultimi

dieci anni, una tendenza riconducibile

alla bassa attività edilizia recente.

Domanda sostenuta e limitata disponibilità

alimentano il mercato - In un

contesto di offerta limitata, la disponibilità

a pagare da parte degli acquirenti di proprietà

abitativa è aumentata, favorendo

una crescita del numero di transazioni. Nel

quarto trimestre del 2024, le vendite di case

unifamiliari sono cresciute del 10% rispetto

allo stesso periodo dell’anno precedente,

mentre quelle di appartamenti di proprietà

hanno registrato un aumento del 20%.

Prezzi in crescita: tendenze attuali e

previsioni - La combinazione di una domanda

vivace e di un’offerta limitata continua

a esercitare una pressione al rialzo sui

prezzi. Le case unifamiliari di fascia media

hanno subito un rincaro del 4.7%, mentre

gli appartamenti di proprietà di fascia media

sono aumentati del 4.4%. Per il 2025 si

prevedono ulteriori incrementi, pari rispettivamente

al 3.8% e al 3.6%. Anche nei segmenti

delle case unifamiliari e degli appartamenti

di proprietà, la crescita dei prezzi

in Canton Ticino si mantiene al di sotto della

media nazionale, con un divario ancora

più marcato rispetto ai principali centri

economici svizzeri.

EDILIZIA: RIPRESA TRAINATA

DALLE RISTRUTTURAZIONI

Edilizia: crescita dopo anni di contrazione

- Dopo sei anni di contrazione, gli investimenti

in edilizia verticale sono tornati

a crescere nel 2024, e l’espansione prosegue

nel 2025 (+4.9% complessivo). Tuttavia, i

volumi restano inferiori al picco del 2017.

Ristrutturazioni in primo piano - Le

ristrutturazioni guadagnano centralità:

+7.2% nel 2025, grazie a carenza di terreni,

obsolescenza del patrimonio edilizio,

transizione energetica e incentivi fiscali.

La possibile abolizione del valore locativo

proprio rappresenta un ulteriore potenziale

stimolo.

Edifici plurifamiliari: investimenti in

forte aumento - La domanda strutturalmente

elevata, i bassi tassi e la semplificazione

delle autorizzazioni spingono gli investimenti,

nonostante permangano vincoli

normativi e scarsità di terreni. Tuttavia, l’attività

di sostituzione (brownfield) riduce il

bilancio netto delle nuove abitazioni. I co-

sti crescenti e standard più elevati spiegano

l’aumento delle somme investite.

Case unifamiliari: il nuovo ancora in

calo - I costi dei terreni e la spinta alla densificazione

limitano le nuove costruzioni,

mentre gli investimenti si concentrano

sempre più nella trasformazione del costruito.

MERCATO COMMERCIALE:

STABILITÀ CON DIFFERENZE

REGIONALI

Uffici: domanda in rallentamento, ma

tassi di sfitto in calo - Il 2025 è iniziato con

segnali solidi nel segmento uffici, ma il rallentamento

occupazionale frena la domanda.

I tassi di sfitto (8.0%) e l’offerta media

(6.1%) sono in calo, confermando una buona

tenuta del mercato.

Retail: evoluzione disomogenea - Per

le superfici commerciali si osservano forti

divergenze regionali: stabilità a Zurigo, aumenti

a Berna e Losanna, ma contrazioni a

Basilea e Ginevra.

Canoni: crescita moderata e previsioni

caute - Nel primo trimestre 2025, i canoni

per uffici e spazi retail sono leggermente

aumentati su base annua. Le proiezioni per

fine anno indicano una sostanziale stabilità

per gli uffici (–0.1%) e un lieve calo per il

retail (–1.0%).

Disclaimer - Questo rapporto di mercato si basa sulle banche dati

di Wüest Partner AG, nonché sulle seguenti fonti di dati: Baublatt

Info Service, UST, SECO, BNS e tradingeconomics.com. Questo

rapporto di mercato è stato allestito da Wüest Partner con la massima

cura ed è destinato solo ad una panoramica generale del

mercato. Wüest Partner non si assume alcuna responsabilità per i

dati e le informazioni, in particolare per la loro completezza, accuratezza

e attualità. Si esclude qualsiasi responsabilità al riguardo.

Data di redazione: 16 maggio 2025

SEMPRE AGGIORNATI SULLE NOVITÀ

DEL MERCATO

Per rimanere aggiornati e ricevere le principali notizie

sul mercato immobiliare e i temi di attualità

visitate il nostro sito www.wuestpartner.com e

iscrivetevi alla newsletter gratuita.

Il team Wüest Partner di Lugano è a vostra disposizione

e le vostre richieste possono essere inviate

all’indirizzo lugano@wuestpartner.com



MERCATO RESIDENZIALE

COMMERCIALIZZAZIO-

NE DI IMMOBILI: LE

TENDENZE ATTUALI

Nel 2024, da un lato, la congiuntura economica si

è notevolmente raffreddata; dall’altro, la Banca

Nazionale ha ridotto il tasso guida di 125 punti

base nel corso dell’anno. Cosa significano questi

sviluppi per la commercializzazione degli immobili?

E in che modo l’andamento differisce tra gli

oggetti in locazione e quelli di proprietà?

TESTO – MARTIN BRENNER*

La proprietà torna

ad essere un’alternativa

alla locazione

di appartamenti

a prezzo alto, a

patto che il finanziamento

vada a

buon fine.

(Foto 123RF.COM)

UN SOLIDO CONTESTO DI

MERCATO PER GLI APPARTAMENTI

IN LOCAZIONE

Gli appartamenti in affitto in Svizzera

sono attualmente una risorsa scarsa – è un

fatto noto. Dal 2020, il tasso di abitazioni

sfitte è in continuo calo. Si potrebbe pensare

che questo rappresenti un ambiente

ideale per chi si occupa della locazione.

Ma è davvero così? «La commercializzazione

degli appartamenti in affitto funziona

ancora bene, ma è diventata più impegnativa

rispetto a due anni fa», afferma

Lina Blumenhofen, responsabile prime locazioni

presso CSL Immobilien AG. «Questo

si nota in particolare per gli appartamenti

di fascia alta.»

LIMITI DEL BOOM DEGLI AFFITTI

Nonostante la diminuzione delle abitazioni

sfitte, la commercializzazione degli

immobili in affitto non è diventata più

semplice. Le cause sono diverse: prima di

tutto, l’inflazione degli ultimi anni ha ridotto

il potere d’acquisto, colpendo anche

il mercato locativo. Molte famiglie sono

costrette a spingersi ai limiti del proprio

budget per affittare un appartamento adeguato.

Questo riduce la possibilità di desideri

extra e costringe gli inquilini a distinguere

tra ciò che è necessario e ciò che è

superfluo. «Gli appartamenti con planimetrie

standardizzate vengono affittati

più velocemente, mentre quelli con caratteristiche

particolari richiedono più tempo»,

osserva Blumenhofen. In secondo

luogo, vi sono aspettative divergenti sui

prezzi: i proprietari si aspettano rendimenti

più alti a causa dell’aumento dei costi

di costruzione e dei terreni, mentre i

potenziali inquilini sono meno disposti a

pagare di più. Questo rende più difficile la

locazione degli appartamenti, in particolare

perché, oltre una certa soglia di prezzo

(diversa a seconda della zona), aumentano

in modo sproporzionato anche le

aspettative degli affittuari.

Nonostante la diminuzione delle

abitazioni sfitte, la commercializzazione

degli immobili in affitto

non è diventata più semplice.

Una parte importante dell’offerta si concentra

nel segmento alto, mentre la domanda

di appartamente si orienta principalmente

verso un segmento medio - basso.

COMMERCIALIZZAZIONE

La digitalizzazione sta trasformando in modo radicale

il lavoro degli agenti immobiliari in Svizzera.

Visite virtuali, analisi di mercato supportate

dall’intelligenza artificiale, comunicazione automatizzata

con i clienti e molte altre tecnologie innovative

stanno imponendo nuovi standard.

Piattaforme immobiliari, banche o assicurazioni si

occupano sempre più spesso del primo contatto

con i clienti, costringendo i mediatori tradizionali

a ridefinire i propri punti di forza distintivi. A complicare

ulteriormente la situazione, si aggiunge la

concentrazione del mercato delle piattaforme

immobiliari in Svizzera. Questo rappresenta una

sfida soprattutto per le piccole imprese: gli elevati

costi di investimento negli strumenti digitali, le

risorse IT limitate e la crescente pressione concorrenziale

da parte delle PropTech rendono più

difficile l’accesso al mercato. Anche i clienti si

muovono sempre più nel mondo digitale e si

aspettano una consulenza rapida, basata sui

dati, e un’esperienza online fluida – chi non riesce

a tenere il passo perde rilevanza. Contemporaneamente,

i requisiti normativi aumentano il carico

amministrativo, aggravando ulteriormente la

situazione per i piccoli agenti immobiliari.

Per rimanere competitivi, questi devono puntare

maggiormente su una consulenza personalizzata,

su reti locali e su strategie di marketing innovative,

per distinguersi dai fornitori puramente digitali.

Se si concentrano sui propri punti di forza, possono

mantenere la loro posizione sul mercato o

addirittura rafforzarla in specifiche nicchie.

20


ALTRI FATTORI DI INFLUENZA

Oltre agli sviluppi generali già citati, la

commerciabilità dipende ancora fortemente

in larga misura anche dal singolo

immobile.

Il fattore più decisivo per il successo

di un immobile sul mercato,

oltre a un corretto posizionamento,

è il rapporto qualità-prezzo.

Questo vale sia per gli immobili in

locazione che per quelli in vendita.

Nelle zone centrali delle città, ad esempio,

si è ulteriormente rafforzata la tendenza

all’abitare senza auto, mentre gli appartamenti

situati un po’ più in periferia sono

difficilmente locabili se non è disponibile

un posto auto. Proprio quando, oltre al sostentamento

quotidiano, bisogna finanziare

anche un’auto, rimane meno denaro per

l’affitto. E questo riduce di conseguenza la

disponibilità a spendere. La domanda di appartamenti

in affitto dipende quindi non

solo dalla posizione in sé, ma anche dal fatto

che l’offerta sia compatibile con le esigenze

locali.

MERCATO DELLA PROPRIETÀ

Un altro fattore che potrebbe avere un effet-

to frenante sulla domanda di appartamenti

in affitto di fascia alta sono i tassi ipotecari,

fortemente calati dal 2023. Come già accaduto

prima dell’aumento dei tassi a partire

dall’estate 2022, l’acquisto di un’abitazione

di proprietà torna a essere un’opzione percorribile

per un numero maggiore di famiglie

nel nuovo contesto di tassi bassi. «Da

quando i tassi ipotecari sono di nuovo in calo,

la domanda di proprietà immobiliari è

aumentata sensibilmente», afferma Rita

Jersch, responsabile della commercializzazione

di immobili residenziali (proprietà)

presso CSL Immobilien AG. «Sono

particolarmente richiesti gli immobili ben

collegati e vicini alla città.»

Oltre ai comuni confinanti con la città di

Zurigo, molto ambiti, sono ricercate anche

località più distanti, purché ben servite dai

trasporti. Tuttavia, a differenza del periodo

di boom dei primi anni 2020, i potenziali acquirenti

si mostrano oggi molto più critici

quando si tratta di pagare prezzi elevati per

immobili situati in zone periferiche. «Per

gli immobili di fascia alta in località decentrate,

il contesto di mercato rimane difficile,

nonostante i tassi più bassi», aggiunge

Jersch. Nel settore della proprietà immobiliare,

la sostenibilità assume un’importanza

sempre maggiore. Tuttavia, gli acquirenti

non sono spesso disposti a spendere di più

per essa. Piuttosto, si dà per scontata la presenza

di certificazioni energetiche, sistemi

sostenibili di riscaldamento o possibilità di

ricarica per auto elettriche.

La sostenibilità, quindi, non rappresenta un

argomento di vendita se è presente, ma diventa

un punto negativo se determinati criteri

non sono soddisfatti.

Il fattore più decisivo per il successo di

un immobile sul mercato, oltre a un corretto

posizionamento, è il rapporto qualità-prezzo.

Questo vale sia per gli immobili

in locazione che per quelli in vendita. Se la

posizione, l’edificio e la strategia di marketing

sono adeguati, al momento ci sono buone

premesse per un posizionamento di successo

sul mercato.

*MARTIN BRENNER

L’autore è Senior Researcher per

CSL Immobilien AG.



MARKETING IMMOBILIARE DIGITALE

GENERAZIONE DI

LEAD NELL’ERA

DIGITALE

La digitalizzazione ha trasformato il modo in

cui gli agenti immobiliari generano lead di

vendita. Oggi, piattaforme immobiliari, banche

e assicurazioni competono per l’accesso

diretto ai potenziali venditori. Gli agenti locali

si trovano di fronte alla sfida di affermarsi in

un mercato sempre più digitalizzato.

TESTO – ROLAND SCHÜPFER*

In un contesto di

marketing immobiliare

sempre più

digitalizzato, gli

agenti immobiliari

devono puntare su

una rete solida,

un’elevata qualità

del servizio e un

uso mirato della

tecnologia.

(Foto 123RF.COM)

L’EVOLUZIONE DELLA GENERA-

ZIONE DI LEAD

In passato, l’acquisizione di nuovi mandati

di vendita si basava principalmente su

relazioni personali, notorietà regionale e

passaparola. Queste strategie restano efficaci,

ma non sono più sufficienti per fronteggiare

la concorrenza digitale. La digitalizzazione

ha spostato la competizione per i

venditori potenziali su Internet. I grandi

operatori investono milioni in marketing sui

motori di ricerca (Google Ads, SEO), campagne

sui social media e strumenti automatizzati

per la generazione di lead. Si affidano a

big data, intelligenza artificiale e analisi predittiva

per individuare intenzioni di vendita

prima ancora che il proprietario cerchi attivamente

un agente. Per gli intermediari locali,

affrontare questa concorrenza è quasi

impossibile, a causa degli elevati costi di

pubblicità online e ottimizzazione SEO.

La domanda cruciale è quindi: come possono

le piccole agenzie continuare a generare

lead con successo?

PULL VS. PUSH MARKETING

La generazione moderna di lead si basa

su due strategie principali:

• Pull-Marketing: si fonda sul fatto che il

cliente cerchi attivamente informazioni.

Le aziende che investono in SEO, content

marketing e reputazione online vengono

trovate in modo organico. I grandi player

dominano questo ambito grazie a investimenti

costanti nella loro visibilità.

• Push-Marketing: mira a contattare direttamente

i potenziali clienti – tramite pubblicità

sui social media, email marketing o

lead acquistati. Anche qui i grandi operatori

sono avvantaggiati, grazie a retargeting

basato sui dati e ampi budget pubblicitari.

Per gli agenti regionali, una via praticabile

è un approccio ibrido, che combini

Pull-marketing mirato (SEO locale, passaparola)

e Push-marketing efficace (relazioni

personali, networking, marketing di

quartiere).

STRATEGIE DI SUCCESSO PER

AGENZIE LOCALI

Nonostante il predominio digitale delle

grandi piattaforme, esistono strategie promettenti

per le piccole agenzie:

1. Focalizzarsi sulla propria rete di

contatti

• Le raccomandazioni dei clienti esistenti

sono il metodo più economico e duraturo

per generare lead.

• Eventi, follow-up e programmi di segnalazione

rafforzano il legame personale.

2. Marketing di quartiere e visibilità

locale

• Volantini, sponsorizzazioni e cartelloni

aumentano la presenza sul territorio.

• I cartelli “Venduto” trasmettono attività e

affidabilità.

3. Partnership mirate con banche,

assicurazioni e costruttori

• Collaborazioni con aziende che vengono

a conoscenza delle vendite in anticipo permettono

l’accesso a lead esclusivi.

4. Uso consapevole delle tecnologie

• I sistemi CRM migliorano la gestione dei

contatti e la comunicazione con i clienti.

• I follow-up automatizzati aumentano il

tasso di conversione.

5. Acquisto selettivo di lead qualificati

• L’acquisto di lead può essere efficace se la

qualità è alta e il costo proporzionato.

• Tuttavia, è importante non dipendere

esclusivamente da fornitori di lead per

mantenere la propria autonomia.

COSA DOVREBBERO EVITARE I

MEDIATORI

Non tutte le strategie garantiscono risultati

a lungo termine. In particolare, per gli

agenti locali spesso non sono redditizie:

• Costose campagne Google Ads e social

media su larga scala: i grandi player alzano

22


i prezzi delle parole chiave, rendendo difficile

la competizione.

• Dipendenza totale da fornitori di lead: affidarsi

solo a canali esterni comporta costi

elevati, bassa notorietà del marchio e limitata

libertà contrattuale.

• Acquisto in massa di lead non qualificati:

lo sforzo per qualificare questi contatti è

spesso superiore al beneficio effettivo.

Per rimanere competitivi nel

lungo periodo, gli agenti immobiliari

dovrebbero puntare su tre

principi chiave: differenziazione

tramite servizio eccellente, uso

mirato delle nuove tecnologie e

networking consapevole.

IL FUTURO DELLA GENERAZIONE

DI LEAD PER I MEDIATORI

Nei prossimi anni la competizione per i

lead di vendita diventerà ancora più serrata.

Le grandi piattaforme immobiliari, le

banche e le assicurazioni cercheranno sempre

più di controllare l’intero processo di

vendita. Il trend è verso piattaforme integrate

che offrono tutti i servizi legati alla

vendita immobiliare – dalla valutazione al

finanziamento. Per rimanere competitivi

nel lungo periodo, gli agenti immobiliari dovrebbero

puntare su tre principi chiave:

1. Differenziazione tramite servizio eccellente:

l’approccio personale e affidabile

resta il maggiore vantaggio competitivo rispetto

alle piattaforme anonime.

2. Uso mirato delle nuove tecnologie: automazione,

qualificazione dei lead con l’IA

e sistemi CRM efficienti aiutano a lavorare

con più efficacia.

3. Networking consapevole: i migliori lead

nascono da contatti personali e raccomandazioni,

non da campagne anonime

online.

CONCLUSIONE

La generazione di lead nell’era digitale è

sempre più dominata dai grandi operatori.

Tuttavia, le agenzie locali hanno ancora

buone opportunità per posizionarsi con

successo, puntando su una solida rete di

contatti, alta qualità del servizio e utilizzo

strategico della tecnologia. La chiave non è

investire alla cieca in campagne online costose,

ma valorizzare i propri punti di forza.

Per avere successo duraturo, serve una strategia

equilibrata: digitale dove ha senso,

personale dove conta davvero.

*ROLAND SCHÜPFER

L’autore è co-fondatore e CEO di

Avendo e co-autore del libro

“Digitales Immobilienmarketing”.

IL PARTNER PERFETTO

PER LE FIDUCIARIE IMMOBILIARI

Francesco Mangino

Via Serafino Balestra, 12 - 6900 Lugano - 079 692 31 03 | info@socopro.ch | www.socopro.ch



INTELLIGENZA ARTIFICIALE

«L’IA COME STRU-

MENTO AGGIUNTIVO,

NON UN RIMPIAZZO»

Lucas Pelloni ci racconta il suo percorso:

dal Ticino a Zurigo, da Axelra a Nestermind, per

portare l’intelligenza artificiale al servizio del settore

immobiliare.

INTERVISTA – NICOLAS DALDINI

Lucas, dove sei cresciuto e che

ricordi hai della tua infanzia e del

Ticino?

Sono cresciuto a Ponte Capriasca, insieme

ai miei genitori e alle mie tre sorelle. Ho

ricordi molto felici del Ticino: passavo le

giornate a giocare a calcio con gli amici del

quartiere o a fare musica fino a tardi con altri

compagni di scuola. Le estati mi sembravano

infinite e mi sono rimaste nel cuore: mi

hanno permesso di coltivare passioni creative

come la musica e lo sport, sempre spinto

dai miei genitori.

Quelle estati hanno sicuramente gettato

le basi creative che anni dopo mi avrebbero

spinto verso l’imprenditoria — e quella voglia

di creare qualcosa che il mondo non ha

ancora visto.

Cosa ti ha portato a trasferirti a

Zurigo e come mantieni oggi il legame

con il nostro Cantone?

Dopo il liceo sentivo il bisogno di cambiare

aria, di aprirmi a nuove esperienze e opportunità.

Zurigo mi ha sempre affascinato:

una città dinamica, internazionale e ricca di

stimoli, ideale per chi vuole mettersi in gioco,

soprattutto nel mondo dell’innovazione e

delle startup. È stato quindi naturale sceglierla

per proseguire i miei studi e iniziare

il mio percorso professionale.

Il legame con il Ticino però è rimasto fortissimo.

I miei genitori, mia sorella più giovane

e molti dei miei amici più cari vivono

ancora lì, e torno spesso con piacere.

Oggi, con Nestermind, è per me un vero sogno

poter ridare, nel mio piccolo, un vento di

innovazione al mio Cantone d’origine.

Dove hai studiato e cosa ti ha guidato

verso il mondo della tecnologia e

delle startup?

Ho studiato Economia e Informatica

all’Università di Zurigo, dove ho poi completato

un Master in Data Science. Durante gli

studi ho avuto la possibilità di sperimentare

molte idee e progetti, anche grazie al fatto

che ho imparato a programmare piuttosto

presto.

È iniziato tutto in modo spontaneo: creavo

software per piccoli progetti scolastici,

poi sono arrivato a partecipare e vincere

l’Audience Award all’HackZurich, il più

grande hackathon d’Europa. Lì ho capito che

la mia creatività applicata ai prodotti digitali

poteva davvero trovare spazio. Da quel momento

il mondo delle startup è diventato il

mio ambiente naturale.

Ho lavorato per diverse startup durante

gli studi, fino a co-fondare nel 2019 Axelra

insieme a Peach, Tom e Sevi, quello che anni

dopo sarebbe diventato uno dei più grandi

Tech Venture Builder in Svizzera – ovvero

una sorta di “fabbrica di startup” che sviluppa

nuove imprese tecnologiche da zero, affiancandole

in ogni fase: dall’idea al lancio.

Axelra è cresciuta fino a diventare uno dei

principali hub per startup in Europa — riconosciuta

anche dal Financial Times nel

2024 — accelerando oltre 45 aziende, cocreando

20 startup e costruendo 8 aziende

in portafoglio, contribuendo alla creazione

di oltre 250 posti di lavoro nel mondo.

Dopo l’esperienza con Axelra, quale

consapevolezza ti ha portato

verso Nestermind?

Per cinque anni e mezzo ho co-creato

aziende e lanciato prodotti digitali in tempi

record. È stato un viaggio incredibile che mi

ha permesso di vivere da vicino ogni fase del

Tech Venture Building: dall’ideazione alla

creazione, dal lancio alla scalabilità di

un’impresa. Me ne sono appassionato così

tanto da capire che il mio obiettivo, prima o

poi, sarebbe stato lanciare un’azienda con

un prodotto tutto suo.

Così, nell’autunno del 2024, insieme a Severin

Wullschleger (con cui avevo già co-fondato

Axelra) e Stephan D. Meyer, ci siamo

buttati in una nuova avventura: è nata Nestermind.

A fine dicembre si è unito a noi Jonathan

Sartori, il primo a credere nel progetto

dopo noi tre fondatori. Ticinese come me,

oggi è una pedina fondamentale in vari ambiti.

Poco dopo sono entrati nel team anche

Remus e Claudio, due sviluppatori di grande

talento che Severin ed io abbiamo avuto il

piacere di formare e accompagnare per diversi

anni ad Axelra.

Cos’è Nestermind e qual è la sua

missione nel settore immobiliare?

Nestermind è una (così chiamata nell’ecosistema

startup) PropTech svizzera con

sede a Zurigo che sviluppa un software per il

settore immobiliare basato sull’intelligenza

artificiale. Tra le varie caratteristiche, la tecnologia

proprietaria chiamata “Agentic AI”

è sicuramente quella più rivoluzionaria. Una

soluzione che lavora in background per automatizzare

attività operative e supportare

gli agenti nel loro lavoro quotidiano. È pensata

per agenti e agenzie che vogliono ottimizzare

i processi chiave: dalla gestione dei

potenziali acquirenti alla creazione dei documenti

di vendita, dal marketing alla pubblicazione

e aggiornamento degli annunci su

più portali, tutto in tempo reale. La nostra

missione è semplice e ambiziosa: restituire

tempo ai professionisti del settore, semplificando

la loro vita lavorativa grazie a un

software che lavora per loro - e non il contrario.

In un mercato dove troppo spesso gli

agenti immobiliari sono costretti a investire

ore preziose nell’aggiornamento manuale

dei gestionali, Nestermind ribalta questo paradigma.

Come funziona nella pratica la

vostra soluzione basata su intelligenza

artificiale?

Nella pratica, questa visione prende forma

attraverso un gestionale intelligente già

adottato da numerosi clienti di diverse dimensioni,

molti dei quali anche in Ticino.

Nestermind offre un software modulare per

la vendita immobiliare, che include funzioni

come la gestione delle lead, la creazione di

documenti, il marketing e la pubblicazione

automatica degli annunci su portali come

SMG, comparis, newhome e altri.

Uno dei primi moduli basati su intelligenza

artificiale che lanceremo a fine maggio è

lo smart matching: un sistema che mette in

relazione in modo granulare le proprietà con

i contatti presenti nel proprio network, sia

attuali che passati. L’obiettivo è valorizzare

anche pre-qualifiche e interazioni prece-

24


denti, aiutando gli agenti a lavorare meglio

con il proprio network e a generare più vendite

senza partire da zero.

Quali vantaggi concreti porta agli

operatori immobiliari e agli utenti?

Nestermind porta benefici immediati

agli operatori immobiliari, soprattutto in

termini di efficienza e risparmio di tempo.

Automatizzando attività ripetitive, gli

agenti possono concentrarsi su ciò che conta

davvero: costruire relazioni longeve come

da tradizione immobiliare, chiudere

trattative e offrire un servizio di qualità ai

clienti.

Come affrontate le resistenze al

cambiamento in un mercato tradizionale?

Sappiamo che il settore immobiliare è

storicamente avverso al cambiamento, soprattutto

per quanto concerne le nuove tecnologie.

Per questo motivo Nestermind è

stato sviluppato con un approccio molto

pratico: non imponiamo un cambiamento

radicale, ma eleviamo ciò che gli agenti fanno

ogni giorno. Crediamo che l’intelligenza

artificiale sia uno strumento aggiuntivo,

non un rimpiazzo. Il nostro obiettivo non è

quello di sostituire la relazione umana e l’esperienza

molto spesso decennale degli

agenti, ma dare loro un “superpotere” che

accentui ancor di più le loro capacità.

Inoltre, accompagniamo ogni cliente con

formazione mirata e supporto continuo,

così da rendere la transizione il più naturale

e fluida possibile. Per noi, innovazione significa

semplificare — non complicare.

Dove vedi Nestermind tra 5 anni?

Il nostro obiettivo è andare oltre la vendite.

È quello di creare una soluzione che

colleghi vendita e gestione immobiliare:

due ambiti che oggi non operano in modo

coeso. Crediamo fortemente che questi

due ambiti debbano dialogare grazie ad

una base comune di dati con interconnessioni

intelligenti. Nestermind tra cinque

anni sarà quindi un punto di riferimento

per l’innovazione nel settore immobiliare,

sia in Svizzera che a livello internazionele.

Stiamo già ponendo le basi per espanderci

in mercati come l’Italia e la Germania,

dove vediamo un grande potenziale

per la nostra tecnologia.

Qual è il consiglio che daresti oggi

al “giovane Lucas”?

Gli direi: “Non preoccuparti troppo se

non sai dove stai andando — l’importante è

portarti sempre dietro un caricabatterie e

tanta curiosità.” E poi, forse gli ricorderei

che va bene anche prendersi una pausa ogni

tanto… ma non mentre stai presentando

all’HackZurich o lanciando una startup!

Scherzi a parte, il consiglio più sincero sa-

rebbe quello di fidarsi del proprio intuito,

continuare a creare con passione e non aver

paura di sbagliare. Ogni errore è stato un

passo avanti.

E se potessi mandare un messaggio

agli operatori immobiliari del

Ticino?

Il cambiamento non deve fare paura. La

tenologia non sostituisce le persone: le valorizza.

Oggi più che mai, abbiamo bisogno

di strumenti che aiutino gli operatori immobiliari

ad investire il tempo, le energie e

l’attenzione in ciò che conta davvero, continuare

a creare relazioni interpersonali durature

e solide basate sulla fiducia.

NESTERMIND

Nestermind è una Proptech con sede a Zurigo,

fondata nel 2024 da Lucas Pelloni, Severin Wullschleger

e Dr. Stephan D. Meyer. Sviluppa un

software immobiliare basato sull’intelligenza artificiale

per semplificare il lavoro quotidiano di agenzie

e professionisti del settore.

La piattaforma ottimizza processi chiave come la

gestione delle lead, il marketing e la pubblicazione

degli annunci, permettendo agli agenti di lavorare

in modo più efficiente e concentrarsi su ciò che

conta davvero.

Lanciata da pochi mesi, Nestermind sta già acquisendo

rilevanza a livello nazionale, con clienti

di riferimento attivi in tutta la Svizzera.



MARKETING DIGITALE

IL VALORE DELLA

REPUTAZIONE NEL

REAL ESTATE

Michele Lonero, direttore di Edimen SA, ci

racconta come la reputazione digitale può

trasformare le agenzie immobiliari in brand

autorevoli. Grazie anche a Reviews Power,

la nuova piattaforma digitale per gestire le

recensioni online.

INTERVISTA – RED.

Ci racconta il suo percorso

professionale? Come è arrivato a

coniugare editoria, marketing e

tecnologia?

Il mio percorso nasce da una domanda

costante: come posso creare più valore, per

più persone, in meno tempo e con maggiore

impatto?

Ho applicato il principio della preeminenza

in ogni settore che ho toccato.

Nell’editoria, ho imparato il potere delle

idee. Nel marketing, come convertirle in

azione. Nella tecnologia, come scalare

quell’impatto. Reviews Power nasce da

questa sintesi: aiutare le aziende a trasformare

la fiducia in capitale reale.

Quali sono state le esperienze che

più hanno influenzato la sua visione

del mercato immobiliare?

Vedere agenzie che faticavano non per

mancanza di competenze, ma per assenza

di posizionamento e leva strategica. Il mercato

immobiliare è competitivo, ma spesso

manca una vera proposizione unica. Quando

ho visto quanto la reputazione digitale

potesse diventare la leva più sottovalutata

per differenziarsi, ho deciso di colmare quel

vuoto.

Ci parla di Reviews Power? Come

funziona e qual è la missione del

progetto?

Reviews Power è una piattaforma, ma

prima ancora è un sistema strategico. Non

ti aiuta solo a collezionare recensioni, ma ti

insegna come massimizzare il valore percepito

attraverso esse. La nostra missione è

aiutare ogni impresa meritevole a costruire,

dimostrare e capitalizzare la propria reputazione.

Perché dove c’è fiducia, c’è scelta.

E dove c’è scelta, c’è crescita.

Perché oggi la reputazione digitale è

cruciale anche per chi lavora nel nostro

settore? Perché viviamo nell’economia della

fiducia. E il tuo cliente, prima ancora di

chiedere un preventivo, vuole sapere se sei

degno del suo tempo. Le recensioni sono oggi

la valuta con cui le persone misurano la

tua credibilità. E chi controlla quella valuta…

controlla la relazione.

Come si costruisce una strategia di

recensioni efficace senza cadere

nel rischio di “gonfiare” l’immagine?

Con autenticità, ma soprattutto con intenzionalità

strategica. Ogni recensione è

un asset narrativo. Non basta averne tante:

serve avere le giuste. Quelle che parlano al

cuore dei tuoi prossimi clienti, che smontano

le loro obiezioni e accendono il loro desiderio.

Noi costruiamo un ecosistema in

cui ogni testimonianza lavora per te.

Come può un’agenzia immobiliare

oggi distinguersi online in un mercato

sempre più saturo?

Attraverso una proposta di valore chiara,

supportata da prove sociali credibili e

organizzate. In un mondo rumoroso, la

chiarezza è un vantaggio competitivo. L’agenzia

che dimostra — e non solo dichiara

— la propria efficacia, genera fiducia. E la

fiducia è la leva più potente che esista.

Dove vede il settore immobiliare tra

cinque anni dal punto di vista della

comunicazione e del marketing?

Verso una iper-personalizzazione delle

relazioni. Gli agenti diventeranno consulenti

di fiducia, figure autorevoli e riconosciute

prima ancora dell’incontro diretto.

Chi saprà costruire una reputazione coerente

e visibile, sarà scelto in automatico.

Gli altri… resteranno a rincorrere.

Quali strumenti digitali o tendenze

crede stiano trasformando più

radicalmente il lavoro degli agenti

immobiliari?

L’intelligenza artificiale? Importante.

I video brevi? Utile. Ma la vera trasformazione

sta nel contenuto autentico generato

dai clienti. Le persone credono a ciò che altre

persone dicono su di te, più di quanto

credano a te. Chi imparerà a orchestrare

questa voce collettiva, dominerà.

LA PIATTAFORMA REVIEWS POWER

Edimen ha sviluppato Reviews Power, una

piattaforma innovativa progettata per raccogliere,

gestire e monitorare in modo centralizzato tutte le

recensioni online relative ai punti vendita di un’azienda.

La soluzione consente di confrontare le performance

con quelle dei competitor a livello locale e

nazionale, contribuendo a migliorare la visibilità

online e a ottimizzare la reputazione digitale

dell’organizzazione.

Attraverso un pannello di controllo intuitivo, i manager

possono accedere a report sintetici e strategici

che evidenziano criticità, classifiche

e benchmark, mentre gli operatori locali dispongono

di strumenti pratici per gestire e valorizzare

le recensioni dei clienti.

Reviews Power offre un unico indicatore chiaro e

sintetico, derivato da un’analisi continuativa dei

dati, in grado di restituire una visione oggettiva e

aggiornata della reputazione aziendale. Una soluzione

concreta per trasformare i feedback online

in un vantaggio competitivo misurabile.

reviewspower.com

26


EDILIZIA E ABITAZIONE

FOTOVOLTAICO

FOTOVOLTAICO

E AUTOCONSUMO:

VANTAGGI DI RCP

FISICI E VIRTUALI

La creazione di un raggruppamento ai fini del

consumo proprio (RCP) permette di ottimizzare

l’autoconsumo e ottenere significativi

vantaggi economici.

TESTO – SILVIO GIACOMINI*

LA PRODUZIONE DI ENERGIA

RINNOVABILE FOTOVOLTAICA E

L’AUTOCONSUMO

Il drastico abbassamento dei costi degli

impianti fotovoltaici negli ultimi anni ha reso

facilmente accessibile l’installazione di

pannelli fotovoltaici su tutta la superficie del

tetto, rendendo le coperture parziali una

scelta sempre meno interessante. Di conseguenza,

risulta spesso una potenza installata

ben superiore al fabbisogno domestico,

con un significativo esubero di energia immessa

in rete durante i periodi di produzione,

poiché questi non sempre coincidono

con i momenti di consumo diretto. Le tariffe

di remunerazione di questo esubero sono

però dipendenti dal mercato libero dell’energia,

spesso molto basse e con conseguenze

sul tempo di rientro del nostro investimento

che si allunga di diversi anni. Ottimizzare

l’autoconsumo permette di ridurre la dipendenza

dalle variazioni delle tariffe di remunerazione

legata all’oscillazione dei prezzi di

mercato. Oltre alle vie classiche di ottimizzazione

dell’autoconsumo (accendere gli

elettrodomestici quando c’è il sole, scegliere

degli elettrodomestici efficienti, acquistare

l’automobile elettrica, installare una batteria

stazionaria domestica), un’ulteriore possibilità

è l’instaurazione di un raggruppamento

ai fini del consumo proprio (RCP)

dove si va a vendere l’energia in esubero ai

propri vicini ad una tariffa più alta di quella

di remunerazione se la ritirasse il gestore di

rete (GRD), ma generalmente ad un costo

più basso del prodotto standard che il vicino

pagherebbe sempre al gestore di rete.

Una situazione vantaggiosa tra vicini, in

cui chi produce ottiene una retribuzione

conveniente per l’energia in esubero, mentre

chi consuma ha accesso a energia rinnovabile,

locale e a costo ridotto.

L’RCP CLASSICO O FISICO

I partecipanti a un RCP non sono più considerati

consumatori finali individuali, ma

formano un unico consumatore finale per il

gestore di rete locale, con un solo allacciamento.

Fino a fine 2024, un RCP poteva essere

creato solo con un contatore fisico unico

collegato alla rete, e tutta l’infrastruttura

a valle era gestita privatamente dai partecipanti.

Questo limite imponeva che l’RCP

fosse realizzabile solo in edifici plurifamiliari

o tra vicini con mappali spesso confinanti,

dove fosse possibile installare linee elettriche

private tra produttori e consumatori.

L’adozione degli RCP fisici si è diffusa soprattutto

in proprietà in PPP o in edifici plurifamiliari

in affitto, dove i costi elevati

dell’infrastruttura tecnica possono essere

suddivisi tra un numero maggiore di partecipanti,

riducendo così l’onere economico

per ciascuno rendendolo sostenibile.

L’RCP VIRTUALE

Dal 1° gennaio 2025 è stata introdotta la

possibilità di creare un RCP Virtuale

(RCPv), che si differenzia dal modello classico

per l’assenza di un allacciamento fisico

unico alla rete sostituito da un contatore

virtuale. Il gestore di rete misura i flussi di

energia in entrata e in uscita contabilizzando

i dati di consumo e produzione di tutti i

contatori fisici dei partecipanti, eliminando

la necessità di modificare le linee elettriche

esistenti o installare contatori privati. Per la

contabilizzazione vengono utilizzati i contatori

di rete già esistenti, purché siano di ultima

generazione, con lettura a distanza, bidirezionali

e a campionamento ad alta

frequenza. Il gestore di rete è tenuto a fornire

gratuitamente i dati al gestore dell’RCPv,

che si occupa di contabilizzare e redistribuire

costi e proventi tra i partecipanti. Il gestore

di rete fattura e remunera solo l’energia

scambiata attraverso il contatore

virtuale. Tuttavia, l’RCPv è limitato ai fondi

collegati alla stessa infrastruttura elettrica

locale con tensione inferiore a 1 kV. Concretamente

significa che i partecipanti all’R-

CPv devono essere collegati fisicamente

sullo stesso “armadietto” o allo stesso manicotto

della rete del GRD.

L’INSTAURAZIONE DI UN RCP

Lo schema in alto illustra le tappe necessarie

per l’instaurazione di un RCP fisico.

L’instaurazione di un RCPv ripercorre gli

stessi passi dell’RCP fisico, ma con due sostanziali

differenze:

1. In fase preliminare bisogna verificare

con il GRD la fattibilità tecnica della realizzazione

dell’RCPv, ovvero verificare se

i vicini con cui si vuole instaurare l’RCPv

sono effettivamente collegati allo stesso

armadietto o manicotto. La domanda la si

pone al GRD elencando gli interessati. Su

lokalerstrom.ch c’è un formulario standard

da trasmettere al GRD. In altri casi,

come quello della SES, è stata creata una

mappa interattiva online per verificare direttamente

con chi si può effettuare il raggruppamento

virtuale.

2. In fase di costituzione dell’RCPv non è necessaria

alcuna modifica delle linee elettriche

e nessuna installazione di contatori privati.

In questo senso il processo tecnico

risulta semplificato. Per gli edifici plurifa-


migliari con impianti PV, viene richiesto di

installare un contatore bidirezionale,

sempre del GRD, dedicato al PV, ai fini del

conteggio.

ESEMPIO PRATICO RCPV:

COSTI E TARIFFE PER DUE CASE

ENERGIVORE

Nell’esempio è presentato il caso di due

case monofamigliari abbastanza energivore

che si sono raggruppate in un RCPv. La prima

con impianto fotovoltaico e la seconda

senza PV e con consumi elevati. Questo tipo

di carico è tipico di grandi case o di case più

piccole ma dove sono presenti dei veicoli

elettrici, pompe di calore, climatizzatori o piscine.

La tabella in alto “Bilancio economico”

espone i consumi e i costi per due scenari:

Scenario 1: consumi e costi con il solo collegamento

alla rete del GRD

Scenario 2: consumi, costi e risparmi se si

realizza un impianto PV e l’RCPv

Nell’ultima sezione della tabella si valuta

l’autoconsumo. Il primo punto da mettere

in evidenza è che l’autoconsumo totale

dell’RCPv si attesta a 76%, contro il 40% del

solo autoconsumo diretto della Casa 1 che

detiene il PV. Questo senza ottimizzazioni

avanzate dell’autoconsumo, come ad esempio

l’automazione degli elettrodomestici,

l’inserimento di batterie stazionarie o il pilotaggio

delle pompe di calore e della ricarica

di veicoli elettrici in funzione dell’esubero

di fotovoltaico.

I costi d’instaurazione di un RCPv (tabella

in basso): oltre all’investimento per

l’impianto PV, sono dati dalla creazione

contabile del contatore virtuale (servizio

del GRD al momento dell’instaurazione

dell’RCPv) e dalla gestione dei dati e fatturazione

che sono computati periodicamente

nelle fatture del gestore dell’RCPv (servizio

offerto dal gestore dell’RCPv che può

essere ad esempio il GRD stesso, una società

dedicata o i gestori immobiliari).

Un altro costo per l’instaurazione dell’R-

CPv è la stesura di un accordo tra i partecipanti

che regoli i termini di partecipazione

al raggruppamento: questo può comportare

dei costi notarili, soprattutto nel caso

delle PPP dove è consigliato iscrivere l’accordo

al registro fondiario.

I costi riportati possono variare in funzione

del mercato, dei costi notarili, dei costi

del GRD per l’apertura del contatore virtuale

e dei prodotti gestionali scelti per la fatturazione.

Riportando un flusso di cassa su

15 anni, vengono subito messi in risalto i

punti di forza e i vantaggi.

I risparmi annuali del flusso di cassa

(grafico a pagina seguente) comprendono

anche i costi mensili per la gestione dell’R-

CPv (in questo caso 4 CHF/mese). Considerando

il flusso di cassa, l’instaurazione

dell’RCPv permette al proprietario della Casa

1, che ha a carico anche il costo dell’impianto

PV, di rientrare nell’investimento in

ca 8 anni (curva verde). Nel computo sono

considerati anche gli incentivi federali e

cantonali per l’installazione dell’impianto

PV. I soli costi per la Casa 2 invece sono la

quota di creazione del contatore virtuale, la

quota per la stesura dell’accordo e i costi

mensili di gestione. Il risparmio ottenuto

dalla Casa 2 permette di recuperare i costi

sostenuti da quest’ultima in 7 anni (curva

blu). Il vantaggio più importante lo ottiene la

Casa 1, dove in 8 anni copre l’investimento e

28


in 15 anni ha un guadagno finale di 22’000

CHF, contro il guadagno di ca 2’500 CHF per

la Casa 2. Per la Casa 2 il vantaggio è comunque

significativo: senza doversi assumere i

costi e i rischi legati all’investimento in un

impianto fotovoltaico proprio, può beneficiare

di energia verde a una tariffa competitiva,

potenzialmente anche inferiore ai 25

cts/kWh ipotizzati nell’esempio.

STATO ATTUALE DEGLI RCP

La possibilità di instaurare un RCPv ha reso

l’RCP fisico quasi superfluo se non in alcuni

casi come, ad esempio, nei nuovi edifici

plurifamiliari, dove la realizzazione di

un quadro elettrico con contatori privati

può essere comunque concorrenziale. Dal

1° gennaio 2026 entrerà in vigore la nuova

ordinanza sull’energia che aprirà le porte

alla realizzazione di CLE-Comunità locale

di energia elettrica. Una realtà che potrà

ampliare la compra-vendita di elettricità

prodotta localmente all’interno di un

quartiere o nell’intero Comune.

*SILVIO GIACOMINI

Collaboratore area consulenza di

TicinoEnergia.

MAGGIORI INFORMAZIONI

Visita il nostro sito web per ricevere ulteriori

informazioni: www.ticinoenergia.ch

Inoltre segui il nostro blog per non perdere i

prossimi approfondimenti!

TOP!

TRASLOCA

SENZA PENSIERI

Sponsor di

SVIT Ticino

2025

Con la nostra garanzia d’affitto: sicurezza ottimale

per i proprietari, maggiore liquidità per i locatari!



ENERGIA

MINERGIE-QUARTIERE:

UN VANTAGGIO

COMPETITIVO PER GLI

INVESTITORI

I progetti abitativi sviluppati secondo lo standard

Minergie-Quartiere offrono spazi di qualità, beneficiano

di incentivi pubblici e si posizionano sul

mercato strategicamente.

TESTO – MARINA REZZONICO*

Sviluppo

residenziale

Fischermätteli

a Burgdorf, Strüby

Immo AG, certificato

Minergie-

Quartiere.

(Foto: Fischermätteli,

Minergie-Quartiere

BE-001-Quartiere, Strüby

Konzept AG)

Il label Minergie-Quartiere non è solo

uno strumento utile per i Comuni, ma rappresenta

una leva strategica per gli investitori

immobiliari che vogliono sviluppare o

riqualificare progetti ad alto valore aggiunto

in un contesto urbano sostenibile. Minergie-Quartiere

definisce standard chiari

e misurabili per l’efficienza energetica, la

riduzione delle emissioni di CO₂, l’adattamento

ai cambiamenti climatici e la mobilità

sostenibile.

Sviluppare quartieri secondo questo

standard consente agli investitori di anticipare

le normative ambientali in evoluzione,

ridurre i rischi legati a future restrizioni legali

e aumentare l’attrattività commerciale

degli immobili sviluppati.

Sempre più Città e Comuni svizzeri, come

Zurigo e Basilea, stanno introducendo

obiettivi climatici ambiziosi, con emissioni

nette pari a zero previste entro il 2040 o addirittura

prima. In questo scenario, la pianificazione

urbana si orienta inevitabilmente

verso standard più elevati in termini di efficienza

energetica, gestione sostenibile delle

risorse e adattamento climatico. Gli sviluppatori

immobiliari che integrano fin da

subito i criteri Minergie-Quartiere nei propri

progetti si trovano così in una posizione

di vantaggio. Possono beneficiare di processi

di licenza più snelli, accedere a incentivi

pubblici legati alla sostenibilità e offrire sul

mercato immobili in linea con le nuove

aspettative normative e sociali, oltre che inseriti

in quartieri con spazi di qualità.

La pianificazione urbana si orienta

verso standard più elevati in termini

di efficienza energetica, gestione

sostenibile delle risorse e adattamento

climatico.

Nel contesto immobiliare attuale, sempre

più attento all’impatto ambientale e ai costi

di lungo periodo, costruire o riqualificare

secondo lo standard Minergie-Quartiere

consente di posizionarsi sul mercato

con un’offerta distintiva. Un quartiere sviluppato

secondo questo approccio garantisce

edifici a zero emissioni durante l’esercizio,

elevato comfort abitativo sia in

inverno che in estate, come anche la gestione

efficiente delle risorse, dall’energia

alla mobilità.

I residenti e gli utenti finali naturalmente

ne beneficiano direttamente, ma

anche l’investitore ne guadagna in termini

di reputazione, stabilità del valore dell’immobile

e attrattività sul lungo periodo.

COS’È IL QUARTIERE MINERGIE?

Minergie-Quartiere è un label svizzero

che stabilisce standard elevati per lo sviluppo

di quartieri rispettosi del clima.

Combina la massima efficienza delle risorse

nella costruzione e nell’esercizio con

misure di adattamento al cambiamento

climatico all’interno e intorno agli edifici.

Inoltre, incentiva una mobilità rispettosa

del clima.

Il quartiere Minergie lavora con un

chiaro catalogo di requisiti: devono essere

soddisfatti 17 requisiti obbligatori, come la

certificazione dei nuovi edifici secondo

Minergie e le specifiche energetiche per il

risanamento degli edifici esistenti.

Oltre ai requisiti obbligatori, devono essere

selezionati e implementati almeno tre

dei 17 requisiti facoltativi. Questi includono

tecnologie innovative e anche misure

che non possono essere implementate in

tutti i quartieri, come ad esempio un’elevata

densità di utilizzo.

Il grafico sulla pagina seguente mostra

le aree tematiche del label.

LEGENDA:

Il label Minergie-Quartiere riduce la

complessità e si concentra sui criteri essenziali

che hanno un forte impatto sulla protezione

del clima.

30


(Grafico: minergie.ch)

A. Edificio singolo: Minergie-Quartiere

prevede regole per i nuovi edifici e per la

trasformazione energetica di quelli esistenti.

Gli edifici non devono emettere gas

a effetto serra durante l’esercizio. Anche

per il clima più caldo del futuro, è garantito

un elevato livello di comfort interno.

B. Gestione del quartiere: Ovviamente

un quartiere va oltre i confini dei singoli

edifici. Sono stati definiti dei requisiti per

l’organizzazione del quartiere e per l’analisi

dei consumi energetici durante l’esercizio,

così come per l’ottimizzazione di

quest’ultimo.

C. Energia e gas a effetto serra: Nel contesto

delle emissioni nette pari a zero, le

emissioni di gas a effetto serra nella costruzione

degli edifici sono molto importanti.

Un valore limite per il quartiere garantisce

che queste emissioni siano mantenute al livello

più basso possibile nel quartiere Minergie

secondo lo stato attuale della tecnica.

D. Comfort e adattamento climatico:

Anche la qualità dell’ambiente è di grande

importanza nello sviluppo dei quartieri. In

relazione ai cambiamenti climatici, è lecito

aspettarsi eventi estremi più frequenti

(giornate calde, piogge intense e periodi di

siccità). È quindi importante che gli ambienti

siano preparati a questi eventi

estremi, da un lato, e che dall’altro offrano

agli utenti un’elevata qualità di vita anche

nelle giornate più calde. Nel quartiere Minergie,

ciò è garantito da requisiti elevati

per l’infiltrazione e la ritenzione dell’acqua

piovana e per l’inverdimento/ombreggiatura

dello spazio esterno.

E. Mobilità: I trasporti sono responsabili

di circa un terzo delle emissioni di gas a effetto

serra in Svizzera. Il quartiere Minergie

affronta questo problema promuovendo

gli spostamenti in bicicletta e a piedi, la

mobilità elettrica e la condivisione dei veicoli

(sharing). Gli sviluppatori dei quartieri

o i Comuni possono dare un ulteriore

contributo implementando o richiedendo

alle autorità locali di implementare dei requisiti

facoltativi in questo ambito. Ciò include,

ad esempio, la creazione di strutture

come asili nido, negozi di alimentari o

spazi di co-working oppure un numero minimo

di posti auto.

IN CONCLUSIONE

Guardando al futuro, chi pianifica oggi

secondo lo standard Minergie-Quartiere

sarà tra coloro che avranno già integrato

nei propri progetti le esigenze climatiche

e ambientali di domani, posizionandosi

come pionieri credibili e affidabili della

trasformazione urbana.

E in un mercato sempre più selettivo,

dove l’offerta abitativa non sostenibile rischia

di diventare invendibile o sottoutilizzata,

avere immobili certificati Minergie-Quartiere

può fare la differenza tra un

investimento ordinario e uno davvero lungimirante.

In definitiva, costruire secondo lo standard

Minergie-Quartiere significa valorizzare

il presente, proteggere il capitale

investito e costruire una proposta solida,

coerente e pronta per il futuro.

PER SAPERNE DI PIÙ

Maggiori informazioni sul Minergie-Quartiere:

Minergie

Agenzia Svizzera italiana

Ca’ bianca, Via San Giovanni 10

CH-6500 Bellinzona

T. 091 290 88 15

www.minergie.ch

*MARINA REZZONICO

Responsabile Comunicazione e

Marketing per l’Agenzia Minergie

Svizzera italiana.



FACILITY MANAGEMENT

TECNOLOGIE E DATI

PER IMMOBILI PIÙ

REDDITIVI

Una gestione moderna degli immobili richiede

competenze strategiche, strumenti digitali e

un approccio basato sui dati a garanzia di

una maggiore redditività dell’immobile.

TESTO – MATTEO COLOMBO*

Chi oggi gestisce un immobile – che si

tratti di un edificio direzionale, un complesso

residenziale o una struttura mista –

si trova di fronte a sfide sempre più complesse:

ridurre i costi operativi, migliorare

l’efficienza energetica, garantire comfort

agli utenti, preservare il valore dello stabile

nel lungo periodo. Un lavoro complesso,

spesso caratterizzato da problematiche diverse.

In un complesso residenziale, ad

esempio, piccole perdite d’acqua possono

restare invisibili per mesi, generando consumi

inutili e costi evitabili. In un edificio

direzionale, invece, una climatizzazione

non automatizzata può causare sprechi

energetici e lamentele.

Situazioni che non si gestiscono più solo

con controlli visivi e manutenzione periodica:

il mercato è cambiato e oggi richiede

strumenti avanzati e competenze

specialistiche per una gestione dinamica,

precisa e sostenibile degli immobili.

Come rispondere a queste esigenze? La chiave

è nella digitalizzazione del Facility Management

e nell’uso intelligente dei dati.

COSA SERVE DAVVERO PER

GESTIRE AL MEGLIO UN IMMOBILE

NEL 2025?

1. Dati in tempo reale e tecnologie

smart Grazie a sensori IoT (rete di dispositivi

fisici dotati di sensori, software e connettività

di rete che consentono di raccogliere

e scambiare dati), sistemi BMS

(Building Management Systems) e piattaforme

digitali integrate è possibile raccogliere

dati continui su consumi, stato degli

impianti, comfort, accessi e occupazione

degli spazi. Queste informazioni supportano

decisioni operative e strategiche più rapide

e informate. Esempio: in un edificio direzionale,

sensori di presenza regolano

automaticamente l’illuminazione nei corridoi,

riducendo i consumi senza compromettere

la sicurezza.

2. Manutenzione predittiva

L’analisi dei dati storici e in tempo reale

consente di prevedere i guasti e pianificare

in anticipo gli interventi tecnici. Questo riduce

i costi straordinari e garantisce continuità

operativa, evitando disservizi che

impattano sulla redditività e sulla soddisfazione

degli utenti. Esempio: un impianto

HVAC in un edificio per uffici segnala cali

di pressione anomali: il sistema li rileva

prima del blocco, evitando l’interruzione

del servizio.

3. Decisioni basate su KPI e benchmark

La gestione moderna richiede strumenti

di analisi che permettano di confrontare

le performance tra diversi immobili, misurare

l’impatto degli interventi di efficientamento,

ottimizzare i contratti di fornitura o

i costi di pulizia e manutenzione.

La gestione immobiliare diventa così

una funzione strategica, non più solo operativa.

Esempio: in un gruppo immobiliare

con più proprietà, la comparazione dei consumi

tra stabili permette di individuare

quello con performance inferiori e pianificare

interventi mirati.

4. Nuove competenze gestionali e digitali

A chi gestisce oggi un immobile si richiede

di più rispetto al passato: saper leggere i

dati, interpretare dashboard, valutare ritorni

d’investimento, dialogare con fornitori

tecnici. Serve un profilo a cavallo tra operations,

tecnologia e strategia.

Esempio: il property manager deve oggi saper

leggere una dashboard di performance

e dialogare con il tecnico che propone l’installazione

di un nuovo sensore IoT.

In questo contesto, il supporto di un professionista

del Facility Management con

competenze trasversali – tecniche, digitali e

gestionali – rappresenta un valore aggiunto

fondamentale. Un partner esperto può:

• aiutare a selezionare e integrare le tecnologie

più adatte,

• garantire una gestione efficiente e trasparente

dei fornitori,

• supportare il gestore o il proprietario nella

lettura e valorizzazione dei dati raccolti,

• proporre strategie sostenibili che migliorano

la redditività degli immobili nel tempo.

La digitalizzazione non è una moda, ma una

leva concreta per aumentare la competitività

del proprio portafoglio immobiliare. Il Facility

Management diventa un acceleratore

di valore, capace di coniugare tecnologia, efficienza

e sostenibilità.

*MATTEO COLOMBO

L’autore è Regional Transition &

Commercial Consultant di

ISS Facility Services.

32


SVIT TICINO

FORMAZIONE

VISIONE E STRATEGIE

PER LA FORMAZIONE

IMMOBILIARE

Intervista a Karin Meiners, nuova responsabile

della formazione, sui suoi primi mesi in SVIT

Ticino, le priorità formative e le sfide di un settore

in continua evoluzione, con uno sguardo

alla sua lunga esperienza e passione per la

formazione.

INTERVISTA – RED.

Karin, sei entrata in SVIT da poco:

come stai vivendo questi primi mesi

nella nuova realtà?

Sono arrivata il 1° marzo e ho trovato

una realtà vivace con tante progettualità in

divenire e tante idee. Sono stata “accolta”

nel senso più autentico e profondo del termine.

È stimolante sentirsi parte integrante

di dinamiche positive e costruttive.

Hai alle spalle una lunga esperienza

nel campo della formazione in Ticino:

quali sono, secondo te, le caratteristiche

più importanti di chi lavora

in questo ambito?

Lavoro nella formazione (continua) da

25 anni: ho maturato la mia esperienza in

contesti differenti, ma credo che vi siano tre

caratteristiche ricorrenti:

• saper intravedere gli sviluppi del settore

di riferimento per fornire proposte formative

adatte alle esigenze attuali e dell’immediato

futuro. Pertanto, occorre lungimiranza,

approccio sistemico e una certa capacità

di visione;

• sviluppare l’attitudine all’ascolto. La formazione

è un servizio che pone al centro la

persona;

• applicare competenze organizzative, con

un forte orientamento all’obiettivo e alla

qualità. L’attività formativa si sviluppa tipicamente

per progetto: pertanto, scopi e

obiettivi, organizzazione e innovazione,

monitoraggio e miglioramento continuo

costituiscono i capisaldi.

Che significato ha per te il concetto

di formazione?

La formazione è un “cammino”: un processo

progrediente e sviluppante, che permette

l’acquisizione di conoscenze e competenze

oltre che lo sviluppo di capacità

che consentono di adattarsi ai contesti che

cambiano, esaltando l’esperienza pregressa,

in un processo di maturazione costante.

Non implica esclusivamente la sfera

professionale, ma anche la dimensione

personale.

C’è un progetto formativo passato

che ti è rimasto particolarmente nel

cuore?

Sono numerosi i progetti che rappresentano

momenti o passaggi professionali

importanti. Ho avuto, peraltro, la possibilità

di gestire portafogli di progetti, sviluppare

aree tematiche e coordinare programmazioni

complesse. La bellezza di

questo lavoro è che non è mai uguale a se

stesso: ogni progetto mi ha arricchito o insegnato

qualcosa. Ce ne saranno tanti altri

che avranno lo stesso significato, quindi

penso che il progetto che porterò nel cuore

sarà il prossimo…

Quali sono le priorità che ti sei data

per consolidare l’offerta formativa

di SVIT Ticino?

Sviluppare un modello formativo che sia

la base su cui costruire un’offerta in una logica

ecosistemica, tramite ambiti tematici,

livelli di formazione, tipologia di progetti,

programmazioni multidisciplinari. Le collaborazioni

sul territorio saranno cruciali,

così come le sinergie e le co-progettazioni

che permetteranno di presentare un’offerta

completa e arricchita.

In che direzione vorresti far evolvere

la formazione nel nostro settore?

Credo che occorra approfondire l’aspetto

relativo alla digitalizzazione della formazione,

considerando che il processo di apprendimento

dei più giovani è profondamente

cambiato rispetto a quello della

Generazione X o dei Millenials e che ora si

può ricorrere a strumenti digitali che agevolano

la partecipazione.

Un altro aspetto a cui tengo è la prospettiva

“ecosistemica” in due declinazioni:

• sinergie tra progetti formativi e di aggiornamento,

laddove gli uni rappresentano il

completamento e/o l’approfondimento

dell’altro, in un’ottica multidisciplinare;

• coinvolgimento degli stakeholders e degli

attori target dei diversi progetti formativi.

Qual è il modo migliore, secondo te,

per avvicinare i giovani al mondo

immobiliare?

Raccontandoglielo attraverso l’esperienza

di chi ha lavorato nel settore con impegno

e soddisfazione.

Il tema del ricambio generazionale è cruciale,

oggi, in tutti i settori: pianificarlo attentamente,

in modo da garantire un rinnovamento

che implichi crescita e qualità è

strategico. In tal senso, SVIT Ticino può

svolgere un ruolo molto importante.

E come possiamo invece motivare

chi lavora già da tempo nel settore

a continuare a formarsi?

Comprendere che la nostra formazione

non termina con una certificazione e che

l’esperienza è importante ma sempre perfezionabile,

è una rivoluzione “culturale”.

È indispensabile essere consapevoli della

portata innovativa di questi nostri tempi e

comprendere che la formazione continua è

alla base della propria competitività.

Se non ti fossi occupata di formazione,

in quale ambito ti sarebbe

piaciuto lavorare?

Amo viaggiare e mi piace organizzare i

miei viaggi; ho bisogno di “fissare” i ricordi

in fotografie e mi faccio coinvolgere dalle

atmosfere e dalla cultura dei posti che visito.

Quindi avrei cercato di fare la fotografa

o la giornalista per una rivista di viaggi.

Per concludere, c’è una citazione,

un motto o un principio che ti accompagna

nel lavoro di tutti i giorni?

Una frase di Seneca: “Non esiste vento

favorevole per il marinaio che non sa dove

andare”.


CORSI IN PARTENZA

ASSISTENTE SVIT IN

CONTABILITÀ IMMOBILIARE

Settembre - Novembre 2025

ATTESTATO PROFESSIONALE

FEDERALE IN GESTIONE IMM.

Da settembre 2025 - in preparazione

agli esami federali (sessione 2027)

ASSISTENTE IN

AMMINISTRAZIONE DI PPP

Settembre - Novembre 2025

Per maggiori informazioni

riguardo a SVIT ed ai

percorsi formativi:

www.svit-ticino.ch

34


FORMAZIONE PROFESSIONALE

CUSTODI

CUSTODE DI IMMOBILI:

FIGURA CENTRALE

NELLA VITA DEGLI

STABILI

Al via l’undicesima edizione del corso di preparazione

all’attestato professionale federale,

organizzato dal Centro di formazione professionale

OCST.

TESTO – CFP-OCST

La qualità nella gestione immobiliare

passa sempre più attraverso figure qualificate,

capaci di coniugare competenze tecniche,

gestionali e relazionali. In questo contesto, il

ruolo del Custode di immobile con Attestato

Professionale Federale (APF) si afferma come

una professione chiave per garantire efficienza,

sicurezza e valore agli stabili. Il

Centro di Formazione Professionale OCST

(CFP-OCST), membro di Travail.Suisse

Formation, certificata eduQua, organizza

l’unico corso in lingua italiana attualmente

disponibile a livello nazionale per la preparazione

all’esame federale.

IL VALORE AGGIUNTO PER CHI

OPERA NEL SETTORE IMMOBILIARE

Fiduciari, gestori e venditori immobiliari

sanno quanto sia importante poter contare

su collaboratori affidabili e preparati: i custodi

di immobili con APF sono specialisti

riconosciuti nella cura, manutenzione e gestione

operativa degli stabili. Operano in

contesti residenziali, scolastici, amministrativi,

ospedalieri e sportivi, dove si occupano

della manutenzione ordinaria e straordinaria,

degli impianti tecnici, dello

smaltimento rifiuti, della cura delle aree verdi,

ma anche della comunicazione con clienti

e utenti, della gestione del personale e della

formazione degli apprendisti.

Hanno competenze trasversali in ambito

ecologico, amministrativo e legale, supervisionano

ditte esterne e garantiscono il rispetto

delle direttive di sicurezza. Il loro ruolo

è quindi centrale per mantenere e

valorizzare il patrimonio immobiliare.

UNA FORMAZIONE MIRATA PER PRO-

FESSIONISTI IN ATTIVITÀ

Il corso, giunto all’undicesima edizione, si

svolgerà dal 22 settembre 2025 al 25 settembre

2027 presso la sede CFP- OCST a Lugano.

Le lezioni si tengono in orario serale (lu-

nedì e mercoledì, 18:50–21:50) e il sabato

(mezza giornata, o giornata intera se necessario).

La frequenza minima richiesta è

dell’80%. Il percorso formativo comprende

un totale di 496 ore e affronta diversi ambiti

tematici, che possono essere frequentati anche

singolarmente in base agli interessi e ai

bisogni professionali: manutenzione degli

stabili, componenti tecnici (riscaldamento,

areazione e clima, installazioni idrauliche ed

elettriche), pulizia professionale, gestione

delle aree verdi ed esterne, amministrazione

e gestione dei collaboratori, comunicazione

e competenze relazionali, empowerment e

tecniche di studio, istruzione e simulazione

intensiva per l’esame. Il costo complessivo è

di CHF 11’500. –, materiale incluso.

È possibile richiedere un pagamento rateale

o calcolato in base ai moduli scelti.

I partecipanti residenti in Svizzera possono

inoltre beneficiare di un rimborso fino al

50% dell’importo dopo aver sostenuto l’esame

federale. La richiesta di rimborso va inoltrata

tramite il portale online della SEFRI

(www.sbfi.admin.ch).

REQUISITI E ACCOMPAGNAMENTO

PERSONALIZZATO

Possono accedere al corso persone con attestato

federale di capacità (AFC) e almeno

due anni di esperienza nella funzione di custode

con grado d’occupazione minimo

dell’80%. L’ammissione all’esame federale

(che si svolgerà a Niederglatt (ZH) nell’ottobre

2027, con tassa d’esame di CHF 2’200. –)

prevede inoltre: Certificato ECDL Base, Attestato

di formatore in azienda, Autorizzazione

all’uso di prodotti fitosanitari, Certificato

di primo soccorso con RCP.

Il CFP-OCST offre accompagnamento attivo

anche per il recupero dei certificati mancanti,

con indicazioni pratiche, formazione

dedicata e pianificazione personalizzata.

Prima dell’avvio del corso, i candidati potranno

partecipare a una serata informativa

e successivamente a un colloquio individuale

per il bilancio delle competenze personali,

linguistiche e professionali, al fine di costruire

un percorso formativo su misura.

OPPORTUNITÀ PER IL FUTURO

Dal 2007 il corso ha permesso a numerosi

professionisti di conseguire una qualifica

riconosciuta, valorizzabile sul mercato

del lavoro sia come dipendenti che in

forma indipendente. Un investimento formativo

che rafforza la qualità e che garantisce

una presenza competente e affidabile

negli stabili gestiti.

SERATA INFORMATIVA

Per approfondire i contenuti del corso e le

opportunità professionali offerte dal titolo

di Custode di immobili APF, il CFP- OCST

propone un appuntamento aperto al pubblico:

giovedì 4 settembre 2025, ore 18:30 – Città

dei mestieri della Svizzera italiana, Viale

Stazione 25, Bellinzona. Iscrizioni su:

www.cittadeimestieri.ch/lagenda

PER INFORMAZIONI E ISCRIZIONI:

Centro di Formazione Professionale OCST

via Serafino Balestra 19 – 6901 Lugano

Tel. +41 (0)91 913 41 00

info@cfp-ocst.ch

www.cfp-ocst.ch

CUSTODE DI IMMOBILE - CORSO APF

(2025–2027)

CFP-OCST | Lugano | 11a edizione

Per chi: Professionisti attivi nella custodia di immobili

da almeno 2 anni (80%) con diploma AFC

Durata: 22 settembre 2025 – 25 settembre 2027

• Lezioni: lunedì e mercoledì sera | sabato

(mezza o intera giornata)

• 496 ore | CHF 11’500. – (materiale incluso)

Per i soci ulteriore contribuito di 750.- CHF

• Possibilità di seguire singoli ambiti tematici

• Rimborsabile al 50% (residenti in CH)

• Accompagnamento personalizzato per i

certificati mancanti

• Colloquio individuale iniziale per il bilancio delle

competenze

• Preparazione mirata con tecniche di studio e

simulazioni d’esame

• Esame federale APF:

ottobre 2027, Niederglatt (ZH), Lingua: italiano

Il Centro di Formazione Professionale OCST

è membro di Travail.Suisse Formation che

è certificata eduQua.


SVIT TICINO

INDIRIZZI

ORGANI E SOCI

DI SVIT TICINO

www.svit-ticino.ch

COMITATO SVIT TICINO

PRESIDENTE

Nicolas Daldini

nicolas.daldini@svit.ch

VICE-PRESIDENTE

Michela Kwiatkowski

Reamco Immobiliare SA, Locarno,

michela@reamco.ch

CASSIERE

Davide Pianca

Besfid&Pianca immobiliare SA

Lugano, d.pianca@besfid-pianca.ch

MEMBRI

Stefania Auciello

Multigestioni SA, Locarno

stefania@multigestioni.ch

Claudio Foglia

Studio legale Avv. Felice Foglia,

Bioggio, claudio.foglia@hotmail.com

Matteo Franchini

Amres Sagl, Lugano

matteo.franchini@amres.ch

Stefania Mazzuchelli

Fiduciaria e Consulenza SA, Lugano

smazzuchelli@sfconsulenza.ch

Filippo Mengoni

FFS SA Immobili, Bellinzona

filippo.mengoni@sbb.ch

Nicola Pult

Dreieck Immobiliare SA, Lugano

nicola.pult@dreieckimmo.ch;

BELLINZONA E VALLI

Agogestioni Sagl

Cacciuttolo Lucia, Sant’Antonino

Alfred Müller SA

Paganini Massimiliano, Camorino

www.alfred-mueller.ch

Bruni Fasani Edda

Mesocco

Bruschi Mediazioni Sagl

Rei Carla, Giubiasco

Consulca SA, Pulici Mirco,

Bellinzona, www.consulca.ch

Darani Nicola,

Chironico

De Luigi Ivano, Camorino

FFS Gestione Immobiliare

Nicora Ilaria, Bellinzona

www.ffs.ch/immobili

Fideconto gestioni

immobiliari SA

Di Meo Cortese Gianna, Bellinzona,

www.fideconto.ch

Fiduciaria Berion SA

Pucci Cristiano, Arbedo

www.berion.ch

Galli Immobiliare SA

Marocco Vittoria, Grono

www.immogal.ch

36

Gifide SA

Guidotti Nicolò, Roveredo GR

www.gifide.ch

Immoprogramm SA

Morelli Manuele, Bellinzona

www.immoprogramm.ch

Istituto di previdenza

del Cantone Ticino

Ufficio gestione immobiliare,

Carlo Salvioni, Bellinzona

www.immo.ipct.ch

Lugafid Gestioni Sagl

Roncoroni Manuela, Semione

LVE Property Management

Sagl Tamagni Michele, Giubiasco

www.evolve-sa.ch

Migros Ticino

Pellegrini Dario, St. Antonino

Multiconta SA

Canonica Moreno, Bellinzona

www.multiconta.ch

Nene e Associati SA

Russo Edoardo, Bellinzona

www.nene.ch

Ofim Operazioni finanziarie

e immobiliari SA

Passardi Roberta, Giubiasco

www.confinanz.com

Papa Renzo, Bellinzona

PG IMMOcasa Sagl

Balmelli Lara, Bellinzona

www.pgimmocasa.ch

Posta Immobili

Management e Servizi SA

Bergmann Gion Andrea, Giubiasco

Repubblica e Cantone

Ticino, Sezione logistica

Comandini Samuele, Bellinzona

www.ti.ch/logistica

Reviamco SA

Villat Remo, Bellinzona, reviamco.ch

LOCARNO E VALLI

Agenzia Fid. e Immobiliare

Cocquio & Co

Cocquio Claudio, Ascona, farola.ch

APF-HEV Ticino servizi

immobiliari Sagl

Rieder Marco, Muralto

apf-hev-ticino-servizi.ch

Assofide SA, Cotti Giancarlo,

Locarno, assofide.ch

Benz Mike, Cham/Ascona

Bosshard Immobilien AG

Bosshard Kurt, Ascona

www.bosshard-immo.ch

Esedra Real Estate Sagl

Rocca Francesco, Muralto

www.esedraimmobiliare.ch

Fendoni SA

Fendoni Aldo, Ascona, fendoni.ch

Fid SA

Brasnic Kristina, Losone

www.fid-sa.ch

Fiduciaria Cheda SA

Angelucci Bazzana Barbara

Locarno, chedasa.ch

Fiduciaria Ferro SA

Svaluto-Ferro Omar, Riazzino

www.fiduciariaferro.ch

Fiduciaria Piozzini

Immobiliare

Piozzini Marco, Losone

www.fiduciaria-piozzini.ch

Fiduciaria Verduci Sagl

Verduci-Maisano Claudia, Locarno

www.fiduciariaverduci.ch

Gabriela Weber

Immobiliare e fiduciaria

Weber Gabriela, Losone

GPF Gestioni SA

Zichella Giuseppe, Gordola

www.gpf-immobiliare.ch

Immobiliare - Lenhart SA

Lenhart Lando, Contra

Immobiliare by Kathleen

Sagl, Wendland Kathleen, Ascona

www.immobykathleen.ch

Immobiliare Marazza Sagl

Huber Bettina

Marazza Daniele, Minusio

www.marazza.ch

Immobiliare Mazzoleni SA

Forner Cristina, Muralto

www.immo-mazzoleni.ch

Immobiliare Nodiroli & Co.

Nodiroli Claudio, Solduno

www.nodiroli.ch

Immobiliare Premium MP

Sagl, Pura Mauro, Locarno

www.puraimmobiliare.ch

Immobiliare SL SA

Lappe Stefano

Specht Stefano, Muralto

www.immobiliare-sl.ch

Immovera Finanz SA

Tremaliti Marianna, Locarno

www.immoverafinanz.ch

Marcollo Franco Pietro, Locarno

Multigestioni SA

Auciello Stefania, Locarno

www.multigestioni.ch

Multiresidenza SA

D’Andrea Ivano, Muralto

www.multiresidenza.ch

Nicora Michele, Brissago

Private Fine Immobilien AG

Tresch Claudia, Ascona

www.privatefine.ch

Progano Iris, Gerra Gambarogno

Promozioni Beyeler

e Partners SA

Buzzini Eleonora, Ascona

www.pbpartners.ch

Property One Ticino SA

Egger Marcel, Ascona,

www.propertyone.ch

Reamco Immobiliare SA

Kwiatkowski-Fornera Michela

Locarno, www.reamco.ch

Scacchi Daniela, Losone

Studio Contabile Rodoni

Sagl, Del Sesto Ivan, Locarno

www.rodonisagl.ch

Vitali Gestioni Immobiliari

Sagl, Vitali Sabrina, San Nazzaro

Wildi Immobiliare

Wildi Roberto, Ascona,

www.wildi-immobiliare.ch

Wyss & Partner Studio

immobiliare e consulenze

Sagl, Wyss Laetitia, Locarno,

www.wyss-consulenze.ch

DISTRETTO DI LUGANO

Abete Rosso SA

Testino Luigi, Lugano

Agenzia Immobiliare

Ceresio SA, Muri Manuela

Lugano, www.immobiliareceresio.ch

Alloggi Ticino SA

Galfetti Riccardo,

Ziliotto Susanna, Bioggio

www.alloggiticino.ch

Altiqa SA, Rizzi Donato

Lugano, www.altiqa.group

Ami Immobiliare SA

Franchini Roberto, Lugano

www.amifiduciaria.ch

Amministrazione Casa

Lugano SA

Manfré Antonino, Lugano

www.amministrazionecasalugano.ch

Amministrazione

Central Park SA

Donelli Alberto, Lugano

AmmonCasa Sagl

Ammon Mattia, Lugano

www.ammoncasa.com

Amres Sagl

Franchini Matteo, Lugano

www.amres.ch

Antonelli Omar

Lugano-Pazzallo

Artisa Developer SA

Tami Jordan, Manno

artisagroup.com

Astèria Immobiliare Sagl

Zanotto Sladjana, Lugano

www.asteria-immobiliare.ch

Axim Gestioni SA

Rossini Valentina, Lugano

www.aximgroup.ch

Barinvest SA

Canavesi Antonio, Lugano

www.barinvest.ch

Besfid&Pianca immobiliare

SA, Pianca Candido, Lugano

www.besfid-pianca.ch

Bisang Daniele, Muzzano

Boschetti Andrea, Vezio

Caruso Riccardo

Studio fiduciario, Lugano

COFIS Gestione

immobiliare SA

Lugano, gruppocofis.ch

Comafim SA

Fantoni Marco, Lugano, comafim.ch

Comisa SA

Elsener Gabriele, Castagnola

www.comisa.ch

Daldini Nicolas, Vezia

Danproperty SA

Ancarola Domenico, Manno

www.danproperty.ch

DCF Promozione Immobiliare

SA, Hurth Daniele, Lugano

www.dcf.ch

Dimensione Ticino Sagl

Pellanda Mario, Lugano

www.dimensioneimmobiliare.ch

DOM Promotion Sagl

Monaco Daniele, Lugano

dom-promotion.ch

Domus Maxima SA

Ciriaco Massimiliano, Lugano

domusmaxima.ch

Dreieck Immobiliare SA

Pult Nicola, Lugano

www.dreieckimmo.ch

Edilia SA

Poretti Corinna, Agno

www.edilia.ch

Equans Svizzera

Facility Management SA,

Ugazzi Flavio, Rivera

www.equans.ch

Fiducia & Art SA,

Marazza Diana, Lugano-Viganello

www.fiducia-art.com

Fiduciaria Antonini SA

Dotti Marzio, Lugano

Fiduciaria De Bernardis SA

De Bernardis Marco, Massagno

www.debernardis.ch

Fiduciaria Immobiliare

Börner-Albertini

Börner Manfred, Lugano

www.boerneralbertini.ch

Fiduciaria Immobiliare San

Gottardo Sagl

Lovaldi Andrea, Grancia

www.am-immobiliare.ch

Fiduciaria Taddei-Bassi SA

Bassi Fabio, Lugano,

www.taddei-bassi.ch

Foglia Claudio, Bioggio

Fontana Sotheby’s

International Realty

Righetti Gianluca, Lugano

www.fontanasothebysrealty.ch

GERFid Immobiliare Sagl

Arrigoni Giuseppe, Lugano

www.gerfidimmobiliare.ch

GIpI Gestione Immobiliare

per Istituzionali SA

Poretti Nicola, Lugano, gi-pi.ch

Gir SA

Gervasoni Gian Franco, Lugano

Godenzi Reto Viganello

Gorzanelli Daniele

Lugano-Pregassona

GPM Global Property

Management SA

Mazzoleni Marzio, Lugano, gpm.ch

Il Sogno immobiliare SA

Lodigiani Sergio, Lugano,

ilsognoimmobiliare.ch

Imag Concept SA

Gilardoni Arianna, Maroggia

www.imagconcept.ch

Immobiliare Bandel

Bandel Mischa, Lugano

www.immobiliare-bandel.ch

Immobiliare Fontana

Amministra zioni Sagl

Ferrari Donata, Lugano

www.immobiliare-fontana.ch

Immobiliare Mantegazza

SA, Roncoroni Luca, Lugano

mantegazza.ch

Immobiliare Tuttoimmobili

Sagl, Rocchi Alain, Melide

www.tuttoimmobili.ch

Immobiliare Wäfler/Imafid

SA, Wäfler Diethelm, Lugano

Immoidea SA

Quadri Graziella, Lugano

Immolife Ticino SA

Arcuri Matteo, Maroggia

www.immolifeticino.ch

Interfida SA

Bernasconi Alberto, Lugano

www.interfida.ch

Kaiser & Partners Real

Estate SA, Kaiser Thomas, Lugano

www.kp.immo

Kyrona Real Estate Sagl

Sudanti Luca, Agno

www.kyronarealestate.ch

L’Idea Immobiliare SA

Falcetti Claudio, Agno

www.idea-immobiliare.ch

Lambertini & Partners

Gestioni immobiliari SA

Lambertini Christian / Riboni Renzo,

Lugano, www.lepartners.ch

Laris Immobiliare SA

Lugano, larisimmobiliare.ch

Leading Investors SA

Harstall Flavio, Lugano,

www.leadinginvestors.ch

Lefor Immobiliare SA

Veri Davide, Davesco

www.lefor.ch

Livit SA

Tobler Micaela, Lugano

www.livit.ch

LPM Immobilien Treuhand

Sagl Lagrotta Milena, Montagnola

Luminati Francesco, Lugano

Marvel Gestioni e Immobili

Sagl, Garotta Marta, Lugano

www.marvelgestioni.ch

Maxima SA

Stucki-Pina Viviana, Lugano

www.maxima.swiss

MC Consulenze Sagl

Mari Christian, Rivera

Medat Fiduciaria SA

Kaufmann Kevin, Lugano, medat.ch

Metropolis Vip Real Estate

Sagl, Ancarola Domenico, Manno

www.metropolisimmobiliare.ch

MG Fiduciaria Immobiliare

Sagl, Mastroddi Giovanni, Lugano

www.mgimmobiliare.ch

MoneyPark AG

Lugano/Pfäffikon, moneypark.ch/it/

MPP Fiduciaria SA

Pedretti Tito, Lugano

www.mppartners.ch

MSC immo trust Sagl

Scarati Michele, Lugano

www.msc-immo.ch

New Trends SA

Bellomo Salvatore, Lugano

www.new-trends.ch

P&M Real Estate SA

Radovanovic Ana, Lugano

paganire.ch

P&V Property & Valuation

Sagl, Fascendini Michele, Lugano

www.propertyvaluation.ch

Pfister Holding SA

Pfister Armando, Manno

www.pfister-case.ch

Piazzini Gianluigi, Gentilino

Privera SA, Pfyl Evelyne,

Lugano, www.privera.ch

Puntoimmobiliare SA

Campopiano Orlando, Lugano,

www.puntoimmobiliaresa.ch

Queen Immobiliare SA

Foce Malservigi Cinzia, Lugano,

www.queenimmobiliare.ch

Realfid Immobiliare SA

Zanni Stefania, Lugano, realfid.ch

Recontam SA

Pelle Ivan, Lugano, recontam.ch

Rigo Ingegneria

e Consulenza Sagl

Rigo Fankhauser Claudia, Lugano

Rocchetta SA

Blaser Olivia, Lugano

RoMarc SA

(RE/MAX Immobiliare)

Iannuzzi Enzo, Minusio

www.remax.ch/enzo-iannuzzi

Rusca Studio Immobiliare

Sagl, Gonzalez Videla Lurati

Maria Laura, Lugano,

www.rusca-studioimmobiliare.ch

Sequoia Consulting Sagl

Ferrari Fabio, Magliaso,

www.sequoiaconsulting.ch

SKF Fiduciaria Sagl

Stroppa Lorenzo, Lugano, skfgroup.ch

Società Fiduciaria

e Consulenza SA

Mazzuchelli Stefania

Robbiani Andrea, Lugano

www.sfconsulenza.ch

Studio fiduciario immobiliare

SA, Ruggeri Dr. Pier Luigi,

Lugano, www.sfi-fiduciaria.ch

Studio Immobiliare Ticino

Sagl, Gatto Sabina, Lugano,

www.sitimmobiliare.ch

Suisse Immo Solutions SA

Pignatiello Nicola, Lugano

www.suisseimmosolutions.ch

Suisse Immobilien Group

Sagl, Botti Filippo e Martino,

Lugano, www.suissegroup.eu

Swiss Property Solutions

Sagl, Corvi Francesco, Lugano

www.swisspropertysolutions.com

Tala Consulenze Sagl

Parola Malco, Lugano

www.talaconsulenze.ch

TG Real Estate Sagl

Ansaldi Stefano, Lugano

www.tgrealestate.ch

Ticino Premium Properties

SA, Incir Simon, Lugano-Paradiso

www.engelvoelkers.com

Ticino.Re SA

Ingrami Massimiliano,

Lugano, www.ticinore.ch

TRACHSEL Fiduciaria

immobiliare SA

Trachsel Franco, Origlio

www.trachsel-immo.ch

Tradefidam SA

Chiara Maria Barchi, Lugano

www.tradefidam.ch

TRE Ticino Real Estate

Brokers Sagl, Burkhardt Andrea,

Pura, www.topswiss.com

UBS SA, Deluigi Thierry, Lugano

Uniqhome Sagl

Rigamonti Togni Monica,

Breganzona, uniqhome.ch

V3 SA

Leuzinger Werner, Lugano

www.v3group.ch

Vesa SA

Glattfelder Plozza Isabel, Lugano

www.vesa.ch

Wetag Consulting

Immobiliare SA

Peter Philipp, Lugano

www.wetag.ch

Wincasa SA, Stefanelli Thomas,

Lugano, wincasa.ch

Wullschleger Martinenghi

Manzini Gestioni Immobiliari

SA, Manzini Giovanni, Lugano,

www.wmm-group.ch

Zenit Real Estate Sagl

Margnini Marco, Lugano

www.zenitrealestate.ch

DISTRETTO DI MENDRISIO

Arifida SA

Ponti Battista, Chiasso, arifida.ch

Bisso Takeschi, Stabio

Capifid Immobiliare SA

Ferrari Soragni Patrizia, Chiasso,

www.capifidimmobiliare.com

Ceppi e Co. Agenzia

Immobiliare SA

Porro Franco, Chiasso

www.immobiliare-ceppi.ch

Coduri Alessandro, Rancate

Fiduciaria Immobiliare

Medici Sagl

Medici Giacomo, Mendrisio

www.fimedici.ch

Immostile SA

Pellegrini Paolo, Chiasso

www.immostile.ch

Interfida SA

Croci Carlo, Chiasso, interfida.ch

Gescofid Immobiliare

Sagl, Trivellin Silvia, Chiasso

www.gescofid.ch

Sangiorgio Amministrazioni

Sagl, Sangiorgio Marco,

Mendrisio

Studio fiduciario e

immobiliare Roberta

Pantani Tettamanti SA

Pantani Tettamanti Roberta, Chiasso

www.rptfiduciaria.ch

Studio Luido Bernasconi

Bernasconi Luido, Stabio

www.luidobernasconi.com

VAV Immobiliare Sagl

Viola Valeria, Mendrisio

www.vavimmobiliare.ch

37

SVIT TICINO

FORMAZIONE

CORSI

SVIT SCHOOL

CORSO

ASSISTENTI SVIT

I corsi per assistenti si rivolgono a coloro che

si avvicinano per la prima volta al settore immobiliare

e che vogliono prepararsi acquisendo

le necessarie conoscenze di base, a persone

già attive nel settore immobiliare ma che

non dispongono ancora delle necessarie conoscenze

di base o interessate a rinfrescare le

proprie conoscenze di base.

I PROSSIMI CORSI

ASSISTENTE IN

CONTABILITÀ IMMOBILIARE

Settembre 2025

ASSISTENTE IN

AMMINISTRAZIONE DI PPP

Settembre 2025

ISCRIZIONI APERTE!

Vedi ulteriori informazioni su

www.svit-ticino.ch

SCHOOL

CORSO

OTTENIMENTO

DELL’ATTESTATO

PROF. FEDERALE

Gli attestati federali in Gestione immobiliare e

Commercializzazione immobiliare sono titoli di

studio riconosciuti dall’art. 11 cpv 2 LFid (Legge

sull’esercizio delle professioni di fiduciario)

per l’ottenimento dell’autorizzazione cantonale

di fiduciario immobiliare.

Rammentiamo che in Ticino le attività di fiduciario

commercialista, immobiliare e finanziario

svolte per conto di terzi a titolo professionale

sono soggette ad autorizzazione in virtù

della legge del 1 dicembre 2009, entrata in vigore

il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento

d’applicazione.

I PROSSIMI CORSI

ATTESTATO FEDERALE IN

GESTIONE IMMOBILIARE

Da settembre 2025 - ISCRIZIONI CHIUSE

IMPRESSUM

PUBBLICAZIONE

Edizione immobilia SVIT Ticino

ISSN 2813-7752

TIRATURA

1000 esemplari

EDITORE

SVIT Verlag AG

Greencity, Maneggstrasse 17, 8041 Zürich

Tel. 044 434 78 88, www.svit.ch,

info@svit.ch

REDAZIONE

Laura Panzeri Cometta

SVIT Ticino

Via Carvina 3, 6807 Taverne

Tel. 091 921 10 73

svit-ticino.ch, svit-ticino@svit.ch

STAMPA

Tipografia Cavalli

Via del Sole 9, 6598 Tenero

www.tipografiacavalli.ch

IMPAGINAZIONE

Netzer Marketing, 6932 Breganzona

Tel. 091 950 95 95, marketing@netzer.ch

Riproduzione autorizzata previa citazione

della fonte.

In merito ai manoscritti non richiesti non

viene effettuata alcuna corrispondenza.

Annunci, PR e novità sui prodotti servono

unicamente come informazione ai nostri

soci e lettori sui prodotti e servizi stessi.

38


Visit us

QuorumDigital

QuorumDigital

QuorumDigital

Il software di gestione integrato per i professionisti immobiliari

Portale, cockpit, workflow, GED/DMS

constatazione dei danni, contabilità

Start

Light Open

Le nostre licenze

www.quorumsoftware.ch

L’unica garanzia

d’affitto

senza deposito

e flessibile

Sponsor della Formazione SVIT

Ticino 2025

ISCRIZIONE IN 3 MINUTI

firstcaution.ch | Firstcaution SA |

Viale Stazione 30, CH-6500 Bellinzona

Tél 0840 78 78 78 | Fax 0840 78 78 79

Email info@firstcaution.ch

ACCREDITATA DALLA FINMA

SVIT Ticino Immobilia Giugno 2025

Trasformi i suoi PDF in rivista online e aumenti il suo fatturato!

Delete template?

Save as template ?