Property Magazine - Novembre/Dicembre 2021

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Acquistare una casa ancora da costruire,

come comportarsi?

di Flavio Maccione

Nell'articolo uscito sul precedente

numero (se lo

avete perso potete ritrovarlo

sul sito laspeziamagazine.it, in

formato digitale nella sezione

RIVISTE -> Property Magazine)

abbiamo parlato delle integrazioni

apportate dal decreto legislativo

in esame al precedente

D.L. 122/05. Andiamo ora

ad esaminarne il contenuto in

maniera più approfondita, al

fine di compararlo con le nuove

disposizioni.

1) La tipologia degli acquirenti.

Sotto tale profilo l’esistente

disciplina non ha risentito

delle modifiche apportate dal

D. Lgs. 14/2019. L’acquirente è

individuato dalla L. 210 /04 ( di

cui il D.Lgs. 122/05 è l’applicazione)

in colui, persona fisica,

che acquista l’immobile da costruire

ovvero che abbia stipulato

ogni altro contratto diretto

all’acquisto o comunque al

trasferimento non immediato,

a sé o al coniuge oppure ad

un proprio parente in primo

grado, della proprietà o della

titolarità di un diritto reale di

godimento su di un immobile

da costruire. Restano esclusi

dal novero degli acquirenti

tutte le società o enti collettivi,

siano essi a personalità giuridica

o meno.

Nella disciplina in esame però

si prevede che l’acquirente

possa impegnarsi all’acquisto

della proprietà di un bene anche

mediante la stipula di un

contratto di leasing, strumento

quest’ultimo per lo più destinato

all’imprenditore (fatta

eccezione per quanto dettato

dalla L. 28.12.2015 n.208 in

tema di possibilità per le persone

fisiche di ricorrere, per

l’acquisto di un immobile, al

leasing traslativo). Il che lascia

deporre per una interpretazione

più allargata del concetto

di acquirente, comprensiva

dunque anche di colui che,

operando nel quadro della

propria attività imprenditoriale

o professionale, si induca

all’acquisto di un immobile a

ciò destinato.

2) La nozione di costruttore.

La legge richiama l’imprenditore

o la cooperativa edilizia

che promettono in vendita o

che vendono un immobile da

costruire sia nel caso in cui lo

stesso venga edificato direttamente

dai medesimi e sia nel

caso in cui la realizzazione della

costruzione sia data in appalto

o comunque eseguita da

terzi. Il costruttore deve quindi

necessariamente essere un

imprenditore.

3) Il contratto preliminare di

compravendita. L’art. 6 del

D.Lgs 122/05, detta in modo

preciso e dettagliato il contenuto

del contratto preliminare

di compravendita che il costruttore

deve fare sottoscrivere

all’acquirente dell’immobile

ancora da edificare. L’art.

388 del Codice della Crisi d’Impresa

(di cui al D. Lgs. 14/2019)

ha previsto che il contratto

preliminare debba anche contenere

l‘attestazione della

conformità della fidejussione

al modello standard che sarà

strutturato secondo le indicazioni

offerte dagli emanan di

decreti ministeriali.

Lo stesso art. 388 del CCI ha

disposto che il preliminare

debba essere stipulato per

atto pubblico o per scrittura

privata autenticata.

Nel preliminare di vendita di

un immobile su carta devono

esserci:

• l’indicazione del rilascio della

fidejussione e l’attestazione

della sua conformità al modello

ministeriale;

• la descrizione dell’immobile

da costruire, con i suoi confini,

e delle pertinenze;

• l’indicazione degli eventuali

atti d’obbligo, nonché l’esistenza

di ipoteche o trascrizioni

pregiudizievoli;

• il termine pattuito per l’esecuzione

dei lavori, il prezzo e le

modalità di pagamento;

• gli estremi del permesso di

costruire e l’indicazione dell’esistenza

di imprese appaltatrici;

• il capitolato con le caratteristiche

dei materiali e gli elaborati

di progetto.

4) La garanzia fideiussoria.

L’art. 2 del D.Lgs. n.122/05 prevedeva

l’obbligo del costruttore

di procurarsi e consegnare

all’acquirente, prima o all’atto

della stipula del contratto preliminare,

una fideiussione a

garanzia di tutti gli acconti ver-

Property

sati o da versare al costruttore

anteriormente all’effettivo

trasferimento della proprietà

l’art. 385 del D.Lgs. 14/2019,

precisa che la fideiussione

deve essere rilasciata da una

banca o da un’impresa esercente

le assicurazioni: eliminando

così gli intermediari

finanziari. Può essere escussa

anche quando il costruttore

non rilascia la polizza assicurativa

postuma decennale, su

dichiarazione del notaio (art.

385 del decreto) oppure

quando, al decorrere della

data in cui si è verificata la

situazione di crisi, a condizione

che l’acquirente abbia

comunicato al costruttore

la propria volontà di

recedere dal contratto oppure

quando l’organo della

procedura concorsuale

non abbia comunicato la

volontà di subentrare nel

contratto preliminare.

Con l’escussione della fideiussione,

il promissario

acquirente recede di fatto

dal contratto, precludendosi

quindi la possibilità

di chiederne l’adempimento.

La facoltà infatti concessa al

Curatore di confermare l’esecuzione

del contratto viene

meno nel momento in cui l’acquirente

opti per la restituzione

delle somme da lui versate.

5) La polizza assicurativa

decennale. Altra importante

novità delle norme a tutela

degli acquirenti di immobili

da costruire è rappresentata

dalla introduzione dell’obbligo

di una polizza assicurativa

che garantisca l’acquirente dai

danni causati da vizi dell’immobile.

L’art. 4 del D.Lgs. n.

122/05 prevede l’obbligo del

costruttore di stipulare una

polizza assicurativa e di farne

consegna all’acquirente

all’atto del trasferimento della

proprietà il D.D.Lgs 14/19, con

l’art. 386, aggiunge, al comma

1 dell’art. 4 D.Lgs 122/05, che

l’obbligo alla polizza è previsto

a pena di nullità del contratto

che può essere fatta

valere dall’acquirente, così

duplicando la regola fissata

per le ipotesi di mancanza di

fidejussione.

L’atto di trasferimento deve

contenere la menzione degli

estremi identificativi della polizza

assicurativa e della sua

conformità. Si tratta di una

tutela fondamentale volta a

scongiurare il rischio che il

compratore ci rimetta, se la

polizza non viene inclusa nel

contratto preliminare di vendita

di un immobile su carta il

notaio è chiamato a rifiutare

l’atto e ad invitare l’impresa

costruttrice a riformularlo affinché

rispetti per filo e per segno

tutte le nuove norme previste

dal decreto legislativo.

6) La prelazione in favore

dell’acquirente. La riforma

operata dal D.Lgs. 14/2019 non

ha interessato l’art. 9 del D.Lgs.

122/05 secondo cui l’acquirente

che abbia ottenuto la

consegna dell’immobile

e che lo abbia adibito ad

abitazione principale per

sé, per il proprio coniuge

o per un proprio parente

in primo grado ha diritto

di prelazione nel caso di

vendita forzata dell’immobile

oggetto del contratto

concluso con il costruttore

divenuto insolvente. Egli

ha quindi il diritto di essere

preferito nell’acquisto

dell’immobile purché accetti

le stesse condizioni

alle quali il terzo aggiudicatario

si è dichiarato disponibile

ad acquistare. Trattasi

di una prelazione legale

in quanto trova la sua fonte

nella norma ed è destinata ad

operare solo in caso di vendita

forzata del bene oggetto del

contratto preliminare di compravendita.

L'articolo continua

sul prossimo numero!

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MONEGLIA (GE)

MONEGLIA (GE)

MONEGLIA, LOC. POSATO (GE)

APT

CASA VACANZE: cod. CITRA 010037-

LT-0304 - Appartamento centrale , al terzo

piano con ascensore così composto:

ingresso , cucina completa , ampia sala

con terrazza due camere da letto , bagno

, ripostiglio e box.

A.P.E.: G

RIF. TERRAZZA SUL MARE

INFO IN AGENZIA

MONEGLIA (GE)

APT

In elegante palazzina, al P.1°, luminoso

app.to 88 mq così composto: soggiorno

con divano letto e terrazza vista mare,

cucina abitabile con balcone, grande camera

da letto matrimoniale, bagno. Ampio

box auto.

A.P.E.: G 194,70

RIF. LA CASA DI MARTA

€

MONEGLIA (GE)

249.000

APT


LT-0062 - Affittasi per tutta la stagione estiva

oppure anche per brevi periodi, grazioso

appartamentino ristrutturato: ingresso,

soggiorno con divano letto, cucina a vista,

2 matrimoniali, bagno.

A.P.E.: G

RIF. MADDALENA'S HOUSE

INFO IN AGENZIA

MONEGLIA (GE)

APT


LT-0196 - App.to 65 mq vista mare dotato

di tutti i comfort: spaziosa camera

da letto, soggiorno con divano letto

matrimoniale, bagno con vasca, cucina

abitabile, balcone, posto auto.

A.P.E.: G

RIF. GIOIELLO VISTA MARE

INFO IN AGENZIA

MONEGLIA, LOC. CROVA (GE)

APT


LT-0157 - Delizioso appartamento, in palazzo

protetto dalla Soprintendenza Belle

Arti, con splendido giardino. Al P.3° con

ascensore, completamente ristrutturato e

arredato con gusto.

A.P.E.: G

RIF. MONEGLIA LUCE

INFO IN AGENZIA

MONEGLIA (GE)

APT


LT-0161 - Affittasi app.to in una ex colonia,

sito al P.T. composto da ingresso

indip., soggiorno, angolo cottura con tutti i

comfort, camera matrimoniale, cameretta,

bagno e spazio esterno.

A.P.E.: G

RIF. CASA CAMILLA

INFO IN AGENZIA

MONEGLIA, MORTEO (GE)

APT

Posizione panoramica vista mare, a 4 km

dal centro, in antico borgo marinaro di collina,

villa a schiera mq 200 su 2 livelli abitabili,

divisa in due appartamenti indipendenti.

Mansarda. Taverna. Giardino/Terreno mq

400. Box. Posti auto.

A.P.E.: G 498.45

RIF. LA CASA DEI GERANI

€

375.000

APT


LT-0158 - Al P.2° senza ascensore, affittasi

app.to ristrutturato, grande camera con letto

matrimoniale + letto a castello, bagno con

doccia, soggiorno cottura, balcone . Posto

auto nelle vicinanze.

A.P.E.: G

RIF. CASA TRUCCO

INFO IN AGENZIA

BOX

Box di 21 metri quadrati, sito in località

Morteo a Moneglia con rampa di accesso

di proprietà.

A.P.E.: ESENTE

RIF. IL BOX DI IVAN

€

40.000

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