Property Magazine - Marzo/Aprile 2021

LA SPEZIA ∙ GOLFO DEI POETI ∙ VAL DI MAGRA ∙ LEVANTE LIGURE

Supplemento al nr. 52 di Italia per Voi Mar/Apr 2021 - Aut. Trib. SP del 19/11/2019 N°1740/19

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Semindipendente di recente costruzione: ingresso, soggiorno

con zona cottura, balcone e terrazza, camera matrimoniale,

cameretta, bagno, soprastante mansarda. Giardino

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abitabile, sala, camera matrimoniale, bagno, ampia terrazza

su due lati di mq 30 circa e soprastante solarium. Poss.

ricavare 2° camera. Posto auto privato. Ascensore.

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bagno; al P.Sup. 2 camere, bagno. Terreno circostante

1600mq. Tetto e facciata nuovi, cappotto termico.

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composta da: ingr. in soggiorno con zona cottura,

camera matrimoniale, bagno con ampia doccia, piccola

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Ampio app.to in Via San Giovanni, al secondo piano con

ascensore, composto da soggiorno, cucina abitabile, 2

camere, bagno, ripostiglio, balcone e terrazzo con piccolo

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Monolocale arredato e suddiviso con ampio ingresso con

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terrazzo abitabile, cantina posto moto e posto auto coperto.

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€ 290.000

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splendida vista mare/tramonto. Composto da ingresso,

soggiorno, cucina, 2 camere, 2 bagni, balcone, terrazzo

abitabile.

A.P.E.: IN FASE

INFO IN AGENZIA

La parola ai professionisti

“La tendenza del mercato

4


G

entili lettori, approfittiamo di

questo numero del 2021 nella

rinnovata veste grafica in formato

pocket della nostra rivista immobiliare

per riprendere questo

“editoriale di aggiornamento”, che

darà voce, periodicamente, a tutti

i professionisti del territorio coperto

dalla diffusione del nostro

mezzo.

Doverosi sono i ringraziamenti anticipati

a tutti i nostri inserzionisti

immobiliari che parteciperanno

alla redazione ed alla continuità di

questo progetto editoriale in tutti

i diversi siti della nostra Liguria di

Levante.

Ci è parso naturale ripartire dalla

città che ci ha visto nascere come

media cartaceo e dove abbiamo

operato nei servizi alle immobiliari

fin dal 1982, con un’intervista a

Gianni Balducci, titolare dell’omonima

agenzia immobiliare Balducci

con sede in La Spezia in Via

Vittorio Veneto nr. 153, presente

Gino Giorgetti

Amministratore

ITALIA PER VOI S.R.L.

Property

immobiliare spezzino”

di Gino Giorgetti

sul territorio dal 1996 come agente

immobiliare, già iscritto all’abrogato

Ruolo Agenti di Affari in Mediazione

nr. 531 e attuale presidente della

locale associazione immobiliare FI-

MAA, a cui abbiamo chiesto di parlarci

dell’andamento del mercato immobiliare

spezzino e delle sue tendenze future

come leggerete a seguire.

Ciao Gianni, ancora grazie per avere accettato

questo invito per la creazione

di un contatto sempre più diretto con i

nostri lettori che faciliti i potenziali acquirenti

nella scelta dei servizi e delle

varie tipologie immobiliari. Innanzitutto

descrivici il tuo territorio di lavoro e la

gamma di servizi che offri al pubblico:

“Immobiliare Balducci “ nasce recentemente,

in seguito alla archiviazione di

una mia precedente esperienza con altra

ragione sociale. Sono sul campo da

oltre 25 anni, e credo di aver maturato

una discreta esperienza avendo, lungo

il percorso, attraversato diverse fasi del

Mercato immobiliare. Alcune entusiasmanti

ed altre profondamente depresse.

Oggi, con l’esperienza acquisita, ho

completamento variato il mio orizzonte.

Ti spiego meglio.

All’inizio tendevo ad acquisire immobili

ovunque. Oggi tendenzialmente cerco

di lavorare solo in una zona circostanziata.

“Sembra un paradosso” mi dicono. “Ma

proprio ora che con internet puoi arrivare

ovunque limiti il tuo raggio di azio-

5



Interni dell’agenzia

“Immobiliare Balducci”

6


ne?? “

Si rispondo! Perché se vuoi dare un

servizio di livello al cliente che fiduciariamente

si rivolge a Te (il primo è il

venditore) devi ben conoscere l’oggetto

che andrai a trattare e le dinamiche del

mercato in cui è posto.

È impossibile avere conoscenza di tutti i

territori, come è doveroso, per dare un

buon sevizio.

Infine, per rispondere compiutamente

alla tua domanda. il mondo delle agenzie

immobiliari sta mutando, anzi è già

mutato. Oggi l’agente deve dare servizi.

Servizi di consulenza, a 360 gradi, del

mondo che ruota intorno al suo core

business.

Per fare ciò si deve formare.

Quando parlo di formazione, non mi riferisco

alla mera partecipazione a corsi

emozionali fatti da motivatori o a interessantissimi

corsi di web marketing,

ma di veri e propri seminari formativi

per l’approfondimento delle materie

tecniche, giuridiche, fiscali sempre più

presenti nel nostro quotidiano.

Il bilancio del mercato immobiliare spezzino

per il 2020 che si è appena chiuso è

positivo?

A giorni avremo contezza dello stock immobiliare

transitato nel 2020, ma credo

di poter affermare senza temere di essere

smentito che la riduzione rispetto

al 2019 risulterà inferiore al 10%. Tutto

sommato non catastrofico rispetto alle

previsioni che si facevano a maggio.

Riscontri una offerta importante di beni

ed una stabilità di prezzi?

La riduzione dei prezzi degli ultimi anni

non è sicuramente propedeutica ad

una crescita dell’offerta. I prezzi hanno

smesso di scendere, ma ci vorrà tempo

perché ripartano.

Property

Trovi mutate le attitudini dei Venditori

e dei Compratori? I primi hanno preso

coscienza che possono vendere facilmente

solo attenendosi alle valutazioni

del mercato e si attengono di più ai

vostri consigli?

Si, devo ammettere che i venditori,

quelli veramente decisi a vendere,

ascoltino gli indirizzi che forniamo e si

“adeguino” all’attuale mercato.

Per gli acquirenti, il ragionamento è

un po’ più complesso. Se non si crea

rapporto fiduciario tra il cliente e l’agente,

spesso è una rincorsa alla proposta

al ribasso.

Devo anche dire che per lo più (Salvo

si tratti per loro di operazioni speculative)

in una seconda fase della trattativa

le proposte si allineano con le valutazioni

inizialmente fatte e gli affari

vengono conclusi.

Piazza Verdi

I secondi sono più o meno numerosi rispetto

agli anni passati?

Ti sembra che visitino più o meno beni

rispetto agli anni precedenti? Sono più

seri e motivati nei loro progetti visto

che il dato nazionale indica un miglioramento

delle vendite di circa il 20%?

In questo momento congiunturale chi

offre e chi domanda si presentano sul

mercato con una concretezza che non

avevo mai riscontrato.

Per i negozi e le attività commerciali in

genere riscontri un migliore e più incisivo

approccio della domanda rispetto

al passato?

Il settore commerciale è da qualche

tempo “non pervenuto”

Pochi approcciano l’idea di intraprendere

attività commerciali o artigianali.

Per lo più quelle esistenti faticano

e per sopravvivere richiedono un contenimento

dei prezzi delle locazioni.

Devo dire, per onestà, che la maggior

Via del Torretto

Via Chiodo

7



8


Piazza Garibaldi

parte dei proprietari di locali commerciali

( ove sono intervenuto per concordare

una riduzione) si é reso assolutamente

disponibile.

I pochi che non lo hanno concesso non

hanno compreso che il danno non lo

fanno al loro inquilino, ma a loro stessi.

Quell’inquilino, se ha la forza di continuare

la sua impresa, è già alla ricerca

di una nuova locazione ed il locale,

che per chiusura o per trasloco, resterà

vuoto, ci rimarrà molto a lungo.

La durata del processo di acquisto si è

allungata?

No, i tempi medi della vendita seguono

ormai da 5 anni una decrescita graduale

si calcolano in poco più di 100 giorni.

È però opportuno chiarire che sono pur

sempre dati statistici rilevati sullo stock

effettivamente venduto.

In realtà, se il dato venisse rapportato

con lo stock dei beni in vendita e non

solo su quelli venduti, i tempi sarebbero

molto più dilatati.

Dico questo, perché ritengo assolutamente

importante far passare il messaggio

che oggi, “garantire” la vendita

in un lasso temporale certo è una follia

che può esporre il venditore, che per lo

più si deve re- impegnare in un acquisto,

a problemi seri.

Ecco questo lo potevi fare 20 anni fa.

Il “prezzo di mercato” resta il nervo della

riuscita immobiliare?

Si, ti devo rispondere si. Anche se l’argomento

merita un approfondimento.

La discriminante è certamente sempre

il prezzo.

Però attenzione, talvolta il bene intrinsecamente

vale una certa cifra, ma viene

deprezzato dallo stato di manutenzione

o da come viene presentato.

Oggi più che mai, visto come sono precipitati

i valori negli ultimi anni, è essenziale

fornire ai clienti tutti gli strumenti

per massimizzare il realizzo. La

consulenza tradizionale è superata.

Oggi, oltre alla consueta conoscenza

degli aspetti tecnici/normativi/fiscali, è

necessario fornire ai clienti indirizzi di

home staging e assumere modalità di

presentazione degli immobili sempre

più performanti con immagini e modalità

accattivanti.

La collaborazione tra agenti immobiliari

è importante?

La collaborazione strutturata, che ad

oggi risulta per lo più operazione occasionale

e non continuativa, potrebbe

essere uno strumento che potrebbe rivoluzionare

il mercato.

Piazzale del Marinaio

Property

Sarebbe giunto il momento d superare

la narrazione secondo la quale girando

5 agenzie l’ acquirente rischia di vedere

5 volte la solita casa quando con una

sana collaborazione fondata sul uso di

un MLS performante potrebbe vedere

tutte le case sul mercato, con le caratteristiche

richieste, entrando nella singola

agenzia di sua fiducia

Il mandato in esclusiva è importante in

questo momento attuale per un miglior

programma di commercializzazione

dell’immobile?

Si assolutamente. Il mandato in esclusiva

è l’unico strumento che consente

all’agente di avere la certezza che l’ investimento,

necessario per avere buone

possibilità di un ottimo risultato, abbia

un ritorno economico. Senza investimenti

mirati è più difficile raggiungere

il massimo risultato. Senza mandato in

esclusiva è improbabile che l’agente faccia

gli investimenti necessari. È poi fammi

dire una cosa. Chi vende un immobile

dovrebbe imparare a diffidare di chi gli

promette di farglielo gratis. Il rischio più

prevedibile è che il lavoro di intermediazione

venga svolto nell’interesse prevalente

della controparte che lo pagherà,

rendendo “superflua” la ricerca di un

punto di mediazione diverso.

Come vedi la tendenza per i prezzi e per

il mercato immobiliare spezzino in questo

nuovo anno che si è appena aperto?

Difficile dirlo è ancora presto. Se dovessi

fare una previsione (seppure sia un

azzardo) ti direi che visto il livello raggiunto,

i prezzi resteranno uguali.

Appiattiti verso il basso, ma prevedo un

aumento delle transazioni.

Quali se ci sono, secondo Te, le necessarie

iniziative che le autorità governative

dovrebbero garantire nel breve e nel

medio termine per un ritorno della nostra

città e della nostra provincia all’investimento

immobiliare da parte di chi,

proveniente da altre regioni o da altre

nazioni, la ha sempre premiata in questo

senso?

Per quella fetta di mercato che era assorbita

dagli stranieri, temo si dovrà

aspettare ancora un po’.

Non credo che il 2021 sarà l’anno della

ripartenza del Mercato turistico. La crisi

sanitaria è purtroppo ancora troppo attuale.

Anche per le seconde case, degli

italiani fuori regione, temo si dovrà attendere

un rilassamento della crisi.

Credo però, che il mercato immobiliare

con al centro l’immobile “ bene rifugio“

sarà al centro di una eventuale crescita

dell’economia. Molto dipenderà da

come verranno spesi questi benedetti

soldi europei. Se verranno indirizzati su

investimenti infrastrutturali che porteranno

lavoro e sviluppo ci sarà una crescita

della fiducia collettiva e più propensione

a consolidare i propri risparmi

in beni durevoli. La casa lo è.

9


Ok Gianni Ti ringrazio ancora per la disponibilità,

approfitto anche per formularTi

i migliori auguri di Buon Lavoro per

la Tua attività.

i m m o b i l i a r e

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con giardino di proprietà, 3 al P.1° con mansarda. Possibilità

ancora di modifica. Ottime rifiniture. Posto auto coperto

nell’area privata di proprietà per ogni appartamento.

A.P.E.: G

€ 200.000 A.P.E.: G

€ 146.000

LA SPEZIA (SP)

AMEGLIA (SP)

AMEGLIA (SP)

27

APPARTAMENTO

RIF. 1237

La Spezia - prima periferia, vicinanza porto ed autostrada,

ideale anche per ufficio, in piccola costruzione vendesi immobile

al piano primo di circa mq. 270. Ampio parcheggio.

€

RIF. 1499

In piccolo condominio, appartamento al piano rialzato

composto da ingresso, soggiorno con angolo cottura, camera,

cameretta, bagno, giardino, posto auto.

A.P.E.: G

A.P.E.: G 285.000 € 110.000

SARZANA, SAN LAZZARO (SP)

APPARTAMENTO

SARZANA, ZONA SAN GOTTARDO (SP)


CAPANNONE / FONDO

RIF. 1362

In zona di passaggio vendesi locale ad uso laboratorio di

mq. 108 con ampio parcheggio.

A.P.E.: G

€ 95.000

TERRENO EDIFICABILE

RIF. 1731

Terreno edificabile di 4.290 mq di cui 1.470 mq edificabili

con progetto approvato per la costruzione di due bifamiliari.

A.P.E.: G

€ 240.000

AMEGLIA (SP) - Via XXV Aprile, 21

Tel. 0187.65622 • Mob. 348.7931902

ameglia@migliorini.net

www.migliorini.net

rif. 1125 - Nuova Costruzione a Fiumaretta (SP)

In complesso di nuova costruzione,

vendesi unità immobiliari di varie

tipologie e metrature.

Possibilità di personalizzazione.

Elevati standard energetici e qualitativi.

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