CPDL Rapporto di gestione 2025 web

108° Rapporto di Gestione 2025

La Sicurezza

nel Tempo

Cassa Pensioni di Lugano

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Per il materiale illustrativo la CPdL

resta a disposizione nel caso non sia

stato possibile prendere accordi

preliminari con i detentori di eventuali

diritti d’autore.

Le decisioni che prendiamo oggi

Marika Codoni

Presidente

Quando penso alla nostra Cassa Pensione, la mia mente non corre subito ai

grafici dei mercati finanziari o alle curve dei tassi d’interesse. Il mio sguardo

si posa innanzitutto sulle persone: sulle assicurate e sugli assicurati che ogni

giorno contribuiscono a costruire il proprio futuro previdenziale, e sulle

pensionate e sui pensionati che confidano nella stabilità delle loro rendite.

La previdenza professionale è, per sua natura, un esercizio di lungimiranza:

le scelte che compiamo oggi non cercano l’effetto immediato, ma sono

radici profonde destinate a proteggere il percorso di intere generazioni e a

garantire sicurezza nella fase della pensione.

Il 2025 ha segnato l’inizio della mia seconda Presidenza, un incarico che

assumo di nuovo con grande senso di responsabilità dopo il mandato del

periodo 2021-2023. L’anno appena trascorso si è svolto in un contesto economico

e finanziario ancora caratterizzato da incertezze: l’evoluzione dei

mercati e l’instabilità dei tassi richiedono una gestione prudente e lungimirante.

In questo quadro, la nostra Cassa ha continuato a seguire una strategia

d’investimento diversificata e orientata al lungo termine, riuscendo

a garantire stabilità alle prestazioni e a raggiungere un traguardo storico:

il consolidamento del grado di copertura oltre la soglia del 100%. Questo

risultato non è solo un dato tecnico, ma la prova tangibile che il percorso di

risanamento e rinnovamento intrapreso ha dato i suoi frutti, permettendoci

di guardare avanti con rinnovato ottimismo.

Siamo tuttavia consapevoli che la stabilità non è un traguardo statico, ma

un equilibrio da difendere costantemente. Il primo trimestre del 2026 si è

aperto con nuove e marcate tensioni geopolitiche che hanno riportato volatilità

sulle borse mondiali e incertezza sugli approvvigionamenti energetici.

Proprio in queste settimane di “mareggiata” finanziaria, il raggiungimento

del pieno grado di copertura nel 2025 si rivela una risorsa preziosa: un

solido cuscinetto che ci permette di proteggere le prestazioni e di navigare

con la necessaria prudenza, senza dover ricorrere a misure d’emergenza.

Il successo di un’istituzione dipende dalla qualità e dalla dedizione di chi

ci lavora e di chi la guida. Desidero, a questo proposito, ringraziare tutte

le collaboratrici e i collaboratori per l’impegno e la professionalità con cui

contribuiscono quotidianamente alla buona gestione della nostra Cassa.

In questo senso, il 2025 rappresenta un anno di significativa evoluzione

interna: un sentito ringraziamento va a Mauro Guerra, che ha raggiunto il

traguardo della pensione dopo aver diretto la CPdL con fermezza lungo un

percorso cruciale di trasformazione. Allo stesso tempo, esprimo i migliori

auguri a Francesco Fierli, già nostro Risk Manager e Responsabile Finanziario,

che dal primo gennaio ha assunto la Direzione portando con sé una

profonda conoscenza della nostra realtà. Anche l’Organo supremo si rinnova:

a Giovanni Vergani, che ringrazio per i nove anni di apprezzata collegialità,

succede Patrick Nasciuti, la cui esperienza nel settore delle prestazioni

previdenziali sarà un valore aggiunto per il nostro Consiglio.

Sono onorata di poter guidare una squadra quasi interamente riconfermata

per il quadriennio 2025-2029. Affiancata dalla Vicepresidente Alessia Dolci,

con la quale condivido una particolare sensibilità e una visione d’azione

comune, mi trovo a coordinare un gruppo di professionisti dai punti di vista

differenti, ma uniti da un obiettivo unico: l’equità. Non è un principio astratto,

ma un criterio operativo. Anche per questo, la Presidenza è esercitata

con cadenza biennale secondo un principio di alternanza tra i rappresentanti

degli assicurati e quelli dei datori di lavoro, a garanzia di un equilibrio

reale nelle decisioni e di rispetto delle sensibilità e degli interessi di tutte

le parti coinvolte. Il sistema previdenziale affronta sfide strutturali, come

l’evoluzione demografica e l’aumento della speranza di vita, che rendono

centrale il tema dell’equilibrio tra generazioni. Per il Consiglio è prioritario

adottare decisioni eque che tutelino i diritti dei beneficiari di rendita senza

compromettere le prospettive dei più giovani.

Guardando al futuro, continueremo a operare con prudenza, trasparenza e

visione di lungo periodo, rafforzando il dialogo e la vicinanza ai nostri assicurati,

affinché la CPdL rimanga un partner affidabile per tutti e ricordando

che le decisioni che prendiamo oggi devono proteggere il futuro previdenziale

di molte generazioni.

Transizioni

Viviana Vergerio

Consulente artistica

Il progetto iconografico che accompagna il Rapporto di gestione di

quest’anno si sviluppa attraverso otto dittici di immagini, dando forma a

un percorso unitario in cui realtà e interpretazione si intrecciano attorno

al tema della transizione, con particolare attenzione al contesto regionale.

Le fotografie documentano le trasformazioni del tessuto urbano di Lugano,

seguendo da vicino l’introduzione di sistemi energetici ecosostenibili e di

mezzi pubblici di nuova generazione, mentre le immagini tratte dall’opera

Transizioni di Igor Ponti riflettono la sensibilità dell’artista nel cogliere

atmosfere, tensioni e significati sottili relativi all’argomento. In questo accostamento,

le fotografie interagiscono tra loro, invitando a riflettere sui

cambiamenti prodotti dall’antropizzazione del territorio e sulle sfide climatiche.

L’arte si apre come spazio di mediazione tra il dato reale e la sensibilità

individuale, consentendo una lettura più ampia e partecipata dei tempi

presenti, capace di far emergere connessioni inattese e nuovi punti di vista.

Igor Ponti cattura luoghi e situazioni apparentemente ordinari, sospendendoli

in attimi di contemplazione e rivelando elementi segnati da una storia

recente, dall’abbandono delle valli al crescente inurbamento della popolazione,

alla base dei mutati stili di vita e della configurazione di un paesaggio

ancora in divenire. In una implicita corrispondenza, le sue immagini dialogano

con quelle del nuovo polo sportivo e degli eventi della Città di Lugano,

attualmente in costruzione, così come con quelle delle sue infrastrutture

all’avanguardia. Allo stesso modo, si collegano alle immagini di un sistema

di teleriscaldamento recentemente messo in funzione dalle Aziende Industriali

di Lugano (AIL) e dei primi bus articolati completamente elettrici

introdotti dall’Azienda dei Trasporti Pubblici Luganesi (TPL). Da questo approccio

nasce un confronto tra architettura contemporanea, modi di vivere

e nuove tecnologie, in bilico tra i cambiamenti tangibili della società e ciò

che affiora dallo sguardo poetico dell’artista.

La copertina del Rapporto, che restituisce il risultato del risanamento energetico

e architettonico dei due immobili di proprietà della CPdL in via

Generale Guisan a Lugano, interpreta e sintetizza lo spirito di questo progetto

iconografico. L’installazione, opera realizzata per l’occasione dall’artista

Claudia Losi, è composta da forme ibride, umane e animali, in acciaio

inossidabile che interrompono le linee severe degli edifici attraverso la loro

superficie riflettente. Sulle pareti dei due edifici le silhouette atemporali sospese

coabitano in un mutamento continuo, in equilibrio tra presenza e

immaginazione.

Sfogliando le pagine del Rapporto, le immagini che compongono i dittici

instaurano un dialogo tra vissuto, progresso e innovazione, originando un

insieme ricco di contenuti che solleva quesiti e suscita riflessioni sulla nostra

storia. Ogni accostamento visivo non si limita a mettere in relazione due

tempi o due prospettive, ma definisce uno spazio d’incontro in cui passato

e presente si osservano, si interrogano e talvolta si mettono in discussione

a vicenda. Le tracce della memoria convivono con i segni dell’intervento

umano e con le possibilità offerte dalla tecnologia, suggerendo che la transizione

non è mai un atto improvviso, bensì un processo stratificato, fatto di

continuità e di rotture, di eredità e di nuove visioni.

Indice Considerazioni generali 12

Conto annuale

Bilancio

Conto d'esercizio

22

24

Allegato 1 Basi legali e organizzazione 31

2 Assicurati attivi

e beneficiari di rendita 37

3 Piano previdenziale

e modalità di finanziamento 43

4 Principi di valutazione

e di presentazione dei conti 49

5 Copertura dei rischi,

regolamenti tecnici

e grado di copertura 55

6 Spiegazioni relative

agli investimenti 63

7 Spiegazioni relative

alle altre poste di bilancio

e di conto economico 79

8 Richieste dell’Autorità

di vigilanza 83

9 Altre informazioni relative

alla situazione finanziaria 85

10 Eventi successivi

alla data di bilancio 87

Applicazione

dei principi ESG

negli investimenti 91

Rapporto

dell’Ufficio di revisione 97

108°

Rapporto

di gestione

2025

Igor Ponti

Transizioni

2025

Claudia Losi

Le anime sottili

2025

Dettaglio

Foto Giorgio Marafioti

Sugli edifici plurifamiliari Casa di Ponente e Casa

di Levante la CPdL ha eseguito il risanamento

dell’involucro esterno, che ha permesso la riduzione del

fabbisogno termico per il riscaldamento dell’80%. Con

il risanamento, gli edifici sono passati da un’efficienza

energetica globale in classe G ad una in classe B.

Considerazioni generali

I dati principali 2025 2024

Assicurati attivi 3'065 3’259

Pensionati 1'636 1’681

in milioni di CHF

Somma di bilancio 935.2 924.1

Risultato netto gestione finanziaria 36.8 56.0

Risultato netto gestione immobiliare 1.6 2.1

Capitale disponibile 931.0 919.0

Capitale di previdenza 916.2 925.4

Grado di copertura effettivo 101.6% 99.3%

Interessi sull'avere di vecchiaia 1.75% 3.25%

Tasso d'interesse tecnico 1.50% 1.50%

Performance del portafoglio globale 4.59% 6.92%

12

Le generalità

a. Florian Misch, Ben Park,

Carlo Pizzinelli and Galen

Sher, “Artificial Intelligence

and Productivity in Europe”,

IMF Working Papers, aprile

2025.

Il contesto economico e finanziario nel quale operano oggi gli investitori

istituzionali è caratterizzato da una fase di trasformazione strutturale

che segna il passaggio verso un nuovo paradigma. Il 2025 può essere

considerato un anno di svolta: non tanto per eventi isolati o shock improvvisi,

quanto per la convergenza di dinamiche di lungo periodo che

stanno ridefinendo il rapporto tra crescita economica, innovazione tecnologica,

sostenibilità e governance.

Per comprendere le implicazioni per la gestione previdenziale, è utile

osservare quattro megatrend che probabilmente influenzeranno l’intero

decennio a venire e che richiedono un adattamento progressivo delle

strategie di investimento, delle metodologie di gestione del rischio e

delle pratiche di governance.

Il primo riguarda la crescente centralità dell’intelligenza artificiale e della

digitalizzazione avanzata come motori della produttività e della competitività

economica. Le analisi macroeconomiche indicano che anche

miglioramenti relativamente moderati nell’adozione dell’AI potrebbero

generare incrementi significativi della produttività totale dei fattori nel

medio periodo, influenzando l’allocazione del capitale, la struttura dei

mercati e le prospettive di rendimento degli attivi finanziari a . Per gli investitori

di lungo termine questo implica una maggiore dispersione dei

risultati tra settori e imprese, nonché una crescente rilevanza delle infrastrutture

tecnologiche, dell’energia e dei mezzi di gestione dei dati come

elemento strategico di creazione di valore.

Il secondo megatrend è rappresentato dalla riemersione del rischio geopolitico

e dalla progressiva frammentazione dell’economia globale. La

fase di globalizzazione lineare che ha caratterizzato i decenni precedenti

lascia spazio a modelli più regionalizzati, caratterizzati da politiche industriali

attive, strategie di nearshoring e maggiore intervento pubblico

nei settori strategici. Questo scenario aumenta la complessità per gli investitori

istituzionali, che, nella costruzione dei propri portafogli, devono

considerare con maggiore attenzione le dimensioni politiche, regolatorie

e di sicurezza economica.

13 Un terzo elemento strutturale è la maturazione del paradigma ESG e della

finanza sostenibile. Dopo una fase iniziale di rapida espansione, il 2025

ha segnato il passaggio verso un approccio più selettivo e orientato alla

materialità economica. L’evoluzione normativa, in particolare in Europa,

punta a standardizzare la disclosure e a integrare le informazioni sulla

sostenibilità nei processi decisionali finanziari. Allo stesso tempo, la crescente

eterogeneità regolatoria tra diverse aree geografiche introduce

complessità operative e richiede un’attenzione più sofisticata alla comparabilità

dei dati e alla gestione dei rischi di transizione.

In questo contesto, la sostenibilità non rappresenta più soltanto una dimensione

reputazionale o etica, ma diventa sempre più un elemento

strutturale della governance aziendale. Il recente Global Corporate Sustainability

Report dell’OCSE evidenzia come le imprese stiano progressivamente

integrando gli aspetti ambientali, sociali e di governance nelle responsabilità

dei consigli di amministrazione, nei sistemi di disclosure e nel

dialogo con gli stakeholder b . Per la CPdL, questo implica un rafforzamento

b. OCSE, “Global Corporate

Sustainability Report”, 2025.

dell’analisi qualitativa e della stewardship attiva come strumenti per proteggere

il valore nel lungo periodo.

Il quarto megatrend riguarda la dimensione sociale e demografica, spesso

sottovalutata ma cruciale per la sostenibilità dei sistemi pensionistici. L’invecchiamento

della popolazione, la trasformazione del mercato del lavoro

e la diffusione di modelli occupazionali più flessibili modificano profondamente

le dinamiche di risparmio, consumo e crescita economica. Allo

stesso tempo, la transizione tecnologica e digitale richiede investimenti

crescenti nel capitale umano e nella formazione continua, elementi che

influenzano direttamente la produttività e quindi la sostenibilità finanziaria

dei sistemi previdenziali nel lungo termine.

L’intersezione tra questi megatrend ha portato la CPdL a dover rafforzare

la propria capacità di valutare rischi complessi e opportunità emergenti.

L’orizzonte temporale di lungo periodo che caratterizza gli investitori

istituzionali rappresenta, in questo contesto, un vantaggio competitivo

significativo: consente di adottare una prospettiva strategica capace di integrare

le trasformazioni strutturali senza reagire in modo eccessivamente

pro-ciclico alle fluttuazioni di breve termine.

Nell’ambito di questo rafforzamento, la CPdL ha potuto raggiungere un

grado di copertura del 101.6% pur garantendo una remunerazione dell’avere

di vecchiaia superiore a quella prevista dal Consiglio federale. Con

una performance sugli attivi del 4.6%, la CPdL ha cercato di mantenere

un equilibrio tra rischio e rendimento che le permettesse di raggiungere il

proprio obiettivo in termini di copertura degli impegni in anticipo rispetto

al piano di finanziamento.

La previdenza

professionale

In un contesto di trasformazione globale, il sistema previdenziale

svizzero ha avuto una fase di graduale evoluzione. Pur in assenza di

riforme radicali, il proseguimento del dibattito politico e regolatorio

sull’equilibrio finanziario del sistema ha cercato soluzioni mirate alla gestione

dell’invecchiamento della popolazione e della crescente pressione

sui rendimenti attesi. L’attenzione si è concentrata sull’adeguatezza

delle prestazioni, sulla ridistribuzione intergenerazionale e sull’evoluzione

del tasso di conversione, temi centrali per la stabilità del secondo

pilastro.

Accanto al dibattito di fondo sulla sostenibilità di lungo periodo del

sistema previdenziale, nel contesto svizzero sono emersi alcuni temi

molto concreti che incidono direttamente sulle scelte degli assicurati

e sulla gestione delle casse pensioni. Un primo sviluppo, sempre più

visibile sia dai dati globali del sistema previdenziale sia da quelli specifici

della CPdL, è l’aumento della tendenza a riscuotere la prestazione

di vecchiaia sotto forma di capitale, in tutto o in parte, al momento del

pensionamento, anziché sotto forma di rendita.

Dai risultati della statistica sulla previdenza per la vecchiaia realizzata

dall’Ufficio federale di statistica, nel 2025, il 45% dei nuovi beneficiari

ha optato per il solo capitale e il 36% per la sola rendita, mentre il restante

19% ha percepito una combinazione dei due. Questi risultati confermano

una tendenza già in atto a livello svizzero e corrispondono a

quanto osservato per la CPdL sia nel 2024, sia nel 2025. In quest’ultimo

anno, il 44% dei nuovi beneficiari ha optato per la sola rendita, rispetto

al 50% dell’anno precedente. Inoltre, l’avere di vecchiaia versato come

prestazione in capitale corrisponde al 32% dell’avere di vecchiaia totale

dei nuovi beneficiari, contro un 31% dell’anno precedente.

Questa preferenza, influenzata anche da fattori fiscali, comporta una

maggiore responsabilità individuale nella gestione del patrimonio dopo

il pensionamento, che, in taluni casi, può presentare importanti criticità.

Per rispondere a tale evoluzione, la CPdL ha introdotto rendite flessibili,

concepite per permettere una pianificazione più graduale dell’uscita

dal mondo del lavoro. L’obiettivo è offrire un’alternativa credibile al

prelievo in capitale, mantenendo al centro la stabilità del reddito nel

tempo.

Un secondo elemento rilevante è quello di natura fiscale: nel quadro

del pacchetto di interventi applicabili nel 2027 (EP27), il Consiglio

federale ha posto in consultazione e promosso un progetto di modifica

della Legge federale sull’imposta federale diretta volto a rivedere

l’imposizione delle prestazioni in capitale provenienti dalla previdenza

(secondo e terzo pilastro). Il progetto prevede un aggravio d’imposta,

soprattutto per importi elevati, che, secondo il Consiglio federale, dovrebbe

contribuire a ridurre l’incentivo ai prelievi in capitale.

Nel contesto globale descritto sopra, la CPdL ha mantenuto un tasso

tecnico dell’1.5% e, tenendo conto della performance positiva degli investimenti,

ha potuto raggiungere il grado di copertura del 101.6%, con

3 anni di anticipo rispetto al piano di rifinanziamento. Tutto questo è

stato fatto in un contesto di equilibrio che vede il pagamento di un interesse

sull’avere di vecchiaia dell’1.75%, ovvero il massimo previsto dalla

Commissione di alta vigilanza della previdenza professionale in base

all’Art. 46 OPP2.

14

15 L’evoluzione degli assicurati attivi e dei beneficiari di rendita è stata caratterizzata

dall’uscita di un Ente affiliato avvenuta nel corso del 2024,

ma effettiva solo nel 2025. Al 31 dicembre 2025, i beneficiari di rendita

sono 1’636, ovvero 45 unità in meno rispetto all’esercizio precedente,

mentre il numero degli assicurati attivi è passato a 3’065, ovvero 194

unità in meno rispetto all’esercizio precedente. Dei 47 nuovi beneficiari

di rendita per limite d’età del 2025, 10 hanno scelto uno dei modelli di

rendita flessibile, proposti dalla CPdL a partire dallo scorso anno.

L’età media degli assicurati attivi è leggermente aumentata rispetto

all’anno precedente, passando da 45.2 a 45.8 anni, mentre il rapporto

fra il loro numero totale e quello dei pensionati è passato a 1.87 rispetto

all’1.93 dell’anno precedente. Nel contempo, il numero di assicurati che,

avendone avuto diritto, hanno deciso di passare al beneficio della pensione

anticipata, si mantiene piuttosto contenuto, rimanendo stabile

rispetto all’esercizio precedente e riducendosi rispetto al valore medio

degli anni passati (8% nel 2025 rispetto al 10% medio dei cinque anni

precedenti).

La gestione

finanziaria

Nel corso del 2025 i mercati finanziari internazionali hanno confermato

una dinamica caratterizzata da una combinazione di crescita economica

moderata, inflazione in graduale normalizzazione e politiche monetarie

ancora prudenti. Nonostante il progressivo adattamento al nuovo

contesto macroeconomico, il livello dei tassi d’interesse reali è rimasto

relativamente contenuto, con implicazioni rilevanti per gli investitori

istituzionali e in particolare per le casse pensioni, tradizionalmente

esposte al comparto obbligazionario quale elemento di stabilità e diversificazione.

I mercati azionari hanno registrato nel complesso un andamento positivo,

trainato in larga misura dai settori tecnologici e dalle società maggiormente

esposte alle prospettive di crescita legate all’intelligenza

artificiale. Tale dinamica ha tuttavia accentuato la concentrazione delle

performance su un numero limitato di titoli e settori, aumentando il rischio

di volatilità e richiedendo un approccio più attento alla gestione

del rischio.

Parallelamente, i mercati obbligazionari hanno offerto rendimenti inferiori

alle aspettative, con curve dei tassi relativamente piatte e spread

contenuti che hanno limitato le opportunità di investimento coerenti

con gli obiettivi definiti dall’asset allocation strategica. La combinazione

tra livelli di rendimento ancora modesti e valutazioni di mercato

considerate poco attrattive ha portato a una sottoesposizione tattica

verso alcune categorie obbligazionarie. Ne è derivato un aumento

della liquidità in portafoglio, che, pur rappresentando un elemento di

prudenza in termini di gestione del rischio, ha esercitato una pressione

negativa sulla performance complessiva.

Di fronte a tali sfide, nel 2025 si è osservata una crescente attenzione

verso strategie di diversificazione alternative, inclusi investimenti in infrastrutture

e immobili, con l’obiettivo di generare flussi di reddito più

stabili e maggiormente coerenti con l’orizzonte previdenziale di lungo

periodo.

In aggiunta, la CPdL ha messo in atto delle strategie di copertura per

gli eventi di coda che dovessero realizzarsi sui mercati azionari. Le

stesse, pur incidendo sulla performance complessiva, hanno permesso

di mantenere un livello basso di volatilità del portafoglio anche durante

le significative correzioni osservate nel corso dell’anno.

Tra queste ricordiamo il rapido ribasso dei mercati avvenuto tra fine

marzo e aprile 2025, a seguito dell’annuncio di nuovi dazi commerciali

statunitensi e al riaccendersi delle tensioni commerciali internazionali;

la correzione legata al settore tecnologico e AI della seconda metà

dell’anno, riconducibile alle prese di profitto su titoli con valutazioni

elevate, ai timori di una bolla speculativa e di un’eccessiva concentrazione

dei rendimenti; gli episodi di sell-off autunnali causati da preoccupazioni

sulle valutazioni elevate e revisione delle aspettative sugli

utili. Nonostante queste fasi, molti indici hanno chiuso l’anno con risultati

complessivamente positivi, mostrando un mercato resiliente ma

strutturalmente più fragile e dipendente da pochi driver.

La performance complessiva del portafoglio si è attestata al 4.6%, spinta

in larga parte dal comparto azionario e dagli hedge funds. Come

atteso, il comparto obbligazionario ha contribuito in minima parte alla

performance del portafoglio, mentre il comparto immobiliare ha avuto

un rendimento in linea con le attese, in grado di generare oltre un

quarto della performance complessiva. Infine, i costi amministrativi di

gestione delle attività del comparto finanziario, comprensive dei fondi

e delle fondazioni immobiliari, si sono attestati allo 0.80% del patrimonio

(0.62% nel 2024). L’aumento rispetto all’anno precedente è legato

alle performance fees applicate dai gestori degli strumenti alternativi in

portafoglio.

Per il 2026, le prospettive restano condizionate dall’evoluzione delle

politiche monetarie e dall’andamento dell’inflazione internazionale. Permangono

incertezze legate al contesto geopolitico e alla sostenibilità

della crescita globale, elementi che suggeriscono di mantenere un approccio

prudente ma opportunistico, orientato alla creazione di valore

nel lungo periodo.

16

17 La gestione

immobiliare

A settembre 2025, sono stati completati i lavori di ristrutturazione dei

due immobili di proprietà della CPdL in Via Generale Guisan a Lugano-Viganello.

La ristrutturazione ha portato a una maggiore efficienza

energetica, permettendo l’attribuzione ai due edifici della classe CECE

B, oltre ad una revisione architettonica, sia degli immobili, sia degli spazi

esterni, che ha valorizzato in maniera significativa il quartiere.

I lavori di ristrutturazione del portafoglio immobiliare direttamente

detenuto dalla CPdL, che continueranno anche negli anni a venire, rientrano

in un contesto segnato da una crescente attenzione agli aspetti

energetici e di sostenibilità del patrimonio immobiliare. In questo quadro,

l’attenzione si è progressivamente spostata verso il tema del rinnovamento

del parco immobiliare esistente. In Svizzera una quota significativa

degli edifici residenziali è stata costruita prima dell’introduzione

degli attuali standard energetici, rendendo necessari interventi di riqualificazione

per migliorare l’efficienza energetica, ridurre le emissioni e

contenere i costi operativi.

Gli investimenti in risanamenti energetici – quali l’isolamento termico, la

sostituzione degli impianti di riscaldamento con soluzioni rinnovabili e

l’ottimizzazione della gestione energetica – stanno assumendo un ruolo

strategico non solo in ottica ambientale, ma anche economica, contribuendo

a preservare il valore degli immobili, a mitigare il rischio di

obsolescenza e a mantenere lo sfitto al livello minimo fisiologico, come

sta avvenendo nel portafoglio immobiliare della CPdL.

Per gli investitori previdenziali, tali interventi rappresentano una leva

importante per coniugare rendimento e sostenibilità, migliorando la

qualità del portafoglio e rispondendo alle crescenti aspettative regolatorie

e sociali. Le prospettive per il 2026 indicano un probabile rafforzamento

di questa tendenza, sostenuta dall’evoluzione delle politiche

climatiche e dalla maggiore sensibilità degli inquilini verso edifici efficienti

e a basse emissioni. In un contesto di mercato più selettivo, la

capacità di pianificare e finanziare programmi di rinnovamento energetico

diventerà sempre più un fattore determinante per garantire rendimenti

stabili e duraturi nel tempo.

Un altro tema ampiamente discusso nel 2025 è stato quello del progressivo

adattamento delle valutazioni immobiliari al nuovo regime dei

tassi. Dopo anni di compressione dei rendimenti, gli investitori hanno

mostrato maggiore selettività, privilegiando oggetti con elevata qualità

costruttiva, ubicazioni centrali e prospettive di reddito stabili. Parallelamente,

la persistente carenza di alloggi in alcune regioni urbane ha

continuato a sostenere la domanda e i livelli di affitto, mentre il comparto

degli immobili commerciali ha evidenziato una maggiore eterogeneità,

con performance differenziate a seconda della destinazione

d’uso e della qualità degli spazi.

A fine 2025, nel portafoglio della CPdL, la quota del comparto immobiliare

complessivo è leggermente superiore rispetto a quanto fissato

dall’asset allocation strategica e si attesta al 31.8%, suddiviso in un 9.4%

di immobili detenuti direttamente e in un 22.4% di fondazioni immobiliari.

La performance degli immobili diretti è del 3.1% mentre la performance

media delle fondazioni immobiliari è del 4.6%.

L'organizzazione

La sostenibilità

Nella seconda metà del 2025 è stata conclusa la procedura di nomina

del Consiglio direttivo per il quadriennio 2025-2029, che ha visto la

conferma di due rappresentanti dei datori di lavoro e dei tre rappresentanti

degli assicurati attivi, Lucas Bächtold, Alessia Dolci e Giacomo Orlandi.

Questi ultimi sono stati eletti con una procedura di voto per corrispondenza

alla quale hanno partecipato oltre un quarto degli aventi

diritto di voto.

In rappresentanza della Città di Lugano, accanto alla riconfermata

Marika Codoni, è stato eletto Patrick Nasciuti, che vanta una lunga

esperienza in ambito di previdenza professionale e subentra a Giovanni

Vergani. A Giovanni Vergani, Membro del Consiglio direttivo dal 2016,

vanno i ringraziamenti di tutto il Consiglio e della Direzione per l’ottimo

lavoro svolto negli anni e per la significativa collaborazione sia all’interno

del Consiglio direttivo, sia nel Comitato investimenti. In rappresentanza

degli Enti esterni è stato riconfermato Paolo Pezzoli, mentre

l’Associazione dei Pensionati ha eletto nuovamente Franco Greco, già

in carica presso la CPdL dal 2020.

A seguito della nomina del nuovo Consiglio direttivo, è stata modificata

anche la composizione dei comitati tecnici 1.4. Nell’ambito della

riallocazione degli incarichi esterni, Giuseppe Ganci e Gianluca Pediconi

hanno deciso di interrompere la loro collaborazione con la CPdL.

A entrambi va il ringraziamento del Consiglio direttivo per la proficua

e competente collaborazione dimostrata negli anni. Subentrano come

membri esterni del Comitato investimenti Laura Bolis e Antonio Viggiani,

che vantano una lunga esperienza in ambito di gestione patrimoniale,

controllo dei rischi e tematiche ESG.

Nella Direzione, il Direttore Mauro Guerra ha terminato la propria attività

presso la CPdL a dicembre 2025, passando al beneficio del pensionamento.

A Mauro Guerra, entrato nella CPdL nel 2016, va il ringraziamento

del Consiglio direttivo per aver guidato la Cassa in questo

importante periodo di transizione, con esperienza e visione del futuro.

Gli subentra, nella carica, l’attuale Vicedirettore Francesco Fierli, già in

CPdL dal 2018 in qualità di CFO (Chief Financial Officer). La posizione

lasciata vacante da Francesco Fierli verrà sostituita nel corso del 2026.

Nel 2025 il tema della sostenibilità ha continuato nel suo passaggio da

un ambito puramente specialistico a una componente strutturale della

gestione patrimoniale degli investitori istituzionali. In questo contesto,

la CPdL conferma un orientamento già consolidato all’integrazione sistematica

dei criteri ambientali, sociali e di governance (ESG), sia negli

investimenti mobiliari sia in quelli immobiliari, coerentemente con il

proprio mandato di lungo periodo.

Nel settore della previdenza professionale, l’ASIP ha ulteriormente

consolidato il proprio approccio pragmatico all’integrazione dei criteri

ESG, ponendo particolare enfasi sulla qualità del reporting e sulla comparabilità

delle informazioni tra istituzioni previdenziali. In questo contesto,

l’aggiornamento dell’ASIP ESG Reporting Standard (versione 1.1)

rappresenta un riferimento importante per il settore, con l’obiettivo di

favorire una maggiore trasparenza verso gli assicurati e di promuovere

un’integrazione coerente dei fattori ambientali, sociali e di governance

nei processi decisionali.

18

19 Lo standard, applicabile ai periodi di rendicontazione a partire dal

2025, introduce chiarimenti metodologici e rafforza le indicazioni relative

alla disclosure climatica, all’esercizio dei diritti di voto e alle attività

di engagement. L’approccio promosso dall’ASIP ribadisce, inoltre, il

principio secondo cui l’integrazione ESG deve essere interpretata principalmente

come parte integrante della responsabilità fiduciaria e della

gestione dei rischi di lungo periodo, piuttosto che come obiettivo separato

rispetto alla ricerca di rendimenti sostenibili per gli assicurati.

Parallelamente, Swiss Sustainable Finance ha evidenziato nel 2025

come la Svizzera continui a posizionarsi tra i principali hub europei

della finanza sostenibile, pur in un contesto di maggiore attenzione alla

qualità e alla credibilità delle strategie ESG. Le discussioni dell’anno

hanno posto l’accento sulla necessità di dati comparabili, sull’allineamento

con gli obiettivi climatici e sulla misurabilità dell’impatto. Per la

CPdL ciò si traduce in un rafforzamento dei processi di selezione, di

quelli di monitoraggio dei gestori e nell’integrazione di analisi climatiche

nei modelli di rischio di portafoglio.

Un tema centrale emerso nel 2025 è stato il contributo del settore finanziario

al raggiungimento degli obiettivi climatici nazionali. In questo

ambito, Klima-Allianz Schweiz ha continuato a richiamare l’attenzione

sulla coerenza degli investimenti con una traiettoria compatibile con

l’Accordo di Parigi, invitando le istituzioni previdenziali a definire strategie

di decarbonizzazione trasparenti e verificabili.

La CPdL integra tali considerazioni nell’analisi strategica degli investimenti,

privilegiando progetti che dimostrano piani credibili di transizione

energetica. Questo impegno viene riconosciuto da Klima-Allianz

Schweiz, che, anche per il 2025, ha confermato alla CPdL il rating Good

Practice per la gestione mobiliare, un risultato che conferma il percorso

intrapreso dalla Cassa in materia di sostenibilità.

Nel comparto immobiliare, la sostenibilità assume una dimensione particolarmente

concreta. La CPdL promuove interventi di riqualificazione

energetica del proprio patrimonio, con l’obiettivo di migliorare l’efficienza

degli edifici, ridurre i consumi e preservare il valore nel tempo.

Gli investimenti in isolamento, sistemi di riscaldamento a basse emissioni

e ottimizzazione della gestione energetica non rappresentano soltanto

una scelta ambientale, ma una misura di gestione del rischio e di

protezione del rendimento a lungo termine.

Nel complesso, anche l’approccio ESG della CPdL si inserisce in una

fase più matura del processo, sempre più orientata a metriche, governance

e responsabilità. La sostenibilità è così parte integrante della

strategia d’investimento, in coerenza con l’orizzonte previdenziale e

con l’impegno a garantire prestazioni sicure e durature anche alle generazioni

future.

Conto annuale

Bilancio

Attivi

in CHF 31.12.2025 31.12.2024

22

6.4 Investimenti patrimoniali 934'587'257 923'625'039

Liquidità 24'283'549 58'388'928

Cassa 885 398

Banche, conti correnti 24'280'745 58'396'261

Operazioni a termine 1'919 -7'731

Titoli 596'080'479 531'345'268

Azioni e fondi azionari 262'616'097 209'820'899

Obbligazioni e fondi obbligazionari 220'073'576 211'035'059

Investimenti alternativi 113'247'306 110'345'810

Partecipazioni 143'500 143'500

Immobili 296'563'184 286'690'592

Immobili e partecipazioni immobiliari 296'519'047 286'637'574

Mobili e attrezzature 44'137 53'018

Crediti 17'660'045 47'200'251

Averi presso la Città di Lugano 14'451'066 39'865'163

Prestiti e ipoteche 432'510 2'343'765

Altri crediti (inclusa imposta preventiva) 2'776'469 4'991'323

6.6 Delimitazioni attive 617'771 471'173

Totale attivi 935'205'028 924'096'212

23 Passivi

in CHF 31.12.2025 31.12.2024

Debiti 3'605'747 4'771'922 7.1

Prestazioni di libero passaggio 2'449'222 2'958'120

Altri debiti 1'156'525 1'813'802

Delimitazioni passive 622'418 348'769 7.2

Accantonamenti

non tecnici - - 7.4

Capitali previdenza

e accantonamenti tecnico-assicurativi 916'239'257 925'370'762

Capitale di previdenza assicurati attivi 441'660'957 442'204'862 5.3

Capitale di previdenza beneficiari di rendita 418'143'100 426'001'700 5.6

Accantonamenti tecnico-assicurativi 56'435'200 57'164'200 5.8

Riserva di fluttuazione 14'737'606 - 7.6

Fondi liberi/copertura insufficiente - -6'395'241

Saldo all'inizio del periodo -6'395'241 -13'962'019

Avanzo / disavanzo (-) del periodo 6'395'241 7'566'778

Totale passivi 935'205'028 924'096'212

Conto d’esercizio

in CHF 2025 2024

24

7.7 Contributi e apporti 42’983’793 43'908'818

Contributi dei dipendenti 16’512’704 16'726'880

Contributi del datore di lavoro 25’370’169 26'082'655

Contributi di risanamento del datore di lavoro - -

Versamenti unici e riscatti 1’100’920 1'099'283

Prestazioni d'entrata 12’329’176 10'347'717

Apporti di libero passaggio 11’926’268 10'018'327

Rimborsi versamenti anticipati PPA

e divorzio 402’908 329'390

Totale ricavi da contributi

e prestazioni d'entrata 55’312’969 54'256'535

Prestazioni regolamentari -39’740’912 -37'765'187

Rendite di vecchiaia -22’707’415 -24'327'387

Rendite ai superstiti -5’554’359 -5'890'944

Rendite d'invalidità -1’546’876 -1'513'230

Prestazioni in capitale al pensionamento -8’987’144 -5'916'528

Prestazioni in capitale per divorzio - -

Liquidazione in capitale al decesso -945’118 -117'098

Prestazioni extra regolamentari -58’162 -160

Rimborsi e recuperi - 32'412

Interessi su prestazioni d'uscita

e prelevamenti -58’162 -32'572

7.8 Prestazioni d'uscita -40’641’367 -13’123’786

Prestazioni di libero passaggio

in caso di uscita -9’539’988 -10’387’650

Trasferimento di ulteriori mezzi nel caso

di uscite collettive -29’565’704 -

Versamenti anticipati PPA e divorzio -1’535’675 -2’736’136

Totale costi per prestazioni e anticipi -80’440’441 -50'889'133

5.3

5.6

5.8

Variazione capitale di previdenza

Accantonamenti tecnico-assicurativi

e riserve di contribuzione 9’131’505 -52'613'170

Scioglimento/costituzione (-)

capitale di prev. assicurati attivi 7’547’216 -10'525'423


capitale di previdenza pensionati 7’858’600 -21'178'253


accant. tecnico-assicurativi 729’000 -8'261'200

5.3 Remunerazione capitale di risparmio -7’003’311 -12'648'294

Altri risultati della previdenza -1’628’856 -1'782'565

Prestazioni assicurative 292’302 111'664

Premi assicurativi (premio di rischio) -1’718’653 -1'714'229

Contributi al fondo di garanzia -202’505 -180'000

Risultato netto della parte assicurativa -17’624’823 -51'028'333

25 in CHF 2025 2024

Risultato netto investimenti 38'402'090 58'181'210

Risultato netto Gestione finanziaria 36'801'127 56'032'870 6.7.1

Risultato lordo gestione finanziaria 43'575'766 60'879'872

Spese amministrazione patrimonio -6'774'639 -4'847'002

Risultato netto Gestione immobiliare diretta 1'600'963 2'148'340 6.7.2

Risultato lordo gestione immobiliare 1'838'774 2'454'569

Spese amministrazione immobiliare -237'811 -306'229

Altri ricavi 1'975'764 1'987'142

Ricavi da prestazioni fornite 4'000 6'000 7.11

Contributo spese amministrative 1'913'370 1'959'854

Ricavi diversi 58'394 21'288 7.11

Spese di amministrazione -1'620'184 -1'573'241

Costi amministrativi -1'472'540 -1'443'963 7.12

Perito in materia di previdenza professionale -102'436 -81'961

Ufficio di revisione -30'108 -30'171

Autorità di vigilanza -15'100 -17'146

Eccedenza di costi/ricavi prima della

costituzione o dello scioglimento

della riserva di fluttuazione 21'132'847 7'566'778

Costituzione/scioglimento (-)

della riserva di fluttuazione -14'737'606 - 4.4

Eccedenza di costi/ricavi 6'395'241 7'566'778

Igor Ponti

Transizioni

2025

Claudia Losi

Le anime sottili

2025

Dettaglio

Foto Giorgio Marafioti

Il risanamento energetico permette di aumentare

il comfort abitativo. Inoltre, il migliore isolamento

termico, la posa di sistemi fotovoltaici sulle coperture

e l’allacciamento alla rete di teleriscaldamento locale

ha permesso una riduzione importante dell’impatto

complessivo sull’ambiente. Per gli edifici Casa di

Ponente e Casa di Levante le emissioni di CO 2 si sono

ridotte da 184 a meno di 50 tonnellate l’anno.

Allegato

Basi legali e organizzazione 1

31 Forma giuridica

e scopo

Ente di previdenza professionale, con sede a Lugano, avente lo scopo

di assicurare i membri e i loro superstiti contro le conseguenze economiche

della vecchiaia, dell’invalidità e del decesso.

Si tratta di una istituzione di diritto pubblico, con personalità giuridica

propria, iscritta al Registro di commercio. Essa si impegna a soddisfare

almeno i requisiti minimi previsti dalla legge federale sulla previdenza

professionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità LPP, per tutti

gli assicurati, compresa la generazione d’entrata (cfr. art. 1, 2, 3 dello

Statuto).

1.1

Iscrizione LPP

e fondo di Garanzia

La CPdL sottostà agli obblighi della LPP, è iscritta al Registro della previdenza

professionale e al Registro di Commercio del Cantone Ticino

come istituto di diritto pubblico. La CPdL è affiliata al Fondo di garanzia

LPP, Berna (Numero registro TI 41).

1.2

Indicazione degli atti

e dei regolamenti

Statuto (ultima modifica 13.12.2016)

Regolamento di previdenza (entrato in vigore l’1.1.2025, valido fino al

31.12.2025, successivamente modificato con effetto dall’1.1.2026)

Regolamento transitorio concernente le misure di risanamento per l’anno

2024 e seguenti (entrato in vigore l’1.1.2024)

Regolamento investimenti (entrato in vigore l’1.1.2025)

Regolamento sugli accantonamenti (entrato in vigore il 31.12.2024)

Regolamento sulla liquidazione parziale (entrato in vigore il 12.5.2020)

Regolamento relativo al calcolo della riserva di fluttuazione dei valori

(entrato in vigore l’1.7.2014)

Regolamento d’organizzazione (entrato in vigore il 27.5.2021)

Regolamenti dei comitati:

Audit (entrato in vigore il 23.10.2018)

Previdenza (entrato in vigore il 23.10.2018)

Investimenti (entrato in vigore il 20.12.2018)

Immobili (entrato in vigore il 19.12.2019)

Regolamento di nomina del Consiglio direttivo della CPdL (entrato in

vigore il 27.5.2021)

Regolamento di voto per l’elezione dei membri rappresentanti degli assicurati

nel Consiglio direttivo della CPdL (entrato in vigore il 27.5.2021)

Regolamento sulla Gestione e organizzazione dei flussi informativi in

seno alla CPdL (entrato in vigore il 25.09.2018)

1.3

1.4

Organi di gestione

e diritto di firma

Consiglio direttivo

32

Rappresentanti del datore di lavoro

per la Città di Lugano:

Marika Codoni, Presidente dal

26.11.2025

Patrick Nasciuti, membro del Consiglio

dal 21.10.2025

Giovanni Vergani, Vicepresidente

e membro del Consiglio fino al

20.10.2025

Rappresentanti degli assicurati:

Lucas Bächtold, Presidente fino al

25.11.2025

Alessia Dolci, Vicepresidente dal

21.10.2025

Giacomo Maria Orlandi

Rappresentante del datore di lavoro

per gli enti esterni:

Paolo Pezzoli

Rappresentante dei pensionati

(consultivo):

Franco Greco

Comitati (composizione al 31.12.2025) c

c. Per i cambiamenti della

composizione dei comitati

nel corso dell’anno, si

rimanda alla sezione

sull’organizzazione nella

parte introduttiva.

Comitato previdenza:

Lucas Bächtold (coordinatore)

Patrick Nasciuti

Paolo Pezzoli

Tito Solari

Comitato audit:

Alessia Dolci (coordinatrice)

Patrick Nasciuti

Giacomo Maria Orlandi

Tiziano Leidi

Direzione

Mauro Guerra, CEO Direttore

Francesco Fierli, CFO Vicedirettore

Comitato investimenti:

Giacomo Maria Orlandi (coordinatore)

Marika Codoni

Lucas Bächtold

Giuseppe Ganci, fino al 31 dicembre

2025

Gianluca Pediconi, fino al 31 dicembre

2025

Laura Bolis dal 1° gennaio 2026

Antonio Viggiani dal 1° gennaio

2026

Comitato immobili:

Paolo Pezzoli (coordinatore)

Alessia Dolci

Franco Greco (consultivo)

Lisa Muscionico

Davide Savoino

33 Autorizzazioni di firma

(collettiva a due)

d. Firma congiunta

con il Presidente o il

Vicepresidente.

Marika Codoni, Presidente

Alessia Dolci, Vicepresidente

Mauro Guerra d , CEO Direttore

Francesco Fierli d CFO Vicedirettore

Autorità di vigilanza:

Perito in materia di

previdenza

professionale:

Ufficio di revisione:

Perito immobiliare:

Consulente medico:

Vigilanza sulle fondazioni e LPP della Svizzera Orientale, Muralto, fino

al 31 dicembre 2025 e ATIOZ a partire dal 1° gennaio 2026

Libera AG, Zurigo, Dr. Benno Ambrosini

Fideconsul Società di Revisione SA, Chiasso

Capifid valutazioni immobiliari Sagl, Chiasso

Dr. Paolo Städler, Lugano Breganzona

Igor Ponti

Transizioni

2025

Vista aerea del Polo sportivo e degli eventi

Per gentile concessione della Città di Lugano

Assicurati attivi e beneficiari di rendita 2

37 Assicurati attivi A fine 2025, gli assicurati attivi erano 3’065 unità, ovvero 194 in meno

rispetto all’esercizio precedente a seguito dell’uscita di un Ente affiliato,

avvenuta nel 2024 e diventata effettiva a partire dal 1° gennaio

2025. Al 31 dicembre 2025 gli assicurati comprendevano 1’272 donne

(1’415 a fine 2024) e 1’793 uomini (1’844 a fine 2024). Nel calcolo, gli assicurati

a tempo parziale sono considerati come unità.

L’età media degli assicurati attivi è di 45.8 anni, leggermente superiore

rispetto all’esercizio precedente (45.2 anni); più precisamente, l’età media

è di 44.7 anni per le donne (44.3 anni a fine 2024) e 46.5 anni per

gli uomini (46.8 anni a fine 2024).

Evoluzione degli assicurati attivi

2.1

2025 2024

Effettivo a inizio periodo 3'259 3'163

Ammissioni 323 381

Dimissioni -208 -212

Trasferimento a seguito di uscita collettiva -237 -

Pensionamenti -47 -52

Invalidità -15 -15

Decessi -3 -2

Sospesi -7 -4

Effettivo a fine periodo 3'065 3'259

Al 31 dicembre 2025, sono da considerare sette casi in sospeso perché

in attesa di una decisione da parte dell’Istituto delle assicurazioni sociali

sull’erogazione della rendita d’invalidità; gli stessi non figurano più tra gli

assicurati attivi.

Assicurati attivi suddivisi per fasce d’età

2025 2024

Età (anni) Uomini Donne Totale Uomini Donne Totale

da 18 a 19 anni 4 4 8 3 2 5

da 20 a 29 anni 127 153 280 138 166 304

da 30 a 39 anni 419 311 730 435 349 784

da 40 a 49 anni 494 322 816 505 363 868

da 50 a 59 anni 538 382 920 554 427 981

da 60 anni in poi 211 100 311 209 108 317

Totale 1'793 1'272 3'065 1'844 1'415 3'259

2

2.2

Beneficiari

di rendita

A fine 2025, i beneficiari di rendita erano 1’636, ovvero 44 unità in meno

rispetto all’esercizio precedente. Anche in questo caso la riduzione dei

beneficiari di rendita è legata all’uscita dell’Ente affiliato già menzionata

nel paragrafo precedente. Il rapporto fra il numero totale degli assicurati

attivi e quello dei beneficiari di rendita è di 1.87 (1.93 a fine 2024).

38

Evoluzione dei beneficiari di rendita

2025 2024

Effettivo a inizio periodo 1’681 1'667

Nuovi beneficiari

Uscite

Limite d'età 46 49

Invalidità 15 16

Per coniugi 19 16

Per figli 22 15

Decesso pensionati -41 -39

Decesso di invalidi o passaggio

di invalidi al pensionamento

per limite d'età -14 -8

Decesso coniugi -27 -13

Scadenza delle rendite ai figli -13 -22

Estinzione della rendita ai

coniugi o di invalidità -9 -

Trasferimento a seguito di

uscita collettivai -43 -

Effettivo a fine periodo 1’636 1'681

Beneficiari di rendita suddivisi per fasce d'età e tipo di rendita

Pensionati Invalidi Coniugi Figli Totale

da 0 a 24 anni - - - 76 76

da 25 a 59 anni - 53 21 2 76

da 60 a 64 anni 78 45 9 - 132

da 65 a 69 anni 293 - 31 1 325

da 70 a 74 anni 260 - 35 - 295

da 75 a 79 anni 196 - 54 - 250

da 80 a 84 anni 153 - 65 - 218

da 85 anni in poi 143 - 121 - 264

Totale 1’123 98 336 79 1’636

2

39

2025 2024

Uomini Donne Totale Uomini Donne Totale

Pensionati

per limite età 711 412 1’123 721 433 1'154

Invalidi 51 47 98 49 54 103

Per coniugi o divorziati 13 323 336 13 339 352

Per figli 35 44 79 34 38 72

Totale beneficiari 810 826 1’636 817 864 1'681

Igor Ponti

Transizioni

2025

Centrale termica del Polo sportivo e degli eventi

Per gentile concessione di AIL SA

Piano previdenziale 3

e modalità di finanziamento

43 Piano di previdenza La CPdL è una cassa pensioni a primato dei contributi, semiautonoma,

che ha riassicurato il rischio invalidità e superstiti ( 5.1).

3.1

Età ordinaria di pensionamento

Per il 2025, 65 anni per gli uomini e 64 anni e 3 mesi per le donne nate

nel 1961; dal 2026, 64 anni e 6 mesi per le donne nate nel 1962; dal 2027,

64 anni e 9 mesi per le donne nate nel 1963; dal 2028, 65 anni per le

donne nate nel 1964 o successivamente.

Salario assicurato

Salario annuo sottratta la deduzione di coordinamento che corrisponde

al 35% del salario lordo dell’assicurato fino al massimo a 7/8 della rendita

di vecchiaia annua massima dell’AVS, ponderata per il grado di occupazione.

Il salario assicurato è arrotondato a CHF 100 superiori.

Accrediti di vecchiaia

Età dell’assicurato

Accrediti di vecchiaia

Scala 1 Scala 2 Scala 3

Da 18 a 19 anni nessun accredito nessun accredito nessun accredito

Da 20 a 29 anni 14.30% 16.30% 18.30%

Da 30 a 39 anni 16.80% 18.80% 20.80%

Da 40 a 49 anni 19.80% 21.80% 23.80%

Da 50 a 65 anni 23.80% 25.80% 27.80%

Da 66 anni e oltre 23.00% 25.00% 27.00%

Le scale 2 e 3 sono facoltative. In mancanza di comunicazione a riguardo,

verrà applicata la scala 1.

Rendita di vecchiaia

La rendita di vecchiaia è calcolata moltiplicando l’avere di vecchiaia al

giorno del pensionamento per i tassi di conversione previsti dal Regolamento

di previdenza. Per la definizione dell’aliquota di conversione, le

frazioni di anno sono calcolate pro rata temporis.

L’attuale regolamento prevede sia per gli uomini sia per le donne la

possibilità del prepensionamento a partire da 60 anni e la possibilità di

posticipare l’età pensionabile fino a 70 anni.

Rendita d’invalidità

La rendita d’invalidità completa ammonta al 50% del salario assicurato

al momento dell’evento assicurato.

Rendita coniuge o partner registrato superstite

Se il coniuge defunto era attivo, il 60% della rendita annua completa

d’invalidità alla quale l’assicurato avrebbe avuto diritto se fosse stato

riconosciuto invalido al momento del decesso o il 60% della rendita annua

che era assicurata al defunto al momento del decesso, se il coniuge

defunto era al beneficio di una rendita per limiti d’età o d’invalidità.

Rendita figli

10% della rendita d’invalidità o di vecchiaia assicurata o versata al beneficiario.

Il tasso è del 20% per gli orfani.

3

Capitale decesso

Versato in caso di decesso di un assicurato attivo o di un invalido, è

l’avere di vecchiaia acquisito al momento del decesso o al momento

della messa al beneficio della rendita di invalidità, diminuito dell’importo

necessario al finanziamento delle prestazioni a favore dei superstiti e

delle prestazioni già versate. L’importo minimo del capitale di decesso

è pari all’acquisto di prestazioni effettuate dall’assicurato attivo durante

l’assicurazione presso la CPdL e/o della somma di ogni altro contributo

facoltativo, dedotti eventuali prelievi anticipati.

44

3.2

Modalità

di finanziamento

Il finanziamento è basato sui contributi degli assicurati attivi e del datore

di lavoro. La ripartizione dei contributi totali tra l’assicurato e il datore di

lavoro dipende dalla scelta di quest’ultimo tra la variante A e la variante B

e, per gli assicurati, in base alla scelta delle scale facoltative 2 e 3 ( 3.1).

Contributo del datore di lavoro Variante A Variante B

Da 20 a 29 anni 13.15% 12.00%

Da 30 a 39 anni 14.55% 13.20%

Da 40 a 49 anni 15.85% 14.35%

Da 50 a 70 anni 17.35% 15.60%

Contributo per spese amministrative 1.15% 1.15%

Contributo dell’assicurato Variante A Variante B

Scala 1 Scala 2 Scala 3 Scala 1 Scala 2 Scala 3

Da 20 a 29 anni 7.20% 9.20% 11.20% 8.35% 10.35% 12.35%

Da 30 a 39 anni 7.80% 9.80% 11.80% 9.15% 11.15% 13.15%

Da 40 a 49 anni 8.50% 10.50% 12.50% 10.00% 12.00% 14.00%

Da 50 a 70 anni 9.00% 11.00% 13.00% 10.75% 12.75% 14.75%

I contributi per coloro i quali rimangono assicurati oltre l’età di riferimento

AVS sono ridotti del contributo per il rischio.

Il metodo del finanziamento considerato per le prestazioni di pensionamento

e di decesso dopo il pensionamento è il sistema della capitalizzazione,

per le altre prestazioni è la ripartizione dei capitali di copertura.

3.3

Altre informazioni

sull’attività

di previdenza

Il Consiglio direttivo della CPdL ha deciso di attribuire un tasso d’interesse

sugli averi di vecchiaia degli assicurati presenti al 31 dicembre

2025 dell’1.75% (al 31 dicembre 2024 del 3.25%).

Igor Ponti

Transizioni

2025

Centrale AIL di teleriscaldamento a Caslano


La centrale di teleriscaldamento di Caslano,

attiva dal 2018, rappresenta un esempio concreto di

utilizzo sostenibile delle risorse locali.

Alimentata a cippato di legno proveniente dal

Malcantone, fornisce calore e acqua calda sanitaria a

edifici pubblici e privati, riducendo l’impatto ambientale

e valorizzando l’economia regionale.

Principi di valutazione 4

e di presentazione dei conti

49 Swiss GAAP FER 26 I conti sono presentati come prescritto dalle norme Swiss GAAP FER 4.1

26, versione 01.01.2014, conformemente all’art. 47 cpv. 2 OPP2.

Principi contabili

e di valutazione

I criteri di valutazione applicati per le varie posizioni di bilancio

sono i seguenti:

4.2

Mezzi liquidi:

Crediti:

Obbligazioni:

Azioni quotate:

Altre partecipazioni:

Hedge Fund:

Strumenti derivati:

Immobili, terreni e

part. immobiliari:

Mobili e attrezzature:

Debiti:

valore nominale

valore nominale, ridotto al loro presunto valore

di realizzo mediante l’iscrizione di un apposito

fondo di svalutazione (delcredere)

valore di mercato

valore di mercato

valore del patrimonio netto

valore di mercato

valore di mercato

valore venale

valore d’acquisto dedotti gli ammortamenti

valore nominale

Principi di

valutazione degli

immobili

Il valore del portafoglio immobiliare diretto indicato a bilancio è il risultato

della perizia allestita da Capifid valutazioni immobiliari Sagl al

31.12.2025. Rispetto al 31 dicembre 2024, il portafoglio immobiliare della

CPdL include anche l’immobile precedentemente detenuto dalla società

Lattimer SA in liquidazione, acquistato dalla stessa nel corso del 2025.

Sempre rispetto al 31 dicembre 2024, il valore complessivo del portafoglio

immobiliare diretto è aumentato di circa CHF 2.25 milioni principalmente

a seguito del rinnovamento di due degli immobili detenuti.

Per quattro dei dieci immobili detenuti dalla CPdL, la valutazione è stata

rivista al rialzo, mentre per gli altri sei ha subito una leggera revisione al

ribasso, dovuta principalmente all’incremento della vetustà degli stessi.

Per ridurre questo effetto, la CPdL ha avviato un programma pluriennale

di rinnovamento e miglioramento energetico di tutto il portafoglio immobiliare

diretto. Conformemente alle direttive del Regolamento investimenti,

relative alla valutazione degli immobili, la perizia viene aggiornata

periodicamente dal nostro esperto.

Valutazione con il metodo del valore di reddito

Gli immobili sono valutati adottando il metodo del valore di reddito,

ovvero la capitalizzazione del reddito lordo con il tasso d’interesse lordo,

applicando una correzione per la vetustà tecnica, conseguente all’inevitabile

processo di invecchiamento degli oggetti.

I valori di reddito vengono calcolati per ciascun immobile che genera un

reddito, ipotizzando il conseguimento di redditi costanti per un periodo

illimitato di tempo e l’utilizzo di tassi d’interesse costanti. Da qui la necessità

di calcolare le correzioni di valore per la vetustà al fine di garantire

la perpetuità dell’immobile. Il tasso d’interesse lordo per l’attualizzazione

varia per ogni oggetto e va da un minimo del 4.19% ad un massimo del

5.28%, non troppo distanti rispetto a quelli usati per l’esercizio precedente.

4.2.1

4

4.3

Piano

di finanziamento

Dall’esercizio 2014 viene calcolato il totale del capitale di previdenza

in capitalizzazione parziale e vengono stabiliti due tassi di copertura,

quello di copertura globale e quello di copertura per gli impegni degli

assicurati attivi.

Entrambi devono essere mantenuti almeno al grado di copertura iniziale

che figura nel piano di finanziamento, definito e attestato dal Perito in

materia di previdenza professionale ai sensi dell’art. 72d LPP. L’istituto

di previdenza entra in una situazione di sottocopertura qualora uno di

questi due gradi di copertura effettivi scenda al di sotto dei gradi di

copertura iniziali.

50

I gradi di copertura iniziali sono riportati nella perizia attuariale allestita

nel giugno 2024 dal Perito in materia di previdenza professionale

Dr. Benno Ambrosini di Libera AG, che conferma quelli dell’attestato

AON Hewitt del 2.6.2014 ai sensi dell’art. 72d LPP. Gli stessi hanno i seguenti

valori:

81.40% tasso di copertura iniziale globale

56.10% tasso di copertura iniziale degli assicurati attivi

4.4

Modifiche dei principi

contabili di

valutazione

e di presentazione

dei conti

Per la chiusura dell’esercizio 2025 non ci sono state modifiche né dei

principi contabili di valutazione né di quelli per la presentazione dei

conti.

Igor Ponti

Transizioni

2025

Centrale AIL di teleriscaldamento a Caslano

Dettaglio


La centrale a cippato serve oggi circa 130 clienti.

L’impianto è dotato di due caldaie da 1.2 e 2.4 MW e

rappresenta una soluzione energetica

rinnovabile radicata nel territorio.

Copertura dei rischi, regolamenti tecnici 5

e grado di copertura

55 Copertura dei rischi

e riassicurazioni

La CPdL ha stipulato un contratto di assicurazione con la Helvetia Compagnia

Svizzera d’Assicurazioni sulla Vita SA, in vigore dal 1° gennaio

2022, per la copertura dei rischi decesso e invalidità degli assicurati attivi.

Con questo contratto di assicurazione, le prestazioni regolamentari

derivanti dagli eventi che si sono verificati dopo quella data sono riassicurate

e per la CPdL i costi derivanti dai rischi di decesso e invalidità degli

assicurati attivi, oltre al premio della riassicurazione, sono marginali.

Conformemente all’art. 72 a cpv. 1 LPP, la CPdL è un istituto di

previdenza di diritto pubblico che deroga al principio del bilancio in cassa

chiusa e per questo motivo può avere un grado di copertura inferiore

al 100% ai sensi dell’allegato dell’art. 44 cpv. 1 OPP2.

Il Comune di Lugano riconosce alla CPdL una garanzia per il pagamento

delle prestazioni dovute in conformità alle disposizioni LPP (si veda l’art.

3 cpv. 2 del Regolamento di previdenza).

5.1

Attivi e passivi

dei contratti

d’assicurazione

La CPdL non ha contratti di assicurazione in essere che generino attivi o

passivi di bilancio.

in CHF 2025 2024

5.2

Evoluzione e

remunerazione degli

averi a risparmio con

il sistema del primato

dei contributi

Per maggiori dettagli sul

tasso di remunerazione

3.3

Capitale all'inizio dell'esercizio 442'204'862 419'031'145

./. Norme minimali secondo l'Art. 17 LFLP -677'517 -1'445'138

Accrediti di vecchiaia 35'073'048 35'680'668

Altri contributi e apporti 1'100'920 1'099'283

Apporti del datore di lavoro 223'814 131'413

Apporti di libero passaggio 11'926'268 10'018'327

Rimborsi PPA e divorzio, al netto dei rimborsi non più dovuti 402'908 329'390

Prestazioni di libero passaggio versate -9'539'988 -10'387'650

Trasferimento di ulteriori mezzi per uscite collettive -18'511'455 -

Prelevamenti PPA e per divorzio -1'535'675 -2'736'136

Prestazioni e prelevamenti non coperti da avere di vecchiaia 41'884 34'209

Scioglimento di capitali per pensionati/invalidità/decessi -26'584'944 -22'876'461

Remunerazione capitale di risparmio 7'003'311 12'648'294

Norme minimali secondo l'Art. 17 LFLP 533'521 677'517

Capitale alla fine dell'esercizio 441'660'957 442'204’862

5.3

Variazione tra capitale alla fine dell’esercizio

e capitale all’inizio dell’esercizio -543’905 23'173'717

Remunerazione capitale di risparmio 7’003’311 12'648'294

Costituzione (+) o scioglimento (-) del capitale di previdenza

degli assicurati attivi -7’547’216 10'525'423

Tasso di remunerazione CPdL applicato 1.75% 3.25%

La riduzione della norma minimale secondo l’art. 17 LFLP è dovuta

principalmente all’aumento degli accrediti di vecchiaia per gli assicurati

attivi. Lo scioglimento del capitale di previdenza al netto della remunerazione

è dovuto sia al trasferimento di capitali per uscite collettive, sia

all’incremento dello scioglimento di capitali per pensionamenti.

5

5.4

Sviluppo del capitale

di copertura per gli

assicurati in primato

delle prestazioni

Il piano di previdenza adottato dalla CPdL è un piano a primato dei contributi

ai sensi dell’art. 15 della LFLP del 17 dicembre 1993 e non vi sono

assicurati a primato delle prestazioni.

56

5.5

Totale degli averi

di vecchiaia

secondo la LPP

Il totale degli averi di vecchiaia LPP degli assicurati attivi al 31 dicembre

2025 ammonta a CHF 231’891’407 (CHF 231’678’943 al 31 dicembre

2024). Nel corso del 2025, agli stessi è stato applicato un tasso d’interesse

dell’1.25%, lo stesso utilizzato per il 2024.

5.6

Sviluppo del capitale

di copertura per

i beneficiari di rendita

in CHF 2025 2024

Capitale all’inizio dell’esercizio 426’001’700 404’823’447

Costituzione (+) / scioglimento (-)

per la modifica del tasso tecnico - 21’648’500


per l’aggiornamento

delle tavole di mortalità - -

Scioglimento a seguito di uscite collettive -9’512’300

Ulteriore costituzione (+) / scioglimento (-) 1’653’700 -470’247

Capitale alla fine dell’esercizio 418’143’100 426’001’700

Nel capitale di previdenza dei beneficiari di rendita non viene considerato

il capitale di previdenza delle rendite rimborsate dall’assicurazione

Helvetia Compagnia Svizzera d’Assicurazioni sulla Vita SA.

5.7

Risultato dell’ultima

perizia attuariale

L’ultima perizia attuariale è stata allestita nel giugno 2025 dal Perito in

materia di previdenza professionale Dr. Benno Ambrosini della Libera

AG, sulla base della situazione finanziaria al 31 dicembre 2024, con l’utilizzo

come basi tecniche delle tavole generazionali VZ 2020, del tasso

tecnico dell’1.50% e secondo le regole di condotta e le direttive della

Camera svizzera degli esperti di casse pensioni.

Il Perito ha attestato che i gradi di copertura iniziali e il piano di finanziamento

sono rispettati.

5

57 Basi tecniche e altre in CHF 2025 2024

ipotesi significative

sul piano attuariale Accantonamenti tecnico-assicurativi

all’inizio dell'esercizio 57’164’200 48’903’000


per condizioni di pensionamento favorevoli 920’400 4’277’600


per avvenimenti speciali 98’300 -297’700


per la modifica del tasso tecnico - 16’884’800


per l'aggiornamento

delle tavole di mortalità - -11’370’500

Costituzione per adeguamento

delle pensioni al carovita - -1’233’000

Scioglimento a seguito di uscite collettive -1’747’700 -

Accantonamenti tecnico-assicurativi

alla fine dell'esercizio 56’435’200 57’164’200

5.8

Variazione degli accantonamenti

tecnico-assicurativi -729’000 8’261’200

Modifiche

dei principi di base

e ipotesi tecniche

Riserve

di contribuzione

del datore di lavoro

senza rinuncia

all’utilizzazione

Nessuna.

Nessuna.

5.9

5.10

Trasferimento di

mezzi per uscite

collettive

in CHF 2025 2024

Trasferimento di liberi passaggi per uscite

collettive -18'511'455 -

"Scioglimento di capitale di previdenza per i

beneficiari di rendita per uscite collettive" -9'512'300 -

Scioglimento di accantonamenti tecnici per

uscite collettive -1'747'700 -

Trasferimento per la procedura di

liquidazione parziale 205'751 -

Trasferimento di ulteriori mezzi nel caso di

uscite collettive -29'565'704 -

5.11

5

5.12

Grado di copertura

secondo

l’art. 44 OPP2

in CHF 2025 2024

Totale attivi 935'205'028 924'096'212

Debiti -3'605'747 -4'771'922

Delimitazioni passive -622'418 -348'769

Capitale disponibile 930'976'863 918'975'521

58

Capitale di previdenza 916'239'257 925'370'762

Assicurati attivi 441'660'957 442'204'862

Beneficiari di rendita 418'143'100 426'001'700

Accantonamenti tecnici 56'435'200 57'164'200

Avanzo (+) o scoperto (-) tecnico 14'737'606 -6'395'241

Grado di copertura secondo l’OPP2 101.6% 99.3%

Altre informazioni relative

al grado di copertura 2025 2024

Grado di copertura dei beneficiari di rendita 100.0% 100.0%

Grado di copertura degli assicurati attivi 103.3% 98.6%

A

B

Capitale di previdenza

Accantonamenti

tecnici

Suddivisione

del capitale di previdenza A B totale 2025 totale 2024

Assicurati attivi 441'660'957 913'600 442'574'557 443'020'162

Beneficiari di rendita 418'143'100 55'521'600 473'664'700 482'350'600

859'804'057 56'435'200 916'239'257 925'370'762

Igor Ponti

Transizioni

2025

Autobus elettrici in circolazione sulla Linea 5 di TPL

(Viganello-Lugano Centro-Manno)

Per gentile concessione di TPL SA

Foto Cosimo Filippini

Gli autobus in circolazione sulla Linea 5 di TPL

sono bus articolati completamente elettrici.

Il loro utilizzo consente la riduzione del 70%

dell’inquinamento fonico lungo il percorso. Scegliere per

un anno il bus elettrico per il tragitto giornaliero lungo

il percorso attualmente coperto consente di evitare

l’emissione di circa 0.6 tonnellate di CO 2 generate dalla

propria auto: un contributo ecologico pari a 10 alberi adulti.

Spiegazioni relative agli investimenti 6

63 Organizzazione

e gestione

degli investimenti

Il Consiglio direttivo approva la strategia e le direttive d’investimento,

decide un eventuale ampliamento dell’universo degli investimenti e delega

le competenze dell’implementazione della strategia d’investimento

al Comitato investimenti.

Il Comitato investimenti propone al Consiglio direttivo la ripartizione del

patrimonio tra i vari gestori patrimoniali in conformità con la strategia

d’investimento e i rispettivi margini di fluttuazione. Il Comitato investimenti

seleziona e propone i gestori patrimoniali che ritiene adeguati e

ne regola le attività sulla base di mandati di gestione accuratamente

definiti e di linee guida specifiche.

Il CFO (Vicedirettore) garantisce che gli obiettivi e le disposizioni inerenti

agli investimenti patrimoniali vengano rispettati e assicura un

sistema integrato di controllo e reporting dei risultati e dei rischi relativi

all’attività di gestione delle risorse finanziarie della CPdL.

Il servizio di custodia globale è affidato a UBS, che si occupa dei servizi

di base concernenti la custodia globale e l’amministrazione dei titoli e

della preparazione di tutte le informazioni necessarie al controllo delle

attività svolte dai gestori patrimoniali. UBS si occupa anche del servizio

di contabilità dei titoli in custodia, del conteggio e della riscossione

per conto della CPdL dell’imposta preventiva e, per alcuni gestori, della

gestione del bollo federale di negoziazione.

6.1

Al 31.12.2025 sono in essere i seguenti mandati:

Gestore Tipologia di mandato Autorità di vigilanza

UBS Asset Management Bilanciato passivo FINMA

EFG Bank

Obbligazionario in valuta estera FINMA

Zürcher Kantonalbank Azioni svizzere FINMA

Zürcher Kantonalbank Azioni mercato estero FINMA

PRISMA fondazione d’investimento Alternativi CAV-PP

Banca del Sempione Alternativi FINMA

Energy Infrastructure Partners Infrastrutture FINMA

UBS Asset Management Immobili indiretti FINMA

Patrimonium Asset Management Immobili indiretti FINMA

Avadis Vorsorge Immobili indiretti FINMA

Swiss Prime Site Solutions Immobili indiretti FINMA

I gestori vengono individuati per le loro capacità in settori specifici, così

da consentire alla CPdL di comporre una costellazione differenziata nelle

componenti, ma coerente nell’insieme per implementare una strategia

core-satellite. Questo approccio ha come obiettivo quello di raggiungere,

attraverso la gestione attiva di alcune singole classi di investimenti

e grazie a una componente core del portafoglio strutturata prevalentemente

in mandati bilanciati, un efficiente profilo di rischio/rendimento

del portafoglio globale.

6

6.1.1

Esposizione

effettiva nelle Asset

Class, allocazione

strategica, margini di

fluttuazione e rispetto

dei limiti OPP2

Categorie

d'investimento

Esposizione al 31.12.2025

in CHF '000 in %

Margini tattici Esposizione al 31.12.2024

Min. Neutro Max. in CHF '000 in %

Liquidità 38'735 4.16% 0% 1% 25% 100'054 10.90%

Obbligazioni in CHF 122'455 13.15% 5% 20% 25% 159'764 17.40%

Obbligazioni

in VE (hedged) 97'618 10.48% 5% 10% 25% 51'271 5.58%

Valori nominali 258'808 27.79% 31% 311'089 33.88%

Azioni CH 89'555 9.62% 5% 10% 13% 60'540 6.59%

64

Azioni Estere

(hedged) 173'061 18.58% 13% 20% 26% 149'281 16.26%

Hedge Funds 85'898 9.22% 3% 6% 10% 87'591 9.54%

Private Equity e

partecipazioni 144 0.02% 0% 0% 4% 144 0.02%

Infrastrutture 27'349 2.94% 0% 3% 6% 22'755 2.48%

Immobili CH 276'066 29.64% 15% 30% 40% 266'022 28.98%

Immobili Esteri

(hedged) 20'497 2.20% 0% 0% 4% 20'669 2.25%

Beni reali 672'570 72.21% 69% 607'001 66.12%

Totale 931'378 100.00% 100% 918'090 100.00%

Altri attivi operativi 3’827 6’006

Totale complessivo 935'205 924'096

Nella tabella più sopra è stata riportata l’allocazione strategica in vigore

dal 1° gennaio 2025. Tra le modifiche più importanti, va ricordata l’introduzione

dell’investimento in infrastrutture al 3% e la riduzione dell’investimento

nel comparto immobiliare dal 35% al 30%.

Esposizione al 31.12.2025

in CHF '000 in %

Categorie d'investimento aggregate

Margini tattici Esposizione al 31.12.2024

Min. Neutro Max. in CHF '000 in %

Investimento in

valuta estera non

coperto 88’171 9.47% 0% 0% 30% 63’808 6.90%

Totale obbligazioni 220’074 23.63% 10% 30% 56% 211’035 22.99%

Totale azioni 262’616 28.20% 18% 30% 43% 209’821 22.71%

Totale investimenti

alternativi 86’042 9.24% 3% 6% 15% 87’734 9.49%

Totale infrastrutture

e private equity 27’492 2.95% 0% 3% 10% 22’898 2.48%

Totale immobili in

Svizzera e all'estero 296’563 31.84% 15% 30% 40% 286’691 31.23%

6

65

e. L’esposizione immobiliare è

superiore al limite dell’Art.

55 cpv. 1 lett. c OPP2 in

applicazione della facoltà di

estensione della possibilità

d’investimento 6.2

Esposizione al 31.12.2025 Esposizione al 31.12.2024

Limiti ai sensi

dell'art. 55 OPP2 in CHF '000 in VE '000

Tot. in

CHF in % LimiteOPP2 Tot. in CHF in %

Liquidità e

obbligazioni 164’371 98’263 262’635 28.08% 100% 317’095 34.31%

55a - Titoli ipotecari e

lettere di pegno - - - 0.00% 50% - 0.00%

55b - Azioni 89’555 173’061 262’616 28.08% 50% 209’821 22.71%

55c - Immobili e 276’066 20’497 296’563 31.71% 30% 286’691 31.02%

55d - Investimenti

alternativi 144 85’898 86’042 9.20% 15% 87’734 9.49%

55f - Infrastrutture - 27’349 27’349 2.92% 10% 22’755 2.46%

530’136 405’069 935’205 100.00% 924’096

Esposizione al 31.12.2025 Esposizione al 31.12.2024

Totale in CHF in % LimiteOPP2 Totale in CHF in %

Investimento in

valuta estera 405’069 332’045

Effetto della copertura

da derivati 316’898 268’237

55e - Investimenti

in valuta estera non

coperti 88’171 9.43% 30% 63’808 6.90%

I limiti d’investimento per debitore (Art. 54 OPP2), i limiti per partecipazioni

a società (Art. 54a) e i limiti per investimenti in immobili e loro

costituzione in pegno (Art. 54b) sono rispettati.

Elenco dei Benchmark

delle Asset Class

strategiche

Elenco dei benchmark delle Asset Class strategiche

Categorie d’investimento

Liquidità CHF

Obbligazioni in CHF

Obbligazioni in VE (hedged)

Obbligazioni governative

in valuta estera

Obbligazioni corporate

in valuta estera

Azioni CH

Azioni Estere (hedged)

Hedge Funds

Infrastrutture

Immobili CH

Benchmark

FTSE CHF 3m Eurodeposit

Swiss Bond Index (AAA-BBB) TR

FTSE World Gov. Bond Index (WGBI) Global ex CH

TR hedged in CHF

Bloomberg Global Aggregates Corporate Index TR

hedged in CHF

Swiss Performance Index (SPI)

MSCI World ex CH IMI hedged in CHF (net)

HFRI Fund-of-Fund Index hedged in CHF

Cambridge Assoc. Private Infrastructure Core

hedged in CHF

KGAST IMMO-Hauptindex

6.1.2

6

6.2

Estensione

della possibilità

d’investimento

secondo l’OPP2

L’art. 50 cpv. 4 OPP2 stabilisce le modalità di estensione dei limiti d’investimento

definiti agli art. 53-56, 56a cpv. 1 e 5, nonché 57 cpv. 2 e 3.

In base a quanto previsto dal Regolamento investimenti in vigore nel

2025, il Consiglio direttivo ha autorizzato la deroga sulla quota investita

in immobili che può arrivare al massimo al 40% del patrimonio totale.

Al 31 dicembre 2025 l’ammontare complessivo del valore degli immobili

ammontava al 31.7% del portafoglio complessivo della CPdL.

In ottemperanza a quanto previsto dall’art. 50 cpv. 4 OPP2, la CPdL ha

migliorato notevolmente la diversificazione di questo tipo d’investimento,

estendendo il perimetro geografico all’intera Svizzera.

66

6.3

Obiettivo di calcolo

della riserva di

fluttuazione

Le raccomandazioni contabili Swiss GAAP RPC 26 ammettono che gli

istituti di previdenza costituiscano una riserva di fluttuazione per fronteggiare

i rischi specifici di mercato a cui sono esposti gli investimenti

patrimoniali e in particolare per far fronte a variazioni dei corsi e oscillazioni

dei rendimenti. In caso di disavanzo d’esercizio la riserva di fluttuazione

viene sciolta per coprire il disavanzo stesso.

La riserva di fluttuazione viene costituita negli anni in cui l’istituto di

previdenza ha generato un avanzo d’esercizio e viene costituita fino al

raggiungimento del suo valore teorico, calcolato in base alle disposizioni

del Regolamento investimenti, considerando l’insieme di attivi e passivi,

la struttura nonché l’evoluzione attesa degli assicurati. Il valore teorico

della riserva di fluttuazione indica la grandezza che andrebbe raggiunta

con un grado di copertura del 100% ai sensi dell’allegato dell’art. 44 cpv.

1 OPP2.

Per il 2025, il Consiglio direttivo ha deciso di costituire una riserva di

fluttuazione valori pari a CHF 14.7 milioni. Al 31.12.2025, il valore teorico

della riserva di fluttuazione valori per la CPdL ammonta al 13.2% del

capitale di previdenza, ovvero a CHF 120.9 milioni (CHF 115.7 milioni al

31.12.2024). Il valore teorico della riserva di fluttuazione è stato stimato

con un intervallo di confidenza del 97.5% e l’orizzonte temporale di un

anno.

6

67

Dettaglio degli attivi

per categoria o

ripartizione dei rischi

in CHF 2025 2024

Liquidità 24’283’549 58’388’928

6.4

Cassa 885 398

c/c banche in CHF 23'635'659 58'061'834

c/c banche in valuta estera 645'086 334'427

Operazioni a termine in divisa 1'919 -7'731

Titoli detenuti direttamente 48'757'610 63'235'376

Obbligazioni in Franchi svizzeri - 63'091'876

Obbligazioni in valuta estera

(coperte per il rischio cambio) 48'614'110 -

Partecipazione in GIpI SA 143'500 143'500

Titoli detenuti indirettamente 547'322'869 468'109'892

Azioni svizzere 89'555'083 60'539'721

Azioni estere 173'061'014 149'281'178

Obbligazioni in Franchi svizzeri 122'455'219 96'672'008

Obbligazioni in valuta estera

(coperte per il rischio cambio) 49'004'247 51'271'175


di cui hedge funds 85'898'345 87'590'868

di cui infrastrutture 27'348'961 22'754'942

Immobili e partecipazioni immobiliari 296'563'184 286'690'592

Immobili diretti 87'350'000 77'260'000

Partecipazione immobiliare Lattimer SA - 7'491'390

Fondi e fondazioni immobiliari 209'169'047 201'886'184

Mobili e attrezzature 44'137 53'018

Crediti 17'660'045 47'200'251

Averi presso il datore di lavoro (Città di Lugano) 14'451'066 39'865'163


Mutuo ipotecario a Lattimer SA - 1'400'000

Prestito a Lattimer SA - 400'000

Prestito a Gestione Immobiliare

per Istituzionali SA 330'000 390'000

Prestiti al Comune (Polizia Comunale) 102'510 153'765

Altri crediti 2'776'469 4'991'323

Crediti nei confronti dell'Amministrazione

Federale delle Contribuzioni 823'851 1'946'957

Crediti verso gli enti per contributi da versare 1'908'541 2'972'785

Altri crediti 44'077 71'581

Totale degli investimenti patrimoniali 934'587'257 923'625'039

Totale delle delimitazioni attive 617'771 471'173

Totale degli attivi 935'205'028 924'096'212

6

Nel primo trimestre del 2025, la CPdL ha disinvestito il mandato in

obbligazioni svizzere gestito attivamente tramite managed account.

Nell’ultimo trimestre dello stesso anno è stato sottoscritto un nuovo

mandato obbligazionario in valuta estera coperto per il rischio di cambio

e gestito tramite managed account.

La riduzione del comparto hedge funds è dovuta alla riclassifica di una

parte del mandato affidato alla Banca del Sempione all’interno del comparto

obbligazionario in valuta estera, al fine di far prevalere la sostanza

del mandato sulla forma dello stesso.

Gli averi presso il datore di lavoro (Città di Lugano), includono anche il

conto a vista della partecipata Lattimer SA in liquidazione, che, dopo la

cessione dell’immobile alla stessa CPdL nell’ultimo trimestre dell’anno,

costituisce la quasi totalità dell’attivo della società.

68

6.4.1

Dettaglio

degli investimenti

immobiliari

Al 31 dicembre 2025, il portafoglio immobiliare della CPdL era così composto:

Stabile via Carducci, Lugano Centro

immobile commerciale/abitativo (anno di costruzione 1929)

Cà Trevano, Lugano Molino Nuovo

immobile abitativo (1955)

Casa Rondine, Lugano Molino Nuovo


Stabile Via Monte Brè, Lugano Molino Nuovo


Stabile Via del Tiglio, Lugano Cassarate

immobile abitativo (1975/2010)

Casa di Levante, Lugano Viganello

immobile abitativo (1962, ristrutturato completamente nel 2025)

Casa di Ponente, Lugano Viganello

immobile abitativo (1962, ristrutturato completamente nel 2025)

Stabile Recto Verso, Lugano Molino Nuovo


Palazzo Ceresio, Lugano Pregassona


Lattimer SA, Lugano Molino Nuovo


6

69 Al 31.12.2025, il portafoglio di fondi e fondazioni immobiliari della CPdL

era così composto:

Avadis AST Immobilien Schweiz Wohnen

fondazione d’investimento (ISIN CH0009359354)

Patrimonium AST


SPA Immobilien Schweiz

Fondazione d’investimento (ISIN CH0263627355)

UBS AST Immobilien Schweiz


UBS AST 3 Global Living


in CHF 2025 2024

Immobili diretti e partecipazione

immobiliare Lattimer SA 87’350’000 84'751'390

Fondi e fondazioni immobiliari 209’169’047 201'886'184

Totale mobili e attrezzature 44’137 53'018

Mobili e attrezzature 3’815 3'815

Merci, attrezzature e istallazioni per la

gestione immobiliare 40’323 49'203

Dettaglio dei crediti Interesse

6.4.2

in CHF applicato 2025 2024

Averi presso il datore di lavoro

(Città di Lugano) 14’451’066 39’865’163

c/c a vista variabile 9'529'736 4'865'163

c/c a vista variabile 4'921'330 -

Deposito vincolato variabile - 35'000'000


Mutuo ipotecario a Lattimer SA 5.00% - 1'400'000

Prestito a Lattimer SA 5.50% - 400'000


per Istituzionali SA 1.50% 330'000 390'000

Prestiti al Comune Polcom

(2010-2029) 1.50% 102'510 153'765

Altri crediti 2'776'467 4'895'959

Debitori enti per contributi 1'908'540 2'972'785

Debitori finanziari

(Imposta Preventiva) 823'850 1'851'593

Pigioni da incassare 183'029 246'318

./. Delcredere su pigioni da incassare -138'952 -174'737

6

6.5

Strumenti Finanziari

derivati e securities

lending

Al 31 dicembre 2025, risultano aperte due opzioni put con sottostante

l’indice SMI e l’indice MSCI World, entrambe con scadenza al 30 dicembre

2026, con un valore di mercato complessivo di CHF 3.13 milioni.

Alla stessa data erano aperti anche tre cambi a termine, due dei quali

con valore di rimpiazzo negativo, registrato tra le delimitazioni passive.

70

in CHF

Strumenti finanziari derivati

Valore di

rimpiazzo

Valore di

rimpiazzo

negativo

Volume del

contratto

˙˙CERT SC0J KO ML 2'272'390

CERT SMI KO ML 855'480

Totale opzioni put su indici azionari 3'127'870

2026-03-13 2025-12-17 EUR/CHF 1'919 1'714'646

2026-01-30 2025-10-02 EUR/CHF 59'901 38'494'512

2026-01-30 2025-10-02 USD/CHF 73'266 10'660'218

Totale operazioni a termine su divise in CHF 1'919 133'167

Totale 3'129'789 133'167

Nel corso dello stesso anno non è stata effettuata alcuna operazione di

securities lending.

6.6

Dettaglio delle

delimitazioni attive

in CHF 2025 2024

Delimitazioni attive 617’771 471’173

Transitori attivi per spese accessorie inquilini 131’318 126’705

Transitori attivi da custodia 115’924 94’299

Altri transitori attivi legati alla gestione

immobiliare - 55’520

Acconto per premio riassicurazione - -

Transitori attivi diversi 370’529 194’649

6.7

Dettaglio

del risultato netto

degli investimenti

Nelle pagine seguenti vengono descritte le varie componenti del risultato

netto degli investimenti, suddivise per la gestione finanziaria (che

include anche il risultato degli investimenti immobiliari indiretti) e quella

immobiliare (che include unicamente gli investimenti immobiliari diretti).

In particolare, viene riportata la composizione del risultato lordo e di

quello netto, evidenziando i costi amministrativi per la gestione.

6

71

Dettaglio della

gestione finanziaria

in CHF 2025 2024

Titoli e liquidità

6.7.1

Ricavi 53’506’054 74'326'974

Dividendi 7'795'807 6'121'989

Interessi 1'915'692 5'057'162

Utile su corso titoli, realizzato 1'462'247 19'117'222

Utile su corso titoli, non realizzato 42'086'812 38'801'329

Utile su cambi, realizzato 91'590 4'517'014

Utile su cambi, non realizzato 153'906 712'258

Costi -10'154'659 -13'733'170

Interessi passivi -11'279 -9'899

Perdite su corso titoli, realizzato -3'915'374 -10'001'431

Perdite su corso titoli, non realizzato -5'284'977 -3'594'527

Perdite su cambi, realizzato -360'462 -115'346

Perdite su cambi, non realizzato -582'567 -11'967

Crediti

Ricavi 224'371 286'068

Interessi attivi c/c Città di Lugano 87'274 29'887

Interessi attivi su altri crediti 137'097 256'181

Risultato lordo 43'575'766 60'879'872

Costi di amministrazione

del patrimonio finanziario (o. -6’774’639 -4'847'002

Tasse di bollo e imposte alla fonte -279’219 -349'593

Commissioni di gestione -278’170 -465'904

Commissioni di borsa e courtage -86’417 -130'712

Tassa sul deposito custodia titoli -261’038 -282'636

Costi d'investimenti trasparenti (TER) -5’553’478 -3'302'826

Personale e Comitato Investimenti -260’817 -254'983

Onorari per consulenze finanziarie -1'838 -1'838

Altri costi della gestione finanziaria -53'662 -58'510

Risultato netto 36'801'127 56'032'870

6

6.7.2

Dettaglio della

gestione immobiliare

in CHF 2025 2024

Ricavi 6'019'166 6'734'734

Pigioni 3'438'180 3'500'326

Rimborsi degli inquilini 9'218 23'924

Incassi lavanderie 20'139 20'437

Aumento valori immobiliari 2'550'940 2'776'000

Ricavi da vendita immobili - 390'000

Entrate varie 689 24'047

72

Costi -4'180'392 -4'280'165

Sconti su pigioni e indennizzi -43'331 -30'526

Diminuzione del valore degli immobili -300'000 -309'040

Manutenzione ordinaria -299'658 -288'688

Manutenzione straordinaria e miglioria -3'207'235 -3'043'692

Ammortamenti -8'881 -9'458

Assicurazione stabili -47'319 -48'763

Imposte immobiliari e altre tasse -105'582 -98'100

Costi esercizio lavanderia -18'598 -25'253

Crediti inesigibili -48'636 -62'544

Costi non trasferibili agli inquilini -38'075 -53'102

Casi assicurativi non rimborsati -31'080 -

Consulenze immobiliari e legali -1'169 -12'881

Altri costi da vendita immobili, inclusa TUI -4'791 -289'369

Altri costi della gestione immobiliare -26'037 -8'749

Risultato lordo 1'838'774 2'454'569

Costi di amministrazione

del patrimonio immobiliare -237'811 -306'229

Perizia per la valutazione degli immobili -19'458 -32'430

Costo del comitato immobili -12'768 -11'914

Costi gestione immobili come da mandato -205'185 -216'491

Altri costi per la gestione degli immobili -400 -45'394

Risultato netto 1'600'963 2'148'340

Il risultato netto della gestione immobiliare è influenzato dai costi legati

alla manutenzione straordinaria e al miglioramento dell’efficienza energetica

dei due immobili a Lugano Viganello e dal relativo incremento del

loro valore. I lavori sui due immobili costituiscono l’inizio della strategia

di miglioramento energetico degli immobili della CPdL, la cui implementazione

è prevista nel corso dei prossimi sette anni.

6

73

Performance

e redditi

in CHF 2025 2024

Gestione titoli e liquidità

6.7.3

Performance del portafoglio mobiliare 4.78% 8.19%

Gestione immobiliare

Immobili diretti

Il rendimento netto 1

considera tutti i ricavi e

tutti i costi della gestione

immobiliare, mentre

nel rendimento netto 2

vengono escluse le poste

straordinarie come i

proventi dall’alienazione

di immobili, i proventi da

rivalutazione o i costi per la

manutenzione straordinaria

e le migliorie. Il rendimento

lordo rappresenta le

pigioni in rapporto al valore

dell’immobile.

Rendimento netto 1 1.86% 2.57%

Rendimento netto 2 3.10% 3.28%

Rendimento lordo 4.03% 4.27%

Immobili indiretti

Performance degli immobili indiretti 4.60% 4.20%

Evoluzione del conto immobili

e partecipazioni immobiliari

Valore a inizio periodo 286'637'574 293'604'683

Variazione dovuta alla vendita di immobili - -6'360'000

Adeguamento del valore degli immobili 1'770'000 2'776'000

Variazione legata all'acquisto dell'immobile

da Lattimer SA 828'610 -

Adeguamento del valore delle azioni

Lattimer SA - -309'040

Variazione dovuta alla cessione di fondi

immobiliari - -20'831'005

Variazione dovuta all'acquisto di fondazioni

immobiliari - 10'146'736

Dividendi da fondazioni immobiliari -2'362'322 -1'603'266

Variazione delle quote dei fondi e fondazioni

immobiliari 9'645'185 9'213'466

Valore a fine periodo 296'519'047 286'637'574

Altri investimenti

Interessi percepiti Interessi percepiti

Gli interessi sul conto a vista

sono stati dello 0.50% per

il primo semestre dell’anno

e dello 0.15% per il secondo

semestre. Gli stessi sono

remunerati fino ad una

giacenza di CHF 50 milioni.

Il deposito vincolato è stato

remunerato al tasso Saron ed

è scaduto a febbraio 2025

senza ulteriore rinnovo.

Conti correnti presso il datore

di lavoro Città di Lugano. 2025 2024

c/c a vista variabile 26’917 13’037

Deposito vincolato variabile 60’358 16’850

Totale 87’274 29’887

Prestiti e ipoteche

Mutuo ipotecario Lattimer SA 5.00% 52’500 70’000

Prestito a Lattimer SA 5.50% 16’500 22’000


per Istituzionali SA 1.50% 5’625 6’526

Prestiti al Comune Polcom

(2010-2029) 1.50% 2’306 3’075

Vincolati di tesoreria Variabile 60’166 154’580

Totale 137’097 256’181

Performance portafoglio globale 4.59% 6.92%

6

6.8

Dettaglio delle spese

di amministrazione

del patrimonio

in CHF 2025 2024

Trasparenza dei costi 829’532’190 791'619'982

74

Totale degli investimenti a costo trasparente 829'532'190 791'619'982

Totale degli investimenti a costo

non trasparente - -

Percentuale degli investimenti

trasparenti sul totale 100.00% 100.00%

Dettaglio dei costi d'amministrazione 6'774'639 4'847'002

Tasse di bollo e imposte alla fonte 279'219 349'593

Commissioni di gestione 278'170 465'904

Commissioni di borsa e courtage 86'417 130'712

Tassa sul deposito custodia titoli 261'038 282'636

Costi d'investimenti trasparenti (TER) 5'553'478 3'302'826

Personale e Comitato Investimenti 260'817 254'983

Consulenze finanziarie 1'838 1'838

Altri costi 53'662 58'510

Costi d'investimenti trasparenti (TER)

per categoria 5'553'478 3'302'826

Obbligazioni 14'378 16'540

Azioni 20'442 21'294


di cui hedge funds 3'485'141 1'353'622

di cui private equity - 204'565

di cui infrastrutture 693'150 589'202

Immobili indiretti 1'340'366 1'117'603

Costi in percentuale del patrimonio

Valore medio del patrimonio finanziario

inclusi i fondi e le fondazioni immobiliari 843'006'876 776'129'513

Costi d'amministrazione 6'774'639 4'847'002

Costi in percentuale

del patrimonio finanziario 0.80% 0.62%

Valore medio del patrimonio immobiliare

meno i fondi e le fondazioni immobiliari 86'099'273 86'741'336

Costi d'amministrazione 237'811 306'229

Costi in percentuale

del patrimonio immobiliare 0.28% 0.35%

6

75 Lista degli

Nessuno.

investimenti a costo

non trasparente

6.8.1

Investimenti

presso il datore

di lavoro e riserve

di contribuzione

del dipendente

Al 31 dicembre 2025, il rapporto finanziario con il Comune di Lugano

ammontava complessivamente a CHF 14.5 milioni (CHF 40.0 milioni a

fine 2024) ed è costituito dalla giacenza in conto corrente per CHF 9.5

milioni, dalla giacenza in conto corrente della partecipata al 100% Lattimer

SA in liquidazione per 4.9 milioni e da un prestito per lavori edili

anticipati alla Polizia Comunale (CHF 102’510). Alla stessa data, l’ammontare

totale era pari all’1.6% del patrimonio complessivo (4.3% al 31

dicembre 2024).

L’art. 58 OPP2 indica che i crediti nei confronti del datore di lavoro devono

essere garantiti in modo efficace e sufficiente, indicando che vale

come garanzia, tra le altre, anche quella prestata da un Comune, come

nella fattispecie in oggetto.

6.9

Igor Ponti

Transizioni

2025

La stazione di ricarica rapida dei bus elettrici

al capolinea Uovo di Manno.

Per gentile concessione di TPL SA

Foto Cosimo Filippini

Gli autobus elettrici della linea 5 sono alimentati

grazie a una stazione di ricarica lenta notturna presso

la Rimessa di Ruggì dalla potenza massima di 90kW.

La continuità d’esercizio di 19 ore è inoltre garantita

da due stazioni di ricarica rapida della potenza

massima di 450kW ubicate al capolinea Uovo di

Manno e alla fermata Cappella due Mani di Massagno.

Spiegazioni relative alle altre poste 7

di bilancio e di conto economico

79 Debiti in CHF 2025 2024 7.1

Prestazioni di libero passaggio 2'449'222 2'958'120

Prestazioni di libero passaggio da liquidare 2'449'222 2'958'120

Altri debiti 1'156'525 1'813'802

Prestazioni in capitale al pensionamento

da liquidare 374'793 928'146

Debiti verso fornitori 83'897 102'647

Debiti verso fornitori

della gestione immobiliare 52'263 231'559

Pigioni anticipate dagli inquilini 304'841 266'411

Acconto spese accessorie versato

dagli inquilini 336'105 284'678

Creditori diversi 4'626 361

Delimitazioni

passive

in CHF 2025 2024

Transitori passivi 622’418 348’769

Transitori passivi della gestione immobiliare 127’905 110’485

Valori di rimpiazzo negativi delle operazioni

a termine 133’167 -

Altri transitori passivi 361’346 238’284

7.2

Riserve di

contribuzione del

datore di lavoro

Nessuna.

7.3

Accantonamenti

non tecnici

Nessuno.

7.4

Capitale

di previdenza

e accantonamenti

tecnico-assicurativi

Le informazioni sul capitale di previdenza e gli accantonamenti tecnico-assicurativi

sono ripresi dalla perizia tecnica allestita annualmente dal

Perito in materia di previdenza professionale, sulla base dei dati forniti

dalla CPdL. Per i dettagli sul capitale di previdenza 5.3/5.6, mentre

per gli accantonamenti tecnico-assicurativi 5.8.

7.5

Riserva

di fluttuazione

Al 31 dicembre 2025, la CPdL ha costituito una riserva di fluttuazione

valori per CHF 14.7 milioni. Per l’obiettivo di calcolo della riserva di fluttuazione

6.3.

7.6

7

7.7

Contributi e apporti

in CHF 2025 2024

80

Contributi dei dipendenti 16'512'704 16'726'880

Ordinari 16'492'408 16'693'969

Straordinari 20'296 32'911

Contributi del datore di lavoro 25'370'169 26'082'654

Ordinari 25'146'355 25'951'241

Straordinari 223'814 131'413

Di risanamento - -

Versamenti unici e riscatti 1'100'920 1'099'283

Versamenti unici - -

Riscatti o apporti personali 1'100'920 1'099'283

7.8

Prestazioni d’uscita

in CHF 2025 2024

Liberi passaggi in uscita -9’539’988 -10’387’650

Liberi passaggi a istituti di previdenza -9’516’286 -9’997’548

Liberi passaggi da destinare -23’702 -390’102

Trasferimento di ulteriori mezzi

nel caso di uscite collettive -29’565’704 -

Trasferimento di liberi passaggi per uscite

collettive -18’511’455 -

"Trasferimento dal capitale di previdenza per

beneficiari di rendita per uscite collettive" -9’512’300 -

Trasferimento accantonamenti tecnici per

uscite collettive -1’747’700 -

Trasferimento per la procedura di

liquidazione parziale 205’751

Versamenti anticipati LPPA/divorzio -1’535’675 -2’736’136

Versamenti LPPA -962’123 -1’652’553

Versamenti divorzio -573’552 -1’083’583

7.9

Risultato netto

investimenti

6.7

7.10

Scioglimento

o costituzione

di disposizioni

non tecniche

7.4

7

81 Altri ricavi in CHF 2025 2024 7.11

Ricavi da prestazioni fornite 4'000 6'000

Rimborsi spese LPPA 4'000 6'000

I ricavi diversi sono costituiti per CHF 47'945 dal recupero dell'imposta

preventiva estera su mandati di gestione chiusi negli anni precedenti, da

sopravvenienze attive per CHF 8'995 e dalla provvigione per l'applicazione

dell'imposta alla fonte per CHF 908.

Spese

amministrative

in CHF 2025 2024

Spese amministrative -1'472'540 -1'443'963

Consiglio Direttivo -141'614 -145'001

Comitato Audit -7'249 -4'694

Comitato Previdenza -4'682 -9'361

Costi del personale amministrativo -917'375 -887'306

Spese di viaggio, trasferta e rappresentanza -8'395 -4'515

Spese formazione e seminari -5'296 -5'397

Pigione e spese uffici -73'095 -68'853

Informatica -191'760 -173'332

Materiale d'ufficio -19'282 -13'028

Spese posta, telefono e CCP -20'682 -16'966

Giornali e periodici -1'648 -1'817

Consulenze mediche -375 -

Spese legali e notarili -19'559 -4'421

Affiliazione ad associazioni -10'766 -10'284

Assicurazione resp. civile e altri rischi

dell'amministrazione -29'943 -28'241

Studio ALM - -45'666

Stampa rapporto, statuto e altre spese di

pubblicità -15'641 -19'340

Ammortamenti e altri costi

dell'amministrazione -5'178 -5'741

7.12

Richieste dell'Autorità di vigilanza 8

83 Nessuna.

Altre informazioni relative 9

alla situazione finanziaria

85 Scoperto

Il Regolamento di previdenza ( 3.1) prevede una riduzione delle aliquote

e spiegazioni

di conversione graduale dal 2026 fino al 2032, accompagnata da

sulle misure prese importanti misure compensatorie.

9.1

Rinuncia per il datore

di lavoro della riserva

di contribuzione

Nessuna.

9.2

Liquidazioni parziali Nessuna.

9.3

Prestiti su polizze Nessuno.

9.4

Separate accounts Nessuno.

9.5

Messa in pegno

di attivi

Nessuna.

9.6

Responsabilità

solidale e cauzioni

Nessuna.

9.7

Procedure giuridiche

in corso

Nessuna.

9.8

Operazioni

particolari

e transazioni

sul capitale

Nessuna.

9.9

Eventi successivi alla data di bilancio 10

87 Nessun evento rilevante.

Applicazione dei principi ESG negli investimenti

Applicazione dei principi ESG

negli investimenti

91 Governance:

esercizio del

diritto di voto

Nel corso del 2025 la CPdL ha sostituito i mandati azionari che prevedevano

l’investimento diretto in singoli titoli a favore di fondi d’investimento

indicizzati ( 6.4). Con questo cambiamento, il diritto alla partecipazione

all’assemblea e all’esercizio del diritto di voto è passato a ciascun

fondo, che lo esercita seguendo principi analoghi a quelli previsti dalla

CPdL.

Per l’espressione del diritto di voto per i fondi UBS, si rimanda alla

pagina web del gestore per la descrizione dello stewardship engagement

f. Si veda la pagina web https://

f . Per i fondi azionari ZKB, il gestore si affida a Institutional Sha-

www.ubs.com/global/ reholder Services Europe SA (ISS) per l’esercizio del diritto di voto e

en/assetmanagement/

capabilities/sustainable-

pubblica i principi della voting policy nella propria pagina web g .

investing/stewardship-

engagement.html.

g. Si veda la pagina web

https://vds.issgovernance.

com/vds/#/NDI0NQ==/.

Governance:

impegni della CPdL

Per rafforzare il proprio impegno sul fronte della responsabilità sociale,

la CPdL ha aderito già dal 2020 alla piattaforma Ethos Engagement

Pool Switzerland, che permette l’interazione con il management delle

150 maggiori società svizzere quotate. Sul fronte dell’engagement per

le aziende svizzere, si registrano 44 prese di posizione nei confronti di

altrettante aziende.

Dal 2021, la CPdL ha aderito anche alla piattaforma Ethos Engagement

Pool International, che fa parte dei firmatari dell’iniziativa Climate Action

100+, un pool di 700 investitori di tutto il mondo con un’agenda comune,

volta a richiedere l’impegno delle aziende a sottoscrivere concrete

misure per ridurre le emissioni di gas serra, migliorare la governance e

integrare nelle relazioni d’esercizio le informazioni relative ai criteri di

sostenibilità applicati.

Sono membri del Climate Action 100+ anche i gestori dei fondi azionari

UBS sottoscritti dalla CPdL, mentre i fondi azionari ZKB in portafoglio

hanno delle loro specifiche forme di engagement a favore del clima, basate

su un dialogo diretto con aziende svizzere e, mediante Sustainalytics,

con alcune aziende internazionali selezionate.

Fondazioni di investimento Avadis e Patrimonium sono firmatarie dei

Principi delle Nazioni Unite per l’investimento responsabile (UN PRI) e

membri di Swiss Sustainable Finance (SSF).

La Fondazione Swiss Prime si impegna a sviluppare costantemente la

governance aziendale in materia di sostenibilità e clima. Ciò comprende

l’aggiornamento periodico della valutazione dei rischi climatici e la

definizione, l’ottimizzazione e l’attuazione di misure volte a minimizzare i

rischi legati alla transizione resa necessaria dai cambiamenti climatici.

Environmental:

impatto climatico

degli investimenti

mobiliari

h. Lo Scope 1 considera le

emissioni dirette generate

dall’azienda, la cui fonte è

di proprietà o controllata

dalla stessa. Lo Scope

2 considera le emissioni

indirette, generate

dall’energia acquistata e

consumata. Per maggiori

dettagli si veda GHG

Protocol Corporate

Accounting and

Reporting Standard

(https://ghgprotocol.org/

corporate-standard).

Per il raggiungimento di risultati in ambito di sostenibilità sempre

migliori, la CPdL ha selezionato fondi la cui politica di investimento è

basata su riconosciuti principi ESG. Per i fondi azionari UBS, il gestore

conferma che le società in portafoglio sono soggette a una gestione responsabile

credibile in materia di transizione climatica e che l’approccio

utilizzato è quello best in class/positive screening. In altri termini, i criteri

di sostenibilità sono vincolanti nella costruzione del portafoglio.

Per i fondi azionari ZKB, il gestore adotta criteri di esclusione uniti a

un’analisi ESG sistematica come parte integrante del processo di investimento,

oltre a un obiettivo in termini di riduzione dell’intensità di emissioni

CO 2 negli investimenti effettuati.

Nel presente rapporto, per il portafoglio mobiliare, l’impatto climatico è

misurato con l’intensità di carbonio (carbon intensity), ovvero il rapporto

tra le emissioni a effetto serra espresse in tonnellate di CO 2 equivalente

(tCO 2 ) su milioni di CHF di ricavi aziendali, e con l’impronta di carbonio

(carbon footprint), ovvero il rapporto tra le emissioni di tonnellate di

CO 2 equivalente prodotte dagli investimenti su CHF di capitale investito,

suddivisi per classe di attivi.

Al 31.12.2025, la percentuale di investimenti all’interno del perimetro di

analisi dell’impatto climatico includeva il 78.7% del totale degli investimenti

mobiliari, per il quale le informazioni erano disponibili nell’88.4%

dei casi per l’intensità di carbonio e nel 79.5% dei casi per l’impronta di

carbonio. Sono stati analizzati anche tutti i titoli governativi e, ai sensi

delle raccomandazioni ASIP, l’impatto climatico di questi ultimi è stato

espresso in tCO 2 equivalente per milione di Franchi di Prodotto Interno

Lordo (PIL) del Paese emittente corretto per la parità di potere d’acquisto

(PPA).

Come confronto, le emissioni dirette (Scope 1) aggregate con quelle

indirette (Scope 2) h dell’intensità e dell’impronta di carbonio sono comparate

con quelle dei benchmark definiti nell’asset allocation strategica,

relativi alle classi di attivi considerate ( 6.1.2).

Intensità di carbonio (tCO 2 e/CHFmio ricavi da vendite)

Copertura

dell’impatto

climatico

Scope 1 e 2

Portafoglio

Benchmark

Categorie d’investimento 88.35% 59.66 84.80

Azioni 99.73% 84.18 122.53

Azioni CH 100.00% 97.89 139.11

Azioni estere 99.60% 77.05 113.90

92

Obbligazioni 74.35% 29.49 38.41

Obbligazioni in CHF 63.39% 14.36 20.65

Obbligazioni in VE (hedged) 89.55% 50.46 63.02

93 Impronta di carbonio (tCO 2 e/CHFmio capitale investito)

Copertura

dell’impatto

climatico

Scope 1 e 2

Portafoglio

Benchmark

Categorie d’investimento 88.23% 22.48 29.65

Azioni 99.69% 36.11 40.93

Azioni CH 100.00% 36.11 40.93

Azioni estere 99.53% 29.23 41.76

Obbligazioni 74.14% 11.29 15.11



Intensità di carbonio dei titoli di stato (tCO 2 e/CHFmio PIL PPA)

Copertura

dell’impatto

climatico

Scope 1 e 2

Portafoglio

Benchmark

Obbligazioni governative 74.75% 89.61 142.05



I dati presentati nelle precedenti tabelle non consentono di trarre conclusioni

sul conseguimento degli obiettivi di investimento del portafoglio.

La CPdL monitora i dati relativi all’intensità e all’impronta di carbonio

per singolo mandato di gestione e paragona gli stessi a quelli dei

rispettivi benchmark. I suddetti dati non vengono riportati nel presente

rapporto, ma sono il punto di riferimento per il controllo dell’attività dei

gestori.

L’analisi è stata fatta proprio basandosi sui dati forniti dai gestori in

base agli specifici mandati. Ogni gestore ha fornito dati relativi a queste

metriche per il totale del loro portafoglio. Ciò ha permesso di soppesare

ogni metrica in base al portafoglio di investimento della CPdL, facendo

una precisa distinzione per mandato, asset class e infine fornendo il

valore aggregato.

Così come per l’anno precedente, anche nel 2025 le metriche relative

alla sostenibilità ambientale del portafoglio della CPdL sono migliori

rispetto a quelle del benchmark, per tutte le categorie d’investimento.

Questo è frutto delle decisioni prese dal Consiglio della Cassa in termini

di scelte d’investimento. Nel tempo, il Consiglio è rimasto fermo

nella propria convinzione che quella della sostenibilità ambientale sia la

decisione corretta nel lungo periodo.

Environmental:

impatto climatico

degli investimenti

immobiliari

Per il portafoglio immobiliare, l’impatto climatico è misurato con l’intensità

energetica (kWh per m 2 di superficie di riferimento energetico

all’anno), e con l’intensità di carbonio (Kg di CO 2 equivalente prodotti

per m 2 di superficie di riferimento energetico all’anno). Dall’intensità di

carbonio, si ricava la stima delle emissioni di carbonio totali dirette (Scope

1 e Scope 2), ovvero le tonnellate di CO 2 equivalente (tCO 2 ) prodotte

dagli immobili detenuti direttamente o indirettamente. Nel secondo

caso, si è tenuto conto dell’effettiva superficie di riferimento energetica

attribuibile alla CPdL in base alle quote detenute.

Rispetto all’esercizio precedente, le emissioni di carbonio del portafoglio

immobiliare detenuto direttamente dalla CPdL si sono ridotte per i lavori

di miglioramento energetico completati per i due immobili di Via Guisan

a Lugano-Viganello. Gli immobili oggetto del rinnovamento sono passati

dalla classe E alla classe B in termini di efficienza energetica globale.

94

Portafoglio

in CHF

Copertura

dell’impatto

climatico

Intensità

energetica

(kWh/m 2 )

Intensità CO 2

(kg CO 2 /m 2 )

Emissioni di

carbonio del

portafoglio

in tCO 2

Categoria d’investimento 296’519’047 95.6% 123 20 1’837

Immobili detenuti direttamente 87’350’000 100.0% 166 29 701

Fondazioni immobiliari 209’169’047 93.8% 105 16 1’136

i. Si veda anche la Circolare

04 del 2022 pubblicata

dalla Associazione svizzera

di Asset Management

https://www.amswitzerland.ch/

fr/regulierung/

selbstregulierung-standard/

immobilienfonds.

Sulla copertura dell’impatto climatico, per gli immobili indiretti, viene

riportata la media ponderata dei dati dichiarati dalle fondazioni immobiliari,

informazione non comunicata nell’esercizio precedente.

Per rendere comparabile l’intensità energetica e quella di CO 2 tra il patrimonio

immobiliare diretto a quello relativa agli immobili detenuti indirettamente,

si sono considerate le superfici di riferimento energetico. In

particolare, sia l’intensità energetica sia quella CO 2 sono ottenute come

media ponderata delle intensità dei singoli immobili detenuti direttamente.

L’impronta di carbonio per il benchmark ( 6.1.2) utilizzato per il comparto

immobiliare non è attualmente disponibile. La Conferenza degli

Amministratori di fondazioni immobiliari (KGAST) che gestisce l’indice

sta lavorando con le fondazioni immobiliari che lo compongono per

ottenere questo obiettivo in futuro i .

Rapporto dell’Ufficio di revisione

98

Relazione dell’Ufficio di revisione al Consiglio direttivo della

Cassa Pensioni di Lugano, Lugano

Relazione sulla revisione del conto annuale

Giudizio di revisione

Abbiamo svolto la revisione del conto annuale del Cassa Pensioni di Lugano, costituito dal

bilancio al 31 dicembre 2025, dal conto d’esercizio chiuso a tale data, come pure dall’allegato,

che include anche la sintesi dei più significativi principi contabili applicati.

A nostro giudizio, il conto annuale è conforme alla legge svizzera, all’atto di fondazione e ai

regolamenti.

Elementi alla base del giudizio

Abbiamo svolto la nostra revisione del conto annuale conformemente alla legge svizzera e agli

Standard di revisione contabile (SR-CH). Le nostre responsabilità ai sensi di tali norme sono

ulteriormente descritte al paragrafo «Responsabilità dell’ufficio di revisione per la revisione del

conto annuale» della presente relazione. Siamo indipendenti rispetto all’istituto di previdenza,

conformemente alle disposizioni legali svizzere e ai requisiti della categoria professionale, e

abbiamo adempiuto agli altri obblighi di condotta professionale nel rispetto di tali requisiti.

Riteniamo di aver acquisito elementi probativi sufficienti e appropriati su cui basare il nostro

giudizio.

Altre informazioni

Il Consiglio direttivo è responsabile delle altre informazioni. Le altre informazioni comprendono le

informazioni riportate nella relazione sulla gestione, a eccezione del conto annuale e della nostra

relativa relazione.

Il nostro giudizio sul conto annuale non si estende alle altre informazioni e non esprimiamo alcuna

forma di conclusione di revisione al riguardo.

Nell’ambito della revisione contabile, è nostra responsabilità leggere le altre informazioni e, nel

farlo, valutare se sussistano delle incoerenze significative rispetto al conto annuale o a quanto da

noi appreso durante la revisione contabile, o se le altre informazioni possano contenere in altro

modo delle anomalie significative.

99

Qualora, sulla base del lavoro svolto, dovessimo giungere alla conclusione che vi è un’anomalia

significativa nelle altre informazioni, siamo tenuti a comunicarlo. Non abbiamo alcuna

osservazione da formulare a tale riguardo.

Responsabilità del Consiglio direttivo per il conto annuale

Il Consiglio direttivo è responsabile dell’allestimento del conto annuale in conformità alle

disposizioni legali, all’atto di fondazione e ai regolamenti, nonché dei controlli interni da esso

ritenuti necessari per consentire l’allestimento di un conto annuale che sia esente da anomalie

significative imputabili a frodi o errori.

Responsabilità del perito in materia di previdenza professionale per la revisione del conto annuale

Per la verifica il Consiglio direttivo designa un ufficio di revisione, nonché un perito in materia di

previdenza professionale. Per la valutazione degli accantonamenti necessari alla copertura dei

rischi attuariali, costituiti dai capitali di previdenza e dagli accantonamenti tecnici, è responsabile

il perito in materia di previdenza professionale. La verifica della valutazione dei capitali di

previdenza e degli accantonamenti tecnici non rientra tra i compiti dell’ufficio di revisione ai sensi

dell’art. 52c cpv. 1 lett. a LPP. Il perito in materia di previdenza professionale verifica inoltre

periodicamente, ai sensi dell’art. 52e cpv. 1 LPP, se l’istituto di previdenza offre garanzia di poter

adempiere i suoi impegni e se le disposizioni attuariali regolamentari inerenti alle prestazioni e al

finanziamento sono conformi alle prescrizioni legali.

Responsabilità dell’ufficio di revisione per la revisione del conto annuale

I nostri obiettivi sono l’acquisizione di una ragionevole sicurezza che il conto annuale nel suo

complesso sia esente da anomalie significative, imputabili a frodi o errori, e l’emissione di una

relazione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si intende un livello elevato di

sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile eseguita in

conformità alla legge svizzera e agli SR-CH individui sempre un’anomalia significativa, qualora

esistente. Le anomalie possono derivare da frodi o errori e sono considerate significative qualora

si possa ragionevolmente attendere che esse, singolarmente o nel loro insieme, siano in grado

di influenzare le decisioni economiche degli utilizzatori prese sulla base del conto annuale.

Nell’ambito di una revisione contabile svolta in conformità alla legge svizzera e agli SR-CH,

esercitiamo il giudizio professionale e manteniamo uno spirito critico per tutta la durata della

revisione. Inoltre:

• individuiamo e valutiamo i rischi di anomalie significative nel conto annuale, imputabili a

frodi o errori, definiamo ed eseguiamo procedure di revisione in risposta a tali rischi e

acquisiamo elementi probativi sufficienti e appropriati su cui basare il nostro giudizio. Il

rischio di non identificare un'anomalia significativa dovuta a frodi è più elevato rispetto al

rischio di non rilevare un'anomalia significativa derivante da errori, poiché la frode può

implicare l'esistenza di collusioni, falsificazioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni

fuorvianti o forzature del controllo interno.

• acquisiamo una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione

contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate alle circostanze e non

per esprimere un giudizio sull'efficacia del controllo interno dell’istituto di previdenza.

• valutiamo l'idoneità dei principi contabili applicati nonché la ragionevolezza delle stime

contabili effettuate, inclusa la relativa informativa, a eccezione dei capitali di previdenza e

degli accantonamenti tecnici valutati dal perito in materia di previdenza professionale.

100

Comunichiamo al Consiglio direttivo, tra gli altri aspetti, la portata e la tempistica pianificate per

la revisione contabile e i risultati significativi emersi, incluse le eventuali carenze significative nel

controllo interno identificate nel corso della revisione contabile.

Relazione su altre disposizioni di legge e regolamentari

Il Consiglio direttivo è responsabile dell’adempimento dei compiti legali e dell’applicazione delle

disposizioni statutarie e regolamentari in merito all’organizzazione, alla gestione e

all’investimento patrimoniale. Abbiamo svolto le verifiche prescritte all’art. 52c cpv. 1 LPP e all’art.

35 OPP 2.

Abbiamo verificato se:

• l’organizzazione e la gestione sono conformi alle disposizioni legali e regolamentari e se

esiste un controllo interno adeguato alle dimensioni e alla complessità dell’istituto;

• l’investimento patrimoniale è conforme alle disposizioni legali e regolamentari;

• i conti di vecchiaia LPP sono conformi alle prescrizioni legali;

• sono stati presi i necessari provvedimenti per garantire la lealtà nell’amministrazione del

patrimonio e se il rispetto dei doveri di lealtà come pure la dichiarazione dei legami

d’interesse sono controllati in misura sufficiente dall’organo supremo;

• i fondi liberi o le partecipazioni alle eccedenze risultanti da contratti d’assicurazione sono

stati impiegati conformemente alle disposizioni legali e regolamentari;

• le indicazioni e le notifiche richieste dalla legge sono state trasmesse all’autorità di

vigilanza;

• nei negozi giuridici con persone vicine dichiarati sono garantiti gli interessi dell’istituto di

previdenza.

Confermiamo che le prescrizioni legali, statutarie e regolamentari applicabili in merito sono state

rispettate.

Raccomandiamo di approvare il presente conto annuale.

Fideconsul Società di Revisione SA

Claudio Moro

Perito revisore abilitato

Revisore responsabile

Raphaël Gindrat

Perito revisore abilitato

Chiasso, 27 aprile 2026

Immagine in copertina:

Igor Ponti

Transizioni

2025

Casa di Levante e Casa di Ponente, Lugano

Risanamento energetico e architettonico

Studio di architettura Luppi – Negri Senzani

Sulle facciate l’installazione Le anime sottili, realizzata

dall’artista Claudia Losi per l’occasione, è composta da

forme ibride umane e animali in acciaio inossidabile,

concepite partendo da fogli di carta strappati

Sotto: I due edifici prima dell’intervento

Foto Studio di architettura Luppi – Negri Senzani

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