La Spezia - Levante Ligure Property Magazine - Settembre/Ottobre 2026

LA SPEZIA LEVANTE LIGURE LUNIGIANA
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4
L'Algoritmo del Desiderio:
Come l'Intelligenza Artificiale sta cambiando il
modo di cercare (e valutare) la casa
4
www.laspeziamagazine.it
Immaginate di entrare in un'agenzia
immobiliare e che l'agente sappia già
esattamente quale casa fa per voi, prima
ancora che pronunciate una parola.
Non è magia, e non è nemmeno fantascienza.
E' l'Intelligenza Artificiale che sta ridefinendo
i confini del mercato immobiliare.
Ma cosa sta cambiando e come cambierà
l'approccio al mondo immobiliare
per chi compra e per chi vende?
Innanzi tutto, addio "Prezzi a sentimento".
Siamo entrati nel mondo della Scienza
della valutazione predittiva.
Sino a ieri, il prezzo di una casa era spesso
il risultato di una media matematica
unita a una buona dose di "fiuto" del
professionista e di aspettative (talvolta
irrealistiche) del venditore.
Oggi è l'AI che cambia le regole del gioco
attraverso gli algoritmi predittivi.
L'AI non guarda solo lo storico delle vendite
della via in cui si trova l'immobile,
ma incrocia dati macroeconomici, l'andamento
dei tassi dei mutui, i progetti
urbanistici futuri del quartiere (come la
previsione dell'introduzione di una zona
a traffico limitato) e persino il sentiment
sui social media.
Chi vende ottiene un prezzo di listino
scientifico, riducendo i tempi di permanenza
sul mercato. Chi compra ha la
certezza di non strapagare l'immobile.
Il mercato diventa più trasparente e
meno emotivo.
Anche l'approccio all'immobile
si rivoluzione.
Con il Virtual Staging 2.0 è possibile vedere
la potenzialità dell'immobile ancora
prima che esista.
Il vecchio "rendering" statico e un po' artificiale
è ormai preistoria e sta lasciando
il posto a esperienze immersive guidate
dall'AI.
Oggi i software di AI possono prendere
la foto di una stanza vuota, o da ristrutturare,
rigenerarla in tempo reale nello
stile (“scandinavo, moderno o classico”)
più compiacente all'acquirente.
E', in altre parole, in grado di adattare il
bene ai gusti specifici dell'utente che sta
guardando l'annuncio in quel momento
restituendo istantaneamente una stima
realistica dei costi di ristrutturazione per

PROPERTY
quel preciso intervento.
L'AI abbassa la barriera dell'immaginazione
fornendo risposte e suggestioni
che spesso molti acquirenti non hanno e
scartano case perfette solo perché incapaci
di vederne il potenziale.
Anche il modo in cui le persone cercano
casa sui portali sta cambiando.
I portali di ultima generazione analizzano
fattori che vanno oltre la selezione dei
classici filtri come "numero di camere" o
"metratura".
I nuovi sistemi di ricerca colgono dettagli
comportamentali del potenziale acquirente
e li analizzano.
Alcuni comportamenti dell'utente come
ad esempio quanto tempo si sofferma su
una foto, quali dettagli ingrandisce, che
tipo di luce preferisce vengono assunti
dall'AI.
L'AI “impara” anzi, assorbe, i desideri latenti
del cliente e propone immobili che
magari non rientravano nei filtri iniziali,
ma che intercettano perfettamente lo stile
di vita desiderato. Una vera rivoluzione.
Ma, nonostante tutto, l'algoritmo non sostituirà
mai la stretta di mano.
Il timore diffuso c'è: “La tecnologia sostituirà
l'agente immobiliare umano?”
La risposta è no! Qui risiede il vero valore
del professionista.
di Gianni Balducci
Presidente
F.I.M.A.A.
La Spezia
L'Intelligenza Artificiale è uno straordinario
amplificatore di efficienza perché
pulisce i dati, elimina i tempi morti e
ottimizza i prezzi. Tuttavia, l'acquisto di
una casa rimane l'investimento finanziario
ed emotivo più importante nella
vita di una persona. L'AI può calcolare
i metri quadri e la luce ideale, ma non
può gestire la paura di un acquirente
al momento del compromesso, non sa
mediare tra due coniugi con idee diverse
e non può intercettare l'empatia
necessaria per comprendere la storia
che c'è dietro una vendita. Il futuro del
Real Estate continuerà ad appartenere
ai professionisti, ma deve essere chiaro
che resisteranno coloro che si adegueranno
e che sapranno usare la tecnologia
per gestire i dati, liberando tempo
prezioso per fare quello che sanno fare
meglio: ascoltare le persone.
5
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