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ImmoCompact 02/2018

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Baufinanzierung Achtung,

Baufinanzierung Achtung, Stolperfalle: Diese Fehler sollten Häuslebauer bei der Finanzierung vermeiden Die Erfüllung des Traums vom eigenen Heim scheint derzeit für viele zum Greifen nah. Die Zinsen sind schließlich nach wie vor historisch niedrig. Dennoch bleibt große Vorsicht angesagt. Kleine Unachtsamkeiten bei der Kalkulation können im schlimmsten Fall zu Schäden von mehreren Tausend Euro oder gar zum Verlust des Traumhauses führen. Angesichts der historisch niedrigen Zinsen wagen auch viele weniger vermögende Haushalte den Schritt ins Eigenheim. Aber hier ist große Vorsicht angesagt: Nur weil die Zinsbelastung derzeit extrem gering ist, bekommen Darlehensnehmer ihre Immobilie nicht geschenkt. Kleine Unachtsamkeiten bei der Kalkulation können nach wie vor im schlimmsten Fall einen Schaden von mehreren Tausend Euro oder gleich den Verlust des Traumhauses bedeuten. Darum gilt es, besonderen Wert auf die vorherige Planung zu legen und nichts zu überstürzen. Gründliche Planung ist das A und O Beim Hausbau müssen zukünftige Eigentümer über Summen entscheiden, die für sie nicht alltäglich sind. Der Hausbau ist die größte Ausgabe im Leben. Unzählige Faktoren beeinflussen das Bauvorhaben, etwa Lage, Eigenkapital, Einkünfte oder auch eine spätere Familienplanung. Aufgrund der teilweise sehr unterschiedlichen Aspekte sollte die Finanzierung immer individuell auf den Kreditnehmer zugeschnitten sein. Finanzielle Belastung richtig kalkulieren Wer denkt, dass die Kosten für den Hausbau mit der Bezahlung der Baufirma gedeckt sind, irrt gewaltig. Viele Bauherren vergessen die teilweise hohen Baunebenkosten: Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Bodengutachten und die spätere Gestaltung des Außenbereichs. Auch laufende Kosten während der Bauphase belasten die Geldbörse. Aber auch vermeintlich kleinere regelmäßige Ausgaben können das verfügbare Budget erheblich schmälern. So sollte immer finanzieller Spielraum vorhanden sein, um nötige Autoreparaturen oder den langersehnten Urlaub bezahlen zu können. Als Richtwert kann die monatliche Kaltmiete der aktuellen Wohnung dienen. Ist sie problemlos zu finanzieren und bleibt noch Luft für Instandhaltungskosten oder Wochenendausflüge, stellt eine vergleichbare Darlehensrate keine Schwierigkeiten dar. Wenn aber schon bei dieser Summe eine defekte Waschmaschine ernste Probleme bedeutet, sollte die Rate deutlich niedriger sein. Erstbestes Angebot nicht annehmen Schon bei der Suche nach Angeboten fällt vielen Kreditnehmern auf: Es gibt unzählige Darlehensanbieter. Dabei verfügt die Hausbank nicht immer über die besten Konditionen. Ein Blick über den Tellerrand kann sich durchaus lohnen. Wichtig ist aber auch hier, grundsätzlich nicht vorschnell einen auf den ersten Eindruck günstig wirkenden Kreditvertrag direkt zu unterschreiben. Vielmehr sollten zukünftige Häuslebauer mehrere Angebote einholen und die Konditionen vergleichen. Denn nicht immer sind zusätzliche Kosten sofort ersichtlich. Einen ersten Überblick über die möglichen Konditionen erhalten Interessenten beispielsweise online beim Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de. Zu wenig Eigenkapital © fraurpunkt – Fotolia.com Eigenkapital darf bei einer soliden Finanzierung auch nicht fehlen. Denn je höher der eigene Anteil, desto geringer das Risiko für die Bank und desto wahrscheinlicher sind günstige Konditionen und die rasche Zusage des Kredites. Kunden sollten daher möglichst über Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30% der gesamten Summe verfügen, mindestens aber die Nebenkosten in Höhe von 7 bis 12% selbst stemmen können. Ein hoher Eigenkapitalanteil verringert die Darlehenssumme und so wird am Ende die gesamte Finanzierung günstiger. Hoher Tilgungssatz Eine ähnlich große Bedeutung wie die Höhe des Eigenkapitals hat die Wahl des Tilgungssatzes. Gerade bei Niedrigzinsen sollten künftige Eigenheimbesitzer den Tilgungssatz so hoch wie möglich wählen. Bei einem niedrigen Tilgungssatz von beispielsweise 1% ist die monatliche Darlehensrate sehr niedrig. Allerdings erhöht sich die Zeit bis zur Volltilgung beträchtlich – die Dauer bis zur vollständigen Rückzahlung kann schnell 50 Jahre betragen und bis ins Rentenalter reichen. Und auch der große Vorteil, nämlich im Eigenheim miet- bzw. kostenfrei zu wohnen und so Geld zu sparen, verpufft. Durch die sehr lange Laufzeit müssen Kreditnehmer darüber hinaus wesentlich mehr Zinsen zahlen. Besser ist es, direkt mit einem hohen Tilgungssatz von 3 bis 5% einzusteigen. Hierdurch verringert sich die Laufzeit und die Zinsbelastung fällt insgesamt niedriger aus. Zwar ist die monatliche Rate so zunächst höher als bei einer niedrigen Tilgung, das Traumhaus wird dafür aber deutlich schneller und günstiger schuldenfrei. Zu kurze Zinsbindung Grundsätzlich dürfen Kreditnehmer selbst entscheiden, ob die Zinsen für fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben werden. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinsaufschlag. Viele Häuslebauer scheuen sich vor den Mehrkosten und wählen nur eine Zinsbindung von fünf Jahren. Dabei sollten sie gerade in der momentanen Zinslage eine lange Bindung bevorzugen. So profitieren sie auch noch nach mehreren Jahren von den derzeitigen Konditionen und haben bei der Anschlussfinanzierung schon möglichst viel zurückgezahlt. Wurde die Zinsbindung dagegen zu knapp gewählt, kann ein zu erwartender Zinsanstieg zu ernsten Schwierigkeiten führen. Im schlimmsten Fall droht der Verlust des neuen Eigenheims, da die monatlichen Raten unbezahlbar werden. Keine Rücklagen Haben Eigenheimbesitzer knapp kalkuliert und nicht an unvorhergesehene Investitionen für Modernisierungen oder dringend nötige Reparaturen gedacht, droht schnell ein böses Erwachen. Auch sollte es möglich sein, trotz einer laufenden Finanzierung ein wenig Geld zur Seite zu legen oder auch einmal in den Urlaub zu fahren. Es empfiehlt sich daher, das finanzielle Polster nicht komplett für den Hausbau aufzubrauchen. Auch sollten die monatlichen Belastungen hierfür nicht mehr als 40 bis 50% des Einkommens überschreiten. Mit einer Sicherheitsreserve von drei bis sechs Netto-Monatseinkommen haben Bauherren für die meisten möglichen Probleme einen ausreichend großen Puffer. Keine Absicherung der Familie Viele Bauherren vergessen leider eine Absicherung der Familie. Erkrankt der Hauptverdiener plötzlich schwer oder stirbt sogar, muss die Familie mit wesentlich mehr als der emotionalen Belastung kämpfen. Meist sind die monatlichen Kosten für nur eine Person nicht zu stemmen. Damit es gar nicht erst dazu kommt, sollten Bauherren über eine Risikolebensversicherung sowie die Absicherung von Arbeitsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit nachdenken. Diese sorgen für Sicherheit und bewahren die Familie im Trauerfall vor Kopfzerbrechen. Eigenleistung beim Bau Geldsparen ist häufig die oberste Priorität eines jeden Bauherrn. So werden Eigenleistungen beim Bau in Form der sogenannten Muskelhypothek anerkannt und sorgen mitunter für eine günstigere Finanzierung. Allerdings überschätzen sich viele Häuslebauer hierbei. Mangelnde Fachkenntnisse, gesundheitliche Einschränkungen oder der unerwartet hohe Zeitaufwand bringen nicht selten die ganze Bauplanung durcheinander. Geschieht das, muss das Haus teuer nachfinanziert werden. Deshalb sollten Häuslebauer nur die Arbeiten selbst übernehmen, die sie auch wirklich durchführen können, wie etwa das Tapezieren oder Fliesenlegen. W Von Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer von Baufi24 34 2 / 2018 2 / 2018 35

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