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ImmoCompact 02/2018

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Investment ANZEIGE © manusapon – Fotolia.com Immobilieninvestments: Fatale Fehler vermeiden Da die Zinsen immer noch sehr niedrig sind und auf Tagesgeldkonten geparktes Geld wenig bringt, drängen immer mehr Anleger auf die Immobilienmärkte. In den Immobilienportalen häufen sich derzeit Angebote für Kapitalanleger – allerdings nicht ohne Risiko wie sich immer wieder zeigt. Überzeugende Ladelösungen für Elektroautos Ob im Bestand oder bereits in der Planung von neuen Projekten: Die Frage nach Ladelösungen für Elektrofahrzeuge stellt sich zuletzt immer häufiger. Die Antwort darauf ist jedoch nicht immer einfach – will man doch die richtige Entscheidung treffen, eine, die nachhaltig ist und am Ende auch den Nutzer überzeugt. Aber allein die Suche nach der passenden Lösung wirft bereits wieder neue Fragen auf. Dass es dann am Ende doch ganz einfach sein kann, zeigt jetzt das Berliner Unternehmen ubitricity. Auf den ersten Blick scheint die Immobilie eine lohnenswerte Investition zu sein. Zumindest wird das dem Anleger im Angebot so vorgerechnet. Bei genauerer Analyse stellt sich jedoch die Renditeberechnung eher als theoretisches Modell heraus. Denn oft werden – bewusst oder aus Unkenntnis – wesentliche Faktoren, die in die Rendite-Berechnung einfließen müssen, außer Acht gelassen. Eine seriöse Kalkulation, die alle nötigen Faktoren enthält und auch die persönliche Situation auf eine vernünftige Grundlage stellt, ist zwingend notwendig. Wer seine gesamten Ersparnisse in eine Anlage steckt und den Kauf auf eine falsche Kalkulation stellt, agiert höchst riskant. Ein Anleger rechnet oft anders als seriöse Investoren. Die Basis ist aber genau dieselbe. 3-Säulen-Modell Von Jörg Winterlich, Inhaber der IMMOBILIEN INVESTMENT AKADEMIE Wie also ist der Anleger optimal aufgestellt? Basis der Investmentkalkulation ist ein drei Säulen umfassendes Modell, bestehend aus der Investmentsäule, der Finanzierungssäule und der sogenannten operativen Säule. Mit diesen drei Säulen lassen sich alle nötigen Berechnungen anstellen, um Gewinn oder Zuschussbedarf eines Immobilieninvestments festzustellen – und zwar in der tatsächlichen Höhe, wie sie beim Eigentümer ankommen. Nur so kann ein Investor feststellen, welche Möglichkeiten und Potenziale sich aus dem Kauf der Immobilie ergeben. Investmentsäule Zur Investmentsäule gehören alle Kosten, die mit dem Kauf und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Dazu gehören natürlich auch sämtliche Kaufnebenkosten wie Makler, Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Das mag banal klingen und eigentlich sollte diese Kalkulation selbstverständlich sein, doch viele Renditerechnungen in Angeboten klammern Nebenkosten der Einfachheit halber aus. Die Genauigkeit ist aber auch noch aus einem anderen Grund wichtig: Denn die Kosten des Objekts können steuerlich abgeschrieben werden. Fehlen einzelne Positionen, steigt auch die Steuerlast. Der Investor wird für Ungenauigkeit gleich doppelt bestraft. Finanzierungssäule In der Finanzierungssäule werden nicht nur die einzelnen Kreditbausteine erfasst, sondern auch die jeweiligen Konditionen und Zusatzkosten, die abhängig von der Art der Finanzierung unterschiedlich ausfallen können. Hinzu kommt das Eigenkapital, um die Finanzierung vollständig abzubilden. Operative Säule Zur operativen Säule zählen sämtliche Einnahmen und die Kosten der Immobilie. Um analysieren zu können, ob sich das Investment lohnt, sind nur die Nettokaltmieten relevant. Kostenseitig müssen die Hausverwaltung, Instandhaltungen, potenzieller Mietausfall sowie Zins und Tilgungen berücksichtigt werden. Steuern und Finanzierung beachten Ob sich eine Immobilie lohnt, ergibt sich auch aus den Möglichkeiten, die ein Investor hat. Da er steuerlich unterschiedlich bewertet wird, müssen auch diese Faktoren berücksichtigt werden. Und da kaum jemand den Kaufpreis vollständig zahlen kann, ergeben sich je nach Bonität und Eigenkapital auch beim Kredit unterschiedliche individuelle Konditionen. Unrealistische kommunizierte Renditen Die oft in den Exposés kommunizierte Rendite ist ein Wert, der die individuelle Situation des Investors nicht abbildet. Meist trägt sich die Immobilie eben nicht selbst, sondern der Anleger muss aus seinem eigenen Vermögen nach dem Kauf noch ordentlich zuzahlen. Betrachtet man eine Immobilieninvestition mit allen genannten Faktoren, schmilzt die kommunizierte Rendite von 4,5% oft kläglich zusammen. Damit wird sich der erfahrene Investor jedoch nicht zufrieden geben. Das Ergebnis kann deutlich optimiert werden. Etwa durch die Aufwertung der Immobilie durch Ausbau, Sanierung und gesetzlich zulässige Mietanpassungen. W Auf einmal ist es da. Vereinzelt hat man sie schon auf den Straßen gesehen und nun parkt es in der der Gemeinschaftstiefgarage: das Elektroauto. Und, wie sollte es anders sein, der Besitzer möchte es hier künftig selbstverständlich laden. Zugegeben, ganz so ist es natürlich noch nicht. Oft entscheiden sich viele, die mit einem E-Fahrzeug liebäugeln, erst dafür, wenn es eine Lademöglichkeit gibt. Reichweite und unzureichende Ladeinfrastruktur sind immer noch ein Kaufhemmnis. Aber die Realität zeigt: Die Anfragen nach Ladeinfrastruktur für Elektroautos nehmen zu. Das Elektroauto bleibt künftig nicht Einfamilienhausbesitzern mit Lademöglichkeit in der eigenen Garage vorbehalten. Zumal viele Städte sich zum Ziel gesetzt haben, Feinstaub zu vermeiden und hier vermehrt Anreize für E-Autos zu schaffen. Daher gilt es, ganz gleich ob in Bestandsimmobilien oder in der Planung von neuen Projekten, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Und hat man damit erst einmal begonnen, kann es schnell unübersichtlich werden. Der Weg zur richtigen Lösung Dabei stehen für Immobilienverwalter oder Eigentümergemeinschaften bei der Auswahl von Ladepunkten verschiedene Aspekte im Vordergrund: Der Ladepunkt soll günstig sein, die Installation möglichst einfach, im Idealfall sollten die Ladepunkte nahezu ohne laufende Kosten betrieben werden und zu guter Letzt sollen die Kosten, die für das Laden eines Elektrofahrzeuges anfallen, nicht die allgemeine Stromrechnung belasten. Vielmehr soll sichergestellt sein, dass diese Kosten dem Verursacher, demjenigen, der hier sein E-Fahrzeug lädt, exakt und eineindeutig zugeordnet und in Rechnung gestellt werden – und das ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand. So weit, so gut. Nur: Wenn all diese Punkte erfüllt sind, darf man nicht außer Acht lassen, dass die Lösung auch für den Nutzer attraktiv ist. Denn ist der Mieter oder Miteigentümer mit der Lösung nicht zufrieden, bringt die schönste Ladeinfrastruktur eben nichts. Die gewählte Lösung muss daher einfach zu handhaben und die Kosten für das Laden müssen bestenfalls günstig und transparent nachvollziehbar sein. MobileCharging – eine Lösung mit System Das Unternehmen ubitricity hat sich dieser speziellen Herausforderung gestellt und eine Lösung entwickelt, die Verwalter und Nutzer gleichermaßen überzeugt. Hier kommt dann alles zusammen, was für Immobilienverwaltungen zusammengehört: Service, Ladepunkte, Übernahme der Abrechnungsmodalitäten des geladenen Stroms. Es beginnt mit Service aus einer Hand. Auf Wunsch wird in Bestandsimmobilien ein Pre-Check vorgenommen, Projekten in der Planung werden mit kompetenter Beratung begleitet. Die gegebenenfalls notwendige Vorinstallation kann dann selbst beauftragt werden oder wird gleich mit übernommen und ausgeführt. Dann lassen sich die Ladepunkte, SimpleSockets genannt, schnell und einfach installieren, ganz gleich ob im Innen- oder im Außenbereich, ob als Wall-Box oder als frei stehender Einzel- oder Doppelpoller. So gibt es für jeden Ort die richtige Ladelösung und diese Ladepunkte sind nahezu ohne laufende Kosten zu betreiben. Was dann noch fehlt, ist die Inbetriebnahme. Auch hier kommt der Service aus einer Hand, und direkt im Anschluss kann auch schon direkt geladen werden. Weniger ist mehr – weniger Aufwand, mehr Komfort für alle Damit ist aufseiten der Verwaltung auch schon alles getan. Bliebe noch die Frage nach den Energiekosten für das Laden. Jeder Nutzer eines E-Fahrzeugs benötigt ein Ladekabel. In diesem Fall entscheidet er sich für ein intelligentes Ladekabel, das sogenannte SmartCable. Dieses spezielle Kabel beinhaltet anders als bei herkömmlichen Ladekabeln einen mobilen, eichrechtskonformen Stromzähler und ist samt Mobilstromvertrag bei einem Energieanbieter freier Wahl erhältlich. Sobald also am neu geschaffenen Ladepunkt geladen wird, wird der Ladevorgang kWh-genau erfasst und dem Nutzer zu den Konditionen seines abgeschlossenen Mobilstromvertrags monatlich in Rechnung gestellt. Für mehr Transparenz kann jeder Ladevorgang in einer App, neben anderen praktischen Informationen, vom Nutzer eingesehen werden. Während der Nutzer nun seine monatliche Mobilstromrechnung direkt begleicht, statt die Hausstromrechnung mit den Ladevorgängen seines Elektroautos zu belasten, bleibt nun noch die Frage nach der Abrechnung auf der Hausseite. Je nach Netzanbieter wird diese Energie für die Ladevorgänge direkt durchgeleitet. Sollte der Netzanbieter noch nicht so weit sein, wird der Energiebetrag zunächst der Hausgemeinschaft monatlich erstattet. Aber, und das ist es, was am Ende zählt: ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand, absolut exakt und transparent. Mehr Informationen auf ubitricity.com 42 2 / 2018 2 / 2018 43

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