vznews, Svizzera italiano, aprile 2020, edizione 120

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Pagina 10 vz news 120/Aprile 2020 La parola all’esperto A domanda risponde Imposte, immobili, successione: ogni anno, più di 16’000 clienti si rivolgono a VZ VermögensZentrum per avere informazioni. Qui di seguito le risposte degli esperti alle domande più frequenti in materia ipotecaria. Vorrei comprare un appartamento: come faccio a capire quando il prezzo è giusto? Il valore di un bene immobile dipende soprattutto da ubicazione, dimensioni, struttura, arredamento e qualità. Per avere la conferma che il prezzo richiesto sia giustificato, gli acquirenti possono richiedere una stima. Esistono due metodi: la valutazione edonica e quella classica. Con la valutazione classica, l’esperto effettua un sopralluogo, verifica le condizioni e la qualità edilizia dell’oggetto e redige una perizia. Il metodo edonico prevede invece un confronto tra i prezzi di vendita di oggetti simili. Dato che non viene effettuato alcun sopralluogo, le stime edoniche costano meno – ma sono anche più passibili di errori. Non Ad oggi, la sua banca non le ha ancora fornito tutte le informazioni circa il cambiamento. Questo perché, molto probabilmente, non ha ancora scelto e stabilito a quale modello di calcolo fare riferimento. La Banca nazionale svizzera ha sviluppato sette diverse varianti per impiegare il Saron come tasso di riferimento per le ipoteche del mercato monetario. La sua banca può scegliere una di queste varianti o svilupparne una propria. Va detto tuttavia, che alla maggior parte delle banche risulta difficile decidere. Alcune hanno pensato di limitare la durata delle rispettive ipoteche fino al 2021, altre hanno optato per una soluzione più drastica, eliminando del tutto il tasso dall’offerta. I clienti si ritrovano pertanto a non poter prorogare la loro sono pertanto molto indicate per oggetti immobiliari alquanto datati. Consiglio: faccia valutare l’appartamento a cui è interessato. Solo in questo modo potrà valutare se il prezzo richiesto è congruo o esagerato. Una stima aggiornata è importante anche per le trattative con i finanziatori, per stabilire l’anticipo massimo. SCHEDA INFORMATIVA Acquistare un immobile Ordini la scheda informativa con l’apposita cartolina, online su vzch.com/vznews120-it o al numero 091 912 24 24. Cosa succede con l’ipoteca del mercato monetario passando da Libor a Saron? SCHEDA INFORMATIVA Abolizione del Libor Ordini la scheda informativa con l’apposita cartolina, online su vzch.com/vznews120-it o al numero 091 912 24 24. attuale ipoteca Libor o, in caso di ipoteca fissa in scadenza, impossibilitati a passare a un’ipoteca del mercato monetario. Hanno dunque le mani legate. Attenzione: la sua banca potrebbe usare questo cambiamento per presentarle un’ipoteca a tasso fisso più costosa, al fine di ottenere un maggior margine di guadagno. Se nutre dubbi sul suo contratto ipotecario, si rivolga a un esperto in ipoteche indipendente che possa chiarire la situazione. MICHAEL IMBACH Responsabile Succursale VZ Lugano michael.imbach@vzch.com Il mio vicino paga gli interessi ipotecari per meno giorni di me. Com’è possibile? È possibile e non dipende dal suo vicino, bensì dalle banche, che applicano metodi differenti per calcolare il tasso d’interesse per un’ipoteca. ffUsanza svizzera: in base a questo metodo, ogni mese conta 30 giorni. Il suo vicino paga dunque il tasso concordato per 360 giorni all’anno. ffUsanza internazionale: si tratta senza dubbio del metodo applicato dalla sua banca. Il tasso d’interesse viene moltiplicato per il numero dei giorni civili (i canonici 365 giorni) e diviso per 360. La conseguenza: rispetto all’usanza svizzera, lei paga cinque giorni in più – quest’anno sei, perché il 2020 è bisestile. L’usanza internazionale si applica abitualmente alle ipoteche del mercato monetario, tuttavia alcune banche vi fanno riferimento anche per le ipoteche a tasso fisso. Un esempio: un’ipoteca a tasso fisso, il cui tasso ipotecario è pari all’1,5 percento, costa realmente 1,52 percento all’anno. Con una somma di 800’000 franchi e una durata di dieci anni, i costi aggiuntivi corrispondono a 1600 franchi. Ha domande in merito alle sue ipoteche oppure vuole informarsi su come finanziare nel modo migliore e più vantaggioso possibile la sua abitazione di proprietà? Gli esperti attivi presso VZ l’aiutano volentieri. Fissi subito un appuntamento gratuito e non vincolante per una consulenza presso la succursale VZ di Lugano (coordinate a pagina 16).

vz news 120/Aprile 2020 Pagina 11 I buoni debitori pagano meno per le ipoteche Le banche, per mezzo del cosiddetto rating del credito, assegnano un voto all’affidabilità e alla puntualità dei beneficiari di un finanziamento. E un buon voto può trasformarsi in denaro sonante. GABRIELLA MANNINO Esperta in ipoteche gabriella.mannino@vzch.com Tel. 091 912 24 24 Al giorno d’oggi, è difficile, se non impossibile, riuscire ad assottigliare ulteriormente i costi dei tassi solo cambiando finanziatore. Molto di più risparmiano quei proprietari che mettono a punto una strategia ipotecaria, cioè combinando il giusto modello ipotecario – ipoteca a tasso fisso o ipoteca del mercato monetario – con le differenti durate. Essenziale è in ogni caso non puntare tutto su un solo cavallo. Un potenziale di risparmio aggiuntivo si nasconde nel rating del credito individuale: chi viene classificato dalla propria banca come un debitore affidabile, paga solitamente meno interessi per la sua ipoteca. Chi invece non ottiene il voto più alto in tutti i criteri di valutazione, paga un supplemento di rischio. Migliori il suo rating Un anticipo basso e una buona sostenibilità migliorano sensibilmente l’affidabilità creditizia se vengono soddisfatti i parametri sintetizzati qui di seguito. ffLa quota di anticipo – e con esso il rischio – della banca è minore quanto più basso è l’indebitamento rispetto al valore della casa. ffLa sostenibilità è migliore quanto più bassi sono i costi correnti per interessi, manutenzione e ammortamento in rapporto al reddito del titolare dell’ipoteca. Consiglio: se riesce a migliorare il rating del credito, può ridurre, a seconda delle circostanze, i costi degli interessi. Interpelli a tal proposito la sua banca se la sua situazione reddituale è SCHEDA INFORMATIVA Casa e appartamento: così ottimizza i suoi costi ipotecari Fattori Potenziale di risparmio (punti percentuali) Strategia ottimale • Modello ipotecario (mix) • Durate fino all’1% Rating del credito migliore • Entità dell’anticipo • Valore venale • Garanzie in più fino a 1/8% Risparmiare sugli interessi ipotecari Ordini la scheda informativa con l’apposita cartolina, online su vzch.com/ vznews120-it o al numero 091 912 24 24. migliorata sostanzialmente rispetto all’ultima valutazione del credito: potrebbe aver ricevuto nel frattempo un’eredità o ritrovarsi nella condizione di poter offrire altri beni come garanzia aggiuntiva. Infine, faccia valutare nuovamente la sua proprietà immobiliare nel caso in cui sospetti che la banca l’abbia sottostimata o se il suo valore nel frattempo è aumentato – magari grazie a una ristrutturazione importante. Vuole trovare il modo più conveniente per finanziare la sua casa? Fissi un appuntamento presso la succursale VZ di Lugano (coordinate a pagina 16). Finanziatori più convenienti • Tasso interessi • Costi • Condizioni da 1/8 a 1/4% Tassi sempre sotto controllo con il sistema di allarme VZ Il sistema di sorveglianza delle ipoteche (SSI) è stato concepito da VZ e serve a monitorare l’andamento dei tassi d’interesse delle ipoteche a tasso fisso. Come funziona? Il cliente VZ, titolare di uno o più ipoteche, stabilisce un limite per i rispettivi tassi: se questo viene superato verso l’alto o verso il basso, scatta l’allarme SSI. Il cliente viene immediatamente informato con una mail inviata dal sistema. Potrà dunque reagire subito e decidere se passare a un’ipoteca a tasso fisso o mantenere l’ipoteca del mercato monetario. Grazie a questo sistema, il cliente beneficia il più a lungo possibile delle vantaggiose ipoteche del mercato ipotecario. Può scegliere tra allarme fascia interessi, allarme timing e allarme tetto massimo. Il servizio è gratuito per tutti i titolari di ipoteche clienti VZ, è sufficiente attivarlo. Vuole saperne di più? Contatti un esperto e fissi un appuntamento gratuito presso la succursale VZ di Lugano (coordinate a pagina 16). SCHEDA INFORMATIVA Allarme interesse ipotecario VZ Ordini la scheda informativa con l’apposita cartolina, online su vzch.com/ vznews120-it o al numero 091 912 24 24.