toelichtingsnota ontwerp RUP Gerda.pdf - Stad Sint-Niklaas

sint.niklaas.be

toelichtingsnota ontwerp RUP Gerda.pdf - Stad Sint-Niklaas

0 RUP Gerda: toelichtingsnota

RUP Gerda

ontwerp

april 2011

Toelichtingsnota

Departement ruimte en milieu

Dienst ruimtelijke ordening

Cel ruimtelijke planning


Inhoud

1. Inleiding 2

2. Ruimtelijke situering 2

3. Planningscontext 3

3.1 Feitelijke en juridische toestand

3.1.1 Feitelijke toestand

3.1.2 Juridisch kader

3.2 Beleidsplannen

3.3 Studies

4. Bestaande ruimtelijke structuur 5

4.1 Bestaande toestand

4.2 Knelpunten en bedreigingen

4.3 Kwaliteiten en kansen

5. Planopvatting 9

5.1 Visie structuurplan

5.2 Visie masterplan

5.3 Vertaling naar het verordenend grafisch plan

5.4 Toelichting bestemmingszones

5.5 Beeldstudie site Gerda

6. Decretale bepalingen 14

6.1 Onderzoek tot m.e.r.

6.2 Veiligheidsrapportage

6.3 Watertoets

6.4 Ruimtebalans

6.5 Register

Figurenlijst

Figuur 1: Situering op topografische kaart 1/5.000

Figuur 2: Luchtfoto

Figuur 3: Aanduiding foto’s

Figuur 4: Compacte stedelijke kern

Figuur 5: Masterplan Gerda

Figuur 6: Beeldstudie site Gerda

Figuur 7: Infiltratiegevoelige gebieden

Figuur 8: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Figuur 9: Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade

kan verschuldigd zijn

1 RUP Gerda: toelichtingsnota


1. Inleiding

Er wordt een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt op de site van de vroegere voetbalterreinen van FC

Gerda voor de ontwikkeling van een nieuwe OCMW-campus en de afwerking van het woonproject

Klokkedreef.

De invulling van de site (3 ha) kadert in het zorgstrategisch beleidsplan van het OCMW dat 75

rusthuisbedden, een administratief centrum, een dienstencentrum en 10 tot 15 aanleunwoningen voor

senioren voorziet in het plangebied. Naast de OCMW-campus wordt ook voorzien in een aantal

bijkomende woningen grenzend aan de verkaveling Klokkedreef.

In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend aangaande dit

project. Interwaas heeft in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas een masterplan opgemaakt

dat ondermeer rekening houdt met het zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de

verkaveling Klokkedreef. Op basis van het goedgekeurd masterplan wordt nu een RUP opgemaakt.

2. Ruimtelijke situering

Het plangebied is gelegen in het zuiden van het stadscentrum en ten westen van de Parklaan. Het

plangebied bevindt zich op de voormalige voetbalvelden van FC Gerda, gelegen tussen de

Kongostraat, Broedersstraat, Knaptandstraat en Abingdonstraat. Tussen de Knaptandstraat en het

plangebied bevindt zich de onlangs gerealiseerde verkaveling Klokkedreef. Ten zuiden bevindt zich de

Baenslandwijk en de begraafplaats Tereken. De oppervlakte van het totale plangebied bedraagt 3,7

ha.

2 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 1 Situering op topografische kaart 1/5.000


3. Planningscontext

3.1 Feitelijke en juridische toestand

3.1.1 Feitelijke toestand

De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De noordelijke en westelijke rand

van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit gesloten bebouwing langs de straat met tuinen. Ten

zuiden bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke en de Baenslandwijk. Ten oosten de

recente verkaveling Klokkedreef en een transformatorstation van de elektriciteitsbeheerder ELIA.

Zie ook plan feitelijke toestand.

3.1.2 Juridisch kader

3 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 2 Luchtfoto

Binnen het plangebied zijn volgende elementen terug te vinden (zie ook plan juridische toestand):

Type In het gebied

Gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978): woongebied

BPA Baenslandwijk: strook voor privaat groen en strook voor openbaar nut

Beschermd monument -

Beschermd landschap -

Beschermd dorpsgezicht -

Habitatrichtlijngebied -

Vogelrichtlijngebied -

VEN – IVON -


3.2 Beleidsplannen

Type Inhoudelijke elementen

Ruimtelijk Structuurplan

Vlaanderen (1997)

Provinciaal Ruimtelijk

Structuurplan Oost-

Vlaanderen (2004)

Gemeentelijk Ruimtelijk

Structuurplan Sint-Niklaas

(2006)

4 RUP Gerda: toelichtingsnota

Sint-Niklaas is in het RSV geselecteerd als regionaal stedelijk gebied. De afbakening betreft

een gewestelijke bevoegdheid. Het plangebied bevindt zich binnen de afbakeningslijn van

het stedelijk gebied zoals opgenomen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

“afbakening regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas” (Vl. Reg. 22-01-2007).

Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen stelt voor het stedelijk gebied volgende

doelstellingen voorop:

• het stimuleren en concentreren van activiteiten

• het vernieuwen van de stedelijke woon- en werkstructuur door strategische stedelijke

projecten

• het ontwikkelen van nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve woonomgevingen

• het leefbaar en bereikbaar houden door andere vormen van stedelijke mobiliteit en

door locatiebeleid

• het verminderen van het ongeordend uitzwermen van functies

Volgende ontwikkelingsperspectieven zijn onder meer van toepassing op het RUP:

• trendbreuk in de verdeling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden:

60% in de gemeenten die geheel of gedeeltelijk tot het stedelijk gebied behoren en

40% in de kernen van de gemeenten die volledig tot het buitengebied behoren

• minimale woningdichtheden

• differentiatie en verbetering van de woningvoorraad

• versterken van de multifunctionaliteit

• afstemmen van voorzieningen op het belang van het stedelijk gebied

• zorg voor collectieve en openbare ruimten

• behoud en ontwikkeling van stedelijke natuurelementen en randstedelijke

groengebieden

• stedelijke mobiliteit en locatiebeleid

Sint-Niklaas is een regionaal stedelijk gebied gelegen in het E17-netwerk dat aanzien

wordt als een stedelijk netwerk op provinciaal niveau. Het ruimtelijke beleid is gericht op:

• het bieden van voldoende ruimte om bijkomende ontwikkelingen op te vangen

• het versterken van de woonomgevingskwaliteiten in het netwerk

• het behoud van de relatie tussen de openruimtegebieden doorheen het E17-netwerk

Deze uitgangspunten worden vertaald in volgende ruimtelijke principes:

• structureren van de interne en externe bereikbaarheid

• wonen en woonondersteunende functies bundelen en verweven in de kernen

• openruimtecorridors, buffer tussen de stedelijke ontwikkelingen

• regionale economie op goed ontsloten plekken en gekoppeld aan de centrale plaatsen

• groenverbindingen in riviervalleien en tussen de groene stapstenen, als ecologische

en recreatieve assen door het netwerk

De bestendige deputatie keurde op 22 juni 2006 het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Sint-Niklaas goed.

Volgende algemene beleidsdoelstellingen worden naar voor geschoven:

• een profilering van Sint-Niklaas als dynamisch handels- en dienstencentrum in de

Vlaamse Ruit

• een versterkte rol van Sint-Niklaas als hoofdstad van het Waasland

• een bevestiging van Sint-Niklaas als belangrijkste tewerkstellingspool in het E17netwerk

• een kwalitatief beheer van de stad

• een gevarieerde uitbouw van de open ruimte

Daarnaast worden volgende ruimtelijke concepten gehanteerd:

• bundelen van activiteiten in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas

• uitbouw van kernen met een eigen identiteit

• de ruit als ontsluitingsprincipe voor het stedelijk gebied

• kwalitatieve lusstructuur

• multifunctionele Z-vormige bosstructuur

• valleigebied als ecologisch stiltegebied

• twee landschappelijke verbeterde, maar structurele landbouwgordels

De site Gerda is in het structuurplan opgenomen binnen de stedelijke woonwijk

Baenslandwijk.


Zorgstrategisch plan (2005)

3.3 Studies

5 RUP Gerda: toelichtingsnota

Het goedgekeurde zorgstrategisch plan van het OCMW beschrijft beleidsdoelstellingen voor

de komende jaren. Deze zal dienen als een richtinggevend document voor de verdere

ontwikkeling van de centra.

Het zorgstrategisch plan voorziet voor de site Gerda een nieuwe zorgkern bestaande uit

een rusthuis van 75 woongelegenheden (36 RVT en 39 ROB). Op de terreinen zal ook een

tweede lokaal dienstencentrum binnen de stadskern van Sint-Niklaas worden opgericht

alsook 10 tot 15 aanleunflats.

Type Inhoudelijke elementen

Masterplan Gerda (2009) In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor

de opmaak van een masterplan voor de site. De studie werd opgemaakt door Interwaas in

overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het

zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef.

4. Bestaande ruimtelijke structuur

4.1 Bestaande toestand

Het masterplan omvat voor de site een centraal groen plein met daar rond een

administratief centrum en sociaal huis, een woon- en zorgcentrum, lokaal dienstencentrum

en aanleunwoningen en een stedelijk kinderdagverblijf. De verkaveling Klokkedreef wordt

afgewerkt met woonkavels en een zone voor beschermd wonen. De site is voor de auto

bereikbaar via de Abingdonstraat, voor fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de

Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt een parkeerterrein voorzien.

Het plangebied wordt begrensd door de gesloten woonstraten Kongostraat en Broedersstraat, de

Baenslandwijk langs de Abingdonstraat en de nieuwe verkaveling Klokkedreef achter de stedelijke

invalsweg Knaptandstraat. De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda, thans

eigendom van OCMW en Interwaas, het gezinsvervangend tehuis De Klokke, een strook private

moestuin en oude parkeergarages. De woning Kongostraat 92 is eigendom van de stad. Boven het

plangebied lopen twee hoogspanningsgeleiders die beheerd worden door de netbeheerder ELIA. Deze

vertrekken in het transformatorstation ten noordoosten van het plangebied en lopen verder in

zuid/zuidwestelijke richting. Centraal in het plangebied bevindt zich een hoogspanningsmast.

Figuur 3 Aanduiding foto's


Foto 1: zicht op de Kongostraat vanop het kruispunt met de

Broedersstraat.

Foto 3: zicht op het recent voltooide woonerf in zuidoostelijke

richting.

Foto 5: een rij hoge populieren verdeelt de open ruimte

binnen de site in twee delen.

6 RUP Gerda: toelichtingsnota

Foto 2: inrit van Bokkenhof aan de Knaptandstraat.

Foto 4: zicht in noordwestelijke richting op de bestaande

autobergplaatsen.

Foto 6: zicht op de gebouwen van De Klokke en op de

hoogspanningsmast in het plangebied.

Foto 7: inrit van de Klokkendreef van op de Knaptandstraat. Foto 8: de Klokkendreef komt ten westen uit op de

Abingdonstraat.


Foto 9: zicht op het openbaar groen langs de Abingdonstraat

aan de kant van het plangebied.

Foto 11: het oostelijke deel van de oprit rondom De Klokke

die aansluit op de Abingdonstraat.

Foto 13: zicht vanaf het centrum van het plangebied in

westelijke richting.

Foto 15: zicht vanaf het centrum van het plangebied in

oostelijke richting.

7 RUP Gerda: toelichtingsnota

Foto 10: zicht op een telefooncel en een glascontainer aan de

Abingdonstraat.

Foto 12: aan de achterkant van het hoofdgebouw van De

Klokke staan bergplaatsen.

Foto 14: zicht vanaf het centrum van het plangebied in

noordelijke richting.

Foto 16: een beek scheidt een langgerekte moestuin en de

gronden van De Klokke.


4.2 Knelpunten en bedreigingen

• Anonimiteit

De anonimiteit van de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda is tweeledig. Door de dicht

bebouwde schil rondom het plangebied is deze aan het zicht van de omgeving onttrokken. Ondanks

de doorsteken aanwezig in het zuidoosten van het plangebied is enige interactie met de omliggende

straten afwezig. Wanneer het binnengebied dan toch betreden wordt, straalt deze een andere vorm

van anonimiteit uit. Het gebied is structuurloos en identiteitsloos.

• Ongeordende randen

Het omgaan met de bestaande achterkantsituaties zal bij een toekomstige kwalitatieve ontwikkeling

van het binnengebied een belangrijk aandachtpunt moeten zijn. Eigen aan dergelijke achterkanten is

de rommelige opbouw van kleinere gebouwen, diverse soorten erfafsluitingen en ongeordende

opslagplaatsen.

• Hoogspanningsmast

Dwars door het plangebied, in noord-zuid-richting, lopen hoogspanningskabels met

hoogspanningsmasten ingeplant ten noorden van het plangebied (waar zich een transformatorstation

van ELIA bevindt) en midden in het plangebied. De ligging van de hoogspanningsmast centraal in het

binnengebied legt beperkingen op toekomstige ontwikkelingen.

• Ontsluitingsmogelijkheden

Het plangebied is met de wagen toegankelijk via de Knaptandstraat (door de verkaveling

Klokkedreef). Vermits de Knaptandstraat enkel éénrichtingsverkeer toelaat, is dit geen optimale

toegang. Een tweede toegang kan gerealiseerd worden via de Abingdonstraat (bereikbaar via

Broedersstraat enerzijds, en Knaptandstraat anderzijds). Door de gesloten randbebouwing in

noordelijke en westelijke richting is het zoeken naar andere ontsluitingsmogelijkheden niet evident.

4.3 Kwaliteiten en kansen

• Binnengebied in stedelijk netwerk

Te midden van het stadscentrum, op amper 500m (in vogelvlucht) van de Grote Markt bevindt zich dit

3 ha grote binnengebied. Het is dan ook aangewezen dat dit gebied wordt aangewend voor stedelijke

functies zoals openbare voorzieningen en wonen.

• Multifunctionele schil

De bebouwde schil rondom het binnengebied bestaat niet enkel uit woningen, het voorziet de buurt

ook in primaire noden. Kleinschalige handelszaken zoals een bakker, slager, kapper, enz. In het

zuidwesten bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke. Deze multifunctionele schil biedt

bijzondere potenties om een kwalitief woon- en voorzieningenmilieu te creëren.

• Parkeerdruk op omliggende straten wegnemen

De parkeerdruk op de aangrenzende straten Broederstraat, Kongostraat en Knaptandstraat is hoog.

Met een ontwikkeling van het binnengebied ontstaat een kans om deze problematiek op een

kwalitatieve manier aan te pakken.

• Langzame verkeersdoorsteken

8 RUP Gerda: toelichtingsnota


Via de stadswoning in de Kongostraat is een langzame verkeersdoorsteek mogelijk naar de

Abingdonstraat, alsook via de woonverkaveling Klokkedreef naar de Knaptandstraat. Dit maakt de site

optimaal doorwaadbaar voor fietsers en voetgangers. De openbaar vervoershalten ‘Kongostraat’ en

‘Broedersstraat’ worden hierdoor ook vanuit het binnengebied vlot bereikbaar.

5. Planopvatting

5.1 Visie structuurplan

Het stedelijk gebied Sint-Niklaas fungeert als groeipool binnen de ruimtelijke structuur van de

gemeente. Hierin worden nieuwe ontwikkelingen inzake wonen, bedrijvigheid en stedelijke

voorzieningen gestimuleerd en gebundeld. Dit gebeurt binnen duidelijk vastgestelde lijnen, om

ongeordende spreiding en functies en activiteiten tegen te gaan. Binnen het stedelijk gebied wordt

een onderscheid gemaakt tussen een kerngebied, een randstedelijk gebied en een industrieel gebied.

De site Gerda bevindt zich in het kerngebied van Sint-Niklaas, die spil is van het stedelijk gebied.

De stad wordt verder uitgebouwd tot een kwalitatief en levendig ensemble. Kenmerken voor dit

ensemble is het naast elkaar voorkomen van stedelijke voorzieningen en kwalitatieve woonvormen op

maat van de stad. De uitbouw van dit kerngebied gebeurt door middel van strategische projecten.

Centraal in dit kerngebied bevindt zich de stedelijke corridor, die fungeert als ruggengraat voor de

stedelijke ontwikkelingen.

9 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 4 Compacte stedelijke kern

Naast de woonomgeving in de onmiddellijke nabijheid van de stedelijke corridor worden binnen de

stedelijke kern negen verschillende woonwijken onderscheiden waarvan de stedelijke woonwijk

Baenslandwijk er een is. Voor de woonwijken gelden in de eerste plaats kwalitatieve streefdoelen.

Het gaat om het vrijwaren en de versterking van de leefkwaliteit van de stad. Hier wordt geen

substantiële verdichting nagestreefd, maar wel een verbetering van de leefbaarheid door middel van

stadsvernieuwingsprojecten en de herinrichting van het openbaar domein. Bij de verdere ontwikkeling

van de woonwijken staan de volgende uitgangspunten voorop:

• een herkenbare en duidelijke ruimtelijke structuur;


• de aanwezigheid van openbare en commerciële buurtvoorzieningen;

• de aanwezigheid van groen- en speelvoorzieningen;

• een differentiatie van goede woningen.

Voor de Baenslandwijk staat vooral een behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit

voorop. Dit betekent o.m. de versterking van de buurtgebonden – openbare en commerciële –

voorzieningen, de uitbouw van het wijkgroen en speelvoorzieningen en de verbetering van de

verkeersveiligheid en –leefbaarheid. Ook wordt een geleidelijke vernieuwing van de historische

begraafplaats van de stad vooropgesteld als een parkbegraafplaats, wat een belangrijk aandeel

stedelijk groen kan betekenen.

De woningprogrammatie in het structuurplan spreekt van een trend inzake de verdeling van de

bijkomende woningen. Vernieuwingsprojecten en nieuw te ontwikkelen gebieden situeren zich

voornamelijk in het stedelijk gebied. Zo werd de recent gerealiseerde verkaveling Klokkedreef in het

structuurplan opgenomen als uitgevoerd stadsvernieuwingsproject. Daarnaast zijn er in Sint-Niklaas,

vooral in de stad zelf, een aantal andere potentiële locaties die in aanmerking kunnen komen voor

herbestemming. De terreinen van FC Gerda, het plangebied van voorliggend RUP, wordt in het

structuurplan beschreven als mogelijk inbreidingsproject.

Sint-Niklaas maakt momenteel een sterke vergrijzing mee van de bevolking. Het is dan ook

noodzakelijk om voldoende en aangepaste seniorenhuisvesting te voorzien. Dit houdt in dat er een

divers gamma zal voorzien worden wat betreft kostprijs en dienstverleningsniveau. Mogelijke

woningtypes zijn o.m. sociale huurwoningen, kamers en studio’s in een rusthuis, serviceflats,

ondersteunende woonvormen zoals aanleunwoningen of kangoeroewoningen, enz. Het is belangrijk

dat deze woningen dicht bij het voorzieningenapparaat en vlot bereikbaar zijn met het openbaar

vervoer. Het woonbeleid voor senioren sluit aan bij het zorgstrategisch plan.

In het stedelijk gebied komt een belangrijke concentratie voor van openbare en commerciële

voorzieningen. Sint-Niklaas bezit dan ook een uitgesproken profiel als regionaal centrum voor

diensten en voorzieningen. De stad wenst deze regionale uitstraling en dit uitgesproken profiel als

centrumstad van het Waasland verder uit te bouwen. Hiertoe worden ruimtelijke potenties

gegenereerd voor de ontwikkeling van de bestaande voorzieningen en voor de inplanting van nieuwe

voorzieningen. Aan de mogelijke ontwikkelingen en inplantingen van voorzieningen worden

randvoorwaarden gekoppeld om de inpassing ervan in het stedelijk weefsel en de leefbaarheid van

de woonwijken te garanderen.

• De mogelijkheden moeten onderzocht worden om het ruimtegebruik binnen de bestaande

perimeter te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn o.a. meervoudig ruimtegebruik, een sterkere

verweving van functies op probleemlocaties en een efficiënter ruimtegebruik.

• Er wordt een kwalitatieve relatie vooropgesteld met het omliggende stadsweefsel. Deze kan

uitgewerkt worden onder de vorm van overgangszones tussen de voorzieningen en het openbaar

domein of door een kwalitatieve inrichting van het openbaar domein zelf.

• De goede bereikbaarheid van de voorzieningen moet gegarandeerd blijven, terwijl de

verkeersleefbaarheid van de woonomgeving moet gerespecteerd worden. Voorzieningen moeten

getroffen worden voor een vlotte bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de fiets of te voet.

Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor de realisatie van nieuwe doorsteken om bepaalde

verbindingen te verbeteren.

• De voorzieningen moeten een hoge beeldkwaliteit bezitten, omdat ze mee het beeld en het imago

uitdragen van de stad als kwalitatieve woon- en werkomgeving en als dynamisch dienstverlenend

centrum in het Waasland. Dit veronderstelt een zorg voor de inplanting van de gebouwen, voor de

kwaliteit van de architectuur en voor de inrichting van de buitenruimtes.

5.2 Visie masterplan

In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor de opmaak

van een masterplan voor de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De studie werd opgemaakt

door Interwaas in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het

10 RUP Gerda: toelichtingsnota


zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef. Volgende concepten

worden gehanteerd:

Omgaan met randen

Om de storende achterkanten zoveel mogelijk aan het beeld te

onttrekken wordt de bebouwing in het binnengebied langs de

randen geplaatst. Hierdoor wordt een centrale ruimte

gecreëerd.

Ontsluiting van de OCMW-campus

Met de wagen is het plangebied te bereiken via de

Abingdonstraat. Er wordt tevens een verbinding voorzien voor

voetgangers en fietsers tussen de Klokkedreef en de OCMWsite

en naar de Kongostraat via een perceel van de stad.

Dienstwegen worden voorzien aan de buitenzijde van het

plangebied. Bezoekersparkeerplaatsen worden centraal

ingeplant op en naast het middenplein om een verdere

versnippering te voorkomen.

11 RUP Gerda: toelichtingsnota

Ruimtelijke gelijkvormigheid

Verschillende projecten zullen gefaseerd worden ontwikkeld

doorheen de tijd. Ondanks de vermoedelijke verspreide

ontwikkeling wordt enige ruimtelijke gelijkvormigheid in

bebouwing nagestreefd. Hierbij worden geen identieke

bouwwerken verwacht maar afspraken inzake bouwhoogtes,

materiaalgebruik, oriëntatie en duurzaamheid.

Centraal middenplein

Vermits de nieuwe voorzieningen gepland zijn aan de randen

van het plangebied ontstaat er een centrale ruimte die kan

ingericht worden als centraal plein. Deze ruimte kan

verschillende functies worden toegewezen: parkeerruimte,

park, speelplein, bufferbekken, enz.

Het masterplan vertrekt vanuit een pleinmodel waarbij de functies worden voorzien rondom een plein

dat als centrum van het OCMW-gebeuren fungeert. Het plein heeft evenwel een ruimer karakter en is

ook openbare ruimte voor de omliggende straten en wijk en vormt een schakel in de cluster van

pleintjes en groene zones in het centrum van de stad.

De site omvat een centraal groen plein met daar rond een administratief centrum en sociaal huis voor

het OCMW, een woon- en zorgcentrum met 75 woongelegenheden en 15 aanleunwoningen, een

lokaal dienstencentrum en een stedelijk kinderdagverblijf voor 28 plaatsen. De verkaveling

Klokkedreef wordt afgewerkt met 10 tot 12 woonkavels en een zone voor beschermd wonen voor

twee groepen van 6 woonunits. De site is voor de auto bereikbaar via de Abingdonstraat, voor


fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt

een parkeerterrein voorzien.

12 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 5 Masterplan Gerda

5.3 Vertaling naar het verordenend grafisch plan

Het RUP vertrekt vanuit een tweedeling: een zone voor wonen en een zone voor openbaar nut en

gemeenschapsvoorzieningen. Een nieuw aan te leggen weg langs de Abingdonstraat ontsluit en

scheidt beide zones. De zone voor wonen zorgt voor een afwerking van de verkaveling Klokkedreef.

Hier kunnen 10 tot 12 woonkavels gerealiseerd worden en kan een project voor beschermd wonen

geïntegreerd worden in de verkaveling. Via het Bokkenhof (verkaveling Klokkedreef) worden 2

langzame verkeersdoorsteken gerealiseerd naar de OCMW-campus. In de zone voor openbaar nut en

gemeenschapsvoorzieningen kan De Klokke blijven bestaan en krijgen de nieuwe functies zoals

voorzien in het zorgstrategisch plan van het OCMW een plaats: een administratief centrum en sociaal

huis, een woon- en zorgcomplex voor 75 bedden, 15 aanleunwoningen en een lokaal

dienstencentrum. De hoogspanningslijnen leggen beperkingen op aan bepaalde functies, de plaatsing

en hoogte van de gebouwen. Ter hoogte van het tranformatorstation wordt een bufferzone opgelegd.

Een dienstweg kan de site en de achterliggende percelen van de woningen Kongostraat/Broederstraat

bedienen. Op een perceel thans in gebruik als tuin wordt een voorkooprecht gelegd om de dienstweg

te kunnen vervolledigen. Een langzame verkeersdoorsteek wordt voorzien over een stadsperceel in de

Kongostraat. Hiermee wordt ingezet op een flexibel RUP om de huidige en toekomstige wensen te

kunnen opnemen.

5.4 Toelichting bestemmingszones

Zone Toelichting

1. Zone voor openbaar

nut en gemeenschapsvoorzieningen

Hoogspanningsleiding

De zone is bestemd voor de oprichting van gebouwen voor openbaar nut en

gemeenschapsvoorzieningen in functie van de realisatie van een zorgcampus voor het

OCMW bestaande uit een administratief centrum en sociaal huis, een woon- en

zorgcentrum, een lokaal dienstencentrum, aanleunwoningen en parkeervoorzieningen. De

bouwhoogte bedraagt maximum 14m. De V/T bedraagt maximum 1, de terreinbezetting

maximum 50%. De bouwvrije stroken dienen minimum gelijk te zijn aan de nieuw te

realiseren bouwhoogte.

Bij de invulling van de zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen moeten de

hoogtebeperkingen, richtlijnen en veiligheidsvoorschriften van de netbeheerder van de

hoogspanningsleidingen gevolgd worden. Vanuit het voorzorgsbeginsel moeten eveneens

de aanbevolen richtlijnen en afstanden van de Hoge Gezondsheidsraad ten opzichte van


Ontsluitingsweg De pijl geeft aan langs waar de site voor autoverkeer moet ontsloten worden.

Dienstweg

13 RUP Gerda: toelichtingsnota

Bufferzone Een groene bufferzone van 5m wordt voorzien tegenaan de transfopost.

Voorkooprecht

2. Zone voor wonen

Langzame verkeersdoorsteek

hoogspanningsleidingen gevolgd worden.

Op de rand van de site kan een dienstweg aangelegd worden dienstig voor toeleveringen,

noodweg, fietsers en voetgangers en bereikbaarheid van achterliggende tuinen.

Op het perceel kadastraal bekend 4 de afdeling, sectie D, nummer 854B wordt een recht

van voorkoop gelegd om in de toekomst de dienstweg te kunnen vervolledigen. Dit

voorkooprecht kan worden uitgeoefend in rangorde door: (1) de intercommunale, (2) het

ocmw en (3) de stad.

De zone is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen

voor de afwerking van de verkaveling Klokkedreef. De zone voor wonen wordt ontsloten

via de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. De bouwhoogte bedraagt maximum 9m of

maximum 3 bouwlagen. De bouwdiepte bedraagt maximum 18m op het gelijkvloers en

maximum 12m op de verdieping. De zone kan worden verkaveld.

De pijlen geven aan waar een fiets/voetgangersdoorsteek moet gerealiseerd worden naar

de site.

Bufferzone Een groene bufferzone van 5m wordt voorzien tegenaan de transfopost.

5.5 Beeldstudie site Gerda

Om het RUP af te toetsen op zijn mogelijkheden naar invulling werd door het OCMW opdracht

gegeven aan het studiebureau Planners bvba om een beeldstudie voor de site Gerda op te maken. Op

24 maart 2011 heeft de OCMW-raad ingestemd met de krachtlijnen voor de ontwikkeling van de site

op basis van deze studie. De beeldstudie geeft de richting aan waarin de open ruimtes en de

bebouwing zich kunnen en mogen ontwikkelen met het oog op de ontwikkeling van de beeld- en

belevingskwaliteit. Onderstaande figuur geeft een mogelijke invulling van de site weer op basis van de

aanbevelingen uit de beeldstudie en de contouren van het RUP.

woon- en zorgcentrum

De Klokke

administratief centrum

Figuur 6 Beeldstudie site Gerda

Abingdonstraat

Klokkedreef

kavels


6. Decretale bepalingen

6.1 Onderzoek tot m.e.r.

Er werd een onderzoek tot milieueffectrapportage gevoerd over het RUP Gerda. Vermits het

gemeentelijk RUP Gerda:

• geen kader vormt voor bijlage I of bijlage II projecten;

• geen kader vormt voor projecten die een passende beoordeling behoeven;

• geen aanzienlijke effecten zal veroorzaken voor de verschillende (MER)disciplines;

voldoet dit RUP niet aan de voorwaarde voor de plan-MER-plichtigheid. De opmaak van een plan-MER

is bijgevolg niet noodzakelijk.

De dienst Mer concludeerde met brief van 8 juni 2010 op basis van de ingediende screeningsnota en

de uitgebrachte adviezen dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke

milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER bijgevolg niet nodig is.

De beslissing van de dienst Mer (zie ook bijlage) en de screeningsnota zijn raadpleegbaar op de

webstek van de dienst Mer: www.mervlaanderen.be.

6.2 Veiligheidsrapportage

Om een inschatting te maken van het aspect externe (mens)veiligheid, werd het voorliggend RUP

afgetoetst door de dienst Veiligheidsrapportering (VR). Gelet op het feit dat:

• volgens de gegevens van de dienst VR in het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig of

mogelijk zijn;

• in het plangebied aandachtsgebieden (ondermeer gebied met woonfunctie en een kwetsbare

locatie) gepland zijn;

• volgens de gegevens van de dienst VR op een afstand van ongeveer 1,5 km rond het plangebied

3 lage drempel Seveso-inrichtingen aanwezig zijn, nl. Anorel (gelegen te Europark-Noord), Sita

Recycling Services (gelegen te Industriepark-West) en ADDI-tech (Industriepark-Noord);

• de dienst VR voldoende elementen in handen heeft om de risico’s in te schatten waaraan mensen

in de omgeving van deze inrichting blootgesteld worden ten gevolge van de aanwezigheid van

gevaarlijke stoffen bij dit bedrijf en te besluiten dat de inplanting van de aandachtsgebieden te

verzoenen is met de aanwezigheid van deze Seveso-inrichting;

stelt er zich op het vlak van de externe mensveiligheid geen probleem en meent de dienst VR met

brief van 7 april 2010 dat er geen aanzienlijke effecten verwacht worden inzake externe veiligheid.

6.3 Watertoets

De watertoets bestaat erin onderzoek te doen naar de effecten van het plan of project op de

waterhuishouding. Schadelijke effecten moeten zoveel mogelijk worden vermeden en beperkt en,

indien dit niet mogelijk is, worden hersteld of, in gevallen van de vermindering van de infiltratie van

hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd.

Er wordt een toets gedaan op het risico tot overstroming (ligging al dan niet in MOG/ROG-gebieden)

en waterproblemen als gevolg van de nabijheid van waterlopen.

• Binnen het plangebied zijn geen overstromingsgebieden (mogelijke of recente) gelegen.

• Het RUP is niet gelegen in een voor overstromingen gevoelig gebied.

• Het plangebied behoort niet tot het winterbed van een grote rivier.

• In het plangebied bevinden zich geen waterlopen.

14 RUP Gerda: toelichtingsnota


Het plan is gelegen in een gebied dat infiltratiegevoelig is. Hier infiltreert het hemelwater goed door

naar de ondergrond. Dit betekent dat de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende

verhardingen in het plangebied relevant en nuttig kan zijn.

Het plangebied is weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3). Ondergrondse constructies zijn

mogelijk zonder de grondwaterstroming te verstoren.

Figuur 7 Infiltratiegevoelige gebieden Figuur 8 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen,

buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is van toepassing binnen het

plangebied.

In het project wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. RWA wordt afgevoerd naar de

Kongostraat waar aangesloten wordt op een gescheiden stelsel (cf. hydronautstudie). Het regenwater

wordt ter plaatse zoveel mogelijk herbruikt, daarna infiltratie, tenslotte buffering en vertraagde afvoer.

Een buffervolume wordt hiervoor voorzien in of onder het plein. DWA kan afhankelijk van de

hoogtepeilen van de riolering afgevoerd worden via de Kongostraat, Abingdonstraat en

Knaptandstraat (via Bokkenhof).

Bijgevolg kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat deze planoptie geen schadelijke effecten

teweegbrengt voor de waterhuishouding van het gebied conform de bepalingen inzake integraal

waterbeheer.

6.4 Ruimtebalans

De site Gerda is opgenomen in het gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978). De volgende

bestemmingen van het gewestplan, die terug te vinden zijn in het plangebied, worden opgegeven:

woongebied. De op te heffen bestemmingen van het BPA Baenslandwijk in het plangebied zijn: strook

voor privaat groen, strook voor openbaar nut, strook voor gesloten bebouwing, gegroepeerde

autobergplaatsen, strook voor wegen, voetpaden of paden voor toevallig verkeer en strook voor

openbaar groen.

BESTEMMINGSZONE OPPERVLAKTE

GEWESTPLAN

Woongebied 3,7 ha

Totaal 3,7 ha

BPA

Strook voor privaat groen -

Strook voor openbaar nut -

Strook voor gesloten bebouwing -

15 RUP Gerda: toelichtingsnota


Strook voor gegroepeerde autobergplaatsen -

Strook voor wegen -

Strook voor voetpaden of paden voor toevallig verkeer -

Strook voor openbaar groen -

Totaal 3,7 ha

RUP

1. Zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen

Hoogspanningsleiding

Ontsluitingsweg

Dienstweg

Bufferzone

Voorkooprecht

2. Zone voor wonen

Langzame verkeersdoorsteek

Bufferzone

16 RUP Gerda: toelichtingsnota

3,3 ha

-

-

-

-

-

0,4 ha

-

-

Totaal 3,7 ha

6.5 Register

Het register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan

verschuldigd zijn geeft de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan

geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso

een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de

regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden die per individueel geval

beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die

voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden.

De regeling over de planschade en planbatenheffing is terug te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden

in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond‐ en

pandenbeleid. Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking tredend

ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te

bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve

plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Een

planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan op een

perceel bestemmingswijzigingen doorvoert zoals opgenomen in art. 2.6.4. van de Vlaamse Codex

Ruimtelijke Ordening. Kapitaal‐ en gebruikersschade zou men kunnen beschouwen als een apart geval

van planschade, zij het dat het hier enkel gaat om een bestemmingswijziging van landbouw naar

groen.

Voorliggend RUP geeft enkel mogelijk aanleiding tot het bekomen van planbaten vermits actieve

recreatie wordt opgezet naar woongebied.


Figuur 9 Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan

verschuldigd zijn

17 RUP Gerda: toelichtingsnota


0 RUP Gerda: toelichtingsnota

RUP Gerda

ontwerp

april 2011

Toelichtingsnota

Departement ruimte en milieu

Dienst ruimtelijke ordening

Cel ruimtelijke planning


Inhoud

1. Inleiding 2

2. Ruimtelijke situering 2

3. Planningscontext 3

3.1 Feitelijke en juridische toestand

3.1.1 Feitelijke toestand

3.1.2 Juridisch kader

3.2 Beleidsplannen

3.3 Studies

4. Bestaande ruimtelijke structuur 5

4.1 Bestaande toestand

4.2 Knelpunten en bedreigingen

4.3 Kwaliteiten en kansen

5. Planopvatting 9

5.1 Visie structuurplan

5.2 Visie masterplan

5.3 Vertaling naar het verordenend grafisch plan

5.4 Toelichting bestemmingszones

5.5 Beeldstudie site Gerda

6. Decretale bepalingen 14

6.1 Onderzoek tot m.e.r.

6.2 Veiligheidsrapportage

6.3 Watertoets

6.4 Ruimtebalans

6.5 Register

Figurenlijst

Figuur 1: Situering op topografische kaart 1/5.000

Figuur 2: Luchtfoto

Figuur 3: Aanduiding foto’s

Figuur 4: Compacte stedelijke kern

Figuur 5: Masterplan Gerda

Figuur 6: Beeldstudie site Gerda

Figuur 7: Infiltratiegevoelige gebieden

Figuur 8: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Figuur 9: Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade

kan verschuldigd zijn

1 RUP Gerda: toelichtingsnota


1. Inleiding

Er wordt een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt op de site van de vroegere voetbalterreinen van FC

Gerda voor de ontwikkeling van een nieuwe OCMW-campus en de afwerking van het woonproject

Klokkedreef.

De invulling van de site (3 ha) kadert in het zorgstrategisch beleidsplan van het OCMW dat 75

rusthuisbedden, een administratief centrum, een dienstencentrum en 10 tot 15 aanleunwoningen voor

senioren voorziet in het plangebied. Naast de OCMW-campus wordt ook voorzien in een aantal

bijkomende woningen grenzend aan de verkaveling Klokkedreef.

In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend aangaande dit

project. Interwaas heeft in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas een masterplan opgemaakt

dat ondermeer rekening houdt met het zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de

verkaveling Klokkedreef. Op basis van het goedgekeurd masterplan wordt nu een RUP opgemaakt.

2. Ruimtelijke situering

Het plangebied is gelegen in het zuiden van het stadscentrum en ten westen van de Parklaan. Het

plangebied bevindt zich op de voormalige voetbalvelden van FC Gerda, gelegen tussen de

Kongostraat, Broedersstraat, Knaptandstraat en Abingdonstraat. Tussen de Knaptandstraat en het

plangebied bevindt zich de onlangs gerealiseerde verkaveling Klokkedreef. Ten zuiden bevindt zich de

Baenslandwijk en de begraafplaats Tereken. De oppervlakte van het totale plangebied bedraagt 3,7

ha.

2 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 1 Situering op topografische kaart 1/5.000


3. Planningscontext

3.1 Feitelijke en juridische toestand

3.1.1 Feitelijke toestand

De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De noordelijke en westelijke rand

van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit gesloten bebouwing langs de straat met tuinen. Ten

zuiden bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke en de Baenslandwijk. Ten oosten de

recente verkaveling Klokkedreef en een transformatorstation van de elektriciteitsbeheerder ELIA.

Zie ook plan feitelijke toestand.

3.1.2 Juridisch kader

3 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 2 Luchtfoto

Binnen het plangebied zijn volgende elementen terug te vinden (zie ook plan juridische toestand):

Type In het gebied

Gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978): woongebied

BPA Baenslandwijk: strook voor privaat groen en strook voor openbaar nut

Beschermd monument -

Beschermd landschap -

Beschermd dorpsgezicht -

Habitatrichtlijngebied -

Vogelrichtlijngebied -

VEN – IVON -


3.2 Beleidsplannen

Type Inhoudelijke elementen

Ruimtelijk Structuurplan

Vlaanderen (1997)

Provinciaal Ruimtelijk

Structuurplan Oost-

Vlaanderen (2004)

Gemeentelijk Ruimtelijk

Structuurplan Sint-Niklaas

(2006)

4 RUP Gerda: toelichtingsnota

Sint-Niklaas is in het RSV geselecteerd als regionaal stedelijk gebied. De afbakening betreft

een gewestelijke bevoegdheid. Het plangebied bevindt zich binnen de afbakeningslijn van

het stedelijk gebied zoals opgenomen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

“afbakening regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas” (Vl. Reg. 22-01-2007).

Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen stelt voor het stedelijk gebied volgende

doelstellingen voorop:

• het stimuleren en concentreren van activiteiten

• het vernieuwen van de stedelijke woon- en werkstructuur door strategische stedelijke

projecten

• het ontwikkelen van nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve woonomgevingen

• het leefbaar en bereikbaar houden door andere vormen van stedelijke mobiliteit en

door locatiebeleid

• het verminderen van het ongeordend uitzwermen van functies

Volgende ontwikkelingsperspectieven zijn onder meer van toepassing op het RUP:

• trendbreuk in de verdeling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden:

60% in de gemeenten die geheel of gedeeltelijk tot het stedelijk gebied behoren en

40% in de kernen van de gemeenten die volledig tot het buitengebied behoren

• minimale woningdichtheden

• differentiatie en verbetering van de woningvoorraad

• versterken van de multifunctionaliteit

• afstemmen van voorzieningen op het belang van het stedelijk gebied

• zorg voor collectieve en openbare ruimten

• behoud en ontwikkeling van stedelijke natuurelementen en randstedelijke

groengebieden

• stedelijke mobiliteit en locatiebeleid

Sint-Niklaas is een regionaal stedelijk gebied gelegen in het E17-netwerk dat aanzien

wordt als een stedelijk netwerk op provinciaal niveau. Het ruimtelijke beleid is gericht op:

• het bieden van voldoende ruimte om bijkomende ontwikkelingen op te vangen

• het versterken van de woonomgevingskwaliteiten in het netwerk

• het behoud van de relatie tussen de openruimtegebieden doorheen het E17-netwerk

Deze uitgangspunten worden vertaald in volgende ruimtelijke principes:

• structureren van de interne en externe bereikbaarheid

• wonen en woonondersteunende functies bundelen en verweven in de kernen

• openruimtecorridors, buffer tussen de stedelijke ontwikkelingen

• regionale economie op goed ontsloten plekken en gekoppeld aan de centrale plaatsen

• groenverbindingen in riviervalleien en tussen de groene stapstenen, als ecologische

en recreatieve assen door het netwerk

De bestendige deputatie keurde op 22 juni 2006 het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Sint-Niklaas goed.

Volgende algemene beleidsdoelstellingen worden naar voor geschoven:

• een profilering van Sint-Niklaas als dynamisch handels- en dienstencentrum in de

Vlaamse Ruit

• een versterkte rol van Sint-Niklaas als hoofdstad van het Waasland

• een bevestiging van Sint-Niklaas als belangrijkste tewerkstellingspool in het E17netwerk

• een kwalitatief beheer van de stad

• een gevarieerde uitbouw van de open ruimte

Daarnaast worden volgende ruimtelijke concepten gehanteerd:

• bundelen van activiteiten in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas

• uitbouw van kernen met een eigen identiteit

• de ruit als ontsluitingsprincipe voor het stedelijk gebied

• kwalitatieve lusstructuur

• multifunctionele Z-vormige bosstructuur

• valleigebied als ecologisch stiltegebied

• twee landschappelijke verbeterde, maar structurele landbouwgordels

De site Gerda is in het structuurplan opgenomen binnen de stedelijke woonwijk

Baenslandwijk.


Zorgstrategisch plan (2005)

3.3 Studies

5 RUP Gerda: toelichtingsnota

Het goedgekeurde zorgstrategisch plan van het OCMW beschrijft beleidsdoelstellingen voor

de komende jaren. Deze zal dienen als een richtinggevend document voor de verdere

ontwikkeling van de centra.

Het zorgstrategisch plan voorziet voor de site Gerda een nieuwe zorgkern bestaande uit

een rusthuis van 75 woongelegenheden (36 RVT en 39 ROB). Op de terreinen zal ook een

tweede lokaal dienstencentrum binnen de stadskern van Sint-Niklaas worden opgericht

alsook 10 tot 15 aanleunflats.

Type Inhoudelijke elementen

Masterplan Gerda (2009) In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor

de opmaak van een masterplan voor de site. De studie werd opgemaakt door Interwaas in

overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het

zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef.

4. Bestaande ruimtelijke structuur

4.1 Bestaande toestand

Het masterplan omvat voor de site een centraal groen plein met daar rond een

administratief centrum en sociaal huis, een woon- en zorgcentrum, lokaal dienstencentrum

en aanleunwoningen en een stedelijk kinderdagverblijf. De verkaveling Klokkedreef wordt

afgewerkt met woonkavels en een zone voor beschermd wonen. De site is voor de auto

bereikbaar via de Abingdonstraat, voor fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de

Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt een parkeerterrein voorzien.

Het plangebied wordt begrensd door de gesloten woonstraten Kongostraat en Broedersstraat, de

Baenslandwijk langs de Abingdonstraat en de nieuwe verkaveling Klokkedreef achter de stedelijke

invalsweg Knaptandstraat. De site bestaat uit de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda, thans

eigendom van OCMW en Interwaas, het gezinsvervangend tehuis De Klokke, een strook private

moestuin en oude parkeergarages. De woning Kongostraat 92 is eigendom van de stad. Boven het

plangebied lopen twee hoogspanningsgeleiders die beheerd worden door de netbeheerder ELIA. Deze

vertrekken in het transformatorstation ten noordoosten van het plangebied en lopen verder in

zuid/zuidwestelijke richting. Centraal in het plangebied bevindt zich een hoogspanningsmast.

Figuur 3 Aanduiding foto's


Foto 1: zicht op de Kongostraat vanop het kruispunt met de

Broedersstraat.

Foto 3: zicht op het recent voltooide woonerf in zuidoostelijke

richting.

Foto 5: een rij hoge populieren verdeelt de open ruimte

binnen de site in twee delen.

6 RUP Gerda: toelichtingsnota

Foto 2: inrit van Bokkenhof aan de Knaptandstraat.

Foto 4: zicht in noordwestelijke richting op de bestaande

autobergplaatsen.

Foto 6: zicht op de gebouwen van De Klokke en op de

hoogspanningsmast in het plangebied.

Foto 7: inrit van de Klokkendreef van op de Knaptandstraat. Foto 8: de Klokkendreef komt ten westen uit op de

Abingdonstraat.


Foto 9: zicht op het openbaar groen langs de Abingdonstraat

aan de kant van het plangebied.

Foto 11: het oostelijke deel van de oprit rondom De Klokke

die aansluit op de Abingdonstraat.

Foto 13: zicht vanaf het centrum van het plangebied in

westelijke richting.

Foto 15: zicht vanaf het centrum van het plangebied in

oostelijke richting.

7 RUP Gerda: toelichtingsnota

Foto 10: zicht op een telefooncel en een glascontainer aan de

Abingdonstraat.

Foto 12: aan de achterkant van het hoofdgebouw van De

Klokke staan bergplaatsen.

Foto 14: zicht vanaf het centrum van het plangebied in

noordelijke richting.

Foto 16: een beek scheidt een langgerekte moestuin en de

gronden van De Klokke.


4.2 Knelpunten en bedreigingen

• Anonimiteit

De anonimiteit van de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda is tweeledig. Door de dicht

bebouwde schil rondom het plangebied is deze aan het zicht van de omgeving onttrokken. Ondanks

de doorsteken aanwezig in het zuidoosten van het plangebied is enige interactie met de omliggende

straten afwezig. Wanneer het binnengebied dan toch betreden wordt, straalt deze een andere vorm

van anonimiteit uit. Het gebied is structuurloos en identiteitsloos.

• Ongeordende randen

Het omgaan met de bestaande achterkantsituaties zal bij een toekomstige kwalitatieve ontwikkeling

van het binnengebied een belangrijk aandachtpunt moeten zijn. Eigen aan dergelijke achterkanten is

de rommelige opbouw van kleinere gebouwen, diverse soorten erfafsluitingen en ongeordende

opslagplaatsen.

• Hoogspanningsmast

Dwars door het plangebied, in noord-zuid-richting, lopen hoogspanningskabels met

hoogspanningsmasten ingeplant ten noorden van het plangebied (waar zich een transformatorstation

van ELIA bevindt) en midden in het plangebied. De ligging van de hoogspanningsmast centraal in het

binnengebied legt beperkingen op toekomstige ontwikkelingen.

• Ontsluitingsmogelijkheden

Het plangebied is met de wagen toegankelijk via de Knaptandstraat (door de verkaveling

Klokkedreef). Vermits de Knaptandstraat enkel éénrichtingsverkeer toelaat, is dit geen optimale

toegang. Een tweede toegang kan gerealiseerd worden via de Abingdonstraat (bereikbaar via

Broedersstraat enerzijds, en Knaptandstraat anderzijds). Door de gesloten randbebouwing in

noordelijke en westelijke richting is het zoeken naar andere ontsluitingsmogelijkheden niet evident.

4.3 Kwaliteiten en kansen

• Binnengebied in stedelijk netwerk

Te midden van het stadscentrum, op amper 500m (in vogelvlucht) van de Grote Markt bevindt zich dit

3 ha grote binnengebied. Het is dan ook aangewezen dat dit gebied wordt aangewend voor stedelijke

functies zoals openbare voorzieningen en wonen.

• Multifunctionele schil

De bebouwde schil rondom het binnengebied bestaat niet enkel uit woningen, het voorziet de buurt

ook in primaire noden. Kleinschalige handelszaken zoals een bakker, slager, kapper, enz. In het

zuidwesten bevindt zich het gezinsvervangend tehuis De Klokke. Deze multifunctionele schil biedt

bijzondere potenties om een kwalitief woon- en voorzieningenmilieu te creëren.

• Parkeerdruk op omliggende straten wegnemen

De parkeerdruk op de aangrenzende straten Broederstraat, Kongostraat en Knaptandstraat is hoog.

Met een ontwikkeling van het binnengebied ontstaat een kans om deze problematiek op een

kwalitatieve manier aan te pakken.

• Langzame verkeersdoorsteken

8 RUP Gerda: toelichtingsnota


Via de stadswoning in de Kongostraat is een langzame verkeersdoorsteek mogelijk naar de

Abingdonstraat, alsook via de woonverkaveling Klokkedreef naar de Knaptandstraat. Dit maakt de site

optimaal doorwaadbaar voor fietsers en voetgangers. De openbaar vervoershalten ‘Kongostraat’ en

‘Broedersstraat’ worden hierdoor ook vanuit het binnengebied vlot bereikbaar.

5. Planopvatting

5.1 Visie structuurplan

Het stedelijk gebied Sint-Niklaas fungeert als groeipool binnen de ruimtelijke structuur van de

gemeente. Hierin worden nieuwe ontwikkelingen inzake wonen, bedrijvigheid en stedelijke

voorzieningen gestimuleerd en gebundeld. Dit gebeurt binnen duidelijk vastgestelde lijnen, om

ongeordende spreiding en functies en activiteiten tegen te gaan. Binnen het stedelijk gebied wordt

een onderscheid gemaakt tussen een kerngebied, een randstedelijk gebied en een industrieel gebied.

De site Gerda bevindt zich in het kerngebied van Sint-Niklaas, die spil is van het stedelijk gebied.

De stad wordt verder uitgebouwd tot een kwalitatief en levendig ensemble. Kenmerken voor dit

ensemble is het naast elkaar voorkomen van stedelijke voorzieningen en kwalitatieve woonvormen op

maat van de stad. De uitbouw van dit kerngebied gebeurt door middel van strategische projecten.

Centraal in dit kerngebied bevindt zich de stedelijke corridor, die fungeert als ruggengraat voor de

stedelijke ontwikkelingen.

9 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 4 Compacte stedelijke kern

Naast de woonomgeving in de onmiddellijke nabijheid van de stedelijke corridor worden binnen de

stedelijke kern negen verschillende woonwijken onderscheiden waarvan de stedelijke woonwijk

Baenslandwijk er een is. Voor de woonwijken gelden in de eerste plaats kwalitatieve streefdoelen.

Het gaat om het vrijwaren en de versterking van de leefkwaliteit van de stad. Hier wordt geen

substantiële verdichting nagestreefd, maar wel een verbetering van de leefbaarheid door middel van

stadsvernieuwingsprojecten en de herinrichting van het openbaar domein. Bij de verdere ontwikkeling

van de woonwijken staan de volgende uitgangspunten voorop:

• een herkenbare en duidelijke ruimtelijke structuur;


• de aanwezigheid van openbare en commerciële buurtvoorzieningen;

• de aanwezigheid van groen- en speelvoorzieningen;

• een differentiatie van goede woningen.

Voor de Baenslandwijk staat vooral een behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit

voorop. Dit betekent o.m. de versterking van de buurtgebonden – openbare en commerciële –

voorzieningen, de uitbouw van het wijkgroen en speelvoorzieningen en de verbetering van de

verkeersveiligheid en –leefbaarheid. Ook wordt een geleidelijke vernieuwing van de historische

begraafplaats van de stad vooropgesteld als een parkbegraafplaats, wat een belangrijk aandeel

stedelijk groen kan betekenen.

De woningprogrammatie in het structuurplan spreekt van een trend inzake de verdeling van de

bijkomende woningen. Vernieuwingsprojecten en nieuw te ontwikkelen gebieden situeren zich

voornamelijk in het stedelijk gebied. Zo werd de recent gerealiseerde verkaveling Klokkedreef in het

structuurplan opgenomen als uitgevoerd stadsvernieuwingsproject. Daarnaast zijn er in Sint-Niklaas,

vooral in de stad zelf, een aantal andere potentiële locaties die in aanmerking kunnen komen voor

herbestemming. De terreinen van FC Gerda, het plangebied van voorliggend RUP, wordt in het

structuurplan beschreven als mogelijk inbreidingsproject.

Sint-Niklaas maakt momenteel een sterke vergrijzing mee van de bevolking. Het is dan ook

noodzakelijk om voldoende en aangepaste seniorenhuisvesting te voorzien. Dit houdt in dat er een

divers gamma zal voorzien worden wat betreft kostprijs en dienstverleningsniveau. Mogelijke

woningtypes zijn o.m. sociale huurwoningen, kamers en studio’s in een rusthuis, serviceflats,

ondersteunende woonvormen zoals aanleunwoningen of kangoeroewoningen, enz. Het is belangrijk

dat deze woningen dicht bij het voorzieningenapparaat en vlot bereikbaar zijn met het openbaar

vervoer. Het woonbeleid voor senioren sluit aan bij het zorgstrategisch plan.

In het stedelijk gebied komt een belangrijke concentratie voor van openbare en commerciële

voorzieningen. Sint-Niklaas bezit dan ook een uitgesproken profiel als regionaal centrum voor

diensten en voorzieningen. De stad wenst deze regionale uitstraling en dit uitgesproken profiel als

centrumstad van het Waasland verder uit te bouwen. Hiertoe worden ruimtelijke potenties

gegenereerd voor de ontwikkeling van de bestaande voorzieningen en voor de inplanting van nieuwe

voorzieningen. Aan de mogelijke ontwikkelingen en inplantingen van voorzieningen worden

randvoorwaarden gekoppeld om de inpassing ervan in het stedelijk weefsel en de leefbaarheid van

de woonwijken te garanderen.

• De mogelijkheden moeten onderzocht worden om het ruimtegebruik binnen de bestaande

perimeter te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn o.a. meervoudig ruimtegebruik, een sterkere

verweving van functies op probleemlocaties en een efficiënter ruimtegebruik.

• Er wordt een kwalitatieve relatie vooropgesteld met het omliggende stadsweefsel. Deze kan

uitgewerkt worden onder de vorm van overgangszones tussen de voorzieningen en het openbaar

domein of door een kwalitatieve inrichting van het openbaar domein zelf.

• De goede bereikbaarheid van de voorzieningen moet gegarandeerd blijven, terwijl de

verkeersleefbaarheid van de woonomgeving moet gerespecteerd worden. Voorzieningen moeten

getroffen worden voor een vlotte bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de fiets of te voet.

Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor de realisatie van nieuwe doorsteken om bepaalde

verbindingen te verbeteren.

• De voorzieningen moeten een hoge beeldkwaliteit bezitten, omdat ze mee het beeld en het imago

uitdragen van de stad als kwalitatieve woon- en werkomgeving en als dynamisch dienstverlenend

centrum in het Waasland. Dit veronderstelt een zorg voor de inplanting van de gebouwen, voor de

kwaliteit van de architectuur en voor de inrichting van de buitenruimtes.

5.2 Visie masterplan

In december 2007 werd tussen het OCMW en Interwaas een overeenkomst getekend voor de opmaak

van een masterplan voor de voormalige voetbalterreinen van FC Gerda. De studie werd opgemaakt

door Interwaas in overleg met het OCMW en de stad Sint-Niklaas en houdt o.m. rekening met het

10 RUP Gerda: toelichtingsnota


zorgstrategisch plan en het verder uitbouwen van de verkaveling Klokkedreef. Volgende concepten

worden gehanteerd:

Omgaan met randen

Om de storende achterkanten zoveel mogelijk aan het beeld te

onttrekken wordt de bebouwing in het binnengebied langs de

randen geplaatst. Hierdoor wordt een centrale ruimte

gecreëerd.

Ontsluiting van de OCMW-campus

Met de wagen is het plangebied te bereiken via de

Abingdonstraat. Er wordt tevens een verbinding voorzien voor

voetgangers en fietsers tussen de Klokkedreef en de OCMWsite

en naar de Kongostraat via een perceel van de stad.

Dienstwegen worden voorzien aan de buitenzijde van het

plangebied. Bezoekersparkeerplaatsen worden centraal

ingeplant op en naast het middenplein om een verdere

versnippering te voorkomen.

11 RUP Gerda: toelichtingsnota

Ruimtelijke gelijkvormigheid

Verschillende projecten zullen gefaseerd worden ontwikkeld

doorheen de tijd. Ondanks de vermoedelijke verspreide

ontwikkeling wordt enige ruimtelijke gelijkvormigheid in

bebouwing nagestreefd. Hierbij worden geen identieke

bouwwerken verwacht maar afspraken inzake bouwhoogtes,

materiaalgebruik, oriëntatie en duurzaamheid.

Centraal middenplein

Vermits de nieuwe voorzieningen gepland zijn aan de randen

van het plangebied ontstaat er een centrale ruimte die kan

ingericht worden als centraal plein. Deze ruimte kan

verschillende functies worden toegewezen: parkeerruimte,

park, speelplein, bufferbekken, enz.

Het masterplan vertrekt vanuit een pleinmodel waarbij de functies worden voorzien rondom een plein

dat als centrum van het OCMW-gebeuren fungeert. Het plein heeft evenwel een ruimer karakter en is

ook openbare ruimte voor de omliggende straten en wijk en vormt een schakel in de cluster van

pleintjes en groene zones in het centrum van de stad.

De site omvat een centraal groen plein met daar rond een administratief centrum en sociaal huis voor

het OCMW, een woon- en zorgcentrum met 75 woongelegenheden en 15 aanleunwoningen, een

lokaal dienstencentrum en een stedelijk kinderdagverblijf voor 28 plaatsen. De verkaveling

Klokkedreef wordt afgewerkt met 10 tot 12 woonkavels en een zone voor beschermd wonen voor

twee groepen van 6 woonunits. De site is voor de auto bereikbaar via de Abingdonstraat, voor


fietsers- en voetgangers via de Klokkedreef en de Kongostraat. Onder de hoogspanningslijnen wordt

een parkeerterrein voorzien.

12 RUP Gerda: toelichtingsnota

Figuur 5 Masterplan Gerda

5.3 Vertaling naar het verordenend grafisch plan

Het RUP vertrekt vanuit een tweedeling: een zone voor wonen en een zone voor openbaar nut en

gemeenschapsvoorzieningen. Een nieuw aan te leggen weg langs de Abingdonstraat ontsluit en

scheidt beide zones. De zone voor wonen zorgt voor een afwerking van de verkaveling Klokkedreef.

Hier kunnen 10 tot 12 woonkavels gerealiseerd worden en kan een project voor beschermd wonen

geïntegreerd worden in de verkaveling. Via het Bokkenhof (verkaveling Klokkedreef) worden 2

langzame verkeersdoorsteken gerealiseerd naar de OCMW-campus. In de zone voor openbaar nut en

gemeenschapsvoorzieningen kan De Klokke blijven bestaan en krijgen de nieuwe functies zoals

voorzien in het zorgstrategisch plan van het OCMW een plaats: een administratief centrum en sociaal

huis, een woon- en zorgcomplex voor 75 bedden, 15 aanleunwoningen en een lokaal

dienstencentrum. De hoogspanningslijnen leggen beperkingen op aan bepaalde functies, de plaatsing

en hoogte van de gebouwen. Ter hoogte van het tranformatorstation wordt een bufferzone opgelegd.

Een dienstweg kan de site en de achterliggende percelen van de woningen Kongostraat/Broederstraat

bedienen. Op een perceel thans in gebruik als tuin wordt een voorkooprecht gelegd om de dienstweg

te kunnen vervolledigen. Een langzame verkeersdoorsteek wordt voorzien over een stadsperceel in de

Kongostraat. Hiermee wordt ingezet op een flexibel RUP om de huidige en toekomstige wensen te

kunnen opnemen.

5.4 Toelichting bestemmingszones

Zone Toelichting

1. Zone voor openbaar

nut en gemeenschapsvoorzieningen

Hoogspanningsleiding

De zone is bestemd voor de oprichting van gebouwen voor openbaar nut en

gemeenschapsvoorzieningen in functie van de realisatie van een zorgcampus voor het

OCMW bestaande uit een administratief centrum en sociaal huis, een woon- en

zorgcentrum, een lokaal dienstencentrum, aanleunwoningen en parkeervoorzieningen. De

bouwhoogte bedraagt maximum 14m. De V/T bedraagt maximum 1, de terreinbezetting

maximum 50%. De bouwvrije stroken dienen minimum gelijk te zijn aan de nieuw te

realiseren bouwhoogte.

Bij de invulling van de zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen moeten de

hoogtebeperkingen, richtlijnen en veiligheidsvoorschriften van de netbeheerder van de

hoogspanningsleidingen gevolgd worden. Vanuit het voorzorgsbeginsel moeten eveneens

de aanbevolen richtlijnen en afstanden van de Hoge Gezondsheidsraad ten opzichte van


Ontsluitingsweg De pijl geeft aan langs waar de site voor autoverkeer moet ontsloten worden.

Dienstweg

13 RUP Gerda: toelichtingsnota

Bufferzone Een groene bufferzone van 5m wordt voorzien tegenaan de transfopost.

Voorkooprecht

2. Zone voor wonen

Langzame verkeersdoorsteek

hoogspanningsleidingen gevolgd worden.

Op de rand van de site kan een dienstweg aangelegd worden dienstig voor toeleveringen,

noodweg, fietsers en voetgangers en bereikbaarheid van achterliggende tuinen.

Op het perceel kadastraal bekend 4 de afdeling, sectie D, nummer 854B wordt een recht

van voorkoop gelegd om in de toekomst de dienstweg te kunnen vervolledigen. Dit

voorkooprecht kan worden uitgeoefend in rangorde door: (1) de intercommunale, (2) het

ocmw en (3) de stad.

De zone is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen

voor de afwerking van de verkaveling Klokkedreef. De zone voor wonen wordt ontsloten

via de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. De bouwhoogte bedraagt maximum 9m of

maximum 3 bouwlagen. De bouwdiepte bedraagt maximum 18m op het gelijkvloers en

maximum 12m op de verdieping. De zone kan worden verkaveld.

De pijlen geven aan waar een fiets/voetgangersdoorsteek moet gerealiseerd worden naar

de site.

Bufferzone Een groene bufferzone van 5m wordt voorzien tegenaan de transfopost.

5.5 Beeldstudie site Gerda

Om het RUP af te toetsen op zijn mogelijkheden naar invulling werd door het OCMW opdracht

gegeven aan het studiebureau Planners bvba om een beeldstudie voor de site Gerda op te maken. Op

24 maart 2011 heeft de OCMW-raad ingestemd met de krachtlijnen voor de ontwikkeling van de site

op basis van deze studie. De beeldstudie geeft de richting aan waarin de open ruimtes en de

bebouwing zich kunnen en mogen ontwikkelen met het oog op de ontwikkeling van de beeld- en

belevingskwaliteit. Onderstaande figuur geeft een mogelijke invulling van de site weer op basis van de

aanbevelingen uit de beeldstudie en de contouren van het RUP.

woon- en zorgcentrum

De Klokke

administratief centrum

Figuur 6 Beeldstudie site Gerda

Abingdonstraat

Klokkedreef

kavels


6. Decretale bepalingen

6.1 Onderzoek tot m.e.r.

Er werd een onderzoek tot milieueffectrapportage gevoerd over het RUP Gerda. Vermits het

gemeentelijk RUP Gerda:

• geen kader vormt voor bijlage I of bijlage II projecten;

• geen kader vormt voor projecten die een passende beoordeling behoeven;

• geen aanzienlijke effecten zal veroorzaken voor de verschillende (MER)disciplines;

voldoet dit RUP niet aan de voorwaarde voor de plan-MER-plichtigheid. De opmaak van een plan-MER

is bijgevolg niet noodzakelijk.

De dienst Mer concludeerde met brief van 8 juni 2010 op basis van de ingediende screeningsnota en

de uitgebrachte adviezen dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke

milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER bijgevolg niet nodig is.

De beslissing van de dienst Mer (zie ook bijlage) en de screeningsnota zijn raadpleegbaar op de

webstek van de dienst Mer: www.mervlaanderen.be.

6.2 Veiligheidsrapportage

Om een inschatting te maken van het aspect externe (mens)veiligheid, werd het voorliggend RUP

afgetoetst door de dienst Veiligheidsrapportering (VR). Gelet op het feit dat:

• volgens de gegevens van de dienst VR in het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig of

mogelijk zijn;

• in het plangebied aandachtsgebieden (ondermeer gebied met woonfunctie en een kwetsbare

locatie) gepland zijn;

• volgens de gegevens van de dienst VR op een afstand van ongeveer 1,5 km rond het plangebied

3 lage drempel Seveso-inrichtingen aanwezig zijn, nl. Anorel (gelegen te Europark-Noord), Sita

Recycling Services (gelegen te Industriepark-West) en ADDI-tech (Industriepark-Noord);

• de dienst VR voldoende elementen in handen heeft om de risico’s in te schatten waaraan mensen

in de omgeving van deze inrichting blootgesteld worden ten gevolge van de aanwezigheid van

gevaarlijke stoffen bij dit bedrijf en te besluiten dat de inplanting van de aandachtsgebieden te

verzoenen is met de aanwezigheid van deze Seveso-inrichting;

stelt er zich op het vlak van de externe mensveiligheid geen probleem en meent de dienst VR met

brief van 7 april 2010 dat er geen aanzienlijke effecten verwacht worden inzake externe veiligheid.

6.3 Watertoets

De watertoets bestaat erin onderzoek te doen naar de effecten van het plan of project op de

waterhuishouding. Schadelijke effecten moeten zoveel mogelijk worden vermeden en beperkt en,

indien dit niet mogelijk is, worden hersteld of, in gevallen van de vermindering van de infiltratie van

hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd.

Er wordt een toets gedaan op het risico tot overstroming (ligging al dan niet in MOG/ROG-gebieden)

en waterproblemen als gevolg van de nabijheid van waterlopen.

• Binnen het plangebied zijn geen overstromingsgebieden (mogelijke of recente) gelegen.

• Het RUP is niet gelegen in een voor overstromingen gevoelig gebied.

• Het plangebied behoort niet tot het winterbed van een grote rivier.

• In het plangebied bevinden zich geen waterlopen.

14 RUP Gerda: toelichtingsnota


Het plan is gelegen in een gebied dat infiltratiegevoelig is. Hier infiltreert het hemelwater goed door

naar de ondergrond. Dit betekent dat de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende

verhardingen in het plangebied relevant en nuttig kan zijn.

Het plangebied is weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3). Ondergrondse constructies zijn

mogelijk zonder de grondwaterstroming te verstoren.

Figuur 7 Infiltratiegevoelige gebieden Figuur 8 Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen,

buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is van toepassing binnen het

plangebied.

In het project wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. RWA wordt afgevoerd naar de

Kongostraat waar aangesloten wordt op een gescheiden stelsel (cf. hydronautstudie). Het regenwater

wordt ter plaatse zoveel mogelijk herbruikt, daarna infiltratie, tenslotte buffering en vertraagde afvoer.

Een buffervolume wordt hiervoor voorzien in of onder het plein. DWA kan afhankelijk van de

hoogtepeilen van de riolering afgevoerd worden via de Kongostraat, Abingdonstraat en

Knaptandstraat (via Bokkenhof).

Bijgevolg kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat deze planoptie geen schadelijke effecten

teweegbrengt voor de waterhuishouding van het gebied conform de bepalingen inzake integraal

waterbeheer.

6.4 Ruimtebalans

De site Gerda is opgenomen in het gewestplan Sint-Niklaas – Lokeren (K.B. 07/11/1978). De volgende

bestemmingen van het gewestplan, die terug te vinden zijn in het plangebied, worden opgegeven:

woongebied. De op te heffen bestemmingen van het BPA Baenslandwijk in het plangebied zijn: strook

voor privaat groen, strook voor openbaar nut, strook voor gesloten bebouwing, gegroepeerde

autobergplaatsen, strook voor wegen, voetpaden of paden voor toevallig verkeer en strook voor

openbaar groen.

BESTEMMINGSZONE OPPERVLAKTE

GEWESTPLAN

Woongebied 3,7 ha

Totaal 3,7 ha

BPA

Strook voor privaat groen -

Strook voor openbaar nut -

Strook voor gesloten bebouwing -

15 RUP Gerda: toelichtingsnota


Strook voor gegroepeerde autobergplaatsen -

Strook voor wegen -

Strook voor voetpaden of paden voor toevallig verkeer -

Strook voor openbaar groen -

Totaal 3,7 ha

RUP

1. Zone voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen

Hoogspanningsleiding

Ontsluitingsweg

Dienstweg

Bufferzone

Voorkooprecht

2. Zone voor wonen

Langzame verkeersdoorsteek

Bufferzone

16 RUP Gerda: toelichtingsnota

3,3 ha

-

-

-

-

-

0,4 ha

-

-

Totaal 3,7 ha

6.5 Register

Het register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan

verschuldigd zijn geeft de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan

geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso

een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de

regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden die per individueel geval

beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die

voorwaarden, uitzonderings‐ of vrijstellingsgronden.

De regeling over de planschade en planbatenheffing is terug te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden

in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond‐ en

pandenbeleid. Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking tredend

ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te

bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve

plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Een

planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan op een

perceel bestemmingswijzigingen doorvoert zoals opgenomen in art. 2.6.4. van de Vlaamse Codex

Ruimtelijke Ordening. Kapitaal‐ en gebruikersschade zou men kunnen beschouwen als een apart geval

van planschade, zij het dat het hier enkel gaat om een bestemmingswijziging van landbouw naar

groen.

Voorliggend RUP geeft enkel mogelijk aanleiding tot het bekomen van planbaten vermits actieve

recreatie wordt opgezet naar woongebied.


Figuur 9 Register van percelen waarvoor planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikersschade kan

verschuldigd zijn

17 RUP Gerda: toelichtingsnota

More magazines by this user
Similar magazines