Veilige landschappen : de herontwikkeling van ... - Vastgoedkennis

Veilige Landschappen
De herontwikkeling van verontreinigde locaties
met toepassing van secundaire grondstoffen
Masterproof MRE 2003-2005 Jan Sjaarda, NV Afvalzorg September 2005
Begeleiders: drs. L.B. Uittenboogaard en ing. J.W. Ninaber; Meelezer: prof. dr. E.F. Nozeman

Executive Summary
In deze Masterproof wordt de vraag gesteld wat de strategie van Afvalzorg Landschappen moet
zijn.
Afvalzorg Landschappen:
geeft een nieuwe bestemming aan verontreinigde locaties
ontwikkelt ruimtelijke projecten waarin secundaire grondstoffen nuttig worden toegepast
steeds onder de noemer van `het creëren van veilige landschappen’.
Hierbij kan gedacht worden aan multifunctionele recreatiegebieden met financiële dragers als
bijvoorbeeld een golfbaan, maar ook aan de bouw van kantoor- en bedrijfsruimte en zelfs
woningen.
Bij alle projecten wordt gezocht naar synergie met de overige onderdelen van Afvalzorg, die zich
bezighouden met o.a:
Inrichting en beheer van stortlocaties
Sanering en monitoring van verontreinigde locaties
Als grondbank bemiddelen in grondstromen (incl. baggerspecie)
Bij alle projecten is steeds opnieuw de vraag, wat de rol van de afdeling Landschappen mag en
moet zijn. Hoe ver mag Afvalzorg gaan als nutsbedrijf waarvan alle aandelen in handen zijn van
de overheid? Waar moet de knip worden gelegd tussen nutstaken en (concurrentie met)
marktpartijen? Om hier een antwoord op te vinden wordt de organisatie onderworpen aan:
Een externe analyse waarin wordt onderzocht in welke markt, welke omgeving Afvalzorg
Landschappen opereert. Aan de orde komen o.a. milieu-technische mogelijkheden,
projectkansen, winstgevendheid, concurrenten, de wensen van klanten, overheidsbeleid.
Een interne analyse waarin aan bod komen de missie en organisatiestructuur van
moederorganisatie Afvalzorg, synergiemogelijkheden en de wensen/verwachtingen van
overige organisatieonderdelen (collega’s en management team/directie)
Deze analyse leidt tot een overzicht van kansen en bedreigingen, sterktes en zwakten van
Afvalzorg Landschappen. Tevens komen diverse discussiepunten naar voren, die onder andere
betrekking hebben op samenwerkingsvormen, type projecten dat gedaan mag worden, verdeling
van risico en zeggenschap zowel intern als extern (in partnerships), rol van Landschappen als
ontwikkelaar of adviseur e.d.
In het belangrijke hoofdstuk 7 worden de naar voren gekomen knopen doorgehakt en worden
aanbevelingen geformuleerd voor de toekomst. Een van de belangrijkste inzichten is dat
Afvalzorg Landschappen, bij samenwerking met marktpartijen, dient aan te sluiten bij de
beproefde pps-modellen die grondbedrijven gebruiken. Scheiding van grondexploitatie en
opstalexploitatie is daarbij een van de voornaamste principes. Deze scheiding houdt tevens een
verdeling in van zowel risico’s als zeggenschap.
Deze en andere nuttige aanbevelingen scherpen het profiel van Afvalzorg Landschappen als
ontwikkelaar van Veilige Landschappen verder aan. Tegelijkertijd blijkt uit de Masterproof dat er
geen ingrijpende bijsturing nodig is. Afvalzorg Landschappen neemt een unieke positie in in de
markt, en dat is precies wat Porter aanbeveelt als het gaat om het bepalen van een strategie.
Aan Landschappen de taak om die positie te behouden en uit te buiten.
2

Inhoudsopgave
Executive Summary 2
Inhoudsopgave 3
Voorwoord 6
1 Inleiding 7
Leeswijzer 7
2 Onderzoeksvraag 8
Theorie over strategie 8
Werkwijze 9
3 NV Afvalzorg 10
Missie Afvalzorg 10
Wat Afvalzorg NIET doet 10
Positie van storten in de Ladder van Lansink 10
Organisatiestructuur 11
Voorgenomen expansie 12
Samengevat 12
4 Afvalzorg Landschappen 13
Van Projectbeheer naar Projecten 13
Herijking, reorganisatie, Landschappen 13
Soorten projecten 14
Haalbaarheid, marktpotentie, toekomst 14
Samengevat 14
Typologie van projecten 15
5 Externe analyse 16
5.1 Marktanalyse – Bouwen op de Belt 16
Stortlocaties van het type Navos 16
Moderne stortlocaties 17
Extra technische maatregelen benodigd bij bouwen op stortlocaties 18
5.2 Marktanalyse – Verontreinigde locaties 19
5.3 Marktanalyse – Grond en baggerspecie 20
Samengevat 22
5.4 Klantenanalyse – Gebruikers en bewoners 22
5.5 Klantenanalyse – Overheden, recreatieschappen 23
5.6 Klantenanalyse – Ontwikkelaars, corporaties? 23
Samengevat 24
5.7 Omgevingsanalyse – Overheidsbeleid, regelgeving 24
Bodemverontreiniging en sanering 24
Vergunningen 25
Wbm-belasting 25
Bouwstoffenbesluit 25
Schuldig eigenaarschap 25
Planologische beleid / regelgeving 26
Samengevat 26
5.8 Concurrenten / partners 26
Samengevat 28
3

5.9 Winstgevendheid, marktaandeel 28
Twee markten, onderling verbonden 30
Marktaandeel: stortlocaties en verontreinigde terreinen 30
Marktaandeel: verwerking van grond en baggerspecie in afdeklagen en land art 31
Conclusie 31
5.10 Tot slot : kansen en bedreigingen 32
Five Forces Framework 32
Vervolg 33
6 Interne analyse 34
6.1 Algemeen 34
Positie in organisatie 34
Werkwijze: projectmatige aanpak 35
Projectontwikkeling 35
Creativiteit en visie 36
6.2 Interne perceptie 36
De hoofdtaak van Afvalzorg Landschappen 36
Soorten projecten / taken van Landschappen 36
Nieuwe bestemming / functies van stortplaatsen en verontreinigde terreinen 36
Mogelijke partners van Afvalzorg Landschappen 37
Nutsbedrijf Afvalzorg 37
Type werkzaamheden 37
Eigen BV, eigen begroting, toerekening inkomsten 37
Discussiepunten 37
6.3 Externe perceptie 38
Recreatie Noord-Holland NV 38
Bouwfonds MAB 38
Royal Haskoning 38
Ontwikkelingsbedrijf Zoetermeer 38
Scheiding grondexploitatie en opstalexploitatie 39
Conclusie en discussiepunten 39
6.4 Tot slot: Sterktes en Zwakten 39
7 Strategische keuzes 40
7.1 Het model van grondbedrijven 40
Vaststellen grondprijs 43
Nut voor Afvalzorg 44
Nieuw voor Afvalzorg? 44
7.2 Criteria voor projecten 45
Algemeen 45
Projectspecifiek 45
Kwaliteit planvorming 47
7.3 Groene projecten 47
7.4 Interne werkwijze 48
Projecteigendom 48
Projectfinanciën 48
Ontwikkelaar versus adviseur 49
Creativiteit & innovatie, projectmanagement, projectleiding 50
Interne ondersteuning 50
7.5 Strategie Landschappen 51
Theoretische toets 52
7.6 Alternatieven 52
Het op afstand plaatsen van Landschappen 52
4

Het opheffen van Landschappen 52
Landschappen als ontwikkelaar van `gewone’ verontreinigde locaties 52
Landschappen uitsluitend groen 53
7.7 Werkplan 53
Korte termijn 53
Termijn 5 jaar 53
Termijn 0-15 jaar 54
7.8 Conclusie 54
8 Conclusies en aanbevelingen 55
8.1 Conclusies 55
8.2 Aanbevelingen 56
8.3 Terug naar het begin, en verder! 57
Literatuurlijst 58
Bijlagen 61
1. Nadere omschrijving van enkele belangrijke projecten
2. Interne vragenlijst met antwoorden
3. Gesprek met dhr. B. van de Griendt, Royal Haskoning
4. Gesprek met dhr. R. Beijnen, provincie Noord-Brabant
5. Gesprek met dhr. R. van Nood, Ontwikkelingsbedrijf Zoetermeer
6. Vragenlijst dhr. O. Nieuwenhuis, Bouwfonds MAB
7. Vragenlijst dhr. M. Knulst, corporatie De Dageraad
8. Vragenlijst dhr. V. Lommerse, Recreatie Noord-Holland NV
9. Vragenlijst dhr. E. de Vos, provincie Noord-Holland
10. Vragenlijst dhr. W. Dam, provincie Noord-Holland
11. Vragenlijst dhr. O. Feenstra, Afvalzorg
Illustraties voorpagina
De Vouw, nieuw hoofdkantoor van NV Afvalzorg op
stortlocatie Nauerna
Schetsontwerp bebouwing Landgoed Mastwijk op
stortlocatie Mastwijk te Montfoort
Artist impressie van land art het Groene Schip, een
grondlichaam naast de haven van Amsterdam
Stortlocatie Hollandse Brug in het
Naarderbos
Masterplankaart van het Naarderbos
Luchtfoto waarop aangegeven het
Ridsterrein en stortlocatie Schoteroog
Begeleider: dhr. drs. L.B. Uittenboogaard (Amsterdam School of Real Estate)
Meelezer: dhr. prof. dr. E.F. Nozeman (Amsterdam School of Real Estate)
Interne begeleider: dhr. ing. J.W. Ninaber (Afvalzorg)
5

Voorwoord
Twee jaar studie vergen heel wat van een mens. Vooral wanneer je getrouwd bent, kinderen
hebt, een baan hebt, maatschappelijk actief bent en - o ja – ook familie en vrienden hebt. Het
was een hele klus om gedurende de studie alle schoteltjes draaiende te houden.
Behalve inspannend was twee jaar studeren ook erg leuk. Ik heb veel nuttige dingen geleerd en
kon de opgedane kennis vaak direct toepassen in mijn werk. Naast kennis heb ik ook nieuwe
contacten opgedaan met mensen die ik in het werkveld nog vaker tegen zal komen. Deze
nieuwe contacten zijn niet alleen nuttig, maar vooral ook gezellig en inspirerend.
Op deze plaats bedank ik heel veel mensen, waarbij ik volsta met het noemen van twee namen:
Carla, mijn vrouw, voor alle steun; en Jacques, mijn baas, collega en vriend, zonder wie ik nooit
zo ver was gekomen.
Jan Sjaarda
9 september 2005
6

Hoofdstuk 1 - Inleiding
Afvalzorg Landschappen (voorheen Afvalzorg Projectbeheer, Projectontwikkeling en Projecten):
geeft een nieuwe bestemming aan verontreinigde locaties
ontwikkelt ruimtelijke projecten waarin secundaire grondstoffen nuttig worden toegepast
steeds onder de noemer van `het creëren van veilige landschappen’.
Hierbij kan gedacht worden aan multifunctionele recreatiegebieden met financiële dragers als
bijvoorbeeld een golfbaan, maar ook aan de bouw van kantoor- en bedrijfsruimte en zelfs
woningen.
Bij alle projecten wordt gezocht naar synergie met de overige onderdelen van Afvalzorg, die zich
bezighouden met o.a:
Inrichting en beheer van stortlocaties
Sanering en monitoring van verontreinigde locaties
Als grondbank bemiddelen in grondstromen (incl. baggerspecie)
Bij alle projecten is steeds opnieuw de vraag, wat de rol van de afdeling Landschappen mag en
moet zijn. Regelmatig wordt de samenwerking gezocht met commerciële partijen of wordt met
deze partijen op enige wijze geconcurreerd. Hoe ver mag Afvalzorg gaan als nutsbedrijf
waarvan alle aandelen in handen zijn van de overheid? Waar moet de knip worden gelegd
tussen nutstaken en (concurrentie met) marktpartijen? De gedachten hierover zijn binnen
Afvalzorg door de tijd heen wisselend en nog steeds in beweging.
Deze Masterproof is een strategiedocument voor de afdeling Landschappen. Voor de MREopleiding
is het interessant om te onderzoeken hoe Afvalzorg Landschappen haar nutstaak
invult. Voor Afvalzorg is het belangrijk om een uitgewerkte strategie te hebben waarin keuzes
onderbouwd zijn. Omdat de Masterproof voor beide doeleinden geschreven is, kan deze
uitweidingen bevatten die voor hetzij de ene doelgroep, hetzij de andere, reeds gesneden koek
zijn.
Leeswijzer
De Masterproof bestaat uit vier delen.
In deel 1 (hoofdstuk 1 en 2) wordt de onderzoeksvraag van deze Masterproof geformuleerd
In deel 2 (hoofdstuk 3 en 4) wordt beschreven wat reeds bekend is: wie is Afvalzorg, wat
doet de afdeling Landschappen
In deel 3 (hoofdstuk 5 en 6) wordt een nader onderzoek ingesteld naar de mogelijke en
wenselijke invulling van de taak van de afdeling
In deel 4 (hoofdstuk 7 en 8) worden conclusies getrokken en keuzes gemaakt
Disneyfiguur Joe Carioca woont op een vuilnisbelt bij Rio de Janeiro
7

Hoofdstuk 2 – Onderzoeksvraag
De onderzoeksvraag die in deze Masterproof centraal staat is:
Wat is de beste strategie voor Afvalzorg Landschappen, gegeven
externe omstandigheden zoals milieu-technische mogelijkheden, marktsituatie
(projectkansen, winstgevendheid, concurrenten), de wensen van klanten, overheidsbeleid
e.d.
interne aspecten zoals missie en organisatiestructuur van moederorganisatie Afvalzorg, de
nutsrol van Afvalzorg, synergiemogelijkheden en de wensen/verwachtingen van overige
organisatieonderdelen
Om tot de formulering van deze strategie te komen wordt de volgende aanpak gevolgd:
Eerst wordt in hoofdstuk 3 en 4 een korte uitleg gegeven over de organisatie Afvalzorg en de
afdeling Landschappen. Aan de orde komt hoe Afvalzorg en Afvalzorg Landschappen zijn
ontstaan en wat hun taak is. Hoofdstuk 3 en 4 zijn dus beschrijvend van aard.
Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 en 6 een situatieanalyse gemaakt aan de hand van het
stramien dat reeds besloten ligt in de onderzoeksvraag: er worden een externe analyse en een
interne analyse gemaakt.
In hoofdstuk 5 vindt de externe analyse plaats. Op basis van literatuur, interviews en
vragenlijsten wordt bepaald wie de concurrenten en partners van Afvalzorg Landschappen zijn,
en hoe de markt (inclusief klanten en omgeving) eruit ziet waarin de afdeling zich beweegt.
In hoofdstuk 6 vindt de interne analyse plaats. Op basis van vragenlijsten en gesprekken wordt
onderzocht hoe men binnen Afvalzorg tegen de afdeling Landschappen aankijkt of aan zou
kunnen kijken.
Na de situatieanalyse volgt de fase van strategievorming. Op basis van hetgeen in hoofdstuk 5
en 6 naar voren is gekomen, wordt in hoofdstuk 7 een aantal strategische keuzes gemaakt.
Daarbij komt zowel aan bod wat Afvalzorg Landschappen wél als níet doet. Tevens worden
enkele alternatieve strategieën benoemd, waarbij wordt beargumenteerd waarom deze niet
gekozen worden. Vervolgens wordt in hoofdstuk 8 het rapport samengevat in conclusies en
aanbevelingen.
Het bepalen van de strategie is het hoofddoel van deze Masterproof. De strategie kan worden
uitgewerkt in een werkplan, waartoe in het laatste hoofdstuk een aanzet wordt gegeven.
Afvalzorg maakt jaarlijks een bedrijfsplan, waarvan het werkplan van Landschappen een
onderdeel vormt. Het werkplan wordt dus jaarlijks bijgewerkt. In de toekomst zal bij de jaarlijkse
update tevens geëvalueerd worden of de hier gemaakte situatieanalyse nog overeenkomt met
de werkelijkheid of dat wellicht een aanpassing van de gekozen strategie van Landschappen
noodzakelijk is.
Theorie over strategie
De strategie die gekozen wordt, zal worden getoetst aan de inzichten zoals verwoord door
Porter. 1 De centrale gedachte van het werk van Porter is, dat het er bij strategie niet om gaat,
dat je `de beste’ wilt zijn. Het gaat erom dat je een eigen unieke positie kunt innemen en
behouden, waarbij je duidelijke keuzes maakt wat je wel én niet doet, en activiteiten kiest die bij
elkaar passen en die elkaar versterken. Wie dit goed doet en blijft doen, zal zijn concurrenten
structureel verslaan. Dit structureel verslaan van concurrenten is de belangrijkste test voor een
goede strategie. Voor een nutsbedrijf als Afvalzorg zijn daarbij zowel financieel rendement als
maatschappelijk rendement van belang.
1 Ghemawat, P. e.a., 2001 (p. 24 e.v.) en Focus Conference: Concurrentiestrategie voor winstgevende
groei, 2004
8

Porter heeft er in zijn Five Forces Framework op gewezen dat niet alleen het verslaan van
concurrenten van belang is, maar dat er naast concurrentie nog vier andere krachten aanwezig
zijn in het `landschap’ waarin een bedrijf opereert. Deze vier krachten worden belichaamd door
vier typen partijen waarmee een bedrijf te maken kan krijgen:
Leveranciers
Klanten
Nieuwe bedrijven die hetzelfde gaan doen en dus concurrenten worden (maar eerst extra
kosten moeten maken om tot de markt toe te kunnen treden)
Substituten: bedrijven die een geheel ander product leveren dat echter een prima
vervanging is voor het product dat het bedrijf levert.
En voor de volledigheid noem ik in dit rijtje ook de reeds genoemde bestaande concurrenten
De meerwaarde die in een bedrijfstak wordt gecreëerd, wordt verdeeld tussen deze vijf partijen.
Wie een goede strategie heeft, haalt zoveel mogelijk van deze meerwaarde naar zich toe.
De denkwijze van het Five Forces Framework kan nuttig worden toegepast in de externe
analyse van deze Masterproof. In hoofdstuk 5 speelt deze denkwijze daarom een belangrijke rol,
eerst impliciet in de keuze voor de behandelde onderwerpen, en tenslotte expliciet in de
concluderende paragraaf.
Naast aandacht voor het krachtenveld waarin een bedrijf opereert, is het ook van belang om de
`binnenkant’ van een organisatie te analyseren. Bezit een bedrijf intern de juiste
kwaliteiten/deskundigheden, is het goed georganiseerd, bestaat er consensus over de te volgen
strategie, etc. Alleen een bedrijf dat `werkt’ kan goed uitvoering geven aan een voorgestelde
strategie. Deze `binnenkant’ van het bedrijf komt aan bod in de interne analyse van hoofdstuk 6.
Werkwijze
Deze Masterproof brengt verschillende kennisgebieden samen, onder andere:
Bedrijfsstrategie
Projectontwikkeling
Milieutechniek
Per kennisgebied is hierover reeds het nodige geschreven, zoals is terug te zien in de
literatuurlijst bij deze Masterproof. Waar relevant wordt deze literatuur in de tekst ook
aangehaald.
Ondanks de niet onaanzienlijke literatuurlijst is er helaas weinig geschreven over het
samengaan van de bovengenoemde kennisgebieden. Om dit gemis aan te vullen, heb ik
interviews gehouden en vragenlijsten uitgezet (zowel intern als extern). 2 Deze leverden
waardevolle informatie en perspectieven op, die de basis vormen voor een aantal belangrijke
conclusies en/of aanbevelingen in deze Masterproof.
Het bepalen van een strategie - het doorhakken van de knopen die hierbij naar voren komen - is
uiteindelijk een bevoegdheid van MT en directie. Daarom is het MT via vragenlijsten en een
presentatie betrokken bij het formuleren van de strategie, en is een aparte bespreking
Landschappen / directie belegd. Hierin zijn enkele belangrijke discussiepunten afgekaart.
Resumerend is de werkwijze die is gevolgd dus:
Literatuuronderzoek
Interviews en vragenlijsten
Presentatie MT
Bespreking met directie
Het is de bedoeling om de resultaten van de voltooide Masterproof opnieuw in het MT te
brengen en zodoende een zo breed mogelijk draagvlak te creëren voor de gekozen strategie.
2 Zie bijlage 2 -11
9

Hoofdstuk 3 – NV Afvalzorg
NV Afvalzorg is in 1993 opgericht door de provincie Noord-Holland. De provinciale (uitvoerende)
taak op het gebied van afvalverwerking en stortplaatsexploitatie werd daarmee verzelfstandigd.
Afvalzorg is in de jaren daarna flink gegroeid. Naast stortplaatsexploitatie ging het bedrijf zich
toeleggen op aanverwante zaken als monitoring van grondwaterstromen en handel in partijen
verontreinigde grond en baggerspecie. In 1999 werd de afdeling Landschappen (toen nog
Projectbeheer geheten) opgericht, waarover meer in het volgende hoofdstuk. Anno 2005 werken
er bij Afvalzorg zo’n 100 mensen en heeft het bedrijf twee aandeelhouders: de provincie Noord-
Holland (90%) en de provincie Flevoland (10%).
Missie Afvalzorg
Afvalzorg heeft haar ambities kernachtig beschreven in haar mission statement.
De onderneming wil met zorg en continuïteit:
de eindverwerking van afvalstoffen waarborgen;
op verontreinigde locaties met gebruik van afvalstoffen veilige landschappen creëren; en
grondstoffen produceren uit afvalstoffen.
Met haar provinciale achtergrond en aandeelhouder wordt Afvalzorg vaak omschreven als `het
braafste jongetje van de (afval)klas’. Het bedrijf is zich terdege bewust van haar
maatschappelijke verantwoordelijkheid. Zoals te lezen is op de website afvalzorg.nl:
`Afvalzorg biedt verantwoorde technologische, milieuhygiënische en bedrijfseconomische
oplossingen voor de verwerking van de afvalstoffen. Door haar zorgvuldige en innovatieve
aanpak wordt de onderneming een vooraanstaande positie in de afvalverwijderingssector
toegekend.’
Wat Afvalzorg NIET doet
Bij mensen die niet zo thuis zijn in de afvalmarkt, zijn vaak enkele misverstanden over Afvalzorg
uit de weg te ruimen:
Afvalzorg houdt zich niet bezig met de inzameling van afval. Dit wordt gedaan door
bijvoorbeeld gemeentereinigingsdiensten of een bedrijf als SITA.
Op stortplaatsen in Nederland wordt in principe geen brandbaar afval verwerkt. Brandbaar
afval zoals huisvuil gaat naar verbrandingsovens. Op stortplaatsen wordt meest bouw- en
sloopafval en verontreinigde grond verwerkt.
Afvalzorg is geen saneringsbedrijf. Afvalzorg heeft wel de kennis in huis om een sanering
aan te sturen, maar dit is geen dagelijkse business. Wel verzorgt Afvalzorg Bodemservice
de monitoring van verontreinigde locaties (grondwaterstromen) en zuivering van
verontreinigd grondwater (een vorm van sanering/beheersing).
Positie van storten in de Ladder van Lansink
Het storten van afval wordt in Nederland gezien als minst wenselijke manier om afval te
verwerken. Dit vindt zijn oorsprong in de door kamerlid Lansink in 1979 geïntroduceerde `Ladder
van Lansink’. Deze ladder geeft een voorkeursvolgorde aan voor het omgaan met afval.
Bovenaan staat `preventie’: het voorkomen van afval. Daarna volgen `hergebruik’, `recycling’ en
`verbranden’. Pas helemaal onderaan staat `storten’. Ook anno 2005 is deze ladder nog steeds
van kracht. De ladder is de oorsprong van het verbod op het storten van brandbaar afval, en van
de hoge belastingtarieven die op het storten worden geheven. Van het bedrag dat de ontdoener
per ton betaalt, is vaak bijna 70% belasting! Op deze wijze wordt het op zichzelf veel duurdere
verbranden toch financieel aantrekkelijk gemaakt.
Sinds 1979 is er veel kennis opgebouwd over de risico’s en de beheersbaarheid van
stortplaatsen. Tevens is gebleken dat gesloten stortplaatsen op vele manieren weer nuttig en
veilig in gebruik kunnen worden genomen. Wellicht is het daarom ook tijd om het negatieve
10

imago van storten als verwerkingsmethode, mede in het licht van de maatschappelijke kosten
van de verschillende verwerkingsmethodes, te her-evalueren. 3 Hierop wordt in hoofdstuk 5
verder ingegaan.
Ladder van Lansink
Verbrande hoeveelheid afval (in kton) in Nederland 4
Organisatiestructuur
Begin 2004 bestond de organisatie van Afvalzorg uit vier divisies, een afdeling Staf (met o.a.
financiën, vergunningen, juridische zaken en PR) en de afdeling Landschappen. Landschappen
was geen zelfstandige divisie maar `hing’ rechtstreeks onder de directeur. De divisies waren de
volgende:
Deponie – exploitatie van de stortlocaties
Grondstromen – grondbankactiviteiten en baggerspecieverwerking
Bodemzorg – monitoring en nazorg van verontreinigde locaties
Recycling – compostering van gft en dergelijke
De afdeling Recycling is in 2004 afgestoten, enerzijds vanwege een krimpende gft-markt en
anderzijds omdat deze `inzamelingsactiviteit’ geen logisch onderdeel uitmaakte van de
Afvalzorgactiviteiten. Waar alle andere bedrijfsonderdelen een duidelijke band hebben met de
stortlocaties die de kern van het bedrijf vormen, was deze band voor Recycling (vrijwel) afwezig.
In 2005 is de organisatie gereorganiseerd om verschillende redenen, onder andere:
Focusverschuiving: van de kernactiviteit `storten’ is de focus sinds eind 2004 komen te
liggen op het beheer van stortlocaties
Behoefte om de bewaking van kwaliteit/vergunningen te scheiden van de dagelijkse
exploitatie
Groeiend gewicht van de grondbankactiviteiten naast een krimpend aanbod van
stortmateriaal
Behoefte aan een (nog) meer markt-/klantgerichte aanpak en het werken als integraal bedrijf
in plaats van als aparte divisies
Daarom is een nieuw `huis’ gebouwd dat bestaat uit drie pijlers:
Een `geweten’ dat de kwaliteitsstandaard bewaakt (inmiddels officieel Ontwikkeling gedoopt)
Een `huisbaas’ die alle locaties beheert en toeziet op naleving van bepalingen uit de
vergunningen (officiële naam inmiddels Beheer en Nazorg)
3 Zie ook o.a. Nederlandse Staatscourant : Wat? Eerherstel voor de vuilnisbelt? (2004) en Duurzaam
storten en bouwen op de belt (2005)
4 Bron: Vereniging Afvalbedrijven
11

Een `marktplaats’ waar grond- en afvalstromen worden binnengehaald en verwerkt
(inmiddels Verwerking genoemd)
De drie pijlers rusten op het fundament van de stafdiensten, en dragen een `dak’: veilige
landschappen die weer kunnen worden teruggegeven aan de maatschappij. De afdeling
Landschappen is daarmee dus het `dak’ van de organisatie geworden.
geweten
landschap
huisbaas
fundament
marktplaats
Voorgenomen expansie
De afgelopen jaren heeft de Nederlandse stortmarkt door diverse oorzaken onder druk
gestaan 5 . Ook Afvalzorg heeft hiervan te lijden gehad, echter niet zoveel als sommige andere
exploitanten van stortlocaties. Afvalzorg kent een gezonde bedrijfsvoering en heeft uitdrukkelijk
het voornemen verder uit te groeien tot een landelijke stortexploitant, met overheden als
aandeelhouder. De overige activiteiten van het bedrijf staan klaar om mee te groeien in deze
expansie. Momenteel is Afvalzorg reeds actief in de provincies Noord-Holland, Flevoland,
Utrecht en Limburg.
De groei van Afvalzorg op het gebied van stortexploitatie zal moeten plaatsvinden door
overname van bestaande stortlocaties. In Nederland is al jaren een verbod van kracht op het
openen van nieuwe stortlocaties. Eerst moet de bestaande stortcapaciteit verder benut zijn.
Overzicht verwerkte hoeveelheden afvalstoffen per verwerkingsmethode 6
Blauw = composteren; geel = verbranden; rood = storten
Samengevat
Krimpende stortmarkt met name vanwege gevoerd overheidsbeleid
Afvalzorg wil in krimpende markt expanderen
Afvalzorg: van `storten’ naar `beheer stortlocaties’
Veilige landschappen als eindproduct
5
Onder andere door de export van stortmateriaal naar Duitsland, waar het veel goedkoper verwerkt kan
worden (lagere belastingtarieven)
6 Werkgroep Afvalregistratie, juli 2004, Afvalverwerking in Nederland – Gegevens 2003
12

Hoofdstuk 4 – Afvalzorg Landschappen
In 1999 kwamen kort na elkaar twee mensen in dienst bij Afvalzorg: Jacques Ninaber en Jan
Sjaarda. Samen zetten zij de nieuwe afdeling Projectbeheer op poten. Bij Afvalzorg was
behoefte ontstaan aan een afdeling die:
Een eindbestemming gaf aan de eigen (stort)locaties
Projecten initieerde die werk (synergie) voor de overige bedrijfsonderdelen opleverden
Van Projectbeheer naar Projecten
De afdeling begon onder de voorzichtige naam `Projectbeheer’. Projectontwikkeling, wat feitelijk
de taak is van de afdeling, klonk te commercieel voor een organisatie als Afvalzorg. In de
reorganisatie die op dat moment gaande was, kreeg de afdeling echter alsnog – op advies van
Twijnstra & Gudde – de naam Projectontwikkeling. De eerste taak van de afdeling was het in
beeld brengen en acquireren van projecten. Hierbij werd zowel naar eigen (stort)locaties als
naar verontreinigde locaties van derden gekeken. In 2001 werd bijvoorbeeld besloten om het
zwaar verontreinigde Ridsterrein, een bedrijfsterrein in de Waarderpolder te Haarlem, aan te
kopen. Het terrein was al jaren niet in gebruik en de eigenaar kon niet op de sanering worden
aangesproken, waardoor het terrein een flinke puist was in de lopende revitalisering van de
Noordkop van de Waarderpolder. Door het terrein aan te kopen werd Afvalzorg verantwoordelijk
voor de sanering (schuldig eigenaar), een sanering die terugverdiend kon worden door het
terrein na sanering te herontwikkelen tot kantoorlocatie. Toen echter in het Haarlems Dagblad 7
een bericht verscheen waarin werd gemeld dat Afvalzorg een kantoortoren wilde gaan bouwen,
was dit aanleiding voor een bijsturing van het beeld van de afdeling door de naam te veranderen
in `Projecten’.
Herijking, reorganisatie, Landschappen
In 2002 werd vanuit de grootste aandeelhouder, de provincie Noord-Holland, tevens de
`herijkingsdiscussie’ gevoerd. Hiermee werd bedoeld de vraag of de aandelen van Afvalzorg nog
wel in handen van de provincie moesten blijven. 8 De provincie besloot aan de hand van deze
discussie dat zij haar aandelen niet moest verkopen. Stortplaatsen leggen een dermate
langdurig en intensief beslag op de Nederlandse bodem, dat zij het beste door een
overheidsgedomineerd nutsbedrijf geëxploiteerd kunnen worden. Voor de afdeling Projecten
betekende deze bevestiging van de nutsfunctie van Afvalzorg dat zij zich nog beter moest
bezinnen op het maatschappelijk nut van de geïnitieerde projecten.
Zoals in het vorige hoofdstuk aangehaald, werd Afvalzorg in 2005 gereorganiseerd. Diverse
bedrijfsonderdelen werden herschikt en kregen nieuwe namen. Een passend moment om ook de
afdeling Projecten een naam te geven die beter tot uitdrukking bracht wat de afdeling doet. De
naam Landschappen kwam als beste naar voren:
De naam sluit aan bij de missie van Afvalzorg: het creëren van veilige landschappen
De term `landschappen’ geeft aan dat de afdeling zich bezighoudt met de inrichting van
grotere oppervlaktes die veelal in het groen gelegen zijn
De term landschappen sluit rode functies en projecten in het `stedelijke landschap’ niet uit
7 Haarlems Dagblad, 2-11-2001, Afvalzorg koopt deel Ridsterrein
8 Zie bijvoorbeeld N-H Magazine, 2001, Privatiseren? Niet doen!
13

Soorten projecten
Anno 2005 houdt de afdeling zich met in hoofdzaak vijf typen projecten bezig.
Type project Voorbeeld
1 Eindbestemming van
eigen (moderne)
stortlocatie
2 Eindbestemming van
`ouderwetse’ stortlocatie
3 Sanering en
herontwikkeling
verontreinigde terreinen
Naarderbos: herinrichting van stortlocaties tot golfbaan; tevens
revitalisering van aansluitende recreatiegebied inclusief
bouwmogelijkheid voor drie buitenplaatsen (24 appartementen)
Mastwijk: deze stortlocatie voorzien van een afdeklaag en
herontwikkelen tot landgoed met 4 wooneenheden
Ridsterrein: een verontreinigd bedrijfsterrein in Haarlem dat zal
worden herontwikkeld tot bedrijfs/kantoorlocatie
4 Landart Groene Schip: het verwerken van 3 miljoen m3 grond en
baggerspecie in en landart lichaam op boerenland (geen
stortlocatie)
5 Natuur op baggerspecie Verwerking van baggerspecie in natuur/recreatiegebieden,
zodanig dat een dynamisch nat landschap ontstaat en inkomsten
voor beheer en inrichting worden gegenereerd
In al deze projecten wordt grond en/of baggerspecie verwerkt, meestal als afdeklaag van de
locatie. Een meer uitgebreide typologie van projecten is te vinden aan het eind van dit
hoofdstuk. In bijlage 1 wordt over de meest interessante projecten aanvullende informatie
verschaft.
Haalbaarheid, marktpotentie, toekomst
Uit deze opsomming van projecten blijkt dat het (kennelijk) mogelijk is om een stortlocatie te
herontwikkelen en hieraan een nieuwe bestemming te geven. Tevens blijkt dat er geld verdiend
kan worden met de handel in verontreinigde grond en baggerspecie. Op de (financiële)
haalbaarheid en marktpotentie van deze projecten wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan.
In hoofdstuk 7 zal nader worden ingegaan op de toekomstige strategie van de afdeling
Landschappen.
Samengevat
Speurtocht naar kerntaak; van Projectbeheer via Projectontwikkeling naar Landschappen
Afvalzorg blijft nutsbedrijf; Landschappen is onderdeel hiervan
Vijf typen projecten
14

Typologie van projecten
Qua type locatie Qua projectinhoud
I Eigen (stort)locaties A nieuwe afdeklaag met grond
II NAVOS-stortlocaties B nieuwe afdeklaag met baggerspecie
III Verontreinigde (bedrijfs)terreinen C landscaping met grond en baggerspecie
IV Landart op `willekeurige' locaties D nieuwe bestemming: recreatie/natuur
V Natuur op baggerspecie (groengebied) E nieuwe bestemming: werken
F nieuwe bestemming: wonen
Locatietype Projecttype
I Naarderbos (Holl. Brug/Biezenveld) A,D Aanleg golfbaan op stortlocaties
I Braambergen (Almere Alp) A,D Recreatief gebied in Boswachterij
I Nauerna A,D,E Hoofdkantoor plus recreatiegebied
I Velsen (Spaarnwoude) A,D Recreatiegebied, reeds enige jaren gereed
I Halfweg A,E Bedrijfsterrein: sanering en herontwikkeling
I Brunssum C,D,E Bedrijfsterrein, wordt deels natuur
I Wieringermeer (Medemblik) A,D,E Recreatiegebied / autorijschool?
I Zeeasterweg A,D Recreatie/natuurgebied
I De Liede nvt exploitatie
I Forten nvt verkoop
I, II Mastwijk B,F Landgoed op stortlocatie
II Naarderbos (Oude Belt) A,B,D Aanleg golfbaan op stortlocatie
II Heemsteedse Belt A,D Sanering afdeklaag en inrichting voor recreatie
II NAVOS-locaties overig A,B;D-F Nader onderzoek van mogelijkheden
III Ridsterrein A,E Bedrijfsterrein: sanering en herontwikkeling
III BP Kampen A,E Bedrijfsterrein: sanering en herontwikkeling
III Wüstelaan F Alleen advisering
IV Groene Schip C,D Grondlichaam naast haven
IV Woonschepenhaven C,F Wonen op het water + baggerberging, dijk
IV Baggerterpen C,F Nieuwe woonvormen in overstromingsgebieden
V Bloemendalerpolder C,D Recreatie/natuurgebied
V DLG C,D Recreatie/natuurgebied
V Recreatie Noord-Holland C,D Recreatie/natuurgebied
15

Hoofdstuk 5 – Externe analyse
5.1 Marktanalyse – Bouwen op de Belt
Voor de gemiddelde Nederlander klinkt het `bouwen op de belt’ nog als een fata morgana – of
wellicht beter, als een nachtmerrie. Om het vermeende surreële ofwel sprookjesachtige karakter
van dit onderwerp tegen het licht te houden, organiseerde het Studiecentrum voor Bedrijf en
Overheid i.s.m. Royal Haskoning in 2001 het congres `Bouwen op de Belt’ in het Fata Morgana
van de Efteling. Bij het congres, maar ook in vele studies, komt naar voren dat het bouwen op
de belt technisch mogelijk is. Alle denkbare functies, van natuur en recreatie tot werken en
wonen, zijn op stortplaatsen veilig en verantwoord te realiseren. Hiervoor moeten in sommige
gevallen extra maatregelen genomen worden, maar daar staat tegenover dat de waarde van de
grond relatief laag is en dus goedkoop in een project kan worden ingebracht.
In deze Masterproof wordt de mogelijkheid van het bouwen op de belt als gegeven aanvaard.
Andere auteurs schreven reeds uitgebreid over dit onderwerp. 9 Hier wordt volstaan met het
benoemen van enkele aspecten van het bouwen op de belt:
Stortlocaties van het type NAVOS
Er zijn in Nederland zo’n 3.800 bekende stortlocaties te vinden. Verreweg het grootste deel
daarvan valt onder de zogenaamde Navos-locaties. Navos staat voor Nazorg Voormalige
Stortplaatsen. In de jaren ’90 werd onderkend dat er in Nederland duizenden voormalige
stortlocaties zijn. Iedere gemeente had vroeger wel zijn eigen stortlocatie, en soms meerdere.
De locaties zijn meestal 1 tot 3 ha groot, met uitschieters tot ongeveer 25 ha. Deze locaties
werden, toen ze `ontdekt’ werden, beschouwd als een tikkende tijdbom. Om een beeld te krijgen
van de werkelijke gevaren, werd een monitoringsprogramma opgestart. Eerst werden alle
locaties, voorzover bekend, in kaart gebracht. Vervolgens werd rondom alle locaties een stelsel
van peilbuizen geplaatst, dat de verspreiding van de verontreiniging via het grondwater in beeld
bracht. Tevens werd de kwaliteit van de afdeklaag onderzocht. Het stortlichaam zelf werd niet
onderzocht, dit bleef een `black box’. Het was vooral van belang om te weten of de
verontreiniging zich verspreidde (grondwaterstromen) en of het gevaar van fysiek contact met
het stortmateriaal bestond (afdeklaag).
Het Navos-programma is een verantwoordelijkheid van de provincies. In Noord-Holland werd het
programma uitgevoerd door Afvalzorg Bodemservice. Anno 2005 is inmiddels bekend dat de
Navos-locaties nauwelijks een gevaar vormen. In het geval van Noord-Holland wordt in de
laatste monitoringsronde aanbevolen om de helft van de locaties uit de monitoring te halen.
Binnen de Navos-locaties blijkt een proces van `natural attenuation’ te hebben plaatsgevonden:
doordat deze locaties veel organisch materiaal bevatten, is een chemisch-biologisch proces op
gang gekomen waarbij de verontreiniging in nieuwe verbindingen is `vastgeklonken’ en het
gevaar van deze stoffen veelal is geneutraliseerd.
In moderne stortlocaties wordt veel minder organisch materiaal verwerkt. Dit heeft te maken met
de Ladder van Lansink, volgens welke organisch materiaal, dat in principe brandbaar is,
verbrand moet worden. Het averechtse effect van de Ladder is dat het proces van natural
attenuation in moderne stortplaatsen veel minder zijn werk doet, waardoor de nazorg voor deze
stortplaatsen intensiever en duurder is. Daarom wordt er geëxperimenteerd met `duurzaam
storten’ waarbij simpel gezegd geprobeerd wordt om het proces van natural attenuation uit de
NAVOS-locaties na te bootsen.
Ten behoeve van deze Masterproof worden de Navos-locaties ingedeeld in drie typen:
a. locaties in of bij het stedelijk gebied, die qua ligging en omvang een `rode’ bestemming
kunnen krijgen, dat wil zeggen bedrijfsterrein, kantoor of woningen
9 Zie onder andere Provincie Noord-Brabant, 2004; De Groot, 2001; Veldhuijzen, 2003; Simons-Vinck,
2004
16

. locaties in het buitengebied, die qua omvang, ligging en kwaliteit van de afdeklaag geschikt
zijn voor het aanbrengen van een nieuwe afdeklaag en een recreatieve/natuur- bestemming
kunnen krijgen.
c. Overige locaties, die reeds een goede bestemming hebben gekregen, waarvan de afdeklaag
in orde is, die qua omvang of ligging (bereikbaarheid) niet interessant zijn. Een inventarisatie
van de Navos-locates in Noord-Holland laat zien dat het merendeel van de Navos-locaties
tot deze laatste categorie behoort. 10
Doorsnede van een moderne stortlocatie
Moderne stortlocaties
Een moderne stortlocatie is een technisch hoogstandje. Boven het grondwaterniveau wordt een
grote `bak’ gemaakt waarin het afval gestort kan worden. De bodem van de bak is een
onderafdichtingsconstructie bestaande uit een laag ondoordringbare minerale klei (bentoniet) en
een folielaag. Onder deze dubbele laag ligt een monitoringssysteem dat bewaakt of er ergens
lekkage optreedt. Bovenop de dubbele laag wordt een drainagesysteem aangelegd om
regenwater gedurende de stortexploitatie op te vangen en af te voeren naar
zuiveringsinstallaties. Gedurende de opbouw van het stortpakket wordt het zettingsproces in de
gaten gehouden met zakbakens en wordt een afvoersysteem voor het stortgas aangelegd.
Nadat de stortlocatie vol is en voldoende is ingeklonken, wordt een bovenafdichtingssysteem
aangebracht dat een spiegel is van het onderafdichtingssysteem. Het stortlichaam is dan
volledig van de buitenwereld afgesloten en regenwater kan er niet meer doorheen lopen.
Stortgas, dat nog decennia lang geproduceerd wordt, wordt afgefakkeld of gebruikt voor het
opwekken van energie.
De bovenafdichting moet in theorie na 50 tot 75 jaar vervangen worden. Hiervoor en voor alle
overige, eeuwigdurende nazorg, wordt gedurende de exploitatieperiode een zogenaamd
doelvermogen opgebouwd, dat na sluiting wordt overgedragen aan de provincie, die de nazorg
op zich neemt. Gezien het eeuwigdurende karakter van de nazorg wordt het wenselijk geacht
deze taak en de benodigde middelen in handen van de overheid te houden.
De meest recente ontwikkeling is dat in de folielaag van de bovenafdichting een uitgebreid
netwerk van sensoren wordt aangebracht (GeoLogger), waarmee tot op de decimeter
10 Interne Afvalzorg / Bodemzorg inventarisatie
17

nauwkeurig bepaald kan worden of en waar lekkages optreden. Mede gezien deze ontwikkeling
wordt ervan uitgegaan dat de totale vervanging van de bovenafdichting wellicht nooit plaats zal
vinden.
Alle stortlocaties die nu in Nederland in bedrijf zijn, worden op deze moderne wijze afgewerkt. 11
Er zijn in Nederland ruim 40 12 van deze locaties, die in grootte variëren van 30 ha tot 90 ha.
Aantal stortplaatsen in exploitatie. 13
Afvalcategorieën verwerkt op stortplaats 14
Extra technische maatregelen benodigd bij bouwen op stortlocaties
Bouwen op een stortplaats is technisch mogelijk. Wel vereist dit extra technische maatregelen.
Bij Navoslocaties:
Bij veel Navoslocaties is de aanwezige afdeklaag onvoldoende dik en/of (licht) verontreinigd.
Om een nieuwe bestemming te geven aan de locatie, is het aanbrengen van een nieuwe
afdeklaag meestal gewenst.
11
NB de oudere stortlocaties hebben echter geen onderafdichting. Het GeoLogger systeem is een nieuwe
ontwikkeling die voorlopig alleen door Afvalzorg is toegepast.
12
30 zijn nog in bedrijf, een tiental anderen is reeds op moderne wijze afgewerkt
13
Werkgroep Afvalregistratie, juli 2004, Afvalverwerking in Nederland – Gegevens 2003
14
Werkgroep Afvalregistratie, website Vereniging Afvalverwerkers
18

In de meeste Navos-locaties is gestort in de periode tussen grofweg 1920 en 1975. Ook al
gaat het dus om `oudere’ locaties, Navoslocaties produceren vaak nog wel stortgas, dat
langs de weg van de minste weerstand uit het stortlichaam ontsnapt (vaak te herkennen aan
de verdorde vegetatie op deze plekken). Herontwikkeling van een Navos-locatie vraagt om
maatregelen om dit gas af te voeren en te voorkomen dat het zich in gesloten ruimtes kan
verzamelen. Naast ontploffingsgevaar brengt stortgas ook geuroverlast met zich mee. Als
maatregel kan gedacht worden aan passieve of actieve afzuiging van het stortgas en het
verbranden daarvan. Bij het verbranden wordt het zeer schadelijke stortgas methaan
omgezet in het veel minder schadelijke CO2.
Een Navos-locatie heeft geen onder- of bovenafdichting. Heipalen kunnen er dus
gemakkelijk doorheen worden geslagen. Daarbij is aandacht nodig voor het effect van deze
palen op grondwaterstromen. Tevens moet worden bekeken of de heipalen extra zwaar
gedimensioneerd moeten worden, voorzover aantasting van de palen door chemische
verontreiniging moet worden gevreesd.
Een stortlichaam heeft de neiging om in te klinken. De eerste jaren gaat dit het snelst, dus
een Navos-locatie heeft vaak al een stabiele situatie bereikt. Niettemin moet worden
nagedacht over (maatregelen bij) mogelijke verzakkingen van de bodem.
Bij moderne stortlocaties
Een moderne stortlocatie heeft een geavanceerd gasonttrekkingssysteem en (in principe)
een goede afdeklaag. 15 Verder wordt de locatie continu gemonitord en is er voldoende geld
voor een goede nazorg. Dit zijn goede randvoorwaarden voor het geven van een nieuwe
bestemming aan de locatie.
Ook een moderne stortlocatie vertoont zetting (inklinken). De zetting is in de eerste jaren het
sterkst en neemt dan steeds meer af.
Indien de locatie zowel een moderne onderafdichting als bovenafdichting heeft, is heien niet
mogelijk. De heipalen zouden immers dwars door de afdichtingslagen heen worden
geslagen, met lekkage als gevolg. Daarom moet met andere funderingstechnieken worden
gewerkt. Het nieuwe hoofdkantoor van Afvalzorg (de Vouw) is gefundeerd op betonnen
platen die `drijven’ op het afval. Het gebouw kan, indien nodig, met vijzels worden
rechtgezet.
Indien de locatie geen moderne onderafdichting heeft, kan in principe wel worden geheid.
De bovenafdichting kan naadloos op de heipalen worden aangesloten.
Naast technische maatregelen is vooral het psychologische aspect van bouwen op een
stortlocatie/verontreinigde grond van belang. Hier wordt aandacht aan besteed onder het kopje
`Klantenanalyse’.
Tevens is het overheidsbeleid van belang. Dit wordt aan de orde gesteld onder het kopje
`Omgevingsanalyse’.
5.2 Marktanalyse – Verontreinigde locaties 16
In 1980 werd ontdekt dat een woonwijk in Lekkerkerk gebouwd was op gifgrond. 17 Vanaf dat
moment werd bodemverontreiniging een issue. Heel Nederland moest schoon. Een eerste
inventarisatie in 1980 wees uit dat er 350 verontreinigde locaties waren in Nederland. Anno
2005 weten we dat het er zo’n 600.000 zijn. De voortschrijdende kennis over deze locaties ging
gepaard met een veranderend overheidsbeleid (zie Omgevingsanalyse).
15
De kwaliteit van de afdeklaag kan variëren en moet worden beoordeeld naar de functie die erop gepland
wordt.
16
In deze Masterproof wordt een onderscheid gemaakt tussen stortlocaties en `gewone’ verontreinigde
terreinen
17
Zie bijvoorbeeld de VPRO uitzending van 7-9-2004, Andere tijden: Lekkerkerk
19

Projectontwikkelaars zijn nooit blij met bodemverontreiniging. Het compliceert een project en
brengt extra kosten met zich mee. Echter, zo langzamerhand is er zoveel kennis op het gebied
van bodemverontreiniging dat er (bijvoorbeeld) een boek is verschenen met de titel `Waarde
vervuild vastgoed’ 18 en dat er cursussen worden gegeven onder de naam `Winstgevend
omgaan met bodemverontreiniging’. 19 Er zijn vele tientallen milieu-adviesbureaus en saneerders
en het doen van bodemonderzoek voor aankoop van grond is inmiddels standaard procedure.
Dit betekent dat voor een degelijk werkende projectontwikkelaar de risico’s beheersbaar zijn
geworden en kunnen worden vertaald in geld c.q. een lagere verwervingsprijs van de grond.
Ondanks alle kennis op dit gebied, geeft een projectontwikkelaar natuurlijk de voorkeur aan
schone grond. Bodemverontreiniging betekent hoe dan ook een extra risico en extra procedures
die doorlopen moeten worden. Met het verschuiven van de ontwikkelingsopgaves van de groene
wei naar (binnen)stedelijk gebied is bodemverontreiniging echter een fact of life geworden voor
de ontwikkelaar. 20
Wie zich specialiseert in de herontwikkeling van verontreinigde terreinen, kan een goede
boterham verdienen. Uit onderzoek dat voor deze scriptie is gedaan, blijkt dat marktpartijen
graag samenwerken met een partij die dit deel van de herontwikkeling voor zijn rekening neemt.
Met name een solide en betrouwbare partij met een overheidsimago zou met open armen
worden ontvangen. 21 De vraag is echter of Afvalzorg zich hierop moet richten. Indien men als
criterium hanteert dat Afvalzorg zich alleen moet bemoeien met locaties die anders stagneren,
valt het merendeel van de verontreinigde terreinen af. De markt blijkt over het algemeen prima
in staat om zelf oplossingen voor bodemverontreiniging te vinden.
In hoofdstuk 6 en 7 wordt op dit onderwerp teruggekomen.
5.3 Marktanalyse – Grond en baggerspecie
Op moderne stortlocaties wordt veel verontreinigde grond 22 verwerkt. Die grond is van
wisselende kwaliteit, samenstelling en herkomst. Een deel van de grond wordt direct gestort.
Een ander deel kan, soms na bewerking (scheiding, reiniging), weer worden hergebruikt. Veel
partijen grond hoeven de stortplaats zelfs nooit te bereiken en kunnen rechtstreeks, komende
vanuit project A, worden verwerkt in project B. In de huidige markt zijn er meer partijen die van
hun grond af moeten dan dat er partijen zijn die grond nodig hebben. Het is daarom gebruikelijk
dat de ontdoener de transport- en verwerkingskosten betaalt en soms nog wat extra. Om te
bemiddelen in deze grondstromen heeft Afvalzorg diverse `grondbanken’ opgericht, die de
grondstromen aan elkaar knopen en in goede banen leiden. De grondbank zorgt meteen voor
certificering van de grond, zodat duidelijk is wat de kwaliteit daarvan is. Alle grond die in
Nederland verplaatst wordt, moet worden gecertificeerd. Grond wordt grofweg ingedeeld in drie
categorieën. Categorie nul is schone grond, categorie 2 is verontreinigd en moet worden gestort.
Categorie 1 komt als grondstroom relatief het meeste voor en is voor wat betreft hergebruik
zowel financieel als milieutechnisch het meest interessant.
Baggerspecie is, simpel gezegd, niets anders dan natte grond. Toch roept het woord bagger
sterke negatieve associaties op. Het is bijzonder lastig om ergens een baggerdepot te
realiseren; dit terwijl voormalige baggerdepots vaak een spontane natuurontwikkeling kennen
die door natuurliefhebbers en recreanten gewaardeerd wordt. 23
In Nederland moet heel veel gebaggerd worden. In een eeuwenoud proces slibben sloten en
vaarten dicht, wordt dit slib op de kant gegooid waardoor het land meteen een beetje wordt
18
Van de Griendt en Ten Have, 1999
19
SBO - Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
20
Zie ook Land & Water, 1999, Bodemsanering straks vast onderdeel van projectontwikkeling
21
Zie reacties van dhr. O. Nieuwenhuis (Bouwfonds) en dhr. M. Knulst (de Dageraad), bijlage 6 en 7
22
Omdat `grond’ een lastig te definiëren substantie is, wordt bij Afvalzorg gesproken van granulaire
stoffen.
23
Zie ook Binnenlands Bestuur, 1999, Herinrichting van spontane wildernis
20

opgehoogd, en begint het dichtslibbingsproces opnieuw. Baggerspecie wordt ingedeeld in de
klassen 0 tot en met 4. Klasse 0 en 1 kan nog steeds volgens oude methode op de slootkant
verwerkt worden. Hoe hoger de klasse, hoe strenger de eisen. Klasse 4 wordt altijd gestort.
Grootschalige verwerking van baggerspecie vindt plaats binnen speciaal aangelegde dijkvakken.
De baggerspecie wordt afgewaterd, de bagger wordt enkele malen omgeroerd en rijpt tot grond.
Deze grond kan dan worden hergebruikt, gestort of gewoon blijven liggen ten behoeve van
natuurontwikkeling. De BV Baggerzorg, onderdeel van Afvalzorg Verwerking, accepteert en
verwerkt partijen baggerspecie op bovenstaande wijze. De verwerking van baggerspecie is nog
wat lucratiever dan die van partijen `gewone’ grond.
Voor Afvalzorg is het van groot belang om te kunnen beschikken over eigen projecten waarin
grond en baggerspecie verwerkt kan worden. Dit is de belangrijkste motivatie voor het initiëren
van een `land art’ project zoals het Groene Schip: een gigantisch grondlichaam van 3 miljoen
m3 op de grens tussen Amsterdamse Havens en Recreatiegebied Spaarnwoude. In een
samenwerkingsverband met de overheid (Dienst Landelijk Gebied, Provincie Noord-Holland,
Staatsbosbeheer) zorgt Afvalzorg hier voor de recreatieve inrichting van het grondlichaam en de
omgeving. Tevens wordt een substantiële financiële bijdrage geleverd aan het toekomstig
beheer van het gebied.
Naast dit soort land art projecten kan er ook grond en baggerspecie verwerkt worden in de
nieuwe afdeklaag van stortlocaties en verontreinigde terreinen. De Navos-locatie Mastwijk, waar
een landgoedontwikkeling is voorzien, wordt bijvoorbeeld momenteel via 400.000 m3
baggerspecie voorzien van een nieuwe afdeklaag van 1 meter dik over een oppervlakte van
ruim 20 ha.
De balans tussen vraag en aanbod bepaalt de winstgevendheid van dit soort projecten. Net als
met `gewone’ projectontwikkeling wordt het aanbod van verwerkingslocaties sterk ingeperkt door
de beperkte ruimte in Nederland en de moeizame en langdurige procedures die doorlopen
moeten worden.
21

Samengevat
Er zijn in Nederland zo’n 3.800 stortlocaties, waarvan zo’n 40 `modern’ en de rest `NAVOS’.
Moderne stortlocaties zijn door uitgebreide technische maatregelen volledig afgeschermd
van de omgeving
In Navos-locaties is vaak door een proces van `natural attenuation’ de aanwezige
verontreiniging geïmmobiliseerd; de locaties verspreiden nauwelijks verontreiniging
Er zijn in Nederland zo’n 600.000 verontreinigde locaties
Stortplaatsen en verontreinigde locaties kunnen in principe elke denkbare functie krijgen,
van recreatie tot wonen. Wel zijn aanvullende maatregelen nodig, o.a. een afdeklaag,
monitoring van grondwaterstromen en gasonttrekking
`Gewone’ verontreinigde locaties kunnen door marktpartijen ontwikkeld worden; bij
stortplaatsen ligt dit veel moeilijker
Verwerkingslocaties voor grond en baggerspecies leveren inkomsten op waarmee de
locaties kunnen worden ingericht en beheerd
5.4 Klantenanalyse – Gebruikers en bewoners
Technisch gezien zijn alle mogelijke gebruiksfuncties denkbaar op verontreinigde bodem, mits
de juiste maatregelen genomen zijn. Voor zover deze maatregelen genomen zijn (voorkomen
van contactmogelijkheid en verspreiding) valt er voor de gezondheid van gebruikers en/of
bewoners van deze locaties niets te vrezen. 24 De grootste vijand van het (her)gebruik van
verontreinigde locaties / stortlocaties is daarom niet de objectieve realiteit, maar de psychologie
van de gebruiker. Wie wil er nu op een stortplaats, op verontreinigde grond wonen? De realiteit
is dat er in Nederland (tien)duizenden mensen op verontreinigde grond wonen. Deze grond is
meestal gesaneerd, maar dit betekent over het algemeen niet dat de verontreiniging verwijderd
is – iets wat veel mensen zich niet realiseren.
Wanneer in het nieuws komt dat woningen gebouwd zijn op een niet-gesaneerde locatie, heeft
dit een desastreus effect op de prijs van die woningen. De prijsontwikkeling blijkt een inverse
relatie te hebben met de (negatieve) media-aandacht. Zodra deze aandacht is weggeëbd,
volgen de prijzen de ontwikkeling van `normale’ woningen en blijven daar ook niet bij achter. 25
Uit de gevoerde gesprekken met Bas van de Griendt (Royal Haskoning) en René Beijnen
(provincie Brabant) blijkt dat open communicatie van het grootste belang is bij hergebruik van
een verontreinigde locatie. Naarmate men beter is geïnformeerd en actiever kan meedenken in
het proces, verdwijnt de angst die mensen hebben voor dergelijke locaties. Ten behoeve van dit
proces is het verstandig om in het projectbudget een extra bedrag voor
communicatie/participatie op te nemen. Aanvullend benadrukt Beijnen dat er bij herontwikkeling
ook voldoende middelen gereserveerd moeten worden voor nazorg, inclusief een
`terugvalscenario’ bij calamiteiten.
Verder is de kwaliteit van het plan erg belangrijk: wonen op een verontreinigde locatie moet
aantrekkelijk worden door het mooie uitzicht (een stortlocatie is meestal een heuvel!), de
bijzondere architectuur, de ruime opzet van het plan. Het wonen op een dergelijke locatie moet
een keuze zijn, daarom adviseren Van de Griendt en Beijnen weinig of geen sociale
woningbouw toe te passen, maar juist te bouwen voor een wat duurder segment.
Ondanks alle goede ideeën en enthousiasme is niet iedereen voorstander van het bouwen van
woningen op een stortlocatie. Dhr. de Vos van de provincie Noord-Holland is bijvoorbeeld geen
voorstander vanwege de psychologische factor (beleving) en omdat er, ondanks technische
haalbaarheid, altijd meer risico zit aan bouwen op de belt. 26
24 F. Woudenberg, Hoofd GGD Rotterdam in uitzending `Andere tijden – Lekkerkerk’ d.d. 7 sept. 2005
25
Gesprek met B. van de Griendt, bijlage 3
26
Zie bijlage 9, vragenlijst E. de Vos
22

Dance Valley in Recreatiegebied Spaarnwoude, op en tussen stortheuvels
5.5 Klantenanalyse – Overheden, recreatieschappen
Overheden, met name gemeentes en provincies, hebben vaak op diverse manieren een
verantwoordelijkheid voor stortlocaties en verontreinigde terreinen. Ze kunnen verantwoordelijk
zijn voor beheer, nazorg en gebruik van de locatie. Indien ze tevens eigenaar zijn, hetgeen bij
Navos-locaties veel voorkomt, hebben ze ook vanuit die hoedanigheid een verantwoordelijkheid
voor de locatie. Het transformeren van een dergelijke locatie tot `veilig landschap’ met een
nuttige bestemming, wordt door overheden en hun bestuurders dan ook meestal met open
armen ontvangen. 27 Wel moet het voorgestelde project ook planologisch passen en moeten alle
relevante procedures (planologisch en milieutechnisch) worden doorlopen. Het realiseren van
een veilig landschap blijft dus evenveel (of meer) tijd kosten als een `gewone’ ontwikkeling.
Naast maatschappelijk wenselijk is het maken van een `veilig landschap’ ook financieel
aantrekkelijk. Door de ingebruikname wordt vaak geld gegenereerd voor het beheer van de
locatie en, bij andere functies dan natuur/recreatie, gaan ook de inkomsten van bijvoorbeeld
OZB voor een gemeente omhoog.
Wanneer het gaat om het aanleggen van grond- of baggerdepots komen ook andere partijen om
de hoek kijken. Meestal gaat het om locaties in natuur- en recreatiegebieden. Voor de
beheerders van deze gebieden (recreatieschappen, Staatsbosbeheer e.d.) is de aanleg van
dergelijke depots interessant omdat zij geld genereren voor inrichting en beheer van het gebied.
Wanneer het gaat om baggerverwerking tenslotte zijn ook de belangen van waterbeheerders
gediend, onder andere van water- en hoogheemraadschappen, maar ook van provincies,
gemeentes en het Rijk. Waterbeheerders zijn immers voortdurend op zoek naar betaalbare
verwerkingsmogelijkheden voor hun baggerspecie.
5.6 Klantenanalyse – Ontwikkelaars, corporaties?
Waar het gaat om herontwikkeling van locaties tot een `rode’ bestemming (bedrijvigheid,
kantoor, woningen) kunnen ook ontwikkelaars en corporaties worden gezien als klanten van
Afvalzorg Landschappen, alhoewel de term partner hier al gauw meer op zijn plaats zal zijn. In
paragraaf 5.2 werd reeds aangegeven dat deze partijen een samenwerking met Afvalzorg zeker
interessant zouden vinden. Los van de wenselijkheid van een dergelijke samenwerking, wordt
zowel intern als extern aangetekend dat aandacht nodig zal zijn voor de juiste verdeling van
risico’s en zeggenschap. Op beide punten wordt nader ingegaan in hoofdstuk 6 en 7.
27 Gesprek met B. van de Griendt, bijlage 3
23

Samengevat
Psychologische factor belangrijkste belemmering voor hergebruik van verontreinigde
locaties
Goede communicatie en participatie van gebruikers bij de planvorming is van belang
Extra kwaliteit in het plan moet het gepercipieerde nadeel van de verontreiniging overwinnen
Overheden en semi-overheden staan positief tegenover hergebruik / herontwikkeling van
verontreinigde locaties
Ontwikkelaars en corporaties vinden samenwerking met specialist in verontreinigde locaties
nuttig en interessant
5.7 Omgevingsanalyse – Overheidsbeleid, regelgeving
Het overheidsbeleid heeft een sterke invloed op alles waar Afvalzorg Landschappen zich mee
bezig houdt. De strenge milieuwetgeving en het strenge planologische beleid bepalen wat
mogelijk is, stellen grenzen en bieden kansen. Een uitputtende beschrijving van alle regelgeving
en de invloed hiervan op de werkzaamheden van Afvalzorg Landschappen zou een apart boek
opleveren. Hier wordt volstaan met het uitlichten van de meest relevante wetten en
regelgeving. 28
Bodemverontreiniging en sanering
Na de `ontdekking’ van bodemverontreiniging in 1980 (Lekkerkerk) heeft het overheidsbeleid
t.a.v. dit onderwerp drie stadia doorlopen:
1980-1987: alles moest schoon; de overheid ging alles saneren
1987-1997: multifunctioneel saneren: de locatie werd geschikt gemaakt voor alle gebruik,
tenzij men hierop i.v.m. de geplande functie een uitzondering kon maken; het initiatief voor
de sanering kwam bij de eigenaar/veroorzaker te liggen
1997-nu: functiegericht saneren door stakeholder (meestal eigenaar): de locatie wordt
geschikt gemaakt voor het beoogde gebruik 29
De ontwikkeling van het overheidsbeleid sinds 1980 is een weerspiegeling van de toenemende
kennis over bodemverontreiniging, zowel wat betreft het aantal verontreinigde locaties als van
de te nemen maatregelen en de mogelijke risico’s. Het idee dat heel Nederland weer schoon
zou worden, werd al snel losgelaten. Het was in de eerste plaats te duur en in de tweede plaats
niet nodig. In plaats daarvan werd overgestapt op de methodiek `isoleren, beheersen,
controleren’. Contactmogelijkheden en verspreiding van verontreiniging moesten worden
voorkomen, tevens moesten de locaties worden gemonitord. Ook werd steeds meer gekozen
voor functiegericht saneren: de locatie hoeft niet geschikt gemaakt te worden voor alle mogelijke
gebruik (multifunctioneel), maar uitsluitend voor de functie die in saneringsplan en
bestemmingsplan werd vastgelegd.
28
Zie ook bijlage 11, voor een nadere toelichting op beleid en regelgeving
29
Gesprek met B. van de Griendt, bijlage 3
24

Vergunningen
Wie met een verontreinigde locatie aan de gang gaat, krijgt al gauw met tenminste drie
vergunningen te maken:
1. Saneringsplan: het saneringsplan beschrijft de aard van de verontreiniging en de
maatregelen die genomen gaan worden. Het bevoegd gezag is de provincie. In de provincie
Brabant is een meer uitgebreid plan nodig: het Hergebruiksplan, waarvoor de juridische
basis is gelegd in de Provinciale Milieuverordening
2. Wm-vergunning: deze vergunning in het kader van de Wet milieubeheer is vooral van
toepassing op locaties die in exploitatie zijn, zoals stortlocaties, grond- en baggerdepots. De
te volgen werkwijze wordt omschreven. Het bevoegd gezag is de provincie.
3. Wvo-vergunning: deze vergunning in het kader van de Wet verontreiniging oppervlaktewater
is vooral van toepassing indien afvalwater geloosd wordt. Ook de afwatering van
baggerdepots moet over het algemeen beschikken over een Wvo-vergunning. Het bevoegd
gezag is het waterschap/hoogheemraadschap.
Wbm-belasting
Wie zich wil ontdoen van verontreinigd materiaal, wordt al gauw geconfronteerd met de Wet
belasting op milieugrondslag. Indien bij een sanering verontreinigd materiaal vrijkomt dat gestort
moet worden, moet hierover een forse Wbm-heffing worden betaald. Zolang echter binnen `een
geval’ alleen verontreiniging herschikt wordt, hoeft er geen Wbm-heffing betaalt te worden. Dit is
een belangrijke reden dat bij sanering vaak wordt gekozen voor het herschikken in plaats van
het afvoeren van verontreinigd materiaal.
Van speciaal belang is dat voor de verwerking van baggerspecie een aangepast regime geldt.
Om het baggeren te stimuleren is alle baggerspecie vrijgesteld van de Wbm-heffing.
Tegelijkertijd moet zandscheiding plaatsvinden bij baggerspecie die meer dan 60% zand bevat,
zodat dit kan worden hergebruikt. Het stimuleren van baggeren en van hergebruik van
baggerspecie is een belangrijk punt voor overheden. Dit betekent dat er kansen zijn voor het
realiseren van projecten waarin baggerspecie kan worden verwerkt.
Bouwstoffenbesluit
Het Bouwstoffenbesluit bodem- en oppervlaktewaterenbescherming (Bsb) stelt regels voor de
toepassing van o.a. grond en baggerspecie in `werken’. Een werk is 'een grondwerk,
waterbouwkundigwerk, wegenbouwkundigwerk of een bouwwerk'. Voorbeelden van een werk
zijn een brug, kade, dijk, weg, oevervoorziening, ophoging van bijvoorbeeld een tuin of
bouwgrond, slootdemping, havenkomopvulling, viaduct en aquaduct.
Het Bsb is alleen van toepassing op bouwstoffen die in contact kunnen komen met regen-,
grond- of oppervlaktewater. Het besluit moet voorkomen dat o.a. grondachtige bouwstoffen de
bodem of het oppervlaktewater vervuilen. Aan eventuele uitspoeling van verontreinigingen uit
bouwstoffen naar de bodem of het oppervlaktewater is een maximum toelaatbaar niveau
gesteld. Ook moet het Bouwstoffenbesluit het hergebruik van secundaire bouwstoffen
(afvalstoffen) bevorderen. Het Bsb vermindert zo de belasting van het milieu en het gebruik van
primaire bouwstoffen. Het is dus de juridische basis voor de nuttige toepassing van grond en
baggerspecie in projecten van Afvalzorg Landschappen.
Schuldig eigenaarschap
Een belangrijk struikelblok in de herontwikkeling van een verontreinigde locatie, is dat een koper
tevens schuldig eigenaar wordt. 30 Indien een locatie langdurige nazorg vereist, kan de koper
hier ook op worden aangesproken. Navos-(stort)locaties verwisselen daarom zelden van
30 Zie ook Simons-Vinckx, 2004 voor een behandeling van dit onderwerp
25

eigenaar en projecten op Navos-locaties worden daarom meestal door de bestaande eigenaar
(mede) geïnitieerd. 31
Voor `gewone’ verontreinigde locaties is het probleem vaak minder groot. Sanering, nazorg en
risico’s zijn overzichtelijker en het probleem van doorverkopen minder groot.
Wanneer een locatie eenmaal gesaneerd is en de nazorg is geregeld, is de locatie weer
geschikt om `deel te nemen aan het economisch verkeer’ en bijvoorbeeld te worden
doorverkocht. Niettemin blijft er een zeker restrisico achter, dat in sommige gevallen wellicht te
groot is om te worden gedragen door individuele, particuliere kopers van bijvoorbeeld een
woning. Daarom wordt er ook wel gesproken over zoiets als een gezamenlijk `risicofonds’ dat
als een soort verzekering werkt. Het is echter zeer de vraag of zo’n fonds van de grond zal
komen. Mogelijk dat ook een verzachting van de regel van schuldig eigenaarschap soelaas kan
bieden. Hierover wordt in interprovinciaal verband overleg gevoed met het ministerie van VROM.
In datzelfde verband wordt ook gesproken over aanpassingen van de Wbm-heffing ten behoeve
van herontwikkeling van verontreinigde locaties. Beijnen verwacht dat aanpassingen van de
regelgeving binnen circa 5 jaar verwacht kunnen worden. 32
Planologisch beleid / regelgeving
Naast alle regelgeving op milieugebied heeft Afvalzorg Landschappen bij haar projecten ook te
maken met alle `normale’ regelgeving die bij projectontwikkeling komt kijken. Met name van
belang is het planologisch instrumentarium van streekplan, bestemmingsplan en de
vrijstellingsprocedures van artikel 17 en artikel 19 in de wet RO. Op de werking van dit
instrumentarium wordt hier niet verder ingegaan.
Verder speelt bij de (meestal grotere) locaties in het buitengebied de wetgeving op het gebied
van flora en fauna een belangrijke rol. Waar nodig worden (jaarrond) inventarisaties gemaakt
van de aanwezige flora en fauna en de benodigde ontheffingen aangevraagd.
Van belang is dat de veelheid aan regels leidt tot een lange voorbereidingstijd van projecten en
door haar complexiteit soms de hoofdtaak van een projectontwikkelaar lijkt te zijn geworden.
Voor Afvalzorg Landschappen is dit niet anders.
Samengevat
Wet- en regelgeving bepaalt in sterke mate de mogelijkheden/beperkingen bij
herontwikkeling van verontreinigde locaties
Huidige norm is functiegericht saneren; voor een sanering zijn diverse vergunningen nodig
Wbm-heffing kan de kosten van een sanering verhogen (indien materiaal moet worden
afgevoerd naar een moderne stortlocatie). Daarom bij voorkeur herschikking van
verontreinigd materiaal in plaats van afvoeren.
Baggerspecie is vrijgesteld van Wbm-heffing om hergebruik te stimuleren
Het bouwstoffenbesluit is de juridische basis voor de toepassing van grond/baggerspecie in
werken
Schuldig eigenaarschap is een probleem bij aankoop, herontwikkeling en doorverkoop van
verontreinigde locaties
Alle normale planologische wet- en regelgeving is van toepassing op de projecten van
Afvalzorg Landschappen
5.8 Concurrenten/partners
Wanneer Afvalzorg Landschappen een project initieert zijn voor Afvalzorg twee rollen denkbaar:
risicodragende partij in een project
adviseur
31 Gesprek met R. Beijnen, bijlage 4
32 Gesprek met R. Beijnen, bijlage 4
26

Tot op heden is voornamelijk de risicodragende rol gekozen. Wanneer wordt gesproken over
concurrenten/partners wordt dan ook vooral vanuit deze invalshoek gekeken, echter waar
relevant wordt ook iets gezegd vanuit de invalshoek van de adviseur. In Hoofdstuk 6 en 7 zal
nader worden ingegaan op de wenselijkheid van de adviserende versus de risicodragende rol.
Concurrenten zijn partijen die hetzelfde (kunnen) doen als de eigen organisatie. Indien een
project te groot is om alleen te doen, kan een concurrent ook een partner worden. De ideale
partner is naast risicodrager ook een aanvulling op de eigen deskundigheid. In de praktijk ligt er
een dunne lijn tussen partners en concurrenten.
De essentie van partnership is dat er gezamenlijk risico wordt gedragen en dat er gezamenlijke
zeggenschap is. Indien een partij vooral (structureel) adviseur is, is sprake van een
opdrachtnemerrelatie.
In onderstaand schema is een poging gedaan per type project in beeld te brengen wie de
concurrenten/partners van Afvalzorg Landschappen zijn. De praktijk zal diverser zijn dan in dit
schema is te vatten; het schema vormt wel een aardige indicatie van hetgeen verwacht kan
worden.
Mogelijke concurrenten / partners
I Moderne stortlocaties x x x
II a NAVOS-stortlocaties `rood' x x x
b NAVOS-stortlocaties `groen' x x x x
III Verontreinigde (bedrijfs)terreinen x x
IV Landart op `willekeurige' locaties x x x
V Natuur op baggerspecie (groengebied) x x x
Stortplaatseigenaren
Stortplaatseigenaren zijn er in vele soorten. Navos-locaties hebben meestal gemeentes als
eigenaar, maar ook zijn veel van deze locaties in particuliere handen. Moderne stortlocaties
zijn in handen van een veelheid aan partijen. De aandelen van de exploitanten zijn vaak
(deels, direct of indirect) in handen van overheden. Het geven van een eindbestemming aan
stortlocaties staat bij de meeste organisaties in kinderschoenen. Afvalzorg Landschappen is
uniek in (stortend) Nederland.
Voor wat betreft de moderne stortlocaties zijn de collega-stortplaatseigenaren eigenlijk
partners noch concurrenten. Eenieder heeft zijn eigen verantwoordelijkheid voor zijn eigen
locatie. De locaties liggen verspreid door heel Nederland, elk in hun eigen setting. Afvalzorg
Landschappen richt zich op de eigen locaties en houdt zich (vooralsnog?) niet bezig met de
herontwikkeling van de locaties van anderen. In hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op deze
laatste mogelijkheid.
Voor wat betreft de Navos-locaties kan Afvalzorg Landschappen een goede partner van de
eigenaar zijn. Voorzover de eigenaar (soms dankzij Afvalzorg) op ideeën komt die hij zelf wil
uitvoeren, is die eigenaar tegelijk een mogelijke concurrent. Indien de eigenaar Afvalzorg
Projectontwikkelaars
Grond- en baggerverwerkers
Cultuur-techn. maatschappijen
Saneerders en adviesbureaus
Beheerders/inrichters recreatiegeb.
27

vooral inhuurt als adviseur, gaat Afvalzorg concurreren met cultuurmaatschappijen en
adviesbureaus.
Met projectontwikkelaars wordt gedoeld op de `normale’ ontwikkelaar die geld wil verdienen
door het realiseren van gebouwen (meestal kantoren/woningen). Deze partijen zouden
concurrent kunnen zijn van Afvalzorg Landschappen voorzover zij de herontwikkeling van
locaties zelf ter hand nemen. Met name bij verontreinigde terreinen kan dit het geval zijn.
Een projectontwikkelaar zal dit gespecialiseerde werk echter liefst uitbesteden en dan kan
Afvalzorg Landschappen een uitstekende partner zijn. Dit is nog sterker het geval bij de
Navos-locaties. Ook hier geldt dat, voorzover Afvalzorg ingehuurd wordt als adviseur, zij
concurrent wordt van adviesbureaus en cultuurmaatschappijen.
Grond- en baggerverwerkers: het gaat hier om partijen als De Vries & Van de Wiel,
aannemers e.d. Deze partijen zijn net als Afvalzorg op zoek naar locaties waar ze grond en
baggerspecie kunnen verwerken en zijn dus primair concurrenten.
Cultuur-technische maatschappijen: hier wordt gedoeld op partijen als Arcadis, Grontmij,
Oranjewoud e.d. Van oudsher houden zij zich bezig met de inrichting van de groene ruimte.
Zij kunnen zowel concurrent als partner zijn, mede afhankelijk van de rol die zij in een
project wensen in te nemen (adviserend, risicodragend).
Saneerders en adviesbureaus: diezelfde partijen (Arcadis, Grontmij, Oranjewoud) hebben
zich breed ontwikkeld tot adviesbureaus. Ook in die rol kunnen zij een concurrent of partner
zijn. Grontmij is feitelijk over het hele spectrum actief waarin ook Afvalzorg zich beweegt, tot
en met de exploitatie van een moderne stortlocatie aan toe.
Sommige technische adviesbureaus hebben zich specifiek op milieuzaken toegelegd. Deze
organisaties zullen zelden risicodragend in een project stappen en zijn dus niet zo snel
concurrenten (alleen voorzover Afvalzorg ook een adviesrol vervult), soms partners en vaak
opdrachtnemers. Dat geldt ook voor aannemers die saneringen uitvoeren.
Beheerders en inrichters van recreatiegebieden: het gaat hier om (semi-
)overheidsinstellingen als de Dienst Landelijk Gebied, Staatsbosbeheer, recreatieschappen.
Deze partijen zijn ideale partners voor Afvalzorg, enerzijds vanwege de sterke grondpositie
die zij innemen en anderzijds vanwege het maatschappelijk belang dat bij alle partijen
voorop staat.
Naast bovenstaande opsomming moeten vooral de gemeentelijke en provinciale overheden niet
vergeten worden. Zij kunnen, vanuit hun publieke rol, een belangrijke ondersteunende rol
vervullen.
Samengevat
Afvalzorg Landschappen initieert primair risicodragende projecten; de adviesrol is secundair
Er is een dunne lijn tussen concurrenten en partners (zijn vaak dezelfden)
Per type project en type partij is in bovenstaand schema weergegeven hoe de mogelijke
rollen zijn
5.9 Winstgevendheid, marktaandeel
Afvalzorg Landschappen begeeft zich op twee markten:
1. Het geven van een nieuwe bestemming aan verontreinigde locaties, met name stortlocaties
2. Ontwikkeling van ruimtelijke projecten waarin secundaire grondstoffen nuttig worden
toegepast
De eerste markt is duidelijk een niche markt. Er zijn in Nederland ongeveer 3.800 Navoslocaties
en 30 operationele stortlocaties. Van de 3.800 Navos-locaties zal slechts een klein
percentage geschikt zijn voor herontwikkeling. Aan de hand van een inventarisatie van de
28

Navos-locaties wordt dit geschat op (minder dan) 10%. 33 Dit betekent dat er zo’n 380 locaties in
aanmerking komt voor herontwikkeling. De locaties bevinden zich versnipperd door heel
Nederland en er zullen maar zeer weinig locaties zijn die dezelfde eigenaar hebben. Dit
betekent dat lokale kennis en aanwezigheid van belang is. Afvalzorg is op dit moment actief in
de provincies Noord-Holland, Utrecht, Limburg en Flevoland, waarbij moet worden aangetekend
dat deze laatste provincie (vrijwel) geen Navos-locaties kent.
De huidige 30 operationele stortlocaties zullen in de komende decennia een voor een hun
sluitingspunt bereiken. Voor wat betreft verspreiding over Nederland en qua eigendom geldt
hetzelfde als voor de Navos-locaties.
Breiden we de mogelijke projecten uit met alle ongeveer 600.000 `gewone’ verontreinigde
locaties in Nederland, dan is de markt een stuk groter. Bovendien zijn deze locaties qua
herontwikkeling in planologisch opzicht veel eenvoudiger, omdat zij meestal binnen de
bebouwde kom liggen.
Afgezien van de (verontreinigde) ondergrond is de herontwikkeling van stortlocaties en andere
verontreinigde locaties geheel vergelijkbaar met de (her)ontwikkeling van gewone locaties. Voor
wat betreft werkwijze en mogelijke partners is dus niet direct sprake van een niche markt.
Het feit dat de ondergrond verontreinigd is, betekent een extra risico, maar biedt ook kansen.
Het risico kan vertaald worden in geld en dit bedrag kan in mindering worden gebracht op de
aankoopsom van de grond / de grondwaarde. Zolang deze grondwaarde niet kleiner wordt dan
nul, is een project rendabel uit te voeren en in principe te kenmerken als `een normaal project’.
Gezien de hoge grondkosten in het drukke Nederland kan er aardig wat geld worden gestoken
in sanering en bouwrijp maken voordat een project onrendabel wordt. Van belang is wel dat het
risico goed, deskundig wordt ingeschat. Tevens is het van belang te onderkennen dat bij een
gesaneerde locatie altijd een restrisico achterblijft. 34
De tweede markt is de markt van grondstromen en verwerking van baggerspecie. Er zijn in
Nederland tientallen partijen die in deze stromen bemiddelen. Deze partijen kunnen een link
hebben met of deel uitmaken van aannemers, adviesbureaus, stortplaatsexploitanten en
gemeentes, maar kunnen ook geheel zelfstandig als makelaar/bemiddelaar te werk gaan. Bij de
Branche Organisatie Grondbanken (BOG) zijn 13 grondbanken aangesloten. BodemPlus,
onderdeel van SenterNovem (ministerie VROM), houdt per provincie lijsten bij van alle
verwerkers van grondstromen en baggerspecie.
De BOG vermeldt in haar jaarverslag 2004 dat de gezamenlijke leden over dat jaar bemiddeld
hebben in 8,4 miljoen ton grond. BodemPlus meldt 35 dat er in 2004 tussen de 8 en 10 miljoen
ton licht verontreinigde grond (direct) is hergebruikt. Daarnaast werd circa 2,3 miljoen ton
verontreinigde grond procesmatig gereinigd, waarvan (vermoedelijk) circa 1 miljoen ton grond
op stortplaatsen is verwerkt.
33
Op basis van interne inventarisatie Afvalzorg voor de Noord-Hollandse Navos-locaties. Of een locatie
geschikt is voor herontwikkeling hangt af van ligging, eigendomssituatie, bestemmingsplan, huidig gebruik
e.d., maar in principe niet van de aard van het stortmateriaal.
34
Zie voor een overzicht van risico’s en de waardering van verontreinigde locaties: Griendt. B. van de,
1999, Waarde vervuild vastgoed, p. 163 e.v.
35
Senter Novem / Bodem Plus in een nieuwsbericht d.d. 27 juli 2005
29

Hoeveelheid door BOG leden geleverde licht
verontreinigde grond voor toepassing in werken 36
Verwerkte verontreinigde grond 37
Van baggerspecie is niet exact bekend hoeveel m3 specie er jaarlijks wordt verwerkt. Wel is
bekend dat de verwerking ver achter blijft bij de beleidsdoelstelling van 400 miljoen m3 in de
periode 2002-2012. 38 Dit komt onder andere door een gebrek aan financiële middelen en aan
locaties waar de baggerspecie verwerkt kan worden.
Grond en baggerspecie kunnen in het kader van het Bouwstoffenbesluit nuttig worden toegepast
in werken zoals: terreinophogingen en geluidswallen; ecoducten; droge/natte natuur en
recreatie; oevers, kaden, dijken en zeeweringen; wegophogingen en – funderingen; afdekken
van stortplaatsen. 39
Voor Afvalzorg Landschappen is deze markt in zoverre van belang dat zij zelf projecten wil
creëren waarin grond en baggerspecie verwerkt kunnen worden. Het kunnen beschikken over
eigen projecten geeft aan de Grondbanken en BV Baggerzorg van Afvalzorg een
concurrentievoordeel. Indien interessante partijen worden aangeboden, kan Afvalzorg deze altijd
op de eigen locaties/projecten accepteren. Het realiseren van dit soort projecten is winstgevend.
De ontdoener (van grond/baggerspecie) betaalt de transport- en verwerkingskosten plus 1 of
meerdere euro’s per ton of m3 ten behoeve van bijvoorbeeld inrichting en beheer van de locatie.
Voor de ontdoener bedragen de kosten per ton grond tussen de 3 en de 6 euro; en per m3
baggerspecie tussen de 9 en 15 euro. Deze bedragen zijn indicatief. De feitelijke bedragen
hangen af van de kwaliteit van het geleverde en van o.a. transportkosten, verwerkingskosten
e.d.
Twee markten, onderling verbonden
Tussen de twee markten zijn er voor Afvalzorg twee verbindingen:
1. Vanuit het perspectief van Afvalzorg Landschappen gaat het in beide markten om ruimtelijke
projecten die vanuit een projectontwikkelingssystematiek worden gerealiseerd
2. Vanuit Afvalzorg Verwerking hebben beide markten een relatie met de core business van
het beheren van stortlocaties: gedurende de exploitatieperiode van een stortlocaties worden
er veel grondstromen aangeboden die nuttig hergebruikt kunnen worden in projecten, en na
sluiting van deze locatie is een goede eindbestemming (met afdeklaag) gewenst.
36
Bron: Jaarverslag 2004 BOG, d.d. april 2005
37
Bron: BodemPlus van Senter Novem, Nieuwsbericht d.d. 27 juli 2005
38
Bron: Vereniging van Waterbouwers in Bagger-, Kust- en Oeverwerken (VBKO)
39
Bron: Informatiepunt Baggerspecie Noord-Holland
30

Marktaandeel: stortlocaties en verontreinigde terreinen
Van de 30 moderne, nog geopende stortlocaties heeft Afvalzorg er vier in eigendom, die
strategisch gepositioneerd zijn in het noordelijke deel van de Randstad. Daarnaast realiseert
(realiseerde) Afvalzorg bij drie moderne stortlocaties (Spaarnwoude, Schoteroog en
Naarderbos) reeds een eindbestemming als recreatiegebied, skiheuvel, golfbaan. Op de nog in
exploitatie zijnde stortlocatie Nauerna bouwt Afvalzorg haar hoofdkantoor.
Van de Navos-locaties zorgt Afvalzorg bij 3 hiervan voor het aanbrengen van een afdeklaag en
een recreatieve inrichting (Naarderbos, Meermond en Mastwijk). De locatie Mastwijk is in
eigendom bij Afvalzorg.
Gemeten aan de hand van het totale aantal stortplaatsen in Nederland, is Afvalzorg maar met
weinig van deze locaties in de weer. Echter gemeten naar het aantal projecten
(eindbestemming/afdeklaag) dat werkelijk wordt uitgevoerd, neemt Afvalzorg een voortrekkersrol
in, zeker wanneer het gaat om `bouwen op de belt’. Concrete cijfers zijn niet bekend, maar uit
de gesprekken met o.a. B. van de Griendt en R. Beijnen 40 wordt wel duidelijk dat er veel wordt
gepraat over bouwen op de belt, maar dat er slechts weinig projecten worden gerealiseerd.
De markt voor herontwikkeling van verontreinigde terreinen is (veel) groter en actiever.
Afvalzorg heeft in het verleden twee van deze locaties aangekocht, maar zich sindsdien
terughoudender opgesteld. Op dit vlak speelt Afvalzorg dus een zeer bescheiden rol.
Marktaandeel: verwerking van grond en baggerspecie in afdeklagen en land art
Om het marktaandeel te benoemen worden hier twee soorten projecten gedefinieerd:
1. Projecten van derden, waarvoor grondbanken / baggerspecieverwerkers grond aanleveren
2. Eigen projecten, waar een bemiddelaar in grond- en baggerspecie zelf voor verwerking zorgt
Alhoewel concrete cijfers niet bekend zijn, kan op basis van de marktkennis van Afvalzorg
Verwerking worden gezegd dat het merendeel van de grondstromen in Nederland valt onder de
eerste categorie. Grote acceptanten van grondstromen zijn Rijkswaterstaat, saneringsprojecten,
agrariërs, natuurontwikkelingsprojecten (bijvoorbeeld Ecoduct Crailo in het Gooi).
Afvalzorg Landschappen houdt zich specifiek bezig met de tweede soort projecten. Voor een
organisatie die bemiddelt in grondstromen is het bijzonder interessant om eigen projecten te
hebben, die altijd beschikbaar zijn als achtervang voor partijen grond (baggerspecie) die men
nergens anders kwijt kan, en waar men tevens de meest lucratieve partijen naar toe kan sturen.
Er zijn niet veel bemiddelende organisaties die op deze manier hun eigen projecten creëren. In
Noord-Holland is de belangrijkste concurrent van Afvalzorg de firma De Vries & Van de Wiel,
met onder andere het project Meergrond in de Haarlemmermeer.
Voor Afvalzorg vallen de drie Navos-locaties (zie boven) binnen de categorie eigen
verwerkingslocaties. Verder verwacht Afvalzorg Landschappen rondom Amsterdam twee grote
projecten (land art en baggerberging) op agrarische grond binnen te halen; op beide locaties
heeft Afvalzorg een grondpositie (via claims/convenanten). In de Noordelijke Randstad heeft
Afvalzorg met deze projecten een sterke positie. Daarnaast is Afvalzorg op deze markt actief in
de provincie Limburg met haar verwerkingslocatie Brunssum.
Conclusie:
Herontwikkeling stortlocaties is een niche markt; Afvalzorg vervult voortrekkersrol
Herontwikkeling van `gewone’ verontreinigde locaties is veel gebruikelijker en wordt door de
markt opgepakt; Afvalzorg vervult zeer bescheiden rol
Met de eigen verwerkingslocaties heeft Afvalzorg in de Noordelijke Randstad een sterke
positie in de grond- en baggerstromenmarkt.
40 Bijlagen 3 en 4
31

5.10 Tot slot: Kansen en Bedreigingen
In dit hoofdstuk is ingegaan op de markt, het `landschap’ waarin Afvalzorg Landschappen
opereert. Over veel van de aangehaalde onderwerpen kan een zelfstandig boek geschreven
worden. Volstaan is met het benoemen van aspecten die voor deze Masterproof van belang zijn.
Hieruit wordt inzicht verkregen in de kansen en bedreigingen die Afvalzorg Landschappen
voorgeschoteld krijgt. Enkele van de belangrijkste zijn hieronder opgesomd.
Kansen
Het is technisch en financieel mogelijk om verontreinigde locaties te herontwikkelen
De toepassing van licht verontreinigde grond en baggerspecie in afdeklagen en `land art’
levert aantrekkelijke inkomsten op
Overheidsbeleid en wetgeving maken – binnen randvoorwaarden - beide bovenstaande
soorten van projecten mogelijk
Het grote aantal verontreinigde locaties en (voormalige) stortplaatsen en het grote volume
aan grond- en baggerstromen biedt kansen voor het realiseren van honderden projecten
door heel Nederland
Bedreigingen
De psychologie van het hergebruik van verontreinigde grond/locaties is onberekenbaar;
maatschappelijke weerstand is snel geboren.
De markt waarin Afvalzorg Landschappen zich begeeft, wordt in sterke mate gevormd en
bepaald door overheidsbeleid en wetgeving. Veranderende inzichten bij de overheid kunnen
de haalbaarheid van projecten aantasten.
Five Forces Framework
Terugrijpend op het Five Forces Framework van Porter kan nu ook het een en ander worden
gezegd over de partijen die, toegesneden op de situatie van Afvalzorg Landschappen, van
belang zijn. In paragraaf 5.8 werd reeds ingegaan op de concurrenten / partners van Afvalzorg
Landschappen. De andere vier typen partijen komen hier aan bod.
Klanten
Hergebruik van verontreinigde grond en locaties creëert waarde. Wie verzilvert deze waarde? Is
dit de eindgebruiker/bezitter, die een mooie locatie krijgt voor een lagere prijs vanwege het
stigma dat aan de verontreiniging kleeft? Volgens de informatie die naar voren kwam in het
gesprek met B. van de Griendt 41 hoeft de prijs van gesaneerd verontreinigd vastgoed niet achter
te blijven bij die van gewoon vastgoed. Voorwaarde is wel dat de locatie niet negatief in het
nieuws komt. Waardecreatie betekent dus tevens, voor Afvalzorg Landschappen, goede
communicatie over de locatie en de verontreiniging.
Leveranciers
Eigenaren van verontreinigde locaties die worden herontwikkeld, kunnen beschouwd worden als
leveranciers. Ook hier is het weer de vraag wie de waarde van de ontwikkeling verzilvert. Dit zal
mede samenhangen met de mate van risico die een dergelijke eigenaar wenst te lopen. De
onderhandeling hierover verschilt niet wezenlijk van de onderhandeling die elke ontwikkelaar
voert met de eigenaar van een aan te kopen / te ontwikkelen locatie.
Ook partijen die grond of baggerspecie willen afzetten, kunnen gezien worden als leveranciers.
De verdeling van de gecreëerde waarde zal sterk afhangen van de alternatieven (aanbiedingen
door concurrenten) die de leverancier heeft, en van de balans tussen partijen die grond kwijt
moeten en partijen die grond kunnen verwerken.
Het kan uiteraard ook voorkomen dat grondeigenaren / ontdoeners van grond een stukje
opschuiven in de productieketen en de ontwikkeling / verwerking zelf ter hand nemen. Op dat
41 Zie bijlage 3
32

moment worden deze partijen van leverancier tot concurrent. Een partij die deze stap wil maken,
moet beschikken over gespecialiseerde kennis en contacten en moet bereid zijn het projectrisico
te dragen.
Substituten
Vanuit het perspectief van Afvalzorg Landschappen zijn projecten op en met schone grond
substituten voor de projecten van Landschappen. Dat is dus de overgrote meerderheid van de
projecten die in Nederland wordt gerealiseerd. Daarom moet eigenlijk worden gezegd dat de
projecten van Afvalzorg Landschappen een substituut zijn voor hetgeen de `gewone’
marktpartijen leveren (projecten met en op schone grond). Om als substituut de markt te
veroveren dient Afvalzorg zowel qua prijs als qua uitstraling (kwaliteit) een concurrerend product
neer te zetten. Dit is dus het uitgangspunt voor alle projecten van Afvalzorg Landschappen.
Toetreders
De combinatie van activiteiten van Afvalzorg Landschappen is, zoals ook verwoord in paragraaf
5.9 42 , redelijk uniek te noemen. Maar voor de afzonderlijke soorten projecten is het wel
voorstelbaar dat partijen zich hier (ook) mee bezig gaan houden. In de opsomming van
mogelijke concurrenten/partners van paragraaf 5.8 is terug te vinden welke partijen hiervoor in
aanmerking zouden komen. Aangezien de ruimte in Nederland steeds schaarser wordt en er
een grote binnenstedelijke ontwikkelingsopgave is, valt het te verwachten dat werken met
verontreiniging voor steeds meer partijen normaal zal worden. Aan Afvalzorg de taak om
daarbinnen haar eigen specifieke positie/strategie te handhaven. Hierop wordt met name in
hoofdstuk 7 verder ingegaan.
Vervolg
Na de externe analyse van dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 6 de interne analyse gemaakt. Deze
zal worden afgesloten met een opsommingen van de sterkten en zwakten van Afvalzorg
Landschappen. Dit zal leiden tot de strategische keuzes van hoofdstuk 7 en de conclusies en
aanbevelingen van hoofdstuk 8.
42 Onder het kopje: Twee markten, onderling verbonden
33

Hoofdstuk 6 – Interne analyse
6.1 Algemeen
Kwaliteit en
Techniek
Kwaliteit
Innovatie
Techniek
Wet- en regelgeving
en verg.
procedures
Acceptatiebeleid
Emissiebeleid
Beheer en
Nazorg
Optimaal
ruimtegebruik
Adequate
vergunningen
Toezicht naleven
regels
Wegen van alle
stromen
Beheer en
nazorg
Directie
Marktactiviteiten Landschappen Staf & control
Marktpositie
activiteiten
Be- en
verwerken
afvalstoffen
Account
management
Uitvoeringsaspecten
acceptatie
Afvalstoffen
registratie
Overdracht
eindprodukt
PR-beleid
PersoneelsbeleidVermogensbeheer
en
financieel beleid
Planning en
control cyclus
Informatie en
registratie beleid
Ondersteunende
stafdiensten
Positie in de organisatie
De afdeling Landschappen bestaat uit twee mensen en wordt rechtstreeks aangestuurd door de
algemeen directeur. De afdeling heeft op allerlei manieren een relatie met de overige afdelingen
van de organisatie. In onderstaand schema worden deze relaties weergegeven. Discussiepunt
kan zijn wie nu wie ondersteunt of `inhuurt’, met andere woorden wie waarvoor
eindverantwoordelijk is. Hierop wordt verderop in dit hoofdstuk en in hoofdstuk 7 nader
ingegaan.
Uit bovenstaand organogram en uit onderstaand overzicht blijkt verder welke onderlinge relaties
er tussen Landschappen en de overige afdelingen zijn. Afdeling Landschappen kan een beroep
doen op de deskundigheid en marktkennis van de collega-afdelingen. Landschappen initieert en
begeleidt op haar beurt projecten voor Afvalzorg. Deze mix van kwaliteiten stelt de organisatie
Afvalzorg in staat om haar missie te vervullen van het realiseren van veilige landschappen met
toepassing van secundaire grondstoffen. 43
43 Met enige vrijheid verwoord vanuit het perspectief van Landschappen
34

Wat doen de bedrijfsonderdelen voor Landschappen?
Wat doet Landschappen voor Afvalzorg?
Kwaliteit en Techniek Staf en Control
Secretariële ondersteuning
Projectbegroting & financiële verslaglegging
Beleid en Ontwikkeling Facturering / betalingen
Advisering veiligheid en ISO-certificering Juridische ondersteuning
Advisering vergunningen PR/Communicatie
Advisering wet & regelgeving
Advisering stortgasemissie Verwerking (marktactiviteiten)
Ontwerp en Inrichting Aanleveren grond of baggerspecie ten behoeve
Eindafwerking moderne stortlocatie: van afdeklagen, land art, natuurontwikkeling
overleg en advisering bij planvorming Projectleiding/beheer van verwerkingslocaties
Autocad tekeningen bewerken voor grond en baggerspecie
Inmeting locaties met GPS Verkrijging benodigde (milieu-)vergunningen
Beheer en Nazorg Landschappen
Veilige landschappen maken incl. benodigde
Bodemzorg (planologische) procedures e.d.
Advisering en begeleiding saneringen Projecten initiëren ten behoeve van Verwerking
Innovatie, voorbeeldfunctie, PR-rol
Locatiebeheer Projectmanagement
Overleg over planvorming, verhuur e.d. Advisering intern/extern
Werkwijze: projectmatige aanpak
Afvalzorg Landschappen is ISO-gecertificeerd voor haar projectmatige aanpak. Alle projecten
worden ingedeeld in de systematiek van de zes fasen: initiatieffase, definitiefase, ontwerpfase,
voorbereidingsfase, uitvoeringsfase en beheer/nazorgfase. In een documentenlijst wordt per
projectfase bijgehouden welke belangrijke documenten er zijn, onder meer: offertes en
opdrachten, besluiten directie/MT/RvC, contracten, besprekingsverslagen, brieven,
projectplannen, vergunningen, raming/begroting, risico analyses etc. Deze projectsystematiek is
zeer gebruikelijk en wordt ten behoeve van deze Masterproof verder als bekend verondersteld.
Projectontwikkeling
Afvalzorg Landschap houdt zich (hoofdzakelijk) bezig met projectontwikkeling. Kenmerken van
projectontwikkeling zijn onder andere:
Het tot stand brengen van ruimtelijke projecten op basis van visie en creativiteit
Risicodragend
Projectfasering (echter in tijd gezet vaak geen lineair proces)
Interdisciplinair proces 44
In de typologie van projecten die in hoofdstuk 3 werd gegeven, vallen bijna alle projecten van
Landschappen onder `projectontwikkeling’. Verder is interessant dat bij vrijwel alle projecten die
verder komen dan de initiatieffase, Afvalzorg de grond in bezit heeft/verkrijgt of kan claimen op
basis van bepaalde afspraken uit het verleden. Een grondpositie is nog altijd de meest
voorkomende en gemakkelijkste manier om als projectontwikkelaar een project te kunnen
binnenhalen. Daarnaast is het hebben van goede ideeën van belang.
44 Opsomming mede op basis van Miles, Berens & Weiss, 2003, Real Estate Development, Chapter 1
35

Creativiteit en visie
Afvalzorg Landschappen is geen standaardprojectontwikkelaar. De specifieke bedrijfsfocus en
de overheidsaandeelhouders geven al een duidelijke richting aan. Afvalzorg Landschappen
houdt zich bezig met projecten die creativiteit en visie vereisen. De ongebruikelijke ondergrond
waarmee de afdeling zich bezighoudt vraagt om extra kwaliteit, inspanning, overtuiging. De
veilige landschappen zijn het visitekaartje van Afvalzorg. Als zodanig heeft Afvalzorg
Landschappen naast `het doen van projecten’ ook een belangrijke rol in de PR, de uitstraling
van het bedrijf. De verhouding tussen die twee accenten is een punt van discussie.
6.2 Interne perceptie
Ten behoeve van de interne analyse is aan een steekproef van Afvalzorgers een vragenlijst
voorgelegd. De vragenlijst en alle antwoorden zijn terug te vinden in bijlage 2. Aan de hand van
de resultaten van de vragenlijst zijn diverse gesprekken gevoerd, onder andere in het
Management Team en, in kleiner verband, tussen directeur en de afdeling Landschappen.
Hieronder worden per vraag/thema de antwoorden samengevat, waarbij soms wat meer gewicht
is gegeven aan de antwoorden van de een dan van de ander (afhankelijk van functie en
deskundigheid).
De hoofdtaak van Afvalzorg Landschappen
De taak van Landschappen is primair het geven van een eindbestemming aan de eigen
Afvalzorglocaties/stortlocaties
In tweede instantie wordt meer algemeen gedacht aan verontreinigde locaties
Trefwoorden zijn: veilig, maatschappelijk wenselijk
Soort projecten / taken van Landschappen
Naast bovengenoemde taken wordt ook gedacht aan:
Projecten waarin grond en baggerspecie verwerkt kunnen worden – hiervoor is brede steun
maar er is meningsverschil over wie het initiatief tot dit soort projecten moet nemen.
Sommigen, waaronder Grondbank en Baggerzorg, zien Landschappen als ondersteunend.
Projecten die werk genereren voor de nazorgactiviteiten van Afvalzorg – hiervoor is slechts
gematigd steun; werk genereren voor de nazorgactiviteiten wordt niet direct gezien als
belangrijke taak, hooguit als bijproduct. Ook uit de typologie van projecten (hoofdstuk 3)
komt naar voren dat er weinig synergie is tussen Landschappen en Bodemzorg. Wel geeft
Bodemzorg zelf aan dat het kunnen aanbieden van `een integraler product’ welkom zou zijn.
Ook op projecten inzake Navos-locaties wordt gemengd gereageerd. Als belangrijke punten
wordt naar voren gebracht dat Afvalzorg dan wel eigenaar van de locatie moet worden; en
dat er een meerwaarde voor andere bedrijfsonderdelen moet zijn (met name
grond/baggerspecieverwerking).
De aankoop en sanering van `gewone’ verontreinigde locaties wordt kritisch bekeken. Dit
kan ook aan de markt worden overgelaten.
Het oordeel over Landschappen als adviseur is gemengd: de een vindt dit een goed idee, de
ander vindt dit niet bij Landschappen passen. De vraag is natuurlijk al snel wat de
meerwaarde van Landschappen is ten opzichte van adviesbureaus als Haskoning, Tauw,
Grontmij, etc.
Als overige taken worden nog genoemd innovatie en het ontwikkelen van een lange termijn
visie.
Nieuwe bestemming / functies van stortplaatsen en verontreinigde terreinen
Er is een vrijwel eensgezinde mening dat alle typen bestemmingen / functies mogelijk zijn, van
natuur tot groentetuin en van woning tot kleuterschool.
Wel worden beperkingen aangegeven in die zin dat rekening gehouden moet worden met:
Maatschappelijk nut / wenselijkheid
Financiële haalbaarheid
36

Synergie met Grondbank / Baggerzorg
Mogelijke partners van Afvalzorg Landschappen
Er is brede steun voor samenwerking met recreatieschappen en overheden
Er is een meer kritische houding ten aanzien van samenwerking met marktpartijen
Aandacht is nodig voor een goede verdeling van risico’s en zeggenschap; sommigen vinden
dat Landschappen alleen in een opdrachtgeverrol met marktpartijen moet samenwerken.
Nutsbedrijf Afvalzorg
Afvalzorg kiest als bedrijf voor een nutstaak en heeft provincies als aandeelhouders. Dit
betekent voor Landschappen:
Het maatschappelijk nut van de projecten is van belang
Terughoudendheid ten aanzien van (grootschalige) `rode’ projecten
Afvalzorg moet enige afstand bewaren tot de vrije markt
Type werkzaamheden
Moet Landschappen zich meer bezighouden met:
Ontwikkeling/projectmanagement: het bedenken / initiëren van projecten en ze op afstand
begeleiden?
Projectleiding: dagelijkse leiding van een project onder aansturing van een projectmanager?
De meest breed gedragen mening is dat Landschappen zich vooral met het creatieve proces
van ontwikkeling moet bezighouden. Projectleiding kan in- of extern worden uitbesteed.
Eigen BV, eigen begroting, toerekening inkomsten
Landschappen hoeft niet in een aparte BV te worden geplaatst
Projecten kunnen worden geplaatst in nieuwe of bestaande BV’s / bedrijfsonderdelen
Landschappen hoeft geen zelfstandige begroting waar te maken
Per project moeten wel financiële targets worden gehaald
Het verrekenen van synergievoordelen (besparingen, inkomsten bij andere
bedrijfsonderdelen vanwege projecten van Landschappen) is lastig
Over het algemeen is er een redelijke consensus bij de beantwoording van de gestelde vragen.
Toch is bij iedere vraag wel iemand aan te wijzen met een andere mening. Dit maakt het trekken
van een algemene conclusie soms wat lastig. Maar een bedrijf is geen democratie en niet iedere
ondervraagde heeft van elk onderwerp evenveel kennis. Dit is meegewogen in het bepalen van
de `gemiddelde mening’. Na deze exercitie blijven er nog genoeg discussiepunten/beslispunten
over:
Discussiepunten:
Wie is projecteigenaar; ondersteunt Landschappen de overige bedrijfsonderdelen, of
andersom?
Moet Landschappen zich naast ontwikkelaar ook als adviseur opstellen?
Hoever mag Landschappen gaan bij Navos-locaties en `gewone’ verontreinigde terreinen?
Hoe te zorgen voor een goede verdeling van risico’s en zeggenschap bij samenwerking met
(markt)partijen?
Is Landschappen vooral een creatieve en innovatieve club of vooral een
projectmanagementbureau?
Hoe om te gaan met de inkomsten/besparingen die via Landschappen bij andere
bedrijfsonderdelen binnenkomen?
Op de beantwoording van deze punten zal in hoofdstuk 7 worden ingegaan.
37

6.3 Externe perceptie
Naast de intern verspreide vragenlijst zijn ook externe deskundigen geraadpleegd, soms in de
vorm van een vragenlijst, soms in de vorm van een interview. 45 De gestelde vragen zijn
toegesneden op hun specifieke rollen. De inzichten van deze ondervraagden zijn deels reeds
aan bod gekomen in hoofdstuk 5 (externe analyse), maar zijn minstens zo relevant voor de
interne analyse die in dit hoofdstuk aan bod komt.
Recreatie Noord-Holland NV, dhr. V. Lommerse
De belangen van Recreatie Noord-Holland en Afvalzorg Landschappen lijken heel goed samen
te gaan. De bedrijven hebben een vergelijkbare (provinciale) achtergrond en een
maatschappelijke doelstelling. Zowel op het gebied van de eindbestemming van stortlocaties als
van projecten waarin grond en baggerspecie wordt verwerkt kunnen de partijen elkaar ten
dienste zijn. Een vroegtijdige en nauwe samenwerking wordt wenselijk geacht.
Recreatie Noord-Holland richt zich primair op de groene ruimte, maar daarin wordt ook gezocht
naar kostendragers / `rode’ elementen.
Ontwikkelaar Bouwfonds MAB, dhr. O. Nieuwenhuis
Corporatie De Dageraad, dhr. M. Knulst
Voorzover in de projecten van Afvalzorg Landschappen `rode’ functies / bebouwing voorkomt,
moet bedacht worden dat de ontwikkeling van gebouwen een specialisme is. Deze ontwikkeling,
met alle bijbehorende risico’s, kan Afvalzorg beter overlaten aan een hierin gespecialiseerde
organisatie. De kwaliteit van Afvalzorg is het deskundig en betrouwbaar omgaan met
verontreiniging. De betrokkenheid van Afvalzorg is in die zin een garantie en een aantrekkelijk
visitekaartje. Een (structurele) samenwerking tussen Afvalzorg en een ontwikkelaar is daarom
een win-win combinatie. Dhr. Knulst van De Dageraad voegt daar aan toe dat met name een
combinatie met (de ontwikkelaar van) een corporatie een goede is, omdat beide partijen het
maatschappelijk belang voorop stellen.
In de samenwerking tussen Afvalzorg en ontwikkelaar(s) kunnen precieze afspraken gemaakt
worden over de verdeling van winst en risico’s. Daarbij kan worden aangesloten bij de
gebruikelijke verdeling tussen grondexploitatie en opstalexploitatie.
Royal Haskoning, dhr. B. van de Griendt
Afvalzorg Landschappen is innovatief in de combinatie van benaderingen en technieken die op
zichzelf niet nieuw zijn. De werkwijze van de afdeling sluit aan bij wat Van de Griendt wel de
`MRE-benadering’ heeft genoemd: een innovatieve combinatie van Milieu, Ruimtelijke Ordening
en Economie. Op basis van hetgeen haalbaar is qua milieutechnieken en planologische ruimte
realiseert de afdeling financieel rendabele projecten op verontreinigde locaties / met toepassing
van secundaire grondstoffen zoals grond en baggerspecie.
Als nutsbedrijf moet Afvalzorg Landschappen wel goed legitimeren waarom het bepaalde
projecten doet. Voor wat betreft de samenwerking met marktpartijen kan mogelijk worden
aangesloten bij PPS-constructies en de scheiding die vaak wordt aangebracht tussen
grondexploitatie en opstalexploitatie.
Ontwikkelingsbedrijf Zoetermeer, dhr. R. van Nood
Gemeentes gebruiken grondbedrijven/ontwikkelingsbedrijven om de ruimtelijke invulling van de
gemeente te sturen. Tevens is een grondbedrijf een risicodragende organisatie. Het risico wordt
beperkt door (vrijwel) alleen deel te nemen in de grondexploitatie, en de opstalexploitatie over te
laten aan marktpartijen. Voor de samenwerking met marktpartijen zijn verschillende beproefde
modellen, zoals het bouwclaimmodel of de joint venture.
Met de winst die het grondbedrijf (ontwikkelingsbedrijf) maakt, worden onder andere openbare
voorzieningen en infrastructuur aangelegd.
45 In hun geheel te vinden als bijlage 3 - 10
38

Indien Afvalzorg als ontwikkelaar van locaties wil optreden, moet het ook bereid zijn om soms
verlies te lijden. Verder dient bedacht te worden dat commerciële ontwikkelaars hele andere
belangen en perspectieven hebben dan overheden (en Afvalzorg). Eventuele samenwerking met
deze partijen moet dus goed (juridisch) worden vormgegeven.
Scheiding grondexploitatie en opstalexploitatie
Een belangrijk advies dat door diverse personen wordt gegeven, is het aanbrengen van een
scheiding tussen grondexploitatie en opstalexploitatie. Tot op heden heeft Afvalzorg dit niet
doelbewust/expliciet gedaan. In het grootste project, het Naarderbos, is wel op basis van diverse
overwegingen gedurende de rit besloten om een scheiding aan te brengen tussen
grondexploitatie en opstalexploitatie. Dit was echter geen vooraf uitgestippelde werkwijze. Dat
de werkwijze is gevolgd, geeft aan dat deze scheiding op natuurlijke wijze past bij Afvalzorg. Het
nader uitwerken en geschikt maken voor Afvalzorg van deze werkwijze is een van de
belangrijkste inzichten die uit dit businessplan voortkomen. De scheiding tussen grond- en
opstalexploitatie maakt vooraf helder wat Afvalzorg wel en niet doet en welke afspraken
vastgelegd moeten worden. De rol ten opzichte van mogelijke partners is ermee gedefinieerd.
Tevens is deze werkwijze voor Afvalzorg, als nutsbedrijf met een beperkt risicoprofiel, politiek
haalbaar en goed te verantwoorden. In het volgende hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan.
Conclusie en discussiepunten
Verkenning van nadere samenwerking met recreatieschappen is wenselijk
Voor wat betreft rode functies / opstallen kan Afvalzorg wellicht aansluiten bij het model van
grondbedrijven en ontwikkelaars (splitsing van grondexploitatie en opstalexploitatie)
Is samenwerking met een ontwikkelaar/corporatie wenselijk, logisch?
6.4 Tot slot: Sterktes en zwakten
In dit hoofdstuk komt naar voren dat er de nodige discussiepunten over de rol, de strategie van
Afvalzorg Landschappen te beslechten zijn. Dit zal gebeuren in het volgende hoofdstuk. Hier
wordt de interne analyse afgerond door het benoemen van de voornaamste sterke en zwakke
punten van Afvalzorg Landschappen, zoals die uit de analyse naar voren zijn gekomen.
Sterke punten
Afvalzorg Landschappen is sterk ingebed in een organisatie die op velerlei gebieden
professionele ondersteuning bij de uitvoering van projecten kan geven (zie ook het schema
op de tweede bladzijde van dit hoofdstuk)
Afvalzorg Landschappen heeft een innovatieve aanpak waarin Milieu, Ruimtelijke Ordening
en Economie worden gecombineerd
Zwakke punten
De organisatie is niet ingericht op het zelfstandig realiseren van opstallen / een
opstalexploitatie, terwijl opstallen wel een belangrijk kostendragend element zijn in de
projecten van Afvalzorg Landschappen
Intern bestaat geen gedeeld beeld over belangrijke onderwerpen als:
o Projecteigendom
o Identiteit van Landschappen: adviseur, ontwikkelaar, innovatie?
o Welk soort projecten mag de afdeling doen…
o … en met welke partners en onder welke condities (risico/zeggenschap)
o Wijze van interne financiële afrekening van projecten
Deze punten zullen in hoofdstuk 7 en 8 terugkomen.
39

Hoofdstuk 7 – Strategische keuzes
In hoofdstuk 5 is de markt beschreven waarin Afvalzorg Landschappen opereert. In hoofdstuk 6
is, zowel intern als extern, met kritische blik gekeken naar de rol en de taken van de afdeling
Landschappen. Een belangrijke conclusie was dat Landschappen, voor wat betreft opstallen die
in haar projecten gerealiseerd (kunnen) worden, veel kan leren van het model van gemeentelijke
grondbedrijven / ontwikkelingsbedrijven. Daarom wordt hier eerst nader op ingegaan.
7.1 Het model van grondbedrijven
De meeste gemeenten hebben een eigen grondbedrijf (ontwikkelingsbedrijf). Het grondbedrijf
wordt gebruikt om de ruimtelijke invulling van de gemeente te sturen en om inkomsten te
genereren waarmee openbare voorzieningen (infrastructuur e.d.) betaald kunnen worden. Hierbij
wordt meestal samengewerkt met marktpartijen en wordt een scheiding aangebracht tussen de
grondexploitatie en de opstalexploitatie. Het grondbedrijf speelt doorgaans een grote rol in de
grondexploitatie en een (zeer) bescheiden rol in de opstalexploitatie.
Met grondexploitatie wordt bedoeld: het verwerven, bouwrijp maken en (in kavels) uitgeven van
grond en het aanleggen van alle daartoe noodzakelijke voorzieningen zoals infrastructuur en
openbare ruimte. Met opstalexploitatie wordt bedoeld: het bouwen en verkopen of verhuren van
de opstallen (bijvoorbeeld kantoren, woningen). Daartoe moet eerst een stedenbouwkundig plan
worden gemaakt waarin onder andere bouwmassa’s, functies en bebouwingstypen worden
vastgelegd. Het stedenbouwkundig plan is de basis voor (een aanpassing van) het
bestemmingsplan én voor het ontwerp van de opstallen. Het vaststellen van het
bestemmingsplan behoort tot de publieke taken van de gemeente, die tevens vaak
opdrachtgever is voor het stedenbouwkundig plan of er minimaal een sterke stem in heeft. Soms
krijgt een ontwikkelaar de ruimte om zelf het stedenbouwkundig plan te maken op basis van
uitgangspunten van de gemeente. Omdat het stedenbouwkundig plan enerzijds de kwaliteit van
het plangebied bepaalt en anderzijds de opbrengstpotentie, willen zowel gemeente als
ontwikkelaars er graag hun stempel op drukken. In welke mate dit lukt, is afhankelijk van de
grondeigendom in het plangebied en van de verdeling tussen risico’s en zeggenschap die
partijen overeenkomen.
Daar waar de gemeente in sterkere mate de regie wil voeren – vaak in gemeentes met veel
ontwikkelingslocaties – wordt het grondbedrijf omgevormd tot ontwikkelingsbedrijf. Naast de
traditionele taken van aankoop, beheer en verkoop van gronden vervult het ontwikkelingsbedrijf
dan ook een projectmanagementrol en een rol in de ruimtelijke planvorming. 46
Omdat dit rollenspel tussen gemeente en ontwikkelaars veel voorkomt is hiervoor een aantal
beproefde modellen ontwikkeld. Het Kenniscentrum PPS van het Ministerie van Financiën heeft
er zelfs een aantal handige leidraden voor opgesteld, onder andere voor de juridische en
financiële vormgeving van de samenwerking. 47 De vijf modellen die algemeen worden benoemd
zijn in onderstaande tabel weergegeven, inclusief de balans tussen partijen op een aantal
essentiële criteria.
46
Gesprek met dhr. Van Nood (bijlage 5) en Van ’t Verlaat, 2003a/2003b
47
Kenniscentrum pps, 2004a/2004b
40

Criteria Zeggenschap Risico- Verdeling Integrale Eenvoud Slagkracht
gemeente overdracht kosten/ aanpak model
Wat wil de gemeente opbrengsten project
gemeente? en verevening
Modellen
1 Publieke ++ -- -- - ++ -
grondexploitatie
2 Bouwclaim + - - +/- + +/-
3 Joint-venture + + ++ + - +
4 Concessie - ++ + +/- +/- +/-
5 Zelfrealisatie -- ++ - -- ++ --
Het model van de publieke grondexploitatie is het meest traditionele model, waarin de
gemeente 48 de meeste zeggenschap én het meeste risico heeft. De gemeente bezit of verwerft
de grond, maakt een plan en verkoopt bouwrijpe kavels aan private partijen met afspraken over
het bouwprogramma. De gemeente draagt het volledige grondexploitatierisico, private partijen
verzorgen de opstalontwikkeling en dragen het volledige risico hiervan.
Het bouwclaimmodel is gebruikelijk geworden sinds ontwikkelaars strategische grondposities
innemen op nieuwe uitleglocaties. De ontwikkelaars dragen hun grond over aan de gemeente,
waarbij afspraken worden gemaakt over de afname van bouwrijpe grond door de ontwikkelaars
en het prijsverschil tussen grondinbreng en uitgifte. De gemeente draagt het risico van de
grondexploitatie en voert de regie over gronduitgifte; verder maakt de gemeente het
stedenbouwkundig plan en stelt ze eisen aan bouwproductie en fasering.
Bij een joint venture richten gemeente en marktpartijen gezamenlijk een GEM
(grondexploitatiemaatschappij) op. De GEM verwerft de gronden, maakt ze bouwrijp en verzorgt
de uitgifte. De GEM draagt het grondexploitatie-risico; aanvullend kan de gemeente (deels)
participeren in een projectvennootschap voor opstalrealisatie/exploitatie. De GEM doet
voorstellen voor het stedenbouwkundig plan waarbij de gemeente haar eigen publiekrechtelijke
taak bij het vaststellen van het bestemmingsplan vervult. De marktpartijen in de GEM zijn
meestal tevens de afnemers van de grond waarbij de grondprijs een punt van discussie kan zijn.
Dit model wordt gekenmerkt door een intensieve samenwerking en gedeelde regie, risico’s en
opbrengsten.
Bij de concessie verkoopt de gemeente haar gronden aan marktpartijen, die voor eigen
rekening en risico zorgen voor het bouw- en woonrijpmaken. De gemeente beperkt zich tot het
meegeven van een bindend programma van eisen. De inrichting van het openbaar gebied wordt
eveneens verzorgd door marktpartijen op basis van kwalitatieve randvoorwaarden van de
gemeente. De gemeente stuurt in dit model op hoofdlijnen, de uitwerking van plannen is een
zaak van de marktpartijen.
In het model van zelfrealisatie tenslotte is de gemeentelijke rol tot een minimum beperkt.
Marktpartijen bezitten of verwerven alle benodigde gronden en ontwikkelen voor eigen rekening
en risico conform het bestemmingsplan en geldende planologische kaders. De benodigde
openbare voorzieningen worden betaald (of aangelegd) door de marktpartijen via een
exploitatieovereenkomst of baatbelasting.
Bovenstaande matrix kan, voor wat betreft de twee belangrijke criteria `risico’ en `zeggenschap’
ook in een figuur zoals hieronder worden weergegeven:
48
In deze tekst gebruik ik `gemeente’ omdat dit zowel het grondbedrijf/ontwikkelingsbedrijf als het
publiekrechtelijke orgaan dat bestemmingsplannen vaststelt omvat
41

Overdracht risico’s versus beperking zeggenschap tot hoofdlijnen 49
Wanneer deze vergelijking tussen de modellen wordt vertaald in een matrix, waarbij `gemeente’
wordt vervangen door `Afvalzorg’ ontstaat de volgende figuur: 50
Onderwerp Grond- Planvorming Bouwrijp Gronduitgifte Wie draagt het
eigendom / maken grondexploitatie-
Vergelijking grond- risico?
van modellen verwerving
Modellen
1 Grondexploitatie Afvalzorg Afvalzorg (even- Afvalzorg Door Afvalzorg Afvalzorg
door Afvalzorg tueel getoetst
in marktconsultatie)
2 Bouwclaim Afvalzorg geeft Afvalzorg, met Afvalzorg Door Afvalzorg Afvalzorg, maar
bouwclaim aan afstemming op aan de markt- met afnameplicht
marktpartij(en) in hoofdlijnen met partij(en) met van private partij(en)
ruil voor de marktpartij(en) wie bouwclaim is tegen vooraf
afnamegarantie overeengekomen bepaalde prijs
3 Joint-venture Door de joint- Gezamenlijk Gezamenlijk Door de joint- Gezamenlijk
venture (GEM) of venture (GEM)
door partijen aan de marktgezamenlijk
partij(en) die
participeren in
de GEM
4 Concessie Afvalzorg Door de markt- Door de markt- Door Afvalzorg Marktpartij(en)
partij(en) binnen partij(en) binnen aan de marktdoor
Afvalzorg door Afvalzorg partij(en) die de
gestelde kaders gestelde kaders concessie krijgen
NB Zelfrealisatie niet van toepassing; dan heeft Afvalzorg namelijk geen rol
49
Bron: Samenwerkingsmodellen en de juridische vormgeving daarvan bij pps bij gebiedsontwikkeling,
2004b
50
Vrij naar Samenwerkingsmodellen en de juridische vormgeving daarvan bij pps bij gebiedsontwikkeling,
2004a
42

Als relevante kenmerken van een grondbedrijf/ontwikkelingsbedrijf die van toepassing (kunnen)
zijn op Afvalzorg Landschappen kunnen de volgende worden opgesomd:
Een grondbedrijf/ontwikkelingsbedrijf is een sturingsinstrument voor de ruimtelijke invulling
van locaties
Een grondbedrijf/ontwikkelingsbedrijf heeft een publieke/maatschappelijke functie
Een grondbedrijf/ontwikkelingsbedrijf handelt risicodragend
Deze risico’s zijn ingeperkt doordat men zich (grotendeels) beperkt tot grondexploitatie
Indien het grondbedrijf als ontwikkelingsbedrijf optreedt, vervult het tevens een rol in de
planvorming en het projectmanagement
Een ontwikkelingsbedrijf kan op basis van verschillende beproefde modellen de
samenwerking met marktpartijen aangaan
Er zijn ook belangrijke verschillen:
Een gemeente heeft een publiekrechtelijke taak met bijbehorende bevoegdheden, met name
op het gebied van (wijzigingen van) het bestemmingsplan. Afvalzorg mist deze
publiekrechtelijke bevoegdheden.
Een gemeente heeft een democratisch gekozen bestuur terwijl Afvalzorg een NV is. Een NV
is vrijer in het aangaan van samenwerkingsverbanden.
De verschillen geven aan dat het model van grondbedrijven niet één op één van toepassing is
op Afvalzorg Landschappen. Dit zal bijvoorbeeld tot uitdrukking komen in de invulling van het
bouwclaimmodel voor de Afvalzorgsituatie. Het zal niet snel zo zijn dat ontwikkelaars gronden bij
Afvalzorg inleveren in ruil voor een bouwclaim. Afvalzorg zal hier niet op uit zijn en mist
bovendien de publiekrechtelijke bevoegdheden (bestemmingsplan) die gemeentes wel hebben.
Daarom zal het bouwclaimmodel eerder worden toegepast in de vorm van het door Afvalzorg op
eigen locaties verlenen van een bouwclaim aan ontwikkelaars in ruil voor een afnameplicht
tegen een bepaalde prijs. Aanvullend kan Afvalzorg de plannen afstemmen met de afnemers. Zo
worden de risico’s van een plan beperkt / gespreid.
Vaststellen grondprijs
Het vaststellen van de grondprijs die betaald wordt door de opstalexploitanten is (logischerwijs)
het grootste discussiepunt in de scheiding tussen grondexploitatie en opstalexploitatie. Hiervoor
kunnen verschillende methodes gehanteerd worden.
De grondprijs kan worden vastgesteld door een onafhankelijk taxateur.
Bij woningbouw is het hanteren van een grondquote gebruikelijk, waarbij de grondprijs wordt
bepaald als percentage van de v.o.n.-prijs van de woning. Het percentage kan, afhankelijk
van de locatie, gewenste kwaliteit en afspraken over het bouwprogramma, variëren van 20%
tot 40% of hoger.
Een ander veel gehanteerd model is dat van de residuele grondwaardebenadering. Er wordt
dan gewerkt met een open begroting, waarbij de ontwikkelaar inzicht geeft in de bouwkosten
en afspraken worden gemaakt over het winstpercentage van de ontwikkelaar. Het verschil
tussen de opbrengstwaarde en de stichtingskosten (exclusief grond) is de residuele
grondwaarde – zie ook onderstaande figuur.
Ten aanzien van verontreinigd vastgoed kan de waardevermeerdering overigens als een
tweetrapsraket worden omschreven. De eerste waardevermeerdering, die op het conto van
Afvalzorg komt, is dat grond die voorheen onbruikbaar was, weer milieukundig geschikt wordt
gemaakt voor de beoogde functie. De tweede waardevermeerdering, waar in een joint venture
beide partijen van zouden kunnen profiteren, is de stap waarin deze grond planologisch gezien
een nieuwe bestemming krijgt. Deze tweetrapsraket moet Afvalzorg in onderhandelingen met
marktpartijen scherp in beeld blijven houden.
.
43

Nut voor Afvalzorg
Uit de interne vragenlijsten komt naar voren dat Afvalzorg enerzijds alle denkbare functies op
haar locaties mogelijk acht, maar dat men anderzijds terughoudend is waar het de
betrokkenheid van Afvalzorg bij `rode’ planonderdelen betreft. Juist voor projecten waarin die
rode functies voorkomen, is het voorbeeld van de grondbedrijven nuttig voor Afvalzorg. Het
brengt een duidelijke scheiding aan tussen grond en opstallen (rode functies). Er zijn
verschillende modellen voor samenwerking en de verdeling van risico’s en zeggenschap.
Afvalzorg doet waar Afvalzorg goed in is, namelijk het `bewoonbaar’ maken van verontreinigde
locaties; en marktpartijen doen het deel waar zij goed in zijn, namelijk de opstalontwikkeling. Om
voeling te houden met het project in zijn geheel kan Afvalzorg voor een klein percentage,
bijvoorbeeld 5%, meedoen in de opstalontwikkeling. Dit is ook voor ontwikkelingsbedrijven niet
ongebruikelijk. Zo ontstaat inzicht in de kosten en rendementen van de opstalontwikkeling. 51
Nieuw voor Afvalzorg?
De hierboven beschreven modellen zijn eigenlijk niet nieuw voor Afvalzorg. In feite zijn ze reeds
in verschillende projecten al dan niet `toevallig’ toegepast.
In het project Naarderbos gaf de gemeente een concessie aan de combinatie
Afvalzorg/Grontmij. De gemeente bracht haar grond in voor 1 euro en op basis van een
gezamenlijk vastgesteld Masterplan werden Afvalzorg en Grontmij verantwoordelijk voor de
verdere planuitwerking en –uitvoering. Om dit te doen gingen Afvalzorg en Grontmij een joint
venture aan waarin ze gezamenlijk (via een BV/CV constructie) een Grond Exploitatie
Maatschappij oprichtten. Afvalzorg bracht haar gronden binnen het plangebied in bij de GEM.
Voor de rode functies in het gebied is uiteindelijk weer het concessiemodel toegepast: binnen de
kaders van een Beeldkwaliteitplan werkt Grontmij het ontwerp van de appartementengebouwen
51 Zie ook Jeucken, 2002
44

én de daarbij behorende openbare ruimte verder uit en zorgt voor realisatie. Voor de grond
wordt een vast bedrag betaald, de verdere risico’s en winsten liggen bij Grontmij.
Had Afvalzorg een nog bescheidener rol willen spelen, had ze ook de aanleg en exploitatie van
de golfbaan in het gebied aan Grontmij kunnen overlaten. Afvalzorg en Grontmij hadden dan wel
gezamenlijk met de gemeente een Masterplan opgesteld, waarna Afvalzorg en gemeente hun
gronden inbrachten en Grontmij de verdere realisatie voor haar rekening nam.
Bij de eindbestemming van de locaties Schoteroog en Spaarnwoude (Velsen) is het
concessiemodel toegepast: Afvalzorg brengt de bouwrijpe grond in en het recreatieschap
verzorgt de invulling en exploitatie.
Bij de nieuwbouw van het hoofdkantoor De Vouw op de stortlocatie Nauerna is zelfrealisatie
toegepast: op eigen grond heeft Afvalzorg hier haar eigen plan gerealiseerd binnen de door de
gemeente gestelde kaders.
Zo heeft Afvalzorg al in diverse projecten en in diverse rollen de bovenstaande modellen
toegepast, echter zonder ze expliciet op die manier te benoemen. Het expliciet benoemen van
de verschillende modellen geeft direct aan welke keuzemogelijkheden er zijn, zodat er geen
mogelijkheden over het hoofd worden gezien en niet steeds opnieuw het wiel hoeft te worden
uitgevonden. Dit neemt niet weg dat bij ieder project weer goed nagedacht moet worden over de
wijze van samenwerking, dit blijft tenslotte maatwerk. Het voorbeeld van de grondbedrijven is
nuttig, maar geen toverformule.
Besluit: 52 wanneer projecten van Afvalzorg opstalontwikkeling omvatten, wordt samenwerking
gezocht met gespecialiseerde marktpartijen (ontwikkelaars) en wordt de samenwerking
vormgegeven volgens één van bovenstaande pps-modellen. Welk model wordt gekozen en de
nadere invulling daarvan hangt af van de specifieke kenmerken van het project.
7.2 Criteria voor projecten
Nu expliciet is gemaakt op welke wijze Afvalzorg kan samenwerken met partijen, in het bijzonder
wanneer rode functies onderdeel uitmaken van het project, kunnen we nader ingegaan op het
soort projecten dat Afvalzorg Landschappen doet.
Er valt een aantal redenen/criteria op te noemen voor de betrokkenheid van Afvalzorg
Landschappen bij een project.
Algemeen:
Het project leidt tot een veilig landschap op een verontreinigde locatie en/of met toepassing
van secundaire grondstoffen.
Het project is maatschappelijk wenselijk
Het project is positief voor het imago / de PR van Afvalzorg
Projectspecifiek:
Het project heeft betrekking op de eindbestemming van een Afvalzorg-stortlocatie
Het project genereert werk voor de grondbankactiviteiten van de afdeling Verwerking
Het project genereert werk voor de baggerverwerkingsactiviteiten van de afdeling
Verwerking/BV Baggerzorg
52
Waar gesproken wordt van `Besluit’ wordt in feite een aanbeveling gedaan; een aanbeveling die over het
algemeen reeds in MT en/of met directie besproken is.
45

Het project genereert werk voor de nazorgactiviteiten van Bodemzorg 53
Het betreft een project dat niet door marktpartijen wordt opgepakt vanwege angst voor
verontreiniging (Navos-locaties, gecompliceerde bodemverontreiniging)
Het project is innovatief
In onderstaande tabel is per project aangegeven welke projectspecifieke criteria van toepassing
zijn. Tevens zijn de projecten gescoord op politieke gevoeligheid en concurrentie met de markt.
Uit de grotendeels gelijk oplopende scores blijkt hoe nauw deze twee aspecten met elkaar
verbonden zijn.
Criteria voor `passendheid' van projecten
stortlocatie
Eigen
Locatietype
I Naarderbos (Holl. Brug/Biezenveld) x x 1 1
I Braambergen (Almere Alp) x x 1 1
I Nauerna x (x) x 1 1
I Velsen (Spaarnwoude) x x 1 1
I Halfweg (x) x 1 1
I Brunssum x 1 1
I Wieringermeer (Medemblik) x x 1 1
I Zeeasterweg x x 1 1
I De Liede 1 1
I Forten 1 1
I, II Mastwijk x x x 2 2
II Naarderbos (Oude Belt) x (x) 2 2
II Heemsteedse Belt x 2 2
II NAVOS-locaties overig x x x 2/3 2/3
III Ridsterrein x x 3 2
III BP Kampen (x) (x) 3 3
III Wüstelaan (x) 3 3
IV Groene Schip x x 2 2
IV Woonschepenhaven x x x 2 2/3
IV Baggerterpen (x) x x x 2 2/3
V Bloemendalerpolder x 2 2
V DLG-samenwerking x 2 2
V Recreatie Noord-Holland x 2 2
NB Algemene criteria als 1=weinig
veilige landschappen 2=enigszins
maatschappelijk nut 3=ja
imago/PR
zijn te weinig onderscheidend/op alle projecten van toepassing
Synergie Grondbank
53
Meestal zal het andersom zijn. Bodemzorg heeft veel kennis van verontreinigde locaties en acteert dus
als de voelhorens van de organisatie. Dit blijkt ook wel uit het feit dat er nauwelijks synergie optreedt
vanuit de projecten van Landschappen naar Bodemzorg toe.
Synergie Baggerzorg
Synergie Bodemzorg
`Angst' bij marktpartijen
Innovatie
??
Politek gevoelig?
Concurrentie met markt?
46

Uit de interne analyse kwam naar voren dat Afvalzorgers kritisch staan ten opzichte van de
ontwikkeling van rode functies en de herontwikkeling van `gewone’ verontreinigde terreinen
binnen de bebouwingscontouren, waar de markt vaak zelf een oplossing kan vinden. Daar waar
rode functies wenselijk zijn, is in paragraaf 7.1 uiteengezet hoe hiermee omgegaan kan worden,
nl. door een scheiding aan te brengen tussen grondexploitatie en opstalexploitatie. Deze
scheiding maakt het ook gemakkelijker om de positie van Afvalzorg te bepalen in projecttype III,
dat van de `gewone’ verontreinigde terreinen die zich meestal binnen de bebouwingscontouren
bevinden.
Dit projecttype wordt niet op voorhand uitgesloten. Wel bewaart Afvalzorg Landschappen enige
gepaste afstand tot dit soort projecten. Wanneer een dergelijk project wordt opgepakt, zal dit
altijd moeten voldoen aan één of liefst meerdere van de bovenstaande criteria. Van het
`omstreden’ Ridsterreinproject kan worden vastgesteld (zie tabel) dat het voldoet aan twee van
de projectspecifieke criteria.
Kwaliteit planvorming
Verder geldt voor alle projecten dat Afvalzorg Landschappen een nadrukkelijke stem wil hebben
in de kwaliteit van het plan. De naam Afvalzorg moet staan voor kwaliteit. Dit betekent dat
Afvalzorg nooit als een `ingehuurde saneringsboer’ of `simpele’ leverancier van bouwgrond te
werk zal gaan.
Besluit:
Projecten van Afvalzorg Landschappen moeten voldoen aan de in deze paragraaf
opgesomde algemene criteria en aan één of meerdere van de projectspecifieke criteria
`Gewone’ verontreinigde locaties worden met enige afstand bekeken. Alleen indien er goede
redenen zijn (moeilijke locatie, synergie intern of extern, innovatie) wordt hier een project
van gemaakt.
Voor alle projecten geldt dat Afvalzorg een nadrukkelijke stem wil hebben in de kwaliteit van
het plan.
7.3 Groene projecten
De projecten met rode functies zijn uitgebreid aan bod geweest, omdat hierover de meeste
discussie en onduidelijkheid was. Naast de rode functies zijn echter vooral groene functies
belangrijk in de landschappen die Afvalzorg maakt. Veel stortlocaties bevinden zich in het
buitengebied. Projecten waar grond en baggerspecie verwerkt kunnen worden hebben meestal
een overheersend groen karakter. Daarom zijn partijen die in het groene buitengebied actief zijn,
zeer interessant voor Afvalzorg, temeer daar het hier vaak gaat om partijen met een
overheidsachtergrond of een maatschappelijke doelstelling.
In het verleden heeft Afvalzorg reeds samen met de Dienst Landelijk Gebied een rapport
geschreven getiteld `De natuurwaarde van bagger’. Op basis van dit rapport is het de intentie
om gezamenlijk locaties te vinden in de gebieden waar DLG actief is, waar baggerspecie
verwerkt kan worden en de inkomsten gebruikt kunnen worden voor inrichting en beheer van
deze locaties. Hieruit zijn twee belangrijke potentiële projecten naar voren gekomen, namelijk
Houtrak (Groene Schip) en Bloemendalerpolder. 54
Een andere interessante partij is Recreatie Noord-Holland NV, een onlangs vanuit de provincie
opgerichte NV naar het voorbeeld van NV Afvalzorg. In de reactie van Recreatie Noord-Holland
(zie bijlage 8) wordt de potentie voor samenwerking tussen de twee organisaties onderkend.
Een nadere verkenning van de mogelijkheden is zeer zeker aan de orde.
54
Overigens heeft Afvalzorg op beide locaties een grondclaim, hetgeen naast de positieve intenties tussen
DLG en Afvalzorg minstens zo belangrijk is voor het binnenhalen van deze projecten.
47

Naast DLG en Recreatie Noord-Holland zijn er vele andere interessante partijen te noemen,
zoals Staatsbosbeheer, recreatieschappen, Natuurmonumenten, etc.
Besluit: Afvalzorg zal de mogelijkheden voor samenwerking met recreatieschappen,
staatsbosbeheer, groenontwikkelaars etc. nader onderzoeken. Met name projecten waar grond
en baggerspecie in verwerkt kan worden, zijn interessant. Er wordt echter geen exclusieve
samenwerking met één organisatie aangegaan – Afvalzorg wil vrij kunnen handelen.
7.4 Interne werkwijze
Aan het eind van paragraaf 6.2 werden naar aanleiding van de interne perceptie van Afvalzorg
Landschappen enkele discussiepunten benoemd. In paragraaf 7.1 – 7.3 kwamen reeds enkele
van deze punten aan bod. In deze paragraaf worden de overige nog openstaande
discussiepunten beslecht. 55
Projecteigendom
Voorop staat dat Afvalzorg, met de nieuwe organisatiestructuur waarin de divisies zijn
opgeheven, als integrale organisatie wil werken. Een project is dus in de eerste plaats een
Afvalzorgproject.
Verder is het psychologisch gezien prachtig als mensen een project als `hun project’
beschouwen, dit motiveert enorm. Het ervaren van het psychologische eigendom kan mede
afhangen van wie een project heeft aangebracht / geïnitieerd.
De definiëring van een project hangt ook af van het perspectief van degene die ernaar kijkt.
Voor Verwerking is een project van Landschappen al gauw een project om grond en
baggerspecie in te verwerken, terwijl dat voor Landschappen slechts een onderdeel is van het
veilige landschap dat gemaakt wordt.
In de praktijk is bij projecten een werkverdeling ontstaan die prima bruikbaar is.
Landschappen is verantwoordelijk voor de planologische planvorming en procedures
Verwerking / Beheer en Nazorg is verantwoordelijk voor de sanering en de verwerking van
secundaire grondstoffen in het project
Besluit:
Elk project is primair een Afvalzorgproject
Landschappen en overige afdelingen zijn elk naar hun eigen deskundigheid verantwoordelijk
voor de planonderdelen die bij hen passen. Hierover worden per project expliciete afspraken
gemaakt.
Projectfinanciën
Bovenstaande conclusie roept meteen de vraag op wie dan welke verantwoordelijkheid heeft
voor de projectfinanciën en waar inkomsten en verliezen terechtkomen.
Voor elk project maakt de afdeling Landschappen een projectbegroting. Voor wat betreft
eventuele inkomsten uit grond- en baggerspecieverwerking worden afspraken gemaakt met
Verwerking. Een deel van de inkomsten valt toe aan inrichting en toekomstig beheer van de
locatie, een ander deel valt als `handlingfee’ toe aan Verwerking.
Bezien vanuit Landschappen zijn er naast inkomsten uit grond- en baggerspecieverwerking, uit
eventuele verkoop van (rode) planonderdelen en uit bijdragen van derden uiteraard ook de
projectmanagementkosten en kosten van inrichtingsmaatregelen en eventuele bouwkosten.
Deze optelsom is de projectbegroting waar Afvalzorg Landschappen verantwoordelijk voor is.
55 Mede naar aanleiding van bespreking van deze punten met directeur B. Krom
48

Naast deze projectbegroting worden er dus inkomsten gegenereerd voor bijvoorbeeld
Verwerking (handlingfee) of worden besparingen gerealiseerd in middelen die reeds
gereserveerd waren voor de afwerking van een (stort)locatie. Deze inkomsten/besparingen
hoeven niet te worden toegerekend aan Afvalzorg Landschappen, maar moeten wel bekend zijn
om in de totale go/no go afweging en evaluatie van een project meegenomen te kunnen worden.
Dat de inkomsten/besparingen niet hoeven te worden toegerekend aan Landschappen, is mede
ingegeven door de gedachte van één integrale organisatie en vanuit de wens om intern gekibbel
(verspilde energie) hierover te voorkomen. Dit houdt meteen in, dat Landschappen als afdeling
geen eigen totaalbegroting opstelt en hoeft waar te maken. Dit strookt ook met de visie op
Landschappen als aanzwengelaar van synergie en positieve PR, die niet altijd direct in geld
uitgedrukt kan worden.
Wel moet uiteraard per project de begroting die is opgesteld worden waargemaakt.
Besluit:
Landschappen is verantwoordelijk voor eigen projectbegrotingen
In de totale projectafweging worden ook overige inkomsten en besparingen voor Afvalzorg
meegenomen; echter deze hoeven niet te worden toegerekend aan Landschappen
Op afdelingsniveau hoeft de afdeling Landschappen geen sluitende begroting waar te
maken
Ontwikkelaar versus adviseur
Eerder is reeds vastgesteld dat de meeste projecten van Afvalzorg Landschappen
risicodragende ontwikkelingen zijn. Ze zijn risicodragend in die zin dat Afvalzorg vaak eigenaar
is of wordt van een locatie en voor eigen risico en rekening plannen maakt en uitvoert. Dit geldt
ook voor projecten waar geen rode elementen in zitten maar die uitsluitend betrekking hebben
op grond- en baggerspecieverwerking. Ten behoeve van deze verwerking wordt een locatie
verworven, geschikt gemaakt voor verwerking inclusief alle bijbehorende procedures, en worden
ten behoeve van eindinrichting en beheer verwachte inkomsten begroot en dikwijls toegezegd
aan een toekomstig beheerder. Het vervolgens realiseren van deze inkomsten is het risico van
Afvalzorg.
De projecten van Landschappen worden dus geïnitieerd vanuit een bepaalde grondpositie en /of
positie in de grondstromenmarkt. Dit past goed bij de kwaliteiten en kennis van Afvalzorg. Een
heel ander verhaal is het adviseren aan derden over bijvoorbeeld de ontwikkeling van
verontreinigde locaties. Het is niet direct een Afvalzorgbelang om derden wijzer te maken dan ze
zijn en hiervoor vervolgens uren voor te mogen factureren. Afvalzorg wil zelf veilige
landschappen maken met toepassing van secundaire grondstoffen. Wanneer Afvalzorg
Landschappen het pad van de adviseur inslaat, gaat het concurreren met gespecialiseerde
clubs als Haskoning, Tauw, Grontmij, Arcadis etc. Niet alleen zijn deze organisaties veel sterker
in deze adviesrol, ook wíl Afvalzorg niet op de adviesmarkt met deze partijen concurreren.
Een adviseursrol ligt alleen voor de hand als hiermee een project binnengehaald kan worden of
als hiermee een bevriende relatie geholpen kan worden.
De nadruk op het werken vanuit grondposities roept de vraag op of Afvalzorg ook bereid is om
deze veelal verontreinigde locaties aan te kopen. Het antwoord is ja. Dit is reeds gebeurd bij het
Ridsterrein en kan ook bij andere locaties gebeuren. Het gevaar van het aankopen van
verontreinigde terreinen is wel dat de koper (Afvalzorg) schuldig eigenaar wordt. Daarom zal,
afhankelijk van de concrete situatie, gewerkt kunnen worden met koopopties. Het vestigen van
een koopoptie op grond, het vervolgens doorlopen van diverse procedures, en het uiteindelijk
pas echt kopen van de grond als meerwaarde is gecreëerd, is een gebruikelijke constructie voor
49

ontwikkelaars. Bij het vestigen van de koopoptie worden met de verkoper afspraken gemaakt
over de waarde van de grond bij definitieve aankoop.
Naast het werken vanuit een grondpositie heeft Afvalzorg Landschappen met zijn innovatieve
combinatie van Milieu, Ruimtelijke ordening en Economie 56 ook de juiste basis om op te treden
als concept-ontwikkelaar en langs die weg een project binnen te halen. Dit was bijvoorbeeld de
werkwijze bij het project Woonschepenhaven en kan ook het geval zijn bij samenwerking met de
eigenaren van natuur- en recreatiegebieden. Vaak leidt het binnenhalen van een project via een
goed concept alsnog tot een grondpositie, waar dit in het kader van het project noodzakelijk of
wenselijk is.
Besluit:
De projecten van Landschappen zijn primair risicodragende projecten vanuit een bepaalde
locatie / grondpositie
Waar nodig kunnen via koopopties grondposities worden ingenomen, die worden verzilverd
na succesvolle planvorming
Ook via conceptontwikkeling kunnen projecten worden binnengehaald, waarbij waar nodig
grondposities verkregen kunnen worden
Landschappen gaat niet als adviseur concurreren met gespecialiseerde adviesbureaus; een
adviesrol is alleen interessant om projecten binnen te halen of bevriende relaties te helpen
(uitzondering)
Creativiteit & innovatie, projectmanagement, projectleiding
Concept-ontwikkeling en innovatie worden binnen Afvalzorg algemeen gezien als een
belangrijke taak voor de afdeling Landschappen. Het werkterrein van de afdeling, projecten op
het snijvlak van verontreinigde locaties en secundaire grondstoffen, is dan ook een werkterrein
dat vraagt om creatieve oplossingen.
Naast deze creatieve taak dient de afdeling zich ook bezig te houden met het daadwerkelijk
(doen) uitvoeren van alle mooie projecten die bedacht worden. Het is bij grotere projecten
gebruikelijk om een onderscheid te maken tussen het overall projectmanagement op hoofdlijnen
en de dagelijkse uitvoering van (deel)projecten door projectleiders. De vraag is nu of al deze
taken (project bedenken, projectmanagement, projectleiding) bij de afdeling Landschappen
thuishoren.
Reeds werd aangegeven dat het bedenken van projecten als een belangrijke taak van
Landschappen wordt gezien. Ook werd er intern op gewezen dat de `vrije’ creatieve rol en een
degelijke projectleiding twee verschillende typen persoonlijkheden vragen. 57 Bovendien vraagt
projectleiding relatief veel tijd, zodat één project een groot beslag kan leggen op de beperkte
capaciteit van de afdeling.
Bij het opzetten van Landschappen is het altijd de visie van de afdeling geweest dat de leiding
van projecten, nadat zij de eerste drie fasen (initiatief, definitie en ontwerp) hebben doorlopen,
intern of eventueel extern wordt uitbesteed. Nu de afdeling enige jaren functioneert en diverse
projecten het stadium hebben bereikt dat de leiding van (deel)projecten kan worden
doorgegeven, blijkt dit in de Afvalzorgpraktijk ook steeds meer te gebeuren.
Besluit:
De afdeling Landschappen houdt zich primair bezig met het bedenken/initiëren van
projecten en met projectmanagement
De projectleiding van (deel)projecten wordt waar mogelijk intern of extern uitbesteed
56
Zie gesprek met B. van de Griendt, bijlage 3
57
Reactie Joost Bouman
50

Interne ondersteuning
Het schema uit paragraaf 6.1 geeft aan dat de afdeling Landschappen op vele verschillende
manieren een beroep doet op ondersteuning vanuit de organisatie Afvalzorg. Uit de externe
analyse bleek dat die ondersteuning / deskundigheid hard nodig is, met name op het gebied
van:
Milieutechniek, sanering
Grondstromen, verwerking van grond- en baggerspecie
Communicatie / PR
Wet- en regelgeving, vergunningen
En verder uiteraard op het gebied van:
Contracten / juridische zaken
Financiën
Administratie / archivering
De inbedding van Afvalzorg Landschappen in de organisatie Afvalzorg verzekert haar ervan dat
deze ondersteuning / samenwerking beschikbaar is. Daarom is het betrekken van medewerkers
en afdelingen van Afvalzorg bij de projecten van Landschappen een punt van blijvende
aandacht. De psychologische kracht van het gezamenlijk toewerken naar veilige landschappen
(de missie van Afvalzorg) moet niet onderschat worden!
7.5 Strategie Landschappen
Uit de verschillende besluiten die in dit hoofdstuk zijn verwoord, komt langzamerhand steeds
duidelijker een bevestiging naar voren van hetgeen reeds in de inleiding (hoofdstuk 1) is
verwoord:
Afvalzorg Landschappen:
geeft een nieuwe bestemming aan verontreinigde locaties
ontwikkelt ruimtelijke projecten waarin secundaire grondstoffen nuttig worden toegepast
steeds onder de noemer van `het creëren van veilige landschappen’.
Hierbij kan gedacht worden aan multifunctionele recreatiegebieden met financiële dragers als
bijvoorbeeld een golfbaan, maar ook aan de bouw van kantoor- en bedrijfsruimte en zelfs
woningen.
Bij alle projecten wordt gezocht naar synergie met de overige onderdelen van Afvalzorg, die zich
bezighouden met o.a:
Inrichting en beheer van stortlocaties
Sanering en monitoring van verontreinigde locaties
Als grondbank bemiddelen in grondstromen (incl. baggerspecie)
Daaraan kan nu worden toegevoegd:
Afvalzorg Landschappen werkt als ontwikkelaar vanuit grondposities of als
conceptontwikkelaar waarmee een project (met eventuele grondpositie) wordt verkregen
Landschappen doet daarbij voornamelijk de grondexploitatie; voor eventuele
opstalexploitatie wordt de samenwerking gezocht met marktpartijen
Landschappen treedt alleen incidenteel op als adviseur, met als doel het langs die weg
verwerven van een project, of het helpen van een belangrijke partner
Landschappen richt zich primair op het initiëren van (creatieve, innovatieve) projecten en het
projectmanagement. Projectleiding kan intern of extern worden uitbesteed
Het specifieke werkgebied van Landschappen, namelijk verontreinigde locaties en
grond/baggerverwerkingslocaties, is direct gekoppeld aan Afvalzorg. Een verzelfstandiging
van Landschappen zou ertoe leiden dat Landschappen zich op `makkelijke’
projectontwikkeling zou gaan richten en/of dat Landschappen een van de vele adviseurs
wordt.
51

Theoretische toets
In hoofdstuk 2 kwam reeds de visie van Porter op strategieën aan de orde. De centrale
gedachte van Porter is, dat het er bij strategie niet om gaat, dat je `de beste’ wilt zijn. Het gaat
erom dat je een eigen unieke positie kunt innemen en behouden, waarbij je duidelijke keuzes
maakt wat je wel én niet doet, en activiteiten kiest die bij elkaar passen en die elkaar
versterken. 58
Op basis van de analyse uit hoofdstuk 5 en 6 en de besluiten van dit hoofdstuk wordt gesteld
dat de strategie van Afvalzorg Landschappen voldoet aan de criteria van Porter.
De activiteiten van Landschappen komen voort uit en hangen logisch samen met activiteiten
van Afvalzorg, waarvan het centrale thema verontreiniging en veilige landschappen is
Landschappen kiest duidelijk positie als ontwikkelaar van veilige landschappen
Hierbij wordt een innovatieve mix van verschillende werkvelden (Milieu, Ruimtelijke
Ordening en Economie) toegepast
Door deze innovatieve mix en de inbedding in Afvalzorg neemt de afdeling Landschappen
een werkelijk unieke positie in. Er zijn geen voorbeelden bekend van
organisaties/organisatieonderdelen die op dezelfde wijze, vanuit eenzelfde positie te werk
gaan
In de volgende paragraaf wordt aan de hand van enkele alternatieve strategieën verder duidelijk
gemaakt waarom bovenstaande strategie het meest logisch en consequent is.
7.6 Alternatieven
Het op afstand plaatsen van Landschappen
De ontwikkeling van landschappen is niet direct een activiteit die men zal verwachten van een
bedrijf dat is begonnen als pure exploitant van stortplaatsen. De ontwikkeling van vastgoed
vraagt andere vaardigheden en heeft een ander risicoprofiel dan de exploitatie van
stortplaatsen. Ook stuit de ontwikkeling van vastgoed op politieke gevoeligheden bij de
aandeelhouders van Afvalzorg. Om die reden zou Afvalzorg er ook voor kunnen kiezen om de
afdeling Landschappen te verzelfstandigen in een aparte rechtspersoon, die op afstand van de
organisatie wordt geplaatst. De nadelen hiervan zijn:
Verlies van voeling met wat er binnen Afvalzorg speelt, waardoor synergie-effecten
verminderen
Afvalzorg verliest het `dak’ van haar organisatie; de missie van het maken van veilige
landschappen verwatert
Veel Landschapprojecten worden binnengehaald juist vanwege het betrouwbare imago en
de nutsfunctie van Afvalzorg
Bij het op afstand plaatsen moet al gauw worden toegestaan dat Landschappen zich ook
met andere projecten en partijen gaat bezighouden. Dit leidt tot focusverlies en maakt
Landschappen tot een van de vele `gewone’ ontwikkelaars.
Het opheffen van Landschappen
Het maken van veilige landschappen is de missie van Afvalzorg. Dit kan niet zonder een
afdeling Landschappen. Uit dit businessplan blijkt dat er op vele manieren synergie en
meerwaarde voor Afvalzorg ontstaat dankzij de activiteiten van de afdeling Landschappen.
Het opheffen van de afdeling is dus geen optie.
Landschappen als ontwikkelaar van `gewone’ verontreinigde locaties
Uit de gehouden interviews blijkt dat er bij ontwikkelaars en corporaties zeker belangstelling
bestaat voor (structurele) samenwerking met Afvalzorg op het gebied van herontwikkeling van
`gewone’ verontreinigde locaties. Van deze locaties zijn er erg veel, dus de potentiële markt is
58 Ghemawat, 2001 en congres van Focus Conferences over Porter, 2004
52

groot. Bovendien bevinden deze locaties zich vaak binnen de bebouwingscontouren, zodat
herbestemming `een simpel klusje’ is. Toch kiest Afvalzorg er niet voor om zich op dit soort
locaties te specialiseren:
Er zijn reeds vele tientallen saneerders en adviesbureaus die saneringen goed kunnen
begeleiden; de markt kan dit probleem dus meestal zelf oplossen.
De sanering van dit soort locaties staat relatief ver weg van de business van Afvalzorg, waar
men zich bezig houdt met de exploitatie van stortplaatsen, bemiddeling in grondstromen en
nazorg.
Afvalzorg houdt wel de mogelijkheid open om zich met dit soort locaties bezig te houden indien
herontwikkeling voldoet aan de criteria zoals benoemd in paragraaf 7.2 (onder andere
maatschappelijk nut, innovatie, synergie met bedrijfsonderdelen). In dat geval zal Afvalzorg altijd
meer willen zijn dan simpelweg de saneerder; Afvalzorg wil dan actief haar stempel drukken op
de (kwaliteit van de) planvorming.
Landschappen uitsluitend groen
De `rode’ functies in plannen kunnen overkomen als planonderdelen die niet bij Afvalzorg
passen. Afvalzorg zou zich uitsluitend met de aanleg van recreatie- en natuurgebieden kunnen
bezighouden. Echter, dit is een werkwijze die ook door recreatieschappen niet (meer) wordt
toegepast. Rode elementen zijn belangrijke kostendragers voor de inrichting en het beheer van
locaties. 59 Bovendien biedt het voorbeeld van gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven voldoende
aanknopingspunten voor een goede verdeling van risico’s en zeggenschap.
7.7 Werkplan, planning
Nu de strategie helder is, rest nog het maken van een werkplan voor de komende jaren. In het
komende jaar kan dit werkplan verder worden uitgediept. Omdat het belangrijkste doel van deze
Masterproof het helder krijgen van de strategie is, wordt voor dit moment volstaan met een
eerste opzet.
Korte termijn
Met het doorhakken van enkele knopen en het verwoorden van de strategie van Landschappen
is duidelijk geworden dat de afdeling op het goede spoor zit. Er hoeven geen ingrijpende
aanpassingen te worden aangebracht. Wel kunnen voor de korte termijn de volgende
aanbevelingen worden gedaan:
Presentatie van de Masterproof in het MT als follow up van de presentatie in juli dit jaar.
In het bedrijfsblad een stuk schrijven over deze Masterproof
De grond-opstalmethodiek verder concretiseren door deze toe te passen op lopende
projecten
Werkplan voor het volgende bedrijfsplan van Afvalzorg verder aanvullen en uitdiepen op
basis van de strategie zoals verwoord in dit Businessplan
Termijn 5 jaar
Welke projecten komen er de komende 5 jaar op de afdeling Landschappen af?
I Moderne stortlocaties
Braambergen: inrichtingsplan maken voor de locatie in overleg met gemeente Almere en
Staatsbosbeheer
Wieringermeer: inrichtingsplan maken
IIa NAVOS-stortlocaties `rood'
59
Zie ook de vragenlijst zoals ingevuld door Recreatie Noord-Holland NV (bijlage 8, waar wordt
aangegeven dat men altijd op zoek is naar kostendragers.
53

Op basis van een aantal criteria zijn de locaties gescoord en is een top 3 gemaakt van
veelbelovende locaties die geschikt zijn voor bebouwing. De mogelijkheden nader onderzoeken
en één of meerdere projecten tot ontwerp en uitvoeringsfase zien te krijgen. Daarbij is de
eigendom van de locaties een aandachtspunt.
IIb NAVOS-stortlocaties `groen'
Op basis van een aantal criteria zijn de locaties gescoord en is een top 3 gemaakt van
veelbelovende locaties die een nieuwe afdeklaag kunnen (moeten) krijgen via
baggerspecieverwerking/grondverwerking. De mogelijkheden nader onderzoeken en één of
meerdere projecten tot ontwerp en uitvoeringsfase zien te krijgen. Daarbij is de eigendom van
de locaties een aandachtspunt.
III Verontreinigde (bedrijfs)terreinen
Bij het Ridsterrein verder kijken dan de sanering; dus ook gaan werken aan de eindbestemming
en zoeken naar een opstalexploitant
IV Landart op `willekeurige' locaties
Het Groene Schip tot uitvoering brengen
V Natuur op baggerspecie (groengebied)
De Bloemendalerpolder tot uitvoering brengen. Verder in samenwerking met DLG en Recreatie
Noord-Holland kijken naar mogelijke andere locaties voor deze projecten.
Termijn 0-15 jaar
Verdere invulling geven aan de innovatieve, creatieve rol die van Landschappen wordt
verwacht
Qua werkgebied meegroeien met de voorgenomen expansie van Afvalzorg en actief
meedenken in eventuele overnameplannen
Bezien of de afdeling verder moet groeien in personele zin
Verdere verkenning van mogelijkheden tot samenwerking met groenbeheerders,
ontwikkelaars, corporaties
Ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving op de voet blijven volgen, via de
collega’s van Vergunningen, Juridische Zaken, Ontwikkeling.
7.8 Conclusie
In dit hoofdstuk is een aantal duidelijke keuzes gemaakt. Keuzes die intern consistent zijn en de
afdeling Landschap een helder profiel geven. Voorzover binnen Afvalzorg onduidelijkheid
bestond over de rol, de strategie van Afvalzorg Landschappen, kan deze onduidelijkheid nu
worden opgeheven door het communiceren van de keuzes uit deze Masterproof. In de aanzet
tot een werkplan (paragraaf 7.7) worden hiertoe aanbevelingen gedaan.
In het volgende en laatste hoofdstuk worden alle draden nog één keer samengepakt. Er wordt
teruggegrepen op de onderzoeksvraag, het gebruikte theoretische model en de resultaten uit de
externe en interne analyse (SWOT). Vervolgens worden de conclusies en aanbevelingen uit
deze Masterproof op een rij gezet.
54

Hoofdstuk 8 – Conclusies en aanbevelingen
De onderzoeksvraag die in deze Masterproof centraal heeft gestaan is:
Wat is de beste strategie voor Afvalzorg Landschappen, gegeven
externe omstandigheden zoals milieu-technische mogelijkheden, marktsituatie
(projectkansen, winstgevendheid, concurrenten), de wensen van klanten, overheidsbeleid
e.d.
interne aspecten zoals missie en organisatiestructuur van moederorganisatie Afvalzorg, de
nutsrol van Afvalzorg, synergiemogelijkheden en de wensen/verwachtingen van overige
organisatieonderdelen
Om tot de formulering van deze strategie te komen, is een externe en een interne analyse
uitgevoerd. Deze leidden tot conclusies en aanbevelingen die hieronder zijn weergegeven.
8.1 Conclusies
De conclusies uit de externe en interne analyse zijn verwoord in een SWOT: 60
Kansen
Het is technisch en financieel mogelijk om verontreinigde locaties te herontwikkelen
De toepassing van licht verontreinigde grond en baggerspecie in afdeklagen en `land art’
levert aantrekkelijke inkomsten op
Overheidsbeleid en wetgeving maken – binnen randvoorwaarden - beide bovenstaande
soorten van projecten mogelijk
Het grote aantal verontreinigde locaties en (voormalige) stortplaatsen en het grote volume
aan grond- en baggerstromen biedt kansen voor het realiseren van honderden projecten
door heel Nederland
Bedreigingen
De psychologie van het hergebruik van verontreinigde grond/locaties is onberekenbaar;
maatschappelijke weerstand is snel geboren.
De markt waarin Afvalzorg Landschappen zich begeeft, wordt in sterke mate gevormd en
bepaald door overheidsbeleid en wetgeving. Veranderende inzichten bij de overheid kunnen
de haalbaarheid van projecten aantasten.
Sterke punten
Afvalzorg Landschappen is sterk ingebed in een organisatie die op velerlei gebieden
professionele ondersteuning bij de uitvoering van projecten kan geven. 61
Afvalzorg Landschappen heeft een innovatieve aanpak waarin Milieu, Ruimtelijke Ordening
en Economie worden gecombineerd.
Zwakke punten
De organisatie is niet ingericht op het zelfstandig realiseren van opstallen / een
opstalexploitatie, terwijl opstallen wel een belangrijk kostendragend element zijn in de
projecten van Afvalzorg Landschappen
Intern bestaat geen gedeeld beeld over belangrijke onderwerpen als:
o Projecteigendom
o Identiteit van Landschappen: adviseur, ontwikkelaar, innovatie?
60 Strengths, weaknesses, opportunities, threats
61 Zoals ook blijkt uit het schema op de tweede bladzijde van hoofdstuk 6
55

o Welk soort projecten mag de afdeling doen…
o … en met welke partners en onder welke condities (risico/zeggenschap)
o Wijze van interne financiële afrekening van projecten
8.2 Aanbevelingen
Om de kansen en sterktes van Afvalzorg Landschappen uit te buiten, en om het hoofd te bieden
aan de zwaktes en bedreigingen, wordt een aantal aanbeveling gedaan.
Algemeen
Met de milieutechnische kennis van Afvalzorg, met haar positie als stortplaatseigenaar en
bemiddelaar in grondstromen, en met haar missie om veilige landschappen te maken,
verdient het aanbeveling dat Afvalzorg actief projecten initieert en realiseert via een afdeling
Landschappen.
De projecten van Landschappen zijn een substituut voor projecten op/met schone grond.
Daarom dienen de projecten van Landschappen extra kwaliteit en een qua prijs
concurrerend product (landschap) op te leveren.
Voor het creëren van een waardevol product is goede communicatie over de verontreiniging
en genomen (sanerings)maatregelen van groot belang.
Omdat wet- en regelgeving in sterke mate de mogelijkheden/beperkingen bij herontwikkeling
van verontreinigde locaties bepalen, is het van belang de ontwikkelingen op dit gebied op de
voet te volgen. Dit wordt op verschillende plaatsen binnen Afvalzorg gedaan; regelmatig
intern contact tussen deze organisatieonderdelen en de afdeling Landschappen is wenselijk.
Samenwerking met derden
Wanneer projecten van Afvalzorg opstalontwikkeling omvatten, wordt samenwerking
gezocht met gespecialiseerde marktpartijen (ontwikkelaars) en wordt de samenwerking
vormgegeven volgens één van de in hoofdstuk 7 beschreven pps-modellen. Het
belangrijkste kenmerk van deze modellen is de scheiding die wordt aangebracht tussen
grondexploitatie en opstalexploitatie. Afvalzorg dient zich met name met de grondexploitatie
bezig te houden.
Afvalzorg dient de mogelijkheden voor samenwerking met recreatieschappen,
staatsbosbeheer, groenontwikkelaars etc. nader te onderzoeken. Met name projecten waar
grond en baggerspecie in verwerkt worden, zijn interessant.
Type projecten
De projecten van Landschappen zijn primair risicodragende projecten vanuit een bepaalde
locatie / grondpositie
Projecten van Afvalzorg Landschappen moeten voldoen aan de in paragraaf 7.2 opgesomde
algemene criteria en aan één of meerdere van de projectspecifieke criteria.
`Gewone’ verontreinigde locaties worden met enige afstand bekeken. Alleen indien er goede
redenen zijn (moeilijke locatie, synergie intern of extern, innovatie) wordt hier een project
van gemaakt.
Waar nodig kunnen via koopopties grondposities worden ingenomen, die worden verzilverd
na succesvolle planvorming
Ook via conceptontwikkeling kunnen projecten worden binnengehaald, waarbij waar nodig
grondposities verkregen kunnen worden
Landschappen gaat niet als adviseur concurreren met gespecialiseerde adviesbureaus; een
adviesrol is alleen interessant om projecten binnen te halen of bevriende relaties te helpen
(uitzondering)
Voor alle projecten geldt dat Afvalzorg een nadrukkelijke stem wil hebben in de kwaliteit van
het plan.
56

Interne afspraken / rolverdeling
Elk project is primair een Afvalzorgproject
Landschappen en de overige afdelingen van Afvalzorg zijn elk naar hun eigen
deskundigheid verantwoordelijk voor de planonderdelen die bij hen passen. Hierover dienen
per project expliciete afspraken gemaakt te worden
Landschappen is verantwoordelijk voor de eigen projectbegrotingen
In de totale projectafweging worden ook overige inkomsten en besparingen voor Afvalzorg
meegenomen; echter deze hoeven niet te worden toegerekend aan Landschappen
Op afdelingsniveau hoeft de afdeling Landschappen geen sluitende begroting waar te
maken
De afdeling Landschappen houdt zich primair bezig met het bedenken/initiëren van
projecten en met projectmanagement
De projectleiding van (deel)projecten wordt waar mogelijk intern of extern uitbesteed
8.3 Terug naar het begin, en verder!
Bovenstaande aanbevelingen zijn een belangrijke aanvulling op datgene wat bij het begin van
deze Masterproof bekend was:
Afvalzorg Landschappen:
geeft een nieuwe bestemming aan verontreinigde locaties
ontwikkelt ruimtelijke projecten waarin secundaire grondstoffen nuttig worden toegepast
steeds onder de noemer van `het creëren van veilige landschappen’.
Hierbij kan gedacht worden aan multifunctionele recreatiegebieden met financiële dragers als
bijvoorbeeld een golfbaan, maar ook aan de bouw van kantoor- en bedrijfsruimte en zelfs
woningen.
Bij alle projecten wordt gezocht naar synergie met de overige onderdelen van Afvalzorg, die zich
bezighouden met o.a:
Inrichting en beheer van stortlocaties
Sanering en monitoring van verontreinigde locaties
Als grondbank bemiddelen in grondstromen (incl. baggerspecie)
Naast aanvulling zijn de aanbevelingen (en de conclusies uit paragraaf 8.1) ook een
onderstreping van hetgeen reeds in de inleiding werd verwoord.
De discussiepunten die aanwezig bleken te zijn, hebben in de aanbevelingen een afronding
verkregen. Een belangrijk leerpunt is de toepassing van het model van gemeentelijke
ontwikkelingsbedrijven op de situatie van Landschappen. Met het expliciet toepassen van dit
model is nog duidelijker te definiëren wat Afvalzorg Landschappen wel en niet doet.
Vastgesteld kan worden dat Afvalzorg Landschappen goed op koers ligt en haar unieke positie
in de markt in de komende jaren ten volle zal uitbuiten.
57

Literatuurlijst
Literatuur/scripties over (herontwikkeling) van verontreinigde locaties
Adams, D. en C. Watkins, 2002, Greenfields, Brownfields & Housing Development, Blackwell
Science Ltd, Oxford.
Driessen, C. en H. van Mierlo (ed.) 1999, Tales of the Tip – Art on Garbage, Fundament
Foundation.
Griendt, B. van de i.s.m. G.G.M. ten Have, 1999, Waarde vervuild vastgoed – Stappenplan voor
een zuivere taxatie, Weka Uitgeverij.
Groot, R. de, mei 2001, Hergebruik en eindbestemming gesloten stortplaatsen, provincie Noord-
Brabant / Technische Universiteit Eindhoven.
Veldhuijzen, M.H., augustus 2003, Wie steekt er geld in een vuilnisbelt? Een visie op
herontwikkeling van voormalige stortplaatsen, MRE Masterproof bij Stichting voor Beleggings-
en Vastgoedkunde.
Literatuur Projectontwikkeling, Ruimtelijke Ordening, Strategie, Grondbedrijven, PPS
Guy, Simon en John Henneberry, 2002, Development & Developers – Perspectives on property,
Blackwell Science Ltd, Oxford.
Ghemawat, P. met D.J. Collins, G.P.Pisano en J.W.Rivkin, 2001, Strategy and the Business
Landscape – Core concepts, Prentice Hall, Inc.
Groetelaers, D.A., 2004, Instrumentarium locatieontwikkeling – Sturingsmogelijkheden voor
gemeenten in een veranderde marktsituatie, DUP Science.
Kenniscentrum PPS, januari 2004, Samenwerkingsmodellen en de juridische vormgeving
daarvan bij pps bij gebiedsontwikkeling.
Kenniscentrum PPS, februari 2004, Handleiding financiële modellen bij PPS bij
gebiedsontwikkeling.
Miles, M.E., G. Berens en M.A. Weiss, 2003, Real Estate Development – Principles and
Process, Third Edition, Urban Land Institute, Washington.
Roggema, R. en anderen, 2002, Handboek Ruimtelijke Ordening en Milieu Editie 2002/2003,
Kluwer.
Verlaat, J. van ‘t, 2003, De veranderende rol van gemeenten bij stedelijke vernieuwing, Syllabus
Bedrijfsstrategie SBV-MRE opleiding 2003-2005
Zweedijk, A., 2004, Actief grondbeleid: papier of werkelijkheid? Een onderzoek naar de praktijk
van grondbeleid bij gemeenten, MRE Masterproof, Amsterdam School of Real Estate.
Artikelen in vaktijdschriften
Griendt, B. van de, juli 2004, Wonen in risicovolle situaties, Property.NL researchquarterly.
Jeucken, P.H.M., december 2002, Samenwerken met de markt, hoe komt ’t van de grond?
Achtergrondinformatie van de Vereniging van Grondbedrijven, Twintigste jaargaan nr. 4.
McGovern, J.J. en R. Kelliher, winter 2001, Bringing Value Back to Contaminated Property, The
Real Estate Finance Journal, A West Group Publication.
Simons-Vinckx, M.W.L., april 2004, Bouwen op gesloten stortplaatsen – Risico’s,
aansprakelijkheid en financiering, Tijdschrift voor omgevingsrecht nummer 2.
Syms, P., april 1999, Redeveloping brownfield land – The decision making process, Journal of
Property Investment & Finance Vol. 17 No. 5.
Verlaat, J. van ‘t, maart 2003, Veranderingen in de rol van gemeentelijke grond- en
ontwikkelingsbedrijven, Achtergrondinformatie van de Vereniging van Grondbedrijven, Een en
twintigste jaargang nr. 1
Wiltshaw, D.G., 1998, Stigma, perception and the remediation of contaminated land, Journal of
Property Research 15(4), p. 285-303
Pers
Afvalform, Nieuwe bestemming voor oude stortplaatsen, februari 2001
58

Binnenlands Bestuur, Herinrichting van spontane wildernis – PEN-eiland van Staatsbosbeheer,
nr. 38, 24-9-1999
Blad van Nederlandse Architecten, Wonen op een vuilnisbelt, nummer 6, juni 2005
Cobouw, Toch woningen op vervuilde grond, 19 augustus 1999
Cobouw, Bouwen op stortplaatsen kan, 29 juni 2000
De Makelaar, Meerendeel Brabanders wil best op een voormalige vuilstort wonen, augustus
2001
Haarlems Dagblad, Afvalzorg koopt deel Ridsterrein, 2 november 2001
Haarlems Dagblad, Bouwen op een vuilnisbelt slechts emotionele drempel – Hoofdkantoor
Afvalzorg verhuist naar stortplaats Nauerna, 13 april 2004
Land en Water, Bodemsanering straks vast onderdeel projectontwikkeling, nummer 9, 1999
Nederlandse Staatscourant, Wat? Eerherstel voor de vuilnisbelt?, 9 november 2004
Nederlandse Staatscourant, Duurzaam storten en bouwen op de belt, 3 augustus 2005
Nederlandse Staatscourant, Wonen op een Brabantse vuilnisstortplaats, 5 augustus 2005
N-H Magazine, Zoeken naar de juiste mix tussen vieze grond en nieuwbouw, nummer 6, 2000
N-H Magazine, Privatiseren ? Niet doen !, nummer 6, 2001
Noordhollands Weekblad, Afvalberg moet uit verdomhoekje – Nieuw hoofdkantoor NV Afvalzorg
op stortplaats Nauerna, 27 mei 2004
NRC, Stortplaatsen veel minder vuil, 29 mei 2000(?)
ROM Magazine, Thema `Oude stortplaatsen opnieuw benutten: bouw op de belt?’, maart 1999
nummer 3
ROM Magazine, Nieuw leven op oude storten, nummer 6, 2001
Telegraaf, Woningbouw op oude vuilstort, 12 maart 2001
Telegraaf, Vuilstortplaats in Apeldoorn wordt park in nieuwbouwwijk, 14 mei 2004
Telegraaf, Vuile grond grootste zorg van huizenkoper, 11 juli 2004
Tijdschrift voor de leefomgeving, Bruikbare belten, nummer 4 2001
Volkskrant, Gekoesterde illusies, 19 oktober 2002
VPRO, Andere tijden: Lekkerkerk, 7 september 2004
Rapportages, jaarverslagen, nota’s van overheden
Branche Organisatie Grondbanken (BOG), april 2005, Jaarverslag 2004
Provincie Noord-Brabant, maart 2003, Nieuwe toekomst voor stortplaatsen, Brochure.
Provincie Noord-Brabant, Nieuwsbrief hergebruik stortplaatsen, Oktober 2003
Provincie Noord-Brabant, Nieuwsbrief hergebruik stortplaatsen, April 2004
Provincie Noord-Brabant, juni 2004, Hergebruik van stortplaatsen – Van bedreiging naar kans,
Nota Directie Ecologie.
Provincie Noord-Brabant, december 2004, Nieuwsbrief hergebruik stortplaatsen.
Wassenaar, O. en L. Dekkers, 2003, Onderzoek naar de psychische, sociale en
communicatieve factoren rond pilotproject Korenbocht, Royal Haskoning in opdracht van de
gemeente Oosterhout.
Werkgroep Afvalregistratie, juli 2004, Afvalverwerking in Nederland – Gegevens 2003
Congressen
Bouwen op de Belt, Efteling Fata Morgana, 2001 (herhaald in 2003 en 2005). Organisatie:
Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid / Royal Haskoning
Concurrentiestrategie voor winstgevend groei, 3 november 2004, gegeven door Michael Porter.
Organisatie: Focus Conferences
Internet
www.afvalzorg.nl
www.verenigingafvalbedrijven.nl
www.bouwenopdebelt.nl (Royal Haskoning) ook bereikbaar via www.stortpagina.nl
www.geenuitbreidingstort.nl (Amersfoort, buren van Smink)
59

www.nazorgstortplaatsen.nl
www.bodemnieuws.nl
www.brabant.nl
www.afvalonline.nl
www.rivm.nl
www.vrom.nl
www.waterinnovatiebron.nl
www.vbko.nl
www.tilburg.com/statisch/ruimtelijkeprojectenplein/P_kempenbaan.asp
www.tilburgnet.com/projecten/kempenbaan.htm
www.parkresidentie.nl (Dronten)
www.schonermooier.nl/gebied/index.php?sid=detailkaart&zellingID=22&gebied=capelle
(recreatiegebied Capelle a/d IJssel)
www.coupepolder.nl (golfterrein en openbaar park)
www.naarderbos.nl
www.groeneschip.nl
www.almere-alp.nl
60

Bijlage 1 - Nadere omschrijving van een enkele belangrijke projecten:
Naarderbos
Revitalisering van het Naarderbos en inpassing van twee stortlocaties van Afvalzorg in dit
gebied. Het Naarderbos is een multi-functioneel recreatiegebied geworden met o.a. wandel- en
fietspaden, ecologische verbindingszones, ruiterpaden, een golfbaan met multi-functioneel
gebouw, strand en drie nieuwe appartementengebouwen (buitenplaatsen). Afvalzorg is voor de
revitalisering een joint venture met Grontmij aangegaan.
Mastwijk
Ontwikkeling van een landgoed met vier wooneenheden op een Navoslocatie van 22 ha in de
gemeente Montfoort (provincie Utrecht). Het landgoed wordt voorzien van een nieuwe afdeklaag
d.m.v. baggerspecie. Tevens worden maatregelen genomen voor ontgassing en vindt ter plaatse
van de woningen een sanering plaats. Het landgoed wordt voor 90% openbaar toegankelijk.
Groene Schip, Houtrak
Het maken van een gigantisch grondlichaam (3 miljoen m3) als buffer tussen de havens van
Amsterdam en Recreatiegebied Spaarnwoude. Het Groene Schip wordt daarna ingericht ten
behoeve van recreatie. De concrete invulling van het plan (functies op het grondlichaam) moet
nog plaatsvinden. Het project betaalt zichzelf qua inrichting en beheer.
Nauerna, De Vouw
Op stortlocatie Nauerna wordt het hoofdkantoor (De Vouw) van Afvalzorg gerealiseerd. Het
gebouw `drijft’ in het afval en kan via vijzels worden bijgesteld indien verzakkingen optreden. Dit
project is het eerste echte voorbeeld van Bouwen op de Belt.
Ridsterrein
Het meest verontreinigde industrieterrein van Haarlem is aangekocht door Afvalzorg. Het terrein
zal worden gesaneerd. De sanering wordt betaald uit de herontwikkeling van de locatie. Het
Ridsterrein ligt in de Waarderpolder nabij de stortlocatie Schoteroog, die door Afvalzorg is
volgestort en afgewerkt.
61

Bijlage 2 – Interne vragenlijst met antwoorden
Afvalzorg Intern
Vraag 1
Kun je in één zin omschrijven wat naar jouw mening de taak is van de afdeling Landschappen?
1 Landschappen verlengt de supply-chain `storten' met één schakel (doordat er een eindbestemming
aan de locatie wordt gegeven)
2 Op dusdanig wijze inpassen van een verontreinigde locatie in het landschap dat er sprake is van
een veilig (geen milieurisico's) en voor de maatschappij zinvol hergebruik
3 Creëren van ideeën en projectmanagement bij het tot uitvoering brengen bij de ontwikkeling van
locaties tot veilige landschappen
4 Het ontwikkelen en (doen) realiseren van functionele (eind)bestemmingen voor Afvalzorglocaties
5 Nuttige, boeiende en maatschappelijk gewenste (na)bestemmingen te realiseren voor (in
eerste instantie) Afvalzorglocaties en (in tweede instantie) vergelijkbare locaties van derden
6 Het continue monitoren van landschapsinrichtings vraagstukken waarvoor commerciële partijen
geen (afdoende) oplossing bieden. Vervolgens op basis van de vraagstelling invulling geven aan
projecten middels inbreng van kennis en middelen (grond, geld) op die gebieden die een
aantoonbaar raakvlak hebben met de core-business van Afvalzorg
7 Het voorbereiden en uitvoeren van projecten, waarbij door hergebruik van grondstoffen, bruikbare
en duurzame landschappen worden gecreëerd
8 Het ombouwen van een voormalige stortplaats tot multifunctioneel terrein, met zo min mogelijk
gevolgen voor de omgeving
9 Het voorbereiden en de realisatie van de eindbestemming van door Afvalzorg in bezit zijnde percelen
Samenvatting
De nadruk wordt gelegd op de eigen Afvalzorglocaties
In tweede instantie wordt meer algemeen gedacht aan verontreinigde locaties
Trefwoorden zijn: veilig, maatschappelijk wenselijk
NB 1 = Joost Bouman, bedrijfsstrateeg
2 = Arie de Wit, projectleider nazorg
3 = Maarten Jacobs, projectleider nazorg
4 = Harm Ritsma, manager Bodemservice/Beheer & Nazorg
5 = Heijo Scharff, manager `Kwaliteit & Techniek'
6 = Rob Hesselink, financieel directeur
7 = Klaas-Hemke van Meekeren, ingehuurde projectleider groene ruimte
8 = Mark Remerink, acquisitie/projectleider Grondbank
9 = Kees Stam, bedrijfsleider Baggerzorg
Vraag 2
Vind je dat het tot de taken van Landschappen behoort om:
De eigen stortlocaties van Afvalzorg een eindbestemming te
geven?
1 ja, eerste prioriteit
2 ja
3 ja
4 ja
5 ja
6 ja
7 ja
8 nee
9 ja
Projecten te creëren waarin Grondbank grond kwijt
kan?
1 ja, storten in werken is ook te beschouwen als storten
62

2 ja
3 ja, indien gekoppeld aan eindbestemming
4 ja
5 nee, dat moet Verwerking initiëren, daar kan Landschappen bij ondersteunen
6 alleen als er een maatschappelijk belang is of Afvalzorg meerwaarde kan bieden
7 ja
8 ja
9 nee, project is van de Grondbank. Landschappen werkt mee aan, maar creëert niet
Projecten te creëren waarin Baggerzorg baggerspecie kan
verwerken?
1 ja, storten in werken is ook te beschouwen als storten
2 ja
3 ja, indien gekoppeld aan eindbestemming
4 ja, initiatief ligt bij bagger (dus vanuit een bedrijfsstrategie)
5 nee, dat moet Verwerking initiëren, daar kan Landschappen bij ondersteunen
6 alleen als er een maatschappelijk belang is of Afvalzorg meerwaarde kan bieden
7 ja
8 ja
9 nee, project is van Baggerzorg. Landschappen werkt mee aan, maar creëert niet
Projecten te creëren die werk genereren voor de nazorgactiviteiten van
Afvalzorg?
1 nee, geen bijdrage aan de taak/missie. Kan wel bijproduct zijn.
2 ja
3 ja, maar ook vice versa
4 nee, Bodemzorg zou kennis wel kunnen inbrengen voor integraler product
5 nee, dat moet Verwerking initiëren, daar kan Landschappen bij ondersteunen
6 ja
7 is als doelstelling lastig, kan wel bijproduct zijn
8 ja
9 nee
NAVOS-stortlocaties een eindbestemming te geven:
1 ja, maar de locaties moeten wel eigendom zijn (worden) van Afvalzorg; anders
wordt Landschappen een adviesbureau
2 ja
3 ja
4 nee, tenzij er een meerwaarde is voor bijv. bagger of afzet grond
5 ja, indien de eigenaar Landschappen daarbij wil inschakelen
6 ja, mits uiteraard risico's en financiële dekking aanvaardbaar zijn
7 kan…
8 nee
9 ja, indien bezit wordt overgenomen
Verontreinigde locaties aan te kopen, saneren en een nieuwe bestemming te geven?
1 nee
2 ja
3 ja
4 nee
5 nee, geen aankoop en ontwikkeling, hoogstens projectleiding i.o.v. eigenaar
6 nee, dit is meer speculatief en kan goed aan de markt overgelaten worden
7 ja, maar niet als prioriteit; alleen in combinatie met verwerking reststoffen
8 wel kopen, geen nieuwe bestemming geven
9 nee
In opdracht van derden verontreinigde locaties te herontwikkelen?
1 nee
2 ja
3 ja
63

4 nee
5 nee, geen aankoop en ontwikkeling, hoogstens projectleiding i.o.v. eigenaar
6 nee, dit kan aan de markt worden overgelaten. Incidenteel kan kennis worden `verkocht'
7 alleen als het gaat om locaties buiten het stedelijk gebied
8 nee
9 nee
Samenvatting:
Kritische houding ten aanzien van `gewone' verontreinigde locaties
Heijo, MarRem zien wel wat in verkoop van `uren' (adviesbureau Landschappen), de rest niet
Heijo/KeeSta vinden dat Verwerking/Grondbank/Baggerzorg eigen projecten initiëren/bezitten
Weinig synergie met Bodemzorg
Verder behoorlijk veel overeenstemming, met name in eerste deel van de opsomming
Vraag 3
Wat behoort verder nog tot de taken van Landschappen?
1 Betrokkenheid bij Duurzaam Storten
Betrokkenheid en regie over de ontwikkeling van alle gesloten stortplaatsen van Afvalzorg
Meer aandacht voor technische innovaties en mogelijkheden op stortplaatsen (o.a. stortgas)
2 Geen aanvullingen
3 Geen aanvullingen
4 Meerwaarde bieden bij Bodemzorg om integraler product te geven
5 Adviseren intern/extern over inpassing/knelpunten van Afvalzorgactiviteiten in planologisch
opzicht
6 Het ontwikkelen van een lange termijn visie over landschapsontwikkeling in combinatie met
afvalverwerking. Hoe ziet de stortplaats eruit in 2050. Belasting van de woonomgeving.
7 Nederlandse landschappen maken met recreatie, natuur, ecologie
8 Niet alleen inzetten voor onze stortplaatsen maar ook voor derden. Verder opgedane kennis
benutten, bijvoorbeeld in de zin van advieswerk
9 Meewerken aan bedrijfsstrategie
Vraag 4
Welke functies moet Landschappen geven aan stortplaatsen/verontreinigde locaties?
Recreatiegebied
1 ja, als minimumstandaard
2 ja, afhankelijk van maatschappelijke wensen en kosten/rendement
3 ja
4 is afhankelijk v.d ligging v.d locatie, maatsch. haalbaarheid en synergie met grondstromen
5 ja
6 ja
7 ja
8 met toekomstige bestemmingen moeten wij ons niet bezighouden
9 ja
Bedrijfsgebouwen
1 ja
2 ja, afhankelijk van maatschappelijke wensen en kosten/rendement
3 ja
4 is afhankelijk v.d ligging v.d locatie, maatsch. haalbaarheid en synergie met grondstromen
5 ja
6 ja
7 alleen in groene setting
8 met toekomstige bestemmingen moeten wij ons niet bezighouden
9 ja
Kantoorruimte
1 ja
2 ja, afhankelijk van maatschappelijke wensen en kosten/rendement
64

3 ja
4 is afhankelijk v.d ligging v.d locatie, maatsch. haalbaarheid en synergie met grondstromen
5 ja
6 ja
7 ja, mits ingepast in groene setting
8 met toekomstige bestemmingen moeten wij ons niet bezighouden
9 ja
Woningen
1 ja
2 ja, afhankelijk van maatschappelijke wensen en kosten/rendement
3 ja
4 is afhankelijk v.d ligging v.d locatie, maatsch. haalbaarheid en synergie met grondstromen
5 ja
6 ja
7 ja, mits in het kader van landgoederen e.d.
8 met toekomstige bestemmingen moeten wij ons niet bezighouden
9 ja
Overig, nl:
1 kleuterschool, creche, sanatorium of groententuin: the sky is the limit
2 natuurgebied, bijv. ecologische verbindingszone
3 -
4 is afhankelijk v.d ligging v.d locatie, maatsch. haalbaarheid en synergie met grondstromen
5 geen limiet: alles wat nuttig, boeiend of gewenst is/wordt
6 -
7 natuurherstel
8 met toekomstige bestemmingen moeten wij ons niet bezighouden
9 alleen voorwaardenscheppend
Conclusie:
eensgezinde mening dat in principe alle typen bestemmingen mogelijk zijn
wel beperkingen in die zin dat rekening moet worden gehouden met:
- maatschappelijk nut / wenselijkheid
- financiële haalbaarheid
- synergie met grondstromen
Vraag 5
Welke samenwerkingsvormen vind je passen bij de projecten en bij Landschappen?
Partnership met recreatieschappen: Partnership met overheid (DLG/gemeentes)
1 ja 1 ja
2 ja 2 ja
3 ja 3 ja
4 ja, bij baggerlocaties/landart 4 ja, bij baggerlocaties
5 geen limitering in partners, wel in samen- 5 geen limitering in partners, wel in samen-
werkingsvormen; met commerciële werkingsvormen; met commerciële
partijen niet-risicodragend, met overheden partijen niet-risicodragend, met overheden
(in overleg met aandeelhouder) wel (in overleg met aandeelhouder) wel
6 ja, risicoverdeling en zeggenschap 6 ja, risicoverdeling en zeggenschap
nader te bepalen nader te bepalen
7 ja, past goed 7 ja, past goed
8 ja 8 ja
9 kan 9 kan
met aannemers/adviesbureaus: met commerciële ontwikkelaars:
1 nee 1 nee
2 minder, maar wel mogelijk 2 minder, maar wel mogelijk
3 ja 3 ja
4 bij stortplaatsen 4 bij stortplaatsen/Halfweg
5 geen limitering in partners, wel in samen- 5 geen limitering in partners, wel in samen-
65

werkingsvormen; met commerciële werkingsvormen; met commerciële
partijen niet-risicodragend, met overheden partijen niet-risicodragend, met overheden
(in overleg met aandeelhouder) wel (in overleg met aandeelhouder) wel
6 alleen met Afvalzorg als opdrachtgever 6 alleen met Afvalzorg als opdrachtgever
7 alleen met Afvalzorg als opdrachtgever 7 ja, voor de `rode' onderdelen; taakverdeling
8 ja maken waarbij Afvalzorg het `landschap' /
9 kan de grond/bodem doet
8ja
9 kan
Conclusie
brede steun voor samenwerking met recreatieschappen/overheden
meer kritische houding in samenwerking met marktpartijen
aandacht voor goede verdeling van risico's en zeggenschap
Vraag 6
Afvalzorg heeft provincies als aandeelhouder. Welke beperkingen houdt dit in voor
de werkzaamheden die Landschappen kan doen:
Qua type projecten:
1 Wordt eerder beperkt door de eigen missie dan door de belangen van de aandeelhouders
2 Geen wegen aanleggen of grootschalige woningbouw
3 Projecten in opdracht van provincie alleen in concurrentie aannemen
4 Beperken tot locaties die we hebben of die nodig zijn voor afvalverwijdering of die een
duidelijk maatschappelijk nut dienen
5 Moet enig maatschappelijk nut hebben, anders is het niet in het belang van de
aandeelhouder
6 in principe geen beperkingen mits bestemming niet controversieel. Een maatschappelijke
meerwaarde is snel aanwezig als je een vervuilde locatie ontwikkelt
7 geen intensieve bedrijfs- of woningbouwfuncties, wel `rode' functies in combinatie met
recreatieve/natuurfuncties/water. Provincie als aandeelhouder biedt tevens kansen
8 geen
9 geen; je moet doen waar je goed in bent en dicht bij je core business blijven
Qua inhoud van de
werkzaamheden:
1 locaties kopen buiten de provinciegrens vraagt meer uitleg, laat staan buitenland
2 niet in opdracht van derden optreden als aannemer/adviesbureau/ontwikkelaar
3 geen
4 werkzaamheden moeten inhouden: ideeën genereren, stakeholders overtuigen,
projecten voorbereiden en (doen) realiseren
5 projectafhankelijk geen risico dragen
6 geen participatie in projecten waarbij je je uitsluitend op de commerciële markt begeeft
7 netjes werken/omgaan met partijen, duurzame ontwikkeling nastreven, innovatie
8 geen
9 geen; je moet doen waar je goed in bent en dicht bij je core business blijven
Conclusie
Maatschappelijk nut is van belang
Enige afstand bewaren tot de vrije markt
Kritische houding ten aanzien van grootschalige `rode' projecten
Vraag 7
Moet Landschappen zich meer bezighouden met
A Ontwikkeling/projectmanagement: bedenken/initiëren van projecten en ze op afstand begeleiden
B Projectleiding: dagelijkse leiding van een project onder aansturing van een projectmanager
66

Antwoorden
1 Het zwaartepunt zou zeker bij het eerste punt moeten liggen. De afdeling moet
initiëren, innoveren, draagvlak creëren, visie uitstralen en op lange termijn denken.
Deze creativiteit vereist een bepaalde persoonlijkheid die verschilt van `de projectleider'.
Projectleiding kan worden verzorgd door collega's binnen Afvalzorg
2 Beide soorten activiteiten in gelijke mate doen
3 Landschappen moet zich vooral met de eerste activiteit bezig houden
4 Landschappen moet zich vooral met de eerste activiteit bezig houden
5 Vooral met ontwikkeling/projectmanagement, maar het tweede niet uitsluiten
6 De nadruk moet op de eerste activiteit liggen en dan vooral op het creatieve aspect en
het samenbrengen van de juiste partijen. Projectleiding alleen indien de uitvoering van
het project niet zonder Afvalzorginbreng op dit onderdeel kan.
7 De eerste activiteit is de voornaamste. Projectleiding kan in- of extern worden uitbesteed
8 Beide soorten activiteiten in gelijke mate doen
9 Landschappen moet zich vooral met de eerste activiteit bezig houden
Conclusie
Landschappen zich vooral met het creatieve proces van ontwikkeling bezighouden
Projectleiding kan in- of extern worden uitbesteed
Vraag 8
Moet Landschappen, mede in verband met de risico's van de projecten, in een aparte BV
worden geplaatst?
1 Nee, er moet wel meer aandacht worden besteed aan risico's in de beslisfase
2 Ja
3 Ja
4 Nee
5 Voor een groot, nieuw project een aparte BV vormen; voor projecten die vallen onder een bestaand
bedrijfsonderdeel is dat niet nodig
6 Nee, de activiteit `Landschappen' moet als gezichtsbepalend visitekaartje binnen de Holding blijven.
Wel moeten de afzonderlijke projecten in BV's/rechtspersonen worden ondergebracht.
7 Nee, de projecten kunnen binnen de bestaande bedrijfsonderdelen worden ondergebracht
8 Nee
9 Nee
Moet Landschappen een sluitende begroting presenteren en waarmaken?
1 Nee. Landschappen moet worden afgerekend op het aantal in productie genomen initiatieven en
het aantal malen dat de taak van Landschappen positief in het nieuws is geweest
2 Ja
3 Nee, in aanloopperiode niet, later wel
4 Ja, maar dat is een integrale MT-verantwoordelijkheid
5 Voor afzonderlijke projecten wel, voor andere zaken is Landschappen ondersteunend
6 Als bedrijfsonderdeel niet (algemene bedrijfskosten), per project wel (minimaal kostendekkend)
7 Nee, innovatie en investeren in maatschappelijk belangrijke projecten staat voorop
8 Ja
9 Zou mooi zijn maar moet geen doel op zich zijn
Indien ja, hoe om te gaan met inkomsten/besparingen die Landschappen via haar projecten
voor andere bedrijfsonderdelen genereert?
1 De overige bedrijfsonderdelen zijn verantwoordelijk voor het benutten van de initiatieven van
Landschappen. In de ideale situatie legt Landschappen regelmatig nieuwe projectvoorstellen
voor aan het MT en `verkoopt' deze aan het MT door te laten zien hoeveel inkomsten/
besparingen ze gaan veroorzaken. Het MT kiest.
2 Ten gunste van de bedrijfswinst laten vallen
3 -
4 Volledig financieel perspectief schetsen (inclusief verborgen winsten/verliezen)
5 Er vanuit gaande dat projecten worden geplaatst binnen bestaande bedrijfsonderdelen vallen
inkomsten/besparingen ook aan dit onderdeel toe. Landschappen is dienstverlener.
67

6 Het verrekenen van een vergoeding voor acquisitie is niet gewenst. Onderling verzilveren van
synergievoordelen is administratief gemilimeter.
7 -
8 Hoe ga je om met de besparing die een spaarlamp genereert?
9 je zult blijven steken in veel energie stoppen in details en proberen resultaat te maken door diensten
te gaan doorbelasten aan andere bedrijfsonderdelen De grote lijnen zijn belangrijk.
Conclusie
Landschappen hoeft niet in aparte BV te worden geplaatst
Projecten plaatsen in nieuwe of bestaande BV's/bedrijfsonderdelen
Bedrijfsonderdeel Landschappen hoeft geen zelfstandige begroting waar te maken
Per project moeten wel financiële targets worden gehaald
Verrekenen van synergievoordelen is lastig.
68

Bijlage 3 - Gesprek met dhr. B. van de Griendt
Royal Haskoning, 24 juni 2005
Jan legt uit welke projecten Afvalzorg Landschappen doet:
1. het geven van een eindbestemming aan eigen stortlocaties
2. het afdekken en herbestemmen van NAVOS-locaties
3. aankoop, sanering en herontwikkeling van bedrijfsterreinen (afbouw)
4. Landart: grondbergingslocaties realiseren en bestemmen voor recreatie/natuur
5. Natuurontwikkeling op baggerspecie
Vraag: vind je het logisch wat Landschappen doet; zit er voldoende focus in?
Antwoord: ja, voor Bas is het logisch. Wel moet je als nutsbedrijf steeds goed legitimeren waarom je
iets doet. Bas verwijst naar het bekende rijtje: kennen – kunnen – willen – mogen. Alle 4 moeten
aanwezig zijn. Als nutsbedrijf zul je je waarschijnlijk eerder bezighouden met projecten die
commercieel gezien lastig zijn / een tekort kennen. Verder zal Afvalzorg Landschappen eerder met
landschappelijke dan met stedelijke projecten aan de slag gaan.
Verder vindt Bas dat de afdeling Landschappen – naast logisch, passend – ook innovatief is;
innovatief in de combinatie van benaderingen en technieken die op zichzelf niet nieuw zijn. Bas
verwijst naar hetgeen hij zelf wel eens de MRE-benadering heeft genoemd: de herontwikkeling van
stortplaatsen en verontreinigde terreinen vraagt om een innovatieve combinatie van Milieu, Ruimtelijke
ordening en Economie.
Het gesprek komt op de psychologie van verontreinigde grond. Bas weet hier veel van en is bezig met
een proefschrift waarin de psychologische kant prominent wordt behandeld.
Bas verwijst naar de onlangs gehouden wedstrijd om een plan te maken voor `wonen op
baggerterpen’. De officiële winnaars zijn de grote jongens: Grontmij, Arcadis en Dura Vermeer. Zij
hebben gefocust op ontwerp-technische oplossingen. De echte helden van de wedstrijd zijn voor Bas
de scholieren, die een belevingsonderzoek deden (perceptie) over het wonen op een baggerterp.
Daar gaat het om bij bouwen op verontreinigde grond. Het gaat niet om rationele argumenten, maar
om de beleving. Om te terug te komen op de vraag naar logica: misschien is het wel logisch om te
bouwen op verontreinigde grond, maar de echte vraag is of het inpasbaar is in de hoofden van
mensen.
Bas tekent een grafiekje van de prijsontwikkeling van woningen die op verontreinigde grond staan. De
prijs van de woningen blijkt 1-op-1 verband te houden met (negatieve) media-aandacht. Zodra de
aandacht is weggeëbd, volgen de prijzen de ontwikkeling van `normale’ woningen en blijven daar ook
niet bij achter.
Anderzijds is er de grafiek van de relatie tussen de prijs van een woning en de nabijheid van een
stortlocatie; ook hier is er een vrij rechtstreeks verband: hoe dichter bij een stortplaats, hoe lager de
waarde. Opmerkelijk genoeg (psychologie!) is er, gemeten in verschillende landen, geen vaste
verhouding tussen afstand en prijs. Het verband wordt beïnvloed door de mate waarin een land
dichtbevolkt is. In een dichtbevolkt land als Nederland kan men, zonder negatieve prijsbeïnvloeding,
veel dichter bij een stortlocatie wonen dan elders, waar meer ruimte is.
Verder geeft Bas nog het voorbeeld van (een deel van) een woonwijk in Maassluis (Steendijkpolder),
die gebouwd bleek te zijn op een voormalige stortplaats. Een deel van de wijk kwam hiermee negatief
in het nieuws, en de prijs van de woningen kelderde. Een naastgelegen woonwijk, gebouwd op
dezelfde grond, kwam niet negatief in het nieuws en de prijzen blijven hier op normaal niveau.
Sprekend over de psychologie definieert Bas risico als `hazard x outrage’. De technische benadering
van risico blijft meestal steken bij `hazard’, zijnde `kans x gevolg’. De outrage-component is echter
minstens zo belangrijk en staat voor onrust, irrationele beleving etc. en is alleen op te vangen door in
openheid te communiceren en te zorgen voor participatie van belanghebbenden. Als het gaat om de
ontwikkeling van een locatie op verontreinigde grond moet je daarom de mensen niet alleen
informeren, maar ze ook inspraak geven, mee laten doen in het ontwerp en in het verst doorgevoerde
geval ook mee laten ontwikkelen.
Wie zijn de partners/concurrenten van Afvalzorg Landschappen?
Partners:
Recreatieschappen
Ontwikkelaars/bouwers
69

Cultuurmaatschappijen
Bestuurders
Over dit laatste punt weiden we uit: Bas zegt dat bestuurders de belangrijkste partners zijn en dat uit
onderzoek ook blijkt dat er onder bestuurders veel draagvlak is voor herontwikkeling van stortlocaties.
En Afvalzorg, als partij tussen overheid en bedrijfsleven in, is een ideale partner voor bestuurders.
Concurrenten:
Ontwikkelaars/bouwers
`Vijanden’:
Publieke opinie
Regels en de macht der gewoonte bij het ambtelijk apparaat
Eindgebruikers met negatieve perceptie / onvoldoende informatie
Bij herontwikkeling van een locatie ligt een partnerschap met een andere partij/ontwikkelaar
voor de hand. Welke rol moet Afvalzorg spelen in dat partnerschap?
We komen eerst te spreken over juridische en financiële garanties voor eindgebruikers. Hoe weet de
eindgebruiker zeker dat hij niet juridisch aansprakelijk wordt gesteld of zijn bezit in waarde ziet dalen
door negatieve publiciteit/perceptie bij kopers? Het risico mag klein zijn indien bekeken over alle
locaties, maar wat als het net bij deze locatie fout loopt? Voor een individuele koper zijn de gevolgen
te groot, ondanks de kleine kans. Echter, het ligt voor Afvalzorg niet voor de hand om voor locaties die
niet al in eigendom zijn, dergelijke garanties te gaan afgeven in het kader van een herontwikkeling.
Bas schetst de ontwikkeling van sanering in Nederland:
Jaren 80-87: alles moest schoon; de overheid ging alles saneren
Jaren 87-97: multifunctioneel saneren, tenzij men hierop i.v.m. de geplande functie een
uitzondering op kon maken; het initiatief kwam bij de eigenaar/veroorzaker te liggen
Jaren 97-nu: functiegericht saneren door stakeholder
Het grappige is dat nog nooit zoveel multi-functioneel is gesaneerd als sinds 97. Dit omdat de
gebruiker nog in de periode 80-87 leeft en ervan uitgaat dat de bodem weer 100% schoon moet zijn.
Terug naar de rol in het partnerschap. Een project kan worden ingedeeld in fases, bijvoorbeeld
Initiatief-Definitie-Ontwerp-Voorbereiding-Uitvoering-Nazorg. Jan denkt dat Afvalzorg wel in de eerste
drie fases mee kan doen, maar op enig moment afscheid moet nemen en de commerciële
ontwikkelaar het project moet afmaken. De vraag is waar je de knip legt en hoe je de winst verdeeld.
De meeste winst maak je in het begin van het project (bestemmingsplanwijziging) echter het meeste
risico zit aan het eind (verkoop van het object).
Bas is hierin onvoldoende thuis. Hij raadt aan om ofwel organisatiedeskundigen hierover te
raadplegen (Akro Consult wordt genoemd) ofwel te bekijken hoe dit bij PPS-constructie wordt
geregeld. Het ligt voor de hand om de PPS-methode van scheiding tussen grond en opstallen toe te
passen.
Wie zou verder over deze materie wat interessants kunnen vertellen?
Chris Zevenbergen van Dura Vermeer samen met Reinier Bezemer.
Voorbeelden uit de praktijk:
Parkresidentie, Dronten (Mourik)
Outlet Centre Roermond
Woningbouw Huissen (veel afvalmining)
Korenbocht Oosterhout
Acht-Noord langs de A2 bij Eindhoven
Witte prijzenhallen Arnhem
70

Bijlage 4 - Gesprek met dhr. R. Beijnen
provincie Noord-Brabant, 5 juli 2005
Er vallen 9 operationele en 600 NAVOS-locaties onder de verantwoordelijkheid van de provincie
Brabant. De provincie stimuleert herontwikkeling van gesloten stortplaatsen. Hergebruik van
stortlocaties is technisch mogelijk en tevens wenselijk in verband met de beperkte ruimte die
Nederland/Brabant nu eenmaal heeft.
PMV en Hergebruiksplan
Momenteel zijn er voor 30 stortlocaties in Brabant initiatieven om deze te herontwikkelen. De provincie
ziet het als haar taak om deze ontwikkelingen te faciliteren. Om dit proces te sturen heeft de provincie
in de Provinciale MilieuVerordening (PMV) het instrument van het hergebruiksplan geïntroduceerd.
Wie een stortlocatie wil herontwikkelen, moet zo’n hergebruiksplan laten goedkeuren door de
provincie. Het hergebruiksplan bevat gedetailleerde gegevens over de locatie, de aard van het
stortmateriaal, de nieuwe bestemming en de nazorgmaatregelen.
Wet- en regelgeving
De initiatieven om een stortlocatie te ontwikkelen worden vrijwel altijd geïnitieerd door (een
investeringsmaatschappij van) de eigenaar van de locatie. Het komt eigenlijk niet voor dat een derde
partij plannen ontwikkelt voor zo’n locatie en hem aankoopt ten behoeve van de ontwikkeling. Volgens
Beijnen komt dit met name doordat een koper van zo’n locatie tevens schuldig eigenaar wordt en
verantwoordelijk wordt voor sanering en nazorg. Verder is het een probleem dat er over stortmateriaal
dat bij een sanering vrijkomt en opnieuw gestort moet worden, wederom de (zeer hoge) Wbm heffing
wordt geheven. Deze twee elementen uit de wetgeving vormen een flinke belemmering voor de
herontwikkeling van stortlocaties. In IPO-verband (InterProvinciaal Overleg) is gepleit voor een
aanpassing van de wetgeving op deze punten. Dit wordt nu verder uitgewerkt in samenwerking met
VROM en BodemPlus (SenterNovem). Beijnen verwacht dat deze aanpassingen over ongeveer 5 jaar
effectief zullen worden (gaan gelden).
Voorbeelden van nieuwe bestemmingen en projecten
De beoogde nieuwe bestemming van de stortlocaties beslaat een breed spectrum:
Golfbaan
Bedrijventerrein
Woningbouw
Stads/natuurpark
Windmolenpark
Sportvelden / skiheuvel
Heliplatform
Landgoed
Voorbeelden van initiatiefprojecten zijn:
Acht bij Eindhoven (beoogde bestemming bedrijventerrein)
Baveldorst (eigenaar is Grontmij, beoogde bestemming een mix van recreatie, natuur en
bedrijventerrein)
Geertruidenberg (eigenaar is NS Vastgoed, ontwikkelaar SBNS; beoogde bestemming drie
woontorens)
Maastricht – Belvédère (woningbouwplannen)
Korenbocht te Oosterhout (woningbouw en park)
Zundert – natuurbestemming
En de overige projecten genoemd in de nota Hergebruik van stortplaatsen
Bouwen op de Belt staat in de belangstelling. Maar zijn er nu eigenlijk al echt projecten gerealiseerd?
Nee, eigenlijk niet. Althans niet recent, er zijn wel oude voorbeelden van `bouwen op verontreinigde
grond’ (van decennia terug tot eeuwen terug). Voorbeelden van recente projecten zijn de skibanen in
Zoetermeer en Spaarnwoude en het hoofdkantoor van NV Afvalzorg.
Zijn er recente projecten waar er daadwerkelijk woningen op een stortplaats zijn gebouwd? Nee. Ook
in het pilotproject Korenbocht zijn de appartementen niet op maar naast het stort geprojecteerd. Het
project te Geertruidenberg voorziet in drie woontorens op een stortlocatie, maar hier is de gehele stort
`geriekt’ hetgeen betekent uitgezeefd zodat grof materiaal, met name gifvaten, verwijderd is. Dit is een
kostbaar proces!
71

NB in het gesprek met Bas van de Griendt van Haskoning kwam woningbouw op een stortlocatie te
Huissen ter sprake, maar daar had men (ook) veel aan `afvalmining’ gedaan (het hergebruiken en
herschikken van afval).
Veiligheid en garanties voor nieuwe gebruikers van stortlocaties
Welke garanties krijgt een koper/gebruiker van een herontwikkelde stortlocatie, enerzijds ten aanzien
van de nazorg en anderzijds ten aanzien van de waarde van hun bezit?
Beijnen: de nazorg wordt geregeld/beschreven in het hergebruiksplan. Het hergebruiksplan eist een
financiële voorziening voor nazorg en monitoring.
Een garantie voor de waarde van het bezit wordt eigenlijk niet gegeven, voor zover hem bekend. De
meeste ontwikkelaars kiezen voor uitgifte in erfpacht, zodat gebruiksbeperkingen kunnen worden
opgelegd, en tevens om het probleem van schuldig eigenaarschap/nazorg voor de nieuwe
kopers/gebruikers te beperken (hierover kunnen in het erfpachtcontract namelijk afspraken worden
gemaakt).
Er wordt ook wel eens gesproken van een landelijk garantiefonds. Afgezien van de haalbaarheid
hiervan vindt Beijnen het instellen van zo’n fonds een verkeerd signaal. Het probleem moet niet erger
worden voorgesteld dan het is. Voordat een locatie wordt ontwikkeld, moet de verontreiniging goed in
kaart worden gebracht en wordt er een nazorgplan opgesteld. In dat plan moet ook zijn vastgelegd
wat er gebeurt als er i.v.m. onverwachte (verspreiding van) verontreiniging een ingreep nodig is. Dit
terugvalscenario moet bekend zijn en er moet geld voor beschikbaar zijn. Daarmee is al een belangrijk
deel van het probleem opgelost.
Verder moet er goed worden gecommuniceerd over de verontreiniging en de genomen maatregelen.
Ook moet de overheid betrouwbaar zijn / dit imago verbeteren. Het succes van een plan zal verder
afhangen de extra kwaliteit die het biedt o.a. op het gebied van ruimtegebruik/extensiviteit en uitzicht.
De kwaliteit moet zodanig zijn dat mensen er graag willen wonen en zich over het stortimago heen
zetten vanwege de andere, positieve kanten van het plan.
Resumerend is het recept voor een goed en haalbaar plan:
Goed technisch onderzoek en technische maatregelen
Een terugvalscenario (incl. financiering) bij calamiteiten
Heldere, open communicatie
Kwaliteit van het plan
Betrouwbare overheid
Inspraak/betrokkenheid van gebruikers/bewoners bij het plan / de nazorg
Rol Afvalzorg
Hoe kijkt Beijen aan tegen de rol van een bedrijf als Afvalzorg? De verzelfstandiging van uitvoerende
taken is een typisch jaren ’90 verschijnsel. Niet alleen Noord-Holland, ook andere provincies richtten
een uitvoerende organisatie op, vaak `Afvalsturing’ genoemd. Afvalsturing Brabant is opgegaan in
Essent Milieu.
Verzelfstandigde organisaties krijgen ook de opdracht mee de eigen broek omhoog te houden. Dat
leidt vaak tot een eigen dynamiek / bredere ontwikkeling van een bedrijf. Dat zie je ook bij een bedrijf
als Afvalzorg, dat naast stortexploitatie ook nazorg en handel in grondstromen is gaan doen. Het
oprichten van een afdeling Landschappen is daarin ook een logische stap.
Het gevaar van de eigen ontwikkeling is dat de uitgeplaatste organisatie en de
overheidsaandeelhouder de neiging hebben om uit elkaar te groeien.
Beijnen ziet drie taken in het beheer en de nazorg van stortlocaties:
Wettelijk/bestuurlijke taken
Organisatorische taken
Uitvoerende taken
Beijnen vindt dat de eerste twee taken duidelijk bij de overheid moeten blijven. De uitvoerende taken
kunnen via aanbesteding aan de markt worden overgelaten. Al bij al zou Beijnen dus niet anno 2005
een bedrijf als Afvalzorg oprichten, maar nu het er een keer is, vervult het een nuttige taak.
Rol Landschappen
Zoals gezegd vindt Beijnen het oprichten van een afdeling die een eindbestemming geeft aan de
eigen stortlocaties, een logische stap.
Ook is het voorstelbaar dat deze afdeling, gezien de aanwezige kennis, de `herontwikkeling van
NAVOS-locaties’ als product aanbiedt aan de eigenaren van deze locaties, in een adviserende en/of
(deels) risicodragende rol.
72

De herontwikkeling van verontreinigde terreinen vindt Beijnen een stap te ver gaan. Dit moet je aan de
markt overlaten.
Een mogelijk aanvullend werkterrein van de afdeling Landschappen is het herinrichten van
ontgrondingsplassen, door deze als baggerbergingslocatie in gebruik te nemen en met de inkomsten
het gebied recreatief in te richten (idee van Haskoning `Zwemmen in bagger’).
Europese plannen
Er wordt momenteel in Europees verband gesproken over herontwikkeling van stortplaatsen. Beijnen
neemt deel aan deze gesprekken en conferenties, net als Afvalzorg Bodemservice overigens.
Nederland loopt duidelijk voorop in het hergebruik van stortplaatsen. Wel zijn er diverse projecten te
noemen:
Venetië: Venice Lagoon
Emden: een siertuin
Winkelcentrum in Bilbao, Spanje
Belfast: 120 ha stortplaats wordt omgetoverd in eco-milieu-bedrijventerrein
73

Bijlage 5 - Gesprek met dhr. R. van Nood
Directeur Ontwikkelingsbedrijf Zoetermeer, 21 juli 2005
Grondbedrijf versus ontwikkelingsbedrijf
Traditioneel hebben de meeste gemeentes een grondbedrijf, dat zich bezighoudt met de aankoop,
verkoop en het beheer van onroerend goed. Gemeentes met een grote ontwikkelingsopgave vormen
soms hun grondbedrijf om tot een ontwikkelingsbedrijf, dat zich naast de traditionele taken ook met
projectmanagement gaat bezig houden. De gemeente probeert dan via het grondbedrijf de
ontwikkeling van de gemeente te sturen. Omdat de gemeente Zoetermeer een grote
ontwikkelingsopgave heeft op zowel het gebied van stadsvernieuwing als uitbreiding, is het
grondbedrijf enige jaren geleden omgevormd tot ontwikkelingsbedrijf.
Het ontwikkelingsbedrijf Zoetermeer heeft een eigen begroting en valt rechtstreeks onder het college
van B&W. Het is geen aparte NV of BV maar een ambtelijke organisatie die valt onder een eigen
beheersverordening. Het ontwikkelingsbedrijf is (in haar projectmanagementrol) intern opdrachtgever
naar de afdelingen Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken en is verantwoordelijk voor de
grondexploitatie van de gemeente. Naar externe partijen (ontwikkelaars) is het grondbedrijf o.a
onderhandelingspartij als het gaat om de inbreng van grond en de ontwikkeling van een locatie.
Stedenbouwkundige regie
Het stedenbouwkundige plan van een ontwikkelingslocatie is belangrijk voor zowel gemeente als
ontwikkelaars. Voor de gemeente is kwaliteit, integraliteit e.d. van belang; voor een ontwikkelaar is
winstmaximalisatie het meest belangrijk. Wie maakt het stedenbouwkundige plan? Meestal de
gemeente, maar in Zoetermeer wordt soms ook aan ontwikkelaars de ruimte geboden om vrijblijvend
een plan te maken. Het voordeel is dat de kosten dan door de ontwikkelaar worden gedragen en dat
er snel gewerkt kan worden. Het nadeel is dat de gemeentelijke belangen wellicht niet voldoende
worden behartigt.
Verschillende rollen
Van Nood zegt dat ontwikkelaars en gemeente/ontwikkelingsbedrijf partners zijn bij de ruimtelijke
ontwikkeling van de gemeente. Maar hij benadrukt dat hun rollen en belangen duidelijk anders zijn.
Een ontwikkelaar heeft een horizon van 1 tot 5 jaar, terwijl een gemeente een horizon heeft van 40
jaar. Daarom zijn ontwikkelaars en het ontwikkelingsbedrijf, aan de onderhandelingstafel, ook elkaars
tegenstanders. Van belang is dat alle afspraken goed worden vastgelegd. Het ontwikkelingsbedrijf
heeft eigen juristen en schakelt voor alle belangrijke contracten/brieven ook externe juristen in. Omdat
partijen elkaar goed kennen is er altijd het gevaar dat er onbedoeld/per ongeluk concessies worden
gedaan door de gemeente, waar de ontwikkelaar van profiteert. Ook moet je als gemeente oppassen
met `vrijblijvende’ hulp van ontwikkelaars. Je bent eerder gebonden dan je denkt.
Grondexploitatie vs. Opstalexploitatie
Het Ontwikkelingsbedrijf maakt een duidelijk onderscheid tussen de grondexploitatie en de
opstalexploitatie. Met de opstalexploitatie houdt zij zich niet bezig, dat doen de ontwikkelaars. Het
Ontwikkelingsbedrijf haalt haar inkomsten uit de grondexploitatie. De grond wordt tegen een bepaalde
waarde verkocht. Bij woningen wordt de grondwaarde bepaald aan de hand van een grondquote over
de stichtingskosten: de grondprijs is een bepaald percentage (tussen de 20% en de 30%) van de vrij
op naam prijs van de woning. Bij bedrijfsruimte en kantoren wordt een m2 prijs (BVO) bepaald. Die
prijzen worden jaarlijks van tevoren vastgelegd in een gemeentelijke nota, maar er is wel ruimte om te
onderhandelen. Vanwege de onderlinge concurrentie tussen de gemeentes moet een gemeente soms
genoegen nemen met een lagere prijs.
Bij de grondexploitatie loopt het Ontwikkelingsbedrijf risico’s. Met name is aandacht nodig voor de
fasering: investeringen in de infrastructuur moeten goed gekoppeld zijn aan de bouwproductie. Als
een gemeente te snel grond bouwrijp maakt c.q. ontwikkelaars wachten met de bouw vanwege
marktomstandigheden of andere prioriteiten, dan moet de gemeente te lang op haar inkomsten
wachten en gaan de rentelasten zwaar wegen.
Bouwclaimmodel vs Joint Venture
De verhouding tussen gemeente/ontwikkelingsbedrijf en ontwikkelaars kan de vorm krijgen van een
aantal `standaardmodellen’. Tot in de jaren ’80 was het standaardmodel bij uitleglocaties dat van de
publieke grondexploitatie: de gemeente kocht de grond, maakte deze bouwrijp en gaf hem uit aan
ontwikkelaars. Tegenwoordige hebben ontwikkelaars/ beleggers deze grond vaak al in handen.
Gemeentes – zo ook de gemeente Zoetermeer - kiezen daarom vaak voor het bouwclaimmodel:
74

partijen leveren hun grond in en krijgen er een bouwquotum voor terug, de gemeente zorgt voor het
bouwrijp maken van de locatie en voor de planologische vergunningen. De sterke
sturingsmogelijkheid die het r.o.-instrumentarium de gemeente biedt, maakt dat de marktpartijen
bereid zijn om aan dit model mee te werken.
Een stapje verder gaat het joint venture model. In dit model delen de ontwikkelaars mee in het risico
van de grondexploitatie in ruil voor meer zeggenschap in de planvorming. Vaak wordt hiertoe een
GEM – grond exploitatie maatschappij – opgericht. De gemeente Zoetermeer kiest hier niet voor. De
(politieke, gemeentelijke) zeggenschap neemt namelijk af en dat is zeker met het dualisme, waarin de
raad de wethouders strenger is gaan controleren, een probleem.
Van Nood denkt dat uiteindelijk ook de marktpartijen liever een bouwclaimmodel hebben, dit is voor
alle partijen overzichtelijker.
Model voor Afvalzorg
Welk model zou voor Afvalzorg geschikt zijn? Afvalzorg mist de sturingskracht van het r.o.instrumentarium,
maar is als NV wel weer vrijer om te handelen. Cruciaal is of Afvalzorg bereid is om
risico te dragen. Als je dat kunt en ook, eventueel gedurende meerdere jaren, negatieve resultaten
kunt dragen, dan is het joint venture model een optie.
Het feit dat Afvalzorg overheden als aandeelhouder heeft, maakt het toch lastig om (veel) risico te
dragen; de politieke bazen zijn over het algemeen risico-avers.
Ook indien Afvalzorg zou kiezen voor een bouwclaimmodel blijft het mogelijk om invloed uit te oefenen
op de invulling en de kwaliteit van het plan. Hier kun je met de ontwikkelaar afspraken over maken.
Navos-locaties / gronden in eigendom gemeente
Hoe zou Afvalzorg het moeten aanpakken als ze een plan wil maken voor een verontreinigde locatie
die in eigendom is bij de gemeente? Van Nood raadt aan om je eerst goed te verdiepen in hoe de
gemeente werkt en denkt. Wat vindt de gemeente belangrijk, welke issues spelen, met welke partijen
werken ze veel samen? Afvalzorg moet de gemeente overtuigen van de kwaliteit die Afvalzorg kan
bieden, en er dan uiteraard ook voor zorgen dat beloftes worden waargemaakt.
75

Bijlage 6 – Vragenlijst dhr. O. Nieuwenhuis, projectontwikkelaar Bouwfonds MAB
Afvalzorg kan een rol spelen bij de (her)ontwikkeling van verontreinigde locaties. Als bedrijf waarvan
de aandelen in handen zijn van de overheid, is Afvalzorg echter terughoudend in het oppakken van
dergelijke projecten.
Jij bent werkzaam bij een commerciële projectontwikkelaar. Kun je vanuit die positie reageren op de
volgende vragen:
1. Is bodemverontreiniging bij (her)ontwikkeling van een locatie een probleem? Waarom
wel/niet?
- Wel vanuit marketingoogpunt; niemand woont of werkt graag op een vervuilde locatie.
Communicatie is een belangrijk instrument om dit probleem te ondervangen
- Wel vanwege de risico’s die gepaard gaan met de (mogelijk verplichte) sanering en/of
beheersing. Deze kosten dienen goed in te schatten zijn.
- Elk nadeel heeft zijn voordeel dus als bovenstaande punten kunnen worden ondervangen dan
kan er mogelijk een ontwikkeling plaatsvinden op een grondpositie met een relatief lage
grondkostencomponent.
2. Hoe ga je te werk als je in een project met bodemverontreiniging te maken krijgt?
- Risico’s beheersen dus expertise inhuren om de risico’s en kosten in te schatten.
- Een extra budget opnemen om de marketing te ondersteunen waar het gaat om de
communicatie van veiligheid.
3. Zijn alle gevallen van bodemverontreiniging voor jou gelijk, of maak je een onderscheid
tussen (bijvoorbeeld) simpele gevallen en complexe gevallen?
- In feite heb je altijd te maken met bodemverontreiniging als risico. In koopovereenkomsten hou je
hier rekening mee door vragen van een schone grond verklaring. De complexe gevallen betreffen wat
mij betreft bijvoorbeeld voormalige stortlocaties of andere locaties waar je vooraf weet dat je te maken
hebt met een situatie waarin e.e.a. dient te worden gesaneerd of beheerd.
4. Denk je dat er voor een bedrijf als Afvalzorg een rol is weggelegd in de ontwikkeling
van verontreinigde locaties? Kun je je antwoord motiveren?
- Ja, gezien de kennis en het imago van Afvalzorg kan zij de risico’s beheersen en vertrouwen
geven aan toekomstige eigenaren/gebruikers.
- Nee, de ontwikkeling zal meer door specialisten moeten worden opgepakt; ieder zijn
specialisme.
- Een samenwerking waarbij een goede taakverdeling is lijkt het ideaalplaatje; ieder zijn
specialisme en delen in de ontwikkelingswinst. De vraag is tot hoever in het proces Afvalzorg
meedoet; tegenover rendementen staan de bijbehorende risico’s. Het tot aan een
bestemmingswijziging brengen van een locatie is vaak een groot deel van de winst tegen
relatief weinig kosten en weinig risico’s.
5. Kan Afvalzorg door zich in dergelijke projecten te begeven een (on)eerlijke concurrent
worden van marktpartijen? Is `de markt’ wellicht prima in staat om zelf een oplossing te
verzinnen voor bodemverontreiniging?
- De markt zal daar zeker toe in staat zijn maar vooral de eigenlijke rol van afvalzorg, nml
beheersing van een vervuilde locatie en het vertrouwen dat overheden en consumenten zullen
hebben in een partij als afvalzorg geeft afvalzorg een voordeel.
76

6. Hoe zou de samenwerking tussen Afvalzorg en een commerciële projectontwikkelaar
eruit kunnen zien, qua taakverdeling, risicoverdeling, nazorg & garanties e.d.?
- Een en ander valt al af te lezen uit bovenstaande antwoorden: ieder zijn vak en winstdeling
naar rato van risico’s. Voor eigen locaties geldt dat afval;zorg m.i. in elk geval moet trachten
tot bestemmingswijziging geheel mee te doen aangezien hier veel winst valt te behalen tegen
relatief lage risico’s en kosten.
- Ik zou me kunnen voorstellen dat er bijvoorbeeld in de verkoop van de grond gezamenlijk
wordt opgetreden maar dat in de opstalontwikkeling afvalzorg geen of een veel kleinere rol
speelt. Dit geldt dan voor wat betreft de interne afspraken, naar buiten toe kan je uiteraard
prima gezamenlijk optrekken (imago en vertrouwen van afvalzorg uitnutten).
- De beheersing van de verontreiniging is een taak die ik niet los van afvalzorg zou trekken.
- Garanties voor het gebouwde is weer iets dat typisch bij de ontwikkelaar kan blijven.
7. Welke beperkingen c.q. kansen denk je dat het feit dat Afvalzorg voor 100% in handen
is van provinciale overheden, met zich meebrengt?
- De kans is wat mij betreft het imagovoordeel, de goede contacten bij overheden en mogelijke
informatievoorsprong m.b.t. ontwikkellocaties.
- Beperkingen zullen gelegen zijn in het feit dat er minder risico’s genomen kunnen/mogen
worden.
8. Is er in het bedrijf waar jij werkt een scheiding tussen projectontwikkeling en
projectmanagement/leiding? Vind je een dergelijk onderscheid zinvol?
- Er is een onderscheid tussen acquisitie, planvorming en realisatie. De ontwikkelaar kan echter
wel steeds dezelfde zijn, er wordt alleen steeds gebruik gemaakt van andere (in- of externe)
kenniscentra.
- Ik ben ervan overtuigd dat er een ontwikkelaar van begin tot einde verantwoordelijk moet zijn.
9. Heb je verder nog opmerkingen over Afvalzorg, bodemverontreiniging en
(her)ontwikkeling?
- Het lijkt mij een goede mogelijkheid om vanuit de verantwoordelijkheid voor de beheersing
van de locaties en de mogelijkheid om waarde te creëren een rol te gaan c.q. blijven spelen in
het ontwikkelen van dergelijke locaties.
Bedankt voor je medewerking!
77

Bijlage 7 – Vragenlijst dhr. M. Knulst
accountmanager nieuwbouw bij woningbouwvereniging de Dageraad
Afvalzorg kan een rol spelen bij de (her)ontwikkeling van verontreinigde locaties. Als bedrijf waarvan
de aandelen in handen zijn van de overheid, is Afvalzorg echter terughoudend in het oppakken van
dergelijke projecten.
Jij bent accountmanager nieuwbouw bij woningbouwvereniging de Dageraad. Kun je vanuit die positie
reageren op de volgende vragen:
1. Is bodemverontreiniging bij (her)ontwikkeling van een locatie een probleem? Waarom
wel/niet?
Geen probleem maar een kans. Het is gewoon een kwestie van fatsoen jegens volgende generaties
dat bij herontwikkeling eventueel aanwezige vervuiling wordt gesaneerd. Achteraf is het lastiger,
duurder en bestaat de kans dat het helemaal niet gebeurt. En intussen blijft het risico van
gezondheidsproblemen bestaan.
2. Hoe ga je te werk als je in een project met bodemverontreiniging te maken krijgt?
Dat wordt in de meest prille fase standaard als risico erkend, opgespoord, gewaardeerd en de aanpak
wordt ingepland. Met name de vraag wie verantwoordelijk is voor de kosten straat daarbij centraal en
is bepalend voor het vervolg.
3. Zijn alle gevallen van bodemverontreiniging voor jou gelijk, of maak je een onderscheid
tussen (bijvoorbeeld) simpele gevallen en complexe gevallen?
Bij simpele gevallen schuiven we het probleem door naar de uitvoeringsfase.
4. Denk je dat er voor een bedrijf als Afvalzorg een rol is weggelegd in de ontwikkeling van
verontreinigde locaties? Kun je je antwoord motiveren?
Jazeker. Maar niet op incidentele basis. Ik denk nog steeds dat een structurele samenwerking tussen
bijvoorbeeld een grote regionale corporatie en een regionale afvalzorgspecialist waarbij over en weer
kennis en projecten worden ingebracht succesvol kan zijn. Bij beiden gaat het primair om
maatschappelijk presteren, beiden hebben een lange adem en beiden hebben iets met de regio.
5. Kan Afvalzorg door zich in dergelijke projecten te begeven een (on)eerlijke concurrent
worden van marktpartijen? Is `de markt’ wellicht prima in staat om zelf een oplossing te
verzinnen voor bodemverontreiniging?
Ik denk dat Afvalzorg op eigen kracht geen echte en dus ook geen oneerlijke concurrent kan worden.
Onplanbaarheid en daardoor discontinuïteit in de bedrijfsvoering lijken mij het grootste probleem.
Projectontwikkeling is gaandeweg zonder vervuiling al een extreem complexe business geworden
waar alleen nog plaats is voor heel grote professionele kapitaalkrachtige spelers.
6. Zijn er redenen waarom juist (de ontwikkelpoot van) een woningbouwvereniging en
Afvalzorg een goede combinatie kunnen vormen?
Zie boven bij 4
7. Hoe zou de samenwerking tussen Afvalzorg en een ontwikkelaar (van bijv. een
woningbouwvereniging) eruit kunnen zien, qua taakverdeling, risicoverdeling, nazorg &
garanties e.d.?
Een stevige VOF of eventueel CV met primair een maatschappelijk rendement. En voor iedere
samenwerking is een goede balans (50/50) een belangrijke voorwaarde. Maar het begint met de vraag
of geld verdienen een doel is (nee dus) of een middel (ja dus) respectievelijk een communicatiemiddel
(intern en met de buitenwereld). Daar begint het mee. Als daar lucht tussen zit (bestuurlijk,
management, uitvoerend) dan wordt het niets.
8. Welke beperkingen c.q. kansen denk je dat het feit dat Afvalzorg voor 100% in handen is
van provinciale overheden, met zich meebrengt?
Dat zie ik niet als probleem. Corporaties zijn private ondernemingen met een publieke taak die er (als
bestaanvoorwaarde) goed in moeten zijn om het primaat van gekozen politici in het publieke domein
te respecteren.
Bedankt voor je medewerking!
78

Bijlage 8 – Vragenlijst Recreatie Noord-Holland NV
Dhr. V. Lommerse i.o. dhr. J. Hylkema en dhr. C. Wartenhorst
Recreatieschappen zijn beheerders van grootschalige groengebieden, soms ook van voormalige
stortplaatsen. Onlangs is Recreatie Noord-Holland NV (RNH) opgericht, een partij die qua achtergrond
veel overeenkomsten vertoont met NV Afvalzorg. Medewerkers van Recreatie Noord-Holland en
Afvalzorg hebben in het verleden reeds met elkaar samengewerkt in recreatiegebied Spaarnwoude.
Afvalzorg heeft als missie `het creëren van veilige landschappen’. Via haar afdeling
Landschappen wil Afvalzorg zelf (actief) zorgen voor een goede eindbestemming van haar
stortlocaties. Wat vindt RNH ervan dat Afvalzorg deze rol wil vervullen?
Dit is goed, het is begrijpelijk en nuttig dat stortlocaties worden ingepast in het landschap en hierop
worden afgestemd.
De voorloper van RNH is nauw betrokken geweest bij de eindbestemming van de stortlocatie
Velsen / de uitzichtheuvel te Spaarnwoude. Kan RNH enkele leerpunten uit dit proces
aangeven; wat ging er goed en wat zou volgende keer anders moeten?
Leerpunten: het is goed om hierover een nauwe samenwerking te hebben. Vooral bij Schoteroog is
gebleken dat het nuttig is om vooraf de eindbestemming is combinatie met de beheer en
exploitatiemogelijkheden af te stemmen met het stortplan/landschappelijke inpassing.
Het project Naarderbos heeft Afvalzorg in partnership gedaan met Grontmij, waarbij beide
partijen voor 50% risicodragend in het project hebben geïnvesteerd. Is een dergelijke
risicodragende samenwerking denkbaar tussen Afvalzorg en de nieuw opgerichte NV Recreatie
Noord-Holland?
Een risicodragend samenwerking is mogelijk. Dit vooral op het gebied van kennis en ervaring die RNH
heeft op gebied van exploitatie en beheer van natuur/recreatiegebieden en RNH kan daadwerkelijk
het beheer efficiënt uitvoeren.
In het Naarderbos is gezocht naar financiële dragers (o.a. bebouwing/rode functies) om de
inrichting en exploitatie van het gebied mogelijk te maken. Spoort deze werkwijze met de
ideeën van Recreatie Noord-Holland?
Ja, ook RNH zoekt naar mogelijkheden en zoekt kostendragers voor (mede)financiering van het
beheer.
Landschappen zoekt i.s.m. BV Baggerzorg naar verwerkingslocaties voor het idee `natuur op
bagger’: op baggerspeciedepots kan een dynamisch natuurlandschap ontstaan waarmee
tevens inkomsten worden gegenereerd ten behoeve van beheer en inrichting. Ziet RNH op dit
vlak mogelijkheden voor een samenwerking tussen Afvalzorg en RNH?
Ja, RNH heeft ervaring omtrent inrichting en mogelijkheden van inrichting van baggerdepots (o.a.
rijping van bagger en beplantingsmogelijkheden). Die ervaring is recentelijk bij Recreatieschap
Alkmaarder- en Uitgeestermeer en historisch gezien bij recreatiegebied Geestmerambacht en op de
voormalige stortplaats Velsen.
Op welke punten/werkgebieden zijn Afvalzorg en Recreatie NH (mogelijk) concurrenten?
Niet bekend. We zien het als aanvullend op elkaar.
Heeft RNH verder nog ideeën over mogelijke samenwerking tussen Afvalzorg en Recreatie
Noord-Holland? Bijvoorbeeld op het gebied van:
Planvorming: RNH zou in de beginfase van de ontwikkeling en inrichting van stortplaatsen en
baggerdepots betrokken moet worden om de kennis en ervaring omtrent beheer en exploitatie in
te brengen.
Grondverwerving/grondbezit: RNH is belast met het beheer van enkele duizenden hectares
recreatiegebied. RNH is wel niet de eigenaar van de gronden maar treedt namens de eigenaar
van de gronden. De verwerving van gronden doet RNH ook namens de toekomstig eigenaar.
Beheer: RNH beheert al vele duizenden hectares recreatiegebied. Ook het recreatieve en natuur
beheer van stortplaats is al onderdeel van het beheer. Dit kan ook op deze wijze geïnitieerd
worden voor beheer van stortplaatsen die Afvalzorg onder haar hoede heeft.
Een gezamenlijke werkmaatschappij: Hiervoor zijn mogelijkheden aanwezig
Financiering: Dit kan ook, zij het dat RNH met gelden van de schapsbesturen deze
samenwerking kan vormgeven.
79

Bijlage 9 – Dhr. E. de Vos, nazorg stortplaatsen provincie Noord-Holland
Afvalzorg wil graag een nieuwe bestemming geven aan gesloten stortlocaties. Het `bouwen op de belt’
is daarbij één van de actuele thema’s.
Jij werkt bij de provincie Noord-Holland en hebt veel verstand van stortlocaties en de wet- &
regelgeving daaromtrent. Kun je vanuit die positie reageren op de volgende vragen:
1. Wat vind je van het `bouwen op de belt’, onder andere voor:
Recreatieve functies voorstander
Kantoor- en bedrijfsruimte voorstander
Woningen technisch mogelijk, geen voorstander (i.v.m. beleving,
onwetendheid, beheersbaarheid)
2. Maak je daarbij onderscheid tussen moderne stortlocaties en oudere locaties (o.a de
Navos-locaties)?
Nee, niet ten aanzien van het voorgenomen gebruik. Wel verschillen de eisen die aan het bouwen
worden gesteld; en is de verantwoordelijkheid/aansprakelijkheid voor nazorg & calamiteiten voor
de beide locaties verschillend geregeld. Zie ook vraag 5.
3. Aan welke eisen moet het `bouwen op de belt’ voldoen?
Ten aanzien van de functie/voorgenomen gebruik en ontwerp: geen.
Wel zijn er randvoorwaarden op het gebied van zettingsrisico’s, humane risico’s, voorlichting over
gebruiksbeperkingen, bereikbaarheid van de nazorgvoorzieningen, rekening houden met
periodieke vervanging van de nazorgvoorzieningen, onderhoud en reparaties bij calamiteiten.
4. Biedt de huidige wet- en regelgeving voldoende ruimte voor de herontwikkeling van
stortlocaties?
Ja; alleen heb ik mijn vraagtekens bij de Wbm heffing (die wordt geheven over het oppakken en
herschikken van afval) i.v.m de hoge kosten die dit voor herontwikkeling betekent.
5. Hoe moet de juridische en financiële positie van kopers/gebruikers van stortlocaties
worden geregeld om het voor hen aantrekkelijk te maken om op een stortlocatie te
kopen/huren?
Bij het kopen van NAVOS/wbb locaties wordt je schuldig eigenaar (dus aansprakelijk voor
sanering en nazorg); bij Wm locaties (moderne stortlocaties) niet omdat de provincie de
nazorgverplichting bij sluiting krijgt. Alleen dienen de kopers en gebruikers van Wm locaties wel
rekening houden in hun exploitatie met de periodieke vervangingen en de gebruiksbeperkingen
(toegang, onderhoud,vervanging) en de eisen die de provincie zal stellen aan het gebruik.
De eigenaar van zowel Navos en Wm locaties kan de locaties verhuren en zich jegens de huurder
financieel garant stellen (schadevergoeding) indien vervagingen nodig zijn danwel calamiteiten
ontstaan.
Kopen lijkt mij moeilijk maar is natuurlijk altijd mogelijk.
6. Zou er een soort landelijk garantiefonds of een subsidiemogelijkheid voor nieuwe
gebruikers van een stortlocatie moeten zijn? Zo ja, hoe werkt zoiets dan?
Ik weet niet wat je bedoelt met garantiefonds en wat daar dan onder valt.
Subsidie lijkt mij een goed idee (hij is er niet in Noord-Holland, wel in Brabant) voor de Navos
locaties. Voor Wm inrichtingen is dit niet nodig, hier kan vooraf bij oprichten danwel tijdens
exploitatie een bedrag worden gereserveerd voor de eindbestemming. Dit vormt m.i. een
onderdeel van het businessplan van de exploitant. Bij Navos locaties ligt dit anders; bij veel
locaties zijn er risico’s maar zijn de eigenaren moeilijk aanspreekbaar (vaak gemeente uit
algemeen belang). Bij schrijnende gevallen zal er een beroep gedaan kunnen worden op het Wbb
budget of er kan vanuit de Wbb een bijdrage vloeien om het project rond te krijgen (dus alleen bij
maatschappelijke dynamiek).
7. Wie zijn naar jouw mening de concurrenten van Afvalzorg als het gaat om het geven van
een eindbestemming aan stortlocaties?
Grontmij, Tauw, DHV, Landschapontwikkelaars en projectontwikkelaars (ontwikkeling van
bedrijfterrein/woningen versus de daaraan gekoppelde verplichting tot recreatie).
80

Bijlage 10 – Dhr. W. Dam, nazorg stortplaatsen provincie Noord-Holland
Afvalzorg wil graag een nieuwe bestemming geven aan gesloten stortlocaties. Het `bouwen op de belt'
is daarbij één van de actuele thema's.
Jij werkt bij de provincie Noord-Holland en hebt veel verstand van stortlocaties en de wet- &
regelgeving daaromtrent. Kunnen jullie vanuit die positie reageren op de volgende vragen:
1. Wat vind je van het `bouwen op de belt', onder andere voor:
Recreatieve functies
Kantoor- en bedrijfsruimte
Woningen
Ik vind recreatieve voorzieningen persoonlijk de beste invulling van het gebruik na sluiting en
afwerking van de stortplaats. Dat komt eigenlijk omdat ik liever groen in ontwikkeling zie dan industrie
of woningen. Ik kan me voorstellen dat op bepaalde locaties (G.P. Groot) een industrieel gebruik een
goede optie is. Maar ook daar zou een "groene long" of parkachtig geheel niet misstaan.
Ik heb daar overigens vanuit mijn werk geen bemoeienis mee. De vergunning en mijn bemoeienis
beperkt zich tot de tijd dat de stortplaats in exploitatie is.
2. Maak je daarbij onderscheid tussen moderne stortlocaties en oudere locaties (o.a de Navoslocaties)?
Ik heb daar vanuit mijn werk geen bemoeienis mee. De vergunning en mijn bemoeienis beperkt zich
tot de tijd dat de stortplaats in exploitatie is.
3. Aan welke eisen moet het `bouwen op de belt' voldoen?
Ik heb daar vanuit mijn werk geen bemoeienis mee. De vergunning en mijn bemoeienis beperkt zich
tot de tijd dat de stortplaats in exploitatie is.
4. Biedt de huidige wet- en regelgeving voldoende ruimte voor de herontwikkeling van
stortlocaties? Welke wijzigingen zou je eventueel zinvol vinden?
Ik heb daar geen inzicht in. De Wet milieubeheer spreekt zich daarover niet uit.
5. Hoe moet de juridische en financiële positie van kopers/gebruikers van stortlocaties worden
geregeld om het voor hen aantrekkelijk te maken om op een stortlocatie te kopen/huren?
Zij moeten niet verrast kunnen worden door vervelende consequenties zowel financieel als in gebruik.
B.v. door onderhoudswerkzaamheden aan de afdichting tijdelijk moeten verhuizen en meebetalen aan
verplaatsing van woning / schuur, herinrichting tuin etc.
6. Zou er een soort landelijk garantiefonds of een subsidiemogelijkheid voor nieuwe gebruikers
van een stortlocatie moeten zijn? Zo ja, hoe werkt zoiets dan?
Ik weet dat niet.
7. Wie zijn naar jouw mening de concurrenten van Afvalzorg als het gaat om het geven van een
eindbestemming aan stortlocaties?
M.i. is er nog niet veel concurrentie. Het gaat meerendeels om recreatieve bestemmingen dus zouden
de recreatieschappen de concurrenten zijn. Overigens heb ik hierin ook niet veel inzicht.
81

Bijlage 11 – Vragenlijst dhr. O. Feenstra
Deskundige op het gebied van wet- en regelgeving bij Afvalzorg
1. Afvalzorg wil een nieuwe bestemming geven aan gesloten stortplaatsen. Welke
belemmeringen zie jij vanuit wet- en regelgeving voor het geven van bestemmingen als:
Recreatiegebied
o Aanpassing bestemmingsplan. Na sluiting stortplaats moet dit overigens sowieso
gebeuren, maar het doorlopen van de procedure zie ik als belemmering.
Bedrijfs- en kantoorruimte
o Zie boven
o Vergunningprocedure voor het aanleggen van leiding- en kabelwerk alsmede
rioleringswerk. Hierbij kan de graafdiepte een probleem geven.
o Woningwet, hierin is een verbod opgenomen voor het bouwen op verontreinigde grond.
Dit zover het humaan risico met zich meebrengt. Uit het afval kan (en zal) nog stortgas
vrijkomen. Zodra de afdichting gaat falen (50 jaar?) kan er stortgas door de fundering het
gebouw inkomen en kan gas uit via de buitenlucht in de gebouwen komen.
Woningen
o Zie boven
2. Op oude stortplaatsen (o.a. NAVOS) is het – bij herontwikkeling - vaak noodzakelijk om
stortmateriaal te verplaatsen en/of een nieuwe afdeklaag aan te brengen met
grond/baggerspecie. Welke belemmeringen zijn er op dit punt vanuit wet- en regelgeving,
belastingen e.d.?
De vraag die eerst beantwoord moet worden is, betreft het hier een inrichting of een
bodemverontreiniging?
Als het oude dumpingen betreft waarbij er geen vergunning is verleend, dan lijkt het mij een
bodemverontreiniging. Hierbij komt bij ontgraven saneringsafval vrij. Dit mag enkel worden afgegeven
aan een vergunninghouder. Als dit naar een stortplaats gaat is afvalstoffenbelasting verschuldigd.
Zomaar verplaatsen van het afval mag in beginsel niet. Er kan binnen het geval evenwel een
vrijstelling gelden voor grondverzet, maar dan moet het afval wel als grond zijn aan te merken. Hierbij
mag de te herschikken (op te brengen) grond niet vuiler zijn dan de ontvangende bodem. Indien het
geval als een bodemsanering wordt aangemerkt kan een nuttige afdeklaag worden aangebracht. De
toepassingscriteria zijn (momenteel nog) vastgelegd in het Bouwstoffenbesluit. Binnen afzienbare tijd
zullen er aanzienlijke wijzigingen optreden. De toepassing van bagger en grond als bodem en de
toepassing van bagger en grond in een werk zullen in separate besluiten worden geregeld. De soort
toepassing, de kwaliteit van de ontvangende bodem, de beoogde kwaliteit van de bodem ter plaatse
en de samenstelling van de toe te passen bagger/grond zullen alle een rol spelen. Ik verwacht meer
maatwerk op basis van risico-inschatting. De afvalstoffenbelasting is niet van toepassing op
bodemophogingen en in toepassingen van afvalstoffen in werken.
Het kan echter ook zo zijn dat een niet vergunde dumpplaats toch wordt aangemekt als een inrichting
en dat het niet hebben aangevraagd van een vergunning er niet toe leidt dat er geen inrichting is
opgericht. (Bij het zonder bouwvergunning oprichten van een werk lijkt mij dit duidelijk).
Indien het een inrichting was, dan kan deze niet meer worden heropend. Om een vergunning hiervoor
te krijgen zal moeten worden voldaan aan het Stortbesluit. Aan de eisen voor onderafdichting kan niet
meer voldaan worden. Saneren van de locatie loopt gelijk aan bovenstaande situatie, maar er kan
verschil optreden waar de afvalstoffenbelasting in beeld komt. Bij afgifte van ontgraven afval aan een
stortinrichting kunnen twee gedachtegangen worden gevolgd. De simpelste is dat voor de
ontvangende stortplaats dit nieuw afval is en deze stortplaats hierover afvalstoffenbelasting moet
afdragen. Maar er is ook al eens een uitspraak gedaan dat de oorspronkelijke afval in der tijd is
afgegeven aan en stortplaats met de bedoeling het daar te laten (eindverwerking storten). Dit moment
was het belastbaar moment voor de afvalstoffenbelasting. Die zal op dat moment nog niet hebben
bestaan, danwel zijn voldaan. Het verplaatsen van het afval doet hierna niet meer ter zake. Het mag
duidelijk zijn dat de Belastingdienst momenteel de eerste interpretatie (weer) aanhangt.
Voor het toepassen van grond en bagger als afdeklaag geldt ook hetzelfde als bij bodemsanering.
Indien namelijk niet herbruikbare grond/bagger wordt ingezet, blijft dit altijd een afvalstof. Bij
toepassing hiervan wordt de inrichting weer gezien als een stortplaats en is afvalstoffenbelasting
verschuldigd. Er is dan geen vrijstelling op basis van het voldoen aan de kwalificatie bouwstof.
In alle gevallen dient een saneringsplan te worden opgesteld. Dit plan dient door de Provincie te
worden goedgekeurd.
82

3. De afdeling Landschappen initieert ook projecten zoals het Groene Schip, waar een grote
grond/baggerverwerkingslocatie wordt gerealiseerd en vervolgens wordt ingericht als
recreatiegebied. Bieden overheidsbeleid, wet- & regelgeving hiervoor voldoende ruimte?
Zolang als hier enkel materialen worden toegepast die aan het Bouwstoffenbesluit (of diens opvolger)
voldoen, het een werk betreft dat sowieso wordt opgericht (ook als er geen afvalstoffen voorradig zijn)
en de materialen worden teruggenomen als het werk zijn functie verliest (behalve als dit
milieuhygiënisch slechter is dan ze dan te laten liggen), zijn er geen echte belemmeringen.
4. Het saneringsbeleid van de overheid is/wordt vernieuwd. Wat zijn de belangrijkste
vernieuwingen en wordt het hierdoor makkelijker of moeilijker om verontreinigde locaties een
nieuwe bestemming te geven (en waarom)?
Behoudens enkele uitzonderingen wordt de kwaliteit van de bodem overgelaten aan de lagere
overheden (gemeenten en waterschappen). Stand still wordt de norm. Verontreiniging hoeft enkel te
worden opgeruimd indien de verontreinig zich verspreidt of als de kwaliteit te slecht is voor het huidige
gebruik van de bodem. Bij een nieuwe bestemming wordt weer gekeken of de kwaliteit van de bodem
goed genoeg is voor het beoogde gebruik. Zo niet dan wordt de bestemming afgekeurd of moet de
bodemkwaliteit aangepast (saneren). Deze sanering moet zover gaan dat de bodem wel de juiste
kwaliteit heeft. Grondverzet zal meer gaan plaatsvinden op basis van (gemeentelijk vastgestelde)
bodemkwaliteitskaarten. Hierop is aangegeven welke kwaliteit een bodem heeft. De op te brengen
grond mag niet vuiler zijn dan de ontvangend bodem. Ik denk dat bestemmingsplannen nu verder
worden aangepast aan de huidige kwaliteit van de bodem. Daar industrie plannen waar de bodem
reeds verontreinigd is. De grondeigenaar is de probleemhebber. Als deze nu al zijn bodem geschikt
wil maken voor toekomstig schoner gebruik, dan kan hij nog even aanspraak maken op subsidie. Als
hij het zo wel goed vindt, dan zal hij later bij overdracht van het terrein voor een andere bestemming
dit in de prijs merken. Degene die wat wil (nieuwe eigenaar wil iets gaan doen waarvoor de bodem
nog niet geschikt is) zal zelf moeten betalen voor de sanering.
5. Wie een verontreinigd stuk grond koopt, wordt automatisch schuldig eigenaar. Is dit een
belemmering voor de herontwikkeling van verontreinigde terreinen? Hoe zou je met deze
problematiek om willen gaan?
Momenteel weet nog niemand wat straks de kwaliteit van de bodem mag wezen voor het huidig
gebruik. En ook is dus nog niet duidelijk wat voor gebruik er op je terrein wordt toegestaan in de nabije
toekomst. Veel is afhankelijk van de gemeente waar het terrein zich bevindt. Ik verwacht niet dat de
normen strenger zullen worden maar eerder soepeler. Zeker als je nu al geen zicht op subsidie hebt
zou ik eerst maar afwachten. Als je de mogelijkheid hebt zou ik als eigenaar van een verontreinigde
locatie proberen de gemeenste zover te krijgen dat ze rekening houden met de huidige kwaliteit van
jouw bodem bij het vaststellen van de beoogde kwaliteit op de bodemkwaliteitkaart.
6. Als het gaat om herontwikkeling van stortplaatsen en verontreinigde terreinen, welke
aanbevelingen/wensen zou je dan hebben op het gebied van:
Overheidsbeleid
o Indien bij een oude stortplaats het beheersen van de verontreiniging een probleem is of
wanneer het toekomstig beoogde gebruik van de locatie niet in overeenstemming is met de
bodemkwaliteit, dan het oude afval vierkant uitgraven en verplaatsen naar een stortplaats op
Stortbesluit-niveau. Voor deze gevallen een verklaring afgeven waarmee hierover geen
afvalstoffenbelasting verschuldigd is (dit om sluikverwerking te voorkomen). Hierbij geen
aanvullende eisen stellen in de trant van zeven of sorteren om herbruikbare en reinigbare
fracties af te scheiden. Dit maakt het enkel duurder en het resultaat zal zijn dat dan maar niet
ontgraven wordt. Als er zoveel herbruikbaar materiaal uit te halen is dat dit kan renderen zal het
op basis van financieel voordeel toch wel gebeuren. In andere gevallen (geen
verspreidingsrisico en geen risico bij beoogd gebruik van de bodem) kiezen voor monitoren of
IBC-sanering.
o Bij verontreinigde bodem lijkt het nieuw beleid goed genoeg. Wel is Rijkstoezicht nodig op
de uitvoering van het beleid. Het wordt anders de lagere overheden wel heel makkelijk gemaakt
om creatief om te gaan met de regels. Evaluatie zou ook periodiek moeten plaatsvinden.
Tenslotte zou de Rijksoverheid moeten kunnen ingrijpen indien een Gemeente te ruime normen
tolereert voor de beoogde bodemkwaliteit.
o Duidelijkheid scheppen in het beleid betreffende het wel of niet in werken mogen
toepassen van materialen die niet voldoen aan het Bouwstoffenbesluit. Het liefst natuurlijk een
83

verbod op het toepassen van dit soort materialen als opvul- of afdekmateriaal op verontreinigde
terreinen als ook het verbod om vrijkomende materialen (niet zijnde bouwstoffen volgens Bsb)
toe te mogen passen in wallen en/of overige werken, hoe goed de beheersmaatregelen van
deze speciale werken ook mogen zijn.
o Houd bij het RO-beleid meer rekening met de kwaliteit van de bodem. Het kan zelfs
gunstiger zijn om terrein ontwikkeling juist daar te plannen waar de bodem het meest
verontreinigd is. Er kunnen dan gelden worden gegenereerd om de verontreiniging weg te
nemen. Tevens kan de bodemopbouw direct gecombineerd worden met de ruimtelijke planning
(denk aan leidingwerk, parkeergarages, draagkracht, waterpartijen, bouwputten, enz.). Wees
hierbij niet te star bij de inrichting van het terrein zolang niet vaststaat hoe de ontgraving gaat
plaatsvinden.
Wet- & regelgeving
o In Uitvoeringsbesluit Wet belastingen op milieugrondslag regelen dat
vrijstellingsverklaringen kunnen worden afgegeven voor verplaatsen van oude stortplaatsen
naar stortplaatsen op Stortbesluit-niveau.
o In Wet milieubeheer of Wet bodembescherming vastleggen dat bevoegde gezagen geen
vergunning mogen afgeven voor het toepassen van materialen in werken anders dan
materialen die voldoen aan het Bouwstoffenbesluit (of opvolgers hiervan).
7. Wie zijn naar jouw mening de concurrenten van (de afdeling Landschappen van) Afvalzorg?
Ten eerste adviesbureaus en grotere aannemers, en zeker de bedrijven die op beide markten
opereren (zoals Grontmij en Oranjewoud). Verder de grote gemeenten met eigen ingenieurbureau
(zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag). En als derde conculegabedrijven zoals Vink.
84

Veilige Landschappen
De herontwikkeling van verontreinigde locaties
Met toepassing van secundaire grondstoffen
In deze Masterproof wordt de vraag gesteld wat de strategie van Afvalzorg Landschappen moet zijn.
Afvalzorg Landschappen:
geeft een nieuwe bestemming aan verontreinigde locaties
ontwikkelt ruimtelijke projecten waarin secundaire grondstoffen nuttig worden toegepast
steeds onder de noemer van `het creëren van veilige landschappen’.
Hierbij kan gedacht worden aan multifunctionele recreatiegebieden met financiële dragers als
bijvoorbeeld een golfbaan, maar ook aan de bouw van kantoor- en bedrijfsruimte en zelfs woningen.
Bij alle projecten wordt gezocht naar synergie met de overige onderdelen van Afvalzorg, die zich
bezighouden met o.a:
Inrichting en beheer van stortlocaties
Sanering en monitoring van verontreinigde locaties
Als grondbank bemiddelen in grondstromen (incl. baggerspecie)
Om de strategie te bepalen wordt de organisatie onderworpen aan:
Een externe analyse waarin wordt onderzocht in welke markt, welke omgeving Afvalzorg
Landschappen opereert. Aan de orde komen o.a. milieu-technische mogelijkheden,
projectkansen, winstgevendheid, concurrenten, de wensen van klanten, overheidsbeleid.
Een interne analyse waarin aan bod komen de missie en organisatiestructuur van
moederorganisatie Afvalzorg, synergiemogelijkheden en de wensen/verwachtingen van overige
organisatieonderdelen (collega’s en management team/directie)
Een van de belangrijkste inzichten uit de Masterproof is dat Afvalzorg Landschappen, bij
samenwerking met marktpartijen, dient aan te sluiten bij de beproefde pps-modellen die
grondbedrijven gebruiken. Scheiding van grondexploitatie en opstalexploitatie is daarbij een van de
voornaamste principes.
Deze en andere nuttige aanbevelingen scherpen het profiel van Afvalzorg Landschappen als
ontwikkelaar van Veilige Landschappen verder aan. Tegelijkertijd blijkt uit de Masterproof dat er geen
ingrijpende bijsturing nodig is. Afvalzorg Landschappen neemt een unieke positie in in de markt, en
dat is precies wat Porter aanbeveelt als het gaat om het formuleren van een strategie. Aan
Landschappen de taak om die positie te behouden en uit te buiten.
MRE Jaargang 2003-2005
Auteur: Jan Sjaarda, NV Afvalzorg
Postbus 6343
2001 HH Haarlem
j.sjaarda@afvalzorg.nl
Datum: september 2005
Begeleider: dhr. drs. L.B. Uittenboogaard (Amsterdam School of Real Estate)
Meelezer: dhr. prof. dr. E.F. Nozeman (Amsterdam School of Real Estate)
Interne begeleider: dhr. ing. J.W. Ninaber (Afvalzorg)