De beleveniseconomie in de projectontwikkeling - Vastgoedkennis
De Beleveniseconomie in de Projectontwikkeling
“Genereren belevenisconcepten in de woningbouwontwikkeling wèl of
géén meerwaarde ?”
Guido Gerrit Alexander Mensink
Datum: 29-02-2008
Begeleider: de heer W. Scheffers
Amsterdam School of Real Estate
– VOORWOORD –
Na het lezen van het boek “De Beleveniseconomie ” (Pine, B.J. & J.H. Gilmore ,1999) was ik
gegrepen door het proces van betekenis- en zingeving wat leidt belevenis. Het boek belicht
de ‘nieuwe economie’ die dematerialiseert, verpsycholiseert en illustreert hoe economische
voordelen behaald kunnen worden middels het inspelen op de zin van het leven; ‘beleving’.
Het boek was voor mij een eye opener, een van de redenen om mijn afstudeerthesis hieraan
te wijden.
Het was een uitdaging om de theorieën van de beleveniseconomie in relatie te brengen met
vastgoedontwikkeling en dit te onderzoeken in de praktijk. Er is op dit vakgebied immers nog
weinig over deze materie geschreven, laat staan wetenschappelijk onderzocht.
Na een tijdspanne van een jaar blik ik trots en tevreden terug op deze ‘kroon op mijn werk’.
Uiteraard heb ik dat niet alleen gedaan. Allereerst wil ik mijn trouwe supporters, mijn ouders,
vrienden en in het bijzonder mijn vriendin danken. Die ik het laatste jaar behoorlijk
verwaarloosd heb. Verder is een dank op zijn plaats voor iedereen die direct of indirect
betrokken is geweest bij mijn thesis. Speciale dank gaat uit naar Rob Kornman (interne
begeleider, directeur Van Wijnen Projectontwikkeling West) en Nils Kok (externe begeleider,
docent Finance aan de universiteit Maastricht) die mij hielpen aan nieuwe inzichten. Tot slot
bedank ik Wim Scheffers (externe begeleider, directeur AM wonen Zuid), met wie ik vele
uren aan de telefoon heb gezeten, zelf op zondag. Zijn expertise op dit vakgebied en
flexibele en kritische houding hebben mij keer op keer weten te enthousiastmeren en
gebracht tot dit eindresultaat.
2
– INHOUDSOPGAVE –
1. Inleiding
1.1 Aanleiding en probleemstelling 5
1.2 Relevantie 6
1.3 Opbouw thesis 6
2. Achtergrond
2.1 Het tijdperk van de beleveniseconomie 7
2.2 Van functionele naar emotionele woningbouw 11
2.3 Kritiek op de hedendaagse woningbouwopgave 12
3. Theoretische kader
Meerwaarde van belevenisconcepten
3.1 Beleving 15
3.2 Het interactive experience model 17
3.3 Belevenisconcepten 19
3.3.1 De kern van belevenisconcepten 20
3.4 Meerwaarde belevenisconcepten voor de woonconsument 25
3.4.1 Thematisering van de fysieke omgeving 25
3.4.2 Identiteit en authenticiteit leiden tot symbolische binding 26
3.4.3 Community Concepts 28
3.5 Meerwaarde belevenisconcepten voor de projectontwikkelaar 30
3.5.1 Prijspremium 32
3.6 Hypothesen 33
4. Methode en Benchmarklocaties
4.1 Selectiecriteria nieuwbouwlocatie 35
4.2 Belevenislocatiemodel 36
4.3 Benchmarklocaties 39
4.3.1 De Woerd (benchmarklocatie 1) 39
4.3.2 Zenderpark (benchmarklocatie 2) 41
3
4.4 Benchmarkanalyse
5. Resultaten
4.4.1 Schriftelijke enquêtes 43
4.4.2 Onderzoekspopulatie en respons 43
4.4.3 Operationalisatie 44
4.4.4 Discussiepanel 45
5.1 Itemanalyse 46
5.1.1 Homogeniteitmeting variabele woonbeleving 46
5.1.2 Homogeniteitmeting variabele belevenisconcept 47
5.1.3 Homogeniteitmeting variabele symbolische binding 49
5.1.4 Homogeniteitmeting variabele prijspremium 49
5.2 Frequentieverdelingen
5.2.1 Frequentieverdelingen variabele doelgroep 51
5.2.2 Frequentieverdelingen variabele woonbeleving 52
5.2.3 Frequentieverdelingen variabele symbolische binding 55
5.2.4 Frequentieverdelingen variabele prijspremium 57
5.3 Rangcorrelatiecoëfficiënt
5.3.1 Rangcorrelatiecoëfficiënt tussen belevenisconcept en symbolische
Binding 59
5.3.2 Rangcorrelatiecoëfficiënt tussen belevenisconcept en prijspremium 60
5.4 Discussiepanel 62
6. Conclusie 64
7. Discussie 68
Literatuurlijst
Bijlage 1 Enquête
Bijlage 2 Codeboek
Bijlage 3 Itemanalyses
Bijlage 4 Frequentieverdelingen
Bijlage 5 Rangcorrelatiecoëfficiënt
Bijlage 6 Schattingsfouten populatie
Bijlage 7 Uitwerking van de paneldiscussie
4
HOOFDSTUK I – INLEIDING –
1.1 Aanleiding en probleemstelling
In de afgelopen jaren zijn verscheidende boeken gepubliceerd waarin uitspraken werden
gedaan over hoe de economie verandert en hoe ondernemingen daarop kunnen en moeten
inspelen. Hoewel de terminologie per boek verschilt zijn er rode draden te ontdekken. Van
visie tot gedachtegoed, van motivatie tot interesseveld, van dromen tot ervaren en van
behoefte tot beleving. In de literatuur wordt de nadruk gelegd op immateriële aspecten van
de business en ligt de focus op de uiteindelijke beleving van de consument. De meest
gebruikte term voor deze nieuwe economie is de ‘beleveniseconomie’.
In de ruimtelijke ordening is deze tendens ook steeds meer waar te nemen. In de afgelopen
jaren begaven projectontwikkelaars zich in toenemende mate op het terrein van beleving. Er
worden woningbouwconcepten ontwikkeld waarbij getracht wordt de woonconsument zowel
functioneel als emotioneel te bevredigen. Voor het operationaliseren van belevenissen op
project- en productniveau gebruikt de leer van de beleveniseconomie de terminologie
‘belevenisconcepten’. “Een belevenisconcept wordt gezien als een subjectieve tussenstap
tussen droom en daad” (Nijs en Peters, 2005, p. 80). De vraag die rijst is, levert een
belevenisconcept ook meerwaarde op in de woningbouwsector?
Op het gebied van woningbouwontwikkeling is het bewijs van deze meerwaarde niet
wetenschappelijk aangetoond. Theorieën van de beleveniseconomie worden geciteerd
zonder een vertaalslag te maken met de woningbouwontwikkeling. Er wordt aangenomen dat
belevenisconcepten leiden tot meerwaarde, echter blijft bewijs hiervan achterwege. De vraag
is echter of bewoners van wijken, waar een belevenisconcept is toegepast, meerwaarde
ondervinden. Meerwaarde in de zin van woonbeleving en een sterk ‘thuis gevoel’ in de
leefomgeving. Maar ook meerwaarde voor de projectontwikkelaar. Waarbij meerwaarde
appelleert naar economische voordelen van een belevenisconcept. Dergelijke vragen
hebben geleid tot de volgende probleemstelling:
“In hoeverre hebben belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling
geleid tot meerwaarde voor consument en projectontwikkelaar?”
5
Om de probleemstelling te beantwoorden zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd:
1. Waar komt de focus op het creëren van belevenissen voor consumenten ter
verkrijging van een economisch voordeel vandaan?
2. Is het creëren van belevenissen binnen de huidige woningbouwontwikkeling
noodzakelijk?
3. Wat zijn belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling?
4. Welke theoretische meerwaarde genereren belevenisconcepten?
Het doel van deze thesis is inzicht verschaffen in het abstracte begrip belevenisconcept,
binnen het kader van de woningbouwontwikkeling. Ook wordt achterhaald of theoretische
meerwaarde van belevenisconcepten in de praktijk gegenereerd wordt. Dit zal geschieden
middels een casuïstisch onderzoek (benchmarkonderzoek twee locaties), een kwalitatieve
en een kwantitatieve analyse.
1.2 Relevantie
Deze thesis is wetenschappelijk relevant omdat weinig onderzoek is verricht naar het
inzetten van belevenisconcepten in de woningbouwontwikkeling en het effect ervan. De
maatschappelijke relevantie van deze thesis is dat kennis, met betrekking tot het
implementeren en toetsen van belevenisconcepten, in de woningbouwontwikkeling wordt
uitgebreid. De informatie die voortkomt uit deze thesis is relevant voor projectontwikkelaars
en andere belanghebbende actoren die een duurzaam concurrentievoordeel willen
bewerkstelligen.
1.3 Opbouw thesis
In hoofdstuk twee wordt middels literatuurstudie de achtergrond van de beleveniseconomie
en woningbouwvoorraad toegelicht. In hoofdstuk drie wordt nadruk gelegd op de begrippen
‘beleving’ en ‘belevenisconcept’. Tevens wordt in hoofdstuk drie de theoretische meerwaarde
van belevenisconcepten voor woonconsument en projectontwikkelaar geïntroduceerd.
Vervolgens wordt in hoofdstuk drie de hypothesen van deze thesis geformuleerd. Hierna
wordt in hoofdstuk vier de onderzoeksmethoden beschreven en de benchmarklocaties
geïntroduceerd en geanalyseerd. De resultaten van het onderzoek worden in hoofdstuk vijf
gerapporteerd. In het afsluitende hoofdstuk wordt de conclusie van deze thesis beschreven
en worden aanbevelingen gedaan.
6
HOOFDSTUK 2 –ACHTERGROND–
In dit hoofdstuk wordt het fundament van deze thesis gelegd. De focus ligt op het ontstaan
van de belevenistendens en de wijze waarop deze aansluiting vindt met de economie. Om
de noodzaak van belevenisconcepten aan te tonen komt kritiek op een deel van de
hedendaagse Nederlandse woningvoorraad aan bod.
2.1 Het tijdperk van de beleveniseconomie
Toffler (1970) schreef: “in situaties van schaarste houden mensen zich bezig met het
vervullen van hun eerste materiële levensbehoeften” (Boswijk et al., 2005). In de huidige
welvarende omstandigheden passen wij de economie aan op onze nieuwe menselijke
behoeften, die op een ander niveau komen te liggen. Het systeem dat is ontworpen om
materiële behoeften te bevredigen, wordt in snel tempo omgevormd tot een economie die
inspeelt op de psychische behoeften. De tendens die Toffler (1970) voorzag, is ook te
bespeuren in het boek van de Duitse socioloog Gerhard Schulze. Schulze (1999) stelt dat de
vraag van de zin van het leven samenhangt met beleving. De reden die Schulze (1999)
hiervoor geeft luidt: “omdat men de zin van het leven in toenemende mate in beleving zoekt”.
Dit constateert hij naar aanleiding van de maatschappelijke verschuiving van oude
gemeenschappen als geloof, politieke voorkeur en klasse, naar nieuwe gemeenschappen
met als basis beleving, interesses, waarden en hobby’s (Schulze, 1999).
Pine en Gilmore (1999) stellen dat een volgende stap op de economische waardeladder
wordt gemaakt. Zij noemen dit nieuwe stadium ‘the experience economy’. Pine en Gilmore
(1999) diepen de theorie van ‘the experience economy’ uit. Volgens de auteurs heeft de
economie, historisch gezien, een aantal stadia doorlopen. Pine en Gilmore (1999) noemen
dit ‘the progression of economic value’ (figuur 1).
7
Figuur 1 De ladder van de economische waarde (Pine en Gilmore, 1999)
Figuur 1 toont de stadia waarop de waardecreatie in de loop der tijd betrekking had.
Aanvankelijk hield de mens zich bezig met het winnen van commodities I , zoals boeren die
agrarische producten verbouwden. Deze primaire economische sector kwam aan haar einde
met de uitvinding van de stoommachine in 1736. De aandacht verschoof van
grondstofwinning naar industriële productie, het verloop van stadium één naar twee. Deze
industriële productie zorgde ervoor dat commodities werden omgezet in tastbare
gestandaardiseerde producten. In de jaren vijftig van de vorige eeuw constateerde men dat
de markten verzadigd raakten en dat de afzet van deze producten niet langer
vanzelfsprekend was. Het tijdperk van de marketing deed zijn intreden. Kotler, de
grondlegger van de marketing, stelde dat succesvolle ondernemingen erin slaagden
behoeften te vervullen (zoals service) bij het afzetten van het product; het verloop van
stadium twee naar drie. Consumenten waren niet meer alleen op zoek naar producten die
hun basisbehoeften faciliteerden, maar ook naar producten en bijbehorende service die
problemen op konden lossen. Inmiddels is het marketinggedachtegoed gemeengoed
geworden. Volgens Pine en Gilmore (1999) zijn ondernemingen die niet denken in
marketingtermen hun bestaansrecht aan het verliezen. Goede service is vanzelfsprekend,
daarmee verworden tot commodity. Consumenten rekenen bij aankoop van een product op
een bepaald serviceniveau. Producten worden hierdoor in hun essentie homogener, wat
marges onder druk zet en op den duur reduceert. Wij spreken in dit geval van een
buyersmarket.
I Commodities bestaan uit onderling vervangbare materialen die uit de natuur afkomstig zijn.
8
“When a person buys a service, he purchases a set of intangible activities carried out on his
behalf. But when he buys an experience, he pays to spend time enjoying series of
memorable events that’s a company stages - as a theatrical play- to engage him in a
personal way” (Pine & Gilmore,1999).
Pine en Gilmore (1999) stellen dat ondernemers op zoek moeten naar nieuwe instrumenten
om hun beoogde winstdoelstellingen zeker te stellen. Zij noemen belevenissen de nieuwe
bron van waardecreatie en het vierde economische waardegoed. Kopen en consumeren
moeten een waardevolle belevenis worden. Ondernemingen die beseffen dat belevenissen
een apart economisch product vormen hebben volgens Pine en Gilmore (1999) de sleutel tot
toekomstige economische groei. Het toekomstige economische voordeel kan worden
verkregen door het vragen van een prijspremium voor een onderscheidende belevenis. Pine
en Gilmore (1999) illustreren dit door middel van het volgende betoog (dit betoog wordt
geïllustreerd middels een Nederlands voorbeeld, om binding te houden met de Nederlands
markt):
Op de koffiemarkt worden alle stadia van de economische waardeladder doorlopen. Het
begint bij de commodity, te weten de koffieboon. Deze is over het algemeen afkomstig uit
een derdewereldland en vertegenwoordigt een zeer lage economische waarde. Het is het
eerste stadium van de economische waardeladder. Als vervolgens koffiebonen gebrand en
verpakt worden, zodat de consument een pak koffie uit de schappen van de supermarkt kan
halen, zal de kostprijs van een kop koffie zijn opgelopen tot € 0,10 of € 0,20. Deze
vergelijkbare kop koffie zal in een eenvoudige koffieshop op de hoek van de straat ongeveer
€ 1,50 tot € 2,00 kosten. Deze vergelijkbare kop koffie zal verder in prijs stijgen zodra men
deze bestelt bij een Starbucks of Coffee Company, te denken valt aan een consumentenprijs
van circa € 3,00 tot € 4,00 euro. Als men vervolgens in het Hilton hotel een kop koffie bestelt
waarbij men geniet van de rustgevende omgeving gehuld in een chique ambiance, betaalt
men al snel € 6,50 voor deze vergelijkbare kop koffie. Tenslotte is volgens Pine en Gilmore
(1999) de ultieme koffie experience een cappuccino of espresso bij Café Florian op het
Piazza San Marco in Venetië voor € 17,00. In dit voorbeeld wordt geschetst dat het niet
zozeer om het product op zich gaat maar meer om de belevenis rondom het product en/of de
dienst.
Naast de Amerikaanse pioniers Pine en Gilmore (1999), is de auteur Jensen (1999) één van
de belangrijkste Europese pioniers op het gebied van de beleveniseconomie. Jensen (1999)
9
voorspelt een verschuiving van aandacht voor het materiële naar het emotionele. Volgens
Jensen (1999) zal men het oude informatietijdperk verlaten en een nieuw tijdperk ingaan.
Namelijk dat van ‘verbeelding’; “from information to imagination”. Jensen (1999) spreekt in dit
verband van een dream society, een maatschappij die op zoek is naar verhalen achter de
producten in plaats van de functies en voordelen. Volgens Jensen (1999) vervullen dergelijke
verhalen de behoefte aan emotionele rijkdom in een maatschappij waar materiële rijkdom in
overvloed is. Jensen (1999) onderscheidt zes thema’s waarop verhalen kunnen worden
gebaseerd en waar volgens hem behoefte aan is, te weten: ‘avonturen te koop’, ‘markt voor
saamhorigheid/vriendschap en liefde’, ‘verzorgingsmarkt’, ‘wie-ben-ik-markt’, ‘markt voor
gemoedsrust’ en ‘markt voor overtuigingen’.
Overlappende inzichten, in met name de centrale rol van emotie in de huidige en
toekomstige markt, zijn tevens te bespeuren in de visie van Piët (2003). Zij is van mening dat
de beleveniseconomie inmiddels een substantieel deel uitmaakt van de huidige economie.
Volgens Piët (2003) werd de beleveniseconomie tot op heden vooral geassocieerd met de
fun industry. Ook wordt onder andere gesproken over het verlangen naar authenticiteit, de
ontwikkeling van thematisering en de beeldcultuur. Deze onderwerpen worden later in deze
thesis in relatie tot vastgoedontwikkeling gebracht. Piët (2003) hanteert de volgende definitie
van de beleveniseconomie: “alle productie en dienstverlening die gericht is op leniging van
emotionele behoeftes van mensen als groep of van een mens als individu. Niet als bijproduct
maar als kernactiviteit” . De definitie van Piët (2003) wordt in deze thesis gehanteerd, omdat
deze definitie de essentie van de ‘nieuwe economie’ het best omschrijft.
Resumerend
De leer van de beleveniseconomie wil verklaren dat een consument meer wil dan een
materieel product en/of dienst; men is bereid te betalen voor een belevenis. De
beleveniseconomie stelt dat, wanneer een land welvaart ontwikkelt, er een verschuiving
plaatsvindt van een materieel georiënteerde economie naar een immateriële economie. De
aandacht wordt verlegd van product naar belevenis. Gepaard met welvaart gaat de groei van
het aanbod van materiële goederen en diensten. Naarmate de welvaart toeneemt zal het
aanbod stijgen en treedt de ‘wet van de afnemende meeropbrengst’ in. Volgens Pine en
Gilmore (1999) moeten ondernemers op zoek naar nieuwe marktinstrumenten om hun
marge veilig te stellen. Volgens de leer van de beleveniseconomie wordt dit gevonden in het
creëren van betekenisvolle belevenissen als kernactiviteit. Kopen en consumeren moeten
een ‘belevenis’ worden.
10
2.2 Van functionele en materiële naar emotionele woningbouw
In de ruimtelijke ordening is geruime tijd een tendens te bespeuren dat er een zoektocht is
naar de subjectieve componenten van de woning en zijn omgeving. Deze omslag lijkt voort
te komen uit de hiervoor beschreven maatschappelijke tendens en de Vierde Nota over de
ruimtelijke ordening. In deze nota zijn drie aspecten beschreven die het kwaliteitsniveau van
de ruimtelijke ordening naar een hoger platform moeten tillen. De drie aspecten zijn
‘gebruikswaarde’, ‘toekomstwaarde’ en ‘belevingswaarde’. De mate van interesse in
behoefte aan subjectieve beleving binnen de huidige woningbouw vindt onder meer haar
oorsprong in de volgende twee achtergronden. Ten eerste de Vitruviaanse principes van de
architectuur. Hierbij wordt de kwaliteit van een gebouw gewaarborgd door middel van drie
van elkaar afhankelijke hoofdprincipes, Venustas (schoonheid / bevalligheid), Firmitas
(stevigheid / duurzaamheid) en Utilitas (nut / bruikbaarheid) (WRR 1998, Wikipedia
architectuur). Vanuit deze architectonische benadering wordt kwaliteit aan de woning en de
woonomgeving toegekend. Door het introduceren van deze (historische) aspecten in onder
ander de Vierde Nota Ruimte, wordt de belevingswaarde in stand gehouden en gerealiseerd.
Dit gebeurt door diversiteit en ontwerpkwaliteit na te streven en aandacht te besteden aan
het realiseren van beleving binnen de woningopgave.
Ten tweede ligt de oorsprong in de behoefte aan emotionele bevrediging. Deze wordt niet
alleen gevoed door een toevoeging van beleving, maar ook door gebrek aan beleving. In
1955 deed het ‘Functionalisme’ zijn intreden in de Nederlandse woning- en stedenbouw.
Deze stroming wordt gekenmerkt door grootschaligheid, massaliteit en homogeniteit. Alle
uiterlijke kenmerken moeten een afspiegeling zijn van functionele elementen. Schoonheid is
hierbij geen doel op zich. De schoonheid van een gebouw is volgens deze stroming gelegen
in zijn functie. Een bekende uitspraak in dit tijdperk luidt: ‘Form Follows Function’. De
primaire doelstelling van deze architectonische stroming was het terugdringen van het
schrijnende woningtekort in Nederland. Deze stroming heeft tot omstreeks 1970 geduurd
totdat er een verbastering optrad, te weten ‘Nieuwe truttigheid’. Nieuwe truttigheid, in de
volksmond ook wel Bloemkoolwijken genoemd, deed zijn intreden in het tijdperk 1970 en
duurde tot 1980. Nieuwe truttigheid, of Bloemkoolwijken, zijn geen officiële benamingen
binnen de architectonische historie. Een algemeen aanvaardbare term voor deze stroming
ontbreekt. Het verschil tussen het Functionalisme en Nieuwe truttigheid is dat meer aandacht
bestond voor de leefomgeving binnen de gedachtewereld van Nieuwe truttigheid. De
opkomende milieuvraagstukken waren hiervan voornamelijk de oorzaak. Kenmerken van de
Nieuwe truttigheid zijn (bloemkool)woonerven met overwegende laagbouw en verkeersluwe
oplossingen. Tevens is er verschil te constateren tussen Nieuwe truttigheid en functionalisme
in de schaalvermindering en de toename van groenvoorzieningen.
11
Beide stromingen zijn heden ten dage nog steeds te bespeuren in de Nederlandse
woningbouwvoorraad. Desondanks zijn beide stromingen onderheven aan maatschappelijke
kritiek. Over het algemeen worden deze architectonische stijlen door de maatschappij
bestempeld als saai, sfeer- en identiteitloos. Hieruit kan opgemaakt worden dat de
maatschappij deze architectonische stijlen niet meer in de armen sluit. Verondersteld kan
worden dat de woonconsument meer behoefte krijgt aan subjectieve en emotionele
componenten van het wonen. In het verlengde hiervan kan men zich afvragen of de huidige
woningbouwontwikkeling hieraan voldoet?
2.3 Kritiek op de hedendaagse woningbouwopgave
De zojuist beschreven kritiek wordt in vergelijkbare mate geuit op de hedendaagse
Vinexwijken. Met name de professionals zijn negatief gestemd. “Terwijl elk van de
Vinexwijken zou moeten aansluiten op de specifieke identiteit van de bestaande stad, sluiten
ze vooral aan op elkaar. Ze zijn een soort Nederlandse suburbia aan het worden, onderling
inwisselbaar” (Derksen, 2005, p.7). De professionals scheppen een beeld dat Nederland
wordt volgebouwd met dodelijk saaie en eenvormige eengezinswoningen binnen een niet
onderscheidende woonomgeving. “Vinexwijken worden de getto’s van de 21 e eeuw. Ze
bieden oppervlakkig gezien een staalkaart van vormen, waar een sufmakende
eenvormigheid achter schuilgaat” (Duivesteijn, 1999 p.7). Tevens is er kritiek op het fysieke
karakter van de Vinexwijken. De critici zijn van mening dat Vinexwijken het fysieke karakter
van een stad noch dorp hebben. Het welbekende argument dat Vinexwijken ‘noch vlees
noch vis’ zijn wordt regelmatig aangehaald. De wijken die aan de rand van de steden en
dorpen verschijnen zijn noch urbaan noch suburbaan. Volgens critici kennen de wijken
enerzijds te lage dichtheden, te weinig voorzieningen en derhalve te weinig functiemeningen
om van echt stedelijke locaties te spreken. Anderzijds kennen ze een te hoge dichtheid en is
er sprake van te krappe kavels om met recht te kunnen stellen dat er sprake is van een
suburbane leefomgeving.
De Vierde Nota Ruimte Extra heeft, zoals hiervoor beschreven, kwaliteit hoog in het vaandel
staan. Echter stellen critici dat de ambitie naar kwaliteit vaak wel aanwezig was, maar in de
praktijk sneuvelde door het tekort aan woningen (Baljon & Visser, 1997, in Kasten en
Speksnijder, 2006). Van den Hof (2007, p. 10) betoogt in zijn artikel over duurzame
Vinexwijken dat er “te eenzijdig gebouwd is, met te weinig aandacht voor wensen van de
consumenten en de kwaliteit van de woonomgeving”. Dit concludeert Van den Hof (2007) in
zijn onderzoek naar de duurzaamheid van de ruimtelijke kwaliteit in Vinexwijken. In dit
onderzoek zijn drie verschillende Vinexwijken onderworpen aan een kwalitatief
12
onderzoekskader waarin de kwaliteitsaspecten, gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde
getoetst werden. Van den Hof (2007) stelt dat het opvallend is dat het concept voor
gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde in géén van de plannen wordt toegepast. De
schaarste op de Nederlandse woningmarkt zou als remmende factor kunnen worden
bestempeld.
Het is opvallend dat de hiervoor beschreven kritiek over de Vinexwijken met name de
uitleglocaties betreft. Over de binnenstedelijke locaties, evenals Vinexwijken, wordt in
negatieve zin weinig geschreven.
Een beeld wordt geschetst dat de esthetiek in een groot deel van de Vinexwijken te wensen
over laat. Aandacht voor het uiterlijk van de woningen is er wel geweest maar is volgens
vormgevers onder de maat. Ook wordt er kritiek geleverd op de indeling achter de gevel.
Achter de gevel houdt de aandacht voor vernieuwing op en is de indeling van het huis
traditioneel. Toch is er een kanttekening te maken bij deze kritiek. Men dient immers het
bouwbesluit als maatstaf te nemen voor het woningontwerp. Gehele vrijheid op het gebied
van esthetiek achter de gevel is daarom niet mogelijk.
Kritiek uit de professionele hoek op een groot deel van de Vinexwijken heeft een sterke
invloed gehad op de globale beeldvorming over wonen in Vinexwijken. Professionals kijken
vooral naar de buitenkant, vorm, esthetiek, het voorzieningsniveau (functionaliteit) en de
dichtheid van de wijk. Maar kijken bewoners met dezelfde ogen naar de (hun) Vinexwijk?
Kasten en Speksnijder (2006) stellen dat Vinexbewoners met ander ogen kijken: specifieke
huishoudensituatie en het financieel budget zijn de belangrijkste elementen waarom mensen
in een Vinexwijk wonen.
Voor veel bewoners van Vinexwijken betekent verhuizen naar een nieuwe wijk een volgende
stap in de wooncarrière. In bijna alle gevallen wordt een woning betrokken die nieuwer,
groter en van betere kwaliteit is dan de voorgaande (Kasten en Speksnijder 2006). Echter
moet dit beeld aangescherpt worden. Uit de hiervoor beschreven argumenten blijkt dat
woonconsumenten overwegend vanuit materieel oogpunt hun heil zoeken in Vinexwijken.
Bewoners geven aan dat de nieuwe wijk zelden een plek is waar men binding mee heeft en
waar men zich mee kan identificeren (Kasten en Speksnijder, 2006). Bewoners zijn van
mening dat de woonomgeving meer betekenis krijgt wanneer de identiteit van de locatie
versterkt wordt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat, wanneer de identiteit van een
woonomgeving benadrukt wordt, de woonconsument aansluiting vindt bij zijn woning en
woonomgeving. Hierdoor zal de woonomgeving de woonconsument meer bevredigen. Een
13
woonomgeving creëert immers meer bevrediging wanneer het zowel aan de materiële als
immateriële woonwensen voldoet.
Resumerend
Kritiek op de historische en huidige woningvoorraad (Vinexwijk) richt zich voornamelijk op de
bebouwingsdichtheid, esthetiek en identiteit. De Vierde Nota Ruimte Extra heeft kwaliteit
hoog in het vaandel staan. Echter is dit volgens de critici gesneuveld door het schrijnende
tekort aan woningen. Het gevolg hiervan is dat woonwijken ontstonden die te krap zijn
opgezet om als surburbaan te kwalificeren en hiernaast urbane functiemenging of stedelijke
uitstraling missen. De wijken zijn, in de woorden van critici, noch vlees noch vis. Het zijn met
name de vormgevers die deze kritiek uiten. Esthetische kritiek op de Vinexwijken komt uit
alle gelederen. Immers iedereen heeft een mening over wonen en het aanzicht van een
woning en/of omgeving. Met name de vormgevers vinden dat de esthetiek van Vinexwijken
vaak te wensen overlaat en bewoners zijn vaak alleen tevreden met het eigen huis. Esthetiek
is geen gemakkelijk onderwerp om aan te snijden, ieder mens bekijkt een object of omgeving
vanuit zijn eigen gekleurde referentiekader.
De kwaliteit van woningen binnen de Vinexwijken staat onder haar bewoners goed
aangeschreven. Het is echter de identiteit van de woning en omgeving die weinig belevenis
verwerft. Bewoners zijn van mening dat de woonomgeving meer beleving en binding
genereert wanneer de identiteit van de woonomgeving verstekt wordt. Bewoners missen een
reflectie van het eigen karakter in de woonomgeving. Hierdoor wordt binding met de
woonomgeving bemoeilijkt. Geconcludeerd kan worden dat het functionele kwaliteitsaspect,
zoals woonoppervlakte en duurzaamheid van de Vinexwoningen, voldoet aan de
verwachting en behoefte van de woonconsument. Echter is het de identiteit van de
woonomgeving (en sommige woningen) op Vinexwijken die te wensen overlaat. Deze sluit
niet of nauwelijks aan bij de belevingswereld van de woonconsument.
14
HOOFDSTUK III –THEORETISCH KADER–
Meerwaarde van belevenisconcepten
In dit hoofdstuk wordt het belang van belevenissen en de conceptualisering daarvan in beeld
gebracht. Vervolgens wordt het kernbegrip ‘meerwaarde’ gesplitst in twee optieken en wordt
het begrip Community Concepts uitgelegd. Tenslotte worden in dit hoofdstuk de hypotheses
geformuleerd die getoetst worden binnen dit onderzoek.
3.1 Beleving
Een belevenis is een complex aan emoties die zich tegelijkertijd of achtereenvolgend
voordoen. Boswijk et al. (2005, p.23) omschrijven een belevenis als “een onmiddellijke,
relatief geïsoleerde gebeurtenis met een complex aan emoties die indruk maken en een
bepaalde waarde vertegenwoordigen voor het individu binnen de context van een specifieke
situatie”. In deze definitie is geen directe relatie te ontdekken met de economie. Pine en
Gilmore (1999) stellen dat een belevenis raakvlakken krijgt met de economie wanneer de
belevenis wordt gesplist in de vier domeinen ‘amusement’, ‘leren’, ‘esthetiek’ en
‘ontspanning’. Binnen deze vier domeinen kunnen individuen op passieve danwel actieve
wijze deelnemen aan de belevenis. Op deze manier oefenen zij invloed uit op het verloop en
het resultaat van de belevenis. Tevens is van belang in welke mate individuen het spectrum
‘binnentreden’ (absorptie of onderdompeling genoemd) en hierdoor onderdeel van de
belevenis uitmaken. Onder absorptie wordt door Pine en Gilmore (1999) verstaan dat
“iemands aandacht zo wordt vastgehouden dat diegene de belevenis in zich opneemt
waarbij de betrokken individu fysiek deel van de belevenis uitmaakt”. Onder onderdompeling
wordt verstaan dat de individu de spil in het belevenisweb is. De mate van deelname aan
een belevenis is bij onderdompeling groter dan bij absorptie. In figuur 2 wordt duidelijk dat
het doorkruisen van de dimensie (onderdompeling en absorptie) met de deelname (passief
en actief) uitmondt in vier typen belevenissen.
15
Figuur 2 De domeinen van de belevenis (Pine & Gilmore, 1999)
De vier domeinen van het spectrum sluiten op elkaar aan en vloeien vaak ineen zodat er een
unieke persoonlijke ervaring ontstaan. De vier domeinen worden hieronder omschreven en
met een voorbeeld verduidelijkt:
- amusement: men neemt de belevenis passief tot zich, zoals het bekijken van een film
of het lezen van een magazine;
- leren: men spant zich in om de belevenis tot zich te nemen, zoals educatie;
- ontsnapping: men stort zich actief in een belevenis en draagt bij (zowel fysiek als
mentaal). Voorbeelden zijn games, pretparken, extreme sporten en het bouwen van
een eigen huis;
- esthetiek: men stort zich in een belevenis maar heeft geen invloed op het verloop,
zoals live concerten.
Voor het operationaliseren van de domeinen van Pine en Gilmore (1999) door een
onderneming binnen de beleveniseconomie, kan gebruik worden gemaakt van het Interactive
experience model (figuur 3) van Falk en Dierking (1992). Zij hebben uitgebreid onderzoek
gedaan naar wat mensen beleven en ervaren bij een bezoek aan een museum en dit
vertaald in een model. Dit zogehete Interactive experience model heeft als doel de beleving
van museumbezoekers te optimaliseren.
16
3.2 Het interactive experience model
Falk en Dierking (1992) hanteren een model waaruit drie contexten zijn te onderscheiden,
die van belang zijn voor individuele belevenissen en moeten leiden tot een ervaring. Het
individu heeft interactie met de persoonlijke context (1), sociaal-culturele context (2) en
fysieke context (3).
Figuur 3 Interactive experience model (Falk en Dierking, 1992)
1. De persoonlijke context
De persoonlijke context bestaat uit alle persoonlijke kenmerken die het individu met zich
meeneemt naar een (nieuwe) belevenis. Persoonlijke kenmerken bestaan onder andere uit:
verwachtingen, interesses, ambities, motivaties en kennis die bestaat en/of is ontstaan door
output van ervaring uit het verleden. Alle belevenissen die binnen deze context op een
persoon afkomen worden op basis van de hiervoor beschreven kenmerken gefilterd. Als
gevolg hiervan wordt de beleving persoonlijk. Om deze reden is het van belang dat
keuzemogelijkheden worden ingebouwd binnen een belevenis. Keuzes zoals: ‘op welke
manier en hoe?’, ‘waarom en wanneer?’ moeten aan het individu worden overgelaten om
een mate van controle over wat hij beleeft te behouden
2. Sociale context
Belevenissen vinden meestal plaats in een groep. Zelfs als iemand alleen participeert in een
belevenis zijn daar vaak nog andere deelnemers zoals personeel, vrijwilligers, etcetera. Nijs
en Peters (2003) zijn van mening dat de beoordeling van een belevenis vaak als eerste
wordt bepaald door dit gegeven. Zij geven het volgende voorbeeld: ‘ouders en kinderen
hebben andere behoeften bij een bezoek aan een festival dan een groep jongeren. De
17
drukte bij het evenement is van grote invloed op de beleving: slecht bezochte feesten zijn
vaak niet gezellig. Te drukke evenementen, met bijbehorende files, parkeerproblemen en
wachtrijen worden ook zelden hoog gewaardeerd. De sociale context is feitelijk een
doelgroepanalyse.
3. Fysieke context
De fysieke is de tastbare omgeving. De fysieke omgeving en de vastgoedobjecten waarmee
een individu in contact komt geven een betekenisvolle context aan de gepresenteerde visie
en concepten. Het gaat hierbij niet slechts om fysieke kenmerken zoals vormgeving en
architectuur maar ook om eigenschappen zoals sfeer en het (goede) gevoel bij een locatie.
De kracht van bijvoorbeeld de Disney parken ligt voor een groot deel in de vormgeving en
architectuur maar het belangrijkste kenmerk is de sfeer. Bezoekers worden ondergedompeld
in een droomwereld waarbij elk detail doordacht is en de belevingswereld versterkt wordt.
Ex en Lengkeek (1996) stellen dat de er laatste jaren meer interesse is in de esthetiek en
authenticiteit van een tastbare omgeving. Dat er een honger bestaat naar esthetiek, is
sommige gevallen boven functionaliteit, ten aanzien van vastgoedobjecten is met name
bespeurbaar in vrijetijdsaccommodaties (Efteling, Archeon ) musea, (Guggenheim museum
in Bilbao, Groninger museum) en winkelomgevingen (Marikenstraat te Nijmegen, de
Beurstraverse ‘Koopgoot’ te Rotterdam).
Naast esthetiek en authenticiteit binnen een fysieke context, is identiteit een belangrijke
kenmerk voor het creëren van een connectie met de omgeving. Identiteit en een fysieke
omgeving hebben een relatie met elkaar die tweeledig kan worden uitgelegd. Ten eerste kan
identiteit worden gezien vanuit de karakteristieke fysieke eigenschappen van een locatie.
Deze karakteristieke eigenschappen worden vaak betiteld als herkenbaarheid en de
waarneembaarheid van een locatie, voorbeeld hier van is het aanwezig zijn van markante of
gezichtsbepalende tekens en of ‘landmarks’. Ten tweede kan de identiteit van een fysieke
omgeving beleving van personen in zich herbergen. Een locatie kan bepaalde associaties,
gevoelens en sentimenten oproepen. Tevens kan de identiteit vereenzelviging
bewerkstelligen tussen persoon en locatie. Dit wijst op een emotionele of affectieve
betekenissen waarmee mensen aan specifieke omgevingen betekenis en binding verlenen.
Hier op voortbordurend betoogt Boomkens (1998, p. 366) dat: “het stijgend aantal eigentijdse
huishoudens en de toenemende anonimiteit, is de burger op zoek naar een essentie, een
kern, een herkenbaar punt in de stad waar hij zijn identiteit kan vinden”.
18
“Als ik mensen vraag wat voor hen krachtige, leefbare en vitale woonomgevingen zijn, dan
komen daar geheel andere antwoorden dan wij momenteel bouwen. Ik hoor antwoorden
zoals Aziatische steden, ik zie beelden van New York, Hundertwasser en van Palermo.
Allemaal plekken waar een zekere romantische levenstroom vanuit gaat: levendig,
gemengd, sterk sociaal milieu, midden in het leven staan”.
(Scief Houben, Vastgoed is dienstverlening in NAW 2007).
De mate van interactie in en tussen de hiervoor beschreven contexten door het individu
bepaalt de uiteindelijke beleving. De interactie van het individu met de contexten is in de
meeste gevallen een unieke gebeurtenis en zal daardoor speciaal, persoonlijk, sociaal,
doelgericht en laagdrempelig aanvoelen. Een onderneming die gebruik maakt van het
interactive experience model (Falk & Dierking, 1992), ter creatie van een positieve beleving,
zal inzicht moeten hebben in enige individuele en sociale kenmerken van het individu binnen
de individuele context. Inzicht in de individuele kenmerken en voorkeuren zal het proces tot
ineen vloeien van de contexten tot een persoonlijk, sociaal, fysiek, educatieve, intrinsieke
emotionele rijke interactive experience doen versnellen en verbeteren.
Resumerend
In deze paragraaf is het raamwerk geïntroduceerd dat in deze thesis wordt ingezet als
analyse-instrument voor belevenisconcepten in de woningbouwontwikkeling. Omdat beleving
een moeilijk en ongrijpbaar begrip is, behoeft het een contextmatige aanpak voor het
uitzetten van een analyse. De domeinen van de belevenis van Pine en Gilmore (1999) geven
ondermeer handvatten voor het inkleuren van de contexten van het interactive experience
model (Falk & Dierking, 1992), ter verkrijging van een toetsingskader. De beschreven
theorieën van de beleveniseconomie hebben een lage correlatie met vastgoedontwikkeling.
Desondanks dienen deze als basis voor de zoektocht naar de meerwaarde van een
belevenisconcept in de woningbouwontwikkeling. In de volgende hoofdstukken wordt de link
gelegd tussen dit raamwerk en de woningbouwontwikkeling. Dit gebeurt middels een
beschrijving van de operationalisering van belevenissen, namelijk het ‘concept’.
19
3.3 Belevingsconcepten
Het Latijns woordenboek (Koenen, 2003) geeft aan dat een ‘concept’ de volgende
benamingen kent; ‘concipio, concepi en conceptum’. Wat staat voor op- en innemen,
zwanger worden van, moeder zijn van, vlam vatten, hevig verliefd worden, waarnemen en
koesteren. Nijs en Peters (2002) stellen dat een concept een subjectieve tussenstap tussen
droom en daad is. Ten aanzien van het bedrijfsleven formuleren Nijs en Peters (2002, p. 80)
‘concept’ als “een strategische benadering voor een oplossing”. Een ‘concept’ gaat uit van
het idee producten en/of merken op de markt te brengen die zijn gebaseerd op een
gedachtegoed. Onder een gedachtegoed van een product of merk verstaat Rijkenberg
(2005): “een vertegenwoordiging van een visie, houdingen, overtuiging, motivaties, taal-
golflengte, interessevelden, wereldbeelden en werelden die voor consumenten een
betekenis hebben”. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het begrip ‘concept’ de volgende
vertegenwoordiging behelst: transparant en inzichtelijk, consequent en consistent in vorm en
inhoud en wekt nieuwsgierigheid en verlangen naar een gedachtegoed (psychische
behoeften) binnen een strategische context.
In de vastgoedmarkt geeft men geregeld een andere invulling aan het woord concept.
Voorbeelden uit de praktijk zijn onder andere het zorg-, energie- en dienstverleningsconcept.
De primaire gedachte bij de toepassing van deze concepten ligt op het product en/of de
dienstverleningen van het product. De belevingswaarde van een product en/of dienst wordt
hierbij gezien als bijproduct en niet als kernactiviteit. Een verklaring hiervoor kan zijn dat de
praktijk uitgaat van de definitie dat een concept een strategische benadering is voor een
oplossing (Nijs & Peters, 2002). Door het begrip concept niet eenduidig te definiëren blijft het
vaag en onduidelijk wat een concept in essentie juist níet is. Daarom is gekozen voor de
terminologie belevenisconcept, om verwarring te voorkomen. Voor het begrip
‘belevenisconcept’ wordt, in relatie tot vastgoedontwikkeling, de volgende definitie
gehanteerd: een gedachtegoed vertaald in een fysieke context op een specifieke locatie over
een langdurige periode. Het begrip belevenisconcept wordt in de volgende paragraaf onder
de loep genomen en in relatie gebracht met woningbouwontwikkeling.
3.3.1 De kern van belevenisconcepten
Volgens Geursen (1996) zijn goede belevenisconcepten betekenisvol, onderscheidend en
hebben ze uithoudingsvermogen. Ze zijn in essentie makkelijk communiceerbaar omdat ze
natuurlijk overkomen. De adaptatiedrempel voor een consument is laag vanwege de
innerlijke waarheid die het concept vertegenwoordigt. In paragraaf 2.1 is reeds toegelicht dat
20
een gecreëerde belevenis alleen betekenisvol kan worden wanneer onder meer inzicht is in
de kenmerken van haar belever(s). Een goed belevenisconcept geeft hier invulling aan. Maar
aan welke eisen moet een belevenisconcept voldoen? Aanknopingspunten zijn te vinden in
de vijf principes van Pine en Gilmore (1999) voor het creëren van belevenisomgevingen door
middel van het gebruik van een concept. Deze vijf principes zijn geïnspireerd op ervaringen
uit de Angelsaksische markt. De principes worden voorzien van Nederlandse voorbeelden.
Tevens worden twee principes toegevoegd om aansluiting te vinden met de Nederlandse
(vastgoed) markt. Voor de in totaal zeven principes is gekozen omdat ze handvatten
aanreiken waarmee een fysieke omgeving op beleveniswaarde getoetst kan worden. De
zeven principes zijn: thema (1), identiteit (2),authenticiteit (3), bestrek alle zintuigen(4),
knelpunten (5), harmonie (6) en herinnering (7).
1. Thema
Een belangrijke eigenschap van een belevenisconcept is het thema. Heeft het concept een
verhaal? Kan men de filosofie herkennen? Heeft het een bereikbaar doel? Past het thema bij
haar omgeving? Is het thema boeiend? Het project Brandevoort te Helmond is een voorbeeld
van een Vinexlocatie waarbij gebruik is gemaakt van een thema. Het thema wat centraal
stond tijdens de ontwikkeling van Brandevoort was dat de wijk een nostalgisch karakter
moest krijgen, welke de sfeer van de Brabantse dorpen van weleer moest oproepen. Het
laten herleven van een oud Hollands stadje uit de 17 e tot en met de 20 e eeuw met
woonwensen van vandaag en morgen. “Oude landschappelijke structuren zoals groene
erven, beplantingen, radiale lanen en landwegen, zijn naar boven gehaald en ruimtelijk
versterk, zodat ze als dragers van het plan – thema- kunnen functioneren” (Janssen, 2001,p.
38).
Het ‘Smurfendorp’, zo noemen omwonden het vakantiedorp Buitenborgh. Het vakantiedorp is
op palen gebouwd en ligt langs de A2 bij Abcoude. Het thema wat hieraan ten grondslag ligt
is het creëren van een veilig (permanent) vakantiegevoel. De woningen met elk een eigen
aanlegsteiger aan het water van de Vinkeveense plassen zorgen voor een versterking van
het thema. Rondom het dorp staat een hek dat ongenodigden buiten het dorp moet houden.
Het vakantiedorp heeft een sterke gelijkenis met de Amerikaanse gated communities.
2. Identiteit
De identiteit van een thema beschrijft de onverwisselbare karakteristieke en unieke
eigenschappen. Het doel van identiteit is het verwerven van een onderscheidende
breinpositie bij de consument. In paragraaf 3.2 is de relatie tussen identiteit en de fysieke
omgeving beschreven. De tweeledigheid van het begrip dient bij de conceptualisering
21
ingevuld te worden. Met de ontleding van identiteit is geen rekening gehouden met de
poststructuralistische theorie. Deze theorie gaat er vanuit dat identiteit nooit eenduidig en als
kenbaar gegeven wordt beschouwd maar als een meerduidig en subjectief construct. Het
begrip is in deze context multi-interpretabel; identiteit is in deze benadering zo dynamisch dat
een statische kwantificatie niet bewerkstelligd kan worden.
3. Authenticiteit
Het concept moet een natuurlijke en authentieke indruk maken. Authenticiteit is niet
clichématig in de zin dat het alleen over traditioneel vakmanschap of nostalgie gaat.
Authenticiteit gaat over het herontdekken. Ex en Lengkeek (1996) maken onderscheid
tussen historisch of a- historisch authenticiteit. “Binnen het gebied van kunst (waaronder
vastgoed valt) hebben a-historische en historische authenticiteit betrekking op de vraag of
het object in de oude glorie wordt hersteld of juist niet. Wie oog heeft voor de historische
authenticiteit laat zien dat het kunstwerk een geschiedenis van veranderingen heeft. Het
kunstwerk wordt geconserveerd in de conditie waarin het is aangetroffen. Zo niet bij a-
historische authenticiteit. Wie die verkiest, verwijdert de zichtbare levensgeschiedenis. Het
object moet worden teruggebracht in de staat waarin het in aanvang verkeerde” (Ex &
Lengkeek,1996, p.38). Ex en Lengkeek (1996) beschouwen authenticiteit met name vanuit
de invalshoek van cultuur-historisch toerisme en kunst. Alhoewel de invalshoek van Ex en
Lengkeek (1996) verschilt met de invalshoek van dit onderzoek zijn er toch duidelijk
aanknopingspunten en overlappingen. Een overlapping c.q. aanknopingspunt is waar te
nemen in het onderzoek van Ennen (2004) over de woonconsument in Brandevoort. Daarin
beschrijft hij een tegemoetkoming aan nieuwe woonwensen en kwaliteitsaspecten van de
leefomgeving door het inzetten van erfgoed door gemeenten en projectontwikkelaars.
Daarbij gaat het niet om het beschermen en in stand houden van het verleden maar om het
creëren van een verleden (a- historisch authenticiteit). Dit wordt vervolgens vertaald in een
ontwikkelingsplan om een woonproduct en leefomgeving te ontwikkelen. Ennen (2004)
refereert in deze context aan ‘gecreëerd erfgoed’.
4. Betrek alle zintuigen
Zintuigen stellen ons in staat kennis te nemen van het deel van de fysieke werkelijkheid die
onze wereld vormt. Veel belevenisomgevingen zijn gebaseerd op visuele indrukken. Vaak
worden niet alle zintuigen geprikkeld en dit kan afbreuk plegen aan de belevenis.
Waarnemen is een actief en tegelijkertijd passief proces. Dit proces leidt tot een vorm van
betekenis geven aan de (fysieke) wereld om ons heen.
22
5. Knelpunten (verwijder negatieve indrukken)
Binnen een omgeving zijn er altijd elementen die afbreuk doen aan de fysieke kwaliteit en,
daardoor, de belevingswaarde. Het zijn elementen die niet binnen de context van het thema
passen. Wanneer niet alle elementen corresponderen, in het ernstigste geval strijdig zijn,
met het thema kan dit leiden tot een reductie in de geloofwaardigheid van het thema. Een T-
bone steak hoort immers niet thuis op de kaart van een vegetarisch restaurant.
6. Harmonie
Binnen een concept is het belangrijk dat alle variabelen op elkaar zijn afgestemd. Pine en
Gilmore (1999) stellen dat “de naadloze integratie van een aantal indrukken beïnvloedt het
individu en maakt daardoor het thema waar” (p. 78). In het geval van Brandevoort geldt dat
de wijken allemaal een naam hebben die in het verlengde van het thema ligt. De Veste, het
centrum van Brandevoort, roept associaties met een middeleeuws vestingstadje op. De
traditionele architectonische stijl van de Veste zorgt voor een versterking van de
belevingswaarde van het gehele thema.
7. Herinneringen
Met het introduceren en implementeren van een belevenisconcept moeten ondernemingen
zich beseffen dat zij herinneringen maken. Het traject van het kopen en laten bouwen van
een huis is voor de meeste mensen een emotionele gebeurtenis, waar vaak in een latere
levensfase aan wordt gerefereerd. Wanneer deze referentie aan het ontwikkelingsproces
positief is zal dit het imago van desbetreffende ontwikkelaar ten goede komen.
Het ontleden van een belevenisconcept brengt onder de aandacht dat drie principes de
ruggengraat vormen. Zonder deze begrippen is er geen belevenisconcept te vormen. De
primaire ingrediënten voor een belevenisconcept zijn; thema, identiteit en authenticiteit.
Wanneer geen invulling wordt geven aan deze drie principes heeft het belevenisconcept
geen bestaansrecht. De andere principes: ‘betrek alle zintuigen’, ‘knelpunten verminderen’
en ‘harmonie’, zijn complementair aan de drie primaire principes. Deze hebben als doel de
drie primaire principes te synergeren zodat een belevenis wordt gecreëerd die leidt tot, het
laatste principe, een (onderscheidende) herinnering (tertiair principe) .
23
Resumerend
Uit deze paragraaf komt naar voren dat een concept een concrete integrale benadering voor
het creëren van een betekenisvolle belevenis is. Binnen de praktijk doen verschillende
definities de ronde voor het begrip concept. Vandaar de terminologie belevenisconcept. Het
geraamte van een belevenisconcept dat leidt tot een betekenisvolle belevenis is opgebouwd
uit zeven principes. Deze principes zijn onder te verdelen in primair, complementair en
tertiair. De primaire principes zijn de fundering van een belevenisconcept. Een
belevenisconcept zonder de drie principes ‘een verhaal en doel (thema)’, ‘uniek karakter en
continuïteit (identiteit)’ en ‘authenticiteit’, zal geen beleving bij de consument genereren.
Zoals hiervoor beschreven zorgen de complementaire principes er voor dat het concept naar
een hoger belevenisniveau wordt gebracht. De belevenis wordt door deze principes
betekenisvoller en intenser.
De zoektocht naar meerwaarde van belevenisconcepten in de woningbouw wordt voortgezet
met de primaire principes als toetsingskader. De complementaire principes worden in het
verloop van deze thesis niet verder belicht.
Wanneer de drie primaire principes van het belevenisconcept fuseren met het Interactive
experience model treedt verandering op. De ‘fysieke omgeving’ zal zich ontpoppen tot een
‘fysieke belevenisomgeving’. Deze metamorfose is van belang voor dit onderzoek omdat
hieruit (mogelijk) blijkt dat het gebruik van de principes een ‘normale’ fysieke omgeving
omzet in een fysieke ‘belevenis’ omgeving. Deze metamorfose zou vervolgens kunnen leiden
tot meerwaarde.
24
3.4 Meerwaarde belevenisconcepten voor de woonconsument
In deze paragraaf worden de primaire principes thema, identiteit en authenticiteit die binnen
een fysieke context geanalyseerd. Het analyseren van deze principes binnen en fysieke
context moet leiden tot meerwaarde.
3.4.1 Thematisering van de fysieke omgeving
“Een krachtig thema creëert meervoudige belevenissen op één plek” (Pine en Gilmore 1999,
p.77). Thematisering van een omgeving, stad, woonwijk en/of object maken de belevenis
rijker. Een goed thema geeft de verschillende onderdelen van een belevingswereld betekenis
en heeft een synergie-effect; “de totale beleving is meer dan de optelsom van de
onderdelen” (Nijs en Peters 2002, p. 248). Overigens schuilt er ook een gevaar in
thematisering. Een thema is in grote mate subjectief en statisch. Hierdoor kan de
kennismaking met het thema een eenmalige belevenis zijn die niet wordt herhaald. In deze
paragraaf wordt het belang van thematisering belicht in relatie tot woonbelevenissen.
Thematisering is in Nederland een betrekkelijk nieuw verschijnsel. Kattenbroek, een
Amersfoortse woonwijk, heeft pionierswerk verricht op dit gebied in 1990. In deze wijk wordt
voor het eerst op ruime schaal gebruik gemaakt van wervende referentievoorbeelden. In
Kattenbroek gaat het met name om fantasiebenamingen, waarmee de ontwerper
uitgesproken sferen binnen de woonwijk heeft willen scheppen. Daarop aansluitend is de
architectuur op deze thema’s aangepast. Aan het begin van de eenentwintigste eeuw, met
de aandacht voor consumentgericht bouwen en de behoefte van gemeenten om zich te
profileren en hun nieuwbouwwijken te onderscheiden, is thematisering een opkomend
instrument. De tendens om nieuwe woonwijken ‘in de markt te zetten’, zoals dat wordt
gedaan met een nieuw model auto, door het toepassen van een geconceptualiseerd thema,
is hierbij een voorkomend gegeven. Uit onderzoek (Lorzing et al., 2006) is gebleken dat met
enige regelmaat voor dezelfde thema’s wordt gekozen. Deze thema’s zijn water, bos en
historie. Deze thema’s worden door de onderzoekers bestempeld als succesnummers.
Onderzoekers verklaren dit succes omdat de thema’s natuurlijk en echt overkomen en
eenduidig te conceptualiseren zijn. Hierdoor ontstaan thema’s die binnen een ieder zijn
referentiekader aansluiting vinden. Immers, iedereen heeft wel een gedachte over wonen
aan het water, in het bos of kasteel. Deze thema’s dragen bij aan de immateriële behoefte
van het wonen. Echter een thema ‘an sich’ leidt niet tot een gehele mentale woonbehoefte
bevrediging. Daar zijn de ingrediënten identiteit en authenticiteit voor nodig.
25
In Vathorst, een nieuwe wijk aan de Noordzijde van Amersfoort, is een kunstproject ‘Who is
afraid of Vinex?’ geïntroduceerd met als doel een onderscheidende identiteit aan te meten
voor de Vinexlocatie. Het kunstproject is echter door de bewoners van Vathorst niet
geadopteerd. De bewoners herkenden de identiteit van het kunstproject niet. Karsten en
Speksnijder (2006) stellen dat de bewoners van Vathorst meer binding met de wijk zouden
hebben gekregen wanneer de identiteit van de wijk zou zijn versterkt en afgesteld op de
bewoners. Dit voorbeeld belicht het belang van identiteit. In dit voorbeeld komt naar voren
dat de bewoners zich niet konden vereenzelvigen met de woonwijk vanwege de
miscommunicatie tussen de identiteit van het kunstproject en de bewoners van Vathorst.
Hieruit kan geconcludeerd worden dat, wanneer de identiteit van een thema een eigen,
herkenbaar, transparant en een onderscheidend karakter heeft, een reflectie tussen bewoner
en omgeving ontstaat die leidt tot positieve belevenissen.
3.4.2 Identiteit en authenticiteit leiden tot symbolische binding
Uiteenlopende groepen gebruiken lokale of regionale eigenschappen van de ruimte om
uitdrukking te geven aan de eigen identiteit en levenswijze (Nio, 2003). Het is deze
‘identiteitsgedachte’ die stelt dat een verschuiving optreedt van het belang van de binding
aan een plek naar het belang van de binding met een plek.
Thematisering van identiteit leidt tot belevenis en verbondenheid. Door de identiteit van een
thema op de voorgrond te positioneren kan aansluiting worden gevonden in de
beleveniswereld van de woonconsument. Een gethematiseerde identiteit geeft immers een
omgeving een onderwerp c.q. filosofie en een eigen karakter. Dit karakter kan overlappen
met het karakter van de woonconsument waardoor de woonconsument zijn eigen identiteit
kan benadrukken. Niet alleen het individu probeert zich te onderscheiden, ook (sub)groepen
binnen een samenleving proberen hun eigen identiteit te profileren. Bauman (2001) spreekt
in dit verband over ‘ingebeelde collectieven’. De gezamenlijke identiteit leidt tot een gevoel
van onderlinge verbondenheid. Ten aanzien van (woon)beleving is dit een belangrijk aspect.
Hieruit kan opgemaakt worden dat identiteit leidt tot verbondenheid. Oftewel de
(gethematiseerde) identiteit van een fysieke omgeving leidt tot individuele en collectieve
verbondenheid. Thematische identiteit van een belevenisconcept binnen een
woningbouwopgave biedt het individu de mogelijkheid zich emotioneel te vereenzelvigen met
de woonomgeving. Deze betrokkenheid van individuen met hun woonomgeving, waarbinnen
zij zich kunnen identificeren en onderscheiden van of verbinden met anderen, zegt iets over
de binding die zij hebben met hun omgeving. Deze binding wordt symbolische binding
genoemd.
26
In dit hoofdstuk werd reeds beschreven dat een belevenisconcept authenticiteit moet
bevatten. Wanneer een belevenisconcept niet als écht wordt beleefd, maar een laag
realiteitsgehalte kent, zal de mate van beleving gering zijn. Vanuit deze optiek kan men
stellen dat de identiteit en authenticiteit van een woonomgeving, ter verkrijging van binding
met een plek, samenhang hebben. Verondersteld wordt dat identiteit zonder authenticiteit
geen symbolische binding genereert.
Naast symbolische binding bestaat ook functionele binding aan een woonomgeving.
Functionele binding aan de woonomgeving betreft bijvoorbeeld bereikbaarheid van de
werkplek en of familie. Hiermee wordt niet gedoeld op belevenis en bevrediging van
voorzieningen zoals openbare ruimtes, winkels en het park. Functionele binding met de
woonomgeving wordt in deze thesis niet nader belicht omdat deze thesis de immateriële
zijde van woningbouwontwikkeling belicht. Hierbij vertegenwoordigt functionele binding een
secondaire rol.
Wanneer een omgeving een authentieke identiteit aangemeten krijgt willen mensen zich
hiermee vereenzelvigen aan binden. Deze symbolische binding met een omgeving is
waarneembaar in wijken als Brandevoort, Haverlij en Groot Hoogelande. Ennen et al. (2004)
stellen dat bewoners van Brandevoort binnen hun leefstijl aandacht hebben voor genoemde
beleving als gezelligheid, gebondenheid, nostalgie en sfeer. Deze elementen hangen samen
met de identiteit en authenticiteit van een woonomgeving en lijken te leiden tot een positieve
woonbelevenis die leidt tot symbolische binding. Het is vergelijkbaar met het kopje koffie van
café Florian aan het Sint Marco plein. Men betaalt daar substantieel meer euro’s voor dan
voor een kopje koffie van een eenvoudige koffieshop op de hoek van de straat. Omdat men
dit kopje koffie anders beleeft, hoe lauw het ook is. Het gaat om het ervaren van een
subjectieve belevenis die onder meer voorkomt uit een reflectie tussen de persoon en een
authentieke fysieke omgeving met een onderscheidende identiteit.
Resumerend
De zoektocht naar meerwaarde voor de woonconsument levert een beeld op waarin een
belevenisconcept bestaat uit primaire principes. Dit zijn thema, identiteit en authenticiteit.
Verondersteld kan worden dat het inzetten van concepten in woningbouw, waarbij gebruik
gemaakt is van een thema met een uitgesproken identiteit die authentiek is, leidt tot
woonbeleving en verbondenheid. Het positief en onderscheidend beleven van binding met
een plek wordt in dit onderzoek beschouwd als meerwaarde. De meerwaarde van
belevenisconcepten voor de woonconsument is ‘woonbeleving’ en ‘symbolische binding’.
27
3.4.3 Community Concepts
Zoals reeds belicht heeft identiteit een reflectief karakter. Verondersteld kan worden dat de
woonomgeving een identiteit biedt die overwegend onderdeel uitmaakt van het
levensverhaal van haar bewoners. Vanuit deze invalshoek kan geredeneerd worden dat een
leefstijl van een groep bewoners correleert met de identiteit van hun omgeving. De keuze
voor een bepaalde woonsetting hangt direct samen met het zelfbeeld, de eigen identiteit
en/of behoefte aan een specifieke identiteit en authenticiteit. Reflectie van de eigen identiteit
is daarbij geen individuele maar een sociale bezigheid waarbij wordt vergeleken met
leefstijlen men binnen het referentiekader vallen. Onderzoeksbureau The Smart Agent
Company® onderzoekt de relatie tussen identiteit, leefstijl en fysieke omgeving. Hierbij staan
de leefstijlen van de consumenten centraal. The Smart Agent Company® gebruikt hiervoor
het Brand Strategic Research model (figuur 4). Dit model geeft inzicht in acht verschillende
woonmilieus die gebaseerd zijn op leefstijl onderzoek. De verschillende woonmilieus worden
Community Concepts genoemd.
Het doel van toepassing van Community Concepts binnen dit onderzoek ligt in het creëren
van homogeniteit tussen de verschillende benchmarklocaties. Iedere locatie is immers uniek.
Om deze complexiteit hanteerbaar te maken wordt het BSR-model Community Concepts
gebruikt. Alvorens dit gebeurt behoeft het BSR-Model en de Community Concepts enige
uitleg.
Het BSR-model Community Concepts is een abstract psychosociaal model dat middels een
sociologische en een psychologische dimensie, pijlers uit de menswetenschappen, wordt
opgebouwd. In dit model worden verschillende leefwerelden onderscheiden en wordt het
samenleven met anderen geanalyseerd (Community Concepts, 2005). De horizontale
sociologische dimensie binnen de context van Community Concepts laat zich vertalen in de
tegenstelling tussen ik ben anders en ik behoor tot ons soort mensen. De psychologische
dimensie van het BSR-model Community Concepts hangt samen met al dan niet behoefte
hebben aan (een specifieke) maatschappelijke dynamiek. Ofwel een bepaalde mate van
homogeniteit of diversiteit in de woonomgeving, morfologie etcetera. Deze dimensie laat zich
dan ook vertalen in een tegenstelling die getypeerd zou kunnen worden als dynamische
diversiteit versus statische homogeniteit.
Een combinatie van de hiervoor genoemde dimensies leidt tot het ontstaan van vier
kwadranten die door The Smart Agent Company® de ‘belevingswerelden’ worden genoemd.
28
De vier belevingswerelden bestaan uit geel, groen, blauw en rood. Binnen de gele
belevingswereld gaat het primair om harmoniëren met anderen. De groene belevingswereld
staat voor een geritualiseerde omgang met anderen. Binnen de blauwe wereld staan
individuele vrijheid, anonimiteit en status centraal. In de rode belevingswereld gaat het
primair om de mogelijkheid te kunnen tonen dat je anders bent dan anderen. Binnen de vier
beleveniswerelden van het BSR model zijn acht Community Concepts te onderscheiden.
Figuur 4: Brand Strategic Research-model Community Concepts (The Smart Agent Company®, 2005)
ik ben
anders
de Broedplaats
vrijplaats
atelier / werkplaats
Solitair wonen
bewegingsvrijheid
anoniem
the Scene
vriendengroep
uitgaanscultuur
Gemengd wonen
bakker, markt
multi culti
de Privé wijk
fysiek onderscheiden
alles onder controle
diversiteit
homogeniteit
Met dit BSR-model Community Concepts wordt getracht inzicht te krijgen in wat de
leefwereld c.q. het belevingsprofiel van consumenten is. Ook worden verschillende
woonmilieus onderscheiden. Een consument behoort niet uitsluitend tot een bepaald
woonmilieu maar scoort binnen verschillende woonmilieus, waarbij een bepaald woonmilieu
wel dominant is. Desbetreffende woonmilieus vertegenwoordigen de juiste samenhang
tussen leefstijl, thema, identiteit en authenticiteit.
Het BSR-model Community Concepts zorgt voor een operationalisering en vergelijkbaarheid
van locaties. Het wordt hierdoor gemakkelijker om nieuwbouwlocaties met elkaar te
vergelijken en in een benchmark te plaatsen. De vergelijking wordt gebaseerd op
woonmilieus binnen een locatie en niet op unieke elementen van de locaties. De
meerwaarde kan onder andere worden vastgesteld op basis van de benchmark. Door het
BSR-model Community Concepts in te zetten wordt homogeniteit bewerkstelligd. In
hoofdstuk 4 wordt het BSR-model Community Concepts gekoppeld aan het interactive
experience model (figuur 3). Op deze manier wordt inzicht verworven in de mogelijke
gelijkenis tussen locaties op het gebied van woonmilieus.
de Buurt
ontmoeting
gezelligheid
saamhorigheid
Woonwijk
kinderen, speelgrond
netjes, rustig, veilig
voorzieningen
Dorps
vereniging
brink, kerktoren
privacy
ons soort
mensen
29
3.5 Meerwaarde belevenisconcept voor de projectontwikkelaar
De projectontwikkelaar wordt gezien als een organisatie die belevenisconcepten in de markt
zet en hiermee een ondermeer margegroei probeert te bewerkstelligen. Deze paragraaf
heeft ten doel het bedrijfseconomische voordeel van belevenisconcepten voor de
projectontwikkelaar in kaart te brengen. Het creatieve- en inventarisatieproces van
belevenisconcepten voor en tijdens de woningbouwontwikkeling wordt buiten beschouwing
gelaten. Het betreft hier een dynamisch proces dat per ontwikkeling individueel ingevuld
dient te worden.
NEPROM (2001) stelt dat de projectontwikkelaar “investeert in de ontwikkeling en realisatie
van een vastgoedobject voor de markt”. Hij houdt zich bezig met zowel nieuwe projecten als
de herontwikkeling van bestaand vastgoed.
De toegevoegde waarde van de projectontwikkelaar bestaat uit een aantal aspecten:
- de projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het gehele proces
van vastgoedontwikkeling en realisatie. Hij draagt gedurende dat proces het
financiële risico, tot het moment dat het gerealiseerde vastgoed is verkocht en/of
verhuurd;
- de projectontwikkelaar kent de markt, is in staat de vraag naar vastgoed in
kwantitatieve en kwalitatieve zin op te sporen en heeft de creativiteit om die
marktkennis om te zetten in een vastgoedconcept;
- de projectontwikkelaar neemt de managementtaak op zich; stuurt alle bij het proces
betrokken partijen binnen de randvoorwaarden van (onder meer) tijd en geld naar het
beoogde eindresultaat.
Additioneel formuleert NEPROM (2001) dat “de projectontwikkelaar zich bezig houdt met het
toevoegen van vastgoed aan de voorraad en het ontwikkelen van delen van de voorraad. De
projectontwikkelaar investeert in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedobjecten voor de
markt. Dat kunnen woningen, kantoorruimten, bedrijfshallen, winkels, recreatief vastgoed, of
een combinatie daarvan zijn.”
Van Tartwijk (2002) gebruikt een definitie die meer gericht is op de bedrijfseconomische
aspecten van projectontwikkeling dan NEPROM: “de projectontwikkelaar is de spil in de
verschillende ontwikkelingsfasen van de totstandkoming van een vastgoedobject van
initiatief tot en met de ingebruikname. In dit proces heeft de projectontwikkelaar minimaal
30
één coördinerende functie. De projectontwikkelaar is een teambuilder, entrepreneur en
risicomanager voor eigen rekening en risico of voor rekening van een opdrachtgever. Hij
heeft als doel zijn bedrijf solvabel te houden, waarde te creëren en een product te
vervaardigen voor de markt met een positieve lange termijn impact op de samenleving.”
De twee laatste zinnen van de definitie van Van Tartwijk (2002) vormen een interessant
statement en vallen binnen de focus van deze thesis. De projectontwikkelaar heeft als doel
vastgoedproducten te vervaardigen die op lange termijn een positieve impact moeten
hebben op de samenleving. Dit is alleen het geval wanneer het product de materiële en
immateriële behoefte van de woonconsument bevredigt. Een belevenisconcept faciliteert
theoretisch gezien in beide behoeften. Van Tartwijk (2002) formuleert dat het primaire doel
van een projectontwikkelaar de solvabiliteit van zijn onderneming is. De stelling dat een
product in zijn essentie homogener wordt, waardoor marges onder druk komen te staan
waardoor nieuwe inzichten moeten worden ontwikkeld, wordt ten aanzien van
vastgoedontwikkeling deels aangenomen. Dat een vastgoedproduct in essentie homogeen
wordt is per definitie onjuist. Dit gegeven is toe te schrijven aan het unieke onvervangbare
kerncomponent van vastgoed; de locatie. Duidelijk is wel dat een eenzijdig karakter van de
woonomgeving leidt tot weinig onderscheidende (positieve) woonbeleving en symbolische
binding waardoor de margetoename en de afzetsnelheid van het vastgoedproduct worden
bemoeilijkt. Dit gegeven moet zorgen voor nieuwe inzichten, waardoor de solvabiliteit van de
projectontwikkelaar wordt gecontinueerd. Om de relatie met de beleveniseconomie te
hervatten wordt de oplossing voor dit probleem gezocht in het creëren van betekenisvolle
woonbelevenissen. Het economisch voordeel kan worden behaald als door deze
betekenisvolle woonbelevenis een prijspremium kan worden gevraagd en verkregen. Het
verkrijgen van een prijspremium leidt tot het vergroten van de marge van de onderneming.
De premium op de prijs heeft ten doel (meer) winst te generen voor de projectontwikkelaar,
met als gevolg solvabiliteit. Binnen deze thesis wordt onderzocht of projectontwikkelaars een
prijspremium kunnen vragen voor de woonproducten die zij ontwikkelen waar een
belevenisconcept aan ten grondslag ligt. Zodra woonconsumenten bereid zijn deze
premiums van de vraagprijs te betalen wordt verondersteld dat meerwaarde, in de vorm van
margegroei, wordt bewerkstelligd. Of de prijspremiums van woonproducten daadwerkelijk
leiden tot winst is sterk afhankelijk van de in- en externe factoren en bedrijfsvoering van de
projectontwikkelaar.
31
3.5.1 Prijspremium
Welk prijskaartje kunnen wij hangen aan een betekenisvolle woonbelevenis? Prijzen kunnen
vanuit twee verschillende invalshoeken worden bepaald. Allereerst het perspectief van de
projectontwikkelaar; de beoogde rentabiliteit staat hierbij centraal. Ten tweede het
perspectief van de consument (zowel als koper als mens); de waarde die de consument
percipieert staat centraal. De leer van de beleveniseconomie geeft de voorkeur aan de
tweede benadering, waarin wordt gestreefd naar een grotere mate van betekenisvolle
belevenissen. In deze paragraaf wordt de meerwaarde voor de projectontwikkelaar belicht en
binnen deze context verdient de eerste benadering de voorkeur. Indien de
projectontwikkelaar de continuïteit niet in gevaar wil brengen, dienen de kosten gedekt te
worden met een prijsstelling die een positieve marge genereert.
Bij projectontwikkelaars waarbij het ‘kostprijsplus’ denken domineert krijgt de
beleveniseconomie evenwel geen kans. Deze handelswijze streeft naar efficiency,
stimuleert het terugdringen van verspilling en beloont zuinigheid. De schaduwkant van deze
gedachte is dat het product mogelijk wordt gegradeerd tot commodity. Kostprijsplus denken
leidt tot een interne oriëntatie op de bedrijfsprocessen en niet tot een externe gerichtheid
waarbij de bereidheid tot betalen van de vraagprijs door de consument centraal staat.
Tegenover de kostprijsplus gedachte staat het gebruik van een prijspremium. De
optimalisering van het prijsbeleid is niet eenvoudig. Hoe meet je in euro’s wat een belevenis
een klant waard is, zodat je op basis daarvan een prijs kunt vaststellen? Het gaat om een
subjectieve perceptie, zintuiglijke prikkelingen, emotie, etcetera. Belevenissen die bijdragen
aan de ervaring en een transformatie tot gevolg hebben waardoor denkbeelden, waarden,
normen en relaties veranderen zijn waardevol. In het dagelijks leven stellen we zelfs ‘dat het
niet in geld is uit te drukken’. Deze thesis neemt de proef op de som. Er wordt getoetst of
woonconsumenten bereid zijn een premium in de vraagprijs te betalen. Indien consumenten
een premium willen betalen kan aangenomen worden dat er margegroei wordt
bewerkstelligd en dit kan leiden tot winst en continuïteit.
Wanneer de woonconsument meer geld over heeft voor zijn woning kan aangenomen
worden dat de woonconsument bereid is meer te betalen voor de creatie van toegevoegde
waarde, onderscheidend vermogen en innovatie. De projectontwikkelaar wordt hierdoor
beloond omdat de woonconsument bereid is de premium te betalen voor een
onderscheidende woonbeleving.
32
Resumerend
De projectontwikkelaar heeft als doel zijn bedrijf solvabel te houden, waarde te creëren en
een product te vervaardigen voor de markt met een positieve lange termijn impact op de
samenleving. Door implementatie van belevenisconcepten binnen de
woningbouwontwikkeling wordt er waarde gecreëerd in materiële en immateriële zin. Het
toepassen van prijsdiscriminatie in de vorm van een prijspremium zorgt voor een
margetoename. Wanneer de woonconsument bereid is de prijspremium te betalen kan
geconcludeerd worden dat belevenisconcepten voor de ontwikkelaar meerwaarde genereren
op monetair vlak. Of deze margetoename daadwerkelijk leidt tot een positief bedrijfsresultaat
is afhankelijk van de bedrijfsvoering van de projectontwikkelaar.
3.6 Hypothesen
Uit voorgaande paragrafen blijkt dat een maatschappelijke verschuiving plaatsvindt van
materiële- naar psychologische behoeften. De nadruk ligt op de immateriële aspecten van de
economie, met een focus op de beleving van de consument. Deze overlappende tendens
komt terug binnen de woningbouwontwikkeling. Woonconsumenten hechten meer waarde
aan woonbeleving. Deze woonbeleving wordt in grote mate gegenereerd door de subjectieve
componenten van de fysieke woonomgeving. Bij de keuze voor een woonomgeving gaat de
woonconsument niet alleen uit van de functionaliteit (grootte woning, dichtheid van een wijk
en voorzieningen), maar treden emotionele aspecten als smaak, identiteit, authenticiteit,
profilering en vereenzelviging op de voorgrond.
Met dit in gedachten wordt de eerste hypothese als volgt geformuleerd:
H1: Gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke woonomgeving leidt tot
positieve beleving van de woonconsument.
Hypothese 1 stelt dat een woonconsument een onderscheidende beleving ervaart wanneer
de fysieke woonomgeving een gethematiseerde identiteit heeft die écht aanvoelt. In
paragraaf 2.2.2 is geconcludeerd dat thematiseerde identiteit leidt tot individuele en
collectieve verbondenheid, omdat de fysieke omgeving een reflectie is van de
identiteitsbehoefte van de woonconsument. Daardoor ontwikkelt de woonconsument binding
met een plek (symbolische binding); wat meerwaarde voor de woonconsument is. In het
verlengde hiervan luidt de tweede hypothese:
33
H2: Belevenisconcepten leiden tot symbolische binding voor de woonconsument.
Hypothesen één en twee hebben als doel het eerste gedeelte van de centrale vraag te
beantwoorden, te weten “wordt er meerwaarde gegeneerd voor de woonconsument door het
toepassen van belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling?”
Het tweede gedeelte in de centrale vraag luidt “in hoeverre genereren belevenisconcepten in
de huidige woningbouwontwikkeling meerwaarde voor de projectontwikkelaar?” Uit de
literatuur blijkt dat meerwaarde voor de projectontwikkelaar ligt in het genereren van meer
marge door het conceptualiseren van belevenissen. Met dit in gedachten wordt de laatste
hypothese geformuleerd:
H3: Belevenisconcepten geven projectontwikkelaars de mogelijkheid een premium te
verdisconteren in de vraagprijs.
34
HOOFDSTUK IV – METHODE & BENCHMARKLOCATIES –
In dit hoofdstuk wordt toegelicht welke onderzoeksmethoden worden gehanteerd om de
probleemstelling te beantwoorden. De onderzoeksmethoden zijn het Belevenislocatiemodel,
de benchmarkanalyse, een schriftelijke enquête en discussiepanel.
4.1 Selectiecriteria nieuwbouwlocatie
Om te achterhalen of een belevenisconcept meerwaarde genereert werd gebruik gemaakt
van een benchmarkanalyse. In de benchmarkanalyse werden twee nieuwbouwlocaties met
elkaar vergeleken. Bij de eerste nieuwbouwlocatie is een belevenisconcept toegepast en bij
de tweede is dat niet het geval.
Om op gestructureerde wijze te kunnen bepalen welke locaties wel of geen geschikt zijn voor
een benchmarkanalyse, zijn een aantal selectiecriteria geformuleerd. De selectiecriteria
waaraan een nieuwbouwlocatie moest voldoen zijn:
1. niet ouder dan tien jaar;
2. onderheven aan volledige nieuwbouw;
3. minimaal 100 woningen per nieuwbouwlocatie;
4. fysiek gerealiseerd en bewoond;
5. voldoende achtergrondinformatie beschikbaar.
Deze selectie leidde tot een twintigtal nieuwbouwlocaties dat geschikt werd geacht voor de
analyse. Om een gedegen benchmarkanalyse uit te voeren is voldoende relevante
achtergrondinformatie nodig. Omdat van slechts vier nieuwbouwlocaties voldoende
informatie beschikbaar was, is gekozen voor:
1. Bergschenhoek (Rotterdam);
2. De Woerd (de Meern);
3. Suytkade (Helmond);
4. Zenderpark (IJsselstein).
4.2 Belevenislocatiemodel
In de literatuur was geen model voorhanden om te bepalen welke twee van de geselecteerde
nieuwbouwlocaties het meest geschikt waren voor de benchmarkanalyse. Als gevolg hiervan
35
is een aantal theorieën samengevoegd tot één model, te weten het Belevenislocatiemodel
(figuur 5). Het Belevenislocatiemodel is opgebouwd uit de onderstaande theorieën.
1. Interactive experience model (Falk & Dierking, 1992);
2. De primaire principes van een belevenisconcept (thema, identiteit en authenticiteit);
3. BSR-model Community Concepts (SmartAgent Company, 2005);
4. De Belevenisdomeinen (Pine & Gilmore, 1999).
Figuur 5 Belevenislocatie model
Om het Belevenislocatiemodel zo transparant mogelijk te krijgen wordt nader toegelicht hoe
de theorieën zich tot elkaar verhouden. Het interactive experience model (Falk & Dierking,
1992) vormt de fundering voor de selectiemethode. Falk en Dierking (1992) hanteren drie
contexten die individuele beleving moeten bewerkstelligen. Deze drie contexten zijn; de
fysieke-, sociale- en persoonlijke context. Deze contexten worden gefuseerd met de primaire
principes (thema, identiteit en authenticiteit) van een belevenisconcept, het BSR-model
Community Concepts (SmartAgent Company, 2005) en de Belevenisdomeinen van Pine en
Gilmore (1999). Fusie van de theorieën en primaire principes zorgt voor een model dat
inzicht geeft in variabelen die moeten leiden tot woonbeleving en symbolische binding met
een woonomgeving.
36
1. Fysieke woonbelevingscontext
De fysieke context werd toegepast om de resterende nieuwbouwlocaties op te splitsen
middels de primaire principes van een belevenisconcept, te weten:
- Thema;
- Identiteit;
- Authenticiteit.
Met deze primaire principes in het achterhoofd werden de vier locaties bekeken. Naar
aanleiding van gesprekken met bewoners, instinct en gesprekken met ontwikkelende partijen
werd het volgende bevestigd:
De Woerd en Suytkade bevatten beide de primaire principes van een belevenisconcept.
Bergschenhoek daarentegen beschikken níet over een thema, identiteit en authenticiteit.
Zenderpark beschikt wel over een thema, echter is dit minmaal doorgevoerd en kan daarom
niet als thema van een wijk bestempeld worden. De twee locaties waarbij aannemelijk werd
geacht dat een belevenisconcept was toegepast zijn De Woerd en Suytkade. De twee
locaties waarbij aannemelijk werd geacht dat géén belevenisconcept was toegepast zijn
Bergschenhoek en Zenderpark.
De output van de fysieke woonbelevingscontext is te vinden in tabel A. De Woerd, Suytkade,
De Bergschenhoek en Zenderpark gaan door naar de analyse middels de sociale
woonbelevingscontext.
Tabel A. Output fysieke woonbelevingscontext
Belevenisconcept Géén belevenisconcept
‘De Woerd’ ‘Bergschenhoek’
‘Suytkade’ ‘Zenderpark’
37
2. Sociale woonbelevingscontext
Het interactive experience model (Falk en Dierking, 1992) is geënt op bezoekers van een
belevenisomgeving. Daarom dient het model te worden aangepast alvorens te kunnen
gebruiken voor een woonomgeving. Woonconsumenten zijn immers geen bezoekers of
passanten maar permanenten binnen de belevenisomgeving. Het verschil in de dimensie tijd
tussen een bezoeker en een bewoner is groot. Uitkomst is geboden in het BSR-model
Community Concepts (SmartAgent Company, 2005). BSR-model Community Concepts gaat
uit van beleveniswerelden en de woonambitie van verschillende mensen; woonmilieus.
Gekozen is voor locaties die voldoen aan de woonmilieus binnen de Groene (het dorp, de
woonwijk) en Gele (de buurt) beleveniswereld van het BSR-model Community Concepts.
Naar aanleiding van gesprekken met bewoners van de vier overgebleven locaties is
achterhaald binnen welke belevingswereld elke nieuwbouwlocatie het meest past. Bewoners
van Suytkade hebben een sterke voorkeur voor de rode belevingswereld en vallen hierdoor
af. Bergschenhoek is een twijfelgeval omdat woonmilieus ‘de woonwijk’ en ‘de buurt’ wel
aanwezig zijn. Omdat Zenderpark en De Woerd beide voldoen aan alle drie de woonmilieus
(het dorp, de woonwijk en de buurt) én een (redelijk) gelijke geografische ligging hebben, viel
Bergschenhoek af. Want zowel De Woerd als Zenderpark zijn gelegen onder de rook van
Utrecht. Alles bij elkaar opgeteld zijn De Woerd en Zenderpark de benchmarklocaties van dit
onderzoek (tabel B).
Tabel B. Output het Belevenislocatiemodel; benchmarklocaties
Belevenisconcept Géén belevenisconcept
‘De Woerd’ ‘Zenderpark’
3. De individuele woonbelevingscontext
De persoonlijke woonbelevingscontext heeft niet bijgedragen aan de selectiecriteria voor het
inventariseren van de nieuwbouwlocaties. Desondanks behoort deze context tot het
Belevenislocatiemodel omdat deze onder meer vorm geeft aan de begrippen
‘woonbelevenis’ en ‘symbolische binding’. Aspecten die de kern vormen van de individuele
context vormen peilers voor de kwantitatieve analyse binnen dit onderzoek. De individuele
woonbelevingscontext van het Belevenislocatiemodel zorgt voor een versterking van de
persoonlijke belevenis. Dit gebeurt middels de domeinen ‘amusement’, ‘leren’, ‘ontsnapping’
38
en ‘esthetiek’. Deze domeinen hebben niet alleen raakvlakken met de economie, zij dragen
hiernaast bij aan het creëren van een ‘thuis gevoel’ binnen de woonomgeving. Genieten van
de schoonheid van de woonomgeving en thuis tot rust kunnen komen, zijn belangrijke
voorwaarden voor een woonbelevenis en symbolische binding. Deze eigenschappen komen
terug binnen de domeinen van de belevenis van Pine en Gilmore (1999). De drie
eigenschappen die de meeste samenhang hebben met een woonomgeving zijn
‘ontsnapping’ (ontspannen en tot je zelf kunnen komen), ‘esthetiek’ (de vormgeving van de
woonomgeving en eigen woning) en ‘amusement’ (de woonomgeving amuseert de
bewoners). Deze drie eigenschappen van de belevenisdomeinen zijn geïntegreerd in de
kwantitatieve analyse van het onderzoek. Het doel is te achterhalen of een belevenisconcept
van De Woerd de domeinen herbergt zodat de individuele woonbelevenis leidt tot een
intensere woonbeleving en symbolische binding met deze woonomgeving. De kwantitatieve
analyse wordt nader toegelicht in het hoofdstuk Methode.
4.3 Benchmarklocaties
Nieuwbouwlocaties De Woerd en Zenderpark vormen de benchmarkanalyse. Alvorens de
nieuwbouwlocaties te analyseren worden ze geïntroduceerd.
4.3.1 De Woerd (Benchmarklocatie 1)
“Met respect voor de historie van het gebied en de (toekomstige) bewoner is De Woerd
ontworpen” (website De Woerd, 2007). De Woerd is een woonpark ten oosten van de Meern
en bestond oorspronkelijk uit een boomgaard, weilanden en een manege. De Woerd maakt
onderdeel uit van de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland, te weten Leidsche Rijn te
Utrecht.
“Waar andere woonwijken uitwisselbaar zijn toont De Woerd een eigen gezicht en sfeer. De
rustige straten, pleinen en hoven vormen één geheel met de informele architectuur van de
huizen en huizenblokken. Verspringende gevels waarin elementen als erkers, luifels en
dakkapellen voor een schilderachtig effect zorgen. Samen met dit levendige gevelbeeld
geven de wisselende goot- en dakhoogten en afwijkende kapvormen zowel de wijk als de
woningen een grote mate van herkenbaarheid (Website: De Woerd, 2007).”
Het totaalplan van De Woerd bestaat uit een ontwikkeling van circa 500 woningen. De
Woerd wordt in twee fasen gebouwd. De ontwikkeling en realisatie van fase één in het
westelijk deel is reeds voltooid en wordt bewoond.
39
De tuinsteden van Berlage en Dudok vormden een inspiratiebron voor het ontwerpen en
ontwikkelen van De Woerd. De herkenbaarheid, de samenhang en oriëntatie die
kenmerkend zijn voor authentieke tuinsteden, komen terug in het karakter van De Woerd.
Dorpen die men typeert als ‘sfeerdorpen van weleer’ hebben model gestaan.
Met de vormgeving en inrichting van De Woerd hebben de architecten, stedenbouwers en
ontwikkelaars getracht een evenwichtige woonomgeving te ontwikkelen waarbij uniforme
seriebouw met opzet achterwege is gelaten. Tevens is getracht een duidelijke aansluiting te
vinden met de dorpsidentiteit van de Meern en het stedelijke van Utrecht.
De centrale thema’s worden als volgt geformuleerd: “ omgaan met cultuurhistorische
waarden diversiteit in woningtypes, dorps bouwen in een stedelijke context, bijzonder
parkeeroplossing en het herintroduceren van plekken (openbare ruimten) waar bewoners
kunnen genieten” (Website De Woerd).
40
4.3.2 Zenderpark te IJsselstein (Benchmarklocatie 2)
Zenderpark is de laatste uitbreidingslocatie van IJsselstein. Deze Vinexlocatie geeft ruimte
aan circa 3500 woningen. Zenderpark heeft evenals de meeste Vinexwijken een gemiddelde
netto bebouwingdichtheid van 33 woningen per hectare. Hierbij is voor 27 procent van het
totaal in de sociale sector gebouwd. Zenderpark bestaat uit meerdere deelgebieden,
namelijk Zenderpark centrum, oost en west. Binnen deze deelgebieden zijn verschillende
woongebieden aan te wijzen, te weten de Tuinen, de Hoven, de Rivieren, het Staatse, de
Benschopperpoort en de Wereldsteden.
De Wereldsteden, onderzoekslocatie
Het deel- en woongebied van Zenderpark dat wordt ingezet voor het onderzoek is
Zenderpark West, woongebied de Wereldsteden. De Wereldsteden is het jongste
woongebied van Zenderpark. De bouw van de wereldsteden is begonnen in 1998 en
geëindigd in 2002. Binnen deze periode zijn 318 woningen gebouwd.
De naam ‘de Wereldsteden’ kan worden gezien als het thema van de buurt. Dit thema is
alleen terug te vinden in de straatnamen van het woongebied. De woonomgeving wordt
gekenmerkt door rechthoekige sloten en een vergelijkbaar stelsel van straten. Tevens is in
de architectuur van de woningen het thema niet te herleiden. Ook in de opzet van de wijk, de
bebouwingsdichtheid, de groenvoorzieningen en de parkeergelegenheid is de relatie met het
thema ‘de Wereldsteden’ moeilijk danwel niet te herkennen.
In het deelgebied zijn meerdere straten met smalle profielen zonder voortuinen. Deze
moeten ruimte bieden aan een overgang naar andere straten en pleinen. Hierbij werd
nauwelijks gebruik gemaakt van groenvoorzieningen waardoor een monotoon karakter
ontstaat.
41
Het ontbreken van een onderscheidende identiteit en authenticiteit maakt deze wijk geschikt
voor dit onderzoek. Deze locatie wordt bestempeld als benchmarklocatie waarbij geen
belevenisconcept is toegepast, vanwege een aantal redenen. Allereerst heeft de wijk
Wereldsteden geen duidelijk onderscheidend karakter, terwijl de wijk wel een thema heeft.
Dit thema is echter alleen doorgevoerd in de straatnamen van de buurt en niet in de
stedenbouwkundige opzet van de wijk. De wijk de Wereldsteden kent weinig originaliteit in
architectuur en samenhang tussen verschillende ruimtelijke functies en elementen als water,
groen en wonen. Zenderpark west mist tevens conceptuele en contextuele authenticiteit.
Onder conceptuele authenticiteit wordt verstaan ‘gemaakt volgens het idee van de
oorspronkelijke maker’. Onder contextuele authenticiteit wordt verstaan ‘in zijn originele
omgeving bevinden’ (Nijs & Peters 2002). Het thema in de vorm van ‘wereldsteden’ niet werd
doorgevoerd in de ruimtelijke context van de buurt. Het thema van de buurt suggereert een
mondiale identiteit te hebben, echter de buurt maakt dit niet waar. Wanneer verschillende
Aziatische hoofdsteden onderwerp van het thema zijn lijkt het voor de hand liggend dat dit
wordt doorgevoerd in de vormgeving van de woonomgeving. Dit is echter niet het geval.
Hierdoor komt de harmonie van de buurt in het gedrang. Gesteld kan worden dat het
geconceptualiseerde thema conflicteert met de ruimtelijke context waardoor een authentieke
woonbelevenis gering is. In de volgende hoofdstukken wordt naar de nieuwbouwlocatie
waarbij geen belevenisconcept is toegepast gerefereerd naar Zenderpark.
42
4.4 Benchmarkanalyse
4.4.1 De schriftelijke enquête
Door middel van een kwantitatieve analyse in de vorm van een schriftelijke enquête zijn de
bewoners van beide benchmarklocaties benaderd. Deze schriftelijke enquêtes zijn opgesteld
om inzicht te krijgen in onder meer de mate van woonbeleving en symbolische binding van
de bewoners van de benchmarklocaties (bijlage 1). Door vragen te stellen die onderzoeken
welke subjectieve verlangens en associaties een relatie hebben met een thema, identiteit en
authenticiteit kunnen beleving en symbolische binding binnen gemeten worden.
Om het mentale component ‘Woonbeleving’ te meten in relatie tot thema, identiteit en
authenticiteit zijn een aantal vragen gesteld. Deze vragen verwijzen naar het thema, eigen
karakter, herkenbare architectuur (esthetiek) en echt sfeer. Het tweede mentale component
‘symbolische binding’ werd gemeten door vragen te stellen die verwijzen naar
verbondenheid, vertrouwelijk, tot jezelf komen (ontsnapping) en een thuis gevoel. Daarnaast
werd ‘symbolische binding’ gemeten door woonconsumenten vragen voor te leggen die
betrekking hadden op de identificatie en reflectie met hun fysieke woonomgeving. Tevens
werden vragen gesteld over het monetaire component, namelijk de prijspremium. Vragen die
verwezen naar kosten en geld zijn geformuleerd om de attitude van de woonconsumenten
ten opzichte van de koopprijs te achterhalen. Tenslotte zijn vragen in de schriftelijke enquête
opgenomen om de veronderstelling ten aanzien van de sociale context te bevestigen.
Vragen die hiernaar verwijzen naar karakteristieken uit het BSR-model Community
Concepts.
4.4.2 Onderzoekspopulatie en respons
De benchmark levert een steekproef (N=387) op die redelijk gelijkmatig verdeeld is.
Benchmarklocatie 1 (de Woerd) heeft met 187 woningen een kleinere steekproefomvang dan
de 200 woningen van benchmarklocatie 2 (Zenderpark). In totaal hebben 387 huishoudens
een schriftelijke enquête ontvangen. Van alle bewoners van De Woerd stuurde 32 procent
(N= 59) de schriftelijke enquête terug. Respons van in Zenderpark viel iets lager uit, 29
procent (N=58) van de bewoners retourneerde de schriftelijke enquête. De respons kan als
bevredigend worden bestempeld, zeker wanneer in oogschouw wordt genomen dat in
sociaal wetenschappelijk onderzoek een respons van 20 procent als acceptabel wordt
beschouwd. Om de representativiteit van de steekproef vast te stellen werd de losse
benadering toegepast. Deze keuze is gemaakt omdat de gehele populatie en de verdeling
ervan toentertijd nog niet bekend was. Een tweede reden is dat de omvang van de
43
steekproef afhangt van tijd en geld. Wel is de voldaan aan de absolute minimumeis van 30
respondenten (Baarda & Goede, 2006 p.168) en de twintig procent respondenteneis. Op
grond van deze aspecten wordt een uitspraak gedaan over de populatie van beide
benchmarklocaties. Aangezien dit onderzoek bestaat uit twee relatief kleine steekproeven en
gemeten op ordinaal niveau wordt gebruik gemaakt van non – parametrische statische
technieken.
4.4.3 Operationalisatie
Om een Itemanalyse, frequentieanalyse en rangcorrelatie analyse te doen is een codeboek
opgesteld (bijlage 2). Het codeboek geeft inzicht in de variabelen die zorgen voor
operationalisering van de abstracte begrippen ‘woonbeleving’, ‘symbolische binding’ en
‘prijspremium’. Voor elk van de abstracte begrippen geldt dat het optellen van de
afzonderlijke scores mogelijk moet zijn om een totaalscore te kunnen maken. Daarom is
gekozen om alle variabelen te meten op de ordinale vijfpuntschaal van Likert. Nummer 1
geldt als ‘totaal mee eens is’ en nummer 5 als ‘totaal mee oneens’. Vragen omtrent het
karakter van de woonconsument zijn gemeten op ordinale schaal met vier
keuzemogelijkheid. Dit wordt echter op nominale schaal in de analyse verwerkt. Voor het
toetsen van de abstracte begrippen, die hypothesen 1 tot en met 3 vertegenwoordigen, zijn
attitudevragen ontwikkeld. De attitudevragen uit de schriftelijke enquête zijn in één richting
geformuleerd om de abstracte begrippen toetsbaar te maken. Echter hierbij blijft de vraag of
de verschillende attitudevragen wel hetzelfde abstracte begrip meten en gecombineerd
mogen worden tot één gezamenlijke variabel. Om dit vast te stellen is gebruik gemaakt van
een Itemanalyse. Een Itemanalyse meet zowel de interitem correlatie als de
homogeniteitcoëfficiënt alfa. Het resultaat van de Itemanalyse is niet alleen een maat voor de
homogeniteit. De Itemanalyse kan ook nagaan welke items wel en welke items niet voldoen,
door een itemtotaalcorrelatie uit te rekenen. Op basis daarvan kunnen de slechte items
verwijderd worden waardoor een homogene test overblijft. Op grond van deze analyse kan
een totaal variabele gemaakt worden van individuele variabelen, die onder meer de zojuist
genoemde abstracte begrippen vertegenwoordigen.
Om de scores te interpreteren wordt een aantal statische technieken gebruikt. Een
frequentieanalyse wordt ingezet om de voorkeuren van de woonmilieus (beleveniswereld) te
achterhalen. Doel van deze analyse is te onderbouwen dat de benchmarklocaties homogeen
zijn op het gebied van woonmilieus (beleveniswerelden) en daarom met elkaar vergeleken
mogen worden. Ook voor toetsing van hypothese 1 en 2 wordt gebruik gemaakt van een
44
frequentieanalyse. Tenslotte wordt Spearman´s rangcorrelatie gebruikt om hypothese 2 en 3
te toetsen.
4.5 Discussiepanel
Om de laatste hypothese (nogmaals) te toetsen wordt gebruik gemaakt van een
discussiepanel. Middels dit discussiepanel wordt de meerwaarde van een belevenisconcept
voor de projectontwikkelaar getoetst. In deze discussie is hypothese 3 voorgelegd aan de
professionals uit de praktijk omdat hypothese 3 geformuleerd is uit de optiek van een
projectontwikkelaar. Het discussiepanel bestond uit de volgende deelnemers: dhr. Van der
Schans (Epicurus Development), dhr. Zuur (Vastgoed Gilde Tiel), dhr. R. Kornman, dhr.
Maes, dhr. Mandemaker, dhr. Monster en dhr. Van Oeveren (allen Van Wijnen
projectontwikkeling). Deze professionals zijn dagelijks bezig om courant vastgoed te
ontwikkelen dat voldoet aan de behoefte van de consument. Vanuit dit gegeven zijn
desbetreffende personen uitgenodigd deel te nemen aan deze discussie. Deze personen zijn
geselecteerd omdat binnen het netwerk van Van Wijnen projectontwikkeling deze mensen
als professionals worden aangemerkt op dit gebied. Deze deelnemers hebben voldoende
kennis en ervaring om invulling te kunnen geven aan de voorgelegde hypothese.
45
HOOFDSTUK IV – RESULTATEN –
5.1 Itemanalyse
Met een Itemanalyse kunnen de interitem correlatie en de homogeniteitcoëfficiënt alfa
berekend worden. De interitem correlatie geeft de sterkte van het verband tussen indicatoren
weer. Hierbij geldt dat de interitem correlatie minstens .20 moet bedragen en niet negatief
mag zijn. De homogeniteitcoëfficiënt alfa, ook wel Cronbach’s alfa, is de
betrouwbaarheidsmaat waarbinnen verschillende variabelen het zelfde meten. Cronbach’ s
alfa kan een waarde hebben die loopt van 0.00 tot 1.00. Bij de waarde 0.00 is er totaal geen
samenhang tussen de vragen c.q. variabelen; 1.00 betekent dat de vragen c.q. variabelen
elkaar volledig overlappen. Homogeniteit is een aspect van de betrouwbaarheid van de
schaal. Een hoge betrouwbaarheid is onder meer een voorwaarde voor validiteit van het
onderzoek. Afhankelijk van de complexiteit van de toetsing wordt uit gegaan van een
gewenste minimale alfa van .60 (Baarda & Goede, 2007 p.78).
5.1.1 Homogeniteitmeting variabele woonbeleving
Om hypothese 1 te toetsen werd het begrip woonbeleving samengesteld uit negen
verschillende attitudevragen afkomstig uit de schriftelijke enquête. Deze negen
attitudevragen zijn samengevoegd vanwege de relatie met woonbeleving. In elke
attitudevraag is een vorm van woonbeleving te herleiden. In tabel 1 (woonbeleving) worden
de attitudevragen vermeld.
Tabel 1 Uitkomst Itemanalyse Woonbeleving
Code Attitudevragen voor samenstelling variabele ‘Woonbeleving’
Thema1 De kenmerken van het thema van mijn wijk zorgen voor een onderscheidende woonbelevenis
Thema2 Het onderscheidende karakter voelt aan als een oorspronkelijk onderdeel van de woonomgeving
Thema4 Het thema van de woonwijk zorgt voor woonplezier
Identiteit1 Mijn wijk is een wijk met een eigen gezicht
Identiteit3 Ik vind het van belang dat het uiterlijk van mijn woning uitdrukking geeft aan mijn smaak (alleen voor
De Woerd, niet voor Zenderpark)
Identiteit4 Mijn wijk is een wijk met allure
Identiteit5 De herkenbare architectuur van de wijk maakt dat ik mij vertrouwd voel in mijn leefomgeving
Authen1 Mijn wijk heeft veel sfeer
Authen3 Het thema van de woonomgeving was makkelijk te accepteren omdat het écht en natuurlijk aan voelt
De Interitem analyse van de Itemanalyse van De Woerd laat zien dat de correlatie tussen de
indicatoren positief is en hoger dan de minimale eis van .20 (Corrected Item – Total
Correlation laagste uitkomst .429). De homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa is met .883
46
zeer bevredigend. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de attitudevragen hetzelfde
begrip meten waardoor een totaal variabele woonbeleving gevormd mag worden.
De Itemanalyse van Zenderpark laat zien dat één item van de analyse niet de minimale eis
van .20 haalt. Dit is item Identiteit3. Dit item wordt uit de analyse van Zenderpark verwijderd.
Hierdoor wordt de homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa van Zenderpark .836 wat zeer
bevredigend is. Item Identiteit3 wordt niet uit de analyse van De Woerd verwijderd, vanwege
de zeer hoge score op de interitem analyse (.620). Hierdoor wordt dit item een bepalende
factor in de Cronbach’s alfa van De Woerd. Resumerend betekent dit dat de variabele
woonbeleving van Zenderpark gevormd mag worden (uitkomsten itemanalyse variabelen
woonbeleving zijn te vinden in bijlage 3).
5.1.2 Homogeniteitmeting variabele belevenisconcepten
Om hypothese 2 te toetsen is een Itemanalyse uitgevoerd. Er moet immers een variabele
‘belevenisconcepten’ en ‘symbolische binding’ gemaakt worden om de samenhang tussen
deze twee variabelen te toetsen. Alleen voor De Woerd is de totaalvariabele
‘belevenisconcepten’ gemaakt. Voor Zenderpark wordt geen totaalvariabele gemaakt omdat
Zenderpark geen belevenisconcept bezit. De variabele belevenisconcept wordt
samengesteld uit drie totaalvariabelen, namelijk; thema, identiteit en authenticiteit. In tabel 2
worden de attitudevragen vermeld.
Tabel 2 Uitkomst Itemanalyse Thema
Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Thematotaal
Thema1 De kenmerken van het thema van mijn wijk zorgen voor een onderscheidende woonbelevenis
Thema2 Het onderscheidende karakter voelt aan als een oorspronkelijk onderdeel van de woonomgeving
Thema3 Het thema van mijn wijk heeft een duidelijk onderscheidend karakter
Thema4 Het thema van de woonwijk zorgt voor woonplezier
Thema5 Het thema van de woonomgeving was makkelijk te accepteren omdat het écht en natuurlijk aan voelt
De Itemanalyse van de variabele thema van De Woerd laat zien dat er de interitem analyse
met .419 gehaald wordt en dat de homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa .788 goed te
noemen is (uitkomsten itemanalyse variabelen woonbeleving zijn te vinden in bijlage 3).
De variabele identiteit bestaat uit zes subvariabelen. In tabel 3 worden de zes attitudevragen
vermeld.
47
Tabel 3 Uitkomst Itemanalyse Identiteittotaal
Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Identiteittotaal
Identiteit1 Mijn wijk is een wijk met een eigen gezicht
Identiteit2 Wonen in mijn wijk geeft mij status
Identiteit3 Ik vind het van belang dat het uiterlijk van mijn woning uitdrukking geeft aan mijn smaak
Identiteit4 Mijn wijk is een wijk met allure
Identiteit5 De herkenbare architectuur van de wijk maakt dat ik mij vertrouwd voel in mijn leefomgeving
Identiteit6 Bij het zoeken naar een woning heb ik gezocht naar een woning die wat stijl en uitstraling betreft past bij
mijn smaak.
De variabele identiteittotaal wordt gevormd met een lage score op de interitem analyse van
.248. Wanneer deze verwijderd wordt uit de analyse ontstaat een homogeniteitcoëfficiënt
alfa van .804. Echter is er voor gekozen om de variabele indeniteit2 in de analyse mee te
nemen. Zodat er een Cronbach’s alfa van .758 overblijft, voor De Woerd (uitkomsten
itemanalyse variabelen woonbeleving zijn te vinden in bijlage 3).
De derde totaalvariabele die werd samengesteld is authenticiteit. De variabele
‘Authenticiteittotaal’ bestaat uit drie attitudevragen. In tabel 4 worden de drie attitudevragen
vermeld.
Tabel 4 Uitkomst Itemanalyse Authenticiteittotaal
Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Authenticiteittotaal
Authen1 Mijn wijk heeft veel sfeer
Authen2 Het onderscheidende karakter voelt aan als een oorspronkelijk onderdeel van de woonomgeving
Authen3 Het thema van de woonomgeving was makkelijk te accepteren omdat het écht en natuurlijk aan voelt
De Woerd scoort een homogeniteitcoëfficiënt alfa die acceptabel is. Met een minimale score
van .465 op de interitem analyse wordt een Cronbach’s alfa van .727 gehaald. Deze alfa is
bevredigend genoeg om een totaalvariabele te mogen vormen, zodat het een betrouwbaar
onderdeel van de variabele belevenisconcept uitmaakt.
Om de variabele ‘belevenisconcept’ tot stand te brengen werden de totaalvariabelen van
thema, identiteit en authenticiteit onderworpen aan een itemanalyse. Het resultaat van de
Itemanalyse van De Woerd is zeer bevredigend. De Itemanalyse laat een resultaat zien
waarbij de Cronbach’s alfa .853 is. Als gevolg hiervan kunnen de variabelen Thematotaal,
Identiteittotaal en Authenticiteittotaal tot één totaalscore worden gevormd, namelijk
‘belevenisconcept’ (uitkomsten itemanalyse variabelen woonbeleving zijn te vinden in bijlage
3).
48
5.1.3 Homogeniteitmeting variabele symbolische binding
Voor het samenstellen van de totaalvariabele symbolische binding is dezelfde procedure
gevolgd als zojuist beschreven. Daarbij vormen de attitudevragen de fundering voor de
totaalvariabele symbolische binding, In tabel 5 (symbolische binding) zijn de verschillende
attitudevragen vermeld. In deze analyse wordt Zenderpark wel meegenomen. Hierdoor wordt
de mate van mentale binding van de bewoners van Zenderpark duidelijk. Vervolgens worden
De Woerd en Zenderpark met elkaar vergeleken op dit gebied.
Tabel 5 symbolische binding
Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Symbolische binding totaal
SymbB1 Mijn eigen haard is goud waard
SymbB2 Ik voel me hier thuis omdat mijn wijk past bij mijn persoonlijkheid
SymbB3 Ik voel me sterk verbonden met de wijk
SymbB4 Mijn woning is een woning waar ik tot mezelf kan komen
SymbB5 Het eigen karakter van deze woonwijk draagt bij aan mijn ‘thuis gevoel’
SymbB6 De architectuur van de wijk draagt bij aan mijn ‘ thuis gevoel’
SymbB7 Ik ben trots op deze wijk
De Itemanalyse voor De Woerd laat zien een laagste interitem correlatie van .536 en een
homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa van .851, wat zeer bevredigend is. Zenderpark laat
een laagste interitem correlatie van .398 zien. Met een Cronbach’s alfa van .729. (uitkomsten
itemanalyse symbolische binding variabelen zijn te vinden in bijlage 3). Resumerend, voor
beide benchmarklocaties mag de totaalvariabele symbolische binding worden samengesteld.
5.1.4 Homogeniteitmeting variabele prijspremium
Voor de operationalisering van het begrip prijspremium voor De Woerd en Zenderpark zijn
zes attitudevragen onder de loep genomen. In tabel 6 (prijspremium) worden de
attitudevragen vermeld.
49
Tabel 6 prijspremium
Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Prijspremium totaal
PrijsPre1 Ik had een hoger geldbedrag over gehad voor mijn huidige woning
PrijsPre2 Indien de vraagprijs van mijn woning 5 procent hoger was geweest had ik hem nog steeds gekocht
PrijsPre3 Mijn woning is binnen deze wijk financieel meer waard dan binnen een andere woonwijk
PrijsPre4 Voor het onderscheidende karakter van deze woonwijk had ik meer geld over gehad
PrijsPre5 Kosten wat het kost wilde ik in deze woning wonen
PrijsPre6 Mijn ‘thuisgevoel’ in deze woonwijk is onbetaalbaar
De interitem correlatie geeft aanleiding voor het verwijderen van één item. De attitudevraag
PrijsPre3 zorgt namelijk voor een negatieve correlatie van -.019 in de analyse bij De Woerd.
In relatie met de homogeniteitcoëfficiënt van De Woerd was de verwijdering van het item niet
noodzakelijk. De Cronbach’s alfa was immers .744. De homogeniteitcoëfficiënt van De
Woerd wordt verhoogd naar een Cronbach’s alfa van .811 (bijlage 3). De maatregel om item
PrijsPre3 bij De Woerd te verwijderen wordt gevolgd in de Itemanlyse van Zenderpark.
Er is gekozen om het item PrijsPre3 te verwijderen uit de analyse van Zenderpark, omdat het
verschil tussen het wel of niet meenemen van deze variabele ten aanzien van de gehele
analyse statisch verwaarloosbaar (Cronbach’s alfa) is. Tevens zorgt het verwijderen van dit
Item voor de waarborging van de vergelijkbaarheid van de benchmark. Dit resulteert in een
laagste interitem correlatie van .278. Deze correlatie is zeer zwak maar de variabele wordt
opgenomen in de analyse vanwege de redelijke alfa. De homogeniteitcoëfficiënt alfa van
Zenderpark is .706 en dit is ruim voldoende (uitkomsten itemanalyse prijspremium variabelen
zijn te vinden in bijlage 3).
50
5.2 Frequentieverdeling
5.2.1 Frequentieverdeling variabele doelgroep
Om de homogeniteit van beide benchmarklocaties op het gebied van beleveniswerelden van
de bewoners te toetsen werd gebruik gemaakt van een frequentieanalyse. De
frequentieanalyse toont het overzicht van de scores van bewoners op de variabele
karaktereigenschappen. Een frequentieverdeling toont hoe vaak een waarde of categorie
van een variabele voorkomt. De Woerd toont een beeld waarbij het gemiddelde van de
totaalscores tussen de 1 (gele beleveniswereld) en 2 (groene beleveniswereld) ligt. Van de in
totaal 59 respondenten gaven 31 personen aan dat de groene beleveniswereld werd
geprefereerd. Op de tweede plaats werd door 23 personen gekozen voor de gele
beleveniswereld. Ook de mediaan en modus (beide 2) bevestigen dat de voorkeur voor de
Groene beleveniswereld. Slechts vijf respondenten hebben een voorkeur voor een blauwe of
rode beleveniswereld. De resultaten van De Woerd zijn weergeven in staafdiagram 1.
Zenderpark schetst een beeld waarin de gele beleveniswereld het meest aantrekkelijk
geacht. Zeven respondenten kiezen voor een blauwe of rode beleveniswereld. De resultaten
van Zenderpark zijn weergeven in staafdiagram 2.
Staafdiagram 1 Frequentieanalyse Doelgroepanalyse van De Woerd
30
20
Count 40
10
0
Gezelligheid, ontmoeting en
sociaal (harmoniëren met
anderen) Gele Wereld
Rustig, netjes en veiligheid (rituele
omgang met anderen) Groene
wereld
Geen Gele of Groene
Beleveniswereld bewoners
51
Staafdiagram 2 Frequentieanalyse Doelgroepanalyse van Zenderpark
20
Count 30
10
0
Gezelligheid, ontmoeting en
sociaal (harmoniëren met
anderen) Gele Wereld
Rustig, netjes en veiligheid (rituele
omgang met anderen) Groene
wereld
Geen Gele of Groene
Beleveniswereld bewoners
Resultaten van de frequentieanalyse bevestigen de doelgroepanalyse van het
Belevenislocatiemodel. Er is een grote voorkeur voor de gele en groene beleveniswereld, ten
opzichte van de blauwe en rode beleveniswereld. Om een uitspraak te kunnen doen over de
populatie is de schattingsfout uitgerekend voor beide benchmarklocaties.
Om de schattingsfout bij benadering te bereken is de volgende formule gebruikt:
σρ ≈ √ ρ x q
n
Bij een schattingsfout van .0365 en minstens 95 procent zekerheid kan gesteld worden dat
minmaal 78 procent van alle bewoners van De Woerd een voorkeur heeft voor de Groene of
Gele Wereld. Voor Zenderpark ligt dit percentage op 74 procent met een schattingsfout van
.0343 (uitkomsten frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele
karaktereigenschap doelgroep is te vinden in bijlage 4 en 6).
5.2.3 Frequentieverdeling variabele woonbeleving
De frequentieverdeling geeft een indicatie van de mate van woonbeleving bij de bewoners
van De Woerd en Zenderpark. De totaalscore is afkomstig uit de totaalvariabele die
samengesteld is middels een Itemanalyse. De totaalscore wordt verkregen door de
afzonderlijke scores van negen (De Woerd) en acht attitudevragen (Zenderpark) bij elkaar op
te tellen. Voor een positief resultaat moet de uitkomst kleiner of gelijk zijn aan 27 voor De
Woerd en kleiner of gelijk aan 24 voor Zenderpark zijn. Deze waarden worden beschouwd
als de grens tussen een positieve en negatieve attitude.
52
De Woerd vertoont een verdeling waarbij de mediaanwaarde bij meer dan de helft van alle
respondenten een totaalscore voortbrengt van 18. Gelet op de scheefheid van de verdeling
van .873 (skewness), kan geconcludeerd worden dat de bewoners van De Woerd een sterke
mate van woonbeleving ervaren. De standaarddeviatie (σ) van de verdeling van De Woerd is
5.404. Dit duidt erop dat de spreiding van de attitude ten aanzien van woonbeleving relatief
klein is. Danwel, de bewoners van De Woerd gelijkwaardige attitudes (scores) hebben ten
aanzien van de gestelde vragen (in bijlage 4 is de frequentieverdeling van deze staafdiagram
terug te lezen).
Staafdiagram 3 Frequentieanalyse woonbeleving van De Woerd
5
4
3
Count 6
2
1
0
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Zenderpark toont een verdeling die minder positief is dan die van De Woerd. De
frequentieverdeling van Zenderpark heeft een mediaanwaarde van 29,50. Dit doelt op een
negatief resultaat op de attitudevragen betreffende woonbeleving. De gemiddelde waarde
heeft een lager resultaat dan de gemiddelde score op de acht attitudevragen (24). Ook ten
aanzien van de scheefheid van de verdeling is een negatieve tendens te bespeuren. Met een
scheefheid van -.173 en een σ van 5.616 kan bevestigd worden dat het merendeel van de
respondenten een negatieve houding heeft op het gebied van woonbeleving in relatie met
het thema, de identiteit en de authenticiteit van de woonomgeving.
19
20
21
22
23
25
26
28
32
36
53
Staafdiagram 4 Frequentieanalyse woonbeleving van Zenderpark
5
4
3
Count 6
2
1
0
16 18 19 20 21 22 23 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 42
Beleving op het gebied van wonen wordt intenser beleefd in De Woerd dan in Zenderpark.
Op grond van het steekproefresultaat kan gesteld worden dat respondenten van De Woerd
een sterkere mate van woonbeleving ervaren in hun wijk. Om een uitspraak te kunnen doen
over de populatie wordt de schattingsfout van beide benchmarklocaties berekend. Uit de
resultaten van De Woerd wordt een lage schattingsfout uitgerekend. Deze is .0184.
Daardoor kan met 95 procent zekerheid worden geconcludeerd dat minimaal 90 procent van
de populatie in De Woerd een sterke mate van positieve woonbeleving ervaart. Zenderpark
haalt dit bij lange na niet. De schattingsfout van Zenderpark is .0256, met 95 procent
zekerheid dat minmaal 10 procent van de populatie een mate van positieve woonbeleving
ondergaat.
De hypothese dat gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke omgeving leidt tot
positieve woonbeleving wordt door bewoners van De Woerd bevestigd. Zenderpark
daarentegen voldoet niet aan de subjectieve verlangens van haar bewoners.
Attitudevragen uit de schriftelijke enquête tonen aan dat respondenten functionele eisen van
de woning de belangrijkste reden vinden waarom ze voor hun huidige woning hebben
gekozen. Resultaten van de schriftelijke enquête bevestigen de conclusie uit het theoretisch
kader in hoofdstuk twee. Bewoners van een Vinexwijk hebben geen klachten ten aanzien
van de functionele aspecten van de eigen woning. Uit open vragen in de schriftelijke enquête
blijkt dat de sfeer en de vormgeving van De Woerd zorgen voor de doorslag voor juist deze
woonomgeving. In Zenderpark wordt de kindvriendelijkheid van de wijk vaak aangehaald
naast de functionele eigenschapen van de woning. Tevens blijkt uit de open vragen dat men
het monotone karakter en de geringe mate van groen negatief ervaart (uitkomsten
frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele woonbeleving is te vinden in
bijlage 4 en 6).
54
“Het negatieve vind ik de anonieme straten en woonvormen. Aan de huizen kun je niet echt
opmaken wie er woont of hoe de woning in elkaar zit. Van wie is nu eigenlijk wat?”
(Respondent 5, Zenderpark De Wereldsteden).
5.2.3 Frequentieverdeling variabele symbolische binding
In deze paragraaf wordt de mate van symbolische binding van beide nieuwbouwlocaties
gemeten door middel van een frequentieanalyse. In hoofdstuk twee werd duidelijk dat een
woonomgeving meer beleving en binding genereert wanneer de identiteit van de
woonomgeving verstekt wordt. Bewoners kunnen zich identificeren met hun woonomgeving
waardoor symbolische binding met deze plek ontstaat. Een belevenisconcept biedt bewoners
de mogelijkheid zich emotioneel te binden aan de woonomgeving. Door gethematiseerde
authentieke identiteit af te stemmen op leefstijlen (woonmilieus, BSR-model Community
Concepts) kan de mate van symbolische binding versterkt worden. De bewoner ontleent een
deel van zijn identiteit aan de (culturele) identiteit van zijn woonomgeving. Hierdoor ontstaat
meer binding met de woonomgeving. Voor interpretatie van de frequentieverdeling geldt een
grenswaarde van 21. Dit is de totaalscore die verkregen wordt door de afzonderlijke scores
op zeven attitudevragen op te tellen. De waarde 21 is de grens tussen een positieve en een
negatieve attitude. De mediaan van De Woerd toont dat meer dan de helft van alle
respondenten voor de variabele ‘symbolische binding’ een totaalscore van kleiner of gelijk
aan 14 scoort. De mate van symbolische binding van bewoners van De Woerd is blijkbaar
groot. Met een scheefheid van .582 wordt dit gegeven bevestigd. De standaarddeviatie (σ)
van 4.485 van De Woerd laat zien dat de spreiding in attitude van de respondent ten aanzien
van symbolische binding laag is. De respondenten zijn eensgezind in de mate van
symbolische binding.
55
Staafdiagram 5 Frequentieanalyse symbolische binding met De Woerd
10
8
6
Count 12
4
2
0
7
8
9
10
11
12
13
14
15
De mate van binding met Zenderpark op emotioneel vlak wordt weergeven in staafdiagram
6. De uitkomsten van de frequentieanalyse laten zien dat bewoners van Zenderpark zich
mentaal verbonden voelen met hun woonomgeving.
De mediaan heeft hier een waarde van 20 en dat is een positieve score. De σ geeft inzicht in
gelijkheid in beleving van de bewoners op het gebied van symbolische binding. Met een σ
van 4.404 kan gesteld worden dat er een grote mate van gelijkenis is in attitude van de
respondenten in Zenderpark ten aanzien van symbolische binding. De scheefheid van de
verdeling is .699. De mediaan en scheefheidzwaarte (skewness) bevestigen dat de verdeling
redelijk links is georiënteerd.
Staafdiagram 6 Frequentieanalyse symbolische binding met Zenderpark
6
4
Count 8
2
0
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Beide benchmarklocaties scoren prima op de analyse van symbolische binding. Echter,
scoort De Woerd beter dan Zenderpark. Om te achterhalen of het verschil in score komt
doordat een belevenisconcept is geïmplementeerd in De Woerd, wordt een
rangcorrelatieanalyse uitgevoerd en gerapporteerd. Deze analyse wordt toegepast omdat de
uitkomsten van deze rangcorrelatieanalyse antwoord geven op het eerste deel van de
16
21
17
22
18
23
19
24
20
25
21
27
22
28
25
30
26
31
28
33
56
centrale vraag. Overal wordt geconcludeerd dat de respondenten van De Woerd meer
symbolische binding met hun woonomgeving hebben dan bewoners van Zenderpark.
Om deze resultaten te kunnen generaliseren naar de populatie van zowel De Woerd als
Zenderpark wordt de schattingsfout berekend. Bij een schattingsfout van .0184 kan met 95
procent zekerheid gesteld worden dat minimaal 90 procent van alle bewoners van De Woerd
een hoge tot zeer hoge mate van symbolische binding heeft met hun woonomgeving. Het is
opmerkelijk dat de schattingsfout van woonbeleving en symbolische binding identiek zijn
voor De Woerd. Voor Zenderpark is de schattingsfout berekend op .034. Met 95 procent
zekerheid kan gesteld worden dat minimaal 57 procent van de bewoners een hoge tot zeer
hoge mate van symbolische binding met de leefomgeving heeft (uitkomsten
frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele symbolische binding is te vinden in
bijlage 4 en 6).
5.2.4 Frequentieverdeling variabele prijspremium
Ten slotte wordt de frequentieverdeling van de variabele prijspremium binnen het
steekproefonderzoek geanalyseerd. In de frequentieverdeling tussen De Woerd en
Zenderpark ligt de focus op het verschil in mediaan en de scheefheid van de verdeling.
Wanneer de frequentieverdeling aantoonbaar maakt dat respondenten van De Woerd, ten
opzichte van respondenten van Zenderpark, een hogere waardering geven aan de
attitudevragen prijspremium, kan aangenomen worden dat respondenten bereid zijn tot het
betalen van een prijspremium voor hun woonproduct. Dit bevestigt niet dat, wanneer dit
resultaat positief is, dit komt doordat er een belevenisconcept is toegepast. Dit wordt
onderzocht door de samenhang tussen belevenisconcept en prijspremium te berekenen.
Deze samenhang wordt getoetst door middel van een rangcorrelatieanalyse. Eerst wordt de
frequentieverdeling van zowel De Woerd als Zenderpark gepresenteerd in staafdiagram 7 en
8.
57
Staafdiagram 7 Frequentieanalyse Prijspremium De Woerd
Staafdiagram 8 Frequentieanalyse Prijspremium Zenderpark
6
4
Count 8
2
0
8
6
Count 10
4
2
0
6
11
12
9
13
10
14
13
15
14
16
17
15
18
16
19
De grenswaarde van de frequentieverdeling van de variabele prijspremiums is 15. De Woerd
toont een negatieve verdeling. De mediaanwaarde van de verdeling ligt op 17 met een
standaarddeviatie (σ) van 4.126. Ook de scheefheid van de verdeling van De Woerd
bevestigt een negatieve attitude ten aanzien van de vragen. De scheefheid van de verdeling
is met -.390 negatief te noemen. Zenderpark laat een beeld zien dat zeer negatief is. Met
een mediaanwaarde van 21 en een σ van 4.339, op een grenswaarde van 15, kan
geconcludeerd worden dat slecht gescoord wordt op attitudevragen betreffende het
prijspremium. Uit deze resultaten kan opgemaakt worden dat hypothese 3 voor beide
nieuwbouwlocaties verworpen wordt. De bewoners zijn niet bereid een hoger bedrag voor
hun woning te betalen. De Woerd scoort beter dan Zenderpark (uitkomsten
frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele prijspremium is te vinden in bijlage
4 en 6).
De schattingsfout voor De Woerd heeft een resultaat van .0325. Met 95 procent zekerheid
kan worden gesteld dat het minimale percentage bewoners dat een negatieve houding heeft
17
20
18
21
22
19
23
20
24
21
25
23
26
27
24
28
25
30
58
ten opzichte van de prijspremium ruim 66 procent is. Zenderpark heeft een schattingsfout
van .0215. Het minimale percentage van bewoners met een negatieve attitude ten aanzien
van een aankooppremium is ruim 85 procent.
5.3 Rangcorrelatiecoëfficiënt
In deze paragraaf worden hypothese 2 en 3 behandeld, met in het achterhoofd dat
hypothese 3 ook getoetst wordt in het discussiepanel. In deze paragraaf wordt de
rangcorrelatie tussen twee variabelen op ordinaal niveau getoetst. Bij de meting van de
rangcorrelatie op ordinaal niveau wordt gekeken of de hoge rangscore op de ene variabele
(bijvoorbeeld Belevenisconcept) gepaard gaat met een hoge rangscore op de andere
variabele (bijvoorbeeld symbolische binding). Naarmate de rangscores meer
overeenstemmen is de samenhang tussen de variabelen hoger. Waardoor kan worden
bevestigd dat een hogere score op de variabele belevenisconcept leidt tot een sterkere mate
(hoge score op de variabele) van symbolische binding. Voor toetsing van de rangcorrelatie
wordt gebruik gemaakt van Spearman’s rangcorrelatie. Bij een meting op ordinaal niveau
met een relatief kleine steekproef wordt deze vorm van correlatiemeting geprefereerd
(Baarda, de Goede & Van Dijkum, 2007). De formule om de Spearman’s rangcorrelatie te
berekenen is:
di = het verschil in rangscore tussen Xi en Yi
n = aantal respondenten
rs = 1 - 6∑ di2
n3 – n
Spearman’s rangcorrelatie vertaalt de scores in rangscores en analyseert de hoogte van de
scores per respondent. Naarmate de rangscores meer overeenstemmen, is de correlatie
hoger. De sterkte en richting van de correlatie wordt daarbij uitgedrukt in Spearman’s
correlatiecoëfficiënt rho (rs). Voor een correlatiecoëfficiënt geldt -1 ≤ rs ≥ 1. Wanneer rs
gelijk staat aan 1 is er een perfect positief verband tussen de twee gemeten variabelen. Bij
een waarde van -1 is er een perfect negatief verband. Als de correlatiecoëfficiënt gelijk is aan
0 dan is er geen lineair verband (Ragsdale, 2002, p.433). Tevens berekent Spearman’s
rangcorrelatie of de gevonden samenhang tussen twee variabelen significant is.
5.3.1 Rangcorrelatie tussen belevenisconcepten en symbolische binding
Hypothese 2 (belevenisconcepten leiden tot symbolische binding voor de woonconsument)
wordt in deze alinea behandeld. De variabelen belevenisconcepten en symbolische binding
59
worden getoetst op samenhang. Met behulp van Spearman’s rangcorrelatie wordt gemeten
of een verband bestaat tussen symbolische binding van de bewoners en het
belevenisconcept van De Woerd. Zenderpark wordt in deze analyse niet meegenomen. In
paragraaf 5.2.3 is reeds geconcludeerd dat bewoners van Zenderpark een lagere mate van
symbolische binding hebben dan bewoners van De Woerd. In deze paragraaf wordt
nagegaan of dit verschil kan worden toegeschreven aan het wel of niet toepassen van een
belevenisconcept. In tabel 7 wordt het verband en significantieniveau van De Woerd
gerapporteerd.
Tabel 7 Rangcorrelatie belevenisconcept en symbolische binding De Woerd
Rangcorrelatie
Spearman’s Rho
Belevenisconcept - correlatiecoëfficiënt
- Sig ( 2-zijdig)
- N
Symbolische Binding - correlatiecoëfficiënt
- Sig ( 2-zijdig)
- N
* Correlatie is significant bij een alfa van 0,01 (99% betrouwbaarheid), tweezijdig.
Er bestaat een sterke, positieve samenhang tussen het belevenisconcept van De Woerd en
de symbolische binding van de bewoners. Met een Spearman’s correlatiecoëfficiënt van .771
en p
Tabel 8 Rangcorrelatie belevenisconcept en prijspremium De Woerd
Rangcorrelatie
Spearman’s Rho
Belevenisconcept - correlatiecoëfficiënt
- Sig ( 2-zijdig)
- N
Prijspremium - correlatiecoëfficiënt
- Sig ( 2-zijdig)
- N
* Correlatie is significant bij een alfa van 0,01 (99% betrouwbaarheid), tweezijdig.
De uitslag van de correlatieanalyse is economisch verwaarloosbaar vanwege de lage
rangcorrelatie. De correlatiecoëfficiënt heeft een zwakke positieve samenhang die significant
is. De Rs= ,344; p
5.4 Discussiepanel
In deze paragraaf worden de uitkomsten van het discussiepanel gerapporteerd. Aan het
discussiepanel namen zeven professionals uit de praktijk deel. De gehele paneldiscussie is
uitgeschreven en te vinden in bijlage 7.
5.4.1. Prijspremium
“In de woningbouw gebruiken we nog te veel de demografische manier van
doelgroepanalyse in plaats van de goed werkende methoden uit de leisure industrie; de
leefstijl benadering. In de horeca en leisure branche gebruiken wij wel de leefstijl benadering.
Hierdoor kunnen wij zoeken naar de belevenis en onderscheidend vermogen en daar op
appelleren. Zolang wij denken in starters, doorstromers en bejaarden dan zijn wij nog niet
zover om op beleving in te spelen” (dhr. Van der Schans).
Uit de discussie kwam naar voren dat belevenissen pas kunnen worden gecreëerd wanneer
de doelgroep in het voortraject van de ontwikkeling goed geanalyseerd is. Alleen dan is het
mogelijk om onderscheidende belevenissen te creëren voor de woonconsument. De heer
van de Schans stelt dat te weinig gehoor wordt gegeven aan de immateriële behoeften van
het wonen in vergelijking tot de retail en leisure sector. Projectontwikkelaars hebben een
goed inzicht in de ruimtelijke leefbehoefte van een woonconsument. Dit is meestal
demografische gerelateerd. Om ook tegemoet te komen aan het mentale aspect van wonen
moet een andere benadering gebruikt worden.
Projecten waarbij woonconsumenten in het begintraject van de ontwikkeling hun individuele
wensen en voorkeuren mochten ventileren hebben dan ook geleid tot een positieve
woonbelevenis. Voorbeelden die worden genoemd zijn Groot Hoogelanden te Wassenaar en
de Hoven te Hoofddorp. Omdat binnen de ontwikkeling ruimte was voor inspraak en
samenwerking tussen consument en projectontwikkelaar worden de projecten omarmd door
haar bewoners.
Voorbeeld van een project waarbij een mismatch tussen doelgroep en vastgoed is, is
Suytkade. Deelnemers aan het discussiepanel waren het erover eens dat Suytkade
conceptueel goed in elkaar zit (thema: groen, water en stedelijk wonen). Desondanks verliep
de verkoop stroef. De verklaring hiervoor is dat er een Amsterdamsconcept is toegepast in
Helmond. “Het karakter was te massaal” (dhr. Maes). Hieruit blijkt dat een belevenisconcept
niet overal inpasbaar is maar dat er een duidelijke afstemming moet zijn tussen de doelgroep
62
en het belevenisconcept. Waarbij de (sociaal) culturele- identiteit van potentiële bewoners en
de (toekomstige) woonomgeving met elkaar moet correleren.
“Een belevenisconcept is een kwestie van goed ontwikkelen. Het voldoen aan de aspecten
van een belevenisconcept is een voorwaarde om goed te ontwikkelen.” (dhr. Van der
Schans). Volgens deelnemers aan de discussie zijn de drie primaire principes van een
belevenisconcept voorwaarden die tot meerwaarde kunnen leiden. De deelnemers zijn het er
over eens dat, wanneer invulling wordt geven aan het thema en de identiteit van de
omgeving authentiek aanvoelt, dit de afzetsnelheid van vastgoedproducten zal bevorderen.
Een duidelijk statement dat uit de discussie naar voren kwam was: wanneer de drie primaire
principes te vaak herhaald worden gaat dit ten koste van belevings- en attractieve waarde
van het vastgoedproject.
De deelnemers zijn van mening dat een belevenisconcept een voorwaarde is voor
consumentgericht ontwikkelen. Deze voorwaarde leidt tot meerwaarde in de zin dat een
ontwikkelaar een premium kan verdisconteren in de vraagprijs van het vastgoedproduct.
Echter kan er alleen een prijspremium gehanteerd worden als het belevenisconcept is
afgestemd op de doelgroep en de locatie. Concluderend wordt gesteld dat hypothese 3 van
dit onderzoek wordt aangenomen onder de zojuist beschreven voorwaarden.
63
HOOFDSTUK VI – CONCLUSIE –
‘Omdat men de zin van het leven in toenemende mate in beleving zoekt’ (Schulze, 1992).
Middels deze scriptie wordt getracht de volgende onderzoeksvraag te beantwoorden: “In
hoeverre hebben belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling
geleid tot meerwaarde voor consument en projectontwikkelaar?”
Kopen en consumeren moeten een ‘belevenis’ worden. De theorieën van de
beleveniseconomie leren dat het creëren van betekenisvolle belevenissen voor de
consument een toekomstig economisch voordeel verwerft. Het tot stand laten komen van
betekenisvolle belevenissen zorgt voor een memorabele ontmoeting met een onderneming.
Hierdoor verbetert de concurrentiepositie. Tevens geeft de theorie van de
beleveniseconomie inzicht in de prijspremiumfilosofie; het verwerven van economisch
voordeel middels het vragen van een prijspremium. De beleveniseconomie speelt in op de
maatschappelijke verschuiving van aandacht voor materieel naar emotioneel, met als
eindstation de beleving van de consument. Op basis van dit inzicht is naar woningvoorraad
in Nederland gekeken en geconstateerd dat de woningvoorraad op het gebied van beleving
hier en daar te wensen overlaat.
Kritiek op delen van de huidige woningvoorraad komt uit verschillende invalshoeken. De
professionals zijn over het algemeen niet positief over de esthetiek, stedenbouwkundige
opzet en identiteit van het merendeel van de Vinexwijken. Daarentegen zijn bewoners
(woonconsumenten) van de Vinexwijken niet uitsluitend negatief. De woonconsument is
tevreden over de kwalitatieve aspecten van het wonen, maar minder over de subjectieve
componenten van de fysieke woonomgeving. De Vinexwijk ontbeert het aan eigenheid. Bij
de keuze voor een woonomgeving gaat de woonconsument niet alleen uit van de
functionaliteit (grootte woning, dichtheid van een wijk). Ook emotionele aspecten als smaak,
identiteit, authenticiteit, profilering en vereenzelviging treden hierbij op de voorgrond.
Het is niet allemaal kommer en kwel. In de afgelopen tien jaar zijn Vinexwijken ontwikkeld
waarbij de materiële en immateriële waarden van de consument centraler kwamen te staan.
In deze Vinexwijken werd het begrip belevingswaarde geconceptualiseerd in de
ontwikkelingsfase, met als doel (economische) meerwaarde te creëren.
64
6.1 Meerwaarde belevenisconcepten voor de woonconsument
Om belevenis te creëren zal men betekenissen moeten projecteren op de fysieke omgeving.
Betekenis geven aan een fysieke omgeving wordt bewerkstelligd door onderscheidende
belevenisconcepten toe te passen. In de zoektocht naar meerwaarde van
belevenisconcepten is het begrip belevenisconcept geconcretiseerd tot drie primaire
principes, te weten ‘thema’, ‘identiteit’ en ‘authenticiteit’. Deze drie primaire principes zorgen
voor een betekenisgeving aan de fysieke omgeving, met een onderscheidende positieve
belevenis en symbolische binding als resultaat.
Het blijkt dat bewoners van De Woerd een sterkere mate van woonbeleving ondergaan dan
bewoners van Zenderpark. Zenderpark levert daarentegen een geringe bijdrage aan de
emotionele aspecten van het wonen. Woonbeleving die wordt gecreëerd door een
gethematiseerde authentieke identiteit wordt door de bewoners van Zenderpark niet als
zodanig ervaren. Uit de open vragen van de schriftelijke enquête blijkt dat de woonbeleving
in Zenderpark wordt beleefd vanuit een gezinsperspectief. Overwegend wordt als
belangrijkste pluspunt van Zenderpark het kindvriendelijke karakter genoemd. De hypothese
dat gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke woonomgeving leidt tot positieve
beleving voor de woonconsument, wordt door de bewoners van De Woerd bevestigd. De
primaire principes van een belevenisconcept (thema, identiteit en authenticiteit) dragen wel
degelijk bij aan positieve beleving van de woonconsument. De gedachte dat
belevenisconcepten zorgen voor onderscheidende positieve woonbelevenissen is bij De
Woerd een gegeven.
De identiteitsbehoefte van de woonconsument zorgt voor een reflectie van de identiteit van
de woonconsument in de identiteit van de woonomgeving. Het is deze identiteitsgedachte die
stelt dat een verschuiving optreedt van het belang van binding aan een plek naar het belang
van binding met een plek. Vanuit deze gedachte is het begrip ‘symbolische binding’ geboren.
Deze meerwaarde wordt gecreëerd door implementatie van een belevenisconcept. De
identiteitsgedachte maakt een wezenlijk onderdeel uit van een belevenisconcept waardoor
een woonconsument zich kan vereenzelvigen met zijn woonomgeving. De andere twee
primaire principes, thema en authenticiteit, zijn ook van belang voor symbolische binding.
Thema, identiteit en authenticiteit vergroten de mate van positieve woonbeleving die leidt tot
een grote mate van symbolische binding bij de woonconsument. Bewoners van De Woerd
hebben een grotere symbolische binding met de woonomgeving dan bewoners van
Zenderpark. Symbolische binding was bij bewoners van Zenderpark wel aanwezig, zij het
65
maar in mindere mate dan bij de bewoners van De Woerd. Het ‘thuis gevoel’ blijkt in de
woonomgeving vele malen hoger bij bewoners van De Woerd dan bij Zenderpark. Dat
bewoners zich meer thuis voelen in De Woerd dan in Zenderpark komt omdat daar een
belevenisconcept werd toegepast. De hypothese dat belevenisconcepten leiden tot
symbolische binding voor de woonconsument wordt bevestigd. Geconcludeerd wordt dat
belevenisconcepten een bijdrage leveren aan de emotionele binding met en waardering van
hun directe woonomgeving.
6.2 Meerwaarde van belevenisconcepten voor de projectontwikkelaar
De meerwaarde van een belevenisconcept voor de projectontwikkelaar is margetoename.
Hypothese 3 biedt inzicht in de veronderstelde meerwaarde en is dubbel getoetst. Deze is
zowel getoetst vanuit het oogpunt van de woonconsument als de projectontwikkelaar.
De resultaten tonen een beeld dat niet rooskleurig uitpakt voor de projectontwikkelaar.
Bewoners van De Woerd staan licht negatief tegenover een prijspremium. Er wordt
gerefereerd naar licht negatief omdat het resultaat een negatieve verdeling heeft die dicht
tegen de grenswaarde aanzit. Zenderpark daarentegen scoort slecht. De gevoelswaarde van
bewoners van Zenderpark om een premium voor hun leefomgeving te betalen is niet
aanwezig. Geconcludeerd kan worden dat een prijspremium in De Woerd overwegend niet
geaccepteerd wordt. De bewoners van Zenderpark staan zeer negatief tegenover de
attitudevragen betreffende prijspremium. Resumerend, hypothese 3 wordt vanuit het
perspectief van de consument verworpen.
De reden om hypothese 3 nogmaals te toetsen komt voort uit de gedachte dat het gebruikte
medium (schriftelijke enquête) niet geheel geschikt is voor het toetsten van deze hypothese.
Uitkomsten van de kwalitatieve analyse, discussiepanel, bevestigen dit. Hypothese 3 wordt
door de deelnemers aan het discussiepanel aangenomen. De stelling dat een
belevenisconcept een voedingsbodem is om een premium op de vraagprijs te verdisconteren
wordt bevestigd. Meer overtuiging wordt gevonden in de gedachte dat een belevenisconcept
meer rendement behaalt omdat het de afzetsnelheid van vastgoedproducten bevordert. De
primaire principes van een belevenisconcept zijn afgestemd op de doelgroep en dit bevordert
de verkoop van vastgoedproducten; dit leidt tot een hoger rendement. Door middel van
immateriële waarde toevoeging (afgestemd op de doelgroep en locatie) aan het
vastgoedproduct kan een premium verdisconteerd worden in de vraagprijs.
66
6.3 Resumerend
Tabel 3 Samenvatting hypothesen
Hypothesen Aangenomen Verworpen
H1: Gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke
woonomgeving leidt tot positieve beleving van de woonconsument.
H2: Belevenisconcepten leiden tot symbolische binding voor de
woonconsument.
H3: Belevenisconcepten geven projectontwikkelaars de mogelijkheid een
premium te verdisconteren in de vraagprijs.
Uit het onderzoek kan de conclusie worden getrokken dat belevenisconcepten binnen de
huidige woningbouw meerwaarde genereren voor woonconsumenten. Woonbeleving en
symbolische binding zijn in grotere mate aanwezig wanneer een belevenisconcept is
toegepast in woningbouwontwikkeling. De monetaire meerwaarde van belevenisconcepten
die van belang is voor de projectontwikkelaar is ook bevestigd. Het toepassen van
belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling zorgt voor een waarde
creatie op mentaal en monetair vlak. Zowel de woonconsument als de projectontwikkelaar
beleven meerwaarde wanneer een belevenisconcept ten grondslag is gelegd aan de
woningbouwontwikkeling.
X
X
X
67
HOOFDSTUK VII – DISCUSSIE–
7.1 Beperkingen
In dit onderzoek is de meerwaarde van de beleveniseconomie in de woningbouwontwikkeling
onderzocht. De insteek van het onderzoek was te achterhalen of een belevenisconcept
woonbeleving en symbolische binding genereert, zodat een premium op de vraagprijs
gehanteerd kan worden door de projectontwikkelaar. Het onderzoek heeft uitsluitend plaats
gevonden op twee nieuwbouwlocaties, te weten De Woerd te Meern en Zenderpark te
IJsselstein. Ten aanzien van de generaliseerbaarheid van het onderzoek levert de omvang
van de steekproef beperkingen op. Ondanks dat beide nieuwbouwlocaties omvangrijk zijn in
woonvolume en doelgroep was het een relatief beperkte steekproef. Echter, binnen de
gestelde benchmarkkaders (doelgroep en kernprincipes van een belevenisconcept) zijn de
gegevens generaliseerbaar. De berekende schattingsfouten en standaarddeviaties per
onderzoeksvariabelen laten zien dat de gegevens te generaliseren zijn naar de
onderzoekspopulatie. Ten aanzien van de gehele nieuwbouw woningmarkt kunnen de
conclusies van dit onderzoek niet worden gegeneraliseerd.
De schriftelijke enquête naar woonbeleving en symbolische binding leverde geen
beperkingen op. De vragen met betrekking tot het onderdeel prijspremium leverden echter
wél een beperking op. De gehanteerde onderzoeksmethode, een schriftelijke enquête, in
combinatie met de vraagstelling bleek niet geschikt. Achteraf gezien bleek dat de
respondenten werden ‘gestuurd’ in hun antwoord. Het opstellen van vragen inzake de
bereidwilligheid méér te betalen voor een product wordt in de regel met een negatief
antwoord bevestigd. Vandaar dat deze vraagstelling inzake de prijspremium binnen dit
onderzoek als een beperking wordt gezien. Dit resulteert in het vermoeden dat de uitkomsten
geen realistisch beeld hebben gegeven van de werkelijke attitude ten aanzien van een
prijspremium.
7.2 Aanbevelingen
De beperkingen in ogenschouw genomen, kan dit onderzoek de aanzet zijn voor
vervolgonderzoek in de vorm van een uitgebreidere steekproef. Dit onderzoek was
gebonden aan tijd en geld en omwille van deze reden is de steekproef beperkt. Tevens kan
onderzoek worden gedaan naar een andere doelgroep dan gehanteerd in dit onderzoek. Het
is met name interessant om onderzoek te doen naar de mate van woonbeleving en
symbolische binding in de sociale klasse en/of het hogere segment.
68
Een tweede vorm van vervolgonderzoek kan zich richten op het monetaire component van
de beleveniseconomie; het achterhalen van het omslagpunt van de bereidheid tot het
betalen van een premium op de vraagprijs, wanneer woonbeleving gegenereerd wordt. Het
hanteren van een andere onderzoeksmethode wordt hierbij aanbevolen.
69
Literatuurlijst
Alden, D.L. et al (1999), Brand positiong through advertising in Asia, North America and
Europe: The role of global consumer culture. In: Journal of marketing, January, p. 75 -87.
Alsem, K.J. & E.J. Kostelijk (2005), Strategische marketingplanning.
Ashworth, G.J. (1991), Heritage planning. Groningen: Geopers.
Ashworth, G.J. (1999), European heritage planning and management.
Baarda, D.B. et al (2007), Basisboek statistiek met SPSS (3 e druk).
Baarda, D.B. & M.P.M de Goede (2006), Basisboek Methoden en technieken. Handleiding
voor het opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek.
Bauman, Z. (2001) Communities; Seeking Safety in an Insecure World. Cambridge:Polity
Press
Beckhoven, E. & R. Kempen (2002), Het belang van de buurt.
Bleuming, H. (2002), de sociale ruimte. Utrecht: Universiteit Utrecht.
Bolster, K.J. (2006), Geprofileerde woonmilieus voor leefstijlen. In: Boss Magazine, April, p.
45 - 49.
Basissyllabus Projectontwikkeling, Amsterdam School of Real Estate ( 2006) module 1.
Bolt, G. & M. I. Torrance (2005), Stedelijke herstructurering en sociale cohesie.
Boswijk, A. et al (2005), Een nieuwe kijk op de experience economy .
Bruil, I. (2006), Leefstijlenbenadering, de scepsis van een socioloog. In: Boss Magazine,
April, p. 40 - 44.
Burky, S. (2005), De prijs van wonen. Scriptie over de kwaliteit van besluitvorming bij de
prijsvorming van nieuwbouwwoningen.
Classens, J.A.H.A. & H.C. Romme (2005), Imago onderzoek, ‘s-Hertogenbosch.
Dammers, E. et al (2005), De waarde van beleving: schoonheid en grote projecten. In:
S&RO nummer 3, p. 2 -3.
Daverveld, S. (2007), Thuisgevoel en onderlinge verbondenheid. In: Agora, jaargang 23,
nummer 2, p. 27 – 29.
Derksen W. & A. Duivesteijn, (2005) Opinie.
Dormans, S. et al. (2003), De verbeelding van de stad.
Diepen, A. & M. Arnoldus (2003), De woonvraag in de vraaggestuurde markt.
Driessen, P.P.J. (2005), Sturen op kwaliteit. Over veranderende ambities en strategieën in
het omgevingsbeleid.
70
Engelsdorp Gastelaars, R. Van (1980), Niet elke stadsbewoner is een stedeling. Een
typologische studie naar het ruimtegebrek van bewoners van Amsterdam. Amsterdam:
Sociaal-Geografisch instituut.
Ennen, E. (2004), Wonen in gecreëerd erfgoed.
Ennen, E. (2006), Binding, beleving en verleiding. In: Agora, jaargang 22, nummer 4, p. 27 –
29.
Ernste, H. (2005), ‘Playing self’. De ontdekking van stedelijke identiteit. In: Agora, jaargang
21, nummer 2, p. 8 – 11.
Ex, N. & J. Lengkeek (1996), “Op zoek naar het echte”. In: Vrijetijdstudies 1, jaargang 14, p.
14 – 41.
Falk, J. H. & L. D. Dierking (1992), The museum experience, Washington.
French, N. (1997), Market information management for better valuations, part I concepts and
definitions of price and worth. In: journal of property valuation & investment. Vol. 15, Nummer
5, P. 403 – 410.
Fisher, T.C.G. & R.G. Waschik (2002), Managerial economics, a game theoretic approach.
Geursen, G. (1996), Een hazewind op gympen, Leiden.
Gool, P. van. et al (2001), Onroerend goed als belegging.
Hagen, G.J. (2002), Woonbeleving en leefconcepten – de lifestyle benadering van Smart
Agent. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 36- 39.
Hartog, P. den (2006), De mens in het ontwikkelingsproces. Master thesis MSRE.
Hemel, Z. (2002) Droomvelden – Een rondtafelgesprek. In: Stedebouw & Ruimtelijke
Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 48-52.
Hemel, Z. (2003), Ingebouwde geschiedenis. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening,
Jaargang 84, nummer 3, p. 12-13.
Hendrikx, C.A.J. (2006) De klant centraal ? Master thesis MSRE.
Hoekstra, F. (2002), Huizen als Kastelen. In Bouw, Jaargang 56, nummer 10, p 44 – 48.
Hof, J. Van der (2007), PPS in de polder, proefschrift. Leusden.
Horst, H. et al (2001), Wat wijken maakt.
Jensen R. (1999) De droommaatschappij.
Jung, R. (2006), Thinking about experience and action. In: Kybernetes, Vol. 35, Nummer 3
/4, p. 347 – 359.
Juurlink, E. (2006), Tussen droom en daad. In: Agora, jaargang 22, nummer 2, p. 4 – 6.
Karsten, L. & M. de Stigter-Speksnijder (2006), Vinex-wijken: de professionele kritiek en de
dagelijkse woonpraktijk.
71
Keers, G. et al (2004), Het wie, wat en waar van de woonomgeving. Hulpmiddel bij integrale
planontwikkeling.
King, P. (2007), Herinneringen aan thuis. In: Agora, jaargang 23, nummer 2, p. 8 – 11.
Klamer, A. (2003), Wie betaalt de retro? In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang
84, nummer 3, p. 31-34.
Könings, M. (2005), ‘Branding’ en de revitalisering van stadwijken. In: Agora, jaargang 21,
Nummer 2, p. 30 – 32.
Kooijman, D. (2004), Het ontspannen huis? Over de relatie tussen vrije tijd en woning.
Kotler, P. (2003), De A tot Z van marketing. 80 thema’s voor iedereen die aan marketing
doet.
Land, M. Van der & K. Machielse (2002), Faciliteren van leefstijlen – Duurzame woonmilieus
in Flevoland. In Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 29- 35.
Luijten, A. (2006), Groeten uit Nederland. In: Buildingbusiness, december, p. 62 – 65.
Lupi, T. (2005), Vakantiegevoel op Ijburg. In: Agora, Jaargang 21. Nummer 2, p. 24 – 25.
Loon, J, (2007), Spannende woonlandschappen. In: Agora, Jaargang 23, Nummer 2, p. 45 -
47.
Lörzing, H. et al (2006), Vinex! Een morfologische verkenning, NAi uitgevers Rotterdam.
Metaal, S. (2002), Buitenwijkers en nieuwe stedelingen – leefstijlen in het stedelijk veld. In:
Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 22- 27.
Metaal, S. (2005), Thematisering en authenticiteit. In: Agora, Jaargang 21, nummer 2, p.
16 – 19.
Metz, T (2002), Pret! Amsterdam.
Metz, T (2002), Zelfgemaakt verleden – gesprek met erfgoedhistoricus David Lowenthal. In:
NRC Handelsblad 06-12-2002.
Mierlo, Y. van (2006), Leefstijlen als onderdeel van visiegericht ontwikkelen. In: Boss
Magazine, April, p. 30 - 35.
Miles, M.E. et al (1999), Real Estate Development. Principles and processes.
NAW (2007), Vastgoed is dienstverlening (Scief Houben). In: NAW.
Nijhuis, M. & R. Schoemaker (2002), Normen, waarden en woonbelevingsgroepen –
Consumentenonderzoek van Motivaction. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang
83, nummer 6, p. 43 – 45.
Nijs, D. & F. Peters (2002), Imagineering - het creëren van belevingswerelden.
Nio, I. (2002), Van levenswijzen tot lifestyles – over de bruikbaarheid van leefstijlen voor de
ruimtelijke ordening. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p.6-9.
72
Noordman, D. (2005), Gezicht op Delf. Identiteit, symboliek en stadsmarketing. In: Agora,
jaargang 21, nummer 2, p. 27 – 29.
Priemus, H. (2006), Gebiedsontwikkeling hoe veder ? In: Buildingbusiness, december, p. 16
– 19.
Piët, S. (2003), emotiemarkt.
Pine, B.J. & J.H. Gilmore (1999) de beleveniseconomie.
Pinkster, F. (2004), Vraagtekens bij leefstijlen. In: Agora, jaargang 20. Nummer 3, p. 41 – 44.
Poorter, K. (2006), Verschillende methoden om te weten te komen wat de klant wil. In: Boss
magazine, April, p. 10 – 13.
Ragsdale, C.T. (2003), Spreadsheet modeling & Decision analysis.
Reinders, L. (2005), Identiteit, ruimte en de emotionele logica van een postindustriële stad.
In: Agora, jaargang 21, nummer 2, p. 4 – 7.
Reinders, L. & M. Van der Land (2007), Thuis! In: Agora, jaargang 23, nummer 2, p. 4 -7.
Rijkenbergen, J. (2006), Concepting – Het managen van Concept – merken in het
communicatiegeoriënteerde tijdperk.
Roulac, S. (2006), Real estate value: creation and destruction. In: Journal of property
investment & Finance. Vol. 24, nummer 6, p. 474 – 489.
Rossum, H. Van & F. Van Wijk & Baljon (2001), De stad in uitersten – Verkenningstocht naar
Vinex-land. Rotterdam: Nai Uitgevers.
Schulze, B.H. (1999). Die Erlebnisgeseusschaft. Kultuesoziologie der Gegenwart.
Soeters, S. (2006), Leefstijlen: een korte termijn strategie? In: Boss Magazine, April, p. 36 -
39.
Stienstra, G. (2004), Flexibele woningbouw in de corporatiesector.
Talbot, D. (2005), customer confidence: the development of a “pre-experience” concept. In:
international journal of service industry management. Vol. 16, nummer. 4, p. 373 – 384.
The SmartAgent Company, (2005), Community Concepts.
Toe Laer, E. (2007), Postmodern wonen in een spookjeskasteel. In: Agora, jaargang 23,
nummer 2, p. 12 – 15.
Vroogd, H (2006), facetten van de planologie. Groningen.
Wagenmakers, J.C.A.M. & J. Buist (2007), Marketing vastgoed.
Wentink, T. (2005), Kwaliteitsmanagement, bedrijfsvoering en organisatieontwikkeling
Wiggen, J. K. van (2006), Een model voor conceptontwikkeling op basis van New Business
Development. Getoetst aan de ontwikkeling van het WaterWonen concept.
73
Wouden, R. van der (2005), Identiteit onder constructie. In: Agora, jaargang 21, nummer 2,
p. 12 – 15.
WRR (1998), Ruimte als forum. Den Haag: SDU.
WRR (2000), De vrijetijdsindustrie in stad en land – een studie naar de markt van
belevenissen. Den Haag: SDU.
Zijlstra, S. (2006), Past de leefstijl voor de volkshuisvesting? In: Boss Magazine, April, p. 52 -
55.
Websites
www.asre.nl
www.cbs.nl
www.cpb.nl
www.dewoerd.nl
www.experience-economy.com
www.harvardbusinessonline.hbsp.harvard.edu/b02/en/common/item_detail.jhtml?id=98407
(Download artikel ‘Welcome to the Experience Economy’).
www.igitur-archive.library.uu.nl/dissertations/2006-0705-200041/c4.pdf (PPS in de polder)
www.ijselstein.nl
www.lexisnexis.com
www.marjoleinknuit.nl/userfiles/portfolio/RFIDinhetmuseum.pdf
www.motivaction.nl
www.smartagent.nl
www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=49500 (welstadsnota)
www.vrom.nl
www.wikipedia.com/architectuur
www.zenderpark.nl
74
Bijlagen
Bijlage 1. Enquête
Attitudevragen
Deze vragenlijst start met enkele vragen die betrekking hebben op het wonen in Zenderpark.
U kunt antwoord geven door het hokje aan te kruisen dat past bij uw antwoord. Bij een aantal
vragen heeft u meer dan één antwoordmogelijkheid.
1. Wat was uw belangrijkste reden om te verhuizen?
a. 0 verandering werkomgeving
b. 0 verandering gezinssituatie
c. 0 financiële motieven
d. 0 ontevreden over de uitstraling van de wijk
e. 0 anders namelijk;....................................................................................
2. Waar woonde u voordat u in Zenderpark kwam wonen?
a. 0 dorp in de regio
b. 0 dorp buiten de regio
c. 0 stad in de regio
d. 0 stad buiten de regio
3. Woonde u in een wijk met een duidelijk eigen karakter?
a. 0 ja
b. 0 nee
4. Wat hoopt u voornamelijk in uw huidige woonomgeving te vinden wat u niet in
uw oude woonomgeving vond?
a. 0 de huidige woonomgeving heeft een identiteit die bij mij past
b. 0 in de huidige woonomgeving woont mijn soort mensen
c. 0 de huidige woonomgeving heeft een beter voorzieningsniveau
d. 0 anders, namelijk;....................................................................................
5. Waarom heeft u voor Zenderpark als woonlocatie gekozen?
(let op: er zijn maximaal drie antwoorden mogelijk)
a. 0 het uiterlijk van de woning spreekt mij aan
b. 0 het uiterlijk van de woonomgeving spreekt mij aan
c. 0 het onderscheidende karakter van de woning spreekt mij aan
d. 0 het onderscheidende karakter van de woonomgeving spreekt mij aan
e. 0 de geborgenheid van de woning spreekt mij aan
f. 0 de geborgenheid van de woonomgeving spreekt mij aan
g. 0 de woonlocatie ligt dicht bij mijn familie
75
6. Hoe zou u uw huidige woonlocatie willen omschrijven? (denk hierbij aan
positieve en/of negatieve punten en verbeterpunten)
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
76
Instructies
Bij de volgende stellingen is het van belang dat u uw mening zo goed mogelijk weergeeft op
een schaal die loopt van 1 tot en met 5. Om dit te verduidelijken ziet u hieronder eerst een
voorbeeldstelling. Deze voorbeeldstelling is geen onderdeel van het onderzoek en hoeft niet
ingevuld te worden.
Voorbeeldstelling:
Het kijken naar soaps is voor mij een belangrijke vorm van ontspanning
Totaal
mee eens 1 2 3 4 5
Totaal
mee
oneens
Indien u naar soaps kijken belangrijk vindt dan moet u het cijfer ‘1’ omcirkelen of
aankruisen. Hoe belangrijker u het vindt om naar soaps te kijken, hoe hoger het cijfer dat u
omcirkelt of aankruist. Wanneer u soaps kijken erg onbelangrijk vindt, omcirkelt of kruist u
het cijfer ‘5’ aan. Sta niet te lang stil bij de verschillende vragen. Er zijn geen foute of goede
antwoorden. Ik ben geïnteresseerd in uw mening zoals die tijdens het invullen bij u opkomt.
Stellingen met betrekking tot uw huidige woonsituatie
7. “Mijn eigen haard is goud waard”
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
8. Mijn wijk is een wijk met een eigen gezicht.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
9. Ik voel me hier thuis omdat mijn wijk past bij mijn persoonlijkheid.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
10. Ik vind het belangrijk om goed contact te hebben met mijn buren.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
11. Wonen in mijn wijk geeft mij status.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
12. Mijn wijk zorgt voor een collectieve gebondenheid.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
13. Mijn wijk heeft veel sfeer.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
77
14. De kenmerken van het thema van mijn wijk zorgen voor een onderscheidende
woonbelevenis.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
15. Het onderscheidende karakter voelt aan als een oorspronkelijk onderdeel van de
woonomgeving.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
16. Ik had een hoger geldbedrag over gehad voor mijn huidige woning.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
17. Ik voel me sterk verbonden met de wijk.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
18. Mijn woning is een woning waar ik tot mezelf kan komen.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
19. Ik vind het van belang dat het uiterlijk van mijn woning
uitdrukking geeft aan mijn smaak.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
20. Indien de vraagprijs van mijn woning 5 procent hoger was geweest had ik hem nog
steeds
gekocht.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
21. Mijn wijk is een wijk met allure.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
22. Mijn woning is binnen deze wijk financieel meer waard dan binnen een andere
woonwijk.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
23. De projectontwikkelaar heeft mijn droomhuis gerealiseerd.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
24. Het thema van mijn wijk heeft een duidelijk onderscheidend karakter.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
25. De herkenbare architectuur van de wijk maakt dat ik mij vertrouwd
voel in mijn leefomgeving.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
78
26. Bij het zoeken naar een woning heb ik gezocht naar een woning die
wat stijl en uitstraling betreft past bij mijn smaak.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
27. Het thema van de woonwijk zorgt voor woonplezier.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
28. Voor het onderscheidende karakter van deze woonwijk had ik meer geld over
gehad.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
29. Het thema van de woonomgeving was makkelijk te accepteren
omdat het écht en natuurlijk aan voelt.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
30. Het eigen karakter van deze woonwijk draagt bij aan
mijn ‘thuis gevoel’.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
31. Kosten wat het kost wilde ik in deze woning wonen.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
32. De bewoners van de wijk dragen bij aan mijn ‘thuis gevoel’.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
33. De architectuur van de wijk draagt bij aan mijn ‘ thuis gevoel’.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
34. Ik ben trots op deze wijk.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
35. Mijn ‘thuisgevoel’ in deze woonwijk is onbetaalbaar.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
36. Ik heb een positieve houding ten opzichte van de betrokken projectontwikkelaar.
Hij
heeft een woonomgeving gecreëerd die aansluit bij mijn leefstijl.
Totaal mee eens 1 2 3 4 5 Totaal mee oneens
79
Persoonlijke vragen
Tot slot verzoek ik u een aantal persoonlijke vragen te beantwoorden.
37. Wat is uw geslacht?
a. 0 Man
b. 0 Vrouw
38. Wat is uw leeftijd? ........ jaar
39. Hoe is de samenstelling van uw huishouden?
a. 0 alleenstaand
b. 0 alleenstaand met kinderen
c. 0 gehuwd/samenwonend zonder kinderen
d. 0 gehuwd/samenwonend met kinderen
40. Wat is uw belangrijkste dagelijkse bezigheid?
a. 0 Fulltime baan
b. 0 Parttime baan (< 32 uur per week)
c. 0 onbetaald werk (ga naar vraag 41 en 42)
d. 0 anders,
namelijk;......................................................................................................
41. Wat is de belangrijkste bezigheid van uw partner?
a. 0 Fulltime baan (ga naar vraag 43)
b. 0 Parttime baan (< 32 uur per week) (ga naar vraag 43)
c. 0 onbetaald werk (ga naar vraag 42)
d. 0 anders,
namelijk;......................................................................................................
42. Waaronder vallen uw belangrijkste taken indien u en/of uw partner geen betaald
werk heeft?
a. 0 vrijwilligerswerk
b. 0 huishoudelijke taken
43. Vervult u actieve taken binnen de wijkraad
a. 0 ja
b. 0 nee
80
44. Wat is uw hoogst genoten opleidingsniveau?
a. 0 basisonderwijs
b. 0 lager secundair onderwijs
c. 0 hoger secundair onderwijs
d. 0 tertiair onderwijs
45. Welke opsomming past het meest bij uw karakter?
(let op: u heeft één antwoordmogelijkheid)
a. 0 gezelligheid, ontmoeting en sociaal (harmoniëren met anderen)
b. 0 rustig, netjes en veiligheid (rituele omgang met anderen)
c. 0 vrijheid, vrijblijvendheid en anonimiteit (afzonderen van anderen)
d. 0 individuele vrijheid, eigen levensstijl en uitgaanscultuur (tonen dat je
anders bent)
46. Geef aan in welke mate u onderstaande kranten leest.
(s.v.p. per krant aangeven welk antwoord van toepassing is)
Krant Dagelijks > 1 x per week Vrijwel nooit
Telegraaf
NRC Handelsblad
Algemeen dagblad
Volkskrant
Regionale kranten
Anders,
namelijk;...........................................................................................................................
47. Geef aan in welke mate u onderstaande activiteiten bezoekt.
(s.v.p. per activiteit aangeven welk antwoord van toepassing is)
Activiteit Nooit 1-3 x per jaar 4-10 per jaar > 10 x per jaar
Festivals
Klassieke concerten
Theatervoorstellingen
Pop&Rock concerten
Cabaret
Musea
Bioscopen
Indien u opmerkingen heeft naar aanleiding van dit onderzoek dan hoor ik dit graag!
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................
Vriendelijk bedankt voor uw medewerking!
81
Bijlage 2. Codeboek
Aan de hand van de vragen van de equente is een codeboek opgesteld die gecodeerd zijn in
SPSS. Lees voor het coderen hoofdstuk 4 Methode , paragraaf 4.1.
Vraagnummer Omschrijving Variabele Code
1 Wat is uw geslacht GesL 1= man
2= vrouw
2 Wat is uw leeftijd LeefT 1 = 20 – 29
2 = 30 – 39
3 = 40 – 49
4 = 50 – 59
5 = 60 – 69
3 Gezinsamenstelling gezinS 1 = Alleenstaand
2 = Alleenstaand met kinderen
3= Gehuwd/samenwonend
zonder kinderen
4 = Gehuwd/samenwonend met
4 Belangrijkste
dagelijkse bezigheid
kinderen
Werk 1= Fulltime baan
2 = Parttime baan
3 = Huishoudelijke taken
4 = Vrijwilligerswerk
5 Opleidingsniveau OpleidingsN 1 = Basisonderwijs
2 = Lager secundair onderwijs
3 = Hoger secundair onderwijs
6 Karakter
eigenschappen
(BSR –model)
4 = Tertiair onderwijs
Karakter 1 = Gezelligheid, ontmoeting en
sociaal (harmoniëren met
anderen)
2= Rustig, netjes en veiligheid
(rituele omgang met anderen)
3 = Vrijheid, vrijblijvendheid en
anonimiteit (afzonderen van
anderen)
4 = Individuele vrijheid, eigen
levensstijl en uitgaanscultuur
(tonen dat je anders bent)
82
Stellingen
Vraagnummer Omschrijving Variabele Code
7 “Mijn eigen haard is
goud waard”
8 Mijn wijk is een wijk
met een eigen gezicht
9 Ik voel me hier thuis
omdat mijn wijk past
bij mijn persoonlijkheid
10 Ik vind het belangrijk
om goed contact te
hebben met mijn buren
11 Wonen in mijn wijk
geeft mij status
12 Mijn wijk zorgt voor
een collectieve
gebondenheid
13 Mijn wijk heeft veel
sfeer
14 De kenmerken van het
thema van mijn wijk
zorgen voor een
onderscheidende
woonbelevenis.
15 Het onderscheidende
karakter voelt aan als
een oorspronkelijk
onderdeel van de
woonomgeving
SymbB1 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Identiteit1 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
SymbB2 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
SocialB1 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Identiteit2 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
SocialB2 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Authen1 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Thema1 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Authen2
&
Thema 2
(Letop dit
moet
Identiteit
zijn!)
1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
83
Vraagnummer Omschrijving Variabele Code
16 Ik had een hoger
geldbedrag over gehad
voor mijn huidige
woning
17 Ik voel me sterk
verbonden met de wijk
18 Mijn woning is een
woning waar ik tot
mezelf kan komen
19 Ik vind het van belang
dat het uiterlijk van
mijn woning
uitdrukking geeft aan
mijn smaak.
20 Indien de vraagprijs
van mijn woning 5
procent hoger was
geweest had ik hem
nog steeds gekocht.
21 Mijn wijk is een wijk
met allure
22 Mijn woning is binnen
deze wijk financieel
meer waard dan binnen
een andere woonwijk.
23 De projectontwikkelaar
heeft mijn droomhuis
gerealiseerd.
PrijsPre1 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
SymbB3 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
SymbB4 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Identiteit3 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
PrijsPre2 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Identiteit4 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
PrijsPre3 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Imago1 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
84
Vraagnummer Omschrijving Variabele Code
24 Het thema van mijn
wijk heeft een duidelijk
onderscheidend
karakter.
25 De herkenbare
architectuur van de
wijk maakt dat ik mij
vertrouwd voel in mijn
leefomgeving.
26 Bij het zoeken naar een
woning heb ik gezocht
naar een woning die
wat stijl en uitstraling
betreft past bij mijn
smaak
27 Het thema van de
woonwijk zorgt voor
woonplezier
28 Voor het
onderscheidende
karakter van deze
woonwijk had ik meer
geld over gehad
29 Het thema van de
woonomgeving was
makkelijk te accepteren
omdat het écht en
natuurlijk aan voelt.
30 Het eigen karakter van
deze woonwijk draagt
bij aan mijn ‘thuis
gevoel’
31 Kosten wat het kost
wilde ik in deze woning
wonen
Thema3 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Identiteit5 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Identiteit6 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Thema4 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
PrijsPre4 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
Authen3
&
Thema 5
1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
SymB5 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
PrijsPre5 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee oneens
85
Vraagnummer Omschrijving Variabele Code
32 De bewoners van de
wijk dragen bij aan
mijn ‘thuis gevoel’
33 De architectuur van
de wijk draagt bij
aan mijn ‘ thuis
gevoel’.
34 Ik ben trots op deze
wijk.
35 Mijn ‘thuisgevoel’ in
deze woonwijk is
onbetaalbaar.
36 Ik heb een positieve
houding ten
opzichte van de
betrokken
projectontwikkelaar.
Hij heeft een
woonomgeving
gecreëerd die
aansluit bij mijn
leefstijl
SocialB2 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee
oneens
SymB6 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee
oneens
SymB7 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee
oneens
PrijsPre6 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee
oneens
Imago2 1 = totaal mee eens
2 = eens
3 = neutraal
4 = oneens
5 = totaal mee
oneens
86
Bijlage 3. Itemanalyse
Homogeniteitmeting variabele woonbeleving
1) Woonbeleving De Woerd
Cases
Case Processing Summary
N %
Valid 59 100,0
Excluded a 0 ,0
Total 59 100,0
a. Listwise deletion based on all variables in the
procedure.
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
,883 9
Scale Mean if Item
Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
Identiteit1 16,54 23,459 ,568 ,876
Authen1 16,29 23,416 ,664 ,867
Thema1 16,07 23,650 ,623 ,871
Thema2 15,83 23,385 ,740 ,862
Identiteit3 15,86 22,326 ,620 ,872
Identiteit4 16,08 23,872 ,625 ,871
Identiteit5 15,86 21,705 ,764 ,857
Thema4 15,95 23,670 ,682 ,866
Authen3 15,78 25,244 ,429 ,886
Cronbach's Alpha if
Item Deleted
87
2) Woonbeleving Zenderpark.
Cases
Case Processing Summary
N %
Valid 58 100,0
Excluded(
a)
0 ,0
Total 58 100,0
a Listwise deletion based on all variables in the procedure.
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,811 9
Item-Total Statistics
Scale Corrected Cronbach's
Scale Mean if Variance if Item-Total Alpha if Item
Item Deleted Item Deleted Correlation Deleted
Identiteit1 26,29 24,877 ,521 ,791
Identiteit3 26,84 27,958 ,188 ,836
Identiteit4 25,79 25,009 ,521 ,790
Identiteit5 26,02 24,719 ,582 ,782
Thema1 25,91 24,782 ,556 ,786
Thema2 26,14 24,507 ,676 ,772
Thema4 26,16 24,660 ,613 ,779
Authen1 26,09 25,273 ,640 ,778
Authen3 25,79 27,781 ,359 ,808
Frequentie analyse Zenderpark zonder indititeit 3
Woonbeleving
N
Statistics
Valid 58
Missing 0
Mean 26,84
Median 27,00
Mode 27(a)
Skewness -,005
Std. Error of Skewness ,314
a Multiple modes exist. The smallest value is shown
88
Woonbeleving
Valid
5
4
3
Count 6
2
1
0
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
15 1 1,7 1,7 1,7
17 2 3,4 3,4 5,2
18 1 1,7 1,7 6,9
19 2 3,4 3,4 10,3
20 1 1,7 1,7 12,1
21 2 3,4 3,4 15,5
22 1 1,7 1,7 17,2
23 5 8,6 8,6 25,9
24 5 8,6 8,6 34,5
25 3 5,2 5,2 39,7
26 3 5,2 5,2 44,8
27 6 10,3 10,3 55,2
28 4 6,9 6,9 62,1
29 6 10,3 10,3 72,4
30 2 3,4 3,4 75,9
31 2 3,4 3,4 79,3
32 4 6,9 6,9 86,2
33 3 5,2 5,2 91,4
35 1 1,7 1,7 93,1
36 2 3,4 3,4 96,6
37 1 1,7 1,7 98,3
39 1 1,7 1,7 100,0
Total 58 100,0 100,0
15 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 35 36 37 39
89
3) Homogeniteitmeting belevenisconcepten
De Woerd
Thema
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,788 5
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
Thema1 8,54 5,597 ,577 ,745
Thema2 8,31 5,285 ,776 ,682
Thema3 8,51 5,461 ,551 ,756
Thema4 8,42 5,938 ,537 ,758
Thema5 8,25 6,227 ,419 ,794
Identiteit
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,758 6
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
Identiteit1 11,86 10,947 ,505 ,722
Identiteit2 9,81 11,499 ,248 ,804
Identiteit3 11,19 9,361 ,715 ,660
Identiteit4 11,41 11,452 ,514 ,723
Identiteit5 11,19 9,947 ,670 ,677
Identiteit6 11,32 11,222 ,444 ,738
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
90
Authenticiteit
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,727 3
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
Authen1 4,46 1,666 ,565 ,619
Authen2 4,00 1,724 ,623 ,553
Authen3 3,95 1,877 ,465 ,737
Homogeniteitmeting Belevenisconcept
Cronbach's
Alpha
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha Based on
Standardized
Items N of Items
,853 ,904 3
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
Squared Multiple
Correlation
ThemaTotaal 19,56 27,320 ,858 ,871 ,666
IdentiteitTotaal 16,71 21,864 ,703 ,527 ,908
AuthenticiteitTotaal 23,86 39,361 ,813 ,839 ,821
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
91
4) Homogeniteitmeting symbolische binding
De Woerd
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,851 7
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
SymB1 12,949 15,153 ,537 ,843
SymB3 12,271 15,408 ,582 ,835
SymB2 12,525 14,874 ,536 ,845
SymB4 13,169 15,626 ,630 ,829
SymB5 12,814 15,085 ,657 ,824
SymB6 12,729 14,822 ,757 ,812
SymB7 13,034 15,033 ,638 ,827
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
92
Zenderpark
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,729 7
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
SymB1 18,66 16,335 ,279 ,733
SymB2 17,47 14,288 ,398 ,712
SymB3 17,02 14,017 ,525 ,676
SymB4 18,76 15,169 ,514 ,684
SymB5 17,31 15,656 ,439 ,699
SymB6 17,17 14,917 ,398 ,708
SymB7 17,34 13,879 ,573 ,664
5) Homogeniteitmeting prijspremium
De Woerd
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,744 6
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
PrijsPre1 13,97 10,585 ,713 ,634
PrijsPre2 15,10 12,196 ,504 ,702
PrijsPre3 15,81 16,465 -,019 ,811
PrijsPre4 14,44 11,216 ,667 ,653
PrijsPre5 14,42 12,662 ,432 ,722
PrijsPre6 14,56 11,423 ,595 ,674
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
93
Zenderpark
Reliability Statistics
Cronbach's
Alpha N of Items
,720 6
Scale Mean if
Item Deleted
Item-Total Statistics
Scale Variance if
Item Deleted
Corrected Item-
Total Correlation
PrijsPre1 17,77 12,800 ,560 ,649
PrijsPre2 18,71 14,462 ,278 ,737
PrijsPre3 18,27 14,200 ,368 ,706
PrijsPre4 17,64 12,052 ,768 ,590
PrijsPre5 17,82 13,349 ,419 ,693
PrijsPre6 17,64 14,234 ,396 ,698
Cronbach's
Alpha if Item
Deleted
94
Bijlage 4. Frequentieverdelingen
1) doelgroepanalyse
De Woerd
KarakterEig
N
Valid 59
Missing 0
Mean 1,69
Median 2,00
Mode 2
Skewness ,316
Std. Error of Skewness ,311
KarakterEig
Valid
30
20
Count 40
10
0
Gezelligheid, ontmoeting
en sociaal (harmoniëren
met anderen) Gele
Wereld
Rustig, netjes en
veiligheid (rituele
omgang met anderen)
Groene wereld
Geen Gele of Groene
Beleveniswereld
bewoners
Frequency Percent Valid Percent
23 39,0 39,0 39,0
31 52,5 52,5 91,5
Cumulative
Percent
5 8,5 8,5 100,0
Total 59 100,0 100,0
Gezelligheid, ontmoeting en
sociaal (harmoniëren met
anderen) Gele Wereld
Rustig, netjes en veiligheid (rituele
omgang met anderen) Groene
wereld
Geen Gele of Groene
Beleveniswereld bewoners
95
Zenderpark
KarakterEig
N
Statistics
Valid 58
Missing 0
Mean 1,62
Median 1,50
Mode 1
Skewness ,679
Std. Error of Skewness ,314
Sum 94
Valid
20
Count 30
10
0
Gezelligheid, ontmoeting en
sociaal (harmoniëren met
anderen) Gele Wereld
Rustig, netjes en veiligheid
(rituele omgang met
anderen) Groene Wereld
Geen Groene of Gele
beleveniswereld bewoners
KarakterEig
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
29 50,0 50,0 50,0
22 37,9 37,9 87,9
7 12,1 12,1 100,0
Total 58 100,0 100,0
Gezelligheid, ontmoeting en
sociaal (harmoniëren met
anderen) Gele Wereld
Rustig, netjes en veiligheid (rituele
omgang met anderen) Groene
wereld
Geen Gele of Groene
Beleveniswereld bewoners
96
2) Frequentieverdeling woonbeleving
De Woerd
Woonbeleving
N
Valid 59
Missing 0
Mean 18,03
Median 18,00
Mode 17
Std. Deviation 5,404
Variance 29,206
Skewness ,873
Std. Error of Skewness ,311
Woonbeleving
Valid
5
4
3
Count 6
2
1
0
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
9 1 1,7 1,7 1,7
10 4 6,8 6,8 8,5
11 1 1,7 1,7 10,2
12 2 3,4 3,4 13,6
13 4 6,8 6,8 20,3
14 4 6,8 6,8 27,1
15 2 3,4 3,4 30,5
16 5 8,5 8,5 39,0
17 6 10,2 10,2 49,2
18 5 8,5 8,5 57,6
19 5 8,5 8,5 66,1
20 4 6,8 6,8 72,9
21 4 6,8 6,8 79,7
22 4 6,8 6,8 86,4
23 1 1,7 1,7 88,1
25 2 3,4 3,4 91,5
26 1 1,7 1,7 93,2
28 2 3,4 3,4 96,6
32 1 1,7 1,7 98,3
36 1 1,7 1,7 100,0
Total 59 100,0 100,0
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 25 26 28 32 36
97
Zenderpark
woonbeleving
N
Statistics
Valid 58
Missing 0
Mean 29,38
Median 29,50
Mode 32
Std. Deviation 5,616
Variance 31,538
Skewness -,173
Std. Error of Skewness ,314
Woonbeleving
Valid
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
16 1 1,7 1,7 1,7
18 1 1,7 1,7 3,4
19 1 1,7 1,7 5,2
20 1 1,7 1,7 6,9
21 2 3,4 3,4 10,3
22 1 1,7 1,7 12,1
23 2 3,4 3,4 15,5
25 4 6,9 6,9 22,4
26 5 8,6 8,6 31,0
27 4 6,9 6,9 37,9
28 3 5,2 5,2 43,1
29 4 6,9 6,9 50,0
30 3 5,2 5,2 55,2
31 4 6,9 6,9 62,1
32 6 10,3 10,3 72,4
33 2 3,4 3,4 75,9
34 3 5,2 5,2 81,0
35 2 3,4 3,4 84,5
36 3 5,2 5,2 89,7
37 2 3,4 3,4 93,1
38 2 3,4 3,4 96,6
39 1 1,7 1,7 98,3
42 1 1,7 1,7 100,0
Total 58 100,0 100,0
98
5
4
3
Count 6
2
1
0
16 18 19 20 21 22 23 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 42
3) Frequentieverdeling symbolische binding
De Woerd
SymbolischeBindingTotaal
N
Valid 59
Missing 0
Mean 14,92
Median 14,00
Mode 14
Std. Deviation 4,485
Variance 20,113
Skewness ,582
Std. Error of Skewness ,311
Symbolische BindingTotaal
Valid
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
7 2 3,4 3,4 3,4
8 2 3,4 3,4 6,8
9 4 6,8 6,8 13,6
10 2 3,4 3,4 16,9
11 3 5,1 5,1 22,0
12 3 5,1 5,1 27,1
13 3 5,1 5,1 32,2
14 11 18,6 18,6 50,8
15 6 10,2 10,2 61,0
16 4 6,8 6,8 67,8
17 5 8,5 8,5 76,3
18 3 5,1 5,1 81,4
19 3 5,1 5,1 86,4
20 3 5,1 5,1 91,5
21 1 1,7 1,7 93,2
22 1 1,7 1,7 94,9
25 1 1,7 1,7 96,6
26 1 1,7 1,7 98,3
28 1 1,7 1,7 100,0
Total 59 100,0 100,0
99
Zenderpark
Symbolische bindingtotaal
N
Valid 58
Missing 0
Mean 20,62
Median 20,00
Mode 17(a)
Std. Deviation 4,404
Variance 19,397
Skewness ,699
Std. Error of Skewness ,314
a Multiple modes exist. The smallest value is shown
Symbolische bindingtotaal
Valid
6
4
Count 8
2
0
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
12 1 1,7 1,7 1,7
13 1 1,7 1,7 3,4
14 1 1,7 1,7 5,2
15 2 3,4 3,4 8,6
16 2 3,4 3,4 12,1
17 8 13,8 13,8 25,9
18 5 8,6 8,6 34,5
19 5 8,6 8,6 43,1
20 8 13,8 13,8 56,9
21 4 6,9 6,9 63,8
22 6 10,3 10,3 74,1
23 2 3,4 3,4 77,6
24 4 6,9 6,9 84,5
25 1 1,7 1,7 86,2
27 3 5,2 5,2 91,4
28 2 3,4 3,4 94,8
30 1 1,7 1,7 96,6
31 1 1,7 1,7 98,3
33 1 1,7 1,7 100,0
Total 58 100,0 100,0
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 27 28 30 31 33
100
4) Frequentieverdeling Prijspremium
De Woerd
PrijsPremiumTotaal Statistics
PrijsPremiumTotaal
N
Valid 59
Missing 0
Mean 17,66
Median 17,00
Mode 16
Std. Deviation 4,126
Variance 17,021
Skewness -,390
Std. Error of Skewness ,311
Valid
6
4
Count 8
2
0
6
PrijsPremiumTotaal
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
6 1 1,7 1,7 1,7
9 2 3,4 3,4 5,1
10 1 1,7 1,7 6,8
13 4 6,8 6,8 13,6
14 3 5,1 5,1 18,6
15 5 8,5 8,5 27,1
16 8 13,6 13,6 40,7
17 7 11,9 11,9 52,5
18 2 3,4 3,4 55,9
19 4 6,8 6,8 62,7
20 7 11,9 11,9 74,6
21 6 10,2 10,2 84,7
23 4 6,8 6,8 91,5
24 3 5,1 5,1 96,6
25 2 3,4 3,4 100,0
Total 59 100,0 100,0
9
10
13
14
15
16
17
18
19
20
21
23
24
25
101
Zenderpark
PrijsPremiumTotaal
N
Statistics
Valid 57
Missing 1
Mean 21,68
Median 22,00
Mode 24
Std. Deviation 4,339
Variance 18,827
Skewness -,415
Std. Error of Skewness ,316
PrijsPremiumTotaal
Valid
8
6
Count 10
4
2
0
Frequency Percent Valid Percent
Cumulative
Percent
11 1 1,7 1,8 1,8
12 1 1,7 1,8 3,5
13 1 1,7 1,8 5,3
14 1 1,7 1,8 7,0
15 1 1,7 1,8 8,8
16 2 3,4 3,5 12,3
17 3 5,2 5,3 17,5
18 2 3,4 3,5 21,1
19 4 6,9 7,0 28,1
20 7 12,1 12,3 40,4
21 2 3,4 3,5 43,9
22 5 8,6 8,8 52,6
23 3 5,2 5,3 57,9
24 10 17,2 17,5 75,4
25 4 6,9 7,0 82,5
26 2 3,4 3,5 86,0
27 5 8,6 8,8 94,7
28 1 1,7 1,8 96,5
30 2 3,4 3,5 100,0
Total 58 100,0 100,0
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 30
102
Bijlage 5. Rangcorrelatiecoëfficiënt
De Woerd
Tabel 7 Rangcorrelatie belevenisconcept en symbolische binding De Woerd
Rangcorrelatie
Spearman’s Rho
Belevenisconcept - correlatiecoëfficiënt
Symbolische
Binding
- Sig ( 2-zijdig)
- N
- correlatiecoëfficiënt
- Sig ( 2-zijdig)
- N
1,000
.
59
,771*
,000
* Correlatie is significant bij een alfa van 0,01 (99% betrouwbaarheid), tweezijdig.
De Woerd
Tabel 8 Rangcorrelatie belevenisconcept en prijspremium De Woerd
Rangcorrelatie
Spearman’s Rho
Belevenisconcept - correlatiecoëfficiënt
- Sig ( 2-zijdig)
- N
Prijspremium - correlatiecoëfficiënt
- Sig ( 2-zijdig)
- N
59
1,000
.
59
,344*
,008
* Correlatie is significant bij een alfa van 0,01 (99% betrouwbaarheid), tweezijdig.
59
,771*
,000
59
1,000
.
59
,344*
,008
59
1,000
.
59
103
Bijlage 6. Schattingsfouten populatie
1) Doelgroepanalyse.
De Woerd
Gele Beleveniswereld
23x100 = 39%
59
39x(100-39) = √ 3,56
187
39 + ( 2 x 3,56) = 46%
39 – ( 2 x 3,56) = 32%
Groene Beleveniswereld
31 x 100 = 53%
59
53 x (100 – 53) = √ 3,65
187
53 + ( 2 x 3,65) = 60%
53 – ( 2 x 3,65) = 46%
Minimale eis = 32 + 46 = 78%
Zenderpark
Gele Beleveniswereld
29 x 100 = 50%
58
50 x ( 100 – 50) = √ 3,54
200
50 + ( 2 x 3,54) = 57%
50 – ( 2 x 3,54) = 43%
Groene Beleveniswereld
22 x 100 = 38%
58
38 x ( 100 – 38) = √ 3,43
200
38 + ( 2 x 3,43) = 45%
38 – ( 2 x 3,43) = 31%
Minimale eis = 43 + 31 = 74%
104
Schattingsfout
2) Woonbeleving
De Woerd
55x100 = 93,22%
59
93,22x (100-93,22) = √ 1,84
187
93,22 + ( 2 x 1,86) = 96,90%
93,22 – ( 2 x 1,86) = 89,54%
Zenderpark
9x100 = 15,51%
58
15,51x (100-15,51) = √ 2,56
200
15,51 + (2 x 2,56) = 20,63%
15,51– ( 2 x 2,56) = 10,39%
3) Symbolische binding
De Woerd
55x100 = 93,22%
59
93,22x (100-93,22) = √ 1,84
187
93,22 + ( 2 x 1,86) = 96,90%
93,22 – ( 2 x 1,86) = 89,54%
Zenderpark
37 x 100 = 63,79%
58
63,79 x (100 - 63,79) = √ 3,40
200
63,79 + ( 2 x 3,40) = 70,59%
63,79 + ( 2 x 3,40) = 56,99%
105
4) Prijspremium
De Woerd
43 x 100 = 72,88%
59
72,88 x (100 -72,88) = √ 3,25
187
72,88+ (2 x 3,25) = 76,22 %
72,88– (2 x 3,25) = 66,38 %
Zenderpark
52 x 100 = 89,66%
58
89,66x (100 -89,66) = √ 2,15
200
89,66 + (2 x 3,25) = 93,96 %
89,66 – (2 x 3,25) = 85,36 %
106
Bijlage 7. Uitwerking van de paneldiscussie.
Hypothese 3: Belevenisconcepten geven projectontwikkelaars de mogelijkheid een premium
te verdisconteren in de vraagprijs.
Kornman: “Als voorbeeld wil ik het Project in Wassenaar nemen ‘Groot Hoogelande’. Dit
project bestaat uit vier gebouwen waaraan veel kwaliteit is toegevoegd door middel van een
zwembad, fitnessruimte, sauna en vergaderzaal. Ook is een prachtig park aangelegd. Van
Wijnen heeft veel geld gestopt in de omgeving. Zelfs in de laatste fase van de ontwikkeling is
de toegangspartij los gekoppeld van het complex wat er naast gelegen is. Naast Groot
Hoogelande staat een zorgcentrum. Dit centrum had dezelfde toegangsweg die gekoppeld is
aan Groot Hoogelande. Maar er is besloten om een aparte ingang voor Groot Hoogelande te
maken. Door deze kwaliteitsaspecten wordt de totaal belevenis door verschillende mensen
ervaren. Er zijn bewoners die iedere dag van zeven tot acht in het zwembad zwemmen. En
er zijn mensen die alleen al aan de mogelijkheid tot zwemmen genoeg hebben. Ook de
ruimte die aanwezig is wanneer ze niet aan het werk zijn. Groot Hoogelanden heeft als
project een eigen identiteit maar ook elk gebouw heeft een eigen identiteit. Ook is het project
een authentieke uitstraling. Kan er een prijspremium gevraagd worden voor een project als
Groot Hoogelande? Wij hebben het wel toegepast en de consument heeft dat als prima
ervaren”.
Zuur: “Er is afgeweken van de standaard. Wanneer je een belevenis wilt creëren dan moet je
afwijken van de standaard”.
Maes: “Voor het creëren van belevenissen moet men terug gaan naar de basis, dat is de
doelgroep definiëren en benaderen. Daarna gaan ontwikkelaars het spel van vraag en
aanbod in om zo dicht mogelijk bij de behoefte van de consument te komen. Momenteel
beslissen ontwikkelaars nog te veel hoe mensen moeten gaan wonen. Want mensen kopen
een product wat wij bedacht hebben. Als vervolgens de consument vraagt of er iets
toegevoegd kan worden dan wordt de koopprijs van een huis substantieel duurder. Dit neemt
misschien ook een stuk van de woonbelevenis weg”.
Mensink: “Het creëren van een belevenis begint mijns inziens altijd vanuit een
doelgroepanalyse. Zodat het thema en de identiteit van het project kunnen aansluiten bij het
karakter van de consument. Doordoor worden belevenissen gecreëerd, hoe kijken jullie hier
tegenaan?”
107
Van der Schans: “Vanuit de woningmarkt wordt een woning seriematig gebouwd voor de
consument en is het product redelijk goed definieert en afgestemd op de doelgroep. Wij
weten precies wat een gezin nodig heeft. De ruimte en indeling van woningen voldoen aan
de eisen van de doelgroep. Waar het uiteindelijk om gaat is de omgeving en het schilletje.
De omgeving wordt met name door zijn locatie bepaalt. Wanneer de omgeving kwalitatief
wordt opgekrikt en de manier van verkopen.”
Zuur: “Het gaat ook het verhaal er omheen. Zodat het idee en gevoel van wonen verkocht
wordt.”
Maes: “De consument van heden ten dage is kritischer geworden. Zowel ten opzichte van
zijn eigen leven als ten opzichte van zijn eigen portemonnee. In de jaren negentig ging
iedereen volledig voor een huis. Zowel binnen als buiten moest alles picobello zijn!
Tegenwoordig willen wij een huis en drie keer per jaar op vakantie. Wij hebben een heel
ander uitgaven patroon. Dat zijn allemaal omstandigheden om mee te concurreren. Wanneer
de consument meer in het voortraject van de ontwikkeling wordt meegenomen kan hier nog
beter invulling aan geven worden”.
Kornman: “Ik wil toch even terug gaan naar het project Groot Hoogelande. Daar hebben wij
namelijk een consumentenpanel gehouden om invulling te geven aan de koperswensen.
Uiteindelijk hadden wij een lijst met een twintigtal ideeën van de consumenten waaruit een
selectie werd gemaakt om deze mee te nemen in de ontwikkeling. Het gevolg was dat wij
toen duidelijk wisten wat wij wel en niet moesten doen voor onze klanten. Het volgende
voorbeeld is een project van AM “De Hoven” te hoofddorp. In de voorbereidingsfase zijn veel
potentiële kopers benaderd om hun ideeën te geven over de locatie, woonproducten,
inrichting van het wegennet, groenvoorziening en speeltoestellen. Wat ik momenteel hoor
zijn positieve berichten, zowel van AM als van de bewoners. Er is met elkaar gewerkt aan
een gevoel van authenticiteit en identiteit. De bewoners zijn zeer tevreden over hun
leefomgeving.”
Van Oeveren: “Het is een plek geworden waar mensen graag willen wonen. Het project
wordt aan de man gebracht door het gebruiken van goede marketing.”
Zuur: “In sommige gevallen zijn woningen zeer standaard, maar hoe worden deze woningen
toch verkocht? Er moet rondom het product een idee verzonnen worden dat mensen
aantrekt. Dat moet een aanneembare belevenis zijn. Ook de doorstroming wordt met het
creëren van belevenissen op andere locatie bevorderd. “
108
Maes: “Hier ben ik niet geheel mee eens. De belangrijkste reden is nog steeds de ruimte en
de financiële redenen waarom mensen verhuizen. In de markt heerst nog steeds schaarste.
Dit is onder meer een reden voor de hoge huizenprijzen. Bewoners willen graag, wanneer ze
hun huis verkopen, een financiële klapper maken. In de schaarste van de markt zorgt dit
voor een prijsopdrijvend aspect. “
Van der Schans: “In Nederland zal de schaarste nog wel even aanhouden. Dit komt door
onder meer het bouwvolume en het positieve migratiecijfer, in Nederland is er een
bevolkingsgroei. In Duitsland is dit heel anders, daar is een bevolkingskrimp. Ik ben met de
NEPROM naar Frankfurt geweest om naar Vinexwijken te kijken. Opvallend was dat deze
woning in een beleggingsfonds wordt gestopt omdat ze niet aan de straatstenen zijn te
slijten. Dat deze Vinexwijk in een beleggingsfonds wordt gestopt is omdat het een matig
vastgoedproject is geweest. Daar zie je dus wanneer de schaarste minder wordt kwalitatief
goede producten moeten worden ontwikkeld. Anders ziet de consument er geen heil in.”
Kornman: “Meneer Maes als u nu naar Suytkade kijkt, omdat u deze prachtige locatie hebt
geerft. Voor de ontwikkeling van Suytkade is een belevingsachtig concept geïmplementeerd.
Kunt u hier iets vertellen over hoe er gewerkt is aan identiteit en of het een authentiek gevoel
heeft achtergelaten bij de bewoners?”
Maes: “Zonder al te negatief te zijn is de basis van het verhaal dat de architect van Suytkade
dacht dat wat in Amsterdam kan, moet ook in Helmond kunnen. Met een uitbundige
stedenbouwkundige opzet en een bepaalde uitstraling. Dit moest resulteren in een spoedige
verkoop van het plan. Maar dat bleef uit.”
Van Oeveren: “Kwam dit door het product of door de bevolkingsafname?”
Maes: “Nee door het concept. De gedachte van Suytkade is perfect. De drie pijlers waarom
het thema van Suytkade ontwikkeld zijn namelijk: groen, water en stedelijk wonen. Alleen
sluit de uiteindelijk fysieke vertaling van het plan niet geheel aan bij potentiële kopers. Het
karakter is te massaal.”
Van der Schans: “In de woningbouw gebruiken we nog te veel de demografische manier van
doelgroepanalyse in plaats van de goed werkende methoden uit de leisure industrie,
namelijk de leefstijl benadering. In de horeca en leisure branche gebruiken wij wel de leefstijl
benadering. Daardoor kunnen wij zoeken naar de belevenis en onderscheidend vermogen
109
en daar op appelleren. Zolang wij denken in starters, doorstromers en bejaarden dan zijn wij
nog niet zover om op beleving in te spelen.”
Mandemakers: “De hele leefstijl benadering werkt van geen kant. In Hengelo hebben wij veel
geld gestoken in het onderzoeken naar deze benadering. Maar uiteindelijk bleek dat mensen
de meeste behoefte hebben naar de traditionele facetten van het wonen.”
Van der Schans: “Wat hier vaak gebeurt is dat wij een architect opdracht geven maar de
vertaalslag naar de doelgroep niet goed gecommuniceerd wordt. Een architect is toch meer
bezig voor zichzelf. Die ontwerp een gebouw zoals hij of zij dit mooi vindt. Hierbij moet je als
ontwikkelaar dit proces van vertaling beter managen. De marktvraag moet duidelijk en helder
gedefinieerd worden zodat een architect dit kan vertalen naar een ontwerp. Hierdoor vindt
een vastgoedproduct aansluiting bij de belevenis van een consument.”
Mensink: “Als wij kijken naar Haverleij, het belevenisconcept wat daar is toegepast, werkt
dat?”
Van Oeveren: “De Haverleij verkoopt maar matig hoewel voldaan is aan de drie principes
van een belevenisconcept.”
Maes: “In het begin liep Haverlij ook erg goed. Het probleem zit hem niet in de conceptuele
gedachte van de Haverleij maar in de overdaad ervan. Hoe vaak kan ik dit thema met deze
identiteit herhalen voordat de klad in de verkoop komt?”
Van Oeveren: “Wij hebben het net over het project de Hoven gehad. Dat men daar graag wil
wonen. Ik ken nog zo’n voorbeeld waar men heel graag wil woning namelijk de Leden te
Barendrecht. Het probleem is echter dat de locatie langs een drukke rijksweg ligt en dat er
weinig eigen grond om het huis ligt. Waar ligt dit aan dat men dat men liever op deze locatie
wil wonen dan op een locatie iets verder op, hoewel de locatie iets verderop kwalitatief beter
is en goedkoper. Waar ligt dit nu aan? Is dit marketing of de beleving van ik wil daar bij
horen? “
Van der Schans: “Een verklaring kan zijn dat de identiteit van dit plan leidt tot status ten
opzichte van de omliggende plannen. Status is voor menig mensen een belangrijk onderdeel
van het wonen. Daarbij kiezen deze mensen liever een kleine woning met meer status dan
een grote woning met minder status.”
110
Mandemaker: “Het feit dat de woning op die locatie staat, wat status verhogend werkt, leidt
tot een hogere prijs van een woning. In Zuid-Afrika heb ik dit meegemaakt met een
nieuwbouwontwikkeling. Doordat deze woningen op een goede locatie waren neergezet en
hierbij een goed concept was bedacht werd voor deze woningen de hoofdprijs betaald.”
Van der Schans: “Een belevenisconcept is een kwestie van goed ontwikkelen. Het voldoen
aan de aspecten van een belevenisconcept is eerder een kwestie van een voorwaarde om
goed te ontwikkelen.”
Maes: “De meerwaarde van een belevenisconcept zit hem in de kwestie dat het
vastgoedproduct eerder wordt afgezet en daardoor een hoger rendement oplevert. Wanneer
een juiste invulling wordt geven aan deze voorwaarde kan je meer vragen en wordt de
afzetsnelheid vergroot.”
Van der Schans: “Wanneer een belevenisconcept appelleert met de beoogde doelgroep kan
een hogere prijs voor een vastgoedproduct gevraagd worden.”
Conclusie: Hypothese drie wordt vanuit de optiek van de projectontwikkelaars bevestigd. De
stelling dat een belevenisconcept een voedingsbodem biedt voor het verdisconteren van een
premium in de vraagprijs wordt bevestigd. Meer overtuiging wordt gevonden in de gedachte
dat een belevenisconcept meer rendement oplevert doordat het de afzetsnelheid van de
vastgoedproducten bevordert. Een belevenisconcept is een vereiste voorwaarde voor het
ontwikkeling van courant vastgoed. Wanneer invulling wordt gegeven aan deze voorwaarden
leidt dit tot waardeverhoging waardoor een prijspremium gehanteerd kan worden.
Hypothese drie wordt in naar aanleiding van deze discussie aangenomen.
111