De beleveniseconomie in de projectontwikkeling

De Beleveniseconomie in de Projectontwikkeling

“Genereren belevenisconcepten in de woningbouwontwikkeling wèl of

géén meerwaarde ?”

Guido Gerrit Alexander Mensink

Datum: 29-02-2008

Begeleider: de heer W. Scheffers

Amsterdam School of Real Estate

– VOORWOORD –

Na het lezen van het boek “De Beleveniseconomie ” (Pine, B.J. & J.H. Gilmore ,1999) was ik

gegrepen door het proces van betekenis- en zingeving wat leidt belevenis. Het boek belicht

de ‘nieuwe economie’ die dematerialiseert, verpsycholiseert en illustreert hoe economische

voordelen behaald kunnen worden middels het inspelen op de zin van het leven; ‘beleving’.

Het boek was voor mij een eye opener, een van de redenen om mijn afstudeerthesis hieraan

te wijden.

Het was een uitdaging om de theorieën van de beleveniseconomie in relatie te brengen met

vastgoedontwikkeling en dit te onderzoeken in de praktijk. Er is op dit vakgebied immers nog

weinig over deze materie geschreven, laat staan wetenschappelijk onderzocht.

Na een tijdspanne van een jaar blik ik trots en tevreden terug op deze ‘kroon op mijn werk’.

Uiteraard heb ik dat niet alleen gedaan. Allereerst wil ik mijn trouwe supporters, mijn ouders,

vrienden en in het bijzonder mijn vriendin danken. Die ik het laatste jaar behoorlijk

verwaarloosd heb. Verder is een dank op zijn plaats voor iedereen die direct of indirect

betrokken is geweest bij mijn thesis. Speciale dank gaat uit naar Rob Kornman (interne

begeleider, directeur Van Wijnen Projectontwikkeling West) en Nils Kok (externe begeleider,

docent Finance aan de universiteit Maastricht) die mij hielpen aan nieuwe inzichten. Tot slot

bedank ik Wim Scheffers (externe begeleider, directeur AM wonen Zuid), met wie ik vele

uren aan de telefoon heb gezeten, zelf op zondag. Zijn expertise op dit vakgebied en

flexibele en kritische houding hebben mij keer op keer weten te enthousiastmeren en

gebracht tot dit eindresultaat.

– INHOUDSOPGAVE –

1. Inleiding

1.1 Aanleiding en probleemstelling 5

1.2 Relevantie 6

1.3 Opbouw thesis 6

2. Achtergrond

2.1 Het tijdperk van de beleveniseconomie 7

2.2 Van functionele naar emotionele woningbouw 11

2.3 Kritiek op de hedendaagse woningbouwopgave 12

3. Theoretische kader

Meerwaarde van belevenisconcepten

3.1 Beleving 15

3.2 Het interactive experience model 17

3.3 Belevenisconcepten 19

3.3.1 De kern van belevenisconcepten 20

3.4 Meerwaarde belevenisconcepten voor de woonconsument 25

3.4.1 Thematisering van de fysieke omgeving 25

3.4.2 Identiteit en authenticiteit leiden tot symbolische binding 26

3.4.3 Community Concepts 28

3.5 Meerwaarde belevenisconcepten voor de projectontwikkelaar 30

3.5.1 Prijspremium 32

3.6 Hypothesen 33

4. Methode en Benchmarklocaties

4.1 Selectiecriteria nieuwbouwlocatie 35

4.2 Belevenislocatiemodel 36

4.3 Benchmarklocaties 39

4.3.1 De Woerd (benchmarklocatie 1) 39

4.3.2 Zenderpark (benchmarklocatie 2) 41

4.4 Benchmarkanalyse

5. Resultaten

4.4.1 Schriftelijke enquêtes 43

4.4.2 Onderzoekspopulatie en respons 43

4.4.3 Operationalisatie 44

4.4.4 Discussiepanel 45

5.1 Itemanalyse 46

5.1.1 Homogeniteitmeting variabele woonbeleving 46

5.1.2 Homogeniteitmeting variabele belevenisconcept 47

5.1.3 Homogeniteitmeting variabele symbolische binding 49

5.1.4 Homogeniteitmeting variabele prijspremium 49

5.2 Frequentieverdelingen

5.2.1 Frequentieverdelingen variabele doelgroep 51

5.2.2 Frequentieverdelingen variabele woonbeleving 52

5.2.3 Frequentieverdelingen variabele symbolische binding 55

5.2.4 Frequentieverdelingen variabele prijspremium 57

5.3 Rangcorrelatiecoëfficiënt

5.3.1 Rangcorrelatiecoëfficiënt tussen belevenisconcept en symbolische

Binding 59

5.3.2 Rangcorrelatiecoëfficiënt tussen belevenisconcept en prijspremium 60

5.4 Discussiepanel 62

6. Conclusie 64

7. Discussie 68

Literatuurlijst

Bijlage 1 Enquête

Bijlage 2 Codeboek

Bijlage 3 Itemanalyses

Bijlage 4 Frequentieverdelingen

Bijlage 5 Rangcorrelatiecoëfficiënt

Bijlage 6 Schattingsfouten populatie

Bijlage 7 Uitwerking van de paneldiscussie

HOOFDSTUK I – INLEIDING –

1.1 Aanleiding en probleemstelling

In de afgelopen jaren zijn verscheidende boeken gepubliceerd waarin uitspraken werden

gedaan over hoe de economie verandert en hoe ondernemingen daarop kunnen en moeten

inspelen. Hoewel de terminologie per boek verschilt zijn er rode draden te ontdekken. Van

visie tot gedachtegoed, van motivatie tot interesseveld, van dromen tot ervaren en van

behoefte tot beleving. In de literatuur wordt de nadruk gelegd op immateriële aspecten van

de business en ligt de focus op de uiteindelijke beleving van de consument. De meest

gebruikte term voor deze nieuwe economie is de ‘beleveniseconomie’.

In de ruimtelijke ordening is deze tendens ook steeds meer waar te nemen. In de afgelopen

jaren begaven projectontwikkelaars zich in toenemende mate op het terrein van beleving. Er

worden woningbouwconcepten ontwikkeld waarbij getracht wordt de woonconsument zowel

functioneel als emotioneel te bevredigen. Voor het operationaliseren van belevenissen op

projecten productniveau gebruikt de leer van de beleveniseconomie de terminologie

‘belevenisconcepten’. “Een belevenisconcept wordt gezien als een subjectieve tussenstap

tussen droom en daad” (Nijs en Peters, 2005, p. 80). De vraag die rijst is, levert een

belevenisconcept ook meerwaarde op in de woningbouwsector?

Op het gebied van woningbouwontwikkeling is het bewijs van deze meerwaarde niet

wetenschappelijk aangetoond. Theorieën van de beleveniseconomie worden geciteerd

zonder een vertaalslag te maken met de woningbouwontwikkeling. Er wordt aangenomen dat

belevenisconcepten leiden tot meerwaarde, echter blijft bewijs hiervan achterwege. De vraag

is echter of bewoners van wijken, waar een belevenisconcept is toegepast, meerwaarde

ondervinden. Meerwaarde in de zin van woonbeleving en een sterk ‘thuis gevoel’ in de

leefomgeving. Maar ook meerwaarde voor de projectontwikkelaar. Waarbij meerwaarde

appelleert naar economische voordelen van een belevenisconcept. Dergelijke vragen

hebben geleid tot de volgende probleemstelling:

“In hoeverre hebben belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling

geleid tot meerwaarde voor consument en projectontwikkelaar?”

Om de probleemstelling te beantwoorden zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd:

1. Waar komt de focus op het creëren van belevenissen voor consumenten ter

verkrijging van een economisch voordeel vandaan?

2. Is het creëren van belevenissen binnen de huidige woningbouwontwikkeling

noodzakelijk?

3. Wat zijn belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling?

4. Welke theoretische meerwaarde genereren belevenisconcepten?

Het doel van deze thesis is inzicht verschaffen in het abstracte begrip belevenisconcept,

binnen het kader van de woningbouwontwikkeling. Ook wordt achterhaald of theoretische

meerwaarde van belevenisconcepten in de praktijk gegenereerd wordt. Dit zal geschieden

middels een casuïstisch onderzoek (benchmarkonderzoek twee locaties), een kwalitatieve

en een kwantitatieve analyse.

1.2 Relevantie

Deze thesis is wetenschappelijk relevant omdat weinig onderzoek is verricht naar het

inzetten van belevenisconcepten in de woningbouwontwikkeling en het effect ervan. De

maatschappelijke relevantie van deze thesis is dat kennis, met betrekking tot het

implementeren en toetsen van belevenisconcepten, in de woningbouwontwikkeling wordt

uitgebreid. De informatie die voortkomt uit deze thesis is relevant voor projectontwikkelaars

en andere belanghebbende actoren die een duurzaam concurrentievoordeel willen

bewerkstelligen.

1.3 Opbouw thesis

In hoofdstuk twee wordt middels literatuurstudie de achtergrond van de beleveniseconomie

en woningbouwvoorraad toegelicht. In hoofdstuk drie wordt nadruk gelegd op de begrippen

‘beleving’ en ‘belevenisconcept’. Tevens wordt in hoofdstuk drie de theoretische meerwaarde

van belevenisconcepten voor woonconsument en projectontwikkelaar geïntroduceerd.

Vervolgens wordt in hoofdstuk drie de hypothesen van deze thesis geformuleerd. Hierna

wordt in hoofdstuk vier de onderzoeksmethoden beschreven en de benchmarklocaties

geïntroduceerd en geanalyseerd. De resultaten van het onderzoek worden in hoofdstuk vijf

gerapporteerd. In het afsluitende hoofdstuk wordt de conclusie van deze thesis beschreven

en worden aanbevelingen gedaan.

HOOFDSTUK 2 –ACHTERGROND–

In dit hoofdstuk wordt het fundament van deze thesis gelegd. De focus ligt op het ontstaan

van de belevenistendens en de wijze waarop deze aansluiting vindt met de economie. Om

de noodzaak van belevenisconcepten aan te tonen komt kritiek op een deel van de

hedendaagse Nederlandse woningvoorraad aan bod.

2.1 Het tijdperk van de beleveniseconomie

Toffler (1970) schreef: “in situaties van schaarste houden mensen zich bezig met het

vervullen van hun eerste materiële levensbehoeften” (Boswijk et al., 2005). In de huidige

welvarende omstandigheden passen wij de economie aan op onze nieuwe menselijke

behoeften, die op een ander niveau komen te liggen. Het systeem dat is ontworpen om

materiële behoeften te bevredigen, wordt in snel tempo omgevormd tot een economie die

inspeelt op de psychische behoeften. De tendens die Toffler (1970) voorzag, is ook te

bespeuren in het boek van de Duitse socioloog Gerhard Schulze. Schulze (1999) stelt dat de

vraag van de zin van het leven samenhangt met beleving. De reden die Schulze (1999)

hiervoor geeft luidt: “omdat men de zin van het leven in toenemende mate in beleving zoekt”.

Dit constateert hij naar aanleiding van de maatschappelijke verschuiving van oude

gemeenschappen als geloof, politieke voorkeur en klasse, naar nieuwe gemeenschappen

met als basis beleving, interesses, waarden en hobby’s (Schulze, 1999).

Pine en Gilmore (1999) stellen dat een volgende stap op de economische waardeladder

wordt gemaakt. Zij noemen dit nieuwe stadium ‘the experience economy’. Pine en Gilmore

(1999) diepen de theorie van ‘the experience economy’ uit. Volgens de auteurs heeft de

economie, historisch gezien, een aantal stadia doorlopen. Pine en Gilmore (1999) noemen

dit ‘the progression of economic value’ (figuur 1).

Figuur 1 De ladder van de economische waarde (Pine en Gilmore, 1999)

Figuur 1 toont de stadia waarop de waardecreatie in de loop der tijd betrekking had.

Aanvankelijk hield de mens zich bezig met het winnen van commodities I , zoals boeren die

agrarische producten verbouwden. Deze primaire economische sector kwam aan haar einde

met de uitvinding van de stoommachine in 1736. De aandacht verschoof van

grondstofwinning naar industriële productie, het verloop van stadium één naar twee. Deze

industriële productie zorgde ervoor dat commodities werden omgezet in tastbare

gestandaardiseerde producten. In de jaren vijftig van de vorige eeuw constateerde men dat

de markten verzadigd raakten en dat de afzet van deze producten niet langer

vanzelfsprekend was. Het tijdperk van de marketing deed zijn intreden. Kotler, de

grondlegger van de marketing, stelde dat succesvolle ondernemingen erin slaagden

behoeften te vervullen (zoals service) bij het afzetten van het product; het verloop van

stadium twee naar drie. Consumenten waren niet meer alleen op zoek naar producten die

hun basisbehoeften faciliteerden, maar ook naar producten en bijbehorende service die

problemen op konden lossen. Inmiddels is het marketinggedachtegoed gemeengoed

geworden. Volgens Pine en Gilmore (1999) zijn ondernemingen die niet denken in

marketingtermen hun bestaansrecht aan het verliezen. Goede service is vanzelfsprekend,

daarmee verworden tot commodity. Consumenten rekenen bij aankoop van een product op

een bepaald serviceniveau. Producten worden hierdoor in hun essentie homogener, wat

marges onder druk zet en op den duur reduceert. Wij spreken in dit geval van een

buyersmarket.

I Commodities bestaan uit onderling vervangbare materialen die uit de natuur afkomstig zijn.

“When a person buys a service, he purchases a set of intangible activities carried out on his

behalf. But when he buys an experience, he pays to spend time enjoying series of

memorable events that’s a company stages - as a theatrical play- to engage him in a

personal way” (Pine & Gilmore,1999).

Pine en Gilmore (1999) stellen dat ondernemers op zoek moeten naar nieuwe instrumenten

om hun beoogde winstdoelstellingen zeker te stellen. Zij noemen belevenissen de nieuwe

bron van waardecreatie en het vierde economische waardegoed. Kopen en consumeren

moeten een waardevolle belevenis worden. Ondernemingen die beseffen dat belevenissen

een apart economisch product vormen hebben volgens Pine en Gilmore (1999) de sleutel tot

toekomstige economische groei. Het toekomstige economische voordeel kan worden

verkregen door het vragen van een prijspremium voor een onderscheidende belevenis. Pine

en Gilmore (1999) illustreren dit door middel van het volgende betoog (dit betoog wordt

geïllustreerd middels een Nederlands voorbeeld, om binding te houden met de Nederlands

markt):

Op de koffiemarkt worden alle stadia van de economische waardeladder doorlopen. Het

begint bij de commodity, te weten de koffieboon. Deze is over het algemeen afkomstig uit

een derdewereldland en vertegenwoordigt een zeer lage economische waarde. Het is het

eerste stadium van de economische waardeladder. Als vervolgens koffiebonen gebrand en

verpakt worden, zodat de consument een pak koffie uit de schappen van de supermarkt kan

halen, zal de kostprijs van een kop koffie zijn opgelopen tot € 0,10 of € 0,20. Deze

vergelijkbare kop koffie zal in een eenvoudige koffieshop op de hoek van de straat ongeveer

€ 1,50 tot € 2,00 kosten. Deze vergelijkbare kop koffie zal verder in prijs stijgen zodra men

deze bestelt bij een Starbucks of Coffee Company, te denken valt aan een consumentenprijs

van circa € 3,00 tot € 4,00 euro. Als men vervolgens in het Hilton hotel een kop koffie bestelt

waarbij men geniet van de rustgevende omgeving gehuld in een chique ambiance, betaalt

men al snel € 6,50 voor deze vergelijkbare kop koffie. Tenslotte is volgens Pine en Gilmore

(1999) de ultieme koffie experience een cappuccino of espresso bij Café Florian op het

Piazza San Marco in Venetië voor € 17,00. In dit voorbeeld wordt geschetst dat het niet

zozeer om het product op zich gaat maar meer om de belevenis rondom het product en/of de

dienst.

Naast de Amerikaanse pioniers Pine en Gilmore (1999), is de auteur Jensen (1999) één van

de belangrijkste Europese pioniers op het gebied van de beleveniseconomie. Jensen (1999)

voorspelt een verschuiving van aandacht voor het materiële naar het emotionele. Volgens

Jensen (1999) zal men het oude informatietijdperk verlaten en een nieuw tijdperk ingaan.

Namelijk dat van ‘verbeelding’; “from information to imagination”. Jensen (1999) spreekt in dit

verband van een dream society, een maatschappij die op zoek is naar verhalen achter de

producten in plaats van de functies en voordelen. Volgens Jensen (1999) vervullen dergelijke

verhalen de behoefte aan emotionele rijkdom in een maatschappij waar materiële rijkdom in

overvloed is. Jensen (1999) onderscheidt zes thema’s waarop verhalen kunnen worden

gebaseerd en waar volgens hem behoefte aan is, te weten: ‘avonturen te koop’, ‘markt voor

saamhorigheid/vriendschap en liefde’, ‘verzorgingsmarkt’, ‘wie-ben-ik-markt’, ‘markt voor

gemoedsrust’ en ‘markt voor overtuigingen’.

Overlappende inzichten, in met name de centrale rol van emotie in de huidige en

toekomstige markt, zijn tevens te bespeuren in de visie van Piët (2003). Zij is van mening dat

de beleveniseconomie inmiddels een substantieel deel uitmaakt van de huidige economie.

Volgens Piët (2003) werd de beleveniseconomie tot op heden vooral geassocieerd met de

fun industry. Ook wordt onder andere gesproken over het verlangen naar authenticiteit, de

ontwikkeling van thematisering en de beeldcultuur. Deze onderwerpen worden later in deze

thesis in relatie tot vastgoedontwikkeling gebracht. Piët (2003) hanteert de volgende definitie

van de beleveniseconomie: “alle productie en dienstverlening die gericht is op leniging van

emotionele behoeftes van mensen als groep of van een mens als individu. Niet als bijproduct

maar als kernactiviteit” . De definitie van Piët (2003) wordt in deze thesis gehanteerd, omdat

deze definitie de essentie van de ‘nieuwe economie’ het best omschrijft.

Resumerend

De leer van de beleveniseconomie wil verklaren dat een consument meer wil dan een

materieel product en/of dienst; men is bereid te betalen voor een belevenis. De

beleveniseconomie stelt dat, wanneer een land welvaart ontwikkelt, er een verschuiving

plaatsvindt van een materieel georiënteerde economie naar een immateriële economie. De

aandacht wordt verlegd van product naar belevenis. Gepaard met welvaart gaat de groei van

het aanbod van materiële goederen en diensten. Naarmate de welvaart toeneemt zal het

aanbod stijgen en treedt de ‘wet van de afnemende meeropbrengst’ in. Volgens Pine en

Gilmore (1999) moeten ondernemers op zoek naar nieuwe marktinstrumenten om hun

marge veilig te stellen. Volgens de leer van de beleveniseconomie wordt dit gevonden in het

creëren van betekenisvolle belevenissen als kernactiviteit. Kopen en consumeren moeten

een ‘belevenis’ worden.

2.2 Van functionele en materiële naar emotionele woningbouw

In de ruimtelijke ordening is geruime tijd een tendens te bespeuren dat er een zoektocht is

naar de subjectieve componenten van de woning en zijn omgeving. Deze omslag lijkt voort

te komen uit de hiervoor beschreven maatschappelijke tendens en de Vierde Nota over de

ruimtelijke ordening. In deze nota zijn drie aspecten beschreven die het kwaliteitsniveau van

de ruimtelijke ordening naar een hoger platform moeten tillen. De drie aspecten zijn

‘gebruikswaarde’, ‘toekomstwaarde’ en ‘belevingswaarde’. De mate van interesse in

behoefte aan subjectieve beleving binnen de huidige woningbouw vindt onder meer haar

oorsprong in de volgende twee achtergronden. Ten eerste de Vitruviaanse principes van de

architectuur. Hierbij wordt de kwaliteit van een gebouw gewaarborgd door middel van drie

van elkaar afhankelijke hoofdprincipes, Venustas (schoonheid / bevalligheid), Firmitas

(stevigheid / duurzaamheid) en Utilitas (nut / bruikbaarheid) (WRR 1998, Wikipedia

architectuur). Vanuit deze architectonische benadering wordt kwaliteit aan de woning en de

woonomgeving toegekend. Door het introduceren van deze (historische) aspecten in onder

ander de Vierde Nota Ruimte, wordt de belevingswaarde in stand gehouden en gerealiseerd.

Dit gebeurt door diversiteit en ontwerpkwaliteit na te streven en aandacht te besteden aan

het realiseren van beleving binnen de woningopgave.

Ten tweede ligt de oorsprong in de behoefte aan emotionele bevrediging. Deze wordt niet

alleen gevoed door een toevoeging van beleving, maar ook door gebrek aan beleving. In

1955 deed het ‘Functionalisme’ zijn intreden in de Nederlandse woningen stedenbouw.

Deze stroming wordt gekenmerkt door grootschaligheid, massaliteit en homogeniteit. Alle

uiterlijke kenmerken moeten een afspiegeling zijn van functionele elementen. Schoonheid is

hierbij geen doel op zich. De schoonheid van een gebouw is volgens deze stroming gelegen

in zijn functie. Een bekende uitspraak in dit tijdperk luidt: ‘Form Follows Function’. De

primaire doelstelling van deze architectonische stroming was het terugdringen van het

schrijnende woningtekort in Nederland. Deze stroming heeft tot omstreeks 1970 geduurd

totdat er een verbastering optrad, te weten ‘Nieuwe truttigheid’. Nieuwe truttigheid, in de

volksmond ook wel Bloemkoolwijken genoemd, deed zijn intreden in het tijdperk 1970 en

duurde tot 1980. Nieuwe truttigheid, of Bloemkoolwijken, zijn geen officiële benamingen

binnen de architectonische historie. Een algemeen aanvaardbare term voor deze stroming

ontbreekt. Het verschil tussen het Functionalisme en Nieuwe truttigheid is dat meer aandacht

bestond voor de leefomgeving binnen de gedachtewereld van Nieuwe truttigheid. De

opkomende milieuvraagstukken waren hiervan voornamelijk de oorzaak. Kenmerken van de

Nieuwe truttigheid zijn (bloemkool)woonerven met overwegende laagbouw en verkeersluwe

oplossingen. Tevens is er verschil te constateren tussen Nieuwe truttigheid en functionalisme

in de schaalvermindering en de toename van groenvoorzieningen.

Beide stromingen zijn heden ten dage nog steeds te bespeuren in de Nederlandse

woningbouwvoorraad. Desondanks zijn beide stromingen onderheven aan maatschappelijke

kritiek. Over het algemeen worden deze architectonische stijlen door de maatschappij

bestempeld als saai, sfeer- en identiteitloos. Hieruit kan opgemaakt worden dat de

maatschappij deze architectonische stijlen niet meer in de armen sluit. Verondersteld kan

worden dat de woonconsument meer behoefte krijgt aan subjectieve en emotionele

componenten van het wonen. In het verlengde hiervan kan men zich afvragen of de huidige

woningbouwontwikkeling hieraan voldoet?

2.3 Kritiek op de hedendaagse woningbouwopgave

De zojuist beschreven kritiek wordt in vergelijkbare mate geuit op de hedendaagse

Vinexwijken. Met name de professionals zijn negatief gestemd. “Terwijl elk van de

Vinexwijken zou moeten aansluiten op de specifieke identiteit van de bestaande stad, sluiten

ze vooral aan op elkaar. Ze zijn een soort Nederlandse suburbia aan het worden, onderling

inwisselbaar” (Derksen, 2005, p.7). De professionals scheppen een beeld dat Nederland

wordt volgebouwd met dodelijk saaie en eenvormige eengezinswoningen binnen een niet

onderscheidende woonomgeving. “Vinexwijken worden de getto’s van de 21 e eeuw. Ze

bieden oppervlakkig gezien een staalkaart van vormen, waar een sufmakende

eenvormigheid achter schuilgaat” (Duivesteijn, 1999 p.7). Tevens is er kritiek op het fysieke

karakter van de Vinexwijken. De critici zijn van mening dat Vinexwijken het fysieke karakter

van een stad noch dorp hebben. Het welbekende argument dat Vinexwijken ‘noch vlees

noch vis’ zijn wordt regelmatig aangehaald. De wijken die aan de rand van de steden en

dorpen verschijnen zijn noch urbaan noch suburbaan. Volgens critici kennen de wijken

enerzijds te lage dichtheden, te weinig voorzieningen en derhalve te weinig functiemeningen

om van echt stedelijke locaties te spreken. Anderzijds kennen ze een te hoge dichtheid en is

er sprake van te krappe kavels om met recht te kunnen stellen dat er sprake is van een

suburbane leefomgeving.

De Vierde Nota Ruimte Extra heeft, zoals hiervoor beschreven, kwaliteit hoog in het vaandel

staan. Echter stellen critici dat de ambitie naar kwaliteit vaak wel aanwezig was, maar in de

praktijk sneuvelde door het tekort aan woningen (Baljon & Visser, 1997, in Kasten en

Speksnijder, 2006). Van den Hof (2007, p. 10) betoogt in zijn artikel over duurzame

Vinexwijken dat er “te eenzijdig gebouwd is, met te weinig aandacht voor wensen van de

consumenten en de kwaliteit van de woonomgeving”. Dit concludeert Van den Hof (2007) in

zijn onderzoek naar de duurzaamheid van de ruimtelijke kwaliteit in Vinexwijken. In dit

onderzoek zijn drie verschillende Vinexwijken onderworpen aan een kwalitatief

onderzoekskader waarin de kwaliteitsaspecten, gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde

getoetst werden. Van den Hof (2007) stelt dat het opvallend is dat het concept voor

gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde in géén van de plannen wordt toegepast. De

schaarste op de Nederlandse woningmarkt zou als remmende factor kunnen worden

bestempeld.

Het is opvallend dat de hiervoor beschreven kritiek over de Vinexwijken met name de

uitleglocaties betreft. Over de binnenstedelijke locaties, evenals Vinexwijken, wordt in

negatieve zin weinig geschreven.

Een beeld wordt geschetst dat de esthetiek in een groot deel van de Vinexwijken te wensen

over laat. Aandacht voor het uiterlijk van de woningen is er wel geweest maar is volgens

vormgevers onder de maat. Ook wordt er kritiek geleverd op de indeling achter de gevel.

Achter de gevel houdt de aandacht voor vernieuwing op en is de indeling van het huis

traditioneel. Toch is er een kanttekening te maken bij deze kritiek. Men dient immers het

bouwbesluit als maatstaf te nemen voor het woningontwerp. Gehele vrijheid op het gebied

van esthetiek achter de gevel is daarom niet mogelijk.

Kritiek uit de professionele hoek op een groot deel van de Vinexwijken heeft een sterke

invloed gehad op de globale beeldvorming over wonen in Vinexwijken. Professionals kijken

vooral naar de buitenkant, vorm, esthetiek, het voorzieningsniveau (functionaliteit) en de

dichtheid van de wijk. Maar kijken bewoners met dezelfde ogen naar de (hun) Vinexwijk?

Kasten en Speksnijder (2006) stellen dat Vinexbewoners met ander ogen kijken: specifieke

huishoudensituatie en het financieel budget zijn de belangrijkste elementen waarom mensen

in een Vinexwijk wonen.

Voor veel bewoners van Vinexwijken betekent verhuizen naar een nieuwe wijk een volgende

stap in de wooncarrière. In bijna alle gevallen wordt een woning betrokken die nieuwer,

groter en van betere kwaliteit is dan de voorgaande (Kasten en Speksnijder 2006). Echter

moet dit beeld aangescherpt worden. Uit de hiervoor beschreven argumenten blijkt dat

woonconsumenten overwegend vanuit materieel oogpunt hun heil zoeken in Vinexwijken.

Bewoners geven aan dat de nieuwe wijk zelden een plek is waar men binding mee heeft en

waar men zich mee kan identificeren (Kasten en Speksnijder, 2006). Bewoners zijn van

mening dat de woonomgeving meer betekenis krijgt wanneer de identiteit van de locatie

versterkt wordt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat, wanneer de identiteit van een

woonomgeving benadrukt wordt, de woonconsument aansluiting vindt bij zijn woning en

woonomgeving. Hierdoor zal de woonomgeving de woonconsument meer bevredigen. Een

woonomgeving creëert immers meer bevrediging wanneer het zowel aan de materiële als

immateriële woonwensen voldoet.

Resumerend

Kritiek op de historische en huidige woningvoorraad (Vinexwijk) richt zich voornamelijk op de

bebouwingsdichtheid, esthetiek en identiteit. De Vierde Nota Ruimte Extra heeft kwaliteit

hoog in het vaandel staan. Echter is dit volgens de critici gesneuveld door het schrijnende

tekort aan woningen. Het gevolg hiervan is dat woonwijken ontstonden die te krap zijn

opgezet om als surburbaan te kwalificeren en hiernaast urbane functiemenging of stedelijke

uitstraling missen. De wijken zijn, in de woorden van critici, noch vlees noch vis. Het zijn met

name de vormgevers die deze kritiek uiten. Esthetische kritiek op de Vinexwijken komt uit

alle gelederen. Immers iedereen heeft een mening over wonen en het aanzicht van een

woning en/of omgeving. Met name de vormgevers vinden dat de esthetiek van Vinexwijken

vaak te wensen overlaat en bewoners zijn vaak alleen tevreden met het eigen huis. Esthetiek

is geen gemakkelijk onderwerp om aan te snijden, ieder mens bekijkt een object of omgeving

vanuit zijn eigen gekleurde referentiekader.

De kwaliteit van woningen binnen de Vinexwijken staat onder haar bewoners goed

aangeschreven. Het is echter de identiteit van de woning en omgeving die weinig belevenis

verwerft. Bewoners zijn van mening dat de woonomgeving meer beleving en binding

genereert wanneer de identiteit van de woonomgeving verstekt wordt. Bewoners missen een

reflectie van het eigen karakter in de woonomgeving. Hierdoor wordt binding met de

woonomgeving bemoeilijkt. Geconcludeerd kan worden dat het functionele kwaliteitsaspect,

zoals woonoppervlakte en duurzaamheid van de Vinexwoningen, voldoet aan de

verwachting en behoefte van de woonconsument. Echter is het de identiteit van de

woonomgeving (en sommige woningen) op Vinexwijken die te wensen overlaat. Deze sluit

niet of nauwelijks aan bij de belevingswereld van de woonconsument.

HOOFDSTUK III –THEORETISCH KADER–

Meerwaarde van belevenisconcepten

In dit hoofdstuk wordt het belang van belevenissen en de conceptualisering daarvan in beeld

gebracht. Vervolgens wordt het kernbegrip ‘meerwaarde’ gesplitst in twee optieken en wordt

het begrip Community Concepts uitgelegd. Tenslotte worden in dit hoofdstuk de hypotheses

geformuleerd die getoetst worden binnen dit onderzoek.

3.1 Beleving

Een belevenis is een complex aan emoties die zich tegelijkertijd of achtereenvolgend

voordoen. Boswijk et al. (2005, p.23) omschrijven een belevenis als “een onmiddellijke,

relatief geïsoleerde gebeurtenis met een complex aan emoties die indruk maken en een

bepaalde waarde vertegenwoordigen voor het individu binnen de context van een specifieke

situatie”. In deze definitie is geen directe relatie te ontdekken met de economie. Pine en

Gilmore (1999) stellen dat een belevenis raakvlakken krijgt met de economie wanneer de

belevenis wordt gesplist in de vier domeinen ‘amusement’, ‘leren’, ‘esthetiek’ en

‘ontspanning’. Binnen deze vier domeinen kunnen individuen op passieve danwel actieve

wijze deelnemen aan de belevenis. Op deze manier oefenen zij invloed uit op het verloop en

het resultaat van de belevenis. Tevens is van belang in welke mate individuen het spectrum

‘binnentreden’ (absorptie of onderdompeling genoemd) en hierdoor onderdeel van de

belevenis uitmaken. Onder absorptie wordt door Pine en Gilmore (1999) verstaan dat

“iemands aandacht zo wordt vastgehouden dat diegene de belevenis in zich opneemt

waarbij de betrokken individu fysiek deel van de belevenis uitmaakt”. Onder onderdompeling

wordt verstaan dat de individu de spil in het belevenisweb is. De mate van deelname aan

een belevenis is bij onderdompeling groter dan bij absorptie. In figuur 2 wordt duidelijk dat

het doorkruisen van de dimensie (onderdompeling en absorptie) met de deelname (passief

en actief) uitmondt in vier typen belevenissen.

Figuur 2 De domeinen van de belevenis (Pine & Gilmore, 1999)

De vier domeinen van het spectrum sluiten op elkaar aan en vloeien vaak ineen zodat er een

unieke persoonlijke ervaring ontstaan. De vier domeinen worden hieronder omschreven en

met een voorbeeld verduidelijkt:

- amusement: men neemt de belevenis passief tot zich, zoals het bekijken van een film

of het lezen van een magazine;

- leren: men spant zich in om de belevenis tot zich te nemen, zoals educatie;

- ontsnapping: men stort zich actief in een belevenis en draagt bij (zowel fysiek als

mentaal). Voorbeelden zijn games, pretparken, extreme sporten en het bouwen van

een eigen huis;

- esthetiek: men stort zich in een belevenis maar heeft geen invloed op het verloop,

zoals live concerten.

Voor het operationaliseren van de domeinen van Pine en Gilmore (1999) door een

onderneming binnen de beleveniseconomie, kan gebruik worden gemaakt van het Interactive

experience model (figuur 3) van Falk en Dierking (1992). Zij hebben uitgebreid onderzoek

gedaan naar wat mensen beleven en ervaren bij een bezoek aan een museum en dit

vertaald in een model. Dit zogehete Interactive experience model heeft als doel de beleving

van museumbezoekers te optimaliseren.

3.2 Het interactive experience model

Falk en Dierking (1992) hanteren een model waaruit drie contexten zijn te onderscheiden,

die van belang zijn voor individuele belevenissen en moeten leiden tot een ervaring. Het

individu heeft interactie met de persoonlijke context (1), sociaal-culturele context (2) en

fysieke context (3).

Figuur 3 Interactive experience model (Falk en Dierking, 1992)

1. De persoonlijke context

De persoonlijke context bestaat uit alle persoonlijke kenmerken die het individu met zich

meeneemt naar een (nieuwe) belevenis. Persoonlijke kenmerken bestaan onder andere uit:

verwachtingen, interesses, ambities, motivaties en kennis die bestaat en/of is ontstaan door

output van ervaring uit het verleden. Alle belevenissen die binnen deze context op een

persoon afkomen worden op basis van de hiervoor beschreven kenmerken gefilterd. Als

gevolg hiervan wordt de beleving persoonlijk. Om deze reden is het van belang dat

keuzemogelijkheden worden ingebouwd binnen een belevenis. Keuzes zoals: ‘op welke

manier en hoe?’, ‘waarom en wanneer?’ moeten aan het individu worden overgelaten om

een mate van controle over wat hij beleeft te behouden

2. Sociale context

Belevenissen vinden meestal plaats in een groep. Zelfs als iemand alleen participeert in een

belevenis zijn daar vaak nog andere deelnemers zoals personeel, vrijwilligers, etcetera. Nijs

en Peters (2003) zijn van mening dat de beoordeling van een belevenis vaak als eerste

wordt bepaald door dit gegeven. Zij geven het volgende voorbeeld: ‘ouders en kinderen

hebben andere behoeften bij een bezoek aan een festival dan een groep jongeren. De

drukte bij het evenement is van grote invloed op de beleving: slecht bezochte feesten zijn

vaak niet gezellig. Te drukke evenementen, met bijbehorende files, parkeerproblemen en

wachtrijen worden ook zelden hoog gewaardeerd. De sociale context is feitelijk een

doelgroepanalyse.

3. Fysieke context

De fysieke is de tastbare omgeving. De fysieke omgeving en de vastgoedobjecten waarmee

een individu in contact komt geven een betekenisvolle context aan de gepresenteerde visie

en concepten. Het gaat hierbij niet slechts om fysieke kenmerken zoals vormgeving en

architectuur maar ook om eigenschappen zoals sfeer en het (goede) gevoel bij een locatie.

De kracht van bijvoorbeeld de Disney parken ligt voor een groot deel in de vormgeving en

architectuur maar het belangrijkste kenmerk is de sfeer. Bezoekers worden ondergedompeld

in een droomwereld waarbij elk detail doordacht is en de belevingswereld versterkt wordt.

Ex en Lengkeek (1996) stellen dat de er laatste jaren meer interesse is in de esthetiek en

authenticiteit van een tastbare omgeving. Dat er een honger bestaat naar esthetiek, is

sommige gevallen boven functionaliteit, ten aanzien van vastgoedobjecten is met name

bespeurbaar in vrijetijdsaccommodaties (Efteling, Archeon ) musea, (Guggenheim museum

in Bilbao, Groninger museum) en winkelomgevingen (Marikenstraat te Nijmegen, de

Beurstraverse ‘Koopgoot’ te Rotterdam).

Naast esthetiek en authenticiteit binnen een fysieke context, is identiteit een belangrijke

kenmerk voor het creëren van een connectie met de omgeving. Identiteit en een fysieke

omgeving hebben een relatie met elkaar die tweeledig kan worden uitgelegd. Ten eerste kan

identiteit worden gezien vanuit de karakteristieke fysieke eigenschappen van een locatie.

Deze karakteristieke eigenschappen worden vaak betiteld als herkenbaarheid en de

waarneembaarheid van een locatie, voorbeeld hier van is het aanwezig zijn van markante of

gezichtsbepalende tekens en of ‘landmarks’. Ten tweede kan de identiteit van een fysieke

omgeving beleving van personen in zich herbergen. Een locatie kan bepaalde associaties,

gevoelens en sentimenten oproepen. Tevens kan de identiteit vereenzelviging

bewerkstelligen tussen persoon en locatie. Dit wijst op een emotionele of affectieve

betekenissen waarmee mensen aan specifieke omgevingen betekenis en binding verlenen.

Hier op voortbordurend betoogt Boomkens (1998, p. 366) dat: “het stijgend aantal eigentijdse

huishoudens en de toenemende anonimiteit, is de burger op zoek naar een essentie, een

kern, een herkenbaar punt in de stad waar hij zijn identiteit kan vinden”.

“Als ik mensen vraag wat voor hen krachtige, leefbare en vitale woonomgevingen zijn, dan

komen daar geheel andere antwoorden dan wij momenteel bouwen. Ik hoor antwoorden

zoals Aziatische steden, ik zie beelden van New York, Hundertwasser en van Palermo.

Allemaal plekken waar een zekere romantische levenstroom vanuit gaat: levendig,

gemengd, sterk sociaal milieu, midden in het leven staan”.

(Scief Houben, Vastgoed is dienstverlening in NAW 2007).

De mate van interactie in en tussen de hiervoor beschreven contexten door het individu

bepaalt de uiteindelijke beleving. De interactie van het individu met de contexten is in de

meeste gevallen een unieke gebeurtenis en zal daardoor speciaal, persoonlijk, sociaal,

doelgericht en laagdrempelig aanvoelen. Een onderneming die gebruik maakt van het

interactive experience model (Falk & Dierking, 1992), ter creatie van een positieve beleving,

zal inzicht moeten hebben in enige individuele en sociale kenmerken van het individu binnen

de individuele context. Inzicht in de individuele kenmerken en voorkeuren zal het proces tot

ineen vloeien van de contexten tot een persoonlijk, sociaal, fysiek, educatieve, intrinsieke

emotionele rijke interactive experience doen versnellen en verbeteren.

Resumerend

In deze paragraaf is het raamwerk geïntroduceerd dat in deze thesis wordt ingezet als

analyse-instrument voor belevenisconcepten in de woningbouwontwikkeling. Omdat beleving

een moeilijk en ongrijpbaar begrip is, behoeft het een contextmatige aanpak voor het

uitzetten van een analyse. De domeinen van de belevenis van Pine en Gilmore (1999) geven

ondermeer handvatten voor het inkleuren van de contexten van het interactive experience

model (Falk & Dierking, 1992), ter verkrijging van een toetsingskader. De beschreven

theorieën van de beleveniseconomie hebben een lage correlatie met vastgoedontwikkeling.

Desondanks dienen deze als basis voor de zoektocht naar de meerwaarde van een

belevenisconcept in de woningbouwontwikkeling. In de volgende hoofdstukken wordt de link

gelegd tussen dit raamwerk en de woningbouwontwikkeling. Dit gebeurt middels een

beschrijving van de operationalisering van belevenissen, namelijk het ‘concept’.

3.3 Belevingsconcepten

Het Latijns woordenboek (Koenen, 2003) geeft aan dat een ‘concept’ de volgende

benamingen kent; ‘concipio, concepi en conceptum’. Wat staat voor open innemen,

zwanger worden van, moeder zijn van, vlam vatten, hevig verliefd worden, waarnemen en

koesteren. Nijs en Peters (2002) stellen dat een concept een subjectieve tussenstap tussen

droom en daad is. Ten aanzien van het bedrijfsleven formuleren Nijs en Peters (2002, p. 80)

‘concept’ als “een strategische benadering voor een oplossing”. Een ‘concept’ gaat uit van

het idee producten en/of merken op de markt te brengen die zijn gebaseerd op een

gedachtegoed. Onder een gedachtegoed van een product of merk verstaat Rijkenberg

(2005): “een vertegenwoordiging van een visie, houdingen, overtuiging, motivaties, taal-

golflengte, interessevelden, wereldbeelden en werelden die voor consumenten een

betekenis hebben”. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het begrip ‘concept’ de volgende

vertegenwoordiging behelst: transparant en inzichtelijk, consequent en consistent in vorm en

inhoud en wekt nieuwsgierigheid en verlangen naar een gedachtegoed (psychische

behoeften) binnen een strategische context.

In de vastgoedmarkt geeft men geregeld een andere invulling aan het woord concept.

Voorbeelden uit de praktijk zijn onder andere het zorg-, energie- en dienstverleningsconcept.

De primaire gedachte bij de toepassing van deze concepten ligt op het product en/of de

dienstverleningen van het product. De belevingswaarde van een product en/of dienst wordt

hierbij gezien als bijproduct en niet als kernactiviteit. Een verklaring hiervoor kan zijn dat de

praktijk uitgaat van de definitie dat een concept een strategische benadering is voor een

oplossing (Nijs & Peters, 2002). Door het begrip concept niet eenduidig te definiëren blijft het

vaag en onduidelijk wat een concept in essentie juist níet is. Daarom is gekozen voor de

terminologie belevenisconcept, om verwarring te voorkomen. Voor het begrip

‘belevenisconcept’ wordt, in relatie tot vastgoedontwikkeling, de volgende definitie

gehanteerd: een gedachtegoed vertaald in een fysieke context op een specifieke locatie over

een langdurige periode. Het begrip belevenisconcept wordt in de volgende paragraaf onder

de loep genomen en in relatie gebracht met woningbouwontwikkeling.

3.3.1 De kern van belevenisconcepten

Volgens Geursen (1996) zijn goede belevenisconcepten betekenisvol, onderscheidend en

hebben ze uithoudingsvermogen. Ze zijn in essentie makkelijk communiceerbaar omdat ze

natuurlijk overkomen. De adaptatiedrempel voor een consument is laag vanwege de

innerlijke waarheid die het concept vertegenwoordigt. In paragraaf 2.1 is reeds toegelicht dat

een gecreëerde belevenis alleen betekenisvol kan worden wanneer onder meer inzicht is in

de kenmerken van haar belever(s). Een goed belevenisconcept geeft hier invulling aan. Maar

aan welke eisen moet een belevenisconcept voldoen? Aanknopingspunten zijn te vinden in

de vijf principes van Pine en Gilmore (1999) voor het creëren van belevenisomgevingen door

middel van het gebruik van een concept. Deze vijf principes zijn geïnspireerd op ervaringen

uit de Angelsaksische markt. De principes worden voorzien van Nederlandse voorbeelden.

Tevens worden twee principes toegevoegd om aansluiting te vinden met de Nederlandse

(vastgoed) markt. Voor de in totaal zeven principes is gekozen omdat ze handvatten

aanreiken waarmee een fysieke omgeving op beleveniswaarde getoetst kan worden. De

zeven principes zijn: thema (1), identiteit (2),authenticiteit (3), bestrek alle zintuigen(4),

knelpunten (5), harmonie (6) en herinnering (7).

1. Thema

Een belangrijke eigenschap van een belevenisconcept is het thema. Heeft het concept een

verhaal? Kan men de filosofie herkennen? Heeft het een bereikbaar doel? Past het thema bij

haar omgeving? Is het thema boeiend? Het project Brandevoort te Helmond is een voorbeeld

van een Vinexlocatie waarbij gebruik is gemaakt van een thema. Het thema wat centraal

stond tijdens de ontwikkeling van Brandevoort was dat de wijk een nostalgisch karakter

moest krijgen, welke de sfeer van de Brabantse dorpen van weleer moest oproepen. Het

laten herleven van een oud Hollands stadje uit de 17 e tot en met de 20 e eeuw met

woonwensen van vandaag en morgen. “Oude landschappelijke structuren zoals groene

erven, beplantingen, radiale lanen en landwegen, zijn naar boven gehaald en ruimtelijk

versterk, zodat ze als dragers van het plan – thema- kunnen functioneren” (Janssen, 2001,p.

38).

Het ‘Smurfendorp’, zo noemen omwonden het vakantiedorp Buitenborgh. Het vakantiedorp is

op palen gebouwd en ligt langs de A2 bij Abcoude. Het thema wat hieraan ten grondslag ligt

is het creëren van een veilig (permanent) vakantiegevoel. De woningen met elk een eigen

aanlegsteiger aan het water van de Vinkeveense plassen zorgen voor een versterking van

het thema. Rondom het dorp staat een hek dat ongenodigden buiten het dorp moet houden.

Het vakantiedorp heeft een sterke gelijkenis met de Amerikaanse gated communities.

2. Identiteit

De identiteit van een thema beschrijft de onverwisselbare karakteristieke en unieke

eigenschappen. Het doel van identiteit is het verwerven van een onderscheidende

breinpositie bij de consument. In paragraaf 3.2 is de relatie tussen identiteit en de fysieke

omgeving beschreven. De tweeledigheid van het begrip dient bij de conceptualisering

ingevuld te worden. Met de ontleding van identiteit is geen rekening gehouden met de

poststructuralistische theorie. Deze theorie gaat er vanuit dat identiteit nooit eenduidig en als

kenbaar gegeven wordt beschouwd maar als een meerduidig en subjectief construct. Het

begrip is in deze context multi-interpretabel; identiteit is in deze benadering zo dynamisch dat

een statische kwantificatie niet bewerkstelligd kan worden.

3. Authenticiteit

Het concept moet een natuurlijke en authentieke indruk maken. Authenticiteit is niet

clichématig in de zin dat het alleen over traditioneel vakmanschap of nostalgie gaat.

Authenticiteit gaat over het herontdekken. Ex en Lengkeek (1996) maken onderscheid

tussen historisch of a- historisch authenticiteit. “Binnen het gebied van kunst (waaronder

vastgoed valt) hebben a-historische en historische authenticiteit betrekking op de vraag of

het object in de oude glorie wordt hersteld of juist niet. Wie oog heeft voor de historische

authenticiteit laat zien dat het kunstwerk een geschiedenis van veranderingen heeft. Het

kunstwerk wordt geconserveerd in de conditie waarin het is aangetroffen. Zo niet bij a-

historische authenticiteit. Wie die verkiest, verwijdert de zichtbare levensgeschiedenis. Het

object moet worden teruggebracht in de staat waarin het in aanvang verkeerde” (Ex &

Lengkeek,1996, p.38). Ex en Lengkeek (1996) beschouwen authenticiteit met name vanuit

de invalshoek van cultuur-historisch toerisme en kunst. Alhoewel de invalshoek van Ex en

Lengkeek (1996) verschilt met de invalshoek van dit onderzoek zijn er toch duidelijk

aanknopingspunten en overlappingen. Een overlapping c.q. aanknopingspunt is waar te

nemen in het onderzoek van Ennen (2004) over de woonconsument in Brandevoort. Daarin

beschrijft hij een tegemoetkoming aan nieuwe woonwensen en kwaliteitsaspecten van de

leefomgeving door het inzetten van erfgoed door gemeenten en projectontwikkelaars.

Daarbij gaat het niet om het beschermen en in stand houden van het verleden maar om het

creëren van een verleden (a- historisch authenticiteit). Dit wordt vervolgens vertaald in een

ontwikkelingsplan om een woonproduct en leefomgeving te ontwikkelen. Ennen (2004)

refereert in deze context aan ‘gecreëerd erfgoed’.

4. Betrek alle zintuigen

Zintuigen stellen ons in staat kennis te nemen van het deel van de fysieke werkelijkheid die

onze wereld vormt. Veel belevenisomgevingen zijn gebaseerd op visuele indrukken. Vaak

worden niet alle zintuigen geprikkeld en dit kan afbreuk plegen aan de belevenis.

Waarnemen is een actief en tegelijkertijd passief proces. Dit proces leidt tot een vorm van

betekenis geven aan de (fysieke) wereld om ons heen.

5. Knelpunten (verwijder negatieve indrukken)

Binnen een omgeving zijn er altijd elementen die afbreuk doen aan de fysieke kwaliteit en,

daardoor, de belevingswaarde. Het zijn elementen die niet binnen de context van het thema

passen. Wanneer niet alle elementen corresponderen, in het ernstigste geval strijdig zijn,

met het thema kan dit leiden tot een reductie in de geloofwaardigheid van het thema. Een T-

bone steak hoort immers niet thuis op de kaart van een vegetarisch restaurant.

6. Harmonie

Binnen een concept is het belangrijk dat alle variabelen op elkaar zijn afgestemd. Pine en

Gilmore (1999) stellen dat “de naadloze integratie van een aantal indrukken beïnvloedt het

individu en maakt daardoor het thema waar” (p. 78). In het geval van Brandevoort geldt dat

de wijken allemaal een naam hebben die in het verlengde van het thema ligt. De Veste, het

centrum van Brandevoort, roept associaties met een middeleeuws vestingstadje op. De

traditionele architectonische stijl van de Veste zorgt voor een versterking van de

belevingswaarde van het gehele thema.

7. Herinneringen

Met het introduceren en implementeren van een belevenisconcept moeten ondernemingen

zich beseffen dat zij herinneringen maken. Het traject van het kopen en laten bouwen van

een huis is voor de meeste mensen een emotionele gebeurtenis, waar vaak in een latere

levensfase aan wordt gerefereerd. Wanneer deze referentie aan het ontwikkelingsproces

positief is zal dit het imago van desbetreffende ontwikkelaar ten goede komen.

Het ontleden van een belevenisconcept brengt onder de aandacht dat drie principes de

ruggengraat vormen. Zonder deze begrippen is er geen belevenisconcept te vormen. De

primaire ingrediënten voor een belevenisconcept zijn; thema, identiteit en authenticiteit.

Wanneer geen invulling wordt geven aan deze drie principes heeft het belevenisconcept

geen bestaansrecht. De andere principes: ‘betrek alle zintuigen’, ‘knelpunten verminderen’

en ‘harmonie’, zijn complementair aan de drie primaire principes. Deze hebben als doel de

drie primaire principes te synergeren zodat een belevenis wordt gecreëerd die leidt tot, het

laatste principe, een (onderscheidende) herinnering (tertiair principe) .

Resumerend

Uit deze paragraaf komt naar voren dat een concept een concrete integrale benadering voor

het creëren van een betekenisvolle belevenis is. Binnen de praktijk doen verschillende

definities de ronde voor het begrip concept. Vandaar de terminologie belevenisconcept. Het

geraamte van een belevenisconcept dat leidt tot een betekenisvolle belevenis is opgebouwd

uit zeven principes. Deze principes zijn onder te verdelen in primair, complementair en

tertiair. De primaire principes zijn de fundering van een belevenisconcept. Een

belevenisconcept zonder de drie principes ‘een verhaal en doel (thema)’, ‘uniek karakter en

continuïteit (identiteit)’ en ‘authenticiteit’, zal geen beleving bij de consument genereren.

Zoals hiervoor beschreven zorgen de complementaire principes er voor dat het concept naar

een hoger belevenisniveau wordt gebracht. De belevenis wordt door deze principes

betekenisvoller en intenser.

De zoektocht naar meerwaarde van belevenisconcepten in de woningbouw wordt voortgezet

met de primaire principes als toetsingskader. De complementaire principes worden in het

verloop van deze thesis niet verder belicht.

Wanneer de drie primaire principes van het belevenisconcept fuseren met het Interactive

experience model treedt verandering op. De ‘fysieke omgeving’ zal zich ontpoppen tot een

‘fysieke belevenisomgeving’. Deze metamorfose is van belang voor dit onderzoek omdat

hieruit (mogelijk) blijkt dat het gebruik van de principes een ‘normale’ fysieke omgeving

omzet in een fysieke ‘belevenis’ omgeving. Deze metamorfose zou vervolgens kunnen leiden

tot meerwaarde.

3.4 Meerwaarde belevenisconcepten voor de woonconsument

In deze paragraaf worden de primaire principes thema, identiteit en authenticiteit die binnen

een fysieke context geanalyseerd. Het analyseren van deze principes binnen en fysieke

context moet leiden tot meerwaarde.

3.4.1 Thematisering van de fysieke omgeving

“Een krachtig thema creëert meervoudige belevenissen op één plek” (Pine en Gilmore 1999,

p.77). Thematisering van een omgeving, stad, woonwijk en/of object maken de belevenis

rijker. Een goed thema geeft de verschillende onderdelen van een belevingswereld betekenis

en heeft een synergie-effect; “de totale beleving is meer dan de optelsom van de

onderdelen” (Nijs en Peters 2002, p. 248). Overigens schuilt er ook een gevaar in

thematisering. Een thema is in grote mate subjectief en statisch. Hierdoor kan de

kennismaking met het thema een eenmalige belevenis zijn die niet wordt herhaald. In deze

paragraaf wordt het belang van thematisering belicht in relatie tot woonbelevenissen.

Thematisering is in Nederland een betrekkelijk nieuw verschijnsel. Kattenbroek, een

Amersfoortse woonwijk, heeft pionierswerk verricht op dit gebied in 1990. In deze wijk wordt

voor het eerst op ruime schaal gebruik gemaakt van wervende referentievoorbeelden. In

Kattenbroek gaat het met name om fantasiebenamingen, waarmee de ontwerper

uitgesproken sferen binnen de woonwijk heeft willen scheppen. Daarop aansluitend is de

architectuur op deze thema’s aangepast. Aan het begin van de eenentwintigste eeuw, met

de aandacht voor consumentgericht bouwen en de behoefte van gemeenten om zich te

profileren en hun nieuwbouwwijken te onderscheiden, is thematisering een opkomend

instrument. De tendens om nieuwe woonwijken ‘in de markt te zetten’, zoals dat wordt

gedaan met een nieuw model auto, door het toepassen van een geconceptualiseerd thema,

is hierbij een voorkomend gegeven. Uit onderzoek (Lorzing et al., 2006) is gebleken dat met

enige regelmaat voor dezelfde thema’s wordt gekozen. Deze thema’s zijn water, bos en

historie. Deze thema’s worden door de onderzoekers bestempeld als succesnummers.

Onderzoekers verklaren dit succes omdat de thema’s natuurlijk en echt overkomen en

eenduidig te conceptualiseren zijn. Hierdoor ontstaan thema’s die binnen een ieder zijn

referentiekader aansluiting vinden. Immers, iedereen heeft wel een gedachte over wonen

aan het water, in het bos of kasteel. Deze thema’s dragen bij aan de immateriële behoefte

van het wonen. Echter een thema ‘an sich’ leidt niet tot een gehele mentale woonbehoefte

bevrediging. Daar zijn de ingrediënten identiteit en authenticiteit voor nodig.

In Vathorst, een nieuwe wijk aan de Noordzijde van Amersfoort, is een kunstproject ‘Who is

afraid of Vinex?’ geïntroduceerd met als doel een onderscheidende identiteit aan te meten

voor de Vinexlocatie. Het kunstproject is echter door de bewoners van Vathorst niet

geadopteerd. De bewoners herkenden de identiteit van het kunstproject niet. Karsten en

Speksnijder (2006) stellen dat de bewoners van Vathorst meer binding met de wijk zouden

hebben gekregen wanneer de identiteit van de wijk zou zijn versterkt en afgesteld op de

bewoners. Dit voorbeeld belicht het belang van identiteit. In dit voorbeeld komt naar voren

dat de bewoners zich niet konden vereenzelvigen met de woonwijk vanwege de

miscommunicatie tussen de identiteit van het kunstproject en de bewoners van Vathorst.

Hieruit kan geconcludeerd worden dat, wanneer de identiteit van een thema een eigen,

herkenbaar, transparant en een onderscheidend karakter heeft, een reflectie tussen bewoner

en omgeving ontstaat die leidt tot positieve belevenissen.

3.4.2 Identiteit en authenticiteit leiden tot symbolische binding

Uiteenlopende groepen gebruiken lokale of regionale eigenschappen van de ruimte om

uitdrukking te geven aan de eigen identiteit en levenswijze (Nio, 2003). Het is deze

‘identiteitsgedachte’ die stelt dat een verschuiving optreedt van het belang van de binding

aan een plek naar het belang van de binding met een plek.

Thematisering van identiteit leidt tot belevenis en verbondenheid. Door de identiteit van een

thema op de voorgrond te positioneren kan aansluiting worden gevonden in de

beleveniswereld van de woonconsument. Een gethematiseerde identiteit geeft immers een

omgeving een onderwerp c.q. filosofie en een eigen karakter. Dit karakter kan overlappen

met het karakter van de woonconsument waardoor de woonconsument zijn eigen identiteit

kan benadrukken. Niet alleen het individu probeert zich te onderscheiden, ook (sub)groepen

binnen een samenleving proberen hun eigen identiteit te profileren. Bauman (2001) spreekt

in dit verband over ‘ingebeelde collectieven’. De gezamenlijke identiteit leidt tot een gevoel

van onderlinge verbondenheid. Ten aanzien van (woon)beleving is dit een belangrijk aspect.

Hieruit kan opgemaakt worden dat identiteit leidt tot verbondenheid. Oftewel de

(gethematiseerde) identiteit van een fysieke omgeving leidt tot individuele en collectieve

verbondenheid. Thematische identiteit van een belevenisconcept binnen een

woningbouwopgave biedt het individu de mogelijkheid zich emotioneel te vereenzelvigen met

de woonomgeving. Deze betrokkenheid van individuen met hun woonomgeving, waarbinnen

zij zich kunnen identificeren en onderscheiden van of verbinden met anderen, zegt iets over

de binding die zij hebben met hun omgeving. Deze binding wordt symbolische binding

genoemd.

In dit hoofdstuk werd reeds beschreven dat een belevenisconcept authenticiteit moet

bevatten. Wanneer een belevenisconcept niet als écht wordt beleefd, maar een laag

realiteitsgehalte kent, zal de mate van beleving gering zijn. Vanuit deze optiek kan men

stellen dat de identiteit en authenticiteit van een woonomgeving, ter verkrijging van binding

met een plek, samenhang hebben. Verondersteld wordt dat identiteit zonder authenticiteit

geen symbolische binding genereert.

Naast symbolische binding bestaat ook functionele binding aan een woonomgeving.

Functionele binding aan de woonomgeving betreft bijvoorbeeld bereikbaarheid van de

werkplek en of familie. Hiermee wordt niet gedoeld op belevenis en bevrediging van

voorzieningen zoals openbare ruimtes, winkels en het park. Functionele binding met de

woonomgeving wordt in deze thesis niet nader belicht omdat deze thesis de immateriële

zijde van woningbouwontwikkeling belicht. Hierbij vertegenwoordigt functionele binding een

secondaire rol.

Wanneer een omgeving een authentieke identiteit aangemeten krijgt willen mensen zich

hiermee vereenzelvigen aan binden. Deze symbolische binding met een omgeving is

waarneembaar in wijken als Brandevoort, Haverlij en Groot Hoogelande. Ennen et al. (2004)

stellen dat bewoners van Brandevoort binnen hun leefstijl aandacht hebben voor genoemde

beleving als gezelligheid, gebondenheid, nostalgie en sfeer. Deze elementen hangen samen

met de identiteit en authenticiteit van een woonomgeving en lijken te leiden tot een positieve

woonbelevenis die leidt tot symbolische binding. Het is vergelijkbaar met het kopje koffie van

café Florian aan het Sint Marco plein. Men betaalt daar substantieel meer euro’s voor dan

voor een kopje koffie van een eenvoudige koffieshop op de hoek van de straat. Omdat men

dit kopje koffie anders beleeft, hoe lauw het ook is. Het gaat om het ervaren van een

subjectieve belevenis die onder meer voorkomt uit een reflectie tussen de persoon en een

authentieke fysieke omgeving met een onderscheidende identiteit.

Resumerend

De zoektocht naar meerwaarde voor de woonconsument levert een beeld op waarin een

belevenisconcept bestaat uit primaire principes. Dit zijn thema, identiteit en authenticiteit.

Verondersteld kan worden dat het inzetten van concepten in woningbouw, waarbij gebruik

gemaakt is van een thema met een uitgesproken identiteit die authentiek is, leidt tot

woonbeleving en verbondenheid. Het positief en onderscheidend beleven van binding met

een plek wordt in dit onderzoek beschouwd als meerwaarde. De meerwaarde van

belevenisconcepten voor de woonconsument is ‘woonbeleving’ en ‘symbolische binding’.

3.4.3 Community Concepts

Zoals reeds belicht heeft identiteit een reflectief karakter. Verondersteld kan worden dat de

woonomgeving een identiteit biedt die overwegend onderdeel uitmaakt van het

levensverhaal van haar bewoners. Vanuit deze invalshoek kan geredeneerd worden dat een

leefstijl van een groep bewoners correleert met de identiteit van hun omgeving. De keuze

voor een bepaalde woonsetting hangt direct samen met het zelfbeeld, de eigen identiteit

en/of behoefte aan een specifieke identiteit en authenticiteit. Reflectie van de eigen identiteit

is daarbij geen individuele maar een sociale bezigheid waarbij wordt vergeleken met

leefstijlen men binnen het referentiekader vallen. Onderzoeksbureau The Smart Agent

Company® onderzoekt de relatie tussen identiteit, leefstijl en fysieke omgeving. Hierbij staan

de leefstijlen van de consumenten centraal. The Smart Agent Company® gebruikt hiervoor

het Brand Strategic Research model (figuur 4). Dit model geeft inzicht in acht verschillende

woonmilieus die gebaseerd zijn op leefstijl onderzoek. De verschillende woonmilieus worden

Community Concepts genoemd.

Het doel van toepassing van Community Concepts binnen dit onderzoek ligt in het creëren

van homogeniteit tussen de verschillende benchmarklocaties. Iedere locatie is immers uniek.

Om deze complexiteit hanteerbaar te maken wordt het BSR-model Community Concepts

gebruikt. Alvorens dit gebeurt behoeft het BSR-Model en de Community Concepts enige

uitleg.

Het BSR-model Community Concepts is een abstract psychosociaal model dat middels een

sociologische en een psychologische dimensie, pijlers uit de menswetenschappen, wordt

opgebouwd. In dit model worden verschillende leefwerelden onderscheiden en wordt het

samenleven met anderen geanalyseerd (Community Concepts, 2005). De horizontale

sociologische dimensie binnen de context van Community Concepts laat zich vertalen in de

tegenstelling tussen ik ben anders en ik behoor tot ons soort mensen. De psychologische

dimensie van het BSR-model Community Concepts hangt samen met al dan niet behoefte

hebben aan (een specifieke) maatschappelijke dynamiek. Ofwel een bepaalde mate van

homogeniteit of diversiteit in de woonomgeving, morfologie etcetera. Deze dimensie laat zich

dan ook vertalen in een tegenstelling die getypeerd zou kunnen worden als dynamische

diversiteit versus statische homogeniteit.

Een combinatie van de hiervoor genoemde dimensies leidt tot het ontstaan van vier

kwadranten die door The Smart Agent Company® de ‘belevingswerelden’ worden genoemd.

De vier belevingswerelden bestaan uit geel, groen, blauw en rood. Binnen de gele

belevingswereld gaat het primair om harmoniëren met anderen. De groene belevingswereld

staat voor een geritualiseerde omgang met anderen. Binnen de blauwe wereld staan

individuele vrijheid, anonimiteit en status centraal. In de rode belevingswereld gaat het

primair om de mogelijkheid te kunnen tonen dat je anders bent dan anderen. Binnen de vier

beleveniswerelden van het BSR model zijn acht Community Concepts te onderscheiden.

Figuur 4: Brand Strategic Research-model Community Concepts (The Smart Agent Company®, 2005)

ik ben

anders

de Broedplaats

vrijplaats

atelier / werkplaats

Solitair wonen

bewegingsvrijheid

anoniem

the Scene

vriendengroep

uitgaanscultuur

Gemengd wonen

bakker, markt

multi culti

de Privé wijk

fysiek onderscheiden

alles onder controle

diversiteit

homogeniteit

Met dit BSR-model Community Concepts wordt getracht inzicht te krijgen in wat de

leefwereld c.q. het belevingsprofiel van consumenten is. Ook worden verschillende

woonmilieus onderscheiden. Een consument behoort niet uitsluitend tot een bepaald

woonmilieu maar scoort binnen verschillende woonmilieus, waarbij een bepaald woonmilieu

wel dominant is. Desbetreffende woonmilieus vertegenwoordigen de juiste samenhang

tussen leefstijl, thema, identiteit en authenticiteit.

Het BSR-model Community Concepts zorgt voor een operationalisering en vergelijkbaarheid

van locaties. Het wordt hierdoor gemakkelijker om nieuwbouwlocaties met elkaar te

vergelijken en in een benchmark te plaatsen. De vergelijking wordt gebaseerd op

woonmilieus binnen een locatie en niet op unieke elementen van de locaties. De

meerwaarde kan onder andere worden vastgesteld op basis van de benchmark. Door het

BSR-model Community Concepts in te zetten wordt homogeniteit bewerkstelligd. In

hoofdstuk 4 wordt het BSR-model Community Concepts gekoppeld aan het interactive

experience model (figuur 3). Op deze manier wordt inzicht verworven in de mogelijke

gelijkenis tussen locaties op het gebied van woonmilieus.

de Buurt

ontmoeting

gezelligheid

saamhorigheid

Woonwijk

kinderen, speelgrond

netjes, rustig, veilig

voorzieningen

Dorps

vereniging

brink, kerktoren

privacy

ons soort

mensen

3.5 Meerwaarde belevenisconcept voor de projectontwikkelaar

De projectontwikkelaar wordt gezien als een organisatie die belevenisconcepten in de markt

zet en hiermee een ondermeer margegroei probeert te bewerkstelligen. Deze paragraaf

heeft ten doel het bedrijfseconomische voordeel van belevenisconcepten voor de

projectontwikkelaar in kaart te brengen. Het creatieve- en inventarisatieproces van

belevenisconcepten voor en tijdens de woningbouwontwikkeling wordt buiten beschouwing

gelaten. Het betreft hier een dynamisch proces dat per ontwikkeling individueel ingevuld

dient te worden.

NEPROM (2001) stelt dat de projectontwikkelaar “investeert in de ontwikkeling en realisatie

van een vastgoedobject voor de markt”. Hij houdt zich bezig met zowel nieuwe projecten als

de herontwikkeling van bestaand vastgoed.

De toegevoegde waarde van de projectontwikkelaar bestaat uit een aantal aspecten:

- de projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het gehele proces

van vastgoedontwikkeling en realisatie. Hij draagt gedurende dat proces het

financiële risico, tot het moment dat het gerealiseerde vastgoed is verkocht en/of

verhuurd;

- de projectontwikkelaar kent de markt, is in staat de vraag naar vastgoed in

kwantitatieve en kwalitatieve zin op te sporen en heeft de creativiteit om die

marktkennis om te zetten in een vastgoedconcept;

- de projectontwikkelaar neemt de managementtaak op zich; stuurt alle bij het proces

betrokken partijen binnen de randvoorwaarden van (onder meer) tijd en geld naar het

beoogde eindresultaat.

Additioneel formuleert NEPROM (2001) dat “de projectontwikkelaar zich bezig houdt met het

toevoegen van vastgoed aan de voorraad en het ontwikkelen van delen van de voorraad. De

projectontwikkelaar investeert in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedobjecten voor de

markt. Dat kunnen woningen, kantoorruimten, bedrijfshallen, winkels, recreatief vastgoed, of

een combinatie daarvan zijn.”

Van Tartwijk (2002) gebruikt een definitie die meer gericht is op de bedrijfseconomische

aspecten van projectontwikkeling dan NEPROM: “de projectontwikkelaar is de spil in de

verschillende ontwikkelingsfasen van de totstandkoming van een vastgoedobject van

initiatief tot en met de ingebruikname. In dit proces heeft de projectontwikkelaar minimaal

één coördinerende functie. De projectontwikkelaar is een teambuilder, entrepreneur en

risicomanager voor eigen rekening en risico of voor rekening van een opdrachtgever. Hij

heeft als doel zijn bedrijf solvabel te houden, waarde te creëren en een product te

vervaardigen voor de markt met een positieve lange termijn impact op de samenleving.”

De twee laatste zinnen van de definitie van Van Tartwijk (2002) vormen een interessant

statement en vallen binnen de focus van deze thesis. De projectontwikkelaar heeft als doel

vastgoedproducten te vervaardigen die op lange termijn een positieve impact moeten

hebben op de samenleving. Dit is alleen het geval wanneer het product de materiële en

immateriële behoefte van de woonconsument bevredigt. Een belevenisconcept faciliteert

theoretisch gezien in beide behoeften. Van Tartwijk (2002) formuleert dat het primaire doel

van een projectontwikkelaar de solvabiliteit van zijn onderneming is. De stelling dat een

product in zijn essentie homogener wordt, waardoor marges onder druk komen te staan

waardoor nieuwe inzichten moeten worden ontwikkeld, wordt ten aanzien van

vastgoedontwikkeling deels aangenomen. Dat een vastgoedproduct in essentie homogeen

wordt is per definitie onjuist. Dit gegeven is toe te schrijven aan het unieke onvervangbare

kerncomponent van vastgoed; de locatie. Duidelijk is wel dat een eenzijdig karakter van de

woonomgeving leidt tot weinig onderscheidende (positieve) woonbeleving en symbolische

binding waardoor de margetoename en de afzetsnelheid van het vastgoedproduct worden

bemoeilijkt. Dit gegeven moet zorgen voor nieuwe inzichten, waardoor de solvabiliteit van de

projectontwikkelaar wordt gecontinueerd. Om de relatie met de beleveniseconomie te

hervatten wordt de oplossing voor dit probleem gezocht in het creëren van betekenisvolle

woonbelevenissen. Het economisch voordeel kan worden behaald als door deze

betekenisvolle woonbelevenis een prijspremium kan worden gevraagd en verkregen. Het

verkrijgen van een prijspremium leidt tot het vergroten van de marge van de onderneming.

De premium op de prijs heeft ten doel (meer) winst te generen voor de projectontwikkelaar,

met als gevolg solvabiliteit. Binnen deze thesis wordt onderzocht of projectontwikkelaars een

prijspremium kunnen vragen voor de woonproducten die zij ontwikkelen waar een

belevenisconcept aan ten grondslag ligt. Zodra woonconsumenten bereid zijn deze

premiums van de vraagprijs te betalen wordt verondersteld dat meerwaarde, in de vorm van

margegroei, wordt bewerkstelligd. Of de prijspremiums van woonproducten daadwerkelijk

leiden tot winst is sterk afhankelijk van de in- en externe factoren en bedrijfsvoering van de

projectontwikkelaar.

3.5.1 Prijspremium

Welk prijskaartje kunnen wij hangen aan een betekenisvolle woonbelevenis? Prijzen kunnen

vanuit twee verschillende invalshoeken worden bepaald. Allereerst het perspectief van de

projectontwikkelaar; de beoogde rentabiliteit staat hierbij centraal. Ten tweede het

perspectief van de consument (zowel als koper als mens); de waarde die de consument

percipieert staat centraal. De leer van de beleveniseconomie geeft de voorkeur aan de

tweede benadering, waarin wordt gestreefd naar een grotere mate van betekenisvolle

belevenissen. In deze paragraaf wordt de meerwaarde voor de projectontwikkelaar belicht en

binnen deze context verdient de eerste benadering de voorkeur. Indien de

projectontwikkelaar de continuïteit niet in gevaar wil brengen, dienen de kosten gedekt te

worden met een prijsstelling die een positieve marge genereert.

Bij projectontwikkelaars waarbij het ‘kostprijsplus’ denken domineert krijgt de

beleveniseconomie evenwel geen kans. Deze handelswijze streeft naar efficiency,

stimuleert het terugdringen van verspilling en beloont zuinigheid. De schaduwkant van deze

gedachte is dat het product mogelijk wordt gegradeerd tot commodity. Kostprijsplus denken

leidt tot een interne oriëntatie op de bedrijfsprocessen en niet tot een externe gerichtheid

waarbij de bereidheid tot betalen van de vraagprijs door de consument centraal staat.

Tegenover de kostprijsplus gedachte staat het gebruik van een prijspremium. De

optimalisering van het prijsbeleid is niet eenvoudig. Hoe meet je in euro’s wat een belevenis

een klant waard is, zodat je op basis daarvan een prijs kunt vaststellen? Het gaat om een

subjectieve perceptie, zintuiglijke prikkelingen, emotie, etcetera. Belevenissen die bijdragen

aan de ervaring en een transformatie tot gevolg hebben waardoor denkbeelden, waarden,

normen en relaties veranderen zijn waardevol. In het dagelijks leven stellen we zelfs ‘dat het

niet in geld is uit te drukken’. Deze thesis neemt de proef op de som. Er wordt getoetst of

woonconsumenten bereid zijn een premium in de vraagprijs te betalen. Indien consumenten

een premium willen betalen kan aangenomen worden dat er margegroei wordt

bewerkstelligd en dit kan leiden tot winst en continuïteit.

Wanneer de woonconsument meer geld over heeft voor zijn woning kan aangenomen

worden dat de woonconsument bereid is meer te betalen voor de creatie van toegevoegde

waarde, onderscheidend vermogen en innovatie. De projectontwikkelaar wordt hierdoor

beloond omdat de woonconsument bereid is de premium te betalen voor een

onderscheidende woonbeleving.

Resumerend

De projectontwikkelaar heeft als doel zijn bedrijf solvabel te houden, waarde te creëren en

een product te vervaardigen voor de markt met een positieve lange termijn impact op de

samenleving. Door implementatie van belevenisconcepten binnen de

woningbouwontwikkeling wordt er waarde gecreëerd in materiële en immateriële zin. Het

toepassen van prijsdiscriminatie in de vorm van een prijspremium zorgt voor een

margetoename. Wanneer de woonconsument bereid is de prijspremium te betalen kan

geconcludeerd worden dat belevenisconcepten voor de ontwikkelaar meerwaarde genereren

op monetair vlak. Of deze margetoename daadwerkelijk leidt tot een positief bedrijfsresultaat

is afhankelijk van de bedrijfsvoering van de projectontwikkelaar.

3.6 Hypothesen

Uit voorgaande paragrafen blijkt dat een maatschappelijke verschuiving plaatsvindt van

materiële- naar psychologische behoeften. De nadruk ligt op de immateriële aspecten van de

economie, met een focus op de beleving van de consument. Deze overlappende tendens

komt terug binnen de woningbouwontwikkeling. Woonconsumenten hechten meer waarde

aan woonbeleving. Deze woonbeleving wordt in grote mate gegenereerd door de subjectieve

componenten van de fysieke woonomgeving. Bij de keuze voor een woonomgeving gaat de

woonconsument niet alleen uit van de functionaliteit (grootte woning, dichtheid van een wijk

en voorzieningen), maar treden emotionele aspecten als smaak, identiteit, authenticiteit,

profilering en vereenzelviging op de voorgrond.

Met dit in gedachten wordt de eerste hypothese als volgt geformuleerd:

H1: Gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke woonomgeving leidt tot

positieve beleving van de woonconsument.

Hypothese 1 stelt dat een woonconsument een onderscheidende beleving ervaart wanneer

de fysieke woonomgeving een gethematiseerde identiteit heeft die écht aanvoelt. In

paragraaf 2.2.2 is geconcludeerd dat thematiseerde identiteit leidt tot individuele en

collectieve verbondenheid, omdat de fysieke omgeving een reflectie is van de

identiteitsbehoefte van de woonconsument. Daardoor ontwikkelt de woonconsument binding

met een plek (symbolische binding); wat meerwaarde voor de woonconsument is. In het

verlengde hiervan luidt de tweede hypothese:

H2: Belevenisconcepten leiden tot symbolische binding voor de woonconsument.

Hypothesen één en twee hebben als doel het eerste gedeelte van de centrale vraag te

beantwoorden, te weten “wordt er meerwaarde gegeneerd voor de woonconsument door het

toepassen van belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling?”

Het tweede gedeelte in de centrale vraag luidt “in hoeverre genereren belevenisconcepten in

de huidige woningbouwontwikkeling meerwaarde voor de projectontwikkelaar?” Uit de

literatuur blijkt dat meerwaarde voor de projectontwikkelaar ligt in het genereren van meer

marge door het conceptualiseren van belevenissen. Met dit in gedachten wordt de laatste

hypothese geformuleerd:

H3: Belevenisconcepten geven projectontwikkelaars de mogelijkheid een premium te

verdisconteren in de vraagprijs.

HOOFDSTUK IV – METHODE & BENCHMARKLOCATIES –

In dit hoofdstuk wordt toegelicht welke onderzoeksmethoden worden gehanteerd om de

probleemstelling te beantwoorden. De onderzoeksmethoden zijn het Belevenislocatiemodel,

de benchmarkanalyse, een schriftelijke enquête en discussiepanel.

4.1 Selectiecriteria nieuwbouwlocatie

Om te achterhalen of een belevenisconcept meerwaarde genereert werd gebruik gemaakt

van een benchmarkanalyse. In de benchmarkanalyse werden twee nieuwbouwlocaties met

elkaar vergeleken. Bij de eerste nieuwbouwlocatie is een belevenisconcept toegepast en bij

de tweede is dat niet het geval.

Om op gestructureerde wijze te kunnen bepalen welke locaties wel of geen geschikt zijn voor

een benchmarkanalyse, zijn een aantal selectiecriteria geformuleerd. De selectiecriteria

waaraan een nieuwbouwlocatie moest voldoen zijn:

1. niet ouder dan tien jaar;

2. onderheven aan volledige nieuwbouw;

3. minimaal 100 woningen per nieuwbouwlocatie;

4. fysiek gerealiseerd en bewoond;

5. voldoende achtergrondinformatie beschikbaar.

Deze selectie leidde tot een twintigtal nieuwbouwlocaties dat geschikt werd geacht voor de

analyse. Om een gedegen benchmarkanalyse uit te voeren is voldoende relevante

achtergrondinformatie nodig. Omdat van slechts vier nieuwbouwlocaties voldoende

informatie beschikbaar was, is gekozen voor:

1. Bergschenhoek (Rotterdam);

2. De Woerd (de Meern);

3. Suytkade (Helmond);

4. Zenderpark (IJsselstein).

4.2 Belevenislocatiemodel

In de literatuur was geen model voorhanden om te bepalen welke twee van de geselecteerde

nieuwbouwlocaties het meest geschikt waren voor de benchmarkanalyse. Als gevolg hiervan

is een aantal theorieën samengevoegd tot één model, te weten het Belevenislocatiemodel

(figuur 5). Het Belevenislocatiemodel is opgebouwd uit de onderstaande theorieën.

1. Interactive experience model (Falk & Dierking, 1992);

2. De primaire principes van een belevenisconcept (thema, identiteit en authenticiteit);

3. BSR-model Community Concepts (SmartAgent Company, 2005);

4. De Belevenisdomeinen (Pine & Gilmore, 1999).

Figuur 5 Belevenislocatie model

Om het Belevenislocatiemodel zo transparant mogelijk te krijgen wordt nader toegelicht hoe

de theorieën zich tot elkaar verhouden. Het interactive experience model (Falk & Dierking,

1992) vormt de fundering voor de selectiemethode. Falk en Dierking (1992) hanteren drie

contexten die individuele beleving moeten bewerkstelligen. Deze drie contexten zijn; de

fysieke-, sociale- en persoonlijke context. Deze contexten worden gefuseerd met de primaire

principes (thema, identiteit en authenticiteit) van een belevenisconcept, het BSR-model

Community Concepts (SmartAgent Company, 2005) en de Belevenisdomeinen van Pine en

Gilmore (1999). Fusie van de theorieën en primaire principes zorgt voor een model dat

inzicht geeft in variabelen die moeten leiden tot woonbeleving en symbolische binding met

een woonomgeving.

1. Fysieke woonbelevingscontext

De fysieke context werd toegepast om de resterende nieuwbouwlocaties op te splitsen

middels de primaire principes van een belevenisconcept, te weten:

- Thema;

- Identiteit;

- Authenticiteit.

Met deze primaire principes in het achterhoofd werden de vier locaties bekeken. Naar

aanleiding van gesprekken met bewoners, instinct en gesprekken met ontwikkelende partijen

werd het volgende bevestigd:

De Woerd en Suytkade bevatten beide de primaire principes van een belevenisconcept.

Bergschenhoek daarentegen beschikken níet over een thema, identiteit en authenticiteit.

Zenderpark beschikt wel over een thema, echter is dit minmaal doorgevoerd en kan daarom

niet als thema van een wijk bestempeld worden. De twee locaties waarbij aannemelijk werd

geacht dat een belevenisconcept was toegepast zijn De Woerd en Suytkade. De twee

locaties waarbij aannemelijk werd geacht dat géén belevenisconcept was toegepast zijn

Bergschenhoek en Zenderpark.

De output van de fysieke woonbelevingscontext is te vinden in tabel A. De Woerd, Suytkade,

De Bergschenhoek en Zenderpark gaan door naar de analyse middels de sociale

woonbelevingscontext.

Tabel A. Output fysieke woonbelevingscontext

Belevenisconcept Géén belevenisconcept

‘De Woerd’ ‘Bergschenhoek’

‘Suytkade’ ‘Zenderpark’

2. Sociale woonbelevingscontext

Het interactive experience model (Falk en Dierking, 1992) is geënt op bezoekers van een

belevenisomgeving. Daarom dient het model te worden aangepast alvorens te kunnen

gebruiken voor een woonomgeving. Woonconsumenten zijn immers geen bezoekers of

passanten maar permanenten binnen de belevenisomgeving. Het verschil in de dimensie tijd

tussen een bezoeker en een bewoner is groot. Uitkomst is geboden in het BSR-model

Community Concepts (SmartAgent Company, 2005). BSR-model Community Concepts gaat

uit van beleveniswerelden en de woonambitie van verschillende mensen; woonmilieus.

Gekozen is voor locaties die voldoen aan de woonmilieus binnen de Groene (het dorp, de

woonwijk) en Gele (de buurt) beleveniswereld van het BSR-model Community Concepts.

Naar aanleiding van gesprekken met bewoners van de vier overgebleven locaties is

achterhaald binnen welke belevingswereld elke nieuwbouwlocatie het meest past. Bewoners

van Suytkade hebben een sterke voorkeur voor de rode belevingswereld en vallen hierdoor

af. Bergschenhoek is een twijfelgeval omdat woonmilieus ‘de woonwijk’ en ‘de buurt’ wel

aanwezig zijn. Omdat Zenderpark en De Woerd beide voldoen aan alle drie de woonmilieus

(het dorp, de woonwijk en de buurt) én een (redelijk) gelijke geografische ligging hebben, viel

Bergschenhoek af. Want zowel De Woerd als Zenderpark zijn gelegen onder de rook van

Utrecht. Alles bij elkaar opgeteld zijn De Woerd en Zenderpark de benchmarklocaties van dit

onderzoek (tabel B).

Tabel B. Output het Belevenislocatiemodel; benchmarklocaties

Belevenisconcept Géén belevenisconcept

‘De Woerd’ ‘Zenderpark’

3. De individuele woonbelevingscontext

De persoonlijke woonbelevingscontext heeft niet bijgedragen aan de selectiecriteria voor het

inventariseren van de nieuwbouwlocaties. Desondanks behoort deze context tot het

Belevenislocatiemodel omdat deze onder meer vorm geeft aan de begrippen

‘woonbelevenis’ en ‘symbolische binding’. Aspecten die de kern vormen van de individuele

context vormen peilers voor de kwantitatieve analyse binnen dit onderzoek. De individuele

woonbelevingscontext van het Belevenislocatiemodel zorgt voor een versterking van de

persoonlijke belevenis. Dit gebeurt middels de domeinen ‘amusement’, ‘leren’, ‘ontsnapping’

en ‘esthetiek’. Deze domeinen hebben niet alleen raakvlakken met de economie, zij dragen

hiernaast bij aan het creëren van een ‘thuis gevoel’ binnen de woonomgeving. Genieten van

de schoonheid van de woonomgeving en thuis tot rust kunnen komen, zijn belangrijke

voorwaarden voor een woonbelevenis en symbolische binding. Deze eigenschappen komen

terug binnen de domeinen van de belevenis van Pine en Gilmore (1999). De drie

eigenschappen die de meeste samenhang hebben met een woonomgeving zijn

‘ontsnapping’ (ontspannen en tot je zelf kunnen komen), ‘esthetiek’ (de vormgeving van de

woonomgeving en eigen woning) en ‘amusement’ (de woonomgeving amuseert de

bewoners). Deze drie eigenschappen van de belevenisdomeinen zijn geïntegreerd in de

kwantitatieve analyse van het onderzoek. Het doel is te achterhalen of een belevenisconcept

van De Woerd de domeinen herbergt zodat de individuele woonbelevenis leidt tot een

intensere woonbeleving en symbolische binding met deze woonomgeving. De kwantitatieve

analyse wordt nader toegelicht in het hoofdstuk Methode.

4.3 Benchmarklocaties

Nieuwbouwlocaties De Woerd en Zenderpark vormen de benchmarkanalyse. Alvorens de

nieuwbouwlocaties te analyseren worden ze geïntroduceerd.

4.3.1 De Woerd (Benchmarklocatie 1)

“Met respect voor de historie van het gebied en de (toekomstige) bewoner is De Woerd

ontworpen” (website De Woerd, 2007). De Woerd is een woonpark ten oosten van de Meern

en bestond oorspronkelijk uit een boomgaard, weilanden en een manege. De Woerd maakt

onderdeel uit van de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland, te weten Leidsche Rijn te

Utrecht.

“Waar andere woonwijken uitwisselbaar zijn toont De Woerd een eigen gezicht en sfeer. De

rustige straten, pleinen en hoven vormen één geheel met de informele architectuur van de

huizen en huizenblokken. Verspringende gevels waarin elementen als erkers, luifels en

dakkapellen voor een schilderachtig effect zorgen. Samen met dit levendige gevelbeeld

geven de wisselende goot- en dakhoogten en afwijkende kapvormen zowel de wijk als de

woningen een grote mate van herkenbaarheid (Website: De Woerd, 2007).”

Het totaalplan van De Woerd bestaat uit een ontwikkeling van circa 500 woningen. De

Woerd wordt in twee fasen gebouwd. De ontwikkeling en realisatie van fase één in het

westelijk deel is reeds voltooid en wordt bewoond.

De tuinsteden van Berlage en Dudok vormden een inspiratiebron voor het ontwerpen en

ontwikkelen van De Woerd. De herkenbaarheid, de samenhang en oriëntatie die

kenmerkend zijn voor authentieke tuinsteden, komen terug in het karakter van De Woerd.

Dorpen die men typeert als ‘sfeerdorpen van weleer’ hebben model gestaan.

Met de vormgeving en inrichting van De Woerd hebben de architecten, stedenbouwers en

ontwikkelaars getracht een evenwichtige woonomgeving te ontwikkelen waarbij uniforme

seriebouw met opzet achterwege is gelaten. Tevens is getracht een duidelijke aansluiting te

vinden met de dorpsidentiteit van de Meern en het stedelijke van Utrecht.

De centrale thema’s worden als volgt geformuleerd: “ omgaan met cultuurhistorische

waarden diversiteit in woningtypes, dorps bouwen in een stedelijke context, bijzonder

parkeeroplossing en het herintroduceren van plekken (openbare ruimten) waar bewoners

kunnen genieten” (Website De Woerd).

4.3.2 Zenderpark te IJsselstein (Benchmarklocatie 2)

Zenderpark is de laatste uitbreidingslocatie van IJsselstein. Deze Vinexlocatie geeft ruimte

aan circa 3500 woningen. Zenderpark heeft evenals de meeste Vinexwijken een gemiddelde

netto bebouwingdichtheid van 33 woningen per hectare. Hierbij is voor 27 procent van het

totaal in de sociale sector gebouwd. Zenderpark bestaat uit meerdere deelgebieden,

namelijk Zenderpark centrum, oost en west. Binnen deze deelgebieden zijn verschillende

woongebieden aan te wijzen, te weten de Tuinen, de Hoven, de Rivieren, het Staatse, de

Benschopperpoort en de Wereldsteden.

De Wereldsteden, onderzoekslocatie

Het deel- en woongebied van Zenderpark dat wordt ingezet voor het onderzoek is

Zenderpark West, woongebied de Wereldsteden. De Wereldsteden is het jongste

woongebied van Zenderpark. De bouw van de wereldsteden is begonnen in 1998 en

geëindigd in 2002. Binnen deze periode zijn 318 woningen gebouwd.

De naam ‘de Wereldsteden’ kan worden gezien als het thema van de buurt. Dit thema is

alleen terug te vinden in de straatnamen van het woongebied. De woonomgeving wordt

gekenmerkt door rechthoekige sloten en een vergelijkbaar stelsel van straten. Tevens is in

de architectuur van de woningen het thema niet te herleiden. Ook in de opzet van de wijk, de

bebouwingsdichtheid, de groenvoorzieningen en de parkeergelegenheid is de relatie met het

thema ‘de Wereldsteden’ moeilijk danwel niet te herkennen.

In het deelgebied zijn meerdere straten met smalle profielen zonder voortuinen. Deze

moeten ruimte bieden aan een overgang naar andere straten en pleinen. Hierbij werd

nauwelijks gebruik gemaakt van groenvoorzieningen waardoor een monotoon karakter

ontstaat.

Het ontbreken van een onderscheidende identiteit en authenticiteit maakt deze wijk geschikt

voor dit onderzoek. Deze locatie wordt bestempeld als benchmarklocatie waarbij geen

belevenisconcept is toegepast, vanwege een aantal redenen. Allereerst heeft de wijk

Wereldsteden geen duidelijk onderscheidend karakter, terwijl de wijk wel een thema heeft.

Dit thema is echter alleen doorgevoerd in de straatnamen van de buurt en niet in de

stedenbouwkundige opzet van de wijk. De wijk de Wereldsteden kent weinig originaliteit in

architectuur en samenhang tussen verschillende ruimtelijke functies en elementen als water,

groen en wonen. Zenderpark west mist tevens conceptuele en contextuele authenticiteit.

Onder conceptuele authenticiteit wordt verstaan ‘gemaakt volgens het idee van de

oorspronkelijke maker’. Onder contextuele authenticiteit wordt verstaan ‘in zijn originele

omgeving bevinden’ (Nijs & Peters 2002). Het thema in de vorm van ‘wereldsteden’ niet werd

doorgevoerd in de ruimtelijke context van de buurt. Het thema van de buurt suggereert een

mondiale identiteit te hebben, echter de buurt maakt dit niet waar. Wanneer verschillende

Aziatische hoofdsteden onderwerp van het thema zijn lijkt het voor de hand liggend dat dit

wordt doorgevoerd in de vormgeving van de woonomgeving. Dit is echter niet het geval.

Hierdoor komt de harmonie van de buurt in het gedrang. Gesteld kan worden dat het

geconceptualiseerde thema conflicteert met de ruimtelijke context waardoor een authentieke

woonbelevenis gering is. In de volgende hoofdstukken wordt naar de nieuwbouwlocatie

waarbij geen belevenisconcept is toegepast gerefereerd naar Zenderpark.

4.4 Benchmarkanalyse

4.4.1 De schriftelijke enquête

Door middel van een kwantitatieve analyse in de vorm van een schriftelijke enquête zijn de

bewoners van beide benchmarklocaties benaderd. Deze schriftelijke enquêtes zijn opgesteld

om inzicht te krijgen in onder meer de mate van woonbeleving en symbolische binding van

de bewoners van de benchmarklocaties (bijlage 1). Door vragen te stellen die onderzoeken

welke subjectieve verlangens en associaties een relatie hebben met een thema, identiteit en

authenticiteit kunnen beleving en symbolische binding binnen gemeten worden.

Om het mentale component ‘Woonbeleving’ te meten in relatie tot thema, identiteit en

authenticiteit zijn een aantal vragen gesteld. Deze vragen verwijzen naar het thema, eigen

karakter, herkenbare architectuur (esthetiek) en echt sfeer. Het tweede mentale component

‘symbolische binding’ werd gemeten door vragen te stellen die verwijzen naar

verbondenheid, vertrouwelijk, tot jezelf komen (ontsnapping) en een thuis gevoel. Daarnaast

werd ‘symbolische binding’ gemeten door woonconsumenten vragen voor te leggen die

betrekking hadden op de identificatie en reflectie met hun fysieke woonomgeving. Tevens

werden vragen gesteld over het monetaire component, namelijk de prijspremium. Vragen die

verwezen naar kosten en geld zijn geformuleerd om de attitude van de woonconsumenten

ten opzichte van de koopprijs te achterhalen. Tenslotte zijn vragen in de schriftelijke enquête

opgenomen om de veronderstelling ten aanzien van de sociale context te bevestigen.

Vragen die hiernaar verwijzen naar karakteristieken uit het BSR-model Community

Concepts.

4.4.2 Onderzoekspopulatie en respons

De benchmark levert een steekproef (N=387) op die redelijk gelijkmatig verdeeld is.

Benchmarklocatie 1 (de Woerd) heeft met 187 woningen een kleinere steekproefomvang dan

de 200 woningen van benchmarklocatie 2 (Zenderpark). In totaal hebben 387 huishoudens

een schriftelijke enquête ontvangen. Van alle bewoners van De Woerd stuurde 32 procent

(N= 59) de schriftelijke enquête terug. Respons van in Zenderpark viel iets lager uit, 29

procent (N=58) van de bewoners retourneerde de schriftelijke enquête. De respons kan als

bevredigend worden bestempeld, zeker wanneer in oogschouw wordt genomen dat in

sociaal wetenschappelijk onderzoek een respons van 20 procent als acceptabel wordt

beschouwd. Om de representativiteit van de steekproef vast te stellen werd de losse

benadering toegepast. Deze keuze is gemaakt omdat de gehele populatie en de verdeling

ervan toentertijd nog niet bekend was. Een tweede reden is dat de omvang van de

steekproef afhangt van tijd en geld. Wel is de voldaan aan de absolute minimumeis van 30

respondenten (Baarda & Goede, 2006 p.168) en de twintig procent respondenteneis. Op

grond van deze aspecten wordt een uitspraak gedaan over de populatie van beide

benchmarklocaties. Aangezien dit onderzoek bestaat uit twee relatief kleine steekproeven en

gemeten op ordinaal niveau wordt gebruik gemaakt van non – parametrische statische

technieken.

4.4.3 Operationalisatie

Om een Itemanalyse, frequentieanalyse en rangcorrelatie analyse te doen is een codeboek

opgesteld (bijlage 2). Het codeboek geeft inzicht in de variabelen die zorgen voor

operationalisering van de abstracte begrippen ‘woonbeleving’, ‘symbolische binding’ en

‘prijspremium’. Voor elk van de abstracte begrippen geldt dat het optellen van de

afzonderlijke scores mogelijk moet zijn om een totaalscore te kunnen maken. Daarom is

gekozen om alle variabelen te meten op de ordinale vijfpuntschaal van Likert. Nummer 1

geldt als ‘totaal mee eens is’ en nummer 5 als ‘totaal mee oneens’. Vragen omtrent het

karakter van de woonconsument zijn gemeten op ordinale schaal met vier

keuzemogelijkheid. Dit wordt echter op nominale schaal in de analyse verwerkt. Voor het

toetsen van de abstracte begrippen, die hypothesen 1 tot en met 3 vertegenwoordigen, zijn

attitudevragen ontwikkeld. De attitudevragen uit de schriftelijke enquête zijn in één richting

geformuleerd om de abstracte begrippen toetsbaar te maken. Echter hierbij blijft de vraag of

de verschillende attitudevragen wel hetzelfde abstracte begrip meten en gecombineerd

mogen worden tot één gezamenlijke variabel. Om dit vast te stellen is gebruik gemaakt van

een Itemanalyse. Een Itemanalyse meet zowel de interitem correlatie als de

homogeniteitcoëfficiënt alfa. Het resultaat van de Itemanalyse is niet alleen een maat voor de

homogeniteit. De Itemanalyse kan ook nagaan welke items wel en welke items niet voldoen,

door een itemtotaalcorrelatie uit te rekenen. Op basis daarvan kunnen de slechte items

verwijderd worden waardoor een homogene test overblijft. Op grond van deze analyse kan

een totaal variabele gemaakt worden van individuele variabelen, die onder meer de zojuist

genoemde abstracte begrippen vertegenwoordigen.

Om de scores te interpreteren wordt een aantal statische technieken gebruikt. Een

frequentieanalyse wordt ingezet om de voorkeuren van de woonmilieus (beleveniswereld) te

achterhalen. Doel van deze analyse is te onderbouwen dat de benchmarklocaties homogeen

zijn op het gebied van woonmilieus (beleveniswerelden) en daarom met elkaar vergeleken

mogen worden. Ook voor toetsing van hypothese 1 en 2 wordt gebruik gemaakt van een

frequentieanalyse. Tenslotte wordt Spearman´s rangcorrelatie gebruikt om hypothese 2 en 3

te toetsen.

4.5 Discussiepanel

Om de laatste hypothese (nogmaals) te toetsen wordt gebruik gemaakt van een

discussiepanel. Middels dit discussiepanel wordt de meerwaarde van een belevenisconcept

voor de projectontwikkelaar getoetst. In deze discussie is hypothese 3 voorgelegd aan de

professionals uit de praktijk omdat hypothese 3 geformuleerd is uit de optiek van een

projectontwikkelaar. Het discussiepanel bestond uit de volgende deelnemers: dhr. Van der

Schans (Epicurus Development), dhr. Zuur (Vastgoed Gilde Tiel), dhr. R. Kornman, dhr.

Maes, dhr. Mandemaker, dhr. Monster en dhr. Van Oeveren (allen Van Wijnen

projectontwikkeling). Deze professionals zijn dagelijks bezig om courant vastgoed te

ontwikkelen dat voldoet aan de behoefte van de consument. Vanuit dit gegeven zijn

desbetreffende personen uitgenodigd deel te nemen aan deze discussie. Deze personen zijn

geselecteerd omdat binnen het netwerk van Van Wijnen projectontwikkeling deze mensen

als professionals worden aangemerkt op dit gebied. Deze deelnemers hebben voldoende

kennis en ervaring om invulling te kunnen geven aan de voorgelegde hypothese.

HOOFDSTUK IV – RESULTATEN –

5.1 Itemanalyse

Met een Itemanalyse kunnen de interitem correlatie en de homogeniteitcoëfficiënt alfa

berekend worden. De interitem correlatie geeft de sterkte van het verband tussen indicatoren

weer. Hierbij geldt dat de interitem correlatie minstens .20 moet bedragen en niet negatief

mag zijn. De homogeniteitcoëfficiënt alfa, ook wel Cronbach’s alfa, is de

betrouwbaarheidsmaat waarbinnen verschillende variabelen het zelfde meten. Cronbach’ s

alfa kan een waarde hebben die loopt van 0.00 tot 1.00. Bij de waarde 0.00 is er totaal geen

samenhang tussen de vragen c.q. variabelen; 1.00 betekent dat de vragen c.q. variabelen

elkaar volledig overlappen. Homogeniteit is een aspect van de betrouwbaarheid van de

schaal. Een hoge betrouwbaarheid is onder meer een voorwaarde voor validiteit van het

onderzoek. Afhankelijk van de complexiteit van de toetsing wordt uit gegaan van een

gewenste minimale alfa van .60 (Baarda & Goede, 2007 p.78).

5.1.1 Homogeniteitmeting variabele woonbeleving

Om hypothese 1 te toetsen werd het begrip woonbeleving samengesteld uit negen

verschillende attitudevragen afkomstig uit de schriftelijke enquête. Deze negen

attitudevragen zijn samengevoegd vanwege de relatie met woonbeleving. In elke

attitudevraag is een vorm van woonbeleving te herleiden. In tabel 1 (woonbeleving) worden

de attitudevragen vermeld.

Tabel 1 Uitkomst Itemanalyse Woonbeleving

Code Attitudevragen voor samenstelling variabele ‘Woonbeleving’

Thema1 De kenmerken van het thema van mijn wijk zorgen voor een onderscheidende woonbelevenis

Thema2 Het onderscheidende karakter voelt aan als een oorspronkelijk onderdeel van de woonomgeving

Thema4 Het thema van de woonwijk zorgt voor woonplezier

Identiteit1 Mijn wijk is een wijk met een eigen gezicht

Identiteit3 Ik vind het van belang dat het uiterlijk van mijn woning uitdrukking geeft aan mijn smaak (alleen voor

De Woerd, niet voor Zenderpark)

Identiteit4 Mijn wijk is een wijk met allure

Identiteit5 De herkenbare architectuur van de wijk maakt dat ik mij vertrouwd voel in mijn leefomgeving

Authen1 Mijn wijk heeft veel sfeer

Authen3 Het thema van de woonomgeving was makkelijk te accepteren omdat het écht en natuurlijk aan voelt

De Interitem analyse van de Itemanalyse van De Woerd laat zien dat de correlatie tussen de

indicatoren positief is en hoger dan de minimale eis van .20 (Corrected Item – Total

Correlation laagste uitkomst .429). De homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa is met .883

zeer bevredigend. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de attitudevragen hetzelfde

begrip meten waardoor een totaal variabele woonbeleving gevormd mag worden.

De Itemanalyse van Zenderpark laat zien dat één item van de analyse niet de minimale eis

van .20 haalt. Dit is item Identiteit3. Dit item wordt uit de analyse van Zenderpark verwijderd.

Hierdoor wordt de homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa van Zenderpark .836 wat zeer

bevredigend is. Item Identiteit3 wordt niet uit de analyse van De Woerd verwijderd, vanwege

de zeer hoge score op de interitem analyse (.620). Hierdoor wordt dit item een bepalende

factor in de Cronbach’s alfa van De Woerd. Resumerend betekent dit dat de variabele

woonbeleving van Zenderpark gevormd mag worden (uitkomsten itemanalyse variabelen

woonbeleving zijn te vinden in bijlage 3).

5.1.2 Homogeniteitmeting variabele belevenisconcepten

Om hypothese 2 te toetsen is een Itemanalyse uitgevoerd. Er moet immers een variabele

‘belevenisconcepten’ en ‘symbolische binding’ gemaakt worden om de samenhang tussen

deze twee variabelen te toetsen. Alleen voor De Woerd is de totaalvariabele

‘belevenisconcepten’ gemaakt. Voor Zenderpark wordt geen totaalvariabele gemaakt omdat

Zenderpark geen belevenisconcept bezit. De variabele belevenisconcept wordt

samengesteld uit drie totaalvariabelen, namelijk; thema, identiteit en authenticiteit. In tabel 2

worden de attitudevragen vermeld.

Tabel 2 Uitkomst Itemanalyse Thema

Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Thematotaal

Thema1 De kenmerken van het thema van mijn wijk zorgen voor een onderscheidende woonbelevenis

Thema2 Het onderscheidende karakter voelt aan als een oorspronkelijk onderdeel van de woonomgeving

Thema3 Het thema van mijn wijk heeft een duidelijk onderscheidend karakter

Thema4 Het thema van de woonwijk zorgt voor woonplezier

Thema5 Het thema van de woonomgeving was makkelijk te accepteren omdat het écht en natuurlijk aan voelt

De Itemanalyse van de variabele thema van De Woerd laat zien dat er de interitem analyse

met .419 gehaald wordt en dat de homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa .788 goed te

noemen is (uitkomsten itemanalyse variabelen woonbeleving zijn te vinden in bijlage 3).

De variabele identiteit bestaat uit zes subvariabelen. In tabel 3 worden de zes attitudevragen

vermeld.

Tabel 3 Uitkomst Itemanalyse Identiteittotaal

Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Identiteittotaal

Identiteit1 Mijn wijk is een wijk met een eigen gezicht

Identiteit2 Wonen in mijn wijk geeft mij status

Identiteit3 Ik vind het van belang dat het uiterlijk van mijn woning uitdrukking geeft aan mijn smaak

Identiteit4 Mijn wijk is een wijk met allure

Identiteit5 De herkenbare architectuur van de wijk maakt dat ik mij vertrouwd voel in mijn leefomgeving

Identiteit6 Bij het zoeken naar een woning heb ik gezocht naar een woning die wat stijl en uitstraling betreft past bij

mijn smaak.

De variabele identiteittotaal wordt gevormd met een lage score op de interitem analyse van

.248. Wanneer deze verwijderd wordt uit de analyse ontstaat een homogeniteitcoëfficiënt

alfa van .804. Echter is er voor gekozen om de variabele indeniteit2 in de analyse mee te

nemen. Zodat er een Cronbach’s alfa van .758 overblijft, voor De Woerd (uitkomsten

itemanalyse variabelen woonbeleving zijn te vinden in bijlage 3).

De derde totaalvariabele die werd samengesteld is authenticiteit. De variabele

‘Authenticiteittotaal’ bestaat uit drie attitudevragen. In tabel 4 worden de drie attitudevragen

vermeld.

Tabel 4 Uitkomst Itemanalyse Authenticiteittotaal

Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Authenticiteittotaal

Authen1 Mijn wijk heeft veel sfeer

Authen2 Het onderscheidende karakter voelt aan als een oorspronkelijk onderdeel van de woonomgeving

Authen3 Het thema van de woonomgeving was makkelijk te accepteren omdat het écht en natuurlijk aan voelt

De Woerd scoort een homogeniteitcoëfficiënt alfa die acceptabel is. Met een minimale score

van .465 op de interitem analyse wordt een Cronbach’s alfa van .727 gehaald. Deze alfa is

bevredigend genoeg om een totaalvariabele te mogen vormen, zodat het een betrouwbaar

onderdeel van de variabele belevenisconcept uitmaakt.

Om de variabele ‘belevenisconcept’ tot stand te brengen werden de totaalvariabelen van

thema, identiteit en authenticiteit onderworpen aan een itemanalyse. Het resultaat van de

Itemanalyse van De Woerd is zeer bevredigend. De Itemanalyse laat een resultaat zien

waarbij de Cronbach’s alfa .853 is. Als gevolg hiervan kunnen de variabelen Thematotaal,

Identiteittotaal en Authenticiteittotaal tot één totaalscore worden gevormd, namelijk

‘belevenisconcept’ (uitkomsten itemanalyse variabelen woonbeleving zijn te vinden in bijlage

3).

5.1.3 Homogeniteitmeting variabele symbolische binding

Voor het samenstellen van de totaalvariabele symbolische binding is dezelfde procedure

gevolgd als zojuist beschreven. Daarbij vormen de attitudevragen de fundering voor de

totaalvariabele symbolische binding, In tabel 5 (symbolische binding) zijn de verschillende

attitudevragen vermeld. In deze analyse wordt Zenderpark wel meegenomen. Hierdoor wordt

de mate van mentale binding van de bewoners van Zenderpark duidelijk. Vervolgens worden

De Woerd en Zenderpark met elkaar vergeleken op dit gebied.

Tabel 5 symbolische binding

Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Symbolische binding totaal

SymbB1 Mijn eigen haard is goud waard

SymbB2 Ik voel me hier thuis omdat mijn wijk past bij mijn persoonlijkheid

SymbB3 Ik voel me sterk verbonden met de wijk

SymbB4 Mijn woning is een woning waar ik tot mezelf kan komen

SymbB5 Het eigen karakter van deze woonwijk draagt bij aan mijn ‘thuis gevoel’

SymbB6 De architectuur van de wijk draagt bij aan mijn ‘ thuis gevoel’

SymbB7 Ik ben trots op deze wijk

De Itemanalyse voor De Woerd laat zien een laagste interitem correlatie van .536 en een

homogeniteitcoëfficiënt Cronbach’s alfa van .851, wat zeer bevredigend is. Zenderpark laat

een laagste interitem correlatie van .398 zien. Met een Cronbach’s alfa van .729. (uitkomsten

itemanalyse symbolische binding variabelen zijn te vinden in bijlage 3). Resumerend, voor

beide benchmarklocaties mag de totaalvariabele symbolische binding worden samengesteld.

5.1.4 Homogeniteitmeting variabele prijspremium

Voor de operationalisering van het begrip prijspremium voor De Woerd en Zenderpark zijn

zes attitudevragen onder de loep genomen. In tabel 6 (prijspremium) worden de

attitudevragen vermeld.

Tabel 6 prijspremium

Code Attitudevragen voor samenstelling variabele Prijspremium totaal

PrijsPre1 Ik had een hoger geldbedrag over gehad voor mijn huidige woning

PrijsPre2 Indien de vraagprijs van mijn woning 5 procent hoger was geweest had ik hem nog steeds gekocht

PrijsPre3 Mijn woning is binnen deze wijk financieel meer waard dan binnen een andere woonwijk

PrijsPre4 Voor het onderscheidende karakter van deze woonwijk had ik meer geld over gehad

PrijsPre5 Kosten wat het kost wilde ik in deze woning wonen

PrijsPre6 Mijn ‘thuisgevoel’ in deze woonwijk is onbetaalbaar

De interitem correlatie geeft aanleiding voor het verwijderen van één item. De attitudevraag

PrijsPre3 zorgt namelijk voor een negatieve correlatie van -.019 in de analyse bij De Woerd.

In relatie met de homogeniteitcoëfficiënt van De Woerd was de verwijdering van het item niet

noodzakelijk. De Cronbach’s alfa was immers .744. De homogeniteitcoëfficiënt van De

Woerd wordt verhoogd naar een Cronbach’s alfa van .811 (bijlage 3). De maatregel om item

PrijsPre3 bij De Woerd te verwijderen wordt gevolgd in de Itemanlyse van Zenderpark.

Er is gekozen om het item PrijsPre3 te verwijderen uit de analyse van Zenderpark, omdat het

verschil tussen het wel of niet meenemen van deze variabele ten aanzien van de gehele

analyse statisch verwaarloosbaar (Cronbach’s alfa) is. Tevens zorgt het verwijderen van dit

Item voor de waarborging van de vergelijkbaarheid van de benchmark. Dit resulteert in een

laagste interitem correlatie van .278. Deze correlatie is zeer zwak maar de variabele wordt

opgenomen in de analyse vanwege de redelijke alfa. De homogeniteitcoëfficiënt alfa van

Zenderpark is .706 en dit is ruim voldoende (uitkomsten itemanalyse prijspremium variabelen

zijn te vinden in bijlage 3).

5.2 Frequentieverdeling

5.2.1 Frequentieverdeling variabele doelgroep

Om de homogeniteit van beide benchmarklocaties op het gebied van beleveniswerelden van

de bewoners te toetsen werd gebruik gemaakt van een frequentieanalyse. De

frequentieanalyse toont het overzicht van de scores van bewoners op de variabele

karaktereigenschappen. Een frequentieverdeling toont hoe vaak een waarde of categorie

van een variabele voorkomt. De Woerd toont een beeld waarbij het gemiddelde van de

totaalscores tussen de 1 (gele beleveniswereld) en 2 (groene beleveniswereld) ligt. Van de in

totaal 59 respondenten gaven 31 personen aan dat de groene beleveniswereld werd

geprefereerd. Op de tweede plaats werd door 23 personen gekozen voor de gele

beleveniswereld. Ook de mediaan en modus (beide 2) bevestigen dat de voorkeur voor de

Groene beleveniswereld. Slechts vijf respondenten hebben een voorkeur voor een blauwe of

rode beleveniswereld. De resultaten van De Woerd zijn weergeven in staafdiagram 1.

Zenderpark schetst een beeld waarin de gele beleveniswereld het meest aantrekkelijk

geacht. Zeven respondenten kiezen voor een blauwe of rode beleveniswereld. De resultaten

van Zenderpark zijn weergeven in staafdiagram 2.

Staafdiagram 1 Frequentieanalyse Doelgroepanalyse van De Woerd

Count 40

Gezelligheid, ontmoeting en

sociaal (harmoniëren met

anderen) Gele Wereld

Rustig, netjes en veiligheid (rituele

omgang met anderen) Groene

wereld

Geen Gele of Groene

Beleveniswereld bewoners

Staafdiagram 2 Frequentieanalyse Doelgroepanalyse van Zenderpark

Count 30

Gezelligheid, ontmoeting en

sociaal (harmoniëren met

anderen) Gele Wereld

Rustig, netjes en veiligheid (rituele

omgang met anderen) Groene

wereld

Geen Gele of Groene

Beleveniswereld bewoners

Resultaten van de frequentieanalyse bevestigen de doelgroepanalyse van het

Belevenislocatiemodel. Er is een grote voorkeur voor de gele en groene beleveniswereld, ten

opzichte van de blauwe en rode beleveniswereld. Om een uitspraak te kunnen doen over de

populatie is de schattingsfout uitgerekend voor beide benchmarklocaties.

Om de schattingsfout bij benadering te bereken is de volgende formule gebruikt:

σρ ≈ √ ρ x q

Bij een schattingsfout van .0365 en minstens 95 procent zekerheid kan gesteld worden dat

minmaal 78 procent van alle bewoners van De Woerd een voorkeur heeft voor de Groene of

Gele Wereld. Voor Zenderpark ligt dit percentage op 74 procent met een schattingsfout van

.0343 (uitkomsten frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele

karaktereigenschap doelgroep is te vinden in bijlage 4 en 6).

5.2.3 Frequentieverdeling variabele woonbeleving

De frequentieverdeling geeft een indicatie van de mate van woonbeleving bij de bewoners

van De Woerd en Zenderpark. De totaalscore is afkomstig uit de totaalvariabele die

samengesteld is middels een Itemanalyse. De totaalscore wordt verkregen door de

afzonderlijke scores van negen (De Woerd) en acht attitudevragen (Zenderpark) bij elkaar op

te tellen. Voor een positief resultaat moet de uitkomst kleiner of gelijk zijn aan 27 voor De

Woerd en kleiner of gelijk aan 24 voor Zenderpark zijn. Deze waarden worden beschouwd

als de grens tussen een positieve en negatieve attitude.

De Woerd vertoont een verdeling waarbij de mediaanwaarde bij meer dan de helft van alle

respondenten een totaalscore voortbrengt van 18. Gelet op de scheefheid van de verdeling

van .873 (skewness), kan geconcludeerd worden dat de bewoners van De Woerd een sterke

mate van woonbeleving ervaren. De standaarddeviatie (σ) van de verdeling van De Woerd is

5.404. Dit duidt erop dat de spreiding van de attitude ten aanzien van woonbeleving relatief

klein is. Danwel, de bewoners van De Woerd gelijkwaardige attitudes (scores) hebben ten

aanzien van de gestelde vragen (in bijlage 4 is de frequentieverdeling van deze staafdiagram

terug te lezen).

Staafdiagram 3 Frequentieanalyse woonbeleving van De Woerd

Count 6

Zenderpark toont een verdeling die minder positief is dan die van De Woerd. De

frequentieverdeling van Zenderpark heeft een mediaanwaarde van 29,50. Dit doelt op een

negatief resultaat op de attitudevragen betreffende woonbeleving. De gemiddelde waarde

heeft een lager resultaat dan de gemiddelde score op de acht attitudevragen (24). Ook ten

aanzien van de scheefheid van de verdeling is een negatieve tendens te bespeuren. Met een

scheefheid van -.173 en een σ van 5.616 kan bevestigd worden dat het merendeel van de

respondenten een negatieve houding heeft op het gebied van woonbeleving in relatie met

het thema, de identiteit en de authenticiteit van de woonomgeving.

Staafdiagram 4 Frequentieanalyse woonbeleving van Zenderpark

Count 6

16 18 19 20 21 22 23 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 42

Beleving op het gebied van wonen wordt intenser beleefd in De Woerd dan in Zenderpark.

Op grond van het steekproefresultaat kan gesteld worden dat respondenten van De Woerd

een sterkere mate van woonbeleving ervaren in hun wijk. Om een uitspraak te kunnen doen

over de populatie wordt de schattingsfout van beide benchmarklocaties berekend. Uit de

resultaten van De Woerd wordt een lage schattingsfout uitgerekend. Deze is .0184.

Daardoor kan met 95 procent zekerheid worden geconcludeerd dat minimaal 90 procent van

de populatie in De Woerd een sterke mate van positieve woonbeleving ervaart. Zenderpark

haalt dit bij lange na niet. De schattingsfout van Zenderpark is .0256, met 95 procent

zekerheid dat minmaal 10 procent van de populatie een mate van positieve woonbeleving

ondergaat.

De hypothese dat gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke omgeving leidt tot

positieve woonbeleving wordt door bewoners van De Woerd bevestigd. Zenderpark

daarentegen voldoet niet aan de subjectieve verlangens van haar bewoners.

Attitudevragen uit de schriftelijke enquête tonen aan dat respondenten functionele eisen van

de woning de belangrijkste reden vinden waarom ze voor hun huidige woning hebben

gekozen. Resultaten van de schriftelijke enquête bevestigen de conclusie uit het theoretisch

kader in hoofdstuk twee. Bewoners van een Vinexwijk hebben geen klachten ten aanzien

van de functionele aspecten van de eigen woning. Uit open vragen in de schriftelijke enquête

blijkt dat de sfeer en de vormgeving van De Woerd zorgen voor de doorslag voor juist deze

woonomgeving. In Zenderpark wordt de kindvriendelijkheid van de wijk vaak aangehaald

naast de functionele eigenschapen van de woning. Tevens blijkt uit de open vragen dat men

het monotone karakter en de geringe mate van groen negatief ervaart (uitkomsten

frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele woonbeleving is te vinden in

bijlage 4 en 6).

“Het negatieve vind ik de anonieme straten en woonvormen. Aan de huizen kun je niet echt

opmaken wie er woont of hoe de woning in elkaar zit. Van wie is nu eigenlijk wat?”

(Respondent 5, Zenderpark De Wereldsteden).

5.2.3 Frequentieverdeling variabele symbolische binding

In deze paragraaf wordt de mate van symbolische binding van beide nieuwbouwlocaties

gemeten door middel van een frequentieanalyse. In hoofdstuk twee werd duidelijk dat een

woonomgeving meer beleving en binding genereert wanneer de identiteit van de

woonomgeving verstekt wordt. Bewoners kunnen zich identificeren met hun woonomgeving

waardoor symbolische binding met deze plek ontstaat. Een belevenisconcept biedt bewoners

de mogelijkheid zich emotioneel te binden aan de woonomgeving. Door gethematiseerde

authentieke identiteit af te stemmen op leefstijlen (woonmilieus, BSR-model Community

Concepts) kan de mate van symbolische binding versterkt worden. De bewoner ontleent een

deel van zijn identiteit aan de (culturele) identiteit van zijn woonomgeving. Hierdoor ontstaat

meer binding met de woonomgeving. Voor interpretatie van de frequentieverdeling geldt een

grenswaarde van 21. Dit is de totaalscore die verkregen wordt door de afzonderlijke scores

op zeven attitudevragen op te tellen. De waarde 21 is de grens tussen een positieve en een

negatieve attitude. De mediaan van De Woerd toont dat meer dan de helft van alle

respondenten voor de variabele ‘symbolische binding’ een totaalscore van kleiner of gelijk

aan 14 scoort. De mate van symbolische binding van bewoners van De Woerd is blijkbaar

groot. Met een scheefheid van .582 wordt dit gegeven bevestigd. De standaarddeviatie (σ)

van 4.485 van De Woerd laat zien dat de spreiding in attitude van de respondent ten aanzien

van symbolische binding laag is. De respondenten zijn eensgezind in de mate van

symbolische binding.

Staafdiagram 5 Frequentieanalyse symbolische binding met De Woerd

Count 12

De mate van binding met Zenderpark op emotioneel vlak wordt weergeven in staafdiagram

6. De uitkomsten van de frequentieanalyse laten zien dat bewoners van Zenderpark zich

mentaal verbonden voelen met hun woonomgeving.

De mediaan heeft hier een waarde van 20 en dat is een positieve score. De σ geeft inzicht in

gelijkheid in beleving van de bewoners op het gebied van symbolische binding. Met een σ

van 4.404 kan gesteld worden dat er een grote mate van gelijkenis is in attitude van de

respondenten in Zenderpark ten aanzien van symbolische binding. De scheefheid van de

verdeling is .699. De mediaan en scheefheidzwaarte (skewness) bevestigen dat de verdeling

redelijk links is georiënteerd.

Staafdiagram 6 Frequentieanalyse symbolische binding met Zenderpark

Count 8

Beide benchmarklocaties scoren prima op de analyse van symbolische binding. Echter,

scoort De Woerd beter dan Zenderpark. Om te achterhalen of het verschil in score komt

doordat een belevenisconcept is geïmplementeerd in De Woerd, wordt een

rangcorrelatieanalyse uitgevoerd en gerapporteerd. Deze analyse wordt toegepast omdat de

uitkomsten van deze rangcorrelatieanalyse antwoord geven op het eerste deel van de

centrale vraag. Overal wordt geconcludeerd dat de respondenten van De Woerd meer

symbolische binding met hun woonomgeving hebben dan bewoners van Zenderpark.

Om deze resultaten te kunnen generaliseren naar de populatie van zowel De Woerd als

Zenderpark wordt de schattingsfout berekend. Bij een schattingsfout van .0184 kan met 95

procent zekerheid gesteld worden dat minimaal 90 procent van alle bewoners van De Woerd

een hoge tot zeer hoge mate van symbolische binding heeft met hun woonomgeving. Het is

opmerkelijk dat de schattingsfout van woonbeleving en symbolische binding identiek zijn

voor De Woerd. Voor Zenderpark is de schattingsfout berekend op .034. Met 95 procent

zekerheid kan gesteld worden dat minimaal 57 procent van de bewoners een hoge tot zeer

hoge mate van symbolische binding met de leefomgeving heeft (uitkomsten

frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele symbolische binding is te vinden in

bijlage 4 en 6).

5.2.4 Frequentieverdeling variabele prijspremium

Ten slotte wordt de frequentieverdeling van de variabele prijspremium binnen het

steekproefonderzoek geanalyseerd. In de frequentieverdeling tussen De Woerd en

Zenderpark ligt de focus op het verschil in mediaan en de scheefheid van de verdeling.

Wanneer de frequentieverdeling aantoonbaar maakt dat respondenten van De Woerd, ten

opzichte van respondenten van Zenderpark, een hogere waardering geven aan de

attitudevragen prijspremium, kan aangenomen worden dat respondenten bereid zijn tot het

betalen van een prijspremium voor hun woonproduct. Dit bevestigt niet dat, wanneer dit

resultaat positief is, dit komt doordat er een belevenisconcept is toegepast. Dit wordt

onderzocht door de samenhang tussen belevenisconcept en prijspremium te berekenen.

Deze samenhang wordt getoetst door middel van een rangcorrelatieanalyse. Eerst wordt de

frequentieverdeling van zowel De Woerd als Zenderpark gepresenteerd in staafdiagram 7 en

Staafdiagram 7 Frequentieanalyse Prijspremium De Woerd

Staafdiagram 8 Frequentieanalyse Prijspremium Zenderpark

Count 8

Count 10

De grenswaarde van de frequentieverdeling van de variabele prijspremiums is 15. De Woerd

toont een negatieve verdeling. De mediaanwaarde van de verdeling ligt op 17 met een

standaarddeviatie (σ) van 4.126. Ook de scheefheid van de verdeling van De Woerd

bevestigt een negatieve attitude ten aanzien van de vragen. De scheefheid van de verdeling

is met -.390 negatief te noemen. Zenderpark laat een beeld zien dat zeer negatief is. Met

een mediaanwaarde van 21 en een σ van 4.339, op een grenswaarde van 15, kan

geconcludeerd worden dat slecht gescoord wordt op attitudevragen betreffende het

prijspremium. Uit deze resultaten kan opgemaakt worden dat hypothese 3 voor beide

nieuwbouwlocaties verworpen wordt. De bewoners zijn niet bereid een hoger bedrag voor

hun woning te betalen. De Woerd scoort beter dan Zenderpark (uitkomsten

frequentieverdeling en de schattingsfout van de variabele prijspremium is te vinden in bijlage

4 en 6).

De schattingsfout voor De Woerd heeft een resultaat van .0325. Met 95 procent zekerheid

kan worden gesteld dat het minimale percentage bewoners dat een negatieve houding heeft

ten opzichte van de prijspremium ruim 66 procent is. Zenderpark heeft een schattingsfout

van .0215. Het minimale percentage van bewoners met een negatieve attitude ten aanzien

van een aankooppremium is ruim 85 procent.

5.3 Rangcorrelatiecoëfficiënt

In deze paragraaf worden hypothese 2 en 3 behandeld, met in het achterhoofd dat

hypothese 3 ook getoetst wordt in het discussiepanel. In deze paragraaf wordt de

rangcorrelatie tussen twee variabelen op ordinaal niveau getoetst. Bij de meting van de

rangcorrelatie op ordinaal niveau wordt gekeken of de hoge rangscore op de ene variabele

(bijvoorbeeld Belevenisconcept) gepaard gaat met een hoge rangscore op de andere

variabele (bijvoorbeeld symbolische binding). Naarmate de rangscores meer

overeenstemmen is de samenhang tussen de variabelen hoger. Waardoor kan worden

bevestigd dat een hogere score op de variabele belevenisconcept leidt tot een sterkere mate

(hoge score op de variabele) van symbolische binding. Voor toetsing van de rangcorrelatie

wordt gebruik gemaakt van Spearman’s rangcorrelatie. Bij een meting op ordinaal niveau

met een relatief kleine steekproef wordt deze vorm van correlatiemeting geprefereerd

(Baarda, de Goede & Van Dijkum, 2007). De formule om de Spearman’s rangcorrelatie te

berekenen is:

di = het verschil in rangscore tussen Xi en Yi

n = aantal respondenten

rs = 1 - 6∑ di2

n3 – n

Spearman’s rangcorrelatie vertaalt de scores in rangscores en analyseert de hoogte van de

scores per respondent. Naarmate de rangscores meer overeenstemmen, is de correlatie

hoger. De sterkte en richting van de correlatie wordt daarbij uitgedrukt in Spearman’s

correlatiecoëfficiënt rho (rs). Voor een correlatiecoëfficiënt geldt -1 ≤ rs ≥ 1. Wanneer rs

gelijk staat aan 1 is er een perfect positief verband tussen de twee gemeten variabelen. Bij

een waarde van -1 is er een perfect negatief verband. Als de correlatiecoëfficiënt gelijk is aan

0 dan is er geen lineair verband (Ragsdale, 2002, p.433). Tevens berekent Spearman’s

rangcorrelatie of de gevonden samenhang tussen twee variabelen significant is.

5.3.1 Rangcorrelatie tussen belevenisconcepten en symbolische binding

Hypothese 2 (belevenisconcepten leiden tot symbolische binding voor de woonconsument)

wordt in deze alinea behandeld. De variabelen belevenisconcepten en symbolische binding

worden getoetst op samenhang. Met behulp van Spearman’s rangcorrelatie wordt gemeten

of een verband bestaat tussen symbolische binding van de bewoners en het

belevenisconcept van De Woerd. Zenderpark wordt in deze analyse niet meegenomen. In

paragraaf 5.2.3 is reeds geconcludeerd dat bewoners van Zenderpark een lagere mate van

symbolische binding hebben dan bewoners van De Woerd. In deze paragraaf wordt

nagegaan of dit verschil kan worden toegeschreven aan het wel of niet toepassen van een

belevenisconcept. In tabel 7 wordt het verband en significantieniveau van De Woerd

gerapporteerd.

Tabel 7 Rangcorrelatie belevenisconcept en symbolische binding De Woerd

Rangcorrelatie

Spearman’s Rho

Belevenisconcept - correlatiecoëfficiënt

- Sig ( 2-zijdig)

- N

Symbolische Binding - correlatiecoëfficiënt

- Sig ( 2-zijdig)

- N

* Correlatie is significant bij een alfa van 0,01 (99% betrouwbaarheid), tweezijdig.

Er bestaat een sterke, positieve samenhang tussen het belevenisconcept van De Woerd en

de symbolische binding van de bewoners. Met een Spearman’s correlatiecoëfficiënt van .771

en p

Tabel 8 Rangcorrelatie belevenisconcept en prijspremium De Woerd

Rangcorrelatie

Spearman’s Rho

Belevenisconcept - correlatiecoëfficiënt

- Sig ( 2-zijdig)

- N

Prijspremium - correlatiecoëfficiënt

- Sig ( 2-zijdig)

- N

* Correlatie is significant bij een alfa van 0,01 (99% betrouwbaarheid), tweezijdig.

De uitslag van de correlatieanalyse is economisch verwaarloosbaar vanwege de lage

rangcorrelatie. De correlatiecoëfficiënt heeft een zwakke positieve samenhang die significant

is. De Rs= ,344; p

5.4 Discussiepanel

In deze paragraaf worden de uitkomsten van het discussiepanel gerapporteerd. Aan het

discussiepanel namen zeven professionals uit de praktijk deel. De gehele paneldiscussie is

uitgeschreven en te vinden in bijlage 7.

5.4.1. Prijspremium

“In de woningbouw gebruiken we nog te veel de demografische manier van

doelgroepanalyse in plaats van de goed werkende methoden uit de leisure industrie; de

leefstijl benadering. In de horeca en leisure branche gebruiken wij wel de leefstijl benadering.

Hierdoor kunnen wij zoeken naar de belevenis en onderscheidend vermogen en daar op

appelleren. Zolang wij denken in starters, doorstromers en bejaarden dan zijn wij nog niet

zover om op beleving in te spelen” (dhr. Van der Schans).

Uit de discussie kwam naar voren dat belevenissen pas kunnen worden gecreëerd wanneer

de doelgroep in het voortraject van de ontwikkeling goed geanalyseerd is. Alleen dan is het

mogelijk om onderscheidende belevenissen te creëren voor de woonconsument. De heer

van de Schans stelt dat te weinig gehoor wordt gegeven aan de immateriële behoeften van

het wonen in vergelijking tot de retail en leisure sector. Projectontwikkelaars hebben een

goed inzicht in de ruimtelijke leefbehoefte van een woonconsument. Dit is meestal

demografische gerelateerd. Om ook tegemoet te komen aan het mentale aspect van wonen

moet een andere benadering gebruikt worden.

Projecten waarbij woonconsumenten in het begintraject van de ontwikkeling hun individuele

wensen en voorkeuren mochten ventileren hebben dan ook geleid tot een positieve

woonbelevenis. Voorbeelden die worden genoemd zijn Groot Hoogelanden te Wassenaar en

de Hoven te Hoofddorp. Omdat binnen de ontwikkeling ruimte was voor inspraak en

samenwerking tussen consument en projectontwikkelaar worden de projecten omarmd door

haar bewoners.

Voorbeeld van een project waarbij een mismatch tussen doelgroep en vastgoed is, is

Suytkade. Deelnemers aan het discussiepanel waren het erover eens dat Suytkade

conceptueel goed in elkaar zit (thema: groen, water en stedelijk wonen). Desondanks verliep

de verkoop stroef. De verklaring hiervoor is dat er een Amsterdamsconcept is toegepast in

Helmond. “Het karakter was te massaal” (dhr. Maes). Hieruit blijkt dat een belevenisconcept

niet overal inpasbaar is maar dat er een duidelijke afstemming moet zijn tussen de doelgroep

en het belevenisconcept. Waarbij de (sociaal) culturele- identiteit van potentiële bewoners en

de (toekomstige) woonomgeving met elkaar moet correleren.

“Een belevenisconcept is een kwestie van goed ontwikkelen. Het voldoen aan de aspecten

van een belevenisconcept is een voorwaarde om goed te ontwikkelen.” (dhr. Van der

Schans). Volgens deelnemers aan de discussie zijn de drie primaire principes van een

belevenisconcept voorwaarden die tot meerwaarde kunnen leiden. De deelnemers zijn het er

over eens dat, wanneer invulling wordt geven aan het thema en de identiteit van de

omgeving authentiek aanvoelt, dit de afzetsnelheid van vastgoedproducten zal bevorderen.

Een duidelijk statement dat uit de discussie naar voren kwam was: wanneer de drie primaire

principes te vaak herhaald worden gaat dit ten koste van belevings- en attractieve waarde

van het vastgoedproject.

De deelnemers zijn van mening dat een belevenisconcept een voorwaarde is voor

consumentgericht ontwikkelen. Deze voorwaarde leidt tot meerwaarde in de zin dat een

ontwikkelaar een premium kan verdisconteren in de vraagprijs van het vastgoedproduct.

Echter kan er alleen een prijspremium gehanteerd worden als het belevenisconcept is

afgestemd op de doelgroep en de locatie. Concluderend wordt gesteld dat hypothese 3 van

dit onderzoek wordt aangenomen onder de zojuist beschreven voorwaarden.

HOOFDSTUK VI – CONCLUSIE –

‘Omdat men de zin van het leven in toenemende mate in beleving zoekt’ (Schulze, 1992).

Middels deze scriptie wordt getracht de volgende onderzoeksvraag te beantwoorden: “In

hoeverre hebben belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling

geleid tot meerwaarde voor consument en projectontwikkelaar?”

Kopen en consumeren moeten een ‘belevenis’ worden. De theorieën van de

beleveniseconomie leren dat het creëren van betekenisvolle belevenissen voor de

consument een toekomstig economisch voordeel verwerft. Het tot stand laten komen van

betekenisvolle belevenissen zorgt voor een memorabele ontmoeting met een onderneming.

Hierdoor verbetert de concurrentiepositie. Tevens geeft de theorie van de

beleveniseconomie inzicht in de prijspremiumfilosofie; het verwerven van economisch

voordeel middels het vragen van een prijspremium. De beleveniseconomie speelt in op de

maatschappelijke verschuiving van aandacht voor materieel naar emotioneel, met als

eindstation de beleving van de consument. Op basis van dit inzicht is naar woningvoorraad

in Nederland gekeken en geconstateerd dat de woningvoorraad op het gebied van beleving

hier en daar te wensen overlaat.

Kritiek op delen van de huidige woningvoorraad komt uit verschillende invalshoeken. De

professionals zijn over het algemeen niet positief over de esthetiek, stedenbouwkundige

opzet en identiteit van het merendeel van de Vinexwijken. Daarentegen zijn bewoners

(woonconsumenten) van de Vinexwijken niet uitsluitend negatief. De woonconsument is

tevreden over de kwalitatieve aspecten van het wonen, maar minder over de subjectieve

componenten van de fysieke woonomgeving. De Vinexwijk ontbeert het aan eigenheid. Bij

de keuze voor een woonomgeving gaat de woonconsument niet alleen uit van de

functionaliteit (grootte woning, dichtheid van een wijk). Ook emotionele aspecten als smaak,

identiteit, authenticiteit, profilering en vereenzelviging treden hierbij op de voorgrond.

Het is niet allemaal kommer en kwel. In de afgelopen tien jaar zijn Vinexwijken ontwikkeld

waarbij de materiële en immateriële waarden van de consument centraler kwamen te staan.

In deze Vinexwijken werd het begrip belevingswaarde geconceptualiseerd in de

ontwikkelingsfase, met als doel (economische) meerwaarde te creëren.

6.1 Meerwaarde belevenisconcepten voor de woonconsument

Om belevenis te creëren zal men betekenissen moeten projecteren op de fysieke omgeving.

Betekenis geven aan een fysieke omgeving wordt bewerkstelligd door onderscheidende

belevenisconcepten toe te passen. In de zoektocht naar meerwaarde van

belevenisconcepten is het begrip belevenisconcept geconcretiseerd tot drie primaire

principes, te weten ‘thema’, ‘identiteit’ en ‘authenticiteit’. Deze drie primaire principes zorgen

voor een betekenisgeving aan de fysieke omgeving, met een onderscheidende positieve

belevenis en symbolische binding als resultaat.

Het blijkt dat bewoners van De Woerd een sterkere mate van woonbeleving ondergaan dan

bewoners van Zenderpark. Zenderpark levert daarentegen een geringe bijdrage aan de

emotionele aspecten van het wonen. Woonbeleving die wordt gecreëerd door een

gethematiseerde authentieke identiteit wordt door de bewoners van Zenderpark niet als

zodanig ervaren. Uit de open vragen van de schriftelijke enquête blijkt dat de woonbeleving

in Zenderpark wordt beleefd vanuit een gezinsperspectief. Overwegend wordt als

belangrijkste pluspunt van Zenderpark het kindvriendelijke karakter genoemd. De hypothese

dat gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke woonomgeving leidt tot positieve

beleving voor de woonconsument, wordt door de bewoners van De Woerd bevestigd. De

primaire principes van een belevenisconcept (thema, identiteit en authenticiteit) dragen wel

degelijk bij aan positieve beleving van de woonconsument. De gedachte dat

belevenisconcepten zorgen voor onderscheidende positieve woonbelevenissen is bij De

Woerd een gegeven.

De identiteitsbehoefte van de woonconsument zorgt voor een reflectie van de identiteit van

de woonconsument in de identiteit van de woonomgeving. Het is deze identiteitsgedachte die

stelt dat een verschuiving optreedt van het belang van binding aan een plek naar het belang

van binding met een plek. Vanuit deze gedachte is het begrip ‘symbolische binding’ geboren.

Deze meerwaarde wordt gecreëerd door implementatie van een belevenisconcept. De

identiteitsgedachte maakt een wezenlijk onderdeel uit van een belevenisconcept waardoor

een woonconsument zich kan vereenzelvigen met zijn woonomgeving. De andere twee

primaire principes, thema en authenticiteit, zijn ook van belang voor symbolische binding.

Thema, identiteit en authenticiteit vergroten de mate van positieve woonbeleving die leidt tot

een grote mate van symbolische binding bij de woonconsument. Bewoners van De Woerd

hebben een grotere symbolische binding met de woonomgeving dan bewoners van

Zenderpark. Symbolische binding was bij bewoners van Zenderpark wel aanwezig, zij het

maar in mindere mate dan bij de bewoners van De Woerd. Het ‘thuis gevoel’ blijkt in de

woonomgeving vele malen hoger bij bewoners van De Woerd dan bij Zenderpark. Dat

bewoners zich meer thuis voelen in De Woerd dan in Zenderpark komt omdat daar een

belevenisconcept werd toegepast. De hypothese dat belevenisconcepten leiden tot

symbolische binding voor de woonconsument wordt bevestigd. Geconcludeerd wordt dat

belevenisconcepten een bijdrage leveren aan de emotionele binding met en waardering van

hun directe woonomgeving.

6.2 Meerwaarde van belevenisconcepten voor de projectontwikkelaar

De meerwaarde van een belevenisconcept voor de projectontwikkelaar is margetoename.

Hypothese 3 biedt inzicht in de veronderstelde meerwaarde en is dubbel getoetst. Deze is

zowel getoetst vanuit het oogpunt van de woonconsument als de projectontwikkelaar.

De resultaten tonen een beeld dat niet rooskleurig uitpakt voor de projectontwikkelaar.

Bewoners van De Woerd staan licht negatief tegenover een prijspremium. Er wordt

gerefereerd naar licht negatief omdat het resultaat een negatieve verdeling heeft die dicht

tegen de grenswaarde aanzit. Zenderpark daarentegen scoort slecht. De gevoelswaarde van

bewoners van Zenderpark om een premium voor hun leefomgeving te betalen is niet

aanwezig. Geconcludeerd kan worden dat een prijspremium in De Woerd overwegend niet

geaccepteerd wordt. De bewoners van Zenderpark staan zeer negatief tegenover de

attitudevragen betreffende prijspremium. Resumerend, hypothese 3 wordt vanuit het

perspectief van de consument verworpen.

De reden om hypothese 3 nogmaals te toetsen komt voort uit de gedachte dat het gebruikte

medium (schriftelijke enquête) niet geheel geschikt is voor het toetsten van deze hypothese.

Uitkomsten van de kwalitatieve analyse, discussiepanel, bevestigen dit. Hypothese 3 wordt

door de deelnemers aan het discussiepanel aangenomen. De stelling dat een

belevenisconcept een voedingsbodem is om een premium op de vraagprijs te verdisconteren

wordt bevestigd. Meer overtuiging wordt gevonden in de gedachte dat een belevenisconcept

meer rendement behaalt omdat het de afzetsnelheid van vastgoedproducten bevordert. De

primaire principes van een belevenisconcept zijn afgestemd op de doelgroep en dit bevordert

de verkoop van vastgoedproducten; dit leidt tot een hoger rendement. Door middel van

immateriële waarde toevoeging (afgestemd op de doelgroep en locatie) aan het

vastgoedproduct kan een premium verdisconteerd worden in de vraagprijs.

6.3 Resumerend

Tabel 3 Samenvatting hypothesen

Hypothesen Aangenomen Verworpen

H1: Gethematiseerde authentieke identiteit van een fysieke

woonomgeving leidt tot positieve beleving van de woonconsument.

H2: Belevenisconcepten leiden tot symbolische binding voor de

woonconsument.

H3: Belevenisconcepten geven projectontwikkelaars de mogelijkheid een

premium te verdisconteren in de vraagprijs.

Uit het onderzoek kan de conclusie worden getrokken dat belevenisconcepten binnen de

huidige woningbouw meerwaarde genereren voor woonconsumenten. Woonbeleving en

symbolische binding zijn in grotere mate aanwezig wanneer een belevenisconcept is

toegepast in woningbouwontwikkeling. De monetaire meerwaarde van belevenisconcepten

die van belang is voor de projectontwikkelaar is ook bevestigd. Het toepassen van

belevenisconcepten binnen de huidige woningbouwontwikkeling zorgt voor een waarde

creatie op mentaal en monetair vlak. Zowel de woonconsument als de projectontwikkelaar

beleven meerwaarde wanneer een belevenisconcept ten grondslag is gelegd aan de

woningbouwontwikkeling.

HOOFDSTUK VII – DISCUSSIE–

7.1 Beperkingen

In dit onderzoek is de meerwaarde van de beleveniseconomie in de woningbouwontwikkeling

onderzocht. De insteek van het onderzoek was te achterhalen of een belevenisconcept

woonbeleving en symbolische binding genereert, zodat een premium op de vraagprijs

gehanteerd kan worden door de projectontwikkelaar. Het onderzoek heeft uitsluitend plaats

gevonden op twee nieuwbouwlocaties, te weten De Woerd te Meern en Zenderpark te

IJsselstein. Ten aanzien van de generaliseerbaarheid van het onderzoek levert de omvang

van de steekproef beperkingen op. Ondanks dat beide nieuwbouwlocaties omvangrijk zijn in

woonvolume en doelgroep was het een relatief beperkte steekproef. Echter, binnen de

gestelde benchmarkkaders (doelgroep en kernprincipes van een belevenisconcept) zijn de

gegevens generaliseerbaar. De berekende schattingsfouten en standaarddeviaties per

onderzoeksvariabelen laten zien dat de gegevens te generaliseren zijn naar de

onderzoekspopulatie. Ten aanzien van de gehele nieuwbouw woningmarkt kunnen de

conclusies van dit onderzoek niet worden gegeneraliseerd.

De schriftelijke enquête naar woonbeleving en symbolische binding leverde geen

beperkingen op. De vragen met betrekking tot het onderdeel prijspremium leverden echter

wél een beperking op. De gehanteerde onderzoeksmethode, een schriftelijke enquête, in

combinatie met de vraagstelling bleek niet geschikt. Achteraf gezien bleek dat de

respondenten werden ‘gestuurd’ in hun antwoord. Het opstellen van vragen inzake de

bereidwilligheid méér te betalen voor een product wordt in de regel met een negatief

antwoord bevestigd. Vandaar dat deze vraagstelling inzake de prijspremium binnen dit

onderzoek als een beperking wordt gezien. Dit resulteert in het vermoeden dat de uitkomsten

geen realistisch beeld hebben gegeven van de werkelijke attitude ten aanzien van een

prijspremium.

7.2 Aanbevelingen

De beperkingen in ogenschouw genomen, kan dit onderzoek de aanzet zijn voor

vervolgonderzoek in de vorm van een uitgebreidere steekproef. Dit onderzoek was

gebonden aan tijd en geld en omwille van deze reden is de steekproef beperkt. Tevens kan

onderzoek worden gedaan naar een andere doelgroep dan gehanteerd in dit onderzoek. Het

is met name interessant om onderzoek te doen naar de mate van woonbeleving en

symbolische binding in de sociale klasse en/of het hogere segment.

Een tweede vorm van vervolgonderzoek kan zich richten op het monetaire component van

de beleveniseconomie; het achterhalen van het omslagpunt van de bereidheid tot het

betalen van een premium op de vraagprijs, wanneer woonbeleving gegenereerd wordt. Het

hanteren van een andere onderzoeksmethode wordt hierbij aanbevolen.

Literatuurlijst

Alden, D.L. et al (1999), Brand positiong through advertising in Asia, North America and

Europe: The role of global consumer culture. In: Journal of marketing, January, p. 75 -87.

Alsem, K.J. & E.J. Kostelijk (2005), Strategische marketingplanning.

Ashworth, G.J. (1991), Heritage planning. Groningen: Geopers.

Ashworth, G.J. (1999), European heritage planning and management.

Baarda, D.B. et al (2007), Basisboek statistiek met SPSS (3 e druk).

Baarda, D.B. & M.P.M de Goede (2006), Basisboek Methoden en technieken. Handleiding

voor het opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek.

Bauman, Z. (2001) Communities; Seeking Safety in an Insecure World. Cambridge:Polity

Press

Beckhoven, E. & R. Kempen (2002), Het belang van de buurt.

Bleuming, H. (2002), de sociale ruimte. Utrecht: Universiteit Utrecht.

Bolster, K.J. (2006), Geprofileerde woonmilieus voor leefstijlen. In: Boss Magazine, April, p.

45 - 49.

Basissyllabus Projectontwikkeling, Amsterdam School of Real Estate ( 2006) module 1.

Bolt, G. & M. I. Torrance (2005), Stedelijke herstructurering en sociale cohesie.

Boswijk, A. et al (2005), Een nieuwe kijk op de experience economy .

Bruil, I. (2006), Leefstijlenbenadering, de scepsis van een socioloog. In: Boss Magazine,

April, p. 40 - 44.

Burky, S. (2005), De prijs van wonen. Scriptie over de kwaliteit van besluitvorming bij de

prijsvorming van nieuwbouwwoningen.

Classens, J.A.H.A. & H.C. Romme (2005), Imago onderzoek, ‘s-Hertogenbosch.

Dammers, E. et al (2005), De waarde van beleving: schoonheid en grote projecten. In:

S&RO nummer 3, p. 2 -3.

Daverveld, S. (2007), Thuisgevoel en onderlinge verbondenheid. In: Agora, jaargang 23,

nummer 2, p. 27 – 29.

Derksen W. & A. Duivesteijn, (2005) Opinie.

Dormans, S. et al. (2003), De verbeelding van de stad.

Diepen, A. & M. Arnoldus (2003), De woonvraag in de vraaggestuurde markt.

Driessen, P.P.J. (2005), Sturen op kwaliteit. Over veranderende ambities en strategieën in

het omgevingsbeleid.

Engelsdorp Gastelaars, R. Van (1980), Niet elke stadsbewoner is een stedeling. Een

typologische studie naar het ruimtegebrek van bewoners van Amsterdam. Amsterdam:

Sociaal-Geografisch instituut.

Ennen, E. (2004), Wonen in gecreëerd erfgoed.

Ennen, E. (2006), Binding, beleving en verleiding. In: Agora, jaargang 22, nummer 4, p. 27 –

29.

Ernste, H. (2005), ‘Playing self’. De ontdekking van stedelijke identiteit. In: Agora, jaargang

21, nummer 2, p. 8 – 11.

Ex, N. & J. Lengkeek (1996), “Op zoek naar het echte”. In: Vrijetijdstudies 1, jaargang 14, p.

14 – 41.

Falk, J. H. & L. D. Dierking (1992), The museum experience, Washington.

French, N. (1997), Market information management for better valuations, part I concepts and

definitions of price and worth. In: journal of property valuation & investment. Vol. 15, Nummer

5, P. 403 – 410.

Fisher, T.C.G. & R.G. Waschik (2002), Managerial economics, a game theoretic approach.

Geursen, G. (1996), Een hazewind op gympen, Leiden.

Gool, P. van. et al (2001), Onroerend goed als belegging.

Hagen, G.J. (2002), Woonbeleving en leefconcepten – de lifestyle benadering van Smart

Agent. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 36- 39.

Hartog, P. den (2006), De mens in het ontwikkelingsproces. Master thesis MSRE.

Hemel, Z. (2002) Droomvelden – Een rondtafelgesprek. In: Stedebouw & Ruimtelijke

Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 48-52.

Hemel, Z. (2003), Ingebouwde geschiedenis. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening,

Jaargang 84, nummer 3, p. 12-13.

Hendrikx, C.A.J. (2006) De klant centraal ? Master thesis MSRE.

Hoekstra, F. (2002), Huizen als Kastelen. In Bouw, Jaargang 56, nummer 10, p 44 – 48.

Hof, J. Van der (2007), PPS in de polder, proefschrift. Leusden.

Horst, H. et al (2001), Wat wijken maakt.

Jensen R. (1999) De droommaatschappij.

Jung, R. (2006), Thinking about experience and action. In: Kybernetes, Vol. 35, Nummer 3

/4, p. 347 – 359.

Juurlink, E. (2006), Tussen droom en daad. In: Agora, jaargang 22, nummer 2, p. 4 – 6.

Karsten, L. & M. de Stigter-Speksnijder (2006), Vinex-wijken: de professionele kritiek en de

dagelijkse woonpraktijk.

Keers, G. et al (2004), Het wie, wat en waar van de woonomgeving. Hulpmiddel bij integrale

planontwikkeling.

King, P. (2007), Herinneringen aan thuis. In: Agora, jaargang 23, nummer 2, p. 8 – 11.

Klamer, A. (2003), Wie betaalt de retro? In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang

84, nummer 3, p. 31-34.

Könings, M. (2005), ‘Branding’ en de revitalisering van stadwijken. In: Agora, jaargang 21,

Nummer 2, p. 30 – 32.

Kooijman, D. (2004), Het ontspannen huis? Over de relatie tussen vrije tijd en woning.

Kotler, P. (2003), De A tot Z van marketing. 80 thema’s voor iedereen die aan marketing

doet.

Land, M. Van der & K. Machielse (2002), Faciliteren van leefstijlen – Duurzame woonmilieus

in Flevoland. In Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 29- 35.

Luijten, A. (2006), Groeten uit Nederland. In: Buildingbusiness, december, p. 62 – 65.

Lupi, T. (2005), Vakantiegevoel op Ijburg. In: Agora, Jaargang 21. Nummer 2, p. 24 – 25.

Loon, J, (2007), Spannende woonlandschappen. In: Agora, Jaargang 23, Nummer 2, p. 45 -

47.

Lörzing, H. et al (2006), Vinex! Een morfologische verkenning, NAi uitgevers Rotterdam.

Metaal, S. (2002), Buitenwijkers en nieuwe stedelingen – leefstijlen in het stedelijk veld. In:

Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p. 22- 27.

Metaal, S. (2005), Thematisering en authenticiteit. In: Agora, Jaargang 21, nummer 2, p.

16 – 19.

Metz, T (2002), Pret! Amsterdam.

Metz, T (2002), Zelfgemaakt verleden – gesprek met erfgoedhistoricus David Lowenthal. In:

NRC Handelsblad 06-12-2002.

Mierlo, Y. van (2006), Leefstijlen als onderdeel van visiegericht ontwikkelen. In: Boss

Magazine, April, p. 30 - 35.

Miles, M.E. et al (1999), Real Estate Development. Principles and processes.

NAW (2007), Vastgoed is dienstverlening (Scief Houben). In: NAW.

Nijhuis, M. & R. Schoemaker (2002), Normen, waarden en woonbelevingsgroepen –

Consumentenonderzoek van Motivaction. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang

83, nummer 6, p. 43 – 45.

Nijs, D. & F. Peters (2002), Imagineering - het creëren van belevingswerelden.

Nio, I. (2002), Van levenswijzen tot lifestyles – over de bruikbaarheid van leefstijlen voor de

ruimtelijke ordening. In: Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, Jaargang 83, nummer 6, p.6-9.

Noordman, D. (2005), Gezicht op Delf. Identiteit, symboliek en stadsmarketing. In: Agora,

jaargang 21, nummer 2, p. 27 – 29.

Priemus, H. (2006), Gebiedsontwikkeling hoe veder ? In: Buildingbusiness, december, p. 16

– 19.

Piët, S. (2003), emotiemarkt.

Pine, B.J. & J.H. Gilmore (1999) de beleveniseconomie.

Pinkster, F. (2004), Vraagtekens bij leefstijlen. In: Agora, jaargang 20. Nummer 3, p. 41 – 44.

Poorter, K. (2006), Verschillende methoden om te weten te komen wat de klant wil. In: Boss

magazine, April, p. 10 – 13.

Ragsdale, C.T. (2003), Spreadsheet modeling & Decision analysis.

Reinders, L. (2005), Identiteit, ruimte en de emotionele logica van een postindustriële stad.

In: Agora, jaargang 21, nummer 2, p. 4 – 7.

Reinders, L. & M. Van der Land (2007), Thuis! In: Agora, jaargang 23, nummer 2, p. 4 -7.

Rijkenbergen, J. (2006), Concepting – Het managen van Concept – merken in het

communicatiegeoriënteerde tijdperk.

Roulac, S. (2006), Real estate value: creation and destruction. In: Journal of property

investment & Finance. Vol. 24, nummer 6, p. 474 – 489.

Rossum, H. Van & F. Van Wijk & Baljon (2001), De stad in uitersten – Verkenningstocht naar

Vinex-land. Rotterdam: Nai Uitgevers.

Schulze, B.H. (1999). Die Erlebnisgeseusschaft. Kultuesoziologie der Gegenwart.

Soeters, S. (2006), Leefstijlen: een korte termijn strategie? In: Boss Magazine, April, p. 36 -

39.

Stienstra, G. (2004), Flexibele woningbouw in de corporatiesector.

Talbot, D. (2005), customer confidence: the development of a “pre-experience” concept. In:

international journal of service industry management. Vol. 16, nummer. 4, p. 373 – 384.

The SmartAgent Company, (2005), Community Concepts.

Toe Laer, E. (2007), Postmodern wonen in een spookjeskasteel. In: Agora, jaargang 23,

nummer 2, p. 12 – 15.

Vroogd, H (2006), facetten van de planologie. Groningen.

Wagenmakers, J.C.A.M. & J. Buist (2007), Marketing vastgoed.

Wentink, T. (2005), Kwaliteitsmanagement, bedrijfsvoering en organisatieontwikkeling

Wiggen, J. K. van (2006), Een model voor conceptontwikkeling op basis van New Business

Development. Getoetst aan de ontwikkeling van het WaterWonen concept.

Wouden, R. van der (2005), Identiteit onder constructie. In: Agora, jaargang 21, nummer 2,

p. 12 – 15.

WRR (1998), Ruimte als forum. Den Haag: SDU.

WRR (2000), De vrijetijdsindustrie in stad en land – een studie naar de markt van

belevenissen. Den Haag: SDU.

Zijlstra, S. (2006), Past de leefstijl voor de volkshuisvesting? In: Boss Magazine, April, p. 52 -

55.

Websites

www.asre.nl

www.cbs.nl

www.cpb.nl

www.dewoerd.nl

www.experience-economy.com

www.harvardbusinessonline.hbsp.harvard.edu/b02/en/common/item_detail.jhtml?id=98407

(Download artikel ‘Welcome to the Experience Economy’).

www.igitur-archive.library.uu.nl/dissertations/2006-0705-200041/c4.pdf (PPS in de polder)

www.ijselstein.nl

www.lexisnexis.com

www.marjoleinknuit.nl/userfiles/portfolio/RFIDinhetmuseum.pdf

www.motivaction.nl

www.smartagent.nl

www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=49500 (welstadsnota)

www.vrom.nl

www.wikipedia.com/architectuur

www.zenderpark.nl

Bijlagen

Bijlage 1. Enquête

Attitudevragen

Deze vragenlijst start met enkele vragen die betrekking hebben op het wonen in Zenderpark.

U kunt antwoord geven door het hokje aan te kruisen dat past bij uw antwoord. Bij een aantal

vragen heeft u meer dan één antwoordmogelijkheid.

1. Wat was uw belangrijkste reden om te verhuizen?

a. 0 verandering werkomgeving

b. 0 verandering gezinssituatie

c. 0 financiële motieven

d. 0 ontevreden over de uitstraling van de wijk

e. 0 anders namelijk;....................................................................................

2. Waar woonde u voordat u in Zenderpark kwam wonen?

a. 0 dorp in de regio

b. 0 dorp buiten de regio

c. 0 stad in de regio

d. 0 stad buiten de regio

3. Woonde u in een wijk met een duidelijk eigen karakter?

a. 0 ja

b. 0 nee

4. Wat hoopt u voornamelijk in uw huidige woonomgeving te vinden wat u niet in

uw oude woonomgeving vond?

a. 0 de huidige woonomgeving heeft een identiteit die bij mij past

b. 0 in de huidige woonomgeving woont mijn soort mensen

c. 0 de huidige woonomgeving heeft een beter voorzieningsniveau

d. 0 anders, namelijk;....................................................................................

5. Waarom heeft u voor Zenderpark als woonlocatie gekozen?

(let op: er zijn maximaal drie antwoorden mogelijk)

a. 0 het uiterlijk van de woning spreekt mij aan

b. 0 het uiterlijk van de woonomgeving spreekt mij aan

c. 0 het onderscheidende karakter van de woning spreekt mij aan

d. 0 het onderscheidende karakter van de woonomgeving spreekt mij aan

e. 0 de geborgenheid van de woning spreekt mij aan

f. 0 de geborgenheid van de woonomgeving spreekt mij aan

g. 0 de woonlocatie ligt dicht bij mijn familie

6. Hoe zou u uw huidige woonlocatie willen omschrijven? (denk hierbij aan

positieve en/of negatieve punten en verbeterpunten)

....................................................................................................................................................

Instructies

Bij de volgende stellingen is het van belang dat u uw mening zo goed mogelijk weergeeft op

een schaal die loopt van 1 tot en met 5. Om dit te verduidelijken ziet u hieronder eerst een

voorbeeldstelling. Deze voorbeeldstelling is geen onderdeel van het onderzoek en hoeft niet

ingevuld te worden.

Voorbeeldstelling:

Het kijken naar soaps is voor mij een belangrijke vorm van ontspanning

Totaal

mee eens 1 2 3 4 5

Totaal

mee

oneens

Indien u naar soaps kijken belangrijk vindt dan moet u het cijfer ‘1’ omcirkelen of

aankruisen. Hoe belangrijker u het vindt om naar soaps te kijken, hoe hoger het cijfer dat u

omcirkelt of aankruist. Wanneer u soaps kijken erg onbelangrijk vindt, omcirkelt of kruist u

het cijfer ‘5’ aan. Sta niet te lang stil bij de verschillende vragen. Er zijn geen foute of goede

antwoorden. Ik ben geïnteresseerd in uw mening zoals die tijdens het invullen bij u opkomt.

Stellingen met betrekking tot uw huidige woonsituatie

7. “Mijn eigen haard is goud waard”