Ondernemingsplan Anders durven kijken - Jutphaas Wonen

Anders durven kijken
ondernemingsplan 2013-2017

Inhoudsopgave
Colofon
© Jutphaas Wonen
Bezoekadres
Montageweg 1
3433 NT Nieuwegein
Postadres
Postbus 1200
3430 BE Nieuwegein
Contact
info@jutphaas.nl
Telefoon (030) 608 31 31
Fax (030) 606 57 97
www.facebook.com/JutphaasWonen
Twitter: @JutphaasWonen
Planontwikkeling
Jutphaas Wonen en BarcC
Realisatie
BarcC
Fotografie
K&M Fototeam
Nieuwegein, februari 2013
2
Woord vooraf 3
De Nieuwegeinse woningmarkt 4
Nieuwegein ligt in populaire groeiregio 5
Extra woningbehoefte in ieder segment 5
De doelgroep vergrijst 5
Alleenstaanden nemen toe 5
De doorstroming staat onder druk 6
Beperkte uitbreidingsmogelijkheden 6
Leefbaarheid 6
Onze opgave 8
Woningen toevoegen 9
Doorstroming stimuleren 10
Wooninitiatieven ontplooien 11
Kwaliteit woningvoorraad 12
Leefbaarheid 13
De betaalbaarheid van onze opgave 14
Kritische selectie projecten 15
Kostenneutraal bouwen 15
Huurverhoging 15
Verkoop aan zittende huurders 15
Anders durven kijken: De organisatie 16
DNA van Jutphaas Wonen 17
Identiteitscan Jutphaas Wonen 18
We omarmen ons gewenste DNA 19

Woord vooraf
U leest het ondernemingsplan van Jutphaas Wonen voor de periode 2013-2017. Jutphaas
Wonen is een kleine, betrokken en slagvaardige corporatie die zo’n 1.850 eenheden
beheert. We zijn alleen werkzaam in Nieuwegein, en dat willen we graag zo houden.
Dit stelt ons namelijk in staat om betrokken en slagvaardig te blijven.
Waar komen we vandaan?
De afgelopen periode heeft vooral in het teken gestaan van het grootschalig renoveren
van ons bestaande bezit. We hebben diverse maatregelen getroffen om ervoor te zorgen
dat onze woningen voldoen aan de eisen van vandaag en morgen. Deze varieerden van
het vervangen van keukens en badkamers, het plaatsen van HR-combiketels en HR++
glas tot volledige woningrenovaties. Deze maatregelen hebben ertoe geleid dat zo’n
600 woningen weer 30 jaar meekunnen.
Ook intern is er het nodige gebeurd. We hebben onze afdelingen herschikt en met behulp
van een cultuurtraject ons ontwikkeld tot een maatschappijgedreven corporatie, die op
ondernemende en proactieve wijze haar maatschappelijke doelen tracht te realiseren.
In 2011 is Jutphaas Wonen voor de tweede keer gevisiteerd en we kunnen met trots
zeggen dat de visitatiecommissie ons heeft beoordeeld met een gemiddelde van 7,1.
Anders durven kijken
2012 was voor ons een geschikt moment om onze focus te herijken en onze richting voor
de komende vijf jaar uit te stippelen. Zeker nu de corporatiemarkt zo heftig in beweging
is. Het vers gesloten regeerakkoord zorgt voor veel onduidelijkheid en onzekerheid in
een periode dat de woningmarkt juist met sprongen vooruit geholpen moet worden.
Corporaties zullen creatief naar wegen moeten zoeken om ondanks de voorgenomen
overheidsheffingen en -maatregelen toch te blijven investeren in zaken als nieuwbouw,
leefbaarheid en het stimuleren van de doorstroming. Dit vraagt om een andere blik en
het lef om ook in onzekere tijden te blijven doen wat nodig is. Vandaar ook de titel van
dit ondernemingsplan: anders durven kijken.
Totstandkoming
We hebben het altijd al belangrijk gevonden dat we juist die dingen doen waar onze klanten
en de maatschappij echt op zitten te wachten, en niet waarvan wij denken of vinden dat
ze moeten gebeuren. Dat geldt ook voor dit ondernemingsplan. We hebben dan ook
dankbaar gebruik gemaakt van de waardevolle input die we van ons Huurdersplatform
hebben gekregen en van de meningen van onze huurders en woningzoekenden, die wij
via ons digitale klantenpanel hebben bevraagd. Daarnaast hebben we ons laten leiden
door de uitkomsten van het visitatierapport, waarin de meningen van onze andere
stakeholders tot uiting komen. Tenslotte hebben ook alle medewerkers van Jutphaas
Wonen meegekeken en meegedacht bij het opstellen van dit ondernemingsplan.
Alle verschillende invalshoeken hebben dit plan oprecht verrijkt en we willen iedereen
dan ook bedanken die heeft bijgedragen aan de totstandkoming ervan. We wensen u
veel leesplezier toe!
Namens het hele Jutphaas Wonen team,
Margaret Zeeman
Directeur-bestuurder
Ziet u dit mannetje staan? Dan kunt u in het bijbehorende
kader lezen welke input wij hebben ontvangen van onze
huurders en ons Huurdersplatform.
3

De Nieuwegeinse woningmarkt
Nieuwegein is ons werkgebied. De stad telt
inmiddels zo’n 60.700 inwoners en 26.600
huishoudens. Als voormalige groeikern was
Nieuwegein in het verleden vooral gericht
op de stad Utrecht en het huisvesten van
forenzen die weinig emotionele binding
hadden met hun woonplaats. Jaren later
is er sprake van een groeiende groep
Nieuwegeiners die hier geboren en getogen
zijn. Nieuwegein is hun stad en zij willen
daar dan ook graag (blijven) wonen.
Jutphaas Wonen voelt zich verantwoor-
delijk voor het huisvesten van deze
groeiende groep mensen. Met name
de huishoudens met een laag inkomen
moeten op ons kunnen rekenen bij het
vinden van een kwalitatief goede woning
in Nieuwegein.
Om te bepalen hoe wij het beste invulling
kunnen geven aan deze taak, hebben we
de Nieuwegeinse woningmarkt onder de
loep genomen.* We zetten hiernaast onze
belangrijkste inzichten uiteen.
*
Voor het analyseren van de Nieuwegeinse
woningmarkt hebben we gebruik gemaakt
van diverse marktonderzoeken, waaronder
het ‘Woningbehoeftenonderzoek Nieuwegein’
uitgevoerd door Companen en ‘Volkshuisvestelijke
opgaven voor Utrechtse woningcorporaties’
uitgevoerd door RIGO Research & Advies.
4
Gezinsverdunning
• Vergrijzing (met name primaire doelgroep)
• Meer alleenstaanden en ouderen, minder jongeren
en gezinnen met kinderenen
Uitbreiding
beperkt
• Weinig nieuwbouwlocaties voorhanden
• Economisch en politiek klimaat zetten rem op alles
Als we niets
doen, dan...
• Wordt Nieuwegein een eenzijdige, vergrijsde stad
• Verliezen we concurrentiestrijd met Houten e.a.
• Trekken vooral jonge bewoners en gezinnen weg
Leefbaarheid
Doorstroming
stagneert
• Markt zit op slot, wachtlijsten nemen toe
• Ouderen verhuizen niet naar geschikte woning
• Jonge gezinnen trekken weg, starters blijven
thuis wonen
• Kwaliteit bebouwde omgeving onder druk
• Toenemende diversiteit in de wijken
Groeiregio
• Primaire doelgroep groeit tot 2030 met 26%
• Extra woningbehoefte in bijna ieder segment,
met name meergezins huurwoningen
• Groeiende groep Nieuwegeiners die in hun
stad willen blijven wonen

Nieuwegein ligt in populaire groeiregio
Nieuwegein maakt onderdeel uit van de populaire groeiregio
Utrecht midden. In 2030 zal deze regio uit meer dan
151.400 huishoudens bestaan, een toename van 12%
ten opzichte van 2010. De lage inkomens groeien hierbij
verreweg het hardst, namelijk met 26%. We verwachten de
komende jaren dan ook een sterke toename in de vraag naar
sociale huurwoningen. Ook de middeninkomens groeien
met zo’n 12%, maar zij bevinden zich in een lastigere
situatie. De nieuwe inkomenstoets maakt dat wij nog maar
een beperkt deel van ons sociale woningbezit aan deze
huishoudens mogen verhuren. Zij beschikken echter over te
weinig inkomen om zelf een huis te kopen of huren op de
vrije markt. Het ziet er dan ook uit dat deze groep weinig
perspectief heeft op de woningmarkt.
Extra woningbehoefte in ieder segment
Het effect van de huishoudensgroei zien we terug in
zowel de huur- als koopsector. In het huursegment is
er de komende jaren behoefte aan zo’n 4.400 extra
appartementen, een toename van 18%. De vraag naar
eengezinshuurwoningen daarentegen is licht negatief. Dit
segment kampt dus met een potentieel overschot, behalve
wanneer er sprake is van een zware economische crisis.
In dit geval neemt de vraag naar eengezinshuurwoningen
juist toe. Ook in de koopsector is er nog ruimte voor circa
9.000 extra eengezinswoningen en 3.000 appartementen.
De vraag naar beide typen koopwoningen neemt echter af
als een zwaardere crisis zich aftekent. In dit scenario zorgt
de economische onzekerheid ervoor dat gezinnen de koop
van een woning uitstellen en tijdelijk voor een (eengezins)
huurwoning kiezen.
De doelgroep vergrijst
De regio Utrecht midden heeft net als de rest van Nederland
te maken met een vergrijzende bevolking. We zien dit vooral
terug bij de groep lage inkomens, die in 2030 voor bijna de
helft uit 65-plussers zal bestaan. De middeninkomens zijn
minder sterk vergrijsd, maar ook daar zien we het aandeel
65-plussers toenemen naar 31%. Voor beide groepen geldt
dat het aantal jongeren juist afneemt. De aanwas van
jongeren tot 25 jaar is zorgwekkend laag. Deze ontwikkeling
kan er op termijn toe leiden dat Nieuwegein een vergrijsde
stad wordt met een eenzijdige bevolkingssamenstelling.
Ook zal de zorgvraag in en rondom de woning toenemen,
zeker nu het de trend is dat ouderen zolang mogelijk
zelfstandig in hun eigen woning willen blijven wonen. Veel
ouderen wonen nu echter nog in eengezinswoningen, en
deze zijn minder geschikt voor het ontvangen van zorg.
Alleenstaanden nemen toe
Er is sprake van een grote groep alleenstaanden in onze
regio. De lage inkomens bestaan voor 54% uit alleenstaande
bewoners en dit aandeel neemt de komende jaren toe tot
meer dan 60%. Het aantal gezinnen met kinderen neemt
juist af. Deze gezinsverdunning heeft vooral te maken met
de groeiende groep ouderen die op latere leeftijd hun
partner verliezen, maar ook het aantal scheidingen neemt
toe. Vooral deze laatste groep zorgt voor extra druk op
de woningmarkt, omdat de vertrekkende partner vaak per
direct een nieuwe woning nodig heeft, maar zelf geen
lege woning achterlaat. De voorspelde huishoudensgroei
kan dan ook voor een belangrijk deel herleid worden naar
deze gezinsverdunning.
5

De doorstroming staat onder druk
Terwijl het aantal huishoudens in de regio fors groeit en de
vraag naar woningen toeneemt, zien we de doorstroming
in Nieuwegein juist stagneren. Er komen simpelweg
te weinig woningen vrij om alle woningzoekenden te
faciliteren. Gegevens van Woningnet tonen aan dat
de gemiddelde wachttijd in de regio Utrecht midden is
opgelopen tot zo’n 8 jaar. Als we kijken naar wie er actief
een woning in Nieuwegein zoeken, vallen twee zaken op:
1. De groep senioren groeit volgens de prognoses het
hardst, maar zij zoeken niet actief naar een woning.
Veel senioren blijken in de praktijk niet bereid hun
(eengezins)woning achter te laten. Dat heeft deels te
maken met de vertrouwde omgeving en het sociale
netwerk dat zij in al die jaren hebben opgebouwd.
Maar ook de inkomenstoets zorgt ervoor dat veel
ouderen geen heil zien in het zoeken naar andere
huisvesting. Dat hun huidige woning steeds minder
voldoet naarmate zij ouder en meer zorgbehoevend
worden, wordt daarbij voor lief genomen. Senioren blijven
hierdoor in hun eengezinswoning wonen, met als gevolg
een stagnerende doorstroming binnen dit segment.
2. Het zijn vooral de jongeren en startende gezinnen die
actief een woning zoeken, maar deze dus niet kunnen
vinden. Zij kampen met zeer beperkte mogelijkheden.
Koop is voor de meeste geen optie en in de sociale
huursector geldt een gemiddelde wachttijd van 8 jaar. Dit
leidt er in de praktijk toe dat veel starters noodgedwongen
thuis blijven wonen en jonge gezinnen wegtrekken naar
omliggende gebieden waar er meer aanbod is, zoals in
Houten en Utrecht.
6
Beperkte uitbreidingsmogelijkheden
De kwakkelende doorstroming in Nieuwegein wordt verder
bemoeilijkt door de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. De
stad is behoorlijk volgebouwd en nieuwbouwlocaties zijn
lastig te vinden. Sinds 2007 zijn er dan ook nauwelijk sociale
nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad
van Nieuwegein. Daar komt nog eens bij dat het economisch
en politiek klimaat momenteel niet meezitten, waardoor er
weinig initiatief wordt ontplooid. Veel partijen zetten de
rem op investeringen en zijn terughoudend om bij te dragen
aan de verdere groei en ontwikkeling van Nieuwegein. Gek
genoeg schuilt hier wel een kans in voor ons. We merken
namelijk dat er de laatste tijd verschillende nieuwbouwlocaties
worden aangeboden door commerciële ontwikkelaars die
vanwege de economische onzekerheid van hun bouwplannen
afzien. Met het vrijkomen van deze locaties nemen onze
nieuwbouwmogelijkheden voor het eerst sinds lange tijd weer
toe.
Leefbaarheid
Naast een huisvestingsvraagstuk kent
Nieuwegein ook uitdagingen op het gebied
van leefbaarheid. Gelukkig is Nieuwegein voor
veel mensen een prettige plek om te wonen en
leven. Het is centraal gelegen en ligt pal tegen
Utrecht aan. De stad kent veel groen, is rijk
aan voorzieningen en met de ontwikkeling van
het nieuwe stadshart neemt de levendigheid
in het centrum alleen maar toe.
Desondanks kent niet iedereen Nieuwegein
een positief imago toe. Dit heeft vooral te
maken met de kwaliteit en aantrekkelijkheid
van de gebouwde omgeving. Grote delen
van de stad zijn in de jaren 70 en 80 uit
de grond gestampt. Dit is terug te zien
in de onderhoudsstaat van woningen
en gebouwen, maar ook in de eenzijdige
uitstraling van bepaalde wijken. Een andere
doorn in het oog van stadsbewoners zijn de
vele kantoorpanden die momenteel leegstaan.
De malaise in de kantoorsector heeft hard
toegeslagen en prognoses wijzen uit dat deze
neergaande trend zich verder doorzet. Maar
wellicht blijkt dit een geluk bij een ongeluk,
want kantoorpanden zijn immers goed om
te bouwen tot appartementen. Vandaar ook
dat de gemeente Nieuwegein een visie op
kantorenlocaties heeft ontwikkeld, waarin
zij de transformatie van kantoorpanden tot
woningen stimuleert.

Tot slot is er het sociale component van
leefbaarheid. De gemeente spreekt van een
toenemende differentiatie aan culturen,
inkomens en leefstijlen in de wijken van
Nieuwegein. Bij een groeiende differentiatie
is het van belang dat alle wijkbewoners van
hun woning en woonomgeving kunnen
genieten, zonder dat zij daarbij overlast van
elkaar ondervinden. De gemeente ziet een
belangrijke rol weggelegd voor corporaties
om maatregelen te treffen die het ongestoord
woongenot van wijkbewoners bevorderen,
waaronder het aanpakken van overlast en het
stimuleren van gemeenschapszin in de wijk.
7

Onze opgave
Nieuwegein is een groeimarkt met veel vraag, maar met weinig
uitbreidings-mogelijkheden en een woningmarkt die op slot zit.
Er komen momenteel te weinig bestaande en nieuwe woningen
vrij om alle woningzoekenden te faciliteren. Deze groep bestaat
vooral uit jongeren en startende gezinnen, die maar moeilijk een
woning in Nieuwegein kunnen vinden. Zij trekken hierdoor weg
naar meer populaire woonplaatsen in de regio zoals Houten en
Utrecht, of blijven noodgedwongen langer thuis wonen. In de
tussentijd vergrijst de stad in rap tempo en zijn veel ouderen niet
bereid hun vertrouwde eengezinswoning te verruilen voor een
meer geschikte seniorenwoning. Naast huisvesting vraagt ook
de leefbaarheid van de stad om aandacht.
Op basis van bovenstaande uitdaging hebben we onze opgave voor
de periode 2013-2017 bepaald. Deze bestaat uit vijf speerpunten:
1. Woningen toevoegen: transformeren als slim en
betaalbaar alternatief
2. Doorstroming stimuleren: bieden van een wenkend
perspectief aan senioren
3. Wooninitiatieven ontplooien: kansen bieden aan
middeninkomens en bijzondere doelgroepen
4. Kwaliteit woningvoorraad: behouden en waar mogelijk
verbeteren d.m.v. energiebesparende maatregelen
5. Leefbaarheid: Inzetten op wonen zonder ergernis
De eerste drie speerpunten zijn gericht op het creëren van extra
kansen voor woningzoekenden. De laatste twee gaan over
het verbeteren van de leefbaarheid en de kwaliteit van ons
woningbezit.
8
Woningen
toevoegen Doorstroming
stimuleren
transformeren als slim en
betaalbaar alternatief
Leefbaarheid
Inzetten op wonen zonder
ergernis
Wooninitiatieven
ontplooien
kansen bieden aan middeninkomens
en bijzondere doelgroepen
bieden van een wenkend
perspectief aan senioren
Kwaliteit
woningvoorraad
behouden en waar
mogelijk verbeteren

1Woningen
toevoegen
Transformeren als slim en betaalbaar alternatief
We hebben gezien dat Nieuwegein veel woningzoekenden
telt, maar dat de huidige woningvoorraad ontoereikend is
om iedereen ook echt een kans te bieden die graag in de
stad wil (blijven) wonen. De komende jaren ligt onze focus
dan ook op het toevoegen van meer woningen.
We doen dit primair door leegstaande kantoorpanden
om te bouwen tot appartementen. In onze ogen vormt
transformatie namelijk een slim en betaalbaar alternatief
voor nieuwbouw. Transformatieprojecten zijn in verhouding
tot nieuwbouwprojecten relatief snel en goedkoop te
realiseren. Daar komt nog eens bij dat de kantorenmarkt
momenteel enorm meezit. In de huidige malaise willen
projectontwikkelaars maar al te graag van hun lege kantoren
af en bieden deze tegen sterk gereduceerde prijzen aan.
We willen deze kans dan ook niet onbenut laten, zeker
als we ons realiseren dat transformatie nog veel meer
voordelen biedt:
Transformeren is duurzaam. We hergebruiken
immers een bestaand gebouw.
Het draagt bij aan de leefbaarheid van Nieuwegein.
In plaats van leegstaande kantoren krijgt de stad
er weer bewoonde complexen bij.
Er staan momenteel veel kantoorpanden leeg,
terwijl nieuwbouwlocaties lastiger te vinden zijn.
Transformeren past binnen de visie en het
stimuleringsbeleid van gemeente en provincie.
Transformatiewoningen zijn uitermate geschikt
voor het huisvesten van starters en jongeren; twee
groepen die het actiefst zoeken naar een woning
in Nieuwegein.
Naast de vele voordelen kent transformatie ook enkele
belangrijke beperkingen ten opzichte van nieuwbouw.
Allereerst is bij transformatie het bestaande gebouw
bepalend voor het type woning en de woningplattegrond
die wij kunnen realiseren, terwijl we bij nieuwbouw de
vrije hand hebben. Daarnaast zorgt nieuwbouw ervoor
dat we ons woningbezit echt kunnen vernieuwen. Dit
in tegenstelling tot transformatie, waarbij we bestaande
gebouwen hergebruiken die vaak al jaren oud zijn.
Vandaar dat we de komende vijf jaar bewust inzetten op
een mix van transformatie en nieuwbouw. In de zomer
van 2013 leveren we alvast de eerste 25 woningen op.
Het gaat om een voormalig kantoorpand aan de Brinkwal
in de wijk Merwestein, dat we momenteel transformeren
tot grondgebonden loftwoningen voor jongeren. In de
tussentijd identificeren we met behulp van een zogeheten
quick scan additionele kantoorpanden die ook geschikt zijn
voor transformatie. Voor de meest kansrijke kantoorpanden
stellen we vervolgens een transformatieplan op.
Tegelijkertijd stellen wij ons actief op rond ontwikkellocaties
of -initiatieven die door marktpartijen worden aangedragen.
Huurdersplatform:
Met transformeren
sla je twee vliegen
in één klap...
Transformatieproject Brinkwal
25 loftwoningen voor jongeren
Uit ons digitaal klantenpanel blijkt dat er zowel onder
huidige huurders als woningzoekenden veel draagvlak is
voor transformatie. 72% van de huidige huurders geeft
aan dat Jutphaas Wonen vooral naar slimme, nieuwe
manieren moet zoeken om haar woningbezit uit te
breiden, zoals het ombouwen van kantoorpanden naar
woningen. Van de woningzoekenden is 86% het hiermee
eens. Volgens het Huurdersplatform
slaan we met transformeren twee vliegen
in één klap: er komen meer woningen
bij voor starters en we raken af van al
die lege kantoorpanden.
9

2Doorstroming
stimuleren
Bieden van wenkend perspectief aan senioren
We willen de doorstroming van bestaande eengezinswoningen
stimuleren door senioren een aantrekkelijk alternatief te bieden.
We zien namelijk dat onze doelgroep in rap tempo vergrijst en
dat veel van onze huurders zolang mogelijk hun vertrouwde
eengezinswoning aanhouden. Dit leidt ertoe dat:
1. onze senioren huurders inboeten op wooncomfort, omdat
hun huidige woning steeds minder aansluit bij hun levensfase.
2. er te weinig eengezinswoningen vrijkomen voor startende
gezinnen die een wooncarrire willen opbouwen in Nieuwegein.
Het gevolg is een woningmarkt die stevig op slot zit, waarbij
beide groepen huurders niet optimaal bediend worden. We
willen deze impasse doorbreken door senioren een wenkend
perspectief te bieden. We begrijpen namelijk dat het een
ingrijpende stap is om op latere leeftijd te verhuizen en de
vertrouwde omgeving achter te laten. Een huurder zal pas bereid
zijn dit te doen wanneer de nieuwe woning naadloos aansluit
bij wat hij in deze fase van zijn leven echt belangrijk vindt.
Daarom treden we in gesprek met onze huurders die 55 jaar of
ouder zijn en mogelijk een verhuiswens hebben of zich alvast
willen voorbereiden op de toekomst. We bieden persoonlijke
begeleiding aan iedere huurder die inderdaad wil verhuizen, maar
deze stap (nog) niet durft te nemen. We inventariseren in dit geval
zijn woonwensen en gaan vervolgens samen op zoek naar een
passende woning. De woningen die wij hem kunnen aanbieden
komen deels uit onze eigen voorraad, maar ook uit die van
lokale partners. We hebben hiertoe prestatieafspraken gemaakt
met de gemeente Nieuwegein en collega corporaties Mitros en
Portaal met als resultaat een gezamenlijke overzichtskaart van
alle seniorenwoningen in Nieuwegein. De keuze voor senioren
wordt hierdoor aanzienlijk groter. En mocht de kans
10
zich voordoen, dan breiden we ons eigen aanbod de komende
jaren verder uit door middel van nieuwbouw.
Bij het begeleiden van senioren met een verhuiswens houden
we overigens rekening met meer dan alleen de geschiktheid van
de woning. We kijken bijvoorbeeld ook naar de woonomgeving
en de aanwezige voorzieningen. Daarnaast nemen we de
huidige en toekomstige woonlasten van de bewoner mee in
de verhuisoverweging. Tot slot bieden we de huurder diverse
mogelijkheden om de nieuwe woning aan te passen, zodat
deze nog beter voldoet aan zijn persoonlijke wensen en
verwachtingen. Op deze manier zorgen
we ervoor dat senioren een weloverwogen
verhuisbeslissing kunnen nemen. En de
eengezinswoningen die bij verhuizing
leegkomen gebruiken we weer om startende
gezinnen in Nieuwegein vast te houden en
aan te trekken.
Huurdersplatform:
Trek de woningmarkt
los door senioren
een aantrekkelijk
alternatief te bieden!
Driekwart van de woningzoekenden vindt dat
we ouderen moeten stimuleren om te verhuizen
naar geschikte (senioren)woningen, omdat
deze meer comfort bieden en er tegelijkertijd
eengezinswoningen vrijkomen voor startende
gezinnen. Slechts 13% is dan ook voor het
aanpassen van de huidige woningen van
ouderen. De zittende huurders dragen beide
opties in even grote mate aan, namelijk met
43%. Het Huurdersplatform benadrukt dat
ouderen pas willen en zullen verhuizen als daar
een aantrekkelijk alternatief tegenover staat.
En dit is hard nodig, omdat we
zo de markt kunnen lostrekken
en er weer eengezinswoningen
vrijkomen voor startende
gezinnen.

3Wooninitiatieven
ontplooien
Kansen bieden aan middeninkomens en bijzondere doelgroepen
Naast het bedienen van onze primaire doelgroep, zetten we ons de komende tijd extra in
voor de middeninkomens en de bijzondere doelgroepen. Twee groepen die vanwege hun
zwakke positie op de woningmarkt maar moeilijk in aanmerking komen voor geschikte
huisvesting. Door gerichte wooninitiatieven te ontplooien, willen we hun kansen op de
woningmarkt verbeteren.
Middeninkomens
De middeninkomens zijn belangrijk voor Nieuwegein. Het gaat om een relatief jonge
doelgroep, die vooral uit paren en gezinnen met kinderen bestaat. Volgens de prognoses
neemt het aantal middeninkomens tot 2030 toe met zo’n 12%. Hun perspectief op de
woningmarkt is echter slecht. Door de Europese beschikking komen zij nauwelijks meer
in aanmerking voor een sociale huurwoning. Tegelijkertijd verdienen ze te weinig om
een woning op de vrije markt te betalen. Het is belangrijk dat we de middeninkomens
vasthouden. We hebben daarom speciaal voor deze doelgroep 187 vrije sector woningen
gereserveerd met een huurprijs tot 725,-. De komende tijd zullen we dit aantal verder
verhogen naar 200 woningen.
Bijzondere doelgroepen
Hieronder verstaan we bewoners die zelfstandig (willen) wonen, maar zorg en
ondersteuning aan huis nodig hebben. Zoals ouderen met een zorgvraag of mensen
met een verstandelijke of lichamelijke beperking. We hebben reeds 170 woningen die
hier speciaal voor geschikt zijn en waar mogelijk voegen we hier kleinschalige initiatieven
aan toe. Dat doen we altijd in nauwe samenwerking met onze zorgpartners, zodat
de woningen voldoen aan de specifieke eisen en wensen van hun cliënten. Idealiter
beschikken we over diverse kleine plukjes zorgwoningen die over de stad verspreid
liggen en integraal onderdeel uitmaken van ons reguliere woningbezit. Zo ontstaan
er gevarieerde, leefbare wijken waar allerlei type bewoners met elkaar en door elkaar
heen wonen. Dit in tegenstelling tot het creëren van afgeschermde zorgenclaves in de
wijk. Vanwege onze visie op zorg en onze beperkte omvang richten we ons dan ook
uitsluitend op dergelijke kleinschalige zorginitiatieven. Gaat het om het realiseren van
specifiek en grootschalig zorgvastgoed, dan laten we dit liever over aan onze lokale
partners die hier beter toe geëquipeerd zijn.
11

Kwaliteit woningvoorraad
4 Behouden en waar mogelijk verbeteren
Richting onze huidige huurders hebben we
de verantwoordelijkheid dat onze bestaande
woningen technisch in orde zijn en voldoen
aan de hedendaagse wooneisen. Om dit te
bereiken, hebben we de afgelopen jaren
veel aan groot onderhoud gedaan. In 2011
hebben we bijvoorbeeld de renovatie van
het Gemeenschappelijk Wonen project in
Fokkesteeg afgerond en zijn alle woningen
aan de binnenkant gerenoveerd in de vier
grote torenflats aan het Van Herwijnen-
en Wenckebachplantsoen in de wijk
Jutphaas-Wijkersloot. Daarnaast hebben
we voorbereidingen getroffen voor de
grondige renovatie van de bergingen en
centrale ruimtes in deze torenflats. Begin
2013 vinden de eerste werkzaamheden
hiervoor plaats.
Met alle inspanningen van de afgelopen
tijd hebben we de basiskwaliteit van ons
bezit al goed op peil weten te brengen.
Met behulp van een goed georganiseerd
dagelijks en groot onderhoud willen we dit
basisniveau de komende jaren behouden.
Tegelijkertijd ontplooien we kleinschalige,
gerichte initiatieven waarmee we de
kwaliteit van onze woningen verder kunnen
verbeteren. Dat is niet alleen goed voor het
woongenot van onze huurders, maar ook
voor de kwaliteit van de stad. We zetten
in op twee concrete verbeterinitiatieven:
12
1. Energiebesparende maatregelen
De energielasten leggen een steeds grotere druk op het besteedbaar
inkomen van onze huurders. Het treffen van energetische
maatregelen moet ervoor zorgen dat er minder energie in de
woning wordt verbruikt en onze woningen betaalbaar blijven.
Bij groot onderhoud en renovatie is hier al de nodige aandacht
voor geweest, bijvoorbeeld door het aanbrengen van dubbel
glas, het installeren van ClimaRad radiatoren en het aansluiten
van wooncomplexen op stadsverwarming.
De volgende stap is dat we ook individuele huurders enthousiast
willen krijgen voor energiebesparing. We zijn daarom een pilot
gestart met een kleine groep bewoners, waarbij we diverse
energiebesparende maatregelen in de woning treffen. Tegelijkertijd
maken we de bewoner meer bewust van zijn eigen energiegedrag
en wat hij – in combinatie met de getroffen technische maatregelen
– kan doen om de energielasten in zijn woning zo laag mogelijk
te houden. In het voorjaar van 2013 zijn de uitkomsten van de
pilot bekend. We evalueren dan samen met de bewoners welke
energetische maatregelen het meeste effect sorteren, zodat
we deze vervolgens aan een bredere groep huurders kunnen
aanbieden. Ook voor deze huurders geldt dat we de technische
maatregelen gepaard laten gaan met extra bewustwording.
2. Aanpassen appartementen voor senioren
Aanpassingen in de woning zorgen ervoor dat ouderen zo lang
mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Het gaat
vaak om relatief kleine ingrepen die het woongemak van huurders
op oudere leeftijd enorm kunnen verhogen, zoals het verwijderen
van drempels, het plaatsen van een verhoogd toilet, het installeren
van thermostaat- en eenhendelskranen, en het monteren van
beugels in douche- en wc-ruimte. Al deze aanpassingen hebben
we ondergebracht in een speciaal seniorenpakket dat we vanaf
2013 bij alle renovatie- en groot onderhoudsprojecten van
appartementen zullen aanbieden. We hebben dit als eerste
gedaan bij de renovatie van de vier torenflats aan het Van
Herwijnen- en Wenckebachplantsoen. Bewoners konden in een
inventarisatiegesprek zelf aangeven aan welke aanpassingen
zij behoefte hadden. In de loop van 2013 zullen we dit pakket
ook gaan aanbieden bij mutatiewoningen waarvan het interieur
wordt vervangen.
Voor ouderen met een eengezinswoning geldt dat het aanpassen
van hun woning aanzienlijk lastiger is. Deze zijn echt beter geschikt
voor gezinnen en beschikken over diverse structurele kenmerken
die niet aan te passen zijn voor senioren. Denk maar aan trappen in
de woning, het aantal kamers, de aanwezigheid van een grote tuin.
Hiervan hebben we dan ook aangegeven dat we deze bewoners
liever ondersteunen bij het verhuizen naar een meer geschikte
seniorenwoning dan dat we de bestaande woning aanpassen
(zie ook speerpunt 2: doorstroming stimuleren).

5Leefbaarheid
Inzetten op wonen zonder ergernis
We voelen ons verantwoordelijk voor de leefbaarheid
van de wijken waar onze woningen staan. Onze
huurders moeten zich veilig voelen en samen met
andere wijkbewoners ongestoord van hun woning
en woonomgeving kunnen genieten. We beseffen
dat leefbaarheid een gedeelde verantwoordelijkheid
is van bewoners zelf, de gemeente en andere
partijen die bij de wijk betrokken zijn. Dit maakt
dat samenwerking belangrijk is, maar ook dat alle
betrokkenen een helder beeld hebben van elkaars
rol en inzet. Zelf onderscheiden we twee niveaus
van leefbaarheid:
Te leveren inspanning
Samen met
partners
Doen we
zelf
Sociale
samenhang
Wonen zonder
ergernis
Impact directe woonomgeving
Op de vraag waar huidige huurders het meeste
belang aan hechten, wordt een prettige, leefbare
woonomgeving het vaakst genoemd. Verder vindt
75% van de huidige huurders dat
Jutphaas Wonen naast het verhuren
en onderhouden van woningen,
óók moet (blijven) investeren in
leefbaarheid.
1. Wonen zonder ergernis
Dit vormt voor ons de basis van leefbaarheid. Dat onze
huurders geen overlast ondervinden, zich veilig voelen
en zodoende zonder ergernis kunnen wonen en leven in
hun eigen wijk. Op dit niveau gaat het vaak om concrete
overlastzaken die leefbaarheid in de weg staan. Omdat
we ons verantwoordelijk voelen voor het woongenot van
onze huurders, pakken we dergelijke overlastzaken altijd
zelf op. De oplossing zit hem vaak in kleine, praktische
maatregelen die ons relatief weinig inspanning kosten, zoals
het bemiddelen tussen buren, zorgen voor extra toezicht
in publieke ruimtes en het doorspelen van overlastzaken
aan de politie.
De spil in onze aanpak zijn onze leefbaarheidsmedewerkers
die speciaal getraind zijn om met overlast om te gaan. Bij
een overlastmelding gaan zij in gesprek met de betrokken
bewoners, inventariseren de situatie en treffen per geval
concrete maatregelen die het probleem oplossen. Waar
nodig betrekken zij ook direct onze maatschappelijke
partners bij de zaak.
We merken overigens in de praktijk dat wonen zonder
ergernis voor een belangrijk deel om beleving gaat. Soms
ervaren bewoners gevoelens van overlast of onveiligheid
zonder dat zij hier een fysieke, aanwijsbare
reden voor hebben. Ook daar hebben we
oog voor. Want een kleine ingreep, zoals
het plaatsen van een camera in de galerij,
kan er in dit geval toch voor zorgen dat
bewoners veel prettiger wonen. En dat is
voor ons even belangrijk als het aanpakken
van fysieke oorzaken van overlast.
Woningzoekenden:
Prettig wonen
reikt verder dan
de muren van je
woning!
2. Stimuleren sociale samenhang
Leefbaarheid gaat in tweede instantie over het stimuleren
van de gemeenschapszin in de wijk en het ondersteunen
van bewoners die vanwege sociale of financiële problemen
buiten de maatschappij dreigen te vallen. Deze vorm van
leefbaarheid is voor ons lastiger om zelf op te pakken.
Omdat we hier niet toe geëquipeerd zijn, zou het ons te veel
inspanning kosten om echt het verschil te kunnen maken.
Op dit niveau is onze rol dan ook veel meer signalerend en
faciliterend, waarbij we altijd de samenwerking opzoeken
met onze maatschappelijke partners. Bijvoorbeeld als
we merken dat bewoners vereenzamen of te kampen
hebben met andere sociale problemen. Dergelijke ‘achter
de voordeur’-signalen spelen we actief door naar onze
partners, die de zaak dan verder in behandeling nemen.
Daarnaast houden we onze ogen en oren open in de
wijken waar wij actief zijn. Het is ons streven dat we niet
lukraak allerlei signalen verzamelen, maar dat we hier ook
echt de verbanden in ontdekken die duiden op structurele
leefbaarheidsuitdagingen in de wijk. Komen deze aan het
licht, dan zoeken we proactief onze partners op en leggen
de uitdaging neer bij de partij of partijen die deze volgens
ons het beste kunnen oppakken. We houden vervolgens
de vinger aan de pols, zodat we er zeker van
zijn dat de geconstateerde problemen ook
echt worden opgepakt. En zo nodig staan we
klaar om eventuele wijkinitiatieven die op basis
hiervan ontplooid worden, te ondersteunen
met onze eigen inzet, tijd en middelen.
13

De betaalbaarheid van onze opgave
We staan de komende jaren voor een flinke opgave. Om meer
kansen voor woningzoekenden te creëren, willen we in vijf jaar
tijd een flink aantal woningen toevoegen. Tegelijkertijd blijven we
investeren in leefbaarheid en de kwaliteit van ons woningbezit.
Deze ambities vergen de nodige investeringskracht in een tijd die
door onzekerheid en financiële risico’s wordt gekenmerkt. We
staan er gelukkig solide voor, maar we beschikken daarentegen
over weinig financiële rek. Ons verdienmodel bestaat momenteel
uitsluitend uit reguliere huuropbrengsten. De verkoop uit eigen
woningbezit hebben we namelijk stopgezet, omdat er te weinig
vraag is op de vrije koopmarkt en er juist een tekort is aan
reguliere huurwoningen. Onze inkomsten zijn daarmee redelijk
stabiel. Aan de lastenzijde worden we echter in toenemende
mate geconfronteerd met overheidsmaatregelen en -heffingen
die op onze financiële positie drukken.
Tijdens het schrijven van dit plan barst de weerstand tegen
het regeerakkoord van kabinet Rutte II in alle hevigheid los.
Verschillende organisaties uit de woningbranche, waaronder
de Woonbond, Aedes en het Centraal Fonds, waarschuwen
voor een kaalslag van corporaties als alle maatregelen uit het
regeerakkoord ongewijzigd hun doorgang vinden. Pas in de
loop van 2013 wordt er meer duidelijkheid verwacht.
Hoe het regeerakkoord in de praktijk ook uitpakt, onze opgaven
en ambities veranderen er niet door. Maar het bepaalt helaas wel
de mate waarin we deze ook daadwerkelijk kunnen realiseren.
We zijn dan ook gedwongen om een belangrijk voorbehoud
bij dit plan te plaatsen. Tegelijkertijd bekijken we onze eigen
mogelijkheden om op financieel verantwoorde wijze aan onze
ambities te kunnen voldoen. We hebben voor onszelf vier
zogeheten financiële verdedigingslinies ingesteld die ervoor
moeten zorgen dat we te allen tijde financieel gezond blijven:
14
Investeringsruimte
Extra ruimte nodig voor
het toevoegen van
meer woningen
Financiële positie Verdienmodel Maatregelen
We staan er momenteel
gezond voor
1. Kritische selectie projecten
2. Kostenneutraal bouwen
3. Huurverhoging
4. Verkoop aan
zittende huurders
Inkomsten zijn volledig
huurgebaseerd
Vier financiële
verdedigingslinies
Overheidsmaatregelen
en heffingen drukken
op financiële positie

Kritische selectie projecten
Financieel gezond blijven begint bij geld niet uitgeven.
Voor ieder potentieel transformatie- en nieuwbouwproject
geldt dat we kritisch zullen kijken naar de financiële impact
ervan en de bijbehorende risico’s. We willen graag extra
woningen toevoegen, maar dit mag niet ten koste gaan
van ons eigen voortbestaan. Onze beperkte omvang maakt
dat we hier de verstandige keuzes in zullen nemen en goed
kijken naar wat we financieel wel en niet aankunnen. We
beschikken over een Raad van Commissarissen die het als
haar taak ziet om kritisch te volgen wat er gebeurt.
Kostenneutraal bouwen
Bij het realiseren van onze uitbreidingsplannen zoeken we
actief naar kansen en mogelijkheden om kostenneutraal te
bouwen. Dat doen we aan de ene kant door ons te focussen
op transformatie, waarbij we de kosten zo laag kunnen
houden dat zelfs rendabel bouwen tot de mogelijkheden
behoort. Aan de andere kant bekijken we per project de
mogelijkheden om partners hierbij te betrekken, zodat
we de projectinvesteringen met anderen kunnen delen.
Huurverhoging
Het verhogen van de huren is een maatregel die we
spaarzaam inzetten. We beseffen namelijk dat onze
huurprijzen relatief gezien al hoog liggen en dat het creëren
van extra kansen voor woningzoekenden niet ten koste
mag gaan van onze zittende huurders. We zullen ons
daarom met name toespitsen op individuele gevallen van
huurharmonisatie. Het gaat hier om mutatiewoningen die
na lange tijd weer vrijkomen en waarvan de huren niet
langer als redelijk kunnen worden beschouwd.*
Verkoop aan zittende huurders
Terwijl er weinig vraag is naar koopwoningen op de vrije
markt, blijkt uit ons digitale klantenpanel dat 21% van onze
huidige huurders mogelijk geïnteresseerd is in het kopen
van hun eigen woning. Verkoop aan huidige huurders
behoort voor een deel van ons bezit dan ook zeker tot
de mogelijkheden. We voldoen hiermee immers aan een
belangrijke behoefte van onze huurders en tegelijkertijd
kunnen we meer geld vrijmaken voor transformatie en
nieuwbouw.
*
We kunnen voorlopig geen andere uitspraken doen
over ons huurbeleid, omdat we hiervoor afhankelijk
zijn van de regels uit het regeerakkoord. Zodra
hier meer duidelijkheid over is, zullen we dit apart
communiceren.
15

Anders durven kijken: De organisatie
Wind tegen
De woningmarkt bevindt zich momenteel
in zwaar weer. De economische crisis en het
regeerakkoord zorgen voor onzekerheid
en terughoudendheid. En dat in een
periode waarbij de woningmarkt met
nadruk vooruit geholpen moet worden.
Veel partijen voelen zich gedwongen om
een afwachtende houding aan te nemen.
Zij weten niet hoe alle ontwikkelingen
gaan uitpakken en wat het effect hiervan
is op hun financiële positie. Belangrijke
opgaven blijven hierdoor langer liggen
dan zij zouden willen.
Tijdig geanticipeerd
Jutphaas Wonen heeft uiteraard ook
met deze veranderende realiteit te
maken. Ook wij hebben te maken met
tegenwind. Gelukkig hebben we hier
tijdig op geanticipeerd. Dat betekent
niet dat de bomen tot in de hemel
groeien, maar we beschikken gelukkig
wel over een degelijke financiële basis
die onze organisatie als vertrekpunt kan
gebruiken.
Het verschil blijven maken
Voor ons is de huidige situatie geen
reden om bij de pakken neer te gaan
zitten. Het geeft ons juist de prikkel en de
energie om volkshuisvestelijk het verschil
te blijven maken in Nieuwegein.
16
Anders durven kijken
Om dat mogelijk te maken, verscherpen we als organisatie onze
focus. We zullen alerter moeten zijn dan ooit. Met het ene oog
op wat er om ons heen gebeurt. In de politiek, de maatschappij
en de markt. En met het andere op hoe wij het werk met elkaar
organiseren.
Binnen en buiten
Deze verscherpte blik naar binnen en buiten zorgt ervoor dat
we tijdig zien wat er op ons afkomt. Daarnaast geeft het ons de
ruimte om mee te bewegen en tijdig te anticiperen. Dit laatste
vraagt om extra flexibiliteit en creativiteit van de organisatie. Zodat
we andere en passende manieren vinden waarmee we invulling
geven aan onze dienstverlening en opgaven.
Verfrissende lef
Deze ambitie heeft uiteraard impact op het denken, voelen en
handelen van de gehele organisatie. Immers: het betekent niet
alleen dat we verdraaid goed moeten weten wat er gebeurt en
waar we mee bezig zijn. Het betekent ook dat we het “verfrissende
lef” moeten behouden om te blijven doen wat nodig is. Deze
mindset ziet Jutphaas Wonen als een van haar leidende principes
om in Nieuwegein een herkenbaar volkshuisvestelijk geluid te
laten horen. Ook in onzekere tijden!
Ons motto
We hebben dit samengevat onder het motto: “anders durven
kijken”. Voor ons is dit de letterlijke visie waarmee we naar alles
kijken dat ons bezighoudt en met vraagstukken omgaan. Gelukkig
staat deze zienswijze niet heel ver van ons af. Een drastische ruk
aan het stuur van de organisatie is dus niet nodig. We willen er
de komende jaren echter bewuster en proactiever mee omgaan.
Hoe we dat doen, zetten we hierna uiteen.

DNA van Jutphaas Wonen
Waarop wij herkend en erkend willen worden
Jutphaas Wonen is een kleine, gedreven en betrokken
woningcorporatie. En dat willen we ook graag zo
houden. Onze taak? Zorgen dat je prettig kunt wonen
in Nieuwegein. We zijn er voor iedereen die dat niet
zelfstandig kan regelen. De woning en de directe
woonomgeving zijn onze aandachtsgebieden.
Klant op 1
Een goede relatie met onze omgeving staat voor ons
altijd op de eerste plaats. Dat zie je terug in de sterke
en persoonlijke band die we met onze klanten en
partners hebben. Dit zorgt voor wederzijds vertrouwen
en de openheid waarmee we daadwerkelijk in gesprek
zijn met onze relaties. Voor ons is dit meer dan een
houding. Het is onze manier om te ontdekken welke
behoeften onze klanten hebben en wat er bij partners
speelt. Dat we goed kunnen luisteren, opmerkzaam
en nieuwsgierig zijn, komt ons hierbij goed van pas.
Resultaat telt
Met een goede relatie ben je er nog niet. Bij Jutphaas
Wonen tellen ook de resultaten. Onze motivatie is dat
we ‘altijd datgene oppakken wat volkshuisvestelijk
voor de maatschappij en klant nuttig of nodig is’. We
vinden het daarbij oprecht van belang dat klanten op
ons kunnen bouwen. Dit betekent dat we afspraken
nakomen en altijd naar een oplossing proberen te
zoeken. Goed samenwerken met collega’s en partners
helpt ons daarbij. Samen weten en zien we immers
meer dan alleen. Blijkt iets schier onmogelijk? Dan
leggen we dat op een duidelijke en respectvolle manier
uit.
‘Anders durven kijken’
Als je omgeving beweegt, moet je kunnen meebewegen! Dat is onze
stellige overtuiging. Zo blijft onze dienstverlening en ons aanbod van
producten goed aansluiten bij de behoeften van onze klanten en de
maatschappij. Om deze situatie te bereiken, moet je als organisatie wel
goed naar buiten kijken en een proactieve bril opzetten. Kortom: kijken
om te kunnen anticiperen. We noemen dit ook wel “Anders durven
kijken”. Dat zie je terug op drie vlakken.
Ten eerste in hoe ons team denkt, voelt en handelt. Onze nieuwsgierigheid
zorgt ervoor dat we precies weten hoe de vork in de steel zit. We zijn
oplossingsgericht en raken niet in de war als de situatie anders is dan
we vooraf hadden verwacht. Flexibel en proactief is onze basishouding.
Ten tweede zie je dat terug in hoe wij omgaan met onze dienstverlening.
Onze processen geven ons daarbij houvast en zorgen ervoor dat we
efficiënt kunnen opereren. We houden echter wel onze ogen open en
nemen initiatief als dat nodig is. We vragen ons ieder keer af: kan het
in deze situatie slimmer of handiger? Dit betekent dat we altijd van ons
standaard proces mogen afwijken als de situatie dat verlangt. Immers:
het resultaat telt voor ons. Zo behouden we onze bewegingsvrijheid. Zo
blijven we problemen voor en bouwen we aan resultaten die leiden tot
tevredenheid.
Ten derde zie je dat terug in hoe we met onze opgaven omgaan. We
ontwikkelen slimme oplossingen die passen bij de uitdagende problemen
in ons werkgebied. Met vernieuwingskracht, creativiteit en een ‘beetje
lef’ verkennen we daarom iedere keer nieuwe wegen die maatschappelijk
nuttig en waardevol zijn. Onze producten zijn niet altijd standaard
en gaan soms verder waar anderen stoppen. Voorbeelden hiervan
zijn de transformatie van kantoren of het ontwikkelen van bijzondere
woonvormen. Innovatie is bij Jutphaas Wonen geen loze kreet, maar
de praktijk.
DNA van Jutphaas
Wonen
We beschrijven op deze pagina waar
we als Jutphaas Wonen voor “gaan
en staan” en waarop wij “herkend en
erkend” willen worden. We noemen
dit ook wel ons DNA.
Van een aantal dingen weten
we dat we er nog niet helemaal
zijn. Anderzijds zijn een aantal
belangrijke kernwaarden al sterk
verankerd in onze organisatie. Uit
deze beschrijving spreekt dan ook
onze richtinggevende ambitie voor
de komende jaren.
17

Identiteitscan Jutphaas Wonen
Hoe ver staan we van ons gewenste DNA af?
U heeft hiervoor kunnen lezen welk DNA Jutphaas Wonen nastreeft.
In de aanloop naar dit plan hebben we onderzocht hoe ver we
hier nog vanaf staan en waar we ons verder in zullen moeten
ontwikkelen. Het schema geeft een samenvatting van onze analyse,
waarbij we onderscheid maken tussen drie soorten waarden:
1. Historische waarden
Linksboven staan onze historische waarden. Dit zijn de DNA waarden
die we zelf al bewust toepassen en waar we ook door anderen op
herkend worden. Onze historische waarden geven ons een duidelijk
en betrouwbaar gezicht. Klanten en partners weten hierdoor wat
ze van ons mogen verwachten. Uit onderzoek en gesprekken blijkt
dat onze omgeving dit deel van ons DNA als positief ervaart. Zo
positief zelfs dat we meerdere malen te horen hebben gekregen:
“blijf wie je bent”. Een advies dat we ter harte nemen. Ook de
medewerkers van Jutphaas Wonen herkennen zich in de beschreven
waarden. We mogen hiermee zeggen dat het cultuurtraject dat
we het afgelopen jaar hebben doorlopen is geslaagd. Dat we het
allemaal eigenlijk heel gewoon vinden, blijkt uit het feit dat we niet
graag over cultuur praten, maar het vooral tot uitdrukking willen
laten komen in ons werk en gedrag.
2. Latente waarden
In het midden van het schema staan een aantal waarden die door
de buitenwacht worden gewaardeerd, maar die onszelf niet (meer)
opvallen. Zij zijn met andere woorden latent aanwezig. Deze waarden
hebben vooral te maken met onze innovatieve en creatieve kant.
We zijn het wel, maar weten dat minder goed van onszelf. Omdat
deze waarden een belangrijk deel van ons DNA vormen, willen we
daar de komende tijd bewuster mee omgaan. We doen dit door
innovatie en creativiteit een belangrijkere plek te geven in onze
productontwikkeling.
18
Historische waarden
Betrouwbaar en eerlijk
Klein, persoonlijk
en betrokken
Maatschappelijk betrokken
Slagvaardig, doelgericht
en proactief
Weten waar de behoefte ligt
Doen wat voor maatschappij
en klant nuttig is
Oprecht
Vaardig
Routineus
We zijn er
voor de klant
“Blijf wie
je bent”
Maatschappij gedreven corporatie
- Midden in de maatschappij
- Luisterend oor
- Betrouwbaar
Latente waarden
Menselijk creatief
Contactvaardig
Innovatief
Identiteitscan
Nieuwsgierig
Zeggen wat je doet,
doen wat je zegt
Creatief, slim en handig
“Omgeving
anders”
Opvolgen, nakomen
afspraak
Groeiwaarden
Initiatief nemen
Samenwerken, doorspelen
en terugkoppelen
Meenemen uitdagen
Heldere verwachtingen
Flexibiliseren
Team en proces
Alert zijn,
blijven meegaan
“Anders durven kijken”
Cultuurwaarden Motto

We omarmen ons gewenste dna
Het ontwikkelen van onze groeiwaarden
3. Groeiwaarden
Rechts in het schema staan onze groeiwaarden. Dit zijn
de waarden waar we ons de komende tijd verder in willen
ontwikkelen en bekwamen. Het gaat hier om aanvullende
waarden die we bovenop onze historische waarden zullen
ontwikkelen. Zij komen dus niet in de plaats van onze
historische waarden. Onze groeiwaarden hebben vooral te
maken met de bewegelijkheid van de markt en onze ambitie
om nog beter te kunnen anticiperen op wat gevraagd en
nodig is. We willen deze waarden op twee plekken in onze
organisatie borgen, namelijk in:
1. Het denken, voelen en handelen van ons team
2. De inrichting van onze dienstverlening
Ons team
Op ons team mogen we trots zijn. En met reden. Zij zorgen
er iedere dag voor dat onze klanten prettig kunnen wonen
in Nieuwegein. Met inzet en betrokkenheid. Klanten
waarderen dat. Het team vormt voor Jutphaas Wonen
dan ook de belangrijkste hefboom waarmee we onze
groeiwaarden van de grond kunnen krijgen. Het is daarbij
onze stelling dat we het er niet lang over willen hebben.
We willen de gewenste situatie met name bereiken door
te doen. Voor het werk, in het werk. Dat betekent dat
we de komende jaren heel bewust bij alles wat we doen
nadenken of het wel strookt met ons DNA. We hebben
daar een simpel ezelsbruggetje voor: de WBDU-vraag.
Deze letters staan voor: Waar Blijkt Dat Uit? Je kunt jezelf
dan bijvoorbeeld de vraag stellen: Mijn nieuwsgierigheid
in dit gesprek… Waar bleek dat uit? Zo kan iedereen voor
zichzelf checken of zijn denken, voelen en handelen in lijn
ligt met het gewenste DNA. Door af en toe met collega’s
de praktijk te bespreken, verankeren we onze groeiwaarden
en vinden we samen oplossingen als het even niet lukt.
Onze dienstverlening
Ook op het niveau van onze dienstverlening willen we in
staat zijn om anders te durven kijken, waarbij we alert zijn
op de wensen van onze individuele klanten en deze op
proactieve wijze weten in te vullen. Op dit moment leunt
onze dienstverlening voor een belangrijk deel op processen,
waarvan het mutatie- en reparatieproces de belangrijkste
zijn. We hebben deze diensten in vaste procedures vervat,
zodat we een constante kwaliteit kunnen waarborgen. Deze
werkwijze sluit ook goed aan bij onze natuurlijke waarden,
waarbij we geroutineerd te werk gaan, vaardig zijn en met
een sterk gevoel voor kwaliteit onze klanten bedienen. We
zijn hier dan ook heel bedreven in.
Kijken we echter naar de veranderende markt en onze
eigen ambities, dan zouden deze vaste procedures wel
eens kunnen gaan knellen. We zien immers dat klanten
nieuwe wensen hebben die niet binnen onze set van
vaste procedures hoeven te vallen. Daarnaast gaan we de
komende jaren allerlei initiatieven ontplooien waarbij we
dichter op de situatie van de individuele klant willen kruipen.
Denk maar aan het persoonlijk begeleiden van senioren met
een verhuiswens of het ondersteunen van bewoners die
hun energiekosten willen verlagen. Onze dienstverlening
zal hierdoor steeds persoonlijker en proactiever worden.
Daarom is het nodig dat we onze processen flexibiliseren,
waarbij we de resultaten leidend maken. Processen moeten
met andere woorden houvast bieden, maar tegelijkertijd
voldoende ruimte laten om te doen wat nodig is om
iedere klant goed te bedienen. Processen zijn dan niet
langer een statisch gegeven, maar een flexibele aanpak
die meebeweegt met de individuele situatie van de klant.
De komende tijd bekijken we daarom hoe we proactiever
met onze processen kunnen omgaan.
Tot slot…
Jutphaas Wonen is zich ervan bewust dat dit
ondernemingsplan een aantal veranderingen met
zich meebrengt voor haar organisatie. Het is daarom
de ambitie van het management om iedereen zo goed
mogelijk in deze veranderingen mee te nemen. Dat
begint met goed uitleggen, elkaar scherp houden
op de inhoud en zorgen voor veel onderlinge
afstemming. Vervolgens zullen we de organisatie
uitdagen en prikkelen om creatief mee te denken
bij de concrete invulling van dit plan. We voelen
hierbij als management de verplichting om een goede
terugkoppeling te geven hoe ideeën en bijdragen van
medewerkers hun weg vinden in de realisatie van onze
ambities. Daarna is het een kwestie van de mouwen
opstropen en met elkaar aan het werk gaan.
19