alle zeilen bij! - Woningvereniging Nederweert

Koersen tegen de wind in; 

alle zeilen bij! 

Verslag Van Het bestUUr oVer Het jaar 2012 

N E D E R W E E R T 

WONINGVERENIGING

Koersen tegen de wind in; 



Woningvereniging nederWeert JAArverslAg 2012 


WONINGVERENIGING 

1



Met een dubbel gevoel kijken we terug op het jaar 2012. Positief, omdat we uitzonderlijk goed scoorde op 

onze verkopen; negatief omdat deze verbeteringen grotendeels teniet zijn gedaan door de gevolgen van 

het rijksbeleid. 

de ingezette koers in 2011, waarop we ons hebben gefocust op het verbeteren van onze dienstverlening 

en onze financiële prestaties, is ook in 2012 doorgezet. ondanks beleidsveranderingen op onderhoudsgebied 

en huurbeleid is onze klantenwaardering nagenoeg hetzelfde gebleven. Financieel gezien hebben 

we uitzonderlijk gepresteerd door de verkoop van 42 woningen, met een verkoopopbrengst van ruim 

4 mln. euro. daarmee zou een liquiditeitsbuffer worden opgebouwd waarmee extra aflossingen kunnen 

worden gedaan op onze hoge leningenportefeuille en gespaard kan worden voor toekomstige investeringen, 

zonder daarvoor nieuwe leningen te hoeven afsluiten. 

een mooi voornemen, dat echter doorkruist is door de plannen van het kabinet om de verhuurdersheffing 

in te gaan voeren komende jaren. de saneringsheffing komt daar nog eens bovenop. voor onze corporatie 

betekent dit een bedrag dat in 2017 is opgelopen tot 1.135.000,-. geld dat niet te gebruiken is voor het 

verbeteren van onze eigen financiële positie en onze investeringsmogelijkheden blokkeert. door deze 

bruuske rijksmaatregelen wordt het positieve resultaat van onze ingezette acties tot water naar de zee 

dragen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het CFv in oktober 2012 een negatief solvabiliteitsoordeel 

heeft afgegeven. 

noodzakelijke extra maatregelen op het gebied van onderhoudslasten, inkoop en bedrijfsvoering zijn 

eind 2012 in onze meerjarenprognoses opgenomen. Helaas heeft dit ook geleid tot het pijnlijke besluit 

om af te zien van de voorgenomen investering in 11 levensloopbestendige appartementen in een van de 

kernen van nederweert, evenals de voorgenomen realisatie van 5 standplaatsen in 2013 voor woonwagens. 

geen vrijwillige keuze, maar gewoon pure noodzaak om onze huishoudportemonnee op orde te houden. 

eind 2012 is ons huishoudboekje op weg om gezond te worden, zoals ook uit het accountsverslag bij 

deze jaarrekening blijkt. Wel zullen we ook komende jaren alle zeilen moeten blijven bijzetten om dit te 

kunnen vasthouden. ondanks de zware tegenwind, zijn we echter ook in 2012 voor een overgroot deel 

onze afspraken nagekomen en zijn onze prestaties op onderdelen zelfs nog verbeterd. 

dat willen we graag zo houden! 

Corry Keulen 

directeur - bestuurder 


3

4 



Woningvereniging nederWeert 

gutjesweg 6 

6031 et nederWeert 

Postbus 2755 

6030 AB nederWeert 

t 0495-632050 

f 0495-634719 

i www.wvnederweert.nl 

Colofon 

tekst: Woningvereniging nederweert 

vormgeving: grafisch ontwerpbureau Anne Halfers, Weert 

verspreidingsvorm: digitaal en op de website www.wvnederweert.nl 

nederweert, juni 2013 

© Woningvereniging nederweert, 2013. niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door 

middel van druk, fotokopie, microfilm of op ander wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de uitgeefster, 

de Woningvereniging nederweert.

inHoUdsopgaVe jaarVerslag 

i onze Visie en missie: wonen doe je niet alleen! 7 

Positionering, visie en missie 

ons ondernemingsplan 2011- 2015 

Jaarplan 2012: Focus op financiën en klant 

ii onze Klanten: met en VanUit de Klant 9 

vervolg enquête ondernemingsplan 2011-2015 

Wat vindt u? 

KWH; Klantenwaardering en klantentevredenheid 

ons overleg met huurders 

onze vereniging 

onze communicatie en informatie 

onze stakeholders 

ons overleg met collega corporaties 

iii onze VastgoedportefeUille: differentiatie in prijs en Kwaliteit 16 

onze lokale en regionale woningmarkt 

onze portefeuillestrategie tot 2020 

onze nieuwbouwportefeuille en ontwikkeling; pijnlijke maatregelen 

ons verkoopbeleid 

iV ons woningaanbod 22 

ons woningaanbodmodel 

Woningzoekenden 

Mutaties 

ons huurbeleid 

ons betalings – en incassobeleid 

V ons onderHoUd: Versobering naast KeUzeVrijHeid Voor HUUrders 27 

ons onderhoudsbeleid 

onze onderhoudskosten 2012 

overige dienstverlening 

Vi naobersCHap en leefbaarHeid: wonen doe je niet alleen 31 

ons leefbaarheidsfonds 

onze aanpak burenoverlast 

Vii wonen en zorg: maatwerK door samenwerKing 33 

senioren 

Bijzondere doelgroepen 

vangnetoverleg 


5

Viii onze organisatie: slanK, lenig en resUltaatgeriCHt 36 

onze structuur 

onze personele inzet 

onze ondernemingsraad 

iX onze goVernanCe: naar een betroKKen, 

professioneel toeziCHt op gepaste afstand 38 

verslag raad van Commissarissen 2012 

X onze deelnemingen 45 

energiebedrijf nederweert 

Wooninvesteringsfonds 

verenigingen van eigenaren 

Xi ons finanCieel beleid en risiCobeHeer: 

stUren op liqUiditeit en solVabiliteit 46 

van A2 terug naar A1; negatief solvabiliteitsoordeel 2012 

effecten rijksbeleid op onze meerjarenbegroting 

risicobeheer 

verbeterplan 

de vermogenspositie 

de financieringspositie 

onrendabele investeringen 

Xii onze KlaCHtenadViesCommissie 51 

Xiii VerKlaring besteding middelen 53 

6

i onze Visie en missie: 

wonen doe je niet alleen! 

positionering 

Woningvereniging nederweert is uitsluitend werkzaam in de gemeente nederweert. 

nederweert is een landelijke gemeente met ca. 17.000 inwoners en met een woningbestand van 

ca. 6.300 woningen waarvan ongeveer 2.100 huurwoningen. Woningvereniging nederweert heeft er daarvan 

1.460 in eigendom inclusief vhe’s (verhuureenheden) ten behoeve van zorg en exclusief commercieel 

vastgoed woonwagenstandplaatsen en parkeervoorzieningen. de gemeente bestaat uit de hoofdkern 

nederweert-dorp en de kernen Budschop, ospel, ospeldijk, eind en leveroy. op de woningmarkt is er een 

duidelijke relatie met de gemeente Weert. 

onze Visie 

wonen doe je niet alleen! samenwerking en maatwerk voor een leefbare woonomgeving 

de Woningvereniging nederweert kwam tot stand in 1968. destijds werd in de statuten als doelstelling 

vastgelegd: “Het verzorgen van de sociale woningbouw in deze gemeente en het exploiteren van het 

woningbezit“. Anno 2012 is de taak van de Woningvereniging nederweert meer dan het zorgen voor 

betaalbare woningen. de Woningvereniging nederweert voelt zich als lokale huisvester medeverantwoordelijk 

voor de woonomgeving, waarbij inspelen op vergrijzing, zorg en welzijn thema’s zijn die in 

ons woningen dienstenaanbod terugkomen. Medeverantwoordelijkheid, samen delen en maatwerk 

zijn de uitgangspunten in onze werkwijze, gericht op onze klanten en op onze stakeholders. 

onze missie 

Creëren van een veilige en prettige thuishaven voor diverse doelgroepen 

Het bieden van betaalbare woningen in een prettige en veilige woonomgeving, waarbij we onze klanten 

ondersteunen bij het zoveel mogelijk realiseren van hun woonwensen. dat doen we met een divers 

woningaanbod en een pakket aan woondiensten, samen met andere partners. 

ons ondernemingsplan 2011 – 2015 

in 2011 hebben we, in dialoog met onze stakeholders, leden en huurders, het ondernemingsplan 2011-2015 

opgesteld. in dit plan staan 5 thema’s centraal: 

onze speerpUnten Voor 2011- 2015 

• Klant: Naar een klantgerichte organisatie 

• Maatwerk in wonen 

• Maatwerk in welzijn en zorg 

• Naoberschap en Leefbaarheid 

• Financiële continuïteit 

jaarplan 2012: foCUs op finanCiën en Klant 

Jaarlijks wordt er, gekoppeld aan het ondernemingsplan, een aantal activiteiten in een jaarplan vastgelegd, 

waar we dat jaar specifiek aandacht aan zullen schenken. deze activiteiten worden vastgelegd in een jaarplan, 

waarvan de voorgang terugkomt in de kwartaalrapportages. onze focus lag afgelopen jaar wederom op 

onze financiën en onze klanten. 


7

8 

onZe visie en Missie: Wonen doe Je niet Alleen! 

de volgende resultaten zijn in 2012 behaald: 

Klant: inzicht in klantwaardering op primaire processen 

maatwerk: aanbieden keuzemogelijkheden met betrekking tot onderhoud 

• vervolg KWH (kwaliteitscentrum woningcorporaties huursector): doorlopende meting met als scoop verbeteringen 

klachtenmanagement 

• invoer nieuw digitaal postdocumentatiesysteem per 1-12-2012 

• invoer serviceonderhoudsabonnement per 1-4-2012 

financiën: negatieve kasstroom en liquiditeitspositie verbeteren 

• verkoopopbrengsten minimaal 2mln; realisatie € 5.838.900 

• Huurharmonisatie bij mutatie (bij 5% mutatie naar 72.000 extra huur per jaar) 

nB. Mutaties zijn achtergebleven (4,7%); de huurharmonisatie bij mutatie heeft geresulteerd in een 

extra huuropbrengst van € 56.541,60 op jaarbasis 

• Complexbeheerplannen: 

- bijstelling huurbeleid eengezinswoningen: naar maximaal redelijke huur onder aftoppingsgrens 

- onderzoek mogelijkheden overbrenging naar niet – dAeB (diensten van algemeen economisch belang) 

portefeuille opgestart december 2012 

- opstellen rendementseisen per complex, afronding 2013 

• investeringsstatuut vastgesteld 

• treasurystatuut geactualiseerd 

• voorbereiding invoering rJ645 

wonen: maatwerk voor klanten 

• invoering serviceabonnement per 1-4-2012 

• voorbereiding vraaggestuurd binnenonderhoud; start 1-1-2013 

• voorbereiding nieuwbouw nederweert-eind; uitvoering uitgesteld i.v.m. consequenties kabinetsplannen 

• onderzoek herinvulling locaties Bredeweg en Carisplan; geen haalbare 

businesscase vanwege onzekerheid woningmarkt in relatie tot kabinetsplannen 

• Deelname provinciaal project Zonnepanelen voor huurwoningen; 22 geïnteresseerde huurders 

(36 plaatsen beschikbaar) 

welzijn en zorg: Verkenning toekomstige rol in de keten wonen-welzijn zorg 

• WMo nieuwe stijl; concept Kracht van het dorp; pilot leveroy 2013 

leefbaarheid en naoberschap: samenwerking met partners 

• Project buurtbemiddeling samen met maatschappelijk werk, politie en gemeente 

in 2012 zijn 15 dossiers via deze werkwijze afgehandeld 

• Uitbreiding leefbaarheidsfonds met gemeente; niet structureel; wel op aanvraag 

in 2012 waren er 9 aanvragen voor een totaalbedrag van € 5.105,65 

organisatie en personeel: focus op klantgerichtheid; resultaatgerichtheid en medeverantwoordelijkheid 

• resultaatafspraken op basis van jaarplan 2012 

• invoeren budgetbeheer 

• teamtrainingen gericht op samenwerking en leren feedback geven 

• opdracht organisatieonderzoek november 2012; start begin 2013

ii onze Klanten 

met en VanUit de Klant 

VerVolg enqUête ondernemingsplan 2011-2015 

Uit de enquête, die in 2011 onder leden en huurder gehouden is, bleek dat men bij de thema’s van het 

ondernemingsplan de volgende prioritering gaf: 

prioritering tHema’s: 

1 Klant 

2 Wonen 

3 Welzijn en zorg 

4 leefbaarheid en naoberschap 

in aansluiting op deze uitslag hebben we ons in 2012 gefocust op de thema’s klant en wonen, waarin de 

volgende zaken verder zijn uitgewerkt : 

• Eigen verantwoordelijkheid huurder in relatie tot klantgericht werken. 

- introductie serviceabonnement per 1-4-2012 

• Basispakketten in onderhoud en duurzaamheid; extra service en keuzepakketten tegen betaling: 

- Provinciale actie Zonnig limburg najaar 2012 

- opstellen vraaggestuurd binnenonderhoud; invoering 1-1-2013 

• Prijs- kwaliteitsverschil in huurbeleid: 

- invoeren gedifferentieerde huurprijzen, gekoppeld aan kwaliteit woning 

• Combinatie bijzondere woonvormen: 

- Pilot woonzorgcomplex Aan Stad-Thoês: combinatie zorg geïndiceerde ouderen 

en ouder wordende huurders met een beperking 

• Rol bewoners bij naoberschap en leefbaarheid: 

- Aanvragen voor 2012 vanuit bewonerscommissies gestimuleerd en gehonoreerd 

wat Vindt U? 

KwH: Klantenwaardering en klantentevredenheid 

We vinden het belangrijk dat we weten hoe onze huurders onze dienstverlening ervaren. 

na het behalen van het KWH huurlabel in 2010 hebben we in 2012 dan ook weer deelgenomen aan de 

KWH meting. er was sprake van een ander opzet: de meting is voortaan continu met een kwartaalfrequentie. 

voor de reparatieverzoeken is gekozen voor een maandfrequentie. 

omdat de KWH meting voortaan continu wordt uitgezet, zijn onze eigen enquêtes klachtenonderhoud en 

mutatieonderhoud (vertrekkend en nieuwe huurder) komen te vervallen. We willen huurders immers niet 

overladen met enquêtes. 


9

10 

onZe KlAnten: Met en vAnUit de KlAnt 

de resultaten per 31 december 2012 zien er als volgt uit: 

onderdelen score minimaal vereiste score 

Klantcontact 

> Contact 7,8 7,0 

> Bereikbaarheid 7,5 7,0 

> Communicatie/ informatie 

Verhuizen 

7,4 7,0 

> Woning zoeken 8,0 7,0 

> Woning betrekken 8,4 7,0 

> Huuropzegging 

onderhoud 

8,3 7,0 

> reparaties 7,2 7,0 

> onderhoud 7,6 7,0 

Klachten behandelen 5,9 6,5 

Positief is dat onze huurders, ondanks de veranderingen in ons onderhouds - en huurbeleid afgelopen 

2 jaar, onze Woningvereniging nederweert een ruime voldoende blijven geven. ten opzichte van de 

meting in 2010 is er sprake van stabiliteit: gemiddeld van 7,6 in 2010 naar 7,6 in 2012. 

Helaas scoren we op de afhandeling van klachten nog steeds niet goed. Uit de analyse, samen met KWH , 

is gebleken dat dit grotendeels veroorzaakt wordt doordat onze informatiebrochure niet voldoet aan een 

aantal kwaliteitseisen. daarnaast bleek dat een deel van de huurders, dat niet tevreden was over de klachtenafhandeling, 

dit baseerde op negatieve ervaringen uit het verleden. er is in de huidige opzet van KWH 

niet echt sprake van een ”real time” meting. 

Uit de bespreking met onze leden over klachtenafhandeling (ledenvergadering november 2012) zijn de 

volgende prioriteiten naar voren gekomen: 

• Afhandeling en nazorg: de klacht is naar tevredenheid opgelost 

• Afspraken: de met de huurder gemaakte afspraken zijn (tijdig) nagekomen 

• Persoonlijk contact: onze medewerk(st)er heeft goed geluisterd en vragen gesteld voor een volledig 

beeld. 

in onze werkwijze zullen we deze punten meenemen, waarbij we kijken naar een passender vorm van 

meting op klachtenmanagement. ook bekijken we welke rol de klachtencommissie hierin kan gaan spelen. 

ons oVerleg met HUUrders 

Vereniging Huurdersplatform regio weert 

Het Huurdersplatform is een zelfstandige, statutaire vereniging met als voornaamste doel het behartigen 

van de belangen van alle huurders in de gemeenten Weert en nederweert. Het Huurdersplatform treedt 

in overleg met het bestuur ten aanzien van zaken van beleid en beheer die van belang kunnen zijn voor 

onze huurders. Het overleg met het Huurdersplatform is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst 

huurdersoverleg. 

in de statuten van de Woningvereniging nederweert is bepaald dat het voordrachtrecht, zoals bedoeld in 

artikel 7.1.e van het Besluit Beheer sociale Huursector (BBsH), om bindende voordrachten uit te brengen 

aan de Algemene vergadering voor twee zetels in de raad van Commissarissen is voorbehouden aan de 

huurders c.q. huurdersorganisaties. in het verslagjaar hebben 5 besprekingen plaatsgevonden met het 

huurdersplatform, waarbij in het najaar 2012 de 2 commissarissen, die op voordracht van de huurders in 

de raad van Commissarissen benoemd zijn, aanwezig waren.


onderwerpen 2012: 

• Huurbeleid 

- Huurverhoging 2012 

• Onderhoudsbeleid 

- verloop deelname serviceabonnement 

- Advies vraaggestuurd binnenonderhoud 

- instemming actualisering ZAv beleid 

• Rol huurdersplatform advies bij aanvragen leefbaarheidsfonds 

• Begroting 2013 Huurdersplatform 

- Bezuinigingsvoorstellen 

• Activiteitenplan 2013 Huurdersplatform 

- relatie bewonerscommissies versterken 

onze bewonerscommissies 

Binnen ons bezit zijn 5 bewonerscommissies actief, allen gekoppeld aan complexen voor senioren. 

Het betreft de bewonersverenigingen: 

• De Drie Lelies en Burgemeester Hobusstraat die als doel hebben het beheren van de algemene ruimte 

in de seniorencomplexen aan de schoolstraat en de Burgemeester Hobusstraat. 

• Bewonersverenigingen“Aan Stad-Thoês”en“Domus Bona Ventura”en sinds 2011 ook het complex 

Antonius veste die als doel hebben het mede invulling geven aan welzijnsactiviteiten in de algemene 

ruimte van het woon-zorgcomplex aan stad te ospel en de algemene ruimte van het woon-zorgcomplex 

aan de Kapelaniestraat en het appartementencomplex Antonius veste te nederweert. 

overleg met de bewonerscommissies heeft in 2012 op afroep plaatsgevonden de gespreksonderwerpen 

voor 2012 hadden voornamelijk betrekking op het poetsen van de algemene ruimten en leefbaarheid. 

daarnaast kwam ook het niet nakomen van afspraken, gemaakt over zaken, die door de bewonerscommissies 

waren aangedragen, enkele malen op de agenda voor. 

Binnen de technische dienst zijn de 2 opzichters en de 2 servicemonteurs als contactpersonen aangewezen 

voor de verschillende complexen. Zo hebben de commissies een vast aanspreekpunt voor hun vragen. 

van de medewerkers wordt een proactieve houding gevraagd met betrekking tot onderhoudszaken en 

vragen vanuit de betreffende complexen. 

in woongebouwen zonder algemene ruimte wordt ernaar gestreefd één van de huurders als vaste contactpersoon 

te hebben met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen van het 

woongebouw. 

onze Vereniging 

Woningvereniging nederweert is een vereniging waarvan elke inwoner, ouder dan 18 jaar, van de gemeente 

nederweert lid kan worden. de ledenvergadering vormt in de vereniging het hoogste orgaan en kan dan 

ook invloed uitoefenen op het beleid in algemene zin. tijdens de jaarlijkse Algemene ledenvergadering 

spreken de leden zich onder andere uit over dit verslag, de jaarrekening en benoeming van leden van de 

raad van Commissarissen. daarnaast dient de jaarlijkse onderhoudsbegroting en de begroting interne 

bedrijfskosten aan de ledenvergadering te worden voorgelegd. Met ingang van 2011 is er voor gekozen 

2 maal per jaar een algemene ledenvergadering te beleggen, met als doel naast de formele verantwoordingsstukken 

ook de nieuwe ontwikkelingen en beleidszaken met de leden door te kunnen spreken. 


11

12 


Aantal leden per 31-12-2012: 109 leden (31-12-2011 113 leden). 

Hiervan zijn 52 huurder. 3 leden zijn in 2012 geroyeerd omdat ze 3 achtereenvolgende bijeenkomsten 

zonder afmelding niet hebben deelgenomen; 2 leden zijn overleden en 2 hebben opgezegd; er waren 

3 nieuwe aanmeldingen. 

Helaas zien we de afgelopen jaren een gestage achteruitgang van het aantal leden. ook is er sprake van een 

toenemende vergrijzing. Als vereniging vinden we het belangrijk dat er sprake is van een representatief 

ledenbestand en actieve deelname van leden. daarom is ook in de 2de helft van 2012 ingezet op een 

andere invulling van de ledenvergadering, om zo de deelname aan de bijeenkomsten te vergroten. 

naast de formele verantwoordingsstukken wordt er per ledenvergadering een inhoudelijk thema gepresenteerd, 

waarbij we naast informatie ook de interactie met leden willen versterken. Als 1ste thema hebben we 

in november 2012 stilgestaan bij het klachtenmanagement en de gewenste verbeterpunten vanuit de 

leden. in 2013 wordt deze werkwijze voortgezet en zal ook gekeken worden naar nieuwe vormen van ledenwerving 

en ledencontact. Aandachtspunt daarbij is het vergroten van de digitale communicatiemogelijkheden 

met onze leden en huurders. 

onderwerpen 2012: 

• Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2011 

• Meerjaren financiële planning: ontwikkelingen en risico’s in relatie tot kabinetsbeleid 

- verbeterplan 

• Begroting 2013 

• Onderhoudsbeleid: 

- invoering service-abonnement 

- vraaggestuurd binnenonderhoud per 1-1-2013 

• Thema: Actie Zonnig Limburg 

• Thema: KWH en verbeteringen klachtenafhandeling 

onze CommUniCatie en informatieVerstreKKing 

Actuele informatie over de Woningvereniging nederweert is te lezen op onze website. 

twee maal per jaar verschijnt het huurdersblad gehuurtj. in 2012 waren de onderwerpen zeer divers; 

• Uitleg over onze financiële situatie en de gevolgen van het kabinetsbeleid 

• Burenoverlast en buurtbemiddeling 

• Hennepconvenant en de consequenties voor huurders 

• Verkoopbeleid Woningvereniging Nederweert 

• Ontwikkelingen nieuwbouwportefeuille 

• Resultaten KWH en aandachtspunten klachtenafhandeling 

• De invoering van het service-abonnement 

• Gepland onderhoud 2012 en 2013 

• Leefbaarheidsfonds en de aanvraag hiervoor 

• Oproep voor mailadressen


onze staKeHolders 

onze belangrijkste stakeholders op lokaal niveau zijn de gemeente, de zorgen welzijnsorganisaties en de 

2 collega-corporaties (Wonen limburg en Wonen Zuid). samenwerking met hen is essentieel om samen 

een goed aanbod op het gebied van wonen, welzijn en zorg in nederweert te kunnen blijven garanderen. 

overleg met de gemeente nederweert; tussentijdse wisseling portefeuillehouders 

de gemeente nederweert en Woningvereniging nederweert zijn voor wat betreft de sociale volkshuisvesting 

elkaars voornaamste partners. in 2012 zijn, uitgaande van het ondernemingsplan, de prestatieafspraken 

voor de komende vier jaar door beide partijen vastgelegd. Hiervan heeft ook een presentatie plaatsgevonden 

aan de themaraad. 

op bestuurlijk niveau vindt in beginsel één maal per kwartaal overleg plaats tussen de gemeente nederweert 

en Woningvereniging nederweert. Medio 2012 hebben 2 wethouders gebruik gemaakt van de pre-pensioenmogelijkheden, 

waardoor er voor onder andere de portefeuilles volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling/projecten 

en de portefeuille leefbaarheid in kernen, ouderenbeleid en WMo 2 nieuwe wethouders zich 

hebben moeten inwerken op de diverse dossiers. in het najaar van 2012 hebben dan ook bestuurlijk twee 

extra bijeenkomsten plaatsgevonden. 

Belangrijke onderwerpen, die in het verslagjaar in het bestuurlijk overleg aan bod zijn gekomen, zijn: 

• Prestatieafspraken 2012 – 2015 

• Provinciale Hennepconvenant 

• Regionale woonvisie; stand van zaken GOML (Gebiedsontwikkeling Midden Limburg) 

• Landelijke ontwikkelingen; gevolgen kabinetsplannen voor de Woningvereniging Nederweert 

• Voortgang haalbaarheidsonderzoeken nieuwbouwprojecten 

• Centrumplan Nederweert-Budschop 

• Nieuwe woongebieden/uitleglocaties met name woonwagenlocatie Hoebenakker 

• Woonwagenbeleid 

• WMO-beleid; deelname WMO-platform 

• Project buurtbemiddeling 

• Huisvesting van statushouders 

ouderenzorg: overleg met de stichting land van Horne 

in juni 2006 heeft de Woningvereniging nederweert een samenwerkingsintentie vastgelegd met land 

van Horne, waarbij beide partijen zich inspannen om in samenwerking met elkaar een passend pakket 

van woon- en zorgvoorzieningen te realiseren voor de gemeente nederweert. 

in 2012 heeft de afwikkeling van het stilgelegde ontwikkelingsplan leveroy centraal gestaan in de 

besprekingen met land van Horne. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de aankoop van de gronden 

reulisweg door land van Horne medio 2012. in 2012 zijn verder geen gezamenlijke nieuwe initiatieven 

ontwikkeld. voor de verschillende woon-zorgcomplexen heeft incidenteel overleg plaatsgevonden over 

activiteiten, in afstemming met het bestuur van de bewonerscommissie van het betreffende complex. 

Aandachtspunten waren de verrekeningen van de servicekosten en de nieuwbouw sint Joseph in relatie tot 

de aanleunwoningen van de Woningvereniging nederweert. 


13

14 


in 2013 vindt de oplevering van het nieuwe sint Joseph plaatsvinden. daarmee wordt het 

totale plan woonservicezone, waarin de Woningvereniging nederweert afgelopen 

jaren ook enkele projecten heeft gerealiseerd, opgeleverd. samen met gemeente, 

land van Horne en andere partners zal in 2013 gekeken worden naar een presentatie 

van dit woonserviceconcept. 

bijzondere doelgroepen: samenwerking diverse partners 

stichting pedagogisch sociaal werk (psw) midden-limburg 

de stichting PsW Midden-limburg richt zich op de zorg voor mensen met een beperking. 

Met de Woningvereniging nederweert bestaat al een aantal jaren een goede relatie, waarbij de Woningvereniging 

nederweert de huisvesting levert. de samenwerking met PsW is in 2005 in een samenwerkingsovereenkomst 

geformaliseerd. 

We verhuren 8 woningen en 66 wooneenheden in complexen aan PsW ten behoeve van hun cliënten. 

daarnaast worden er 8 woningen aan individuele cliënten van PsW verhuurd; 7 contracten zijn recent 

omgezet op verzoek van PsW, als gevolg van het rijksbeleid, waarin wordt ingezet op scheiden van 

wonen en zorg. 

Begin 2012 was in een intentieovereenkomst tussen PsW en Woningvereniging nederweert afgesproken 

dat er een haalbaarheidsonderzoek zou worden gedaan naar de mogelijkheden voor nieuwbouw ten 

behoeve van PsW op de locatie Carisplan. PsW wilde met dit nieuwbouwplan een gedeelte van hun 

verspreid liggende locaties centraliseren op deze locatie, naast een aparte unit voor zwaardere, meervoudig 

gehandicapte bewoners. 

eind 2012 heeft PsW laten weten pas op de plaats te moeten maken met deze onderzoeken. Mede door 

de wijzigingen in de AWBZ en het feit dat zij vooralsnog geen toestemming van het zorgkantoor krijgen 

voor uitbreiding, is een streep door deze nieuwbouwontwikkeling gezet. 

daarnaast participeert de Woningvereniging nederweert actief in het afstemmingsoverleg begeleid 

wonen vanuit de gemeente nederweert, waaraan diverse hulp- en zorginstellingen deelnemen. 

Partners hierin zijn: PsW, PgZ, Mensana, Wonen Plus, Maatman, sgl, de Zorggroep, CMA, politie, 

gemeente nederweert, gemeente Weert, Wonen limburg en Woningstichting st. Joseph. 

woonzorgcomplex aan stad-thoês: samen delen en maatwerk 

dat de concepten met betrekking wonen en worg zeer snel kunnen verouderen en niet meer aansluiten 

bij de vraag, blijkt uit de afnemende vraag naar appartementen in het woonzorgcomplex Aan stad-thoês 

te ospel. dit woon-zorgcomplex (realisatie in 2004), bestaande uit 39 appartementen met 24 uurszorg 

vanuit land van Horne, heeft sinds 2011 al te maken met leegstand. er blijken te weinig ouderen met een 

zorgindicatie te zijn. overige senioren hebben nog geen interesse om in dit complex te gaan wonen; 

zij hebben een negatieve associatie bij wonen in een woon-zorgcomplex.


om leegstand tegen te gaan is met andere zorginstellingen en land van Horne 

gekeken naar mogelijke cliënten, die passend zouden kunnen wonen in dit complex. 

dit heeft afgelopen jaar geleid tot de plaatsing van 5 nieuwe bewoners, die elk 

individueel zorg krijgen vanuit verschillende instanties. Binnen het complex zijn de 

ervaringen positief. dit maatwerkconcept zullen we met zorgpartners voortzetten, 

waarbij heel gericht gekeken wordt naar de individuele vraag. 

ons oVerleg met Collega Corporaties 

op lokaal niveau is Wonen limburg onze sparringpartner op het gebied van projecten gebiedsontwikkeling. 

Afgelopen jaar is samengewerkt aan de verkoop van gronden in leveroy aan land van Horne en 

Centrumplan nederweert. omdat de Woningvereniging nederweert op korte termijn geen middelen 

heeft om te investeren in gewenste appartementen sociale huur in het centrumplan, is met Wonen limburg 

afgesproken dat zij deze investering zullen doen, waarbij de Woningvereniging nederweert te zijner tijd 

het dagelijks beheer op zich neemt. 

Woningvereniging nederweert participeert actief in het samenwerkingsverband vereniging doMAAs, 

waarin 19 kleine limburgse woningcorporaties kennis en kunde uitwisselen met behoud van hun eigen 

identiteit en zelfstandigheid. op enkele terreinen worden schaalvoordelen met elkaar behaald door 

gezamenlijke inkoop. 

de Woningvereniging nederweert is verder lid van het Platform limburgse Woningcorporaties (voorheen 

Aedes kieskring limburg) waarin dit jaar onder andere aan de orde kwamen het rijksbeleid met de actuele 

dossiers Woningwet, verhuurdersheffing, inkomensafhankelijke huren en het vestiadossier, de krimpgebieden 

in limburg, bedrijfsvoering en maatschappelijk ondernemerschap. Binnen Aedes wordt deelgenomen 

aan het netwerk MKW (Platform voor midden en kleine woningcorporaties). 


15

iii onze VastgoedportefeUille: 

16 

differentiatie in prijs en Kwaliteit 

onze loKale en regionale woningmarKt 

nederweert is van oudsher een kopersmarkt, waarbij het huuraandeel rond de 30% ligt, waarvan weer 

70% eigendom van de Woningvereniging nederweert is. 

in de regionale woonvisie is door de gemeente nederweert ingezet op kwaliteit van wonen en woonomgeving. 

Met een gefaseerd nieuwbouwprogramma op 6 uitleglocaties wordt in de periode tot 2020 

voorzien in ca. 800 woningen, waarvan ca. 1/3 deel is bestemd voor starters. op deze wijze hoopt de 

gemeente de verwachte ontgroening tegen te gaan. de Woningvereniging nederweert participeert niet 

in deze ontwikkellocaties, waar alleen wordt ingezet op de kopersmarkt. 

de prognoses zijn dat na 2020 de vergrijzing meer dan gemiddeld zal zijn, waarbij het aantal 75-plussers in 

nederweert stijgt met bijna 60% van ruim 1.000 naar ruim 1.600. Als gevolg van verdunning in de gezinsomvang 

groeit de woonruimtebehoefte tot ± 2025 heel licht. daarna zakt ze hard. 

ontwikkelingen vastgoedmarkt 

ook op de nederweertse woningmarkt heeft de economische crisis forse impact. Het duurt langer voor 

woningen verkocht zijn en verkoopprijzen staan onder druk. dit heeft ook zijn effect op de huursector. 

Zittende huurders stappen minder gemakkelijk over naar de koopsector en doorstroming van koop naar 

huur (b.v. bij ouder worden) komt onder druk te staan. dit heeft ook zijn weerslag op de mutatiegraad 

binnen ons bezit, die dit jaar weer is gedaald naar een historische dieptepunt van 5%. 

opvallend was dan ook dat, tegen alle trends in, het verkoopprogramma van de Woningvereniging 

nederweert meer dan positief verlopen is. 

Beperkte kansen liggen er in het vergroten van het huursegment tussen 500 en 800 euro binnen de 

nederweertse verhuurmarkt, rekening houdend met de kaders vanuit dAeB - niet dAeB (dAeB = diensten 

algemeen economisch belang). een onderzoek naar de mogelijkheden hiervoor is eind 2012 opgestart. 

onze portefeUillestrategie tot 2020 

Medio 2011 heeft de Woningvereniging nederweert haar strategisch voorraadbeleid daterend uit 2008, 

herbezien. daarin zijn de volgende uitgangspunten vastgelegd: 

• Focus op de centrumkernen Nederweert, Budschop en Ospel geen nieuwe 

ontwikkelingen in de overige kernen 

• Focus op starters en senioren, waarbij we uitgaan van aanpassingen bij 

bestaand bezit en minder in uitbreiding van ons bezit 

• Selectieve afname van onze portefeuille met maximaal 10% (150 woningen) 

• differentiatie in prijs en kwaliteit, vertaald in ons huurbeleid; beperkte niet-dAeB 

portefeuille 

• Afname van de woningtypes < 60 m2 

• Sturen op kostendekkende exploitatie

onZe vAstgoedPorteFeUille: diFFerentiAtie in PriJs en KWAliteit 

gekoppeld aan onze portefeuillestrategie zijn vervolgens ons huurbeleid, verkoopbeleid en onderhoudsbeleid 

in 2011 geactualiseerd en in 2012 doorgezet. 

ontwikkelingen in de woningvoorraad 

Het huidig bezit 

Het woningbezit naar type en kerkdorp is in het verslagjaar gewijzigd als gevolg van de verkoop van 

42 woningen uit het verkoopprogramma. er zijn geen panden aangekocht. 

Overzicht naar wijk en type woning: 

gez.w. Sen.w. 1-2 w. Al.w. eenheden Zorgw. Woonwagens totaal 

begeleid w. 

nederweert 508 357 74 24 77 44 3 1.087 

ospel 127 58 14 - - 39 - 238 

Budschop 81 21 6 - - - 2 110 

eind 44 23 - - - - - 67 

leveroij 11 6 - - - - - 17 

ospeldijk 1 1 - - - - - 2 

totaal 772 466 94 24 77 83 5 1.521 

• de gezinswoningen kunnen omschreven worden als traditionele woningen met drie of vier slaapkamers 

waarvan er halfvrijstaand (515) zijn en geschakeld (257). 

• de 1-2 woningen, bedoeld voor alleenstaanden, zijn voornamelijk gelegen in gestapelde bouw tot 

maximaal drie bouwlagen. 

• de seniorenwoningen betreft voor een groot deel gelijkvloerse woningen met twee slaapkamers, 

halfvrijstaand (191) of geschakeld (75). daarnaast zijn er 200 appartementen verspreid over verschillende 

complexen. 26 Appartementen bevinden zich in 2 complexen waarbij geen lift aanwezig is. 

deze appartementen worden bij mutatie gelabeld voor 1-2 persoonshuishoudens. 

Overzicht naar huurklasse (in euro) en type woning: 

Huurklasse gez.w. Sen.w. 1-2 w. Al.w. eenheden Zorgw. Woonwagens totaal 

begeleid w. 

366,37 en 561,98 en 664,66 1 18 - - - - - 19 

totaal 772 466 94 24 77 83 5 1.521 

naast de verhuur van 5 woonwagens worden 17 standplaatsen voor woonwagens verhuurd. 

van de 1.521 woningen zijn er 186 voorzien van een garage. 


17

18 


niet-daeb bezit 

Per ultimo 2012 bestond ons niet – dAeB bezit uit: 

• 19 vhe’s, waarvan 1 woning en 18 appartementen 

• 15 garageboxen en 89 parkeerplaatsen 

• 6 commerciële ruimten (medisch en daaraan gerelateerde functies; Thuiszorg Land van Horne en kantoorruimte 

voor land van Horne) 

onze nieUwboUwportefeUille en ontwiKKeling: pijnlijKe maatregelen 

na de herijking van ons strategisch voorraadbeleid en het benoemen van ons meerjaren financieel beleid 

medio 2011, is geconcludeerd dat we komende jaren zeer behoedzaam dienen om te gaan met nieuwbouwontwikkelingen. 

gelet op onze financiële huishouding is in 2011 besloten de investeringen in de nieuwbouw drastisch 

terug te brengen en de financiering hiervan uit eigen middelen te doen, nl. uit de opbrengsten van de 

verkoop bestaande woningvoorraad. Het kabinetsbeleid, met een zwaar verhoogde verhuurdersheffing, 

naast de forse saneringssteun die door het CFv komende jaren bij corporaties wordt verrekend, heeft er 

echter toe geleid dat we onze verkoopopbrengsten moeten reserveren voor de betaling van deze heffingen. 

eind 2012 is besloten om pas op de plaats te maken voor de uitvoering van de geplande nieuwbouwlocaties. 

de malaise op de woningmarkt, de voortdurende onzekerheid voor particulieren over de hypotheekmogelijkheden 

en de beperkingen van financieringsmogelijkheden, zowel voor zorgpartijen als voor 

commerciële ontwikkelaars, hebben ook een negatief effect gehad op de haalbaarheidsstudies voor 

2 ontwikkellocaties, samen met externe partijen. Het jaar 2012 hebben we dan ook afgesloten zonder 

concrete plannen voor deze locaties. Als lokale volkshuisvester blijft de Woningvereniging nederweert 

wel betrokken bij de verschillende ontwikkelingen in de gemeente. in goed overleg met de gemeente 

wordt de voortgang en ontwikkeling van locaties met elkaar besproken en afgestemd. 

stand van zaken ontwikkelportefeuille 31-12-2012 

• 11 levensloopbestendige woningen nederweert-eind: 

in aansluiting op het dorpsontwikkelingsplan nederweert-eind was het plan om gefaseerd levensloopbestendige 

appartementen te realiseren. in de eerste fase is sprake van 11 appartementen. 

de planvoorbereiding voor dit plan was, inclusief vergunning, afgerond in september 2012, evenals de 

eigen financiering uit de zeer positieve verkoopopbrengsten 2012. 

de gevolgen van de verhuurdersheffing en de bijdrage saneringssteun komende jaren vergen echter 

zoveel van de financiële draagkracht van de corporatie, dat een investering in dit plan nu niet verantwoord 

is. 

in goed overleg met gemeente, de werkgroep nederweert-eind en de seniorenvereniging heeft uitleg 

over dit besluit december 2012 plaatsgevonden. naast grote teleurstelling bij de 18 ingeschrevenen 

voor dit project heeft het stilleggen van dit project als gevolg dat senioren noodgedwongen zullen 

gaan kiezen voor verhuizing naar een van de kernen, waar wel het gewenste woonproduct aanwezig is. 

in relatie tot de gewenste keten wonen/zorg, waarin steeds meer een beroep gedaan 

zal worden op mantelzorg, is verhuizing een negatieve ontwikkeling. dit omdat 

senioren uit hun eigen woonomgeving weggaan, waar vaak familie en vertrouwde 

buren handen spandiensten kunnen verrichten.


• bredeweg: 

10 vooroorlogse gezinswoningen zijn gesloopt nadat in goed overleg met de zittende huurders voor 

ieder van hen een passend alternatief was gevonden. Het voornemen in 2009/2010 was om op deze 

locatie in te zetten op de ontwikkeling van duurzame en zeer energiezuinige woonruimten voor 

senioren (patiobouw) en licht-gehandicapten (woongebouw). gezien de financiële positie van de 

Woningvereniging nederweert is in 2011 besloten deze locatie af te stoten, mits er een passend plan 

op gerealiseerd kan worden. in 2012 is een intentieovereenkomst afgesloten met een projectontwikkelaar. 

de zeer slechte prognoses voor de woningmarkt, inclusief de beperkte financieringsmogelijkheden 

voor de particuliere markt, maken dat er weinig vertrouwen is in een haalbare businesscase op deze 

locatie. vooralsnog wordt de grondpositie dan ook in portefeuille gehouden. 

• Carisplan: 

dit plan omvatte oorspronkelijk de bouw van 24 appartementen (koop/vrije sector huur) op de beide 

hoeken Carisstraat / Mgr. Kreijelmansstraat, in combinatie met één grondgebonden woning. in 2011 is 

besloten, mede op basis van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in nederweert, af te zien van nog 

meer appartementen in de vrije sector. een mogelijke doorstart samen met een zorgpartij is in 2011 

onderzocht. 

dit heeft eind 2011 geresulteerd in het opstellen van een intentieovereenkomst met PsW, waarin 

onderzocht werd of op deze locatie een gebouw voor PsW kon worden gerealiseerd, waarin zij 

verschillende woon-zorgvormen voor hun doelgroep kon realiseren, waardoor versnipperd bezit, en 

dus kostbare zorgverlening, kan worden geconcentreerd. 

door de op handen zijnde veranderingen in de AWBZ, met gevolgen voor de scheiding van wonen en 

zorg, heeft PsW eind 2012 moeten besluiten dit haalbaarheidsonderzoek niet door te zetten. 

ook voor deze locatie is besloten de grondpositie in portefeuille te houden. 

• ’t Huitje te leveroy: 

in 2011 heeft de Woningvereniging nederweert, samen met Wonen limburg, onderzocht of er alsnog 

een beperkter aantal levensloopbestendige appartementen kon worden gerealiseerd. Financieel bleek 

dit echter niet haalbaar te zijn. om tot een afronding te komen van de verrekening van de gemaakte 

kosten ten behoeve van de planontwikkeling voor land van Horne, is er een grondaanbieding gedaan 

aan land van Horne in het laatste kwartaal van 2011. na verschillende besprekingen is uiteindelijk deze 

locatie medio 2012 verkocht aan land van Horne. 

• 8 woonwagenstandplaatsen: 

in de 1e fase Hoebenakker zal een locatie voor 8 standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd 

(2011-2012). de ontwikkeling van deze uitleglocatie, in handen van een commerciële ontwikkelaar, 

verloopt moeizaam. Met de gemeente is in 2011 onderzocht, mede in het kader van regulering van 

het aantal woonwagenplaatsen, op welke wijze een kwalitatieve invulling gegeven kan worden aan de 

locatie. dit heeft geresulteerd in het aanpassen van het aantal standplaatsen op deze locatie van 8 naar 

5, waarbij de verhuur van de standplaatsen door de Woningvereniging nederweert geschiedt. op de 

huurstandplaatsen kunnen dan woonagens in de koopsector worden gerealiseerd. december 2011 is 

hierover overleg opgestart met de ingeschrevenen voor de locatie. vooralsnog bevindt het overleg zich 

in de fase, dat de betrokken woonwagenbewoners via een juridische procedure alsnog 8 standplaatsen 

met huurwoonwagens, willen bewerkstelligen. 


19

20 


ons VerKoopbeleid 

vanuit strategisch en financieel oogpunt worden door de Woningvereniging nederweert komende jaren 

woningen afgestoten. onze huidige financiele situatie, gezet naast de financiële meerjaren-prognoses, 

maakt dat we komende jaren forse extra inkomsten uit verkoop dienen binnen te krijgen om onze financiële 

huishouding gezond te kunnen maken en houden. 

ons verkoopbeleid is medio 2011 bijgesteld, waarbij de volgende doelen worden nagestreefd: 

• Genereren van liquide middelen om op korte termijn onze kasstromen gezond te maken en te houden 

• Investeringsruimte creëren voor toekomstige ontwikkelingen 

• Mogelijkheid voor lage inkomens en starters om een koopwoning te verwerven 

• Stimuleren van doorstroming naar de particuliere markt voor middeninkomens, die nu nog sociaal huren 

Financieel betekent dit dat we op jaarbasis voor 2 mln. aan verkoopopbrengsten willen 

binnenhalen. op jaarbasis betekent dit gemiddeld de verkoop van minimaal 14 woningen. 

om de omloopsnelheid van de te verkopen woningen te verhogen is op basis van het bijgestelde 

strategisch voorraadbeleid in 2011 besloten onze potentiële verkoopportefeuille uit te breiden van 

125 woningen naar 380 woningen, waarbij verkocht zal worden aan zittende huurders en bij mutatie. 

Maximaal worden er 150 woningen verkocht (10% van onze portefeuille) waarbij we ook gespikkelde 

verkoop in complexen toestaan. voor zittende huurders geldt een 10% kortingsregeling. starters op 

de woningmarkt kunnen vanaf januari 2012 ook gebruik gaan maken van de startersregeling, die de 

gemeente nederweert heeft vastgesteld. deze startersregeling geldt ook voor kopers van een woning 

van de Woningvereniging nederweert. 

Het nieuwe verkoopprogramma is januari 2012 opgestart en is bijzonder positief verlopen. 

Uiteindelijk resultaat verkoop 2012: 

aantal totale verkoopbedrag netto opbrengst 

42 € 5.838.900 € 4.318.929 

Hiervan zijn 34 woningen verkocht aan zittende huurders. 

in de voorafgaande jaren waren al 28 woningen verkocht. 

in totaal zijn nu 70 woningen verkocht van de 150 te verkopen woningen (47%). 

de hoge verkoopopbrengsten zijn positief voor onze liquiditeit. nadelig gevolg is dat de huuropbrengsten 

in een grote klap rigoureus zijn gedaald, dat ook vertaald moet gaan worden naar de consequenties voor 

het onderhoudsbeleid. voor de komende jaren is besloten de verkoop van de woningen te temporiseren, 

zodat de gevolgen voor de kasstroom geleidelijker kunnen worden ingevoerd.


bouw van woningen, bestemd voor verkoop 

Het bouwen van woningen voor de verkoop is geen onderdeel van de strategie van Woningvereniging 

nederweert. in 2011 is er wel voor gekozen om de 10 nieuwbouwappartementen, gelegen aan het 

Aerthijsplein, alsnog te koop aan te bieden, omdat dit dure huursegment niet past binnen onze vastgoedportefeuille. 

Helaas heeft dit ultimo 2012 pas geresulteerd in 1 verkoop. 

aankoop van woningen 

Het beleid is niet gericht op het verwerven van bestaand bezit van derden, tenzij dit noodzakelijk is voor 

het realiseren van nieuwbouw op herontwikkelingslocaties. in 2012 hebben we in dat kader géén woningen 

aangekocht. 


21

iV ons woningaanbod 

22 

ons woningaanbodmodel 

Met ingang van 1 mei 2011 presenteren we ons woningaanbod op onze website, zodat geïnteresseerden 

zelf actief kunnen reageren. daarbij zijn bindingseisen losgelaten en kunnen ook gegadigden van buiten 

nederweert zich inschrijven bij ons. ook 1- 2 persoonshuishoudens kunnen reageren op eengezinswoningen, 

waardoor we bijdragen aan de huisvesting van jongeren in onze gemeente. toewijzing gebeurt 

op basis van inschrijvingsduur en toetsing van het inkomen, conform het europadossier. 

Urgentie wordt alleen toegepast bij medische indicatie (op basis van onafhankelijk advies) en bij echtscheiding, 

indien het gezin al woonachtig is in nederweert. vooralsnog is niet gekozen voor participatie 

in het provinciale woningaanbodmodel thuis in limburg vanwege de hoge bijdrage. op de lokale markt 

hebben wij immers nog geen leegstand in onze verhuur, waardoor er nog geen noodzaak is om ons aanbod 

uit te breiden naar provinciaal niveau. 

woningzoeKenden 

Overzicht aantal ingeschrevenen naar soort woning per ultimo: 

Per einde 2012 2011 2010 2009 2008 

gezinswoningen 135 132 131 133 152 

seniorenwoningen 269 269 273 291 297 

1-2 woningen 67 71 101 95 105 

Aanleunwoningen 0 0 0 0 37 

Zorgwoningen 50 50 59 62 62 

totaal 521 522 564 581 653 

de vraag naar woningen voor senioren- en zorgwoningen blijft onveranderd groot (61,2% van de woningzoekenden). 

Bij de toewijzing van seniorenwoningen wordt steeds meer gelet op leeftijd en (medische) 

urgentie. 

Overzicht aantal nieuwe inschrijvingen naar inkomen (doelgroep / niet doelgroep): 

2012 totaal 

doelgroep niet doelgroep 2012 2011 2010 2009 2008 

gez.w. 61 27 88 91 74 78 99 

sen.w. 34 25 59 65 77 69 74 

1-2 w. 34 6 40 36 66 43 61 

A.l.w. 0 0 0 0 0 0 9 

Zorgw. 12 4 16 13 30 17 23 

totaal 141 62 203 205 247 207 266 

*a.l.w = aanleunwoning

ons WoningAAnBod 

Uitvoering van het toewijzingsbeleid 

Overzicht toewijzing woningen volgens passendheidscriterium BBSH: 

Huurklasse 

eenpersoonshuishoudens goedkoop Betaalbaar duur totaal 

Leeftijd inkomen = < 366,37 > 366,37 - = < 524,37 > 524,37 

< 65 jaar < 22.025,00 4 14 *2 20 

> 22.025,00 *2 *9 1 12 

> 65 jaar < 20.675,00 0 7 *5 12 

> 20.675,00 0 *2 3 5 

tweepersoonshuishoudens goedkoop Betaalbaar duur totaal 


< 65 jaar < 29.900,00 0 1 *3 4 

> 29.900,00 0 0 2 2 

> 65 jaar < 28.225,00 0 8 *2 10 

> 28.225,00 0 0 0 0 

drie- en meerpersoonshuishoudens goedkoop Betaalbaar duur totaal 


< 65 jaar < 29.900,00 0 4 *5 9 

> 29.900,00 0 0 2 2 

> 65 jaar < 28.225,00 0 0 0 0 

> 28.225,00 0 0 0 0 

totaal alle huishoudens 6 (*2 + 4) 45 (*11 + 34) 25 (*17 + 8) 76 (*30 + 46) 

de met * weergegeven aantallen, totaal 30, geven het aantal niet passende toewijzingen aan (in 2011: 40). 

er zijn 2 goedkope woningen die niet toegewezen zijn aan de primaire doelgroep (in 2011: 3). 

de toewijzing van 11 (in 2011: 11) qua huurprijs betaalbare woningen aan de niet primaire doelgroep is 

vooral een gevolg van het ontbreken van dure woningen in de woningvoorraad. de toewijzing van 

17 dure woningen aan de primaire doelgroep zijn toegewezen op basis van echtscheidingsurgentie met 

kinderen en medische omstandigheden (in 2011: 26). 

daarnaast zijn vijf woningen van Wonen limburg verhuurd aan woningzoekenden van Woningvereniging 

nederweert. 

staatssteUnCriterUm: 

Bij de toetsing van passende toewijzing in het kader van staatssteuncriteria, is het criterium dat 90% van 

de toewijzingen aan personen met een belastbaar inkomen beneden € 34.085 moet plaatsvinden. 


23

24 


over 2012 voldeed 97,37% van onze toewijzingen aan dit criterium. Wij verwachten 

dat we, met de toepassing van de regelgeving staatssteundossier, ook in 2013 de markt 

voor lage inkomensgroepen meer dan voldoende kunnen bedienen. Wel zal er naar 

verwachting een hiaat ontstaan in het woningaanbod voor die inkomensgroepen, 

die boven de inkomensgrens van € 34.229 vallen. Huurwoningen in het middensegment 

(€ 561,98 tot € 800) zijn in nederweert slechts beperkt aanwezig. 

mUtaties 

in 2012 werden 76 woningen als gevolg van mutaties toegewezen: 

Overzicht woningmutaties naar type woning: 

Mutaties 2012 2011 2010 2009 2008 

gezinswoningen 13 42 31 19 39 

seniorenwoningen 44 28 24 18 24 

1-2 woningen 7 11 6 1 11 

Aanleunwoningen 2 4 4 3 3 

Zorgwoningen 10 13 13 9 9 

Woonwagen/standpl. 0 0 1 1 2 

totaal 76 98 79 51 88 

de mutatiegraad ligt al jaren beneden het gemiddelde in de sector. dit hangt deels samen met ons bezit, 

dat voor een groot deel bestaat uit eengezinswoningen en we weinig appartementen hebben bedoeld 

voor de jonge startersmarkt, waarin gemiddeld meer mutatie plaatsvindt. 

de vrijkomende woningen (76 mutaties) hebben we aangeboden aan 92 woningzoekenden waarvan 

er 16 de aanbieding niet hebben geaccepteerd. dit betekent een weigeringpercentage van 17,4% 

(in 2011: 32,9%). 

in het verslagjaar is huurderving geleden wegens leegstand, onderhoud en renovatie voor € 87.579,- euro 

(2011: € 114.476); 1,04% totale huursom. de daling wordt veroorzaakt door de daling van de aanvangsleegstand 

in het complex Aerthijsplein en verhoging van de aansluitende verhuur bij mutatie. 

de huurderving door leegstand is echter gestegen i.v.m. frictieleegstand in het woon-zorgcomplex 

Aan stad-thoês te ospel en frictieleegstand in duurdere appartementen (niet-dAeB). 

de huurderving van panden in afwachting van sloop of verkoop bedroeg € 47.847 (2011: € 29.247); 0,57% 

totale huursom. 

mutaties als gevolg van sloop 

in 2012 zijn géén huishoudens verhuisd. 

ons HUUrbeleid 

ons huurbeleid is in 2011 bijgesteld, mede op basis van onze strategische- en financiële uitgangspunten, 

vastgelegd in ons ondernemingsplan. 

We richten ons met ons huuraanbod primair op die doelgroepen, die gezien hun inkomen en achtergrond, 

afhankelijk zijn van de sociale huurmarkt.


UitgangspUnten HUUrbeleid: 

• Differentiatie op basis van prijs- kwaliteit van de woningen 

• Vergroten verdiencapaciteit (minimaal 1 ton per jaar in relatie tot heffing huurtoeslag) 

• Beperkt aanbod voor inkomens vanaf € 34.229 (niet-DAEB) 

doel is te komen tot een meer gedifferentieerder aanbod, gekoppeld aan de kwaliteit van 

de woning; een hogere kwaliteit wordt gekoppeld aan een hogere huur. gezien de hoge 

kwaliteit van een deel van onze woningen zal de komende jaren voor 40% van onze 

woningen de huurprijs worden opgetrokken naar het segment 562-665 euro – 

prijspeil 2012 (555-653 euro – prijspeil 2011). realisatie eind 2012 6,5% (eind 2011 3,8%). 

geen inkomensafhankelijke huurverhoging 2013 

Met betrekking tot de mogelijkheid vanuit het rijk om inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen 

aan huurders, met een inkomen boven de € 43.000 is bewust ervoor gekozen in 2012 nog geen gebruik 

te gaan maken van deze mogelijkheid voor wat betreft de grote onduidelijkheid in de besluitvorming en 

implementatie hierover op rijksniveau. eind 2012 was nog steeds geen duidelijkheid in de wijze waarop 

het rijk dit beleid zou willen gaan vormgeven en of er voldoende draagvlak zou zijn voor een eventueel 

wetsvoorstel in de tweede en eerste Kamer. 

Bij de voorbereidingen van de huurverhoging 2013 is, anticiperend op het concept voorstel d.d. 6-3-2013, 

gekozen voor de verhoging van alle huren met 4% en nog geen inkomensafhankelijke huurverhoging 

door te voeren voor de inkomensgroepen > € 33.614 en > € 43.000. 

We willen naar onze huurders, die vaak al jarenlang trouwe huurder zijn, een consistent huurbeleid voeren 

en ons daarbij niet alleen laten leiden door (financiële) beleidsprikkels vanuit het rijk, die vooralsnog niet 

in een samenhangende woonvisie zijn verwerkt. voor huurders met een hoger inkomen dient ook een 

alternatief op de nederweertse woningmarkt te zijn. duurdere huur is nauwelijks aanwezig. Wel zijn deze 

huurders potentiële kopers voor onze te koop staande woningen in de bestaande voorraad. de succesvolle 

verkoop in 2012 bevestigt deze aanpak. 

Huurprijsaanpassingen 

de huursomaanpassing per 1 juli 2012 bedroeg 2,3%. er is geen differentiatie toegepast. de gemiddelde 

huur- en puntprijzen per 1 juli 2012 bedroegen voor gezinswoningen € 460,45 / € 2,68; voor seniorenwoningen 

traditioneel € 400,91 / € 2,93 stapelbouw € 535,31 / € 3,87 en voor 1-2 woningen € 306,43 / € 3,11. 

tegen de huuraanpassing per 1 juli 2012 zijn geen bezwaren gemaakt. Huren van commerciële ruimtes 

worden jaarlijks geïndexeerd met het ConsumentenPrijsIndexcijfer. 

Bij mutatie wordt huurharmonisatie toegepast naar een gemiddeld huurprijsniveau van 70% (of meer) 

van de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waardering stelsel (WWs). Uit de huurprijsherwaardering 

incl. ePAlabeling, is gebleken dat een aantal woningen bij 100% MrH (maximaal redelijke huurprijs) 

boven de liberalisatiegrens zou uitkomen. vooralsnog hebben we de huurprijzen van deze woningen dan 

ook afgewaardeerd op een percentage onder de 100% MrH. 

daar waar grote comfortverhogende investeringen in bestaand bezit worden uitgevoerd wordt een huurprijsaanpassing 

overeengekomen. 

Huurtoeslag (Ht) 

Het toewijzingsbeleid is en blijft gericht op het zoveel mogelijk passend toewijzen (inkomenscriterium) 

en daarmee op het beperken van de mate waarin huurders een beroep kunnen doen op Ht. in relatie tot 

de aanpassingen in ons huurprijsbeleid zal dit komende jaren echter naar verwachting gaan wijzigen. 


25

26 

Overzicht huurbetaling: 


Het aantal aanvragen huurtoeslag in januari 2012 bedroeg 222 (2011: 221). Het uit te betalen bedrag 

huurtoeslag per maand bedroeg € 40.253 (2011 € 39.850). Het gemiddelde bedrag huurtoeslag per 

aanvraag kwam hierdoor uit op € 181,32 (2011 € 180,31). in overleg met de gemeente zijn de lokale 

aftoppingsgrenzen afgeschaft en gelden de hiervoor vastgestelde landelijke grenzen. 

ons betalings- en inCassobeleid 

(in duizenden euro’s) 2012 2011 2010 2009 2008 

Huuromzet (bruto) 8.438 8.332 7.676 7.440 7.189 

toename 106 656 236 251 283 

Achterstand 83 53 45 40 53 

vooruitbetaling 50 51 53 46 25 

de huur is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd met uitzondering van 69 oudere huurovereenkomsten, 

destijds overeengekomen met de gemeente nederweert. de huurinning verloopt over het 

algemeen goed. Ultimo 2012 maakte 78% van de huurders van de mogelijkheid van automatisch incasso 

gebruik. 

Bij huurachterstanden wordt een actieve en oplossingsgerichte houding aangenomen. er wordt overleg 

gepleegd met de betreffende huurders en eventueel bijstandsorganisaties. de ervaring leert dat het 

vangnetoverleg een positieve bijdrage levert aan het beheersbaar houden van huurachterstanden. 

door korte lijnen kan snel hulp worden geboden op het vlak van schuldhulpbegeleiding en budgetbeheer 

waardoor hoge huurachterstanden en ontruimingen zoveel mogelijk worden voorkomen. 

Het percentage huurachterstand is desondanks licht gestegen van 0,62% ultimo 2011 tot 0,70% ultimo 

2012. Het aantal invorderingen via de deurwaarder bedraagt 8 in 2012 (8 in 2011). eind 2012 zitten 10 van 

onze huurders in de Wet schuldsanering natuurlijke Personen (WsnP) en daarnaast staan 34 van onze 

huurders onder bewindvoering. 

Mede dankzij onze aanpak in overleg met de vangnetpartners hebben in 2012, 2 ontruimingen plaatsgevonden 

(0 in 2011; 0 in 2010).

V ons onderHoUd: 

Versobering naast KeUzeVrijHeid 

Voor HUUrder 

ons onderHoUdsbeleid 

de negatieve effecten van de verhuurdersheffing en de verhoogde saneringssteun is niet zonder gevolgen 

voor de financiële stabiliteit van de Woningvereniging nederweert. in het verbeterplan, dan najaar 2012 is 

opgesteld, zijn dan ook enkele noodzakelijke maatregelen getroffen in het onderhoudsbeleid, om zodoende 

de uitgaven voor onderhoud komende jaren te kunnen spreiden. 

voordeel voor de Woningvereniging nederweert is dat er een kwalitatief zeer goede voorraad staat, waarbij 

pas over enkele jaren investeringsbesluiten genomen dienen te worden over renovatie, 

gekoppeld aan verlenging levensduur. 

de bezuinigingen in het onderhoud bestaan uit: 

• Invoeren klein onderhoud voor rekening huurder vanaf 1-4-2012 

• Verlenging afschrijvingstermijnen binnenonderhoud (toilet, badkamer en keuken) 

en terugbrengen naar standaard basiskwaliteit 

• Verlengen termijnen cyclisch onderhoud: schilderwerk 

• Invoeren vraaggestuurd binnenonderhoud per 1-1-2013; budget bepaald op 

100.000 euro op jaarbasis 

• Budget maatregelen duurzaamheid: budget bepaald op 100.000 euro op jaarbasis 

onze onderHoUdsKosten 2012 

de begrote onderhoudsactiviteiten 2012 zijn voor 89% uitgevoerd. de schilderwerkzaamheden en de 

onderhoudswerkzaamheden aan de daken waren onderhanden, maar nog niet helemaal gereed. 

daarnaast zal het project Zonnig limburg (energiebesparing en duurzaamheid) pas in 2013 tot uitvoering 

gekomen. Beleidsmatig is per 1 april 2012 het abonnement huurderonderhoud ingevoerd, waardoor de 

kosten voor reparatieonderhoud met ruim 15% zijn afgenomen. vooruitlopend op het per 1-1-2013 in 

te voeren vraaggestuurd binnenonderhoud is dit onderdeel in 2012 alleen bij noodzakelijke klachten en 

mutaties uitgevoerd, waardoor een aantal posten in de begroting is komen te vervallen. 

in financieel opzicht werd de onderhoudsbegroting eind 2012 dan ook afgesloten met een positief saldo 

van € 400.000. 

de terugloop van het aantal werkzaamheden en de beleidsveranderingen is van invloed op de workload 

binnen de technische dienst. in het kader van ons verbeterplan zal begin 2013 een organisatie-onderzoek 

gaan plaatsvinden naar het verbeteren van onze efficiency en effectiviteit binnen de diverse bedrijfsprocessen. 

Overzicht kostenonderhoud afgelopen 4 jaar: 

onderhoud 2012 2011 2010 2009 

Planmatig e 751 e 633 e 1.320 e 886 

Klachten e 274 e 323 e 391 e 364 

Mutatie e 107 e 109 e 110 e 94 

*X €. 1000, = 


27

28 

ons onderHoUd: versoBering nAAst KeUZevriJHeid voor HUUrder 

planmatig: vraaggestuurd binnenonderhoud vanaf 2013 

in aansluiting op de uitgangspunten van ons nieuwe onderhoudsbeleid is in 2012 het vraaggestuurd 

binnenonderhoud verder uitgewerkt en in goed overleg met het huurdersplatform in september 2012 

vastgesteld. dit nieuwe beleid geeft onze huurders ruimere mogelijkheden om binnenonderhoud te 

laten uitvoeren op het moment dat zij dit willen, hetzij op basis van eigen wensen of conform het 

standaardpakket van de Woningvereniging nederweert. gerelateerd aan ons meerjarenonderhoudsprogramma 

wordt jaarlijks een budget gereserveerd voor dit onderhoud. Binnen het meerjarenonderhoud 

heeft tevens een aanpassing plaatsgevonden van de afschrijvingstermijnen en de kwaliteitseisen. 

er is daardoor meer evenwicht gekomen in de prijs / kwaliteit, waardoor onze kasstromen en meerjarenprognoses 

positief beïnvloed worden. Daar waar de Woningvereniging Nederweert voorheen onderhoud 

en renovatie toepaste met een zeer hoog kwaliteitsniveau, zonder daar een huurprijsverhoging tegenover 

te stellen, wordt nu meer gekeken naar standaardkwaliteit, waarnaast extra keuzes voor de huurder 

mogelijk zijn, mits daarvoor betaald gaat worden. dit sluit aan bij één van de kernwaarde van ons ondernemingsplan: 

medeverantwoordelijkheid. 

Klachtenonderhoud / reparatieverzoeken 

in 2011 is besloten om, in aansluiting op ons ondernemingsplan, de huurder medeverantwoordelijk 

te gaan maken voor het huurdersonderhoud. in 2012 is gestart met het invoeren van dit beleid; klein 

onderhoud terug naar de huurder. Men heeft de keuze uit 2 serviceabonnementen om het klein onderhoud 

door de Woningvereniging nederweert te laten uitvoeren. 

Het effect van het invoeren van dit aangepast beleid heeft in 2012 geleid tot: 

• Daling van het aantal reparatieverzoeken met 38% 

• Daling budget reparatie-onderhoud met 15% 

• Deelname huurders aan serviceabonnement : 16% van de huurders 

- 139 standaard abonnementen 

- 91 uitgebreide abonnementen 

Overzicht reparatieverzoeken: 

2012 2011 2010 2009 

Aantal meldingen 2.041 3.053 2.838 3.325 

Af: opgelost via inspectie 92 46 33 225 

Afgehandeld 1.949 3.007 2.805 3.100 

opdracht eigen dienst 1.179 1.440 1.707 2.084 

opdracht derden 1.436 2.210 1.658 1.413 

ruim 50% van de reparatieverzoeken wordt uitgevoerd door derden. Het betreft hier veelal specifiek werk 

(loodgieter, cv, elektriciteit) die door de eigen vaklieden niet kunnen worden uitgevoerd.


mutatieonderhoud: 80% aansluitende verhuur 

onze woningen verkeren gemiddeld genomen bij een mutatie in een goede staat. onze huurders zorgen 

goed voor hun woning. in 2012 waren er 76 mutaties met een kostenpost van € 107.418. 

60 van de 76 mutatiewoningen is aansluitend verhuurd, zijnde 79%, waarmee we onze doelstelling nagenoeg 

gehaald hebben dit beleid wordt doorgezet, waarbij ook nadrukkelijk een koppeling wordt gelegd met 

vraaggestuurd binnenonderhoud en ZAv beleid: wat kan en wil de nieuwe huurder zelf realiseren in zijn 

woning? 

renovatie 

in de periode 2004 t/m 2008 heeft een grootschalige renovatie (zowel inpandig als aan de buitenkant) 

plaatsgevonden aan 508 woningen. incidenteel wordt nu bij mutatie een enkele te renoveren woning 

nog meegenomen. in 2012 heeft geen renovatie bij mutatie plaatsgevonden. 

in de complexbeheerplannen, die in voorbereiding zijn zal de renovatiestrategie 

gekoppeld gaan worden aan een exploitatie / terugverdienmodel ook in relatie tot 

duurzaamheidsmaatregelen. 

duurzaamheid / energiebesparing 

voor al onze woningen zijn ePA-certificaten opgesteld. ons woningbezit heeft gemiddeld een groen C-label. 

ons streven is om in 2018 gemiddeld een B-label te behalen, waarbij nog een doorvertaling van het strategisch 

voorraadbeleid naar de diverse complexen dient plaats te vinden. Uit de monitoringrapportage over 

2009 blijkt dat ten tijde van de nulmeting (2008) 54% van onze woningen het groene label (A, B of C) bezat. 

in 2009 is dat door een aantal maatregelen gestegen naar 61,7%. de doelstelling is dat in 2018 95,4% van 

alle woningen een groen label bezit. 

Wij vinden dat energiemaatregelen niet alleen een verantwoording zijn van de verhuurder, maar dat ook de 

huurder hierin deels mag meebetalen, afhankelijk van de keuzes die hij maakt. de uitwerking hiervan wordt 

gekoppeld aan het vraaggestuurd binnenonderhoud in 2012. in afwachting van dit nog uit te werken beleid 

hebben in 2012 geen projectmatige activiteiten plaatsgevonden op het gebied van duurzaamheid/energiebesparing. 

Wel zijn bij mutatie of onderhoud op individueel niveau zaken uitgevoerd, b.v. vervanging Cv ketel 

door een Hr++ ketel. 

zonnig limburg 

in 2012 heeft geen uitgebreid pakket van maatregelen op het gebied van duurzaamheid 

plaatsgevonden. Het uitwerken van een integraal beleid hiervoor staat op de rol voor 2013. 

Wel is aangesloten bij de provinciale actie Zonnig limburg, waarbij huurders met subsidie 

van de provincie en een bijdrage van de corporatie, zelf zonnepanelen kunnen realiseren 

op hun woning. Bij de Woningvereniging nederweert hadden zich eind 2012 22 belangstellenden 

voor dit project aangemeld. 

Uitvoering van deze actie vindt plaats in het voorjaar van 2013. 


29

30 


overige dienstverlening 

vanaf 1 januari 2010 geldt een collectieve glasverzekering en bestaat de mogelijkheid tot aansluiten 

bij het rioolfonds. Per einde 2012 nemen 876 huurders deel aan de collectieve glasverzekering en 

1.045 huurders aan het rioolfonds. 

de diensten die werden verleend aan de huurders en bewoners zijn tegen kostprijs verrekend met de 

huurders. 

daarnaast wordt een servicepakket geleverd aan de huurders van de aanleunwoningen en de appartementen 

voor ouderen aan de schoolstraat. dit houdt in dat zij vrijblijvend gebruik kunnen maken van 

de faciliteiten in het verzorgingshuis st. Joseph en daar ook kunnen deelnemen aan de activiteiten die er 

worden georganiseerd. in 2011 en 2012 zijn deze faciliteiten tijdelijk stilgelegd omdat het verzorgingshuis 

is gesloopt en er nieuwbouw wordt gerealiseerd.

Vi naobersCHap en leefbaarHeid: 

wonen doe je niet alleen 

Uit de sessies en de enquêtes rondom ons ondernemingsplan bleek dat men veel waarde hecht aan een 

prettige, leefbare woonomgeving, waarin mensen elkaar helpen en ondersteunen in de gewone, dagelijkse 

zaken. Medeverantwoordelijkheid en samen delen zijn begrippen, die bij dit thema zeker thuishoren. 

Zowel organisaties als bewoners vinden dat de sleutel hiervan ligt bij de bewoners zelf. gemeente en 

organisaties kunnen daarbij ondersteunen. de Woningvereniging nederweert is een van die organisaties, die 

daarin kunnen faciliteren. dorpsraden en bewonerscommissies zijn voor de Woningvereniging nederweert 

partijen, die een initiërende rol kunnen vervullen in initiatieven op het gebied van leefbaarheid. 

ons leefbaarHeidsfonds 

Bij het 40 jarig jubileum in 2010 is door de Woningvereniging nederweert een leefbaarheidsfonds opgezet. 

Per woning is daarvoor in 2012 een bedrag van 20 euro excl. BtW gereserveerd, totaal een bedrag van 

€ 30.000 dat in een leefbaarheidsfonds wordt gestort. 

in 2012 hebben we, in overleg met het Huurdersplatform regio-Weert, aan de volgende activiteiten een 

geldbedrag gedoneerd: 

1 Bewonerscommissie Kloosterhof – opzetten welzijnsactiviteiten. 

2 Bewonerscommissie Burg. Hobusstraat – opzetten welzijnsactiviteiten. 

3 Bewonerscommissie Aan stad-thoês – opzetten welzijnsactiviteiten. 

4 Bewonerscommissie domus Bona ventura – opzetten welzijnsactiviteiten. 

5 Bewonerscommissie Antonius-veste – opzetten welzijnsactiviteiten. 

6 Bewonerscommissie domus Bona ventura – zelfwerkzaamheid in groenaankleding en 

groenonderhoud bij woongebouw. 

7 Bewonerscommissie Kloosterhof – aanschaf materialen ter ondersteuning wekelijkse sport-/ 

ontmoetingsactiviteit. 

8 omwonenden Antoniusplein en Wonen Plus – Burendag 2012/ nostalgische kermis. 

9 Bewonerscommissie Antonius veste – officiële opening ontmoetingsruimte. 

een uiteenlopend scala aan verzoeken dus! 

totale bedrag uitkering aanvragen: € 5.105,65. 

ook voor 2013 zal weer budget worden gereserveerd, te weten 15 euro excl. BtW per woning (1484) 

totaal € 22.260. Uit het overleg met de gemeente in 2012 is duidelijk geworden dat de gemeente geen 

apart budget ter beschikking stelt voor dit leefbaarheidsfonds. in overleg en op basis van de aanvragen 

wil de gemeente eventueel gericht wel een éénmalige bijdrage verstrekken. 

onze aanpaK bUrenoVerlast 

in geval van meldingen van burenoverlast wordt de klager verzocht, als een onderlinge oplossing tussen 

klager en beklaagde niet (meer) mogelijk is, de melding schriftelijk te doen in het kader van dossiervorming. 

Alleen schriftelijke klachten worden in behandeling genomen. na onderzoek wordt de beklaagde op 

basis van het huurreglement aangeschreven over de veroorzaakte overlast en wordt hij/zij (soms samen 

met de klager) uitgenodigd voor een (bemiddeling-) gesprek. Afhankelijk van de soort overlast worden 

in het traject ook wel eens partners uit het vangnetoverleg erbij geroepen voor een oplossing / aanpak 

van de overlast. Hiervoor gelden korte lijnen waardoor in de meeste gevallen snel en adequaat handelen 

mogelijk is. 


31

32 

nAoBersCHAP en leeFBAArHeid: Wonen doe Je niet Alleen 

daar waar de oplossing niet zo snel kan worden gevonden, wordt de casus via het vangnetoverleg 

nauwlettend gevolgd. gemiddeld komen per jaar 25 casussen in het vangnetoverleg ter sprake, 

waarvan een groot deel huurders betreft. 

Mocht ook dit uiteindelijk geen soelaas bieden zal, de stap naar de kantonrechter worden ingezet. 

dossiervorming, ook bij de partners uit het vangnetoverleg, is hierbij noodzakelijk en van belang voor de 

kans van slagen. er hebben in het verslagjaar geen juridische procedures plaatsgevonden voor de aanpak 

van overlast. Wel signaleren wij een toename van met name het aantal kleine overlastklachten. 

Aansluitend op ons ondernemingsplan is eind 2011 met de politie, maatschappelijk 

werk en de gemeente de pilot buurtbemiddeling opgestart, vanuit de doelstelling 

bewoners medeverantwoordelijk te maken voor het oplossen van kleine burenirritaties. 

in 2012 zijn door buurtbemiddeling ± 15 casussen in behandeling genomen. 

evaluatiepunten: 

• de voorziene samenwerking tussen de partijen. is verlopen zoals vooraf werd verwacht 

• Het aantal casussen. Is ver achtergebleven bij het aantal dat werd verwacht 

• Het voorzien van de pilot in de behoefte. Mensen vonden het prettig te worden 

“gehoord”. 

dat was soms al voldoende om tot oplossing van het conflict te kunnen komen 

• Communicatie. Zal actiever worden uitgezet onder andere in de vorm van 

foldermateriaal en/of flyers 

Conclusie: 

de pilot buurtbemiddeling zal worden voortgezet en verloopt nagenoeg kosteloos.

Vii wonen en zorg: 

maatwerK door samenwerKing 

senioren 

Bij het thema wonen en zorg moet worden gedacht aan de huisvesting van ouderen en andere zorggeïndiceerden. 

In de gemeente Nederweert is de komende jaren sprake van een meer dan gemiddelde 

vergrijzing van de bevolking. 

Afgelopen jaren is dan ook volop geïnvesteerd in de nieuwbouw van diverse seniorenappartementen. 

in totaal zijn in de periode 2007 tot 2011, 164 appartementen gerealiseerd. Binnen de gemeente 

nederweert is het nieuwe aanbod appartementen geconcentreerd in de woonservicezone, waarin 

ook de herbouw van het verzorgingshuis van land van Horne in 2013 wordt afgerond. 

daarmee hebben senioren voldoende keuze in verschillende woonproducten. 

Komende jaren wordt vooral ingezet op het zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in de 

huidige woning. ons uitgangspunt is dat je aanbod levert op basis van de individuele vraag. 

om dit mogelijk te maken ontwikkelt de Woningvereniging nederweert een keuzepakket van 

aanpassingen binnen de woning, waarvan de huurder op vraag gebruik kan maken. op het 

gebied van zorg en welzijn zal, samen met gemeente en zorginstellingen binnen het pakket 

van de woonservicezone gekeken worden naar uitbreiding van de diensten voor andere senioren. 

Overzicht naar wijk en type woning: 

Sen.w. dAeB Sen.w. niet dAeB A.l.w. Zorgw. 

nederweert 347 10 24 44 

ospel 49 9 - 39 

Budschop 21 - - - 

eind 23 - - - 

leveroij 6 - - - 

ospeldijk 1 - - - 

totaal 447 19 24 83 

*A.l.w = aanleunwoning 

domotica 

Alle nieuwbouw levensloopbestendige woningen zijn voorzien van een basispakket domotica (huisautomatisering) 

mede ook om het leveren van zorg in thuissituaties voor zelfstandig wonende senioren 

te faciliteren. Appartementen voor de vrije sector verhuur zijn voorzien van een domotica plus pakket 

waarin ook beeld en geluidsvoorzieningen zijn geïntegreerd. Ook een ringleiding is daarbij voorzien. 

Met het aanbrengen van een gesloten wifi-netwerk in de seniorenappartementen in de woonservicezone 

nederweert en door een appartement als gemeenschappelijke ruimte in te richten, worden de communicatiemogelijkheden 

en ontmoetingsmogelijkheden van de bewoners vergroot. 

samenwerking met zorgleveranciers en belangenorganisaties 

in het verslagjaar hebben we met diverse zorgleveranciers overleg gevoerd over het zolang mogelijk 

zelfstandig kunnen laten wonen van (potentiële) zorgbehoevenden en het aanpasbaar bouwen van 

nieuwe woningen. 


33

34 

Wonen Met Zorg: MAAtWerK door sAMenWerKing 

Wij overleggen op het gebied van wonen en zorg onder andere met stichting land van Horne (verzorging 

voor senioren) die vanuit verzorgingshuis st. Joseph zorg verleent naar de aanleunwoningen en de 

seniorencomplexen Kloosterhof, domus Bona ventura en Agneshof. ook vanuit het woonzorgcomplex 

ospel wordt zorg verleend in de wijk. Met PsW (begeleid wonen verstandelijk gehandicapten), die vanuit 

het Woonbegeleidingscentrum nederweert (WBC) begeleiding verzorgt voor haar cliënten, wordt intensief 

samengewerkt. 

wet maatschappelijke ondersteuning 

naast de aandacht voor zowel senioren als begeleid wonen voor gehandicapten bestaat er ook een 

convenant met de gemeente nederweert waarin woningaanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten 

worden geregeld. dit kan variëren van een enkele beugel, douchezitjes, trapliften tot woningen 

met complete nieuw aangebouwde voorzieningen. 

in overleg met betrokkenen, gemeente en de Woningvereniging nederweert komt er een woningaanpassing 

tot stand al dan niet gebaseerd op medische adviezen met als uitgangspunt het leveren van maatwerk. 

vanuit de Woningvereniging nederweert wordt deelgenomen aan het platform WMo. 

woningaanpassingen 

van het woningbezit zijn 28 woningen voorzien van grotere aanpassingen (kosten meer dan € 4.500) ten 

behoeve van bewoners met een functiebeperking. daarnaast is in een groot aantal woningen (188) kleinere 

aanpassingen aangebracht op grond van de Wet Maatschappelijke ondersteuning (WMo). Met de gemeente 

nederweert is, met het oog op een zo snel mogelijke uitvoering van aanvragen, afgesproken dat de 

gemeente de kleinere aanpassingen zelf laat uitvoeren. 

bijzondere doelgroepen 

van de 76 mutaties zijn 7 woningen (9,2%) toegewezen aan bijzondere doelgroepen. daarmee levert 

de Woningvereniging nederweert een belangrijke taak in het bieden van huisvesting voor kwetsbare 

groepen. 

asielzoekers en statushouders 

in het verslagjaar is één woning rechtstreeks verhuurd aan statushouders. regionaal voldoen we jaarlijks 

ruimschoots aan de taakstelling hiervan. Ultimo 31 december 2012 lagen we 5 personen voor op onze 

taakstelling. 

Vrouwenopvang (blijf van mijn lijf) 

in het verslagjaar zijn geen woningen rechtstreeks verhuurd aan vrouwen uit opvanghuizen. reden: er was 

geen vraag (taakstelling is vraaggestuurd). 

begeleid wonen oggz (openbare geestelijke gezondheidszorg) 

in het verslagjaar zijn zes nieuwe woningen toegevoegd aan instellingen voor begeleid wonen / maatschappelijke 

opvang.

Wonen Met Zorg: MAAtWerK door sAMenWerKing 

Overzicht naar organisaties begeleid wonen OGGZ en type woning: 

gez.w. Sen.w. 1-2 w. Zorgw eenheden begeleid w. 

PsW - 7 - 1 8 

geef ze de vijf - - - - 5 

PgZ - - 6 1 - 

Mensana - - 1 - 2 

Maatman - - 3 - - 

doornvogel - - 1 - - 

van tongerloo - - - 2 - 

Wonen Plus - - - 1 - 

totaal - 7 11 5 15 

de 15 eenheden begeleid wonen betreffen groepswoningen waar in totaal 77 cliënten worden gehuisvest. 

daarnaast worden in verschillende complexen cliënten individueel gehuisvest, dit zijn er 23 afgelopen jaar. 

in totaal biedt de Woningvereniging nederweert onderdak aan 100 huurders uit de categorie begeleid 

wonen. 

VangnetoVerleg 

in het vangnetoverleg worden casussen van “zorgwekkende zorgmijders” ingebracht en besproken. er is 

vaak sprake van multiproblematiek. dit varieert van wanbetaling, overlast, hennepteelt tot vereenzaming, 

medische problematiek, verslaving, dakloosheid etc. Aan het vangnetoverleg nemen deel de gemeente 

nederweert, de politie, bemoeizorg, Algemeen Maatschappelijk Werk (AMW), gespecialiseerde thuiszorg, 

Mee, vorkmeer en de Woningvereniging nederweert. Andere organisatie zoals jeugdzorg etc. schuiven 

ad-hoc aan bij bepaalde casuïstiek. De overlegfrequentie is zes weken. Gemiddeld komen er ongeveer 

25 casussen aan bod. door de korte lijnen kan er in de meeste gevallen snel en adequaat gehandeld 

worden. Personen zijn met hun hulpvraag snel bij de juiste organisatie en worden niet van het kastje naar 

de muur gestuurd. de voortgang van de casussen wordt nauwlettend gevolgd vanuit het vangnetoverleg. 


35

36 

onZe orgAnisAtie: slAnK, lenig en resUltAAtgeriCHt 

Viii onze organisatie: 

slanK, lenig en resUltaatgeriCHt 

rvC 

KAC 

onze strUCtUUr 

omdat wij een verenigingsstructuur kennen is er naast de reguliere organisatiestructuur ook een relatie 

met de Algemene ledenvergadering. Per 17 mei 2010 is een directeur-bestuurder aangesteld, waarmee 

overgestapt is van een 3 lagen naar een 2 lagenstructuur. in de statuten van de vereniging en in de 

samenwerkingsafspraken met de raad van Commissarissen zijn de taken, verantwoordelijkheden en 

bevoegdheden van de directeur-bestuurder vastgelegd. 

de organisatie van Woningvereniging nederweert kunnen we het duidelijkst weergegeven door middel 

van een organigram, waarin de diverse organen in onderling verband zijn terug te vinden. 

leden 

AlgeMene vergAdering 

direCteUr/BestUUrder 

WerKAPPArAAt 

HUUrders/BeWoners 

HUUrder-PlAtForM 

KAC = de Klachtenadviescommissie 

rvC = de raad van Commissarissen 

onze personele inzet 

de dagelijkse uitvoering van de diverse werkzaamheden vindt plaats door 15 medewerkers 

(12,78 fte’s – inclusief 0,33 fte interieurverzorging en directie)verdeeld over: 

- team verhuur-bewonerszaken: 3,4fte 

- team service-en onderhoud: 5 fte 

- team financiële zaken (inclusief interieurverzorging): 2,82 fte 

- directie/managementassistente: 1,56 fte 

Met de in corporatieland gehanteerde vuistregel van 1 fte op 100 vhe scoort de organisatie goed met een 

bezetting van 1 op 148 incl. directie. een dergelijke slanke bezetting vergt wel onderlinge flexibiliteit om 

in te kunnen spelen op fluctuaties in de dagelijkse werkzaamheden. de cultuur is erop gericht hierin te 

ondersteunen. 

de toenemende administratieve werkdruk in relatie tot eisen aan verslaggeving en financiële verantwoording 

en toezicht zijn aandachtspunt voor de kwantitatieve en kwalitatieve bezetting. 

in 2012 zijn de volgende veranderingen opgetreden in de personele bezetting: 

• Opzegging contract interieurverzorgster (6 uur p.w.) per 1-8-2012; daarna ingevuld door inhuur 

schoonmaakbedrijf. 

• Uitbreiding contract medewerker verhuur- en bewonerszaken met 2 uur per 1-10-2012. 

organisatiescan 2013 

Het verder doorvoeren van de in 2011 uitgezette noodzakelijke beleidsveranderingen, om onze financiële 

positie te versterken: de afname van het aantal woningen en het stilleggen van onze nieuwbouwportefeuille 

heeft ook gevolgen voor de workload van de organisatie. dit zal worden meegenomen in het organisatieonderzoek 

dat begin 2013 staat gepland. de eerste conclusies hiervan hebben inzichtelijk gemaakt dat er

onZe orgAnisAtie: slAnK, lenig en resUltAAtgeriCHt 

komende jaren helaas onvoldoende werk is voor met name enkele medewerkers in het technisch beheer. 

in de verdere uitwerking van het plan van aanpak (maart 2013) wordt bekeken op welke wijze afbouw van 

uren kan plaatsvinden. de kosten voor de implementatie van deze maatregelen zullen worden meegenomen 

in de jaarrekening 2013. 

tijdelijke inhuur personeel: professionalisering 

Bewust is gekozen voor een slanke, vaste formatie, waar op basis van gewenste kwaliteit; professionalisering 

en tijdelijke werkzaamheden gekozen wordt voor tijdelijke inhuur van professionals en advieswerkzaamheden. 

vanwege langdurige ziekte van een medewerker verhuur heeft tot 1-9-2012 inhuur plaatsgevonden 

voor 24 uur per week; kosten € 31.553. Het boekenonderzoek van de belastingdienst, gestart medio 2011, 

waarbij definitieve afronding zal plaatsvinden naar verwachting in het tweede kwartaal van 2013, heeft 

naast veel tijdsinvestering ook hoge advieskosten met zich meegebracht: € 17.000 in 2012. 

ontwikkeling: naar een klantgerichte, resultaatgerichte, kostenbewuste organisatie 

gekoppeld aan ons ondernemingsplan wordt komende jaren ingezet op een meer klantgerichte 

organisatie, waarbij medewerkers meer verantwoordelijkheid krijgen en ook nemen en resultaatgerichter 

gaan werken. in 2011 is een start gemaakt met resultaatgesprekken, als basis voor de 

functionerings- en beoordelingsgesprekken. naast deze individuele aanpak wordt ingezet op teamverantwoordelijkheid 

en integrale verantwoordelijkheid. 

de teamleiders spelen een cruciale rol in het transformeren van de organisatie naar een meer klantgerichte 

en resultaatgerichte cultuur. naast individuele coaching is, met de komst van de nieuwe 

manager financiën november 2011, in 2012 ingezet op een teamcoachingstraject, te starten bij het 

managementteam. voor het begeleiden van dit cultuurtraject, gericht op samenwerking en feedback 

geven, is gebruik gemaakt van de diensten van thaeles. 

onze ondernemingsraad 

de ondernemingsraad is, wegens gebrek aan instroom van nieuwe leden, eind 2011 opgeheven. in 2012 is 

bekeken op welke wijze de medezeggenschap van medewerkers kan worden vormgegeven, passend bij de 

grootte van de organisatie. in overleg met Mt en medewerkers is gekozen voor het model van de personeelsvertegenwoordiging 

(Pvt). in december 2012 is deze Pvt formeel opgericht, met daarbij vanuit ieder team 

1 personeelslid. daarmee kan in 2013 weer gestart worden met een formeel overleg met vertegenwoordigers 

vanuit het personeel en het bestuur. Met het oog op de diverse ontwikkelingen in de corporatiesector, die 

ook mogelijk consequenties zullen hebben voor de Woningvereniging nederweert, is een dergelijk overleg 

ook wenselijk. 

bespreeKpUnten in 2012 waren: 

• Protocollen (agressieprotocol, conflictprotocol, bedrijfsreglement) 

• Integriteit 

• Jaarplan 2012 (als vervolg op het ondernemingsplan 2011-2015) 

• Flexibilisering werktijden 

• Werkkostenregeling 

• Impact kabinetsbeleid; verbeterplan Woningvereniging nederweert 

• Alternatief OR 


37

iX onze goVernanCe: 

naar een betroKKen, professioneel 

toeziCHt op gepaste afstand 

38 

vanaf medio 2010 kent de Woningvereniging nederweert een 2-lagenstructuur waarin de directeurbestuurder 

verantwoordelijk is voor de uitvoering en de raad van Commissarissen toezicht op afstand 

houdt. de gewenste verdere professionalisering van de werkorganisatie heeft ook zijn weerslag op het 

functioneren van de raad van Commissarissen en het professionaliseren van de eigen werkwijze en de 

interactie met de directeur-bestuurder. in de samenwerkingsafspraken tussen directeur-bestuurder en 

raad van Commissarissen is vastgelegd hoe de verantwoordelijkheden, besluitvorming en informatievoorziening 

met betrekking tot bedrijfsvoering en beleidsontwikkeling in de dagelijkse praktijk wordt 

vormgegeven. 

Per 1-1-2012 is afscheid genomen van de voorzitter de heer H. steuten en is de heer P. geerts, vanuit 

de bestaande raad, benoemd als nieuwe voorzitter. de gekozen werkwijze, waarbij de verschillende 

commissies de voorbereiding van de betreffende onderdelen uitvoeren, waarbij regelmatig tussentijds 

overleg is tussen bestuurder, controller en het huurdersplatform, heeft geleid tot meer betrokkenheid en 

kennis van de diverse zaken binnen de Woningvereniging nederweert. daarnaast is de efficiency van de 

vergaderingen en de besluitvorming in kwaliteit toegenomen. 

Verslag raad Van Commissarissen oVer 2012 

inleiding 

de crisis in de woningmarkt houdt aan. er is nog geen zicht op enig herstel. ook de corporatiesector merkt 

de gevolgen van deze recessie. 

We hebben een nieuw kabinet en een minister die zich duidelijk heeft gemanifesteerd. 

Het zijn onzekere tijden, allerlei maatregelen en heffingen komen op ons af. in welke mate is nog niet 

definitief bepaald, maar dat het substantieel is, is wel duidelijk. om hier goed op voorbereid te zijn en te 

blijven is de koers binnen de Woningvereniging nederweert gericht op financiële stabiliteit en een goede 

liquiditeitspositie. een pas op de plaats, wel doen wat we moeten doen en onze huurders zo goed mogelijk 

blijven bedienen. 

Woningvereniging nederweert heeft met het ondernemingsplan uit 2011 een goede richting bepaald 

met een balans tussen kwaliteit en financiële haalbaarheid om aan de behoefte op het gebied van wonen, 

zorg en welzijn komende jaren te kunnen voldoen. Het ondernemingsplan blijft hét toetsingskader van 

de Woningvereniging nederweert de komende jaren. 

governancecode 

Als lid van Aedes onderschrijft de Woningvereniging nederweert de governancecode. op basis van de 

aanbevelingen van het visitatierapport 2010, de vastgestelde governancecode in juni 2011 en de voorliggende 

Herziening Woningwet zijn de aandachtspunten voor de Woningvereniging nederweert door 

de rvC (raad van Commissarissen) benoemd en grotendeels al in 2011 aangepast. 

Voor 2012 zijn de Voorgenomen aCtiepUnten gerealiseerd: 

• Opstellen investeringsstatuut en actualiseren treasurystatuut 

• Opstellen remuneratierapport 

• Teamevaluatie / teamcoaching met externe ondersteuning

onZe governAnCe: nAAr een BetroKKen, ProFessioneel toeZiCHt oP gePAste AFstAnd 

daarnaast is er extra aandacht geweest voor de landelijke discussie met betrekking 

tot toezicht met een bite, scholing individuele leden raad van Commissarissen en 

de ontwikkelingen met betrekking tot de Wnt 

(Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector). 

toetsingskader en werkwijze. 

de werkwijze van de raad van Commissarissen volgt uit statutaire en wettelijke bepalingen. daarnaast 

vormen de governancecode en bevindingen uit onderzoeken als uitgevoerd door accountant en visitatiecommissie 

een leidraad voor de te hanteren werkwijze. de werkwijze ligt vast in een reglement en de 

samenwerkingsovereenkomst tussen raad van Commissarissen en directeur-bestuurder. 

inhoudelijk vormden in 2012 ondernemingsplan 2011-2015, de uitgangspunten strategisch voorraadbeheer 

2011-2020 en de prestatieafspraken 2011-2015 de belangrijkste beleidskaders. de financiële meerjarenprognoses 

(FMP) en de daarvan afgeleide jaarbegroting en activiteitenplan vormen het toetsingskader 

voor 2012. Aan de hand van de kwartaalrapportages wordt toezicht gehouden op de voortgang van de 

voorgenomen activiteiten en financiële risicobeheersing. Belangrijk kader voor de financiële toetsing 

is de CFv/WsW normering en de benchmark. in het nieuwe investeringsstatuut en het treasurystatuut 

is vastgelegd dat qua solvabiliteit wij de kengetallen van CFv willen volgen in relatie tot vergelijkbare 

corporaties in de branche. 

naast mogelijke wijzigingen in wet en regelgeving, worden de kansen en bedreigingen die externe 

ontwikkelingen hebben voor nederweert, limburg en de corporatiesector als geheel en de invloed 

daarvan op de Woningvereniging nederweert besproken. in het bijzonder hebben de rijksmaatregelen 

met betrekking tot de verhuurderheffing en de verhoging van de saneringssteun, mede als gevolg van 

het vestiadossier, de nadrukkelijke aandacht van de raad van Commissarissen gehad, in relatie tot onze 

financiële positie. 

algemeen 

de raad van Commissarissen (rvC) houdt zich in hoofdzaak bezig met drie zaken, te weten: 

• Functioneren als klankbord en daarmee bijdragen aan strategieontwikkeling door het bestuur 

• Toezien op een adequaat risicomanagement/-beheersing bestuurder 

• Instemmen met of afwijzen van majeure besluiten 

daarenboven verleent de raad van Commissarissen gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en 

staat deze met raad en daad terzijde. 

de raad van Commissarissen is pluriform samengesteld om integraal toezicht te houden. leden van de 

raad van Commissarissen worden geworven aan hand van een profielschets en benoemd door de ledenvergadering, 

waarbij twee commissarissen worden voorgedragen door de huurdersorganisatie “Huurdersplatform 

regio Weert”. er geldt binnen de raad van Commissarissen een collectieve verantwoordelijkheid, 

hoewel elke commissaris zijn eigen aandachtsgebied heeft. 

de raad van Commissarissen heeft zijn werkwijze vastgelegd in een reglement. 

bijzondere commissies 

de raad van Commissarissen kent drie bijzondere commissies, de remuneratiecommissie, de auditcommissie 

en de commissie huurders die over haar werkzaamheden rapporteert aan de raad van 

Commissarissen en besluiten van de raad van Commissarissen voorbereidt op de verschillende terreinen. 

elke commissie hanteert een door de raad van Commissarissen vastgesteld reglement. 


39

40 


auditcommissie 

de auditcommissie heeft in 2012 negen maal vergaderd. Hierbij zijn onder andere de volgende onderwerpen 

aan de orde geweest: 

• Bespreking van de kwartaalrapportages en advisering aan de raad van Commissarissen 

• Voorbespreking en advisering aan en Raad van Commissarissen voor de jaarrekening 

2011 

• Voortgang en planning van de invoering van RJ645 en in het bijzonder de keuze voor 

waarderingsgrondslagen begroting 2013 en de financiële meerjarenplanning, 

leidend tot een advies aan de raad van Commissarissen 

• Opvolging van de beoordelingen van externe toezichthouders, met name gericht 

op het verbeterplan 

• Toezicht op de informatieverschaffing aan de externe toezichthouders. 

• Toepassing en werking van de integriteitscode (onder andere evaluatiegesprek 

met de benoemde vertrouwenspersoon) 

• Opvolging door het bestuur van de bevindingen van de accountant 

• Beoordeling en advisering van het treasurystatuut en het investeringsstatuut 

• De stappen die de Woningvereniging nederweert moet nemen om te komen 

tot integraal risicomanagement 

de auditcommissie heeft tweemaal overleg gevoerd met de controlerende accountant waarbij onder 

andere de invloed van externe ontwikkelingen, de opdracht voor de interimcontrole, de controlebevindingen, 

managementletter en het accountantsverslag 2012 zijn besproken, naast een evaluatie van 

het proces rondom de jaarrekening. tevens is in overleg tussen bestuur, accountant en auditcommissie 

afgesproken op welke wijze de Woningvereniging nederweert in 2013 start met het opzetten van een 

integraal systeem voor risicobeheersing. 

Het overleg met de accountant vond deels buiten aanwezigheid van het bestuur plaats. 

wisseling accountant 

de evaluatie van de accountant heeft medio 2012 geleid tot het besluit de samenwerking met ernst & Young 

te beëindigen en een nieuwe werving te starten. de raad van Commissarissen heeft het bestuur opdracht 

gegeven een andere accountant te zoeken. de auditcommissie was nauw betrokken bij dit proces. Het 

voorstel van het bestuur om Bdo Audit & Assurance B.v. tot accountant te benoemen is op advies van de 

auditcommissie door de raad van Commissarissen overgenomen. 

remuneratiecommissie 

de remuneratiecommissie is in 2012 3 maal bij elkaar geweest in het kader van de reguliere functioneringsbeoordelingscyclus 

van de directeur-bestuurder. daaruit voorvloeiend heeft de raad van Commissarissen 

de directeur bestuurder per 1 mei 2012 opnieuw benoemd in een benoeming voor bepaalde tijd voor een 

periode van 4 jaar en daarbij de bezoldiging 2012 voor de bestuurder vastgesteld, passend binnen de vastgestelde 

beloningscode voor bestuurders. de commissie heeft deze benoeming voorbereid voor de raad 

van Commissarissen door een voorstel op te stellen voor herbenoeming van de directeur-bestuurder, 

omdat het arbeidscontract van bepaalde tijd met ingang van 17 mei 2012 van rechtswege is beëindigd.


oVerige aandaCHtspUnten Van de remUneratieCommissie in 2012 

waren; 

• De ontwikkelingen en standpuntbepaling met betrekking tot WNT en Toezicht 

met een Bite 

• De voorbereiding van de teamcoachingsdag van de Raad van Commissarissen 

met de bestuurder op 26 juni 2012, begeleid door een externe adviseur 

• voorbereiding en verslaggeving van de zelfevaluatie van de raad van Commissarissen 

in december 2012 

wnt 

naar aanleiding van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector 

(Wnt), is per 1 januari 2013 door de minister voor Wonen en rijksdienst (de heer Blok) de “regeling 

bezolderingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting” ingesteld. Hierin is onder 

meer een staffeling aangegeven, die doorwerkt voor alle corporaties, grote en kleine, dus ook voor de 

bezoldiging van onze directeur-bestuurder en de vergoedingen van de leden van de raad van Commissarissen. 

de vereniging van toezichthouders is, namens een groot deel van alle corporaties, hiertegen in het geweer 

gekomen, omdat dit sectorbreed tot enorme salarisachteruitgangen leidt. voor de Woningvereniging 

nederweert is de overgangsregeling van toepassing zodat we de ontwikkelingen hieromtrent kunnen 

afwachten en vooralsnog geen veranderingen zullen doorvoeren. 

de Woningvereniging nederweert volgt zeer nauwgezet de “sector brede beloningscode voor bestuurders 

in woningcorporaties” en de “Honoreringscode commissarissen” uit 2010. 

in de salarisoverzichten zoals die door b.v. Aedes jaarlijks worden gepubliceerd, valt op dat er nog veel 

bestuurders zijn, zeker ook van kleine corporaties, die een salaris ontvangen dat ver ligt boven deze 

honoreringscode. dit vinden wij als raad van Commissarissen zeer storend, zeker gezien de negatieve 

kwesties die in de sector spelen en gespeeld hebben. 

gezien de excessen op dit vlak bij sommige andere corporaties zijn wij van mening dat salarissen van 

bestuurders die significant afwijken van de sector brede beloningscode daarop dienen te worden bijgesteld. 

Huurderscommissie 

Jaarlijks heeft de raad van Commissarissen enkele malen contact met het huurdersplatform, om lopende 

zaken te bespreken en of om zaken bespreekbaar te maken. de verslagen van het overleg van het platform 

met het bestuur van de Woningvereniging nederweert worden ter kennisgeving verstuurd aan beide 

commissarissen . 

Met het platform huurdersbelangen is afgesproken dat minimaal één maal per jaar de commissarissen, 

die namens de huurders vertegenwoordigd zijn in de raad van Commissarissen, tijdens het overleg in het 

4de kwartaal aanwezig zullen zijn. in 2012 hebben met name de wijzigingen in het onderhoudsbeleid en de 

adviesrol van het huurdersplatform de aandacht gehad. naast de besproken agenda in het overleg zijn er in 

2012 geen zaken geweest, die het huurdersplatform apart met beide commissarissen heeft besproken. 

Vergaderingen 

de raad van Commissarissen kwam in 2012 7 maal bijeen. Het betrof 6 reguliere bijeenkomsten en 1 extra 

themabijeenkomst in juni 2012 met als onderwerp teamcoaching, waarbij ook de directeur-bestuurder 

aanwezig was. 

de zes bijeenkomsten betroffen overlegvergaderingen met het bestuur; op de bijeenkomst in december 

2012 heeft de zelfevaluatie van de raad van Commissarissen centraal gestaan, ook in het bijzijn van de 

directeur-bestuurder. 


41

42 


in het verslagjaar heeft het activiteitenplan 2012 met de daarbij behorende begroting 

centraal gestaan, met daarin de focus op de financiën en maatwerk voor de klant. 

in het verlengde hiervan zijn besluiten genomen over: 

• De waardering van het vastgoed in het kader van de RJ645 

• Rapportages; kengetallen in vergelijking met benchmark CFV 

• Jaarrekening en jaarverslag 2011; opvolging actiepunten accountsverslag 2010 en 2011 

• Evaluatie accountant en besluit tot beëindiging samenwerking Ernst & Young 

• Benoeming nieuwe accountant per 1-9-2012: BDO 

• Herbenoeming directeur-bestuur; vergoedingen voor de Raad van Commissarissen; 

BtW plicht raad van Commissarissen per 1-1-2013 

• Verbeterplan financiën / begroting 2013 en parameters financiële meerjarenprognoses. 

• Investeringsstatuut en treasurystatuut 

• Aanpak risicoanalyse met nieuwe accountant 

• Met betrekking tot de nieuwbouwportefeuile 

- verkoop grond reulisweg / leveroy 

- Afboeking ospelseweg 

- voorlopig stilleggen plan nederweert-eind (11 levensloopbestendige appartementen) 

en Hoebenakker (realisatie 5 standplaatsen voor woonwagens) 

• Vervanging directeur-bestuurder in de dagelijkse uitvoering 

• Voorbereiding wijziging statuten afgestemd op governancecode juli 2010. 

samenstelling raad van Commissarissen: wijzigingen en benoemingen in 2012 

in aansluiting op de besluitvorming in de Algemene ledenvergadering november 2011 is per 1-1-2012 

de heer P.M. geerts gestart als voorzitter en is mevrouw M.H. de Corti gestart als nieuw lid van de raad 

van Commissarissen. 

samenstelling 

op het einde van het verslagjaar 2012 was de raad van Commissarissen als volgt samengesteld: 

• de heer P.M. geerts (1962), stedenbouwkundige, vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebied 

projectontwikkeling, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; lid huurderscommissie, remuneratiecommissie 

en lid auditcommissie; zittingstermijn 2011-2015 (2 e en laatste termijn) voorzitter van de raad 

van Commissarissen. 

• de heer r.l.A.t. Zincken (1962), ondernemer; vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebieden 

volkshuisvesting en huurders/klanten; lid huurderscommissie, lid auditcommissie, zittingstermijn 

2011 -2015 (1 e termijn) 

• de heer J.A. van nierop (1956), bestuurder middelbare scholengemeenschap, lid raad van toezicht 

topsport limburg en lid raad van Commissarissen vixia Bv, aandachtsgebied personeel en organisatie; 

voorzitter remuneratiecommissie en vicevoorzitter raad van Commissarissen, zittingstermijn 

2009-2013 (1 e termijn) 

• de heer e. sentjens (1964), zelfstandig interim-controller, aandachtsgebied financiën en iCt; voorzitter 

auditcommissie; zittingstermijn 2009-2013 (1 e termijn). 

• Mevrouw M.H. de Corti (1960), juriste, aandachtsgebied juridische zaken en sociaal-maatschappelijke 

zaken; zittingstermijn 2011-2015 (1 e termijn).


geen van de commissarissen heeft een arbeidsovereenkomst met de vereniging, zitting in het college van 

B&W van de gemeente nederweert, nevenfuncties of anderszins een relatie met de Woningvereniging 

nederweert die volgens de statuten onverenigbaar zou zijn met het commissariaat of anderszins de 

onafhankelijkheid van enig commissaris in het geding zou kunnen stellen. 

naast deze hoofdthema’s kwamen in 2012 meer specifiek aan de orde: de bespreking van de kwartaalrapportages, 

tussenevaluatie woningaanbodmodel, de veranderingen in het onderhoudsbeleid 

(invoering serviceabonnement en vraaggestuurd binnenonderhoud), de metingen KWH en specifiek de 

aanpak van het klachtenmanagement, integriteitzaken, het verloop van het teamcoachingstraject binnen 

de Woningvereniging nederweert en de verdere aanpak in het kader van de professionalisering van de 

organisatie, de gevolgen van de Wnt en de voorbereiding voor de Algemene leden-vergaderingen. 

de raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar 1 maal overleg gehad met de accountant in het kader 

van de jaarrekening 2011, waarbij presentatie en toelichting op de jaarrekening plaatsvond naast een 

evaluatie van de procesgang met betrekking tot de jaarrekening 2011, waarna besloten is de samenwerking 

met ernst & Young te beëindigen. 

ter voorbereiding van de Algemene ledenvergadering zijn de verantwoordingsstukken over 2011, 

de begroting 2013 en financiële meerjarenprognoses van een advies aan de leden voorzien. 

opleidingen / Cursussen 

de raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen en discussies binnen de vtW rondom de professionalisering 

van de rol van de raad van Commissarissen actief. Het deelnemen aan ledenbijeenkomsten van 

de vtW wordt gestimuleerd en heeft in 2012 geleid tot : 

• Deelname 4 leden Raad van Commissarissen en bestuurder aan ledenbijeenkomst VTW medio 2012 

• Deelname 2 leden Raad van Commissarissen en bestuurder aan jubileumcongres VTW 

• Deelname 1 lid Raad van Commissarissen aan ledenbijeenkomst VTW najaar 2012 

op grond van de bevindingen van deze bijeenkomsten en de themabijeenkomst van 

juni 2012 heeft de raad van Commissarissen als uitgangspunt dat zij kiezen voor toezicht 

2.0 of toezicht met Bite. een van de gevolgen hiervan is dat zij meer met het Mt 

en de medewerkers op de werkvloer wenst te communiceren. Afgelopen jaar hebben 

Mt-leden bij bepaalde thema’s deelgenomen aan een gedeelte van de bijeenkomsten 

van de raad van Commissarissen (bv. onderhoudsbeleid; verbeterplan). 

voor de raad van Commissarissen is een budget gereserveerd ten behoeve van deelname aan cursussen / 

trainingen en voor 2012 heeft dit geresulteerd in: 

• Toezicht en strategie Ernst en Young 

• Workshop VTW basiskennis toezicht financiën 

• Workshop VTW financiën voor specialisten 

• Workshop VTW voorzitter Raad van Commissarissen 


43

44 


Verantwoording aan belanghouders 

vanuit de verenigingsstructuur heeft in 2012 2 maal een Algemene ledenvergadering plaatsgevonden, 

waarbij bestuur en raad van Commissarissen verantwoording hebben afgelegd maar ook het voorgenomen 

beleid op hoofdlijnen besproken is met de leden. daarbij wordt gezocht naar een werkwijze, waarbij naast 

informatie ook interactie met leden vergroot wordt. op de 2 e bijeenkomst in november 2012 is hiermee 

gestart: 

• informatie over Zonnig limburg (provinciale actie voor huurders in het kader van aanschaf zonnepanelen) 

• Wat vinden leden de top 3 bij de aanpak van klachtenmanagement? 

Verantwoording van het beleid met betrekking tot de beloning van bestuurders en honorering van 

commissarissen 

de vergoeding aan bestuurder en commissarissen is afzonderlijk opgenomen in de door de ledenvergadering 

goed te keuren begrotingsstukken. 

• Het beloningspakket aan de directeur-bestuurder bedroeg € 102.936 en is bepaald op basis van de 

vastgestelde Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties – vtW juli 2010. 

daarnaast wordt er een reiskostenvergoeding uitgekeerd conform de reguliere Cao-afspraken. 

• De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroegen in totaal € 23.144, als volgt 

verdeeld: 

- voorzitter: de heer P.M geerts € 6.427,- 

- individuele leden € 4.285,- 

Met de commissarissen zijn inmiddels afspraken gemaakt over de BtW verplichting m.i.v. 1-1-2013. 

integriteit 

sinds november 2009 kent de vereniging een op de website gepubliceerde integriteitscode en klokkenluidersregeling. 

integriteitszaken staan op de agenda van elk overleg van de raad van Commissarissen en 

van het Mt. de auditcommissie houdt toezicht op de werking van de code en rapporteert hierover aan de 

raad van Commissarissen. 

er hebben in 2012 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van 

het bestuur en/of de raad van Commissarissen met de vereniging hebben gespeeld die van materiele 

betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. in statuten en 

reglementen is aangegeven hoe in dergelijke gevallen te handelen.

X onze deelnemingen 

energie bedrijf nederweert bV 

in 2009 is besloten een (100%) dochtermaatschappij op te richten voor het beheer van de gemeenschappelijke 

warmtekoude- opslag installaties voor complexen van de Woningvereniging nederweert. 

op 13 januari 2010 zijn de statuten gepasseerd bij de notaris. Als eerste is eind 2010 de WKo (warmtekoude 

opslag) installatie in het complex sint Antonius veste in exploitatie genomen. de huurders krijgen 

daarbij op basis van het principe “niet meer dan anders” de energiekosten, verbonden aan de opwekking 

van warmte en koeling en warm tapwater in rekening gebracht door eBn Bv. 

Uit de exploitatieopzet begin 2011 en de eindafrekening eind 2011 is gebleken dat er jaarlijks een 

negatief saldo zal zijn. in 2011 was dit 22.500 euro. voor 2012 is dit een tekort van € 4.126. dit exploitatietekort 

kan slechts beperkt gecompenseerd worden in aanpassing van de tarieven voor energielevering. 

de investeringen à € 559.000 euro blijken niet verrekend in de huurprijzen en exploitatie van het complex 

en zullen komende jaren dan ook maar beperkt worden gecompeseerd door een bijstelling van de 

huurprijzen bij mutatie. 

de vordering op de deelneming voor deze WKo installatie / eBn is dan ook in de jaarrekening 2011 

afgewaardeerd. 

op basis van de afrekening voorjaar 2013 zal een aanpassing gaan plaatsvinden van de voorschotten, 

waarbij nauwkeurig gekeken dient te worden naar de voorschriften hierover in de Warmtewet. 

wooninVesteringsfonds 

sinds 2005 bezit Woningvereniging nederweert 2 certificaten van het Wooninvesteringsfonds (WiF) met 

een nominale waarde van € 500.000 per stuk. Met het aankopen van woningen van corporaties stelt het WiF 

verkopende corporaties in staat de liquiditeit van het eigen verkoopprogramma naar voren te halen en/of 

bezit direct om te zetten in liquiditeit tegen maatschappelijk aanvaardbare waarde (geen winstopslagen 

in aankoopwaarde). 

Met het verkopen van (sociale) woningen aan huurders en/of particulieren brengen wij betaalbare woningen 

op de markt en dragen wij bij aan de leefbaarheid. 

eind 2012 is het WiF onder verscherpt toezicht van het CFv geplaatst. de financiële situatie is precair maar 

vooralsnog zien wij geen aanleiding om de achtergestelde lening af te waarderen. 

Vereniging Van eigenaren (VVe) 

daarnaast neemt de Woningvereniging nederweert deel aan 4 verenigingen van eigenaren: 

- Woon-zorgcomplex Aan stad-thoês, waarin de Woningvereniging nederweert eigenaar is van 

39 woon-zorgappartementen en land van Horne eigenaar is van de algemene ontmoetingsruimte. 

- Brugstraat: dit is een gemengd complex van 9 appartementen, samen met vastgoedbeheer 

Familie Wijen van Heugten. de Woningvereniging nederweert is eigenaar van 6 appartementen. 

- Pastorieweg: dit betreft een vve met de gemeente, die eigenaar is van de bibliotheek die gehuisvest 

is in de onderplint van het complex. de Woningvereniging nederweert is eigenaar van de 8 boven 

de bibliotheek gesitueerde appartementen. 

- Aerthijsplein: dit betreft een vve waarin de Woningvereniging nederweert eigenaar is van 

9 appartementen in het duurdere segment en er 1 eigenaar bewoner is van een appartement. 


45

46 

ons FinAnCieel Beleid en risiCoBeHeer: stUren oP liQUiditeit en solvABiliteit 

Xi ons finanCieel beleid en risiCobeHeer: 

stUren op liqUiditeit en solVabiliteit 

Van a2 terUg naar a1; negatief solVabiliteitsoordeel 2012 

de investeringen in de portefeuille afgelopen jaren en de hoge leningenportefeuille hebben voor de 

Woningvereniging nederweert geleid tot een verzwakking van de liquiditeits-en solvabiliteitspositie. 

Met het afgeven van de A2 status begin 2011 heeft het CFv onze eigen analyse bevestigd dat onze 

financiële meerjarenprognoses risico’s met zich meebrengen. Belangrijk aandachtspunt daarin is onze 

grote leningenportefeuille, die komende jaren zwaar drukt op onze kasstromen. daarnaast moest bij de 

jaarrekening 2011 een post afgeboekt worden van € 1.968.000, waardoor ons eigen vermogen wederom 

daalde. dit heeft in oktober 2012 geleid tot een negatief solvabiliteitsoordeel van het CFv. 

de overheidsmaatregelen op het gebied van integrale belastingplicht (25%), de bijdrage voor de huurtoeslag 

en de te heffen saneringssteun door het CFv werken negatief door in onze financiële meerjarenprognoses. 

gekoppeld aan het ondernemingsplan is in 2011 reeds kritisch gekeken naar ons 

financieel meerjarenbeleid, waarin de volgende uitgangspunten zijn geformuleerd; 

• Verbeteren van onze liquiditeitspositie en kasstromen: minimaal 4 ton jaarlijks op 

jaarbasis nodig om de heffing huurtoeslag te kunnen betalen. 

• Vooralsnog geen uitbreiding van onze leningenportefeuille. Investeringen dienen 

betaald te worden uit eigen middelen. dit betekent dat in 2012 / 2013 2 miljoen 

toename liquide middelen is gereserveerd ten behoeve van gewenste investeringen 

• Bereiken A1 status in 2013. 

om deze doelstellingen te bereiken was een integraal pakket van beleid en maatregelen opgesteld, dat 

in 2011/2012 voortvarend is doorgevoerd. gekoppeld aan de herijking van het strategisch voorraadbeleid, 

is ons huurbeleid en verkoopbeleid aangepast waardoor de inkomsten op korte termijn verhoogd kunnen 

worden. Qua uitgaven is kritisch gekeken naar ons onderhoudsbeleid en is onze nieuwbouwportefeuille 

gesaneerd. de financiële effecten van deze maatregelen waren in 2012 zonder meer positief en leidde 

begin 2012 tot het positieve oordeel CFv voor de A1 status, waaruit waardering bleek voor de integrale 

aanpak van onze maatregelen. 

effeCten rijKsbeleid op onze meerjarenbegroting 

2012 werd gekenmerkt door grote onzekerheden voor de corporaties in relatie tot de regeringsplannen. 

de Woningvereniging nederweert heeft in haar meerjarenprognoses geanticipeerd op het lenteakkoord 

(800 mln. verhuurdersheffing) en een te heffen saneringssteun. in januari 2013 zijn door het CFv/ WsW 

pas de definitieve parameters bekend gemaakt, op basis waarvan de dPi en de begroting 2013 / meerjarenprognoses 

dienden te worden opgesteld. 

de verhuurdersheffing van 2.1 mld. naast de saneringssteun van minimaal 700 miljoen 

verspreid over enkele jaren leidt voor de Woningvereniging nederweert tot een achteruitgang 

van financiële middelen op jaarbasis van: € 341.000 in 2013, naar € 1.135.000 voor 2017 

(in 2013 4% van de begrote huur naar 12% van de begrote huur in 2017). 

om deze achteruitgang te kunnen opvangen is een verbeterplan opgesteld.


Jaar verhuurderheffing Heffing saneringssteun totaal 

2013 26 315 341 

2014 685 233 918 

2015 812 231 1.043 

2016 939 152 1.091 

2017 1.059 76 1.135 

Bedragen x € 1.000 

risiCobeHeer 

risicobeheer hangt samen met de mate, waarin risico’s vooraf zijn in te schatten en de wijze, waarin de 

organisatie zelf in staat is deze risico’s te managen. Externe, niet beïnvloedbare factoren zijn echter een 

nog groter risico, zo is ook afgelopen jaar weer duidelijk geworden. 

een dergelijke instabiele omgeving, gezet naast een kwetsbare financiële positie van de 

Woningvereniging nederweert, vraagt om een behoudend en stabiel financieel beleid, zodat 

reserves kunnen worden opgebouwd en eventuele onvoorziene tegenslagen kunnen worden 

opgevangen. ook in 2012 heeft dan ook het financiële risico centraal gestaan in ons risicobeheer: 

op basis van onze financiële meerjarenprognoses zijn beleidsmaatregelen afgesproken 

die leiden tot ombuiging van onze risico’s op het gebied van onze kasstromen, liquiditeit en 

solvabiliteit. door de afdrachten aan het rijk/CFv (verhuurdersheffing en saneringssteun) wordt 

de gewenste opbouw van het eigen vermogen echter vertraagd. 

Maand- en kwartaalrapportages geven inzicht in de stand van zaken met betrekking tot de voorgenomen 

activiteiten/uitgaven, inkomsten en aandachtspunten. de kwartaalrapportages zijn vast onderdeel van 

de agenda raad van Commissarissen. vanaf het laatste kwartaal 2010 zijn een resultatenrekening, kasstroomoverzicht 

en een liquiditeitsprognose opgenomen in de kwartaalrapportage. de rapportages 

worden voorgesproken met de auditcommissie. 

aandaCHtspUnten in 2012 waren: 

• Kasstromen en liquiditeitsprognose 

• Verfijning rapportages; benchmarking Aedes en normeringen 

• Financiële meerjarenprognoses in relatie tot investeringen 

• Voorbereiding implementatie RJ 645 per jaarrekening 2012 

• Verbeterplan financiële positie najaar 2012 

Verbeterplan 

naar aanleiding van het negatieve solvabiliteitsoordeel CFv oktober 2012 is kritisch gekeken naar het 

nemen van een aantal extra maatregelen, naast de beleidswijzigingen, die al in 2011 / 2012 waren 

doorgevoerd. dit heeft geleid tot een integraal pakket van maatregelen, die ook op de Algemene ledenvergadering 

november 2012 zijn besproken. 


47

48 


de HoofdpUnten Van dit Verbeterplan zijn: 

1 negatieve resultaat verhuuractiviteiten na rente op jaarbasis terugbrengen naar 

minimaal nihil. 

2 Compensatie realiseren voor: 

- verhuurdersheffing 2014 e.v. jaren 

- Heffing saneringssteun 

3 liquiditeitspositie verbeteren ; 

- WsW obligoverplichting (ruim 2.8 mln.) beschikbaar houden 

- na 2015 financiële ruimte uit eigen middelen t.b.v. gewenste investeringen in 

onderhoud / duurzaamheid. 

de maatregelen worden genomen op 3 hoofdonderdelen; 

• vergroten inkomsten 

• doorzetten huurharmonisatiebeleid; optrekken huren ééngezinswoningen 

naar aftoppingsgrens 

• 2 aanvankelijk voor de sloop bestemde complexen weer in verhuur nemen 

(relatie stilleggen nieuwbouwportefeuille) 

• Aansluitende verhuur; sturen op minimaal 80% aansluitend 

• getemporiseerde verkoop bestaand bezit 

• eventueel verkoop grondposities 

• onderzoek mogelijkheden vergroten niet – dAeB portefeuille 

• verlagen uitgaven 

• reductie jaarlijkse uitgaven onderhoud door bijstellen onderhoudsnormen; 

scherpere inkoop contracten en invoeren vraaggestuurd binnenonderhoud per 1-1-2013 

• invoering andere werkwijze reparatieverzoeken huurder 

dit leidt op jaarbasis tot een vermindering van het onderhoudsbudget van 400.000 euro. 

• onderzoek efficiency / effectiviteit bedrijfsprocessen in 2013; mogelijke aanpassingen organisatie 

• nieuwbouwportefeuille 

• stilleggen uitvoering nieuwbouw plan nederweert-eind. (11 evensloopbestendige appartement) 

• geen investering in ontwikkeling in Centrumplan nederweert (25 sociale appartementen; afspraken 

gemaakt met Wonen limburg ) 

• geen nieuwbouwfinanciering komende jaren 

de vermogenspositie 

de werkelijke cijfers over 2012 worden vergeleken met de medio 2011 in de financiële meerjarenbegroting 

geprognosticeerde cijfers voor 2012. 

Overzicht vermogenspositie: 

Balanspost x € 1.000 Werkelijk ultimo 2012 geraamd voor 2012 

eigen vermogen 10643 8782 

schulden lange termijn 69538 69.533 

Materiële vaste activa 77.466 78.893 

Financiële vaste activa 2.752 4.052

Overzicht kengetallen: 


de stijging van het eigen vermogen is te verklaren door de hoge verkopen van de woningen en de 

terugname van de afwaarderingen op de waarde van de complexen in het verleden. vanwege de nieuwe 

verslaggevingsregels wordt de materiële vaste activa vanaf 2012 lineair afgeschreven. in de begroting is 

nog rekening gehouden met annuïtaire afschrijvingen. De afwijking in de financiële vaste activa wordt 

veroorzaakt door de daling van de actieve latente belastingen en de afwaardering van de deelneming in 

2011, die ten tijde van het opstellen van de begroting niet bekend was. 

de finanCieringspositie 

leningportefeuille 

de leningportefeuille van de Woningvereniging nederweert is fors, maar wel behoudend van aard. 

Er is gekozen voor langlopende annuïtaire leningen, waardoor onze leningportefeuille de komende jaren 

wordt afgebouwd. Het gemiddelde rentepercentage van 4,47% ligt onder de disconteringsvoet van WsW, 

zijnde 5,25%. 

daarnaast heeft de Woningvereniging nederweert een kredietfaciliteit bij de rabobank voor € 2 mln. 

Financiële kengetallen Werkelijk ultimo 2012 geraamd voor 2012 

solvabiliteit 12,41% 10,33% 

rentabiliteit totaal vermogen 11,00% 5,36% 

rentabiliteit eigen vermogen 57,67% 13,70% 

Current ratio 1,11 0,33 

solvabiliteit 

na het negatieve solvabiliteitsoordeel is het beleid aangepast om de solvabiliteit te verhogen. de investeringen 

zijn stopgezet en er is scherp gekeken naar de kosten. ook zijn aanvullende maatregelen genomen 

om meer inkomsten uit verhuur te genereren (verhoging maximaal redelijke huur). vanaf 2013 wordt de 

activa niet langer gewaardeerd tegen kostprijs, maar tegen bedrijfswaarde. gezien de kwaliteit van ons 

bezit en de genomen beleidsmaatregelen heeft dit een gunstig effect op onze solvabiliteit. 

de liquiditeitspositie 

in het verslagjaar is het saldo van de liquiditeit toegenomen van € 113.010 negatief naar € 3.869.964 

positief. de stijging is vooral het gevolg van meer inkomsten uit de verkoop van woningen, daling van 

de onderhoudsuitgaven en de teruggave vennootschapsbelasting 2008. We hebben nu een buffer 

opgebouwd om onverwachte tegenslagen te kunnen opvangen. de komende jaren zullen de verhuurderheffing 

en saneringsheffing een groot beslag leggen op onze liquide middelen. in 2013 gaan we met 

B.n.g. de mogelijkheden onderzoeken om de overtollige liquide middelen aan te wenden om vervroegd 

af te lossen op onze leningen, om voor de toekomst lagere rentelasten te kunnen realiseren. 


49

50 


stelselwijziging m.i.v. verslagjaar 2012 

Met ingang van verslagjaar 2012 is de richtlijn voor de jaarverslaggeving 645 verplicht. 

de Woningvereniging nederweert waardeert conform de rJ645 haar vastgoed in 2012 tegen historische 

kostprijs en gaat daarbij met ingang van het boekjaar 2013 haar vastgoed waarderen tegen actuele waarde. 

We verwachten met deze waardering een realistischer beeld te krijgen van de waarde van ons bezit: 

• sociaal vastgoed (dAeB) wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde m.i.v. jaarrekening 2013. 

• Commercieel vastgoed (niet dAeB) m.i.v. jaarrekening 2012. de waarde van dit bezit is per 

1 januari 2012 en per 31december 2012 vastgesteld door een externe taxateur. 

Uit de taxatie van het commercieel vastgoed is gebleken dat de waarde van een aantal 

objecten lager is dan de kostprijs. Hierdoor heeft in 2012 een afwaardering op ons 

commercieel bezit plaatsgevonden van € 220.000. 

indien de voorstellen van de minister m.b.t waardering van het vastgoed doorgang 

zullen vinden (70% van de marktwaarde, indien in verhuurde staat) zal dat van 

negatieve invloed zijn op onze bedrijfswaardering, en dus gevolgen hebben voor de 

winst- en verliesrekening komende jaren. 

Conform de nieuwe richtlijn heeft de Woningvereniging nederweert de vergelijkende cijfers over het 

boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Als gevolg daarvan is de waarde van 

het sociaal vastgoed € 58.637 lager en de waarde van het commercieel vastgoed is € 506.578 lager. 

Per saldo is ons vermogen € 565.215 lager ten opzichte van het vermogen in de jaarrekening 2011. 

de begroting 2012 is opgesteld conform waardering tegen historische kostprijs. 

de begroting 2013 is opgesteld tegen actuele waarde. 

onrendabele investeringen 

in het verslagjaar is per saldo een bedrag van € 4.203.000 teruggenomen op de afwaarderingen van het 

sociaal vastgoed omdat de bedrijfswaarde hoger is dan de voortbrengingskosten minus de afwaarderingen. 

dit heeft een aantal oorzaken: 

• Aanpassing onderhoudsbeleid, waardoor lagere onderhoudskosten 

• Wijziging afschrijvingsmethode van annuïtair naar lineair. De afschrijvingslasten zijn ruim 2,2 miljoen 

hoger 

• door de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving is de bedrijfswaarde anders berekend, vooral de 

waardering van de gronden heeft een positief effect op de bedrijfswaarde

Xii onze KlaCHtenadViesCommissie (KaC) 

de leden van de Klachtenadviescommissie worden benoemd door het Bestuur. de Klachtenadviescommissie 

adviseert het Bestuur ten aanzien van bij de commissie ingediende klachten. de Klachtenadviescommissie 

is een intern beroepsorgaan voor huurders en woningzoekenden. de KAC stelt ieder 

jaar een jaarverslag op. Uit het jaarverslag 2012 blijkt dat er in 2012 géén klachten ingediend zijn. 

op basis van de adviezen vanuit de KWH rapportage 2010 en 2012 is wel de klachtenprocedure 

bijgesteld en geactualiseerd. ook is in deze bijgestelde werkwijze afgesproken dat huurders, die niet 

tevreden zijn met het besluit van het bestuur betreffende een klacht actief gewezen worden op de 

mogelijkheden van de klachtencommissie. 

jaarVerslag 2012 

algemeen 

iedere toegelaten instelling dient de huurders van haar woongelegenheden in de gelegenheid te stellen 

klachten over haar handelen of nalaten, of het handelen of nalaten van personen die voor haar werkzaamheden 

verrichten, in te dienen bij een klachtencommissie die tot taak heeft haar met redenen 

omkleed over de behandeling van die klachten te adviseren. 

vaststelling van het reglement en benoeming van de leden van de commissie is een bevoegdheid van het 

bestuur van Woningvereniging nederweert . 

doelstelling 

de commissie heeft tot doel: 

1 huurders en woningzoekenden in de gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij 

belang hebben; 

2 bij te dragen aan een goede behandeling van klachten van huurders en woningzoekenden en daarmee 

aan de verbetering van de relatie, die Woningvereniging nederweert met haar huurders en woningzoekenden 

heeft; 

3 tegemoet te komen aan de behoefte van huurders en woningzoekenden om op het niveau waar 

(de uiteindelijke) beslissingen worden genomen, die hen direct treffen, gehoord te kunnen worden en 

invloed uit te oefenen; 

4 bij te dragen aan de verbetering/optimalisering van het functioneren van Woningvereniging nederweert. 

samenstelling 

de commissie was per 1 januari 2012 als volgt samengesteld: 

dhr. J. dohmen, P. Holtenstraat 33 lid namens de leden niet-huurders, voorzitter 

dhr. P. theunissen, ospelseweg 20 lid namens de leden niet-huurders, secretaris 

dhr. P. Knapen, Beukenstraat 6 lid namens de leden huurders 

dhr. J. Moors, lemmenhoek 14 lid namens de leden niet-huurders 

dhr. P. Hermans, Beukenstraat 26 lid namens de leden huurders 

Aan de commissie is dhr. W.P. de Bruin, hoofd verhuur en bewonerszaken, als ambtelijk secretaris 

toegevoegd. 


51

52 

onZe KlACHtenAdviesCoMMissie (KAC) 

Vergaderingen 

de dato 16 mei 2012 heeft de commissie het jaarverslag 2011 vastgesteld en vervolgens aangeboden aan 

het bestuur. 

behandeling klachten 

in het verslagjaar zijn geen klachten ingediend bij de commissie. 

Schematisch overzicht afhandeling klachten: 

2007 2008 2009 2010 2011 2012 

ontvangen klachten 1 0 0 0 0 0 

ontvankelijk verklaart 0 0 0 0 0 0 

Behandelde klachten 0 0 0 0 0 0 

Advies t.o.v. klager positief 0 0 0 0 0 0 

Advies t.o.v. klager negatief 0 0 0 0 0 0 

Advies t.o.v. klager positief/negatief 0 0 0 0 0 0 

Afwijkend besluit bestuur 0 0 0 0 0 0 

gemiddelde afhandelingtermijn (dagen) 0 0 0 0 0 0 

Conclusie 

de commissie is van oordeel en constateert, gezien dat zij in 2012 geen klachten heeft hoeven te behandelen, 

dat het algemeen beleid van Woningvereniging nederweert erop gericht is om klachten op een 

zorgvuldige en correcte wijze te behandelen en adequaat af te handelen. 

Zij blijft opteren, mag dit nodig zijn, bij te dragen aan de verbetering van het functioneren van Woningvereniging 

nederweert. 

de klachtenadviescommissie Woningvereniging nederweert, 

J. dohmen P. theunissen 

voorzitter secretaris

Xiii VerKlaring besteding middelen 

Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. 

nederweert, 27 mei 2013 

Het bestuur van de Woningvereniging nederweert, 

C.P.A.M. Keulen 

directeur-bestuurder 


53

inHoUdsopgaVe jaarreKening 2012 

1 balans per 31 deCember 2012 56 

2 winst- en VerliesreKening oVer Het boeKjaar 2012 58 

3 KasstroomoVerziCHt 59 

4 toeliCHting op de balans en de winst- en VerliesreKening 60 

4.1 grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat 60 

4.2 toelichting op de balans 67 

4.3 toelichting op de winst- en verliesrekening 80 

5 onderteKening Van de jaarreKening 87 

5.1 ondertekening door het bestuur 87 

5.2 ondertekening door de raad van Commissarissen 87 

6 oVerige gegeVens 88 

6.1 statutaire regeling resultaatbestemming 88 

6.2 resultaatbestemming 88 

6.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 88 

Woningvereniging nederWeert JAArreKening 2012 

55

1 balans per 31 deCember 2012 

(na resUltaatbestemming) 

56 

in euro’s in euro’s 

aCtiVa 31-dec-2012 31-dec-2011 

Vaste aCtiVa 

materiële Vaste aCtiVa 

sociaal vastgoed in exploitatie 71.451.229 72.175.664 

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 109.088 79.197 

onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 990.261 933.698 

Vastgoedbeleggingen 

72.550.578 73.188.559 

Commercieel vastgoed in exploitatie 4.915.442 5.257.333 

finanCiële Vaste aCtiVa 

te vorderen BWs-subsidies 143.244 212.545 

deelnemingen - - 

vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen - - 

Actieve belastinglatentie 1.540.724 2.182.400 

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds 1.068.113 1.045.000 

overige - 33.011 

Vlottende aCtiVa 

2.752.081 3.472.956 

Voorraden 1.411.332 1.840.331 

Vorderingen 

Huurdebiteuren 79.470 66.469 

gemeente 38.083 50.083 

overige vorderingen 15.890 3.763 

overlopende activa 148.035 179.435 

281.478 299.750 

liqUide middelen 3.869.963 20.577 

totaal aCtiVa 85.780.875 84.079.506



passiVa 31-dec-2012 31-dec-2011 

eigen Vermogen 

overige reserves 10.643.386 5.130.366 

Voorzieningen 

balans per 31 deCember 2012 

(na resUltaatbestemming) 

voorziening latente belastingverplichtingen 602.860 208.593 

langlopende sCHUlden 

leningen kredietinstellingen 69.378.171 72.196.903 

Waarborgsommen 159.950 158.778 

Kortlopende sCHUlden 

69.538.121 72.355.681 

schulden aan kredietinstellingen 2.818.732 3.104.340 

schulden aan leveranciers 202.226 162.908 

Belastingen en premies sociale verzekeringen 49.870 43.565 

overige schulden 7.237 12.649 

overlopende passiva 1.918.443 3.061.404 

4.996.508 6.384.866 

totaal passiVa 85.780.875 84.079.506 

57

2 winst- en VerliesreKening 

oVer Het boeKjaar 2012 

58 

bedrijfsopbrengsten 


2012 2011 

Huren 8.302.725 8.188.869 

opbrengsten servicecontracten 172.028 167.563 

overheidsbijdragen 771 771 

netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4.318.929 759.247 

overige bedrijfsopbrengsten 5.075 3.400 

Som der bedrijfsopbrengsten 12.799.528 9.119.850 

bedrijfslasten 

Afschrijvingen materiël vaste activa en vastgoedportefeuille 3.745.634 1.482.314 

overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille - 3.677.252 1.419.686 

lonen en salarissen 642.177 654.749 

sociale lasten 109.667 97.708 

Pensioenlasten 128.997 125.502 

onderhoudslasten 957.426 1.235.069 

leefbaarheid 40.519 66.679 

lasten servicecontracten 895.581 884.138 

overige bedrijfslasten 544.951 676.840 

Som der bedrijfslasten 3.387.700 6.642.685 

BedriJFSreSULtAAt 9.411.828 2.477.165 

finanCiële baten en lasten 

Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten - 49.804 - 548.503 

rentebaten en soortgelijke opbrengsten 51.268 78.738 

opbrengsten financiële vaste activa en effecten 26.518 27.684 

rentelasten en soortgelijke kosten 3.301.526 3.454.611 

reSULtAAt Uit geWone BedriJFSUitoeFening voor BeLAStingen 6.138.284 - 1.419.527 

Belastingen - 621.138 - 367.755 

resultaat deelnemingen - 4.126 - 25.724 

reSULtAAt Uit geWone BedriJFSUitoeFening nA BeLAStingen 5.513.020 - 1.813.006 

resUltaat na belastingen 5.513.020 - 1.813.006

3 KasstroomoVerziCHt 

(bedragen X € 1.000) 


2012 2011 

Kasstroom uit operationele activiteiten 

Bedrijfsresultaat 

Aanpassingen voor: 

9.412 2.477 

• Afschrijvingen 3.746 1.482 

• Afschrijvingen desinvesteringen - 487 - 132 

• Waardeveranderingen materiële vaste activa - 3.988 1.360 

• Mutatie voorzieningen 

• verandering in werkkapitaal 

278 60 

- mutatie voorraden en onderhanden projecten 151 - 77 

- mutatie vorderingen 18 - 196 

- mutatie kortlopende schulden - 1.255 625 

- 1.086 352 

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 

• ontvangen rente 51 79 

• Betaalde rente - 3.301 - 3.454 

• Belasting 415 - 

- 2.835 - 3.375 

Kasstroom uit operationele activiteiten 5.040 2.224 

Kasstroom uit investeringsactiviteiten 

investeringen in materiële vaste activa - 240 - 1.236 

desinvesteringen in materiële vaste activa 1.949 650 

Mutatie financiële vaste activa 52 115 

Kasstroom uit investeringsactiviteiten 1.761 - 471 

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 

ontvangsten uit langlopende schulden 1 3 

Aflossingen langlopende schulden - 2.819 - 2.734 

Kasstroom uit financieringsactiviteiten - 2.818 - 2.731 

MUtAtie LiqUide MiddeLen 3.983 - 978 

liquide middelen ultimo boekjaar 3.870 - 113 

liquide middelen aanvang boekjaar - 113 865 

MUtAtie LiqUide MiddeLen in BoeKJAAr 3.983 - 978 

59

4 toeliCHting op de balans 

4.1. grondslagen Van waardering en Van bepaling Van Het resUltaat 

deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. 

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. 

de jaarrekening is opgesteld met inachtneming van het Bbsh en dientengevolge de wettelijke bepalingen zoals 

vastgelegd in titel 9 Boek 2 BW en de richtlijnen voor de Jaarverslaggeving met in het bijzonder richtlijn 645. 

Woningvereniging nederweert is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “kleine” organisatie, derhalve 

heeft de Woningvereniging nederweert vrijstelling van artikel 407 lid 2a BW voor het opstellen van de geconsolideerde 

jaarrekening. 

de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of 

vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregeling respectievelijk nominale waarde, tenzij anders 

vermeld. de balans en de winst- en verliesrekening worden na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat 

aan het eigen vermogen wordt toegevoegd. 

algemeen 

Activiteiten 

Woningvereniging nederweert, statutair gevestigd te nederweert, is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting 

in de gemeente nederweert. Het adres van de Woningvereniging nederweert is gutjesweg 6, 6031 et te 

nederweert. 

stelselwijziging 

Woningvereniging nederweert past vanaf verslagjaar 2012 de herziene richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 toegelaten 

instellingen volkshuisvesting (2011) toe. in deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. 

Zo heeft Woningvereniging nederweert haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal 

vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag 

kiest Woningvereniging nederweert voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat het sociale 

vastgoed gewaardeerd wordt tegen de historische kostprijs en het commerciële vastgoed tegen historische kostprijs. 

Het toepassen van de nieuwe rJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft 

Woningvereniging nederweert de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen 

en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. de effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt 

in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt € 565.215 en het 

effect op het resultaat bedraagt nihil en is als volgt weer te geven. 

60 

en de winst- en VerliesreKening 

2012 2011 

eigen vermogen per 1 januari 5.130.366 7.508.587 

invloed van stelselwijziging sociaal vastgoed in exploitatie - - 58.637 

invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie - - 506.578 

Herrekend eigen vermogen per 1 januari 5.130.366 6.943.372

toeliCHting oP de BAlAns en de Winst- en verliesreKening 

invloed van stelselwijziging sociaal vastgoed in exploitatie 

de bedrijfswaarde per 31 december 2012 is herrekend op basis van de toepassing van de nieuwe rJ 645. de volgende 

correcties hebben plaatsgevonden op de bedrijfswaarde: 

- rentabiliteitswaarde van de leningen mag niet langer worden meegenomen 

- Harmonisatie meegenomen voor 5 jaar in plaats van 99 jaar 

- Huurderving per complex in plaats van % van het totaal 

- grondwaarde berekend op basis van de sociale grondprijs van de gemeente nederweert in plaats van € 5.000 per vhe. 

Per saldo is de bedrijfswaarde gestegen naar € 109.899.665. vervolgens is de bedrijfswaarde vergeleken met de boekwaarde 

per 31 december 2011. Als gevolg daarvan heeft er een afwaardering plaatsgevonden van € 58.637. 

invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie 

Conform de nieuwe rJ 645 dient het commercieel vastgoed in exploitatie te worden afgezet tegen actuele waarde en 

niet langer tegen de bedrijfswaarde. de actuele waarde is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter 

zake kundige taxateur. op basis daarvan heeft een afwaardering plaatsgevonden van € 506.578. 

balanswaardering 

Materiële vaste activa 

• Sociaal vastgoed in exploitatie 

sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk 

vastgoed en het overige sociale vastgoed. de huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli 

door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens 

€ 664,66 (2011: € 652,52). 

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder 

zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze 

is opgenomen in de Beschikking van de europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor 

toegelaten instellingen. 

Woningvereniging nederweert kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningvereniging 

nederweert een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk 

beleid staat hierbij centraal. 

sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de 

cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. of sprake is van een 

bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. 

een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam over 

schrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van 

materiële vaste activa. 

de afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een 

vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. er wordt afgeschreven 

vanaf het moment van ingebruikneming. op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud 

worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. 

• Onroerende zaken in ontwikkeling 

de onroerende zaken in ontwikkeling betreffen woningen in aanbouw en zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde 

verminderd met het eventueel voorcalculatorisch onrendabele deel van de investering. 


61

• Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 

deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte 

economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn bepaald volgens het annuïtaire 

danwel het lineaire systeem. 


een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten 

of een waardestijging, of beide, te realiseren. 

• Commercieel vastgoed in exploitatie 

Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig 

vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. 

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met 

de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. of sprake is van een 

bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. 

een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt 

en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van 

materiële vaste activa. 

de afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een 

vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. er wordt afgeschreven 

vanaf het moment van ingebruikneming. op grond wordt niet afgeschreven. 

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich 

voordoen. 

financiële vaste activa 

• Te vorderen BWS-subsidies 

de uit hoofde van het Besluit Woninggebonden subsidies (BWs) te vorderen subsidies worden eenmalig vastgesteld 

op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten, rekening houdend 

met veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielasten-stijgingen over de periode totdat de exploitatietekorten 

omslaan in voorgecalculeerde exploitatie-overschotten. 

de vordering is rentedragend en wordt maximaal gedurende 30 jaar jaarlijks verminderd met de door de budgethouder 

beschikbaar gestelde bedragen. de uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. 

de te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, 

onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met de rente, over het jaarlijks resterend saldo. 

• Deelnemingen 

de deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden 

gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. deze nettovermogenswaarde wordt berekend 

op basis van de grondslagen van Woningvereniging nederweert. 

deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Woningvereniging 

nederweert geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening 

gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter 

grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen 

door Woningvereniging nederweert ten behoeve van deze deelnemingen. 

62 

toeliCHting oP de BAlAns en de Winst- en verliesreKening


deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden 

gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 

• Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 

de vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen 

de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale 

waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.. 

• Actieve belastinglatentie 

Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed 

voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale 

balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen 

vermeningvuldigd met het geldende belastingtarief. de actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed 

heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale 

waarde per ultimo boekjaar. de fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de meest actuele WoZ-waarde. 

de actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapstarief en wordt contant gemaakt 

tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. 

Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: 

- onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie 

- onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) 

- onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termijn) 

Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende 

informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het 

onroerend goed bestemd voor verkoop. 

Actieve belastinglatentie leningenportefeuille 

de actieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille 

(nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal 

een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. de actieve 

belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en 

wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. 

Actieve latentie uit hoofde van verliesverrekening 

voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het 

waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. 

een betrouwbare inschatting van het uiteindelijk te verwachten fiscale afwaarderingsverlies uit hoofde van een 

mogelijke voortgezette daling van de WoZ waarde ultimo 2012 valt op dit moment niet te maken. 

gezien de onzekerheid omtrent de omvang van het afwaarderingsverlies kan geen inzicht worden gegeven in de 

omvang en de waardering van de hiermee samenhangende actieve belastinglatentie. 

• Overige financiële vast activa 

de overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens 

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk 

geachte voorzieningen. 


63

Voorraden 

• Voorraden onderhoudsmaterialen 

de voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen gemiddelde inkoopprijs. 

• Voorraad grond 

onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming 

rust. de waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. indien de actuele waarde van deze 

gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. 

• Voorraad onderhanden werk 

onder de voorraad onderhanden werk is het onverkochte deel van koopwoningen in ontwikkeling opgenomen. 

de waardering van deze projecten vindt plaats tegen nominale waarde van de tot en met balansdatum betaalde kosten. 

voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is 

van verliesgevende projecten. 

Vorderingen 

de vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de 

geamortiseerde kostprijs. de reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. noodzakelijk 

geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. deze voorzieningen worden 

bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 

liquide middelen 

de liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking. 

eigen vermogen 

• Overige reserves 

Aan de overige reserves wordt het saldo van het jaarresultaat toegevoegd. deze post is tegen nominale waarde opgenomen. 

Voorzieningen 

• Voorziening latente belastingverplichtingen 

voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen 

wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met 

het geldende belastingtarief. 

de belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale 

waardering. de latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. 

de opgenomen latentie heeft betrekking op de fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening. Ultimo 2012 zijn er 

geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. voor het overige bezit is niet aan te duiden 

wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. 

schulden 

• langlopende schulden 

de langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. transactiekosten die direct 

zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. 

schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen 

bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. 

64 



Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde 

rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en verliesrekening 

wordt verwerkt. 

de aflossingsverplichting voor het komend jaar is in de toelichting opgenomen. 

• Kortlopende schulden 

de kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan 

de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan 

zijn aan de nominale waarde. 

resUltaatbepaling 

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten 

worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. voor de toerekening van de bedrijfskosten wordt, 

waar mogelijk de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. verliezen en risico’s die hun 

oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening 

bekend zijn geworden. 

Huren 

Betreft de te ontvangen nettohuren exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. 

Vergoedingen 

Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten onder 

aftrek van gederfde vergoedingen. 

overheidsbijdragen 

Betreft de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van woningaanpassingen 

t.b.v. mindervaliden. 

Verkoop onroerende zaken 

Betreft de resultaten uit de verkoop van huurwoningen. de opbrengsten zijn verminderd met alle daarop betrekking 

hebbende kosten. 

afschrijvingen op materiële vaste activa 

de afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. 

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. 

Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. 

de afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: 

• grond in eigendom geen afschrijving 

• bouw/renovaties/installaties lineair 25/50 jaar 

• inventaris lineair 5 jaar 

• automatisering lineair 5 jaar 

• vervoer lineair 6 jaar 


65

overige waardeveranderingen materiële vaste activa 

Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw alsmede de waardeverandering van de 

materiële vaste activa op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde. 

lonen, salarissen en sociale lasten 

Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot in het boekjaar werkzame medewerkers 

opgenomen. 

lasten onderhoud 

Hierop worden verantwoord de jaarlijkse uitgaven wegens planmatig-, dagelijks- en mutatie-onderhoud. 

overige bedrijfslasten 

Hierop worden verantwoord de overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, 

bestuurskosten, algemene kosten en overige personeelskosten en voorts belastingen, verzekeringen en 

kosten die samenhangen met de levering van goederen en diensten. 

rentebaten en lasten 

de rentebaten betreffen de werkelijke rente ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende 

activa begrepen liquide middelen en effecten alsmede geactiveerde bouwrente over het geïnvesteerd vreemd vermogen. 

onder de rentelasten zijn de verschuldigde rentelasten verantwoord alsmede de toegerekende rente aan de waarborgsommen. 

belastingen 

de vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor 

belastingen, rekeninghoudend met niet in de belastingheffing betrokken bestanddelen, (gedeeltelijk) niet aftrekbare 

kosten alsmede de mutaties in de belastinglatenties. 

KasstroomoVerziCHt 

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto-resultaat 

aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in 

het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten 

en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. 

in het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. 

66 


aCtiVa 

Vaste aCtiVa 

materiële Vaste aCtiVa 31-dec-2012 31-dec-2011 


onroerende zaken in ontwikkeling 109.088 79.197 



72.550.578 73.188.559 

Het verloop in 2012 is als volgt: sociaal vastgoed onroerende zaken onroerende en roerende 

in exploitatie in ontwikkeling zaken tdv exploitatie 

boekwaarde per 1 januari 2012: 

verkrijgingsprijzen 109.020.629 79.197 1.227.095 

Cumulatieve afschrijvingen - 14.732.702 - - 293.397 

Cumulatieve waardeveranderingen - 22.053.625 - - 

Waardeveranderingen n.a.v. rJ 645 - 58.638 - - 

Boekwaarde 72.175.664 79.197 933.698 

investeringen 100.714 29.891 109.334 

overboekingen naar onroerende zaken in expl. - - - 

overboekingen van en naar voorraad - - - 

desinvesteringen - 1.948.902 - - 

Afschrijvingen op desinvesteringen 487.224 - - 

Afschrijvingen - 3.556.926 - - 52.771 

overige waardeveranderingen 4.193.455 - - 

boekwaarde per 31 december 2012: 

- 724.435 29.891 56.563 

verkrijgingsprijzen 107.172.441 109.088 1.336.429 

Cumulatieve afschrijvingen - 17.802.404 - - 346.168 

Cumulatieve waardeveranderingen - 17.918.808 - - 

Boekwaarde 71.451.229 109.088 990.261 

woz-waarde 

Per 31-12-2012 heeft het dAeB bezit een totale WoZ-waarde van € 204.660.000 (peildatum 01-01-2012), onder te verdelen in 

€ 204.109.000 (onroerende zaken in exploitatie/ontwikkeling) en € 551.000 (onroerende zaken t.d.v. exploitatie). 

investeringen 


4.2 toeliCHting op de balans 

Het bij ‘onroerende zaken in exploitatie’ vermelde bedrag betreft de aankoop van een aanbouw in complex 1 (Houtmolen) en de 

renovatie van de bijgebouwen van de woonwagenlocaties. 

67

desinvesteringen 

de desinvesteringen van 2012 betreft de verkoop van 42 huurwoningen. 

Woningvereniging nederweert heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan. in 2011 is dit verkoopplan gewijzigd. 

in totaal zijn per ultimo 2012 310 woningen geclassificeerd voor de verkoop, waarbij de verkoopverwachting voor 2013 is vastgesteld 

op 10 woningen en voor volgende jaren op 14 woningen, met een maximum van 80 woningen. 

68 

afschrijvingstermijnen 

de afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): 

onroerende zaken in exploitatie: lineair 

Bouw/cv 40/50 jaar 

lift 50 jaar 

renovaties 25 jaar 

onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: lineair 

Kantoorgebouw 50 jaar 

Werkplaats 50 jaar 

inventarissen 5 jaar 

vervoersmiddelen 6 jaar 

zekerheden 

voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. 

Verzekeringen 


de onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2012 voor € 121.680.000 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. 

de laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden in 2011. op de betreffende polissen is de indexclausule van toe- 

passing, zodat de verzekerde waarden op de premievervaldatum automatisch worden aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. 

de specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie is als volgt: 

soort verzekering verzekerd bedrag laatstelijk vastgesteld 

Kantoorgebouw/werkplaats U.g.v. 1.133.033 2012 

Kantoor- en magazijninventaris U.g.v. 158.600 2012 

Kantoorbescheiden/archief Brand reconstruktie 400.000 2012 

Hardware 62.700 2012 

vervoermiddelen WA/CAsCo 50.800 2012 

Fraude/geldtransport 454.000 2012 

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering 2.500.000 2012 

bedrijfswaarde 

de gecorrigeerde bedrijfswaarde van het woningbezit (inclusief garages) per 31 december 2012 bedraagt € 111.509.721 (ultimo 2011: 

€ 99.965.991, op basis van rJ 645 € 109.899.665). 

de bedrijfswaarde wordt complexgewijs bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten 

(huren en bijdragen) en de variabele lasten exclusief rentabiliteitswaardecorrectie.


Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd, gebaseerd op de door het WsW bepaalde parameters: 


2012 2011 

Jaarlijkse huurstijging eerste jaar: 2,30% 1,30% 

Jaarlijkse huurstijging volgende jaren: 2,00% 2,00% 

Jaarlijkse variabele lastenstijging: 1e 5 jr 2%, daarna 3% 1e 5 jr 2%, daarna 3% 

Jaarlijks stijging onderhoudskosten 1e 5 jr 2%, daarna 3% 1e 5 jr 2%, daarna 3% 

Jaarlijkse huurderving 0,66% 1,00% 

Jaarlijkse inflatie 2,00% 2,00% 

grondwaarde per vHe € 205,70 per m2 € 5.000 

Minimale levensduur complexen 10 jaar 10 jaar 

variabele exploitatie-uitgaven (per woning) cf meerjarenbegroting cf meerjarenbegroting 

disconteringsvoet externe financieringsrente 

(tot renteconversie werkelijke percentage): 5,25% 5,25% 

verkoopbeleid en huurharmonisatie 5 jaar 5 jaar 

in de bedrijfswaardeberekening 2012 en in 2011 is de onderhoudsbegroting per complex opgenomen. 

mUtatie bedrijfswaarde 

de bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 1.610.056 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het 

voorgaande verslagjaar op basis van rJ 645. 

de mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: 

(a) Autonome ontwikkeling 

vervallen jaarschijf en opschuiven kasstromen - 4.673.966 

(b) voorraadmutaties 

nieuwbouw - 

verbeteringen bestaand bezit - 

sloop bestaand bezit 83.864 

Aankoop bezit - 

verkocht bezit - 287.885 

overige mutaties woninggegevens 298.704 

94.683 

(c) Parameterwijzigingen 

in de inflatie / lastenstijging - 2.114.382 

in de levensduur 2.662.869 

in de mutatiegraad / huurbeleid 2.197.842 

in de vermogenskostenvoet / methode van contant maken - 

2.746.329 

69

70 


(d) Wijzigingen in de uitgangspunten / niveauwijzigingen 

Huren - 753.368 

Huurderving - 197.812 

onderhoudsuitgaven 6.934.746 

overige exploitatieuitgaven - 1.310.538 

grondwaarde - 359.649 

voorgenomen sloop - 

voorgenomen verbeteringen - 129.609 

voorgenomen verkopen - 740.760 

3.443.010 

totale mUtatie bedijfswaarde 1.610.056 

onroerende zaken in ontwikkeling 31-dec-2012 31-dec-2011 

bredeweg 1948 - 12 appartementen en 12 grondgebonden woningen 

stand per 1 januari - 593.031 

investering - 92.056 

naar voorraad - - 685.087 

stand per 31 december - - 

rabobank aerthijsplein - 9 huurappartementen 



overboeking naar onroerende zaken in exploitatie - - 1.147.713 


reulisweg / ‘t Huitje - 12 appartementen voor senioren 



naar voorraad - - 163.189 


eind - 11 appartementen voor senioren 

stand per 1 januari 79.197 243 

investering 29.891 78.954 

stand per 31 december 109.088 79.197 

totaal 109.088 79.197



CommerCieel Vastgoed in eXploitatie 

Het verloop in 2012 is als volgt: 

boekwaarde per 1 januari 2012: 

verkrijgingsprijzen 7.263.077 

Cumulatieve afschrijvingen - 54.173 

Cumulatieve waardeveranderingen - 1.444.993 

Waardeveranderingen n.a.v. rJ 645 - 506.578 

Boekwaarde 5.257.333 

investeringen - 

overboekingen naar onroerende zaken in expl. - 

overboekingen van en naar voorraad - 

desinvesteringen - 

Afboeking grond Carisplan - 

Afschrijvingen - 135.938 

overige waardeveranderingen - 205.953 

- 341.891 

boekwaarde per 31 december 2012: 

verkrijgingsprijzen 7.263.077 

Cumulatieve afschrijvingen - 190.111 

Cumulatieve waardeveranderingen - 2.157.524 

Boekwaarde 4.915.442 

de actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 5.061.500 (2011 € 5.414.000). 

de actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake 

kundige taxateur. 

WoZ-waarde 

Per 31-12-2012 heeft het niet-dAeB bezit een totale WoZ-waarde van € 5.049.000 (peildatum 01-01-2012). 

finanCiële Vaste aCtiVa 

te vorderen bws-subsidies 31-dec-2012 31-dec-2011 

stand per 1 januari 212.545 280.678 

Mutaties in het boekjaar: 

• rente 3.005 4.173 

• ontvangen bijdragen - 72.306 - 72.306 


Het in het komend verslagjaar beschikbaar te stellen deel van de te vorderen BWs-subsidies bedraagt € 72.306. 


71

72 


deelnemingen 31-dec-2012 31-dec-2011 

deelneming energiebedrijf nederweert - - 

Het verloop van de deelneming is als volgt: 


verworven deelneming - - 

Aandeel resultaat deelneming - 4.126 - 25.724 

- 4.126 - 11.433 

voorziening wegens negatief eigen vermogen 4.126 11.433 


Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 31-dec-2012 31-dec-2011 

energiebedrijf nederweert - - 

Het verloop van de vordering op energiebedrijf nederweert is als volgt: 


verstrekte gelden/aflossingen gedurende het boekjaar 53.930 - 19.212 

voorziening i.v.m. negatief eigen vermogen energiebedrijf nederweert - 4.126 - 11.433 

voorziening vordering energiebedrijf nederweert - 49.804 - 548.503 


omdat de verwachting is dat de verstrekte gelden aan energiebedrijf nederweert niet meer terugbetaald zullen worden, is per 

31-12-2012 voor de vordering - na aftrek van de deelname in het negatief eigen vermogen van energiebedrijf nederweert - een 

voorziening getroffen. 

actieve belastinglatentie 31-dec-2012 31-dec-2011 

latente belastingvordering 1.540.724 2.182.400 

de latente belasting vordering bestaat uit een belastingvordering als gevolg van de toekomst te verrekenen belastingen tengevolge 

van nog te verrekenen fiscale resultaten in voorgaande boekjaren. 

de actieve belasting latentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële 

en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. 

daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille. 

er is geen actieve belastinglatentie gevormd uit hoofde van compensabele verliezen omdat het onzeker is of in de toekomstige jaren 

fiscale winsten zullen worden behaald. 

voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de materiële vaste activa 

in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering. Aangezien verondersteld wordt dat de exploitatie eerst op lange termijn 

wordt beëindigd, zal de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tenderen. de nominale waarde van de actieve belastinglatentie 

per 31 december 2012 over de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt circa € 25 miljoen. deze actieve latentie is niet 

opgenomen in de balans van Woningvereniging nederweert.


Het verloop van de actieve belastinglatentie bestaat uit: 

belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed 

stand per 1-1-2012 1.769.547 

Mutatie latentie verkoop bestemd vastgoed - 625.934 

stand per 31-12-2012 1.143.613 

de latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Woningvereniging 

nederweert heeft voor de periode 2013-2017 63 woningen voor verkoop aangemerkt. 

Commerciële waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2012 2.344.019 

Fiscale waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2012 7.385.859 

verschil 5.041.840 

Contante waarde van dit verschil uitgaande van netto-disconteringsvoet 3,94% 4.574.452 

Berekende latentie op basis van het huidige vennootschapsbelastingtarief 25% 1.143.613 

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 758.334. 

belastinglatentie voor leningenportefeuille 

stand per 1 januari 2012 412.853 

Mutatie latentie leningenportefeuille - 15.742 

stand per 31 december 2012 397.111 

de latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. 

Contante waarde van dit verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% gerekend 1.588.442 

latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25% 397.111 

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 65.356. 

achtergestelde lening wooninvesteringsfonds 31-dec-2012 31-dec-2011 

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds 1.068.113 1.045.000 

achtergestelde lening wooninvesteringsfonds 

• Rentevoet en looptijd 

de lening heeft een vaste (fixed) jaarlijkse rentevergoeding over de hoofsom van 2,25%. 

de looptijd van de lening is onbepaald (perpetueel karakter) en eindigt als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop van alle 

of gedeelte van uitstaande certificaten (zogenaamde “call-optie”) uitoefent. 

• Achtergesteld karakter: 

de vordering jegens het Wooninvesteringsfonds strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van de hoofdsom en/of rente zijn: 

- achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidig en toekomstige schuldeisers van het Wooninvesteringsfonds. 

- onderling gelijk in rang tussen houders van certificaten, ongeacht de datum waarop de certificaten zijn uitgegeven of de tranche 

waartoe de certificaten behoren. 


73

74 


eind 2012 is het Wooninvesteringsfonds onder verscherpt toeziht geplaatst van het CFv. de financiële positie is moeizaam, maar 

vooralsnog is de lening niet afgewaardeerd. 

overige financiële vaste activa 31-dec-2012 31-dec-2011 

te vorderen isv-subsidies (provincie) 0 33.011 

te vorderen subsidies 

Betreft nog te vorderen provinciale subsidie ten behoeve van het project oC nederweert in het kader van “subsidieverordening voor 

het investeringsbudget stedelijke vernieuwing, periode 2005-2009” en de Algemene subsidieverordening 2004. 

Vlottende aCtiVa 

Voorraad 31-dec-2012 31-dec-2011 

Voorraad - onderhoudsmaterialen 44.557 43.903 

Voorraad - gronden 

ospelseweg 


desinvestering - 124.386 - 

stand per 31 december - 124.386 

reulisweg 

stand per 1 januari 163.926 - 

investering 769 - 

desinvestering - 164.695 163.926 

stand per 31 december - 163.926 

bredeweg 


overgeboekt vanuit MvA in ontwikkeling - 685.087 

investering 4.773 - 


Carisplan 


Afwaardering - 153.856 - 59.500 

investering 7.742 71.067 


totaal voorraad - gronden per 31 december 1.366.775 1.796.428


Voorraad - onderhanden werken 31-dec-2012 31-dec-2011 

rabobank Aerthijsplein - 10 verkoopappartementen 

stand per 1 januari - 1.607.816 

overgeboekt naar MvA in exploitatie - - 1.607.816 

totaal voorraad - onderhanden werken per 31 december - - 

door een beleidswijziging zijn de appartementen van het Aerthijsplein overgeboekt van de voorraad naar de materiële vaste activa 

in exploitatie. 

totAAL voorrAAd 1.411.332 1.840.331 

Vorderingen 

Huurdebiteuren 31-dec-2012 31-dec-2011 

Zittende huurders: 

• te vorderen huren 61.881 53.603 

• te vorderen herstelkosten 455 195 

• te vorderen incassokosten - 2.606 

vertrokken huurders: 

• te vorderen huren 25.930 10.973 

• te vorderen herstelkosten 1.607 814 

• te vorderen incassokosten - 4.374 

• te vorderen servicekosten 39 39 

voorziening dubieuze debiteuren - 10.442 - 6.135 

79.470 66.469 

de van ‘zittende’ huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: 

achterstand Aantal huurders Bedrag achterstand 

2012 2011 2012 2011 

tot 1 maand 85 70 22.035 17.204 

1 tot 2 maanden 11 16 8.930 9.459 

2 tot 3 maanden 11 10 11.734 12.304 

3 tot 4 maanden 5 7 6.641 10.955 

4 tot 5 maanden 4 1 7.407 1.302 

5 mnd. of meer 6 1 5.135 2.379 

122 105 61.882 53.603 

de van ‘zittende’ huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,72% van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2012). 


75

76 


Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: 2012 2011 


Afboeking dubieuze debiteuren - - 

dotatie boekjaar 4.307 6.135 


gemeente 31-dec-2012 31-dec-2011 

te vorderen exploitatie bijdragen 38.083 50.083 

overige posten - - 

overige vorderingen 31-dec-2012 31-dec-2011 

overige posten 15.890 3.763 

overlopende activa 31-dec-2012 31-dec-2011 

nog niet bijgeschreven rente deposito’s 16.269 4.193 

nog te ontvangen gelden verkoop woning 126.972 166.787 

Pensioenpremie 2.020 1.438 

overige posten 2.774 7.017 

148.035 179.435 

liqUide middelen 31-dec-2012 31-dec-2011 

direct opvraagbaar 

Kas 1.907 966 

Postbank 31.853 18.038 

rekening courant rabobank 660.472 - 

spaarrekening banken 731 933 

op termijn uitgezet 

694.963 19.937 

deposito 3.175.000 640 

totAAL LiqUide MiddeLen 3.869.963 20.577 

de liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de corporatie. Woningvereniging nederweert beschikt over een kredietfaciliteit 

van € 2.000.000. voor deze kredietfaciliteit is een 1e hypotheek groot € 2.268.901 gevestigd op de appartementen aan de burgemeester 

Hobusstraat 4 tot en met 50 gelegen te nederweert.

passiVa 

eigen Vermogen 


oVerige reserVes 31-dec-2012 31-dec-2011 

saldo per 1 januari 5.130.366 7.508.587 

Mutatie rJ 645 - - 565.215 

Saldo per 1 januari conform rJ 645 5.130.366 6.943.372 

Jaarresultaat 5.513.020 - 1.813.006 

Saldo per 31 december 10.643.386 5.130.366 

Voorzieningen 

voorZiening LAtente BeLAStingverPLiCHtingen 31-dec-2012 31-dec-2011 

Herbestedingsreserve 

saldo per 1 januari 


208.593 - 

• dotatie in het boekjaar - 208.593 

• onttrekking in het boekjaar - 208.593 - 

Saldo per 31 december - 208.593 

de toepassing van de HBr was onzeker. Hiervoor is in 2011 een latentie opgenomen tegen een rente van 3,94%. 

de HBr is echter in de aangifte 2011 aangewend. derhalve kan de voorziening in zijn geheel vrijvallen. 

Voorziening groot onderhoud 31-dec-2012 31-dec-2011 

saldo per 1 januari 


- - 

• dotatie in het boekjaar 602.860 - 

• onttrekking in het boekjaar - - 

Saldo per 31 december 602.860 - 

de voorziening is overwegend langlopend van aard. 

langlopende sCHUlden 

de langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 31-dec-2012 31-dec-2011 

leningen kredietinstellingen 69.378.171 72.196.903 


totaal 69.538.121 72.355.681 

Waarvan langer dan 5 jaar 58.908.564 61.582.748 


77

78 


rentevoet en aflossingssysteem 

de gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,47% 

(2011: circa 4,48%). De leningen van de kredietinstellingen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem danwel het 

dynamisch kostprijssysteem. 

zekerheden 

voor leningen van kredietinstellingen is een wsw- of gemeentegarantie afgegeven. 

leningen kredietinstellingen 

saldo per 1 januari 2012 74.930.596 


Af: aflossingen - 2.733.693 

Af: kortlopend deel - 2.818.732 

Bij: nieuw afgesloten leningen - 

Saldo per 31 december 2012 69.378.171 

waarborgsommen 31-dec-2012 31-dec-2011 


rente waarborgsommen 64.039 60.040 

159.950 158.778 

de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening 

van eventueel verschuldigde mutatiekosten en achterstallige huur. 

de te betalen waarborgsom per woning bedraagt € 75. 

de waarborgsom inclusief 5% enkelvoudige rente per jaar wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. 

rente waarborgsommen 2012 2011 

saldo per 1 januari 60.040 59.031 

Bijgeschreven rente 8.956 4.420 

Af: uitgekeerd in dit boekjaar aan vertrokken huurders - 4.958 - 3.411 

Saldo per 31 december 64.038 60.040 

Kortlopende sCHUlden 

schulden aan kredietinstellingen 31-dec-2012 31-dec-2011 

Kortlopend deel van de langlopende schulden 2.818.732 2.733.693 

rekening-courant rabobank - 133.587 

Aflossing kredietinstellingen - 237.060 

2.818.732 3.104.340 

schulden aan leveranciers 31-dec-2012 31-dec-2011 

Crediteuren 202.226 162.908


belastingen en premies sociale verzekeringen 31-dec-2012 31-dec-2011 

omzetbelasting 22.715 10.016 

loonheffing 26.037 24.551 

Premies sociale verzekeringen 1.118 8.998 


49.870 43.565 

overige schulden 31-dec-2012 31-dec-2011 

Waarborgsommen vertrokken huurders 3.052 2.653 

salaris personeel 4.185 9.996 

7.237 12.649 

overlopende passiva 31-dec-2012 31-dec-2011 

niet vervallen rente leningen 1.589.390 2.390.114 

Kosten banken 1.871 1.002 

vooruitontvangen huur 49.832 51.272 

nog te betalen verlofdagen 37.629 37.649 

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning 44.514 40.282 

vooruitontvangen huurtoeslag 46.549 48.869 

Afrekening servicekosten met huurders 21.049 43.277 

nog te ontvangen facturen 63.378 23.582 

nog te betalen kosten reulisweg en ‘t Huitje 13.903 - 

nog te betalen kosten complex 41, 42 en 111 43.451 265.578 

nog te betalen kosten Carisplan - 59.500 

nog te betalen planmatig onderhoud 4.796 100.279 

overige posten 2.081 - 

niet Uit de balans opgenomen reCHten en VerpliCHtingen 

1.918.443 3.061.404 

Voorwaardelijke verplichtingen 

obligo aan het Waarborgfonds sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt 

indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op 

het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2.779.585. 

79

80 


4.3 toeliCHting op de winst- en VerliesreKening 

bedrijfsopbrengsten 

HUUropbrengsten 2012 2011 

Woningen en woongebouwen 8.194.507 8.093.816 

onroerende zaken, niet zijnde woningen 243.644 238.776 

8.438.151 8.332.592 

Af: • huurderving wegens leegstand - 86.697 - 92.750 

• huurderving wegens onderhoud - 882 - 19.926 

• huurderving wegens renovatie - - 1.800 

• huurderving wegens sloop - 22.273 - 15.353 

• huurderving wegens verkoop - 25.574 - 13.894 

- 135.426 - 143.723 

8.302.725 8.188.869 

de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 bedraagt 2,3%. de huurverhoging door huurharmonisatie bedraagt in 2012 € 61.047. 

opbrengsten serViCeContraCten 2012 2011 

leveringen en diensten 177.858 174.897 

Af: vergoedingsderving wegens leegstand - 5.830 - 7.334 

172.028 167.563 

de post leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor o.a. premie glasverzekering, 

rioolfonds, stroomlevering, gemeenschappelijke voorzieningen en service seniorenwoningen. de vergoeding voor leveringen en diensten 

is gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. 

oVerHeidsbijdragen 

Bijdragen van de gemeenten in de exploitatietekorten: 

2012 2011 

• bijdragen woningaanpassing mindervaliden 771 771 

netto VerKoopresUltaat VastgoedportefeUille 2012 2011 

verkoopresultaat woningen 4.318.929 759.247 

in 2012 zijn 42 woningen verkocht (2011 8 woningen). 

oVerige bedrijfsopbrengsten 2012 2011 

inschrijfgelden 5.075 3.400

edrijfslasten 


afsCHrijVingen materiële Vaste aCtiVa en VastgoedportefeUille 2012 2011 


Commercieel vastgoed in exploitatie 135.938 18.954 


3.745.634 1.482.314 

oVerige waardeVeranderingen materiële Vaste aCtiVa 

en VastgoedportefeUille 

2012 2011 

verkoop reulisweg 32.009 - 

onrendabele investeringen Aerthijsplein - 565.292 

Afwaardering Carisplan 153.856 59.500 

Afwaardering ospelseweg 124.385 - 

terugname afwaardering lagere bedrijfswaardeverkrijgingsprijs sociaal vastgoed - 4.202.909 1.019.106terugname 

afwaardering lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed - 4.186 - 

Afwaardering wegens lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed 219.593 1.814.000 

- 3.677.252 1.419.686 

lonen en salarissen 2012 2011 

salarissen 666.864 678.963 

Ziekengeld (ZW) - 24.687 - 24.214 

642.177 654.749 

werknemers 

gedurende het boekjaar had de corporatie gemiddeld 12,78 werknemers in dienst. Het aantal is daarbij herleid op full-time basis. 

de indeling is als volgt: 

2012 2011 

• directie 1,56 1,56 

• Financiële Zaken 2,56 1,91 

• verhuur en Bewoners Zaken 3,40 3,39 

• technische Zaken toezichthoudend 3,00 3,56 

• technische dienst uitvoerend 2,00 2,00 

• Huishoudelijke dienst 0,26 0,33 

12,78 12,75 

soCiale lasten 2012 2011 

sociale lasten 109.667 97.708 

pensioenlasten 2012 2011 

Pensioenlasten 128.997 125.502 


81

pensioenen 

82 


de (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de stichting Pensioenfonds voor de woning- 

corporaties (sPW). de betreffende pensioenregeling kwalificeert als toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen 

aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan 

de pensioengrondslagen/salarissen van de werknemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een 

toegezegde-bijdrageregeling betreft. 

de pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig rJ271.130 voldaan is 

aan de voorwaarden dat: 

a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling 

toepast; en 

b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, 

anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. 

dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord 

en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk 

vorderingen. 

Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het sPW 106% (ultimo 2011: 101%). de nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad 

van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. 

er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten. 

onderHoUdslasten 2012 2011 

lasten niet planmatig onderHoUd 

totale lasten t.l.v. exploitatie 381.707 432.449 

Af: lasten eigen werkapparaat - 117.149 - 133.235 


Bij: verbruik klein materiaal 26.646 18.255 

totale lasten niet planmatig onderhoud 291.205 317.469 

lasten planmatig onderHoUd 


Af: lasten eigen werkapparaat - 44.028 - 1.955 

totale lasten planmatig onderhoud 665.822 917.600 

totale onderhoudslasten 957.426 1.235.069 

leefbaarHeid 

leefbaarheid 40.519 66.679


lasten serViCeContraCten 2012 2011 

Belastingen 677.307 678.638 

verzekeringen 19.727 21.511 

Contributie landelijke federatie 17.147 16.618 

dotatie voorziening dubieuze debiteuren 4.307 6.135 

servicekosten complex 22 16.829 18.372 






stroomverbruik 1.918 2.342 

rioolfonds 11.237 12.344 

Premie glasverzekering 9.790 11.187 

vve-beheer 3.000 - 

overige 5.823 899 

oVerige bedrijfslasten 


895.581 884.138 

HUisVestingsKosten 2012 2011 

onderhoud kantoorgebouw en werkplaats 2.361 1.113 

Belastingen/verzekeringen 2.564 1.966 

gas, water en elektra 12.531 12.218 

schoonmaakkosten 8.182 3.668 

overige huisvestingskosten 4.759 5.334 

30.397 24.299 

bestUUrsKosten 2012 2011 

Presentie- en vacatiegelden raad van Commissarissen 23.333 11.302 

Presentie- en vacatiegelden Klachtenadvies commissie 1.134 1.134 

opleidings- en excursiekosten 4.390 6.161 

overige bestuurskosten 8.385 18.173 

bezoldiging bestuur 

de bezoldiging van de bestuurder over boekjaar 2012 bedraagt € 102.936 (2011: € 97.192). 

bezoldiging toezichthouder 

de bezoldiging van de (gewezen) commissarissen over boekjaar 2012 bedraagt € 23.144 (2011: € 11.402). 

de hierin opgenomen vergoeding van de voorzitter bedraagt € 6.427 op jaarbasis. 

37.242 36.770 

83

84 


oVerige personeelsKosten 2012 2011 

gereedschapsvergoeding enz. 498 673 

opleidingskosten 32.657 9.663 

Autokostenvergoeding 4.486 2.734 

inlenen uitzendkrachten 51.841 136.595 

verplichting vakantiedagen - 20 37.649 

overige 9.336 17.323 

98.798 204.637 

algemene Kosten 2012 2011 

onderhoud machines 1.980 2.484 

onderhoud kantoorinventaris 1.265 1.240 

onderhoud, belastingen, verzekeringen en brandstof vervoermiddelen 7.999 5.092 

drukwerk en kantoorbenodigdheden 25.853 23.806 

Kosten catering 3.524 3.320 

Advertentiekosten 140 4.886 

Bankkosten 7.983 5.168 

Porti en telefoon 19.630 22.626 

Contributies en abonnementen 13.423 12.842 

Kosten automatisering 81.725 82.802 

WA-verzekering 3.939 3.863 

Fraudeverzekering 1.085 1.069 

reconstructie- en computerverzekering 596 306 

ongevallenverzekering 236 274 

CAr-verzekering 4.785 4.072 

Brand verzekering 733 1.134 

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning 93.787 67.129 

Advieskosten 54.121 38.136 

oninbare vorderingen op vertrokken huurders 239 1.644 

Financieringskosten 7.392 7.833 

ePA, strategisch voorraadbeheer, woningkarthotheek 2.294 6.660 

Kosten KWH-labelling 7.554 4.167 

Bijdrageheffing wijkaanpak 27.820 53.146 

Bijdrageheffing saneringssteun - 36.684 

overige algemene kosten 10.411 20.751 

378.514 411.134 

totaal 544.951 676.840 

HonorariUm aCCoUntant 2012 2011 

de honoraria van de accountant zijn als volgt: 

onderzoek van de jaarrekening 20.594 19.635 

Adviesdiensten op fiscaal terrein 5.445 5.355 

26.039 24.990


finanCiële baten en lasten 

waardeVeranderingen finanCiële Vaste aCtiVa en effeCten 2012 2011 

voorziening vordering energiebedrijf nederweert - 49.804 - 548.503 

rentebaten en soortgelijKe opbrengsten 2012 2011 

rente liquide middelen 16.874 - 

Heffingsrente 29.769 2.413 

rente onroerend goed in aanbouw 4.625 76.325 


51.268 78.738 

opbrengsten finanCiële Vaste aCtiVa en effeCten 2012 2011 

rente vordering BWs-subsidie 3.005 4.172 

rente Wooninvesteringsfonds 23.513 23.512 

26.518 27.684 

rentelasten en soortgelijKe lasten 2012 2011 

rente liquide middelen 8.589 217 

rente leningen kredietinstellingen 3.283.981 3.449.974 

rente waarborgsommen 8.956 4.420 

3.301.526 3.454.611 

belastingen 2012 2011 

verrekening vordering vennootschapsbelasting 2008 414.805 - 

verrekening vordering vennootschapsbelasting 2009 - - 51.227 

Mutatie actieve belastinglatentie uhv verliezen voorgaande jaren - - 585.512 

Mutatie actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed - 625.934 485.882 

Mutatie actieve belastinglatentie leningenportefeuille - 15.742 - 8.305 

Mutatie passieve belastinglatentie voorziening groot onderhoud - 602.860 - 

Mutatie passieve belastinglatentie herbestedingsreserve 208.593 - 208.593 

- 621.138 - 367.755 

85

86 

aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: 

Commercieel resultaat voor belastingen 6.138.284 

verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen: 

• fiscaal lager resultaat verkoop woningen bestaand bezit - 3.629.877 

• fiscaal lagere afschrijving MvA 3.243.876 

• fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardeveranderingen - 3.966.774 

• fiscaal hogere/lagere onderhoudslasten - 

• fiscaal toe te rekenen kosten projectontwikkeling 3.899 

• fiscaal te activeren onderhoudslasten - 

• vrijval disagio leningportefeuille - 149.776 

• fiscaal te activeren onderhoudsvoorziening - 2.411.442 

• afwaardering vordering energiebedrijf nederweert 49.804 

resultaat voor belastingen - 722.006 

• investeringsaftrek - 14.940 

• fiscaal niet-aftrekbare heffing CFv (vogelaarheffing) 27.819 

• niet/beperkt aftrekbare kosten 4.400 

• vennootschapsbelasting 2012 - 

Fiscaal resultaat / Belastbaar bedrag - 704.727 

verliesverrekening - 

verschuldigde vennootschapsbelasting 2012 - 

resUltaat deelnemingen 2012 2011 

energiebedrijf nederweert - 4.126 - 25.724

5 onderteKening 

Van de jaarreKening 

5.1 onderteKening door Het bestUUr 

de jaarrekening is door het bestuur opgemaakt op 21 mei 2012. 

Keulen C.P.A.M. 

directeur - Bestuurder 

5.2 onderteKening door de raad Van Commissarissen 

geerts P.M. 

voorzitter raad van Commissarissen 

nierop van J.A. 

lid raad van Commissarissen 

sentjens e. 


Zincken r.l.A.t. 


de Corti M.H. 



87

6 oVerige gegeVens 

6.1 statUtaire regeling resUltaatbestemming 

in de statuten van Woningvereniging nederweert is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd. 

6.2 resUltaatbestemming 

door de directie wordt voorgesteld om het behaalde resultaat de volgende bestemming te geven:. 

88 

resultaat na belastingen: € 5.513.020 

ten laste brengen aan de overige reserves: € 5.513.020 

Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt. 

6.3 ControleVerKlaring Van de onafHanKelijKe aCCoUntant 

VerKlaring betreffende de jaarreKening 

Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningvereniging nederweert te nederweert gecontroleerd. 

deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin 

zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiele verslaggeving en andere toelichtingen. 

Verantwoordelijkheid van het bestuur 

Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat 

getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de 

jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besiuit beheer sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 

van de raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne 

beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang 

als gevolg van fraude of fouten. 

Verantwoordelijkheid van de accountant 

onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle 

verricht in overeenstemming met nederlands recht, waaronder de nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek 

A van Bijiage iii bij het Bbsh. dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle 

zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van 

materieel belang bevat. 

een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in 

de jaarrekening. de geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip 

van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. 

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken 

van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de 

omstandigheden. deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit 

van de interne beheersing van de toegelaten instelling. een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte 

grondslagen voor financiele verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte 

schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel 

te bieden. 

oordeel betreffende de jaarrekening 

naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samensteliing van het vermogen van Woningvereniging 

nederweert per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 

645 van de raad voor de Jaarverslaggeving. 

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen 

ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen 

tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig 

de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde 

gegevens zijn toegevoegd. tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de 

jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. 

tilburg, 27 mei 2013 

Bdo Audit & Assurance B.v. 

namens deze, 

l.A. Bijl rA 


89



Woningvereniging nederWeert 

Gutjesweg 6 

6031 ET NEDERWEERT 

Postbus 2755 

6030 AB NEDERWEERT 

T 0495-632050 

F 0495-634719 

I www.wvnederweert.nl

alle zeilen bij! - Woningvereniging Nederweert

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?