Woningstichting Venlo-Blerick Jaarverslag 2005 2005 - Woonwenz

‘ondernemen verantwoord’
‘ondernemen verantwoord’
Woningstichting
Venlo-Blerick
Jaarverslag 2005

Ondernemen verantwoord
Jaarverslag 2005

Woningstichting Venlo-Blerick
Kantooradres
Molenbossen 618, Venlo
Postadres
Postbus 337, 5900 AH Venlo
Ontstaansgeschiedenis
7 maart 1907
Venlose
Bouwvereniging
9 november 1983
Woningbouwvereniging
Venlo-Blerick
25 augustus 1993
Woningstichting
Venlo-Blerick
28 februari 1913
Woningvereniging
Blerick
1 januari 1998
Woningstichting
Venlo-Blerick
2 juli 1917
Gemeente
Woningstichting
30 maart 1993
Stichting Onze Woning
Venlo
Woningstichting Venlo-Blerick:
Toegelaten instelling werkzaam in het belang van het wonen;
* wettelijk kader: Woningwet;
* werkgebied: Noord-Limburg;
* taakopvatting: AedesCode;
* VROM-nr.: L0274;
* NRV-nr.: 13342;
* KvK inschrijvingsnr.: 12012275.
Woningstichting Venlo-Blerick is lid van “Aedes, vereniging van woningcorporaties”.
26 december 1917
Woningbouwvereniging
Onze Woning
2 december 1992
Stichting Onze Woning
3

Voorwoord
Graag bied ik de lezer hierbij het jaarverslag van Woningstichting Venlo-Blerick over 2005 aan. Het geeft een
compleet en gedetailleerd overzicht van activiteiten en resultaten.
De woningstichting heeft als missie het bevorderen van goed en betaalbaar wonen voor iedereen in gevarieerde
wijken. Zij richt zich hiervoor op de stadsdelen Venlo en Blerick. De huisvesting van personen die vanwege hun
inkomen of anderszins aangewezen zijn op een sociale huurwoning heeft de primaire aandacht. De bereikte
resultaten van de financiële en menselijke inzet zijn in de diverse wijken voor ieder zichtbaar. Afgelopen jaren
zijn honderden verouderde woningen, vooral in Venlo-Noord en Venlo-Zuid, gesloopt en is daar mooie
nieuwbouw voor teruggekomen of nog in aanbouw. Het huurprijsbeleid is zodanig dat, met aanvaarding van
hoge onrendabele toppen, deze nieuwbouw vrijwel geheel in de voor ieder betaalbare sociale sector tot stand
komt.
Het beleid van de woningstichting bij stadsvernieuwing is gericht op gebiedsontwikkeling. Het effect dat wordt
nagestreefd is duurzame bevordering van de leefbaarheid. Dit maakt kapitaalsinvesteringen in vastgoed op lange
termijn verantwoord en waarborgt het belang van de continuïteit van de woningstichting.
In 2005 zijn 594 woningen verhuurd en 96 woningen verkocht aan zittende huurders of nieuwe bewoners. Er zijn
nieuwe stadsvernieuwingsactiviteiten gestart, zoals het voormalige Dominicanenklooster in de binnenstad en het
voormalige slachthuis in Venlo-Zuid. Een samenvattend overzicht van de belangrijkste activiteiten in 2005,
inclusief gerealiseerde nieuwbouw, herstructurering en renovatieplannen, vindt u in de inleiding van dit
jaarverslag.
In dit voorwoord mag ik twee “onderscheidingen” van Woningstichting Venlo-Blerick noemen die in het
verslagjaar bekend werden.
Het was een opsteker dat wij door het ministerie van VROM, op grond van onze stadsvernieuwingsprestaties
over 2004, als tiende beste corporatie van het land en als beste van Limburg van de zogenaamde G31 gemeenten
werden geplaatst.
Een tweede opsteker was dat ik, samen met twee collega’s uit Utrecht en Dordrecht, genomineerd werd voor de
Directeuren Award 2005 van de landelijke vereniging van corporatiedirecteuren. Deze Award staat voor de
prestaties in de huisvesting van daklozen en andere woningzoekenden uit de absolute onderkant van de
woningmarkt. De prijs ging uiteindelijk -ik vind heel terecht vanwege het bijzondere project
“stoeprandjongeren”- naar Dordrecht. Een compleet overzicht van de huisvestingsactiviteiten van Venlo-Blerick,
zoals deze ook in het juryrapport opgenomen zijn, treft u aan in dit jaarverslag.
Het financiële resultaat over 2005 is met € 10.441.000 zeer positief en gebaseerd op de structurele
soliditeit van het verhuurbedrijf.
Dit biedt goede mogelijkheden om de ambitie van onze missie voort te zetten.
Ik wens dat u in dit jaarverslag vindt wat u interesseert.
Arnold van Hoof,
Directeur-bestuurder
5

Inhoud
Pagina
I Volkshuisvestingsverslag 9
1. Samenvatting; belangrijkste feiten en ontwikkelingen 11
1. Inleiding 11
2. Het verhaal van ups en down 11
3. Leefbaarheid, maatschappelijke opvang 12
4. Huisvesting 12
5. Huurbeleid 12
6. Onderhoud en renovatie 12
7. Nieuwbouw 12
8. Nieuwe ontwikkelingsgebieden 13
9. Verkoop 13
10. Financiën 13
11. Tenslotte 13
2. Verhuureenheden per 31 december 2005 15
3. Instandhouding en kwaliteit van het woningbezit 17
1. Nieuwbouw 2005 17
2. Planmatig onderhoud 18
3. Reparatie- en mutatie-onderhoud 19
4. Periodiek onderhoud 19
5. Sloop 19
6. Woningaanpassingen 19
7. Milieubeschermende maatregelen 20
4. Verkoop huurwoningen en bouwkavels 21
1. Aantallen verkochte woningen 21
2. Verkoop bouwkavels/particulier opdrachtgeverschap 21
5. Leefbaarheid 23
6. Huisvesting van de doelgroep 27
1. Mutaties 27
2. Woonruimteverdeling 27
3. Bijzondere aandachtsgroepen 30
7. Wonen, Welzijn en Zorg 33
1. Senioren met zorgbehoefte 33
2. Overige zorggeïndiceerden 33
8. Huurbeleid 35
1. Huurverhoging 35
2. Huurharmonisatie 37
3. Protesten huurverhoging 38
4. Huurtoeslag 38
5. Huurachterstand 38
6. Ontruimingen 38
7. Leegstand 38
9. Betrokkenheid van de bewoners bij beleid en beheer 39
1. Huurdersorganisatie 39
2. Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o. 39
3. Financiële ondersteuning 39
4. Bewonersprojectgroepen 39
5. Algemene informatie aan huurders 40
6. Geschillencommissie 40
10. Financieel beleid 41
1. Financiële continuïteit 41
2. Ontwikkeling vermogenspositie 42
3. Ontwikkeling jaarresultaat 42
Pagina
7

4. Ontwikkeling bedrijfswaarde 43
5. Treasury 43
6. Nieuwe richtlijn 645 44
7. Maatschappelijk rendement 44
8. Financiële kengetallen 45
11. Meldingsplichtige besluiten 47
12. Deelnemingen 49
13. Overleg met gemeente Venlo 51
1. Prestatieafspraken met de gemeente Venlo 51
II Organisatie 53
1. Bestuurlijke organisatie 55
1. Bestuur/directie 55
2. Organisatie 55
3. Statuten 55
4. Aedescode 55
2. Bedrijfsorganisatie 57
1. Personeelsbestand 58
2. Ondernemingsraad 58
3. Functiebeschrijvingen en –waardering 58
4. Informatie aan personeel 58
5. Ziekteverzuim 58
6. Scholing/Stage 58
III Jaarrekening 59
1. Balans per 31 december 2005 60
2. Winst- en verliesrekening 2005 63
3. Waarderingsgrondslagen 65
4. Toelichting op de Balans 69
5. Toelichting op de Winst- en verliesrekening 77
IV Kasstroomoverzicht 81
V Verklaring bestuur inzake besteding middelen en resultaatbestemming 83
VI Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum 85
VII Accountantsverklaring jaarrekening 87
VIII Verslag Raad van Toezicht 89
1. Raad van Toezicht 89
2. Taakopvatting en toezicht op bestuur 89
3. Werkwijze 90
4. Nawoord 91
8

I Volkshuisvestingsverslag
9

1. Samenvatting; belangrijkste feiten en ontwikkelingen
1. Inleiding
* Betekenis van de jaarverslaglegging
Met het jaarverslag legt de woningstichting verantwoording af aan haar stakeholders. De minister VROM stelt
voorwaarden aan de transparantie en kwaliteit van de jaarlijkse verantwoordingsstukken. Zij moeten voldoende
informatie bevatten voor een oordeel over het rechtmatig handelen, over de financiële continuïteit en over de
aandachtsgebieden die momenteel in de politieke belangstelling staan. De minister roept in haar brief van
31 maart 2006 de woningcorporaties op om in het verslag over 2005 bijzondere aandacht te geven aan het thema
leefbaarheid. En uiteraard ook aan de woningproductie. Zoals ook in voorgaande jaren, biedt ons jaarverslag
hierover gedetailleerde informatie. Door de gebiedsgerichte aanpak van onze activiteiten is bevordering van de
leefbaarheid in de wijken een onlosmakelijk onderdeel van onze beheer-, nieuwbouw- en
herontwikkelingsactiviteiten. De effecten van de investeringen in leefbaarheid, inclusief de “zachte” activiteiten van
een verstandig woningtoewijzingsbeleid, zijn echter alleen door de mensen in de woonwijken te ervaren. De klanten
die ons dagelijks kunnen laten weten wat zij vinden, brengen ons de belangrijkste mens- en marktinformatie voor
gebiedsgericht beleid. Wij staan daar open voor omdat we er voor een goede besluitvorming van afhankelijk zijn.
Het gaat om continuïteit van de missie van de woningstichting die vrijwel uitsluitend lokaal geborgd kan worden.
2. Het verhaal van ups en downs
In een jaarverslag is de verleiding groot om vooral het goede nieuws te noemen.
Het zit echter niet altijd mee. En zeker niet een heel jaar lang. In het voorwoord zijn gelukkige opstekers genoemd.
Er was ook pech. Gebeurtenissen die de leefbaarheid voor mensen negatief verstoorden en die de woningstichting
bezig hielden. Uit het dagboek van het geheugen bleken onderstaande “downs” in 2005 nog niet uitgewist.
* Brand in het Bondsgebouw binnenstad
In januari brak er brand uit in een van de 53 woonunits van het Bondsgebouw aan de Herungerstraat. Er vielen geen
slachtoffers, maar de ongerustheid was groot en de overlast van rook en bluswater breidde zich uit over een groot
gedeelte van het gebouw. De oorzaak van de brand was onverantwoordelijk gedrag in een drugsgerelateerde
omgeving. Veiligheidsvragen werden gesteld. Het gemeentebestuur wilde weten of er nog meer van deze hotspots in
de stad waren. Jazeker, er zijn meerdere panden waar zelfstandig gewoond wordt door personen die feitelijk
begeleiding nodig hebben. Alle reden voor de woningstichting om nog meer te hameren op een goede en complete
maatschappelijke opvang. Het Bondsgebouw is in de loop van 2005 geheel ontruimd en afgesloten. Dit besluit tot
beëindiging van de exploitatie was overigens al vóór de brand in overweging en in december 2004 aan de gemeente
gemeld met het verzoek om haar opvatting over de toekomstige bestemming. De woningstichting wil het gebouw
geschikt maken voor een goede opvang van personen met een professionele begeleiding door het Leger des Heils.
De visie en eventuele alternatieven van de gemeente zijn nog niet bekend.
* De Blerickse deur
Een elektronische schuifdeur van de entree van een appartementencomplex was volgens geruchten op een warme
dag in juli een keer open blijven staan. Rond die tijd hebben onbekenden een bewoner in een van de appartementen
fysiek bejegend. Het plaatselijk dagblad koppelde het gerucht aan dit feit. De woningstichting had dagenlang de
handen vol om het vooroordeel van de journalist te stoppen. De deur werd gecontroleerd en bedrijven ingeschakeld.
Er werd geen defect gevonden. Met de bewoners, die door de schrijvende pers ongerust werden gehouden, is overleg
gevoerd. Zelfs toen het slachtoffer enkele dagen later zei dat hij zelf de deur had open gemaakt, kon de journalist
zijn serie artikelen niet anders beëindigen dan met de opmerking dat er toch nog enige onduidelijkheid blijft bestaan.
Het was middenzomer; de krant maakte haar eigen nieuws. Wij hadden pech.
* Inbraakgolf Venlo-Zuid
In oktober vonden er 35 woninginbraken plaats in Venlo-Zuid. Overwegend in particuliere koopwoningen, maar
slechts in één woning van de woningstichting. Vijf andere pogingen in woningen van de woningstichting mislukten.
De bewoners en de huurdersbelangenvereniging vroegen om grotere veiligheid. Binnen enkele weken heeft de
woningstichting de complexen van honderden woningen op verbeterpunten onderzocht en voorzieningen als nieuwe
sloten en klepraambeveiligingen aangebracht. Kleine zaken, veel werk maar gelukkig ook tevredenheid bij huurders.
In 2006 wordt het onderzoek naar ruim 650 woningen in Venlo-Zuid afgerond.
* Ontruiming appartementen Venlo-Noord
In november stichtte een huurder in de Theuniswijk in Venlo-Noord “brandje”. Meerdere appartementen leden
schade. De woningstichting heeft enkele gezinnen direct elders gehuisvest. Kleine daden grote gevolgen en nasleep
voor mensen.
Dit relaas van pech-gebeurtenissen geeft werkelijkheid aan de dagelijkse activiteiten van de woningstichting. Zij
brengen evenwicht bij de mooie prestaties en successen van onze activiteiten.
11

3. Leefbaarheid, maatschappelijke opvang
Daar de prestaties op dit terrein primair aandachtspunt zijn in de jaarverslaglegging, wordt naast wat in het
voorwoord is gezegd hier geen samenvatting van de belangrijkste punten vermeld. Verwezen wordt naar de integrale
verslaglegging onder “Leefbaarheid” hoofdstuk I.5 en “Bijzondere aandachtsgroepen” I.6.3. Toch één opmerking.
De aankoop op een veiling, helaas voor een iets hoger bedrag dan de taxatie, van het drugspand Martinusstraat
17/17A in de binnenstad van Venlo is een investering in leefbaarheid “pur sang”. Omwonenden én de gemeente
Venlo zijn hiermee verlost van twintig jaar overlast, respectievelijk bestuurlijke maatregelen en controle.
4. Huisvesting
In 2005 heeft Woningstichting Venlo-Blerick weer velen passende huisvesting kunnen bieden. Bijna 600
huishoudens, in woningen die voor iedereen betaalbaar zijn. Opvallend is dat de woningen vooral aan alleenstaande
en tweepersoonshuishoudens worden verhuurd. Voor een deel is dit te verklaren uit het bewust ingezette beleid van
de woningstichting om meer starters een woning toe te wijzen. Afgelopen jaren bleek dat deze groep jongeren de
minste kansen in de woningmarkt voor zelfstandig wonen hadden. Een verdere verklaring van de toenemende
verhuur aan alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens is de voortgaande afname van de gemiddelde
huishoudgrootte. Echtscheidingen en vergrijzing zorgen voor een direct beroep op de woningstichting voor
huisvesting van individuele personen.
5. Huurbeleid
De woningstichting heeft in 2005 een gemiddelde huurverhoging van 1,13% toegepast op 4.480 woningen in de
kernvoorraad en van gemiddeld 2,31% op de 2.704 woningen van de marktvoorraad. Van alle woningen van de
woningstichting is 97% betaalbaar voor iedereen vanwege de huurprijsvaststelling onder de aftoppingsgrens van de
huurtoeslag. Bij mutatie wordt een redelijk huurharmonisatiebeleid gevoerd om meer evenwicht in de prijskwaliteitverhouding
te krijgen.
6. Onderhoud en renovatie
De woningstichting investeerde in 2005 ruim € 7,5 miljoen aan onderhoud van woningen. Met de renovatie van de
90 Gebr. Wienerappartementen zijn nu alle hoogbouw galerijflats van de woningstichting optimaal gerenoveerd. In
Blerick zijn de 150 eengezinswoningen “Tuindorp” gerenoveerd.
Met de momenteel in voorbereiding zijnde omvangrijke projecten voor renovaties in Venlo-Oost en Venlo-Noord,
ruim 350 woningen, komt er zicht op een afronding van de grote planmatige onderhoudswerken die de laatste tien
jaar aan de orde waren. Vrijwel alle complexen van “Onze Woning” die na de fusie tot extra investeringen leidden,
zijn dan gerenoveerd. Eind 2006 zal een geactualiseerd overzicht van alle te verwachten renovaties, gestoeld op een
strategisch voorraadbeheer, de benodigde investeringen op lange termijn in beeld brengen.
7. Nieuwbouw
In 2005 zijn 9 woningen opgeleverd. Dit lage aantal volgt op een recordproductie van 105 in 2004. In 2006 zullen er
weer meer dan 100 woningen opgeleverd worden. Uit het bovenstaande blijkt dat de nieuwbouwprestaties, gelet op
de lange ontwikkelingstijd en de moeilijk voorspelbare procedures, niet evenwichtig over de tijd gespreid te
realiseren zijn. Helaas, helaas, want de organisatie heeft ook stress bij te hoge pieken en stroop bij procedures. Een
cyclus van vijf jaar biedt reëler beeld van de nieuwbouwprestatie. Mogen de negen opgeleverde eengezinswoningen
in Venlo-Zuid een magere prestatie zijn, de intensieve voorbereiding in 2005 van diverse aanstaande bouwprojecten
maken dit verslagjaar juist tot een zeer productief jaar. Vóór de aanbesteding van de bouw zit het meeste werk.
Daarna zijn de bouwbedrijven aan zet, weliswaar intensief gemonitored door onze opzichters.
In 2005 zijn de laatste voorbereidingen afgerond van de stadsvernieuwing in de omgeving Krekelveld. Met de
aankoop van de ruïne van het voormalig slachthuis en de, waar nodig, aankoop van enkele particuliere panden in de
directe omgeving, kan de woningstichting in 2007 hier een compleet vernieuwde wijk presenteren. In Venlo-Noord
zal met de in 2005 gestarte bouw van het woonzorgcomplex “Keijsershof” een essentieel gedeelte, van de
stadsvernieuwing in het hart van de wijk worden afgerond. Het duurt overigens nog ruim vijf jaar voordat de gehele
stadsvernieuwing tot en met de gebieden van gesloopte woningen en nog te slopen woningen ten noorden van de
Karbindersstraat en aan de Linnenweversstraat en omgeving heeft plaatsgevonden. In 2006 hopen wij duidelijkheid
te verkrijgen over de locaties waar nu nog bedrijfshallen van Océ staan. De ontvlechting, industrie en wonen is hier
van belang voor een kwalitatief goede stedenbouwkundige vormgeving.
12

8. Nieuwe ontwikkelingsgebieden
In 2005 is er een aanvang gemaakt met oriëntatie op c.q. voorbereiding van drie locaties waarop binnen 2 à 3 jaar
nieuwbouw en herontwikkeling kan plaatsvinden.
- Maaswaard
Op de reeds in eigendom zijnde grond van de woningstichting tussen de Hamel- en de Walstraat wordt een
woonzorgcomplex van circa 135 woningen en 5 groepswoningen ontwikkeld. In december 2005 is na een
meervoudige architectenselectie het ontwerp van architectenbureau Benthem-Crouwel uit Amsterdam gekozen. Bij
de ontwikkeling wordt samengewerkt met de Zorggroep Noord-Limburg en projectontwikkelaar en bouwbedrijf Van
Wijnen Zuid. Dr. van Vliet is als externe adviseur voor zelfredzaam wonen betrokken bij het project. Naast
bovengenoemde bouwlocatie ligt het bedrijf Nedinsco. De bedrijfsgebouwen zijn enkele jaren geleden aangemerkt
als rijksmonument. Deze in de twintiger jaren van vorige eeuw gerealiseerde bedrijfsgebouwen in de stijl van het
“Nieuwe Bouwen”, zullen na vertrek van de bedrijfsactiviteiten nieuwe functies moeten krijgen. In december 2005
hebben de woningstichting en de gemeente een overeenkomst getekend waarin de woningstichting de
herontwikkeling op zich neemt mits de tekorten niet te groot worden. Momenteel werken partijen samen om dit
project tot een succes te maken.
- Dominicanerklooster
In februari 2005 heeft de woningstichting het voormalig klooster van de Dominicanen aan de Nieuwstraat in Venlo
gekocht. Het gebouwenensemble bestaat uit een van oorsprong laat middeleeuwse kapel “Mariaweide”
(rijksmonument) en een relatief nieuw kloostergebouw uit 1958. De aankoop is gedaan om de gebouwen duurzaam
te behouden en om een aanzet te creëren voor een grotere herontwikkeling van dit gebied. In 2006 willen gemeente
Venlo en de woningstichting hiervoor een afsprakenkader vaststellen. Momenteel worden bouwplannen voor
woningen, hospice, inloophuis “Toon Hermans” en cultureel podium ontwikkeld. De panden in de omgeving
hebben, voorzover nodig met het oog op stadsvernieuwing, de aandacht van de woningstichting.
- Boekend
Eind 2004 is door het wijkoverleg van de kern Boekend en door de wethouder van Volkshuisvesting gevraagd of de
woningstichting rondom de kerk van de Boekend seniorenwoningen zou willen bouwen. In 2005 zijn in overleg en
na raadpleging van het wijkoverleg en inwoners van de Boekend, ideeschetsen ontwikkeld voor de herinrichting van
dit gebied. In 2006 wordt bezien of op de beperkte markt in de Boekend de investering voor nieuwbouw
huurwoningen verantwoord kan plaatsvinden.
9. Verkoop
In 2005 werden 96 huurwoningen verkocht aan huurders of andere particulieren. De woningstichting biedt al ruim
10 jaar aan huurders de mogelijkheid om hun huurwoning te kopen. In totaal worden 3.400 woningen aangemerkt
voor verkoop. Ruim 1/3 deel is daarvan inmiddels verkocht. De verkoopopbrengsten bieden mogelijkheden voor de
herinvesteringen in de toekomst.
10. Financiën
De woningstichting is een financieel sterk bedrijf. De financiële kengetallen in hoofdstuk I.10.8 spreken voor zich.
Uit alle benchmarkgegevens blijkt vooral dat de relatief lage schuldenlast ons structureel sterk houdt voor de
ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten. De tien jaar lang strak gevoerde schuldensanering vanuit de winsten bij
verkoop van woningen maakt Venlo-Blerick in de landelijke benchmark tot deelnemer van de kopgroep. Het netto
bedrijfsresultaat in 2005 van € 10.441.000 - op één na een record in de geschiedenis van de woningstichting- helpt
ons voor de grote investeringsuitdagingen. Het vermogen wordt in toenemende mate de komende jaren ingezet. De
hoge onrendabele investeringen kan de woningstichting dragen. De, als gevolg van de te ondernemen activiteiten
geprognosticeerde lagere winsten, zullen de continue groei van het vermogen in de laatste jaren ombuigen tot een
alleszins verantwoord weerstandsvermogen.
11. Tenslotte
Tot zover als samenvatting en soms contextbeschrijving het verslag van één jaar: 2005. Beschreven zijn “alle
buitendingen” waarvoor de woningstichting bestaat. Voor de klanten en de stad. De organisatie zelf is uiteraard door
de toename van activiteiten ook in beweging. De nodige aanpassingen en personeelsmutaties voor verdere
klantgerichtheid en professionalisering vinden plaats.
In december is een holdingstructuur en een aparte BV “Maesteyn” opgericht. Vanuit Maesteyn kunnen de duurdere
woningen en de bedrijfsruimten beter marktgericht verhuurd worden. De woningstichting is 100% aandeelhouder
van Maesteyn en kan zich geconcentreerd op haar kerntaken van huisvesting en stadsvernieuwing blijven richten. Zo
blijft onze missie centraal staan.
13

I.2. Verhuureenheden per 31 december 2005
totaal 8.484
Specificatie: 31-12-2005 31-12-2004
Woningen
Eengezinswoningen 3.000 3.115
Portiekappartementen 1.499 1.512
Galerijappartementen t/m 5 bouwlagen 552 552
Galerijappartementen > 5 bouwlagen 330 330
Maisonnettes 291 291
Seniorenwoningen 453 453
Seniorenappartementen 823 823
Bovenwoningen 78 74
Duplexwoningen 111 111
Een-/tweepersoonswoningen (HAT) 219 219
Aangepaste woningen (FOKUS) 15 15
Kamers 116 116
______ ________
Subtotaal 7.487 7.611
Overige verhuureenheden
Standplaatsen voor woonwagens 49 49
Woonwagens 15 15
ADL-verzorgingseenheid 1 1
Winkels 42 39
Kantoren 16 17
Garages 535 534
Parkeerplaatsen 208 204
Kelders 65 62
Diversen 66 63
______ _____
Subtotaal 997 984
______ _____
Totaal 8.484 8.595
Alle verhuureenheden (m.u.v. 41 standplaatsen voor woonwagens en 25 parkeerplaatsen Ruysdonck) zijn eigendom
van de woningstichting. Het tijdelijk beheer van panden in Q4 (eigendom gemeente) is in dit overzicht niet
meegenomen.
Totaal 2005
Verdeling woningen naar huurprijs
< € 331,78
> €. 331,78/< € 508,92
> € 508,92/ € 604,72
7.487 2.791 4.568 91 37
14

I.3. Instandhouding en kwaliteit van het woningbezit
Het beleid is gericht op verbetering van de kwaliteit van het woningbezit. Dit wordt gerealiseerd door technisch
onderhoud en sloop met vervangende nieuwbouw in herstructureringsgebieden. De woningstichting heeft goed zicht
op de ontwikkeling van de woningmarkt in Venlo. Met name in het huursegment. Bij investeringen worden de
huidige vraag, de te verwachten vraag én de toekomstige strategische positie van de woningen op de woningmarkt
betrokken. Hierdoor kan in de woonwijken verantwoord geïnvesteerd worden. Door toenemende kwaliteitseisen
zijn steeds meer investeringen nodig om oudere woningen naar eigentijdse normen voor een lange periode
aantrekkelijk voor huurders te houden. Voor reeds eerder gerenoveerde woningen die aan een tweede renovatie toe
zijn, wordt binnen de volkshuisvestelijke kaders kritisch bekeken of een nieuwe renovatie verantwoord is. In het
technisch onderhoud onderscheiden we drie investeringsstromen: Planmatig onderhoud, Reparatie- en mutatieonderhoud
en Periodiek onderhoud. Planmatig onderhoud is het door de woningstichting geïnitieerd en ruim
voorbereid onderhoud dat meestal complexgewijs wordt uitgevoerd. Het Reparatie- en mutatie-onderhoud vindt na
melding van de huurders plaats of bij mutatie voor het opnieuw verhuurklaar maken van de woning na vertrek
huurder. Het Periodiek onderhoud omvat het regelmatige onderhoud aan installaties als c.v.-ketels en liften.
Inspecties, gegevens uit Reparatie- en mutatie-onderhoud, rapportages van derden, signalen van onze technisch
opzichters zijn allemaal ingrediënten voor de op te stellen jaarprogramma’s in het kader van het onderhoud.
I.3.1. Nieuwbouw 2005
Opgeleverd:
Venlo-Zuid:
* 9 grondgebonden eengezinswoningen.
Investering gerealiseerde nieuwbouw € 1.094.000.
Aanbesteed/start bouw:
Venlo-Noord:
* 26 appartementen voor senioren, met een zorg/ontmoetingsruimte, locatie Keijsershof;
* 2 units met 8 kamers en 4 appartementen ten behoeve van zorginstelling Vizier (Thans: Dichterbij)in combinatie met
6 appartementen bestemd voor de reguliere verhuur, locatie Keysershof.
De aanbesteding vond plaats middels een voorselectie uit 4 partijen. Start bouw juni 2005.
Blerick:
* 21 appartementen voor senioren met een zorg/ontmoetingsruimte, locatie 5-sprong.
De aanbesteding vond plaats middels een voorselectie uit 4 partijen. Start bouw maart 2006.
Venlo-Zuid:
* 17 appartementen “Enfastaate”, 34 eengezinswoningen en 8 woningen voor senioren, locatie Krekelveld
De aanbesteding vond plaats middels een voorselectie uit 5 partijen. Start bouw februari 2005.
* 24 grondgebonden woningen, 20 bestemd voor senioren en 4 eengezinswoningen, locatie Sloot.
De aanbesteding vond plaats middels een acceptatie van de door de woningstichting voorgecalculeerde bouwkosten.
* 17 woningen, waarvan 5 appartementen en 12 grondgebonden woningen, complex “Renaissance” en 2 grote
eengezinswoningen passend in een totaal stedenbouwkundig ensemble op het voormalige slachthuiscomplex.
Start bouw december 2005, oplevering voorjaar 2007.
Venlo-Centrum:
* 10 appartementen ten behoeve van reguliere verhuur.
Start bouw mei 2005, oplevering zomer 2006.
Voorbereiding bouw gestart:
Venlo-Zuid:
* 10 woningen voor senioren, locatie Krekelveld;
* Woonzorgaccommodatie locatie Maaswaard; 65 huurappartementen, 30 koopappartementen, 40
zorgappartementen, 5 groepswoningen en zorg infra-structuur.
16

Vastgoedontwikkeling gestart:
Blerick:
* 24 appartementen, locatie Laurentiusplein.
* 28 appartementen, locatie Rutgerusgang.
Boekend:
* 11 woningen, locatie “rond de kerk”.
Venlo-Noord:
* 18 woningen, locatie Meeuwbeemdschool.
* 10 woningen, locatie Coverto.
* 23 woningen, locatie Schutroestraat.
Venlo-Centrum:
* verbouw voormalig Dominicanerklooster ten behoeve van appartementen, hospice en Toon Hermanshuis, locatie
kloosterkwartier.
Velden:
* Gezondheidscentrum met 10 appartementen ten behoeve van SGL, locatie Kloosterstraat.
De in ontwikkeling zijnde plannen worden naar verwachting komende 2 à 3 jaar gebouwd. In het stadium van locatieonderzoek
zijn enkele vastgoedobjecten in studie die komende 2 à 3 jaar eveneens tot concrete bouwplannen kunnen
leiden.
I.3.2. Planmatig onderhoud
Projecten
Opgeleverd: Investering:
* 90 galerijappartementen
Gebr. Wienerstraat, Venlo-Oost
Casco renovatie inclusief vervanging kozijnen,
vervanging liften en vernieuwing van de entree. € 2.308.000
* 150 eengezinswoningen
Tuindorp, Blerick
Casco renovatie: kozijnvervanging incl. isolatie glas,
herstel metsel-/voegwerk en vervanging c.v.-ketel. € 1.448.000
* 14 seniorenwoningen
Tulpenweg e.o., Venlo-Oost
Casco renovatie: kozijnvervanging incl. isolatie glas
vervanging daken en schilderwerk. € 250.000
* 10 seniorenwoningen
Loyolastraat e.o., Venlo-Oost
Casco renovatie; kozijnvervanging incl. isolatie glas
herinrichting openbare ruimte, vervanging daken
en schilderwerk. € 166.000
In voorbereiding:
* 63 duplexwoningen
Rembrandtstraat, Venlo-Noord
Casco renovatie, vervanging c.v.ketel en mechanische
ventilatie € 956.000
* 144 portieketagewoningen
Klokkengietersstraat, Venlo-Noord
Casco renovatie, vervanging c.v.ketel € 1.918.000
* 135 eengezinswoningen
Bremweg e.o.
Casco renovatie en herinrichting openbare ruimte € 7.625.000
* 20 portieketagewoningen
11 winkels
Hubertusplein
Casco renovatie € 1.080.000
17

Vervanging interieur (keuken/douche/toilet/centrale verwarming)
Het beleid is, dat bij een renovatie alleen het casco van de woning projectmatig wordt verbeterd. Het interieur van de
woning (douche, keuken, toilet en centrale verwarming) wordt via reparatieverzoeken en mutatie-onderhoud verbeterd.
Hierdoor is het mogelijk, om de verbetering van het interieur in overleg met de huurder “op maat” te maken. Bij
reparatie-onderhoud gebeurt dit in overleg met de huurder en bij mutatie-onderhoud volgens een standaard bestek. In het
verslagjaar zijn 213 douches, 218 keukens, 187 toiletten en 11 centrale verwarmingsinstallaties verbeterd.
In het verslagjaar is voor een totaal bedrag ad € 3.004.000 in deze werkzaamheden geïnvesteerd. Daarvan werd
€ 1.585.000 niet doorberekend aan de huurders, de resterende € 1.419.000 werd verrekend via een extra huurverhoging
bij de betreffende huurders.
Installatie-onderhoud
Dit is het onderhoud dat aan technische installaties in de woningen of woongebouwen wordt uitgevoerd.
Er werden 25 werken opgestart en 1 overlopend werk uit 2004 afgerond. Aan het einde van het verslagjaar waren 25
werken afgerond. De totale investering hiervoor in 2005 bedroeg € 507.000.
Casco-onderhoud
Dit is het onderhoud aan de buitenzijde van de woning of het woongebouw.
Er zijn 71 projecten in het kader van het casco-onderhoud opgestart en 5 projecten die overliepen uit 2004 afgerond. Aan
het einde van het verslagjaar waren 72 werken afgerond. De totale investering in dit kader bedroeg € 2.547.000. De
resterende 4 projecten worden in 2006 afgerond.
I.3.3. Reparatie- en mutatie-onderhoud
De gemiddelde kosten voor het na een mutatie weer geschikt maken van een woning voor nieuwe verhuur zijn in
2005 sterker gestegen dan verwacht. Dit geldt ook voor het reguliere reparatie-onderhoud. De sterke stijging wordt
onder andere veroorzaakt door het langer in exploitatie houden van woningen dan gepland. Onduidelijk is nog of
deze stijging structureel is. In 2006 wordt dit nader onderzocht.
Aan reparaties en mutatie-onderhoud werd € 2.731.000 uitgegeven.
I.3.4. Periodiek onderhoud
Het periodiek onderhoud betreft de technische installaties in de woningen en woongebouwen. Dit onderhoud is
gericht op preventie zodat de technische installaties (zoals centrale verwarmingsinstallaties en liften) goed en veilig
blijven functioneren.
De kosten voor het periodiek onderhoud bedroegen € 414.000.
I.3.5. Sloop
In het kader van herstructurering zijn in het verslagjaar de volgende complexen of delen daarvan gesloopt:
* 43 eengezinswoningen, gelegen in fase 2 van het herstructureringsgebied Krekelveld/Sloot, Venlo-Zuid.
* Voormalige sportschool aan de Mercatorstraat, Venlo-Centrum, ten behoeve van de bouw van 10
appartementen.
* Voormalig kantoorgebouw aan de Walstraat, Venlo-Zuid, in verband met herontwikkeling gebied Maaswaard.
I.3.6. Woningaanpassingen
Mensen met een lichamelijke handicap kunnen vaak met extra voorzieningen en aanpassingen in de woning redelijk
zelfstandig blijven wonen. Voor woningaanpassingen is subsidie uit het gemeentelijk budget (WVG) beschikbaar. In
het verslagjaar zijn 248 aanvragen voor individuele woningaanpassingen ontvangen. Uit 2004 waren nog 28
aanvragen in behandeling. In de loop van het verslagjaar zijn 15 aanvragen komen te vervallen. Er zijn 225
aanpassingen gerealiseerd. De totale investering hiervoor was € 260.000. Aan het eind van het verslagjaar waren nog
36 aanvragen in behandeling. De kosten van woningaanpassingen worden vrijwel geheel gedekt door de
gemeentelijke subsidie. Met name aanpassingen van sanitair kunnen bouwkundige gevolgkosten veroorzaken die ten
laste van de woningstichting komen. Goed overleg met de gemeente Venlo heeft geresulteerd in subsidie voor een
alleszins acceptabel uitvoeringsniveau.
In het Fokus project van de woningstichting worden afhankelijk van de handicap van de bewoners aanpassingen
verricht. In het verslagjaar zijn uit dit project 21 aanvragen voor aanpassing ontvangen. Uit 2004, waren nog 5
aanvragen in behandeling. Er zijn 21 aanpassingen gerealiseerd. In de loop van het verslagjaar is 1 aanvraag komen
te vervallen. De totale investering hiervoor was € 59.000. Aan het eind van het verslagjaar waren nog 4 aanvragen in
behandeling. De kosten van deze aanpassingen worden volledig gedekt door het College Voor Zorgverzekeringen.
18

I.3.7. Milieubeschermende maatregelen
Bij alle projecten is dit aandachtsgebied vast onderdeel van de besluitvorming.
Waar bouwtechnisch mogelijk en financieel haalbaar, worden milieuvriendelijke producten toegepast.
De renovaties zijn daar waar bouwkundige elementen worden vervangen volgens de normen van DuBo (Duurzaam
Bouwen) uitgevoerd.
Bij de nieuwbouw van de 17 appartementen in Venlo-Zuid, locatie Enfa, wordt in het kader van duurzaam bouwen
de click-brick steen toegepast. Het is een droog bouwsysteem, waarbij het materiaal (de stenen) te zijner tijd volledig
hergebruikt kan worden. Dit is een innovatie in het milieuvriendelijk bouwen.
Bij de ontwikkeling van de appartementen Keijsershof in Venlo-Noord, waarbij de bouw in 2005 is gestart, zullen
warmtepompen worden toegepast.
Woningstichting Venlo-Blerick hanteert bij de toepassing van de kunststof kozijnen de uitgangspunten van de
stichting V.K.G. De Stichting Recycling V.K.G. coördineert, de inzameling, het transport en de recycling van oude
kunststof kozijnen in Nederland. Het recyclingsysteem van de Stichting Recycling V.K.G. zorgt ervoor dat kunststof
kozijnen zo lang mogelijk in de kringloop blijven en dat de PVC-fractie niet op de stortplaats terechtkomt. De kosten
hiervoor bedragen circa € 2,50 per kunststof element (zoals raamkozijn, raamvleugels etc.).
19

I.4. Verkoop huurwoningen en bouwkavels
Al ruim 10 jaar biedt Woningstichting Venlo-Blerick aan een toenemend aantal huurders de mogelijkheid hun
huurwoning te kopen. Tot 2005 waren hiervoor in totaal 3.102 woningen aangewezen, ter uitvoering van het beleid
om uiteindelijk circa 3.400 woningen aan te merken voor verkoop. Op termijn krijgt hierdoor bijna 50% van de
huurders van Woningstichting Venlo-Blerick de vrije keus tussen huren of kopen. De woningen worden zonder
bezwarende bepalingen aan de bewoners verkocht op basis van een getaxeerde marktwaarde.
Ten behoeve van woningzoekenden die niet willen of kunnen kopen, worden voldoende woningen in de huursector
aangehouden. Hieronder vallen ook woongebouwen met extra voorzieningen voor bijvoorbeeld zorgverlening voor
senioren. Hoogbouw galerijwoningen en woningen in stadsvernieuwingsgebieden, die te zijner tijd bij
herstructurering geherpositioneerd worden, komen eveneens niet beschikbaar voor verkoop.
I.4.1. Aantallen verkochte woningen
Verkoop aan: 1993
t/m
Zittende huurders
Nieuwe bewoners
TOTAAL
1999
249
257
506
2000 2001 2002 2003 2004 2005 Totaal 1993
t/m 2005
24
29
53
35
40
75
61
62
123
97
58
155
68
49
117
27
69
96
561
564
1.125
Van de voor verkoop aangemerkte woningen is ruim 35% verkocht. Ongeveer de helft daarvan aan de huurders.
Omdat nog maar weinig nieuwe toevoegingen aan de verkoopvoorraad plaatsvinden, neemt de belangstelling van de
zittende huurders af en wordt een relatief groter deel aan nieuwe bewoners verkocht. Vooral starters op de
woningmarkt zijn geïnteresseerd. De goed onderhouden woningen, de redelijke prijsstelling op basis van
onafhankelijke taxatie en de betrouwbaarheid van de woningstichting als verkoper, zijn sterke punten bij verkoop.
Het verkoopresultaat zal naar verwachting de komende jaren afnemen door vermindering van het aanbod.
I.4.2. Verkoop bouwkavels/particulier opdrachtgeverschap
In Venlo-Oost biedt de woningstichting bouwpercelen aan voor nieuwbouw door particulieren. In 1995 is besloten
een complex van 59 woningen bij mutatie te slopen en de ruime kavels waarop deze woningen staan te verkopen
voor eigen bouw. De oppervlakte van de kavels varieert van 387 m 2 tot 1.230 m 2 . Dit beleid past goed in het
rijksbeleid voor bevordering van het particulier opdrachtgeverschap. In 2005 zijn er geen kavels vrijgekomen.
Overzicht verkochte bouwkavels
Aantal
Woningen
Straat 1995
t/m
59 Acaciaweg, Bremweg,
Dahliaweg, Ericaweg,
Leutherweg
2000 2001 2002 2003 2004 2005 Totaal Aan
huurder
1999
38 3 2 4 0 2 0 49 4.
20

I.5. Leefbaarheid
Schakelen tussen fysiek en sociaal
Volkshuisvesting werd in het recente verleden steeds meer “wonen en leven”. Het werkterrein van de
woningstichting is inmiddels sterk verbreed. Die verbreding is logisch, want het gaat tenslotte niet alleen om het
stapelen van stenen. Natuurlijk heeft goede huisvesting ook te maken met de leefbaarheid van de wijk, de toegang
tot zorg- en welzijnsdiensten, de inrichting van het openbaar gebied, de sociale samenhang tussen bewoners, et
cetera. Het is daarom, dat leefbaarheid in 1997 is benoemd tot een prestatieveld in het BBSH.
Woningstichting Venlo-Blerick is reeds lange tijd zeer actief om de leefbaarheid te vergroten. De insteek bij de
bepaling van activiteiten is gebiedsgericht. De activiteiten en investeringen vinden veelal plaats na overleg met
partners als de gemeente Venlo, de Politie, de Welzijnsinstellingen en de overleggen van wijkbewoners.
Gebiedsgerichte aanpak leefbaarheid
Op basis van de prestatieafspraken, die in 2005 zijn gemaakt met de gemeente Venlo, is samen met de gemeente en
andere actoren in het maatschappelijk middenveld in 2005 een zogenaamde wijkfoto voor de wijk Venlo-Oost
opgesteld. Op basis hiervan wordt in 2006 een bestuurlijk afsprakenkader opgesteld, waarin het
voorzieningenniveau, de openbare ruimte, locaties met een groot afbreukrisico, overlastproblematieken en ingrepen
in de fysieke kwaliteit van de woningen speerpunten van beleid zijn.
Anticiperend op het bestuurlijk kader werd reeds in 2005 besloten, om te participeren in een zogenaamd tijdelijk
“Huis van de Wijk”, waarin zorg-/welzijnsdiensten worden aangeboden en een peuterspeelzaal wordt gehuisvest.
Venlo-Blerick draagt aan het Huis van de Wijk circa € 150.000 bij.
Gedifferentieerde woonmilieus
“Betaalbaar en goed wonen voor iedereen in gevarieerde wijken”, dat is onze missie. Daar gaan we al vele jaren
voor. Vanaf 1994 wordt dit principe reeds toegepast in de wijk Venlo-Noord. Een wijk waar de woningstichting haar
woningvoorraad van circa 1.850 woningen differentieerde in koop/huur, in huurprijsklassen, in woningtype en in
doelgroepen. Inmiddels zijn honderden woningen gesloopt en zijn er nieuwe toekomstbestendige woningen
gebouwd, zijn er vele woningen gerenoveerd en zijn ook 165 woningen in de wijk verkocht. In 2005 werd in Venlo-
Noord gestart met het herhuisvesten van 41 huurders, zodat daarna sloop van deze huurwoningen en
toekomstbestendige nieuwbouw mogelijk is.
In 2000 werd in Venlo-Zuid gestart met een ingrijpende herstructurering van de buurten Krekelveld en Sloot en het
braakliggende terrein van de voormalige Enfa-fabriek. Uniek aan dit project is het “bouwen voor de buurt-principe”
voor bewoners die grotendeels bestonden en bestaan uit voormalige woonwagenbewoners van het woonwagenkamp
De Römer. Samen met de bewoners werd interactief een buurt en de gewenste woningen ontwikkeld. Op exact
dezelfde plek als die waar voorheen de huurwoningen stonden. Deze woningen zijn gelet op de doelgroep
gepositioneerd onder de huurtoeslaggrens. Om ook hier weer differentiatie te realiseren, werd het Enfa-terrein met
name bestemd voor de bouw van duurdere eengezinswoningen en makkelijk toegankelijke appartementen in de
huursector met in de toekomst ook nog de mogelijkheid om een deel van de nog te ontwerpen voorraad te
positioneren in de koopsector. In 2005 zijn reeds 9 middeldure eengezinswoningen opgeleverd.
Voor het eerdergenoemde gebied Venlo-Oost wordt in 2006/2007 eveneens, daar waar nodig, verdere differentiatie
nagestreefd en gerealiseerd.
Aanschaf particuliere panden
Regelmatig wordt in overleggen met ketenpartners, met wijkbewoners, of door eigen waarneming geconstateerd dat
particuliere panden worden gebruikt voor dubieuze praktijken, die de leefbaarheid ernstig aantasten. Ook worden er
situaties aangetroffen die zonder ingreep door de woningstichting een negatieve invloed hebben op door de
woningstichting gewenste herstructureringsontwikkelingen. Daar waar nodig, mogelijk en passend bij de
gebiedsgerichte benadering koopt de woningstichting deze panden aan. In 2005 zijn de navolgende panden
aangekocht:
22

Adres
Koopsom Reden aankoop
Wolweversstraat 80, Venlo € 205.000 Herstructurering Venlo-Noord
Stationsstraat 143, Hegelsom € 300.000 Uitplaatsing 2 gezinnen herstructurering Venlo-Zuid
Kerkhofweg 24, Venlo € 129.500 Herstructurering Venlo-Zuid
Kerkhofweg 30, Venlo € 142.500 Herstructurering Venlo-Zuid
Kerkhofweg 25, Venlo € 150.000 Herstructurering Venlo-Zuid
Hogeweg 305, Venlo € 139.000 Herstructurering Venlo-Noord
St. Martinusstraat 17/17A, Venlo € 212.000 Drugsoverlast
Veiligheid
Veiligheidsbeleving is subjectief. Daar waar bewoners onveiligheidsgevoelens uiten onderneemt Venlo-Blerick toch
onmiddellijk actie. In 2005 werden de navolgende activiteiten ontplooit c.q. kosten gemaakt:
- aanbrengen inbraakvertragend hang- en sluitwerk (€ 44.000);
- aanleg (achterompad)verlichting (€ 30.000);
- huur ruimte wijksteunpunten ten behoeve van spreekuur voor wijkbewoners (€ 10.000);
- bijdrage cameratoezicht aandachtswijk Q4 (€ 30.000);
- overige activiteiten (€ 15.000).
Openbare ruimte
Verbetering, herinrichting en beheer van de openbare ruimte is een core-business van de gemeente Venlo. Volgens
de prestatieafspraken met de gemeente in het licht van het principe “de kosten in beeld, de kosten verdeeld” betekent
dit, dat alle kosten dienaangaande voor rekening van de gemeente zijn.
Soms zijn er uitzonderingen.
De herstructurering van het gebied Krekelveld/Sloot is door de werkwijze “bouwen voor de buurt” en de specifieke
bewonerssamenstelling (grotendeels voormalige woonwagenbewoners) zeer bijzonder in zijn aard. De zittende
bewoners, die terugkeren in de nieuwe woningen vergen een bijzondere inrichting van de openbare ruimte. Daarvoor
heeft Venlo-Blerick in 2004 voor de komende jaren een bijdrage van maximaal € 500.000 toegezegd, om het
gemeentelijk financieringstekort te dekken.
In 2005 werd voor handpicking van semi-openbare ruimtes € 5.000 uitgegeven.
Mensgerichte activiteiten
Venlo-Blerick is constant en veel aanwezig in de wijken. Het rechtstreekse contact met de bewoners is een
belangrijke basis voor de ontwikkelingen van wijken. Huisbezoek, spreekuur op wijksteunpunten en sociale controle
op het aspect leefbaarheid worden als middel gebruikt, om tot (noodzakelijke) acties over te gaan.
• Overlastgevende huurders
Als een of meerdere huurders overlast veroorzaken, wordt door Venlo-Blerick actie ondernomen op basis van een
vastgesteld “overlastbeleid”. In 2005 ontving de woningstichting circa 70 meldingen van overlast, die vaak door
intensieve bemiddeling werden opgelost. In 7 gevallen was de overlast zo weerbarstig, dat ontruiming als ultiem
middel werd ingezet. Bij geconstateerde hennepteelt wordt in alle gevallen aan de kantonrechter een
ontruimingsvonnis gevraagd. In alle gevallen die de woningstichting heeft voorgelegd is ook daadwerkelijk een
ontruimingsvonnis uitgesproken. Algemeen beleid van de woningstichting is, dat de ontruiming daadwerkelijk wordt
uitgevoerd. Met andere woorden, de huurder dient de woning te verlaten en krijgt als regel geen andere vervangende
huisvesting bij Woningstichting Venlo-Blerick. Soms is er sprake van bijzondere hardheid; indien de kans op
recidive zeer klein of niet aanwezig is, hanteert de woningstichting dan een 2 e kansbeleid. Voor 2005 werden 3 “2 e
kans-contracten” afgesloten en werden 3 woningen ontruimd.
* Maatschappelijke opvang
De woningstichting, in de persoon van de directeur-bestuurder, werd in 2005 samen met 2 andere directeuren, door
het landelijke directeurencontact genomineerd voor een award vanwege de prestaties op het terrein van de
maatschappelijke opvang over de periode 2001/2005.
23

Hieronder zijn deze prestaties schematisch weergegeven:
Partnerinstelling Omschrijving project Cumulatief
gerealiseerd aantal
personen t/m 2005
Wel.Kom WOP; begeleid wonen voor huurders
met onaangepaste woon-/leefstijl
Stichting Doortocht Onderhoud vastgoed Doortocht en
uitstroom naar regulier wonen,
Doelgroep: daklozen
Stichting Doortocht Sociaal Pension
CAD HOP; begeleid wonen voor
(ex-)verslaafden
Rubicon Begeleid wonen voor jeugdigen
Blijf van mijn Lijf Begeleid wonen ten behoeve van
instroom naar regulier wonen
Vizier (Dichterbij) Begeleid wonen voor psychiatrische
patiënten
De Wendel
Begeleid wonen voor verstandelijk
(Dichterbij)
beperkten
Mensana Begeleid wonen voor psychiatrische
patiënten
Exodus Resocialisatie ex-gedetineerde
vrouwen
Totaal
Bovenstaand aantal cliënten zijn gehuisvest in 120 verhuureenheden.
Financiële
bijdrage 2005
45 € 21.000
18
26
3 € 31.000
8
3
14
67
48
10 € 9.000
242
€ 61.000
In december 2005 werd aanvullend aan deze inmiddels reguliere activiteiten een brainstormsessie gehouden tussen
de landelijke directie van het Leger des Heils, bestuur en directie van stichting Doortocht en bestuur en een delegatie
van het managementteam van de woningstichting. Het doel van de bespreking was tweeledig, enerzijds de
mogelijkheden voor samenwerking te onderzoeken en anderzijds na te gaan, of een opvanghuis onder regie van het
Leger des Heils nodig en mogelijk is. In 2006 wordt de realisering van een opvanghuis nagestreefd.
Wijkgerichte activiteiten
Naast de hierboven genoemde zeer specifieke sociale terreinen verricht Venlo-Blerick nog de navolgende
activiteiten op het gebied van sociaal beheer:
- participatie in handhavingsprojecten;
- het (mede) bemensen van wijkinformatiepunten;
- inzet van buurtbeheerders in diverse complexen en wijken (2005: € 59.000);
- ondersteuning en begeleiding van bewonerscommissies in diverse complexen.
24

I.6. Huisvesting van de doelgroep
De beschikbare voorraad goedkope en betaalbare woningen wordt met voorrang toegewezen aan de zogenaamde
doelgroep van beleid.
De doelgroep in de volkshuisvesting is per ultimo 2005 gedefinieerd met onderstaande maximale brutojaarinkomens:
Jonger dan 65 jaar
Alleenstaanden
Ouder dan 65 jaar
Jonger dan 65 jaar
Meerpersoonshuishoudens
Ouder dan 65 jaar
€ 18.925 € 16.825 € 25.375 € 21.925
De huurprijsgrenzen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn per 1 juli 2005 als volgt gedefinieerd:
kale huurprijs tot en met € 331,78 per maand is goedkope voorraad;
kale huurprijs van € 331,79 tot en met € 508,92 per maand is betaalbare voorraad;
kale huurprijs vanaf € 508,93 per maand is dure voorraad.
I.6.1. Mutaties
In 2005 kwamen beschikbaar voor verhuur:
woningen 594
garages 87
parkeerplaatsen 21
winkels 8
kantoren 1
woonwagens 0
woonwagenstandplaatsen 2
kelders 4
bergingen 0
zendmast/antenne-locaties 1
werkplaats 1
Totaal 719
I.6.2. Woonruimteverdeling
De verhuur van vrijkomende woningen is maatwerk. De belangen van woningzoekenden en die van de bestaande
buurt hebben aandacht. Over het beleid, de procedures en werkwijze, vindt periodiek met de huurdersorganisatie
overleg plaats. Een deel van de voor verhuur vrijkomende woningen wordt aangeboden in de woonkrant “Wonen”.
Wonen is een wekelijks verschijnend huis-aan-huisblad.
Van de 594 woningen, welke in 2005 voor verhuur beschikbaar kwamen, zijn er 274 verhuurd via advertenties in
Wonen. Het gemiddeld aantal reacties per woning was in het verslagjaar 35 per geadverteerde woning (in 2004
ontving de woningstichting gemiddeld 39 reacties per geadverteerde woning). De vraag naar huurwoningen komt
mede voort uit het ontbreken van voldoende betaalbare koopwoningen met door woningzoekenden gewenste
kwaliteit. De hoge prijzen van koopwoningen maakt deze voor een grote groep woningzoekenden onbereikbaar.
Met name startende huishoudens en eenverdieners zijn aangewezen op huurwoningen.
De niet in Wonen gepubliceerde woningen werden aan urgent woningzoekenden toegewezen. Deze urgent
woningzoekenden zijn onder andere ouderen die aangewezen zijn op zorg en daarom bij voorrang en op indicatie
van zorginstellingen een seniorenwoning toegewezen krijgen. Ook bij stadsvernieuwing krijgen huishoudens die in
een huis wonen dat gesloopt wordt, voorrang bij herhuisvesting.
26

In onderstaande tabellen en grafieken treft u de kengetallen met betrekking tot de verhuur aan.
aantal toewijzingen
verhuur naar samenstelling huishoudens
400
300
200
100
0
312
186
64
22
6
1 2
1 2 3 4 5 6 7 > 7
aantal personen per huishouden
84% van de toewijzingen vond plaats aan één- of tweepersoonshuishoudens. De vraag uit deze groep is al
jaren het grootst en een duidelijk signaal van de nog steeds voortgaande gezinsverdunning.
Verhuur naar inkomen Verhuur naar leeftijd
Belastbaar inkomen
in euro’s
Aantal toewijzingen
Leeftijd
1
Aantal toewijzingen
Minder dan 7.000 163 18 tot 23 jaar 39
7.000 tot 10.000 32 23 tot 30 jaar 130
10.000 tot 13.000 73 30 tot 40 jaar 116
13.000 tot 16.000 94 40 tot 50 jaar 99
16.000 tot 19.000 57 50 tot 60 jaar 85
19.000 tot 22.000 53 60 tot 70 jaar 51
22.000 tot 25.375 44 70 jaar en ouder 74
Meer dan 25.375 78 Totaal 594
Totaal 594
87% van de vrijkomende woningen werden in
2005 toegewezen aan de in het BBSH
genoemde doelgroep.
48% van de nieuwe verhuringen vindt plaats
aan huurders jonger dan 40 jaar. De extra
aandacht bij woonruimteverdeling voor
starters op de woningmarkt en de situatie op
de koopmarkt (hoge prijzen) zijn hieraan
debet.
27

400
350
300
250
200
150
100
50
0
e e nge z i nswoni ng
ga l e r i j f l a t me t l i f t
ga l e r i j f l a t z onde r l i f t
por t i e k f l a t
ma i sonne t t e
bov e nwoni ng
se ni or e nwoni ng
woone e nhe i d
a a nl e unwoni ng
f ok uswoni ng
49
verhuur naar woningtype
2
10
16
23
28
56
60
111
119
169
0 50 100 150 200
aantal verhuurde eenheden
verhuur woningen naar huurprijs
441
100
< 331,78 331,78 - 474,88 474,88 - 604,72 > 604,72
huurprijs in euro’s per maand
4
28

I.6.3. Bijzondere aandachtsgroepen
Diverse groepen bewoners en woningzoekenden vragen speciale aandacht of vorm van huisvesting en begeleiding.
Onderstaand een compleet overzicht van de activiteiten van de woningstichting voor deze groepen.
Woonwagenbewoners
Woningstichting Venlo-Blerick beheert 49 standplaatsen voor woonwagens. Deze beheeractiviteit vloeit voort uit de
fusie-overeenkomst van de voormalige Gemeente Woningstichting met Woningstichting Onze Woning, waarbij
bepaald is, dat Onze Woning de standplaatsen in eigendom overneemt en deze beheert. Deze standplaatsen zijn
verdeeld over 9 woonwagenlocaties, die geografisch verspreid zijn over de wijken in de stadsdelen Venlo en
Blerick.
Per 31 december stonden op deze standplaatsen 15 huurwoonwagens. De overige 34 woonwagens waren in
eigendom van de bewoners. Het dagelijks beheer werd uitgevoerd door de firma Nijbod.
In oktober 2005 werd door de gemeenteraad van Venlo een woonwagenbeleid vastgesteld dat gebaseerd is op de
eerder geformuleerde beleidsuitgangspunten van Woningstichting Venlo-Blerick. In het kort behelzen deze
uitgangspunten dat het aantal standplaatsen in de toekomst niet wordt uitgebreid, de woonwagenlocaties op een
zodanige wijze worden geherstructureerd en verkaveld dat er toekomstgerichte woonvormen met huur- en/of
koopmogelijkheden kunnen worden gerealiseerd en dat handhavingsmogelijkheden worden vergroot doordat
genormaliseerd wonen mogelijk wordt gemaakt. Per locatie zal de woningstichting nadat de herstructurering heeft
plaatsgevonden de locatie van de gemeente overnemen. Met uitzondering van de locatie aan de Kaldenkerkerweg
waarvoor aparte afspraken worden gemaakt over het al of niet continueren van het beheer en/of een mogelijke
overname van de locatie.
Asielzoekers
De restant taakstelling tot en met 2005 bedroeg 25 te huisvesten asielzoekers. In het verslagjaar werden 31
asielzoekers door ons gehuisvest. Dit betekent dat van de taakstelling voor 2006 reeds 6 asielzoekers van
woonruimte werden voorzien.
Daklozen
Woningstichting Venlo-Blerick ondersteunt Stichting Doortocht bij de maatschappelijke opvang van daklozen.
De woningstichting zorgt voor het technisch beheer van de panden van Stichting Doortocht. Er vindt periodiek
afstemming plaats over doorstroming van daklozen naar reguliere huisvesting. In 2005 werden 5 cliënten van
Stichting Doortocht regulier gehuisvest. Indien noodzakelijk zorgt Stichting Doortocht voor aanvullende
begeleiding.
Stichting Doortocht is, mede in overleg met Woningstichting Venlo-Blerick, zoekende naar uitbreiding van de
opvangmogelijkheden.
Wonen op Proef (WOP)
Doel van dit project (gestart in 1997) is, om huishoudens met een onaangepaste woon- en leefstijl middels
begeleiding door Stichting Wel.kom een nieuwe kans te geven, waardoor dakloosheid wordt voorkomen of
opgeheven. De huurovereenkomst staat op naam van Stichting Wel.kom. De klant mag de woning gedurende een
proeftijd van circa een jaar gebruiken. Slaagt de bewoner erin om zijn leefpatroon te normaliseren, dan wordt de
hulpverleningsovereenkomst omgezet in een regulier huurcontract. In 2005 waren 9 personen geïndiceerd. Binnen
dit aantal zorgde Woningstichting Venlo-Blerick in 2005 voor huisvesting van 3 instromers in het WOP en werd met
3 huishoudens een nieuwe huurovereenkomst aangegaan. In de begeleidingskosten droeg de woningstichting in 2005
€ 28.000 bij.
Huisvesting op Proef (HOP)
Doel van dit project (eveneens gestart in 1997) is om (ex-)verslaafden met een reële kans op beëindiging van hun
verslaving, op proef te huisvesten. De woningen worden gehuurd door het Consultatiebureau voor Alcohol en andere
Drugs (CAD), dat de huurders ook begeleidt. Indien de huurder “slaagt”, wordt met betrokkene zelf een
huurovereenkomst voor een woning aangegaan. Woningstichting Venlo-Blerick huisvestte in het kader van dit
project in 2005 3 personen van de in totaal 15 geïndiceerden.
Met 4 personen, die voldeden aan de gestelde criteria, ging Woningstichting Venlo-Blerick een huurovereenkomst
aan. In het verslagjaar werd niemand, wegens terugval in het oude leefpatroon, uit het project verwijderd.
29

Rubicon jeugdzorg
Rubicon is de instelling voor alle zorgvragers op het gebied van geïndiceerde jeugdzorg (kinderen, jeugdigen tot
achttien jaar, ouders, verzorgers en professionals). Woningstichting Venlo-Blerick verhuurt aan Rubicon 7
woonunits ten behoeve van intensieve kamertrainingsprojecten.
Vrouwenopvang
De Stichting “Blijf van mijn Lijf” is overgegaan van de Stichting Zorgcircuits naar de Mutsaersstichting en heeft als
doel vrouwen met relatieproblemen, veelal met dreiging van geweld, opvang te bieden. Woningstichting Venlo-
Blerick verhuurt, mede ter voorbereiding op een nieuw zelfstandig bestaan (inclusief wonen), aan Blijf van mijn Lijf
3 appartementen voor woonbegeleiding van cliënten.
Stichting Exodus
Stichting Exodus begeleidt vrouwelijke ex-gedetineerden op de weg naar resocialisatie en een nieuw zelfstandig
bestaan. Ten behoeve van de huisvesting met begeleiding van cliënten van Stichting Exodus heeft Woningstichting
Venlo-Blerick in 2004 en 2005 een portiek met 6 appartementen leeggemaakt. In de periode januari tot en met maart
2005 zijn deze appartementen gefaseerd opgeleverd aan Stichting Exodus. Hierdoor kan Exodus zorgen voor
tijdelijke huisvesting van 10 à 12 cliënten.
30

I.7. Wonen, Welzijn en Zorg
Wonen, Welzijn en Zorg vragen onderlinge afstemming, zodra de zorgverlening extra eisen aan de woning stelt.
Daarvoor is er door de betrokken partijen (zoals Zorggroep Noord-Limburg, Sevagram, Thuishulp, Wel.kom en
gemeente Venlo) een intensieve samenwerking van visie tot realisatie. Tevens is een vijfjarenplan (2004-2008)
opgesteld en hebben alle deelnemende partijen een intentieovereenkomst ondertekend. De participatie van de
woningstichting betreft het bouwen van voor ouderen geschikte woningen en zonodig gemeenschappelijke
voorzieningen ten behoeve van zorgverlening.
I.7.1. Senioren met zorgbehoefte
De Woonvisie en het visiedocument “Wonen-Welzijn-Zorg” geven blijk van de grote behoefte aan meer woningen,
die geschikt zijn voor het leveren van (intensieve) zorg. Door de dubbele vergrijzing en extramuralisering groeit de
doelgroep dusdanig, dat een hoog ambitieniveau op zijn plaats is.
De woningstichting nam in het verslagjaar op dit terrein verspreid over de wijken de volgende initiatieven:
Venlo-Noord - nieuwbouw “Keijsershof” van 26 appartementen voor ouderen
met ontmoetingsruimte;
Blerick - nieuwbouw “De 5-sprong” van 21 appartementen voor ouderen
met ontmoetingsruimte;
Venlo-Zuid - planontwikkeling 95 appartementen en 35 wooneenheden Maaswaard;
Venlo-Oost - locatie Rijnbeek: onderzoek naar mogelijkheid om op deze locatie het tekort van
circa 210 woningen in Venlo-Oost te verkleinen. Overleg met de gemeente in het kader van de
Wijkfoto Venlo-Oost;
Nieuwbouw
Nieuwbouw zal grotendeels geschikt zijn, om bewoners zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Bij
grondgebonden woningen wordt zoveel als mogelijk en wenselijk, gekozen voor een volledig woon- en
leefprogramma op de begane grond. De locatie ten opzichte van voorzieningen is daarbij een belangrijk
aandachtspunt.
I.7.2. Overige zorggeïndiceerden
Voor andere categorieën zorgbehoeftigen heeft de woningstichting in samenwerking met diverse instellingen
woningen aangepast en beschikbaar gesteld. Onderstaand een overzicht.
Ex-psychiatrische patiënten
Woningstichting Venlo-Blerick huisvest in 48 eenheden zelfstandig wonende psychiatrische patiënten. In
stadsdeel Venlo zijn 22 eenheden en in stadsdeel Blerick 26 eenheden operationeel. Medewerkers van stichting
“Mensana” zorgen voor de begeleiding van deze patiënten.
Geestelijk gehandicapten
Om de integratie van geestelijk gehandicapten in de samenleving te bevorderen, huisvest Woningstichting Venlo-
Blerick in 28 woningen (16 in Blerick en 12 in Venlo) cliënten van Dichterbij (voorheen: De Wendel).
Huurcontracten worden zowel op naam van de zorgverstrekker alsook op naam van de individuele bewoners gesteld.
Begeleiding vindt plaats door Dichterbij.
Ook huurt Dichterbij van Woningstichting Venlo-Blerick 4 woningen (14 kamers) aan de Herman Gorterstraat te
Blerick ten behoeve van groepsbewoning.
Lichamelijk gehandicapten
Sinds vele jaren verhuurt de woningstichting 15 woningen en 1 diensteenheid aan Stichting Fokus. Het project
bestaat uit, verspreid over een buurt gelegen, volledig aangepaste woningen ten behoeve van bewoners met een
meervoudige handicap. Binnen het Fokus-project werd in 2005 van 1 woning de huur opgezegd, bovendien waren
nog 2 woningen niet verhuurd vanaf 2003. Van deze 3 woningen werden er in 2005 twee toegewezen aan cliënten
van Stichting Fokus. Voor de resterende woning kon nog geen geschikte kandidaat worden gevonden.
Medewerkers van Fokus leveren vanuit de centraal gelegen diensteenheid bijstand voor Algemene Dagelijkse
Levensbehoeften (ADL, de noodzakelijke zorg en begeleiding van de bewoners).
Stichting Gehandicapten Limburg (SGL) huurt van Woningstichting Venlo-Blerick 14 appartementen aan de
Herman Gorterstraat te Blerick in combinatie met eerder project groepswonen van Dichterbij.
32

I.8. Huurbeleid
Het huurbeleid 2005 is gebaseerd op het meerjarenhuurbeleid 2003/2005. De uitgangspunten passen binnen de door het
Ministerie VROM opgestelde parameters. De huurdersorganisatie gaf een positief advies over dit huurbeleid.
Het huurbeleid van de woningstichting is gebaseerd op vier hoofddoelstellingen:
* het blijvend voorzien in een voldoende groot voorraadsegment goedkope (huurprijs tot en met € 331,78) en
betaalbare woningen (huurprijs tussen € 331,78 en € 508,92);
* het langjarig waarborgen van de financiële continuïteit;
* het bevorderen van een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel;
* een maximale huursomstijging op het geprognosticeerde landelijk gemiddelde van 1,6%.
I.8.1. Huurverhoging
Kernvoorraad (per 1 juli 2005: 4.880 woningen)
Voor de kernvoorraad, waarbij als randvoorwaarde geldt, dat de onderste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag
(€ 474,88) niet mag worden overschreden, is een gematigd huurbeleid gehanteerd.
De kernvoorraad is behoudens de onderstaande uitzonderingen verhoogd met inflatie 2004 van 1,2%.
De uitzonderingen op dit beleid zijn:
88 nieuwbouwwoningen Blariacumplein en Hart van de Wijk Venlo-Noord (2,7%);
632 woningen waarvoor herstructurering, sloop of grootscheepse renovatie binnen twee jaar gepland is (0%);
25 woningen voor begeleid wonen Dichterbij en Exodus (1,24%);
29 woningen voor begeleid wonen Mensana (1,6%).
De gemiddelde huurverhoging voor de kernvoorraad bedroeg 1,13%.
Marktvoorraad (per 1 juli 2005: 2.704 woningen)
Voor de marktvoorraad wordt de huur met een hoger percentage verhoogd om de prijs/kwaliteitsverhouding meer in
evenwicht te brengen. Het verhogingspercentage voor deze woningen betrof behoudens onderstaande uitzonderingen
2,25%.
De uitzonderingen op dit beleid zijn:
de complexen aan de Antoniuslaan, Lohofstraat, Schans te Arcen, Laurentiusstraat, Gelreplein, Brialmontstraat,
Vincent van Goghstraat, Akkerwinde en de monumentale complexen Rijks-HBS en Metropole. Voor deze
complexen werd een huurverhoging van 2,7% gehanteerd.
Aantal woningen 01-07-05
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
632
4106
25 29
2351
De hoofddoelstellingen van het huurbeleid zijn in 2005 overtuigend gehaald. Het gemiddelde huurverhogingspercentage
van 1,6% ligt op het door het Ministerie van VROM nagestreefde gemiddelde over heel Nederland.
441
0,00% 1,20% 1,24% 1,60% 2,25% 2,70%
Huurverhoging
34

Bereikbaarheid
Met ingang van 1 juli 2005 is de woningvoorraad tot een huurprijs van maximaal € 474,88 (een- en
tweepersoonshuishoudens) respectievelijk € 508,92 (huishoudens met drie of meer personen) bereikbaar voor
huishoudens met een minimum inkomen. Tot aan genoemde huurprijzen is namelijk huurtoeslag mogelijk voor
woningzoekenden die een woning huren.
01-07-2003 01-07-2004 01-07-2005
Totaal aantal woningen Woningstichting Venlo-
Blerick
7922 100 % 7729 100 % 7584 * 100 %
Bereikbaar voor een- en tweepersoonshuishoudens 7786
(huur maximaal € 474,88)
98,28 % 7569 97,93 % 7361 97,06 %
Bereikbaar voor huishoudens met drie of meer 7848
personen
(huur maximaal € 508,92)
99,07 % 7657 99,07 % 7433 98,01 %
* In dit aantal zaten per 01-07-2005 155 slooppanden en 49 woonwagenstandplaatsen.
Bovenstaande cijfers laten zien, dat het overgrote deel van onze woningen bereikbaar is voor huishoudens met een
minimum inkomen. Het langjarig structureel laag houden van de huurverhoging in de kernvoorraad, ruim onder het
landelijk gemiddelde, is effectief. Het grote aandeel van woningen in ons bestand beneden de huursubsidiegrens blijft
nagenoeg gelijk.
De woningvoorraad van Woningstichting Venlo-Blerick blijft dus vrijwel overwegend bereikbaar voor huishoudens die
zijn aangewezen op huursubsidie. In de prestatieafspraken met de gemeente is afgesproken dat de minimale voorraad
betaalbare woningen 6.670 bedraagt, daaraan wordt ruimschoots voldaan.
35

I.8.2. Huurharmonisatie
De huurprijzen van de voorraad huurwoningen zitten vol merkwaardige en niet op reële prijs-kwaliteits-verhouding
gebaseerde verschillen. Dit is een gevolg van kostenontwikkeling, schommeling in de rente en verschillen in
subsidiëring in het verleden. Indien een woning vrijkomt voor verhuur wordt deze, indien mogelijk, verhoogd naar
een vooraf vastgestelde streefhuur.
Voor de kernvoorraad is deze streefhuur vastgesteld op gemiddeld 74% van de maximaal redelijke huurprijs. Voor
de marktvoorraad bedraagt dit percentage gemiddeld 84%. Eind 2005 bedroeg de gemiddelde huur 65% van de
maximaal redelijke huurprijs.
In 2005 vond voor 530 woningen een harmonisatie ineens plaats. Het gemiddelde harmonisatiebedrag bedroeg
€ 39,95.
Effecten harmonisatie ineens
De huurprijs van woningen welke beschikbaar komen voor verhuur kan verhoogd worden om dezelfde
prijs/kwaliteitsverhouding te bereiken in vergelijking met andere woningen. Wij gaan dan uit van de door ons
gewenste streefhuur. De huuraanpassing bij nieuwe verhuur wordt huurharmonisatie genoemd. Bij 89% van de
vrijkomende woningen vond deze veelal gematigde huurharmonisatie plaats.
Onderstaande tabellen geven inzicht in de effecten van de huurharmonisatie:
Tabel 1 Geharmoniseerde woningen per huurcategorie (01-01-2005 t/m 31-12-2005).
Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal
Huurprijs voor
< € 331,78 > € 331,78 > € 508,92
harmonisatie
< € 508,92
Aantal woningen 260 269 1 530
Tabel 2 Resultaat na harmonisatie van de woningen met een huurprijs < € 331,78
Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal
Nieuwe huurprijs < € 331,78 > € 331,78/
< € 508,92
> € 508,92
Aantal woningen 75 185 0 260
Conclusie: van de in totaal 260 geharmoniseerde goedkope woningen (tabel 1) zijn er 185 verschoven naar een duurdere
categorie; 29% van de in de goedkope categorie geharmoniseerde woningen bleef in de goedkoopste categorie.
Tabel 3 Resultaat geharmoniseerde woningen met een huurprijs van > € 331,78/ < € 508,92
Betaalbaar Duur Totaal
Nieuwe huurprijs > € 331,78/
< € 508,92
> € 508,92
Aantal woningen 269 0 269
Conclusie: de harmonisatie in de betaalbare huurprijscategorie houdt alle woningen in deze betaalbare categorie; ook
hier is de bereikbaarheid voor huishoudens die op huurtoeslag aangewezen zijn voldoende gewaarborgd.
36

I.8.3. Protesten huurverhoging
Op de huurverhoging hebben 43 huurders zich bij ons gemeld met allerlei vragen. Verreweg de meeste vragen (30)
hadden betrekking op de huurtoeslag. Alle vragen konden tot tevredenheid van de huurders worden beantwoord.
Er kwamen 2 formele bezwaarschriften tegen de huurverhoging binnen. Deze bezwaarschriften zijn voorgelegd aan
de Huurcommissie. In reactie op de huurverhoging hebben bovendien nog 2 huurders geweigerd om deze te betalen.
Door de Huurcommissie is uitspraak gedaan dat alle vier de bezwaarschriften ongegrond waren.
I.8.4. Huurtoeslag
Op grond van het BBSH dient een corporatie ernaar te streven dat haar huurders in een zo gering mogelijke mate een
beroep doen op huurtoeslag. Woningstichting Venlo-Blerick heeft in 2005 in alle redelijkheid getracht om hiermee
in haar toewijzingsbeleid rekening te houden.
Per 31 december 2005 ontvingen 3.289 huishoudens huursubsidie. Dit is 44% van de huurders van de
woningstichting. De gemiddelde huursubsidie bedroeg € 145 per maand. In totaal ontvingen de huurders van
Woningstichting Venlo-Blerick in het verslagjaar aan huurtoeslag: € 5.705.000.
I.8.5. Huurachterstand
Huurachterstanden kunnen het begin zijn van ernstige betalingsproblemen. In het belang van de huurder en de
woningstichting tracht de woningstichting, met strikte controle en een op de persoonlijke situatie van de huurder
afgestemd beleid, huurachterstanden tegen te gaan. Daarbij werkt de woningstichting samen met instanties als de
Gemeentelijke Sociale Dienst, het Bureau Schuldhulpverlening gemeente Venlo, het Maatschappelijk Werk, Dienst
Welzijn van de gemeente Venlo en diverse bewindvoerders.
Ultimo 2005 bedroeg de huurachterstand van de zittende huurders in procenten van de totale jaarhuur 0,63%.
Landelijk was dat in 2004 1,4% (Woningstichting Venlo-Blerick in 2004: 0,65%). De relatief lage huurachterstand
komt vooral door de individuele, directe en vroegtijdige benadering van de betrokkenen.
I.8.6. Ontruimingen
Ontruiming is de uiterste sanctie op het niet-nakomen van de huurovereenkomst. Woningstichting Venlo-Blerick
voert een helder en voor de huurder voorspelbaar beleid. Uitgangspunt is een consequente opstelling waarbij veel
werk wordt gestoken in het vinden van oplossingen. Weigert een huurder te betalen of een betalingsregeling na te
komen, of is er sprake van wangedrag, dan wordt na verkregen vonnis onverwijld ontruimd. In 2005 werden 29
woningen vanwege huurachterstand, 7 woningen vanwege wanbewoning/overlast en 3 vanwege drugsproblematiek,
daadwerkelijk ontruimd.
I.8.7. Leegstand
De huurderving door leegstand over 2005 bedroeg in totaal € 268.000. De huurderving als gevolg van leegstand
hangt samen met de woningen die leegstaan in verband met herstructureringsprojecten en kort durende leegstand in
geval van mutatie-onderhoud. Er was in 2005 geen sprake van structurele leegstand in verband met verhuurbaarheid.
37

I.9. Betrokkenheid van de bewoners bij beleid en beheer
I.9.1. Huurdersorganisatie
Woningstichting Venlo-Blerick betrekt haar huurders bij het beleid en beheer door overleg met de
huurdersorganisatie en door overleg met diverse bewonersprojectgroepen.
De huurdersorganisatie vormt een platform voor het algemene beleid van de woningstichting.
Bewonersprojectgroepen worden ingesteld bij specifieke projecten als renovaties en activiteiten ter bevordering van
de leefbaarheid in woningen en woonomgeving.
In 2005 is de samenwerkingsovereenkomst tussen de Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o. (HBV) en de
woningstichting betreffende de rol van de HBV als huurdersorganisatie geactualiseerd.
In 2005 heeft de huurdersorganisatie de woningstichting geadviseerd inzake: de implementatie van het nieuwe
huurrecht (o.a. nieuwe huurovereenkomst, algemene voorwaarden), huurverhogingen 2005, sociaal kader
herstructurering. Het activiteitenplan 2005 van de woningstichting werd uitvoerig met de huurdersorganisatie
besproken.
I.9.2. Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o.
De Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o. (HBV) is een algemene belangenvereniging voor huurders in
Venlo en omgeving. Naast de individuele belangenbehartiging van de huurders treedt de HBV ook op als
huurdersorganisatie van de woningstichting.
Ruim 2.800 huurders van de woningstichting zijn lid van de HBV. Zij betalen aan de HBV een contributie.
I.9.3. Financiële ondersteuning
De Huurdersbelangenvereniging Venlo-Blerick e.o. heeft voornamelijk inkomsten uit contributie van de leden en uit
subsidies.
De subsidie die door de Woningstichting in 2005 aan de HBV ter beschikking is gesteld, bedroeg conform de
afspraken neergelegd in de samenwerkingsovereenkomst:
1. € 1,94 per huurder die lid is van de HBV;
2. € 1,61 per woning;
3. de huur van het kantoorpand (€ 10.044).
In het verslagjaar bedroeg de totale bijdrage € 28.000.
I.9.4. Bewonersprojectgroepen
Zodra de woningstichting concrete plannen voor complexen of wijken opstart, wordt een begeleidingsgroep van
bewoners ingesteld.
Huurders kunnen zich in samenspraak met de corporatie actief inzetten voor het verbeteren van het woon- en
leefklimaat in en rond de complexen. Ook in complexen waar geen concrete plannen voorliggen of waar de
werkzaamheden zijn afgerond, zijn bewoners vaak actief in werkgroepen, waarin vooral de woon- en leefomgeving
onderwerp van overleg vormt. Waar mogelijk en zinvol participeert de woningstichting ook in deze
bewonersgroepen. In een aantal van deze groepen werken ook andere partners mee, zoals gemeente,
Welzijnsstichting en politie. In de overlegorganen wordt steeds in open dialoog met de bewoners gezocht naar
praktische tegemoetkomingen aan wensen van bewoners c.q. naar concrete oplossingen van problemen.
In het verslagjaar participeerde de woningstichting in dit kader in de volgende overlegorganen:
* bewonerswerkgroepen/-commissies: Mariënhoven, Akkerwinde, Krekelveld/Sloot, Postflat, Ottohof, Casinoflat,
Casinopark, Vastenavondkamp-Noord, Laurentiusstraat, Gelreveste, St. Martinusflat, Dr. Poelsplein e.o., Zand
Arabiëweg e.o., Rummerkampstraat e.o., Gebr. Wienerflat, Houtsnip, Oode-/Beemdenstaate, witte woningen,
Rembrandtstraat;
* beheercommissies ontmoetingsruimtes: ’t Sprungske, d’n Baand, De Houtsnip, Casinopark, Tegelseweg,
Vierpaardjes, Ruysdonck, Maria Regina;
* diverse wijkoverleggen (thema’s volkshuisvesting en leefbaarheid);
* werkgroep Molukse Gemeenschap.
38

I.9.5. Algemene informatie aan huurders
Contacten met onze klanten vinden op verschillende manieren plaats. Persoonlijk contact, telefonisch, via
individuele brieven, in werkgroepen om er maar enkele te noemen. Ook worden via informatiebrochures onderdelen
van beleid uitgelegd. Daarnaast hebben wij via het huis-aan-huisblad “Wonen” huurders geïnformeerd over
algemene punten van beleid. Verder wordt algemene informatie via de website gecommuniceerd met huurders,
belanghouders en verdere geïnteresseerden in de woningstichting.
I.9.6. Geschillencommissie
Woningstichting Venlo-Blerick participeert in de Regionale geschillencommissie van woningcorporaties in Noord-
en Midden-Limburg.
Huurders met klachten betreffende het handelen of nalaten van medewerkers van de woningstichting of andere
personen die namens de woningstichting optreden, kunnen zich tot deze commissie wenden.
Het advies van de geschillencommissie is bindend.
Geschillen worden eerst aan de commissie voorgelegd als de woningstichting naar de mening van de klager niet
voldoende op een klacht reageert, c.q. deze niet oplost.
Woningstichting Venlo-Blerick streeft er naar alert en adequaat op klachten te reageren. Openheid en helderheid van
het door de corporatie in bepaalde situaties te voeren beleid staan daarbij voorop.
In 2005 werd één klacht tegen Woningstichting Venlo-Blerick bij de Regionale Geschillencommissie ingediend. Het
betrof een niet toegekende verhuiskostenvergoeding. Deze klacht is tijdens de zitting van de Geschillencommissie in
onderling overleg tussen partijen opgelost. Een overlopende klacht uit 2004 is in het verslagjaar door klager
ingetrokken.
39

I.10. Financieel beleid
I.10.1. Financiële continuïteit
Een belangrijke doelstelling van het financieel beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit van de
woningstichting. Van belang hierbij is dat de gevolgen van toekomstige ontwikkelingen kunnen worden opgevangen
zonder dat de financiële continuïteit van Woningstichting Venlo-Blerick hierbij in gevaar komt.
De meerjarenbegroting, het intern rendement en het strategisch voorraadbeleid bieden hiervoor het toetsingskader.
Meerjarenbegroting
De bewaking van de financiële continuïteit vindt allereerst plaats door jaarlijkse toetsing van de financiële
meerjarenbegroting aan de volgende drie uitgangspunten:
- Een solvabiliteit van minimaal 20%;
- Voldoen aan de normen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV);
- Waarborgen van vrije toegang tot de kapitaalmarkt volgens de normen van het Waarborgfonds (WSW).
Uitgangspunten
Minimale grens Uitkomst
Financiële continuïteit
Meerjarenbegroting
1. Solvabiliteit 20 % 37 % (2010)
2. Normering CFV 18,9 % 51,2 % (2009)
Op basis van de cijfers in de meest actuele financiële meerjaren bedrijfsbegroting zal het eigen vermogen in de
periode 2006-2010 naar verwachting toenemen tot een bedrag van ruim € 106.000.000. De solvabiliteit, verhouding
eigen-/ totaalvermogen, ontwikkelt zich in deze periode van 45% (2005) naar 37% (2010). De afname van de
solvabiliteit heeft te maken met een toename van het totaal vermogen door de groei van de leningenportefeuille.
De jaarrekening 2004 en de financiële meerjaren bedrijfsbegroting 2005-2009 zijn in 2005 getoetst door het Centraal
Fonds voor de Volkshuisvesting. Het gecorrigeerde weerstandsvermogen als percentage van het gecorrigeerd
balanstotaal ultimo 2009 bedraagt 51,2%. Op basis van deze uitkomst wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde
norm van 18,9%.
Ook het Waarborgfonds heeft de financiële positie van de woningstichting in 2005 beoordeeld. Op basis van de
jaarrekening 2004 en de financiële meerjaren bedrijfsbegroting 2005-2009 concludeert het Waarborgfonds dat de
woningstichting onveranderd kredietwaardig is.
Intern rendement
De financiële continuïteit wordt daarnaast bewaakt door een jaarlijkse toets van het verwachte intern rendement op
het bestaand bezit en de investeringen in ontwikkeling. Deze toets geeft inzicht in de aanwezige
terugverdiencapaciteit. Wanneer het verwachte intern rendement op de boekwaarde of aanschafwaarde van een
complex duurzaam lager ligt dan het gewenste rendement van 5,2%, dan het wordt het toekomstige financiële effect
hiervan zichtbaar gemaakt en vindt afwaardering plaats naar de lagere bedrijfswaarde (minimumwaarderingsregel).
Onder bedrijfswaarde wordt hierbij verstaan: de contante waarde van het saldo van toekomstige opbrengsten en
kosten (exclusief rente en afschrijving).
Strategisch voorraadbeleid
Mede voor de bewaking van de financiële continuïteit zal in 2006 het strategisch voorraadbeleid bedrijfsbreed
uitgewerkt worden. Hierdoor wordt inzichtelijk welke (onrendabele) investeringen op langere termijn noodzakelijk
zijn om de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief op peil te houden.
40

I.10.2. Ontwikkeling vermogenspositie
Eigen vermogen
2005
2004
Eigen Vermogen (EV) € 78,1 mln. € 67,7 mln.
Totaal Vermogen (TV) € 172,8 mln. € 179,8 mln.
Solvabiliteit (EV/TV) 45,2% 37,6%
Uit de door Aedes opgestelde Bedrijfstakinformatie 2004 blijkt een landelijk gemiddelde solvabiliteit in de branche
van 20,7%.
Het eigen vermogen is in 2005 met € 10.441.000 toegenomen (jaarresultaat 2005). Het totale vermogen is
afgenomen omdat de aangegane investerings- en onderhoudsverplichtingen vanaf 2005 niet meer in de balans
opgenomen worden. Beide ontwikkelingen hebben een positief effect op de solvabiliteit.
Langlopende schulden
Ultimo 2005 had de leningenportefeuille een nominale waarde van € 85.706.000. De marktwaarde van de
portefeuille bedraagt ca. € 97.300.000 en is, rekening houdend met looptijd en aflossingswijze, gebaseerd op de
actuele rente per ultimo 2005.
Saldo leningenportefeuille per 1 januari € 91.231.000
Reguliere aflossingen c.q. bijschrijvingen klimleningen € 4.361.000 (-/-)
Vervroegde aflossingen € 1.164.000 (-/-)
Aangetrokken leningen € 0
___________
Saldo leningenportefeuille per 31 december € 85.706.000
De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt per ultimo 2005 5,5% (2004: 5,76%).
I.10.3. Ontwikkeling jaarresultaat
(x € 1 mln.)
15
10
5
0
-5
-10
* cijfers 2006 zijn gebaseerd op de begroting.
Resultaatontwikkeling
2004 2005 2006*
Opbouw jaarresultaat
Boekwinst verkoop vaste
activa
Overige
waardeveranderingen
vaste activa
Resultaat
verhuuractiviteiten
Jaarresultaat
41

Het jaarresultaat over 2005 bedraagt € 10.441.000. Een belangrijk onderdeel van het jaarresultaat betreft de
boekwinst van verkopen (€ 9.782.000), welke vanaf 2005 zal gaan afnemen. Tegenover de afname van deze
verkoopwinsten staat een positieve ontwikkeling van het resultaat uit verhuuractiviteiten, waardoor het de komende
jaren mogelijk blijft om uit het jaarresultaat de geplande omvangrijke onrendabele investeringen in nieuwbouw en
herstructurering te financieren. Omdat het rendement op deze investeringen lager zal zijn dan het gewenste
rendement van 5,2%, zal afwaardering van het onrendabele gedeelte plaatsvinden. Deze afwaarderingen zijn in de
bovenstaande grafiek meegenomen in de post "overige waardeveranderingen vaste activa".
I.10.4. Ontwikkeling bedrijfswaarde
Ontwikkeling van de bedrijfswaarde in 2005
Bedrijfswaarde ultimo 2005
Bedrijfswaarde ultimo 2004
€ 290,4 mln.
€ 237,0 mln.
Toename van de bedrijfswaarde in 2005 € 53,4 mln.
De waarde van de onroerende zaken en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaardeberekeningen
bedraagt ultimo 2005 € 290.424.000 (inclusief de verwachte verkoopopbrengsten van 352 woningen in de periode
2006-2010). Met ingang van dit boekjaar is de restwaarde grond in het saldo van de bedrijfswaarde opgenomen. De
boekwaarde bedraagt € 148.234.000.
De mutatie in de bedrijfswaarde gedurende 2005 is samengevat als volgt:
Mutatie bedrijfswaarde
Gevolgen inverdieneffect van 1 jaar
Gevolgen aanpassing van beleidsparameters en uitgangspunten
Mutaties in bezit (nieuwbouw, verkoop, sloop)
Gevolgen verwachte restwaarde grond
Overige veranderingen
€ 7,1 mln. (-/-)
€ 20,7 mln.
€ 1,6 mln.
€ 37,1 mln.
€ 1,1 mln.
Toename van de bedrijfswaarde in 2005 € 53,4 mln.
De gehanteerde uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekeningen ultimo 2005 en een uitgebreidere toelichting op
de mutatie in de bedrijfswaarde zijn opgenomen in de toelichting op de jaarrekening.
I.10.5. Treasury
In het door de woningstichting gevoerde financierings- en beleggingsbeleid is balansverkorting een belangrijk
uitgangspunt. Dit betekent dat overtollige middelen primair worden aangewend voor de financiering van de
bedrijfsactiviteiten.
De in het verslagjaar uitgevoerde treasury-activiteiten inzake cash-, financierings-, beleggings- en
renterisicomanagement zijn conform de in het treasury-statuut geformuleerde doelstellingen en richtlijnen, inclusief
de daarbij behorende administratieve organisatie en interne controle.
Cash-management en beleggingsmanagement
Als basis voor het cash-management dient de 1-maands-, de 1-jaars- en de 5-jaars liquiditeitenbegroting. Gestreefd
wordt naar een minimale kaspositie. Per ultimo 2004 bedroeg het saldo aan liquide middelen
€ 8.962.000. Per ultimo 2005 is dit saldo met € 3.905.000 afgenomen tot € 5.057.000. Tijdelijk overtollige middelen
zijn belegd middels een internetspaarrekening en deposito’s. De overige overschotten aan liquide middelen zijn in
2005 aangewend voor interne financiering.
In het verslagjaar werd in het kader van de collegiale financiering “matching” voor € 3.000.000 belegd in een
achtergestelde obligatielening van het Wooninvesteringsfonds (WIF).
42

Financieringsmanagement
In het verslagjaar zijn geen nieuwe financieringen aangetrokken. De reguliere aflossingen c.q. bijschrijvingen
klimleningen bedroegen € 4.361.000. Bovendien werd voor een bedrag ad € 1.164.000 vervroegd afgelost. Het saldo
van de leningenportefeuille daalde hierdoor van € 91.231.000 (ultimo 2004) naar € 85.706.000 (ultimo 2005).
In 2005 zijn een drietal leningen met een uitgestelde stortingsdatum in 2007 aangetrokken. Het totaal bedrag van
deze leningen bedraagt € 25.000.000: € 10.000.000 per 2 april 2007 tegen 3,678.% rente, rentevastperiode 12 jaar;
€ 10.000.000 per 3 december 2007 tegen 3,35 % rente, rentevastperiode 10 jaar; en € 5.000.000 per 3 december
2007 tegen 3,47 % rente, rentevastperiode 11 jaar. Deze leningen zijn noodzakelijk om de omvangrijke geplande
investeringen te financieren. Voor een uitgestelde storting is gekozen om het toekomstige renterisico af te dekken.
Renterisicomanagement
Het renterisico dat Woningstichting Venlo-Blerick in enig jaar mag lopen, is vastgesteld op maximaal 15% van de
omvang van het rentedragend vreemd vermogen. Het renterisico heeft in 2005 de 15% niet overschreden. Het
renterisico in percentage van de omvang van de bestaande leningenportefeuille voor 2006 bedraagt 1,05%.
I.10.6. Nieuwe Richtlijn 645
In november 2003 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 vastgesteld. Deze
richtlijn vervangt de oude Richtlijn voor toegelaten instellingen volkshuisvesting uit 1998 en is van kracht met
ingang van 1 januari 2004.
De belangrijkste wijziging in de herziene Richtlijn is, dat de Raad voor de Jaarverslaggeving haar voorkeur voor
waardering van onroerende zaken in exploitatie volgens het principe van historische kostprijs, met toepassing van de
minimumwaarderingsregel (bedrijfswaarde), heeft laten vervallen. Met ingang van 1 januari 2004 heeft men
derhalve de keuze tussen waardering volgens de historische kostprijs of actuele waarde.
De woningstichting waardeert haar woningbezit in de jaarrekening 2005 nog tegen historische kosten onder aftrek
van afschrijvingen, danwel lagere bedrijfswaarde.
De woningstichting heeft besloten om de aangegane verplichtingen inzake investeringen en onderhoud ultimo 2005
niet meer in de balans te verwerken. Tevens is aansluiting gezocht bij Richtlijn 645 die voorschrijft dat de
onderhoudslast pas mag worden opgenomen op het moment dat het onderhoud is uitgevoerd. De consequentie
hiervan is dat de onderhoudslast in 2005 aanzienlijk lager is dan in 2004. Dit wordt veroorzaakt doordat in de
onderhoudslasten 2004 de verplichting inzake onderhoud, zijnde € 4.359.000, is opgenomen. De
onderhoudsverplichtingen ultimo 2005 worden pas in 2006 als onderhoudslast verwerkt.
In het kader van de nieuwe RJ 645 is in toelichting op de jaarrekening al wel een analyse van de jaarlijkse mutatie in
de bedrijfswaarde opgenomen. De woningstichting heeft de intentie om met ingang van het boekjaar 2006 over te
gaan naar waardering tegen actuele waarde. Definitieve besluitvorming hieromtrent zal in de loop van 2006
plaatsvinden.
I.10.7. Maatschappelijk rendement
In 2005 is, in het kader van maatschappelijk rendement als bedoeld in het BBSH, € 7.616.000 geïnvesteerd in
onrendabele investeringen en leefbaarheid van buurten en wijken.
In de meerjarenbegroting 2006-2010 is rekening gehouden met een investeringsopgave in nieuwbouw en renovatie
van € 176.434.000 waarvan € 44.856.000 onrendabel. Tevens wordt gedurende deze periode in leefbaarheid
€ 1.591.000 geïnvesteerd.
43

1.10.8 Financiële kengetallen
Vermogenspositie
2005 2004 2003 2002 2001
solvabiliteit (ev/tv) 45,2 37,6 29,8 23,2 16,3
liquiditeit (current ratio) 0,9 0,6 0,4 0,8 0,7
rentabiliteit ev 13,4 9,3 25,6 28,4 19,5
rentabiliteit tv 9,0 6,7 11,4 10,9 8,3
financiële reserves
- eigen vermogen (x € 1.000,--) 78.119 67.678 52.935 39.390 28.211
- eigen vermogen per woning 10.434 8.892 6.807 4.950 3.498
- voorziening onderhoud (x € 1.000,--) 0 0 3.469 3.469 4.945
- voorziening onderhoud per woning 0 0 446 436 613
- overige voorzieningen (x € 1.000,--) 1.765 1.770 6.887 6.581 5.963
- overige voorzieningen per woning 236 233 886 827 737
Jaarresultaat (x € 1.000,--) 10.441 6.307 13.545 11.179 5.502
Jaarresultaat per woning 1.395 829 1.742 1.405 682
Overige (x € 1.000,--)
materiële vaste activa 162.452 168.087 169.123 160.204 165.159
langlopende schulden 85.706 91.231 96.366 110.180 124.387
bedrijfswaarde
290.424 237.035 216.574 221.301 235.712
WOZ-waarde 777.552 577.793 590.629 621.143 638.665
verzekerde waarde 637.477 646.332 664.530 666.423 648.473
44

I.11. Meldingsplichtige besluiten
Bij MG-circulaire 2002-6 is de regeling betreffende de zogenaamde “meldingsplichtige besluiten” als bedoeld in
artikel 11d van het Besluit Beheer Sociale Huursector buiten werking gesteld.
46

I.12. Deelnemingen
Op 30 december 2005 heeft de woningstichting WVB Holding BV opgericht. De woningstichting is de bestuurder van de
WVB Holding BV. Woningstichting Venlo-Blerick is de enige aandeelhouder van deze BV. De WVB Holding BV is
opgericht ten behoeve van de exploitatie van registergoederen in de meest ruime zin des woords, waaronder begrepen de
aan- en verkoop en verhuur van registergoederen, projectontwikkeling en het beheer van de registergoederen.
Eveneens op 30 december 2005 is door WVB Holding BV, Maesteyn BV opgericht. WVB Holding BV is de enige
aandeelhouder van Maesteyn BV. Maesteyn BV is opgericht ten behoeve van de exploitatie van registergoederen in de
meest ruime zin des woords, waaronder begrepen de aan- en verkoop en verhuur van registergoederen,
projectontwikkeling en het beheer van de registergoederen.
De oprichting van WVB Holding BV en Maesteyn BV heeft de woningstichting vooraf gecommuniceerd met het
Ministerie VROM. In een reactie heeft het ministerie laten weten geen knelpunten te zien omdat het bestuur van de
Holding en het bestuur van Maesteyn wordt gevormd door het bestuur van de toegelaten instelling en er geen
afzonderlijke Raad van Commissarissen komt naast die van de woningstichting.
Binnen beide BV’s hebben in 2005 nog geen activiteiten plaatsgevonden. Verdere inrichting vindt plaats in 2006.
Er is geen consolidatie toegepast gezien de marginaliteit.
48

I.13. Overleg met gemeente Venlo
I.13.1. Prestatieafspraken met de gemeente Venlo
In oktober 2005 hebben de gemeente Venlo en de in de gemeente werkzame woningcorporaties (Venlo-Blerick,
Antares en St. Urbanus) de prestatieafspraken 2005 e.v. ondertekend.
De raamovereenkomst rust op drie belangrijke peilers, te weten: de kernvoorraad sociale huurwoningen, de
maatschappelijke opvang en het woonwagenbeleid.
De kernvoorraad is gebaseerd op de Woonvisie Venlo 2003 – 2010 en is vastgesteld op 11.300 woningen.
Woningstichting Venlo-Blerick dient daarvan 6.670 woningen voor haar rekening te nemen.
Op initiatief van Woningstichting Venlo-Blerick is in de raamovereenkomst opgenomen dat er onder regie van de
gemeente Venlo gestreefd wordt naar een centraal meldpunt voor woningvragers met begeleidingsnoodzaak. De
intentie is dat dit meldpunt uitgroeit tot een zelfstandig functionerende organisatie, die passende opvang bepaalt en
regelt. In de raamovereenkomst staat opgenomen dat de woonwagenstandplaatsen in Venlo en Blerick worden
beheerd door Woningstichting Venlo-Blerick.
In het verslagjaar hebben de volgende ontwikkelingen plaatsgevonden ten aanzien van bovengenoemde thema’s:
Kernvoorraad
De Kernvoorraad van Woningstichting Venlo-Blerick bedraagt per ultimo verslagjaar 7.359 woningen. De
geprognosticeerde minimale voorraad van 6.670 woningen per 1 januari 2009 zal door de woningstichting
gerealiseerd worden.
Maatschappelijke Opvang
Door de gemeente Venlo is een loket maatschappelijke opvang gerealiseerd. Woningstichting Venlo-Blerick meldt
sinds medio 2005 alle cliënten, met name zittende huurders met sociale problematiek, consequent bij dit loket. In
2006 zal evaluatie van dit loket plaatsvinden. Waarna bepaald wordt of en onder welke voorwaarden een verbetering
nodig is in de vorm van de eerder door de corporaties voorgestelde zelfstandige stichting voor maatschappelijke
opvang.
Woonwagens
Conform de prestatieafspraken is door de gemeente het woonwagenbeleid in 2005 vastgesteld (zie paragraaf I.6.3.).
Op basis van het raadsbesluit is gestart met een inventariserend (woonwensen)onderzoek onder de bewoners van de
pilot-locatie Hagerhofweg zodat in 2006 bestuurlijk overleg kan plaatsvinden over uitvoering van de
herstructureringspilot.
Naast de raamovereenkomst zijn er ook bilaterale prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Venlo. Deze
afspraken betreffen de concrete projecten van de corporaties afzonderlijk en zijn gebaseerd op het
activiteitenoverzicht 2005. Dit activiteitenoverzicht bevat een overzicht van alle projecten van de woningstichting.
Daarnaast zijn in 2005 met de gemeente afspraken vastgelegd inzake activiteiten van de woningstichting in de wijk
Q4 en ten aanzien van de herontwikkeling van Nedinsco.
Q4
Q4 is een wijk in het centrum van Venlo die vele, vooral drugsgerelateerde, problemen kende. De gemeente heeft in
samenspraak met de woningstichting fors ingezet op verbetering van veiligheid en leefbaarheid in deze wijk. De
investeringen in Q4 zijn er op gericht om deze wijk terug te geven aan de stad. De woningstichting maakt zich sterk
voor het revitaliseren van de woonfuncties in deze wijk, gecombineerd met kleinschalige culturele functies. Het
ministerie van VROM heeft deze wijk aangewezen als onderdeel van de ’56-wijkenaanpak’. De woningstichting en
de gemeente Venlo hebben op 20 december 2004 in aanwezigheid van minister S.M. Dekker van VROM een
afsprakenkader over de herstructurering van Q4 ondertekend. De woningstichting ontwikkelt en realiseert 60% van
het totale bouwprogramma in Q4, waaronder alle huurwoningen. Dit betekent voor de komende 10 jaar in concreto:
190 huurwoningen (waarvan 40 sociale huurwoningen; 100 koopwoningen en 2.500 m2 voorzieningen ten behoeve
van dienstverlening, cultuur en commercie). De totale investering van Woningstichting Venlo-Blerick in dit kader is
geraamd op € 80.000.000. Voor realisering van dit programma dienen diverse particuliere panden te worden
aangekocht. In de overgangsfase tussen aankoop en sloop van panden beheert de woningstichting het vastgoed. In
2005 hebben de gemeente en de woningstichting een overeenkomst getekend die het tijdelijk vastgoedmanagement
en –beheer in Q4 regelt. Op basis van deze overeenkomst wordt het beheer van het vastgoed dat door de gemeente
is/wordt verworven voor de herstructurering van Q4 bij de woningstichting ondergebracht.
50

Nedinsco
Het Nedinsco(Nederlandse instrumenten compagnie)-gebouw is in de twintiger jaren van de vorige eeuw onder
architectuur van Hans Schlag uit Jena in Venlo-Zuid verrezen. De toen ultra moderne fabriek bouwde onder meer
hoogwaardige afstandsmeters en periscopen voor het Duitse moederbedrijf Carl Zeiss uit Jena. Het Nedinscogebouw
is thans een rijksmonument.
Het Nedinsco-gebouw neemt in het stadsbeeld van Venlo een opvallende plaats in. Het is gelegen in het gebied
Maaswaard waar de woningstichting plannen ontwikkelt voor een stedelijk woonzorgproject. Woningstichting
Venlo-Blerick heeft aangegeven zich, naast de appartementen en de woonzorgfuncties, ook maximaal te willen
inzetten voor Nedinsco.
Gemeente en woningstichting zullen samen bekijken hoe Nedinsco herbestemd kan worden. Zij zullen bij de
herontwikkeling zoeken naar de meest gewenste en haalbare invulling. Beide partijen zullen bekijken welke delen
van het complex, buiten het monumentale gedeelte, behouden kunnen blijven. Er zijn mogelijk kansen op het gebied
van wonen, publieksvoorzieningen en een beperkte toevoeging van overige functies. In 2005 is door de gemeente en
de woningstichting een afsprakenkader ondertekend waarin voornoemde inspanningsverplichting is bevestigd. Bij
een te groot financieel tekort op de herontwikkeling zal de woningstichting afzien van de ontwikkeling.
51

II Organisatie
52

II.1. Bestuurlijke organisatie
Regionale
geschillencommissie
Raad van Toezicht
Bestuur/Directie
Werkorganisatie
Huurders
II.1.1. Bestuur/directie
Statutair is bepaald dat het bestuur gevormd wordt door de directie.
Huurdersorganisatie
Projectgroepen
De heer ing. A.P.A.W. van Hoof (58 jaar) is directeur-bestuurder van de woningstichting.
De heer Van Hoof is sinds 1 november 1991 werkzaam bij de woningstichting.
II.1.2. Organisatie
De in 2004 ingezette modernisering van de organisatie is in 2005 verder uitgewerkt en aangepast. Uiteraard is de
vorming van de organisatie een continu proces. Er is een planning- & controlcyclus opgestart. Middels de
implementatie van procesbeschrijvingen zullen de beleidsontwikkelingsprocessen en werkprocessen geformaliseerd
worden. Klantgerichtheid staat daarbij voorop.
II.1.3. Statuten
In de loop van het verslagjaar zijn de statuten niet gewijzigd.
II.1.4. Aedescode
De Aedescode vormt de basis voor het ondernemen van de woningstichting.
54

II.2. Bedrijfsorganisatie
Het aantal fulltime equivalenten per 31 december 2005 is: 72 10 /18 (31 december 2004 was 69 5 /18)
Eén fte is een volledige werkweek van 36 uur.
Control
Bedrijfseconomie
Vastgoed-
ontwikkeling
Dienst Beheer en
Ontwikkeling
Raad van Toezicht
Directie/Bestuur
Dienst Wonen
Strategie en Innovatie
Algemene
Zaken
Dienst
Financiën
en
Automatisering
Managementteam
vaste leden : directeur-bestuurder (voorzitter): A. van Hoof;
: controller: R. van Tilburg;
: strategie en innovatie: J. Leunissen;
: directeur beheer: J. Görtz;
: hoofd dienst Wonen: E. Pater;
: hoofd dienst Financiën en Automatisering: J. Lenssen;
secretaris : bestuurssecretaris H.van Rooij.
ad hoc lid : vastgoedontwikkeling : N. Vrijdag.
Toelichting
streeplijn : adviesrelatie
56

II.2.1. Personeelsbestand
Op 1 januari 2005 waren 75 personen voor onbepaalde tijd in dienst (waarvan 18 in deeltijd): 29 vrouwen en 46
mannen; en 3 personen hadden op die datum een overeenkomst voor bepaalde tijd. Gedurende het verslagjaar
werden 2 arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd omgezet in een contract voor onbepaalde tijd; met 5 nieuwe
medewerkers werd een dienstverband voor bepaalde tijd aangegaan. Het dienstverband met één medewerker werd
beëindigd. Daarnaast namen twee medewerkers ontslag (een wegens aanvaarding van een dienstverband elders, een
wegens verhuizing naar het buitenland).
In 2005 maakten 4 medewerkers gebruik van de vroegpensioenregeling.
Op 31 december 2005 omvatte het personeelsbestand 70 personen voor onbepaalde tijd (waarvan 16 in deeltijd): 25
vrouwen en 45 mannen; en 6 personen voor bepaalde tijd.
Er waren aan het einde van het verslagjaar nog 2 vacatures.
De gemiddelde leeftijd van alle medewerkers was 43,05 jaar. Het aantal dienstjaren bij de woningstichting bedroeg
gemiddeld 13,8 jaar.
II.2.2. Ondernemingsraad
In het verslagjaar vergaderde de directeur-bestuurder 4 maal met de ondernemingsraad. Belangrijkste
gesprekspunten waren: CAO-woondiensten, Arbo-aangelegenheden, aanpassingen in de organisatie en het nieuwe
functiewaarderingssysteem; CATS.
Het overleg tussen OR en de directeur-bestuurder vindt steeds plaats in een open sfeer met respect voor elkaars
standpunten en verantwoordelijkheden.
De ondernemingsraad informeert het personeel periodiek over onderwerpen van overleg en stelt een eigen
jaarverslag op.
II.2.3. Functiebeschrijvingen en –waardering
In 2004 is gestart met het herschrijven en herwaarderen van alle functies volgens de CATS-systematiek. In 2005 is dit
traject afgerond. De werkzaamheden zijn in volledig eigen beheer uitgevoerd. Wel is aan een extern bureau om een
second opinion op een aantal functies gevraagd. De nieuwe functiebeschrijving en -waardering is in een persoonlijk
gesprek aan alle medewerkers toegelicht. Per 1 januari 2006 is de CATS-systematiek geïmplementeerd.
II.2.4. Informatie aan personeel
Tijdens de traditionele nieuwjaarsbijeenkomst is het personeel geïnformeerd over de resultaten van het afgelopen
jaar en de beleidsvoornemens voor het komende jaar. Het personeel wordt voornamelijk via e-mail geïnformeerd
over actuele nieuwsfeiten.
II.2.5. Ziekteverzuim
Het totale verzuimpercentage bedroeg in 2005: 3,16% (2004: 3,9%). Het gemiddeld aantal ziekmeldingen per
werknemer bedroeg 1,12 (2004: 1,29).
Voornoemd verzuimpercentage is het bruto-verzuimpercentage. Het verzuimpercentage na aftrek van de
gedeeltelijke reïntegratie en exclusief vangnet (ziekmeldingen van werknemers die in aanmerking komen voor een
ZW-uitkering, bijvoorbeeld zwangere medewerkers) bedroeg 2,9% (2004: 3,7%).
Zowel de werkgever als de betrokken medewerkers zijn zeer tevreden over de wijze van aanpak en de resultaten van
de intensieve begeleiding die gestart wordt zodra een langere uitval wegens ziekte dreigt.
II.2.6. Scholing/stage
Het volgen van cursussen en opleidingen wordt gestimuleerd. In het verslagjaar is in totaal € 51.000 geïnvesteerd in
scholing.
Aan drie studenten is de mogelijkheid geboden bij de corporatie werkoriëntatie en ervaring op te doen. Het betreft 1
student van de Fontys Pedagogisch Technische Hogeschool, 1 student van Gildeopleidingen (middenkader opleiding
bouwkunde) en 1 studente van ROC-opleidingen (sociaal juridisch medewerker).
57

III Jaarrekening
58

III.1. Balans per 31 december 2005
ACTIVA 31.12.2005 31.12.2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 148.234 152.068
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 12.262 14.099
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.956 1.920
Financiële vaste activa
162.452 168.087
Te vorderen BWS-subsidies 1.087 1.158
Wooninvesteringsfonds 3.000 0
Deelnemingen 18 0
VLOTTENDE ACTIVA
4.105 1.158
Voorraden 17 17
Vorderingen
Huurdebiteuren 183 259
Gemeente Venlo 98 84
Overige vorderingen 146 414
Overlopende activa 712 833
1.139 1.590
Liquide middelen 5.057 8.962
TOTAAL 172.770 179.814
P.M.: Nog te ontvangen leningen 25.000 0
59

PASSIVA 31.12.2005 31.12.2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
EIGEN VERMOGEN
Algemene bedrijfsreserve 78.119 67.678
VOORZIENINGEN
Voorziening vroegpensioen 1.765 1.770
LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen overheid 1.909 2.252
Leningen overige geldgevers 83.797 88.979
KORTLOPENDE SCHULDEN
85.706 91.231
Crediteuren 3.561 2.203
Belastingen en premies sociale verzekeringen 662 617
Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken 120 12.930
Overige schulden 318 415
Overlopende passiva 2.519 2.970
7.180 19.135
TOTAAL 172.770 179.814
P.M.: Met financiers overeengekomen leningen 25.000 0
60

III.2. Winst- en verliesrekening 2005
Bedrijfsopbrengsten
Boekjaar Boekjaar
2005 2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
Huren 32.335 31.674
Boekwinst verkoop vaste activa 9.782 11.154
Vergoedingen 2.182 2.200
Overheidsbijdragen 7 59
Overige bedrijfsopbrengsten 171 88
Totaal bedrijfsopbrengsten 44.477 45.175
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa 4.712 4.932
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 7.464 5.755
Salarissen 3.222 3.152
Sociale lasten 986 1.066
Onderhoud 7.637 13.562
Overige bedrijfslasten 5.289 4.958
Totaal bedrijfslasten - 29.310 - 33.425
Rente
Opbrengsten 381 257
Lasten 5.107 5.700
- 4.726 - 5.443
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 10.441 6.307
Buitengewone baten en lasten 0 0
JAARRESULTAAT 10.441 6.307
62

Winst- en 63 verliesrekening
Jaarresultaat 10,4
(12%)

III.3. Waarderingsgrondslagen
GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN
VAN BEPALING VAN HET RESULTAAT
De waardering van de activa en passiva en de bepaling
van het resultaat berusten op de grondslag van
verkrijging- of vervaardigingprijs. Woningstichting
Venlo-Blerick hanteert de minimum waarderingsregel
respectievelijk nominale waarde tenzij anders vermeld.
BALANSWAARDERING
ACTIVA
MATERIELE VASTE ACTIVA
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De afgekochte erfpacht en de woningcomplexen met
de daarbij behorende installaties, de garages, de
investeringen in de woningverbetering en de
woningaanpassingen, zijn per complex gewaardeerd
tegen verkrijgingprijs ofwel lagere bedrijfswaarde,
verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van
de economische levensduur. De afschrijvingen zijn
berekend volgens het annuïtaire of lineaire systeem.
De grond is gewaardeerd tegen historische kostprijs;
hierop wordt niet afgeschreven voorzover de
verwachte economische slijtage hiervan niet voor
rekening van de corporatie komt.
BWS-complexen zijn gewaardeerd op historische
kostprijs verminderd met de toegekende bijdragen en
afschrijvingen op basis van de verwachte
levensduur.
Tot de verkrijging- of vervaardigingprijs wordt
tevens gerekend de rente tijdens de bouwperiode op
vreemd vermogen.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen
aangekochte percelen alsmede woningcomplexen in
aanbouw en zijn gewaardeerd tegen de nominale
waarde van de tot en met balansdatum gedane
investeringen.
Dit is inclusief de rente tijdens de bouwperiode op
vreemd vermogen danwel tegen lagere
bedrijfswaarde indien deze duurzaam lager is.
64

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
De activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde
verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de
verwachte economische levensduur.
De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire
systeem.
FINANCIELE VASTE ACTIVA
Te vorderen BWS-subsidies
De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden
Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden
eenmalig vastgesteld op basis van de contante waarde
van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse
exploitatietekorten. Hierbij is rekening gehouden met
veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielastenstijgingen
over de periode totdat de exploitatietekorten
omslaan in voorgecalculeerde exploitatieoverschotten.
De vordering is rentedragend en wordt maximaal
gedurende 30 jaar jaarlijks verminderd met de door de
budgethouder beschikbaar gestelde bedragen.
De uitbetaling loopt niet synchroon met de
voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten.
De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop
de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag
opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen
termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks
resterende saldo.
Wooninvesteringsfonds
Woningstichting Venlo-Blerick bezit zes certificaten,
met een nominale waarde van € 3.000.000,-- in het
Wooninvesteringsfonds. De certificaten betreffen
vorderingen op naam en vormen tezamen een
achtergestelde lening (obligatielening). Het
Wooninvesteringsfonds verricht geen aflossingen of
anderszins terugbetalingen op de certificaten.
Uitsluitend indien het Wooninvesteringsfonds overgaat
tot uitoefening van de Call Optie zal aflossing van (een
gedeelte van) de certificaten kunnen plaatsvinden. De
certificaten hebben derhalve een perpetueel karakter.
De certificaten zijn niet vrij verhandelbaar anders dan
aan andere toegelaten instellingen en kennen een
jaarlijkse rentevergoeding van 4,5%.
Deelnemingen
(Meerderheids-)deelnemingen waar invloed van
betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan
worden uitgeoefend, worden gewaardeerd op een
evenredig deel van de netto vermogenswaarde volgens
de laatst bekende balansen van de vennootschappen,
doch niet lager dan nihil.
Indien de waardering van een deelneming volgens de
netto vermogenswaarde negatief is, wordt een
voorziening gevormd primair ten laste van de
leningen en de vorderingen op deze deelneming. Van
het eventuele restant wordt ter grootte van het
aandeel in het negatieve eigen vermogen van de
deelneming een voorziening gevormd.
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan
worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen
verkrijgingprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat,
een lagere waarde.
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
De voorraad onderhoudsmaterialen en kantoorartikelen
is gewaardeerd tegen de gemiddelde
inkoopprijs.
Vorderingen
De vorderingen worden tegen nominale waarde
gewaardeerd onder aftrek van een voorziening
wegens mogelijke oninbaarheid (huurdebiteuren).
PASSIVA
VOORZIENINGEN
Voorziening vroegpensioen
De voorziening vroegpensioen wordt gevormd om
een eventuele vervroegde uittreding mogelijk te
maken.
LANGLOPENDE SCHULDEN
De aangetrokken leningen van overheid en
kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de
nominale waarde.
RESULTAATBEPALING
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de
hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Verder
worden de bedrijfsopbrengsten verantwoord in het
jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten
worden toegerekend aan het jaar waarop zij
betrekking hebben.
Huren
65

Betreft de te ontvangen netto-huren, exclusief de
vergoedingen voor leveringen en diensten, onder aftrek
van huurderving.
Boekwinst verkoop vaste activa
Deze post betreft de verkoopopbrengst minus de
boekwaarde en verkoopkosten.
Vergoedingen
Betreft (boven de netto-huurprijs) ontvangen
vergoedingen van huurders voor overige zaken,
leveringen en diensten, onder aftrek van gederfde
vergoedingen.
Overheidsbijdragen
Betreft overheidssubsidies in het kader van
woningaanpassingen.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder zijn voornamelijk verantwoord de
vergoeding voor het afsluiten van huurcontracten en
overige doorberekende administratie- en
toezichtkosten aan derden.
Overige waardeveranderingen materiële vaste
activa
De overige waardeveranderingen zijn gebaseerd op de
waardering van de betreffende activaposten. De onder
deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking
op een afboeking dan wel terugneming van een
bijzondere waardevermindering.
Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door de
jaarlijkse toets tussen de bedrijfswaarde en de
boekwaarde.
Pensioenlasten (zie sociale lasten)
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de
corporatie zijn ondergebracht bij Stichting
Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De
betreffende pensioenregeling is te kwalificeren als een
toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen
aan de deelnemers niet uitsluitend
afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde
rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de
pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers.
Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de
pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling
betreft.
De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als
een toegezegde-bijdrageregeling omdat
overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de
voorwaarden dat:
a. de corporatie is aangesloten bij een
bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere
rechtspersonen dezelfde pensioen-regeling
toepast en;
b. de corporatie geen verplichting heeft tot het
voldoen van aanvullende bijdragen in geval van
een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds,
anders dan het voldoen van hogere toekomstige
premies.
Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen
rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als
pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te
betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden
opgenomen onder de kortlopende schulden
respectievelijk vorderingen.
Ultimo 2005 bedraagt de dekkingsgraad van het
SPW 125% (ultimo 2004: 114%). De Nederlandsche
Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en
een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad
van tenminste 120%.
Lasten onderhoud
Hierop worden verantwoord de jaarlijkse uitgaven
wegens planmatige en niet planmatige onderhoudskosten.
Rentebaten en -lasten
De rentebaten betreffen de werkelijke renteontvangsten
uit hoofde van belegging van onder de
vlottende activa begrepen liquide middelen, de
rentetoevoeging inzake BWS-vorderingen en eventuele
rentetoerekeningen aan projecten. Met ingang
van 1 december 2005 is Woningstichting Venlo-
Blerick deelnemer in het Wooninvesteringsfonds met
6 certificaten van € 500.000,-- nominaal per stuk.
Over de certificaten wordt een jaarlijkse rente van
4,5% vergoed.
Onder de rentelasten zijn de betaalde rentelasten
verantwoord uit hoofde van reguliere
renteverplichtingen en eventueel betaalde boeterente
en afkooppremies bij vervroegde aflossing van
geldleningen.
66

III.4. Toelichting op de Balans
Materiële vaste activa
Het verloop van de materiële vaste activa in 2005 is als volgt weer te geven:
Stand per 1-1-2005
onroerende onroerende onroerende totaal
en roerende en roerende en roerende materiële
zaken in zaken in zaken ten vaste activa
exploitatie ontwikkeling dienste van
de exploitatie
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--) (x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
Aanschaffingswaarde 226.412 14.099 3.753 244.264
Cumulatieve afschrijving - 74.344 0 - 1.833 - 76.177
Boekwaarde per 1-1-2005 152.068 14.099 1.920 168.087
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen 2.173 13.872 225 16.270
Desinvesteringen - 2.947 0 - 20 - 2.967
Aangegane verplichtingen - 130 - 8.098 0 - 8.228
Afschrijvingen desinvesteringen 1.448 0 18 1.466
Afschrijvingen - 4.525 0 - 187 - 4.712
Waardeverminderingen - 9 - 7.455 0 - 7.464
Overboeking 156 - 156 0 0
Boekwaarde per 31-12-2005 148.234 12.262 1.956 162.452
Afschrijvingen systematiek termijnen
Onroerende zaken in exploitatie
68

grond n.v.t n.v.t
bouwkundige kosten annuïtair 50 jaar
grond/bouw annuïtair 50 jaar
commerciële panden lineair 50 jaar
centrale verwarming annuïtair 25/50 jaar
warmwatervoorziening annuïtair 25/ 50 jaar
liftinstallaties annuïtair 50 jaar
garages annuïtair 50 jaar
woningverbeteringen annuïtair 25 jaar
Onroerende en roerende zaken t.d.v exploitatie
kantoorgebouw lineair 25 jaar
inventarissen lineair 5/7/10 jaar
automatiseringsapp. lineair 5 jaar
vervoermiddelen lineair 5 jaar
Actuele waarde
De waarde van de onroerende en roerende zaken in
exploitatie gebaseerd op bedrijfswaardeberekeningen,
bedraagt € 290,4 miljoen (inclusief restwaarde grond
en verkoopprognose komende 5 jaren). De boekwaarde
bedraagt € 148,2 miljoen. Onder bedrijfswaarde
wordt verstaan: de contante waarde van de netto-omzet
oftewel het saldo toekomstige opbrengsten en kosten
(exclusief rente en afschrijving).
Bij de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende
uitgangspunten gehanteerd:
- verwachte jaarlijkse huurstijging op lange
termijn: op basis van een meerjarenprognose van :
2,49%-2,70% (2004: 1,65%-2,50%);
- verwachte jaarlijkse huurderving op lange
termijn: gemiddeld 1,0% (2004: 1,0%);
- jaarlijkse stijging salarissen en sociale lasten:
gemiddeld 3,0% (2004: 3,0%);
- jaarlijkse kosten niet planmatig onderhoud:
werkelijke kosten, geïndexeerd met 3,0% per jaar
(2004: 3,0%);
- jaarlijkse kosten planmatig onderhoud: conform
meerjarenbegroting 2006 tot en met 2015 en een
raming van de onderhoudskosten tot aan het
einde van de economische levensduur van het
desbetreffende complex;
- disconteringsvoet: 5,2% (2004: 6,0%);
- verwachte resterende levensduur van de
betreffende activa: op basis van verwachte restant
economische levensduur.
- De verkoopopbrengst van 352 woningen voor de
komende 5 jaren.
- Met ingang van dit boekjaar is voor woningen uit
de marktvoorraad (per 1 juli 2005 2.704
woningen) een restwaarde grond van € 25.000
per woning ingerekend. De restwaarde wordt
jaarlijks met 2,5% geïndexeerd. De restwaarde
grond van de kernvoorraad wordt op nihil gesteld.
De bedrijfswaarde wordt bij belangrijke toekomstige
wijzigingen in de uitgangspunten periodiek bijgesteld.
De onroerende zaken in exploitatie zijn in het kader
van de onroerend zaakbelasting gewaardeerd op
€ 775 miljoen (peildatum 1 januari 2003). De
onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in
dit kader gewaardeerd op € 3 miljoen.
Analyse mutatie bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen
met een bedrag van € 53,4 miljoen ten opzichte van
de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande
verslagjaar.
De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt
verklaren:
A. Effect contante waarde en restant levensduur
(inverdieneffect) - 7,1 mln.
B. Gevolgen van aanpassingen van beleidspara-
meters en uitgangspunten in de:
- huurprijs en huurstijging 13,3 mln.
- onderhoudslasten - 15,4 mln.
- overige lasten - 9,0 mln.
- vermogenskostenvoet 24,5 mln.
- levensduur 7,3 mln.
20,7 mln.
C. Gevolgen van mutaties in het bezit:
- nieuwbouw 1,6 mln.
- verkopen 0,0 mln.
1,6 mln.
D. Overige:
- subsidie (BWS) 1,1 mln.
- restwaarde grond 37,1 mln.
38,2 mln.
Totaal 53,4 mln.
Verzekeringen
De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn
verzekerd tegen het risico van brand-, storm- en
vliegtuigschade op basis van een opstalverzekering.
De totale verzekerde som bedraagt € 630,0 miljoen,
laatstelijk vastgesteld per 31 december 2005. Het
kantoorgebouw en inventaris zijn verzekerd op basis
van een opstal-/inboedelverzekering. De verzekerde
waarde bedraagt per 31 december 2005 € 7,4 miljoen.
Erfpacht
Het woningcomplex 228 (15 woningen Arsenaalplein)
is gebouwd op door de gemeente Venlo in erfpacht
uitgegeven grond. De erfpacht behorende bij dit
complex is afgekocht en geactiveerd onder de post
onroerende en roerende zaken in exploitatie. Het
erfpachtrecht heeft een looptijd van 50 jaar.
69

Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
31.12.2005 31.12.2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
saldo per 1 januari 1.158 1.225
rentetoevoeging 83 88
ontvangen bijdragen - 154 - 155
De vorderingen betreffen de contante waarde van de nog te
ontvangen BWS-subsidies terzake nieuwbouwprojecten.
Wooninvesteringsfonds
1.087 1.158
saldo per 1 januari 0 0
storting in het fonds 3.000 0
aflossingen door het fonds 0 0
Deelnemingen
3.000 0
saldo per 1 januari 0 0
kapitaalstorting 18 0
Voorraden
18 0
onderhoudsmaterialen 8 8
kantoorartikelen 9 9
17 17
70

Vorderingen
Huurdebiteuren
Zittende huurders:
31.12.2005 31.12.2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
te vorderen huren 220 225
Vertrokken huurders:
te vorderen huren 197 147
te vorderen herstel- en vervolgingskosten 235 221
voorziening vertrokken dubieuze huurdebiteuren - 469 - 334
Gemeente Venlo
Te vorderen bijdragen inzake:
183 259
woningaanpassingen 91 71
overige 7 13
Overige vorderingen
98 84
woonzorgsubsidie 0 10
verkoop bouwkavels Venlo-Noord 0 27
meerwerk bouwkosten H. Gorterstraat 0 279
kostenvergoeding IHS 8 8
sociale lasten/pensioenlasten 30 44
BTW 9 28
doorber. kosten projecten Maaswaard en Venlo-Noord 20 0
doorber. kosten VVE’s compl. 850 t/m 854 42 0
beheervergoeding project Q4 33 0
overige 4 18
146 414
71

Overlopende activa
31.12.2005 31.12.2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
vooruitbetaalde rente en aflossing 148 301
vooruitbetaalde kosten 100 101
interest beleggingen 234 158
verkoop woningen 0 117
huurverlies wisselwoningen 40 88
uitkering brandschade Bondsgebouw 62 0
afrekening project Exodus 54 0
afrekening 4 e kwartaal project Q4 48 0
overige 26 68
Liquide middelen
Direct opvraagbaar:
712 833
kas 1 1
rekening-courant banken 21 144
beleggingsrekening/deposito’s 5.035 8.817
Eigen vermogen
Algemene bedrijfsreserve
5.057 8.962
saldo begin boekjaar 67.678 61.371
jaarresultaat 10.441 6.307
Voorzieningen
Voorziening vroegpensioen
78.119 67.678
saldo per 1 januari 1.770 1.829
dotatie 178 273
onttrekking - 183 - 332
1.765 1.770
72

Langlopende schulden
31.12.2005 31.12.2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
saldo per 1 januari 91.231 96.366
reguliere aflossingen/bijschrijvingen - 4.361 - 5.135
vervroegde aflossingen - 1.164 0
De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt per
ultimo 2005 5,5% (2004: 5,76%). De leningen worden
voor 76% annuïtair afgelost, 6% wordt afgelost volgens
het dynamisch kostprijs-huursysteem en 18% wordt
ineens afgelost aan het einde van de looptijd
(zogenaamde fixe-leningen).
Van het totaal van de langlopende schulden vervalt een
bedrag ad € 3.573.000,-- in het volgende boekjaar. Van
de totale langlopende schulden heeft € 55.831.000,--
een looptijd langer dan 5 jaar. De marktwaarde van de
leningenportefeuille per ultimo van het afgesloten
boekjaar bedraagt circa € 97.306.000,-- en is, rekening
houdende met de looptijd en aflossingswijze, gebaseerd
op de actuele rente per ultimo 2005.
De woningstichting heeft zich verplicht de
woningcomplexen, waarvan de financiering door het
WSW is geborgd, niet zonder toestemming te bezwaren
of te vervreemden. Borgstelling van de leningen heeft tot
een bedrag van € 84.168.000,-- plaatsgevonden door het
WSW. Voor de overige leningen (€ 1.538.000,--) staat
de gemeente Venlo borg.
85.706 91.231
73

Kortlopende schulden
Crediteuren
31.12.2005 31.12.2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
per ultimo te betalen aan crediteuren 3.561 2.203
Belastingen en premies sociale verzekeringen
omzetbelasting 538 430
loonheffing 121 112
sociale lasten 3 75
Aangegane verplichtingen inzake onroerende
en roerende zaken
662 617
onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 120 8.571
planmatig onderhoud en renovatieprojecten 0 4.359
Overige schulden
120 12.930
te verrekenen servicekosten met huurders 265 330
rekening-courant VVE’s 31 37
gemeente Venlo 4 23
overige 18 25
Overlopende passiva
318 415
niet vervallen rente 1.901 2.194
vooruitontvangen IHS 436 593
vooruitontvangen huur 69 68
controlekosten jaarrekening 20 30
kosten procesbeschrijvingen (i.v.m. invoering First) 29 0
overige 64 85
2.519 2.970
74

Niet uit de balans blijkende verplichtingen
- WSW
Betreft de voorwaardelijke obligoverplichting aan het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Dit uit hoofde van door
het Fonds geborgde leningen, die opeisbaar zijn indien het
risicovermogen van het WSW daalt onder 0,25% van het
gegarandeerde leningsvolume. Per ultimo van het jaar bedraagt
het obligo € 3.329.000,--.
- Verplichtingen inzake Q4
Q4 is een wijk in het centrum van Venlo. Woningstichting
Venlo-Blerick en de gemeente Venlo hebben op 20 december
2005 een afsprakenkader over de herstructurering van Q4
ondertekend. De woningstichting gaat 60% van het totale
bouwprogramma in Q4 realiseren, waaronder alle
huurwoningen. Dit betekent voor de komende 10 jaar in
concreto: 190 huurwoningen (waarvan 40 sociale huurwoningen);
100 koopwoningen en 2.500m² voorzieningen ten
behoeve van dienstverlening, cultuur en commercie. De totale
investering van Woningstichting Venlo-Blerick in dit kader is
geraamd op ca. € 80.000.000,--.
- Overige aangegane verplichtingen
De woningstichting beschikt over een kasgeldfaciliteit van
€ 4.537.802,--. In 2005 is van deze faciliteit geen gebruik
gemaakt. Met het oog op toekomstige nieuwbouwprojecten
zijn in 2005 drie (fixe) geldleningen afgesloten van in totaal
€ 25.000.000,--. Alle drie de geldleningen hebben een
stortingsdatum in 2007. Twee geldleningen van respectievelijk
€ 10.000.000,-- en € 5.000.000,-- betreffen zogenaamde
“extendible” fixe-leningen met een looptijd van tien en elf jaar
en een “strike” van 4,5% voor de 2 e tienjaars periode. De
overeengekomen rentevergoeding bedraagt 3,35% en 3,47%.
De derde geldlening van € 10.000.000,-- is een fixe-lening
met een looptijd van 12 jaar en een rentevergoeding van
3,678%.
De totale aangegane verplichting inzake nieuwbouw en
renovatie bedraagt per ultimo boekjaar € 7.655.000,--.
75

III.5. Toelichting op de Winst- en verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Boekjaar Boekjaar
2005 2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
onroerende en roerende zaken in exploitatie 32.603 31.942
huurderving vanwege leegstand - 268 - 268
Boekwinst verkoop vaste activa
verkoopopbrengsten bestaand woningbezit 11.509
boekwaarde - 1.499
verkoopkosten - 228
________
Vergoedingen
32.335 31.674
9.782 11.154
overige goederen, leveringen en diensten (servicekosten) 2.372 2.557
saldi te restitueren aan huurders - 190 - 357
Overheidsbijdragen
2.182 2.200
jaarlijkse bijdragen woningaanpassingen 7 59
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie:
afsluiten huurcontracten e.d. 39 47
overige doorberekende adm- en toezichtkosten aan derden 56 41
afkoopvergoedingen 64 0
diverse 12 0
171 88
76

Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Boekjaar Boekjaar
2005 2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
onroerende en roerende zaken in exploitatie 4.525 4.732
onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 187 200
4.712 4.932
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 7.464 5.755
Specificatie waardeveranderingen materiële vaste activa:
- tekort grondexploitatie Venlo-Zuid (2 e fase) 1.714
- nieuwbouw 38 app. en 1 welzijnsruimte Keijsershof 1.383
- nieuwbouw 24 eengezinswoningen Sloot 1.267
- nieuwbouw 21 app. en 1 zorg- en welzijnsruimte De 5-Sprong 1.094
- nieuwbouw 5 app. en 12 eengezinswoningen Renaissance 870
- renovatiekosten 63 woningen Rembrandtstraat 642
- nieuwbouw 10 app. Mercatorstraat 376
- sloopkosten 48 woningen Klokkengietersstraat 66
- financiële afwikkeling grondexpl. Venlo-Noord (Hart v/d Wijk) 43
- aanpassing 6 woningen Dautzenbergstraat t.b.v. Exodus 9
Salarissen
7.464
salarissen inclusief vakantietoeslag 3.222 3.152
In 2005 is uitbetaald aan vergoedingen:
- raad van toezicht WVB 21
Sociale lasten
sociale lasten 261 206
pensioenlasten 554 555
eenmalige storting pensioenfonds 0 20
dotatie/vrijval voorziening vroegpensioen 178 273
nagekomen sociale lasten/pensioenlasten - 7 12
986 1.066
77

Onderhoud
casco onderhoud 2.547
installatie onderhoud 507
buitengewoon onderhoud:
- vervangen keukens/douches/toiletten/cv’s 1.585
- resultaat op overlopende werken 2004 - 235
kosten niet-planmatig onderhoud:
- klachten-onderhoud 1.512
- mutatie-onderhoud 1.219
- periodiek-onderhoud 414
- overige 88
Overige bedrijfslasten
Boekjaar Boekjaar
2005 2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
3.054 5.624
1.350 5.356
3.233 2.582
7.637 13.562
servicekosten (excl. salariskosten) 1.905 1.925
onroerend zaakbelasting/waterschapslasten 1.062 1.058
premie verzekeringen 194 207
contributie landelijke federatie 60 60
bijdrage eenmalige uitkering IHS 0 95
algemene kosten 975 686
personeelskosten (incl. opleidingskosten) 209 196
uitzendkrachten 10 3
huisvestingskosten 143 129
kosten raad van toezicht 33 27
automatiseringskosten 440 346
dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren 258 226
5.289 4.958
78

Rente
Opbrengsten
Boekjaar Boekjaar
2005 2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
rente op uitgezette middelen 277 161
rente op te vorderen BWS-subsidies 83 88
rentecertificaten Wooninvesteringsfonds 11 0
rente op overige vorderingen 10 8
Lasten
381 257
rente leningen overheid 79 93
rente leningen overige geldgevers 4.875 5.318
disagio WSW 0 12
egalisatie afgekochte rente inz. vervroegde aflossing v.j. 153 277
5.107 5.700
79

IV Kasstroomoverzicht 2005
Kasstroom uit operationele activiteiten
Boekjaar Boekjaar
2005 2004
(x € 1.000,--) (x € 1.000,--)
Bedrijfsresultaat 15.167 11.750
Aanpassingen voor:
- Afschrijvingen 4.712 4.932
- Mutatie voorzieningen - 5 - 150
- Waardeveranderingen materiële vaste activa 7.464 5.755
12.171 10.537
Veranderingen in werkkapitaal:
- Mutatie voorraden 0 - 1
- Mutatie vorderingen 451 1.785
- Mutatie kortlopende schulden - 11.955 1.172
- 11.504 2.956
Kasstroom uit bedrijfsoperaties: 15.834 25.243
Ontvangen rente 381 257
Betaalde rente - 5.107 - 5.700
Kasstroom uit operationele activiteiten: 11.108 19.800
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa - 8.042 - 12.762
Desinvesteringen in materiële vaste activa 1.501 3.111
Investeringen in financiële vaste activa - 3.018 0
Desinvesteringen in financiële vaste activa 71 67
Kasstroom uit investeringsactiviteiten: - 9.488 - 9.584
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden (incl. klimleningen) 129 199
Aflossingen langlopende schulden - 5.654 - 5.334
Kasstroom uit financieringsactiviteiten: - 5.525 - 5.135
Mutatie liquide middelen: - 3.905 5.081
Beginstand liquide middelen 8.962 3.881
Mutatie liquide middelen - 3.905 5.081
Eindstand liquide middelen 5.057 8.962
80

V Verklaring bestuur inzake besteding middelen en
resultaatbestemming
Het bestuur van Woningstichting Venlo-Blerick verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang
van de volkshuisvesting en dat het resultaat conform de statutaire doelstelling van de corporatie zal worden aangewend
in het belang van de volkshuisvesting.
Venlo, juni 2006
Arnold van Hoof
Directeur-bestuurder
82

VI Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Tussen de balansdatum en het vaststellen van dit jaarverslag hebben zich geen ontwikkelingen voorgedaan die van
invloed zijn op het verslagjaar.
84

VII Accountantsverklaring jaarrekening
86

VIII Verslag Raad van Toezicht
VIII.1. Raad van Toezicht
Personalia
Per 31 december 2005 was de samenstelling van de Raad van Toezicht als volgt:
Naam Functie Leeftijd Benoemd sinds Aftredend per
de heer drs. E.P.M. van Puijenbroek, voorzitter 59 jaar 25 augustus 1993 1 januari 2010.
de heer J.P.H. Stienen, vice-voorzitter 56 jaar 1 februari 1997 1 januari 2007.
de heer J.B.J.M. Hendriks; lid 53 jaar 1 juli 1997 1 januari 2008.
de heer G.W.M.Göbbels lid 48 jaar 8 maart 2004 1 januari 2009.
de heer J.S.Huijs lid 65 jaar 8 maart 2004 1 januari 2009.
de heer mr. H.J.Q. van de Haterd lid 47 jaar 20 juni 2005 1 januari 2010.
De heer Wanders (aftredend per 1 januari 2005) heeft zich niet herkiesbaar gesteld, gelet op geruime tijd dat hij
reeds lid van de Raad van Toezicht is geweest. De Raad van Toezicht is de heer Wanders erkentelijk voor de vele
jaren waarin hij zich met zijn expertise heeft ingezet voor de woningstichting.
De heer Van de Haterd is benoemd in de vacature die is ontstaan door het vertrek van de heer Wanders. De heer Van
de Haterd is senior bedrijfsjurist en waarnemend hoofd juridische afdeling bij Océ-Technologies B.V. Bij zijn
benoeming heeft de Raad van Toezicht zich laten leiden door de “Profielschets leden Raad van Toezicht” welke op
20 september 2002 is vastgesteld.
Tijdens haar interne beraad d.d. 24 oktober 2005 heeft de Raad van Toezicht besloten de heer Van Puijenbroek,
aftredend per 1 januari 2006, her te benoemen als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht.
De leden van de Raad van toezicht hebben geen (neven)functies die hun functioneren als lid van de Raad van Toezicht
belemmeren.
Beloning
Leden van de Raad van Toezicht ontvangen € 3.102 bruto per jaar; de voorzitter ontvangt een vergoeding van
€ 6.205 bruto per jaar.
VIII.2. Taakopvatting en toezicht op bestuur
Taakopvatting
De Raad van Toezicht staat voor het interne toezicht op de woningcorporatie. De raad vat haar taak op door op
voldoende afstand de activiteiten en resultaten van de woningstichting waar te nemen en daar een oordeel over te
vormen. De leden van de raad hebben, door eigen netwerken en observaties buiten de woningstichting, relevante
attitudes. De raad voert een open overleg met de directeur-bestuurder en heeft toegang tot alle informatie.
De raad bespreekt de door de externe accountant opgestelde managementletters en de bevindingen van de accountant
naar aanleiding van de controle op de jaarstukken. Voorts kan de raad externe adviezen inwinnen en heeft de interne
controller directe toegang tot de raad.
De Raad van Toezicht handelt niet als een “verlengstuk” van het rijkstoezicht. De focus is gericht op de statutaire
doelstelling van de woningstichting. Zij ziet er op toe dat de activiteiten voldoende maatschappelijke draagvlak
hebben en of de woningstichting met voldoende dynamiek en investeringsbereidheid presteert met oog voor
financiële continuïteit.
Zowel de Raad van Toezicht als de organisatie zullen in 2006 bezien op welke wijze de stakeholders meer betrokken
kunnen worden bij de beleidsvorming door de woningstichting.
88

Toezicht op bestuur
In 2005 heeft er veel discussie plaatsgevonden over de positie van de woningcorporaties in de maatschappij. Er
verschenen vele rapporten, zoals WRR (analyse van de problemen in de maatschappelijke dienstverlening), SER
(Ondernemerschap in publieke dienstverlening), Commissie De Boer (inzake de positie van de corporaties ten
opzichte van het Rijk). De Raad van Toezicht heeft, mede in het licht van de maatschappelijke discussie, haar
toezichtstaak geëvalueerd. Ten behoeve van een bredere oriëntatie zijn alle leden van de Raad van Toezicht lid
geworden van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
Bovendien hebben de leden van de Raad van Toezicht een verdeling van aandachtsgebieden afgesproken:
Aandachtsgebied: Raad van Toezicht:
Algemeen, contact met bestuurder, werkgeversfunctie E. van Puijennbroek;
Financiën en Economie E. van Puijenbroek, G.Göbbels;
Vastgoed, projecten, verhuur J.Stienen, H. van de Haterd;
Huurders- en belanghoudersparticipatie S.Huijs, J.Stienen;
Organisatie, personeel ICT, innovatie J.Hendriks, G.Göbbels;
Woonbeleid, wijk- en stadsbeleid, nieuw- en verbouw E. van Puijenbroek.
De Raad van Toezicht neemt kennis van de belangrijkste samenwerkings- en overlegsituaties met
huurdersorganisatie, gemeente en zakelijke partners. Het overleg van directeur-bestuurder met de ondernemingsraad
(OR) komt aan de orde bij presentatie van het jaarverslag van de OR. Een delegatie van de OR presenteert in de
vergadering van de Raad van Toezicht haar jaarverslag.
De directeur-bestuurder wordt op zijn prestaties beoordeeld in lijn met het oordeel van de raad op het functioneren
van de woningstichting. Het oordeel is positief. Dat is objectief, gebaseerd op de bedrijfsvergelijking binnen de
branche (Aedes) en op de “bevindingsbrieven” van VROM, Centraal Fonds, WSW en de externe accountant. De
goede prestaties op het terrein van de stadsvernieuwing en de contacten in de woonwijken alsmede het managen van
de organisatieveranderingen versterken het positieve oordeel van de raad. Het bruto maandinkomen van de directeurbestuurder
bedroeg in 2005 € 8.662. Door de Raad van Toezicht werd aan hem een 13 e maand als bonus toegekend.
De secundaire arbeidsvoorwaarden, waaronder werkgeversaandeel sociale premies, zijn conform de CAOwoondiensten.
Aanvullend wordt een auto van de zaak ter beschikking gesteld.
De directeur-bestuurder heeft geen neveninkomsten en ontvangt geen verdere representatie of algemene
vergoedingen, anders dan op kostendeclaratie. Er zijn geen afspraken betreffende een uitkering bij beëindiging
dienstverband.
Het inkomen is gebaseerd op de in 2000 geactualiseerde arbeidsovereenkomst en is in overeenstemming met
verantwoordelijkheid en dynamiek van de woningcorporatie.
VIII.3. Werkwijze
De Raad van Toezicht functioneert als een team. Besluitvorming vindt als regel plaats na consensus.
In het verslagjaar vergaderde de Raad van Toezicht zeven maal; vijf reguliere vergaderingen met het bestuur en twee
interne vergaderingen.
Op 24 oktober van het verslagjaar heeft de Raad van Toezicht met het bestuur en Managementteam een bezoek
gebracht aan enkele projecten in Venlo. Ter plaatse werd de Raad van Toezicht uitvoerig geïnformeerd over de
voortgang en het belang van deze stadsvernieuwingsprojecten in de betreffende wijken.
Periodiek wordt voor de vergadering van de Raad van Toezicht het overzicht “projecten vastgoedontwikkeling en
nieuwbouw” geagendeerd. Aan de hand van dit overzicht wordt de Raad van Toezicht geïnformeerd over de actuele
stand van zaken van de diverse herstructurerings- en nieuwbouwprojecten.
Aan de hand van overleg met de accountant bij de (voor)bespreking van jaarverslag en middels rapportages van het
CFV, WSW en de accountant heeft de Raad van Toezicht vastgesteld dat de financiële continuïteit gewaarborgd is.
Verslaglegging van de vergaderingen vindt plaats in de vorm van besluitenlijsten.
Vergaderingen met bestuurder
De belangrijkste onderwerpen van bespreking waren:
- aanpassing bedrijfsorganisatie;
- benoeming nieuw lid in de Raad van Toezicht;
- diverse herstructurerings- en nieuwbouwprojecten;
- hernieuwde samenwerking met de huurdersorganisatie;
- geactualiseerde treasurystatuut (goedkeuring);
- positionering in de benchmark;
- huurbeleid 2005;
- het jaarverslag 2004 (goedkeuring);
89

- het accountantsrapport (besproken in aanwezigheid extern accountant);
- de managementletter 2004;
- de begroting 2006 (goedgekeurd);
- de meerjarenbegroting 2006-2010;
- oprichten Holding BV (goedgekeurd);
- 100-jarig bestaan woningstichting in 2007;
- activiteitenplan 2006;
- overdracht borgingsruimte aan de Hestiagroep (goedgekeurd; effectuering in 2006).
Vergaderingen zonder bestuurder
In het verslagjaar kwam de Raad van Toezicht tweemaal in een interne bijeenkomst bijeen; in deze vergaderingen
werd met name het eigen functioneren geëvalueerd en het functioneren van het bestuur besproken. Tevens werd
besloten voor de diverse leden specifieke aandachtsgebieden te benoemen. Daarnaast besteedde de Raad aandacht
aan de maatschappelijke positie van de woningstichting en de herbenoeming van, de per 1 januari 2006 aftredende
heer Van Puijenbroek, als lid en voorzitter van de Raad van Toezicht.
VIII.4. Nawoord
De Raad van Toezicht spreekt haar grote waardering uit voor de inspanningen van bestuur en medewerkers en de
bereikte resultaten van de woningstichting gedurende 2005.
De voorzitter van de Raad van Toezicht,
drs. E.P.M. van Puijenbroek
juni 2006
90

‘ondernemen verantwoord’
Jaarverslag 2005
Woningstichting Venlo-Blerick
Molenbossen 618, Blerick
Postbus 337
5900 AH Venlo
T 077 - 389 31 31
F 077 - 382 79 51
wvb@wstvenloblerick.nl
www.wstvenloblerick.nl