Thema - Neprom

neprom.nl

Thema - Neprom

34 PRO10/06

door Bernard Hulsman

Professioneel opdrachtgeverschap

Overheid: daag ons uit!

“Een projectontwikkelaar heeft een dienende rol, maar tegelijkertijd

is hij degene die het risico moet nemen. Bovendien moet hij

ook een duidelijke visie hebben op de mogelijkheden van een

gebied. En hij moet er vervolgens voor zorgen dat die visie ook

wordt verwezenlijkt.”, zegt Anneke de Vries, directeur development

Nederland van ING Real Estate.

“Projectontwikkeling brengt niet alleen verschillende disciplines

bij elkaar”, zegt Mariet Schoenmakers, directeur ontwikkelingsplanologie

van AM. “Maar geeft ook een meerwaarde aan een

bepaalde plek of aan een bepaalde opgave of aan het functioneren

van het project en de duurzaamheid.”

“Projectontwikkeling is een echt vak”, vindt Peter van der Gugten,

algemeen directeur van Proper-Stok Woningen. “Toch kun je moeilijk

spreken van dé projectontwikkelaar. Ik zelf houd van complexiteit,

ik heb een hekel aan plannen waarover ik weinig kan zeggen.

Maar er zijn ook projectontwikkelaars die liever een eenvoudig

project doen met een hoog rendement dan een complex project met

een paar onderdelen die misschien iets minder renderen maar wel

belangrijk zijn om het hele project van de grond te krijgen.” En dat

zijn slechts de eerste antwoorden op de vraag wat projectontwikkelaars

doen wat anderen niet kunnen. Een gesprek tussen drie gedreven

projectontwikkelaars over professioneel opdrachtgeverschap.


Ook Anneke de Vries vindt het moeilijk om

van dé projectontwikkelaar te spreken. “Met

ING Real Estate zit ik relatief veel in het ontwikkelen

van binnensteden”, zegt ze. “Dat is

toch anders dan waar Proper Stok zich vooral

mee bezighoudt, projecten waar complete

wijken met woningen en voorzieningen onder

handen worden genomen. Het verschil in

project brengt een andere omgang met de

overheid met zich mee.

“In de meeste van onze projecten heeft de

gemeente een faciliterende rol”, antwoordt

Van der Gugten. “De gemeente zorgt ervoor dat

het project voldoet aan de milieueisen en alle

andere regels. Dat is een heel andere rol dan

een paar decennia geleden. Toen bepaalde de

overheid, al dan niet via de woningcorporaties,

een groot deel van de woningproductie.

Maar de overheid heeft in de jaren negentig

een flinke stap teruggedaan. Gemeentelijke

ANNEKE DE VRIES

Directeur Development Nederland van ING Real Estate

‘Tegen slechte plannen moet je ‘nee’ zeggen’

diensten zijn uitgekleed en afgebouwd, en

hebben vaak ook minder kwaliteit. Dat heeft

ons vak, dat overigens nog maar enkele tientallen

jaren bestaat, enorm veranderd. Vroeger

deed je toch niet veel meer dan een paar

kaveltjes nemen uit een kant-en-klaar stedenbouwkundig

plan en daar zette je dan woningen

op. Nu moet een projectontwikkelaar ook

een goed stedenbouwkundig plan voor een

gebied maken. Ik geloof dat dit heeft geleid tot

een betere reputatie van de projectontwikkelaar.

Ik word nu in ieder geval niet meer

gezien als een soort verrader. Dat was tien

jaar geleden, toen ik overstapte van een

woningcorporatie naar een projectontwikkelaar,

nog wel het geval.”

“Net zomin als je kunt spreken over dé project-

ontwikkelaar, bestaat dé gemeente”, reageert

Schoenmakers. “De afstand tussen de ruimtelijke

ordening en de uiteindelijke fysieke producten,

zoals gebouwen, is ontegenzeggelijk

groter geworden. In dat gat heeft de projectontwikkelaar

zijn plaats gekregen.”

“Mijn ervaring is dat grote steden als Amster-

dam en Rotterdam nog wel degelijk sterke

gemeentediensten hebben die zich intensief

bemoeien met de stedenbouw”, vult De Vries

aan.

En ik kom nog altijd wel bevlogen wethouders

tegen die een uitgesproken visie hebben”,

zegt Schoenmakers, “Er zijn wel degelijk

bestuurders met duidelijke opvattingen en

een duidelijk streven.” De rol van de publieke

sector zou moeten zijn dat ze de juiste vragen

stellen over wat je precies wilt met het gebied.

De overheid moet ons uitdagen en stimuleren

om tot een goed plan te komen.”

“We kunnen nog steeds niet zonder de overheid”,

vindt Anneke de Vries. “Wij maken

onze plannen in nauwe samenwerking met

de gemeenten. In Helmond (van ING RE en

AM -red.-) speelde de overheid bijvoorbeeld

een heel krachtige rol: het hele college van

B&W stelde zich vierkant op achter een plan

voor het centrum. Maar je merkt wel dat

gemeenten vaak bestaan uit veel afdelingen,

die allemaal hun eigen belangen en regels

hebben. Ze kunnen moeilijk met één mond

spreken. Maar daar heb je eenmaal mee te

maken, daar moet je mee leren omgaan.

Het onderhandelen met de gemeente over

van alles en nog wat zal altijd blijven bestaan,

maar ik geloof dat gemeenten en projectontwikkelaars

uiteindelijk hetzelfde doel

nastreven. Om dat te bereiken moet je in alle

openheid met elkaar werken, je moet vertrouwen

in elkaar hebben en elkaar stimuleren.”

“Maar een gezond wantrouwen kan ook heel

heilzaam zijn”, vindt Schoenmakers. “Dat

dwingt ons om uit te leggen wat we precies

doen en wat onze meerwaarde is.”

“Maar er zijn niet meer zoveel krachtige wethouders

zoals Noordanus in Den Haag was”,

zegt Van der Gugten. “Bestuurders die goed

weten wat ze willen met de stad. Dat heeft te

maken met de invoering van het duale stelsel

in de gemeentepolitiek. Dit heeft er toe geleid

dat politici voortdurend worden afgerekend op

hun prestaties. Ze zijn daardoor erg gericht

op snelle resultaten en ontwikkelen geen visie

voor op de lange termijn. Ik betreur dat overigens.

Eigenlijk vind ik dat de overheid de

regie moet hebben.”

Het maatschappelijke vliegwiel

De drie projectontwikkelaars zijn het er over

eens dat hun taak steeds omvangrijker wordt.

Zo moeten ze nu vaak zorgen voor een ‘katalysator’

bij het project. “Je moet zorgen voor

PRO10/06 35


een voorziening die het proces op gang

brengt”, zegt De Vries. “Cultuurgebouwen

kunnen die rol spelen, zoals het nieuwe

Filmmuseum in Amsterdam.”

“Of een school”, vult Van der Gugten aan.

“Bij de vernieuwing van Kanaleneiland in

Utrecht hebben wij het initiatief genomen tot

het uitbreiden van een aanwezige onderwijsinstelling

en uitbreiding van het bestaande

winkelcentrum. Dat heeft een positief effect

op de vernieuwing van de wijk. Daar had de

gemeente niet aan gedacht, dat zat oorspronkelijk

niet in de vraag die ons werd gesteld.

Was misschien ook wel te risicovol voor de

gemeente.”

“Je hebt als projectontwikkelaar nu ook te

maken met de ontwikkeling van natuur”, legt

Schoenmakers uit. “Ook de fasering luistert

nauw, en dan bedoel ik niet alleen de fasering

van de uitvoering, maar ook de voorbereiding.

Elk project heeft een soort naïeve fase, een

fase waarin de eenvoudigste vragen kunnen

worden gesteld en waarin de verschillende

partijen elkaar aftasten.”

“Je moet de andere betrokkenen ook verleiden”,

vult Van der Gugten aan. “Je moet een

plan voorzichtig brengen, en eerst de ambities

bepalen.” “Er worden steeds meer vakgebieden

toegevoegd aan ons vak”, zegt De Vries.

“De vraag bijvoorbeeld hoe mensen zich voelen

in verschillende ruimtes. Dat is geen harde

wetenschap, maar eerder een soort ambacht

waarvan je door je ervaring als projectontwikkelaar

veel weet.”

“Daarbij komt nog bij dat de maatschappij veel

ingewikkelder is geworden”, gaat Van der

Gugten verder. “De tijd dat het in de woningbouw

alleen ging om een dak boven je hoofd,

is echt voorbij. Er bestaat nu een veel grotere

differentiatie dan tien of twintig jaar geleden.

Een winkelcentrum in Naarden is iets heel

anders dan in Sliedrecht.”

Knokken voor voorzieningen en openbare

ruimte

Ondanks de vaststelling dat de maatschappij

steeds complexer en diverser wordt, zijn ze

mild over de Vinex-wijken, de nieuwe generatie

buitenwijken in Nederland die in de kritiek

vaak als monotoon en monomaan worden

afgeschilderd. “Natuurlijk zijn ze monofunctioneel”,

zegt Van der Gugten. “Maar dat

heeft te maken met de wijze waarop ze zijn

gebouwd. De grond van veel Vinex-wijken was

al voor de bouw verdeeld over verschillende

grondeigenaren en projectontwikkelaars...”

36 PRO10/06

PETER VAN DER GUGTEN

Algemeen directeur van Proper-Stok Woningen

“...en die bouwden allemaal huizen die ze

gemakkelijk verkochten”, vult De Vries aan,

“Vergeet ook niet dat mooi uitrollen niet

slecht is”, zegt Schoenmakers. “Er is veel

te snel geoordeeld over Vinex. Er staan nog

nergens bomen, bijvoorbeeld. Ik zie goede

en slechte Vinex-wijken en sommige Vinexwijken

worden ook beter naarmate ze groter

worden. Bij Leidsche Rijn zie je bijvoorbeeld

het concept steeds helderder worden, hetzelfde

geldt voor Ypenburg. We leren er iedere

dag van. Om de honderd meter weer een ander

experiment blijkt niet nodig bijvoorbeeld.”

“Ik doe niet mee aan de hetze tegen Vinex”,

zegt Van der Gugten. “Maar er zijn toch wel

wijken waar het verkeerd is gegaan. Daar

kun je van leren dat je geen concentratie van

goedkope woningen moet realiseren. Verder

kun je ervan leren dat je een wijk eerst voorzieningen

als scholen moet geven voor je

massaal woningen gaat bouwen. Dat is een

investering die misschien niet goed rendeert,

maar dat moet je dan maar op de koop toe

nemen. Voor de ontwikkeling van de wijk is

het in ieder geval goed, en, geloof ik, uiteindelijk

dus ook voor het rendement. Ook zie je

dat je het openbare gebied niet moet minimaliseren

maar dat je moet knokken voor een goed

openbaar gebied, voor een mooie stoep. Dat is

ook weer in het belang van de kopers: huizen

die zijn omgeven door slechte openbare ruimte,

zijn minder waardevast. Verder merk je

dat de hedendaagse bewoner veel meer dan

vroeger let op zijn omgeving. De tijd dat je al

blij was als je ergens een woning vond is voorbij.

Bewoners zijn nu bezig met zoiets als

identiteit en vragen zich af in wat voor soort

gebied ze eigenlijk willen wonen.”

‘Eigenlijk vind ik dat de overheid de regie

moet hebben’


FOTO’S: TON HARLAND

Nieuwe collectiviteit

“Veel mensen hebben behoefte aan een buurtgevoel”,

zegt Schoenmakers. “Dat de woning

niet ophoudt bij de entree, is iets waar we

rekening mee moeten houden. Ook de identiteit

van een plek wordt steeds belangrijker.

Het hoort nu bij je taak als projectontwikkelaar

om op zoek te gaan naar de identiteit

van een plek en daar vorm aan te geven.”

Maar hoe belangrijk identiteit nu ook is, geen

van drie gelooft dat het wonen in een buurt met

een herkenbare identiteit zal leiden tot gated

communities in Nederland. “De discussie over

gated communities die nu in Nederland wordt

gevoerd, is een beetje opgeblazen door de

media” , vindt Schoenmakers. “ Nederland is

echt geen Sao Paolo, zo erg is het hier niet

en wordt het ook niet. Er is niet verkeerds aan

een buurtgevoel of het verlangen naar veiligheid

op sociaal niveau. Het zijn ook niet echt

MARIET SCHOENMAKERS

Directeur ontwikkelingsplanologie van AM

‘We moeten durven herstructureren’

nieuwe thema’s. De wijkgedachte uit de jaren

vijftig van de vorige eeuw was in wezen niets

anders dan het vormgeven van collectiviteiten.

Nieuw is wel dat het verlangen naar het

deel uitmaken van een collectiviteit samen

gaat met individualiteit.”

“Dat leidt tot nieuwe vormen van collectiviteiten”,

vult Van der Gugten aan. “Tot andere

verhoudingen tussen privé en openbaar,

bijvoorbeeld het beheer van een park door

een buurt of een vereniging van eigenaren.”

Wel reden tot zorg voor Van der Gugten is

de ontwikkeling van de grote steden. “De

toenemende segregatie of beter gezegd: de

opeenhoping van kansarmen baart me zorgen”,

zegt hij. “Al moet je ook dit weer een

beetje relativeren: ook onder Turkse en

Marokkaanse allochtonen ontstaat nu in hoog

tempo een middenklasse, misschien zouden

we dit eens meer moeten benadrukken. Maar

het blijft een probleem dat de middenklassers

de grote steden uittrekken. Het openstellen

van de buitengebieden, waar de Vijfde Nota

Ruimte toch in voorziet, is misschien goed

voor het bedrijfsleven, maar kan nadelig zijn

voor de grote steden. We moeten grootscheeps

investeren in de steden.” “Je moet

ervoor zorgen dat gezinnen in de steden kunnen

blijven wonen”, zegt De Vries. “Door bijvoorbeeld

niet alleen goede appartementen

te bouwen, maar die ook aan te vullen met

voorzieningen zoals scholen en sport velden.”

“Maar bouwen in de binnenstad is veel ingewikkelder

dan in de buitengebieden”, vindt

Schoenmakers.

“Je krijgt te maken met sloop én nieuwbouw,

er zijn veel meer partijen bij betrokken en

logistiek is de bouw veel moeilijker. En dan

bestaan er ook nog grote verschillen tussen

binnensteden: Rotterdam en Amsterdam zijn

bijvoorbeeld onvergelijkbaar. Maar in het

algemeen geldt dat we moeten durven herstructureren.

We moeten de kwaliteit van de

gebieden verhogen.”

“Ik merk dat bij herstructurering één ding vaak

onbespreekbaar is”, zegt De Vries. “En dat

zijn de financiële randvoorwaarden. We willen

van alles bij de stedelijke vernieuwing, maar

vaak blijkt niet alles haalbaar. Dan kom je

weer uit op een berg woningen van tachtig

vierkante meter. Het is dan de taak van de

ontwikkelaar om te vragen: moeten we dat

wel doen? Tegen slechte plannen moet je

‘nee’ zeggen.”

Uiteindelijk gaat het als projectontwikkelaar

toch om de vraag: kan ik achter dit project

staan?”, zegt Van der Gugten. “Kan ik dit

verenigen met mijn geweten? Je krijgt wel

eens te maken met een botsing tussen maatschappelijk

en commercieel rendement. Af en

toe moet je niet voor het maximale rendement

gaan en moet je wel eens een miljoentje

laten liggen vanwege de gewenste kwaliteit.”

“Wij laten regelmatig rendement liggen”,

vertelt De Vries. “Dat hoort bij je opdrachtgeverschap.”

“Een goede opdrachtgever zorgt voor een goed

team met een bezielende leiding”, zegt Mariet

Schoenmakers ten slotte. “Daar hoort bij dat

je de ruimte geeft aan creatieve geesten en

architecten. En ook dat ze een budget krijgen

waar ze mee uit de voeten kunnen. Een project-

ontwikkelaar hoort het avontuur met de architect

aan te gaan.”

PRO10/06 37

More magazines by this user
Similar magazines