Verslag Platform RO gemeenten - Pmgg

pmgg.nl

Verslag Platform RO gemeenten - Pmgg

Verslag Platform RO gemeenten

29 september 2011

Door de ontwikkelingen na 2008, de financiële crisis, zijn de werkelijkheid en de

bestuurlijke werkelijkheid totaal veranderd. De vigerende structuurvisie was voor veel

gemeenten de basis voor beslissingen over grondaankoop. Maar er is nu sprake van

economische teruggang en op termijn demografische standstil of zelfs krimp. Met name

de dorpen binnen gemeenten hebben nu al daadwerkelijk met demografische krimp te

maken. De opbrengsten van het grondbedrijf van gemeenten vormen veelal voor een

belangrijk deel de basis voor grote ambitieuze ontwikkelingen. Welke opties heb je dan

om opnieuw naar de eigen uitleggebieden te kijken?

Welke keuzes maak je nu gezien de huidige woningmarkt?

Vrijwel alle gemeenten kampen met een te grote woningbouwopgave. Je zult voor alle

locaties een heroverweging moeten maken en kunt dan per project kiezen tussen:

- gewoon doorgaan;

- faseren;

- herprogrammeren;

- stoppen.

De globale financiële consequenties moet je meenemen in je afwegingen. Mogelijk kies je

ervoor om eerst de prioritaire plangebieden te bezien. Je bekijkt de projecten

afzonderlijk maar ook in onderlinge samenhang.

Herstructureringsprojecten hebben dan prioriteit. Woningbouwprojecten moeten

bijdragen aan het versterken van wijk- en of dorpscentra. Kwaliteit van de bestaande

voorraad is juist nu van belang wanneer toevoeging van kwaliteit in nieuwbouw uit

blijft. De bestaande bouw is wat betreft leefbaarheid van buurten en wijken van groot

belang. Juist aan de onderkant van de woningmarkt ontstaan problemen veroorzaakt

door de financiële crisis en het vastlopen van deze kant van de woningmarkt door de

eenzijdige samenstelling van deze voorraad

Voor nieuwe initiatieven is eigenlijk geen ruimte meer. Dat is in de gemiddelde

gemeente een heftige constatering. Al langer probeer je alleen nog projecten met een

bijzondere kwaliteit toe te laten. Bijvoorbeeld projecten die niet concurrerend zijn en

wel bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit door transformatie. Vaak moet je dan zeggen:

“Het is nog niet goed genoeg.” Het ambitieuze bestuur moet nog wennen; “Doe niet zo

moeilijk.”


In de raad tegen een muur aan lopen

Raadsleden die in een dorp wonen snappen het wel want ze zien de krimp elke dag.

Maar ze kennen ook de electorale cijfers en weten precies uit welk dorp ze stemmen

gekregen hebben. Ze weten dat er keuzes gemaakt moeten worden … maar ze doen het

niet. In een raadsvergadering is men tegen een muur opgelopen. “We hadden niet in de

raadszaal moeten gaan zitten met de pers erbij”. Bij een pas heringedeelde

‘dorpengemeente’ werkt de democratie als het ware belemmerend. Een volgende poging

is om met de voorzitters van de coalitiepartijen in gesprek te gaan.

Verassend veel realiteitszin

Bij een andere gemeente is met een brede stuurgroep wonen een analyse gemaakt; dus

ook met externe partijen. Er was verrassend veel realiteitszin, ook bij belanghebbenden.

Het is wel zo dat er in de stad teveel appartementen zijn en in het dorp teveel

grondgebonden, maar is het vooralsnog een kwestie van faseren. Een gemeente die al

wel keuzes heeft gemaakt leidt dit tot een afboeking van acht miljoen. Dat is fors maar

de “keuzes zijn nog aan de voorzichtige kant.”

De omstandigheden vragen om creatieve oplossingen

Een gemeente heeft 400% geprogrammeerd boven de demografische ontwikkeling. De

uitdagingen is om dat percentage terug te brengen tot 130% (landelijk

streefpercentage). Je moet eigenlijk een regionale programmering hebben met de

kleinere buurgemeenten. De regio als geheel moet van 400% naar 130%

"reprogrammeren". In een andere gemeente wordt tot 2025 nog groei verwacht, maar

ook deze gemeente heeft de plannen flink moeten herzien. De Rabobank denkt mee en

geeft dat de niet meer de starters, maar de middengroepen moeten worden gefaciliteerd

om doorstroom mogelijk te maken. De omstandigheden vragen om creatieve

oplossingen en om ontwikkelaars met creatief bloed. Bijvoorbeeld kleine ontwikkelaars

(“Nooit eerder van gehoord.”) die goedkope rijtjeswoningen neer kunnen zetten. Maar

de soms hiermee concurrerende herstructureringsopgave is nu ook voor de wat meer

commerciële ontwikkelaars ook interessant geworden in plaats van alleen voor

woningbouwcorporaties.

Zelfs binnen de bestaande bestemmingsplannen moet je kijken welke ontwikkelingen je

nog wel door wilt laten gaan. Als je geen gebruik maakt van het plan is het binnen

voorwaarden mogelijk dat rechten vervallen. Ook voor ontwikkelaars zijn deze locaties

wellicht in de huidige markt niet meer interessant. Je moet vanzelfsprekendheden ter

discussie durven stellen. “Als we niks doen kost het ook geld.”

Is ons bestemmingsplan als instrument nog wel voldoende flexibel?

Al langer vraagt RO om meer met een regionale blik naar de ontwikkelingen te kijken;

een woonvisie voor de regio. Gemeenten moeten niet teveel concurreren. Zeker met de


huidige woningmarkt is het belangrijk om de pijn te verdelen. Maar binnen de gemeente

kom je er soms al moeilijk uit. Want de stad is de motor maar alle omliggende kernen

willen ook wat. Misschien moeten wel toe naar een totaal ander systeem? Is ook het

instrument van bestemmingsplan, inclusief alle voorbereidingstijd nog wel voldoende

flexibel gezien de snelle ontwikkeling in de wereld? Gaat de nieuwe Omgevingswet

daarin helpen? Of is dat vooral de vereenvoudiging van wetten ineen schuiven?

Moet je flexibele plannen maken? Een gemeente maakt een structuurvisie samen met

een ontwikkelaar voor een bepaald gebied. Wat er precies op komt weten we nog net en

daar zit ook de flexibiliteit in. De structuurvisie loopt tot 2018. Maar op het gebied zit

ook een bestemmingsplan die loopt tot 2013 en moet daarna dus weer geactualiseerd

worden. En dan wordt het lastig. Hoe ga je dat doen? Wat heb je minimaal nodig om te

kunnen sturen?

Volgend platform

De volgende bijeenkomst zal worden gehouden op donderdag 24 november 2011

weer van 10 tot 12 uur nabij Utrecht Centraal.

More magazines by this user
Similar magazines