Begijnenstraat woonzorgcentrum - Oss - Gemeente Oss

estemmingsplan 

Begijnenstraat woonzorgcentrum - Oss

INHOUDSOPGAVE 

bestemmingsplan Begijnenstraat woonzorgcentrum - Oss 

vastgesteld 25 juni 2009 - pagina 5 

1. INLEIDING ...................................................................................................7 

1.1 Aanleiding .....................................................................................................7 

1.2 Begrenzing plangebied .................................................................................7 

1.3 Huidige situatie .............................................................................................7 

1.4 Geldend bestemmingsplan ...........................................................................8 

2. BELEIDSKADER ........................................................................................10 

2.1 Rijksbeleid ..................................................................................................10 

2.2. Provinciaal beleid .......................................................................................10 

2.3 Gemeentelijk beleid .................................................................................... 11 

2.3.1 Toekomstvisie Oss 2005-2020 ................................................................... 11 

2.3.2 Structuurvisie Oss 2020 .............................................................................12 

2.3.3 Volkshuisvestingsbeleid .............................................................................12 

2.3.4 Woonvisie ...................................................................................................13 

2.3.5 Duurzaam bouwen .....................................................................................13 

2.3.6 Waterplan ...................................................................................................14 

2.3.7 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan ...................................................15 

2.3.8 Beleidsnota”Bijzondere Bomen in Oss” ......................................................15 

2.3.9 Monumenten en archeologie ......................................................................16 

2.3.10 Handhaving ................................................................................................17 

3. RANDVOORWAARDEN EN UITGANGSPUNTEN ....................................18 

3.1 Wonen, zorg en voorzieningen ...................................................................18 

3.2 Verkeer .......................................................................................................18 

3.3. Wegverkeerslawaai ....................................................................................22 

3.4. Geluid: nieuwbouw Woonzorgcentrum .......................................................22 

3.5. Bodem en grondwater ................................................................................23 

3.6 Luchtkwaliteit ..............................................................................................25 

3.7 Civieltechnische aspecten ..........................................................................25 

3.8 Externe veiligheid .......................................................................................25 

3.9 Waterhuishouding ......................................................................................25 

3.10 Cultuurhistorische aspecten .......................................................................26 

3.11 Natuurwaarden ...........................................................................................28 

3.12 Navigatie-tolerantie-zone, laagvliegroute ...................................................28 

4. STEDENBOUWKUNDIG PLAN .................................................................29 

4.1. Stedenbouwkundige uitgangspunten .........................................................29 

5. TOELICHTING OP DE REGELS................................................................32 

5.1. Algemeen ...................................................................................................32 

5.2 Artikelsgewijs ..............................................................................................32 

6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .....................................................34 

7. INSPRAAK EN OVERLEG .........................................................................35 

BIJLAGEN 

1. akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai van 21 maart 2008 

2. akoestisch onderzoek vervangende nieuwbouw van 19 augustus 2008 

3. verkennend bodemonderzoek van 2 juni 2006 

4. aanvullende onderzoek grondwater van 11 juli 2006 

5. onderzoek luchtkwaliteit van 31 maart 2008 

6. infiltratieplan van 15 januari 2008 

7. archeologisch bureauonderzoek van december 2006 

8. ecologische verkenning van 7 december 2006 

9. verslag inspraakavond nieuwbouwplannen 

10. eindverslag inspraakprocedure nieuwbouwplannen 

11. gegevens gemeentelijk monument

estemmingsplan Begijnenstraat woonzorgcentrum - Oss 

pagina 6 - vastgesteld 25 juni 2009

INLEIDING 

1.1 AANLEIDING 



In het kader van haar lange termijn huisvestingsplannen zijn door Zorggoed 

Brabant plannen ontwikkeld voor nieuwbouw op het terrein van Vita Nova en het 

voormalige Sonnevanck aan de Begijnenstraat in Oss. In een aantal fasen worden 

de huidige gebouwen aan de Begijnenstraat gesloopt en vervangen door een 

eigentijdse woonvorm met functies op het terrein van specialistische verpleging, 

behandeling, begeleiding en verzorging. De nieuwbouwplannen vormen het 

begin van de noodzakelijke privacyverbetering voor de bewoners van Vita Nova. 

Alle meerpersoonskamers worden vervangen door privé-kamers met passende 

sanitaire voorzieningen. 

Voor deze nieuwbouw zijn door de initiatiefnemer plannen ontwikkeld die 

onderwerp van inspraak zijn geweest. 

1.2 BEGrENzING PLANGEBIED 

De locatie maakt onderdeel uit van het centrumgebied van Oss. Het betreft een 

herontwikkeling van een reeds bebouwde stedelijke locatie. Het plangebied omvat 

het gebied dat nodig is voor de herontwikkeling en tevens de locatie Torenstaete 

op de hoek Torenstraat-Arendsvlucht. Op deze laatste locatie zijn een aantal 

jaren geleden woningen voor ouderen gerealiseerd. De gronden op de hoek 

Torenstraat-Begijnenstraat met de bestemming ‘Gemengde Bestemming’ in het 

bestemmingsplan Centrum maken geen onderdeel uit van dit plangebied. Er is 

gekozen voor een plangrens die gebaseerd is op een functioneel samenhangend 

geheel. De begrenzing van het bouwblok wordt gevormd door de Begijnenstraat, 

de Torenstraat, de Arendsvlucht en de Driek van Erpstraat. Op de luchtfoto is het 

plangebied aangegeven. 

1.3 HUIDIGE SITUATIE 

Het plangebied wordt voor het overgrote deel ingenomen door relatief 

grootschalige, institutionele gebouwen. Deze bepalen de straatbeelden van dit 

grote bouwblok. Het zuidelijk deel van het blok sluit aan op het stedelijk beeld 

van het centrum waarbij nauwelijks of geen voorruimte aanwezig is tussen de 

gevel en het openbare gebied. De noordelijke helft van het bouwblok kent wat 

ruimere profielen waarbij zowel aan de Begijnenstraat als de Arendsvlucht duidelijk 

sprake is van een ruimer en groener beeld. Ten oosten van dit gebied is de 

Fratershof gelegen. Een bouwblok met aan de randen bebouwing en hiertussen 

een openbaar park, de voormalige tuin van de Fraters. Het park is vanaf de 

omringende straten te voet goed bereikbaar. 

1


pagina 8 - vastgesteld 25 juni 2009 

Het eerst genoemde bouwblok is nauwelijks doordringbaar en vormt een grove 

korrel in dit fijnmazige stedelijke weefsel. 

Begijnenstraat 

Driek van Erpstraat 

Begijnenstraat 

Driek van Erpstraat 

Arendsvlucht Arendsvlucht

1.4 GELDEND BESTEmmINGSPLAN 



Aan het te ontwikkelen terrein is in het bestemmingsplan “Centrum Oss” de 

bestemming “maatschappelijke voorzieningen V” toegekend. Binnen deze 

bestemming zijn maatschappelijke doeleinden op alle bouwlagen toegestaan. 

De binnen de nieuwbouwplannen te realiseren woningen zijn op basis van het 

geldende plan niet toegestaan. Hoewel de herontwikkeling van dit gebied in 

ruimtelijke zin een flinke metamorfose zal betekenen, zijn de overschrijdingen ten 

opzichte van het huidige bestemmingsplan in bouwkundig opzicht relatief beperkt. 

De plannen zijn deels in strijd met het bestemmingsplan “Centrum Oss”, omdat de 

bouwgrens aan de Begijnenstraat wordt overschreden en de functie wonen wordt 

toegevoegd. 

Uitsnede plankaart



BELEIDSkADEr 

2.1 rIJkSBELEID 

De Nota Ruimte (deel 3 van de PKB Nationaal Ruimtelijk Beleid d.d. april 2004) 

geeft de visie van het kabinet weer op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en 

de belangrijkste bijbehorende doelstellingen 1 . De nota bevat de ruimtelijke bijdrage 

aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk 

land. In de nota Ruimte wordt het nationale ruimtelijke beleid vastgelegd tot 2020, 

waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de langere termijn. 

De volgende hoofdpunten van het rijksbeleid zijn in dit kader relevant: 

vernieuwen van zorg voor ouderen en het vergroten van een specifiek 

aanbod van voor ouderen bestemde woonvormen; 

herstructurering van bestaand kerngebied (inbreiden) gaat voor uitbreiding 

van kernen. 

De geprojecteerde ontwikkeling past functioneel en ruimtelijk binnen het rijksbeleid. 

Het rijk prefereert herstructurering van bestaand kerngebied boven uitbreiding van 

kernen. Ook staat het vernieuwen van zorg voor ouderen en vergroting van een 

specifiek aanbod voor ouderen bestemde woonvormen centraal in het beleid. De 

herontwikkeling voegt zich in hoofdlijnen binnen dit beleid. 

2.2. PrOVINCIAAL BELEID 

In het Streekplan Noord-Brabant 2002 – ‘Brabant in Balans’ wordt de visie op de 

ruimtelijke ontwikkeling van de provincie tot 2020 weergegeven. Het plan bevat de 

hoofdlijnen voor het provinciaal ruimtelijk beleid voor de periode tot 2012. 

De provincie streeft er naar om de economische, ecologische en sociaal-culturele 

kwaliteiten meer met elkaar in balans te brengen, zodat het voor iedereen prettig 

wonen, werken en recreëren is in Noord-Brabant. Om dit doel te bereiken heeft de 

provincie vijf leidende principes voor het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2020 

geformuleerd: 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Meer aandacht voor de onderste lagen; 

Zuinig ruimtegebruik; 

Concentratie van verstedelijking; 

Zonering van het buitengebied; 

Grensoverschrijdend denken en handelen. 

Het beleid van concentratie van verstedelijking heeft sociale gevolgen. Het kan een 

bijdrage leveren aan het stimuleren van sociale samenhang en het voorkomen van 

1 Zie ook de nota “Mensen, wensen, Wonen”van het kabinet. 

2



sociale uitsluiting. Zo dragen wijkservicecentra voor ouderen, die een combinatie 

bieden van mogelijkheden voor zorg en ontmoeting ertoe bij dat ouderen zo lang 

mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen vertrouwde omgeving. 

De provincie stimuleert de realisatie van zulke centra, evenals de bouw van 

woonzorg-projecten en levensloopbestendige woningen, waarmee zij op wijken 

buurtniveau de integratie van wonen, welzijn en zorg meer gestalte willen geven. 

Hiermee wordt ingespeeld op belangrijke maatschappelijke processen, zoals de 

sterke vergrijzing van de bevolking en de voortschrijdende vermaatschappelijking 

van de zorg, waardoor oudere mensen, maar ook mensen met een handicap in 

toenemende mate (zelfstandig) willen blijven wonen. 

Op basis van regionaal afgestemde woonvisies en met aandacht voor 

woonzorgcombinaties wordt verder inhoud gegeven aan de kwalitatieve opgave 

voor de regio Waalboss. De ruimtelijke voorwaarden zijn in het zogenaamde 

uitwerkingsplan Waalboss vastgelegd. 

2.3 GEmEENTELIJk BELEID 

Het gemeentelijke beleid dat relevant is voor de ruimtelijke ontwikkeling van de 

gemeente is neergelegd in diverse sectorale beleidsnota’s. Daarnaast is in 2006 

de structuurvisie opgesteld waarin het sectorale beleid, voor zover relevant, is 

verwerkt en waarin de ruimtelijke ontwikkelingen zijn 

opgenomen tot 2020. De volgende beleidsnota’s hebben een belangrijke richting 

gegeven aan de huidige invulling van het gebied: 

• Toekomstvisie; 

• Structuurvisie; 

• Volkshuisvestingsbeleid; 

• Woonvisie; 

• Convenant duurzaam bouwen; 

• Waterplan; 

• 

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan. 

2.3.1 Toekomstvisie Oss 2005-2020 

In 2004 is de toekomstvisie van de gemeente Oss opgesteld. Hierin wordt 

aangegeven welke ontwikkelingen voor Oss op de langere termijn van belang 

zijn. De toekomstvisie geeft richting aan de beleidsontwikkeling voor de komende 

jaren. Hieronder staan de uitgangspunten van de Toekomstvisie die voor dit 

bestemmingsplan van belang zijn. 

Zorg 

De gemeente krijgt zoals ook met de nieuwe wet Maatschappelijke Ondersteuning 

steeds meer verantwoordelijkheid voor de dagelijkse zorg van ouderen, 

gehandicapten en mensen met psychische problemen. Het doel daarbij is een 

plek voor iedereen in de Osse gemeenschap, ongeacht zijn mogelijkheden of 

beperkingen. Die plek is in de eerste plaats de plek waar men woont, de buurt



of het dorp. Voorzieningen in de buurt, bijvoorbeeld het buurthuis moeten plaats 

bieden aan iedere inwoner en daar ook op ingericht zijn. Ten aanzien van het 

basisniveau van non-profit-voorzieningen dient de gemeente op basis van de 

werkelijke mogelijkheden keuzes te maken. Zo wordt gaandeweg gewerkt aan 

het juiste niveau in elke wijk en elk dorp. In wijken en dorpenclusters wil de 

gemeente een steunpunt voor zorg. Hierbij is de gemeente mede afhankelijk van 

de medewerking van andere partijen. Basisgezondheidszorg (huisarts), zorg voor 

ouderen en kinderzorg (consultatiebureau) moeten dicht bij huis geleverd worden. 

wonen 

Voor het thema wonen wordt in de toekomstvisie geconcludeerd dat Oss een 

prettige woongemeente is. Met zijn variatie aan wijken en buurten, de verschillen 

in woonmilieus in de verschillende kernen, is er voor de meeste inwoners een 

goede woning te vinden. Sociale woningbouw vraagt de aandacht. Met extra 

inspanningen wil de gemeente Oss de komende jaren het tekort aan woningen 

voor starters, ouderen en mensen met een laag inkomen wegwerken door de bouw 

van zowel betaalbare huurwoningen als betaalbare koopwoningen. 

2.3.2 Structuurvisie Oss 2020 

Parallel aan het proces van de toekomstvisie is de ruimtelijke structuurvisie gestart. 

Op 1 maart 2006 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Oss 2020 vastgesteld. 

De structuurvisie gaat in op de ruimtelijke koers van de gemeente op de langere 

termijn (2020). 

wonen 

Bij het sectorale aandachtpunt wonen valt op dat de samenstelling van de 

bevolking op lange termijn (tot 2030) fors wijzigt. Het aantal jongeren neemt 

gestaag af. Daarentegen neemt het aandeel ouderen aanzienlijk toe. 

Ten opzichte van de totale bevolking neemt het aandeel ouderen (ouder dan 

65 jaar) toe van 13,5 procent in 2005 tot 21,2 procent in 2030. Niet alleen in de 

kleine kernen, maar ook in de stad Oss zal een antwoord moeten komen op deze 

vergrijzing, met een groter aanbod van zorg, ouderenwoningen en mogelijkheden 

voor ouderen. 

Herstructurering en verbetering van de woonkwaliteit in de bestaande wijken 

spelen daarbij een belangrijke rol. 

2.3.3 Volkshuisvestingsbeleid 

Tweejaarlijks actualiseert de provincie Noord-Brabant de prognose van de 

bevolkingsontwikkeling. Op basis daarvan wordt per gemeente een indicatie 

gegeven van de ontwikkelingen van de gemeentelijk woningvoorraad tot 2030. 

Naast deze kwantitatieve bouwopgave is er steeds meer behoefte aan een 

adequate (ruimtelijk-) kwalitatieve vertaling. Hierbij spelen vraagstukken over 

ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen, ruimtelijke (on)mogelijkheden en zuinig 

ruimtegebruik een rol, maar ook vraagstukken over de samenstelling van het



toekomstige woningbouwprogramma. Het beleid is al jaren gericht op het 

concentreren van de verstedelijking. Dit betekent dat het leeuwendeel van de 

woningbouw gerealiseerd moet worden in het stedelijk gebied. In de gemeente 

Oss zijn dat de kernen Oss en Berghem. De overige kernen worden gerekend tot 

landelijk gebied. 

De leeftijds- en huishoudensontwikkelingen en de sterke veranderingen hierin zijn 

ook van invloed op de samenstelling van het toekomstige woningbouwprogramma. 

De voortgaande individualiseringstendens en sterke vergrijzing hebben een sterke 

groei van het aantal kleine(re) huishoudens tot gevolg. 

Meer en meer zal het beleid gericht moeten worden op strategische nieuwbouw en 

doorstroming. Ook de met de dubbele vergrijzing sterk toenemende behoefte aan 

diverse woon-zorgcombinaties moet hierbij worden betrokken. 

2.3.4 Woonvisie 

In 2006 is de woonvisie gemeente Oss, “Vitale stad en leefbare dorpen” 

vastgesteld. Hierin staat de visie van de gemeente op het wonen. Het betreft een 

uitwerking van het thema wonen uit de Toekomstvisie Oss. In deze visie worden 

trends rond het wonen uiteengezet. Dit biedt zicht op een aantal opgaven op het 

gebied van wonen. Deze opgaven zijn vervolgens vertaald in concrete keuzes per 

thema waarbij rekening is gehouden met de toekomstvisie op Oss. In de woonvisie 

wordt uitgebreid aandacht besteed aan de uitvoering van het beleid. Ten aanzien 

van communicatie met partijen, maar ook de monitoring, evaluatie en actualisering 

van de Woonvisie en actualisering van de Woonvisie zijn uitgangspunten 

geformuleerd. 

2.3.5 Duurzaam bouwen 

De gemeente streeft naar duurzaam gebouwde woningen. Onder duurzaam 

bouwen wordt het zodanig vormgeven van de woon- en leefomgeving verstaan, 

dat huidige en volgende generaties zo min mogelijk met onaanvaardbare milieuen 

energiedruk worden belast. Hiermee wordt bedoeld, dat gebruik, ingrepen 

en toevoegingen in de gebouwde omgeving plaatsvinden met een efficiënte 

en effectieve benutting van grondstoffen, hulpmiddelen en energie. Daarnaast 

wordt hiermee bedoeld dat er een duurzame ontwikkeling van de woonomgeving 

plaatsvindt, waarbij gebouwen kunnen worden gerealiseerd of verbeterd, welke 

zich in kwalitatief opzicht onderscheiden door toepassing van innovatieve 

voorzieningen en maatregelen en flexibele ontwerpen. 

In 1998 heeft de gemeente Oss afspraken gemaakt met een aantal partijen om 

het duurzaam bouwen van woningen binnen de gemeente Oss te stimuleren. 

Deze afspraken zijn neergelegd in een convenant. Dit convenant is inmiddels 

achterhaald, enerzijds door aangescherpte wetgeving, anderzijds doordat veel 

maatregelen uit het convenant inmiddels gemeengoed zijn geworden. Op regionaal 

niveau is een nieuw convenant duurzaam bouwen opgesteld ter actualisering 

van het convenant uit 1998. In dit nieuwe convenant zijn de uitgangspunten en



het ambitieniveau vastgelegd voor de samenwerking tussen 10 gemeenten in de 

regio en private partijen uit de bouwsector. Dit ambitieniveau ligt iets hoger dan het 

ambitieniveau uit 1998 en heeft een bredere strekking. Niet alleen woningbouw 

(nieuw en bestaand) maakt deel uit van het nieuwe convenant, maar het nieuwe 

convenant heeft ook betrekking op utiliteitsbouw (nieuw en bestaand), op 

grond-, wegen waterbouw (GWW) en op stedenbouw. De ambitieniveaus voor 

de verschillende onderwerpen van duurzaam bouwen worden geconcretiseerd met 

behulp van de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen die voor de verschillende 

onderwerpen ontwikkeld zijn en met behulp van de Maatlat Groenfinanciering. 

Ten aanzien van energie streeft de gemeente bijvoorbeeld naar woningen die 

energiezuinig zijn. In bedoeld convenant worden daar eisen aan gesteld. Ook de 

woningoriëntatie speelt daarbij een grote rol, waarbij de mogelijkheid van passieve 

en actieve zonne-energie kan worden benut (zuidoriëntatie van bebouwing, 

dakhellingen, nokrichtingen, plaatsen van warmtevragende ruimten aan zuidzijde 

van gebouwen zijn aandachtspunten bij een gebouwontwerp). 

Op 9 maart 2006 heeft het College van Burgemeester & Wethouders van Oss 

samen met diverse andere gemeenten het DuBo-convenant getekend. 

2.3.6 Waterplan 

De gemeente heeft in overleg met de provincie en het waterschap het waterplan 

‘ Water in Oss’ opgesteld. Uitgangspunt van het beleid is dat er in Oss naar 

een duurzaam watersysteem wordt gestreefd, waarbij voorkomen wordt dat de 

problemen worden afgewenteld naar elders of later. Aan de hand van de 4 thema’s 

wordt het waterbeleid verder uitgewerkt. 

– 

– 

– 

– 

Beleving van water: 

Oss streeft naar een functioneel, veerkrachtig en mooi watersysteem met 

zichtbaar en veilig water waardoor een prettige leefomgeving ontstaat. 

Water als ordenend principe: 

De gemeente wil rekening houden met water tijdens het ontwerp van nieuwe 

wijken. Water is steeds meer ordenend. Er wordt hydrologisch neutraal 

gebouwd. Herinrichting of nieuwbouw mag dus niet leiden tot een grotere 

afvoer uit het plangebied. Het beleid is erop gericht om veel meer en langer 

water vast te houden, te bergen en pas daarna af te voeren. 

Waterkwaliteit: 

Oss streeft naar water dat helder en schoon is. De kwaliteit van 

oppervlaktewater en grondwater moet op alle punten voldoen aan de 

vereiste ecologische en milieukwaliteitsmaatstaven. De vuiluitworp van 

overstorten en andere lozingen mogen het oppervlaktewater niet nadelig 

beïnvloeden. Voor de waterkwaliteit wordt de strategie gevolgd van schoon 

houden – schoon en vuil scheiden – zuiveren. 

Waterketen: 

De gemeentelijke riolering moet op termijn volledig voldoen aan het 

waterkwaliteitsspoor. Om dit te bereiken wordt zoveel regenwater



afgekoppeld van het riool en worden de schoon- en vuilwaterstromen zoveel 

mogelijk gescheiden. Al het afvalwater (ook in het buitengebied) moet 

worden gezuiverd. 

Bij de realisatie van de nieuwbouwplannen dient met deze uitgangspunten 

rekening gehouden te worden. 

2.3.7 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 

In het in oktober 2002 vastgestelde Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 

(GVVP) worden als doelstellingen genoemd het garanderen van de bereikbaarheid 

van Oss voor alle vormen van vervoer en het veiligstellen van de leefbaarheid in 

Oss. In de woongebieden van Oss staat de bereikbaarheid voor het langzaam 

verkeer voorop, met name voor verplaatsingen binnen de wijk of buurt. Parkeren 

vindt zo veel mogelijk plaats op eigen terrein op basis van een vastgestelde 

parkeernormering. Een duurzaam veilige wegenstructuur wordt nagestreefd door 

een heldere hoofdwegenstructuur als contramal van de verblijfsgebieden en het 

realiseren van grote verblijfsgebieden met een inrichting als 30 km/h-zone. 

2.3.8 Beleidsnota ”Bijzondere Bomen in Oss” 

Deze nota is voor het eerst in 1998 opgesteld nadat besloten was het 

kapvergunningenstelsel te wijzigen. Een randvoorwaarde daarbij was dat er een 

lijst van bijzonder waardevolle bomen moest komen. De bedoeling is de bomen 

op deze lijst langer in stand te houden (door het geven van extra zorg) en extra te 

beschermen. Dat laatste gebeurt door een aanvraag van een kapvergunning altijd 

te weigeren, tenzij dit vanuit het algemeen belang (verkeersgevaarlijk, te hoge 

onderhoudskosten) noodzakelijk is. De bomen kunnen extra beschermd worden 

door ze te vermelden in het inventariserende deel van het bestemmingsplan. De 

criteria om een boom op te nemen in het register zijn in de nota verwerkt. De nota 

is in 2007 geactualiseerd. Dit onder meer in verband met de samenvoeging van de 

voormalige Ravenstein bij de gemeente Oss. In de nota wordt één boom binnen 

het plangebied vermeld. Dit is een notenboom op de hoek Driek van Erpstraat- 

Begijnenstraat. 

Waardevolle boom



2.3.9 monumenten en archeologie 

De gemeente Oss beschikt over ruim 800 cultuurhistorische waardevolle objecten, 

waarvan ruim 200 (grote en kleine) objecten een rijksbescherming genieten. 

Daarnaast zijn er nog ongeveer 200 objecten met een gemeentelijke bescherming. 

Doelstelling van het monumentenbeleid is het behouden en beschermen van deze 

monumenten, van architectonisch en cultuurhistorisch waardevolle panden en 

objecten en archeologische objecten in de gemeente. 

‘Op gemengde bodem’, erfgoedbeleid van de gemeente Oss 2006 – 2011, is de 

titel van de nota waarin het beleid ten aanzien van monumenten, archeologie 

en cultuurhistorisch waardevolle objecten en gebieden is geformuleerd. 

Hiermee hanteert de gemeente één beleidskader dit is noodzakelijk vanwege 

de gemeentelijke samenvoeging van Oss en Ravenstein en gewenst wegens 

gewijzigde inzichten. Belangrijkste nieuwe aspect in het voorgestelde beleid 

is een integrale aanpak van het erfgoed in de gemeente. Hieronder valt 

monumentenzorg, archeologie en cultuurhistorische waarden in het landschap. Dat 

wil zeggen, het behoud en beheer van het monumentale object blijft alle aandacht 

en zorg houden, maar de methoden om dit behoud te garanderen zijn in een groter 

verband geplaatst. 

In het plangebied ligt één gemeentelijk monument namelijk Torenstraat 11-13 in 

Oss. Bijlage 11 bevat een kaart met de locatie van het gemeentelijke monument, 

Torenstraat 11-13 en een nadere beschrijving van de monumentale waarden van 

dit gemeentelijke monument. 

Op 16 januari 1992 is het Europese Verdrag inzake bescherming van het 

archeologisch erfgoed (Verdrag van Valletta, ook wel Verdrag van Malta genoemd) 

ondertekend. Een van de uitgangspunten van dit verdrag is het behoud van het 

bodemarchief. Waar behoud niet mogelijk, is, moet het bodemarchief voorafgaand 

aan de vernietiging worden onderzocht en gedocumenteerd. De financiering van 

de activiteiten tot behoud van of kennis over het bodemarchief geschiedt volgens 

het principe van “de veroorzaker betaalt”. Op 1 september 2007 is de Wet op 

de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de 

uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving 

geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de 

bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van 

opgravingen: ‘de veroorzaker betaalt’. 

Een deel van het Osse centrum is aangewezen als “Archeologisch 

aandachtsgebied”. Ook een gedeelte van het plangebied behoort tot dit 

aandachtsgebied. In dit gebied is het gewenst dat zorgvuldig wordt omgegaan met 

de (mogelijke) aanwezige archeologische resten. In de regels is een apart artikel 

opgenomen, op grond waarvan de archeologische belangen worden beschermd.

2.3.10 Handhaving 



De gemeenteraad heeft op 11 november 2003 de Kadernotitie Handhaving 

vastgesteld. 

Uitgangspunt voor handhaving is dat elke norm, die het verdient te worden gesteld, 

het ook verdient te worden gehandhaafd. In de “Probleemanalyse Handhaving” 

van december 2003 wordt het concrete belang van handhaving van regels 

van bestemmingsplannen verder aangegeven. De negatieve effecten van niet- 

handhaving kunnen groot zijn, zoals bijvoorbeeld schade aan natuur en ruimtelijke 

kwaliteit, financieel-economische schade, onveiligheid. 

De gemeenteraad heeft op 26 juni 2003 ingestemd met het projectplan 

“Professionalisering Handhaving”. Elk jaar wordt een handhavingsprogramma 

opgesteld en uitgevoerd, dat geënt is op het concrete belang van handhaving en 

de concrete problematiek.



rANDVOOrWAArDEN EN UITGANGSPUNTEN 

3.1 WONEN, zOrG EN VOOrzIENINGEN 

De gemeente heeft in 2006 een woonvisie opgesteld. Hierin staan de (zowel 

kwantitatieve als kwalitatieve) gemeentelijke opgaven voor het wonen. Een thema 

van de woonvisie is het voorzien in adequate woonvormen in samenhang met 

welzijn en zorg. Verschillende ontwikkelingen leiden tot een bijzondere opgave 

voor wonen met zorg: 

• Vermaatschappelijking van wonen, welzijn en zorg; 

• Vergrijzing; 

• Integrale benadering van wonen, welzijn en zorg; 

• De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) 

In de afgelopen jaren is een proces van extramuralisering (de afbouw van 

grootschalige voorzieningen) ingezet. Het accent komt steeds meer te liggen 

3 

op hulp- en zorgverlening aan huishoudens en personen in de thuissituatie. De 

gedachten gaan uit naar kleinschalige clusters van wonen in de kern / wijk, waarin 

zorg en welzijn op maat wordt geboden, ook wel deconcentratie genoemd. Het 

verder doorvoeren van extramuralisering vereist aanmerkelijk meer kleinschaliger 

extramurale oplossingen, hetgeen ook vraagt om (ver)nieuw(d)e organisatievormen 

van dienstverlening en een toenemend gebruik van technologische hulpmiddelen. 

Om de fricties in de komende jaren op te lossen, moet worden gezocht naar 

oplossingen in de nieuwbouw, maar misschien nog wel veel meer naar oplossingen 

in de bestaande voorraad. De opgave voor het wonen ligt in Oss met name op het 

gebied van verzorgd wonen en kleinschalige vormen van niet-zelfstandig wonen 

met 24-uurs zorg (ook wel genoemd semi-muraal: beschermd en intramuraal 

wonen). 

Oss zet al jaren stevig in op het realiseren van nultredenwoningen, met name in de 

huur. 

• In de komende periode tot 2015 worden ca. 2.000 nultredenwoningen aan de 

voorraad toegevoegd, waarmee wordt voorzien in de behoefte aan bijzondere 

woonvormen voor mensen die zorg behoeven. Temeer daar ZVOM en 

Thuiszorg al hebben aangegeven zorg op afroep op alle plekken in de regio en 

de gemeente Oss te kunnen leveren. 

• Aandacht moet besteed worden aan de juiste locatie van deze woningen. 

Immers, de frictie voor verzorgd wonen is fors, en de plannen voor verzorgd

• 

• 



wonen dekken nog niet de te verwachten behoefte. Realisatie van een deel 

van de nultredenwoningen in de directe nabijheid van zorgvoorzieningen is 

nodig om in deze behoefte te voorzien. 

De behoefte aan beschermd wonen wordt afdoende gedekt door de 

bouwplannen in de gemeente Oss; 

Woonservicezones, via een gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de 

afstemming van wonen en welzijn mogelijk maken. Zij sluit hiervoor aan bij het 

concept van woonservicezones. In zo’n gebied zijn voorzieningen (winkels, 

welzijn, vervoer, zorg) en voldoende zorggeschikte woningen beschikbaar. 

Maar er is ook plek voor gewone woonvormen, zodat er ruimte is voor mensen 

met en zonder zorgvraag. 

Nieuwbouwplannen 

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie mogelijk van de nieuwbouwplannen 

van Zorggoed Brabant op de locatie Begijnenstraat in Oss. Fase 1 van de 

nieuwbouwplannen omvat de bouw van een expertisecentrum aan de Driek 

van Erpstraat op de plaats van het huidige dagcentrum De Regenboog. Dit 

expertisecentrum bestaat uit een behandelcentrum op de begane grond en een 

zorghotel op de verdiepingen. In de aanbouw aan het expertisecentrum komt 

dagopvang. In fase 2A worden de appartementen aan de Begijnenstraat (nabij 

Torenstaete), de entree, de winkels en de kapel van het zorgcentrum gebouwd. 

De realisatie van de receptie, het restaurant en de keuken behoren bij fase 

2B. Deze functies zijn ondergebracht in de nieuwbouw op het binnenterrein. 

Door deze situering krijgen deze facilitaire functies een centrale positie op het 

terrein. Via gangen zijn de nieuw te bouwen woningen aan de Begijnenstraat, 

het expertisecentrum aan de Driek van Erpstraat en het bestaande gebouw 

voor psychogeriatrische zorg aan de Arendsvlucht direct verbonden met de 

activiteitenruimten en het restaurant. Fase 3 omvat de sloop van Vita Nova en 

de bouw van kleinschalige woonvormen langs de Begijnenstraat voor langdurig 

verblijf verpleging. Per woonruimte wordt er ruimte geboden aan maximaal zes 

cliënten. Zij hebben een eigen zit-/slaapkamer en een grote gemeenschappelijke 

fasering



huiskamer. Voor het overige deel langs de Begijnenstraat komen servicewoningen 

(huur), vergelijkbaar met de appartementen van Begijnenhof en Torenstaete. 

Fase 4 omvat de nieuwbouw van appartementen op de hoek Arendsvlucht-Driek 

van Erpstraat. De realisatie van fase 4 is op wat langere termijn (maar binnen de 

planperiode). 

Conclusie 

De bouw van de locatie Begijnenstraat past volledig binnen het beleidsstreven van 

de gemeente om kwalitatief te voorzien in de behoefte aan beschermd wonen. 

Tevens sluit het bouwplan naadloos aan bij het voornemen om woonservicezones 

te realiseren. Met de realisatie van de nieuwbouwplannen ontstaat een 

totaalpakket van wonen, welzijn en zorg voor ouderen in de regio. 

3.2 VErkEEr 

parkeren 

Uitgangspunt bij het realiseren van de nieuwbouwplannen is het voorzien in 

de parkeerbehoefte op eigen terrein. Daarbij is als voorwaarde gesteld, dat 

het gebruik van de parkeerplaatsen voor de beoogde functies verzekerd moet 

zijn. Op basis van het vastgestelde parkeerbeleid zijn parkeernormen voor de 

verschillende functies binnen de nieuwbouwplannen gesteld. Deze zijn ook 

gehanteerd bij de eerdere beoordeling van de plannen. In onderstaand overzicht 

zijn de parkeernormen aangegeven en gerelateerd aan de bestaande en nieuwe 

functies. Uit het overzicht blijkt, dat de totale parkeerbehoefte 163 parkeerplaatsen 

bedraagt. 

Parkeernormen 

Norm: Aantal: 

Bestaande functies: 

• Torenstaete, 68 appartementen 0,3 p.p. per appartement 20 p.p. 

• PG, 63 plaatsen 0,5 p.p. per eenheid 32 p.p. 

Nieuwe functies: 

• Zorghotel, 48 plaatsen 0,5 p.p. per eenheid 24 p.p. 

• Expertisecentrum, 15 behandelkamers 1,5 p.p. per behandelkamer 23 p.p. 

• Kantoren, 187 m² 1,2 p.p. per 100m² bvo 2 p.p. 

• Groepswonen, 48 plaatsen 0,5 p.p. per eenheid 24 p.p. 

• Appartementen, 72 wooneenheden 0,3 p.p. per appartement 22 p.p. 

• 

Algemene voorzieningen, 1.576m² 1,0 p.p. per 100 m² bvo 16 p.p. 

Totale parkeerbehoefte 163 p.p. 

Parkeerlocaties 

In het complex zijn vier parkeerlocaties: 

Parkeercapaciteit 

Bestaand 

Beschikbaar 

Parkeerplaats Dr. van Erpstraat 50 p.p. 50 p.p.



Binnenterrein Torenstaete 4 p.p. 4 p.p. 

Stallingsgarage Torenstaete 91 p.p. 

Verhuurd aan derden -/- 3 p.p. 88 p.p. 

Parkeren buiten inrit Torenstaete 8 p.p. 8 p.p. 

Nieuw 

Uitbreiding parkeerplaats Dr. van Erpstraat (herinrichting) 1 p.p. 

Uitbreiding binnenterrein Torenstaete 4 p.p. 

Parkeren achter muur Dr. Van Erpstraat (minder validen) 9 p.p. 

Totale parkeercapaciteit 164 p.p. 

Toelichting 

Het aantal beschikbare parkeerplaatsen bedraagt 164, waarvan 88 in Torenstaete, 

8 parkeerplaatsen op het binnenterrein, 8 parkeerplaatsen buiten de inrit van 

Torenstaete, 51 parkeerplaatsen op de hoek van de Driek van Erpstraat en de 

Arendsvlucht en 9 parkeerplaatsen achter de muur aan de Driek van Erpstraat. 

Deze laatste parkeerplaatsen zijn voor mindervaliden. 

In de huidige situatie staat de parkeergarage onder Torenstaete leeg, terwijl de 

parkeerdruk in de (grotendeels) woonomgeving hoog is. Om het gebruik van de 

parkeerplaatsen bij realisatie van de nieuwbouwplannen te stimuleren, zullen 

aanvullende maatregelen worden genomen. Het bestaande parkeerterrein op 

de hoek van de Driek van Erpstraat en de Arendsvlucht wordt betaald parkeren 

bedoeld voor bezoekers (kort parkeren). Bewoners en personeel (lang parkeren) 

parkeren in de garage onder Torenstaete waarbij door middel van pasjes 

een toegangscontrole plaatsvindt. Voor werkers worden de pasjes gratis ter 

beschikking gesteld. In de huidige situatie zijn de parkeerplaatsen in de garage 

als betaald parkeren ingericht. Met name werknemers parkeren, in verband 

met de kosten, liever (gratis) in de omliggende openbare ruimte. Om bezoekers 

betaald te laten parkeren is het noodzakelijk om de omliggende woonstraten te 

reguleren, omdat anders de parkeerdruk in de woonomgeving hoog blijft. Met deze 

aanpassingen in het parkeerregime is het gebruik van de parkeerplaatsen voor de 

beoogde gebruikers verzekerd. 

Ten aanzien van het parkeren speelt nog de volgende ontwikkeling. Punt van 

aandacht is de trend dat het autobezit onder ouderen groeit. Op dit moment is 

nog niet in te schatten wat de gevolgen daarvan zijn. Ook hier wordt dit risico 

onderkend. De parkeernorm voor de appartementen (0,3 parkeerplaats per 

woning) zoals deze in het parkeerbeleidsplan voor het centrum is vastgelegd is 

inmiddels genuanceerd in de notitie ‘parkeernormen voor woonwijken’. In dit geval 

wordt uitgegaan van appartementen die vallen onder de categorie verzorgd wonen. 

Deze minimale norm wordt gehanteerd omdat de locatie tegen het centrum aanligt, 

met alle voorzieningen in de directe omgeving. 

Voor de toekomst zou een dergelijke lage norm wellicht problemen kunnen



opleveren, in die zin dat het autobezit onder ouderen groeit. Op dit moment wordt 

er in het zorgcentrum een autobezit gemeten van ongeveer 0,2 auto per woning. 

Dit valt nog ruim binnen de norm. Ook vanuit het zorgcentrum wordt aangegeven 

dat een mogelijk groei van autobezit reëel is. Op termijn wordt het huidige 

gebouw aan de Arendsvlucht vervangen door nieuwbouw. Op dat moment moet 

worden bezien welke normeringen in relatie tot de doelgroep gehanteerd moeten 

worden. Wanneer de parkeerbehoefte substantieel is toegenomen, zal dit bij deze 

ontwikkeling moeten worden meegenomen. 

3.3. WEGVErkEErSLAWAAI 

Er is onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidsbelasting vanwege 

wegverkeer voor de nieuwbouw van het woonzorgcentrum aan de Begijnenstraat 

in Oss. 

Het onderzoek is noodzakelijk omdat het nieuwbouwplan is gelegen binnen de 

geluidszone van de lokale weg de Hertogensingel. 

De overige wegen rondom het bouwplan betreffen wegen met een maximum 

snelheid van 30 km/uur, waaromheen conform de Wet Geluidhinder geen zone is 

gelegen. Toetsing aan de eisen uit de Wet Geluidhinder is voor deze wegen niet 

noodzakelijk. 

Bij een eventuele overschrijding van de zogenaamde voorkeursgrenswaarde dient 

door de gemeente een hogere waarde afgegeven te worden. 

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van wegverkeer 

op de Hertogensingel naar het nieuwbouwplan op geen enkele locatie wordt 

overschreden. Door de Wet geluidhinder worden daarom ten aanzien van 

de bovengenoemde weg geen restricties opgesteld bij de realisering van het 

nieuwbouwplan. Het onderzoek is als bijlage 1 bijgevoegd. 

3.4. GELUID: NIEUWBOUW WOONzOrGCENTrUm 

Onderzoek is uitgevoerd naar de te verwachten geluidsuitstraling van de 

vervangende nieuwbouw van het Woonzorgcentrum aan de Begijnenstraat. Ten 

opzichte van de huidige situatie zal de ontsluiting van de parkeervoorzieningen 

op het terrein in de nieuwe situatie wijzigen. Tevens worden er diverse klimaatbe- 

heersingsinstallaties toepast in de kelders en op de daken van de verschillende 

te realiseren gebouwen. Het doel van het akoestische onderzoek is om inzicht te 

geven in de te verwachten geluidemissie door voertuigbewegingen over het terrein 

van en naar de nieuwe parkeervoorzieningen. En vanwege de toe te passen 

installaties als luchtbehandelingskasten en koelmachines. Het onderzoek is als 

bijlage 2 bijgevoegd. 

Uit onderzoek blijkt dat de verkeersbewegingen ten gevolge van het parkeren



op het terrein van de inrichting twee overschrijdingen veroorzaakt. Op de 

woning Begijnenstraat 8 bedraagt het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau 

maximaal 51 dB(A). Deze overschrijding van 1dB(A) treedt op als gevolg van 

voertuigbewegingen in de avondperiode. Ook vindt op dezelfde woning in de 

avondperiode een overschrijding van de piekbelasting met 2dB(A) plaats. Het 

maximale geluidniveau in de avondperiode bedraagt 67 dB(A). Van indirecte hinder 

is geen sprake. 

Bij de berekeningen van de piekbelasting is uitgegaan van het met vol gas 

optrekken van een auto. De overschrijding kan worden opgeheven door op de 

toegangen naar de parkeergarage onder Torenstaete rustig op te trekken. Op basis 

van het parkeerregime wordt de parkeergarage gebruikt door bewoners van het 

woonzorgcomplex en personeel. Aan de bewoners en het personeel zal instructie 

worden gegeven om in de avondperiode rustig de parkeergarage in en uit te rijden 

en op te trekken. De in het akoestisch rapport voorgestelde gedragsmaatregelen 

zijn goed toepasbaar. Met Zorggoed Brabant worden over het geven van instructie 

aan bewoners en personeel afspraken gemaakt. 

De overschrijding van het langtijdgemiddelde met 1 dB(A) is niet met 

gedragsmaatregelen op te lossen. De overschrijding kan alleen worden 

opgeheven door de toegang van de parkeergarage aan de Begijnenstraat en 

de naastgelegen parkeerplaatsen in de avondperiode niet te gebruiken. Deze 

oplossing verdient om verschillende redenen niet de voorkeur. 

In verband met de verkeerscirulatie in de parkeergarage is ervoor gekozen om de 

in- en uitgang te splitsen. Het verkeer komt aan de kant van de Begijnenstraat de 

parkeergarage in en verlaat deze bij de uitgang aan de Arendsvlucht. Wanneer 

de ingang aan de Begijnenstraat in de avondperiode niet mag worden gebruikt, 

dient de uitgang aan de Arendsvlucht een in- en uitgang te worden. Dit heeft 

bouwkundig grote gevolgen en is verkeerstechnisch niet wenselijk. Bovendien is de 

overschrijding zeer gering en heeft de woning Begijnenstraat 8 aan de zijde van de 

uitrit van de parkeergarage een dichte gevel. Gelet op deze overwegingen zal een 

hogere waardeprocedure worden gevolgd. 

3.5. BODEm EN GrONDWATEr 

Voor de gewenste ontwikkelingen in het plangebied is een aantal verkennende 

danwel nadere bodemonderzoeken uitgevoerd. 

Uit de historische informatie blijkt, dat in de directe omgeving van de locatie 

een chemische wasserij aanwezig is geweest (Torenstraat 7). Het grondwater 

is stroomafwaarts van deze locatie, vanaf 7 meter diepte, plaatselijk sterk 

verontreinigd met tetrachlooretheen. Uit de bodemdossiers blijkt, dat de 

verontreinigingsvlek niet volledig in beeld is gebracht. Verder is in de omgeving van 

de Begijnenstraat, Torenstraat en Arendsvlucht sprake van sterke verontreinigingen 

met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen in het grondwater op diepten van 7



tot 12 meter. Deze verontreinigingen zijn grotendeels afkomstig van het gebied 

Boschpoort (voormalige Philipsterrein). 

Aan de Begijnenstraat 30 (nu Begijnenstraat 18) bevond zich een tankstation, dat 

vanaf 1956 tot 1974 in gebruik is geweest. Vanaf 1913 tot 1974 is drukkerij Van 

Loosbroek op de locatie Begijnenstraat 32-34 gevestigd geweest. Uit het historisch 

onderzoek (Van Oort bodemonderzoek, maart 2008) blijkt, dat op beide locaties 

ten tijde van de bouw van het huidige woonzorgcomplex geen bodemonderzoek 

is uitgevoerd. Vermoedelijk zijn bij de drukkerij gechloreerde koolwaterstoffen 

gebruikt. 

3.5.1 Bodem 

Uit het verkennend bodemonderzoek (Search Milieu, 2 juni 2006) blijkt dat 

de grond licht verontreinigd is met PAK, zware metalen en minerale olie. De 

aangetroffen lichte verontreinigingen in de grond vormen geen belemmeringen 

voor de nieuwbouwplannen. Indien er sprake is van grondverzet geldt als 

uitgangspunt dat zoveel mogelijk hergebruik van de vrijkomende grond dient plaats 

te vinden binnen de locatie. Het onderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd. 

Na sloop van de huidige bebouwing wordt ter plaatse van de voormalige drukkerij 

en tankstation een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. 

3.5.2 Grondwater 

Uit het verkennend onderzoek en nader bodemonderzoek (Search Milieu, 11 juli 

2006)de onderzoeken blijkt dat in het grondwater vanaf een diepte van 3,5 meter 

matig tot sterk verontreinigd is met gechloreerde koolwaterstoffen (VOCI’s). De 

exacte omvang is niet in beeld aangezien deze onderdeel uitmaakt van een grotere 

bodemverontreiniging (diffuus verspreide grondwaterverontreiniging met VOCI’s 

centrumgebied Oss). Het onderzoek is als bijlage 4 bijgevoegd. 

De omvang van de verontreiniging is zodanig groot (meer dan 100 m3 

sterk verontreinigd grondwater) dat er sprake is van een “ernstig geval van 

bodemverontreiniging” in de zin van de Wet bodembescherming waarbij de 

provincie bevoegd gezag is. Of er sprake is van een spoedeisend geval van 

bodemsanering (voorheen urgentie) is niet bekend en hangt af van de feitelijke 

omvang en het aanwezig zijn van actuele risico’s (humaan, ecologisch en/of 

verspreiding). Vooralsnog dient rekening gehouden te worden met het (op nader te 

bepalen termijn) nemen van sanerende maatregelen. 

Met het bureau Grondwater van de provincie Noord-Brabant vindt overleg 

plaats, mede omdat ten behoeve van de bouwwerkzaamheden grondwater 

onttrokken zal worden. Bij bronnering tijdens de bouwwerkzaamheden dient 

de grondwaterkwaliteit periodiek gemonitord te worden. Mogelijk is een 

onttrekkingsvergunning noodzakelijk. 

Een eventuele grondwateronttrekking kan invloed hebben op de (verdere) 

verspreiding van de VOCI verontreinigingen. Met een plan van aanpak c.q. 

monitoringsplan dient dit nader uitgewerkt te worden.



De sanering van de grondwaterverontreiniging in het centrum van Oss zal in de 

toekomst door de gemeente Oss worden uitgevoerd. 

Bij het aanvullende bodemonderzoek ter plaatse van de voormalige drukkerij en 

benzinestation is het – gelet op de aard van deze activiteiten – gewenst om een 

risicoevaluatie uit te voeren om de humane risico’s vast te stellen (uitdamping 

vluchtige verbindingen in kruip- en verblijfsruimten). 

3.6 Luchtkwaliteit 

De gevolgen voor de luchtkwaliteit die samenhangen met de realisatie van het plan 

zijn onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat langs de beschouwde wegen in de 

situatie na de planrealisatie geen luchtkwaliteitseisen zullen worden overschreden. 

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan. 

Het onderzoek is als bijlage 5 bijgevoegd. 

3.7 Civieltechnische aspecten 

Het huidige transformatiestation ligt binnen de bestemming “Tuin” van het 

bestemmingplan Woonzorgcentrum Begijnenstraat. Het gebouwtje heeft op 

de plankaart de aanduiding gebouwen nutsvoorziening (sba-gnv) gekregen. 

In dit bestemmingsplan zijn bouwregels ten behoeve van het nutsgebouwtje 

opgenomen. 

3.8 Externe veiligheid 

Externe veiligheid is één van de milieubeleidsvelden, waarvoor inmiddels wettelijke 

kaders zijn opgesteld. Doel van de wettelijke regelingen is de risico’s waaraan 

burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke 

stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op 27 oktober 2004 is het 

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. 

Naast inrichtingen waar opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, is ook het 

vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor, over het water en door 

buisleidingen van belang bij het bepalen van de risico’s. Voor de beoordeling van 

externe veiligheid zijn risicomaten opgesteld, namelijk het plaatsgebonden risico 

en het groepsrisico. De gemeente Oss heeft een kaart met hierop alle bronnen 

en invloedsgebieden binnen de gemeentegrens die in het kader van de externe 

veiligheid relevant zijn. Uit deze kaart blijkt dat de onderhavige locatie niet valt 

binnen een invloedsgebied van transportroute gevaarlijke stoffen of van een BEVIinrichting. 

Nader onderzoek is daarom niet uitgevoerd. 

3.9 WATErHUISHOUDING 

3.9.1 waterbeleid 

Hoofdlijnen uit het waterbeleid zijn: streven naar een duurzaam watersysteem,



waarbij voorkomen wordt dat problemen worden afgewenteld naar andere 

gebieden of later in de tijd. Dit betekent voor waterkwantiteit het voorkomen van 

overlast en hanteren van de trits vasthouden-bergen-afvoeren. Voor waterkwaliteit 

wordt de trits schoonhouden-schoon en vuil scheiden-zuiveren gehanteerd. 

Voor nieuw te realiseren bebouwing betekent dit onder andere hydrologisch 

neutraal ontwikkelen (gelijkblijvende waterhuishoudkundige situatie) en gescheiden 

verwerking van vrijkomend afvalwater en afstromend regenwater. Bij vervangende 

nieuwbouw is het uitgangspunt zo veel als mogelijk gemengde afvoeren scheiden 

(zogenaamde afkoppelen). 

Afvalwater wordt direct afgevoerd via de bestaande of daarvoor nieuw aan te 

leggen gemeentelijke riolering. Regenwater dat vanwege bebouwing of verharding 

niet rechtstreeks in de bodem kan infiltreren, dient op een duurzame wijze (zonder 

bodem of grondwater te verontreinigen en zonder overlast te veroorzaken) zo 

veel als mogelijk te worden verwerkt bij de plaats waar het valt. Dit kan door te 

voorkomen dat regenwater afstroomt (groendak, doorlatende verharding), door 

het regenwater te benutten (bijvoorbeeld voor tuin, spoelwater, toilet enz.) of door 

directe toevoeging aan het grondwater. Wanneer aantoonbaar niet kan worden 

geïnfiltreerd en ter voorkoming van overlast bij extreme buien is oppervlakkige 

afvoer van particulier terrein naar voorzieningen in de openbare ruimte mogelijk. 

3.9.2 Grondwater 

Uit onderzoeken blijkt dat het grondwater aan de Begijnenstraat sterk verontreinigd 

is met vluchtige koolwaterstoffen. De verwachting is niet dat gespreide infiltratie 

van regenwater een nadelig effect zal hebben op de verspreiding van deze grondw 

aterverontreiniging. Het infiltratieplan is als bijlage 6 bijgevoegd. 

3.9.3 regenwater 

Voor de (vervangende) nieuwbouw aan de Begijnenstraat betekent dit vervolgens 

dat regenwater van de nieuwe verhardingen op eigen perceel wordt verwerkt en 

middels infiltratie aan het grondwater wordt toegevoegd (ten minste statische 

berging van 10 mm gerelateerd aan afstromend oppervlak). Geopteerd wordt 

om hiervoor infiltratieleidingen onder verhardingen/groenvoorzieningen aan te 

brengen zodat optimaal gebruik wordt gemaakt van de beperkt beschikbare ruimte. 

In extreme situaties kan regenwater naar voorzieningen in de openbare ruimte 

afstromen. Bestaande grondslag en Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) 

lenen zich voor infiltratie. 

Ter voorkoming van nieuwe verontreiniging zullen materialen worden gebruikt 

die niet/nauwelijks uitlogen, een en ander ook conform het dubo-convenant (zie 

paragraaf 2.3.5). 

Uitgangspunten en voorwaarden voor voorzieningen op eigen terrein en mogelijke 

overloop naar openbaar gebied worden aanvullend door de gemeente verstrekt. 

Het infiltratieplan maakt onderdeel uit van de te verstrekken bouwvergunning.

3.10 Cultuurhistorische aspecten 



Een groot deel van het plangebied is aangewezen als ‘archeologisch 

aandachtsgebied’. Bij herontwikkeling ter plaatse van dit gebied dient rekening 

gehouden te worden met de archeologische verwachting. Uit het archeologische 

bureau-onderzoek blijkt dat de mogelijkheid op het aantreffen van archeologische 

resten groot is in het plangebied (m.u.v. Torenstaete, waar de bodem door de 

bouw van de parkeerkelder is verstoord). Daarom wordt geadviseerd om bij alle 

Bijlage 5: Archeologische advieskaart 

A 

Meters 

!! Contouren kadaster 1823 A Locatie Huize Arendsvlucht 

0 25 50 75 100 

Huidige topografie 

Bouwplan, huidige fase 

BAAC 

± 

Onderzoeksgebied 

Bouwplan, toekomstfase 

Verloop van stadgracht, gracht van Huize Arendsvlucht en stadswal: 

bij verstoringen dieper dan 60 cm -mv een vlakdekkend onderzoek, vermoedelijk in meerdere vlakken. 

Volle ME of ouder: 

bij verstoringen dieper dan 60 cm -mv een vlakdekkend onderzoek, vermoedelijk in één vlak. 

LME-NT en ouder: 

bij verstoringen dieper dan 50 cm -mv vlakdekkend archeologisch onderzoek, vermoedelijk in meerdere vlakken. 

NT en ouder: 

bij verstoringen dieper dan 60 cm -mv een vlakdekkend onderzoek, mogelijk in twee vlakken. 

Diepverstoorde bodem: 

geen vervolgonderzoek nodig. 

Archeologische advieskaart



bodemverstorende activiteiten een vervolgonderzoek uit te voeren. Buiten de 

voormalige stadsgracht is vlakdekkend onderzoek vereist bij bodemverstoringen 

dieper dan 60 cm beneden maaiveld. Binnen de voormalige stadsgracht dient 

vlakdekkend archeologisch onderzoek plaats te vinden bij bodemverstoringen 

dieper dan 50 cm beneden maaiveld. Het onderzoek is als bijlage 7 bijgevoegd. 

3.11 NATUUrWAArDEN 

Op basis van een quickscan natuurwetgeving kunnen voor het plangebied de 

volgende conclusies worden getrokken: 

• 

Op zolder en onder de daken van het huidige complex zijn geen geschikte 

verblijfplaatsen aanwezig voor vleermuizen en bijzondere broedvogels 

(gierzwaluw en huismus); 

• De locatie kan dienst doen als broedbiotoop voor algemeen voorkomende 

vogels; 

• Uit veldonderzoek blijkt niet van de aanwezigheid van (zwaar) beschermde 

soorten; 

• 

Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet aan de orde; 

Aanbeveling 

Geadviseerd wordt om sloopwerkzaamheden buiten het broedseizoen (na half 

augustus en voor eind maart) te laten plaatsvinden om verboden handelingen ten 

aanzien van vogels te voorkomen. 

Het onderzoek is als bijlage 8 bijgevoegd. 

3.12 NAVIGATIE-TOLErANTIE-zONE, LAAGVLIEGrOUTE 

Een gedeelte van het gehele plangebied valt binnen de navigatie-tolerantie-zone 

van de laagvliegroute VO. Deze route start vanuit de vliegbasis Woensdrecht 

naar de vliegbasis Gilze-Rijen en ligt over het noordelijk gedeelte van de provincie 

Noord-Brabant. Ter plaatse van de aangewezen laagvliegroute is het helikopters 

en voor opleidingsdoeleinden bestemde propellervliegtuigen toegestaan op een 

minimum hoogte van 30 meter of zoveel lager als de opdracht vereist, te vliegen. 

Voor de laagvliegroute VO geldt aan weerszijden van de hartlijn van de route een 

navigatie-tolerantie-zone van 926 meter. 

Voor de gronden binnen deze zone gelden geen hoogtebeperkingen.

STEDENBOUWkUNDIG PLAN 

4.1. STEDENBOUWkUNDIGE UITGANGSPUNTEN 



De eigenaar van het plangebied heeft aangegeven op korte en middellange 

termijn, gelet op de gewijzigde zorgbehoefte, de bebouwing op in het gebied 

te willen herschikken. Op korte termijn is met name de bebouwing aan de 

Begijnenstraat in beeld en op middellange termijn wordt overwogen het 

paviljoenachtige gebouw in 1 laag (huisvesting psychogeriatrische cliënten) te 

amoveren. Hierdoor ontstaan mogelijkheden om, zeker op termijn, een andere 

sfeer en kwaliteit aan het gebied te geven. Met name de onbebouwde ruimte is nu 

erg ongestructureerd en onsamenhangend. Door herschikking van de gebouwen 

ontstaan er mogelijkheden binnen dit grote bouwblok een (semi-openbare) groene 

ruimte te situeren. 

In navolging op de stedenbouwkundige principes in het naastgelegen gebied 

Fratershof is het gewenst om een oost-west relatie voor voetgangers door dit 

gebied mogelijk te maken dat aansluit op de in ontwikkeling zijnde oost-west route 

door het Fraterspark. 

Ruimtelijk en functioneel is er geen aanleiding om de ontsluitingsstructuur voor 

autoverkeer te wijzigen. Het gebied dient in de eindsituatie zoveel mogelijk autovrij 

te zijn en het parkeren gebeurt uit het zicht (ondergronds). Parkeervoorzieningen 

worden direct ontsloten vanuit de omringende straten. 

In de beoogde eindsituatie vindt het parkeren grotendeels ondergronds plaats. Zie 

voor de stedenbouwkundige uitgangspunten ook de in dit hoofdstuk opgenomen 

afbeelding waarin stedenbouwkundige principes zijn beschreven. 

Voor wat betreft de situering en hoogte van de bebouwing wordt uitgegaan van 

de huidige karakteristiek van de omgeving. Dit betekent een verruiming van de 

profielen richting de woonwijk, het noorden. 

Op basis van het hiervoor beschreven stedenbouwkundig principe is een bouwplan 

voor de vervangende nieuwbouw ontwikkeld. Vanwege de noodzakelijke fasering 

en het gewenste eindbeeld, een semi-openbare binnentuin, past het bouwplan 

voor een deel niet binnen de rooilijn van het geldende bestemmingsplan. Het 

noordelijk deel van de nieuwe gevelwand overschrijdt deze rooilijn. Ten opzichte 

van de tegenoverliggende bebouwing resteert een voldoende ruim profiel en er 

wordt nog in voldoende mate rekening gehouden met het hiervoor beschreven 

stedenbouwkundige principe. In het noordelijk deel van het bouwblok is aan de 

Begijnenstraat nog sprake van enige voorruimte. 

Bij de situering van de bouwmassa’s is verder rekening gehouden met de 

4 

beeldbepalende notenboom en met de bestaande oude muur langs de Driek van 

Erpstraat. De wand langs de Begijnenstraat is opgebouwd uit een deel in 4 lagen



(zuidelijk deel, het dichts bij het centrum) en een noordelijk deel in 3 lagen met 

een groene ruimte ervoor. Op de grens van deze min of meer te onderscheiden 

gevelbeelden is de ingang annex doorgang gesitueerd. Gelet op de interne 

organisatie van de voorziening is het niet mogelijk een volledig open verbinding 

te maken tussen binnentuin en de Begijnenstraat. De overdekte passage zal 

uitnodigend vormgegeven moeten worden zodat de doorgang door het gebouw 

geen barrière vormt. 

Vanwege het specifieke beloop van de rooilijn en de wens de groene ruimtes veilig 

te stellen zijn de plankaart en regels afgestemd op het bouwplan dat op korte 

termijn gerealiseerd zal worden. Voor de nieuwe bebouwing die op langere termijn 

maar binnen de planperiode aan de orde komt is een wijzigingsbevoegdheid 

opgenomen. 

Stedenbouwkundig 

principe

TOELICHTING OP DE rEGELS 

5.1. ALGEmEEN 



Het juridische deel van het bestemmingsplan Begijnenstraat woonzorgcentrum 

- Oss bestaat uit een plankaart en regels. De regels bevatten het juridisch 

instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen 

omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik 

van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De plankaart heeft een 

ondersteunende rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van 

visualisering van de bestemmingen. De plankaart vormt samen met de regels het 

voor de burgers bindende gedeelte van het bestemmingsplan. 

Daarnaast is in het plan een toelichting opgenomen. De toelichting heeft 

geen bindende werking en maakt juridisch gezien geen deel uit van het 

bestemmingsplan. Wel heeft de toelichting een belangrijke functie bij de 

onderbouwing van het plan en de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. 

Om het plan optimaal te laten functioneren zijn in de laatste artikelen van de 

regels binnen een strikte begrenzing de afwijkingsmogelijkheden van het plan 

aangegeven. Het betreft algemene vrijstellingsmogelijkheden van burgemeester en 

wethouders, die in de bestemmingsplannen voorkomen. De bedoeling is hiermee 

voldoende flexibiliteit aan het plan te geven. 

5.2 ArTIkELSGEWIJS 

De regels bestaan uit vier hoofdstukken. Dit zijn de inleidende regels in artikel 1 

en 2 (hoofdstuk 1), de bestemmingsregels in artikel 3 en 4 en 5 (hoofdstuk 2), 

de algemene regels in artikel 6 tot en met 11 (hoofdstuk 3), de overgangs- en 

slotregels in artikel 12 en 13 (hoofdstuk 4). 

Hoofdstuk 1 Inleidende regels 

Artikel 1: Begrippen 

Hierin worden de in de regels gebezigde begrippen gedefinieerd om misverstanden 

of verschillen in interpretatie te voorkomen. 

Artikel 2: Wijze van meten 

Dit artikel geeft aan op welke manier het meten en/of het berekenen moet 

plaatsvinden. 

5



Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 

Artikel 3 tot en met 5: 

De bestemmingen zijn achtereenvolgens: 

Artikel 3 Maatschappelijk 

De op de plankaart aangegeven gronden zijn bestemd voor: 

a. maatschappelijke voorzieningen; 

b. zorgwoningen ter plaatse van de aanduiding ‘zorgwoning’; 

c. bijbehorende erven, tuinen, toegangs- en verbindingspaden en 

(ondergrondse) parkeervoorzieningen; 

d. openbare nutsvoorzieningen. 

Artikel 4: Tuin 

De op de plankaart voor ‘Tuin’ (T) aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

a. Groenvoorzieningen en paden ten behoeve van langzaam verkeer en voor de 

ontsluiting van de nabijgelegen panden; 

b. Nutsvoorzieningen; 

c. 

Voorzieningen ten behoeve van parkeren ter plaatse van de gronden die op de 

plankaart zijn voorzien van de lettercode p (parkeerterrein). 

Artikel 5: Waarde-Archeologie 

Voor een bepaald gedeelte van het gebied geldt een hoge archeologische 

verwachtingswaarde. Dit betekent dat in de gronden mogelijk oude, historische 

resten aanwezig zijn. Op de plankaart staat dit gebied aangegeven. Daarnaast 

is in de regels een specifiek artikel “Waarde-Archeologie” opgenomen. Een 

gedeelte van de gronden met de bestemmingen “Maatschappelijk” en “Tuin” 

hebben daarnaast de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie”. In de bij de 

dubbelbestemming behorende planregels wordt de verhouding tussen de 

doeleinden (functies) van de bestemmingen aangegeven. 

Hoofdstuk 3 Algemene regels 

Artikel 6: Antidubbeltelregel 

Artikel 7: Algemene gebruiksregel 

Artikel 8: Algemene ontheffingsregels 

Artikel 9: Wro-zone-wijzigingsgebied 

Artikel 10: Algemene wijzigingsregels 

Artikel 11: Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen 

Hierin zijn onder meer de algemene ontheffings- en wijzigingsbepalingen 

opgenomen die op alle bestemmingen van toepassing zijn. Hierdoor wordt de 

praktische hanteerbaarheid van de regels vergroot.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 

Artikel 12: Overgangsrecht 

Artikel 13: Slotregel 



Dit hoofdstuk regelt het overgangsrecht van de oude situatie onder het hiervoor 

vigerende bestemmingsplan in verband met de nieuwe regeling van dit 

bestemmingsplan. 

De overgangsbepalingen regelen de bebouwing en het gebruik van grond 

en opstallen, die in strijd zijn met de bestemming of de regels of met beide 

op het moment van respectievelijk de terinzagelegging van het ontwerpplan 

(bouwwerken) en het van kracht worden van dit ontwerpplan (gebruik). 

In artikel 13 staat de officiële naam van het bestemmingsplan.



ECONOmISCHE UITVOErBAArHEID 

De kosten voor het realiseren van de nieuwbouw met functies op het terrein van 

specialistische verpleging, behandeling, begeleiding en verzorging op de locatie 

aan de Begijnenstraat worden gedragen door Zorggoed Brabant. 

Naast de kosten van de daadwerkelijke bouw zijn er ook kosten voor het 

in exploitatie brengen van de gronden. Ten behoeve van de planologische 

regeling van de nieuwbouw wordt door de gemeente een bestemmingsplan 

opgesteld. In het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan zijn diverse 

onderzoeken uitgevoerd. Bovendien is enige planschade als gevolg van de nieuwe 

planologische maatregel niet uitgesloten. Naast de kosten van het opstellen van 

het bestemmingsplan, de kosten van planschade en de kosten van onderzoeken 

zijn er mogelijk ook kosten als gevolg van noodzakelijke aanpassingen in het 

openbare gebied. 

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Deze 

wet biedt mogelijkheden voor het verhalen van de door de gemeente gemaakte 

kosten via een contract of een exploitatieplan. Met Zorggoed Brabant worden vóór 

de vaststelling van het bestemmingsplan afspraken gemaakt over het verhalen 

van de door de gemeente gemaakte kosten. Deze afspraken worden vastgelegd 

in een overeenkomst. Wanneer geen overeenstemming wordt bereikt, zal worden 

overgegaan tot publiekrechtelijk kostenverhaal. Op deze wijze is de economische 

uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd en is het onderhavige 

bestemmingsplan financieel-economisch uitvoerbaar. 

6

INSPrAAk EN WETTELIJk OVErLEG 



In het kader van de inspraak heeft het voorontwerpbestemmingsplan 

Begijnenstraat Woonzorgcentrum - Oss gedurende zes weken met ingang van 

donderdag 23 oktober 2008 tot en met woensdag 3 december 2008 ter inzage 

gelegen. Gedurende deze termijn was het voor een ieder mogelijk om zowel 

mondeling als schriftelijk een inspraakreactie in te dienen. Naar aanleiding van 

de tervisielegging zijn er geen mondelinge danwel schriftelijke inspraakreacties 

ingekomen. 

Het voorontwerp is tevens in het kader van het wettelijke vooroverleg aan 

instanties toegezonden. Het voorontwerp geeft bij deze instanties geen 

aanleiding tot het maken van opmerkingen die leiden tot een wijziging van het 

bestemmingsplan. De provincie constateert dat de provinciale belangen goed 

geborgd zijn. 

De resultaten van de inspraakprocedure en het wettelijk vooroverleg geven 

geen aanleiding tot een inhoudelijke wijziging van het bestemmingsplan. Er zijn 

ambtshalve geen wijzigingen op het voorontwerp doorgevoerd. 

7

estemmingsplan 

Begijnenstraat woonzorgcentrum - Oss 

Bijlagen

Bijlagen bij 

Bijlagen bestemmingsplan Begijnenstraat woonzorgcentrum-Oss 

vastgesteld 25 juni 2009 

Bestemmingsplan Begijnenstraat 

woonzorgcentrum-Oss 

Gemeente Oss

Bijlage 1: 

akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 


vastgesteld 25 juni 2009

Bijlage 2: 


vastgesteld 25 juni 2009 

akoestisch onderzoek vervangende nieuwbouw

Bijlage 3: 

Bodemonderzoek 



Bijlage 4: 

Grondwateronderzoek 



Bijlage 5: 

onderzoek luchtkwaliteit wegverkeer 



Bijlage 6: 

infiltratieplan 



Bijlage 7: 

archeologisch onderzoek 



STICHTING WONEN VOOR OUDEREN MAASLAND 

PLANGEBIED BEGIJNENSTRAAT TE OSS 

Archeologisch bureauonderzoek 

BAAC-project 06.322 december 2006

STICHTING WONEN VOOR OUDEREN MAASLAND 

PLANGEBIED BEGIJNENSTRAAT TE OSS 

Archeologisch Bureauonderzoek 

BAAC-project 06.322 december 2006 

Status 

Definitief 

Auteur(s) 

Ir. W. Soepboer 

Drs. E.R.A. Smits 

ARCHEOLOGIE BOUWHISTORIE CULTUURHISTORIE

BAAC bv Oss, Begijnenstraat 

Colofon 

ISBN: 90-5985-638-4 

Auteurs: ir. W. Soepboer 

drs. E.R.A. Smits (bouwdossier) 

Redactie: drs. E.A. Schorn 

drs. R.J.M. van Genabeek 

Veldwerk: ir. W. Soepboer 

Reproductie: ing. R. Koster 

Copyright: Stichting Wonen voor Ouderen Maasland/ BAAC bv, Deventer 

gecontroleerd drs. E.A. Schorn 

geautoriseerd 

(senior archeoloog) 

drs. R.J.M. van Genabeek 

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm 

of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Stichting Wonen voor Ouderen 

Maasland en/of BAAC bv te Deventer. 

BAAC bv 

Onderzoeks- en adviesbureau voor Bouwhistorie, Archeologie, Architectuur- en Cultuurhistorie 

Graaf van Solmsweg 103 Postbus 2015 

5222 BS ‘s-Hertogenbosch 7420 AA Deventer 

Tel.: (073) 61 36 219 Tel.: (0570) 67 00 55 

Fax: (073) 61 49 877 Fax: (0570) 618 430 

E-mail: denbosch@baac.nl E-mail: deventer@baac.nl 

2


4


Administratieve gegevens 

Onderzoekgegevens: 

Datum opdracht : 16 oktober 2006 

Datum rapportage : 30 november 2006 

Uitvoerder : BAAC bv 

BAAC-rapport : 06.322 

Beheer documentatie : BAAC bv te Deventer 

Opdrachtgever : Stichting Wonen voor Ouderen Maasland 

Contactpersoon : dhr. J. van Nifterik (Brabant Wonen) 

Plan van Aanpak : dr. ir. L.A. Tebbens (BAAC bv) 

(21 september 2006) 

Bevoegd gezag : Gemeente Oss 

Adviseur : Provincie Noord-Brabant 

ARCHIS-Meldingsnummer : 19682 

ARCHIS-Onderzoeksnummer : 15586 

Locatiegegevens: 

Provincie : Noord-Brabant 

Gemeente : Oss 

Plaats : Oss 

Toponiem : Begijnenstraat 

Kaartblad : 45E 

Oppervlakte : 1400 m 2 

RD-coördinaten : noordwesthoek : 164061 / 420232 

zuidwesthoek : 164195 / 420084 

zuidoosthoek : 164282 / 420102 

noordoosthoek : 164237 / 420317 

3


6


Inhoudsopgave 

Administratieve gegevens 3 

1 Inleiding 7 

1.1 Onderzoekskader 7 

1.2 Ligging van het gebied 8 

2 Werkwijze 9 

3 Resultaten bureauonderzoek 11 

3.1 Geologische ontwikkeling 11 

3.2 Bodem 11 

3.3 Archeologische waarden 12 

3.4 Historische ontwikkeling 14 

3.4.1 Oss 14 

3.4.2 Sint Leonardusgesticht en Sint Annaziekenhuis 17 

3.5 Onderzoek bebouwingsontwikkeling 20 

3.6 Archeologische verwachting 21 

4 Conclusies en aanbevelingen 23 

4.1 Conclusies 23 

4.2 Aanbevelingen 24 

Begrippenlijst 27 

Afkortingen 27 

Verklarende woordenlijst 27 

Literatuur en geraadpleegde kaarten 31 

Literatuur 31 

Geraadpleegde kaarten 31 

Archivalia 32 

Bijlagen 

Bijlage 1 – Overzicht van geologische en archeologische tijdvakken 

Bijlage 2 – Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) met archeologische 

monumenten en waarnemingen 

Bijlage 3 – Bebouwing onderzoeksgebied 

Bijlage 4 – Archeologische kenmerkenkaart 

Bijlage 5 – Archeologische advieskaart 

5


1 Inleiding 

1.1 Onderzoekskader 

In opdracht van Stichting Wonen voor Ouderen Maasland heeft het onderzoeks- en 

adviesbureau voor Bouwhistorie, Archeologie, Architectuurhistorie en Cultuurhistorie 

(BAAC bv) een bureauonderzoek uitgevoerd ten behoeve van een plangebied ter 

grootte van ca. 1,4 ha aan de Begijnenstraat te Oss, gemeente Oss (Figuur 1.1). Op de 

locatie staat momenteel een verzorgingstehuis en enkele in 2000 gebouwde 

zorgflatjes. Het terrein zal worden herontwikkeld, waarbij het oude verzorgingstehuis 

mogelijk gesloopt zal worden en waarbij in fasen nieuwbouw met deels parkeerkelders 

zal worden gerealiseerd. Deze kelder dient aan te sluiten op de al bestaande 

parkeerkelder van Torenstaete op de hoek van de Arendsvlucht en Torenstraat. 

Vanwege de parkeerkelders worden diepe ontgravingen tot tenminste 1,5 m beneden 

maaiveld verwacht. Er bestaat dus een gerede kans dat archeologische waarden 

worden verstoord of vernietigd door de toekomstige graafwerkzaamheden 

Het doel van het bureauonderzoek is het opstellen van een specifiek archeologische 

verwachting voor het onderzoeksgebied aan de hand van verschillende bronnen. Bij dit 

bureauonderzoek wordt er ook een historisch en bouwdossieronderzoek uitgevoerd om 

bekende ontgrondingen en verstoringen in het gebied te inventariseren. Om deze 

doelstelling te realiseren dient op de volgende onderzoeksvragen (Tebbens 2006) een 

antwoord te worden gegeven: 

• Wat is er uit historische bronnen en kaarten te reconstrueren over de vroege 

stadsontwikkeling van Oss? 

• Hoe heeft de directe omgeving van het onderzoeksgebied aan de 

Begijnenstraat zich ontwikkeld? 

• Zijn er archeologische waarden aanwezig of waar kunnen deze verwacht 

worden? 

• Wat is de vermoedelijke diepteligging van de archeologische resten? 

• Wat is de vermoedelijke aard, omvang en datering van eventuele vindplaatsen? 

• Hoe is de bodemopbouw van het gebied en is deze nog intact? 

• In hoeverre worden eventuele archeologische resten bedreigd door de 

voorgenomen bodemingrepen en welke aanbevelingen kunnen gedaan worden 

om het bodemarchief zo min mogelijk aan te tasten? 

In dit rapport zijn de resultaten van het onderzoek beschreven. Tevens wordt 

weergegeven hoe groot de kans is dat bij ontwikkeling van het onderzoeksgebied 

archeologische resten kunnen worden aangetroffen. Indien van toepassing volgt 

tevens een advies waarbij wordt aangegeven in welke zone(s) bodemingrepen 

vermeden dienen te worden, dan wel tot welke diepte bodemingrepen niet nadelig zijn 

voor eventueel dieper liggende archeologische niveaus. Tevens volgt een advies in 

welke zone(s) vervolgonderzoek noodzakelijk is. 

Met dank aan de heer G. van Alphen, Archeologische werkgroep Oss voor het 

verstrekken van extra gegevens met betrekking tot het gebied. 

7


Het onderzoek is uitgevoerd volgens de richtlijnen van de provincie Noord-Brabant en 

conform het handboek Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, versie 2.2 (CvAK 

2005). 

1.2 Ligging van het gebied 

Het onderzoeksterrein ligt binnen de bebouwde kom van Oss en in het gebied dat 

wordt omsloten door de Begijnenstraat, Torenstraat, Arendsvlucht en Driek van 

Erpstraat. Het daadwerkelijke plangebied is 1,4 ha groot en beslaat slechts het 

noordoostelijke deel van bovengenoemd terrein. Voor het bureauonderzoek is het 

gehele terrein tussen bovengenoemde straten onderzocht.. Op de topografische kaart 

in Figuur 1.1 is het gebied aangegeven dat onderzocht is. De aangegeven bebouwing 

is de bebouwing zoals die momenteel aanwezig is. Het overige gedeelte is in gebruik 

als erf of plantsoen. 

Figuur 1.1 Ligging van het onderzoeksgebied en de huidige bebouwing. 

8


2 Werkwijze 

Voor het bureauonderzoek zijn de bekende archeologische waarden in of rond het 

onderzoeksgebied geïnventariseerd. Bij de inventarisatie van de archeologische 

waarden is gebruik gemaakt van gegevens uit het Centraal Archeologisch Archief 

(CAA) en het Centraal Monumenten Archief (CMA) van de Rijksdienst voor 

Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM). Hierbij is het Archeologisch 

Informatie Systeem (ARCHIS-II) gebruikt. Daarnaast zijn de Indicatieve Kaart 

Archeologische Waarden (IKAW) van de RACM, de Cultuurhistorische Historische 

Waardenkaart (CHW) van provincie Noord-Brabant (2005), de bodemkaart, de 

geomorfologische kaart en de geologische overzichtskaart geraadpleegd, alsmede 

historische kaarten waaronder de eerste kadastrale kaart uit 1823 (De Woonomgeving 

2006). Er is ook gebruik gemaakt van een eerder archeologisch onderzoek in het 

onderzoeksgebied (van Genabeek 2001). 

Om inzicht te krijgen in de verstoring van de ondergrond van het onderzoeksgebied zijn 

in het archief van Oss diverse plattegronden opgezocht. Het bouwarchief was echter 

vanwege de verhuizing van het archief voor langere tijd niet toegankelijk, waardoor er 

geen gegevens over de reeds gesloopte bebouwing verzameld kon worden. 

9


10


3 Resultaten bureauonderzoek 

3.1 Geologische ontwikkeling 

3.2 Bodem 

Oss ligt in het zuidelijke zandgebied van Nederland, een relatief vlak gebied dat nooit 

door landijs bedekt is geweest. Op geologische gronden kan Oss ingedeeld worden bij 

het gebied van de Roerdalslenk (Berendsen 2005). De stad ligt op de overgang van de 

hoge dekzandgronden naar het rivierengebied. 

Tijdens de laatste twee glacialen (ijstijden) van het Pleistoceen (het Saalien en het 

Weichselien; Bijlage 1) zijn er in Nederland landvormen en afzettingen ontstaan die 

nog steeds over grote gebieden aan het oppervlakte voorkomen. In het zuiden van 

Nederland heersten periglaciale omstandigheden, waarbij windafzettingen (dekzanden 

en löss) en lokale beekafzettingen werden gevormd (de Boxtel Formatie; Bijlage 1). De 

dekzanden uit het Saalien en het Weichselien kunnen vaak niet van elkaar 

onderscheiden worden. Soms zit er een veenlaag tussen die gevormd is in het warme 

en vegetatierijke Eemien (Berendsen 2005), zodat onderscheid wel mogelijk is. 

In de Roerdalslenk is het dekzandpakket meer dan 15 m dik. Het dekzand bestaat uit 

fijnkorrelig en kalkloos zand. In de slenk komen een paar grote dekzandruggen voor 

met een zuidwest-noordoostelijke richting. Een groot deel van Oss en ook het 

onderzoeksgebied liggen op een dergelijke grote dekzandrug. 

Op de geomorfologische kaart van Nederland (Stiboka 1983) is het onderzoeksgebied 

niet gekarteerd vanwege de bebouwing, maar op basis van de omliggende 

kaarteenheden ligt het onderzoeksgebied op de overgang van een dekzandrug al dan 

niet met oud-bouwlanddek (3L5) naar een terrasvlakte, al dan niet bedekt met dekzand 

(code 2M18a). 

Op de bodemkaart van Nederland (Stiboka 1966 zie ook Bijlage 2) behoort het 

onderzoeksgebied tot de bebouwde kom van Oss en is daarom niet geclassificeerd. 

Op grond van de omliggende, wel gekaarteerde eenheden worden hoge bruine 

(bEZ21) en zwarte enkeerdgronden (zEZ21) verwacht in leemarm en zwak lemig fijn 

zand. De grondwatertrap varieert van VI en VII. De gemiddeld hoogste 

grondwaterstand komt dan niet boven de 40 cm beneden maaiveld (-mv) uit, en de 

gemiddeld laagste grondwaterstand is dieper dan 120 cm -mv. 

De bruine en zwarte enkeerdgronden zijn zandgronden met een niet-vergraven, dikke 

humushoudende bovengrond (Aa-horizont van minimaal 50 cm dik). Deze dikke 

humushoudende bovengrond wordt ook wel een plaggendek of esdek genoemd. Dit 

esdek is ontstaan door het eeuwenlang opbrengen van gemengde plaggen en 

potstalmest op de akkers. De plaggen werden gestoken op nabij liggende gras-, bos- 

of heidepercelen en in de potstal geworpen om de uitwerpselen van het vee op te 

vangen. Vaak werd ook het nederzettingsafval vermengd met de plaggen, waardoor in 

esdekken vaak ‘mestaardewerk’ voorkomt. De plaggen werden met de uitwerpselen en 

het nederzettingsafval vervolgens als mest op de akkers gebracht. Op een 

akkercomplex op arme zandgrond konden zo gedurende langere tijd gewassen 

11


verbouwd worden, zonder dat de bodemvruchtbaarheid daarbij uitgeput raakte. De 

oogsten konden daardoor op peil blijven. 

De hoge enkeerdgronden hebben in Zuid-Nederland vaak een kenmerkende driedeling 

in de A-horizont, bestaande uit een wat donkere bouwvoor op een wat lichter gekleurde 

tussenlaag, met daaronder weer een wat donkerder gekleurde laag. Hoe deze 

driedeling is ontstaan is niet geheel duidelijk. Mogelijk is er een periode geweest dat er 

schralere mest is gebruikt, maar inwaaiing van stuifzand is ook mogelijk. Bij sterk 

lemige gronden kan er omkering van het profiel hebben plaatsgevonden, toen bij het 

begin van de esvorming de moderpodzol-B-horizont geheel of gedeelte is doorspit. 

Daarna heeft er dan ophoging met donkerder materiaal plaatsgevonden (Stiboka, 

1976). Deze laatste gronden worden tegenwoordig wel tot de bruine enkeergronden 

gerekend. 

De bruine enkeerdgronden liggen in het overgangsgebied van de zandgronden naar 

het rivierkleigronden, of op een zandopduiking in de rivierklei. De zwarte enkeerdgrond 

liggen meestal op de relatief hoge, langgerekte ruggen in het dekzandlandschap in de 

nabijheid van oude bewoningskernen. Er wordt aangenomen dat het kleurverschil 

tussen de bodems wordt veroorzaakt door de aard van het gebruikte materiaal in de 

potstal. De zwarte enkeergronden zouden zijn ontstaan door het gebruik van 

heideplaggen, de bruine door het gebruik van bosstrooisel (Stiboka 1976). 

Ter plaatse van de esdekken kan het originele maaiveld zijn opgehoogd met minimaal 

0,5 m en lokaal zelfs meer dan 1 m grond, terwijl het maaiveld in de afgeplagde 

gebieden rondom het akkercomplex juist verlaagd is. Bij hele dikke plaggendekken (> 1 

m) is soms sprake van een bruin esdek in de ondergrond en een donkerbruin tot zwart 

esdek in de top van de bodem. Dit kan wijzen op een meerfasige opbouw van het 

esdek, waarbij verschillende brongebieden voor het strooisel zijn afgeplagd. 

Onder het esdek kan nog een geelbruine tot okerkleurige B-horizont worden 

aangetroffen, afhankelijk van de hoogteligging. Afhankelijk van de vorm van het humus 

in deze horizont, is het een humuspodzol-B (humushuidjes rond de zandkorrels) of een 

moderpodzol-B (humus in balletjes tussen de zandkorrels). Ook kan in deze laag ijzer 

en aluminium ingespoeld zijn. Soms bestaat de zandondergrond gelijk uit een roestloos 

of roestig, geelwit zand (C-horizont). 

3.3 Archeologische waarden 

Tijdens het bureauonderzoek zijn de archeologische vondstmeldingen van het gebied 

in het ARCHIS archief van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en 

Monumenten (RACM) geïnventariseerd (ruimtelijke weergave in Bijlage 2). 

In het onderzoeksgebied zijn drie waarnemingen genoteerd in ARCHIS-II 

(waarnemingsnr. 38945, 17178, 45481). Vermoedelijk zijn de eerste twee echter niet 

exact op de juiste coördinaten gezet. De beschrijvingen melden bovendien dat het het 

toponiem Arendsvlucht betreft. Vermoedelijk liggen de waarnemingen wat meer naar 

het westen. Het betreft een huisplattegrond (twee wanden) gedateerd van de 

Romeinse tijd tot en met de Late Middeleeuwen, tezamen met fragmenten aardewerk 

uit de Romeinse tijd, Vroege tot en met Late Middeleeuwen (waarnemingsnr. 38945). 

Verder zijn in een rioolsleuf fragmenten aardewerk uit de Vroege tot en met Late 

12


Middeleeuwen gevonden (waarnemingsnr. 17178). De waarnemingen dateren 

respectievelijk uit 1984 en 1988. Van Alphen (2000) merkt op dat in 1984 bij riolerings- 

en reconstructiewerkzaamheden een zwaargebouwd muurwerk met een aanzet van 

een gewelfboog werd waargenomen uit de 15 de -16 de eeuw. Het zijn vermoedelijk resten 

geweest van een landhoofd van een brug over de slotgracht van Huize Arendsvlucht. 

Waanemingsnr. 45481 ligt in het zuidwesten van het onderzoeksgebied. Het betreft het 

onderzoek aan de Arendsvlucht voorafgaand van de bouw aan de Torenstaete in 1999 

(van Genabeek 2001). Bij het onderzoek zijn grondsporen en fragmenten aardewerk uit 

de Vroege tot en met Late Middeleeuwen gevonden. Ook is de ligging van grachten 

rondom Huize Arendsvlucht en de 14 de eeuwse stadsgracht aangetoond, tezamen met 

de stadswal (zie Figuur 3.1). Van Huize Arendsvlucht en het versterkte huis dat eraan 

voorafging is maar weinig teruggevonden (van Genabeek 2001). Het gaat daarbij om 

muurresten van een bijgebouw van de middeleeuwse voorganger van Huize 

Arendsvlucht die deels in de stadsgracht lagen. Er werden ook ondiepe grondsporen 

van vier waterputten aangetroffen. Deze waterputten hebben vrijwel zeker bij een 

opeenvolging van boerderijen uit de 9 de tot en met de 11 de eeuw gehoord (van Alphen 

2000). 

Figuur 3.1 Vereenvoudigde profieltekening van de doorsnede van de stadsgracht zoals aangetroffen bij de 

opgravingen aan de Arendsvlucht (van Genabeek 2001). De breedte van de gracht in de oudste 

fase was minimaal 7,20 m. De gracht is in verschillende fasen opgevuld. 

Op iets grotere afstand zijn ook verscheidene waarnemingen gedaan rondom het 

onderzoeksgebied: 

• Op enkele tientallen meters ten noordwesten van het onderzoeksgebied zijn 

aan de Krakenburg fragmenten aardewerk uit de Late Middeleeuwen en resten 

uit de Nieuwe tijd gevonden (waarnemingsnr. 17174). 

• Op ca. 150 m ten noorden van het onderzoeksgebied zijn aan de Foulkesstraat 

voornamelijk fragmenten gevonden uit de Late Middeleeuwen, maar ook een 

fragment uit de IJzertijd en een fragment uit de Romeinse tijd (waarnemingsnr. 

17176). 

• Op ca. 200 m zuidelijk van het onderzoeksgebied aan de Fabriekstraat zijn 

restanten aangetroffen van de Bossche Poort. De resten zijn gedateerd in de 

15 de , mogelijk 14 de eeuw (waarnemingsnr. 404764). 

13


• Aan de Peperstraat op ca. 100m ten zuidoosten van het onderzoeksgebied is 

een vondstmelding (nr. 401917) gedaan van fragmenten glas en aardewerk en 

resten dierlijk bot, voornamelijk uit de Nieuwe Tijd. 

• Een groot aantal waterputten is gevonden aan de Eikenboomgaard, op ca. 300 

m ten oosten van het onderzoeksgebied (waarnemingnr. 14369, 33669). De 

meeste waren boomstamputten uit de Late Middeleeuwen. Ook waren er 

enkele uit de Romeinse tijd tot en met Vroege Middeleeuwen. 

Op ongeveer 400-500 m ten oosten van het onderzoeksgebied zijn verscheidene 

vondsten aangetroffen: 

• Aan de Koornstraat bewoningsresten gevonden uit 16 de -19 de eeuw 

(waarnemingsnr. 404768), tevens twee sporen van een gracht en een 

paalspoor uit de 19e eeuw. De scherf uit de IJzertijd sluit aan bij de eerder 

vastgestelde bewoningsresten uit deze periode aan de Eikenboomgaard 

(waarnemingsnr. 401543). 

• Aan de Singel ’40-’45 zijn vermoedelijk resten gevonden van een voorburcht 

van een 14 de -16 de eeuws kasteel (waarnemingsnr. 34488). Tevens aan het 

Burchtplein zijn de resten gevonden van het kasteel van Oss (waarnemingnr. 

38937, 137699). 

Op de IKAW is het onderzoeksgebied niet gekarteerd vanwege de bebouwing. 

3.4 Historische ontwikkeling 

3.4.1 Oss 

De omgeving van Oss en met name de gebieden ten noorden en westen ervan zijn 

vanaf de Bronstijd bewoond geweest. De vierkante oude waterput uit ca 150 na Chr. 

en ronde waterputten bestaande uit palen met vlechtwerk uit de Late Romeinse Tijd en 

Vroege Middeleeuwen gevonden aan de Eikenboomgaard, laat zien dat deze streek in 

bovengenoemde perioden bewoond was. Een scherf uit de IJzertijd gevonden aan de 

Koornstraat, sluit aan bij de eerder vastgestelde bewoningsresten uit deze periode aan 

de Eikenboomgaard. Enkele waterputten aan de Arendsvlucht tonen ter plaatse een 

opeenvolging aan van boerderijen uit de 9 de tot de 11 de eeuw (van Genabeek 2001; 

van Alpen 2000). 

De oudste vermelding van Oss zelf dateert uit 1069. In de twaalfde eeuw komt de 

naam enkele keren voor op de goederenlijst van de abdij van Echternach in 

Luxemburg (Buijks et al. 1998). Het pre-stedelijke Oss lag mogelijk al op de plaats van 

de huidige binnenstad (van Genabeek 2001). De Begijnenstraat was tot 1890 de 

hoofdstraat van Oss; daarna werd die rol overgenomen door de Molenstraat. In 1387 

krijgt Oss het recht om een stadsgracht te graven, waardoor stad en omgeving duidelijk 

gescheiden werden (zie ook Figuur 3.2 en 3.3). 

14


Figuur 3.2 Uitsnede van de Hattingakaart uit 1760. De stadsgracht is op deze uitsnede goed te zien. 

Figuur 3.3 Uitsnede van de Wiebekingkaart uit 1799. Het onderzoeksgebied is op deze kaart bij 

benadering aangegeven. De schaal van de kaart is onduidelijk. 

15


Langs de gracht lagen versterkte huizen, die vermoedelijk al eerder bestonden dan de 

gracht zelf. Het betreft het kasteel van Oss, Trawanen, Huize Munster en Huize 

Arendsvlucht. Begin 15 de eeuw, mogelijk al in de 14 de eeuw, werden de twee stenen 

poorten van de stad in gebruik genomen, de Bossche Poort en de Graafsche Poort 

(Hulst 2001). 

In 1687 werd Huize Arensvlucht gebouwd. Het verving de middeleeuwse voorganger, 

dat omgracht was en enkele bijgebouwen had (van Genabeek 2001). Huize 

Arendsvlucht werd in 1841 aangekocht door de zusters van de O.L.V. Moeder van 

barmhartigheid. Het werd in 1879 afgebroken waarna er een nieuw gebouw op deze 

plaats kwam te staan (zie paragraaf 3.4.2). 

De stadsgracht verzandde na enkele eeuwen in gebruik te zijn geweest en werd 

daarom in het midden van de 18 de eeuw opnieuw uitgegraven. Eind van de 19 de eeuw 

werd de gracht voorgoed gedempt (van Genabeek 2001). 

Op de kadasterkaart van circa 1823 is de stadsgracht nog te zien (Figuur 3.4). Ook 

bevindt zich de slotgracht van Huize Arendsvlucht zich in het onderzoeksgebied. Langs 

de Begijnenstraat en Torenstraat staan verscheidene huizen (rood). Direct ten 

zuidoosten van het onderzoeksgebied bevindt zich de kerk (blauw). Op de uitsnede 

van de kadasterkaart van 1886, is de stadsgracht nog steeds aangegeven (Figuur 3.5). 

Figuur 3.4 Uitsnede van eerste kadasterkaart van Oss uit circa 1823 (De Woonomgeving 2006). Huize 

Arendsvlucht bevindt zich iets ten zuiden van het midden van het onderzoeksgebied. 

16


Figuur 3.5 Uitsnede van de kadasterkaart van Oss uit 1886 (BHIC Oss 2006). De stadsgracht is hierop 

nog goed te zien. Ten noorden van de stadsgracht ligt het 19 de eeuwse Sint Leonardusgesticht. 

3.4.2 Sint Leonardusgesticht en Sint Annaziekenhuis 

Uit het gedenkboek uitgegeven bij het eeuwfeest der eerw. zusters van het St. 

Leonardusgesticht te Oss op 6 december 1939 volgt de volgende informatie. 

In 1839 riep de Ossche pastoor Brouwers de hulp in van de Congregatie van de 

Zusters van Tilburg. Hij wilde dat zij te Oss een inrichting van liefdadigheid voor de 

jeugd zou worden opgericht. Aan dit verzoek werd gehoor gegeven. December 1839 

reisden de eerste twee zusters af naar Oss; spoedig volgden er nog twee. Er werd 

begonnen met het geven van godsdienstonderwijs en handwerkles aan meisjes. 

Vanwege de grote vraag naar hun diensten moest al snel op zoek worden gegaan naar 

een grotere huisvesting. Derhalve werd in 1841 de Arendsvlucht (een voormalig 

versterkt huis aan de stadsgracht) met tuin aangekocht. Het huis werd ingericht als 

klooster. Het koetshuis kreeg de bestemming van kapel, andere vertrekken werden 

klaslokaal; voor de opname van bejaarde vrouwen werd een afzonderlijk verblijf 

gebouwd. 

In 1851 werd ook een kostschool voor meisjes geopend. Uit het hele land kwamen zij 

naar Oss om daar opgevoed en onderwezen te worden aan dit Sint Leonardusgesticht. 

In 1865 waren er aan het Sint Leonardusgesticht al 25 zusters werkzaam. Zij 

bestierden een lagere school (meisjes), een pensionaat voor meisjes en een 

zondagsschool. In 1866 werd begonnen met het bewaarschoolonderwijs. De 

bestaande school werd al spoedig te klein. Deze werd in 1874 uitgebreid met een 

verdieping. Vanaf 1875 werd ook naaionderricht gegeven. 

17


Vanaf 1876 werd een andere koers ingeslagen. Het pensionaat werd 1876 opgeheven. 

Voor het meisjesonderwijs werden in het onderzoeksgebied nieuwe scholen gebouwd; 

de bejaarde vrouwen verhuisden naar de vroegere schoollokalen. Het oude verblijf van 

de zusters werd geheel ingebouwd. Oktober 1876 werd gestart met een nieuw 

weeshuis; die maand werden ook de eerste zeven bejaarde mannen opgenomen en 

werd het gasthuis geopend. 

Op de nieuwe school werd ook een begin gemaakt met de zogenaamde Franse School 

voor meergegoeden. Het jaar daarop werd de eerste steen gelegd voor het nieuwe 

gesticht voor de mannen en kostdames en werd de vestibule gebouwd. In 1879 werd 

de oude Arendsvlucht gesloopt; op die plek verrezen een keuken met kelder en 

spreekkamers (zie ook Figuur 3.6). Dat jaar werd ook de nieuwe kapel gebouwd. 

Na 20 jaar werd het weeshuis weer opgeheven, omdat dit niet aan de verwachtingen 

voldeed (te weinig wezen). In 1889 werd het 50-jarig bestaan gevierd. Inmiddels 

zorgden 43 zusters voor 745 leerlingen. Verder werden bejaarde mannen en vrouwen 

intern verpleegd, maar dit deed men ook aan huis. 

In 1900 schonk Dr. Van der Steen een aanzienlijke som geld voor het bouwen van een 

tuinmuur. Dat jaar werd ook de recreatiezaal van de zusters vergroot. De school was 

opnieuw te klein geworden. Augustus 1901 werd een nieuwe school aanbesteed, die 

mei 1902 in gebruik kon worden genomen (de Sint Raphaelschool, ten noorden van 

het Sint Leonardusgesticht; Figuur 3.6). De oude klaslokalen werden ingericht als zit- 

en slaapzaal voor bejaarde vrouwen en kamers voor kostdames. Een van deze 

kostdames, Mej. Anna Petronella Vos de Wael woonde in 1912 25 jaar in het gesticht. 

Uit dankbaarheid doneerde zij een groot geldbedrag voor de bouw van een ziekenhuis 

vlakbij het Sint Leonardusgesticht. September 1913 werd het Sint Annaziekenhuis 

ingewijd. In datzelfde jaar werd ook nog een nieuwe boerderij en 2 scholen (een 

bewaar- en een meisjesschool) elders te Oss gebouwd. 

18


Figuur 3.6 De Arendsvlucht omstreeks 1915, gezien vanaf de kruising met de Torenstraat. Op de 

achtergrond (midden) het St. Leonardusgesticht (‘Klooster’) en helemaal achteraan de 

Rafaëlschool (BHIC 2006). 

In 1914 bestond het gesticht alweer 75 jaar. Er waren toen 63 zusters werkzaam, die 

1192 leerlingen onder hun hoede hadden. 276 personen woonden in het gesticht 

(waaronder 39 Belgische vluchtelingen). De kostschool had 38 leerlingen, en in het 

ziekenhuis lagen op dat moment 10 patiënten. In 1924 werd daar de eerste operatie 

uitgevoerd. Dat jaar werd ook de M.U.L.O. school geopend, in lokalen van de lagere 

school. In 1925 kregen zij een eigen gebouw, dat in 1926 al werd uitgebreid met een 

vierde lokaal. De school had in 1934 al 90 leerlingen en werd in 1937 opnieuw 

uitgebreid met een lokaal. 

In 1930 werd aan de overkant van de straat (Torenstraat) de bewaarschool afgebroken 

plus een aangrenzende woning. Hier werd een nieuwe bewaarschool neergezet, met 

op de bovenverdieping de Modevakschool. Ook deze school groeide snel en al in 1932 

uitgebreid met een vierde lokaal. 

In 1935 werd het pensionaat opgeheven. Dat jaar werd gestart met het kookonderwijs. 

In 1939 werd de voorgevel van het gesticht verfraaid door het aanbrengen van grote 

ramen. Ook werd begonnen met de uitbreiding van het ziekenhuis door een bijbouw te 

plaatsen tussen het ziekenhuis en het vroegere pensionaat. Ook werd er een nieuwe 

ingang gebouwd. Inmiddels was het aantal kloosterlingen uitgegroeid tot 70. Zij 

beheerden 3 bewaarscholen (422 kinderen), U.L.O. school (135 leerlingen), 3 lagere 

scholen (1057 leerlingen). De Dag- en Avondhandwerkschool had 155 leerlingen en de 

kookcursus 89 meisjes. In het gesticht verbleven 50 bejaarde mannen en vrouwen en 

25 hulpbehoevenden. 

19


Figuur 3.6 Uitsnede van een stadsplattegrond van Oss uit 1956 (BHIC Oss 2006). Ten noorden van het 

Sint Leonardusgesticht en de aangebouwde Rafaëlschool is de locatie van het Sint 

Annaziekenhuis weergegeven. 

In 1961 werd buiten het centrum van Oss een nieuw ziekenhuis in gebruik genomen. 

Het oude Sint Annaziekenhuis werd omgevormd tot verpleegtehuis. Het pand werd in 

1984 gesloopt, om plaats te maken voor de nieuwbouw van een verzorgings- en een 

verpleegtehuis: Sonnevank aan de Arendsvlucht en Vita Nova aan de Begijnenstraat. 

3.5 Onderzoek bebouwing en verstoringen 

Vanwege de verhuizing van het archief van Oss is het archief voor langere tijd niet 

toegankelijk, zo ook ten tijde van dit onderzoek. Wel zijn verscheidene kaarten en 

stadsplattegronden verkregen, namelijk uit 1760, 1799, 1823, 1886, 1918, 1949, 1969 

en 1970. De locatie van nu gesloopte gebouwen is met name door de plattegronden uit 

de vorige eeuw bij benadering bekend (zie ook Figuren 3.1 tot en met 3.6). 

De kaarten uit 1970, 1948, 1910 en 1823 zijn in GIS gegeoreferenceerd en over elkaar 

heen gelegd. De gebouwen zijn overgetrokken en in een nieuw bestand geplot. De 

onnauwkeurigheid is circa 5 m, vanwege de staat van de kaarten en de moeilijkheid 

om exacte locaties te vinden waarvan coördinaten bekend waren. Het resultaat is 

gebruikt om in Bijlage 3 bebouwing en verwachte verstoringen weer te geven. 

Van de huidige bebouwing is bekend dat het gebouw op de hoek van de Torenstraat 

en Arendsvlucht (Torenstaete) onderkelderd is. Vita Nova, op de hoek van de 

Begijnenstraat - Driek van Erpstraat, is niet onderkelderd en beschikt over kruipruimtes 

20


van 60 cm diep. Het laatste geldt ook voor het gebouw op de hoek van de Driek van 

Erpstraat en de Arendsvlucht (mededeling A. Zomers). 

3.6 Archeologische verwachting 

Oss ligt op een dekzandrug op de overgang van het dekzandgebied naar het 

rivierengebied. Archeologische vondsten hebben aangetoond dat binnen een straal 

van 500 m rond het onderzoeksgebied in ieder geval in de Romeinse Tijd en de Volle 

Middeleeuwen (900-1300) bewoning is geweest. Binnen het onderzoeksgebied is 

bewoning uit de Volle Middeleeuwen aangetoond. In het hele gebied geldt een hoge 

verwachting voor nederzettingsporen in dekzand, uit de periode voor 1400 na Chr. 

Vanaf de 14 de eeuw is er een driedeling aan te brengen binnen het onderzoeksgebied 

(zie ook Bijlage 4, de archeologische kenmerkenkaart). 

Midden door het onderzoeksgebied loopt de stadsgracht van Oss die aan het eind van 

de 14 de eeuw tot stand is gekomen. Deze gracht is plaatselijk ongeveer 10 meter breed 

en aan de stadszijde ervan heeft een wallichaam gelegen. Bovendien bevindt zich een 

de buitenzijde van de gracht een apart omgracht terrein waarop oorspronkelijk een 

versterkt huis ‘Arendsvlucht’ heeft gestaan. De resten van de grachten zijn relatief diep 

en kunnen ook onder diepere verstoringen nog aangetroffen worden. 

Ten noorden van de gracht (dus buiten de stad) zijn op basis van omliggende 

bodemkundige eenheden hoge enkeergronden te verwachten. In dit gebied bevindt 

zich een esdek dat oude bewoningssporen vermoedelijk goed heeft geconserveerd. 

Archeologische vondsten en bewoningssporen kunnen bij een intact bodemprofiel 

worden verwacht aan de basis van het esdek en in de top (Ah-, E-, Bh- en Bshorizonten) 

van een eventueel daar onder begraven bodemprofiel (meestal een 

humuspodzol). Op basis van het archeologisch onderzoek in 1999 wordt verwacht dat 

de dikte van het esdek tussen de 80 cm en 120 cm zal bedragen maar dat er 

plaatselijk diepere verstoringen aanwezig zijn waaronder zich echter nog wel oude 

grondsporen bevinden. Aan de Begijnenstraat kunnen op een hoger niveau resten van 

huizen uit de Nieuwe Tijd aangetroffen worden. 

Ten zuiden van de gracht (dus binnen de stad) is vanaf de 14 de eeuw de bebouwing 

geconcentreerd. Het gaat daarbij om bebouwing aan de Torenstraat en Begijnenstraat 

met bijbehorende achterterreinen die aan de stadswal grensden. In deze zone hebben 

vanaf de 14 de eeuw geleidelijk ophogingen plaats gevonden waardoor de 

archeologische resten in meerdere niveaus aanwezig kunnen zijn. Het onderste niveau 

ligt daarop op de top van het dekzand tussen 80cm en 120cm onder het maaiveld. Op 

het diepste niveau kunnen ook sporen worden aangetroffen van nederzettingen van 

voor 1400, in ieder geval uit de Volle Middeleeuwen. Op hogere niveaus kunnen resten 

van steenbouw en andere structuren uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd worden 

verwacht. 

Op basis van de bodemverstoring (Bijlage 3) in het verleden kunnen drie eenheden 

worden onderscheiden: 

Op plaatsen waar in de 19 de en 20 ste eeuw bebouwing heeft plaats gevonden kan 

sprake zijn van min of meer ernstige verstoring van het bodemarchief. Volgens de 

beschikbare gegevens is echter slechts een relatief gering deel geheel verstoord. Het 

21


gaat daarbij om de onderkelderde vleugel uit 2000 op de hoek Torenstraat en 

Arendsvlucht (Torenstaete). Hier heeft in 1999 een archeologisch onderzoek plaats 

gevonden. 

Op de plaats van de overige (in het verleden gesloopte of nog aanwezige ) bebouwing 

is de verstoring voor zover bekend beperkt tot maximaal 150 cm. Plaatselijk kunnen 

wel diepere funderingen aanwezig zijn. Met name de diepere sporen die zich onder het 

esdek bevinden en de sporen van grachten zijn hier nog bewaard gebleven. In deze 

zones kunnen, hoewel plaatselijk verstoord, nog belangrijke archeologische resten 

verwacht worden. 

In de gebieden die in het recente verleden (19 de - 20 ste eeuw) niet bebouwd zijn 

geweest, kunnen afgezien van plaatselijke verstoringen door rioleringen en 

boomkuilen, nog gave archeologische resten bewaard zijn gebleven. 

22


4 Conclusies en aanbevelingen 

4.1 Conclusies 

De doelstelling van dit onderzoek is een inventarisatie van de aanwezige en te 

verwachten archeologische resten en vindplaatsen in het onderzoeksgebied aan de 

Begijnenstraat te Oss. De conclusies worden behandeld aan de hand van de 

onderzoeksvragen. 

Wat is er uit historische bronnen en kaarten te reconstrueren over de vroege 

stadsontwikkeling van Oss? 

Oss wordt voor het eerst in 1069 na Chr. genoemd. Het krijgt in de 14 de eeuw 

stadsrechten en mag dan een gracht en omwalling rond de stad aanleggen. Langs de 

gracht lagen versterkte en omgrachte huizen, die vermoedelijk al eerder bestonden 

dan de stadsgracht zelf. Het betreft ondermeer de voorloper van Huize Arendsvlucht 

die in het onderzoeksgebied lag. De Begijnenstraat en Torenstraat zijn oude straten 

waaraan in ieder geval vanaf de 14 de eeuw bebouwing heeft plaats gevonden. 

Hoe heeft de directe omgeving van het onderzoeksgebied aan de Begijnenstraat zich 

ontwikkeld? 

In het onderzoeksgebied werd in de 14 de eeuw de stadsgracht en stadswal aangelegd. 

De gracht verzandde na enkele eeuwen in gebruik te zijn geweest en werd daarom in 

het midden van de 18 de -eeuw opnieuw uitgegraven. Eind van de 19 de -eeuw werd de 

gracht voorgoed gedempt. 

In 1687 werd Huize Arensvlucht gebouwd. Het verving haar middeleeuwse voorganger, 

dat omgracht was en enkele bijgebouwen had. In Huize Arendsvlucht was vanaf 1841 

het Sint Leonardusgesticht gevestigd. Het klooster met school en ouderenopvang 

breidde zich gedurende de 19 de eeuw uit langs de Arendsvlucht en Torenstraat. In 

1913 werd door dezelfde organisatie in het onderzoeksgebied ook een ziekenhuis 

gebouwd. 

De Begijnenstraat aan de oostkant van het onderzoeksgebied was lange tijd de 

hoofdstraat van Oss. 

Zijn er archeologische waarden aanwezig of waar kunnen deze verwacht worden? 

In een straal van 500 m rondom het onderzoeksgebied zijn verscheidene 

archeologische waarnemingen gedaan. Er zijn sporen gevonden die uit 150 na Chr. 

dateren. Op het onderzoeksterrein zelf zijn sporen uit de 9 de -13 de eeuw aangetroffen. 

Ondermeer is een deel van de 14 de eeuwse stadgracht en een deel van de slotgracht 

van Huize Arendsvlucht in het onderzoeksgebied gevonden. Deze lopen door in het 

plangebied . 

Op grond van de kadasterkaart uit 1823 en de vondsten in de omgeving zijn er drie 

verwachtingszones opgesteld. In het hele gebied geldt een hoge verwachting voor 

nederzettingsporen in dekzand, uit de periode voor 1200 n Chr. Het gebied dat binnen 

de grachten lag, kent een hoge verwachting voor nederzettingsporen en mogelijk 

steenbouw uit de 13 de tot 18 de eeuw. In dit gebied geldt ook een zeer hoge verwachting 

om de stads- en slotgrachten aan te treffen. Verder kunnen er nog resten uit de 

23


Nieuwe Tijd worden aangetroffen, met name in het gebied dat op de kadasterkaart van 

1823 tot de erven van de toenmalige bebouwing behoorde. Deze verwachting overlapt 

het gebied dat binnen de grachten lag en een hoge verwachting heeft voor resten uit 

de Late Middeleeuwen. 

Wat is de vermoedelijke diepteligging van de archeologische resten? 

Het huidige maaiveld ligt op circa 7 m +NAP. Het oorspronkelijke maaiveld lag 

vermoedelijk een halve meter lager, op circa 6,50 m +NAP. Het archeologisch niveau 

wat betreft de stadsgracht is tussen de 6,50 en 4,50 m + NAP aanwezig (zie Figuur 

3.1). Onderin wordt grachtvulling uit de 14 de -16 de eeuw aangetroffen, daarboven vulling 

uit de 18 de -19 de eeuw. 

Wat is de vermoedelijke aard, omvang en datering van eventuele vindplaatsen? 

Met grote waarschijnlijkheid kunnen resten aangetroffen worden die samenhangen met 

de verdediging van de stad: stadsgrachten en stadsomwalling uit de 14 de eeuw. 

Daarnaast is er kans op het aantreffen van de slotgracht en middeleeuwse resten van 

de voorganger van Huize Arendsvlucht. Er geldt voor het hele gebied een hoge 

verwachting voor nederzettingsporen van voor de 14 de eeuw en deels een hoge 

verwachting voor sporen uit de Nieuwe Tijd. In Bijlage 4 zijn de kenmerken van de 

verschillende gebieden aangeduid. 

Hoe is de bodemopbouw van het gebied en is deze nog intact? 

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het onderzoeksgebied op de overgang van een 

dekzandrug naar een rivierterrasvlakte ligt. Er worden hoge bruine en zwarte 

enkeerdgronden verwacht in leemarm en zwak lemig fijn zand. 

De bodem is in een groot deel van het onderzoeksgebied door eerder bebouwing deels 

verstoord geraakt. Het is in het onderzoeksgebied echter niet mogelijk om de locaties 

waar gebouwen uit het begin van de 20 ste eeuw of eerder hebben gestaan volledig af te 

schrijven, daar nog diepe sporen van waterputten, kuilen, grachten en greppels 

aanwezig kunnen zijn. Ter plaatse van de huidige bebouwing nabij de Driek van 

Erpstraat is de bodem in ieder geval tot 60 cm diepte verstoord, waardoor het 

archeologische vlak nog intact kan zijn. Onder de bebouwing bij de Torenstraat 

(Torenstaete) is het archeologisch niveau verwijderd bij de archeologische opgraving. 

In hoeverre worden eventuele archeologische resten bedreigd door de voorgenomen 

bodemingrepen en welke aanbevelingen kunnen gedaan worden om het bodemarchief 

zo min mogelijk aan te tasten? 

Het is waarschijnlijk dat de aanwezige archeologische resten bedreigd worden. 

Mogelijk zijn deze nog niet diep verstoord door bebouwing. Het is echter bij dit 

bureauonderzoek niet mogelijk de daadwerkelijke verstoringsdiepte van alle bebouwing 

die in dit gebied gestaan heeft aan te tonen. 

4.2 Aanbevelingen 

Omdat de mogelijkheid op het aantreffen van archeologische resten erg groot is in het 

hele onderzoeksgebied, behalve ter plekke van de kelders onder Torenstaete en ter 

plaatse van de archeologische opgraving aan de Arendsvlucht, wordt bij alle 

bodemverstorende activiteiten in het onderzoeksgebied aangeraden een 

vervolgonderzoek uit te voeren. Daarbij geldt dat bodemverstorende activiteiten buiten 

24


de stadskern die ondieper reiken dan 60 cm onder het maaiveld de archeologische 

resten niet aantasten en daarom niet vergezeld hoeven te gaan van archeologisch 

onderzoek. Bij bodemverstorende activiteiten binnen de historische stadskern geldt dat 

geen onderzoek hoeft worden gedaan bij verstoringen ondieper dan 50 cm onder het 

maaiveld. Bij diepere ingrepen wordt archeologisch onderzoek wel noodzakelijk 

geacht. 

Bij de sloop van het huidige gebouw Vita Nova op de hoek van de Begijnenstraat en de 

Driek van Erpstraat adviseert BAAC bv dat bij de sloop de palen vooralsnog niet 

gerooid worden. Hierdoor worden grote verstoringen voorkomen. Eventueel zou de 

sloop van de vloer van de kruipruimte gecombineerd kunnen worden met het uitvoeren 

van archeologisch onderzoek aangezien daarbij vermoedelijk een archeologisch vlak 

kan worden onderzocht. Hetzelfde geldt voor de eventuele sloop van het gebouw op de 

hoek van de Arendsvlucht en de Driek van Erpstraat. Zulk onderzoek kan meer 

duidelijkheid verschaffen over het daarna te ondernemen vervolgonderzoek ter plaatse 

van de nieuwbouw. 

Bovenstaand advies vormt een zogenaamd selectieadvies. Het selectieadvies wordt 

eerst beoordeeld door het bevoegd gezag (een senior archeoloog in dienst van of 

ingehuurd door de gemeente, of de provinciaal archeoloog, of de Rijksdienst voor het 

Oudheidkundig Bodemonderzoek). Deze beoordeling kan vanwege de grote 

hoeveelheid rapporten bij gemeenten en provincies enkele weken duren. De 

beoordeling zelf wordt overigens het selectiebesluit genoemd. 

Er is getracht een zo gefundeerd mogelijk advies te geven op grond van de gebruikte 

onderzoeksmethoden. De aanwezigheid van archeologische sporen of resten in het 

onderzoeksgebied kan nooit volledig worden uitgesloten. BAAC bv wil de 

opdrachtgever er daarom op wijzen dat men bij bodemverstorende activiteiten alert 

dient te zijn op de aanwezigheid van archeologische waarden. Bij het aantreffen van 

deze waarden dient hiervan melding te worden gemaakt bij de Burgemeester conform 

artikel 47 van de Monumentenwet 1988. 

25


26


Begrippenlijst 

Afkortingen 

AHN Actueel Hoogtebestand Nederland 

AMK Archeologische Monumentenkaart. Deze kaart is een gedigitaliseerd bestand van 

alle behoudenswaardige archeologische terreinen in Nederland. 

ARCHIS ARCHeologisch Informatie Systeem 

BAAC Bureau voor Bouwhistorie, Archeologie, Architectuur- en Cultuurhistorie 

IKAW Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden 

IVO Inventariserend veldonderzoek 

NAP Normaal Amsterdams Peil 

PvE Programma van Eisen 

RACM Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten 

Verklarende woordenlijst 

A-horizont Donkergekleurde bodemhorizont waarin humus door bodemdieren, 

planten,schimmels en bacteriën is omgezet en gemengd met de eventuele 

minerale delen 

AC profiel Bodemprofiel waarin een humusrijke A-horizont direct gelegen is op het 

ongeroerde moedermateriaal (C-horizont). 

Afzetting Neerslag of bezinking van materiaal. 

Antropogeen Ten gevolge van menselijk handelen (door mensen gemaakt/veroorzaakt). 

Archeologie Wetenschap die zich ten doel stelt om door middel van studie van de 

materiële nalatenschap inzicht te verwerven in alle facetten van menselijke 

samenlevingen in het verleden. 

Archeologisch monument Aard, omvang en kwaliteit van deze vindplaatsen rechtvaardigen blijvend 

behoud uit wetenschappelijke en/of cultuurhistorische overwegingen. Al naar 

gelang de betekenis die aan deze aspecten wordt toegekend, verdienen 

deze vindplaatsen te worden geplaatst op het beschermings-programma van 

Rijk, provincie of gemeente. Uit dien hoofde dient daarom te worden 

gestreefd naar een ongestoord behoud van de daarin aanwezige 

archeologische sporen. Werkzaamheden gericht op het behoud zijn 

uiteraard toegestaan. 

B-horizont Een minerale (soms moerige) horizont in een bodem, waarin een of meer 

van de volgende kenmerken voorkomen: 

- Inspoeling van kleimineralen, aluminium, ijzer of humus uit hoger 

liggende horizonten, al dan niet in combinatie 

- (bijna) volledige homogenisatie met bovendien zodanige 

veranderingen dat: 

o Nieuwvorming van kleimineralen is opgetreden en/of 

o Aluminium en ijzer(hydro)oxiden zijn vrijgekomen, of 

o Een blokkige of prismatische structuur is ontstaan. 

Booronderzoek karteringsmethode bij veldinventarisatie, gebaseerd op het verrichten van 

grondboringen, waarbij vooral gelet wordt op het voorkomen van 

archeologische indicaties zoals aardewerkfragmenten, houtskool en 

fosfaatconcentraties 

BP Before Present, gebruikt voor ouderdomsbepalingen op grond van het meten 

van de hoeveelheid radio-actieve koolstof in organisch materiaal (de C14of14C-methode) 

worden gewoonlijk opgegeven in jaren voor heden (=1950); 

27


jaarringen-onderzoek heeft vastgesteld dat deze dateringen af kunnen 

wijken van de werkelijke ouderdom. 

C-horizont Weinig (C1) of niet (C2) door bodemprocessen veranderd sediment of 

eventueel verweerd vast gesteente volgend op vast gesteente. Om te 

worden geclassificeerd als C-horizont dient het om soortgelijk materiaal te 

gaan als hetgeen waarin de A- en B-horizonten zijn ontwikkeld. 

Dekzand Fijnzandige afzettingen die onder koude omstandigheden voornamelijk door 

windwerking ontstaan zijn; de dekzanden uit de laatste ijstijd vormen in grote 

delen van Nederland een 'dek' 

Eenmanses Aanduiding voor een kleine es die slechts door één of enkele boeren wordt 

bewerkt; vaak ook aangeduid met de term kamp. 

Enkeerdgronden Dikke eerdgrond (= laag met donkere, min of meer rulle grond, met 

organische en anorganische bestanddelen) ontwikkeld op zandgrond onder 

invloed van de mens; worden ook wel essen genoemd. 

Erosie Verzamelnaam voor processen die het aardoppervlak aantasten en los 

materiaal afvoeren. Dit vindt voornamelijk plaats door wind, ijs en stromend 

water 

Esdek Oud verhoogd bouwland, ontstaan door ophoging ten gevolge van 

bemesting. Voor de bemesting werden plaggen of met zand vermengde 

potstalmest opgebracht. In geval van een es is de opgebrachte laag ten 

minste 50 cm dik. De term es is gangbaar in Noord- en Oost-Nederland. In 

Midden-Nederland wordt gesproken van enk of eng en in Zuid-Nederland 

van akker of veld. 

Formatie Een sedimentpakket dat qua herkomst en lithologische samenstelling een 

eenheid vormt. 

Gehomogeniseerd Volledig opgenomen zijn in de teeltlaag of bouwvoor. 

Holoceen jongste geologisch tijdvak (vanaf de laatste IJstijd: ca. 8800 jaar v. Chr. tot 

heden) 

Horizont Een qua kleur, textuur en wordingsgeschiedenis homogene bodemlaag met 

karakteristieke eigenschappen 

Inventariserend Het verwerven van (extra) informatie over bekende of verwachte 

veldonderzoek archeologische waarden binnen een onderzoeksgebied, als aanvulling op en 

toetsing van de archeologische verwachting, gebaseerd op het 

bureauonderzoek middels waarnemingen in het veld 

Veldpodzol Humuspodzolgronden met een humushoudende bovengrond dunner dan 30 

cm. Dergelijke gronden worden hoofdzakelijk aangetroffen in jonge 

ontginningsgebieden. 

Nederzetting (-sterrein) Woonplaats; de aard en samenstelling van het in het veld aangetroffen 

sporen en materiaal wordt geïnterpreteerd als resten van bewoning in het 

verleden. 

Pleistoceen Geologisch tijdperk dat ca. 2,3 miljoen jaar geleden begon. Gedurende deze 

periode waren er sterke klimaatswisselingen van gematigd warm tot zeer 

koud. Na de laatste IJstijd begint het Holoceen (ca. 8800 v. Chr.) 

Podzol Bodem met een uitspoelingslaag (E-horizont) en een inspoelingslaag (Bhorizont). 

Het gehele proces van het uitlogen van de E-horizont en de 

vorming van een B-horizont door inspoeling van humus en ijzer heet 

podzolering. 

Proefsleuvenonderzoek Opgraving van beperkte omvang op één of meerdere locaties binnen een 

vindplaats dan wel in de vorm van één of meerdere sleuven om nadere 

gegevens te verzamelen over aard, omvang, diepteligging, e.d. van 

grondsporen waarbij de grondsporen zo veel mogelijk intact worden gelaten. 

Proefonderzoek kan noodzakelijk zijn in het kader van een inventariserend 

veldonderzoek, maar dient met name ter voorbereiding van de opgraving 

28


Prospectie systematische opsporing van archeologische waarden door middel van nondestructieve 

methoden en technieken 

Sediment Afzetting gevormd door accumulatie van losse gesteentefragmentjes (zoals 

zand of klei) en eventueel delen van organismen. 

Stratigrafie Opeenvolging van lagen in de ondergrond (niet alleen in de bodem) 

Veen Geheel of grotendeels uit enigszins ingekoolde, maar nauwelijks vergane 

plantenresten opgebouwde afzetting. 

Verwachtingskaart Kaart waarop gebieden staan aangegeven met een zekere archeologische 

verwachting; deze verwachting is gebaseerd op een wetenschappelijk model 

(gebaseerd op kennis over lokatiekeuze, fysische geografie, statistische 

relaties, etc.). 

Vindplaats Een ruimtelijk begrensd gebied, waarbinnen zich archeologische informatie 

bevindt. 

29


30


Literatuur en geraadpleegde kaarten 

Literatuur 

Alphen, G., van, 2000. Noodopgraving Arendsvlucht onthult sporen van vroegmiddeleeuws 

Oss. Tussentijds, een uitgave van De Werkende Mens, historische kring 

voor Oss en omgeving. Jaargang 6, nummer 1. 

Berendsen, H.J.A., 2005. Landschappelijk Nederland. Fysische geografie van 

Nederland. Koninklijke van Gorcum, Assen. 

Buijks, H.G.J., J.H.F. Neomagus en P.R. Spanjaard, 1998. Oss een stad - Beelden 

van een geschiedenis. Oss. 

College voor de Archeologische Kwaliteit (CvAK), 2005. Kwaliteitsnorm 

Nederlandse Archeologie, versie 2.2. Den Haag. 

Genabeek, R.J.M., van, 2001. Oss, Arendsvlucht - Archeologisch onderzoek. BAACrapport 

99.071. Den Bosch. 

Hulst, R.A., 2002. Oss, Fabriekstraat - De Bosche Poort, Funderingsresten van een 

laat-middeleeuwse toren. BAAC-rapport 01.100. Den Bosch. 

Tebbens, L.A., 2006. Onderzoeksvoorstel – Plan van Aanpak Archeologisch 

Inventariserend Veldonderzoek, onderzoeksgebied Begijnenstraat, Oss. BAAC bv, 

Deventer. 

Stichting voor Bodemkartering (Stiboka), 1976. Toelichting op de bodemkaart van 

Nederland, 1:50.000. Kaartblad 45 Oost ‘s Hertogenbosch. Wageningen. 

Geraadpleegde kaarten 

ANWB, 2004. Topografische Atlas Gelderland, schaal 1:25.000. ANWB bv, Den Haag. 

Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) afkomstig van ARCHIS-II archief 

van de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB). 

http://archis2.archis.nl/archisii/html/index.html. Geraadpleegd november 2006. 

De Woonomgeving, 2006. Eerste kadastrale kaart (minuutplan) van Oss uit 1823. 

http://www.dewoonomgeving.nl/; kadastrale kaarten uit 1832. Geraadpleegd oktober 

2006. 

Stichting voor Bodemkartering (Stiboka), 1976. Bodemkaart van Nederland. Schaal 

1:50.000. Blad 45 Oost ‘s Hertogenbosch. Wageningen. 

Stichting voor Bodemkartering (Stiboka), 1983. Geomorfologische kaart van 

Nederland. Schaal 1:50.000. Blad 45 ‘s Hertogenbosch. Wageningen. 

31


Archivalia 

Kaartencollectie BHIC Oss: 

• Stadsplattegrond Oss 1910. 

• Plan van de gemeente Oss 1918 (Charles Estourgie). 

• Stadsplattegrond Oss 1948 




• Stadsplattegrond Oss 1970, deel II. 

32

Bijlage 1: Ov erz icht geo log isc he e n a rch eo logis che tij dv akke n 

Ouderdom 

in jaren 

11.755 

12.745 

13.675 

14.025 

15.700 

29.000 

50.000 

75.000 

115.000 

130.000 

370.000 

410.000 

475.000 

850.000 

2.600.000 

Chronostratigrafie MIS Lithostratigrafie 

Holoceen 1 

Laat- 

Weichselien 

(Laat- 

Glaciaal) 

Midden- 

Weichselien 

(Pleniglaciaal) 

Vroeg- 

Weichselien 

(Vroeg- 

Glaciaal) 

Eemien 

(warme periode) 

Late Dryas 

(koud) 

Allerød 

(warm) 

Vroege Dryas 

(koud) 

Bølling 

(warm) 

Laat- 

Pleniglaciaal 

Midden- 

Pleniglaciaal 

Vroeg- 

Pleniglaciaal 

2 

3 

4 

5a 

5b 

5c 

5d 

5e 

Saalien (ijstijd) 6 

Holsteinien 


Elsterien (ijstijd) 

Cromerien 


Pre-Cromerien 

Formaties: Naaldwijk 

(marien), Nieuwkoop 

(veen), Echteld (fluviatiel) 

Formatie 

van 

Kreftenheye 

Formatie 

van 

Urk 

Formatie 

van 

Sterksel 

Eem 

Formatie 

Formatie 

van Drente 

Formatie 

van Peelo 

Formatie 

van 

Boxtel 

Formatie 

van 

Beegden

Cal. jaren 

v/n Chr. 

1500 

450 

12 

0 

800 

2000 

4900 

5300 

8800 

35.000 

300.000 

1950 

815 

3755 

7020 

8240 

11.755 

12.745 

13.675 

14.025 

15.700 

75.000 

115.000 

130.000 

14 C jaren Chronostratigrafie 

0 

2650 

5000 

8000 

9000 

10.150 

10.800 

11.800 

12.000 

13.000 

Laat- 

Weichselien 

(Laat- 

Glaciaal) 

Midden- 

Weichselien 

(Pleniglaciaal) 

Vroeg- 

Weichselien 

(Vroeg- 

Glaciaal) 

Subatlanticum 

koeler 

vochtiger 

Pollen 

zones 

Vb2 

Vb1 

Va 

IVb 

Subboreaal 

koeler 

droger IVa 

Atlanticum 

warm 

vochtig 

Boreaal 

warmer 

Preboreaal 

warmer 

Eemien 


Saalien (ijstijd) 

III 

II 

Late Dryas LW III 

I 

Vegetatie 

Loofbos 

eik en hazelaar 

overheersen 

haagbeuk 

veel cultuurplanten 

rogge, boekweit, 

korenbloem 

Loofbos 

eik en hazelaar 

overheersen 

beuk>1% invloed 

landbouw 

(granen) 

Loofbos 

eik, els en hazelaar 

overheersen 

in zuiden speelt 

linde een grote rol 

den overheerst 

hazelaar, eik, iep, 

linde, es 

eerst berk en later 

den overheersend 

parklandschap 

Allerød LW II 

dennen- en 

berkenbossen 

Vroege Dryas 

open 

parklandschap 

LWI open vegetatie met 

Bølling 

kruiden en 

berkenbomen 

perioden met een 

poolwoestijn en 

perioden met een 

toendra 

perioden met bos 

en perioden met 

een subarctisch 

open landschap 

loofbos 

Archeologische 

perioden 

Nieuwe tijd 

Middeleeuwen 

Romeinse tijd 

IJzertijd 

Bronstijd 

Neolithicum 

Mesolithicum 

Laat-Paleolithicum 

Midden-Paleolithicum 

Vroeg-Paleolithicum 

Chronostratigrafie voor Noordwest-Europa volgens Zagwijn (1974), Vandenberghe (1985) en De Mulder et al. 

(2003). Lithostratigrafie 

volgens De Mulder et al. (2003). Mariene isotoop stadium (MIS) volgens Bassinot et al. (1994). Atmosferische data volgens Stuiver et al. 

(1998). 

Zuurstofisotoop calibratie (OxCal) versie 3.9 Bronk Ramsey (2003), toegepast op het Laat-Weichselien en het Holoceen. 

Archeologische periode-indeling en ouderdom volgens de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB). 

Vegetatie bewerkt volgens Berendsen (2000). Pollenzones volgens P. Vos & P. Kiden (2005).

01-12-2006 

Bijlage 2: IKAW Oss, Begijnenstraat 

165126 / 421192 

pZ n21 

34407 17179 

17173 17845 39032 

17176 

401543 

404444 

404768 56760 

38937 11687 

34488 137699 

bE Z 21 


17174 

14369 

36699 

38945 

17178 

45481 

Plangebied 

403585 

39245 36005 

404764 

13107436979 

17177 

RACM 

Archis2 

17172 

163530 / 419595

Bijlage 3: Bebouwing, verwachte verstoringen 



Bestaande bebouwing (verstoring vermoedelijk 0,50-1,50 cm -mv) 

Bestaande bebouwing met onderkeldering (verstoring dieper dan 1,50 cm -mv) 

Verdwenen bebouwing (verstoring vermoedelijk 0,50-1,50 cm -mv) 

Opgegraven terrein (van Genabeek 2001) 

0 25 

Meters 

50 75 100 

BAAC 

±

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! ! ! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! ! 

! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! 

! !! 

!! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! !! !! !! !! ! 

! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

Bijlage 4: Archeologische kenmerkenkaart 

!! !! 

!! !! !! !! !! 

! !! 

! 

!! !! !! !! 

!! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! Contouren kadaster 1823 

! !! !! !! !! !! !! !! !! ! 

A 

!! !! !! !! !! !! 

!! !! !! 

!! !! !! 

!! !! !! !! ! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! 

!! !! !! 

!! !! !! !! 

!! !! ! 

!! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! 

!! !! !! 

!! !! 

! !! !! 

!! !! 

!! 

!! !! !! !! !! !! 

!! !! !! 

!! !! 

!! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! ! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! ! ! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! 

!! !! 

!! !! !! !! 

! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! ! ! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! 

!! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! 

!! !! !! 

! !! !! !! 


Onderzoeksgebied A Huize Arendsvlucht 

Verloop van stadgracht, gracht van Huize Arendsvlucht en stadswal. 

Grachtvullingen, beschoeiigen, etc., mogelijk ook diepe oudere sporen op de flank. 

!! 

!! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! !! 

!! !! !! 

!! !! ! ! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! ! 

!! !! ! 

!! !! 

!! 

!! !! ! 

!! 

!! 

!! !! !! !! !! !! 

!! !! 

!! !! !! 

! ! 

! 

!! 

!! !! 

!! !! !! !! 

! 

!! !! !! !! 

!! !! 

!! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! ! 

! !! !! !! 

!! !! !! 

Meters 

!! !! !! 

!! !! 

!! !! 

!! !! !! !! 

!! 

!! !! 

!! !! 

!! !! !! !! !! ! ! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! !! !! 

!! 

!! !! !! 

!! !! 

!! !! !! ! 

! 

! 

!! !! 

!! 

!! !! !! 

!! !! !! 

!! !! !! !! 

! !! !! !! !! !! !! 

!! !! !! !! !! !! !! !! 

0 25 50 75 100 

± 

BAAC 

Nederzettingsporen uit de volle ME of ouder, onder plaggendek. 

Mogelijk ook off-site sporen uit de LME-NT. 

Sporen van steenbouw en houten gebouwen en erven uit de LME-NT (stedelijke bebouwing). 

Ook oudere sporen uit de volle ME, mogelijk eerder. 

Nederzettingsporen buiten de binnenstad, langs oude invalswegen (17-19de eeuw). 

Ook oudere sporen uit de volle ME of eerder. 

!! !! !!

Bijlage 5: Archeologische advieskaart 

!! Contouren kadaster 1823 


A 

A Locatie Huize Arendsvlucht 

Bouwplan, huidige fase 

0 25 

Meters 

50 75 100 

BAAC 


Bouwplan, toekomstfase 

Verloop van stadgracht, gracht van Huize Arendsvlucht en stadswal: 

bij verstoringen dieper dan 60 cm -mv een vlakdekkend onderzoek, vermoedelijk in meerdere vlakken. 

Volle ME of ouder: 

bij verstoringen dieper dan 60 cm -mv een vlakdekkend onderzoek, vermoedelijk in één vlak. 

LME-NT en ouder: 

bij verstoringen dieper dan 50 cm -mv vlakdekkend archeologisch onderzoek, vermoedelijk in meerdere vlakken. 

NT en ouder: 

bij verstoringen dieper dan 60 cm -mv een vlakdekkend onderzoek, mogelijk in twee vlakken. 

Diepverstoorde bodem: 

geen vervolgonderzoek nodig. 

±

Bijlage 8: 

flora en fauna onderzoek 



Brabant Wonen 

t.a.v. de heer J. van Niftrik 

Postbus 151 

5340 AD OSS 

5340AD151 

Onderwerp: 

Resultaten quickscan natuurwetgeving Begijnenstraat te Oss 

Geachte heer Niftrik, 

Hierbij ontvangt u de resultaten van de quickscan natuurwetgeving, 

welke is uitgevoerd op 15 november 2006 ter plaatse van het 

verzorgingstehuis Vitae Nova gelegen aan de Begijnenstraat te Oss. 

De belangrijkste conclusie luidt dat er geen knelpunten te verwachten zijn 

in het kader van de Flora- en faunawetgeving. 

Uit de quickscan is gebleken dat er op de zolders en onder de daken van 

het complex geen geschikte verblijfplaatsen aanwezig zijn voor 

vleermuizen en bijzondere broedvogels (Gierzwaluw en Huismus). Dit 

betekent overigens niet dat er geen broedvogels aanwezig kunnen zijn 

onder dakpannen en dakbeschot. 

In het kader van de Flora- en faunawet achten wij een ontheffingsaanvraag, voor 

de geplande sloopwerkzaamheden van het complex, niet noodzakelijk. Hierbij 

dient te worden opgemerkt dat de werkzaamheden buiten het broedseizoen van 

vogels plaats moet vinden. Indien dit niet gebeurd is een ontheffing alsnog 

noodzakelijk, omdat verstoring van vogels tijdens het broedseizoen verboden is. 

In onderstaande rapportage zullen wij u onze bevindingen nader toelichten. 

ARCADIS REGIO BV 

Stationsplein 18d 

Postbus 1632 

6201 BP Maastricht 

Tel 043 3523 311 

Fax 043 3639 981 

www.arcadis.nl 

REGIO ZUID 

Maastricht, 

7 december 2006 

Contactpersoon: 

ing. M.J.M. Coenen 

Telefoonnummer: 

043-3523344 

E-mail: 

m.j.m.coenen 

@arcadis.nl 

Ons kenmerk: 

110502/ZC6/0E4/700136 

Handelsregister 9053755

Indien u nog vragen heeft over de briefrapportage kunt u contact opnemen met 

onze ecoloog de heer M. Coenen op bovenstaand telefoonnummer. 

Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. 

Met vriendelijke groet, 

ARCADIS 

ir. P.T.M. Dircke 

Hoofd Marktgroep Groene Ruimte en Water 

Ons kenmerk: 

110502/zc6/0e4/700136 

Pagina: 

2/8

Quickscan natuurwetgeving Begijnenstraat te Oss 

1. Inleiding 

In het kader van voorgenomen sloopwerkzaamheden van het verzorgingstehuis Vitae Nova, 

gelegen aan de Begijnenstraat te Oss, zie figuur 1, is het noodzakelijk de voorgenomen 

plannen te toetsen aan de natuurwetgeving, in het bijzonder de Flora- en faunawet. Tijdens een 

veldbezoek op 15 november 2006 is het complex van binnen onderzocht op het mogelijke 

voorkomen van vleermuiskolonies. Het onderzoek is uitgevoerd door een kundig ecoloog van 

ARCADIS op de aanwezige zolderruimtes. Het gebouw is tevens van buitenaf (daken, 

dakbeschot en het beschot onder de regengoten) onderzocht op mogelijk aanwezige 

invliegopeningen van vleermuizen, uitwerpselstrepen op muren en uitwerpselen op ramen en 

kozijnen. Het betreft hier voornamelijk een beoordeling naar de habitatgeschiktheid voor vaste 

rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen. Een soortgericht bat-detector onderzoek heeft niet 

plaatsgevonden, mede omdat het vliegseizoen van vleermuizen beëindigd is. Vleermuizen 

gaan doorgaans vanaf begin oktober in winterslaap. 

Planlocatie 

Oss 

Figuur 1: ligging en begrenzing van deplanlocatie Begijnenstraat te Oss 

Ons kenmerk: 

110502/zc6/0e4/700136 

Pagina: 

3/8

2. Voorgenomen plannen en huidige situatie 

Wonen Brabant is voornemens om een deel van het zorgcentrum Vitae Nova e Oss te slopen, 

om er vervolgens nieuwbouw te realiseren. In de huidige staat is het plangebied grotendeels 

bebouwd en/of verhard. Aan de voorkant van het zorgcentrum ligt een siertuin met een vijver. 

De begroeiing bestaat voornamelijk uit gras met enkele heesters en een Walnotenboom. Aan 

de kant van de Driek van Erpstraat staat een waardevolle oude knotwilg. Voorts zijn er een 

tweetal kleine binnentuinen, waarvan de aanwezige sierbomen (Antarctica beuk) goed 

ontwikkeld zijn. De overige begroeiing bestaat uit lage heesters en vaste planten. 

De directe omgeving van de planlocatie is verhard en doet onder andere dienst als 

parkeerplaats. Er zijn nauwelijks groene elementen of solitaire bomen aanwezig. 

Het is nog onduidelijk of de Walnoot en de oude knotwilg behouden blijven binnen de nieuwe 

plannen. Voorts is het onbekend of de vijver behouden blijft. 

3. Relevante weten regelgeving 

3.1 Gebiedsbescherming 

Het plangebied is niet aangewezen in het Structuurplan Noord-Brabant alszijnde een 

beschermd natuurgebied of ontwikkelingsgebied voor natuur. Ook in de directe omgeving zijn 

geen beschermde gebieden gelegen. 

In de directe omgeving van het plangebied zijn ook geen beschermde natuurgebieden gelegen 

in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Hiermee is gebiedsbescherming niet aan de 

orde in het kader van het projectplan. 

3.2 Soortenbescherming 

De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal soorten (waaronder vrijwel alle gewervelde 

dieren en een aantal planten). Deze mogen onder meer niet gedood, verjaagd, gevangen of 

verontrust worden. De uitvoering van werkzaamheden kan in sommige situaties leiden tot 

handelingen, die in strijd zijn met deze verbodsbepalingen. De werkzaamheden kunnen immers 

leiden tot het verstoren of doden van dieren en het vernietigen van groeiplaatsen van 

beschermde planten. In veel gevallen kan het plan overigens zo uitgevoerd worden, dat 

overtreding van de genoemde verbodsbepalingen niet aan de orde is. Wanneer dit niet mogelijk 

blijkt te zijn en de wet geen mogelijkheden biedt voor vrijstelling, dan moet een ontheffing 

aangevraagd worden, die alleen onder bepaalde voorwaarden kan worden verstrekt. 

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk van de minister van LNV vrijstelling te krijgen 

voor ruimtelijke ontwikkelingen. Sinds 23 februari 2005 is een nieuw vrijstellingenbesluit in 

werking treden, in de vorm van een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Hierin worden 

de beschermde soorten in verschillende categorieën onderverdeeld. Afhankelijk van de 

categorie waarin een bepaalde soort valt is een ontheffing noodzakelijk of kan een vrijstelling 

gaan gelden. Er worden vier categorieën onderscheiden, zie tabel 1. 

Ons kenmerk: 

110502/zc6/0e4/700136 

Pagina: 

4/8

Tabel 1 Beschermingscategorieën AMvB artikel 75 

Tabel Categorie Ontheffing of vrijstelling bij ruimtelijke 

Ons kenmerk: 

110502/zc6/0e4/700136 

ontwikkelingen 

1 Algemene soorten Vrijstelling mogelijk 

2 Overige soorten Vrijstelling mogelijk mits gebruik gemaakt wordt van 

3 Soorten op bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en 

bijlage 1 van de AMvB 

een door de minister goedgekeurde gedragscode; 

anders ontheffing noodzakelijk (lichte toets) 

Ontheffing noodzakelijk (uitgebreide toets) 

4 Vogels Vrijstelling mogelijk mits gebruik gemaakt wordt van 

4. Voorkomen van beschermde soorten 

een door de minister goedgekeurde gedragscode; 

anders ontheffing noodzakelijk (uitgebreide toets) 

Om vast te stellen of de planlocatie een geschikt leefgebied vormt voor (zwaar) beschermde 

soorten, heeft een veldbezoek plaatsgevonden op 15 novemer 2006. Tijdens dit bezoek is het 

gebied beoordeeld op habitatgeschiktheid voor beschermde soorten en zijn de zolderruimtes 

onderzocht op het voorkomen en geschiktheid voor vleermuizen (als kraam- en/of 

winterverblijf). Er heeft geen uitgebreide soortinventarisatie plaatsgevonden. 

Flora en vegetatie 

Op de planlocatie zullen geen beschermde soorten flora en vegetatietypen voorkomen, vanwege 

het ontbreken van geschikte groeiplaatsen en habitats. Op de planlocatie staan slechts twee 

waardevolle bomen, te weten een oude knotwilg en een jonge (circa 15 jaar) Walnoot. 

Vogels 

Op de planlocatie zijn ten tijde van het veldonderzoek geen bijzondere vogelsoorten 

aangetroffen. Gezien het ontbreken van geschikte biotopen zijn deze er ook niet te verwachten. 

Het is aannemelijk dat er algemeen voorkomende soorten van stad en park kunnen broeden in 

het plangebied. 

Zoogdieren 

Het plangebied vormt vanwege de goed geïsoleerde zolderruimtes geen geschikt gebied voor 

vleermuizen om er hun (kraam)kolonies te vestigen. Aan de buitenzijde van het zorgcentrum 

zijn geen duidelijke aanwijzingen gevonden die duiden op de aanwezigheid van vaste rust- en 

verblijfplaatsen van vleermuizen. De planlocatie vormt in mindere mate geschikt 

foerageergebied voor vleermuizen. Gezien de huidige staat van ontwikkeling van de aanwezige 

begroeiing zal de planlocatie slechts sporadisch dienst doen als foerageergebied. De planlocatie 

maakt geen deel uit van een belangrijke vliegroute van vleermuizen, vanwege het ontbreken van 

groene lijnelementen (boomlanen). 

De planlocatie en de directe omgeving ervan vormen voor andere (zwaar) beschermde soorten 

geen geschikt leefgebied. Voorts kan gezegd worden dat de planlocatie voor algemene soorten 

zoogdieren zoals huismus, huisspitsmuis en egel geschikt leefgebied vormt. 

Pagina: 

5/8

Amfibieën, reptielen en vissen 

Het is niet ondenkbaar dat er in de aanwezige vijver algemeen voorkomende amfibieën zoals 

bruine kikker voorkomen. Echter gezien het ontbreken van een dichte randbegroeiing vormt de 

vijver en de omgeving geen uitermate geschikt leefgebied. Er zullen geen zwaar beschermde 

soorten amfibieën voorkomen. 

Vanwege het ontbreken van geschikte schrale vegetaties en dicht struweel (en de 

binnenstedelijke ligging) is het uit te sluiten dat er op en in de directe omgeving van de 

planlocatie reptielen voorkomen. 

Vlinders, libellen en andere soorten ongewervelden 

Op de planlocatie komen geen bloemrijke vegetaties voor die geschikt foerageergebied vormen 

voor bijzondere dagvlinders en andere ongewervelden. Door het ontbreken van deze vegetaties 

is het uitgesloten dat er beschermde en/of zeldzame soorten voorkomen. 

Het is niet ondenkbaar dat er algemene waterjuffers voorkomen rond de vijver die hun eitjes 

afzetten in de vijver. Gezien het ontbreken van bijzondere habitats zullen het alleen algemene 

soorten als vuurjuffer en lantaarntje betreffen. 

In tabel 2 is een korte opsomming gemaakt van soorten die mogelijkerwijs binnen het 

plangebied voor (kunnen) komen. 

Tabel 2. Beschermde / bedreigde soorten dieren die in het plangebied voor (kunnen) komen. 

Soort Ffwet HRL/VRL Rode lijst 

Algemeen voorkomende zoogdieren X 1 

Algemeen voorkomende broedvogels X 4 

Overige algemene soorten (bruine kikker) X 1 

Ffwet: Flora- en faunawet plus categorie 

HRL: Habitatrichtlijn, bijlage 2 of 4 

VRL: Vogelrichtlijn, bijlage 1 

5. Beoordeling van de effecten op wettelijk beschermde soorten 

5.1 Effecten 

Met de voorgenomen sloopwerkzaamheden zullen geen vaste rust- en verblijfplaatsen 

verdwijnen van zwaar beschermde vleermuizen. Daarnaast verdwijnen er geen belangrijke 

foerageer- en migreergebied van vleermuizen. 

Of er tijdens de werkzaamheden broedgelegenheden van vogels verdwijnen is niet met 

zekerheid vast te stellen. 

In de nieuwe situatie kunnen, afhankelijk van de inrichting van het gebied, nieuwe geschikte 

broedplaatsen voor algemene vogelsoorten ontstaan. Daarnaast zal met de nieuwbouw de 

mogelijkheid voor vleermuizen om zich te vestigen toenemen. Cultuurvolgende vleermuizen 

(Laatvlieger en Gewone dwergvleermuis) kunnen in de loop van tijd gebruik kunnen maken van 

de bebouwing om er hun verblijfplaats te vestigen, mits er in de nabijheid voldoende 

foerageergebied ontwikkeld wordt. 

Ons kenmerk: 

110502/zc6/0e4/700136 

Pagina: 

6/8

5.2 Mogelijke overtredingen Flora- en faunawet 

In het plangebied en in de directe omgeving komen geen beschermde soorten zoogdieren voor. 

Wel kunnen er diverse beschermde vogels voorkomen. Het gaat hierbij vooral om algemene 

vogelsoorten van stad en park. In de onderstaande tabel zijn mogelijke 

overtredingen van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet weergegeven. 

Tabel 3. Mogelijke overtredingen van verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet. 

Soort Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 

Algemeen voorkomende zoogdieren x x x 

Algemeen voorkomende broedvogels x x x x 

Overige algemene soorten (bruine kikker) x x x 

Artikel 8. Het is verboden planten, behorende tot een beschermde inheemse plantensoort, te 

plukken, te verzamelen, af te snijden, uit te steken, te vernielen, te beschadigen, te ontwortelen of 

op enigerlei andere wijze van hun groeiplaats te verwijderen. 

Artikel 9. Het is verboden dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, te doden, te 

verwonden, te vangen, te bemachtigen of met het oog daarop op te sporen. 

Artikel 10. Het is verboden dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, opzettelijk te 

verontrusten. 

Artikel 11. Het is verboden nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfsplaatsen 

van dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, te beschadigen, te vernielen, uit te 

halen, weg te nemen of te verstoren. 

Artikel 12. Het is verboden eieren van dieren, behorende tot een beschermde inheemse diersoort, te 

zoeken, te rapen, uit het nest te nemen, te beschadigen of te vernielen. 

Het is verboden broedende vogels te verstoren. Hiervoor wordt geen ontheffing verleend, mits 

aangetoond kan worden dat er een groot maatschappelijk belang speelt. 

5.3 Voorkomen van effecten 

Negatieve effecten van de aanlegwerkzaamheden zijn te voorkomen door de volgende 

maatregelen te treffen: 

§ Indien het renoveren van gebouwen aan de buitenkant plaatsvindt tijdens de zomerperiode 

kan verstoring optreden ten aanzien van broedvogels en vleermuizen; 

§ Verwijderen van beplanting kan leiden tot vernietiging of verstoring van broedende vogels. 

Schade aan kleine zoogdieren (muizen en egels) is niet te voorkomen. 

5.4 Ontheffing Flora en faunawet 

In het kader van de AMvB art. 75 is voor de algemene soorten bij ruimtelijke ontwikkelingen 

niet langer een ontheffing nodig. 

In het kader van de Flora- en faunawet kan gesteld worden dat de sloopwerkzaamheden niet 

leidt tot overtredingen, waardoor een ontheffing niet noodzakelijk is. 

Indien de sloopwerkzaamheden tijdens het broedseizoen plaatsvinden is wel een ontheffing 

vereist. Deze wordt zwaar getoetst en alleen afgegeven wanneer er een groot maatschappelijk 

belang is aangetoond voor de voorgenomen ontwikkelingen. 

Ons kenmerk: 

110502/zc6/0e4/700136 

Pagina: 

7/8

6. Conclusies en aanbevelingen 

Als gevolg van deze de quickscan natuurwetgeving, kunnen de volgende conclusies getrokken 

worden: 

§ De geïnspecteerde zolderruimtes bleken dermate goed geïsoleerd dat er geen 

invliegmogelijkheden zijn voor vleermuizen om er een (kraam)kolonie te vestigen; 

§ Onder het dakbeschot en onder de regengoten zijn nauwelijks geschikte invliegopeningen 

aanwezig waar vleermuizen hun vaste rust- en verblijfplaats in kunnen hebben; 

§ De planlocatie kan dienst doen als broedbiotoop voor algemeen voorkomende vogels van 

stad en park; 

§ Ten tijde van het veldonderzoek zijn verder geen (zwaar) beschermde soorten aangetroffen 

binnen de begrenzing van de planlocatie; 

§ Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet aan de orde. 

Aanbevelingen 

§ De sloopwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen (na half augustus en voor eind 

maart) plaats te vinden om verboden handelingen ten aanzien van vogels te voorkomen; 

Ons kenmerk: 

110502/zc6/0e4/700136 

Pagina: 

8/8

Bijlage 9: 

inspraakavond verslag nieuwbouwplannen 



Aanwezig 

Namens ZVOM 

De heer van Bokhoven 

Namens de Twee Snoeken 

De heer Semeijn architect 

Namens de gemeente Oss 

Inspraakavond bouwplannen Vita Nova/Sonnevanck 

d.d. maandag 12 juni 2006 

in het Waterschapsgebouw van de gemeente Oss 

Mevrouw D. van Grinsven voorzitter/hoofd afd. Stedelijke Ontwikkeling 

Mevrouw N. van Zuijlen projectleider 

De heer A. van Doornen stedenbouwkundige afd. Stedelijke Ontwikkeling 

Mevrouw S. Kroesen juriste afd. Stedelijke Ontwikkeling 

Mevrouw C. Welerubun projectmedewerker/verslaglegging 

Circa 15 belangstellenden 

Opening 

Mevrouw van Grinsven (vz) opent de inspraakavond en heet de aanwezigen van harte welkom. In 

verband met een VNG-vergadering in Maastricht kan wethouder Iding helaas deze avond niet 

voorzitten. Vandaar dat mevrouw van Grinsven de avond voorzit en namens de heer Iding de 

verontschuldigingen aanbiedt voor zijn afwezigheid . Vervolgens stelt mevrouw van Grinsven de leden 

voor van ZVOM, de Twee Snoeken en de gemeente Oss. Deze avond wordt gebruikt om vragen m.b.t . 

het te realiseren Vita Nova/Sonnevanck te beantwoorden en de nieuwbouwplannen nader toe te 

lichten. Het woord wordt gegeven aan de heer van Doornen. 

Stedenbouwkundig uitgangspunt door de heer A. van Doornen 

De begrenzing van het bouwblok wordt gevormd door de Begijnenstraat, de Torenstraat , de 

Arendsvlucht en de Driek van Erpstraat. Het bouwblok bestaat voor het overgrote deel uit relatief 

grootschalige, institutionele gebouwen. Deze bepalen de straatbeelden van dit grote bouwblok. Het 

zuidelijke deel van het blok sluit aan op het stedelijke beeld van centrum waarbij nauwelijks of geen 

voorruimte aanwezig is tussen gevel en het openbare gebied. De noordelijke helft van het bouwblok 

kent wat ruimere profielen waarbij zowel aan de Begijnenstraat als de Arendsvlucht duidelijk sprake 

is van een ruimer en groener beeld. Ten oosten van dit gebied is de Fratershof gelegen. Een bouwblok 

met aan de randen bebouwing en hiertussen een openbaar park, de voormalige tuin van de Fraters. 

Het park is vanaf de omringende straten te voet goed bereikbaar. Het eerst genoemde bouwblok is 

nauwelijks doordringbaar en vormt een grove korrel in dit fijnmazige stedelijke weefsel. 

Nu er sprake van een herontwikkeling van het gebied ontstaan er mogelijkheden om de 

doordringbaarheid te verbeteren en een oost-west relatie voor de voetganger te realiseren. Binnen het 

bouwblok zal een (semi-openbare) groene ruimte worden gecreëerd. Hiermee wordt aangesloten op 

het stedenbouwkundig principe van de Fratershof.

Voor wat betreft de situering van de bebouwing wordt uitgegaan van de huidige karakteristiek van 

het gebied. Dit betekent dus een verruiming van de profielen richting de woonwijk (naar het noorden). 

Hoewel de eerste fase, het expertisecentrum/zorghotel aan de Driek van Erpstraat, kan worden 

gerealiseerd binnen kaders van het vigerende bestemmingsplan is het van belang de 

stedenbouwkundige inpassing van het totale plan te beoordelen. De volgende fasen passen namelijk 

niet geheel binnen het vigerende bestemmingsplan. De diverse bouwkundige fasen zijn onlosmakelijk 

met elkaar verbonden en dienen daarom stedenbouwkundig als één geheel te worden beschouwd. 

De nieuwbouwplannen van de aanvrager zijn gebaseerd op het hiervoor beschreven gewenste 

stedenbouwkundige principe. Het bouwplan is gebaseerd op een gewenst eindbeeld waarbij ook het 

paviljoenachtige gebouw aan de Arendsvlucht naar verwachting op termijn vervangen zal worden 

door bebouwing die in vorm en hoogte past in deze omgeving. Hiermee wordt dan optimaal invulling 

gegeven aan de stedenbouwkundige hoofdopzet met de semi-openbare binnentuin. Ook de 

welstandscommissie heeft haar waardering geuit voor de uitgangspunten van het ontwerp. 

Hoewel de gevelwand aan de Begijnenstraat in het noordelijk gedeelte de bestaande rooilijn 

overschrijdt, wordt er nog wel in voldoende mate rekening gehouden met het hiervoor beschreven 

stedenbouwkundige principe. 

Bij de situering van de bouwmassa’s is rekening gehouden met de beeldbepalende notenboom en de 

bestaande oude muur langs de Driek van Erpstraat. De boom op de hoek van de Begijnenstraat en de 

Driek van Erpstraat en de muur langs de Driek van Erpstraat blijven behouden. 

De wand langs de Begijnenstraat is opgebouwd uit een deel in 4 lagen (zuidelijk deel, het dichtst bij 

het centrum) en een noordelijk deel in 3,5 laag met een groene ruimte ervoor. Op de grens van deze 

min of meer te onderscheiden gevelbeelden is de ingang annex doorgang gesitueerd. Gelet op de 

interne organisatie van de voorziening is het niet mogelijk een volledig open verbinding te maken 

tussen de binnentuin en de Begijnenstraat. De overdekte passage zal uitnodigend worden 

vormgegeven zodat de doorgang door het gebouw geen barrière vormt. 

Hoewel de herontwikkeling van dit gebied in ruimtelijke zin een flinke metamorfose zal betekenen, 

zijn de overschrijdingen ten opzichte van het huidige bestemmingsplan in bouwkundig opzicht 

relatief beperkt. Aan de zijde van de Arendsvlucht zal er te zijner tijd sprake zijn van een bouwmassa 

die in hoogte vergelijkbaar (3,5 bouwlaag) is met de aanwezige en te handhaven bebouwing. Aan de 

zijde van de Begijnenstraat wordt de rooilijn gedeeltelijk overschreden, maar dit is, gelet op de 

voorgestelde bouwmassa, voorstelbaar. Op basis van het bestemmingsplan “Centrum Oss” bedraagt 

de maximale toegestane goothoogte langs de Begijnenstraat en de Driek van Erpstraat 12,5 meter. De 

maximaal toegestane goothoogte langs de Arendsvlucht bedraagt 9,5 meter.

Toelichting bouwplannen door de heer H. Semeijn 

De nieuwbouwplannen van de aanvrager bestaan uit verschillende fasen. 

Fase 1 omvat de bouw van een expertisecentrum aan de Driek van Erpstraat op de plaats van het 

huidige dagcentrum De Regenboog. Dit expertisecentrum bestaat uit een behandelcentrum op de 

begane grond en een zorghotel op de verdiepingen. Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen met een 

hoogte van circa 10,5 meter. Het expertisecentrum is georiënteerd op het binnengebied. De toegang 

bevindt zich aan de Driek van Erpstraat. 

In fase 2 wordt Sonnevanck gesloopt en langs de Begijnenstraat het nieuwe centrale 

ontmoetingsplein met receptie, restaurant en overige algemene voorzieningen gerealiseerd. Op de 

verdiepingen worden appartementen gerealiseerd. Het gebouw bestaat uit vier bouwlagen. 

Fase 3 omvat de sloop van Vita Nova en de bouw van kleinschalige woonvormen langs de 

Begijnenstraat voor langdurig verblijf verpleging. In totaal worden zeven kleinschalige woonvormen 

gerealiseerd, die woonruimte bieden aan zes cliënten. Zij hebben een eigen zit-/slaapkamer en een 

grote gemeenschappelijke huiskamer. Voor het overige deel langs de Begijnenstraat komen 

servicewoningen, vergelijkbaar met de appartementen van Begijnenhof en Torenstaete. Onder de 

nieuwbouw in deze fase wordt een (halfverdiepte) parkeerkelder gerealiseerd. De nieuwbouw bestaat 

deels uit 3,5 en deels uit 4,5 bouwlagen (in aansluiting op de nieuwbouw van fase 2). Fase 3 omvat ook 

de bouw van de centrale kantoren van de stichtingen aan de Driek van Erpstraat. 

De huisvestingsplannen op lange termijn voorzien ook in een fase 4. Deze fase omvat de sloop van de 

huidige bebouwing aan de Arendsvlucht. De vervangende nieuwbouw bestaat waarschijnlijk uit 

kleinschalige woonvormen voor langdurig verblijfverpleging en servicewoningen. De realisatie van 

fase 4 is nog onzeker en maakt daarom (nog) geen onderdeel uit van de huidige nieuwbouwplannen. 

Planotwikkelingsproces nieuwbouw Begijnenstraat door mevrouw S. Kroesen 

Het planontwikkelingsproces voor de nieuwbouw aan de Begijnenstraat bestaat uit drie stappen. 

Stap 1 van het planontwikkelingsproces omvat de vaststelling van de nieuwbouwplannen voor het 

terrein aan de Begijnenstraat. De bouwaanvraag voor fase 1 van de nieuwbouwplannen kan aan het 

einde van deze fase van het planontwikkelingsproces worden ingediend. 

Op basis van de resultaten van stap 1 wordt een herziening van het bestemmingsplan opgesteld. Stap 

2 resulteert in een voorontwerpbestemmingsplan. Aan het einde van deze fase wordt ook de 

bouwaanvraag voor fase 2 van de nieuwbouwplannen ingediend. Deze fase omvat de bouw van de 

centrale ruimte en appartementen langs de Begijnenstraat. Op basis van het geldende 

bestemmingsplan “Centrum Oss” is realisatie niet mogelijk. Realisatie van deze tweede fase valt wel 

binnen de categorieën van artikel 19, lid 2 WRO, zoals deze door de provincie in ontwerp zijn 

opgesteld. Het voorontwerpbestemmingsplan vormt de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van 

deze vrijstelling. De vrijstellingsprocedure loopt parallel aan de procedure voor het bestemmingsplan.

Stap 3 van het planontwikkelingsproces bestaat uit het in procedure brengen van het 

bestemmingsplan. 

Procedureschema planologische maatregelen Nieuwbouwplannen 

Stap 1 

Nieuwbouwplannen 

Stap 2 

Opstellen 

bestemmingsplan 

Stap 3 

Procedure 

bestemmingsplan 

activiteit doorlooptijd termijn 

beoordeling nieuw- 

3 maanden eind april 2006 

bouwplannen 

besluitvorming college 2 weken 23 mei 2006 

inspraakprocedure 6 weken 31 mei 2006 tot 12 juli 

eindverslag inspraak- 

2006 

6 weken 25 augustus 2006 

procedure 

advies wijkraad 4 september 2006 

besluitvorming college 12 september 2006 

aanvraag bouwvergunning 

september 2006 

fase 1 


opstellen bestemmingsplan 6 weken eind oktober 2006 

overleg concept 4 weken eind november 2006 

opstellen 

2 weken half december 2006 

voorontwerpbestemmingsplan 

aanvraag bouwvergunning 

fase 2 

parallel aan 

procedure 

bestemmingsplan (zie 

advies wijkraad 

schema) 

begin januari 2007 

besluitvorming medio januari 2007 

inspraak en vooroverleg 4 maanden medio mei 2007 

verslag resultaten met 

beslispunten 

opstellen 

6 weken eind juni 2007 

4 weken eind juli 2007 

ontwerpbestemmingsplan 

advies wijkraad begin september 2007 

besluitvorming 2 weken medio september 

2007 

terinzagelegging 6 weken medio november 

notitie beslispunten 

2007 

6 weken eind december 2007 

zienswijzen 

vaststelling bestemmingsplan maart 2008 

goedkeuring 

6 maanden september 2008 

bestemmingsplan

Vrijstellingsprocedure artikel 19, lid 2 van de 

Wet op de Ruimtelijke Ordening voor fase 2 

van de nieuwbouwplannen. 

Parallel aan stap 3 van het planontwikkelings- 

proces 


besluitvorming voorontwerpbestemmingsplan medio januari 2007 

vooroverleg en toepassing artikel 19 lid 2 WRO 4 maanden medio mei 2007 

besluit college en verlenen vrijstelling eind mei 2007 

bezwaar- en beroepstermijn 6 weken medio juli 2007 

Vragen 

De heer I. van Hal levert een vragenlijst in namens Buurtcomité B.D.A. . 

1. Deze vragenlijst toevoegen aan de notulen. 

De vragenlijst van het Buurtcomité B.D.A. wordt aan het verslag toegevoegd. 

2. Bewoners willen allemaal de notulen van deze bewonersavond/hoorzitting ontvangen. 

Degenen, die tijdens deze inspraakavond de presentielijst tekenen, krijgen het verslag van deze avond 

toegezonden. De heer Van Hal vraagt of de gemeente het verslag ook naar andere bewoners wil 

toezenden. Afgesproken is dat de heer van Hal de gegevens van deze bewoners naar de gemeente mailt 

zodat die op haar beurt de notulen naar de desbetreffende personen kan toesturen. 

3. Bezonningsdiagram voor alle drie de straten. Voor de periode 15 maart t/m 15 september. 

De Twee Snoeken zal bezonningsdiagrammen voor de Begijnenstraat, Driek van Erpstraat en 

Arendsvlucht opstellen. Deze bezonningsdiagrammen worden voor afloop van de inspraaktermijn naar 

degenen, die tijdens deze avond de presentielijst tekenen toegezonden. 

4. Berekening parkeerplaatsen 

a. CROW is minimale eis, dit betekent maximale overlast voor de buurt! 

b. Is in de berekening de belasting van de binnenstad, voor de buurt meegenomen? 

c. We willen de volledige berekening van de parkeerplaatsen ontvangen. Hierbij ook de 

bezetting van de kamers van Vita Nova. 

d. Is de herindeling van de Begijnenstraat meegenomen in de berekeningen? 

a. Uitgangspunt bij het realiseren van de nieuwbouwplannen is het voorzien in de parkeerbehoefte op 

eigen terrein. Op basis van de parkeerkencijfers van het CROW van juni 2003 en het gemeentelijk 

parkeerbeleid zijn aan de aanvrager parkeernormen meegegeven, waaraan moet worden voldaan. In

een bijlage bij het collegebesluit van 23 mei 2006 zijn de normen aangegeven en gerelateerd aan de 

bestaande en nieuwe functies. Uit het overzicht blijkt, dat de totale parkeerbehoefte 178 

parkeerplaatsen bedraagt. Daarbij is uitgegaan van de huidige nieuwbouwplannen, dus tot met fase 3. 

Het aantal beschikbare parkeerplaatsen bedraagt volgens opgave van de initiatiefnemer totaal 207, 

waarvan 93 in de parkeergarage Torenstaete (hiervan zijn 20 parkeerplaatsen verhuurd aan derden), 11 

op het binnenterrein bij Torenstaete, 73 in de nieuwe parkeergarage en 50 parkeerplaatsen op de hoek 

van de Driek van Erpstaat en de Arendsvlucht. 

Geconcludeerd kan worden, dat op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen aanwezig zijn c.q. 

worden aangelegd om in de parkeerbehoefte te voorzien. Overigens worden er voldoende 

parkeerplaatsen voor mindervaliden aangelegd. 

b. Een belangrijk aspect bij parkeren is naast de hoeveelheid en de situering ook de wijze van gebruik. 

Het gebruik van de parkeerplaatsen door de beoogde gebruikers moet verzekerd zijn. 

Door omwonenden wordt in de verschillende bijeenkomsten verwezen naar het huidige gebruik van de 

parkeergarage. Deze staat leeg, terwijl de parkeerdruk in de (grotendeels woon-)omgeving hoog is. Dit 

probleem wordt veroorzaakt door het parkeerregime. In de huidige situatie zijn de parkeerplaatsen in de 

garage als betaald parkeren ingericht. Met name werknemers parkeren, in verband met de kosten, liever 

(gratis) in de omliggende openbare ruimte. Het college van burgemeester en wethouders erkent deze 

problematiek en heeft daarom als randvoorwaarde bij de planontwikkeling gesteld, dat het gebruik van 

de parkeerplaatsen op het terrein voor de beoogde functies verzekerd moet zijn. Daarvoor zijn 

verschillende mogelijkheden denkbaar. Met de Stichting vindt hierover overleg plaats. 

De heer Vrucht (bewoner Begijnenhof) deelt mede dat de bewoners van de Begijnenhof een 

parkeerplaats moeten huren in de parkeerkelder onder Torenstaete. Daarbij betalen zij niet alleen een 

hoog tarief, maar moeten de garage aan de Arendsvlucht verlaten en dan omlopen naar de 

Begijnenstraat. De heer Vrucht verzoekt dringend om een gereduceerd tarief voor bewoners van 

Begijnenhof. Verder vraagt hij aandacht voor de toegankelijkheid van de nieuwe parkeerkelder aan de 

zijde van de Begijnenstraat. 

De Stichting zal in het kader van het beheer van de parkeervoorzieningen rekening houden met de 

toegankelijkheid voor de bewoners van de Begijnenhof. 

Mevrouw Verhoeven (bewoner Krakenburg) kan door de parkeerdruk haar auto niet kwijt in de straat. 

De hoge parkeerdruk wordt voornamelijk veroorzaakt door parkeerders van bezoek en personeel van het 

verzorgingstehuis, maar ook door parkeerders die in of rondom het centrum werken/shoppen. Dit is niet 

alleen een probleem in de avonduren maar ook overdag! Hoe wordt dit opgelost? 

In de huidige situatie wordt de parkeergarage nauwelijks gebruikt. Vanuit de omgeving komen klachten 

over de hoge parkeerdruk ten gevolge van parkeerders van bezoek en personeel van het 

verzorgingstehuis. Het is daarom van belang dat in de toekomstige situatie de aanwezige

parkeerplaatsen ook daadwerkelijk gebruikt gaan worden. Een randvoorwaarde die het college heeft 

gesteld is dat er niet alleen parkeerruimte wordt gecreëerd maar dat de ruimte ook daadwerkelijk wordt 

benut, zodat de omgeving geen overlast van ondervindt. 

De stichting onderstreept deze gedachtegang. De nieuwbouw is noodzakelijk, maar de omgeving mag 

geen parkeeroverlast ondervinden ten gevolge van deze nieuwbouw. 

c. In een bijlage bij het collegebesluit van 23 mei 2006 zijn de parkeernormen opgenomen. Dit overzicht 

van de parkeernormen wordt aan het verslag toegevoegd. 

d. De bestaande appartementen aan de Begijnenstraat (Begijnenhof) hebben een tekort aan 

parkeerplaatsen. De Stichting leg op eigen terrein meer dan voldoende parkeerplaatsen aan om in de 

parkeerbehoefte van de nieuwbouw te voorzien. In het tekort aan parkeerplaatsen voor de bewoners van 

de Begijnenhof kan worden voorzien in de parkeerkelder. Van een eventuele herinrichting van de 

Begijnenstraat is op dit moment nog niets bekend. Deze herinrichting komt pas aan de orde wanneer de 

bouwplannen van de Stichting zijn uitgevoerd. Wel wordt de oversteek op de Begijnenstraat op korte 

termijn aangepast. 

5. Parkeerbeleid in de parkeerkelder hoe is dit voor de toekomst en daarna geregeld? 

Met de aanwezigheid van 207 parkeerplaatsen kan ruim in de parkeerbehoefte worden voorzien. 

Het is van belang dat in de toekomstige situatie de aanwezige parkeerplaatsen in de kelder 

daadwerkelijk worden gebruikt om parkeeroverlast in de buurt te voorkomen. 

6. Parkeerbeleid in de binnenstad nu en in de toekomst en de gevolgen voor onze straten. 

Het gemeentelijke parkeerbeleid geeft aan dat in de woonwijken in het centrum de parkeerdruk 

toeneemt in verband met centrumactiviteiten (winkelen en werken). Parkeergelegenheid voor de 

bewoners heeft 1 e prioriteit. In woonwijken waar de parkeerdruk ontoelaatbaar hoog wordt, wordt door 

de gemeente betaald parkeren, gecombineerd met vergunningparkeren voor bewoners ingevoerd. De 

parkeerdruk wordt jaarlijks gemeten. 

7. In- en uitgangen parkeerkelder; deze dienen vastgelegd te worden qua richting voor de 

volledige periode dat deze in gebruik blijven. 

Ten opzichte van eerdere plannen is de toegang van de te realiseren parkeergarage meer verplaatst naar 

de hoek van de Driek van Erpstraat en Begijnenstraat en zijn de parkeerkelders onder de nieuwbouw en 

Torenstaete onderling verbonden. Het verkeer rijdt op de hoek van de Begijnenstraat en Driek van 

Erpstraat de parkeergarage in. De huidige in- en uitgang aan de Arendsvlucht wordt gehandhaafd. Aan 

de Begijnenstraat wordt een extra uitrit gemaakt voor de gebruikers van de nieuwe parkeerkelder. Door 

deze manier van ontsluiten ontstaat een heldere en efficiënte routevorming in de parkeerkelders en 

wordt onnodig zoekverkeer voorkomen. 

De wegen waarop de parkeerkelders worden ontsloten bieden voldoende ruimte voor het opstellen van

auto’s. De inrichting en vormgeving van deze in- en uitgangen moet nog nader worden uitgewerkt. 

Overigens is het niet mogelijk om de exacte in- en uitgangen van de parkeervoorzieningen in het 

bestemmingsplan vast te leggen. 

8. Door de nieuwbouw wordt de verkeersveiligheid door de extra verkeersstroom in de straten 

extra aangetast/belast. 

Bij het realiseren van de nieuwbouwplannen neemt de verkeersaantrekkende werking toe, met name 

door het realiseren van het zorghotel en de kantoren en een uitbreiding van het expertisecentrum ten 

opzichte van het huidige behandelcentrum. De nieuwe wooncomplexen komen in de plaats van de 

bestaande gebouwen Vita Nova en Sonnevanck. Door deze vervanging ontstaat geen extra verkeer. 

De verkeersaantrekkende werking blijft echter beperkt door de situering en wijze van ontsluiting van de 

parkeervoorzieningen. 

9. De regulering van het bouwrouting vrachtverkeer t.o.v. de overlast in de straten en de 

schoolgaande jeugd tussen de vrachtwagens etc. Hoe is dit geregeld? 

Tijdens de nieuwbouw zal er altijd sprake zijn van enige overlast. De Stichting zal in overleg met de 

aannemer proberen de overlast tot een minimum beperken. 

10. Sloopoverlast, verstopping riool, stof in de buurt, sproeiinstallaties 

Zie vraag 9. 

11. Waarde van de woningen zal ca. ₠ 20.000,- (schatting taxateur) dalen door deze nieuwbouw. Bij 

aankoop van de woningen was niet te verwachten dat Vita Nova op deze korte termijn 

verbouwd zou gaan worden en zeker niet geheel vernieuwd. Hoe wordt hiermee omgegaan? 

Wanneer een belanghebbende meent schade te lijden als gevolg van de realisatie van een be- 

stemmingsplan kan een verzoek om planschade worden gedaan. Op deze verzoeken is de “Proce- 

dureverordening aanvragen vergoeding planschade van 2002” van toepassing. Eventuele verzoeken om 

vergoeding van planschade worden pas in behandeling genomen, wanneer het bestemmingsplan 

formele rechtskracht heeft gekregen. Bij de inhoudelijke beoordeling komt de vraag aan de orde of er 

sprake is van een wijziging van het planologische regime. Als dit het geval is, wordt beoordeeld of 

belanghebbende daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt 

geleden. Hiertoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het 

voorheen geldende planologische regime, waarbij in aanmerking moet worden genomen de maximale 

invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering hiervan heeft of zou hebben 

plaatsgevonden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks 

niet noodzakelijkerwijs met zich meebrengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot 

een planologisch nadeliger positie 

12. De belendende woningen in alle drie de straten inventariseren op technische staat nu en na de 

bouw dit om bij eventuele schade door nieuwbouw een duidelijk uitgangspunt te hebben voor 

beide partijen.

De Stichting geeft aan, dat de technische staat van de woningen vooraf wordt geïnventariseerd in 

verband met eventuele aansprakelijkheid voor schade als gevolg van de nieuwbouw. 

13. Aantonen noodzaak van kantoorpand in het huidige plan, kan deze niet geïntegreerd worden in 

de laatste fase Arendsvlucht?De kantoren van de Stichting maken onderdeel uit van een bouwblok, dat 

past binnen de stedenbouwkundige hoofdopzet zoals deze door de heer Van Doornen is uitgelegd en is 

vastgelegd in het bestemmingsplan “Centrum Oss”. De kantoren van de centrale directie worden 

gesitueerd tussen het groepswonen en het expertisecentrum. Daarmee ontstaat naast een functionel 

verbondenheid ook een een fysieke verbondenheid. 

14. De gemeente is voornemens medewerking te verlenen aan wijziging bestemmingsplan. Is -in 

dit kader- überhaupt naar andere plannen/ontwerpen gekeken en waarom zijn deze het niet 

geworden? 

De gemeente heeft in een vroegstadium met de architect van de aanvrager gekeken naar de 

ontwikkelingsmogelijkheden. De gemeente verleent aan de nieuwbouwplannen in hun huidige vorm 

haar medewerking omdat het plan past binnen de gewenste stedenbouwkundige hoofdopzet. 

15. Notenboom deze tijdens de bouw beschermen tegen beschadigen en deze niet snoeien. 

De notenboom wordt tijdens de bouw beschermd tegen beschadiging. Hiervoor wordt een deskundig 

advies ingewonnen. Mocht de deskundige van mening zijn dat de boom gesnoeid moet worden, dan 

wordt dit uitgevoerd. 

16. Groen in de straat zal sterk verminderen hoe wordt gecompenseerd? 

Feitelijk is er wellicht sprake van een beperkte vermindering van groen. Gelet op de ligging van de 

rooilijnen in het bestemmingsplan Centrum is er nauwelijks sprake van een vermindering van groen. Er 

is daarnaast bij de planvorming veel aandacht besteed om het feitelijk groen zoveel mogelijk zichtbaar 

te houden. Per saldo wordt het groen in de omgeving niet minder. De verdeling van het groen (waarvan 

nu ook een deel achter een muur ligt) is straks alleen anders dan in de huidige situatie. 

17. Privacy voor bewoners Begijnenstraat/Driek van Erpstraat met de nieuwbouw zal drastisch 

verminderen voldoet dit aan de geldende normen? 

Voor privacy bestaan er geen geldende normen. Wel wordt door de nieuwbouwplannen de privacy voor 

nabij gelegen panden minder. Deze privacy-vermindering is echter voor een binnenstedelijke situatie 

zoals hier het geval is aanvaardbaar. De lichttoetreding blijft bij de nabij gelegen panden door de aan 

gehouden afstanden ten opzichte van de nieuwbouwplannen voldoende. 

18. Er is aangegeven door bewoners dat de eerste fase het expertisecentrum verder van de straat af 

gebouwd kan worden. Dit is een blijvende verandering in het straatbeeld met een korte

overlastperiode voor de bedrijfsvoering van Vita Nova, heeft de gemeente hier ook nog naar 

gekeken? 

Door omwonenden is eerder gevraagd waarom het expertisecentrum niet naar achteren kan worden 

gebouwd en de binnentuin aan de zijde van de Driek van Erpstraat kan worden aangelegd. Daardoor 

blijft er voor de bewoners meer groen over en wordt er geen stenen wand gerealiseerd. 

Het realiseren van het expertisecentrum in het binnengebied past niet in de stedenbouwkundige 

hoofdopzet. Wanneer alle fasen zijn uitgevoerd, dus ook fase 4 langs de Arendsvlucht, is het semi- 

openbare binnengebied vanaf de Driek van Erpstraat zowel zichtbaar als goed bereikbaar. De 

bebouwing op basis van de nieuwbouwplannen staat maar beperkt in de rooilijn en met name het 

kantoorgebouw wordt naar achteren gesitueerd. Het expertisecentrum is georiënteerd op het 

binnengebied en niet op de Driek van Erpstraat. Op basis van het huidige bestemmingsplan kan 

bebouwing tot een goothoogte van 12,5 meter langs de Driek van Erpstraat worden gerealiseerd. 

De binnentuin krijgt een semi-openbaar karakter zodat de gehele omgeving hiervan gebruik kan maken. 

Vanaf de Arendsvlucht en Driek van Erpstraat zal na uitvoering van fase 4 een open verbinding zijn met 

de binnentuin. Vanaf de Begijnenstraat is dit niet mogelijk, maar zal de vormgeving van de passage 

nadrukkelijk punt van aandacht zijn. 

De heer van Berkum vraagt wat er gebeurt met het kapelletje Vita Nova Sonnevanck, de huidige 

stilteruimte. In de nieuwbouwplannen is deze bestaande ruimte niet opgenomen. 

De Stichting en de architect zijn in overleg met de patiëntenvereniging om te bekijken of er in de 

nieuwbouw een stilteruimte kan worden opgenomen. Verder wordt bekeken of specifieke zaken uit de 

huidige stilteruimte, zoals bijvoorbeeld de glas-in-loodramen, kunnen worden ingepast in de 

nieuwbouwplannen. 

Sluiting, 

De voorzitter dankt de aanwezigen voor hun inbreng. Zij wijst de aanwezigen erop dat zij bij eventuele 

vragen/opmerkingen met betrekking tot Vita Nova contact kunnen opnemen met de projectleider, 

mevrouw N. van Zuijlen, telefoonnummer: 0412-629263. De voorzitter sluit de avond om 21.30 uur. 

V:\RO & SO\51 BESTEMMINGSPLAN & VBB\1 OSS\BP Begijnenstraat woonzorgcomplex\nieuwbouwplannen\inspraak en wijkraad\inspraakavond12-6-2006verslag.doc

Bijlage 10: 

eindverslag inspraak nieuwbouwplannen 



EINDVERSLAG INSPRAAKPROCEDURE PROJECT Nieuwbouw Begijnenstraat in Oss 

Onderwerp inspraakprocedure 

Door de Stichtingen Wonen en Zorg voor Ouderen Maasland zijn plannen ontwikkeld voor 

nieuwbouw op het terrein van Vita Nova en het voormalige Sonnevanck. In een aantal fasen 

worden de huidige gebouwen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Deze plannen zijn deels in 

strijd met het geldende bestemmingsplan “Centrum Oss”. Gelet op het maatschappelijk belang zijn 

de plannen in behandeling genomen en wordt hiervoor een herziening van het bestemmingsplan 

voorbereid. Voor de nieuwbouwplannen is een inspraakprocedure van start gegaan. In het kader 

van deze procedure hebben de plannen vanaf 1 juni 2006 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. 

Een inspraakavond heeft plaats gevonden op maandag 12 juni 2006. Het eindverslag van de 

inspraakprocedure is ter advisering aan de wijkraad Centrum, Krinkelhoek en Mettegeupel 

voorgelegd. 

Ingekomen inspraakreacties 

Gedurende de termijn van terinzageligging zijn er twee schriftelijke inspraakreacties ingekomen. 

De ingekomen inspraakreacties worden kort samengevat weergegeven. Voor zover een gedeelte 

van de inspraakreactie niet of niet volledig is weergegeven, betekent dit niet dat hier bij de 

beoordeling geen rekening mee is gehouden. 

1. Dhr. G.H.J. van Alphen namens de Archeologische werkgroep Oss; 

De nieuwbouwlocatie van Vita Nova ligt binnen het Archeologische Aandachtsgebied. Daarom 

dient tijdens de planologische procedure een inventariserend archeologisch onderzoek plaats te 

vinden. Inspreker geeft voor de uitvoering van dit onderzoek expliciet de voorkeur aan de fa. BAAC. 

De fa. BAAC heeft reeds eind 1999 voorafgaand aan de bouw van de zorgflatjes langs de 

Arendsvlucht een uitgebreid archeologisch onderzoek uitgevoerd naar de loop van de voormalige 

stadsgracht en naar de aanwezigheid van bouwsporen van zeventiende -eeuwse versterkt Huis 

Arendsvlucht (BAAC-rapport 99071). De voormalige stadsgracht doorkruist de nieuwbouwlocatie 

Vita Nova ondergronds. Daarmee zou het tijdens de planologische procedure vereiste 

archeologische onderzoek een voltooiing van het reeds eerder in 1999 plaats gevonden 

archeologische onderzoek vormen. De continuïteit van de gevolgde werkwijze en de gebezigde 

interpretatie biedt een waarborg voor kwaliteit. Daarom zou het betreffende archeologische 

onderzoek door de fa. BAAC dienen plaats te vinden. 

Vrije marktwerking met betrekking tot archeologisch onderzoek heeft al tot veel nadelige gevolgen 

geleid. De inspreker geeft als voorbeeld onderzoek dat heeft plaats gevonden op het perceel v. Dijk, 

Walplein 18 en het in delen uitgevoerde onderzoek bij de bouw van flats langs de 

Koornstraat/Burchtplein, waarbij een aaneengesloten strook door drie verschillende 

archeologenteams werd doorzocht. Dit beïnvloed de kwaliteit van het onderzoek zeer ongunstig en 

werkt een versnippering van de onderzoeksresultaten in de hand. Inspreker doet een dringend

eroep op het college van burgemeester en wethouders om in het te voeren beleid de 

kwaliteitseisen te laten prevaleren boven de hieraan verbonden kosten. 

2. de heer/mevrouw Van Rosmalen. 

a. Inspreker woont als bewoner van één van de drive-inwoningen aan de Begijnenstraat precies 

tegenover het gedeelte waarvoor m.b.t. de nieuwbouw van Vita Nova het bestemmingsplan zal 

moeten worden gewijzigd. De woning van inspreker is pal tegen de Begijnenstraat aangebouwd. 

Door de nieuwbouw wordt de afstand van de voorgevel van de woning van de inspreker tot aan de 

voorgevel van de nieuwbouw van Vita Nova zeer beperkt. Daardoor is de privacy van de inspreker 

niet meer gewaarborgd; 

b. De inspreker wil graag een nadere onderbouwing waarom de wijziging van het 

bestemmingsplan past binnen artikel 19 lid 2 WRO; 

c. ZVOM dient haar wensenlijstje op bepaalde punten (zoals de huisvesting van staf en 

administratie) bij te stellen. De bouwplannen dienen zodanig aangepast te worden dat deze 

binnen het huidige bestemmingsplan gerealiseerd kunnen worden. Dit levert een evenwichtigere 

belangenafweging op tussen de wensen van ZVOM en de belangen van de direct betrokken 

omwonenden. 

Beoordeling 

Ad. 1 

Archeologisch onderzoek waarbij opgravingen plaatsvinden mag alleen worden uitgevoerd door de 

bedrijven of instanties die daarvoor toestemming hebben gekregen. Als gemeente dienen wij te 

toetsen of een bureau hieraan voldoet. Het aanwijzen van een specifiek bureau om mee te werken 

mag een gemeente niet. De gemeente zou dan het verwijt kunnen krijgen van 

concurrentievervalsing en van machtsmisbruik. De gemeente kan zich voorstellen dat er situaties 

zijn waarin het de kwaliteit van een (archeologisch) onderzoek ten goede komt als het betreffende 

onderzoek wordt uitgevoerd door bepaald bureau. Met het oog op de te verwachten archeologische 

waarden op de betreffende locatie ligt het uitvoeren van een archeologische inventariserend 

onderzoek door BAAC het meest voor de hand. De te verwachten archeologische waarden stammen 

uit een periode waarin BAAC is gespecialiseerd. Bovendien heeft BAAC ook het archeologisch 

onderzoek bij de bouw van Torenstaete uitgevoerd. Aan de Stichtingen Wonen en Zorg voor 

Ouderen wordt het bovenstaande meegedeeld. 

Ad. 2 

Onderdelen a en c van deze inspraakreactie zijn ook tijdens de inspraakavond aan de orde geweest. 

Het verslag van de inspraakavond maakt integraal onderdeel uit van dit eindverslag. Voor 

onderdeel a -het verlies van privacy- is hetgeen onder nr. 17 in het verslag van de inspraakavond 

staat relevant. Voor privacy bestaan er geen geldende normen. Wel wordt door de 

nieuwbouwplannen de privacy voor nabij gelegen panden minder. Deze privacy-vermindering is 

echter voor een binnenstedelijke situatie zoals hier het geval is aanvaardbaar. De lichttoetreding 

2

lijft bij de nabij gelegen panden door de aan gehouden afstanden ten opzichte van de 

nieuwbouwplannen voldoende. 

Over onderdeel c staat in nr. 13. en nr. 14. in het verslag van de inspraakavond een reactie. 

Nr. 13 De kantoren van de Stichting maken onderdeel uit van een bouwblok, dat past binnen de 

stedenbouwkundige hoofdopzet zoals deze door de heer Van Doornen is uitgelegd en is vastgelegd in 

het bestemmingsplan “Centrum Oss”. De kantoren van de centrale directie worden gesitueerd tussen 

het groepswonen en het expertisecentrum. Daarmee ontstaat naast een functionele verbondenheid 

ook een fysieke verbondenheid. 

Nr. 14 De gemeente heeft in een vroegstadium met de architect van de aanvrager gekeken naar de 

ontwikkelingsmogelijkheden. De gemeente verleent aan de nieuwbouwplannen in hun huidige vorm 

haar medewerking omdat het plan past binnen de gewenste stedenbouwkundige hoofdopzet. 

Voor de eerdere exacte vraagstelling wordt verwezen naar hetgeen hierover is opgenomen in het 

verslag van de inspraakavond. 

Onderdeel b. 

De nieuwbouwplannen van de aanvrager bestaan uit verschillende fasen. Deze fasen zijn uitvoerig 

beschreven in de publicatie d.d. 31 mei 2006. Tijdens de inspraakavond heeft de architect een 

nadere toelichting hierop gegeven. Voor de inhoud hiervan wordt verwezen naar het verslag van de 

inspraakavond. 

Fase 1 omvat de bouw van een expertisecentrum aan de Driek van Erpstraat op de plaats van het 

huidige dagcentrum De Regenboog. De bouw van dit expertisecentrum is op basis van het 

bestemmingsplan “Centrum Oss” mogelijk. De realisatie van fase 4 is nog onzeker en maakt 

daarom (nog) geen onderdeel uit van de huidige nieuwbouwplannen. 

Fase twee en fase drie zijn in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om de realisatie van deze 

twee fasen mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Een 

herziening van een bestemmingsplan is echter een langdurig traject. De aanvrager wil na realisatie 

van de eerste fase zo snel mogelijk beginnen met de realisatie van de tweede fase. 

Om dit mogelijk te maken wordt voor fase twee van de bouwplannen een artikel 19 lid 2 WRO- 

procedure gevoerd. De provincie heeft een regeling opgesteld waarin voorwaarden worden 

gegeven voor het toepassen van deze zogenaamde vrijstellingsprocedure. De nieuwbouwplannen 

op het terrein aan de Begijnenstraat voldoen aan de door de provincie gestelde voorwaarden voor 

toepassing hiervan. Het bestemmingsplan “Centrum Oss” is een recent plan. De 

vrijstellingsprocedure loopt deels parallel aan de procedure voor het bestemmingsplan in die zin 

dat het voorontwerpbestemmingsplan de ruimtelijke onderbouwing vormt voor de 

vrijstellingsprocedure. Daarmee kan worden voldaan aan het vereiste van een goede ruimtelijke 

onderbouwing. Overigens bestaan zowel binnen de procedure voor het bestemmingsplan als de te 

verlenen vrijstelling op basis van artikel 19, lid 2 WRO mogelijkheden om op de plannen te 

reageren. Een afschrift van de provinciale regeling wordt aan de inspreker toegestuurd. 

3

Inspraakavond 

Tijdens de inspraakavond is mondeling gereageerd op de nieuwbouwplannen. Eén van deze 

mondelinge reacties was op schrift gesteld en is tijdens de avond overhandigd. Tijdens de 

inspraakavond is nader hierop ingegaan. Het verslag van de inspraakavond van 12 juni 2006 maakt 

integraal onderdeel uit van dit eindverslag. Overeenkomstig de toezegging tijdens de 

inspraakavond zijn vóór het einde van de inspraaktermijn bezonningsdiagrammen voor de 

nieuwbouw op de hoek van de Begijnenstraat en Driek van Erpstraat naar degenen, die tijdens de 

inspraakavond aanwezig waren, toegezonden. In dit onderzoek is gekeken naar de 

schaduwwerking van de bebouwing in het voorjaar en najaar, de zomer en de winter. Uit deze 

diagrammen blijkt, dat de bestaande woningen aan de Begijnenstraat in het voor- en najaar vanaf 

16.00 uur schaduw ondervinden van de nieuwbouw. In de zomer ontstaat er door de hoge stand 

van de zone geen schaduwwerking op de woningen aan de Driek van Erpstraat en Begijnenstraat. 

In de winter treedt als gevolg van de nieuwbouw geen extra schaduwwerking op. Uit de 

bezonningsdiagrammen kan worden geconcludeerd, dat de woningen aan de Driek van Erpstraat 

geen schaduwwerking ondervinden door de nieuwbouw. De woningen aan de Begijnenstraat 

ondervinden in het voor- en najaar schaduwwerking van de nieuwbouw, maar deze treedt pas laat 

in de middag op. 

Conclusie 

Door de nieuwbouwplannen wordt de privacy voor nabij gelegen panden minder. Deze privacy- 

vermindering is echter voor een binnenstedelijke situatie zoals hier het geval is aanvaardbaar. De 

lichttoetreding blijft bij de nabij gelegen panden door de aan gehouden afstanden ten opzichte 

van de nieuwbouwplannen voldoende. Op eigen terrein zijn voldoende parkeervoorzieningen 

aanwezig c.q. worden aangelegd om in de parkeerbehoefte te voorzien. Een belangrijk aspect bij 

parkeren is naast de hoeveelheid en de situering ook de wijze van gebruik. Daarom is als 

randvoorwaarde bij de planontwikkeling gesteld, dat het gebruik van de parkeerplaatsen op het 

terrein voor de beoogde functies verzekerd moet zijn. Daarvoor zijn verschillende mogelijkheden 

denkbaar. Met de Stichting vindt hierover overleg plaats. Uit de bezonningsdiagrammen kan 

worden geconcludeerd dat de woningen aan de Begijnenstraat in het voor- en najaar 

schaduwwerking ondervinden van de nieuwbouw. Deze schaduwwerking treedt pas laat in de 

middag op. 

Gelet op het bovenstaande leiden de inspraakreacties niet tot een wijziging van de 

nieuwbouwplannen. 

4

Bijlage 11: 

gegevens gemeentelijke monument

Begijnenstraat woonzorgcentrum - Oss - Gemeente Oss

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?