Industrieel erfgoed vormt inspirerende werkomgeving

66 Vastgoedmarkt februari 2012 www.vastgoedmarkt.nl

THEMA PUBLIEK VASTGOED

PUBLIEK / HERONTWIKKELING / MONUMENTEN

Ook in Nederland beleeft maakindustrie een revival

Industrieel

erfgoed vormt

inspirerende

werkomgeving

Nederland moet zijn industriële erfgoed net zoals Duitsland gaan

koesteren. Anders dreigt sloop of verpaupering voor een deel van de

huidige 10.000 leegstaande of in onbruik geraakte monumenten.

Eerherstel van de maakindustrie, minder regels en een pragmatischer

aanpak zijn nodig om dit maatschappelijk vastgoed te redden,

stellen Friso de Zeeuw (Bouwfonds Ontwikkeling en TU Delft) en

Arno Boon (Boei).

Martijn van Leeuwen

Monumentaal vastgoed herbestemmen

zit niet in onze genen, legt Friso de

Zeeuw, directeur Nieuwe Markten bij

Bouwfonds Ontwikkeling, uit. ‘We zijn

een land van ingenieurs, van ordenen,

scheppen en opruimen. Bij herbestemmen

zijn improvisatie en laissez-faire

belangrijke eigenschappen. Dat zit

ons niet in het bloed. In Nederland is

daardoor in tegenstelling tot Duitsland

al veel industrieel erfgoed gesloopt. Het

ging bij ons om grootschalige nieuwbouw,

vooral van de jaren zeventig tot

eind vorige eeuw. Het uitgangspunt was

met een schone lei te beginnen: oprollen,

slopen en dan uitrollen. Zo komt

het dat in Nederland de bouwproductie

voor 10 procent uit herbestemming

bestaat tegen 40 procent in Duitsland’,

aldus De Zeeuw.

Enkele jaren geleden is daarin gelukkig

een kentering gekomen, vertelt

Arno Boon. Hij is directeur van Boei,

een non-profi t herbestemmer van

industrieel erfgoed. Boei, met negen

aandeelhouders waaronder Bouwfonds

en Volker Wessels, is zowel ontwikkelaar,

belegger als adviseur. ‘Tot eind

vorige eeuw beperkte de interesse zich

vooral tot behoud van monumenten in

dorps- en stadcentra. De laatste jaren is

ook het maatschappelijk draagvlak voor

industrieel erfgoed gegroeid. Boei knokt

al sinds 1996 voor het behoud van industrieel

erfgoed. De communis opinio

is nu dat herbestemming voorrang

heeft boven nieuwbouw. Het kabinet

heeft in 2010 het Nationaal Programma

Herbesteding in het leven geroepen,

met het H-team onder leiding van Duco

Stadig als trekker’, vertelt Boon.

De toegenomen aandacht voor erfgoed

komt als geroepen. De Rijksadviseur

voor het Cultureel Erfgoed heeft ongeveer

1.000 leegstaande monumenten

opgespoord. Maar het werkelijke aantal

schat hij op maar liefst 10.000.

Schone taak

Het Centraal Bureau voor de Statistiek

(CBS) rekende vorig jaar voor dat 500 industriële

objecten, 1.100 boerderijen

en 1.000 kerken binnen vijf jaar leeg

komen te staan. Hier ligt een schone

taak voor de vastgoedsector, stelt De

Zeeuw. ‘De crisis heeft ook een eind

gemaakt aan het blauwdrukdenken.

Een kleinere planomvang en menging

van nieuwbouw met hergebruik van bestaande

gebouwen is het nieuwe credo.

Herbestemd erfgoed is bij gebiedsontwikkeling

bovendien een vooraanstaande

drager voor de identiteit van

een gebied. Probleem is dat een groot

deel van de vastgoedprofessionals geen

affi niteit meer heeft met herbestemming,

juist door die jarenlange focus op

grootschalige nieuwbouw. De kennis en

kunde om nieuwe functies te combineren

met oude gebouwen is verloren

gegaan. Herbestemmen, zeker van industrieel

erfgoed, is het tegen de heuvel

opduwen van een wagen met vierkante

wielen. Je moet een gebouw kunnen

lezen, tekenen, urgentie vertalen in

haalbaarheid met verrassende coalities

en inventieve fi nanciële arrangementen

kunnen sluiten. Minstens tien tot

vijftien jaar ervaring in het vastgoed

is nodig om hier effectief te opereren’,

aldus De Zeeuw en Boon.

Valkuilen

Boei-directeur Boon legt uit welke

valkuilen ontwikkelaars moeten vermijden.

‘Een onrendabele top wegwer-

ken is een van de lastigste kwesties.

Dat onrendabele deel is grofweg de

restauratiekosten van het casco, weten

we uit ervaring. Het is dus zaak om zo’n

gebouw voor een symbolisch bedrag

over te nemen. Maar veel projecten

monden uit in kluitjesvoetbal en eindeloos

brainstormen. Er zijn projecten

waaraan we al elf jaar werken, waarvan

zeven jaar met praten. Ook de strenge

regelgeving en veiligheidseisen zijn een

complicatie. Zo moet herontwikkeld

vastgoed aan dezelfde strenge eisen

voldoen als nieuwbouw, schrijft het

Bouwbesluit nu nog voor. Het nieuwe

Bouwbesluit maakt dat op papier

gemakkelijk, maar de praktijk moet

uitwijzen of de handhavers daarin ook

meegaan.’

Bovendien heeft de ontwikkelaar met

veel verschillende, meest onervaren,

gebruikers te maken. In hetzelfde

gebouw een bibliotheek, theater en

school onderbrengen is geen sinecure.

Ontwikkelaars en erfgoedinstanties

zitten vaak op een ander spoor. Voor

de eersten is gebiedsontwikkeling een

tienkamp. Daarbij kun je niet op elk onderdeel

uitblinken en slaag je ook als je

op een onderdeel een minder goed cijfer

haalt. Maar een erfgoedinstelling wil

zonder concessies het maximale uit een

gebouw halen. Voor de ontwikkelaar is

bovendien de fi nanciële rationaliteit bepalend.

Een belangenconfl ict tussen de

‘fans’ van het gebouw en de ontwikkelaar

ligt dan ook snel op de loer. Omdat

Boei beide disciplines verenigt, kunnen

wij die klippen ontwijken.’

Voormalige fabrieksterreinen

Talloze ontwikkelaars hebben zich vastgebeten

in dergelijke herbestemmin-

Boei herbestemt tien mooiste gebouwen van voormalige ijzergieterij Dru bij Doetinchem.

gen, vaak met grootschalige woningbouw

als drager. In het oog springende

projecten zijn binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen

op voormalige fabrieksterreinen.

Dan gaat het bijvoorbeeld

om Bergse Haven in Bergen op Zoom,

het Scheldekwartier in Vlissingen,

Belvédère in Maastricht of het Enkaterrein

in Ede. Deze projecten hebben

het zwaar of zijn zelfs vastgelopen door

de ingestorte woningmarkt, erkent

De Zeeuw. ‘Hier is te veel ingezet op

een grootschalige aanpak en blijken

de aankoopprijzen van het vastgoed te

hoog. Enige manier om verder te gaan,

is vaak versobering van de plannen en

Herbestemd erfgoed

is drager

gebiedsontwikkeling

kleinschaliger en sterk gefaseerd verder

gaan. Het wordt de komende periode

hoe dan ook lastiger om de business

case voor herbestemming rond te krijgen.

Nu vallen ook nog eens subsidies

weg, trekken woningcorporaties zich

terug als risicodragende partners en

hebben commerciële marktpartijen

nauwelijks nog fi nanciële armslag.’

Om deze en soortgelijke projecten

mogelijk te maken, is pragmatisme

noodzakelijk, stelt De Zeeuw. ‘We willen

met z’n allen ook de Zaan-, IJ- en

Maasoevers hergebruiken en bebouwen.

Maar hier ontwikkelen betekent

een onrendabele top die richting

de 40.000 euro per woning gaat. Je

hebt te maken met bodemsanering,

uitkopen van bedrijven, het verleggen

van infrastructuur. Wetgeving schrijft

nu eenmaal voor dat woongebieden

niet in de milieuzones van bedrijven

mogen liggen. Die regelgeving moet op

de schop. We moeten pragmatischer

handelen. Sta woningbouw hier nu

al toe en accepteer dat het niet spic

and span is. Dan stinkt het er soms en

maken de langsvarende schepen herrie.

Er is een doelgroep die er interesse in

heeft hier te wonen en te werken en

juist houdt van die stoere, stedelijke

omgeving. Deze locaties zijn kansrijk,

maar we moeten er geen wonderen van

verwachten. Hier woningen bouwen

kan, maar dan wel in een rustig tempo.’

Harde keuzes

Pragmatisme betekent volgens De

Zeeuw ook harde keuzes maken. ‘We

kunnen niet al het erfgoed redden. Veel

objecten staan op kansarme locaties,

vooral buiten de economisch krachtige

stedelijke gebieden. Twente kent bij-

---

www.vastgoedmarkt.nl

voorbeeld veel leegstand in industrieel

erfgoed. Maar ook kansrijke locaties

als voormalig defensieterrein Hembrug

in Zaandam hebben hun beperkingen.

Instanties willen alle honderd objecten

daar behouden, maar dat is fi nancieel

niet mogelijk. Dit aspect moet in een

maatschappelijke dialoog beter voor

het voetlicht komen, op landelijk en

lokaal niveau. De gebouwen die bij

mensen blijken te leven, de identiteitsverschaffers,

moeten we proberen te

behouden.’

Het succes van de projecten valt of

staat echter bij de beschikbaarheid van

eindgebruikers, constateert De Zeeuw.

Hier ziet de Bouwfonds-directeur een

nieuwe interessante partij opkomen.

‘Onder de huurders van herbestemd

erfgoed is nauwelijks verloop. Het klassieke

kwaliteitsbegrip doet hier opgeld:

gebruikswaarde, belevingswaarde en

toekomstwaarde. Tot voor kort kwamen

de belangrijkste gebruikers uit de

creatieve industrie. Maar nu heeft elke

stad al minimaal één creatief broeinest.

Ik zie de maakindustrie een revival

beleven. In Duitsland en Engeland zie

je al een ommekeer. Bedrijven die naar

India en China vertrokken, hebben hun

hoogwaardige industriële productie

weer naar het moederland gebracht. In

Noordrijn-Westfalen is het industriële

landschap volledig herontwikkeld.

Vooral het Ruhrgebied is daarin erg

goed geslaagd.

Ook in Nederland zie ik het kleine eerherstel

voor de industrie als een trendbreuk.

Nederland heeft sterke troeven

in handen met Philips en ASML in en

rond Eindhoven, Corus in IJmuiden en

Shell in Amsterdam Noord.’ Boon gaat

hierin mee: ‘De maakindustrie hebben

we vakkundig de grens overgewerkt.

Die industrie moeten we weer koesteren.

Industrieel erfgoed vormt daarbij

de meest inspirerende werkomgeving

voor het beoefenen van technische

ambachten, het denkwerk en de

innovatie.’

Dru-fabriek

Boon noemt deze trend de drijvende

kracht achter de ontwikkeling van Dru-

Industriepark in Ulft. ‘Boei is eigenaar

van de Dru-fabriek nabij Doetinchem.

Deze voormalige ijzergieterij met

zes rijksmonumenten hebben we in

2006 gekocht. We hebben 13 miljoen

euro in het Portierscomplex, het

vliegwielproject, gestopt. Een locatie

buiten de Randstad of Noord-Brabant

werkt dus ook. In 2009 hebben we iets

dergelijks gedaan met de Creatieve

Fabriek in Hengelo op het voormalige

Hazemeijerterrein, later Holec. Het

complex hebben we in 2009 overgenomen

uit de failliete boedel van

Van Hoogevest Bouw. Nu zitten er

gebruikers uit de horeca, cultuur, en

onderwijs in de gebouwen die huren

vanaf 65 euro per vierkante meter. De

25.000 m 2 maken we verder geschikt

voor ateliers en technische bedrijvigheid.

Dit project is ook het bewijs dat

kleinschalig herontwikkelen loont.

Ontwikkelaars moeten nu geen te

ambitieuze en daarmee onuitvoerbare

plannen maken. De leegstand en rentekosten

kunnen ze zich niet permitteren.

Het is zaak om per gebouw een

goede analyse te maken en die snel te

ontwikkelen. Met geëngageerde partijen,

praktische expertise, fi nanciële

creativiteit en pragmatische regelgeving

moeten we een heel eind komen.’

PUBLIEK / BEHEER / CORPORATIES / ZORG

Zorgvastgoed en woningcorporaties beschouwt

algemeen directeur Eddy Smit

van MVGM als zijn belangrijkste groeimarkten.

MVGM Vastgoedmanagement

heeft alle kennis en ervaring op het gebied

van zorgvastgoed al een paar jaar

geleden gebundeld in een afzonderlijke

business unit in Rijswijk. Daarbij laat

het bedrijf zich terzijde staan door

een raad van advies die als denktank

fungeert. De raad bestaat uit twee

zorgspecialisten, oud-Eerste Kamerlid

Hans Klein Breteler en Wim Meijer, de

voormalige algemeen secretaris van het

College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen

(Bouwcollege).

De ontwikkeling van de zorgmarkt

loopt wel een stuk minder soepel dan

Smit aanvankelijk had gedacht. ‘We lopen

al drie jaar te duwen en te trekken

en hebben nu zo’n 2.500 zorgeenheden

onder beheer.’ Dat komt volgens hem

vooral door het getalm van de politiek

om de scheiding van wonen en zorg

in zorginstellingen, verpleeghuizen en

psychiatrische inrichtingen te regelen.

‘Dat had eigenlijk al drie jaar geleden

moeten zijn gerealiseerd, maar ik verwacht

dat het binnen twee jaar een feit

zal zijn. De wet ligt nu bij de Tweede

Kamer. Het is een bezuinigingsmaatregel

dus ik verwacht dat het wel vaart

gaat krijgen.’

Core business

Maar waarom zouden de zorginstellingen

en de in zorgvastgoed gespecialiseerde

corporaties het beheer niet in

eigen hand houden? Waarom zouden

ze dat uitbesteden aan MVGM? Smit:

‘Vastgoedmanagement is onze core

business. Corporaties en zorginstellingen

doen het er naast. Bovendien zijn

hun arbeidskosten door andere cao’s

een stuk hoger. Wij kennen geen 36urige,

maar een 40-urige werkweek en

het salaris is lager. Daarnaast hebben

we veel meer kennis en ervaring. Wij

kunnen het beheer voor 50 procent

van de kosten van een corporatie doen.

Zo nemen we bijvoorbeeld voor diverse

zorgcorporaties het beheer over voor

duizenden eenheden in het land.’

Ook woningcorporaties beschouwt

Smit als een aantrekkelijke doelgroep.

Alle woningcorporaties worstelen met

geldgebrek, omdat ze geen woningen

kunnen verkopen door de crisis, weet

hij. ‘Daardoor is er geen geld om te

investeren. Bovendien worden ze

sterk beperkt in hun activiteiten door

Brussel. Hun duurdere woningbezit

moeten ze in aparte vennootschappen

gaan onderbrengen. Je ziet nu al dat we

steeds meer worden ingeschakeld voor

februari 2012 Vastgoedmarkt 67

PUBLIEK VASTGOED THEMA

Beheerder heeft nu productgestuurde organisatie

MVGM ziet groei in

zorg en corporaties

Tegen de trend in groeit MVGM nog altijd fl ink. Om verder te groeien

zette de grootste vastgoedbeheerder van Nederland zijn beheertak

MVGM Vastgoedmanagement vorige maand om van een regionale in een

productgestuurde organisatie. Zorgvastgoed en woningcorporaties

vormen de belangrijkste markten.

Erik Wiegerinck

de verhuur. Beheer is nog mondjesmaat,

maar dat komt ongetwijfeld. Ook

zij kunnen rekenen.’

Inkoopbureau

Welke vastgoeddienstverleners komen

als winnaar uit de crisis? Daarover

hoeft Smit geen seconde na te denken.

‘Bedrijven die zich fl exibel aanpassen

aan veranderende marktomstandigheden,

kansen grijpen en blijven innoveren’,

klinkt het prompt.

Zo was MVGM volgens Smit de eerste

vastgoedbeheerder met een eigen

inkoopbureau. De inkooporganisatie

werd twee jaar geleden opgericht voor

de klanten van vastgoedmanagement

met als doelstelling kosten te verlagen

en duurzaamheid juist te vergroten.

Het team van vijf mensen werkt

inmiddels ook voor derden, de partijen

die geen beheerdiensten afnemen,

maar het voordeel van gebundelde

inkoopkracht op hun waarde weten

te schatten. Het betreft de inkoop van

diensten als groenonderhoud, energie,

dakbedekking, gevelinstallaties,

dakbedekking, roltrappen, verlichting,

afvalmanagement en andere services.

De besparingen die de raamcontracten

opleveren, variëren tussen de 5 en 25

procent. ‘Voor de huurder en verhuurder

telt op dit moment maar één ding:

de kosten moeten omlaag. De verhuurder

wil de huurder aan zich binden, die

moet tevreden blijven. Zo zijn we op de

gedachte gekomen voor een inkoopbureau’,

legt Smit bedrijvig uit.

Toen hij in 2004 werd aangesteld als

directeur van wat toen nog Meeùs

Vastgoedmanagement heette, telde de

onderneming 175 mensen. Dat zijn er

inmiddels 550.

Vastgoedregisseur

Via een management buy-out werd

Smit in 2008 gedeeltelijk en in 2009

volledig eigenaar samen met fi nancieel

directeur Menno van der Horst.

Vorig jaar werd het vroegere zusterbedrijf

Meeùs Bedrijfshuisvesting

ingelijfd. De zestien vestigingen zijn

geïntegreerd in de bestaande achttien

MVGM-vestigingen. Naast MVGM

Vastgoedmanagement en MGVM

Bedrijfshuisvesting (veertig mensen)

is er nog het taxatiebedrijf, MVGM

Vastgoedtaxaties (25 mensen). Als

full service vastgoeddienstverlener

mag MVGM zich tegenwoordig graag

profi leren als dé vastgoedregisseur van

Nederland.

MVGM Vastgoedmanagement is

onder leiding van Smit uitgegroeid

tot de grootste vastgoedbeheerder van

Eddy Smit: ‘We nemen voor diverse

zorgcorporaties het beheer over voor

duizenden eenheden in het land.’

Nederland en heeft 50.000 woningen,

meer dan twee miljoen vierkante

meter bedrijfsruimten en kantoren,

een ruime anderhalf miljoen vierkante

meter winkelruimte, 40.000 eenheden

VvE (lees: appartementen) en tal van

andere projecten in beheer.

Groei

Ondanks de duidelijk verslechterde

markt voorziet deze rasondernemer de

komende jaren verder groei. De bulk

van de personeelsleden is verbonden

aan MVGM Vastgoedmanagement.

‘Vastgoedmanagement vormt de

basis van onze business. Het biedt een

mooie, constante cashfl ow en je krijgt

zo ook enorm veel informatie over de

huurdermarkt.’

Maar een verslechterende markt vraagt

ook meer specialisatie en een groter

probleemoplossend vermogen. Daarom

heeft MGVM Vastgoedmanagement

zijn bedrijfsvoering recentelijk aangepast

van een regionale naar een productgestuurde

organisatie. Dit houdt

in dat de regio’s noord, midden en

zuid zijn omgevormd naar de productgroepen

kantoren, winkels, woningen,

zorgvastgoed en VvE Management

(Vereniging van Eigenaars).

Wat niet verandert volgens Smit is de

sterke lokale en regionale aanwezigheid.

MVGM heeft achttien vestigingen

door het hele land. ‘Dat zullen er in

de toekomst eerder meer dan minder

worden’, spreekt hij gedreven. MVGM

is een echte Nederlandse speler, die

sterk is geworteld in de lokale en regionale

markt voor zowel Nederlandse als

buitenlandse eigenaren van vastgoed.