Jaarverslag 2011 - Triada

2011
Samen
accelereren

Dit jaarverslag verschijnt zowel in gedrukte vorm als op onze website www. triada.nl, maar is ook telefonisch
en per e-mail opvraagbaar.

Samen accelereren
Jaarverslag 2011

Inhoud
1. Voorwoord .......................................................................................................... 7
2. Beschouwing directeur-bestuurder.................................................................. 8
3. Triada in strategisch perspectief .................................................................... 10
3.1 Thema’s ..................................................................................................................10
3.2 Speerpunten ...........................................................................................................12
3.3 De accenten in 2011 ...............................................................................................12
4. Onze woningen ................................................................................................ 13
4.1 Afstemmen van ons aanbod op de vraag ................................................................13
4.2 Wat gaan wij in 2012 doen ......................................................................................20
4.3 De kwaliteit van onze bestaande woningen ............................................................21
4.4 Wat gaan wij in 2012 doen ......................................................................................30
4.5 De betaalbaarheid van onze woningen ...................................................................31
4.6 Wat gaan wij in 2012 doen ......................................................................................34
5. Het koppelen van vraag en aanbod ................................................................ 35
5.1 Woonruimteverdeling ..............................................................................................35
5.2 Wat gaan wij in 2012 doen ......................................................................................42
6. Een leefbare woonomgeving .......................................................................... 43
6.1 Wijkgericht werken ..................................................................................................43
6.2 Fysieke leefbaarheidsacties ....................................................................................44
6.3 Sociale leefbaarheidsacties ....................................................................................46
6.4 Sturen op investeringen in leefbaarheid ..................................................................47
6.5 Wensfonds en sponsoring ......................................................................................48
6.6 Wat gaan wij in 2012 doen ......................................................................................48
7. Wonen, welzijn en zorg .................................................................................... 49
7.1 Wonen en zorg .......................................................................................................49
7.2 Wat gaan wij in 2012 doen ......................................................................................52
8. Samenwerking en communicatie ................................................................... 53
8.1 De individuele klant .................................................................................................53
Dit jaarverslag verschijnt zowel in gedrukte vorm als op onze website www. triada.nl, maar is ook telefonisch
en per e-mail opvraagbaar.

8.2 Samenwerken .........................................................................................................55
8.3 Wat gaan wij 2012 doen .........................................................................................60
9. Onze organisatie .............................................................................................. 61
9.1 Personeelsaangelegenheden .................................................................................63
9.2 De ondernemingsraad ............................................................................................67
9.3 Wat gaan wij 2012 doen .........................................................................................69
10. Verslag van de Raad van Commissarissen ................................................... 70
10.1 De Raad van Commissarissen ...............................................................................76
10.2 Audit van de financiële verslaggeving en externe accountant. ................................83
11. Onze financiën ................................................................................................. 84
11.1 Groepsresultaat ......................................................................................................88
11.2 Solvabiliteit .............................................................................................................89
11.3 Rentabiliteit .............................................................................................................89
11.4 Liquiditeit ................................................................................................................90
11.5 Vennootschapsbelasting .........................................................................................90
11.6 Bedrijfswaarde ........................................................................................................93
11.7 Treasury, rente en risicoprofiel................................................................................96
12. Jaarrekening (geconsolideerd) ..................................................................... 102
12.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2011 ................................................... 102
12.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2011 ........................................... 104
12.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht ..................................................................... 105
12.4 Algemene toelichting ............................................................................................ 106
12.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva ............................................ 108
12.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat ........................................................ 114
12.7 Grondslagen kasstroomoverzicht .......................................................................... 117
12.8 Toelichting op de geconsolideerde balans ............................................................ 118
12.9 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening ................................ 128
13. Jaarrekening (enkelvoudig) .......................................................................... 136
Balans Triada per 31 december 2011 ............................................................................. 136
13.1 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig) ................................................................ 138
13.2 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-en-verliesrekening ................ 139
13.3 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans ..................... 139

13.4 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst-en-verliesrekening
............................................................................................................................. 143
14. Kengetallen (geconsolideerd) ....................................................................... 145
15. Ondertekening ................................................................................................ 147
15.1 Ondertekening Raad van Commissarissen ........................................................... 147
15.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ........................................... 148
15.3 Verklaring van het Bestuur .................................................................................... 150
16. Bijlagen ........................................................................................................... 151
16.1 Bijlage 1: Algemene gegevens ............................................................................. 151
16.2 Bijlage 2: Organogram .......................................................................................... 153
16.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere rechtspersonen ............................................. 154
Dit jaarverslag verschijnt zowel in gedrukte vorm als op onze website www. triada.nl, maar is ook telefonisch
en per e-mail opvraagbaar.

1. Voorwoord
Het afgelopen jaar hebben wij als sector niet mogen klagen over belangstelling van de
media. En ook in Den Haag kregen wij volop de aandacht. Echt blij zijn wij er niet van
geworden. De berichtgeving in de media was overwegend negatief en de aandacht die
Den Haag aan ons schonk, heeft geen helderheid verschaft. Er is veel over de sector
gesproken, of liever gezegd kritiek uitgesproken, maar besluiten zijn er niet genomen. Dus
wachten wij met z’n allen af op wat komen gaat.
Stilzitten kunnen en willen wij niet, wij gaan door met ons werk! Werk waar wij onze passie
hebben liggen. In afwachting op wat komen gaat, hebben wij kritisch naar onze eigen
organisatie gekeken. Hoe kunnen wij nog efficiënter en effectiever werken, hoe krijgen wij de
bedrijfslasten verder omlaag en hoe meten wij de effecten van onze maatschappelijke
investeringen? Ook zijn wij doorgegaan met het ontwikkelen van ons woningbezit. Door
enerzijds flexibele levensloopbestendige woningen met een hoge kwaliteit te bouwen. En
anderzijds door het verbeteren van de kwaliteit van ons bestaande bezit door bijvoorbeeld
het aanbrengen van energetische maatregelen. Tot slot hebben wij weer veel werk en
inspanning geleverd aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar wij ons bezit hebben.
In dit jaarverslag willen wij hierover op een transparante wijze verantwoording afleggen aan
al onze belanghouders. U leest over onze activiteiten, bestede middelen en behaalde
prestaties in 2011. Hebt u na het lezen van ons jaarverslag nog vragen of opmerkingen,
neemt u dan gerust contact op met ons directiesecretariaat. Wij gaan graag met u in
gesprek.
Heerde
22 mei 2012

2. Beschouwing directeur-bestuurder
Nog geen twee jaar heeft het huidige kabinet in het zadel gezeten en is, zoals dat heet,
alweer gevallen. Opvallend was dat binnen een week het dossier waar men over struikelde,
de noodzakelijke bezuinigingsrapportage, kon worden goedgekeurd en aangeboden aan de
Europese Commissie. Hieruit zou de verwachting mogen worden gekoesterd dat de lange
periode van besluiteloosheid binnen de voorgaande kabinetten op het onderwerp sociale
huisvesting nu misschien ook is beëindigd. Niets is natuurlijk minder waar. Waarschijnlijk is
nu de periode aangebroken dat op basis van het woord controversieel vele besluiten weer
worden uitgesteld. En al zou de Woningwet tussentijds worden goedgekeurd, dan zullen de
duidelijkheid gevende AMVB’s, Algemene Maatregelen Van Bestuur, uitblijven als deze maar
tot enige politieke spanning of aanvechtbaarheid (synoniem voor controversieel) kunnen
leiden.
Sinds de invoering van de Europese Beschikking op 1 januari 2011 is er weinig meer
duidelijk dan dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB
bezit. Hoe en onder welke condities en randvoorwaarden, blijft een op en af gaan van
mogelijke scenario’s. Tegelijkertijd wordt er een beroep gedaan op de corporaties om ons
breed maatschappelijk in te zetten en actief te participeren in oplossingen voor aanbod voor
de (lagere) middeninkomens. Een probleem dat juist is ontstaan door de invoering van de
Europese Beschikking. Het ontbreken van duidelijke regelgeving en de sanctiedreiging
vanuit diezelfde Europese Beschikking maakt actief handelen voor de middeninkomens erg
moeilijk. Om nu besluiten te nemen zonder de consequenties te kennen of het financiële
risico te kunnen inschatten, leiden mijns inziens snel tot onzorgvuldig bestuur. Daar waar van
de corporaties wordt verwacht optimaal te presteren naar vermogen, lijkt mij het
vanzelfsprekend dat de overheid zorgt voor een helder kader van verwachtingen en
continuïteit in de spelregels.
En na kritiek is het natuurlijk ook mijn verantwoordelijkheid om mee te denken in de
oplossingsrichting. Stop in ieder geval met pressie en sanctiebeleid in de richting van
scheefwoners, een term die onterecht steeds meer wordt geassocieerd met profiteurs van de
maatschappij. Ga over op het verleiden van deze groep door een passend alternatief
aanbod. Hiervoor moet de woningmarkt integraal weer in beweging worden gebracht, zodat
er voor iedereen weer een balans in vraag en aanbod ontstaat. Ga over op fiscalisering van
de huur-inkomensverhouding, maar laat de vrije keus (een hoog goed in een democratisch
land) en de vrijheid van vestiging overeind. Niemand is nog scheefwoner als maatschappelijk
wordt bepaald wat de relatie moet zijn tussen inkomen en sociale huurprijs en het verschil
fiscaal wordt gecompenseerd.
8
Jaarverslag Triada 2011

De volgende stap is dan dichtbij. Voor welk deel van de woningmarkt is hypotheekaftrek nu
echt maatschappelijk nodig en tot welk inkomen maatschappelijk verantwoord. Is er niet iets
fundamenteels scheef wanneer de hoogste inkomens het meeste voordeel genieten van de
hypotheekaftrek? Ook hier is het mijns inziens betrekkelijk eenvoudig fiscaal te regelen dat
er geen profiteurs op het gebied van hypotheekaftrek blijven bestaan en de hypotheekaftrek
functioneel terecht komt bij die groepen die deze ondersteuning nodig hebben. Als wij op
deze manier gaan denken, ontstaat vanzelf de integrale verbintenis met de gehele
woningmarkt. Dan kunnen voor het eerst na jaren van polarisatie, huurders en kopers,
samen accelereren in een woningmarkt met mogelijkheden voor iedereen. Hopelijk tonen
onze politieke partijen voldoende karakter, staat niet het electorale risico centraal en worden
structurele oplossingen, die de woningmarkt vlot trekken, als uitgangspunt in hun
verkiezingsprogramma’s opgenomen.
In afwachting van vele kaders en duidelijkheid blijven wij ons voor nu volledig inzetten voor
onze primaire belanghouder de huurders, vooral die groep met een inkomen onder de
34.085 euro. Maar nog mooier zou zijn dat wij op korte termijn op basis van heldere kaders
en richtlijnen weer samen kunnen accelereren op een veel breder maatschappelijk terrein.
drs. H.J.H. van de Ven
directeur-bestuurder
Samen accelereren 9

3. Triada in strategisch perspectief
Triada is een maatschappelijk vastgoedondernemer met circa 6.500 woningen in de
gemeenten Epe, Heerde en Hattem. Wij investeren in een optimaal woon- en
voorzieningenniveau voor onze klanten. Naast het bieden van woningen met een goede
kwaliteit vinden wij daarom ook een leefbare woonomgeving belangrijk. Onze strategie
hebben wij vastgelegd in ons ondernemingsplan ‘Maatschappelijk ondernemen in
veranderende tijden’.
Sinds het opstellen van ons ondernemingsplan in 2007 is onze externe omgeving behoorlijk
in beweging. Verminderde werkgelegenheid, een woningmarkt die op slot zit, het voorstel om
te komen tot een herziene Woningwet die het licht maar niet ziet en als corporatie moeten wij
steeds meer geld afdragen aan de overheid. Dit weerhoudt ons er niet van de uitvoering van
ons ondernemingsplan onverminderd voort te zetten. Het zijn immers juist onze klanten die
hard worden geraakt door de verslechterde economische omstandigheden. Dat wij ondanks
al deze veranderingen nog steeds in staat zijn onze ambities te realiseren, komt doordat wij
beschikken over een goede financiële positie. De veranderingen dwingen ons wel meer dan
voorheen prioriteiten te stellen en scherpere keuzes te maken. Om beter te kunnen sturen op
het maatschappelijke en financiële rendement van ons woningbezit hebben wij ons
woningbezit in 2011 opgedeeld in drie categorieën: (1) een kernvoorraad, bestemd voor de
huisvesting van onze primaire doelgroep, (2) een marktvoorraad, en (3) een
transitievoorraad. Leidend bij het stellen van prioriteiten en het maken van keuzes blijft onze
missie zoals hieronder geformuleerd:
Triada is een maatschappelijke vastgoedonderneming die garant staat voor goede kwaliteit
van wonen voor haar klanten. Wij zetten ons maximaal in om vóór en met klanten en
samenwerkingspartners een optimaal woon- en voorzieningenniveau te realiseren.
3.1 Thema’s
Triada verdeelt haar aandacht over drie thema’s:
De woning
Onze woningen zijn het belangrijkste middel dat wij kunnen inzetten om onze missie te
vervullen. Wij streven naar een optimale verhouding tussen (toekomstige) vraag en aanbod.
Dit betekent niet alleen dat wij erop toezien dat we voldoende beschikbare woningen hebben
voor de verschillende doelgroepen, maar ook dat onze woningen betaalbaar, duurzaam en
gevarieerd zijn. En dat onze woningen een aantrekkelijke kwaliteit hebben en geschikt zijn
voor senioren en zorgvragers. Daarbij leggen wij de prioriteit bij onze kernvoorraad. Ook
stellen wij hoge eisen aan het beheer en de exploitatie van onze woningen. Dit doen wij
effectief, efficiënt en op professionele wijze waarbij wij de klant centraal stellen.
10
Jaarverslag Triada 2011

De woonomgeving
Wij werken vanuit de overtuiging dat naast de
woning zelf ook de ligging, de omgeving en de
sfeer in de wijk de kwaliteit van wonen en leven
bepalen. Wij investeren daarom niet alleen in onze
woningen maar ook in de realisatie en het behoud
van vitale wijken. Wij vinden het belangrijk dat
onze klanten hun buurt als prettig en leefbaar
ervaren en kunnen wonen in een sociaal veilige
omgeving met een goede kwaliteit van de
openbare ruimte, zodat zij het woon- en
voorzieningenniveau in hun wijk positief
beoordelen. Wij doen dit niet alleen, maar samen
met onze klanten en andere partners op het
gebied van wonen, welzijn en zorg. Wij geloven
erin dat een groot deel van het succes zit in een
goede samenwerking. Vooral de bewoners zelf
hebben een grote invloed op hun woonomgeving.
De klant
Wij vinden onze klanten belangrijk, daarom stellen wij de klant centraal. Dit doen wij door
naar onze klanten en andere belanghouders te luisteren. Wij streven er vervolgens naar de
behoeften en prioriteiten van onze klanten te respecteren door zowel individueel als collectief
maatwerk te leveren. Om dit te kunnen realiseren, willen wij intensief samenwerken met
onze verschillende partners.
Samen accelereren
11

3.2 Speerpunten
Voor elk thema hebben wij in ons ondernemingsplan een aantal speerpunten benoemd. De
drie thema’s en negen speerpunten zijn iedere begrotingsronde zo concreet mogelijk
uitgewerkt in de jaar- en afdelingsplannen. Gedurende het jaar is in de vorm van maand- en
perioderapportages gerapporteerd over de realisatie van de jaarplannen. Het jaarverslag
vormt de jaarafsluiting.
Wij zijn nu vier jaar volop bezig met de uitvoering van ons ondernemingplan. In 2009 is het
ondernemingsplan geëvalueerd. Dit heeft geleid tot herijking van een aantal speerpunten en
verlenging van de looptijd met één jaar tot en met 2012. Voor alle negen speerpunten ligt
inmiddels een plan van aanpak. Vier ervan hebben wij afgerond, vijf zijn nog in uitvoering.
Speerpunten
12
In uitvoering Afgerond
Actualiseren vastgoedbeleid ■
Individueel maatwerk ■
Wijkgericht werken ■
Communicatie ■
Visitatie ■
Wonen, Welzijn zorg ■
Energiebesparende maatregelen en
duurzame oplossingen
■
Woonlasten ■
Financiën ■
Komend jaar ronden wij de laatste vijf speerpunten af. Het is tevens het laatste jaar van ons
ondernemingsplan dat in 2012 afloopt. De actuele ontwikkelingen en de aanbevelingen uit de
visitatie die in 2011 is uitgevoerd, vormen mede de basis voor ons nieuwe ondernemingsplan
2013 tot en met 2017.
3.3 De accenten in 2011
Voor 2011 kozen wij als motto: ‘Samen accelereren’. Daarmee bedoelen wij: blijven doen
wat we goed doen en tegelijkertijd op een aantal punten versnellen. Van belang hierbij zijn
creativiteit en het vermogen vlot te kunnen schakelen, want door zowel interne als externe
ontwikkelingen moeten wij hier en daar onze, in 2008 gestelde visie, doelen en koers
bijsturen. Kernactiviteiten blijven vanzelfsprekend verhuur, beheer en onderhoud van onze
woningen, de huisvesting van bijzondere doelgroepen en leefbaarheid.
In de hiernavolgende hoofdstukken gaan wij uitgebreid in op de acties die wij in 2011 hebben
ondernomen en de resultaten daarvan.
Jaarverslag Triada 2011

4. Onze woningen
In dit hoofdstuk gaan wij in op de ontwikkelingen van ons woningbezit en de kwaliteit en
betaalbaarheid van onze woningen.
4.1 Afstemmen van ons aanbod op de vraag
Regelmatig voeren wij onderzoek uit naar alle aspecten van de benodigde woningvoorraad:
demografische ontwikkelingen, de technische staat van de woningen en de woonwensen van
de bewoners uit ons werkgebied. Op basis hiervan bepalen wij hoe ons woningbezit er in de
toekomst moet uitzien. Om dit te bereiken is een pakket aan maatregelen noodzakelijk
waaronder nieuwbouw, sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw en aan- en verkoop van
woningen. Hieronder een korte impressie van wat wij in 2011 op dit gebied hebben gedaan.
Nieuwbouw
Op dit moment zijn de kredietcrisis, economische recessie, demografische krimp en een
woningmarkt die op slot zit weinig stimulerende factoren. Desondanks is onze
nieuwbouwportefeuille onveranderd ambitieus gebleven. Niet alleen wat betreft omvang
maar ook wat betreft kwaliteit. Onze focus bij nieuwbouw is gericht op het toevoegen van
flexibele, levensloopbestendige en duurzame woningen. Met duurzame woningen bedoelen
wij niet alleen dat de woningen minimaal een energielabel A hebben, maar ook dat gebruik
wordt gemaakt van milieuvriendelijke materialen. Daarnaast streven wij blijvend een hoge
kwaliteit na die aansluit bij de wensen van onze (toekomstige) klanten. Om deze kwaliteit te
waarborgen is in 2010 een Programma van Eisen Nieuwbouw opgesteld. In 2011 hebben wij
één woningbouwproject afgerond, zijn wij op vier locaties gestart met de bouw van woningen
en zijn elf woningbouwprojecten in voorbereiding. Hierna volgt een korte omschrijving van
onze nieuwbouwprojecten. Deze vinden plaats bij Triada en de aan Triada gelieerde
verbindingen, veelal via Épalvlis Ontwikkeling Vastgoed B.V.
Opgeleverde woningbouwprojecten
Oene, Oene-Noord
In mei hebben wij op de uitbreidingslocatie in Oene-Noord zes levensloopbestendige
woningen met een slaap- en badkamer op de begane grond gerealiseerd. De woningen
hebben een huurprijs tussen de € 548 en € 647. Triada heeft de woningen afgenomen van
Épavlis, die naast deze zes huurwoningen ook drie levensloopbestendige koopwoningen op
deze locatie heeft gerealiseerd. Triada overweegt deze drie woningen in 2012 eveneens af
te nemen en toe te voegen aan haar woningbezit.
Samen accelereren
13

In uitvoering genomen projecten
Hattem, Assenrade
In Assenrade, het nieuwe uitbreidingsgebied van Hattem, komen 278 woningen. In
september 2011 is gestart met fase 1: de bouw van 21 huurwoningen voor Triada. Het gaat
om twaalf eengezinswoningen en negen levensloopbestendige woningen met een slaap- en
badkamer op de begane grond. Alle woningen zijn al verhuurd en hebben een huurprijs
tussen de € 588 en € 661. De woningen worden in het derde kwartaal 2012 opgeleverd.
Heerde, Bovenkamp II
Bovenkamp II is een uitbreidingslocatie waar 165 woningen kunnen worden gerealiseerd. In
deze ruim opgezette wijk laat Triada in totaal dertig sociale huurwoningen bouwen met een
huurprijs tussen de € 603 en € 619. De woningen liggen verspreid in de wijk en worden
daarom in verschillende fasen gebouwd. Gestart is met de realisatie van dertien
eengezinswoningen en vier centraal in de wijk gelegen levensloopbestendige woningen met
een slaap- en badkamer op de begane grond. Naar verwachting worden deze woningen in
het derde kwartaal van 2012 opgeleverd.
Heerde, Brinklaan
De afgelopen jaren hebben wij hard gewerkt aan de herstructurering van het gebied tussen
de Brinklaan en de Stationsstraat in Heerde. Op deze locatie worden door Épavlis vier
appartementsgebouwen met in totaal 53 zorggeschikte woningen gebouwd met daaronder
een parkeerkelder. Het betreft elf koopappartementen en 42 huurappartementen. Alle
appartementen zijn geschikt voor mensen die intensieve zorg nodig hebben. Voor 29 van de
appartementen ligt de huurprijs tussen de € 554 en € 664 en voor dertien appartementen ligt
de huurprijs tussen de € 664 en € 732. De oplevering van de appartementen in de eerste
fase is gerealiseerd in april 2012, de oplevering van de tweede fase is gepland in de tweede
helft van 2012.
Vaassen, Jonasweg
Op de locatie van het voormalige café Maartenshof is gestart met de bouw van zeventien
appartementen. De appartementen zijn bestemd voor cliënten van Riwis Zorg & Welzijn.
Deze cliënten gaan hier begeleid wonen, daarom wordt ook een centrale ruimte aan het
appartementencomplex toegevoegd. De oplevering staat gepland voor medio 2012.
14
Jaarverslag Triada 2011

Woningbouwprojecten in voorbereiding
De volgende projecten zijn bij ons in voorbereiding. Het gaat bij alle projecten om
huurwoningen onder de € 664.
Woningbouwprojecten in voorbereiding
Plaats Project Aantal en type woning
Hattem Assenrade
60 woningen. Wij hebben het voornemen hier
fase 2 en 3
een nieuw woningtype te laten bouwen.
Samen accelereren
Assenrade
fase 4
Hattem-Noord
fase 1
herstructurering 32
woningen
Hattem-Noord
fase 2 en 3
herstructurering
64 resp. 32 woningen
6 woningen met een innovatief karakter wat
betreft duurzaamheid en materiaalgebruik.
58 appartementen voorzien van een
parkeerkelder.
Nog nader te bepalen.
Wapenveld De Kolk 16 levensloopbestendige woningen met een
slaap- en badkamer op begane grond.
Heerde Bovenkamp II
fase 2 en 3
Molenkamp
herstructurering 6
woningen
9 eengezinswoningen en
4 levensloopbestendige woningen met een
slaap- en badkamer op de begane grond.
Twee-onder-één kapwoningen en 5
eengezinswoningen, waarbij de beide
hoekwoningen een extra ruimte op de begane
grond krijgen waardoor de woning geschikt is
voor huurders met een fysieke beperking.
Epe De Klaarbeek 87 woningen, waaronder levensloopbestendige
nultreden woningen.
Vaassen Centrumplan 33 appartementen boven winkels, een
bibliotheek, een zorgpunt en een
parkeerkelder.
La Poste 12 appartementen met een eigen
parkeerplaats.
Vogelbuurt
fase 4
herstructurering 53
woningen
35 tussenwoningen; 10 hoekwoningen en 6
gelijkvloerse patiowoningen.
Met deze projecten die wij in voorbereiding hebben, voegen wij in totaal 252 woningen toe
aan ons woningbezit.
15

Aan- en verkoop
Onze verkoopopbrengst zetten wij in om te kunnen investeren in nieuwbouw,
herstructurering, renovatie en extra ingrepen die betrekking hebben op duurzaamheid en
toegankelijkheid. Wij verkopen onze woningen niet alleen om financiële redenen. Wij
verkopen ook een deel van onze woningen vanwege de directe maatschappelijke effecten.
Zo wordt door verkoop scheefwonen tegengegaan. Ontstaat er een betere mix van huur- en
koopwoningen in de wijk. Wordt bij aankoop door de zittende bewoners onnodige
kapitaalvernietiging voorkomen omdat zelf aangebrachte voorzieningen niet hoeven te
worden verwijderd. En de kopers blijven, door te investeren in hun eigen woning, duurzaam
betrokken bij hun wijk.
Aan- en verkoop van onze bestaande woningen
In 2011 zijn 25 woningen verkocht; dit is gelijk aan het aantal dat wij hadden begroot.
Daarvan zijn drie woningen verkocht aan de zittende bewoners en één woning is eerst
aangekocht en daarna direct weer verkocht. Het betrof een woning die wij in het verleden
hebben verkocht in de ‘Kopen met Korting’- constructie. Hiervoor geldt een terugkoopplicht.
Alle woningen zijn in de vrije verkoop aangeboden. De doorlooptijd van de verkoop van een
leegstaande woning tot en met het transport bij de notaris is gemiddeld zeven maanden (in
2010: vijf maanden).
Hoewel wij tevreden zijn met het behaalde resultaat in 2011 zien wij wel dat de situatie op
woningmarkt verder verslechtert. Dit betekent voor ons stagnatie in de verkoopopbrengsten.
Om ook in de komende jaren voldoende verkoopopbrengst te kunnen realiseren, hebben wij
een marketingplan opgesteld en zijn wij in 2011 gestart met een aantal acties.
In maart hebben wij ons verkoopbeleid geactualiseerd en het aantal woningen dat is
gelabeld voor verkoop uitgebreid naar ruim 1.000 woningen.
Vanaf augustus verlenen wij alle kopers van onze woningen een korting van 10% op de
taxatiewaarde.
In de tweede helft van september hebben wij vier verkoopbijeenkomsten georganiseerd.
Hiervoor hebben wij alle bewoners van de door ons voor verkoop gelabelde woningen
uitgenodigd. De aanwezigen zijn tijdens deze bijeenkomsten uitgebreid geïnformeerd
over de koopmogelijkheid en het verkoopproces. Hieraan hebben verschillende
samenwerkingspartners van Triada (notarissen, taxateurs, bouwkundig adviesbureau)
hun bijdrage geleverd om potentiële kopers zo goed mogelijk te informeren. In totaal zijn
wij nu in gesprek met 54 geïnteresseerden. Door de tijd die het verkoopproces vraagt,
wordt pas in 2012 bekend hoeveel van hen daadwerkelijk overgaan tot aankoop van de
woning. In 2011 hebben deze bijeenkomsten dus nog niet geleid tot definitieve verkoop.
Eind 2011 zijn wij opnieuw gaan onderzoeken of en zo ja welke koopvarianten wij kunnen
aanbieden.
Ook onderzoeken wij de mogelijkheid om onze woningen complexgewijs te verkopen aan
andere partijen.
16
Jaarverslag Triada 2011

Verkoop grond
Op de locatie Korte Blekersweg in Wissel hebben wij acht woningen gesloopt. De grond is
vervolgens gesplitst in vijf losse bouwkavels. Zodra het bestemmingsplan is gewijzigd, gaan
wij deze bouwkavels verkopen.
Aankoop grond
In 2011 hebben wij in het kader van leefbaarheid en herstructurering diverse stukjes grond
aangekocht. Het gaat in totaal om 455m² voor een bedrag van € 114.000. Daarnaast is een
grondtransactie verricht voor de realisatie van de huurwoningen in het nieuwbouwproject
Assenrade. Wij hebben in 2011 geen strategische grondaankopen gedaan. Met dit laatste
worden bedoeld grondaankopen zonder dat daarop met zekerheid een woonbestemming ligt.
Samen accelereren
17

Ontwikkelingen van ons woningbezit in cijfers
Al onze inspanningen op het gebied van nieuwbouw en aan- en verkoop hebben tot de
volgende ontwikkelingen in ons woningbezit geleid.
Ontwikkeling in ons woningbezit
18
01-01-2011 Nieuwbouw Aankoop Verkoop Sloop 31-12-2011
Hattem 1.288 1 12 1.277
Wapenveld 669 3 666
Veessen 36 36
Heerde 987 1 4 982
Epe 1.658 4 1.654
Emst 127 1 126
Oene 37 6 43
Vaassen 1.716 4 12 1.700
Totaal 6.518 6 1 -25 -16 6.484
Ontwikkeling van ons woningbezit naar huurprijsklasse Wet huurtoeslag
zelfstandige huurwoningen 1 totaal
goedkoop betaalbaar duur tot
huurtoeslaggrens
duur boven
huurtoeslaggrens
Aantal op 1 januari 2011 1.135 4795 502 86 6.518
Nieuwbouw bestemd voor
verhuur
2 4 6
Aankoop 1 1
Verkoop zittende huurders -3 -3
Verkoop overige natuurlijke
personen
-5 -15 -1 -1 -22
Verkoop andere instellingen 0
Sloop -12 -4 -16
Saldo overige mutaties -65 -27 82 10 0
Aantal op 31 december 2011 1.053 4.749 587 95 6.484
¹ Onzelfstandige en overige wooneenheden, zoals standplaatsen en woonwagens zijn niet in deze tabel opgenomen
Jaarverslag Triada 2011

1200
1000
800
600
400
200
0
Samen accelereren
verdeling woningtype per woonkern
benedenwoning
bovenwoning
eengezinswoning*
etagewoning met lift
etagewoning zonder lift
ons woningbezit naar woningtypen
11%
4%
70%
9%
6%
benedenwoning
bovenwoning
eengezinswoning*
* onder de categorie eengezinswoningen vallen ook onze grondgebonden
etagewoning met lift
etagewoning zonder lift
19

4.2 Wat gaan wij in 2012 doen
Wij blijven werken aan het ontwikkelen van ons huidige woningbezit naar een voor onze
klanten aantrekkelijke en toekomstbestendige woningvoorraad. Dit betekent dat wij de
ontwikkelingen op de woningmarkt blijvend volgen. Dit doen wij door het volgen van
maatschappelijke trends en het (laten) uitvoeren van diverse onderzoeken die inzicht geven
in de woonwensen van onze (toekomstige) klanten. In 2012 voeren wij een marktonderzoek
uit gericht op de betaalbaarheid van onze woningen en doen wij mee aan het 3-jaarlijks
WOoN-onderzoek in de gemeenten Heerde en Hattem. De gemeente Epe heeft in 2010 een
WOoN-onderzoek laten uitvoeren. Naar aanleiding van alle onderzoeksgegevens
actualiseren wij ons vastgoedsturingsbeleid.
We werken verder aan de realisatie van de hiervoor genoemde nieuwbouwprojecten. Dit is
echter niet voldoende om onze veranderopgave te realiseren. Voor diverse delen van ons
woningbezit is herstructurering noodzakelijk. Wij hebben in kaart gebracht welke woningen
hiervoor binnen acht jaar in aanmerking komen. In 2012 gaan wij hierover met de bewoners
van de betreffende woningen in gesprek.
Mogelijk gaan wij in 2012 complexgewijs woningen verkopen en opnieuw een verkoopvariant
introduceren.
20
Jaarverslag Triada 2011

4.3 De kwaliteit van onze bestaande woningen
Wij willen een voor de klant aantrekkelijk en toekomstbestendig woningaanbod. Daarvoor is
het noodzakelijk dat wij onze bestaande woningen kwalitatief op een goed peil houden. Dit
doen wij door de woningen te onderhouden en te verbeteren. Daarbij richten wij ons in de
komende jaren vooral op duurzaamheid, energiebesparende maatregelen en
toegankelijkheid.
Onderhoud en verbeteringen
Wij hebben ons onderhoud verdeeld in diverse soorten.
mutatie onderhoud
Samen accelereren
Planmatig onderhoud
Technisch onderhoud en verbeteringen
aan het
bestaande woningbezit
planmatig onderhoud
Planmatig Klein onderhoud en
Groot
Planmatig en Soorten onderhoud:
dagelijks
onderhoud
aan de
woning om
deze in een
goede staat
te kunnen
verhuren. Tot
en met een
bedrag van
€ 5.000.
onderhoud
en renovatie
bij mutatie.
Onderhoud
en
verbeteringen
aan de
woning om
de ze in een
goede staat
te kunnen
verhuren.
Bedrag hoger
dan € 5.000.
contractonderhoud.
Onderhoud dat
veelal
cyclisch,
preventief en
complexgewijs
wordt
uitgevoerd om
de woning in
een goede
staat te
houden. Wordt
soms in
combinatie
met
verbeteringen
uitgevoerd.
Reparatieonderhoud
Mutatie onderhoud
Woonwensenpakket
Servicefonds
op verzoek van de klant
Reparatie- en
serviceverzoeken.
Klein
dagelijks
onderhoud
aan de
woning om
deze in een
goede staat
te houden.
Woonwensenpakket.
Onderhoud en
verbeteringen
aan een (deel
van de)
woning op
verzoek van de
klant.
21

Mutatie onderhoud
Als wij een woning opnieuw gaan verhuren, willen wij dat deze op het gewenste
kwaliteitsniveau komt. Mutatieonderhoud kan variëren van klein dagelijks onderhoud tot een
complete renovatie waarbij bijvoorbeeld zowel de douche, als de keuken en het toilet wordt
vervangen. Het klein dagelijks onderhoud boeken wij als kosten. Grote mutaties en renovatie
bij mutatie worden als investering opgenomen. Vast onderdeel bij een mutatie is het keuren
van de gas- en elektra-installatie en het actualiseren van het energielabel. Daarnaast is in
2011 de APK-keuring ingevoerd. Deze keuring bestaat uit preventief onderhoud aan diverse
onderdelen van de woning, zoals het nalopen van al het hang- en sluitwerk en het sanitair.
Daarnaast worden in woningen, waar dit staat aangegeven in ons vastgoedsturingsbeleid,
ook energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Woningen in de kernvoorraad gaan naar
minimaal energielabel B. Als de nieuwe bewoner al bekend is, wordt in een enkel geval
gelijktijdig een aanvraag woonwensenpakket uitgevoerd.
Mutatieonderhoud
Aantal Realisatie Begroot
woningen (x € 1.000) (x € 1.000)
Klein dagelijks onderhoud 352 375 640
Groot mutatieonderhoud 73
Renovatie bij mutaties 18
22
2.370 3.220
Planmatig onderhoud
Wij voeren planmatig onderhoud uit om onze woningen in een goede technische staat te
houden. Dit onderhoud wordt veelal complexgewijs uitgevoerd en heeft geen financiële
consequenties voor de klant. In een aantal gevallen combineren wij het planmatig onderhoud
met het aanbrengen van verbeteringen aan de woning. Hiervoor wordt in de regel wel een
huurverhoging doorberekend aan de klant. Ook passen wij bij verbeteringen, als dit van
toepassing is, het aantal woningwaarderingspunten voor de woning aan. Voor een deel van
het planmatig onderhoud sluiten wij onderhoudscontracten af. Bijvoorbeeld voor
liftonderhoud, cv-onderhoud, periodieke controle van gasleidingen en onderhoud aan diverse
elektrische installaties. In 2011 is bijna 750 duizend euro uitgegeven aan contractonderhoud,
dit is gebaseerd op de aantallen in de onderstaande tabel (inclusief bedrijfspanden, garages,
bergingen en overige verhuureenheden).
Contract- en serviceonderhoud
Rioleringen ontstoppen 6.857 vhe’s
Dakgoten reinigen 5.475 woningen
CV-onderhoud (per 2 jaar) 5.735 woningen
Serviceonderhoud hang- en sluitwerk 576 woningen
Schoonmaakwerkzaamheden 73 complexen
Brandmeldinstallaties 4 complexen
Onderhoud gazon 17.400 m 2
Onderhoud beplanting 14.900 m 2
Achterpaden reinigen putten 552 putten
Onderhoud liften 61 liften
Jaarverslag Triada 2011

Schilderonderhoud, hang- en sluitwerk,
voegwerk en dubbel glas
In 2011 zijn, verdeeld over 48 clusters, in totaal
1.096 woningen geschilderd. Bij 68 woningen is
(deels) een kleurwijziging doorgevoerd. Ook bij
een kleurwijziging staan de wensen van onze
klanten centraal.
Voorafgaand aan het schilderwerk wordt waar
nodig het voegwerk gerepareerd. Ook wordt bij
woningen waar is geschilderd het hang- en
sluitwerk op het niveau van ‘borg 1’ gebracht 1 . De
voorwaarden voor deze certificering is dat al het
hang- en sluitwerk op de begane grond
inbraakvertragend is en dat daar waar op de
verdieping inklimgevaar aanwezig is, de draaiende
delen worden voorzien van inbraakwerend hang-
en sluitwerk.
Vanaf 1 januari 2011 wordt bij alle woningen waar al isolerende beglazing op de begane
grond aanwezig is, de verdieping voorzien van HR++-glas. Daarnaast wordt op de begane
grond alle aanwezige enkele beglazing in klepraampjes en voordeuren, standaard vervangen
door isolerende beglazing. Deze werkzaamheden worden zo veel mogelijk gekoppeld aan
het schilderwerk. Hiervoor is in 2011 geen huurverhoging doorberekend, wel is het aantal
woningwaarderingspunten voor deze woningen in onze administratie aangepast.
In 2011 is ruim 1,3 miljoen euro uitgegeven aan het schilderwerk en de overige hiervoor
beschreven werkzaamheden.
Overig planmatig onderhoud
Naast bovengenoemde planmatige werkzaamheden waren in 2011 de belangrijkste
activiteiten het vervangen van dakbedekking, het vervangen van mechanische
ventilatieboxen, het aanpassen van meterkasten en het aanbrengen van
achterpadverlichting, in het kader van de leefbaarheid van de woonomgeving.
Vanwege de veiligheid willen wij geen open verbrandingstoestellen, zoals gashaarden of
geisers, in onze woningen. Het lukt ons echter niet al deze open verbrandingstoestellen op
korte termijn te vervangen. Niet alle klanten willen hun gaskachel laten vervangen voor een
centrale verwarmingsinstallatie. Ook zijn er klanten die naar tevredenheid een geiser huren
van het energiebedrijf en daarom nog niet willen overgaan naar het plaatsen van een cv-
combiketel. Om toch de veiligheid te borgen, hebben wij in 2011 bij al deze woningen met
een open verbrandingstoestel een koolmonoxidemelder geplaatst.
1 Hiermee wordt een inbraakvertraging beoogd van 3 minuten. Voor Borg 1 kan ook Politie Keurmerk Veilig Wonen worden
gelezen met dien verstande dat bij Borg 1 geen licht en zicht wordt vereist.
Samen accelereren
23

Planmatig onderhoud
Realisatie Begroot
(x € 1.000) (x € 1.000)
Planmatig onderhoud 1.930 2.833
Schilderwerk e.a. 1.328 1.386
Vervangen cv ketels 533 640
Liftonderhoud 79 201
Contractonderhoud 744 973
Reparatie- en serviceonderhoud
Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden die worden uitgevoerd op verzoek
van de klant. Ook wel dagelijks onderhoud genoemd. Een deel van dit onderhoud komt
volgens het huurrecht voor rekening van de klant. Wij bieden onze klanten hiervoor het
Servicefonds aan. Tegen een maandelijkse vergoeding zijn klanten lid van het Servicefonds
en voeren wij deze werkzaamheden kosteloos voor hen uit. Op 31 december 2011 waren
5.360 klanten lid van ons Servicefonds (2010; 5.316).
In 2011 is het aantal reparatieverzoeken ten opzichte van 2010 met 6,6% afgenomen. Het
gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning komt daarmee op 1,07. Ook het aantal
serviceverzoeken is ten opzichte van 2010 met 13,3% afgenomen, terwijl het aantal
deelnemers aan het Servicefonds met 0,8% is gestegen. De afname in reparatie- en
serviceverzoeken kan worden verklaard door het invoeren van de APK-keuring bij alle
woningen die worden gemuteerd. Een tweede verklaring is het succes van het
woonwensenpakket. Een derde verklaring is dat nu merkbaar wordt dat wij de afgelopen
10 jaar nadrukkelijk hebben geïnvesteerd in ons woningbezit.
Het merendeel van de service- en reparatieverzoeken (84,7% resp. 55,8%) zijn uitgevoerd
door onze eigen vaklieden. Wij zijn trots op onze eigen vaklieden die vakbekwaam zijn, een
hoge kwaliteit leveren, weten wat een goede service- en dienstverlening is en bovendien
onze ogen en oren in de wijk vormen. Dat de klant ook positief is over onze vaklieden en het
werk dat zij uitvoeren, blijkt uit de KWH-metingen waarin onze eigen onderhoudsdienst met
een 8 door de klant wordt gewaardeerd. Wij beschouwen de extra bedrijfslasten die een
eigen onderhoudsdienst met zich meebrengt als een bewuste kwaliteitskeuze in onze
dienstverlening. Wij hebben dit jaar ruim 91 duizend euro uitgegeven aan serviceonderhoud.
Deze kosten worden volledig gedekt door de maandelijkse vergoedingen van de klant voor
het lidmaatschap Servicefonds.
Reparatie- en serviceonderhoud
24
2011 2010
Aantal Realisatie Aantal Realisatie
verzoeken (x € 1.000) verzoeken (x € 1.000)
Reparatieverzoeken 6.927 1.454 7.416 1.551
Servicefonds verzoeken 1.819 91 2.099 115
Totaal 8.746 1.545 9.515 1.666
Jaarverslag Triada 2011

Woonwensenpakket
Bij het woonwensenpakket (WWP) gaat het om klantgestuurd onderhoud en renovatie van
het interieur van de woning. De werkzaamheden worden op verzoek van de klant uitgevoerd.
De klant kan hierbij in hoge mate meebeslissen over het afwerkingsniveau. Zo kan de klant
in onze showroom zelf tegels, keukenkastjes, aanrechtbladen, wastafels, toiletten en kranen
uitzoeken. Met andere woorden, de klant bepaalt zelf wanneer, waar en wat in de woning
wordt gedaan.
In een aantal situaties wordt van de klant een vergoeding gevraagd, dit is het geval bij
vervroegde vervanging van een uitrustingselement en bij extra’s. Het gaat daarbij om een
eenmalige bijdrage. Bij woningen in onze kernvoorraad bieden wij ook een aantal
keuzemogelijkheden tegen een huurverhoging. Bijvoorbeeld een zwevend toilet, een toilet op
de verdieping of een dakkapel.
Vanaf de start in juni 2009 is het woonwensenpakket een groot succes. Het aantal
aanvragen dat is binnengekomen, heeft onze verwachtingen overtroffen. In 2010 ontvingen
wij bijna 600 verzoeken en in 2011 682. Rekening was gehouden met ongeveer 300
aanvragen per jaar.
Naast de 682 nieuw binnengekomen aanvragen, hadden wij ook nog een overloop van 306
aanvragen uit 2010. Wij hebben in 2011 in totaal 717 aanvragen in behandeling genomen.
Op 31 december waren daarvan nog 82 aanvragen in voorbereiding of in uitvoer. De
afhandeling van deze aanvragen loopt door in 2012. Van de aanvragen die zijn komen te
vervallen, zijn de belangrijkste redenen: huurachterstand, de klant vond de eigen bijdrage
en/of huurverhoging te hoog, of de klant wilde het uiteindelijk toch zelf doen (als Zelf
Aangebrachte Voorziening).
In totaal zijn 635 WWP-aanvragen uitgevoerd. In de hiernavolgende grafiek is weergegeven
waarop de aanvragen betrekking hebben. Let wel: een aanvraag kan betrekking hebben op
meerdere uitrustingselementen!
Samen accelereren
25

26
aantal aanvragen naar uitrustingselement
153
210
318
272
302
In 2011 hebben wij ruim 6,5 miljoen euro geïnvesteerd in het uitvoeren van het
woonwensenpakket.
Na oplevering van de werkzaamheden informeren wij bij onze klant naar hun tevredenheid
over ons woonwensenpakket. De klant oordeelt hierover zeer positief.
Voldoende informatie
doorlooptiijd aanvraag
keuzemogelijkheden
showroom
mate van overlast
resultaat werkzaamheden
keuken
douche
toilet
energiebesparende maatregelen
overig
tevredenheid klant
0 50 100 150 200 250
goed
voldoende
onvoldoende
Jaarverslag Triada 2011

Energiebesparende maatregelen
Wij hebben aandacht voor de natuur en het milieu. Dat betekent dat wij werken aan een
verminderd verbruik van energie (fossiele brandstoffen) door middel van duurzame
oplossingen. Dit doen wij niet alleen bij onze nieuwbouw maar ook nadrukkelijk bij onze
bestaande woningen. Voor het realiseren van een lager energiegebruik en een verminderde
CO2-uitstoot volgen wij drie sporen:
verbeteren van de energieprestaties van onze woningen door het aanbrengen van
energiebesparende maatregelen (wij streven ernaar dat onze woningen in de
kernvoorraad binnen zes jaar minimaal een energielabel B hebben);
inspringen op ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en het toepassen van
schone energiebronnen (bijvoorbeeld sedumdaken, pv-zonnecellen, zonneboilers,
enzovoorts);
bewustwording van het energiegebruik bij onze klanten.
In 2011 hebben wij bij een woningcomplex in Heerde een energieproject uitgevoerd. Door
het uitvoeren van verschillende energetische maatregelen zoals: het aanbrengen van vloer-,
spouw- en dakisolatie, het plaatsen van HR++-glas, het vervangen van de cv-installatie en
het aansluiten van een zonneboiler is het energielabel van deze woningen van energielabel
F respectievelijk G teruggebracht naar energielabel A respectievelijk B. Daarnaast is bij één
woning een passiefhuistoestel geplaatst en zijn bij drie woningen Climarad radiatoren
aangebracht. Om te kijken wat de werkelijke effecten zijn van al deze diverse maatregelen
wordt het energiegebruik bij deze woningen de komende jaren gevolgd. De bewoners geven
ons hiervoor maandelijks de meterstanden door. Met deze gegevens willen wij een beter
beeld krijgen van de effecten van de diverse maatregelen zodat wij nog bewuster onze
middelen kunnen inzetten.
Passiefhuis toestel Climarad Solior FL 150 zonneboiler
Bij een woningcomplex in Hattem en in Wapenveld hebben wij de zogenoemde ‘Solior FL
150’-zonneboilers geplaatst. Deze compacte zonneboiler is speciaal ontwikkeld voor het
platte dak. De boiler heeft een innovatief design, is onderhoudsarm en heeft een zeer lange
levensduur. Het gaat hier om een relatief nieuw type zonneboiler dus ook hiervoor geldt dat
wij de komende jaren de effecten gaan meten.
Samen accelereren
27

Daarnaast is in 2011 bij 740 woningen de cv-combiketel vervangen voor een HR-combiketel
en is bij ruim 950 woningen dubbel glas op de bovenverdieping geplaatst. Ook zijn in 250
woningen nieuwe mechanische ventilatieboxen geplaatst. Deze nieuwe ventilatiebox is
voorzien van een gelijkstroommotor in plaats van een wisselstroommotor. Hierdoor gebruikt
deze nieuwe ventilatiebox minder elektriciteit en is hij dus energiezuiniger.
In totaal hebben wij in 2011 2,2 miljoen euro geïnvesteerd in energiebesparende
maatregelen in onze woningen.
In 2011 is mede op ons initiatief aan de overkant van ons kantoor een NXT home-woning
geplaatst. Triada stelde de uitdaging, Van den Berg Groep uit IJsselmuiden pakte de
handschoen op en ontwikkelde een woning die:
duurzaam
goedkoop
energiezuinig
compleet
flexibel en
snel te bouwen is.
De woning is optimaal geïsoleerd en voorzien van vloerverwarming die aangesloten is op
een warmtepompinstallatie. De NXT home-woning wordt gebruikt als modelwoning; er komt
niemand in te wonen.
Om de bewustwording van onze klanten met betrekking tot hun energiegebruik te verhogen
hebben wij in het najaar van 2011 ruim 400 klanten een aanbieding gedaan voor een
energiedisplay. Een energiedisplay registreert ‘real time’ het energiegebruik van de woning.
Hierdoor kan de klant zien hoeveel energie (gas en elektra) hij op dat moment gebruikt. De
klanten bij wie al een energiedisplay is geplaatst, zijn zeer tevreden over informatie die zij
met behulp van de energiedisplay krijgen over hun energiegebruik. De actie wordt in 2012
voortgezet, zodat wij bij meerdere woningen het effect kunnen meten.
28
Jaarverslag Triada 2011

Toegankelijkheid
Wij hebben ons ten doel gesteld het aantal toegankelijke woningen in onze woningbezit te
verhogen. Dit doen wij niet alleen met nieuwbouw maar ook door de toegankelijkheid van
onze bestaande woningen te verbeteren. In 2011 is op regionaal niveau een
classificatiesysteem afgesproken. Op basis hiervan hebben wij een deel van onze
gelijkvloerse woningen geïnspecteerd. Het gaat om ruim 100 zogenoemde
referentiewoningen die in totaal 1.595 woningen vertegenwoordigen. Daarbij is de huidige
situatie in kaart gebracht. Uit het diagram is het resultaat van deze inspecties af te lezen.
Hieruit blijkt dat het merendeel van onze gelijkvloerse woningen op niveau 1; rollator
toegankelijk zit. In 2012 gaan wij kijken welke maatregelen noodzakelijk zijn om deze
woningen op een hoger niveau te krijgen, zodat niet alleen het aantal toegankelijke woningen
in ons woningbezit toeneemt, maar ook de mate van toegankelijkheid van de woningen wordt
verhoogd. Daarnaast gaan wij onderzoeken hoe wij onze andere woningtypen meer
toegankelijk kunnen maken. In het hoofdstuk wonen, welzijn en zorg leest u hierover meer.
Rollator- en Rolstoel toe- en doorgankelijkheid woningbezit
1294; 81%
Samen accelereren
217; 14%
84; 5%
128; 8%
89; 6%
Rollator toegankelijk
Rollator toe- en
doorgankelijk
Rolstoel toegankelijk
Rolstoel toe- en
doorgankelijk
29

4.4 Wat gaan wij in 2012 doen
In het komende jaar voeren wij vanzelfsprekend weer onderhoud uit aan een groot aantal
van onze woningen. Dit doen wij conform ons onderhoudsbeleid dat in het eerste kwartaal
van 2012 wordt geactualiseerd. Daarnaast brengen wij verbeteringen aan in een deel van
onze woningen in de kernvoorraad.
Wat betreft de energieprestaties van onze woningen hebben wij ons voor 2012 ten doel
gesteld dat wij bij minimaal 770 woningen het energielabel naar B verhogen. Bovendien gaat
een werkgroep onder het motto: ‘Meer Met Minder’, op zoek naar innovatieve oplossingen
voor het energievraagstuk.
Wij gaan de toegankelijkheid van een deel van ons woningbezit verbeteren. In 2011 is
hiervoor een aantal woningen geïnspecteerd. Begin 2012 formuleren wij hierop beleid en
vervolgens worden in de beheerplannen concrete maatregelen per woning opgenomen.
Wij brengen onze woningen waarin zich asbest bevindt in kaart met behulp van een asbest
volgsysteem. Met het volgsysteem wordt in beeld gebracht in welke woningen en op welke
plek asbest zit, zodat wij weten met welk risico we te maken hebben. Ook kunnen wij in het
volgsysteem registreren door welk bedrijf het asbest is verwijderd en waar het naar toe is
gegaan. Uiteindelijk willen wij dat in zes jaar tijd onze woningen in de kernvoorraad
asbestveilig zijn.
30
Jaarverslag Triada 2011

4.5 De betaalbaarheid van onze woningen
Wij willen voldoende woningen hebben voor onze primaire doelgroepen. Voor ons zijn dit de
doelgroepen die door de overheid zijn benoemd in het Besluit beheer sociale huursector
(BBSH). Het betreft hier veelal mensen met een lager inkomen. In dit hoofdstuk gaan wij in
op ons huurprijsbeleid en de betaalbaarheid van onze woningen.
Ons huurprijsbeleid
Ons huurprijsbeleid is erop gericht dat de huurprijs van onze woningen op gemiddeld 70%
van de maximaal toegestane huurprijs komt. Om dit te realiseren, is een huurprijsverhoging
noodzakelijk. Wij kennen drie momenten waarop wij de huurprijs van onze woningen
verhogen:
1. Bij de jaarlijkse huurprijsverhogingsronde. In 2011 hebben wij, conform regelgeving, de
huur van onze woningen verhoogd met 1,3%.
2. Na mutatie van een woning. Wij harmoniseren de huurprijs dan naar 70% van de
maximaal toegestane huurprijs. Bij een woning die is gerenoveerd is dit 73%. Bij een
gering aantal woningen gelden andere percentages. Dit is veelal het geval bij woningen
die wij verhuren in het hogere huursegment.
3. Na een woningverbetering, zoals bij het woonwensenpakket.
Op 31 december 2011 had 89% van onze woningen een huurprijs in de categorie
betaalbaar, terwijl 98% van onze woningen een huurprijs had die bereikbaar is voor onze
doelgroepen.
Huurprijsklasse
Huurprijsklasse Aantal
Goedkoop < 361,66 1.053
Betaalbaar ≥ 361,66 en < 554,76 4.749
Tot huurtoeslaggrens ≥ 554,76 en < 652,52 587
Boven huurtoeslaggrens ≥ 652,52 95
Totaal aantal woningen 31 december 2011 6.484
Samen accelereren
31

Onze woningen 2 hadden op 31 december een gemiddelde huurprijs van € 444 dit is 63,6%
van de maximaal toegestane huurprijs. Dit betekent een stijging van 1,8% ten opzichte van
2010 (62,7%). Deze stijging komt niet alleen vanwege de jaarlijkse huurverhoging en de
huurharmonisatie bij mutatie maar ook doordat wij vanaf 1 augustus 2011 de energielabeling
conform regelgeving in het woningwaarderingssysteem hebben opgenomen.
Vanaf 1 oktober 2011 is de regeling van kracht dat aan woningen in een schaarstegebied
15 tot 25 extra woningwaarderingspunten mogen worden toegekend. Hoewel deze regeling
op het eerste gezicht positief lijkt, zien wij ook de nadelen. Als wij ons huidige streefhuurpercentage
van 70% van de maximaal toegestane huur blijven hanteren, komt door deze
extra punten een groot aantal van onze woningen boven de huurtoeslaggrens. Wij hebben
daarom vooralsnog besloten de schaarstepunten niet door te voeren.
In onderstaande tabel worden de consequenties van het doorvoeren van de schaarstepunten
weergegeven. Hierbij is geen rekening gehouden met onze ambitie om al onze woningen in
de kernvoorraad naar minimaal energielabel B te verhogen. Dit leidt namelijk tot nog meer
woningwaarderingspunten, waardoor nog meer woningen een huurprijs krijgen boven de
€ 652,52.
Woningwaarderingspunten en huurprijs 2
32
Zonder Met
schaarstepunten schaarstepunten
Gemiddeld puntenaantal 149 165
Gemiddelde max. huurprijs € 698 € 777
Huurprijs in % max. toegestane huur 63,6% 57,1%
Aantal woningen in de kernvoorraad met een
huurprijs ≥ 652,52 na huurharmonisatie
Aantal woningen in de marktvoorraad met een
huurprijs ≥ 652,52 na huurharmonisatie
Totaal aantal woningen met een huurprijs ≥ 652,52
na huurharmonisatie
143 480
105 271
248 751
Huurbezwaarschriften
In 2011 zijn geen schriftelijke bezwaren binnengekomen tegen de voorgestelde
huurverhoging per 1 juli 2011. In 2010 waren dit er nog zes.
Huurachterstand
Bij een huurachterstand komen wij zo snel mogelijk in actie. Wij doen dit om te voorkomen
dat de problemen de klant boven het hoofd groeien. Wat de reden van het ontstaan van de
huurachterstand ook is, wij proberen er samen met de klant uit te komen. Soms verwijzen wij
de klant daarvoor door naar de SchuldHulpVerlening van de gemeente of Bemoeizorg van
GGNet. Wij willen hoe dan ook proberen een huisuitzetting te voorkomen.
2 Exclusief onze zorgwoningen
Jaarverslag Triada 2011

Op 31 december 2011 was ons huurachterstandspercentage uitgedrukt in jaarhuur 0,79% (in
2010: 0,85%). Wij hadden ons voorgenomen de huurachterstand met 0,2% te laten dalen ten
opzichte van 2010. Dit is niet gelukt, toch zijn wij in het licht van de huidige economische
situatie tevreden met het behaalde resultaat. In 2011 hebben we in het kader van het
terugdringen van de huurachterstand diverse extra inspanningen geleverd, zoals:
een slepersactie
het periodiek bellen van de klanten in de avonduren
het aanscherpen van onze afspraken met de deurwaarder en
de inzet van preventieve woonbegeleiding.
Ontruimingen
In 2011 zijn 40 ontruimingen aangezegd. Van de aangezegde ontruimingen zijn 31 niet
doorgegaan omdat de openstaande posten alsnog zijn betaald. Ook nadat er een rechterlijke
uitspraak ligt, zijn er nog mogelijkheden om ontruiming van de woning te voorkomen. In het
uiterste geval wordt daadwerkelijk overgegaan tot ontruiming van de woning. In 2011 ging
het om negen woningen, wij hadden voor 2011 met acht ontruimingen rekening gehouden.
Huurachterstand
Samen accelereren
2011 2010
Vorderingen naar deurwaarder 185 186
Geplande ontruimingen 40 54
Uitgevoerde ontruimingen 9 14
Huurachterstand ultimo, uitgedrukt als % van
de jaarhuur
0,79% 0,85%
Niet alle ontruimingen betreffen een huurachterstand. In 2011 zijn met succes twee
procedures gevoerd wegens overlast. In beide gevallen was in de woning een
hennepplantage aangetroffen.
Preventieve Woonbegeleiding
In 2009 zijn wij gestart met het project ‘preventieve woonbegeleiding’. Hiermee willen wij
voornamelijk klanten die steeds opnieuw in de problemen komen, langdurig ondersteunen en
begeleiden. Het succes van preventieve woonbegeleiding zit in het volhardend en integraal
werken. In 2011 zijn 25 klanten benaderd om hieraan deel te nemen. Al deze klanten hebben
gebruik gemaakt van het aanbod, bij vijftien van hen is de begeleiding met een positief
resultaat beëindigd. Bij de tien overige klanten, loopt de begeleiding nog. In 2011 is het
project daarom met wederom één jaar verlengd.
Leegstand
Om diverse redenen willen wij de leegstand van onze woningen zoveel mogelijk beperken.
Wij onderscheiden meerdere soorten leegstand. De belangrijkste zijn technische leegstand
en frictieleegstand, omdat wij hierop het meest kunnen sturen. Technische leegstand
ontstaat als een woning muteert en wij mutatieonderhoud uitvoeren. De huurderving die
hierdoor is ontstaan, bedroeg in 2011 € 62.500. Frictieleegstand wil zeggen dat de woning
niet aansluitend is verhuurd omdat hiervoor niet tijdig een kandidaat is gevonden. In 2011
hebben hierdoor 14 woningen in totaal 526 dagen leeg gestaan. Dit is gemiddeld 37,5 dagen
per woning. De huurderving die hierdoor is ontstaan, bedroeg in 2011 € 11.250.
33

4.6 Wat gaan wij in 2012 doen
In deze tijd van economische recessie richten wij ons op het stabiliseren van de
huurachterstanden. De in 2011 ingezette activiteiten hebben hun vruchten afgeworpen en
worden gecontinueerd. Daarnaast blijven wij in 2012 de ontwikkelingen volgen en
beoordelen wij methoden die elders tot resultaat leiden op hun bruikbaarheid voor Triada.
In 2012 gaan wij ons huurprijsbeleid opnieuw formuleren en koppelen aan een
woonlastenbeleid. Wij nemen hierin niet alleen de wijzigingen in het
woningwaarderingssysteem mee, zoals het opnemen van de energielabels en de
schaarstepunten, maar ook andere ontwikkelingen. Daarbij kijken wij ook nadrukkelijk naar
de gevolgen van de Europese Beschikking voor de huisvesting van huishoudens met een
middeninkomen in ons werkgebied. Wij moeten hiervoor echter wel de definitieve invulling
van de wet- en regelgeving afwachten.
34
Jaarverslag Triada 2011

5. Het koppelen van vraag en aanbod
Met alleen het realiseren van kwalitatief goed aanbod dat voldoet aan de vraag zijn wij er
niet. We moeten ook realiseren dat onze woningen beschikbaar zijn voor onze doelgroep en
aan hen worden toegewezen. In dit hoofdstuk gaan wij in op de toewijzing en verhuring van
onze woningen.
5.1 Woonruimteverdeling
Woonruimteverdeelsysteem
De vraag naar woningen is nog altijd groter dan het aanbod. Om ervoor te zorgen dat ons
aanbod terechtkomt bij de juiste doelgroepen is ons woonruimteverdeelsysteem een
belangrijk instrument. Wij vinden het daarbij van belang dat het woonruimteverdeelsysteem
objectief en transparant is. Dat kwetsbare groepen voorrang (kunnen) krijgen en dat het
keuzevrijheid biedt aan de woningzoekenden in ons werkgebied. Wij zijn voorstander van
een marktgeoriënteerd systeem dat alleen de aantoonbare schaarste bij de toewijzing
reguleert, zonder maatwerk te frustreren.
Triada maakt sinds 2004 deel uit van het regionaal woonruimteverdeelsysteem van de regio
Noord-Veluwe. Dit is een aanbodgericht woonruimteverdeelsysteem. Onze voornaamste
reden om aan te sluiten bij het regionaal woonruimteverdeelsysteem is het vergroten van de
keuzevrijheid van de woningzoekenden in de regio. Uit onderzoek blijkt echter dat
woningzoekenden maar beperkt gebruik maken van deze grotere keuzevrijheid. Daarbij komt
dat wij graag meer maatwerk willen bieden voor de woningzoekenden in ons eigen
werkgebied. Wij hebben daarom per 1 januari 2012 de samenwerkingsovereenkomst
opgezegd. Vanwege diverse ontwikkelingen, is echter besloten de opzegging op te schorten.
Dit betekent dat wij ook in 2012 nog deelnemen aan het regionale
woonruimteverdelingssysteem. Wij zijn met onze regionale partners in gesprek om te
onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor een regionaal woonruimteverdeelsysteem met
(meer) lokaal maatwerk. Ook hebben wij diverse gesprekken gevoerd met de gemeenten in
ons werkgebied. De gesprekken en het maken van een keuze worden bemoeilijkt door de
aangekondigde wijzigingen van zowel de Woningwet als de Huisvestingswet. Nog altijd is
niet duidelijk wat nu precies gaat veranderen. In 2012 hopen wij alsnog te komen tot een
definitieve keuze met betrekking tot het woonruimteverdeelsysteem.
Samen accelereren
35

Woningzoekenden
Woningzoekenden worden verdeeld in starters en doorstromers. Starters hebben geen
zelfstandige woonruimte in de regio, of zijn woonachtig buiten de regio. Doorstromers
hebben zelfstandige woonruimte (koop of huur) binnen de regio. Starters moeten zich laten
inschrijven en krijgen punten op basis van hun inschrijfduur. Doorstromers worden
geregistreerd zodra ze voor het eerst op een woning reageren en krijgen punten op basis
van hun woonduur (zij die een huurwoning in de regio achterlaten krijgen dubbele punten).
Op 31 december 2011 stonden bij ons 4.618 personen geregistreerd als woningzoekende
waarvan 3.212 starters en 1.406 doorstromers. Daarvan hebben 853 in 2011 op 1 of
meerdere advertenties gereageerd. Dat betekent dat zo’n 82% van de woningzoekenden
(nog) niet actief op zoek is naar een woning, dit is een lichte stijging ten opzichte van 2010
toen 79% van de woningzoekenden niet actief was. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door de
Europese regelgeving. Triada voert deze regelgeving onverkort uit, waardoor
woningzoekenden met een inkomen boven de € 33.614 niet langer kunnen reageren op een
sociale huurwoning.
Woningzoekenden en hun reacties
36
aantal
geregistreerde
woningzoekenden
Geen
reacties
Wel
reacties
1-3
reacties
4-6
reacties
>7
reacties
Starters 3.212 2.746 466 212 77 177
Doorstromers 1.406 1.019 387 292 41 54
Totaal 4.618 3.765 853 504 118 231
Ons woningaanbod
In 2011 is de mutatiegraad verder teruggelopen naar 4,9%. Deze afname heeft ondermeer te
maken met de economische recessie, de situatie op de woningmarkt en de invoering van de
Europese Beschikking. Wij verwachten in 2012 weer een lichte stijging vanwege de
geplande opleveringen van nieuwbouwwoningen in zowel het huur- als koopsegement.
Mutatiegraad in %
2011 2010 2009
Epe 5,5 6,0 6,4
Heerde 4,5 4,6 6,0
Hattem 4,0 4,2 4,9
Totaal op basis van verhuringen 4,9 5,3 6,0
Totaal op basis van toewijzingen 4,7 5,5 5,7
Jaarverslag Triada 2011

Niet alle woningen waarvan de huurovereenkomst wordt opgezegd, worden opnieuw
verhuurd. In 2011 konden wij in totaal 383 bestaande woningen te huur aanbieden (2010;
420). Daarnaast hebben wij 80 nieuwbouwwoningen te huur kunnen aanbieden.
Aantal te verhuren woningen
Samen accelereren
2011
Overloop uit 2010 48
Aantal opgezegde woningen bestaand bezit 383
Aantal nieuwbouw 80
Aantal bestemd voor verkoop of sloop -46
Totaal aantal te verhuren woningen 465
Reacties
Woningzoekenden kunnen op een geadverteerde woning reageren door het insturen van
een woonbon of via de website. Het aantal reacties per advertentie is iets toegenomen.
Aantal reacties per advertentie
2011 2010
Aantal advertenties 294 355
Aantal reacties 7.380 7.690
% internetreacties 88% 83%
Gemiddeld aantal reacties per advertentie 25 22
De toewijzing
In 2011 zijn 355 woningen door ons toegewezen en door de woningzoekenden
geaccepteerd.
Aantal toegewezen woningen
2011
Aantal toewijzingen bestaand bezit 254
Aantal toewijzingen nieuwbouw 45
Aantal bijzondere toewijzingen 56
Totaal aantal toegewezen woningen 355
37

Voor 324 van deze woningen zijn in 2011 ook de nieuwe huurovereenkomsten afgesloten.
Hiervan hebben zes huurovereenkomsten betrekking op de in 2011 nieuw opgeleverde
woningen in Oene.
Aantal acceptaties en verhuringen
38
2011
aantal verhuringen 324
aantal accepteringen nieuwbouw 52
aantal accepteringen bestaand bezit 16
totaal aantal woningen nog toe te wijzen 67
Totaal aantal geaccepteerde/verhuurde woningen 392
overloop naar 2012 135
Voor nieuwbouwwoningen geldt dat deze wel merendeels zijn toegewezen en geaccepteerd,
maar dat nog geen huurovereenkomst is getekend. Wij voeren namelijk het beleid dat een
huurovereenkomst pas wordt getekend als de woning is opgeleverd.
Van deze 324 woningen zijn er 176 toegewezen aan doorstromers (54%) en 148 aan
starters (46%). Bij 153 van deze verhuringen ging het om een eengezinswoning. Het
merendeel van de woningen had een huurprijs onder de maximale huurgrens voor de
huurtoeslag, zeven woningen (2%) hadden een huurprijs boven deze grens.
Vanaf 1 januari 2011 is de ’Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang
toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van kracht. Hierin is de norm opgenomen dat wij
90% van onze sociale huurwoningen (huurprijs < € 652,52) moeten toewijzen aan
huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614.
Wij hebben dit, zij het onder protest, vanaf 1 januari 2011 onverkort toegepast. Dit heeft erin
geresulteerd dat 97% van onze voor verhuur beschikbaar gekomen sociale huurwoningen is
toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614.
Jaarverslag Triada 2011

In oktober 2011 heeft voormalig minister Donner alle woningcorporaties benaderd om inzicht
te krijgen in de knelpunten als gevolg van deze regelgeving. Wij hebben hierop uitgebreid
schriftelijk geantwoord. Wij zien namelijk dat vooral de lagere middenklasse
(huishoudinkomen tussen de € 33.614 - € 43.000) in ons werkgebied tussen de wal en het
schip geraken. Ook vrezen wij dat door deze regelgeving een eenzijdige opbouw van wijken
en buurten in de hand wordt gewerkt, terwijl wij hierin de afgelopen jaren, in het kader van de
leefbaarheid, juist veel tijd en energie hebben gestoken.
80%
60%
40%
20%
0%
Samen accelereren
Toewijzing naar huurprijsklasse
31%
2%
67%
< 554,76
> 554,76 < 652,52
≥ 652,52
Toewijzing per gemeente naar
huurprijsklasse
Epe Heerde Hattem
< 554,76 ≥ 554,76 < 652,52 ≥ 652,62
39

Bijzondere toewijzingen
Een beperkt aantal woningen verhuren wij buiten het woonruimteverdeelsysteem om. Het
gaat daarbij om woningen die wij toewijzen aan extra kwetsbare groepen die een geringe
slagingskans hebben op de woningmarkt. Bijvoorbeeld vergunninghouders (statushouders),
mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, (ex-)psychiatrische patiënten,
ex-gedetineerden, sociaal- en/of medische urgenten en herstructureringskandidaten.
Voor deze doelgroepen wordt door middel van individuele bemiddeling woonruimte gezocht.
De toewijzing gebeurt rechtstreeks zonder dat de woning wordt geadverteerd via het
regionale woonruimteverdeelsysteem. Wel worden deze toewijzingen achteraf verantwoord.
In 2011 hebben wij 56 bijzondere woningtoewijzingen gedaan (in 2010: 38).
Bijzondere toewijzingen (in aantal woningen per gemeente)
40
Totaal Epe Heerde Hattem
Vergunninghouders 22 16 4 2
Doorschuiving 4 3 0 1
Herstructurering 10 5 1 4
Via instellingen 5 5 0 0
Zorgwoningen 6 3 3 0
Diversen 9 5 4 0
Totaal 56 37 12 7
Onder ‘diversen’ vallen ondermeer woningruil en woningen die als vrije vestiging zijn
aangeboden.
Jaarverslag Triada 2011

Vergunninghouders
Voor de gemeenten in ons werkgebied, waren in 2011 voor de huisvesting van
vergunninghouders de volgende taakstellingen van kracht. (Bron: Circulaire ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Taakstelling huisvesting vergunninghouders)
Taakstelling vergunninghouders (in aantal personen per gemeente)
Samen accelereren
Totaal Epe Heerde Hattem
Achterstand 31-12-2010 16 6 7 3
Taakstelling 2011 38 19 11 8
Huisvesting door Triada -/-38 -/-20 -/-9 -/-9
Huisvesting door overige
verhuurders
0 0 0 0
Achterstand 31-12-2011 16 5 9 2
Uit het overzicht blijkt dat er nog steeds achterstanden zijn. Deze worden voornamelijk
veroorzaakt door:
Problemen met het matchen door het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) of
rechtstreeks via de asielzoekerscentra (AZC). In 2011 hebben wij vier woningen
teruggekregen van de gemeenten omdat het COA/AZC geen kandidaten voor deze
woningen had.
Het type vrijkomende woningen. In de gemeenten Heerde en Hattem komen
voornamelijk eengezinswoningen vrij, terwijl in de AZC’s voornamelijk eenpersoons
huishoudens verblijven.
Afnemende mutatiegraad.
Urgentie
Woningzoekenden die met voorrang een andere huurwoning nodig hebben, kunnen urgentie
aanvragen. Het urgentieverzoek wordt gedaan bij een woningcorporatie in de regio, waarna
beoordeling plaatsvindt door de regionale urgentiecommissie Noord-Veluwe. In 2011 zijn 186
urgentieverzoeken bij de urgentiecommissie binnengekomen en zijn 126 urgenties verleend.
In vergelijking met 2010 (234 verzoeken resp.101 verleend) zijn er duidelijk minder
urgentieverzoeken gedaan terwijl het aantal verleende urgenties licht is gestegen. De daling
van het aantal verzoeken komt onder meer doordat de klanten vooraf beter worden
geïnformeerd over het urgentiebeleid en de procedure.
Bij ons hebben 33 woningzoekenden een urgentieverzoek gedaan, waarvan er 22 zijn
gehonoreerd. In 2010 waren dit er respectievelijk 41 en 17.
In 2011 zijn veertien woningen door ons toegewezen aan woningzoekenden met een
urgentieverklaring. In vergelijking met 2010 een stijging van vier woningen. Een
urgentieverklaring is in beginsel een half jaar geldig en kan hierna eventueel worden
verlengd. Een en ander is ter beoordeling voorgelegd aan de urgentiecommissie.
41

Slagingskansen
Om voor een woning in aanmerking te komen, staat een starter gemiddeld 58 maanden (dus
bijna vijf jaar) ingeschreven. Een stijging ten opzichte van 2010 toen de inschrijfduur 49
maanden was.
Het gemiddeld aantal punten voor doorstromers aan wie een woning is toegewezen,
bedraagt 342 punten (in 2010: 326). Voor woningzoekenden die een huurwoning achterlaten,
betekent dit een gemiddelde woonduur van 14 jaar en voor doorstromers zijnde niethuurders
is dit 28 jaar.
Tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten
Wij beschikken over een verhuiskostenreglement. In overleg met de Centrale Huurdersraad
is een sociaal plan vastgesteld voor bewoners van woningen die wij gaan slopen. Onderdeel
van het sociaal plan is de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Wij
hanteren hierbij de wettelijke uitgangspunten, zodat wij de consequenties van onze keuzes
voldoende kunnen inschatten en zorgvuldig kunnen besluiten.
5.2 Wat gaan wij in 2012 doen
In het afgelopen jaar hadden wij besloten de ’Tijdelijke regeling diensten van algemeen
economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ onverkort toe te passen.
Hierdoor zijn vrijwel geen woningen aan huishoudens met een middeninkomen toegewezen.
In 2012 gaan wij opnieuw bekijken of wij al dan niet een rol willen en kunnen vervullen in het
huisvesten van de huishoudens met een middeninkomen en zo ja welke en op welke wijze.
Voorwaarde is wel dat de regelgeving dan meer is uitgekristalliseerd.
Ook praten wij in 2012 verder over het woonruimteverdeelsysteem en maken we, mits de
herziene Woningwet en Huisvestingswet bekend zijn, een definitieve keuze met betrekking
tot het woonruimteverdeelsysteem.
42
Jaarverslag Triada 2011

6. Een leefbare woonomgeving
In dit hoofdstuk vertellen wij over onze inzet voor leefbaarheid in wijken en buurten waar wij
bezit hebben.
6.1 Wijkgericht werken
Wijkgericht werken is één van de speerpunten in ons ondernemingsplan. Met wijkgericht
werken bedoelen wij dat we in samenwerking met anderen belanghebbenden vitale
levensloopbestendige wijken willen realiseren. Wijken waar jong en oud, met verschillende
leefstijlen en achtergronden met elkaar samenleven en waar voldoende voorzieningen zijn.
Alvorens wij in een wijk aan de slag gaan, maken we een analyse van de wijk. Daarna gaan
we in gesprek met allerlei sleutelfiguren in de wijk. Dit kan bijvoorbeeld een leerkracht zijn of
een welzijnswerker. Wij vragen hun hoe zij de wijk beleven en wat zij belangrijke kenmerken
van de wijk vinden. Op basis van al deze informatie maken wij een zogenoemd wijkprofiel. In
dit wijkprofiel staan de sterke en zwakke punten van de wijk. En de kansen en bedreigingen
voor de wijk. Daarna gaan we in gesprek met de wijkbewoners. Het is belangrijk dat zij hun
wijk herkennen in het wijkprofiel. Ook willen wij van de bewoners weten wat zij vinden dat
nodig is om de leefbaarheid in hun wijk te verbeteren. Per wijk kan onze aanpak verschillen,
ook hierin leveren wij maatwerk. Ons credo is ‘De wijk is aan zet!’.
Na het opstellen van het wijkprofiel en de inspraak van de wijkbewoners maken wij samen
een wijkactieplan. Daarin staan de gewenste activiteiten voor de korte en lange termijn.
Het gaat nadrukkelijk niet alleen om acties voor Triada maar ook voor andere partijen zoals
de gemeente en de bewoners zelf.
In 2011 hebben wij voor drie wijken een wijkprofiel opgesteld. Vooruitlopend op het
definitieve wijkactieplan is al een aantal acties uitgevoerd, zoals het aanbrengen van
achterpadverlichting en het herbestraten van brandgangen. Ook de gemeenten hebben al
diverse kleine ergernissen verholpen op het gebied van groen en grijs, zoals het verbreden
en daarmee rolstoeldoorgankelijk maken van een fietssluis en het onderhouden van diverse
kleine groenstroken. Deze snelle acties hebben tot veel tevredenheid geleid bij de
wijkbewoners.
Dorpsplan Wapenveld
In Wapenveld heeft de gemeenschap zelf het initiatief genomen om een dorpsplan op te
stellen. Wij hebben hieraan meegewerkt door onder leiding van de dorpswerkgroep te
participeren in het tot stand komen van het dorpsplan en door het verlenen van een
financiële bijdrage. Het dorpsplan is op 22 december 2011 gepresenteerd. Ook hebben wij in
Wapenveld een buurtwandeling georganiseerd waarna een aantal acties is uitgevoerd die
betrekking hadden op de leefbaarheid.
Samen accelereren
43

6.2 Fysieke leefbaarheidsacties
Buurtwandelingen
In diverse buurten en wijken hebben wij bewoners en andere belanghouders uitgenodigd
voor een buurtwandeling. Tijdens een buurtwandeling kijken wij samen met de bewoners hoe
de buurt erbij staat en praten we over wat er speelt. Deze buurtwandelingen waren een groot
succes! Voor iedere buurtwandeling had zich een aanzienlijke groep betrokken
buurtbewoners aangemeld. Ze waren enthousiast over deze mogelijkheid om hun kennis van
en kijk op de buurt met de gemeente en ons te mogen delen.
Wat wij leren van een buurtwandeling nemen we op in een wijkactieplan. In 2011 is een
buurtwandeling geweest in de buurten:
IJsselstraat e.o. in Hattem
Schuttenakker/Kraaijenbergstraat e.o. in Hattem
Wapenveld m.u.v. de recente nieuwbouw
Vogelbuurt in Vaassen
Krugerstraat-Noord in Vaassen en
Suikerbrink – Teunis van Lohuizenstraat e.o. in Vaassen.
Vogelbuurt Verlicht
In de Vogelbuurt staan naast onze huurwoningen ook veel koopwoningen van particulieren.
Tijdens de buurtwandeling in deze wijk is de vraag naar voren gekomen achterpadverlichting
aan te brengen. Wij hebben de bewoners gestimuleerd hierin zelf het voortouw te nemen. Zo
is met een geringe inspanning van onze kant en tot grote tevredenheid van de buurt in deze
gemêleerde wijk toch achterpadverlichting aangebracht.
Schilderactie Vogelbuurt
Een deel van het herstructureringsgebied Vogelbuurt is vrijwel gereed voor sloop. In diverse
blokken zijn nog enkele woningen bewoond. Om de veiligheid te waarborgen hebben wij de
tuinen van al leegstaande woningen ontdaan van brandbaar materiaal en zijn ramen en
deuren van deze lege woningen met houten platen dichtgespijkerd. Een maatregel die wij
alleen in het uiterste geval uitvoeren. Om de desolate aanblik van deze woningen enigszins
te compenseren, hebben wij een 20-tal kinderen met veel enthousiasme de houten platen tot
een vrolijk geheel laten omtoveren.
44
Jaarverslag Triada 2011

Schoon, heel en veilig
In wijken die schoon, heel en veilig zijn, is het prettig wonen. In 2011 hebben wij niet alleen
geïnvesteerd in het beveiligen van de woningen, maar ook in activiteiten zoals in de
onderstaande tabel zijn opgenomen.
Werkzaamheden aan de woonomgeving
Plaats Omschrijving werkzaamheden
Heerde Kerkstraat: bijplaatsen bergingen, aanbrengen stroomvoorziening in
bestaande bergingen en herinrichten buitengebied.
Ramakerspad: bijplaatsen bergingen.
Epe Op acht locaties zijn de erfafscheidingen vervangen.
Pandersakker, Hoge Hagt en Steenderkamp: bijplaatsen bergingen en
upgraden diverse appartementen.
Sint Crusiusweg: entreeverbetering en straatwerk.
Kuipersheem: verbeteren openbare ruimte.
Oene Beukenhaag: aanpassing straatwerk om de toegankelijkheid van het complex
te verbeteren.
Emst Kuilakkerweg: aanpassen straatwerk om de toegankelijkheid van het complex
te verbeteren, aanbrengen verlichting en het vervangen van de keerwand.
Vaassen Op vijf locaties, zijn de erfafscheidingen vervangen.
Potgietersflat: aanbrengen Tag-systeem en videofooninstallatie, naamgeving
woongebouw, opknappen hekwerk speelterrein, bewegwijzering en
poortopstelling en straatwerk.
Jasmijnstraatflats: verbeteren bergingsgangen.
Berkenoord 2: antigraffiti behandeling bergingen.
Jan Mulderstraat ‘de Leyenstein’: aanbrengen Tag-systeem en
videofooninstallatie, en vervangen bielzen in het gemeenschappelijk groen.
Vinkstraat en Spechtstraat: vervangen betontegels op de balkons.
Samen accelereren
45

6.3 Sociale leefbaarheidsacties
Buurtbemiddeling
Wij hebben met gemeente Epe een samenwerkingsovereenkomst getekend voor een
tweejarig project buurtbemiddeling dat op 1 februari 2011 van start is gegaan. De uitvoering
van het project is ondergebracht bij onze lokale welzijnsorganisatie Koppel. Voorafgaand aan
de start van het project heeft een aantal vrijwillige buurtbemiddelaars een training gevolgd.
Deze training was erop gericht om ergernissen en ruzies tussen buren op te lossen.
Buurtbemiddeling is primair gericht op een vroegtijdige aanpak van burenproblemen. Wij
willen dat met buurtbemiddeling escalatie wordt voorkomen en dat een bijdrage wordt
geleverd aan de leefbaarheid en veiligheid in wijken en buurten, gebruikmakend van de
verantwoordelijkheid van burgers zelf.
De eerste resultaten zijn positief. In 2011 zijn bij het project 35 aanmeldingen
binnengekomen. Bij 25 gevallen (71%) was een klant van ons betrokken. Buurtbemiddeling
gebeurt op vrijwillige basis, daarom zijn vijftien aanmeldingen niet in behandeling genomen.
De bemiddelingen bij de overige twintig aanmeldingen zijn geslaagd (57%). Zowel het aantal
aanmeldingen als het percentage geslaagde bemiddelingspogingen stemt tot tevredenheid.
Vooraf is uitgegaan van vijftien aanmeldingen in behandeling en 60% geslaagd. In 2012
wordt het project geëvalueerd en wordt gekeken of gemeenten Hattem en Heerde ook
kunnen aanhaken.
Achter de voordeur
Soms zien wij dat klanten van ons in de problemen zijn geraakt. Dit komt omdat wij met
regelmaat bij de mensen thuis komen, zicht hebben op het betalingsgedrag van onze klanten
en signalen opvangen uit de buurt. Deze klanten hebben extra ondersteuning nodig. In een
aantal gevallen kunnen wij zelf die ondersteuning bieden, soms is de expertise van een
andere professional noodzakelijk. Wij beschikken hiervoor over een breed netwerk, zodat bij
zorgwekkende situaties zo snel mogelijk adequaat kan worden ingegrepen. Daarnaast
kennen de gemeenten zogenoemde MultiDisciplinaire Teams (MDT), waarin wij actief
participeren. Met de MDT-structuur slagen wij er in door nauwe samenwerking veel
problemen op te lossen.
46
Jaarverslag Triada 2011

Convenant Leefbaarheid en Veiligheid (Epe)
In gemeente Epe hebben wij met een groot aantal andere organisaties voor wonen,
onderwijs, welzijn en zorg afspraken gemaakt over onze samenwerking voor leefbaarheid en
veiligheid. Hierbij gaat het niet alleen over aspecten van wonen, welzijn, zorg en veiligheid,
maar ook over aspecten zoals jeugd, onderwijs, ouderen, kunst en cultuur. Gezamenlijk
proberen we situaties te voorkomen waarbij meerdere hulpverlenende instanties betrokken
zijn en een eenduidige aanpak ontbreekt. Naast een stuurgroep die beslist over het ‘wat’
kent de structuur diverse uitvoerende teams, waaraan wij ook deelnemen. Het gaat om:
Vijf multidisciplinaire teams: gericht op individuele zaken en structurele oplossingen. Vier
teams zijn gericht op een leeftijdsgroep: 0-12 jaar, 12-24 jaar, 24-55 jaar en 55+. Eén
team richt zich op de schuldhulpverlening.
Wijkteams: ontstaan als er behoefte is om multidisciplinair een wijk/buurt gerichte aanpak
in te zetten.
Case-team: ontstaat uit een wijkteam als de problematiek specifiek is en tijdelijk extra
inzet en aandacht vraagt.
6.4 Sturen op investeringen in leefbaarheid
Wij investeren veel tijd en geld in de woonomgeving, leefbaarheid en andere sociaal
maatschappelijke interventies. Wij moeten echter wel scherpe keuzes blijven maken. Waarin
investeren wij wel en waarin niet? Het is daarom belangrijk de meerwaarde van onze
investeringen in leefbaarheid zichtbaar te maken. Maatschappelijke Meerwaarde
Effectmeting (M2E) is een methode waarmee we onze maatschappelijke prestaties beter
inzichtelijk en meetbaar kunnen maken. De effecten van de inzet van mensen, geld en
vastgoed worden op kwalitatieve wijze beschreven. Er is aandacht voor de wijze waarop die
effecten worden bereikt, voor wie dit welke waarde oplevert en op welke termijn.
In 2011 is een meting gedaan volgens de M2E methodiek. Hiervoor is een aantal bewoners
en belanghouders geïnterviewd. Het eindrapport van deze eerste meting verwachten wij in
de eerste helft van 2012. Hierin is opgenomen een ingevuld en gevisualiseerd inzet-
effectenmodel, een beschrijving van de zichtbaar gemaakte maatschappelijke prestaties en
handvatten om ook in de toekomst een goede ‘monitoring’ te waarborgen.
Samen accelereren
47

6.5 Wensfonds en sponsoring
Wij stimuleren initiatieven van bewoners die
bijdragen aan een leefbare buurt en meer
betrokkenheid bij de eigen woonomgeving. Wij
hebben daarom een wensfonds opgericht waar
bewoners een beroep op kunnen doen, zodat zij
de kansen om hun initiatieven te laten slagen
kunnen vergroten. In 2011 hebben wij 32
aanvragen ontvangen. Daarvan zijn 20 aanvragen
voor een totaal bedrag van ruim 29 duizend euro
door ons gehonoreerd. Het gaat om onder andere
de aanschaf van tuingereedschap, een parasol en
speelattributen, het verfraaien van een plantsoen
en de aanleg van een jeu-de-boulesbaan.
Naast het wensfonds kunnen er bij ons ook
sponsorverzoeken worden ingediend. In totaal zijn
20 verzoeken toegekend. Het gaat om een totaal
bedrag van bijna 47 duizend euro. Een groot deel
daarvan is gegaan naar Stichting Present, die ook in 2011 weer veel van onze klanten een
helpende hand heeft toegestoken, Voedselbank Vaassen, Stichting Vaassen Historie en de
Werkgroep Beweegtuin Heerde.
6.6 Wat gaan wij in 2012 doen
De drie wijken waarvoor in 2011 wijkprofielen zijn gemaakt, worden meerjarige actieplannen
opgezet. In 2012 gaan we voor nog een aantal wijken een wijkprofiel opstellen.
Het dorpsplan in Wapenveld krijgt in 2012 een vervolg. Op basis van de thema’s die in
dorpsplan staan, zijn werkgroepen opgericht die bestaan uit ‘niet-professionals’, die
ondersteuning kunnen vragen aan partijen als de gemeente en Triada. Wij verwachten
vooral ondersteuning te kunnen bieden aan de werkgroep die aan de slag gaat met
vastgoedgerelateerde onderwerpen.
Wij gaan toewerken naar een convenant Leefbaarheid en Veiligheid in de gemeenten
Heerde en Hattem.
In 2012 blijven wij het wensfonds en sponsoring inzetten om onze doelen te bereiken. Het
wensfonds specifiek gericht op leefbaarheidsinitiatieven afkomstig van onze klanten en
sponsoring meer gericht op algemene initiatieven vanuit de bevolking.
48
Jaarverslag Triada 2011

7. Wonen, welzijn en zorg
Ouderen willen zo lang mogelijk de regie over hun eigen leven behouden en zelfstandig
blijven wonen. Het liefst in hun huidige woning en als dat niet haalbaar is in dezelfde
woonomgeving. Wij willen aan deze wensen tegemoet komen. Dit doen wij door ons bij
nieuwbouw zoveel mogelijk te richten op levensloopbestendige woningen. Tevens door onze
bestaande woningen aan te passen, door te investeren in maatschappelijk vastgoed en door
met andere partijen op het terrein van wonen, welzijn en zorg (WWZ) aanvullende diensten
te ontwikkelen. Maar wij doen dit niet alleen voor ouderen, we doen dit ook voor mensen met
een fysieke en/of verstandelijke beperking.
7.1 Wonen en zorg
Toegankelijkheid bestaande woningen
In 2011 is in regioverband een classificatiesysteem ontwikkeld, waarmee de mate van
toegankelijkheid van een woning kan worden uitgedrukt. Het systeem kent vier klassen:
- Rollator toegankelijk
- Rollator toe- en doorgankelijk
- Rolstoel toegankelijk en rollator doorgankelijk
- Rolstoel toe- en doorgankelijk.
Een substantieel deel van onze gelijkvloerse woningen is conform de methodiek van dit
classificatiesysteem geïnspecteerd en ingedeeld in de verschillende klassen.
Nu we in regioverband een uniforme wijze hebben afgesproken om de toegankelijkheid van
de bestaande woningvoorraad in kaart te brengen, is het mogelijk vraag en aanbod zowel op
lokaal als regionaal niveau op elkaar af te stemmen. In 2011 is in opdracht van de regio een
onderzoek gestart naar de vraag van zorggerelateerde woningen. De uitkomsten van dit
onderzoek verwachten wij in 2012. Dan worden vraag en aanbod naast elkaar gelegd en
kunnen we berekenen hoeveel toegankelijke woningen nodig zijn in ons werkgebied. Op
basis daarvan bepalen wij welke woningen uit ons bestaande woningbezit in aanmerking
komen voor opplussen en welke werkzaamheden hiervoor moeten worden uitgevoerd.
Samen accelereren
49

Met zorg huisvesten
Wij werken intensief samen met diverse welzijns- en zorgpartners die actief zijn in ons
werkgebied. Zorginstellingen zijn bijzondere huurders van ons. Aan de woonruimten voor
mensen met een beperking worden veel speciale eisen gesteld. Bij nieuwbouw werken wij
daarom nauw samen met de zorginstellingen. Ze leveren de specifieke zorgelementen aan
voor het programma van eisen waaraan het gebouw moet voldoen. Hierdoor kunnen wij ook
voor deze klanten woonruimte ‘op maat’ leveren.
Deze samenwerking houdt niet op als bouw is gerealiseerd. Jaarlijks nemen wij minimaal
twee keer contact op met de zorgpartijen die van ons huren. In de eerste helft van 2011
stonden de contacten in het teken van legionellapreventie. Wij hebben de zorgpartijen die
van ons huren uitgenodigd voor een bijeenkomst over dit onderwerp. Tijdens deze
bijeenkomst is informatie gegeven over legionella en welke dagelijkse maatregelen de
gebruikers kunnen nemen om een besmetting te voorkomen. Ook is een beheersmap en een
digitaal beheersdossier aangeboden. Hierin kunnen de gebruikers logboeken bijhouden van
de preventiemaatregelen. In de tweede helft van 2011 stonden de contacten in het teken van
brandveiligheid. Naast gesprekken over dit onderwerp zijn ook een aantal aanpassingen
uitgevoerd aan bijvoorbeeld rookmelders, brandalarminstallaties en liftalarmering.
In 2011 hebben wij voor de appartementen Brinklaan afspraken gemaakt over een zorg en
welzijnsarrangement met het nabijgelegen Brinkhoven, onderdeel van Hanzeheerd. De
afspraken worden in 2012 in een convenant bekrachtigd.
Daarnaast zijn wij, zoals al eerder is gemeld, gestart met de bouw van een
appartementencomplex aan de Jonasweg in Vaassen, zodat Riwis Zorg & Welzijn in de loop
van 2012 hier een deel van haar doelgroep kan huisvesten en het begeleid wonen kan
effectueren.
50
Jaarverslag Triada 2011

De huisvesting van diverse bijzondere doelgroepen in samenwerking met verschillende
zorginstellingen is in het hiernavolgende overzicht opgenomen.
Samenwerking met zorginstellingen
Doelgroep Activiteiten
JP van den Bent Verstandelijk (of De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: huisvesting
stichting
meervoudig)
cliënten
gehandicapten
T. van Lohuizenstraat Vaassen, huisvesting
cliënten.
Stichting De Passerel Verstandelijk
gehandicapten
Brinklaan Epe: huisvesting cliënten.
Philadelphia Zorg Verstandelijk
De Vree Wapenveld: huisvesting cliënten
Noordwest-Veluwe gehandicapten
Kanaalstraat Heerde: huisvesting cliënten.
Woonzorg Unie Veluwe, Ouderen (woon- en De Vree Wapenveld. Welzijn- en zorgaanbod
locatie Rehoboth zorgcentrum)
in appartementen.
Woon- en zorgcentra Ouderen (woon- en De Wetstraat/Steinstraat Vaassen: zorg voor
Viattence, locatie zorgcentra)
het hele complex, dagopvang voor ouderen en
Speulbrink
aanbieden intensieve zorg in woningen.
De Wetstraat/Steinstraat Vaassen (gebruik
multifunctionele ruimte).
Woon- en zorgcentra Ouderen en
Korteslag Heerde: verpleeghuiszorg in
Viattence, locatie gehandicapten
onderste woonlaag. Welzijn- en zorgaanbod in
Wendhorst
(verpleeg- en
8 appartementen.
zorgcentrum)
Complex de Zeis. Welzijn- en zorgaanbod 12
appartementen.
Driezorg, stichting voor Ouderen (woon- en Hof van Blom is integraal verhuurd aan
wonen, zorg en welzijn,
locatie Hof van Blom
zorgcentrum)
Driezorg.
Stichting Riwis Zorg & Begeleid wonen Gebouw De Kroon in Vaassen.
Welzijn
De realisatie van een appartementencomplex
aan Jonasweg te Vaassen (17 appartementen
bestemd voor begeleid wonen).
Interakt Contour Bewoners met een
aangeboren en niet
aangeboren
hersenletsel
De Weemekamp Epe: 20 appartementen
Stichting Hanzeheerd, Ouderen (woon- en Brinklaan en Stationsstraat Heerde. Welzijnlocatie
Brinkhoven zorgcentrum)
en zorgaanbod appartementen vanaf realisatie
project (oplevering 2012)
Samen accelereren
51

Maatschappelijk vastgoed
Wij investeren ook in maatschappelijk vastgoed. In 2011 hebben wij het Kulturhus in Oene
opgeleverd. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de leefbaarheid in de kern
Oene. Het Kulturhus biedt onderdak aan tal van partijen zoals een basisschool, een
peuterspeelzaal, buitenschoolse opvang, huisartsen, fysiotherapeuten, muziekvereniging en
diverse sportverenigingen. Dit is mogelijk door de indeling van het gebouw. Flexibele
wanden maken het bijvoorbeeld mogelijk om het podium geheel of deels bij de grote
(sport)zaal te betrekken. De pantry is gelegen in de centrale hal waardoor meerdere
gebruikers hiervan gebruik kunnen maken. De sportzaal wordt niet alleen gebruikt door de
basisschool maar kan ook worden gehuurd door diverse sportverenigingen. Het Kulturhus is
bovendien een uitermate energiezuinig, milieuvriendelijk en duurzaam gebouw, dat gebruik
maakt van warmtepompen, vloerverwarming en zonne-energie uit een heat-pipe systeem.
We zijn dan ook trots op dit mooie, flexibele en duurzame gebouw!
7.2 Wat gaan wij in 2012 doen
We vinden het belangrijk dat samen met de gemeenten en alle in de regio werkzame woon-,
zorg- en welzijnsorganisaties een visie wordt ontwikkeld op het brede terrein van wonen
welzijn en zorg. Door afstemming te zoeken met de gemeentelijke beleidsnotities is dit idee
door zowel de gemeenten als diverse zorgorganisaties omarmd. Het komende jaar willen wij
met de gemeenten onderzoeken hoe wij onze beleidskeuzes kunnen omzetten naar concrete
projecten. Hierbij zetten wij in eerste instantie in op wijken waarin wij substantieel bezit
hebben dat valt in onze kernvoorraad.
52
Jaarverslag Triada 2011

8. Samenwerking en communicatie
Wij willen weten wat er in ons werkgebied leeft en speelt en geloven dat samenwerking met
diverse partijen de mate van succes positief beïnvloedt. Daarom besteden wij aandacht aan
de communicatie met onze klanten en zoeken wij actief de samenwerking op, zowel met
onze klanten als met andere partijen. Ook nemen we deel aan diverse overlegorganen. In dit
hoofdstuk gaan wij in op onze service- en dienstverlening, de communicatie en onze
samenwerking met anderen.
8.1 De individuele klant
De klant is bij ons belangrijk. Dit betekent dat wij niet alleen ons woningaanbod afstemmen
op de wensen van onze (toekomstige) klanten, maar ook dat wij blijvend werken aan het
verbeteren van onze service- en dienstverlening aan onze klanten. Wij oriënteren ons
doorlopend op de vraag welke diensten onze klanten (nog meer) wensen. Dat doen wij door
goed te luisteren naar de klant en deze, waar mogelijk, te betrekken bij ons werk.
Dienstverlening
Wij verlenen verschillende diensten aan onze klanten, die zeer worden gewaardeerd.
Bijvoorbeeld ons Servicefonds, Triada Thuis Service, Triada Zekerplan en Woonenergie.
Maar ook het gratis gebruik van onze verhuisaanhangwagen en behangafstomer, het
verlenen van hulp bij medische aanpassingen aan de woning in het kader van de WMO en
het geven van advies bij urgentieaanvragen, beoordelen onze klanten positief.
Wij willen dat onze dienstverlening goed is. Jaarlijks laten wij daarom een KWH-meting
uitvoeren. In 2011 zijn wij beoordeeld op de volgende vijf labelonderdelen: Corporatie
bezoeken, Woning zoeken, Woning betrekken, Huur betalen en Reparatie uitvoeren.
Onderdeel 2011 2010 2009 2008 Land. Regio
Corporatie bezoeken 7,7 7,9 7,8 7,9
Corporatie bellen 7,3 7,9 7,5 7,6
Woning zoeken 7,5 7,5 7,6 7,6
Woning onderhouden 7,5 7,4 7,8 7,9
Woning betrekken 7,8 8,4 7,9 7,9
Geschillen afhandelen 6,7 6,6 6,9 6,9
Huur betalen 8,0 8,1 7,9 8,0
Woning verlaten 8,8 8,2 8,5 8,5
Reparaties uitvoeren 8,0 7,9 7,8 7,9
Resultaat totaal 7,7 7,8 7,8 7,7 7,7 7,8
Wij zijn tevreden over dit resultaat maar wij blijven werken aan het verder optimaliseren en
uitbreiden van onze service- en dienstverlening.
Samen accelereren
53

Informeren van de klant
Wij willen onze klanten tijdig, juist en volledig voorlichten en informeren. Daarvoor zetten wij
verschillende middelen in. Het gaat daarbij om voorlichting en informatie over ons beleid,
activiteiten, dienstverlening, onderhoud, verkoop van woningen, herstructurering en alles wat
speelt tussen ons als verhuurder en onze klanten. Goede en tijdige informatie vraagt blijvend
onze aandacht. De middelen die wij hiervoor inzetten zijn onder meer: onze website, ons
bewonersblad [T]huis, de Schaapskooi, diverse (nieuws)brieven, informatieavonden,
brochures en folders.
Verhogen bewustzijn energiegebruik
Het energiegebruik en daarmee tevens de woonlasten kunnen niet alleen worden
verminderd door het treffen van energetische maatregelen aan de woning maar ook door
ander gedrag ten opzichte van het energiegebruik. Wij willen door middel van publicaties in
ons bewonersblad en in het huis-aan-huisblad de Schaapskooi onze klanten hiervan bewust
maken. Dit koppelen wij aan een interactief programma “Beter Peter” en aan het plaatsen
van energiedisplays. Wij willen hiermee uiteindelijk het energiegebruik door onze klanten
positief beïnvloeden.
Klachten
Ondanks het streven naar een tevreden klant kan het toch voorkomen dat de klant
ontevreden is en een klacht heeft. Wij proberen dan altijd samen met de klant tot een
oplossing te komen. Lukt dit niet dan kan de klant een formele klacht indienen. Klachten die
betrekking hebben op de woonruimteverdeling kunnen klanten indienen bij de
klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe. Hierop is in 2011 net als in 2010
geen beroep gedaan.
Voor andere klachten, bijvoorbeeld over de wijze waarop onze medewerkers (of derden die
in opdracht van ons werken) hebben gehandeld – of dit juist hebben nagelaten – geldt onze
interne klachtenprocedure. De formele klacht wordt dan behandeld door onze medewerker
kwaliteitzorg. Is de klant dan nog niet tevreden dan kan hij zich wenden tot de directeurbestuurder.
Mocht zijn antwoord evenmin tot een tevreden oplossing leiden, dan bestaat er
nog een beroepsmogelijkheid bij de regionale klachtenadviescommissie, de huurcommissie
of bij de daartoe bevoegde rechter.
Meer informatie over de geldende klachtenprocedures is te vinden op onze website, tevens
zijn van beide procedures brochures beschikbaar.
54
Jaarverslag Triada 2011

In 2011 hebben wij zeven klachten in behandeling genomen. Alle klachten zijn door de
medewerker kwaliteitszorg in behandeling genomen en schriftelijk beantwoord. Zo zijn vier
klachten afgehandeld. De indieners van de drie andere klachten hebben gebruikgemaakt van
de beroepsmogelijkheid door de klacht bij de directeur-bestuurder van Triada neer te leggen.
De directeur-bestuurder heeft twee klachten alsnog weten af te handelen. Voor één klacht is
beroep gedaan op de regionale klachtenadviescommissie.
Soort klachten
Samen accelereren
aantal
Woningtoewijzing 2
Mutatie 1
Onderhoud woning 1
Woonwensenpakket(WWP) 1
Overlast 2
8.2 Samenwerken
Samenwerken met onze klanten
De klant staat bij ons centraal dus laten wij onze klanten waar mogelijk meepraten. In 2010
hebben wij met de bestaande Centrale Huurdersraad (CHR) en de bewonerscommissies de
participatiestructuur geëvalueerd. Dit heeft geleid tot een nieuwe participatiestructuur
waarvoor op 15 februari 2011 de nieuwe samenwerkingsovereenkomsten zijn getekend. Een
belangrijke wijziging is dat nu op drie niveaus overleg wordt gevoerd. Naast de CHR en de
drie (formele) bewonerscommissies is een nadrukkelijk rol weggelegd voor drie Lokale
Huurdersraden (LHR). Daarnaast is afgesproken dat zowel de CHR als de drie LHR-en lid
worden van de Woonbond, de kosten hiervoor worden door Triada vergoed. Ook de wijze
waarop de jaarlijkse bijdrage wordt vastgesteld, is gewijzigd. Voor 2011 bedroeg onze
jaarlijkse bijdrage aan zowel de CHR als de LHR-en € 32.000.
55

Centrale Huurdersraad
De Centrale Huurdersraad vertegenwoordigt al onze huurders en houdt zich bezig met het
algemene beleid. Bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhoging, ons ondernemingsplan en ons
vastgoedsturingsbeleid. In 2011 is drie maal regulier overleg met de CHR geweest. Hierbij
zijn de volgende onderwerpen besproken:
Jaarlijkse huurverhoging 2011 woningen en garages, bergingen, parkeerplaatsen
Aanpassing tarieven fondsen 2011
Jaarplanning 2011 CHR en Triada
Verkoopbeleid
Jaarverslag 2010
Statuten Triada, bestuursreglement en reglement van de Raad van Commissarissen
Indeling vastgoedportefeuille
Evaluatie sociaal plan in het kader van herstructurering
Europese beschikking
Projecten
Begroting 2012
Ook is de CHR in het kader van de visitatie geïnterviewd.
Lokale Huurdersraden
Er zijn drie Lokale Huurdersraden, namelijk in Epe, Heerde en Hattem. De LHR-en voeren
rechtstreeks overleg met ons over lokale aangelegenheden zoals wijkactieplannen en het
onderhoudsprogramma per gemeente. In 2011 is met elke LHR overleg geweest. Daarnaast
is één keer met alle drie LHR-en een gezamenlijk overleg geweest. De besproken
onderwerpen zijn:
Begroting 2011
Werkplan onderhoudsprojecten 2011
Statuten Triada
Verkoopbeleid
Prestatieconvenanten Triada-betreffende gemeente waar LHR actief is
Contact met achterban
Wijkgericht werken
Bestuurs- en onkostenvergoeding
Huishoudelijk reglement
Samenwerking en contacten LHR – betreffende gemeente
Wensfonds
Vacatures LHR
Statutenwijzigingen LHR-en
56
Jaarverslag Triada 2011

Daarnaast zijn de LHR-en nadrukkelijk uitgenodigd bij de buurtwandelingen en andere
wijkgerichte activiteiten zoals informatiebijeenkomsten over nieuwbouw. Bovendien hebben
de voorzitters een bijdrage geleverd aan het onderzoek, gericht op de effectmeting van onze
inspanningen op het gebied van de leefbaarheid.
Bewonerscommissies
Onze bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders van een bepaald complex of
een bepaalde buurt. Ze houden zich bezig met zaken die zich in deze omgeving afspelen.
Op dit moment kennen wij formeel drie bewonerscommissies, te weten:
Bewonerscommissie Vogelbuurt in Vaassen
Bewonerscommissie Krugerstraat- Zuid in Vaassen
Bewonerscommissie 520/521 in Hattem
Met deze drie bewonerscommissies hebben wij regelmatig contact. In het afgelopen jaar is
met de bewonerscommissies Vogelbuurt en 520/521 voornamelijk gesproken over de
herstructurering in hun wijk. Met de bewonerscommissie Krugerstraat-Zuid is overleg
gevoerd over onderwerpen die zeer divers zijn. Bijvoorbeeld over het plaatsen van
naamborden op diverse flatgebouwen, het bespreken van parkeerproblemen en over het
voornemen van de in de wijk gelegen moskee om de wekelijkse oproep tot gebed met
geluidsversterking gepaard te laten gaan.
Overigens zijn naast de drie formele bewonerscommissies nog tal van andere
activiteitencommissies actief. Vooral op het gebied van leefbaarheid en sociale cohesie, ook
met deze commissies hebben wij overleg, maar alleen op ad-hoc basis.
Participatie bij herstructurering
We werken hard aan de ontwikkeling van woningen en wijken waar onze klanten prettig
kunnen wonen. Soms betekent dit, dat we woningen moeten renoveren of zelfs slopen. In
het laatste geval moeten de bewoners de woning verlaten. Wij realiseren ons dat dit voor
deze bewoners maar ook voor omwonenden een ingrijpende gebeurtenis is. Ze moeten
afstand doen van de woning waarin ze zoveel hebben meegemaakt, hun vertrouwde buurt
verandert, de huur wordt misschien hoger en ze krijgen te maken met de overlast van de
werkzaamheden. Zaken waarmee we rekening moeten houden. We doen dit door met de
bewoners en omwonenden in gesprek te gaan, naar hen te luisteren en hun inbreng serieus
te nemen. Maar ook door aandacht te hebben voor de individuele bewoner. Onze
woonconsulenten leveren hierbij maatwerk door bewoners thuis te bezoeken. Tijdens deze
bezoeken worden de woonwensen van de bewoner in kaart gebracht en worden eventuele
knelpunten besproken. Concrete projecten waarbij we bewoners betrokken hebben in 2011
zijn Hattem-Noord en Vogelbuurt Vaassen.
Samen accelereren
57

Hattem Noord
In Hattem-Noord bezitten wij 129 woningen die wij willen herstructureren. Het project is
opgedeeld in drie fasen.
De eerste fase betreft de sloop van 32 woningen aan het Uilennest-Hollewand. Op 1 januari
2011 is het Sociaal Plan ingegaan en is de herhuisvesting gestart. Op dit moment zijn zeven
huishoudens verhuisd en hebben zes huishoudens een andere woning geaccepteerd. De
verwachting is dat de bouw start in januari 2014.
De tweede fase betreft 65 woningen gelegen aan het Lageland, Lippenoordweg en
Zandkamp. Voor deze locatie is de bewonerscommissie 520/521 in de gelegenheid gesteld
een alternatief plan te ontwikkelen, dat wij eind november in ontvangst hebben genomen. Dit
plan wordt nu door ons getoetst op kwaliteit en financiële haalbaarheid. In 2012 nemen wij
een definitief besluit over deze locatie. Los van datgene wat wordt besloten, heeft de uitvoer
van het besluit niet eerder plaats dan gepland, dus vanaf 2018.
Voor de derde fase, 32 woningen aan de Zevenhuizen is intern een aanvullend onderzoek
uitgevoerd. In 2012 wordt hieraan nadere invulling gegeven.
Vogelbuurt Vaassen
In juni hebben wij aan zowel de bewoners als de omwonenden de stedenbouwkundige
verkenning voorgelegd. De gemaakte opmerkingen zijn meegenomen bij de verdere
planontwikkeling en hebben geleid tot een enkele aanpassing.
Op de locatie tussen de Spechtstraat en de Woestijnweg is de bodem verontreinigd. Voor de
Spechtstraat is het besluit genomen de grond te saneren. Bij de Woestijnweg is nader
onderzoek gedaan naar de mate en exacte locatie van de mogelijke vervuiling. Naar
aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek nemen wij in 2012 een besluit over de
sanering van de grond en over de toekomst van de veertien twee-onder-één kap woningen
aan de Woestijnweg.
58
Jaarverslag Triada 2011

Samenwerken met de gemeenten
Met de drie gemeenten in ons werkgebied Epe, Heerde en Hattem werken wij nauw samen.
Zowel op ambtelijk- als bestuurlijk niveau is er regelmatig overleg. Onderwerpen die op de
agenda staan zijn: wijkgericht werken, wonen, welzijn en zorg, huisvesting asielzoekers,
duurzaamheid, leefbaarheid, starten van diverse projecten zoals buurtbemiddeling,
enzovoorts.
In 2011 hebben wij met gemeente Epe en Hattem een prestatieconvenant getekend. Met
gemeente Heerde hadden wij dit al eerder gedaan. In het convenant staan afspraken die
gaan over onder meer de bouwproductie, de woningtoewijzing en het beschikbaar houden
van woningen voor de primaire doelgroep en projectontwikkeling. Maar er zijn ook afspraken
gemaakt over duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid. Jaarlijks worden de
afspraken die in het convenant staan, uitgewerkt naar jaarplannen met daarin concrete
acties.
Wij worden regelmatig door de gemeenten uitgenodigd om in een vroeg stadium mee te
praten over het gemeentelijk beleid. Door de gemeente Heerde zijn wij bijvoorbeeld
uitgenodigd om mee te praten over het WMO- en ouderenbeleid. De gemeente Epe heeft
ons gevraagd, deel te nemen aan de ontwikkeling van de woonvisie. En van de gemeente
Hattem hebben wij onder andere de uitnodiging ontvangen op te participeren bij de
totstandkoming van de maatschappelijke visie. Alle uitnodigingen hebben wij van harte
aangenomen.
Samen met de gemeente Heerde hebben we dit jaar voor het eerst een themabijeenkomst
georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst hebben het bestuur en de directie van Triada en
het college van B&W van de gemeente Heerde vrijblijvend gesproken over diverse
ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Het doel van de themabijeenkomst is
niet om te komen tot concrete afspraken. De insteek van de bijeenkomst is het elkaar
informeren over diverse ontwikkelen, de ander meenemen in je keuzes en standpunten en
inzicht geven in elkaars belangen. De eerste themabijeenkomst is door alle betrokkenen zeer
positief ervaren en krijgt in 2012 een vervolg.
Samen accelereren
59

Samenwerken met de andere corporaties in onze regio
Wij werken samen met de corporaties in onze regio. Woningcorporaties kunnen samen vaak
meer bereiken en betekenen dan alleen. Corporaties in de regio Noord-Veluwe waarmee wij
contact hebben, zijn deltaWonen, UWOON, Omnia Wonen en Woningstichting Putten.
In 2011 is gesproken over ons gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem, het
classificatiesysteem voor toegankelijke woningen en het afstemmen van vraag en aanbod
van toegankelijke woningen. Daarnaast zijn het KWP3 en duurzaamheid onderwerpen van
gesprek geweest.
Gemeente Epe heeft zich aangesloten bij de regio Stedendriehoek maar doet nog met veel
zaken mee aan de regio Noord-Veluwe. Onze contacten met de regio Stedendriehoek zijn
daarom het afgelopen jaar beperkt gebleven. Wel hebben wij gesproken met Woonkeus
Stedendriehoek die de woonruimteverdeling in deze regio coördineert. Tevens is met de
Apeldoornse corporaties gesproken over diverse onderwerpen.
Platform Wonen Welzijn en Zorg Heerde
In gemeente Heerde vormen wij samen met de gemeente en de welzijn- en zorgaanbieders
een platform wonen, welzijn en zorg. In 2011 heeft het conceptbeleidsplan van de Wet
Maatschappelijke Ondersteuning voor de gemeente Heerde veel aandacht gekregen. In
februari 2012 heeft dit geresulteerd in een gezamenlijke reactie.
Een ander onderwerp is de uitvoering van het ouderenbeleidsplan. Wij maken deel uit van de
werkgroep vraagsturing woningvoorraad. Het door de regio Noord-Veluwe in gang gezette
onderzoek naar vraag en aanbod van zorgwoningen levert deze werkgroep de nodige input.
Tot slot hebben wij als deelnemer aan het platform ook deelgenomen aan de miniconferentie
over het ouderenbeleid. Wij hebben aangeboden actief te willen participeren in één van de
voorgestelde werkgroepen, vooral gericht op woonzorgzones en vraag en aanbod van
zorggerelateerde woningen. Deze werkgroep is een verbreding van de bestaande werkgroep
vraagsturing woningvoorraad. De gemeentelijke besluitvorming is gepland in mei 2012.
8.3 Wat gaan wij 2012 doen
Wij gaan het KWH Huurlabel 2.0 invoeren. Bij deze nieuwe labelversie komt het accent van
de meetmethodiek volledig te liggen op het gevoel van tevredenheid van de klant en niet
meer, zoals bij de huidige versie, of is voldaan aan administratieve eisen. Ook laten wij ons
vanaf de invoering van Huurlabel 2.0 maandelijks meten, zodat we sneller verbeteringen
kunnen doorvoeren.
Wij gaan verder met het aanbieden van energiedisplays. Wij streven naar plaatsing van in
totaal 250 exemplaren. Ook wordt in 2012 een offensief ingezet om vooruitlopend op de in
2013 uit te voeren fysieke energiemaatregelen een op de betreffende complexen gerichte
gedragscampagne te voeren. Wij verwachten daarmee niet alleen het stookgedrag te
beïnvloeden, maar tevens de deelname aan de geplande fysieke ingrepen te vergroten.
Wij gaan een vervolg geven aan de themabijeenkomsten met de gemeente Heerde. En als
het aan ons ligt, gaan wij ook met de gemeenten Epe en Hattem themabijeenkomsten
organiseren.
Daarnaast willen wij het komend jaar ons contact met de corporaties in de regio
Stedendriehoek intensiveren.
60
Jaarverslag Triada 2011

9. Onze organisatie
Een belangrijke en ook wel spannende activiteit in 2011 was het visitatietraject. Daarnaast is
door ons intensief gewerkt aan het optimaliseren van onze interne organisatie. Een groot
aantal beleidsplannen is opgesteld, zoals een financieel beleidsplan en een fiscaal statuut.
Voor onze Informatie en Communicatie Technologie (ICT) hadden wij al een beleidsplan
opgesteld met daarin een zestal speerpunten. Dit jaar zijn daarvan drie speerpunten
uitgevoerd. Daarnaast is veel geïnvesteerd in het ontwikkelen van onze medewerkers, te
denken valt aan een training coachend leidinggeven en budgettering. Ook zijn onze
werkprocessen voor een groot deel herschreven en zijn wij aan de slag gegaan met onze
interne communicatie. In dit hoofdstuk leest u meer over onze organisatieontwikkelingen en
onze organisatiestructuur.
Visitatie
In 2011 hebben wij een visitatie laten uitvoeren. De visitatie heeft plaatsgehad onder
gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuurder en Raad van Commissarissen (RvC).
Daarbij is de bestuurder opdrachtgever en de RvC geeft vooraf goedkeuring op de aanpak.
Na een zorgvuldig selectieproces is samen met de RvC gekozen voor KWH. KWH kent
standaard een meer uitgebreide aanpak, omdat zij ernaar streeft de visitatie een aanzet te
laten zijn voor een verbeterproces. De visitatierapporten van het KWH tonen dan ook een
wat dieper inzicht en meer kritischer toon. Het rapport bestaat standaard uit twee delen. Het
eerste deel bevat de uitkomsten uit het traject zoals voorgeschreven in de visitatiemethodiek.
Het tweede deel heeft het karakter van een verdieping door een aantal aanvullende
perspectieven te belichten namelijk dat van klanten, belanghouders, centrale
huurdersorganisatie, intern toezicht, medewerkers en geeft op basis van een kwaliteitsmodel
verbetermogelijkheden.
KWH wil met de visitatie de verbeterprocessen binnen de woningcorporatie in gang te zetten.
Met het tweede deel van de visitatierapportage wordt verdiepingslag geleverd die wij als een
meerwaarde ervaren op de voorgeschreven standaard visitatiemethodiek. Dit sluit aan bij het
ontwikkelingstraject van onze organisatie en past bij onze inspanningen om de algemene
bedrijfsprestaties te verbeteren. Bovendien legt KWH net als wij de focus op het voldoen aan
klanteisen, stakeholdersverwachtingen en het realiseren van de bedrijfsstrategie.
Samen accelereren
61

Wij zijn trots op de beoordeling die wij hebben gekregen voor ons maatschappelijk presteren
in de afgelopen vier jaar. We scoren een stabiele 7 op alle onderwerpen. In het
visitatierapport werd Triada omschreven als “Een corporatie die zakelijkheid en
professionaliteit combineert met sociale betrokkenheid en een brede taakopvatting. Bij
Triada staat het belang van de huurder voorop.” De verbeterpunten variëren van
verbetermogelijkheden van de bedrijfsvoering tot aandacht voor goede samenwerking met
professionele belanghebbenden als gemeenten en zorg- en welzijnspartners en verbetering
van de communicatie. Hiermee gaan we in 2012 aan de slag.
Interne communicatie
In 2011 zijn wij op ludieke wijze gestart met een intern communicatietraject ‘Typisch Triada
Goed voor elkaar!’ Het traject heeft niet alleen betrekking op het verbeteren van de
communicatiestructuur maar ook op verandering van de communicatiecultuur. Met een
aantal medewerkers als acteur is de film ‘Ada en Triada’ gemaakt, die in september aan alle
medewerkers is getoond. In deze film laten we op een luchtige en humoristische manier zien,
dat er nog wel het één en ander kan worden verbeterd aan onze interne communicatie. In de
film passeerden tien belangrijke thema’s de revue. In de maanden november en december
zijn twee van deze thema’s teruggekomen in de vorm van cartoons, blogs en discussies op
management-, sector- en afdelingsniveau. In 2012 komen deze thema’s met een zekere
regelmaat in andere vormen terug. Daarnaast worden dan ook de andere acht thema’s
opgepakt.
Informatisering & Automatisering
Afgelopen jaar zijn wij gestart met de invoering het functioneel beheer. Via een masterclass
functioneel beheer is een zevental functioneel beheerders opgeleid in de diverse onderdelen
van het functioneel beheer. Het gebruik van de informatiesystemen is door interne trainingen
verzorgd. De basis voor het functioneel beheer is hiermee gelegd en krijgt in 2012 een
vervolg.
De website van Triada is “onderhuids” volledig vernieuwd en overgezet naar een ander
content management systeem. Tevens is jn een aantal verbeteringen doorgevoerd in het
actueel woningaanbod en het doen van reparatieverzoeken. Wij hebben bovendien gewerkt
aan het optimaliseren van ons intranet. De huisstijl is toegepast en de functionaliteit is
verbeterd.
De werkgroep Sturing en Rapportage heeft aan de hand van acht thema’s een voorzet
gedaan voor kritische succes factoren waarin wij succesvol willen zijn en de daarbij horende
kritische prestatie indicatoren (KPI). Een tweede versie van de rapportage is opgeleverd en
het automatisch genereren van stuurgegevens wordt uitgebreid.
62
Jaarverslag Triada 2011

Het contract voor printers en multifunctionals eindigt in 2012. De afdeling I&A is een
heroverweging gestart en heeft geadviseerd om het contract voort te zetten met de huidige
leverancier. Het nieuw opgestelde contract gaat uit van een halvering van het aantal
apparaten. Door invoering van het concept ‘follow me’ gaat het contract ook uit van een
vermindering van het aantal afdrukken. De implementatie van de nieuwe apparatuur wordt
gerealiseerd in de eerste periode van 2012.
In december is het contract met SG|automatisering, de leverancier van ons primaire
systeem, verlengd met drie jaar. Na drie jaar bestaat de mogelijkheid om van het contract af
te zien en te gaan samenwerken met een andere leverancier.
Resultaatgericht werken
Resultaatgericht werken staat al een aantal jaren hoog bij ons op de agenda. Hieronder
verstaan wij het meetbaar maken van prestaties. Dit jaar hebben we ons daarbij gericht op
‘het doorontwikkelen’. Zowel na afloop van de startgesprekken als na afloop van de
functioneringsgesprekken is er daarom het proces geëvalueerd. De eerste evaluatieronde
heeft er ondermeer in geresulteerd dat al onze leidinggevenden in 2011 door een externe
partij zijn begeleid bij het opstellen van de jaarplannen voor 2012. Daarnaast is het
leidinggevend kader verder getraind in het maken van afspraken met medewerkers met
betrekking tot prestaties, competenties en ontwikkeling. De output van de tweede
evaluatieronde wordt meegenomen in de verslaglegging van de derde evaluatieronde die in
2012 plaatsvindt. Dit betreft de evaluatie van beoordelingsgesprekken.
Trainingsprogramma
Wij willen graag een eenduidige stijl van leidinggeven binnen onze organisatie. In 2011
hebben wij daarom in samenwerking met een externe partij een programma uitgewerkt voor
coachend leidinggeven binnen Triada. Daarvoor zijn eerst door onze directie de
leidinggevende kaders vastgesteld. Daarna is met de managers en teamleiders in kaart
gebracht welke visie Triada heeft op leiderschap, de stijl van leidinggeven en coaching.
Nadere invulling hiervan vindt plaats in 2012.
9.1 Personeelsaangelegenheden
Werkkostenregeling
In 2014 wordt de werkkostenregeling verplicht. De werkkostenregeling komt in de plaats van
de huidige regels voor vrije vergoedingen en verstrekkingen. Tot die tijd mogen wij zelf
jaarlijks een keuze maken tussen beide regelingen. Op grond van scenario-analyses die wij
in 2011 hebben uitgevoerd, is door de directie besloten om in 2012 nog niet over te gaan
naar de nieuwe werkkostenregeling. In 2012 wordt een heroverweging gemaakt voor 2013.
PAGO
Eenmaal in de vier jaar stellen wij onze medewerkers in de gelegenheid deel te nemen aan
een arbeidsgezondheidskundig onderzoek door een gecertificeerde Arbodienst. Het doel van
dit onderzoek is om de gezondheid van onze medewerkers, in relatie tot het werken bij
Triada, te bewaken en te bevorderen. Ook biedt dit onderzoek medewerkers inzicht in hun
eigen gezondheid. Het onderzoek dat in 2011 is uitgevoerd, stond in het teken van
‘Duurzaam@work’, waarbij de focus lag op de fysieke en mentale vitaliteit van medewerkers
en hun duurzame inzetbaarheid. De deelname was vrijwillig, de deelnamegraad bedroeg
84%. De individuele terugkoppeling heeft al in 2011 plaatsgevonden. De eindrapportage op
sectorniveau met conclusies en aanbevelingen verwachten wij begin 2012.
Samen accelereren
63

Medewerkers
Zoals uit onderstaand overzicht blijkt, is het aantal medewerkers per 31-12-2011 ten opzichte
van 31-12-2010 per saldo met twee (0,8 fte) afgenomen.
Ontwikkelingen in het personeelsbestand
64
Stand 31-12-2011 Stand 31-12-2010
Aantal medewerkers 87 89
Aantal fte’s 78,2 79,0
Aantal mannen 53 54
Aantal vrouwen 34 35
% Fulltime 66% 66%
% Parttime 34% 34%
Een medewerkster ontvangt een WGA-uitkering in verband met volledige
arbeidsongeschiktheid.
Een medewerker is in dienst getreden in de functie van stafmedewerker
bedrijfseconomische zaken.
Een medewerker is met vroegpensioen gegaan.
Van een projectcoördinator vastgoed is afscheid genomen.
Vanwege alle (externe) ontwikkelingen waarmee wij te maken hebben dan wel nog krijgen, is
in 2011 een personeelsstop ingevoerd. De twee vertrokken medewerkers zijn dan ook niet
vervangen en ook voor de medewerkster die volledig arbeidsongeschikt is, is geen
vervanging aangetrokken.
Onderstaande tabellen geven, in absolute aantallen, inzicht in de leeftijds- en
diensttijdverdeling van ons medewerkersbestand per 31 december 2011.
Jaarverslag Triada 2011

Leeftijdsverdeling Diensttijdverdeling
Per 31 december 2011 bedraagt de gemiddelde:
leeftijd van de medewerkers 47,5 jaar (2010: 46,9 jaar) en
duur van het dienstverband 11 jaar en 9 maanden (2010: 11 jaar).
Ziekteverzuim
Ons beleid is primair gericht op het voorkomen van ziekteverzuim. Mocht een medewerker
desondanks toch uitvallen als gevolg van ziekte dan doet Triada en de medewerker er,
vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid, alles aan de ziekteperiode zo kort mogelijk te
laten zijn. De focus ligt hierbij altijd op de mogelijkheden, niet op de beperkingen van de
medewerker. De medewerker wordt intensief begeleid door zowel zijn leidinggevende als de
arbodienst. Daarnaast financieren wij waar nodig (aanvullende) interventies. De hierna
volgende tabel geeft het ziekteverzuim weer van de afgelopen drie jaar.
Ziekteverzuim %
Samen accelereren
2011 2010 2009
Regulier ziekteverzuim 3,6% 3,3% 5,1%
Zwangerschaps- en bevallingsverlof 0,7% 0,3% 0,3%
Totaal 4,3% 3,6% 5,4%
De stijging van het ziekteverzuim in 2011 ten opzichte van 2010 komt voor rekening van het
lange verzuim en is deels werkgerelateerde. Zouden deze zieken eruit worden gehaald dan
daalt het reguliere ziekteverzuim naar 2,5%. Het middellange en het kortdurende verzuim in
2011 is ten opzichte van 2010 gedaald. Intensieve reïntegratie-inspanningen van alle
betrokkenen in 2011 hebben geleid tot een aantal succesvolle werkhervattingen.
Arbeidsvoorwaarden
Circa 80% van onze medewerkers maakt jaarlijks gebruik van de mogelijkheid tot het
uitruilen van arbeidsvoorwaarden. De doelen die het meest gekozen worden zijn: spaarloon,
vakbond en vakantie-uren. Het aantal extra aangekochte vakantie-uren in 2011 bedroeg
1.146 uur (2010: 865 uur) en het aantal verkochte vakantie-uren 100 (2010: 60).
Opleidingen
In 2011 hebben 78 (2010: 84) medewerkers in totaal 335 (2010: 394) verschillende
cursussen, trainingen, seminars en opleidingen gevolgd. De scholingskosten bedroegen in
€ 123.000 (2010: € 144.000). Dat is 2,7% van de bruto loonsom (2011: 3,3%). De
gemiddelde scholingskosten per medewerker komen daarmee op € 1.405 (2010: € 1.633).
Dit is exclusief de kosten voor de dagen dat scholing is gevolgd.
65

Met ingang van 2010 hebben medewerkers recht op een individueel
loopbaanontwikkelingsbudget. De medewerker bepaalt zelf hoe, wanneer en waaraan hij zijn
budget besteedt. In 2011 is van het loopbaanontwikkelingsbudget € 11.000 (2010: € 2.800)
besteed aan cursussen. Medewerkers van 55 jaar en ouder kunnen extra vrije tijd aankopen
vanuit hun loopbaanontwikkelingsbudget. Van deze mogelijkheid hebben 10 (2010: 5)
medewerkers gebruik gemaakt. Zij hebben in totaal 365 uur (2010: 102 uur) aangekocht,
ofwel voor € 9.000 (2010: € 2.600).
Stagiaires
Triada biedt studenten de mogelijkheid (werk)ervaring op te doen door stageplaatsen aan te
bieden. In 2011 hebben wij de volgende negen stagiairs kunnen plaatsen:
Twee mavo 3 (vmbo tl) scholieren voor een ‘snuffelstage’ van drie dagen.
Een vmbo scholier Elektrotechniek voor een ‘snuffelstage’ van drie weken.
Twee hbo studenten Bouwkunde voor een afstudeeronderzoek.
Twee mbo studenten Bouwkunde voor een beroepsoriënterende stage.
Een mbo student Bouwinfra niveau 4 voor een stage in het kader van
beroepspraktijkvorming.
Een hbo student Vastgoed en Makelaardij voor een afstudeerstage.
Maatschappelijke stage
Daarnaast bieden wij maatschappelijke stages aan. Hierdoor geven wij scholieren de
mogelijkheid om verantwoordelijkheid te dragen voor maatschappelijke belangen. Met hun
inzet leveren zij een bijdrage aan het bevorderen van de leefbaarheid in onze buurten.
In het schooljaar 2010 – 2011 hebben twee stagiairs van de Landstede in Zwolle hun
maatschappelijke stage ingevuld in De Leijenstein te Vaassen en De Weemehof te Epe. In
de Leijenstein verzorgden zij eenmaal per week een gezamenlijke maaltijd met de bewoners
en in De Weemehof organiseerden zij activiteiten zoals filmmiddagen, spelletjesmiddag, een
workshop en een fietstocht.
In het schooljaar 2011 – 2012 zijn twee stagiairs van de Landstede uit Zwolle gestart met
een maatschappelijke stage in de Haalstee. Tevens zijn twee stagiairs van de Noordgouw uit
Heerde gestart met een stage in de Weemehof. De stagiairs worden ingezet bij het
organiseren van spelletjes- en filmavonden en individuele huisbezoeken. Voor de Haalstee
wordt momenteel onderzocht of er eens per week gezamenlijk kan worden gekookt en
gegeten.
66
Jaarverslag Triada 2011

Pensioen
Al onze medewerkers nemen verplicht deel in de pensioenregeling van de Stichting
Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Het betreft een toegezegde
pensioenregeling. In het geval van een tekort bij SPW heeft Triada geen verplichting tot het
voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De minimum
gewenste dekkingsgraad in het kader van het zekerstellen van de waardevastheid van de
pensioenen bij het SPW is vastgesteld op 105. Per 31 december 2011 bedraagt de
geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent.
9.2 De ondernemingsraad
2011 was voor de ondernemingsraad (OR) vooral een jaar van veranderingen. Er is een
nieuwe missie met een nieuwe koers opgesteld. Deze luidt: proactief! Bij deze nieuwe koers
is ook een nieuw logo geïntroduceerd. In het afgelopen jaar is één OR lid gewisseld en heeft
één OR-lid aangegeven er per 1 januari 2012 mee te stoppen. Daarnaast hebben de leden in
2011 diverse cursussen gevolgd.
Opleidingen or-leden
Omschrijving opleiding Gevolgd door:
Basiscursus OR Henk de Jong
Ervaren kleine OR-en bij
Alle OR leden
woningcorporaties
Workshop; toekomst
Henk de Jong en Peter van Atten
woningcorporaties
Secretaris van de OR Mariska Dekker
De spelregels nader beschouwd: een Henk de Jong en Han Nijhof
verdiepingsslag van de WOR
Samenstelling Ondernemingsraad
De OR is met ingang van 1 januari gestart met een nieuwe voorzitter. In 2011 bestaat de OR
uit de volgende leden:
• Henk de Jong, voorzitter
• Mariska Dekker, secretaris (tot 01-01-2012)
• Peter van Atten, algemeen lid
• Albert Harleman, algemeen lid
• Han Nijhof, algemeen lid
Overleg
In 2011 heeft de OR 8 keer vergaderd met de directeur-bestuurder, waarvan één keer in
aanwezigheid van een afvaardiging van de Raad van Commissarissen en één keer in
afwezigheid van de bestuurder. Van elke vergadering tussen de OR en de directeurbestuurder
wordt een samenvatting van de notulen gepubliceerd op intranet. Hiermee wil de
OR haar collega’s inzicht verschaffen in het verloop van besluitvormingsprocessen die
binnen het instemmingsrecht van de OR vallen of waarin een rol voor de OR is weggelegd in
het kader van informatie en/of adviesrecht.
Samen accelereren
67

Agenda
De volgende onderwerpen hebben in 2011 op de agenda gestaan:
Adviesaanvragen
Statutenwijziging
CAO, artikel 2.1.2
Instemmingsaanvragen
Opleidingen- en employabilitybeleid
Procedure meldpunt ‘problemen met afspraken’
Ziekteverzuimreglement
CAO, artikel 1.6.1
Digitaal aanbieden van de CAO
Communicatieplan introductie beloningsbeleid
Wetsvoorstel vakantiewetgeving 2012
Verlofregeling
Wachtdienstregeling
Overwerkregeling
Ter informatie
Begroting 2012
CAO, artikel 6.2.4
Analyse gebruik witte auto’s
Resultaatgericht werken (tussenstop)
Visitatie
Jaarverslag 2010
Het roer om
Secundaire arbeidsvoorwaarden 2012
Eindejaars/ relatiegeschenken Triada
Overige onderwerpen die zijn besproken
Levensfase beleid
Het nieuwe werken
OR-enquête
Overige activiteiten in 2011
‘Benen op tafel’ gesprek
Op 23 mei heeft de OR met de directeur-bestuurder een informeel overleg gehad over de
toekomst van Triada.
De stoel
Om meer reacties vanuit de achterban te krijgen, heeft de OR ‘De Stoel’ geïntroduceerd. ‘De
Stoel’ is een onderdeel in het OR-overleg waarin een collega wordt uitgenodigd om wat te
vertellen over zijn of haar ervaring met de OR. Verder wordt de gang van zaken binnen de
organisatie besproken. In 2011 hebben 5 medewerkers plaatsgenomen op ‘De Stoel’.
Nieuwsbrief
In juni 2011 was de eerste OR-nieuwsbrief een feit. Hierin wordt met ‘high-lights’ een aantal
onderwerpen toegelicht. In totaal zijn twee nieuwsbrieven op intranet gepubliceerd.
68
Jaarverslag Triada 2011

OR-enquête
Dit jaar heeft de OR een enquête gehouden onder het personeel. In de enquête wilden wij
antwoord krijgen op de vraag:“Hoe kunnen we als OR onze achterban beter bereiken”.
Op de enquête hebben 52 mensen (65%) gereageerd. In 2012 worden de uitkomsten van
deze enquête omgezet in concrete acties.
Netwerk regionale ondernemingsraden
In oktober heeft het eerste overleg met meerdere ondernemingsraden uit de regio
plaatsgevonden. Het is de bedoeling om met de ondernemingsraden van woningcorporaties
te gaan netwerken, waarbij wij samen kunnen optrekken en kennis kunnen delen.
9.3 Wat gaan wij 2012 doen
De aanbevelingen die in het visitatierapport staan, zijn met de RvC besproken. De voorzitter
van de visitatiecommissie hebben wij gevraagd het rapport in 2012 aan onze belanghouders
te presenteren. Daarbij hebben wij onze belanghouders gevraagd aan te geven welke
aanbevelingen volgens hen prioriteit verdienen. Deze vraag hebben wij ook voorgelegd aan
onze RvC en alle medewerkers van Triada.
De uitkomst hiervan gebruiken we om te bepalen waar we het eerst mee aan de gang gaan.
In 2012 stellen wij een nieuw ondernemingsplan op. Het visitatierapport en de prioriteiten die
de belanghouders hebben aangegeven, vormen een goede basis bij het ontwikkelen van de
koers voor de komende jaren.
Aan de hand van het nieuwe ondernemingsplan actualiseren wij ons externe
communicatiebeleid.
In 2012 stellen wij een personeelsbeleidsplan op. Hiermee willen wij verder richting geven
aan ons te voeren personeelsbeleid. Ook beoordelen wij in hoeverre ons huidige
personeelsbeleid consistent is met wat we beogen te realiseren.
In december is het contract met SG|automatisering, de leverancier van ons primaire
systeem, verlengd met drie jaar. In de komende periode willen wij een keuze maken of wij na
die drie jaar overstappen naar het nieuwe product SG|TobiasAX of dat wij overstappen naar
een andere leverancier. In 2012 brengen wij daarom de markt van automatiseerders in kaart
om zodoende een goede keuze te kunnen maken tussen aanbieders van deze
softwarepakketten. SG wordt hierbij gepositioneerd tegenover de andere marktpartijen.
Samen accelereren
69

10. Verslag van de Raad van Commissarissen
Hoofdlijnen van de Governancestructuur
De bestuursstructuur van Triada is gevormd naar het twee lagen-model. De directeurbestuurder
bestuurt de stichting en de Raad van Commissarissen houdt daar toezicht op.
Triada onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode en daarmee
de in de codes vastgelegde bepalingen en principes over Governance, organisatie en interne
beheersing van haar handelen als maatschappelijke organisatie. De door Triada
gehanteerde Corporate Governance bepalingen en principes zijn op hoofdlijnen vastgelegd
in de volgende documenten:
statuten
reglement van Raad van Commissarissen
profielschets Raad van Commissarissen
bestuursreglement
klokkenluidersregeling en
integriteitscode.
Al deze documenten worden gepubliceerd op de website van Triada (www.triada.nl).
Daar waar Triada een andere invulling voorstaat van een bepaling of principe wordt dit
uitgelegd en gemotiveerd. De voornaamste punten waarop Triada afwijkt van de
Governancecode zijn:
De directeur-bestuurder is benoemd voor de invoering van de Governancecode en heeft
een contract voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen respecteert de
arbeidsovereenkomst.
De Raad van Commissarissen kent in 2011 geen Auditcommissie. Zij is van mening dat
het instellen van een Auditcommissie onvoldoende meerwaarde heeft en geeft de
voorkeur aan een brede opiniering vanuit een voltallige Raad van Commissarissen. Dit
sluit niet uit dat de Raad van Commissarissen in de toekomst kan besluiten tot instelling
van een Auditcommissie.
Er is nog geen toetsingskader vastgesteld voor verbindingen of investeringen. Voor zover
de statuten en reglementen niet voorzien in toetsingskader wordt dit in 2012 verder
uitgewerkt.
De zittingsduur voor leden van de Raad van Commissarissen is in het reglement
vastgesteld op maximaal 10 jaar. In de nieuwe Governancecode is de zittingsduur
maximaal 8 jaar. Twee commissarissen hebben in verband met de continuïteit van de
bezetting op grond van het overgangsrecht een zittingsduur van negen jaar. Het
reglement en het rooster van aftreden worden in 2012 aangepast.
Het Bestuur
De heer drs. H.J.H. van de Ven (1955), heeft sinds de fusie op 1 januari 2001 een fulltime
dienstverband als directeur-bestuurder van Triada. Hiervoor was hij sinds 1 januari 1998
directeur-bestuurder van één van haar rechtsvoorgangers, woningstichting ‘De Heerdt’.
70
Jaarverslag Triada 2011

Taak, verantwoordelijkheden en bevoegdheden
Het bestuur is belast met het besturen van de woonstichting en haar verbindingen. Dat houdt
onder meer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de missie, de visie
en de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen zoals vastgelegd in de statuten
en het ondernemingsplan. De uitwerking hiervan vindt plaats in het beleid van de
woonstichting en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het
continueren van de bedrijfsvoering is een belangrijk uitgangspunt.
Het bestuur legt over de strategie en de realisatie daarvan verantwoording af aan de Raad
van Commissarissen. Hiertoe verschaft het bestuur de Raad van Commissarissen tijdig de
informatie die nodig is voor de uitoefening van de toezichthoudende taak. De Raad van
Commissarissen geeft aan welke informatie zij daarbij relevant acht.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en
voor het beheersen van de risico’s verbonden met de activiteiten van de woonstichting en
haar verbindingen. Het bestuur rapporteert periodiek aan de Raad van Commissarissen over
de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Het beleid van het bestuur is gericht op
het minimaliseren en beheersen van de fiscale en financiële risico’s van de activiteiten
tussen corporatie en gelieerde verbindingen.
De besluiten die het bestuur mag nemen met of zonder voorafgaande goedkeuring door de
Raad van Commissarissen staan in de statuten en/of het bestuurdersreglement vermeld.
Verdere delegatie van bevoegdheden binnen de organisatie vindt plaats conform de
geldende procuratieregeling.
Samen accelereren
71

Bestuursbesluiten
In 2011 zijn een flink aantal bestuursbesluiten genomen. De belangrijkste zijn:
De jaarplannen 2011 zijn vastgesteld
Verklaring bij standaard leningsovereenkomst WSW d.d. 27-1-2011 is ondertekend
Het verkoopbeleid is vastgesteld en uitbreiding van de verkooplijst is goedgekeurd
De procuratieregeling is vastgesteld
Het jaarverslag 2010 is vastgesteld
De statuten en reglementen zijn vastgesteld
Voortzetting lidmaatschap KWH voor minimaal 3 jaar is geaccordeerd
De notitie jaarlijks huurverhoging 2011 is vastgesteld
Het interne controleplan en jaarplan interne controle is vastgesteld
Voorkeurslijst materiaalgebruik voor geheel Triada is goedgekeurd
Voorstel voor een eerste verkenning naar mogelijkheden omzetting roll-overs en
payer swaps in fixe leningen resp. basisrenteleningen en verdere uitwerking tot
concreet voorstel is geaccordeerd
Promotiebeleid en kortingsregeling koopwoningen is goedgekeurd
Parameters bedrijfswaarde begroting 2012 zijn geaccordeerd.
Het sturingsmodel Triada is geaccordeerd
Notitie woonkwaliteitsbeleid is goedgekeurd
Extra budget voor het woonwensenpakket is toegekend
Notitie indeling vastgoed is geaccordeerd
Notitie doelen vastgoedsturing is geaccordeerd
Financieel beleidsplan is goedgekeurd
Fiscaal Statuut is goedgekeurd
Tax Control Framework is goedgekeurd
Het opleidingsplan 2012 is vastgesteld
Het servicekostenbeleid is vastgesteld
Jaarplan 2012 gemeente Heerde – Triada is geaccordeerd
Jaarplan 2012 gemeente Epe – Triada is geaccordeerd
Begroting 2012 en meerjarenplanning 2012-2017 zijn geaccordeerd
Algemene voorwaarden onderhoudswerken versie 2011-1 is geaccordeerd.
Diverse fasebesluiten rondom projectontwikkeling.
72
Jaarverslag Triada 2011

Interne controle en risicobeheersing
De planning & controlecyclus
Het doel van planning en controle is:
Het vergroten van de beheersbaarheid van de organisatie, zowel op financieel gebied als
op andere beleidsterreinen.
Het bewaken van de realisatie dan wel het bijsturen van de vastgestelde
beleidsdoelstellingen.
De planning en controlecyclus van Triada bestaat uit:
Het eens in de vier jaren omschrijven van het beleid in het ondernemingsplan. Hierin
wordt de missie en de strategie duidelijk verwoord. Met het ondernemingsplan als
uitgangspunt wordt er een financiële (meerjaren)begroting en een jaarrekening opgesteld.
De begroting en jaarrekening worden door het bestuur vastgesteld en door de Raad van
Commissarissen goedgekeurd. Hiermee legt het bestuur jaarlijks verantwoording af aan
de Raad van Commissarissen. Iedere vier maanden wordt door middel van een
rapportage verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen.
Op sector- en op afdelingniveau worden er jaarplannen opgesteld. In deze plannen
maken de managers en teamleiders duidelijk welke activiteiten het komende jaar zijn
gepland en hoe zij de toebedeelde budgetten gaan beheren en besteden. Met elke
medewerker wordt op basis van het afdelingsplan resultaatgerichte afspraken gemaakt.
Met behulp van periodieke rapportages wordt er vanuit de verschillende niveaus
verantwoording afgelegd. Deze manier van werken geeft de medewerkers niet alleen
meer verantwoording, maar levert ook informatie op om tijdig bij te sturen.
Interne controle
De interne controle door of namens de leiding van Triada, vindt plaats op de manier zoals
beschreven is in het Interne Controleplan. Het Interne Controleplan is het uitgangpunt om via
een systematische methode (standaard controleprogramma) na te gaan of de
administratieve organisatie in de praktijk werkt. Aandachtspunten zijn verder het voorkomen
en/of beheersen van de risico’s die zich bij deze processen kunnen voordoen. Voorbeelden
van mogelijke risico’s bij deze processen zijn onder meer de financiële, fiscale en het
vastgoed- en het frauderisico.
Processen worden via een bepaalde weging van het risico (impact/kans) meer of minder
gecontroleerd. Met deze methodiek, waarbij op een gestructureerde wijze wordt
gecontroleerd en gerapporteerd door middel van actielijsten, wil Triada de verschillende
processen monitoren en waar nodig verbeteren. Het interne controleplan is in 2011
besproken met de accountant. De accountant heeft haar bevindingen met het bestuur en de
Raad van Commissarissen besproken. Het interne controleplan is vervolgens door het
bestuur vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.
Samen accelereren
73

Treasury
Triada heeft in 2007 besloten haar treasurymanagement zowel in- als extern te
professionaliseren met als doel financierbaar te blijven en tijdig te anticiperen op
renterisico’s. Triada beschikt over een treasurycommissie, die de directeur-bestuurder
gevraagd en ongevraagd adviseert over treasuryvraagstukken. De treasurycommissie
bestaat uit:
de adjunct-directeur
de manager bedrijfsdiensten
de teamleider financieel economische zaken en
de externe treasurer.
De controller neemt als toehoorder wel deel aan het overleg van de treasurycommissie maar
houdt zich terzijde van de besluitvorming.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de betrokkenen in het
treasuryproces zijn uitgewerkt in een treasurystatuut. De uitwerking van het treasurybeleid
komt tot uitdrukking in het treasuryjaarplan. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks opgesteld als
onderdeel van de begrotingscyclus, wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en
goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het jaarplan wordt onder meer de
directeur-bestuurder gemandateerd door de Raad van Commissarissen voor het aangaan en
wijzigen van nieuwe financieringen in het nieuwe jaar.
Fiscaliteiten
Vanwege de specifieke deskundigheid op het gebied van belastingen laat Triada zich op dit
gebied adviseren door externe partijen. Afhankelijk van de mate van de risico’s wordt aan
één of meerdere partijen advies gevraagd.
Processen en procesbeschrijving
In 2010 is een projectgroep gestart alle processen te voorzien van een duidelijke en uniforme
procesbeschrijving. De inventarisatie door de projectgroep heeft er toe geleid dat er eind
2010 een partij is geselecteerd als begeleider van het project. Begin 2011 heeft de
projectgroep samen met de consultant van de geselecteerde partij een plan van aanpak
“procesgericht werken” opgesteld. De belangrijkste doelstellingen in het plan van aanpak zijn
de door de projectgroep onderkende processen te voorzien van een procesbeschrijving met
risicoprofiel en het procesgericht werken door middel van de procesbeschrijvingen te
verankeren in de organisatie. Verder is bij de presentatie van het plan van aanpak gekozen
om de processen te laten beschrijven onder begeleiding van de consultant.
In 2011 zijn een groot deel van de processen door de consultant conform de gekozen
methodiek beschreven. In 2012 worden de resterende processen beschreven. Wij hebben
het procesgericht werken aan de hand van procesbeschrijvingen in de organisatie verankerd
door:
de rollen (taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden) met betrekking tot het proces
te beschrijven
de procesbeschrijvers en procesvastleggers op te leiden
de procesbeschrijvingen jaarlijks door de proceseigenaars te laten actualiseren en
de procesbeschrijvingen integraal onderdeel uit te laten maken bij de interne controles.
Daarnaast hopen we in 2012 alle processen te voorzien van kritische prestatie-indicatoren
74
Jaarverslag Triada 2011

Klachtenadviescommissie (artikel 16 BBSH)
Over het werk van de regionale klachtenadviescommissie, in de zin van artikel 16 van het
BBSH, rapporteert het bestuur in het periodeverslag aan de Raad van Commissarissen. De
klachtenadviescommissie beschikt over een eigen reglement en maakt jaarlijks een verslag
van haar activiteiten. Op de website van Triada staat de klachtenprocedure en een brochure
met informatie over hoe de klant hiervan gebruik kan maken. Het reglement en het
jaarverslag van de klachtenadviescommissie staan op de website van de
klachtenadviescommissie. Het bestuur heeft eenmaal per jaar afstemmingsoverleg met de
klachtenadviescommissie. Daarin worden eventuele suggesties tot bijstelling van het beleid
aan de orde gesteld. In 2011 is er 1 klacht geweest in de zin van artikel 16 BBSH. Triada
heeft hierbij het uitgebrachte advies van de klachtenadviescommissie niet overgenomen
omdat wij van mening zijn dat wij de overlastprocedure in deze zaak op de juiste wijze
hebben toegepast.
Rechtspositie en bezoldiging bestuur
Het salaris van de directeur-bestuurder bestaat uit een overeengekomen vaste vergoeding.
Op dinsdag 6 december 2011 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel
Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het
salaris van de directeur-bestuurder voldoet aan deze norm.
Beloning bestuur
Samen accelereren
2011 2010
Belastbaar loon 165.113 159.536
Voorziening voor beloning betaalbaar op
termijn
58.379 52.516
De voorziening ‘voor beloning betaalbaar op termijn’ betreft onder andere het werknemers-
en werkgeversdeel voor de pensioenpremie en de premie overgangsregeling vroegpensioen.
De benoeming van de directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd. Als secundaire
arbeidsvoorwaarden worden de uitgangspunten en voorwaarden zoals omschreven in de
CAO Woondiensten grotendeels gevolgd.
Leningen
Triada en haar verbindingen verstrekken aan het bestuur geen persoonlijke leningen
en garanties.
Bestuurdersaansprakelijkheid
Voor het bestuur en de leden van de Raad van Commissarissen is een verzekering voor
bestuursaansprakelijkheid afgesloten. Hierop is in het verslagjaar geen beroep gedaan.
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties bestuur
De directeur-bestuurder vervult geen nevenfuncties die strijdig zijn met het uitgangspunt dat
eventuele nevenfuncties geen belangen mogen hebben die conflicteren met het belang van
Triada. Wanneer het vermoeden ontstaat dat dit het geval kan zijn, wordt dit ter beoordeling
voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.
Integriteit
Het bestuur heeft tijdens een vergadering met het voltallige personeel het integriteitsbeleid
van Triada besproken en toegelicht.
75

10.1 De Raad van Commissarissen
Taak en werkwijze
De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de
algemene gang van zaken bij Triada en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens
staat zij het bestuur met raad ter zijde. De toezichthoudende taken richten zich met name op:
De realisatie van de doelstellingen.
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de doelstellingen voor de langere termijn
op basis van het vierjarig ondernemingsplan en de meerjarenbegroting. Bij besluit van de
Raad van Commissarissen op 25 november 2009, is het huidige ondernemingsplan met
1 jaar verlengd tot en met 2012. Toezicht op de realisatie van de korte
termijndoelstellingen geschiedt op basis van de jaarbegroting, het jaarplan en de
viermaandelijkse voortgangsrapportage. In 2012 wordt gestart met het opstellen van een
nieuw ondernemingsplan.
De strategie en de risico’s aan de verbonden activiteiten.
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de risico’s en de gehanteerde strategie
op basis van het hiervoor genoemde ondernemingsplan, begrotingen en
voortgangsreportage. Wanneer actuele politieke, economische en financiële
ontwikkelingen dat nodig maken, worden tussentijdse aanpassingen door het bestuur met
de Raad van Commissarissen besproken en waar nodig ter goedkeuring voorgelegd. In
de vergaderingen van de Raad van Commissarissen zijn lopende en in ontwikkeling
zijnde projecten een vast agendapunt met betrekking tot de voortgang en de risico’s.
Naast het bestuur laat de Raad van Commissarissen zich over de financiële risico’s ook
informeren door externe deskundigen, zoals een treasuryadviseur, een fiscalist en een
accountant.
76
De Raad van Commissarissen laat zich ieder jaar informeren over de gehanteerde en te
hanteren strategie in het afgelopen jaar en de komende jaren van de woningcorporatie.
Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen ook de risico’s in beeld van de
verschillende activiteiten die de corporatie ontplooit en heeft ontplooid. De risico’s worden
regelmatig met het bestuur besproken en indien nodig worden maatregelen genomen om
de risico’s in te perken. Om de risico’s van de projecten op een goede wijze te monitoren
worden besluiten om al dan niet door te gaan met een project genomen aan de hand van
een fasedocument.
De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen.
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de wijze waarop het bestuur de risico’s
beheerst en hoe intern de controles plaatsvinden. De Raad van Commissarissen maakt
daarbij gebruik van de begroting, de periodieke rapportages en het jaarverslag. Verder
ziet de Raad van Commissarissen toe op het toepassen van het treasurystatuut en
treasuryjaarplan.
Om de fiscale risico’s te beheersen, maakt het bestuur gebruik van een externe fiscalist
die de Raad van Commissarissen hierin adviseert. De Raad van Commissarissen maakt
verder gebruik van de accountant die naast de jaarlijkse controle ook een interim-controle
uitvoert. De Raad van Commissarissen spreekt ten minste twee keer per jaar met de
externe accountant over zijn bevindingen en één keer per jaar met de treasuryadviseur.
Jaarverslag Triada 2011

Naast de (financiële) controle, besteedt de accountant ook aandacht aan het beperken
van de automatiseringsrisico’s. Risico’s worden regelmatig besproken binnen de Raad
van Commissarissen en bij de besluitvorming betrokken. Voor nieuwbouwprojecten zijn
specifieke afspraken gemaakt. Ieder project wordt bij de initiatieffase ter goedkeuring
voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Er is nog geen specifiek toetsingskader
vastgesteld voor verbindingen of investeringen. Voor zover de statuten en reglementen
niet voorzien in een toetsingskader wordt dit in 2012 verder uitgewerkt. De Raad van
Commissarissen is van mening dat de opzet en de werking van de interne
risicobeheersings- en controlesystemen bij Triada goed zijn geborgd.
In 2011 heeft de externe accountant de jaarrekening 2010 gecontroleerd en een interim
controle gehouden. De accountant heeft de goedkeurende verklaring afgegeven en geen
adviezen of aanwijzingen gegeven die noodzaakten tot aanpassing of afwijking van het
bestaande beleid. Naast de accountant maakt het bestuur gebruik van de diensten van de
controller. De controller controleert de werking van de verschillende processen van Triada
conform de werkwijze die in het door de Raad van Commissarissen vastgestelde interne
controleplan is overeengekomen. De controller rapporteert aan de directeur-bestuurder en
is bevoegd om indien nodig zelfstandig de Raad van Commissarissen te informeren. Van
deze mogelijkheid heeft de controller in 2011 geen gebruik gemaakt.
Ook laat de Raad van Commissarissen zich jaarlijks door externe specialisten informeren
over treasury vraagstukken. Al in 2010 zijn de risico’s onderkend van
marktwaarderekening van renteswaps en is besloten de swaps over te dragen zodra de
marktwaarde nihil is. Dit is op korte termijn niet te verwachten. Het gebruik en de risico’s
met betrekking tot derivaten zijn in 2011 besproken en gewogen. In 2011 zijn scenario’s
onderzocht om liquiditeitsrisico’s van een verplichte marktwaardeverrekening te beperken.
In 2012 wordt hieraan een vervolg gegeven.
Het kwaliteitsbeleid
Net als het bestuur, vindt ook de Raad van Commissarissen het belangrijk dat de
medewerkers van Triada kwaliteit leveren. Naast de reguliere informatie van het bestuur
daarover geven de metingen voor het KWH- label; het tevredenheidsonderzoek bij
komende en vertrekkende huurders; de informatie tijdens belanghoudersbijeenkomsten
en het bezoeken van woonwijken en maatschappelijke projecten, de Raad van
Commissarissen extra zicht op de kwaliteit en het daaraan ten grondslag liggende beleid.
Samen accelereren
77

De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording
De Raad van Commissarissen laat zich bij de voortgangsrapportage periodiek informeren
over de maatschappelijke investeringen en de verschillende maatschappelijke activiteiten
van Triada. Verder ziet de Raad van Commissarissen erop toe, dat Triada gestructureerd
en frequent overleg heeft met de belangrijkste belanghouders. Daarnaast let de Raad van
Commissarissen erop dat verantwoording wordt afgelegd aan belanghouders. Dit gebeurt
onder andere door het beschikbaar stellen van het jaarverslag en het één keer per twee
jaar organiseren van een themabijeenkomst voor belanghouders. Tevens volgt de Raad
van Commissarissen als toehoorder het overleg van de huurdersvertegenwoordiging.
De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de aanbevelingen in het
Visitatierapport over de relatie met belanghouders en onderschrijft deze.
Het financiële verslaggevingsproces
Jaarlijks worden de jaarrekening en de managementletter met de externe accountant
besproken. Ook wordt aan het eind van ieder jaar het treasuryjaarplan besproken met het
bestuur met een toelichting hierop van de externe treasury-adviseur. Eens in de vier
maanden wordt de perioderapportage over de afgelopen vier maanden gezamenlijk met
de directie (directeur-bestuurder/adjunct-directeur) besproken. De perioderapportage
bestaat naast een tekstueel gedeelte uit de financiële cijfers en een aantal kengetallen.
Verder worden jaarlijks de financiële kerngegevens besproken en wordt de beoordeling
van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor wat betreft continuïteit en solvabiliteit
gezamenlijk met het bestuur besproken.
De naleving van toepasselijke wet- en regelgeving
In 2010 en 2011 heeft een commissie bestaande uit twee leden van de Raad van
Commissarissen en de directeur-bestuurder de statuten, het bestuursreglement en het
reglement van de Raad van Commissarissen (her)beoordeeld en op een aantal punten
aangepast. De reglementen zijn op 7 maart vastgesteld. Het ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijkrelaties heeft op 10 juni 2011 de vereiste goedkeuring voor de statuten
verleend. De Raad van Commissarissen heeft op 27 juni 2011 de statuten goedgekeurd
en op 28 juni 2011 is de akte van statutenwijziging gepasseerd.
78
De Raad van Commissarissen draagt zorg dat deze statuten, het bestuursreglement en
het reglement van de Raad van Commissarissen op de juiste wijze wordt nageleefd.
Daarnaast zorgt de Raad van Commissarissen dat er op het gebied van wet- en
regelgeving voldoende deskundigheid aanwezig is in de Raad. Indien specifieke
deskundigheid in het kader van wet- en regelgeving noodzakelijk is dan laat de Raad zich
voorlichten door een specialist. Tevens ziet de Raad toe op naleving van de door de
branche gehanteerde Governance- en Aedescode.
Samenstelling en deskundigheid Raad van Commissarissen en commissies
Op 31 december 2011 was de Raad van Commissarissen van Triada als volgt
samengesteld:
Naam Functie Jaar aftreden Herkiesbaar
De heer mr. B. Feijen Voorzitter 2014 Nee
Mevr. drs. N.M. de Hoog-
Kleijwegt
Vicevoorzitter 2013 Nee
De heer ir. J.H.A. Driessen MGM Lid 2013 Ja
De heer J. Huizing MSc MBA Lid 2013 Ja
De heer ir. C. de Blok Lid 2014 Ja
Jaarverslag Triada 2011

Nadere achtergrond leden Raad van Commissarissen
De heer mr. B. Feijen (1950)
Hoofdfunctie -
Nevenfuncties -
Tijdstip van eerste benoeming 2005
Tijdstip van tweede benoeming 2009
Tijdstip van derde benoeming 2011
Eventueel herbenoeming Nee
Termijn waarvoor hij is benoemd 3 jaar
Professionele achtergrond /
expertise
Samen accelereren
Ruime juridische ervaring als notaris en adviseur
Diverse bestuurlijke functies op maatschappelijk
gebied
Mevrouw drs. N.M. de Hoog-Kleijwegt (1960)
Hoofdfunctie Stichting PVP /manager Noord-Oost Nederland
Nevenfuncties Multipleks/Dienstverlening informatietechnologie en
professionalisering
Tijdstip van eerste benoeming 2004
Tijdstip van tweede benoeming 2008
Tijdstip van derde benoeming 2010
Eventueel herbenoeming Nee
Termijn waarvoor zij is benoemd 3 jaar
Professionele achtergrond /
expertise
Expertise op het gebied van zorg en
beleidsontwikkeling
De heer ir. J.H.A. Driessen MGM (1958)
Hoofdfunctie Vitens / Coördinator grondstof en vicevoorzitter
Centrale O.R.
Nevenfuncties Voorzitter Stichting Speelhoeve te Hattem
Commissie voor de milieueffectrapportage, te
Utrecht, lid (bezoldigd)
Tijdstip van eerste benoeming 2006
Tijdstip van tweede benoeming 2010
Eventueel herbenoeming Ja, maximaal 1 jaar (op voordracht van de CHR)
Termijn waarvoor hij is benoemd 3 jaar
Professionele achtergrond /
expertise
Deskundigheid in fysieke leefomgeving(water en
bodem) en positionering semipublieke organisaties
De heer J. Huizing MSc MBA (1966)
Hoofdfunctie Partner BDO Consultants BV
Nevenfuncties Lid Financiële Commissie KNMV
Tijdstip van eerste benoeming 2009
Eventueel herbenoeming Ja (op voordracht van de CHR)
Termijn waarvoor hij is benoemd 4 jaar
Professionele achtergrond /
expertise
Bedrijfskundig/Bedrijfseconoom/organisatie
inrichting professionalisering
79

De heer ir. C. de Blok (1948)
Hoofdfunctie -
Nevenfuncties Bestuurslid brancheverenging Kringloop Nederland
Bestuurslid Stilema Kringloopcentrum Epe, Heerde
en Hattem
Lid platform gehandicaptenbeleid Heerde
Lid WMO-adviesraad Heerde
Onafhankelijk voorzitter Centrale Cliëntenraad
RIBW Overijssel
Tijdstip van eerste benoeming 2010
Eentuele herbenoeming Ja
Termijn waarvoor hij is benoemd 4 jaar
Professionele
achtergrond/expertise
80
Chemisch technische opleiding/algemeen
management/marketing/bedrijfskunde/bouwcoördinator
(aansturing) bouwafdeling. Laatst
actieve functie: algemeen directeur sociale
werkvoorziening Zwolle
Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen
De voorzitter van de Raad van Commissarissen bereidt samen met de vicevoorzitter en het
bestuur de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen. Hij ziet toe op het
goed functioneren van de Raad van Commissarissen en is verantwoordelijk voor een
adequate informatievoorziening aan de leden van de Raad van Commissarissen.
(Her)benoeming/aftreden
Per 30 juni 2011 is de heer ir. S.B. Braaksma afgetreden. Deze vacature is niet ingevuld
vanwege het eerder genomen besluit op 25 november 2010 om terug te gaan naar vijf leden.
In 2011 is de heer mr. B. Feijen herbenoemd als voorzitter voor een periode van drie jaar. Bij
de herbenoeming was er nog geen definitieve besluitvorming over de nieuwe
Governancecode.
Omdat er geen vacatures te vervullen waren, is de selectiecommissie in 2011 niet bijeen
geweest.
Deskundigheid
Een lid van de Raad van Commissarissen dient in staat te zijn om het beleid van Triada op
hoofdlijnen te beoordelen. Elk lid dient te beschikken over de algemene deskundigheden die
zijn vermeld in de profielschets. Daarnaast noemt de profielschets specifieke aandachts- en
kennisgebieden voor de individuele commissarissen, te weten:
financiën en economische ontwikkelingen
volkshuisvesting, leefbaarheid en ruimtelijke ordening
(maatschappelijk)ondernemen
juridische zaken en bestuurlijke aangelegenheden en
vastgoedontwikkeling.
Jaarverslag Triada 2011

Verder is het voor de Raad van Commissarissen gewenst dat:
een minderheid ervaring heeft met het openbaar bestuur en de politiek in de regio
een meerderheid een breed netwerk heeft in het werkgebied van de stichting
een meerderheid ervaring heeft in de non-profit sector en
een minderheid ervaring heeft in het bedrijfsleven.
Binnen de Raad van Commissarissen is op dit moment voldoende ervaring in, en kennis van,
de betreffende gebieden aanwezig. Bij de benoeming van nieuwe leden wordt de in de Raad
van Commissarissen benodigde kennis en ervaring als leidraad gehanteerd. De vastgestelde
profielschetsen worden hierbij als uitgangspunt gehanteerd.
Commissies Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Triada heeft twee commissies waarvan de samenstelling
kan wisselen: de Selectiecommissie en de Remuneratiecommissie. De taak van beide
commissies is om de besluitvorming van de Raad van Commissarissen op beide onderdelen
voor te bereiden.
Voor de benoeming van een nieuw lid van de Raad van Commissarissen kent Triada een
Selectiecommissie met de directeur-bestuurder als adviserend lid. De definitieve selectie en
benoeming geschiedt door de Raad van Commissarissen buiten aanwezigheid van het
bestuur.
De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren en de bezoldiging van de directeurbestuurder
in relatie tot de doelstellingen van Triada en bestaat uit de voorzitter en de
vicevoorzitter. De commissie voert daarvoor gesprekken met de Ondernemingsraad, de
manager bestuursdiensten, de controller en de adjunct-directeur. De remuneratiecommissie
stelt op basis hiervan een advies op dat ter goedkeuring aan de Raad wordt voorgelegd.
Naast de vaste commissies in 2010 en 2011 kende de Raad twee tijdelijke commissies:
de statutencommissie en de commissie beoordelingscriteria directeur-bestuurder.
De commissie beoordelingscriteria directeur-bestuurder heeft de gevolgen onderzocht van
de in 2010 vastgestelde ‘Sectorbrede Beloningscode’. De commissie heeft zich daarbij door
een extern bureau laten adviseren. De ‘Sectorbrede Beloningscode’ en het advies zijn met
de directeur-bestuurder besproken. Gezien het advies, de bestaande arbeidsovereenkomst
en het gesprek, heeft de Raad van Commissarissen besloten de beloning van de directeurbestuurder
te wijzigen in die zin dat de variabele beloning is vervallen en deels is omgezet
naar de vaste beloning.
Samen accelereren
81

Besluiten/goedkeuring/vaststellingen
De Raad van Commissarissen heeft het afgelopen jaar vijf keer regulier overleg gehad.
Daarnaast is de RvC eenmaal bij elkaar geweest voor het visitatietraject.
De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen jaar het volgende besloten en/of
vastgesteld:
De visitatie wordt uitgevoerd door KWH
Het verkoopbeleid is goedgekeurd
De nieuwe statuten zijn goedgekeurd
Het reglement van de Raad van Commissarissen en bestuursreglement is goedgekeurd
De jaarrekening 2010 is goedgekeurd
Het interne controleplan is vastgesteld
De voorzitter Raad van Commissarissen is herbenoemd
Notitie scholing en opleiding Raad van Commissarissen is vastgesteld
Mandaten voor het project Klaarbeek zijn verstrekt
Begrotingswijziging voor de kosten van de uitvoering van het woonwensenpakket is
goedgekeurd
Begroting 2012 is goedgekeurd
Treasuryjaarplan 2012 is goedgekeurd
Uitvoering van het besluit vermindering van het aantal leden van de Raad van 6 naar 5
commissarissen en aanpassen van het rooster van aftreden
Evaluatie functioneren Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft zijn functioneren in december 2011 geëvalueerd. Zij
heeft zich hierbij laten begeleiden door Laagland Advies. Daarvoor zijn vragenlijsten gebruikt
over het functioneren van de Raad als geheel en over het functioneren van de individuele
leden. De antwoorden zijn in de voltallige Raad besproken. Daarnaast is aan de directeurbestuurder
en de adjunct-directeur de mening gevraagd over het functioneren van de Raad.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat zij in het verslagjaar voldoende tot goed
heeft gefunctioneerd.
Onafhankelijkheid
Alle leden van de Raad van Commissarissen waren in het jaar 2011 onafhankelijk in de zin
van de in de Governancecode bepaling III2.2.
Tegenstrijdige belangen
In het jaar 2011 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen
waarbij leden van de Raad van Commissarissen waren betrokken.
82
Jaarverslag Triada 2011

Bezoldiging Raad van Commissarissen
Naam Functie Honorering in Vergoeding Totaal in
€
€
De heer mr. B. Feijen Voorzitter 13.000 13.000
Mevr. drs. N.M. de
Hoog-Kleijwegt
Vicevoorzitter 10.500 10.500
De heer ir. S.B.
Braaksma
Lid 4.500 4.500
De heer ir. J.H.A.
Driessen MGM
Lid 9.000 9.000
De heer J. Huizing MSc
MBA
Lid 9.000 9.000
De heer ir. C. de Blok Lid 9.000 9.000
Totaal 55.000 55.000
Leningen
Triada verstrekt aan de leden van de Raad van Commissarissen geen persoonlijke leningen
of garanties.
10.2 Audit van de financiële verslaggeving en externe accountant.
De accountant heeft de resultaten van de interim-controle en de controle op de gegevens
van de jaarrekening en het jaarverslag in de vergadering van 22 mei 2012 met de Raad van
Commissarissen besproken. De accountantsverklaring behorende bij de jaarrekening is op
22 mei 2012 afgegeven.
Samen accelereren
83

11. Onze financiën
Financieel beleidsplan
Overheidsontwikkelingen en veranderingen in wet- en regelgeving hebben veel invloed op
het werkterrein van Triada. Zo gaat in het kader van de herziening Woningwet een nieuwe
autoriteit financieel toezicht houden op woningcorporaties en moeten corporaties een
scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met staatssteun en zonder staatssteun
uitvoeren. Hierbij worden onder andere de financierbaarheid van corporaties, de
woningmarkt en risicomanagement geraakt. Kasstromen komen onder druk te staan,
waardoor de financieringsruimte wordt beperkt en de investeringsruimte afneemt.
Corporaties moeten steeds transparanter worden in hun verantwoording over de inzet van
het maatschappelijk vermogen. Externe partijen (CFV, WSW en financiers) zijn meer en
meer geïnteresseerd in de kwaliteit van de financiële sturing van corporaties. Het is duidelijk
dat alle genoemde ontwikkelingen invloed hebben op het financiële beleid van Triada.
Als antwoord op deze ontwikkelingen heeft Triada in 2011 haar financieel beleid
geactualiseerd en een financieel beleidsplan vastgesteld. Het financieel beleidsplan geeft de
kaders aan waarbinnen Triada streeft naar een optimale balans tussen financieel en
maatschappelijk rendement. Een financieel sturingskader neemt hierbij een centrale plaats
in. In 2012 wordt het beleid betreffende vermogenskengetallen, rendementseisen,
huurrendementen, kasstromen en risicoprofielen geactualiseerd en aangescherpt. In het
kader van financiële sturing hebben wij in 2011 een forse stap gezet om te komen tot
optimalisatie van de financiële software. De volgende modules zijn voorbereid, dan wel
geïmplementeerd:
Scenarioanalyse
Kasstromen
Fiscale administratie in het kader van de VSO-2
Servicekosten
In 2012 gaan we, mede in het kader van de RJ645 en het vraagstuk ‘DAEB en niet-DAEB’,
verder met de inrichting van de financiële software.
84
Jaarverslag Triada 2011

Fiscaal statuut
In 2011 is een fiscaal statuut vastgesteld. Dit statuut geeft aan hoe Triada omgaat met
fiscaliteit en binnen welke (risico)kaders fiscaal relevante beslissingen worden genomen. Het
fiscaal statuut vormt samen met het financieel beleidsplan en het treasurystatuut een drietal
samenhangende beleidsstukken, waarmee wij aansluiten bij de uitgangspunten en de
artikelen 21, 25 en 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Stelselwijziging ‘Verkopen onder voorwaarden’
Een belangrijke wijziging ten opzichte van de jaarrekening 2010 is dat in de jaarrekening
2011 de ‘verkopen onder voorwaarden’ (ultimo 2011: 104 en 2010: 105) zijn verantwoord in
de balans en de winst-en-verliesrekening. Deze wijziging is conform de richtlijnen voor de
jaarverslaggeving (RJ645, versie 2011-2). Conform deze richtlijnen zijn ook de vergelijkende
cijfers voor 2010 aangepast. De ‘verkopen onder voorwaarden’ worden enerzijds gezien als
een bezit, wat resulteert in een actieve jaarrekeningpost (‘Materiële Vaste Activa Verkopen
onder Voorwaarden’) en anderzijds een voor de toekomst uitstaande langlopende
verplichting tot terugkoop. Waardering vindt daarbij plaats tegen actuele waarde, waarbij
jaarlijks op basis van de mutatie in de WOZ-waarde en de wijziging in het aantal uitstaande
verkopen onder voorwaarden ultimo boekjaar, de waardemutaties in de winst-enverliesrekening
worden verantwoord. Nadere toelichting over de posten voor Triada vindt
plaats bij de waarderingsgrondslagen en toelichting op de balans en winst-enverliesrekening.
Financiële continuïteit
Triada streeft naar een solide financiële basis. Hiermee willen wij onze financiële continuïteit
waarborgen en in de toekomst financierbaar blijven. De financiële positie van Triada is
gezond te noemen. Een gezonde financiële positie is een voorwaarde om de doelstellingen
uit het ondernemingsplan te kunnen realiseren. Echter onzekerheden vanuit de omgeving
vormen een bedreiging die de financiële positie kan beïnvloeden. Voorbeelden daarvan zijn
het staatssteundossier en de komende bezuinigingen.
De vastgestelde meerjarenbegroting 2012 tot en met 2016 van Triada is hierop gebaseerd
en laat het volgende beeld zien met betrekking tot de ontwikkeling van balans- en
resultatenposten, alsmede de solvabiliteit.
Prognose winst-en-verliesrekening ( x € 1.000)
2012 2013 2014 2015 2016
Bedrijfsopbrengsten 43.264 45.788 47.840 50.144 51.905
waarvan verkoopresultaten op
te verkopen woningen uit
bestaand bezit
5.027 5.771 6.447 7.115 7.783
Bedrijfslasten 35.463 35.022 35.857 33.140 35.858
Waarvan onrendabele toppen
nieuwbouwprojecten
5.600 4.162 4.700 2.249 2.877
Bedrijfsresultaat 7.801 10.766 11.983 17.004 16.047
Financiële baten en Lasten -9.723 -10.967 -12.125 -12.239 -12.353
Jaarresultaat voor belastingen
en heffingen
-1.922 -201 -142 4.765 3.694
Samen accelereren
85

Prognose Balansposten ( x € 1.000)
2012 2013 2014 2015 2016
Materiële Vaste Activa 269.119 281.793 286.251 290.542 290.621
Financiële vaste Activa 4.382 4.331 4.283 4.240 4.201
Vlottende activa 22.776 23.108 25.197 25.629 26.396
Balans Totaal 296.277 309.232 315.731 320.411 321.218
Groepsvermogen 54.521 52.178 49.144 49.287 48.347
Voorzieningen 7.006 6.688 6.453 6.453 6.453
Schulden op lange termijn 229.750 245.366 255.134 259.671 261.418
Schulden op korte termijn 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000
Balans Totaal 296.277 309.232 315.731 320.411 321.218
Kengetal Solvabiliteit 18,40% 16,87% 15,57% 15,38% 15,05%
Deze prognose voldoet aan de in het financieel beleidsplan gestelde solvabiliteitseis van
10%. Wel laat de solvabiliteit in de getoonde planningshorizon een dalende tendens zien
(naar 15,05% in 2016). Dit betekent dat wij interen op ons eigen vermogen.
Dit wordt vooral veroorzaakt door:
Investeringen in de nieuwbouw
Investeringen in onderhoud bestaand bezit
Het vanaf 2014 opnemen van de heffing huurtoeslag (€ 2,2 mln. per jaar).
We blijven zeer alert op de ontwikkelingen om ons heen en treffen tijdig maatregelen om
ervoor te zorgen dat de solvabiliteit stabiel c.q. verhoogd wordt.
In de meerjarenbegroting 2012-2016 is geen rekening gehouden met actualisatie van de
uitgangspunten en parameters van de bedrijfswaarde, zoals het aanpassen van de
restwaarde en de wijziging van de cashflowdatum naar 1 juli. Daarnaast is de fiscale positie
in overleg met de Belastingdienst aangepast. Dit in verband met de herziene standpunten
inzake de vpb-positie 2006 t/m 2008. Eveneens is in de begroting de stelselwijziging inzake
verkoop onder voorwaarden niet verwerkt. Ten gevolge van genoemde wijzigingen is er een
positief verschil van in totaal € 17 mln. ontstaan tussen verwachting 2011 en jaarrekening
2011.
Efficiënte bedrijfsvoering
Triada streeft naar een efficiëntere bedrijfsvoering, waarbij wij niet willen inleveren op de
kwaliteit van onze dienstverlening. In 2011 heeft het leidinggevend kader een financiële
training betreffende budgettering gevolgd. In 2012 gaan wij verder met het verlagen van de
bedrijfslasten.
CorpoData
CorpoData is een gezamenlijk initiatief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het ministerie van Binnenlandse Zaken om
de administratieve last voor de deelnemers te verlichten. CorpoData vraagt twee keer per
jaar de benodigde gegevens op, waarna CorpoData het CFV en het WSW voorzien van die
informatie die ze nodig hebben om hun rol te vervullen.
86
Jaarverslag Triada 2011

Centraal Fonds Volkshuisvesting
Op basis van de door ons ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2010,
concludeerde het CFV dat het vermogen op balansdatum 31 december 2010 groter was dan
het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, wat tot het oordeel ‘voldoende
solvabiliteit’ leidde.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Vanaf 2007 past het WSW een methodiek toe die gebaseerd is op kasstromen. Inzicht in
kasstromen vergemakkelijkt de beoordeling van het WSW of de corporatie in staat is om nu,
en in de toekomst, alle rente en aflossingsverplichtingen te voldoen. Tevens maakt het
mogelijk de borgbaarheid in een vroeg stadium te beoordelen.
Om onze activiteiten te realiseren, zijn we afhankelijk van het hebben van voldoende
faciliteringsvolume. Positieve kasstromen bepalen de hoogte van het faciliteringsvolume, dat
wordt afgegeven door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Op 30 mei 2011
heeft de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geoordeeld dat Triada
onveranderd kredietwaardig is. Tevens is het faciliteringsvolume voor de jaren 2011 tot en
met 2013 vastgesteld op € 60,8 miljoen; tot en met 31 december is hiervan € 20 miljoen aan
leningen vastgelegd.
Als gevolg van de Europese Beschikking is de daarop gebaseerde ‘Tijdelijke regeling
diensten van algemeen en economisch belang Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’,
vastgesteld. Bedoelde instellingen kunnen per 1 januari 2011 bestaande activa, niet zijnde
een Dienst van algemeen economisch belang (DAEB), niet meer herfinancieren met door het
WSW geborgde leningen. Dit betekent dat Triada voor haar niet-DAEB activa niet geborgde
financiering moet regelen. In 2012 zal aan de hand van de door de overheid, dan wel door
het WSW, verstrekte informatie, nadere invulling worden gegeven aan de financiering van de
DAEB en niet-DAEB activiteiten binnen Triada.
Samen accelereren
87

11.1 Groepsresultaat
De werkelijke cijfers van 2011 wijken in een aantal posten af van de begroting. In de
begroting is gerekend met een verlies van € 4.637.000 terwijl het werkelijke resultaat een
winst van € 16.227.000 is. Van de belangrijkste afwijkingen volgt een toelichting.
Geconsolideerd groepsresultaat t.o.v. begroting (x € 1.000) Nr.
Jaarrekening Begroting Verschil
2011 2011
Bedrijfsopbrengsten
Huren 35.001 34.993 8
Vergoedingen 664 747 -83
Wijziging in voorraden en onderhanden werk 974 0 974 1)
Resultaat verkoop onroerende goederen 3.228 3.293 -65
Overige bedrijfsopbrengsten 2.937 1.192 1.745 2)
Totaal bedrijfsopbrengsten 42.804 40.225 2.579
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa 9.723 9.588 135
Waardeveranderingen materiële vaste activa -11.185 3.137 -14.322 3)
Personeelskosten 6.299 6.044 255
Lasten onderhoud 6.980 8.632 -1.652 4)
Overige bedrijfslasten 8.855 6.627 2.228 5)
Totaal bedrijfslasten 20.672 34.028 -13.356
Bedrijfsresultaat 22.132 6.197 -15.935
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 301 1 -300 6)
Waardevermeerdering financiële vaste activa 342 0 -342 7)
Rentelasten en soortgelijke kosten 9.137 9.901 -764 8)
Totaal financiële baten en lasten 8.494 9.900 -1.406
Groepsresultaat voor belastingen 13.638 -3.703 -17.341
Vennootschapsbelasting -2.589 934 -3.523 9)
Groepsresultaat na belastingen 16.227 -4.637 -20.864
1) Wijzigingen in voorraden en onderhanden werk
Dit betreft de wijziging in de onderhanden werk positie als gevolg van de nieuwbouwproductie.
2) Overige bedrijfsopbrengsten
In 2011 is er een teruggave omzetbelasting ontvangen over de jaren 2005 tot en met 2009
groot € 1,6 miljoen.
3) Waardeverandering materiële vaste activa
Het verschil tussen het begrote en gerealiseerde bedrag aan waardeveranderingen materiële
vaste activa wordt met name veroorzaakt door het actualiseren van de uitgangspunten en
het vaststellen van nieuwe parameters (aanpassen van de restwaarde en de wijziging van de
cashflowdatum naar 1 juli). Een uitgebreide toelichting op de bedrijfswaarde wordt gegeven
in 11.6.
88
Jaarverslag Triada 2011

4) Lasten onderhoud
In 2011 zijn er minder lasten planmatig onderhoud (€ 1,7 miljoen) dan begroot. Dit wordt
veroorzaakt door:
daling van het aantal reparatieverzoeken en mutaties € 0,5 miljoen
doorgeschoven activiteiten naar 2012 € 0,5 miljoen
in het kader van strategisch voorraadbeleid € 0,3 miljoen
aanbestedingsvoordeel € 0,2 miljoen
diversen € 0,2 miljoen.
5) Overige bedrijfslasten
In 2011 is een voorziening getroffen in verband met mogelijke oninbaarheid van een
gedeelte van de verstrekte lening aan Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV.
6) Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
In 2011 is € 0,2 miljoen heffingsrente ontvangen van de belasting. Reden hiervoor is de
ontvangen suppletie omzetbelasting waarop heffingsrente wordt vergoed.
7) Waardeverandering financiële vaste activa
Dit betreft de waardeverandering van de terugkoopverplichtingen van de woningen die zijn
verkocht onder voorwaarden.
8) Rentelasten en soortgelijke kosten
In 2011 is er een positief effect ten opzichte van de begroting als gevolg van een daling van
de rentepercentages over zowel de korte, als de langlopende leningen.
9) Vennootschapsbelasting
In de begroting is geen rekening gehouden met mutaties als gevolg van het vrijvallen van
belastinglatenties.
11.2 Solvabiliteit
Het vermogen om op langere termijn aan onze financiële verplichtingen te kunnen voldoen,
de solvabiliteit, is in het verslagjaar gestegen ten opzichte van 2010. Het balanstotaal is met
€ 35 miljoen toegenomen als gevolg van waardevermeerderingen materiële vaste activa en
toename van de posten liquide middelen.
Solvabiliteit
2011 2010
Groepsvermogen 73.575 57.348
Balanstotaal 322.769 288.204
Solvabiliteit 22,79% 19,90%
11.3 Rentabiliteit
Het kengetal rentabiliteit geeft de winstgevendheid aan van het vermogen. Ten opzichte van
het vorig verslagjaar is de rentabiliteit gestegen.
Rentabiliteit
2011 2010
Jaarresultaat (voor belastingen) 13.638 5.094
Rentelasten 9.137 8.786
Balanstotaal 322.769 288.204
Rentabiliteit totaal vermogen 7,06% 4,82%
Samen accelereren
89

11.4 Liquiditeit
Ten opzichte van het jaar 2010 is de liquiditeit toegenomen.
Liquiditeit
2011 2010
Vlottende activa 22.815 12.986
Kortlopende schulden 11.095 9.524
Current ratio (incl. deposito’s) 2,06 1,36
Current ratio (excl. deposito’s) 0,93 0,81
11.5 Vennootschapsbelasting
Ontwikkelingen 2011
Uitkomsten aangifte 2008, 2009 en 2010
Ultimo 2011 is met de Belastingdienst overeenstemming bereikt over enkele specifieke
aspecten van de vpb-aangifte 2008 voor Triada. De afspraken met de Belastingdienst zijn
eveneens verwerkt in de aangiften 2008 3 en 2009. De herziene aangifte 2008 en 2009 zijn
ingediend bij de Belastingdienst. Ook de aangifte 2010 is intern verwerkt in lijn met de
afspraken die gemaakt zijn met de Belastingdienst en wordt in 2012 ingediend bij de
Belastingdienst.
ANBI status
Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad te Arnhem geconcludeerd dat een woningcorporatie
mag worden beschouwd als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Het werk van
een corporatie wordt namelijk verricht in het belang van de volkshuisvesting. Voor Triada
betekent deze uitspraak dat zij een herbestedingsreserve (HBR) kan vormen voor haar
belastbare bedragen voor de fiscale boekjaren 2008 tot en met 2011. Voor 2008 was er voor
Triada geen sprake van fiscale winst maar een fiscaal verlies. Voor de belastbare bedragen
(fiscale winst voor aftrek vennootschapsbelasting) van de boekjaren 2009, 2010 en 2011 is
gebruik gemaakt van de fiscale mogelijkheid om de fiscale winsten via de
herbestedingsreserve in mindering te brengen op gedane investeringen in de fiscale
materiële vaste activa. Dit heeft als resultaat dat de herbestedingsreserve ultimo boekjaren
2009, 2010 en 2011 volledig is aangewend.
3 Daarbij moet worden opgemerkt dat de fiscale boekjaren 2006 en 2007 ook conform de afspraak met de Belastingdienst zijn
verwerkt in de vennootschapsbelastingaangifte 2008.
90
Jaarverslag Triada 2011

Fiscale positie 2011
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor
belastingen volgens de enkelvoudige winst- en
verliesrekening
Resultaten uit deelnemingen opgenomen in de fiscale
eenheid voor de vennootschapsbelasting
Resultaat voor belasting
Bij:
Fiscaal opstalresultaat project Brinklaan Heerde
Financieringsrente
Afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie
Vrijval waarderingsverschil lening o/g
Fiscale correctie resultaat deelnemingen
Afwaardering vordering Épavlis Ontwikkeling
Vastgoed BV
Vogelaarheffing
Beperking aftrekbare kosten
Af:
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Fiscale correcties onderhoud
Verkoop onroerende zaken
BTW pro rata 2005 - 2009
Afschrijving waarderingsverschil leningen o/g
Overige fiscale bedrijfskosten
Samen accelereren
20
120
8.227
58
104
2.147
410
18
-11.899
-1.420
-2.933
-1.601
-521
-148
(x € 1.000)
13.528
161
13.689
11.104
-18.522
Belastbaar bedrag 6.271
91

Het bepaalde belastbare bedrag ultimo 2011 is via de herbestedingsreserve aangewend ten
behoeve van de, in de fiscale balans opgenomen, materiële vaste activa. Naast het bepaalde
belastbaar bedrag voor 2011, is een belastingbate van € 2.589.000 in deze jaarrekening
verantwoord. Deze vloeit voornamelijk voort uit de verantwoorde belastinglatenties:
1. De commerciële waardering per 1 januari 2008 van de opgenomen leningen was hoger
dan de fiscale waardering van deze leningen op 1 januari 2008. Deze latente
belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde en bedraagt per
31 december 2011: € 775.156 (ultimo 2010: € 506.586). Afhankelijk van de rentestand en
de resterende looptijd van deze leningen zal deze latente belastingvordering op termijn
vrijvallen. De nominale waarde van deze latente belastingvordering bedraagt per 31
december 2011: € 1.824.187 (2010: € 1.426.000).
2. In het kader van compensabele verliesverrekening is vennootschapsbelasting te
vorderen. Hiertoe wordt een actieve belastinglatentie vordering gevormd. Gerealiseerde
verliezen zijn verrekenbaar met de belastbare winsten van de volgende negen jaren en
met de belastbare winst van 2006 en 2007. Deze latente belastingvordering is
gewaardeerd tegen nominale waarde en bedraagt per 31 december 2011: € 3.435.742
(2010: € 3.994.645). Het totaal aan verrekenbare verliezen bedraagt ultimo 2011: €
13.742.966 (2010: € 15.665.275).
92
Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
Verrekenbare verliezen (x € 1.000)
Compensatie t/m 31
Belastbaar december 2011 Nog te compenseren
bedrag
einde boekjaar
2006 0
2007 0
2008 -13.743 -13.743
2009 -13.743
2010 -13.743
2011 -13.743
3. Ultimo 2010 was er sprake van een commercieel hogere waardering van de derivaten dan
de fiscale waardering van deze derivaten op 31 december 2010. Deze latente
belastingverplichting is gewaardeerd tegen nominale waarde en bedroeg per
31 december 2010 € 2.716.000. Naar aanleiding van de afspraken met de Belastingdienst
in 2011, is overgegaan tot het fiscaal gelijk waarderen aan de commerciële waardering.
Het tijdelijke waarderingsverschil komt hiermee te vervallen. Dit heeft geresulteerd in een
vrijval van deze latentie welke daarom ultimo 2011 op € 0 staat.
4. Ultimo 2010 week de fiscale behandeling van de afwaardering van de WOZ-waarde af
van de commerciële behandeling. Deze afwaardering heeft geleid tot een latente
belastingverplichting ultimo 2010 van € 3.243.000 (nominale waarde). Naar aanleiding
van de afspraken met de Belastingdienst in 2011, is overgegaan tot het fiscaal niet verder
afwaarderen van de materiële vaste activa op basis van een daling in de WOZ-waarde.
Tot en met 2010 is er vanuit gegaan dat een daling van de WOZ-waarde leidt tot een
daling in de fiscale waarde. Behoudens de aangifte vennootschapsbelasting van 2008 is
er geen afwaardering genomen (mede op aangeven van de Belastingdienst). In 2011 is er
sprake geweest van een WOZ- waarde daling voor het bezit van Triada van € 40 mln.
Derhalve is er hierdoor geen mutatie in de latentie. De mutatie in de latentie vloeit voort uit
de wijziging van het VPB tarief.
Jaarverslag Triada 2011

5. Conform de richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 645) zijn ultimo 2011 de rechten en
verplichting van de ‘verkopen onder voorwaarden’ (VOV woningen), verantwoord in de
jaarrekening. Dit met terugwerkende kracht voor 2010. Deze verantwoording heeft geleid
tot een waarderingsverschil (commercieel - fiscaal) voor de ‘Materiële vaste activa VOV
woningen’ en de hierbij horende ‘terugkoopverplichting’. Voor dit waarderingsverschil is
respectievelijk een passieve en een actieve belastinglatentie opgenomen. Actieve latentie
terugkoopverplichting VOV 2011: € 3.567.794 (2010: 3.685.482). Passieve latentie VOV
woningen 2011: € 3.455.705 (2010: € 3.618.450).
Fiscale eenheid
Per 1 januari 2008 is Woonstichting Triada opgenomen in de fiscale eenheid (voor de
vennootschapsbelasting) welke samen wordt gevormd met Épavlis Holding B.V, Épavlis
Ontwikkeling Vastgoed B.V., Épavlis Innovatie en Beheer B.V., Épavlis Brinklaan Heerde
B.V., Épavlis Centrum Vaassen B.V., Épavlis Oene B.V., Épavlis Assenrade Hattem B.V. ,
Épavlis Temporary B.V. , Épavlis Beheer B.V., Épavlis Bovenkamp Heerde B.V.
Woonstichting Triada wordt aangemerkt als belastingplichtige. Uit hoofde van de fiscale
eenheid kan Woonstichting Triada daarom aansprakelijk worden gesteld voor eventuele
verplichtingen die voortvloeien uit de fiscale eenheid.
11.6 Bedrijfswaarde
De bedrijfswaardeberekening is bij Triada gebaseerd op het aantal verhuurde woningen,
garages, maatschappelijk bezit, commercieel bezit en overige eenheden. Hiervoor hanteren
wij per object wegingsfactoren die afkomstig zijn van het CFV.
Object Wegingsfactor
Woningen 1,0
Garages en overige eenheden 0,2
Commercieel vastgoed 1,0
Maatschappelijk vastgoed 2,0
Parameters bedrijfswaardeberekening
De parameters die aan de bedrijfswaardeberekening ten grondslag liggen zijn:
Parameters bedrijfswaarde
Samen accelereren
2011 2010 2009 2008
Huurverhoging 1 e jaar 2,30% 1,30% 1,20% 3,50%
Huurverhoging 2 e jaar 2,00% 2,00% 1,25% 3,25%
Huurverhoging na 2 e jaar 2,00% 2,00% 2,25% 3,25%
Huurderving 0,37% 0,35% 0,34% 0,26%
Huurmutatiegraad 1 e jaar 4,90% 5,50% n.v.t. n.v.t.
Huurmutatiegraad 2 e tot en met 10 jaar 6,10% 6,70% n.v.t. n.v.t.
Jaarlijkse lastenontwikkeling 2,00% 2,00% 2,25% 2,25%
Jaarlijkse stijging onderhoudslasten 2,00% 2,00% 2,25% 2,25%
Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 6,00% 6,00%
Variabele lasten (in €) 1.645 1.626 1.612 1.487
Klachten- en mutatieonderhoud (in €) 402 379 337 304
Kosten cyclisch onderhoud (in €) 770 890 810 925
Overige bedrijfsopbrengsten (in €) 198 179 127 130
93

Voor 2012 is in de bedrijfswaarde gerekend met een huurverhoging van 2,3%. Hierbij wordt
inflatievolgend huurbeleid gevolgd. De bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2011
ongeveer € 390 miljoen. Dit is circa € 32 miljoen hoger dan de vergelijkbare bedrijfswaarde in
2010.
Onderstaand overzicht geeft de mutaties in de bedrijfswaarde per 31 december 2011 weer.
Verandering ten opzichte van 2010 (x € 1.000)
Bedrijfswaarde basis 2011 358.575
Mutaties
Autonome ontwikkeling -1.250
Vrijval kasstroom -17.237
Effect op jaaropschuiving 15.987
Voorraadmutaties -320
Verkoop -783
Sloop -246
Nieuwbouw 709
Parameterwijzigingen 9.260
Indexaties 7.335
Levensduur 1.925
Niveauwijzigingen 25.802
Huren -177
Onderhoudslasten 9.226
Restwaarde 16.753
Onroerende zaken niet zijnde woningen -56
Rentabiliteitswaarde correctie -9.909
Wijziging gemiddelde cashflowdatum 8.308
Bedrijfswaarde basis 2012 390.410
Een toelichting op de mutaties:
Autonome ontwikkeling (- € 1,3 miljoen)
De autonome ontwikkeling bestaat uit twee afzonderlijke onderdelen: de vrijval van de
voorgecalculeerde exploitatiekasstroom in het verslagjaar en het financiële effect dat
ontstaat door het opschuiven (verkorten resterende periode) van het disconteringsmoment
van de toekomstige kasstromen met één jaar.
Vrijval kasstromen (- € 17,2 miljoen)
De vrijval is gelijk aan het wegvallen van de voorgecalculeerde kasstromen van jaar één uit
de berekening van de bedrijfswaarde ultimo 2011. Het aantal jaarlijkse kasstromen dat
onderdeel uitmaakt van de bedrijfswaarde berekening is dus met één jaar afgenomen.
Effect jaar opschuiven (€ 15,9 miljoen)
Het effect hiervan wordt bepaald door het disconteringsmoment één jaar te verschuiven. Alle
toekomstige kasstromen ultimo 2011 worden dus één jaar minder contant gemaakt. Het
verschil is het effect van het opschuiven van de exploitatieperiode met één jaar.
94
Jaarverslag Triada 2011

Voorraadmutaties (- € 0,3 miljoen)
De bedrijfswaarde van de verhuureenheden is in 2011 gewijzigd door onderstaande mutaties
in de voorraad verhuureenheden.
Aan- en verkoop (- € 0,8 miljoen)
In 2011 zijn 25 woningen verkocht en is 1 woning aangekocht.
Sloop (- € 0,2 miljoen)
Het verschil wordt veroorzaakt door de sloop van 16 woningen in 2011. Deze woningen zijn
uit exploitatie genomen.
Nieuwbouw (€ 0,7 miljoen)
Het verschil ten opzichte van 2010 wordt veroorzaakt door de financiële oplevering van de
gebouwde verhuureenheden in Oene Noord.
Parameterwijzigingen (€ 9,3 miljoen)
Het gaat hier om het effect op de bedrijfswaarde van een wijziging van de veronderstelling
van toekomstige huurstijgingen. Het positieve bedrag wordt veroorzaakt doordat ultimo 2011
hogere toekomstige huurstijgingen worden verwacht dan ultimo 2010. Verder zijn er een
aantal renovaties geweest, waarbij na oplevering van het project levensduurverlenging heeft
plaatsgevonden.
Niveauwijzigingen (€ 25,8 miljoen)
De bedrijfswaarde van het woningbezit kan in de loop van het verslagjaar wijzigen door
mutaties in de omvang van de kasstromen ten opzichte van het voorafgaande verslagjaar.
Huren (- € 0,2 miljoen)
Dit is het effect op de bedrijfswaarde van de huurmutatiegraad en de huurderving.
Onderhoudslasten (€ 9,2 miljoen)
In deze post wordt het effect weergegeven op de te verwachten toekomstige kasstromen,
door wijzigingen in de lasten van het dagelijkse en planmatig onderhoud ten opzichte van de
verwachting ultimo 2010. Het positieve bedrag wordt veroorzaakt doordat ultimo 2011 een
lagere onderhoudsnorm per verhuureenheid op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting
is vastgesteld.
Restwaarde (€ 16,8 miljoen)
In deze post wordt het effect op de bedrijfswaarde weergegeven van toekomstige
prijsstijgingen van de restwaarde. Deze restwaarde betreft de historische grondkosten. Het
positieve bedrag wordt veroorzaakt doordat de waardering van de grond in 2011 door Triada
is geactualiseerd aan de meest recente gegevens van de betreffende gemeentes.
Onroerende zaken niet zijnde woningen (- € 0,1 miljoen)
In deze post is opgenomen de mutatie in de bedrijfswaarde van de onroerende zaken niet
zijnde woningen. Het betreft hier garages, bedrijfsruimtes en overige verhuureenheden.
Samen accelereren
95

Rentabiliteitswaardecorrectie (- € 9,9 miljoen)
De rentabiliteitswaardecorrectie heeft betrekking op het verschil tussen het gemiddelde
betaalde rentepercentage op de leningenportefeuille ten opzichte van de gehanteerde
disconteringsvoet in de contante waardeberekening. Wanneer het gemiddeld betaalde
rentepercentage op de leningen lager is dan de gehanteerde disconteringsvoet, ontstaat een
positieve rentabiliteitswaardecorrectie. Per saldo is er over 2011 een positieve correctie van
€ 9,9 miljoen. Deze is toe te schrijven aan de financiële effecten van aanpassingen in
leningsvoorwaarden (aflossingsschema, rentevoet, looptijd) op toekomstige kasstromen. Ook
wordt hier het effect weergegeven van de in 2011 gecontracteerde leningen ten opzichte van
de nominale restschuld.
Wijziging gemiddelde cashflowdatum (€ 8,3 miljoen)
Het moment van disconteren is vanaf 2011 gewijzigd van ultimo boekjaar naar medio
boekjaar. Hiermee wordt aangesloten op de best practice van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting. Er ontstaat hierdoor een positief effect op de bedrijfswaarde.
In de bedrijfswaarde zijn conform de richtlijnen niet opgenomen de heffing prachtwijken, de
vennootschapsbelasting en de verwachte heffing van de huurtoeslag uit het regeerakkoord.
Waardering van in de komende vijf jaren te verkopen verhuureenheden
Conform voorgaande jaren is bij de bepaling van de bedrijfswaarde geen rekening gehouden
met de in de komende vijf jaren te verkopen verhuureenheden.
11.7 Treasury, rente en risicoprofiel
Treasury en derivaten
In 2011 heeft viermaal overleg met de treasurycommissie plaatsgevonden. Naast alle
reguliere activiteiten in het kader van treasury, heeft het beperken van het liquiditeitsrisico
met betrekking tot de derivaten veel aandacht gehad. Als gevolg van de sterke rentedaling
heeft Triada namelijk een negatieve marktwaardeverrekening op de derivaten.
De derivatenportefeuille van Triada bevat 6 payers swaps met een onderliggende nominale
waarde van € 68 mln. Aan deze renteswaps zijn roll-over leningen gekoppeld op basis van
drie maands Euribor.
Op 31 december 2011 hadden de swaps een negatieve marktwaarde, te weten:
€ 15.791.000 negatief. Daarom moet Triada, conform de contractuele afspraken, als
zekerheid kasmiddelen plaatsen bij ABN AMRO bank, haar tegenpartij bij de swaps. Voor
beide partijen geldt de verplichting tot marktwaardeverrekening die maandelijks op de 26 e
plaatsvindt. Deze verplichting geldt voor zover de totale negatieve marktwaarde van de
swaps een drempel (threshold) van € 3,5 mln. overschrijdt. Met de ABN AMRO bank is in
augustus 2008 een ISDA raamovereenkomst gesloten, inclusief Schedule en Credit Support
Annex. Als gevolg van de maandelijkse marktwaardeverrekening heeft Triada per
31 december 2011 € 12.530.000 (Margin Call) als zekerheid geplaatst bij de ABN AMRO
bank. Maandelijkse marktwaardeverrekeningen vinden niet plaats bij een bedrag
< € 500.000.
96
Jaarverslag Triada 2011

Renteswaps
Samen accelereren
Begindatum
Einddatum
Hoofdsom
x € 1.000
Te betalen
%
Marktwaarde
x € 1.000
1 02-05-2007 02-05-2018 12.000 3,8200 -1.490
2 01-06-2007 03-06-2019 12.000 3,8750 -1.627
3 02-07-2007 01-07-2022 12.000 3,9250 -1.869
4 02-07-2007 01-07-2021 12.000 3,9600 -1.826
5 02-11-2009 01-11-2040 10.000 4,8675 -4.810
6 01-09-2010 03-09-2035 10.000 4,9200 -4.169
Totaal 68.000 -15.791
De marktwaarde van swaps wordt beïnvloed door: de hoogte van de hoofdsom, restant
looptijd en ontwikkeling van de marktrente. Deze laatste factor leidt tot een onvoorspelbaar
beslag op de beschikbare kasmiddelen. Hoewel Triada momenteel hiervoor over voldoende
middelen beschikt, ervaart zij dit beslag als zeer ongewenst. Triada heeft daarom in 2011 de
mogelijkheden onderzocht om een groot gedeelte van de swaps en de onderliggende rollovers,
om te zetten in fixe-leningen. Besluitvorming vindt plaats in 2012 en wordt voorgelegd
aan het WSW en de betrokken banken. Triada is van mening dat na effectuering van de
voorstellen, het liquiditeitsrisico en de stabiliteit van onze kasstromen zijn gewaarborgd.
Het effect op de kasstromen bij een daling van 1% van de rente bedraagt € 9,6 miljoen.
Triada kan deze daling in haar kasstromen opvangen.
Rente
Wij streven naar een optimale vervalkalender per jaar en per maand, waardoor de
kasstromen zoveel mogelijk genivelleerd worden. Daarbij wordt gelet op de
randvoorwaarden die het WSW stelt, te weten dat wij per jaar niet boven de 15% renterisico
van de totale leningportefeuille mogen uitkomen.
Aan de hand van de kasstroomprognose over de periode 2011 tot en met 2016 kan gesteld
worden dat Triada een positieve operationele kasstroom heeft. Voor de jaren 2011 tot en met
2013 is een faciliteringsvolume van € 60,8 miljoen afgegeven. In 2010 hebben wij al ten laste
van dit faciliteringsvolume € 12,5 miljoen aan leningen afgesloten. Verder is er in 2011 een
lening afgesloten van € 7,5 miljoen in verband met de financiering van projecten.
97

Leningen
In 2011 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:
Leningen
Afgesloten in 2010 en opgenomen in 2011:
Nummer Geldgever Looptijd
in jaren
98
Hoofdsom
€
727 BNG 41 5.000.000
728 NWB 30 7.500.000
Afgesloten in 2011 en opgenomen in 2011:
Rente
Nummer Geldgever Looptijd Hoofdsom Rente
in jaren
€
729 SNS/ASN 16 7.500.000 3,50% Fixe
Opnamen/terugstortingen roll-over
leningen
Subtotaal 20.000.000
9.750.000
Totaal 29.750.000
1-maands Euribor met een opslag
van 0,44%; vanaf 01-03-2012 FIXE
4,17%.
3-maands Euribor met een opslag
van 0,245%
De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille per ultimo 31 december 2011 bedraagt
4,39% (2010: 4,47%).
De verdeling van de portefeuille naar verschillende rentepercentages blijkt uit het
onderstaande overzicht.
Verdeling naar rentepercentage
Leningbedrag x
€1.000
In %van totaal
3 - 3,99 80.094 36,64%
4 - 4,99 115.623 52,89%
5 - 5,99 19.107 8,74%
6 - 6,99 3.792 1,73%
Totaal 218.616 100,00%
Renteprijsrisico
5 jaar 72.936 106.949 13.022 3.792 196.699
Totaal 80.094 115.623 19.107 3.792 218.616
Jaarverslag Triada 2011

Renterisico per jaar (x € 1.000)
Rente-
Herziening
€
Samen accelereren
Eindaflossing
€
Totaal
€
In % van de
schuld 01-01
2012 3.468 - 3.468 1,59%
2013 1.020 7.333 8.353 3,82%
2014 803 2.076 2.879 1,32%
2015 993 771 1.764 0,81%
2016 - 1.007 1.007 0,46%
2017 - 2.574 2.574 1,18%
2018 - - - 0,00%
2019 - 729 729 0,33%
99

100
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
Geconsolideerde balans
en winst- en-
verliesrekening
per 31 december 2011
101

12. Jaarrekening (geconsolideerd)
12.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2011
102
(x € 1.000)
Activa 2011 2010
Vaste activa
Materiële vaste activa (1)
Onroerende zaken in exploitatie 244.652 228.195
Onroerende zaken in ontwikkeling 19.232 9.567
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 13.823 14.474
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 14.400 14.769
Financiële vaste activa (2)
292.107 267.005
Latente belastingvordering 7.847 8.213
Vlottende activa
7.847 8.213
Onderhanden projecten (3)
60 0
Voorraden (4) 1.453 143
Vorderingen
Huurdebiteuren (5) 40 46
Overige vorderingen en overlopende activa (6) 1.404 3.072
Liquide middelen (7) 19.858 9.725
22.815 12.986
Totaal ACTIVA 322.769 288.204
Noot: Waar nodig zijn omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een toelichting van
de diverse posten wordt verwezen naar paragraaf 12.8 en verder.
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
(x € 1.000)
Passiva 2011 2010
Groepsvermogen
Overige reserves (8) 73.575 57.348
Egalisatierekening (9)
BWS Subsidies 0 0
Voorzieningen (10)
Voorziening jubilea 51 55
Latente belastingverplichting 6.635 9.577
Onrendabele investeringen nieuwbouw 190 174
6.876 9.806
Langlopende schulden (11)
Leningen kredietinstellingen 216.950 196.782
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 14.271 14.742
Waarborgsommen 2 2
Kortlopende schulden
231.223 211.526
Schulden aan kredietinstellingen 1.666 2.507
Schulden aan leveranciers (12) 4.236 2.516
Belastingen en premies sociale verzekeringen (13) 1.523 904
Overige schulden (14) 3.670 3.597
11.095 9.524
Totaal PASSIVA 322.769 288.204
Noot: Waar nodig zijn omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een toelichting wordt
verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder algemeen.
103

12.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2011
104
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
Bedrijfsopbrengsten
Huren (15) 35.001 34.993 34.431
Vergoedingen (16)
Wijzigingen in voorraden en
664 747 705
onderhanden werk (17)
Overheidsbijdragen (18) 0 0 41
Verkoop onroerende zaken (19) 3.228 3.293 3.380
Overige bedrijfsopbrengsten (20) 2.937 1.192 1.268
Som der bedrijfsopbrengsten 42.804 40.225 39.825
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste
activa (21)
Waardeveranderingen materiële
vaste activa (22)
974
9.723
-11.185
0
9.588
3.137
0
9.447
-4.210
Personeelskosten (23) 6.299 6.044 6.212
Lasten onderhoud (24) 6.980 8.632 8.702
Overige bedrijfslasten (25) 8.855 6.627 6.578
Som der bedrijfslasten 20.672 34.028 26.729
Bedrijfsresultaat 22.132 6.197 13.096
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke
opbrengsten (26)
Waardeveranderingen financiële
vaste activa
Rentelasten en soortgelijke kosten
(27)
Groepsresultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening voor
belastingen
301
342
9.137
13.638
1
0
9.901
-3.703
395
389
8.786
5.094
Vennootschapsbelasting (28) -2.589 934 1.298
Groepsresultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening na
belastingen
16.227
-4.637
3.796
Noot: Waar nodig zijn omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een toelichting wordt
verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder algemeen.
Jaarverslag Triada 2011

12.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Samen accelereren
(x € 1.000)
2011 2010
Kasstroom uit operationele activiteiten
Exploitatieresultaat 16.227 3.796
Aanpassing voor:
- Afschrijving 9.723 9.447
- Mutatie egalisatierekening 0 -41
- Terugkoopverplichting VOV woningen 180 269
- Waardeverminderingen -11.441 -4.867
- Mutatie voorzieningen -2.930 3.956
- Opname voorziening Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV 2.147 0
Veranderingen in werkkapitaal:
- Voorraad woningen -1.370 -143
- Vorderingen -473 610
- Kortlopende schulden 2.411 1.545
Kasstroom uit operationele activiteiten 14.474 14.572
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa -24.772 -10.440
Desinvesteringen materiële vaste activa 738 603
Investeringen in financiële vaste activa 0 -2.662
Desinvesteringen financiële vaste activa 366 244
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -23.668 -12.255
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangen langlopende schulden 29.750 8.500
Aflossing langlopende schulden -10.423 -5.041
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 19.327 3.459
Toename liquide middelen 10.133 5.776
Liquide middelen
Liquide middelen ultimo 2011 19.858 9.725
Liquide middelen ultimo 2010 9.725 3.949
Toename liquide middelen 10.133 5.776
105

12.4 Algemene toelichting
Algemeen
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke
bepalingen van BW2 Titel 9 en de specifieke richtlijn (RJ645 versie 2011-2) van de Raad
voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de
balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke
presentatie-, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.
Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht
worden in de jaarrekening genummerd.
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro's. Alle financiële informatie in euro's is afgerond
op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Stelselwijziging
De ‘verkopen onder voorwaarden’ die kwalificeren als een financieringstransactie, worden
met ingang van 2011 niet als verkooptransactie verwerkt. Dit is in overeenstemming met de
richtlijn 270. Als gevolg hiervan worden de woningen ‘verkocht onder voorwaarden’ op de
balans opgenomen onder de onroerende zaken ‘verkocht onder voorwaarden’ volgens het
actuele waardemodel. De terugkoopverplichting wordt onder de langlopende schulden als
‘terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden’ verantwoord in de
jaarrekening. Als gevolg van deze stelselwijziging is het resultaat over 2010 € 201.000 lager
dan wanneer deze wijziging niet zou zijn doorgevoerd. Het vermogen is ultimo 2010
€ 201.000 lager dan wanneer deze wijziging niet zou zijn doorgevoerd. Omwille van de
vergelijkbaarheid zijn de vergelijkende cijfers aangepast. Naar aanleiding van deze
stelselwijziging bedraagt het effect op het vermogen en het resultaat voor 2011 € 180.228
negatief.
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden de financiële gegevens van Triada en haar groepsmaatschappijen
opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee Triada een organisatorische en
economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie zijn opgenomen deelnemingen
waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen
betreft het deelnemingen waarin het belang minimaal 50% bedraagt. Het aandeel van
derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat is afzonderlijk vermeld.
Proportioneel zijn in de consolidatie deelnemingen in verschillende rechtsvormen
opgenomen, voor zover door Triada eenzelfde invloed kan worden uitgeoefend als door elk
van de overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang.
Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn daar waar nodig gewijzigd om
aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Triada en haar
deelnemingen (Groep). Daar waar de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed
uitoefenen op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van grondslagen
afgezien.
106
Jaarverslag Triada 2011

Vanaf de oprichtingsdatum zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van
nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De
oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de
betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent
dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit, vermeerderd met
eventueel direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het
nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het
meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa.
Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden
verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt
overgedragen.
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:
Volledig geconsolideerd:
Épavlis Holding B.V. (100% deelneming).
Épavlis Ontwikkeling Vastgoed B.V. (100% deelneming via Épavlis Holding B.V.).
Épavlis Temporary B.V. (100% deelneming via Épavlis Holding B.V.)
Épavlis Innovatie en Beheer B.V. (100% deelneming via Épavlis Holding B.V.)
Épavlis Beheer B.V. (100% deelneming via Épavlis Innovatie en Beheer B.V.)
Épavlis Centrum Vaassen B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed
B.V.)
Épavlis Ontwikkeling Oene B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed
B.V.)
Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed
B.V.)
Épavlis Brinklaan Heerde B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed
B.V.)
Épavlis Assenrade Hattem B.V. (100% deelneming via Épavlis Ontwikkeling Vastgoed
B.V.)
Proportioneel geconsolideerd:
Klaarbeek Planontwikkeling B.V. (50% deelneming).
VOF Bovenkamp II (33% deelneming).
VOF Assenrade (50% deelneming)
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden
tussen groepsmaatschappijen zijn geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op
intercompany-transacties zijn ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere
waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie
opgenomen groepsmaatschappijen zijn volledig uit zowel de balanswaardering, als het
groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van
het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
Samen accelereren
107

12.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Financiële instrumenten
Binnen het treasurybeleid van Triada dient het gebruik van financiële instrumenten ter
beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne beleggings-
en financieringsstatuut is het gebruik van rentederivaten toegestaan.
Financiële instrumenten omvatten bij Triada vorderingen, liquide middelen en
langlopende- en kortlopende schulden. Met ingang van 1 januari 2008 worden
financiële instrumenten bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief
direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden de financiële
instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is
van agio of disagio en direct toerekenbare kosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk
aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening
getroffen voor risico van oninbaarheid.
Triada maakt gebruik van interestderivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt
kostprijshedge accounting toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting
model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst-enverliesrekening
van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de
afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs
in de balans wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in
de balans is verwerkt, wordt het derivaat niet gewaardeerd. Dankzij het toepassen van het
kostprijshedge accounting model, wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in
RJ290.
Materiële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingprijs dan wel op lagere bedrijfswaarde, waarop afschrijvingen in mindering zijn
gebracht. De aanschafwaarde wordt bepaald door: de som van de stichtingskosten inclusief
grond en direct toerekenbare interne kosten en de rente op vreemd vermogen tijdens de
bouw, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Indien het in mindering gebrachte
onrendabele deel op complexen weer als rendabel kan worden aangemerkt, is dit als
zodanig verwerkt.
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een
waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van
vernieuwing.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke
verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de
waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren
of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er
geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden
direct in het resultaat verantwoord.
Voor de toelichting op de bedrijfswaarde wordt verwezen naar paragraaf 11.6.
108
Jaarverslag Triada 2011

Onroerende zaken in ontwikkeling
Dit betreft complexen in aanbouw die zijn gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende
kosten van de werkorganisatie uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering,
onder aftrek van bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten.
Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering, zijn de boekwaarde en de reële
waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan
behoren, betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van
de onroerende zaken in ontwikkeling, dan is de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en is
een voorziening getroffen onder de post voorziening onrendabele top. Ingenomen
grondposities zijn verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt
eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De verkopen onder voorwaarden kunnen worden aangemerkt als een ‘financieringstransactie’
voor Triada.
Financieringstransacties bij terugkoopplicht
De waardering van de ‘financieringstransacties’ (waarbij sprake is van een terugkoopplicht)
geschiedt tegen actuele waarde. Op t=0 wordt de boekwaarde vastgesteld op basis van de
taxatiewaarde bij verkoop minus de verstrekte kortingen. De actuele waarde wordt jaarlijks
vastgesteld (t=1) op basis van de WOZ-waarde van de woningen verkocht onder
voorwaarden. De jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de VOV woningen, alsmede
de terugkoopverplichting, wordt in de resultatenrekening verantwoord.
De ‘Materiële Vaste Activa verkopen onder voorwaarden’ worden voor 2011 voor het eerst
toegepast in de jaarrekening van Triada. Deze wijziging is als stelselwijziging aangemerkt.
De vergelijkende cijfers over 2010 zijn ook tegen actuele waarde verantwoord. De actuele
waardering van de woningen is exclusief de waarde van de in de woning aangebrachte
voorzieningen. Voor nieuwbouwwoningen verkocht onder voorwaarden geschiedt de
waardering bij oplevering (t=0) tegen de verkrijgingprijs van de koper. De waardering vanaf
t=1 voor de nieuwbouw woningen geschiedt eveneens tegen de actuele waarde (WOZ-
waarde). Op het moment van terugkoop wordt de woning door een onafhankelijke derde
getaxeerd.
Financieringstransacties bij terugkooprecht
Deze worden in de toelichting van de jaarrekening, onder de ‘niet uit de balans blijkende
rechten’ verantwoord.
Verloop VOV woningen
Triada heeft voor de boekjaren 2007, 2008 en 2009 woningen verkocht onder voorwaarden.
In de boekjaren voor 2007 en na 2009 heeft Triada alleen woningen verkocht op basis van
‘vrije verkoop’. In totaal zijn over de periode 2007 - 2009, 107 woningen verkocht onder
voorwaarden. Het verloopoverzicht in aantallen ziet er als volgt uit:
Samen accelereren
2011 2010
Stand per 1 januari 106 107
Verkoop onder voorwaarden 0 0
Terugkoop 1 1
Stand per 31 december 105 106
109

Conform de waarderingsgrondslagen ziet het verloopoverzicht van de woningen verkocht
onder voorwaarden er als volgt uit:
110
2011 2010
x € 1.000 x € 1.000
Actuele waarde per 1 januari 14.474 15.264
Mutaties boekjaar:
Verkoop onder voorwaarden 0 0
Terugkoop -128 -133
Waardemutatie -523 -657
Actuele waarde per 31 december ¹ 13.823 14.474
¹ (inclusief aangebrachte voorzieningen)
Condities VOV woningen:
2011 2010
* Aantal terugkoopplicht / terugkooprecht 104 / 1 105 / 1
* Aantal bestaand bezit/nieuwbouw 94 / 11 95 / 11
* Aantal teruggekochte VOV woningen 1 1
* Soort VOV:
Koopgarant 80 81
Kopen met korting 24 24
Koop Goedkoop (terugkooprecht) 1 1
* Resultaatdeling bij terugkoop (Triada – koper)
50% - 50% 94 95
33,33% - 66,67% 11 11
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd op basis
van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van
betekenis kan worden uitgeoefend, zijn gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode.
Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn
bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.
De netto vermogenswaarde is berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze
jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor
aanpassing aan deze grondslagen, is uitgegaan van de waarderinggrondslagen van de
betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto
vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Triada
in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming,
respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in
staat te stellen, is een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis
kan worden uitgeoefend zijn gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of, indien hiertoe aanleiding
bestaat, een lagere waarde.
Jaarverslag Triada 2011

Onderhanden Projecten
Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor
eigen rekening en risico bestemd voor verkoop, voor zover al verkocht. Waardering vindt
plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van
voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte
noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s. Uitgaven die verband
houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden
als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot
opbrengsten. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden
projecten, geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk
(percentage of completion method) per balansdatum. Vooruit ontvangen termijnen worden in
mindering gebracht op het desbetreffende onderhanden project. Indien het totaal van alle
onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder
de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo
vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
Voorraden
Voorraad Koopgarant woningen
De voorraad Koopgarant woningen bestaat uit teruggekochte woningen welke per
balansdatum nog niet verkocht zijn. De prijs van deze woningen wordt bepaald door een
onafhankelijke taxatie. De woningen worden gewaardeerd tegen de betaalde prijs bij
terugkoop.
Onverkochte woningen
Dit betreffen opgeleverde nieuwbouwwoningen welke nog niet verkocht zijn per
balansdatum. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.
Vorderingen
Huurdebiteuren en overige vorderingen
Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor
mogelijke oninbaarheid gebaseerd op interne schattingen.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s, met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Groepsvermogen en aandeel derden
Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen is gewaardeerd tegen het
bedrag van het netto belang in de desbetreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de
betreffende groepsmaatschappij een negatieve netto vermogenswaarde heeft, zijn de
negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan derden, tenzij deze
derdeaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan
te zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappijen wederom
positief is, zijn resultaten toegekend aan het aandeel derden.
Samen accelereren
111

Waarde ontwikkeling woningen verkocht onder voorwaarden
De actuele waarde van de woningen op basis van de WOZ waardering bedroeg over de
jaren:
Initiële taxatiewaarde totale portefeuille per 1-1-2010 is € 20.527(000) (exclusief verstrekte
kortingen van 25% bij verkoop onder voorwaarden).
Waardeontwikkeling over 2010: -4,28%
Waardeontwikkeling over 2011: -3,53%
VOV en winstbelasting:
Er zijn in het boekjaar 2011, alsmede in vergelijkend boekjaar 2010, geen woningen verkocht
onder voorwaarden. Voor 2011 is 1 woning teruggekocht vanuit de woningen verkocht onder
voorwaarden (2010: 1 woning teruggekocht). Doordat de VOV woningen in de commerciële
jaarrekening worden gewaardeerd tegen actuele waarde (verantwoord als financieringstransactie)
en de verkoop van deze woningen in de fiscale jaarrekening als
verkooptransactie wordt verantwoord, ontstaat er voor een deel een tijdelijk
waarderingsverschil (fiscaal is de verkooptransactie in het jaar van verkoop afgewikkeld).
De gevolgen voor de winstbelastingen zijn:
Belastingen 2010 (VPB bate): € 2.875
Belastingen 2011 (VPB bate): € 8.500
112
WOZ waarde
x €1.000
Waarde VOV woningen 2007 8.583
Waarde VOV woningen 2008 15.753
Waarde VOV woningen 2009 22.158
Waarde VOV woningen 2010 21.338
Waarde VOV woningen 2011 20.619
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd door in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en
verliezen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van
middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.
Voorzieningen zijn tegen nominale waarde opgenomen.
Jubilea
Vanaf boekjaar 2005 is de aangepaste richtlijn RJ271 (personeelsbeloningen) van
toepassing. Onder deze regeling dient een voorziening te worden gevormd voor uitgestelde
personeelsbeloningen zoals jubileumuitkeringen. De voorziening is opgenomen voor
verwachte lasten gedurende het dienstverband.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen is getroffen met behulp
van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en
verplichtingen en hun belastinggrondslag. Ook wanneer er sprake was van voorwaartse
verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -
verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende
belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet
vastgesteld.
Jaarverslag Triada 2011

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid, zijn alleen
gesaldeerd indien Triada daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen om op
netto basis af te rekenen.
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voorvloeien uit voorwaartse
verliescompensatie, zijn gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst
beschikbaar zal zijn, waarmee verliezen gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden
kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie
zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De latente belastingverplichtingen
die betrekking hebben op de waardering van de derivaten en afwaardering van de WOZ-
waarden zijn tevens gewaardeerd tegen nominale waarde. De overige belastinglatenties zijn
gewaardeerd tegen contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder
de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de
voorzieningen.
Onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw, zijn als
bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex
waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de
boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, is voor dit meerdere een
voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto
contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen
ontvangsten.
Langlopende schulden
Langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag
rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil
tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de
verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de
looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening is verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen
onder de kortlopende schulden.
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
De waardering van de terugkoopverplichting geschiedt tegen actuele waarde van de
materiële vaste activa gecorrigeerd met de verplichtingen als opgenomen in het VOV
contract.
Samen accelereren
2011 2010
x € 1.000 x € 1.000
Waarde per 1 januari 14.742 15.264
Waarde mutatie boekjaar -342 -389
Verkoop 0 0
Terugkoop -129 -133
Waarde per 31 december 14.271 14.742
113

Overige activa en passiva
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, zijn activa en passiva
gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij is op vorderingen, indien dit noodzakelijk was, een
voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en
extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn
gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders, aangaande verplichtingen
inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke
verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom
projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de
formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid daarvan het aanvragen van de
bouwvergunning onherroepelijk is.
12.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde
prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties zijn
verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar
zijn.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen
goederen zijn in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan:
Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met
betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper.
De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de
corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de
aanwending van die goederen.
Het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald.
Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de
corporatie gaan toevloeien.
De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden met
betrekking tot de transactie, op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald.
Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten zijn verwerkt naar rato van de
verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan de volgende
voorwaarden is voldaan:
Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald.
Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de
corporatie gaan toevloeien.
De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze
kan worden bepaald.
De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog gemaakt moeten worden om de
dienstverlening te voltooien op betrouwbare wijze kunnen worden bepaald.
114
Jaarverslag Triada 2011

Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening. Op
grond van de aard, omvang of het incidentele karakter zijn deze posten toegelicht. Hierdoor
wordt een goed inzicht gegeven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de
corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten zijn met het oog op de
analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang
afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten
Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Naast de
maximaal toegestane huurverhoging wordt sinds 2002 uitgegaan van een verhoging die in
relatie staat tot de inflatie. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximaal 1,3%.
Vergoedingen
De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en
diensten.
Verkoop onroerende zaken
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst
minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot
de verkochte huurwoningen. Winsten zijn verantwoord op het moment van levering
(passeren transportakte).
Onderhanden projecten
De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten
geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (percentage of
completion method) per balansdatum.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van de verkrijgings- of
vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode, op basis van de
geschatte economische levensduur.
Waardeveranderingen activa
De post waardeveranderingen wordt gevormd door in het verslagjaar ontstane
waardeverminderingen. Deze ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke
verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw. Daarnaast is het bestaande
bezit herberekend.
Personeelskosten
Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Triada heeft een pensioenregeling bij het SPW. Dit betreft een toegezegde pensioenregeling
bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de
pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde
pensioenregeling is verwerkt alsof er sprake is van een toegezegde bijdrageregeling.
Samen accelereren
115

Voor de pensioenregeling betaalt Triada op verplichte, contractuele of vrijwillige basis
premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van
premies heeft Triada geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling.
Triada heeft in geval van tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van
aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies zijn verantwoord
als personeelskosten, als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies zijn opgenomen
als overlopende activa, indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van
toekomstige betalingen.
De pensioenen van Triada zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de
Woningcorporaties (SPW). De regeling kan gekarakteriseerd worden als zogeheten
toegezegd pensioenregeling, waarbij de pensioenuitkering gebaseerd is op de lengte van het
dienstverband en het gemiddelde salaris van de werknemer gedurende dit dienstverband.
De pensioenregeling kan worden aangemerkt als een ‘multi-employer fund’. De Richtlijn voor
de Jaarverslaggeving 271 verlangt dat bepaalde informatie inzake toegezegde
pensioenregelingen wordt toegelicht in de jaarrekening. Met name het saldo van de met de
regeling samenhangende activa en passiva, dient in de balans opgenomen te worden als
een vordering of verplichting.
Het pensioenfonds heeft aangegeven dat zij niet in staat is om aan de deelnemende
ondernemingen de informatie te verschaffen die volgens RJ 271 noodzakelijk is inzake
toegezegde pensioenregelingen. Daarom is de regeling behandeld als toegezegde bijdragen
regeling en is de verschuldigde pensioenpremie over het boekjaar als pensioenlast in het
resultaat verantwoord. Ultimo 2011 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 101% (ultimo
2010: 104%).
Lasten onderhoud
Onder deze post zijn alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten aan onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de
werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, zijn verwerkt onder de niet uit de
balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud is te onderscheiden in kosten van derden en eigen
dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik en technische huurderving. In de winsten-verliesrekening
zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort
salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare
kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten zijn toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Deze kosten zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering.
Financiële baten en lasten
Het resultaat wordt gevormd door het saldo van enerzijds betaalde en ontvangen rente en
anderzijds rente toegerekend aan onroerende zaken in ontwikkeling. Voorts zijn
waardeverminderingen van de opbrengsten uit financiële activa en effecten onder deze post
verantwoord.
116
Jaarverslag Triada 2011

Rentebaten en rentelasten zijn tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten is
rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Triada is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Triada heeft geen
significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere
zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Waardeveranderingen financiële vaste activa
Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen van de terugkoopverplichting uit hoofde
van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Vennootschapsbelasting
De belastingen over het resultaat zijn berekend over het resultaat voor belastingen in de
winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen
uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en
vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens is rekening
gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Deze post is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.
12.7 Grondslagen kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt
het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed
hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en
posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden
beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het
kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering, zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot
mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest
(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa
worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende
verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen, zijn opgenomen onder
de kasstroom uit operationele activiteiten.
Samen accelereren
117

12.8 Toelichting op de geconsolideerde balans
Vaste activa
1 Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema weergegeven.
(x € 1.000)
118
Onroerende
zaken in
exploitatie
Onroerende
zaken in
ontwikkeling
Onroerende
zaken
verkocht
onder voorwaarden
4
Onroerende
en roerende
zaken ten
dienste van
de
exploitatie
1 januari 2011
Verkrijgingprijzen 328.103 12.989 0 20.612 361.704
Actuele waarde
Cumulatieve afboeking
0 0 14.474 0 14.474
bedrijfswaarde -36.045 -3.422
0 0 -39.467
Cumulatieve afschrijvingen -63.863 0 0 -5.843 -69.706
Boekwaarden 228.195 9.567 14.474 14.769 267.005
Mutaties 2011
Investeringen 11.753 12.554 0 465 24.772
Desinvesteringen -469 -232 -128 -36 -865
Afschrijvingen -8.925 0 0 -798 -9.723
Waardeverminderingen 13.170 -1.729 0 0 11.441
Overboeking nieuwbouw
Waardemutatie verkoop onder
928 -928 0 0 0
voorwaarden
0
0 -523
0 -523
Totaal mutaties 16.457 9.665 -651 -369 25.102
31 december 2011
Verkrijgingprijzen 340.315 23.935 0 21.041 385.291
Actuele waarde
Cumulatieve afboeking
0 0 13.823 0 13.823
bedrijfswaarde -22.875 -4.703
0 0 -27.578
Cumulatieve afschrijvingen -72.788 0 0 -6.641 -79.429
Boekwaarden 244.652 19.232 13.823 14.400 292.107
De investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling bestaan uit de projecten die dit jaar
een aanvang hebben gekregen, of van projecten die wij verder aan het ontwikkelen zijn.
Een toelichting op deze projecten is gegeven in de paragraaf 4.1.
4 De Materiële Vaste Activa Verkocht onder voorwaarden betreft een stelselwijziging. Deze is in de jaarrekening 2011
opgenomen en met terugwerkende kracht ook in de vergelijkende cijfers 2010 aangepast.
Totaal
Jaarverslag Triada 2011

Afschrijvingstermijnen
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
Grond geen afschrijvingen
Stichtingskosten lineair 50 jaar
Garages lineair 50 jaar
Bedrijfsruimten lineair 50 jaar
Eigen kantoorpand lineair 50 jaar
Installaties lineair 25 jaar
Personenauto’s lineair 5 jaar minus restwaarde
Bedrijfswagens lineair 8 jaar minus restwaarde
Kantoormeubilair lineair 10 jaar
Soft- en hardware lineair 5 jaar
Het bezit van Triada is ongeacht welke gebeurtenis op het juiste niveau verzekerd. De activa
zijn verzekerd tegen brand en stormschade 5 , de waarde wordt jaarlijks aangepast.
De verzekering is zo opgebouwd dat Triada per gebeurtenis verzekerd is.
De actuele waarde van het juridische bezit voor de Wet Onroerende Zaak belasting op
waardepeildatum 1 januari 2011 is € 1.237 mln. (1 januari 2010 € 1.277 mln.). Het onroerend
goed (exclusief de woningen verkocht onder voorwaarden) is grotendeels gefinancierd met
kapitaalmarktleningen onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie (woningen, garages en
bedrijfsruimten) bedraagt per 31 december 2011 € 390 miljoen (ultimo 2010: € 358 miljoen).
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is ten opzichte van het voorgaande verslagjaar
toegenomen met een bedrag van € 32 miljoen. Voor een analyse van de bedrijfswaarde
wordt verwezen naar paragraaf 11.6.
2 Financiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema weergegeven.
Samen accelereren
(x € 1.000)
Latente belastingvordering
1 januari 2011
Boekwaarden 8.213
Mutaties boekjaar
Mutatie door stelselwijziging vanuit verkopen
onder voorwaarden
31 december 2011
-248
-118
Boekwaarden 7.847
5 Dit met uitzondering van de ‘Materiële Vaste activa Verkocht onder voorwaarden’. De verzekeringen alsmede de Onroerende
Zaak Belasting zijn niet voor rekening en risico van Triada.
119

Latente belastingvordering
De latente belastingvordering heeft betrekking op in toekomstige jaren te verrekenen
vennootschapsbelasting in verband met de fiscaal lagere waardering per 1 januari 2008 van
de opgenomen leningen en vorderingen die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie.
Vlottende activa
3 Onderhanden projecten
De onderhanden projecten hebben betrekking op al verkochte nieuwbouwwoningen van de
projecten: ‘Brinklaan Heerde’, ‘Assenrade Hattem’ en ‘Bovenkamp Heerde’. De post
onderhanden projecten is als volgt te specificeren:
(x € 1.000)
120
2011 2010
Projectkosten 2.075 0
Gerealiseerde winst 893 0
Gedeclareerde termijnen -2.908 0
Totaal onderhanden projecten 60 0
4 Voorraden
De mutaties in de voorraad zijn in het volgende schema weergegeven.
(x € 1.000)
Voorraad
1 januari 2011
Boekwaarden 143
Mutatie boekjaar 1.310
31 december 2011
Boekwaarden 1.453
De mutatie over het boekjaar bestaat uit: een verkochte woning welke in 2010 was
teruggekocht op basis van verkopen onder voorwaarden, 3 opgeleverde
nieuwbouwwoningen vanuit het project ‘Oene-Noord’, onderhanden werken betreffende de
projecten: ‘Assenrade Hattem’ en ‘Bovenkamp Heerde’.
Jaarverslag Triada 2011

Vorderingen
Samen accelereren
(x € 1.000)
2011 2010
5 Huurdebiteuren
Achterstand 219 243
Vooruitbetaald -163 -161
Huurdebiteuren overige 11 18
WSNP 69 62
Overige regelingen 70 58
206 220
Af: voorziening voor dubieuze debiteuren -166 -174
Totaal huurdebiteuren 40 46
De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd:
Achterstand tot en met een maand 30 31
Achterstand tot en met twee maanden 11 20
Achterstand tot en met drie maanden 6 13
Achterstand van meer dan drie maanden 172 179
Totaal huurachterstand 219 243
De achterstand, uitgedrukt in % van de jaarhuur, bedraagt per ultimo 2011 0,79 % (2010:
0,85%).
Mutatieoverzicht voorziening dubieuze debiteuren:
Balans 1 januari 174 70
Mutatie 2011 -8 104
Balans 31 december 166 174
6 Overige vorderingen en overlopende activa
Vertrokken huurders 129 117
Overige vorderingen 1.275 920
Leningen u/g 0 2.035
Totaal overige vorderingen 1.404 3.072
De lening aan Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV heeft een kortlopend karakter. De
rentevergoeding bedroeg 5%. Voor deze lening is een voorziening getroffen.
121

122
(x € 1.000)
2011 2010
7 Liquide middelen
Direct opvraagbaar:
Kas 2 1
Bank, rekening courant en huurrekening 7.326 4.444
Op termijn uitgezet:
Deposito’s 12.530 5.280
Totaal liquide middelen 19.858 9.725
Triada beschikt over een kredietfaciliteit in rekening courant bij de ABN AMRO Bank tot
een maximum van € 2.000.000. Hiervoor zijn geen zekerheden afgegeven. Het in
deposito’s vastgelegde bedrag is ter dekking van de negatieve marktwaarde van de
derivaten.
Passiva
Groepsvermogen
8 Overige reserves
Het verloop van de overige reserves is als volgt:
Stand per 1 januari 57.348 53.552
Resultaat boekjaar 16.227 3.796
Stand per 31 december 73.575 57.348
Van het resultaat boekjaar heeft in 2011 € 180.228 (2010: € 201.000) betrekking op de
stelselwijziging als doorgevoerd met betrekking tot de materiële vaste activa verkocht
onder voorwaarden. In de overige reserves per 31 december 2011 is een bedrag groot
€ 9 miljoen begrepen, dat betrekking heeft op het verschil tussen de waarde van de
VOV-woningen en de oorspronkelijke boekwaarde van de woningen op het moment dat
deze juridisch zijn overgedragen aan de kopers.
9 Egalisatierekening
Besluit Woongebonden Subsidies
Stand per 1 januari 0 41
Toevoegingen 0 0
Vrijval ten gunste van de exploitatie -0 -41
Stand per 31 december 0 0
Jaarverslag Triada 2011

10 Voorzieningen
Samen accelereren
(x € 1.000)
2011 2010
Voorziening Jubilea
Stand per 1 januari 55 55
Mutaties boekjaar:
Dotatie 0 0
Vrijval -4 0
Stand per 31 december 51 55
Latente belastingverplichting
Stand per 1 januari 9.577 2.109
Mutatie Boekjaar -2.779 3.850
Stelselwijziging Materiële Vaste activa verkocht onder
voorwaarden -163 3.618
Stand per 31 december
6.635 9.577
De latente belastingverplichting heeft betrekking op in toekomstige jaren te betalen
vennootschapsbelasting, in verband met de fiscaal lagere waardering van de fiscale
afwaardering van de WOZ- waarden en een fiscaal lagere waardering van de materiële
vaste activa verkopen onder voorwaarden.
Onrendabele investeringen nieuwbouw
Stand per 1 januari 174 0
Mutatie boekjaar: 16 174
Stand per 31 december
190 174
Totaal per 31 december
6.876 9.806
123

11 Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
124
(x € 1.000)
2011 2010
Saldo per 1 januari 199.290 195.829
Opnamen 29.750 8.500
Aflossingen -2.508 -2.409
Eindaflossingen -7.916 -2.630
Leningen o/g per 31 december 218.616 199.290
Aflossing lening komend boekjaar -1.666 -2.508
Subtotaal 216.950 196.782
Van de langlopende schulden bedraagt het schuldrestant langer dan vijf jaar € 197 miljoen.
Het gemiddelde rentepercentage over de uitstaande leningen bedraagt 4,39% (in 2010
4,47%).
Reële waarde
De reële waarde van de leningen berekend tegen contante waarde van de kasstromen,
bedraagt per 31 december 2011 € 213 miljoen (ultimo 2010 € 184 miljoen), gerekend met
5,25% rente (ultimo 2010 5,25%).
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Saldo per 1 januari 14.742 15.264
Waardemutaties -471 -522
Saldo per 31 december 14.271 14.742
Waarborgsommen
Saldo per 1 januari 2 2
Mutaties 0 0
Saldo per 31 december 2 2
Totaal 231.223 211.526
Jaarverslag Triada 2011

Kortlopende schulden
Samen accelereren
(x € 1.000)
2011 2010
12 Schulden aan leveranciers
Crediteuren 4.109 2.454
Nog te ontvangen facturen 127 62
Totaal 4.236 2.516
13 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting 1.291 673
Sociale lasten 68 67
Loonheffing 247 245
Vennootschapsbelasting -83 -81
Totaal 1.523 904
14 Overige schulden
Vakantiedagenverplichting 126 101
Huurtoeslag 161 167
Overige transitorische posten 3.383 3.329
Totaal overige schulden 3.670 3.597
125

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
De leningen onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben
een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het
risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers
over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW
verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose geen
beroep te doen op deze obligoverplichting. De obligoverplichting bedraagt per 31-12-2011
€ 8.126.000 (31-12-2010 € 8.187.000)
Huur- en leaseverplichtingen
Triada heeft leaseverplichtingen jegens derden van print- en kopieerapparatuur voor circa
€ 30.000 per jaar. Deze overeenkomst heeft als expiratiedatum 1 maart 2012.
Verder heeft Triada een huurovereenkomst afgesloten tot en met 31 mei 2014 voor circa
€ 6.000 per jaar voor het huren van een ruimte ten behoeve van de vaklieden in Hattem.
Borgstelling / Bankgaranties
Per 31 december 2011 zijn er voor € 25.449 aan bankgaranties verstrekt.
Woningen verkocht onder voorwaarden
Voor Triada is er in 2008 (07-01-2008) 1 woning verkocht onder voorwaarden, waarbij
sprake is van een terugkooprecht (Koop-Goedkoop). Als de koper van deze woning zijn
woning te koop aanbiedt, dan wordt Triada als eerste rechtmatige koper aangemerkt.
In 2010 is besloten om de ‘Koopgarant’-constructie niet meer aan te bieden. Door de
terugkoopplicht die deze koopvariant kenmerkt, ontstaat er voor Triada een verplichting en
een zeker risico naar de toekomst. Tot en met 2009 zijn 106 woningen verkocht waarvoor
een terugkoopverplichting geldt. De waarde van deze verplichting op basis van
oorspronkelijke verkoopprijs is ruim € 14 miljoen. Indien er door omstandigheden massaal
woningen aan ons worden aangeboden, kan dit onvoorziene problemen en risico’s
opleveren. Door het niet meer aanbieden van de ‘Koopgarant’-constructie, is er bewust voor
gekozen om het risico niet onverantwoord op te laten lopen.
Ultimo 2011 zijn er 104 woningen waar een terugkoopverplichting voor geldt.
Voor de woningen verkocht onder voorwaarden zijn de aangebrachte voorzieningen,
waarvoor een terugkoopverplichting geldt gewaardeerd op:
31 december 2010 € 1.689.603
31 december 2011 € 1.664.603
Verbonden partijen
Met de meeste van haar deelnemingen heeft Triada naast haar aandelenbelang ook een
zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor verhuur) en/of
diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn
gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn
overeengekomen.
126
Jaarverslag Triada 2011

Fiscale eenheid omzetbelasting
Triada maakt samen met Épavlis Holding BV, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, Épavlis
Brinklaan Heerde BV en Épavlis Oene BV deel uit van een fiscale eenheid voor de
omzetbelasting. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale
eenheid.
Wet Keten Aansprakelijkheid
Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de wet
ketenaansprakelijkheid toe bij investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat
een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort.
Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe.
Fiscale eenheid vennootschapsbelasting
Triada maakt samen met Épavlis Temporary BV, Épavlis Innovatie & Beheer BV, Épavlis
Beheer BV, Épavlis Holding BV, Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, Épavlis Centrum
Vaassen BV, Épavlis Ontwikkeling Oene BV, Épavlis Bovenkamp Heerde BV, Épavlis
Brinklaan Heerde BV en Épavlis Assenrade BV deel uit van een fiscale eenheid voor de
heffing van de vennootschapsbelasting. Triada is hoofdelijk aansprakelijk voor de
belastingschulden van de fiscale eenheid.
Renteswaps
Triada heeft zes afgesloten SWAP contracten, deze hebben op 31 december 2011 een
gezamenlijke negatieve marktwaarde van € 15.791.000.
Renteswaps
Begindatum
Samen accelereren
Einddatum
Hoofdsom
(x € 1.000)
Te betalen
%
Marktwaarde
( x € 1.000)
1 02-05-2007 02-05-2018 12.000 3,8200 -1.490
2 01-06-2007 03-06-2019 12.000 3,8750 -1.627
3 02-07-2007 01-07-2022 12.000 3,9250 -1.869
4 02-07-2007 01-07-2021 12.000 3,9600 -1.826
5 02-11-2009 01-11-2040 10.000 4,8675 -4.810
6 01-09-2010 03-09-2035 10.000 4,9200 -4.169
Totaal 68.000 -15.791
Aangegane verplichtingen nieuwbouw
De aangegane verplichtingen ten aanzien van de nieuwbouw bedraagt ultimo 2011 ongeveer
€ 3,2 miljoen (2010: € 11,9 miljoen).
127

12.9 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten
128
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
18.731 18.591 18.270
9.547 9.526 9.380
Jaarrekening
2011
7.013 7.017 6.936
Jaarrekening 2011 Begroting 2011 Jaarrekening 2010
Begroting
2011
Gemeente Heerde
Gemeente Epe
Gemeente Hattem
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
15 Huren
Woningen en woongebouwen 34.479 34.310 33.827
Onroerende goederen niet zijnde woningen 812 824 759
Subtotaal
35.291 35.134 34.586
Derving wegens leegstand -145 -90 -90
Gewenningsbijdrage -53 -51 -65
Herstructureringsleegstand -92 0 0
Totaal huren 35.001 34.993 34.431
De huren zijn gewijzigd als gevolg van (alle bedragen x € 1.000):
Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging: € 432
In exploitatie nemen van nieuw bezit: € 25
Verhoging bij woningverbeteringen en aanpassing tot streefhuur bij mutatie: € 326
Verkoop en sloop van woningen: € 78 (negatief)
De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2011 voor woningen en woongebouwen bedroeg
1,3%.
De huurverhoging van de onroerende zaken, niet zijnde woningen, bedroeg 1,3% of
aanpassing volgens overeenkomst.
Geografische onderverdeling netto
huuropbrengsten
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
Gemeente Heerde 9.547 9.526 9.380
Gemeente Epe 18.731 18.591 18.270
Gemeente Hattem 7.013 7.017 6.936
35.291 35.134 34.586
Jaarverslag Triada 2011

Bedrijfsopbrengsten
Samen accelereren
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
16 Vergoedingen
Overige vergoedingen, levering en diensten 666 750 705
Derving wegens leegstand -2 -3 0
Totaal vergoedingen 664 747 705
17 Wijzigingen in voorraden /
onderhanden werk
Dit betreft wijzigingen in voorraden /
onderhanden werk van de verbindingen:
VOF Bovenkamp II, VOF Assenrade en
Épavlis Brinklaan Heerde BV 974 0 0
18 Overheidsbijdragen
Jaarlijkse bijdrage BWS-subsidies 0 0 41
Bijdragen woningaanpassingen
gehandicapten 0 0 0
Totaal overheidsbijdragen 0 0 41
19 Verkoop onroerende zaken
Verkoop woningen bestaand bezit 3.228 3.252 3.380
Verkoop woningen nieuwbouw 0 41 0
Totaal verkoop onroerende zaken 3.228 3.293 3.380
20 Overige bedrijfsopbrengsten
Doorbelaste uren eigen dienst 766 642 692
Doorbelaste uren projecten 470 450 460
Doorbelaste kosten makelaar 84 84 84
Administratie- en bemiddelingskosten 13 16 13
Bijdrage woonwagenbeheer 3 0 3
Restitutie omzetbelasting 1.601 0 16
Totaal overige bedrijfsopbrengsten 2.937 1.192 1.268
129

Bedrijfslasten
130
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
21 Afschrijvingen op materiële vaste
activa
Afschrijving onroerende zaken in exploitatie 8.925 8.762 8.655
Afschrijving onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie 798 826 792
Totaal afschrijvingen op materiële vaste
activa
9.723 9.588 9.447
22 Waardeveranderingen materiële vaste
activa
Onroerende zaken in exploitatie -12.977 0 -8.322
Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden (stelselwijziging) 522 0 657
Onroerende zaken in ontwikkeling 1.270 3.137 3.455
Totaal waardeveranderingen materiële
vaste activa
-11.185 3.137 -4.210
Onrendabele investeringen
De per 31 december in de geconsolideerde balans opgenomen onrendabele investeringen
in activa in ontwikkeling zijn als volgt te specificeren:
Jonasweg Vaassen 65
Kulturhus Oene 16
Oene Noord -313
Brinklaan II Heerde -112
Assenrade 913
Bovenkamp 511
Totaal 1.080
Hiervan is de geconsolideerde balans per 31 december 2011 verantwoord onder:
In mindering op materiële vaste activa in
ontwikkeling (debetzijde balans) 1.080
Voorziening voor onrendabele
investeringen (creditzijde balans) 190
Totaal 1.270
23 Personeelskosten
Lonen en salarissen 4.850 4.611 4.822
Sociale lasten 600 571 556
Pensioenlasten 849 862 834
Totaal personeelskosten 6.299 6.044 6.212
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
24 Lasten onderhoud
Klachtenonderhoud 1.584 1.571 1.559
Mutatieonderhoud 456 716 481
Technische huurderving 74 67 82
Inkoop klein materiaal 216 245 251
Onderhoudslasten (niet cyclisch) 2.330 2.599 2.373
Onderhoudslasten (cyclisch) 4.650 6.033 6.329
Totaal lasten onderhoud 6.980 8.632 8.702
25 Overige bedrijfslasten
Beheerskosten
Personeelskosten 387 463 380
Huisvestingskosten 359 385 473
Kosten Raad van Commissarissen 72 89 74
Automatiseringskosten 416 439 367
Juridische bijstand en advieskosten 390 385 259
Kantoorkosten 203 221 203
Digitaal tekenen 86 90 50
Communicatiekosten 169 202 142
Overige algemene kosten 479 430 485
Subtotaal beheerskosten 2.561 2.704 2.433
Heffingen
Belastingen 1.951 1.850 1.808
Verzekeringen 102 109 108
Contributie Landelijke Federatie 61 64 62
Subtotaal heffingen 2.114 2.023 1.978
Overige bedrijfslasten
Servicekosten 895 885 853
Kosten herstructurering 0 0 48
Leefbaarheid 165 218 172
Projectontwikkeling 0 0 11
Energielabeling 0 0 14
Vogelaarheffing 410 402 400
Afwaardering lening Épavlis Ontwikkeling
Vastgoed BV 2.147 0 0
Diverse bedrijfslasten 563 395 669
Subtotaal overige bedrijfslasten 4.180 1.900 2.167
Totaal overige bedrijfslasten 8.855 6.627 6.578
131

Honoraria accountant
Ondernemingen die behoren tot de categorie “grote rechtspersonen” dienen voortaan in de
toelichting bij de jaarrekening de honoraria van de accountantsorganisatie te vermelden.
Deze verplichting vloeit voort uit implementatie in de Nederlandse wetgeving van EU
richtlijn 2006/43/EG. Het wetsartikel 382a in BW2 Titel 9 is in het staatsblad van
27 juni 2008 gepubliceerd en treedt op deze datum in werking. In het boekjaar zijn de
volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht onder
de post juridische bijstand en advieskosten:
(x € 1.000) 2011 2010
Controle van de jaarrekening 64 69
Andere controle opdrachten 5 5
Fiscale adviesdiensten 0 10
Andere niet-controle diensten 29 31
Totaal conform de geconsolideerde jaarrekening 98 115
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Triada en de in de
consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en
externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties)
Financiële baten en lasten
132
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
26 Rentebaten en soortgelijke
opbrengsten
Opbrengsten financiële activa 0 1 2
Rentebaten 301 0 393
Totaal rentebaten en soortgelijke
opbrengsten
301 1 395
Waardeveranderingen financiële vaste
activa
Mutaties terugkoopverplichting woningen
verkocht onder voorwaarden
(stelselwijziging) 342 0 389
Totaal waardeveranderingen financiële
vaste activa
342 0 389
27 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende schulden 9.074 9.853 8.730
Borgstellingvergoeding, provisie en advies 63 48 56
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 9.137 9.901 8.786
In 2011 is geen rente geactiveerd; in 2010 was dit € 162.000.
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
28 Vennootschapsbelasting
Acute vennootschapsbelasting
deelnemingen 6 -129 934 -27
Vennootschapsbelasting voorgaande jaren 75 0 0
Mutatie latenties -2.535 0 1.325
Totaal belastingen -2.589 934 1.298
6 De correctie op de vennootschapsbelasting binnen de fiscale eenheid voor de deelneming vindt plaats in de
bepaling van het belastbaar bedrag. Zie hier voor Hoofdstuk 11.5 ‘Vennootschapsbelasting’.
133

134
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
Enkelvoudige balans
en winst-
en-verliesrekening
per 31 december 2011
135

13. Jaarrekening (enkelvoudig)
Balans Triada per 31 december 2011
136
(x € 1.000)
Activa 2011 2010
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie 244.652 228.195
Onroerende zaken in ontwikkeling 10.696 4.517
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 13.823 14.474
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 14.396 14.762
Financiële vaste activa (1)
283.567 261.948
Latente belastingvordering 7.779 8.187
Vlottende activa
7.779 8.187
Voorraden 143 143
Vorderingen
Huurdebiteuren 40 46
Overige vorderingen (2) 2.629 5.758
Overlopende activa 12.001 5.292
Liquide middelen (3) 18.292 9.514
33.105 20.753
Totaal 324.451 290.888
Noot: Waar nodig zijn omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een
toelichting wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder algemeen
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
(x € 1.000)
Passiva 2011 2010
Eigen vermogen (4)
Overige reserves 73.575 57.348
Voorzieningen (5)
Deelnemingen 278 439
Voorziening jubilea 51 55
Latente belastingverplichting 6.635 9.578
Onrendabele investeringen nieuwbouw 2.276 2.511
9.240 12.583
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen 216.950 196.782
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 14.271 14.742
Waarborgsommen 2 2
231.223 211.526
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 1.666 2.507
Schulden aan leveranciers (6) 3.635 2.481
Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.365 843
Overige schulden (7) 3.747 3.600
10.413 9.431
Totaal 324.451 290.888
Noot: Waar nodig zijn omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een
toelichting wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder algemeen.
137

13.1 Winst-en-verliesrekening (enkelvoudig)
138
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
Bedrijfsopbrengsten
Huren 35.001 34.993 34.431
Vergoedingen 664 747 705
Overheidsbijdragen 0 0 41
Verkoop onroerende zaken 3.228 3.252 3.380
Overige bedrijfsopbrengsten 2.937 1.192 1.268
Som der bedrijfsopbrengsten 41.830 40.184 39.825
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste
activa 9.720 9.588 9.437
Waardeveranderingen materiële
vaste activa -11.185 3.137 -4.210
Personeelskosten 6.299 6.044 6.212
Lasten onderhoud 6.980 8.632 8.702
Overige bedrijfslasten (8) 8.693 6.627 6.483
Som der bedrijfslasten 20.507 34.028 26.624
Bedrijfsresultaat 21.323 6.156 13.201
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke
opbrengsten (9) 1.015 1 437
Waardeveranderingen financiële
vaste activa 342 0 389
Rentelasten en soortgelijke
kosten (10) 9.152 9.901 8.786
Resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening voor
belastingen 13.528 -3.744 5.241
Resultaat deelnemingen 161 41 -120
Vennootschapsbelasting -2.538 934 1.325
Resultaat uit gewone
bedrijfsuitoefening na belastingen 16.227 -4.637 3.796
Jaarverslag Triada 2011

13.2 Toelichting op de enkelvoudige balans en de winst-enverliesrekening
Algemeen
Regelgeving
De jaarverslaglegging van toegelaten instellingen dient te voldoen aan de eisen zoals deze
zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit is in principe BW2
Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander
heeft geleid tot een specifieke richtlijn (RJ645) van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In
deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening
opgenomen en zijn voor de sector specifieke verslaggeving- voorschriften
geformuleerd.
Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor (cumulatieve) winsten of
vermogensvermeerderingen, waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan
worden bewerkstelligd.
13.3 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige
balans
Vaste activa
1 Financiële vaste activa
De financiële vaste activa betreft een latente belasting vordering.
1 januari 2011
Samen accelereren
2011
(x € 1.000)
2010
Boekwaarden 8.187 2.084
Mutaties
Toevoegingen 269 2.662
Aflossingen / vrijval -559 -244
Stelselwijziging 7 -118 3.685
Totaal mutaties -408 6.103
31 december 2011
Boekwaarden 7.779 8.187
7 Betreft stelselwijziging inzake Materiële Vaste activa verkocht onder voorwaarden
139

Vlottende activa
2 Vorderingen
De leningen van totaal € 4,2 miljoen zijn verstrekt aan Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV. De
rentevergoeding van deze leningen bedraagt 5%. Hier is € 2,1 miljoen in mindering gebracht
in verband met mogelijke oninbaarheid van een gedeelte van de vordering.
3 Liquide middelen
Direct opvraagbaar:
Kas 2 1
ABN AMRO bank, rekening courant en huurrekening 5.760 4.233
Op termijn uitgezet:
Deposito’s 12.530 5.280
Totaal liquide middelen 18.292 9.514
Passiva
Eigen vermogen
4 Overige reserves
Het verloop van de overige reserves is als volgt:
Stand per 1 januari 57.348 53.552
Resultaat boekjaar 16.227 3.796
Stand per 31 december 73.575 57.348
Van het resultaat boekjaar heeft voor 2011 € 180.228 (2010: € 201.000) betrekking op de
stelselwijziging als doorgevoerd m.b.t. de materiële vaste activa verkocht onder
voorwaarden.
140
2011
(x € 1.000)
2010
Overige vorderingen:
Vertrokken huurders 129 117
Overige vorderingen 437 813
Leningen u/g 2.063 4.828
Totaal overige Debiteuren 2.629 5.758
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
(x € 1.000)
Passiva 2011 2010
5 Voorzieningen
Deelnemingen
Stand per 1 januari 439 319
Resultaat deelnemingen -161 120
Stand per 31 december 278 439
De voorziening voor deelnemingen heeft betrekking op het aandeel van Triada in de
negatieve netto vermogenswaarde van deelnemingen. Dit resultaat bestaat uit de
volgende posten:
Specificatie resultaat deelnemingen
Klaarbeek Planontwikkeling BV -188 -4
Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV -207 -43
Épavlis Temporary BV 0 0
Épavlis Innovatie & Beheer BV -85 -12
Épavlis Holding BV -11 -25
Épavlis Bovenkamp Heerde BV -63 0
Épavlis Brinklaan Heerde BV -116 -17
Épavlis Ontwikkeling Oene BV -19 -3
Épavlis Centrum Vaassen BV 0 -1
Épavlis Assenrade Hattem BV -42 -1
Épavlis Beheer BV 0 0
VOF Bovenkamp II 183 -5
VOF Assenrade 709 -9
Totaal resultaat deelneming 161 -120
Voorziening jubilea
Stand per 1 januari 55 55
Mutaties boekjaar:
Dotatie 0 0
Vrijval 4 0
Stand per 31 december 51 55
Latente belastingverplichting
Stand per 1 januari
Mutaties boekjaar:
9.578 2.109
Mutaties -2.780 3.851
Stelselwijziging materiële vaste activa verkocht onder
voorwaarden
-163 3.618
Stand per 31 december 6.635 9.578
141

142
(x € 1.000)
Passiva 2011 2010
Onrendabele investeringen nieuwbouw
Stand per 1 januari 2.511 0
Mutaties boekjaar:
Dotatie 0 2.511
Vrijval 235 0
Stand per 31 december 2.276 2.511
Kortlopende schulden
6 Schulden aan leveranciers
Crediteuren 3.506 2.419
Nog te ontvangen facturen 129 62
Totaal schulden aan leveranciers 3.635 2.481
7 Overige schulden
Vakantiedagenverplichting 126 101
Huurtoeslag 161 167
Transitorische rente 3.463 3.327
Overige transitorische posten -3 5
Totaal overige schulden 3.747 3.600
Jaarverslag Triada 2011

13.4 Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige
winst-en-verliesrekening
Bedrijfslasten
Samen accelereren
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
8 Overige bedrijfslasten
Beheerskosten
Personeelskosten 387 463 380
Huisvestingskosten 359 385 473
Kosten Raad van Commissarissen 72 89 74
Automatiseringskosten 416 439 367
Juridische bijstand en advieskosten 390 385 259
Kantoorkosten 203 221 203
Digitaal tekenen 85 90 50
Communicatiekosten 169 202 142
Overige algemene kosten 479 430 485
Subtotaal beheerskosten 2.560 2.704 2.433
Heffingen
Belastingen 1.951 1.850 1.808
Verzekeringen 102 109 109
Contributie Landelijke Federatie 61 64 62
Subtotaal heffingen 2.114 2.023 1.979
Overige bedrijfslasten
Servicekosten 895 885 853
Kosten herstructurering 0 0 48
Leefbaarheid 165 218 171
Projectontwikkeling 0 0 11
Energielabeling 0 0 14
Vogelaarheffing 410 402 400
Afwaardering lening Épavlis
Ontwikkeling Vastgoed BV 2.147 0 0
Diverse bedrijfslasten 402 395 574
Subtotaal overige bedrijfslasten 4.019 1.900 2.071
8.693 6.627 6.483
143

Financiële baten en lasten
144
Jaarrekening
2011
Begroting
2011
(x € 1.000)
Jaarrekening
2010
9 Rentebaten en soortgelijke
opbrengsten
Opbrengsten van financiële activa 0 1 2
Rentebaten 1.015 0 435
Totaal rentebaten 1.015 1 437
10 Rentelasten
Rente langlopende schulden 9.087 9.853 8.730
Borgstellingvergoeding, provisie en
advies 65 48 56
Totaal rentelasten 9.152 9.901 8.786
Jaarverslag Triada 2011

14. Kengetallen (geconsolideerd)
Ultimo boekjaar en exploitatie 2011 2010 2009 2008 2007
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie
1. Woningen 6.484 6.518 6.556 6.556 6.478
2. Garages 485 485 477 479 427
3. Bedrijfsruimten 21 20 19 19 19
4. Overige verhuureenheden 12 13 13 13 13
Totaal 7.002 7.036 7.065 7.067 6.937
Gemiddelde waarde per woning x € 1.000
Boekwaarde per woning 38 35 34 35 33
Waarde OZB per woning 191 196 198 195 181
Bedrijfswaarde per woning 60 55 54 53 47
Mutaties in het woningbezit
Aantal opgeleverd 6 0 57 121 220
Aantal aangekocht 1 0 4 1 0
Aantal verkocht 25 22 23 43 55
Aantal samengevoegd 0 1 6 1 0
Aantal gesloopt 16 15 32 0 14
Aantal woningen naar huurprijsklasse
Goedkoop < € 361,66 1.053 1.135 1.284 1.383 1.461
Betaalbaar ≥ € 361,66 en < € 554,76 4.749 4.795 4.822 4.827 4.755
Duur tot huurtoeslaggrens ≥ € 554,76 en
587 502 373 284 160
< € 652,52
Duur boven huurtoeslaggrens ≥ € 652,52 95 86 77 62 62
Percentage maximaal redelijke huur 64,5 63,7 63,0 62,2 61,6
Kwaliteit
Aantal reparatieverzoeken per woning 1,07 1,14 1,06 1,02 1,00
Kosten dagelijks onderhoud per woning 261 212 211 166 195
Kosten mutatieonderhoud per woning 98 106 105 109 135
Kosten planmatig onderhoud per woning 717 912 806 1.119 1.354
Totaal kosten onderhoud per woning 1.076 1.335 1.222 1.474 1.764
Prijs / kwaliteitverhouding
Gemiddelde huur per woning 447 436 426 410 396
Gemiddeld aantal punten per woning 148 148 148 146 147
Gemiddelde puntprijs per woning 3,02 2,94 2,88 2,81 2,69
Het verhuren van woningen
Toewijzingen bestaande voorraad 310 361 371 413 429
Toewijzingen nieuwbouw 45 6 9 62 139
Huurachterstand zittende huurders 0,79% 0,85% 0,73% 0,75% 0,70%
Huurderving wegens leegstand 0,41% 0,26% 0,49% 0,43% 0,39%
Samen accelereren
145

Ultimo boekjaar en exploitatie 2011 2010 2009 2008 2007
Individuele huurtoeslag
Aantal huurders huurtoeslag 1.007 1.062 1.137 1.225 1.311
Percentage huurtoeslag aanvragers 15,53% 16,29% 17,34% 18,46% 20,24%
Financiële continuïteit
Solvabiliteit 22,79% 19,90% 20,83% 25,07% 25,01%
Liquiditeit (current ratio) 2,06 1,36 0,97 0,70 0,49
Rentabiliteit groepsvermogen 22,06% 6,62% 26,32% 8,96% 20,25%
Rentabiliteit vreemd vermogen 4,21% 4,46% 4,40% 4,52% 4,23%
Rentabiliteit totaal vermogen 7,06% 4,82% -1,88% 5,19% 8,01%
Renteresultaat in % van het eigen
vermogen 11,01% 15,10% 16,88% 18,79% 18,48%
Interne financiering per woning 4.272 4.819 4.501 6.013 6.064
Cashflow per woning 3.550 2.632 -416 1.207 2.168
Balans winst- en verliesrekening (per
woning)
Materiële vaste activa in exploitatie 37.732 35.010 34.004 35.390 32.538
Langlopende schulden 33.459 30.191 29.503 29.377 26.498
Groepsvermogen 11.347 8.829 8.168 10.318 9.507
Totale huuropbrengst per woning 5.398 5.282 5.113 4.855 4.726
Personeelskosten 971 953 881 824 854
Afschrijving 1.500 1.449 1.415 474 458
Overige bedrijfslasten 1.366 1.009 1.106 1.202 1.057
Renteresultaat 1.363 1.287 1.262 1.284 1.111
Groepsresultaat 2.503 613 -2,150 924 1.925
Personeelsbezetting (fte)
Directie 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Directiesecretariaat en ondersteunende
diensten 1,3 1,8 6,1 4,0 5,0
Sector Bestuursdiensten 10,1 10,3 7,6 7,6 6,1
Sector Bedrijfsdiensten 15,5 14,6 22,1 22,5 26,5
Sector Woondiensten 14,8 14,8 28,2 24,7 27,7
Sector Vastgoedbeheer 21,5 21,5 0,00 0,00 0,00
Subtotaal 65,2 65,0 66,0 60,8 67,3
Projectontwikkeling vastgoed 4,0 5,0 5,0 2,0 4,0
Eigen onderhoudsdienst 9,0 9,0 9,0 9,0 9,0
Totaal 78,2 79,0 80,0 71,8 80,3
Aantal woningen per fte 82,9 82,5 82,0 91,3 80,7
146
Jaarverslag Triada 2011

15. Ondertekening
15.1 Ondertekening Raad van Commissarissen
De heer mr. B. Feijen Mevrouw drs. N.M. de Hoog-Kleijwegt
voorzitter vicevoorzitter
De heer ir. J.H.A. Driessen MGM De heer J. Huizing MSc MBA
lid lid
De heer ir. C. de Blok
lid
Samen accelereren
147

15.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
148
Jaarverslag Triada 2011

Samen accelereren
149

15.3 Verklaring van het Bestuur
Verklaring van het bestuur
Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting
Op grond van het voorgaande menen wij te kunnen stellen, dat Triada een actieve bijdrage
levert aan de volkshuisvesting in de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Het bestuur
verklaart dan ook een adequate invulling te hebben gegeven aan het uitgangspunt uitsluitend
werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting zoals is omschreven in artikel 11 van
het Besluit Beheer Sociale Huursector en alle uitgaven te hebben gedaan in het belang van
de volkshuisvesting.
Administratie
De administratie geschiedde door medewerkers van Triada, evenals de samenstelling van
jaarverslag en jaarrekening 2011. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2011 is
verricht door Ernst & Young Accountants LLP, die de controleverklaring van de
onafhankelijke accountant heeft afgegeven.
Heerde, 22 mei 2012
Het bestuur van Triada
drs. H.J.H. van de Ven
directeur-bestuurder
150
Jaarverslag Triada 2011

16. Bijlagen
16.1 Bijlage 1: Algemene gegevens
WOONSTICHTING TRIADA
Bezoekadres: Eperweg 61, 8181 EV HEERDE
Postadres: Postbus 56, 8180 AB HEERDE
Telefoon: 0578 - 676666
Telefax: 0578 - 676667
E-mail: info@triada.nl
Website: www.triada.nl
Instellingen waar Triada geregistreerd staat:
Register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken Oost Nederland. Dossiernummer: S 08027485
Aedes, vereniging van woningcorporaties te Hilversum. Voor leden van Lidmaatschapsnummer 1238
Aedes is de Aedescode van kracht. Deze is in 2006 geactualiseerd.
De kwaliteitseisen uit deze code zijn verbonden met het lidmaatschap van
Aedes. Triada heeft deze code ook in 2009 nageleefd
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te Naarden Nummer L0309
Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te Huizen. Dossiernummer L0309
Nationaal Register Volkshuisvestingsinstelling (NRV) te Huizen. Nummer 1238
Wet Persoonsregistratie bij de Registratiekamer te Rijswijk. Nummer P 0003770
Triada is in 2001 ontstaan uit een fusie tussen drie corporaties, in gemeenten Hattem, Heerde en Epe.
Fusiedrager was Beter Wonen uit Hattem, opgericht op 30 mei 1913. De drie gemeenten vormen nu het
aaneengesloten werkgebied van Triada, met de Veluwe bossen aan de westkant en de IJssel aan de oostkant
van dit werkgebied. Wij hebben enkel activiteiten ontwikkeld binnen het statutair vastgestelde werkgebied.
Triada neemt deel aan / is lid van:
Regio Regio Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband van de gemeenten Elburg, Ermelo,
Noord-Veluwe Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten. Deze gemeenten werken samen aan de
ontwikkeling van een gebied waarin het goed leven, wonen, werken en recreëren is. De
activiteiten richten zich op verschillende terreinen van overheidszorg, zoals ruimtelijke
ordening en volkshuisvesting, welzijn, gezondheid, economie en milieu. De Regio biedt
gemeenten een solide basis voor duurzame en vrijwillige samenwerking, met het doel om
gezamenlijk taken efficiënter uit te voeren, kosten te besparen en een sterkere positie in te
nemen. De gemeenten Hattem, Heerde en Epe nemen voor bepaalde taken ook deel aan de
samenwerking in Regio Noord-Veluwe. Maatschappelijke, sociaaleconomische en
demografische ontwikkelingen voltrekken zich steeds meer op grotere schaal. Taken en
behoeften waar een gebied als de Noord-Veluwe in moet voorzien, vragen om een actieve
strategische visieontwikkeling op regionale schaal. Regio Noord-Veluwe ontwikkelt samen met
de gemeenten strategische visies en programma’s voor het gebied, zoals de ontwikkeling van
een regionale structuurvisie en een regionaal uitvoeringsprogramma.
Regionale De regionale woningmarkt Noord-Veluwe is een samenwerkingsverband op het gebied van
woningmarkt woonruimteverdeling, van de gemeenten Elburg, Epe, Ermelo, Hattem, Harderwijk, Heerde,
Noord-Veluwe Nunspeet en Oldebroek en Putten. De deelnemende corporaties zijn: UWoon, Omnia Wonen,
deltaWonen, woningstichting Putten en Triada.
Samen accelereren
151

KWP KWP (Kwalitatief WoonProgramma) van Provincie Gelderland geeft per regio aan welke
Provincie bouwvolumes en welke kwaliteit woningen er tot 2015 moeten worden gerealiseerd. Het
Gelderland KWP2 is het inmiddels geactualiseerde resultaat van intergemeentelijk overleg op ambtelijk en
bestuurlijk niveau waar ook Triada en andere corporaties hun bijdrage aan leveren. Triada
heeft zich samen met gemeenten Hattem, Heerde en Epe gecommitteerd aan het behalen van
de doelstellingen voor de eigen regio.
152
Jaarverslag Triada 2011

16.2 Bijlage 2: Organogram
Samen accelereren
153

16.3 Bijlage 3: Verbindingen met andere rechtspersonen
Triada heeft verbindingen met een aantal rechtspersonen in de vorm van een BV of een
V.O.F. Op 17 juni 2009 is de BV-structuur van Triada aangepast door de oprichting van
Épavlis Bovenkamp Heerde B.V., Épavlis Centrum Vaassen B.V., Épavlis Oene B.V.,
Épavlis Brinklaan Heerde B.V., Épavlis Beheer B.V. en Épavlis Assenrade Hattem B.V.
Daarnaast heeft Triada in 2009 een 33% belang verworven in de V.O.F. Bovenkamp II en
een 50% belang in de V.O.F. Assenrade.
In bijgaand overzicht is te zien dat deze nevenactiviteiten een nauwe relatie hebben met de
kernactiviteiten van Triada. Immers alle activiteiten van deze rechtspersonen houden
verband met het realiseren van huisvesting voor de doelgroepen van beleid, zoals genoemd
in de doelstelling van Triada, alsmede het verder vormgeven in innovatieve ontwikkelingen
en het beheren van niet zijnde woongebouwen. De resultaten van deze verbindingen zijn
verwerkt in de geconsolideerde balans en resultatenrekening.
Ultimo 2011 hadden de verbindingen geen personeel in dienst.
Organogram rechtspersonen
154
Epavlis Temporary
BV
50%
Klaarbeek
Planontwikkeling Epe
BV
100%
Epavlis
Centrum
Vaassen BV
Woonstichting Triada
100%
100%
Epavlis Holding BV
100%
Epavlis
Ontwikkeling
Vastgoed BV
100%
Epavlis
Ontwikkeling
Oene BV
100%
100%
Epavlis
Bovenkamp
Heerde BV
33%
Bovenkamp II
VoF
Epavlis Innovatie &
Beheer BV
100%
Epavlis
Brinklaan
Heerde BV
100%
Epavlis
Beheer BV
100%
Epavlis
Assenrade
Hattem BV
50%
Assenrade
VoF
Jaarverslag Triada 2011

Épavlis Holding BV
► Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999
► Aandeelhouder: Woonstichting Triada
► Doel:
1. De vennootschap heeft ten doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de
vervreemding van onroerende en overige goederen, alsmede het verstrekken van
zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk
ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband
staat.
2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van,
het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere
ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van
zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de
vennootschap in een groep is verbonden.
3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de
ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden.
4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het
nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 4.500 aandelen van € 21
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 900 aandelen van € 21
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 112.761 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 499.600 voordelig
Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
► Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999
► Aandeelhouder: Épavlis Holding BV
► Doel:
1. De vennootschap heeft ten doel de verkrijging, het bezit, het beheer en de
vervreemding van onroerende- en overige goederen, alsmede het verstrekken van
zekerheden voor schulden van vennootschappen, waarin zij rechtstreeks of middellijk
ten minste de helft van de aandelen houdt en voorts al hetgeen daarmee in verband
staat.
2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van,
het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere
ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van
zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de
vennootschap in een groep is verbonden.
3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de
ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden.
4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het
nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 4.500 aandelen van € 21
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 900 aandelen van € 21
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 364.357 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 595.816 voordelig
Samen accelereren
155

Épavlis Temporary BV
► Oprichtingsdatum: 29 mei 2008
► Aandeelhouder: Épavlis Holding BV
► Doel:
1. Het (tijdelijk) onderbrengen van vastgoed en vastgoed gerelateerde activiteiten
waarbij de eindbestemming nog naderhand wordt bepaald.
2. Het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen,
administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van goederen.
3. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere
ondernemingen.
4. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en
anderen.
5. Het uitvoeren van en het verlenen van medewerking aan de uitvoering van
pensioenregelingen en lijfrenteovereenkomsten.
6. Het sluiten van overeenkomsten waarbij de vennootschap zich als borg of hoofdelijk
medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot
zekerheidsstelling voor een schuld van een ander verbindt.
7. Het verrichten van alle handelingen, welke in de ruimste zin verband kunnen houden
met of het bevorderlijk kunnen zijn voor een van de sub 1 tot en met 6 omschreven
doeleinden.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld in 90.000 aandelen van € 1
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld in 18.000 aandelen van € 1
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 16.853 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 151 nadelig
Épavlis Innovatie en Beheer BV
► Oprichtingsdatum: 17 juni 2008
► Aandeelhouder: Épavlis Holding BV
► Doel:
Het ontwikkelen, in stand houden en exploiteren van een door inzet van ICT gemakkelijk
toegankelijke informatie- en expertiseomgeving. Doelstelling is om met toepassing van
ICT een woon- en leefomgeving te realiseren waarin mensen zo lang mogelijk
verantwoord, zelfstandig kunnen functioneren en volwaardig in de maatschappij kunnen
participeren.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld in 9.000 aandelen van € 10
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld in 1.800 aandelen van € 10
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 180.112 negatief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 85.169 nadelig
156
Jaarverslag Triada 2011

Klaarbeek Planontwikkeling Epe BV
► Oprichtingsdatum: 27 oktober 1999
► Aandeelhouders: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV, 50% aandeelhouder
(15 prioriteitsaandelen en 435 gewone aandelen) en Render & Holt Planontwikkeling BV,
50% aandeelhouder (15 prioriteitsaandelen en 435 gewone aandelen)
► Doel:
1. De vennootschap heeft ten doel de ontwikkeling van projecten in de
registergoederensfeer en verwerving van opties en het aangaan van koopcontracten
en hetgeen verder de doelstelling kan bevorderen, alles in de ruimste zin van het
woord.
2. Onder het doel der vennootschap is mede begrepen het oprichten en verwerven van,
het deelnemen in, het samenwerken met en het voeren van de directie over andere
ondernemingen, alsmede het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van
zekerheden, van andere ondernemingen, met name die waarmee de vennootschap in
een groep is verbonden.
3. Binnen haar doel kan de vennootschap al datgene verrichten wat met dit doel in de
ruimste zin verband houdt zowel voor eigen rekening, als voor rekening van derden.
4. De vennootschap is bevoegd tot het verstrekken van leningen met het oog op het
nemen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 94.500 verdeeld over 500 prioriteitsaandelen van € 21 en
4.000 gewone aandelen van € 21
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.900 verdeeld over 30 prioriteitsaandelen van € 21
en 870 gewone aandelen van € 21
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 472.118 negatief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 376.771 nadelig
Épavlis Centrum Vaassen BV
► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009
► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
► Doel:
1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren,
verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en
bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met
anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden.
2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere
ondernemingen.
3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en
anderen.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van
€ 1
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 15.774 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 399 nadelig
Samen accelereren
157

Épavlis Ontwikkeling Oene BV
► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009
► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
► Doel:
1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren,
verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en
bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met
anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden.
2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere
ondernemingen.
3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en
anderen.
Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van
€ 1
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 5.159 negatief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 18.946 nadelig
Épavlis Bovenkamp Heerde BV
► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009
► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
► Doel:
1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren,
verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en
bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met
anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden.
2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere
ondernemingen.
3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en
anderen.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van
€ 1
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 129.061 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 119.735 voordelig
158
Jaarverslag Triada 2011

Épavlis Brinklaan Heerde BV
► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009
► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
► Doel:
1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren,
verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en
bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met
anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden.
2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere
ondernemingen.
3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en
anderen.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van
€ 1
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 32.489 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 34.832 voordelig
In het resultaat is inbegrepen € 150.455 winst op onderhanden projecten van het
project Brinklaan (met betrekking tot verkochte huurwoningen aan Triada). Deze
winst is in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening van Triada
geëlimineerd.
Épavlis Assenrade Hattem BV
► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009
► Aandeelhouder: Épavlis Ontwikkeling Vastgoed BV
► Doel:
1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren,
verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en
bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met
anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden.
2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere
ondernemingen.
3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en
anderen.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van
€ 1
Eigen vermogen per 31 december 2010: € 678.761 positief
Jaarresultaat 2010 na belastingen: € 667.589 voordelig
Samen accelereren
159

Épavlis Beheer BV
► Oprichtingsdatum: 17 juni 2009
► Aandeelhouder: Épavlis Innovatie en Beheer BV
► Doel:
1. Het ontwikkelen, alsmede het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren,
verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en
bezwaren van onroerende zaken en andere goederen, al dan niet tezamen met
anderen en zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden.
2. Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere
ondernemingen.
3. Het voorzien in de behoefte aan financieringsmiddelen van groepsmaatschappijen en
anderen.
► Financiële gegevens:
Maatschappelijk kapitaal: € 90.000 verdeeld over 90.000 gewone aandelen van € 1
Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000 verdeeld over 18.000 gewone aandelen van
€ 1
Eigen vermogen per 31 december 2011: € 16.691 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 210 nadelig
V.O.F. Bovenkamp II
► Oprichtingsdatum: 25 mei 2007
► Vennoten: Épavlis Bovenkamp Heerde B.V. te Heerde (33% aandeel, toetreding per 30
september 2009), Zwolle Summit II B.V. te Hoevelaken (33% aandeel) en Bimo
Bovenkamp B.V. te Harderwijk (33% aandeel).
► Doel:
Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren
van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten,
één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten
samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel
verband houdt of daartoe bevorderlijk is.
► Financiële gegevens:
Kapitaal per 31 december 2011: € 556.000 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 608.000 voordelig
160
Jaarverslag Triada 2011

V.O.F. Assenrade
► Oprichtingsdatum: 11 december 2009
► Vennoten: Épavlis Assenrade Hattem B.V. te Heerde (50% aandeel) en Bouwfonds
Ontwikkeling B.V. te Hoevelaken (50% aandeel).
► Doel:
Het voor rekening en risico van de vennootschap ontwikkelen, verkopen en realiseren
van het project alsmede het verdelen van het financiële resultaat tussen de vennoten,
één en ander zoals omschreven in de tussen de vennoten gesloten
samenwerkingsovereenkomst en overigens al datgene te doen wat met dit doel
verband houdt of daartoe bevorderlijk is.
► Financiële gegevens:
Kapitaal per 31 december 2011: € 1.429.000 positief
Jaarresultaat 2011 na belastingen: € 1.418.000 voordelig
Samen accelereren
161