REsUltAAt

jaarverslag 

vesteda 

groep

portefeuille afbouw tot 28.000 

kwaliteit en stijging van waarde 

strategie verder verfijnd, model 

resultaat 14,7 procent op eigen v 

afgelopen zes jaar

eenheden, toename van 

tot circa € 4,5 mrd. 

portefeuille aangepast 

ermogen hoogst van

jaarverslag vesteda groep 2006

Inhoud 

Kerncijfers | 5 

Profiel | 6 

Bestuurlijke gegevens | 9 

Juridische structuur | 10 

Definities portefeuille-indeling | 13 

Bericht van de Raad van Commissarissen | 14 

Corporate Governance | 17 

verslag van de directie | 1 

Inleiding | 1 

Ontwikkelingen woningmarkt | 1 

Ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt | 35 

Strategie Vesteda Groep | 36 

Implementatie strategie in verslagjaar | 44 

Mutaties in vastgoedportefeuille | 49 

Exploitatiekosten en managementlasten | 56 

Externe financiering | 56 

Resultaten | 58 

Uitkering aan beleggers | 60 

Investor relations | 60 

Deelnemingen | 61 

Personeel en organisatie | 61 

Vooruitzichten | 66 

Noten | 7 

Bijlage 1: objectgegevens exploitatieportefeuille | 73 

Bijlage 2: historie Vesteda | 78 

Bijlage 3: richtlijnen transparantie ivbn | 79 

Bijlage 4: begrippenlijst | 80 

financiële overzichten vesteda groep 2006 | 83 

Ten geleide | 83 

Grondslagen | 84 

Samengevoegde balans per 31 december 2006 | 88 

Samengevoegde winst-en-verliesrekening over 2006 | 89 

Samengevoegd kasstroomoverzicht over 2006 | 90 

Toelichtingen op de samengevoegde overzichten | 91 

Voorstel uitkering aan beleggers | 95 

Accountantsverklaring | 96 

jaarrekening vesteda groep bv 2006 | 99 



Geconsolideerde balans per 31 december 2006 | 10 

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2006 | 103 

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2006 | 104 

Toelichtingen op de geconsolideerde overzichten | 105 

Vennootschappelijke balans per 31 december 2006 | 107 

jaarverslag vesteda groep 2006 | Inhoud

Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening over 2006 | 108 

Toelichtingen op de vennootschappelijke overzichten | 109 

overige gegevens vesteda groep bv 2006 | 113 

Statutaire regeling winstbestemming | 113 

Voorstel resultaatbestemming | 113 

Accountantsverklaring | 114 

financiële overzichten vesteda woningen 2006 | 117 



Balans per 31 december 2006 | 1 

Winst-en-verliesrekening over 2006 | 1 3 

Kasstroomoverzicht over 2006 | 1 3 

Toelichtingen | 1 4 

Voorstel uitkering aan beleggers | 1 7 

Accountantsverklaring | 1 8 

verslag vesteda project bv 2006 (bijlage) 

Bij het Jaarverslag Vesteda Groep 006 is het verslag Vesteda Project bv 006 bijgevoegd. 

Dit verslag geeft inzicht in de doelstelling, strategie en in het verslagjaar verrichte activiteiten 

van deze vennootschap. 

Profiel | 5 

Doelstelling | 6 

Bestuur | 7 

Strategie | 9 

Beheer en exploitatie door Vesteda Groep | 13 

Verslag van marktontwikkelingen | 14 

Opgeleverde projecten | 14 

Projecten in uitvoeringsfase | 18 

Projecten in voorbereidingsfase | 6 

Projecten in ontwikkelingsfase | 33 

Gebiedsontwikkelingen | 38 

Personeel en organisatie | 4 

Resultaat | 43 

Vooruitzichten | 44 

Kwaliteit is te huur | 47 

Inhoud 3

Woningen 

aantallen, ultimo jaar 

Totale portefeuille 

bedragen x € 1 mln. ultimo jaar 

Resultaat op eigen vermogen 

percentage van eigen vermogen primo 

ongerealiseerd resultaat 

gerealiseerd resultaat 

Intrinsieke waarde 

per aandeel/participatie, € 

uitgekeerd aan beleggers 

na uitkering aan beleggers (ultimo jaar) 

E≠ect van financiering op resultaat 

voor toelichting zie pagina 58 

leverage 

totaal resultaat zonder leverage 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 

4.000 

3.000 

2.000 

1.000 

0 

15 

10 

5 

0 

48.201 

45.849 

40.684 

38.070 

35.904 

33.474 

31.122 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 

3.685 

3.832 

3.997 

4.056 4.067 4.084 4.106 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 

12,5 

6,2 

6,3 

14,8 

8,0 

6,8 

19,2 

11,5 

7,7 

12,4 

5,3 

7,1 

1998 1999 2000 2001 

120 

110 

0 

126,01 

12,24 

113,77 

11,9 11,7 11,7 

4,8 4,8 4,8 

7,1 6,9 6,9 

2002 2003 2004 

12,80 

114,43 

12,60 

115,08 

12,40 

116,08 

2001 2002 2003 2004 

10 

0 

127,23 

127,68 

128,48 

11,9 11,7 11,7 

2,4 

9,5 

2,5 2,5 

9,2 9,2 

2002 2003 2004 

29.276 

2005 

4.230 

2005 

13,6 

7,1 

6,5 

2005 

131,83 

13,60 

118,23 

2005 

13,6 

3,1 

10,5 

2005 

27.990 

2006 

4.482 

2006 

14,7 

9,7 

5,0 

2006 

135,59 

9,28 

126,31 

2006 

14,7 

3,4 

11,3 

2006

Kerncijfers 

2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 

Eenheden 

ultimo jaar, in exploitatie 

aantal woningen 27.990 29.276 31.122 33.474 35.904 38.070 40.684 45.849 48.201 

aantal m commercieel 41.725 36.098 40.791 36.960 37.266 34.594 35.630 35.587 35.394 

Balans 

ultimo jaar, bedragen x 1 mln. € € € € € € € € € 

totale portefeuille 4.482 4.230 4.106 4.084 4.067 4.056 3.997 3.832 3.685 

eigen vermogen 3.158 2.956 2.902 2.892 2.861 2.845 4.006 3.849 4.021 

balanstotaal 4.619 4.356 4.323 4.288 4.250 4.204 4.110 3.966 4.126 

Bezettingsgraad 

ultimo jaar, over aantal woningen % % % % % % % % % 

exploitatieportefeuille 96,8 96,4 97,4 98,4 98,7 98,7 99,0 98,6 97,3 

Resultaat 

bedragen x 1 mln. € € € € € € € € € 

gerealiseerd resultaat 149 188 197 196 201 199 297 274 235 

ongerealiseerd resultaat 285 206 138 137 136 149 441 321 231 

totaal resultaat 434 394 335 333 337 348 738 595 466 

Resultaat op eigen vermogen 

in % eigen vermogen, primo % % % % % % % % % 

gerealiseerd resultaat 5,0 6,5 6,9 6,9 7,1 7,1 7,7 6,8 6,3 

ongerealiseerd resultaat 9,7 7,1 4,8 4,8 4,8 5,3 11,5 8,0 6,2 

totaal resultaat 14,7 13,6 11,7 11,7 11,9 12,4 19,2 14,8 12,5 

Resultaat per aandeel 

per aandeel/participatie € € € € € € 

gerealiseerd resultaat 5,95 7,50 7,88 7,84 8,05 7,96 

ongerealiseerd resultaat 11,41 8,24 5,52 5,48 5,42 5,96 

totaal resultaat 17,36 15,74 13,40 13,32 13,47 13,92 

Intrinsieke waarde per aandeel 

per aandeel/participatie € € € € € € 

primo 118,23 116,08 115,08 114,43 113,77 112,09 

ultimo, voor uitkering 135,59 131,83 128,48 127,68 127,23 126,01 

uitkering aan beleggers -9,28* -13,60 -12,40 -12,60 -12,80 -12,24 

ultimo, na uitkering 126,31 118,23 116,08 115,08 114,43 113,77 

Deze kerncijfers hebben betrekking op Vesteda Groep. Eind 001 vond een herstructurering plaats, die met terugwerkende kracht vanaf begin 001 is doorgevoerd. 

In de kerncijfers wordt tot en met 000 onder Vesteda Groep verstaan de samenvoeging van Holding Vesteda bv en de portefeuille die Holding Vesteda bv 

beheerde. Vanaf 001 wordt onder Vesteda Groep verstaan Vesteda Groep bv, de portefeuille die Vesteda Groep bv beheert en Vesteda Project bv. 

* toegekend, inclusief € 4,08 per aandeel / participatie uit te keren in april 007 

Kerncijfers 5

Profiel 

Vesteda ontwikkelt, financiert, verhuurt, beheert en verkoopt woningen en woonconcepten. Daar- 

mee bouwt Vesteda voortdurend aan de kwaliteit van zijn woningportefeuille, die is ondergebracht 

in een eigen beleggingsfonds. Met dit fonds biedt Vesteda vastgoedbeleggers toegang tot de 

Nederlandse woningmarkt. Met de comfortabele tot luxe woningen voorziet Vesteda huishoudens 

in hun kwalitatieve woonbehoefte. Vesteda is dus een ondernemend vastgoedbeleggingsfonds, 

actief in de vastgoedsector ‘wonen’. Met een omvang van circa 8.000 woningen en een waarde 

van circa € 4,5 mrd. is Vesteda het grootste Nederlandse woningbeleggingsfonds. 

Vesteda richt zich op de hogere huursector; deze begint bij een huurprijs van € 600 per maand. Het 

zijn met name de kleine huishoudens die klant zijn bij Vesteda: vijftigplussers, alleenstaanden en 

tweeverdieners. Vesteda biedt hen comfortabel, zorgeloos wonen met oog voor detail en design. 

Daartoe ontwikkelt Vesteda moderne en duurzame appartementen en woningen in en rond de 

Nederlandse steden. 

Als organisatie is Vesteda onderscheidend door zijn eigen projectontwikkeling. Deze activiteiten 

zijn ondergebracht in Vesteda Project bv, het projectontwikkelbedrijf binnen Vesteda Groep. Vesteda 

Project bv is zowel actief in de gebieds- als de projectontwikkeling. Door participatie in gebieds- 

ontwikkeling oefent Vesteda invloed uit op de kwaliteit van de stedelijke omgeving en openbare 

ruimte. Als projectontwikkelaar heeft Vesteda controle op de functionaliteit, rentabiliteit en vorm- 

geving van de projecten. Vesteda Project bv zorgt zo voor een doorlopende productie van hoog- 

waardige woningen en woonconcepten, die grotendeels zijn bestemd voor de vastgoedportefeuille 

van Vesteda Groep en in beperkte mate voor de koopmarkt. 

Ook is Vesteda onderscheidend door zijn eigen vastgoedmanagement. Voor de verhuur en het 

beheer van zijn woningen heeft Vesteda een eigen organisatie. Vanuit centrumlocaties in belangrijke 

stedelijke gebieden zorgen de zes vestigingen, onder de naam Vesteda Woongalerie, voor verhuur, 

voor persoonlijk klantcontact tijdens de huurperiode en voor de opbouw van merkbekendheid. 

Vesteda is niet-beursgenoteerd. Aandeelhouders in Vesteda zijn institutionele beleggers, met name 

verzekeraars en pensioenfondsen. Zij beleggen in het woningfonds van Vesteda en zijn naar rato 

ook eigenaar van Vesteda Groep bv en Vesteda Project bv. Door integratie van projectontwikkeling 

en property-management heeft Vesteda voor een belegger een ondernemend karakter. Beleggingen 

in woningen zijn interessant in verband met de lage volatiliteit van de waardeontwikkeling, het 

aantrekkelijke en vrijwel risicoloze cashrendement en de lage correlatie met andere beleggings- 

categorieën. De jaarlijkse indexatie van de huurcontracten vormt een bescherming tegen inflatie. 

Door gebruik te maken van vreemd vermogen optimaliseert Vesteda het rendement voor zijn aan- 

deelhouder. Vesteda zorgt zo voor een langetermijnoutperformance van de roz/ipd-benchmark, 

met behoud van het defensieve en diversifiërende karakter van direct vastgoed. 

Bij Vesteda Groep werken ruim 350 medewerkers in een jonge en dynamische organisatie. Research 

en marktonderzoek staan aan de basis van het beleggings-, aan- en verkoopbeleid. De organisatie 

is resultaatgericht, in termen van klanttevredenheid én rendement. 

6 jaarverslag vesteda groep 2006 | Vesteda in profiel 

Vastgoedbeleggingsfonds in ‘wonen’ 

Hogere huursector 

Eigen projectontwikkeling 

Eigen vastgoedmanagement 

Voor institutionele beleggers 

Resultaatgedreven organisatie 

Y Object Het Paleis, gelegen in het Chassépark 

in centrum Breda, in exploitatie genomen 

in het verslagjaar.

Bestuurlijke gegevens 

Z Raad van Commissarissen en directie voor 

het hoofdkantoor van Vesteda, Maastricht, 

15 februari 007. V.l.n.r.: Huub Smeets, Frits van 

der Togt, Frans Corpeleijn, Jan Doets, Dick de 

Beus, Onno Breur en Pieter van den Berg. 

Raad van Commissarissen 

F.H.J. (Frans) Boons ra (66), voorzitter (tot en met juni 2006) 

Nederlandse nationaliteit. Voormalig President Raad van Bestuur Vado Beheer. Benoemd als lid en 

voorzitter in 1998. Afgetreden als voorzitter en uitgetreden uit de Raad van Commissarissen 

per 1 juli 2006 na een zittingstermijn van twee maal vier jaar. 

Mr. W.F.Th. (Frans) Corpeleijn (58), voorzitter (vanaf juli 2006) 

Nederlandse nationaliteit. Advocaat Stibbe. Benoemd als lid per januari 2002. 

Herbenoemd per januari 2006. Benoemd als voorzitter per juli 2006. 

P.S. (Pieter) van den Berg ra (60) 

Nederlandse nationaliteit. Voormalig directeur-controller en directie-adviseur pggm. Benoemd per 

april 2002. Herbenoemd per april 2006. 

Drs. D.J. (Dick) de Beus (60) 

Nederlandse nationaliteit. Voormalig voorzitter hoofddirectie pggm. Benoemd per juli 2006. 

Ir. J.D. (Jan) Doets (62) 

Nederlandse nationaliteit. Voormalig ceo ing Real Estate. Benoemd per januari 2002. 

Herbenoemd per januari 2006. 

Ultimo verslagjaar was één positie van lid van de Raad van Commissarissen vacant. 

Statutaire directie 

In augustus 006 is het bestuursmodel van de statutaire directie van Vesteda Groep veranderd, 

waarbij de directievoorzitter – conform ceo-model – eindverantwoordelijk is geworden. 

Mr. H.C.F. (Huub) Smeets (59), directievoorzitter / ceo 

Nederlandse nationaliteit. Directielid vanaf januari 2000. Directievoorzitter vanaf november 2003. 

ceo vanaf augustus 2006. Aandachtsgebieden* strategie, projecten binnenstedelijke ontwikkeling, 

personeel & organisatie, corporate communicatie, investor relations, buitenlandoriëntatie. 

O. (Onno) Breur (56), directeur 

Nederlandse nationaliteit. Directielid vanaf juli 2004. Aandachtsgebieden* assetmanagement, 

dispositie, productontwikkeling, klantrelaties, facility, buitenlandoriëntatie. 

F.H. (Frits) van der Togt ra(54), directeur 

Nederlandse nationaliteit. Directielid vanaf februari 2000. Aandachtsgebieden* financiën, 

informatievoorziening, juridische zaken, property-management, investor relations. 

* Aandachtsgebieden directieleden: per 1 januari 007 zijn de aandachtgebieden onder de statutaire directie 

herverdeeld. Voor Strategie en Investor relations zijn dan alle drie de directeuren verantwoordelijk. De overige 

aandachtgebieden worden als volgt herverdeeld: Huub Smeets: acquisitie en projectontwikkeling, corporate 

communicatie, personeel en organisatie, juridische zaken; Frits van der Togt: assetmanagement, business 

development, financiële administratie, control, funding, informatievoorziening, fiscale zaken; Onno Breur: 

property-management, projectmarketing, research/marktonderzoek, productontwikkeling, facility, dispositie, 

buitenlandoriëntatie. 

Bestuurlijke gegevens 9

Juridische structuur 

Centraal in Vesteda Groep staat Vesteda Groep bv, verantwoordelijk voor het management van 

Vesteda. Beleggers nemen hierin rechtstreeks deel. De zeggenschap is in Vesteda Groep bv geconso- 

lideerd. Vesteda Groep bv wordt bestuurd door drie statutaire directeuren en kent een Raad van 

Commissarissen. 

In Vesteda Project bv zijn de projectontwikkelactiviteiten van Vesteda Groep ondergebracht. Dit zijn 

activiteiten waarvan het niet is toegestaan dat die door een fiscale beleggingsinstelling in de zin van 

artikel 8 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 worden uitgevoerd. Vesteda Groep bv is statutair 

directeur van Vesteda Project bv. 

In Vesteda Groep is een Fiscale beleggingsinstelling (Fbi) ondergebracht. Holding drf bv (drf staat 

voor Dutch Residential Fund) vormt met haar vier dochtervennootschappen drf i bv, drf ii bv, drf 

iii bv en drf iv bv een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en is met ingang van 1 januari 

00 aangemerkt als Fbi, in de zin van artikel 8 Wet op de vennootschapsbelasting 1969.* Op een 

dergelijke beleggingsinstelling is het nultarief voor de vennootschapsbelasting van toepassing. De 

directie van Holding drf bv vormt een ‘personele unie’ met de directie van Vesteda Groep bv, het- 

geen wil zeggen dat dezelfde personen hier dezelfde functies vervullen. 

Het vastgoed in exploitatie en de daarbij behorende rechten en plichten zijn ondergebracht in 

Vesteda Woningen, een fonds voor gemene rekening dat niet zelfstandig belastingplichtig is voor de 

heffing van vennootschapsbelasting. Een fonds voor gemene rekening is geen juridische entiteit, 

maar een vermogen waarin ter collectieve belegging goederen zijn opgenomen om de participatie- 

houders in de opbrengst daarvan te doen delen. Aan een fonds voor gemene rekening zijn een 

beheerder en één of meerdere bewaarders verbonden. Vesteda Groep bv is beheerder van Vesteda 

Woningen. drf i bv, drf ii bv en drf iii bv zijn de bewaarders en houden ten titel van beheer de 

goederen van Vesteda Woningen ten behoeve van de participatiehouders. Zij zijn derhalve in hun 

hoedanigheid van bewaarder juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen be- 

horen ten behoeve van de participanten. Holding drf bv en drf iv bv zijn, samen met de participan- 

ten zelf, participatiehouder in Vesteda Woningen. Zij zijn economisch gerechtigd tot dit vermogen. 

Beleggers** wordt de keuze geboden uit twee varianten die leiden tot deelname in Vesteda Wonin- 

gen: als ‘participant’ of als ‘aandeelhouder’. Als participant heeft de belegger een direct participatie- 

belang in het fonds, als aandeelhouder een aandelenbelang in Holding drf bv, die als participatie- 

houder in het fonds optreedt. Beleggers houden aandelen in Vesteda Groep bv en Vesteda Project 

bv in verhouding tot hun deelname in het fonds. 

Vesteda Groep heeft geld aangetrokken op de kapitaalmarkt door uitgifte van obligaties.*** Hiertoe 

is in 00 Vesteda Residential Funding i bv opgericht, een besloten vennootschap die de obligaties 

heeft uitgegeven. In 005 heeft een volledige herfinanciering plaatsgevonden. Daartoe is de vennoot- 

schap Vesteda Residential Funding ii bv opgericht. Vesteda Residential Funding i bv is daarna, in 

het begin van het verslagjaar, opgeheven. 

* Bij het ter perse gaan van het jaarverslag is een voorgestelde wetswijziging in behandeling in de Tweede Kamer, 

waarmee fiscale beleggingsinstellingen de mogelijkheid wordt geboden vastgoed te ontwikkelen ten behoeve van 

de eigen portefeuille. 

** Voor een overzicht van aandeelhouders/participanten, zie pagina 6 . 

*** Voor meer informatie over de obligatielening, zie pagina 57. 

10 jaarverslag vesteda groep 2006 | Juridische structuur 

Vesteda Groep bv 

Vesteda Project bv 

Fiscale beleggingsinstelling 

Vesteda Woningen 

Aandeelhouders en 

participatiehouders 

Vreemd vermogen

obligatiehouders 

vesteda residential 

funding ii bv 

Juridische structuur Vesteda Groep 

Schematische weergave 

aandeelhouders participanten 

fbi (fiscale 

beleggingsinstelling) 

vesteda groep 

vesteda groep bv 

vesteda project bv 

vesteda woningen

totale portefeuille 

Portefeuille-indeling 

Schematische weergave 

1 acquisitieovereenkomst 

ontwikkelingsbesluit 

3 start bouw 

4 opgeleverd én verhuurgereed 

5 dispositiebesluit 

6 dispositie 

ontwikkelingsportefeuille 

exploitatieportefeuille 

in acquisitiefase 

1 

in ontwikkelingsfase 

2 

3 

4 

2 

2 

in voorbereidingsfase 

2 

in uitvoeringsfase 

2 

in verhuurfase 

5 2 

in verhuur-/ 

verkoopfase 

2 

2 

2 

6 2 

uitstroom 

(dispositie woningen 

en projecten) 

instroom 

(aankoop 

projecten in 

ontwikkeling) 

uitstroom 

(verkoop 

nieuwbouwwoningen 

en 

-projecten) 

instroom 

(aankoop 

turn-key 

projecten / 

portefeuilles)

Ontwikkelingsportefeuille 

Exploitatieportefeuille 

Dispositie 

Overdracht van Vesteda Project bv 

naar Vesteda Woningen 

Definities portefeuille-indeling 

Alle vastgoedcomplexen en ontwikkelingen worden gezamenlijk de totale portefeuille genoemd. 

De totale portefeuille is onderverdeeld in de ontwikkelingsportefeuille en de exploitatieportefeuille. 

In de ontwikkelingsportefeuille wordt onderscheid gemaakt naar projecten in de ontwikkelings- 

fase, voorbereidingsfase en uitvoeringsfase. In de ontwikkelingsfase bevinden zich projecten waar- 

aan acquisitieovereenkomsten of -contracten ten grondslag liggen voor (gebieds)ontwikkelingen 

of andere vormen van samenwerking of verwerving en waarvoor Vesteda een ontwikkelingsbe- 

sluit voorbereidt of zal gaan voorbereiden. Zodra over een project een ontwikkelingsbesluit is 

genomen, gaat het over naar de voorbereidingsfase. Indien de bouwwerkzaamheden starten gaat 

het project over naar de uitvoeringsfase. Zodra een project verhuurgereed én opgeleverd is, vindt 

overdracht plaats naar de exploitatieportefeuille. Overdracht van een project kan ook gefaseerd 

plaatsvinden. 

In de exploitatieportefeuille wordt onderscheid gemaakt naar projecten in de verhuurfase en in de 

verhuur-/verkoopfase. Zodra voor een (deel)project een dispositiebesluit wordt genomen, wordt 

het gerekend tot de verhuur-/verkoopfase. Alle projecten die deel uit maken van de exploitatie- 

portefeuille zijn opgenomen in het overzicht ‘objectgegevens exploitatieportefeuille’ in bijlage 1, 

op pagina 73. 

Met regelmaat worden woningen uit de exploitatieportefeuille verkocht. Het betreft zowel indivi- 

duele woningen als (deel)projecten. 

Vanuit een meerjarenplanning, op basis van analyses van de gewenste en bestaande portefeuille, 

geeft Vesteda Groep bv zijn behoefte aan nieuwe projecten aan, waarop Vesteda Project bv projecten 

aandraagt. Geschikte projecten worden aangebracht in de ontwikkelingsportefeuille met als doel 

deze mogelijk op te nemen in Vesteda Woningen, het fonds voor gemene rekening ter collectieve 

belegging. Vanaf het moment dat een ontwikkelingsbesluit is genomen én projecten uitontwikkeld 

zijn, kunnen deze projecten worden overgedragen aan Vesteda Woningen. Het moment waarop 

aan deze voorwaarden wordt voldaan en dus overdracht kan plaatsvinden is afhankelijk van het 

type project en kan in tijd variëren van vóór aanvang van de bouwfase tot na het moment van 

oplevering. 

De definities portefeuille-indeling zijn met ingang van verslagjaar 006 veranderd als gevolg van samenvoeging van de 

Core Portefeuille in Exploitatie en de Desinvesteringsportefeuille tot de exploitatieportefeuille 

Definities portefeuille-indeling 13

Bericht van de Raad van Commissarissen 

aan de algemene vergadering van aandeelhouders van vesteda groep bv 

Hierbij bieden wij u de door de directie opgestelde en door ons behandelde jaarstukken over 006, 

inclusief het voorstel dividenduitkering, ter vaststelling aan. Krachtens het in de statuten bepaalde, 

strekt deze vaststelling tot décharge van de directie voor het gevoerde beleid en van de commissa- 

rissen voor het daarop gehouden toezicht in het afgelopen jaar. 

De jaarrekening van Vesteda Groep bv is door Ernst & Young Accountants van een goedkeurende 

accountantsverklaring voorzien. Deze treft u aan onder de overige gegevens van de jaarrekening 

op pagina 114. Tevens zijn door Ernst & Young Accountants goedkeurende accountantsverklaringen 

afgegeven bij de financiële overzichten van Vesteda Groep en Vesteda Woningen. Deze treft u aan 

op pagina 96 en 1 8. 

De reguliere vergadering van de Raad van Commissarissen heeft het afgelopen jaar acht maal 

plaatsgevonden, waarvan één maal ter evaluatie van het eigen functioneren, zonder aanwezigheid 

van de directie. Als gebruikelijk vonden enkele vergaderingen plaats op locatie om de betrokkenheid 

van de Raad van Commissarissen met Vesteda’s projecten en organisatieonderdelen te versterken. 

De belangrijkste onderwerpen van beraad, die in 006 zijn besproken in de Raad van Commissaris- 

sen, zijn: 

Governance & bestuur 

• de wijze waarop Vesteda risicobeheersing – in de zin van Code Tabaksblat – implementeert. 

Gedurende het verslagjaar is de voortgang van de risicobeheersing besproken. Het streven is om 

medio 007 te komen tot een ‘in control’ verklaring; 

• het invullen van het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen. Op verzoek van aandeel- 

houders, participanten en de overige leden van de Raad van Commissarissen is dhr. Boons – na 

een zittingstermijn van twee maal vier jaar, die eind 005 was verstreken – tot 1 juli van het ver- 

slagjaar voorzitter gebleven. Gezien de openstaande vacature in de Raad van Commissarissen 

bleef zodoende de continuïteit gewaarborgd. Dhr. Boons was vanaf 1995 betrokken bij de verzelf- 

standiging van de abp-vastgoedfondsen. Als voorzitter van de Raden van Commissarissen van 

deze fondsen en dus ook van de rechtsvoorganger van Vesteda, heeft hij jarenlang blijk gegeven 

van zijn grote inzet en betrokkenheid. Hij wist de rol van bemiddelaar op gedegen wijze in te zetten 

op momenten dat dit nodig was. Bij het door de directie aangeboden afscheidssymposium in juli 

is op gepaste wijze van dhr. Boons afscheid genomen. Op voordracht van de Raad hebben aandeel- 

houders besloten om de heer Corpeleijn, die al vijf jaar lid is van de Raad van Commissarissen, als 

zijn opvolger te benoemen; 

• het invullen van de overige vacatures binnen de Raad van Commissarissen. Onder gebruikma- 

king van de eerder door de Raad van Commissarissen opgestelde profielschets heeft de Raad 

besloten tot voordracht van de heer de Beus. Deze voordracht is door de Algemene vergadering 

van Aandeelhouders overgenomen. Aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp zal in 007 een 

commissaris voordragen ter benoeming, waardoor de laatste vacature in de Raad van Commis- 

sarissen kan worden ingevuld; 

• het geïmplementeerde risicomanagementsysteem ter preventie van legionellabesmetting. Aan 

de hand van dit systeem is aan de Raad gerapporteerd over onderhoud, controles en bestrijding 

van incidentele voorvallen; 

14 jaarverslag vesteda groep 2006 | Bericht van de Raad van Commissarissen

Investor relations 

• de verkoop van een deelbelang van aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp, waarmee deze 

aandeelhouder invulling heeft gegeven aan het in 001 in het Informatiememorandum kenbaar 

gemaakte beleid om terug te gaan tot een minderheidsbelang. Voor de verkoop is een Placement 

Memorandum opgesteld, dat in de Raad is besproken en becommentarieerd ten aanzien van 

onder andere waardering en governance. Hierbij is eveneens besproken dat, met instemming 

van andere aandeelhouders en participanten, een deelbelang aan Loyalis is overgedragen; 

Strategie 

• het door de directie opgestelde businessplan 007– 009; 

• de relatie tussen de in het businessplan opgenomen marktvisie en de onzekerheden betreffende 

het doorzetten van het nieuwe huurbeleid; 

• een analyse van de gevoerde marketing- en verhuurstrategie; 

• het verkoopplan 006; 

• de vervreemding van het belang van zestig procent in irs Holding bv, waarvan deel uitmakend 

irs Systems bv en irs Services bv, door Vesteda Project bv aan Fifthplay Nederland nv, een dochter 

van het Belgische Niko nv; 

Financieel 

• de jaarlijkse vaststelling van de rendementseisen in de eerste vergadering van 006, waarbij een 

regionale differentiatie is geïntroduceerd. Hiermee wordt ingespeeld op de regiospecifieke 

marktcondities waaronder projecten worden verworven. In de daarop volgende vergadering is 

een verdieping gegeven aan het gestandaardiseerde rekenmodel dat als onderlegger geldt voor 

de rendementsberekeningen; 

• de fasering van de dispositieplannen, mede in relatie tot de opbouw van de portefeuille en de 

geprognosticeerde uitdelingen conform het Informatiememorandum; 

• de begroting 007, die – zoals gebruikelijk – in de najaarsvergadering is besproken en vastge- 

steld. Bijzondere aandacht ging hierbij uit naar de beheersing van de managementlasten, de 

verdere uitbouw van de organisatie bij met name Vesteda Project bv en de dividendplanning in 

relatie tot het Informatiememorandum en de voorgenomen nieuwe financiering in 007; 

Markt- en portefeuilleontwikkelingen 

• De consequenties van het voorgestane huurbeleid, in relatie tot beperkingen in projectontwik- 

keling, toekomstige huurverhogingen, de betaalbaarheidsheffing en toekomstige rendementen. 

Ook is besproken op welke wijze Vesteda zijn standpunt uitdraagt om de vorming van het huur- 

beleid mogelijk te beïnvloeden; 

• de doorlopende evaluatie van door de Raad van Commissarissen goedgekeurde ontwikkelen 

beleggingsvoorstellen, nadat de objecten één volledig jaar in exploitatie zijn geweest; 

• de voortgang van de aanpak van huurachterstanden; 

• de behandeling en goedkeuring van beleggingsvoorstellen en aankopen van Vesteda Project bv 

en overdrachten van Vesteda Project bv aan Vesteda Groep bv, voor zover deze niet onder het 

mandaat van de directie vallen; 

• de voortgang van grote projecten, zoals onder meer de aanpassing van de raamovereenkomst 

met de gemeente Amsterdam; 

Bericht van de Raad van Commissarissen 15

• de waardering van de portefeuille, in relatie tot de marktontwikkelingen en het door overheid 

voorgestane huurbeleid, en het ten aanzien van de doorplaatsing opgestelde Placement Memo- 

randum; 

• de deelname van Vesteda in de Stichting lnp (Landelijk Nieuwbouw Portaal); 

Organisatie 

• het vervolg op de door directie en management in 005 ingezette cultuurslag, gericht op klant- 

gerichtheid en overige competenties, die in 007 verder wordt geïmplementeerd bij de overige 

personeelsleden; 

• de verandering van het bestuursmodel van de statutaire directie, waarbij de directievoorzitter – 

conform ceo-model – eindverantwoordelijk is geworden; 

• de herverdeling van taken onder de statutaire directieleden, die per 007 is ingevoerd; 

• de verdere uitbouw van de organisatie, in relatie tot het businessplan; 

Remuneratie 

• de beloning van de directie, aan de hand van de resultaten over het jaar voorafgaand aan het 

verslagjaar en de door derden in het verslagjaar uitgevoerde markttoets; 

Buitenlandoriëntatie 

• het beleggen in het buitenland. Besloten is in 006 een oriëntatie te verrichten en deze in 007 

te bespreken. 

Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen waardering uit voor de inzet en betrokkenheid van 

directie en medewerkers. 

Maastricht, 15 februari 007 

Raad van Commissarissen Vesteda Groep bv 

W.F.Th. Corpeleijn, voorzitter 

P.S. van den Berg 

D.J. de Beus 

J.D. Doets 

16 jaarverslag vesteda groep 2006 | Bericht van de Raad van Commissarissen

Integrale verantwoordelijkheid 

Aandeelhouders en participanten 

Code Tabaksblat 

Raad van Commissarissen 

Corporate Governance 

De Raad van Commissarissen en de directie van Vesteda Groep bv hebben een integrale verant- 

woordelijkheid voor de afweging van alle belangen, doorgaans gericht op de continuïteit van de 

onderneming. De belanghebbenden zijn de groepen en individuen, die direct of indirect het berei- 

ken van de doelstellingen van de vennootschap beïnvloeden of erdoor worden beïnvloed: werkne- 

mers, aandeelhouders, participanten en andere kapitaalverschaffers, toeleveranciers, afnemers, 

maar ook de overheid en maatschappelijke groeperingen. De Raad van Commissarissen en de 

directie houden rekening met de belangen van de verschillende belanghebbenden en streven 

daarbij naar het creëren van aandeelhouderswaarde op lange termijn. 

Raad van Commissarissen en directie zien de huidige juridische structuur als middel om de goede 

verhoudingen met alle bij Vesteda betrokken aandeelhouders en participanten te bestendigen. 

Centraal in de organisatie staat Vesteda Groep bv. De directie van Vesteda Groep bv voert regelma- 

tig formeel en informeel overleg met de Raad van Commissarissen over het beleid van Vesteda in 

zijn geheel. Vesteda Groep bv voert de directie over Vesteda Project bv en is beheerder van Vesteda 

Woningen. De directie legt samen met de Raad van Commissarissen verantwoording af aan de 

aandeelhouders van en de participanten in Vesteda Groep en de overige betrokkenen. Besluiten 

worden genomen op basis van een overeenkomst (de zogenaamde Participatieovereenkomst) tus- 

sen aandeelhouders en participanten. De Participatieovereenkomst is te vergelijken met de statu- 

ten van een juridische entiteit. 

De Commissie Corporate Governance, onder voorzitterschap van mr. M. Tabaksblat, publiceerde op 

9 december 003 een hernieuwde ‘code of best practice’ op het terrein van corporate governance. 

Voor beursgenoteerde ondernemingen is naleving van de code verplicht met ingang van 004. 

Vanwege het besloten karakter van Vesteda Groep, in de zin dat slechts institutionele partijen als 

aandeelhouder en participant kunnen toetreden, is de code niet van toepassing. Niettemin onder- 

schrijven Raad van Commissarissen en directie van Vesteda Groep bv de waarde van de bepalingen 

voor de vennootschap. Doordat de code is geschreven voor beursgenoteerde vennootschappen 

mist een aantal bepalingen uit de code rechtstreekse toepasbaarheid bij Vesteda Groep bv. In de 

jaarverslagen over 004 en 005 is reeds aangegeven op welke onderdelen de code kan worden 

gevolgd en bij welke onderdelen met een verklaring wordt afgeweken. De totale toepassing wordt 

periodiek geëvalueerd. In het verslagjaar was er geen aanleiding tot wijzigingen over te gaan. Om 

deze reden is de hieronder opgenomen toelichting op mogelijke afwijkingen van de code op vrijwel 

identieke wijze als in het vorige verslagjaar opgesteld. 

toepassing code 

Conform de statuten van Vesteda Groep bv is de zittingstermijn van commissarissen vier jaar, met 

een eenmalige verlenging van vier jaar, waarmee de code wordt gevolgd. Het intern gehanteerde 

aftredingrooster sluit hierop aan. In afwijking van de code is in het verslagjaar door aandeelhou- 

ders ingestemd met een verlenging van het voorzitterschap van de heer Boons tot medio 006. De 

Raad van Commissarissen, directie en aandeelhouders waren unaniem van mening dat hiermee 

het ondernemingsbelang het meest was gediend. De vacature uit het voordrachtsrecht van Stich- 

ting pensioenfonds abp zal, nu de doorplaatsing succesvol heeft plaatsgevonden, in 007 worden 

ingevuld. Ten aanzien van overige in de code opgenomen beginselen is ten behoeve van de samen- 

stelling, besluitvorming en benoeming van commissarissen een reglement opgesteld. Hierin is 

vastgelegd dat tenminste één maal per jaar het eigen functioneren van de Raad van Commissaris- 

sen wordt besproken. Voorts worden tenminste één maal per jaar de strategie, de risico’s en de 

interne risicobeheersing besproken. De Raad van Commissarissen kent geen separate commissies 

Corporate Governance 17

omdat er voor is gekozen de advisering en besluitvorming integraal te laten geschieden. Uiteraard 

wordt wel voldaan aan de in de code omschreven kwalificatie ten aanzien van de aanwezigheid 

van terdege financiële kennis. In het jaarverslag wordt geen inzicht gegeven in overige commissa- 

riaten en nevenfuncties. Deze gegevens worden tussen commissarissen uitgewisseld en zijn voorts 

bekend bij aandeelhouders en participanten en bij de vennootschap. De totale remuneratie van com- 

missarissen wordt vermeld op pagina 110. Er is aandeelhouders en participanten niet gebleken van 

enig tegenstrijdig belang tussen de vennootschap en de leden van de Raad van Commissarissen. 

De vennootschap kent een code of conduct. De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar 

op basis van een toetsing vastgesteld dat de hierin neergelegde beginselen door het personeel 

worden nageleefd. Conform het in de code bepaalde, vinden eventuele meldingen plaats aan het 

management en zonodig aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. 

Benoeming van de directie vindt niet plaats binnen de termijnstelling, zoals in de code is vermeld. 

Er is besloten een dergelijke beperking niet in te voeren, omdat dit voor het karakter van de vennoot- 

schap als langetermijnbelegger niet voor de hand ligt. De vennootschap hecht waarde aan betrok- 

kenheid van het management voor de langere termijn. De directieleden voldoen aan de overige 

vereisten van de code als het gaat om het vervullen van andere commissariaten, aandelenbezit, 

persoonlijke leningen en garanties. De bezoldiging bestaat uit een vaste component en een varia- 

bel deel. De hoogte van de ontslagvergoeding is, in afwijking van de code, mede afhankelijk van het 

variabele deel van het salaris. In het jaarverslag wordt de totale bezoldiging op pagina 110 vermeld. 

Er is de Raad van Commissarissen niet gebleken van enig tegenstrijdig belang tussen de vennoot- 

schap en de leden van de directie. 

In 005 is een integrale risico-inventarisatie opgesteld, gebaseerd op interviews en analyses die 

organisatiebreed zijn verricht. In 006 zijn de verschillende risico’s op een uniforme wijze gedocu- 

menteerd en van prioriteiten voorzien. Op basis van deze prioriteiten is en wordt invulling gegeven 

aan het in stand houden van een gestructureerd risicobeheersingsysteem, dat naar verwachting in 

007 zal leiden tot een ‘in control’ verklaring. 

In het verlengde van de in 005 uitgevoerde kwaliteitsverbetering van rapportages aan aandeelhou- 

ders is in het verslagjaar de kwaliteit van de rapportage aan obligatiehouders verder verhoogd. 

Aandeelhouders, participanten en obligatiehouders hebben via de website van Vesteda toegang 

tot een besloten gedeelte. Hier worden zij met publicaties op de hoogte gehouden van onder meer 

de kwartaalresultaten. 

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (ivbn) heeft in 005 een groot aantal 

praktische aanbevelingen opgesteld, met als doel de transparantie van jaarverslagen in de vast- 

goedbranche te verhogen. 1 De leden van de ivbn, waaronder Vesteda, hebben de aanbevelingen 

overgenomen in hun jaarverslagen met ingang van verslagjaar 005. Om deze reden beginnen 

meerdere cijferreeksen in het directieverslag bij het jaar 005, in tegenstelling tot de gebruikelijke 

vijfjaarlijkse reeksen. In 006 heeft een evaluatie plaatsgevonden door de ivbn, die heeft geleid tot 

uitgifte van een addendum in januari 007. Alhoewel de additionele, in het addendum beschreven 

aanbevelingen pas met ingang van verslagjaar 007 van kracht zullen zijn, heeft Vesteda deze 

reeds in dit jaarverslag overgenomen. 

18 jaarverslag vesteda groep 2006 | Corporate Governance 

Code of conduct 

Directie 

Integrale aanpak risicobeheersing 

Verslaglegging 

Website 

Transparantie ivbn

Nederlands bedrijfsleven klimt uit 

een dal 

Z Wiebengahal, met Vesteda Woongalerie 

Maastricht, back-office en callcenter, 

Nederlands Architectuur Instituut (nai 

Maastricht) en Stichting Restauratieatelier 

Limburg (sral), in de wijk Céramique, 

Maastricht, in exploitatie genomen in het 

verslagjaar. 

Verslag van de Directie 

inleiding 

Voor Vesteda is 006 te typeren als een jaar van strategische en operationele verfijning. De strategie 

is op meerdere fronten aangescherpt, de rendementseisen zijn regionaal gedifferentieerd, het 

businessplan 007- 009 is opgesteld en de assetmix – die de verhoudingen bepaalt tussen de 

verschillende segmenten in de beleggingsportefeuille – is aangepast. Ook op het gebied van afba- 

kening van verantwoordelijkheden en bevoegdheden heeft een verfijning plaatsgevonden: tussen 

statutaire en titulaire directieleden, tussen Vesteda als belegger en ontwikkelaar en tussen diverse 

organisatieonderdelen. 

Een belangrijke externe ontwikkeling in het verslagjaar was de modernisering van het huurbeleid, 

die de afgelopen jaren door (de inmiddels afgetreden) Minister Dekker is voorbereid. Het wetsvoor- 

stel is in september 006 door de Tweede Kamer goedgekeurd en uiteindelijk in de nadagen van 

het verslagjaar in december door de Eerste Kamer controversieel verklaard. Het huurbeleid blijft 

daarmee ongewijzigd, de toekomst ongewis en de zo noodzakelijke modernisering wordt een taak 

voor het nieuwe kabinet. 

Financieel presteerde Vesteda in het verslagjaar goed. Met een totaal rendement op eigen vermo- 

gen van 14,7 procent scoort Vesteda het hoogst van de afgelopen zes jaar. In het verslagjaar was er 

– net als in 005 – sprake van een substantieel hogere waardeontwikkeling van de portefeuille ten 

opzichte van eerdere jaren. Dat leidde tot een relatief hoog ongerealiseerd resultaat. 

In het laatste kwartaal van het verslagjaar heeft aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp zijn 

meerderheidsbelang in Vesteda afgebouwd tot een minderheidsbelang. De aandelen zijn vrijwel 

volledig verkocht aan de overige aandeelhouders in Vesteda voor een koopsom die licht boven de 

intrinsieke waarde lag. 

De vraag naar beleggingen in de Nederlandse woningmarkt zal de komende jaren naar verwach- 

ting verder toenemen. Dat versterkt de positie van Vesteda als gevestigde partij, met eigen ontwik- 

keling en beheer. 

ontwikkelingen woningmarkt 

Deze paragraaf beschrijft de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. De woningmarkt 

wordt beïnvloed door de conjuncturele ontwikkelingen. Deze worden als eerste behandeld. Vervol- 

gens wordt uitgelegd hoe de woningmarkt functioneert, worden de ontwikkelingen toegelicht 

voor wat betreft de bevolkings- en huishoudensgroei en wordt specifiek ingegaan op de hogere 

huursector. Dan worden nog enkele ontwikkelingen behandeld die van invloed zijn op de woning- 

markt: de opgave voor het nieuwe kabinet om een nieuw huurprijsbeleid te ontwikkelen en de 

toekomstige rol van woningcorporaties. Tot slot wordt verslag gedaan van de waardeontwikkeling 

op de woningmarkt en de ontwikkelingen op de vastgoedbeleggingsmarkt. 

Conjuncturele ontwikkelingen 

In 006 ging het goed met Nederland. Het bedrijfsleven profiteerde van het feit dat de omringende 

landen het economisch gezien al eerder goed deden. Vooral in de chemie ging het in het verslag- 

jaar uitstekend, maar ook in de agrarische industrie en de voedingsmiddelenindustrie deed Neder- 

land het goed. Niet alleen met traditionele producten als bloemen en planten, maar ook dankzij 

productcategorieën als voeding, drank en metaal kregen de exportcijfers een stimulans. De Neder- 

Verslag van de Directie 1

20 

10 

0 

-10 

-20 

-30 

-40 

landse economie is in 006 met ,9 procent gegroeid. 3 Dat is bijna tweemaal zoveel als in 005. De 

uitvoer bleef de belangrijkste pijler onder deze volumegroei van het bruto binnenlands product 

(bbp). Aan het eind van het verslagjaar is er sprake van een groot vertrouwen onder Nederlandse 

producenten. 

Nederlandse huishoudens hebben in 006 meer geld uitgegeven; zelfs het meest sinds 000. Dat 

geld ging vooral naar duurzame consumptiegoederen zoals koelkasten, wasmachines en televisies. 

De verkoopcijfers van auto’s zagen er minder goed uit, de uitgaven aan kleding zijn daarentegen 

wel gestegen. Ook zijn er veel meer keukens verkocht. De oorzaak van de toename van de bestedin- 

gen ligt in de stijging van de koopkracht: die is met twee procent gestegen in het verslagjaar. 

Per saldo is ook het consumentenvertrouwen en het economisch klimaat – als deelindicator van 

het consumentenvertrouwen – gestegen in 006. Voor het eerst sinds 000 zijn er aan het einde 

van het jaar meer optimisten dan pessimisten over de economie in de komende twaalf maanden. 

De koopbereidheid van de consument is gebaseerd op de vraag of de tijd gunstig is voor het doen 

van grote aankopen en op het oordeel over de financiële situatie van het huishouden. De koopbe- 

reidheid is gedurende het verslagjaar aanzienlijk toegenomen, zoals uit onderstaande grafiek 

blijkt. 

Consumentenvertrouwen, economisch klimaat en koopbereidheid 

005 t/m 006 

Bron: cbs 

-50 

jan feb maa apr mei jun jul aug sep okt nov dec jan feb maa apr mei jun jul aug sep okt nov dec 

005 006 

consumentenvertrouwen 

economisch klimaat 

koopbereidheid 

De inflatie in Nederland over 006 bedroeg gemiddeld 1,1 procent. 4 Zo laag is de prijsstijging sinds 

1989 niet meer geweest. De lage inflatie in 006 is vooral te danken aan lagere overheidstarieven 

en een minder sterke stijging van de energieprijzen dan in 005, toen de inflatie 1,7 procent 

bedroeg. De Nederlandse inflatie lag onder het gemiddelde in de eurozone. Nederland behoort 

echter niet meer tot de eurolanden met de laagste inflatie. In Luxemburg en Finland lag de geharmo- 

niseerde inflatie in oktober het laagst. 5 Sinds de komst van de euro is de inflatie in Nederland goed 

onder controle: in de vijf jaar van 00 tot en met 006 zijn de prijzen met elf procent gestegen, 

wat overeenkomt met ,1 procent op jaarbasis. Van 1997 tot en met 001 – de vijf jaar voor de komst 

van de euro – gingen de prijzen met veertien procent omhoog, ofwel ,7 procent op jaarbasis. 6 

jaarverslag vesteda groep 2006 | Verslag van de Directie 

Consumenten besteden meer 

Consumentenvertrouwen gestegen 

Koopbereidheid toegenomen 

Lage inflatie

Arbeidsmarkt groeit 

Werkloosheid neemt verder af 

Rentestijging 

Rentevooruitzichten 

5,5 

5,0 

4,5 

4,0 

3,5 

3,0 

2,5 

Eind 006 telde Nederland 110.000 banen meer dan aan het begin van het jaar. Het is een tijd geleden 

dat er sprake was van een dergelijke toename. In de jaren ’95–’96 kwamen er jaarlijks 00.000 

banen bij, maar toen ging het ook bijzonder goed in Nederland. Dat eindigde in 000 met een 

exceptioneel jaar: toen kwamen er in een jaar tijd een miljoen banen bij. 

De werkloosheid is in 006 flink afgenomen. Eind verslagjaar waren er circa 400.000 werklozen in 

Nederland: 70.000 minder dan een jaar eerder. 7 Het aantal vacatures is flink toegenomen, waarbij 

opvalt dat de kans op werk groter is naarmate de opleiding beter is. Eind verslagjaar stonden er 

zo’n 300.000 vacatures open. Er was sprake van een dynamische arbeidsmarkt in 006, meer mensen 

wisselden van baan. 

De werkloosheidsgraad in de eurozone bedroeg eind november 006 7,6 procent. 8 Dat is het laagste 

peil sinds de start van de Europese werkloosheidsstatistieken in 1993. De stijging van de werkgelegenheid 

en de daling van de werkloosheid zijn vooral te danken aan de hoogconjunctuur. De conjuncturele 

werkloosheid is bijna geheel verdwenen. De huidige werkloosheid is vooral structureel en 

daarom veel moeilijker terug te dringen. 

De langetermijnrente in het eurogebied is in het verslagjaar voor het eerst in vijf jaar gestegen. 

Aanleiding waren de goede vooruitzichten voor de economische groei. De jongste 10-jaars staatsobligaties 

werden bij aanvang van het verslagjaar afgesloten tegen 3,5 procent. Hoewel de rente 

gedurende het jaar na een stijging weer onder druk kwam te staan, was 4 procent de slotstand van 

006. 

De kortetermijnrente is in het verslagjaar zes keer verhoogd. De driemaands-Euribor startte in 

006 op ,49 procent en eindigde op 3,73 procent. Het onderscheid tussen de lange en korte rente 

is daarmee marginaal geworden. 

Driemaands-Euribor 

001 t/m 006 

Bron: dnb 

3 maanden 

2,0 

jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt 

001 00 003 004 005 006 

Door de relatief lage rente en de waardestijging zijn Nederlanders volop woningen aan het 

(her)financieren. De totale schuldlast is daarbij in 006 tientallen miljarden euro’s toegenomen. 

Huizenkopers kiezen daarbij steeds vaker voor aflossingsvrije financieringen. 

Voor 007 wordt een verdere stijging van de langetermijnrente verwacht. 


De meningen over de ontwikkeling van de kortetermijnrente in 007 zijn verdeeld: aan de ene kant 

staan partijen die denken dat de Europese Centrale Bank (ecb) aan het einde is gekomen van een 

reeks renteverhogingen, mede veroorzaakt door de groeivertragingen in de Verenigde Staten, die 

in de eurozone snel merkbaar zullen worden. Aan de andere kant staan partijen die verwachten 

dat de Europese economie ‘ontkoppelt’ van de Amerikaanse en in 007 verder groeit. Hun verwach- 

ting is dat de ecb niet zal stoppen met het verhogen van de rente tot dat het niveau van 4, 5 pro- 

cent is bereikt. 

ecb-president Jean-Claude Trichet is gestopt met het geven van signalen voor de richting die hij 

wil varen. Het zicht op het rentebeleid ontbreekt omdat de ecb zich niet alleen laat leiden door de 

inflatieverwachtingen. Een tweede punt van zorg is de snel groeiende geldhoeveelheid. Mede door 

de lage rente is de geldgroei in het verslagjaar uitgekomen op negen procent, het dubbele van het 

streefgetal. Zo zijn de koerswinsten op de beurzen het afgelopen jaar mede veroorzaakt door de 

grote hoeveelheden geld in de markt. De ecb vreest dat een bovenmatige geldgroei uiteindelijk 

leidt tot inflatie en daling van koersen en huizenprijzen. 

Conclusie 

Het jaar 006 bleek, zoals verwacht, een jaar van hoogconjunctuur. De Europese economie lijkt ook 

in 007 een topjaar mee te zullen maken. De Duitse economie, nog belangrijker voor Nederland, zal 

het zelfs beter doen dan het Europese gemiddelde. De prognoses voor de economische ontwikkeling 

zijn positief. Toch blijven de inflatie en de contractloonstijging ook komend jaar beperkt. Kortom, 

Nederland is in 007 begonnen in een staat van hoogconjunctuur en zal dit jaar waarschijnlijk ook 

zo eindigen. 

Huishoudens en woningen in 2006 

Het aantal huurwoningen neemt de laatste jaren af en het aantal koopwoningen neemt toe. Bij 

aanvang van 006 telde de Nederlandse woningvoorraad 7,0 mln. eenheden, waarvan 43 procent 

in de huursector. 

Nederlandse woningvoorraad 

Primo jaar 2006 

Bron: abf Socrates / cbs, bewerking Vesteda x 1 mln. % 

koop 3.973 57 

huur 3.025 43 

6.998 100 

4 jaarverslag vesteda groep 2006 | Verslag van de Directie 

Economie opgebloeid; 

vooruitzichten positief

Weinig doorstroming in de Nederlandse woningmarkt; 

behoefte aan deregulering, marktwerking en sectorneutraliteit 

De woningmarkt is een voorraadmarkt. De voorraad van woningen 

in Nederland verandert jaarlijks door toevoeging van nieuwbouw 

en door sloop van bestaande bouw. 

Actueel aanbod 

Naast het actueel aanbod dat door nieuwbouw op de markt 

komt, is de doorstroming op de woningmarkt van groot belang 

om jaarlijks voor voldoende actueel aanbod te zorgen. Zo verhui- 

zen gezinnen gemiddeld meerdere malen in hun leven en passen 

daarmee hun woonomstandigheden aan, al naar gelang hun 

gezinsfase en de daarmee wijzigende wensen. Doordat zij ver- 

huizen, komen de woningen die zij verlaten op de markt voor 

gezinnen die net dit type woningen zoeken. Dit principe wordt 

doorstroom genoemd. 

Vraag 

Aan de vraagzijde zorgen de bevolkingsgroei en de afnemende 

huishoudensgrootte voor een stijging van het aantal huishoudens. 

Er is dus sprake van een kwantitatieve behoefte aan woningen 

en druk op de woningvoorraad. Naast deze numerieke 

behoefte is er ook sprake van een kwalitatieve behoefte, dus van 

de behoefte aan een bepaald type en kwaliteit woning. Doordat 

er meer geld wordt verdiend en door de andere gezins- en leeftijdsopbouw 

van de bevolking (onder andere de vergrijzing) is er 

behoefte aan een andere samenstelling van de voorraad. 

Behoefte aan deregulering en meer marktwerking 

Slechts vier procent van de Nederlandse huurwoningmarkt 

wordt niet door de overheid gereguleerd. Regulering zorgt voor 

lagere huurprijzen en is dus, naast de Huurtoeslag, een vorm van 

subsidiering. Omdat deze vorm van subsidiering niet inkomensafhankelijk 

is, zit een substantieel deel van de huishoudens in de 

huurwoningmarkt te goedkoop. Zij blijven daardoor zitten, 

omdat doorstroming naar een duurdere huurwoning of een 

koopwoning in verband met de grote stap niet meer aantrekkelijk 

is. Daardoor zijn er onvoldoende woningen voor starters 

beschikbaar. 

Level playing field 

Woningcorporaties ontwikkelen in toenemende mate projecten 

in de hogere huursector. Daarmee bereiken zij een doelgroep die 

buiten het aandachtsgebied van de sociale huisvesting valt. De 

condities waaronder zij ontwikkelen en beleggen zijn veelal niet 

marktcomform. Vesteda vind dat alle in het hogere segment ont- 

wikkelende corporaties aan een aantal voorwaarden moeten vol- 

doen: zij moeten een gescheiden administratie voeren, projecten 

tegen marktconforme waarden overdragen en marktconforme 

financieringslasten en rendementen hanteren. 

ivbn heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit (nma) 

gevraagd in het kader van de Mededingingswet handhavend 

op te treden tegen de Nederlandse woningcorporaties. In strijd 

met artikel 5b van de Mededingingswet voeren Nederlandse 

woningcorporaties nog geen gescheiden administratie. Volgens 

die wet moeten corporaties de lasten en baten van de door hen 

met staatssteun uitgevoerde Diensten van Algemeen Econo- 

misch Belang (daeb) op adequate wijze scheiden van die van 

andere activiteiten. In januari 007 heeft aedes, de koepel van 

de corporaties, een overeenkomst gesloten met de belasting- 

dienst. Daarin is de fiscale scheiding geregeld, deze overeenkomst 

geeft echter geen garantie met betrekking tot het hanteren van 

marktconforme rendementen en financieringslasten. 

Sectorneutraliteit 

Voor een evenwichtige woningmarkt is sectorneutraliteit een 

belangrijke voorwaarde. De koop- en huursector moet financieel 

gelijk worden behandeld: de huursector moet voor marktprijzen 

kunnen verhuren en de koopsector mag niet fiscaal worden 

bevooroordeeld via de hypotheekrenteaftrek. Om de gelijkheid 

tussen de koop- en huursector te bereiken moeten verder de 

kwaliteitsverschillen worden verkleind door meer dure huur- 

woningen te bouwen en moet de mobiliteit in de koopsector 

worden vergroot door de overdrachtsbelasting af te schaffen. 

Depolitisering 

De woningmarkt is complex en zaken als aftrekbaarheid van 

hypotheekrente, subsidiering, toegang van corporaties in het 

niet-sociale segment, het bevorderen van doorstroming en het 

beschikbaar stellen van betaalbare woningen voor eenieder in 

zijn eigen stad of dorp hangen samen en kunnen derhalve niet 

solitair worden aangepakt. Vesteda onderschrijft de visie van 

enkele woningmarktexperts, die zich mede baseren op ervaringen 

in het buitenland (bijvoorbeeld Engeland): de woningmarkt 

moet weg van de politieke agenda en moet door een onafhankelijke 

commissie integraal worden bestudeerd.

Door de groeiende vraag naar woningen zal de woningvoorraad de komende jaren moeten toene- 

men. De groei van het aantal huishoudens met circa 55.000 in het verslagjaar was het saldo van 

een toename van alleenstaanden met 71.000 en een afname van tweepersoonshuishoudens met 

0.000. Het aantal huishoudens met meer dan twee personen is nauwelijks veranderd. Eind 006 

bestaan de Nederlandse huishoudens voor tweederde uit een of twee personen. 

Nederlandse huishoudens naar samenstelling 

Ultimo jaar, aantallen x 1.000 

Bron: cbs 2006 2005 toename 

% % % 

alleenstaand 2.520 35 2.449 34 71 +2,9 

twee personen 2.299 32 2.318 33 -19 -1,4 

gezinnen (meer dan twee personen) 2.327 33 2.324 33 3 +0,1 

7.146 100 7.091 100 55 +0,8 

Bouwproductie in 2006 

Met zo’n 67.000 eenheden lagen de productiecijfers van de woningbouw in 005 niet ver boven 

het historische dieptepunt van 60.000 nieuwbouwwoningen in 003. Voor het verslagjaar is een 

verdere stijging voorspeld, maar op basis van de cijfers tot en met oktober kan niet worden gecon- 

cludeerd dat deze voorspelling uitkomt. En al zou de prognose worden gehaald, dan is dit nog een 

te laag niveau om de huishoudensgroei te huisvesten, sloop te compenseren en te voorzien in de 

kwalitatieve verandering in het woningbestand. 

Nederlandse bouwproductie, woningbouw 

In aantallen woningen, 006 betreft t/m oktober 

Bron: cbs 2006 t/m okt 2005 

x 1.000 % x 1.000 % 

koop 34,3 74 50,1 75 

huur 12,2 26 16,9 25 

46,5 100 67,0 100 

Bevolkingsontwikkeling in de komende decennia 

Nederland telde medio 006 16,3 miljoen inwoners. De groei van de bevolking vlakt verder af. In de 

eerste helft van 006 is het aantal inwoners van Nederland met nog geen .000 toegenomen. In 

dezelfde periode in het voorgaande jaar was die groei nog 7.000. Vooral de sterke toename van de 

emigratie zet een rem op de bevolkingsgroei. Veel meer mensen hebben Nederland verlaten dan er 

zijn geïmmigreerd. 

Voor de komende jaren gaan de prognoses uit van een bescheiden groei van de bevolking. In 010 

zal de Nederlandse bevolking 16,4 miljoen inwoners tellen; in 0 5 zal dat aantal 16,8 miljoen 

bedragen. De prognoses gaan uit van het bereiken van de maximale bevolkingsomvang in 035, 

met iets meer dan 17 miljoen inwoners. Vervolgens daalt het aantal inwoners fractioneel naar 16,9 

miljoen in 050. 


Meer huishoudens, grotere behoefte 

aan woningen 

Bouwproductie van een te laag niveau 

Bevolkingsgroei in verslagjaar 

minimaal 

Maximale bevolkingsomvang 

rond 035 bereikt

Huishoudensgrootte neemt af 

Aantal huishoudens neemt toe, 

behoefte aan meer woningen 

Kleine huishoudens met name 

in de steden 

55 

50 

45 

40 

35 

30 

25 

20 

Deze ontwikkeling doet zich niet overal in Nederland gelijkmatig en tegelijkertijd voor. Een analyse 

van de bevolkingsontwikkeling tot 0 0 laat zien dat de groeiverwachting per provincie verschilt. 

Zo zal Flevoland – als gevolg van de woningbouwtaakstelling – de sterkste groei doormaken en 

Noord-Brabant de geringste. Limburg sluit de rij met een bevolkingsafname. 

18.000.000 

9.000.000 

17.500.000 

8.750.000 

17.000.000 

8.500.000 

16.500.000 

8.250.000 

16.000.000 

8.000.000 

15.500.000 

7.750.000 

15.000.000 

7.500.000 

14.500.000 

7.250.000 

14.000.000 

7.000.000 

13.500.000 

6.750.000 

13.000.000 

6.500.000 

12.500.000 

6.250.000 

12.000.000 

6.000.000 

1990 1995 000 005 010 015 0 0 0 5 030 035 040 045 050 

bevolking huishoudens 

Qua huishoudensontwikkeling is de afgelopen jaren de gemiddelde omvang afgenomen. Een 

gemiddeld huishouden bestond ultimo verslagjaar uit , 8 personen. In 010 zal de omvang zijn 

afgenomen tot , 4 en in 0 5 tot ,11. 

Bij een fractioneel groeiende bevolkingsomvang en afname van de gemiddelde huishoudensgrootte 

stijgt het aantal huishoudens in Nederland. De behoefte aan woningen neemt daardoor 

toe. In 0 5 zullen er 8 mln. woningen nodig zijn om de huishoudens te huisvesten. 

De verhouding tussen alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (samenwonenden of eenoudergezinnen) 

zal de komende jaren verschuiven ten gunste van de alleenstaanden. Nu al zien we de 

tendens dat, naarmate de omvang van de stad groter is, het aandeel alleenstaanden toeneemt. 

Samenwonenden en gezinnen met kinderen zijn sterker vertegenwoordigd naarmate de steden 

kleiner worden. Deze tendens zal zich de komende jaren versterken. 

Alleenstaanden als aandeel van totale huishoudens, naar gemeentegrootte 

In procenten. Gemeentegrootte in duizenden inwoners. 

Bron: abf Research, Primos 005 

250 


Per 1 januari 006 telde Nederland ,5 miljoen alleenstaanden. Eén op de vijf vrouwen en één op de 

zes mannen van 15 jaar en ouder gingen alleen door het leven. Ten opzichte van 10 jaar geleden zijn 

er bijna 400.000 alleenstaanden bij gekomen. Deze toename heeft enerzijds te maken met de 

bevolkingsgroei en anderzijds met het feit dat relaties vaker stuk lopen en jongeren vaker alleen 

wonen en later gaan samenwonen. In de leeftijdsklasse 55–74 jaar zijn vrouwen vaak alleenstaand 

nadat de man is overleden, terwijl bij mannen echtscheiding een belangrijke oorzaak van alleen- 

wonen is. 

Nederland krijgt meer ouderen en minder jongeren. De gemiddelde leeftijd stijgt. De belangrijkste 

oorzaak hiervan is het steeds ouder worden van de mensen die tijdens de naoorlogse geboortegolf 

zijn geboren. De gemiddelde levensverwachting van mensen neemt toe. Daarnaast daalt het aan- 

tal kinderen per gezin, waardoor het aantal jongeren afneemt. 

De grijze druk, de verhouding tussen 65-plussers en de beroepsbevolking (15–64 jaar), neemt toe. 

Ook hier zien we een regionale differentiatie, waarbij de Randstad minder vergrijst dan de meer 

perifere regio’s. Daarnaast leiden de effecten van de welvaartsstaat tot een toegenomen levens- 

verwachting, waardoor de bevolking steeds ouder wordt. De zogenaamde dubbele vergrijzing, de 

toename van het aandeel 75-plus, zal zich in het volgende decennium nadrukkelijker gaan mani- 

festeren. 

De grijze druk: aandeel 65-plus als percentage van de 15-64 jarigen 

2005 2020 

< 0,0 

0,0 - ,5 

,5 - 5,0 

5,0 - 7,5 

7,5 - 30,0 

> 30,0 

Prognoses gaan uit van bijna een verdubbeling van het aantal 65-plussers gedurende de komende 

veertig jaar. Waren er ultimo verslagjaar ,4 mln. 65-plussers, in 050 zullen er dat 4,0 mln. zijn. 9 

Naast de toename van de groep 65-plussers, groeit in de komende decennia ook het aantal 

75-plussers. Vooral na 0 0 neemt deze groep van hoogbejaarden sterk toe. Waren er ultimo ver- 

slagjaar 1,1 mln. 75-plussers, in 050 zullen er dat ,3 mln. zijn. Het onderscheid tussen de 65- en 

75-plussers is voor beleggers van belang omdat hoogbejaarden andere woonwensen hebben en 

vaker behoefte hebben aan dienstverlening of zorg. 


Forse vergrijzing 

Verdubbeling van 65-plussers en 

75-plussers de komende veertig jaar

Welvaartsgroei ouderen 

Huurprijzenwet Woonruimte en 

Woonwaarderingsstelsel 

4,5 

4 

3,5 

3 

2,5 

2 

1,5 

1 

0,5 

Aantal 65-plussers Aantal 75-plussers 

005– 040, in mln. 005– 040, in mln. 

Bron: abf Research, Primos 005 Bron: abf Research, Primos 005 

0 

2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 

4,5 

4 

3,5 

3 

2,5 

2 

1,5 

1 

0,5 

0 

2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 

Op basis van de inzichten anno 006 wordt verwacht dat het gemiddelde inkomen van ouderen de 

komende jaren verder zal toenemen. 10 Deels is dit het gevolg van koopkrachtverbetering. Een even 

zo groot deel van de inkomensverbetering is het gevolg van een samenstellingseffect: nieuwe 

generaties ouderen hebben hogere aanvullende pensioenen en oudere generaties overlijden. Ook 

ten opzichte van de jongere generaties stijgt het inkomen van ouderen. Ouderen worden gemid- 

deld gesproken zelfs rijker dan jongere generaties. 

Conclusie bevolkingsontwikkeling 

De bevolking groeit de komende decennia minimaal in omvang, maar de samenstelling wijzigt. 

Doordat het aandeel alleenstaanden toeneemt, groeit het aantal huishoudens harder dan de 

bevolking. Er zijn dus meer woningen nodig. Door de vergrijzing en welvaartsgroei bij ouderen en 

door het feit dat jongeren langer en veelvuldiger alleen zijn – met name in de steden – verandert 

ook de behoefte aan het soort woning. Kleiner en luxer zijn daarbij de steekwoorden. 

De hogere huursector 

Alle woningen met een maandhuur boven circa € 600 worden gerekend tot de hogere huursector. 

In totaal zijn dat bij aanvang van het verslagjaar zo’n 165.000 woningen in Nederland, of wel zo’n 

,4 procent van de totale woningvoorraad. 

De Huurprijzenwet Woonruimte bepaalt dat de maximale huurprijs van een woning in Nederland 

afhankelijk is van een puntenaantal. De berekeningswijze van deze score is vastgelegd in het 

Woonwaarderingsstelsel. Hoe beter de kwaliteit van de woning, hoe meer punten aan deze woning 

worden toebedeeld. En hoe hoger het puntenaantal, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. De 

punten worden toegekend op basis van een aantal eigenschappen, zoals oppervlakte, de aanwe- 

zigheid van voorzieningen, de woonvorm en de uitrusting van de woning. Indien de huur volgens 

het Woonwaarderingsstelsel hoger mag zijn dan de liberalisatiegrens, dan is een huurcontract 

geliberaliseerd. De liberalisatiegrens is vanaf 1 juli 006 € 615,01. Dit is het bedrag aan huur per 

maand, exclusief servicekosten. Is een huurovereenkomst geliberaliseerd, dan behoort deze tot de 

vrije ofwel geliberaliseerde huursector. De huurwoningen onder de liberalisatiegrens worden 

hpw-woningen genoemd. 


Hogere huursector als onderdeel van de Nederlandse woningvoorraad 

Primo 006, in aantallen 

Bron: abf Socrates / cbs, bewerking Vesteda x 1.000 % x 1.000 % 

Koop 3.973 57 

Huur 3.025 43 

waarvan goedkope en middeldure huur (hpw-sector) 2.860 95 

waarvan dure huur (vrije sector) 165 5 

6.998 100 3.025 100 

De 165.000 woningen in de hogere huursector, zijn bijna allemaal in bezit van institutionele beleg- 

gers en corporaties. Zij bedienen dit marktsegment. Voor de ruim 500 corporaties is het een margi- 

naal deel van hun woningportefeuille; circa 1 procent van hun bezit. Zo’n 5.000 woningen op een 

totaal van ongeveer ,3 mln. behoort toe aan corporaties. Voor institutionele beleggers ligt dat 

anders. Hun belegd vermogen in woningen bevindt zich namelijk voor ongeveer eenderde in de 

hogere huursector. De institutionele beleggers – maar ook in toenemende mate de corporaties – 

richten zich op dit groeiend marktsegment. 

Voor dure huurwoningen is de vraag twee maal zo groot dan het jaarlijks beschikbare aanbod. Voor 

eengezinswoningen is die jaarlijkse vraag 8.000 eenheden, terwijl er maar 11.000 worden aange- 

boden. De vraagdruk bedraagt dus factor ,55. Voor meergezinswoningen is de jaarlijkse vraag 

eveneens 8.000 eenheden, terwijl er maar 1 .000 worden aangeboden. De vraagdruk bedraagt 

hier factor ,33. Hiermee behoort de vraagdruk naar dure huurwoningen tot de hoogste in de 

Nederlandse woningmarkt. 

Jaarlijks vraag en aanbod naar woningtype en prijs 

In aantallen woningen. 

Bron: Woningbehoefte Onderzoek (wbo) 00 , abf Research, 004 

aanbod vraag tekort voorraad* tekort vraagdruk 

Eengezinswoningen, dure huur 11.000 28.000 17.000 80.600 21% 2,55 

Meergezinswoningen, dure huur 12.000 28.000 16.000 70.900 23% 2,33 

Totaal dure huur 23.000 56.000 33.000 151.500 22% 2,43 

* Deze cijfers wijken af van eerdere publicatie in verband met modelverfijningen, waarbij onder andere de categorie 

‘verzorgd wonen’ buiten beschouwing wordt gelaten 

Huurprijsbeleid 

De Nederlandse woningmarkt is door de Huurprijswet nagenoeg volledig gereguleerd. Slechts 4 

procent van alle huurwoningen, 1,8 procent van de totale woningvoorraad, ligt momenteel op of 

boven de liberalisatiegrens. 

De voormalige Minister van vrom mevrouw Dekker presenteerde in november 004 een ingrijpend 

plan om het huurbeleid te moderniseren. De stelselwijziging voorzag in een koppeling tussen het 

huurbeleid, de woningbouwproductie en de huurtoeslag, de subsidie die huurders met lage inkomens 

ontvangen. De achterliggende gedachte van het nieuwe beleid was als volgt: verhuurders moesten 

meer woningen bouwen en een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de huurtoeslag. In ruil 

daarvoor krijgen zij ruimte de huren te verhogen. Wanneer er de komende jaren voldoende woningen 

zouden worden gebouwd, dan zouden de huren van een deel van de woningen worden vrijgegeven. 

Op termijn zou vijfentwintig procent van alle huurwoningen geliberaliseerd worden. Nu is dit aandeel 

nog slechts vier procent. Op basis van de marktwaarde van huurwoningen, uitgedrukt in de wozwaarde, 

zou vastgesteld worden welke huurwoningen geliberaliseerd mochten worden. De woningen 

met een hoge marktwaarde zouden voor liberalisatie in aanmerking komen. 


Met name in handen van 

institutionele beleggers 

Dure huurwoningen zijn schaars 

Voorstel modernisering huurbeleid

Ontwikkelingen huurbeleid 2006: verwachtingen de kop ingedrukt * 

De huurplannen van minister Dekker zorgden in het verslagjaar 

in toenemende mate voor beroering onder huurders, verhuur- 

ders, gemeenten en diverse belangenorganisaties. Een overzicht 

van de ontwikkelingen: 

Tijdens het algemeen overleg in de Tweede Kamer op februari 

006 bleek de steun voor de plannen zeer gering. Op veel kritische 

kamervragen moest de minister het antwoord schuldig blijven. 

Naar aanleiding van het debat over de betaalbaarheidheffing 

van 9 maart heeft de minister besloten de Tweede Kamer te 

vragen het debat voor langere tijd uit te stellen om met de rege- 

ringspartijen op één lijn te komen. Vervolgens heeft het kabinet 

op vrijdag 17 maart ingestemd met een aanpassing van de huur- 

plannen van minister Dekker. De aanpassing betekende dat 

huurders van nu nog goedkope huurhuizen voorlopig bespaard 

bleven van huurstijgingen, terwijl de minister toch een begin 

kon maken met haar liberaliseringsplannen. In het akkoord was 

eveneens vastgelegd dat de introductie van de zogenoemde 

woz-waarde als grondslag van de huur van de vrijgegeven 

woningen een halfjaar later zou ingaan en wel op 1 januari 007. 

Door deze toezeggingen heeft de Minister tijdens het algemeen 

overleg van de vaste kamercommissie vrom op 8 maart alsnog 

voldoende steun gekregen van de regeringspartijen. 

De veertien moties die tijdens de plenaire vergadering van de 

Tweede Kamer op donderdag 6 april zijn ingediend, zijn bijna 

allemaal verworpen. Een drietal moties is aangenomen. Deze 

betroffen: 

• de monitoring van de productie van nieuwbouwwoningen 

in het overgangsgebied en het tegengaan van ongewenste 

ontwikkelingen in de nieuwbouw; 

• afspraken tussen gemeenten en corporaties over het aanbod 

van verschillende woningtypen in wijken; 

• afspraken over een verdeling van de huurmarkt, waardoor 

gemeenten kunnen differentiëren tussen wijken. 

Met deze aanpassing kon het definitieve wetsvoorstel naar de 

Tweede Kamer worden gestuurd. Het kabinet en de regerings- 

partijen cda en vvd wilden namelijk nog vóór de verkiezingen 

de liberalisering van het huurbeleid door de Tweede Kamer 

Gedeeltelijk overgenomen uit www.huurbeleid.nl, Quintis, 006 

loodsen. Naar aanleiding van het debat in de Tweede Kamer 

wordt het wetsvoorstel op onderdelen aangepast: 

• om maatwerk op regionaal en gemeenteniveau te bewerk- 

stellingen zijn de woz-grenswaarden van het overgangs- 

gebied gewijzigd; 

• voor commerciële verhuurders werd de mogelijkheid 

gecreëerd nieuwbouw geliberaliseerd te verhuren; 

• er werd een extra bezwaarmogelijkheid gecreëerd tegen de 

woz-waarde 005– 006; 

• voor de nieuwbouw van kleine zelfstandige eenheden werd 

(in overleg met het Centraal Fonds Volkshuisvesting) de 

mogelijkheid gecreëerd projecten financieel te ondersteunen, 

teneinde dat deel van de investeringen – dat door de wijziging 

van het Woonwaarderingssysteem (wws) onrendabel wordt – 

te subsidiëren. 

De modernisering van het huurbeleid leek aan belang te verliezen 

toen in juni het kabinet ‘demissionair’ werd. Na het zomerreces 

en in de aanloop naar de verkiezingen op november bereikte 

de onzekerheid een hoogtepunt, omdat minister Winsemius 

(opvolger van de inmiddels afgetreden minister Dekker) en de 

regeringspartijen de plannen voor de modernisering van het 

huurbeleid toch nog in deze kabinetsperiode door de Tweede 

Kamer wilde laten behandelen. 

Het voorstel is op 31 oktober 006 met 7 stemmen voor en 63 

stemmen tegen aangenomen door de Tweede Kamer. Op 5 

december 006 stond een voorbereidend onderzoek gepland 

door de Eerste Kamercommissie voor Volkshuisvesting en Ruimte- 

lijke Ordening. Dit onderzoek heeft niet plaatsgehad, omdat het 

wetsvoorstel door de Eerste Kamer eerder op die dag na stem- 

ming in verband met de demissionaire status van het Kabinet 

Balkenende iii na de vervroegde Tweede Kamerverkiezingen op 

november 006 controversieel werd verklaard. Door het con- 

troversieel verklaren van het huurbeleid zijn deze wetten in ieder 

geval niet per 1 januari 007 in werking getreden. 

Het kabinet heeft vervolgens eind december 006 de beslissing 

genomen om deze wetsvoorstellen terzijde te leggen. In de prak- 

tijk zijn de wetsvoorstellen – die zijn geïntroduceerd door de vvd 

en het cda – daarmee definitief van tafel.

Met het controversieel verklaren van het voorgestane huurbeleid wordt het beleid volgens de hui- 

dige wetgeving voortgezet. De minister zal in het eerste kwartaal van 007 het huurverhogings- 

percentage per 1 juli 007 vaststellen. Het huidige woningwaarderingsstelsel (wws) zal worden 

gehandhaafd. De woz-waarde krijgt vooralsnog geen invloed in deze woningwaardering en daar- 

mee ook geen invloed op de huurprijs. De volgende onderdelen van de wetsvoorstellen zijn dus 

niet per 1 januari 007 doorgevoerd: 

• De woz-waarde werd niet omgezet in wws-punten; 

• Er mocht geen 0,5 procent extra huurverhoging berekend worden per 1 januari 007. Dit stond 

wel reeds vermeld in de mg 006– . Maar daar stond bij dat de wettelijke basis nog geregeld 

moest worden; dat is niet gelukt; 

• De motiveringsplicht voor huurverhogingen is vervallen per 1 juli 006, dat bleef van kracht; 

• De wijziging rond legesheffing huurcommissie en rappelprocedure bleef van kracht; 

• De verruiming van de bezwaarschriftenprocedure rond de woz-waardering ging niet door; 

• Er hoeft geen register te worden aangelegd van geliberaliseerde woningen (en nieuwbouwplannen); 

• In huurcontracten hoeft het gehanteerde huurgebied en het bijbehorend regime niet te worden 

opgenomen; 

• Het al dan niet kunnen ontvangen van huurtoeslag bleef afhankelijk van inkomen en huurhoogte. 

De woz-waarde als grens voor het overgangsgebied ging daarbij geen rol spelen; 

• De betaalbaarheidsheffing voor 007 ging niet door. 

Er is nu onduidelijkheid over enerzijds de maximale huurverhoging per 1 juli 007 en anderzijds de 

maximale huursomstijging voor het jaar 007 en verder. Waarschijnlijk zal Minister Winsemius, 

zolang de kabinetsformatie nog niet rond is, kiezen voor het bestendigen van het beleid van 006. 

Na drie jaar van politieke discussie en uitwerking is er nog geen nieuw huurbeleid. Dat is teleur- 

stellend en niet goed voor de woningmarkt. De beslissing van de Eerste Kamer was echter wel te ver- 

wachten, gezien de discussie over dit onderwerp tijdens de laatste weken van de verkiezingscam- 

pagnes. 

Het niet doorgaan van de modernisering van het huurbeleid geeft ook weer een nieuwe kans. Door 

de vele compromissen was het huurbeleid erg complex geworden en op sommige onderdelen zelfs 

contrair aan de beleidsdoelstellingen om de woningmarkt door meer productie te ontspannen. Zo 

werd de commerciële nieuwbouw bedreigd door een huurmaximering en werd het geleidelijk libe- 

raliseren van vrijkomende (daarvoor in aanmerking komende) huurwoningen zelfs helemaal stop- 

gezet. Ook is Vesteda blij met het niet doorgaan van de huurheffing voor commerciële verhuurders. 

Vesteda heeft deze steeds ten principale afgewezen, ondanks de toegekende korting van 35 pro- 

cent. De heffing zou de mogelijkheden voor institutionele beleggers in de weg zitten om een bij- 

drage te leveren aan het beter functioneren van de woningmarkt. Ook zou de heffing het maxima- 

liseren van huurverhogingen in de hand werken. 

De politiek kan er vanwege alle beschikbare rapporten, adviezen en commentaren niet langer meer 

omheen dat er meer marktwerking zal moeten komen, met name in het commerciële gedeelte van 

de huurwoningmarkt. Er gaapt nu een kloof met de koopwoningenmarkt, die gedicht moet wor- 

den. Starters komen nauwelijks nog aan bod, in koop- én huurmarkt. De belangen van de zittende 

huurders worden kennelijk zwaarder gewogen. De kwaliteit van een huurwoning komt onvoldoen- 

de in de prijs tot uitdrukking waardoor het fenomeen ‘scheefwonen’ in de grote steden grote 

omvang heeft kunnen aannemen en de doorstroming stokt. 


Geldend huurbeleid ultimo 006 

Modernisering huurbeleid 

volgens Vesteda

Hoe verder te gaan met het huurbeleid 

Een aantal basisaannames voor een goed functionerende woningmarkt wordt door vrijwel alle 

partijen gedeeld: een streven naar ongedeelde regio’s en wijken, voldoende betaalbare woningen 

voor mensen met lagere en middeninkomens, jongeren en ouderen in randgemeenten en op het 

platteland moeten in de eigen regio een betaalbare woning kunnen vinden en meer marktwerking 

en minder regulering in de woningmarkt. 

Vesteda steunt de veelgehoorde oproep om een onafhankelijke commissie van wijzen een advies te 

laten uitbrengen over het dichten van de kloof tussen huren en kopen en het toestaan van meer markt- 

werking in het commerciële segment vanaf circa € 500 huur per maand. Dat advies kan en moet er 

echter wel binnen enkele maanden zijn, want de noodzaak tot het formuleren van concrete maat- 

regelen om de op slot zittende woningenmarkt aan te pakken is inmiddels wel duidelijk aangetoond. 

Het is duidelijk geworden, dat er een steeds bredere politieke wens bestaat om met de corporaties 

harde afspraken te maken over de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van sociale huurwonin- 

gen en de huurtoeslag. Wat ivbn betreft zal ook de grensafbakening tussen sociale en commer- 

ciële huurwoningen op korte termijn goed moeten worden geregeld. Dat is voorwaarde voor eerlijke 

concurrentie tussen marktpartijen en commerciële dochters van corporaties. Het level playing field 

moet gegarandeerd worden. De hoop is dan ook dat minister Winsemius verder zal werken aan het 

dossier en het gereed maakt voor zijn opvolger. De oplossing is complex, maar de weg er naar toe 

is voor Vesteda duidelijk: de woningmarkt moet weg van de politieke agenda en moet snel door 

een onafhankelijke commissie integraal worden bestudeerd. 

Genezing woningmarkt vergt sectorneutraliteit tussen koop en huur en een integrale, geleidelijke aanpak 

Citaat uit oratie ‘Dansen op de vulkaan’ van buitengewoon hoogleraar Johan Conijn, Amsterdam School of Real Estate 

‘Hoe langer het uitstel duurt, des te lastiger wordt het om de woningmarkt weer goed te laten functioneren. De 

samenhang en de volgorde van maatregelen dienen op een goed inzicht in het functioneren van de woningmarkt 

gebaseerd te zijn. Een betere marktwerking in de huursector is alleen dan te realiseren als tevens een vermindering 

van de fiscale bevoordeling in de koopsector plaatsvindt. Het aanpassingsproces dient in beide sectoren simultaan 

te worden ingezet. Een hoge mate van geleidelijkheid is hierbij noodzakelijk vanwege de grote financiële belangen 

die voor veel partijen verbonden zijn aan de huidige situatie.’ 

Level playing field en de rol van woningcorporaties 

In totaal zijn er in Nederland ruim 500 woningcorporaties. Door fusies is dit aantal in de afgelopen 

jaren flink gedaald. Tussen corporaties bestaan grote verschillen naar omvang, bedrijfsvoering, 

opvattingen en ambities. De grootste corporatie heeft 75.000 verhuureenheden, terwijl er ook cor- 

poraties zijn met minder dan 1.000 woningen. In totaal beheren de woningcorporaties ,4 miljoen 

sociale huurwoningen. Dit betreft 35 procent van de Nederlandse woningvoorraad. In vergelijking 

met andere West-Europese landen is dit aandeel bijna twee keer zo groot. 

Van de sociale huurwoningen behoort 35 procent tot de goedkope voorraad, met een huurprijs 

lager dan € 307,50. Zo’n 60 procent behoort tot de betaalbare voorraad en heeft een huurprijs tus- 

sen € 307,50 en € 471,67. Het merendeel is gebouwd vlak na de oorlog als antwoord op de toenma- 

lige woningnood. De kwaliteit en betaalbaarheid daarvan zijn naar internationale maatstaven 

bovengemiddeld. 

Ongeveer 35 procent van de sociale huurders ontvangt huurtoeslag. Dit komt neer op een bedrag 

van anderhalf miljard euro dat het rijk jaarlijks uitkeert aan huurders, die hier op basis van hun 

inkomen (in relatie tot de huurlasten) recht op hebben. 


Het functioneren van de sociale sector staat ter discussie. De woningcorporaties hebben een 

belangrijke rol op de woningmarkt; de ontwikkelingen bij corporaties zijn veelal contrair aan de 

gewenste deregulering. 

Het arrangement tussen overheid en corporaties moet leiden tot meer prestaties door corporaties 

en moet hen tegelijkertijd zoveel mogelijk ruimte bieden voor maatschappelijk ondernemerschap. 

Daarover moeten zij afspraken maken met gemeenten, huurders en andere stakeholders. De missie 

van corporaties is de brede zorg voor wonen. Daarbij gaat het om goede huisvesting en de aanpak 

van wijken. 

Minister Winsemius wil een ‘level playing field’ creëren tussen corporaties en commerciële ver- 

huurders en beleggers. Mede vanuit Europese regelgeving met betrekking tot staatssteun, moet 

bij alle corporaties een scheiding worden aangebracht tussen de met staatssteun gefinancierde 

sociale activiteiten en de zonder staatssteun gefinancierde marktconcurrerende activiteiten. De 

kern daarvan is dat staatssteun alleen ten goede mag komen aan activiteiten die betrekking heb- 

ben op de gereguleerde huurwoningenvoorraad en op maatschappelijk vastgoed. Ook moet met 

ingang van 006 over commerciële activiteiten vennootschapsbelasting betaald worden. Inmiddels 

heeft de koepelorganisatie aedes namens de corporaties hiervoor een overeenkomst met de belas- 

tingdienst gesloten. 

Deze ontwikkelingen zullen grote veranderingen veroorzaken in de huursector. Corporaties zullen 

hun taken en hun structuur moeten heroverwegen. Dit kan leiden tot nieuwe vormen van samen- 

werking tussen corporaties onderling, maar ook tussen corporaties en commerciële ondernemin- 

gen. Ook kan het zijn dat portefeuilles van corporaties ter beschikking komen voor overname. 

Kortom, deze maatregelen zullen leiden tot veel bewegingen in de eigendoms- en management- 

structuur van een substantieel deel binnen de Nederlandse huurwoningenvoorraad. 

Waardeontwikkeling op de woningmarkt 

Volgens kadastrale informatie zijn de koopwoningen in Nederland in 006 met gemiddeld 5,1 pro- 

cent in prijs gestegen ten opzichte van 005. 11 De gemiddelde prijs van een koopwoning bedroeg 

in de laatste maand van het verslagjaar circa 38 duizend euro, ten opzichte van 6 duizend euro 

een jaar eerder. De tussenwoning steeg met ,6 procent het minst, de vrijstaande woning met 5,3 

procent het meest. 

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (nvm), waarvan de leden samen een verkoopaandeel 

van zo’n zeventig procent in Nederland hebben, rapporteerde een stijging van de prijs van de 

gemiddelde verkochte woning met 3,7 procent. 1 De prijsstijging was lager dan in 005 (5,1 pro- 

cent) maar hoger dan in 004 (3,0 procent). 

Ten opzichte van 005 is de gemiddelde koopsom in het verslagjaar in nagenoeg alle provincies 

gestegen. 13 Alleen in Zeeland daalde de gemiddelde koopprijs fractioneel, met 0, procent. Na Zee- 

land scoorde Limburg het laagst met een stijging van 1,4 procent. Friesland steeg het meest, met 

9,6 procent. Het aantal verkopen is in het verslagjaar voor tien provincies gedaald en voor twee 

provincies gestegen. Met percentages uiteenlopend van -15,46 procent tot +1,11 procent is het aan- 

tal verkopen in Friesland het meest gedaald en in Zeeland het meest gestegen. 


Missie en doelstellingen 

van corporaties 

Inrichting van de corporatie, 

mede vanuit Europese regelgeving 

Kansen voor marktpartijen 

Gemiddelde koopsom gestegen, 

aantal verkopen gedaald

Vastgoedbeleggingsmarkt 

groeit verder 

Verschillen tussen sectoren geringer 

Transactieomvang direct vastgoed 

op recordhoogte 

Commercieel onroerend goed in 

Nederland: met name kantoren 

Belangstelling voor 

woningbeleggingen groot 

Verwachting rendementsontwikkelingen 

2 

1 

0 

-1 

Waardestijging woningen, per kwartaal 

00 tot en met 006 

Bron: nvm 

% prijsstijging 

’02-1 

’02-2 

’02-3 

’02-4 

’03-1 

’03-2 

’03-3 

’03-4 

ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt 

De hoeveelheid geld die wereldwijd beschikbaar was voor beleggingen in vastgoed nam in het 

verslagjaar met ruim dertig procent toe ten opzichte van 005. Daarmee werd de trend van de 

afgelopen jaren voortgezet. Steeds meer institutioneel en particulier vermogen is op zoek naar per 

definitie schaars vastgoed. Dat had tot gevolg dat de aanvangsrendementen daalden en de ont- 

wikkeling van nieuwe beleggingsproducten werd gestimuleerd. Het van oorsprong Amerikaanse 

fenomeen van ‘financial engineering’ wordt ook in de Europese markt steeds meer gemeengoed: 

zowel eigen vermogen als externe financiering worden gesplitst in delen met een verschillende 

rendement-/risicoprofielen en dus beleggersdoelgroepen. 

Naast de algemene trend van een dalend direct rendement valt in de Europese markten op dat de 

verschillen tussen sectoren en regio’s snel kleiner worden. Het is de vraag of de verschillen in risico 

tussen woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimte daarmee eveneens zijn gedaald. 

Een gevolg van de toenemende liquiditeit en financial engineering is eveneens dat de omvang van 

individuele transacties nauwelijks nog begrensd is. In diverse continenten vonden in het verslag- 

jaar transacties plaats met een waarde boven € 1 mrd. 

’04-1 

’04-2 

’04-3 

’04-4 

Het transactievolume van de beleggingen in direct commercieel vastgoed in Nederland lag in 

006 met € 6,6 mrd. ruim boven dat van 005 (€ 5,6 mrd.). Kantoren namen met € 4,6 mrd. het 

leeuwendeel voor hun rekening, winkels en de overige commerciële sectoren met ieder € 1,0 mrd. 

het restant. Zowel institutionele beleggers als particulieren waren actiever. Opvallend was de 

activiteit van Duitse beleggers, zowel aan de aankopende als de verkopende kant. 

De belangstelling van beleggers voor huurwoningen bleef in 006 onveranderd groot. Naast ver- 

koop via tenders werden veel transacties onderhands afgewikkeld tussen partijen. Vesteda schat 

het verkoopvolume op meer dan € 1 mrd. 

’05-1 

’05-2 

kwartalen 

Net als in 005 waren de bruto aanvangsrendementen voor woningen in het verslagjaar scherp: 

voor de betere locaties varieerden die afhankelijk van de regio zelfs tussen 4, 5 en 5,50 procent. 14 

’05-3 

De komende jaren zal het indirecte rendement moeten komen uit een stijging van de leegwaarde 

– de prijs die de uiteindelijke bewoner betaalt – of uit een daling van het door de belegger te han- 

teren aanvangsrendement. Vanuit de optiek van de belegger lijkt het huidige rendementsniveau 

weinig ruimte te bieden voor een verdere verlaging. Vooralsnog lijkt de leegwaarde wel verder te 

stijgen. De gemiddelde prijs van een woning is weliswaar voor steeds minder (startende) kopers op 

’05-4 

’06-1 

’06-2 

’06-3 

’06-4 


te brengen en de financieringsnormen bij hypotheekverstrekkers zijn per 1 januari 007 aange- 

scherpt, toch is er consensus over een verdere prijsstijging in Nederland in 007. De spanning 

omtrent betaalbaarheid neemt daardoor verder toe. De schaarste en het lage risico van woning- 

beleggingen maken de kans op waardedaling klein en het blijvende tekort aan woningen en de 

economische groei zullen in 007 een stevig fundament onder de markt blijven leggen. 

Met de in 005 door aanbieders en participanten ingezette en door de overheid gestimuleerde 

initiatieven voor zelfregulering van de markt van maatschappen, is het afgelopen jaar helaas 

onvoldoende voortgang geboekt. In december 006 kondigde de afm aan dat zij de industrie nog 

een jaar de tijd gunt om zelf tot effectieve en inhoudelijke maatregelen te komen. Een uniforme 

gedragscode, klachtenprocedure en een daadwerkelijk handhavingsbeleid zijn daarbij als mini- 

mum resultaat aangegeven. Het belang van transparantie rond proposities en een goede scree- 

ning van aanbieders is de basis van een blijvend vertrouwen van de particuliere belegger. 

strategie vesteda groep 

Beleggingsstrategie 

De beleggingsstrategie van Vesteda is er op gericht om op lange termijn beter dan het marktgemiddelde 

te presteren. Vesteda vergelijkt zijn prestatie daartoe met de benchmark die het 

gemiddelde rendement van alle Nederlandse vastgoedbeleggingen in woningen van de aangesloten 

deelnemers uitdrukt. Die benchmark wordt berekend door roz/ipd en staat bekend als roz/ 

ipd-index, All Residentials. Bij het realiseren van Vesteda’s beleggingsstrategie is van belang dat 

het specifieke karakter, waarmee direct vastgoed zich onderscheidt van andere beleggingscategorieën, 

blijft gewaarborgd. 

Vesteda richt zich op de hogere huursector. Dit marktsegment kent de grootste vraagdruk en de 

verwachting is dat deze de komende jaren verder zal toenemen. Met luxe en grote woningen voor 

één- en tweepersoonshuishoudens, veelal appartementen maar óók grondgebonden woningen, 

voorziet Vesteda in de woonwensen van zijn doelgroepen. 

Tot de doelgroepen van Vesteda worden gerekend de vijftigplussers en jongere alleenstaanden en 

tweeverdieners met een bovenmodaal inkomen. Deze doelgroepen willen voornamelijk in en rond 

de grote en middelgrote steden wonen. Hier zijn de woningen en woonconcepten uit Vesteda’s 

portefeuille dan ook te vinden. 

Op basis van in- en extern onderzoek is een modelportefeuille vastgesteld, die kaders aangeeft 

voor het beleggingsbeleid tot 015. Het grootste deel van het belegd vermogen zal op termijn worden 

geïnvesteerd in de categorie huurwoningen van circa € 600 tot € 1. 00. Daarnaast zoekt Vesteda 

ook expansie in de hogere prijscategorieën, waar het aanbod structureel achterblijft en eveneens 

een sterk toenemende vraag zal ontstaan. Vesteda kiest voor een portefeuille in het geliberaliseerde 

gebied boven € 600, waar de invloed van de overheid beperkt is en waar de marktwerking optimaal 

is. Momenteel heeft Vesteda nog steeds een aanzienlijk aantal woningen onder de liberalisatiegrens, 

maar hierin vinden geen uitbreidingen meer plaats. Door desinvesteringen zal de omvang 

van dit prijssegment in de toekomst verder worden afgebouwd. 

Alle aan- en verkopen zullen aan de kaders van de modelportefeuille worden getoetst. Tevens zijn 

de in de modelportefeuille benoemde uitgangspunten de basis voor productontwikkeling. De 


Zelfregulering maatschappen 

komt onvoldoende op gang 

De hogere huursector 

Vijftigplussers en jongeren in en 

rond de steden 

Modelportefeuille

Regionale benadering 

modelportefeuille is gebaseerd op de expliciete keuze voor specifieke doelgroepen en regionale 

marktgebieden. Jaarlijks vindt er een evaluatie en mogelijke bijstelling plaats van de bandbreedtes. 

De uitgangspunten voor het vaststellen van de op termijn gewenste samenstelling van de porte- 

feuille zijn de opbouw van de markt en de keuze voor segmenten met een naar verwachting boven- 

gemiddelde ontwikkeling, afgezet tegen de relatieve sterkte van de Vesteda-organisatie op het 

gebied van regionale aanwezigheid, innovatie en acquisitiekracht. 

Modelportefeuille 

prijssegment huidige portefeuille modelportefeuille 

ultimo 2006 bandbreedte 

% van waarde % van waarde 

tot € 800 77 45-55 

van € 800 tot € 1. 00 15 30-40 

€ 1. 00 en meer 8 10-15 

totaal 100 100 

Op basis van de modelportefeuille en de demografische en economische marktanalyse van de verschillende 

Corop-regio’s en stedelijke agglomeraties heeft Vesteda een aantal kerngebieden benoemd. 

De resultaten van deze analyse laten zien dat er niet gesproken kan worden van één landelijke 

woningmarkt, maar dat regionale verschillen het functioneren van de markt duidelijk beïnvloeden. 

Vanuit de investeringspotentie betekent dit dat sommige regio’s interessanter zijn dan andere. 

Ook binnen regio’s zijn er aanzienlijke verschillen. Geconcludeerd kan worden dat de doelgroep 

van Vesteda structureel aanwezig is in de (grotere) stedelijke agglomeraties. Dit zijn tevens de 

gebieden die een continue vraagdruk in het dure huursegment kennen: de regio’s in de Randstad, 

in Noord-Brabant, het kan-gebied en delen van Limburg. Buiten deze regio’s worden de steden 

Groningen, Leeuwarden, Heerenveen, Emmen en Alkmaar ook tot kerngebied gerekend. In onderstaande 

kaart zijn de kerngebieden weergegeven. Ter vergelijking zijn tevens de gebieden weergegeven 

waar de top twintig procent met het hoogste inkomen woont. 

Kerngebieden 2006-2010 % Huishoudens in de hoogste 20%-groep 

Kerngebieden 

< 18 

18– 0 

0– 

– 4 

>= 4 


De verschillen in regionale vooruitzichten, zowel economisch als demografisch, komen tot uitdruk- 

king in de weging in de modelportefeuille en de eisen ten aanzien van aanvangs- en looptijdrende- 

ment. In lijn met hetgeen in de markt geconstateerd wordt, hanteert Vesteda voor eengezinswo- 

ningen enigszins lagere rendementseisen dan bij meergezinswoningen. Voor iedere potentiële 

aankoop worden drie investeringsscenario’s opgesteld: optimistisch, pessimistisch en meest waar- 

schijnlijk. Het doel van de scenariobenadering is enerzijds een zo realistisch mogelijke inschatting 

van het resultaat en anderzijds het inzichtelijk maken van het risico. 

Om de modelportefeuille zoveel mogelijk te benaderen is een belangrijk onderdeel van de strate- 

gie van Vesteda de jaarlijkse verversing van de portefeuille. Jaarlijks wordt circa drie tot vier procent 

van de portefeuille verkocht, waarbij de instroom van nieuwe woningen als maximum geldt voor 

de te verkopen aantallen. De verkoop is zo gekoppeld aan een vergelijkbare jaarlijkse toevoeging van 

woningen aan de portefeuille, waardoor de portefeuilleomvang niet beneden het als minimum 

gedefinieerde aantal van 7.000 woningen komt. De permanente vernieuwing van zo’n 1.000 

woningen per jaar draagt bij aan het realiseren van de gewenste portefeuillesamenstelling, zowel 

geografisch als kwalitatief, en aan het verzilveren van de waardegroei. 

Vesteda biedt zijn huurders contractuele prijsbescherming en heeft zijn huren in het geliberali- 

seerde segment vrijwillig gedempt. Reeds enkele jaren is in de huurcontracten opgenomen dat de 

jaarlijkse huurverhoging maximaal twee procent boven inflatie mag liggen. Eéns per vijf jaar mag 

Vesteda de huur toetsen aan de markthuur. Indien de markthuur minimaal tien procent meer be- 

draagt, dan mag Vesteda de jaarlijkse huurverhoging in reële termen verhogen tot vier procent. 

Vesteda past deze vrijwillige huurdemping toe bij alle huurcontracten van woningen, ongeacht of 

deze huurbescherming in het contract is opgenomen. Met deze vrijwillige huurprijsbescherming 

toont Vesteda aan huurders en gemeenten zijn langetermijnbetrokkenheid en maatschappelijke rol. 


Gedifferentieerde aanpak en norm 

Roll-over strategie 

Jaarlijkse verhoging in geliberaliseerde 

segment gemaximeerd

Vesteda wordt gekenmerkt door: 

Fondsstructuur biedt fiscale efficiency 

Afhankelijk van hun eigen fiscale positie kunnen beleggers 

deelnemen als aandeelhouder in de fiscale beleggingsinstelling 

of rechtstreeks als participant in het woningfonds. 

Hefboomeffect vreemd vermogen 

Een conservatieve financiering van maximaal veertig procent 

zorgt veelal voor een substantiële verhoging van het rendement 

op eigen vermogen. Door uitgifte van obligaties is rechtstreeks 

op de kapitaalmarkt geleend tegen een rente die afhankelijk van 

de verwachtingen kort of lang wordt vastgezet, waardoor de ren- 

tevoet van de obligatiefinanciering zeer laag is. Door de triple-a 

rating, die op de financiering is afgegeven door de kredietbeoor- 

delaars Moody’s, Standard & Poor’s en Fitch Ratings, zijn zeer 

lage financieringstarieven bedongen. 

Geografische spreiding binnen Nederland 

Vesteda is met een belegd vermogen van meer dan vier miljard 

euro het grootste Nederlandse woningbeleggingsfonds. Deze 

omvang maakt een goede spreiding mogelijk van het geïnves- 

teerd vermogen over geografische markten binnen Nederland. 

De schaalgrootte zorgt voor een goede diversificatie, waardoor 

er binnen de portefeuille sprake is van een behoorlijke risico- 

demping. 

Roll over strategie 

Door een – getalsmatig evenwichtige – instroom en uitstroom 

van beleggingsobjecten wordt de portefeuille dynamisch 

beheerd, de intrinsieke waardegroei verzilverd en een minimale 

portefeuilleomvang van circa 7.000 woningen gehandhaafd. 

Eigen property-management 

Vesteda heeft eigen vastgoedmanagement in huis. De toege- 

voegde waarde van eigen property-management is aantoonbaar 

waar het gaat om een hoge kwaliteit van service aan klanten, 

met als resultaat een hoge klanttevredenheid, en het genereren 

van extra opbrengsten (huurverhoging). Daarnaast bieden de 

Woongalerieën een goede merkondersteuning van Vesteda, als 

kwaliteitslabel in de lokale woningmarkten. Directe klantcontac- 

ten en participatie in locale netwerken zorgen bovendien voor 

markten projectkennis, die strategisch worden ingezet bij 

asset-management en acquisitie. 

Eigen projectontwikkeling 

De ervaring leert dat alleen eigen projectontwikkeling op ter- 

mijn zekerheid kan bieden op voldoende instroom die voldoet 

aan de kwaliteitseisen en rendementsdoelstellingen van 

Vesteda. Daarom bouwt Vesteda verder aan een volwaardige 

projectontwikkelingsorganisatie. Naast de behoefte aan kwalita- 

tieve huurwoningen voor Vesteda Groep, zal Vesteda Project bv 

in de komende jaren in toenemende mate ontwikkelingen 

starten ten behoeve van de koopmarkt. Hierdoor neemt de flexi- 

biliteit toe waarmee Vesteda op markt en conjuncturele ontwik- 

kelingen kan inspelen. Verder vergroot dit de aantrekkelijkheid 

van Project bv als ontwikkelaar en partner naar gemeenten. 

Productdifferentiatie 

Vesteda biedt zijn huurders meer dan alleen luxe woningen en 

appartementen. Faciliteiten als fitness, sauna, zwembad, lounge 

en gastenverblijven en diensten op het gebied van boodschappen- 

en maaltijdbezorging, reiniging en medische services 

worden – waar mogelijk – geïntegreerd in het totaalproduct. 

Daarnaast differentieert Vesteda zijn producten voor bepaalde 

nichemarkten. Zo voorzien de Vesteda Serviced Apartments 

(gestoffeerd en gemeubileerd) in de tijdelijke huisvestingsbehoefte 

van Expats en personen die omwille van familieomstandigheden 

tijdelijke huisvesting zoeken. De Vesteda Office 

Apartments bieden gecombineerde huisvesting aan bedrijf en 

bewoner. 

Professionele, research-gedreven organisatie 

De schaalgrootte van Vesteda biedt de basis om kostenefficiënt 

een brede en diepe professionele organisatie te onderhouden, 

waar research en marktonderzoek aan de basis staan van het 

beleggings-, aan- en verkoopbeleid.

Ontwikkelstrategie 

Met het in 001 opgerichte Vesteda Project bv zorgt Vesteda voor eigen gebieds- en projectontwikkeling, 

waardoor een constante kwalitatieve instroom van woonprojecten mogelijk is. Vesteda 

Project bv verwerft en ontwikkelt woningbouwprojecten en laat deze projecten door derden bouwen, 

waarbij zij de rol van opdrachtgever vervult. Naast het voorzien in de behoefte aan kwalitatieve 

huurwoningen voor Vesteda Groep, ontwikkelt Vesteda Project bv op beperkte schaal voor de koopmarkt. 

In onderstaande kaart is weergegeven waar de acquisitieprioriteit van Vesteda de komende jaren 

ligt. Met behulp van een analyse van de indicatoren economische groei, de volatiliteit in die groei, 

de spreiding van de Vesteda-doelgroepen over de regio’s, de huidige portefeuille, de te verwachten 

beschikbaarheid van acquisitiemogelijkheden en de ontwikkelingen in de woningvoorraad is dat 

acquisitiebeleid vastgesteld. Globaal gezien biedt de as van de westvleugel van de Randstad naar 

het zuidoosten van het land het meeste perspectief; aan weerszijden hiervan vlakt de potentie in 

meerdere of mindere mate af. Kijkend naar de regionale verdeling kan geconstateerd worden dat 

de uitbreiding van de portefeuille in de komende jaren in met name regio 1 zal plaatsvinden. Aangezien 

van de te verkopen woningen eveneens een relatief groot deel in de regio’s 1 en ligt, wijzigt 

de verdeling naar aantallen woningen minder. Door deze aanpak versterkt Vesteda haar aandeel in 

het duurdere huursegment (> € 600) in de regio’s 1 en . In regio 3 blijft het aandeel relatief 

beperkt. 

Acquisitiedoelstelling 

Regio 1, acquisitieaandeel X 

Regio , acquisitieaandeel W 

Regio 3, geen acquisitieaandeel 

Door langlopende procedures met betrekking tot ruimtelijke ordening en de langere voorbereidingstrajecten 

bij projecten blijkt het moeilijker dan voorzien om snel op het gewenste opleverniveau te 

komen. In 007 zullen naar verwachting 700 woningen worden opgeleverd en in 008 zal voor het 

eerst een opleverniveau van 1.000 woningen worden gerealiseerd. Dat betreft koop- en huurwoningen 

tezamen. De jaarlijkse instroom aan eigen ontwikkelingen en verwervingen is voor Vesteda 

Groep dan gelijk aan de uitstroom van woningen. Om de productievolumen in de toekomst te 

realiseren dient door Vesteda Project bv een pijplijn te worden gevuld, die oploopt van 10.000 naar 

15.000 woningen. 

Vesteda onderscheidt zich door de langetermijnbetrokkenheid die zij heeft bij de gerealiseerde 

projecten. Dat maakt samenwerking met Vesteda Project bv voor gemeenten aantrekkelijk. Voor- 


Eigen projectontwikkelaar 

Acquisitiedoelstellingen 

Pijplijn 

Acquisitie & gebiedsontwikkeling

Samenwerken met gemeenten 

Wonen volgens Vesteda 

Locatie 

Woonomgeving 

Architectuur 

Interieur 

stellen op stedenbouwkundig niveau, gericht op duurzaamheid, stedenbouwkundige kwaliteit en 

hoogwaardige architectuur, bieden hierbij langetermijnoplossingen voor huisvestingsvraagstukken 

binnen de geldende rendementscriteria. Vesteda kijkt daarbij verder dan alleen naar de woningen: 

de openbare ruimte, de infrastructuur en de ligging ten opzichte van stadscentrum en voorzieningen 

zijn immers ook bepalend voor de woonkwaliteit van toekomstige huurders. 

Doordat Vesteda Project bv in staat is om bij (her)ontwikkelingen van gebieden vroegtijdig in te 

stappen, kunnen doelstellingen (mede) worden bepaald. Uit ervaringen bij diverse gemeenten is 

gebleken dat Vesteda’s specifieke kennis op het gebied van huurders en hun wensen kan worden 

ingebracht in de beleidskaders die de gemeente ontwikkelt. Hiertoe beschikt Vesteda over databases 

waarmee de toekomstige vraag naar middeldure en dure huurwoningen kan worden bepaald en 

de effecten van lokale gemeentelijke doelstellingen kunnen worden gekwantificeerd. Geplande 

bouwprogramma’s zijn hierbij input voor woningmarktsimulaties. Een vroegtijdige participatie is 

voor Vesteda belangrijk omdat zij dan de uitgangspunten van de nieuwe ontwikkeling kan meebe- 

palen. Voor een gemeente is een vroegtijdige participatie prettig omdat zij gedurende de gebieds- 

en planontwikkeling, realisatie en exploitatie met dezelfde partij werkt en haar taak gedeeltelijk 

kan overlaten aan een marktpartij. Vesteda vult met het bieden van een exclusieve woonomgeving 

immers een stukje gemeentelijk beleid in. 

In de visie van Vesteda is wonen veel meer dan een goed gebouw met goede woonruimtes. Vesteda 

neemt de beleving van de huurder als uitgangspunt. Volgens Vesteda zijn er zes centrale elemen- 

ten die het woongenot bepalen: locatie, woonomgeving, architectuur, interieur, kunst en toege- 

voegde waarde. Die elementen worden geïntegreerd toegepast op elk nieuw project. Het resultaat 

daarvan is dat Vesteda-huurders mooi en exclusief kunnen wonen, zonder energie te stoppen in 

onderhoud of andere beslommeringen. Die centrale elementen zijn: 

Vesteda zoekt de plekken met potentie en creëert locaties die aantrekkingskracht hebben of gaan 

krijgen. Vaak staan de projecten aan het water, op een stedenbouwkundige as of een andere mar- 

kante plek waar uitzicht en ruimtelijkheid kan worden gecombineerd met de kwaliteit van stede- 

lijk wonen. 

Stadsontwikkeling is sterk vertegenwoordigd in de professionele achtergrond van Vesteda. Het 

uitgangspunt: wonen doe je niet alleen ín de woning. Vesteda gaat heel ver in het optimaliseren 

van de leefomgeving. Vesteda Project bv is, via gebiedsontwikkeling, al zeer vroeg betrokken en 

doet er alles aan om de kwaliteit van de leefomgeving te optimaliseren. Zo worden onder andere 

culturele- en uitgaansvoorzieningen gecombineerd met projecten. 

Vesteda zorgt voor projecten en gebouwen die de stad een impuls geven; gebouwen met karakter, 

met bijzondere architectuur, gebouwen die iets betekenen voor huurders en omwonenden. De beste 

architecten uit binnen- en buitenland worden geselecteerd. Vesteda-gebouwen hebben zo een iden- 

titeit waarmee bewoners zich kunnen identificeren en waarmee ze voor de dag kunnen komen. 

Vesteda verschaft huurders naast het exterieur ook een bijzonder interieur. Met oog voor details. 

De ingetogen, kwalitatieve stijl van leven van de doelgroep waarop Vesteda zich richt, wordt door- 

vertaald in het materiaalgebruik en het design van de algemene ruimtes en woningen. 


Kunst 

Toegevoegde waarde 

Uniek in Europa 

Z Vesteda Woongalerie Eindhoven verhuisde 

in het verslagjaar naar de Vesteda Toren, 

gelegen in het plangebied Smalle Haven, in 

het centrum van Eindhoven, in exploitatie 

genomen in het verslagjaar. 

Vesteda investeert in kunst om de identiteit van de projecten voor bewoners en hun omgeving te 

versterken. Deze kunst wordt veelal in publieke ruimten in het gebouw toegepast, zoals een entree- 

hal. Maar ook in het buitengebied (zoals bij La Fenêtre in Den Haag) en zelfs integraal (zoals bij 

Vesteda Toren in Eindhoven) vindt kunst zijn toepassing. Om zorgvuldig invulling te geven aan een 

op de doelgroep afgestemde keuze is een kunstadviseur aangesteld. 

Vesteda biedt in zijn projecten en dienstverlening toegevoegde waarde. Luxe, kwaliteit, comfort, 

gemak en zorg staan centraal. 

Ruim 1.000 huishoudens genieten van de diensten van een Vesteda Health Club, gelegen in de 

projecten Detroit te Amsterdam, La Fenêtre in Den Haag, Céramique te Maastricht en De Hoge 

Heren en Montevideo te Rotterdam. Ook in de projecten Side-by-Side in Almere en Mahler in 

Amsterdam is een health club in aanbouw. De health clubs bieden onder andere een inpandig 

zwembad, sauna en fitnesscentrum. 

In diverse projecten zijn gastenverblijven opgenomen voor logees van bewoners. 

Met de digitale Woonbode, geïnstalleerd in duizenden Vesteda-woningen, kunnen huurders bood- 

schappen, stomerijdiensten, klusjes, taxiservices en andere diensten bestellen. 

Enkele producten richten zich op specifieke doelgroepen en bieden daarvoor toegevoegde waarde. 

In de Vesteda Serviced Apartments wonen voornamelijk expats die voor enkele maanden tot enkele 

jaren in een bepaalde stad verblijven. Deze appartementen zijn gestoffeerd en gemeubileerd en 

voorzien van alle gemakken. Vesteda heeft ultimo verslagjaar Serviced Apartments in Amsterdam, 

Den Haag, Rotterdam, Eindhoven en Maastricht. De Vesteda Office Apartments, in ontwikkeling in 

Amsterdam en Maastricht, bieden een (woon)appartement, voorzien van een binnendoor toeganke- 

lijke, naastgelegen kantoor/werkruimte, die tevens een aparte entree en pantry bevat. 

Property management 

Voor het administratief, technisch en commercieel beheer van woningen heeft Vesteda eigen vast- 

goedmanagement in huis. De zes Woongalerieën met hun ondersteunende satellieten dragen 

zorg voor verhuur, voor persoonlijk klantcontact tijdens de huurperiode en voor eventuele verkoop 

van projecten. Ze worden daarbij ondersteund door een centraal call-center, waar huurders onder- 

houdsverzoeken melden en van waaruit dit onderhoud wordt gecoördineerd naar uitvoerende par- 

tijen en wordt teruggekoppeld naar de huurders. Het eveneens centraal georganiseerde back-office 

beheert de financiële stromen. 

In de vastgoedbeleggingsbranche is het gebruikelijk dat wordt gewerkt met externe vastgoed- 

managementorganisaties. Gelet op het gekozen marktsegment en de daarmee samengaande 

groeiende behoefte aan service bieden deze volgens Vesteda onvoldoende waarborg voor klantge- 

richtheid en adequate dienstverlening. Derhalve heeft Vesteda het vastgoedmanagement gefaseerd 

binnen zijn organisatie gehaald. In 003 is de grootste stap in deze meerjarige organisatorische 

groei gemaakt. Vesteda kan als belegger eigen vastgoedmanagement voeren door zijn schaal- 

grootte, in combinatie met de concentratie van de portefeuille in en rond de steden. Vesteda is het 

enige woningbeleggingsfonds van deze omvang in Europa, dat vastgoedmanagement in eigen 

beheer uitvoert. 


De toegevoegde waarde van eigen property management is groot. Zo leidt een grotere beheers- 

baarheid tot een verhoogde grip op kosten en resultaat, en de accurate service tot een hogere 

klanttevredenheid en meer woongenot. Daarnaast bieden de Woongalerieën een goede merk- 

ondersteuning van Vesteda, als kwaliteitslabel in de lokale woningmarkten. De directe klant- 

contacten zorgen bovendien voor markten projectkennis, die strategisch wordt ingezet bij asset- 

management en projectontwikkeling. 

Centraal in de communicatie met potentiële huurders staat de website www.vesteda.com. Op de 

website is het volledige woningaanbod terug te vinden en met foto’s en plattegronden worden de 

woning, het project en de omgeving getoond. Met de module belangstellingsregistratie kunnen 

geïnteresseerden hun belangstelling kenbaar maken. Deze klantgegevens komen daarmee auto- 

matisch terecht in de verhuurplanner, een door Vesteda-ontwikkelde methodiek waarmee een 

voorraad aan potentiële huurders wordt aangelegd, zodat leegkomende woningen weer snel kun- 

nen worden verhuurd. 

Vesteda onderscheidt zes regio’s. In iedere regio is een Woongalerie gevestigd. Onderstaande kaart 

geeft daarvan een overzicht. 

Vesteda woongalerieën 

met hun verzorgingsgebieden 

verzorgingsgebied woongalerie Amsterdam (a) 

met een front-office in Almere (1) 

verzorgingsgebied woongalerie Den Haag (b) 

met front-offices in Rijswijk ( ) en Zoetermeer (3) 

verzorgingsgebied woongalerie Rotterdam (c) 

verzorgingsgebied woongalerie Arnhem (d) 

met front-offices in Amersfoort (4), Zwolle (5) en Enschede (6) 

verzorgingsgebied woongalerie Eindhoven (e) 

met een front-office in Breda (7) 

verzorgingsgebied woongalerie Maastricht (f) 

waar tevens het Vesteda hoofdkantoor gevestigd is 

extern vastgoedmanagement 

implementatie van strategie in het verslagjaar 

In 006 is meer dan 50 procent van de exploitatieportefeuille door externe taxateurs gewaardeerd. 

Voor het restant is door externe taxateurs een actualisatie opgesteld. Bij alle vormen van waarde- 

bepaling is de discounted cashflow methode (dcf-methode) gehanteerd. Daarbij is altijd rekening 

gehouden met overdrachtskosten en andere verkoopkosten. De externe taxaties hebben gelijkma- 

tig verdeeld over het verslagjaar plaatsgevonden. 

De waarderingsgrondslag is gedifferentieerd naar portefeuille. Projecten in de ontwikkelingspor- 

tefeuille zijn gewaardeerd tegen bestede kosten. Projecten in de exploitatieportefeuille zijn ge- 

waardeerd tegen actuele waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat en de 

opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Uitzondering op 

deze algemene regel vormen nieuw toegevoegde projecten. Die blijven gedurende een periode van 

jaar na toevoeging gewaardeerd tegen historische kostprijs, tenzij blijkt dat de marktwaarde 

lager is. 


Toegevoegde waarde groot 

Internet 

Locaties 

Taxatie en grondslag 

waardebepalingen

Debiteurenbeheer 

Huurverhoging 

Dispositie 

Internet 

Oprichting www.niki.nl, portal voor 

nieuwbouwwoningen 

In 006 is met verhoogde inzet het incassowerk ter hand genomen. Dit heeft in een verdere daling 

van de achterstanden geresulteerd. Was de achterstand van huur en overige kosten – uitgedrukt 

als percentage van de maandhuur – in december 005 nog 8 procent, in 006 is dit percentage 

teruggebracht tot 19 procent. Uitgedrukt in jaarhuur komt dit overeen met een daling van ,4 pro- 

cent naar 1,6 procent. 

De huren van Vesteda zijn in 006 per 1 juli met gemiddeld ,8 procent verhoogd. Bij de eengezins- 

woningen was dat gemiddeld 3,1 procent, bij de meergezinswoningen ,6 procent. 

Nadat de huurverhogingsbrieven in het tweede kwartaal tijdig bij alle huurders waren bezorgd, 

heeft de politieke besluitvorming rond het huurbeleid en met name de acties van de Woonbond 

daarin tot onnodige onrust én bezwaarschriften tegen de verhoging geleid. Door een omissie in de 

regelgeving was de Tweede Kamer genoodzaakt een reparatiewet aan te nemen met betrekking 

tot de ‘motiveringsplicht’. Verhuurders waren voorheen verplicht om, als ze een huurverhoging 

boven de gemiddelde inflatie van de afgelopen vijf jaar wilden doorvoeren, een puntentelling van 

de woning bij te voegen. Daarnaast moesten verhuurders bij zelfstandige woningen een toelich- 

ting op het onderhouds- en huurprijsbeleid meesturen. Op 30 juni, de allerlaatste dag dat deze 

wetswijziging mogelijk was, is deze reparatiewetgeving in het Staatsblad verschenen, waardoor 

deze motiveringsplicht voor de verhogingen vanaf 1 juli 006 is vervallen. 

In 006 werden 1.758 woningen verkocht, waarvan circa de helft aan zittende huurders of individuele 

derden. Via twee tenderprocedures werden 3 complexen aan beleggers verkocht. De dispositie- 

doelstelling werd in het verslagjaar naar beneden bijgesteld, vanwege de aantrekkelijkheid van 

uitponden ten opzichte van tenderverkopen. 

De website www.vesteda.com is in het verslagjaar volledig vernieuwd. De site is gekoppeld aan de 

module belangstellingsregistratie, waar digitaal kan worden ingeschreven voor een Vesteda-woning. 

Vanuit een portefeuilleoverzicht kunnen potentiële huurders zo gemakkelijk hun voorkeur aange- 

ven. Alle inschrijvingen komen samen in de verhuurplanner, die door woonconsulenten wordt 

gebruikt. De softwaretoepassing zorgt voor een gemakkelijke correspondentie met potentiële 

huurders en brengt de vraagdruk per project in kaart. In het verslagjaar registreerde Vesteda ruim 

30.000 woonwensen van ruim 10.000 huishoudens. In het verslagjaar heeft een projectgroep zich 

bezig gehouden met de toekomstige ontwikkeling van internet en de integratie van internet met 

het verhuurproces. 

In 005 is Vesteda toegetreden tot de groep initiatiefnemers die later in dit jaar de Stichting lnp 

(Landelijk Nieuwbouw Portaal) hebben opgericht. De doelstelling van deze groep grote project- 

ontwikkelaars in Nederland en hun twee brancheverenigingen Neprom en nvb was een zoek- 

machine op internet te ontwikkelen die de woonconsument een zo volledig en actueel mogelijk 

overzicht van nieuwbouwwoningen in Nederland in koop of huur geeft. 

In 006 zijn de plannen geïmplementeerd en is de zoekmachine voor de nieuwbouwmarkt ontwik- 

keld onder de naam: www.niki.nl. Niki staat voor Nieuwbouw Kiezen. Alle inschrijvingen voor 

Vesteda-woningen op Niki komen automatisch binnen in Vesteda’s verhuurplanner. De site niki.nl 

is op 18 september 006 van start gegaan met het woningaanbod van de eerste initiatiefnemers. 

In oktober volgde de officiële opening, gevolgd door een publiciteitscampagne. Ultimo verslagjaar 

waren ruim 1.300 Huurwoningen beschikbaar op Niki. 


Het voornemen van Vesteda om in 006 inhoudelijk goed overleg te hebben met de circa 100 huurder- 

belangenverenigingen is in de meeste gevallen goed tot zijn recht gekomen. Ook zonder wettelijk 

kader van bijvoorbeeld de commissie Leemhuis hecht Vesteda aan gedegen overleg met zijn klanten. 

De Woongalerieën voeren twee maal per jaar formeel overleg met huurdersbelangenverenigingen. 

Tussen de zogenoemde voor- en najaarsoverleggen is in de meeste gevallen vaak informeel con- 

tact. In 006 is dit contact versterkt en verdiept. De onderwerpen die worden besproken liggen op 

het vlak van het voorgenomen onderhoud, de afrekening van de servicekosten, de jaarlijkse huur- 

verhoging, mutaties en in sommige gevallen ook een eventuele verkoop van het project. Er zijn 

circa 100 huurdersbelangenverenigingen actief, waarvan het merendeel tevens lid is van het over- 

koepelende Vesteda Platform. 

Voor overleg met huurders, over onderwerpen die op landelijke schaal spelen, is ruim vijf jaar gele- 

den het Vesteda Platform opgericht. Huurdersbelangenverenigingen kunnen lid worden van het 

Platform. Zaken die hier besproken worden, zijn onder meer het servicekostenbeleid, de tekst van 

de door Vesteda gehanteerde huurovereenkomst en het verkoopbeleid. Vesteda ervaart de samen- 

werking met het Vesteda Platform als bijzonder constructief. In het verslagjaar zijn diverse bijeen- 

komsten gehouden. 

Mede op initiatief van de voorzitter van het Vesteda Platform is de vorming in gang gezet van een 

ivbn-huurdersplatform, waarin ook onder andere de besturen van de platforms van ing, Delta 

Lloyd, Amvest en Stienstra zijn vertegenwoordigd. Eén van de meest belangrijke zaken die hieruit 

is voortgekomen is de nieuwe ivbn Gedragscode Verkoop. Deze geeft duidelijke richtlijnen voor 

verhuurders in het geval zij huurwoningen individueel of complexgewijs gaan verkopen. 

Continu-klantonderzoek 

Sinds 1997 voert Vesteda een continu-onderzoek uit onder de naam ‘Vesteda Huurdersmonitor’. Dit 

onderzoek geeft inzicht in de kenmerken, opvattingen, wensen en beoordelingen van de verschillende 

huurdersgroepen. De enquêtes zijn te categoriseren in drie typen. Met de module intake 

wordt iedere nieuwe huurder na enkele weken gevraagd naar de redenen om te huren, naar het 

orientatie- en beslisproces en naar zijn bevindingen als nieuwe klant. De module stay onderzoekt 

bij een steekproef uit het zittende huurderbestand aspecten als de tevredenheid over woning, 

woonomgeving en dienstverlening door de vestigingen en meet de belangstelling voor nieuwe 

woondiensten. Verder wordt er met exit-enquêtes aan iedere vertrekkende huurder gevraagd naar 

de reden van verhuizing en suggesties ter verbetering van product en dienstverlening. 

Sinds de start van het onderzoek zijn ongeveer 10.000 ingevulde enquêtes opgeleverd. De respons 

ligt steevast rond de 40 procent. Dit is een zeer goede score, voor uitgebreid schriftelijk onderzoek ligt 

deze gemiddeld substantieel lager. Elk kwartaal worden de verschillende disciplines binnen Vesteda 

met een uitgebreide rapportage geïnformeerd. De rapportages zijn stevig ingebed in de primaire 

bedrijfsprocessen en bepalen onder andere de variabele beloning voor commerciële medewerkers. 

Huurders zijn door de jaren heen tevreden met hun woning. Zij geven gemiddeld een 7,4. Nieuwe 

huurders zijn het meest tevreden en beoordelen de woning met een 7,7, vertrekkende en zittende 

huurders ontlopen elkaar niet met een 7,3. Ook de woonomgeving laat door de jaren heen een 

stabiel beeld zien met een gemiddelde beoordeling van 7,3. Vooral de bereikbaarheid en het voorzieningenniveau 

krijgen goede cijfers. 


Huurdersbelangenverenigingen 

Huurdersplatform 

Algemene tevredenheid 

Y Object Boston, gelegen aan de Piet Heinkade 

in Amsterdam, in exploitatie genomen in het 

verslagjaar.

Nieuwe huurders 

Zittende huurders 

Vertrekkende huurders 

Potentiële huurders 

Z Object De Uitkijk, IJburg, Amsterdam. 

In exploitatie genomen in het verslagjaar. 

Bij nieuwe huurders is in 006 een lichte toename waarneembaar van de snelle beschikbaarheid 

van de woning als motief voor huur. Even belangrijk is de aantrekkelijkheid van de woning. Internet 

speelt een steeds grotere rol voor nieuwe huurders bij hun zoektocht naar een nieuwe woning. De 

nieuwe huurders zijn bijzonder tevreden over de dienstverlening van de woongalerieën bij de 

intake: zij geven gemiddeld in het verslagjaar een 7,5. Voor klantvriendelijkheid bevindt de gemid- 

delde score zich zelfs boven de 8. 

De woongalerieën ontvangen in het verslagjaar van de zittende huurders voor de dienstverlening 

een half punt meer dan in 005 en komen uit op 7,1. Deze toename is vooral te danken aan een 

verbetering ten aanzien van het nakomen van afspraken en een betere communicatie. Het callcen- 

ter ontvangt voor de dienstverlening aan zittende huurders een 7,5, een geringe toename ten 

opzichte van de eerdere jaren. De tevredenheid over de snelheid van de afhandeling van een repa- 

ratieverzoek laat een stijgende lijn zien. De beoordeling van de dienstverlening van bedrijven die in 

opdracht van Vesteda werkzaamheden aan de huurwoning verrichten ontvangt een door de jaren 

heen stabiel cijfer van 7,3. 

Belangrijke motieven om de woning te verlaten zijn de wens tot koop van een woning en de gro- 

tere aantrekkelijkheid van de nieuwe woning. Ook vertrekkende huurders waren tevreden over de 

dienstverlening van de woongalerieën met een gemiddelde cijfer van 7,4. Een nipte 7 werd gege- 

ven aan uitgevoerde herstelwerkzaamheden. 

Ter uitbreiding van het intake, stay en exit-onderzoek is eind 006 een nieuw leads-onderzoek 

ontwikkeld. Hiermee worden potentiële klanten bevraagd over de eerste fase van het verhuurpro- 

ces. Met deze resultaten zal Vesteda nog beter inzicht krijgen in de motieven die de doorslag geven 

om uiteindelijk wel of niet bij Vesteda te gaan huren. 

mutaties in vastgoedportefeuille 

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen van de portefeuille in het verslagjaar beschreven. Zie 

voor uitleg van de gehanteerde definities bijlage 4 op pagina 80. 

Totale portefeuille 

Ultimo verslagjaar bedroeg de waarde van de totale portefeuille met € 4.48 mln zo’n zes procent 

meer dan in het begin van het verslagjaar. 

Totale portefeuille, waarde 

Exclusief acquisitie-investeringen, ultimo jaar 

(x € 1 mln.) 2006 005 004 003 00 

4.482 4.230 4.106 4.084 4.067 

Ontwikkelingsportefeuille 

Ultimo verslagjaar bedroeg de waarde van de ontwikkelingsportefeuille € 176 mln. Daarmee is de 

waarde in 006 met negen procent afgenomen. 

Ontwikkelingsportefeuille, waarde 

Exclusief acquisitie-investeringen, ultimo jaar 

(x € 1 mln.) 2006 2005 2004 2003 2002 

176 196 256 218 169 


Onderstaand overzicht laat de jaarlijkse investeringen zien in de ontwikkelingsportefeuille. Het 

afgelopen jaar is Vesteda Project bv er niet in geslaagd zijn doelstelling op het gebied van ontwik- 

keling van projecten te behalen. De procedures met betrekking tot ruimtelijke ordening en de langere 

voorbereidingstrajecten bij projecten hebben ertoe geleid dat de start van de bouwwerkzaamhe- 

den en opleveringen voor meerdere projecten van het verslagjaar naar 007 zijn verschoven. Er is 

een investeringsniveau van € 169 mln. incl. btw behaald, bij een doelstelling van € 0– 50 mln. 

Ontwikkelingsportefeuille, investeringsniveau 

Exclusief acquisitie-investeringen, incl. btw 

(x € 1 mln.) 2006 2005 2004 2003 2002 

Doelstelling 220-250 230 200 140 114 

Realisatie 169 184 206 153 117 

Een beschrijving van de vennootschap Vesteda Project bv en zijn activiteiten is als aparte bijlage 

opgenomen bij dit jaarverslag. 


Onderstaande tabel laat de waarde zien van de exploitatieportefeuille. 

Exploitatieportefeuille, waarde 

ultimo jaar 

(x € 1 mln.) 2006 2005 2004 2003 2002 

Eéngezinswoningen* 1.794 1.734 1.804 1.964 2.084 

Meergezinswoningen* 2.512 2.300 2.046 1.902 1.814 

Totaal 4.306 4.034 3.850 3.866 3.898 

*waarde van bijbehorende parkeer-/garageplaatsen en in projecten aanwezige commerciële ruimte inbegrepen 

Ultimo verslagjaar bedroeg de waarde van de exploitatieportefeuille € 4.306 mln. Zowel de waarde 

van de één- als meergezinswoningen lag daarmee hoger dan bij aanvang van het verslagjaar. De 

trend in de afgelopen jaren toont een daling van de waarde van eengezinswoningen en een stijging 

van de waarde van meergezinswoningen. 

Ondanks de duidelijke toename in waarde, daalde de omvang van de portefeuille in het verslagjaar 

met vijf procent tot 7.990 eenheden. Hiermee werd invulling gegeven aan de strategie, waarin 

het afbouwen van de portefeuille in aantallen met behoud van de portefeuillewaarde centraal 

staat. De ontwikkeling van de afgelopen jaren werd zo ook in het verslagjaar voortgezet. Naast de 

woningen bezit Vesteda ultimo verslagjaar ruim 40.000 m commerciële ruimte en ruim 8.000 

parkeer-/garageplaatsen. 

Exploitatieportefeuille, omvang 

ultimo jaar 

(aantallen) 2006 2005 2004 2003 2002 

Eéngezinswoningen 11.476 12.244 13.624 15.775 17.628 

Meergezinswoningen 16.514 17.032 17.498 17.699 18.276 

Totaal woningen 27.990 29.276 31.122 33.474 35.904 

Parkeer-/garageplaatsen 8.185 7.203 7.146 6.928 7.420 

m commerciële ruimte 41.725 36.098 40.791 36.960 37.266 

waarvan m kantoren: 29.341 23.470 

waarvan m winkels: 12.384 12.628 


Waarde en omvang 

Omvang

Leegwaarde 

Gemiddelde waarde per woning 

Markthuur en theoretische 

huuropbrengst 


In 006 werden er in totaal 1.758 woningen verkocht en 477 toegevoegd. Ultimo jaar waren er van 

de circa 8.000 eenheden in portefeuille circa 7.500 minimaal één jaar in verhuur. 

Mutatieoverzicht exploitatieportefeuille, omvang 

Aantal woningen 2006 2005 2004 2003 2002 

stand 1 januari 29.276 31.122 33.474 35.904 38.070 

verkocht in verslagjaar 1.758 2.515 2.756 2.892 2.625 

mutaties in verslagjaar door aanpassing woningindeling 5 

per 31 december minimaal één jaar in verhuur 27.513 28.607 30.718 33.012 35.445 

+ toegevoegd in verslagjaar 477 669 404 462 459 

stand 31 december 27.990 29.276 31.122 33.474 35.904 

Ultimo 006 bedroeg de leegwaarde van de exploitatieportefeuille € 5.355 mln. 

Exploitatieportefeuille, leegwaarde 

ultimo jaar 

(x € 1 mln.) 2006 2005 2004 2003 2002 

Leegwaarde 5.355 5.181 5.117 5.230 5.257 

De gemiddelde waarde per woning is – als gevolg van instroom, uitstroom en waardestijging – met 

elf procent gestegen. Deze bedroeg ultimo verslagjaar circa € 151.000, ten opzichte van circa 

€ 136.000 één jaar eerder. 

Exploitatieportefeuille, gemiddelde waarde per woning 

ultimo jaar 

(x € 1.000.) 2006 2005 2004 2003 2002 

Gemiddelde waarde per woning 151 136 127 115 108 

Huuropbrengsten en bezetting 

Ultimo 006 bedroeg de markthuur van de exploitatieportefeuille € 47 mln. op jaarbasis en de 

theoretische bruto-huuropbrengst € 33 mln op jaarbasis. 

Exploitatieportefeuille, markthuur en theoretische bruto-huuropbrengst 

(bedragen x € 1 mln.) 

Ultimo jaar 2006 2005 

Markthuur 247 245 

Theoretische bruto-huuropbrengst 233 232 

De exploitatieportefeuille heeft in het verslagjaar een stijgende bezettingsgraad laten zien; ultimo 

006 bedroeg deze 96,8 procent. Het eerste jaar van exploitatie beschouwt Vesteda als periode 

van eerste verhuur. Als de 477 woningen die korter dan één jaar geleden zijn toegevoegd niet wor- 

den meegerekend, bedraagt de bezettingsgraad van de exploitatieportefeuille 97,5 procent. 

Exploitatieportefeuille, bezettingsgraad 

Berekend over aantallen woningen 

in procenten, ultimo jaar 2006 2005 2004 2003 2002 

Bezettingsgraad exploitatieportefeuille 96,8 96,4 97,4 98,4 98,7 

waarvan minimaal één jaar in verhuur 97,5 97,8 

Exploitatieportefeuille, mutatiegraad 

Berekend over aantallen woningen 

in procenten 2006 2005 

Mutatiegraad 12,7 11,5 


5 

0 

De totale in het verslagjaar gerealiseerde bruto-huuropbrengst is – ten opzichte van 005 – met 

1 procent gestegen tot € 1 mln. Van de totale brutohuur is 97,5 procent toe te rekenen aan wonin- 

gen. Het percentage dat de netto jaarhuur uitdrukt ten opzichte van de bruto jaarhuur over 006 

is gering gedaald tot 7 procent. 

Exploitatieportefeuille, gerealiseerde huuropbrengst 

(bedragen x € 1 mln.) 2006 2005 2004 2003 2002 

Bruto jaarhuur 221 219 230 238 245 

Netto jaarhuur 159 162 173 178 190 

Netto / bruto jaarhuur 72% 74% 75% 75% 78% 

Het bruto-rendement van de exploitatieportefeuille, gedefinieerd als de theoretische huur ultimo 

jaar gedeeld door de waarde van de portefeuille ultimo jaar, bedroeg 5,4 procent. 

Exploitatieportefeuille, Bruto-rendement 

(in procenten) 2006 2005 

Bruto -rendement 5,4 5,8 

De gemiddelde maandhuur per woning bedroeg eind verslagjaar € 661, ten opzichte van € 6 8 in 

het voorgaande jaar. Dit is een stijging van 5,3 procent, die te herleiden is naar drie oorzaken. De 

eerste is de in- en uitstroom van woningen in de portefeuille, die voor ,1 procent bijdraagt. Dit is 

een gevolg van de uitstroom van goedkopere woningen die plaats maken voor duurdere. Tweede 

oorzaak is de mutatie van huurders. Woningen worden na opzegging opnieuw verhuurd tegen 

marktconforme prijzen. Deze mutaties, waarbij de huurprijs in voorkomende gevallen fractioneel 

wordt verhoogd, dragen voor 0,4 procent bij. De laatste oorzaak is de jaarlijkse huurverhoging bij 

zittende huurders per 1 juli: deze verhoogde de gemiddelde huur met ,8 procent. 

Exploitatieportefeuille, gemiddelde maandhuur 

Ultimo jaar 

(€) 2006 2005 2004 2003 2002 

Gemiddelde maandhuur 661 628 589 554 528 

Exploitatieportefeuille, gemiddelde stijging huursom, naar oorzaak 

In procentpunt 

4,4 

5,1 

1,0 1,7 

0,5 

2,9 

0,2 

3,2 

6,3 

2,2 

0,9 

3,2 

6,6 

3,5 

0,5 

2,6 

5,3 

2,1 

0,4 

2,8 

2002 2003 2004 2005 2006 


door in- en uitstroom van woningen in de portefeuille 

door huurdersmutatie 

gemiddelde huurverhoging bij zittende huurders 

(gemiddeld over niet-geliberaliseerd en geliberaliseerd) 

Gerealiseerde huuropbrengsten 

Bruto-rendement 

Ontwikkeling huursom

Segmentatie exploitatieportefeuille 

naar één- en meergezinswoningen 

Objectgegevens exploitatieportefeuille 

Bij voorkeur uitponden 

Substantieel verkoopresultaat 

per woning 

Uitstroom gekoppeld aan 

instroom portefeuille 

Segmentatie 

Op de volgende pagina’s is een overzicht opgenomen van kengetallen van de exploitatieportefeuille, 

naar deelportefeuille. Conform ivbn-definitie hanteert Vesteda daarbij de indeling in éénen 

meergezinswoningen. 

In bijlage 1 op pagina 73 is een overzicht opgenomen van de objecten uit de exploitatieportefeuille. 

Dispositie 

Onderdeel van de strategie is de regelmatige verkoop van woningen, met als doelstellingen verjonging 

van de portefeuille, aanpassing van de portefeuille aan de veranderende marktomstandigheden 

en het verzilveren van waardestijging. 

Dispositie, ofwel het verkopen van woningen, vindt plaats door middel van uitponden – het verkopen 

aan huurders of individuele kopers tegen de waarde in onverhuurde staat – maar ook door 

middel van complexverkoop – het aan professionele partijen verkopen van volledige complexen of 

restanten van complexen. Bij verkoop wordt de voorkeur gegeven aan het uitponden. Bij complexverkoop 

worden strikt gereguleerde en transparante tenderprocedures gevolgd. Onderdeel daarvan 

is een zorgvuldige screening van partijen die worden uitgenodigd aan de tenders deel te 

nemen. De reputatie van potentiële tenderkandidaten als ‘goed huisvader’ weegt daarbij zwaar. 

Onderdeel van de verkoopvoorwaarden is de door de ivbn opgestelde code voor verkoop en een 

antispeculatiebeding. 

In 006 werden in totaal 1.758 woningen verkocht, waarvan 808 aan zittende huurders of individuele 

derden. Via twee tenderprocedures werden 17 complexen met in totaal 950 woningen aan beleg- 

gers verkocht. Begin 006 werd de verkoop van 504 woningen uit verkooptransacties die eind 005 

tot stand waren gekomen afgewikkeld. Met de verkopen in het verslagjaar werd een boekwinst 

gerealiseerd van € 45 mln. 15 De boekwinst daalde daarmee van circa € 30.000 per woning in 005 

naar circa € 6.000 in het verslagjaar. 

Exploitatieportefeuille, dispositieresultaat 

006 

(x € 1 mln.) 2006 2005 2004 2003 2002 

Dispositieresultaat 45 76 71 65 67 

Exploitatieportefeuille, dispositieresultaat per woning 

006 

(x € 1.000) 2006 2005 2004 2003 2002 

Dispositieresultaat per woning 26 30 26 22 26 

Het verkoopprogramma wordt zo goed mogelijk afgestemd op het volume van toevoegingen aan 

de portefeuille en op de gewenste bijdrage aan het direct rendement. Dat heeft ertoe geleid dat de 

doelstelling van het verkoopplan gedurende het jaar naar beneden is bijgesteld. Het geplande 

resultaat is daarbij behaald. 


Exploitatieportefeuille, naar deelportefeuille 

Exploitatieportefeuille, waardeverloop* 

006 ééngezins meergezins totaal 

(x € 1 mln.) woningen woningen 

Waarde, primo 1.734 2.300 4.034 

Investeringen 17 168 185 

Desinvesteringen -95 -103 -198 

Overboekingen -7 7 0 

Herwaardering 145 140 285 

Waarde, ultimo 1.794 2.512 4.306 

*waarde van bijbehorende parkeer-/garageplaatsen en in projecten aanwezige commerciële ruimte inbegrepen 

Exploitatieportefeuille, omvang 

006, ultimo jaar ééngezins meergezins totaal 

(in eenheden) woningen woningen 

aantal woningen 11.476 16.514 27.990 

Exploitatieportefeuille, leegwaarde, markthuur en theoretische brutohuur 



Leegwaarde 2.260 3.095 5.355 

Markthuur 92 155 247 

Theoretische brutohuur 92 141 233 

Exploitatieportefeuille, bezettingsgraad 

006, ultimo jaar 

Berekend over aantallen woningen ééngezins meergezins totaal 

(in procenten) woningen woningen 

Exploitatieportefeuille 98,2 95,9 96,8 

Waarvan minimaal één jaar in verhuur 98,3 96,9 97,5 

Exploitatieportefeuille, gerealiseerde huuropbrengst 



Bruto jaarhuur 91 130 221 

Netto jaarhuur 69 90 159 

Netto / bruto jaarhuur 76% 69% 72% 

Exploitatieportefeuille, bruto-rendement 


(in procenten) woningen woningen 

Bruto-rendement 5,1 5,6 5,4 

Exploitatieportefeuille, gemiddelde maandhuur 


(in €) woningen woningen 

primo jaar 642 618 628 

ultimo jaar 668 657 661 

Exploitatieportefeuille, dispositieresultaat 



Dispositieresultaat 23 22 45

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

Exploitatieportefeuille, naar huursom 

In procenten van theoretische brutohuur, ultimo jaar 

ééngezinswoningen meergezinswoningen totaal 

0 0 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

3 

22 

36 

23 

10 

Exploitatieportefeuille, naar leeftijd 

In procenten van waarde, ultimo jaar 

4 

1100 

1 

1 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

5 

ééngezinswoningen meergezinswoningen totaal 

2 

4 

12 

21 

15 

24 

12 

10 

exploitatiekosten en managementlasten 

De exploitatiekosten bestaan onder andere uit kosten voor onderhoud, huurdersmutaties, object- 

beheer, courtage en vaste kosten (waaronder belasting). Uitgedrukt als percentage van de bruto- 

huuropbrengsten bedroegen deze in het verslagjaar 7,9 procent. 

De managementlasten van Vesteda Woningen bedroegen in het verslagjaar – net als in 005 – 37 

basispunten van de portefeuillewaarde. Gelet op het brede scala aan activiteiten kan Vesteda dit 

kostenniveau concurrerend noemen. 

Exploitatiekosten Vesteda Woningen 

Als percentage van de huuropbrengst 2006 2005 2004 2003 2002 

% % % % % 

Exploitatie 27,9 26,0 24,9 25,4 23,8 

Managementlasten Vesteda Woningen* 

In basispunten van portefeuillewaarde primo jaar 2006 2005 2004 2003 2002 

bp bp bp bp bp 

Management 37 37 38 36 32 

* Voor definitie zie begrippenlijst op pagina 80. 

externe financiering 

Gedurende het verslagjaar was de rentevergoeding voor de externe financiering geheel gebaseerd 

op het driemaands Euribor-tarief. Het risico van een sterke rentestijging was daarbij afgedekt op 

basis van cap-overeenkomsten met een renteplafond van 4,5 procent. 

In het verslagjaar heeft de Euribor een stijging laten zien van ,488 procent primo naar ruim 3,7 5 

procent ultimo jaar. Dit heeft geresulteerd in aanzienlijk hogere rentekosten dan in 005. Desal- 

niettemin is het leverage-effect – de bijdrage van de externe financiering aan het totaal resultaat 

op eigen vermogen – als gevolg van de waardestijging in het verslagjaar gestegen tot 3,4 procent. 

Vesteda heeft in 005 zijn volledig vreemd vermogen geherfinancierd. Destijds werd, naast het 

afdekken van een rentestijging op basis van cap-contracten, tevens het afdekken met behulp van 

forward-swap-contracten geïntroduceerd. Deze laatste contracten zullen met ingang van april 

007 gefaseerd, telkens na afloop van de lopende cap- overeenkomsten, in werking treden. De zui- 

vere rentekosten van deze forward-swap-contracten bedragen – exclusief spreads en transactie- 

kosten – gemiddeld 3,4 procent. Met de effectuering van de forward-swap-contracten zullen de 

rentelasten niet meer afhankelijk zijn van de fluctuerende Euribor, maar vast staan voor de volle- 

dige looptijd. 

Gezien de rentestand op 31 december 006 bedroeg de actuele waarde van de cap- en de forward- 

swap-contracten ultimo verslagjaar ruim € mln. Dit is circa € 10 mln. boven de in de jaarrekening 

op basis van historische kostprijs opgenomen boekwaarde van € 1 mln. 

De externe financiering met de zogenaamde Secured Floating Rate Notes is opgebouwd uit obliga- 

tieseries van verschillende omvang en looptijd, zoals weergegeven in nevenstaand overzicht. De 

obligaties hebben een nominale waarde van € 500.000 per stuk, zijn verhandelbaar op Euronext 

Amsterdam en zijn uitgegeven door Vesteda Residential Funding ii bv. De gemiddelde spread op 


Leverage-effect verhoogd 

Van korte naar lange rente

Financiering verhoogt resultaat 

op eigen vermogen 

15 

10 

deze obligaties bedraagt circa negentien basispunten. Ultimo verslagjaar bedroeg de resterende 

gemiddelde looptijd nog circa vijf jaar. De obligaties zijn door de drie kredietbeoordelaars Moody’s, 

Standard & Poor’s en Fitch Ratings allen voorzien van een triple-a rating. 

Overzicht obligatieleningen 

Bedragen in € x 1 mln. 

start start- expiratie waarde waarde waarde waarde waarde 

waarde ultimo ultimo ultimo ultimo ultimo 

2006 2005 2004 2003 2002 

Obligatielening jr x 1mln jr x 1mln x 1mln x 1mln x 1mln x 1mln 

a1 2005 200 2008 200 200 - - - 

a 2005 400 2010 400 400 - - - 

a3 2005 400 2012 400 400 - - - 

a4 2005 300 2015 300 300 - - - 

Reeds afgelost 1.300 1.237 1.213 

Totaal 1.300 1.300 1.300 1.237 1.213 

Vastgoedportefeuille (Vesteda Woningen) 4.366 4.113 4.013 3.918 3.960 

Leverage 30% 32% 32% 32% 31% 

0 

Aan de ratio’s, waaraan ten behoeve van de triple-a rating dient te worden voldaan, wordt sinds de 

introductie van deze obligatieleningen in juli 00 ruimschoots beantwoord. Onderstaand over- 

zicht toont het effect van de leverage op het resultaat op eigen vermogen. In het verslagjaar draagt 

de financiering meer dan 3,4 procentpunten bij aan het netto resultaat op eigen vermogen, waar- 

door dit met dertig procent wordt verhoogd. 

Effect van fondsstrategie op resultaat 

Bijgaand staafdiagram toont aan hoe de fondsstrategie werkt. 

3,8 

4,1 

netto 

huuropbrengst 

4,6 

5,0 

gerealiseerd 

resultaat 

11,3 

14,7 

totaal 

resultaat 

1 Netto huuropbrengst (€ 159 mln) 

Zonder leverage: € 159 mln / Portefeuillewaarde primo (€ 4. 31 mln) = 3,8% 

Met leverage: (€ 159 mln – saldo interest naar rato (€ 159 mln / (€ 159 mln + overige opbrengsten 

(€ 10 mln) – managementkosten (€ 19 mln) + verkoopwinst (€ 45 mln)) x saldo interest (€ 46 mln))) / eigen vermogen 

(€ .956 mln) = 4,1% 

Gerealiseerd resultaat = netto huuropbrengst (€ 159 mln) + overige opbrengsten 

(€ 10 mln) – managementkosten (€ 19 mln) + verkoopwinst (€ 45 mln) – saldo interest (€ 46 mln) = € 149 mln 

Zonder leverage: (€ 149 mln + saldo interest (€ 46 mln)) / Portefeuillewaarde primo (€ 4. 31 mln) = 4,6% 

Met leverage: € 149 mln / eigen vermogen (€ .956 mln) = 5,0% 

3 Totaal resultaat = gerealiseerd resultaat (€ 149 mln) + waardestijging (€ 85 mln) = € 434 mln 

Zonder leverage: (€ 434 mln + saldo interest (€ 46 mln)) / Portefeuillewaarde primo (€ 4. 31 mln) = 11,3% 

Met leverage: € 434 mln / eigen vermogen (€ .956 mln) = 14,7% 


esultaten 

Het totaal resultaat is opgebouwd uit het gerealiseerd resultaat (de netto huurinkomsten en gereali- 

seerde boekwinst op verkopen) en het ongerealiseerd resultaat (de waardestijging van de porte- 

feuille). 

Het gerealiseerd resultaat bedroeg in het verslagjaar € 149 mln, ofwel 5,0 procent op het eigen 

vermogen primo. Het ongerealiseerd resultaat bedroeg € 85 mln, ofwel 9,7 procent op het eigen 

vermogen. Het gerealiseerd resultaat is hiermee in absolute zin gedaald ten opzichte van 005, het 

ongerealiseerd resultaat verder gestegen. Het totaal resultaat over het verslagjaar bedraagt € 434 

mln, ofwel 14,7 procent op het eigen vermogen primo. Daarmee scoort Vesteda zowel percentueel 

als absoluut in het verslagjaar het hoogst van de afgelopen zes jaar. 

In het negende bestaansjaar scoort Vesteda hiermee naar verwachting voor de negende keer een 

resultaat op eigen vermogen én een roz/ipd-benchmarkrendement van ruim 10 procent. 

Resultaat portefeuille 

Bedragen in € x 1 mln. 2006 2005 2004 2003 2002 

Gerealiseerd resultaat 149 188 197 196 201 

Ongerealiseerd resultaat 285 206 138 137 136 

Totaal resultaat 434 394 335 333 337 

Resultaat portefeuille 

Als percentage van eigen vermogen primo 2006 2005 2004 2003 2002 

Gerealiseerd resultaat 5,0 6,5 6,9 6,9 7,1 

Ongerealiseerd resultaat 9,7 7,1 4,8 4,8 4,8 

Totaal resultaat 14,7 13,6 11,7 11,7 11,9 

In het verslagjaar zijn de meeste prognoses gehaald. 

Het gerealiseerd resultaat op eigen vermogen ligt onder het niveau van de prognose. Waar 5,5 

procent was geprognosticeerd, werd een resultaat van 5,0 procent behaald. De belangrijkste oor- 

zaken hiervoor zijn het hoger uitgevallen percentage exploitatiekosten, de hogere financiële leeg- 

stand, het bewust aangepaste verkoopniveau en de in het verslagjaar gestegen rente, waardoor 

het leverage-effect op het gerealiseerd resultaat geringer bleek. 

De huurverhoging werd tussen ,5 en 3,0 procent geprognosticeerd. Met de per 1 juli gerealiseerde 

verhoging van ,8 procent is deze prognose gehaald. 

De bezettingsgraad van de exploitatieportefeuille bedroeg ultimo verslagjaar 96,8 procent. De 

bezettingsgraad van de exploitatieportefeuille voor wat betreft projecten die langer dan een jaar 

in verhuur zijn, bedroeg 97,5 procent en kwam daarmee exact op prognose uit. 

De bruto en netto inkomsten stegen beperkt, met respectievelijk 5,5 en ,7 procent. Ook hiermee 

werd de prognose gehaald. 

De exploitatiekosten bedroegen 7,9 procent en kwamen daarmee boven de prognose van 7,0 

procent uit. Door de boveninflatoire stijging van de kosten in het verslagjaar en de inhaalslag die 

in 006 is gemaakt om de klanttevredenheid in specifieke projecten te verhogen, is de doelstelling 

voor het percentage exploitatiekosten als percentage van de bruto huuropbrengsten niet gehaald. 


Prognoses versus realisatie

De managementlasten zijn met 37 basispunten onder de 40 basispunten gebleven, waarmee deze 

prognose wel werd gehaald. 

De doelstelling van het aantal te verkopen woningen is in het verslagjaar niet gehaald omdat de 

strategie op dit punt werd bijgesteld. Het accent kwam meer te liggen op het uitponden. 

Het ongerealiseerd resultaat ligt fors boven prognose. Dat kan worden verklaard door meerdere 

factoren. Allereerst was de waardestijging van de vastgoedportefeuille hoger dan verwacht. Tegen 

een door Vesteda verwachte waardeontwikkeling van tot 6 procent bedroeg de feitelijke waarde- 

ontwikkeling circa 7 procent. Het leverage-effect op de waardeontwikkeling bedroeg 3,0 procent, 

waarmee het ongerealiseerde resultaat uitkwam op 9,7 procent. Dit leverage-effect was eveneens 

groter dan verwacht. Bij de bepaling van de prognose is rekening gehouden met een oplopende 

rente gedurende het verslagjaar. De historisch lage stand primo jaar, de onduidelijkheid in welke 

mate de rente zou stijgen en de grote gevoeligheid van een rentestijging voor de waarde op de 

woningmarkt lag ten grondslag aan de prognose 006. 

De prognoses van totaal resultaat en toegekend uitkeringsniveau aan beleggers worden beide 

gehaald. 

Tot slot werden de acquisitiedoelstellingen niet gehaald. Het investeringsniveau en aantal opleve- 

ringen bleef achter. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de vertragingen bij opstart van projec- 

ten, als gevolg van ruimtelijke ordeningstrajecten, en de langere voorbereidingstrajecten om tot 

start bouw te komen. Het gerealiseerde investeringsniveau bedroeg € 169 mln. (incl. btw). Er werden 

477 woningen opgeleverd en in exploitatie genomen. 

Resultaat: prognose versus realisatie 

ten aanzien van: indicator: prognose 2006: realisatie 2006 

gerealiseerd resultaat gerealiseerd resultaat stabiel, circa 5,5% 5,0% 


jaarlijkse huurverhoging tussen ,5 en 3,0% ,8% 

bezettingsgraad: 

exploitatieportefeuille circa 97,0% 96,8% 

waarvan >1 jaar in verhuur circa 97,5% 97,5% 

bruto inkomsten per woning beperkte toename toename van 5,5 % 

exploitatiekosten circa 7% 7,9% 

managementlasten onder 40 basispunten 37 basispunten 

netto inkomsten per woning beperkte toename toename van ,7 % 

verkopen circa .000 woningen 1.758 woningen 

ongerealiseerd resultaat ongerealiseerd resultaat ruim boven inflatie 9,7% 


totaal resultaat totaal resultaat boven 10% 14,7% 


toegekend uitkeringsniveau circa 8% 7,8% 

productievolume investeringsniveau incl. btw € 0 – 50 mln. € 169 mln. 

opleveringen aan Vesteda Groep circa 750 woningen 477 woningen 


Vesteda hanteert de roz/ipd Woningen Benchmark (categorie ‘Alle vergelijkbare objecten’) om de 

prestaties van objecten te vergelijken met die van andere woningbeleggers. Deze benchmark geeft 

het marktgemiddelde aan van behaalde resultaten in woningbeleggingen van alle aangesloten 

deelnemers (inclusief Vesteda Woningen) en houdt – naast de zogenaamde standing investments 

– ook rekening met (deel)aan- en verkopen en (her)ontwikkelingen. 

De afgelopen jaren heeft Vesteda de benchmark telkens verslagen. Over het verslagjaar is de ben- 

chmark nog niet bekend. Vesteda verwacht over 006 een volgens roz/ipd-methodiek berekend 

rendement van 1 ,3 procent te scoren. 

Vesteda Woningen versus benchmark 

roz/ipd Woningen Benchmark, ‘Alle vergelijkbare objecten’ 2006 2005 2004 2003 2002 

Jaarrendement 

roz/ipd-benchmark * 10,6 8,6 8,2 9,0 

Vesteda Woningen 12,3** 11,6 10,7 10,4 10,3 

Driejaarsrendement 

roz/ipd-benchmark * 9,1 

Vesteda Woningen * 10,9 

Vijfjaarsrendement 

roz/ipd-benchmark * 9,9 

Vesteda Woningen * 11,6 

* bij productie jaarverslag nog niet bekend 

** eigen prognose conform methodiek roz/ipd, niet afkomstig van roz/ipd 

uitkering aan beleggers 

Volgens participatieovereenkomst, statuten en fondsreglementen dient er jaarlijks een uitkering 

plaats te vinden aan beleggers. Hiermee wordt voldaan aan de uitkeringsverplichtingen van fiscale 

beleggingsinstellingen (Fbi). In het verslagjaar werd € 3 mln. toegekend en in totaal € 130 mln. 

uitgekeerd. In april 007 volgt de betaling van de resterende € 10 mln. De toegekende uitkering 

bedraagt € 9, 8 ofwel 7,8 procent van de intrinsieke waarde per aandeel/participatie primo verslagjaar. 

Uitkering en intrinsieke waarde 

Bedragen per aandeel / participatie, in € 2006 2005 2004 2003 2002 

Uitkering aan beleggers 9,28* 13,60 12,40 12,60 12,80 

Intrinsieke waarde primo 118,23 116,08 115,08 114,43 113,77 

Uitkering aan beleggers 7,8% 11,7% 10,8% 11,0% 11,3% 

* toegekend, inclusief 4,08 per aandeel / participatie, uit te keren in april 

investor relations 

In 001, bij de herstructurering van Vesteda, heeft aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp het 

voornemen uitgesproken om op termijn terug te gaan tot een maximaal minderheidsbelang in 

Vesteda. Na in totaal 5 transacties in 006, voor een gezamenlijk bedrag van € 450 miljoen, heeft 

Stichting pensioenfonds abp haar belang in Vesteda van 60,1 procent terug kunnen brengen naar 

46,7 procent. 


Benchmark

Krapte op de arbeidsmarkt 

Personeelsleden 

In totaal is 13,4 procent van de aandelen van eigenaar verwisseld. De aandelen zijn verkocht aan de 

overige aandeelhouders. Aanvullend hebben alle aandeelhouders en participanten ingestemd met 

vervreemding van een beperkt deelbelang van abp aan Loyalis. De koopsom van totaal circa € 450 

mln. lag licht boven boekwaarde. 

Overzicht beleggers in Vesteda Groep 

Ultimo 006 hadden (entiteiten van) de volgende beleggers een aandeel/participatie in Vesteda 

(alfabetische volgorde): 

• Bedrijfstakpensioenfonds voor de Media pno 

• Delta Lloyd 

• ing Real Estate 

• Loyalis 

• Pensioenfonds voor de Grafische Bedrijven 

• pggm 

• Stichting pensioenfonds abp 

• Stichting tkp Pensioen Real Estate Fonds 

deelnemingen 

In het verslagjaar heeft Fifthplay Nederland nv, een dochteronderneming van het Belgische Niko 

nv, een participatie van zestig procent genomen in irs Holding bv en haar werkmaatschappijen irs 

Systems bv en irs Services bv. irs is ontwikkelaar en leverancier van domoticatoepassingen op het 

gebied van veiligheid, gemak en zorg. Tevens treedt irs op als dienstverlener voor de aan zijn producten 

gerelateerde services. 

Deze meerderheidsparticipatie wordt gezien als een belangrijke stap in de internationale groeistrategie 

van de Niko Group. De verkoop van deze meerderheidsparticipatie door Vesteda Project 

bv sluit geheel aan op het voornemen om de realisatie van het beschikbaar stellen van technologie 

en diensten, gericht op comfort en veiligheid voor bewoners, bij derden onder te brengen. 

personeel en organisatie 

In het traject van verdere professionalisering is in het verslagjaar veel aandacht besteed aan de 

versterking van de gewenste organisatiecultuur. Vesteda benoemde in 006 belangrijke uitgangspunten 

en kernwaarden voor het te voeren beleid. 

De krapper wordende arbeidsmarkt was ook bij Vesteda voelbaar. Door intensivering van de wervingsactiviteiten 

bleef het aantal vacatures dat niet kon worden ingevuld echter beperkt. Er werd 

een start gemaakt met de verdere positionering van Vesteda als merknaam op de arbeidsmarkt. In 

totaal werden er 56 vacatures vervuld. 8 Vacatures stonden aan het einde van 006 nog open. 

Ultimo 005 had Vesteda Groep 3 7 medewerkers in dienst; eind verslagjaar was dit aantal gestegen 

tot 353. In formatieve zin werd het personele bestand uitgebreid met 4 fte; 3 ( 006) ten 

opzichte van 98 ( 005). Daarmee werd voldaan aan de doelstelling om een beheerste groei in ons 

personeelsbestand te realiseren. De uitbreiding vond met name plaats in de afdeling propertymanagement, 

als gevolg van de toename van verhuurinspanningen in de Randstad. 

Verloopoverzicht personeel Vesteda Groep 

fte 2005 saldo 2006 

ultimo mutaties verslagjaar ultimo 

Totaal Vesteda Groep 298 24 322 


Personele verdeling Vesteda Groep 

ultimo 006 fte aantal 

medewerkers 

Hoofdkantoor 105 113 

Property-management 191 214 

Vesteda Groep bv 296 327 

Vesteda Project bv 26 26 

Totaal Vesteda Groep 322 353 

Het ziekteverzuim daalde de afgelopen jaren, met 4,0 procent als laagste score in 005. Helaas 

heeft Vesteda deze dalende lijn niet voort kunnen zetten in het verslagjaar; het ziekteverzuim over 

006 bedroeg 4,8 procent. Indien het cijfer voor ziekteverzuim wordt gecorrigeerd, waarbij de 

langdurig zieken (de medewerkers die langer dan 1 jaar ziek waren) niet worden meegerekend, dan 

daalt het cijfer over het verslagjaar naar 4,6 procent. Vesteda voert het beleid snel actie te nemen 

op arbeidsgerelateerd verzuim. In het kader van gezondheidsbevorderende maatregelen werd dit 

jaar een preventief medisch onderzoek, genaamd health check, geïntroduceerd. Ruim 30 medewer- 

kers namen in 006 deel aan het onderzoek, dat in 007 een vervolg zal krijgen. 

Klantgerichtheid is binnen Vesteda een organisatiebrede competentie. Hierbij staat het anticipe- 

ren op en handelen naar wensen en behoeften van klanten centraal. Het succes van Vesteda’s com- 

merciële activiteiten wordt immers bepaald door de kunde en houding van de medewerkers, die 

deze activiteiten uitvoeren. In het verslagjaar is volgens een programma bedrijfsbreed aan een 

klantgerichte cultuur gewerkt. 

Kern van het hr–beleid voor 006 was versterking van cultuur en leiderschap binnen de organisa- 

tie. In 006 is een aantal kernwaarden/uitgangspunten benoemd voor Vesteda, die de leidraad 

vormen voor de verdere ontwikkeling. Allereerst heeft de directie de diverse verantwoordelijkhe- 

den binnen de statutaire en titulaire directie nader vastgesteld. Vervolgens zijn door elk directielid 

deze verantwoordelijkheden vertaald naar taken van operationele managers. In het verslagjaar is 

een start gemaakt met het organisatiebreed toedelen van verantwoordelijkheden, waarbij het 

begrip ‘ownership’ centraal staat. Via publicaties en personeelsbijeenkomsten is het onderwerp 

cultuur en leiderschap veelvuldig onder de aandacht gebracht. Binnen diverse afdelingen werden 

activiteiten ontplooid, gericht op operationele verbetering, samenwerking en klantgerichtheid. 

Eind 006 hebben directie en overige leidinggevenden binnen Vesteda zich gebogen over de vraag 

op welke wijze er verder inhoud kan worden gegeven aan de benoemde uitgangspunten. De resul- 

taten zullen in 007 als leidraad worden gebruikt om de gewenste en gedefinieerde cultuur verder 

te brengen. De vastgestelde waarden en uitgangspunten – klantgerichtheid, resultaatgerichtheid, 

persoonlijke verantwoordelijkheid, transparantie, samenwerken en vertrouwen – zullen in de 

komende jaren een nadrukkelijke rol krijgen in de hr-instrumenten van Vesteda. 

Er werden verdere impulsen gegeven aan de versterking van leiderschap. 30 Leidinggevenden volgden 

een leiderschapstraining. Eind november werd een vervolgprogramma geïmplementeerd, waarbij 

elke leidinggevende bij Vesteda eind 006 of begin 007 middels individuele gesprekken met een 

externe coach en eigen leidinggevende een eigen ontwikkelprogramma presenteert. 

In het derde kwartaal van 006 heeft er een markttoets plaatsgevonden met betrekking tot de 

remuneratie van medewerkers waarop de werking van de Vesteda-cao niet van toepassing is. 

Tevens is de afspraak gemaakt dat deze marktvergelijking in een cyclus van één maal per drie jaar 

zal plaatsvinden. De wetswijzigingen met betrekking tot arbeidsvoorwaarden die vanaf 1 januari 

zijn ingegaan, werden succesvol geïmplementeerd. 


Ziekteverzuim nam toe 

Cultuur 

Leiderschap 

Arbeidsvoorwaarden

Performance management 

Ondernemingsraad 

In 005 is een nieuw systeem geïntroduceerd om medewerkers doelgericht aan te sturen, te beoor- 

delen en te belonen. Voor iedere functie is een competentieprofiel gemaakt, dat als basis dient 

voor de ontwikkeling en beoordeling van de medewerker. In een cyclus van drie à vier gesprekken 

per jaar bespreken manager en medewerker de doelstellingen, die op een daartoe ontwikkelde 

kaart worden vastgelegd. Daarbij is er een heldere relatie gelegd tussen het stellen van doelen, het 

meten van de resultaten en het vaststellen van het daarbij behorende beloningsniveau. In het ver- 

slagjaar heeft afdeling HR de uitvoering van dit programma maximaal gestimuleerd en gefacili- 

teerd. Na een evaluatie zijn verbetersuggesties doorgevoerd en is een actieplan opgesteld voor 

verdere verbetering in 007. 

Evenals voorgaande jaren vond het overleg met de Ondernemingsraad (or) op een constructieve 

wijze plaats. Daarbij was het totale ondernemingsbeleid inzet van overleg. Nieuwe voorwaarden 

zijn vastgelegd en bestaande regelingen herzien. Op de volgende pagina’s is een paragraaf van de 

or opgenomen. 


Paragraaf Ondernemingsraad 

In het verslagjaar heeft de Ondernemingsraad (or) voor het 

tweede jaar in zijn huidige samenstelling gefunctioneerd. 

or-vergaderingen 

De or heeft in 006 zes maal vergaderd, waarvan twee maal op 

het hoofdkantoor en vier maal op locatie, te weten in de woon- 

galerieën Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Maastricht. Door 

de vergaderingen op verschillende locaties te houden werden 

medewerkers in staat gesteld kennis te maken met de or en zijn 

leden. Met name de nieuwe medewerkers hebben daar gebruik 

van gemaakt. In de or-vergaderingen werd telkens de agenda 

van de Overlegvergaderingen (ov’s; de vergaderingen tussen or 

en directie) doorgenomen. Tevens werden de voorliggende 

advies- en instemmingsaanvragen van de directie behandeld. 

Onderwerpen die verder aan de orde zijn gekomen in de or- 

vergaderingen zijn: de begroting 006, het jaarverslag 005, de 

or-website, de oprichting van een landelijk or-platform, de 

bereikbaarheidsdiensten van Vesteda, de targetbeloning voor 

medewerkers, het marktconform belonen van medewerkers, de 

resultaten van uitgevoerde werkbelevingsonderzoeken, de 

inmiddels ingevoerde medische controle – genaamd ‘health 

check’ – en het nieuwe businessplan 007– 009. 

Overleg met directie 

De or heeft in het verslagjaar vier maal een Overlegvergadering 

(ov) met de directie gevoerd. Drie keer vond de ov plaats in 

Maastricht, één maal in Eindhoven. In de ov’s is uitvoerig stil- 

gestaan bij de aan de directie uit te brengen adviezen. Verder is 

onder andere gesproken over de werkbelevingsonderzoeken, het 

Arbobeleid, het ziekteverzuim, de evaluatie targetbeloning voor 

medewerkers, de begroting 006, het jaarverslag 005, de voort- 

gang en verder gewenste aanpak in het door de directie aan- 

gezette traject van cultuuromslag en de plannen van Vesteda 

met de Wiebengahal. 

Gesprek met de voorzitter van de Raad van Commissarissen 

Op 7 april heeft het jaarlijkse gesprek plaatsgevonden met 

dhr. Boons, voorzitter van de Raad van Commissarissen. Tijdens 

dit gesprek is teruggeblikt naar het ontstaan van Vesteda, de rol 

van dhr. Boons daarin en de start van de or. Er is met name uitleg 

gegeven over de opvolging van dhr. Boons. Na het gesprek heeft 

de or met een passend cadeau afscheid genomen van dhr. Boons, 

die vanaf oprichting van Vesteda de rol van voorzitter van de 

Raad van Commissarissen heeft vervuld. De or heeft hem bedankt 

en benadrukt dat hij zijn rol naar de or toe op een zorgvuldige 

en prettige wijze heeft ingevuld. Dhr. Boons stelde dat zeer op 

prijs. 

Advies en instemmingsrecht 

Van het advies- en instemmingsrecht heeft de or in 006 meer- 

malen gebruik gemaakt. Allereerst is geadviseerd inzake de 

verkoop van zestig procent van de aandelen in irs Holding bv 

van Vesteda aan het Belgische Niko nv. Om tot dat advies te 

komen is extern juridisch advies ingewonnen. De voorliggende 

vraag was namelijk of het adviesrecht van de or in een dergelijke 

zaak verder reikt dan de aandelentransactie zelf. Dat bleek niet 

het geval te zijn. Desondanks heeft de or de directie ongevraagd 

geadviseerd inzake de arbeidsrechtelijke gevolgen van deze 

transactie voor de medewerkers van irs Holding bv en de daar- 

onder ressorterende deelnemingen. 

Andere uitgebrachte adviezen hebben betrekking op de benoe- 

ming van een nieuwe commissaris, de wijziging van de organisa- 

tie binnen de afdeling Debiteurenadministratie van Back Office 

en het jaarverslag Arbodienstverlening 005. 

De or heeft van haar instemmingsrecht gebruik gemaakt inzake 

de regelingen autolease, levensloop, seniorenverlof, kinderop- 

vang en ziektekosten. Ten aanzien van de levensloopregeling en 

de regeling ziektekosten zijn – op verzoek van de or – voorlich- 

tingsbijeenkomsten voor het personeel gehouden. De or heeft 

de directie en de afdeling hrm gecomplimenteerd met de wijze 

waarop die zijn georganiseerd. 

Nieuw businessplan 

In het najaar is uitgebreid gesproken met de directie over het 

businessplan 007- 009. Op een constructieve wijze is er 

gediscussieerd over de implementatie van de strategie in deze 

planperiode en de mogelijke effecten daarvan voor medewer- 

kers. In de uitgangspunten voor het businessplan, die zijn opge- 

steld in 005 en waarover de or destijds met de directie heeft 

overlegd, is vastgesteld dat Vesteda een verdere omslag moet 

maken van een beheerorganisatie naar een commerciële onder- 

neming. In de discussie waren zowel de or als de directie het 

erover eens dat Vesteda goed is in beheerprocessen en dat moet 

zo blijven. Wat de commercie betreft, zal er meer aandacht uit 

moeten gaan naar de verhuur van nieuwe woningen in het 

midden- en topsegment en naar de commerciële vaardigheden 

die daarvoor nodig zijn.

or-berichten 

De achterban is via VestedaNet –het bedrijfsbrede intranet- op 

de hoogte gehouden door de or. In vier zogeheten or-Berichten 

is uitgebreid verslag gedaan aan het personeel. Op die berichten 

zijn van diverse medewerkers vanuit verschillende afdelingen 

reacties gekomen, merendeels positief. In de berichten werden 

medewerkers ook uitgenodigd om de or een vraag te stellen, 

een voorstel te doen of op een probleem te attenderen. Daar is 

beduidend meer gebruik van gemaakt dan in voorgaande jaren. 

De vragen zijn zoveel mogelijk beantwoord en – voor zover niet 

mogelijk – zijn er wegen aangegeven om bepaalde zaken op te 

lossen. Een aantal vragen bleek van individuele aard te zijn, 

waardoor ze niet door de or konden worden behandeld. In één 

geval betrof het een probleem op een bepaalde afdeling. De or 

heeft toen met medewerkers van die afdeling gesproken. Ver- 

volgens is van de situatie verslag gedaan bij de directie. Die heeft 

het probleem opgepakt. 

cao 2006-2007 

In 005 zijn de bestuurders van de abvakabo en de Unie met de 

directie tot een akkoord gekomen over een tweejarige cao voor 

006 en 007. Deze cao was gedurende het verslagjaar van 

toepassing op zo’n 300 medewerkers. Aangezien de or in deze 

geen rol heeft, is in de or-vergaderingen de cao ter kennisname 

aangenomen. 

Platform van or’s in de vastgoedbranche 

Een door de or voor zichzelf in 005 geformuleerd actiepunt 

betrof het nemen van initiatieven tot oprichting van een plat- 

form voor alle or’s, actief in de residentiële vastgoedbranche. In 

het verslagjaar heeft op initiatief van de or van Vesteda een 

bijeenkomst plaatsgevonden waarbij een aantal or’s aanwezig 

waren. De eerste reacties waren positief; in 007 zal hieraan een 

vervolg worden gegeven. 

Vooruitblik 

De driejarige zittingstermijn van or-leden loopt in oktober 007 

af, waardoor er verkiezingen zullen worden gehouden. 

In 007 zal de directie de ingezette cultuurslag breed in de organisatie 

voortzetten; de or ziet dit als een belangrijke ontwikkeling 

voor het bedrijf en zal daar op een kritische wijze inhoudelijk 

aan bijdragen. 


vooruitzichten 

Economie 

De verwachtingen voor 007 zijn ronduit positief. De hoogconjunctuur, waarmee het jaar reeds is 

gestart, is daar een eerste bewijs van. De Europese unie doet het goed en de vooruitzichten voor 

Duitsland – als sterke beïnvloeder van de Nederlandse economie – zijn zelfs in Europees verband 

bovengemiddeld. 007 Laat naar verwachting een economische groei zien van drie procent. 16 Deze 

groei wordt breed gedragen; zowel de consumptieve bestedingen door gezinnen, de investeringen 

door bedrijven als de uitvoer nemen flink toe. De spanningen op de arbeidsmarkt lopen op, er zullen 

meer vacatures ontstaan. Toch blijven de inflatie en de contractloonstijging ook komend jaar 

beperkt. De overheid heeft haar huishoudboekje weer redelijk op orde; net als in 006 wijkt het 

begrotingssaldo maar weinig af van nul. Met de kabinetsformatie is ook het einde van de politieke 

onzekerheden in zicht. 

De risico’s voor deze positieve vooruitzichten voor de economische groei houden verband met de 

energieprijzen en renteontwikkelingen. De vooruitzichten op dit vlak zijn echter niet verontrustend. 

Door de forse waardestijgingen van de afgelopen jaren is bij woningbeleggingen een geleidelijke 

verschuiving opgetreden van direct naar indirect rendement. Ook bij winkelbeleggingen, die de 

afgelopen jaren eveneens goede resultaten hebben laten zien, is deze verschuiving waarneembaar. 

Door de grote concurrentie van beleggers onderling daalt hier het direct rendement. In vergelijking 

met de kantorensector blijft het risico van woningbeleggingen laag. Het risico in het direct rendement 

is daarbij minimaal door de betere spreiding. Het risico in het indirect rendement wordt 

gedempt door de alternatieve afzetmogelijkheden, die de particuliere koopmarkt aan de beleggers 

biedt. 

Woningmarkt 

De Nederlandse woningmarkt blijft onverminderd krap. De nieuwbouw blijft ver achter bij de 

vraag. Zoals het er nu naar uit ziet, zal de nieuwbouwproductie onvoldoende blijken om dit tekort 

weg te werken. Voor volgend jaar wordt een verdere waardestijging verwacht. In combinatie met 

een verwachte lichte rentestijging zal dit leiden tot een verminderde betaalbaarheid van koopwoningen. 

In het algemeen wordt aangenomen dat de prijzen van woningen in 007 in reële termen (verder) 

zullen gaan stijgen. De prognoses van de diverse banken, onderzoeksinstellingen en brancheverenigingen 

variëren van een nominale stijging van vier tot zes procent. De structurele schaarste 

op de woningmarkt is en blijft voor de voorzienbare toekomst een stevig fundament onder de 

waardeontwikkeling. Alleen een onverwachte en sterke stijging van de lange rente zou daar verstorend 

op kunnen inwerken. De kans daarop wordt klein geacht. 

De vraag naar huurwoningen is structureel voldoende omvangrijk. Fundamentele factoren als 

huishoudens-, inkomensontwikkeling en vergrijzing zorgen voor een vraag naar kwaliteit. 

De verhuur in de hogere segmenten zal een positieve invloed ondervinden van de conjuncturele 

ontwikkelingen en het aantrekken van de duurdere koopmarkt de afgelopen jaren. 


Markt voor vastgoedbeleggingen 

Vraag naar huurwoningen

Beleggingen in woningen 

Projectontwikkeling 

Assetmanagement 

Property-management 

Naar woningen als beleggingsproduct zal ook in 007 een sterke vraag blijven. Zeer veel particulier, 

voor een deel fiscaal gedreven geld is beschikbaar en alternatieven in de beleggingscategorieën 

aandelen of vastrentend laten een hoger risicoprofiel zien. 

Kabinetsformatie negeert woningmarkt 

Op donderdag 8 februari 007 hebben cda, pvda en ChristenUnie ingestemd met het concept- 

regeerakkoord dat hun onderhandelaars gezamenlijk hebben geformuleerd. Tot grote teleurstelling 

van de institutionele beleggers, waaronder Vesteda, is de woningmarkt daarbij als politiek schaak- 

stuk gebruikt. Voornoemde partijen hebben besloten de hypotheekrenteaftrek in takt te houden, 

de huren niet te liberaliseren en de maximale huurstijging in de komende kabinetsperiode gelijk te 

stellen aan inflatie. Voor de noodzakelijke nieuwbouwproductie wordt zwaar op de woningcorpo- 

raties geleund: zij moeten de komende jaren het substantiële deel van de in totaal 80.000 te bouwen 

woningen per jaar realiseren. In plaats van de (afgelopen jaren ingezette) deregulering van de 

woningmarkt vindt hiermee het tegenovergestelde plaats: door actieve sturing werkt de overheid 

aan het groter maken van de verschillen tussen de huur- en koopsector en daarmee aan het ver- 

slechteren van de noodzakelijke doorstroming en marktwerking. 

Conclusie vooruitzichten markt en economie 

De overheid werkt contraproductief en kiest voor een kortetermijndoelstelling in plaats van het 

structureel aanpakken van ‘het vergeten dossier’ woningmarkt. De markt en economische ontwikke- 

lingen daarentegen zijn ronduit positief. De vraag naar producten voor kleine huishoudens in de 

hogere huursector zal de komende jaren toenemen, terwijl het aanbod daarbij fors achterblijft. 

Ontwikkelingen Vesteda Groep 

De ontwikkelingsactiviteiten in Vesteda Project bv zullen verder groeien. Het investeringsniveau 

dat in 007 wordt bereikt, zal naar verwachting € 50 mln. incl. btw bedragen. De organisatie van 

Vesteda Project bv zal zich duidelijker als separate organisatie gaan profileren. Meer ontwikkelin- 

gen zullen worden gestart ten behoeve van de koopmarkt. De organisatie zal aanzienlijk worden 

uitgebreid, waarbij de meeste functies hun standplaats zullen vinden in de Randstad. 

Bij het management van de beleggingsportefeuille staat de uitbreiding in het huursegment van 

€ 800–1. 00 centraal. Tevens zullen nieuwe woonconcepten in belegging worden genomen, met 

name op het gebied van wonen en zorg. Ook zullen nieuwe, innovatieve contractvormen worden 

ontwikkeld in een mengvorm van huur en koop. 

De efficiency en het kostenniveau van het property-management zullen marktconform moeten 

blijven. In 007 zal daartoe een studie worden gedaan en zullen er maatregelen worden uitgewerkt. 

De veranderende portefeuillesamenstelling en ervaringen bij verhuur tot nu toe zullen daarbij uit- 

gangspunt zijn. In de planperiode zal het property-management echter een volgende fase ingaan. 

Daarbij zullen de commerciële taken fysiek dichter bij de klant komen te liggen en nauwer worden 

ondersteund door internet, back-office en callcenter. De ervaringen met satellietvestigingen in 

middelgrote steden waar geen Woongalerie is (bijvoorbeeld Zwolle en Enschede) en ervaringen 

met verhuur vanuit het project/de wijk zelf (bijvoorbeeld IJburg) zijn daarin voorbeeldstellend. 

Daarnaast zal worden onderzocht of er meer voordelen te behalen zijn uit concentratie en specia- 

lisatie. 


In 007 zal het verhuurproces via internet worden aangepast, waarbij het actuele aanbod zal wor- 

den getoond op de Vesteda-website. Dit geldt zowel voor nieuwe als bestaande woningen. 

Centraal in het hr-beleid staat het verder implementeren van de benoemde cultuurwaarden. 

Tevens zal de uitbouw van Vesteda Project bv in de aantrekkende arbeidsmarkt veel energie ver- 

gen. 

Voorjaar 007 zal aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp een voordracht doen ter benoeming 

van een lid van de Raad van Commissarissen. 

Prognoses Vesteda Groep 

De prognoses voor 007 worden sterk beïnvloed door de renteontwikkeling. Door de daling van het 

gerealiseerd resultaat de afgelopen jaren en de stijging van de rente in het verslagjaar is de rol van 

de renteontwikkeling als determinant voor het totaal resultaat toegenomen. Ook de waardestij- 

ging van het vastgoed in 007 zal daardoor een zwaardere invloed hebben op het jaarresultaat. 

Het nieuwe kabinet wacht de taak een nieuw huurbeleid te ontwikkelen. De mate waarin de wet- 

geving de zo noodzakelijke verruiming van de marktwerking kan faciliteren, zal bepalend zijn voor 

de ontwikkelmogelijkheden voor beleggers als Vesteda. Ook de vorderingen in aanpak van woning- 

corporaties, die nu met gemeenschapsgeld zonder marktconforme rendementseisen oneerlijk 

concurreren met ontwikkelaars, zijn bepalend voor de kansen op een kwalitatieve instroom in de 

beleggingsportefeuille. 

Een andere factor die bij de prognose van belang is, is de conjunctuur. Die beïnvloedt de snelheid 

waarmee de nieuw opgeleverde projecten kunnen worden verhuurd, en daarmee de bezettings- 

graad van de portefeuille. 

Allesomvattend, verwacht Vesteda de volgende resultaten in 007: 

Het investeringsniveau van Vesteda Project bv zal in 007 stijgen. Naar verwachting bedraagt het 

acquisitievolume € 50 mln. Ook het aantal op te leveren woningen zal stijgen: naar verwachting 

zullen circa 700 woningen worden opgeleverd en in exploitatie worden genomen door Vesteda 

Groep. 

De huurinkomsten zullen naar verwachting per 1 juli 007 tussen 1,5 en ,0 procent stijgen. Daarbij 

is rekening gehouden met een maximale verhoging in het gereguleerde segment, gelijk aan de 

inflatie over 006. 

Door de toename van het aantal projecten in het eerste jaar van verhuur zal de bezettingsgraad 

van de exploitatieportefeuille naar verwachting met twee op de duizend woningen dalen, van 96,8 

procent ultimo 006 tot 96,6 procent ultimo 007. De bezettingsgraad over de woningen die lan- 

ger dan een jaar in verhuur zijn, zal naar verwachting gelijk blijven op 97,5 procent. 

Ondanks de te verwachten boveninflatoire stijging van de kosten zullen de exploitatiekosten als 

percentage van de bruto huuropbrengsten stabiel blijven op circa 8 procent. De managementlas- 

ten zullen naar verwachting onder de 40 basispunten blijven. 


hr-beleid 

Bestuurssamenstelling 

Projectontwikkeling 

Jaarlijkse huurverhoging 


Exploitatiekosten en 

managementlasten

Dispositie 

Externe financiering 

Gerealiseerd resultaat 

Waardestijging 

Totaal resultaat 

Vesteda verwacht circa 1.000 woningen te verkopen in 007. Gezien de verwachte instroom van 

circa 700 woningen zal dit in 007 per saldo leiden tot een fractionele afname van de omvang van 

de exploitatieportefeuille, waarbij de als minimaal gedefinieerde grens van 7.000 woningen niet 

zal worden gepasseerd. 

Naar verwachting zal Vesteda in het tweede kwartaal van 007 de externe financiering uitbreiden 

tot een niveau van circa 37 procent van het balanstotaal. 

Uitgaande van de hierboven vermelde prognoses zal het gerealiseerde resultaat op eigen vermo- 

gen over 007 naar verwachting circa vier procent bedragen. 

Als prognose gaat Vesteda uit van een gemiddelde waardestijging van de portefeuille van 3,5 tot 

4,0 procent, uitgaande van een gelijkblijvende tot licht stijgende hypotheekrente. Het ongerea- 

liseerd resultaat op eigen vermogen (inclusief leverage-effect) zal daardoor naar verwachting 

tussen vijf en zes procent bedragen. 

Samengevat is de verwachting dat het totaal resultaat op eigen vermogen negen à tien procent zal 

bedragen en de hieraan gerelateerde uitkering aan beleggers circa zeven procent. 

Vooruitzichten Vesteda voor 2007 

ten aanzien van: indicator: prognose 2007: 

gerealiseerd resultaat gerealiseerd resultaat circa 4% 


jaarlijkse huurverhoging tussen 1,5 en ,0% 

bezettingsgraad: 

exploitatieportefeuille circa 96,6% 

waarvan >1 jaar in verhuur circa 97,5% 

bruto inkomsten per woning beperkte toename 

exploitatiekosten circa 8% 

managementlasten onder 40 basispunten 

netto inkomsten per woning beperkte toename 

verkopen circa 1.000 woningen 

ongerealiseerd resultaat ongerealiseerd resultaat tussen 5 en 6% 


totaal resultaat totaal resultaat 9 à 10% 


toe te kennen uitkering circa 7% 

productievolume investeringsniveau incl. btw € 50 mln 

opleveringen aan Vesteda Groep circa 700 woningen 


Tenslotte 

Met € 434 mln. was het financieel resultaat over 006 boven verwachting goed. Aan het resultaat 

droeg de waardegroei van de portefeuille fors bij. Met name daardoor is het totaal resultaat in het 

verslagjaar met 14,7 procent het hoogst van de afgelopen zes jaar. Het gemiddeld resultaat over die 

periode bedroeg 1 ,7 procent en fluctueert tussen 11,7 en 14,7 procent. Met de combinatie van zo’n 

stabiel en hoog resultaat en het voor de financiering als minimaal beoordeeld risico, bevestigt 

Vesteda aan zijn aandeel- en obligatiehouders dat de kwaliteit van portefeuille en organisatie een 

goed fundament vormen voor de resultaten in de komende jaren. 

De instroom van nieuwe projecten, en daarmee de inspanning die marketing en verhuur vergen, 

zal wederom verder toenemen. Daar staat tegenover dat er in het verslagjaar verdere ervaring is 

opgebouwd op het gebied van nieuwbouwmarketing en -verhuur in het hogere huursegment. 

Door de waardestijging in de loop der tijd zien we een duidelijke verschuiving van gerealiseerd 

naar ongerealiseerd rendement ontstaan in de komende jaren. De ontwikkeling van huurinkomsten 

en operationele kosten zal daarbij meer onder druk komen te staan. Door de daling van het 

gerealiseerd resultaat zal de renteontwikkeling en de waardeontwikkeling op de vastgoedmarkt 

van grote invloed zijn op het totaal resultaat. Met de ontwikkeling van een nieuw huurbeleid als 

opgave voor het nieuwe kabinet lijkt de kans op een substantiële verhoging van de netto huurinkomsten 

voorlopig niet groot. 

Vesteda zal in 007 aan zijn aandeelhouders een voorstel doen met betrekking tot een eventuele 

buitenlandse expansie. In het verslagjaar zijn daartoe de fiscale mogelijkheden en marktkansen 

onderzocht. 

De grote hoeveelheden geld die in Europa ter beschikking zijn voor vastgoedbeleggingen zullen 

leiden tot toename van de schaarste in fondsen als Vesteda. Dat versterkt de aantrekkelijkheid van 

Vesteda als gevestigde partij, met eigen ontwikkeling en beheer. 

Wij sluiten graag af met het bedanken van onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid. 

Maastricht, 15 februari 007, 

Directie 

H.C.F. Smeets, ceo 

O. Breur 

F.H. van der Togt 

70 jaarverslag vesteda groep 2006 | Verslag van de Directie

Noten 

1 Rapport ‘Aanbeveling voor de jaarverslaggeving’ , ivbn werkgroep 

transparantie, januari 005. 

Addendum bij Rapport ‘Aanbeveling voor de jaarverslaggeving’ , ivbn 

werkgroep transparantie, februari 007. 

3 cbs, 13 februari 007. 

4 cbs, januari 007, Consumentenprijsindices (cpi). 

5 Eurostat, januari 007. Nederlandse inflatie volgens Europees-geharmoniseerde 

methode (hicp) 1,6 procent versus 1,9 procent gemiddeld in de 

eurozone. 

6 cbs, januari 007, Consumentenprijsindices (cpi). 

7 cbs, januari 007. 

8 Eurostat, januari 007. 

9 cbs bevolkingsprognose 006– 050. 

10 ‘De toekomstige inkomenspositie van ouderen’, Ministerie van Sociale Zaken 

en Werkgelegenheid, december 006. 

11 Kadaster, januari 007. 

1 nvm, publicatie kwartaalcijfers 006-4, januari 007. 

13 Kadaster, januari 007. 

14 Onderzoek dtz Zadelhoff, 006. 

15 Met ingang van 005 wordt het verkoopresultaat berekend volgens richtlijn 

van de ivbn. 

16 cpb, persbericht meest recente kortetermijnraming, december 006. 

7 jaarverslag vesteda groep 2006 | Noten

Bijlage 1: Objectgegevens exploitatieportefeuille 

Onderstaande lijst geeft de vastgoedobjecten uit de exploitatieportefeuille weer. Alle objecten worden conform roz/ipd definitie gerekend tot de sector 

Woningen, omdat het aandeel van de woningen in de bruto markthuurwaarde van het vastgoedobject overal groter is dan vijftig procent. De bij de objecten 

vermelde aantallen en waarden zijn volledig in eigendom. 

Legenda: 

project: gemeentenaam, (eerste)straatnaam (alfabetische volgorde), naam van het beleggingsobject 

jaar: bouwjaar (het jaar vóór het eerste jaar van volledige exploitatie) 

grond: percentage in eigendom (versus erfpacht) 

w: het aantal woningen (eenheden) 

egw: het aantal ééngezinswoningen (eenheden) 

mgw: het aantal meergezinswoningen (eenheden) 

gbo: de gebruiksoppervlakte van de woningen (m x 1000) 

kantoor: kantoorruimte (m ) 

winkel: winkelruimte (m ) 

pp: parkeer- en garageplaatsen (eenheden) 

huur: theoretische bruto-jaarhuur (ultimo jaar, € x 1000) 

project jaar grond w egw mgw gbo kantoor winkel pp huur 

Aalsmeer, Edisonstraat, Proosdij 1983 100% 48 48 53 408 

Abcoude, Ereprijs, Fluitekruid 1989 100% 75 50 5 68 576 

Abcoude, Fluitekruid, Fluitekruid 1989 100% 54 31 3 5 41 

Alkmaar, Lekerwaard, Huiswaard 1976 100% 1 1 0 14 

Alkmaar, Louise Henriettestraat, Henriëttestraat 000 100% 31 31 5 153 

Almere, Dek, Noorderplassen 004 100% 31 31 47 181 316 

Almere, Dijkmeent, De Meenten 1981 100% 145 145 1 1 898 

Almere, Gleditsiastraat, Parkwijk 1995 100% 6 6 85 48 

Almere, Harderwijkoever, Boulevardflat 1984 100% 450 450 375 3.0 7 

Almere, Havenhoofd, Havenhoofd 1986 100% 66 66 64 494 

Almere, Jacques Tatilaan, Filmwijk 1998 100% 13 90 4 157 1.085 

Almere, Jarenweg, Seizoenenbuurt 1999 100% 40 40 45 8 

Almere, Lotusbloemweg, Bloemenbuurt 1990 100% 59 59 67 463 

Almere, Marktmeesterstraat, Centrum 1988 100% 40 40 15 83 1.557 

Almere, Messiaenplantsoen, Muziekwijk 1990 100% 13 13 109 87 

Almere, Nova Zemblastraat, Eilandenbuurt 003 100% 43 43 49 36 

Almere, Preludeweg, Muziekwijk 1994 100% 115 115 145 936 

Almere, Raaigrasstraat, Kruidenwijk 1988 100% 110 110 1 8 809 

Almere, Rondostraat, Muziekwijk 199 100% 48 48 63 146 4 3 

Almere, Simon Vestdijkstraat, Literatuurwijk 1998 100% 38 38 47 89 

Almere, Slagbaai, Waterwijk 1983 100% 45 45 48 30 

Almere, Terpmeent, De Meenten 1981 100% 48 48 4 311 

Almere, Vrije Zeestraat, Oostvaardersbuurt 001 100% 4 4 55 311 

Almere-Stad, Quickstepstraat, Danswijk 1999 100% 54 54 60 386 

Amersfoort, Blekerssingel, Willem iii 1988 100% 36 36 31 70 

Amersfoort, Bombardonstraat, Zielhorst h 1990 100% 36 36 9 59 

Amersfoort, Bombardonstraat, Zielhorst m 1990 100% 4 4 4 3 

Amersfoort, Bruggensingel-Zuid, Kattenbroek 1991 100% 134 79 55 158 1.1 1 

Amersfoort, Groote Kreek, Kattenbroek Eiland 1993 100% 101 101 139 1.000 

Amersfoort, Grote Koppel, Zeven Provinciën 004 100% 58 58 66 837 

Amersfoort, Parelvisserspad, Schuilenburg 1969 100% 116 116 14 50 983 

Amstelveen, Doctor W. Dreesweg, Middenhove 1989 100% 1 1 3 194 

Amstelveen, Groenhof, Groenhof 197 100% 0 0 184 31 1.487 

Amstelveen, Westelijk Halfrond, Groenelaan 1974 100% 81 81 7 9 3 64 1.917 

Amsterdam, Bonhoeffersingel, M. Akerveldsepolder 1989 erf 08 160 48 0 1.848 

Amsterdam, Diopter, Jeugdland 1998 erf 53 53 66 507 

Amsterdam, IJburglaan, Blok 4 003 erf 40 40 64 40 7 8 

Amsterdam, IJburglaan, De Uitkijk (Blok 34) 005 erf 4 4 49 4 656 

Amsterdam, Jan Puntstraat, Huizingalaan 1990 erf 167 167 149 1 8 1.535 

Amsterdam, Joris Ivensstraat, De Waterlinie 004 100% 41 41 44 419 6 8 

Amsterdam, Leusdenhof, Nellestein 1980 erf 358 358 3 4 507 116 .3 7 

Amsterdam, Mijndenhof, Mijndenhof 1984 erf 109 109 10 890 

Amsterdam, Pieter Calandlaan, Calandtoren 004 erf 84 84 79 1.614 1.045 

Amsterdam, Pieter Postpad, De Drie Bouwm. fase a 006 erf 65 19 46 71 48 686 

Amsterdam, Purperhoedenveem, Boston 006 erf 90 90 95 90 1.937 

Amsterdam, Schagerlaan, Julianapark 1991 erf 6 40 186 06 16 . 44 

Amsterdam, Snelleveldstraat, Reigersbos 1984 erf 153 153 144 51 1. 41 

Bijlage 1 73


Amsterdam, Veemkade, Detroit 004 erf 81 81 107 . 68 107 .54 

Amsterdam, Weth. Abrahamspad, Wethouderbuurt 1986 erf 178 178 191 59 1.410 

Amsterdam, Weth. Driessenstraat, Wethouderbuurt 1987 erf 155 155 179 1. 97 

Amsterdam, Willy la Croihstraat, M. Akerveldsepolder 1990 erf 30 18 48 68 1.985 

Amsterdam, Withoedenveem, Park. Nieuw Amerika 006 erf 0 0 75 45 

Amsterdam, Wolbrantskerkweg, Wolbrantskerkweg 005 erf 108 108 75 60 648 

Amsterdam, Zuid. Wandelweg, Mirandalaan 1998 100% 90 90 91 3.400 9 1. 18 

Arnhem, Ginnekenstraat, Kroonse Wal 1988 100% 30 30 6 08 

Arnhem, Hooghalensingel, Vredenburg 1974 100% 199 199 51 1 1.511 

Arnhem, Hoogvliethof, Elderveld 31 1976 100% 100 100 116 30 677 

Assen, Aardbeihof, Kloosterhoven 004 100% 39 39 58 39 

Assen, Groenkampen, Peelo 1986 100% 73 73 89 461 

Assen, Roegoorn, Marsdijk 1990 100% 51 51 51 387 

Assen, Zuidhaege, Zuidhaege 1997 100% 60 60 57 15 53 

Beek, Kastanjelaan, Beatrixlaan 1983 100% 8 8 31 195 

Bergen op Zoom, Agger, Bergse Plaat Fa ii 1993 100% 58 58 70 494 

Bergen op Zoom, Agger, Bergse Plaat Fa v 1995 100% 30 30 41 70 

Bergen op Zoom, Ansjovislaan, De Weer 1994 100% 130 130 143 54 1.197 

Bergen op Zoom, Bloemendaal, Residentie Meilust 1978 100% 166 7 139 134 3 1. 60 

Bergen op Zoom, Duvenee, Bergse Plaat Fa I 1991 100% 9 9 111 707 

Bergen op Zoom, Huijbergsestraat, Parade fase a 006 100% 31 31 35 346 

Bergen op Zoom, Statietjalk, Landmark 004 100% 36 36 4 36 473 

Bergen op Zoom, Zandstraat, Leemberg 1975 100% 36 36 3 1 

Bergen, Hallstein-Nes, De Nessen 1968 100% 9 9 11 1 99 

Bergen, Rougemont-Nes, De Nessen 1968 100% 14 14 16 9 150 

Blaricum, Dam, De Byvanck 1975 100% 10 10 108 861 

Breda, Argusvlinder, Argusvlinder 1999 100% 64 64 4 3 7 

Breda, Blauwtjes, Waterjuffer 1999 100% 36 36 33 5 305 

Breda, Lachappellestraat, Lachappellestraat 1961 100% 7 7 47 18 455 

Breda, Lovensdijkstraat, Vredenbergh 001 100% 0 160 194 

Breda, Nonnenveld, Paleis 005 100% 86 86 11 76 1.419 

Brummen, Buizerdstraat, De Enk 1974 100% 66 66 79 7 480 

Bunnik, Esdoorn, Dalenoord vii 1989 100% 46 30 16 41 338 

Capelle/IJssel, Rigoletto, Louvre & Rigoletto 1983 100% 101 101 76 634 

Capelle/IJssel, Sint Helenabaai, IJsselzicht 1978 100% 17 17 136 1.400 

Capelle/IJssel, Slotplein, Slotplein 1997 100% 80 80 86 703 

Culemborg, Akelei, Voorkoop 1985 100% 56 56 68 44 

Culemborg, Zaanweg, Dijkzicht 1990 100% 4 4 9 193 

De Bilt, Hugo vd Goeslaan, De Leyen 1989 100% 48 48 33 348 

Den Bosch, Bordeslaan, Paleiskwartier 004 100% 7 7 35 34 419 

Den Bosch, Kruiskampsingel, Meanderflat 1968 100% 180 180 155 55 1. 63 

Den Bosch, Natewischstede, Maaspoort 1987 100% 55 55 5 408 

Den Bosch, Pisastraat, Pisastaete 1989 100% 7 7 31 550 

Den Bosch, Statenkwartier, Kwartierstaete 1983 100% 49 49 36 303 

Den Haag, Prins W. Alexanderweg, La Fenêtre 005 erf 115 115 141 118 .1 1 

Den Haag, Laakweg, Piazza 1998 erf 73 73 69 58 541 

Den Haag, De Brink, Kraayenstein I 1975 100% 173 1 161 137 148 1.175 

Den Haag, Domburglaan, Deltaplein 197 100% 156 156 115 39 1.184 

Den Haag, Noorderbrink, Kraayenstein ii 1975 100% 4 4 70 .340 

Deurne, Appeldijk, Den Heiakker 1983 100% 16 16 19 110 

Deventer, Bitterzoet, Colmschate 1984 100% 100 100 115 676 

Diemen, Biesbosch, Biesbosch 1978 100% 148 148 19 1.409 

Diemen, Polderland, Diemen Zuid 1986 100% 169 169 183 1.390 

Doetinchem, Boekweitdreef, De Huet 1983 100% 115 115 1 8 74 

Doetinchem, Lorentzlaan, Boerhaavelaan 1973 100% 09 09 70 1.4 0 

Dordrecht, Van Ravesteyn-erf, Groene Oever 1995 100% 84 84 77 740 

Duiven, Thuvinestraat, Eltingerhof 1975 100% 118 118 133 738 

Eindhoven, Bisschopsmolen, Woenselse Watermolen 1988 100% 0 0 18 51 1.8 1 

Eindhoven, Gen. v Merlenstraat, Rapenland 1984 100% 134 37 97 106 9 934 

Eindhoven, Opwettensemolen, Opwettensemolen 1986 100% 178 178 133 110 1.31 

Eindhoven, Smalle Haven, Vestedatoren fase a 006 100% 600 110 193 

Eindhoven, Tesselschadelaan, Granida 004 100% 30 30 39 44 519 

Eindhoven, Tongelresestraat, Picushof 001 100% 58 36 60 561 

Eindhoven, Venbergsemolen, Venbergsemolen 1989 100% 134 134 11 1.006 

74 jaarverslag vesteda groep 2006 | Bijlage 1


Emmen, Eidereend, Eendenveld 1990 100% 33 33 3 46 

Emmen, Klepel, Ermerstede 1990 100% 40 40 36 45 347 

Enschede, Bontweverij, Carre 1990 100% 76 76 55 514 

Enschede, Boulevard 1945, T Marquant 1989 100% 71 71 53 71 51 

Enschede, Mooienhof, Mooienhof 003 100% 87 87 90 876 879 

Enschede, Walkottelanden, Stroinkslanden 198 100% 56 56 61 40 

Geldrop, Herdersveld, Grote Bos 1978 100% 95 95 97 717 

Geleen, Dassenkuillaan, Dassenkuil ii 1988 100% 18 18 19 1 8 

Geleen, Schrynwerkersd, Dassenkuil i 1987 100% 18 18 19 130 

Gorinchem, Kalkhaven, Dalempoort 1978 100% 5 5 17 58 18 

Grave, Estersveldlaan, Estersveld 197 100% 57 57 68 33 393 

Groningen, Amethisstraat, Vinkhuizen 1969 100% 69 69 86 448 

Groningen, Bloemersmaborg, Klein Martijn 1997 100% 8 8 9 80 

Groningen, Briljantstraat, Vinkhuizen i 1969 100% 59 59 74 3 384 

Groningen, Goudlaan, Vinkhuizen ii 197 100% 3 3 40 14 

Groningen, Steenhouwerskade, Zuiderhavenring 198 100% 53 53 47 9 485 

Groningen, Steenhouwerskade, Zuiderhavenring 1983 100% 70 70 56 500 

Groningen, Van Goghstraat, Waterrand 1994 100% 7 7 59 80 589 

Groningen, Zuiderweg, Hoogkerk 1976 100% 153 153 158 4 953 

Haarlemmermeer, Boekestraat, Jacob, Warande 1969 100% 67 67 77 47 604 

Heemskerk, Mozartstraat, Mozartstraat 1969 100% 157 157 176 158 1. 59 

Heemstede, Floradreef, Prinseneiland 1990 100% 38 38 43 31 

Heerenveen, Barten, Nye Haske 1987 100% 69 69 80 483 

Heerenveen, Poststraat, Poststraat 1995 100% 5 5 49 4 

Heerenveen, Valerielaan, Valeriaan 1973 100% 44 44 53 71 

Heerlen, Dillegaard, Douve Weien 1983 100% 117 117 84 3 669 

Heerlen, Drieoortsput pp, Douve Weien 1979 100% 84 84 51 73 410 

Heerlen, Marjoleingaard, Douve Weien 198 100% 60 60 65 418 

Heerlen, Palestinastraat, Giesen-Bautsch 1980 100% 59 59 63 41 

Heerlen, Peschstraat, Douve Weien 3 1978 100% 13 13 9 73 

Heerlen, Poelmanstraat, Douve Weien 1 1978 100% 161 161 174 1. 00 

Heerlen, Putgraaf, Putgraaf Residentie 198 100% 93 93 71 175 73 

Heerlen, Putgraaf, Putgraaf Residentie 1989 100% 66 66 59 76 56 576 

Heerlen, Sint Pietershof, Klein Vaticaan 004 100% 36 36 4 40 445 

Heerlen, Vrusschemigerweg, Douve Weien 3 1978 100% 6 6 19 147 

Helmond, Diamantstraat, Ashorst 1989 100% 4 4 5 179 

Hengelo, ’t Swafert, ’t Swafert 000 100% 417 417 33 1.96 

Hengelo, Algonquin, Thiemsland 004 100% 34 34 40 406 

Hengelo, Jan van Galenstraat, Gerarduspark 1995 100% 44 44 35 351 

Heumen, Dravik, Maldensveld 1985 100% 3 3 4 175 

Hilversum, Loosdrechtse Bos, Resort Zonnestraal 004 100% 4 4 6 1.045 

Hoogezand-Sapp., Gerbrandyhof, Drevenborg 1991 100% 44 44 37 313 

Huis ter Heide, Onbekend, De Horst 003 100% 51 51 8 76 

Huizen, Herik, Huizermaat-West 1976 100% 199 199 186 9 1.671 

Kerkrade, Mynwg, Straterweg 1987 100% 61 61 63 434 

Leeuwarden, Frittemastate, Camminghaburen 1989 100% 46 46 46 355 

Leeuwarden, Frittemastate, Groene Hart 1986 100% 134 134 155 4 881 

Leeuwarden, Krommezijl, Zuiderburen 005 100% 36 36 44 419 

Leeuwarden, Stizenflora, Aldlan Oost 1977 100% 160 160 165 11 1.063 

Leeuwarden, Ubbemastins, Parkflat 1987 100% 6 6 54 414 

Leiden, Parkzicht, Merenwijk 1979 100% 6 6 194 3 1.69 

Leiden, Zust. Meijboomstraat, Stevenshof 1991 erf 99 99 81 770 

Leiderdorp, Ln v Berendrecht, Parkprom. Berendrecht 004 100% 7 7 10 5 7 1.083 

Leiderdorp, Lokhorst, De Horsten 1970 100% 131 131 1 7 4 958 

Leiderdorp, Roodborststraat, Vogelwijk 197 100% 46 46 10 71 1.679 

Leiderdorp, Waterleliekreek, Voorhof 1978 100% 40 1 0 1 0 45 9 1.834 

Leidschendam, Schadeken, ’t Lien 1985 100% 1 7 1 7 135 1. 51 

Lelystad, Tjalk, Gebied 43 1981 100% 186 186 187 1.086 

Leusden, Hertenhoeve, Centrum 1979 100% 40 40 37 14 318 

Maastricht, Akerstraat, Ceramique 1993 100% 18 18 168 07 147 1.498 

Maastricht, Avenue Ceramique, Toren van Siza 001 100% 40 40 47 714 734 

Maastricht, Avenue Ceramique, Wiebengahal 006 100% 0 0 3.19 171 349 

Maastricht, Bellefroidlunet, Stoa 00 100% 66 66 104 95 89 1.5 5 

Maastricht, Ellecuylgaard, Eyldergaard 198 100% 4 4 50 333 

Bijlage 1 75


Maastricht, Erasmusdomein, Randwijck 1986 100% 109 109 85 0 773 

Maastricht, Heerderweg, Heerderweg 1985 100% 0 0 145 107 1. 85 

Maastricht, Heugemerweg, Cortile 1999 100% 30 30 9 908 

Maastricht, Heugemerweg, Cortile Health Club 1999 100% 0 0 68 

Maastricht, Kasteel Caestertstraat, Nazareth 1987 100% 3 10 5 8 196 

Maastricht, Plein 199 , Ceramique hk 000 100% 0 0 3.344 567 

Maastricht, Plein 199 , Residence 000 100% 33 33 36 8 379 

Maastricht, Savelsbosch, Vroendaal 003 100% 15 15 6 10 

Maastricht, Sphinxlunet, Cortile 1999 100% 39 39 4 05 434 

Maastricht, Sphinxlunet, Cortile 00 100% 1 0 1 0 1 6 1. 66 

Maastricht, Sphinxlunet, Cortile Parking 1999 100% 0 0 193 

Maastricht, Via Regia, Via Regia 1977 100% 86 86 55 90 430 

Middelburg, Stationsstraat, Blauwe Dijk 1987 100% 4 4 14 850 0 

Middelburg, Touwbaan, Maisbaai Fase I 1990 100% 65 65 66 63 554 

Nieuwegein, Hermesburg, Batau Noordrand 1988 100% 56 56 57 448 

Nieuwerkerk/IJssel, Bladmos, Zuidplaspolder 1979 100% 75 75 80 568 

Nieuw-Vennep, Haendelplein, Getsewoud 00 100% 76 76 57 536 

Nijmegen, Lankforst, Lankforst 1969 100% 96 96 1 3 9 717 

Nijmegen, Nw marktstraat, Kronenburger 1991 100% 148 148 141 3 3 7 1.38 

Nijmegen, Rode kruislaan, Park Heyendaal 1996 100% 9 9 95 944 

Nijmegen, Weezenhof, Weezenhof 197 100% 145 145 357 43 1.165 

Oosterhout, Beethovenlaan, Oosterheide 1971 100% 39 39 55 18 305 

Oosterhout, Verdistraat, Oosterheide 1 1969 100% 40 40 51 0 93 

Oss, Kerkstraat, Boschpoort 198 100% 38 38 6 955 59 94 

Ouder-Amstel, Clarissenhof, Clarissenhof 1977 100% 101 101 101 8 895 

Papendrecht, Pontonniersweg, Buitenwaard 1991 100% 68 68 76 7 688 

Purmerend, Cocqgracht, De Purmer 1983 erf 1 0 1 0 107 80 

Purmerend, Fonteinkruid, De Gors 1977 100% 33 33 38 48 

Renkum, Gr v Rechterenweg, Rechterenborg 1993 100% 6 6 57 39 57 

Rijswijk, Beatrixlaan, Prinses, Prinses Beatrixlaan 1975 100% 369 369 305 130 33 .609 

Rijswijk, Churchilllaan, Churchilllaan 1969 100% 15 15 41 19 1.875 

Rijswijk, Clavecimbellaan, Clavecimbellaan 1974 100% 160 160 17 57 1.331 

Rijswijk, Hilvoordestraat, Over De Boogaard 1979 100% 1 1 63 719 

Roermond, Ambachtsingel, Hoogvonderen 1981 100% 7 7 83 458 

Roermond, Dionisiusstraat, Ursula 1986 100% 90 90 17 4.96 341 . 45 

Roosendaal, Dolomietdijk, Kortendijk Oost i 1981 100% 31 31 36 10 

Roosendaal, Past. van Akenstraat, Molenbeekstraat 1970 100% 3 3 4 13 40 

Rotterdam, Adm. de Ruyterweg, Linker Rottekade 1985 erf 46 46 149 76 159 1.487 

Rotterdam, Admiraliteitskade, Oostmolenwerf 1994 erf 86 86 77 490 68 940 

Rotterdam, Boompjes, De Boompjes i 1988 erf 336 336 30 5.036 1.565 84 3.481 

Rotterdam, Bottelroos, Heydnahof 1983 erf 161 161 175 1.4 3 

Rotterdam, Buitenbassinweg, Buitenbassinweg 1991 erf 1 4 1 4 103 903 

Rotterdam, Burg. van Walsumweg, Walsumweg 1989 erf 70 70 19 1.7 9 06 .3 8 

Rotterdam, Cromme Meth, Cromme Meth 1987 erf 34 34 34 47 

Rotterdam, De Boompjes, De Boompjes ii 001 erf 0 0 1.479 179 

Rotterdam, Den Uylsingel, Dosiotoren 1989 erf 9 9 7 615 

Rotterdam, G. Terlouwstraat, Ringvaartplasbuurt 1990 erf 64 64 69 571 

Rotterdam, G. Terlouwstraat, Ringvaartplasbuurt 1991 erf 4 4 47 395 

Rotterdam, Gedempte Zalmhaven, De Hoge Heren 000 erf 160 160 191 48 330 .513 

Rotterdam, Gedempte Zalmhaven, De Hoge Heren, sa 001 100% 51 51 61 1.414 

Rotterdam, Hamelpad, Sneevlietstraat 1984 erf 5 5 50 373 

Rotterdam, Kouwenbergzoom, Loreleiflat 199 erf 69 69 60 570 

Rotterdam, Landverhuizersplein, Montevideo 005 erf 68 68 84 68 1.3 3 

Rotterdam, Nieuwehaven, Nieuwehaven 1991 erf 89 89 79 601 40 89 

Rotterdam, Stekelbrem, Brembuurt 1973 100% 11 11 74 51 .167 

Rotterdam, Strevelsweg, Poort Van Zuid 1994 erf 1 8 1 8 116 31 105 1.0 4 

Rotterdam, Ton Wijkampstraat, Zevenkamp 1988 erf 49 49 79 415 

Rotterdam, Watertorenweg, Watertorenweg 1990 erf 1 1 11 88 

Schiedam, Chopinplein, Groenoord 1971 100% 5 0 5 0 463 105 48 3.3 4 

Schiedam, Huis Te Merwestraat, Woudhoek 1984 erf 184 184 195 1.575 

Sittard, Blijdestein garage, Kollenbergerhof i 1986 100% 78 78 56 8 505 

Sittard, Kleine Steeg, Wilhelminastraat 1993 100% 63 63 66 465 67 589 

Sittard, Kollenberg, Kollenbergerhof iii 1988 100% 63 63 70 460 

Sittard, Ruttenlaan, Kollenbergerhof ii 1987 100% 5 5 38 43 336 

76 jaarverslag vesteda groep 2006 | Bijlage 1


Stiens, St. Vitusplein, Sint Vitusplein 1999 100% 30 30 158 

Susteren, Raadhuispln, Middelveld 1983 100% 15 15 13 99 

Tegelen, Waterloostraat, Domein Moubis 004 100% 16 16 1 13 

Tilburg, Anna Paulownahof, Anna Paulonahof 1989 100% 30 30 16 94 54 1.463 

Tilburg, Friezenlaan, Friezenlaan 198 100% 54 54 50 38 456 

Tilburg, Hillegomlaan, Reeshof 1990 100% 56 56 73 418 

Tilburg, Schoolstraat, Elegance 1989 100% 174 174 140 45 1.198 

Vaals, Bloemendalstraat, Bloemendal 1998 100% 5 5 47 1 443 

Valkenburg (l), Oranje Nassau, Nassauflat 198 100% 88 88 59 110 539 

Valkenburg (l), Spoorlaan, De Valk/Spoorlaan 1994 100% 34 34 34 8 67 

Velsen, Maanbastion, Maanbastion 1990 100% 1 8 1 8 93 44 995 

Velsen, Sterbastion, Sterbastion 001 100% 71 71 66 54 

Venlo, Gebr. Daelstraat, Groeneveld ii 1991 100% 97 1 76 94 648 

Venlo, Ginkelstraat, De Lunet 003 100% 11 11 13 330 11 164 

Venlo, Gruttostraat, Centrum-Zuid 1995 100% 3 3 43 70 

Venlo, Gruttostraat, Centrum-Zuid 1997 100% 31 31 3 43 08 

Venlo, Harry Hollastraat, Groeneveld 1989 100% 53 53 64 407 

Venlo, Harry Hollastraat, Groeneveld iv 1993 100% 5 5 63 438 

Venlo, Klingerbergsingel, Klingerberg 1984 100% 55 55 63 383 

Venlo, Morion, Centrum-Zuid 000 100% 31 31 36 30 

Venlo, Seinestraat, Maaswaardstaete 1998 100% 3 3 36 4 351 

Vleuten, Molenpolder, Meiborg 003 100% 8 8 43 14 491 

Vleuten, Molenpolder, Weideborg 003 100% 3 3 33 15 39 

Vleuten-De Meern, Ridderhoflaan, Secr.Versteeglaan 1969 100% 36 36 8 14 .078 

Vlissingen, Schutterijstraat, Lange Zelke 1994 100% 14 14 13 100 

Voorburg, Distelweide, Distelweide 1974 100% 40 40 45 14 474 

Voorburg, J.D. Zocherstraat, Nw Park Leeuwensteijn 006 100% 11 11 117 114 1.764 

Voorburg, Kersengaarde, Kersengaarde 1976 100% 56 56 309 .8 3 

Voorburg, Populierendreef, Populierendreef 1975 100% 7 7 05 130 .007 

Voorburg, Populierendreef, Populierenlaan 1975 100% 149 149 105 170 953 

Voorburg, Rodelaan, Rodelaan 1976 100% 160 160 115 8 1.071 

Wassenaar, Dirk de Raetlaan, Dirk De Raetlaan 1974 100% 1 6 1 6 86 9 735 

Wassenaar, Professor Molenaarlaan, Zijlwatering 197 100% 113 113 150 1.189 

Wassenaar, Van Polanenpark, Zijlwatering 197 100% 94 94 131 63 1.065 

Wassenaar, van Wassenaer Obdamlaan, Zijlwatering 199 100% 3 3 43 461 

Weert, Houtduif, Graswinkel 1988 100% 1 1 0 131 

Westervoort, Het gilde, Hoogeind 1986 100% 7 7 5 166 

Wijchen, Abersland, Abersland 1987 100% 98 98 100 71 

Wijchen, Abersland, Abersland 1988 100% 36 36 40 55 

Zoetermeer, Bordeauxstraat, Frankrijklaan 1987 100% 67 67 69 567 

Zoetermeer, Bunuelstrook, De Leyens 1979 100% 386 347 39 447 1 5 11 3.065 

Zoetermeer, Dunantstraat, Blankaard 1973 100% 160 160 104 315 884 

Zoetermeer, Dunantstraat, Molenwijk 1973 100% 34 34 00 805 05 1.50 

Zoetermeer, Gaardedreef, Seghwaert 1978 100% 7 7 85 595 

Zoetermeer, Heijermanshove, De Leyens 1979 100% 180 65 115 16 1. 47 

Zoetermeer, Pruimengaard, Seghwaert 1978 100% 60 60 55 409 

Zoetermeer, Reimsstraat, Reimsstraat 1987 100% 108 108 8 108 878 

Zoetermeer, Zilverberg, Meerzicht 1975 100% 107 107 1 7 158 951 

Zwolle, Monteverdilaan, Monteverdilaan 1969 100% 1 1 101 56 760 

Zwolle, Schie, aa Landen 1969 100% 10 10 56 1 1.696 

Zwolle, Stadhouderlaan, Oldenelerlanden 1988 100% 134 134 155 997 

Zwolle, Tak v Poortvlietware, Ittersumerlanden 1987 100% 39 39 40 5 80 

Zwolle, Van bosseware, Ittersumerlanden 1984 100% 39 39 84 1.671 

7.990 11.476 16.514 7.670 9.341 1 .384 8.185 33.103 

Bijlage 1 77

Bijlage 2: Historie Vesteda 

Vesteda is ontstaan uit de herstructurering van de vastgoedportefeuille van 

abp. Stichting pensioenfonds abp voert sinds meerdere jaren een strategie 

die erop is gericht om haar vastgoedportefeuille breder te spreiden en de 

liquiditeit van haar vastgoedportefeuille te verhogen. Als gevolg hiervan is 

gekozen voor omzetting van haar rechtstreeks belang in onroerend goed naar 

een minderheidsbelang in sectorale vastgoedbeleggingsondernemingen. 

Hieruit voortvloeiend heeft de verzelfstandiging van abp’s Woningfonds in 

1998 geleid tot oprichting van Vesteda. Hieronder is een korte beschrijving 

opgenomen van de jaren, voorafgaand aan het verslagjaar. 

1998 In 1998 is Vesteda ontstaan uit de herstructurering van de vastgoedportefeuille 

van abp. 

1999 In 1999 werd de strategie bij Vesteda aangescherpt. Door verdere 

specialisatie in de duurdere huursector is een start gemaakt met verandering 

van productontwikkeling en organisatie. 

2000 In 000 hebben klantinformatie in combinatie met sociaaldemografische 

projecties geleid tot een splitsing van de portefeuille in een Core 

portefeuille en een Desinvesteringsportefeuille. In de Desinvesteringsportefeuille 

kwam circa 30 procent van de woningen terecht. Tevens werd in 000 

een stuurgroep geformeerd, waarin Vesteda-directie en aandeelhouder abp 

invulling hebben gegeven aan de strategie die heeft geleid tot het terugbrengen 

van het volledig belang van abp naar een deelbelang. Gekozen is voor een 

niet-beursgenoteerde plaatsing bij institutionele beleggers. 

2001 Het jaar 001 stond in het teken van de voorbereidingen van een reeks 

transacties. Een informatiememorandum werd uitgegeven, waarmee een 

groep grote institutionele beleggers in staat werd gesteld in Vesteda deel te 

nemen. Tevens vond de juridische en fiscale herstructurering plaats, waardoor 

derden daadwerkelijk konden toetreden. Circa 30 procent van het eigen vermogen 

werd omgezet in vreemd vermogen, ter voorbereiding van definitieve 

externe financiering. Intern werd een op de strategie toegespitste reorganisatie 

afgerond. 

78 jaarverslag vesteda groep 2006 | Bijlage 

2002 In 00 nam ing Real Estate een belang van 5 procent in Vesteda. 

Kort daarna werden met zes andere institutionele beleggers overeenkomsten 

getekend, waardoor een totaal belang van 13 procent werd verkregen. Het 

resterende abp-belang bedroeg 6 procent. Het vreemd vermogen werd in 

drie obligatieleningen geherfinancierd, van drie tot zeven jaar. Vesteda haalde 

€ 1,4 mrd. van de kapitaalmarkt. Voor de financiering kreeg Vesteda van de drie 

grootste kredietbeoordelaars een triple-a rating. 

2003 In 003 nam Delta Lloyd een belang van circa procent over van abp. 

Vesteda Groep maakte een grote stap in een meerjarige organisatorische 

groei, waarbij het property management – dat voorheen aan derden was uitbesteed 

– in eigen beheer werd genomen. In 003 werden in totaal circa 100 

personen in dienst genomen, waarmee het personeelsbestand fors is toegenomen. 

Ultimo 003 bediende Vesteda meer dan 90 procent van de portefeuille 

in Exploitatie met eigen vestigingen. 

2004 Het jaar 004 stond in het kader van verdere organisatorische consolidatie, 

na jaren van groei. De opleveringen van Vesteda project bv kwamen op 

gang, waardoor er beduidend meer woningen in eerste verhuur kwamen. In de 

maand april werd een gedeeltelijke herfinanciering gerealiseerd ten bedrage 

van € 400 mln. 

2005 In 005 werd de organisatorische consolidatie voortgezet. De aantallen 

woningen in eerste verhuur namen toe. In de maand juli werd het volledige 

vermogen hergefinancierd.

Bijlage 3: Richtlijnen transparantie ivbn 

De branchevereniging van institutionele beleggers in vastgoed, de ivbn heeft 

een groot aantal praktische aanbevelingen opgesteld voor de jaarverslaggeving, 

met als doel de transparantie van jaarverslagen in de vastgoedbranche 

aanzienlijk te verhogen.Deze aanbevelingen zijn gepubliceerd in het rapport 

‘Aanbevelingen voor de Jaarverslaglegging’ (Recommendations for Annual 

Reporting), uitgegeven in januari 005. De aanbevelingen gelden vanaf het 

verslagjaar 005 en hebben betrekking op ivbn-leden die verantwoordelijk 

zijn voor minimaal één specifiek, zelfstandig vastgoedfonds met meer dan één 

aandeelhouder en/of als vastgoedfonds een jaarverslag naar buiten brengen. 

Vesteda heeft de aanbevelingen per verslagjaar 005 overgenomen. Derhalve 

zijn in het directieverslag nieuwe tabellen toegevoegd die slechts over twee 

jaar verslag doen. 

In 006 heeft een evaluatie plaatsgevonden door ivbn, wat heeft geleid tot 

uitgifte van een addendum in januari 007. 

In het onderstaande overzicht wordt verduidelijkt hoe Vesteda de richtlijnen 

toepast. Vesteda heeft de aanbevelingen uit het addendum per verslagjaar 

006 overgenomen. 

Toepassing richtlijnen ivbn 

Aanbevelingen voor de jaarverslaggeving, januari 005 

Addendum bij ‘Aanbevelingen voor de jaarverslaggeving’, januari 007 

Definitie ivbn Definitie Vesteda 

portefeuille niveau 

exploitatieportefeuille portefeuille exploitatieportefeuille 

deelportefeuille één- en meergezinswoningen 

pipeline-portefeuille portefeuille ontwikkelingsportefeuille 

deelportefeuille in acquisitiefase, in 

voorbereidingsfase & 

in uitvoeringsfase 

De definities van Vesteda worden nader toegelicht in bijlage 4 op pagina 80 van 

dit verslag. 

Als gekozen wordt de ivbn-aanbevelingen te volgen en hiervan melding wordt 

gemaakt, dan dient in het jaarverslag toegelicht te worden indien hiervan – op 

onderdelen – wordt afgeweken. Vesteda neemt de aanbevelingen uit het 

rapport en het addendum over, maar wijkt uitsluitend af bij weergave van de 

pipeline-portefeuille; hierover wordt minder diepgaand gerapporteerd. 

Bijlage 3 79

Bijlage 4: Begrippenlijst 

Assetmanagement Het beheer van vermogen met verantwoordelijkheden 

ten aanzien van het rendementrisicoprofiel van de investering op middellange 

termijn en de jaarlijkse performance. 

Bezettingsgraad Het aantal woningen dat feitelijk huurinkomsten genereert, 

uitgedrukt in het aantal woningen dat huurinkomsten kan genereren. 

Exploitatieportefeuille, verhuurfase Alle vastgoedcomplexen in eigendom 

van de tot Vesteda behorende entiteiten die volledig zijn opgeleverd en in 

verhuur genomen en waarover geen dispositiebesluit is genomen. Zie ook 

Definities portefeuille-indeling op pagina 13. 

Exploitatieportefeuille, verkoop/verhuurfase Alle vastgoedcomplexen in 

eigendom van de tot Vesteda behorende entiteiten die volledig zijn opgeleverd 

en in verhuur genomen en waarover een dispositiebesluit is genomen. Zie ook 


hbv Huurdersbelangenvereniging 

Huursegment/sector, dure/hoge, duurdere/hogere Woningmarkt van huurwoningen 

met een netto maandhuur vanaf € 600, exclusief servicekosten. 

Afhankelijk van de bron kan deze grens variëren tussen € 478 en € 600. 

Informatiememorandum Het informatiememorandum, gedateerd 6 november 

001, met als doel informatie te verschaffen over Vesteda in het kader van 

de mogelijke deelname in Vesteda door professionele beleggers. 

Investeringsniveau De eenheid waarin productiedoelstelling en –realisatie 

van Vesteda Project bv wordt gemeten, bestaande uit investeringen op kasbasis 

en feitelijk verrichte productie, waarvan kasuitgaven bij einde werk 

plaatsvinden. 

Kerngebieden Verzameling van woningmarktgebieden waarop Vesteda zich 

concentreert. 

Managementlasten Vesteda Woningen Kosten die, ten behoeve van het 

beheer van Vesteda Woningen, worden gemaakt door de managementorganisatie. 

Ontwikkelingsportefeuille Alle projecten ten aanzien waarvan Vesteda een 

ontwikkelingsbesluit heeft genomen, voorbereidt of zal gaan voorbereiden en 

die nog niet verhuurgereed én opgeleverd zijn. 

80 jaarverslag vesteda groep 2006 | Bijlage 4 

Ontwikkelingsportefeuille, ontwikkelingsfase Projecten waaraan acquisitieovereenkomsten 

of contracten ten grondslag liggen voor (gebieds) ontwikkelingen 

of andere vormen van samenwerking of verwerving en waarover 

Vesteda een ontwikkelingsbesluit voorbereid of zal gaan voorbereiden. Zie ook 


Ontwikkelingsportefeuille, voorbereidingsfase Projecten waarvoor Vesteda 

een ontwikkelingsbesluit heeft genomen, die in voorbereiding zijn voor uitvoering 

en waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet zijn gestart. Zie ook 


Ontwikkelingsportefeuille, uitvoeringsfase Projecten, waarvoor Vesteda een 

ontwikkelingsbesluit heeft genomen en waarvan de bouwwerkzaamheden 

zijn gestart, die nog niet verhuurgereed én opgeleverd zijn. Zie ook Definities 

portefeuille-indeling op pagina 13. 

Participatieovereenkomst Besluiten worden genomen op basis van een 

overeenkomst (de zogenaamde Participatieovereenkomst) tussen aandeelhouders 

en participanten. De Participatieovereenkomst is te vergelijken met 

de statuten van een juridische entiteit. 

Property-management Het lokale commerciële, administratieve en technische 

beheer van woningen. 

Roll-over strategie Vesteda’s fondsstrategie die leidt tot optimale invulling 

van het Assetmanagement in de Beleggingscategorie Woningen. De strategie 

behelst enerzijds een jaarlijkse verkoop van een beperkt deel van de portefeuille, 

waardoor het hoge kwaliteitsniveau gehandhaafd blijft en de waardestijging 

regelmatig contant wordt gemaakt, en anderzijds een eigen gebieds- en 

projectontwikkeling die voor de benodigde portefeuilleaanwas zorgt. 

Totale portefeuille De ontwikkelingsportefeuille en exploitatieportefeuille. 

Zie ook Definities portefeuille-indeling op pagina 13. 

Vesteda Groep Zie juridische structuur op pagina 10. 

Vesteda Groep bv Zie juridische structuur op pagina 10. 

Vesteda Project bv Zie juridische structuur op pagina 10. 

Vesteda Woningen Zie juridische structuur op pagina 10. 

Y Object Het Paleis, gelegen in het Chassépark 

in centrum Breda. In exploitatie genomen 

in het verslagjaar.

financiële overzichten 

vesteda groep

Ten geleide 

Vesteda Groep is in drie onderling organisatorisch verbonden eenheden opgedeeld: het bezit, het 

management en de projectontwikkeling. Het juridische eigendom van het onroerend goed berust 

bij Dutch Residential Fund i, ii en iii bv. Het economische eigendom van de onroerend goed porte- 

feuille is door Dutch Residential Fund iv bv belichaamd in participaties in het fonds voor gemene 

rekening ‘Vesteda Woningen’. Vesteda Woningen is een besloten fonds voor gemene rekening, als 

bedoeld in de wet vennootschapsbelasting 1969. 

Een fonds voor gemene rekening is geen juridische entiteit maar een vermogen waarin ter collec- 

tieve belegging goederen zijn opgenomen teneinde de participatiehouders in de opbrengst te 

doen delen. Aan een fonds voor gemene rekening zijn een of meerdere bewaarders en een beheer- 

der verbonden. De bewaarders houden ten titel van beheer de goederen van Vesteda Woningen 

ten behoeve van de participatiehouders. 

Dutch Residental Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv zijn in hun 

hoedanigheid van bewaarders juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen 

behoren ten behoeve van de participanten. De participatiehouders zijn economisch gerechtigd tot 

dit vermogen. 

Participeren in Vesteda Woningen kan hetzij direct hetzij via Holding Dutch Residential Fund bv. 

Participeren houdt tevens de verplichting in om in Vesteda Groep bv (beheer) en Vesteda Project bv 

voor gelijke percentages deel te nemen. Vesteda Groep bv heeft een mandaat om rechten en ver- 

plichtingen ten aanzien van het woningbezit aan te gaan. 

De rechten en verplichtingen van de participatiehouders in Vesteda Woningen zijn vastgelegd in 

de Participatieovereenkomst. Als beheerder van het Fonds is Vesteda Groep bv aangesteld. 

Voor de afbeelding van de juridische structuur per 31 december 006 wordt verwezen naar het jaar- 

verslag Vesteda Groep 006. 

Participatieovereenkomst 

Om de gemaakte afspraken vast te leggen is een Participatieovereenkomst opgesteld, die eveneens 

bindend is voor eventuele nieuwe participanten. In deze overeenkomst is een groot aantal zaken 

met betrekking tot het functioneren van de Vesteda Groep geregeld. Hierbij kan onder andere 

gedacht worden aan: 

• bevoegdheden directie en raad van commissarissen; 

• strategie; 

• informatieverschaffing; 

• beleid inzake uitkering resultaten. 

De overeenkomst is gesloten voor onbepaalde duur. Zij kan gewijzigd worden met instemming van 

de participanten, waarbij afhankelijk van de aard van de wijziging, een bepaald quorum vereist is. 

Financiële overzichten Vesteda Groep 006 83

Grondslagen 

verslaggeving 

Door haar structuur is de Vesteda Groep geen wettelijke beleggingsinstelling en valt niet onder de 

Wet toezicht beleggingsinstellingen. Omdat de aard van de activiteiten (beheren van en beleggen 

in woningen) overeenkomstig een beleggingsinstelling is, is aansluiting gezocht bij de van toepas- 

sing zijnde verslaggevingsgrondslagen. 

Vesteda Groep is geen rechtspersoon, maar een samenvoeging van de entiteiten Vesteda Groep bv, 

Holding Dutch Residential Fund bv en Vesteda Project bv. Aangezien Vesteda Groep wel overeen- 

komsten vertoont met een onderneming, wordt in onderliggend financieel verslag de terminologie 

gebruikt, die algemeen gangbaar is bij jaarrekeningen. 

grondslagen van samenvoegen 

In de samengevoegde balans en winst-en-verliesrekening van Vesteda Groep zijn de financiële 

gegevens van de volgende vennootschappen (inclusief Vesteda Woningen) opgenomen: 

gevestigd te aandeel 

Vesteda Groep bv Maastricht - 

• Vesteda Maastricht bv Maastricht 100% 

Holding Dutch Residential Fund bv Maastricht - 

• Dutch Residential Fund i bv Maastricht 100% 

• Dutch Residential Fund ii bv Maastricht 100% 

• Dutch Residential Fund iii bv Maastricht 100% 

• Dutch Residential Fund iv bv Maastricht 100% 

Vesteda Project bv Maastricht - 

• hog Heerlen Onroerend Goed bv Heerlen 100% 

• Gordiaan Vastgoed bv Heerlen 100% 

In het verslagjaar zijn Vesteda Heerlen bv en vga Nederland bv, beiden 100% dochtermaatschap- 

pijen van Vesteda Groep bv, geliquideerd. 

grondslagen van waardering van activa en passiva 

Beleggingen in vastgoed 

De Ontwikkelingsportefeuille wordt gewaardeerd tegen bestede kosten of lagere marktwaarde. 

Na oplevering van het project wordt het complex opgenomen in de Exploitatieportefeuille of ver- 

vreemd. 

De Exploitatieportefeuille wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Onder toepassing van Richt- 

lijn 13 ‘Vastgoedbeleggingen’ worden de complexen in deze portefeuilles gewaardeerd tegen reële 

waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat en de opbrengstwaarde bij 

complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Bij de vaststelling van de actuele waarde 

is als voorwaarde meegenomen dat indien de marktwaarde in verhuurde staat de hoogste waarde 

is, de actuele waarde maximaal 110% van de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een 

professionele uitponder zal bedragen. Nieuwe objecten blijven gedurende een periode van twee 

jaar na oplevering gewaardeerd tegen historische kostprijs (of lagere marktwaarde). Ultimo 006 

zijn alle complexen die voor 005 in exploitatie zijn genomen, gewaardeerd tegen actuele waarde. 

De marktwaarde in verhuurde staat alsook de getaxeerde opbrengstwaarde bij complexgewijze 

84 jaarverslag vesteda groep 2006 | Financiële overzichten Vesteda Groep 006

verkoop aan een professionele uitponder worden bepaald aan de hand van de discounted cashflow 

methode. De portefeuille wordt gedurende het jaar voor ten minste 50% getaxeerd door externe 

taxateurs en voor de resterende portefeuille wordt een actualisatie van de waarde door een taxa- 

teur opgesteld. Bij zowel de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele 

uitponder als de marktwaarde in verhuurde staat wordt rekening gehouden met overdrachtskos- 

ten en andere verkoopkosten. 

Materiële vaste activa 

De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van de afschrij- 

vingen. De afschrijvingen worden berekend op basis van de verwachte economische levensduur 

van de betreffende activa. 

Financiële vaste activa 

Indien beslissende invloed of invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële 

beleid van deelnemingen, worden deze verantwoord volgens de vermogens-mutatiemethode op 

basis van de netto-vermogenswaarde. Overige deelnemingen zijn gewaardeerd tegen historische 

kostprijs. 

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde. Indien hier aanleiding toe bestaat wordt 

een afwaardering toegepast in verband met oninbaarheid. De latente vordering terzake van vennootschapsbelasting 

uit hoofde van de mogelijkheid tot verrekening van fiscale verliezen is gewaardeerd 

tegen het geldende belastingpercentage. De afgesloten intrest-rate-caps worden gewaardeerd 

tegen historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op 

de termijn waarvoor de caps afgesloten zijn, in relatie tot de uitstaande leningbedragen. 

Voorraden 

Onderhanden werken worden gewaardeerd tegen bestede kosten onder aftrek van gefactureerde 

termijnen. Met eventuele verliezen wordt rekening gehouden zodra deze voorzienbaar zijn. Bestede 

kosten bestaan uit direct aan de werken toe te rekenen kosten, verhoogd met een opslag voor 

algemene kosten. Aan de onderhanden werken wordt geen interest toegerekend. Winstneming 

vindt plaats bij oplevering van het project. Acquisitieprojecten worden gewaardeerd tegen bestede 

kosten. 

Vorderingen 

Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid van vorderingen 

wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt op de vordering in mindering gebracht. 

Overige langlopende schulden 

Hieronder is begrepen de egalisatierekening afkoop dkph. De in het kader van de bruteringsoperatie 

ontvangen subsidies zijn, voor dat gedeelte dat niet reeds verantwoord was in de waarde van de 

beleggingen per 1 januari 1998, opgenomen in deze egalisatierekening. De egalisatierekening valt 

vrij in een periode van tien jaar. Bij verkoop van percelen waarvoor subsidie verkregen is, wordt de 

subsidie direct ten gunste van het resultaat gebracht. 

Overig 

Voor zover niet anders vermeld vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen 

bedragen stellen nominale waarden voor. 


grondslagen van resultaatbepaling 

Algemeen 

De verantwoorde lasten uit exploitatie worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden 

verantwoord zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden 

toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. 

Huuropbrengsten 

Huuropbrengsten zijn het totaal van de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte 

huren. Deze huuropbrengsten zijn na aftrek van leegstand en kortingen. In de huuropbrengsten 

worden niet begrepen de door de huurders betaalde voorschotten op de servicekosten. 

Exploitatiekosten 

De exploitatiekosten bestaan uit direct aan een complex toewijsbare kosten. Deze kosten betreffen 

voornamelijk onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting en overige heffingen, verzekeringspremies, 

beheer- en verhuurcourtages en niet aan de huurders door te berekenen servicekosten. Er 

wordt geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. 

Subsidies en overige baten 

Hieronder wordt onder andere verantwoord de vrijval van de dkph-subsidies. 

Managementkosten 

Als managementkosten worden beschouwd alle operationele kosten die niet rechtstreeks aan de 

vastgoedobjecten kunnen worden doorberekend. 

Rentebaten en -lasten 

De baten en lasten uit hoofde van interest worden opgenomen tegen nominale waarde. Onder de 

rentelasten is eveneens de amortisatie van de intrest-rate-caps opgenomen. 


Onder het gerealiseerd resultaat wordt verstaan het totaal van de netto huuropbrengst en overige 

opbrengsten, verminderd met de bedrijfslasten en interest per saldo, verhoogd met de gerealiseerde 

resultaten bij verkoop van vastgoed. Het verkoopresultaat wordt bepaald door de verkoopopbrengst 

(eventueel na aftrek van bemiddelingskosten) te verminderen met de laatst verantwoorde 

boekwaarde van de verkochte objecten, welke per kwartaal wordt vastgesteld. 

Ongerealiseerd resultaat 

Het ongerealiseerd resultaat bestaat uit het totaal van ongerealiseerde herwaarderingen tengevolge 

van externe en interne taxaties en actualisaties. 

Belastingen 

De belastingen over het resultaat worden berekend door toepassing van het geldende tarief op 

het fiscaal belastbare bedrag. 


Fiscale status 

Holding Dutch Residential Fund bv, Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv, Dutch 

Residential Fund iii bv en Dutch Residential Fund iv bv vormen een fiscale eenheid voor de ven- 

nootschapsbelasting. De fiscale eenheid Holding Dutch Residential Fund bv wordt vanaf 00 aan- 

gemerkt als een fiscale beleggingsinstelling. Op basis daarvan is, indien aan enkele vereisten is 

voldaan, het nultarief voor de vennootschapsbelasting van toepassing. De belangrijkste voorwaarde 

is dat de winst, berekend volgens fiscale grondslagen, binnen een bepaalde termijn in de vorm van 

dividend wordt uitgekeerd. Het fonds voor gemene rekening ‘Vesteda Woningen’ is transparant voor 

de vennootschapsbelasting. Voor de omzetbelasting vormen Vesteda Groep bv, Vesteda Project bv 

en Vesteda Woningen een fiscale eenheid. Op grond hiervan wordt er geen btw geheven over de 

prestaties die onderling verricht worden. 


Samengevoegde balans per 31 december 2006 

(na resultaatbestemming) 

Bedragen x € 1 mln 31-12-2006 31-12-2005 

activa 

Vaste Activa 

Beleggingen in vastgoed (1) 4.366 4.113 

Materiële vaste activa ( ) 4 4 

Financiële vaste activa (3) 48 67 

Vlottende Activa 

4.418 4.184 

Voorraden (4) 120 120 

Vorderingen 25 17 

Liquide middelen (5) 56 35 

201 172 

Totaal Activa 4.619 4.356 

passiva 

Groepsvermogen (6) 3.158 2.956 

Langlopende Schulden 

Schulden aan kredietinstellingen (7) 1.300 1.300 

Overige langlopende schulden (8) - 9 

Kortlopende Schulden 

1.300 1.309 

Belastingen en premies sociale verzekeringen 2 24 

Overige kortlopende schulden 12 14 

Overlopende passiva 147 53 

161 91 

Totaal Passiva 4.619 4.356 


Samengevoegde winst-en-verliesrekening over 2006 

Bedragen x € 1 mln 2006 2005 

Opbrengsten 

Huuropbrengsten 221 219 

Af: Exploitatiekosten 62 57 

Netto exploitatie-opbrengst 159 162 

Subsidies en overige baten 11 4 

Som van de bedrijfsopbrengsten 170 166 

Kosten 

Managementkosten 19 18 

Rentebaten 4 5 

Rentelasten 50 42 

Exploitatieresultaat 105 111 

Verkoopresultaat 45 76 

Gerealiseerd resultaat voor belastingen 150 187 

Belastingen 1- 1 

Gerealiseerd resultaat na belastingen 149 188 

Ongerealiseerd resultaat 285 206 

Netto resultaat 434 394 


Samengevoegd kasstroomoverzicht over 2006 


Gerealiseerd resultaat na belastingen 149 188 

Vrijval dkph 5- 6- 

dkph over naar kortlopende schulden 4- - 

Belastinglatentie - 2- 

Afschrijving materiële vaste activa 2 3 

Afschrijving financiële vaste activa 9 9 

Mutatie werkkapitaal 40- 27- 

Kasstroom uit operationele activiteiten 111 165 

Investeringen in vastgoed 166- 179- 

(Des)investeringen in financiële vaste activa - 1- 

(Des)investeringen in fva naar kortlopende vordering 5 - 

Mutatie in leningen 6 23 

(Des)investeringen in deelnemingen 1- 1- 

(Des)investeringen in materiële vaste activa 2- 1- 

Desinvesteringen in vastgoed (excl. verkoopresultaat) 198 285 

Kasstroom uit investeringsactiviteiten 40 126 

Mutatie lening A-notes 00 - 004 - 1.300- 

Mutatie lening A-notes 005 - 1.300 

Uitkering aan aandeelhouders/participanten 130- 340- 

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 130- 340- 

Totaal kasstromen 21 49- 

Liquide middelen ultimo boekjaar 56 35 

Liquide middelen primo boekjaar 35 84 

21 49- 

toelichting bij het kasstroomoverzicht 

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht 

bestaan alleen uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van 

interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. 

Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. 


Toelichtingen op de samengevoegde overzichten 

beleggingen in vastgoed (1) 


Ontwikkelings- Verhuur- Verhuur- 

Bedragen x € 1 mln portefeuille fase verkoopfase Totaal 

Waarde per 1 januari 006 325 3.079 709 4.113 

Investeringen 120 35 11 166 

Desinvesteringen - - 198- 198- 

Interne overboekingen 357- - 357 - 

Subtotaal 88 3.114 879 4.081 

Herwaardering in boekjaar - 231 54 285 

Waarde per 31 december 2006 88 3.345 933 4.366 

materiële vaste activa ( ) 

Bedragen x € 1 mln 1-1-2006 (des)investeringen afschrijvingen 31-12-2006 

Inventaris 2 1 1 2 

Andere vaste bedrijfsmiddelen 2 1 1 2 

Totaal 4 2 2 4 

De cumulatieve afschrijvingen op de materiële vaste activa ultimo 006 bedragen € 8,1 mln. 

financiële vaste activa (3) 

Bedragen x € 1 mln 01-01-06 mutaties bij mutaties af naar kortl. 31-12-06 

Deelnemingen 2 1 - - 3 

Leningen u/g 41 2 8 5 30 

Belastinglatentie 2 - - - 2 

Intrest-rate-caps 20 - 8 - 12 

Financieringskosten 2 - 1 - 1 

67 3 17 5 48 

In het verslagjaar heeft de gedeeltelijke verkoop (60%) van irs (irs Holding bv, irs Systems bv en 

irs Services bv) plaatsgevonden. 

Door Vesteda zijn, met als doel het afdekken van de renterisico’s, vier intrest-rate-cap-overeenkomsten 

afgesloten met een financieringsinstelling. Hierdoor is het risico van een stijgende rente voor de 

externe financiering beperkt. In juli 005 zijn swap-overeenkomsten afgesloten welke effectief 

zullen worden na afloop van de intrest-rate-cap-overeenkomsten. De looptijd van de overeenkomsten 

komt overeen met de resterende looptijden van de in 005 afgesloten obligatieleningen. Door deze 

overeenkomsten is het risico van een fluctuerende rente volledig afgedekt. 

De actuele waarde van de intrest-rate-caps ultimo 006 bedraagt € 0,8 mln ( 005: € 0,8 mln) en 

van de swap-overeenkomsten € 1,9 mln ( 005: € -7,0 mln). 


voorraden (4) 

Bedragen x € 1 mln 01-01-06 mutaties bij mutaties af 31-12-06 

Onderhanden werk 118 3 5 116 

Acquisitieprojecten 2 2 - 4 

liquide middelen (5) 

De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking. 

groepsvermogen (6) 

120 5 5 120 

geplaatst herw.- overige totaal 

kapitaal agio reserve reserve 

Stand 1 januari 006 50 2.088 600 218 2.956 

Dividend 006* 65- - 167- 232 

Resultaat over 006 - 2 285 147 434- 

Realisatie door verkoop - - 21- 21 - 

Stand 31 december 2006 50 2.025 864 219 3.158 

* toegekend, inclusief € 10 mln. uit te keren in april 007 opgenomen onder overlopende passiva 

schulden aan kredietinstellingen (7) 

Bedragen x € 1 mln 01-01-06 opname aflossing 31-12-06 

Vesteda Residential Funding ii bv inzake: 

a1 notes 200 - - 200 

a notes 400 - - 400 

a3 notes 400 - - 400 

a4 notes 300 - - 300 

overige langlopende schulden (8) 

1.300 - - 1.300 

Aangezien 007 het laatste jaar is van de vrijval van de egalisatierekening afkoop dkph is deze 

post gerubriceerd onder kortlopende schulden. 


Door Vesteda Residential Funding ii bv zijn in 005 voor een totaal-bedrag van € 1.300 miljoen 

obligaties geplaatst met een variabele rente bestaande uit: 

• € 00 miljoen class a1 secured floating rate notes; 

• € 400 miljoen class a secured floating rate notes; 


• € 300 miljoen class a4 secured floating rate notes. 

Vesteda Residential Funding ii bv is een vennootschap speciaal opgericht om de financiering te 

verzorgen ten behoeve van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Resi- 

dential Fund iii bv, door middel van overeenkomsten tussen genoemde partijen, Vesteda Groep en 

de Security Trustee. Verder is het de taak van Vesteda Residential Funding ii bv om zekerheden te 

verschaffen in verband met de financiering. Alle aandelen van Vesteda Residential Funding ii bv 

worden gehouden door Stichting Vesteda Residential Funding ii. De manager van de stichting is 

atc Management bv. 

De door Vesteda Residential Funding ii bv met de emissie verkregen geldmiddelen zijn doorge- 

leend aan Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii 

bv. Als gevolg van bovenstaande acties beschikt Vesteda Groep daardoor per balansdatum over de 

volgende faciliteiten: 

• Term a1 Facility ad € 00 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 1,55 jaar; 

• Term a Facility ad € 400 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 3,55 jaar; 


• Term a4 Facility ad € 300 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 8,55 jaar. 

De geldnemers zijn Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential 

Fund iii bv in hun hoedanigheid van bewaarders van Vesteda Woningen. De geldnemers hebben 

de gelden ter beschikking gesteld aan Vesteda Woningen. De rente vervalt per kwartaal en is geba- 

seerd op het driemaands Euribor-tarief verhoogd met een per type gedifferentieerde opslag. Voor 

Term a1, Term a , Term a3 en Term a4 bedraagt deze gedifferentieerde opslag respectievelijk 0,1 %, 

0,15%, 0, 0% en 0, 8%. De ‘term a notes’ zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam. De juridische 

looptijd van de leningen bedroeg bij plaatsing 1 jaar. Echter bij overschrijding van de beoogde loop- 

tijden treden sancties in werking die met name betrekking hebben op uitkeringen aan resultaat- 

gerechtigden bij de Vesteda Groep. Vervroegde aflossing is toegestaan, waarbij voor de a , a3 en a4 

obligatieleningen beperkte boeteclausules van kracht zijn. 

Aan de leningen is een groot aantal rapportage- en informatieverplichtingen verbonden. Wanneer 

niet tijdig de verschuldigde interest betaald is of andere verplichtingen niet zijn nagekomen, treden 

de volgende gevolgen in werking: 

• betaling van dividend en soortgelijke uitkeringen zijn niet meer toegestaan; 

• er wordt een pandrecht gevestigd op de bankrekeningen waarop de huurinkomsten binnenko- 

men; 

• de stemrechten op de aandelen van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en 

Dutch Residential Fund iii bv gaan over naar de Security Trustee; 

• op het onroerend goed wordt een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van de Security 

Trustee tot een bedrag van 150% van de openstaande waarde van de leningen; 

• verhaal op schulden kan alleen plaatsvinden uit de woningportefeuille. Schuldeisers hebben geen 

verhaalsmogelijkheid op het overige vermogen (buiten Vesteda Woningen) van de participanten. 


Indien niet voldaan wordt aan een aantal financiële voorwaarden (ratio’s) treden verdergaande 

sancties in werking. Naast bovenstaande maatregelen wordt dan tevens de beschikkingsmacht 

van het management over het onroerend goed aanzienlijk beperkt. 

Aantal medewerkers 

In het verslagjaar zijn er gemiddeld 340 medewerkers ( 005: 3 3) in dienst bij de Groep, dit komt 

neer op gemiddeld 311,4 fte ( 005: 94,4). 

Niet uit de balans blijkende verplichtingen 

De totale verplichtingen met betrekking tot het betalen van aanneemovereenkomsten, huur- en 

leasetermijnen bedragen circa € 3 mln. Tegenover deze verplichtingen zijn geen zekerheden 

gesteld door de vennootschap. De samenstelling van de verplichtingen is als volgt: 

Bedragen x € 1 mln aanneem- huur lease 

overeen- onroerend termijnen 

komsten goed auto’s 

vervallend: 

binnen 1 jaar 77 - 1 

tussen 1 en 5 jaar 241 1 2 

318 1 3 


Voorstel uitkering aan beleggers 

De diverse ondernemingen in de Vesteda Groep hebben over het boekjaar 006 de volgende bedra- 

gen aan aandeelhouders en participanten uitgekeerd: 

(bedragen x € 1 mln) totaal 

behaald direct resultaat 149 

uitkering als gevolg van verkoop woningen 83 

totaal met betrekking tot boekjaar 2006 toegekend, 

inclusief € 102 mln. uit te keren in april 2007 232 

Voorgesteld wordt op grond van de reeds toegekende uitkeringen geen slotuitkering meer te 

verrichten. 


De directie Vesteda Groep bv: 



O. Breur 


aan de aandeelhouders van en participanten in vesteda groep 

Accountantsverklaring 

Wij hebben de in het jaarverslag 006 van Vesteda Groep bv te 

Maastricht op pagina’s 83 tot en met 95 opgenomen ‘Financiële 

overzichten Vesteda Groep’ over 006 bestaande uit de geconso- 

lideerde balans per 31 december 006, winst-en-verliesrekening, 

mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 

006 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grond- 

slagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen 

gecontroleerd. 

Verantwoordelijkheid van de directie 

De directie van Vesteda Groep bv is verantwoordelijk voor het 

opmaken van de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ die het 

vermogen en het resultaat getrouw dienen weer te geven, als- 

mede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeen- 

stemming met de grondslagen van waardering van de activa en 

passiva en de methoden van resultaatbepaling zoals uiteengezet 

onder de hoofden: ‘Grondslagen van waardering activa en passiva’ 

en ‘Grondslagen van resultaatbepaling’ op pagina 84 tot en met 

87. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, 

invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem 

relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de 

‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ van vermogen en resul- 

taat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als 

gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van 

aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het 

maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden 

redelijk zijn. 

Verantwoordelijkheid van de accountant 

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de 

‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ op basis van onze controle. 

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met 

Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te vol- 

doen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij ge- 

houden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat 

een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de ‘Finan- 

ciële overzichten Vesteda Groep’ geen afwijkingen van materieel 

belang bevatten. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaam- 

heden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen 

en de toelichtingen in de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’. 

De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van 

96 jaarverslag vesteda groep 2006 | Financiële overzichten Vesteda Groep 006 

de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder 

begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van 

materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoorde- 

ling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken 

van en getrouw weergeven in de ‘Financiële overzichten Vesteda 

Groep’ van vermogen en resultaat relevante interne beheersings- 

systeem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken 

van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandig- 

heden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel 

te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem 

van Vesteda Groep. Tevens omvat een controle onder meer een 

evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grond- 

slagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van 

schattingen die de directie heeft gemaakt, alsmede een evalua- 

tie van het algehele beeld van de ‘Financiële overzichten Vesteda 

Groep’. 

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informa- 

tie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. 

Oordeel 

Naar ons oordeel geven de ‘Financiële overzichten Vesteda 

Groep’ over 006 een zodanig inzicht in de grootte en de samenstelling 

van het vermogen van Vesteda Groep per 31 december 

006 en van het resultaat over 006 als in de gegeven omstandigheden 

is vereist in overeenstemming met de grondslagen van 

waardering van de activa en passiva en de methoden van resultaatbepaling 

zoals uiteengezet onder de hoofden: ‘Grondslagen 

van waardering activa en passiva’ en ‘Grondslagen van resultaatbepaling’ 

op pagina 84 tot en met 87. 

Tevens melden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij 

dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de ‘Financiële overzichten 

Vesteda Groep’. 


Ernst & Young Accountants 

namens deze 

w.g. J.G.K. van der Zanden ra 

Y Object Parkpromenade Berendrecht, 

Leiderdorp. In exploitatie genomen 

in het verslagjaar.

jaarrekening 

vesteda groep bv

Ten geleide 

De Vesteda Groep kent drie onderling samenwerkende eenheden: het bezit, het management en 

de projectontwikkeling. De activiteiten met betrekking tot het management en beheer zijn onder- 

gebracht bij Vesteda Groep bv. 

Jaarrekening Vesteda Groep bv 006 99

Grondslagen 

algemeen 

De hierna vermelde grondslagen zijn van toepassing op zowel de enkelvoudige jaarrekening van 

Vesteda Groep bv als op de geconsolideerde jaarrekening van Vesteda Groep bv. 

grondslagen van consolidatie 

Vesteda Groep bv staat aan het hoofd van een groep van vennootschappen. In de geconsolideerde 

overzichten zijn de financiële gegevens opgenomen van de volgende vennootschappen: 

gevestigd te aandeel 

Vesteda Groep bv Maastricht - 

Vesteda Maastricht bv Maastricht 100% 

In het verslagjaar zijn Vesteda Heerlen bv en vga Nederland bv, beiden 100% dochtermaatschap- 

pijen, geliquideerd. 

Consolidatie vindt plaats volgens de integrale methode. Volgens deze methode worden de activa 

en passiva voor 100% in de geconsolideerde balans opgenomen. Baten en lasten worden eveneens 

integraal verantwoord. 

Onder toepassing van art. :40 bw is in de vennootschappelijke jaarrekening een beknopte winst- 

en-verliesrekening opgenomen. 


Algemeen 



Materiële vaste activa 

De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van de afschrijvingen. 

De afschrijvingen worden berekend op basis van de verwachte economische levensduur 

van de betreffende activa. 


Indien beslissende invloed of invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële 

beleid van deelnemingen, worden deze verantwoord volgens de vermogensmutatiemethode op 

basis van de netto-vermogenswaarde. 

Vorderingen 



Voorzieningen 

Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 

100 jaarverslag vesteda groep 2006 | Jaarrekening Vesteda Groep bv 006


Algemeen 

De verantwoorde lasten worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden verantwoord 

zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden toegerekend 

aan de periode waarop ze betrekking hebben. 

Managementvergoeding 

De managementvergoeding heeft betrekking op de aan de ondernemingen binnen de Vesteda 

Groep in rekening gebrachte bedragen voor uitgevoerde werkzaamheden. 

De cost-plus regeling binnen Vesteda Groep bv wordt gebruteerd. De brutering is, evenals de 

managementkosten, volledig begrepen in de managementvergoeding. 

Afschrijvingen materiële vaste activa 

De afschrijvingslasten van de materiële vaste activa worden gebaseerd op de verwachte economische 

levensduur en worden berekend door middel van een vast percentage van de aanschafprijs. 

Aandeel in resultaat deelnemingen 

Het aandeel wordt berekend overeenkomstig de grondslagen van deze jaarrekening op basis van 

het relatieve bezit. 


Vesteda Groep bv en Vesteda Maastricht bv vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. 

De fiscale waarderingsgrondslagen wijken niet af van de commerciële grondslagen. 


Geconsolideerde balans per 31 december 2006 


Bedragen x € 1.000 31-12-2006 31-12-2005 

activa 

Vaste Activa 

Materiële vaste activa (1) 4.115 4.030 

Financiële vaste activa ( ) 52 - 


4.167 4.030 

Vorderingen 1.154 915 

Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.934 3.483 

Belastingen en sociale verzekeringen - 162 

Liquide middelen (3) 6.083 442 

9.171 5.002 


passiva 

Groepsvermogen (4) 5.201 3.476 


Crediteuren 247 326 

Belastingen en sociale verzekeringen 2.268 - 

Overlopende passiva 5.622 5.230 

8.137 5.556 



Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2006 

Bedragen x € 1.000 2006 2005 

Som der bedrijfsopbrengsten 17.572 17.189 

Kosten 

Uitbesteed werk 4.143 3.842 

Salarissen 5.875 4.767 

Sociale lasten 621 437 

Pensioenlasten 1.031 1.176 

Afschrijvingen materiële vaste activa 1.887 2.383 

Overige bedrijfskosten 1.572 2.262 

Totaal bedrijfslasten 15.129 14.867 

Resultaat voor belastingen 2.443 2.322 

Belastingen 718 702 

Resultaat na belastingen 1.725 1.620 


Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2006 

Bedragen x € 1.000 2006 2005 

Gerealiseerd resultaat 1.725 1.620 

Afschrijvingen 1.887 2.384 

Mutatie werkkapitaal 4.053 4.296- 

Kasstroom uit operationele activiteiten 7.665 292- 

Investeringen in materiële vaste activa 1.972- 896- 

Investeringen in financiële vaste activa 52- - 

Kasstroom uit investeringsactiviteiten 2.024- 896- 

Totaal kasstromen 5.641 1.188- 

Liquide middelen ultimo boekjaar 6.083 442 

Liquide middelen primo boekjaar 442 1.630 


5.641 1.188- 

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kas- 

stroomoverzicht bestaan alleen uit de liquide middelen. 


Toelichtingen op de geconsolideerde overzichten 

materiële vaste activa (1) 

Voor een nadere specificatie van de Materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op 

de vennootschappelijke overzichten. 

financiële vaste activa ( ) 

Bedragen x € 1.000 1-1-2006 verstrekkingen aflossingen 31-12-2006 

Leningen u/g - 52 - 52 

Totaal - 52 - 52 


De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking van de vennootschap. 

groepsvermogen (4) 

Voor een nadere specificatie van het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de 

vennootschappelijke overzichten. 

transacties met verbonden partijen 

Aangezien de directies van Vesteda Groep bv, Vesteda Project bv en Holding drf bv uit dezelfde 

natuurlijke personen bestaan, worden deze vennootschappen als ‘verbonden partijen’ beschouwd. 

In 006 hebben tussen Vesteda Groep bv en Vesteda Project bv transacties plaatsgevonden op het 

gebied van doorbelasting van managementkosten door Vesteda Groep bv aan Vesteda Project bv 

voor een totaalbedrag van € ,5 mln. 

Tussen Vesteda Groep bv en Holding drf bv (in casu Vesteda Woningen) hebben transacties plaats- 

gevonden op het gebied van doorbelasting van managementkosten (inclusief VpB en brutering 

VpB) door Vesteda Groep bv aan Holding drf bv voor een totaalbedrag van € 17,6 mln. 

De doorbelastingen zijn verantwoord tegen integrale kostprijs. 

aantal medewerkers 

In het verslagjaar zijn er gemiddeld 315 medewerkers ( 005: 300) in dienst bij de vennootschap, dit 

komt neer op gemiddeld 87,3 fte ( 005: 7 ,3). 

pensioenen 

Vesteda’s pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde pensioenregeling. Er is onvoldoende 

informatie beschikbaar bij het pensioenfonds om de vereiste berekeningen te verkrijgen. In geval 

van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds heeft Vesteda geen verplichting tot het voldoen 

van aanvullende bepalingen anders dan hogere toekomstige premies. Vesteda verwerkt zodoende 

de toegezegde pensioenregeling als ware het een toegezegde bijdrageregeling. 


niet uit de balans blijkende verplichtingen 

De totale verplichtingen met betrekking tot het betalen van huur- en leasetermijnen bedragen 

circa € 3,8 mln. Tegenover deze verplichtingen zijn geen zekerheden gesteld door de vennootschap. 

De samenstelling van de verplichtingen is als volgt: 

huur lease 

onroerend termijnen 

Bedragen x € 1.000 goed auto’s 

vervallend: 

binnen 1 jaar 364 1.215 

tussen 1 en 5 jaar 471 1.708 

835 2.923 


Vennootschappelijke balans per 31 december 2006 


Bedragen x € 1.000 31-12-2006 31-12-2005 

activa 

Vaste Activa 

Materiële vaste activa (1) 4.115 4.030 

Financiële vaste activa ( ) 64 58 

4.179 4.088 


Vorderingen 1.154 915 

Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.934 3.483 

Belastingen en sociale verzekeringen - 162 

Liquide middelen 6.070 381 

9.158 4.941 


passiva 

Eigen Vermogen (3) 5.201 3.476 


Crediteuren 247 326 

Belastingen en sociale verzekeringen 2.268 - 

Overlopende passiva 5.621 5.227 

8.136 5.553 



Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening over 2006 

Bedragen x € 1.000 2006 2005 

Vennootschappelijk resultaat na belastingen 1.727 1.624 

Resultaat uit deelnemingen na belastingen 2- 4- 

Resultaat na belastingen 1.725 1.620 


Toelichtingen op de vennootschappelijke overzichten 

materiële vaste activa (1) 

(des)- 

Bedragen x € 1.000 1-1-2006 investeringen afschrijvingen 31-12-2006 

Inventaris 2.593 1.115 885 2.823 

Andere vaste bedrijfsmiddelen 1.437 857 1.002 1.292 

Totaal 4.030 1.972 1.887 4.115 

De cumulatieve afschrijvingen op de materiële vaste activa ultimo 006 bedragen € 8,1 mln. 


resultaat des- 

Bedragen x € 1.000 1-1-2006 verstrekkingen deelnemingen investeringen 31-12-2006 

Deelnemingen 58 - 2- 44 12 

Leningen u/g - 52 - - 52 

Totaal 58 52 2- 44 64 

eigen vermogen (3) 

Het maatschappelijke kapitaal van de vennootschap bedraagt € 1. 50.000. Het is verdeeld in 

1 5.000.000 aandelen van één eurocent elk. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt 

€ 50.000. 

Bedragen x € 1.000 Geplaatst 

kapitaal Agio Totaal 

Eigen vermogen per 1 januari 006 250 3.226 3.476 

Resultaat over 006 - 1.725 1.725 

Eigen vermogen per 31 december 2006 250 4.951 5.201 

aantal medewerkers 

In het verslagjaar zijn er gemiddeld 315 medewerkers ( 005: 300) in dienst bij de vennootschap, dit 

komt neer op gemiddeld 87,3 fte ( 005: 7 ,3). 


eloning bestuurders 

De in het verslagjaar ten laste van de vennootschap gebrachte beloningen van bestuurders bedroe- 

gen € 1.38 .000 ( 005: € 1.41 .000). Bovendien bedroegen de sociale lasten en pensioenpremies in 

totaal € 01.000 ( 005: € 4 5.000). 

De beloning voor de vier commissarissen bedroeg in het verslagjaar € 130.488 ( 005: € 133.000). 


De directie: Raad van Commissarissen: 

H.C.F. Smeets,ceo W.F.T. Corpeleijn, voorzitter 

F.H. van der Togt P.S. van den Berg 

O. Breur D.J. de Beus 

J.D. Doets 

110 jaarverslag vesteda groep 2006 | Jaarrekening Vesteda Groep bv 006 

Y De Drie Bouwmeesters, Geuzenveld 

Amsterdam

overige gegevens 

vesteda groep bv

Winst- en resultaatbestemming 

statutaire regeling winstbestemming 

Art. 37 van de statuten van Vesteda Groep bv luidt: 

37.1 Uitkering van winst ingevolge het in dit artikel bepaalde geschiedt na 

vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 

37. De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering. 

37.3 De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot 

de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen 

vermogen groter is dan het bedrag van het geplaatste kapitaal vermeerderd met de 

reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 

37.4 Ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves mag een tekort slechts 

worden gedelgd voor zover de wet dat toestaat. 

voorstel resultaatbestemming 

De directie stelt voor de winst over het boekjaar ad € 1.7 5.165 toe te voegen aan de reserves. 

Dit voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt. 

Overige gegevens Vesteda Groep bv 006 113

aan de algemene vergadering van aandeelhouders van vesteda groep bv 


Verklaring betreffende de jaarrekening 

Wij hebben de jaarrekening 006 van Vesteda Groep bv te 

Maastricht bestaande uit de balans per 31 december 006 en 

de winst-en-verliesrekening over 006 met de toelichting gecon- 

troleerd. 


De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het 

opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat 

getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het 

jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek bw. 

Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, 

invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem 

relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de 

jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen 

afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten 

bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen 

voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die 

onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. 


Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over 

de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze 

controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. 

Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons 

geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle 

zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van 

zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen 

van materieel belang bevat. 

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter 

verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de 

toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren 

werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvor- 

ming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling 

van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg 

114 jaarverslag vesteda groep 2006 | Overige gegevens Vesteda Groep bv 006 

van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant 

in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven 

in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne 

beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kun- 

nen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gege- 

ven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel 

hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne 

beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een 

controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van 

de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van 

de redelijkheid van schattingen die de directie van de vennoot- 

schap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele 

beeld van de jaarrekening. 



Oordeel 

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van 

de grootte en de samenstelling van het vermogen van Vesteda 

Groep bv per 31 december 006 en van het resultaat over 006 

in overeenstemming met Titel 9 Boek bw. 

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften 

Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel :393 

lid 5 onder e bw melden wij dat het verslag van de directie, voor 

zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening 

zoals vereist in artikel :391 lid 4 bw. 



namens deze 

w.g. J.G.K. van der Zanden ra 

Y Object Nieuw Park Leeuwensteijn, 

gelegen in Voorburg. In exploitatie 

genomen in het verslagjaar.

financiële overzichten 

vesteda woningen

Ten geleide 

Vesteda Groep is in drie onderling organisatorisch verbonden eenheden opgedeeld: het bezit, het 

management en de projectontwikkeling. Het juridische eigendom van het onroerend goed berust 

bij Dutch Residential Fund i, ii en iii bv. Het economische eigendom van de onroerend goed porte- 

feuille is door Dutch Residential Fund iv belichaamd in participaties in het fonds voor gemene reke- 

ning Vesteda Woningen. Vesteda Woningen is een besloten fonds voor gemene rekening, als bedoeld 

in de wet vennootschapsbelasting 1969. 

Een fonds voor gemene rekening is geen juridische entiteit maar een vermogen waarin ter collec- 

tieve belegging goederen zijn opgenomen teneinde de participatiehouders in de opbrengst te doen 

delen. Aan een fonds voor gemene rekening zijn een of meerdere bewaarders en een beheerder 

verbonden. De bewaarders houden ten titel van beheer de goederen van Vesteda Woningen ten 

behoeve van de participatiehouders. 

Dutch Residental Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv zijn in hun 

hoedanigheid van bewaarders juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen 

behoren ten behoeve van de participanten. De participatiehouders zijn economisch gerechtigd tot 

dit vermogen. 

Participeren in Vesteda Woningen kan hetzij direct hetzij via Holding Dutch Residential Fund bv. 

Deelnemen houdt tevens de verplichting in om in Vesteda Groep bv (beheer) en Vesteda Project bv 

voor gelijke percentages deel te nemen. Vesteda Groep bv heeft een mandaat om rechten en ver- 

plichtingen ten aanzien van het woningbezit aan te gaan. 

De rechten en verplichtingen van de participatiehouders in ‘Vesteda Woningen’ zijn vastgelegd in 

de Participatieovereenkomst. Als beheerder van het Fonds is Vesteda Groep bv aangesteld. 

Financiële overzichten Vesteda Woningen 006 117

Grondslagen 

Vesteda Woningen is geen rechtspersoon. Het is de optelsom van alle rechten en verplichtingen die 

zijn verbonden aan de woningen. De rechten en verplichtingen worden gedeeld onder participanten. 

Een participatiebewijs geeft de rechten en verplichtingen weer zoals die gelden voor een partici- 

pant en zijn neergelegd in de voorwaarden van beheer en bewaring. 

Aangezien Vesteda Woningen wel overeenkomsten vertoont met een onderneming, wordt in onder- 

liggend financieel verslag de terminologie gebruikt, die algemeen gangbaar is bij jaarrekeningen. 


Beleggingen in vastgoed 

De Ontwikkelingsportefeuille wordt gewaardeerd tegen bestede kosten of lagere marktwaarde. 

Na oplevering van het project wordt het complex opgenomen in de Exploitatieportefeuille of ver- 

vreemd. 

De Exploitatieportefeuille wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Onder toepassing van Richt- 

lijn 13 ‘Vastgoedbeleggingen’ worden de complexen in deze portefeuilles gewaardeerd tegen 

reële waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat en de opbrengstwaarde bij 

complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Bij de vaststelling van de actuele waarde 

is als voorwaarde meegenomen dat indien de marktwaarde in verhuurde staat de hoogste waarde 

is, de actuele waarde maximaal 110% van de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een 

professionele uitponder zal bedragen. Nieuwe objecten blijven gedurende een periode van twee 

jaar na oplevering gewaardeerd tegen historische kostprijs (of lagere marktwaarde). Ultimo 006 

zijn alle complexen die voor 005 in exploitatie zijn genomen, gewaardeerd tegen actuele waarde. 

De marktwaarde in verhuurde staat alsook de getaxeerde opbrengstwaarde bij complexgewijze 

verkoop aan een professionele uitponder worden bepaald aan de hand van de discounted cashflow 

methode. De portefeuille wordt gedurende het jaar voor ten minste 50% getaxeerd door externe 

taxateurs en voor de resterende portefeuille wordt een actualisatie van de waarde door een taxa- 

teur opgesteld. Bij zowel de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele 

uitponder als de marktwaarde in verhuurde staat wordt rekening gehouden met overdrachtskos- 

ten en andere verkoopkosten. 


De afgesloten intrest-rate-caps worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van 

afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de termijn waarvoor de caps afgesloten 

zijn, in relatie tot de uitstaande leningbedragen. 

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde. Indien hier aanleiding toe bestaat 

wordt een afwaardering toegepast in verband met oninbaarheid. 

Vorderingen 



118 jaarverslag vesteda groep 2006 | Financiële overzichten Vesteda Woningen 006

Overige langlopende schulden 

Hieronder is begrepen de egalisatierekening afkoop dkph. De in het kader van de bruteringsopera- 

tie ontvangen subsidies zijn voor dat gedeelte dat niet reeds verantwoord was in de waarde van de 

beleggingen per 1 januari 1998, opgenomen in deze egalisatierekening. De egalisatierekening valt 

vrij in een periode van tien jaar. Bij verkoop van percelen waarvoor subsidie verkregen is, wordt de 

subsidie direct ten gunste van het resultaat gebracht. 

Overig 




Algemeen 

De verantwoorde lasten uit exploitatie worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden 

verantwoord zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden 

toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. 

Huuropbrengsten 

Onder dit hoofd wordt opgenomen het totaal van de over het verslagjaar aan de huurders in rekening 

gebrachte huren. Deze huuropbrengsten zijn na aftrek van leegstand en kortingen. In de huuropbrengsten 

zijn niet begrepen de door de huurders betaalde voorschotten op de servicekosten. 

Exploitatiekosten 

De exploitatiekosten bestaan uit direct aan een complex toewijsbare kosten. Deze kosten betreffen 

voornamelijk onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting en overige heffingen, verzekeringspremies, 

beheer- en verhuurcourtages en niet aan de huurders door te berekenen servicekosten. Er 

wordt geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. 

Subsidies en overige baten 

Hieronder wordt onder andere verantwoord de vrijval van de dkph-subsidies. 

Managementkosten 

Als managementkosten worden beschouwd alle operationele kosten die niet rechtstreeks aan de 

vastgoedobjecten kunnen worden doorberekend. De managementkosten betreffen met name door 

Vesteda Groep bv doorberekende kosten. Daarnaast is in de participatie-overeenkomst bepaald 

dat Holding Dutch Residential Fund bv en dochtermaatschappijen kosten en aansprakelijkheden 

aan Vesteda Woningen toerekenen. 

De cost-plus regeling bij Vesteda Groep bv wordt gebruteerd. De brutering wordt, evenals de 

managementkosten, volledig doorberekend aan Vesteda Woningen. 

Rentebaten en -lasten 

De baten en lasten uit hoofde van interest worden opgenomen tegen nominale waarde. Onder 

rentelasten is eveneens de amortisatie van de intrest-rate-caps opgenomen. 

Financiële overzichten Vesteda Woningen 006 119


Onder het gerealiseerd resultaat wordt verstaan het totaal van de netto huuropbrengst en overige 

opbrengsten, verminderd met de bedrijfslasten en interest per saldo, verhoogd met de gereali- 

seerde resultaten bij verkoop van vastgoed. Het verkoopresultaat wordt bepaald door de verkoop- 

opbrengst (eventueel na aftrek van bemiddelingskosten) te verminderen met de laatst verant- 

woorde boekwaarde van de verkochte objecten, welke per kwartaal wordt vastgesteld. 

Ongerealiseerd resultaat 

Het ongerealiseerd resultaat bestaat uit het totaal van ongerealiseerde herwaarderingen tenge- 

volge van externe en interne taxaties en actualisaties. 


Vesteda Woningen is een besloten fonds voor gemene rekening, hetgeen betekent dat het fonds 

transparant is voor de vennootschapsbelasting en de kapitaalsbelasting. De bezittingen en schul- 

den, alsmede de kosten en opbrengsten van Vesteda Woningen, worden fiscaal rechtstreeks toege- 

rekend aan de beleggers die participaties in Vesteda Woningen hebben. 

1 0 jaarverslag vesteda groep 2006 | Financiële overzichten Vesteda Woningen 006

Balans per 31 december 2006 


Bedragen x € 1 mln 31-12-2006 31-12-2005 

activa 

Vaste Activa 

Beleggingen in vastgoed (1) 4.366 4.113 

Financiële vaste activa ( ) 31 49 

4.397 4.162 


Vorderingen op groepsmaatschappijen 1 - 

Vorderingen 22 15 

Liquide middelen (3) 33 1 

56 16 


passiva 

Fondsvermogen (4) 3.005 2.806 

Langlopende Schulden 

Schulden aan groepsmaatschappijen (5) 1.300 1.300 

Overige langlopende schulden (6) - 9 

1.300 1.309 


Schulden aan groepsmaatschappijen - 3 

Belastingen en premies sociale verzekeringen 3 6 

Overige kortlopende schulden 6 9 

Overlopende passiva 139 45 

148 63 


Financiële overzichten Vesteda Woningen 006 1 1

Winst-en-verliesrekening over 2006 


Opbrengsten 

Huuropbrengsten 221 219 

Af: Exploitatiekosten 62 57 

Netto exploitatie-opbrengst 159 162 

Subsidies en overige baten 6 6 

Som van de bedrijfsopbrengsten 165 168 

Kosten 

Managementkosten 17 17 

Rentebaten 3 4 

Rentelasten 50 42 

Exploitatieresultaat 101 113 

Verkoopresultaat 45 76 

Gerealiseerd resultaat 146 189 

Ongerealiseerd resultaat 285 206 

Resultaat 431 395 

1 jaarverslag vesteda groep 2006 | Financiële overzichten Vesteda Woningen 006

Kasstroomoverzicht over 2006 


Gerealiseerd resultaat 146 189 

Vrijval dkph 5- 6- 

Afschrijving financiële vaste activa 9 9 

Mutatie werkkapitaal 29- 8 

Kasstroom uit operationele activiteiten 121 200 

Investeringen in vastgoed 166- 179- 

(Des)investeringen in financiële vaste activa 4 24 

(Des)investeringen in fva naar kortlopend 5 - 

Desinvesteringen in vastgoed 198 285 

Kasstroom uit investeringsactiviteiten 41 130 

Mutatie lening a-notes 00 - 004 - 1.300- 

Mutatie lening a-notes 005 - 1.300 

Uitkering aan participanten 130- 340- 

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 130- 340- 

Totaal kasstromen 32 10- 

Liquide middelen ultimo boekjaar 33 1 

Liquide middelen primo boekjaar 1 11 


32 10- 

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kas- 

stroomoverzicht bestaan alleen uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van 

interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. 

Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. 


Toelichtingen 

beleggingen in vastgoed (1) 

Portefeuille in exploitatie 

Ontwikkelings- Verhuur- Verhuur- 

Bedragen x € 1 mln portefeuille fase verkoopfase Totaal 

Waarde per 1 januari 006 325 3.079 709 4.113 

Investeringen 120 35 11 166 

Desinvesteringen - - 198- 198- 

Interne overboekingen 357- - 357 - 

Subtotaal 88 3.114 879 4.081 

Herwaardering in boekjaar - 231 54 285 

Waarde per 31 december 2006 88 3.345 933 4.366 


Bedragen x € 1 mln 01-01-06 mutaties af naar kortl. 31-12-06 

Intrest-rate-caps 20 8 - 12 

Financieringskosten 2 1 - 1 

Leningen u/g Dutch Residential Fund i bv 8 - 2 6 

Leningen u/g Dutch Residential Fund ii bv 8 - 2 6 

Leningen u/g Dutch Residential Fund iii bv 7 - 1 6 

Leningen u/g Overige 4 4 - - 

49 13 5 31 

Door Vesteda zijn, met als doel het afdekken van de renterisico’s, vier intrest-rate-cap-overeenkom- 

sten afgesloten met een financieringsinstelling. Hierdoor is het risico van een stijgende rente voor 

de externe financiering beperkt. In juli 005 zijn swap-overeenkomsten afgesloten welke effectief 

zullen worden na afloop van de intrest-rate-cap-overeenkomsten. De looptijd van de overeenkom- 

sten komt overeen met de resterende looptijden van de in 005 afgesloten obligatieleningen. Door 

deze overeenkomsten is het risico van een fluctuerende rente volledig afgedekt. 

De actuele waarde van de intrest-rate-caps ultimo 006 bedraagt € 0,8 mln ( 005: € 0,8 mln) en 

van de swap-overeenkomsten € 1,9 mln ( 005: € -7,0 mln). 

Over de lening aan de bewaarders wordt een rente berekend gebaseerd op de driemaands Euribor. 

Zekerheden zijn niet gesteld. 

In september 007 zal een deel van de leningen aan Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential 

Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv worden afgelost. 


De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking. 


fondsvermogen (4) 

Bedragen x € 1 mln geplaatst herwaarderings- overige totaal 

kapitaal agio reserve reserve 

Stand 1 januari 006 - 2.206 600 - 2.806 

Dividend 006 - 65- - 167- 232- 

Resultaat over 006 - - 285 146 431 

Realisatie door verkoop - - 21- 21 - 

Stand 31 december 2006 - 2.141 864 - 3.005 

schulden aan groepsmaatschappijen (5) 

Bedragen x € 1 mln 01-01-06 opname aflossing 31-12-06 

Vesteda Residential Funding ii bv inzake: 

a1 notes 200 - - 200 

a notes 400 - - 400 

a3 notes 400 - - 400 

a4 notes 300 - - 300 

1.300 - - 1.300 

Door Vesteda Residential Funding ii bv zijn in 005 voor een totaal-bedrag van € 1.300 miljoen 

obligaties geplaatst met een variabele rente bestaande uit: 


• € 400 miljoen class a secured floating rate notes; 


• € 300 miljoen class a4 secured floating rate notes. 

Vesteda Residential Funding ii bv is een vennootschap speciaal opgericht om de financiering te 

verzorgen ten behoeve van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Resi- 

dential Fund iii bv, door middel van overeenkomsten tussen genoemde partijen, Vesteda Groep en 

de Security Trustee. Verder is het de taak van Vesteda Residential Funding ii bv om zekerheden te 

verschaffen in verband met de financiering. Alle aandelen van Vesteda Residential Funding ii bv 

worden gehouden door Stichting Vesteda Residential Funding ii. De manager van de stichting is 

atc Management bv. 

De door Vesteda Residential Funding ii bv met de emissie verkregen geldmiddelen zijn doorge- 

leend aan Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii 

bv. Als gevolg van bovenstaande acties beschikt Vesteda Groep daardoor per balansdatum over de 

volgende faciliteiten: 


• Term a Facility ad € 400 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 3,55 jaar; 


• Term a4 Facility ad € 300 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 8,55 jaar. 


De geldnemers zijn Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential 

Fund iii bv in hun hoedanigheid van bewaarders van Vesteda Woningen. De geldnemers hebben 

de gelden ter beschikking gesteld aan Vesteda Woningen. De rente vervalt per kwartaal en is geba- 

seerd op het driemaands Euribor-tarief verhoogd met een per type gedifferentieerde opslag. 

Voor Term a1, Term a , Term a3 en Term a4 bedraagt deze gedifferentieerde opslag respectievelijk 

0,1 %, 0,15%, 0, 0% en 0, 8%. De ‘term a notes’ zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam. De juridi- 

sche looptijd van de leningen bedroeg bij plaatsing 1 jaar. Echter bij overschrijding van de beoogde 

looptijden treden sancties in werking die met name betrekking hebben op uitkeringen aan resul- 

taatgerechtigden bij de Vesteda Groep. Vervroegde aflossing is toegestaan, waarbij voor de a , a3 

en a4 obligatieleningen beperkte boeteclausules van kracht zijn. 

Aan de leningen is een groot aantal rapportage- en informatieverplichtingen verbonden. Wanneer 

niet tijdig de verschuldigde interest betaald is of andere verplichtingen niet zijn nagekomen, treden 

de volgende gevolgen in werking: 

• betaling van dividend en soortgelijke uitkeringen zijn niet meer toegestaan; 

• er wordt een pandrecht gevestigd op de bankrekeningen waarop de huurinkomsten binnen- 

komen; 

• de stemrechten op de aandelen van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en 

Dutch Residential Fund iii bv gaan over naar de Security Trustee; 

• op het onroerend goed wordt een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van de Security 

Trustee tot een bedrag van 150% van de openstaande waarde van de leningen; 

• verhaal op schulden kan alleen plaatsvinden uit de woningportefeuille. Schuldeisers hebben 

geen verhaalsmogelijkheid op het overige vermogen (buiten Vesteda Woningen) van de partici- 

panten. 

Indien niet voldaan wordt aan een aantal financiële voorwaarden (ratio’s) treden verdergaande 

sancties in werking. Naast bovenstaande maatregelen wordt dan tevens de beschikkingsmacht 

van het management over het onroerend goed aanzienlijk beperkt. 

overige langlopende schulden (6) 

Aangezien 007 het laatste jaar is van de vrijval van de egalisatierekening afkoop dkph is deze 

post overgebracht naar kortlopende schulden. 

Niet uit de balans blijkende verplichtingen 

Vesteda Woningen heeft ultimo 006 voor circa € miljoen niet uit de balans blijkende verplich- 

tingen. Het betreft aangegane verplichtingen uit hoofde van aannemingsovereenkomsten welke 

een kortlopend karakter hebben. 

Participanten 

Het Fonds Vesteda Woningen kent ultimo 006 de volgende participanten: 

ing Real Estate 

Delta Lloyd 

Dutch Residential Fund iv bv 

Holding Dutch Residential Fund bv 


Voorstel uitkering aan beleggers 

Vesteda Woningen heeft in het boekjaar 006 een totaalbedrag van € 3 miljoen toegekend aan 

haar participanten. Dit is inclusief € 10 miljoen uit te keren in april 007. 

€ % 

Intrinsieke waarde primo 006 € 112,25 100,0% 

Gerealiseerd resultaat € 5,81 5,2% 

Ongerealiseerd resultaat € 11,41 10,2% 

Toegekend aan participanten in 006 € 9,28- -8,3% 

Intrinsieke waarde ultimo 2006 € 120,19 107,1% 

Voorgesteld wordt op grond van reeds gedane toekenningen geen slotuitkering meer te verrichten. 


De beheerder: 


De bewaarders: 

Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv. 

voor deze: 



O. Breur 


aan de aandeelhouders van en participanten in vesteda woningen 


Wij hebben de in het jaarverslag 006 van Vesteda Groep bv te 

Maastricht op pagina’s 117 tot en met 1 7 opgenomen ‘Financiële 

overzichten Vesteda Woningen’ over 006 bestaande uit de 

geconsolideerde balans per 31 december 006, winst-en-verlies- 

rekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomover- 

zicht over 006 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste 

grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtin- 

gen gecontroleerd. 


De directie van Vesteda Groep bv is verantwoordelijk voor het 

opmaken van de ‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’ die 

het vermogen en het resultaat getrouw dienen weer te geven, 

alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeen- 

stemming met de grondslagen van waardering van de activa en 

passiva en de methoden van resultaatbepaling zoals uiteengezet 

onder de hoofden: ‘Grondslagen van waardering activa en pas- 

siva’ en ‘Grondslagen van resultaatbepaling’ op pagina 118 tot en 

met 1 0. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ont- 

werpen, invoeren en in stand houden van een intern beheer- 

singssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw 

weergeven in de ‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’ van 

vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van 

materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het 

kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor 

financiële verslaggeving en het maken van schattingen die 

onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. 


Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de 

‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’ op basis van onze 

controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming 

met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te 

voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij 

gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat 

een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de ‘Finan- 

ciële overzichten Vesteda Woningen’ geen afwijkingen van 

materieel belang bevatten. 

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter ver- 

krijging van controle-informatie over de bedragen en de toelich- 

tingen in de ‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’. De keuze 

1 8 jaarverslag vesteda groep 2006 | Financiële overzichten Vesteda Woningen 006 

van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de pro- 

fessionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder 

begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van 

materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoorde- 

ling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken 

van en getrouw weergeven in de ‘Financiële overzichten Vesteda 

Woningen’ van vermogen en resultaat relevante interne beheer- 

singssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen 

maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven 

omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben 

een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheer- 

singssysteem van Vesteda Woningen. Tevens omvat een controle 

onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toe- 

gepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de 

redelijkheid van schattingen die de directie heeft gemaakt, 

alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de ‘Financiële 

overzichten Vesteda Woningen’. 



Oordeel 

Naar ons oordeel geven de ‘Financiële overzichten Vesteda 

Woningen’ over 006 een zodanig inzicht in de grootte en de 

samenstelling van het vermogen van Vesteda Woningen per 31 

december 006 en van het resultaat over 006 als in de gegeven 

omstandigheden is vereist in overeenstemming met de grondslagen 

van waardering van de activa en passiva en de methoden 

van resultaatbepaling zoals uiteengezet onder de hoofden: 

‘Grondslagen van waardering activa en passiva’ en ‘Grondslagen 

van resultaatbepaling’ op pagina 118 tot en met 1 0. 

Tevens melden wij dat het verslag van de directie voor zover wij 

dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de ‘Financiële overzichten 

Vesteda Woningen’. 



namens deze 

w.g. J.G.K. van der Zanden ra


Plein 1992 1 

6221 jp Maastricht 

Postbus 1211 

6201 be Maastricht 

t (043) 329 66 66 

f (043) 329 66 00 

info@vesteda.com 

www.vesteda.com

REsUltAAt - Vesteda

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

REsUltAAt - Vesteda

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?