Thema: duurzaamheid

wvb.nl

Thema: duurzaamheid

NDERHOUDSVISIE

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | TWEEDE JAARGANG| NOVEMBER 2007

Thema: duurzaamheid

Rens de Groot (CWI):

‘ Gemotiveerd personeel

ook goed voor opdrachtgever’

Ad Straub (OTB):

‘ Enorme milieuwinst als

je nooit hoeft te vervangen’

Hamid Dardour (Woonbedrijf):

‘Ontevredenheid kost je een half punt’


12272 adv Onderhoudsvisie A4 12-10-2007 11:00 Pagina 1

2

Uw partner in resultaatgericht

vastgoedonderhoud.

Kent u dat? Een mooi afgerond project, strak in de verf.

En zeker zo belangrijk: passend binnen de begroting.

Dat is precies wat Sigma wil bieden aan onderhouds-

bedrijven, architecten, opdrachtgevers en ieder ander

die te maken heeft met schilderwerk en onderhoud:

de overtuiging dat een gebouw weer als nieuw toont.

Maar vooral ook: de overtuiging dat zo’n pand er weer

voor jaren tegen kan. Kwaliteit en duurzaamheid in onderhoud dus. Voor een optimaal

eindresultaat is een gezamenlijke aanpak van onderhoud van essentieel belang. Waarbij

iedere specialist zijn aandeel levert. Zo brengen wij graag onze technische en kleuradviezen

in bij het bepalen van de juiste verfsystemen en applicatietechnieken. Terwijl u ook bij het

opstellen van onderhoudsplannen altijd kunt putten uit onze ervaring en kennis van zaken.

Zodat het er niet alleen op korte, maar ook op lánge termijn prima uitziet.

Echt prima. Of eigenlijk: echt Sigma.

www.sigma.nl

PRIMA. SIGMA.


Stilstaan

“Stilstand is achteruitgang. In economische

en organisatorische zin is dat zeker waar.

Maar stilstand kan ook uitermate heilzaam

zijn om de gedachten te ordenen.

Zoals stilstaan bij de enorme hoeveelheden

natuurlijke grondstoffen die we

jaarlijks achteloos weggooien. Maar liefst

2500 voetbalvelden oerbos hoeven niet te worden gekapt,

als we gezamenlijk de Nederlandse woningvoorraad op een

verantwoorde en resultaatgerichte manier onderhouden. Het

is onbegrijpelijk dat dit nog steeds niet afdoende gebeurt.

Of stilstaan bij de uiterst geavanceerde duurzaamheidsberekeningen

voor nieuwbouwwerken, waarin echter onderhoud

nog steeds niet wordt meegenomen. Duurzaamheid zonder

onderhoud, wie verzint zoiets? Of stilstaan bij de continuïteit

in de onderhoudssector, door aanbieders de ruimte te geven

om het behoud en de aanwas van specialisten te stimuleren.

We maken ons zorgen over de handjes aan het bed. Maar

de handjes aan de gevel moeten evenzo duurzaam voor de

toekomst worden veiliggesteld. En stilstaan bij een continue

kwaliteit van uitvoering, de enige manier om klanttevredenheid

duurzaam te behalen.

Resultaatgericht vastgoedonderhoud, dat door alle WVB-leden

wordt verricht en gepropageerd, heeft wetmatig verbonden

duurzaamheidsaspecten in zich die een directe relatie hebben

met maatschappelijk verantwoord ondernemen. Op deze

manier hebben de WVB-bedrijven duurzaamheid als vanzelfsprekendheid

in hun bedrijfsvoering geïntegreerd. Natuurlijk

hebben wij er economisch belang bij om onszelf op die

kwaliteiten te profileren. En natuurlijk hebben wij oog voor de

begrijpelijke overwegingen bij opdrachtgevers, die duurzame

uitvoering niet altijd in volle omvang mogelijk maken. Maar

niemand ontkomt eraan om nu zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid

te nemen. Duurzaamheid is veel meer dan

hout en verf alleen. Veel meer dan een berekening op papier

of de handtekening onder een contract. En zelfs veel meer

dan de financiële winst die – jazeker – met duurzaam beleid

te behalen is. Duurzaamheid betekent ook af en toe stilstaan

in plaats van alsmaar door te blijven hollen op hetzelfde pad.

Die duurzame visie in de meest brede zin van het woord

komt aan bod in deze Onderhoudsvisie. Een moment van

bezinning, om te bedenken waar we zijn en waar we gezamenlijk

naartoe willen. Met de mouwen opgestroopt, dat wel,

maar tegelijk voor één keer met de pas op de plaats. Nuttig

en noodzakelijk. Want wie niet de tijd neemt om stil te staan,

kan beter even een stap achteruit doen.”

Jan Bouw

Inhoud

Pagina 4 ‘Gemotiveerd personeel

ook goed voor opdrachtgever’

Pagina 6 ‘‘Enorme milieuwinst als

je nooit hoeft te vervangen’

Pagina 8 Corporaties gaan

Pagina 10 Tableau

Jan Bouw is directeur van

voor duurzaamheid

Pagina 14 ‘Ontevredenheid

Pagina 16 Innovatie:

kost je een half punt’

voegen hakken zonder stof

Pagina 17 ‘Duurzaamheid is

veel meer dan FSC’

Pagina 18 En profile:

Bouw Totaal Onderhoud in Gemert.

Erik Wessels, voorzitter van de WVB

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 3


CWI-bestuursvoorzitter Rens de Groot:

‘ Gemotiveerd pers

ook goed voor opd

Er zijn steeds minder ‘handjes’ in Nederland om het werk in de bouw- en onderhoudssector

uit te voeren. Zo lijkt het althans. Volgens bestuursvoorzitter Rens de Groot van

het CWI zijn er namelijk toch nog zo’n 750.000 mensen in ons land die binnen twee

weken aan de slag kunnen: “Ze staan nu even aan de kant, maar willen dolgraag aan

het werk.” Werkgevers doen er volgens hem dan ook goed aan om dit grote arbeidspotentieel

te benutten. Bovendien moeten ze hun personeelsbeleid afstemmen op de

competenties van mensen, en niet meer op complete beroepen. “Dit levert gemotiveerde

medewerkers op, en daar heeft de opdrachtgever ook veel aan”, aldus De Groot.

Duurzaam personeelsbeleid betekent continuïteit.

In de eerste plaats het behouden van

huidige medewerkers door het werk zo aantrekkelijk

mogelijk te maken. Maar continuïteit

is ook het stimuleren van een voortdurende

aanwas van nieuwe vakmensen. Die instroom

hoeft niet per definitie te bestaan uit louter

jonge mensen. Volgens Rens de Groot, voorzitter

Raad van Bestuur van het Centrum voor

Werk en Inkomen, staan er op dit moment

veel mensen aan de kant die best kunnen of

willen werken: “We hebben het CBS laten

becijferen dat de potentiële beroepsbevolking

in Nederland zo’n tien tot elf miljoen mensen

telt van vijftien tot vierenzestig jaar”, aldus De

Groot. “Daarvan zijn er ruim zeven miljoen

echt aan het werk. Van de resterende vier

miljoen kunnen of willen een miljoen mensen

graag werken. Daarvan kunnen er 750.000

zelfs binnen twee weken daadwerkelijk aan

de slag.” Volgens de bestuursvoorzitter staat

ongeveer de helft van dat arbeidspotentieel

ingeschreven bij het CWI. Maar er zijn ook

veel niet-uitkeringsgerechtigden die gewoon

thuis zitten.

Schaarste

Volgens De Groot valt het met die schaarste

op de arbeidsmarkt dan ook wel mee: “Maar

werkgevers moeten het potentieel wel willen

4

zien. Het is vooral mkb-ondernemers eigen

om niet verder te kijken dan de duur van de

eigen orderportefeuille, zeg maar een half

jaar vooruit. Toch moeten ook zij, net zoals

multinationals, anticiperen op de economische

bewegingen in de wereld. In de eerste plaats

natuurlijk de korte-termijnconjunctuur, maar

dat doet iedereen al wel. Maar kijk ook naar

de verschuivingen die nu mondiaal gaande zijn.

China, India, Zuid-Amerika. Plus de demografische

ontwikkelingen in Nederland en ver

buiten onze grenzen. Ondernemers lezen er

wel over, maar doen er niets mee.” Niet voor

niets waarschuwde De Groot eind vorig jaar

al voor een tekort aan arbeidskrachten in het

voorjaar: “We wilden de uitkeringsinstanties

stimuleren om de mensen in hun bestanden

precies in beeld te krijgen, om daarmee te

kunnen inspelen op de verwachte fricties

in de personeelsvraag in het voorjaar. We

wilden die mensen met de ondernemers in

kwaliteitsversterkende projecten brengen.

Maar is nog weinig gebeurd. Nu zitten we met

meer vacatures dan op de top van de vorige

hoogconjunctuur.”

Marketing

De CWI-bestuursvoorzitter erkent dat het

inschakelen van een deel van het verborgen

Nederlands arbeidspotentieel wellicht een

extra inspanning van de werkgevers vraagt.

Sommige mensen staan immers al lang

buitenspel. “Het is misschien makkelijker om

een Pool aan te trekken, dat geef ik toe. Maar

de vraag is of het zo verstandig is. Maatschappelijk

gezien zou je als verantwoorde werkgever

eerst je eigen Nederlandse kaartenbakken

moeten legen. Maar laat ik het anders

zeggen, in een taal die de ondernemer begrijpt:

er is ook een duidelijk marketingvoordeel

te behalen. Vooral publieke opdrachtgevers

zoals gemeenten stellen in toenemende

mate eisen aan opdrachtnemers in het kader

van maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Als je sociale duurzaamheid kunt laten

zien, kom je straks in elk geval eerder op de

shortlist te staan.”

Competenties

Volgens De Groot zijn veel werkgevers erbij

gebaat om voortaan niet meer in termen van

beroepsnamen, maar in termen van competenties

te denken: “Als iemand niet aan alle

tien eisen van het vak metselaar kan voldoen,

kan hij er misschien wel vijf uitvoeren. Of

misschien heeft hij competenties die voor

een andere functie veel meer geschikt zijn.

Werkgevers moeten die talenten in beeld

krijgen en daarop inspelen. Zo ontstaat niet

alleen een nieuw arbeidspotentieel, maar


oneel

rachtgever’

werk je ook aan het vasthouden van huidige

medewerkers. Op basis van gebleken competenties

zou je bestaande werknemers meer

variatie kunnen bieden, enorm belangrijk

voor hun tevredenheid.” Hier zit volgens

de CWI-topman ook een groot voordeel

voor opdrachtgevers in: “Je kunt het gewoon

proeven als je met een goed bedrijf te

maken hebt. Zeker voor opdrachtgevers van

onderhoudsbedrijven is het essentieel dat zij

gemotiveerde mensen bij hun klanten over

de vloer krijgen. Door de aard van het werk

heb je immers in principe een langdurige relatie

met de opdrachtgever.” Sinds twee jaar

biedt het CWI competentietesten aan onder

ingeschreven werkzoekenden die wat verder

van de arbeidsmarkt af lijken te staan. Ook

werkt het CWI aan een gemeenschappelijke

‘competentietaal’ voor alle bedrijfstakken die

in de koepelorganisatie Colo zijn vertegenwoordigd.

Colo is de vereniging van achttien

Nederlandse kenniscentra beroepsonderwijs

bedrijfsleven. “Als we op een universele

manier weten wat mensen kunnen, wordt

ook de uitwisseling tussen branches veel

eenvoudiger. Bovendien krijgen werkzoekenden

meer zelfvertrouwen als een test laat

zien waartoe ze eigenlijk allemaal in staat zijn.

Dat is ook een grote stap vooruit”, aldus De

Groot.

Samenwerking

Bedrijven moeten dus niet meer bij het CWI

aankomen met de vraag: heb je nog een timmerman

voor me? De vraag moet volgens

De Groot voortaan veel specifieker worden

gesteld: “Heb je iemand met deze competenties

voor zoveel dagen in de week? Dat

is duurzaam personeelsbeleid met het oog

op continuïteit. Evenals het uitgangspunt ‘een

leven lang leren’. Mensen willen niet meer

altijd hetzelfde doen. Als ondernemers bereid

zijn om deze nieuwe gedachtengang te volgen,

dan kunnen de bedrijfsadviseurs van het

CWI hen op een structurele manier helpen

met het invullen van hun personeelsvraag.

Het is verheugend om te horen dat een

aantal WVB-bedrijven zelf al competentiescans

onder de eigen medewerkers uitvoert.

Laat dit een voorbeeld zijn voor de hele

onderhoudskolom. In 2003 mocht ik de prijs

Kroon op het Werk uireiken aan het WVBlidbedrijf

Moonen Renovatie & Onderhoud

uit ’s-Hertogenbosch. Het bedrijf heeft een

vooruitstrevend en succesvol personeelsbeleid

voor onder meer de reïntegratie van

arbeidsgehandicapten. Als WVB-ondernemers

op deze manier sociale duurzaamheid

bedrijven, dan voldoen zij niet alleen aan

de tegenwoordige eisen op het gebied van

maatschappelijke verantwoordelijkheid. Het

is namelijk ook simpelweg goede marketing.”

De Groot: “Zeker voor opdracht-

gevers van onderhoudsbedrijven is

het essentieel dat zij gemotiveerde

mensen bij hun klanten over

de vloer krijgen.”

Handschoen

“Voor onderhoudsbedrijven is de

kwaliteit van het personeelsbestand het

grootste kapitaal. Alle WVB-lidbedrijven

zijn daarom op een duurzame manier

met hun personeelsbeleid bezig. Sommige

volgen de competentiemethodiek zoals

het CWI die voorstaat. Andere bedrijven

hebben weer hun eigen werkwijze.

Voor de uitvoering van dit beleid is

echter ook de steun en waardering van

opdrachtgevers nodig. Het kan niet zo

zijn dat opdrachtgevers maatschappelijk

verantwoord ondernemen met het

woord belijden, maar dat uiteindelijk toch

de laagste prijs regeert. De WVB doet

daarom een beroep op vastgoedbeheerders

om arbeidscontinuïteit een wezenlijk

onderdeel van besluitvorming te laten

zijn. Want ook in de toekomst moeten

mensen beschikbaar zijn om resultaatgericht

vastgoedonderhoud te kunnen

uitvoeren. Dat is een handschoen die

door opdrachtgevers en opdrachtnemers

samen moet worden opgepakt.”

Erik Wessels, voorzitter

WVB Vastgoed Onderhoudsbedrijven

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 5


Onderzoeker Straub over studie duurzaamheid:

‘Enorme milieuwi

je nooit hoeft

Het niet hoeven vervangen van materialen is een van de grootste milieuwinsten

van resultaatgericht vastgoedonderhoud ten opzichte van traditioneel onderhoud.

De duurzaamheidsberekeningen voor onderhoud blijken echter vooral positief of

negatief te worden beïnvloed door transport.

6

Dat zijn de belangrijkste conclusies van het

onderzoek ‘Duurzaam onderhoud van gevelopeningen’,

dat dit najaar door onderzoeksinstituut

OTB van de TU Delft is afgerond.

Het onderzoek werd uitgevoerd door Inge

Blom, in het kader van haar promotieonderzoek

over duurzaam gebouwgebruik, en Laure

Itard van OTB. Ook W/E Adviseurs was

bij het onderzoek betrokken. De studie ligt

in het verlengde van een eerder uitgevoerde

studie naar de financiële effecten van resultaatgericht

vastgoedonderhoud (RgVo) in

vergelijking met het traditioneel aanbesteden.

Dat onderzoek uit 2005 toonde al aan dat

RgVo een besparing voor indirecte kosten

oplevert van gemiddeld 38 procent en voor

directe kosten 5 tot 25 procent. Momenteel

wordt het financiële onderzoek, waarbij tien

praktijkcases werden geanalyseerd, uitgebreid

naar 23 projecten. Aanvankelijk zouden dat

er vijftig worden, maar dit bleek niet haalbaar.

In afwachting van die resultaten, die komend

voorjaar door SBR worden gepubliceerd,

heeft de WVB opdracht gegeven om ook het

onderwerp duurzaamheid door OTB te laten

bekijken. “Het is eigenlijk merkwaardig dat

er voor onderhoud nooit duurzaamheidsberekeningen

zijn gemaakt”, aldus senior

onderzoeker Ad Straub van OTB, sectie

OTB-onderzoeker Ad Straub:

“Vanwege de lange levensduur van gebouwen

is het enorm belangrijk om onderhoud bij duur-

zaamheidsberekeningen te betrekken.”


nst als

te vervangen’

Duurzaam Woningvoorraadbeheer en Kwaliteitszorg

(DWK). “In onderhoud gaan veel

materialen en geld om, maar blijkbaar is een

nieuw gebouw nog altijd interessanter dan een

bestaand product waar niet zoveel spannends

mee wordt gedaan.”

Duidelijk

Het duurzaamheidsonderzoek is uitgevoerd aan

de hand van referentiewoningen. Daarnaast zijn

van een praktijkcase uit het financiële vervolgonderzoek

ook de milieueffecten doorgerekend.

De conclusies moeten volgens Straub als

voorlopig worden gezien, maar geven niettemin

een zeer duidelijk beeld: “Tijdens het WVBsymposium

‘Visie op vastgoedonderhoud’ in

april 2005 werd al de eerste aanzet gegeven tot

een studie naar de milieueffecten van RgVo”,

aldus de onderzoeker. “Toen ging het nog

vooral over hoogrendementglas en grondstoffen

zoals hout. In de nieuwe studie zijn alle

aspecten van duurzaamheid meegenomen

voor heel veel typen materialen en processen,

gebaseerd op LCA’s en gegevens uit eerdere

onderzoeken. Effecten van sommige kleinere

onderhoudshandelingen zoals vulpasta’s zijn nog

niet beschikbaar. Maar over de grote lijnen kan

geen misverstand bestaan.”

Intervallen

De belangrijkste conclusie uit het duurzaamheidsrapport

is dat de grootste milieuwinsten

zitten in het later of helemaal niet vervangen

van bouwmaterialen zoals kozijnen. Straub:

“Door resultaatgericht werken kunnen

onderhoudscycli worden verlengd en hoeven

bepaalde traditionele onderhoudsactiviteiten

niet meer te worden uitgevoerd. Dit vereist

wel investeringen voor preventieve maatregelen

aan het begin van het onderhoudsscenario,

maar zo’n nulbeurt betekent niet dat alles

moet worden vernieuwd. Veel hangt af van

het door de vastgoedbeheerder gewenste

kwaliteitsniveau en de resterende exploitatieduur.

Het resultaat is dat componenten en

detailleringen zodanig preventief zijn behandeld,

dat ze later niet of nauwelijks hoeven

te worden vervangen. Dit leidt niet alleen tot

milieubesparingen voor grondstoffen zoals

hout en glas, maar ook kitten en verven gaan

door de verlengde intervallen langer mee.”

Verf en glas

Een andere conclusie uit het onderzoek is

dat het vervangen van slecht isolerend glas

door HR++ glas een heel efficiënte ingreep

is om de milieubelasting van een woning

te reduceren. Dit effect is volgens Straub

vanzelfsprekend en al langer bekend, maar is

als onderdeel van de studie ook met cijfers

onderbouwd. Opvallender is dat het type

verf vooralsnog nauwelijks effect heeft op

het milieu. “Dat verschil is minimaal”, zegt de

onderzoeker. “De keuze voor bijvoorbeeld

alkyd of acrylaat heeft wel een effect op de

gezondheid van onderhoudsspecialisten en

moet daarom op operationeel niveau worden

meegenomen in een milieubeleidsplan.”

Transport

De milieubelasting door onderhoud wordt

positief beïnvloed door langere onderhoudsintervallen

en het niet vervangen van materialen.

Deze winst wordt volgens de studie in hoge

mate versterkt door de effecten van transport.

“De invloed van transport is ongelofelijk

groot”, aldus Straub. “Dit blijkt overduidelijk

uit de studie en zal bij een verfijning ervan

niet veranderen. Tegelijk is het een lastige

conclusie, omdat je er niet zo heel veel aan

Levenslange bescherming van houten gevelelementen

www.lamikon.nl

kunt doen. Mensen en materialen moeten

nu eenmaal naar de plaats van bestemming

worden vervoerd. Daarom is het extra

noodzakelijk om onderhoudswerkzaamheden

zo efficiënt mogelijk uit te voeren. Bij RgVo is

daarin al voorzien door zorgvuldige inspecties

en goed geplande onderhoudsscenario’s, dat is

een duidelijk voordeel van de resultaatgerichte

werkwijze. Bij traditionele aanbestedingen

kunnen de bestekken en beoogde werkzaamheden

juist niet door het onderhoudsbedrijf

logistiek worden geoptimaliseerd. Het effect

van carpoolen is al in de studie meegenomen.

Daarnaast zouden opdrachtgevers kunnen

kiezen voor onderhoudsbedrijven die in

de buurt van hun vastgoed zijn gevestigd of

kunnen de onderhoudsbedrijven zelf kiezen

voor het openen van een filiaal in de directe

omgeving van het werk. Ook de keuze voor

Noord-Europees hout in plaats van bijvoorbeeld

meranti uit Zuidoost-Azië is, alleen al

vanwege de transportbelasting, een verstandige

beslissing.”

Tool

Inmiddels is een eerste opzet gemaakt van

een ‘tool’ voor onderhoud. En dat is volgens

onderzoeker Straub ook niets te vroeg: “Instrumenten

zoals Eco Quantum zijn handig

om standaard duurzaamheidsberekeningen

te maken, maar kunnen heel moeilijk worden

gebruikt om het onderhoud te optimaliseren.

En vanwege de lange levensduur van

gebouwen is dit juist enorm belangrijk, zodat

iedereen weet wat het gebouw werkelijk

in de toekomst ‘kost’.” Het is volgens de

onderzoeker de bedoeling dat de tool vergelijkingen

maakt op basis van onderhoudsactiviteiten

met bijbehorend materiaal- en

energiegebruik.

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 7


Steeds meer aandacht én geld voor duurzame initiatieven:

Corporaties gaan

voor duu

De Nederlandse woningcorporaties maken steeds meer werk van duurzaamheid in de

meest brede zin van het woord. Kosten spelen nog steeds een rol. Maar goede duurzame

inititiatieven krijgen tegenwoordig op zijn minst de aandacht van corporaties.

En zelfs geld, als dat voorhanden is.

Eric Lübbert, adviseur technische zaken Woningstichting Rochdale, 45.000 eenheden regio Amsterdam

“Wij nemen duurzaamheid hoog op.

Energieprestatienormen (EPN) en EPC

spelen alleen een rol bij nieuwbouw. Bij

projecten letten we erop dat HR-ketels

worden toegepast, waarbij het warmwaterdeel

ook een HR-label moet hebben. Wij

doen niet aan CO 2 -opvang maar werken

wel aan beperking van de CO 2 -uitstoot.

Sociale duurzaamheid voor wat betreft

personeelsbeleid is min of meer een zekerheid

bij de co-makers, die wij op basis van

8

Verfrichtlijn 2007 / 2010

Richtlijn 2004/42/Eg Van Het Europees

Parlement En De Raad

(21 april 2004) inzake de beperking

van emissies van vluchtige organische

stoffen ten gevolge van het gebruik van

organische oplosmiddelen in bepaalde

verven en vernissen en producten voor

onder meer ISO en VGO-keur selecteren.

Voor onderhoud hanteert Rochdale tegenwoordig

prestatieovereenkomsten met

onderhoudsbedrijven voor in principe twee

onderhoudscycli van gemiddeld zeven jaar.

Dat geeft al meer ruimte aan onderhoud

op een duurzame manier. Bij de keuze van

materialen proberen wij eveneens zoveel

mogelijk een duurzame invalshoek te

kiezen. Zo worden watergedragen verven

door ons intern aanbevolen, hoewel

het overspuiten van voertuigen, en tot wijziging

van Richtlijn 1999/13/EG.

De Europese Verfrichtlijn 2007/2010 geeft

grenswaarden voor het gehalte oplosmiddel

in verven, zowel binnen- als buitenverven.

De wet is op 1 januari 2007 ingegaan. Er

de toekomstige kwaliteit van sommige

verven (waarvan het VOS-gehalte moet

voldoen aan de verfrichtlijn 2007/2010)

nog altijd niet is bewezen. Dat geeft al aan

dat wij duurzaamheid van essentieel belang

achten. Houten gevelelementen, die nog in

redelijke staat zijn, herstellen we of gaan we

hergebruiken. Weggooien is dus geen eerste

optie. Daarnaast koersen we graag mee op

innovatieve ontwikkelingen van buitenaf

zoals het stofvrij hakken.”

blijven twee typen houtverven toegestaan:

watergedragen en oplosmiddelgedragen.

Het gehalte oplosmiddelen moet in 2010

drastisch zijn verlaagd.

De belangrijkste grenswaarden voor houtverven

in de Europese Verfrichtlijn zijn:

Verftype Max. oplosmiddelgehalte 2007 (gr./liter) Max. oplosmiddelgehalte 2010 (gr./liter)

Houtverf binnen en buiten - watergedragen 150 130

Houtverf binnen en buiten - oplosmiddel 400 300

Grondverf binnen en buiten - watergedragen 50 30

Grondverf binnen en buiten - oplosmiddel 450 350


zaamheid

Herman Lagerwaard, adviseur casco-onderhoud Woningcorporatie

De Nieuwe Unie, 24.000 eenheden regio Rotterdam

“Er is een duidelijke beweging in corporatieland

naar duurzaamheid in planmatig

onderhoud. Dat is verheugend, maar toch

wordt er nog teveel naar de kosten op korte

termijn gekeken. Misschien komt dat omdat

de werkelijke aandacht voor duurzaamheid

nog relatief nieuw is en omdat er de laatste

jaren nieuwe wettelijke bepalingen zijn

gekomen. Voor onderhoud is de verfrichtlijn

2010 echter een hele goede slag geweest. De

resultaten met watergedragen verven waren

aanvankelijk niet best, maar zijn qua glans

en levensduur inmiddels sterk verbeterd. Er

moet enige druk op dit soort bewegingen

staan om vooruitgang te kunnen boeken.

Onze corporatie maakt door fusies momenteel

een explosieve groei door. Speciale

aandacht daarbij heeft het selecteren van

onderhoudsbedrijven die op een kwalitatief

hoogwaardige manier te werk gaan. Het on-

afhankelijk certificaat VGO-keur is een goed

instrument voor die selectie, maar wij werken

ook aan een eigen standaardisatie voor de beoordeling

van onze partners. Wij zoeken naar

een beheersbare onderhoudssituatie voor

lange tijd. Bedrijven zonder visie of innovatie

vallen dus onherroepelijk af. Zelf scherpen

we onze programma’s van eisen voortdurend

aan, waarin duurzaamheid voor planmatig

onderhoud een steeds belangrijker invulling

gaat krijgen. Dat zien we ook bij collegacorporaties

gebeuren. Je kunt niet zeggen dat

kosten nooit belangrijk zijn, daarin hebben we

immers ook een belangrijke maatschappelijke

verantwoordelijkheid. Maar als duurzame initiatieven

verantwoorde meerkosten met zich

meebrengen, zullen wij daar graag in proberen

mee te gaan. Wij bouwen en onderhouden

namelijk niet alleen voor onszelf, maar ook

voor onze kleinkinderen.”

VGO-KEUR

VGO-keur (keurmerk vastgoedonderhoud)

is het eerste en enig onafhankelijk

keurmerk dat vastgoedbeheerders zekerheid

biedt over de kwaliteit en stabiliteit

van een onderhoudsbedrijf en diens producten

en diensten. Bovendien garandeert

VGO-keur dat de onderneming resultaatgericht

vastgoedonderhoud beheerst. Voor

het lidmaatschap van de WVB is bezit van

het keurmerk een vereiste.

De zeven zekerheden

van VGO-keur

1. onafhankelijke kwaliteitstoetsing

2. financieel stabiele partner

3. beheersing resultaatgericht

vastgoedonderhoud

4. hoge opdrachtgeverstevredenheid

5. hoge medewerkerstevredenheid

6. bewonersvriendelijk en duurzaam

onderhoud

7. marktconform

Joep Koot, projectleider Woonstichting De Zes Kernen, 1.300 eenheden gemeente Bernisse

“Als kleine corporatie hebben wij een grote

vrijheid om duurzaamheid per project te

kunnen bepalen. Details liggen niet op papier

vast. Het prijskaartje van duurzaamheid

telt natuurlijk zwaarder voor een kleinere

vastgoedbeheerder. Wel vinden wij duurzaamheid

zo belangrijk dat wij er geld voor

vrijmaken als het een verantwoorde keuze

is. Zo hebben wij voor een complex van

negentien nieuwbouwwoningen in de kern

Zuidland alle binnenwanden prefab laten

aanvoeren. Nog los van de verkorte bouw-

tijd heeft prefab per definitie een hogere

kwaliteit dan werk dat op de bouwplaats zelf

is gemaakt. Met die kwaliteit halen we dus

ook duurzaamheid binnen. Voor hetzelfde

complex hebben we besloten om uitgebreidere

domoticavoorzieningen te laten

installeren. Hoewel de investeringen hoger

zijn, levert dit in de toekomst besparingen

op doordat nieuwe toepassingen makkelijker

te integreren zijn. Ook dat is in principe

duurzaamheid. De mogelijkheden worden

dus per project aan de hand van een vooraf

vastgestelde onrendabele top bepaald. Voor

onderhoud werken we uitsluitend volgens

prestatieovereenkomsten met bedrijven

die echte partners willen zijn. De bewuste

keuze voor het vervangen of weggooien

van materialen hangt af van hoe lang we het

vastgoed nog in exploitatie willen houden.

De Zes Kernen heeft als kleine corporatie

dus min of meer de luxe dat elk besluit per

project kan worden genomen. Als het kan,

maken wij volop ruimte voor duurzame en

vernieuwende initiatieven.”

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 9


Tableau

Grote vastgoedbeheerders vragen om multidisciplinaire onderhoudsbedrijven

met de juiste omvang, organisatiegraad, continuïteit en zekerheden. Veelal

via prestatieovereenkomsten verrichten de WVB-lidbedrijven resultaatgericht

vastgoedonderhoud aan de complete buitenschil van bouwwerken en vaak nog

meer. In dit ‘tableau’ is de veelzijdigheid van de WVB-bedrijven te zien.

*) De bedrijven met een sterretje achter hun naam hebben meer dan één vestiging in Nederland.

AVERO-GEBOUW

Bedrijf: Lenferink, Lemelerveld *

Project: Residentie Prins Clausplein, Heerenveen

Omschrijving: Groot-onderhoud aan de gevel van het prestigieuze 65 meter hoge

‘Avero-gebouw’, eigendom van een Vereniging van Eigenaren. Specifieke gevelafwerking

en overig gevelonderhoud vanuit diverse bouwkundige disciplines.

WATERBOLLEN

10

OSDORPERBANFLAT

Bedrijf: Van Wijk Vastgoedonderhoud, De Meern *

Project: Trappenhuis Osdorperbanflat Amsterdam

Omschrijving: Verbouwen van de entree en het trappenhuis van de

Osdorperbanflat in Amsterdam voor opdrachtgever Eigen Haard.

Bedrijf: Lindhout Schilder-vastgoedonderhoud, Bergen op Zoom *

Project: Waterbollen, Eindhoven

Omschrijving: Compleet nieuwe coating voor de opvallende 45 meter hoge 3-bollige

watertoren in Eindhoven. Het project voor de drinkwaterinstallatie van Brabant Water

kent zeer hoge eisen en wordt op een resultaatgerichte manier uitgevoerd:

het werk is voor 10 jaar 100% gegarandeerd.

Het St. Antonius Ziekenhuis in Nieuwegein.


COMPLEX 31

Bedrijf: Logchies renovatie en onderhoud, Beverwijk

Project: Complex 31, Schilderswijk te Heerhugowaard

Omschrijving: Het verrichten van renovatiewerkzaamheden (groot-onderhoud)

aan 100 woningen van Woonwaard Noord-Kennemerland. Onder meer asbestsanering,

keukenrenovatie, toiletrenovatie, badkamerrenovatie, vervangen groepenkasten,

aanbrengen rookmelders, vervangen vloerluiken, vervangen klepramen voor vast glas

met ventilatierooster en vervangen radiatoren.

STADHUIS DORDRECHT

Bedrijf: De Goede|Schilders, Vlaardingen *

Project: Stadhuis, Dordrecht

Omschrijving: houtrotrenovatie en schilderwerk van het stadhuis in

Dordrecht in de ‘originele Dordtsche kleuren’.

WONINGEN ’S-HERTOGENBOSCH

Bedrijf: Bouw Totaal Onderhoud, Gemert

Project: 1000 woningen, ’s-Hertogenbosch

Omschrijving: Renovatie van 1000 woningen in ’s-Hertogenbosch van 2002 tot 2008. Werkzaamheden

onder meer vervangen voegwerk, daken vervangen of verbeteren, vervanging

aluminium door houten kozijnen met HR++ glas, vervangen van buitendeuren, hang- en

sluitwerk Politiekeurmerk Veilig Wonen, stucwerken, vervangen binnendeuren, schilderwerk

binnen en buiten. Inclusief diverse optionele woningverbeteringen en straatwerk.

CAMERA OBSCURA

HET LOGEMENT DER TWEEDE KAMER

Bedrijf: Hartman Schilder- en Totaalonderhoud, Wateringen *

Project: Het Logement der Tweede Kamer, Den Haag

Omschrijving: ‘Het Logement der Tweede Kamer’ aan het Plein 23 in Den Haag wordt

zowel aan de voor- als achterzijde voorzien van een nieuw verfsysteem. Ook wordt

houtsanering uitgevoerd.

Bedrijf: Etro Vastgoedzorg, Wormerveer

Project: Camera Obscura, Amstelveen

Omschrijving: Onderhoud aan 108 woningen van de galerijflat Camera Obscura in

Amstelveen voor opdrachtgever Stichting Eigen Haard Olympus Wonen/St.Lodewijk

Amsterdam. Werkzaamheden onder meer vloerveldverhoging en formeren randbalken,

afwerken vloeren en randbalken, vervangen hekwerken en brandtrappen, aanpassen

galerijtoegangsdeuren, betonherstel en compleet schilderonderhoud.

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 11


48 WONINGEN KAMPEN

Bedrijf: Hemink Meesterschilders, Borne

Project: 48 woningen, Kampen

Omschrijving: Gevelonderhoud aan gelamineerd gevingerlaste hemlock puien van

48 woningen in Kampen. Met opdrachtgever Delta Wonen is een rvgo-verplichting voor

de komende 15 jaar overeengekomen. Op de foto is goed te zien hoe het hout zorgvuldig

geventileerd is afgedekt zonder de uitstraling van het gebouw teniet te doen.

CROON ELEKTROTECHNIEK

12

112 WONINGEN SPIJKENISSE

Bedrijf: Maasmond, Rotterdam *

Project: Croon Elektrotechniek, Rotterdam

Omschrijving: ‘Make-over’ van zowel het hoofdkantoor als de vestigingen van Croon

Elektrotechniek plus alle containers en portacabins. Alle bouwwerken worden aan de

nieuwe huisstijl van het bedrijf aangepast. Het schilderwerk wordt op basis van

resultaatgericht vastgoedonderhoud uitgevoerd van 2003 tot 2013. Bij de landelijke

opdracht zijn alle vier vestigingen van Maasmond betrokken.

PATERSERF

Bedrijf: Hoogvliet Schilders, Spijkenisse *

Project: 112 woningen, Spijkenisse

Omschrijving: Resultaatgericht vastgoedonderhoud aan complex 40, 112

woningen van de Maasdelta Groep aan de Saturnusstraat 157 t/m 379 in

Spijkenisse. Activiteiten onder meer vervangen deuren, vervangen hang- en

sluitwerk volgens Politiekeurmerk Veilig Wonen en resultaatgericht schilderwerk.

DE VESTE

Bedrijf: De Pébé Groep, Sprang-Capelle *

Project: Paterserf, Oosterhout

Omschrijving: Totaalgevelonderhoud aan 324 woningen (6 flats) op het complex

Paterserf in Oosterhout in opdracht van Woningstichting Cires te Oosterhout. Het

project wordt op basis van resultaatgericht vastgoedonderhoud uitgevoerd. De eerste

werkzaamheden startten in 1999 en werden in 2002 afgerond. Momenteel worden tot en

met 2008 vervolg-onderhoudswerkzaamheden verricht.

Bedrijf: Mens Zeist Totaalonderhoud, Zeist

Project: De Veste, Nieuwegein

Omschrijving: Onderhoud aan De Veste, 139 eengezins- en gestapelde woningen

‘De Veste’ in Nieuwegein. Opdrachtgever is Mitros Advies te Utrecht. Werkzaamheden

onder meer vernieuwen van slechte ramen en deuren en aanbrengen isolerend glas,

saneren van asbest en het plaatsen van Volkern-panelen, vernieuwen van dakgoten,

vernieuwen van de bitumineuze dakbedekkingen van de schuren, houtrotherstel

houten gevelelementen en het volledig buitenschilderwerk met kleurwijziging.

Het St. Antonius Ziekenhuis in Nieuwegein.


PARKEERGARAGE UTRECHT

Bedrijf: Rendon Groep, Arkel *

Project: Parkeergarage, Utrecht

Omschrijving: Renovatie van de parkeergarage aan de Stationsstraat in Utrecht in

opdracht van Corio en Interparking. Werkzaamheden onder meer betonreparatie,

polyurethaan-vloerafwerking, renovatie trappenhuizen en schilderwerk. Daarnaast

aanbrengen slagbomen, sprinkler en verlichting.

KORTENAERPLEIN

DE ES

Bedrijf: Verweij Building Upgraders, Leerdam

Project: Kortenaerplein, Amsterdam

Omschrijving: Onderhoud aan complex Kortenaerplein in Amsterdam.

Werkzaamheden onder meer Woodstone, draaidelen vervangen, detailaanpassingen,

houtsanering en schilderwerk. Het project wordt middels een prestatieovereenkomst

voor vijftien jaar met garantie uitgevoerd.

84 WONINGEN

Bedrijf: Rutges Onderhoud, Montfoort

Project: De Es, Utrecht

Omschrijving: Onderhoud aan gebouw ‘De Es’ aan de Jutfaseweg 205 in Utrecht voor

opdrachtgever Altrecht in Den Dolder. Werkzaamheden onder meer voegwerk vervangen,

vochtkeringen aanbrengen, bestaande gevelbeschieting vervangen door eternit gevelbekleding,

houtrotherstel, al het glas vervangen door nieuw isolatieglas, daktrimmen vernieuwen, waterslagen

aluminium vervangen, elektrische installatie uitbreiden, schilderwerk, aanbrengen van speciaal

voor dit gebouw ontworpen beweegbare aluminium lamellen zonwering, straatwerk herstellen.

THEATER HEERLEN

Bedrijf: Wessels Vastgoedonderhoud en Renovatie, Sittard

Project: Theater, Heerlen

Omschrijving: Renovatiewerkzaamheden binnen en buiten en schilderwerk

buitenschil voor het theatergebouw in Heerlen.

Bedrijf: Willems Vastgoedonderhoud, Schiedam

Project: 84 woningen De Nieuwe Unie, Rotterdam

Omschrijving: Onderhoud aan een complex van 84 woningen voor corporatie

De Nieuwe Unie in Rotterdam. Werkzaamheden onder meer asbestsanering, hakken,

voegen, nieuwe gevelbeplating en dakbedekking hellende daken, isolerend glas, plaatsing

houten intrekramen, houtrotsanering, schilderwerk, stucadoren en tegelwerk.

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 13


Klanttevredenheidsexpert Hamid Dardour:

‘Ontevredenheid

kost je een

De aandacht voor klanttevredenheid bij woningcorporaties begint professionele vormen

aan te nemen. Sommige corporaties hebben tegenwoordig zelfs een afdeling of medewerker

die zich louter en alleen met dit onderwerp bezighoudt. Zoals Hamid Dardour, al acht

jaar klanttevredenheidsexpert bij Woonbedrijf in Eindhoven: “Onderzoek laat zien dat

ontevredenheid over klachtenafhandeling je al gauw een half punt waardering kost.”

14

Met zijn langdurig specialisme is Dardour

een voorloper in de Nederlandse corporatiewereld.

Hij ziet op nationaal niveau

nog niet veel collega’s die zich fulltime met

klantonderzoek bezighouden: “Maar het zit

er wel aan te komen”, aldus Dardour. “Corporaties

realiseren zich steeds meer dat

ontevreden klanten meer klachten met zich

meebrengen en daardoor meer werkdruk.

Dit kun je opvangen door als corporatie

vooral ondernemingsgeest te tonen. En voor

elke onderneming zijn tevreden klanten prioriteit

nummer één. Als ik door mijn werk

de tevredenheid of ontevredenheid van

huurders goed in kaart breng, dan verlicht

dat na verloop van tijd de druk op de totale

organisatie aanzienlijk.”

Hamid Dardour:

“Elke klacht is een gratis advies.”


half punt’

Onafhankelijk

Dardour is in de eerste plaats rechttoerechtaan

onderzoeker. Tegen het eind van elk

nieuwbouw- of renovatieproject peilt hij de

tevredenheid van bewoners. Klare cijfers dus.

Maar uit al die onderzoeken signaleert hij

tegelijk de grote lijnen waarop Woonbedrijf

haar voorraadbeleid kan sturen. En die grote

lijnen kunnen soms hard aankomen binnen de

organisatie: “Natuurlijk. Het is een utopie om

te denken dat we alles altijd maar goed doen”,

aldus de specialist. “Mijn positie binnen deze

onderneming is dan ook volstrekt onafhankelijk.

Alleen dan heeft klantonderzoek waarde.

In principe moet elke klacht worden verwelkomd

als een gratis advies. Daarnaast moet je

ook kunnen relativeren. Niet elke ontevredenheid

betekent dat je het slecht doet. Immers:

werk je in een ziekenhuis, dan weet je ook dat

niet heel de wereld iets mankeert.”

Menselijk

De wijze van onderzoek varieert. Volgens

Dardour sluit elke vragenlijst aan bij het

doel van het onderzoek en de aard van het

project: “Je kunt je voorstellen dat een klein

onderhoudswerk een ander type klacht

veroorzaakt dan een ingrijpend project

waarbij tijdelijke herhuisvesting is vereist.

Het onderzoek kan bijvoorbeeld ook

klantenpanels en digitale interactie omvatten

en gaat meestal verder dan de onderhoudswerkzaamheden

alleen. Vroeger gingen corporaties

standaard te werk alsof woningen

leeg waren. Maar renovaties zijn meer dan

alleen steen en hout. Vooral menselijke

processen bepalen of klanten tevreden zijn.

Zijn de persoonlijke wensen voor kleuren

en materialen goed overgenomen? Zijn de

werkzaamheden goed gecommuniceerd?

Zijn de eventuele klachten serieus en

adequaat afgehandeld? Sterker nog: uit een

analyse van al mijn onderzoeken gedurende

de afgelopen acht jaar blijkt duidelijk dat een

slechte klachtafhandeling je al gauw een half

punt aftrek kost. En dat is heel veel op een

tienpunts-tevredenheidsschaal. Woonbedrijf

onderzoekt de klanttevredenheid vanaf

het aanvragen of opzeggen van een woning

tot het krijgen of inleveren van een sleutel

en alle onderhoudswerken daar tussenin.

Daarbij spiegelen we bovendien onze onderzoeksresultaten

aan de ervaringen van onze

sociale projectleiders, die de tevredenheid

tijdens de projecten in de gaten houden.

En ook houden we steekproeven rond de

dienstverlening bij de vijfentwintigduizend

reparatieverzoeken die we per jaar krijgen.

Samen levert dit een objectief beeld op van

de prestaties van de klantgerichte onderneming

die Woonbedrijf wil zijn.”

Onderhoud

Wat is de invloed van goed onderhouden

woningen op de tevredenheid van bewoners?

Hebben zij minder klachten in een woning die

op het gewenste kwaliteitsniveau onderhouden

wordt? Dardour: “Een slechte woning

in een goede buurt verhuurt beter dan een

goede woning in een slechte buurt. Dat is

een bekende uitspraak in corporatieland

en het klopt ook. Daarom zijn vanuit Aedes

instrumenten ontwikkeld om de leefbaarheid

van de omgeving meetbaar te maken, zodat

die kwaliteit in de onderzoeken kan worden

meegenomen. Maar woningonderhoud heeft

wel degelijk een grote invloed op de tevredenheid.

In de eerste plaats heb je als corporatie

de wettelijke en financiële verplichting

Budgetzekerheid voor houten gevelelementen

www.lamikon.nl

om goed voor je voorraad te zorgen. Maar

als je werkelijk ondernemer wilt zijn, dan zal

dat onderhoud ook optimaal moeten worden

uitgevoerd. Dat wil zeggen: passend bij de

standaards die wij als Woonbedrijf en onze

bewoners daaraan stellen. Dit brengt ook

vereisten aan het onderhoudsbedrijf met zich

mee, los van de kwaliteitseisen. Zo moet het

technisch personeel onze huurders fatsoenlijk

te woord kunnen staan en moeten afspraken

bij klachten worden nagekomen. Dit is formeel

een verzoek aan het onderhoudsbedrijf,

maar eigenlijk een niet mis te verstane voorwaarde.

Daarom maken wij heldere afspraken

met de onderhoudsaannemer, omdat die onze

klanten benadert. Het kan immers niet zo zijn

dat huurders van Woonbedrijf in hun dagelijkse

contacten ineens in een niet-herkenbare

klantonvriendelijke wereld terechtkomen. We

hanteren niet voor niets een lijst van bedrijven

die mooie objectieve tevredenheidscijfers

kunnen laten zien. Dit betekent overigens niet

dat onderhoudstevredenheid helemaal naar

de aannemer wordt doorgeschoven. Vaak

zetten we samen een informatiewinkel in een

wijk op, waar onze bewoners hun wensen en

klachten kunnen uiten.”

Woonbedrijf loopt met haar dedicated

onderzoeksafdeling duidelijk voorop in de

Nederlandse corporatiewereld. Volgens specialist

Dardour zullen andere corporaties snel

volgen: “Veel collega’s zitten nu midden in die

omslag. Je moet toewerken naar een totaalcommitment

binnen je organisatie en dat hebben

we binnen Woonbedrijf gerealiseerd. De

klant is koning. Als je daar anders over denkt

moet je je afvragen of Woonbedrijf de juiste

werkgever is waar je voor wilt werken.”

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 15


Einde aan overlast bewoners en gevaar vaklieden

Innovatie:

voegen hakken zonder stof

Twee lidbedrijven van de WVB werkten de afgelopen

tijd met succes aan een onderhoudsinnovatie die

weliswaar klein oogt, maar grote gevolgen heeft.

De twee nieuwe systemen voor ‘stofvrij hakken’

maken een einde aan de stofoverlast voor bewoners

én aan het gezondheidsgevaar van stof voor onderhoudsspecialisten.

Het nieuwe stofvrije systeem van Hemubo.

De nieuwe innovatie komt op het conto van

twee afzonderlijke WVB-lidbedrijven: Hemubo

Geveltechniek uit Almere en Willems Vastgoedonderhoud

uit Schiedam.

Kwartsstof

Bij het weghakken van voegen komt het

kankerverwekkende kwartsstof vrij. Stofoverlast

voor bewoners moet daarom worden

voorkomen, maar vooral voor onderhoudsvaklieden

die de werkzaamheden vrijwel

16

dagelijks uitvoeren. Afscherming en stofkapjes

bieden doorgaans te weinig bescherming.

Dat ervoer ook Marc Veenstra van Hemubo

Geveltechniek, inmiddels bedrijfsleider, die zelf

21 jaar ‘aan de hakhamer’ stond: “Een deel van

mijn longen is door het stof aangetast en ook

heb ik veel collega’s in de loop der jaren met

gezondheidsklachten te maken zien krijgen.

Nu durf ik zelfs in mijn knappe pak te gaan

hakken.” Veenstra ontwikkelde een hakpistool

met een Y-verbindingsstuk dat zorgt voor een

scheiding van de twee luchtstromen: één blaast

om te hakken en de ander zuigt om het stof

af te voeren naar een ‘stofzuiger’ op de grond.

Het systeem is vrijwel stofvrij: 99% van het

kwartsstof en 75% van andere grove stoffen

wordt afgezogen. Wat resteert is slechts 0,02

microgram per kubieke meter lucht, ver onder

de norm (MAC-waarde) van 0,09 microgram.

De vinding is door TNO getest. Willems

Vastgoedonderhoud heeft een vergelijkbaar

systeem gemaakt. Via een unit wordt het

stof afgezogen en opgevangen in een big-bag.

Eventuele lichtere stofdeeltjes, die niet door de

voorafscheider worden opgevangen, worden

bij de stofzuiger zelf in een vat gescheiden.

Daardoor is een compleet gesloten circuit

ontstaan.

Kosten

Hoewel het stofarm hakken grote voordelen

heeft, ligt de productiviteit door de tragere

handelingssnelheid wel lager en is de investe-

ring hoger. Dat ziet de opdrachtgever terug

in de vierkante-meterprijs. De vraag is dus of

vastgoedbeheerders het er voor over hebben.

“Je moet het wel goed uitleggen”, aldus Sjors

Willems van Willems Vastgoedonderhoud.

“Maar stuk voor stuk zijn ze van mening dat

het werken in stof tegenwoordig niet meer

kan. In de eerste plaats voor onze vakmensen,

die per slot van rekening voor de opdrachtgever

het werk uitvoeren. Maar ook voor de

bewoners, die niet in het stof willen zitten.”

Ook Veenstra merkt dat veel opdrachtgevers

over de hogere kosten willen heenstappen:

“Sinds de introductie is het gebruik van dit

systeem met tweehonderd procent gegroeid.

Onze eigen mensen zijn uiterst tevreden, maar

ook de bewoners op de plekken waar zij werken.

Opdrachtgevers die dit zien willen zonder

meer in deze duurzame innovatie meegaan.”

De unit voor stofvrij hakken van Willems.


ABN AMRO geeft inhoud aan duurzaamheid:

‘ Duurzaamheid

is veel meer dan FSC’

ABN AMRO is een van de eerste Nederlandse multinationals die wereldwijd het begrip

duurzaamheid hebben geïntegreerd in hun dagelijks beleid. De bank geeft direct toe

dat niet alles in één keer op de duurzaamheidsschaal kan worden gelegd, maar ze is

wel onderweg. In nieuwe prestatieovereenkomsten voor vastgoedonderhoud wordt de

zogenaamde Code of Conduct opgenomen, waarin duurzaamheidscriteria zijn gesteld.

En dat gaat veel verder dan alleen het gebruik van FSC-gecertificeerd hout.

ABN AMRO heeft geen commerciële vastgoedportefeuille,

maar is wel een grootgoedbezitter.

Alleen al in Nederland heeft de bank

zeshonderd panden, waarvan veertig procent

in eigendom. In totaal gaat het om een klein

miljard vierkante meters huisvesting, die

onderhouden moet worden. Daarvoor sluit

de bank al lang prestatiecontracten af met

grotere marktpartijen. Veel meerjarencontracten

lopen nog, maar bij nieuwe aanbestedingen

krijgen onderhoudsbedrijven te maken

met de ‘Code of Conduct’ van de bank. Wie

niet aan de vereiste duurzaamheidscriteria

kan voldoen valt voortaan buiten de boot.

“We zijn nog aan het pionieren, dat beseffen

we heel goed”, aldus hoofd Sustainability Yelly

Weidenaar. “Maar over onze intenties kan

geen misverstand bestaan.”

Impact

Het in maart uitgebrachte Duurzaamheidsrapport

ofwel Sustainability Report van de bank

is helder: ‘Wereldwijd opererende bedrijven

zoals ABN AMRO dienen zich bewust te zijn

van de keuzes die ze maken en de impact die

ze – soms ongewild – binnen hun invloedssfeer

hebben’. Weidenaar is verantwoordelijk

voor het integreren van de duurzaamheidsstrategie

in de dagelijkse processen van de

onderneming, en dat werkt volgens hem aan

twee kanten: “Eerst onze eigen impact op de

samenleving, zoals elk bedrijf tegenwoordig

naar zichzelf moet kijken. Maar ook de risico’s

en kansen van onze financiële dienstverlening

aan bedrijven en projecten waarbij duurzaamheid

een duidelijke rol speelt. Bijvoorbeeld

ons kredietbeleid ten aanzien van de bosbouw.

Daar kijken we heel kritisch met een risicobril

naar: wat willen we wél of niet financieren?

Kansen zijn er juist weer als het gaat om onze

groenleningen- en financieringen, waarmee

wij milieuvriendelijke investeringen kunnen

stimuleren. De reden dat wij ons zo sterk

verdiepen in duurzaamheid is niet louter

ingegeven vanuit onze rol als ‘geldmachine’

en het belang dat wij hechten aan onze eigen

maatschappelijke verantwoordelijkheid. ABN

AMRO wil ook een partner zijn die klanten

op niveau over dit onderwerp kan adviseren

of netwerkverbanden kan leggen.”

FSC

Het is niet eenvoudig om duurzaamheid handen

en voeten te geven, zo geeft Weidenaar

toe: “People, planet, profit. Alledrie factoren

moeten zorgvuldig worden meegewogen.

Maar dat is niet altijd in één keer te kwantificeren.”

De bank legt daarom prioriteiten.

Duidelijk is wel dat kosten en duurzaamheid

hand in hand kunnen gaan, zo legt collega

Joost Bennekers uit. Hij runt onder meer de

milieudesk van de bank: “De bekende trias

energetica is in al onze kantoren doorgevoerd:

zo weinig, zo duurzaam en zo efficiënt mogelijk

energieverbruik, in die volgorde. Sustainability

en kostenbesparing worden daarmee

beide gediend. Daarnaast waren wij een van

de eerste partijen die het FSC-convenant ondertekenden.

Bij alle nieuwbouw en renovatie

gebruiken we dus FSC-hout, voorzover dat

beschikbaar is.” Toch is de vraag of dat niet

slechts een cosmetische maatregel. Een zoethoudertje

om iedereen te laten zien dat de

Vervolg op pagina 18

MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN | NOVEMBER 2007 | 17


Vervolg van pagina 17

bank milieubewust bezig is? “Dan zouden

we onszelf en onze relaties voor de gek

houden”, aldus Weidenaar. “Maatschappelijk

verantwoord ondernemen is veel meer

dan FSC. Wij draaien bijvoorbeeld diverse

energiereductieprogramma’s in Nederland,

waar harde targets aan verbonden zijn. Voor

onze kredietverlening in milieugevoelige

sectoren hebben wij heel helder beleid van

wat we wel en niet financieren. Daarnaast

hanteren wij sinds enige tijd een Code of

Conduct waarin duidelijke en toetsbare

duurzaamheidscriteria aan toeleveranciers

worden gesteld. Zo is een risicokaart ingevoerd,

waarbij onderwerpen en materialen

op basis van milieurisico en volume op de

weegschaal worden gelegd. Hier geldt dus

het prioriteitsbeginsel: niet alles is nog in

kaart gebracht, maar de meest duidelijke

problematieken wel.”

Weggooien

Zo is ook het door de WVB-bedrijven

gepropageerde uitgangspunt van ‘weggooien

is geen optie meer’ nog onderwerp van

studie als het gaat om gebouwonderhoud.

Rob Kuipers, verantwoordelijk voor beheer

en onderhoud van de bankkantoren,

licht toe: “Wij zijn nog niet zover dat we

hiervoor exacte richtlijnen hebben gemaakt

en de vraag is of je dat als vastgoedbeheerder

tot in de details moet doen. Maar je

merkt inderdaad dat meerdere specialisten

hiermee bezig zijn. Stenen, glas, hout en verf

zijn wel degelijk onderwerpen waar ABN

AMRO zich in het kader van duurzaamheid

mee bemoeit. Maar de mate waarin dat zal

gebeuren en de verantwoordelijkheid die

we daarvoor bij toeleveranciers neerleggen,

moet nog worden vormgegeven. Duidelijk

is al wel dat alle nieuwe prestatiecontracten

die we voor vastgoedonderhoud gaan

afsluiten aan onze Code of Conduct zullen

voldoen.” “Het is nog een relatief nieuw

terrein”, aldus Weidenaar. “Ik kan ook niet

beoordelen hoe andere vastgoedbeheerders

duurzaamheid zullen oppakken. Wat

ik wel kan zeggen is dat wij als organisatie

daar wereldwijd oog voor hebben en dat

ik verwacht dat andere partijen de goede

voorbeelden zullen volgen. Dan laten we de

wereld toch weer een beetje beter achter.”

Veel van de onderwerpen in deze uitgave

van Onderhoudsvisie gaan over

duurzaam ondernemen. Voor een onderhoudsbedrijf

hangt dat vaak onmiddellijk

samen met de wijze waarop met

onderhoud wordt omgegaan. WVBleden

beheersen het resultaatgericht

onderhoud als geen ander. Dit is aantoonbaar

door het bezit van het VGOkeurmerk,

dat wordt uitgereikt door de Stichting SCTV, waarin SBR en

Intron samenwerken. Binnen dit resultaatgericht onderhoud wordt het

vervangen van elementen zoveel mogelijk vermeden. Uit een onderzoek

van de Technische Universiteit Delft blijkt dat er een enorme milieuwinst

is te realiseren als elementen in de gebouwde omgeving niet hoeven worden

vervangen. Zoals in een eerder OTB-onderzoek al is aangetoond,

levert de werkwijze van resultaatgericht onderhoud financiële voordelen

op voor de opdrachtgever. Nu blijkt dus dat met deze werkwijze

ook milieuwinst te behalen is. Maar ook in het personeelsbeleid speelt

duurzaamheid een grote rol. Duurzaam sociaal beleid betekent continuïteit.

Bestuursvoorzitter Rens de Groot van het CWI benadrukt dat

opdrachtgevers van onderhoudsbedrijven gebaat zijn bij gemotiveerde

medewerkers. En medewerkers worden des te meer gemotiveerd, als het

personeelsbeleid wordt afgestemd op de competenties van mensen en

niet meer op complete beroepen. Dit alles moet leiden tot tevreden opdrachtgevers,

die pas tevreden zijn wanneer hun klanten (gebruikers en

bewoners) tevreden zijn. Ook daarover wordt in dit nummer geschreven.

De leden van de WVB zullen u graag aantonen dat ook een duurzame

relatie tussen opdrachtgever en onderhoudsbedrijf loont.

Erik Wessels, voorzitter van de WVB

Colofon

Onderhoudsvisie is een uitgave van WVB Vastgoed

Onderhoudsbedrijven en verschijnt tweemaal per

jaar in een oplage van 6000 stuks.

Onderhoudsvisie wordt verstuurd aan alle grote

vastgoedbeheerders in Nederland.

Redactie

Ellert Janssen Ab Sprong

Hans Nijssen Jochem Verweij

Redactiesecretariaat

Secretariaat WVB

De heer A. Sprong

Postbus 199

3330 AD Zwijndrecht

Tel. 078 620 28 31

Fax 078 620 28 32

E-mail: info@wvb.nl

Internet: www.wvb.nl

Onderhoud zonder zorgen met Lamikonplan en Lamikon Woodstone

18

www.lamikon.nl

Teksten

Welling Tekst en Advies, Waalre

Vormgeving en drukwerk

HCG Grafigroep, Waalwijk

En Profile

De WVB dankt de adverteerders

voor hun bijdrage aan deze uitgave.

© 2007 WVB Vastgoed Onderhoudsbedrijven,

Zwijndrecht. Alle rechten voorbehouden

Niets uit deze uitgave mag geheel of

gedeeltelijk worden verveelvoudigd (waaronder

begrepen het opslaan in een geautomatiseerd

gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt

door middel van druk, fotokopie, microfilm

of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande

schriftelijke toestemming van

de uitgever.

More magazines by this user
Similar magazines