artikel hier. - Herbestemmen | vak van de toekomst

Van meer naar beter | interview cursusleider Sander Gelinck
Nieuwe Realiteit en
kansen voor herbestemming
Tekst
Eveline Janssen
herbestemmingacademie
OPROEP
Voor een onderzoek en
publicatie zijn we op zoek
naar financiële innovaties
in herbestemming – van
kostenbesparingen tot
nieuwe manieren van
financieren - en projecten
die op een nieuwe,
innovatieve manier zijn
ontwikkeld. Een
inspirerend project gezien?
Mail ons
Begin 2012 opende Starbucks
een conceptstore aan het
Rembrandtplein in Amsterdam
waarin ze experimenteert met
aanbieden van soorten
ontmoetingsplekken
De nieuwe Leergang
Herbestemmen | Vak van
de toekomst heeft als rode
draad de Nieuwe Realiteit.
Met hoofdletters, om te
verwijzen naar het Nieuwe
Werken, Winkelen en
Wonen waarover veel
gesproken wordt.
Herbestemmingacademie
vroeg aan cursusleider
Sander Gelinck [id&dn |
transformatieteam] naar
het waarom en
voorbeelden. Sander
Gelinck: ‘We konden
natuurlijk niet om de
huidige economische
situatie heen. Maar ook
omdat steeds meer
economen aangeven dat de
economie niet een tijdelijke
dip doormaakt, maar
herstel wel eens lang op
zich kan laten wachten. De
economie is intussen wel
structureel aan het
veranderen. Dat kun je als
bedreigend zien - het
Nieuwe Werken en
Winkelen leidt ook echt tot
enorme leegstand - maar
uiteindelijk moet je door.
En dan is de vraag hoe de
toekomst eruitziet bij
langzame, meer
gelijkmatige ontwikkeling.
Dan wordt het ook weer
interessant en zie je nieuwe
kansen ontstaan. Alleen
anders dan vroeger. Ik vind
dat perspectief alleen al
bevrijdend. Maar eigenlijk
gaat het om ‘Nieuw
Vakmanschap’ dat
initiatiefnemers van
herbestemming moeten
ontwikkelen’.

PERSPECTIEF
HA: Wat is die Nieuwe Realiteit of dat ‘perspectief’ precies?
SG: ‘Jaap van Duijn, oud Robeco-topman, vatte het onlangs
mooi samen in een interview in Elsevier. Hij noemde het van
meer naar beter. Hij vertelde ook dat economische groei heel
lang helemaal niet zo belangrijk was voor bedrijven. Nu is het
een mantra. Schiphol wil groeien van 50 miljoen bezoekers
naar 60. Van Duijn vraagt zich af waarom. Hij zegt ‘Nederland
wordt er niets beter van: het zijn allemaal overstappers waar
een klein beetje op verdiend wordt’. In dat artikel zegt hij blij
te zijn dat de periode van ‘groeien-groeien-groeien’ ophoudt.
Letterlijk zegt hij: ‘we gaan nu weer een geweldige tijd
tegemoet. Eindelijk is er tijd voor geestelijke ontplooiing’. Dat
vind ik een interessant perspectief. Veel spannende
ontwikkelingen zijn prima te verklaren met van meer naar
beter’.
NIEUWE WINKELEN
SG: Het Nieuwe Werken en Winkelen bijvoorbeeld. Die
ontwikkelingen worden door veel bouwers en ontwikkelaars
toch vooral gezien als bedreiging. ‘Help, nog minder vraag
naar gebouw’. Maar mensen stoppen niet ineens met werken
en winkelen. Ze kiezen er alleen voor om het anders te doen.
Omdat het kan, omdat iedereen tegenwoordig overal
bereikbaar en permanent verbonden is. Voor ons vak
betekent dat: erachter komen wat die nieuwe ontwikkelingen
betekenen, welke vraag naar ruimte en diensten die nieuwe
ontwikkelingen oplevert. Winkelcentra zullen anders worden,
aangepast aan het Nieuwe Winkelen. Selexys, bekend van de
herbestemming van de Dominicanenkerk in Maastricht,
gebruikt chips in boeken zodat ze weet welke boeken snel
gaan en altijd genoeg voorraad, maar niet teveel heeft. Met
diezelfde chip kun je ook interactief andere titels aanbevelen.
De oude winkel neemt het goede van het Nieuwe Winkelen
over. Om een groter voorbeeld te noemen: Amazon komt
naar Europa, tenminste dat is het gerucht, en denkt heel hard
na hoe ze aankopen nog dezelfde dag kunnen afleveren. Dat
is een van de dingen waar internetshoppen het aflegt tegen
ouderwets winkelen: daar wordt de behoefte direct
bevredigd. Dat worden dus nieuwe distributiecentra. Reken
maar dat Ahold met bol.com ook aan het uitvogelen is hoe ze de
distributie optimaal gaat inzetten om afhalen van aankopen te
combineren met even een snelle maaltijd. Misschien dat dat
eindelijk een nieuwe functie voor veel kantoorgebouwen op
snelweglocaties, waarvan iedereen altijd zegt: slopen want daar
wil niemand wonen.
EN WONEN?
SG: Voor wonen geldt hetzelfde. Mensen stoppen niet ineens
met wonen. De echte crisis zit in het bouwen. De cijfers deze
zomer zijn natuurlijk dramatisch. We hebben meer dan 500
bouwbedrijven verloren in de eerste helft van 2012, ook doordat
de bouwproductie in één jaar nog eens 10% daalde. Recent de
8% daling van woningprijzen in één jaar. Achter die cijfers gaan
persoonlijke drama’s schuil, maar toch moet je het ook
relativeren.
Historisch gezien is het welvaartsniveau van Nederland nog
altijd hoog. Er zijn weinig landen rijker dan wij. Woningprijzen
zijn flink lager, maar altijd nog op het niveau van 2004. De
gemiddelde woningprijs is nu € 215.000, maar afgerond was dat
in 1995 €100.000 en in 1985 € 60.000. Ofwel: twee en drie-enhalf
keer zoveel. De crisis laat zien hoe graag we, bouwers
voorop, in eeuwige groei geloven.
INNOVATIE IN WONEN
De innovatie in wonen zit in tijdelijk herbestemmen en Engelse
formules zoals de studentenhotels die nu naar Nederland
komen. Maar ook in goedkoper produceren. Opvallend is ook de
aandacht voor doelgroepen die vroeger gewoon overgeslagen
werden. Schoolverlaters van net twintig bijvoorbeeld, blij met
hun eerste baan als kapper of verpleegkundige. Vroeger gewoon
genegeerd. Mensen die inbetween relaties zijn, of tijdelijk een
project ver van huis doen. Ik had bijna ruzie met een mevrouw
van een gemeente in het zuiden van het land die tijdelijke
woningen voor mensen in scheiding onzin vond. Van haar
moesten ze maar naar een hotel en als ze dat niet konden
betalen mochten ze - wel even zielig doen en die mevrouw heel
lief aankijken, natuurlijk - wel een paar nachtjes tussen de
psychiatrische gevallen...
En ouderen natuurlijk. Wist je dat er de komende dertig jaar één
miljoen eenpersoonshuishoudens bijkomen, bijna allemaal
ouderen. Dertigduizend per jaar. Allemaal babyboomers die
echt wel iets gaan verzinnen om van een betere oude dag te
genieten. Goedkoper verbouwen zie je in tijdelijke projecten.
Jean Baptiste Benraad, partner in het transformatieteam, voert
een aantal tijdelijke projecten uit voor wisselende periodes - vijf,
tien of vijftien jaar - en altijd gaat dat dan om minimale
bouwbudgetten. Uit kostenoverwegingen ga je dan ook kijken of
je het niet anders kunt verbouwen en beheren, door mensen
zelf meer te laten doen [zoals de twee studenten hieronder op
de foto, EJ]. Dan wordt het pas echt interessant.

LEERGANG
HA: Dus op de leergang gaan we twee dagen de diepte in wat
het Nieuwe Wonen, Werken en Winkelen betekent?
SG: Nee dat niet. Dat hoeft ook niet, herbestemmen wordt
niet ineens een heel ander vak. Je hebt nog steeds gebruikers
en programma nodig, en moet een goed plan maken dat aan
wensen en – deels nieuwe - regels voldoet en je moet nog
altijd slim verbouwen. Maar de gebruiker is zeer
waarschijnlijk een andere dan vijf jaar geleden. Geen
anonieme belegger, maar mogelijk een gebruiker met een
goed netwerk die verder niets van ‘projectontwikkeling’ weet.
De projectfinanciering zal anders geregeld moeten. En wat
zeker is, dat die gebruiker andere wensen heeft. In ruimte,
maar ook in diensten en services. Het aardige is dat de
regelgeving – traditioneel loopt regelgeving achter
ontwikkelingen aan - nu eens voorop lijkt te lopen. Tenminste
het nieuwe Bouwbesluit en de Crisis en herstelwet. Dat alles
bij elkaar biedt voldoende stof voor de leergang vanuit het
vak. De wereld is alleen veranderd en dus ook de wereld
waarin we herbestemmen.
DE NIEUWE REALITEIT EEN INTERESSANTE TIJD DUS?
SG: En ook verwarrend. Er komt ook veel terug. Ik herinner
me nog goed hoe de Neprom particulier opdrachtgeverschap
marginaliseerde. ‘Ook goed voor echtscheidingen’, dat soort
teksten. Nu willen bouwers niets liever dan met groepen
samenwerken, coproduceren. Arno Boon van BOEi vertelde
onlangs dat zijn commerciële aandeelhouders – BOEi is nonprofit
– sinds de crisis een stuk geïnteresseerder zijn in zijn
manier van werken. BOEi streeft vaak naar een mix aan
gebruikers, waaronder ook kunstenaars en functies met lage
opbrengsten. Dus niet naar maximale opbrengst of
beleggingswaarde. Tijdens de leergang zal Sylvia Pijnenborg,
voorrekenen dat lage huren in Rohm&Haas prima konden
omdat kunstenaars en anderen veel zelf kunnen doen. In het
Nieuwe Werken kennen we inmiddels nieuwe concepten als
de Atoomclub, Seats2meet en Spaces. Over de Atoomclub
stelde Rudy Stroink zelfs letterlijk dat hij afspreekt met zijn
klanten dat het elke dag een beetje beter wordt.
IS DAT NIET GEWOON EEN NIEUWE DOELGROEP, ZZP-ERS?
De Atoomclub is wel ontwikkeld is met die groep voor ogen,
maar de klanten zijn vooral bedrijven van twee, drie personen.
Zzp-ers zullen tot het uiterste op zolder blijven zitten, stelde
Rudy Stroink letterlijk. Ik vermoed ook dat we voor die groep
nog niet het goede aanbod hebben ontwikkeld in Nederland. In
Berlijn heb je in elke wijk wel een paar co-workingplekken. Die
zijn alleen wel een stuk flexibeler en veel goedkoper dan de
Nederlandse varianten en trekken ook allemaal een specifiek
publiek aan. Nederlandse aanbieders maken het anoniemer en
proberen stiekem toch vooral abonnementen - langlopende
contracten – af te sluiten. Dan win je het nooit van horeca. De
nieuwe winkel van Starbucks aan het Rembrandtplein is voor
hen een zogenaamde conceptstore om ervaring op te doen met
langverblijvers. Het wachten is op een horeca-uitbater die net
even iets meer rust en vierkante meters werkplek aanbiedt. Of
een luxe koffie-abonnement zoals ik in Berlijn tegenkwam.
TWEEDAAGSE LEERGANG
Data: dag 1. woensdag 14 november,
Amersfoort met lunch en projectbezoek in
Rohm&Haas. Dag 2 vindt plaats op 4
december in Schieblock in Rotterdam.
PROGRAMMA
Het programma staat op www.herbestemmingacademie.nl [of
klik hier]. De eerste dag bestaat uit de blokken Nieuwe Realiteit
en Haalbare Businesscases met nadruk op de stappen en
kennis om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren en
nieuwe manieren van ontwikkelen. De tweede dag gaan we de
diepte in rond herbestemmen van kantoren naar woningen.
OPEN SPREEKUUR
De tweede dag bestaat de mogelijkheid voor uw eigen project
advies op maat te krijgen in het Open Spreekuur
georganiseerd door het transformatieteam.
INLEIDERS
Jean Baptiste Benraad | Sander Gelinck | Jos Henegouwen |
transformatieteam | Paul Oudeman, Gemeente Amsterdam |
Sylvia Pijnenborg, BOEI | Frank Strolenberg, Nationaal
Programma Herbestemming | Anne-Jo Visser, Platform31 |
Evert Verhagen, CreativeCities | Simone Rots, Hofbogen | Jan
Poolen, ZEEP
KOSTEN EN DEELNAME
De kosten voor deelname aan de leergang bedragen € 995
exclusief BTW voor deelname aan beide dagen, inclusief koffie,
lunch en een afsluitende borrel. Het maximum aantal
deelnemers bedraagt 25. Aanmelden voor de leergang kan
door een mail te sturen aan
eveline@herbestemmingacademie.nl. U ontvangt een
bevestiging van uw deelname. Deelname is definitief na
betaling van de toegezonden factuur. Annulering kan
kostenloos tot twee weken voor de start van de leergang.

NIEUW HOTELIEREN
Als je goed kijkt, zijn overal veranderingen van meer naar
beter. De hotelwereld, grootafnemer van leegstaande
gebouwen overigens, verandert razendsnel. Aan de
budgetkant is personeel bijna helemaal wegbezuinigd. Je kunt
digitaal boeken en krijgt per email een code om de deur te
openen. Alleen bij het ontbijt kom je nog mensen tegen, je
betaalt echt alleen voor bed en douche. Of dat ook ‘beter’ is,
weet ik overigens niet. Wel een voorbeeld van beter vind ik
een site als only-appartments. Daarmee kan iedereen zijn
eigen woning als hotelkamer aanbieden. Dat kon altijd al,
maar nu boek je die ongeveer in de auto onderweg. Zo
verbleven wij deze vakantie midden in Venetië in een prachtig
17 e eeuws gebouw voor de prijs van een budgethotel. Dag
van tevoren geregeld na telefonische bemiddeling vanuit een
bureautje in Spanje. We werden netjes opgewacht door de
eigenaar die zelf een weekend in het appartement van
vrienden ging logeren.
WAT DOE JE ZELF OP DE LEERGANG?
SG: Op de eerste dag doe ik altijd het onderdeel
haalbaarheidstudie en de snelcursus rekenen. De tweede dag
ben ik vooral gastheer omdat er al voldoende collega’s van
transformatieteam zijn, die bovendien allemaal
vlnr Kruisherenhotel in
Maastricht, HNK en Applestore
in Amsterdam en Mobilesuite
in Berlijn
meer specialist zijn dan ik. Daar verheug ik me overigens
enorm op, het open spreekuur. Dat onderdeel in het
programma is nieuw – deelnemers kunnen zelf een casus
meenemen en dan lossen we de knelpunten ter plekke op.
Dat is overigens ook helemaal van deze tijd: samenwerken,
interdisciplinair en niet vertellen hoe je een probleem kunt
oplossen, maar gewoon doen.
WWW.HERBESTEMMINGACADEMIE.NL
SG: Nou ja, laten we hopen dat herbestemmen de
uitzondering is: meer én beter. Ik moet overigens ook nog
even reclame maken voor onze website, toch? OK, lezer, als u
helemaal tot hier gekomen bent, is de kans groot dat u nog
veel meer interessante informatie vindt op
www.herbestemmingacademie.nl. Daar verzamelen we
berichten, onderzoeken, voorbeelden en andere informatie
die samenhangen met de Nieuwe Realiteit en de
herstructurering van de economie. Als u een bijdrage wilt
leveren of ons wilt attenderen op en bericht dat we blijkbaar
gemist hebben, stuur gerust een mail aan Eveline of redactie,
dat kan via redactie@herbestemmingacademie.nl.