artikel hier. - Herbestemmen | vak van de toekomst

herbestemmingacademie.nl

artikel hier. - Herbestemmen | vak van de toekomst

Van meer naar beter | interview cursusleider Sander Gelinck

Nieuwe Realiteit en

kansen voor herbestemming

Tekst

Eveline Janssen

herbestemmingacademie

OPROEP

Voor een onderzoek en

publicatie zijn we op zoek

naar financiële innovaties

in herbestemming – van

kostenbesparingen tot

nieuwe manieren van

financieren - en projecten

die op een nieuwe,

innovatieve manier zijn

ontwikkeld. Een

inspirerend project gezien?

Mail ons

Begin 2012 opende Starbucks

een conceptstore aan het

Rembrandtplein in Amsterdam

waarin ze experimenteert met

aanbieden van soorten

ontmoetingsplekken

De nieuwe Leergang

Herbestemmen | Vak van

de toekomst heeft als rode

draad de Nieuwe Realiteit.

Met hoofdletters, om te

verwijzen naar het Nieuwe

Werken, Winkelen en

Wonen waarover veel

gesproken wordt.

Herbestemmingacademie

vroeg aan cursusleider

Sander Gelinck [id&dn |

transformatieteam] naar

het waarom en

voorbeelden. Sander

Gelinck: ‘We konden

natuurlijk niet om de

huidige economische

situatie heen. Maar ook

omdat steeds meer

economen aangeven dat de

economie niet een tijdelijke

dip doormaakt, maar

herstel wel eens lang op

zich kan laten wachten. De

economie is intussen wel

structureel aan het

veranderen. Dat kun je als

bedreigend zien - het

Nieuwe Werken en

Winkelen leidt ook echt tot

enorme leegstand - maar

uiteindelijk moet je door.

En dan is de vraag hoe de

toekomst eruitziet bij

langzame, meer

gelijkmatige ontwikkeling.

Dan wordt het ook weer

interessant en zie je nieuwe

kansen ontstaan. Alleen

anders dan vroeger. Ik vind

dat perspectief alleen al

bevrijdend. Maar eigenlijk

gaat het om ‘Nieuw

Vakmanschap’ dat

initiatiefnemers van

herbestemming moeten

ontwikkelen’.


PERSPECTIEF

HA: Wat is die Nieuwe Realiteit of dat ‘perspectief’ precies?

SG: ‘Jaap van Duijn, oud Robeco-topman, vatte het onlangs

mooi samen in een interview in Elsevier. Hij noemde het van

meer naar beter. Hij vertelde ook dat economische groei heel

lang helemaal niet zo belangrijk was voor bedrijven. Nu is het

een mantra. Schiphol wil groeien van 50 miljoen bezoekers

naar 60. Van Duijn vraagt zich af waarom. Hij zegt ‘Nederland

wordt er niets beter van: het zijn allemaal overstappers waar

een klein beetje op verdiend wordt’. In dat artikel zegt hij blij

te zijn dat de periode van ‘groeien-groeien-groeien’ ophoudt.

Letterlijk zegt hij: ‘we gaan nu weer een geweldige tijd

tegemoet. Eindelijk is er tijd voor geestelijke ontplooiing’. Dat

vind ik een interessant perspectief. Veel spannende

ontwikkelingen zijn prima te verklaren met van meer naar

beter’.

NIEUWE WINKELEN

SG: Het Nieuwe Werken en Winkelen bijvoorbeeld. Die

ontwikkelingen worden door veel bouwers en ontwikkelaars

toch vooral gezien als bedreiging. ‘Help, nog minder vraag

naar gebouw’. Maar mensen stoppen niet ineens met werken

en winkelen. Ze kiezen er alleen voor om het anders te doen.

Omdat het kan, omdat iedereen tegenwoordig overal

bereikbaar en permanent verbonden is. Voor ons vak

betekent dat: erachter komen wat die nieuwe ontwikkelingen

betekenen, welke vraag naar ruimte en diensten die nieuwe

ontwikkelingen oplevert. Winkelcentra zullen anders worden,

aangepast aan het Nieuwe Winkelen. Selexys, bekend van de

herbestemming van de Dominicanenkerk in Maastricht,

gebruikt chips in boeken zodat ze weet welke boeken snel

gaan en altijd genoeg voorraad, maar niet teveel heeft. Met

diezelfde chip kun je ook interactief andere titels aanbevelen.

De oude winkel neemt het goede van het Nieuwe Winkelen

over. Om een groter voorbeeld te noemen: Amazon komt

naar Europa, tenminste dat is het gerucht, en denkt heel hard

na hoe ze aankopen nog dezelfde dag kunnen afleveren. Dat

is een van de dingen waar internetshoppen het aflegt tegen

ouderwets winkelen: daar wordt de behoefte direct

bevredigd. Dat worden dus nieuwe distributiecentra. Reken

maar dat Ahold met bol.com ook aan het uitvogelen is hoe ze de

distributie optimaal gaat inzetten om afhalen van aankopen te

combineren met even een snelle maaltijd. Misschien dat dat

eindelijk een nieuwe functie voor veel kantoorgebouwen op

snelweglocaties, waarvan iedereen altijd zegt: slopen want daar

wil niemand wonen.

EN WONEN?

SG: Voor wonen geldt hetzelfde. Mensen stoppen niet ineens

met wonen. De echte crisis zit in het bouwen. De cijfers deze

zomer zijn natuurlijk dramatisch. We hebben meer dan 500

bouwbedrijven verloren in de eerste helft van 2012, ook doordat

de bouwproductie in één jaar nog eens 10% daalde. Recent de

8% daling van woningprijzen in één jaar. Achter die cijfers gaan

persoonlijke drama’s schuil, maar toch moet je het ook

relativeren.

Historisch gezien is het welvaartsniveau van Nederland nog

altijd hoog. Er zijn weinig landen rijker dan wij. Woningprijzen

zijn flink lager, maar altijd nog op het niveau van 2004. De

gemiddelde woningprijs is nu € 215.000, maar afgerond was dat

in 1995 €100.000 en in 1985 € 60.000. Ofwel: twee en drie-enhalf

keer zoveel. De crisis laat zien hoe graag we, bouwers

voorop, in eeuwige groei geloven.

INNOVATIE IN WONEN

De innovatie in wonen zit in tijdelijk herbestemmen en Engelse

formules zoals de studentenhotels die nu naar Nederland

komen. Maar ook in goedkoper produceren. Opvallend is ook de

aandacht voor doelgroepen die vroeger gewoon overgeslagen

werden. Schoolverlaters van net twintig bijvoorbeeld, blij met

hun eerste baan als kapper of verpleegkundige. Vroeger gewoon

genegeerd. Mensen die inbetween relaties zijn, of tijdelijk een

project ver van huis doen. Ik had bijna ruzie met een mevrouw

van een gemeente in het zuiden van het land die tijdelijke

woningen voor mensen in scheiding onzin vond. Van haar

moesten ze maar naar een hotel en als ze dat niet konden

betalen mochten ze - wel even zielig doen en die mevrouw heel

lief aankijken, natuurlijk - wel een paar nachtjes tussen de

psychiatrische gevallen...

En ouderen natuurlijk. Wist je dat er de komende dertig jaar één

miljoen eenpersoonshuishoudens bijkomen, bijna allemaal

ouderen. Dertigduizend per jaar. Allemaal babyboomers die

echt wel iets gaan verzinnen om van een betere oude dag te

genieten. Goedkoper verbouwen zie je in tijdelijke projecten.

Jean Baptiste Benraad, partner in het transformatieteam, voert

een aantal tijdelijke projecten uit voor wisselende periodes - vijf,

tien of vijftien jaar - en altijd gaat dat dan om minimale

bouwbudgetten. Uit kostenoverwegingen ga je dan ook kijken of

je het niet anders kunt verbouwen en beheren, door mensen

zelf meer te laten doen [zoals de twee studenten hieronder op

de foto, EJ]. Dan wordt het pas echt interessant.


LEERGANG

HA: Dus op de leergang gaan we twee dagen de diepte in wat

het Nieuwe Wonen, Werken en Winkelen betekent?

SG: Nee dat niet. Dat hoeft ook niet, herbestemmen wordt

niet ineens een heel ander vak. Je hebt nog steeds gebruikers

en programma nodig, en moet een goed plan maken dat aan

wensen en – deels nieuwe - regels voldoet en je moet nog

altijd slim verbouwen. Maar de gebruiker is zeer

waarschijnlijk een andere dan vijf jaar geleden. Geen

anonieme belegger, maar mogelijk een gebruiker met een

goed netwerk die verder niets van ‘projectontwikkeling’ weet.

De projectfinanciering zal anders geregeld moeten. En wat

zeker is, dat die gebruiker andere wensen heeft. In ruimte,

maar ook in diensten en services. Het aardige is dat de

regelgeving – traditioneel loopt regelgeving achter

ontwikkelingen aan - nu eens voorop lijkt te lopen. Tenminste

het nieuwe Bouwbesluit en de Crisis en herstelwet. Dat alles

bij elkaar biedt voldoende stof voor de leergang vanuit het

vak. De wereld is alleen veranderd en dus ook de wereld

waarin we herbestemmen.

DE NIEUWE REALITEIT EEN INTERESSANTE TIJD DUS?

SG: En ook verwarrend. Er komt ook veel terug. Ik herinner

me nog goed hoe de Neprom particulier opdrachtgeverschap

marginaliseerde. ‘Ook goed voor echtscheidingen’, dat soort

teksten. Nu willen bouwers niets liever dan met groepen

samenwerken, coproduceren. Arno Boon van BOEi vertelde

onlangs dat zijn commerciële aandeelhouders – BOEi is nonprofit

– sinds de crisis een stuk geïnteresseerder zijn in zijn

manier van werken. BOEi streeft vaak naar een mix aan

gebruikers, waaronder ook kunstenaars en functies met lage

opbrengsten. Dus niet naar maximale opbrengst of

beleggingswaarde. Tijdens de leergang zal Sylvia Pijnenborg,

voorrekenen dat lage huren in Rohm&Haas prima konden

omdat kunstenaars en anderen veel zelf kunnen doen. In het

Nieuwe Werken kennen we inmiddels nieuwe concepten als

de Atoomclub, Seats2meet en Spaces. Over de Atoomclub

stelde Rudy Stroink zelfs letterlijk dat hij afspreekt met zijn

klanten dat het elke dag een beetje beter wordt.

IS DAT NIET GEWOON EEN NIEUWE DOELGROEP, ZZP-ERS?

De Atoomclub is wel ontwikkeld is met die groep voor ogen,

maar de klanten zijn vooral bedrijven van twee, drie personen.

Zzp-ers zullen tot het uiterste op zolder blijven zitten, stelde

Rudy Stroink letterlijk. Ik vermoed ook dat we voor die groep

nog niet het goede aanbod hebben ontwikkeld in Nederland. In

Berlijn heb je in elke wijk wel een paar co-workingplekken. Die

zijn alleen wel een stuk flexibeler en veel goedkoper dan de

Nederlandse varianten en trekken ook allemaal een specifiek

publiek aan. Nederlandse aanbieders maken het anoniemer en

proberen stiekem toch vooral abonnementen - langlopende

contracten – af te sluiten. Dan win je het nooit van horeca. De

nieuwe winkel van Starbucks aan het Rembrandtplein is voor

hen een zogenaamde conceptstore om ervaring op te doen met

langverblijvers. Het wachten is op een horeca-uitbater die net

even iets meer rust en vierkante meters werkplek aanbiedt. Of

een luxe koffie-abonnement zoals ik in Berlijn tegenkwam.

TWEEDAAGSE LEERGANG

Data: dag 1. woensdag 14 november,

Amersfoort met lunch en projectbezoek in

Rohm&Haas. Dag 2 vindt plaats op 4

december in Schieblock in Rotterdam.

PROGRAMMA

Het programma staat op www.herbestemmingacademie.nl [of

klik hier]. De eerste dag bestaat uit de blokken Nieuwe Realiteit

en Haalbare Businesscases met nadruk op de stappen en

kennis om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren en

nieuwe manieren van ontwikkelen. De tweede dag gaan we de

diepte in rond herbestemmen van kantoren naar woningen.

OPEN SPREEKUUR

De tweede dag bestaat de mogelijkheid voor uw eigen project

advies op maat te krijgen in het Open Spreekuur

georganiseerd door het transformatieteam.

INLEIDERS

Jean Baptiste Benraad | Sander Gelinck | Jos Henegouwen |

transformatieteam | Paul Oudeman, Gemeente Amsterdam |

Sylvia Pijnenborg, BOEI | Frank Strolenberg, Nationaal

Programma Herbestemming | Anne-Jo Visser, Platform31 |

Evert Verhagen, CreativeCities | Simone Rots, Hofbogen | Jan

Poolen, ZEEP

KOSTEN EN DEELNAME

De kosten voor deelname aan de leergang bedragen € 995

exclusief BTW voor deelname aan beide dagen, inclusief koffie,

lunch en een afsluitende borrel. Het maximum aantal

deelnemers bedraagt 25. Aanmelden voor de leergang kan

door een mail te sturen aan

eveline@herbestemmingacademie.nl. U ontvangt een

bevestiging van uw deelname. Deelname is definitief na

betaling van de toegezonden factuur. Annulering kan

kostenloos tot twee weken voor de start van de leergang.


NIEUW HOTELIEREN

Als je goed kijkt, zijn overal veranderingen van meer naar

beter. De hotelwereld, grootafnemer van leegstaande

gebouwen overigens, verandert razendsnel. Aan de

budgetkant is personeel bijna helemaal wegbezuinigd. Je kunt

digitaal boeken en krijgt per email een code om de deur te

openen. Alleen bij het ontbijt kom je nog mensen tegen, je

betaalt echt alleen voor bed en douche. Of dat ook ‘beter’ is,

weet ik overigens niet. Wel een voorbeeld van beter vind ik

een site als only-appartments. Daarmee kan iedereen zijn

eigen woning als hotelkamer aanbieden. Dat kon altijd al,

maar nu boek je die ongeveer in de auto onderweg. Zo

verbleven wij deze vakantie midden in Venetië in een prachtig

17 e eeuws gebouw voor de prijs van een budgethotel. Dag

van tevoren geregeld na telefonische bemiddeling vanuit een

bureautje in Spanje. We werden netjes opgewacht door de

eigenaar die zelf een weekend in het appartement van

vrienden ging logeren.

WAT DOE JE ZELF OP DE LEERGANG?

SG: Op de eerste dag doe ik altijd het onderdeel

haalbaarheidstudie en de snelcursus rekenen. De tweede dag

ben ik vooral gastheer omdat er al voldoende collega’s van

transformatieteam zijn, die bovendien allemaal

vlnr Kruisherenhotel in

Maastricht, HNK en Applestore

in Amsterdam en Mobilesuite

in Berlijn

meer specialist zijn dan ik. Daar verheug ik me overigens

enorm op, het open spreekuur. Dat onderdeel in het

programma is nieuw – deelnemers kunnen zelf een casus

meenemen en dan lossen we de knelpunten ter plekke op.

Dat is overigens ook helemaal van deze tijd: samenwerken,

interdisciplinair en niet vertellen hoe je een probleem kunt

oplossen, maar gewoon doen.

WWW.HERBESTEMMINGACADEMIE.NL

SG: Nou ja, laten we hopen dat herbestemmen de

uitzondering is: meer én beter. Ik moet overigens ook nog

even reclame maken voor onze website, toch? OK, lezer, als u

helemaal tot hier gekomen bent, is de kans groot dat u nog

veel meer interessante informatie vindt op

www.herbestemmingacademie.nl. Daar verzamelen we

berichten, onderzoeken, voorbeelden en andere informatie

die samenhangen met de Nieuwe Realiteit en de

herstructurering van de economie. Als u een bijdrage wilt

leveren of ons wilt attenderen op en bericht dat we blijkbaar

gemist hebben, stuur gerust een mail aan Eveline of redactie,

dat kan via redactie@herbestemmingacademie.nl.

More magazines by this user
Similar magazines