Bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank) - Gemeente Ommen

Bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank)
Gemeente Ommen

Bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank)
Gemeente Ommen
Rapportnummer: 211x02263.042898_1
NL.IMRO.0175.20081005002-0001
Datum: 25 maart 2010
Contactpersoon opdrachtgever: De heer T. Prins, de heer S.Dom
Projectteam BRO: Wim de Ruiter, Henk Linders
Concept: 9 januari 2004
Voorontwerp: 11 augustus 2004
Ontwerp: 19 oktober 2009
Vaststelling: 18 februari 2010
Trefwoorden: gemeente Ommen, bestemmingsplan, Centrum
Bron foto kaft: Hollandse Hoogte (4)
Beknopte inhoud: -
BRO
Hoofdvestiging
Postbus 4
5280 AA Boxtel
Bosscheweg 107
5282 WV Boxtel
T +31 (0)411 850 400
F +31 (0)411 850 401

Toelichting

Inhoudsopgave pagina
1. INLEIDING 5
1.1 Aanleiding en doel van het plan 5
1.2 De voorgeschiedenis 6
1.3 De groene variant en de kade-variant 10
1.4 Opnieuw ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan 11
1.5 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van het Voorontwerp 11
1.5.1 Aanpassingen van formele aard (plankaart)
1.5.2 Aanpassingen van stedenbouwkundige en verkeerskundige aard
12
(plankaart) 13
1.5.3 Aanpassingen in de toelichting en regels
1.6 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van de eerste versie van
14
het ontwerpbestemmingsplan 15
1.6.1 Aanpassingen van de plankaart 15
1.6.2 Aanpassingen van de regels 15
1.6.3 Aanpassingen van de toelichting 16
1.7 Ligging en begrenzing van het plangebied 17
1.8 Geldende bestemmingsplannen 19
1.9 Leeswijzer 19
DEEL A – VISIE
2. ONTWIKKELINGSPLAN 23
2.1 Inleiding 23
2.2 Doelstellingen Ontwikkelingsvisie 23
2.3 Het Ontwikkelingsplan Westflank 25
2.4 Nadere beschrijving van de deelgebieden 31
2.4.1 Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers 32
2.4.2 Voormalige Aldi vestiging en omgeving 35
2.4.3 Het 11 April Plein 36
2.5 Beeldkwaliteit en inrichting openbare ruimte 37
2.6 Totaaloverzicht functies 38
2.7 Verkeer en parkeren 40
2.7.1 Verkeer 40
3. JURIDISCHE VISIE 47
3.1 Systematiek van de regels 47
Inhoudsopgave
1

3.2 De nieuwe Wet ruimtelijke ordening 47
3.3 De indeling van de regels 48
3.4 De toelichting op de bestemmingen 51
DEEL B - VERANTWOORDING
4. BESTAANDE SITUATIE 59
4.1 Inleiding 59
4.2 Beschrijving plangebied 59
4.3 Directe omgeving 60
5. BELEIDSKADER 61
5.1 Inleiding 61
5.2 Rijksbeleid 61
5.3 Provinciaal beleid 64
5.4 Gemeentelijk beleid 70
6. MILIEU- EN OVERIGE ASPECTEN 79
6.1 Inleiding 79
6.2 Geluidhinder en luchtkwaliteit 79
6.3 Hinder van bedrijven 84
6.4 Bodem- en grondwaterkwaliteit 88
6.5 Externe veiligheid 88
6.6 Waterhuishouding 91
6.7 Cultuurhistorische waarden 96
6.8 Flora en Fauna 98
6.9 De groenstructuur 99
6.10 Molenbiotoop 102
7. FINANCIËLE HAALBAARHEID 107
8. MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID 109
8.1 Inleiding 109
8.2 Eerste vooroverleg 109
8.3 Tweede vooroverleg 115
8.4 Inspraak 117
2
Inhoudsopgave

BIJLAGENBOEK (separaat):
1. Ontwikkelingsvisie Ommen-Centrum (Centrumvisie), BRO, Vught, 2002
2. Ontwikkelingsplan de Westflank Ommen-centrum, Bureau voor Integrale Stadsplanning’
(BIS), Amersfoort, 4 augustus 2004;
3. Ommen-Centrum de Westflank, Beeldkwaliteitplan, Gemeente Ommen, Bureau
voor Integrale Stadsplanning, 15 september 2009
4. Verkeersmodel Ommen, technische rapportage, Goudappel Coffeng,
OMN010/Bgj/0069, 4 juni 2008
5. MER N340, technische rapportage Verkeersmodel Zwolle – Hardenberg, Goudappel
Coffeng, HDM081/Bgj/0792, 4 februari 2009
6. Verkeersgegevens bij bestemmingsplan ‘Ommen-centrum (Westflank)’, Goudappel
Coffeng, OMN021/Avr/0101, 8 oktober 2009
7. Markt: huiskamer van Ommen, Goudappel Coffeng, OMN021/Avr/0096, 8 oktober
2009
8. Parkeeronderzoek centrum Ommen –technische rapportage-, gemeente Ommen,
BVA, Zwolle, 3 september 2009
9. Parkeerbalans Westflank, gemeente Ommen, BVA, Zwolle, 5 oktober 2009
10. Woonplan 2003-2007, gemeente Ommen, SGBO, juni 2004
11. Uittreksel databestand Locatus, Retail Verkenner 2008
12. Koopstromenonderzoek 2005, deelrapport kern Ommen, Goudappel Coffeng, 25
januari 2006
13. Verkeerscirculatieplan Ommen-Centrum, Royal Haskoning, Steenwijk, april 2004
14. Verkeersstructuurplan, Goudappel Coffeng, 10 april 2008
15. Milieuaspecten bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank), Goudappel Coffeng,
OMN021/Anf/0102, 8 oktober 2009
16. Verkennend bodemonderzoek Westflank Centrum Ommen, Aveco de Bondt,
Rijssen, januari 2006
17. Verkennend bodemonderzoek Uitbreiding ‘Westflank’, deellocatie 4 en 5 te
Ommen, Aveco de Bondt, Rijssen, 2 oktober 2009
18. Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), risico-analyse, Oranjewoud, 6 oktober
2009
19. Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), de verantwoordingsplicht, Oranjewoud,
6 januari 2010
20. Advies onderzoek externe veiligheid Centrum Ommen (Westflank), Veiligheidsregio
IJsselland, 25 september 2009
21. Geohydrologisch onderzoek, BRM fase I centrumplan te Ommen, MOS Grondmechanica,
Rhoon, 23 april 2007
22. Principe uitspraak Waterschap Velt & Vecht, 30 oktober 2009
23. Inventariserend archeologisch veldonderzoek, BAAC, Deventer, januari 2006
24. Quickscan Natuur en voortoets, bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank),
gemeente Ommen, BRO, Boxtel, 12 oktober 2009
25. Bomenbeleidsplan 2005, november 2005
Inhoudsopgave
3

26. Boomtechnische Inventarisatie Gemeente Ommen, Copijn Utrecht bv, Utrecht,
juni 2007
27. Erfgoednota 2009-2012 ‘Toekomst voor erfgoed Ommen’ , gemeente Ommen in
samenwerking met het Oversticht, november 2008
28. Exploitatieplan bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank), BRO, Boxtel, 12
januari 2010
29. Planschaderisico Analyse – III, artikel 6.1 Wro (Westflank) Centrum Ommen, Nomis
Advies, Heino, 12 januari 2010
30. Reacties vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan (11 augustus 2004)
31. Reacties vooroverleg tweede versie ontwerpbestemmingsplan
32. Inspraakverslag Centrumontwikkeling Ommen, vastgesteld door de gemeenteraad
op 28 april 2005
33. Boomtechnische Inventarisatie Ommen-Centrum ‘de Westflank’, Copijn Boomspecialisten
BV, Utrecht, januari 2010
34. Windtunnelonderzoek naar het effect van de bebouwing conform project Westflank
op het windveld bij de molen De Konijnenbelt in Ommen, TNO februari
2010
35. Invoergegevens akoestisch onderzoek centrum Ommen (Westflank), Goudappel
Coffeng, 5 januari 2010
36. Het Waterplan gemeente Ommen, vastgesteld door de gemeenteraad op 15
december 2009.
4
Inhoudsopgave

1. INLEIDING
1.1 Aanleiding en doel van het plan
De stad Ommen is volop in beweging. In en buiten het centrum zijn diverse ruimtelijke
plannen in ontwikkeling voor nieuwbouw van woningen en (winkel-) voorzieningen.
Daarnaast is Rijkswaterstaat in 2008 begonnen met de omlegging van de
Rijksweg N34. Hiervoor wordt de N36 vanaf de Witte Paal doorgetrokken ten noorden
van Ommen om uit te komen bij de N48 ter hoogte van Ommerkanaal-Oost.
Door de omlegging, die medio 2010 wordt opgeleverd, ontstaan er tal van kansen
en uitdagingen om het centrum van Ommen ruimtelijk, functioneel en stedenbouwkundig
te versterken.
De gemeente Ommen heeft de ambitie om van deze gelegenheid gebruik te maken
ten einde het centrum van Ommen de noodzakelijke kwaliteitsimpuls te geven. Zowel
de ruimtelijke en economische kwaliteiten van het centrum als de belevingswaarde
van de openbare ruimte laten sterk te wensen over. Dat blijkt uit de analyses
uit de “Ontwikkelingsvisie Ommen Centrum”, die door BRO in opdracht van de gemeente
Ommen en in samenspraak met de toenmalige Stuurgroep Centrumvisie
Ommen 1
werd opgesteld in 2002. De gemeenteraad heeft dan ook de nadrukkelijke
wens uitgesproken te komen tot een structurele versterking van het centrum voor
stad en ommeland. Daarbij gaat het niet alleen om versterking van de economische
functies, maar ook om versterking van de woonfunctie en de recreatieve functie.
Daarbij hoort noodzakelijkerwijs ook een substantiële impuls voor de ruimtelijke
kwaliteit en belevingswaarde van het centrum. Intussen staan de ontwikkelingen in
“concurrerende” centra in de regio bepaald niet stil. Zij leiden ertoe dat de inwoners
van Ommen en de regio rondom Ommen meer keuzemogelijkheden krijgen op uiteenlopende
terreinen. Dat geldt ook voor recreatieve bezoekers. Dat noopt tot een
voortvarend en dynamisch beleid voor de centrumontwikkeling in Ommen. Zonder
een dergelijke aanpak zal Ommen haar positie als (sub)regionaal centrum niet vast
kunnen houden. Het uitblijven van duidelijkheid kan funest zijn voor het investeringsklimaat
in het centrum.
De Ontwikkelingsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 maart 2003. Eén
van de conclusies was om op zo kort mogelijke termijn te beginnen met de nadere
uitwerking van een ontwikkelingsplan voor de Westflank, waaronder het opstellen
van het onderhavige bestemmingsplan, om de gewenste ontwikkelingen in dit gebied
mogelijk te maken.
1
Hierin hadden zitting de gemeente Ommen, de Handelsvereniging Ommen, Horeca Ommen, het
bankwezen, de Kamer van Koophandel regio Zwolle, een delegatie van bewoners van het centrum,
en de gehandicaptenorganisatie OOG
Hoofdstuk 1
5

1.2 De voorgeschiedenis
Al in 2001 is het voor de gemeenteraad van Ommen duidelijk dat er iets moet gaan
gebeuren in het centrum. Dat is ook de mening van ondernemers en ondernemersorganisaties.
Op basis van deze gezamenlijke overtuiging wordt vervolgens een convenant
gesloten met als doel een gezamenlijke visie op de beoogde kwaliteitsversterking
te ontwikkelen. Dat is de basis voor de opdracht aan BRO voor het opstellen
van de bovengenoemde Ontwikkelingsvisie in 2001.
De Stuurgroep Centrumvisie Ommen fungeert als begeleidingscommissie bij de totstandkoming
van de Ontwikkelingsvisie. Het convenant vormt het fundament voor
de samenwerking in de Stuurgroep. De Ontwikkelingsvisie wordt in het voorjaar van
2002 geaccordeerd door de Stuurgroep en het College en vervolgens door de raad
vrijgegeven voor inspraak.
Vooruitlopend op de vaststelling van de Ontwikkelingsvisie door de raad in 2003,
waarvan de prioriteitsstelling voor de gehele Westflank onderdeel uitmaakt, wordt
gestart met een selectieprocedure voor het aantrekken van een ter zake kundige
ontwikkelaar in de tweede helft van 2002. BRO wordt gevraagd deze procedure te
begeleiden. Aan een aantal bedrijven wordt gevraagd een visie op de aanpak van de
Westflank te ontwikkelen op basis van de uitgangspunten van de Ontwikkelingsvisie.
Dat leidt uiteindelijk tot een presentatie van drie geselecteerde partijen aan het
College van B en W en de Stuurgroep in het najaar van 2002. Op basis van de inhoud
van de presentaties valt de keuze op Artica Vastgoedontwikkeling, waarmee vervolgens
een intentieovereenkomst wordt gesloten, die in mei 2003 wordt ondertekend.
In de intentieovereenkomst krijgt Artica de opdracht om binnen een afgebakende
periode in samenwerking met de gemeente een uitgewerkt plan voor de gehele
Westflank te ontwikkelen.
Artica werkt in nauwe samenspraak met het Beleidsteam Centrumvisie 2 de plannen
verder uit in het Ontwikkelingsplan “Westflank Ommen-Centrum”. In deze periode
vindt regelmatig terugkoppeling plaats naar de Stuurgroep en diverse raadscommissies.
Het Ontwikkelingsplan is een nadere uitwerking van de vastgestelde Ontwikkelingsvisie.
De Stuurgroep adviseert in meerderheid positief aan het College. Alleen
de vertegenwoordiging van de bewoners verklaart zich tegen de schaal van de bebouwing
op de Varsenerdijk. Het plan wordt medio 2004 door het Beleidsteam en
het College geaccordeerd, inclusief de bijbehorende exploitatieopzet, en vervolgens
gepresenteerd aan de gemeenteraad.
Het tempo ligt hoog; de visie van Artica wordt door BRO vertaald in het voorontwerpbestemmingsplan
“Ommen-Centrum (westflank)” van 11 augustus 2004, dat in
het najaar van 2004 ter inzage ligt. De plannen worden vervolgens ook gepresen-
2
In het Beleidsteam Centrumvisie hebben zitting de verantwoordelijke portefeuillehouders, vertegenwoordigers
van de ambtelijke organisatie, van Artica Vastgoedontwikkeling en BRO (als adviseur
van de gemeente)
6
Hoofdstuk 1

teerd en toegelicht aan de bevolking en ondernemersgroeperingen. Op het voorontwerpbestemmingsplan
worden verscheidene zienswijzen ingediend, waarvan een
aantal leidt tot planaanpassingen op onderdelen. In hoofdstuk 8 wordt nader verslag
gedaan van deze inspraak.
Het Ontwikkelingsplan “Westflank Ommen-Centrum”, inclusief bijbehorende exploitatieopzet,
vergezeld van het voorontwerpbestemmingsplan Ommen-Centrum
(westflank) en het bijbehorende inspraakverslag, wordt op 28 april 2005 door de
gemeenteraad vastgesteld.
Het College besluit, na consultatie van de raad, tot het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst
met Artica Vastgoedontwikkeling. De samenwerkingsovereenkomst
wordt ondertekend in mei 2005. Doel van de overeenkomst is realisatie van
de plannen voor de onderscheiden deelgebieden in de Westflank. Het vooroverleg
ex artikel 10 BRO start in mei 2005.
Tijdens de behandeling van de plannen in de gemeenteraad wordt de wens uitgesproken
om voor de bebouwing op de Varsenerdijk een aantal varianten uit te werken.
De studie dient zich met name te richten op het creëren van meer “transparantie”
van de bebouwing ten opzichte van de Vechtoever. Daarnaast vraagt de raad
aandacht voor de toekomstige verkeersintensiteit op de Markt. De nadere studies op
deze onderwerpen vragen de nodige tijd.
Inmiddels wordt ook duidelijk dat het juridisch niet mogelijk is om het voorgenomen
integrale bestemmingsplantraject voor alle onderdelen van de Westflank voort te
zetten, omdat het Tracébesluit voor de omlegging van de N34 op zich laat wachten.
Daarom, en ook om verdere vertraging te voorkomen, wordt in 2006 besloten om
voor een aantal deelplannen binnen de Westflank, die niet afhankelijk zijn van de
omlegging van de N34, separate vrijstellingsprocedures ex artikel 19 WRO op te starten.
In dit kader zijn vervolgens de volgende bouwplannen nader uitgewerkt tot op
bouwplanniveau door verschillende architecten:
• Bouwplan kop Varsenerstraat/Voormars.
• Bouwplan Marktgebouw.
• Bouwplan 11 April Plein.
De locatie van de voormalige Aldi en omgeving wordt nog niet uitgewerkt omdat
nog overleg met eigenaren plaatsvindt over de verwerving van het vastgoed.
Gelijktijdig wordt ook het ontwerp voor de openbare ruimte in de omgeving van
deze bouwplannen uitgewerkt in een drietal inrichtingsplannen:
• Herinrichting Markt.
• Herinrichting (voormalige) Varkensmarkt.
• Verplaatsing aansluiting N34.
Artica dient vervolgens in februari 2007 voor de 3 bouwplannen bouwaanvragen in.
Hoofdstuk 1
7

Gevelimpressie Varsenerdijk ter hoogte van de Markt
Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
8
Gevelimpressie Vechtoever met ‘groene’ oever ter hoogte van de Markt
Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
Gevelimpressie Vechtoever met kade ter hoogte van de Markt
Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
Hoofdstuk 1

De vrijstellingsprocedures voor de deelplannen worden gelijktijdig opgestart. Er
wordt daarbij veel aandacht besteed aan communicatie via informatieavonden en
huis aan huis verspreide nieuwsbrieven. Een ieder heeft schriftelijk zijn of haar
zienswijze kunnen indienen. Tijdens het bestuderen van de zienswijzen wordt duidelijk
dat het ontbreken van het totaalkader van het Ontwikkelingsplan door veel
indieners wordt ervaren als een ernstige beperking voor de onderbouwing van de
deelplannen. Om zich een goed oordeel te kunnen vormen over de deelplannen
dient er naar de mening van velen ook duidelijkheid te bestaan over de bebouwing
op de Varsenerdijk. Daar komt bij dat inmiddels het Tracébesluit voor de omlegging
van de N 34 onherroepelijk is geworden. Daarom wordt in overleg besloten de procedures
niet door te zetten, en besluit Artica om de bouwaanvragen in te trekken.
Er wordt besloten om terug te keren naar de oorspronkelijke procesgang en alle
projecten gezamenlijk in het onderhavige bestemmingsplan juridisch en planologisch
te regelen.
Er is daarbij wel rekening gehouden met de in het kader van de artikel 19 procedures
ingebrachte zienswijzen. Deze hebben, samen met de reacties op het voorontwerp
bestemmingsplan van 2004, geleid tot diverse aanpassingen van de genoemde
bouw- en herinrichtingsplannen. In paragraaf 1.45. en hoofdstuk 8 wordt hier nader
op ingegaan.
Zoals eerder gezegd is, op verzoek van de gemeenteraad (tijdens de behandeling
van het Ontwikkelingsplan) en mede naar aanleiding van de inspraak op het voorontwerpbestemmingsplan,
een extra “ontwerpslag” gemaakt ten aanzien van de
bebouwing op de Varsenerdijk (de bestaande N34). De voornaamste vraag heeft
betrekking op de “transparantie van het stedenbouwkundig ontwerp”, anders gezegd
de openheid naar de Vecht.
Artica ontwerpt daarop enkele varianten, waarin twee thema’s centraal staan, namelijk:
1. De openheid van de bebouwing ter hoogte van de Markt, ofwel de grootte van
het zogenaamde balkon.
2. Het karakter van de noordelijke Vechtoever bij het centrum: keuze tussen een
groene oever of een meer stedelijke kadeontwikkeling.
Op verzoek van de gemeenteraad worden in het voorjaar van 2008 verschillende
modellen na een uitvoerige voorlichtingsperiode in een representatieve enquête
voorgelegd aan de bevolking door een onafhankelijk extern onderzoeksbureau. In
totaal worden 400 respondenten via een aselecte steekproef benaderd. Ook de
Stuurgroep wordt actief bij de meningsvorming betrokken.
Na kennis te hebben genomen van de resultaten van het onderzoek, het advies van
de Stuurgroep en de adviezen van het Beleidsteam en het College, spreekt de gemeenteraad
op 26 juni 2008 haar voorkeur uit voor nadere uitwerking van de zogenaamde
variant D, de “kade-variant”. Deze wordt gekenmerkt door een grote
openheid ter hoogte van de Markt en een kade-karakter in plaats van de huidige
Hoofdstuk 1
9

groene oever. Daarmee wordt, naar de mening van velen, recht gedaan aan de bijzondere
ligging van dit binnenstadsplein aan de oevers van de Vecht.
1.3 De groene variant en de kade-variant
Zowel bij de gemeenteraad als bij de bevolking gaat de voorkeur uit naar de zogenaamde
kade-variant. In dit model krijgt het water meer ruimte op het punt waar
het centrum van Ommen en de Vecht elkaar treffen. Het model voorziet in de realisatie
van een kademuur langs de Vecht inclusief een promenade en aanvullende
aanlegmogelijkheden voor boten. Echter, er is nog nader onderzoek nodig naar de
haalbaarheid van deze variant. Daartoe is een projectgroep in het leven geroepen
die, in nauw overleg met onder andere het Waterschap, dit onderzoek zal uitvoeren.
Om te voorkomen dat er vertraging ontstaat bij de realisering van de ambities voor
het centrum, wordt in overleg besloten om niet te wachten op de uitkomsten van
dit onderzoek. Het is nu zaak om zo snel mogelijk een aanvang te maken met de
noodzakelijke structuurversterking van het centrum 3
. Daarom wordt besloten om in
het voorliggende ontwerpbestemmingsplan uit te gaan van de groene variant en
parallel daaraan het onderzoek naar de haalbaarheid van de kade-variant op te
starten. Voor de bebouwing op de Varsenerdijk bestaat in fysieke zin geen verschil
tussen “groen” of “kade” (zie ook de tekeningen met gevelimpressies).
Indien de kade-variant niet haalbaar blijkt te zijn, behoudt de oever de groene functie.
De geplande nieuwbouw zal dan, in combinatie met de huidige groene oever,
zeker leiden tot een stedenbouwkundige en landschappelijke hoogwaardige inrichting
van dit deel van Ommen.
In het onderhavige bestemmingsplan is de toekomstige bebouwing op de Varsenerdijk
voorzien “achter” de huidige hoogwatergrens, zodat er in die zin geen wijziging
plaatsvindt aan de bestaande groene oever. Daar komt bij dat de huidige
groene oever in de geldende bestemmingsplannen ‘Ommen-Kom’ en ‘Buitengebied’
op een adequate wijze wordt beschermd. Daarom is besloten dit deel niet meer in
het onderhavige bestemmingsplan op te nemen.
Mocht uit de in te stellen onderzoeken blijken dat de kade-variant haalbaar en uitvoerbaar
is, dan zal voor de realisatie daarvan te zijner tijd een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure
worden gevolgd.
3
Inmiddels is het officiële startsein gegeven voor de herinrichting van de openbare ruimte in de oude
binnenstad.
10
Hoofdstuk 1

1.4 Opnieuw ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan
Reeds vanaf 22 januari 2009 heeft een ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken
ter visie gelegen. In deze periode zijn 18 zienswijzen binnengekomen. De inhoud
van sommige zienswijzen was voor de gemeente reden om een aantal onderzoeken,
dat ten grondslag lag aan het plan, kritisch te beoordelen en aan te passen.
Ook bleek ten onrechte een aantal bijlagen niet op de website te staan. De procedure
is dan ook stop gezet. De indieners van zienswijzen tegen het eerste ontwerpbestemmingsplan
zijn hiervan schriftelijk op de hoogte gebracht.
Naast het kritisch beoordelen dan wel aanpassen van de onderzoeken heeft de gemeente
tevens de gelegenheid aangegrepen om het tweede ontwerpbestemmingsplan,
waar nodig, te voorzien van aanvullingen, verduidelijkingen en verbeteringen.
Van belang is te vermelden, dat de wettelijke procedure op grond van artikel 3.8
Wro, met het ter visie leggen van het nieuwe aangepaste ontwerpbestemmingsplan
opnieuw gevoerd zal worden. Belanghebbenden kunnen hun zienswijze weer mondeling
dan wel schriftelijk indienen. Ook degenen die tegen het eerste ontwerpbestemmingsplan
een zienswijze hebben ingediend dienen dit nogmaals te doen tegen
het onderhavige aangepaste ontwerpbestemmingsplan.
De belangrijkste veranderingen van het aangepaste ontwerpbestemmingsplan ten
opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, dat in de periode van 22 januari 2009
t/m 5 maart 2009 ter inzage heeft gelegen, zijn in paragraaf 1.6 op een rij gezet.
1.5 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van het Voorontwerp
Als gevolg van de gewijzigde omstandigheden sinds het najaar van 2004, de inspraakreacties
op het voorontwerpbestemmingsplan van 2004, de reacties op de
artikel 19 procedures, het overleg met de Stuurgroep en de gemeenteraad, heeft
het voorliggende ontwerpbestemmingsplan een aantal wijzigingen ondergaan ten
opzichte van het voorontwerp, dat in het najaar van 2004 ter visie heeft gelegen. In
deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste aanpassingen. Op
sommige punten is dit overzicht achterhaald c.q. gewijzigd, omdat in het onderhavige
aangepaste ontwerpbestemmingsplan andere beslissingen zijn genomen dan
wel onderzoeken zijn aangevuld of gewijzigd. Indien dit het geval is, is dit als zodanig
aangegeven. In paragraaf 1.6 staat beschreven hoe het desbetreffende punt in
de nieuwe versie van het ontwerpbestemmingsplan is verwerkt.
Hoofdstuk 1
11

1.5.1 Aanpassingen van formele aard (plankaart)
Op de volgende onderdelen wijkt de plankaart van het ontwerpplan af van het
voorontwerp:
1. De groene Vechtoever valt buiten het plangebied.
Zoals in paragraaf 1.3 hiervoor is uiteengezet worden in de Vechtoever vooralsnog
geen activiteiten voorzien. De geprojecteerde bebouwing is beperkt tot
de Varsenerdijk achter de hoogwaterlijn.
Als na het haalbaarheidsonderzoek alsnog wordt besloten tot realisatie van de
kade-variant, zal een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure worden opgestart,
waarin de Vechtoever dan integraal betrokken zal worden.
2. De wijzigingsbevoegdheid ten zuiden van de Hema is vervallen.
De achtergrond daarvan is dat in de huidige situatie nog onvoldoende zicht bestaat
op mogelijke planontwikkeling voor de Hema-locatie en omgeving. Te zijner
tijd zal hiervoor desgewenst een aparte procedure worden gevolgd.
3. De wijzigingbevoegdheden voor het woningblok aan de Wethouder Paarhuisstraat,
voor de winkels aan het plein achter de voormalige Aldi en voor het makelaarskantoor
aan de Voormars zijn vervallen.
De reden daarvoor is dat er geen concrete plannen bestaan voor functiewijziging
of andere vormen van ontwikkeling.
4. De waardevolle bomen zijn op de plankaart niet meer aangeduid.
Er is intussen een uitgewerkt Bomenbeleidsplan ontwikkeld en vastgesteld. De
bescherming van waardevolle bomen vindt plaats via de APV (kapvergunning)
en hoeft daarom niet in het bestemmingsplan te worden geregeld.
5. De nokhoogte van het voormalige gemeentehuis is in overeenstemming gebracht
met de werkelijkheid.
6. De plangrens aan de Bermerstraat, direct noordelijk van het voormalige postkantoor
is aangepast aan de feitelijke eigendomssituatie.
7. Het bestemmingsvlak en de hoogtebepalingen van het Marktgebouw zijn aangepast
op basis van het definitieve bouwplan.
8. Overkragende balkons aan de oeverzijde van de bebouwing op de Varsenerdijk
zijn in het plan mogelijk gemaakt.
9. Op de bouwlocaties aan de Varsenerdijk, op de locatie van de voormalige Aldi
en omgeving, op de hoek Wethouder Paarhuisstraat – Varsenerstraat en ter
plaatse van de geprojecteerde woning ten noorden van de voormalige Aldi is
een “dubbelbestemming archeologie” gelegd. Hier kan in de meeste gevallen
pas gebouwd worden of werkzaamheden worden uitgevoerd na ontheffing van
de bouwregels dan wel na het verlenen van een aanlegvergunning (Inmiddels
achterhaald/gewijzigd).
10. Op een strook binnen het plangebied langs de Vechtoever is een “dubbelbestemming
waterkering” gelegd. Hier kan pas gebouwd worden of kunnen pas
werkzaamheden worden uitgevoerd na ontheffing van de bouwregels dan wel
na het verlenen van een aanlegvergunning.
12
Hoofdstuk 1

11. De bestemming “dienstverlening” voor de nieuwbouw op de hoek Wethouder
Paarhuisstraat – Varsenerstraat is gewijzigd in “woondoeleinden”, met de mogelijkheid
tot dienstverlening op de begane grond.
12. In het geprojecteerde bouwblok op de kop Varsenerstraat - Voormars is dienstverlening
op de begane grond mogelijk gemaakt.
13. Omdat het bouwplan voor het 11 April Plein geheel is uitgewerkt is besloten de
‘zone verblijfsgebied’ binnen de bestemming ‘Centrumdoeleinden’ te wijzigen in
de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’. Dit geeft maximale duidelijkheid over de
inrichting van dit gebied.
14. De maximale goot- en bouwhoogte voor een deel van de bebouwing aan de
Bermerstraat is verlaagd naar respectievelijk 6 en 9 meter. Hier is alsnog de regeling
uit het geldende bestemmingsplan ‘Ommen Kom’ als uitgangspunt genomen.
De nu gehanteerde maximale hoogtes sluiten beter aan op het huidige
stedenbouwkundige beeld van deze straat.
15. In verband met de leesbaarheid van het plan is de bestemming ‘Dienstverlening’
geschrapt. De desbetreffende gronden hebben of de bestemming ‘Gemengde
doeleinden’ of de bestemming ‘Woondoeleinden’ (met de aanduiding ‘dienstverlenende
functies toegestaan’) gekregen.
1.5.2 Aanpassingen van stedenbouwkundige en verkeerskundige aard (plankaart)
1. De geprojecteerde bebouwing op de Varsenerdijk is aangepast.
Zoals beschreven in paragraaf 1.3 vond een uitvoerige discussie plaats met alle
betrokkenen over de stedenbouwkundige opzet van de bebouwing op de Varsenerdijk.
Het stedenbouwkundig plan is aangepast aan de resultaten daarvan.
Ten opzichte van het voorontwerp is het meest westelijke bouwblok een kwartslag
gedraaid. Daarnaast is gekozen voor een grotere openheid naar de Vecht
toe, ter hoogte van de Markt. Het in de oorspronkelijke opzet naast het voormalige
gemeentehuis geprojecteerde bouwblok is om die reden vervallen. De
bebouwing op de Varsenerdijk is vervolgens niet meer geheel aaneengesloten.
De bebouwing is zo gesitueerd dat de monumentale krimlindes worden behouden.
Er wordt een (horeca)paviljoen met eventueel watersportfuncties voorzien
aan de Vechtoever ter hoogte van de Markt.
2. De westgrens van het plangebied is ter hoogte van de Voormars in westelijke
richting opgeschoven (In het nieuwe ontwerpbestemmingsplan is deze grens
nog meer naar het westen opgeschoven).
De reden hiervoor is ingegeven door de noodzaak om daar een verharde permanente
parkeervoorziening aan te leggen. Deze noodzaak vloeit voort uit de
Parkeerbalans.
3. Het geprojecteerde appartementengebouw op de kop Varsenerstraat – Voormars
is circa 5 meter in westelijke richting verschoven.
Hoofdstuk 1
13

Dit is gedaan op grond van ingediende zienswijzen en de nadrukkelijke wens tot
het duurzaam sparen van waardevolle bomen: zie ook het Bomenbeleidsplanplan.
De vormen zijn aangepast op basis van het uitgewerkte bouwplan.
4. De stedenbouwkundige invulling van het plein achter de voormalige Aldi is gewijzigd
van een woonhof in groene sfeer tot een groen woonplein met parkeerplaatsen.
De twee aanvankelijk geprojecteerde dubbele woningen zijn vervangen door
één vrijstaande woning en het aantal parkeerplaatsen is uitgebreid tot 36 (inclusief
6 parkeerplaatsen aan de Wethouder Paarhuisstraat), te realiseren in een
groene setting. De stedenbouwkundige intentie is het creëren van een besloten
groen binnenstadspleintje.
1.5.3 Aanpassingen in de toelichting en regels
Het spreekt voor zich dat de hiervoor beschreven aanpassingen ook consequenties
hebben voor de toelichting en regels.
In de voorliggende toelichting wordt, zowel in deel A Visie als in deel B Verantwoording,
nader ingegaan op de veranderde inzichten. Op een aantal plaatsen
wordt ook een meer uitgebreide motivering gegeven. Daarnaast zijn de volgende
meer specifieke aanpassingen en toevoegingen van belang:
1. De passages over verkeer en parkeren zijn aangepast en uitgebreid op basis van
nieuwe inzichten, die voortvloeien uit recente onderzoeken en adviezen (met
name de rapportages van BVA en Goudappel en Coffeng). Ook ingediende
zienswijzen en de reactie van de Provincie tijdens het vooroverleg hebben hierbij
een rol gespeeld (Inmiddels achterhaald door aanvullend c.q. nieuw onderzoek).
2. De paragraaf over de waterhuishouding is aangepast en uitgebreid naar aanleiding
de reactie van het Waterschap bij het vooroverleg en op basis van recent
overleg met het Waterschap.
3. Er is een paragraaf over de groenstructuur toegevoegd, waarbij relatie is gelegd
met het opgestelde Bomenbeleidsplan.
4. Enkele andere paragrafen, met name in het hoofdstuk “Milieu- en overige aspecten”
zijn op onderdelen vervolledigd.
5. Diverse facetkaarten in de toelichting zijn aangepast.
De consequenties van de beschreven wijzigingen zijn uiteraard doorgevoerd in de
bestemmingsregels.
Vermeld moet nog worden dat in de begripsomschrijvingen het begrip “dakruiter”
is toegevoegd. Dit in verband met het gegeven dat in het bouwplan voor het
Marktgebouw een dergelijke dakruiter is voorzien. In de regels wordt deze mogelijk
gemaakt boven de maximaal toegestane bouwhoogte van 18,5 meter.
14
Hoofdstuk 1

1.6 De belangrijkste veranderingen ten opzichte van de eerste versie
van het ontwerpbestemmingsplan
1.6.1 Aanpassingen van de plankaart
Op de volgende onderdelen wijkt de plankaart van het nu voorliggende ontwerpbestemmingsplan
af van de eerste versie:
De dubbelbestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’ ligt nu over het hele
plangebied.
1. De goot- en bouwhoogte van het nieuw te bouwen pand hoek Varsenerstraat/
Wethouder Paarhuisstraat is verlaagd naar respectievelijk 6 en 9 meter.
2. Om de bevoorrading van enkele panden aan de Bermerstraat veilig te stellen is
de bestemming van het achterpad gewijzigd in de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’.
3. De plangrens ter hoogte van de Gasthuisstraat is verlegd om de doorgaande
verbinding hier te handhaven. De nieuwe woonkavel is ook iets verkleind.
4. De plangrens is in westelijke richting uitgebreid in verband met het vergroten
van het parkeerterrein in het groen naar aanleiding van de nieuwe parkeerbalans.
5. De meest recente GBKN ondergrond is als ondergrond gebruikt van de nieuwe
plankaart.
1.6.2 Aanpassingen van de regels
Op de volgende onderdelen wijken de regels van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan
af van de eerste versie:
1. In artikel 1 is het begrip ‘ Waterpeil’ opgenomen en gedefinieerd.
2. Aan artikel 1 is een definitie van het begrip ‘Servicetheater’ toegevoegd.
3. Aan artikel is een definitie van het begrip ‘Hoofdgebouw’ toegevoegd.
4. Aan artikel 3, lid 4 is de bepaling toegevoegd dat ondergrondse bouwwerken
ook mogelijk zijn binnen de op de plankaart aangegeven zone ‘pk’ (parkeerkelder).
5. Artikel 4, lid 1, onder c: nieuwvestiging van supermarkten is uitgesloten.
6. Artikel 4, lid 1 en 2 en artikel 5, lid 1 en 2: bij verschillende functies wordt verwezen
naar de staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging. Deze laatste is
opgenomen als een bijlage bij de regels
7. Artikel 4, lid 2: langs de Bermerstraat is horeca ook in de kelder toegestaan.
8. Artikel 4, lid 7 onder b en artikel 5, lid 6 onder b zijn aangevuld met de bepaling,
dat de ‘eerder niet genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal
3 meter hoog mogen zijn.
9. Artikel 6: Bed and Breakfast is toegestaan binnen de woonbestemming in
hoofdgebouwen en met hoofdgebouwen verbonden bijgebouwen. Na onthef-
Hoofdstuk 1
15

fing is ook in vrijstaande bijgebouwen deze voorziening toegestaan (artikel 12,
lid 5). Een definitie van Bed and Breakfast is opgenomen in artikel 1.
10. Aan artikel 7, lid 4 is een nieuw sublid b gevoegd: ‘De afstand van het in lid 1
sub d vermelde horecabedrijf en de in lid 1 sub e vermelde muziekkoepel ten
opzichte van woningen dient minimaal 15 meter te zijn’.
11. Aan artikel 7, lid 4 , sublid c is de maximale oppervlakte en bouwhoogte van
openbare toiletvoorzieningen opgenomen.
12. Aan artikel 7, lid 4 is een nieuw sublid d toegevoegd: ‘wat betreft de in lid 1, sub
b, genoemde parkeerkelder geldt dat deze is toegestaan binnen de aanduiding
‘pk’. Voor het overige is het bepaalde in artikel 3, lid 4 van toepassing’.
13. In artikel 8, lid 2 aanhef is de zinsnede: ‘welke gebruik mag worden ten tijde van
piekbelasting’ geschrapt.
14. Artikel 10 (archeolosch verwachtingsvol gebied (dubbelbestemming) is aangepast.
In dit kader is ook aan artikel 13 lid 3 toegevoegd en zijn de begripsbepalingen
uitgebreid (artikel 1).
15. Artikel 12, lid 4: de vestiging van een muziekcafé is alleen mogelijk via een ontheffing;
16. Artikel 17, lid 8 is geschrapt.
1.6.3 Aanpassingen van de toelichting
Ook de toelichting is op onderdelen gewijzigd. De belangrijkste aanpassingen zijn:
1. Paragraaf 2.4.1 is aangevuld met een nadere ruimtelijke onderbouwing van de
bebouwingsvoorstellen (Vechtoevers en kop Varsenerstraat).
2. Paragraaf 2.7 Verkeer en parkeren 2.7 is aangepast en aangevuld op basis van de
nieuwe onderzoeken. Deze nieuwe onderzoeken zijn als separate bijlage 8 en 9
bij de toelichting gevoegd.
3. Paragraaf 3.4 Toelichting op de bestemmingen is waar nodig aangepast.
4. Paragraag 5.3 is aangepast vanwege de inwerkingtreding van het Omgevingsvisie
van de Provincie Overijssel.
5. Paragraaf 5.4. is op het punt van distributie-planologische aspecten en verkeer
en vervoer geactualiseerd en aangepast.
6. De paragraaf 5.9 Flora en Fauna is aangepast vanwege een actualisatie van de
Quickscan Natuur en voortoets Centrum Ommen (Westflank).
7. Paragraaf 6.2 Geluidhinder en Luchtkwaliteit is aangepast naar aanleiding van
een nieuw onderzoek. Dit nieuwe onderzoek is als separate bijlage 15 bij de
toelichting gevoegd. Ook is nader ingegaan op de te nemen verkeersbesluiten.
8. Paragraaf 6.3 Hinder van bedrijven is aangevuld.
9. Paragraaf 6.5 Externe veiligheid is aangepast naar aanleiding van een nieuw
rapport. De nieuwe rapporten zijn als separate bijlage 18 en 19 bij de toelichting
gevoegd.
16
Hoofdstuk 1

10. Paragraaf 6.6. Waterhuishouding is alsnog een verwijzing gemaakt naar het
geohydrologisch onderzoek. Deze is als separate bijlage 21 bij de toelichting gevoegd.
11. Paragraaf 6.7 Cultuurhistorische waarden is aangepast.
12. Paragraaf 6.8 Flora en Fauna is aangepast.
13. Paragraaf 6.9 De groenstructuur is aangevuld.
14. Paragraaf 6.10 Molenbiotoop is toegevoegd aan de toelichting.
15. Het Ontwikkelingsplan Westflank is aangepast ter hoogte van de Gasthuisstraat
(deze is weer een doorgaande weg geworden) en ter hoogte van de Voormars
(het parkeerterrein is uitgebreid).
16. Hoofdstuk 7 Financiële haalbaarheid is aangepast , geactualiseerd en aangevuld.
17. Hoofdstuk 8 Maatschappelijke haalbaarheid is aangevuld met een verslag van
het tweede vooroverleg.
1.7 Ligging en begrenzing van het plangebied
Het plangebied van het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)’ omvat de
Westflank van het centrum van Ommen en wordt globaal begrensd door de Vechtoever
tot aan de Prinses Julianastraat, de Bermerstraat, de Gasthuisstraat, de Wethouder
Paarhuisstraat, de Varsenerstraat, de Voormars en het parkeerterrein direct
ten westen van de Markt, samen met een deel van het aangrenzende grasveld. Het
plangebied komt nagenoeg overeen met het plangebied uit het Ontwikkelingsplan
“Westflank Ommen-Centrum” (zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 28 april
2005). Het plangebied staat op bijgevoegd kaartje weergegeven.
Hoofdstuk 1
17

18
Hoofdstuk 1

1.8 Geldende bestemmingsplannen
Voor het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)’
gelden op dit moment de volgende bestemmingsplannen:
Bestemmingsplan Datum vaststelling raad Datum goedkeuring GS
Bestemmingsplan “Kom Ommen, herziening
Varsenerstraat”
Hoofdstuk 1
24 februari 1983 30 oktober 1984
Bestemmingsplan “Ommen Kom” 31 mei 1990 8 januari 1991
Bestemmingsplan “Laarakkers” 28 mei 2003 18 november 2003
De groene Vechtoever, die om eerdergenoemde redenen niet meer in het onderhavige
plan is opgenomen, wordt beschermd in de bestemmingsplannen “Ommen
Kom” en “Buitengebied”.
1.9 Leeswijzer
Deze toelichting op het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)’ omvat
twee delen: een deel ‘visie’ en een deel ‘verantwoording’.
Deel A “Visie” geeft de doelstellingen voor en de visie op het plangebied weer en
vormt de kern van het plan. De visie beschrijft het beleid dat de gemeente wil gaan
voeren in dit deel van het centrum van Ommen (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 worden
de juridische uitgangspunten uiteen gezet. Om een indruk te krijgen van wat
met het bestemmingsplan wordt beoogd, is het lezen van dit deel voldoende.
Deel B “Verantwoording” geeft de achtergrond, toelichting en motivatie weer op
de in het eerste deel gegeven keuzes. In dit deel komen bijvoorbeeld de functionele
en ruimtelijke beschrijving en analyse van de bestaande situatie aan de orde, het
beleidskader en de daaruit vloeiende aandachtspunten voor het bestemmingsplan
‘Centrum Ommen (Westflank)’ en een beschrijving van de relevante milieuaspecten
die een belangrijke randvoorwaarde vormen. Daarnaast omvat dit deel ook een
verslag van het vooroverleg en de gehouden inspraak.
19

20
Hoofdstuk 1

DEEL A – VISIE

2. ONTWIKKELINGSPLAN
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden allereerst de doelstellingen en voorgestelde maatregelen
voor de Westflank van het centrum van Ommen weergegeven, zoals die verwoord
zijn in de ‘Ontwikkelingsvisie Ommen-Centrum (door de gemeenteraad vastgesteld
op 6 maart 2003), ook wel de centrumvisie genoemd. Deze doelstellingen en maatregelen
zijn in het Ontwikkelingsplan ‘Westflank Ommen-Centrum’ (door de gemeenteraad
vastgesteld op 28 april 2005) nader uitgewerkt. In paragraaf 2.3. en
volgende paragrafen komt het Ontwikkelingsplan aan de orde.
2.2 Doelstellingen Ontwikkelingsvisie
In de Ontwikkelingsvisie, die als separate bijlage 1 bij deze toelichting is gevoegd, is
de volgende doelstelling geformuleerd voor het centrum van Ommen: “Het keren
van de stagnatie in het economisch functioneren in het centrum van Ommen in een
ontwikkeling van functionele en ruimtelijke versterking en uitbouw”. Door de recente
ontwikkelingen in concurrerende centra in de regio (onder andere Hardenberg)
is deze doelstelling des te actueler geworden.
Om dit doel te bereiken wordt voorgesteld om:
1. Te kiezen voor een compact, geconcentreerd voorzieningenaanbod in een duurzame
structuur.
2. De branchestructuur en de ruimtelijke opzet van het voorzieningenaanbod naar
hedendaagse functionele inzichten te reorganiseren.
3. De historische karakteristiek als onderscheidende identiteit van Ommen te ontwikkelen
en te verzilveren. Deze specifieke kwaliteit kan een autonome motor
zijn achter de verdere uitbouw en diversificatie van het aanbod aan winkels, horeca,
dienstverlening en toeristisch-recreatieve voorzieningen.
Vervolgens is deze algemene doelstelling vertaald in meer concrete doelstellingen
aan de hand van de volgende driedeling: ruimtelijk-functionele doelstellingen, ruimtelijk-stedenbouwkundige
doelstellingen en doelstellingen op het gebied van verkeer
en parkeren.
Ruimtelijk-functionele doelstellingen
• Concentratie van de winkelvoorzieningen in het kernwinkelgebied in het zuidelijke
deel van de (historische) binnenstad.
• Terugdringen van de winkelfuncties in aanloopgebieden van het centrum (indikken
winkelstructuur).
Hoofdstuk 2
23

• Creëren van een nieuw en herkenbaar winkelcircuit met strategische invulling
(trekkers en subtrekkers) van de hoeklocaties.
• Selectieve uitbouw van de horecafunctie (horeca-as) van Varsenerpoort (plein)
via Bermerstraat naar de Markt/Vechtoevers (met vertakking naar het Kerkplein).
• Concentratie van dienstverlenende functies rond ‘t Vrijthof;
• Herontwikkeling en waar mogelijk herbestemming van functies in het noordelijk
deel van het centrum naar een overwegende woonfunctie.
Ruimtelijk-stedenbouwkundige doelstellingen
• Herstellen en ontwikkelen van de relatie van de binnenstad met de Vecht.
• (Her-)ontwikkelen van het gebied Markt-Varsenerstraat (11 April Plein) ten behoeve
van een goede doorstroming van het gewenste winkelcircuit.
• (Her-)ontwikkelen van de locatie van de voormalige Aldi en omgeving, alsmede
van het daar achter gelegen plein tot een woonhofje met parkeerplaatsen in
een groene sfeer.
• Systematische aanpak en herinrichting van het binnenstadserf (zowel wanden
als vloer) naar een comfortabel voetgangersgebied en expliciteren van haar historische
identiteit.
• Stedenbouwkundige vorming en verbinding van de Markt en de Vechtkade met
bebouwing.
• Het creëren van herkenbare (voetgangers)toegangen vanuit de randen van de
Markt.
Doelstellingen op het gebied van verkeer en parkeren
• Terugdringen van het doorgaand verkeer op de Varsenerdijk/N34 en het versterken
van de relatie met de Vecht door het ‘knijpen’ van verkeersstromen op de
Varsenerdijk/N34 tussen de Prinses Julianastraat en de Voormars, door het afwaarderen
van de Varsenerdijk / N34 tussen de Danteweg en de Hessel Mulertbrug
/ Julianastraat
• Het creëren van een evenwichtige parkeerstructuur zowel voor lang- als voor
kortparkeerders aansluitend op de belangrijkste invalsroutes.
24
Hoofdstuk 2

Ontwikkelingsplan Westflank (Bureau voor Integrale Stadsplanning, vastgesteld 28 april 2005)
2.3 Het Ontwikkelingsplan Westflank
Ontwikkelingsplan Westflank (vastgesteld 28 april 2005)
De in de vorige paragraaf genoemde doelstellingen zijn voor de zogenaamde Westflank
van het centrum uitgewerkt in het “Ontwikkelingsplan de Westflank Ommen-
Centrum (vastgesteld door de gemeenteraad 28 april 2005). Dit plan is als separate
bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.
Door het vervallen van de N34 als doorgaande verkeersader zal het mogelijk worden
de binnenstad van Ommen, zowel in omvang als in de betekenis van stedenbouwkundige
ruimtes, een kwaliteitsimpuls van grote betekenis te geven.
Het historische binnenstadsweefsel krijgt een vervolg in nieuwe karakteristieke
ruimtes:
1. Een nieuw stadsplein ontstaat tussen de huidige rand van de binnenstad (de
noordkant van de Markt) en de Vechtoever: de toekomstige huiskamer van de
stad.
2. De Varsenerdijk wordt straks een verblijfsgebied als onderdeel van het binnenstadsweefsel:
noodzakelijk gemotoriseerd verkeer speelt zich af in een menging
met andere verkeersdeelnemers. De straatprofielen zijn aangepast aan de be-
Hoofdstuk 2
25

scheidener verkeersfunctie: algehele versmalling van de rijbaan, de oversteek
over de toekomstige Markt door middel van drempels, een poortvorming aan de
westkant van de Markt. Om de nieuwe functie te benadrukken krijgt de Varsenerdijk
een bochtig verloop.
3. De (voormalige) Varkensmarkt behoudt haar functie als parkeerterrein maar ligt
niet meer aan de rand van de stad maar vormt een begrensde ruimte, nu de
zuidzijde van de (voormalige) Varkensmarkt wordt bebouwd door nieuwbouw
op de Varsenerdijk.
4. Aan de westkant van de (voormalige) Varkensmarkt wordt een nieuwe ontsluitingsweg
aangelegd ter vervanging van de huidige aansluiting ter hoogte van
de Smulwereld. Deze weg vormt als het ware de nieuwe begrenzing van de binnenstad,
ondersteund door bebouwing op de “kop” van de Varsenerstraat, alsmede
het meest westelijke bouwblok op de Varsenerdijk.
Andere veranderingen staan los van de ontmanteling van de N34, maar versterken
in gelijke mate de doelstelling om te komen tot een verbetering van het binnenstadsweefsel.
1. Het 11 April Plein wordt omgevormd van bevoorradingsplein naar binnenstadsplein
omzoomd door winkels, als belangrijk onderdeel van het nieuwe winkelcircuit.
2. Ter plaatse van het voormalige Aldigebouw en naastliggende voormalige apotheek
gaat nieuwbouw de betekenis van de Varsenerstraat als belangrijke winkelstraat
ondersteunen. Doel daarvan is herstel van de rooilijn.
3. Ten noorden van de nieuwbouw ter plaatse van de voormalige Aldi-vestiging is -
als nieuw te duiden ruimtesoort- een groen binnenstadspleintje met parkeerplaatsen
ontworpen.
Het aangepaste Ontwikkelingsplan Westflank (oktober 2008)
Het hierboven beschreven ontwikkelingsplan “Westflank Ommen-Centrum” (vastgesteld
28 april 2005) is de basis geweest voor het voorontwerpbestemmingsplan, dat
eind 2004 voor de inspraak ter visie heeft gelegen en als separate bijlage was bijgevoegd.
Vanwege de inspraakreacties zijn diverse planuitwerkingen en planmutaties
aan de orde geweest, die hebben geleid tot een aangepast stedenbouwkundig plan
(zie afbeelding). Eén en ander is reeds gememoreerd in paragraaf 1.2 en 1.4. Uiteraard
zijn de doelstellingen van het oorspronkelijke plan onverkort gehandhaafd.
26
Hoofdstuk 2

Aangepast Ontwikkelingsplan Westflank, september 2009. Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
Hieronder zijn de wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke ontwikkelingsplan
op een rij gezet.
Een belangrijke mutatie is doorgevoerd op het verkavelingbeeld van de bebouwing
op de Varsenerdijk en de inrichting van de Vechtoever. Op verzoek van de gemeenteraad
zijn diverse varianten gepresenteerd. Deze varianten zijn door middel van
een representatief onderzoek onder inwoners en belanghebbenden getoetst en
hebben geleid tot een aanpassing van het Ontwikkelingsplan als volgt:
• Het marktplein opent zich over een veel grotere breedte naar de Vecht, waardoor
recht wordt gedaan aan de bijzondere ligging van dit binnenstadsplein aan
de oevers van de Vecht: het is niet meer “het balkon” als een opening tussen
twee bouwblokken maar het plein opent zich volledig naar het water.
• Door het vervallen van het bouwblok direct ten westen van het voormalige gemeentehuis
is er nu vanaf het marktplein “vrij zicht” op het monumentale
voormalige stadhuis.
Hoofdstuk 2
27

• De karakteristiek van de bebouwing op de Varsenerdijk is overwegend twee
lagen met kap, uitzondering vormt het westelijke bouwblok, haaks op de richting
van de Vecht, hier is sprake van drie lagen met kap.
• Een nieuw paviljoen op de Markt aan de Vechtoever ondersteunt in functionele
zin de toekomstige levendigheid van het marktplein. In het paviljoen kan een
horeca-functie, maar ook een watersport gerelateerde of andere recreatieve
functie worden gehuisvest.
• Het parkeerterrein op de Voormars is met 120 parkeerplaatsen uitgebreid op
basis van het recente parkeeronderzoek en de daaruit afgeleide nieuwe parkeerbalans.
Het gaat hier ook om een groen ingericht parkeerterrein, dat alleen
benut wordt bij een grote parkeerbehoefte. Dit terrein wordt groen ingericht
evenals het al eerder geprojecteerde parkeerterrein van 80 parkeerplaatsen.
Beide terreinen zijn niet vanaf de Voormars bereikbaar, maar alleen vanaf het
‘verharde’ parkeerterrein.
• Wat betreft de inrichting van de Vechtoever gaat de voorkeur uit naar de kadevariant.
Vooralsnog wordt uitgegaan van de groene variant. Na de haalbaarheidsstudie
zal definitief worden besloten of dit model zal worden gerealiseerd.
Hiermee is rekening gehouden bij de vormgeving van de bebouwing. De woningen
op de Varsenerdijk krijgen in de groene variant op de begane grond een
uitkragend terras. Indien overgegaan wordt tot realisatie van de kade-variant
zullen de terrassen niet meer uitkragen. Zij vormen dan als het ware een onderdeel
van het kadeprofiel.
28
Doorsnede groene oevers
Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 2
Doorsnede kade
Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
Verdere uitwerking in bouwkundige en architectonische zin is gegeven aan een
drietal bouwplannen:
1. Marktgebouw. In overeenstemming met het Ontwikkelingsplan is het bouwplan
(horeca en winkels op de begane grond, bioscoop op de verdieping) uitgewerkt.
Hieronder staat een impressie van dit gebouw weergegeven.
29

2. 11 April Plein. In overeenstemming met het Ontwikkelingsplan is het bouwplan
(winkels op de begane grond en 11 bovenwoningen) uitgewerkt; zie onderstaande
impressie.
3. “kop” Varsenerstraat. In overeenstemming met het Ontwikkelingsplan is het
plan uitgewerkt (zie onderstaande impressie). Op twee aspecten is het plan afwijkend:
de begane grondlaag kan nu in zijn geheel worden ingevuld met
dienstverlening (bijvoorbeeld een apotheek).
30
Hoofdstuk 2

Tevens is het plan circa 5 meter in westelijke richting verschoven teneinde de bestaande
waardevolle bomen duurzaam te kunnen handhaven.
De volgende onderdelen zijn nog niet architectonisch uitgewerkt tot op bouwplanniveau.
Ten aanzien van het programma, alsmede de beeldkwaliteit, zijn wel steeds
kaders gesteld. Het gaat om:
1. Het nieuwbouwblok op de locatie van de voormalige Aldi en omgeving (geen
wijziging t.o.v. het ontwikkelingsplan): zie onderstaande afbeelding.
2. De bouw van één vrijstaande woning aan het groene pleintje ten noorden van
de voormalige Aldivestiging.
3. Het bebouwingsvoorstel voor een woon-werkunit op de hoek Varsenerstraat/Wethouder
Paarhuisstraat.
4. De voorstellen voor de bebouwing met woningen en appartementen op de Varsenerdijk.
2.4 Nadere beschrijving van de deelgebieden
In deze paragraaf wordt een nadere omschrijving gegeven van het aangepaste ontwikkelingsplan,
dat de basis is geweest voor het onderhavige ontwerpbestemmingsplan.
Hierbij wordt de volgende driedeling aangehouden:
1. Markt, bebouwing kop Varsenerstraat , Varsenerdijk en de Vechtoever.
2. De voormalige Aldi – vestiging en omgeving.
3. Het 11 April Plein.
Hoofdstuk 2
31

2.4.1 Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers
Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers, september 2009. Bron: Bureau voor Integrale
Stadsplanning
Op verschillende plaatsen in het centrum van Ommen wordt de woonfunctie versterkt.
Binnen het deelgebied Markt, Kop Varsenerstraat, Varsenerdijk en Vechtoevers
gaat het om in totaal circa 43 appartementen langs de Vecht en 5 appartementen
op de kop van de Varsenerstraat ter hoogte van de Voormars.
De woonfunctie draagt bij aan de levendigheid in het centrum en vergroot tevens
de sociale controle. Bij de planvorming is sprake van een ruime differentiatie in het
aanbod, door variatie in oppervlakte en prijsniveaus van de woningen in de verschillende
delen van het centrum. De bebouwing op de Varsenerdijk langs de Vechtoevers
omvat overwegend bebouwing in twee lagen met kap. Alleen de meest westelijk
geprojecteerde bebouwing bevat drie bouwlagen met een kap. De bebouwing
is bedoeld voor appartementen in het hogere segment. Het parkeren wordt opgelost
in een ondergrondse parkeergarage.
De gemeente Ommen blijft terughoudend ten aanzien van de mogelijkheden voor
nieuwe horeca in het centrum. Binnen het Ontwikkelingsplan is daarom gekozen
voor een geleidelijke en selectieve ontwikkeling van de horeca. Mogelijkheden daartoe
zijn aanwezig in het nieuwe Marktgebouw en eventueel in het paviljoen aan de
Vechtoever. Daarnaast zijn er mogelijkheden in de Bermerstraat, waar zich al diverse
32
Hoofdstuk 2

horecagelegenheden bevinden. De Bermerstraat is daarmee aanvullend op de reeds
bestaande horeca aan de Varsenerpoort en het Kerkplein.
Er wordt gestreefd naar een servicetheater/bioscoop met ondersteunende horeca
(circa 450 m2 bvo) en detailhandel (circa 450 m2 bvo) in een solitaire nieuwbouw
aan de westzijde van het marktplein, het zogenaamde Marktgebouw.
Aan de oever van de Vecht is een paviljoen geprojecteerd, waarmee de relatie tussen
het centrum en de Vecht kan worden versterkt. Hier kan bijvoorbeeld een horeca-functie
worden gevestigd, maar ook een watersportgerelateerde functie.
De landschappelijke en toeristische kwaliteit van de Vecht wordt zo meer verbonden
met de historische binnenstad en verkrijgt daarmee een bijzondere extra belevingswaarde
Doel van de selectieve uitbreiding is het toevoegen van extra kwaliteit en daardoor
het versterken van de recreatieve functie van het centrum. De recreatieve winkelfunctie
is naast het boodschappen doen belangrijk voor het centrum. Horeca hoort
daarbij.
Onderdeel van de historische kwaliteit is ook de markering van de toegangen van de
binnenstad. Waar mogelijk wordt de kenmerkende gesloten en overwegend kleinschalige
ruimte-ervaring benadrukt door ‘poort-achtige’ vernauwingen van de toegangsstraten
door bebouwing. Zo wordt bijvoorbeeld ter hoogte van het nieuwe
Marktgebouw een ‘poort’ gevormd in de overgang van ‘buiten de stad’ naar ‘binnen’
(het marktplein).
De ruimtelijke en functionele herontwikkeling van het marktplein is de cruciale
schakel tussen binnenstad en Vecht. Een solitair gebouw met een torenaccent (het
Marktgebouw) begrenst de markt aan de westkant. Dit torenaccent van het Marktgebouw
speelt daarnaast een cruciale rol in meerdere zichtlijnen en vervult een belangrijke
poortfunctie voor de entree vanuit westelijke richting.
Nadere stedenbouwkundige onderbouwing voor de bebouwing langs de Vecht
Bebouwingsvoorstellen tussen de huidige noordwand van de Varkensmarkt en
Markt komen voort uit de opdracht om in dit deel van de stad betekenisvolle openbare
ruimtes te creëren die een bijdrage leveren aan het binnenstadsgevoel, waarbij
de bijzondere relatie van de binnenstad en de Vecht het belangrijkste ontwerpmotief
is. Dit betekent dat er sprake zal dienen te zijn van een stedenbouwkundig ontwerp
dat meerdere ruimtesoorten zodanig combineert dat de huidige situatie straks
niet meer op het netvlies staat. Immers er is nu sprake van één grote ruimte met een
monofunctionaleit (verkeer en parkeren) over de totale lengte, die niet meer past bij
het toekomstig imago van Ommen.
Hoofdstuk 2
33

Bij deze ruimtelijke metamorfose hoort natuurlijk ook een programma: een bijzonder
gebouw aan de ruimtesoort “huiskamer”, daarnaast woningbouw en enkele
andere functies op daartoe geëigende plaatsen.
Voor de huiskamer geldt dat openingen in de wanden van een dergelijk plein niet te
groot mogen zijn. Immers de beslotenheid is van belang: smalle openingen verbinden
de ene ruimtesoort met de andere (in verscheidene documenten de poorten
genoemd). De rechtvaardiging van de bebouwing langs de Vecht in westelijke richting
wordt gevoed vanuit de wens tot een verscheidenheid aan ruimtesoorten. Een
plein is geen plein als er geen overgang is naar meer besloten ruimtes. Er is vervolgens
intensief ontworpen aan de mogelijkheden die zich aandienden voor de relatie
met de Vecht. Daarbij is nooit uit het oog verloren, dat de maat en schaal bij Ommen
moet passen. Daarom is twee-laagse bebouwing met kap voor de woningbouw
altijd uitgangspunt geweest.
Na een beoordeling van de vele varianten door de bevolking is de huidige variant
tot stand gekomen (overigens met een verkleining van het programma van 50 naar
43 appartementen). De bevolking van Ommen heeft gekozen voor de brede opening
vanuit de huiskamer naar de Vecht, direct “gedoopt” als “a room with a view”.
Daarmee schoof het woningbouwprogramma op in westelijke richting met pas weer
een opening ter plaatse van de eerste van een reeks te sparen Krimlindes. De Varkensmarkt
verkrijgt hierdoor een eenduidige begrenzing. De “opening” heeft nu
een maat en schaal gekregen die zich niet meer verdraagt met nog meer openingen.
Zoals gezegd is de hoogte van het grootste deel van de bebouwing twee lagen met
kap. Als westelijke begrenzing is een bouwblok gesitueerd haaks op de oever: hierdoor
neigt de begrenzing van het plein naar het noorden. In samenhang met het
bouwblok op de kop van de Varsenerstraat is aan de westkant van het plein sprake
van een zekere beslotenheid. De situering van het blok haaks op de oever is ook van
belang om nadrukkelijk de verkeerkundige betekenis van de Varsenerdijk als stadsstraat
in plaats van als doorgaande verbinding te benadrukken: vanuit beide richtingen
wordt het huidige lineaire verloop van de N34 onderbroken.
Vanwege de solitaire plaats van het blok geflankeerd door de monumentale lindes is
het alleszins verantwoord dit blok één laag hoger te doen zijn.
Nadere stedenbouwkundige onderbouwing voor de bebouwing kop Varsenerstraat
Al in de structuurvisie van BRO wordt de wens uitgesproken om in samenhang met
de te wijzigen verkeersafwikkeling van de verbinding Voormars/Varkensmarkt te
komen tot een verbetering van het stedenbouwkundig weefsel op deze plek, nl. te
komen tot een bouwvolume, die het begin van het binnenstadsweefsel op deze plek
herkenbaar maakt. De ontwerpopgave is complex: er dient een karakteristiek “kop-
34
Hoofdstuk 2

gebouw” ontworpen te worden met drie voorkanten: naar de Varkensmarkt, naar
de Voormars en naar de Varsenerstraat. Bovendien moet rekening gehouden worden
met de bestaande “bomenhaak”.
In de loop van het ontwerpproces is zeer terecht gekozen voor een dienstverlenende
functie op maaiveldniveau, passend bij het gegeven, dat de noordkant van de Varkensmarkt
al meerdere dienstverlenende functies kent. Het bouwblok neigt iets naar
voren (een verzoek van welstandscommissie): de noordkant van de Varkensmarkt
heeft geen rechte rooilijn en de betekenis van het bouwvolume in relatie tot het
“haakse blok” van de Vechtoever bebouwing wordt versterkt. Door het opschuiven
van het bouwblok in westelijke richting hoeven geen extra bomen gekapt te worden.
Integendeel, door het opschuiven heeft het bouwblok nu een zodanige afstand
tot de zuidoostelijke “bomenhaak”, dat deze duurzaam kan worden ingepast.
2.4.2 Voormalige Aldi vestiging en omgeving
De locatie van de voormalige Aldi en omgeving is een belangrijk hoekpunt in het
winkelcircuit. In stedenbouwkundige zin staan drie zaken centraal:
• Het vormen van een ‘poort’ in de Varsenerstraat.
• Het vormen van een duidelijke ruimte achter het voormalige Aldi-pand. Het
streven is hier een groen woonpleintje met parkeerplaatsen te creëren.
• Het herstellen van de rooilijnen op de hoek van de Varsenerstraat en de Wethouder
Paarhuisstraat.
Om deze doelen te kunnen realiseren dient het nieuwe gebouwencomplex op de
locatie van de voormalige Aldi en omgeving ontworpen te worden als een stedenbouwkundig
en architectonisch samenhangend geheel, te bouwen in één bouwstroom.
Hoofdstuk 2
35

In deze nieuwbouw is op de begane grond een trekker gedacht (cruciaal voor de
routing in het winkelcircuit). Het gaat hier om een oppervlakte van circa 1.250 m²
bvo, in te vullen met detailhandel en eventueel dienstverlening. De rooilijn in de
Varsenerstraat wordt gedeeltelijk versmald, waardoor benadrukt wordt dat er sprake
is van een overgang naar het winkelerf van de Varsenerpoort. Op de verdiepingen
zijn circa 18 appartementen geprojecteerd. Het gebouw heeft overwegend een
goothoogte van 8 meter en een bouwhoogte van 11 meter. In verband met bestaande
woningen aan de oostzijde van het nieuwbouwcomplex bedraagt de maximale
bouwhoogte hier 4 meter.
Het parkeren voor de bewoners wordt opgelost op eigen terrein in de vorm van een
parkeergarage met circa 22 parkeerplaatsen. De in- en uitrit bevinden zich aan de
noordzijde van het nieuwe gebouw.
De hoek van de Varsenerstraat en de Wethouder Paarhuisstraat wordt ‘ingevuld’
met een woon/ werkunit bedoeld voor wonen met bijvoorbeeld een kantoor.
Het Varsenerplein ten noorden van het voormalige Aldi-pand wordt een groen
woonpleintje met parkeervoorzieningen.
2.4.3 Het 11 April Plein
De toekomstige detailhandels- en horecafuncties worden zoveel mogelijk geconcentreerd
in het kernwinkelgebied, waarvan zich een belangrijk deel binnen onderhavig
plangebied bevindt. Dat is van groot belang ter versterking van de concurrentiepositie.
Zaken als herkenbaarheid, overzichtelijkheid, logische en korte looproutes
e.d. zijn vanuit de optiek van bezoekers/ consumenten van groot belang. Het 11
April Plein vormt een belangrijke schakel in het winkelcircuit. Het winkelcircuit verloopt
van het belangrijkste bronpunt (het parkeerterrein op de voormalige Varkensmarkt)
via het 11 April Plein naar de Varsenerstraat en vervolgens via de Varsenerpoort
naar de Brugstraat en Kerkplein en vervolgens langs de noordwand van de
Markt weer terug naar de voornaamste parkeeraccommodatie (voormalige Varkensmarkt).
Op de hoekpunten van dit winkelcircuit bevinden zich nu al belangrijke
trekkers (Super de Boer, Hema) of worden nieuwe trekkers of sub-trekkers voorzien.
36
Hoofdstuk 2

De huidige situatie op het 11 April Plein maakt weliswaar dit circuit ook mogelijk,
echter men dient dan het plein in zijn huidige functie (achterkanten, bevoorrading
en parkeren) te trotseren. Voor de ontwikkeling van het 11 April Plein wordt in
functionele zin gedacht aan meerdere kleinere winkelunits volgens een gethematiseerd
concept. Dit mede in verband met de beperkte mogelijkheden voor (grootschalige)
bevoorrading op de plek. Door precieze aansluitingen op bestaande gevels
en achterkanten is op de begane grond sprake van wisselende dieptematen van de
winkels. De plannen voorzien niet alleen in een uitbreiding van de commerciële
ruimten (circa 850 m² bvo detailhandel), maar ook in de bouw van een elftal appartementen
om zo de sociale controle te verbeteren en te zorgen, dat ook ’s avonds
het plein ‘levendig’ is. De appartementen zijn bedoeld voor starters.
2.5 Beeldkwaliteit en inrichting openbare ruimte
Het ontwikkelingsplan De Westflank geeft de nieuwe stedenbouwkundige structuur
weer van dit deel van het centrum van Ommen. Separaat aan het bestemmingsplan
voor dit gebied is een beeldkwaliteitplan gemaakt, dat meer ingaat op de vormgeving
van de bebouwing en de ruimte daaromheen (openbare ruimte). Voorzover
ruimtelijk relevant (bouwmassa, maximale (goot)hoogte van gebouwen) zijn de geformuleerde
beeldkwaliteitseisen verwerkt in de regels en op de plankaart van dit
bestemmingsplan.
Het beeldkwaliteitplan ‘Ommen-Centrum de Westflank’ is een uitwerking van de
gemeentelijke welstandsnota en wordt via de daartoe geëigende wettelijke procedure
in de welstandsnota opgenomen. Deze procedure zal afgerond zijn voor de
vaststelling van dit bestemmingsplan.
Hoofdstuk 2
37

Ter informatie is het beeldkwaliteitplan als bijlage 3 (separaat) bij deze toelichting
gevoegd.
2.6 Totaaloverzicht functies
Op verschillende plaatsen in het centrum van Ommen is en wordt de woonfunctie
versterkt. De woonfunctie draagt bij aan de levendigheid van de binnenstad en vergroot
de “sociale controle”. In het onderhavige plangebied is sprake van de volgende
aantallen:
Bebouwing Varsenerdijk Ca. 43 appartementen
11 April Plein 11 maisonnettes
Kop Varsenerstraat 5 appartementen
Aldi – locatie Ca. 18 appartementen
Hoek Varsenerstraat / Weth. Paarhuisstraat 1 woon-werkunit
Ten noorden van de Aldi-locatie 1 vrijstaande woning
Totaal Ca. 79 wooneenheden
Er is sprake van een diversiteit aan prijsklassen. Op het 11 April Plein zijn appartementen
voor starters voorzien. Op de locatie van de voormalige Aldi en omgeving
zullen appartementen worden gerealiseerd in het middenmarktsegment. De bebouwing
op de kop van de Varsenerstraat-Voormars en op de Varsenerdijk voorziet
in appartementen in het hogere segment.
38
Hoofdstuk 2

Functiekaart Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
Naast het wonen, komt er ook voor andere functies nieuwe ruimte. In de tabel op
de volgende pagina is één en ander op een rij gezet (de cijfers zijn indicatief).
Hoofdstuk 2
39

detailhandel horeca zakelijke en maat- servicetheater/
schappelijke(dienst- bioscoop
Paviljoen, bebouwing Vars.dijk - 150 m² bvo
verlenende) functies
450 m² bvo -
11 April Plein 850 m² bvo - - -
Kop Varsenerstraat - - 350 m² bvo -
Marktgebouw 450 m² bvo 450 m² bvo - 850 m2 bvo
Aldi – locatie 1250 m² bvo*
Hoek Varsenerstraat/ Weth. - - 140 m² bvo -
Paarhuisstraat
Totaal 2550 m² bvo* 600 m² bvo 940 m² bvo 850 m2 bvo
* waarvan 700 m² bvo reeds bestaand;
Eén en ander is ook aangegeven op de hiervoor opgenomen functiekaart.
2.7 Verkeer en parkeren
2.7.1 Verkeer
Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de verkeerssituatie en de verkeersintensiteiten
in het plangebied en omgeving, na de omlegging van de N34 en het afwaarderen
van de Varsenerdijk tot een verblijfsgebied met een snelheidsregime van maximaal
30 km/uur en de daarbij behorende inrichting.
In de fase van het opstellen van het Verkeersstructuurplan is begin 2008 door Goudappel
Coffeng een actualisatie gemaakt van een oorspronkelijk verkeersmodel uit
2002. Bij dit model is een verantwoordingsdocument uitgebracht (Verkeersmodel
Ommen, technische rapportage, Goudappel Coffeng, OMN010/Bgj/0069, 4 juni
2008), dat als bijlage 4 (separaat) bij deze toelichting is gevoegd.
In 2008 en 2009 is in opdracht van de provincie Overijssel een uitgebreide studie
verricht naar de verbetering van de regionale wegenstructuur. Er is toen gewerkt
aan het model Zwolle – Hardenberg. Ook bij dit model is een verantwoordingsdocument
gemaakt (MER N340, technische rapportage Verkeersmodel Zwolle – Hardenberg,
Goudappel Coffeng, HDM081/Bgj/0792, 4 februari 2009), dat als bijlage 5
(separaat) bij deze toelichting is gevoegd.
Uit dit verbeterde regiomodel is in februari 2009 voor Ommen een aangepast model
afgeleid en aan de gemeente geleverd. Dit model is verder verfijnd. De ontwikkelingen
in de Westflank zijn gemodelleerd (ontwikkelingen, snelheden, netwerkwijzigingen)
en ingepast in dit ommense model.
40
Hoofdstuk 2

In de notitie ‘Verkeersgegevens bij bestemmingsplan ‘Ommen-centrum (Westflank)’
van Goudappel Coffeng (OMN021/Avr/0101, 8 oktober juli 2009) wordt het bovenstaande
nader uitgewerkt. De verkeersintensiteiten in de centrumstraten van Ommen
worden erin weergegeven en onderbouwd. Deze notitie is als bijlage 6 (separaat)
bij deze toelichting gevoegd.
Nieuwe verkeerssituatie
In onderstaande afbeelding wordt weergegeven van welke toekomstige verkeerssituatie
in dit bestemmingsplan en in de uitgevoerde onderzoeken is uitgegaan.
Overal waar een rode pijl is opgenomen geldt éénrichtingsverkeer. Voor het overige
geldt tweerichtingsverkeer.
Verleggen kruising Markt/Varsenerdijk
Om de Markt een hogere ruimtelijke kwaliteit te geven zal de kruising
Markt/Varsenerdijk verlegd worden naar het westen. De huidige verbinding tussen
de Varsenerdijk en Varsenerstraat loopt tussen de Markt en de parkeerlocatie Voormars
door en baant zich verder een weg naar het westelijk deel van Ommencentrum.
Het nieuwe tracé ligt ten westen van de parkeerlocatie op de voormalige
Varkensmarkt en sluit aan op de Varsenerdijk en de Varsenerstraat.
Hoofdstuk 2
41

Nieuwe verkeersintensiteiten
In onderstaande tabel zijn van de wegen en straten in het plangebied voor de huidige
situatie, de autonome situatie en de plansituatie de intensiteiten (gemiddelde
werkdag) weergegeven. Deze zijn rechtstreeks ontleend aan het verkeersmodel voor
Ommen. In de bijgevoegde afbeelding worden de ‘telpunten’ aangegeven.
Tabel 1. Verkeersintensiteiten in centrumstraten (mvt/etm, gemiddelde werkdag)
Overzicht van de telpunten genoemd in tabel 1.
Toekomstige situatie Varsenerdijk
Uit deze tabel blijkt dat de verkeersintensiteit op de Varsenerdijk sterk afneemt naar
3.700 mvt/etmaal (gemiddelde werkdag). Hiermee zal het woon- en leefklimaat ter
plekke sterk verbeteren. In een aparte notitie “Markt: huiskamer van Ommen’
(OMN021/Avr/0096, 8 oktober 2009) is Goudappel Coffeng hier verder op ingegaan.
Deze notitie is als bijlage 7 (separaat) bij deze toelichting gevoegd en de conclusies
daaruit zijn hieronder integraal overgenomen.
42
Hoofdstuk 2

“De intensiteit op de Varsenerdijk zal door de maatregelen in de Westflank afnemen
tot maximaal 4.000 mvt/etm. De straat wordt versmald en voorzien van bochten,
klinkerverharding en de voorrang wordt opgeheven. Auto’s en fietsers rijden
gezamenlijk op de hoofdrijbaan, voetgangers worden gescheiden via een (half)hoge
band met een breed voetpad, dat overgaat in het plein van de Markt. Bovendien
wordt dit deel verboden voor vrachtverkeer, met uitzondering van bestemmingsverkeer.
Het ontwerp van de nieuwe straat is getoetst aan het concept Duurzaam Veilig en
aan een CROW-richtlijn (publicatie 226) aangaande oversteekbaarheid. Het ontwerp
voldoet goed aan de kenmerken, die gesteld worden aan de Duurzaam Veilig wegcategorie
erftoegangsweg. Daarmee komt de verblijfsfunctie beter tot zijn recht.
Verder blijkt uit toetsing aan CROW 226 bij een intensiteit van 4.000 mvt/etm en een
oversteeklengte van 6,0 meter de wachttijd voor voetgangers beperkt is. Met andere
woorden op grond van objectieve kenmerken is de oversteekbaarheid goed te noemen.
Uitgaande van de voorziene verkeersintensiteiten is het oordeel dat de voorgenomen
(her)inrichting goed kan functioneren om de Markt daadwerkelijk als de huiskamer
van Ommen te kunnen laten functioneren, waarin de verblijfsfunctie primair
is en de verkeersfunctie ondergeschikt”.
Toekomstige situatie overige wegen in en nabij het plangebied
Uit tabel 1 blijkt, dat de verkeersintensiteit op de Varsenaarstraat-west, het zuidelijkste
puntje van de Wethouder Paarhuisstraat en de verbindingsweg met het parkeerterrein
achter de voormalige Aldi vestiging toeneemt.
Deze toename is te verklaren:
• door de autonome ontwikkeling van mobiliteit (demografie, bezit rijbewijs,
economie op termijn);
• door nieuwbouw in Ommen (extra inwoners, recreatie-impuls, etc.)
• door nieuwbouw in het centrum; bijvoorbeeld de nieuwe detailhandel op de
locatie van de voormalige Aldi genereert bezoekersverkeer van en naar het parkeerterrein
erachter. Maar ook nieuwe woningen genereren extra motorvoertuigen.
• door het verdringingseffect; door de herinrichting en snelheidsverlaging van de
Varsenerdijk/Markt, waardoor de route via het eerste deel van de Wethouder
Paarhuisstraat, het parkeerterrein achter de voormalige Aldi en de van Dr. A. C.
van Raaltestraat relatief aantrekkelijker wordt.
De genoemde straten kunnen de toename aan verkeersintensiteit goed aan. Herinrichting
is niet noodzakelijk.
De gevolgen hiervan voor het milieu (geluid, luchtkwaliteit) komen in paragraaf 6.2
en 6.5 aan de orde.
Hoofdstuk 2
43

2.7.2 Parkeren
Spreiding/ evenwicht parkeren
Om de beeldkwaliteit van de historische binnenstad te versterken zijn de parkeervoorzieningen
zoveel mogelijk aan de buitenkant van het centrum gesitueerd. De
parkeerlocaties sluiten zoveel mogelijk aan op de belangrijkste invalsroutes naar het
centrumgebied. Binnen de historische kern blijft alleen het parkeerterrein achter de
voormalige Aldi (gedeeltelijk) en op het Vrijthof en de Tuinstraat (gelegen buiten
onderhavig plangebied) behouden.
Op bijgaande tekening staan alle geclusterde parkeerterreinen in de Westflank
weergegeven.
Duidelijk is, dat de zo strategisch gelegen omvangrijke parkeerfunctie voor bezoekers
aan de binnenstad van Ommen, namelijk het parkeerterrein aan de voormalige
Varkensmarkt, zal blijven bestaan. Wel zal het terrein heringericht worden. Aan de
westzijde van de (verlegde) aansluiting Markt/N34 komt een verhard parkeerterrein
en een halfverhard parkeerterrein gelegen in het groen. Het halfverharde parkeerterrein
is alleen vanaf het verharde parkeerterrein bereikbaar. In parkeerkelders
onder de nieuwbouwlocaties langs de Vecht en ter plaatse van de voormalige Aldivestiging
worden privé-parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwe woningen
voorzien.
44
Hoofdstuk 2

Overzicht geclusterde parkeerterreinen Bron: Bureau voor Integrale Stadsplanning
Parkeerbehoefte
In juni 2009 is een parkeeronderzoek (Parkeeronderzoek centrum Ommen –technische
rapportage-, BVA, 3 september 2009) verricht in het hele centrum van Ommen
om inzicht te krijgen in de huidige parkeersituatie en de ‘drukke’ momenten. Dit
onderzoek heeft als basis gediend voor de notitie ‘Parkeerbalans Westflank, gemeente
Ommen ( BVA, 5 oktober 2009), waarin inzicht wordt gegeven in de parkeersituatie
in de Westflank na realisatie van alle geplande ontwikkelingen. Beide
onderzoeken zijn als bijlage 8 en 9 (seperaat) bij de toelichting gevoegd.
Uit de ‘Parkeerbalans Westflank’ blijkt dat de in het plangebied te realiseren 506
parkeerplaatsen voldoende zijn om de extra behoefte aan parkeerplaatsen na realisatie
van de nieuwe bouwplannen op te kunnen vangen. Er wordt ruim voldaan aan
het berekende minimum parkeerbehoefte conform de CROW normen. In deze berekening
is uitgegaan van een 100% bezettingsgraad van de aanwezige 506 parkeerplaatsen.
Er is ook onderzocht wat de situatie is bij een lagere bezettingsgraad van
90%: de zogenaamde 90% kwaliteitseis. Dan is er alleen op de vrijdagavond een
onbelans van 26 en op de zaterdagmiddag een onbalans van 15 parkeerplaatsen.
Hoofdstuk 2
45

Dit kan opgevangen worden in de nog aanwezige restruimte ten westen van de
geprojecteerde parkeerterreinen op de Voormars. Deze restruimte is gelegen binnen
het plangebied en heeft de bestemming ‘Groenvoorzieningen’ met de aanduiding P
gekregen.
46
Hoofdstuk 2

3. JURIDISCHE VISIE
3.1 Systematiek van de regels
Het bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende regels en plankaart en gaat
vergezeld van een toelichting.
De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik
van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende
het gebruik van aanwezige en/ of op te richten bouwwerken. De regels zijn
onderverdeeld in vier hoofdstukken (zie ook volgende paragraaf).
De plankaart heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede
de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de plankaart worden de bestemmingen
weergegeven. De plankaart vormt samen met de regels het voor de
burgers bindende deel van het bestemmingsplan.
De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook
geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie
bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde
bestemmingen en regels.
3.2 De nieuwe Wet ruimtelijke ordening
Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Dit
betekent, dat onderhavig bestemmingsplan, waarvan het ontwerp na 1 juli 2008 ter
visie wordt gelegd, hieraan moet voldoen. Het voorontwerpbestemmingsplan is
waar nodig aangepast.
Met de inwerkingtreding van de Wro worden ook de resultaten van het programma
DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen) wettelijk verankerd: nagenoeg
alle instrumenten uit de Wro moeten door bronhouders digitaal gemaakt en beschikbaar
gesteld worden, en de bestemmingsplannen moeten onderling vergelijkbaar
worden. Hiervoor is het pakket RO standaarden 2008 ontwikkeld, dat wettelijk
is verankerd in de bij de Wro behorende Regeling standaarden ruimtelijke ordening.
Het pakket RO standaarden 2008 omvat (voor zover relevant voor het bestemmingsplan):
• De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).
• Het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2008).
• De Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2008).
Hoofdstuk 3
47

• De Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP2008).
Om de overgang van een analoge naar een digitale ruimtelijke ordening soepel en
verantwoord te laten verlopen is besloten alle onderdelen van de RO standaarden
2008 pas op 1 januari 2010 verplicht te stellen.
Dit betekent concreet, dat tot die datum bestemmingsplannen niet conform de
standaarden 2008 (of oudere standaarden) behoeven te worden opgesteld, indien
het ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2010 ter inzage wordt gelegd. VROM
adviseert wel om nieuwe bestemmingsplannen als PDF op de gemeentelijke website
te plaatsen. De gemeente zal dit advies opvolgen. Dit voldoet aan artikel 3.8 Wro,
sorteert voor op de digitale werkwijze zoals die vanaf 1 januari 2010 verplicht is en
levert meteen een stuk dienstverlening richting burgers en andere gebruikers.
Onderhavig bestemmingsplan heeft al een lange geschiedenis. Het voorontwerpbestemmingsplan
is niet conform de DURP-standaarden opgebouwd, omdat die bij het
maken van het plan nog niet bekend waren. Omdat het voorontwerpbestemmingsplan
reeds ter visie heeft gelegen en de opbouw van het voorontwerp bekend mag
worden verondersteld, is besloten de opbouw van het onderhavige plan zoveel mogelijk
te laten aansluiten bij het voorontwerp. Daarnaast is in paragraaf 1.4 een
overzicht gegeven van de wijzigingen ten opzichte van het voorontwerp.
Wel hecht de gemeente eraan, dat het plan goed digitaal ontsloten wordt. Daarom
is besloten het plan IMRO te coderen. Dit betekent, dat er een rechtstreekse koppeling
is gemaakt tussen plankaart en regels.
3.3 De indeling van de regels
De indeling van de regels is als volgt. De hier aangegeven hoofdstukindeling correspondeert
met die van de voorschriften (regels).
HOOFDSTUK 1: INLEIDENDE REGELS
Dit hoofdstuk bevat bepalingen die nodig zijn om de overige regels goed te kunnen
hanteren:
• Begripsomschrijving: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• Wijze van meten en berekenen: bevat technische regelingen met betrekking tot
het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke.
Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling;
• Overige toepassingen: bevat algemene bepalingen over bouwen die op alle bestemmingen
van toepassing zijn, zoals een anti-dubbeltelbepaling, een algemene
bepaling omtrent ondergronds bouwen.
48
Hoofdstuk 3

HOOFDSTUK 2: BESTEMMINGSREGELS
In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen aan de orde. Alle zelfstandige
regelingen die gevolgen hebben voor de bouw- of gebruiksmogelijkheden van
de gronden zijn als een bestemming vormgegeven.
Per bestemming is het volgende stramien gehanteerd.
Het gebruik
• Doeleindenomschrijving: een omschrijving van de doeleinden van de bestemming.
Het gaat hierbij om de functies. De aard van de toegelaten fysieke elementen
van de grond, zoals bouwwerken en werken, geen gebouwen zijnde,
vloeit (rechtstreeks) voort uit de toegelaten functies.
• Bepaling van strijdig gebruik: hierin wordt aangegeven welke vormen van gebruik
in ieder geval strijdig zijn met de bestemming. Soms bestaat er onduidelijkheid
welk gebruik wel of niet onder de doeleinden valt. Een voorbeeld: mag
je van een vrijstaand bijgebouw op gronden met de bestemming ‘Woondoeleinden’
een zelfstandige woonruimte maken? Om een goed handhaafbaar plan te
krijgen en discussies uit te sluiten is besloten om direct na de omschrijving van
de doeleinden in een aparte bepaling duidelijkheid te scheppen over deze
‘grensgevallen’.
Het bouwen
Bouwregels: regels omtrent de hoogte, de bebouwingspercentage en dergelijke
volgens de vierdeling:
1. Algemene bouwregels;
2. (Hoofd)gebouwen;
3. Bijgebouwen;
4. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Indien flexibiliteitsbepalingen aan de orde zijn wordt daarnaar verwezen. Besloten is
om deze in hoofdstuk 3 op te nemen.
HOOFDSTUK 3: BIJZONDERE REGELS
In dit hoofdstuk zijn alle flexibiliteitsbepalingen, waar in hoofdstuk 2 naar wordt
verwezen, en andere hieronder te bespreken bepalingen opgenomen.
Deze regels kunnen algemene bijzondere bepalingen zijn (zoals de algemene wijzigingsbevoegdheid),
maar ook bepalingen die slechts betrekking hebben op één
bestemming. Deze laatste zijn dus apart gezet van de rechtstreeks werkende bepalingen.
De redenen hiervoor zijn:
1. Dat het algemeen besef terug gebracht moet worden bij de gebruikers van bestemmingsplannen
dat (met name) ontheffingen niet zonder meer als recht
aangenomen kunnen worden (in de zin van recht op ontheffing). Het zijn rege-
Hoofdstuk 3
49

lingen om in bijzondere situaties toch medewerking te kunnen verlenen aan een
gewenste ontwikkeling, zonder daarvoor een planherziening te hoeven maken;
2. Dat alle flexibiliteitsbepalingen bij elkaar worden gehouden, wat de overzichtelijkheid
ten goede komt;
3. Dat een flexibiliteitsbepaling op meerdere bestemmingen van toepassing kan
zijn. Om herhaling te voorkomen kan op deze wijze worden verwezen naar de
betreffende flexibiliteitsbepaling die voor meerdere bestemmingen kan gelden.
De bijzondere bepalingen betreffen:
1. Nadere eisen: een aanvullend stelsel van nadere eisen die Burgemeester en Wethouders
kunnen stellen; deze regeling gebaseerd op artikel 3.6, lid 1, sub d Wro
heeft tot doel op een later tijdstip dan bij de totstandkoming van het plan te bezien
of op bepaalde punten een nadere eis in het concrete geval noodzakelijk is.
Een nadere eis kan worden gezien als een beperking van hetgeen zonder de toepassing
van de nadere eisen regeling op grond van de planregels mogelijk zou
zijn. Hiermee is dus de nadere eisenregeling in beginsel het tegenovergestelde van
de ontheffingsregeling. Bij een nadere eis vindt een beperking van de norm
plaats, bij een ontheffing een verruiming. Conform de jurisprudentie dienen de
regels al een primaire eis te bevatten.
2. Ontheffingen: ontheffingsregelingen van Burgemeester en Wethouders met betrekking
tot het gebruik en bouwen;
3. Wijzigingen: wijzigingsbevoegdheden van Burgemeester en Wethouders. In dit
hoofdstuk is een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen;
4. Algemeen toetsingskader: Het stellen van nadere eisen, het verlenen van een
ontheffing of het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid is geen automatisme,
maar vergt voor elke situatie een aparte afweging. Om deze afweging zo
veel mogelijk transparant te maken, is een algemeen toetsingskader opgenomen.
Voordat een bijzonder bepaling wordt toegepast dient mede aan de hand
van dit kader bepaald te worden of toepassing verantwoord is.
5. Verwezenlijking in de naaste toekomst: In artikel 3.4 Wro is bepaald, dat in een
bestemmingsplan, voor zover het gronden betreft waarvan het gebruik afwijkt
van het plan, een of meer onderdelen kunnen worden aangewezen, ten aanzien
waarvan de verwezenlijking van het plan in de naaste toekomst nodig wordt
geacht. Er is dan sprake van een versnelling van de onteigeningsprocedure. Ter
verwezenlijking van het bouwplan ter plaatse van de voormalige Aldi is op korte
termijn verwerving van alle gronden noodzakelijk. Het betreft één bouwplan,
dat niet in onderdelen kan worden ontwikkeld. De gemeente wil één gebouwencomplex,
dat stedenbouwkundig en architectonisch een samenhangend geheel
dient te zijn; door één architect ontworpen en in één bouwstroom gerealiseerd.
Daarom is besloten op het perceel kadastraal bekend gemeente Ommen,
sectie C, nummers 250, 390 A1 en 390 A2 artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening
van toepassing te verklaren.
6. Hoofdstuk 2 eindigt met enkele procedurebepalingen.
50
Hoofdstuk 3

HOOFDSTUK 4: SLOTREGELS
Dit hoofdstuk is het sluitstuk van de regels en bevat alle bepalingen die nog niet
elders ondergebracht zijn. Deze bepalingen zijn algemeen van aard en gelden in
principe voor alle bestemmingen. Dit zijn de:
• Overgangsrecht; bepalingen, die betrekking hebben op het overgangsrecht.
• Slotregel: titel van het bestemmingsplan.
3.4 De toelichting op de bestemmingen
In de regels zijn de volgende bestemmingen opgenomen:
• Centrumdoeleinden;
• Gemengde Doeleinden;
• Woondoeleinden;
• Verblijfsdoeleinden;
• Groenvoorzieningen;
• Waterkering (dubbelbestemming)
• Archeologisch Verwachtingsvol Gebied (dubbelbestemming)
Bestemming ‘Centrumdoeleinden’
De als zodanig bestemde gronden zijn onderdeel van het kernwinkelgebied. In deze
bestemming is de nadruk gelegd op publieksgerichte functies. De gronden die op de
plankaart zijn aangewezen als ‘Centrumdoeleinden’ zijn dan ook bestemd voor detailhandel,
publieksgerichte kantoren, horecabedrijven categorie I tot en met III (II
en III voor zover reeds aanwezig), (ondergronds) parkeren, maatschappelijke voorzieningen
en wonen. Waar nodig is een relatie gelegd met de ‘ Staat van Bedrijfsactiviteiten
– Functiemenging’ (categorie A en B), zoals opgenomen in een bijlage bij
de regels (zie verder paragraaf 6.3 van deze toelichting) Wonen is alleen op de
verdieping toegestaan, tenzij de woonfunctie op de begane grond reeds aanwezig is
op het moment van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. De overige
functies mogen uitsluitend op de begane grond worden gesitueerd, met uitzondering
van kantoren en het ondergronds parkeren.
Het onderling wijzigen van eerder genoemde functies is grotendeels toegestaan.
Uitzondering is de wijziging in een horecabedrijf categorie II, III en V. Terwijl wijziging
in een horecabedrijf categorie I (winkelondersteunende horeca) overal binnen
de bestemming is toegestaan, mag een wijziging in de horeca categorieën II, III en V
alleen plaatsvinden in de Bermerstraat (binnen het desbetreffende differentiatievlak)
waar conform de ontwikkelingsvisie en het ontwikkelingsplan een ‘horeca-as’
is gedacht. Hier is horeca in de kelder ook toegestaan. Voor de nieuwvestiging van
een muziekcafé (categorie B) is een uitzondering gemaakt. Deze is alleen na ontheffing
mogelijk. Uit nader onderzoek moet blijken, dat een goed woon- en leefklimaat
blijft gegarandeerd.
Hoofdstuk 3
51

Het aantal te bouwen woningen is niet aan een maximum gebonden vanwege de
kwalitatieve insteek van het gemeentelijk en provinciaal woningbouwbeleid (zie
ook paragraaf 4.3 en 4.4 van deze toelichting).
Conform het ontwikkelingsplan is in de regels vastgelegd, dat de voorgevel van het
nieuwe gebouw ter plaatse van de voormalige Aldi-vestiging in de bouwgrens (aan
de Varsenerstraat) gebouwd moet worden. Op deze manier wordt hier een ‘poortachtige’
vernauwing van het openbaar gebied gewaarborgd. Zo ontstaat een duidelijk
entree van het kernwinkelgebied.
Voor de maximale goothoogte en de daaraan gerelateerde bouwhoogte wordt verwezen
naar de plankaart. Nieuwe gebouwen voor zover direct gelegen aan de
openbare weg moeten voorzien zijn van een kap.
De hoofdentree van de gebouwen dient gelegen te zijn aan de zijde van de voorgevelrooilijn.
Buiten het bouwvlak zijn bijgebouwen toegestaan binnen de zone bijgebouwen. De
maximale bouwhoogte van bijgebouwen binnen deze zone bedraagt 5 m¹. Bouwwerken,
geen gebouwen zijnde zijn overal toegestaan binnen de bestemming.
Bestemming ‘Gemengde doeleinden’
De gronden met deze bestemming zijn geen onderdeel meer van het kernwinkelgebied
en krijgen daarom een andere bestemming. Binnen deze bestemming is geen
nieuwe detailhandel toegestaan. Een uitzondering hierop is het nieuwe Marktgebouw
waar wel nieuwe winkels zijn toegestaan (tot een maximum van 450 m2 bvo).
Per bestemmingsvlak is aangegeven welke functies zijn toegestaan. Daarnaast is in
artikel 5, lid 1 sub h geregeld, dat ter plaatse van het perceel Markt 32 wonen is
toegestaan conform de geldende bestemming.
Ook hier is waar nodig een relatie gelegd met de ‘ Staat van Bedrijfsactiviteiten –
Functiemenging’ (categorie A en B), zoals opgenomen in een bijlage bij de regels
(zie verder paragraaf 6.3 van deze toelichting).
Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak ’hoofdgebouwen
met bijgebouwen’. Het bouwvlak ‘hoofdgebouwen met bijgebouwen’
mag voor 100% worden bebouwd. Voor de maximale goothoogte en de daaraan
gerelateerde bouwhoogte wordt verwezen naar de plankaart. Het Marktgebouw
krijgt een architectonisch accent in de vorm van een torentje met een ‘dakruiter’. In
de regels is bepaald, dat boven de maximale bouwhoogte van 18,5 meter een dakruiter
is toegestaan. De maximale hoogte van de dakruiter bedraagt 2,5 meter.
52
Hoofdstuk 3

Bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak ‘hoofdgebouw en bijgebouwen’
worden gebouwd alsook binnen de ‘zone bijgebouwen’. Bouwwerken geen gebouwen
zijnde mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden gerealiseerd.
Het is de bedoeling dat een deel van een nieuw te bouwen gebouw direct aan de
Vecht in gebruik zal worden genomen door een in Ommen actieve watersportvereniging
voor de opslag van boten en een toiletvoorziening. Het zal niet de functie
krijgen van verenigingsgebouw. Verder zullen hier sanitaire voorzieningen worden
aangelegd voor waterrecreanten, die hun boot hebben aangelegd aan de vlakbij
gelegen steigers in de Vecht. In dit nieuwe gebouw zijn dan ook door middel van
een specifieke aanduiding deze ‘watersport gerelateerde functies’ mogelijk gemaakt.
Bestemming ‘Woondoeleinden’
De gronden die op de plankaart zijn aangewezen als ‘Woondoeleinden’ zijn bestemd
voor wonen, (ondergronds) parkeren en beroepsmatige activiteiten op maximaal
40% van het oppervlak van het hoofd- en bijgebouw tot maximaal 45 m².
Binnen de bestemming is ook Bed and Breakfast toegestaan. Wel moet voldaan
worden aan een aantal voorwaarden.
Ter plekke van de desbetreffende aanduiding ‘dienstverlenende functies’ (dv) zijn op
de begane grond ook publieksgerichte kantoren en vormen van maatschappelijke
dienstverlening toegestaan.
Op de plankaart staat aangegeven welk woningtypen gebouwd mogen worden. De
volgende woningtypen worden onderscheiden:
• Vrijstaande woningen;
• Halfvrijstaande woningen;
• Aaneengesloten woningen;
• Gestapelde woningen.
Hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd in het bouwvlak ‘hoofdgebouwen en
bijgebouwen’ met dien verstande dat buiten het bouwvlak ter plaatse van de desbetreffende
aanduiding op de plankaart balkons zijn toegestaan. Bijgebouwen zijn
ook toegestaan binnen de achtertuin. Het maximale oppervlak aan bijgebouwen is
afhankelijk van de omvang van het bouwperceel.
Voor de bebouwing op de Varsenerdijk zijn de bouwplannen nog niet uitgewerkt.
De bouwgrenzen, waarbinnen gebouwd mag worden, zijn iets ruimer getrokken,
zodat de architect bij de uitwerking enige vrijheid heeft in de definitieve indeling
van het gebouw. Indien de extra ruimte niet benut wordt hebben Burgemeester en
Wethouders de bevoegdheid dat deel van de woonbestemming te wijzigen in ‘Verblijfsdoeleinden’.
Hoofdstuk 3
53

Bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’
De gronden die op de plankaart zijn aangewezen als ‘Verblijfsdoeleinden’ zijn bestemd
voor wegen met een functie voor verblijf alsmede ter ontsluiting van de aangrenzende
of nabijgelegen gronden en voor o.a. parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen,
speelvoorzieningen, voorzieningen van beeldende kunst, voorzieningen
van algemeen nut en watergangen en –partijen.
Wat betreft de parkeervoorzieningen het volgende. Onder de twee geprojecteerde
appartementengebouwen op de Varsenerdijk zal een parkeerkelder worden aangelegd.
Het is toegestaan deze parkeerkelders met elkaar te verbinden. Het verbindende
deel ligt binnen de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ en is door middel van
de aanduiding ‘parkeerkelder’ op de plankaart aangegeven.
Binnen de bestemming zijn ook een muziekkoepel en winkelondersteunende horeca
(horecabedrijf, categorie II) toegestaan. Het gaat om bestaande voorzieningen, die
na de herinrichting een andere locatie krijgen. De exacte locatie is nog niet bekend.
Daarom is alleen de maximale hoogte, het maximale oppervlakte en de minimale
afstand tot woningen in de regels vastgelegd. De minimale afstand tot woningen
bedraagt 15 meter. Voor een motivering van deze afstand wordt verwezen naar
paragraaf 6.3.
Bestemming ‘Groenvoorzieningen’
De gronden die op de plankaart zijn aangewezen als ‘Groenvoorzieningen’ zijn bestemd
voor o.a. groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, watergangen- en partijen
en langzaamverkeersroutes. Ter plekke van de aanduiding parkeren is de aanleg en
instandhouding van een in het landschap ingepast parkeerterrein toegestaan. Dit
parkeerterrein dient te voldoen aan een aantal voorwaarden met betrekking tot de
soort verharding, zoals nader beschreven in de regels (artikel 8, lid 2).
De gronden mogen maar beperkt worden bebouwd.
Dubbelbestemming ‘Waterkering’
Een strook van 5 meter uit de lijn van de waterkering heeft de dubbelbestemming
‘Waterkering’ gekregen. Deze gronden zijn primair bestemd voor de aanleg, instandhouding
en bescherming van de waterkering. Indien strijd ontstaat tussen het
belang van de waterkering en de overige geldende bestemmingen prevaleert het
eerste belang. Alleen na ontheffing dan wel na de verlening van een aanlegvergunning
mag hier worden gebouwd dan wel werken en werkzaamheden worden uitgevoerd.
54
Hoofdstuk 3

Dubbelbestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’
In verband met de bescherming van archeologische waarden kent het plan de dubbelbestemming
‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’. Voor een toelichting hierop
wordt verwezen naar paragraaf 6.7 van deze toelichting.
Hoofdstuk 3
55

56
Hoofdstuk 3

DEEL B - VERANTWOORDING

4. BESTAANDE SITUATIE
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie binnen het plangebied kort beschreven,
waarbij ruimtelijke, functionele, stedenbouwkundige en verkeerskundige aspecten
aan de orde worden gesteld. Voor een uitgebreide analyse van het plangebied
wordt verwezen naar de Ontwikkelingsvisie Centrum Ommen en het ontwikkelingsplan
De Westflank Ommen-centrum.
Ook de directe omgeving (de directe omgeving van het centrum en het centrum
zelf) van het plangebied komt kort aan de orde.
4.2 Beschrijving plangebied
De functionele situatie
Het plangebied bevat een mix aan functies en een redelijk divers winkelaanbod,
maar de spreiding van de voorzieningen schiet tekort. Er bevindt zich een aantal
vertegenwoordigers van de modische branches verspreid over het gebied. Met de
Super de Boer beschikt het plangebied over een belangrijke trekker, die redelijk
centraal in het plangebied ligt. Het horeca-aanbod is divers. Verspreid over het
plangebied zijn er verschillende typen woningen aanwezig.
De ruimtelijk/ functionele situatie
Het plangebied maakt onderdeel uit van het kernwinkelgebied van Ommen. De
detailhandel bevindt zich vooral in het zuidelijk deel van het centrum (Brugstraat en
Varsenerstraat). Het plangebied bevat bijzondere historische en recreatieve kwaliteiten,
die echter nog niet volledig worden benut.
De ruimtelijk/ stedenbouwkundige situatie
De Markt en het naastliggende parkeerterrein aan de Voormars vormt in functionele
zin één van de entrees van het centrum van Ommen. In ruimtelijke zin is deze entree
echter niet duidelijk aanwezig. De Markt wordt in haar beleving gedomineerd door
de verkeersfunctie van de N34 en het parkeren. Stedenbouwkundig is de ruimte niet
gedefinieerd. Het 11 April Plein is eveneens een stedenbouwkundig onbestemde
ruimte. In functionele zin is het een verbinding tussen het hoofdwinkelgebied aan
de Varsenerstraat en de voornaamste parkeervoorziening aan de Markt. In ruimtelijke
zin bestaat het plein gevormd uit achterkanten van bebouwing en parkeer- en
expeditiefuncties. De locatie van de voormalige Aldi/Apotheek vormt de kop van het
winkelgebied aan de Varsenerstraat. De huidige bebouwing vervult deze ‘poort-
Hoofdstuk 4
59

functie’ in onvoldoende mate en heeft tevens een matige architectonische kwaliteit.
De noordwand wordt verstoord door een ‘gat’ in de rooilijn op de hoek met de
Wethouder Paarhuisstraat. Het plein aan de achterzijde van de voormalige Aldi
vormt geen heldere stedenbouwkundige ruimte. Ter hoogte van de kruising van de
N34 en de Prinses Julianastraat is geen sprake van een goede entree tot het centrum
van Ommen. In algemene zin is er sprake van een matige afstemming tussen de inrichting
van de openbare ruimte en de functionele en/ of stedenbouwkundige functie.
De verkeerskundige situatie
Het plangebied herbergt een groot aantal parkeerplaatsen. Daarnaast is op te veel
locaties sprake van een menging van verkeerssoorten. Verblijfsfuncties en verkeersfuncties
zitten elkaar soms in de weg. De N34 is een knelpunt, omdat het een barrière
vormt tussen de Vecht en het stadscentrum. De Markt wordt te veel gedomineerd
door de verkeersfunctie en ontbeert (mede daardoor) een voldoende verblijfs- en
verbindingsfunctie.
Kabels en leidingen
Binnen het plangebied bevinden zich geen hoofdtransportleidingen.
4.3 Directe omgeving
Functioneel gezien heeft het centrum van Ommen een groot aantal sterke punten
die voor een deel overeenkomen met de sterke punten zoals deze zijn beschreven
voor de Westflank. Zo is er sprake van een goede mix aan verschillende functies, is er
onder andere een omvangrijk en redelijk divers winkelaanbod en is er een sterke
toeristisch-recreatieve functie. Daar komt bij dat de woonfunctie de levendigheid
van het centrum buiten de openingstijden positief bevordert. Daarentegen staat de
concurrentiepositie van Ommen onder druk en is de afgelopen jaren de regiofunctie
per saldo teruggelopen; er is enige leegstand van winkelruimte en er blijven een
aantal potenties onbenut.
Ruimtelijk functioneel is een aantal verbeteringen mogelijk. Zo is onder andere de
hoofdwinkelstructuur onvoldoende in balans en is er een groot verschil tussen de
inrichtingen en profielen van de centrumstraten. Positief zijn echter de bijzondere,
vooral ook historische, kwaliteiten en de ambiance van de binnenstad. De verkeerskundige
situatie binnen het gehele centrum van Ommen bevat sterke en zwakke
punten die ook deels overeenkomen met de sterke en zwakke punten binnen het
plangebied. Er is sprake van een redelijke bereikbaarheid en goede parkeermogelijkheden.
Op de N34 is er echter net als bij het kruispunt Hessel Mulertbrug sprake
van congestie; er zijn diverse knelpunten in de verkeersstructuur rond het centrum.
60
Hoofdstuk 4

5. BELEIDSKADER
5.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het relevante beleid ten aanzien van het Centrum
van Ommen en omgeving. Allereerst wordt ingegaan op het rijksbeleid, vervolgens
komen relevante aspecten uit het provinciale en regionale beleid aan de
orde: dit vormen de kaders voor het gemeentelijke beleid. Het gemeentelijke beleid
wordt in de laatste paragraaf behandeld.
5.2 Rijksbeleid
Nota Ruimte
De Nota Ruimte 4
heeft als hoofddoel op een efficiënte en duurzame wijze zowel in
kwantitatieve, als ook in kwalitatieve zin ruimte te scheppen voor de verschillende
ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking
staat. Meer specifiek richt het rijksbeleid zich op:
• Versterking van de concurrentiepositie van Nederland;
• Bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
• Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden,
en;
• Borging van de veiligheid (m.n. gericht op water en externe veiligheid).
Algemene uitgangspunten van de Nota zijn ontwikkelingsplanologie, decentralisatie,
deregulering en uitvoeringsgerichtheid. Het rijk zal zich intensief bemoeien met
de uitwerking van het beleid en de uitvoering die betrekking heeft op de selectie
van gebieden en netwerken die onderdeel uitmaken van de nationale Ruimtelijke
Hoofdstructuur (RHS). Daarbuiten zal het rijk zich terughoudend en selectief opstellen
en stelt ze slechts een beperkt aantal regels om te zorgen voor een generieke
basiskwaliteit in heel Nederland.
Het beleid is gericht op bundeling van verstedelijking en economische activiteiten,
maar wel met ruimte voor elk gemeente om te bouwen voor de opvang van de natuurlijke
bevolkingsgroei zowel op het gebied van wonen als werken. Dit geldt ook
voor het landelijke gebied en voor de nationale landschappen. Voorkomen moet
4
De Tweede en Eerste Kamer der Staten Generaal hebben ingestemd met de nota op respectievelijk
17 mei 2005 en 17 januari 2006. Met de bekendmaking op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte formeel
in werking getreden. Op grond van artikel 9.1.2 lid 1 Overgangsrecht Wro is bepaald dat een
planologische kernbeslissing (zoals de Nota Ruimte) gelijkgesteld wordt met een structuurvisie. Het
recht van de planologische kernbeslissing zoals deze gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van
de Wro blijft van toepassing.
Hoofdstuk 5
61

worden dat de landelijke gebieden leeglopen doordat te beperkte ontwikkelingsruimte
wordt geboden. Wettelijke basiskwaliteitsregels ten aanzien van water, natuur
en externe veiligheid kunnen hieraan echter aanzienlijke ruimtelijke beperkingen
opleggen.
Voor bedrijven en voorzieningen wordt gestreefd naar een ‘goede plaats’ voor elk
bedrijf. Voor zover de schaal, het gevaar en de hinder het toelaten verdient functiemenging
voorrang, anders moet ruimte worden geboden op specifiek daarvoor te
bestemmen (bedrijven)terreinen met een passende (multimodale) aansluiting op
(bestaande) verkeers- en vervoersverbindingen.
Optimale benutting van bestaand bebouwd gebied blijft van groot belang. Herstructurering,
revitalisering en transformatie verdient de voorkeur boven nieuwe uitleglocaties.
De verstedelijking dient optimaal aan te sluiten en gebruik te maken van de bestaande
infrastructuur en van de potenties van knooppunten in deze infrastructuur.
Ook aansluiting op het watersysteem (grond- en oppervlakte water) is van groot
belang om wateroverlast te voorkomen en de waterkwaliteit te beschermen. Het
belang van water als sturend principe heeft betekenis gekregen in de (verplichte)
watertoets. Naast ruimte voor ‘rode’ functies moet ook ruimte worden gevonden
voor parken, groengebieden, sportterreinen en ‘groene’ en ‘blauwe’ recreatiemogelijkheden
in en om de stad.
Met het in ontwikkeling zijnde beleid legt de nationale overheid een grotere verantwoordelijkheid
bij decentrale overheden. De uitvoering van het beleid ligt primair
bij de gemeenten, terwijl voor de provincies een belangrijke kaderstellende,
coördinerende en controlerende taak is weggelegd.
Het onderhavig bestemmingsplan is een ontwikkelingsplan gericht op het optimaal
benutten van bestaand bebouwd gebied. Doel is door herstructurering, revitalisatie
en transformatie de ruimtelijke en functionele structuur van het centrum van Ommen
en daarmee van geheel Ommen aantrekkelijker en vitaler te maken. De ontwikkelingen
uit onderhavig bestemmingsplan passen dan ook binnen het rijksbeleid.
Ruimte voor de rivier
Het klimaat verandert, de zeespiegel stijgt, de bodem daalt. Er komt steeds meer
water in de Nederlandse Rivierendelta. Het klassieke concept van dijkverzwaring is
daarom niet langer de eerste oplossing. ‘Ruimte voor de rivier’ is een beleidsconcept
waarin wordt aangegeven wat de mogelijkheden er zijn om de rivier meer ruimte te
geven en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit in het rivierengebied te verbeteren.
De beleidslijn ‘Ruimte voor de rivier’ maakt onderdeel uit van de Vijfde Nota op de
ruimtelijke ordening. De beleidslijn geldt onder andere voor de Overijsselse Vecht en
62
Hoofdstuk 5

moet in het streekplan verder uitgewerkt worden. Deze uitwerking is het toetsingskader
voor bestemmingsplannen.
Doordat Ommen tegen de winterdijk van de Overijsselse Vecht aan ligt heeft het
project Ruimte voor de rivier veel invloed op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling
van de gemeente. Ruimte voor de rivier kent twee doelstellingen: de veiligheid
moet gewaarborgd worden en ruimtelijke kwaliteit van het rivierengebied moet een
impuls krijgen.
De beleidslijn geldt voor alle nieuwe activiteiten (inclusief wijziging van bestaande
activiteiten) in het winterbed van de grote rivieren. Bij de bedijkte rivieren is de beleidslijn
van toepassing in het gebied tussen de winterdijken aan beide zijden van de
rivier. Tussen deze winterdijken zijn in principe geen bouwmogelijkheden aanwezig.
Om aansluiting te vinden bij de uitgangspunten van ‘Ruimte voor de rivier’ is uitgebreid
overleg gevoerd met het Waterschap. Onderhavig bestemmingsplan voldoet
aan de beleidslijn. De geplande nieuwbouwactiviteiten zijn gelegen buiten het
‘hoogwaterprofiel’ van de Vecht.
Zoals in paragraaf 1.1 al vermeld staat is een projectgroep de haalbaarheid van een
kadevariant aan het onderzoeken. In dat kader zal zeker ook de beleidslijn ‘Ruimte
voor de rivier’ meegenomen worden.
Tracébesluit Omleiding Ommen N34/N36
De Rijksweg 34 (N34) is een belangrijke (noordoost)verbinding van het hoofdwegennet
voor het verkeer tussen Twente (N36 [Twente-Witte Paal]) en Noord-
Nederland (N48 [Ommen-Hoogeveen]). Daarnaast vervult de weg een belangrijke
functie voor het (regionale) verkeer in oost-westrichting tussen Zwolle en Coevorden-Emmen.
Mede door de dubbele functie levert de N34 reeds jaren problemen op
in de regio Noordoost-Overijssel. De problemen hebben betrekking op de structuur
van het wegennet, de capaciteit van de kruising met de Hessel Mulertbrug, het
sluipverkeer, de verkeersonveiligheid en de leefbaarheid (barrièrewerking, geluidhinder
en luchtvervuiling). De verwachte verdere groei van het verkeer leidt tot een
versterking van de bovengenoemde problemen.
Om deze problemen op te lossen zal de N36 vanaf de Witte Paal doorgetrokken
worden ten noorden van Ommen om uit te komen bij de N48 ter hoogte van Ommerkanaal-Oost.
Dit alles conform het Tracébesluit Omleiding Ommen N34/N36, dat
op 29 augustus 2007 onherroepelijk is geworden.
Door de omleiding, die medio 2010 wordt opgeleverd, ontstaan er tal van kansen en
uitdagingen om het centrum van Ommen ruimtelijk, functioneel en stedenbouwkundig
te versterken.
Hoofdstuk 5
63

5.3 Provinciaal beleid
Omgevingsvisie Overijssel
Inleiding
Op 1 juli 2009 is de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel vastgesteld door Provinciale
Staten. In de omgevingsvisie zijn het streekplan, verkeer- en vervoerplan,
waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan met elkaar geïntegreerd zodat één
beleidsplan ontstaat voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de omgevingsvisie
benoemt de provincie de provinciale belangen en geeft ze aan hoe ze de maatschappelijke
opgaven samen met de partners gaat realiseren. De omgevingsvisie is
een structuurvisie in het kader van de nieuwe Wro.
Leidende thema's in de omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.
Duurzaamheid wordt volgens de omgevingsvisie gerealiseerd door een transparante
en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.
Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming
vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen,
waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en versterkt en nieuwe
kwaliteiten worden toegevoegd.
Het door de provincie gekozen sturingsmodel in de omgevingsvisie kan als volgt
worden beschreven. Allereerst vindt de afweging plaats of ontwikkelingen nodig
dan wel mogelijk zijn. Dit is opgenomen in de generieke beleidskeuzes. Vervolgens
wordt gekeken waar deze ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. In de omgevingsvisie
zijn ontwikkelingsperspectieven opgenomen voor de gebieden. Tot slot wordt
met behulp van de gebiedskenmerken aangegeven hoe de ontwikkeling plaats moet
vinden.
Generieke beleidskeuzes: (of-vraag)
Bij ontwikkelingen ten aanzien van wonen, werken en voorzieningen in de stedelijke
omgeving wordt ingezet op herstructurering. Als uitbreiding echt noodzakelijk is
dan geschiedt uitvoering via integrale gebiedsontwikkeling conform de gebiedskenmerken.
Onderstaand zijn de generieke beleidskeuzes weergegeven die het
meest relevant zijn voor onderhavig initiatief.
Woonomgeving
De provincie zet in op differentiatie in woonmilieus die nu en in de toekomst voldoende
ruimte bieden aan de huisvesting van alle doelgroepen. Dit stelt een duidelijke
opgave zowel aan nieuwbouw als aan herstructurering.
Daarnaast wordt ingezet op het behouden en versterken van de leefbaarheid in
steden en dorpen door te sturen op de concentratie van voorzieningen en stimule-
64
Hoofdstuk 5

en van herstructurering. Hierbij is de kwaliteit van de openbare ruimte (voldoende
groen, speelvoorzieningen, etc.) een belangrijk aandachtspunt.
Economie en vestigingsklimaat
Doel is de aantrekkingskracht te vergroten door aandacht voor cultuur, cultuurhistorie
en recreatie- en winkelvoorzieningen.
(Binnen)steden en landschap
De provincie zet in op zuinig ruimtegebruik door het toepassen van de SER-ladder
en de concentratie van bovenlokale behoefte aan woningen, bedrijven en voorzieningen
in de stedelijke netwerken en streekcentra. De motivering van ruimtelijke
planning gebeurt op basis van de beleidskaart, ontwikkelingsperspectieven, de Catalogus
Gebiedskenmerken en regionale behoefteraming.
Daarnaast wordt ingezet op het versterken van de kracht van de binnensteden door
afspraken over binnenstedelijke woningbouw te maken en een proces dat voorziet
in borging van de kwaliteit van stadsrandzones te ontwikkelen.
Watersysteem en klimaat
Binnen het stedelijk gebied is het waterbeheer afgestemd op de functie van wonen
en werken. De ontwikkeling van het watersysteem biedt kansen voor het behoud en
de versterking van ruimtelijke kwaliteit. Bij nieuwbouw en herstructurering wordt
het belang van het water goed meegewogen. Het watertoetsproces is hiervoor een
belangrijk instrument.
Binnen de Stedelijke omgeving is de waterbeheersing van groot belang. Het bebouwde
gebied moet bereikbaar en toegankelijk zijn, alleen zo kan het functioneren.
Binnen het stedelijk gebied wordt het waterbeheer afgestemd op de functie
van wonen en werken. Dit betekent bescherming tegen overstromingen en beperking
van wateroverlast. Waterschappen en gemeenten dragen daar gezamenlijk
zorg voor. Het watertoetsproces is een goed instrument om bij nieuwbouw en herinrichting
van bestaand gebied de vereiste watercondities in beeld te brengen.
In stedelijk gebied is water ook een verrijkend element. De kwaliteit van de leefomgeving
en het bebouwde gebied worden versterkt door meer open water. Grachten
en waterpartijen trekken publiek en bieden kansen voor specifieke woonmilieus en
recreatievormen. Door de in aantal en hevigheid toenemende stortbuien is het nodig
om meer waterberging te realiseren. De inrichting van de publieke ruimte kan
door het vergroten van waterberging- en waterafvoermogelijkheden een kwaliteitsimpuls
krijgen. De provincie vraagt gemeenten de kansen die de verdere ontwikkeling
van het watersysteem biedt voor het behouden en versterken van de
ruimtelijke kwaliteit, zoals zichtbaarheid en beleefbaarheid, te benutten bij nieuwbouw
en herstructurering. Daarbij is de waterkwaliteit een belangrijk aandachts-
Hoofdstuk 5
65

punt, omdat de wateren in de bebouwde omgeving deel uitmaken van grotere watersystemen.
Veiligheid en gezondheid
De Overijsselse rivieren kunnen bij hoog water een bedreiging zijn voor veel mensen.
Er zijn in Overijssel vier dijkringgebieden die risico lopen op overstroming. Deze
zijn bij wet vastgelegd (Waterwet). Als gevolg van klimaatverandering nemen de
overstromingsrisico’s toe. Omdat de provincie wil dat alle inwoners voldoende beschermd
zijn tegen hoog water, geven zij rivieren ruimte voor extreme waterafvoer.
In vrijwel heel Overijssel bestaat kans op wateroverlast. Door de klimaatverandering
neemt de kans daarop nog toe. Aangezien herstructurering en nieuwbouw altijd
invloed hebben op het regionale watersysteem, verwacht de provincie van waterschappen
en gemeenten dat zij bij ontwikkelingen in de Stedelijke omgeving altijd
aandacht besteden aan de invloed op de grondwaterstand, de aanleg van ruime
mogelijkheden voor waterberging, de capaciteit van het rioleringsstelsel en de afvoermogelijkheden
van het watersysteem waarop wordt geloosd. Hiervoor is de
watertoets een goed instrument. Afkoppelen van regenwater voor voeding van het
watersysteem is standaard. De provincie heeft hierbij een stimulerende rol. In bijzondere
gevallen zijn ze bereid financieel bij te dragen, bijvoorbeeld wanneer sprake
is van vernieuwende projecten met een voorbeeldfunctie of onevenredig hoge
kosten. Door creatief ontwerpen kan het realiseren van de wateropgave in combinatie
met herinrichting van de openbare ruimte bijdragen aan versterking van de
ruimtelijke kwaliteit en groen in de wijk.
Ondergrond
De kenmerken, kwaliteiten en waarden van de ondergrond worden beschermd
(toekomstwaarde van de bodem) en waar mogelijk ingezet om de ruimtelijke kwaliteit
en identiteit van gebieden te versterken (verbinden van kwaliteiten). Aardkundige,
archeologische en cultuurhistorische waarden worden zoveel mogelijk behouden
en beleefd door mensen dankzij informatie, gebruik en ontwikkeling.
Ontwikkelingsperspectieven groene en stedelijke omgeving (waar-vraag)
Op de Overzichtskaart van de provincie worden de volgende ontwikkelingsperspectieven
geschetst voor het plangebied. Het grootste deel van het plangebied valt
onder ontwikkelingsperspectief 5. Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus (historische
kern, woonwijk en geplande woonwijk). Een kleiner deel van het plangebied
(het groen bij de Voormars) valt onder ontwikkelingsperspectief 3. Buitengebied
– accent veelzijdige gebruiksruimte (mixlandschap: met landbouw, natuur, water
en wonen als goede buren).
Met onderhavig bestemmingsplan wordt voorzien in een aantal nieuwe woningen
en voorzieningen en de daarbij benodigde parkeergelegenheid. De parkeergele-
66
Hoofdstuk 5

genheid is gesitueerd op de gronden die in de omgevingsvisie zijn aangeduid als
‘Buitengebied, accent veelzijdige gebruiksruimte: mixlandschap met landbouw, natuur,
water en wonen als goede buren’. Slechts een klein deel van het aan te leggen
verharde parkeergelegenheid ligt hier in. Voor het overige zal het parkeerterrein
een groen karakter krijgen en slechts halfverhard worden. Naar de mening van de
gemeente wordt zo in voldoende mate recht gedaan aan de ‘Groene omgeving’.
De woningen en voorzieningen worden gerealiseerd op gronden die in de omgevingsvisie
zijn aangeduid als ‘Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus: historische
kern, woonwijk en geplande woonwijk’. Er is in de omgevingsvisie dus al rekening
gehouden met de nieuwbouw van woningen. Daarnaast bevindt het plangebied
zich binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens de SER-ladder dient eerst bestaande
bebouwing benut te worden en herstructurering plaats te vinden, alvorens
uitbreiding plaatsvindt. Daar wordt met onderhavig bestemmingsplan aan voldaan.
De ontwikkelingen vinden plaats in bestaand bebouwd gebied.
Gebiedskenmerken (hoe-vraag)
Als in een bepaald gebied een verandering aan de orde is, dan geven de gebiedskenmerken
richting aan de manier hoe dit moet plaatsvinden. Bij de gebiedskenmerken
is in de kolom 'sturing' onder de kop norm aangegeven welke kenmerken
altijd, met elke ontwikkeling, gerespecteerd en versterkt dient te worden, omdat ze
gerekend worden tot het provinciale belang. Onder de kop richting is een manier
van omgang met kenmerken weergegeven, die de provincie zeer wenselijk vindt.
Hier mag van worden afgeweken. Onder de kop inspiratie staan ontwikkelingen
vermeld die denkbaar zijn in het betreffende gebiedstype met respect voor de gebiedskenmerken.
Voor het plangebied zijn de volgende lagen met de daarbijbehorende
gebiedskenmerken uit de omgevingsvisie van toepassing.
Stedelijke laag: historische centra, binnensteden, landstadjes
Vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld.
Eigen karakter van het centrum wordt opgezocht en versterkt. Het patroon van straten,
pleinen en andere openbare ruimten wordt in stand gehouden en waar mogelijk
versterkt of hersteld. Archeologische en historische waarden worden zichtbaar
gemaakt en ingezet ter versterking van de eigen identiteit van gebieden. Cultuurhistorische
waardevolle en beeldbepalende gebouwen krijgen waar nodig nieuwe
functies en economische dragers. Bijzondere condities (waterfront) worden benut.
Behouden en versterken van de leefbaarheid van de centra door het behouden en
versterken van de mix van functies (bijvoorbeeld door het stimuleren van wonen
boven winkels) en integrale oplossingen voor de functionele claim op de openbare
ruimte (bijvoorbeeld door het toepassen ‘shared space’ concept: een integrale herinrichting
van weg en omgeving met minimaal gebruik van verkeersborden, belijning,
gescheiden rijbanen, drempels etc ).
Hoofdstuk 5
67

Met onderhavig bestemmingsplan krijgt de binnenstad een beschermende bestemmingsregeling,
gericht op instandhouding van het bestaande, historische patroon
van wegen en bebouwing. De ontwikkelingen die op basis van het bestemmingsplan
plaats kunnen vinden, dragen bij aan behoud en versterking van de mix van functies,
het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid.
Het plan wordt ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter
van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van
verkeer en parkeren.
Lust & leisure laag: stads- en dorpsfront: front
Stad en landschap tonen zich van hun beste kant. Creëer balustrades en boulevards
waar stad of dorp en het omliggende landschap prominent hun gezicht laten zien
en situeer er voorzieningen bij (cultuur, horeca) om van de zichten te genieten.
Nieuwe landmarks en hoogwaardige architectuur op beeldbepalende locaties in de
stads- en dorpsfronten. Koester het landschap in de stad waar dit onder de grond is
geschoffeld. Combineren van de ontwikkeling van fronten met de water- en/of gebiedsopgaven,
zoals ruimte voor de Vecht, is kansrijk.
Als voorbeeld heeft de provincie een schets bijgevoegd van het centrum van Ommen
(pag. 141, Catalogus Gebiedskenmerken). Deze schets is afkomstig uit ‘ Levende
Vecht, Atelier-Overijssel 2006’ en toont ter hoogte van het plangebied een stadsfront
bestaande uit bebouwing evenwijdig aan de Vecht. De verstedelijking van dit
deel van Ommen is op de schets veel groter dan wat mogelijk gemaakt wordt in het
bestemmingsplan voor de Westflank. De openingen naar de Vecht toe zijn veel minder
en ook het hele grasveld aan de Voormars wordt bebouwd.
Met onderhavig bestemmingsplan wordt het gebied ten noorden van de Vecht ontwikkeld.
Veel zorg is besteed aan het creëren van betekenisvolle openbare ruimtes,
die een bijdrage leveren aan het binnenstadsgevoel. Daarbij is de bijzondere relatie
van de binnenstad en de Vecht een belangrijk ontwerpmotief geweest.
De omgevingsverordening
In de omgevingsverordening wordt aangegeven welke aspecten aan de orde moeten
komen in de toelichting en de regels van het bestemmingsplan.
In onderstaande tabel is aangegeven welke aspecten relevant zijn voor onderhavig
bestemmingsplan en hoe hiermee is omgegaan.
Relevante aspecten uit Omgevingsverordening Verwerking in bestemmingsplan
Bestemmingsplan voorziet alleen in woningbouw, detail- Verwezen wordt naar de toelichting paragraaf 2.7
handel , infrastructuur en groenvoorzieningen om te en 5.4. Wat betreft de woningbouw wordt primair
voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere
doelgroepen.
gebouwd voor de lokale bevolking.
68
Hoofdstuk 5

Het bouwen en verharden van de groene ruimte moet
aannemelijk worden gemaakt.
Bestemmingsplan dient bij te dragen aan het versterken
van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
Bestemmingsplan dient bij te dragen aan het versterken
van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
Aangeven op welke wijze toepassing is gegeven aan de
vierlagenbenadering;
Motiveren waarom de ontwikkeling past binnen het provinciale
ontwikkelingsperspectief voor het plangebied
Onderbouwen dat het bestemmingsplan bijdraagt aan het
versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende
gebiedskenmerken.
Indien er sprake is van normerende dan wel richtinggevende
uitspraken behorende bij de gebiedskenmerken
moeten deze doorwerken in de regels van het bp
Hoofdstuk 5
Zie hierboven.
Zie hierboven en hoofdstuk 2 toelichting.
Zie hierboven en hoofdstuk 2 toelichting.
Zie hierboven.
Zie hierboven.
Zie hierboven.
Wat betreft de stedelijke laag ‘historische centra,
binnensteden, landstadjes’ zijn op onderstaande
wijze de normerende en richtinggevende uitspraken
verwerkt in het bestemmingsplan:
1. De regeling is gericht op de instandhouding
van het bestaande, historische patroon van
wegen en bebouwing. De bouwgrenzen volgen
de historische lijnen en ook de maximale
goot- en nokhoogten zijn zodanig, dat het historische
karakter gewaarborgd blijft.
2. De nieuwe bebouwing is ingepast met respect
voor de historie, het individuele karakter van
de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie
tot de problematiek van verkeer en parkeren.
Verwezen wordt naar de desbetreffende relevante
paragrafen.
Wat betreft de Lust & Leasure laag: stads en dorpsfront
zijn op onderstaande wijze de normerende en
richtinggevende uitspraken verwerkt in het bestemmingsplan:
1. Mede op basis van een analyse van cultuurhistorische
en architectonische waarden is het
ontwikkelingsplan ontworpen.
2. Uit de toelichting (o.a. par. 2.4) blijkt, dat veel
zorg is besteed aan het creëren van betekenisvolle
openbare ruimtes, die een bijdrage leveren
aan het binnenstadsgevoel. Daarbij is de
69

Woningbouw moet in overeenstemming zijn met de
woonvisie (aard, omvang en locatie), waarover overeenstemming
is bereikt met buurgemeenten en GS
Er mogen geen bestemmingen aangewezen worden, die
activiteiten mogelijk maken die significante negatieve
effecten hebben op de wezenlijke natuurkenmerken en
natuurwaarden
In de toelichting op bestemmingsplannen wordt aangegeven
op welke wijze bij de planontwikkeling rekening is
gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden
In de toelichting moet ingegaan worden op de externe
veiligheid nabij transport gevaarlijke stoffen en Bevi inrichtingen.
5.4 Gemeentelijk beleid
70
bijzondere relatie van de binnenstad en de
Vecht een belangrijk ontwerpmotief.
Verwezen wordt naar paragraaf 5.4 (Woonplan
2003 -–2007). Momenteel wordt gewerkt aan een
nieuwe woonvisie in nauw overleg met de provincie
en naburige gemeenten.
Verwezen wordt naar paragraaf 6.8 van de toelichting.
Verwezen wordt naar hoofdstuk 2 en paragraaf 6.7
en 6.10 van de toelichting.
Verwezen wordt naar paragraaf 6.5 van de toelichting.
De afgelopen jaren zijn diverse nota’s opgesteld die van belang zijn voor het functioneren
en de positie van Ommen-centrum. In dit kader vormen ‘Ontwikkelingsvisie
Ommen-centrum’ en het ‘Ontwikkelingsplan Westflank Ommen-centrum’ de belangrijkste
documenten. Een samenvatting van deze plannen vindt u terug in deel A
van deze toelichting. Al deze plannen zijn als separate bijlagen 1 en 2 bij de toelichting
gevoegd.
Woonplan 2003-2007
Het Woonplan 2003-2007 (zie separate bijlage 10) vormt de basis voor afspraken
tussen de gemeente en de provincie over de te leveren prestaties. De provincie hanteert
een subregionale indeling, waarmee de provincie flexibel wil omgaan. Het is
uiteindelijk aan de gemeenten om de bovenlokale afstemming vorm te geven.
In het Woonplan 2003-2007 worden een vijftal beleidsdoelen geformuleerd. Voor
onderhavige ontwikkeling is met name het tweede beleidsdoel van belang: ‘Het
gemeentelijk woonbeleid is erop gericht bij woningaanpassingen en nieuwbouw zo
goed mogelijk in te spelen op de sterk toegenomen diversiteit van de kwalitatieve
woningvraag van alle woningzoekenden’.
Kwantitatief
In de uitwerking van het hiervoor omschreven beleidsdoel wordt verder ingegaan
op Ommen-centrum en de daarbijbehorende ontwikkelingsvisie. Aangegeven wordt
dat het doel is de concurrentiepositie van Ommen te herstellen en het imago, de
Hoofdstuk 5

identiteit van het centrum, een impuls te geven. Ook zijn er enkele (inbreidings)locaties
benoemd voor in totaal ongeveer 100 nieuwe woningen. Onderhavig
bestemmingsplan omvat de realisatie van circa 80 nieuwe woningen en past daarmee
binnen het gemeentelijke woonplan, welke uitgaat van 100 nieuwe woningen.
Kwalitatief
In het woonplan wordt aangegeven dat drie doelgroepen extra aandacht verdienen:
• Ouderen;
• Starters;
• Minder draagkrachtigen.
In het ontwikkelingsplan Westflank Ommen-centrum is hier rekening mee gehouden.
Er is een ruime differentiatie aangebracht in het type te bouwen woningen. De
oppervlakte en prijsniveaus van de woningen verschillen.
De nieuw te bouwen woningen op het 11 April Plein zijn met name bedoeld voor
starters. Ter plaatse van de voormalige Aldi-vestiging komen appartementen voor
het middensegment. Aan de Vechtoever komen vooral woningen voor het hoge
segment.
Distributie-planologische aspecten
In de Ontwikkelingsvisie Ommen centrum, die in maart 2003 werd vastgesteld door
de gemeenteraad, werd ingegaan op de uitbreidingsmogelijkheden voor detailhandel.
Kort samengevat bleek uit onderzoek, dat er in het centrum van Ommen voor
de periode van 2001 tot 2010 een totale kwantitatieve uitbreidingsruimte bestond
van circa 1.900 m² vvo 5 (circa 2.400 m2 bvo 6 ). Daarnaast werd ervoor gepleit een extra
programma van 1.000 m² vvo (circa 1.250 m2 bvo) te reserveren voor verplaatsingen
naar het centrum vanuit de randen en voor schaalvergroting van bestaande
bedrijven in het centrum. In totaal dus + 2.900 m2 vvo (circa 3.650 m2 bvo) tot 2010.
Bovendien werd gesteld dat het kwantitatieve aspect weliswaar belangrijk is, maar
dat het er vooral om zou moeten gaan om nieuwe kwaliteit aan te trekken en op
die manier de aantrekkingskracht van het centrum te versterken.
Ten aanzien van de horeca werd in de Ontwikkelingsvisie aangegeven dat gestreefd
zou moeten worden naar selectieve versterking. Dat is deels ook reeds gerealiseerd
door de functieverandering van het voormalige postkantoor in een grand café.
Deze uitgangspunten van de Ontwikkelingsvisie zijn ook in 2009 nog onverkort van
kracht. In de periode 2002-2009 is het areaal aan detailhandelsruimte niet of nauwelijks
toegenomen. Dat heeft onder andere ook te maken met het niet beschikbaar
zijn van nieuwe locaties. In andere centra in de omgeving zijn daarentegen wel
5
vvo = verkoopvloeroppervlak
6
bvo = bedrijfsvloeroppervlak
Hoofdstuk 5
71

nieuwe ontwikkelingen tot stand gekomen, onder andere in Hardenberg, of in
voorbereiding.
De belangrijkste mutaties in de detailhandel in het centrum van Ommen in de periode
2002-2009 zijn van kwalitatieve aard geweest:
• De in 2002 geconstateerde leegstand is voor een deel opnieuw ingevuld; er is
echter nog steeds leegstand.
• De Aldi supermarkt is uit het centrum vertrokken; het pand is door de gemeente
aangekocht met het oog op de beoogde herontwikkeling van de locatie, en tijdelijk
verhuurd aan een koopjeshal.
• In een aantal panden hebben zich brancheverschuivingen voorgedaan, die in het
algemeen hebben geleid tot kwaliteitsversterking van het bestaande aanbod.
Met andere woorden: wel interne verschuivingen in de branchestructuur, maar
nauwelijks uitbreiding in kwantitatieve zin.
De nieuwste gegevens uit de “Retail Verkenner 2008” van Locatus bevestigen dit
(zie ook de separate bijlage 11 ‘Uittreksel databestand Locatus, Retail Verkenner
2008). Locatus volgt de ontwikkelingen in de detailhandel voor alle binnensteden en
ander winkelcentra in Nederland en wijdt daaraan jaarlijks een publicatie. Volgens
de retailverkenner 2008 beschikt het centrum van Ommen in 2008 over 13.191 m2
winkelvloeroppervlak, ten opzichte van 12.670 m2 in 2002. Met andere woorden:
nauwelijks uitbreiding in kwantitatieve zin. Wel een aantal interne verschuivingen in
de branchestructuur. De belangrijkste daarvan zijn hierboven vermeld. De kwantitatieve
toename in de periode 2002-2009 wordt voornamelijk veroorzaakt door een
zekere afname van de leegstand.
Wat betreft een eventuele nieuwvestiging van een tweede supermarkt het volgende.
Alleen op de locatie van de voormalige Aldi is een vestiging van een supermarkt
mogelijk gelet op de noodzakelijke fysieke ruimte voor een moderne supermarkt.
Echter deze locatie heeft belangrijke praktische nadelen voor een tweede supermarkt.
De parkeermogelijkheden zijn beperkt, de verkeersaantrekkende werking is
voor die locatie niet acceptabel en ook de bevoorrading zal de nodige problemen
opleveren. Op grond van deze ruimtelijk relevante argumenten is daarom de vestiging
van een tweede supermarktvestiging in de regels expliciet uitgesloten.
In de horeca-sector is de uitbreiding van het aanbod in de periode 2002-2009 beperkt
gebleven tot de vestiging van grand café Tante Pos in het voormalige postkantoor.
Dit wordt zowel door ondernemers binnen de horeca als in ondernemerskringen
daarbuiten gezien als een kwaliteitsversterking.
Versterking van het detailhandels- en horeca aanbod in het centrum van Ommen is
anno 2009 nog steeds noodzakelijk. Dat klemt te meer door de recente ontwikkelingen
in de regio, die de marktpositie van Ommen in sterke mate kunnen beïnvloeden.
Het Koopstromenonderzoek dat in 2005 werd gehouden door de Kamer van
72
Hoofdstuk 5

Koophandel (zie separate bijlage 12) laat zien dat het consumentenoordeel over een
aantal kwalitatieve aspecten, zoals “aantal winkels”, “sfeer en gezelligheid”, “inrichting
en aankleding”, etc. lager scoort dan het vergelijkbare onderzoek van 2000.
Ook de cijfers over de koopkrachtbinding, en vooral de koopkrachttoevloeiing, duiden
gemiddeld genomen niet op een verbetering van de economische positie. De
effecten van de recente versterking van enkele concurrerende centra, met name in
Hardenberg, konden in het Koopstromenonderzoek uiteraard nog niet gemeten
worden. De uitgangspunten van de Ontwikkelingsvisie Ommen centrum van 2003
zijn dus nog steeds van kracht.
In het Ontwikkelingsplan Westflank Ommen-centrum is aan detailhandelscapaciteit
voorzien van:
• 11 April Plein: 850 m² bvo 7 , (circa 700 m² vvo 8 ).
• Aldi locatie: 1.250 m² bvo, (circa 1.000 m² vvo).
• Marktgebouw: 450 m² bvo, (circa 350 m² vvo).
In totaal voor de gehele Westflank is dat dus 2.550 m² bvo (circa 2.050 m² vvo).
Daarvan is echter 700 m² bvo (550 m² vvo) reeds bestaande winkelruimte, namelijk
de tijdelijke invulling van de voormalige Aldi met een koopjeshal.
De netto kwantitatieve uitbreiding van het detailhandelsareaal in de plannen voor
de Westflank bedraagt derhalve 1.850 m² bvo (circa 1.500 m² vvo). Dat bevindt zich
ruim binnen de in de Ontwikkelingsvisie berekende distributieve ruimte van circa
3.650 m2 bvo (circa 2.900 m2 vvo) tot 2010. In andere delen van het centrum wordt
bovendien geen uitbreiding van detailhandel nagestreefd.
Daarbij kunnen nog de volgende kanttekeningen worden gemaakt:
• De feitelijke ontwikkeling van het aantal inwoners in de kern Ommen ligt iets
hoger dan in de berekening van de Ontwikkelingsvisie is aangenomen.
• De berekening van de Ontwikkelingsvisie gaat slechts tot 2010. In de periode
daarna zal de marktontwikkeling niet stilstaan.
Dat versterkt de conclusie dat de toevoeging van nieuwe m2’s detailhandel bescheiden
is ten opzichte van de berekende distributieve ruimte.
Horeca en bioscoop/servicetheater
Voor wat betreft de horeca voorzien de plannen in een uitbreiding van 450 m² bvo
in het Marktgebouw. Ook in het nieuw te bouwen paviljoen aan de Vechtoever is
horeca toegestaan (circa 150 m2 bvo). Binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’ is
(onder voorwaarden) Bed and Breakfast toegestaan. Verder zal in het Marktgebouw
een bioscoop/(service)theater worden gevestigd.
Doel hiervan is extra kwaliteit toe te voegen aan het bestaande aanbod aan voorzieningen
in het centrum en daardoor de recreatieve functie van het centrum te
versterken conform de doelstellingen van de Ontwikkelingsvisie Ommen-Centrum.
7
bvo = bedrijfsvloeroppervlak
8
vvo = verkoopvloeroppervlak
Hoofdstuk 5
73

Verkeer en Vervoer
In 2008 is door de gemeenteraad het Verkeersstructuurplan van Ommen vastgesteld.
Dit was een resultaat van een opbouwend proces dat uit de volgende stappen bestaat:
‘Gebaande wegen’
In 2003 zijn in de notitie ‘Via de gebaande wegen op weg naar 2020’’ de oplossingsrichtingen
voor de hoofdwegenstructuur in Ommen aangegeven. Deze notitie gold
als een eerste aanzet tot het opstellen van het verkeersstructuurplan die verder uitgewerkt
zou moeten worden. De notitie behelsde een verkeersanalyse van de bestaande
situatie en een verkeerstechnisch onderzoek naar de knelpunten en oplossingsrichtingen
in 2010 en 2020. Het onderzoek dat met behulp van het verkeersmodel
is verricht was uitsluitend gericht op het autoverkeer in en rond de kern van
Ommen. De oplossingsrichtingen zijn doorgerekend op effectiviteit voor wat betreft
de doorstroming van het geprognosticeerde verkeersintensiteiten in 2020. Het doel
van de notitie was een discussie op hoofdlijnen te voeren om zodoende de varianten
te bepalen die voor de verdere uitwerking in aanmerking komen. Een van de conclusies
die vanuit de notitie zijn getrokken was dat het weliswaar wenselijk zou zijn de
Danteweg door te trekken tot de Balkerweg maar dat het niet urgent c.q. noodzakelijk
is voor de toekomstige hoofdwegenstructuur van Ommen. Ook de commissie
Ruimte heeft gesproken over de oplossingsrichtingen die naar voren zijn gekomen
uit de eerste verkeersonderzoeken. Commissie Ruimte was in principe akkoord met
de wegenstructuur ten noorden van de Vecht. Voor de structuur ten zuiden van de
Vecht heeft de Commissie Ruimte om een nader onderzoek gevraagd om een oplossing
te vinden voor het zuidwestelijk doorgaand verkeer via de Markt.
‘Verkeerscirculatieplan’
Ten behoeve van de Centrumvisie en op basis van de notitie ‘Gebaande wegen’ is in
2004 door Haskoning het Verkeerscirculatieplan Ommen-centrum opgesteld. Ten
tijde van het opstellen van het Verkeerscirculatieplan was de doortrekking van de
Danteweg een reële optie (ook politiek gezien) en maakte onderdeel van het basis
wegennetwerk (hierbij opgemerkt dat de doortrekking van de Danteweg geen invloed
heeft op verkeersbelastingen op de Varsenerdijk/Markt of andere wegen in
het centrum). In de notitie ‘Gebaande wegen’ is uitgegaan van een maximale verkeersbelasting
van 2000 mvt/etmaal op de Markt. Gaandeweg het proces van het
VCP is echter deze grens verlegd naar 4000 mvt/etmaal welke als uitgangspunt voor
VCP is aangehouden. Op grond van de parallel aan het VCP opgestelde studie naar
‘Alternatieve routes voor doorgaand verkeer op de Vasenerdijk’ is destijds de conclusie
getrokken dat alleen door de aanleg van een tweede brug over de Vecht het
uitgangspunt van 4000 mvt/etmaal op de Varsenerdijk te halen was. Als tweede
(verkeerstechnisch) minder goede optie was de aansluiting van de Zwolseweg op de
N348 plus twee knippen op de Prinses Julianastraat en de Vasenerdijk genoemd.
Geen van beide voorgelegde oplossingen uit deze studie zijn achteraf haalbaar ge-
74
Hoofdstuk 5

leken. Desalniettemin is dit plan door de raad van 28 april 2005 vastgesteld. Het
Verkeerscirculatieplan is als separate bijlage 13 bij deze toelichting gevoegd.
In het Verkeerscirculatieplan Ommen-centrum worden de volgende voor de reconstructie
van de Westflank relevante verkeersmaatregelen voorgesteld:
• De afwaardering van de verkeersfunctie van de Varsenerdijk tussen de nieuwe
aansluiting op de Voormars en de Hessel Mulertbrug/Julianastraat tot een verblijfsgebied
met een snelheidsregime van maximaal 30 km/uur en de daarbij behorende
inrichting.
• Een aanpassing van de inrichting van de Varsenerstraat aan de huidige functie,
namelijk: verblijfsgebied, waarbij bevoorrading mogelijk blijft. Ook in de oude
binnenstad hebben alle straten nu al een 30 km/uur-regime.
• Het creëren van een evenwichtige parkeerstructuur voor zowel lang- als kortparkeerders
aansluitend op de belangrijkste invalsroutes.
Verkeersstructuurplan
De raad heeft in mei 2006 besloten om een integraal verkeerstructuurplan op te
laten stellen. Het Verkeersstructuurplan (als separate bijlage 14 bij deze toelichting
gevoegd) is door de raad in juni 2008 vastgesteld en kent o.a. de volgende
onderscheidende elementen ten opzichte van het Verkeerscirculatieplan:
• breed gedragen plan
Dit plan is tot stand gebracht in nauwe samewerking met de bevolking van
Ommen en diverse belangenorganisaties. Het resultaat was een breed gedragen
voorstel voor voorkeursvariant van de hoofdwegenstructuur Ommen tot 2015.
Na deze periode dient het plan te worden herzien afhankelijk van de regionale
ontwikkelingen (N340, N348) en nadat de effecten van de aanleg van de
omleiding N36 daadwerkelijk in beeld zijn.
• synergie op vier fronten
Op grond van de evaluatie van de verrichte onderzoeken zijn in VSP diverse scenario's
aangescherpt en ontstond een beeld van een voorkeursvariant. In dit
voorkeursvariant zijn de keuzen zodanig gemaakt dat op vier fronten synergie is
ontstaan (vier pijlers van VSP): verkeerskundig, ruimtelijk, milieutechnisch en
economisch. Vanuit de brede discussie in de ontwerpateliers zijn de keuzen voor
hoofdstructuren goed gemotiveerd.
• nieuw verkeersmodel
Bij het verkeersstructuurplan is uiteindelijk het criterium verkeer kwantitatief
onderbouwd. Daarbij is gebruik gemaakt van het meest geavanceerde en voor
dit doel opgestelde verkeersmodel Omnitrans. In tegenstelling tot het model dat
gebruikt is voor het opstellen van de ‘Gebaande wegen’ en VCP dat meer geschikt
is voor de vergelijking van de varianten (alles of niets toedeling) geeft het
nieuwe model meer betrouwbare prognoses van de belastingen op het wegvakniveau
(capaciteitsafhankelijke toedeling). Mede omdat dit model rekening
houdt met de ‘intensiteit/capaciteit verhouding zowel op de wegvakken als op
Hoofdstuk 5
75

de kruispunten zijn de verkeersintensiteiten op de Varsenerdijk achteraf acceptabel
gebleken zonder dat een nieuwe zuidwestelijke verbinding gerealiseerd
moest worden.
• doortrekking Danteweg niet noodzakelijk
Uit het onderzoek is ook gebleken dat de doortrekking van de Danteweg niet
noodzakelijk is voor het goed functioneren van de hoofdwegenstructuur in
Ommen. Het doortrekken van de Danteweg heeft vooral een lokaal effect zodat
de raad in 2008 het VSP heeft vastgesteld zonder de Danteweg door te laten
trekken.
Het in het verkeersstructuurplan gebruikte verkeersmodel is inmiddels geactualiseerd.
Het geactualiseerde verkeersmodel is basis geweest voor dit bestemmingsplan
en de in het kader van dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken (zie verder
paragraaf 2.7.1).
Dit bestemmingsplan is een uitwerking van bovenstaand beleid. Wel zijn voor de
onderbouwing en verantwoording van de plannen waar nodig de onderzoeken geactualiseerd.
Het Waterplan
Op 15 december 2009 is door de gemeenteraad het Waterplan gemeente Ommen
vastgesteld. Het waterplan kan worden gezien als de weerslag van de gezamenlijke
visie van de gemeente en waterschappen op het waterbeheer. Dit plan is als bijlage
36 bij deze toelichting gevoegd.
In de praktijk zijn de voornaamste functies van een waterplan:
1. het geven van een beleidskader voor wat betreft het aspect water;
2. om gemeentebreed het onderwerp water zowel intern binnen de eigen organisatie
als extern met de waterschappen af te stemmen;
3. het geven van een overzicht van de huidige situatie op het gebied van water in
de gemeente;
4. het geven van een overzicht van de nog te nemen maatregelen op het gebied
van water;
5. het leveren van een waterparagraaf voor de op stellen structuurvisie.
Het vastgestelde waterplan is richtinggevend voor andere plannen met name op het
gebied van ruimtelijke inrichting en bouwen.
Ten aanzien van de stedelijke wateropgave dient een gemeente aan te geven hoe
aan deze opgave invulling wordt gegeven. Daarbij betreft het maatregelen die getroffen
moeten worden om in het bebouwde gebied de kans op wateroverlast zoveel
mogelijk te voorkomen.
76
Hoofdstuk 5

Het gaat daarbij om wateroverlast als gevolg van oppervlaktewater, overbelasting
van de riolering en door te hoge grondwaterstanden.
Voor het watersysteem in Ommen zijn de volgende zaken van belang:
- het terugdringen van de vuiluitworp uit de riolering (overstorten);
- zoveel mogelijk afkoppelen van verhard oppervlak;
- goed kunnen beheersen van het regenwaterafvoersysteem;
- bestand zijn van het systeem tegen calamiteiten en klimaatverandering;
- kunnen bergen van voldoende water in noodsituaties.
De ontwikkeling van het plan Westflank en de waterparagraaf (paragraaf 6.6) zijn in
overeenstemming met deze aandachtspunten.
Hoofdstuk 5
77

78
Hoofdstuk 5

6. MILIEU- EN OVERIGE ASPECTEN
6.1 Inleiding
Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De
laatste decennia groeien de beide beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit
vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke
functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke
ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol
kunnen spelen. Tevens is het van belang milieubelastende functies (zoals bedrijfsactiviteiten)
ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op die milieuaspecten die van belang zijn voor het
plangebied ‘Centrum-Ommen (Westflank)’ en haar omgeving. Ook komen andere
voor het bestemmingsplan relevante onderwerpen aan de orde.
6.2 Geluidhinder en luchtkwaliteit
Algemeen
In dit bestemmingsplan worden nieuwe geluidsgevoelige functies toegelaten. Daarom
is akoestisch onderzoek noodzakelijk. Verder moeten de ontwikkelingen getoetst
worden aan de Wet luchtkwaliteit.
De milieuaspecten geluid en luchtkwaliteit zijn nader onderzocht door Goudappel
Coffeng (Milieuaspecten bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank), Goudappel
Coffeng, OMN021/Anf/0102, 8 oktober 2009). Dit onderzoek is als separate bijlage 15
bij deze toelichting gevoegd.
Voor de leesbaarheid van het rapport zijn niet alle gehanteerde parameters uit het
rekenmodel opgenomen in de rapportage van 8 oktober 2009. Het betreft hier
standaardinstellingen en parameters. Naar aanleiding van de zienswijzen is alsnog
besloten deze standaardinstellingen en parameters als bijlage 35 bij de toelichting te
voegen. Het gaat om de bijlage: ‘Invoergegevens akoestisch onderzoek centrum
Ommen (Westflank)’.
Hoofdstuk 6
79

Geluidhinder
De onderzochte situaties
In het akoestisch onderzoek zijn verschillende situaties beschouwd:
• De nieuw te bouwen woningen zijn ondergezocht op geluidhinder, zowel in de
situatie dat de N34 is afgewaardeerd als de situatie, waarin dit nog niet het geval
is;
• De bestaande woningen zijn onderzocht bij een afgewaardeerde N34;
• De bestaande en nieuwe woningen zijn onderzocht naar de geluidseffecten van
de nieuwe noord-zuidverbinding tussen de Varsenerdijk en de Varsenerstraat;
• Verder zijn de geluidseffecten elders binnen en buiten het plangebied in beeld
gebracht. Er is een vergelijking gemaakt tussen de toekomstige situatie zonder
ontwikkelingen Westflank (autonome situatie) en een toekomstige situatie,
waarbij deze ontwikkelingen wel zijn opgenomen (plansituatie).
Daarbij is in de meeste gevallen sprake van een 30 km/uur regime. Alleen de Prinses
Julianastraat heeft en behoudt een 50 km/uur regime. En in de situatie dat de N34
nog niet is afgewaardeerd heeft deze weg ook nog een 50 km/uur regime.
Volgens de Wet geluidhinder kan bij een 30 km/uur regime akoestisch onderzoek
achterwege blijven. De gemeente heeft echter besloten om in het kader van een
goede ruimtelijke ordening toch te kijken wat de toekomstige geluidsbelasting is
vanwege de wegen met een 30 km/uur regime en/of een aanvaardbaar woon- en
leefklimaat kan worden gegarandeerd.
De conclusies van het onderzoek
Uit het onderzoek blijkt allereerst, dat ten gevolge van het verkeer op de Prinses
Julianastraat en de N34 (nog niet afgewaardeerd) de voorkeursgrenswaarde van 48
dB nergens wordt overschreden. Het vaststellen van een hogere grenswaarde is dan
ook niet noodzakelijk.
In de situatie, dat de Varsenerdijk is afgewaardeerd en het centrum is heringericht,
geldt een 30 km/uur regime. Dan is er sprake van een relatief hoge gecumuleerde
geluidsbelasting op de nieuw te bouwen woningen vanwege de Varsenerdijk. De
hoogste waarde bedraagt 64 dB bij een wegverharding van ‘gewone’ elementenverharding
en zonder de correctie van - 5 dB conform artikel 110g van de Wet geluidhinder.
De afwaardering van de N34 heeft een positief effect op de geluidsbelasting op de
bestaande woningen. Globaal is sprake van een afname van de geluidsbelasting van
5 tot 8 dB (met een ‘gewone’ klinkerverharding). De afname wordt voornamelijk
veroorzaakt door de lagere verkeersdruk, het lagere aandeel vrachtverkeer en het
verlagen van de maximum snelheid.
80
Hoofdstuk 6

De maximale gecumuleerde geluidsbelasting vanwege de nieuwe Noord-
Zuidverbinding (30 km/uur regime) op de nieuwe woningen bedraagt 63 dB bij een
‘gewone’ elementenverharding. Voor de bestaande woning bedraagt deze maximaal
56 dB. Ook hier is weer niet de correctie van – 5dB toegepast.
Tenslotte is gekeken naar de ‘gevolgen elders’: waar is sprake van een geluidsbelasting
van meer dan 2 dB? Uit het onderzoek blijkt dat allereerst op het zuidelijke
gedeelte van de Wethouder Paarhuisstraat (vanaf de Varsenerstraat tot aan de eerste
weg naar rechts) sprake is van een toename van de geluidsbelasting van 4 dB. De
geluidsbelasting bedraagt hier circa 61 dB (zonder correctie van – 5dB en met ‘gewone’
klinkerverharding).
Verder is op een deel van de Varsenerstraat sprake van een toename van 3 dB (geluidsbelasting
circa 60 dB, zonder correctie) en op een deel van de Dr. A. C. van Raalteweg
(ten westen van de Prinses Julianastraat) een toename van 2 tot 3 dB (geluidsbelasting
circa 61 dB zonder correctie). In beide situaties is hier weer gerekend
met ‘gewone’ klinkerverharding.
Buiten het centrumgebied is alleen op de Zwolseweg sprake van een toename van
de geluidsbelasting. De geluidsbelasting zal ongeveer rond de 50 dB liggen (zonder
correctie en met een asfaltverharding).
Een goede ruimtelijke ordening
Indien een weg een 50 km/uur regime heeft kan een gemeente bij overschrijding
van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (zonder correctie 53 dB) een hogere grenswaarde
vaststellen:
• bij nieuwe woningen aan een bestaande weg tot 63 dB (zonder correctie 68 dB)
• bij bestaande woningen aan een nieuwe weg tot 58 dB (zonder correctie 63 dB).
In onderhavige situatie wordt de 48 dB alleen overschreden vanwege wegen met
een 30 km/uur regime.
Zoals hierboven reeds beschreven is conform de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek
niet noodzakelijk bij 30 km/uur wegen. Dezelfde wet biedt dan ook niet de
mogelijkheid om hogere grenswaarden vast te stellen.
Echter in het kader van een zorgvuldige besluitvorming is de gemeente van mening,
dat ook bij 30 km/uur wegen sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Hierboven is duidelijk geworden, dat de geluidsbelasting in sommige situaties hoger
is dan 48 dB. De genoemde geluidsbelastingen zijn alle zonder de wettelijke correctie
van – 5 dB en met een ‘gewone’ klinkerverharding.
Hoofdstuk 6
81

De gemeente Ommen heeft Goudappel Coffeng laten onderzoeken welke geluidsbelasting
optreedt bij het gebruiken van een ‘stille’ elementenverharding. Deze verharding
kent een geluidsreducerende werking ten opzichte van normale elementenverharding
van circa 4 dB. Stille verharding heeft niet alleen gunstige gevolgen voor
het woon- en leefklimaat, maar ook voor de minimaal benodigde gevelisolatie om
te kunnen voldoen aan de binnenwaarde van de woning.
Allereerst is gekeken naar de effecten van deze stille verharding voor de nieuwe en
bestaande woningen langs de Varsenerdijk en de nieuwe Noord-Zuidverbinding. Uit
het onderzoek blijkt dat in grote lijnen de geluidsbelastingen op zowel de nieuwe
als de bestaande woningen afnemen met circa 4 dB. De geluidsbelasting (zonder
correctie van – 5 dB) is weergegeven in de tabellen 7 en 8 van het onderzoek.
Bij gebruik van stille elementenverharding zal na aftrek van de correctie van 5 dB de
geluidsbelasting bij alle bestaande en nieuw te bouwen woningen lager zijn dan de
maximale hogere grenswaarde, die op basis van de Wet geluidhinder mag worden
vastgesteld bij wegen met een 50 km/uur regime.
De gemeente Ommen heeft besloten om alle nieuw aan te leggen wegen te voorzien
van de stille elementenverharding om zo een goed woon- en leefklimaat veilig
te stellen.
Langs een klein deel van de Wethouder Paarhuisstraat, de Varsenerstraat en de Doctor
A.C. van Raaltestraat is ten gevolge van het plan Westflank sprake van een toename
van de geluidsbelasting. Dit omdat de verkeersintensiteiten op deze wegvakken
toenemen. Wettelijk gezien zijn maatregelen niet verplicht. Desondanks heeft
de gemeente Ommen besloten ook hier stille elementenverharding te gaan toepassen.
Dit zal geëffectueerd worden in het kader van het reguliere onderhoudsprogramma
(vervanging). Wanneer deze wegen uitgevoerd worden met een stille elementenverharding
is voor deze wegen geen sprake meer van toenames van de geluidsbelasting
(van afgerond 2 dB of meer).
Langs de Zwolseweg zal de geluidsbelasting circa 50 dB bedragen (zonder correctie
van – 5 dB). Deze geluidsbelasting is niet ongebruikelijk langs dit type wegen en
wanneer de correctie wordt toegepast wordt voor het grootste deel voldaan aan de
wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB (uitgaande van asfaltverharding). Ook
hier blijft dus sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Verkeersbesluiten 30-km uur regime
De herstructurering van de Varsenerdijk (na de afwaardering van de N34) zal plaatsvinden
na vaststelling van het bestemmingsplan. De Varsenerdijk kent nu nog een
50 km/uur regime. Het is niet mogelijk om voor de vaststelling van het bestemmingsplan
een verkeersbesluit te nemen tot instelling van een 30 km-regime ter
82
Hoofdstuk 6

hoogte van de Varsenerdijk. Immers de gemeente Ommen is nog geen wegbeheerder
van de N34 en de overdracht van de weg door Rijkswaterstaat aan de gemeente
Ommen (zoals vastgelegd in de bestuursovereenkomst) zal pas plaatsvinden nadat
de omlegging gereed is. De verwachting is dat dit gebeurd medio 2010, na de vaststelling
van dit bestemmingsplan.
Verder zal er ook een nieuwe noord-zuidverbinding komen richting de Varsenerstraat.
Van deze gronden is de gemeente Ommen wel wegbeheerder, maar het
nemen van een verkeersbesluit is op dit moment nog zinloos, omdat de herstructurering
hier pas plaatsvindt nadat de omlegging gereed is.
Voor de overige (bestaande) wegen geldt reeds een 30 km/uur regime.
Indien de maximumsnelheid van 30 kilometer per uur nog niet geldt ten tijde van de
vaststelling van het bestemmingsplan dient het besluit tot het instellen daarvan
door het bevoegd gezag al wel te zijn genomen. Dit is het geval. Allereerst is dit
gebeurd in het Ontwikkelingsplan Westflank, zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad
op 28 april 2005. Op pagina 30 van dit plan wordt aangegeven, dat ‘het
uitgangspunt is de bovenstedelijke verkeersfunctie aan de Varsenerdijk te onttrekken.
In het plan is sprake van een doorgaande verkeersfunctie in de vorm van een
bomenlaan, vorm te geven als een 30-km zone’. Zie ook pagina 34, waarin staat dat
‘de zogenaamde “knijp” van de Varsenerdijk, nu is vormgegeven door een bochtig
verloop van deze route, waardoor het 30-km regime visueel ondersteund wordt’.
Vervolgens wordt in het ‘Verkeersstructuurplan Ommen’, van 10 april 2008 in alle
varianten uitgegaan van ‘het herinrichten/downgraden (intensiteit, aandeel vrachtverkeer,
lagere snelheid en ruimtelijke ontwikkelingen) van onder andere de Varsenerdijk
(Markt)’ (pag. 16 onderaan). Tenslotte is de herinrichting van de Varsenerdijk,
zoals voorgesteld in dit bestemmingsplan, zodanig vormgegeven, dat voldaan
wordt aan alle wettelijke voorwaarden voor het instellen van de 30-km uur/regime.
Luchtkwaliteit
De ruimtelijke ontwikkelingen zijn getoetst aan de normen voor de buitenlucht,
zoals deze zijn opgenomen in de Wet luchtkwaliteit. In de gehele gemeente Ommen
is voor zowel de huidige situatie, de tijdelijke toekomstige situatie zonder afwaardering
van de N34 en de toekomstige situatie met afwaardering van de N34 bestudeerd
of sprake is van overschrijdingen van de normen zoals deze zijn opgenomen
in de Wet luchtkwaliteit. Dit is niet het geval. De voorgenomen ontwikkelingen
kunnen dan ook wat betreft het aspect luchtkwaliteit doorgang vinden.
Hoofdstuk 6
83

6.3 Hinder van bedrijven
Algemeen
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van nieuwe functies op milieuhygiënische
aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering
wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding
tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds
milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening
gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het
woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende
zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare
voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van
de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie
‘Bedrijven en milieuzonering’. 9
Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten
in bijlage 1 van de VNG-publicatie. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten
(lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten
opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar
richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.
De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een
activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6
de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld
moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of
aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten
milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).
Twee omgevingstypen
De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-publicatie zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit
zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar
omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied).
Hier is het uitgangspunt: functiescheiding. Een rustige woonwijk is een
woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van
wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven
en kantoren) voor.
Binnen gemengde gebieden – hier aangeduid als gebieden met functiemenging –
heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte
afstand van elkaar zijn gesitueerd. Hier is het uitgangspunt niet functiescheiding
maar functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals
winkels, horeca en kleine bedrijven. Voorbeelden van gebieden met functiemenging
9 ‘Bedrijven en Milieuzonering’, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.
84
Hoofdstuk 6

zijn horecaconcentratiegebieden, stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden van
dorpskernen, woon-werkgebieden met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid,
gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies en lintbebouwing in het
buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid.
In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid
van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt
beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieen:
- categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving
zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd;
- categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend,
echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij
bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen
plaats te vinden;
- categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote
verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is
aangewezen.
Voor het toestaan van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:
1. het gaat om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
2. productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode
plaats;
3. de activiteiten (inclusief opslag) vinden hoofdzakelijk inpandig plaats;
4. activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op
de hoofdinfrastructuur.
Naast bovengenoemde 4 randvoorwaarden zijn bij de keuze van de activiteiten de
volgende criteria gehanteerd:
- voor categorie A gaat het om activiteiten in milieucategorie 1;
- voor categorie B betreft het activiteiten:
- in categorie 1 voor het aspect gevaar;
- in maximaal categorie 2 voor de aspecten stof en geur;
- in maximaal categorie 3.1 voor het aspect geluid;
- met een index voor verkeer van maximaal 1G (goederen) en 2P (personen);
- voor categorie C gaat het om activiteiten zoals bij categorie B, maar met een
index voor verkeer van maximaal 2G (goederen) en 3P (personen).
Op basis van de bovenstaande categorie-indeling, voorwaarden en criteria is in bijlage
4 van de VNG-publicatie een voorbeeld van een Staat van Bedrijfsactiviteiten
functiemenging opgenomen.
Hoofdstuk 6
85

Consequenties plangebied
Het plangebied is aan te wijzen als een gemengd gebied, een gebied met functiemenging.
Het plangebied immers kan getypeerd worden als een ‘winkelgebied in
een dorpskern’.
Waarborgen goed woon- en leefklimaat in plangebied
Binnen het plangebied wordt detailhandel, publieksgerichte kantoren, bepaalde
vormen van horeca, maatschappelijke dienstverlening en een bioscoop/theater toegestaan.
In de nabijheid van deze functies zijn nu woningen aanwezig en worden
ook nieuwe woningen toegestaan (soms op de verdieping boven bijvoorbeeld winkels.
Gelet hierop is de volgende regeling opgenomen in dit bestemmingsplan:
• Rechtstreeks zijn binnen de bestemming centrumdoeleinden en gemengde
doeleinden die activiteiten toegestaan die in de staat van Bedrijfsactiviteiten –
functiemenging zijn opgenomen (zie bijlage bij de regels). Het gaat hier om categorie
A activiteiten
• Rechtstreeks zijn die activiteiten toegestaan, die behoren tot categorie B en zijn
opgenomen in de staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging en bouwkundig
afgescheiden zijn van woningen en andere gevoelige functies;
• Na ontheffing zijn ook categorie B bedrijven toegestaan, die niet bouwkundig
zijn afgescheiden van woningen en andere functies. Door het treffen van speciale
bouwkundige maatregelen dan wel door de kleinschaligheid van de categorie
B activiteiten is het goed mogelijk dat deze samen kunnen gaan met de gevoelige
functies. Voorwaarde daarbij is dat middels onderzoek aangetoond
wordt dat deze activiteiten een goed woon- en leefklimaat voor woningen en
andere gevoelige functies niet in de weg staan.
Binnen het Marktgebouw is een bioscoop/servicetheater toegestaan. Deze behoort
tot categorie C van de staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging, omdat sprake
is van een relatief grote verkeersaantrekkende werking. In dit gebouw zijn verder
geen geluidsgevoelige functies toegestaan. Ook is een goede ontsluiting op de
hoofdinfrastructuur aanwezig. De komst van de bioscoop is meegenomen in het
onderzoek naar de luchtkwaliteit en de geluidhinder. Uit dit onderzoek (zie paragraaf
6.2) blijkt dat voldaan wordt aan de wettelijke normen. Een goed woon- en
leefklimaat is hier dus gegarandeerd.
De voorgestane ontwikkelingen binnen het plangebied leveren aldus geen hinder
(in de zin van bedrijven en milieuzonering) op voor de woningen in en rondom het
plangebied.
Consequenties voor reeds bestaande bedrijven
De aard van de nieuwe functies is zodanig dat gesteld kan worden, dat bestaande
voorzieningen in en nabij het plangebied (het gaat hier dan om winkels, horeca, en
86
Hoofdstuk 6

allerlei vormen van dienstverlening) ook in de toekomst hun activiteiten duurzaam
kunnen blijven uitvoeren.
Immers geconcludeerd kan worden, dat de bestaande voorzieningen vallen onder de
categorie A of B. In de nieuwe situatie worden geen nieuwe woningen toegestaan
die bouwkundig verbonden zijn met bestaande categorie B bedrijven (zoals een
supermarkt). Gelet op de toegestane functies in het nieuwe Marktgebouw heeft ook
dit gebouw geen negatieve (milieu)consequenties voor de bestaande voorzieningen.
Bestaande bedrijven worden dus qua milieuhinder niet duurzaam belemmerd door
de ontwikkeling van de Westflank.
Aan te houden afstanden van activiteiten in het openbaar gebied
Het bestemmingsplan laat in het openbaar gebied (met de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’)
een muziekkoepel, een (klein) horecabedrijf en fietsenstallingen. De
exacte locatie van deze voorzieningen is nog niet bekend.
Muziekkoepels worden niet genoemd in ‘Bedrijven en milieuzonering’. De geplande
muziekkoepel wordt slechts incidenteel gebruikt en zal moeten voldoen aan het
Activiteitenbesluit. Omdat de muziekkoepel in een gebied met functiemenging is
gelegen kan in principe uitgegaan worden van een aan te houden afstand van 0
meter. In verband met zichthinder, privacy en dergelijke is besloten een afstand van
minimaal 15 meter aan te houden tussen een muziekkoepel en woningen. Dit is
geregeld in de voorschriften.
Het horecabedrijf dat binnen de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ mogelijk is behoort
tot categorie A. Ook hier is in een gebied met functiemenging de aan te houden
afstand 0 meter ten opzichte van woningen. Ook hier is in verband met zichthinder,
privacy en dergelijke besloten, dat de minimale afstand tussen het horecabedrijf
en een woning 15 meter dient te zijn.
Voor een fietsenstalling zijn in de brochure “Bedrijven en milieuzonering” geen
richtafstanden opgenomen. De gemeente heeft desondanks besloten om de regels
aan te vullen en ook wat betreft de fietsenstallingen een situeringseis op te nemen
in de regels. Deze luidt alsvolgt: “de situering van een fietsenstalling als bedoeld in
lid 1, sub c, dient zodanig te zijn dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt
van het uitzicht van bewoners van nabijgelegen panden en deze panden goed bereikbaar
blijven”.
Hoofdstuk 6
87

6.4 Bodem- en grondwaterkwaliteit
In het kader van dit bestemmingsplan is ook onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit.
Uit het verkennend bodemonderzoek Westflank Centrum Ommen (januari
2006), als separate bijlage 16 bij de toelichting gevoegd, blijkt dat gezien de vastgestelde
bodemkwaliteit er geen risico’s zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu
op de onderzochte nieuwbouwlocaties (voormalig Aldi-terrein e.o., Marktgebouw,
11 April Plein, bebouwing Varsenerdijk en op de kop Varsenerstraat).
De grond wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige
grondgebruik en de voorgenomen ontwikkelingen.
Voor het meest westelijk deel van het plangebied (waar voor een deel een nieuw
parkeerterrein zal worden gerealiseerd) is in 2009 een aanvullend verkennend bodemonderzoek
verricht. Dit onderzoek is als separate bijlage 17 bij deze toelichting
gevoegd. Ook deze gronden worden vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht
voor het huidige gebruik en de voorgenomen ontwikkelingen.
Voor wat betreft het bodemaspect zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen of
bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.
6.5 Externe veiligheid
Ook het aspect externe veiligheid is nader onderzocht. Door Oranjewoud zijn de
volgende twee rapporten opgesteld, die als bijlage 18 en 19 bij deze toelichting zijn
gevoegd:
• Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), risico-analyse, d.d. 6 oktober 2009;
• Onderzoek EV Centrum Ommen (Westflank), de verantwoordingsplicht, d.d. 6
januari 2010.
Allereerst blijkt, dat er geen bedrijven in de nabijheid van het plangebied zijn gelegen,
waarbinnen gevaarlijke stoffen worden toegepast of opgeslagen.
De enige activiteit, die van invloed is op de externe veiligheid situatie van het bestemmingsplangebied,
is het transport van gevaarlijke stoffen over de Varsenerdijk
(de N34). In het najaar van 2008 is een begin gemaakt met de omlegging van de
Rijksweg N34. De nieuwe weg zal naar verwachting medio 2010 worden opgeleverd.
Daarna vervalt de N34 als risicobron. Wel blijft dan de lokale routering als risicobron
over. De geplande nieuwbouw zal op zijn vroegst in 2010 starten.
Besloten is in het onderzoek naar de externe veiligheid vanwege het vervoer van
gevaarlijke stoffen een aantal varianten te bekijken. Hieronder staan ze op een rij:
88
Hoofdstuk 6

• Varsenerdijk als route van gevaarlijke stoffen in 2009 en in 2020 zonder de realisatie
van de Westflank (variant 0 en 2 in het onderzoek);
• Varsenerdijk als route van gevaarlijke stoffen na realisatie van de Westflank
(voorzover mogelijk) in 2020 (variant 1 en 3 in het onderzoek);
• (Heringerichte) Varsenerdijk (zonder route van gevaarlijke stoffen) in 2009 en na
realisatie van de Westflank (variant 4 en 5 in het onderzoek).
Uit het eerste hierboven vermelde onderzoek van Oranjewoud blijkt, dat zowel bij
gebruik van de Varsenerdijk als route van gevaarlijke stoffen als bij een heringerichte
Varsenerdijk het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor de beoogde
ontwikkelingen.
Wat betreft het groepsrisico zal door de ontwikkeling van de Westflank -in het geval
dat de Varsenerdijk nog gebruikt wordt als route van gevaarlijke stoffen- toenemen.
Immers de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de N34 neemt toe. Dit
geldt ook nadat de Varsenerdijk is heringericht. De verklaring hiervoor is dat door
de nieuwe ontwikkelingen een toename van de personendichtheid binnen het invloedsgebied
van de lokale routering mogelijk is.
In de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is een verplichting tot
verantwoording van het groepsrisico opgenomen wanneer het groepsrisico (significant)
toeneemt. Bij de verantwoordingsplicht dient de gemeente de toename en de
ligging van het groepsrisico te onderbouwen en te verantwoorden.
In het tweede hierboven vermelde onderzoek van Oranjewoud wordt dit gedaan. In
de conclusies worden kort de belangrijkste constateringen en te nemen maatregelen
samengevat op basis waarvan het College van Burgemeester en Wethouders haar
verantwoording kan baseren. Deze conclusie is hieronder integraal overgenomen.
“Basissituatie groepsrisico
• Het groepsrisico ligt met inbegrip van de ontwikkeling onder de oriëntatiewaarde;
• Het groepsrisico neemt toe door de ontwikkeling;
• Na omlegging van de N34 neemt de verandering in het groepsrisico af.
Overige veiligheidsaspecten
• Weinig functies van het plangebied liggen binnen het invloedsgebied van
brandbare vloeistoffen;
• Van de bron af gerichte vluchtroutes uit het plangebied zijn voldoende aanwezig;
• Er zijn geen functies met beperkt zelfredzame personen in het plangebied geprojecteerd;
Hoofdstuk 6
89

• De bereikbaarheid, op het 11 April Plein na, wordt door de lokale brandweer als
voldoende beoordeeld;
• De lokale brandweer beoordeelt de bluswatervoorzieningen als toereikend;
• De oprichting van een extra WAS installatie voor het plangebied wordt niet
noodzakelijk geacht. De gemeente zet in op SMS-alerts bij een mogelijke calamiteit.
Tijdsaspect
Een bijzonder aspect binnen deze verantwoording vormt het tijdsaspect. Na medio
2010, als de N34 niet meer in gebruik is als route gevaarlijke stoffen, neemt de veiligheid
toe. Naar verwachting neemt de omvang van de transporten die langs het
plangebied gaan af en minder functies binnen het plangebied zullen liggen binnen
het 100%- letaliteitsgebied van een BLEVE. Dit heeft een positief effect op de risico's
in het gebied.
Maatregelen ter beperking van de omvang van het groepsrisico
Om de veiligheid verder te verhogen kunnen bouwkundige maatregelen worden
afgewogen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het beschermen van bouwwerken
tegen de impact van een BLEVE. Deze maatregelen zijn niet te treffen in de ruimtelijke
procedure zelf, maar kunnen wél door de gemeente worden opgenomen als
voorwaarde in de overwegingen voor het verlenen van medewerking aan de ruimtelijke
procedure”.
Consequenties voor dit bestemmingsplan
Zoals hierboven al is opgemerkt, is wat betreft de externe veiligheid het tijdsaspect
van groot belang. Theoretisch gezien kan het bestemmingsplan in het voorjaar van
2010 van kracht worden: vóór het tijdstip, dat de N34 wordt omgeleid. Daarom is de
situatie, dat de N34 nog bestaat als route gevaarlijke stoffen in het hele onderzoek
meegenomen.
Omdat pas na het van kracht worden van het bestemmingsplan een bouwvergunning
kan worden verleend zal praktisch gezien de nieuwe bebouwing in het plangebied
altijd gebouwd worden na de verplaatsing van de route gevaarlijke stoffen.
Na de omlegging van de N34 zal de gemeente het instrumentarium van hoofdstuk 3
van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen inzetten om het gewenste verbod van vervoer
van gevaarlijke stoffen in het plangebied en de verplaatsing van de route gevaarlijke
stoffen te realiseren.
In de verantwoordingsplicht wordt nog geadviseerd om de regels in het bestemmingsplan
zo op te stellen, dat niet onbedoeld functies ontstaan die wél gekenmerkt
worden door de aanwezigheid van beperkt zelfredzame personen. Het gaat
dan bijvoorbeeld om bewoners van verpleegtehuizen en kleine kinderen in de kinderopvang.
In een bijlage van de regels is een ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten – func-
90
Hoofdstuk 6

tiemenging’ opgenomen. De bedoelde functies staan niet vermeld onder het kopje
‘Maatschappelijke en overige dienstverlening’ en zijn dan ook niet mogelijk binnen
de desbetreffende bestemmingen.
Reactie Veiligheidsregio IJsselland
De veiligheidsregio IJsselland heeft gereageerd op het ‘Onderzoek Externe Veiligheid
Centrum Ommen’ bij brief van 25 september 2009. Deze brief is als separate
bijlage 20 bij deze toelichting opgenomen. De conclusie is, dat binnen het plangebied
voldoende ontsluitingswegen en bluswatervoorzieningen aanwezig zijn. Uitzondering
hierop is het 11 April Plein.
De gemeente heeft met de brandweer afgesproken dat in de plansituatie het 11
April Plein van twee kanten bereikbaar is. Verder wordt het 11 April Plein voorzien
van een brandkraan. De plaatsing hiervan zal bij de verdere uitwerking van de inrichting
van het plein in overleg met de brandweer worden bezien. Met de voorgestelde
maatregelen door de gemeente rondom het 11 April Plein beoordeelt de
brandweer de bestrijdbaarheidsituatie in het plangebied alsnog als voldoende.
Opgemerkt wordt, dat bij de verdere invulling van het plan nader overleg dient
plaats te vinden met de afdeling preventie van de brandweer Ommen en het team
Risicobeheersing van de Veiligheidsregio Ijsselland over de exact benodigde ontsluitingswegen
en bluswatervoorzieningen. Dit overleg zal plaatsvinden.
Paragraaf 3.3.1 van de Risicoanalyse is wat betreft de transportintensiteiten op de
Prinses Julianastraat verduidelijkt.
6.6 Waterhuishouding
Inleiding
Het uitvoeren van de watertoets maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan. Er
wordt naar gestreefd om het bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid
goed toe te passen en uit te voeren. Er moet worden aangegeven of en op welke
wijze de waterhuishouding wordt beïnvloed en op welke wijze negatieve effecten
worden voorkomen of gecompenseerd. Daarnaast bevat de waterparagraaf een
weergave van het doorlopen proces en het wateradvies van de waterbeheerder.
De belangrijkste beleidsdocumenten met betrekking tot water zijn de Vierde Nota
Waterhuishouding, Waterbeleid 21e eeuw en de Europese kaderrichtlijn Water. Op
14 februari 2001 is de startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB21) ondertekend
door het Rijk, het Interprovinciaal Overlegorgaan (IPO), de Vereniging Nederlandse
Gemeenten (VNG) en de Unie voor Waterschappen. In deze startovereenkomst
is vastgelegd dat de watertoets vanaf deze datum zal worden toegepast in de
Hoofdstuk 6
91

procedures voor ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets zoals die wordt
uiteengezet in de Handreiking Watertoets 2 én de juridische verankering zoals die
per 1 november 2003 heeft plaatsgevonden in het Besluit op de ruimtelijke ordening
(BRO) vullen elkaar in deze goed aan. Het Waterschap Velt & Vecht heeft dit beleid
onder andere vertaald in haar beleid. Hierin is met betrekking tot de waterhuishoudkundige
infrastructuur een aantal richtlijnen aangegeven waar bij ruimtelijke
ontwikkelingen van uit wordt gegaan. Naast de richtlijnen van het waterschap worden
voor de watertoets de thema's van de "Handreiking watertoets II" grotendeels
gevolgd. De aanpak van de watertoets is verwoord in de beleidsnotitie “Water en
Ruimtelijke Ordening” en is ontwikkeld met de bestuurlijke keuze op welke thema’s
en aspecten de ruimtelijke plannen beoordeeld worden.
Als uitgangspunt geldt de kwantiteitstrits "vasthouden-bergen-afvoeren": Bij de
ruimtelijke inrichting wordt rekening gehouden met de waterhuishoudkundige situatie.
Vertrekpunt is dat de huidige situatie niet nadelig wordt beïnvloed. Hemelwater
zal zoveel als mogelijk binnen het plangebied worden vastgehouden en/of worden
geborgen. Hemelwater afkomstig van schone oppervlakte kan worden afgekoppeld.
Infiltratiemogelijkheden worden maximaal benut. Om eventuele verontreiniging
van bodem, grond- en oppervlaktewater te voorkomen worden duurzame,
niet-uitlogende bouwmaterialen en een milieuvriendelijk beheer en onderhoud
toegepast.
In paragraaf 5.3 staat het waterbeleid van de provincie beschreven. Naar aanleiding
daarvan het volgende. In het vervolg van deze paragraaf worden de vereiste watercondities
in beeld gebracht. Ook wordt ingegaan op (het behoud van) de waterkering
en het overleg met het Waterschap. Het plangebied is van dien aard, dat hier
geen (fysieke) ruimte is om door het vergroten van de waterberging- en waterafvoermogelijkheden
een kwaliteitsimpuls te geven.
Door het waterschap is informatie aangereikt voor het opstellen van deze waterparagraaf.
Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten.
Karakterisering van het plangebied
Het plangebied grenst direct aan de Vecht, waarbij de noordoevers van de Vecht in
het plangebied zijn gelegen. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in bouwmogelijkheden
op de Varsenerdijk. Dit is een (natuurlijke) waterkering. De kern
Ommen ligt relatief hoog t.o.v. het plangebied. Het gemeentelijk grondgebied
wordt gekenmerkt door een grote variëteit aan hoogten en laagten. Een gedeelte
van de Markt is een oude Vechtarm en het gebied De Dante (woonwijk grenzend
aan het plangebied) is een gebied dat bij hoge Vecht waterstanden onderbemalen
wordt. Bij hoge waterstanden van de Vecht wordt al het overtollige water via de
onderbemalen vijvers van de Dante geloost op het Ommerkanaal. Bij nieuwe projecten
moet altijd de bodemgesteldheid goed in beeld worden gebracht.
92
Hoofdstuk 6

Hoewel Ommen overwegend geschikt is om regenwater te infiltreren moet in het
plangebied voor wat betreft de hoogteligging rekening worden gehouden met de
invloed van hoogwater van de Vecht.
Kenmerken huidig bodem watersysteem
Bodem en maaiveld
De bodem van het plangebied bestaat voornamelijk uit matig fijn en matig siltige
zandgronden. Het maaiveld van het plangebied is nabij het centrum ca. NAP+6,20
en nabij de te realiseren parkeerplaats Voormars NAP+5,00. De huidige kade / waterkering
langs de Vecht heeft een hoogte van ca. NAP+6,00.
Grondwater
Het grondwater loopt in zuidelijke richting naar de Vecht. De waterstand van de
Vecht is van grote invloed op de grondwaterstand in de kern van Ommen. Bij
Hoogwater wordt bijna al het regenwater en oppervlaktewater van het bebouwde
gebied van Ommen via het gemaal de Dante naar het Ommerkanaal afgevoerd. De
overstorten op de Vecht en Galgengraven van het rioolsysteem Ommen-Noord
worden bij een waterstand van ca NAP +4,00 en hoger automatisch afgesloten. De
overstorten op de Dante vijvers nemen de functie van de afgesloten overstorten
over. In het verleden heeft dit systeem naar behoren gewerkt.
De normale grondwaterstand in het gebied van de Markt en Voormars is ca.
NAP+3,40. Bij het oprichten van gebouwen dient men rekening te houden met een
grondwaterstand van NAP +4,00. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) ligt
tussen 50 centimeter onder maaiveld en de gemiddeld laagste grondwaterstand
(GLG) ligt op meer dan 170 centimeter onder maaiveld. Er zijn geen aanwijzingen
dat er binnen de kern sprake is van wateroverlast.
Oppervlaktewater
In het te bebouwen gebied van het plan komt geen oppervlaktewater voor. De
Vecht heeft een zomerpeil van NAP+2,65 en winterpeil van NAP+2,35. Tijdens
hoogwater zijn in het verleden waterstanden tot NAP+5,60 gemeten.
Afvoer regenwater en afvalwater
Rioleringstechnisch maakt het rioolsysteem van de Westflank onderdeel uit van het
rioolsysteem Ommen-Noord. De afvoer van regenwater van het verhard oppervlak
en daken vindt plaats via een gemengd rioolstelsel. Voor het totale rioolsysteem
Ommen-Noord is de wettelijk verplichte Basisinspanning gerealiseerd. Daarnaast
heeft de gemeente Ommen voor het Rioolsysteem Ommen-Noord een afvalwaterakkoord
gesloten met het waterschap Velt en Vecht.
Hoofdstuk 6
93

In dit afvalwaterakkoord zijn maatregelen opgenomen die verder gaan dan de verplichte
basisinspanning. Ommen heeft de intentie uitgesproken om maatregelen te
nemen die er toe leiden dat uiterlijk 2012 de vuilemissie via overstorten gereduceerd
zal zijn tot 20 á 50% beneden de toegestane norm.
Het gebied de Westflank is onderdeel van dit afvalwaterakkoord. Voor de Westflank
zelf is in het afvalwaterakkoord aangegeven, dat bij de herinrichting meer dan 50%
van het verharde oppervlak van het gemeentelijk rioolstelsel wordt afgekoppeld.
Toekomstige situatie
Bodem en maaiveld.
Het huidige niveau van de wegen, maaiveld en gebouwen blijft gehandhaafd. Om
drooglegging van de gebouwen te garanderen wordt voor het bouwpeil van de op
te richten gebouwen uitgegaan van een hoogte van 30 cm boven de as van de rijbaan.
Tevens wordt rekening gehouden met de bestaande bebouwing en de begaanbaarheid
(mensen met een handicap). Langs de Vecht wordt voorlopig voor de
gebouwen rekening gehouden met een nieuwe hoogte waterkering van NAP+6,40.
Uitgangspunt is onderkant van de bovenstrooms gelegen Hessel Mulertbrug,
NAP+5,90, verhoogd met 0,50 m voor veiligheid. Bij de definitieve ontheffingsaanvraag
zal door het waterschap Velt en Vecht de definitieve hoogte van de waterkering
worden vastgesteld.
Afvoer regenwater en afvalwater.
Hier onderscheiden we twee onderdelen. Te weten. Het reeds bebouwde en verharde
gebied en de nieuw aan te leggen parkeerplaats op de Voormars.
Het reeds bijna geheel bebouwde gebied is nu voorzien van een gemengd rioolstelsel.
Daar waar het openbare gebied wordt heringericht wordt deze riolering vervangen
door een gescheiden stelsel. De nieuw op te richten gebouwen krijgen tevens
een gescheiden stelsel.
In de oude situatie werd het regenwater gemengd met afvalwater naar de RWZI
afgevoerd of tijdens hevige regenval overgestort op het oppervlaktewater. In de
nieuwe situatie wordt het schone regenwater waar mogelijk direct op de Vecht geloosd.
Het overige regenwater wordt naar een buiten het plangebied aan te leggen
wadi/watergang en vervolgens naar het oppervlaktewater afgevoerd. Voor parkeerkelders
worden voorzieningen getroffen om te voorkomen dat deze bij calamiteiten
onderlopen.
De nieuwe parkeerplaats op de Voormars wordt voorzien van een infiltratiesysteem.
Deze zorgt er voor het regenwater via bodempassage vertraagd naar het oppervlaktewater
wordt afgevoerd. Het infiltratiesysteem mondt, als het gevuld is, uit op een
94
Hoofdstuk 6

Wadi. Hier vindt eveneens bodeminfiltratie plaats. Uit een uitgevoerd geohydrologisch
onderzoek (dat als separate bijlage 21 bij deze toelichting is gevoegd) is gebleken,
dat de infiltratie mogelijkheden beperkt zijn en dat daarom ook een overloop
via een infiltratie sloot met voldoende capaciteit aanwezig moet zijn. Dit zal als
volgt gebeuren. Via een duikersysteem kan, bij onvoldoende infiltratie en/of aanhoudende
hevige regenval de Wadi afvoeren naar het onderbemalen gebied van de
vijvers en heeft een constant peil van NAP+3,32.
Afspraken Waterschap
In 2007 heeft de gemeente Ommen met het waterschap Velt en Vecht een afvalwaterakkoord
afgesloten. Het rioolsysteem Ommen-Noord voldoet op dit moment al
ruimschoots aan de verplichte basisinspanning. Voor het reeds bebouwde gedeelte
van het plangebied is afspraak dat er meer dan 50% van het hemelwater van het
gemengde stelsel wordt afgekoppeld. Door te werk te gaan als omschreven onder
“Toekomstige situatie” wordt ruimschoots voldaan aan de maatregelen ten behoeve
van de optimalisatie die onderdeel uitmaken van het afvalwaterakkoord.
Waterkering
De zuidzijde van het plangebied is onderdeel van de hoogwaterkering van de Vecht.
Het voorliggend plan gaat uit van een groene variant. Dit houdt in dat er geen aanpassingen
plaatsvinden in het natte profiel van de Vecht.
Een deel van de geprojecteerde bebouwing op de Varsenerdijk ligt binnen de zogenaamde
kernzone en beschermingszone van deze hoogwaterkering. Om hier daadwerkelijk
bebouwing op te kunnen richten is naast een bouwvergunning een ontheffing
van de keur noodzakelijk. Voor deze ontheffing is het waterschap bevoegd
gezag.
Tussen gemeente en waterschap heeft hierover ambtelijk overleg plaatsgevonden.
In het overleg is geconstateerd dat de voorgestelde principeoplossing verder uitgewerkt
dient te worden. De uitwerking, waarbij ten aanzien van de tijdelijke- (bouwfase)
en definitieve situatie onder meer de stabiliteit en waterkerende functie van
het dijklichaam gewaarborgd wordt door technische maatregelen, is schriftelijk aan
het bestuur van het waterschap Velt en Vecht voorgelegd voor een principe uitspraak.
Het waterschap heeft een principe uitspraak gedaan in een brief van 30 oktober
2008. Deze brief is als separate bijlage 22 bij deze toelichting gevoegd. Het
waterschap geeft aan medewerking te zullen verlenen aan een Keurontheffing. Met
de aanvraag voor de bouwvergunning zal de definitieve keurontheffing worden
ingediend.
Op de plankaart is het gedeelte van het plangebied dat binnen de legger als waterkering
is vastgelegd, voorzien van een dubbelbestemming. De primaire functie van
de waterkering is hiermee planologisch gewaarborgd.
Hoofdstuk 6
95

6.7 Cultuurhistorische waarden
Artikel 38a van de Monumentenwet 1988 vraagt het College van B&W onder andere
bij nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de in het geding zijnde
archeologische waarden in het plangebied. Gemeenten hebben de mogelijkheid om
naar eigen bestuurlijke inzichten om te gaan met de in het geding zijnde archeologische
waarden. Een afgewogen besluitvorming gericht op een zorgvuldige omgang
met de in het geding zijnde archeologische waarden staat de gemeente Ommen
daarbij voor ogen. Van belang daarbij is gemeentelijk archeologiebeleid dat voor
een ieder – burgers, vergunningaanvragers en anderen - inzichtelijk wordt op welke
wijze de gemeente Ommen ook de archeologische waarden in dit plan heeft gewogen
en heeft verankerd als onderdeel van het ruimtelijk ordeningsproces.
Gebouwde monumenten
In het plangebied is er één gemeentelijk gebouwd monument, gelegen aan De
Markt (nr. 32). Dit is een voormalig woonhuis, vrijstaand met aangebouwde schuur
uit 1900 op de hoek van de Markt en de Varsenerstraat. Het pand ligt iets teruggerooid
van de straat. Daarnaast is er nog het voormalige stadhuis, aan de Markt en de
Vecht, dat een gebouwd rijksmonument is. Het rijksmonument is beschermd op basis
van de Monumentenwet 1988, het gemeentelijk monument is beschermd door middel
van de gemeentelijke monumentenverordening. Hiermee is voor beide monumenten
een adequaat beschermingsniveau gerealiseerd.
Archeologie
Ommen heeft zich ontwikkeld op een strategische plek langs de Vecht. Wanneer het
is ontstaan is niet bekend, maar de naam ‘Umme’ komt voor het eerst voor in 1133.
De stad heeft stadsrechten gekregen in 1248. In 1330 is de stad verwoest en bleef,
waarschijnlijk als gevolg van geldgebrek, jarenlang zonder vestingwerken. Aan het
einde van de 14 e eeuw liet bisschop Floris van Wevelinkhoven de stad, als dank voor
de hulp bij de verwoesting van kasteel Eerde, weer van muren en poorten voorzien.
In 1624 is Ommen op 13 huizen na geheel afgebrand.
Om rekening te houden met de in de bodem aanwezige archeologische waarden
heeft de gemeente Ommen archeologiebeleid geformuleerd. Dit beleid is vastgelegd
in de Erfgoednota 2009-2012 ‘Toekomst voor erfgoed ommen’ welke op 6 november
2008 door de gemeenteraad is vastgesteld. Om een goede basis te hebben
voor een zorgvuldige omgang met haar archeologische waarden heeft de gemeente
Ommen een archeologische waarden- en verwachtingenkaart alsmede een beleidsadvieskaart
laten opstellen. Deze beide documenten maken onderdeel uit van de
Erfgoednota. De archeologische waarden- en verwachtingenkaart geeft aan waar op
het grondgebied van de gemeente Ommen vastgestelde archeologische waarden
aanwezig zijn en waar mogelijke archeologische waarden te verwachten zijn. Op de
beleidsadvieskaart zijn adviezen opgenomen op welke wijze in het ruimtelijke orde-
96
Hoofdstuk 6

ningsproces rekening gehouden kan worden met archeologische waarden en verwachtingen.
Op de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van de gemeente Ommen
staat het plangebied aangegeven als een gebied met een onbekende archeologische
verwachting. Dit betekent niet dat er geen archeologische waarden aanwezig zullen
zijn of dat het gebied geen archeologische verwachting kent, maar dat er geen archeologische
gegevens bekend zijn over dit gebied om een betrouwbare uitspraak
te doen over de aanwezigheid van archeologische waarden en/of verwachtingen.
Om toch een indicatie te krijgen van mogelijk aanwezige sporen in de bodem heeft
de gemeente Ommen Bureau BAAC BV opdracht gegeven inventariserend archeologisch
onderzoek uit te voeren. Het onderzoek heeft plaatsgevonden op en in de
nabijheid van de nieuwbouwlocaties:
1. ter plaatse van de voormalige Aldi en omgeving (deelgebied 1)
2. op het 11 April Plein (deelgebied 2)
3. op de Varsenerdijk, de Markt en Vechtoever, en de kop Varsenerstraat (deelgebied
3. 10
Vanwege bebouwing heeft op de overige gronden binnen het plangebied geen
vooronderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek is als separate bijlage 23 bij deze
toelichting gevoegd.
Volgens het onderzoek van BAAC BV zijn er geen concentraties archeologische indicatoren
aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van een specifieke vindplaats.
Gegeven de aangetroffen sporen en de niet onderzochte delen van de bodem wordt
evenwel vervolgonderzoek aanbevolen.
Gegeven de archeologische verwachting en waarde van de omliggende gebieden
rond het plangebied, de uitkomsten van het BAAC-onderzoek en het in de Erfgoednota
voorgestelde archeologiebeleid heeft het hele plangebied een dubbelbestemming
‘Archeologisch Verwachtingsvol Gebied’ gekregen. In de bestemmingsplanregels
zijn archeologische eisen opgenomen die de gemeente stelt aan de aanvragers
van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning. Ten behoeve van de gemeente Ommen
overleggen aanvragers van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning een archeologisch
rapport waarin de archeologische waarde van de te verstoren bodem wordt
aangegeven. Afhankelijk van de aangetroffen sporen in de bodem besluit de gemeente
Ommen tot vervolgonderzoek en mogelijk tot het voorschrijven van arche-
10 Na de uitvoering van het inventariserend onderzoek is besloten om het plangebied in westelijke richting
uit te breiden om te kunnen voldoen aan de benodigde parkeerbehoefte. Deze uitbreiding valt
buiten het onderzochte gebied. Gelet op de wijze waarop de conclusies van het onderzoek verwerkt zijn
in het bestemmingsplan (een dubbelbestemming ‘Archeologisch verwachtingsvol gebied’) is het niet
noodzakelijk dit deel alsnog in dit stadium te onderzoeken. Immers het verrichten van bouwerkzaamheden
dan wel het uitvoeren van werken of werkzaamheden in het gehele plangebied is alleen toegestaan,
nadat in voldoende mate is aangetoond of er archeologische waarden zijn en zo ja hoe die worden
veiliggesteld (artikel 10 van de regels).
Hoofdstuk 6
97

ologische maatregelen of stelt de gemeente vast dat er geen nader onderzoek
noodzakelijk is. Dan zijn er vanuit het archeologisch perspectief geen belemmeringen
om de aangevraagde vergunning te verlenen. Aansluitend op het planologische
regime voor gebieden met een hoge archeologische verwachting zal ook hier een
ondergrens gelden van 100 m2 en een diepte van 30cm. Bodemverstoringen die
onder deze oppervlaktegrens blijven en die de bodem niet verstoren tot een diepte
van meer dan 30 cm beneden maaiveld zijn derhalve niet onderzoeksplichtig. Voor
bodemverstoringen die groter zijn dan 100 m2 en de bodem verstoren tot een diepte
die verder reikt dan 30 cm beneden maaiveld is, zoals de bestemmingsplanregels
aangeven, archeologisch vooronderzoek verplicht.
Met dit beschermingsregime is een evenwicht gevonden tussen een zorgvuldige
omgang met mogelijk in de bodem aanwezige archeologische sporen en het niet
onnodig belasten van vergunningaanvragers. Dit planologisch regime sluit tevens
aan bij de in de Wet op de archeologische monumentenzorg genoemde ondergrens
van 100m2 en het planologische regime dat door vele andere gemeenten wordt
gehanteerd in bestemmingsplannen in historische kernen.
Opgemerkt wordt, dat op grond van (artikel 53 en 54 Monumentenwet) er een meldingsplicht
is ook voor niet-vergunningplichtige werkzaamheden.
6.8 Flora en Fauna
Ook de natuur is een waarde waarmee rekening moet worden gehouden. De wettelijke
kaders zijn de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998. Er heeft
zowel een verkennend flora- en faunaonderzoek (Quickscan Natuur) als een voortoets
plaatsgevonden (op grond van de Natuurbeschermingswet). Dit onderzoek
‘Quickscan Natuur en Voortoets, bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank)’ is
als separate bijlage 24 bij deze toelichting gevoegd.
Quickscan Natuur
Uit het verkennend flora- en faunaonderzoek blijkt dat er vanuit de Flora- en Faunawet
geen belemmeringen zijn voor het bestemmingsplan.
Wel gelden enkele voorwaarden, waaraan moet worden voldaan bij de uitvoering
van werkzaamheden die voortvloeien uit het bestemmingsplan:
• In de bomen in het plangebied kunnen vaste verblijfplaatsen van vleermuizen
aanwezig zijn. Voorafgaand aan de kap van bomen dient te worden onderzocht
of deze inderdaad aanwezig zijn. Indien dit het geval is moet een ontheffing
van de Flora- en Faunawet worden aangevraagd. Op basis van ervaring met vergelijkbare
plannen is de verwachting dat deze ontheffing redelijkerwijs verkregen
kan worden. Het plan heeft per saldo geen negatieve gevolgen op het foe-
98
Hoofdstuk 6

ageergebied van vleermuizen. Wel moet tijdens werkzaamheden aan de
groenstructuur steeds voldoende foerageergebied beschikbaar blijven. In het
rapport staan aanbevelingen om dit te kunnen waarborgen.
• De sloop van panden aan het 11 April Plein mag vanwege de mogelijke aanwezigheid
van een enkele vleermuis alleen plaatsvinden in de periode tussen 15
april en 1 oktober tussen een uur na zonsopgang en uur voor zonsondergang.
• Werkzaamheden die broedende vogels kunnen verstoren, zoals kap-, sloop- en
bouwwerkzaamheden, mogen alleen worden uitgevoerd, wanneer er geen vogels
in de te kappen of te slopen objecten broeden. De kans op broedende vogels
is het kleinst buiten de periode maart - augustus.
Voortoets Natuurbeschermingswet Natura-2000 gebied
Het plangebied ligt op een afstand van circa 400 meter van het (toekomstig) Natura
2000 gebied Vecht- en Beneden-Reggegebied. Uit de uitgevoerde Voortoets in het
kader van de Natuurbeschermingswet blijkt dat het bestemmingsplan Centrum
Ommen (Westflank) geen negatieve effecten heeft op dit Natura 2000 gebied.
EHS Vechtdal
De Vechtoever, gelegen buiten het plangebied van het bestemmingsplan, maakt
onderdeel uit van de provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Voorliggend bestemmingsplan
heeft geen negatieve effecten op de te realiseren EHS-natuurdoelen
langs de Vechtoever. Het plan belemmert de ontwikkeling van de ecologische verbindingszone
niet.
6.9 De groenstructuur
De ontwikkelingsmogelijkheden, die in het onderhavige bestemmingsplan worden
gegeven hebben consequenties voor de huidige groenstructuur in het plangebied.
In “Ommen-centrum de Westflank, Beeldkwaliteitplan” (separate bijlage 3) wordt
een beeld geschetst van de toekomstige inrichting van het plangebied en meer specifiek
wordt ingegaan op de toekomstige boomstructuur in het plan.
De gemeente heeft bij raadsbesluit van 24 november 2005 het Bomenbeleidsplan
vastgesteld. In dit bomenbeleidsplan wordt geformuleerd dat de gemeente op een
zorgvuldige wijze wenst om te gaan met de bestaande bomen in haar gemeente en
meer in het bijzonder met de bescherming van monumentale en waardevolle bomen
(het bomenbeleidsplan is als separate bijlage 25 bij de toelichting gevoegd).
In het Bomenbeleidsplan worden ook bomen genoemd die binnen het plangebied
de Westflank waardevol en daarmee beschermingswaardig worden geacht.
Hoofdstuk 6
99

Teneinde deze genoemde bomen op actuele waarde te kunnen schatten is juni 2007
een Boomtechnische Inventarisatie uitgevoerd door Bureau Copijn. Tevens zijn in
genoemde Boomtechnische Inventarisatie andere bomen binnen het plangebied
geïnventariseerd. Deze inventarisatie is als separate bijlage 26 bij deze toelichting
gevoegd. Omdat in de inventarisatie van 2007 niet alle te rooien bomen zijn onderzocht
heeft in januari 2010 een aanvullende inventarisatie plaatsgevonden. Deze
aanvullende inventarisatie is als bijlage 33 bij deze toelichting gevoegd.
In het bomenbeleidsplan is een voorlopige 11
lijst van Gemeentelijke Groene Monumenten
opgenomen. Twee bomen 12 uit deze lijst bevinden zich in het plangebied:
• een llex aquifolium ook op het 11 April Plein (boom 65 uit de Boomtechnische
Inventarisatie)
• een juglans regia op het 11 April Plein (boom 66 uit de Boomtechnische Inventarisatie)
Uit de Boomtechnische Inventarisatie van juni 2007 blijkt, dat deze bomen een middelhoge
toekomstverwachting hebben 13
. Het zijn bomen met beperkte toekomstmogelijkheden.
Door intensivering van het ruimtegebruik is de standplaats ongeschikt
c.q. problematisch geworden. Daarom heeft het gemeentebestuur besloten
deze bomen niet te behouden.
Uit de Boomtechnische Inventarisaties van juni 2007 en januari 2010 blijkt dat volgens
de gehanteerde puntentelling alle bomen in aanmerking komen voor een kapvergunning
(zie ook de samenvatting op pagina 4 van de Boomtechnische Inventarisatie
van juni 2007 ). Er is hier geen strijd met het beleid van de gemeente.
Een overzicht van de te rooien, te handhaven en te planten bomen staat in bijgaande
tekening.
11
12
13
Er bestaat nog geen definitieve lijst.
In de voorlopige lijst van Gemeentelijke Groene Monumenten wordt ook een Tilla europaea genoemd
op het 11 April Plein. Deze boom is inmiddels gerooid (boom 64 uit de Boomtechnische Inventarisatie).
Dit betekent, dat de toekomstverwachting betrekking heeft op de eerste 5 jaren na opname (in
2007).
100
Hoofdstuk 6

Stedenbouwkundig plan, overzicht van te rooien, te handhaven en te planten bomen,
Bron: BIS Bureau voor Integrale Stadsplanning
De aanbevelingen van Bureau Copijn (zie samenvatting van de Boomtechnische Inventarisatie
van juni 2007) worden onderschreven: het nieuwe groenplan (zie genoemd
inrichtingsplan (onderdeel van het beeldkwaliteitsplan) en bijgaande tekening)
tonen (indicatief) de mogelijkheden om te komen tot een vergroting van de
groene uitstraling, niet alleen in een ruime getalsmatige vergroting van het aantal
nu bestaande bomen, maar ook door het borgen van de groeiomstandigheden van
de te handhaven en nieuwe bomen.
Enkele onderdelen van de toekomstige groenstructuurvisie zijn als volgt te omschrijven:
- bomen handhaven die door hun betekenis als solitair van belang zijn en/of door
hun “lijnkarakter”;
- de nieuwe pleinen omzomen bomen;
- nieuwe of aangepaste wegen begeleiden door laanbomen;
- een nieuwe groene woonhof met dubbele bomenrij laten ontstaan ten noorden
van de huidige Aldivestiging.
In een enkel geval is het beter een boom te rooien om het gewenste (uniforme)
eindbeeld met nieuw aan te planten bomen te bereiken.
Hoofdstuk 6
101

Graag noemen we ook dat door de omzoming van parkeerplaatsen door hagen,
door de introductie van kleinschaliger groen (tussen de bouwblokken van de appartementenbebouwing
op de Varsenerdijk en het 11 April Plein) de groene uitstraling
mede gestalte krijgt.
Tenslotte nog het volgende: buiten het plangebied bevinden zich 3 monumentale
krimlindes. Deze zullen gehandhaafd blijven. De geprojecteerde bebouwing op de
Vechtoever heeft een voldoende afstand tot deze bomen, zodat deze hun ontwikkelingsmogelijkheden
behouden.
6.10 Molenbiotoop
Inleiding
In de nabijheid van het plangebied Westflank staan twee molens, te weten de Konijnenbelt
en Den Oordt bij het streekmuseum. De gemeente is eigenaar van deze
molens. De molens worden beheerd door de Stichting Ommer Molens. De doelstelling
van deze stichting is onder meer het in stand houden van de bestaande molens
in Ommen. De molens zijn niet meer maalvaardig.
Bij de ligging van een molen in of nabij een ontwikkelingsgebied is het van belang
om inzichtelijk te maken hoe is omgegaan met de molenbiotoop. Dit geldt ook voor
molens, die niet meer maalvaardig zijn. In het bestemmingsplan moet worden aangegeven
hoe met de molenbiotoop is rekening gehouden.
De Molenbiotoop
De molenbiotoop is als volgt te definiëren: de gehele omgeving van de molen, voor
zover die omgeving van invloed is op het goed functioneren van de molen als maalwerktuig
en als monument. Het gaat hierbij dus om twee zaken: In de eerste plaats
moet de molenomgeving zo zijn ingericht dat de molen voldoende windtoevoer en
–afvoer heeft. In de tweede plaats gaat het om de belevingswaarde van de molen
waarbij de schaal en het karakter van de omringende bebouwing van grote invloed
is.
De stichting "De Hollandse Molen" heeft ter bescherming van de molenbiotoop in
november 1995 de "Handleiding Molenbiotoop" opgesteld. Hierin is onderzoek
gedaan naar de afstand en toelaatbare hoogte van bebouwing in de directe omgeving
van een molen. Uit dit onderzoek is een formule ontwikkeld die bepaalt welke
bebouwing is toegestaan in de nabijheid van de molen.
102
Hoofdstuk 6

Dit is de formule: H=X/n + (c.z)
Waarin:
H = hoogte obstakel
X = afstand tot molen
n = omgevingsfactor: 140 voor open, 75 voor ruw en 50 voor gesloten gebied
c = constante 0,2
z = askophoogte
Het gehanteerde percentage maximale windreductie hierbij bedraagt 95%.
De eerste 100 meter dient vrij te zijn van obstakels. Bij stellingmolens en andere
verhoogde molens is de stellinghoogte bepalend. Obstakels binnen 100 meter moeten
onder dit niveau blijven. Vanaf 100 meter geldt een oplopende lijn die met de
biotoopformule te bepalen is. Wanneer de omgeving van de beschouwde molen
voldoet aan deze eisen uit de formule is er sprake van een toelaatbare situatie. Obstakels
die op meer dan 400 meter van de molen liggen worden niet meer als hinderlijk
beschouwd.
Met behulp van deze formule is vast te stellen wat de consequenties zijn van de
molens de Konijnenbelt en Den Oordt op onderhavig plangebied. Uitgangspunt
daarbij is de omgevingsfactor voor gesloten gebied (50 meter).
De Molenbiotoop Konijnenbelt
Het overgrote deel van het plangebied ligt binnen de 400 meter cirkel van de molenbiotoop
Konijnenbelt. De bebouwing binnen het plangebied ligt buiten de eerste
100 meter, zodat geconcludeerd kan worden, dat (nieuwe) bebouwing wel is toegestaan.
De maximale toegestane hoogte in het bestemmingsplan bedraagt meer dan de
maximale toegestane hoogte volgens de molenbiotoop.
De Molenbiotoop Den Oordt
Een belangrijk deel van het plangebied ligt binnen de 400 meter cirkel van de molenbiotoop
Den Oordt. De bebouwing binnen het plangebied ligt buiten de eerste
100 meter, zodat geconcludeerd kan worden, dat (nieuwe) bebouwing wel is toegestaan.
Ook hier bedraagt de maximale toegestane hoogte in het bestemmingsplan meer
dan de maximale toegestane hoogte volgens de molenbiotoop.
Gemeentelijk beleid
De hierboven beschreven molenbiotoop is een landelijke richtlijn en heeft geen wettelijke
basis. De gemeente heeft dan ook de bevoegdheid van deze richtlijn af te
Hoofdstuk 6
103

wijken. Zij moet wel te allen tijde een zorgvuldige afweging maken, waarbij zij aangeeft
hoe rekening is gehouden met de (monumentale) waarde van de molens.
Volgens de Erfgoednota Ommen ‘Toekomst voor erfgoed’ (zie separate bijlage 27)
worden beide molens aangewezen als gebouwde monumenten met een molenbiotoop.
Het gaat om Rijksmonumenten.
In het algemeen heeft de gemeente Ommen de ambitie haar erfgoed te behouden
en te beschermen. Het erfgoed draagt in belangrijke mate bij aan de identiteit van
Ommen. Door behoud van het erfgoed blijven de specifieke kenmerken van het
gemeentelijk grondgebied behouden.
De ambitie van de gemeente is om:
• de unieke plaats van het erfgoed in de regio verder te versterken door behoud
te stimuleren en reguleren èn betrokkenheid van eigenaren te vergroten;
• een actief beleid te voeren, dat verder gaat dan de wettelijke kaders en zich
richt op kansen in het belang van behoud van erfgoed;
• behoud van erfgoed te waarborgen door erfgoedbeleid integraal mee te nemen
in andere gebiedsgerichte ontwikkelingen.
In de Erfgoednota wordt verder niet ingegaan op de wijze waarop de twee nabij het
plangebied gelegen molens behouden en beschermd moeten worden.
Doorwerking naar dit bestemmingsplan.
Molen Den Oordt
Tussen het plangebied en molen Den Oordt ligt reeds andere bebouwing. Deze bebouwing
heeft een zodanige hoogte dat de nieuw geprojecteerde bebouwing in het
plangebied geen invloed heeft op het functioneren van Den Oordt als monument.
De nieuwe bebouwing verandert de windtoevoer en –afvoer naar de molen niet.
Ook de belevingswaarde van de molen wordt niet aangetast.
Wat betreft de maximaal toegestane hoogte van de bestaande bebouwing in het
bestemmingsplan geldt dat deze zodanig is dat ook hierdoor niet het functioneren
van Den Oordt als monument wordt beïnvloed.
Molen Konijnenbelt
De doelstelling van de gemeente Ommen ten aanzien van de molen De Konijnenbelt
is het in stand houden van de molen als cultuurhistorisch erfgoed conform de Erfgoednota.
Deze doelstelling is ook uitgangspunt bij de beoordeling van de molenbiotoop.
Daarbij is de huidige situatie als uitgangspunt genomen, waarbij is beoordeeld
of de bebouwing van de Westflank onaanvaardbare gevolgen heeft voor de
molenbiotoop van deze molen.
104
Hoofdstuk 6

Hierboven staat reeds beschreven, dat de molenbiotoop een richtlijn is. Op basis van
deze richtlijn is geconcludeerd dat de maximaal toegestane hoogte in het bestemmingsplan,
de hoogte volgens de rekenregels van de stichting ‘’De Hollandse Molen’’
overschrijdt.
Dit was, mede ook op basis van de ingebrachte zienswijzen, voor de gemeente aanleiding
om door middel van een onafhankelijk windtunnelonderzoek vast te stellen
wat de invloed van de nieuwbouwplannen is voor de molenbiotoop van de molen
De Konijnenbelt. Dit windtunnelonderzoek 14 is als bijlage 34 bij deze toelichting
gevoegd.
Door het uitvoeren van een windtunnelonderzoek is nagegaan of en in hoeverre de
veranderingen invloed hebben op het functioneren van de molen De Konijnenbelt.
Voor de meting is een maquette van de molen De Konijnenbelt gemaakt op schaal
1:200. De naaste omgeving van de molen is in een straal van maximaal 250 m rond
het gebouw op de maquette schematisch gemodelleerd. Vervolgens worden er twee
metingen uitgevoerd:
1. de huidige situatie;
2. de huidige situatie waarbij de bebouwing van de Westflank is toegevoegd.
Tijdens het onderzoek is op 4 representatieve plaatsen binnen het wiekoppervlak
van de molen bij 12 windrichtingen tussen 0º en 330º in stappen van 30º de gemiddelde
windsnelheden en turbulentie-intensiteiten gemeten. De gemeten windsnelheden
worden gecombineerd met de windstatistiek van een representatief weerstation
(Eelde). Hiermee worden per windrichting de jaargemiddelde windsnelheden
berekend. Om een goed oordeel te krijgen van het effect van de geprojecteerde
bebouwing op het windveld ter plaatse van de wieken worden tevens de maximale
windsnelheidsverschillen en maximale turbulentie-intensiteiten over het oppervlak
dat door de wieken wordt bestreken, berekend. Tevens wordt het aantal draaiuren
berekend op basis van windsnelheidsgebied waarin de molen draait.
Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat uit noordelijke richting de
windsnelheid wat afneemt door de bouw van de Westflank. Over de rest van de
windroos neemt de windsnelheid, met uitzondering van het zuiden, over het algemeen
iets toe. Waarschijnlijk is dit het gevolg van opstuwing en geleiding ten gevolge
van de nieuwe bebouwing.
Uit de metingen over alle windrichtingen is gebleken dat er een beperkte toename
is van het aantal draaiuren (+1 %) ten opzichte van de huidige (referentie-) situatie.
Daarnaast is er een toename van de gemiddelde windsnelheid over het wiekopper-
14
Windtunnelonderzoek naar het effect van de bebouwing conform project Westflank op het windveld
bij de molen De Konijnenbelt in Ommen, TNO februari 2010
Hoofdstuk 6
105

vlak met + 2,7 %. Deze beide kentallen zijn de zogenaamde ‘’eerste orde kentallen’’
en zijn bepalend voor het effect van de bebouwing op de molen.
Samenvattend kan gesteld worden dat uit het windtunnelonderzoek blijkt dat er
weinig invloed is van de nieuwe bebouwing Westflank op het windveld van de molen
De Konijnenbelt. Uit de resultaten blijkt dat ook in de toekomstige situatie er
voldoende draaiuren aanwezig zijn om de molen regelmatig te laten draaien, hetgeen
belangrijk is voor de bouwkundige staat van de molen.
Geconcludeerd kan dan ook worden dat de nieuwe bouwmogelijkheden binnen het
bestemmingsplan geen onaanvaardbare gevolgen heeft voor de molenbiotoop van
De Konijnenbelt. Er treedt een lichte verbetering op in het aantal draaiuren, maar
dat is verwaarloosbaar. Het behoud van de molen komt dus na totstandkoming van
de plannen zeker niet in gevaar.
Er wordt dan ook voldaan aan het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de Erfgoednota.
106
Hoofdstuk 6

7. FINANCIËLE HAALBAARHEID
Voor de ontwikkeling van de Westflank van het centrum van Ommen is een exploitatieplan
opgesteld (zie separate document nummer 28). Voor de vaststelling van
het exploitatieplan wordt een aparte procedure gevoerd parallel aan de bestemmingsplanprocedure
Uiteindelijk zal de gemeenteraad in een apart besluit het exploitatieplan
gelijktijdig met het bestemmingsplan vaststellen.
Op basis van oppervlaktemetingen naar functie en normen ten aanzien van inrichtingskosten
openbare ruimte zijn de totale kosten van de (her)inrichting berekend.
Daarnaast is een verwervingsplan opgesteld om de totale verwervingskosten betrouwbaar
te kunnen inschatten. De opbrengsten van het commerciële vastgoed zijn
bepaald op basis van de residuele grondwaarde. Met de ontwikkelaar zijn hierover
afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.
In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de kosten en opbrengsten.
Kosten exploitatiegebied € 7.891.341,-
Opbrengsten exploitatiegebied € 5.737.464,-
Tekort - € 2.153.877,-
Bijdrage exploitatie (deel parkeervoorzieningen) € 448.098,-
Totaal tekort - € 2.601.975,-
De volgende conclusies kunnen worden getrokken:
• De totale exploitatieberekening voor het plangebied de Westflank laat een gecalculeerd
tekort zien.
• Voor dit gecalculeerde tekort is de reserve “Ontwikkelingsfonds Centrumvisie”
gevormd.
• De reserve heeft een dusdanige omvang dat het gecalculeerde tekort zal worden
afgedekt.
• Voor zover mogelijk wordt voor dit plandeel een beroep gedaan op subsidiemogelijkheden
en overige bijdragen van derden om het beroep op de reserve
“Ontwikkelingsfonds Centrumvisie” te beperken.
In het kader van het bestemmingsplan heeft ook een planschaderisico analyse
plaatsgevonden. Deze is als separate bijlage 29 bij deze toelichting gevoegd. De
uitkomsten zijn meegenomen in de exploitatieopzet.
Hoofdstuk 7
107

108
Hoofdstuk 7

8. MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID
8.1 Inleiding
De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever
geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en het waterschap, de diensten van
provincie en rijk en de besturen van andere betrokken gemeenten overleg over het
plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden.
Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid krijgen te reageren
op het voorontwerpbestemmingsplan. Pas daarna gaat de wettelijke procedure
met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start.
Er heeft tweemaal vooroverleg plaatsgevonden: allereerst over het voorontwerpbestemmingsplan
van 11 augustus 2004; vervolgens over het concept van de tweede
versie van het ontwerpbestemmingsplan. In de paragrafen 8.2 en 8.3 wordt hiervan
verslag gedaan. Het verslag van de inspraak is opgenomen in paragraaf 8.4.
8.2 Eerste vooroverleg
In het kader van het vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan (van 11 augustus
2004) verzonden aan een aantal instanties. De binnengekomen reacties zijn
als separate bijlage 30 bij deze toelichting gevoegd.
Hieronder zijn de reacties samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.
1. Waterschap Velt en Vecht, 23 mei 2005
Ten aanzien van de waterkwaliteit en waterkwantiteit is in het bestemmingsplan
aangegeven dat deze onderdelen nog nader ingevuld moeten worden na overleg
met het waterschap. Er moeten onder andere nog concrete keuzes gemaakt worden
over riolering, het afkoppelen en bergen van hemelwater. De gemeente Ommen
moet nog het nodige doen om het rioolstelsel te optimaliseren en om aan de wettelijke
basisinspanning te voldoen. Het voorliggende bestemmingsplan biedt volgens
het waterschap volop mogelijkheden voor verbetering van het bestaande rioolstelsel.
Het proces van de watertoets is voor dit bestemmingsplan nog niet doorlopen. Er
wordt door het waterschap verzocht om met vaststelling van het bestemmingsplan
te wachten tot het waterschap de wateraspecten voldoende met elkaar hebben afgestemd
en de concrete keuzes in de waterparagraaf van het bestemmingsplan
hebben vastgelegd.
Hoofdstuk 8
109

Reactie gemeente:
In overleg met het Waterschap is een waterparagraaf opgesteld, waarmee het Waterschap
heeft ingestemd. Verwezen wordt naar paragraaf 6.6 van de toelichting.
2. Het Oversticht, 13 mei 2005
Terecht wordt gewezen op de hoge archeologische verwachting van een deel van
het plangebied langs de Vecht. Door het Oversticht wordt aangegeven dat ook in
het bebouwde deel van het plangebied zeker archeologische waarden aanwezig
kunnen zijn. Voor dit gebied kan een archeologisch bureauonderzoek worden gedaan
(met veldverkenning), zodat de gehele archeologische waarde van het plangebied
bekend is. De adviseur archeologie van het Oversticht kan hiervoor ingeschakeld
worden.
Reactie gemeente:
Er heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Voor de conclusies wordt
verwezen naar paragraaf 6.7.
3. Ministerie van Economische Zaken, Regio Oost, 22-3-2005
Deelt mede geen opmerkingen te hebben.
Reactie gemeente
Voor kennisgeving aannemen.
4. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek, 15-4-2005
Deelt mee geen opmerkingen te hebben vanuit het rijksbelang voor de archeologie.
De inhoudelijke beoordeling van de archeologische paragraaf wordt overgelaten
aan de provinciaal archeoloog.
Reactie gemeente
Voor kennisgeving aannemen.
5. VROM-Inspectie, Regio Oost, 15-4-2005
Deelt mee geen opmerkingen te hebben. Het voorontwerp-bestemmingsplan kan
een basis vormen voor het verlenen van vrijstelling ex artikel 19, lid 2 WRO, mits er
ook een positief advies van de provincie is.
Reactie gemeente
Voor kennisgeving aannemen.
6. Vitens, 21-4-2005
Gewezen wordt op de aanwezigheid van een aantal drinkwatertransportleidingen
in het plangebied met het verzoek om hier rekening mee te houden.
110
Hoofdstuk 8

Reactie gemeente
Met de aanwezige leidingen zal rekening worden gehouden.
7. Rijkswaterstaat Oost-Nederland, 20-4-2005
Men gaat ervan uit, dat de nieuwe bestemming voor de huidige rijksweg pas zal
worden geëffectueerd nadat de omleiding Ommen is gerealiseerd en in gebruik is
genomen.
Reactie gemeente:
Dit is inderdaad het geval. In 2008 is een start gemaakt met de aanleg van de omleiding.
Deze zal naar verwachting medio 2010 gereed zijn.
8. Kamer van Koophandel Regio Zwolle, 10-5-2005
De financiële onderbouwing is nog onderwerp van nadere studie en men ziet de
resultaten daarvan met belangstelling tegemoet.
Reactie gemeente
Verwezen wordt naar hoofdstuk 7 van de toelichting.
9. Rijksdienst voor de monumentenzorg, 21 maart 2005
Het plan voor De Westflank bevat uitnodigende ontwikkelingsmogelijkheden. De
nieuwbouw op de Varsenerdijk –tussen Markt en Vecht- krijgt als het ware twee
voorkanten en dient daarmee twee doelen: er ontstaat een waterfront met maat en
allure en de Markt wordt een veel behaaglijker ruimte door de aldus ontstane beslotenheid.
Verder wordt onderschreven, dat de herontwikkeling van diverse locaties
aansluiting moet zoeken bij de schaal en de karakteristiek van de aanwezige bebouwing,
maar dat er ook ruimte moet zijn voor nieuwe verfrissende architectuur.
De totstandkoming van een beeldkwaliteitsplan wordt met belangstelling tegemoet
gezien.
Reactie gemeente
Deze inhoudelijke ondersteunende reactie wordt als prettig ervaren en voor kennisgeving
aangenomen. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als (separate)
bijlage 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.
10. Brandweer regio IJssel Vecht, 17-5-2005
Meegezonden is een beoordeling van de plannen door de Brandweer regio IJssel
Vecht te Zwolle, waarin op vrij gedetailleerde wijze aanwijzingen en adviezen met
betrekking tot de in- en externe veiligheid van de voorzieningen die binnen het
plangebied gerealiseerd gaan worden. Met name wordt de nadruk gelegd op de
bereikbaarheid van het plangebied in de toekomstige situatie voor de hulpverleningsdiensten.
Ook verdient het ontvluchten (2 e vluchtweg) bij de inbreidingslocaties
Hoofdstuk 8
111

extra aandacht. Verder wordt geadviseerd een bluswaterplan te laten opstellen en
een afzonderlijke veiligheidsparagraaf toe te voegen aan het bestemmingsplan,
waarin alle veiligheidsaspecten aan de orde komen. Wellicht is het zinvol om een
(beperkt) veiligheidseffect rapportage (v.e.r.) te laten opstellen.
Reactie gemeente
Paragraaf 6.5 over de externe veiligheid is aangevuld. Het bluswaterplan zal te zijner
tijd worden opgesteld.
Provincie Overijssel, eenheid ruimte, wonen en bereikbaarheid, 25-07-2005
1. De doelstelling om het voorzieningenniveau van Ommen verder gestalte te geven
wordt van harte onderschreven.
Reactie gemeente
Voor kennisgeving aangenomen
2. Er wordt van uitgegaan dat de aangegeven woningbouwbehoefte in het plan,
alsmede de woningbouwdifferentiatie overeenkomen met het woonplan van de
gemeente.
Reactie gemeente
In het Woonplan 2003-2007 worden seniorenhuishoudens en starters aangemerkt als
doelgroepen van beleid, waarvoor in de looptijd van het woonplan woonruimte
moet worden gemaakt. Het project De Westflank voorziet in appartementen voor
beide doelgroepen. Het project voorziet in een gedifferentieerd aanbod, waarin de
diverse doelgroepen in een uiteenlopende prijscategorie kunnen worden bediend
(zie ook paragraaf 4.4).
3. De doelstelling om de huidige verkeersfunctie van de Varsenerdijk aan de passen
wordt onderschreven. Maar geconstateerd wordt, dat er verschillende ingrijpende
verkeerskundige maatregelen gerealiseerd moeten worden om na aanpassing van
de Varsenerdijk het doorgaande verkeer goed te kunnen afwikkelen. Daarvoor worden
in het verkeerscirculatieplan voorstellen gedaan, zoals de doortrekking van de
Danteweg en de aanleg van een tweede Vechtbrug. Dit zijn financieel en maatschappelijk
zeer ingrijpende maatregelen waarover nog geen besluitvorming heeft
plaatsgevonden. Onduidelijk is of deze maatregelen het gewenste verkeerskundige
effect hebben. De provincie is van mening dat er voldoende zekerheid moet zijn
over de uitvoering van bedoelde verkeerskundige maatregelen buiten dit plangebied
voordat dit plan verder in procedure kan worden gebracht. Loopt het bestemmingsplan
Westflank niet te ver vooruit op de besluitvorming, die nodig is om deze
maatregelen te nemen?
112
Hoofdstuk 8

De ingrepen in het plangebied van de Westflank moeten in een groter perspectief
worden geplaatst. Een aanvulling van de bestaande rapporten, die zijn meegezonden
op dit punt is noodzakelijk. Door de provincie wordt verzocht om de gevolgen
van het bestemmingsplan nog verder in beeld te brengen en te onderbouwen dat
vaststelling van dit plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening (categorie
1).
Reactie gemeente
Verwezen wordt naar 2.7.1.
4. De verkeerskundige ingrepen buiten het plangebied moeten in beeld worden
gebracht en aangetoond worden, dat deze ingrepen het gewenste verkeerskundige
resultaat opleveren, alsmede, dat deze maatregelen ook daadwerkelijk financieel en
maatschappelijk uitvoerbaar zijn. Het Verkeerscirculatieplan biedt op dit moment
onvoldoende basis voor deze ingrepen. (categorie 1)
De provincie verzoekt om de gevolgen van dit bestemmingsplan voor het genoemde
gebied ten zuiden van de Vecht in beeld te brengen en te onderbouwen dat vaststelling
van dit plan geen onevenredige schadelijke gevolgen heeft voor dit gebied
(categorie 2).
De kwetsbaarheid van dit gebied maakt het ongewenst dat verkeersintensiteiten in
dit gebied onevenredig toenemen.
Reactie gemeente
Zie hierboven en de verrichte milieuonderzoeken van geluidhinder en luchtkwaliteit.
5. Het realiseren van een ondergrondse parkeerruimte kan tijdens de bouwwerkzaamheden
en na realisatie van de voorzieningen, (structureel) gevolgen hebben
voor de grondwaterstromen. Verzocht wordt om deze gevolgen in beeld te brengen
en om in het vastgestelde bestemmingsplan het aantal bouwlagen ten behoeve van
de parkeergarage vast te leggen.
Reactie gemeente
In het overleg met het Waterschap is een waterparagraaf opgesteld. Deze is door het
Waterschap goedgekeurd. In het bestemmingsplan was reeds een beperking opgenomen
van het aantal ondergrondse bouwlagen. De maximale diepte van ondergrondse
bouwwerken is bepaald op 4 meter onder peil. Op de Varsenerdijk bedraagt
de maximale diepte 2,5 meter onder peil (artikel 3, lid 4 sub b).
6. Gevraagd wordt om de resultaten van het overleg met het Waterschap in de plantoelichting
op te nemen.
Hoofdstuk 8
113

Reactie gemeente
Verwezen wordt naar paragraaf 6.6.
7. Gevraagd wordt om rekening te houden met de normen van de Wet Geluidhinder
en de aanstaande wijziging daarvan waar het betreft de akoestische gevolgen binnen
30-km gebieden (cat. II).
Reactie gemeente
Verwezen wordt naar paragraaf 6.2
8. Verzocht wordt om in de toelichting van het vastgestelde bestemmingsplan aan te
geven of de planontwikkeling in overeenstemming is met het Besluit Luchtkwaliteit.
Noodzakelijk is dat inzichtelijk wordt gemaakt wat het aanpassen van de verkeerscirculatie
voor effect heeft op de luchtkwaliteit binnen die gebieden (Cat. II).
Reactie gemeente
Verwezen wordt naar paragraaf 6.2
9. Verzocht wordt om het plan aan te vullen met resultaten van het Archeologisch
onderzoek (cat. II).
Reactie gemeente
Een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. De uitkomsten zijn verwerkt in
de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 6.7)
10. Gevraagd wordt om de resultaten van het vereiste Bodemonderzoek op te nemen
(cat. II).
Reactie gemeente
Het vereiste bodemonderzoek is verricht. De uitkomsten zijn verwerkt in de toelichting
van het bestemmingsplan (paragraaf 6.4).
11. Gelet op het bovenstaande wordt door de provincie geconstateerd dat het voorliggende
ontwerpbestemmingsplan op hoofdlijnen past binnen het provinciaal ruimtelijk
beleid, maar dat het noodzakelijk is om het plan op essentiële punten aan te
passen om tot een zorgvuldige besluitvorming te komen over met name de verkeersproblematiek.
Reactie gemeente
Zie bovenstaande reacties
114
Hoofdstuk 8

8.3 Tweede vooroverleg
Over een concept van de tweede versie van het ontwerpbestemmingsplan heeft
nogmaals vooroverleg plaatsgevonden conform artikel 3.1.1. Bro. Deze reacties zijn
als separate bijlage 31 bij deze toelichting gevoegd.
De volgende instanties hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben over het
plan:
• Gemeente Dalfsen, bij mail van 22 september 2009
• Rijkswaterstaat Oost Nederland, bij mail van 5 oktober 2009
• Vitens, bij mail van 5 oktober 2009
• Gemeente Hardenberg, bij mail van 7 oktober 2009
• Ministerie van Economische Zaken, bij mail van 7 oktober 2009
Hieronder worden kort de reacties samengevat van de instanties, die wel opmerkingen
hebben over de tweede versie van het ontwerpbestemmingsplan.
Het Oversticht, per mail van 2 oktober 2009
1. Opgemerkt wordt dat de bebouwingswand tussen de Vecht en de Varkensmarkt
transparanter zou kunnen. De keuze om het blok naast het voormalige gemeentehuis
te laten vervallen wordt van harte ondersteund.
Reactie gemeente
Naar aanleiding van de inspraak op het voorontwerpbestemmingsplan is een extra
‘ontwerpslag’ gemaakt ten aanzien van de bebouwing op de Varsenerdijk. Op verzoek
van de gemeenteraad zijn verschillende modellen in een representatieve enquête
aan de bevolking voorgelegd. Mede op basis van deze enquête heeft de gemeenteraad
op 26 juni 2008 een definitieve keuze gemaakt over de bebouwing
langs de Vechtoever. Deze keuze is verwerkt in dit bestemmingsplan (zie ook paragraaf
1.2 en 1.3 van de toelichting).
2. Het gebouw op de kop bij de Voormars zou een duidelijk forser en hoger gebouw
(urban villa) kunnen zijn, waarmee de entree tot het centrum wordt gemarkeerd.
Reactie gemeente
Verwezen wordt naar het gestelde onder punt 1 en paragraaf 2.3 en 2.4 van de toelichting).
3. Het verdient aanbeveling om in het beeldkwaliteitsplan het begrip ommer architectuur
goed te onderbouwen en te verduidelijken.
Hoofdstuk 8
115

Reactie gemeente
De begrippen worden voldoende duidelijk geacht. Dit blijkt ook uit de concrete uitwerking
van de bouwplannen.
4. De keuze voor een verharde parkeervoorziening westelijk van de Voormars vraagt
om een goed ontwerp voor de ruimtelijke en landschappelijke inpassing. Daarvoor
dient ruimte te zijn in het bestemmingsplan.
Reactie gemeente
Verwezen wordt naar paragraaf 6.9 van de toelichting. De regels bieden de gewenste
ruimte.
VROM-Inspectie bij brief van 8 oktober 2009
1. Er is sprake van één nationaal belang (namelijk Nationaal cultureel erfgoed), dat
aanleiding geeft tot het maken van twee opmerkingen:
a) De eerdere positieve reactie op het plan (zie paragraaf 2) wordt onverkort herhaald.
b) Naar aanleiding van paragraaf 6.7 wordt opgemerkt, dat het planologisch instrumentarium
met betrekking tot archeologie ook nog de meldingsplicht (artikel
53 en 54 Monumentenwet) omvat. Deze geldt ook bij nietvergunningplichtige
werkzaamheden.
Reactie gemeente
1a. Voor kennisgeving aangenomen.
1b. Paragraaf 6.7 is aangevuld.
Gemeente Hellendoorn per mail van 16 oktober 2009
1. De verwachting is, dat de wijziging van de wegenstructuur in Ommen niet leidt
tot wezenlijke veranderingen in de gemeente Hellendoorn.
Reactie gemeente
Voor kennisgeving aangenomen.
Provincie Overijssel, verslag periodiek ambtelijk overleg op 24 september 2009
1. Geadviseerd wordt in paragraaf 5.3 (provinciaal beleid) de relatie met het provinciaal
beleid specifieker aan te geven en daarbij het uitvoeringsmodel aan te houden.
Reactie gemeente
Paragraaf 5.3 is aangepast.
116
Hoofdstuk 8

2. Geadviseerd wordt om de conclusies uit de quick scan Flora en Fauna met betrekking
tot de toetsing aan de E.H.S. in paragraaf 6.8 van de plantoelichting op te nemen.
Reactie gemeente
Paragraaf 6.8 is aangevuld.
8.4 Inspraak
Aanloop
Als separate bijlage 32 is bij deze toelichting gevoegd het inspraakverslag Centrumontwikkeling
Ommen. Dit verslag is de weergave van de gevoerde inspraakprocedure,
die heeft geduurd van 8 november tot 13 december 2004 over de volgende plannen:
• Het ontwikkelingsplan De Westflank;
• Het voorontwerp-bestemmingsplan Centrum Ommen (Westflank);
• Het ontwerp-verkeerscirculatieplan Ommen centrum.
In het verslag zijn de inspraakresultaten opgenomen en ook is de gemeentelijke
reactie op deze inspraakresultaten opgenomen.
Het verslag is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 april 2005, gelijktijdig met
het ontwikkelingsplan De Westflank.
De vaststellingsprocedure voor het bestemmingsplan voor de Westflank kon niet
verder vervolgd worden omdat de besluitvorming omtrent de aanleg van de omlegging
N34 (rondweg Ommen) nog niet onherroepelijk was afgerond. Zolang dat niet
het geval was kon nl. binnen het bestemmingsplan niet worden aangetoond, dat
realisering van de bebouwing op de Varsenerdijk (N34) ook realiseerbaar was. Er is
toen besloten te wachten tot het moment waarop daarover meer duidelijkheid was
ontstaan. Toen het desbetreffende Tracébesluit onherroepelijk (29 augustus 2007)
werd kwam de weg vrij om het bestemmingsplantraject te vervolgen.
In het inspraakverslag wordt in de gemeentelijke reactie erop gewezen, dat de
plannen op een aantal punten nog nader uitgewerkt moeten worden. Tevens heeft
de gemeenteraad bij de vaststelling van het ontwikkelingsplan De Westflank op 28
april 2005 de opdracht meegegeven om voor de bebouwing op de Varsenerdijk te
zoeken naar een vormgeving, die zoveel mogelijk recht doet aan de wens tot voldoende
transparantie in deze bebouwing.
In de periode 2005 – 2008 is de ontwikkeling van het project Vecht voor het Centrum,
waar het gebied De Westflank deel van uitmaakt, doorgegaan. Voor het gebied
De Westflank heeft dit betekend, dat het ontwikkelingsplan voor dit gebied op
een aantal punten verder is uitgewerkt en bijgesteld en dat dit thans zijn weerslag
Hoofdstuk 8
117

vindt in het ontwerp-bestemmingsplan. De inspraakresultaten, evenals voortschrijdend
inzicht zijn daarbij leidraad geweest.
Intermezzo
In 2006 is besloten om – vooruitlopend op de totstandkoming van het bestemmingsplan
– een begin te maken met de 1 e
fase van de Westflank. Deze besloeg het gebied
11 April Plein, de Markt en de (voormalige) Varkensmarkt/Voormars. Voor deze
1 e
fase zijn procedures gestart ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
teneinde de benodigde vrijstellingen te kunnen verlenen. Rondom deze procedures
is een uitvoerige inspraakronde met mogelijkheid tot indiening van zienswijzen gevoerd.
Uiteindelijk is besloten deze procedures te stoppen omdat het vanuit meerdere gezichtspunten
beter was de procedure tot vaststelling van het bestemmingsplan weer
op te vatten. Immers is dan sprake van een integrale afweging van de planvorming
en dat werd en wordt als een zuiverder werkwijze beschouwd.
Tengevolge van deze nadere uitwerking en bijstelling wijkt het ontwerpbestemmingsplan
nu op een aantal punten af van het voorontwerp van 2005. De
meest in het oog springende zijn de volgende:
1. Voor de bebouwing op de Varsenerdijk is inmiddels een traject doorlopen,
waarbij door de gemeenteraad een keuze is gemaakt uit een aantal bebouwings-
en inrichtingsvarianten: gekozen is voor variant D - een open verbinding
van de Markt met de Vecht en een invulling van de Vechtoevers met
een kade + havenvoorzieningen; de gemeenteraad heeft deze keuze op 26
juni 2008 gemaakt; voor deze keuze is een uitgebreide informatieronde gehouden,
bestaande uit een tweetal informatiebijeenkomsten, openstelling
forum op gemeentelijke website en een en onderzoek onder een representatief
aantal inwoners van de gemeente; het aantal appartementen op de
Varsenerdijk bedraagt nu 43 stuks; het meest westelijk gelegen bouwblok is
een kwartslag gedraaid, zodat deze parallel loopt met de nieuwe ontsluitingsweg
en aldaar een opvallend hoekelement vormt in de bebouwing;
2. Het bouwblok van het nieuwe Marktgebouw is aangepast aan het inmiddels
ontwikkelde bouwplan; ten gevolge daarvan is het bouwvolume iets vergroot;
3. Ten westen van de nieuwe ontsluitingsweg tussen de N34 en de Voormars/Varsenerstraat
is een permanente parkeerplaats geprojecteerd; dit is
een uitvloeisel van het in 2005 uitgevoerde onderzoek Parkeren en Circuleren
centrumgebied Ommen, welk onderzoek als uitvoering van het Verkeerscirculatieplan
Ommen Centrum is gedaan;
4. Het appartementengebouw op de kop Varsenerstraat/Voormars/Markt is in
westelijke richting verschoven; dit in verband met de aanwezige bomenstructuur
ter plaatse en het gewenste stratenpatroon;
118
Hoofdstuk 8

5. De stedenbouwkundige invulling van het zgn. Varsenerplein (achter de
voormalige Aldi-locatie) is gewijzigd: de aanvankelijk 2 geprojecteerde dubbele
woningen zijn vervangen door 1 geprojecteerde vrijstaande woning en
het aantal parkeerplaatsen is uitgebreid naar 30;
Vervolg
Nu het ontwerp-bestemmingsplan op een aantal punten afwijkt van het eerdere
voorontwerp kan de vraag gesteld worden of over het ontwerp-bestemmingsplan in
de huidige vorm dan ook weer een nieuwe inspraakprocedure gevoerd zou moeten
worden. Er is gekozen voor de normale procedure, waarbij zienswijzen kunnen worden
ingediend. Een nieuwe inspraakprocedure wordt om de volgende redenen niet
nodig geacht:
• In de afgelopen 3 jaar is over de afwijkingen, zoals die hierboven zijn genoemd,
uitgebreid gecommuniceerd met de bevolking (alleen punt 5 is een nieuw element);
• In 2007 zijn procedures gestart om vrijstellingen te verlenen ex artikel 19 van de
Wet op de Ruimtelijke Ordening voor de realisering van de 1 e
fase van de Westflank;
• Deze 1 e
fase besloeg het gebied 11 April Plein, Markt en (voormalige) Varkensmarkt/Voormars
en het was de bedoeling deze 1 e fase te realiseren vooruitlopend
op de totstandkoming van het bestemmingsplan voor de Westflank;
• Daarin waren opgenomen de wijzigingen zoals genoemd onder de punten 2, 3
en 4;
• De onderdelen, die in deze 1 e
fase waren opgenomen hebben allemaal ter inzage
gelegen en de gelegenheid is geboden hiertegen zienswijzen in te dienen;
daarvan is gebruik gemaakt door zo’n 30 tal personen;
• Uiteindelijk is besloten deze procedures stop te zetten de procedure tot vaststelling
van het ontwerp-bestemmingsplan voor de Westflank te vervolgen;
• Met betrekking tot de bebouwing Varsenerdijk en inrichting Vechtoever is in de
1 e helft 2008 een uitvoerig informatietraject gevolgd voor de Ommer bevolking;
zoals hierboven al is genoemd, bestond dit traject uit meerdere informatiebijeenkomsten,
publicaties op de gemeentelijke website en een enquête onder een
representatief aantal mensen uit Ommen; dit heeft uiteindelijk geresulteerd in
een raadskeuze voor variant D; deze keuze wordt nu – voorzover het de bebouwing
op de Varsenerdijk betreft – opgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan.
Wat is er gebeurd met de inspraakresultaten?
Zoals uit het inspraakverslag van 2005 ook blijkt hebben de inspraakreacties betrekking
op een aantal hoofdonderwerpen.
Deze worden in het verslag dan ook als volgt onderscheiden:
a. Ontwikkeling Markt
b. Ontwikkeling Vechtoevers
Hoofdstuk 8
119

c. Ontwikkeling 11 April Plein
d. Ontwikkeling Aldi-locatie
e. Ontwikkeling omgeving Voormars
f. Verkeersaspecten
g. Economische aspecten
h. Overige aspecten.
De ingediende reacties hebben niet geleid tot annulering of stopzetting van de
plannen met betrekking tot de Westflank. In de paragraaf “samenvatting en conclusies”
van het inspraakverslag wordt een opsomming gegeven van zaken, die de beoordeling
van de inspraakreacties heeft opgeleverd.
Aanvullend daarop moet worden gesteld, dat op onderdelen de inspraak reden is
geweest om de planvorming bij te stellen. Ook vanuit de gemeenteraad is de wens
naar voren gekomen om rekening te houden met aspecten, die tijdens de inspraakprocedure
naar voren zijn gebracht. Gewezen wordt op de wens om meer transparantie
in de bebouwing op de Varsenerdijk aan te brengen en de wens om een meer
open verbinding van de Markt met de Vecht tot stand te brengen. Dat zijn belangrijke
aspecten geweest in uiteindelijke planvorming. Hoewel qua vormgeving gewijzigd
is het voorontwerp-bestemmingsplan van 2005 niettemin op hoofdlijnen hetzelfde
gebleven, nl. het mogelijk maken van een nieuwe invulling van het gebied De
Westflank met het doel de relatie centrum-Vecht te versterken.
Nu sinds 2005 verder is gewerkt aan de diverse onderdelen van de planvorming (zoals
de stedenbouwkundige uitwerking van de Varsenerdijk en de Vechtoever, maar
ook de beleidsvorming met betrekking tot de verkeersaspecten – vaststelling van het
verkeersstructuurplan door de gemeenteraad op 26 juni 2008 – en opstelling Nota
parkeren en circuleren) is het planproces thans zover, dat het ontwerpbestemmingsplan
de route voor vaststelling conform de Wet ruimtelijke ordening
kan ingaan. Daartoe heeft vanaf 22 januari 2009 het ontwerpbestemmingsplan gedurende
6 weken ter visie gelegen.
Mede naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen heeft de gemeente Ommen
besloten het ontwerpbestemmingsplan nogmaals ter visie te leggen (zie verder paragraaf
1.4).
120
Hoofdstuk 8

Regels

Inhoudsopgave pagina
1. INLEIDENDE REGELS 3
Artikel 1 - Begripsomschrijvingen 3
Artikel 2 - Wijze van meten 9
Artikel 3 - Overige toepassingen 10
2. BESTEMMINGSREGELS 11
Artikel 4 - Centrumdoeleinden 11
Artikel 5 - Gemengde doeleinden 15
Artikel 6 - Woondoeleinden 19
Artikel 7 - Verblijfsdoeleinden 25
Artikel 8 - Groenvoorzieningen 28
Artikel 9 - Waterkering (dubbelbestemming) 30
Artikel 10 - Archeologisch verwachtingsvol gebied (dubbelbestemming) 32
3. BIJZONDERE REGELS 37
Artikel 11 - Nadere eisen 37
Artikel 12 - Ontheffing 38
Artikel 13 - Wijzigingen 42
Artikel 14 - Algemeen toetsingkader bijzondere regels 44
Artikel 15 - Verwezenlijking in de naaste toekomst 46
Artikel 16 - Procedure regels 47
4. SLOTREGELS 49
Artikel 17 - Overgangsrecht 49
Artikel 18 - Slotregel 51
Bijlagen:
• Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging
• Plankaart nr. 100226004b-1.CAD
Inhoudsopgave
1

1. INLEIDENDE REGELS
Artikel 1 - Begripsomschrijvingen
In deze regels wordt verstaan onder:
1. aaneengesloten
woning:
2. archeologisch
onderzoek:
3. archeologisch
verwachtingsvol
gebied:
4. archeologische
waarde:
Hoofdstuk 1
een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer
dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde
woningen;
in een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek
naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid
en menselijk handelen in het verleden;
door burgemeester en wethouders aangewezen terrein waarvan
op grond van historische gegevens of door archeologische
vondsten en onderzoek vermoed wordt dat het van algemeen
belang is wegens zijn betekenis voor de archeologische monumentenzorg;
de aan een gebied toegekende waarden in verband met de
kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen
van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden,
tenminste ouder dan 50 jaar;
5. afvalcontainer: een container voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen;
6. bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen
zijnde;
7. bebouwingspercentage:
8. bedrijfsmatige
activiteiten in
een woning:
9. bedrijfsvloeroppervlak:
10. Bed and Breakfast:
een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van
het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak
aangeeft dat minimaal dan wel maximaal mag worden
bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die
zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van
ondergeschikte bouwdelen;
het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen
van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door
middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een
woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van
de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;
de totale oppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met
inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige
dienstruimten;
een voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid
tot overnachting en het serveren van ontbijt als toeristisch
recreatieve activiteit aan maximaal 8 personen, die onderge-
3

11. beroepsmatige
activiteiten in
een woning:
4
schikt is aan de hoofdbestemming. Onder een bed and breakfast
voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk
in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden
werkzaamheden en/of arbeid;
een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op
administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig,
ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebieden dat
door zijn beperkte omvang in woning en daarbij behorende
bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden
uitgeoefend;
12. bestaand een bouwwerk, dat:
bouwwerk: a) op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp
van dit plan bestaat of in uitvoering is;
b) na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een
bouwvergunning, waarbij de bouwaanvraag voor dat
tijdstip is ingediend;
13. bestemmings- een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van
grens: een bestemmingsvlak;
14. bestemmings- een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemvlak:ming;
15. bijgebouw: een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand
gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmeting ondergeschikt
is aan dat hoofdgebouw;
16. bodemverstorendeactivitei-
ten
het plegen van ingrepen die de bestemming van de grond
veranderen en/of waardoor het grondwaterpeil verandert of
het uitvoeren van grondbewerkingen.
17. bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen
of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede
het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of
veranderen van een standplaats;
18. bouwgrens: een op de plankaart aangegeven lijn die niet door gebouwen
mag overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten
afwijkingen;
19. bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels,
bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
20. bouwvlak: een op de plankaart aangegeven vlak dat door bouwgrenzen
omsloten is en waarop gebouwen zijn toegelaten;
21. bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of
ander materiaal, welke hetzij direct of indirect steun vindt in
of op de grond;
22. brutovloeroppervlak
(bvo)
de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of (horeca)bedrijven
met in begrip van de daartoe behorende magazijnen
en overige dienstruimten;
Hoofdstuk 1

23. dakruiter: torentje, koepel of klokkenstoel op de nok van een dak;
24. detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling
ten verkoop, het verkopen en/ of leveren van goederen
aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik
of aanwending, anders dan in de uitoefening van een
beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik
ter plaatse;
25. evenement: een voor het publiek toegankelijke verrichting van vermaak
met een duur van ten hoogste 15 dagen per evenement. Het
aantal evenementen per jaar bedraagt maximaal 10;
26. gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte,
geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte
vormt;
27. gebouw van
algemeen nut:
28. halfopenverharding:
29. halfverharding:
30. halfvrijstaande
woning:
Hoofdstuk 1
gebouw ten behoeve van een op het openbare net aangesloten
nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar
vervoer of het wegverkeer;
Oppervlakteverharding bestaande uit elementen (keien, stenen)
die in een bepaald verband zijn gelegd, met dien verstande
dat maximaal de helft van het verhard oppervlak gesloten
mag zijn;
Oppervlakteverharding bestaande uit losliggend materiaal
(korrels, zoals grind);
een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van maximaal
twee aaneengebouwde woningen;
31. hoekperceel: een bouwperceel dat zowel aan de zijde van de voorgevel als
aan één zijdelingse zijde grenst aan de weg of het openbaar
groen;
32. hoofdgebouw: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of
afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;
33. horecabedrijf: een bedrijf dat tot doel heeft het bedrijfsmatig verstrekken
van nachtverblijf en/of ter plaatse nuttigen van voedsel en
dranken en/of het exploiteren van een zaalaccommodatie,
een en ander gepaard gaande met dienstverlening;
34. horecabedrijf,
categorie I:
35. horecabedrijf,
categorie II:
een horecabedrijf, die qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen
en waar naast overwegend niet ter plaatse
bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije
drank worden verstrekt. Bij de openingstijden wordt aangesloten
op de openingstijden van de winkels. Deze bedrijven
behoren tot categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten –
functiemenging
een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatig overwegend
ter plaatse bereide maaltijden worden verstrekt, al dan
niet in combinatie met het bedrijfsmatig verstrekken van al-
5

36. horecabedrijf,
categorie III:
37. horecabedrijf,
categorie IV:
38. horecabedrijf,
categorie V:
6
coholhoudende dranken, en die in het algemeen gedurende
de avonduren zijn geopend. Deze bedrijven behoren tot categorie
A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging;
een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatige alcoholhoudende
dranken worden verstrekt, al dan niet in combinatie
met het bedrijfsmatig verstrekken van kleinere etenswaren
en/ of (al dan niet mechanische) muziek ten gehore wordt
gebracht. Deze bedrijven hebben een in het algemeen hoge
bezoekersfrequentie gedurende de avond en de nacht. Deze
bedrijven behoren tot categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
- functiemenging. Een uitzondering hierop vormen
muziekcafé’s, die –indien zij bouwkundig niet afgescheiden
zijn van woningen en andere gevoelige functies- behoren
tot categorie B van de Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging;
een horecabedrijf dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken
van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor gebruik
ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend
mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen
een wezenlijk onderdeel vormen, zoals discotheken dancings
en jongerencentra;
een horecabedrijf waar in hoofdzaak bedrijfsmatig gelegenheid
van nachtverblijf wordt verstrekt al dan niet in combinatie
met het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse bereide
maaltijden en (alcoholhoudende) dranken; Deze bedrijven
behoren tot categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten –
functiemenging.
39. kantoren: een bedrijfsmatige activiteit uitsluitend of overwegend gericht
op het verlenen van administratieve diensten en/of het uitvoeren
van handelingen die een administratieve voorbereiding of
uitwerking behoeven al dan niet publieksgericht; een kantoor
is publieksgericht, indien het publiek rechtstreeks (al dan niet
via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;
40. maatschappe- Dienstverlening op het gebied van:
lijke dienst- - Openbaar bestuur en overheidsdiensten;
verlening: - Levensbeschouwelijke organisaties;
- Onderwijs;
- Gezondheidszorg, veterinaire diensten en welzijnszorg;
- Uitvaartverzorging, crematoria, mortuaria en begraafplaatsen;
41. ondergeschikt
bouwdeel:
een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt
deel van een bouwwerk met uitzondering van een uitge-
Hoofdstuk 1

42. ondergeschiktehorecaactiviteiten:
43. ondergrondse
werken, geen
bouwwerken
zijnde en
werkzaamheden:
44. ondergronds
bouwwerk:
Hoofdstuk 1
bouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding
van het oppervlak;
het qua aard en omvang beperkt verstrekken van dranken en
etenswaren voor gebruik ter plaatse in direct verband met
andere ter plaatse toegestane hoofdactiviteiten;
werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden die
onder peil plaatsvinden;
een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen
op minimaal 1,75 m 1 onder peil;
45. opgraving: archeologische maatregel waarbij een aangetroffen en gewaardeerde
vindplaats ex situ wordt behouden;
46. parkeervoor- elke al dan niet overdekte stallingsgelegenheid ten behoeve
zieningen: van gemotoriseerd verkeer;
47. perceelsgrens: grens van een bouwperceel;
48. plan: het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen (Westflank)' van de
gemeente Ommen (identificatienummer:
NL.IMRO.0175.20081005002-0001);
49. plankaart: de tekening (nr.100226004b-1) van het bestemmingsplan
‘Centrum Ommen (Westflank)';
50. servicetheater: een gebouw bedoeld voor het kijken naar toneel, ballet of
andere podiumkunsten;
51. seksinrichting: een voor publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig
of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen
worden verricht, of vertoningen van erotische pornografische
aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt
in elke geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal,
sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder
tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet
gecombineerd met elkaar;
52. voorgevelrooi- de langs de weg gelegen lijn, welke zoveel mogelijk een relijn:gelmatige
of nagenoeg regelmatige ligging heeft ten opzichte
van de voorgevels van de bestaande hoofdgebouwen op
de naastgelegen bouwpercelen;
53. voorzieningen op het openbare net aangesloten werken en bouwwerken
van algemeen ten behoeve van het openbaar nut, het telecommunicatiever-
nut:
keer, het openbaar vervoer of het wegverkeer;
54. vrijstaande een woning die hoogstens door middel van de bijgebouwen
woning: met een andere woning verbonden is en waarvan geen van
beide zijgevels in de zijdelingse perceelsgrens staan;
7

55. waterpeil: de hoogte (het niveau) van de waterspiegel gemeten naar
NAP op het moment van aanvraag van de vergunning, ontheffing
of bestemmingswijziging. Dit kan betrekking hebben
op zowel oppervlaktewater als grondwater.
56. weg: een voor het openbaar verkeer openstaande weg of pad, met
inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot
die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;
57. winkel: een gebouw, dat dient voor de uitoefening van detailhandel,
inclusief het gebruik voor ambachtelijke bedrijvigheid, voor
zover dat gebruik in verband staat en essentieel onderdeel is
van de ter plaatse uitgeoefende detailhandel, zoals bijvoorbeeld
onderhoud, reparatie en installatie;
58. woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige
huisvesting van maximaal één huishouden.
8
Hoofdstuk 1

Artikel 2 - Wijze van meten
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
1. afstand tot de (zijdelingse)
perceelsgrens:
2. afstand tussen gebouwen:
3. goothoogte van gebouwen:
4. grondoppervlak van een
bouwwerk:
5. brutovloeroppervlak
van een gebouw:
6. (bouw)hoogte/
nokhoogte van een
bouwwerk:
7. lengte, breedte en diepte
bouwwerk:
8. ondergrondse bouwdiepte
van een bouwwerk:
Hoofdstuk 1
de kortste afstand van enig punt van een gebouw
tot de (zijdelingse) perceelsscheiding van het
bouwperceel;
de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken
van de gebouwen;
verticaal vanaf de horizontale snijlijn van het dakvlak
met het daaronder gelegen buitenwerks gevelvlak
tot aan het peil;
tussen (de buitenste verticale projecties van) de
buitenzijde van de gevels (en/of het hart van
scheidsmuren);
gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs
de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies,
of tot het hart van de desbetreffende
scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van
het gebouw grenst aan de binnenruimte van een
ander gebouw;
vanaf peil tot het hoogste punt van een bouwwerk;
wat gebouwen betreft worden antennes, schoorstenen
en andere ondergeschikte dakopbouwen
niet meegerekend;
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde
van de gevels (en/of hart van de gemeenschappelijke
scheidsmuren);
vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk,
de fundering en ondergeschikte bouwdelen
zoals liftputten, niet meegerekend;
9. peil: a) voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk
aan de weg grenst: de hoogte van de
kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
b) in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van
het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.
9

Artikel 3 - Overige toepassingen
Anti-dubbeltelbepaling
Ondergeschikte
bouwdelen
Ondergrondse
werken
Ondergronds
bouwen
10
Lid 1. Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het
toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven
of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling
van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Lid 2. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het
bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten,
pilasters, kozijnen, gevelversieringen, liftkokers, trappenhuizen,
(bordes)trappen en opgangen, galerijen,
ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel -en kroonlijsten,
luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten
beschouwing gelaten, mits de –overschrijding van bouwc.q.
bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.
Lid 3. Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen
bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens
in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.
Lid 4. Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden,
behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen,
de volgende regels:
a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan:
a) binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte
bouwdelen (zoals toegangen tot een
parkeergarage) die ook buiten de bouwvlakken zijn
toegestaan;
b) binnen de op de plankaart aangegeven zone
‘pk’(parkeerkelder);
b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken
bedraagt maximaal 4 m 1
onder peil, met dien
verstande dat voor de bebouwing op de Varsenerdijk
een maximale ondergondse bouwdiepte van 2,5 meter
geldt.
Hoofdstuk 1

2. BESTEMMINGSREGELS
Artikel 4 - Centrumdoeleinden
Algemene
doeleinden
Hoofdstuk 2
Lid 1. De gronden die op plankaart aangewezen als ‘Centrumdoeleinden’
zijn bestemd voor:
a. wonen op de verdieping (bovenwoningen), met dien
verstande, dat ook wonen op de begane grond is toegestaan,
indien deze woonfunctie reeds aanwezig is op
het moment van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan;
b. detailhandel, die staat vermeld in de categorie A van de
Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging. Nieuwvestiging
van een supermarkt is niet toegestaan;
c. kantoren, voor zover ze publieksgericht zijn en staan
vermeld in de categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten
– functiemenging;
d. horecabedrijf ,die staat vermeld in de categorie A van de
Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging’ en behorende
tot:
(1) Categorie I;
(2) Categorie II, III voor zover deze horeca aanwezig is
op het moment van de tervisielegging van onderhavige
ontwerpbestemmingsplan (dit geldt voor
zowel categorie A en B van de Staat van bedrijfsactiviteiten
– functiemenging’
e. maatschappelijke en overige dienstverlening, die staat
vermeld in categorie A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
– functiemenging, met dien verstande dat
vormen van maatschappelijke dienstverlening, die behoren
tot categorie B, afgescheiden van woningen en andere
geluidgevoelige functies dienen plaats te vinden
f. de in sub b, d en e genoemde bestemmingen mogen
uitsluitend op de begane grond worden gesitueerd;
g. parkeren zowel boven- als ondergronds. De parkeerkelder
ter plaatse van de aanduiding ‘pk’ dient van voldoende
omvang te zijn om te voldoen aan de parkeernorm
van 1 parkeerplaats per woning. Deze parkeerplaats
dient via maximaal 1 in- en uitrit bereikbaar te
zijn.
11

Specifieke
doeleinden
Strijdig
gebruik
Algemene
bouwregels
Hoofdgebouwen
12
Lid 2. Overeenkomstig de ter zake op de plankaart opgenomen
aanduiding zijn de gronden bestemd voor horecabedrijven
categorie I, II, III en V, met dien verstande, dat
nieuwvestiging van muziekcafé’s die niet bouwkundig
zijn afgescheiden van woningen en andere gevoelige
functies niet is toegestaan.
De hierboven genoemde horecabedrijven I, II en III en V
zijn binnen de desbetreffende aanduiding ook in de
kelder toegestaan. Horeca bedrijven categorie V zijn
daarnaast op de verdieping toegestaan.
Lid 3. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken
wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:
a. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen;
b. het gebruik ten behoeve van seksinrichting;
c. Horecabedrijf, behorende tot de categorie IV.
Lid 4. Voor het bouwen geldt dat de aanduidingen op de
plankaart van toepassing zijn.
Lid 5. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende
regels:
a. hoofdgebouwen mogen binnen het hele bouwvlak
‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ worden gebouwd;
b. hoofdgebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen,
zoals aangegeven in onderstaand schema:
Hoofdgebouwen Eis
maximale bouwhoogte zie plankaart
maximale goothoogte zie plankaart
c. de hoofdgebouwen, voor zover direct gelegen aan de
openbare weg, moeten voorzien zijn van een kap, met
uitzondering van de gebouwen waar tijdens de tervisielegging
van het ontwerpbestemmingsplan een kap
ontbreekt. Bij nieuwbouw dient de kap te beschikken
over een dakhelling van ten minste 30° en ten hoogste
60°; voor het overige mag de dakhelling van een kap
van gebouwen maximaal 45° bedragen;
d. de hoofdentree van de functies dient gelegen te zijn
aan de zijde van de voorgevelrooilijn;
Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 2
e. het gebouw gelegen in het bouwvlak ten noorden van
de Varsenerstraat (met de aanduiding ‘pk’) dient (inclusief
de parkeergarage als bedoeld in lid 1, sub g) als één
samenhangend geheel gebouwd te worden met één
parkeergarage, die via één in- en uitgang aan de noordzijde
van het pand ontsloten moet worden;
f. het gebouw gelegen in het bouwvlak ten noorden van
de Varsenerstraat (met de aanduiding ‘pk’) dient gebouwd
te worden in de op de kaart aangegeven bouwgrens
voorzover gelegen aan de Varsenerstraat.
Bijgebouwen Lid 6. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende
regels:
a. bijgebouwen mogen worden gebouwd in het bouwvlak
‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ en in de ‘zone bijgebouwen’;
b. bijgebouwen dienen voor het overige te voldoen aan de
maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaande
schema:
Bouwwerken
geen gebou-
Bijgebouwen Eis
maximale bouwhoogte 5 m¹
maximale goothoogte 3 m¹
c. de ‘zone bijgebouwen’ mag voor maximaal 70% worden
bebouwd.
Lid 7. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde,
gelden de volgende regels:
wen zijnde a. bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn overal binnen
de bestemming toegestaan;
b. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen:
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Maximale
bouwhoogte
Erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn 1 m¹
Erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn 3 m¹
Armaturen voor verlichting en bewakingsapparatuur
5 m¹
Vlaggenmasten en antennes 5 m¹
Reclameobjecten op de gebouwen* 5 m¹
Vrijstaande reclameobjecten 8 m¹
13

14
Niet eerder genoemde bouwwerken, geen
gebouwen zijnde
3 m¹
* de maximale bouwhoogte van reclameobjecten op gebouwen
wordt gemeten vanaf het hoogste punt van het gebouw (ondergeschikte
bouwdelen niet meegerekend).
Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 11.
Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen
van dit artikel overeenkomstig het bepaalde in artikel
12, lid 1, 4 en 5
Lid 10. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.
Hoofdstuk 2

Artikel 5 - Gemengde doeleinden
Algemene
doeleinden
Strijdig
Gebruik
Hoofdstuk 2
Lid 1. De gronden die op plankaart aangewezen als ‘Gemengde
doeleinden’ zijn, voor zover als zodanig met een
aanduiding op de plankaart aangegeven, bestemd voor:
a. kantoren, die staan vermeld in de categorie A van de
Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging;
b. horecabedrijf categorie I, II, III met een oppervlakte van
maximaal 450 m2 bvo (per gebouw), die staan vermeld
in de categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten –
functiemenging. Een horecabedrijf is alleen op de begane
grond toegestaan met uitzondering van ondergeschikte
horeca-activiteiten ten behoeve van de bioscoop/servicetheater,
zoals genoemd in lid 1 sub e van dit
artikel. Deze zijn ook op hogere verdiepingen toegestaan;
c. maatschappelijke en overige dienstverlening, die staat
vermeld in categorie A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten
– functiemenging, met dien verstande dat
vormen van maatschappelijke dienstverlening, die behoren
tot categorie B, afgescheiden van woningen en andere
geluidgevoelige functies dienen plaats te vinden;
d. detailhandel met een oppervlakte van maximaal 450 m2
bvo (per gebouw), die staan vermeld in de categorie A
van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging.
Detailhandel is alleen op de begane grond toegestaan.
De vestiging van supermarkten is niet toegestaan;
e. bioscoop/servicetheater, met dien verstande dat de
hoofdentree gelegen moet zijn aan de oost- dan wel
zuidzijde van het desbetreffende bouwvlak;
f. met de watersport gerelateerde functies, inclusief sanitaire
voorzieningen;
g. wegen met een functie van verblijf ter plaatse van de
aanduiding ‘overkragende bebouwing’;
h. wonen ter plaatse van het perceel Markt 32;
i. de bij sub a t/m h behorende voorzieningen.
Lid 2. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken
wordt in elk geval gerekend het gebruik ten behoeve
van:
a. een horecabedrijf behorende tot de categorie IV en V;
b. een seksinrichting;
c. een gokhal.
15

Algemene
bouwvoor
schriften
Hoofdgebouwen
16
Lid 3. Voor het bouwen geldt dat de aanduidingen op de
plankaart van toepassing zijn.
Lid 4. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende
regels:
a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd
binnen het bouwvlak hoofdgebouw met bijgebouwen;
b. het bouwvlak hoofdgebouw met bijgebouwen mag
voor 100% worden bebouwd, met dien verstande dat
ter plaatse van de aanduiding ‘overkragende bebouwing’
de gebouwen alleen overkragend mogen zijn,
waarbij de afstand tussen het peil en de onderzijde van
het overkragende bouwdeel minimaal 3 m¹ dient te
bedragen;
c. gebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen,
zoals aangegeven in onderstaand schema:
Hoofdgebouwen Eis
maximale bouwhoogte zie plankaart
maximale goothoogte zie plankaart
met dien verstande dat:
(1) op het deel van het gebouw, waar een maximale
bouwhoogte van 18 meter geldt een “dakruiter” is
toegestaan van maximaal 2,5 meter hoog;
(2) ter plaatse van het voormalige gemeentehuis met de
aanduiding k, h en md een dakruiter is toegestaan
van maximaal 5 meter boven op de toegestane
bouwhoogte van 11 meter;
d. de hoofdgebouwen, voor zover direct gelegen aan de
openbare weg, moeten voorzien zijn van een kap, met
uitzondering van de gebouwen waar tijdens de tervisielegging
van het ontwerpbestemmingsplan een kap
ontbreekt. Bij nieuwbouw dient de kap te beschikken
over een dakhelling van ten minste 30° en ten hoogste
60°; voor het overige mag de dakhelling van een kap
van gebouwen maximaal 45° bedragen.
Hoofdstuk 2

Bijgebouwen Lid 5. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende
regels:
a. bijgebouwen mogen worden gebouwd in het bouwvlak
‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ en in de ‘zone bijgebouwen’;
b. bijgebouwen dienen voor het overige te voldoen aan de
maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaande
schema:
Hoofdstuk 2
Bijgebouwen Eis
maximale bouwhoogte 5 m¹
maximale goothoogte 3 m¹
c. de ‘zone bijgebouwen’ mag voor maximaal 70% worden
bebouwd.
Bouwwerken Lid 6. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijn-
geen gebou-
de, gelden de volgende regels:
wen zijnde a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn overal binnen
de bestemming toegestaan;
b. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen:
Bijzondere
regels
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Maximale
bouwhoogte
Erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn 1 m¹
Erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn 3 m¹
Armaturen voor verlichting en bewakingsapparatuur
5 m¹
Vlaggenmasten en antennes 5 m¹
Reclameobjecten op de gebouwen* 5 m¹
Vrijstaande reclameobjecten 8 m¹
Niet eerder genoemde bouwwerken, geen
gebouwen zijnde
3 m¹
* de maximale bouwhoogte van reclameobjecten op gebouwen
wordt gemeten vanaf het hoogste punt van het gebouw (ondergeschikte
bouwdelen niet meegerekend).
Lid 7. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 11.
Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen
van gebruik en bouwen, overeenkomstig het bepaalde
in artikel 12, lid 1, 4, 7 en 8.
17

18
Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.
Hoofdstuk 2

Artikel 6 - Woondoeleinden
Doeleinden Lid 1. De gronden die op de plankaart aangewezen als
‘Woondoeleinden’ zijn bestemd voor:
a. het wonen;
b. beroepsmatige activiteiten op maximaal 40% van het oppervlak
van het hoofd- en bijgebouw tot maximaal 45 m²;
c. (ondergronds) parkeren; de parkeerkelder ter plaatse
van de aanduiding ‘pk’ dient (tezamen met het deel van
de parkeerkelder onder de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’)
van voldoende omvang te zijn om te voldoen
aan de parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning;
d. de bij sub a t/m c behorende voorzieningen.
Specifieke
doeleinden
Strijdig gebruik
Hoofdstuk 2
Lid 2. Overeenkomstig de ter zake op de plankaart opgenomen
aanduiding ‘dienstverlenende functies toegestaan’
zijn de gronden op de begane grond tevens bestemd
voor publieksgerichte kantoren en maatschappelijke
dienstverlening, met dien verstande, dat:
a. ter plaatse van de aanduiding ‘dv 1’ het maximale oppervlakte
aan dienstverlenende functies 200 m2 bvo
bedraagt;
b. ter plaatse van de aanduiding ‘dv 2’ het maximale oppervlakte
aan dienstverlenende functies 250 m2 bvo
bedraagt;
c. ter plaatse van de aanduiding ‘dv’ het maximale oppervlakte
aan dienstverlenende functies 350 m2 bvo bedraagt.
Lid 3. Binnen de bestemming Woondoeleinden is ‘Bed and
Breakfast’ (B&B) als horecavoorziening toegestaan onder
de volgende voorwaarden:
a. B&B is alleen toegestaan binnen het hoofdgebouw;
b. B&B is niet toegestaan in gestapelde woningen;
c. de exploitant van de B&B moet hoofdbewoner zijn;
d. ten hoogste 25% van het bewoonde oppervlak mag
ingericht worden voor deze horecavoorziening.
Lid 4. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken
wordt in elk geval het wonen in vrijstaande bijgebouwen
gerekend.
19

Algemene
bouwvoorschriften
Hoofdgebouwen
20
Lid 5. Voor het bouwen geldt dat de aanduidingen op de
plankaart van toepassing zijn.
Lid 6. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende
regels:
a. voor zover op de plankaart is aangegeven mogen uitsluitend
de woningtypen worden gebouwd zoals aangegeven
in onderstaand schema:
Code Woningtype
v vrijstaande woningen
hv halfvrijstaande woningen
ag aaneengesloten woningen
gs gestapelde woningen
b. hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd in een
bouwvlak ‘hoofdgebouw met bijgebouwen’, met dien
verstande dat balkons ook zijn toegestaan buiten het
bouwvlak ter plaatse van de desbetreffende aanduiding
op de plankaart;
c. hoofdgebouwen dienen voor het overige te voldoen
aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in tabel 1;
d. in aanvulling op het bepaalde in tabel 1 gelden de volgende
afwijkingen/ uitzonderingen:
(1) Minimaal 50% van de breedte van de voorgevel
dient in de voorgevelrooilijn te worden gebouwd;
(2) De voorgevelrooilijn mag uitsluitend worden overschreden
voor erkers, mits de diepte niet meer bedraagt
dan 50% van de afstand tussen de voorgevelrooilijn
en de weg of openbaar groen, met een
maximum van 1,2 m¹;
(3) Woningen dienen afgedekt te worden met een
kap, met een dakhelling van minimaal 30º en
maximaal 60º.
Bijgebouwen Lid 7. Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende
regels:
a. bijgebouwen mogen worden gebouwd in het bouwvlak
‘hoofdgebouw met bijgebouwen’ en in de gronden met
de aanduiding ‘achtertuin’;
Hoofdstuk 2

Bouwwerken
geen gebou-
Hoofdstuk 2
b. bijgebouwen dienen voor het overige te voldoen aan de
maatvoerings- en situeringseisen, zoals aangegeven in
tabel 2;
c. in afwijking op het bepaalde in tabel 2 gelden de volgende
aanvullingen/ afwijkingen:
(1) Voor de maximale goothoogte geldt dat deze in
ieder geval, de hoogte van de eerste bouwlaag of
de hoogte van het verlengde van de dakhelling
van het hoofdgebouw mag bedragen;
(2) Indien een bijgebouw in de zijdelingse perceelsgrens
wordt gebouwd en een bouwhoogte van
meer dan 3 m¹ (de maximale goothoogte) dient
het dak waarmee het bijgebouw wordt afgedekt
een dakhelling te hebben van maximaal 45° en
dient de dakhelling op de zijdelingse perceelsgrens
te zijn georiënteerd.
Lid 8. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde,
gelden de volgende regels:
wen zijnde a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn overal binnen
de bestemming toegestaan;
Bijzondere
regels
b. voor het overige gelden de maatvoeringseisen zoals
aangegeven in tabel 3.
Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 11.
Lid 10. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen
van dit artikel overeenkomstig het bepaalde in artikel
12 lid 1, 2 en 6.
Lid 11. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1, 2 en 5.
21

22
Hoofdstuk 2

Tabel 1: Bouwregels voor hoofdgebouwen (woningen) - Ommen
Maatvoeringseisen
Hoofdgebouwen
Vrijstaande woning Halfvrijstaande wo-
Hoofdstuk 2 23
ning
Aaneengesloten
woning
Gestapelde wonin-
maximale goothoogte zie plankaart Zie plankaart zie plankaart zie plankaart
maximale bouwhoogte zie plankaart Zie plankaart zie plankaart zie plankaart
minimale breedte bouwperceel (bij nieuw te bouwen woningen)
12 m¹ 8 m¹ 6 m¹ n.v.t.
Tabel 2: bouwregels voor bijgebouwen -Ommen
Maatvoeringseisen
totale maximale oppervlakte aan bijgebouwen:
eis
• bouwpercelen tot en met 300 m 2
• bouwpercelen groter dan 300 m 2
50 m²
50 m², vermeerderd met 10% van het
aantal meters dat het perceel groter is dan
300 m² tot een maximum van 250 m²
maximale goothoogte 3 m¹
maximale bouwhoogte 5 m¹
gen

Tabel 3: bouwregels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde -Ommen
24
maximale bouwhoogte
erfafscheidingen tuinmeubilair
en speeltoe-
Tussenperceel
voor de voorgevelrooilijn: 1 m¹ 1 m 1
5 m 1
1 m 1
achter de voorgevelrooilijn: 2 m¹ 3 m¹ 5 m¹ 1 m¹
stellen
vlaggenmasten
en antennes
Hoekperceel
voor de voorgevelrooilijn: 1 m¹ 1 m 1
5 m 1
aan de zijde van het zijerf dat direct grenst aan de openbare weg of openbaar groen
(zijgevelrooilijn):
1 m¹
voor de zijgevelrooilijn: 1 m¹ 3 m 1
5 m 1
1 m¹
achter de zijgevelrooilijn: 2 m¹ 3 m¹ 5 m¹ 1 m¹
overige bouwwerken
Hoofdstuk 2

Artikel 7 - Verblijfsdoeleinden
Algemene
doeleinden
Strijdig
Gebruik
Algemene
bouwregels
Hoofdstuk 2
Lid 1. De gronden op de plankaart aangewezen als ‘Verblijfsdoeleinden’
zijn bestemd voor:
a. wegen met een functie voor verblijf alsmede ter ontsluiting
van de aangrenzende of nabijgelegen gronden;
b. parkeervoorzieningen; de parkeerkelder ter plaatse van
de aanduiding ‘pk’ dient (tezamen met het deel van de
parkeerkelder onder de bestemming ‘Woondoeleinden’)
van voldoende omvang te zijn om te voldoen aan de
parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning;
c. fietsenstallingen;
d. maximaal één horecabedrijf, categorie II;
e. een muziekkoepel;
f. groenvoorzieningen;
g. speelvoorzieningen;
h. voorzieningen van beeldende kunst;
i. voorzieningen van algemeen nut;
j. watergangen en –partijen;
k. evenementen;
l. openbare toiletvoorzieningen;
m. tuinen;
n. onoverdekte terrassen, met dien verstande dat ten behoeve
van het horecabedrijf als bedoeld in lid 1, sub d
een (permanent) overdekt terras is toegestaan;
o. de bij sub a t/m n behorende voorzieningen.
Lid 2. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken
wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:
a. een verkooppunt van motorbrandstoffen;
b. opslag van materialen, behoudens voorzover dat noodzakelijk
is in verband met het op de bestemming gerichte
gebruik van de grond;
c. ondergrondse parkeervoorzieningen buiten het op de
plankaart aangegeven vlak met de aanduiding ‘parkeerkelder’.
Lid 3. Voor het bouwen geldt dat de aanduidingen op de
plankaart van toepassing zijn.
25

Gebouwen Lid 4. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende
regels:
a. er zijn gebouwen toegestaan ten dienste van de in lid 1
genoemde doeleinden;
b. de afstand van het in lid 1 sub d vermelde horecabedrijf
en de in lid 1 sub e vermelde muziekkoepel ten opzichte
van woningen dient minimaal 15 meter te zijn;
c. gebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen,
zoals aangegeven in onderstaand schema:
26
gebouwen van algemeen nut Eis
maximale bouwhoogte 3 m¹
maximale oppervlakte
Horecabedrijf, categorie II
15 m²
maximale bouwhoogte
maximale oppervlakte (inclusief permanente
3 m¹
overkapping en terras)
muziekkoepel
60 m²
maximale bouwhoogte 5 m¹
maximale oppervlakte
fietsenstalling
100 m²
maximale bouwhoogte 3 m¹
maximale oppervlakte
openbare toiletvoorzieningen
100 m²
maximale bouwhoogte 3 m¹
maximale oppervlakte 10 m²
d. wat betreft de in lid 1, sub b, genoemde parkeerkelder
geldt dat deze is toegestaan binnen de aanduiding ‘pk’.
Voor het overige is het bepaalde in artikel 3, lid 4 van
toepassing;
e. de situering van een fietsenstalling als bedoeld in lid 1,
sub c, dient zodanig te zijn dat er geen onevenredige
aantasting plaatsvindt van het uitzicht van bewoners
van nabijgelegen panden en deze panden goed bereikbaar
blijven.
Bouwwerken Lid 5. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijn-
geen gebou-
de, gelden de volgende regels:
wen zijnde a. bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn overal binnen
de bestemming toegestaan;
Hoofdstuk 2

Bijzondere
regels
Hoofdstuk 2
b. binnen de desbetreffende aanduiding op de plankaart
zijn balkons toegestaan gekoppeld aan de naast de bestemming
gelegen woonbebouwing;
c. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen:
Bouwwerken, geen gebouwen Maximale
zijnde
Bouwhoogte
speeltoestellen 3 m¹
afvalcontainers 2 m 1
overige bouwwerken 1 m 1
Maximale oppervlakte
4 m², indien
bovengronds
geplaatst
Lid 6. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 11.
Lid 7. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen
van bouwen, overeenkomstig het bepaalde in artikel
12 lid 1.
Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.
27

Artikel 8 - Groenvoorzieningen
Algemene
doeleinden
Specifieke
doeleinden
Strijdig
gebruik
Algemene
bouwregels
28
Lid 1. De gronden die op de plankaart aangewezen als
‘Groenvoorziening’ zijn bestemd voor:
a. groenvoorzieningen;
b. speelvoorzieningen;
c. watergangen- en partijen;
d. langzaamverkeersroutes;
e. voorzieningen van beeldende kunst;
f. voorzieningen van algemeen nut;
g. evenementen;
h. de bij sub a t/m g behorende voorzieningen.
Lid 2. Ter plekke van de aanduiding p (parkeren) zijn de gronden
tevens bedoeld voor de aanleg en instandhouding
van een in het landschap ingepast parkeerterrein, met
dien verstande dat:
a. de inritten naar het parkeerterrein mogen worden verhard
door middel van een klinkerverharding of een
halfopen verharding;
b. de rijlopers en de parkeervakken mogen worden verhard
door middel van een halfopen verharding dan wel
een halfverharding.
Lid 3. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken
wordt in elk geval gerekend het verharden van de gronden
anders dan omschreven in lid 2.
Lid 4. Voor het bouwen geldt dat de aanduidingen op de
plankaart van toepassing zijn.
Gebouwen Lid 5. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende
regels:
a. gebouwen moeten voldoen aan de maatvoeringseisen,
zoals aangegeven in onderstaand schema:
Gebouwen van algemeen nut Eis
maximale bouwhoogte 3 m¹
maximale oppervlakte 15 m²
Hoofdstuk 2

Bouwwerken, Lid 6. Met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijn-
geen gebou-
de gelden de volgende regels:
wen zijnde a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn overal binnen
de bestemming toegestaan;
b. binnen de desbetreffende aanduiding op de plankaart
zijn balkons toegestaan gekoppeld aan de naast de bestemming
gelegen woonbebouwing;
c. voor het overige gelden de volgende maatvoeringseisen:
Bijzondere
regels
Hoofdstuk 2
Bouwwerken, geen gebouwen Maximale
zijnde
Bouwhoogte
speeltoestellen 3 m¹
afvalcontainers 2 m 1
overige bouwwerken 1 m 1
Maximale oppervlakte
4 m², indien
bovengronds
geplaatst
Lid 7. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 11.
Lid 8. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen
van gebruik en bouwen, overeenkomstig het bepaalde
in artikel 12 lid 1.
Lid 9. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 lid 1.
29

Artikel 9 - Waterkering (dubbelbestemming)
Algemene
doeleinden
Voorrangsregeling
30
Lid 1. De gronden op de plankaart aangewezen voor ‘Waterkering’
zijn naast de overige daaraan gegeven bestemmingen
primair bestemd voor:
a. de aanleg en instandhouding van voorzieningen voor de
directe en indirecte kering van het water;
b. de aanleg en instandhouding en/of bescherming van de
waterkering;
c. verhardingen;
d. groenvoorzieningen;
e. de bij sub a t/m d behorende voorzieningen.
Lid 2. Indien strijd ontstaat tussen het belang van de bescherming
van de waterkering als bedoeld in dit artikel en
het bepaalde in de overige artikelen prevaleert de bestemming
Waterkering.
Bouwregels Lid 3. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen
mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve
van deze bestemming.
Bijzondere
regels
Aanlegvergunning
Lid 4. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden
gebouwd.
Lid 5. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen
zijnde gelden de volgende regels:
a. de maximale hoogte van bouwwerken, geen gebouwen
zijnde, bedraagt 3 meter.
Lid 6. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen
van het bepaalde in de leden 3, 4 en 5 overeenkomstig
het bepaalde in artikel 12 lid 3.
Lid 7. Het is verboden om zonder of in afwijking van een vergunning
van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning)
de volgende werken, geen bouwwerken zijnde,
en werkzaamheden uit te voeren,
a. het aanleggen van wegen, paden en andere oppervlakteverhardingen;
b. het uitvoeren van graafwerkzaamheden;
c. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen
en/of bomen;
Hoofdstuk 2

Toelaatbaarheid
Uitzonderingen
Hoofdstuk 2
d. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of
ander wijze indrijven van voorwerpen in de bodem ;
e. het ophogen, verlagen, afgraven of egaliseren van de
bodem, of anderszins wijzigen in maaiveld- of weghoogte.
Lid 8. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 7 zijn
slechts toelaatbaar, mits:
a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het
doelmatig functioneren van de waterkering;
b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder
van de waterkering.
Lid 9. Het in lid 7 opgenomen verbod geldt niet voor werken
en werkzaamheden:
a. binnen het kader van het op de bestemming van die
gronden gericht normale onderhoud en beheer, dan
wel die welke voortvloeien uit het normale gebruik
overeenkomstig de bestemming;
b. welke ten tijde van het van kracht worden van het plan
in uitvoering waren;
c. welke mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds
verleende vergunning.
31

Artikel 10 - Archeologisch verwachtingsvol gebied (dubbelbestemming)
Algemene
doeleinden
32
Lid 1. De gronden op de plankaart aangewezen voor ‘Archeologisch
verwachtingsvol gebied’ zijn, behalve voor de
andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd
voor het behoud en de bescherming van de archeologische
waarden van de gronden. Deze bestemming
is primair ten opzichte van de overige aan deze
gronden toegekende bestemmingen.
Bouwregels Lid 2. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de
andere op deze gronden voorkomende bestemmingen
dient de aanvrager van een bouwvergunning, voor
bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m2 en
dieper dan 30 centimeter, een rapport te overleggen
waarin de archeologische waarden van de gronden die
blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel
van burgemeester en wethouders in voldoende
mate zijn vastgesteld.
Lid 3. Indien uit het in lid 2 genoemde rapport blijkt dat de
archeologische waarden van de gronden door het verlenen
van de bouwvergunning zullen of kunnen worden
verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of
meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan
de bouwvergunning:
a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen,
waardoor archeologische waarden in de bodem
kunnen worden behouden;
b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden
tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een
deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg
die voldoet aan door burgemeester en
wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
Hoofdstuk 2

Aanlegvergunning
Hoofdstuk 2
Lid 4. Het is verboden voor de aangewezen gronden, zonder
of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester
en wethouders (aanlegvergunning) de volgende
werken en werkzaamheden uit te voeren of te
laten uitvoeren:
a. het ophogen van de bodem, zulks indien de oppervlakte
100 m² of meer bedraagt;
b. het aanleggen, verbreden en/of verharden van wegen,
paden, banen en/of parkeergelegenheden en/of het
aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks
indien de oppervlakte 100 m² of meer bedraagt;
c. het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers
en andere wateren, zulks indien de oppervlakte 100 m2
of meer bedraagt;
d. het verlagen of het verhogen van het waterpeil;
e. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-,
telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee
verband houdende constructies, zulks indien de oppervlakte
100 m2 of meer bedraagt waarbij de breedte van
deze werken tenminste 1,25 meter bedraagt;
f. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het
van kracht worden van dit plan niet als bos zijn bestemd,
zulks indien de oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt
en de bodem verstoren op een grotere diepte
dan 30 centimeter
g. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben
worden verwijderd, zulks indien de oppervlakte 100 m2
of meer bedraagt en de bodem verstoren op een grotere
diepte dan 30 centimeter;
h. het aanleggen van bos of boomgaard, zulks indien de
oppervlakte 100 m2 of meer bedraagt en de bodem
verstoren op een grotere diepte dan 30 centimeter;
i. het scheuren van grasland, zulks indien de oppervlakte
100 m2 of meer bedraagt en de bodem verstoren op een
grotere diepte dan 30 centimeter;
j. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere
diepte dan 30 centimeter, waartoe ook wordt gerekend
woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen
van drainage en ontginnen, zulks indien de oppervlakte
100 m2 of meer bedraagt.
33

Toelaatbaarheid
Sloopvergunning
34
Lid 5. De aanlegvergunning wordt verleend, indien is gebleken
dat de in lid 4 genoemde werken en werkzaamheden
dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze
werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een
verstoring van archeologisch materiaal.
Lid 6. Voor zover de in lid 4 genoemde werken en werkzaamheden
dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze
werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een
verstoring van archeologisch materiaal, kan de vergunning
worden verleend, indien aan de vergunning één
van de volgende voorschriften wordt verbonden:
a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen,
waardoor archeologische resten in de bodem
kunnen worden behouden;
b. de verplichting tot het doen van opgravingen,
c. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten
begeleiden door een deskundige op het terrein van de
archeologische monumentenzorg die voldoet aan door
burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen
kwalificaties.
Lid 7. De vergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager
een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische
waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag
zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester
en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
Lid 8. Het is verboden voor de aangewezen gronden, zonder
of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester
en wethouders (sloopvergunning) de aanwezige
bouwwerken te slopen indien de oppervlakte groter
is dan 100 m2 en de diepte meer dan 30 cm bedraagt
gemeten vanaf 30 cm boven het maaiveld.
Lid 9. Aan de sloopvergunning kan in ieder geval de voorwaarde
worden gesteld dat de sloop wordt begeleid
door een gekwalificeerd deskundige.
Lid 10. Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten
van zeer hoge waarden worden aangetroffen,
wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burge-
Hoofdstuk 2

Bijzondere
regels
Hoofdstuk 2
meester en wethouders die in het belang van de archeologische
monumentenzorg aanvullende voorschriften
kunnen verbinden aan de sloopvergunning.
Lid 11. De vergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager
een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische
waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag
zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester
en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
Lid 12. Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen
overeenkomstig het bepaalde in artikel 13, lid 3.
35

36
Hoofdstuk 2

3. BIJZONDERE REGELS
Artikel 11 - Nadere eisen
Algemeen Lid 1. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen
aan:
a. de bouwhoogte en/of de goothoogte van gebouwen en
bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals bepaald in
artikel 4 tot en met 10;
b. de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen
zijnde zoals bepaald in artikel 4 tot en met 10.
Voorwaarden Lid 2. De nadere eisen als bedoeld in dit artikel mogen slechts
worden gesteld indien dit noodzakelijk is ter voorkoming
van een onevenredige aantasting van:
a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden
en bouwwerken;
b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van
de directe omgeving;
c. de milieukwaliteit;
d. de verkeersveiligheid;
e. de sociale veiligheid;
f. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
g. en het woon- en leefklimaat.
Verwijzing
algemeen
toetsingskader
Hoofdstuk 3
Lid 3. Voor de aspecten waarmee rekening gehouden moet
worden bij de toetsing van de begrippen stedenbouwkundige
kwaliteit en beeldkwaliteit, milieukwaliteit,
verkeersveiligheid, sociale veiligheid, brandveiligheid en
rampenbestrijding en woon- en leefklimaat wordt verwezen
naar artikel 14.
Procedure Lid 4. Bij toepassing van de bevoegdheden als bedoeld in dit
artikel zijn de procedureregels zoals opgenomen in artikel
16, lid 1, van toepassing.
37

Artikel 12 - Ontheffing
Algemeen Lid 1. Indien niet op grond van een andere regel van de regels
ontheffing kan worden verleend, zijn burgemeester
en wethouders bevoegd ontheffing te verlenen van
de desbetreffende regels van het plan voor:
a. het afwijken van de in het plan voorgeschreven maatvoeringseisen
met ten hoogste 10%;
b. voor overschrijding van de in het plan voorgeschreven
situeringseisen met ten hoogste 10%.
Ontheffing
bestemming
‘Woondoeleinden’
38
Lid 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing
te verlenen van het bepaalde in artikel 6 lid 1 voor de
uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten in het
hoofd- of bijgebouw, met dien verstande dat:
a. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag
opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen
aan het woonkarakter van de wijk of buurt. Dat wil
zeggen dat geen ontheffing wordt verleend voor het
uitoefenen van bedrijvigheid die vergunningplichtige
of meldingsplichtig is in het kader van de Wet milieubeheer,
tenzij het betreffende gebruik door het stellen
van voorwaarden verantwoord is;
b. er geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting
van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit
van de directe omgeving;
c. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat
wil zeggen dat degen die de activiteiten in het hoofdgebouw
of bijgebouw uitvoert tevens de gebruiker van
het hoofdgebouw is;
d. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten
die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding
van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel
tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare
ruimten;
e. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte
verkoop in het klein in verband met bedrijfsmatige
activiteiten in of bij het hoofdgebouw;
f. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw
en de daarbij behorende bijgebouwen ten
behoeve van bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag
zijn, zulks met een absoluut maximum van 45 m²;
Hoofdstuk 3

Ontheffing
bestemming
‘Waterkering’
Ontheffing
bestemming
‘Centrum' en
‘Gemengde
doeleinden’
Ontheffing
bestemming
‘Centrum’
Ontheffing
bestemming
‘Woondoeleinden'
Hoofdstuk 3
g. er geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting
van de milieukwaliteit, de brandveiligheid en rampenbestrijding
en het woon- en leefklimaat.
Lid 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing
te verlenen voor het bepaalde in artikel 9, de leden 3, 4
en 5 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen
en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden
gebouwd, mits:
a. de aanleg, instandhouding en/of bescherming van de
waterkering niet onevenredig wordt aangetast;
b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder
van de waterkering.
Lid 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing
te verlenen van het bepaalde in artikel 4, lid 1 sub e en
artikel 5, lid 1 sub c voor vestiging van vormen van
maatschappelijke dienstverlening, die niet bouwkundig
afgescheiden zijn van woningen of andere geluidgevoelige
functies (behorende tot categorie B van de
Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging), met
dien verstande dat door onderzoek aangetoond wordt
dat deze activiteiten een goed woon- en leefklimaat
voor woningen en andere gevoelige functies niet in de
weg staan.
Lid 5. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing
te verlenen van het bepaalde in artikel 4, lid 2 voor
vestiging van een horecabedrijf categorie III, muziekcafé
behorende tot categorie B van de Staat van bedrijfsactiviteiten
– functiemenging en niet bouwkundig afgescheiden
van woningen of andere geluidgevoelige
functies, met dien verstande dat door onderzoek aangetoond
wordt dat deze activiteiten een goed woonen
leefklimaat voor woningen en andere gevoelige
functies niet in de weg staan.
Lid 6. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing
te verlenen van het bepaalde in artikel 6, lid 3, voor
vestiging van een Bed and Breakfast (B&B) in een vrijstaand
bijgebouw, met dien verstande dat:
a. de maatvoering ten aanzien van bijgebouwen in artikel
6, lid 7 van toepassing is;
39

Ontheffing
bestemming
‘Gemengde
doeleinden’
Ontheffing
bestemming
‘Gemengde
doeleinden’
Verwijzing
algemeen
toetsingskader
40
b. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten
die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding
van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel
tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare
ruimten;
c. er geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting
van de milieukwaliteit, de brandveiligheid en rampenbestrijding
en het woon- en leefklimaat.
Lid 7. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ontheffing
te verlenen van het bepaalde in artikel 5, lid 1 voor de
vestiging van kantoren en maatschappelijke dienstverlening
in het nieuwe ‘Marktgebouw’ met de bestemming
‘Gemengde doeleinden’ en met de aanduidingen
h, bi en d, met dien verstande dat uit onderzoek blijkt
dat voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte gebaseerd
op de kengetallen uit publicatie 182 van het
CROW (Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering)
en rekening houdend met bijlage 9 van dit bestemmingsplan
‘Parkeerbalans Westflank, gemeente
Ommen’.
Lid 8. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd ontheffing
te verlenen van het bepaalde in artikel 5, lid 1 voor de
vestiging van kantoren en maatschappelijke dienstverlening
in het nieuwe ‘Paviljoen’ gelegen aan de Vecht
met de bestemming ‘Gemengde doeleinden’ en met de
aanduidingen h en wp, met dien verstande dat uit onderzoek
blijkt dat voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte
gebaseerd op de kengetallen uit publicatie
182 van het CROW (Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering)
en rekening houdend met bijlage 9 van
dit bestemmingsplan ‘Parkeerbalans Westflank, gemeente
Ommen’.
Lid 9. Voor de aspecten waarmee rekening gehouden moet
worden bij de toetsing van de begrippen stedenbouwkundige
kwaliteit en beeldkwaliteit, milieukwaliteit,
sociale veiligheid, brandveiligheid, rampenbestrijding
en woon- en leefklimaat wordt verwezen naar artikel
14.
Hoofdstuk 3

Procedure Lid 10. Bij toepassing van de bevoegdheden als bedoeld in dit
artikel zijn de procedureregels zoals opgenomen in
artikel 16, lid 2 van toepassing.
Hoofdstuk 3
41

Artikel 13 - Wijzigingen
Algemeen Lid 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig
het bepaalde in artikel 3.6 sub a van de Wet ruimtelijke
ordening het plan te wijzigen, ten aanzien van:
a. een enigszins andere situering van de bestemmingsgrenzen
indien bij de uitvoering van het plan mocht
blijken, dat verschuivingen in verband met de ingekomen
bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een
bouwplan, met dien verstande dat de verschuiving ten
hoogste 2 m¹ bedraagt;
b. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande
artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in
wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen
na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp
van het plan worden gewijzigd.
Wijziging bestemming‘Woondoeleinden’
Wijziging bestemming
‘Archeologisch
verwachtingsvol
gebied’
Wijziging bestemming‘Woondoeleinden’
42
Lid 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig
het bepaalde in artikel 3.6 sub a van de Wet ruimtelijke
ordening de bestemming ‘Woondoeleinden’ te wijzigen
in de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’, indien bij
de nadere uitwerking van de bouwplannen blijkt dat
gronden binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’
geen woonfunctie krijgen, maar een verblijfsfunctie.
Lid 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan
te wijzigen door de bestemming “Archeologisch
verwachtingsvol gebied”, als bedoeld in artikel 10
geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis
van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de
betrokken locatie geen archeologische waarden (meer)
aanwezig zijn.
Lid 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig
het bepaalde in artikel 3.6 sub a van de Wet ruimtelijke
ordening de bestemming ‘Woondoeleinden’ te wijzigen
in de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ voor zover
gelegen binnen het op de plankaart gelegen ‘gebied
met wijzigingsbevoegdheid’, indien blijkt dat het noodzakelijk
is om op deze wijze een zichtrelatie te garanderen
vanaf het ten zuidwesten gelegen parkeerterrein op
het bedrijfspand aan de Wethouder Paarhuisstraat 16a.
Hoofdstuk 3

Verwijzing
algemeen
toetsingskader
Hoofdstuk 3
Lid 5. Voor de aspecten waarmee rekening gehouden moet
worden bij de toetsing van de begrippen stedenbouwkundige
kwaliteit en beeldkwaliteit, verkeersveiligheid,
sociale veiligheid, brandveiligheid, rampenbestrijding en
woon- en leefklimaat wordt verwezen naar artikel 14.
Procedure Lid 6. Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheden als bedoeld
in dit artikel zijn de procedureregels zoals opgenomen
in artikel 16, lid 3 van toepassing.
43

Artikel 14 - Algemeen toetsingkader bijzondere regels
Functie Lid 1. De in dit lid genoemde criteria worden mede als toetsingskader
gehanteerd, voor het stellen van nadere eisen,
het verlenen van ontheffing en het wijzigen van het
plan.
Stedenbouwkundigekwaliteit
en beeld-
44
Lid 2. Ten aanzien van de stedenbouwkundige en beeldkwaliteit
moet in ieder geval rekening gehouden worden met
de volgende aspecten:
kwaliteit a. de verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
b. de verhouding tussen de hoogte en de breedte van de
gebouwen;
c. de samenhang van de bouwvorm, bouwmassa, hoogte
en breedte van gebouwen met de directe omgeving;
d. en de situering van de gebouwen op het bouwperceel.
Milieukwaliteit
Verkeersveiligheid
Lid 3. Ten aanzien van de milieukwaliteit moet in ieder geval
rekening gehouden worden met de volgende aspecten:
a. de mate van hinder voor de omliggende functies;
b. de gevolgen voor de externe veiligheid; hieronder wordt
verstaan het overlijdensrisico als gevolg van activiteiten
met gevaarlijk stoffen;
c. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies
voor de hinderlijke functies;
d. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving;
e. en de gevolgen voor de bodem- en grondwaterkwaliteit.
Lid 4. Ten aanzien van de verkeersveiligheid moet in ieder
geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten:
a. de mate van toename van de verkeersintensiteit als gevolg
van het gebruik van de gronden;
b. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg;
c. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg c.q.
fiets- en voetpaden;
d. en de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.
Hoofdstuk 3

Sociale veiligheid
Brandveiligheid
en rampenbestrijding
Woon- en
leefklimaat
Hoofdstuk 3
Lid 5. Ten aanzien van de sociale veiligheid moet in ieder geval
rekening gehouden worden met de volgende aspecten:
a. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op
en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een
sociaal onveilige plek;
b. en de mate waarin het toezicht op en de overzichtelijkheid
en toegankelijkheid van een openbare ruimte
wordt ingeperkt.
Lid 6. Ten aanzien van de brandveiligheid en rampenbestrijding
moet in ieder geval rekening gehouden worden
met de volgende aspecten:
a. de aanwezigheid van vluchtwegen;
b. de bereikbaarheid van de bouwwerken;
c. en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate
blusmiddelen.
Lid 7. Ten aanzien van het woon- en leefklimaat moet in ieder
geval rekening gehouden worden met de volgende aspecten:
a. de toename van het verkeer en de parkeerbehoefte;
b. overlast door lawaai, stank en/ of trillingen;
c. de bezonning;
d. het uitzicht;
e. en privacy.
45

Artikel 15 - Verwezenlijking in de naaste toekomst
46
De gronden met de aanduiding ‘gronden als bedoeld in
artikel 3.4 Wro’ (kadastraal bekend gemeente Ommen,
sectie C, de nummers 250, 390 A1 en 390 A2 worden in
de naaste toekomst voor de verwezenlijking nodig geacht,
zulks overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.4
van de Wet ruimtelijke ordening.
Hoofdstuk 3

Artikel 16 - Procedure regels
Nadere eisen Lid 1. Bij toepassing van de nadere eisen regeling, als bedoeld
in artikel 11 is op de voorbereiding van een besluit de
procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene
wet bestuursrecht van toepassing.
Ontheffing Lid 2. Bij het verlenen van ontheffing, als bedoeld in artikel 12
is op de voorbereiding van een besluit de procedure als
bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht
van toepassing.
Wijziging Lid 3. Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, als bedoeld
in artikel 13 is op de voorbereiding van een besluit
de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene
wet bestuursrecht van toepassing.
Aanlegvergunning
Hoofdstuk 3
Lid 4. Bij het verlenen van een aanlegvergunning als bedoeld
in artikel 9 en 10 is de procedure als vervat in artikel 3.18
van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing.
47

48
Hoofdstuk 3

4. SLOTREGELS
Artikel 17 - Overgangsrecht
Bouwwerken Lid 1. Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding
van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is,
dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning,
en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking
naar aard en omvang niet wordt vergroot:
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel
worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag
van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar
na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Hoofdstuk 4
Lid 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing
verlenen van het bepaalde in lid 1 voor het vergroten
van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het
bepaalde onder lid 1 met maximaal 10%.
Lid 3. Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op bouwwerken,
die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding
van het plan, maar zijn gebouwd zonder
vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan,
daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat
plan.
Gebruik Lid 4. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op
het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan
en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Lid 5. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige
gebruik, bedoeld in het bepaalde in lid 4 te veranderen
of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig
gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar
aard en omvang wordt verkleind.
49

50
Lid 6. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde in lid 4, na
het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een
periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het
verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten
hervatten.
Lid 7. Het bepaalde in lid 4 is niet van toepassing op het gebruik,
dat reeds in strijd was met het voorheen geldende
bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels
van dat plan.
Hoofdstuk 4

Artikel 18 - Slotregel
maart 2010
Hoofdstuk 4
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan ‘Centrum Ommen
(Westflank)'.
Behoort bij het besluit van de raad der gemeente Ommen
d.d. 18 februari 2010 tot vaststelling van het bestemmingsplan
'Centrum Ommen (Westflank)'.
Mij bekend,
de voorzitter
de griffier.
51

52
Hoofdstuk 4

Bijlage:
Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging

Bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging
SBI-CODE SBI-CODE 2008 OMSCHRIJVING
nummer
-
52 47 -
DETAILHANDEL
DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN
52 47 A Detailhandel voor zover niet elders genoemd A
5211/2,5246/9 471 Supermarkten, warenhuizen B
5222, 5223 4722, 4723 Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken, bakken A
5224 4724 Detailhandel brood en banket met bakken voor eigen winkel A
5231, 5232 4773, 4774 Apotheken en drogisterijen A
5249 4778 Detailhandel in vuurwerk tot 10 ton verpakt A
527 952 Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen) A
- HORECA
55 55 - LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING
5511, 5512 5510 Horecabedrijven categorie V A
553 561 Horecabedrijven categorie I en II A
554 563 1 Horecabedrijven categorie III, geen muziekcafé's A
554 563 2 horecabedrijven categorie III, muziekcafé's B
5551 5629 Kantines A
5552 562 Cateringbedrijven B
KANTOOR
65, 66, 67 64, 65, 66 - FINANCIELE INSTELLINGEN EN VERZEKERINGSWEZEN
65, 66, 67 64, 65, 66 A Banken, verzekeringsbedrijven B
70 41, 68 - VERHUUR VAN EN HANDEL IN ONROEREND GOED
70 41, 68 A Verhuur van en handel in onroerend goed A
74
63, 69t/m71, 73, 74,
77, 78, 80t/m82 - OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING
74
63, 69t/m71, 73, 74,
77, 78, 80t/m82 A Overige zakelijke dienstverlening: kantoren
A
7484.4 82992 Veilingen voor huisraad, kunst e.d. A
91 94 - DIVERSE ORGANISATIES
9111 941, 942 Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren) A
75 84 -
MAATSCHAPPELIJKE EN OVERIGE DIENSTVERLENING
OPENBAAR BESTUUR, OVERHEIDSDIENSTEN, SOCIALE
VERZEKERINGEN
75 84 A Openbaar bestuur (kantoren e.d.) A
80 85 - ONDERWIJS
801, 802 852, 8531 Scholen voor basis- en algemeen voortgezet onderwijs B
803, 804 8532, 854, 855 Scholen voor beroeps-, hoger en overig onderwijs B
85 86 - GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG
8512, 8513 8621, 8622, 8623 Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven A
8514, 8515 8691, 8692 Consultatiebureaus A
9305 9609 B Persoonlijke dienstverlening niet elders genoemd A
91 94 - DIVERSE ORGANISATIES
9131 9491 Kerkgebouwen e.d. B
9133.1 94991 A Buurt- en clubhuizen B
92 59 - CULTUUR, SPORT EN RECREATIE
9234 8552 Muziek- en balletscholen B
9234.1 85521 Dansscholen B
9251, 9252 9101, 9102 Bibliotheken, musea, ateliers, e.d. A
926 931 F Sportscholen, gymnastiekzalen B
93 96 - OVERIGE DIENSTVERLENING
9301.3 96013 A Wasverzendinrichtingen B
9301.3 96013 B Wasserettes, wassalons A
9302 9602 Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten A
9303 9603 0 Begrafenisondernemingen: uitvaartcentra A
9304 9313, 9604 Fitnesscentra, badhuizen en sauna-baden B
9305 9609 B Persoonlijke dienstverlening niet elders genoemd. A
CATEGORIE

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Genk
www.BRO.nl