Feature: Zo verkoop je de openbare ruimte - Stedelijk Interieur

stedelijkinterieur.com

Feature: Zo verkoop je de openbare ruimte - Stedelijk Interieur

12 stedelijk interieur › jaargang 7 › 05 › 2010

STEDELIJK

INTERIEUR

Moet je het per se zelf doen?

De openbare ruimte

als businessmodel

AUTEUR:

Jan Jager

FOTOGRAFIE:

Roelof Pot

Gemeenten moeten fors

bezuinigen. De openbare

ruimte is daarbij een relatief

weerloze prooi. Maar hierop

bezuinigen is niet nodig als

gemeenten de openbare

ruimte anders gaan bezien

dan louter een kostenpost.

Zij kunnen méér halen uit

hun pleinen en plantsoenen

– direct of indirect. Alleen

weten ze vaak niet hoe. De

oplossing lijkt eenvoudig:

verkoop de openbare ruimte.

Cultuurpark Westergasfabriek in Amsterdam wordt op geraffi neerde wijze uitgevent. De opbrengsten uit

de verhuur van de door de gemeente beheerde buitenruimte dekken de kosten van beheer. De opstallen

zijn in handen van een private eigenaar – Westergasfabriek BV – die losstaat van de gemeente en voor

inkomsten afhankelijk is van exploitatie. Westergasfabriek BV draagt daarnaast fi nancieel bij aan de

beveiliging van het park. Vanwege de crisis staat de exploitatie van de gebouwen in het park onder druk.

Er zijn domweg minder culturele evenementen dan voorheen, waardoor de huurinkomsten tegenvallen.

Er gaan daarom stemmen op om meer zuiver-commerciële verhuringen toe te staan dan nu het geval is,

waardoor de huurinkomsten zullen stijgen.


In het vorige nummer van Stedelijk Interieur

is in geuren en kleuren uitgelegd

hoe het Londense Potters Fields Park op

geraffi neerde wijze wordt uitgevent.

Tonnen verdient de beherende stichting

door het park beschikbaar te stellen

voor de lancering van de nieuwste

automodellen. De ijscoboer betaalt

55.000 euro per jaar voor een

staplaats en een Spaanse wijnregio

presenteerde er een nieuwe wijn.

Potters Fields Park Management Trust

verhuurt het park per dagdeel. Bij de

inrichting van het plantsoen is expliciet

rekening gehouden met evenementen.

De publieksfunctie staat door al deze

commerciële activiteiten echter niet

onder druk. Juist de aanwezigheid van

mensen bepaalt de aantrekkingskracht

van het park bij zakelijke gebruikers.

Het publiek moet het naar de zin

worden gemaakt en dat is Potters

Fields Park Management Trust wel

toevertrouwd. De openbare ruimte oogt

spic en span. Op een zonnige dag in

juli liggen tientallen mensen uitgestrekt

op het smetteloze gazon. Andere

bezoekers zijn passanten, die het park

gebruiken als shortcut om van de Tower

Bridge bij de City Hall en treinstation

London Bridge te komen. Potters Fields

Park is 24 uur per dag open, 7 dagen

per week, 365 dagen per jaar.

HET PARK ALS MONEYMAKER

Er zijn verschillende manieren om de

openbare ruimte te gelde te maken.

Voor Potters Fields Park in Londen is

gekozen voor een stichting die het

park als bedrijf runt. De gemeente

Southwark verpacht de grond voor

een periode van 30 jaar aan deze

stichting, waarmee feitelijk sprake is

van een gebiedsconcessie.

De cashfl ow bestaat niet alleen uit

huuropbrengsten; ook indirect levert

het park geld op. Pal naast het terrein

ligt het splinternieuwe kantorencomplex

More London Estate. ‘De kwaliteit van

het park straalt over op ons complex.

Daardoor kunnen we hogere huren

rekenen en stijgt de waarde van ons

vastgoed’, verklaart More London Development

Limited-directeur Liam Bond

– een van de hoofdsprekers op het

Nationaal Openbare Ruimte Congres

op 9 december in Amersfoort. More

London Development Limited stortte niet

alleen geld in het onderhoudsfonds,

maar nam ook de gehele herinrichting

van het park voor haar rekening.

De moraal van dit verhaal is natuurlijk

dat de gemeente geen cent kwijt is

aan het park. Ook het onderhoudspotje

van More London is tot op heden

niet aangewend. Potters Fields Park

bedruipt zichzelf. Sterker nog: de op-

brengsten overschrijden ruimschoots de

kosten. Het park is een moneymaker.

MOGELIJKE MECHANIEKEN

De directe verdienpotentie op de

openbare ruimte wordt in Nederland

redelijk goed benut, maar er blijft geld

liggen. ‘In de markt voor buitenreclame

gaat jaarlijks zo’n 200 miljoen euro

om. Circa 60 miljoen daarvan gaat

naar de concessiegevers (gemeenten,

red.), maar er is 10 tot 20 miljoen

meer uit te halen’, zegt directeur Fred

Kuhlman van Nationaal Adviesbureau

Buitenreclame. ‘We komen situaties

tegen waarbij contracten twintig

jaar geleden zijn afgesloten met een

andere kennis van de markt. Het komt

zelfs voor dat gemeenten domweg contracten

vergeten op te zeggen. Door

deze en andere onvolkomenheden

lopen gemeenten veel geld mis.’

Een andere directe inkomstenbron is de

precariobelasting die lokale overheden

berekenen aan terraseigenaren en

andere gebruikers van de buitenruimte.

‘Ik heb nooit gemerkt dat Nederlandse

steden verhoogde tarieven hanteren

waar de markt dit legitimeert. Daar zou

extra verdiencapaciteit kunnen liggen’,

zegt André Kegge die jarenlang adviseur

beheer buitenruimte was bij de

gemeente Rotterdam en onlangs een

overstap maakte naar Breda.

Dan is er nog de baatbelasting, maar

dat instrument staat op losse schroeven

na een aantal negatieve uitspraken van

de Hoge Raad.

Het ontbreekt vaak aan een prikkel om

meer geld uit de openbare ruimte te

halen, omdat de inkomsten uit reclame

en precariorechten rechtstreeks op

de stapel van de algemene middelen

terechtkomen, stelt Kegge. Beheerafdelingen

zouden zich daarom niet

inspannen om het maximale uit de

openbare ruimte te halen. Kegge: ‘Ik

vind het voorbeeld van Londen interessant

omdat de verantwoordelijkheid

voor de exploitatie 30 jaar uit handen

wordt gegeven aan de markt die wél

geprikkeld is om die meerwaarde uit

het gebied te halen. In het Rotterdamse

Brainpark zie je ook zo’n mechaniek

ontstaan. De gemeente draagt alleen

zorg voor de basiskwaliteit en de

bedrijven vullen dit aan met extra investeringen

in de openbare ruimte omdat

dit positief uitstraalt op het onroerend

goed. In dit geval zou de gemeente

heel goed kunnen zeggen: “nemen

jullie het hele openbare gebied maar

over”. Dat levert een fi kse besparing

op qua onderhoud. Wel moet je

bedingen dat het terrein openbaar

toegankelijk blijft.’

OPINIE • THEMA • PRODUCT 13


STEDELIJK

INTERIEUR

‘We weten allemaal dat

beter beheer leidt tot een

hogere vastgoedwaarde

en ook hoe gemeenten

hiermee omgaan. Daar

word je niet vrolijk van’

TE KOOP: WARMOND

Een meer radicale oplossing is de

verkoop van complete gebieden aan

het grootkapitaal. Dit was onderwerp

van speculatie in de televisiedocumentaire

‘Te koop: Nederland’ uit de

VPRO-reeks ‘De Toekomst’. Daarin ging

regisseur Kees Brouwer met ontwikkelaar

en investeerder Rudy Stroink op

zoek naar een gewillige gemeente die

wel heil ziet in de overdracht van het

complete publieke domein aan Stroinks

vastgoedbedrijf TCN, uiteraard in ruil

voor een fl inke fi nanciële adrenalinestoot.

De uitzending uit 2006 is vier

jaar na dato actueler dan ooit, nu

gemeenten het met minder geld vanuit

Den Haag moeten doen. Hilarisch zijn

de telefoongesprekken die Brouwer in

de fi lm met de TCN-directeur voert.

Brouwer tegen Stroink: ‘Hoeveel doet

een middelgrote stad?

Stroink: ‘Zo’n 4 à 5 miljard.’

Brouwer: ‘Ik heb Zandvoort voor je.’

Stroink: ‘Leuk, Zandvoort, een goed

merk!’

Maar in Zandvoort blijft het bij praten

en ook in Gouda vangen de heren bot.

Bij de gemeente Teylingen oogsten ze

succes. De burgemeester ziet wel wat

in de verkoop van het dorp Warmond.

Stroink belooft dat een gebiedstransfer

de kwaliteit van de openbare

ruimte ten goede komt en daarmee de

waarde van het dorp als geheel. De

burgemeester gaat akkoord, maar op

een informatieavond wacht hem de

toorn van een groep schuimbekkende

burgers (in werkelijkheid ambtenaren).

Ook Stroink moet het ontgelden. ‘Wij

bepalen wel of Warmond bruisend

wordt’, zeggen ze tegen hem. Een

plaatsnaambord is al wel gemaakt.

‘Warmond – TCN Property Projects’

staat erop.

‘Hoe ouder die fi lm is, hoe genialer

hij wordt’, verklaart Stroink aan de

telefoon. ‘Mijn plan is destijds nogal

belachelijk gemaakt, maar het is zo’n

gek idee nog niet. De logica is als

volgt: één euro investering in de

openbare ruimte betekent tien euro

waardevermeerdering op het vastgoed.

Daar profi teren wij van omdat

de gemeente forse bezittingen heeft die

wij overnemen en de gemeente van

ons terughuurt. De crux zit ‘m uiteindelijk

in de koppeling tussen het belang

van de beheerder van de stad en het

creëren van waarde. De wethouder,

die nu de beheerder is, wordt eens in

de vier jaar afgerekend op vele issues,

en niet alleen waarde. Je ziet dan

ook dat wethouders niet in termen van

waarde, maar in directe opbrengsten

en kostenbeheersing denken.’


De ideale methode om geld af te romen

is volgens de TCN-directeur erfpacht.

‘In Amsterdam is de gemeente eigenaar

van praktisch alle grond. Je zou een

gebied als Amsterdam-West, inclusief

erfpachtovereenkomsten, over kunnen

hevelen aan bijvoorbeeld een pensioenbelegger.

Dan heb je een gesloten

businesscase. Zaak is wel dat je als

investeerder de mogelijkheid hebt om

de erfpachtcanon vaker bij te stellen.’

KANTTEKENING

‘Ik krijg het gevoel dat we deze discussie

over de privatisering in de tweede

helft van de negentiende eeuw ook al

hebben gevoerd’, zegt historicus Auke

van der Woud en auteur van het boek

‘Een nieuwe wereld’ over de periode

waarin de huidige staat Nederland

vorm kreeg. ‘Een belangrijk uitgangspunt

uit die tijd was dat alles wat van

algemeen belang was openbaar gestuurd

werd. Het werd idioot gevonden

om het algemeen belang in handen

te geven van particuliere instellingen.

Een particuliere instelling is er niet om

het algemeen belang te dienen. Dat is

gewoon strijdig met de uitgangspunten

van een private onderneming. Die

heeft z’n eigen dynamiek en agenda.

Die wil winst maken.’

Peter Ruigrok, directeur Lips Development:

‘Jaren geleden hebben we een voorstel gedaan voor herontwikkeling van de Wilhelminapier

in Rotterdam. Naast hotel New York hadden we een hoogwaardig stedelijk plein

in gedachten dat niet alleen gebruikt zou worden door werknemers van omliggende bedrijven

en bewoners, maar dat ook plaats biedt aan allerlei manifestaties. Dat plein zou

commercieel geëxploiteerd moeten worden. Een dergelijke aanpak zou het gebied écht op

de kaart zetten, wat de haalbaarheid en herkenbaarheid van het – toen door ons – te ontwikkelen

vastgoed zou vergroten. Het was een perfect startpunt voor een publiek-private

samenwerking. Gezien de bezuinigingsopgave bij gemeenten zijn dit soort constructies nu

extra interessant geworden. Belangrijk is wel dat de openbare ruimte op een strategische

locatie ligt. De koppeling met het te ontwikkelen vastgoed is en blijft een belangrijke voorwaarde.

In een iets andere vorm zou dit concept kunnen worden uitgewerkt op locaties

als het Domplein of de Uithof in Utrecht, het Haagse Malieveld, de Parade in Den Bosch,

de Maastrichtse Vrijthof of vergelijkbare gebieden in Amsterdam. Dit moet dan gezamenlijk

worden opgepakt met de bezitters van vastgoed rondom de gebieden. Voorwaarde is

wel dat de gemeente zo’n private beheervorm acceptabel of wenselijk vindt. En dat is tot

nu toe maar heel beperkt het geval.’

Stroink denkt daar iets genuanceerder

over. Hij geeft ruiterlijk toe dat zijn

eerste belang rendement is, maar

benadrukt ook dat de samenleving hiervan

profi teert omdat hij als investeerder

kwaliteit toevoegt.

Van der Woud blijft daarentegen sceptisch:

‘Er is in de negentiende eeuw

gepoogd de spoorwegen particulier te

exploiteren. Dit werd een drama en in

de twintiger jaren is er een staatsbedrijf

van gemaakt. Neem Hoog Catharijne:

de gemeente heeft binnen het

winkelcomplex bijzonder weinig te

vertellen. Ik bespeur een nieuwe trend

waarbij de overheid het algemeen

belang niet meer goed lijkt te kunnen

formuleren. Dan krijg je situaties

waarbij de markt dit overneemt vanuit

een businessmodel. Als je daar als

overheid in meegaat, ben je geen knip

voor de neus waard. Ik ben bang dat

zwakkeren in zo’n model het onderspit

delven. Daarmee bedoel ik niet per se

burgers, maar ook kleine gemeenten

met een zwak ambtenarenapparaat.

Die zouden onder druk van de markt

kunnen bezwijken. Nederland is een

van de rijkste landen ter wereld en

we doen alsof we arm zijn. Collectief

bezit, daar moeten we zuinig op zijn.’

PARTNERSHIPS

‘Ik vind het model van Stroink niet

op voorhand slecht. We moeten niet

angstvallig de markt buiten de deur

OPINIE • THEMA • PRODUCT 15


willen houden’, zegt Willem Verbaan,

lector vastgoedeconomie aan de HvA.

‘Maar er zit een aantal stappen tussen

totale verkoop en publiek beheer. Je

moet volgens mij veel meer nadenken

over partnerships. Dat gebeurt al bij

de herstructurering van het Amsterdam

Food Center waarvoor momenteel een

tender loopt. Insteek is dat de marktpartij

die het werk krijgt zich voor 25 jaar

aan het gebied verbindt. Er wordt niet

gegund op basis van prijs, maar op

basis van kwaliteit.’

Dat is allemaal leuk en aardig, maar

hoe haalt de gemeente op deze manier

meer geld uit de openbare ruimte?

Verbaan: ‘Ik zou de vraag stellen:

hoe vinden we middelen om er meer

kwaliteit in te stoppen? We weten

allemaal dat beter beheer leidt tot een

hogere vastgoedwaarde en ik weet

vanwege mijn jarenlange ervaring als

interim-manager ook hoe gemeenten

hiermee omgaan. Daar word je niet

vrolijk van.’

Stel dat... uw reactie!

Stel dat TCN failliet zou gaan, wie ruimt

dan de troep op? TCN is vast van goede

wil, maar wie koopt de boel vervolgens

op? Wordt Warmond dan in delen opgekocht

door buitenlandse partijen die de

waarde afboeken op hun winst, panden

laten verloederen en incassobureaus

afsturen op onwillige huurders die niet

willen betalen wegens achterstalling onderhoud?

Dit is niet hypothetisch, maar

werkelijkheid. In Engeland zijn tal van

voorbeelden van private eigenaren die

hele bedrijvenparken laten verroesten.

Bedrijvenparken of privaat beheerde

openbare ruimten zijn in Nederland

(nog) dun gezaaid, en ‘ongelukken’

vooralsnog uitgebleven. Verloederde

private woningbouw is er des te meer.

In de grote steden laten louche pandjesbazen

complete woningportefeuilles

aan hun lot over. De enige manier om

die neerwaartse spitaal in de wijken

waar zij het voor te zeggen hebben te

keren, is de overname van de complete

woningportefeuilles door woningcorporatie

of... de overheid.

Privatiseren is leuk, zeker als het middelen

genereert waarmee de stad enkele

jaren vooruit kan, maar moet je zoiets

om bovenstaande en andere redenen

wel willen? Mail uw mening naar redactie@stedelijkinterieur.com

of reageer op

de discussie ‘Geld verdienen? Met de

openbare ruimte!’ op de LinkedIn-groep

van Stedelijk Interieur.

16 stedelijk interieur › jaargang 7 › 05 › 2010

STEDELIJK

INTERIEUR

De nood is hoog en gemeenten willen het liefst morgen meer geld in het laatje hebben.

Hieronder volgen tien aanbevelingen om meer geld te halen uit de openbare ruimte,

gerangschikt op korte naar lange termijn.

1

2

3

4

5

6

Fotoshoots & ‘Ik vind het verhaal van

evenementen Londen heel interessant.

Leen je openbare ruimte uit voor

presentaties en bijvoorbeeld fotoshoots.

Dat gebeurt nu veel te weinig.’ (André

Kegge, gemeente Breda)

Optimaliseren

inkomsten

precariorechten

Optimaliseren

reclame-

inkomsten

In de markt voor buitenreclame

gaat jaarlijks

zo’n 200 miljoen

euro om. Circa 60 procent daarvan gaat

naar de concessiegevers (de gemeenten).

Volgens NAB-directeur Fred Kuhlman

zit daar nog een rek in van 10 tot

20 miljoen euro, en die ruimte zal sneller

benut worden wanneer de inkomsten

direct terechtkomen bij de beheerafdelingen.

Tijdelijk ‘Introduceer tijdelijk gebruik,

gebruik onder meer door parkeren en

tijdelijke functies zoals feesten en partijen

toe te staan. Zorg ervoor dat het

veilig en functioneel is. De inkomsten

dekken rendement op aankoop.’ (TCNdirecteur

Rudy Stroink)

Gun extra

ontwikkel -

rechten

‘Ik heb nooit gemerkt

dat er in Nederlandse

steden met gediffe-

rentieerde tarieven wordt gewerkt wanneer

de marktwaarde dit legitimeert.

Daar zou extra verdiencapaciteit kunnen

liggen.’ (André Kegge, gemeente Breda)

‘Een oplossing voor morgen?

Laat als gemeente

particuliere partijen de

straat herinrichten en geef ze daarvoor

extra bouwvolume terug. Het is niet de

beste oplossing, maar wel effectief.’

(TCN-directeur Rudy Stroink)

Onderbrengen Je kunt parken on-

in een stichting derbrengen in een

soort stichting die zowel beheer- en

onderhoudsfuncties als de exploitatie

voor haar rekening neemt. De prikkel

om opbrengsten te genereren neemt

hierdoor toe.

7

8

9

10

Koppel

beheer aan

opbrengsten

In aanvulling op de vorige

aanbeveling: door

de afdeling openbare

ruimte zijn eigen kosten te laten activeren

(een baten-lastendienst), creëer

je een prikkel om het maximale uit

de openbare ruimte te halen. Nu nog

komen de opbrengsten echter op de

grote stapel van de algemene middelen

terecht. André Kegge waarschuwt dat

gemeenteraden niet snel zullen instemmen

met zo’n verandering in de fi nancieringsstructuur.

Afgeven

gebieds-

concessie

De openbare ruimte van

de haven van Rotterdam

is als gebiedsconcessie

gegund aan het geprivatiseerde Havenbedrijf.

Volgens André Kegge heeft dit

een positieve invloed op de kwaliteit van

het onderhoud van het openbaar gebied

en blijft de gemeente buiten schot als

fi nancier.

Verkoop van De TCN-methode. Stroink:

een gebied ‘Wij streven er altijd naar

een derde van een bepaald afgekaderd

gebied aan te kopen, liefst met wat aanliggende

gebouwen. Dan kunnen we in

elk geval een waardesprong maken op

dat deel van het gebied. De rest mag

van mij meeliften. Ik kan in elk geval iets

verdienen.’

Erfpacht

(herintro-

ductie)

De beste manier om de

ontkoppeling tussen het

belang van de beheerder

van de stad en het creëren van waarde

te doorbreken, is volgens TCN-directeur

Rudy Stroink erfpacht. De gemeente of

een investeerder kan hierdoor investeringen

in de openbare ruimte terugverdienen

via een hogere erfpachtcanon.

More magazines by this user
Similar magazines