Thema G ebied sontw ik kelin g - Rooilijn

rooilijn.nl

Thema G ebied sontw ik kelin g - Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

P.389

Rooilijn

Tijdschrift voor wetenschap en beleid in de ruimtelijke ordening

Thema Gebiedsontwikkeling

Stelling

De crisis is het einde

van gemeentelijke

gebiedsontwikkeling

Met de boeken open

op tafel

Werkmilieus:

denken vanuit de

eindgebruikers

Achtergrond

Terug naar AF,

uw krediet is verdampt

InBeeld

Close, but not really

Interview

“We zijn niet origineel

omwille van de

originaliteit zelve”

Achtergrond

Gebiedsontwikkeling

in Nederland: diepe

val dwingt tot reflectie

Tijdelijk

ruimtegebruik: kansen

en onmogelijkheden

Column

Mooi en lelijk

Gebiedsontwikkeling

na de overkreditering

Gebiedsontwikkeling:

van marionettenspel

naar straattheater

Geen geld, geen

gebiedsontwikkeling

Mix to the max:

functiemening en

milieukwaliteit


Rooilijn

Colofon

Uitgever

Rooilijn is een uitgave van de

Faculteit der Maatschappij en

Gedragswetenschappen, Afdeling

Geografie, Planologie en Internationale

Ontwikkelingsstudies van de

Universiteit van Amsterdam.

Bureauredactie en administratie

Rooilijn

Nieuwe Prinsengracht 130

1018 VZ Amsterdam

Telefoon: 020 525 4365

Telefax: 020 525 4051

Email: info@rooilijn.nl

Internet: www.rooilijn.nl

Kopij

De redactie stelt spontane toezending

van voorstellen voor artikelen op prijs.

Auteursrichtlijnen treft u aan op

www.rooilijn.nl of kunnen worden

opgevraagd bij de bureauredactie.

Advertenties

Tarieven kunnen worden opgevraagd

bij de bureauredactie.

Prijzen jaarabonnement 2012

42,00 euro voor particulieren

66,50 euro voor instellingen

27,50 euro voor studenten

Prijs los nummer

7,50 euro exclusief verzendkosten

Voor abonnementen geldt sinds 1

januari 2012 een opzegtermijn van

3 maanden. Abonnementen kunnen

schriftelijk worden opgezegd.

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Colofon

P. 390

Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Oplage: 1.850

ISSN 13802860

Redactie

Perry Hoetjes (hoofdredacteur),

Arend Jonkman (bureauredacteur),

Andrew Switzer (penningmeester),

Manuel Aalbers, Jelle Adamse, Wilma

Bakker, Els Beukers, Boj van den Berg,

Edgar de Bruijn, François Claessens,

Sebastian Dembski, Albertine van

Diepen, Jan Duffhues, Joram Grünfeld,

Nadav Haran, Eva Heinen, Carla

Huisman, Leonard van ’t Hul, Femke

Kloppenburg, Marije Koudstaal,

Koen Raats, Jasper Schaap, Bart

Sleutjes, Olivia Somsen, Wendy Tan,

Annalies Teernstra, Ineke Teijmant,

Frans Thissen, Rick Vermeulen, Arjan

Weterings, Hilde van Wijk

Nummerredactie

Boj van den Berg, François Claessens,

Arend Jonkman, Marije Koudstaal,

Ralph Ploeger (gastredacteur),

Rick Vermeulen, Michel van Wijk

(gastredacteur)

Rechten

© Auteurs en Universiteit van

Amsterdam, Afdeling Geografie,

Planologie en Internationale

Ontwikkelingsstudies.

Deze uitgave heeft geen commercieel

oogmerk. Getracht is alle rechthebbenden

te achterhalen. Diegenen

die menen alsnog aanspraak te kunnen

doen op gelden worden verzocht

contact op te nemen met

de redactie.

Artikelen uit Rooilijn mogen niet

worden verveelvoudigd, opgeslagen

of openbaar gemaakt zonder

voorafgaande schriftelijke toestemming

van de redactie.

Fotografie

Alle foto’s zijn gemaakt door Marcel

Heemskerk tenzij anders is vermeld.

Ontwerp en productie

LandofPlenty (Antoin Buissink)

Drukwerk

Dékavé, Alkmaar

Rectificatie

In nummer 5 / 2011 is op pagina 318 per

ongeluk een verkeerde biografische

noot verschenen. Peter Paul Witsen

is, in tegenstelling tot wat vermeld

staat, vakjournalist en heeft zijn eigen

planologisch bureau Westerlengte.

Dit nummer is mede tot stand gekomen

met financiële steun van de Dienst

Ruimtelijke Ordening Gemeente

Amsterdam, Ontwikkelingsbedrijf

Gemeente Amsterdam, Schiphol

Area Development Company, en de

Gemeente Zaanstad.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Redactioneel

Redactioneel

Gebiedsontwikkeling

P. 391

Ook vijf jaar geleden had Rooilijn prima een themanummer over

gebiedsontwikkeling kunnen maken. Grote kans dat we veel hadden

gelezen over publiek-private samenwerking in grootschalige en

langlopende miljoenenprojecten, zonder daarbij het woord ‘eindgebruiker’

eenmaal tegen te komen. Eind 2011 zien we dankzij de krediet- en

economische crisis historisch lage bouwproducties en het ergste moet

misschien nog wel komen. Dat zet discussies en onderhandelingen over

gebiedsontwikkeling op scherp: er is geen ruimte meer voor overbodige

franje. Het geld is op, financiering is steeds lastiger te vinden en zowel

publieke als private partijen worden gedwongen om af te schrijven op hun

posities en projecten.

Toch lijkt de vakwereld vooral enthousiast te worden van de noodzaak

om zaken anders aan te pakken. Ook in dit nummer wordt de nieuwe

realiteit op nuchtere en grotendeels positieve wijze omarmd. Er worden

kansen gezien voor emancipatie van de eindgebruiker (de zelfbouwer,

de ‘gewone’ woningzoekende en het bedrijf dat snel een passende locatie

zoekt), voor nieuwe vormen van financiering (het geld is helemaal niet

op, het zit alleen niet bij de traditionele ontwikkelende partijen) en voor

tijdelijk ruimtegebruik (kijk maar in Berlijn). En vooral van de overheid

worden nieuwe deugden verwacht: transparantie, handelingssnelheid

en regisseren op de achtergrond. Dat vraagt om een cultuuromslag in de

Nederlandse ruimtelijke ordening, waar we sinds de Wederopbouw zo

geschoold en gewend zijn dat de overheid alle touwtjes stevig in handen

heeft. Steeds duidelijker wordt – zeker na het lezen van maar liefst twee

achtergrondartikelen – dat de naoorlogse periode van grootschalige

overheidssturing niet de regel maar eerder de uitzondering was.

Voor hun inhoudelijke en financiële bijdrage aan dit extra dikke nummer

danken we het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Dienst

Ruimtelijke Ordening Gemeente Amsterdam, Schiphol Area Development

Company en de Gemeente Zaanstad.

Perry Hoetjes

Hoofdredacteur Rooilijn (perry@rooilijn.nl)


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden: Dansen in een zwembad in Berlijn (bron: tentstation Berlijn)

P. 392


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Inhoud

Inhoud 394 Stelling

“De crisis is het einde

van gemeentelijke

gebiedsontwikkeling”

Erwin van der Krabben verdedigt

Thijs Reuten reageert

396 Achtergrond

Terug naar AF, uw krediet is

verdampt

Huidige crisis dwingt tot historische

trendbreuk naar schaalverkleining

Len de Klerk

404 Achtergrond

Gebiedsontwikkeling in

Nederland: diepe val dwingt tot

reflectie

Ondanks nieuwe realiteit blijven

bepaalde principes van kracht

Friso de Zeeuw

412 Gebiedsontwikkeling na de

overkreditering

Over gouden tanden en cocreatie

als alternatief voor grootschalige

ontwikkeling

Lenny Vulperhorst

418 Geen geld, geen

gebiedsontwikkeling

Herkennen van krimp en conjunctuureffecten

om te anticiperen op

tegenvallende grondopbrengsten

Evelien van Rij en Ed Elferink

424 Met de boeken open op tafel

Verslag van een expertmeeting

Marije Koudstaal

430 InBeeld

Close, but not really

Jordi Huisman

440 Tijdelijk ruimtegebruik:

kansen en onmogelijkheden

Berlijnse zwischennutzung als voorbeeld

hoe tijdelijk ruimtegebruik te faciliteren

Vincent Kompier en Margit Cevaal

P. 393

448 Gebiedsontwikkeling:

van marionettenspel naar

straattheater

Crisis vraagt om een alternatieve rol

van de overheid

Jurgen Hoogendoorn en Ralph Ploeger

456 Mix to the max:

functiemening en

milieukwaliteit

Omgaan milieubelasting Zaanse

gebiedsontwikkeling nieuwe stijl

Vincent Westzaan

462 Werkmilieus: denken vanuit

de eindgebruikers

Naar een kwalitatieve differentiatie van

werkgebieden in de metropool

Peter Joustra en Michel van Wijk

470 Interview

“We zijn niet origineel omwille

van de originaliteit zelve”

Interview met Frits Palmboom

Jasper Schaap en Arjan Weterings

474 Recensies

> Cartografie zonder grenzen

Rethinking Maps. New frontiers in

cartographic theory

Karin Pfeffer

> Amsterdam reclame top

Advertising Amsterdam: The Rise and

Growth of an International Advertising

Industry

Erik Stam

477 Signalement

> OverHolland 10/11

478 Column

Mooi en lelijk

O. Naphta


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Stelling

Stelling

De crisis is het einde van gemeentelijke

gebiedsontwikkeling

De ruimtelijke ordening in Nederland bevindt zich op een

keerpunt in de tijd. Kenmerkte deze zich in de periode vanaf

1950 vooral door het accommoderen van groei, de komende

decennia zal hiervan nauwelijks nog sprake zijn. In sommige

regio’s zal de groei zelfs omslaan in krimp. De huidige

vraaguitval op de woningmarkt als gevolg van de crisis,

lijkt de voorbode te zijn van een nieuwe fase in stedelijke

ontwikkeling met veel meer onzekerheid over de vraag

naar ruimte dan voorheen. Bovendien zal de ruimtelijke

ordening vooral gericht moeten zijn op het vernieuwen van

het bestaand stedelijk gebied. Daarmee ontstaat een geheel

nieuwe bouwopgave en zullen het karakter van en de eisen

aan gebiedsontwikkelingen ingrijpend veranderen.

Met die toegenomen onzekerheid, de daarmee gepaard

gaande risico’s en de veranderende opgave komt het einde

in zicht van een in internationaal perspectief redelijk uniek

model voor gebiedsontwikkeling. Dat model kenmerkt zich

door een sterke overheidsregie met zeer grote risicovolle

investeringen door gemeenten in grond en, in ruimtelijke

zin, door grootschaligheid. We hebben er in Nederland

een handje van bijna standaard te kiezen voor integrale

gebiedsontwikkelingen van vaak zeer grote omvang en niet

zelden met een ontwikkeltijd van dertig jaar of meer. Actief

gemeentelijk grondbeleid is een voorwaarde om dit model

uit te voeren. Ondanks dat gemeenten er veel successen mee

hebben geboekt zijn er diverse redenen om hier terughoudender

in te worden.

Ten eerste zijn grondeigenaren slimmer geworden,

waardoor gemeenten hoge verwervingsprijzen moeten

betalen. Ten tweede is de verhouding tussen de kosten en de

opbrengsten van de grondexploitatie ongunstiger geworden.

Dit komt doordat men steeds vaker bouwt in bestaand stedelijk

gebied, waardoor ook sloop- en herontwikkelingskosten

P. 394

Erwin van der Krabben verdedigt

moeten worden meegerekend. Bovendien bestaat de neiging

steeds meer kosten te verhalen op de grondexploitatie.

Daarmee wordt het moeilijker om de grondexploitaties

minimaal kostendekkend te houden.

Alternatieven zijn er ook. Sinds 2008 kennen we in Nederland

de grondexploitatiewetgeving die een faciliterend grondbeleid

van gemeenten ondersteunt. De nieuwe wetgeving

biedt een gemeente de mogelijkheid om alle plankosten op

de grondexploitatie te verhalen, ook als zij niet zelf over de

grond beschikt. Desalniettemin willen veel gemeenten nog

steeds graag over de grond beschikken.

Op dit moment doen de financiële gevolgen van hun

risicovolle investeringen veel gemeenten pijn. Ook het

ruimtelijk perspectief is treurig. Betekent dit nu het einde van

gemeentelijke gebiedsontwikkeling? Op korte termijn zeker

niet. Gemeenten hebben gezamenlijk geïnvesteerd in vele

honderden grondexploitaties en stoppen is geen optie. Ze

moeten wel doorgaan en ik ben bang dat er een versobering

zal plaatsvinden van de huidige plannen om nog enigszins

uit de kosten te komen. Op de lange termijn lijkt het me zonneklaar

dat gemeenten veel terughoudender moeten worden

met investeringen in grond en megalomane planvorming.

Voer de regie via ruimtelijke plannen, accepteer kleinere

gebiedsontwikkelingen met misschien wat minder integraliteit

en laat het investeren over aan de markt.

Erwin van der Krabben (e.vanderkrabben@fm.ru.nl) is hoogleraar vastgoed- en

locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Stelling

Stelling

De tijd van masterplannen, dure stedenbouwkundige

visies en eindeloze onderhandelingen is voorbij. Daar is

geen geld meer voor. Slecht nieuws voor onze ruimtelijke

ordening en gebiedsontwikkeling? Nee, de crisis biedt

ook kansen! Het wordt anders, maar niet per se slechter.

De eisen die mensen stellen aan hun woon- en werkomgeving

blijven onveranderd hoog. Iedereen die zich professioneel

bezighoudt met ontwikkeling van gebieden zal nog

beter moeten inspelen op de eindgebruiker, inclusief de

overheid. We gaan niet alles dichttimmeren maar regisseren

en alleen sturen op dat wat écht belangrijk is zoals

zorg voor veiligheid, voorzieningen, openbare ruimte en

gelijke kansen voor iedereen.

Hiermee experimenteren we in het Cruquiuswerkgebied,

een gemengd industrieel gebied in Amsterdam Oost. Het

stadsdeel stelt het kader vast zodat de karakteristieke

sfeer behouden blijft. Binnen dat kader, vastgelegd in een

zogenaamde spelregelkaart, geven we aan marktpartijen

de ruimte om met initiatieven te komen. Geleidelijk kan het

gebied transformeren, waarbij oud en nieuw naast elkaar

kunnen bestaan.

Waar door de crisis traditionele partijen hun activiteiten

heroverwegen, dienen zich nieuwe partijen aan. Er

melden zich bij het stadsdeel bijvoorbeeld organisatoren

van evenementen, zelfbouwers, kleine ondernemers

met uitbreidingsplannen of nieuwe ideeën. Het speelveld

wordt kleiner en innovatiever dan voorheen. Door de

inzet van huidige gebruikers en de aantrekkingskracht op

initiatiefnemers van buiten het gebied, ontstaan creativiteit

en meer kansen om de sfeer van een gebied te behouden.

Door vooral tijdens het proces te sturen op ontwikkelingen

kan maatwerk worden verricht. Dit vervangt toetsing aan

P. 395

Thijs Reuten reageert

eerder vastgestelde gedetailleerde kaders zoals stedenbouwkundige

plannen. Bij nieuwe initiatieven zal een overeenkomst

worden afgesloten met afspraken over financiën,

communicatie en beleidsinhoudelijke punten. Daarbij

valt ook te denken aan een gedeelde verantwoordelijkheid

in de financiering van kwaliteitsaspecten en collectieve

voorzieningen voor het hele gebied. Uitgangspunt is dat de

ontwikkelingskosten worden betaald door de initiatiefnemer.

De gemeente blijft eindverantwoordelijk door op

basis van een uitgewerkt initiatief al of niet medewerking

te verlenen aan wijziging van het bestemmingsplan. Na

toetsing aan het kader aan de hand van de spelregelkaart,

kan door de gemeente een partiële herziening van het

bestemmingsplan in procedure worden gebracht. De

uitvoering is geheel in handen van de initiatiefnemer,

uiteraard met uitzondering van de wettelijke taken. Dit is

een belangrijk verschil met de traditionele aanpak.

Nieuw is niet altijd makkelijk. Alle partijen moeten nog

wennen aan de nieuwe verantwoordelijkheden, kansen en

risico’s. Ook binnen de overheid is het zoeken naar wat wel

en niet kan. Interpretatieruimte door deze nieuwe manier

van sturing is echter niet alleen een bedreiging, maar

biedt ook kansen om maatwerk te verrichten ten behoeve

van de eindgebruiker. De rol van de overheid hoeft daar

kwalitatief niet onder te lijden. Het wordt anders: geen

blauwdruk bij aanvang, maar het proces sturen op wat

in essentie de rol van de overheid is. Ik durf te stellen dat

deze meer organische en langer lopende gebiedsontwikkeling

ook op lange termijn leidt tot interessante, aantrekkelijke

en meer gevarieerde gemengde gebieden.

Thijs Reuten (t.reuten@oost.amsterdam.nl) is portefeuillehouder

Ruimtelijke Ontwikkeling en Grote Projecten in stadsdeel Oost, gemeente

Amsterdam voor de PvdA.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

Terug naar AF,

uw krediet is verdampt

Zelfbouw in het Homeruskwartier in Almere levert nieuw type woonmilieu op (foto: Rick Vermeulen)

P. 396

Len de Klerk


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

Achtergrond

Wezenlijke veranderingen worden doorgaans afgedwongen door externe krachten

zoals economische en sociale crises. In gebiedsontwikkeling leidt een crisis tot

vertraging, uitstel en afstel van plannen. De huidige gecombineerde krediet-

en muntcrisis heeft ingrijpender gevolgen dan alleen maar uitstel en afstel.

Kredietfinanciering op basis van gedroomde eeuwigdurende waardestijging is

voltooid verleden tijd. Meefinancieren van woningbouw door commercieel vastgoed

is ingehaald door overproductie. Meeliften van de overheid met particuliere

financieringsarrangementen is in ijltempo verdampt.

Valt er wat van crises te leren? Nou, ze verschillen

allemaal van elkaar. Zo niet naar oorzaak, aard of

omvang, dan wel naar omstandigheden en perspectieven.

Iedere crisis vraagt eigen bestrijdingsmiddelen

en altijd is het onzeker wat de post-crisistijd

in petto heeft. Vermoedelijk zal de huidige crisis

het einde inluiden van de gangbare, grootschalige

praktijken van stadsontwikkeling en financiering

en daarnaast project- en gebiedsontwikkeling

grotendeels vervangen door kleinschalige plannen.

Dit begint met opknippen en faseren en zal verder

gaan als een vraaggestuurde, kleinschalige planontwikkeling,

aangepast aan de nieuwe financiële,

economische en demografische werkelijkheid.

Toelatingsplanologie, waarbij de overheid zich

beperkt tot het stellen van kaders, komt weer in

de mode.

Wortels van grootschaligheid

Een wezenskenmerk van de Nederlandse traditie van

ruimtelijke ordening en stedenbouw is grootschaligheid.

Grootschaligheid is een institutie geworden, een

cultuur die het gezamenlijke resultaat is van de wijze

van stadsontwikkeling, woningbouw, de organisatie

van het bouwbedrijf, de kredietfinanciering en de

(organisatie van) project- en gebiedsontwikkeling.

P. 397

De schaalvergroting schoot wortel in 1860 toen

na veel touwtrekken tussen de regering en De

Nederlandse Bank de Amsterdamse arts, projectontwikkelaar

en sociaal hervormer dr. Samuel Sarphati

de eerste hypotheekbank van Nederland mocht

oprichten. Deze innovatie was een doorbraak. Wie

vóór 1860 een huis bouwde, moest dat volledig zelf

financieren, desnoods met geleend geld van familie

(voorschot op een erfenis) of van (zaken)vrienden.

Bij de bank van Sarphati kon een particulier voortaan

geld lenen voor een investering in onroerend goed

op grond van een principieel nieuwe zienswijze: een

gezonde exploitatie én de waardeontwikkeling van

het onroerend goed bieden voldoende zekerheid voor

de betaling van rente en aflossing van de aangegane

schuld. Een woning of kantoor werd voortaan gezien

als productief kapitaal. Hypotheekbanken (crédit

foncier) en moderne handelsbanken (crédit mobilier)

waren nieuwe vormen van particuliere geldschepping,

die de industriële revolutie in Nederland en

de woningbouwexplosie 1870-1910, de grootste

verstedelijkingsgolf uit onze geschiedenis, mogelijk

hebben gemaakt.

In geldnood verkerende gemeentebesturen kregen

spoedig door dat coördinatie (planning!) van inves-


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

Tabel 1: Een eeuw woningbouw naar opdrachtgevers 1900-1999

tijdvak totale productie corporaties en gemeenten premiebouw vrije sector percentage woning voorraad

teringen in de aanleg van straten, pleinen, kanalen en

plantsoenen voordelen bood én dat met de aankoop

van grond en verkoop als bouwgrond flink geld viel te

verdienen. Kopers werden verplicht tot aansluiting op

waterleiding- en rioleringsstelsels. Net zoals particuliere

grondexploitanten leenden ook gemeenten voor

hun grondaankopen en planontwikkeling geld op de

kapitaalmarkt. Dat vereiste financieel-economische

calculatie waardoor de stadsontwikkeling een

moderne exploitatiegrondslag kreeg en planmatigheid

noodzaak werd.

Met zijn uitbreidingsplan voor Amsterdam van 1860

stond Sarphati ook organisatorisch aan het begin van

de moderne projectontwikkeling door in één plangebied

verschillende projecten in afzonderlijke nv’s

onder te brengen. Uit een oogpunt van continuïteit

en zekerheid (afname van bouwgrond en solvabiliteit)

wenste de Amsterdamse gemeenteraad liever zaken te

doen met grote aannemers en projectontwikkelaars

dan met kleine. In concessies (privaatrechtelijke

overeenkomsten) werden onder meer uitvoeringstermijnen

met sancties en welstandsregels vastgelegd.

Deze privaatrechtelijke vorm van planmatige

stadsontwikkeling moet begrepen worden tegen de

achtergrond van het nieuw ingevoerde economische

stelsel van vrije mededinging. In de markteconomie

veranderden woningen en kantoren van privé

gebruiksobjecten in verhandelbare marktartikelen.

P. 398

(sociale huur) vrije huur (mln)

1900-1909 195.000 1.600 - 193.400 99 1,2

1910-1919 159.000 40.900 - 118.500 75 1,4

1920-1929 441.500 135.800 - 305.100 69 1,9

1930-1939 420.300 31.100 11.500 377.700 90 2,1

1940-1949 136.800 77.500 59.300 - - 2,2

1950-1959 678.900 370.900 317.000 8.800 8 2,8

1960-1969 994.700 458.700 290.700 248.900 25 3,8

1970-1979 1.239.700 422.806 547.500 269.500 22 4,8

1980-1989 1.119.600 345.500 371.600 255.400 21 5,9

1990-1999 917.800 315.900 108.400 493.400 54 6,6

2000-2009 777.000 185.000** - 592.000** 76 7,2

* Aan het einde van de periode. **Schatting.

Bron: Van der Cammen & De Klerk, 2003; CBS, Statline, 2011

Onmiddellijk ontstonden lokale markten waarop

niet meer voor eigen gebruik werd gebouwd, maar

speculatief in serieproductie voor anonieme kopers en

huurders. Deze nieuwe markten werden gefaciliteerd

door een keten van bedrijven: gemeentelijke grondbedrijven,

banken, grondexploitanten en aannemers die

de bouwobjecten belastten met reeksen van kosten,

winst- en renteopslagen.

Schaalvergroting geïnstitutionaliseerd

De volgende impuls tot schaalvergroting ontstond

als gevolg van de economische crisis tijdens en na

de Eerste Wereldoorlog. Gemeenten en woningcorporaties

sprongen met veel staatssteun in het

gat dat door de wegvallende particuliere productie

ontstond. Het gevolg was een dramatische wijziging

in de verhoudingen tussen particuliere en woningwetbouw

(tabel 1). Hierdoor werd de positie van

gemeenten in de stadsontwikkeling veel sterker. Met

Amsterdam-Zuid (Berlage) en Vreewijk in Rotterdam

(Granpré Molière, Verhagen en Kok) onderging de

stadsontwikkeling een schaalvergroting door de

aanleg van buurten en wijken. Na 1945 kreeg de

schaalvergroting opnieuw een groei-injectie door de

combinatie van woningnood, industriële hoogbouw

en de wijkgedachte. Het huurbeleid stond in dienst

van het lagelonenbeleid dat op zijn beurt een van de

pijlers was van het industrialisatiebeleid. Het sociaalruimtelijke

concept van de wijkgedachte schreef voor


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

nieuwe stadswijken een complete uitrusting met

voorzieningen voor alle gezindten voor. Dit bracht

hun inwonerstal algauw op 25.000. Grootschaligheid

triomfeerde van de miljardenleningen van de

rijksoverheid tot de uitdijende planbureaucratieën

in de stedenbouw en de volkshuisvesting. Tussen

1950 en 1969 is slechts 17 procent van de 1,7 miljoen

woningen subsidieloos gebouwd (tabel 1).

Institutionele padafhankelijkheid

De tweede oliecrisis van 1979-1984, de kortstondige

vastgoedcrisis van 1993, noch de dotcombubble

van 2002 heeft de grootschaligheid aangetast.

Integendeel. Er was sprake van bestendiging en

uitbreiding. In de periode 1979-1984 gingen tal van

kleine bouwbedrijven failliet en de staat voerde een

Keynesiaans geïnspireerd bouwbeleid om de crisis te

bestrijden. De bruteringsoperatie van 1995; de verrekening

van leningen en subsidies tussen woningcorporaties

en de staat, was het sluitstuk van de

politieke reactie op de tweede oliecrisis (1979-1984).

Deze reactie is samen te vatten als de verlegging van

de politieke hoofdstroom van een sociaal-liberale

christen-democratische naar een conservatief neoliberale

richting, gesteund door de christendemocratie.

De nieuwe richting dicteerde de zelfverantwoordelijkheid

van de moderne welvaartsmens die voor

zijn huisvesting en de omgeving dan ook prompt

meer moest gaan betalen door hogere grondprijzen

(Vierde nota over de ruimtelijke ordening, 1988) en/of

door verhoging van de onroerendgoedbelasting (Wet

WOZ van 1994). Bij te gering inkomen zou individuele

huursubsidie verlichting brengen.

Als onderdeel van het plan Sarphati werden grote functies gerealiseerd als het

Amstelhotel en het Paleis van Volksvlijt (foto: Rick Vermeulen)

P. 399

Woningcorporaties moesten voortaan bouwen en

exploiteren voor eigen rekening en risico en ontpopten

zich prompt als marktpartijen, bezig met afbakening,

verdeling en veilig stellen van grondposities. Dat

veroorzaakte een golf van fusies (koude sanering), die

resulteerde in de enorme schaalvergroting tot onroerendgoedmaatschappijen

met lokaal en regionaal

dominante marktposities. Intussen continueerde de

centrale staat zijn grootschalige verstedelijkingsbeleid

met de Vinexakkoorden (1994) die aan elkaar hingen

van strikte subsidieregels, opgelegde planning en

programmering en strakke accountancycontrole

op straffe van subsidiekorting. Zo werden grote

productiestromen in stand gehouden op een bewust

voor omvangrijke particuliere investeringen geschapen

markt, wat schaalvergroting onder particuliere

projectontwikkelaars uitlokte.

De voor het eerst sinds decennia optredende grondspeculatie

werkte door de benodigde voorinvesteringen

als een katalysator voor de schaalvergroting.

De speculatie werd aangewakkerd door verregaande

naïviteit: kaarten met stedelijke uitbreidingsgebieden

in de Vierde nota extra (1992) werden nog voor de

grondverwerving vrijgegeven. Gemeenten konden

hier weinig tegen ondernemen, omdat ze na de grote

renteverliezen in de jaren tachtig het consigne kregen

terughoudend te zijn met grondaankopen. Het

gemis aan winst op de verkoop van bouwrijpe grond

werd overigens gecompenseerd met de uitvinding

van de methode van residuele grondwaarde. De

particuliere financieringsmarkt sloot dankbaar aan

bij de vergroting van de particuliere woningbouw

Uitbreidingsplan voor Amsterdam Zuid van Berlage (bron: Dienst Publieke

Werken Amsterdam, 1917)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

met hypotheekverstrekking op grote schaal en een

hoeveelheid nieuwe hypotheekvormen die na tien jaar

niet meer was te overzien.

Crisisbestrijdingsmiddelen

Eind 2008 is vaak een vergelijking getrokken tussen

de kredietcrisis en de depressie van 1929 met als

boodschap: een financiële crisis omvat het hele

economische systeem en trekt dieper en langduriger

sporen in de economie dan bijvoorbeeld een vastgoedcrisis.

Wat gebeurde er na 1929 en hoe werd

daarop gereageerd? Allereerst reageerde de woningmarkt

met vertraging en uitval van productie en een

stijging van de leegstand. Een cruciale gebeurtenis

vormde de losmaking van het Engelse pond van de

gouden standaard in 1931, door Nederland pas in

1936 gevolgd, een ernstige economisch-politieke

fout. De gevolgen waren aanzienlijk. Wereldwijd

optredende prijsdalingen troffen ons land extra door

de harde gulden. Van Beusekom (1944) geeft mooie

voorbeelden van prijsfluctuaties. In 1915 kostten

bijvoorbeeld duizend stuks ‘miskleurige klinker’ 11

gulden, in 1920 44 gulden, in 1930 nog maar 22 en in

1935 nog maar 10 gulden.

Hoofddoel van de nationale deflatiepolitiek in de

jaren dertig was om het algemene peil van levensonderhoud

te verlagen tot het niveau van 1914.

Inderdaad waren de bouwkosten van een woning in

1936 ongeveer gelijk aan die van 1914. Dat kwam ook

door de loonkostendaling als gevolg van het eenzijdig

ingrijpen in 1932 van de regering in de CAO’s.

Net zoals tijdens en vlak na de Eerste Wereldoorlog,

vond in de jaren dertig een grote verandering in

opdrachtgevers plaats, maar nu in tegengestelde

richting. Eind jaren twintig hadden de gemeentelijke

woningbedrijven zich teruggetrokken van de

woningbouwmarkt. Hun taak zat er op. Net zoals

in 2011, in 1981 en 1946 zaten gemeenten vrij snel

krap bij kas. Om voldoende liquide middelen te

verkrijgen, wisselden veel gemeenten gronduitgifte in

erfpacht in voor verkoop. Het liberaal-conservatieve

P. 400

Rotterdamse bestuur stelde steeds het eigenbelang

voorop. Voorstellen tot gronduitgifte leidden

regelmatig tot raadsdebatten over de vraag of

de grond aan of particulieren verkocht moest

worden. Particuliere grondexploitanten betaalden

tien tot twintig procent meer (De Klerk, 1999). In

Amsterdam en Den Haag lag dat anders. In 1923

vatte de Haagse wethouder mr. P. Droogleever

Fortuyn de Haagse grondpolitiek als volgt samen:

de gemeente dient voortdurend bouwrijpe grond

beschikbaar te hebben voor stadsuitbreiding; aan

de stadsuitbreiding leiding te geven; en de waardevermeerdering

van de grond aan de gemeenschap

ten goede te laten komen door gronduitgifte in

erfpacht. De wethouder overwoog onder meer dat

particulieren nu eenmaal niet gedwongen kunnen

worden om hun bouwgrond ook daadwerkelijk in

exploitatie te brengen. Het preadvies van burgemeester

en wethouders van Amsterdam van 1932

ging van dezelfde standpunten uit (Mundlach, 1952).

Die politieke keuze bleek echter niet houdbaar voor

de uitgifte van industrieterrein. Ford bouwde zijn

autofabriek in het Westelijk Havengebied op eigen

grond (Ottens, 1996).

Op de huurmarkt ontstonden grote verschillen.

Door de gedaalde bouwkosten konden de nieuwe

particuliere middenstandswoningen goedkoper

worden verhuurd. Stunten met huren was aan de

orde van de dag. Huren van bestaande woningen

bleven echter op peil, omdat vaste lasten tegen

historische kostprijzen op de woningen bleven

drukken. Pas in 1936 besloot de regering tot een

drastische renteverlaging op woningwetleningen

ten gunste van huurverlaging. Twee jaar eerder

besloot de regering om van de woningbouwverenigingen

tachtig procent van de exploitatieoverschotten

op complexen met batige saldi terug te vorderen.

Dat ontkrachtte de corporaties als onderneming,

omdat de mogelijkheid werd ontnomen deze gelden

te gebruiken voor de bouw van nieuwe complexen

(De Klerk, 1999). Het resultaat was dat geen eigen

huurbeleid noch een bouwbeleid mogelijk was.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

In de jaren dertig lieten woningbouwverenigingen hun sporen na in

grootschalige woningbouwprojecten (foto: Rick Vermeulen)

Naar tijd, plaats en omstandigheden wordt er verschillend

onder een crisis geleden of ervan geprofiteerd.

Vóór 1900 betroffen crises doorgaans de internationale

handel met als bekendste voorbeeld de landbouwcrisis

van 1880. Destijds hingen grondexploitanten

schaamteloos hun huik naar de wind. Werd tijdens

de voorafgaande hoogconjunctuur het stadsbestuur

dringend verzocht zich nergens mee te bemoeien, in

1882 vroegen Amsterdamse grondexploitanten zonder

gêne om spoedige aanleg van het Oosterpark. Dat zou

de bouwlust in die omgeving weer doen opbloeien. Het

stadsbestuur ging er niet op in omdat het zelf moest

bezuinigen (De Klerk, 2008).

De crisis van 1915-1920 lokte tal van regeringsmaatregelen

uit: huurbevriezing; de Huuropzeggingswet;

verruimde bijdragen voor nieuwbouw om de sterk

gestegen rente en prijzen van bouwmaterialen te

compenseren; een huurquote van twintig procent en;

de bouw van noodwoningen (Van Beusekom, 1944).

In de jaren dertig had Woningbouwvereniging

Eensgezindheid in Leiden plannen genoeg, maar nooit

voldoende mogelijkheden om ze uit te voeren. ‘En dat

hele weinige dat van de grond kwam, ging met enorm

veel financiële en organisatorische moeilijkheden

gepaard’ (Van Heck & De Baar, 1991). Omvangrijke

werkloosheid en de lage bijstand brachten gezinnen

in ernstige problemen. De huur werd al snel onbetaalbaar

waarop wanbetaling, leegstand en ongeoorloofde

onderhuur of inwoning volgden. De twee projecten

die ‘Eensgezindheid’ bouwde tijdens de crisisjaren

waren met 20 en respectievelijk 27 woningen gemiddeld

vijf maal zo klein als de vier voorgaande.

P. 401

Marktomstandigheden maken en maakten echter

verschil. Kon de Leidse Eensgezindheid de eindjes

nauwelijks aan elkaar knopen, de Woningstichting

Patrimonium in Amsterdam doorstond de crisis

goed. De reserves van deze aan brave gereformeerden

verhurende woningstichting stegen in rap tempo,

zodat er geld genoeg was om nieuwe projecten te

bouwen. Hoewel door het regeringsbeleid in 1935 op

de in 1929 door de gemeente toegewezen grond aan

de Alblasstraat nog steeds geen woningbouwplan was

ontwikkeld, kwam daar in 1936 alsnog het grootste

vooroorlogse woningbouwproject van Patrimonium

tot stand met 290 woningen (Beekers & Van der

Woude, 2008).

Perspectief op een nieuwe werkelijkheid

Crisismaatregelen zijn bedoeld om een crisis te

dempen. Voorgaand overzicht maakt duidelijk dat

iedere crisis naar aard, oorzaak en effecten van de

vorige verschilt. Door verschillen in omstandigheden

tijdens en perspectieven erna valt er nauwelijks iets te

leren van de vorige crises. De perspectieven zijn voor

ons vakgebied het belangrijkst. Voor de komende

decennia verschillen die wezenlijk van de achter ons

liggende tijden. Vonden de crises in de twintigste

eeuw plaats in een land met een spectaculaire welvaartsontwikkeling

en een bevolkingsgroei van vijf

miljoen inwoners in 1900 naar bijna zestien miljoen in

2000, het actuele perspectief op de toekomst is dat van

verzadiging. Behoefteverzadiging in grote delen van de

vastgoedsector; een kwakkelend groeiperspectief voor

de economie, een stagnerende en sterk vergrijzende

bevolkingsontwikkeling in grote delen van het land.

Regionale welvaartsverschillen nemen toe en de staat

neigt tot een kleinere rol als inkomensherverdeler. De

toekomst waarin alle burgers een groeiend deel van

hun inkomen zullen moeten besteden aan particulier

gefinancierde collectieve zorg: gezondheidszorg,

bejaardenzorg en pensioenvoorzieningen is begonnen.

De korte termijn effecten van de huidige kredietcrisis

zijn algemeen bekend: de woningproductie is teruggevallen

van 85.000 in 2009 naar 55.000 in 2010; de al


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

Tabel 2: Aandeel bouwvergunningen van opdrachtgevers (niet voor marktpartijen) 1995-2010

JAAR Totaal Nederland Noord-Nederland West-Nederland Oost-Nederland Zuid-Nederland

1995 98.405 16% 32% 8% 21% 20%

2000 78.563 16% 33% 8% 19% 25%

2009 72.646 11% 18% 8% 13% 15%

2010 61.028 11% 20% 7% 16% 15%

Bron: CBS, Statline, 2011

bestaande leegstand in kantoren is enorm opgelopen

(zeventien procent); vijftien tot twintig procent

van de winkelruimte staat leeg; prijsdalingen op

woningmarkten; prijsdalingen op de grondmarkten.

Grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten zoals

Blauwe Stad, Wieringerrandmeer (Lago Wirense)

zijn afgebroken of afgesteld. Provincies trokken hun

deelneming terug en namen hun verliezen.

De particuliere sector reageerde op vertrouwde wijze

met grootscheepse saneringen en faillissementen,

waaronder 2.500 bouwbedrijven en de nodige

projectontwikkelaars. Menig vastgoedportefeuille

(pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen) staat

nog substantiële afschrijvingen te wachten: verlies

nemen, soms alleen op boekwinsten. De publieke

sector nam de afgelopen jaren tijdelijke maatregelen

zoals btw-verlaging voor renovatie en herstel van de

woningen (verlengd tot 1 oktober 2011). Daarnaast

werd de overdrachtsbelasting verlaagd van zes

naar twee procent, kwam er een selectief (vanwege

het scheefwonen in de huursector) en gematigd

huurbeleid; een tijdelijke verruiming van de hypotheekgarantie

(gaat in 2012 weer behoorlijk omlaag)

en versnelde investeringen in de infrastructuur (per

definitie eenmalig).

Wat te verwachten?

Lenny Vulperhorst (2009) argumenteert heel

adequaat dat vastgoedprojecten kleiner worden,

bouwheren meer inbreng in de programmering

krijgen en substantieel meer eigen vermogen moeten

inbrengen. Kostenbesparing zal komen uit het wegsnijden

van dure tussenpersonen en hun instituties:

de projectontwikkelings- en financieringsindustrie.

Samengevat: minder ontwikkeling van vastgoed voor

‘de markt’, meer voor eigen gebruik. Intussen zijn we

twee jaar verder en is het perspectief op waardestij-

P. 402

ging van vastgoed sterk verminderd en zijn de eisen

voor hypotheekverstrekking aangetrokken.

Wat valt er verder te verwachten? Marktherstel komt

uitsluitend door sanering tot stand. Voor de woningmarkt

betekent dat vermoedelijk herstructurering:

verlies te nemen door prijsdaling. Een parallel met

Griekenland (schuldherstructurering) dringt zich

hier vanzelf op. Grote ontwikkelingsmarkten voor

woningbouw gaan op in stelsels van kleine lokale en

regionale nichemarkten waarop vragers de dienst

uitmaken. Het Homeruskwartier in Almere is een

voorbeeld, zij het nog grootschalig door de gemeente

aangestuurd en ideologisch bedoeld om dure projectontwikkelaars

af te troeven. Tabel 2 illustreert dat

individueel opdrachtgeverschap opmerkelijk is voor

de Randstad, elders wat minder.

Het nichekarakter van woningmarkten zal door de

toenemende regionale verschillen (groei, krimp,

stagnatie) onvoorspelbaar veel variatie gaan vertonen.

Denk alleen maar aan de van 2,5 naar 4,4 miljoen

opmarcherende vijfenzestigplussers, waaronder 1,7

miljoen tachtigplussers rond 2040. Steden zouden

zich veel drukker moeten maken om het behoud van

bemiddelde senioren. Zoek het in nieuwe combinaties

tussen ziektekostenverzekeringsmaatschappijen

en beleggers om senior city projecten te maken

waar de bemiddelde senior zijn boot voor de deur

kan leggen. De Houthavens in Amsterdam lenen

zich uitstekend voor een dergelijk complex waarin

meteen de allernieuwste medisch-recreatieve woon/

zorgarrangementen kunnen worden toegepast. Zulke

projecten lijken beter te exploiteren dan het zoveelste

onderkomen voor de naar adem happende creatieve

industrie. Steden die dit niet serieus nemen verliezen

draagvlak voor belangrijke culturele voorzieningen.

Niet denkbeeldig is dan een trek van bemiddelde


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Terug naar AF, uw krediet is verdampt

senioren naar goedkopere landsdelen, al was het maar

omdat daar door verzekeringsmaatschappijen als

scherpe kostenbewakers nieuwe initiatieven van de

grond komen.

Dure en gecompliceerde praktijken van functiemenging

zullen sterk vereenvoudigen. Voor beleggers is

dit segment nauwelijks nog aantrekkelijk vanwege te

grote overschotten aan winkel- en kantoorruimte.

Grootschalige gebiedsontwikkeling zoals de Blauwe

Stad is een voorbeeld van de verwaarlozing van oude

wijsheden in ons vakgebied door de gebrekkige inbedding

in en toetsing aan structurele ontwikkelingen

van (boven)regionale schaal op de lange termijn.

Ramingen van exploitatieverwachtingen van investeringen

in vastgoedprojecten voor zowel productie- als

consumptiemilieus zijn gediend met een bredere

benadering: hun letterlijke plaats en ligging (site en

situation) in economisch en demografisch perspectief.

De staat (gemeenten, provincies, rijksoverheid) zal

alleen in projecten met een uitgesproken economische

groeidoelstelling deelnemen.

Ten slotte zal de toelatingsplanologie weer terugkeren

in de vorm van structuurvisies met een hoog

infrastructuurgehalte. Deze visies zullen gefaseerd

worden uitgewerkt en voortdurend worden aangepast.

Met structuurvisies als basis zal de markt

voor privaatrechtelijke vormen van stadsontwikkeling

met behulp van het concessiemodel groeien.

Bestemmingsplannen zullen worden afgepast op

concrete investeringsprojecten, een methode die

al jaren in het succesvolle Hamburger HafenCity

wordt toegepast. Toegegeven: Hamburg is een rijke

stad. De jongste nationale Ontwerp-Structuurvisie

Infrastructuur en Ruimte (juni 2011) is helemaal geen

slechte aanzet. Daarin wordt een regionaal gedifferentieerd

beleid uiteengezet. De nationale staat

heeft immers weinig meer te zoeken in krimp- en

stagnatiegebieden, maar handhaaft zijn tamelijk

intensieve bemoeienis met de economische motor van

Nederland, de as Amsterdam-Utrecht-Eindhoven.

P. 403

Len de Klerk (l.a.deklerk@uva.nl) is emeritus hoogleraar algemene

planologie aan de Universiteit van Amsterdam.

Literatuur

Beekers, W.P. & R.E. van der Woude (2008) Niet bij steen alleen,

Patrimonium Amsterdam: van sociale Vereeniging tot sociale onderneming

1876-2003, Verloren, Hilversum

Beusekom, H.G. van (1944) Woningbouw, problemen en perspectieven,

A.J.G. Strengholt, Amsterdam

Cammen, H. van der & L.A. de Klerk (2003) Ruimtelijke Ordening, van

Grachtengordel tot Vinexwijk, Het Spectrum, Utrecht/Antwerpen

Heck, C. van & P. de Baar (1991) Honderd jaar sociale woningbouw in Leiden

1891-1991, Woningbouwvereniging Leiden, Leiden

Klerk, L.A. de (1999) Mooi werk. Geschiedenis van de Maatschappij voor

Volkswoningen, Rotterdam 1909-1999, Uitgeverij 010, Rotterdam

Klerk, L.A. de (2008) De modernisering van de stad, 1850-1914. De opkomst

van de planmatige stadsontwikkeling in Nederland, NAi Uitgevers,

Rotterdam

Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2011) Ontwerp Structuurvisie

Infrastructuur en Ruimte. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en

veilig, Den Haag

Mundlach, T.M. (1952) ‘Grondpolitiek’, Gedenkboek 50 Jaar Woningwet 1902-

1952, N. Samsom N.V., Alphen aan den Rijn, p. 128-145

Ottens, E. (1996) Een eeuw erfpacht in Amsterdam, Grondbedrijf

Amsterdam, Amsterdam

Schaar, J. van der (1987) Groei en bloei van het Nederlandse

volkshuisvestingsbeleid, Delftse Universitaire Pers, Delft

Vulperhorst, L. (2009) Blindeman of coproducent? Nieuwe marktordening in

de vastgoedsector door schaarse financieringsmogelijkheden, Amsterdam,

Amsterdam School of Real Estate (ASRE), Vastgoedlezing 2009


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 404

Gebiedsontwikkeling in Nederland:

diepe val dwingt tot reflectie

Friso de Zeeuw

Boven: Poelwijk, Monnickendam (foto: Gemeente Waterland)

Links: Waalfront, Nijmegen (foto: Gemeente Nijmegen)

Onder: Stad van de Zon, stadsuitbreiding Heerhugowaard (foto: Jan Tuijp)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 405

Achtergrond

Gebiedsontwikkeling klom het afgelopen decennium als begrip razendsnel op,

om onder invloed van de crisis weer even snel onder forse druk te komen.

Maar net zo min als gebiedsontwikkeling destijds als dé panacee gold voor alle

ontwikkelingsopgaven, zo heeft het nu weinig zin om alle geloof in deze manier

van werken te verliezen. Er is weliswaar sprake van een nieuwe realiteit waarin

projecten en gebieden ontwikkeld worden, maar bepaalde principes blijven

onverkort van kracht bij een doordachte doorstart. Het is nuttig om af en toe

eens om te kijken en te leren van het verleden.

Een exposé over tien jaar gebiedsontwikkeling

in Nederland begint met de kanttekening dat de

demarcatie van één decennium absoluut geen recht

doet aan de praktijk en een manier van werken die

in feite sinds decennia bestaat. Complete gebieden

worden in Nederland immers al veel langer ontwikkeld,

zowel door particulieren, ondernemingen als de

overheid. Lees bijvoorbeeld het proefschrift van Len

de Klerk (1991) er maar op na. In Rotterdam legden

bevlogen particuliere ondernemers al rond het einde

van de negentiende eeuw woongebieden aan voor de

menswaardige en betaalbare huisvesting van arbeiders,

compleet met voorzieningen voor het dagelijks

leven. Opdrachtgevers namen hierbij genoegen met

bescheiden rendementen. Ook uit andere steden

kennen we deze voorbeelden: Agnetapark in Delft,

Philipsdorp in Eindhoven en Klein Lansink in

Hengelo. Veelal zijn het bijzondere monumenten door

het Gesamtkunstwerk van stedenbouw, architectuur en

openbare ruimte. Wat later in de tijd volgden vanuit de

gemeente aangestuurde plannen zoals het Plan Berlage

in Amsterdam-Zuid, geliefd tot de dag van vandaag.

Voordat wordt ingegaan op het laatste decennium

daarom eerst een korte terugblik, naar de oorsprong

van het begrip gebiedsontwikkeling. Een blik terug

in de tijd leidt tot een ruwe indeling in vier perioden:

de beginfase (tot 1970), de moderne tijd (1971-1990),

de fase van grote bloei (1991-2008) en de fase van

herbezinning (2008-heden).

De beginfase

Eind jaren zestig krijgt projectontwikkeling in

Nederland vastere grond onder de voeten. De

overheidsdominantie op het gebied van ruimtelijke

ordening en volkshuisvesting neemt iets af, de monolitische

bundelingsconcepten uit de tijd van de Tweede

Nota zijn passé en we zien de eerste voorbeelden van

wat wij nu gebiedsontwikkeling noemen. Aan het ene

uiterste van het ontwikkelingscontinuüm zijn er de

binnenstedelijke megaoperaties van Hoog Catharijne

in Utrecht en Babylon in Den Haag. Maar we zien

bijvoorbeeld ook de ontwikkeling van het woongebied

Poelwijk bij Monnickendam. Hier was sprake van een

totaalaanpak door de gemeente, in samenwerking

met (toen nog) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten.

Er werd een naamloze vennootschap voor opgericht,

die na een looptijd van twintig jaar in 1990 succesvol

werd afgesloten. Een werkwijze waarbij meerdere partijen

over lange tijd samenwerkten aan de realisatie

van ruimtelijke projecten. Gebiedsontwikkeling


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 406

avant la lettre dus, in een praktijk die verder nog

grotendeels werd beheerst door planmatige en van

overheidswege beïnvloede manieren van werken.

Kwantiteit (‘contingenten wegzetten’) ging daarbij

veelal voor kwaliteit.

De moderne tijd

Tussen 1970 en 1990 gaat Nederland door een oliecrisis,

gevolgd door een stevige economische teruggang.

Het geloof in de maakbare samenleving boet aan

overtuigingskracht in. Onder invloed van de kabinetten

Lubbers met een politiek rechtse signatuur (Bestek

’81) krijgt de markt ruim baan, echter nog steeds

binnen de kaders van een door overheden geleide en

ook vaak gesubsidieerde groei. Het leidt in ruimtelijke

ordeningsland tot een nieuw primaat voor de economie.

We erkennen de nieuwe kracht van de steden, die

onder invloed van een ontluikende kenniseconomie

weer tot bloei komen. De Vierde Nota (Ministerie van

VROM, 1988) kiest niet voor het spreidingsmodel van

de verdelende rechtvaardigheid. Het is de tijd van de

eerste generatie sleutelprojecten, zoals het Oostelijk

Havengebied in Amsterdam, Céramique Maastricht

en de Kop van Zuid Rotterdam.

Snel daarna volgt de Vierde Nota Extra (Ministerie van

VROM, 1991) met de aanwijzing van de gelijknamige

grootschalige woningbouwlocaties. Ze passen binnen

het idioom van de ‘compacte stad’: bouwen in en aan

de rand van bestaand stedelijk gebied. De minister

van VROM, Hans Alders, en vooral zijn staatssecretaris

Enneüs Heerma willen meer markt en minder

overheid in de gebiedsontwikkeling. Daarom vragen

zij marktpartijen grondposities in te nemen. Ook

gemeenten aarzelen om zelf grootschalig grondposities

in nemen. Men herinnert zich hoe de gemeentelijke

grondbedrijven zwaar gehavend uit de crisis van de

jaren tachtig kwamen. Marktpartijen, zoals projectontwikkelaars

en bouwbedrijven, komen in actie. Het

betekent een verschuiving in de machtsverhoudingen

richting markt en de geboorte van nieuwe samenwerkingsvormen

tussen publiek en privaat, onder de

verzamelnaam Publiek-Private Samenwerking (PPS).

Het is ook de tijd dat de ontwikkelende beleggers en

de woningcorporaties het domein van gebiedsontwikkeling

betreden. Er komt meer aandacht voor

de kwaliteit van stedenbouw en architectuur, mede

onder aanvoering van een aantal PvdA-wethouders

in steden als Groningen, Maastricht en Amersfoort.

Het Rijk introduceert haar eigen architectuurbeleid in

de eerste Architectuurnota Ruimte voor architectuur

(Ministeries van VROM en WVC, 1991). Deze richt

zich op het opdrachtgeverschap en het verbeteren van

het architectuurklimaat.

De grote bloei

In de periode 1991-2008 en dan met name in de

tweede helft van deze periode beleeft gebiedsontwikkeling

haar grote bloeiperiode. De Siamese tweeling

ontwikkelingsplanologie, ogenschijnlijk tegengesteld

aan de ‘beperkende’ toelatingsplanologie, en

gebiedsontwikkeling doet haar intrede. Een exacte

definitie ontbreekt tot op de dag van vandaag, reden

waarom ik zelf de volgende procesmatige omschrijving

hanteer: gebiedsontwikkeling is de kunst van

het verbinden van functies, disciplines, partijen,

belangen en geldstromen, met het oog op de (her-)

ontwikkeling van een gebied.

Het palet aan betrokken partijen neemt in deze

periode hand over hand toe, doordat de disciplines van

rood (vastgoed), groen (natuur en landbouw) en blauw

(water) elkaar steeds meer de hand reiken. Partijen als

Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten, de waterschappen

en de Dienst Landelijk Gebied betreden het speelveld.

Dat geldt ook bijvoorbeeld voor organisaties in de

zorg, die zelf financieel verantwoordelijk zijn voor hun

vastgoed. Door de vergroting van de scope en schaal

van de plannen komen ook de provincies als regisseur

en mede-opdrachtgever nadrukkelijker in beeld. In de

steden verschijnt integrale binnenstedelijke herstructurering,

vooral van naoorlogse wijken, rond 1997 op

de agenda. Hier zijn de woningcorporaties de beoogde

gebiedsregisseurs. De geplande sloop-nieuwbouw

komt aanvankelijk maar moeizaam van de grond.

Later wordt de opgave verbreed: naast de fysiek-


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 407

ruimtelijke vernieuwing krijgt de sociaal-economische

vooruitgang van bewoners meer aandacht.

Het is tevens de periode dat over de succesprojecten

en hun vernieuwende aanpak veel wordt geschreven.

Koploper is het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch,

waar het vuistdikke standaardwerk Integrale

Gebiedsontwikkeling (Bruil e.a., 2004) over verschijnt.

Het rapport Ontwikkel Kracht (2005) van de commissie

Gebiedsontwikkeling van het Ministerie van VROM

onder leiding van Riek Bakker en de eerste publicatie

van het kennisprogramma Nederland Boven Water

onder leiding van Peter van Rooij (2006) evalueren de

nieuwe ontwikkelingen, in een optimistische toonzetting.

In datzelfde jaar biedt de TU Delft ruimte aan de

praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling, een initiatief

van projectontwikkelend bedrijfsleven en het toenmalige

ministerie van VROM. Met onderzoek, onderwijs

en publicaties wordt gebiedsontwikkeling verder

gebracht, in nauwe samenwerking met overheden en

bedrijfsleven. Eerste vrucht is de publicatie De engel uit

het marmer (De Zeeuw & Franzen, 2007), waarin de

state of the art van dat moment wordt beschreven – nog

onwetend van de crisis die achter de horizon dreigt.

Fase van herbezinning

De eerste projectmatige vastlopers dienen zich tegen

het einde van de bloeitijd aan. Zij bewijzen dat het ook

allemaal kan keren in dit leven. Bewierookte projecten,

ook in de vakwereld, als Wieringerrandmeer,

Blauwestad (een rijksvoorbeeldproject bekroond met

de Gouden Piramide voor voorbeeldig opdrachtgeverschap)

en Bergse Haven in Bergen op Zoom

(onderscheiden met de Neprom-aanmoedigingsprijs)

gaan met de economische tegenwind en uitblijvende

marktvraag fors in de vertraging, dan wel compleet ten

onder. Want vanaf oktober 2008 ziet, met het omvallen

van Lehmann Brothers, de wereld er anders uit. De

vastgoedsector is ten nauwste verbonden met de economische

conjunctuur, maar ook met de mogelijkheid

om op de kapitaalmarkt geld voor nieuwe projecten te

bemachtigen. Op beide terreinen slaat de crisis toe, wat

voor gebiedsontwikkelend Nederland grote gevolgen

heeft. Niet alleen is er sprake van forse vraaguitval,

zoals kantorenstop en stagnatie op de woningmarkt;

zelfs als er wél sprake is van een marktvraag blijft

de financiering een probleem. Banken en andere

financiers zijn uitermate karig met het verstrekken

van kredieten. Omdat naast teruglopende overheidssubsidies

ook andere geldbronnen opdrogen, zoals de

vermogens van gemeenten en woningcorporaties, is

het momenteel alle hens aan dek voor projectontwikkelaars

en ontwikkelende bouwers en beleggers. Met de

resterende ‘hens’ dan. De ontwikkelingsbranche nam

bijvoorbeeld afscheid van zo’n veertig procent van haar

medewerkers. En het einde is nog niet in zicht.

Een vergelijkbaar patroon tekent zich bij veel gemeenten

af. Stil blijven staan is echter geen optie: gebiedsontwikkeling

moet verder worden gebracht, ook in

kommervolle tijden. Zoals uit de Woonvisie van het

Ministerie van Binnenlandse Zaken (2011) blijkt is er

nog steeds een kwalitatieve woningvraag, naast stevige

herstructureringsopgaven. Er wordt gezocht naar hoe

ontwikkelaars, overheden en andere betrokken partijen

door kunnen pakken. Een crisis kan louterend werken

en leiden tot nieuwe concepten, houding en manieren

van werken. Het laat onverlet dat de nieuwe tijd gepaard

gaat met bloed, zweet en tranen – en fors geldelijk

verlies. De verwarring over de weg voorwaarts is groot.

Sommigen voorzien aanpassingen van de bestaande

praktijk in een overzichtelijk patroon, volgens anderen

staan wij voor een alomvattende transitie. Duidelijk is

in ieder geval dat in steeds grotere delen van Nederland

de automatische groei verleden tijd is, door demografische

en economische krimp. De contrasten tussen

gebieden met over- en onderdruk nemen toe.

Publiek en privaat als rode draad

Gebiedsontwikkeling is, net als bijvoorbeeld duurzaamheid,

een containerbegrip dat een steeds grotere

lading dekt. Het afgelopen decennium verscheen

een boekenkast vol publicaties, alleen al over de

Nederlandse praktijk. Om daar toch enige structuur

in aan te brengen, passeert een aantal issues de revue.

Het zijn thema’s die de afgelopen tien jaar het discours


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 408

rond gebiedsontwikkeling voor een belangrijk deel

gekleurd hebben. Daarbij wordt het onderscheid tussen

publiek en privaat als centraal leidmotief gehanteerd.

De vraag wat publieke en private partijen in gebiedsontwikkelingen

bijdragen – inhoudelijk maar ook

procesmatig – heeft de afgelopen jaren het debat in

belangrijke mate bepaald.

Bij de samenwerking tussen lokale en regionale

overheden enerzijds en marktpartijen anderzijds

onderscheiden we meerdere vormen. De traditionele

aanpak, met de gemeente aan het stuur van de plannen

en de complete grondexploitatie en met marktpartijen

als afnemers van bouwrijpe kavels. Een ander veelkomend

model ten tijde van de Vinex is het bouwclaimmodel,

waarin marktpartijen de verworven grond bij

de gemeente ‘inleveren’. Zij oefenen invloed uit op de

planvorming en verkrijgen ‘bouwvlekken’ waarbinnen

zij zelf de detaillering bepalen. Een voorbeeld hiervan is

Leidsche Rijn in Utrecht. Deze vorm kreeg steeds meer

gezelschap van de gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij

(GEM), waarbij gemeente en markt

samen risicodragend in de grondexploitatie participeren.

Hierbinnen zijn meerdere smaken mogelijk,

zoals het zuivere joint venture-model (zoals Wateringse

Veld, Den Haag). In een uiterste vorm neemt de lokale

overheid ook deel in de vastgoedontwikkeling, zoals de

gemeente ’s-Hertogenbosch stelselmatig praktiseert. In

een andere variant, vooral bij kleinere plannen, maakt

de gemeente samen met de marktpartij de plannen,

maar verzorgt de marktpartij voor eigen rekening en

risico de grondexploitatie.

Onder invloed van de crisis tekenen zich verschuivingen

in de modellen af. Zoals bijvoorbeeld in het joint

venture light-model. Hier heeft de gemeente de regie

over de verwerving van de benodigde gronden, voert

de grondexploitatie en behoudt ook de uiteindelijke

zeggenschap over de plannen. Als de joint venture tot

haalbare plannen komt, krijgt de marktpartij het recht

(een deel van) het gebied tegen marktconforme condities

te realiseren binnen de kaders van het vastgestelde

masterplan. De basis voor dat masterplan is in de joint

venture ontwikkeld. Proces- en plankosten worden

tussen partijen verdeeld.

Een ander voorbeeld is het bouwclaimmodel nieuwe

stijl. Deze onderscheidt zich van het traditionele

(bouwclaim)model doordat de marktpartij een grotere

mate van betrokkenheid heeft bij de planvorming voor

het gehele gebied (dat overstijgt dus de eigen bouwclaim,

een verschuiving van projectontwikkelaar naar

gebiedsontwikkelaar) en tegelijkertijd een zeker risico

loopt in de grondexploitatie. Bij het bouwclaimmodel

nieuwe stijl is het belangrijk om onderscheid te maken

tussen de situatie waarin de gronden eigendom zijn van

de gemeente en de situatie waarin sprake is van privaat

grondeigendom. Als sprake is van gemeentelijk grondeigendom

kan ook gekozen worden voor de joint venture

light zoals hiervoor beschreven. Verschil met joint

venture light is dat er geen samenwerkingsvehikel wordt

opgericht. Bovendien worden plankosten niet gedeeld

maar is wel sprake van afwenteling van een deel van het

grondexploitatierisico.

Tot slot de concessies. In het concessiemodel voltstaat de

overheid met het formuleren van inhoudelijke, financiele

en procesvoorwaarden vooraf. De verdere invulling

en de daarmee gepaard gaande risico’s nemen marktpartijen

voor hun rekening. De hardcore-variant hiervan is

in Nederland alleen in plannen met een laag procesrisico

toepasbaar. Wel is duidelijk dat publiek en privaat –

wanneer zij samen aan de slag gaan – anders te werk

moeten gaan. Er mankeert echter meer aan de inhoud

van de plannen dan aan de samenwerkingsvormen. Een

aantal van bovengenoemde zeperds vond zijn oorsprong

in een overladen programma met een optimistische

financieel-economische onderbouwing (‘sinterklaasplanologie’),

slechte faseerbaarheid en functionele

inflexibiliteit. Ook was de contractuele afhechting en

het risicomanagement niet altijd optimaal. Ik verwijs

bijvoorbeeld naar de Blauwestad, waar de marktpartijen

zich vrij eenvoudig uit de voeten konden maken toen de

verkoop stil viel en vooral de provincie Groningen op de

blaren kwam te zitten.

De samenwerking tussen publiek en privaat moet een

crisisbestendiger vorm krijgen. Daarnaast zien wij als

rode draad dat uitgewerkte ‘masterplanblauwdrukken’

verdwijnen en er meer ruimte komt voor initiatieven van

onderop, marktoriëntatie, flexibiliteit en fasering. De

lastiger verkrijgbaarheid van risicodragend privaat kapitaal

drukt ook zijn stempel. Binnen deze kaders van de

nieuwe realiteit zoekt de praktijk naar verbeterde edities

van eerder beproefde methoden. De eerder beschreven

joint venture light en het bouwclaimmodel nieuwe stijl

zijn daar voorbeelden van, met minder inzet van privaat

kapitaal. Zo verbreedt het samenwerkingsrepertoire zich.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 409

Binnen en buiten de stad

Een thema waar publiek en privaat de afgelopen tijd

stevig tegenover elkaar hebben gestaan is de keuze voor

binnen of buiten de bestaande stad bouwen. Er was

sprake van heuse kampen, met aan de ene kant de fundi’s

en aan de andere kant de realo’s. Een tussenweg leek

niet mogelijk. De gelovigen aan publieke kant, onder

aanvoering van voormalig rijksbouwmeester Liesbeth

van der Pol en gesteund door studies als die van

architect Rudy Uytenhaak, pleiten gepassioneerd voor

het opvoeren van de binnenstedelijke bouwproductie.

De realo’s aan de marktzijde, gesteund door onderzoek

van onder meer RIGO, het Economisch Instituut voor

de Bouw en het Centraal Plan Bureau, wijzen erop dat

tussen droom en daad nog wel een behoorlijke kloof

gaapt. Feit blijft dat de gemiddelde binnenstedelijke

woningbouwproductie ook de afgelopen tien jaar zo

rond de dertig procent van het totaal heeft geschommeld;

in goede en slechtere tijden dus. Blijkbaar is dat

de stabiele marktvraag waar steden op kunnen rekenen

en veel hoger inzetten lijkt weinig zinvol. De financiële

krapte en het procedurele mijnenveld zijn twee andere

wezenlijke belemmeringen voor een hogere productie.

Het heeft weinig zin om een discussie over percentages

en aantallen te voeren, daarover is men het – mede door

de crisis – aan publieke en private zijde inmiddels wel

eens. Wat wel zinvol is, is kijken naar de kwalitatieve

kant van de zaak. Gerard Marlet (2009) onderzocht de

factoren die leiden tot aantrekkelijke steden. Hij constateert

dat bedrijven tegenwoordig de werknemers volgen

– en niet andersom. Woonkwaliteit is daarmee van het

allergrootste belang. Steden met een gunstige ligging

ten opzichte van grote concentraties werk én natuur,

gecombineerd met een gevarieerd aanbod aan stedelijke

voorzieningen zoals theaters en horeca, blijken de

grootste aantrekkingskracht te hebben op verhuizende

huishoudens. Het zijn ook deze factoren die ertoe

leiden, zo blijkt uit de recente grondwaarde-analyse van

het CPB, dat steden groeien en in trek zijn. Meer oog

voor deze materie is daarom van groot belang, ook bij

het opzetten van nieuwe gebiedsontwikkelingen.

Publiek en privaat komen elkaar ook nadrukkelijk

tegen rond de regels en de regeldruk. Dit heeft grote

invloed op hoe gebiedsontwikkelingen in dit land tot

stand kunnen komen. Aanvankelijk legde de overheid

behoorlijk meedogenloos scherpe normen van hogerhand

op. Met de fijnstof-discussie in 2007 beleefden

wij een dieptepunt in de relatie tussen de werelden

van bouw, project- en gebiedsontwikkeling en die

van milieu en gezondheid. Complete bouwprojecten

werden stilgelegd of afgeblazen omdat ze te dicht op

fijnstof-producerende auto’s zouden staan. Niet de bron

van de vervuiling werd aangepakt: de omgeving werd

op slot gezet. Met de totstandkoming van het Nationaal

Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (Ministerie

van VROM, 2009) heeft de overheid (voorlopig) een

uitweg weten te vinden. Alle normen zijn natuurlijk

niet zomaar uit de lucht gegrepen, maar hebben hun

eigen ratio en uitwerking. Zij komen voort uit een

ramp, uit maatschappelijke actie of uit gezondheidsonderzoek.

Maar de bedenkers realiseren zich niet dat

al die normen in een trechter terecht komen en op het

kleine oppervlak van de gebiedsontwikkeling uitgeperst

worden. Het totaalresultaat van al die deelregelingen

is desastreus. Nederland staart zich blind op het

minimaliseren van risico’s. Het is ondoenlijk om vooraf

alle effecten van ingrepen gedetailleerd te voorspellen.

Toch vragen milieuwetgeving en -regelgeving daar wel

om: zie de zesduizend pagina’s ter onderbouwing van

de Tweede Maasvlakte.

De publicatie Doorbreek de impasse tussen milieu en

gebiedsontwikkeling (De Zeeuw e.a., 2009) pleit voor

vereenvoudiging van besluitvorming en herstel van de

afwegingsruimte ten faveure van ruimtelijke kwaliteit,

betaalbaarheid en transparantie. Het kabinet Rutte

heeft mede in aansluiting hierop de vereenvoudiging

van het omgevingsrecht hoog op de politieke agenda

geplaatst. Het dit jaar gelanceerde programma

Eenvoudig Beter heeft een hoge ambitie en een krap

tijdschema. Eindelijk wordt het gebed vanuit de

praktijk van de gebiedsontwikkeling (lees: de markt)

verhoord.

Top-down of bottom-up?

Over de rol die partijen procesmatig bij gebiedsontwikkelingen

vervullen is eveneens het nodige te

zeggen. Hier is veel in beweging gezet. Komend uit

een tijd waarin veel van hogerhand werd opgelegd

door de publieke zaak, heeft de ontwikkelingsplanologie

de weg vrijgemaakt voor een aanpak waarin een

gebied veel meer ‘van onderop’ wordt ingevuld, door

een brede coalitie van (markt)partijen. De gemeente

Nijmegen bijvoorbeeld heeft hier zelfs haar complete

stadsontwikkelingsvisie op aangepast en met succes,

getuige projecten als het Limos- en Dobbelman-


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 410

terrein. In extreme gevallen leidt dit tot voorstellen

voor organische stedenbouw en ‘spontane’ steden.

Oftewel het zonder uitgekristalliseerd programma,

masterplan of businesscase aan de voorkant beginnen

met planontwikkeling. Daarbij aansluitend op de

kracht en energie die in het gebied zelf aanwezig is.

Een schaalniveau lager, dat van deel- en bouwplannen,

hebben begrippen als vitale coalities,

co-productie en particulier opdrachtgeverschap hun

intrede gedaan. Het zijn interessante toevoegingen

aan het repertoire van soorten opdrachtgeverschap,

maar ze zullen de noodzaak van projectmatige

ontwikkelingen niet vervangen. Zelfs stadsbestuurders

in groeiregio’s beginnen echter te romantiseren

over ‘organisch groeien’: kleine, soms individuele

bouwplannen met maximale differentiatie en

afwisseling. Op zich geen slechte strategie, maar

volstrekt ontoereikend voor een aantal grootstedelijke

regio’s. Het is een misverstand dat je met een

groter productievolume en met optimalisering van

kosten en organisatie geen gedifferentieerde woonbuurten

kan maken of bewoners duurzamer bij hun

woonbuurt te betrekken. Dat hebben ontwikkelaars

kennelijk onvoldoende duidelijk weten te maken.

Voor binnenstedelijk plannen is juist kritische massa

nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten. Wel

moeten we onze planningsattitude veranderen. Grote

lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met

invullingen van de korte klap, kort op de markt van

de eindgebruiker.

Een laatste thema dat geraakt wordt door het onderscheid

tussen publiek en privaat is de duurzaamheid.

Hiervoor geldt dat er al langer in Nederland rekening

wordt gehouden met het milieu, maar dat had vooral

betrekking op duurzaam bouwen – zo stak het Rijk

in ieder geval destijds primair haar milieubeleidsplannen

in. De markt pikte dat op en realiseerde

bijvoorbeeld een voorbeeldproject als Ecolonia in

Alphen aan den Rijn. Inmiddels staat duurzaamheid

vooral in het teken van energiereductie en beperking

van CO 2 -uitstoot. Vooruitlopende op aankomende

wettelijke kaders is dit op zich een prima streven,

maar het gevaar dreigt dat de samenhang met andere

ambities uit het oog wordt verloren. Juist bij gebiedsontwikkeling

gaat het erom de balans te vinden.

Dus niet alleen de planet, maar ook de people en de

profit. Wie teveel op de ene pijler inzet, verwaarloost

de andere. Duurzaamheid wordt bijvoorbeeld vaak

gereduceerd tot energiezuinigheid. In andere gevallen

neemt men een bepaalde duurzaamheidideologie,

zoals Cradle to Cradle, als leidraad voor de invulling

van duurzaamheidambities. Voor marktpartijen

ligt er een taak weggelegd om juist ook het belang

van people en profit onder de aandacht te brengen.

Zonder goede businesscase sterven plannen in

groene schoonheid. Een andere richting benoemt

om deze reden juist het brede repertoire waarop

duurzaamheid betrekking heeft. Naast energie gaat

het dan bijvoorbeeld om water en klimaatadaptatie,

cultuurhistorie, transformatie van bestaande

bebouwing, natuur en landschap en mobiliteit. Men

kiest prioriteiten die logisch bij het gebied en de

opgave passen en tracht daarin te excelleren. Het

motto Doe de tienkamp past hier: een tienkamper

streeft niet op álle fronten een tien na, hij sluit aan bij

zijn kwaliteiten om zo de kans op succes te vergroten.

In een open procesaanpak komen aan de voorkant de

uiteenlopende belangen op tafel, zonder dat dit gelijk

met standpuntbepaling gepaard gaat. Zo doorbreken

wij het verkokerde denken en ligt de weg open voor

een fusie van belangen.

Wie gaat dat betalen?

Tot slot is er de kwestie van het geld. Aan het

begin van deze eeuw was geld geen issue, het was

er gewoon. Bij de banken, bij de consumenten, bij

overheden, zelfs bij ontwikkelaars. Inmiddels is die

situatie compleet omgekeerd: niemand lijkt meer geld

te hebben. Voor gebiedsontwikkelingen die afhankelijk

zijn van forse voorinvesteringen is dat slecht

nieuws geweest: wie stelt risicodragend kapitaal ter

beschikking? En naar het zich laat aanzien komt er

de komende jaren weinig verandering in. Gemeenten

en provincies staan voor een bezuinigingstaakstelling:

De Rijksoverheid heeft alleen nog geld in de pot

van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte

en Transport beschikbaar, maar dat is tot 2028

grotendeels al gealloceerd. Woningcorporaties zijn

teruggezet naar hun primaire taak en moeten stevig

afwaarderen – net als gemeenten en marktpartijen

– op grond- en vastgoedposities. Is een oplossingsrichting

om de herontwikkelingsfase (investering)

te verknopen met de beheerfase (de exploitatie),

om zo te komen tot integrale gebiedsexploitatie?

De focus richt zich op het beleggersperspectief.

Gebiedsfondsen ziet men als bijpassende financieringsconstructie.

Voor enkele binnenstedelijke


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie P. 411

gebieden en bedrijventerreinen (gebiedscorporatie)

kan dit wellicht soelaas bieden. Het vereist echter

wel een behoorlijke cultuuromslag op het gebied van

samenwerking, zowel binnen gemeenten als tussen

betrokken actoren.

Meer in algemene zin betekent het ‘nieuwe ontwikkelen’

mijns inziens: kleine stapjes vooruit, met

een nauw oog op de haalbaarheid en waar mogelijk

proberen om direct al cashflow te genereren. Het

betekent onder meer dat de discipline van de

planeconomie nieuw leven moet worden ingeblazen;

retro-innovatie zou je dat kunnen noemen. Een

discipline die in de goede tijden niet ten volle wordt

benut, maar in subsidieloze tijden onmisbaar is om

een haalbare businesscase van de grond te trekken.

Conclusie na deze summiere bloemlezing: gebiedsontwikkeling

heeft zich de afgelopen tijd onmiskenbaar

doorontwikkeld. Wie door de oogharen naar de

thema’s kijkt, merkt dat het ene thema meer crisisproof

is gebleken dan het andere. Op de hoofdgolven

van de economie – nog altijd de bepalende kracht

voor wat er in dit land in de ruimtelijke ontwikkeling

en ordening gebeurt, samen met onze van

oudsher gegroeide ruimtelijke structuren en onze

samenwerkingscultuur – vertonen zich kleinere

hulpgolfjes. Sommige thema’s zijn modieus en verdwijnen

na verloop van tijd, andere beklijven meer.

De crisis zorgt voor een extra reorganisatie: ambities

of beleidsmatige hobby’s die in de gouden tijd

misschien nog wel weerklank vonden, worden nu

meedogenloos geschrapt wanneer het de businesscase

van een gebiedsontwikkeling te zeer in gevaar

brengt. Publiek en privaat lijken elkaar te vinden

in een nieuwe realiteit en onderzoeken samen hoe

ontwikkelingen vlot kunnen worden getrokken.

Ik ben daar niet rouwig om. Het geeft ons de

scherpte terug waaraan het lange tijd heeft

ontbroken. Daarbij moeten de wensen van deze

eindgebruikers echt centraal worden gesteld.

Gebiedsontwikkeling kan daar ontegenzeggelijk een

blijvende bijdrage aan leveren, maar dan wel met een

veel sterkere focus in de plan- en ontwikkelfase op

haalbaarheid, flexibiliteit en marktoriëntatie. Vanuit

deze basisprincipes is iedere opgave vervolgens

altijd ook maatwerk. Zo kent sociale herstructurering

andere dimensies dan de herontwikkeling van

een bedrijventerrein.

Het valt overigens op dat in Nederland zo heftig

wordt gereageerd op de crisis in vastgoed en

gebiedsontwikkeling. Het gevoel van onzekerheid

is groot – misschien omdat we in dit land uit een

Utopia kwamen waarin alles kon – en daarmee de

ontvankelijkheid voor allerlei nieuwe gedachten.

Gedachten die soms hout snijden, maar even zo

vaak fantasievol zijn en op weinig tot niets gebaseerd.

Om daar halsoverkop achteraan te rennen

is zinloos. Zinvoller is het om deze periode van

stagnatie te gebruiken voor bezinning, in combinatie

met innovatie en een onderzoek van ontwikkelingspraktijken

in landen die op Nederland lijken.

Laten we kijken bij de buren, onder het motto ‘beter

goed gejat dan slecht verzonnen’. Oftewel: de luiken

openen en meer om ons heen kijken!

Friso de Zeeuw (f.zeeuw@bouwfonds.nl) is praktijkhoogleraar

Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij

Bouwfonds Ontwikkeling.

Literatuur

Bruil, A.W., G. Wigmans, F.A.M. Hobma & G.J. Peek (2004) Integrale

Gebiedsontwikkeling. Het Stationsgebied ’s-Hertogenbosch, Uitgeverij

SUN, Amsterdam

Franzen, A. & F. de Zeeuw (2009) De engel uit graniet, Perspectief voor

gebiedsontwikkeling in tijden van crisis, TU Delft, Delft

Klerk, L. de (1999) Particuliere Plannen. Denkbeelden en initiatieven van de

stedelijke elite inzake de volkswoningbouw en de stedebouw in Rotterdam,

1860-1950, NAi Uitgevers, Rotterdam

Marlet, G. (2009) De aantrekkelijke stad, VOC Uitgevers, Nijmegen

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (2011) Woonvisie,

Den Haag

Ministerie van VROM (1988) Vierde nota over de ruimtelijke ordening: Op

weg naar 2015, Den Haag

Ministerie van VROM (1991) Vierde nota ruimtelijke ordening extra, Den

Haag

Ministeries van VROM en WVC (1991) Ruimte voor architectuur, Den Haag

Ministerie van VROM, Adviescommissie Gebiedsontwikkeling (2005)

Ontwikkel Kracht (eindrapport), Den Haag

Ministerie van VROM (2009) Nationaal Samenwerkingsprogramma

Luchtkwaliteit (NSL), Den Haag

Rooij, P. van (2006/2009) Nederland boven water, Praktijkboek voor

gebiedsontwikkeling I en II. Habiforum/NIROV, Gouda

Zeeuw, F. de, H. Puylaert & H. Werksma (2009) Doorbreek de impasse

tussen milieu en gebiedsontwikkeling, TU Delft, Delft

Zeeuw, F. de, A. Franzen en M. van Rheenen (2011) Gebiedsontwikkeling

in een nieuwe realiteit, wat nu te doen. Handreikingen voor de praktijk, TU

Delft, Delft


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling na de overkreditering

P. 412

Gebiedsontwikkeling

na de overkreditering

Sinds haar oorsprong in de jaren zestig is gebiedsontwikkeling steeds grootschaliger

geworden. De huidige crisis noodzaakt niet alleen tot het verlaten van deze

grootschaligheid maar ook tot het zoeken naar nieuwe partijen. De eindgebruiker zal een

veel grotere rol in gebiedsontwikkeling gaan spelen. Van overheden vraagt dit slim in te

spelen op de wensen van burgers en bedrijven en selectief te investeren in ruimtelijke

kwaliteit en projecten met een groot effect op de omgeving. Grote ontwikkelingen zullen

echter steeds meer van onderop vormgegeven worden.

Affiche voor de 'Zelfbouwmarkt' in Amsterdam (foto: Rick Vermeulen)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling na de overkreditering

P. 413

Er is een fascinerende foto van het ontwerpteam

dat begin jaren zestig Hoog Catharijne

ontwierp. Op de foto staan academici vanuit

verschillende disciplines gebogen over een

maquette. Zij verbeelden de wetenschappelijke

aanpak van gebiedsontwikkeling net

na de Tweede Wereldoorlog. Voor het eerst

werken een planoloog, een civiel ingenieur,

een econoom, een socioloog, een sociaal

geograaf en een wiskundige samen aan een

integraal plan.

Geïnspireerd door shopping malls met

kantoren in het buitenland en nieuwe

stationsconcepten zoals het Parijse

station Montparnasse, kwam Bredero’s

Bouwbedrijf (want daar werkten die

academici) begin jaren zestig via projectontwikkelingsdochter

Empeo met een baanbrekend

plan voor de vernieuwing van het

stadscentrum in Utrecht. Empeo zou zich

gaan richten op de planning, de financiering

en het beheer van vastgoedprojecten.

Eigenlijk was alles in deze wetenschappelijke

benadering integraal: de opgave, de

ontwikkelaar en het team. Daarnaast was

publiek-private samenwerking essentieel.

Zodra een idee landde, moest het verder

worden uitgewerkt met de lokale overheid

en betrokken partijen zoals de spoorwegen.

Bijzonder is bovendien dat burgers begin

jaren zestig kennelijk smachtten naar dit

soort vernieuwende projecten: er was veel

steun. Tussen het lanceren van het initiatief

voor Hoog Catharijne in 1962 en de instemmende

besluitvorming in de Utrechtse raad

zat anderhalf jaar.

Hoog Catharijne illustreert dat gebiedsontwikkeling

niet iets is van de afgelopen

tien jaar, maar past in een lange traditie

van grootschalige stedelijke ingrepen. Zelfs

het vocabulaire van de jaren zestig van de

vorige eeuw is niet wezenlijk anders dan

dat in de jaren nul. Toch is er geen lineaire

ontwikkeling in het vak gebiedsontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling was immers

vanaf medio jaren zeventig volstrekt fout.

En of het nu om de plannen van Reinier

Zwolsman in Scheveningen of die van Jan

de Vries in Utrecht ging, projectontwikkelaars

waren in de pers en de volksmond

‘speculanten’.

Exit oude businessmodel

Ook op dit moment is er sprake van

een omslag in gebiedsontwikkeling.

Grootschalige integrale plannen zijn

vanwege de economische omstandigheden

onhaalbaar. En de tovenaars van

gebiedsontwikkeling (lees: de projectontwikkelaars)

staan met lege handen.

Hun businessmodel is uitgewerkt omdat

banken de kredietkraan hebben dichtgedraaid

én eventuele afnemers van gebouwen

en woningen in staking zijn. Dat gaat

de komende jaren ook niet goed komen,

zoals velen in de vastgoedsector nog steeds

hopen. “2008” kan gezien worden als een

omslagpunt (Vulperhorst, 2009).

Het wederopbouwmodel van eeuwige

groei en uitbreiding is vastgelopen en het

is onduidelijk wat daarvoor in de plaats

komt. De oude vastgoedmarkt bestond

dankzij overkreditering van zowel de

aanbod- als de vraagzijde. Vastgoed

kende bovendien een soort autonome

waardestijging, waardoor te hoge financieringslasten

aan de voorkant zich aan de

achterkant wel weer terugverdienden. Dat

gold zowel voor de projectontwikkelaar

als de particulier die een woning kocht.

Dat oude businessmodel is uitgewerkt,

maar hoe ziet het nieuwe er dan uit? Een

voorzichtige poging vooruit te kijken.

Van gebieden naar projecten

Veel plannen zitten op slot. Er zijn ideeën,

initiatieven en plannen in overvloed, maar

het ontbreekt aan financiële middelen

om ze te realiseren. Bovendien zijn de

drijvende krachten achter de plannen

(projectontwikkelaars, ontwikkelende

corporaties, actieve beleggers, investerende

gemeenten) vaak weg. De stagnatie

wordt veroorzaakt door een gebrek aan

geld en vertrouwen. Banken stellen geen


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling na de overkreditering

P. 414

krediet beschikbaar en initiatiefnemers

en afnemers stellen beslissingen uit. De

traditionele partijen uit de bouwkolom

houden elkaar op deze wijze gevangen.

De situatie zal de komende jaren niet

wezenlijk veranderen. Het beeld van de

jaren tachtig van de vorige eeuw doemt

op als perspectief. Toen werd een scherpe

breuk in de marktontwikkeling vanaf 1979

gevolgd door jaren van stagnatie en pas

herstel in de jaren negentig. De antwoorden

waren forse overheidsbezuinigingen en

meer ruimte voor marktwerking. De

verwachtingen nu zijn dat de publieke

investeringen langjarig onder druk staan

en investeringen van semipublieke partijen

als woningcorporaties en voormalig

nutsbedrijven tamelijk onvoorspelbaar

zullen zijn. Kleinschalige projecten zullen

doorgaan, grote ontwikkelingen zullen

stagneren. Dat beeld zal in de private sector

niet veel anders zijn. Per saldo betekent dit

dat er selectief nieuw zal worden gebouwd

en dat het accent zal gaan liggen op

voorzichtig ontwikkelend beheren. Kleine

ingrepen in het bestaande zullen centraal

staan. Kleinschalige nieuwe ontwikkelingen

zullen heel specifiek en customer driven

zijn. Weinig integraal en meeslepend,

maar juist heel monofunctioneel en direct,

als business to business en business to

consumer.

Als er het komend decennium ontwikkeld

wordt, dan zullen dat eerder projecten zijn

dan gebieden. Overigens wil dat niet zeggen

dat projecten die stap voor stap, en waarschijnlijk

in een planloze volgorde, worden

gerealiseerd niet in iets groters zullen

passen. Dat zal niet zo snel veranderen,

daarvoor zijn de planmodellen en opvattingen

over samenhang en beeldkwaliteit

in Nederland te taai. Maar om dit gebiedsontwikkeling

te noemen lijkt een voorbeeld

van begripsinflatie. Gebiedsontwikkeling

wordt zonder al te veel regie kralen rijgen

tegen de vage achtergrond van een deels

(on)voorspelbaar decor, met deels nieuwe

spelers. Improvisatietoneel dus.

Ontwikkelend beheren: groene barbecueplaats op vrije kavels langs de snelweg A10 (foto: Rick Vermeulen)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling na de overkreditering

P. 415

Tabel 1: Kenmerken van het oude en nieuwe businessmodel

Oude businessmodel Nieuwe businessmodel

(1945-2010) (2010-..)

Blindeman Coproducent

Grond > Kennis

Massa maken > Klein denken

Anonieme markt > Klanten (bewoners, gebruikers)

Anoniem gebouw > Persoonlijk gebouw

Immobiel gebouw, groot; veel eigenaren > Aanpasbaar gebouw

Standaardisatie met detailvariatie > Maatwerk vanuit modules

en standaarden

Schaarste > Kieskeurig, keuzevrijheid

Improviseren > Gegarandeerde eindproducten

Eenmalige transactie > Langdurige klantrelaties

Grootschalig, gebiedsgericht, > Kleinschalig, stap voor stap,

complex proces simpel proces

Nieuwbouw > Transformeren

Financiering van > Directe financiering bewoners

banken en beleggers en gebruikers

Start bij 70% verkoop > Kleine eenheden

Overheid steunt aanbodzijde > Overheid steunt vraagzijde

Macht aanbodzijde > Cocreatie bewoners gebruikers

Bron: Vulperhorst, 2010

Waar is geld te vinden?

In de keten van opeenvolgende acties en

actoren in het bouwproces, de zogenaamde

bouwkolom zoals die onderwezen wordt

op de business schools, is het leven eenvoudig.

Er is geld of een initiatief en dat

leidt uiteindelijk tot een bouwwerk dat van

eigenaar verwisselt. Steeds meer gespecialiseerde

partijen werken samen, maar met

gescheiden verantwoordelijkheden aan dat

eindproduct. Komisch is dat gebruikers

of eigenaren in dat systeem geen plekje

hebben. In de bouw is er sprake van een

aanbodgedreven systeem: bouwwerken

worden geproduceerd voor een overwegend

anonieme vraag in een markt die gekenmerkt

wordt door schaarste. Maar hoe gaat

dat functioneren in een vragersmarkt?

Dat is de breinbreker van dit moment. De

stelling van dit artikel is dat er geld genoeg

is, maar dat men op zoek moet naar de burgers,

bedrijven en instellingen, die dat geld

willen investeren in vastgoed. Vervolgens

moet men samen met deze investeerders

hun projecten gaan uitvoeren en waar

mogelijk die trachten te verbinden met

andere opgaven. Van onder op. Cocreërend.

Ondersteunend. In coproductie.

Er zijn vier andere manieren om de

komende jaren tot lokale ontwikkelingen te

komen. De eerste is nadrukkelijker aan te

sluiten bij de investeringsagenda van lokale

bedrijven en instellingen. De tweede is de

wensen van burgers als uitgangspunt te

kiezen. De derde is de wijk te mobiliseren

om hun leefgebied op orde te houden.

En de vierde is een selectieve lokale

investeringsagenda.

Bedrijven

In alle grote steden en kleinere gemeenten

zijn bedrijven van plan de komende

jaren te investeren in vastgoed. Bedrijven

investeren in onderhoud van bestaande

gebouwen. En in (ver)nieuwbouw. Dat geldt

ook voor maatschappelijke instellingen.

Vaak gaat het dan vooral over woningcorporaties,

maar er moet ook meer oog zijn

voor investeringen van zorginstellingen,

scholen, ziekenhuizen, culturele instellingen,

etc. Het is opmerkelijk vast te stellen

dat ontwikkelbedrijven (noch publieke,

noch private) niet op de hoogte zijn van de

particuliere investeringsagenda voor de

komende vijf tot tien jaar in Nederlandse

gemeenten, terwijl er in de meeste steden

miljarden zullen worden geïnvesteerd.

Steden en ontwikkelaars die op zoek zijn

naar geld doen er goed aan dit inzicht snel

te krijgen om vervolgens de investeerders

te helpen hun plannen uit te voeren. Vooral

steden kunnen daar veel aan doen, omdat

zij door particuliere investeerders vaak

eerder als hindermacht worden gezien dan

als ondersteuner. Een politieke en ambtelijke

basishouding van “hoe kunnen wij

helpen die investeringen zo snel mogelijk te

effectueren” is dan cruciaal.

Burgers

Datzelfde geldt natuurlijk ook voor de

investeringen van burgers. Natuurlijk is

er nog steeds veel vraag naar woningen,

kleinschalige of flexibele werkplekken en


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling na de overkreditering

P. 416

bedrijfsruimte voor starters. Het is alleen

de kunst die wensen en investeringscapaciteit

te mobiliseren. Overal in Nederland

zijn er verspreide initiatieven om burgers

in de positie te brengen om zelf te gaan

bouwen, mee te gaan ontwikkelen of

te helpen versneld en gemakkelijker te

verbouwen. Het direct samen met burgers

ontwikkelen van kleine locaties of het

bieden van ruimte aan initiatieven van

burgers, zet de bestaande bouwkolom op

zijn kop. De burger is opdrachtgever en

financier tegelijkertijd.

Ontwikkelend beheren

Als er bezuinigd wordt is er geen geld voor

nieuwe dingen en staat ook het onderhoud

van het bestaande onder druk. Onderhoud

kun je immers uitstellen. Voor een goed

investeringsklimaat in een wijk en voor

de door Richard Florida geprezen quality

of life, is het dus belangrijk de openbare

ruimte (in een brede betekenis) op orde

te houden. Publieke investeringen in

schoon, heel en veilig blijven onverkort

nodig. Groene initiatieven, variërend van

tuinen op daken tot het benutten van lege

bouwlocaties voor moestuinen of tijdelijke

groenvoorzieningen, moeten met prioriteit

worden ondersteund door publieke en

private partijen. Leegstaande gebouwen

moeten zo snel mogelijk door eigenaren

in tijdelijk gebruik worden gegeven aan

startende ondernemers, studenten en

andere woningzoekenden. Ontwikkelend

beheren, want daar hebben we het over,

dient een nieuwe discipline te worden in de

vastgoedsector. Zo kunnen investeringen

in het publieke domein beter worden

georganiseerd door vroegtijdig met betrokken

ondernemers, instellingen en burgers

aan de slag te gaan. Het bundelen van alle

mogelijke initiatieven is noodzakelijk om

tot ontwikkelend beheren te komen.

Gouden tanden

Een gouden tand kan een belangrijke

impuls zijn voor de autonome kwaliteitsverbetering

van een straat of een buurt.

Mooi voorbeeld is de oever van de Schelde

in Antwerpen. Dertig jaar geleden zag het

er niet uit, maar dankzij de toevoeging

van een paar willekeurige architectonische

ingrepen (‘gouden tanden’) werd de randweg

gaandeweg een boulevard. Door selectieve

ingrepen van hoog niveau ontstaat gebiedsontwikkeling

vanzelf. Datzelfde moeten

steden de komende tien jaar gaan doen. Alle

financiële capaciteit moet worden ingezet

op een beperkt aantal beeldbepalende of de

omgeving beïnvloedende projecten. Geen

grand designs, masterplannen of dromen

over gebiedsontwikkeling dus, maar

chirurgische ingrepen met publiek geld die

de voorwaarde zullen zijn voor particuliere

investeringen. Ingrepen met zoveel kwaliteit

dat particulieren het vertrouwen krijgen dat

het wel goed komt met hun investeringen.

Gouden tanden: het museum aan de stroom in Antwerpen (foto: Marije Koudstaal)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling na de overkreditering

P. 417

Nieuwe spelers?

Ontwikkelaars ontbreken in deze enscenering.

Ze zijn niet nodig om bedrijven en

instellingen te laten investeren of om burgers

te helpen hun dromen te realiseren.

Ook spelen ze geen rol in het op kwaliteit

houden van de openbare ruimte of in de

publieke strategie van de gouden tanden.

Wat kunnen zij dan toevoegen, deze

tovenaars van de oude gebiedsontwikkeling?

Op topplekken zullen zij initiatieven

blijven nemen voor nieuwe winkels, hotels,

kantoren en woningen. Minder groots en

meeslepend als in het afgelopen decennium.

Meer business to business en soms

direct met consumenten. Voor de financiering

zijn zij daarbij echter afhankelijk

van beleggers, brede bouwbedrijven of

eindgebruikers zelf. Daarnaast zullen ook

zij op zoek moeten naar eindgebruikers en

woonconsumenten: cocrëeren en coproduceren

is namelijk in een vragersmarkt een

voorwaarde voor succesvol ondernemen.

Tenslotte zal een aantal ontwikkelaars

zich specialiseren in niches. Denk aan het

hergebruik van bestaande leegstaande

gebouwen, aan duurzame gebouwen en

aan gebouwen die een thuis bieden aan

flexibele werkers en wendbare bedrijven.

Gelukkig zullen er ook nieuwe spelers

komen die niet denken vanuit: grond +

geld = macht. De eerste nieuwe spelers

dienen zich al aan, gespecialiseerd met

name als slimme chirurgen die leegstaande

gebouwen nieuw leven geven. Nu eens is

dat een commerciële kleine speler dan weer

een semipubliek initiatief om studenten tijdelijk

onderdak te brengen of een architect

die zelf een pand of complex aankoopt en

dat met geïnteresseerden herontwikkelt.

Ook gemeenten treden op als nieuwe

ontwikkelaar door uitdrukkelijk burgers

en bedrijven uit te nodigen tot cocreëren

ofwel particulier opdrachtgeverschap

uitbundig te stimuleren (zoals Almere).

Een ander interessant initiatief is het

project Midi in Rotterdam. Daar konden

kopers via een computerspel (een soort

SimCity) zelf hun programma samenstellen

en hun vierkante meters inkopen. Wie

er het eerste bij was, had de meeste keuze.

Regionaal opererende, ontwikkelende bouwers

tenslotte kennen de lokale vraag als

geen ander en slagen er vaak uitstekend in

om kleinschalige projecten te ontwikkelen

die naadloos aansluiten op de wensen van

de markt.

Phillip Blond (de ideoloog van David

Cameron) gelooft noch in de staat, noch

in de markt. Mensen moeten op lokaal

niveau zelf weer hun lot in eigen hand

nemen, schrijft hij in Red Tory (2010). Dat is

in dit artikel een belangrijk uitgangspunt.

Laten we ons heil zoeken bij de buurt en

omwonenden. Neem het Veemarktterrein

in Utrecht. Er wordt daar op afwijkende

wijze een plan ontwikkeld waarbij sprake

is van open innovatie. Gesprekken met de

buurt (bewoners en verenigingen) leiden

daar vervolgens tot levensvatbare plannen.

Bewoners willen mee doen op het terrein.

Ze willen daar een bedrijf beginnen of

wonen. En niet zomaar wonen, nee, ze

willen hun eigen woning ontwikkelen.

Zo ontstaat van onderop een plan. En niet

onbelangrijk, vanaf de start een plan met

draagvlak in de buurt. Bovendien is het een

plan van nieuwe gebruikers en toekomstige

bewoners. Zij steken in de planontwikkeling

tijd en geld. Ontwikkelen van onderop lijkt

een beetje op kraken. Eigenlijk wordt een

locatie eerst virtueel gekraakt en vervolgens

stap voor stap werkelijk in gebruik genomen.

Burgers als ontwikkelaars. Dat is een

wenkend perspectief.

Lenny Vulperhorst (l.vulperhorst@aef.nl) is organisatieadviseur

bij Andersson Elffers Felix

Literatuur

Blond, Ph. (2010) Red Tory. How left and right have broken Britain

and how we can fix it, London

Vulperhorst, L. (2009) De Vastgoedlezing 2009. Blindeman of

coproducent?, Amsterdam

Vulperhorst, L. (2010) Cocreëren en cofinancieren als nieuw

model, Building Business, juni/juli 2010, p.23


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Geen geld, geen gebiedsontwikkeling

P. 418

Geen geld, geen

gebiedsontwikkeling

Rotterdam Central District (Team CS)

Evelien van Rij en Ed Elferink


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Geen geld, geen gebiedsontwikkeling

P. 419

Gemeenten ondervinden grote financiële problemen bij

gebiedsontwikkeling. Er is sprake van een grondexploitatiecrisis.

Omdat gemeenten grond voor woningen en bedrijfspanden

niet of alleen voor lage prijzen kunnen verkopen, blijft binnen

gebiedsontwikkeling geen geld over voor niet-kostendekkende

planonderdelen. Hierdoor worden bestaande gebiedsontwikkelingen

versoberd, uitgesteld of stopgezet. Daarnaast leiden gemeenten

ernstige verliezen, moeten ze bezuinigen en zullen minder nieuwe

ruimtelijke plannen gemaakt en in uitvoering gebracht worden.

Centraal station als onderdeel van Rotterdam Central District (foto: Stadsontwikkeling Rotterdam)

Problemen in de vastgoedsector

hebben grote gevolgen voor gemeenten

(Binnenlands Bestuur, 2011a).

Tegenvallende grondverkopen, waarvoor

gemeenten wel investeringen hebben

gedaan, zorgen voor tegenvallers. Dit

beperkt de financiële armslag van gemeenten

en kan er zelfs toe leiden dat gemeenten

onder curatele worden gesteld bij het Rijk,

de artikel-12-status. Omdat de mogelijkheden

om inkomsten te genereren sterk afne-

men, zullen maar weinig nieuwe gebiedsontwikkelingen

opgestart kunnen worden.

In 2010 werd duidelijk dat de grondexploitatiecrisis

een nationaal probleem is dat veel

gemeenten raakt (Berns e.a., 2010). Deloitte

berekende dat Nederlandse gemeenten

te maken krijgen met een tegenvaller die

ligt rond de 3 miljard euro en dat voor

vijfendertig gemeenten de artikel 12-status

dreigt (Ten Have e.a., 2011). Deloitte neemt

daarbij aan dat de helft van deze tegenvaller


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Geen geld, geen gebiedsontwikkeling

P. 420

bestaat uit projecten die aan het einde van

de looptijd van de grondexploitatie minder

winst opleveren dan gedacht. De andere

helft bestaat uit projecten die aan het eind

van hun doorlooptijd geen winst maar

verlies zullen opleveren. Omdat het geld

dat al geïnvesteerd is in de grond dan niet

meer terugverdiend zal worden, moeten

gemeenten voor dat verlies geld vrijmaken.

Amsterdam moest in verband met de

tegenvallers binnen de grondexploitaties

over 2009 meer dan 230 miljoen in haar

begroting zien te vinden (Binnenlands

Bestuur, 2010). Ook Rotterdam heeft fors

moeten afboeken op haar grondexploitaties.

Op 15 maart 2011 schreef het college

van burgemeester en wethouders aan de

raad dat de grondexploitaties een financiële

tegenvaller van 235 miljoen euro kenden.

Voor de rekenkamer van de gemeente

zijn de risico’s rond grondexploitaties

aanleiding om er een onderzoek naar te

doen en ook naar de mate waarin ze door

de gemeente kunnen worden beheerst, de

resultaten worden in het voorjaar 2012

verwacht. Voor de gemeente is het van

groot belang dat als de raad en het college

risico’s nemen met projecten, ze deze

bewust nemen. Een voorwaarde hiervoor

is dat de ambtelijke organisatie de risico’s

goed in beeld heeft, ze beheerst en op de

juiste manier in de boekhouding en in

andere documenten opneemt. De rekenkamer

controleert of dit goed gebeurt. Dit

artikel gaat in op de rol van de gemeente bij

gebiedsontwikkeling en op de impact van

de grondexploitatiecrisis op gebiedsontwikkeling

en gemeentelijke financiën.

Gemeentelijk grondbeleid

Waarom heeft de crisis in de vastgoedsector

zulke grote gevolgen voor gebiedsontwikkeling?

De manier waarop publieke

voorzieningen worden gefinancierd binnen

gebiedsontwikkeling via de gemeentelijke

grondexploitaties is hierbij van groot

belang. De problemen doen zich niet

alleen voor bij actief grondbeleid, maar

ook bij vormen van grondbeleid waarbij

private partijen een grotere rol vervullen.

In het geval van actief grondbeleid koopt

de gemeente grond aan, voert daarop de

publieke werken uit en verkoopt de bouwrijpe

grond aan de projectontwikkelaars.

Bouwrijpe grond is grond die aanvankelijk

bijvoorbeeld een agrarische bestemming

had en die na het uitvoeren van de publieke

werken geschikt is om bebouwd te worden.

De publieke werken die de gemeente

uitvoert om de grond bouwrijp te maken

zijn bijvoorbeeld de sloop van oude opstallen,

de voorbelasting en de aanleg van

infrastructuur. Ook als de gemeente niet

kiest voor actief grondbeleid is haar betrokkenheid

groot. De gemeente heeft dan niet

de grond in eigendom, maar voert wel een

groot deel van de publieke werken uit. De

grondexploitatiewet biedt de gemeente

mogelijkheden om ervoor te zorgen dat

de projectontwikkelaar bijdraagt aan de

publieke werken. Zo kan een gemeente

afspraken maken met de projectontwikkelaar

over zijn financiële bijdragen aan

de publieke werken. In plaats daarvan kan

een gemeente ook een exploitatiebijdrage

voorschrijven bij de omgevingsvergunning

of baatbelasting opleggen.

Actief grondbeleid brengt risico’s voor

gemeenten met zich mee. Ten tijde van

crisis worden minder woningen verkocht

en zijn ontwikkelaars minder geneigd

om de grond van de gemeente te kopen.

Afhankelijk van de afspraken in het

contract over de grondverkoop kunnen

ontwikkelaars eventueel van de koop

af, de koop uitstellen of een andere prijs

bedingen. Voordat de gemeente de gronden

aan ontwikkelende partijen kan verkopen,

heeft de gemeente al veel geld uitgegeven

om de gronden te verwerven en bouwrijp

te maken. Daarnaast kan het bijvoorbeeld

zo zijn dat een voetbalvereniging een

nieuwe accommodatie is toegezegd, als de

gemeente op de oude plek mag bouwen.

Dan heeft de gemeente vaak al geld uitgegeven

voor de nieuwbouw van de voetbalclub,

terwijl zij zelf nog geen geld heeft verdiend


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Geen geld, geen gebiedsontwikkeling

P. 421

aan de verkoop van de bouwrijpe grond en

het risico bestaat dat de grond niet of voor

een lager bedrag dan gepland kan worden

verkocht. Uitstel is ook nadelig voor een

gemeente, omdat in dat geval de gemeente

de rente over de geïnvesteerde bedragen

moet blijven betalen.

Ook als de gemeente niet voor actief

grondbeleid gekozen heeft, loopt zij risico’s.

Wanneer een ontwikkelaar of andere partij

failliet gaat of projecten vertragen, kan

dit gevolgen hebben voor de gemeente.

Rentelasten nemen toe bij vertraging van

een project en kosten voor tijdelijk beheer,

onderhoud en ambtelijke aansturing

kunnen oplopen. Door het publieke

belang van ontwikkelingen zijn gemeenten

geneigd ontwikkelaars tegemoet te

komen als een project dreigt te mislukken.

Maatregelen die gemeenten kunnen nemen

zijn het verlagen van de grondprijs, zich

garant stellen voor een private partij of

het van de ontwikkelaar kopen van de

bouwgrond om die vervolgens in erfpacht

uit te geven. In al deze gevallen lopen

gemeenten meer risico of moeten ze extra

geld uittrekken om de ontwikkelingen

mogelijk te maken.

Tegenvallers

Naast een lagere grondprijs en verliezen

omdat de gemeente langer rente moet

betalen, kan ook de gebiedsontwikkeling

inhoudelijk aangepast worden. Als er

bijvoorbeeld minder vraag naar dure koopwoningen

is, kan een plan gemaakt worden

voor sociale huurwoningen. Daarnaast

kunnen planonderdelen die geld kosten,

zoals een park, versoberd of geschrapt

worden. Fasering door het opdelen van

plannen is ook een mogelijkheid om in te

spelen op veranderende vraag en omstandigheden.

Op die manier kan voorkomen

worden dat grote verliezen moeten worden

genomen. Het aanpassen van plannen

brengt echter ook kosten met zich mee.

Hierbij kan men denken aan extra plankosten,

kosten in verband met het openbreken

van contracten en een meer bewerkelijke

manier van werken. Het is vaak duurder

om aannemers veel kleine projecten te laten

uitvoeren dan één groot project.

Al met al heeft de grondexploitatiecrisis

ruimtelijke en financiële gevolgen: in de

eerste plaats worden projecten uitgesteld

of zelfs stopgezet, in de tweede plaats

worden projecten aangepast, bijvoorbeeld

door ander type woningen of minder dure

buitenruimte. Gemeenten moeten hierdoor

rekening houden met minder opbrengsten

of zelfs financiële verliezen nemen. Als

gemeenten te maken krijgen met financiële

tegenvallers in de grondexploitatie, kan

het noodzakelijk zijn om te bezuinigen.

Op zo’n moment is het ook te verwachten

dat gemeenten daarna minder risicovolle

en kostbare ruimtelijke ontwikkelingen in

uitvoering zullen nemen. In het ergste geval

kunnen gemeenten reeds gemaakte kosten

niet meer terugverdienen en heeft dit zulke

dramatische gevolgen voor de gemeentelijke

financiën dat de gemeente onder

curatele van het rijk komt te staan.

Conjunctuurgolf of krimp

Voor gemeenten is het van groot belang of

zij te maken hebben met een conjunctuurgolf

of met permanente krimp. In het geval

van een conjunctuurgolf kan de gemeente

de grond niet voor de beoogde prijs

verkopen omdat de economische omstandigheden

tijdelijk tegenzitten. Bij krimp is

blijvend sprake van een afnemende bevolking

en een kleinere vraag naar woningen.

Als het gaat om tijdelijke laagconjunctuur,

kan een gemeente projecten uitstellen

en hoeft de gemeente alleen langer rente

te betalen. Maar wanneer de gemeente

door krimp niet meer kan rekenen op

de inkomsten uit de grondverkopen dan

schrijven de boekhoudregels voor dat de

gemeente de gronden niet voor een hogere

prijs in de boeken mag hebben staan dan de

prijs waarvoor ze op dat moment verkocht

kunnen worden. Dan kan het zo zijn dat

de gemeente geld vrij moet maken om de


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Geen geld, geen gebiedsontwikkeling

P. 422

al in de grond geïnvesteerde bedragen af

te boeken. Omdat de huidige crisis langer

voortduurt dan verwacht, is het de vraag

of het voldoende is om de plannen een

aantal jaren uit te stellen, of dat plannen

eenvoudigweg niet binnen een redelijke

termijn gerealiseerd kunnen worden.

Het kan hierbij gaan om forse bedragen.

Bij de Rotterdamse projecten Rotterdam

Central District, Kop van Zuid en Pols van

Katendrecht ging het bijvoorbeeld tezamen

om een bedrag van 21 miljoen euro (Ernst

& Young Accountants LLP, 2010). Dit zijn

gebiedsontwikkelingen met veel bedrijven

en kantoren. De gemeente Rotterdam is van

mening dat zij deze projecten kan uitstellen

tot na 2030 en dan alsnog op inkomsten

kan rekenen en dat zij dus niet het volledige

geïnvesteerde bedrag hoeft af te boeken.

De accountant was het hier niet mee eens.

In zijn verslag van bevindingen over de

jaarrekening 2010 merkte de accountant

op dat het onzeker is of de baten van

deze projecten in 2030 wél zullen worden

gerealiseerd en dat hij daarom vindt dat

er voor honderd procent een voorziening

moet worden genomen (Ernst & Young

Accountants LLP, 2010). De gemeenteraad

heeft echter besloten om deze voorziening

niet te nemen (Commissie tot Onderzoek

van de Rekening, 2011).

Deze laatste discussie is exemplarisch voor

de moeilijke keuzen die gemeenten moeten

maken vanwege de grondexploitatiecrisis.

Centraal staat hierbij de vraag of de

verminderde vraag naar grond tijdelijk is of

structureel. Met andere woorden, kan een

gemeente erop vertrouwen dat de markt

weer aan gaat trekken? In dat geval is de

grondexploitatiecrisis een kwestie van

conjunctuur en is het verantwoord om de

projecten uit te stellen en alleen de renteverliezen

te nemen. Is de tegenvallende

vraag echter niet alleen een kwestie van

conjunctuur, maar zijn er in het verleden te

veel projecten gestart, dan is het onverstandig

om door te gaan met projecten. Dan

dient een gemeente projecten te stoppen om

verdere uitgaven te voorkomen. Dit laatste

doet zich voornamelijk voor in gebieden

waar sprake is van bevolkingskrimp. In

het oosten van het land zijn al gemeenten

die grote verliezen hebben genomen. De

gemeente Doetinchem heeft een speciale

taskforce in het leven geroepen om de haalbaarheid

van gebiedsontwikkelingen tegen

het licht te houden. Voor een aantal projecten,

waaronder Heelweg, Vijverberg-Zuid

en Hamburgerbroek, verwacht de gemeente

een tekort van bijna 6 miljoen euro op haar

grondexploitaties (De Gelderlander, 2010).

In die gebieden was niet alleen ten opzichte

van de huidige, maar ook ten opzichte

van de toekomstige vraag naar woningen,

te veel grond in ontwikkeling genomen.

Coördinatie tussen gemeenten is de manier

om ervoor te zorgen dat enkele projecten

wel ontwikkeld kunnen worden. Omdat

iedere gemeente zijn eigen project door zal

willen laten gaan, is deze coördinatie moeilijk

te realiseren. Veel gemeenten maken te

gunstige inschattingen van de vraag naar

woningen in hun gemeente (Binnenlands

Bestuur, 2011b). Op deelmarkten komt

ook in andere delen van het land krimp

voor. Ook in de Randstad kan zich de

situatie voordoen dat bij een aantrekkende

economie nog steeds te veel projecten staan

gepland. Voor gemeenten zal het essentieel

zijn om te kunnen onderscheiden of

vertragen of afstel de beste reactie is op de

huidige grondexploitatiecrisis.

Gebiedsontwikkeling

De grondexploitatiecrisis heeft grote gevolgen

voor gebiedsontwikkeling. Plannen

zullen soberder worden en in veel gevallen

zal gebiedsontwikkeling alleen gerealiseerd

kunnen worden met subsidie van de

gemeente, provincie of rijk. Omdat overheden

en zeker gemeenten grote verliezen

hebben moeten nemen en financieel krap

zitten, is de kans klein dat zij de toekomstige

anticyclische motor zullen zijn van gebiedsontwikkelingen.

In een brief van juli 2011

schrijft het college van burgemeester en

wethouders van Rotterdam aan de raad dat


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Geen geld, geen gebiedsontwikkeling

P. 423

een einde is gekomen aan de mogelijkheid

om te sturen op de realisatie van grootschalige

ruimtelijke ontwikkelingen op basis van

grondposities. In deze brief stelt het college

ook dat het mogelijkheden onderzoekt voor

samenwerkingsvormen met marktpartijen

en dat het investeerders en ontwikkelaars

wil interesseren in de ontwikkeling van de

stad. Het is de vraag of private partijen nu

zullen gaan doen wat de gemeente niet meer

kan doen. In het verleden heeft de gemeente

diverse maatregelen, zoals een erfpachtregeling,

genomen om ervoor te zorgen dat

private partijen door konden gaan met hun

projecten (College van Burgemeester en

Wethouders Rotterdam, 2009).

Al met al heeft de grondexploitatiecrisis

niet alleen impact op de bouw van huizen,

bedrijfsterreinen en kantoren, maar op

bijna alle ruimtelijke ontwikkelingen. Nu

de verkoop van grond veel minder inkomsten

oplevert voor gemeenten, worden

plannen om binnen een gebiedsontwikkeling

bijvoorbeeld de buitenruimte aan

te pakken op de lange baan geschoven. Er

zullen niet alleen minder ruimtelijke plannen

gemaakt worden, er zullen vooral ook

minder ruimtelijke plannen in uitvoering

gebracht worden. Naar verwachting zal

dit zijn weerslag hebben op de ruimtelijke

omgeving. De huidige economische crisis

maakt duidelijk hoe belangrijk het is dat

kansen en risico’s in de grondexploitatie

transparant worden gemaakt en dat die

tijdig worden geactualiseerd. Als men

dit niet doet, komen tegenvallers in de

grondexploitatie onverwacht en leiden

die tot extra bezuinigingen in tijden dat al

fors bezuinigd moet worden. Om bewust

keuzes over nieuwe grondexploitaties te

nemen is het van groot belang dat gemeenteraden

voldoende informatie hebben

om beslissingen te nemen. Zij moeten de

beoogde maatschappelijke voordelen van

een ruimtelijk project kunnen afwegen

tegen de kosten en de risico’s, in het

licht van de economische positie van de

gemeente. Een gemeenteraad moet zich

ervan bewust zijn dat bijvoorbeeld een

anticyclisch grondbeleid de gemeente tot

de artikel-12-status kan brengen. Inzicht in

de verschillende risico’s en de kans dat die

zullen optreden moet gemeenteraden in

staat stellen afgewogen besluiten te nemen

over de grondexploitaties. Gemeenteraden

zullen soms de keuze moeten maken

om projecten te stoppen en daarvoor nu

verliezen te nemen om zo ergere verliezen

in de toekomst te voorkomen. In dit licht is

het van groot belang dat bij gemeenten met

grote grondexploitaties, de rekenkamer of

rekenkamercommissie beoordeelt of de

gemeenteraden volledig en juist geïnformeerd

worden over de grondexploitaties en

de daaraan verbonden risico’s.

Evelien van Rij (e.vanrij@rekenkamer.rotterdam.nl) en

Ed Elferink (e.elferink@rekenkamer.rotterdam.nl) zijn

respectievelijk senior onderzoeker bij de Rekenkamer en

teamleider bij de Rekenkamer van de gemeente Rotterdam.

Literatuur

Berns, S.W., H. Celik, B.F. Michiels & M. Schenk (2010)

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven,

Deloitte, Utrecht

Binnenlands Bestuur (2010) ‘Amsterdam moet risico’s

grondexploitaties indammen’, Binnenlands Bestuur,

http://tinyurl.com/89m5flx, 15-12-2010

Binnenlands Bestuur (2011a) ‘Special financiën, risky

business’, Binnenlands Bestuur, 24-06-2011

Binnenlands Bestuur (2011b) ‘Gemeenten plussen groeicijfers

op’, Binnenlands Bestuur, http://tinyurl.com/cw5rdf8,

22-09-2011

College van Burgemeester en Wethouders Rotterdam (2009)

Rotterdam biedt perspectief, Rotterdam

College van Burgemeester en Wethouders Rotterdam (2011)

Toekomst van de directie Gebiedsontwikkeling, Rotterdam

Commissie tot Onderzoek van de Rekening (2011) COR-advies

over de gemeenterekening 2010, Rotterdam

Ernst & Young Accountants LLP (2010) Gemeente Rotterdam,

Uitkomsten controle Jaarrekening 2010, verslag van

bevindingen voor de gemeenteraad, Den Haag

De Gelderlander (2010) ‘5,7 miljoen tekort op grondexploitatie’,

De Gelderlander, http://tinyurl.com/bty2yoc, 08-11-2010

Ten Have, F.J.M., H. Celik, S.W. Berns (2011) Financiële effecten

vastgoedcrisis bij gemeentelijke grondbedrijven update 2011,

Deloitte, Utrecht


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Met de boeken open op tafel

P. 424

Met de boeken

open op tafel

Anne-Lize Hoftijzer

Dennis Straat Perry Hoetjes

Professionals discussiëren over gebiedsontwikkeling (foto: Marije Koudstaal)

Hans van der Made

Marije Koudstaal


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Met de boeken open op tafel

P. 425

Peter Joustra

Michel van Wijk

Gebiedsontwikkeling, bestaat dat nog? En hoe financieren we dat?

Welke invloed heeft de veranderende wereld op de relatie tussen

de overheid en de markt? Op 25 oktober kwamen een aantal

professionals bij elkaar om over deze onderwerpen te discussiëren.

Bob van der Zande

De overheid wordt vertegenwoordigd door

Dennis Straat, wethouder van Ruimtelijke

Ontwikkeling en Grondzaken in Zaanstad,

Bob van der Zande, woningbouwregisseur

bij het Ontwikkelingsbedrijf van de

gemeente Amsterdam en Hans van der

Made, stedenbouwkundig ontwerper van

de Dienst Ruimtelijke Ordening van de

gemeente Amsterdam. De ontwikkelaar in

de groep is Anne-Lize Hoftijzer, directeur

Projecten van MAB Development. Aan

haar de taak om de commerciële kant van

het verhaal te vertellen. Ook commercieel

bezig met gebiedsontwikkeling, maar met

voor groot deel publieke aandeelhouders is

SADC. Aanwezig zijn adviseur Michel van

Wijk en senior projectleider Peter Joustra,

die het gesprek leidt.

Peter Joustra trapt af: “Er is een nieuwe

situatie ontstaan, een andere economische

werkelijkheid, een financiële crisis. We

zullen creatieve oplossingen moeten

vinden om toch ontwikkelingen mogelijk

te maken. Hoe merken we dat nu in de

dagelijkse praktijk?” Anne-Lize Hoftijzer

reageert als eerste: “Algemeen in Nederland

geldt nu dat je drie keer nadenkt over

elke euro die je uitgeeft.” Dat geldt voor

alle partijen: overheid, ontwikkelaar en

consument. Dit leidt tot aarzeling en vraagt

om partijen die ondanks deze aarzeling

opstaan en de kar gaan trekken. Daarbij

veranderen de rollen. De eindgebruiker

komt vooraan te staan en alle partijen

moeten samen om de tafel om in deze


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Met de boeken open op tafel

P. 426

tijd ontwikkelingen nog van de grond te

kunnen krijgen.

Het geld is op

In Zaanstad zijn een aantal ontwikkelingen

zichtbaar volgens Dennis Straat. De

ontwikkeling van het centrum is zodanig

gevorderd dat het wel zijn dynamiek heeft,

ook al treedt daar vertraging op. Anders

is het aan de westkant van het spoor. Daar

ligt de markt stil. Dat geldt ook voor de rest

van de stad. De focus ligt op kleinschalige

ontwikkeling, particulier- en collectief

opdrachtgeverschap. Maar dat is slechts

interessant voor een klein deel van de

markt; niet iedereen wil zijn eigen huis

bouwen. De tweede lijn die wordt uitgezet

met ontwikkelaars en corporaties is om

de plannen naast elkaar te leggen en te

voorkomen dat niet drie ontwikkelaars

concurrerend met hetzelfde bezig zijn.

“Dat is moeilijk, het vraagt openheid van

zaken en partijen moeten met hun boeken

op tafel. Hier ben ik positief over, maar

algemeen geldt dat ik pessimistisch ben,

het geld is op.” Volgens Hans van der Made

ging gebiedsontwikkeling over een grote

schaal, over het doen van voorinvesteringen

en over het bouwrijp maken met een

perspectief van twintig tot dertig jaar, een

ontwikkeling gebaseerd op toekomstige

geldstromen. Gebied na gebied werd ontwikkeld

en dat leverde steeds een nieuwe

geldstroom en dus winst op. Dat spel is echt

over. “Gebiedsontwikkeling

is eigenlijk voorbij.” Dat beaamt Straat: “Ik

ben al blij als ik een grondexploitatie sluit.

Phoe, dat is weer gelukt. En het idee dat je

daar wat aan verdient, hebben we al lang

verlaten.” Er moet iets anders verzonnen

worden om de geldstromen opgang te

houden die de stad waarde en kwaliteit

kunnen geven.

Sneller handelen

Volgens Joustra komt de focus meer bij de

gebruiker te liggen. Private ontwikkelaars

maken plaats voor de eindgebruiker. En

dat vraagt om snellere doorlooptijden en

procedures. Dat geldt ook voor die enkele

grote partij die nog wel wil, bijvoorbeeld

uit het buitenland. Potentiële gebruikers

en afnemers van panden geven vaak aan

dat zij ergens over een jaar willen zitten.

“Dat kunnen we niet waarmaken, en dan

ben je je investeerder kwijt.” Hoftijzer is

het daar mee eens. Als een klein bedrijf

wil verhuizen of een retailer geeft aan dat

zijn winkel te klein is, kan hij geen kant

op. Een kleine investeerder neemt geen

beslissing voor over drie jaar, want dan

is de wereld weer veranderd. Het gaat om

snelheid en klantvriendelijkheid. Straat

is het daar mee eens: “Het verhaal dat ‘die

processen nu eenmaal zo langzaam gaan’,

daar zouden we collectief verontwaardigd

over moeten zijn.”

Bob van der Zande wijst op een voorbeeld

uit Berlijn. Een woningbouwproject voor

veertig gezinnen van idee tot het moment

van bewoning in twee jaar uitgevoerd.

Ongelofelijk. Het leveren van de grond

ging heel snel en de procedures werden

snel doorlopen. “En als je nog iets aan

het plan wilde veranderen, dan zat er

iemand aan de andere kant van de tafel

die nog meedacht ook.” Joustra komt

met een ander sprekend voorbeeld. Een

laboratorium van Shell is op een bedrijventerrein

in de buurt bij Hoofddorp

terecht gekomen niet vanwege de kwaliteit

van de locatie of de grondprijs, maar puur

vanwege de doorlooptijd van procedures.

Volgens Hoftijzer biedt de nieuwe Wro

ook kansen hier, die ontwikkelaars meer

moeten gebruiken. “Draagvlak,


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Met de boeken open op tafel

P. 427

besluitvorming, we zijn ontzettend netjes

hier in Nederland. Ook voor iets wat drie

jaar geleden besloten is, gaan we weer de

buurt in. We moeten wat meer durf tonen.

En dat vraagt om leiderschap.”

Cultuuromslag

Waar het volgens Van der Zande om gaat

is of iemand daadwerkelijk de kar trekt. In

de Houthavens in Amsterdam ging het bij

een aantal projecten heel snel. Dat vereist

dan ook bestuurlijk dat er snel knopen

kunnen worden doorgehakt. Geen

screeningscommissie en dergelijke, maar

een wethouder die durft te kiezen. Dat is

een hele andere rol, veel meer faciliterend.

Hoftijzer brengt een nieuw punt in. Het

gaat ook om ook vertrouwen. Vertrouwen

tussen ontwikkelaar en overheid. Het

dualisme heeft dat niet makkelijker

gemaakt. Het gaat nu nog meer ook om de

relatie tussen wethouder en Raad. Straat

geef aan dat veel tijd verloren gaat in de

overdrachtsmomenten. En leiderschap

is zeker heel belangrijk. Doorpakken,

en dan niet nog vijf keer de zaken tegen

het licht houden. “Geen flapstuk en

handtekening, maar met z’n allen in een

hok gaan zitten en er samen uitkomen.

Het gaat er om de dynamiek te zoeken en

daarna los te laten.” Duidelijk is dat dit

vraagt om een andere manier van werken,

een cultuuromslag. Van der Zande vult

aan: “Het gaat ook over de competenties

van het ambtenarenapparaat. Die

mogen weliswaar geschoold zijn in het

procesmatig werken, maar dat moet echt

gaan veranderen. Niet meer de standaard

patronen, maar snel kunnen inspelen

op een vraag uit het gebied. Dat vereist

dat men zich er daadwerkelijk sterk voor

gaat maken. En dat het niet in ambtelijke

molens terecht komt.”

Minder regels?

Zijn er andere mogelijkheden om

procedures te versnellen? Straat reageert:

“Gesprekken met marktpartijen gaan

voornamelijk over regelgevende sturingsinstrumenten,

bestemmingsplannen en

vergunningsprocedures. Die worden vaak

eerder als belemmerend ervaren dan als

hulpvaardig. Dat is logisch, het is immers

een afbakening van wat wel en niet

gewenst is. Flexibele bestemmingsplannen

zijn echter niet de oplossing. Het gaat veel

meer over wat voor stedelijke kwaliteiten

gewenst zijn, en niet over regelgeving

van de hoogte van bijvoorbeeld de

dakopbouw.” Hoftijzer geeft echter aan

dat vrijheid ook onduidelijkheid geeft, en

dat geeft weer aarzeling. “Een investeerder

wil ook weten, als ik mijn geld daarin

stop, wat gebeurt er dan in de omgeving?

Nu, maar ook in de toekomst.” Joustra

vraagt zich af of de overheid bepaalde

vrijheden kan meegeven aan de markt.

Een samenhangend geheel, en functies

die elkaar niet bijten, is het denkbaar dat

de markt daar verantwoordelijkheid voor

neemt? Hoftijzer: “Dat klinkt als een ideale

wereld. Maar de markt vindt dat toch te

onduidelijk. Je weet niet wie je buurman is

en wat hij gaat doen. Het gaat nu allemaal

in kleine stappen. En degene die de eerste

stap zet, moet wel weten waar nummer

acht en negen zich aan hebben te houden.”

Van der Made voegt toe: “Het is een mythe

die je weer doorprikt. Dat de markt baat

zou hebben bij veel vrijheid, dat is niet zo

en werkt vertragend.”

Hoe verder?

Ondanks de huidige stagnatie is zichtbaar

dat op termijn de Metropoolregio

Amsterdam te maken blijft hebben met

een sterke groei.


Rooilijn

Dat kan bij het aantrekken van de markt

leiden tot schaarste en prijsopdrijving,

terwijl de banken geen leningen meer

verstrekken. Dit kan de situatie wederom

vastzetten. Van der Zande signaleert dit

ook: “Op dit moment groeit de bevolking

van Amsterdam met duizend mensen per

maand. Zoveel huizen bouwen we niet.

Die mensen slapen nu op zolderkamertjes,

maar dat houdt een keer op.” Naast de al

genoemde mogelijkheden van particulier-

en collectief opdrachtgeverschap en

ontwikkelingen op kleinere schaal is de

huurmarkt er één die onderschat is. Vanuit

kasstroomsturing heeft Amsterdam zich

blindgestaard op de kopersmarkt. De

huurmarkt biedt veel meer mogelijkheden

en kansen. Hoftijzer is het daar niet

helemaal mee eens: “Dat kan een onderdeel

zijn van de oplossing. Maar eerst moet

de oplossingsrichting gekozen worden.

Waar gaan we wel en niet bouwen. Er

moet gekozen worden. Wat wordt de

focus?” Van der Zande reageert: “Wat op

kantorengebied al aardig is gelukt, biedt

ook mogelijkheden voor woningbouw.

Het gaat om afstemming op regionale

schaal. Hoe zien verhuisbewegingen in de

regio eruit en welke woonmilieus passen

daarbij? Zo kunnen gemeenten in de regio

en de Amsterdamse stadsdelen bekijken

hoe individuele projecten passen in het

grotere plaatje.” Joustra concludeert: “Het

zijn dus eigenlijk twee punten die op tafel

liggen. Bovenlokale inpassing van de juiste

milieus en afstemming. Kijken naar het

grotere plaatje en met de boeken open

op tafel. En aan de andere kant klein en

organisch, zelfbouw en meer focus op de

huurmarkt. En daarbij verandert de rol

van de opdrachtgever. Grote investeerders

worden vervangen door groepen bewoners

of enkel en alleen bewoners die hun eigen

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Met de boeken open op tafel

P. 428

huis bouwen. Dat heeft sterke invloed op de

mogelijkheden voor financiering.”

Van der Zande komt met een voorbeeld:

“Gebouwd parkeren vergt een enorme

voorinvestering en dat geld is er nu niet. Bij

de ontwikkeling van gebieden kan gestart

worden met parkeren op het maaiveld. Bij

veel vraag is er draagvlak voor een garage,

die kan dan worden gebouwd.” Joustra reageert:

“Creëer je eigen businesscase en denk

vanuit haalbare investeringen in plaats van

de gigantische voorinvesteringen die in het

verleden vanzelfsprekend werden gedaan.

En dat is dus heel erg denken vanuit de

directe kasstromen in je gebied, in plaats

van toekomstige waardeontwikkeling.”

Waarde en geld

Nieuwe opdrachtgevers zijn ook andere

investeerders in een gebied. En financieringsstromen

gaan niet alleen maar over

vastgoed, maar ook over andere partijen.

Volgens Joustra kunnen door slimme

aanbestedingen rendementen worden

gemaakt. Dat kan ten goede komen aan een

gebied, en die ontwikkeling is nu gaande.

Voorbeelden van nieuwe partijen zijn

energiebedrijven, afvalinzamelings- en

verwerkingsbedrijven, en aanbieders van

digitale infrastructuren. Verbreding van

partijen waar rendement wordt gemaakt

biedt mogelijkheden voor het creëren

van waarde in een gebied. Andere kansen

liggen in het teruglaten vloeien van locale

belastingopbrengsten. Die kunnen ook ten

goede van ontwikkelingen worden ingezet.

De vraag is vervolgens in wiens belang dit

is. Het juiste model is nog niet gevonden.

Volgens Straat worden deze discussies

nu gevoerd binnen de overheid. Daarbij

is de moeilijkheid dat het Nederlandse


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Met de boeken open op tafel

P. 429

poldermodel daar nog niet helemaal klaar

voor is, maar ook dat partijen nog niet

gewend zijn om een deel van hun waarde

te herinvesteren in een gebied. “Nuon

verkoopt toch wel. Waarom zouden ze

hun rendement teruginvesteren in een

gebied?” Het is een nieuwe, andere manier

van werken die wel mogelijkheden biedt.

Volgens Van der Made is het belangrijk

dat wordt gekeken naar de waarde die ontstaat

en de kwaliteit die het kan brengen.

Waardeontwikkeling is misschien uit de

mode, maar waardebehoud is minstens zo

belangrijk en dus ook het op peil houden

van de kwaliteit van een gebied.

De discussie wordt afgesloten met enkele

voorbeelden uit het buitenland. Zo geven

ze in de Verenigde Staden bonds uit.

Investeringen worden dan vanuit verschillende

bronnen gehaald in plaats van

bij een enkele belegger vandaan. Van der

Zande geeft aan dat er ook nu al nieuwe

mogelijkheden zijn voor garanties en

achtervang, en er wordt zelfs al gesproken

over microkredieten. Dat zijn vormen

die in Duitsland al veel gebruikelijker

zijn. Daar kunnen vrienden en familie

mede garant staan voor leningen van

individuen, vormen van crowdfunding

of crowdsourcing. Sparen is ook nog een

goede optie. In Duitsland heeft men vaak

twintig tot dertig procent op de plank

klaar liggen voor een hypotheek. Dit is

fiscaal heel gunstig en staat haaks op het

risicovolle leengedrag dat ontstaat door

de hypotheekrenteaftrek bij ons. “Er is

een culturele omslag nodig. We moeten

echt toe naar nieuwe manieren van

financiering, waarbij we goed kijken of

we het ook daadwerkelijk kunnen betalen

in plaats van zomaar op de pof allerlei

dingen doen.”

Marije Koudstaal (koudstaal@gmail.com) is werkzaam voor de

gemeente Amsterdam in project- en programmamanagement

en tevens redacteur voor de Rooilijn.


Rooilijn

InBeeld

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

Close, but not really

De serie 'close, but not really' is gemaakt in Almere Poort. Dit is het

P. 430

nieuwste stadsdeel van Almere, dat in het uiterste zuidwestelijke puntje

van Flevoland gebouwd wordt. Binnen een paar jaar zullen duizenden

mensen hier hun dagelijks leven leiden, als de crisis niet tot vertraging

zorgt. Het gebied was nog niet zo lang geleden een wildernis.

Maar wat gebeurt er in de tussentijd? Hoe wordt de onvoltooide

openbare ruimte gebruikt door de pioniers van Almere Poort?

Jordi Huisman


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 431


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 432


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 433


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 434


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 435


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 436


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 437


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

InBeeld: Close, but not really

P. 438


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 InBeeld: Close, but not really

P. 439

Jordi Huisman (www.jordihuisman.nl) is freelance fotograaf. Naast verschillende opdrachten,

houdt hij zich bezig met openbare ruimte en architectuur en in het bijzonder met de manier

waarop de mens zijn omgeving heeft vormgegeven. Momenteel werkt hij aan een project over

wat er op en rond de dijk om de Flevopolder heen gebeurt en wat er vanaf de dijk te zien is.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 440

Vincent Kompier en Margit Cevaal

Tijdelijk

ruimtegebruik:

kansen en

onmogelijkheden

Prinzessinnengarten in Berlijn (foto: Vincent Kompier)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 441

Met de toenemende leegstand wordt de vraag

naar tijdelijk ruimtegebruik groter. Berlijn kent

een lange traditie in tijdelijk ruimtegebruik.

Waar komt deze traditie vandaan, wat is de

achterliggende reden en hoe wordt dit tijdelijk

gebruik juridisch-planologisch geregeld? Naast

deze vragen wordt in dit artikel gekeken waarom

sommige tijdelijke projecten in Berlijn meer

dan vijftien jaar duren en of Nederland wat kan

leren van de manier waarop tijdelijk gebruik van

ruimte in Berlijn gefaciliteerd wordt. Wat zijn

de voorwaarden om tijdelijk ruimtegebruik in

Nederland van de grond te laten komen?

Het tijdelijk gebruik van grond en gebouwen

kent in Berlijn een lange traditie.

Direct na de Tweede Wereldoorlog werden

grote delen van de stad tijdelijk voor andere

functies gebruikt. Zo werd het stadspark

Tiergarten als volkstuin gebruikt om de

gebrekkige voedselvoorziening het hoofd

te bieden. De afgelopen twee decennia

heeft het tijdelijk ruimtegebruik, in het

Duits zwischennutzung, een steeds sterkere

positie in het stadsbeeld veroverd. Dit

artikel gaat in op de achterliggende maatschappelijke

vraag naar tijdelijk gebruik.

Gekeken wordt welke juridische voorwaarden

daarvoor in Berlijn gelden. Door de

Nederlandse situatie naast die van Berlijn

te leggen wordt onderzocht of en hoe het

juridisch instrumentarium van Berlijn te

vergelijken is met dat van Nederland en of

er mogelijkheden zijn om het instrumentarium

aan te passen waardoor tijdelijk

gebruik makkelijker mogelijk wordt.

De leegstand in Berlijn is groot. Schattingen

lopen uiteen, maar ramen dat rond de tien

procent van alle gebouwen structureel

leegstaat, wat neerkomt op honderdduizend

woningen en drie miljoen vierkante meter

kantoren. Daarnaast zijn er nog vele ongebruikte

kavels in de stad. Deze lege plekken

worden in toenemende mate gebruikt om

te zwischennutzen. Dat is het tijdelijk in

gebruik nemen van leegstaande gebouwen

of braakliggende kavels die de oorspronkelijke

functie verloren hebben en wachten op

het begin van een gepland of gewenst vervolggebruik.

Het gaat hierbij vaak om een

overgangsoplossing die geen (juridische)

tijdsbegrenzing kent. Zo is de jugendstilspiegeltent

van de Bar Jeder Vernunft, een

Nederlands ontwerp uit 1912, sinds 1992

neergestreken op het parkeerdek van een

halfgebruikte parkeergarage.

Achterliggende reden

Leegstand is vanzelfsprekend een fysieke

voorwaarde voor zwischennutzung. Maar

er is een andere, dieper liggende oorzaak

te geven waarom dit zoveel voorkomt.

Berlijn is als stad altijd sterk gebukt gegaan

onder de vele stedenbouwkundige en

planologische visies die door politiek en

machthebbers zijn uitgevoerd. Deze visies

zijn dikwijls maar ten dele uitgevoerd, wat

een versnipperde en ongestructureerde

stad heeft opgeleverd. De snelle politieke

machtswisselingen met ieder een eigen ideologie

hebben de leesbaarheid van de stad

geen goed gedaan. Vooral in Oost-Berlijn is


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 442

tussen 1949 en 1989 een stedenbouwkundig

en maatschappelijk ideaalbeeld voor ogen

gehouden, dat is terug te zien in de stad.

Daar werd de neiging om één grote gelijke

controleerbare maatschappij te creëren door

de val van de muur in 1989 gelogenstraft.

Het wegvallen van de staatsrepressie en de

drang tot aanpassing aan de gemiddelde

norm leverde een enorme creativiteit op.

Iedereen was vrij en op zoek naar het

nieuwe, het specifieke en het bijzondere.

Waar de stad krampachtig probeerde met

grootse visies het verscheurde Berlijn te

helen, werd een onderstroom zichtbaar die

zich niet (meer) liet vertellen hoe de stad er

uit zou moeten zien.

Michel de Certeau, de Franse filosoof,

onderscheidt aan de ene kant strategische

en aan de andere kant tactische manieren

van omgaan met of het toe-eigenen van

Tempelhof in Berlijn (foto: Annemieke Hendriks)

stedelijke omgevingen (Mommaas, 2010).

De tactische manier van omgaan met de

stad behelst de alledaagse toe-eigening, de

rituelen, de niet helemaal volgens de officiële

regels werkende manier van stadsontwikkelen.

Daar staat de strategische manier

van denken over de stad tegenover, waarbij

gekeken wordt naar programma’s, visies

en plannen die ontwikkeld zijn vanuit een

centrale (overheids)positie. Dit contrast

tussen de tactische en strategische visie op

de stad is in Berlijn sterk. Zo wordt in het

Planwerk Innenstadt uit 1999 een poging

gedaan om in het centrum van de stad de

twee Berlijnen weer aan elkaar te smeden

door de rooilijn van de straat weer centraal

te stellen (Senatsverwaltung für Inneres,

1999). Dat leverde 1,7 miljoen vierkante

meter voor circa 23.000 woningen en twee

miljoen vierkante meter bruto kantoorruimte

op. De economische crisis waar


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 443

Berlijn sinds 1999 onder lijdt heeft tot gevolg

dat deze kavels maar mondjesmaat worden

volgebouwd. Daar staat tegenover dat het

gebruik van de stad voor tijdelijke functies

alleen maar is toegenomen. In het boek

Urban Pioneers van Klaus Overmeyer uit

2007 wordt een 43-tal tijdelijke projecten

beschreven, van stadsstrand via een golfterrein

tot aan een interculturele planten- en

bloementuin (Overmeyer, 2007).

Aanvankelijk waren Berlijnse autoriteiten

tegen tijdelijke initiatieven. Onduidelijk

grondbezit en het fuseren van twee

ruimtelijke ordeningssystemen heeft de

eerste jaren na de Wende een juridisch en

planologisch vacuüm veroorzaakt waar

menig zwischennutzer gebruik van heeft

weten te maken. De gemeentelijke overheid

zag langzamerhand het nut en de noodzaak

van zwischennutzen in. Sindsdien

worden de positieve effecten onderkend.

Kenmerkend is het hybride karakter van

de ruimten; plekken waar verschillende

gebruikers samenkomen en waar niet één

(juridische) functie of gebruik voorop staat.

Daardoor ontstaan nieuwe vormen van

stedelijk leven, waarbij menging in functie

en gebruik het basiskenmerk is. Hiermee

gaat het in tegen de lang dominante strategische

CIAM-functiescheidingsideologie.

Er ontstaat een groter en diverser aanbod

aan stedelijke activiteiten. Zo is Berlijn door

het zwischennutzen veel meer een spiegel

van de maatschappij geworden, in plaats

van louter een plek van representatie van de

machthebbers (Krzauzick, 2007).

Tijdelijk ruimtegebruik

In Nederland loopt de leegstand bij

kantoren en bedrijven flink op. Onder

kantoren bedraagt de leegstand vier

miljoen vierkante meter (Zuidema & Van

Elp, 2010). Door de toenemende leegstand

is de behoefte aan tijdelijk ruimtegebruik

de laatste jaren gegroeid. Het is steeds

nadrukkelijker op de agenda komen te

staan, onder meer via het project Tijdelijk

Anders Bestemmen, een samenwerking

tussen WINN (het waterinnovatieprogramma

van Rijkswaterstaat en Deltares),

InnovatieNetwerk, CURNET en Dura

Vermeer (Smeenk, 2011). Hierbij staat het

flexibel omgaan met tijd en ruimte centraal.

Het wegnemen van juridisch-bestuurlijke,

economische en technische belemmeringen

en het door middel van pilots laten zien

dat tijdelijk bestemmen werkt, zijn andere

doelen. Dit programma is van waarde,

omdat door gebrek aan kennis en ervaring

tijdelijk beschikbare gronden nog lang niet

altijd optimaal worden benut.

Regelgeving in Berlijn

In Duitsland is de Bauleitplanung het

belangrijkste instrument voor de sturing

en ordening van de stedenbouwkundige

ontwikkeling in een gemeente. Dat komt

in twee verschillende procedures naar

voren die in het Baugesetzbuch (BauGB)

zijn geregeld. Allereerst gaat het om een

voorbereidende ruimtelijke planning in een

Flächennutzungsplan die voor het gehele

gemeentelijke gebied wordt opgesteld.

Vervolgens worden voor deelgebieden van

de gemeente Bebauungspläne opgesteld

die bindend voor overheid en burger

zijn. Tweede belangrijke sturingsmiddel

in de ruimtelijke ordening is het

Bauplanungsrecht dat deel uitmaakt van

het öffentliche Baurecht en regels omvat

omtrent kwaliteit en gebruik van de

bodem. Het regelt de voorwaarden die aan

een bouwplan worden gesteld. Doel is om

een goede stedenbouwkundige ordening

te verkrijgen. Het Bauplanungsrecht wordt


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 444

nationaal geregeld en geldt voor elke

gemeente in Duitsland. Elk van de zestien

deelstaten in Duitsland heeft daarnaast nog

zijn eigen Bauordnung. Dat maakt ook deel

uit van het öffentliche Baurecht en omvat

regels voor kavel en bebouwing, zoals

ontsluiting, het soort gebruik, gemeenschappelijk

terreinen, bescherming van de

buren, vluchtwegen, et cetera.

In Berlijn gelden voor het zwischennutzen

de nationale sturingsmiddelen

Bauleitplanung en Bauplanungsrecht

tezamen met de Berliner Bauordnung. Een

belangrijk moment voor het vereenvoudigen

van zwischennutzung is de gewijzigde

Berliner Bauordnung die op 1 februari 2006

in werking is getreden (Senatsverwaltung

für Stadtentwicklung, 2007). Dat is een

slotstuk van een hervormingsproject

waarbij de Bauordnung is onderzocht op

overbodige en tegenstrijdige regelgeving.

Deregulering en vereenvoudiging bij het

bouwen in Berlijn waren de hoofddoelen.

De wijziging heeft geleid tot vermindering

van toetsingen en vergunningsprocedures,

deregulering en vereenvoudiging van de

gestelde eisen aan gebouwen.

Regelgeving in Nederland

Het bestemmingsplan is het belangrijkste

instrument waarmee de overheid kan

sturen op het gebruik van de ruimte.

Hierin kan zij activiteiten en bebouwing

met een looptijd van minstens tien jaar

vastleggen. Voor tijdelijk ruimtegebruik

moet toestemming bij de gemeente worden

aangevraagd. Tijdelijk bestemmen zonder

bouwvergunning is alleen mogelijk bij een

zeer klein aantal activiteiten, die eigenlijk

altijd in de achtertuin worden toegepast. Er

zijn verschillende planologisch-juridische

instrumenten om tijdelijk gebruik mogelijk

te maken. In de ruimtelijke ordening

verstaat men onder tijdelijk niet langer dan

vijf jaar. In de tijdelijke omgevingsvergunning

(art. 2.12 lid 2 Wabo) staat dat wanneer

initiatiefnemers verklaren dat hun activiteiten

niet langer dan vijf jaren duren hen

een tijdelijke omgevingsvergunning kan

worden verleend (voor maximaal vijf jaar).

Het bestemmingsplan hoeft hier niet voor te

worden gewijzigd. Na afloop van de termijn

dient de situatie weer met het bestemmingsplan

in overeenstemming te worden

gebracht. Voor de procedure geldt een

beslistermijn van zes maanden. Voor een

voorlopige bestemming kunnen tijdelijke

voorzieningen mogelijk gemaakt worden

(art. 3.2 Wro). Na afloop van de periode

vervalt de voorlopige bestemming en treedt

de onderliggende, definitieve bestemming

in werking. De voorlopige bestemming

moet altijd worden gecombineerd met

een definitieve bestemming en kan alleen

worden ingezet als onderdeel van een nieuw

op te stellen bestemmingsplan met de

gebruikelijke proceduretijd van 26 weken.

Naast deze wettelijke mogelijkheden is er

ook altijd nog de gedoogbeschikking. Deze

kan afgegeven worden door het College van

Burgemeester en Wethouders. De gebruiker

mag hierdoor de gronden tijdelijk gebruiken

voor een duidelijk omschreven doel, ook al

is dat in strijd met de bestemming.

Voor tijdelijke initiatieven die langer duren

dan vijf jaar bestaan nog geen mogelijkheden.

Deze vorm dient officieel geregeld

te worden alsof het om een definitieve

situatie gaat, daarvoor dient een nieuw

bestemmingsplan opgesteld te worden. Die

procedure duurt minimaal 26 weken. Het

bestemmingsplan maakt het niet mogelijk

om de duur van het tijdelijk gebruik te regelen.

Mogelijkheid is om met de eigenaar van


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 445

Tijdelijk muzieklaboratorium van Colin Benders (Kyteman) in Utrecht (foto: Arend Jonkman)

de grond een overeenkomst, bijvoorbeeld

een exploitatieovereenkomst, af te sluiten

waarin de duur van het gebruik duidelijk is

vastgelegd. Tijdelijk gebruik met een looptijd

van meer dan tien jaar wordt wettelijk

gezien als definitief gebruik. Daarom is het

nodig om een nieuw planologisch regime

vast te stellen voor de tijdelijke bestemming

met een wijzigingsbevoegdheid naar

de beoogde bestemming. Of er kan een

dubbelbestemming worden opgenomen in

het nieuwe planologische regime die de tijdelijke

en de beoogde bestemming toelaat.

De proceduretijd is minimaal 26 weken.

Verschillen in tijd

De vereenvoudiging van wetgeving in

Berlijn heeft ertoe geleid dat het planologisch-juridisch

eenvoudiger is geworden

om zwischennutzung mogelijk te maken.


Rooilijn

In de meeste gevallen kost een wijziging

van het bestemmingsplan te veel tijd en is

niet geschikt om zwischennutzungen toe

te laten. Daarom komt over het algemeen

de ontheffing (op basis van § 31 Abs. 2 Nr.

2 BauGB) in beeld. Volgens dit wetsartikel

kunnen zwischennutzungen toegelaten

worden als die qua tijd duidelijk begrensd

zijn, na beëindiging in de oorspronkelijke

toestand teruggebracht kunnen worden

en de stedenbouwkundige omgeving niet

onherroepelijk veranderen. Daarbij mogen

de hoofdlijnen van de ordening niet door

de geplande zwischennutzung aangetast

worden. Deze vrijstelling van het geldende

ordeningsrecht geldt alleen in gebieden

waarvoor een bestemmingsplan van kracht

is. Als te voorzien is dat de oorspronkelijk

vastgestelde bestemming niet meer terugkeert,

is vrijstelling niet mogelijk en moet

de zwischennutzung in het Bebauungsplan

worden opgenomen. Dat heeft een langere

procedure tot gevolg, maar heeft als voordeel

dat er geen maximale termijn van de

vrijstelling genoemd wordt. In Nederland

geldt wel een maximale duur van vijf jaar

bij de juridisch-planologische instrumenten

zoals de vergelijkbare tijdelijke omgevingsvergunning

(art. 2.12 lid 2 Wabo).

Daarnaast is de vrijstelling in Berlijn vrij

snel te verkrijgen en is het dus geschikt voor

zwischennutzungen op de korte termijn in

al bestaande bouwwerken. In Nederland

geldt daarentegen voor het verkrijgen van

de tijdelijke omgevingsvergunning een

proceduretijd van zes maanden.

Blokkade opheffen

Het is in het belang van publieke en

private partijen dat tijdelijk gebruik

juridisch goed geregeld wordt. Daarvoor

bieden zowel de Duitse als Nederlandse

regelgeving verschillende mogelijkheden.

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 446

Opvallend verschil is echter de duur van

de tijdelijkheid. In Berlijn zijn de juridischplanologische

mogelijkheden voor tijdelijk

gebruik ruimer dan in Nederland. De

Nederlandse wet- en regelgeving kent

geen geschikte instrumenten om tijdelijk

gebruik langer dan vijf jaar toe te laten

zonder dat een lange bestemmingsplanprocedure

doorlopen moet worden. Daarnaast

leidt de maximale termijn van vijf jaar voor

tijdelijk gebruik ertoe dat bepaalde functies

economisch niet rendabel zijn; de terugverdientijd

is eenvoudigweg langer dan vijf

jaar. Voor een deel is dat te verklaren vanuit

de economische onderdruk in Berlijn,

waardoor de druk om tijdelijke functies na

maximaal vijf jaar te doen opheffen veel

minder sterk is dan in Nederland.

Zowel Nederland als Duitsland en Berlijn

dienen om te gaan met de huidige economische

crisis en de gevolgen die dit met

zich meebrengt. Er blijft steeds minder geld

beschikbaar voor de ruimtelijke ordening

en de leegstand blijft toenemen. Allen

hebben te maken met een onzekere planning

en gaten in de stad. Doordat Berlijn al

langer met tijdelijkheid te maken heeft zijn

de juridische mogelijkheden voor tijdelijkheid

eenvoudiger dan in Nederland. In

Nederland staat tijdelijk gebruik feitelijk

nog in de kinderschoenen en is de overheid

eerder huiverig in plaats van hulpvaardig

bij het stimuleren en toelaten van tijdelijk

gebruik. Die relatieve onbekendheid met

tijdelijk gebruik vormt een grote blokkade

voor de vereenvoudiging van wet- en

regelgeving. Angst voor verrommeling, het

verlies van controle, het langer blijven zitten

van de tijdelijke gebruiker, met een lange,

kostbare en ingewikkelde onteigeningsprocedure

tot gevolg, weerhoudt de overheid

om actief in te zetten op tijdelijk gebruik. In


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Tijdelijk ruimtegebruik: kansen en onmogelijkheden

P. 447

dit opzicht vormt de Nederlandse wetgeving

een blokkade voor de ontwikkeling

van tijdelijk gebruik. Een verruiming van

de termijn van vijf jaar zal al een flinke

verbetering zijn om tijdelijk gebruik in

Nederland te stimuleren, en om ondernemers

over de streep te trekken tijdelijke

maar terugverdienbare investeringen te

plegen. Los van het verschil in juridisch

Tijdelijk ‘horeca-plus’ onderkomen van Hanneke’s Boom sinds 1662 in Amsterdam

(foto: Arend Jonkman)

kader laat Berlijn zien dat er meer redenen

zijn om tijdelijk gebruik goed mogelijk te

maken: het verrijkt de stad en maakt de stad

meer van de burgers en trekt een bredere

doelgroep aan. Zwischennutzung maakt

de stad sociaal en economisch aantrekkelijker.

Dit kan een leidraad vormen om de

regelgeving in Nederland van sturend naar

volgend om te buigen.

Vincent Kompier (mail@vincentkompier.de) werkt als freelance

planoloog, onderzoeker en publicist in Berlijn en Amsterdam.

Margit Cevaal (margitcevaal@hotmail.com) doet op dit moment

een masterstudie Stadt- und Regionalplanung aan de TU Berlin.

Literatuur

Krauzick, M. (2007) Zwischennutzung als Initiator einer neuen

Berliner Identität?, Technische Universität Berlin, Berlijn

Mommaas, H. (2010) ‘Voorbij de branding: Over de strategische

omgang met het alledaagse’, A. Reijndorp & L. Reinders, De

alledaagse en de geplande stad, over identiteit, plek en thuis,

SUN Trancity, Amsterdam, p. 98-106

Overmeyer, K. (2004) Stadtentwicklung ohne Städtebau, Die

Programmlose Stadt, Textsammlung ETH Zürich, Zürich

Overmeyer, K. (2007) Berlin Urban Pioneers Berlin:

Stadtentwicklung durch Zwischennutzung, Jovis Verlag GmbH,

Berlijn

Schmidt-Eichstaedt, G. (2008) Die Genehmigungsfähigkeit

von Zwischennutzungen nach Bauplanungsrecht und nach

Bauordnungsrecht, TU Berlin, Berlijn

Senatsverwaltung für Inneres (1999) Planwerk Innenstadt,

Amtsblatt für Berlin, jg. 49, nr. 41, p. 3131-3137

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2007) Die Berliner

Bauordnung, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlijn

Smeenk, I. (2011) Tijdelijk anders bestemmen; Handreiking

voor juristen, Rijkswaterstaat, InnovatieNetwerk, Deltares en

CURNET, Gouda

Zuidema, M., M. van Elp (2010) Kantorenleegstand;

Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, EIB, Amsterdam


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater P. 448

Jurgen Hoogendoorn en Ralph Ploeger

Gebiedsontwikkeling:

van marionettenspel

naar straattheater

Straattheater: opgang Zeeburgereiland Schellingwouderbrug (foto: Fotobank Gemeente Amsterdam/E. van Els)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater P. 449

Door een gebrek aan geld worden overheden gedwongen fundamentele

keuzes te maken. Dit geldt ook voor de ruimtelijke sector. Traditionele

stakeholders in de gebiedsontwikkeling vallen af en nieuwe dienen zich

aan. Aanpassing hieraan vindt nog maar heel beperkt plaats en vraagt

om het openbreken van de stevige verankerde processen. In dit artikel

wordt verkend wat het betekent voor de stad Amsterdam om gebieden te

ontwikkelen langs nieuwe lijnen en vanuit een andere rol.

Er zijn tenminste twee ontwikkelingen die

noodzaken tot het heroverwegen van de

huidige praktijk van gebiedsontwikkeling.

De economische crisis, in combinatie met

de neergang op de kantorenmarkt en de

stagnatie op de woningmarkt, zorgt ervoor

dat de financiering van gebiedsontwikkeling

stevig onder druk staat. De effectieve

vraag naar woningen is voor een groot

deel weggevallen doordat potentiële

kopers onzeker zijn over hun financiële

toekomst, hypotheekverstrekkers de

eisen voor kredietverstrekking hebben

aangescherpt en doorstromers hun woning

niet kunnen verkopen. Daarnaast krijgen

ook de aanbieders van nieuwe woningen,

zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties,

geen krediet meer. Ook in de

kantorenmarkt is sprake van vraaguitval.

Enerzijds wordt deze veroorzaakt door de

crisis, anderzijds door nieuwe werkconcepten

waarbij het aantal benodigde vierkante

meter per werknemer afneemt. Een

voorbeeld van dergelijke nieuwe werkconcepten

is Het Nieuwe Werken, waarin

internettechnologieën een grote rol spelen.

Tenslotte is de vraag naar winkelvastgoed

verzadigd. Gevolg van dit alles is dat het

aantal plannen voor gebiedsontwikkeling

fors moet worden teruggebracht en de

inhoud van die plannen moet worden

aangepast aan de veranderde vraag.

Daarmee vallen de pijlers weg onder de

grootschalige gebiedsontwikkeling die de

afgelopen jaren resulteerde in de ontwikkeling

van een groot aantal woningen,

kantoren en ander vastgoed.

De tweede ontwikkeling is de veranderende

rol van de overheid en van de

relatie tussen overheid en burger. Deze

verandering wordt mede gestuurd door

de toepassing van nieuwe technologieën,

zoals internet en sociale media, en kan

worden getypeerd als een overgang van

het denken in structuren, hiërarchieën

en plannen, naar spontane netwerken per

onderwerp (Ministerie van Binnenlandse

Zaken en Koninkrijkrelaties, 2011).

Wanneer de relatie tussen overheid en

burgers verandert, verandert ook de

regierol van de overheid en daarmee de


Rooilijn

organisatie en dienstverlening. Om de

stad te blijven ontwikkelen moet worden

gezocht naar een ontwikkelingsstrategie

die past bij deze nieuwe werkelijkheid.

In discussies over nieuwe gebiedsontwikkeling

komt een aantal elementen

telkens terug. Gebiedsontwikkeling moet

kleinschaliger en meer in samenwerking

met alle betrokkenen. Dit houdt in dat de

ontvankelijkheid voor initiatieven van

particulieren vergroot zou moeten worden.

De eindgebruiker of burger staat daarbij

meer centraal en de rol van de overheid veranderd

in die van een regisseur. Maar wat

betekent dit voor gebiedsontwikkeling? En

voor de rol van de gemeente Amsterdam?

Gebiedsontwikkeling: theater

Wat concreet wordt bedoeld met een overheid

als regisseur blijft vaak onduidelijk.

Het bekijken van de rol van de regisseur bij

de productie van een toneelstuk biedt hier

nuttige inzichten. De analogie met theater

is wel vaker gelegd om de maatschappelijke

werkelijkheid te duiden (o.a. Goffman,

1959; 1974). Pastors (2002) duidde in dit

kader het begrip regisseur nader. Hij onderscheidt

vier soorten toneelstukken die allen

een eigen vorm van regie vergen. In tabel 1

staan de vier verschillende toneelstukken

omschreven met de vorm van regie die zo’n

toneelstuk vraagt. Hierbij is de overheid de

regisseur en de eindgebruiker het publiek.

Het uiteindelijke plan ligt vast in de plot en

het proces daartoe laat zich lezen als een

script. Net als bij het toneel kan de overheid

een sterke regie voeren of meer ruimte laten

voor inspiratie: variërend van marionettenspel

tot straattheater.

De vraag is vervolgens hoe de overheid

haar huidige rol in gebiedsontwikkeling

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater

P. 450

omschrijft, welke middelen ze tot haar

beschikking heeft en welke vorm van

regie daar bij hoort. Een overheid die geld

voorhanden heeft om zijn wensen kracht

bij te zetten of een gewild product op de

markt brengt, is een overheid die zelf aan

de touwtjes kan trekken. Wanneer aan

deze voorwaarden niet wordt voldaan,

zijn de mogelijkheden van de overheid

beperkter en wordt meer de kant van het

straattheater opgegaan.

Huidige manier van werken

De gemeente Amsterdam is al sinds begin

jaren negentig gewend om plannen te

smeden vanuit eigen kennis, kunde en

opvatting en stuurt zo op inhoud én op

proces. Door de niet aflatende ruimtevraag

was dit aanbodgestuurde model lang succesvol.

Amsterdam als populaire woon- en

werkstad hoefde slechts te bedenken waar

het al die ruimtevraag wilde faciliteren.

De markt volgde in dit aanbodgestuurde

model. De gemeente verdiende veel geld via

erfpachtuitgifte door actieve grondpolitiek

met de nadruk op geld, dichtheid, productie

en snelheid. Dit gold vooral voor de uitgifte

ten behoeve van kantoren. De in de vorige

eeuw gerealiseerde kantorengebieden,

Sloterdijk en Amstel III (tussen AMC en

Arena), zijn in dit verband de meest uitgesproken

voorbeelden van geldgeneratoren.

Voor een belangrijk gedeelte is de manier

van werken in Amsterdam vastgelegd

in procesbeschrijvingen (scripts), waar

de gemeente Amsterdam zich aan heeft

verbonden. In Amsterdam is het plan- en

besluitvormingsproces zowel inhoudelijk

als bestuurlijk vastgelegd en ligt ook per

fase een overzicht van de te leveren producten

vast. Daarnaast leunt de werkwijze op

begrotings- en financieringstechnieken die


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater

P. 451

uitgaan van langlopende grondexploitaties

en vroegtijdige gedetailleerde contractvorming.

Deze gaan uit van een grondexploitatiesystematiek

met verevening tussen

winstgevende en verlieslijdende plannen,

waardoor projecten indirect met elkaar in

verband staan. Om dit alles procesmatig

in goede banen te leiden is gekozen voor

een organisatievorm waarbinnen de

projecten worden uitgevoerd door sterke

projectbureaus en stadsdelen en waarin

centrale diensten het geld beheren en een

meer regisserende rol vervullen. De Zuidas

is een voorbeeld van deze huidige manier

van werken.

Marionettenspel: Zuidas

De Zuidas Amsterdam ontwikkelt vanaf

het begin van deze eeuw 270 hectare grond

met de bedoeling om de komende decennia

hét stadscentrum voor internationaal

zakendoen en kennisontwikkeling te

worden. Op de Zuidas hebben zich inmiddels

vierhonderd internationale bedrijven

gevestigd. De ruimtelijke ontwikkeling

van de Zuidas komt overeen met het door

Pastors (2002) geformuleerde marionettenspel,

waarbij de overheid de touwtjes

strak in handen houdt. De overheid speelt

een dominante rol en stuurt zowel op

inhoud als op proces: de plot en het script

liggen in hoge mate vast. Er is geen ruimte

voor afwijking en improvisatie en voor

het publiek zijn weinig mogelijkheden tot

inbreng in het spel.

Opdrachtgevers voor de Zuidas zijn het

Rijk, de provincie Noord-Holland, de

Stadsregio Amsterdam en de gemeente

Amsterdam. De overheid is geneigd om de

touwtjes in handen te houden en is daar

ook toe in staat omdat ze de investeringen,

die voor een groot deel betrekking hebben

op ingrepen in de spoor- en weginfrastructuur,

zelf betaalt. Zo is de ontwikkeling

van het onderdeel ZuidasDok met een

hoogwaardige infrastructuur, station en

gebiedsontwikkeling een complex project.

De gemeente Amsterdam, Rijkswaterstaat

en ProRail werken samen in de projectorganisatie

ZuidasDok.

Regie bij gebiedsontwikkeling

De sterke institutionele en organisatorische

verankering van het proces en

de huidige manier van werken houdt

zichzelf in stand. Deze verankering heeft

geleid tot één dominante manier van

gebiedsontwikkeling waarbij er geen

ruimte was voor andere vormen dan het

marionettenspel. De vraag is in hoeverre de

overheid bereid is om buiten de gebaande

en geïnstitutionaliseerde paden te treden

en een onzekerder nieuwe weg in te slaan,

met minder controle over de uitkomsten.

In andere projecten dwingt de roep om

nieuwe ontwikkelmodellen en de uitdagingen

die daarbij geformuleerd worden,

de gemeente om zich de rol als regisseur

in meespeeltheater en straattheater steeds

meer eigen te maken. Dit vergt meer dan

het aanpassen van bestaande instrumenten

of planprocessen, of het inzetten van

nieuwe instrumenten. Wie, al dan niet

noodgedwongen, voor een gebied een open

en organische ontwikkeling voorstaat,

waarin de uiteindelijke gebruikers van dat

gebied het tempo en de inhoud bepalen,

kan niet anders dan de regierol loslaten.

Twee voorbeelden illustreren hoe dit proces

momenteel in de gemeente Amsterdam

vorm krijgt.

Meespeeltheater: Houthavens

De Houthavens aan de westkant van

Amsterdam zijn de plek waar vrachtsche-


Rooilijn

Tabel 1: De overheid als regisseur

Soort stuk >

Marionetten-spel

Variabelen

Rolopvatting van regisseur Heeft touwtjes in handen

(= hoe gemeente gezien

wil worden)

>

Het publiek

(= burgers en/

of doelgroep)

Plot

(= doel)

Script

(= proces)

Rol van regisseur

(= rol van gemeente)

Bron: Pastors, 2002

pen uit de hele wereld een eeuw geleden hun

boomstammen losten. Op deze plek verrijst

de komende jaren een eilandenwijk waar

Amsterdammers aan het water kunnen

wonen. In 2000 werd een eerste stedenbouwkundig

plan en daarmee de plot vastgesteld.

Dat moest in 2006 opnieuw, nadat

de Raad van State in 2003 haar goedkeuring

onthield aan twee bestemmingsplannen.

Deze beslissing had overigens geen gevolg

voor de spelvorm: de overheid bleef aan de

touwtjes trekken als een regisseur in een

marionettenspel. In het definitieve plan

werd door de gemeente bepaald dat het

noordelijk deel van de Spaarndammerbuurt

dit decennium verandert in zeven groene,

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater P. 452

Geen inbreng

Ligt vast in het script

Ligt letterlijk vast

Sturing op inhoud en

proces

Theaterstuk

Professional onder

professionals

Geen inbreng

Door gemeente

vastgelegd in visie en/of

beleidsdoelstellingen

Door gemeente op

hoofdlijnen vastgesteld

Sturing op inhoud

Meespeeltheater

Coach

Aard van het stuk

stimuleert meespelen en

inbreng

Ontspint zich gaandeweg

Wordt spelenderwijs

geschreven

Sturing op proces

autoluwe wooneilanden met circa tweeduizend

woningen en ruim zeventig woonboten.

Het plan had in 2022 voltooid moeten

zijn. De crisis gooide roet in het eten. Van

de grote traditionele projectontwikkelaars,

op wier betrokkenheid de plannen waren

gebaseerd, moest noodgedwongen afscheid

genomen worden. Zij durfden de dure en

complexe grootschalige ambities niet langer

voor hun rekening te nemen. Daardoor is de

spelvorm en de gemeentelijke strategie en

rolopvatting in de afgelopen jaren drastisch

gewijzigd. Er wordt nu geopteerd voor meespeeltheater,

waarin particulieren worden

uitgedaagd om als speler toe te treden in de

ontwikkeling van de Houthavens. In het

Straattheater

Geen expliciete

en zichtbare rol in

totstandkoming van spel

Mogelijkheden voor

inbreng verschillen per

productie

Optelling van diverse

scripts van vele spelers

Maakt iedere speler voor

zichzelf

Geen sturing op inhoud en

geen sturing op proces


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater

P. 453

laatste weekend van oktober 2011 was de

Houthavens één van de vier projecten waar

via een zelfbouwmarkt kavels werden aangeboden.

Het voor collectieven bedoelde

Blok 0 (tweehonderd woningen) bleek

populair. In totaal hebben zo’n 320 mensen

in 21 groepen zich hiervoor ingeschreven.

Straattheater: Zeeburgereiland

In april 2005 heeft de gemeenteraad het

Ontwikkelingsplan Zeeburgereiland

vastgesteld. Een typisch script uit een

marionettenspel waarbij de stedenbouwkundige

vorm werd vastgelegd waarbinnen

een selecte groep traditionele partijen

konden meedingen naar de ontwikkeling

van grote kavels met complexe

vastgoedprogramma’s. Programmatisch

voorzag het ontwikkelingsplan in de bouw

van circa 5.500 woningen: voornamelijk

appartementen maar ook enkele eengezinswoningen

met daarnaast voorzieningen

als winkels, kinderdagverblijven, scholen.

De crisis zorgde ervoor dat de plannen

voor circa de helft van het programma

drastisch moesten worden herzien. De

eerste woonbuurt op het Zeeburgereiland,

deelgebied RI-Oost, wordt samen met de

naastliggende bedrijvenstrook ongewijzigd

gerealiseerd. Het gebied is bijna bouwrijp

en de bouw van de eerste woningen zal naar

verwachting in 2012 starten. Daarentegen

is voor de Sluisbuurt, de tweede te onwikkelen

buurt, de woningbouw uitgesteld tot

na 2019. Voor het gebied wordt een nieuwe

strategie ontwikkeld vanuit een ander type

plot en script, onder de noemer Sluisbuurt

Vrijstaat. Hierbij wordt vanaf 2013 ruimte

geboden aan tijdelijke functies die zich goed

laten combineren met woningbouw. De

bedoeling is dat de buurt gaandeweg, door

middel van organische groei zijn definitieve

invulling krijgt. Dit kan worden gezien als

een uitnodiging aan het publiek om toe te

treden in het theaterstuk Zeeburgereiland:

een vorm van straattheater.

Voor het tijdelijk (tien jaar) gebruik van

een braakliggende Sluisbuurt op het

Zeeburgereiland heeft zich het initiatief

Breakland aangediend. Breakland is een

experiment waarbij een samenwerklandschap

wordt gecreëerd, waarin bouwen en

stedenbouw door personen en instanties

die sterk in aard verschillen opnieuw wordt

uitgevonden: straattheater. Breakland

beoogt een tijdelijke vrije zone waar alle

Amsterdammers welkom zijn om hun

tijdelijke dromen te realiseren. Het geeft

ruimte aan een gevarieerde groep acteurs

met een eigen rol en eigen script: uitvinders,

vrijdenkers, kleine ondernemers,

vaklui, vuile-handen-kunstenaars, experts,

internationale gasten en studenten. Die

groep werkt samen en experimenteert

met kennisinstellingen, creatieve industrie

en bedrijfsleven. Centraal staat het

Projectbureau Collectieve Particuliere

Stedenbouw dat zich bezighoudt met de

vraag hoe deze complexe opgave realiteit

kan worden. Een innovatieve organisatie

die individuele projecten combineert

tot een collectieve werkelijkheid en die

zelflerend van de productiewensen tot een

productiemethode komt. De gemeente,

onbekend met deze vorm van spontaan

initiatief, is op dit moment nog zoekende

naar manieren om met dit soort initiatieven

om te gaan.

Meer straattheater

Amsterdam formuleerde haar plannen

en legde daarin voor grote gebieden de

ruimtelijke en financiële uitgangspunten

voor gebiedsontwikkeling voor vele jaren

vast. Vervolgens hield de gemeente de


Rooilijn

touwtjes stevig in handen via actieve

grondpolitiek, waarbij grond en opstallen

werden verworven, gesloopt, bouwrijp

gemaakt en opnieuw uitgegeven. Als

gevolg van onder andere technologische

ontwikkelingen als internet en sociale

media was verhouding tussen overheid

en burger al aan verandering onderhevig.

Door de economische crisis en de daaruit

voortvloeiende malaise in de gebiedsontwikkeling

kwam de verandering in deze

relatie in een stroomversnelling. Door

gebrek aan geld bij de overheid wordt

co-productie nu steeds belangrijker, ook in

gebiedsontwikkeling. Binnen de metafoor

van het theaterstuk betekent dit een stap

weg van het klassieke marionettenspel,

naar meer theaterstuk en op sommige

plekken ook meer straattheater.

Voor het tot nu toe gebruikelijke marionettenspel

is overheidsgeld nodig.

Dit kan daarom nog maar op enkele

locaties plaatsvinden, vooral daar waar

de overheid substantieel investeert, zoals

in infrastructuur en waterveiligheid.

In Amsterdam betekent dit dat een

ontwikkeling als de Zuidas min of meer

onveranderd doorgang zal vinden. Zo lang

zich geen nieuwe verdienmodellen hebben

aangediend, zal straattheater als vorm

van co-productie, een steeds belangrijker

plek innemen. Bij straattheater kan de

gemeentelijke overheid namelijk volstaan

met een kleinere investering, die wordt

gebruikt om particuliere investeringen los

te krijgen. Het idee dat de gemeente dan

nog bepaalt wat er op de gekozen locatie

precies gebeurt en in welk tempo, moet

dan wel worden losgelaten. Dat is iets waar

men binnen de geïnstitutionaliseerde

werkverbanden van de gemeentelijke

organisatie nog maar moeizaam aan went.

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater

P. 454

De gemeente Amsterdam doet op enkele

plekken voorzichtige eerste stappen in het

verschuiven naar een ander type theater.

Maar op nog te veel plekken, zowel ruimtelijk

als binnen de gemeentelijke organisatie,

wordt gespeculeerd dat de vastgoedmarkt

zich wel weer herstelt en dat het overheidsgeld

wel weer komt: de touwtjes worden

nog stevig in handen gehouden. Omdat er

langdurig gebrek zal zijn aan overheidsmiddelen

zal dit alleen maar zorgen voor

gefrustreerde plannenmakers en verspilling

van tijd, energie en geld. Daarom kan

die gemeentelijke overheid niet anders dan

opteren voor meespeel- en straattheater en

voor alle organisatorisch en institutionele

veranderingen die daarmee samenhangen.

Jurgen Hoogendoorn (j.hoogendoorn@oga.amsterdam.

nl) en Ralph Ploeger (r.ploeger@oga.amsterdam.nl) zijn als

beleidsadviseurs werkzaam bij het Ontwikkelingsbedrijf van

de gemeente Amsterdam. Dit artikel is op persoonlijke titel

geschreven.

Literatuur

Goffman, E. (1959) The Presentation of Self in Everyday Life,

Doubleday Anchor, New York

Goffman, E. (1974) Frame Analysis: An Essay on the Organization

of Experience, Harper and Row, New York

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

(2011) Nieuwe media, kans voor dienstverlening en interactie,

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, Den

Haag

Pastors, A. (2002) De gemeente als regisseur; de regisseur als

metafoor, IME, Nijmegen


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Gebiedsontwikkeling: van marionettenspel naar straattheater

P. 455

Marionettenspel Zuidas (foto: Fotobank Gemeente Amsterdam/E. van Els)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Mix to the max: functiemenging en milieukwaliteit

P. 456

Mix to the max:

functiemenging en

milieukwaliteit

Vincent Westzaan

Boven: Monding van de Zaan (© Mirande Phernambucq) Onder: Artist impression van mogelijke ontwikkeling pakhuis De Vrede Zaandam (© Urhahn Urban Design)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Mix to the max: functiemenging en milieukwaliteit

P. 457

Zaanstad zoekt het beste van twee werelden.

De gemeente wil aantrekkelijke, binnenstedelijke

woonmilieus ontwikkelen en haar beschermde

buitengebied behouden. Hiervoor is het

noodzakelijk de milieubelasting aanzienlijk terug

te brengen. Maar dit mag niet ten koste gaan van

de industriële werkgelegenheid, die van oudsher

in de Zaanstreek is gevestigd. Deze paradox wil

de gemeente oplossen door een combinatie van

technische en administratieve maatregelen, het

aangaan van een actieve dialoog met de industrie

en het benutten van nieuwe planologische

instrumenten van het Rijk.

Zaanstad wil groeien, zo staat in ‘Zichtbaar

Zaans’, de concept-ruimtelijke structuurvisie

van de gemeente (Gemeente Zaanstad,

2010). Op het moment oefent de gemeente

Zaanstad weinig aantrekkingskracht uit

op midden- en hogere inkomensgroepen

en in vergelijking met de rest van de

Metropoolregio Amsterdam blijft de

economische groei achter. Nieuwe aantrekkelijke

woonmilieus en nieuwe voorzieningen

kunnen de stad aantrekkelijker maken

voor nieuwe bewoners en bedrijven. In de

Metropoolregio Amsterdam moeten tot

2040 zo’n 270.000 woningen worden bijgebouwd,

aldus het Rijk. Daarvan zouden

circa 30.000 woningen langs de Zaan- en

IJ-oevers kunnen komen.

Mix to the max

Het dertig kilometer lange waterfront

langs de Zaan is het Zaans kapitaal. De

oevers bieden een afwisselend beeld; van

kleinschalige woonbebouwing tot grote

industriële complexen en van stenen kades

tot groene polders. Hier liggen de kansen

voor de ontwikkeling van de gewenste

hoogwaardige woon- en werkmilieus.

De oevers binnen de gemeente Zaanstad

kunnen ruimte bieden aan ongeveer 7.000

woningen en 450.000 vierkante meter

vloeroppervlakte voor bedrijven en voorzieningen

(Palmbout Urban Landscapes,

2010). Om hier invulling aan te geven is een

ontwikkelingsplan opgesteld dat bestaande

programma’s en projecten langs de Zaan

verbindt (Gemeente Zaanstad, 2011). Het

plan is geen blauwdruk, maar dient als

toetsingskader voor initiatieven en ontwikkelingen.

Uitgangspunt is dat ontwikkeling

van de woningen en ruimte voor bedrijven

en voorzieningen gerealiseerd moet

worden door transformatie van bestaande

gebieden, toevoegen van nieuwe functies

en verdichting. Functiemenging in optima

forma, ‘mix to the max’, is het credo.

De Zaanstreek heeft veel ervaring met deze

functiemenging. Het heeft in het verleden

bijgedragen aan het succes van de streek

en vormt nog steeds één van haar charmes.

Maar de medaille heeft ook een keerzijde:

liefst 60.000 van de 63.000 woningen is

milieubelast. Dat is een voor Nederland

unieke situatie. Om het leefklimaat te verbeteren

en om ontwikkelruimte te creëren,

is verbetering van de milieukwaliteit een

absolute voorwaarde.

Veranderende rol overheid

Zaanstad maakt het zichzelf hierbij niet

makkelijk. Voor een aantal gebieden

binnen de gemeente en voor nieuwe

ontwikkelingen geldt een hoger beschermingsniveau

dan wettelijk vastgesteld.

Hierdoor ontstaat een bestuurlijk

dilemma: op bepaalde locaties is minder

ruimte voor nieuwe ontwikkelingen,


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Mix to the max: functiemenging en milieukwaliteit

P. 458

terwijl Zaanstad juist wil groeien.

Daarnaast wordt in het ontwikkelingsplan

nadrukkelijk gesteld dat de bestaande

industrie, de grootste veroorzaker van

milieuoverlast, een belangrijke plek

moet blijven innemen in de economische

structuur. Hiermee wordt duidelijk dat

meer maatwerk in het milieubeleid nodig

is. Wat dat betreft werkt de tijdgeest in het

voordeel van Zaanstad. Want de rol van de

lokale overheid verandert. Decentrale overheden

krijgen meer vrijheid en maken op

lokaal niveau afwegingen. Aan de ene kant

stellen ze zich meer op als strenge handhaver,

die duidelijk maakt wat de regels zijn

en toeziet op de naleving daarvan. Aan

de andere kant wordt de lokale overheid

flexibeler en meer ontwikkelgericht: samen

met het bedrijfsleven zoekt ze naar nieuwe

oplossingen en een gezamenlijk belang.

Tegelijkertijd is er sprake van een landelijke

trend, waarin binnen de ruimtelijke ordening

gezocht wordt naar nieuwe, flexibelere

juridisch-planologische kaders. Innovaties

op dit gebied hebben met elkaar gemeen

dat ze een verbetering van de milieukwaliteit

trachten te combineren met ruimtelijke

en economische ontwikkelingen.

Om te onderzoeken of kool en geit kunnen

worden gespaard, heeft de gemeente

voor de Zaan- en IJ-oevers een uitgebreid

Milieuplan laten opstellen (DHV/

Gemeente Zaandam, 2010). Samen met

het Ruimteplan Zaan en IJ (Palmbout

Urban Landscapes, 2010) vormt dit de

onderlegger voor het ontwikkelingsplan.

In het Milieuplan worden alle ontwikkelgebieden

tegen het licht gehouden en

vanuit milieuoogpunt beoordeeld op hun

mogelijkheden: wat is de milieusituatie en

welk beleid en welke ingrepen zijn nodig

om de locatie geschikt te maken voor

wonen, werken of recreëren? Ook worden

uitspraken gedaan over de termijn waarop

de locatie geschikt kan worden gemaakt

en het financiële realiteitsgehalte van

eventuele ontwikkelingen in relatie tot de

benodigde milieu-investeringen.

Geuremissies en geluidhinder

In het plangebied spelen vooral de milieuthema’s

geur en geluid een beperkende rol. De

concept Ruimtelijke Structuurvisie zegt over

geur dat in Zaanstad in 2014 geen ernstig

geurgehinderden meer mogen zijn en dat in

datzelfde jaar het aantal geurgehinderden

in woongebieden, gemengde gebieden en

centrumgebieden is gehalveerd (Gemeente

Zaanstad, 2010). Geurgehinderden zijn

personen die stankoverlast ondervinden.

Voor geur gelden in tegenstelling tot geluid

geen wettelijke normen; de gemeente bepaalt

zelf wat acceptabel is. Wel stelt landelijk

geurbeleid dat nieuwe gevallen van ernstige

geurhinder voorkomen moeten worden.

In Zaanstad zijn vooral de cacaobedrijven

bepalend voor de geuremissie. Ze zijn op veel

plaatsen in Zaanstad te ruiken. Ook andere

bedrijven dragen bij aan de geurbeleving,

de geur van deze bedrijven wordt soms

als veel hinderlijker ervaren dan de geur

van cacao. Elk deel van het plangebied valt

binnen één of meer geurcontouren. Vooral

de Wijde Zaan, in het noordelijk deel van het

plangebied, wordt van verschillende kanten

beïnvloed. Typerend voor de Zaanse situatie

is de stapeling van geuremissies.

Ook geluidhinder op en in woningen door

bedrijven en weg-, rail-, en vliegverkeer

dient volgens de Ruimtelijke Milieuvisie van

de gemeente Zaanstad beperkt te worden

(Gemeente Zaanstad, 2009). Voor geluidhinder

wordt de eenheid dB(A) (decibel

A-weging) gehanteerd, dat is een voor de

gevoeligheid van het menselijk gehoor

gecorrigeerde maat. Het geluidsniveau is

per gebied afgestemd op de daar aanwezige

functies. Uitgangspunt van het Zaanse

‘Hogere Waardenbeleid’ is een maximale

geluidsproductie van industrie en wegverkeer

van 50 dB(A) in woongebieden, maar

daar mag na een bestuurlijke afweging naar

boven van worden afgeweken in andersoortige,

bijvoorbeeld gemengde gebieden. Voor

railverkeer, met een ambitiewaarde van

55dB(A), geldt een soortgelijke benadering.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Mix to the max: functiemenging en milieukwaliteit

P. 459

In het plangebied van de Zaan- en IJ-oevers

heeft het geluid van industrie- en bedrijventerreinen

de grootste invloed op de

ontwikkelmogelijkheden. Langs de Zaan

en het Noordzeekanaal liggen enkele

gezoneerde industrieterreinen waar zich

grote lawaaimakers mogen vestigen. In het

Milieuplan zijn de geluidszones van deze

industrieterreinen in kaart gebracht zoals

ze zijn vastgelegd in bestemmingsplannen.

Daarnaast zijn de geluidscontouren op de

kaart gezet zoals ze zijn vermeld in de vergunningen

van de bedrijven. Veel locaties

aan Zaan en IJ blijken dan te liggen binnen

de zone waar de geluidsbelasting groter is

dan de voorkeurswaarde. Dit betekent dat

voor deze locaties alleen ontwikkelmogelijkheden

zijn voor niet-gevoelige bestemmingen,

zoals kantoren, recreatievoorzieningen

en detailhandel (DHV/Gemeente

Zaanstad, 2010).

BBT en BBT+

Voor het oplossen van de geur- en

geluidproblematiek stelt het Milieuplan

zowel gebiedsspecifiek maatwerk voor als

generieke oplossingsrichtingen. Onder de

laatste vallen zowel technische als administratieve

maatregelen. Interessant zijn de

innovatieve maatregelen, die betrekking

hebben op het juridisch en planologisch

instrumentarium, vooral het instrumentarium

dat wordt aangereikt door de Crisis-

en Herstelwet.

Er zijn drie soorten technische maatregelen

beschikbaar: overdrachtmaatregelen,

maatregelen bij de ontvanger en bronmaatregelen.

Voorbeeld van overdrachtmaatregelen

zijn geluidsschermen bij de producent

of ontvanger van geluid. Gevelisolatie of

toepassing van ‘dove’ gevels zijn voorbeelden

van maatregelen bij de ontvanger. De

meeste winst is echter in de derde categorie

te halen: bronmaatregelen door toepassing

van Best Beschikbare Technieken (BBT).

De toepassing van BBT is wettelijk verplicht

en een doorlopend proces, omdat steeds

betere technieken beschikbaar komen. De

effecten worden echter deels teniet gedaan

door intensivering van de productie. In

Zaanstad zijn vooral de cacaobedrijven

verantwoordelijk voor de geurbelasting. In

de Bijzondere Regeling Cacaoverwerkende

industrie hebben bedrijfsleven en overheden

afspraken gemaakt over het terugdringen

daarvan. Deze maatregelen zijn als BBTmaatregelen

te beschouwen. Doelstelling

van de regeling is een halvering van de geurhinder

in 2015. Desondanks is de hinder

dan op een aantal locaties nog dermate

groot, dat ontwikkeling niet mogelijk is.

Een aanzienlijk grotere ontwikkelruimte

en verbetering van het leefklimaat wordt

pas bereikt door aanvullende maatregelen

(BBT+). Dit is doorgaans vrij kostbaar; soms

gaat het over een geheel nieuwe inrichting

van het productieproces. De maatregelen

kunnen nodig en verplicht zijn om een

bedrijf in een bestaande omgeving in te

passen, maar bij de Zaan- en IJ-oevers is

het andersom: ze zijn vaak noodzakelijk

om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te

maken. De toepassing van BBT is in de wet

opgenomen en dus afdwingbaar. BBT+ kan

in geval van de Zaan- en IJ-oevers alleen in

gezamenlijk overleg en met medewerking

van de bedrijven tot stand komen.

Zaans Proeflokaal

In het Zaans Proeflokaal zoeken bedrijfsleven

en overheid gezamenlijk naar mogelijkheden

om de milieubelasting terug te

dringen. Het is een pilot gefinancierd door

het Ministerie van Economische Zaken,

Landbouw en Innovatie (ELI). Eerste streven

is gezamenlijk een onderzoeksopdracht

op te stellen, waarin wordt gezocht naar

technologische vernieuwingen en nieuwe

financieringsmodellen voor milieumaatregelen.

Vier grote bedrijven hebben zich

aangesloten: Tate & Lyle, Duyvis, ADM en

Cargill. Samen met hen zoekt de gemeente

zoekt de gemeente door middel van joint

fact finding naar win-winsituaties, waarin

bedrijven hun productieproces kunnen

blijven uitvoeren en het leefklimaat in de


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Mix to the max: functiemenging en milieukwaliteit

P. 460

dichtbevolkte gebieden verbeterd kan

worden zodat nieuwe ontwikkelingen

mogelijk zijn.

De samenwerking in het Zaans Proeflokaal

vergt veel geduld en tijd van alle partijen

en is een zoektocht voor alle betrokkenen

die aan elkaar moeten wennen.

Beleidsmaatregelen

Niet zozeer milieuwinst als wel nieuwe

ontwikkelruimte kan worden gerealiseerd

door het nemen van administratieve en

beleidsmaatregelen. Met administratieve

maatregelen kan de papieren milieubelasting

in overeenstemming worden gebracht

met die in de werkelijkheid, die vaak lager

is. Zo blijken sommige geluidszones niet

meer actueel, omdat bedrijven verhuisd

zijn of lagere emissies hebben. Daarnaast

kunnen milieuvergunningen en -voorschriften

worden afgestemd op de werkelijke

bedrijfssituatie. Ook kunnen bestemmingsplannen

worden aangepast door het

reguleren van de toegestane milieucategorieën

via inwaartse zonering, wat inhoud

dat milieugevoelige activiteiten worden

ontzien door bufferzones te creëren.

Ook het Zaanse beleid biedt ruimte. Zo

hanteert het Zaanse milieubeleid momenteel

normen voor geluidsoverlast die onder

de wettelijke grenswaarden liggen. De

gemeente zou in bepaalde gevallen een

hogere geluidswaarde mogen toestaan tot

maximaal 55 dB(A). Voor geur ontbreekt

een expliciet beleid omdat het betrouwbaar

meten van geurbelasting lastig is, maar

verbetering wordt nagestreefd.

Milieuontwikkelingsgebied

De VROM-raad (2009) stelt in haar advies

‘Dynamiek in gebiedsgericht milieubeleid’

een transitie in het milieubeleid voor. De

raad stelt daarbij nadrukkelijk dat het niet

gaat om het verhogen van de normen maar

wel om het actief vrijmaken van de schaarse

milieugebruiksruimte. Er moet meer

bestuurlijke manoeuvreerruimte komen en

belangen moeten lokaal worden afgewogen.

In de Interimwet Stad en Milieubenadering

staat de wijze centraal waarop een gemeente

gebiedsgericht invulling kan geven aan een

optimale leefomgevingskwaliteit en doelmatig

ruimtegebruik. De wet geeft gemeenten,

in lijn met het advies van de VROM-raad,

meer beleidsruimte en is onder meer geschikt

voor het vestigen van milieugevoelige functies

nabij verouderde bedrijfsterreinen, stationslocaties

en havengebieden. Eind 2005 is de wet

in werking getreden. Ze is gekoppeld aan

verschillende fasen in de ruimtelijke planvorming

en de kern is om een verschuiving naar

de voorkant van het proces te krijgen.

De wet kan extra interessant zijn in een gefaseerde

ontwikkeling als die van de Zaan- en

IJ-oevers, waarbij geanticipeerd wordt op het

feit dat bronnen of kwetsbare functies in de

toekomst worden verplaatst of minder hinder

gaan veroorzaken.

De Interimwet Stad en Milieubenadering blijft

geldig zolang de Crisis- en Herstelwet duurt.

Deze is op 31 maart 2010 in werking getreden

en biedt de mogelijkheid om bij Algemene

Maatregel van Bestuur voor een periode van

tien jaar een milieuontwikkelingsgebied aan

te wijzen. In zo’n gebied krijgen bestuurders

meer mogelijkheden om milieuruimte voor

gewenste ontwikkelingen vrij te maken.

Dat kan op twee manieren: door wettelijke

experimenteerruimte bij het verdelen van

milieugebruiksruimte en door bestuurlijke

doorzettingsmacht om maatregelen bij

bedrijven af te dwingen en de onaantastbaarheid

van milieurechten op te heffen.

Zaanstad-Midden is als milieuontwikkelingsgebied

aangewezen, dit geeft de gemeente

enkele krachtige instrumenten om de

ontwikkelruimte te vergroten en de milieuoverlast

terug te dringen. Kenmerkend is dat

een ‘voorschot op een ideale toekomst’ mag

worden genomen. Kan het bevoegd gezag, in

dit geval de gemeente Zaanstad, aantonen dat

binnen een periode van tien jaar de milieukwaliteit

voldoende verbetert, dan mag ze nu

al gevoelige functies ontwikkelen op locaties


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Mix to the max: functiemenging en milieukwaliteit

P. 461

waar de milieukwaliteit op dit moment nog

onvoldoende is. Welke functies dit zijn en

hoe de gemeente de milieukwaliteit in de

gegeven periode denkt te verbeteren, staat

in een gebiedsontwikkelplan. Er kunnen

verdergaande milieueisen aan bedrijven

worden gesteld (al dan niet met financiële

compensatie), vergunningen worden

aangepast, nieuwe vormen van compensatie

worden ontwikkeld of er kan tijdelijke

afwijking van de milieunormen worden toegestaan.

Ook kan de onaantastbaarheid van

milieurechten worden opgeheven, waardoor

de normen flexibeler gehanteerd kunnen

worden. Theoretisch heeft een gemeente

binnen een milieuontwikkelingsgebied meer

juridische mogelijkheden om milieumaatregelen

af te dwingen, waardoor de slagkracht

wordt vergroot.

Hoe dit zich in de praktijk gaat ontwikkelen

is nog onduidelijk. Of een milieuontwikkelingsgebied

vooral een papieren tijger is,

of een instrument waarmee stappen gezet

kunnen worden, wordt pas duidelijk wanneer

het bijbehorende gebiedsontwikkelplan

samen met een nieuw of herzien bestemmingsplan

in procedure worden gebracht en

vervolgens door de gemeenteraad worden

vastgesteld. Want houdt een gebiedsontwikkelplan

stand voor de bestuursrechter?

Artist impression brug over het Noordzeekanaal (© Urhahn Urban Design)

Omdat nog geen jurisprudentie is ontwikkeld,

kan het antwoord op die vraag nog

niet gegeven worden. Duidelijk is wel dat

Zaanstad ook zonder gebiedsontwikkelplan

meer mogelijkheden heeft om de ruimte

voor ontwikkeling te vergroten. De sleutel

ligt in het stapsgewijs terugbrengen van

de milieubelasting, gecombineerd met

innovatief milieubeleid. Samenwerking met

het bedrijfsleven, maatwerk, vertrouwen

en flexibiliteit zijn daarbij de kritische

succesfactoren voor Zaanse gebiedsontwikkeling

nieuwe stijl.

Vincent Westzaan (westzaan@xs4all.nl) is zelfstandig

journalist en communicatieadviseur, gespecialiseerd in

ruimtelijke vraagstukken en mobiliteit.

Literatuur

DHV/Gemeente Zaanstad (2010) Milieuplan Zaan & IJ,

Gemeente Zaanstad, Zaandam

Gemeente Zaanstad (2009) Ruimtelijke Milieuvisie. Leefbaar, veilig

en gezond, nu en in de toekomst, Gemeente Zaanstad, Zaandam

Gemeente Zaanstad (2010) Zichtbaar Zaans, Ruimtelijke

Structuurvisie (concept), Gemeente Zaanstad, Zaandam

Gemeente Zaanstad (2011) Ontwikkelingsplan Zaan/IJ

(concept), Gemeente Zaanstad, Zaandam

Palmbout Urban Landscapes (2010) Ruimteplan Zaan en IJ,

Gemeente Zaanstad, Zaandam

VROM-raad (2009) Dynamiek in gebiedsgericht milieubeleid,

VROM-raad, Den Haag


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 462

Peter Joustra en Michel van Wijk

Werkmilieus:

denken vanuit de

eindgebruikers

Figuur 1: ACT en logistieke Westas van de Metropoolregio Amsterdam (beeld: ACT en Haven Amsterdam, 2011)


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 463

Nieuwe praktijken van gebiedsontwikkeling zijn sterk verbonden met de mate waarin

waarde wordt toegevoegd. Kwalitatieve sturing is daarbij het sleutelwoord. In de

woningbouw zijn de afgelopen jaren flinke stappen gezet op het gebied van

concept- en gebiedsontwikkeling door te werken op basis van leefstijlen en deze te

vertalen naar woonmilieus. Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen is hiervan echter

nog nauwelijks sprake. De crisis geeft nu een extra impuls om werk te maken van een

diversiteit aan werkmilieus.

De ontwikkelingspraktijk van kantoren-

en bedrijventerreinen in Nederland

loopt sterk achter op de marktsituatie.

Het aanboddenken uit de vorige

eeuw staat nog voorop. Verwend door

de economische voorspoed van de

afgelopen twee decennia, waarin alles

leek te verkopen, is er geen duidelijke

prikkel geweest om kantoren- en vooral

bedrijventerreinenontwikkeling meer

marktgericht aan te pakken. De huidige

economische crisis en het sombere

toekomstperspectief zijn een prikkel om

tot veranderingen te komen. Er ontstaat

langzamerhand een voedingsbodem

om wezenlijk anders naar de ontwikkeling

van werkgebieden te kijken en het

perspectief van de eindgebruiker en de

internationale concurrentiepositie hier

veel nadrukkelijker bij te betrekken. In de

Metropoolregio Amsterdam is Schiphol

Area Development Company (SADC)

betrokken bij deze omslag in het denken

en op zoek naar een kwalitatieve typering

van de verschillende werkgebieden. Een

typering die enerzijds meer aansluit

bij de eindgebruikers en anderzijds,

beredeneerd vanuit het totaalaanbod,

de internationale concurrentiepositie

en aantrekkingskracht van de regio

versterkt. De gekozen werkwijze bij het

opstellen van het integrale ontwikkelplan

van de A4 Zone West heeft bijgedragen

aan deze beoogde kentering in de

planvorming van werkgebieden.


Rooilijn

Denken in milieus

De omslag in het denken in werkmilieus

heeft enige parallellen met de ontwikkeling

van de woningmarkt in Nederland. Zo lag

hier tot de jaren negentig de totale focus

op kwantiteit en aanbod. Er werd niet of

nauwelijks nagedacht over de kwalitatieve

woningbehoefte. Dit alles onder de veelzeggende

term volkshuisvesting (Ministerie

van VROM, 1999). Met andere woorden:

een dak boven het hoofd was het uitgangspunt.

De gezinsgrootte bepaalde het aantal

slaapkamers. Woonconsument, leefstijlen

en woonmilieus waren nog onbekende

begrippen. De ontwikkelingspraktijk van

woongebieden is drastisch veranderd. De

omslag van de sociale sector naar de marktsector

begin jaren negentig, de toenemende

mondigheid van de woonconsument en de

toegenomen welvaart veroorzaakten een

vraagomslag van kwantiteit naar kwaliteit.

Het denken in leefstijlen en woonmilieus

gaf begin deze eeuw de mogelijkheid om

de woningmarkt kwalitatief aan te sturen.

Hierdoor is inmiddels een heel palet aan

nieuwe woonmilieus ontstaan. Hierbij

wordt de individuele woonconsument

steeds meer op haar specifieke wensen en

behoeften bediend. Het is de kunst zich van

elkaar te onderscheiden en dit kan onder

meer met woonmilieus. Een woonmilieu

behelst daarbij meer dan alleen het woningaanbod

en betreft ook de voorzieningen,

sociale structuur, vormgeving, identiteit en

beleving van de omgeving.

Ook werkmilieus

De omslag naar het denken in milieus is

ook voorzien bij kantoren- en bedrijventerreinen.

Ook daar wringt de oude praktijk

van vierkante meters en toewijzing, zonder

de werkstijlen in kaart te brengen. Bij

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 464

bedrijven wordt momenteel wel een nadere

onderverdeling gemaakt, maar die is vooral

gebaseerd op overlast: de zogenaamde

milieucategorieën. Deze indeling gaat

totaal voorbij aan de huidige marktvraag.

Zo vervagen de grenzen tussen kantoren en

bedrijven. Dit levert in de praktijk spanning

op met traditionele bestemmingsplannen.

De creatieve economie is hier

het duidelijkste voorbeeld van. Productie

vraagt steeds meer kennis. Dat produceren

kan zowel in een bedrijf als in een kantoor.

Het gebruik van de term werkmilieus, en

niet langer te denken in puur kantoor en

bedrijf biedt betere mogelijkheden om

aan te sluiten bij de vraag. Werkmilieus

zijn omgevingen met een combinatie

van kantoor- , bedrijfs- en andersoortige

werkruimten, waar nodig aangevuld

met voorzieningen en trainingscentra op

multimodaal bereikbare locaties. Deze

werkmilieus zouden, analoog aan de woonmilieus,

gericht moeten zijn op de verschillende

werkstijlen van de eindgebruikers.

Dit heeft ook de nodige consequenties voor

het planologische instrumentarium: een

bestemmingsplankaart met een indeling

naar kantoren of bedrijfsdoeleinden

volstaat niet meer.

Er zijn al marktpartijen die op deze

ontwikkelingen inspelen, door middel van

nieuwe gebouwconcepten, zoals creatieve

en multi-tenant werkgebouwen. In enkele

gevallen gebeurt dit ook door middel

van de ontwikkeling van een creatief

werkgebied: denk aan het NDSM-terrein.

Vaak leiden deze ontwikkelingen nog tot

discussies over de wenselijkheid en mogelijke

verdringingseffecten op traditionele

werkfuncties (DRO e.a., 2011). De lokale

overheid probeert daarbij nog krampachtig

aan het oude instrumentarium vast te


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 465

houden. Een goed voorbeeld hiervan is

het Schinkelterrein in Amsterdam-Zuid,

daar worden in het kader van een nieuw

op te stellen bestemmingsplan discussies

gevoerd over het handhaven van de

stadsverzorgende bedrijven. Daarnaast

wordt elders juist geëxperimenteerd met de

verhouding tussen kantoor- en bedrijfsbestemming,

zoals aan de Dantzigerkade in

het havengebied van Amsterdam.

Metropoolvorming met

werkmilieus

Niet alleen vanuit de veranderde werkstijlen

van de ondernemers, maar óók

vanuit het belang van de internationale

concurrentiepositie van stedelijke regio’s

als Metropoolregio Amsterdam is het

van belang op basis van werkmilieus

te gaan werken. Bij de evaluatie van

het ruimtelijk-economisch beleid in

de Schipholregio bleek dat het gebrek

aan onderscheidende werkmilieus op

internationaal niveau op dit moment één

van de zwakke punten is die verbetering

behoeft (REVS 2009; Jansen en Van Wijk,

2009). De centrale gedachte in de daarop

opgestelde Ruimtelijk Economische Visie

Schipholregio (REVS) is dat stad, regio

en luchthaven verder integreren tot een

samenhangend economisch geheel. Daarbij

wordt ingezet op de ontwikkeling van de

airportcorridor enerzijds en de logistieke

Westas anderzijds. Langs deze assen kan

een diversiteit aan werkmilieus worden

ontwikkeld met elk een eigen accent en

kansen voor logistiek, zoals het programma

Amsterdam Connecting Trade (ACT).

Logistiek is immers met hoofdkantoren en

de creatieve industrieën één van de economische

dragers van de Metropoolregio

Amsterdam (Kleyn en Tordoir, 2002). In

samenhang zorgen deze sectoren voor

een gedifferentieerde economie die ook in

onrustige tijden tegen een stootje kan. Dat

is ook gebleken: ten opzichte van andere

regio’s doet de Amsterdamse economie het

goed (Economische Zaken Amsterdam en

Kamer van Koophandel, 2011).

Invalshoeken werkmilieus

De vorige REVS uit 2001 hanteerde een

indeling naar locatietype: transport en

distributie, bedrijvenpark en modern

gemengd. SADC hanteert voor haar

ontwikkellocaties een geografische

indeling met een onderscheid naar (lucht)

haven, stedelijke en regionale locaties. Dit

wordt vaak gekoppeld aan infrastructurele

indeling die BCI (2004) hanteert. Een

reguliere en al genoemde indeling is ook

naar milieucategorie. In tabel 1 worden

de verschillende gebruikte indelingen met

elkaar verbonden. Dit in een poging om

tot een nieuwe hoofdindeling te komen.

Een belangrijke toevoeging bij deze

hoofdindeling is het type eindgebruiker, in

de eerste kolom. In de afgelopen jaren is de

klant immers centraler komen te staan en

wordt meer geredeneerd vanuit de vraag.

Daarop volgt een indeling van werkmilieus

gebaseerd op de eindgebruikers: logistiek,

industriële productie, hoogwaardige

productie en business & handel.

Aan de invalshoek van de gebruikers zijn

twee dimensies toegevoegd, zoals dat

eerder is gedaan voor kantorenmilieus

(BFS, 2011). De eerste is de culturele

dimensie. Een werkmilieu kan overwegend

conservatief of alternatief zijn. Een

conservatief werkmilieu is een traditioneel

bedrijventerrein, gebaseerd op bewezen

waarden, terwijl een alternatief werkmilieu

meer ruimte biedt voor innovaties en

dwarsverbanden. Als een regio slechts


Rooilijn

conservatieve werkmilieus bevat, zal ook

weinig sprake zijn van vernieuwingskracht.

De tweede toegevoegde dimensie

is de economische dimensie, waarbij

relevant is hoe de milieus zich verhouden

tot de status en daarmee de prijs van het

gebied. Hoe hoger de status, hoe hoger ook

de prijs.

In tabel 2 zijn de vier typen werkmilieus

ook concreet gekoppeld aan locaties in

de Metropoolregio. De tabel geeft aan

hoe deze locaties zich ideaaltypisch als

werkmilieus zouden kunnen ontwikkelen.

Daarnaast zijn deze locaties per categorie

ook aan internationale voorbeelden gekoppeld.

Aan de hand van deze referenties

zou voor deze locaties een scherper profiel

moeten worden ontwikkeld, waarmee een

rijker aanbod aan werkmilieus in de regio

kan ontstaan.

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 466

Tabel 1: Overzicht invalshoeken werkmilieus

Werkmilieus (gebruikers) Geografisch Infrastuctuur Milieu- Culturele Economische

categorie dimensie dimensie (status)

Logistiek Haven, luchthaven Mono- tot multimodaal, Schiphollocatie 4> Conservatief en alternatief Laag tot hoog

Industrieel/ productie Regionaal Monomodaal, Snelweglocatie 4-5 Conservatief en alternatief Laag

Hoogwaardig productie Stedelijk Weg en OV, Parkachtig


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 467

Casus A4 Zone West

Rienstra en Rutten (2011) stellen dat in

tegenstelling tot de creatieve en financiële

sector, logistiek geen sexy sector is en niet

bovenaan de regionale beleidsagenda

staat. Zij zien ontwikkelingskansen voor

de logistieke Westas tussen Greenport,

luchthaven, haven en verder richting

Alkmaar. Daarop voortbouwend liggen

er ontwikkelingskansen voor diverse

werkmilieus langs deze ontwikkelingsas

(figuur 1). Het programma ACT, en de

nieuwe gebiedsontwikkeling van de A4

Zone West daarbinnen, probeert hier op

in te spelen en kan als voorbeeld dienen

voor de transitie van bedrijventerrein

naar werkmilieus.

De A4 Zone West, waarvan ruim 137

hectare uitgeefbaar is, ligt tussen Schiphol

en Hoofddorp en wordt ontsloten door

het HSL-spoor en de Rijksweg A4. Als

onderdeel van het programma ACT zet A4

Zone West in op het thema beyond logistics;

logistiek met een hogere toegevoegde

waarde, duurzaamheid en multimodale

ontsluiting via spoor, weg, lucht en water.

De beoogde ongestoord logistieke verbinding

(OLV) zorgt voor een snelle en directe

verbinding met het luchthavenplatform

en verder richting Greenport Aalsmeer.

Gezien de omvang van de locatie wordt

het gebied over een periode van dertig jaar

ontwikkeld, naar verwachting te beginnen

vanaf 2013.

Bij de planvorming voor de A4 Zone

West hebben de ontwikkelkansen van

de logistieke Westas een belangrijke rol

gespeeld. Bij de planontwikkeling is vooral

gekeken hoe de ontwikkeling van het terrein

een kwalitatieve aanvulling kan zijn

op het bestaande aanbod van werkmilieus

in de regio en daarnaast ook het logistieke

cluster verder kan versterken. Feitelijk

wordt met het milieu trade & logistics

een combinatie gemaakt van een hoge

status alternatief logistiek werkmilieu en

een business & handel werkmilieu. De

combinatie van deze werkmilieus is hier

mogelijk gezien de omvang en specifieke

omgevingskwaliteiten van het terrein.

Bij het uitwerken van het plan zijn

verschillende invalshoeken gekozen:

enerzijds het perspectief van de markt en

de beoogde eindgebruikers, anderzijds het

perspectief vanuit verschillende schaalniveaus.

Door een uitgebreide analyse van

de markt, zowel kwantitatief als kwalitatief,

gesprekken met toonaangevende

eindgebruikers, het identificeren van

trends en ontwikkelingen in de logistieke

sector en het uitvoeren van internationale

benchmarks, zijn binnen het concept van

trade & logistics verschillende werkmilieus

met een logistieke c.q. handelscomponent

uitgewerkt.

Daarnaast is rekening gehouden met de

verschillende schaalniveaus en hun specifieke

context. De internationale context

heeft betrekking op marktontwikkelingen

en de internationale verbindingen vanaf

de locatie. Bij de regionale context gaat

het om ligging van het terrein, direct

verbonden met vier verschillende

vervoersmodaliteiten. Deze zijn vertaald

in de opzet van het plan. Door het leggen

van een verbinding tussen de verschillende

vervoersmodaliteiten (middels de

OLV) ontstaat hier een onderscheidende

propositie. Ook wordt binnen de regionale

context zoveel mogelijk aangesloten op

de investeringsagenda van de Economic

Development Board Amsterdam (ACT en


Rooilijn

Figuur 2: Impressie Integraal Ontwikkelingsplan A4 Zone West

met verschillende werkmilieus(beeld: KCAP e.a., 2011)

Haven Amsterdam, 2011). Hiermee worden

realisatiekansen vergroot.

Tenslotte vormt de verbinding met de

lokale context een belangrijk element in

het plan. De bestaande kwaliteiten worden

geïntegreerd in de nieuwe opzet. Het gaat

dan om de ligging aan station Hoofddorp,

de Rijnlanderweg met haar karakteristieke

bebouwing, de monumentale Geniedijk

met het daaraan te realiseren Geniepark,

alsmede een deel van de groenblauwe

polderstructuur (figuur 2).

De combinatie van deze invalshoeken heeft

geleid tot een werkmilieu met verschillende

deelmilieus, dat ruimte biedt aan

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 468

de marktbehoefte, nu en in de toekomst.

Het werkmilieu biedt op de specifieke

eindgebruikers gerichte faciliteiten die

zodanig zijn ingericht dat het werkproces

zoveel mogelijk wordt gefaciliteerd. Zo

wordt een efficiënt en goed te beveiligen

logistiek milieu aangeboden, dat direct

verbonden is met het spoor en het platform

van de luchthaven. Binnen het gebied zelf

wordt op kavelniveau optimale flexibiliteit

aangeboden.

Ambitie

De woningmarkt loopt voor op de

bedrijventerreinenmarkt als het gaat om

concept- en gebiedsontwikkeling op basis

van leefstijlen en de vertaling naar deelmi-


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 Werkmilieus: denken vanuit de eindgebruikers

P. 469

lieus. De economische crisis geeft direct

aanleiding tot een ontwikkelingssprong

van bedrijfskavels naar werkmilieus. De

uitwerking van de A4 Zone West is een

goede vingeroefening geweest voor een

meer kwalitatieve sturing op de ontwikkeling

van werkmilieus. De uitwerking van de

regionale positionering - langs de logistieke

Westas in de Metropoolregio Amsterdam

- vormt nu de aanleiding om het aanbod

aan werkmilieus in de regio verder uit te

werken. Aan deze werkmilieus is duidelijk

behoefte. Enerzijds vanuit de gebruikers

zelf, anderzijds ook vanuit de noodzaak

de internationale concurrentiepositie te

versterken. De ambitie is daarbij om een

onderscheidend palet aan werkmilieus aan

te bieden.

Peter Joustra (p.joustra@sadc.nl) is senior projectleider en

Michel van Wijk (m.vanwijk@sadc.nl) is adviseur markt en

strategie bij Schiphol Area Development Company (SADC).

Laatstgenoemde is ook gastredacteur van dit Rooilijn

themanummer.

Literatuur

ACT Beyond Logistics en Haven Amsterdam (2011)

Seamless Connections: versnellen, verbinden, versterken,

Projectvoorstel aan de Economic Development Board

Amsterdam, concept versie 1.6, Schiphol

BCI (2004) Segmentatie werklocaties Gemeente

Haarlemmermeer, Buck Consultants International i.o.v.

Gemeente Haarlemmermeer, Nijmegen

BFS (2011) Bijlage Tussenrapportage Ontwikkelingsstrategie

REVS, Bestuursforum Schiphol, Haarlem

Dienst Ruimtelijke Ordening, Economische Zaken en

Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (2011)

Verkantorisering van bedrijventerreinen, conceptnotitie,

Amsterdam

Economische Zaken Amsterdam & Kamer van Koophandel

Amsterdam (2011) Economische Verkenningen

Metropoolregio Amsterdam, Economische Zaken/Kamer van

Koophandel, Amsterdam

Jansen, P. en M. van Wijk (2009) Schiphol als integraal

onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam, Rooilijn, nr. 5,

322-327

KCAP, Arcadis, West 8 en Districon (2011) Integraal

Ontwikkelingsplan A4 Zone West, Smart Design Coaltie ACT

A4 Zone West i.o.v. GEM A4 Zone West, Schiphol.

Kleyn, W.H. and P.P. Tordoir (2002) Van Randstad naar

Deltametropool, synopsis en nadere beschouwing, Vereniging

Deltametropool, Delft

Ministerie van VROM (1999) Evaluatie Nota Volkshuisvesting in

de jaren negentig, Den Haag

REVS (2009) Ruimtelijke-Economische Visie Schipholregio

2009-2030, Bestuursforum Schiphol, Haarlem

Rienstra, G. en J. Rutten (2011) Investeren in de logistieke

Westas, Het Parool, 4 juli, Amsterdam


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 “We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve”

P. 470

Frits Palmboom

“We zijn niet origineel omwille van

de originaliteit zelve”

In veel gebieden is krimp aan de orde en dan met name in de kleine dorpen. Die

zullen het volgens Frits Palmboom heel moeilijk krijgen, maar de sterkere steden in

die regio’s zouden kwalitatief juist kunnen winnen. Een stad als Maastricht heeft een

aantal troefkaarten in handen om die mensen weer te faciliteren. In de dorpen ligt

een stedenbouwkundige opgave hoe om te gaan met de verdunning. Er zal hoe dan

ook altijd een luxevraag bij zitten die de lage dichtheden en het landschappelijke

blijft zoeken. Volgens Palmboom van stedenbouwkundig bureau Palmbout Urban

Landscapes, zal het landschap niet op slot gaan.

Wat vormt de identiteit van een gebied?

“Wij pleiten ervoor om door de schalen heen te kijken.

Een locatie is in onze ogen niet een invuloefeningetje

maar altijd onderdeel van een groter geheel. Je moet dus

groter kijken dan de locatie zelf, maar ook door de tijden

heen kijken. Wat kent een gebied aan geschiedenis, wat is

de verborgen dynamiek in een locatie, en wat kun je van

daaruit bedenken over de toekomstige ontwikkeling.

Identiteit vatten we op als een dynamisch en historisch

gegeven. Het is belangrijk om de film terug te draaien,

en te begrijpen hoe in de loop van de tijd zo’n locatie laag

op laag tot stand is gekomen of hoe lagen weggevaagd

zijn. De identiteit van elke locatie is het resultaat van een

dynamisch proces. Bij het ontwikkelen van gebieden

is het heel belangrijk om die traditie te begrijpen. Om

te begrijpen wat je kunt veranderen, en wat zich verzet

tegen verandering.

Die geschiedenis is neergeslagen in de grondplaat van de

stad en van het landschap. In onze ontwerpen proberen

we die ruimtelijk zo goed mogelijk te organiseren.

‘Mooi’ is dan een kwestie van zorgvuldigheid, van

originaliteit en authenticiteit, van begrijpelijkheid en

leesbaarheid. We zijn niet origineel omwille van de

originaliteit zelf, dat is in ons ontwerpvak een belangrijk

statement. Begrijpelijkheid, leesbaarheid en traditie

moeten er altijd in zitten. Dat levert ook de grondslag

voor de programmatische ontwikkeling van de stad.

De grondplaat ontwerpen is een vak op zich. Veel

vakgenoten stellen het programmatische meer centraal

en hebben minder het profiel van een ontwerper, maar

werken meer als planoloog, projectontwikkelaar of

processtimulator. Allebei is nodig, maar onze focus

is om te kijken hoe je ontwerpend, met tekeningen,

schema’s en kaartmateriaal, aan dat hele proces van

gebiedsontwikkeling een bijdrage kunt leveren.”

In de bredere ontwikkeling van de metropoolregio, is

het logisch dat zowel Zaanstad als Almere zich verbindt

met de hoofdstad?

“Die schaal van de regio is onontkoombaar en de nabijheid

moet je ook uitbuiten. Zaanstad heeft natuurlijk

een hele lange geschiedenis: een chaotische, kapitalistisch

anarchistische geschiedenis, met communistisch

verzet, een enorme cultuur van individualisme, het

Noord-Hollandse. Het anarchistische heeft iets heel

aantrekkelijks, ook voor de Amsterdammer. De mooie,


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 “We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve”

P. 471

Frits Palmboom (foto: © Onno Kummer)

goed ontworpen stad Amsterdam, die relatief gezien alles

goed op een rijtje heeft. In vergelijking daarmee heeft de

Zaanstreek een potentieel te bieden van avontuurlijkheid,

dat is echt fantastisch. Wat zich de laatste jaren in

Amsterdam-Noord afspeelt, gaat uitwaaieren en zich

geleidelijk voortzetten in de richting van de Zaanstreek.

Bij de Zaanstreek is het een kwestie van intelligent

acupunctuur bedrijven, om te zorgen dat al die verspreide

locaties een soortgelijke omslag kunnen beleven.

Almere kent daarentegen een heel andere geschiedenis,

met grote planologisch gestuurde ingrepen.

Adri Duyvenstein probeert via Particulier

Opdrachtgeverschap (PO) daar ook iets van indivi-

Jasper Schaap en Arjan Weterings

dualisme en anarchisme te krijgen. Maar Almere is

typisch een gebied waarbij je op grote schaal condities

zult moeten creëren zodat de dynamiek daar aan de

gang blijft. Almere moet ontzettend zijn best blijven

doen om zijn eigen verborgen kwaliteiten te ontdekken

en uit te buiten. Ik denk dat Almere met het streven

naar een ‘dubbelstad’ met Amsterdam een vergissing

maakt. Ze proberen hun identiteit te koppelen aan

Amsterdam. Ze willen buitendijks bouwen op een plek

die dubbel zo diep is als IJburg, het liefste met een brug

naar Amsterdam die het IJmeer over de volle lengte

in tweeën deelt. Dat is zo geforceerd. Zo’n massieve

planologie, waarbij elk onderdeel alleen kan als alle

andere onderdelen ook gemaakt worden. Dat is een


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 “We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve”

P. 472

soort planologie die niet bij deze tijd past. Daar zit een

verborgen minderwaardigheidscomplex.”

Wat heeft PO voor invloed op de stedenbouw en hoe ziet

u uw rol daarin?

“In de manier waarop ik naar het vak kijk maakt het

PO geen verschil van dag en nacht. Bij grote stedelijke

uitbreidingen zoals IJburg en Ypenburg hebben we

altijd al geprobeerd om na te denken over een strak

raamwerk en over een veel vrijere invulling. Het

nadenken over wat je biedt aan vastigheid en wat je

biedt aan vrijheid heeft er altijd bij gehoord. Alleen de

schaal, waarop die vrijheid nu wordt gegeven, is veel

kleiner; dat vind ik overigens wel een goede ontwikkeling.

Het belang van heel goed nadenken over de straat

neemt alleen maar toe, want daar ontlenen straks al

die kaveltjes met individuele huizen hun waarde aan.

Er is niemand meer die daar voor zorgt, geen ontwikkelaar,

geen woningbouwcorporatie, dus je moet dat

als stedenbouwkundige van de openbare ruimte nog

steeds goed doen. Ik pleit tegen de achtergrond van het

opkomende particuliere opdrachtgeverschap voor een

simpele en elementaire stedenbouw, zoals landmeters

dat deden in de 17e en 19e eeuw. Ik vind het heel merkwaardig

dat in Almere Poort plannen worden gemaakt

die van een enorme vormwil getuigen. Daar worden

allerlei decoratieve, geografische patronen neergelegd

met cirkels, halve bogen en slingerlijnen. Die zijn te

gekunsteld. Ze suggereren een centraliteit die er in het

echt helemaal niet is.”

Hoe moet het dan?

“Begin bij het landschap en kijk naar de traditie van

hoe steden in Nederland ooit ontstaan zijn, dan zie je

dat steden altijd een soort plaatselijke verdichting zijn

van een landschappelijk patroon. Het begon heel vaak

als een vaart die op een dijk uitkomt en dan uitwatert

naar een rivier zoals in Zaandam, Amsterdam,

Rotterdam. De logica van een basispatroon dat een

verband heeft op een grote schaal en op kleine schaal

ruimte biedt aan een heel scala van functies, dat is heel

fascinerend. Eigentijdse patronen moet je ook op die

manier vormen. Het begint met de verhouding van

land en water. Waar ligt de dijk? Hoe krijgen we het

water uit het land? Wat is de afstand van de sloten?

Kun je daar mooie singels of grachten van maken, of

plassen en meren? Dat is het basispatroon. Ik zou bij

Almere Poort verlangen dat het niet zulke in zich zelf

besloten slingerlijnen zijn van niks naar nergens, maar

dat je woont in een straat die van zichzelf mooi is, en

dat je weet daar kom ik bij een gracht uit, en als ik dan

de hoek omsla kom ik in een fantastische bomenlaan.

Oriëntatie is heel erg belangrijk. Waar leidt iets naar

toe? Waar willen de lijnen van de stad op uitkomen?

Wat voor een verhaal vertellen ze met elkaar? Dat is het

vakmanschap van het ontwerpen van het lijnenspel van

de stad en het landschap.”

Veel ontwerpers en stedenbouwkundigen focussen zich

op grootse herstructureringsvisies terwijl vanuit de

opdrachtgevers de behoefte ontstaat, wat gaan we nu

doen en waarmee kan ik nu aan de gang?

“Dat is een heel reëel en basaal gegeven in ons werk.

Aan de ene kant probeer je op de lange termijn te

kijken en op grote schaal een soort logica en begrijpelijkheid

te realiseren. Tegelijkertijd is er een dynamiek

die zich in het hier en nu afspeelt en waar ook nu een

antwoord voor nodig is. Het gaat er niet om alsmaar

op te schalen en steeds grotere verbanden te tekenen,

het gaat ook vaak om in groot verband af te schalen en

de hapklare brokken te onderscheiden waarmee je aan

de gang kunt gaan. Je moet in twee richtingen tegelijk

kunnen werken.

Het Hembrugterrein in Zaandam bijvoorbeeld is een

heel groot terrein, wat destijds monofunctioneel was,

zij het met drie verschillende fabrieken erin en met

een differentiatie van functies van het ministerie van

Defensie. Het terrein heeft hele specifieke structuren,

die te maken hadden met ontploffingsgevaar, met

munitieproductie, met geheimhouding. Echt iets dat

buiten de wereld staat, een soort van monolithische

enclave. Enerzijds heerst er bodemverontreiniging,

maar aan de andere kant kent het natuurwaardes die

zich daarover heen hebben geplooid, het is een groot

geheimzinnig bos geworden. Een waanzinnig paradoxale

opgave die heel kostbaar is. De milieucontouren

van Schiphol en de Amsterdamse haven maken de

optelsom van problemen compleet. Defensie wil vanwege

de hoge onderhoudskosten er van af en heeft het

hele terrein in zijn geheel op de markt gezet. Maar er is,

zeker in de huidige markt, geen enkele ontwikkelaar

die dat in zijn geheel aankan.”

Wat is de visie van bureau Palmbout voor het

Hembrugterrein te Zaandam?

“Wij hadden van de gemeente Zaandam de opdracht

gekregen een visie te maken voor de gehele Zaan- en


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 “We zijn niet origineel omwille van de originaliteit zelve”

P. 473

IJ-oevers. Een dertien kilometer lang waterfront

met wel vijftig locaties, overigens met vergelijkbare

problemen, maar dan kleiner. We hebben heel goed

gekeken naar hoe zit die Zaan nou in elkaar? In eerste

instantie zie je een rivier met industrie, maar als je van

dichterbij kijkt zie je allemaal verschillende onderdelen

met verschillende kansen en problemen. Dat vraagt om

maatwerk. Je kunt een soort partituur maken voor de

aanpak van die verschillende onderdelen, zonder dat

je alles in één blauwdruk vastlegt. Je arrangeert aan de

hand van een ‘jamsession’, in plaats van een complete

symfonie noot voor noot uit te schrijven. Zo hebben we

de spanning tussen de kansen en de belemmeringen

voor de verschillende deelgebieden in kaart gebracht.

Toen heeft men ons gevraagd ook op die manier naar

het Hembrugterrein te kijken.

Het Hembrugterrein bestaat uit een aantal verschillende

karakters met kansen en problemen. Wij bepleitten om

die ontwikkeling niet meer als een monolithisch geheel

te zien, maar om af te schalen. Toen spitste ook het Rijk

zijn oren. Het Rijk, de provincie Noord-Holland en de

gemeente Zaandam moeten gedrieën dat terrein van

een nieuwe toekomst voorzien. Uiteindelijk wil het Rijk

de overdracht naar de gemeente en de provincie. In

die onderhandelingen zaten al die partijen op elkaar te

wachten met alsmaar dat grote probleem, en wij hebben

het probleem gedemonteerd.”

Op welke manier vindt u nieuwe functies bij gebouwen,

bij onderdelen van een gebied dat voorheen altijd

geheim is geweest?

“Wij hebben een plan gemaakt waarbij we diverse

onderdelen onderscheiden, zoals grote hallen, oude

monumenten, maar ook gewone loodsen en kleine

paviljoens. Het geheel moet het karakter van een

landgoed behouden, het bos in het midden is de kurk

waar het op drijft. Het biedt een bijzondere kwaliteit die

je in de regio nergens anders aantreft en moet koesteren.

Er moet een hek of een omheining blijven maar

wel met meer poorten. Dat geheimzinnige moet je niet

uitpoetsen, maar koesteren. Mensen moeten nieuwsgierig

worden wat er achter zit en met een paar dingen

kun je de aantrekkelijkheid ruimtelijk in stand houden.

Als je dat landgoedkarakter hebt veiliggesteld, kun je

het hele terrein bijna per gebouw herontwikkelen. Er

is een centraal terreinmanagement nodig, maar verder

kun je het via kleinschalige initiatieven stap voor stap

tot ontwikkeling brengen.”

Wat wilt u de nieuwe generatie stedenbouwkundigen

meegeven?

“Dat het nog steeds een heel mooi vak is. Dat het heel

uitdagend is om het in nieuwe tijden te herontdekken.

De traditie van de grote plannen, mensen zullen beseffen

dat ze daar in ieder geval de komende vijf a tien jaar

niet mee bezig zijn. Maar het zal beslist niet verdwijnen!

De bevolkingsdruk op de Randstad neemt alleen maar

toe, dat los je niet alleen binnen de huidige stadsgrenzen

op. De integrale opgaven, om landschap en verstedelijking

in combinatie aan te pakken zullen zeker weer

actueel worden – hoe eerder hoe beter.

Ik zou willen oproepen, verslik je niet alleen in

de actualiteit en in de waan van de dag, maar leer

ontdekken hoe steden en landschappen in de loop

der tijden ontstaan zijn. Leer kijken en leer lezen wat

de tijd doet met steden. Het is oneindig fascinerend

om door de stad te fietsen en rond te kijken en soms

waanzinnig te ergeren en tegelijkertijd genieten van de

pareltjes en het alledaagse. Er wordt veel te veel in de

waan van de dag gedacht; de focus ligt soms teveel op

het programma; de weerbarstigheid van de stedelijke

vorm wordt teveel ontkend.

De rol van de stedenbouwkundige is in essentie niet

wezenlijk veranderd. Je ziet wel dat het accent in de

hele ruimtelijke ordening in Nederland verandert van

grootschalige uitleg naar hergebruik. Maar de essentie

van het heel goed kijken naar een locatie, die zo goed

mogelijk proberen te begrijpen en daarin de mechanismes

van traditie en vernieuwing ontdekken, is de taak

van de stedenbouwkundige. De manier van analyseren

en de manier van ontwerpen zelf is niet heel wezenlijk

anders. De schaal, de omgeving, de partijen en het

proces zijn anders.”

Is het nog wel leuk als er al die jaren niks verandert?

“Het is hartstikke leuk. Het werk is enorm spannend

omdat je dingen moet doen die een effect moeten

hebben op de lange termijn, op een grotere schaal,

terwijl de wereld om je heen voortdurend verandert. En

die spanning is heel erg interessant.”

Jasper Schaap (jasperschaap@balance.nl) werkt als business manager

Ruimte en Mobiliteit bij Balance. Arjan Weterings (arjanweterings@gmail.com)

is student Planologie aan de Universiteit van Amsterdam. Beiden zijn redacteur

van Rooilijn.


Rooilijn

Recensies

Karin Pfeffer

Cartografie zonder

grenzen

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Dodge, Martin, Rob Kitchin en Chris

Perkins (red.) (2009) Rethinking maps.

New frontiers in cartographic theory,

Routledge, Londen, 246 p.,

ISBN 978-0-415-46152-8, £90,00

Een kaart zegt meer dan duizend

woorden. In een oogopslag kunnen we

zien waar we zijn en hoe de omgeving

eruit ziet, kunnen we ruimtelijke

patronen en relaties opsporen of

ontwikkelingen door de tijd heen

traceren. Cartografische grondprincipes

met een lange wetenschappelijke

historie maken het mogelijk de reële

wereld of delen daarvan op een

‘waarheidsgetrouwe’ manier op een

tweedimensionaal vlak af te beelden.

De conventionele kaart, bijvoorbeeld

de topografische kaart van Nederland

op een schaal van 1:50.000, is dus

Recensies

een zo precies mogelijke weergave

van relevant geachte objecten en

hun onderlinge ruimtelijke relaties

op een bepaalde schaal. En in deze

kaart hebben we in principe alle

vertrouwen, want de cartograaf zal ze

met grote zorgvuldigheid en volgens

wetenschappelijke inzichten hebben

gemaakt.

Deze conventionele benadering

van cartografie maakt een duidelijk

onderscheid tussen de producent, de

maker van de kaart, en de consument,

de gebruiker van de kaart. De

wetenschappelijke uitdagingen liggen

op het cognitieve terrein, namelijk hoe

de kaart moet worden gemaakt zodat

de informatie die de maker middels

een kaart wil overbrengen, kan worden

verstaan en verwerkt. Mapping, letterlijk

vertaald ‘het in kaart brengen’ van

ruimtelijke kenmerken en verschijnselen,

was voorheen voornamelijk

voorbehouden aan de cartograaf.

Inmiddels, onder andere door de komst

van nieuwe technologieën zoals geografische

informatiesystemen (GIS),

GPS-ontvangers in mobiele telefoons

en camera’s en interactieve kaarten

op internet, zijn de grenzen tussen

producent en consument vervaagd.

Naast de statische, vaak gekoesterde

kaart op papier duiken op internet

velerlei kaarten en kaartapplicaties op

en dragen ook leken bij aan het maken

van kaarten. Mapping is niet meer het

specifiek onderscheidende van de

ruimtelijke wetenschapper, maar vindt

zijn toepassingen ook in andere vakgebieden

en sectoren. De geografische

ruimte en plaats krijgt toenemende

aandacht in onze belevingswereld.

P. 474

Dientengevolge verandert ook de

theorievorming in de cartografie, het

onderwerp van het boek Rethinking

maps. Hierin belichten verschillende

auteurs, voornamelijk afkomstig vanuit

Angelsaksische landen, uit verschillende

sociaal-wetenschappelijke

hoeken het proces van het in kaart

brengen en het proces van het

verkennen van het ruimtelijke in

niet-geografische domeinen. De mix

van de verschillende invalshoeken

levert een zeer gevarieerd beeld van de

huidige denkwijzen en theorieën over

het landschap van kaarten en het in

kaart brengen, waarbij etnografische

benaderingen, kritische gedachtevorming

en het proces van het ontstaan,

gebruiken en interpreteren van kaarten

centraal staan. Zo’n mix vraagt van

een lezer die minder bekend is met de

kritische en etnografische stromingen

in de sociale geografie, zoals critical

cartography en critical GIS ook enige

openheid voor minder conventionele

benaderingen.

In de inleiding geven vooraanstaande

wetenschappers op het gebied van

critical cartography, Dodge, Kitchen

en Perkins, een grondig theoretisch

overzicht van de ontwikkeling van de

cartografie als wetenschap. Ze maken

onderscheid tussen de cartografie die

de nadruk legt op het vinden van de

juiste cartografische grondprincipes

om informatie over de wereld of delen

daarvan zo precies mogelijk weer te

geven en de meer kritische cartografie,

waar juist het proces en de betekenissen

belangrijk zijn. Het gaat dan niet

meer om de kaart als statisch product

en hoe informatie wordt overgedragen,


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Recensies

maar over de verschillende manieren

hoe een kaart ontstaat, deze wordt

gebruikt in de praktijk en hoe het

gebruik van de kaart en het productieproces

van de kaart elkaar beïnvloeden

en vormen. In het slotstuk lanceren

de redacteuren een aantal nieuwe

onderzoeksrichtingen, bijvoorbeeld

gericht op geo-visualisatie om emoties

in kaart te brengen. Ze vragen om meer

aandacht voor mapping als proces,

waarin het voornamelijk gaat om het

genereren van kennis op creatieve

manieren en minder om het weergeven

van kennis. De mijns inziens unieke

ontologische en epistemologische

bijdragen van de andere auteurs

bestrijken diepgaande filosofische en

etnografische benaderingen, technologische

ontwikkelingen en innovaties,

maar ook kunst en visuele media.

Naast topografische kaarten zijn

choropletenkaarten een veelvuldig

gebruikte methode om gegevens over

ruimtelijke eenheden met betrekking

tot een bepaald onderwerp in een kaart

te visualiseren. Het verschil tussen de

ruimtelijke eenheden wordt met behulp

van kleurverschillen of grijstinten

weergegeven. Zulke kaarten komen

we bijna dagelijks in de krant tegen,

bijvoorbeeld om de mate van vergrijzing

weer te geven. Maar waarom heet

zo’n kaart eigenlijk choropletenkaart

en houdt het weergegeven fenomeen

inderdaad op bij de scherp getrokken

grens? Is het fenomeen binnen een

gebied overal hetzelfde? Wat zijn de

(sociale) implicaties van zo’n weergave?

In zijn bijdrage theoretiseert

Crampton op een overtuigende manier

de betekenis van een choropleet

als homogeen gebied en stelt hij de

geschiktheid van choropletenkaarten

voor het in kaart brengen van identiteit

ter discussie. Als tegenpool introduceert

hij het concept clines, een

methode om identiteit als doorlopend

fenomeen weer te geven. Harris en

Hazen leveren een soortgelijke bijdrage

over natuurbescherming en de relatie

natuur–mens.

GIS en op GIS gebaseerde webapplicaties

zoals Google Maps en Google

Earth hebben het maken, het gebruik

en de uitwisseling van geografische

informatie enorm vergemakkelijkt.

Wat vroeger het exclusieve domein van

de GIS-analist was, is tegenwoordig

toegankelijk voor de brede massa.

Goodchild, niet een onbekende auteur

voor de standaard GIS-gebruiker,

en Gartner behandelen de meer

technische aspecten op een voor een

leek begrijpelijke manier. Goodchild

richt zich vooral op de evolutie van de

verschillende weergaves van geografische

informatie in een GIS-omgeving,

terwijl Gartner ingaat op de details en

mogelijkheden van Web 2.0 gericht op

de productie, consumptie en uitwisseling

van geografische informatie.

Om de grenzen van de cartografische

theorievorming op te zoeken, hebben

de redacteuren ook minder voor de

hand liggende onderwerpen in de

verzameling opgenomen. NASA-foto

22727 (een in 1972 door de Apollo

17 genomen foto van de aarde),

Hitchcock’s film The 39 steps, een

striptekening en een spel zijn ingredienten

van het cartografische debat. Als

kwantitatief onderzoeker of natuurwe-

P. 475

tenschapper zou je deze diepgaande

etnografische studies vaker moeten

lezen om de essentie van de boodschap

te kunnen begrijpen. Maar tevens laat

het zien dat cartografie veel veelzijdiger

is dan alleen het in kaart brengen van

ruimtelijke fenomenen volgens vastgelegde

cartografische principes.

Karin Pfeffer (k.pfeffer@uva.nl) is universitair

docent geografische informatiesystemen aan de

Universiteit van Amsterdam.

Erik Stam

Amsterdam reclame top

Röling, Robert (2011) Advertising

Amsterdam. The rise and growth of

an international advertising industry,

Universiteit van Amsterdam,

Amsterdam, ISBN 97-90-9026007-5,

te downloaden via http://dare.uva.nl/

record/374110

Dit prettig vormgegeven proefschrift

over de opkomst en groei van de

internationaal georiënteerde reclameindustrie

levert een uitgebreide

beschrijving van de ontwikkeling,

organisatie en geografie van deze

bedrijfstak, met een ruimtelijke focus

op Nederland en in het bijzonder

het Amsterdamse internationale

reclamecluster. De centrale onderzoeksvraag

in dit proefschrift luidt “hoe

is de internationale reclame-industrie

van Amsterdam ingebed in de lokale

context en verbonden met de mondiale

context?” (p. 9).


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Recensies

Recensies

De auteur kiest een brede aanpak om

deze onderzoeksvraag te beantwoorden.

Zo worden in de eerste hoofdstukken

het tweezijdige karakter van de

bedrijfstak (geavanceerde zakelijke

dienstverlening én culturele industrie),

de vier ontwikkelingsgolven van de

bedrijfstak in de twintigste eeuw, en

een historisch en ruimtelijk perspectief

op de Nederlandse reclame-industrie

geschetst. Voor insiders waarschijnlijk

oud nieuws, maar voor buitenstaanders

een fascinerende beschrijving.

In de tweede helft van het proefschrift

worden de hoofdstukken wat

analytischer, met in hoofdstuk zes een

uiteenrafeling van de bedrijfstak in

Global Network Advertising Agencies

(GNAAs) en international independents.

Deze tweedeling is helder,

maar laat buiten beeld hoe groot (en

wat) de restcategorie

reclamebedrijven is.

Hoe is bijvoorbeeld de

grote groep ZZP’ers te

typeren?

In hoofdstuk zeven

wordt een bijdrage

geleverd aan de literatuur

over de reproductie

van bedrijven en wordt

de claim gemaakt dat

de creativiteit van een

reclamebedrijf een

positief effect heeft op

het aantal spin-offs en

de succeskansen van

deze spin-offs. Deze

claim wordt niet getest,

maar wel geïllustreerd

aan de hand van een

interessante casus

van Wieden+Kennedy – één van de

belangrijkste spelers in de opkomst

van het Amsterdamse internationaal

georiënteerde reclamecluster – en twee

van haar spin-offs. Aangetoond wordt

wat de rol is van Wieden+Kennedy

als internationale talentenschool in

de Amsterdamse reclamewereld.

Vervolgens wordt in hoofdstuk acht een

unieke dataset van Amsterdamse internationale

reclamebedrijven gebruikt om

de projectnetwerken met diverse typen

bedrijven te analyseren, waaruit blijkt

dat de GNAAs vooral lokaal georiënteerd

zijn (qua cliëntennetwerken en creatieve

netwerken), terwijl de onafhankelijken

een veel meer internationaal georiënteerd

netwerk (en personeel) hebben.

De breedte van de beschrijving van deze

bedrijfstak is boeiend, vooral de grote

P. 476

dynamiek van start-ups, buitenlandse

toetreders en overnames, maar ook

een zwakte: wat voor claims maakt dit

onderzoek, welke mechanismen zijn van

belang in de verklaring van de ontwikkeling

van de reclame-industrie en hoe

worden deze mechanismen getest?

Beantwoording van deze vragen kunnen

wetenschappelijke debatten over de

ontwikkeling, organisatie en effecten

van bedrijfstakken in de culturele industrieën,

zowel vanuit een evolutionair

economisch als netwerk perspectief,

verrijken en kunnen ook belangrijke

beleidsimplicaties hebben.

Het kabinet richt zich de komende jaren

op een integrale aanpak voor de topgebieden

en clusters in het zogenaamde

bedrijfslevenbeleid, terwijl de betrokkenheid

van het Rijk bij het regionaal

economisch beleid wordt afgebouwd.

Dit betekent dat de Noordvleugel van de

Randstad – met o.a. de Amsterdamse

creatieve industrie – niet meer uit het

Pieken in de Delta subsidiepotje kan

snoepen. Of toch wel? Amsterdam is

immers het hart van de Nederlandse

creatieve industrie (en de reclamesector

in het bijzonder) en trekt ook nog

eens het leeuwendeel van de buitenlandse

hoofdkantoren in Nederland

aan. Zowel de creatieve industrie als

hoofdkantoren zijn tot topsectoren in

het Nederlandse bedrijfslevenbeleid

benoemd. De Amsterdamse Delta heeft

in het huidige bedrijfslevenbeleid dus

zelfs een dubbele top van hoofdkantoren

en creatieve industrie.

Voordat een beleidslawine ontstaat, is

het nuttig om tenminste drie vragen te

stellen: wat is de aard van de crea-


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

tieve industrie, wat is het belang

van de creatieve industrie voor de

Nederlandse samenleving en wat

is de beweegreden voor overheidsinterventie

in deze bedrijfstak? Als

eerste doet zich het probleem voor

dat de creatieve industrie niet een

homogene groep bedrijvigheid is:

de creatieve industrie is niet één

bedrijfstak, maar een verzameling

van bedrijfstakken (Stam e.a.,

2008). Dit proefschrift geeft ons een

inkijkje in de grootste bedrijfstak in

de Nederlandse creatieve industrieën

– de reclame-industrie – en voorziet

ons van een antwoord op met name

de eerste vraag en enigszins op de

tweede vraag. Een van de expliciete

doelstellingen van dit proefschrift is

om richtingen aan te geven voor het

verbeteren van overheidsbeleid voor

creatieve industrieën in Amsterdam

en Nederland in het algemeen (p.

8). De reclame-industrie wijkt af

van vele andere bedrijfstakken in de

creatieve industrie door haar marktoriëntatie

– zij verdient juist haar

brood met het in de markt zetten van

producten van anderen – iets dat vele

‘ondernemers’ in andere creatieve

bedrijfstakken missen.

Beleidsmakers zullen niet alleen

beter inzicht krijgen in een belangrijk

deel van de creatieve industrieën in

Nederland, maar en passant ook nog

eens de rol van hoofdkantoren in deze

bedrijfstak. Indirect kan dit ook van

belang zijn voor andere internationale

hoofdkantoren (een andere Haagse

top-sector), die worden aangetrokken

door een bloeiende (internationale

georiënteerde) reclame-industrie

Recenties

in Nederland: deze studie laat zien

dat er vaak sprake is van co-evolutie

van hoofdkantoren van internationale

ondernemingen en van reclamebedrijven,

zoals bij Nike in Hilversum en

Wieden+Kennedy in Amsterdam.

Wat is nu de beweegreden voor overheidsinterventie

in deze bedrijfstak?

Als ze zich al zo goed ontwikkelt

zonder (directe) overheidsinterventie,

waarom moet er dan toch weer

gericht industriebeleid gevoerd

worden? Het imago van Amsterdam

als een tolerante, compacte stad

lijkt een belangrijke conditie voor de

locatie van de internationale reclameindustrie

in Amsterdam. De mondiale

positie van Nederland, en in het

bijzonder Amsterdam, als tolerante

plaats voor creativiteit en innovatie is

ook een belangrijke voedingsbodem

voor welvaart in de komende decennia,

dat meer dan een traditioneel

industriebeleid vereist, waarin openheid

voor migranten, internationale

kennisnetwerken en ondernemerschap

voorop staat (WRR, 2008).

Erik Stam (e.stam@uu.nl) is universitair hoofddocent

aan de Universiteit Utrecht en weten -

schappelijk medewerker bij de Wetenschappelijke

Raad voor het Regeringsbeleid.

Literatuur

Stam, E., J. De Jong & G. Marlet (2008) ‘Creative

industries in the Netherlands: structure,

development, innovativeness and effects on

urban growth’, Geografiska Annaler B, jg. 90, nr.

2, p. 119-132

WRR (2008) Innovatie vernieuwd. Opening

in viervoud, Amsterdam University Press,

Amsterdam

OverHolland

P. 477

Signalement

Engel, Henk, Esther Gramsbergen,

Henk Hoeks & Reinout Rutte (red.) (2011)

OverHolland 10/11. Architectonische

studies voor de Hollandse stad,

Uitgeverij SUN, Amsterdam, 272 p.,

ISBN 978-90-8506-737-5, € 24,50

Dit nummer is grotendeels gewijd

aan het onderzoek Twaalf eeuwen

ruimtelijke transformatie in het westen

van Nederland in zes kaartbeelden van

onder andere Guus Borger en Reinout

Rutte. Het onderzoek is een verkenning

van de voornaamste veranderingen in

het landschap, het bewoningspatroon

en de infrastructuur die zich tussen

het jaar 800 en 2000 in het gebied

van de huidige Randstad hebben

voorgedaan. Deze momentopnamen

maken het mogelijk om in hoofdlijnen

de samenhang te schetsen tussen

enerzijds de bewoningsgeschiedenis

en het verstedelijkingsproces,

en anderzijds de veranderingen in

het landschap en de infrastructuur.

Daarnaast bevat deze uitgave bijdragen

van Nikki Brand, Kim Zweerink, Esther

Gramsbergen, Freek Schmidt en

Roberto Cavallo. In OverHolland, door

de afdeling Architectuur van de Faculteit

Bouwkunde TU Delft gemaakt, worden

typologische en morfologische studies

naar de architectuur van de Hollandse

stad bijeengebracht. De serie heeft niet

alleen de belangstelling van architecten

en stedenbouwkundigen, maar ook van

stadshistorici en geografen.


Rooilijn

Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Column O. Naphta

Mooi en lelijk

Nu de individuele particuliere woningbouw oprukt en,

louter om continuïteit in de woningbouw te houden, zelfs

een SDAP-gemeente zoals Amsterdam particulieren

omarmt, speelt de discussie over mooi en lelijk weer op.

Mijn krant deed er een tijdje terug verslag van onder de kop

Eindhoven de Lelijkste. De titel was aangebracht door de

plaatselijke Bond van Nederlandse Architecten die de strijd

met de Philipsstad heeft aangebonden, omdat die de welstandsbeoordeling

wil afschaffen. Sinds 2009 waren daar al

zes wijken welstandsvrij. En met succes, want ze zijn niks

lelijker dan met welstandstoezicht gebouwde wijken. Zoals

velen worstelen ook de BNA en het welstandstoezicht met

het volksvirus ‘ook maar een mening’, de geestdodende

mutant van de ziekenhuisbacterie.

Bij nadere lezing blijkt in Eindhoven een strijd te woeden

tussen bewoners die een buitenmaatse dakkapel willen

bouwen zonder papieren rompslomp en architecten die

hun competentie overschrijden. Een architect geeft het toe:

“We moeten niet alles in de hand willen houden, storingen

en imperfecties horen bij een stad”. Bemoeide Welstand

zich aanvankelijk louter met het aanzicht van gebouwen,

nu oordeelt men over ‘de kwaliteit van een buurt’ en nog

hogere zaken. Bewoners laten zich van de andere kant zien.

De overheid moet zich nergens mee bemoeien, behalve

natuurlijk met de hufterbuurman die zich niks aantrekt

van z’n buren. Dat komt me bekend voor. In mijn tijd wilde

de volkscommissaris voor gemengde functies ook al

geen friteskraam naast zijn voordeur en z’n progressieve

vriendin voerde een feministisch gemotiveerde actie om

de openbare zandbak achter hun huis te verplaatsen.

De echte aap die uit de Eindhovense mouw kruipt heet

trouwens waardedaling. Afschaffen van welstand zou

weleens tot waardedaling kunnen leiden, vooral in (retro)

jarendertigwijken.

Het onderwerp mooi of lelijk is in 1918 afdoende behandeld

in het prachtboek Bouwkunst in de stad en op het

land door Herman van der Kloot Meijburg, uitgegeven

met steun van het Departement van Binnenlandsche

Column: Mooi en lelijk

P. 478

Zaken. Mijn exemplaar is ooit vervallen verklaard door de

Openbare Leeszaal te Deventer. Op de binnenkant van de

kaft is een mooi gestileerde strook geplakt die de lezer

gebiedt: “Lik niet aan uw vinger bij het omslaan van de bladzijde.

Bedek uw mond, wanneer gij hoest of niest”. Herman

behandelt systematisch alle onderdelen van huizen, van

erkers en topgevels tot complete arbeiderswoningen,

straat- en dorpsgezichten. Zijn kwalificaties van goed en

slecht zijn nooit verbeterd. Met 424 foto’s trok hij 212 vergelijkingen

van mooi en lelijk, bijvoorbeeld: “Eenvoudig, goed

samengesteld kruisraam met juiste toepassing van kleine

ruiten opgesierd, slecht samengesteld kruisraam met

zinloze ruitverdeling en bont gekleurd glas. Monumentale

stoep, tot een hoofdmotief van de gevel geworden

armzalige stoep, in grote gaten die de gevel mismaken. Door

vormverwantschap goed samenhangende gevels opvallend

verbrokkelde gevels als gevolg van onbezonnenheid.

Simpele, moderne dorpsbouw van zeer goede hoedanigheden

zielloos geveltype van afkeurenswaardige opvatting.

Fraaie verdiepingwoningen mismaakte verdiepingwoningen.

Afwisselend en vriendelijk, modern dorpsstraatje

vervelend, nieuw dorpsstraatje. Deftig landhuis,

prachtig in de omgeving passend parvenu-achtig, opgedirkt

landhuis, dat missstaat in het landschap. Bescheiden

woongroepje opdringende woongroep. Bescheiden,

deftige dorpshuisjes opdringende, bonte dorpshuisjes.

Aardig dorpsbeeld met goed ombouwde kerk mismaakt

dorpsbeeld door slecht gevormd woningblok. Aangename

groepering van woningen willekeurig geplaatste

woningen, van aanmatigend karakter. Mooie, karakteristiek

onderpui, in samenstelling en kleur harmoniërend met de

bovengevel bonte, brutaal zich opdringende onderpui,

slecht van samenstelling en schreeuwend van kleur, geheel

op zichzelf behandeld”.

Opdringerig, parvenu-achtig, gebrekkig, bont, brutaal,

mismaakt, onsamenhangend, schreeuwend, vervelend,

armzalig. Dat zijn kwalificaties die ze ginder in Eindhoven niet

durven te gebruiken in deze populistische tijd, maar die ze

natuurlijk wel bedoelen.


Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011

Advertentie

P. 479

Centre for Urban Studies

Toonaangevend onderzoek naar stedelijke vraagstukken

www.urbanstudies.uva.nl

Op 12 december vond de inauguratie van het

nieuwe Centre for Urban Studies plaats.

Het centrum vormt één van de 15 onderzoeks-

zwaartepunten van de Universiteit van Amsterdam

en stimuleert toonaangevend onderzoek naar

stedelijke vraagstukken. Ter ere van deze

gelegenheid gaf de internationale expert op het

gebied van globalisering en stedelijke problematiek,

Prof. Saskia Sassen, een speciale lezing over de

“Urbanization of Global Networks”. Het centrum

zal Amsterdam binnen het vakgebied wereldwijd

op de kaart zetten.

Voor meer informatie:

www.urbanstudies.uva.nl of urbanstudies@uva.nl


Dit nummer is mede

tot stand gekomen met

financiële steun van

>

Rooilijn Jg. 44 / Nr. 6 / 2011 InBeeld: Close, but not really

P. 480

Grachtengordel (stadsdeel Centrum)

More magazines by this user
Similar magazines