Nieuwsbrief Maatschap Soestdijk - Wij helpen graag! - Regge ...

www2.regtvast.nl

Nieuwsbrief Maatschap Soestdijk - Wij helpen graag! - Regge ...

Nieuwsbrief Maatschap Soestdijk

VERZOEK OM BIJSTORTING – LEES DIT ZORGVULDIG

Januari 2013

Inleiding

Het is ons gebleken dat niet alle maten onze nieuwsbrief van november 2012 hebben

ontvangen. Deze gaat alsnog hierbij, met excuses voor de omissie.

Intussen heeft u ook de nieuwsbrief van Regtvast ontvangen, zodat u van de belangrijkste

algemene ontwikkelingen op de hoogte bent. Nu is het moment om de situatie bij

Maatschap Soestdijk te verbeteren. Wij kampen daar met hoge vorderingen van HVO en

Syntrus Achmea als hypotheekhouder. In het navolgende brengen wij u op de hoogte van

de situatie. Tevens doen wij als beheerder, in overleg met de stuurgroep, een voorstel voor

extra financiering van de Maatschap.

Algemene ontwikkelingen

Door de ontwikkelingen in de laatste maand van vorig jaar is de situatie bij de Regge

fondsen principieel veranderd. Regge Vastgoed B.V. is failliet verklaard en heeft niet langer

de zeggenschap in de fondsen. Wel probeert de heer Jacobs, vooral via de HVO-fondsen,

nog op allerlei manieren om het vastgoed te veilen of te verkopen en de fondsen omver te

trekken. Dat is voor hem kennelijk ook de gemakkelijkste manier om van ons en u af te

komen. Wij doen er alles aan om dit te voorkomen, met als doel de waarde van het

vastgoed voor de beleggers te bewaren.

U leest over deze ontwikkelingen en andere zaken meer op onze website www.regtvast.nl.

Jaarverslagen

Hierbij worden de verkorte concept jaarverslagen gevoegd over 2010 en 2011. Deze

verslagen zijn niet door ons opgesteld of geverifieerd. In 2011 is een afwaardering van het

vastgoed verwerkt, die gebaseerd is op een taxatie uit september 2011. Zonder deze

afwaardering is er in beide jaren een gering positief operationeel resultaat.

De verslagen bevatten onverklaarde posten en waarschijnlijk nog onjuistheden, die wij aan

de hand van ons onderzoek in de loop der tijd zullen corrigeren. U kunt dus niet zonder

meer op deze cijfers afgaan. Wel geven de verslagen een idee van hetgeen in de maatschap

omgaat. Het leek ons gewenst dat u over deze, voorlopige, gegevens kon beschikken. Het

concept verslag over 2012 komt naar verwachting in maart a.s. beschikbaar.

Beheer appartementen

Het feitelijk vastgoedbeheer en het financiële beheer (administratie) werd nog uitgevoerd

door Intercity Management (ICM). Wij hebben overeenstemming bereikt over de overdracht

van dat beheer en de gehele bijbehorende administratie per 1 februari 2013. Die overdracht

heeft inmiddels plaatsgevonden. ICM heeft op zich genomen de jaarrekening 2012 in

concept op te leveren.


De huurinkomsten worden nog altijd door Syntrus Achmea Vastgoed geïncasseerd en

komen dus in mindering op de hypotheekschuld. Dit betekent overigens wel dat wij (nog)

niet over middelen beschikken om schuldeisers, zoals de Vereniging van Eigenaren (VVE) te

voldoen. De vordering van de VVE bedroeg EUR per 1 januari jl. € 19.520,09.

Hypothecaire lening Syntrus Achmea Vastgoed

Zoals bekend heeft Syntrus Achmea Vastgoed (SAV) een hypothecaire lening verstrekt, die

zij heeft opgeëist wegens achterstanden bij betaling van rente en aflossing. Door inroepen

van het pandrecht op de huren loopt deze schuld niet verder op. Niettemin heeft SAV

aangekondigd de vordering door middel van een veiling te willen incasseren. De

verwachting is dat zo’n veiling substantieel minder opbrengst genereert dan een vrije

onderhandse verkoop op termijn.

De achterstand bij SAV bedraagt ongeveer EUR 12.000. SAV heeft aangegeven de executie

te zullen voortzetten, tenzij de achterstand wordt voldaan.

Voorstel noodlening

Als lid van de maatschap bent u aansprakelijk bent voor de schulden van de maatschap, in

de verhouding van uw deelname. Dat houdt in dat u voor eventuele tekorten, die ontstaan

bij (executoriale) verkoop van het vastgoed, persoonlijk (voor uw deel) kan worden

aangesproken door de schuldeisers. Dit is, helaas, een gevolg van de structuur van een

maatschap. Voor reeds bestaande verplichtingen kan deze situatie niet gewijzigd worden

door omzetting van de maatschap in een andere rechtsvorm, zoals een commanditaire of

besloten vennootschap.

Het is in uw belang dus essentieel om een veiling van het vastgoed te voorkomen. De

opbrengst zou dermate laag zijn, dat aanzienlijke schulden in de maatschap resteren. Die

schulden kunnen vervolgens op u verhaald worden.

Voor de vordering van de VVE dient ook een oplossing gevonden te worden. Een advocaat

heeft inmiddels de aanzet tot incasso gegeven. Ook dient de situatie bij de huurders

verbeterd te worden. De huurders worden nu door de VVE aangesproken om de VVE

bijdrage rechtstreeks te voldoen, hetgeen weer leidt tot weigering om de huur te voldoen en

tot opzeggingen. Wij trachten een regeling te bereiken met de VVE, die uitkomt op betaling

van een bepaald bedrag ineens en het restant in termijnen.

De vordering die HVO pretendeert is minder urgent. Weliswaar heeft HVO een recht van

tweede hypotheek, maar hierop is wel wat af te dingen. Bovendien zijn er maatregelen

genomen om ook de HVO-vennootschappen uit handen van de heer Jacobs te krijgen, zodat

langs die weg de executie van het vastgoed kan worden geblokkeerd.

Met de stuurgroep is overleg gevoerd over de vraag hoe we kunnen voorzien in de middelen

om SAV en de VVE te voldoen. Het voorstel is om de leden van de maatschap te verzoeken

om naar verhouding van hun inleg bij te dragen in deze kosten. De maatschap zal dit als

tijdelijke lening beschouwen, die zo spoedig mogelijk uit de huurinkomsten weer

terugbetaald zal worden. Die huurinkomsten komen na het inlossen van de achterstand

weer ter beschikking van de maatschap. Hiermee wordt voorkomen dat het vastgoed

geveild wordt, waardoor de maten voor een veel groter verlies zouden komen te staan.


Het totaal te financieren bedrag is ongeveer EUR 30.000. Gedeeld door het aantal van 513

eenheden van EUR 2.500 betekent dit een bedrag van EUR 60,- per eenheid. Wij geven de

bijdrage hieronder weer voor de meest voorkomende deelname bedragen:

Eenheden Investering Bijdrage lening

2 5.000 € 120,-

4 10.000 € 240,-

5 12.500 € 300,-

6 15.000 € 360,-

8 20.000 € 480,-

10 25.000 € 600,-

12 30.000 € 720,-

20 50.000 € 1.200,-

Wij doen een dringend beroep op u om aan de maatschap een lening te verschaffen ter

hoogte van het aantal eenheden dat u houdt vermenigvuldigd met € 60,-. De lening zal een

rente dragen van 4% per jaar en zal worden terugbetaald zodra de kas het toelaat. Omdat

de afgelopen jaren een licht positief resultaat werd geboekt, gaan wij er van uit dat de

lening nog in 2013 kan worden afgelost. U kunt de lening voldoen op rekening 56.78.34.174

ten name van Maatschap Soestdijk. Als u daarbij vermeldt ‘Lening Soestdijk’ dan zullen wij

u de ontvangst van het lening bedrag bevestigen.

Indien u twijfelt over het aantal eenheden in uw bezit, dan verzoeken wij u met ons contact

op te nemen via info@cvinnood.nl of telefoon 035 543 1337.

Mede uit naam van de stuurgroep dringen wij, in uw eigen belang, er op aan dat alle leden

van de Maatschap aan de lening meedoen. Omdat de betalingen aan Syntrus Achmea

essentieel zijn voor het voorkomen van de executie van het vastgoed, vragen wij u

onmiddellijke aandacht te geven aan dit verzoek.

Hartelijk dank voor uw medewerking. Als vragen heeft horen wij dat graag via 035 543

1337 of info@cvinnood.nl.

Met vriendelijke groet,

H.F. Lantsheer

januari 2013


Maatschap Soestdijk

verkorte jaarcijfers 2010 concept

balans 31 december 2010

activa

gebouwen

vordering Regge Vastgoed

liquide middelen

passiva

eigen vermogen

kapitaal vennoten

voorfinanciering

overige reserves

2.360.361

177.634

8.451

1.282.500

-336.425

28.729

lening SAV

kortlopende schulden

Aflossingsverplichting

23.140

schulden leveranciers

756

schuld gelieerde ondernemingen 18.579

Belastingen

245.024

overige schulden

28.103

winst en verliesrekening

omzet huurinkomsten

kostprijs

bruto huurinkomsten

algemene kosten

bedrijfsresultaat

andere (rente)baten

rentelasten en kosten

resultaat

90.737

76.546

55.309

-25.043

2.546.446

974.804

1.256.040

315.602

2.546.446

14.191

16.346

-2.155

30.266

28.111


Maatschap Soestdijk

verkorte jaarcijfers 2011 concept

balans 31 december 2011

activa

gebouwen

debiteuren

1.670.000

3.677

vordering groepsmaatschappijen

Overlopende activa

271.683

2.063

passiva

eigen vermogen

kapitaal vennoten

voorfinanciering

overige reserves

lening SAV

kortlopende schulden

Aflossingsverplichting

schulden leveranciers

schuld gelieerde ondernemingen

Belastingen

Overlopende passiva

winst en verliesrekening

omzet huurinkomsten

kostprijs

bruto huurinkomsten

algemene kosten

bedrijfsresultaat

andere rentebaten

rentelasten en kosten

Resultaat voor afwaardering

1.282.500

-373.917

-636.679

32.040

1.521

112.042

245.024

50.2121

80.093

-7.818

49.646

-83.968

1.947.423

271.904

1.234.680

440.839

1.947.423

72.275

-12.665

59.610

-34.322

25.288

Buitengewone last afwaardering -690.361

Resultaat na afwaardering -665.073