Uitwerking Business case voor de modelcasus (pdf ... - Belvedere

belvedere.nu

Uitwerking Business case voor de modelcasus (pdf ... - Belvedere

1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case

Business case modelcasus

Inleiding

De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele

levensduur van het project voldoende is om de initiële investeringskosten te dekken. In een

Business case worden toekomstige kasstromen (kosten en opbrengsten) vertaald naar een

huidige waarde.

Naast een weergave van de financiële haalbaarheid van een project geeft de Business case

inzicht in de belangrijkste projectkeuzes, onzekerheden, risico’s en optimalisaties. Bij de

vormgeving van het project kan daardoor rekening worden gehouden met de financiële

haalbaarheid. Bovendien weten besluitvormers welke onzekerheden en risico’s het project kent.

Voor het opstellen van de Business case is gebruik gemaakt van het volgende stappenplan:

I. Identificatie van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten;

II. Raming en waardering van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten;

III. Vaststellen meest realistische financieringsstructuur;

IV. Vervaardiging van een financieel model;

V. Vaststellen van de projectwaarde;

VI. Varianten- en risicoanalyse.

Stap I: Identificatie van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten

De eerste stap in het opstellen van de Business Case betreft het in kaart brengen van alle

opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten. In de afgelopen periode is al voorzichtig gerekend

aan de verschillende planonderdelen van het project ‘Behoud Van Bleek fabriek’, vooralsnog

gefragmenteerd, dus niet in één integrale analyse. Het totaaloverzicht van financiële kosten en

opbrengsten maakt onderscheid tussen:

a. Opbrengsten

b. Operationele kosten

c. Investeringen

Kosten / Opbrengsten Beschrijving

Opbrengsten

Inkomsten zandverkoop Zand, dat door afgraving van de jachthaven

vrijkomt, zal verkocht worden.

Inkomsten havengelden Voordat de jachthaven volledig opgeleverd is

en wordt overgedragen aan de gemeente, zal

deze al in gebruik worden genomen en enige

inkomsten opleveren.

Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding

‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en

geschikt als illustratie.


2/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case

Kosten / Opbrengsten Beschrijving

Verkoop haven De verkoop van de jachthaven betreft de

juridische overdracht vanuit ‘de

gezamenlijkheid’ naar de gemeente.

Verkoop appartementencomplex De verkoop van het appartementencomplex

betreft de juridische overdracht vanuit ‘de

gezamenlijkheid’ naar Duitenberg

Projectontwikkeling II BV.

Verkoop winkels en horeca De verkoop van het cluster winkels en horeca

betreft de juridische overdracht vanuit ‘de

gezamenlijkheid’ naar een geïnteresseerde

belegger.

Verkoop cultuurcluster De verkoop van het cultuurcluster betreft de

juridische overdracht vanuit ‘de

gezamenlijkheid’ naar de gemeente.

Eventuele bijdrage gemeente Op voorhand is niet uitgesloten dat de

gemeente een extra financiële bijdrage levert

Eventuele bijdrage provincie Er wordt uitgegaan van een bijdrage van de

provincie voor het realiseren van de

woningopgaven en recreatieve functies en voor

het behoud van cultuurhistorische waarden.

Operationele kosten

Bijdrage bovenwijkse voorzieningen De gemeente vraagt gedurende de periode dat

de objecten niet zijn overgedragen aan de

uiteindelijk beoogde eigenaren een bijdrage

voor de bovenwijkse voorzieningen.

Beheerkosten tot overdracht Tot het moment dat alle objecten en gebieden

zijn overgedragen aan de uiteindelijk beoogde

eigenaren zijn er beperkte beheerkosten.

Investeringen

Plankosten

• Apparaatskosten

• Inhuur externe adviseurs

De plankosten komen voor een deel (kosten

gemaakt vanaf ondertekening van de intentieovereenkomst)

ten laste van de Business

Case. Deze bevatten tevens alle ontwerpkosten

van de individuele planonderdelen.

Grondverwerving De meeste grond is in handen van Duitenberg

Projectontwikkeling. Deze wordt op een

vastgelegd moment tegen vastgelegde kosten

ten laste van de Business Case gebracht.

Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding

‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en

geschikt als illustratie.


3/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case

Kosten / Opbrengsten Beschrijving

Realisatie jachthaven

Weginfrastructuur ontsluiting jachthaven en

textielfabriek

De kosten van realisatie van de jachthaven:

• Kosten voor afgraven

• Kosten voor storten vervuilde grond

• Kosten voor aanleg kademuren

• Kosten voor aanleg havenmeubilair

De kosten van aanleg van weginfrastructuur

(raming conform standaard GWW-opbouw):

• Directe kosten

• Indirecte kosten

• Bijkomende kosten

• VAT-kosten

Nutsvoorzieningen resp. kabels en leidingen De kosten die nutsbedrijven rekenen voor

aanleg van nieuwe kabels en leidingen en

verwijderen van oude kabels en leidingen.

Inrichting openbaar gebied / GIOS De kosten voor het inrichten van het openbaar

gebied, met een beperkte investering in groen

in en om de stad (GIOS).

Herontwikkeling textielfabriek

• Appartementencomplex

o Bouwkundig

o Installaties

o Overig

• Winkels en horeca

o Bouwkundig

o Installaties

o Overig

• Cultuurcluster

o Bouwkundig

o Installaties

o Overig

De kosten voor het herontwikkelen van de

textielfabriek, onder te verdelen in de drie

clusters. De grootste kostenposten zijn de

bouwkundige kosten en de kosten van

installaties. Deze kosten zijn hoger dan in een

regulier bouwproject, omdat het monumentale

karakter van de fabriek om extra ingrepen

vraagt.

Belangrijk punt is de scope van de Business case. Deze bepaalt welke kosten en opbrengsten

wel en niet worden meegenomen. Zo maken de investeringen van Duitenberg

Projectontwikkeling in de acht 2 onder-1-kap woningen weliswaar onderdeel uitvan het

plangebied, maar zij zijn geen onderdeel zijn van de gezamenlijke Business case. Ook de interne

plankosten van individuele partijen vallen niet onder de scope van de Business case: partijen zijn

in de Intentieovereenkomst immers overeengekomen dat ieder deze voor eigen rekening neemt.

Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding

‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en

geschikt als illustratie.


4/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case

Stap II: Raming en waardering van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten

Voor de raming en waardering van opbrengsten maakt is gebruik gemaakt van de meest actuele

externe marktanalyses. Vervolgens zijn de kostenramingen die al zijn opgesteld verzameld en

hebben deskundigen ramingen opgesteld voor de planonderdelen waarvoor deze nog ontbreken.

Stap III: Vaststellen van de meest realistische financieringsstructuur

De financieringsstructuur en de financieringskosten hebben een doorslaggevende invloed op de

financiële haalbaarheid van een project. Daarom is de verwachte financieringsstructuur in kaart

gebracht. Als gevolg van het uitwerkingsniveau waarin het project in deze fase erkeert, is de

risicoverdeling tussen partijen nog onvoldoende uitgekristalliseerd; ‘financial engeneering’ is dan

nog niet erg zinvol. 1 Voor het in beeld krijgen van de financieringskosten in deze fase volstaat de

wat grovere benadering, te weten de tijdswaarde van geld en de premie voor onzekerheid, via

een realistische en marktconforme disconteringsvoet. Deze marktconforme en realistische

disconteringsvoet is bepaald op basis van voorgaande projecten en een actuele inschatting van

de risicovrije marktrente. De disconteringsvoet bedraagt 8,25% nominaal.

Stap IV: Vervaardiging van een financieel model

De opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten zijn verwerkt in een eenvoudig financieel

model. Het verwerken in een financieel model vereist niet alleen inzicht in de omvang van alle

opbrengsten en kosten, maar ook in de timing van deze opbrengsten en kosten. Voor de

verwachte prijsontwikkeling is uitgegaan van een meerjarig historisch gemiddelde van de

gangbare indices.

[Zie: Business case Financieel model Van Bleek, Microsoft Excel file]

Stap V: Vaststellen van de projectwaarde

De meest relevante waarde in het project is de Netto Contante Waarde. Als deze positief is, is het

project financieel rendabel. Bij de huidige uitgangspunten is dit niet het geval en kent het project

een tekort.

Stap VI: Varianten- en risicoanalyse

Op verzoek van de provinciale projectleider is met het model een aantal scenario’s

doorgerekend. Omwille van de presentatie aan de betrokken besluitvormers zijn de belangrijkste

scenario’s en resultaten opgenomen in een overzichtelijke ‘cockpit’ in het financieel model.

1 Zie (theoretische) beschrijving Financieringsstructuren op website

Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding

‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en

geschikt als illustratie.


5/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case

De provinciale projectleider onderkent scenario’s voor zaken die door de projectorganisatie zelf

beïnvloed kunnen worden (endogene scenario’s) en scenario’s voor risico’s die niet te beheersen

en niet of nauwelijks te waarderen zijn in het kader van de risicoanalyse (exogene scenario’s).

Twee endogene scenario’s zijn:

de omvang van het winkelprogramma

de fasering van de aanleg van de infrastructuur.

Met name de omvang van het winkelprogramma blijkt flinke invloed te hebben op de financiële

haalbaarheid van het plan.

Drie exogene scenario’s zijn:

• het moment van verkrijging van de vrijstelling van het bestemmingsplan

de vraag naar appartementen

de overdracht van het cluster winkels en horeca aan een (institutionele) belegger.

Door een vertraagde verkrijging van de vrijstelling van het bestemmingsplan schuiven niet alleen

de investeringen in het project naar achteren, maar ook de opbrengsten hieruit. Omdat de

activiteiten per saldo rendabel zijn, heeft de vertraging een negatief effect op de projectwaarde.

De vraag naar appartementen is in eerste instantie een zaak van Duitenberg Projectontwikkeling

II BV, die het appartementencomplex overneemt. Echter, dit heeft ook direct effect op de

verkoopwaarde van het complex, die via de overnamesom in de Business case vloeit. In het

financieel model is een exploitatieberekening gemaakt vanuit het perspectief van Duitenberg

Projectontwikkeling II BV om dit effect inzichtelijk te maken. Tenslotte is de afzet van het cluster

winkels en horeca nog niet rond. Mocht de verkoop vertragen, dan heeft dat uiteraard een

negatief effect op de projectwaarde.

Onzekere factoren zijn verder de mogelijke bijdrage(n) van provincie en gemeente. Uiteraard

kunnen deze bijdragen een positief effect hebben op de projectwaarde, wat ook blijkt uit de

Business case.

Besluit

Het opstellen van de Business case geeft een gestructureerd inzicht in de financiële effecten van

het project. Duidelijk wordt dat het project in zijn huidige vorm financieel niet haalbaar is.

Ook is duidelijk geworden dat het project nog een aantal grote risico’s kent. Met deze kennis kunt

u de komende tijd proberen de risico’s te beperken, bijvoorbeeld door alvast een geïnteresseerde

belegger voor het cluster winkels en horeca te zoeken en met de gemeente af te stemmen over

de benodigde vrijstelling van het bestemmingsplan.

Op basis van de Business case wordt zichtbaar dat er nog keuzevrijheid hebt, bijvoorbeeld ten

aanzien van flexibiliteit in de scope en de fasering van het project, waarmee tegenvallers

opgevangen zouden kunnen worden. De Business case geeft u zicht op de mate waarin de

individuele planonderdelen bijdragen aan de financiële haalbaarheid van het plan. Zo is duidelijk

geworden dat uitbreiding van het winkelprogramma de financiële haalbaarheid ten goede komt.

Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding

‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en

geschikt als illustratie.

More magazines by this user
Similar magazines