Vruchtbaar vastgoed - Bureau Beke

beke.nl

Vruchtbaar vastgoed - Bureau Beke

■ Vastgoed

Vruchtbaar vastgoed

Speculeren met vastgoed is een

vruchtbare grond voor malafide

transacties. Het politieonderzoek naar

deze praktijken, bijvoorbeeld het

witwassen en frauderen met taxaties

of hypotheken, staat echter nog in de

kinderschoenen.

Tekst: Hans Vogelsang

Beeld: Harro Meijnen / Blauw

en Rogier Daemen

Eind april vond in de Tweede Kamer een debat plaats

waarin de leden het kabinet opriepen om malafide

praktijken in de vastgoedsector keihard aan te pakken.

De Tweede Kamer eiste concrete maatregelen en vond ook

dat de rol van makelaars, taxateurs en notarissen nauwkeurig

bekeken moest worden door het Openbaar Ministerie.

De politieke schijnwerpers staan niet voor niets op het onderwerp.

De georganiseerde criminaliteit maakt steeds meer

gebruik van de financiële mogelijkheden van de vastgoedsector.

En dat is volgens hoogleraar Vastgoedfinanciering Piet

Eichholtz logisch. “Er is geen toezicht”, zegt hij. “In de andere

financiële sectoren is het toezicht de laatste jaren juist enorm

toegenomen, maar in de vastgoedsector houdt niemand een

oogje in het zeil.” Eichholtz pleit dan ook voor meer controle

in de vorm van een toezicht houder Vastgoed of in de vorm

van politie- of justitietoezicht. “Hóe het gebeurt, maakt mij

niet eens zoveel uit. Als het maar gebeurt.” De informatie om

toezicht te kunnen houden, ligt voor het oprapen, meent

Eichholtz. “Als je de databanken van het Kadaster en de

Kamer van Koophandel aan elkaar koppelt, heb je een enorm

krachtige informatiebron. De aan- en verkopen staan geregistreerd,

de prijzen staan erin, de eigenaren, de hypotheken. Alle

informatie die nodig is om verdachte transacties te signaleren,

kun je in de twee databases vinden.”

Het vermoeden van Eichholtz wordt ondersteund door de

bevindingen van Nicole Goedèl van de Stichting Fraudebestrijding

Hypotheken. Ook zij constateert aan de hand van

de onderzoeken die de banken draaien, dat de georganiseerde

criminaliteit zich meer en meer bezighoudt met de vastgoedhandel.

“Vooral in het goedkopere segment in de oude wijken

van Den Haag en Rotterdam.” Een mogelijke verklaring

vormt de verdeling van het woningbezit in Den Haag en

6 Blauw - Recherche 23 juni 2007 - nummer 13


Rotterdam. Oude woningen zijn daar vaker in handen van

particulieren dan bijvoorbeeld in Amsterdam, waar woningcoöperaties

een veel grotere rol spelen.

Speculatie

Over de aanpak van de duistere praktijken die samenhangen

met de handel en exploitatie van vastgoed is de laatste jaren

veel geschreven en gezegd. De bestrijding van deze activiteiten

door de politie is in verschillende regio’s van de grond gekomen.

In Amsterdam is het Van Traa-team actief en ook in Den Haag

en Rotterdam proberen politie en gemeente de eigenaren en

gebruikers van panden waar illegale activiteiten plaatsvinden

aan te pakken. De aandacht is daarbij vooral gericht op de

exploitatie van panden, maar reikt niet tot speculatie en de

strafbare feiten die daarmee samenhangen. Medewerkers van

het Van Traa-team in Amsterdam erkennen in het recent uitgebrachte

rapport ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’

van onderzoeksbureau Beke, dat op dit terrein nog kennis en

ervaring moeten worden opgebouwd. Desgevraagd zegt een

woordvoerder van het team dat het doel is samen met politie

en fiscus de Amsterdamse illegale speculatie-activiteiten in

kaart te brengen, maar dat die ambitie hoog gegrepen is.

“Deze ontwikkeling bevindt zich in een te pril stadium om

er zinnige dingen over te zeggen.”

De onderzoekers die het rapport opstelden, zijn nog duidelijker.

Het politieonderzoek naar malafide praktijken op de vastgoedmarkt

die samenhangen met speculatie, staat in de kinderschoenen.

De politie pakt wél regelmatig het exploiteren van

de panden aan, maar het witwassen en het frauderen met bijvoorbeeld

taxaties of hypotheken wordt relatief ongemoeid

gelaten. Ton Parlevliet van de regiopolitie Haaglanden, werkte

mee aan het rapport en bevestigt deze conclusie. “Misschien

komt het doordat speculatie dicht tegen het privaatrecht aanzit.

De exploitatie van panden geeft duidelijke strafrechtelijke

en bestuurlijke handvatten. De strafbaarheid van handelingen

die bij speculatie komen kijken, is onduidelijker.”

Kennisniveau

Teamchef Albert Huskens van het Bureau Financiële Recherche

van de politieregio Limburg-Zuid is het met Parlevliet eens

dat het civielrecht en het strafrecht dicht tegen elkaar aanzitten

bij de fraudes in het vastgoed. Dat stimuleert de strafrechtelijke

aanpak niet, meent hij. “Soms loopt er naast een strafrechtelijk

onderzoek ook een civielrechtelijke zaak. Dit had elkaar kunnen

versterken, maar ik heb eerder het gevoel dat het elkaar

afzwakt. De politie en het Openbaar Ministerie wachten, met

de andere prioriteiten in het achterhoofd, de uitspraak van de

civiele rechter liever eerst af.” Huskens kijkt wel eens naar het

programma Oplichting. “Als je ziet wat een enkele oplichter

in de loop van een aantal jaren ongestraft aan schade kan veroorzaken,

is dat te gek voor woorden.” Een gevolg van de

prioriteitstelling zie je volgens Huskens ook terug in het kennisniveau

van de Bureaus Financiële Recherche. “Ik vind dat

op elke Financiële Rechercheafdeling minimaal één accountant

moet rondlopen, maar dat is bijna niet haalbaar. Als je een

accountant schaal 11 aanbiedt, blijft hij misschien een jaar of

twee jaar, maar daarna is hij verdwenen. De politie geeft niet

overal prioriteit aan het in stand houden van het kennisniveau.”

Makelaar, taxateur en oud-politie-inspecteur Theo Evers herkent

dit. Hij was vorig jaar verdachte in een fraudezaak met

taxatierapporten. Inmiddels heeft hij een brief van de officier

van Justitie ontvangen waarin staat dat hij ten onrechte als

verdachte werd aangemerkt. In opdracht van een hypotheekadviseur

maakte hij een - in de ogen van de rechercheurs hoog

uitgevallen - taxatie rapport op van een pand waarin later een

hennepplantage werd aangetroffen. “Tijdens de verhoren vielen

de financiële rechercheurs over het woordje ‘woning’ dat ik

had ingevuld. Ik had tijdens de taxatie geen hennepplantage

aangetroffen en de woning zag er bewoond uit, dus ik kon

niet anders dan ‘woning’ invullen. Verder kon ik goede gronden

aandragen waarom ik de woning op dat bedrag had getaxeerd.”

Evers had soms de indruk dat de rechercheurs hem niet

begrepen. “Als je geen praktijkervaring hebt, is de onroerendgoedmarkt

moeilijk te doorgronden. Ze bleven me maar

doorzagen over het invullen van ‘woning’. Ik had het ze simpel

duidelijk kunnen maken aan de hand van het computerprogramma

dat je voor een taxatierapport moet invullen. Als

ik constateer dat er bedden en ander meubilair in de woning

staan, is dat de enige optie die ik kan invullen.”

Schimmig

Speculeren met woningen mag iedereen. Iemand laat zich door

een makelaar vertellen hoe het bieden bij opbod en afslag

werkt. Later bezoekt diegene bijvoorbeeld de veiling Felix

Meritis aan de Keizersgracht in Amsterdam en koopt daar een

woning in de Nieuwe Looiersdwarsstraat voor 250.000 euro.

Twee appartementen staan leeg en in het derde woont een

huurder, die zijn huur al een tijd niet heeft betaald. Een voordeeltje,

weet de koper, want dat drukt de prijs. Hij weet de

wanbetaler de woning uit te zetten en knapt de drie appartementen

op. Een jaar later verkoopt hij het lege pand voor

350.000 euro. Tot zover niets illegaals. Het gaat fout als de

koper ditzelfde pand koopt met een hypotheek die verkregen

is op basis van valse loonstroken.

Huskens komt het steeds vaker tegen. “Criminelen richten

zelf BV’s op en verstrekken hun maatjes de documenten

waarmee ze hypotheken kunnen afsluiten.” Zolang de criminelen

op eigen naam de hypotheek nemen en de aflossing

gewoon betalen, trekt er niemand aan de bel. Het wordt

anders wanneer de papieren op naam staan van niet bestaande

individuen of katvangers. De banken verstrekken het geld en

er wordt geen cent afbetaald. Als de bank de schuldenaar aan

zijn jasje wil trekken, blijkt deze onvindbaar. De bank probeert

zijn geld weer terug te krijgen door het pand te verkopen.

Meestal levert de woning dan niet de volle waarde op. Zeker

niet als er een (te) hoog taxatierapport aan ten grondslag ligt.

Evers beaamt dat dit gebeurt. “Zelf ben ik al een paar

opdracht gevers kwijtgeraakt, omdat ik de woningen minder

hoog taxeerde dan de opdrachtgever verwachtte. Ik ben daar

heel duidelijk in. Ik bepaal en ik laat me door niemand onder

>>

Blauw - Recherche 23 juni 2007 - nummer 13 7


■ Vastgoed

>>

■ Drie witwasconstructies via onroerende zaken

• Er worden onroerende goederen aangeschaft met behulp van valse

of vervalste werkgeversverklaringen. De crimineel wekt de indruk

bij een bedrijf te werken van een handlanger. Op werkgeversverklaringen

worden veel te hoge salarisbedragen ingevuld. De bank

verstrekt een veel te hoge lening en de crimineel kan overgaan tot

de aankoop van het pand. De - vergeleken met de legale inkomsten

- veel te hoge lasten worden betaald met crimineel geld.

• De crimineel ontduikt overdrachts- en onroerendgoedbelasting. Hij

benadert een verkopende partij met het verzoek de officiële prijs

van het pand te verlagen en het aanbod een deel van de koopsom

contant te betalen. De verkopende partij heeft hier in het algemeen

geen belang bij, tenzij hij een flinke beloning van de crimineel

krijgt. De notaris en later ook de gemeente via de WOZ-beschikking

worden op deze manier op het verkeerde been gezet.

• Het aankopen van onroerende zaken met achterstallig onderhoud.

De crimineel koopt het pand en met het zwarte geld financiert

hij de verbouwing. Het pand wordt vervolgens weer duurder

verkocht.

Banken

Huskens vindt dat banken de laatste jaren beter met de politie

samenwerken. “Ze hebben in de gaten dat de fraudes meer

schade toebrengen dan goed voor hen is.” Toch vindt hij dat

banken en andere financiële instellingen beter moeten controleren

op basis van welke documenten ze hypotheken verstrekdruk

zetten om hoger te taxeren.”

Naast de valse of vervalste documenten bij hypotheken komt

de term ABC-constructie vaak terug. Een constructie waarbij

A verkoopt aan B en B later doorverkoopt aan C. De woning

wordt uiteindelijk rechtstreeks door A aan C geleverd. Als die

levering binnen zes maanden plaatsvindt na de verkoop van

A aan B, dan is B geen overdrachtsbelasting verschuldigd over

het bedrag dat B bij de oorspronkelijke waarde heeft opgeteld.

Deze constructie heeft inmiddels een heel negatief stempel,

maar dat is onterecht, zo stelt onderzoeker Bartels die onder-

zoek deed naar ABC-constructies. Slechts een zeer beperkt

deel kan het etiket ‘schimmig’ opgeplakt krijgen (zie kader

ABC-constructies).

8 Blauw - Recherche 23 juni 2007 - nummer 13


ken. “In onderzoeken stuit je op criminelen die grote

geldsommen krijgen van hypotheekverstrekkers op basis

van doorgefaxte loonstroken en werkgeversverklaringen.

Daarbij kun je echt niet onderscheiden of het legitieme

documenten zijn.” Wel geven de banken regelmatig

geconstateerde bankfraudes door aan de politie. Vaak blijft

dat zonder vervolg, constateert Goedèl. Parlevliet herkent

dit niet. “Wij hebben afspraken gemaakt met banken en

voor zover ik weet loopt dat goed. Als de banken iets aandragen,

hebben wij de verplichting op ons genomen dat

ook aan te pakken.” Goedèl vermoedt dat de zaken die

onder het convenant vallen inderdaad worden opgepakt,

maar de zaken die hier niet onder vallen niet of in elk

geval een stuk minder vaak.

Het rapport van Beke draagt nog andere suggesties aan.

Er zou ook meer aandacht moeten worden geschonken

aan de schade die door het malafide handelen ontstaat en

politie en justitie zouden het probleem in een bredere

context moeten zien. Misschien komt er binnenkort specifiek

op de opsporing gerichte informatie beschikbaar als

het WODC een rapport uitbrengt, waarbij in tegenstelling

tot het rapport Beke, meer naar gesloten bronnen - zoals

politiedossiers - is gekeken. Makelaar Evers heeft nog een

suggestie voor fraudeonderzoekers: “Misschien moeten ze

mij als adviseur inhuren.” ■

hans.vogelsang@politieacademie.nl

Voor meer informatie:

Albert Huskens van het Bureau Financiële

Recherche van de regiopolitie Limburg-Zuid,

telefoon 045-4005856, Ton Parlevliet van de

regiopolitie Haaglanden, telefoon 070-4241203,

makelaar/taxateur Theo Evers, telefoon 020-

4001617

■ ABC-constructies

Er zijn drie ABC-transacties waarbij bij de politie een belletje moet

gaan rinkelen. De eerste is de ABC-transactie waarbij koper B het

doel heeft om de woning te exploiteren totdat hij doorverkoopt aan

C. Zijn koop wordt namelijk nergens geregistreerd. Hij koopt en

heeft de volledige zeggenschap over het pand, maar als hij binnen

zes maanden verkoopt, komen alleen A en C in de registers terecht.

Een tweede vorm is de belastingvrije winst die de doorverkoper B

maakt met de exploitatie. Hij verhuurt bijvoorbeeld per bed aan (een

groot aantal) illegalen en ontvangt daarvoor honderd euro per maand

per persoon. Na vijf maanden verplaatst hij ze naar een ander pand

en verkoopt het nu leegstaande pand door aan C. De laatste ABCconstructie

die voor de politie van belang is, is de transactie waarbij

geld wordt witgewassen. De witwassers gaat het niet zozeer om de

winst die ze op de woningen maken, meer om de omloopsnelheid.

Evers: “Ik heb zelf meegemaakt dat er duistere types mijn kantoor

binnenkwamen met een tas waarvan ik vermoedde dat die gevuld was

met contant geld. Ze verzochten mij om snel onroerend goed voor

hen aan te kopen. Ik heb ze de deur gewezen.”

■ Column

Recherche,

een mooi woord

De afgelopen jaren is de professionalisering

binnen de politie enorm toegenomen.

Dus wordt de politie overstroomd met inspecteurs,

die na de Grote Landelijke Bevordering

van lang geleden de functie hebben overgenomen van de brigadiers.

Weet u nog? Vroeger hadden we de hoofdagenten, met

daarboven een paar brigadiers. Die werkten mee, want ze kwamen

zelf ook uit de ‘werkende rangen’, om het zo maar even te

zeggen. En verder kwamen ze niet, want om ‘hoger’ te worden,

moest je de Politieacademie doorlopen hebben. Een soort

onneembare kloof van vier jaar studie (destijds) tussen de rangen.

Dat alles is niet meer. De brigadiers van nu zijn de hoofdagenten

van vroeger, zeg maar. Alles is gewoon een rang opgeschoven.

Maar het grote verschil is dat alle inspecteurs van nu

reële kansen hebben op bevordering naar hogere schalen. En

daarmee begon de ellende. De inspecteurs moeten zich namelijk

profileren; ze moeten meehuilen met de wolven in het bos.

Ze moeten vooral doen wat de grote baas verlangt, en ze zullen

nooit eens zeggen ‘nee, dat kan niet’. Want ‘nee zeggen’ is jezelf

een brevet van onvermogen geven en dus carrière-zelfmoord.

Waar kun je deze ambitieuze lemmingen aan herkennen? Aan de

boeken die ze lezen en aan hun taalgebruik, bijvoorbeeld. De hoeveelheid

managementgoeroeboeken bij de bibliotheek is de afgelopen

jaren verhonderdvoudigd, schijnt het. Zodra de rang van

inspecteur of hoger is bereikt, dan dien je in een soort besmettelijke

geheimtaal te praten, vaak ook in het Engels, want dat hoort.

Dan hebben ze het ineens niet meer over ‘creativiteit’, maar over

‘out-of-the-box denken’ . Het is niet meer ‘goed voorbeeld’, maar

‘best practice’. Gebruik vooral ‘outsourcen’ in plaats van ‘uitbesteden’

en ‘implementeren’ in plaats van ‘invoeren’. Een van de mooiste

voorbeelden is het woord ‘communiceren’. Plotseling werd dat

mode: ‘Ik zal dat gaan communiceren met jou.’ Verschrikkelijk. Te

pas en te onpas hoorde je het in de leidinggevende rangen. Hier

een mooi voorbeeld van een doelstelling binnen de politie:

‘Integraliteit in de taakuitvoering, samenwerkingsgerichtheid en

resultaat gerichtheid en ondergeschiktheid met gezag.’ Volgt u het

nog? Verzin ook mooie nieuwe namen, bijvoorbeeld de ‘nodale

knooppunten’. Wat overigens een pleonasme is, ‘nodaal’ betekent

zelf al ‘knooppunt’, maar goed.

De verkeerspolitie, toch een naam die de lading goed dekt, heet

tegenwoordig Dienst Controle Infrastructuur Verkeer. Waarom, in

vredesnaam? Waarom een perfecte naam vervangen door zoiets

belachelijks? Nog zoiets: de technische recherche heet tegenwoordig

Forensische Opsporing. Maar het ergste is dit: de afdeling

waar ik werk, voorheen gewoon ‘recherche district 1’, heet tegenwoordig

‘bureau opsporing’. Geen recherche meer. Help! Voor

alles worden buitenlandse of moeilijke termen bedacht, waarom

blijft de recherche niet gewoon recherche? Neem je de telefoon op

met ‘bureau opsporing’, zeggen de mensen ‘Nee, nee, ik moet de

recherche hebben.’ Volkomen ingeburgerd, bijzonder vertrouwd bij

de burger, en dan toch wijzigen. Dat is enorme kapitaalvernietiging.

Alsof je Coca-Cola ineens een andere naam geeft. Waanzin. Ach,

iemand zal er wel hoofd inspecteur op worden, op al die mooie termen.

Maar laat de recherche alsjeblieft gewoon de recherche.

Simon de Waal

Is schrijver van tv-series, films en boeken, en werkt als

rechercheur in de binnenstad van Amsterdam.

Blauw - Recherche 23 juni 2007 - nummer 13 9

More magazines by this user
Similar magazines