Corio jaarverslag 2007 - Beursgorilla

Jaarverslag 2007

Inhoud
2 Profiel
5 Vijfjarenoverzicht
6 Voorwoord
9 Bericht van de Raad van Commissarissen
12 Verslag van de Raad van Bestuur
18 Corio Top 10-waarde 2007
20 Aandeelhoudersinformatie en investor relations
24 Bedrijfsactiviteiten
33 Retail
38 Nederland
40 Interview Gerard Groener
44 Special Villa ArenA
50 Frankrijk
52 Interview Frederic Fontaine
56 Special Ivry
60 Special Grand Littoral
62 Italië
64 Interview Ermanno Niccoli
68 Special Campania
74 Spanje
76 Interview John van Haaren
80 Special Gran Turia
86 Turkije
88 Interview Koray Özgül
92 Special Ada Center
98 Bulgarije
100 Kantoren en bedrijfsruimten
104 Nederland
106 Interview Jan Visser
108 Frankrijk
109 Duitsland
110 Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen
118 Corporate governance
128 Remuneratierapport
132 Jaarrekening 2007
166 Overige gegevens
168 Vastgoedportefeuille
Corio jaarverslag 2007 1

Profi el
heeft het merendeel van de totale
portefeuille belegd in kwalitatief
aantrek ke lijke winkel centra die dominant zijn in
hun verzorgings gebied. Door focus beschikt Corio
over kritische massa, zowel van het geheel als van de
afzonderlijke lokale organisaties in de kernmarkten
Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije.
De portefeuille is verspreid over verschillende
economische regio’s in vijf kernmarkten en omvat
meer dan 1,9 miljoen m², met circa 300 miljoen
bezoekers en circa 5000 huurcontracten. Dit is de
basis voor de stabiliteit van de jaarlijks groeiende,
operationele cashflow. De indexatie van bestaande
huurcontracten, de verlenging daarvan bij expiratie
of het afsluiten van nieuwe huurcontracten zorgt
voor de groei van deze cashflow met ten minste de
euro-inflatie. Actief hands-on management en nieuwe
investeringen dragen nog eens extra aan deze groei bij.
zoekt actief nieuwe investerings -
mogelijkheden en kansen om
waarde toe te voegen. Dit varieert van het vinden van
een nieuwe kernmarkt of een project in een nieuwe
regio tot het acquireren van een winkelcentrum met
revitalisatiepotentie of een naastgelegen stuk grond
voor toekomstige uit brei ding van een bestaand winkelcentrum.
Als gevolg daar van heeft Corio voor de toekomstige
winst gevende groei een aanzienlijke pijp lijn
van nieuwe en uitbrei dingen van bestaande winkelcentra
die gedurende de komende jaren in exploitatie
genomen zullen worden. In voorkomende gevallen kan
Corio een project of een portefeuille aankopen dat niet
uit sluitend retail is, maar gemengde functies omvat,
zoals winkelen, vermaak, wonen, werken en parkeren.
Deze beleggingen in andere vastgoedsectoren zullen
maximaal 20% van de totale portefeuille uitmaken. In
alle geval len wordt gekeken naar de cashflowgroei op
middel lange en lange termijn.
Corio, één van de grootste
beurs genoteerde eigenaars en
managers van winkelcentra
Kennis van en ervaring met
‘Why people buy’
2

hanteert als belangrijk criterium
voor de acquisitie en de voortgaande
hold/sell-analyse van winkelcentra, de
dominantie in het verzorgingsgebied. Een winkelcentrum
dat door de huurders en de consumenten
als dominant wordt gezien, heeft de juiste kwaliteiten
en karakteristieken voor het verzorgingsgebied.
Corio’s actief hands-on management heeft de
kennis en ervaring in huis om duurzaam optimale
objecten tot stand te brengen of bestaande objecten
te optimaliseren, zowel functioneel als commercieel.
Uiteraard staan de wensen van onze huurders, de
winkeliers en de consumenten hierbij centraal. Inzicht
in waarom mensen consumeren, leidt tot inzicht in
waar en wat ze willen kopen.
is optimaal in staat de ontwikkelingen
in ieder verzorgingsgebied te
volgen door in-house center- en verhuurmanagement.
Deze managementformule kenmerkt zich door
persoon lijke contacten en optimale dienstverlening.
Dit maakt het de huurder mogelijk zich op zijn
business te concentreren en de consument om zich
goed te voelen. Ondersteund door onderzoeks- en
marketingactiviteiten streeft Corio ernaar in te spelen
op de behoeften van de consumenten uit het verzorgings
gebied en daarmee een toegevoegde waarde
voor hen, de winkeliers en de Corio-aandeelhouders
te realiseren. Daarnaast streeft Corio naar de ontwikkeling
en handhaving van beleidsbepalingen en
praktijken die een positieve en duurzame bijdrage
aan de sociale omgeving en het milieu bevorderen in
elke gemeenschap waar zij actief is. Met deze actieve
benadering onderscheidt Corio zich als eigenaar en
manager in de winkelmarkt.
• Winstgevende groei
• Hoogwaar dige portefeuille
• Grote pijplijn
• Winkelcentra, dominant in hun verzorgingsgebied
• Kri ti sche massa
• Risicospreiding
• Retailfocus
• Solide financiële basis
• Lokaal actief hands-on management
• Toegevoegde waarde
• Betrouwbaar en creatief
Corio jaarverslag 2007 3

Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije
Nettowinst € 801,5 mln + 25,1%
Direct resultaat € 203,1 mln + 2,7%
€ 3,07 per aandeel
Indirect resultaat € 598,4 mln + 35,1%
€ 9,03 per aandeel
Netto theoretisch
rendement 5,8% - 0,4%
Dividend per aandeel € 2,60 + 2,8%
Portefeuille € 6,5 mld + € 1,0 mld
Beurswaarde € 3,7 mld - € 0,4 mld
Winkels 1,2 mln m 2 € 5.335 mln
Kantoren & Bedrijfsruimten 0,7 mln m 2
€ 1.125 mln
Acquisities & investeringen
€ 461 mln
Bezettingsgraad 96,8%
Huurcontracten/objecten circa 5.000/171
Huurgroei totaal 11,9%
Huurgroei (‘like-for-like’) 4,3%
Pijplijn
Triple NAV
€ 3,5 mld; 56% operationele portefeuille
€ 61,77 per aandeel
4 4

Vijfjarenoverzicht
Inclusief proportionele consolidatie van minderheidsbelangen*
(x € mln) 2007 2006 2005 2004 2003**
Bruto-huuropbrengsten 377,3 343,1 325,4 308,3 304,5
Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -46,8 -47,7 -46,3 -45,8 -51,1
Netto-huuropbrengsten 330,5 295,4 279,1 262,5 253,4
Kosten -127,4 -97,7 -77,7 -71,9 -82,8
Herwaarderingen (inclusief boekwinst) 629,4 475,9 425,3 100,9 127,0
Uitgestelde belastingen -30,4 -33,8 -47,1 10,1 2,6
Overige resultaten -0,6 0,9 9,5 -2,7 0,9
Nettowinst 801,5 640,7 589,1 298,9 301,1
Direct resultaat 203,1 197,7 201,4 190,6 170,6
Indirect resultaat 598,4 443,0 387,7 108,3 130,5
Investeringen 460,5 476,3 293,5 174,8 113,0
Verkopen -63,6 -9,7 -116,0 -155,4 -58,7
Pijplijn 3.485,1 2.118,7 1.672,2 1.111,0 569,0
Belegd in vastgoed 6.459,7 5.458,6 4.542,9 3.916,0 3.808,7
Balans totaal 6.713,4 5.652,5 4.633,7 4.048,1 3.905,1
Eigen vermogen (voor winstverdeling) 3.825,8 3.157,7 2.672,1 2.255,7 2.229,3
Aantal geplaatste aandelen (x mln)*** 66,25 66,25 66,25 66,25 66,25
Bedragen per aandeel
Nettowinst 12,10 9,67 8,89 4,51 4,54
Direct resultaat 3,07 2,98 3,04 2,88 2,57
Indirect resultaat 9,03 6,69 5,85 1,63 1,97
Eigen vermogen voor winstverdeling 57,74 47,66 40,33 34,05 33,65
Triple NAV 61,77 50,60 42,80 nb nb
Dividend (in contanten) 2,60 2,53 2,45 2,39 2,32
Hoogste dagelijkse slotkoers 75,19 61,90 48,94 43,35 31,20
Laagste dagelijkse slotkoers 49,95 43,66 41,20 30,07 24,50
Ultimo jaar slotkoers 55,40 61,90 45,90 43,10 30,70
Gemiddelde beursomzet (stuks per dag) 350.634 175.046 148.567 111.742 92.718
* In deze opstelling zijn de opbrengsten van minderheidsbelangen in Turkije toegedeeld aan het direct en indirect resultaat: direct resultaat 2007
€ 14,2 miljoen (2006: € 15,7 miljoen, 2005: € 10,4 miljoen), indirect resultaat 2007 € 76,9 miljoen (2006: € 17,4 miljoen, 2005: € 29,3 miljoen).
** Vorige Nederlandse GAAP, aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
*** Onder aftrek van ingekochte aandelen.
Corio jaarverslag 2007 5

Voorwoord
6
De economie en de consumptieve bestedingen in Europa hebben zich in het algemeen positief ontwikkeld in
2007. Het consumentenvertrouwen, indicator voor consumptieve bestedingen, ontwikkelde zich in de eerste helft
van het jaar nog positief, om in de tweede helft van het jaar te stabiliseren op een lager niveau. De voornaamste
oorzaak was een vertrouwenscrisis in de financiële sector door de ‘sub-prime’ crisis van augustus in de Verenigde
Staten en de daarmee gepaard gaande onzekerheid over de toekomstige economische ontwikkeling. Deze vertrouwens
crisis strekte zich ook uit, hoewel in mindere mate dan in de VS, tot de bankensector in Europa. Dit heeft
echter weinig tot geen invloed gehad op de bestedingen in winkelcentra in de kernlanden waar Corio actief is.
Conjunctuurgevoelige sectoren zoals de meubelbranche hebben in 2007 een positieve impuls gekregen.
Het verkrijgen van hoge percentages (75% en meer) externe financiering bij onroerendgoedtransacties is niet
langer een vaststaand gegeven. Transacties gebaseerd op lage rente ten opzichte van het onroerendgoedrendement
en hoge financiering zijn beperkt en voor mindere kwaliteit of exotische producten bijna niet meer te verwezenlijken.
Er wordt nu weer meer gekeken naar een goede kwaliteit en zekerheid van toekomstige cashflows van
investeringen. Een solide track record en balans, professionaliteit in acquisitie en management van een portefeuille
is weer de eerste vereiste voor operationeel succes en het aantrekken van externe financiering.
In 2007 is de economie in alle kernlanden waarin Corio investeert gegroeid. Dit kwam tot uitdrukking in grotere
bestedingen van winkelcentra van Corio en een voortgaande positieve ontwikkeling van het onroerendgoedbedrijf.
Dit leidde tot een hogere bezettingsgraad van de gehele portefeuille, hogere omzetten voor de huurders en
hogere huuropbrengsten.
Naast de contractuele indexaties van de huurcontracten die jaarlijks plaatsvinden, werd daarbovenop succes
geboekt met hogere huren in het geval van expiratie en verlenging van huurcontracten aan dezelfde of nieuwe
huurders en het verhuren van leegstand. Het laatste voornamelijk in de kantorenportefeuille. Van deze huurstijging
was sprake in alle kernmarkten waar Corio actief is en varieerde voor winkels in winkelcentra tussen de
10% en 35%. Dit verhuurresultaat is een duidelijk bewijs van de aantrekkelijkheid van de winkelcentra van Corio
voor de consumenten en onze huurders. Dit heeft in 2007 geleid tot een organische groei in de huuropbrengsten
van € 12,1 miljoen (4,3% like-for-like), ruim boven de euro-inflatie en boven de groei in winkelbestedingen
binnen de EU-15 landen.
Deze huurgroei had tezamen met een circa veertig basispunten lagere kapitalisatiefactor een belangrijk aandeel in
de her waar dering door externe taxateurs van de operationele portefeuille (inclusief herwaardering van objecten
gehou den door geassocieerde deelnemingen) van € 629,4 miljoen. Er blijft grote interesse van beleggers in vastgoed
vooral met de financiële karakteristieken van stabiliteit en jaar-op-jaargroei van de operationele cashflow
zoals geldt voor winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied. De vraag is echter groter dan het aanbod
aangezien bestaande dominante winkelcentra zelden op de markt komen. Het is echter niet alleen het bezit,
maar met name het actieve management zoals uitgevoerd door Corio dat op duurzame wijze waarde toevoegt.
Naast het intensieve hands-on management van de operationele portefeuille is opnieuw veel aandacht besteed aan
verdere uitbreiding van de portefeuille door hetzij acquisities van bestaande of nog te ontwikkelen projecten of
investeringen in objecten die reeds in operatie zijn hetzij projecten die in ontwikkeling en/of aanbouw zijn.
Ook daarin is uitstekende voortgang gemaakt zodat aan het eind van het jaar 2007 de pijplijn op nettobasis
gegroeid was met € 1,4 miljard tot € 3,5 miljard, waarbij € 240 miljoen vanuit de pijplijn in operatie is genomen.
Daarnaast is in verband met de voorgenomen verkoop van het grootste deel van de kantoren- en bedrijfs ruimteportefeuille
de daaraan gerelateerde pijplijn in dit stadium niet meer opgenomen. Met dit laatste was een bedrag
van circa € 180 miljoen gemoeid. Op brutobasis is de pijplijn gegroeid met € 1,8 miljard. In de pijplijn zijn naast
de vaste en variabele pijplijn voor het eerst ook projecten opgenomen die door Corio zijn geïdentificeerd en intern
goedgekeurd en waarvan er een aanzienlijke mate van zekerheid bestaat op een positieve uitkomst, de zogenaamde
prospect pijplijn. De pijplijn houdt geen rekening met mogelijke acquisitie van projecten waarvoor Corio nog in
competitie is en nog niet nader gedefinieerde bestaande projecten of ontwikkelingen.

“ Het is niet alleen het bezit, maar met name
het actieve management zoals uitgevoerd door
Corio dat op duurzame wijze waarde toevoegt”
Vaste, variabele en prospectpijplijn (€ mln)
Totaal € 3.485 miljoen
€ 352 € 889 € 609 € 636 € 442 € 200 € 357
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Nieuwe operationele projecten werden verworven voor een bedrag van € 526 miljoen inclusief het op drie na
grootste winkelcentrum in Frankrijk, Grand Littoral Marseille dat op 8 maart 2008 is overgedragen en ultimo
2007 is opgenomen in de vaste pijplijn. De totale pijplijn van € 3,5 miljard bedraagt ruim 56% van de operationele
vastgoed portefeuille. Dit is een uitstekend fundament voor de potentiële autonome huurgroei en bij de
huidige rende ments eisen ook voor toekomstige potentiële waardestijging bij oplevering. De projecten in de
pijp lijn worden tot die tijd gewaardeerd tegen kostprijs tenzij de marktwaarde van de reeds gedane investeringen
lager is. Om de pijplijn van jaar tot jaar op hetzelfde absolute (en nog meer als percentage van de operationele
portefeuille) niveau te houden is een grote uitdaging waarin Corio de laatste vijf jaar uitstekend is geslaagd.
Corio jaarverslag 2007 7

Daarnaast is de gehele portefeuille zoals elk jaar tegen het licht gehouden om vast te stellen welke projecten geen
of slechts beperkte toegevoegde waarde zullen kunnen realiseren. Op grond van die analyse is € 63,6 miljoen
gedesinvesteerd in 2007. Zoals in het verleden betreft dit projecten die 100% zijn verhuurd, zodat het verminderen
van het percentage leegstand in 2007 in een nog positiever licht komt te staan.
Sinds Corio’s focus begin 2003 nadrukkelijker op winkelcentra is komen te liggen, is hard gewerkt om de portefeuille
van kantoren en industriële projecten te herpositioneren, het cashflow-profiel aanzienlijk te verbeteren
en daarmee de aantrek kelijkheid en waarde te verhogen. Deze herpositionering gebeurde voornamelijk door
renovaties, nieuwe verhuringen en het bevorderen van het toekomstige potentieel. Ook werd verwacht dat het
economisch tij en de verhuursituatie op de kantoren markt zich positief zou ontwikkelen in de jaren 2003 tot
2006/8, terwijl tegelijkertijd hard is gewerkt aan het opbouwen van een pijplijn van winkelprojecten. Het is
verheugend te constateren dat de verwachtingen waarop deze strategie werd gebaseerd, zijn uitgekomen en
waar gemaakt. Het resultaat is dat in de jaren 2003 tot en met 2007 niet alleen een hoger direct rendement werd
gemaakt dan in het geval van aflossing van leningen zou zijn gerealiseerd, maar ook een verdere waardestijging ten
opzichte van de waardering eind 2002. Niettemin zijn in de laatste vijf jaar wel degelijk in specifieke gevallen een
aantal kantoren en bedrijfsruimten verkocht, maar is gewacht met verkoop van de portefeuille totdat die geheel
op orde was en daardoor aantrekkelijk voor een of meerdere andere beleggers. Dit doel is bereikt. De opbrengst zal
worden aangewend voor financiering van de pijplijn die vanaf 2008 zal worden opgeleverd en voor nog niet nader
gedefinieerde acquisities.
De door Corio nagestreefde verdere concentratie op winkelcentra op basis van de al enkele jaren doorgevoerde
strategie heeft zijn vruchten afgeworpen. De versterking van de positie van Corio in alle kernmarkten, inclusief
Turkije, gaat door en blijkt succesvol te zijn. Dat de beurskoers van € 61,90 ultimo 2006, na het bereiken van
een all-time high van € 75,19 in februari 2007, is teruggezakt naar € 55,40 ultimo 2007 en daarmee beneden de
zogenaamde triple net asset value van € 61,77 ligt, is betreurenswaardig en teleurstellend voor Corio en haar
aandeelhouders. Temeer daar hierdoor geen enkele waarde wordt toegekend aan de toekomstige netto-cashflow
uit de pijplijn. Deze koersontwikkeling is niet representatief voor de positieve ontwikkeling die Corio in 2007
heeft doorgemaakt. Ook dienen zich geen ontwikkelingen aan (behoudens een mogelijke, algemene economische
vertraging) die het jaar 2008 aanzienlijk anders lijken te doen worden dan 2007.
De te verwachten positieve invloed van opleveringen uit de pijplijn en actief management doen ons uitzien
naar een voortgaande positieve ontwikkeling van Corio’s kernactiviteiten onder leiderschap van de heer Gerard
Groener, toekomstig voorzitter van de RvB, die hier al twee jaren deel van uitmaakt naast de heren Fontaine en
Haars.
Alle medewerkers hebben opnieuw meer dan hun steentje bijgedragen aan het succesvolle jaar 2007. Het is
de combinatie van stenen, organisatie en mensen die het verschil maakt tussen een gemiddelde en een top
performance.
Jan A. de Kreij
Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V.
8

Bericht van de
Raad van Commissarissen
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur (RvB) opgestelde jaarverslag en de
jaarrekening 2007 aan. KPMG Accountants N.V. heeft de jaarrekening onderzocht en
hierover een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven.
Wij bevelen u aan om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen en om conform
het voorstel van de RvB te besluiten tot vaststelling van het dividend van € 2,60 per
aandeel over 2007.
Structuur en werkzaamheden Raad van Commissarissen (RvC) gedurende 2007
De organisatie van de RvC is geheel in lijn met de aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance-code.
Met uitzondering van de heer W. Borgdorff zijn alle commissarissen onafhankelijk in de zin van best practicebepaling
III.2.1 van deze code.
In het verslagjaar hebben zowel de RvC als de door haar ingestelde auditcommissie, selectiecommissie en
remuneratiecommissie hun respectieve taken vervuld in overeenstemming met de toepasselijke reglementen, die
op de website van Corio zijn in te zien.
De RvC heeft in het verslagjaar zeven keer plenair met de RvB vergaderd. De belangrijkste onderwerpen van
bespreking vormden de samenstelling van en ontwikkelingen in de portefeuille, nieuwe investeringsvoorstellen
en -mogelijkheden, de strategie als zodanig evenals de strategische opties en ontwikkelingen in de markt, het
jaarbudget, de financiering en de financiële doelstellingen. Overeenkomstig de strategie is besloten om het proces
tot de verkoop van de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille in Nederland en Frankrijk nadere uitwerking
te geven. Op het gebied van risk management heeft de RvC gesproken over de aan ondernemingsactiviteiten
verbonden risico’s, evenals over de uitkomsten van de beoordeling door het bestuur van de opzet en de werking
van de interne risicobeheersings- en controlesystemen in het kader van de goedgekeurde strategie. Op de daartoe
geëigende momenten zijn de kwartaalcijfers, de (half)jaarcijfers en het jaarverslag besproken.
De externe accountant is bij de bespreking van de jaarcijfers aanwezig geweest om zijn bevindingen toe te lichten.
Zowel de RvC als de auditcommissie heeft buiten aanwezigheid van de RvB met de externe accountant gesproken.
De commissarissen hebben vier keer onderling vergaderd. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over de
formele aanstelling en remuneratie van de CFO per 1 mei 2007, de targetsetting voor de RvB en de werving en
selectie van de nieuwe CEO per 1 mei 2008 als opvolger van de heer J.A. de Kreij, wiens contract per 1 mei 2008
expireert. Eveneens is aandacht besteed aan enkele strategische opties. Het functioneren van de RvC en de RvB als
college zowel als individueel, is besproken en geëvalueerd.
Geen van de commissarissen was frequent afwezig bij de vergaderingen. Er was periodiek overleg tussen de
voorzitters van de RvC en de RvB om relevante zaken bij Corio door te nemen.
Corio jaarverslag 2007 9

Drs. B. (Bas) Vos (1939)
Prof. dr. R.A.H. (Robert) van der Meer (1949)
Voorzitter Raad van Commissarissen
Nederlandse nationaliteit.
Eerste benoeming in 2000.
Lopende termijn tot 2008.
Huidige functie: zelfstandig adviseur en
algemeen directeur TCA.
Commissariaten: voorzitter Orange Europe
Property Fund, voorzitter Tsjechië en
Slowakije Fonds, voorzitter Roemenië en
Bulgarije Fonds, voorzitter Rusland Midcap
Fonds, vicevoorzitter Reesink B.V. en diverse
commissariaten en Raad van Toezicht functies
van niet-beursgenoteerde bedrijven.
Lid auditcommissie
Vicevoorzitter Raad van Commissarissen
Nederlandse nationaliteit.
Eerste benoeming 2004.
Lopende termijn tot 2008.
Huidige functie: hoogleraar finance
Rijksuniversiteit Groningen; onafhankelijk
adviseur/lid beleggingsadviescommissies
bij pensioenfondsen en charity-organisaties;
Raad-plaatsvervanger Ondernemingskamer.
Commissariaten: European Asset Trust
N.V., Fortis Obam, Kasbank en diverse
commissariaten van niet-beursgenoteerde
ondernemingen.
Voorzitter auditcommissie
Lid selectiecommissie
Samenstelling RvC en activiteiten commissies
In de bij dit hoofdstuk opgenomen curricula vitae is de huidige samenstelling van alle door de RvC ingestelde
commissies weergegeven. Hieronder volgt een beschrijving van de activiteiten van de commissies.
Auditcommissie
De auditcommissie heeft in 2007 vier keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen vormden de kwartaalcijfers,
de halfjaar- en jaarcijfers, de rapportage van de accountant en het jaarverslag. Ook is aandacht besteed aan de
procedure met betrekking tot het afgeven van garanties en comfort letters, het onderwerp fraude en de financiële
resultaten van de onderneming.
Selectiecommissie
De selectiecommissie kwam drie keer in vergadering bijeen in het kader van de te vervullen vacature van CEO van
Corio N.V. In december 2007 is bekendgemaakt dat de heer G.H.W. Groener de beoogde opvolger is van de huidige
CEO de heer J.A. de Kreij. De voorgenomen benoeming zal in de AVA van 29 april 2008 ter kennisgeving worden
voorgelegd.
Remuneratiecommissie
De remuneratiecommissie, die in het verslagjaar één keer in vergadering bijeenkwam, heeft zich vooral gericht
op de bezoldiging van de CFO die per 1 mei 2007 formeel in dienst is getreden en de vaststelling van de variabele
beloning van de RvB.
10

Ir. drs. W. (Wim) Borgdorff MRE (1960)
Mr. D.C. (Derk) Doijer (1949)
Ir. J.D. (Jan) Doets (1944)
Lid Raad van Commissarissen
Nederlandse nationaliteit.
Eerste benoeming in 2000.
Lopende termijn tot 2008.
Huidige functie: managing partner Fund
Investment van AlpInvest Partners N.V.
Commissariaten: Lid beleggingsadviescommissie
Cordares, lid advisory
board Permira, Apax en IndustriKapital.
Voorzitter remuneratiecommissie
Lid Raad van Commissarissen
Nederlandse nationaliteit.
Eerste benoeming in 2005.
Lopende termijn tot 2009.
Huidige functie: algemeen directeur DCD
Holding B.V.
Commissariaten: Koninklijke Ahold N.V.,
ZBG Groep en diverse commissariaten van
niet-beursgenoteerde ondernemingen.
Lid auditcommissie
Lid remuneratiecommissie
Lid selectiecommissie
Lid Raad van Commissarissen
Nederlandse nationaliteit.
Eerste benoeming in 2005.
Lopende termijn tot 2009.
Huidige functie: directeur Doets Consult.
Commissariaten: diverse commissariaten
van niet-beursgenoteerde ondernemingen
en commissariaten bij diverse
gebiedsontwikkelingen.
Voorzitter selectiecommissie
Lid remuneratiecommissie
Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het remuneratiebeleid is terug te vinden in het
remuneratie rapport elders in dit jaarverslag. Het remuneratierapport is opgesteld door de remuneratiecommissie
en vastgesteld door de RvC. Het rapport is in lijn met het goedgekeurde remuneratiebeleid in de Buitengewone
Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 december 2004. Op 23 april 2007 werd een voorstel tot
wijziging van de RvC-remuneratie door de AVA goedgekeurd.
De RvC dankt de heer De Kreij voor zijn tomeloze inzet en voor zijn uiterst waardevolle bijdrage als voorzitter van
de Raad van Bestuur en spreekt grote waardering uit voor zijn verdiensten en het betoonde ondernemerschap ten
bate van Corio.
Medewerkers
Corio heeft ook in 2007 uitstekende resultaten en performance geboekt. De RvC is de RvB en de medewerkers
daarvoor erkentelijk.
Utrecht, 26 maart 2008
De Raad van Commissarissen
Corio jaarverslag 2007 11

Verslag van de
Raad van Bestuur
Direct en indirect resultaat (€ mln)
indirect
direct
03 04 05 06 07
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Direct resultaat (€ mln)
06 07
204
202
200
198
196
194
De doelstelling van Corio is ook in 2007 gericht geweest op het creëren van winstgevende groei. Als belangrijkste
interne meetlat is gekozen voor een nettohuurgroei die minstens gelijk moet zijn aan de groei in detailhandel
uitgaven in de EU-15 landen. Deze bedroeg in 2007 2,7% (2006 3,7%).
Dit resultaat moet worden bereikt door in de Corio-kernlanden een positie te verwerven c.q. te behouden in de
top drie van de winkelcentra-exploitanten. Deze top drie-positie is van belang voor onze relatie met huurders,
werknemers, aanbieders van nieuwe projecten, financiers en overige stakeholders. Uitbreiding van het aantal
kernlanden, zoals de toevoeging van Turkije in 2005, past in dat beleid.
Het jaar 2007 heeft zich voor Corio aanzienlijk beter ontwikkeld dan begin 2007 was voorzien, zowel met
betrekking tot het directe resultaat met 2,7% boven 2006 als het herwaarderingsresultaat, met 11,2% ten opzichte
van de boekwaarde waardoor de intrinsieke waarde op triple NAV-basis met 22,1% toenam tot € 61,77 per aandeel.
De nettowinst steeg dan ook met 25% tot € 801,5 miljoen. Een duidelijk record.
Een ander belangrijk wapenfeit betreft de aanzienlijke uitbreiding van de pijplijn (op basis van kostprijs) tot
circa 56% van de operationele portefeuille, waardoor Corio zonder enige verdere toevoeging door acquisitie noch
positieve herwaardering (van bestaande en pijplijnprojecten na oplevering) over vijf jaar een portefeuilleomvang
van circa € 10 miljard zal bereiken. De laatste aannames zijn niet realistisch omdat jaarlijks de huren van circa
90% van de portefeuille worden geïndexeerd en 10% heronderhandeld. In 2007 zijn uitstekende verhuurresultaten
verwezenlijkt en is de leegstand verder teruggebracht. Bij gelijkblijvende kapitalisatiefactoren leidt de huuraanpassing
(bijna automatisch) tot een opwaardering van de operationele portefeuille. Ook ligt het verwachte
rendement op de pijplijn in ontwikkeling (exclusief de acquisitie van Grand Littoral in Marseille) circa negentig
basispunten boven het gemiddelde van de huidige operationele portefeuille en meer dan 150 basispunten als
alleen de winkelportefeuille wordt beschouwd.
De portefeuille van bestaande en toekomstige investeringen zal zich zoveel mogelijk richten op winkelcentra. Het
risico/rendementprofiel van investeringen in winkelcentra verschilt sterk van dat van bijvoorbeeld investeringen
in kantoren, woningen etc. Winkelcentra hebben niet alleen de potentie van stabiliteit van de cashflow, maar
ook dat bij een actief hands-on management van alle facetten van het onroerendgoedbedrijf een hogere groei zal
kunnen worden gerealiseerd. Tevens wordt hiermee bereikt dat de exploitatie en administratieve kosten die in 2007
nauwelijks stijgen goed onder controle blijven en ‘waar voor hun geld’ leveren.
De uitdaging is echter om niet alleen bij het aflopen van het huurcontract, maar ook tijdens de looptijd een
hogere huurgroei te realiseren door fysieke verplaatsing van huurders en verandering in het voor de consument zo
belangrijke winkelaanbod als gevolg van nieuwe trends. Die wensen en behoeften kunnen verschillen per regio,
hoewel er soms sprake is van een duidelijke, nieuwe, internationale trend waar het merendeel van de consumenten
mee wil kennismaken. Corio’s winkelcentra moeten dat aanbieden.
12

Sectorale spreiding in waarde
Winkels 83%
Kantoren 14%
Bedrijfsruimten 3%
Geografische spreiding in waarde
Nederland 42%
Frankrijk 27%
Italië 17%
Spanje 8%
Turkije 6%
Intrinsieke waarde voor winstverdeling per aandeel (€ 1)
70
60
50
40
30
20
10
NNNAV (EPRA) per aandeel
60
50
03 04 05 06 07
0
06 07
40
Onroerend goed blijft een lokale zaak, waarbij wel door het stimuleren van Corio best practices geprofiteerd kan
worden van de kennis en de internationale ervaring en organisatie van Corio.
De belangrijkste operationele en portefeuilleresultaten van Corio in 2007 ten opzichte van 2006 (cijfers tussen
haakjes) zijn:
1 Het ‘like-for-like’-nettohuurgroeisucces bedroeg 4,3% voor de gehele portefeuille en 5,9% voor de
retailportefeuille;
2 In combinatie met de gedane acquisities in 2006 die het hele jaar in operatie waren, de acquisitie van Citta Fiera
op 1 januari 2007 en de opening in september 2007 van Campania, beide in Italië, is de totale nettohuurgroei
gestegen met € 35,1 miljoen (11,9%) ten opzichte van 2006;
3 De pijplijn, waarbij gezien het bijna identieke opleverings- en risico/rendementprofiel de potentiële en variabele
pijplijn vanaf 2007 zijn gecombineerd en de geïdentificeerde prospects zijn toegevoegd, bedroeg € 3.485 miljoen
of meer dan 56% van de waarde van de in operatie zijnde portefeuille ultimo 2007. Oplevering in 2007
van projecten uit de pijplijn was € 240 miljoen (€ 43 miljoen). Herwaarding vindt na oplevering pas plaats bij de
eerstvolgende externe waardering;
4 Overeenstemming over de aankoop van het bestaande winkelcentrum Grand Littoral in Marseille voor
€ 385 miljoen;
5 Opbouw van de business unit in Turkije waar nu negentien mensen werken ten behoeve van twee operationele
winkelcentra en zes projecten in de pijplijn. Aan verdere uitbreiding wordt gewerkt;
6 Op 31 januari 2008 werd de ontwikkelingsproject overeenkomst met betrekking tot Hoog Catharijne getekend
zodat een aanvang kan worden gemaakt met de verwezenlijking van een grote renovatie en uitbreiding. HC
moet weer het winkel- en uitgaanscentrum worden van Nederland;
7 Door oplevering en aankoop van winkelcentra is het percentage van winkels in de portefeuille duidelijk boven
de 80% en is het aandeel van Nederlandse projecten gedaald tot onder de 50%. Investeringen in de operationele
portefeuille bedroegen € 84,9 miljoen (€ 44,3 miljoen), acquisities bedroegen € 296,2 miljoen en verkopen
€ 63,6 miljoen (€ 9,7 miljoen);
8 Investeringen in 2007 in de pijplijn, waarvoor geen huurinkomsten worden ontvangen bedroegen € 79,4 miljoen
(€ 32,4 miljoen);
9 Besluit tot verkoop van het grootste deel van de portefeuille kantoren en bedrijfshallen met een taxatiewaarde
ultimo 2007 van € 942,8 miljoen.
Corio jaarverslag 2007 13

Drs. J.A. (Jan) de Kreij (1942)
F.Y.M.M. (Frederic) Fontaine (1958)
Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V., CEO
Benoemingstermijn: 1 mei 2004 tot 1 mei 2008.
Nederlandse nationaliteit.
Nevenfuncties: voorzitter Terre des Hommes, ULI Trustee
en lid van diverse (internationale) besturen en beleggings- en
adviescommissies.
Lid Raad van Bestuur Corio N.V.
Benoemingstermijn: 1 mei 2006 tot 1 mei 2008.
CEO Corio France. Franse nationaliteit.
Nevenfuncties: lid van de CNCC (Conseil National des Centres
Commerciaux of France) en FSIF (Fédération des Sociétés
Immobilières et Foncières).
Financiering
Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2007 € 3.825,8 miljoen (ultimo 2006: € 3.157,7 miljoen) ofwel € 57,74
per aandeel (2006: € 47,66). Het balanstotaal steeg van € 5.652,5 miljoen tot € 6.713,4 miljoen. De leverage per
jaar ultimo bedroeg 34%, aanzienlijk beneden het voor Corio geldende maximum van 55% zoals dat in haar
belangrijkste financieringsarrangementen is opgenomen. Bij een gelijkblijvende portefeuille in waarde zonder
uitbreiding van het eigen vermogen heeft Corio voldoende leencapaciteit.
De potentiële financieringsruimte ultimo 2007 bedroeg € 1,8 miljard. Daarbij moet in aanmerking worden
genomen dat de aanwending van deze leencapaciteit mede bepaald wordt door het fiscaal wettelijk kader dat
in Nederland geldt voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI) en de invloed die een hogere leverage zou kunnen
hebben op financieringskosten in de toekomst. Op basis van niet-getrokken gecommitteerde kredietruimte stond
per jaar ultimo een bedrag van € 397 miljoen ter beschikking.
Het totaal aan opgenomen rentedragende leningen nam toe tot € 2.300,5 miljoen (2006: € 2.028,6 miljoen).
De gemiddelde looptijd bedroeg 6,7 jaar.
14

Ing. G.H.W. (Gerard) Groener MRE (1958)
Ir. J.G. (Jan) Haars (1951)
Lid Raad van Bestuur Corio N.V.
Benoemingstermijn: 1 mei 2006 tot 1 mei 2008.
CEO Corio Nederland Retail. Nederlandse Nationaliteit.
Nevenfuncties: voorzitter van de Nederlandse
Raad van Winkelcentra en bestuurslid van ULI Nederland.
Lid Raad van Bestuur Corio N.V., CFO
Benoemingstermijn: 1 mei 2007 tot 1 mei 2011.
Nederlandse nationaliteit.
Nevenfuncties: lid van de Raad van Commissarissen van
Delta Lloyd N.V. alsmede voorzitter van de
auditcommissie van Delta Lloyd N.V..
Looptijd van de leningen (€ mln)
2000
1500
1000
500
2008
2009 2010 2011 2012 >2013
0
Overzicht leningen met inachtneming van swaps ultimo 2007
(€ mln) vast variabel totaal % totaal
Kortlopende leningen 13,7 79,9 93,6 4%
Langlopende leningen 1.264,3 942,6 2.206,9 96%
Totaal 1.278,0 1.022,5 2.300,5 100%
Percentage van totaal 56% 44%
* Exclusief geactiveerde financieringskosten.
De rentedekking bedroeg 3,3 (2006: 4,2). De door Corio aangegane kredietovereenkomsten voorzien in het
algemeen in een minimum rentedekking van 2,2 met uitzondering van één lening waarvan het restantbedrag in
2008 wordt afgelost. Het uitstaande bedrag onder deze lening per 31 december 2007 is € 13,6 miljoen.
Corio jaarverslag 2007 15

Dividend per aandeel (€ 1)
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
03 04 05 06 07
2,10
De belangrijkste ratio’s ultimo
2007 2006
Leverage 34,0% 35,8%
Gemiddelde interest op leningen in het 4e kwartaal 5,1% 4,3%
Rentedekking 3,3 4,2
Gemiddelde looptijd 6,7 jaar 4,8 jaar
Corio heeft met succes in maart 2007 een US Private Placement (USPP) geplaatst voor een bedrag van US $ 1,210
miljard (uitkomend op circa € 920 miljoen na swaps) bij circa dertig institutionele beleggers. De looptijden
variëren van zeven tot vijftien jaar.
Rentegevoeligheid
Het beleid van Corio is om tussen 1/3 en 2/3 van haar leenbehoefte vastrentend te financieren en een gemiddelde
looptijd van haar financieringen na te streven van ten minste vijf jaar. Ultimo 2007 bedraagt het percentage
vast rentende schuld 56%, vooruitlopend op de mogelijke schuldreductie ten gevolge van de verkoop van de
kantorenportefeuille.
Indien de variabele rente met 1% gestegen zou zijn op 1 januari 2008, dan is het theoretische effect op het directe
resultaat voor het gehele jaar € 10,2 miljoen negatief. Indien de rente gedurende 2008 geleidelijk met 1% stijgt dan
is het theoretische effect € 4,5 miljoen.
Valutagevoeligheid
Met uitzondering van de deelnemingen in Turkije vinden alle activiteiten van Corio plaats in eurolanden en
de gerelateerde financiering is opgenomen in euro of geswapt naar de euro. Ter vermijding van ongewenste
omrekenings verschillen werd ten behoeve van de financiering van de deelneming in Turkije een bedrag van
US $ 190 miljoen opgenomen, waarbij de gerelateerde rentelasten de valutagevoeligheid van het directe resultaat
beperken.
Dividend en dividendbeleid
De RvB stelt voor om over het jaar 2007 een dividend van € 2,60 (2006: € 2,53) per aandeel in contanten uit te
keren, hetgeen een uitbetalingspercentage betekent van circa 85%. Het dividend wordt op 16 mei 2008 betaalbaar
gesteld. De doelstelling blijft om een gestaag met de EU-15-inflatie stijgend dividend te realiseren, uiteraard
binnen het geldende FBI-kader.
Vooruitzichten
Corio’s vastgoedactiviteiten ontwikkelen zich positief, zoals tot uitdrukking komt in de huurgroei bij de vernieuwing,
verlenging en de algemene indexering van huurcontracten, de in de komende jaren verwachte overdracht
van pijplijn naar exploitatie, een verdere groei van de pijplijn en mogelijke nieuwe aankopen. De netto huuropbrengsten
voor de retailportefeuille zullen in 2008 dan ook naar verwachting met tenminste 10% toenemen.
Ontwikkelingen omtrent het afstoten van het grootste deel van Corio’s kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille,
kunnen op verschillende wijze impact hebben op het jaar 2008, hierdoor kan op dit moment nog geen uitspraak
worden gedaan omtrent het te verwachten directe resultaat 2008.
16

Strategie
Corio hanteert de volgende zeven strategische pijlers om haar doelstelling te verwezenlijken:
1 Ten minste 80% van de waarde van de portefeuille beleggen in winkels en winkelcentra;
2 Focus houden op dominante (relatief ten opzichte van hun verzorgingsgebied) winkelcentra;
3 De positie in de huidige vijf kernmarkten behouden of versterken;
4 Ontwikkelen van een nieuwe kernmarkt wanneer een goede uitgangspositie kan worden gerealiseerd door
investeringen in winkelcentra, waarbij de voorkeur uitgaat naar een markt met groeipotentie;
5 Actieve benadering in de verschillende kernmarkten en regio’s daarbinnen, door de activiteiten ((des)investeren,
(her)ontwikkelen, revitaliseren) af te stemmen op de fase en (verwachte) ontwikkeling van de markt;
6 Hands-on management op centraal en lokaal niveau (local + -benadering) over de gehele waardeketen;
7 Integratie van Corio’s Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO)-benadering in alle beslissingen die
worden genomen bij het (her)ontwikkelen, investeren en managen van winkelcentra.
Deze strategische pijlers moeten te allen tijde ingebed zijn in een solide financiële structuur en efficiënt gebruik van
de sterke Corio-balans.
Dankwoord
Graag bedanken wij onze medewerkers voor hun enthousiasme en inzet die wederom hebben bijgedragen aan de
goede performance van Corio.
Utrecht, 26 maart 2008
De Raad van Bestuur
Corio jaarverslag 2007 17

Corio Top 10-waarde 2007
Ultimo (x € mln)
1 € 341,4
Hoog Catharijne
Utrecht, Nederland
Inclusief kantoren
2 € 312,0
Campania
Marcianise, Italië
3 € 298,3
Grand’Place
Grenoble, Frankrijk
4 € 291,2
Le Gru
Turijn, Italië
5 € 253,5
Alexandrium I
Rotterdam, Nederland
Inclusief kantoren
Totaal Corio Top 10 2007 € 2.298,0
2006 € 1.806,2
2005 € 1.599,4
18

Akmerkez GYO
Istanbul, Turkije
Corio’s belang: 46,92%
Mondeville 2
Caen, Frankrijk
GrandEmilia
Modena, Italië
Maremagnum
Barcelona, Spanje
Globo
Busnago, Italië
6 € 244,1
7 € 159,9
8 € 145,1
9 € 136,1
10 € 116,4
Totale portefeuille in % 2007 36%
2006 33%
2005 35%
Corio jaarverslag 2007 19

Aandeelhoudersinformatie
en investor relations
Communicatiebeleid
Het doel van het investorrelationsbeleid van Corio is transparantie te verschaffen betreffende het beleid van de
onderneming en de uitvoering daarvan door tijdig eenduidige, adequate en betrouwbare informatie aan het
publiek te verstrekken. Zaken die invloed kunnen hebben op de koers van het aandeel zullen aan alle belanghebbenden
en andere geïnteresseerde partijen gelijkelijk en gelijktijdig bekend worden gemaakt. De wetgeving
is bij (de uitvoering van) het investorrelationsbeleid uiteraard de leidraad; vanaf 1 januari 2007 zijn alle (gedrags)-
regels en condities die van toepassing zijn op alle partijen die op de financiële markten van Nederland actief zijn,
evenals het toezicht hierop, ondergebracht in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De financiële resultaten
worden per kwartaal gepubliceerd. De analistenbijeenkomsten met de RvB naar aanleiding van de jaar- en
halfjaarcijfers worden gewebcast en zijn te volgen op de website van Corio. Contact kan worden opgenomen via
investor.relations@nl.corio-eu.com of +31 (0)30 282 93 43.
Communicatie
In 2007 zijn diverse roadshows gehouden voor beleggers in Europa en de Verenigde Staten. Tijdens deze roadshows
werd ingegaan op Corio’s resultaten, de strategie en de werkwijze. De presentaties van deze roadshows zijn
te vinden op onze website. Gezien het toenemende belang van de website in onze communicatie met belanghebbenden
en andere geïnteresseerde partijen wordt de website regelmatig aangepast en uitgebreid. De website
(beschikbaar in zowel het Nederlands als het Engels) bevat naast uitgebreide informatie over Corio, de webcasts
naar aanleiding van de jaar- en halfjaarcijfers, persberichten, nieuwsberichten en presentaties die gedownload
kunnen worden. Al deze informatie blijft minimaal vijf jaar beschikbaar. Corio wordt gevolgd door een groot
aantal analisten. De afdeling Investor Relations van Corio onderhoudt de contacten met deze analisten, waarbij
uiteraard zorg wordt gedragen voor de gelijke behandeling van aandeelhouders, belanghebbenden en andere
geïnteresseerden.
Grote aandeelhouders
Voor zover bij Corio bekend, is Stichting Pensioenfonds ABP de enige aandeelhouder die meer dan 5% van het
aantal geplaatste aandelen in zijn bezit heeft. Het ABP heeft conform de nieuwe meldingsplicht bij de AFM
op 1 november 2006 gemeld 36,59% van het aantal geplaatste aandelen in zijn bezit te hebben. ABP publiceert
zijn belangen in beursgenoteerde bedrijven en vastgoedondernemingen en maakte aan Corio bekend dat zijn
belang in de vennootschap ultimo 2007 35,88% betrof. Zodra een deelneming 5% of meer van het geplaatste
kapitaal bedraagt, dient de aandeelhouder dit te melden. Vervolgens dient hij het opnieuw te melden zodra zijn
deelneming een drempelwaarde (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%, 60%, 75% en 95%) bereikt, overschrijdt
of onderschrijdt. Dit kan het geval zijn als hij de beschikking krijgt of verliest over aandelen of door een toe- of
afname van het geplaatste kapitaal van de vennootschap.
De fiscale status
Corio is een onafhankelijke gesloten beleggingsinstelling met veranderlijk kapitaal en opereert onder het
regime van de fiscale beleggingsinstelling (FBI) in Nederland. Dit houdt in dat 0% belasting over de inkomsten
in Nederland verschuldigd is. Daartegenover staan wel een aantal voorwaarden die de Nederlandse Wet op de
Vennoot schaps belasting aan FBI’s stelt. Onder meer moet een FBI binnen acht maanden na afloop van het boekjaar
minimaal de gehele fiscale winst uitdelen. Het vreemd vermogen van een FBI mag niet groter zijn dan de
som van 60% van de fiscale boekwaarde van haar onroerende zaken en 20% van de boekwaarde van de overige
investeringen. Daarnaast zijn er beperkingen ten aanzien van het maximale percentage aandelen dat aandeelhouders
in een FBI mogen houden, alsmede grenzen aan de aard van de activiteiten die een FBI mag ontplooien.
20

www.corio-eu.com
Als gevolg van de introductie van belastingtransparante structuren in andere Europese landen, waardoor het
Nederlandse FBI-regime dreigt te verouderen, is in 2007 een tweetal wetsontwerpen aangenomen. Een FBI mag
een voor de vennootschapsbelasting belaste dochtervennootschap oprichten die voor de Corio-portefeuille mag
ontwikkelen en herontwikkelen. Als de herontwikkeling niet meer dan 30% van de fiscale WOZ-waarde van het
object betreft, wordt de aan deze herontwikkeling gerelateerde waardestijging niet belast. Een niet in Nederland
gevestigde vennootschap kan onder de nieuwe wet een maximaal belang van 45% in een FBI bezitten. Het tarief
van de Nederlandse dividendbelasting over het door een FBI uit te keren dividend bedraagt sinds 2006 15%.
Afschrijving over de beleggingsportefeuille wordt beperkt tot het meerdere boven de WOZ-waarde.
Eind 2004 heeft Corio N.V. voor het merendeel van haar beleggingen in Frankrijk voor het zogenaamde SIICregime
geopteerd en per 1 januari 2005 vallen deze inkomsten onder een 0%-belastingtarief in Frankrijk.
De aandelen van Corio N.V. staan genoteerd aan de Franse beurs. Het SIIC-regime kent ook een aantal randvoorwaarden.
Voor Corio is in dit verband relevant dat een SIIC onroerend goed mag aankopen en ontwikkelen voor
verhuur. Daarnaast moet de SIIC minimaal 85% van het van belasting vrijgestelde inkomen uitkeren voor het eind
van het jaar volgend op het jaar waarin het inkomen is gegenereerd. Binnen twee jaar moet ten minste 50% van
de van belasting vrijgestelde gerealiseerde vermogenswinst worden uitgekeerd. Het SIIC-regime is aan wijzigingen
onderhevig naar aanleiding van opgedane ervaringen en praktijken. Met ingang van 1 januari 2007 is het SIIC-4
regime ingevoerd, dat stelt dat als een uiteindelijke aandeelhouder met een belang van meer dan 10% in Corio
niet belastingplichtig is, de SIIC 20% belasting moet betalen over zowel de inkomsten als over de gerealiseerde
vermogenswinsten.
In Turkije heeft Corio een 46,92%-belang in een REIC (Real Estate Investment Company), waarin het
winkelcentrum Akmerkez is ondergebracht. Een REIC-status in Turkije is grotendeels vergelijkbaar met een FBI,
over de winsten in deze REIC hoeft geen belasting te worden betaald. Over de uitgekeerde dividenden in 2007 aan
Corio werd geen bronbelasting ingehouden.
Corio jaarverslag 2007 21

Ingrid Prins, Investor Relations Manager
aantal
10.000.000
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
Koers en omzet aandelen Corio over 2006 en 2007
J F M A M J J A S O N D
volume 2006 (aantal aandelen) slotkoers 2006
volume 2007 (aantal aandelen) slotkoers 2007
€
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
Voor haar resultaten in Spanje geldt een normaal lokaal vennootschapsbelastingtarief; vooralsnog zijn de fiscaal
compensabele verliezen nog zodanig dat hierover geen vennootschapsbelasting betaald wordt.
De Italiaanse belastingwetten zijn aan verandering onderhevig, waarbij er nog geen duidelijkheid bestaat over alle
aspecten die dit betreft.
Het aandeel Corio in 2007
Ultimo 2007 stonden er 66.253.702 Corio-aandelen uit die in aanmerking komen voor dividend. Al deze aande
len zijn vrij verhandelbaar waarmee de ‘free float’ van Corio 100% is. Gebaseerd op de slotkoers van € 55,40
ultimo 2007 was de marktkapitalisatie per die datum € 3,7 miljard. Het aandeel Corio staat genoteerd aan
Euronext Amsterdam en Euronext Parijs. Per 4 maart 2008 is het aandeel Corio opgenomen in de AEX-index. De
wegingsfactor van het aandeel Corio in AEX Index bedraagt 0,7%. Het aandeel is opgenomen in indices zoals de
EPRA-, de GPR- en de MSCI World-Index. De slotkoers ultimo 2007 van € 55,40 is met 10,5% gedaald ten opzichte
van de slotkoers van € 61,90 ultimo 2006, terwijl het gemiddelde van alle dagelijkse slotkoersen in het (beurs)jaar
steeg met 16,7 % van € 52,38 in 2006 naar € 61,08 over 2007.
Op 22 februari werd de hoogste dagelijkse slotkoers in de geschiedenis van Corio bereikt van € 75,19. De laagste
slotkoers van 2007 bedroeg € 49,95 op 30 juli. De gemiddelde dagelijkse omzet van het aandeel is in 2007
verdubbeld in vergelijking met 2006 naar een aantal van 350,634 (2006: 175.046).
22

Financiële agenda 2008
28 februari 2008 nabeurs Jaarresultaten 2007
29 april 2008 Algemene Vergadering van Aandeelhouders
2 mei 2008 Ex-dividendnotering
16 mei 2008 Betaalbaarstelling dividend 2007
21 mei 2008 nabeurs Resultaten over het 1 e kwartaal 2008
28 augustus 2008 nabeurs Halfjaarresultaten 2008
17 november 2008 nabeurs Resultaten over de 1 e negen maanden 2008
Kostenratio
Volgens de voormalige Nederlandse Wet toezicht beleggingsinstellingen, thans opgenomen in de hiervoor
genoemde Wet op het financieel toezicht (Wft), moeten beleggingsinstellingen kostenratio’s rapporteren. Dit
is ingesteld om heldere en vergelijkbare informatie te geven over de kostenniveaus. Met ingang van 2006 en in
overeenstemming met de ‘Nadere Regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft’ van de Nederlandse
toezichthouder AFM wordt de kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten
en belastingen), met uitzondering van de interestkosten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke
waarde over de laatste vijf kwartalen. Over 2007 bedroeg de kostenratio van Corio 2,23% ten opzichte van 2,78%
in 2006.
Dividend
Corio keert één keer per jaar dividend uit. Het dividendbeleid van Corio is erop gericht om minimaal aan de FBIeisen
te voldoen en afgezien van bijzondere omstandigheden het dividendniveau te handhaven en bij voorkeur
met de gemiddelde inflatie in de eurozone te doen toenemen. Overeenkomstig het voorstel van de RvB, heeft de
RvC van Corio voorgesteld over 2007 een dividend van € 2,60 (2006: € 2,53) per aandeel in contanten uit te keren,
hetgeen een pay-outratio inhoudt van circa 85%. Hiermee komt het dividendrendement in 2007 uit op 4,2%,
berekend over de slotkoers op 31 december 2006 en 4,3% over de gemiddelde koers in 2007. Op de AVA van
29 april 2008 vindt de vaststelling van het dividend plaats. Het dividend wordt op 16 mei 2008 betaalbaar gesteld.
Corio jaarverslag 2007 23

Bedrijfsactiviteiten
Portefeuille
Door de aankopen, investeringen en (voorgenomen) verkopen is gedurende het verslagjaar de focus nog meer
komen te liggen op retail. Het aandeel retail in de portefeuille is toegenomen van 81% ultimo 2006 tot 83%
ultimo 2007. In augustus 2007 is tevens de voorgenomen verkoop van de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuilles
in Nederland en Frankrijk aangekondigd. Naar verwachting zal deze transactie in de eerste helft van 2008 worden
afgerond.
De onroerendgoedportefeuille is ultimo 2007 als volgt over de kernmarkten verspreid: Nederland 42% (46%),
Frankrijk 27% (25%), Italië 17% (15%), Spanje 8% (10%) en Turkije 6% (4%).
De onroerendgoedportefeuille inclusief het Corio-aandeel in joint ventures (in Frankrijk en Italië) en deelne mingen
(in Turkije) heeft zich als volgt ontwikkeld:
Verhuurbaar oppervlak Theoretische jaarhuur Bezettingsgraad Waarde
(x 1.000 m 2 ) (€ mln) % (€ mln)
2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006
Winkels 1.210 1.098 315,8 279,7 97% 97% 5.069 4.144
Kantoren 392 396 74,7 72,9 93% 90% 900 834
Bedrijfsruimten 272 336 16,8 19,7 98% 95% 194 222
Totaal 1.874 1.830 407,3 372,3 96% 96% 6.163 5.200
Investeringen in
pijplijn 297* 259
Totaal 1.874 1.830 407,3 372,3 96% 96% 6.460 5.459
* Exclusief € 55 miljoen verstrekte leningen voor Turkse projecten.
Aan de winkelportefeuille is in 2007 circa 112.000 m 2 bruto verhuurbaar oppervlak toegevoegd en een theore tische
jaarhuur per 31 december van circa € 36,1 miljoen. Dit betrof vooral de oplevering uit de pijplijn van winkelcentrum
Campania in Caserta (nabij Napels), Italië; de acquisitie van een 49% joint venture-belang in winkelcentrum
Citta Fiera in Udine, Italië; AdaCenter in Adapazeri, Turkije; een aantal units in winkelcentrum Charras
in Courbevoie en een big box bij winkelcentrum Mondeveille 2 in Caen, Frankrijk. Deze objecten, die voor een
totaalbedrag van circa € 361 miljoen zijn verworven, zijn ultimo 2007 nagenoeg 100% verhuurd maar de ruimte is
soms nog niet in gebruik genomen, zodat de fysieke bezettingsgraad van de nieuwe objecten varieert van 85% tot
100% ultimo 2007.
De kantorenportefeuille is in 2007 met circa 4.400 m 2 in bruto verhuurbaar vloeroppervlak afgenomen door het
saldo van de verkoop van een kantoorobject aan de Prof. Meijerslaan 3 in Amstelveen, Nederland en de aankoop
van een 30%-belang in kantoorobject Le Balzac in Courbevoie, Frankrijk van een van de partners in dit object.
Na verwerving van de resterende 30% in het kantoorobject Le Balzac zal het project worden verkocht, evenals het
kantoorobject Kupca-C, waarin het belang van Corio 40% bedraagt, beide gelegen in La Défense, Parijs. Per saldo
is er € 18,5 miljoen in kantoren geïnvesteerd in 2007.
De bedrijfsruimteportefeuille is met 64.000 m 2 afgenomen door de verkoop van het distributiecomplex gelegen
aan de Transitoweg/Zeehavenweg in Moerdijk, Nederland voor een bedrag van € 43,3 miljoen, hetgeen circa 20%
boven de taxatiewaarde ultimo 2006 is.
24

Opbouw direct en indirect resultaat
(€ mln)* 2007 2006
Theoretische huur 386,6 351,1
Leegstand -23,5 -23,7
Exploitatielasten (inclusief erfpacht**) -46,8 -47,7
Netto huuropbrengsten 316,3 279,7
Netto opbrengsten deelneming 14,2 15,7
Huurresultaat 330,5 295,4
Beheerskosten -26,8 -28,0
Financieringskosten -98,8 -66,8
Vennootschapsbelasting -1,8 -2,9
Direct resultaat 203,1 197,7
Per aandeel 3,07 2,98
Herwaarderingen 629,4 475,9
Uitgestelde belastingen -30,4 -33,8
Overig -0,6 0,9
Indirect resultaat 598,4 443,0
Per aandeel 9,03 6,69
Nettowinst 801,5 640,7
Per aandeel 12,10 9,67
* In deze opstelling zijn de opbrengsten van minderheidsbelangen in Turkije toegedeeld aan het direct en indirect resultaat.
Direct resultaat 2007 € 14,2 miljoen (2006: € 15,7 miljoen), indirect resultaat 2007 € 76,9 miljoen (2006: € 17,4 miljoen).
** Erfpacht 2007 € 5,5 miljoen (2006: € 4,8 miljoen).
Huuropbrengst
De ontwikkeling van de theoretische huur (inclusief opbrengsten deelneming) van de gehele portefeuille laat
tussen ultimo 2006 en ultimo 2007 € 34,0 miljoen (+9,3%) stijging zien. De theoretische huurinkomsten zijn
enerzijds gestegen door het saldo van aan- en verkopen en anderzijds door indexaties en het aangaan van nieuwe
en herziene huurcontracten. In het bijzonder de indexatie van de Franse huurcontracten met 6,5% heeft een
belangrijke bijdrage geleverd aan de groei van de huuropbrengst. Corio streeft naar een goede spreiding in de
expiratiedata van de huurcontracten. Echter in 2007 hoefde slechts een relatief beperkt deel van de huurcontracten
verlengd of vernieuwd te worden. Voor 2008 ligt dit enigszins hoger.
Corio jaarverslag 2007 25

Operationele kosten
Sectorale spreiding in waarde
Belasting 14%
Onderhoud 11%
Niet-doorbelastbare servicekosten 15%
Operationele managementkosten 35%
Erfpacht 12%
Overig 13%
Winkels 83%
Kantoren 14%
Bedrijfsruimten 3%
35
Expiratie in % van huurcontracten (in huur) totale portefeuille (exclusief leegstand)
30
25
20
15
10
5
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 >2013
Retail Kantoren Bedrijfsruimten Totaal
Door actief hands-on management kunnen de mogelijke risico’s van huurexpiraties omgezet worden in mogelijkheden
om deze huurcontracten tegen hogere huren te verlengen of te vernieuwen (nieuwe of herziene contracten).
Hierdoor wordt een stabiele groei van de huren boven inflatie mogelijk. In de winkelportefeuille zijn voor 8,3%
van de totale brutohuurinkomsten de huurcontracten verlengd of vernieuwd tegen een 18,7% hogere huur.
In de kantorenportefeuille werd een 7,9% hogere huur gerealiseerd na de verlenging of vernieuwing van 7,7% van
de bruto huurinkomsten. Voor circa € 2,3 miljoen brutohuur (12,0%) per jaar zijn voor bedrijfsruimten nieuwe
contracten afgesloten tegen praktische dezelfde huur zoals die gold in 2006. Vooral in de Franse en Italiaanse
winkel portefeuille hebben goede verhuurtransacties plaatsgevonden.
De bezettingsgraad is met 96,4% ultimo 2007 hoger dan ultimo 2006 (95,2%). Gemiddeld over het jaar is de
bezetting volgens de EPRA-definitie toegenomen van 96,0% over 2006 naar 96,8% over 2007. De bezettingsgraad
verbeterde over alle sectoren en met name in Frankrijk en Nederland. EPRA definieert leegstand als de nietverhuurde
ruimte die verhuurd kan worden aan huurders en geeft daarmee een goed inzicht van de daadwerkelijk
nog te leveren verhuurinspanning. Hieronder vallen de verhuurbare leegstand en de strategische leegstand. In het
geval van strategische leegstand kan de ruimte nog niet verhuurd worden in verband met (toekomstige) renovatie
of uitbreidingsplannen. Niet opgenomen in de EPRA-leegstand is de situatie waarin er al wel een getekende huurovereenkomst
is maar er nog geen huur wordt ontvangen, hetzij omdat de ruimte nog niet in gebruik genomen
is, hetzij omdat de huurders huurvrije periodes hebben verkregen. Echter deze vormen van ‘leegstand’ hebben wel
effect op de nettohuurinkomsten. De gemiddelde financiële leegstand is op alle te onderscheiden onderdelen over
2007 lager met uitzondering van gederfde huurinkomsten ten gevolge van huurvrije periodes.
26

Sectorale spreiding Nederland
Winkels 73%
Kantoren 22%
Bedrijfsruimten 5%
Sectorale spreiding Frankrijk
Winkels 77%
Kantoren 19%
Bedrijfsruimten 4%
Sectorale spreiding Italië, Spanje en Turkije
Winkels 100%
2007 2006
€ mln % € mln %
Verhuurbare leegstand 10,2 2,6 9,0 2,5
Strategische leegstand 2,5 0,6 5,7 1,5
Totaal leegstand volgens EPRA-definitie 12,7 3,2 14,7 4,0
Getekend, maar nog niet in gebruik 1,8 0,5 3,2 0,9
Huurvrij 9,0 2,2 5,8 1,6
Totaal leegstand 23,5 5,9 23,7 6,5
De operationele kosten over 2007 waren € 0,9 miljoen of 1,9% lager dan over 2006. Ook relatief als percentage van
de brutohuurinkomsten waren de operationele kosten met 12,9% lager dan over 2006 (14,6%). De onderverdeling
van de operationele kosten is als volgt: belastingen 14%, onderhoud 11%, niet-verrekenbare servicekosten 15%,
operationele managementkosten 35%, erfpachtcanon 12%, overige 13%. De afname in de operationele kosten werd
vooral veroorzaakt door de vrijval van een voorziening voor dubieuze debiteuren als gevolg van het ontvangen van
achterstallige betalingen, lagere niet-verrekenbare servicekosten door de verhuur van met name Kupca-C in
La Défense, Frankrijk en Villa Arena in Amsterdam, Nederland en het in herontwikkeling nemen van Quais d’Ivry
in Ivry, Frankrijk. Echter de operationele managementkosten waren in Italië en Spanje hoger door de acquisitie
van Citta Fiera, Udine, Maremagnum, Barcelona en het in exploitatie nemen van Campania, Caserta. Voor het
winkelcentrum Maremagnum in de haven van Barcelona moet erfpacht over de grond worden betaald, waardoor
ook dit deel van de operationele kosten is gestegen.
Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met 11,9% toegenomen van € 295,4 miljoen over 2006 tot € 330,5 miljoen
over 2007. De nettohuurinkomsten over 2007 afkomstig uit winkels bedraagt 79% (77%), uit kantoren 16% (17%)
en uit bedrijfsruimten 5% (6%). De procentuele verdeling van de nettohuurinkomsten uit de kernmarkten is als
volgt: Nederland 47% (51%), Frankrijk 25% (24%), Italië 15% (12%), Spanje 9% (8%) en Turkije 4% (5%).
Nettohuuropbrengsten per land
(€ mln) 2007 2006
Winkels Kantoren Bedrijfs- Totaal Winkels Kantoren Bedrijfs- Totaal
ruimten
ruimten
Nederland 109,1 34,1 11,7 154,9 103,6 36,7 11,3 151,6
Frankrijk 58,9 16,7 5,8 81,4 51,6 13,9 5,0 70,5
Italië 51,1 51,1 33,8 33,8
Spanje 28,5 28,5 23,5 23,5
Duitsland 0,4 0,4 0,3 0,3
Subtotaal 247,6 51,2 17,5 316,3 212,5 50,9 16,3 279,7
Turkije 14,2 14,2 15,7 15,7
Totaal 261,8 51,2 17,5 330,5 228,2 50,9 16,3 295,4
Op een ‘like-for-like’-basis, waarbij de objecten die zowel in 2006 als in 2007 in exploitatie waren met elkaar
worden vergeleken, zijn de nettohuurinkomsten 4,3% hoger, hetgeen hoger is dan de inflatie van 2,1% in de
eurozone. Hiermee wordt ruim voldaan aan de Corio-doelstelling.
Corio jaarverslag 2007 27

Nettohuuropbrengsten (‘like-for-like’-informatie)
(€ mln) 2007 2006 % 07-06 % 06-05
Nederland Winkels 106,2 101,6 4,5% 1,7%
Kantoren* 30,5 34,4 -11,3% 11,2%
Bedrijfsruimten 8,9 8,4 6,0% 0,9%
Frankrijk Winkels 54,2 48,3 12,2% 4,1%
Kantoren 16,3 14,2 14,8% 8,4%
Bedrijfsruimten 5,4 4,9 10,2% 14,0%
Italië Winkels 34,2 32,4 5,6% 3,5%
Spanje Winkels 22,3 20,3 9,9% 9,7%
Turkije Winkels 14,2 15,7 -9,6% -
Duitsland Kantoren 0,4 0,3
Totaal Winkels 231,1 218,3 5,9% 3,3%
Kantoren 47,2 48,9 -3,5% 10,5%
Bedrijfsruimten 14,3 13,3 7,5% 4,5%
Totaal 292,6 280,5 4,3% 4,7%
* De hoge percentages in de Nederlandse kantorenportefeuille worden mede beïnvloed door de ontvangst van een éénmalige huurafkoopsom van
€ 4,6 miljoen in 2006.
Waardeontwikkeling
De waarde van de gehele vastgoedportefeuille nam toe van € 5.459 miljoen tot € 6.460 miljoen als gevolg van enerzijds
het saldo van acquisities (€ 296,2 miljoen), investeringen (€ 164,3 miljoen), desinvesteringen (€ 63,6 miljoen)
en overige mutaties (-€ 25,2 miljoen) en anderzijds de herwaardering (€ 629,4 miljoen). In de vast goed por tefeuil
le is ook een bedrag van € 297 miljoen opgenomen als reeds gedane investeringen in de pijp lijnprojecten.
De herwaardering van de portefeuille over 2007 bedroeg 11,2% van de waarde van de operationele vast goedpor
te feuille (inclusief grond) ultimo 2007 voor herwaardering. De herwaardering was opgebouwd uit positieve
herwaarderingen van in totaal € 647 miljoen en negatieve herwaarderingen van € 17,6 miljoen. De herwaarderingen
hadden met name betrekking op retail in Frankrijk, Italië en Nederland. De netto theoretische yield van
de portefeuille is ten gevolge van de herwaarderingen afgenomen van 6,2% ultimo 2006 naar 5,8% ultimo 2007.
Herwaardering van de vastgoedportefeuille in 2007
(€ mln) Nederland Frankrijk Italië Spanje Duitsland Turkije Totaal % Boekwaarde
Winkels 131,5 194,8 146,6 21,2 76,9 571,0 12,5
Kantoren 32,1 10,2 1,2 0,1 43,6 5,0
Bedrijfsruimten 12,9 1,9 14,8 8,2
Totaal 176,5 206,9 146,6 22,4 0,1 76,9 629,4
% Boekwaarde* 7,2 13,8 15,3 4,3 0,8 41,8 11,2
* Boekwaarde voor herwaardering van de operationele portefeuille (inclusief land) ultimo 2007.
28

Samenstelling VVP-pijplijn ultimo 2007 (in %)
Nederland 32%
Frankrijk 26%
Italië 4%
Spanje 2%
Turkije 13%
West-Europa 23%
Pijplijn
Corio is continu bezig de portefeuille te versterken in termen van totaalrendement met inachtneming van het
daarbij behorende risicoprofiel door selectieve revitaliseringen, renovaties, uitbreidingen en aan- en verkopen.
Ondanks de beperkte verkrijgbaarheid van eersteklas dominante retailobjecten in de huidige competitieve markt,
wordt gewerkt aan een groot aantal projecten die van wezenlijk belang zijn voor de toekomstige inkomsten.
Deze projecten zijn opgenomen in de zogenaamde pijplijn, die is onderverdeeld in de vaste, variabele en prospectpijplijn
(VVP-pijplijn), afhankelijk van de mate waarin de betrokken partijen gecommitteerd zijn aan het project
(zie hierna). Daarnaast werkt Corio intensief aan een groot aantal projecten in de markt die mogelijk te zijner tijd
toegevoegd kunnen worden aan de VVP-pijplijn.
Vaste pijplijn per 31 december
Van een project in de vaste pijplijn waarbij al een definitieve uitvoerings- en/of financieringsverplichting is
ontstaan, is sprake als wordt voldaan aan de volgende criteria:
• Het project is goedgekeurd door de RvB van Corio en afhankelijk van de omvang ook door de RvC;
• Alle andere partijen hebben zich voor zover noodzakelijk gecommitteerd aan het project;
• De RvB van Corio heeft een grote mate van zekerheid dat het project (binnen een overeengekomen periode)
in exploitatie genomen kan worden.
Aldus zijn alle ingrediënten aanwezig om het project te realiseren. De vaste pijplijn bedroeg eind 2007
€ 1.686,0 miljoen inclusief reeds gedane investeringen van € 352,1 miljoen (eind 2006: € 710,9 miljoen, inclusief
€ 259,5 miljoen reeds geïnvesteerd) en wordt als zodanig als een toekomstige verplichting gerapporteerd in de
jaarrekening. Hierbij moet echter opgemerkt worden dat ten gevolge van de dynamiek en de lange doorlooptijd
van dergelijke retailobjecten, wijzigingen in zowel investeringsbedrag en/of datum van oplevering en daarbij het
verwachte rendement zich te allen tijde kunnen voordoen.
Top 10 vaste pijplijn
€ mln Soort Add. m 2 Totale m 2 Verwachte
project
oplevering
Grand Littoral Marseille 408 Aankoop 55.500 55.500 2008
Cityplaza Nieuwegein 93 Uitbreiding 33.000 57.600 2011
Coignieres retailpark 85 Nieuw 37.600 37.600 2009
Pieter Vreedeplein Tilburg 72 Nieuw 25.000 25.000 2008
Cote de Nacre Caen 59 Uitbreiding 15.000 47.500 2010
Middenwaard Heerhugowaard 57 Uitbreiding 10.300 32.400 2009
Teraspark Denizli (40%-belang) 47 Nieuw 46.500 46.500 2008
Ada Center Adapazari 46 Nieuw 23.600 23.600 2008
Maya Bursa pm Nieuw 75.000 75.000 2010
Tekira Tekirdag pm Nieuw 30.000 30.000 2009
Totaal 351.500 430.700
Corio jaarverslag 2007 29

De stijging van bijna € 1 miljard wordt voornamelijk veroorzaakt door de toevoeging van de acquisitie van winkelcentrum
Grand Littoral in Marseille en de nieuwe winkelcentraprojecten Maya Bursa, AdaCenter in Adapazari en
Tekira in Tekirdag. Daarnaast zijn de volgende projecten gedurende 2007 verschoven van de variabele naar de vaste
pijplijn: de uitbreiding en renovatie van winkelcentrum Côte de Nacre in Caen, vier nieuwe winkelcentraprojecten
in Turkije (Teras Park in Denizli, Acibadem in Istanbul, Esenyurt in Istanbul en 365 (voorheen bekend als
Zirvekent) in Ankara, een acquisitie in Frankrijk (retailpark in Coignières) en een acquisitie in Nederland (winkelcentrum
Newport Nesselande in Rotterdam). Het nagenoeg volledig verhuurde winkelcentrum Campania in
Marcianise (Italië) is formeel geopend op 26 september 2007. Dientengevolge is het project uit de vaste pijplijn
verdwenen. De kantorenprojecten zijn in verband met de voorgenomen verkoop uit de pijplijn verwijderd.
De in totaal € 352,1 miljoen reeds geïnvesteerde bedragen (inclusief bouwrente waar toegestaan onder IFRSregels)
is als volgt over de diverse landen verdeeld: Turkije € 146,8 miljoen, Frankrijk € 106,6 miljoen, Nederland
€ 78,8 miljoen, Bulgarije € 16,0 miljoen, Italië € 3,0 miljoen en Spanje € 0,9 miljoen. Het verschil met het bedrag
dat genoemd wordt als reeds gedane investeringen in de vastgoedportefeuille van € 297 miljoen wordt veroorzaakt
doordat in verband met Turkse projecten € 55 miljoen op de balans is opgenomen als financiële vaste activa
(leningen aan derden).
Variabele pijplijn
In het geval van projecten in de variabele pijplijn betreft het concrete acquisitieprojecten of (her)ontwikkelingspotentie
van projecten in de bestaande portefeuille, maar met betrekking tot bovengenoemde criteria hebben
de projecten nog niet hetzelfde stadium bereikt als in het geval van de vaste pijplijn. De variabele pijplijn omvat
thans tevens de projecten die voorheen in de potentiële pijplijn waren opgenomen. Van een project in de variabele
pijplijn is sprake als:
• Het project is goedgekeurd door de RvB van Corio en afhankelijk van de omvang ook door de RvC, of er
mandaat gegeven is tot onderhandelen door de RvB;
• Er een exclusieve intentieovereenkomst bestaat tussen de relevante partijen;
• Er gewerkt wordt aan winstgevende investeringen in de uitbreiding en/of revitalisatie van bestaande projecten in
de portefeuille;
• De RvB van Corio het zeer waarschijnlijk acht dat het project in de vaste pijplijn zal komen.
Veelal gaat het hierbij om uitbreidingen van al in bezit zijnde objecten of nieuwe projecten waarvoor nog niet
alle belangrijke vergunningen zijn verkregen. Corio is voor wat betreft de projecten in de variabele pijplijn niet
(meer) in competitie met andere marktpartijen. Met betrekking tot nieuwe projecten is er echter nog sprake van
een conditie of voorwaarde die vervuld moet worden. In het geval van uitbreiding of revitalisatie van bestaande
objecten zijn de projecten binnen Corio’s controle, maar zijn nog niet volledig geconcretiseerd en bestaat er
daarom alleen nog enige onzekerheid ten aanzien van de timing. De investeringen in bestaande objecten worden
alleen opgenomen als deze additionele inkomsten tot gevolg zullen hebben. Voor de projecten in de variabele
pijplijn gaat het ultimo 2007 om een bedrag van circa € 1 miljard (2006: € 1,4 miljard). De afname wordt
voornamelijk veroorzaakt door een overheveling van een aantal projecten in Turkije, twee projecten in Frankrijk
en een project in Nederland naar de vaste pijplijn (zie hiervoor).
30

Prospect pijplijn
Naast de projecten in de vaste en variabele pijplijn is Corio in een nagenoeg exclusieve onderhandeling met betrekking
tot een aantal projecten die intern reeds zijn goedgekeurd. Deze projecten zijn opgenomen in de zoge naamde
prospect-pijplijn. Van een project in de prospect-pijplijn is sprake als:
• Het project is goedgekeurd door de RvB van Corio en afhankelijk van de omvang ook door de RvC, of er
mandaat is gegeven tot onderhandelen door de RvB;
• De RvB van Corio het redelijk waarschijnlijk acht dat het project in de variabele of vaste pijplijn zal komen en
er minimaal zicht is op exclusiviteit bij de verwerving.
Het gaat hierbij ultimo 2007 om een bedrag van circa € 800 miljoen voor projecten die alle in West-Europa zijn
gelegen. Indien deze projecten in de vaste of variabele pijplijn zullen worden opgenomen zal dit door middel van
een persbericht bekend worden gemaakt.
Het gemiddelde nettorendement van de VVP (vaste, variabele en prospect-) pijplijn wordt verwacht circa 6,44% te
zullen bedragen bij oplevering van deze projecten, inclusief het in het najaar van 2007 aangekochte Grand Littoral,
Marseille. Hierbij is geen rekening gehouden met mogelijke potentie in het geval van acquisitie van bestaande
objecten en/of een mogelijk herwaarderingsresultaat. Dit is ruim boven het nettoaanvangsrendement voor nieuwe
acquisities in de huidige markt en tevens boven het nettorendement van de huidige portefeuille. Gezien de
dynamiek en de lange doorlooptijd van retailprojecten is het niet realistisch exacte opleverdata van pijplijn projecten
te geven. De volgende tabel geeft echter een indicatie van de investeringen van de projecten opgenomen naar
opleverdata.
Vaste, variabele en prospect-pijplijn naar oplevering (€ mln)
Totaal € 3.485 miljoen
€ 808 € 499 € 553 € 341 € 867 € 417
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Corio jaarverslag 2007 31

Francine Zijlstra, Directeur Strategie & Acquisitie
De geografische spreiding over de verschillende kernmarkten wordt na oplevering van de pijplijn meer
evenwichtig. Voor de geografische spreiding van de vaste, variabele en prospectpijplijn zie grafiek op pagina 29.
Geografische spreiding Vaste, variabele en prospectpijplijn (VVP)
Porte- Oplevering Porte- % Oplevering Porte- %
feuille* t/m 2011 feuille 2012 t/m feuille
ultimo 2007 ultimo 2011 2015 ultimo 2015
Winkels
Nederland 1.971,1 635,3 2.606,4 29% 430,3 3.036,7 32%
Frankrijk 1.338,3 665,3 2.003,6 22% 85,0 2.088,6 22%
Italië 1.110,2 122,6 1.232,8 14% - 1.232,8 13%
Spanje 546,7 56,6 603,3 7% - 603,3 6%
Bulgarije 16,0 - 16,0 - - 16,0 -
Turkije 352,8 304,5 657,3 7% - 657,3 7%
West Europa - 758,4 758,4 8% 42,4 800,8 8%
Totaal 5.335,1 2.542,7 7.877,8 87% 557,7 8.435,5 88%
Kantoren
Nederland 596,7 - 596,7 7% - 596,7 6%
Frankrijk 320,9 32,6 353,5 4% - 353,5 4%
Spanje - - - - - - -
Duitsland 12,5 - 12,5 - - 12,5 -
Totaal 930,1 32,6 962,7 11% - 962,7 10%
Bedrijfsruimten
Nederland 123,3 - 123,3 1% - 123,3 1%
Frankijk 71,2 - 71,2 1% - 71,2 1%
Totaal 194,5 - 194,5 2% - 194,5 2%
Totaal 6.459,7 2.575,3 9.035,0 100% 557,7 9.592,7 100%
* Inclusief objecten die worden aangehouden voor de verkoop en € 297,1 miljoen reeds betaald voor pijplijnprojecten. Exclusief € 55,0 miljoen
voorfinanciering projecten in Turkije en exclusief de pijplijn gerelateerd aan de kantorenportefeuille.
32

Retail
Markt
De economische groei in de eurozone kwam uit op 2,7%, de Europese economie presteerde daarmee iets minder
goed dan in 2006 toen de economische groei op 2,8% uitkwam. Een belangrijke bijdrage aan de economische
groei werd geleverd door de investeringen (4,7%), waar dit verleden jaar met name te danken was aan groeiende
export. Het meest opvallende aspect is de positieve ontwikkeling op de arbeidsmarkt met toenemen de werk gelegen
heid, terwijl de werkloosheid op het laagste niveau sinds 1990 staat. De groei van de particuliere consumptie
blijft echter nog wat achter en kwam uit op 1,4%. Na een aanvankelijke stijging van het consumenten vertrouwen
in de eerste helft van het jaar stabiliseerde deze zich op een lager niveau in de tweede helft van het jaar. Dit was
te wijten aan de onrusten in de Amerikaanse markt als gevolg van de sub-prime crisis. Dit heeft ook gevolgen
gehad voor de detailhandel. Over het gehele jaar genomen is er sprake van een minder sterke groei in detail handelbestedingen
in de EU-15 met 2,7% dan in 2006 (3,7%). In de laatste paar maanden van het jaar nam het volume
echter niet meer toe, maar was de groei alleen gebaseerd op prijsstijging. De prijsstijging nam net als de algehele
inflatie toe over het laatste kwartaal. De indicator voor het vertrouwen in de detailhandelsverkopen nam dan ook
na een aanvankelijke stijging licht af. Goede winkelcentra presteren echter nog steeds goed, gezien de continue
vraag naar moderne en ruime locaties, mede dankzij de continue internationalisering van retailers. Over het
algemeen begint er een polarisatie op te treden tussen de goede en de minder goede locaties, wat betreft ligging
en management. Die locaties die erbovenuit steken zijn dan ook in staat om huurgroei te realiseren. Gezien de
stabilisering van rendementen op een laag niveau wordt het steeds belangrijker om waarde te creëren via actief
management.
Retail (overzicht per land, ultimo 2007)
Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Totaal
Verhuurbaar vloeroppervlak (x 1.000 m 2 ) 593 303 187 104 23 1.210
Bezettingsgraad (financieel) % 99% 94% 98% 96% 99% 97%
Waarde operationele portefeuille (€ mln) 1.895,6 1.259,1 1.107,2 545,8 261,0 5.068,7
Theoretische jaarhuur (€ mln) 133,6 69,9 61,7 31,7 18,9 315,8
Theoretische huur per m 2 225 230 330 305 830 261
Portefeuille
• Na in 2006 de doelstelling te hebben behaald om ten minste 80% in retail te beleggen, zal door de voorgenomen
verkoop van het grootste deel van Corio’s kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille, een verdere focus op de
retailportefeuille kunnen worden gerealiseerd. De intentie is om deze verkoop in de eerste helft van 2008 af te
ronden. Ultimo 2007 was 82,6% geïnvesteerd in retail en dit zal na de genoemde verkoop oplopen tot 97%
van de totale portefeuille.
• In 2006 is Turkije als vijfde kernland toegevoegd en deze positie is verder uitgebouwd in 2007. Naast de opening
van een kantoor in Istanbul en het opzetten van een lokale organisatie, zijn (naast Akmerkez dat reeds onderdeel
uitmaakte van de portefeuille) zeven projecten aan de pijplijn toegevoegd. Een van deze projecten, AdaCenter, is
in december geopend.
• Het totaal aan nettohuuropbrengsten uit retail bedraagt inmiddels 79,2%, ten opzichte van 77,3% eind 2006
(gehele portefeuille).
Corio jaarverslag 2007 33

Geografische spreiding winkels
Nederland 37%
Frankrijk 25%
Italië 21%
Spanje 10%
Turkije 7%
In lijn met de strategie is de retailportefeuille verder uitgebreid en geoptimaliseerd door acquisities, uitbreidingen
en renovaties van bestaande objecten en investeringen in nieuwe projecten. Met uitzondering van een klein object
in Nederland hebben in 2007 geen verkopen van winkels plaatsgevonden. Retailacquisities en het in exploitatie
komen van retailprojecten uit de pijplijn hadden een positief effect op de huuropbrengsten van 9,1% ten opzichte
van 2006. Het betrof hier met name de acquisitie van een 49%-belang in winkelcentrum Citta Fiere te Udine en
de ingebruikname van winkelcentrum Campania te Marcianise. Daarnaast hebben ook een aantal acquisities
gedurende het boekjaar 2006, in 2007 volledig bijgedragen aan de nettohuuropbrengsten, waaronder de acquisities
van Il Globo II te Busnago, Factory Outlet Center Marques Avenue in Cholet, Maremagnum te Barcelona en
winkel centrum Weidevenne te Purmerend. Voor een nadere beschrijving van de activiteiten per land wordt
verwezen naar de desbetreffende bedrijfsactiviteiten per land.
De ontwikkeling van nieuwe centra in Europa blijft steeds verder gaan. Inmiddels is de voorraad van winkelruimte
in winkelcentra van meer dan 5.000 m 2 toegenomen tot 192 m 2 per 1000 inwoners in oktober 2007 voor de EU-25,
ten opzichte van 181 m 2 per 1000 inwoners een jaar eerder. De meeste vierkante meters werden opgeleverd
in Italië en Turkije. Italië was altijd relatief onderbevoorraad, maar begint nu rap het Europese gemiddelde te
naderen, al zijn er nog wel veel regionale verschillen. Deze verschillen zijn ook terug te vinden in Turkije, waar
een groot gedeelte van zowel de voorraad als de pijplijn is geconcentreerd in de grote steden Istanbul en Ankara.
Ondanks de snelle ontwikkelingen in Turkije blijft de voorraad zelfs inclusief pijplijn (78 m 2 per 1000 inwoners,
zonder pijplijn 43 m 2 per 1000 inwoners) ver achter bij het Europese gemiddelde. Spanje blijft wat betreft nieuwe
projecten niet ver achter bij Italië en Turkije. In dit land lag de focus van nieuwe openingen met name op grootschalige
detailhandelslocaties buiten de stad. In Frankrijk en Nederland is er een grotere nadruk op de renovaties
van bestaande (binnenstedelijke) projecten en daarnaast op de ontwikkeling van retail parken. In Frankrijk is de
pijplijn, mede dankzij een versoepeling van het planningsregime, uitgegroeid tot 20% van de bestaande voorraad.
Van de pijplijn bestaat 50% uit retailparken, wat wordt gerechtvaardigd door de grote vraag naar dergelijke
locaties. In Nederland bedraagt de huidige pijplijn van projecten 9% van de bestaande voorraad. Tot op heden
hebben de nieuw geopende winkelcentra geen negatieve invloed gehad op de huurgroeiontwikkelingen omdat
ze voorzien in de vraag van retailers naar extra (en grotere) winkelruimte. Daarnaast is een deel van de projecten
gericht op het aanpassen van het aanbod aan de vraag van de retailers middels renovaties en uitbreidingen.
Huurontwikkeling in retail
• De totale nettohuurinkomsten uit retail zijn met 14,7% of € 33,6 miljoen gestegen ten opzichte van 2006.
• Binnen de retailportefeuille van Corio bedroeg de nettohuurgroei voor de objecten die zowel in 2006 als 2007
in exploitatie waren (like for like) 5,9% over 2007.
• Voor 8,3% van de brutohuurinkomsten zijn de huurcontracten in 2007 verlengd of vernieuwd, wat resulteerde
in een 18,7% hogere huur.
• De leegstand in Corio’s retailportefeuille is gedaald ten opzichte van 2006 en bedroeg gemiddeld genomen over
2007 2,0% (2,5%) (EPRA-definitie).
34

Nieuwe en herziene huurcontracten
Retail % totaal Huurverhoging
Herzieningen 4,4 17,4%
Nieuwe verhuur 3,9 20,2%
Totaal 8,3 18,7%
Nederland
Frankrijk
Italië
Spanje
Herzieningen 2,5 12,4%
Nieuwe verhuur 4,1 14,3%
Totaal 6,6 13,5%
Herzieningen 4,5 31,1%
Nieuwe verhuur 1,8 24,5%
Totaal 6,2 29,2%
Herzieningen 7,8 14,7%
Nieuwe verhuur 5,5 34,8%
Totaal 13,2 23,0%
Herzieningen 8,4 10,5%
Nieuwe verhuur 6,4 17,9%
Totaal 14,8 13,7%
Nettohuuropbrengsten retail
(€ mln) 2007 2006
Nederland 109,1 103,6 5,3%
Frankrijk 58,9 51,6 14,1%
Italië 51,1 33,8 51,2%
Spanje 28,5 23,5 21,3%
Subtotaal 247,6 212,5 16,5%
Turkije 14,2 15,7 -9,6%
Totaal 261,8 228,2 14,7%
Nettohuuropbrengsten retail (‘like-for-like’-informatie)
(€ mln) 2007 2006
Nederland 106,2 101,6 4,5%
Frankrijk 54,2 48,3 12,2%
Italië 34,2 32,4 5,6%
Spanje 22,3 20,3 9,9%
Turkije 14,2 15,7 -9,6%
Totaal 231,1 218,3 5,9%
Corio jaarverslag 2007 35

Hoewel de huurders van winkelcentra, de retailers, steeds meer expanderen en globaliseren blijft de verhuurmarkt
vooralsnog een lokale aangelegenheid. In de verschillende landen waar Corio actief is, bestaan er flinke verschillen
in de huurwetgeving, hetgeen consequenties heeft voor de huurstijgingen op jaarlijkse basis. Alle huur contracten
worden jaarlijks geïndexeerd. In de meeste landen is de basis voor deze indexatie de landelijke consumenten prijsindex.
In Frankrijk echter wordt de indexatie gebaseerd op de jaarlijkse indexatie van de bouwkosten. Gezien
het feit dat deze de laatste jaren nogal hoog uitpakte, begonnen sommige retailers zich te beklagen omdat deze
huurstijging niet in verhouding stond met de gerealiseerde omzetgroei. Inmiddels is dan ook besloten om vanaf
1 januari 2008 de jaarlijkse indexatie te baseren op een gemixte index, zoals die al in gebruik was voor de indexatie
van huren voor woningen. Inmiddels is dan ook besloten om vanaf 1 januari 2008 de jaarlijkse indexatie voor
retail-objecten te baseren op een gemixte index. Deze index bestaat voor 50% uit de consumentenprijsindex, voor
25% uit de bouwkostenindex en voor 25% uit de index van verkopen in de detailhandel. Er wordt gerekend met de
gemiddelden van de laatste twaalf maanden. In Turkije worden de huren jaarlijks geïndexeerd met een percentage
dat vooraf in de huurcontracten wordt overeengekomen. Daarnaast is er in Turkije, Italië, Spanje en Frankrijk
sprake van omzethuur.
Afhankelijk van het huurniveau en de omzetontwikkeling in het centrum is het mogelijk bij expiratie van de
huurcontracten een huurverhoging te realiseren, boven de indexaties die al hebben plaatsgevonden. Dit blijkt uit
de gemiddelde huurverhoging van 18,7% (boven de jaarlijkse indexatie) bij verlenging of vernieuwing van 8,3%
van de huurcontracten (op basis van totale brutohuurinkomsten) die expireerden in 2007. Ervan uitgaande dat
Corio’s centra ten minste hun marktaandeel weten te handhaven, streeft Corio ernaar door een combinatie van
indexaties en huurverhogingen ten minste de gemiddelde groei van de detailhandelsbestedingen in de eurozone
bij te houden over een 3- en 5-jaarsperiode.
60
Expiratie in % van huurcontracten (in huur) - retail (exclusief leegstand)
50
40
30
20
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 >2013
Nederland Frankrijk Italië Spanje Totaal
Behalve deze verschillende regelingen op het gebied van indexaties, zijn er ook verschillen per land wat betreft
de gemiddelde duur van de contracten en de mogelijkheden om bij expiratie over te gaan op markthuur. In
Nederland lopen de contracten vijf of tien jaar. Na afloop van deze periode kan niet worden overgegaan op markthuur,
maar op huurherzieningshuur. Dit houdt het gemiddelde in van huren van vergelijkbare winkel ruimtes die
over de afgelopen drie jaar zijn ingegaan. Er kan echter enige tijd verstrijken tussen het expireren van een contract
en het ingaan van de huurherzieningshuur. In Frankrijk hebben de contracten over het algemeen een looptijd
van negen jaar. Bij expiratie kan niet onmiddellijk worden overgegaan op markthuur, daarvoor moet een nieuw
contract worden afgesloten. Over het algemeen is het mogelijk om het markthuurniveau te halen na tien jaar. In
Italië, Spanje en Turkije lopen huurcontracten meestal vijf of tien jaar en bij expiratie is het mogelijk over te gaan
op markthuur.
36

Om een winkelcentrum aan te passen aan de ontwikkelingen in zijn verzorgingsgebied en zijn positie op die
manier verder te versterken is het soms nodig de huurdersmix aan te passen. Om een bepaalde huurder binnen
te halen, moet soms een lagere huur worden geaccepteerd dan bij andere huurders behaald zou kunnen worden.
Op termijn vertaalt zich dit echter in een stijging van het aantal bezoekers en van de behaalde omzet in het
winkelcentrum, en heeft uiteindelijk dus een gunstige invloed op de huurontwikkeling van het gehele centrum.
Waardeontwikkeling in retail
Dankzij een daling van de rendementseis en de stabiele groei van de inkomsten werd een waardestijging van € 571
miljoen of 12,5% in de externe waarderingen gerealiseerd in de retailportefeuille van Corio.
Het netto theoretisch rendement (theoretische huur jaarultimo minus operationele kosten gedeeld door de waarde
per jaarultimo) voor de retailportefeuille is hiermee afgenomen van 5,9% eind 2006 tot 5,6% eind 2007.
Ook in 2007 is de beleggersvraag naar winkels en winkelcentra onverminderd groot gebleven en is de rendementseis
voor winkelobjecten verder afgenomen. Retail blijft een interessant beleggingsproduct vanwege de minder
volatiele inkomsten. De inkomsten zijn dan ook verspreid over relatief meer huurcontracten en de huurders zijn
voor hun omzet meer afhankelijk van de betreffende lokatie dan in andere sectoren. In de loop van het jaar zijn
de marktomstandigheden wel gewijzigd. Door een herwaardering van risico’s en duurdere financieringen zijn
een aantal marktpartijen, die vastgoedacquisities vooral met vreemd vermogen financieren, minder actief in de
markt. In Europa hebben Groot-Brittannië en Spanje in de tweede helft van 2007 de nadelige gevolgen van de
onzekerheden in de markt ondervonden in het afgenomen aantal transacties en zelfs een kleine stijging van de
aanvangsrendementen. In Spanje neemt de markt op het moment een afwachtende houding aan. Het wachten
is op de eerste transacties van 2008 om te kunnen beoordelen hoe de situatie er nu daadwerkelijk voorstaat. In
Frankrijk is er over 2007 een verdere daling van de aanvangsrendementen waargenomen, waarbij met name de
top-regionale centra een daling hebben ondergaan. Dit is ook van invloed geweest op de waardestijging van
Corio’s Franse retailportefeuille. Voor Italië en Nederland geldt ook dat over 2007 een verdere compressie van
de rendementen heeft plaatsgevonden, dit vooral vanwege een blijvend tekort aan kwalitatief goed beschikbaar
beleggingsproduct. De aanvangsrendementen in Corio’s volwassen thuismarkten kwamen aan het eind van
2007 op het niveau uit van 4,25%-4,75%, afhankelijk van het type product liggen de aanvangsrendementen op
sommige plaatsen zelfs rond de 4%. Dankzij de daling van de rendementseis en de stabiele groei van de inkomsten
werd in 2007 een waardestijging van € 494,1 miljoen of 10,9% in de externe waarderingen gerealiseerd in de
retailportefeuille van Corio. De algemene consensus is dat de rendementen in West-Europa nu ongeveer het laagste
niveau hebben bereikt en zullen stabiliseren. In andere landen, zoals in Oost-Europa en Turkije, is er nog wel
sprake van dalende aanvangsrendementen en valt er dus vooralsnog een waardestijging via deze weg te realiseren.
Waardestijgingen in de portefeuille zullen afhankelijker worden van de mogelijkheden om huurgroei te creëren.
Goed management van portefeuilles wordt dus steeds belangrijker. Corio is door haar centermanagementformule
en verhuurmanagement goed uitgerust om hierop in te spelen.
Corio jaarverslag 2007 37

Nederland
Portefeuille (€ mln)
Winkels 1.971,1 37%
Kantoren 596,7 64%
Bedrijfsruimten 123,3 63%
Totaal 2.691,1 42%
38
38

Highlights 2007
Januari
September
Afsluiten turnkey-overeenkomst over de herontwikkeling van winkelcentrum ’t Circus in
Almere met een bruto verhuurbaar oppervlak van 12.000 m 2 . De oplevering van dit
project wordt voorzien in de tweede helft van 2008.
Afsluiting van een turnkey-overeenkomst voor de aankoop van winkelcentrum Newport
Nesselande te Rotterdam voor een totaalbedrag van € 30 miljoen. De verwachte
oplevering van het project met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 10.000 m 2
wordt in de tweede helft van 2009 verwacht.
Markt
De economische groei kwam in 2007, met 3,5%, op een ruim hoger niveau uit dan in 2006 en presteerde daarmee
duidelijk beter dan de eurozone gemiddeld. Zowel een hogere consumptie als groeiende investeringen en een
toenemende export droegen bij aan de groei. De groei in consumptie bleef in de eerste twee kwartalen achter bij
die in 2006. Dit had met name te maken met de zachte winter, waardoor er minder aardgas werd verbruikt dan
gebruikelijk. Vanaf het derde kwartaal trok de groei weer aan. Het consumentenvertrouwen was in de eerste helft
van het jaar onverminderd positief ten opzichte van 2006 en bereikte in juni zelfs de hoogste score in zeven jaar.
In september echter, maakte het vertrouwen een diepe val, vooral door de berichtgeving over de Amerikaanse
hypotheekcrisis en de aankondigingen van lastenverzwaringen door het kabinet. Sindsdien is het consumentenvertrouwen
min of meer stabiel gebleven op een lager niveau, al lijkt dit lagere vertrouwen vooralsnog weinig
effect te hebben gehad op het gedrag van de consumenten en op de economie. Andere indicatoren die aanwijzingen
geven over de conjunctuur bleven dan ook positief. Zo is er over 2007 een continue daling geweest van de
werkloosheid. De gemiddelde werkloosheid kwam uit op 4,5% ten opzichte van 5,5% in 2006. De inflatie volgens
de Europese geharmoniseerde methode bleef over 2007 (1,6%) nagenoeg gelijk aan die in 2006 (1,7%) en bleef
ruim onder het gemiddelde van de eurozone. Terwijl de inflatie in de meeste Europese landen sterk opliep in het
vierde kwartaal, bleef deze in Nederland nagenoeg gelijk.
De omzet van de detailhandel handhaafde het gezonde groeitempo van 2006 en kwam uit op een jaarlijkse groei
van 2,5%. De groei werd met name veroorzaakt door een toenemend volume van 2,0%. De prijsstijging in de
detailhandel bleef beperkt. De non-foodsector presteerde beter dan de foodsector.
Het afgelopen jaar is er veel gesproken over mogelijke ontwikkelingen van grootschalige winkelcentra buiten
de bebouwde kom, tot op heden blijft het echter bij veelbesproken plannen en zijn er geen concrete projecten
van start gegaan. In reactie daarop kunnen we stellen dat Corio met de herontwikkeling van Hoog Catharijne
bewijst dat grote urban entertainment-centra niet noodzakelijkerwijs aan de rand van de stad gebouwd moeten
worden. Het nieuwe Hoog Catharijne biedt plaats aan grootschaligheid en kleine lokale ondernemers, aan
traditionele retail en aan vernieuwende formules, zowel nationaal als internationaal. Entertainment buiten de
‘winkeltijden’ gaat ook een belangrijk deel uitmaken van het nieuwe centrum, midden in de stad, de verbinding
tussen het drukste station van Nederland en een oude historische binnenstad. De totale pijplijn van nieuwe
retail projecten in Nederland blijft ruim met ongeveer 96% van de bestaande voorraad (400.000 m 2 ) aan geplande
nieuwe winkelcentrumprojecten. Het is echter nog niet duidelijk of alle projecten in de pijplijn ook daadwerkelijk
zullen worden uitgevoerd. De vraag naar goede retaillocaties blijft onverminderd hoog, zowel vanuit de kant van
investeerders als vanuit de kant van huurders. Er is een toenemende polarisatie zichtbaar in de markt, waarbij de
verschillen tussen de A- en de B-locaties groter worden.
Corio jaarverslag 2007 39

CEO Corio Nederland Retail
Gerard Groener
Nederland kent van oudsher een fijnmazige winkelstruc
tuur. Er zijn zeker voor winkelcentra in binnenste
den en dominante winkelcentra in de stadsdelen
en voor steden nog steeds volop kansen. De afgelopen
jaren is door investeerders en retailers vooral veel geïnvesteerd
in de binnensteden. De plannen voor Utrecht
waar Corio een hoofdrol speelt in de heront wik keling
van Hoog Catharijne, zijn erop gericht de consument
een combinatie van sfeer, aanbod en gezel lig heid te
leveren. Ook in kleinere steden is Corio betrokken bij
een aantal van deze plannen, zoals de verdubbeling
van het centrum van Nieuwegein, de uitbreiding van
het centrum van Heerhugowaard en de opening van
een grote binnenstedelijke ontwikkeling in Tilburg in
maart 2008.
Corio richt zich met name op winkelcentra, die dominant
zijn in hun verzorgingsgebied, omdat juist daar
kansen bestaan, om waarde toe te voegen door actief
management. Voorbeelden daarvan zijn Alexandrium
in Rotterdam en het nieuw te ontwikkelen centrum
Leidsche Rijn bij Utrecht. Specialty centers, die zich
richten op één sector zijn gevoeliger voor bewegin gen
in de economie. Corio heeft hier beperkt in geïnvesteerd,
met Villa ArenA als belangrijkste winkelcentrum
in deze klasse. Ruimte om te managen en in te spelen
op de behoeften van de consument zijn ook hier van
essen tieel belang. Ondanks de nieuwe nota ruimte die
in 2006 van kracht is geworden en die gemeen ten de
mogelijkheid geeft om zelf te sturen op haar voor zieningen,
heeft dit in de praktijk nog niet geresulteerd in
ongecontroleerde concurrentie. Dit zou kunnen leiden
tot een ongecontroleerde concurrentie tussen steden
en de bevoegdheden zijn in de praktijk inmiddels
enigszins ingeperkt.
Als wij een winkelcentrum onder de loep nemen dan
vinden we het steeds belangrijker niet alleen naar de
zuivere winkelfunctie te kijken. De centrumfunctie
wordt steeds belangrijker. In het Jaarverslag 2006
schre ven we al dat het winkelcentrum dat het beste
weet in te spelen op de behoeften van mensen in het
verzor gings gebied, ook commercieel de beste presta tie
zal leveren. Het centrum moet steeds meer, in omvang
en kwaliteit, een afspiegeling zijn van het verzorgingsgebied.
Toevoeging van harde functies als medische
voorzieningen, sporthal, school, kinderopvang en
sociaal-culturele centra zijn van essentieel belang.
Al langer vindt integratie met horeca en entertainment
plaats. In deze sector groeit ook het belang van voldoende
vertier en binding met de stad of het stadsdeel.
Corio besteedt veel aandacht aan het contact met het
verzorgingsgebied. Het organiseren van events, zoals
het reizende beach event in de zomer en eenzelfde
ijs baanfestijn in de winter zijn hier voorbeelden van.
Uiteraard is de aard van de events afgestemd op de omvang
van het verzorgingsgebied. Ook de opzet van consu
menten panels via internet geeft ons veel informatie
over de voorkeuren van onze bezoekers. Bij een
zwaardere positie in het verzorgingsgebied zijn deze
doelstellingen beter te realiseren en dat is geheel in lijn
met onze wens te investeren in dominante centra.
Corio Nederland Retail heeft een goede positie in de
markt, met een portefeuille die qua omvang op de
tweede plaats komt, zijn we een serieuze speler. Voor
Corio Nederland Retail is de middenlange termijn een
belangrijke graadmeter. We verslaan de IPD Benchmark
en doen het beter dan onze peers. De pijplijn is solide
en er zit veel potentieel in de portefeuille dat middels
heront wikkelingen tot uitdrukking komt. In die zin is
het dan ook logisch dat we een eigen ontwikkelingsmaatschappij
zijn gestart.
Bij het managen, verhuren en ontwikkelen van
winkel centra komt een grote diversiteit aan kennis
en kunde kijken. Succes is in deze business altijd
team work en zelden een eenmansactie. Het afgelopen
jaar is in Nederland een uitstekend resultaat behaald.
Door actief ver huur mana ge ment, huurherziening en
nieuwe verhuur was de huur van de nieuwe contracten
ruim 13% hoger dan op basis van de contracten die
expireerden. Hierdoor zijn vooral successen geboekt
in Alexandrium, In de Boogaard, Middenwaard, Hoog
Catharijne. Veel servicecontracten zijn herzien en omgezet
in overall raamcontracten waar we op basis van
economies of scale voordelen hebben kunnen behalen
voor onze huurders. Energie wordt opnieuw aanbesteed
en we zullen in 2008 overstappen op groene stroom uit
waterkracht voor de hele portefeuille.
Naast goede verhuurresultaten zijn nog een aantal
hoog te punten te noemen. De ondertekening van de
finale contracten voor de herontwikkeling en uit breiding
van Hoog Catharijne geeft Corio nu de kans om
de nummer 1 winkelbestemming van Nederland te
40

“ Het succes van Corio zit in de consumenten
en de mate waarin zij onze centra waarderen.
Het is daarom noodzakelijk direct en volop
betrokken te zijn”
rea li se ren. Daarbij werd parallel aan dit contract de
po sitie op het nieuw te ontwikkelen stadsdeelcentrum
Leidsche Rijn (45.000 m 2 ) definitief vastgelegd. Een
tweede hoog te punt was duidelijk het succes in Villa
ArenA. Na een aantal jaren geleden te hebben onder
moeilijke markt om stan dig heden en een verkeerde positio
ne ring heeft het management kans gezien deze negatieve
spiraal om te buigen. Dit heeft geresulteerd in een
100% bezettingsgraad en een wachtlijst met huurders.
u Zie de special over Villa ArenA.
Het zijn de mensen binnen Corio die het verschil
ma ken en daar ligt direct een van de belangrijkste uit dagingen:
het werven en behouden van de beste pro fessionals
die de markt te bieden heeft. Zeker in de huidige
arbeids markt is dat een stevige opgave. Corio probeert
zo veel mogelijk haar sleutelposities intern op te vullen
en zo talent kansen te geven zich verder binnen de
onder ne ming te ontwikkelen. Daar hoort job ro tation,
studie en uitwisseling met andere business units bij.
De mensen binnen Corio Nederland Retail staat een
aan tal mooie uitdagingen te wachten voor 2008. Ten
eer ste de start van de bouw van Hoog Catharijne: 6.500 m 2
op Vredenburg als eerste fase. Ten tweede de start van
een eigen ontwikkelingsmaatschappij: Corio Vastgoed
Ontwikkeling, die met Hoog Catharijne en een tiental
kleinere projecten direct een vliegende start kan maken.
En ten slotte de marketing en posi tio ne ring van een
nieuw stadshart in Tilburg, dat in maart 2008 open ging,
een mooie opgave voor het center mana ge ment team,
samen met de afdeling verhuur. Die hele samenwerking
tussen ontwikkelaars, verhuurders en centermanagers
werkt inmiddels als een goed geoliede machine binnen
Corio. Dit betaalt zich al een aantal jaren uit.
Gerard Groener: “Wij geloven sterk in
concentratie in plaats van spreiding van ons
bezit, met dominantie kun je een verschil
maken voor de consument in aanbod, service
en kwaliteit. De mensen maken het verschil, als
proces en team, betrokkenheid en toewijding
goed op orde zijn, dan komen de resultaten.”
Corio jaarverslag 2007 41

Portefeuille en waardering
De waarde van de retailportefeuille in Nederland nam toe van € 1.784 miljoen ultimo 2006 tot € 1.971 miljoen
ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar zijn geen projecten geacquireerd. Wel zijn er projecten uit de pijplijn in
exploitatie genomen en zijn investeringen gedaan voor in totaal € 57,3 miljoen in zowel de portefeuille als de
pijplijn. De investeringen in de portefeuille voor een bedrag van € 13,7 miljoen hadden voornamelijk betrekking
op Hoog Catharijne, Villa ArenA en Alexandrium. De investeringen in de pijplijn voor een bedrag van € 43,6
miljoen hadden voornamelijk betrekking op de uitbreiding en renovatie van het winkelcentrum Middenwaard in
Heerhugowaard (€ 11,4 miljoen), ’t Circus in Almere (€ 8,8 miljoen), Nesselande in Rotterdam (€ 8,5 miljoen), De
Hovel in Goirle (€ 6,8 miljoen), Hoog Catharijne in Utrecht (€ 6,4). In 2007 zijn een deel van het winkelcentrum
Middenwaard in Heerhugowaard, de tweede fase van het project De Hovel in Goirle en een Aldi-supermarkt in
het winkelcentrum Vinkhuizen in Groningen in exploitatie genomen. In 2007 werden een separate winkel in de
Turkooisstraat in Groningen en een stuk grond bij Veluwepoort in Epe verkocht voor in totaal € 2 miljoen.
De herwaardering over 2007 bedroeg € 131,5 miljoen of 7,4% (2006: 4,7%) ten opzichte van de boekwaarde
ultimo 2007 voor herwaardering. De belangrijkste absolute opwaarderingen hebben zich voorgedaan in Villa
ArenA in Amsterdam, Alexandrium in Rotterdam, Hoog Catharijne in Utrecht, Middenwaard in Heerhugowaard,
Presikhaaf in Arnhem en de parkeergarages. Relatief belangrijke factor voor de waardestijging was de aanname
van hogere verwachte markthuren, naast de stijging van de actuele huur en een daling van de rendementseis. Als
gevolg hiervan is het netto theoretische rendement van de Nederlandse retailportefeuille gedaald van 6,2% ultimo
2006 naar 5,9% ultimo 2007.
Huren en bezettingsgraad
De theoretische huur van de Nederlandse retailportefeuille is met 4,1% gestegen tot € 133,7 miljoen in 2007. Dit
is ruim boven de inflatie van 1,6%. Corio heeft voor 6,6% (2006: 4%) van de brutohuur huurcontracten verlengd
met zittende huurders of nieuwe huurcontracten afgesloten, wat resulteerde in 13,5% (2006: 5%) hogere huur. De
huurstijging werd daarnaast mede veroorzaakt door hogere parkeerinkomsten en hogere inkomsten van kiosken
en advertenties in winkelcentra.
Door actief verhuur en centermanagement is bovendien de gemiddelde EPRA-bezettingsgraad toegenomen van
98,1% over 2006 tot 98,5% over 2007. De werkelijke leegstand is afgenomen, met name in Hoog Catharijne in
Utrecht en in Villa ArenA in Amsterdam. De strategische leegstand is min of meer gelijk en doet zich met name
voor in het gebiedsdeel Vredenburg Hoog Catharijne in Utrecht en Presikhaaf in Arnhem. Deze strategische
leegstand is voor een deel op tijdelijke basis verhuurd. Wel waren de gegeven huurkortingen en huurvrije
perioden, uitgedrukt in een percentage van de theoretische huur, enigszins hoger (0,4%).
De operationele kosten over 2007 zijn met € 20,9 miljoen, 1,8% of € 0,4 miljoen lager dan over 2006, met name
door een vrijval van een voorziening voor dubieuze debiteuren door het ontvangen van de betalingen. Per saldo
stegen de nettohuurinkomsten met 5,3% tot € 109,1 miljoen (€ 103,6). De ‘like-for-like’-nettohuurgroei, van
objecten die zowel het gehele jaar 2006 als 2007 in de portefeuille zaten, is met 4,5% gestegen in 2007. Dit is ruim
boven de groei van de detailhandelsbestedingen met 2,5%.
42

Pijplijn
De verticale integratie tussen eigenaars en ontwikkelaars van vastgoed mede door fusies en overnames, maakt het
verkrijgen van goed product moeilijker. Dit heeft uiteindelijk effect op de toekomstige pijplijn van Corio. In juli jl.
heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel bekrachtigd dat de ontwikkelingsmogelijkheden binnen de kaders van de
FBI-regelgeving verruimt. Inmiddels heeft Corio een B.V. opgericht (CVO: Corio Vastgoed Ontwikkeling) waarin
belaste (her)ontwikkelingsactiviteiten in Nederland kunnen worden ondergebracht. In de afgelopen maanden
is gewerkt aan het optimaliseren van de organisatie om de voorliggende opgave goed te kunnen oppakken.
Inmiddels is dit organisatorische traject grotendeels afgerond en heeft CVO twaalf herontwikkelingsprojecten
onder handen.
Ultimo 2007 bedroeg de totale vaste en variabele pijplijn van winkelprojecten in Nederland € 1.135,1 miljoen,
inclusief gedane investeringen van € 75,5 miljoen. Deze pijplijn is opgedeeld in € 439,1 miljoen in de vaste pijplijn
en € 696,0 miljoen in de variabele pijplijn. In 2007 is het winkelcentrumproject Newport Nesselande in Rotterdam
aan de vaste pijplijn toegevoegd. Met de turnkey-aankoop is een bedrag gemoeid van circa € 30 miljoen (inclusief
aankoopkosten). Het winkelcentrum zal een vloeroppervlak van circa 10.000 m 2 hebben. De verwachting is dat het
winkelcentrum in de tweede helft van 2009 zal worden opgeleverd.
Ultimo 2007 zijn er acht projecten in aanbouw, dit betreffen: De Mare in Alkmaar, ’t Circus in Almere,
Cassandraplein in Eindhoven, Eschmarke in Enschede, Middenwaard (deels en gefaseerd) in Heerhugowaard,
Lange Voort (Fase II) in Oegstgeest, Nesselande in Rotterdam en Pieter Vreedeplein in Tilburg. In februari 2008 is
het project Eschmarke in Enschede met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 2.300 m 2 opgeleverd.
Het grootste project in de pijplijn is de renovatie van en uitbreiding met 35.000 m 2 van Hoog Catharijne in
Utrecht. De bouw van het Vredenburg-deel zal in de eerste helft van 2008 starten. In februari 2008 zijn de definitieve
overeen komsten getekend voor de delen van Hoog Catharijne die na ‘Vredenburg’ in uitvoering gaan;
realisatie zal volgens planning plaatsvinden in de periode 2010 – 2014. Tegelijkertijd is de ‘Realiserings overeenkomst’
voor Leidsche Rijn Centrum getekend, die voorziet in het feit dat Corio eindbelegger van dit project zal
zijn.
Ondanks dat de performance binnen de Nederlandse context bijzonder goed was, blijven door belemmerende
omstandigheden in Nederland de prestaties in vergelijking met het buitenland structureel achter. De strategie van
Corio zal zich dan ook de komende jaren richten op het creëren van extra toegevoegde waarde door middel van
(her)ontwikkeling en het terugbrengen van de relatieve omvang van Nederland in de totale portefeuille.
Corio jaarverslag 2007 43

Villa ArenA
Woonmall Villa ArenA, Amsterdam-Zuidoost, Nederland
CNR heeft een strategie ont wik keld, die leidt tot een betere positionering van
Woonmall Villa ArenA. Met relatief beperkte mid delen is op een aantal punten het
winkelaanbod aangepakt, is de grootschaligheid doorbroken en zijn de tot dan toe
rigide bestemming van woon winkels en de sfeer en beleving grondig gewijzigd. De
veranderingen zijn ondersteund door een gewij zigde marketing- en promotieaanpak
van het centrum.
44

Totaal aantal m² circa 75.000 m² BVO, 61 units, drie overdekte lagen
Corio m²
circa 50.700 m² BVO (67,5% van het totaal), 49 units
Bouwjaar 2001
Typering centrum thematisch woon-winkelcentrum
Branchering
meubels, keukens, slaapkamers,woningtextiel, verlichting en horeca
Parkeren
circa 2.500 plaatsen in parkeergarages
Waarde 31-12-07 € 85 miljoen
Corio jaarverslag 2007 45

Door een combinatie van factoren zoals afnemende
detailhandelsbestedingen in de woningbranche
in het algemeen en centrumspecifieke problemen
in het bijzonder, bleef het functioneren van
Woonmall Villa ArenA sinds de opening achter bij
de verwachtingen en hadden ondernemers het
moeilijk. Ultimo 2006 was er sprake van ruim 10.000
m 2 leegstand aan winkel- en showroomruimte en de
verwachting was dat dit bij een ongewijzigd beleid
nog verder zou oplopen tot 20% of meer. Een
tweetal zeer grote leegstaande units van 3.000
à 3.500 m 2 bleek niet te verhuren, terwijl er wel
vraag was naar kleinere units. De waarde van Woon -
mall Villa ArenA had in de afgelopen jaren al een
belangrijke daling ondergaan van bijna € 10 miljoen.
Daar naast was de verwachting dat met de geplande
sterke uitbreiding van het aantal m² in de (woon)-
inrichtingsbranche in Cruquius, Leiderdorp, Almere
en Utrecht, de positie van Woon mall Villa ArenA
zou verzwakken als niets zou worden gedaan.
Samenwerking VvE en VCP in revitalisatieplan
Gezien het grote belang dat Corio heeft in Woonmall
Villa ArenA is Corio sinds april 2005 verantwoordelijk
voor het VvE-management. Hierdoor is
er sprake van nauwe samenwerking met de diverse
partners in het gebied. De inves te ring in het revitalisatieplan
van Woonmall Villa ArenA door de VvE
(Vereniging van Eigenaren) be droeg in totaal circa
€ 4 miljoen. Ook de VCP (onder nemers vereniging
– Vereniging Centrum Pro mo tie Woon mall Villa
ArenA) was voor circa € 600.000 deelnemer in
het plan, wat is vertaald in de bekosti ging van de
aankleding en de aanpassingen aan de buitenzijde.
Revitalisatieplan
Aanpassing bestemmingsplan
In 2007 is het bestemmingsplan aangepast voor
de Woonmall Villa ArenA. In het oorspronkelijke
bestemmingsplan was 15.000 m² – van de totale
75.000 m² – toebedeeld aan dienstverlening en
horeca (de laatste maximaal 2.000 m²). Deze 15.000
m², die nagenoeg niet verhuurbaar was, is omgezet
naar detailhandel in de woninginrichting. Deze
omzetting was cruciaal in verband met het kunnen
uitvoeren van de revitalisatieplannen. De snelle
aanpassing is vooral te danken aan de zeer goede
samenwerking die het centermanagementteam van
Corio heeft met de gemeente.
Uitstraling verbeteren/routing aanpassen
In de investering zijn er vooral aanpassingen
gedaan om de ‘menselijke maat’ te brengen in het
gebouw. Dit is gerealiseerd door het aanbrengen
van extra zit- en groenelementen, verbeteren van
de zichtbaarheid van de entrees, de aanpassing
van bewegwijzering en het toevoegen van
loopbruggen ter verbetering van de loopstromen.
46

www.villaarena.com
Branchering
Er is bij de invulling gekeken naar wat er in de
Woon mall ontbrak aan formules. In het plan van
aan pak was geformuleerd dat er voornamelijk
behoef te was aan woonaccessoires in zogenaamde
snuf fel winkels. Dit is gerealiseerd in De Woonfabriek.
Ook andere winkels hebben dit punt
opge pakt, er zijn duidelijk meer accessoires te
koop in het centrum.Daarnaast is er gezocht naar
formules die de bovenkant van de markt bedienen,
aangezien er te veel in het middensegment vertegen
woor digd was. Er is een leisureformule toegevoegd.
Het betreft hier de formule Ballorig, een
kinder speelparadijs, waar tevens de kinderopvang
is gelegen.
Om het verblijf van de consument te verlengen
is op twee plekken extra horeca gerealiseerd.
Op de begane grond de voor Nederland nieuwe
formule Kono Pizza en in De Woonfabriek de
horecagelegenheid het Urban Café. Hierdoor is er
nu op alle verdiepingen horeca aanwezig.
Promotiemanagement door CNR
Een herpositionering van Woonmall Villa ArenA
werd noodzakelijk geacht. Hiertoe heeft de VCP
besloten om samen te gaan werken met Corio
Promo tie. De opdracht is verstrekt vanuit de VvE.
Inmiddels is er een nieuwe campagne van start
gegaan, zijn er andere media ingezet en is in houd
gegeven aan het product Woonmall Villa ArenA.
Uitgangspunt van de campagne is: Woon mall
Villa ArenA gaat de Nederlander helpen met het
inrichten/verfrissen van zijn/haar huis. Het speerpunt
in deze campagne is het geven van gratis
stylingadviezen. Dit wordt gezien als een absolute
onder schei dende factor ten opzichte van de
andere meubel boulevards en past in de stelling
dat Woonmall Villa ArenA de autoriteit is op het
gebied van interieurinrichting. Ook de buitenzijde
van Woonmall Villa ArenA wordt gebruikt als commu
nicatiemiddel. Door gebruik te maken van geveldoeken
is er een nieuwe uitstraling gegeven aan
het gebouw. Er zijn iconen gebruikt om duidelijk te
maken wat er aan de binnenzijde gebeurt.
Corio jaarverslag 2007 47

“ Een attractief centrum met een
aantrekkelijk aanbod”
De Woonfabriek
Op de derde verdieping is een concept gerea liseerd
dat vergelijkbaar is met de succesformule
van Loods 5 (een ‘shop in een shop’-formule).
Fabrikanten en handelaren kunnen tegen betaling
een stramien huren en dragen zelf zorg voor een
juist voorraadbeheer. De verkoop vindt direct aan
de consument plaats zonder tussenkomst van een
verkoper. Via een geautomatiseerd kassasysteem
wordt per fabrikant of handelaar bijgehouden hoeveel
omzet wordt gemaakt en hoeveel de afdracht
is aan Loods 5. Het vergelijkbare concept voor
Woonmall ArenA draagt de naam De Woonfabriek.
Het grote verschil tussen Loods 5 en De Woonfabriek
is dat er gewerkt wordt met stylisten en
infor matiebalies. Consumenten krijgen, wanneer zij
daar behoefte aan hebben, gratis advies. De Woonfabriek
zorgt voor invulling op het gebied van
woon acces soires (60%) en meubels (40%). Juist op
het gebied van woonaccessoires in snuffelwinkels
was er in de Woonmall ArenA een tekort.
Verhuurtransacties 2007
In 2007 zijn in totaal voor 11.541 m 2 nieuwe huurovereenkomsten
afgesloten (circa 23% van het totaal
aantal m 2 van Corio), waaronder bijna 7.000 m 2
aan De Woonfabriek. Het is in 2007 goed zichtbaar
geworden dat het dicht op de markt zitten door
middel van actief centermanagement en de nauwe
samenwerking met verhuurmanagement hun
vruchten afwerpen. Door gericht zoeken naar de
juiste formules in de diverse marktsegmenten zijn
we gekomen tot een goede invulling. Daarnaast is
er, om ons risico te spreiden, een aantal contracten
aangepast (circa 6% van het totaal aantal m 2 ).
Er zijn nieuwe contracten gesloten voor tien
jaar, formu les zijn verplaatst in verband met de
realisa tie van De Woon fabriek en afmetingen van
winkels zijn aan gepast. Zo is op de begane grond
een grote unit gesplitst in drie nieuwe, kleinere
units. Om voldoende pui te houden is een deel
van de oude unit plein geworden, waardoor het
verhuurbaar oppervlak is afgenomen van 3.410 m 2
naar 3.088 m². Hierdoor zijn verhuurbaarheid en de
huuropbrengst vergroot. Door de splitsing is het
risico van mogelijke leegstand verlaagd.
48

Gesprekspartner gemeente voor herinrichting
ArenA Boulevard
Door de actieve contacten met de gemeente zijn
de regiomanager en de centermanager vol waar dige
gesprekspartners voor de gemeente gewor den.
De ArenA Boulevard moet het tweede uit gaansge
bied worden van Amsterdam. De gemeen te is
momenteel bezig met de planvorming voor de
herin richting van het openbare gebied tussen de
Woonmall Villa ArenA en de Amsterdamse Poort
(stadsdeelwinkelcentrum). Als gevolg van deze
herinrichting moet er een betere ver bin ding komen
tussen de diverse functies in het gebied. Corio is
actief deelnemer in deze planvorming.
Financiële resultaten
Op basis van de volgende financiële resultaten
kan geconcludeerd worden dat een succesvolle
revitalisatie van Woonmall Villa ArenA heeft
plaatsgevonden:
• Bruto/netto Als gevolg van de goede
verhuurresultaten, het wegvallen van de kosten
van leegstand en goed VvE-beheer verbetert het
bruto/netto-exploitatieresultaat tot 15%.
• Bezettingspercentage De leegstand is gedurende
2007 afgenomen van 19,9% aan het begin
van het jaar tot 1,8% aan het einde van het jaar.
• Bezoekersaantallen/omzetten huurders In de
Woonmall Villa ArenA is een passantentelsysteem,
waardoor er dagelijks bijgehouden wordt hoeveel
passanten er zijn. In 2007 is er een lichte stijging
te zien in de bezoekersaantallen. Daar moet bij
vermeld worden dat er in 2007 twaalf koopzondagen
minder waren (circa 5.000 bezoekers per
zondag). In totaal waren er 1,1 miljoen bezoekers
in 2007.
• Waardestijging Als gevolg van het uitgevoerde
revitalisatieplan is de waarde van Woonmall Villa
ArenA gestegen van € 68 miljoen ultimo 2006
naar € 85 miljoen ultimo 2007.
Corio jaarverslag 2007 49

Frankrijk
Portefeuille (€ mln)
Winkels 1.338,3 25%
Kantoren 320,9 35%
Bedrijfsruimten 71,2 37%
Totaal 1.730,4 27%
50

Highlights 2007
Januari
Maart
Juli
December
Aankoop van 130.000 m 2 grond grenzend aan winkelcentrum Côte de Nacre te Caen.
De grond zal deels gebruikt worden voor de toekomstige uitbreiding van het winkelcentrum
met 15.000 m 2 . Tevens zal het huidige winkelcentrum worden gerenoveerd.
De verwachte oplevering vindt plaats in 2010.
Afsluiting van een ‘sale and lease back’-overeenkomst met Rallye/Go Sport voor een
unit van 2.150 m 2 te Mondeville 2. Na deze acquisitie bezit Corio 15.450 m 2 of 44,68%
van de vereniging van eigenaren van het winkelcentrum te Caen.
Aankoop van de grond voor het te nog te ontwikkelen retailpark Coignières met een
bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 37.600 m 2 , 25 kilometer ten zuidwesten van
Parijs. Naar verwachting zal Corio dit project turnkey afnemen in de tweede helft van
2009. Het project is al voor 90% voorverhuurd.
Acquisitie van winkelcentrum Grand Littoral te Marseille voor een bedrag van
€ 408 miljoen (inclusief aankoopkosten). Het winkelcentrum is per 18 maart 2008 aan
de portefeuille van Corio toegevoegd.
Markt
De economische groei is in 2007 met 1,9% net iets lager uitgekomen dan in 2006 (2,2%). Vooral de binnenlandse
vraag leverde een bijdrage aan de economische groei, terwijl deze juist werd gedrukt door de internationale
handel. Ook de groei van consumptie kwam op een vergelijkbaar niveau uit (+1,9%). Na een aanvankelijke
toe na me van het consumenten vertrouwen, dankzij de dalende werkloosheidscijfers, begon deze na de zomer
weer te dalen. Niet alleen vanwege de onrusten op de Amerikaanse kredietmarkt, maar ook vanwege een dalend
vertrouwen in verdere verbeteringen op de arbeidsmarkt. De daling van de werkloosheid begon dan ook in het
laatste kwartaal af te zwakken. De gemiddelde werkloosheid kwam uit op 8,1% ten opzichte van 9,1% in 2006.
Zoals in de meeste Europese landen liep de inflatie in het laatste kwartaal sterk op, vooral vanwege een toename
van de voedsel- en olieprijzen. De gemiddelde inflatie over 2007 kwam uit op 1,6%, mede dankzij de zeer geringe
inflatie in de eerste helft van het jaar.
De omzet van de detailhandel groeide over 2007 met een percentage van 4,1%, met name door een toenemend
volume (3,2%). De prijsstijging in de detailhandel bleef beperkt, maar liep net als de algehele inflatie op in het
laatste kwartaal. De non-foodsector presteerde beter dan de foodsector.
Vanuit huurders is de vraag naar eersteklas winkelruimte onverminderd groot, mede dankzij internationale
retailers die voor het eerst de Franse markt willen betreden en daarvoor op zoek zijn naar geschikte winkel loca ties.
Ook is er een toenemende vraag naar winkelruimte buiten de steden, vanuit een breder bestand van huurders.
Enkele retailers hadden in 2007 moeite met de stijgende huurprijzen, omdat de grote stijging van de bouwkostenindex,
die ten grondslag ligt aan de huurindexaties, hoger was dan de stijging in detailhandelsomzetten. Inmiddels
(per 1 januari 2008) is de bouwkostenindex dan ook vervangen door een gemengde index, die ook al in de woningbouwsector
werd gebruikt. Nieuwe ontwikkelingen richten zich in toenemende mate op locaties buiten de stad,
maar ook de interesse in (her)ontwikkelingen in de binnensteden blijft onverminderd groot. De nieuwe generatie
retailparken (van goede architectonische kwaliteit) wint aan populariteit.
Corio jaarverslag 2007 51

CEO Corio France
Frederic Fontaine
In het algemeen zetten de ontwikkelingen op de
Franse winkelmarkt van de afgelopen jaren zich in
2007 voort. De Franse winkelmarkt is al jaren solide.
Dat geldt voor zowel de detailhandelsbestedingen als
de huurontwikkelingen. Aan de vraag- en aanbodkant
van de beleggersmarkt zijn de bestaande producten in
vaste handen, terwijl nieuwbouwprojecten zich meer
richten op zogenoemde retailparks, de binnensteden
en de herontwikkeling van bestaande winkelcentra.
Baanbrekend in de Franse winkelmarkt in 2007 was de
acquisitie door Corio France van het winkelcentrum
Grand Littoral in Marseille. Marseille is een zeer
dyna mische stad en de regio profiteert van positieve
demo gra fi sche ontwikkelingen. De overname van
Grand Littoral, dat met een vloeroppervlakte van ruim
110.000 m 2 het op drie na grootste winkelcentrum van
Frankrijk is en nog steeds veel potentieel heeft, was
daarom een van de belangrijkste gebeurtenissen voor
Corio France in de verslagperiode. Door de overname
is onze positie op de Franse vastgoedmarkt aanzienlijk
verbeterd. Met een bruto verhuurbaar opper vlak van
ruim 350.000 m 2 verspreid over meer dan 22 win kel concentraties
(waaronder zes winkel cen tra met een regiofunctie)
en met meer dan 1.200 lease over een kom sten
onder management behoren wij tot de grootste partijen
op de markt. Een andere belang rijke gebeur tenis
voor Corio France was de aan koop van het retail park
Coignières ten zuiden van Parijs, met een winkel op pervlakte
van circa 40.000 m 2 . Deze over eenkomst was in
2006 al gesloten maar in 2007 is de grond feitelijk in
bezit genomen en zijn de bouw werk zaamheden van
start gegaan. Het retailpark ging dus in het verslagjaar
over van de variabele naar de vaste pijplijn.
Corio France was in 2007 zeer actief bezig met de verlen
ging van bestaande huurcontracten en de verhuur
van winkelruimte aan nieuwe huurders. Per saldo zijn
circa zeventig nieuwe transacties gesloten, waarbij sprake
was van een gemiddelde huurverhoging met 29%.
Vooral veel succes is er geboekt in het winkel cen trum
Mondeville 2 in Caen: 22 transacties en een ge mid del de
huurverhoging van 38%. De waarde van het win kel centrum
is hierdoor ook gestegen. De com bi na tie van de
afgesloten transacties, de hogere ver wachte markthuren
en de rendementsverschuiving zorgde voor een hogere
waarde per jaar ultimo, waar bij de potentiële huurgroei
misschien wel de belang rijkste aanjager was van de
waardestijging. Onze eigendomspositie in Mondeville 2
is verder uitgebreid met de aankoop van de winkel
van Go Sport. Deze aankoop past in onze strategie,
die voorziet in de versterking van onze positie in het
betreffende marktgebied.
Eén van de grootste uitdagingen waarvoor wij op de
korte termijn staan, is het potentieel van Grand Littoral
te vertalen naar de praktijk en vervolgens ook naar
huurgroei.
u Zie de special Grand Littoral.
De herstructurering van Ivry Grand Ciel is verder een
belangrijk project waar wij onze tijd en energie in
(blijven) stoppen. Het project voorziet in de herpositionering
van dit belangrijke winkelcentrum. Het is
een hele uitdaging om het winkelcentrum, inclusief
de grote supermarkt, tijdens de renovatie open te
houden. De verhuur verloopt goed: we hebben al
nieuwe nationale en internationale huurders weten
aan te trekken en hebben hoge verwachtingen van
het uiteindelijke resultaat. Dit project vormt een
zeer goed voorbeeld van de voordelen van hands-on
management. De officiële opening staat gepland voor
september 2008.
u Zie de special Quais d’Ivry
(voorheen Ivry Grand Ciel).
De waarde van hands-on management komt ook
tot uiting in Les 3 Moulins, het winkelcentrum in
Issy-les-Moulineaux, waar wij een nieuwe huurder als
belangrijke trekker introduceerden. Drie winkel eenheden
zijn daar samengevoegd tot één grotere winkeloppervlakte
van 1.500 m 2 . Die ruimte is verhuurd aan
H&M en doet het erg goed. De komst van de nieuwe
vestiging van H&M is de aantrekkingskracht van het
winkelcentrum als geheel ten goede gekomen.
Verder wordt gewerkt aan de renovatie en uitbreiding
met 15.000 m 2 van het winkelcentrum Côte de Nacre in
Caen. Begin 2007 is hiervoor naast het winkelcentrum
grond gekocht. Het conceptontwerp ligt klaar en wij
zijn in afwachting van de winkelvergunning (CDEC),
waarna de aanvraag van de bouwvergunningen volgt.
Als alles goed gaat, kunnen we in september 2008 met
de bouwwerkzaamheden beginnen. De opening van de
eerste fase zou dan begin 2010 kunnen plaatsvinden.
52

“ Baanbrekend in de Franse winkelmarkt
in 2007 was de acquisitie door Corio France
van het winkelcentrum Grand Littoral in
Marseille”
Frederic Fontaine: “De belangrijkste uitdaging
is dat we voor de pijplijn een voortdurende
in- en uitstroom weten te realiseren. De meeste
van onze bestaande winkelcentra bieden
uitbreidingsmogelijkheden. Om succesvol te
zijn en te blijven, is het zaak onze portefeuille
voortdurend aan de markt aan te passen en zo
ons klantenbestand te verbeteren en een hoog
niveau van klanttevredenheid te handhaven.”
Corio jaarverslag 2007 53

Portefeuille en waardering
De waarde van de Franse retailportefeuille is toegenomen van € 1.040 miljoen ultimo 2006 tot € 1.338 miljoen
ultimo 2007. Een aantal acquisities, voor een totaalbedrag van € 63,9 miljoen, droegen bij aan deze waardestijging,
te weten de aankoop van de grond voor het nog te ontwikkelen retailpark Coignières voor een bedrag van
€ 42,4 miljoen, de aankoop van enkele units in winkelcentrum Charras in Courbevoie voor een bedrag van
€ 10,9 miljoen en de acquisitie van de grote Go Sport winkelunit bij het winkelcentrum Mondeville 2 te Caen
voor € 10,7 miljoen. Daarnaast is voor een totaalbedrag van € 39,8 miljoen aan investeringen gedaan, waarvan
€ 33,1 miljoen in de portefeuille en € 6,7 miljoen in de pijplijn. De investeringen in de portefeuille hadden met
name betrekking op de herontwikkeling van Ivry Grand Ciel (€ 20,3 miljoen) en de renovatie van de façade van
Grand Place te Grenoble (€ 6,3 miljoen), terwijl de investeringen in de pijplijn voornamelijk betrekking hadden
op het retailpark in Coignières (€ 3,6 miljoen) en op Habitat, Orgeval (€ 3,1 miljoen). Er hebben in 2007 geen
desinvesteringen plaatsgevonden.
Ook de herwaarderingen leverden een positieve bijdrage aan de waardeontwikkeling van de Franse retailportfolio.
De herwaardering over 2007 bedroeg € 194,8 miljoen, wat een stijging betekent van +17,3% ten opzichte van de
boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering (2006: +21,2%). De belangrijkste absolute herwaarderingen hebben
zich voorgedaan in Grand Place in Grenoble, Mondeville 2 in Caen, Les Trois Moulins in Issy-les-Moulineaux en
TNL in Nice. De positieve resultaten zijn te danken aan een dalende rendementseis in de markt, maar ook door
hogere markthuren en hogere gerealiseerde huren. Het theoretische nettorendement daalde van 5,5% ultimo 2006
naar 5,1% ultimo 2007.
Huren en bezettingsgraad
De theoretische huur van de Franse retailportefeuille is gestegen met 8,7% tot € 70,2 miljoen. De indexatie
van de lopende huurcontracten bedroeg 6,5% over 2007. Daarnaast heeft Corio voor 6,3% (2006: 7,7%) van de
brutohuurinkomsten de contracten verlengd of nieuwe contracten afgesloten, waardoor een 29,2% (2006: 26,9%)
hogere huur werd gerealiseerd. Met name de herzieningen van de huurcontracten in Mondeville 2 in Caen, de
opening van FNAC in Mulhouse, Conforama in TNL Nice, La Grande Récré in Grand Place, Grenoble en H&M
in Provence Opéra, Parijs leverden een positieve bijdrage. De totale EPRA-bezettingsgraad verbeterde en bedroeg
97,0% over 2007, ten opzichte van 95,4% over 2006. Door de herontwikkeling van en verhuuractiviteiten in Quais
d’Ivry is de strategische leegstand afgenomen, maar is de huurderving toegenomen ten gevolge van het feit dat
huurcontracten zijn getekend maar nog niet in gebruik zijn genomen (niet opgenomen in de EPRA-leegstand).
De operationele kosten zijn met 25,3% afgenomen van € 7,5 miljoen over 2006 tot € 5,6 miljoen over 2007, vooral
door het in herontwikkeling nemen van Quais d’Ivry en een vrijval van dubieuze debiteuren door het ontvangen
van betalingen. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met 14,1% of € 7,3 miljoen toegenomen tot € 58,9 miljoen
over 2007. Het in 2006 verworven Marques Avenue in Cholet en verscheidene units in het winkelcentrum Charras
in Courbevoie hebben hier mede aan bijgedragen (non standing). De ’like-for-like’ nettohuurgroei, van objecten
die zowel het gehele jaar 2006 als 2007 in de portefeuille zaten, nam over 2007 toe met 12,2% (2006: +4,1%). Dit
is ruim boven de groei van de detailhandelsbestedingen. De belangrijkste bijdrage voor deze groei werd geleverd
door GrandPlace in Grenoble, Mondeville 2 in Caen, Centre Deux in St Etienne, TNL in Nice, Trois Moulins in
Issy-les-Moulineaux, La Grande Porte in Montreuil and Provence Opéra in Parijs.
54

Pijplijn
De vaste en variabele pijplijn van Franse retailprojecten bedraagt ultimo 2007 € 829,5 miljoen (ultimo 2006: € 394
miljoen) inclusief € 79,2 miljoen (ultimo 2006: € 7,0 miljoen) reeds gedane investeringen. Het merendeel van deze
pijplijn bestaat uit de vaste pijplijn voor een bedrag van € 645,8 miljoen.
De belangrijkste toevoeging aan de vaste pijplijn is het regionale winkelcentrum Grand Littoral in Marseille (zie
special in dit jaarverslag). In december 2007 heeft Corio overeenstemming bereikt met Macif, een van de grootste
verzekeringsmaatschappijen in Frankrijk over de aankoop van winkelcentrum Grand Littoral voor € 408 miljoen
per maart 2008. Grand Littoral is het vierde winkelcentrum in grootte in Frankrijk.
Corio France heeft Grand Littoral beheerd van 2001 tot en met 2004 en zal het beheer weer overnemen. Andere
projecten in de pijplijn zijn de (her)ontwikkelingen van Ivry Grand Ciel en Côte de Nacre te Caen, het retailpark
in Coignières, Habitat in Orgeval en de acquisitie van enkele winkels in winkelcentrum Charras te Courbevoie.
Corio jaarverslag 2007 55

Ivry
Winkelcentrum Quais d’Ivry, Ivry, Frankrijk
Ivry Grand Ciel is in 2001 door Corio aangekocht als onderdeel
van de Trema-portefeuille (vijf winkelcentra in Frankrijk, drie in
Italië en twee in Spanje). Dit regionale winkelcentrum met een
bruto verhuurbaar oppervlak van 60.000 m 2 is in 1982 geopend
en in 1997 uitgebreid, maar had op het moment van aankoop
al te lijden van een zwak concept en zwakke huurdersmix. De
aankoopcondities voorzagen in een onmiddellijke doorverkoop,
maar uit een diepgaande analyse bleek het potentieel van het
primaire verzorgingsgebied en het feit dat dat potentieel niet
optimaal werd benut.
RESTRUCTURATION
DU CENTRE
COMMERCIAL
IVRY GRAND CIEL
À IVRY-SUR-SEINE
56

Totaal m 2
60.000 m 2 BVO, overdekt: drie verdiepingen met 85 eenheden
Corio m 2 circa 28.300 m 2
Bouwjaar 1982, uitgebreid in 1997, renovatie en herpositionering ’07/’08
Type centrum winkelcentrum met regiofunctie ten zuiden van Parijs
Parkeren
circa 2.600 parkeerplaatsen
Bezettingsgraad 88%
Waarde 31-12-07 € 43,2 miljoen (na aftrek van het resterende budget voor de
afronding van de renovatie)
Corio jaarverslag 2007 57

“ Corio is in 2007 gestart met een ingrijpende
renovatie en herpositionering die Ivry Grand Ciel
moet omvormen tot het nieuwe winkelcentrum
Quais d’Ivry”
Het winkelcentrum bedient een groot en
snelgroeiend verzorgingsgebied met 650.000
inwoners. Uit prognoses bleek vervolgens dat
het aantal banen en bewoners in de directe
omgeving van het winkelcentrum tussen 2004
en 2010 met respectievelijk 7.000 en 6.000
kon stijgen. Op basis van die cijfers werd
een toename van het aantal klanten met 15%
voorspeld. Ook de kwaliteit van de buurt
verbeterde.
Na grondige analyse en onderhandelingen met
de mede-eigenaars van het winkelcentrum (met
name Carrefour) is Corio in 2007 gestart met een
ingrijpende renovatie en herpositionering die
Ivry Grand Ciel moet omvormen tot het nieuwe
winkelcentrum Quais d’Ivry.
Het hele programma bestaat uit drie delen:
Nieuwe lay-out
Er zijn nieuwe entrees en toegangsroutes gekomen
vanaf de straat en de parkeerterreinen. Binnen het
winkelcentrum zijn de circulatieroutes verbeterd
en verkort. Het centrale binnenplein wordt
omgebouwd tot een belangrijk focuspunt, met een
concentratie van verticale verbindingselementen in
de vorm van roltrappen.
Renovatie en herpositionering
Met de nieuwe decoratie en de nieuwe naam
is gewerkt aan een nieuw imago en een
sterke identiteit. De parkeerfaciliteiten en het
winkelcentrum worden totaal gerenoveerd, met
spectaculaire nieuwe binnenarchitectuur waarbij
veel gebruik wordt gemaakt van daglicht en nieuwe
bewegwijzering.
Huurdersmix
De verhuur verloopt zeer goed. In 2007 zijn nieuwe
overeenkomsten getekend voor meer dan 13.000 m 2 ,
terwijl huurders van in totaal bijna 3.000 m 2 werden
verplaatst. Behalve de grote Carrefour supermarkt
(winkeloppervlak 14.000 m 2 ) en de al aanwezige
C&A (2.500 m 2 ) en Darty (1.500 m 2 ) komen er zes
nieuwe internationale namen bij in Quais d’Ivry:
Saturn (met haar grootste winkel in Frankrijk,
6.000 m 2 ), New Look (2.200 m 2 ), H&M (1.800 m 2 ),
King Jouet (1.800 m 2 ), New Yorker (1.500 m 2 ) en
Chapitre (900 m 2 ). Tot de tachtig andere winkels
(met een totaaloppervlak van 20.000 m 2 ) behoren
toonaangevende nationale en internationale
merken zoals Geox, New Yorker, Vero Moda,
Sephora, Celio, Desigual, La City, Yves Rocher, Etam
Lingerie en McDonald’s. Vero Moda en Desigual
starten beide hun eerste winkel in Frankrijk in Quais
d’Ivry. Op dit moment worden de winkels aan de
nieuwe huurders overgedragen; de inrichting van
de Saturn-winkel is al ver gevorderd. De heropening
wordt voorzien voor 11 april 2008. Daarna volgt de
renovatie van de eenheden van huurders die tijdens
het hele proces geopend zijn gebleven. De officiële
opening staat gepland voor september 2008.
58

Door al deze activiteiten hebben wij een nieuwe
positieve spiraal in gang gezet, die ook weer
nieuwe publiekstrekkers naar het winkelcentrum
lokt. Ultimo 2007 was 88% van het winkelcentrum
verhuurd. Daarmee liggen wij goed op koers voor
een bezettingsgraad van 100% bij oplevering.
Deze positieve ontwikkelingen hebben geleid
tot de eerste stijging van de waarde van het
winkelcentrum sinds de overname door Corio.
Aanzienlijke verdere waardestijgingen worden
voorzien, die de bescheiden resultaten uit de eerste
jaren meer dan goed kunnen maken. Een volledig
gerenoveerd Quais d’Ivry met hoogwaardige en
sterk presterende winkelformules moet volop
kunnen profiteren van het verzorgingsgebied met
650.000 inwoners.
Corio jaarverslag 2007 59

Grand Littoral
Winkelcentrum Grand Littoral,
Marseille, Frankrijk
Grand Littoral is in omvang het vierde regionaal
verzorgende centrum in Frankrijk met een
totaal bruto verhuurbaar vloeroppervlak van
meer dan 110.000 m². Het is gelegen in het
16e arron dis se ment, ten noorden van Marseille
langs de A7-autoweg tussen het vliegveld
Marignane en het centrum van Marseille. Grand
Littoral profiteert van een goede zichtbaarheid
vanaf de autowegen. Het centrum is dominant
in haar primaire verzorgingsgebied van
circa 600.000 inwoners op vijftien minuten
rijafstand en 1,6 miljoen inwoners in het gehele
verzorgingsgebied. Op dit moment heeft Grand
Littoral dertien miljoen bezoekers per jaar die in
totaal meer dan € 350 miljoen besteden.
Het netto-aanvangsrendement zal ultimo 2008
circa 4,35% bedragen, waarbij uitsluitend rekening
is gehou den met indexatie en volledige verhuur
van de zoge naam de vierde zone. Daarna zal het
rendement verder stijgen door een positief effect
van lange termijn factoren zoals een sterkere groei
van het Bruto Binnenlands Product in Marseille
in vergelijking met het gemiddelde in Frankrijk.
Evenals door een relatief sterke demografische
groei in Marseille door voortgaande urbanisatie.
Maar vooral Corio’s proactieve management zal
een positief effect hebben op de resultaten van
centrum:
• De heropening in oktober 2007 van de zogenaamde
Zone 4 maakt het centrum als geheel
sterker. Thans is circa 84% van dit deel van het
centrum verhuurd aan vooraanstaande retailers
zoals: New Yorker, Esprit, Kin Jouet, MEXX, Pull
& Bear, Bershka, Sephora, Bata, Quicksilver,
Soho, etc. Bovendien zullen hier restaurants
worden gecreëerd.
• De aanwezige huurgroeipotentie (reversionary
potential) maakt het mogelijk de huurcontracten
die expireren te verlengen of te vernieuwen
met nieuwe huurders tegen hogere huren; in
2008 zal circa 56% van de huurcontracten (52%
van de brutohuur) expireren en de gemiddelde
huurgroeipotentie (reversionary potential) wordt
geschat op circa 17%. Verhuurtransacties gedaan
in 2006 en 2007 geven zelfs meer potentie aan.
• De huurdersmix kan worden verbeterd; circa
tien restaurants verspreid over het centrum
zullen worden verplaatst naar de zogenaamde
Zone 4. De vrijgekomen ruimte wordt verhuurd
aan nieuwe huurders, wat een positief effect zal
hebben op het rendement
• Er zijn plannen voor herstructurering van circa
6.000 m 2 . Daarnaast is het volgens de bestemmings
plannen mogelijk circa 22.000 m 2 BVO aan
het centrum toe te voegen. In de acquisitieprijs
van het centrum is de verkrijging van circa
13.000 m 2 grond gelegen naast het centrum
opgenomen. Bovendien is het mogelijk nog eens
80.000 m 2 aan te kopen.
Grand Littoral is een dominant regionaal centrum
in Marseille, de tweede grote stad van Frankrijk
met beter dan gemiddelde demografische en
economische perspectieven. De huurgroeipotentie
kan de komende jaren gekapitaliseerd worden.
Daarnaast zijn er diverse langetermijnontwikkelingspotenties.
Deze factoren maken de acquisitie van
Grand Littoral een attractieve toevoeging aan
Corio’s portefeuille.
60

“ Grand Littoral is het vierde regionaal
verzorgende centrum in omvang in de
tweede grote stad van Frankrijk”
Totaal aantal m² circa 110.000 m² BVO, bestaande uit een galerij van circa 42.300 m 2
verdeeld over twee overdekte winkellagen, vijftien medium grote
units (deels extern) met 41.300 m 2 BVO en een Carrefour hypermarkt
met 28.000 m 2 BVO
Corio m²
galerij van circa 42.300 m² BVO met 215 units en acht medium
units met een totaal BVO van 13.200 m 2 (55% van de Vereniging van
Eigenaren)
Bouwjaar 1996
Typering centrum super regionaal verzorgend centrum
Parkeren
circa 5.000 plaatsen
Bezettingsgraad 92,7% (ultimo 2007)
Acquisitieprijs € 408 miljoen (inclusief transactiekosten)
Acquisitiedatum 18 maart 2008
Corio jaarverslag 2007 61

Italië
Portefeuille (€ mln)
Winkels 1.110,2 21%
Kantoren - -
Bedrijfsruimten - -
Totaal 1.110,2 17%
62

Highlights 2007
Januari
September
Acquisitie van een 49%-belang in winkelcentrum Città Fiere te Udine, dat in totaal
bestaat uit 70.800 m 2 VVO, waarvan 14.800 m 2 geen deel uitmaakt van deze
transactie. De eigenaar van de overige 51% is Financiere Concorde.
Opening van winkelcentrum Campania te Marcianise nabij Napels. Het winkelcentrum
is nagenoeg volledig verhuurd aan bekende nationale en internationale huurders.
Markt
Na een aanvankelijk goede start voor de Italiaanse economie, viel de uiteindelijke economische groei over
2007 toch tegen en bleef met 1,9% op hetzelfde niveau als in 2006. De economische groei was geheel gebaseerd
op de binnenlandse bestedingen, met name consumentenbestedingen en investeringen droegen bij aan de
economische groei. De groei van de particuliere consumptie kwam met 1,9% dan ook hoger uit dan in 2006. Het
consumentenvertrouwen bleef net als in de laatste jaren zwak. Over het eerste kwartaal was er nog een kleine
stijging te bemerken, vooral dankzij de verbeterde situatie op de arbeidsmarkt. De werkloosheid daalde tot
ongeveer 6%, wat voor Italië een historisch laag cijfer is. Vanaf het tweede kwartaal zette zich echter een daling
in van het consumentenvertrouwen onder andere vanwege oplopende kosten van bijvoorbeeld brandstoffen en
energie, maar ook vanwege versomberende economische vooruitzichten. Ook in Italië liep de inflatie op in het
laatste kwartaal door de stijgingen van de prijzen van brandstoffen en voedsel. Uiteindelijk kwam de gemiddelde
inflatie met 2,0% nipt onder het gemiddelde van de eurozone van 2,1% uit en ook nipt onder het inflatiecijfer van
2006 (2,1%).
In navolging van tegenvallende economische resultaten, bleven de detailhandelsbestedingen achter bij afgelopen
jaar, en krompen met 0,6%. Met name kleine retailers hadden te kampen met teruglopende omzetten, terwijl
grotere retailers nog wel een omzetgroei realiseerden. Dit heeft te maken met de voortgaande modernisering van
de Italiaanse detailhandelsstructuur.
De ontwikkeling van de Italiaanse retailmarkt kenmerkt zich nog steeds in hoge mate door een voortdurend
proces van verandering en consolidatie. Ondanks tegenvallende detailhandelsbestedingen in het algemeen, is
hierdoor de laatste jaren een hoge activiteit in de detailhandel. Er is dan ook onverminderd vraag naar goede
winkelruimte van de retailers, mede dankzij (vooral buitenlandse) formules die de markt voor het eerst betreden,
of hun positie nog aan het uitbreiden zijn. De meeste projecten in de pijplijn van Italië zullen bij opening
dan ook volledig verhuurd zijn. Italië blijft nog steeds achter bij het Europese gemiddelde in termen van
winkelcentrumdichtheid (in beschikbaar aantal vierkante meters per 1.000 inwoners). Er zijn nog steeds grote
regionale verschillen waar te nemen in het aanbod, dit heeft ertoe geleid dat er een toenemende interesse is voor
ontwikkelingen in Italiës zuidelijke provincies.
Corio jaarverslag 2007 63

CEO Corio Italia
Ermanno Niccoli
In Italië was 2007 het jaar van de grote winkelcentra.
Drie grote regionale centra openden de deuren en dat
ons winkelcentrum Campania (in de streek Campania
tussen Napels en Caserta) daar een van was, vervult ons
met trots. Winkelcentra zijn in Italië over het algemeen
klein, al is daar de laatste jaren wel enige verandering
in gekomen. Die trend naar grotere winkelcentra zal
ook in de toekomst doorzetten.
Corio Italia is wat omvang betreft vergelijkbaar met
de concurrentie, maar op kwaliteit liggen wij voor.
Onze retailportefeuille heeft een totale waarde van
ruim € 1 miljard en bestaat uit zeven winkelcentra:
twee middelgrote, vier grote en een zeer grote
(Campania). Ons kostenvoordeel is dat wij weliswaar
dezelfde omvang hebben als de concurrentie, maar
dan verdeeld over maar zeven winkelcentra, waardoor
onze beheerkosten lager uitkomen. Toch is niet alleen
het economische aspect belangrijk. De kritische massa
van onze winkelcentra geeft ons betere zichtbaarheid
in de markt, bijvoorbeeld door promotieactiviteiten,
evenementen en sponsoring. Bovendien versterkt dit
onze positie in de relatie met de gemeentelijke overheid,
instellingen en de lokale gemeenschappen. Daarnaast is
het makkelijker om de grote merken binnen te halen,
want die zitten het liefst in de grotere, kwalitatief
hoog waardige centra. Onze portefeuille kent dan ook
een groot aantal huurders van uitstekende kwaliteit. En
dat is voor de consument weer aantrek kelijk. Verder
hebben we een goede reputatie bij de Italiaanse pers,
die zegt dat Corio “met de feiten spreekt”.
Het jaar 2007 was een belangrijk jaar voor Corio Italia,
waarin wij goede resultaten hebben gerealiseerd. In de
afgelopen twee jaar is de waarde van de portefeuille
sterk toegenomen; begin 2006 werd Corio Italia nog
gewaardeerd op € 636 miljoen maar tegen het einde
van 2007 was dat opgelopen tot boven de € 1 mil jard.
Gemiddeld doen wij het al drie jaar beter dan onze concurrenten
in de IPD-benchmark; ons loon naar hard
werken. Dat harde werken werd in 2007 ook door de
ICSC Warschau erkend wat betreft ons center ma na gement
in Le Gru. Wij wonnen toen een onderscheiding
voor ‘Community Relations’, de bijdrage die wij in de
zomer van 2006 aan de lokale gemeenschap hadden
geleverd in de vorm van Le Gru Village. Datzelfde
evenement ontving in 2007 een prijs van de Italiaanse
raad van winkelcentra (CNCC).
Ook belangrijk was de joint venture die we zijn aangegaan
inzake Città Fiera in Udine, hét winkelcen trum
van de regio Friuli-Venezia-Giulia. En natuurlijk was de
grootse opening van winkelcentrum Campania een van
de hoogtepunten van het Corio Italia-jaar. In alle fasen
van dat project waren wij erbij, van de lay-out tot en
met de verhuur en het beheer van het winkelcentrum.
Wij hebben al onze ervaring ingezet om een optimaal
resultaat te realiseren. Het Campania winkelcentrum is
zeer goed ontvangen in de markt.
u Zie de special Campania.
Corio Italia heeft het ook in 2007 weer voor elkaar
gebokst! Ooit waren wij (als Trema Italia) de eerste
partij op de Italiaanse markt die een groot winkelcen
trum van de grond tilde: Shopville Le Gru in
Turijn, met 180 eenheden in 1996. (Het op één na
grootste win kel centrum had toen zestig eenheden).
En met Campania hebben wij in onze sector weer
een nieuwe mijl paal bereikt met het scheppen van
de juiste combi natie van winkelen en ontspannen. In
Campania brengen wij de theorie in praktijk: behalve
de juiste mix van huurders, met restaurants, bars,
bioscopen et cetera is ook het aan bod van evene menten
belangrijk. Zo gebeurt er in Campania elke avond
wel iets. Bij belangrijke voet bal we dstrij den zetten we
grote televisieschermen neer, zodat voet bal lief hebbers
kunnen komen kijken. Mensen kunnen ook de
fonteinen komen bekijken, met hun licht- en muziekvoor
stellingen. Verder bieden we natuur lijk zang,
cabaret, boeksigneringen, tot Latin danslessen aan toe.
Elke dag is er wel wat gaande op het centrale plein van
Campania. Die evenementen zijn niet alleen goede pr,
maar brengen vooral ook meer geld in het laatje voor
onze huurders. Een evenement wordt aangekondigd
in de lokale pers en versterkt de belangstelling voor
Campania.
Leegstand in onze winkelcentra bevindt zich rond
het frictieniveau. In voorkomende gevallen is sprake
van leegstand van strategische aard in verband met
de verbetering van de lay-out van het winkelcentrum
en de mix van huurders, waarbij wij de belangen
van de consument goed in de gaten houden. Van
problemen maken wij kansen; daarom doen wij
ook zelf het beheer. Op die manier bouwen wij een
relatie met de huurders op, krijgen wij reacties heet
64

“ De grootste uitdaging voor de toekomst is
de voortzetting van ons succes met projecten
van hetzelfde kaliber wat betreft omvang,
kwaliteit en locatie”
van de naald en houden wij onze kennis op peil voor
toekomstige ontwikkelingen. Wij werken continu aan
de verbetering van het beheer van onze winkelcentra
en combineren de cultuur van centermanagement
met het organiseren van entertainment. Dergelijke
evenementen bieden belangrijke mogelijkheden voor
de toekomstige ontwikkeling van onze activiteiten.
Ermanno Niccoli: “De grootste uitdaging voor
de toekomst is de voortzetting van ons succes
met projecten van hetzelfde kaliber wat betreft
omvang, kwaliteit en locatie. Makkelijk wordt
dat niet, maar wij zijn ervan overtuigd dat onze
pijplijn projecten zal blijven opleveren van
dezelfde of betere kwaliteit dan onze huidige
portefeuille.”
Corio jaarverslag 2007 65

Portefeuille en waardering
De waarde van de Italiaanse retailportefeuille is toegenomen van € 838 miljoen ultimo 2006 tot € 1.110 miljoen
ultimo 2007. Een belangrijke bijdrage aan deze stijging werd geleverd door de acquisitie van een 49%-belang in
winkelcentrum Città Fiera te Udine voor een totaalbedrag van € 97,3 miljoen. Dit 70.000 m 2 bruto verhuurbaar
vloeroppervlak tellende winkelcentrum is het dominante winkelcentrum in de regio Friuli-Venezia-Giulia in het
noorden van Italië. Het project is in januari geacquireerd en heeft het volledige boekjaar deel uitgemaakt van
Corio’s portefeuille. Daarnaast is er voor een totaalbedrag van € 29,3 miljoen aan investeringen gedaan, waarvan
€ 0,7 miljoen in de portefeuille en € 28,6 miljoen in de pijplijn. De investeringen in de pijplijn betroffen het
winkelcentrum Campania in Caserta, dat in september is geopend en opgenomen in de portefeuille. Er hebben
geen desinvesteringen plaatsgevonden.
De herwaardering over 2007 bedroeg € 146,6 miljoen of +15,3% (2006: 9,2%) ten opzichte van de boekwaarde
2007 voor herwaardering. Belangrijke positieve herwaarderingen hebben zich voorgedaan in winkelcentrum
Campania in Caserta, na de opening in september, Shopville Le Gru in Turijn en Grand Emilia in Modena.
De herwaarderingen waren deels te danken aan een dalende rendementseis, maar voor een nog groter deel aan
groeiende huurinkomsten. Het theoretische nettorendement bleef dan ook ongewijzigd ten opzichte van 2006 en
bedroeg 5,4% ultimo 2007.
Huren en bezettingsgraad
De theoretische huur is over 2007 gestegen met € 18,8 miljoen of 50,7% tot € 55,9 miljoen.
Naast de gebruikelijke indexaties zijn de brutohuurinkomsten met 23,0% (2006: 38,7%) gestegen door verlenging
en vernieuwing van de huurcontracten die 13,2% (2006: 14,7%) van de brutohuurinkomsten representeren.
Daarnaast hebben de acquisitie van een 49%-belang in winkelcentrum Città Fiera en de oplevering van
winkelcentrum Campania in Caserta in september 2007 hieraan bijgedragen. De bezettingsgraad bleef in
2007 nagenoeg gelijk ten opzichte van 2006 en bedroeg 98,3% (2006: 98,4%). Het grootste gedeelte van de
leegstand betrof strategische leegstand in verband met de herontwikkeling van Il Globo I, te Busnago. De
operationele kosten bedroegen € 2,7 miljoen over 2006 en zijn gestegen tot € 3,9 miljoen over 2007. Deze
toename kwam door de uitbreiding van de portefeuille, relatief namen de operationele kosten echter af van
7,3% van de brutohuurinkomsten over 2006 tot 7,0% van de brutohuurinkomsten over 2007. Per saldo zijn de
nettohuurinkomsten met 51,2% of € 17,3 miljoen toegenomen tot € 51,1 miljoen over 2007. Naast de in 2007 in
portefeuille genomen objecten, kwam dit door de bijdrage van Globo 2 (aangekocht in juni 2006) over het gehele
jaar.
De ’like-for-like’-nettohuurgroei steeg met 5,6% (2006:+ 3,5%). Nagenoeg alle objecten die in beide verslagjaren
in exploitatie waren, hebben hier positief aan bijgedragen en met name winkelcentrum Globo 1 in Busnago waar
het merendeel van de verlengingen heeft plaatsgevonden in het vierde kwartaal van 2006 en winkelcentrum Grand
Emilia in Modena.
66

Pijplijn
De vaste en variabele pijplijn in Italiaanse retailprojecten bedraagt ultimo 2007 € 123,6 miljoen (ultimo 2006:
€ 438 miljoen) inclusief € 3,0 miljoen (ultimo 2006: € 202 miljoen) reeds gedane investeringen. Het bedrag is als
volgt verdeeld: € 44,0 miljoen in de vaste pijplijn en € 79,6 miljoen in de variabele pijplijn. De pijplijn bestaat
onder meer uit uitbreidingen en herontwikkelingen van het winkelcentrum Il Globo te Busnago en Città Fiera te
Udine.
Corio jaarverslag 2007 67

Campania
Winkelcentrum Campania, Caserta (Napels), Italië
Op 26 september 2007 heeft de heer Antonio Bassolino,
president van de regio Campania, het nagenoeg volledig
verhuurde Campania-winkelcentrum in Marcianise officieel
geopend. Op 27 september heeft Campania haar deuren
geopend voor het publiek.
Het winkelcentrum is gelegen in Marcianise, ongeveer 20
kilometer ten noorden van Napels, langs de A1-autostrada
(de Napels – Rome – Milaan-snelweg). Het verzorgingsgebied
bestaat uit 1,2 miljoen personen die binnen een straal van dertig
minuten rijden van het winkelcentrum wonen.
68

Totaal aantal m² circa 108.000 m² BVO: twee overdekte lagen, drie grote retailunits
Corio m²
circa 65.000 m² BVO (60% van het totaal): 180 units, drie grote retailunits
Bouwjaar 2007
Typering centrum regionaal verzorgend centrum
Parkeren
circa 7.000 plaatsen
Bezettingsgraad 100%
Waarde 31-12-07 € 312 miljoen
Corio jaarverslag 2007 69

Winkelcentrum Campania bestaat uit vier
geïntegreerde delen met een totaal bruto
verhuurbaar oppervlak (BVO) van circa 108.000 m²
en 7.000 parkeerplaatsen. Corio is eigenaar
van de 180 units in de winkelgalerij en de food
court (52.000 m² BVO) en de drie naastgelegen
grote retailunits (13.000 m² BVO). De Carrefour
hyper markt (19.000 m² BVO), vier mediumgrote
retailunits (18.000 m² BVO) en een bioscoop
met meer dere zalen (6.000 m² BVO) zijn geen
eigendom van Corio.
Campania is volledig verhuurd aan internationale
huurders (33%), nationale huurders (44%) en
lokale huurders (23%). Tot deze groepen huurders
behoren Zara, Zara Home, Bershka, Oysho, Pull &
Bear, Stradivarius (Inditex Group formules), United
Colors of Benetton, Sisley, Playlife (Benetton
Group-formules), Max & Co, Penny Black, Marella
(Max Mara Group-formules), H&M, Calvin Klein,
Replay, Nike, Puma, Timberland, Scarpe & Scarpe,
Saturn en Bricocenter. De nettohuuropbrengsten
(100% bezettingsgraad) komen naar verwachting
uit op ongeveer € 17,8 miljoen in het eerste volledige
jaar dat het winkelcentrum operationeel is.
70

www.campania.com
Het ontwerp
Corio heeft veel invloed gehad op het uiteindelijke
ontwerp en het concept van winkelcentrum
Campania. Er is veel aandacht besteed aan de
lay-out en de routing door het centrum. Zowel het
daglicht overdag in het centrum als de spectaculaire
verlichting ’s avonds maakt het centrum
en de sfeer aantrekkelijk. In het centrum is een
centraal plein met een fontein, een videowall,
een podium, professionele geluidsapparatuur
en subtiele verlichting gecreëerd, waar mensen
elkaar kunnen ontmoeten en waar regelmatig
activiteiten gehouden worden. Hiermee
wordt een extra dimensie aan het traditionele
winkelcentrumconcept toegevoegd.
Speciale aandacht wordt geschonken aan
verlichting met laag elektriciteitsverbruik en
lange levensduur zoals led- en neonverlichting.
Het (technisch) management van het centrum
streeft ernaar de efficiëntie van de apparaten te
optimaliseren en het energieverbruik voor onder
meer verlichting, verwarming en airconditioning te
minimaliseren. Hiertoe wordt gebruikgemaakt van
een Building Management System.
Corio jaarverslag 2007 71

“ Met en op het centrale plein wordt een extra
dimensie aan het traditionele winkelcentrum
concept toegevoegd”
Activiteiten voor en na de opening
Gedurende het gehele proces – van concept en
lay-out tot centermanagement – is Corio bij de
totstandkoming van het huidige Campania nauw
betrokken geweest. Het centrum is volledig door
Corio verhuurd en het centermanagementteam
is al sinds voorjaar 2007 op locatie aanwezig. De
grootste uitdaging was het openbreken van tachtig
huurcontracten die door de ontwikkelaar reeds
waren aangegaan en het verhuren van het gehele
centrum in acht maanden. Dit had zelfs sneller
gekund, maar Corio heeft de voorkeur gegeven
aan optimale verhuurresultaten. Dat dit succesvol
is geweest, blijkt uit de huurinkomsten. Bovendien
is het centrum thans volledig verhuurd.
Als gevolg van de door Corio toegevoegde waarde
kon het centrum na oplevering, bij de eerste
herwaardering met circa € 85 miljoen (ofwel ruim
37%) worden opgewaardeerd. De regio heeft
een attractief regionaal verzorgend centrum
met een aantrekkelijk aanbod van producten,
diensten en vermaak. Van september tot en met
december 2007 hebben 3,2 miljoen mensen het
winkelcentrum bezocht. Daarnaast is het centrum
vanuit economisch opzicht van belang in de regio
aangezien ruim 1.500 mensen in het centrum
werkzaam zijn.
72

Corio jaarverslag 2007 73

Spanje
Portefeuille (€ mln)
Winkels 546,7 10%
Kantoren - -
Bedrijfsruimten - -
Totaal 546,7 8%
74

Highlights 2007
Februari
Mei
Verkoop van de laatste verdieping van kantoorgebouw ‘Mar de Cristal’ te Madrid dat
in handen was van Corio España aan Axa Seguros e Inversiones. De Spaanse
portefeuille bestaat hierdoor volledig uit winkelcentra.
Intentieovereenkomst met Virgin voor de verhuur van 4.000 m 2 als gezondheids- en
fitnessclub voor twintig jaar in winkelcentrum Gran Turia te Valencia.
Markt
De economische groei bleef in 2007 iets achter bij die van 2006 en eindigde op 3,7%. De groei lag hiermee nog
ruim boven het gemiddelde van de eurozone (2,6%), al was er gedurende het jaar een trend waarneembaar van
een afnemende groei. De Spaanse economie liep een deuk op sinds de Amerikaanse kredietcrisis, die samenviel
met een correctie in de Spaanse huizenmarkt. Het Spaanse consumentenvertrouwen liep dan ook, net als in de
meeste Europese landen, terug gedurende de tweede helft van het jaar. Ook de arbeidsmarkt merkte de gevolgen
van het einde van de sterke huizenmarkt. De bouwsector is traditioneel een van de belangrijkste werkgevers
in Spanje, en deze kende een teruggang in het aantal arbeidsplaatsen. Al met al liep de werkloosheid, na een
aanvankelijke daling in de eerste helft van het jaar, in de tweede helft weer op naar hetzelfde niveau als aan het
begin van 2007 (circa 8,5%). Dezelfde dalende trend als in economische groei is terug te vinden in de groei van de
consumentenbestedingen en de omzetgroei van de detailhandel.
De omzetstijging van de detailhandel bleef iets achter bij vorig jaar, maar viel met 4,6% ruim hoger uit dan het
Europese gemiddelde. De food- en de non-foodsector presteerden hierbij ongeveer gelijk. De vraag naar goede
winkelruimte vanuit retailers blijft onverminderd hoog, deels dankzij nieuwe partijen die de Spaanse markt
betreden. Bioscopen in winkelcentra ondergaan wat moeilijkheden en worden hier en daar vervangen door
grote retailformules. Spanje blijft een van de grootste pijplijnen van nieuw te bouwen winkelcentra van Europa
hebben. De pijplijn bevat onder andere een aantal grotere regionale winkelcentra. Ook in Spanje zijn er regionale
verschillen wat betreft aanbod, in sommige regio’s is er dan ook een sterke concurrentie tussen winkelcentra.
Dankzij de aanhoudende vraag naar goede winkelruimtes presteert de Spaanse winkelcentramarkt goed en weet
bovengemiddelde huurgroei te realiseren.
Corio jaarverslag 2007 75

CEO Corio España
John van Haaren
In de tweede helft van 2007 is de onzekerheid in
de Spaanse vastgoedmarkt toegenomen en hebben
er nog maar weinig transacties plaatsgevonden. De
onzekerheden zijn ingezet door de Astroc-affaire in
het tweede kwartaal van 2007. Astroc is een in Valencia
gevestigde, beursgenoteerde projectontwikkelaar die
in 2006 een enorme beursstijging had doorgemaakt,
en deze koers volledig zag inklappen in 2007. In de val
zijn vele vastgoedbedrijven meegetrokken. Hierdoor
komt er meer vastgoedproduct op de markt, maar de
verkopers hebben een andere rendementsverwachting
dan eventuele kopers, waardoor het aantal transacties
beperkt is. Ondertussen gaan de retailontwikkelingen
gewoon door en neemt de concurrentie in bepaalde
markten toe. Nieuwe centra moeten in dat geval
soms klanten weghalen bij andere centra om een
bestaansrecht te hebben. Hierin zijn ze lang niet
altijd succesvol door een onvoldoende analyse van
de catchment area en onvoldoende afstemming
van het product op de wensen en behoeften
van de consumenten. Consumenten bezoeken
óf perifere winkelcentra uit tijdsefficiëntie óf de
aantrekkelijke winkelcentra en straten in de steden.
Daartussenin verdwijnt de retail, zoals onder
appartementengebouwen.
Het was duidelijk merkbaar dat Spanje het afgelopen
jaar in een voorverkiezingsjaar zat (de verkiezingen
zullen in maart 2008 plaatsvinden); de meningen van
de verschillende politieke partijen beheersten de media.
De overheid is van mening dat alles goed gaat, terwijl
de oppositie van mening is dat het slecht gesteld is
met de Spaanse economie. Feit is dat er de afgelopen
jaren te veel huizen gebouwd zijn. Een kentering hierin
zal de werkloosheid doen toenemen. De slechtere
economische verwachtingen zullen ook consequenties
hebben voor de consumentenbestedingen, met
name voor de duurzame consumptiegoederen en de
autobranche. In deze branches heeft Corio España
een lage exposure, omdat de meeste centra gericht
zijn op de dagelijkse inkopen. Daarnaast hebben we
de expertise in huis om eventuele nadelige effecten
te beheersen. Ik verwacht dat vooral de perifere
regionale centra en de centra die meer gericht zijn op
leisure de effecten zullen ondervinden. 2007 was ook
het jaar waarin veel bioscopen in winkelcentra zijn
omgezet in big stores zoals een Media Markt of een
doe-het-zelfzaak. Het vertrek van deze huurders biedt
herontwikkelingspotentie voor de winkelcentra. Dit
hebben we zelf ook in Txingudi gedaan.
Corio España heeft haar positie in de markt bewezen
door in 2007 de beste performance over de afgelopen
vijf jaar binnen de IPD te behalen. Dit succes is te
danken aan hands-on management, wat ons dit jaar
weer verder heeft kunnen brengen. Corio is met negen
winkelcentra een van de erkende retaileigenaren in
Spanje. De Spaanse organisatie wordt zeer efficiënt
gemanaged. De operationele kosten vallen echter wat
hoger uit dan voorheen omdat hier de erfpachtcanons
van Maremagnum in worden meegerekend.
Belangrijke gebeurtenis was onder andere de
oplevering van de renovatie van Sexta Avenida. Deze
renovatie is op alle fronten een succes gebleken, wat
betreft doorlooptijd, kosten, huuropbrengsten en het
feit dat we alle dagen zijn opengebleven. Dit terwijl het
gebouw volledig is gestript en een complete renovatie
heeft ondergaan. Daarom behoren we tot de finalisten
binnen de categorie Best Refurbishments 2007 van de
ICSC (International Council of Shopping Centres).
De winnaar zal in april in Amsterdam bekend worden
gemaakt.
Ook was 2007 het eerste operationele jaar van
Maremagnum in eigendom van Corio. Er is een
forse inkomenssprong gerealiseerd, met name door
de renovatie van de parking en de daarmee samenhangende
tariefsaanpassing waardoor er € 1 miljoen
aan extra inkomsten is op jaarbasis en plannen
zijn ontwikkeld om de bovenverdieping te gaan
herontwikkelen. Het idee is om hier het uitzicht op
de haven te benutten en er tapas- en cocktailbars
te vestigen met een lounge-achtige uitstraling. Er
hebben al meerdere gerenommeerde lokale spelers
interesse getoond om de hele verdieping te huren. De
acquisitie van Maremagnum is zeer succesvol gebleken
en dat gaat verder dan alleen maar op vastgoedbasis,
daar de aanwezige fiscaal compensabele verliezen
volledig kunnen worden aangewend. De retailers
in Maremagnum hebben in 2007 op ‘like-for-like’-
basis een 18% toename van de verkopen gerealiseerd,
wat resulteert in opwaartse huurpotentie, hetgeen
weer impact heeft op de mogelijk toekomstige
waardestijging van het pand.
76

“ Acht jaar geleden zijn Inigo Yllera en ik
samen met een leeg bureau bij Corio España
begonnen”
Het is echter niet altijd even gemakkelijk om
ontwikkelingen tot stand te brengen. Soms treden
er vertragingen op in de herontwikkelingsprocessen,
bijvoorbeeld bij La Loma in Jaen en El Ferial in Parla.
In het geval van La Loma wachten we nog steeds op
de medewerking van één partij in de Vereniging van
Eigenaren. De verwachting is dat de werkzaamheden in
2008 van start zullen gaan en de eerste fase in 2009 zal
worden afgerond. In het geval van El Ferial hebben de
wisselingen in het gemeentebestuur voor de vertraging
gezorgd. De renovatie en uitbreiding met 25.000 m 2 van
dit centrum zal plaatsvinden tussen 2009 en 2011.
John van Haaren: “Acht jaar geleden zijn Inigo
Yllera en ik samen met een leeg bureau bij Corio
España begonnen. Dat hij nu CEO van Corio
España wordt terwijl ik naar Corio Nederland
Retail vertrek, doet me zeker iets. Ik vind het
heel goed dat hij deze kans heeft gekregen en
wil hem dan ook veel succes wensen.”
Corio jaarverslag 2007 77

Portefeuille en waardering
De waarde van de Spaanse retailportefeuille is toegenomen van € 517,9 miljoen ultimo 2006 tot € 546,7 miljoen
ultimo 2007. Er is voor een totaalbedrag van € 7,5 miljoen aan investeringen gedaan; voor € 7,2 miljoen in de
portefeuille en voor € 0,3 miljoen in de pijplijn. Deze investeringen hadden met name betrekking op Sexta
Avenida, Madrid (€ 3,4 miljoen) en Maremagnum, Barcelona (3,2 miljoen). Gezien het feit dat er gedurende
het boekjaar geen acquisities hebben plaatsgevonden is de rest van de stijging geheel te danken aan positieve
herwaarderingen. Deze herwaarderingen leverden een positief resultaat op van € 21,2 miljoen oftewel een
stijging van 4,1% (2006: 14,3%) ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. Met name
Maremagnum in Barcelona en Gran Turia in Valencia droegen bij aan het positieve herwaarderingsresultaat.
Aangezien de rendementen in de markt nagenoeg gelijk bleven of zelfs licht stegen, vooral in de tweede helft van
het jaar, is het positieve herwaarderingsresultaat bijna geheel te danken aan gerealiseerde huurgroei. Derhalve is
het theoretische nettorendement enigszins toegenomen van 5,4% ultimo 2006 naar 5,5% ultimo 2007. Deze kleine
stijging reflecteert het sentiment in de markt, alhoewel door een gebrek aan transacties vanaf de tweede helft van
2007 nog niet geheel duidelijk is hoe de aanvangsrendementen zich zullen gaan ontwikkelen.
In januari 2007 is de laatste verdieping in kantoorgebouw ‘Mar de Cristal’ te Madrid met een boekwinst van circa
23% verkocht voor netto € 4,2 miljoen aan Axa. Dit is de enige desinvestering die heeft plaatsgevonden, waardoor
de gehele portefeuille van Corio España nu uit retailobjecten bestaat.
Huren en bezettingsgraad
In 2007 waren de theoretische huurinkomsten in Spanje met € 33,9 miljoen, € 6,6 miljoen of 24,2% hoger
dan over 2006. Naast de bijdrage over het volledige boekjaar van het in juli 2006 aangekochte winkelcentrum
Maremagnum in Barcelona, kwam deze toename tot stand door de indexaties van de lopende huurcontracten,
hogere omzethuur en hogere parkeerinkomsten. Bovendien heeft Corio voor 14,8% ( ten opzichte van 11,7% in
2006) van de brutohuurinkomsten huurcontracten verlengd of nieuwe huurcontracten afgesloten, waarbij een
13,7% (2006: 10,8%) hogere huur werd gerealiseerd. Deze positieve verhuurresultaten werden met name geboekt
in Las Huertas te Palencia, Sexta Avenida te Madrid, Gran Via de Hortaleza te Madrid, Gran Turia te Valencia
en Txingudi te Irun. De bezettingsgraad bedroeg 96,8% over 2007, dit is iets lager dan in 2006 (97,5%), en werd
met name veroorzaakt door strategische leegstand in Maremagnum waar een nieuwe invulling van de bovenste
verdieping wordt nagestreefd. De operationele kosten zijn van € 2,8 miljoen over 2006 gestegen tot € 4,0 miljoen
over 2007, ten gevolge van de acquisitie van Maremagnum waarvoor ook erfpacht moet worden betaald. Per saldo
zijn de nettohuurinkomsten met € 5,0 miljoen of 21,3% toegenomen tot € 28,5 miljoen over 2007. De ‘like-forlike’-nettohuurgroei
bedroeg 9,9% (2006: 9,7%).
78

Pijplijn
De vaste en variabele pijplijn in Spaanse retailprojecten bedraagt ultimo 2007 € 65,5 miljoen (ultimo 2006: € 56
miljoen) inclusief € 0,9 miljoen (ultimo 2006: € 0,6 miljoen) reeds gedane investeringen. De twee projecten in de
vaste pijplijn voor een bedrag van € 64 miljoen betreffen de renovatie en uitbreiding van El Ferial te Parla en La
Loma te Jaen. Beide projecten hebben enige vertraging opgelopen. In het geval van de renovatie en uitbreiding
met circa 4.600 m 2 van La Loma wordt dit veroorzaakt door het op zich laten wachten van de medewerking van
een partner in de Vereniging van Eigenaren. De verwachting is thans dat de werkzaamheden in 2008 van start
zullen gaan en de eerste fase in 2009 zullen worden afgerond. In het geval van El Ferial hebben de wisselingen in
het gemeentebestuur voor de vertraging gezorgd. De renovatie en uitbreiding met circa 25.000 m 2 van dit centrum
zullen plaatsvinden tussen 2009 – 2011.
Corio jaarverslag 2007 79

Gran Turia
Winkelcentrum Gran Turia, Valencia, Spanje
Gran Turia is een winkelcentrum gelegen in het westelijke deel
van Valencia aan de rondweg V-30 rondom de stad Valencia. Het
centrum is tevens zichtbaar vanaf de snelweg die komend van
Madrid de stad Valencia ingaat. De belangrijkste trekker van het
centrum is de hypermarkt Carrefour, met verkoopoppervlakte
over twee verdiepingen. Deze winkelruimte met een netto
verkoopoppervlakte van 18.000 m 2 is niet in eigendom van
Corio. Door de goede lokatie in het primaire verzorgingsgebied
in het westelijke deel van de stad en het actieve hands-on
centermanagement, de promotie en het verhuurmanagement
heeft het centrum uiteindelijk zijn positie in de stad heroverd.
80

Totaal aantal m² circa 58.000 m² BVO: twee overdekte lagen, circa 100 verhuurbare units
Corio m² circa 18.200 m 2
Bouwjaar
1994, gerenoveerd in 2000, aangekocht in 2001 (Trema)
Typering centrum stadsdeelcentrum
Parkeren
circa 4.200 plaatsen, verdeeld over drie lagen
Bezettingsgraad 97%
Waarde 31-12-07 € 86,5 miljoen
Corio jaarverslag 2007 81

Positie heroverd
De parkeergarage over drie lagen biedt op alle lagen toegang tot
het centrum. Vanaf 2000/2001 nam de concurrentie in Valencia
van nieuw geopende winkel- en leisurecentra sterk toe. Hierdoor
stonden de bezoekersaantallen en de omzet in het centrum enkele
jaren onder druk en moest het centrum deels terrein prijsgeven.
Echter, door de goede locatie in het primaire verzorgingsgebied
in het westelijke deel van de stad en het actieve hands-on
centermanagement, promotie en verhuurmanagement heeft het
centrum uiteindelijk zijn positie in de stad heroverd.
82

www.granturia.com
Corio jaarverslag 2007 83

Verbeteren huurdersmix en locatie in centrum
Ten tijde van de acquisitie was de huurdersmix niet
optimaal en ook de locatie van de huurders in het
centrum kon verbeterd worden. Er was sprake van
enige leegstand, waarbij een aantal units, door hun
locatie in het centrum, moeilijk verhuurbaar waren.
In de loop van de jaren heeft Corio España een
aantal sterke huurders toegevoegd, een aantal
huurders verplaatst en de moeilijk verhuurbare
units verhuurd:
• er is een benzinestation op het terrein van het
winkelcentrum geopend;
• er is een contract met Menaje del Hogar
(huishoudelijke apparaten) afgesloten;
belangrijke trekkers, zoals Inditex (Zara, Bershka,
Pull & Bear, Stradivarius, Women’s Secret),
Cortefiel, Springfield, C&A, McDonald’s,
Yves Rocher en Celio hebben alle hun meest
recente image en uitstraling;
• er is een restaurantgedeelte in het centrum
gecreëerd met thematische restaurants (Italiaans,
Chinees, Argentijns, Duits, et cetera) ter verdere
versterking van de uitgaansfunctie van het
centrum;
• er is een nieuw huurcontract gesloten met de
fitnessclub Virgin in een deel van het centrum
dat voorheen slecht verhuurbaar was, door het
te combineren met een andere unit. Met deze
huurder wordt tevens ingespeeld op de groei
in het primaire verzorgingsgebied in aantal
inwoners en de komst van kantoorgebruikers.
Tegenover Gran Turia wordt de grootste nieuwe
kantorenlocatie in Valencia ontwikkeld. Het
water van het zwembad en de spa zal
gedeeltelijk door middel van zonne-energie
verwarmd worden;
• de entree aan de kant van de stad is
gerenoveerd en verbeterd.
84

“ Zara, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius,
Women’s Secret, Cortefiel, Springfield, C&A,
McDonald’s, Yves Rocher en Celio hebben alle
hun meest recente image en uitstraling”
Als gevolg van dit actieve hands-on management
is de bezettingsgraad van het centrum ultimo 2007
toegenomen tot 97%. Over de afgelopen drie jaren
is de huur met 20% gestegen, is de omzethuur
verdrievoudigd en bedroeg over 2007 circa 3%
van de totale basishuur. Rekening houdend met de
gedane investeringen bedroeg de herwaardering
over deze driejaarsperiode circa 22,5%. Gran Turia
winkelcentrum voorziet duidelijk in de behoeften
van de inwoners van Valencia.
Corio jaarverslag 2007 85

Turkije
Portefeuille (€ mln)
Winkels 352,8 7%
Kantoren - -
Bedrijfsruimten - -
Totaal 352,8 6%
86

Highlights 2007
Februari Acquisitie van een 40%-belang in winkelcentrum Teras Park te Denizli. De overige 60%
is in handen van Tan Holding. Het winkelcentrum heeft een bruto verhuurbaar
vloeroppervlak van 46.500 m 2 en de opening staat gepland voor begin 2008.
Februari Corio is bezig zijn Turkse organisatie op te zetten en heeft in lijn daarmee een kantoor
geopend in Istanbul en de heer Koray Özgül aangesteld als Chief Executive Officer
voor Corio Türkiye.
Maart Aankoop van winkelcentrum Ada Center te Adapazari voor een bedrag van
US $ 65 miljoen. Het winkelcentrum heeft een verhuurbaar oppervlak van 23.500 m 2 .
Maart Corio neemt een 7%-belang in het Acibadem winkelcentrumproject dat in het hart van
het Aziatische deel van Istanbul gerealiseerd zal worden. De verwachte oplevering van
dit project zal niet voor 2010 zijn.
Maart Acquisitie van een 50%-belang in het winkelcentrumproject Akkoza (Esenyurt) in
Istanbul, dat naar verwachting gereed zal zijn in de tweede helft van 2009. De totale
kosten voor dit centrum met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 45.000 m 2
bedragen US $ 60 miljoen.
Juli
Acquisitie van winkelcentrum Zirvekent te Ankara op basis van een twintigjarige erfpacht
voor een totaalbedrag van US $ 44 miljoen. De oplevering zal plaatsvinden in 2008.
Oktober Aankoop van winkelcentrum Tekira te Tekirdag op basis van een turnkeyovereenkomst.
De verwachte oplevering van het project staat gepland voor de
tweede helft van 2009.
November Acquisitie van winkelcentrum Bursa, dat wordt ontwikkeld door de Maya Holding AS
op basis van een turnkey-overeenkomst. Het eerste deel van het winkelcentrum (Ikea)
wordt geopend in 2008. Corio zal het volledige eigendom van het winkelcentrum
verkrijgen op het moment dat het winkelcentrum zal worden geopend in 2010.
December Opening winkelcentrum Ada Center te Adapazari. Het winkelcentrum is voor 99%
verhuurd aan een mix van internationale en nationale namen. Dankzij nauwe
samenwerking tussen Corio en de ontwikkelaar kon het winkelcentrum eerder worden
geopend dan gepland.
Markt
De economische groei bleef in 2007 achter bij die van 2006 en kwam uit op 4,3% (2006: 6,1%). Dit had vooral te
maken met een teruggang van de groei van de consumentenbestedingen ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze
vielen met name in het derde kwartaal tegen, in verband met spanningen rond de verkiezingen. Dankzij een positieve
uitslag voor de AK-partij van premier Erdogan is de situatie snel gestabiliseerd, waardoor het consumentenvertrouwen
weer kon toenemen en de consumptiegroei weer aantrok. Zowel groeiende export als import droeg positief
bij aan de economische groei, die overigens ondanks de teruggang ten opzichte van afgelopen jaar ver boven
het gemiddelde van de eurozone uitkwam. De werkloosheid kende over het hele jaar een dalende trend. Hoewel de
inflatie aan het eind van het jaar weer wat steeg, kwam deze met 8,8% toch 1,1 %-punt lager uit dan in 2006.
De Turkse winkelcentrummarkt blijft zich in een snel tempo ontwikkelen, met name in grote steden als Istanbul
en Ankara, waar het aanbod inclusief pijplijn in termen van vierkante meters per 1000 inwoners inmiddels op het
niveau is van het Europese gemiddelde, maar blijft nog wel achter bij dat van Europese metropolen. Er is dan ook
meer en meer interesse voor middelgrote steden vanuit de ontwikkelaars, maar ook vanuit investeerders, omdat hier
nog veel kansen liggen. De vraag van retailers naar goede winkelruimte blijft onverminderd hoog, mede dankzij
het toenemende aantal internationale retailers dat de markt heeft ontdekt en de deuren opent in Turkije. De meeste
nieuwe projecten openen dan ook nagenoeg volledig verhuurd, met een mix van lokale, nationale en internationale
merken. Leegstand in de kwalitatief goede centra is nagenoeg nihil en de huren ontwikkelen zich gestaag.
Corio jaarverslag 2007 87

CEO Corio Türkiye
Koray Özgül
De Turkse vastgoedmarkt kreeg in 2007 te maken met
een ware gold rush: lokale partijen en internationale
beleggers en ontwikkelaars die allemaal naarstig op
zoek waren naar vastgoedkansen. De totale investering
in de markt, zowel direct als indirect via aandelen in
vastgoedbeleggingsmaatschappijen, bedroeg US $ 3
miljard. Opvallende projecten in 2007 waren onder
meer het Carrefour Merter-ontwikkelingsproject in
Istanbul, dat tegen een recordlaag rendement van de
hand ging, de succesvolle opening van het 80.000 m 2
grote Istinye Park in Istanbul en de Panora- en Antaresontwikkelingsprojecten
in Ankara. In alle gevallen
ging het om grootscheepse projecten die door lokale
partijen zijn ontwikkeld. In de periode 2005/2006
is flink wat ontwikkelingsactiviteit van start gegaan,
waar door er in 2007 diverse nieuwe producten op de
markt kwamen. Het afgelopen jaar is de totale voorraad
winkel ruimte met circa 20% toegenomen, al blijft het
aanbod nog betrekkelijk beperkt: op dit moment zijn
er 179 winkelcentra operationeel en zitten er nog 160
in de pijplijn. Detailhandelsbestedingen zijn met zo’n
10% gestegen. Een neveneffect van de jacht op het
‘vast goedgoud’ is soms een irrationele uitbundigheid,
waarbij de prijzen niet meer in relatie staan tot de
fun da men tele omstandigheden en de producten tegen
zeer scherpe rendementen worden aangeboden die niet
in over een stemming zijn met de realiteit in de markt.
Buiten de twee grootste steden zijn echter nog heel wat
goede mogelijkheden te vinden, vooral in kwalitatief
hoog waar dige projecten op goede, centrale locaties.
Die kansen zijn nog beter als een project in die steden
het eerste in zijn soort is en het beheer professioneel is
geregeld.
De Turkse vastgoedmarkt is nogal versnipperd en kent
een groot aantal partijen. Erg geïnstitutionaliseerd is
de markt dan ook nog niet. Een van de belangrijkste
spelers is Multi Turkmall, maar Corio kan worden
gezien als de nummer twee in de markt. De trend in
Turkije is dat beleggers en ontwikkelaars samenwerken.
Van de internationale detailhandelsconcerns hebben
Mediamarket en Electroworld (Dixons) met succes de
markt betreden. Andere nieuwe partijen waren Gap,
Banana Republic (kleding), Deichmann (schoenen)
en C&A. De Amerikaanse subprime-crisis heeft op
Turkije vrijwel geen effect gehad. Omdat er (nog) geen
sprake is van een hypothekenstelsel heeft ook de Turkse
consument nergens last van.
Het afgelopen jaar was een hectische tijd voor Corio
Türkiye, dat voor zeven projecten deals wist te sluiten.
Bij vijf van deze projecten waren de werkzaamheden
al in 2006 ingezet. Aan de eerste projecten hebben we
in eerste instantie met lokale partners samengewerkt,
zoals Teras Park in Denizli en Akkoza in Istanbul.
Geleidelijk aan verschoof de aandacht naar projecten
die wij in volledig eigendom konden krijgen, dat wil
zeggen projecten waarin Corio Türkiye na oplevering
ook de verantwoordelijkheid heeft voor de verhuur en
het beheer.
Het jaar 2007 kan worden beschreven als een jaar van
acquisities. Het Tekira-project in Tekirdag is een goed
voorbeeld. Het winkelcentrum kent een uitstekende
centrumlocatie met weinig ruimte voor concurrentie
in de buurt. Dit betekent dat wij een dominante positie
innemen in Tekirdag, een stad met zo’n 250.000 inwoners.
Ook het project in Bursa was een belangrijke
aan koop. Het betreft hier een regionaal winkelcentrum
met een omvang van 85.000 m 2 in wat een van de
groot ste en welvarendste steden van Turkije is. Alleen
al door de omvang is voor het winkelcentrum een domi
nante rol weggelegd, met name in combinatie met
de locatie, die wordt gekenmerkt door goede toe gankelijkheid,
grote zichtbaarheid en het winkelcentrum
ligt vlakbij de ringweg en het busstation. Ook een
belangrijk element is dat deze acquisitie heeft geleid
tot een stra te gisch samenwerkingsverband met Maya
Holding, dat de Turkse franchiserechten voor Ikea
bezit. Ikea gaat onderdeel uitmaken van het project en
zorgt daar mee voor een sterke publiekstrekker. In 2007
is daar naast ons eerste winkelcentrum geopend (naast
Akmerkez), het Ada winkelcentrum in Adapazari.
Door nauwe samenwerking met de ontwikkelaar kon
het winkelcentrum eerder worden geopend dan was
voorzien.
u Zie de special Ada Center.
Zoals gezegd, zijn er al aardig wat projecten van
de grond getild in de twee belangrijkste steden
Istanbul en Ankara. Doordat er in 2007 heel wat
nieuwe winkelruimte op de markt kwam, was de
concurrentie om de gunst van de huurder hevig. Tegen
deze achtergrond moesten wij onze verhuurstrategie
voor ons ‘365’-winkelcentrumproject in Ankara
formuleren. Ons project is weliswaar middelgroot,
88

“ Het jaar 2007 kan worden beschreven als
een jaar van acquisities”
maar profiteert wel van een zeer goede locatie in het
hart van een relatief welvarend deel van de stad. Met
het oog op de (toekomstige) concurrentie hebben
wij gewikt en gewogen over de positionering van
ons project. Wij hadden daarbij een winkelcentrum
voor ogen waar de consument niet alleen in het
weekend heen wil, maar waar de lokale bewoners
365 dagen per jaar iets van hun gading kunnen
vinden (vandaar ook de naam). Een van de manieren
was om het winkeloppervlak te vergroten voor een
speciale winkel die als publiekstrekker fungeert. Op
die manier hebben wij Electroworld naast een grote
vestiging van Migros, de supermarktketen, gezet.
Omdat de Turkse consument graag drie uur of langer
doorbrengt in een winkelcentrum waar veel te eten
en te drinken valt, hebben wij speciaal de nadruk
gelegd op het aantrekken van restaurants en andere
eet- en drinkgelegenheden. Wij hebben daarnaast ook
overeenkomsten gesloten met exclusieve en populaire
ketens als Mango en Smyk. Op die manier hebben
wij de positionering van het winkelcentrum weten
te optimaliseren en een concept ontwikkeld dat is
afgestemd op de behoeften van de bewoners van het
verzorgingsgebied.
Onze voornaamste uitdagingen zijn om de
aanwezigheid van Corio in te vullen met kwalitatief
goede en enthousiaste mensen, om de organisatie
op een goed niveau van onafhankelijkheid te
krijgen en om onze mensen te doordringen van
het professionalisme waarvoor Corio staat. Goede
medewerkers zijn schaars, maar wij zijn erin geslaagd
de vereiste kwaliteit en ervaring aan ons te binden.
Omdat wij ernaar streven zelf het beheer van onze
winkelcentra te doen, richten wij nu ons eigen asset
management-team op. Geïnvesteerd wordt in de
opleiding van de medewerkers, die kunnen leren van
de andere business units van Corio. Om die reden
is een speciale relatie met Corio France ontwikkeld
voor de uitwisseling van best practices. De actieve
hands-on management-formule wordt in 2008 volledig
geïmplementeerd.
Koray Özgül: “Ons doel voor het komende
jaar is om bij nieuwe projecten de touwtjes
nog steviger in handen te krijgen door mee
te beslissen over het concept, de lay-out, de
huurdersmix en het centermanagement. Ook
gaan wij verder met het ingezette hands-on
management om zo de afstemming van ons
productconcept op de eisen die de omgeving
aan onze winkelcentra stelt, te optimaliseren.
In tegenstelling tot andere projecten in Turkije
hebben wij niets met doorsnee winkelcentra. Wij
willen winkelcentra die in hun gebied nog vele
jaren voorop blijven lopen.”
Corio jaarverslag 2007 89

Portefeuille en waarderingen
De huidige operationele portefeuille bestaat uit een 46,92%-belang in Akmerkez GYO, eigenaar van 96,5% van
winkelcentrum Akmerkez in het Europese deel van Istanbul. Het winkelcentrum ligt in een welvarende wijk,
en in het primaire verzorgingsgebied wonen en werken ongeveer 450.000 mensen. Daarnaast is in december
het winkelcentrum Ada Center toegevoegd, met een primair verzorgingsgebied van circa 350.000 inwoners in
Adapazari (zie special). Dit winkelcentrum met een bruto verhuurbaar oppervlak van 23.500 m 2 bevindt zich deels
nog in de pijplijn, daar het resterende 70%-belang nog in 2008 zal worden overgedragen. Dankzij de inspanningen
van zowel Corio Türkiye als de ontwikkelaar kon het winkelcentrum eerder dan gepland worden geopend. In
december heeft het winkelcentrum zijn deuren geopend voor het publiek. Het is nagenoeg volledig verhuurd
aan bekende internationale en nationale merken als Carrefour, C&A, Benetton, McDonald’s, Vakko, Mudo,
Deichmann en Mavi Jeans. Het centermanagement van Ada Center zal door het eigen team van Corio Türkiye
worden uitgevoerd.
Gezien de aantrekkelijke facetten van de Turkse markt is er veel interesse van beleggers in vastgoed. Corio is
als first mover allang niet meer de enige buitenlandse speler in de markt. Dit resulteerde in een daling van
de rendementen, wat de prijzen deed stijgen. Zeker in de grote steden als Istanbul, Ankara en Izmir dalen de
rendementen naar hetzelfde niveau als in Centraal-Europa, vooral als het gaat om hoogwaardige winkelcentra
reeds in exploitatie.
De waarde van de Turkse portefeuille nam toe van € 198,9 miljoen ultimo 2006 tot € 352,8 miljoen ultimo 2007.
Acquisities van geassocieerde deelnemingen voor een bedrag van € 73,0 miljoen betroffen de acquisitie van
de Turkse ontwikkelingen Teras Park te Denizli (40%), Ada te Adapazari (30% per eind 2007 gevolgd door de
resterende 70% in mei 2008) en Esenyurt te Istanbul (25% en bij oplevering nog eens 25%). Daarnaast is voor
€ 29,2 miljoen geïnvesteerd in het project in ontwikkeling 365 te Ankara. Ultimo 2007 zijn de investeringen
in geassocieerde deelnemingen als volgt opgebouwd: het belang in Akmerkez (€ 244,1 miljoen), Denizli (€ 47
miljoen), Ada Center (€ 16,9 miljoen), Akkoza (€ 9,4 miljoen) en Acibadem (€ 6,2 miljoen).
Mutaties in de investeringen in de geassocieerde deelneming Akmerkez bestonden uit de toevoeging van het
totaalresultaat (direct en indirect) over het verslagjaar van € 87,9 miljoen, een afname van € 20,2 miljoen als gevolg
van valutaverschillen en een afname door het in 2007 uitgekeerde dividend van € 16,4 miljoen. Het valutaverschil
wordt voor circa 74% gecompenseerd door het valutaverschil op de lening in US $ ter financiering van de
oorspronkelijke acquisitieprijs van US $ 190 miljoen.
De waarde van Akmerkez steeg met US $ 227,9 miljoen of 43,4% tot US $ 753,5 miljoen en Ada Center steeg met
US $ 18,3 miljoen of 27,3% tot US $ 85,0 miljoen. Corio’s 46,92%-belang in Akmerkez steeg over 2007 derhalve
met € 73,8 miljoen. Corio’s 30%-belang in Ada Center zag een positief herwaarderingsresultaat van € 3,1 miljoen.
Bij verwerving van het resterende 70%-belang zal de herwaardering over dit deel worden genomen. De totale
herwaardering in Turkije bedroeg daarmee 41,8% van de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007. Het
theoretisch nettorendement van Akmerkez daalde van 8,1% in 2006 naar 5,8% in 2007. Deze daling komt vooral
doordat voor dergelijke topproducten in de grote steden (als Istanbul) de rendementseis in de markt sterk is
gedaald. De projecten in Corio’s Turkse pijplijn hebben een netto-aanvangsrendement van ten minste 8%.
Huren en bezettingsgraad
Het operationele inkomen van Akmerkez in de functionele valuta US $ (exclusief verschillen in wisselkoersmutaties
gerapporteerd door Akmerkez) steeg over 2007 met +0,9% van US $ 38,0 miljoen tot US $ 38,4 miljoen
in vergelijking met 2006. Het verschil met de 10% daling van Corio’s resultaat in euro’s van € 15,7 miljoen tot €
14,2 miljoen wordt veroorzaakt door gerapporteerde wisselkoersmutaties in de cijfers van Akmerkez als gevolg
van de fluctuaties in gemiddelde wisselkoers US $/YTL en een zwakkere US $ ten opzichte van de euro (2007:
90

1,37; 2006: 1,26). Ongeveer 50% van dit laatstgenoemde wisselkoersverschil wordt gecompenseerd door de
lagere rentekosten in euro’s over de gerelateerde lening van US $ 190 miljoen die wordt verantwoord onder de
nettofinancieringslasten.
De huurcontracten in Akmerkez kennen een gemiddelde looptijd van circa tien jaar, en de gemiddelde resterende
looptijd is 5,4 jaar. Over het algemeen worden contracten voor een periode van vijf of tien jaar vastgelegd en
afgesloten in US $. In de contracten is een jaarlijkse huurstijging vastgelegd en deze bedroeg voor 2006 5,6%. In
Turkse lires daalden de huurinkomsten met circa 4,1%. De gemiddelde bezettingsgraad over de afgelopen drie
jaren bedroeg 99,9%. De meeste leegstand is frictieleegstand en de bezettingsgraad was aan het eind van het
verslagjaar dan ook 99,6%. Het gemiddelde totale huurdersverloop bedraagt 7,2% en was voor 2007 slechts 2,7%.
Gedurende het verslagjaar zijn negen nieuwe huurders in het complex gekomen. Bij de afsluiting van deze nieuwe
contracten werd een huurstijging van gemiddeld 12,6% gerealiseerd. Met een gemiddelde over het jaar gemeten
huur van € 984 per m 2 eind 2007, behoren de huren in Akmerkez nog steeds tot de hoogste in de markt.
De huurinkomsten van Ada Center droegen nog amper bij aan de inkomsten, aangezien het winkelcentrum pas
in december opende. Ada Center is tegen markthuur verhuurd en was voor 99% verhuurd ultimo 2007, maar 85%
van de ruimte was in gebruik genomen.
Pijplijn
In 2007 werd de positie van Corio in Turkije gestaag uitgebreid, in lijn met de strategie om het land toe te
voegen als een van Corio’s kernlanden. De totale pijplijn van Corio Türkiye bedraagt ultimo 2007 € 459,2
miljoen, waarvan € 146,8 miljoen reeds is geïnvesteerd. De gehele pijplijn bestaat uit de vaste pijplijn. Behalve het
eerdergenoemde 70%-belang in Ada Center bevat de pijplijn projecten in Istanbul, Denizli, Ankara, Tekirdag en
Bursa. In Istanbul acquireerde Corio Türkiye een 50%-belang in het Akkoza-project in Esenyurt, in het Europese
deel, voor een bedrag van US $ 60 miljoen en een 7%-belang in het Acibadem-project aan de Aziatische zijde.
In beide projecten wordt onder andere samengewerkt met partners uit Akmerkez. Beide projecten bevinden
zich nog in de planfase. Ook verwierf Corio een 40%-belang in het Teras Park-winkelcentrum met een primair
verzorgingsgebied van 400.000 inwoners in Denizli. Dit belang in het 46.500 m 2 tellende winkelcentrum werd
verworven voor een bedrag van € 47 miljoen. Het project zal in de eerste helft van 2008 worden opgeleverd.
In Ankara, de hoofdstad van Turkije met ruim 4,5 miljoen inwoners, zal in de eerste helft van 2008 het
winkelcentrum 365 in de welvarende wijk Çankaya worden geopend. Dit project op basis van erfpacht zal voor
100% in eigendom van Corio zijn. Ook in Tekirdag, een stad ten westen van Istanbul met 625.000 inwoners, werd
een 100%-belang in het nog te ontwikkelen winkelcentrum Tekira verworven. Winkelcentrum Tekira heeft een
bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 30.000 m 2 en is zeer centraal gelegen in de binnenstad van Tekirdag. Voor
een project in Bursa werd de samenwerking aangegaan met de Maya-groep, bouwer, vastgoedontwikkelaar en de
Turkse franchisehouder van Ikea. Ook dit grootschalige project met een verhuurbaar vloeroppervlak van 85.000 m 2
is voor 100% verworven. Bursa is de vijfde stad van Turkije en heeft 2,4 miljoen inwoners. In het primaire verzorgings
gebied van het centrum wonen 550.000 inwoners. Zowel het project in Tekirdag als het project in Bursa
wordt tegen een vooraf vastgesteld netto-aanvangsrendement verworven (forward purchase-methode).
Corio jaarverslag 2007 91

Ada Center
Winkelcentrum Ada Center, Adapazari, Turkije
In maart 2007 heeft Corio een 100%-belang in Ada Center in
Adapazari aangekocht voor US $ 65 miljoen. Ada Center is
Corio’s tweede winkelcentrum dat naast Akmerkez in Istanbul in
exploitatie is genomen in Turkije. Het centrum is zelfs eerder dan
oorspronkelijk gepland op 15 december 2007 voor het publiek
geopend met de slogan: ‘Ada: Life is here, Shopping is here’.
92

Totaal aantal m² circa 23.600 m² BVO: twee overdekte lagen, 90 units
Corio m²
ultimo 2007: 30% eigendom, per 1 mei 2008: 100% in eigendom
Bouwjaar 2007
Typering centrum het enige winkelcentrum in Adapazari
Parkeren
circa 1.300 plaatsen
Bezettingsgraad 99%
Waarde 31-12-07 € 56,3 miljoen (100%)
Corio jaarverslag 2007 93

Huurdersmix
Ada Center omvat een bruto verhuurbaar
oppervlak van 23.600 m 2 verdeeld over twee lagen.
Op de begane grond fungeert de hypermarkt
Carrefour als trekker. Op de eerste verdieping
zijn onder meer een bioscoop met acht zalen, een
kinderparadijs en een food court gesitueerd. In het
centrum zijn in totaal negentig winkels, restaurants
en cafés gevestigd. Ultimo 2007 was circa 99% van
het centrum verhuurd, voor 42% aan internationale
merken en 58% aan nationale huurders.
Internationale merken zijn onder meer: C&A,
Deichmann, Vero Moda, Benetton, Reebok, Adidas,
Nike, Sony en McDonald’s. Overige belangrijke
huurders zijn: Cinemars, Teknosa en LCW.
94

www.adaavm.com
Locatie en verzorgingsgebied
Adapazari is de hoofdstad van de provincie
Sakarya en is gelegen in het noordwesten van
Turkije, ongeveer 150 kilometer ten oosten van
Istanbul. Door de aanhoudende verstedelijking
in Turkije groeit de bevolking van steden als
Adapazari zeer snel. Als centrum van de industriële
kernregio in noordwestelijk Turkije is Adapazari
in economisch opzicht steeds belangrijker
geworden. Het inkomen per hoofd van de
bevolking en de bestedingen groeien sneller dan
de Turkse gemiddelden. Ada Center is gelegen
in het stadsdeel Erenler, in het zuidelijke deel
van Adapazari, onge veer vier kilometer van het
stadscentrum, aan de weg die het stadscentrum
verbindt met de snelweg Ankara-Istanbul. Het
centrum heeft een primair verzorgingsgebied van
350.000 inwoners.
Corio jaarverslag 2007 95

De reacties
Ada Center is het eerste winkelcentrum in de
regio. Hierdoor zijn vele huurders ook voor het
eerst in Adapazari vertegenwoordigd. Door de
aantrekkelijke combinatie van voorzieningen en
vermaak is Ada Center een belangrijk punt in het
sociale leven van de stad geworden. Sinds de
opening hebben ongeveer 300.000 mensen per
maand het centrum bezocht. De eerste huurders
hebben al het van tevoren bepaalde omzetniveau
behaald zodat deze huurders in plaats van de
minimum gegarandeerde huur (in dit geval zijn de
huren in Amerikaanse dollars), omzethuur betalen.
96

“Ada Center is het eerste winkelcentrum in
de regio. Hierdoor zijn veel huurders voor
het eerst in Adapazari vertegenwoordigd”
Betrokkenheid Corio
Corio Türkiye is nauw betrokken geweest bij
het concept, de inrichting en de verhuur. In
het centrum zijn de menselijke verhoudingen
gerespecteerd en het interieur is warm en
functioneel. Er zijn terrassen gecreëerd met uitzicht
op het entreeplein met aantrekkelijke, creatieve
tuinarchitectuur. Met ingang van februari 2008
heeft Corio Türkiye het centermanagement en de
promotie van Ada Center overgenomen. In mei
2008 zal Corio de resterende 70% van het centrum
verkrijgen van de ontwikkelaar. De kavelgrootte
biedt mogelijkheden voor toekomstige uitbreiding
van het centrum.
Het succes van Ada Center heeft zich vertaald in
een eerste positieve herwaardering.
Corio jaarverslag 2007 97

Bulgarije
Markt
De economische groei kwam in 2007 boven de 6% uit en daarmee presteerde Bulgarije beter dan het Europese
gemiddelde. Consumentenbestedingen en investeringen leverden een belangrijke bijdrage aan de economische
groei. Ook het bruto nationaal product per hoofd van de bevolking nam toe, wat betekent dat de gemiddelde
Bulgaar steeds meer te besteden heeft. Dit had ook zijn weerslag in de detailhandelsbestedingen, die een robuuste
groei doormaakten gedurende het jaar.
De Bulgaarse retailmarkt wordt dan ook steeds meer ontdekt door internationale retailers, die hun eerste
vestigingen openen in het land. Als gevolg hiervan neemt ook de interesse in winkelcentra toe vanuit
ontwikkelaars en beleggers, met name in de hoofdstad Sofia, maar ook in andere grote steden. Sofia kent
inmiddels dan ook een redelijke pijplijn van projecten, anticiperend op de transitie die deze markt doormaakt van
groeiende detailhandelbestedingen en vraag naar moderne winkelruimte.
Portefeuille en pijplijn
In 2006 heeft Corio een stuk land van ongeveer 110.000 m 2 in Sofia aangekocht, dat geschikt is voor de
ontwikkeling van een winkelcentrum van ongeveer 45.000 m 2 verhuurbaar vloeroppervlak. Gedurende 2007
heeft Corio nog een aanvullend stuk land gekocht voor een bedrag van € 200.000 om een optimale lay-out van
het centrum mogelijk te maken. Inmiddels heeft Corio de zonering ontvangen voor de ontwikkeling van een
winkelcentrum van ongeveer 50.000 m 2 . Thans wordt de bouwvergunning aangevraagd en wordt er hard gewerkt
aan de ontwikkeling van het concept en het ontwerp van het winkelcentrum.
De grond in Sofia is voor een bedrag van € 16 miljoen opgenomen in de portefeuille. Het bedrag dat nodig zal zijn
voor de ontwikkeling van het winkelcentrum is nog niet opgenomen in de pijplijn. Zodra de bouwvergunning
verkregen is en er intentieovereenkomsten zijn ondertekend met de belangrijkste huurders, zal het project in de
pijplijn worden opgenomen.
98

Corio Top-10 huurders 2007
Ultimo (x mln)
1 Ahold NV € 11,258
2 FNAC € 7,300
3 H&M € 6,147
4 Metro AG € 5,513
5 Blokker BV € 4,780
6 Inditex group € 3,787
7 AFM € 3,436
8 Schuitema NV € 3,298
9 Etam Group € 3,118
10 UN-ICTY € 3,040
Corio jaarverslag 2007 99

Kantoren en bedrijfsruimten
• Kantoren maken 14,4% uit van Corio’s portefeuille en bedrijfsruimten 3,0%, hetgeen in totaal een
waarde ultimo 2007 vertegenwoordigt van € 1.124,6 miljoen. Dit deel van de portefeuille is
gelegen in Nederland en Frankrijk en een kantoorpand in Duitsland.
• De totale nettohuurinkomsten uit kantoren zijn 0,8% (2006: -3,6%) gestegen tot € 51,2 miljoen.
‘Like-for-like’ (over de kantoren die zowel in 2006 als in 2007 in portefeuille waren) daalden de
huurinkomsten echter met 3,5% (2006: 10,5%), door een eenmalige ontvangen betaling in
Nederland in het vierde kwartaal van 2006.
• De totale nettohuurinkomsten uit bedrijfsruimten zijn met 7,0% (2006: 3,8%) toegenomen tot
€ 17,5 miljoen. Like-for-like bedroeg de stijging over 2007 7,3% (2006: 4,5%).
• De EPRA leegstand bedroeg 8,6% in de kantorenportefeuille (2006: 9,6%) en 1,9% in de bedrijfsruimteportefeuille
(2006: 4,1%).
• Per saldo steeg de waarde van de kantorenportefeuille in de externe waarderingen met € 43,6
miljoen, ofwel 5,0% over de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. De waarde van de
bedrijfsruimteportefeuille steeg met € 14,8 miljoen, ofwel 8,2% over de boekwaarde voor
herwaardering ultimo 2007.
• Het netto theoretisch rendement van de kantorenportefeuille is afgenomen van 7,3% ultimo 2006
naar 7,0% ultimo 2007, het netto theoretisch rendement van de bedrijfsruimten bedroeg 7,8%
ultimo 2007 ten opzichte van 8,0% ultimo 2006.
• In 2007 heeft Corio besloten de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille te verkopen, de transactie
wordt naar verwachting in de eerste helft van 2008 afgerond. Jones Lang Lasalle is aangesteld als
adviseur voor het verkooptraject.
• De activa van de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille waarvoor het voornemen tot verkopen
bestaat, vertegenwoordigt een taxatiewaarde van € 942,8 miljoen ultimo 2007.
Markt, kantoren en bedrijfsruimten
Het herstel van de kantorenmarkt, dat in 2006 reeds was ingezet, zette in 2007 verder door. Terwijl de arbeidsmarkt
aantrok nam de vraag naar kantoorruimte verder toe. De markt profiteert dan ook van een hogere opname van
kantoor ruimte dan in 2006. De leegstand is daardoor verder afgenomen. De gemiddelde leegstand in geheel
Europa bedroeg eind 2007 7,3%, ten opzichte van 8,2% eind 2006. Een groot deel van de leegstand is geconcentreerd
in gedateerde panden. Nieuwe kantoorruimte komt over het algemeen nagenoeg volledig verhuurd op
de markt. De opgaande cyclus van de kantorenmarkt is in Frankrijk eerder ingezet dan in Nederland, en ook in
Duitsland is het herstel ingezet. De markten bevinden zich in de huurgroeifase en huurincentives zijn aan het
verdwijnen. Ook de beleggersvraag naar kantoorruimte blijft onverminderd hoog. Dankzij de kredietcrisis zijn er
wel minder partijen die transacties doen, maar het aantal transacties blijft onverminderd hoog en de transacties
worden ook gedaan tegen goede prijzen.
Hoewel de fundamenten in de bedrijfsruimtemarkt goed zijn, bleven de verhuur- en beleggingstransacties in 2007
relatief achter bij het jaar ervoor door een beperkt aanbod van kwalitatief goed product. Nieuwbouw is beperkt,
daar de hogere bouwkosten moeilijk vertaald kunnen worden in een hogere huur door de onder druk staande
marges van de huurders. Vooral distributieruimten en bedrijfsruimten op centrale, goed bereikbare locaties
hebben een goede (ver)huur- en rendementsontwikkeling te zien gegeven.
100

Kantoren (overzicht per land, ultimo 2007)
Nederland Frankrijk Duitsland Totaal
Verhuurbaar vloeroppervlak (x 1.000 m 2 ) 308 70 14 392
Bezettingsgraad (financieel) % 91% 98% 53% 93%
Waarde operationele portefeuille (€ mln) 593,9 293,5 12,5 899,9
Theoretische huur (€ mln) 52,6 20,7 1,4 74,7
Theoretische huur per m 2 171 295 106 191
Portefeuille en waardeontwikkeling
Het verhuurbaar oppervlak kantoorruimte is met 4.400 m 2 afgenomen, door een saldo van een verkoop van het
kantoorobject aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen en een aankoop van een 30% belang in kantoorobject
Balzac in Courbevoie- La Défense in Frankrijk. De waarde van de operationele kantorenportefeuille is met € 65,6
miljoen toegenomen tot € 899,9 miljoen. De genoemde investering in de kantorenportefeuille vertegenwoordigt
een bedrag van € 32,6 miljoen en de genoemde verkoop vond plaats tegen € 14,1 miljoen. Daarnaast is nog voor
€ 4,2 miljoen de laatste verdieping in kantoorgebouw “Mar de Cristal” te Madrid verkocht. Er is voor € 29,9
miljoen geïnvesteerd in de kantorenportefeuille, met name in Newton in Clamart, Noortse Bosch in Amsterdam,
Hoog Catharijne-kantoren in Utrecht, Maasdomein in Maastricht en Pluspoint in Hoofddorp. De herwaardering
bedroeg € 43,6 miljoen ofwel 5,0% over de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007.
Bedrijfsruimten (overzicht per land, ultimo 2007)
Nederland Frankrijk Totaal
Verhuurbaar vloeroppervlak (x 1.000 m 2 ) 178 94 272
Bezettingsgraad (financieel) % 97% 100% 98%
Waarde operationele portefeuille (€ mln) 122,7 71,2 193,9
Theoretische huur (€ mln) 11,0 5,9 16,8
Theoretische huur per m 2 61 63 62
Het verhuurbaar oppervlak bedrijfsruimten is met 64.000 m 2 afgenomen door de verkoop van het distributie complex
aan de Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk voor € 43,3 miljoen met een boekwinst van circa 20%. Er zijn
in het verslagjaar geen bedrijfsruimten aangekocht en de investeringen in verscheidene objecten in de portefeuille
bedroegen EUR 0,6 miljoen. De herwaardering bedroeg € 14,8 miljoen, ofwel 8,2% over de boekwaarde voor
herwaardering ultimo 2007. Per saldo is de waarde van de operationele bedrijfsruimteportefeuille met € 28,5
miljoen afgenomen.
Corio jaarverslag 2007 101

Nieuwe en herziene huurcontracten
Kantoren % totaal Huurverhoging
Herzieningen 3,3 4,8%
Nieuwe verhuur 4,3 10,4%
Totaal 7,7 7,9%
Nederland
Frankrijk
Herzieningen 4,1 3,5%
Nieuwe verhuur 5,2 7,8%
Totaal 9,3 5,9%
Herzieningen 0,8 25,9%
Nieuwe verhuur 1,4 41,6%
Totaal 2,2 35,8%
Huurontwikkeling
Door de huurverhogingen en de eerder genoemde aankoop in Frankrijk en de verkoop in Nederland is de
theoretische huur van de kantorenportefeuille met € 1,1 miljoen of 1,5% afgenomen tot € 73,1 miljoen over 2007.
Naast de gebruikelijke indexaties zijn de brutohuurinkomsten met 7,9% (1,3%) gestegen door verlenging en
vernieuwing van de huurcontracten die 7,7% (2006: 28,9%) van de brutohuurinkomsten representeren (inclusief
de verhuur van leegstand en exclusief huurvrije perioden). De EPRA-bezettingsgraad verbeterde met 1%-punt tot
91,4% over 2007 (2006: 90,4%).
De operationele kosten namen met € 0,7 miljoen of 6,0% af tot € 10,7 miljoen over 2007 met name door de
verhuur van leegstand in Frankrijk. Ondanks deze positieve ontwikkelingen zijn de nettohuurinkomsten slechts
met 0,8% (-3,6%) of € 0,4 miljoen toegenomen tot € 51,2 miljoen over 2007, door een voordelig saldo van meer
eenmalige inkomsten (afkoopsom) in 2007 van per saldo € 4,1 miljoen. Hierdoor nam tevens de ‘like-for-like’-
nettohuurgroei af met 3,5% (2006: +10,5%).
40
Expiratie in % van huurcontracten (in huur) - Kantoren (exclusief leegstand)
35
30
25
20
15
10
5
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 >2013
Nederland Frankrijk Duitsland Totaal
102

Door de huurverhogingen en gezien de eerdergenoemde verkoop in Nederland pas in november 2007 plaatsvond,
is de theoretische huur ultimo 2007 van de bedrijfsruimteportefeuille toegenomen met € 0,5 miljoen of 2,7% tot
€ 19,9 miljoen. Dit is ongeveer in lijn met de gebruikelijke indexaties. De EPRA-bezettingsgraad verbeterde met
2,2%-punt tot 98,1% over 2007 (2006: 95,9%).
De operationele kosten namen met € 0,2 miljoen toe tot € 1,9 miljoen over 2007 met name door de verhuur van
leegstand. Per saldo zijn de netto huurinkomsten met 7,0% (3,8%) of € 1,1 miljoen toegenomen tot € 17,5 miljoen
over 2007 en bedroeg de ’like for like’- netto huurgroei 7,3% (2006: +4,5%).
70
Expiratie in % van huurcontracten (in huur) - Bedrijfsruimten (exclusief leegstand)
60
50
40
30
20
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 >2013
Nederland Frankrijk Totaal
Corio jaarverslag 2007 103

Highlights 2007
Nederland
Juli
Augustus
September
November
November
Verkoop van het gerenoveerde kantorenproject aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in
Amstelveen voor een bedrag van € 14,1 miljoen.
Besluit tot onderzoek naar de mogelijke verkoop van de kantorenportefeuille.
Verhuur van kantoorgebouw Atria aan de Prof. E.M. Meijerslaan 2 te Amstelveen aan de
vereniging VU/Windesheim na een succesvolle renovatie. Het object is thans volledig
verhuurd.
Voornemen tot verkoop kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille, Jones Lang Lasalle is
aangesteld als adviseur. De intentie is om de verkoop in de eerste helft van 2008 af te
ronden.
Verkoop van het distributiecomplex Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk voor een
bedrag van € 43,3 miljoen, ruim boven de boekwaarde ultimo 2006.
Markt
Dankzij de economische groei van 3,5% en de groei van de werkgelegenheid van 2,7% heeft de kantorenmarkt
zich verder kunnen herstellen. Het aantal banen van werknemers bereikte in 2007 het hoogste niveau ooit.
Dit had als gevolg dat bedrijven weer op zoek gingen naar extra kantoorruimten, in plaats van het alleen zoeken
naar kantoorruimte ter vervanging van oude ruimte. Deze trend was ingezet in 2006, toen er al sprake was van
stijgende opnameniveaus, en zette door in 2007 waarbij het opnameniveau licht hoger uitkwam dan in 2006 met
een stijging van 4,6%. Het aanbod van kantoorruimte is daardoor afgenomen en de leegstand is gedaald. In de
bedrijfsruimtesector zette de stijging van opname onverminderd voort, in totaal werd 22% meer opgenomen dan
in 2006, wat een daling van het aanbod betekende met 8%.
Portefeuille en waardering
De waarde van de kantorenportefeuille in Nederland is met € 34,1 miljoen of 6,1% toegenomen tot € 596,7
miljoen ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar hebben geen acquisities plaatsgevonden. Wel zijn er investeringen
gedaan voor een totaalbedrag van € 16,1 miljoen in de portefeuille. De investeringen hadden voornamelijk
betrekking op Noortse Bosch in Amsterdam, Hoog Catharijne in Utrecht, Pluspoint in Hoofddorp en
Maasdomein in Maastricht. In 2007 heeft voor een bedrag van € 14,1 miljoen de verkoop van het kantorenproject
gelegen aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen plaatsgevonden. Het object is, na renovatie, voor twee jaar
verhuurd aan de koper van het object. De herwaardering over 2007 bedroeg € 32,1 miljoen of 5,7% (3,6%) ten
opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. De belangrijkste absolute opwaarderingen hebben
zich voorgedaan in Prof. E.M. Meijerslaan 2 in Amstelveen, Jacobsweerd in Utrecht, Noortse Bosch in Amsterdam,
Hoog Catharijne in Utrecht, Koningin Wilhelminalaan in Utrecht, Monitorweg in Almere en Sarphati Plaza in
Amsterdam. In het geval van deze herwaarderingen was meestal sprake van een renovatie en/of goede verhuurresultaten.
Als gevolg hiervan is het netto theoretische rendement van de Nederlandse kantorenportefeuille
gedaald van 7,9% ultimo 2006 naar 7,2% ultimo 2007.
De waarde van de bedrijfsruimteportefeuille in Nederland is met € 29,8 miljoen afgenomen van € 153,1 miljoen
tot € 123,3 miljoen ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar zijn geen acquisities gedaan. Er is voor een totaalbedrag
van € 0,6 miljoen geïnvesteerd in verscheidene objecten in de portefeuille.
In 2007 is het distributiecomplex aan de Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk aan Akron Vastgoed Nederland
verkocht voor een bedrag van € 43,3 miljoen, hetgeen neerkomt op een boekwinst van circa 20% ten opzichte
van de boekwaarde ultimo 2006. De herwaardering (inclusief boekwinst over verkopen) over 2007 bedroeg
€ 12,9 miljoen of 11,7% (4,8%) ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2007 voor herwaardering. De
belangrijkste bijdrage hieraan is geleverd door het eerdergenoemde verkochte distributiecomplex in Moerdijk
en de herwaardering van het object aan de Noordermeer/Daalmeerstraat in Hoofddorp en het complex aan de
104

Geografische spreiding kantoren in waarde
Nederland 64%
Frankrijk 35%
Duitsland 1%
Geografische spreiding bedrijfsruimten in waarde
Nederland 63%
Frankrijk 37%
Heliumweg/Neonweg in Amersfoort. Als gevolg hiervan is het netto theoretische rendement van de Nederlandse
bedrijfsruimteportefeuille gedaald van 8,0% ultimo 2006 naar 7,7% ultimo 2007.
Huren en bezettingsgraad
De theoretische huur van de kantorenportefeuille was over 2007 € 2,7 miljoen of 4,8% lager (-5,2%) en kwam uit
op € 53,0 miljoen. Deze daling wordt met name veroorzaakt door € 4,1 miljoen lagere eenmalige inkomsten. In
2006 is een afkoopsom van € 4,6 miljoen betaald door een huurder van Laanderpoort II te Amsterdam. In 2007
is onder meer een afkoopsom van een huurder in Pluspoint te Hoofddorp ontvangen. Zonder het effect van deze
een malige inkomsten zou de theoretische huur zich ongeveer in lijn met de inflatie hebben ontwikkeld (+2,5%). In
het begin van 2008 is Laanderpoort II in zijn geheel verhuurd aan ING, die tevens de huurder is van Laanderpoort
I. Daar naast hebben projecten die niet zowel in 2006 als in 2007 operationeel waren per saldo € 1 miljoen positief
bijge dragen aan de theoretische huurinkomsten over 2007 in vergelijking met 2006. Enerzijds was dit de positieve
bij drage van kantoorobjecten die gerenoveerd en opnieuw verhuurd zijn, te weten Noortse Bosch in Amsterdam,
Maasdomein in Maastricht en Atria in Amstelveen (+€ 2 miljoen). Anderzijds waren er de verkopen in 2006 van
het kantoor object Pelmolenlaan te Woerden en in 2007 van Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen (-/- € 1 miljoen).
In 2007 was sprake van minder huurexpiraties maar meer succesvolle herverhuur dan het jaar ervoor; voor 9,3%
(34,4%) van de brutohuurinkomsten zijn contracten met zittende huurders verlengd of nieuwe huurcontracten
afgesloten tegen een 5,9% (-/- 0,5%) hogere huur. Bovendien wordt de gemiddeld gegeven huurvrije periode geleidelijk
steeds korter. De bezettingsgraad is met 1 %-punt toegenomen tot 91,4% gemiddeld over 2007. Naast de
verhuur van de eerdergenoemde objecten hebben ook verhuringen plaatsgevonden in de gerenoveerde Koningin
Wilhelminalaan in Utrecht en het kantoorobject aan de Monitorweg in Almere. De operationele kosten zijn met
€ 0,1 miljoen gestegen tot € 9,7 miljoen. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met € 2,4 miljoen of 6,6% afgenomen
tot € 34,1 miljoen. Het effect van de afkoopsom is ook zichtbaar in de ‘like-for-like’-huurgroei van objecten die
zowel in 2006 als in 2007 in exploitatie waren. Deze ‘like-for-like’-huurgroei nam 11,3% af over 2007 ten opzichte
van een toename van 11,2% over 2006. Zoals hiervoor gesteld wordt deze afname in 2007 veroorzaakt door de
hogere eenmalige inkomsten over 2006. Als deze buiten beschouwing worden gelaten, heeft de onderliggende
business zich positief ontwikkeld en zouden de nettohuurinkomsten met ongeveer 4,6% gestegen zijn.
De theoretische huur van de bedrijfsruimteportefeuille daalde enigszins met € 0,1 miljoen of 1,0% door de verkoop
van het distributiecomplex Transitoweg/Zeehavenweg te Moerdijk in november 2007. Voor 16,5% (21,3%)
van de brutohuurinkomsten zijn contracten met zittende huurders verlengd of nieuwe huurcontracten afgesloten
tegen een 0,2% (-/- 1,2%) lagere huur. De leegstand in de bedrijfsruimteportefeuille is ongeveer gehalveerd; de
EPRA-bezettingsgraad is met 3%-punt toegenomen tot 97,3%. Dit wordt veroorzaakt door lagere leegstand in met
name de objecten aan de Noordermeerstraat/Daalmeerstraat in Hoofddorp, Keurmeesterstraat in Ridderkerk en
Wilton Philipsstraat in Zoetermeer. De operationele kosten zijn € 0,1 miljoen of 4,5% lager met € 1,7 miljoen
over 2007. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten met € 0,4 miljoen of 3,7% gestegen tot € 11,7 miljoen over 2007.
De ‘like-for-like’-nettohuurinkomsten van objecten die in 2006 en 2007 in exploitatie waren is met 6,8% (0,9%)
toegenomen, hetgeen met name tot stand kwam door de afgenomen leegstand.
Pijplijn
De vaste pijplijn bedraagt € 6,0 miljoen ultimo 2007, waarvan reeds € 2,8 miljoen is geïnvesteerd. Het betreft de
verwachte verkoopkosten van een groot deel van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille. Alle
overige projecten zijn in verband met deze voorgenomen verkoop uit de pijplijn gehaald.
Corio jaarverslag 2007 105

CEO Kantoren en
Bedrijfsruimten in Nederland
Jan Visser
Ondanks de kortetermijnonzekerheid in de
beleggersmarkt bestaat er nog steeds veel interesse
voor beleggingen in kantoren. Dit blijkt uit het
hoge transactievolume in 2007, onder meer ook
uit de succesvolle verkopen van KFN en de Philipsportefeuille.
De combinatie met een verbeterende
verhuurmarkt zal het beleggersvertrouwen
ondersteunen.
Op het gebied van verhuur heeft Corio een goed
jaar gedraaid. Na het topjaar 2006 was 2007 weer
een actief jaar waarbij 10% van de contracten in
de kantorenportefeuille en 16% van de contracten
in de bedrijfsruimteportefeuille zijn verlengd c.q.
vernieuwd. Over het algemeen hebben we de nieuwe
huurcontracten op marktniveau afgesloten, maar
met minder huurincentives. In de afgelopen jaren
hebben we een aantal speerpunten gehad, de eerste
was ‘verhuren, verhuren, verhuren’ en de tweede
‘renoveren en dan verhuren’. Ik denk dat we daar
heel goed in zijn geslaagd. Deze strategie heeft goed
gewerkt en een aantal mooie projecten opgeleverd,
zoals Noortse Bosch in Amsterdam, dat we vorig jaar
aan de AFM hebben verhuurd, Atria in Amstelveen,
Prof. Meijerslaan 3 in Amstelveen, Pluspoint 2 in
Hoofddorp, Maasdomein in Maastricht, Mooi Zeist
in Zeist en Koningin Wilhelminalaan in Utrecht. Het
project Atria hebben we dit jaar afgerond en vervolgens
aan de Stichting VU/ Windesheim kunnen verhuren
tegen aantrekkelijke markthuur, voor een periode
van tien jaar. Het gerenoveerde kantoorobject aan
de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen is in 2007
verkocht aan Woonzorg Nederland, die het pand eerst
voor twee jaar gehuurd heeft. Een andere succesvolle
verhuurtransactie was Laanderpoort in Amsterdam,
waar Equens wegging. Dit pand hebben we nagenoeg
volledig kunnen verhuren aan ING Bank N.V. Voor de
laatste vrijstaande vierkante meters zijn we nu met hen
in onderhandeling. Kortom: tevredenheid alom.
Ook in de bedrijfsruimteportefeuille is er het een
en ander gebeurd. Zo hebben we ons project aan de
Transitoweg in Moerdijk met een mooie boekwinst
verkocht. Behalve dat we hier goed aan hebben
verdiend, hebben we een betere risicospreiding in
de portefeuille weten te bewerkstelligen. Het pand
huisvestte één van Corio’s grootste huurders, die
verantwoordelijk was voor ongeveer 20% van de
huurstroom binnen de bedrijfsruimteportefeuille in
Nederland. Ook in het complex in Ridderkerk hebben
we een betere risicospreiding gerealiseerd. Hier zijn
de hallen gecompartimenteerd in oppervlaktes van
3000 m 2 . Een deel is verhuurd aan een nieuwe huurder,
NYK Logistics. Nagenoeg de gehele leegstand in de
Nederlandse bedrijfsruimteportefeuille is inmiddels
weggewerkt.
De belangrijkste uitdaging voor 2008 is uiteraard het
verkoopproces van de kantoren- en bedrijfs ruimteportefeuille
tot een goed einde te brengen. Het gaat
erom hierbij zoveel mogelijk aandeelhouderswaarde
te creëren, maar het zou mooi zijn als dit samengaat
met de verkoop van de portefeuille in één keer. Het
proces is in november 2007 ingezet en we lopen nog
steeds strak op schema. Het is een hele organisatie
gebleken om alle gegevens op te lijnen, we hebben
het dan ook in Nederland over ongeveer tachtig
gebouwen en vierhonderd huurcontracten. Wel bleek
hieruit dat we onze zaakjes goed op orde hadden
en dit is ten goede gekomen aan de kwaliteit van de
aanbieding en de inhoud van de dataroom waardoor
de potentiële kopers een helder inzicht kunnen krijgen
in de kwaliteit van de portefeuille en de onderliggende
cashflows. Deze hele organisatie komt natuurlijk naast
de ‘business as usual’, wat van de gehele organisatie
een extra inspanning vraagt omdat de portefeuille ook
gewoon gerund moet blijven worden.
106

“ Als je nu een goed resultaat boekt en
je kunt de opbrengst steken in je core
business dan is het een geslaagde operatie”
Jan Visser: “De timing voor de verkoop is
weloverwogen en goed, ook al zullen er altijd
mensen zijn die vinden dat er in de toekomst
mogelijk een beter moment zal zijn om de
kantoren te verkopen. Maar ik vind dat je ook
naar het grotere geheel moet kijken, met name
naar de impact op Corio. Als je nu een goed
resultaat boekt en je kunt de opbrengst steken
in je corebusiness dan is het zonder meer een
geslaagde operatie. Ik sta er dan ook helemaal
achter!”
Corio jaarverslag 2007 107

Highlights 2007
Frankrijk
Maart
Augustus
November
December
Aankondiging van het feit dat het kantoorgebouw Le Newton in Clamart, Parijs voor
een bedrag van € 120 miljoen zal worden herontwikkeld tot een kwalitatief hoogwaardig
kantoorgebouw met een geplande oplevering in 2009. Thans bestaat het voornemen
dit project in de verkoopportefeuille op te nemen. Daarom is tevens de verwachte
investering voor de totstandkoming van dit project uit de pijplijn verwijderd.
Besluit tot onderzoek naar de mogelijke verkoop van de kantorenportefeuille.
Voornemen tot verkoop kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille, Jones Lang Lasalle is
aangesteld als adviseur. De intentie is om de verkoop in de eerste helft van 2008 af te
ronden.
Aankoop van een aanvullende 30% aandelen van kantoorgebouw Le Balzac in
Courbevoie-La Défense, Parijs. Corio had al 40% van de aandelen in bezit, en komt
met deze aanvullende 30% dus uit op 70% van de aandelen. Over de acquisitie van
de resterende 30% is Corio op het moment in onderhandeling.
Markt
De economische groei is in 2007 op een vergelijkbaar niveau uitgekomen als het jaar ervoor. Op de arbeidsmarkt
hebben zich verdere verbeteringen voorgedaan, met name de dienstensector kende een stevige groei van werkgelegen
heid. Dit resulteerde in een gezonde vraag naar kantoorruimte, waarbij de opname in de Parijse regio op een
vergelijkbaar niveau lag als in 2006. Het populairst blijven de nieuwe en kwalitatief goede kantoorruimten, maar
door een gebrek aan beschikbaarheid daalde het aandeel van dit type kantoren in de totale opname. Ook de lage
leegstand (inmiddels onder de 5%), waarbij het nagenoeg alleen om frictieleegstand gaat, geeft aan dat er een
tekort is aan geschikte kantoorruimte. Het aanbod daalde dan ook met 3% ten opzichte van 2006. Nieuw aanbod
is over het algemeen nagenoeg volledig voorverhuurd, waardoor het aandeel nieuwe kantoren in het aanbod
gering blijft. Na de kredietcrisis worden ontwikkelingen op risico met grote voorzichtigheid benaderd. Ook de
bedrijfsruimtemarkt kende een goed jaar, met een 20% hogere opname dan in 2006 in de Parijse regio. Hierdoor
trad een daling op in de leegstand en in het beschikbare aanbod van 2%. De daling van het aanbod bleef iets
achter omdat er ook enkele speculatief gebouwde nieuwe ontwikkelingen op de markt kwamen.
Portefeuille en waardering
De waarde van de Franse kantorenportefeuille is toegenomen van € 263,8 miljoen ultimo 2006 tot € 320,9 miljoen
ultimo 2007. In december 2007 is een aanvullend 30%-belang in het kantoorgebouw Le Balzac in Courbevoie-La
Défense, Parijs aangekocht voor € 32,6 miljoen. Hierdoor bezit Corio thans een 70%-belang in dit object.
Het voornemen bestaat om in de loop van 2008 het resterende 30%-belang te verwerven en vervolgens het object
in de markt te verkopen. Daarnaast is er voor een totaalbedrag van € 13,8 miljoen in de portefeuille geïnvesteerd,
hetgeen merendeels betrekking had op het kantoorproject Newton in Clamart, Parijs, dat herontwikkeld zou
worden, maar thans vooralsnog in de verkoopportefeuille is opgenomen. Er hebben in 2007 geen desinvesteringen
plaatsgevonden. De herwaardering van de Franse kantorenportefeuille bedroeg per saldo € 10,2 miljoen over
2007 of 3,3% (21,2%) over de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007. Deze herwaardering bestond uit een
totaal van € 18,1 miljoen aan positieve herwaarderingen en een totaal van € 7,9 miljoen aan negatieve herwaar de -
ring. De negatieve herwaardering werd veroorzaakt door een waardering op verkoopwaarde in de huidige staat
van het project Newton te Clamart. Positieve herwaarderingen deden zich met name voor in het geval van MB9
te Nanterre-La Défense, Les Fontaines te Rueil-Malmaison en Le Balzac te Courbevoie-La Défense. Vooral de
positieve huurontwikkeling in deze objecten en daarnaast een lichte daling in de vereiste rendementen hebben
deze waardestijging tot stand gebracht. Per saldo is het netto theoretisch rendement van de Franse kantoren portefeuille
gelijk gebleven op 6,3% ultimo 2007.
108

De waarde van de Franse bedrijfsruimteportefeuille is toegenomen van € 69,3 miljoen ultimo 2006 tot € 71,2
miljoen ultimo 2007. Er hebben zich geen acquisities, desinvesteringen en nagenoeg geen investeringen in de
portefeuille voorgedaan. De mutatie in de portefeuille wordt daarom veroorzaakt door herwaardering van € 1,9
miljoen of 2,0%. In verband met de op handen zijnde expiratie van het merendeel van de huurcontracten in 2010
is deze herwaardering relatief beperkt in vergelijking met de indexatie van de huurcontracten. Hierdoor is het
netto theoretisch rendement van de Franse bedrijfsruimteportefeuille toegenomen van 7,8% ultimo 2006 naar
8,0% ultimo 2007.
Huren en bezettingsgraad
De theoretische huur van de Franse kantorenportefeuille is met € 1,5 miljoen of 8,8% toegenomen tot € 18,7
miljoen. Naast de indexatie van de huurcontracten met 6,5% (0,76%) heeft de acquisitie van het kantoorobject (en
de grond) naast ons winkelcentrum Côte de Nacre in Caen in december 2006 het gehele verslagjaar bijgedragen
aan het resultaat. Daarnaast heeft de verlenging van bestaande huurcontracten en het afsluiten van nieuwe huur -
contracten voor in totaal 2,2% (2006: 12,9%) van de brutohuurinkomsten geresulteerd in een 35,8% (2006: 15,2%)
hogere huur. De EPRA-bezettingsgraad is min of meer ongewijzigd en bedroeg 97,3% (97,4%) over 2007. Leegstand
doet zich vooral voor in het kantoorobject Millipore in St. Quentin-en-Yvelines. Wel is de huurderving over
2007 met € 0,5 miljoen afgenomen door de verhuur van Kupca-C in Puteaux-La Défense in 2006. De operationele
kosten zijn € 0,7 miljoen lager en bedroegen € 0,7 miljoen over 2007. Deze daling komt met name tot stand door
lagere verhuurcourtages en het vrijvallen van een voorziening voor dubieuze debiteuren. Per saldo zijn de nettohuurinkomsten
met 19,6% (-0,4%) toegenomen tot € 16,7 miljoen en de ‘like-for-like’-nettohuurgroei (van de
kantoor objecten die in 2006 en 2007 in exploitatie waren), bedroeg 14,8% (8,4%) over 2007.
De theoretische huur van de Franse bedrijfsruimteportefeuille is met € 0,7 miljoen of 12,4% toegenomen tot € 5,9
miljoen over 2007. Naast de indexaties, heeft de in oktober 2006 verworven bedrijfsruimte naast kantoorobject
Newton te Clamart over het gehele jaar aan het resultaat bijgedragen. Gedurende het verslagjaar zijn geen nieuwe
huurcontracten afgesloten. De bezettingsgraad is ongewijzigd 100%. De operationele kosten zijn enigszins lager en
bedroegen € 0,2 miljoen over 2007. De nettohuurinkomsten zijn met 14,5% (16,3%) toegenomen tot € 5,8 miljoen
en de ‘like-for-like’-nettohuurgroei (van de bedrijfsruimteobjecten die in 2006 en 2007 in exploitatie waren),
bedroeg 10,2% (14,0%) over 2007.
Pijplijn
Alle kantoren en bedrijfsruimteprojecten gerelateerd aan de voorgenomen verkoop zijn uit de pijplijn gehaald.
Duitsland
De waarde van Corio’s enige kantoorobject in Duitsland, te Boblingen, is met 0,5% toegenomen tot € 12,5 miljoen
ultimo 2007. Gedurende het verslagjaar zijn geen investeringen in het project gedaan. Het netto theoretische rendement
bedraagt 9,4% (9,7%) ultimo 2007. De theoretische huur is ongewijzigd € 1,4 miljoen. De bezettingsgraad
is toegenomen van 43,7% over 2006 naar 52,8% over 2007. In de kantorenmarkt van Boblingen bestaat niet veel
vraag naar kantoorruimte, slechts van een beperkt aantal kleine huurders. Door deze hogere bezettingsgraad zijn
de nettohuurinkomsten met 33,0% toegenomen over 2007.
Corio jaarverslag 2007 109

Maatschappelijk Verantwoord
Ondernemen (MVO)
Als eigenaar en beheerder van veel winkelcentra in Europa is Corio zeer nauw betrokken bij het lokale, dagelijkse
leven van de steden waarin zij actief is. Een winkelcentrum is onderdeel van het openbare en sociale leven.
De pijlers van onze centrummanagementfilosofie zorgen ervoor dat wij goed kunnen inspelen op de belangen van
alle ‘stakeholders’, zoals consumenten, huurders, ondernemersverenigingen en lokale overheidsinstanties. In het
jaarverslag over 2006 is aangegeven dat Corio maatschappelijk verantwoord ondernemen als een kans beschouwt
om de activiteiten die wij al ondernemen te versterken. Wij hebben ons toen ten doel gesteld een inventarisatie
uit te voeren van MVO-onderwerpen die voor Corio bij uitstek relevant zijn, waarbij de belangen van de diverse
stakeholders waaronder ook de investeerders in Corio, niet uit het oog worden verloren. Hier wordt verslag gedaan
van de voortgang die is geboekt gedurende het verslagjaar en de specifieke doelen die voor 2008 zijn gesteld.
Corio is ervan overtuigd dat met de voor 2008 gestelde doelen reële waarde aan de onderneming kan worden
toegevoegd.
De opname in de FTSE4Good Index per 25 maart 2008 is een positief signaal voor Corio, maar tevens een steun en
een uitdaging om het ingezette MVO-beleid verder vorm te geven. De FTSE4Good is een benchmark-index voor
ondernemingen met een op Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen gericht beleid.
Doelen 2007 Voortgang 2007
Uitvoeren van een inventarisatie
en selectie van de relevante sociale,
milieu- en governance-issues voor onze
onderneming.
Op holdingniveau rapporteren
over relevante sociale, milieu- en
governance-issues voor onze
ondernemingsactiviteiten.
Formuleren van beleidsuitgangspunten
voor relevante MVO-issues voor onze
onderneming.
Formuleren van kritische prestatieindicatoren
(KPI’s) voor relevante
MVO-issues.
• Corio heeft studie uitgevoerd naar maatschappelijke, sociale
en milieu-impact van haar ondernemingsactiviteiten en op basis
daarvan de meest relevante MVO-issues voor haar activiteiten
geïdentificeerd.
Corio heeft inventarisatie uitgevoerd naar:
• bestaande MVO-initiatieven binnen al haar business units.
• de aanwezigheid van gegevens over MVO-prestaties binnen al
haar business units.
• Corio heeft de business case van MVO voor haar
ondernemingsactiviteiten in kaart gebracht.
• Corio heeft haar MVO-strategie ontwikkeld.
• Corio heeft op basis van de ontwikkelde MVO-strategie
doelstellingen voor 2008 geformuleerd.
• Corio is gestart met de formulering van kritische prestatieindicatoren
en zal dit in 2008 afronden voor alle relevante
MVO-aspecten.
MVO-Strategie
Corio is zich ervan bewust dat onze bedrijfsactiviteiten een effect hebben op de economie, samenleving en het
milieu. Corio wil een positieve bijdrage leveren op deze gebieden door beter te presteren dan louter wetgeving van
ons eist en onze invloed aan te wenden voor een optimaal maatschappelijk en financieel rendement. Maatstaf voor
ons handelen is daarbij het verwachtingspatroon van stakeholders op deze gebieden. We zijn ervan overtuigd dat
we hierdoor extra waarde creëren voor al onze stakeholders op economisch, sociaal en milieugebied.
Corio richt zich op het creëren van winstgevende groei, ook op de lange termijn. Maatschappelijk verantwoord of
duurzaam ondernemen (MVO) beschouwen wij hierbij als essentieel middel om deze ambitie te realiseren. Om
110

“De opname in de FTSE4Good Index
is een positief signaal voor Corio”
ons commit ment aan MVO verder vorm te geven, heeft Corio MVO opgenomen als zevende strategische pijler om
haar onderne mings doel stel lingen te verwezenlijken. We streven ernaar onze MVO-benadering te integreren in alle
beslis singen die we nemen bij het (her)ontwikkelen, investeren en managen van onze winkelcentra. In 2007 heeft
Corio op systematische wijze een inventarisatie uitgevoerd naar de relevantie van maatschappelijke, so cia le en
milieu vraag stukken met betrekking tot onze bedrijfsactiviteiten. Het doel van de inventarisatie was om voor onze
MVO-strategie die duurzaamheidkwesties te identificeren waar Corio de meeste waarde kan toevoegen. De materialiteit
van de kwesties hebben we gebaseerd op de verwachtingen van onze stakeholders, de directe finan ciële
impact van de kwesties, relatie van de kwesties met onze huidige ondernemingsstrategie en wet- en regelgeving.
Door deze studie zijn we ons ervan bewust dat de volgende aspecten de meeste kansen opleveren voor Corio.
Daarom zijn ze centraal komen te staan in onze MVO-strategie:
• Corporate governance: zie aparte paragraaf in dit jaarverslag;
• Milieu: energie en klimaatverandering, water, afval;
• Sociaal: maatschappelijke betrokkenheid en human resource development (HRD).
MVO Management
MVO-structuur
Corio’s MVO-strategie wordt verder vormgegeven en aangestuurd door de chief executive officers (CEO’s) van elk
van onze business units. Zij zijn verantwoordelijk voor het benoemen van duurzaamheidkwesties en het monitoren
van duur zaam heidsprestaties binnen hun eigen bedrijfsonderdeel. De CEO’s van de business units worden
hierbij onder steund door de afdeling Strategie binnen de holding. Deze afdeling is verantwoordelijk voor de
coördinatie van de onder nemingsbrede integratie van MVO in onze bedrijfsvoering en zorgt voor consistentie in
de prestatie en benadering van MVO (best practices) binnen de business units van Corio. Bovendien zorgen deze
afdeling en de afdeling Investor Relations gezamenlijk voor de externe communicatie ten aanzien van deze onderwerpen.
Daarnaast zullen er in 2008 in elke business unit MVO-commissies worden opgezet om duurzaamheid
verder vorm te geven in de ontwikkeling en het management van onze winkelcentra. Binnen Corio Nederland
Retail en Corio Frankrijk is al een dergelijke commissie actief.
Ethiek
Aandacht voor ethische principes is een integraal onderdeel van ons interne risicomanagement- en beheersingssys
teem. Corio’s ondernemingsbrede Gedragscode dient voor medewerkers als ethische leidraad in de dagelijkse
werkzaamheden en vormt daarmee de grondslag voor de uitoefening van de activiteiten van Corio. Om de Ge drags -
code effectief in de organisatie te implementeren heeft Corio in haar business units vertrouwenspersonen be noemd
die fungeren als aanspreekpunt voor informatie, klachten en signalen over kwesties die vallen binnen de code.
De volledige tekst van onze Gedragscode is te vinden op http://www.corio-eu.com
Stakeholdersdialoog
Corio’s belangrijkste stakeholders zijn: consumenten wonend in het verzorgingsgebied van onze winkelcentra,
bezoekers van onze winkelcentra, huurders, gemeenten, werknemers, aandeelhouders en andere financiële stakeholders.
Corio wil op regelmatige basis informatie uitwisselen met en de verwachtingen meten van deze stake holders
teneinde het MVO-beleid effectief in te vullen. Met name het onderzoek onder omwonenden, consumenten
en huurders zal worden aangewend om het verblijfsklimaat in en om onze winkelcentra te verbeteren. Onderzoek
onder het senior management en het personeel van Corio zoals dat in 2007 heeft plaatsgevonden, is mede gericht
op het creëren van bewustzijn met betrekking tot (mogelijke) duurzaamheidsaspecten.
Corio jaarverslag 2007 111

Corio is als een van de partners betrokken in het omzetten van de BREEAM (BRE Environmental Assessment
Method)-norm naar winkelcentra. Dit is een initiatief van de ICSC (International Council of Shopping Centres)
om te komen tot een Europese norm voor de (her)ontwikkeling van duurzame winkelcentra. De eerste resultaten
worden in juni 2008 verwacht. Vervolgens zal deze Europese norm naar de verschillende landen gedifferentieerd
moeten worden.
Doelen MVO Management 2008
Corio zal een studie uitvoeren naar het verbeterpotentieel van de duurzaamheidsprestaties van de winkelcentra
die zij in beheer heeft met een bruto verhuurbaar oppervlak van ten minste 10.000 m 2 .
Corio zal een studie uitvoeren naar de mogelijkheden en de vereisten voor de realisatie van een aantal nieuw te
ontwikkelen duurzame winkelcentra.
In de selectiecriteria inzake de acquisitie van nieuwe winkelcentra (> 10.000 m 2 ) zullen de duurzaamheidprestaties
en het verbeterpotentieel in de overwegingen worden opgenomen.
Corio zal zich verbinden aan de principes van de Global Compact van de Verenigde Naties en de richtlijnen van
de OECD en ILO voor multinationale ondernemingen.
Corio zal binnen elke business unit een commissie oprichten die de primaire verantwoordelijkheid krijgt MVO
verder vorm te geven binnen de organisatie.
Corio zal in de winkelcentra uit haar portefeuille met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van meer dan
10.000 m 2 de klanttevredenheid onderzoeken van huurders en bezoekers over o.a. duurzaamheid in de centra.
Corio wil periodiek de kernelementen van haar MVO-strategie en relevante MVO-activiteiten communiceren
naar huurders van de winkelcentra, zoals energie, water en afval.
Corio wil op periodieke basis, door een nieuwsbrief, medewerkers consulteren over haar MVO-beleid en
-activiteiten om het bewustzijn over MVO binnen de eigen organisatie te vergroten.
Corio wil financiële stakeholders periodiek informeren in onze rapportages, bijeenkomsten en presentaties over
onze duurzaamheidsprestaties.
MVO-prestaties
In deze paragraaf beschrijven wij enkele lopende MVO-initiatieven binnen Corio op elk van de door ons als meest
relevant beschouwde MVO-issues.
112

Energie en klimaatverandering
Corio is gericht op het continu verbeteren van de energie-efficiency van haar winkelcentra en het vergroten van
het aandeel duurzame energie dat wordt gebruikt. Door de stijgende energieprijzen, toenemende aandacht van
onze huurders voor duurzaamheid en toenemende nationale en internationale wet- en regelregeling wordt energie
een steeds belangrijker kwestie voor Corio. Door het verbeteren van de energie-efficiency van haar winkel portfolio
is Corio in staat de CO2-uitstoot van haar winkelcentra te reduceren en daarmee haar impact op klimaat verandering
te verminderen.
Voorbeelden 2007:
In winkelcentrum La Grande Porte in Montreuil wordt, als eerste winkelcentrum van onze Franse Portfolio,
gebruik gemaakt van duurzame energie, afkomstig uit waterkrachtcentrales. Ondanks het feit dat deze energiebron
duurder is, kan er tegelijkertijd een besparing op de kosten worden gemaakt, omdat het energiebedrijf bij het
afnemen van energie uit dergelijke bronnen advies uitbrengt over het besparen van energie.
In Spanje wordt gebruikgemaakt van zonne-energie, die in circa 50% van het warme water voorziet dat benodigd
is voor het zwembad van de gym en de gezondheidsspa in winkelcentra Sexta Avenida in Madrid en Gran Turia in
Valencia.
Corio stimuleert het rijden in milieuvriendelijke auto’s. Behalve wegens de sinds kort ingevoerde wettelijke lagere
bijtelling, wil Corio in Nederland ook de keus stimuleren voor een milieuvriendelijkere auto door middel van de
eigen bijdrage. Daarnaast wordt het gebruik van de fiets voor het woon-werkverkeer gestimuleerd door middel van
een fietsenplan.
Doelen energie- en klimaatverandering 2008
Corio zal het effect van vliegreizen verminderen of compenseren door herbebossing. Tevens zal het aantal
vliegreizen beperkt worden door conference calls en videoconferencing.
Corio zal mogelijkheden onderzoeken voor implementatie van energie-efficiënte maatregelen en toename van het
gebruik van groene energie in bestaande winkelcentra uit haar portfolio met een BVO van meer dan 10.000 m 2 .
Corio zal een rapportagesysteem opzetten zodat van bestaande winkelcentra uit haar portefeuille met een BVO
van meer dan 10.000 m 2 de energieconsumptie gemonitord en geregistreerd kan worden.
Vanaf medio 2008 zal groene energie op basis van waterkracht in de Nederlandse winkelcentra worden gebruikt.
Water
Water wordt in onze winkelcentra met name gebruikt voor koeling, verwarming, toiletten en irrigatie van
groen voorzieningen. Corio zet zich actief in om de waterconsumptie te minimaliseren door monitoring van het
verbruik en continu te zoeken naar mogelijkheden om consumptie te verlagen. Bovendien streeft Corio ernaar in
toenemende mate water te gaan recyclen door bijvoorbeeld de opslag van regenwater.
Voorbeelden 2007:
In Hoog Catharijne in Utrecht is in de loop van 2006 en 2007 een energiemeetsysteem in gebruik genomen. Dit
systeem is aangesloten op alle verbruiksmeters in het centrum, dus behalve op de hoofdmeters ook op die van
de individuele huurders. Via dit systeem kan het verbruik van water, maar ook van elektra en warmte en koeling
Corio jaarverslag 2007 113

worden gemeten. De uitkomsten van deze metingen worden gebruikt om de servicekosten aan de huurders door
te belasten. Ook worden hiermee excessief gebruik en storingen gesignaleerd. Een bijkomend voordeel is dat
door deze metingen de installaties op maat kunnen worden aangelegd, zodat minder materialen worden verspild.
Ook geeft het systeem indicaties over de installaties van huurders, op basis hiervan worden waar nodig adviezen
gegeven over onderhoud van en aanpassingen aan hun eigen installaties. Een volgende stap is het geven van
adviezen aan huurders over het terugdringen van hun energiegebruik. Een dergelijk gebouwbeheersysteem is ook
in de Italiaanse winkelcentra in gebruik.
Gezien de droogte in Spanje zijn de groenvoorzieningen rond een aantal centra aangepast, zo is gras verwijderd
en vervangen door planten die beter bestand zijn tegen droogte. Hierdoor hoeft aanzienlijk minder bewaterd te
worden. Bovendien wordt in winkelcentra Sexta Avenida in Madrid en El Ferial in Parla gebruikgemaakt van een
zogenaamd ‘druppel voor druppel’-systeem, hetgeen minder belastend is.
Doel water 2008
Corio zal een rapportagesysteem opzetten zodat van bestaande winkelcentra uit haar portefeuille met een BVO
van meer dan 10.000 m 2 de waterconsumptie gemonitord en geregistreerd kan worden.
Afval
Afvalstromen die bij de operationalisering van onze winkelcentra ontstaan, vormen een belangrijke impact op
het milieu. Door continue verbetering van ons afvalmanagement tracht Corio de afvalstromen te reduceren en de
hoeveelheid gerecycled afval te vergroten. Hierdoor is Corio in staat overlast door afval te minimaliseren en haar
operationele kosten voor het beheer van haar winkelportfolio verder te verlagen.
Voorbeelden 2007:
In enkele Nederlandse winkelcentra wordt het afval gescheiden ingezameld. Er wordt onderscheid gemaakt
tussen restafval, glas en papier en karton, maar ook swillvaten (keukenafval) en vetvaten worden apart opgehaald.
Hiervoor is een raamovereenkomst afgesloten met een bedrijf dat ook advies en voorlichting op locatie verzorgt.
Daarnaast wordt in diverse winkelcentra gebruikgemaakt van perscontainers, wat de omvang van het afval
verkleint. In winkelcentrum Hoog Catharijne worden deze perscontainers op afroep geleegd, dit voorkomt
onnodig transport en overlast.
In de Franse winkelcentra wordt het afval gescheiden opgehaald. Er wordt uitsluitend met ISO 14001 gecertificeerde
afvalverwerking- en schoonmaakbedrijven gewerkt, dit certificaat geeft aan dat ze beter omgaan met
milieunormen.
Ook in de Spaanse en Italiaanse centra wordt het afval gescheiden opgehaald (papier en karton, glas en batterijen).
Gespecialiseerde bedrijven worden ingeschakeld voor de inzameling en verwijdering van vetten van restaurants, en
lampen en apparaten.
Doel afval 2008
Corio zal mogelijkheden onderzoeken voor maatregelen om afvalreductie te realiseren in bestaande winkelcentra
in beheer met een BVO van meer dan 10.000 m 2 .
114

Maatschappelijke betrokkenheid
Als eigenaar en beheerder van veel winkelcentra in Europa speelt Corio een centrale rol in het dagelijkse leven van
de lokale gemeenschappen waarin ze actief is. Corio beschouwt maatschappelijke betrokkenheid als een manier
om duurzame relaties op te bouwen met bezoekers en omwonenden van onze centra én met lokale instanties
en overheidsinstanties. Door te investeren in relaties met deze lokale belanghebbenden tracht Corio de publieke
veiligheid, werkgelegenheid en inpassing van onze winkelcentra in de lokale omgeving te verbeteren. De bijdrage
die Corio levert aan lokale gemeenschappen waarin we actief zijn, bestaat uit een combinatie van donaties aan
goede doelen, investeringen in een veilige omgeving, sponsoring van lokale instanties en het beschikbaar stellen
van ruimtes in winkelcentra voor activiteiten met een maatschappelijk doel.
Voorbeelden 2007:
In samenwerking met de gemeente Utrecht, de zorginstellingen, de politie en de NS heeft Corio de verslaafdenproblematiek
en de criminaliteit in en rond Hoog Catharijne succesvol aangepakt. Waren er rond 2000 nog
ongeveer duizend daklozen, van wie de helft harddrugverslaafd, thans zijn het er nog maar tachtig die in een
gebruikersruimte worden opgevangen. Het aantal gebruikersruimtes kon hierdoor teruggebracht worden van drie
naar een. Voor deze initiatieven en resultaten ontving Corio zowel nationaal als internationaal erkende prijzen.
Afgelopen zomer heeft in een vijftal Nederlandse winkelcentra de actie ‘Winkelen voor de sport’ plaatsgevonden.
Gedurende een aantal weken konden klanten hun aankoopbonnen bewaren om te sparen voor een geldbedrag
voor een lokale sportclub. Per winkelcentrum namen zes sportclubs deel aan de actie, waaruit de klanten konden
kiezen. De sportclub met de meeste bonnetjes sleepte het hoogste geldbedrag binnen. De spaaractie werd
afgesloten met een groot Summer Beach Event, waarop ook de prijzen werden uitgereikt.
Dit jaar vond voor de tweede keer de ‘Le Gru Summer Village’ plaats in Shopville Le Gru, Turijn. Het Summer
Village was geopend van begin juli tot half augustus en bood het publiek elke avond entertainment, met muziek
en theater, aangeboden in een lounge-atmosfeer. Het evenement was niet alleen bedoeld voor jongeren, maar ook
voor gezinnen en er werden dan ook verschillende kinderactiviteiten aangeboden. Het Summer Village was een
doorslaand succes met additioneel 230.000 bezoekers over de 52 avonden in 2007. De editie van 2006 is in april
2007 beloond met een Merit voor Community Relations van de International Council of Shopping Centres en de
editie van 2007 met een Award van de Italiaanse Council of Shopping Centres (CNCC).
Corio ondersteunt middels haar winkelcentra (lokale) goede doelen:
• Gezondheidscontroles aangeboden aan de bezoekers van Hoog Catharijne, hetgeen voortkomt uit Corio’s
partnerschap met Philips;
• Voorlichting over de mogelijke negatieve effecten van de zon en het voorkomen daarvan. Gratis huidanalyse
door Vichy (huidverzorgingsproducten) in Sexta Avenida in Madrid;
• In samenwerking met de gemeente Montreuil heeft aan het begin van het schooljaar in winkelcentrum
La Grande Porte een verloting plaatsgevonden van schooltassen gevuld met schoolartikelen om op deze manier
gezinnen uit de gemeente te steunen;
• Het management van Le Gru heeft een CD ‘Into the Gruve’ geproduceerd. De opbrengst daarvan is aan
goede doelen gedoneerd, onder meer een lokale organisatie die zich richt op het aanpassen van huizen van
gehandicapten;
• Tijdens de kerstperiode heeft winkelcentrum Art de Vivre in samenwerking met het Rode Kruis 6000 pluchen
beren uitgedeeld onder kinderen uit achterstandsgezinnen in Orgeval en Poissy;
• In winkelcentrum Ruta de la Plata in Caceres (Spanje) is middels verschillende activiteiten geld ingezameld
voor kinderen met kanker.
Corio jaarverslag 2007 115

Ook ondersteunt Corio goede doelen door tijdelijk ruimte ter beschikking te stellen, onder meer:
• ‘United Smile’ wordt gesponsord door het beschikbaar stellen van kantoorruimte in Hoog Catharijne. United
Smile is een jongerenorganisatie die een bijdrage wil leveren aan een goede sfeer in Nederland, waarin we solidair
zijn met elkaar en respectvol met elkaar omgaan: ‘Elkaar een glimlach gunnen is daarbij een mooi begin’;
• Exposities met betrekking tot duurzame ontwikkeling in La Grande Porte in Montreuil;
• Elk jaar in oktober vindt een banenmarkt plaats in winkelcentrum Grand Place in Grenoble, in samenwerking
met het Frans Nationaal Arbeidsbureau;
• In de centra Le Gru en Grand’Emilia wordt voor verschillende feestdagen ruimte ter beschikking gesteld voor de
verkoop van geschenkpakketten. De opbrengst gaat naar diverse goede doelen zoals Croce Rossa;
• Standruimte in winkelcentrum Gran Turia in Valencia tijdens de week ‘The World against Cancer’ en voor acties
van het Rode Kruis (exposities, informatie, geldinzameling en werven van mensen);
• Verscheidene doelen zijn ondersteund in winkelcentrum Gran Via de Hortaleza in Madrid, onder meer een
inzameling van voedsel voor arme mensen (Carrefour Foundation) en voorlichtingscampagnes van de gemeente
(energieverbruik van huishoudelijke apparaten, hergebruik van afval, voorlichting over drugs).
Corio sponsort sportieve activiteiten waaraan personeel meedoet, zoals de Dam tot Damloop en de zevenmaal
beklimming per fiets van de Alpes d’Huez ten behoeve van het KWF Kankerbestrijding. Binnen Corio worden
gebruikte IT-materialen, zoals computers, verzameld en gedoneerd aan maatschappelijke instellingen. Ieder jaar
gaat de opbrengst van de door Corio in Nederland ontvangen en bij opbod verkochte kerstcadeaus naar een goed
doel, begin 2008 was dit CliniClowns.
Doelen maatschappelijke betrokkenheid 2008
Corio zal bijdragen aan de continuïteit van stichtingen en scholen door het doneren van gebruikte
bedrijfsmiddelen.
Corio zal een goed doel selecteren waaraan zowel financieel als in mensuren kan worden bijgedragen. In de
tussentijd zullen de activiteiten die reeds zijn ingezet, doorgaan.
Corio zal zorgdragen voor een goed verblijfsklimaat in en rond haar winkelcentra opdat deze ‘schoon, veilig en
heel’ zijn.
Corio zal op tijdelijke basis ruimte in /om haar winkelcentra beschikbaar stellen voor publieke diensten en
voorzieningen en maatschappelijke doeleinden voor zover relevant voor de inwoners van het verzorgingsgebied.
Corio zal de werkgelegenheid in haar winkelcentra monitoren.
Corio zal een deel van de opbrengsten van de activiteiten die door Corio in haar winkelcentra worden
georganiseerd, aanwenden voor de sponsoring van lokaal relevante instanties of verenigingen.
116

Human resource development (HRD)
Het aantrekken en behouden van kwalitatief goed personeel is voor de continuïteit van Corio’s (dagelijkse)
activiteiten van groot belang. Derhalve is Corio’s beleid erop gericht het werken voor Corio aantrekkelijk te maken
door onder meer het bieden van opleidingsmogelijkheden, interne promoties en het wisselen van functie, naast
attractieve primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden. Daarnaast biedt Corio haar medewerkers mogelijkheden
om werk en privé beter te kunnen combineren. Door middel van een zogenaamd ‘cafetariamodel’ kunnen
medewerkers extra vrije dagen kopen. Tevens biedt Corio diverse verlofsoorten aan en bestaat in de meeste functies
de mogelijkheid om parttime te gaan werken. Corio stimuleert de werknemers een goede invulling te geven aan
hun werk en om gezamenlijk meer te bereiken. Dit gebeurt onder meer door het organiseren van businessdagen,
lezingen, ‘job rotation’ en kennisuitwisseling. De grootte en de beoogde groei van de organisatie bieden
werknemers veel mogelijkheden voor ontwikkeling, zowel op het professionele als het persoonlijke vlak.
Voorbeelden 2007:
In het arbeidsomstandighedenbeleid (arbobeleid) heeft Corio middels een inventarisatie en evaluatie schriftelijk
vastgelegd welke risico’s de arbeid voor de medewerkers bij Corio in Nederland met zich meebrengt. Deze
risico-inventarisatie en evaluatie (RIE) omvat een inventarisatie van de gevaren die zich kunnen voordoen en
een evaluatie, die een schatting inhoudt van de kans dat deze gevaren zich voordoen. De RIE is de basis voor
een doeltreffend arbobeleid. Een beleid waarmee het mogelijk wordt te werken aan het optimaliseren van de
arbeidsomstandigheden.
Om de beleving van arbeidsomstandigheden bij medewerkers te inventariseren en werkgerelateerde klachten
bij individuen op te sporen, kunnen medewerkers eenmaal per drie jaar vrijwillig meedoen aan een preventief
medisch onderzoek. Op basis van de informatie die dit onderzoek oplevert, worden vervolgens maatregelen
genomen om de arbeidsomstandigheden te verbeteren.
Op initiatief van HRD is een fietsregeling in het arbeidsvoorwaardenpakket opgenomen, waarbij medewerkers
een fiets van de werkgever krijgen indien zij regelmatig met de fiets naar het werk komen. Ten aanzien van de
leaserijders is een arbeidsvoorwaarde opgenomen die het rijden in milieuvriendelijke auto’s stimuleert. In dat
geval krijgt men namelijk een vermindering van de eigen bijdrage aan de werkgever.
Doelen human resource development (HRD) 2008
Corio zal het HRD-beleid verder vormgeven en hierover rapporteren.
Corio streeft ernaar het relatieve verloop in personeel te beperken.
Corio committeert zich aan de gelijke behandeling van personeel op alle aspecten van het werken bij Corio.
Corio jaarverslag 2007 117

Corporate governance
Inleiding
De RvB en de RvC zijn verantwoordelijk voor het opstellen en de naleving van een juiste corporate governancestructuur
binnen Corio.
Corporate governance ziet toe op goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen
door de RvB, alsmede goed toezicht hierop, met inbegrip van het afleggen van verantwoording over het
uitgeoefende toezicht.
Ook over 2007 zet Corio de hoofdlijnen van de corporate governance-structuur van de vennootschap uiteen.
Daar waar van toepassing wordt ingegaan op nieuwe ontwikkelingen en/of wijzigingen. Hierdoor legt Corio
verantwoording af en geeft zij uitleg over de naleving van de in de Nederlandse corporate governance-code
opgenomen principes die zijn gericht tot de RvB of de RvC. Indien de vennootschap die principes in 2007 niet zou
hebben nageleefd of niet voornemens is deze in het daaropvolgende boekjaar na te leven, doet zij daarvan opgave
(het ‘pas toe of leg uit’-beginsel). De vennootschap heeft alle voor haar van toepassing zijnde principes en best
practice-bepalingen nageleefd en zal dat ook blijven doen in 2008.
118
Rollen en verantwoordelijkheden
Hieronder volgt een uiteenzetting van de rollen en verantwoordelijkheden binnen de corporate governancestructuur
van de vennootschap.
Bestuur
De RvB is belast met het besturen van de vennootschap, hetgeen onder meer inhoudt dat de RvB verantwoordelijk
is voor de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, de strategie en het beleid en de daaruit
voortvloeiende resultaatontwikkeling. De RvB legt hierover verantwoording af aan de RvC en de RvC op zijn beurt
aan de AVA. De RvB en de RvC richten zich bij de vervulling van hun taak naar het belang van de vennootschap
en de met haar verbonden onderneming en wegen daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de
vennootschap betrokkenen af. De RvB is verantwoordelijk voor de naleving van relevante wet- en regelgeving,
het beheersen van de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten en voor de financiering van de
vennootschap. De RvB rapporteert hierover aan de RvC. De RvB is verantwoordelijk voor de juistheid, tijdigheid
en volledigheid van alle openbaar gemaakte berichten. De RvC ziet erop toe dat de RvB deze verantwoordelijkheid
vervult. De RvB heeft, met instemming van de RvC, de strategie vastgesteld. Hierin is bepaald dat Corio
een onafhankelijke beleggingsmaatschappij in commercieel vastgoed is, met focus op winkelcentra. Bij de
strategische planning laat Corio zich leiden door de verantwoordelijkheid die de vennootschap heeft jegens haar
aandeelhouders, werknemers en andere zakelijke relaties.
Raad van Bestuur
Vanwege een wettelijke verplichting is het structuurregime vanaf 5 januari 2005 op Corio van toepassing. De RvB
bestaat uit minimaal twee directeuren, die worden benoemd door de RvC na de kennisneming van advies van
de ondernemingsraad en na kennisgeving aan de AVA. Tevens kan de RvC een van de directeuren benoemen tot
voorzitter van de RvB. Het aantal directeuren wordt vastgesteld door de RvC. Een lid van de RvB wordt benoemd
voor een periode van maximaal vier jaar, met dien verstande dat tenzij dat lid van de RvB eerder aftreedt, zijn
benoemingstermijn afloopt op de dag van de eerstvolgende jaarlijkse AVA, te houden in het vierde jaar na het
jaar van benoeming. De taakverdeling van de RvB, alsmede zijn werkwijze, is neergelegd in de statuten en in een
reglement. De statuten en het RvB-reglement zijn op de website van Corio, www.corio-eu.com geplaatst.
Sinds 2006 bestaat de RvB uit vier leden, zijnde de heren J. de Kreij (CEO), F. Fontaine, G. Groener en J. Haars

(CFO), die de functie van CFO vanaf oktober 2006 vervult en per 1 mei 2007 is toegetreden tot de RvB. Op 29
april 2008 expireren de benoemingstermijnen van de huidige voorzitter van de RvB, de heer J. de Kreij en die van
de RvB-leden F. Fontaine en G. Groener. De heren Fontaine en Groener zullen na kennisgeving aan de AVA op 29
april 2008 als directeuren van Corio N.V. in de functie van lid van de RvB worden herbenoemd voor een periode
van vier jaar, waarbij de heer G. Groener de heer J. de Kreij zal opvolgen als voorzitter van de RvB.
De vennootschap heeft een beleid op het terrein van bezoldiging van de RvB dat is vastgesteld op de Buitengewone
Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 10 december 2004 op voorstel van de RvC. Verwezen wordt naar
het remuneratierapport over 2007 elders in dit jaarverslag.
Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen vennootschap en leden van de RvB wordt vermeden.
Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurders spelen, behoeven de
goedkeuring van de RvC.
Raad van Commissarissen
De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de RvB en op de algemene gang van zaken in
de vennootschap en de met haar verbonden onderneming en staat de RvB met advies terzijde. De RvC is
verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De RvC bestaat uit ten minste drie leden.
De commissarissen worden op voordracht van de RvC benoemd door de AVA. Met volstrekte meerderheid van
de uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigend ten minste een derde van het geplaatste kapitaal, kan de AVA de
voordracht afwijzen. Indien de voordracht wordt afgewezen, maakt de RvC een nieuwe voordracht op. Indien de
AVA de voorgedragen persoon niet benoemt en niet besluit tot afwijzing van de voordracht, benoemt de RvC de
voorgedragen persoon.
De RvC maakt de voordracht bekend aan de ondernemingsraad en aan de AVA. De ondernemingsraad en de AVA
kunnen aan de RvC personen aanbevelen om als commissaris te worden voorgedragen. Sinds het structuurregime
op Corio van toepassing is, geldt dat de ondernemingsraad een derde van het aantal leden van de RvC kan
aanbevelen voor een voordracht, tenzij de RvC onder opgave van reden bezwaar maakt tegen deze aanbeveling. In
2007 is dit niet aan de orde geweest.
Een commissaris treedt uiterlijk af op de dag van de eerstvolgende jaarlijkse AVA, te houden vier jaar na zijn
benoeming. Een commissaris kan maximaal twaalf jaar zitting hebben in de RvC. De leden van de RvC genieten
een door de AVA vast te stellen vergoeding.
Het streven van de RvC is erop gericht de ervaring en deskundigheid van zijn eigen leden goed te doen aansluiten
op de activiteiten en strategie van Corio. De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar,
het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Alle commissarissen, met
uitzondering van de heer W. Borgdorff, zijn onafhankelijk. Een commissaris geldt als onafhankelijk indien de in de
Nederlandse corporate governance-code genoemde afhankelijkheidscriteria niet op hem van toepassing zijn.
De RvC heeft een profielschets voor zijn omvang en samenstelling opgesteld. Deze profielschets staat op de website
van Corio. De RvC kiest uit zijn midden een voorzitter en vicevoorzitter.
De taakverdeling van de RvC, alsmede zijn werkwijze, is neergelegd in de statuten en in een reglement. Het RvCreglement
is op de website van de vennootschap geplaatst. De RvC heeft uit zijn midden een auditcommissie, een
remuneratiecommissie en een selectie- en benoemingscommissie ingesteld. De taak van deze commissies is om de
besluitvorming van de RvC voor te bereiden. Voor iedere commissie is een reglement opgesteld. Deze reglementen
zijn op de website van Corio geplaatst. Elke commissie werkt op basis van gedelegeerde taken en rapporteert,
onder algemene verantwoordelijkheid van de RvC, aan de RvC. De RvB verschaft de RvC tijdig alle informatie die
nodig is voor de uitoefening van de taak van de RvC. De RvC en de commissarissen afzonderlijk hebben een eigen
verantwoordelijkheid om van de RvB en de externe accountant alle informatie te verlangen die de RvC behoeft
om zijn taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen.
Corio jaarverslag 2007 119

Maud de Vries
Secretaris van de Vennootschap/Hoofd Juridische Zaken
Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen vennootschap en de leden van de RvC wordt vermeden.
Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van commissarissen spelen, behoeven
de goedkeuring van de RvC. De RvC is tevens verantwoordelijk voor de besluitvorming over het omgaan met
tegenstrijdige belangen bij bestuurders, commissarissen, grootaandeelhouders en de externe accountant in relatie
tot de vennootschap.
Ingevolge de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Burgerlijk Wetboek wordt in de toelichting op de
jaarrekening gerapporteerd over eventuele transacties tussen de vennootschap en direct belanghebbenden,
daaronder mede begrepen leden van de RvB en leden van de RvC. In 2007 hebben geen transacties plaatsgevonden
tussen de vennootschap en direct belanghebbenden.
Auditcommissie
De belangrijkste taak van de auditcommissie is de bewaking van de integriteit van de gepubliceerde financiële
gegevens. Daartoe richt de auditcommissie zich op het toezicht op de RvB ten aanzien van de werking van de
interne risicomanagement- en beheersingssystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante weten
regelgeving en het toezicht op de werking van de reglementen van de vennootschap.
De auditcommissie beoordeelt de jaarrekening alvorens deze wordt gepubliceerd en bespreekt deze met de RvB
en de accountant. De auditcommissie rapporteert hierover aan de RvC. De auditcommissie doet aanbevelingen
aan de RvC omtrent de benoeming van de externe accountant, de goedkeuring van de jaarrekening, de reikwijdte
van de werkzaamheden en houdt indien gewenst aparte besprekingen met de externe accountant omtrent zijn
bevindingen.
Secretaris van de vennootschap
De RvC wordt ondersteund door de secretaris van de vennootschap. Deze ziet erop toe dat de juiste vennootschapsrechtelijke
procedures worden gevolgd en dat wordt gehandeld in overeenstemming met de wettelijke en de
statutaire verplichtingen en bevoegdheden alsmede de toepasselijke corporate governance-regels.
De vennootschap is erop gericht om transacties in aandelen en andere financiële instrumenten in de zin van
de Wet op het financieel toezicht op basis van voorwetenschap te voorkomen. Om dit te waarborgen zijn een
Compliance Code en een Reglement Beleggingen opgesteld en zijn een compliance officer en lokale compliance
officers voor verschillende Corio business units aangesteld. De Compliance Code en het Reglement Beleggingen
bevatten niet alleen de spelregels inzake compliance, maar ook de taken en bevoegdheden van de compliance
officer. De compliance officer rapporteert hierover jaarlijks aan de voorzitter van de RvB.
Aandeelhouders
Aandeelhoudersvergaderingen worden bijeengeroepen door de RvB of door de RvC. Zij worden minstens eenmaal
per jaar gehouden ter bespreking van het jaarverslag, vaststelling van de jaarrekening, bestemming van de winst,
decharge van de RvB en van de RvC en besluiten over eventuele vacatures en andere agendapunten. Voor besluiten
die van wezenlijke invloed zijn op de vennootschap en haar risicoprofiel is de goedkeuring van de aandeelhouders
vereist. Met inachtneming van de statuten zal de RvB en/of de RvC onderwerpen op de agenda plaatsen die door
aandeelhouders zijn voorgesteld.
Aandeelhouders die een nominaal bedrag aan aandelen ten bedrage van ten minste € 10 miljoen vertegen woordigen,
kunnen de RvB en/of de RvC verzoeken een AVA bijeen te roepen. Aandeelhouders hebben het recht één stem
uit te brengen voor elk door hen gehouden gewoon aandeel en zij kunnen zo nodig bij volmacht stemmen.
Besluiten van de AVA worden genomen met een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de wet
of de statuten een grotere meerderheid voorschrijven. Teneinde aandeelhouders die hun stem op afstand willen
uitbrengen, voldoende in staat te stellen een gedegen analyse uit te voeren, zijn de agenda en onderliggende
120

Marijke Boulogne
Secretaris Raad van Bestuur
stukken uiterlijk vijftien kalenderdagen van tevoren beschikbaar op de website en ten kantore van Corio. De RvB
en de RvC verschaffen de AVA alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwegend belang van de vennootschap zich
daartegen verzet.
Van het verhandelde in de AVA worden door een door de voorzitter van de AVA – in beginsel is dit de voorzitter
van de RvC – aangewezen secretaris notulen gehouden. De conceptnotulen van de AVA worden binnen drie
maanden na de AVA op de website geplaatst. Aandeelhouders worden daarbij uitgenodigd om gedurende de
daaropvolgende drie maanden commentaar te geven. Na afloop van deze periode worden de notulen op de eerstvolgende
vergadering van de RvC vastgesteld door de ondertekening daarvan door de voorzitter en de secretaris
van de AVA, waarbij rekening wordt gehouden met voornoemd commentaar. De notulen van de AVA liggen ten
kantore van de vennootschap ter inzage van vergadergerechtigden.
Externe accountant
De externe accountant wordt benoemd door de AVA. De RvC doet daartoe een voordracht, waarbij zowel de
auditcommissie als de RvB advies uitbrengt aan de RvC. De bezoldiging van en de opdrachtverlening tot het
uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden goedgekeurd door de RvC op
voorstel van de auditcommissie en na overleg met de RvB. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen
betreffende het onderzoek van de jaarrekening gelijkelijk aan de RvB en de RvC. De externe accountant kan over
zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de AVA. De externe accountant
woont derhalve deze vergadering bij en is bevoegd het woord te voeren. De inhoud van de jaarrekening is de
primaire verantwoordelijkheid van de RvB. De externe accountant van de vennootschap, KPMG Accountants N.V.
(‘KPMG’), zal onder voorbehoud van instemming van de AVA met de voordracht van de RvC op 29 april 2008
worden herbenoemd met betrekking tot de jaarrekeningcontrole voor het boekjaar 2008, met dien verstande dat
– met het oog op de wenselijkheid van rotatie – voor KPMG een nieuw persoon als verantwoordelijk vennoot zal
optreden.
Toezichthouders
Het financieel toezicht in Nederland wordt uitgeoefend door De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit
Financiële Markten (AFM). DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, hetgeen inhoudt dat DNB
erop toeziet dat partijen op de financiële markten aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen.
Zie www.dnb.nl. De AFM is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag of deelnemers
aan de financiële markten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. Zie www.afm.nl.
Per 19 juni 2006 heeft de AFM Corio een vergunning uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb)
verleend. Door de invoering van de Wft op 1 januari 2007 is de vergunning met ingang van voornoemde datum
van rechtswege overgegaan in een Wft-vergunning.
Reglementen en beleid
Gedragscode
Aandacht voor ethische principes is een integraal onderdeel van het interne risicomanagement- en beheersingssysteem,
derhalve zijn in de Gedragscode de grondbeginselen opgenomen die van toepassing zijn op de wijze
waarop Corio en haar werknemers zich behoren te gedragen.
Ingevolge de Gedragscode zijn vertrouwenspersonen benoemd. Deze fungeren als aanspreekpunten bij het in
behan deling nemen van informatie, klachten en signalen voor zover deze binnen de Gedragscode vallen.
Er hebben in 2007 geen meldingen onder de Gedragscode plaatsgevonden.
Corio jaarverslag 2007 121

Klokkenluiderregeling
Werknemers hebben de mogelijkheid om zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te maken van een
door hen vermoede misstand met betrekking tot de onderneming. De werknemer kan het vermoeden van een
misstand melden bij zijn leidinggevende en/of bij de in het kader van de Klokkenluiderregeling aangewezen
vertrouwenspersoon. In een aantal gevallen, waaronder vermeende onregelmatigheden die het functioneren van
leden van de RvB zouden betreffen, bepaalt de Klokkenluiderregeling (geheten: Regeling inzake het omgaan
met het vermoeden van een misstand) dat melding kan plaatsvinden aan de voorzitter van de RvC. De Klokkenluiderregeling
is toegelicht aan het lokale management van de business units, met uitzondering van Turkije
waar deze in 2008 zal worden ingevoerd. De Klokkenluiderregeling is op de website van Corio geplaatst. In 2007
hebben geen meldingen onder de Klokkenluiderregeling plaatsgevonden.
Incidentenbeleid
In overeenstemming met wettelijke verplichtingen is een Incidentenbeleid opgesteld en gepubliceerd op de
website. Het Incidentenbeleidsdocument benoemt de meldingen onder de Klokkenluiderregeling waarover de
vennootschap de AFM informeert. In 2007 hebben geen meldingen onder het Incidentenbeleid plaatsgevonden.
Compliance Code/Reglement Beleggingen van RvB en RvC
De Compliance Code en het Reglement Beleggingen hebben tot doel regels te stellen ter ondersteuning van de
wettelijke regels tot voorkoming van de handel met gebruik van voorwetenschap. De Compliance Code geldt voor
de Corio-werknemers, het Reglement Beleggingen geldt specifiek voor de leden van de RvB en de RvC. Ingevolge
de Compliance Code en het Reglement Beleggingen is een compliance officer aangesteld. Het uitgangspunt van
de Compliance Code en het Reglement Beleggingen is dat men geen transacties in aandelen en andere financiële
instrumenten in de zin van de Wet op het financieel toezicht mag aangaan of aanbevelen indien men beschikt
over voorwetenschap. De vennootschap kent een specifieke groep zogenoemde Aangewezen Personen. Voor hen
en voor de leden van de RvB en de RvC geldt dat zij gedurende de verschillende in het jaar door de RvB of de
compliance officer afgekondigde gesloten handelsperioden geen transacties mogen verrichten, ongeacht of zij
over voorwetenschap beschikken of niet. Ingevolge de Compliance Code en het Reglement Beleggingen moeten
Aangewezen Personen en de leden van de RvB en de RvC hun transacties melden aan de compliance officer en aan
de AFM. De tekst van de Compliance Code en het Reglement Beleggingen is via de website integraal beschikbaar.
Communicatiebeleid
Analistenrapportages en taxaties van analisten worden niet vooraf door de vennootschap beoordeeld, van commentaar
voorzien of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. De vennootschap verricht geen handelingen die de
onafhankelijkheid van analisten ten opzichte van de vennootschap en vice versa aantasten. De vennootschap spant
zich in om de deelname van en communicatie met de internationale beleggingswereld steeds te verbeteren door
alle belangrijke nieuwe informatie onmiddellijk te verspreiden met gebruikmaking van de diensten van een distributeur
van persberichten en door deze persberichten en andere belangrijke informatie tevens via haar website te
verstrekken.
Nadere informatie in de zin van Artikel 10 Overnamerichtlijn
Corio heeft een maatschappelijk kapitaal van € 1.200.000.000 verdeeld in 120.000.000 aandelen met een nominale
waarde van € 10. Per aandeel kan één stem worden uitgebracht.
122

Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen
heeft Stichting Pensioenfonds ABP (‘ABP’) blijkens het register van de AFM een deelneming in Corio van 36,59%
op basis van een melding van substantiële deelneming per 1 november 2006. Een wijziging van een substantiële
deelneming is niet meldingsplichtig zolang er geen drempelwaarde van 40% of 30% wordt bereikt, overschreden
of onderschreden. ABP publiceert haar belangen in beursgenoteerde bedrijven en vastgoedondernemingen
en maakte aan Corio bekend dat haar belang in de vennootschap per ultimo 2007 35,88% betrof. Corio is een
structuur vennootschap waardoor bestuurders worden benoemd door de RvC na kennisname van advies van de
onder nemings raad en na kennisgeving aan de AVA. Bestuurders kunnen worden ontslagen door de RvC na kennisname
van advies van de ondernemingsraad en niet dan nadat de AVA over het voorgenomen ontslag is gehoord.
Commissarissen worden op voordracht van de RvC benoemd door de AVA. De AVA en de ondernemingsraad
kunnen aan de RvC personen aanbevelen die dan op de voordracht kunnen worden geplaatst. De AVA kan het
vertrouwen in de RvC opzeggen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen die ten minste een derde
van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Een dergelijk besluit resulteert in het onmiddellijke ontslag van de
leden van de RvC. Overigens kan – op verzoek van de vennootschap, van een vertegenwoordiger van de AVA of van
de ondernemingsraad – de ondernemingskamer van het gerechtshof in Amsterdam een individuele commissaris
ontslaan als sprake is van een wettelijke grond.
Corio is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal als bedoeld in artikel 2:76a Burgerlijk Wetboek.
Dit betekent dat de bestuurders met goedkeuring van de RvC bevoegd zijn tot uitgifte van aandelen en om tot
inkoop van aandelen over te gaan. Een besluit tot statutenwijziging, ontbinding, juridische fusie en juridische
splitsing kan door de AVA slechts worden genomen op voorstel van de RvC. In de langlopende overeenkomsten
die Corio heeft met haar geldverstrekkers is de bepaling opgenomen dat indien er een wijziging is in de controle
over Corio, de geldverstrekkers de mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou
onder meer het geval kunnen zijn na een overname.
Risicomanagement- en interne beheersingssystemen
Inleiding
Corio stuurt haar bedrijfsactiviteiten aan vanuit een holding, die naast de RvB de functies van Investor Relations,
Strategy, Treasury, Control, Legal en Compliance, Information Management, Tax, Risk Management en Human
Resources omvat. De bedrijfsvoering wordt aangestuurd vanuit zes business units die binnen hun eigen werkgebied
verantwoordelijk zijn voor alle operationele functies. Corio beschikt over veel specifieke landenkennis en
kan snel en adequaat reageren op veranderende marktomstandigheden en kansen. De bedrijfsprocessen zijn
naar lokale omstandigheden en inzichten ingericht. Dit betreft de primaire processen zoals aan- en verkoop,
verhuur- en centermanagement en de ondersteunende processen. Het management van de business units bewaakt
de effecti viteit en efficiency van de processen. Er bestaat een rapportagesysteem per kwartaal waarbij de holding
de financiële rapportages consolideert en beoordeelt op conformiteit met de Corio Accounting Manual en
aanvullende richtlijnen.
Om de kwaliteit van de risicomanagement- en interne beheersingssystemen te waarborgen is in 2006 een corporate
risk manager aangesteld.
Risico-inventarisatie
In 2007 is verder invulling geven aan gestructureerd, proactief risicomanagement. Zo is er een, op het model van
het Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) gebaseerd risico & controleraamwerk
ontwikkeld. Dit raamwerk richt zich op de belangrijkste strategische, operationele, compliance en
financiële verslagleggingsrisico’s. Alle business units en de holding hebben aan de hand van dit raamwerk een
Corio jaarverslag 2007 123

systematisch en uitgebreid proces doorlopen om risico’s en controls te identificeren, te evalueren en waar nodig
verbeteringen in de beheersing aan te brengen. Dit proces heeft geresulteerd in interne risicorapportages die
besproken zijn met het betreffende business unit management. Business unit management ondertekent elk
jaar een Letter of Representation (LOR). Deze LOR omvat naast verklaringen over de financiële rapportage ook
verklaringen ten aanzien van risicomanagement, integriteit, naleving van de Gedragscode en wet- en regelgeving.
Daarnaast wordt gezamenlijk een LOR afgegeven door de eerdergenoemde holdingfuncties.
Door bovenstaande processen zijn de risico’s en verbeterpunten voor de interne beheersing transparant. Er kunnen
zich echter altijd omstandigheden voordoen waardoor niet-geïdentificeerde risico’s zich manifesteren of dat de
impact van geïdentificeerde risico’s groter is dan werd ingeschat. In de volgende paragrafen worden per COSOcategorie
de belangrijkste risico’s en controls weergegeven.
Strategisch
Hieronder vallen alle risico’s die inherent zijn aan het beleggen in vastgoed. Jaarlijks wordt de strategie door de
RvB geëvalueerd en geformuleerd, waarbij vervolgens de strategie wordt vertaald in concrete taakstellingen en
ondernemingsacties. Tijdens dit proces worden belangrijke ondernemingsrisico’s geïnventariseerd en vindt de
evaluatie en eventuele bijstelling van de doelstellingen en strategie van de vennootschap plaats. De strategie wordt
besproken met en goedgekeurd door de RvC. Met deze strategie als uitgangspunt onderscheidt de planningscyclus
van Corio vervolgens een jaarlijkse meerjarenplanning, waarbij iedere business unit een analyse op objectniveau
opstelt, welke tevens dient als uitgangspunt voor het budget. Het geconsolideerde budget wordt mede opgesteld na
een inventarisatie van de algemene economische, politieke en demografische ontwikkelingen in de thuismarkten
van Corio.
Besluiten worden genomen op basis van de strategie en goedgekeurd door de RvB. In bijzondere gevallen, zoals
vastgelegd in het RvB-reglement, is goedkeuring vereist van de RvC. Alle besluitvorming door de RvB en RvC
wordt vastgelegd in notulen.
Operationeel
De operationele risico’s doen zich voor bij asset management, property management en financiering alsmede bij
de ondersteunende processen zoals human resources, information management, juridische zaken en fiscale zaken.
Asset management
- (Des)investerings- en herontwikkelingsrisico
Alle investeringen, herontwikkelingen en desinvesteringen worden beoordeeld op basis van een (des)investeringsvoorstel.
Goedkeuring van alle belangrijke beslissingen vindt plaats door de RvB en, indien de (des)investering
meer dan 1% van de totale waarde van de onroerendgoedbeleggingsportefeuille per ultimo van het voorgaande
boekjaar bedraagt, bovendien door de RvC.
- Waarderingsrisico
De vastgoedportefeuille van Corio wordt vier keer per jaar gewaardeerd, in het tweede en vierde kwartaal via een
externe waardering en in het eerste en derde kwartaal intern. Bij de interne waardering worden projecten, afhankelijk
van veranderingen in de markt en de verhuursituatie, gewaardeerd conform interne taxatierichtlijnen. Voor
de externe taxatie geven de business units de opdracht aan terzake kundige externe taxateurs. Deze waarderingen
worden geanalyseerd op gebruikte methoden, gehanteerde aannames en uitkomsten in vergelijking met
ontwikkelingen in de markt.
Property management
- Verhuur- en debiteurenrisico
Deze risico’s worden ondervangen door tijdig te anticiperen op naderende expiraties en contract- en huurprijs herzieningen,
huurders te screenen op kredietwaardigheid en actief de debiteurensaldi en huurdersmix te bewaken.
124

- Exploitatierisico
Iedere business unit beschikt over een technische afdeling die verantwoordelijk is voor de (technische) kwaliteit
van de objecten en zorgt voor tijdig onderhoud en investeringen alsmede voor het voldoen aan wijzigende wet- en
regelgeving betrekking hebbende op deze objecten. Portefeuillemanagers zijn verantwoordelijk voor de beheersing
van de exploitatie- en servicekosten.
- Calamiteitenrisico
De vastgoedportefeuille van Corio is verzekerd tegen aansprakelijkheid en opstalschades. In 2007 was de aansprakelijkheid
verzekerd tot € 100 miljoen per gebeurtenis met een maximum van € 100 miljoen per polisjaar. De opstallen
zijn grotendeels via een overkoepelende Europese polis verzekerd op basis van herbouwwaarde waarbij onder
andere huurderving is gedekt.
Voor dekking tegen terrorismeschade kan in Frankrijk en Spanje aanspraak worden gemaakt op nationale
program ma’s. In Italië en Turkije is Corio verzekerd via lokale polissen die dekking geven tegen terrorismeschade.
In Nederland is in mei 2003 de Nederlandse Herverzekeringsmaatschappij voor Terrorismeschade N.V. opgericht.
Deze herverzekeraar dekt de gezamenlijke schade voor alle gedupeerden, als gevolg van terrorisme tot een maximum
van € 75 miljoen per gebeurtenis en tot maximaal € 1 miljard per jaar. Corio kan aanspraak maken op deze
verzekering.
Externe financiering
De holding is verantwoordelijk voor de financiering van de groep op basis van omschreven richtlijnen en procedures.
Door de RvB wordt het financieringskader periodiek geëvalueerd en vastgesteld. Daarbij worden band breedtes
bepaald voor rentefixatie, valutahedging en de optimale structuur van de leningenportefeuille.
- Beschikbaarheidsrisico
Het risico dat geldgevers niet bereid zijn tegen acceptabele tarieven geld te lenen wordt beperkt door de afloopdata
van langlopende leningen en faciliteiten te spreiden en te streven naar voldoende direct beschikbare kredietfaciliteiten.
- Liquiditeitsrisico
Corio dient te allen tijde te voldoen aan haar verplichtingen onder de opgenomen leningen, onder meer door de
rentedekkingsratio. De rentedekkingsratio wordt berekend door de nettohuuropbrengsten te delen door de nettorentelasten.
Dit mag niet lager zijn dan 2,2. Tevens moet Corio voldoen aan de eisen gesteld aan haar leverage.
Het totaalbedrag aan opgenomen leningen mag niet meer bedragen dan 55% van het balanstotaal, na aftrek van
immateriële activa.
De bewaking van de ratio’s waartoe Corio zich in haar leningsovereenkomsten heeft gecommitteerd vindt maandelijks
plaats. Het geconsolideerde cashflowplan, dat aan de hand van investerings- en desinvesterings voorstellen
en eventuele fluctuaties in de inkomsten en uitgaven wordt aangepast, is de belangrijkste basis voor deze analyse.
- Valutarisico
Met uitzondering van Turkije en Bulgarije, is Corio uitsluitend actief in eurolanden. Voor de acquisities in Turkije
hanteren we een functionele valuta die gebaseerd is op de economische risico’s van de huurstromen. Deze valuta’s
zijn of euro of Amerikaanse dollar. Valutarisico’s zijn gereduceerd door investeringen te financieren met leningen
in dezelfde valuta of door gebruik te maken van valutaswaps.
Corio jaarverslag 2007 125

- Renterisico
Hoewel er tot op zekere hoogte een bescherming wordt gevonden in de overeengekomen indexatie in huurcontracten
is dit onvoldoende om een stijging van de rente in dezelfde tijdsperiode op te vangen. Corio hanteert sinds
2003 als uitgangspunt dat het vastleggen van rentetarieven voor langere periodes ten minste moet plaatsvinden
voor 1/3 van de leningenportefeuille met een maximum van 2/3.
Informatiemanagement en business continuity
Corio heeft haar infrastructuur en organisatie centraal ingericht met als hoofdcriteria functionaliteit, vertrouwelijkheid,
integriteit en beschikbaarheid. De ICT-infrastructuur bestaat uit computerfaciliteiten in Nederland met
daaraan verbonden de lokale centra in de buitenlandse vestigingen. Corio heeft op basis van de standaard ISO
17799:2005 voor security management eigen standaarden en procedures uitgewerkt. Voor business continuity is
een uitwijk-site operationeel.
Fiscaliteit
Periodiek vindt er een inventarisatie plaats van alle belangrijke risico’s met betrekking tot de fiscale positie. Corio
heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting.
Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van de RvB. Er is een ondersteunend systeem ontwikkeld
ten behoeve van de controle op de financieringslimieten en uitdelingsverplichtingen. De bewaking van de
ratio’s die samenhangen met de fiscale-beleggingsinstellingstatus vindt hiermee maandelijks plaats.
Corio doet fiscale aangiftes per fiscale eenheid in de diverse landen waar zij actief is. De aangiftes van de fiscale
beleggingsinstelling Corio N.V. in Nederland zijn ingediend tot en met de aangifte van 2005.
Compliance
Corio heeft de juridische risico’s binnen de groep in kaart gebracht. Terzake van het afdekken van het risico op het
niet naleven van wet- en regelgeving met een materiële impact voor Corio’s bedrijfsvoering, is de ontwikkeling van
het zogenaamde Framework of Control afgerond en zet Corio de implementatie daarvan voort. Het Framework
of Control voorziet erin dat de kennis over en vereisten uit de wet- en regelgeving worden ondergebracht bij de
relevante afdelingen binnen de groep welke tevens verantwoordelijk zijn voor de naleving daarvan. De business
units en de holdingfuncties verklaren jaarlijks in een LOR over de naleving van de wet- en regelgeving. Op deze
wijze wordt een redelijke mate van zekerheid verkregen dat de juridische risico’s worden beheerst.
Corio ziet erop toe dat de bedrijfsvoering overeenkomstig wet- en regelgeving is. Hieronder valt het voorkomen
van fraude en van handel met voorwetenschap en overig handelen in strijd met de Wet op het financieel toezicht
en de daarop gebaseerde besluiten.
Ter voorkoming en bewustwording van tegenstrijdige belangen worden medewerkers en nieuwe leden van de
RvB en RvC bij hun indiensttreding respectievelijk benoeming gewezen op de van toepassing zijnde reglementen,
waaronder de Gedragscode, de Compliance Code, het RvB-reglement en het RvC-reglement. Dit is tevens onderdeel
van het introductieprogramma van commissarissen. Daarnaast vindt er pre-employment screening plaats bij
aanname van keypersoneel dat de in het kader van de Compliance Code Aangewezen Personen omvat.
126

Financiële verslaggeving
De business units en stafafdelingen van de holding rapporteren ieder kwartaal de financiële resultaten en één keer
per jaar het budget en de jaarplannen aan de RvB. Deze rapportages gaan in detail in op de ontwikkelingen in de
markt, de belangrijke verhuurtransacties, de ontwikkelingen in de pijplijn en de ontwikkeling van de financiële
resultaten in de afgelopen periode. Onderdeel van de rapportages is het beoordelen van de naleving van de Coriowaarderingsgrondslagen.
Verklaringen
In Control-verklaring
De gekozen risicomanagementaanpak verzekert een redelijke mate van risico- en procesbeheersing en is ontwikkeld
om materiële fouten in de financiële verslaggeving te voorkomen en tekortkomingen in de beheersing van
strategische, operationele en wet- en regelgevingrisico’s tijdig te signaleren en mitigeren. De risicomanagement- en
interne beheersingssystemen reduceren risico’s tot een aanvaardbaar niveau, maar sluiten beoordelingsfouten
in het besluitvormingsproces, menselijke fouten, opzettelijke ontduiking van controleprocessen door personeel
of derden of onvoorziene omstandigheden niet uit. De aanwezigheid en effectiviteit van deze systemen kunnen
derhalve geen absolute zekerheid verschaffen ten aanzien van doelstellingenrealisatie.
Het risicomanagementproces zoals dat in 2007 is uitgevoerd, zal jaarlijks worden herhaald. In 2008 zal verder
gewerkt worden aan de implementatie van de actieplannen, het verder integreren van risicomanagement in de
planning & control-cyclus en het bewaken van de effectiviteit van de beheersingsmaatregelen. Daarnaast zal
specifiek aandacht besteed worden aan veranderingen in de processen.
Naar mening van de RvB voldoen de Corio risicomanagement- en interne beheersingssystemen in voldoende
mate aan de eisen die voortvloeien uit de principes en de best practice-bepalingen van de Nederlandse corporate
governance-code. Deze systemen zijn gedurende het verslagjaar in redelijke mate effectief gebleken, en bieden dus
een redelijke mate van zekerheid dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat.
Er zijn geen indicaties dat deze systemen in 2008 niet effectief zullen zijn.
Verklaring Wet op het financieel toezicht
De RvB verklaart dat hij beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering. Deze beschrijving
voldoet aan de eisen zoals gesteld in de Wft. Op basis van de in dit hoofdstuk beschreven risicomanagement- en
interne beheersingssystemen verklaart de RvB dat gedurende het afgelopen boekjaar de verschillende aspecten van
de bedrijfsvoering zijn beoordeeld en dat daarbij geen constateringen zijn gedaan op basis waarvan zou moeten
worden geconcludeerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert.
Corio jaarverslag 2007 127

Remuneratierapport
Inleiding
Het remuneratierapport is opgesteld door de remuneratiecommissie en vastgesteld door de RvC. Het rapport is in
lijn met het goedgekeurde remuneratiebeleid in de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van
10 december 2004.
Remuneratie van de Raad van Commissarissen
De bezoldiging voor de RvC is in de AVA van 23 april 2007 vastgesteld voor minimaal drie jaar. Met ingang van
1 mei 2007 zijn de jaarlijkse vergoedingen als volgt:
€ 40.000 voor de voorzitter, € 35.000 voor de vicevoorzitter en € 30.000 voor een lid. De hoogte van de beloning
is in lijn met andere vergelijkbare vastgoedondernemingen. De bezoldiging is inclusief een jaarlijkse onkostenvergoeding
van € 600.
Daarnaast ontvangen de leden van de RvC een vergoeding voor de commissievergaderingen (audit-, remuneratieen
selectiecommissie). Per vergadering wordt een bedrag van € 1.000 vergoed voor een lid en € 1.500 voor de voorzitter
van de betreffende commissie. In het geval commissievergaderingen aansluitend aan een RvC-vergadering
worden gehouden en van korte duur zijn, komen deze vergaderingen niet voor vergoeding in aanmerking.
Remuneratiebeleid
Doel
Het remuneratiebeleid is erop gericht voor de RvB personen aan te trekken met zowel de benodigde managementkwaliteiten,
als de vereiste achtergrond en ervaring op onroerendgoedgebied. Het beleid heeft als doel de focus
op performance- en waardegroei van de onderneming te waarborgen en leden van de RvB te motiveren en te
behouden.
Werkwijze
Uit de RvC is een remuneratiecommissie samengesteld. De remuneratiecommissie heeft tot taak voorstellen te
doen op het gebied van het remuneratiebeleid van Corio N.V. Het door de RvC vastgestelde beleid wordt ter goedkeuring
aan de AVA voorgelegd. De remuneratiecommissie adviseert de RvC, binnen het goedgekeurde remu ne -
ra tie be leid, over de remuneratie van de individuele leden van de RvB. Jaarlijks stelt de remuneratie com mis sie het
remuneratierapport op en legt dit rapport ter goedkeuring voor aan de RvC. De remuneratiecommissie bespreekt
aan het begin van ieder kalenderjaar de beloning van de leden van de RvB. Voorstellen inzake de beloning van
leden van de RvB worden door de RvC vastgesteld.
Remuneratie Raad van Bestuur
Contractvoorwaarden
Het geheel aan arbeidsvoorwaarden wordt vastgelegd in een arbeidscontract. Vanaf 1 januari 2004 worden nieuwe
leden van de RvB benoemd voor een periode van vier jaar. Indien het contract tussentijds beëindigd wordt door de
onderneming, is de ontslagvergoeding in principe beperkt tot één jaarsalaris. Wanneer deze ontslagvergoeding van
maximaal één jaarsalaris bij de eerste benoeming onredelijk wordt geacht, kan een lid van de RvB in aanmerking
komen voor een ontslagvergoeding van maximaal twee jaarsalarissen.
De benoemingstermijn van de heer drs. J.A. de Kreij, CEO van Corio N.V. die reeds in 2004 is benoemd, loopt van
1 mei 2004 tot 1 mei 2008. Na afloop van de 4-jaarscontractperiode zal er geen ontslagvergoeding zijn. Gedurende
de contractperiode zal de ontslagvergoeding bij tussentijdse beëindiging door de onderneming niet hoger zijn dan
één jaar honorering.
128

Benchmarking
Regelmatig zal een benchmarking (vergelijking) worden uitgevoerd. De huidige benchmarking is uitgevoerd in
2004 voor de CEO- en in 2005 voor de CFO-positie. Om tot een vergelijking te komen is gebruik gemaakt van een
specifieke referentiegroep. De referentiegroep waar Corio zich mee vergelijkt ter bepaling van de passende
beloningsniveaus bestaat uit vastgoedondernemingen met een focus op retail, opererend in een of meerdere
Europese markten.
Daarnaast is Corio ook een Nederlandse onderneming. Dit betekent dat beslissingen op het gebied van remuneratie
tevens moeten worden gezien in het licht van de ontwikkelingen bij andere Nederlandse vastgoed onderne
min gen. Ongeveer de helft van de referentiegroep bestaat dan ook uit Nederlandse vastgoed ondernemingen.
Binnen de totale referentiegroep wordt gekozen voor een positionering op basis van de omvang (property value en
aantal medewerkers) van Corio N.V. ten opzichte van de andere ondernemingen.
Remuneratie-onderdelen
Op basis van het in 2004 goedgekeurde remuneratiebeleid voor de RvB heeft de RvC de remuneratie vastgesteld
voor de CEO- en CFO-functie. Voor de per 1 mei 2006 benoemde RvB-leden, te weten de heren F. Fontaine en
G. Groener, geldt in ieder geval tot het einde van hun benoemingstermijn (30 april 2008), dat hun remuneratie
volledig gebaseerd blijft op hun bestaande arbeidscontracten als respectievelijk CEO van Corio France en Corio
Nederland Retail.
Het remuneratieniveau van de eerstgenoemde twee leden van de RvB is vastgesteld op basis van vermelde
benchmarking en weerspiegelt de verschillen in verantwoordelijkheden en individuele resultaten.
De totale remuneratie van de RvB van Corio N.V. bestaat uit een jaarsalaris, vast inkomen inclusief vakantietoeslag,
een korte- en langetermijnbonus, pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden.
Jaarsalaris
Het jaarsalaris is in lijn met de referentiegroep zoals hierboven omschreven. Afhankelijk van ervaring kan
bij indiensttreding het jaarsalaris van het individuele lid van de RvB zich onder het normniveau voor de
functie bevinden. De RvC bepaalt de doorgroei in salaris, waarbij in principe geldt dat het jaarsalaris, bij goed
functioneren van het lid van de RvB, na een periode van drie jaar na benoeming het normniveau bereikt.
De jaarlijkse evaluatie en aanpassing van het jaarsalaris vindt plaats op 1 mei van enig jaar, waarbij het persoonlijk
functioneren, de resultaten van het afgelopen jaar, de relatieve performance van de onroerendgoedportefeuille, de
eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassing van de salarissen bij Corio in Nederland en de doorgroei indien
het normniveau nog niet bereikt is, in ogenschouw worden genomen. De RvC heeft het vaste salaris van de
CEO met ingang van 1 januari 2007 verhoogd met 1,3% hetgeen overeenstemt met de prijscompensatie die van
toepassing is binnen Corio in Nederland. Er is net zoals in 2006 geen verdere aanpassing gegeven.
Variabele beloning
Ieder lid van de RvB komt in aanmerking voor een bonus bij het realiseren van vooraf afgesproken doelstellingen,
die zowel de korte- als de langetermijndoelstellingen van Corio ondersteunen en worden aan het begin van
ieder jaar geformuleerd en vastgesteld. De doelstellingen worden gevormd door de ontwikkeling van het
bedrijfsresultaat en de pijplijn naast de individuele, kwalitatieve doelstellingen.
Corio jaarverslag 2007 129

Kortetermijnbonusplan
De bonus die ontvangen kan worden bij een normale tot goede performance (het zo genaamde ‘at target’-niveau)
voor de kortetermijnbonus bedraagt 40% van het jaarsalaris. Bij excellente prestaties kan de toegekende bonus
stijgen naar 1,5 maal de ‘at target’-bonus, namelijk 60% van het jaarsalaris. De kortetermijnbonus is door de
RvC voor 2/3 afhankelijk gesteld van de ontwikkeling van het bedrijfsresultaat en de pijplijn en voor 1/3 van
individueel duidelijk meetbare doelstellingen. Op basis van het van toepassing zijnde remuneratiebeleid zijn de
bonussen voor de RvB-leden berekend en vastgesteld. Contractueel kan aan de heer De Kreij een variabele bonus
worden toegekend die maximaal € 150.000 bedraagt. In 2007 is de bonus voor 2006 voor de heer De Kreij op
€ 150.000 vastgesteld en uitgekeerd.
Langetermijnbonusplan
Doelstelling van de langetermijnbonus is het creëren van maximale parallelliteit tussen de belangen van de RvB en
die van de aandeelhouders. De ‘at target’-hoogte van de regeling is gelijk aan 30% van het jaarsalaris en zal na drie
jaar uitbetaald worden in cash.
De langetermijnbonus is voor 50% (15% van het jaarsalaris) in cash en voor 50% (15% van het jaarsalaris) in
fictieve aandelen. De langetermijnbonus wordt door de RvC gerelateerd aan driejaarsprestaties ten opzichte van
andere Europese retail OG-ondernemingen. Indien de onderneming tot de top drie van negen vergelijkbare
ondernemingen behoort, dan wordt de volledige bonus uitgekeerd. Indien de onderneming tot de laatste drie
behoort, dan wordt geen bonus uitgekeerd. Tussen top en laatste drie wordt geïnterpoleerd.
De heer De Kreij ontvangt geen langetermijnbonus gedurende zijn contract lopende tot 1 mei 2008.
Pensioen
De leden van de RvB vallen voor wat betreft de heren Fontaine en Groener onder dezelfde pensioenvoorziening
als de regeling geldend voor het personeel van Corio. Voor de overige leden stelt Corio N.V. op basis van
benchmarking een jaarlijkse bijdrage aan het betreffende lid beschikbaar in lijn met de referentiegroep. De wijze
van aanwending van deze bijdrage in het kader van de pensioenvoorziening is ter vrije keuze van een lid van de
RvB. Corio heeft in dit kader geen enkele andere verplichting dan de terbeschikkingstelling van vermelde premie.
De CEO ontvangt een bijdrage vastgesteld als onderdeel van het vaste salaris van € 50.000 per jaar.
Overige secundaire arbeidsvoorwaarden
Corio N.V. heeft voor haar RvB een concurrerend pakket aan secundaire arbeidsvoorwaarden overeenkomstig
het overige personeel. Onder deze secundaire arbeidsvoorwaarden vallen onder meer onkostenvergoeding,
ongevallenverzekering, arbeidsongeschiktheidsregelingen, een leaseauto en een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.
Corio N.V. verstrekt geen leningen aan leden van de RvB.
Mutaties gedurende 2007
Met ingang van 1 mei 2007 is de heer ir. J.G. Haars benoemd tot financieel directeur (CFO) en lid van de RvB
voor een periode van vier jaar. De heer Haars ontvangt een jaarlijks vast brutoinkomen van € 345.000 inclusief
vakantietoeslag. Daarnaast heeft hij recht op een kortetermijnbonus gemaximeerd op 60% van het bruto jaarsalaris
en een langetermijnbonus gemaximeerd op 30% van het brutojaarsalaris. De door Corio ter beschikking
gestelde bijdrage voor een individueel pensioen is vastgesteld op 20% van het brutojaarsalaris. Indien het contract
tussentijds beëindigd wordt door Corio is de ontslagvergoeding beperkt tot maximaal één bruto jaar salaris.
Bij een fundamentele wijziging van de eigendomsstructuur van Corio kan deze vergoeding onder bepaalde
omstandigheden oplopen tot maximaal twee brutojaarsalarissen. De remuneratie van Jan Haars is in overeenstemming
met het remuneratiebeleid zoals vastgesteld in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van
december 2004.
130

Op 3 december 2007 heeft de RvC bekend gemaakt dat de intentie bestaat om de heren Groener en Fontaine
als statutaire directeuren van Corio N.V. in de functie van lid van de RvB van Corio N.V. te herbenoemen voor
een periode van vier jaar na kennisgeving aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die gehouden zal
worden op 29 april 2008.
De remuneratie van de RvB zal op een later tijdstip bepaald worden binnen het huidige remuneratiebeleid, dat
tegen het licht gehouden zal worden vanwege voortschrijdend inzicht.
De remuneratie van de heer Groener in zijn beoogde positie als CEO van Corio N.V. zal geheel passen binnen
het aangepaste remuneratiebeleid dat in de aanstaande algemene vergadering van aandeelhouders zal worden
voorgelegd.
Remuneratiebeleid voor de komende jaren
Corio N.V. zal in de komende algemene vergadering van aandeelhouders een aangepast beloningsbeleid ter
goed keuring voorleggen. De voorstellen betreffen in hoofdlijnen de volgende onderdelen. In verband met
markt om standig heden is de referentiegroep aangepast. Op basis van deze nieuwe referentiegroep en een nieuwe
benchmarking zijn onderdelen van de remuneratie gewijzigd. Belangrijkste uitkomst is een zwaarder gewicht van
de lange termijn bonus en een duidelijker koppeling van deze bonus aan het relatieve resultaat ten opzichte van de
referentiegroep en de prestatie van het aandeel. Tevens is het remuneratiebeleid beoordeeld op basis van diverse
aanbevelingen en op onderdelen aangepast.
Corio jaarverslag 2007 131

Jaarrekening 2007
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
(€ mln) Toelichting 2007 2006
Brutohuuropbrengsten 2 298,7 263,6
Servicekosten -54,0 -55,2
Servicekosten doorbelast aan huurders 47,6 48,6
Nettoservicekosten -6,4 -6,6
Exploitatiekosten 3 -32,5 -32,5
Nettohuuropbrengsten 259,8 224,5
Opbrengst van verkopen 63,6 9,7
Boekwaarde verkopen -55,0 -8,9
Resultaat op verkopen 8,6 0,8
Positieve herwaarderingen 507,9 402,7
Negatieve herwaarderingen -6,2 -8,4
Netto herwaardering beleggingen in vastgoed 10 501,7 394,3
Beheerskosten 4 -27,0 -27,5
Overige baten 5 - 1,4
Overige lasten 6 -0,6 -0,5
Netto overige resultaten -0,6 0,9
Resultaat voor financieringslasten 742,5 593,0
Financieringslasten -114,2 -77,0
Financieringsbaten 15,4 10,2
Nettofinancieringslasten 7 -98,8 -66,8
Resultaat geassocieerde deelnemingen 12 91,1 33,1
Resultaat voor belasting 734,8 559,3
Belastingen lopend jaar 8 -1,8 -2,9
Uitgestelde belastingen 8, 16 -30,4 -33,8
Belastingen over het resultaat -32,2 -36,7
Nettowinst voortgezette bedrijfsactiviteiten 702,6 522,6
Nettowinst te beëindigen bedrijfsactiviteiten 9 98,9 118,1
Nettowinst 801,5 640,7
Nettowinst per aandeel (€):
- nettowinst voortgezette bedrijfsactiviteiten per aandeel 20 10,60 7,89
- nettowinst per aandeel 20 12,10 9,67
- verwaterde nettowinst per aandeel 20 12,10 9,67
De nettowinst is voor 100% toe te rekenen aan aandeelhouders van de moedermaatschappij.
132

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
(€ mln) Toelichting 2007 2006
Nettowinst 801,5 640,7
Omrekenverschillen -7,3 -4,6
Effectief deel van de veranderingen in de reële waarde van de cashflow hedges 41,5 7,5
Netto veranderingen in de reële waarde van de cashflow hedges
die zijn overgeboekt naar het resultaat - 4,7
Overige verschillen - -0,4
Baten en lasten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen 34,2 7,2
Totaalresultaat 19 835,7 647,9
De nettowinst is voor 100% toe te rekenen aan aandeelhouders van de moedermaatschappij.
Corio jaarverslag 2007 133

Geconsolideerde balans
(€ mln) Toelichting 31 december 2007 31 december 2006
Activa
Beleggingen in vastgoed 10 5.082,3 4.150,6
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 11 126,3 250,8
Investeringen in geassocieerde deelnemingen 12 317,5 192,8
Overige beleggingen 13 61,2 6,1
Immateriële activa 14 55,6 42,2
Materiële vaste activa 15 4,4 6,2
Uitgestelde belastingvorderingen 16 10,5 8,7
Totaal vaste activa 5.657,8 4.657,4
Overige vorderingen 17 99,0 114,1
Overige investeringen 13 4,4 7,1
Liquide middelen 18 12,7 3,1
Totaal vlottende activa 116,1 124,3
Activa te beëindigen bedrijfsactiviteiten 9 939,5 870,8
Totaal activa 6.713,4 5.652,5
Passiva
Geplaatst kapitaal 672,5 672,5
Agioreserve 903,0 903,0
Overige reserves 1.448,8 941,5
Nettowinst boekjaar 801,5 640,7
Totaal eigen vermogen 19 3.825,8 3.157,7
Rentedragende lange leningen en schulden 21 2.198,3 1.640,5
Personeelsregelingen 22 1,1 1,0
Voorzieningen 23 2,6 2,3
Uitgestelde belastingverplichtingen 16 301,7 256,7
Totaal langlopende verplichtingen 2.503,7 1.900,5
Rentedragende korte leningen en schulden 21 93,6 384,0
Overige verplichtingen 24 267,5 186,2
Totaal kortlopende verplichtingen 361,1 570,2
Verplichtingen te beëindigen bedrijfsactiviteiten 9 22,8 24,1
Totaal verplichtingen 2.887,6 2.494,8
Totaal eigen vermogen en verplichtingen 6.713,4 5.652,5
134

Geconsolideerd kasstroomoverzicht*
(€ mln) Toelichting 2007 2006
Operationele activiteiten
Nettowinst voor belastingen 833,7 677,4
Resultaat geassocieerde deelnemingen 12 -91,1 -33,1
Nettofinancieringslasten 7 98,8 66,8
Ongerealiseerde herwaarderingen -543,9 -457,7
Gerealiseerde resultaten op verkopen -8,6 -0,8
Afschrijvingen 3,4 3,9
Mutatie overige vorderingen 25,3 -31,2
Mutatie overige schulden 10,8 67,9
Mutatie voorzieningen 0,1 -1,2
Kasstroom uit bedrijfsuitoefening 328,5 292,0
Financieringslasten 7 -102,1 -77,0
Financieringsbaten 7 3,3 10,2
Betaalde belastingen -1,8 1,4
Kasstroom uit operationele activiteiten 227,9 226,6
Investeringsactiviteiten
Opbrengsten van verkoop 63,6 9,7
Aankoop beleggingen in vastgoed -96,7 -48,5
Investeringen beleggingen in vastgoed -84,8 -44,5
Investeringen overige beleggingen 13 -55,0 -6,1
Investeringen beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 11 -108,4 -60,0
Investeringen materiële vaste activa 15 -1,2 -3,0
Investeringen in groepsmaatschappijen en geassocieerde deelnemingen -106,9 -156,1
Ontvangen dividenden 16,4 18,6
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -373,0 -289,9
Financieringsactiviteiten
Opname rentedragende leningen en schulden 1.294,3 353,5
Aflossing rentedragende leningen en schulden -972,0 -134,8
Betaalde dividenden 19 -167,6 -162,3
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 154,7 56,4
Netto mutatie liquide middelen 9,6 -6,9
Liquide middelen per 1 januari 3,1 10,0
Liquide middelen per 31 december 18 12,7 3,1
* Zie toelichting 31
Corio jaarverslag 2007 135

Toelichting bij de geconsolideerde cijfers
Algemeen
Corio N.V. (hierna aangeduid als ‘Corio’ of ‘Vennootschap’) is een closed-end vastgoedbeleggingsinstelling. De Vennootschap beschikt
over een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht. De Vennootschap is gevestigd in Utrecht, Nederland. De cijfers zijn
opgesteld door de RvB en op 26 maart 2008 goedgekeurd voor publicatie. De cijfers zullen op 29 april 2008 ter goedkeuring worden
voorgelegd aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Onder verwijzing naar de vennootschappelijke jaarrekening van Corio, is gebruikgemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402,
Boek 2, BW. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht 2007.
Grondslagen voor de opstelling van de cijfers
Complianceverklaring
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard
binnen de Europese Unie.
Waardering
De geconsolideerde cijfers zijn opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op
basis van reële waarde worden gewaardeerd: beleggingen in vastgoed en afgeleide financiële instrumenten. Tenzij anders vermeld zijn de
cijfers gepresenteerd in miljoenen euro’s, afgerond op een tiende miljoen.
Ramingen en veronderstellingen
Voor het opstellen van de cijfers op basis van IFRS worden van het bestuur oordeelsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die
invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en
de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden
geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden
continu herzien. Indien de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden ramingswijzigingen in de verslaggeving
verantwoord in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige
periodes, worden de ramingswijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes.
Belangrijke waarderingsgrondslagen
De geconsolideerde jaarrekening 2007 heeft betrekking op de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (tezamen aangeduid als de
‘Groep’), alsmede de belangen van de Groep in niet-geconsolideerde deelnemingen en gezamenlijk beheerde entiteiten.
Consolidatiegrondslagen
(I) Dochtermaatschappijen
Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen, met inbegrip van afzonderlijke juridische ‘special purpose’ entiteiten, waarover Corio
beslissende zeggenschap kan uitoefenen. Er is sprake van beslissende zeggenschap indien de vennootschap direct of indirect zeggenschap
uitoefent over het financiële en operationele beleid van een onderneming. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap worden
potentiële stemrechten meegenomen die per balansdatum uitoefenbaar zijn. De cijfers van de dochtermaatschappijen worden in de
geconsolideerde cijfers opgenomen vanaf het moment dat de zeggenschap ingaat tot het moment dat deze ophoudt. Een lijst van
geconsolideerde dochtermaatschappijen is gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht.
(II) Geassocieerde deelnemingen
Geassocieerde deelnemingen zijn die entiteiten waar de Groep invloed van betekenis op het financiële en operationele beleid uitoefent. In
de geconsolideerde cijfers wordt het aandeel van de Groep in het totaalresultaat van de geassocieerde deelnemingen opgenomen op basis
van de ‘equitymethode’ op Corio-grondslagen, vanaf het moment dat invloed van betekenis is verkregen tot de datum waarop deze wordt
beëindigd.
(III) Joint ventures
Joint ventures zijn die entiteiten waarover de Groep tezamen met andere aandeelhouders op basis van een contractuele afspraak
zeggenschap uitoefent. In de geconsolideerde cijfers wordt het evenredig aandeel van de activa, passiva, baten, lasten en posten van
vergelijkbare aard van de entiteiten opgenomen op Corio grondslagen, vanaf de datum waarop de gemeenschappelijke zeggenschap
aanvangt tot de datum waarop de gemeenschappelijke zeggenschap eindigt.
136

(IV) Transacties die bij de consolidatie geëlimineerd worden
Onderlinge balansposten en ongerealiseerde winsten en verliezen die voortvloeien uit onderlinge transacties worden bij het opstellen van
de geconsolideerde cijfers geëlimineerd.
(V) Immateriële activa (IA)
IA hebben uitsluitend betrekking op het verschil tussen de verkrijgingsprijs van een verworven dochtermaatschappij, deelneming of joint
venture en de reële waarde van het aandeel van de Groep in de nettoactiva van de verworven dochtermaatschappij, deelneming of joint
venture op de datum dat de acquisitie wordt geëffectueerd, rekening houdend met daaraan gerelateerde kosten. IA worden in de balans
verantwoord als een immaterieel actief of, voor investeringen verwerkt volgens de ‘equitymethode’, opgenomen in de post geassocieerde
deelnemingen. Negatieve IA worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verantwoord.
IA worden gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. IA worden
jaarlijks beoordeeld op mogelijke waardeverminderingen of tussentijds als daar aanleiding toe bestaat. Bijzondere waardeverminderingen
worden niet teruggenomen.
IA die het resultaat zijn van uitgestelde belastingen die met de acquisitie van een entiteit zijn meegekocht worden beoordeeld op
mogelijke waardevermindering door middel van de berekeningen die ten grondslag liggen aan de voorziening uitgestelde belastingen.
De uitgestelde belastingen hebben betrekking op de waardemutaties van objecten binnen de entiteiten. De uitgestelde belastingen
dienen tenminste gelijk te zijn aan de IA die betrekking hebben op die entiteit. Van de overige IA dient de realiseerbare waarde
van kasstroomgenererende eenheden die IA bevatten gelijk te zijn aan de hoogste van de bedrijfswaarde of de reële waarde minus
verkoopkosten.
Vreemde valuta
(I) Valutatransacties
Transacties in vreemde valuta worden omgerekend in euro tegen de op de transactiedatum geldende wisselkoers. Financiële activa en
passiva die in vreemde valuta luiden, worden op de balansdatum omgerekend in euro tegen de op de balansdatum geldende wisselkoers.
Wisselkoersverschillen die uit de omrekening voortvloeien, worden in de winst- en verliesrekening verantwoord.
(II) Bedrijfsactiviteiten in het buitenland
De activa en passiva van bedrijfsactiviteiten in het buitenland, met inbegrip van IA en aanpassingen in de reële waarde op het
moment van consolidatie, worden omgerekend in euro tegen de op de balansdatum geldende wisselkoersen. De baten en lasten
van bedrijfsactiviteiten in het buitenland worden omgerekend in euro tegen de gemiddelde wisselkoersen. Omrekeningsverschillen
die voortvloeien uit valutaomrekening worden als separaat onderdeel van het ‘eigen vermogen’ verantwoord, op het moment van
vervreemding vallen deze verschillen vrij in de winst- en verliesrekening.
(III) Netto-investeringen in bedrijfsactiviteiten in het buitenland
Valutaverschillen die voortvloeien uit de omrekening van netto-investeringen in bedrijfsactiviteiten in het buitenland en uit hiermee
verband houdende afdekkingtransacties worden verantwoord in de reserve omrekeningsverschillen. Op het moment van vervreemding
vallen deze verschillen vrij in de winst- en verliesrekening.
Beleggingen in vastgoed
Beleggingen in vastgoed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei
te genereren, dan wel voor beide doeleinden. Beleggingen in vastgoed worden tegen reële waarde gewaardeerd. Indien de Groep
overgaat tot herontwikkeling van een bestaand beleggingsobject voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, dan blijft
het object een vastgoedbelegging. Grond gekocht voor ontwikkeldoeleinden wordt geclassificeerd als belegging in vastgoed. Winsten
en verliezen die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden via de winst- en verliesrekening verantwoord. De portefeuille
wordt iedere zes maanden (per 30 juni en 31 december) getaxeerd door externe, onafhankelijke taxateurs die in het bezit zijn van een
erkende en relevante beroepskwalificatie en ervaring hebben met de locatie en de categorie van de te waarderen vastgoedbelegging. De
reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, zijnde de meest waarschijnlijke prijs die op de balansdatum redelijkerwijs in de markt
kan worden overeengekomen tussen een geïnteresseerde koper en een geïnteresseerde verkoper in een niet-onderhandse transactie na
gepaste marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en vrijwillig hebben gehandeld. De marktwaarden zijn
bepaald, rekening houdend met recente markttransacties voor vergelijkbare objecten op vergelijkbare locaties als de vastgoedbeleggingen
van de Groep. Voor de taxaties is vereist dat zowel de conventionele methode als de nettocontantewaarde-methode wordt gebruikt.
De conventionele methode is een waardebepaling op basis van kapitalisatie tegen netto aanvangsrendementen van vergelijkbare
transacties. Bij de contante waarde methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht voor tenminste de
komende tien jaar. Op 31 maart en 30 september worden de objecten door de Groep zelf getaxeerd. De waarde van een vastgoedobject is
opgenomen onder aftrek van de geschatte kosten die een koper moet maken om het object te verwerven.
Corio jaarverslag 2007 137

Onroerend goed dat wordt gehouden onder financiële-leaseovereenkomsten en aan derden wordt geleased op basis van operationeleleaseovereenkomsten
wordt als belegging in vastgoed gekwalificeerd en tegen reële waarde gewaardeerd. Door de Groep gehouden
onroerend goed op grond van operational lease kan ook op individuele basis verantwoord worden als belegging in vastgoed als het
onroerend goed voldoet aan de definitie van een vastgoedbelegging en de Groep deze waardeert tegen reële waarde.
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling
Objecten in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden gekwalificeerd als beleggingen in vastgoed in
ontwikkeling (ontwikkelingsprojecten) en gewaardeerd tegen kostprijs totdat de bouw of ontwikkeling gereed is. Op dat moment wordt
het object geherclassificeerd als vastgoedbelegging en geherwaardeerd bij de eerstvolgende externe taxatie.
Alle kosten die direct verband houden met de aankoop en bouw van een object, alsmede alle daaropvolgende investeringen ten behoeve
van de ontwikkeling, gelden als acquisitiekosten en worden geactiveerd. Rentekosten worden geactiveerd indien deze direct toegerekend
kunnen worden aan de aankoop, bouw of vervaardiging van een daarvoor kwalificerend actief. De activering van de rentekosten start
op het moment dat de voorbereidende ontwikkelingsactiviteiten van start gaan en er betalingen en rentekosten verschuldigd zijn. De
activering van de rentekosten duurt voort totdat de activa in hoofdzaak gereed zijn voor het voorgenomen gebruik. Indien de uiteindelijke
boekwaarde van het actief hoger is dan de opbrengstwaarde, wordt een verlies uit hoofde van bijzondere waardevermindering gerealiseerd.
Dit wordt indien daar aanleiding toe bestaat tussentijds ook getoetst. De gehanteerde rentevoet wordt bepaald op grond van de actuele
rente die betaald wordt op de financiering of, voor zover een deel van de ontwikkelingskosten gefinancierd wordt uit algemene middelen,
op grond van de gemiddelde rente.
Overige beleggingen
Leningen en vorderingen
Leningen en vorderingen worden gewaardeerd tegen de amortisatiewaarde, eventueel verminderd met een waardecorrectie in verband
met oninbaarheid.
Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeverschillen in de winst- en verliesrekening
De overige belegging SAF Ggi A.S. wordt aangemerkt als financieel vast actief dat gewaardeerd wordt tegen reële waarde met verwerking
van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten worden aangemerkt als gewaardeerd tegen reële
waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening indien de Groep de beleggingen beheert en op de reële
waarde gebaseerde aan- en verkoopbeslissingen neemt. Bij eerste opname worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst- en
verliesrekening opgenomen wanneer zij worden gemaakt.
Afgeleide financiële instrumenten
Alle afgesloten financiële derivaten van de Groep hebben als doel het afdekken van valuta- en renterisico’s die voortvloeien uit
operationele, financiële en beleggingsactiviteiten. De Groep houdt geen financiële derivaten voor handelsdoeleinden. Echter, derivaten
die niet als ‘hedge accounting’-instrumenten kunnen worden aangemerkt, worden als handelsinstrumenten opgenomen. Afgeleide
financiële instrumenten worden bij de eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden afgeleide financiële
instrumenten verantwoord tegen reële waarde. De reële waarde van rente- en valutaswaps is het geschatte bedrag dat door de Groep zou
worden ontvangen dan wel betaald om de swap per de balansdatum te beëindigen, rekening houdend met de actuele rentevoet. Voor
zover afgeleide financiële instrumenten worden aangewezen als afdekkingstransactie is de verantwoording van een eventueel daaruit
voortvloeiend(e) winst of verlies afhankelijk van de wijze van verantwoording van de afgedekte post.
Materiële vaste activa
Materiële vaste activa, inclusief gebouw in eigen gebruik, worden gewaardeerd tegen kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen
en bijzondere waardeverminderingen. De kosten van in eigen beheer ontwikkelde activa omvatten de kosten van materialen, directe
arbeid, evenals (indien van toepassing) de initiële raming van de sloop- en afvoerkosten en de kosten van het bouwrijp maken van de
locatie waarop de projecten komen, alsmede overige direct toerekenbare kosten.
Indien componenten van een materieel vast actief een verschillende economische levensduur hebben, worden zij gewaardeerd als
afzonderlijke materiële vaste activa.
Afschrijvingen worden op lineaire basis ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, gerekend naar de verwachte economische
levensduur van de materiële vaste activa, alsmede van componenten die afzonderlijk worden gewaardeerd. Gebouwen worden over een
termijn van 25 jaar afgeschreven, op eigendom van grond vindt geen afschrijving plaats en de overige materiële vaste activa worden
gemiddeld over een termijn van vijf jaar afgeschreven.
138

Uitgestelde belastingen
Uitgestelde belastingen worden opgenomen op basis van de balansmethode, waarbij rekening wordt gehouden met tijdelijke verschillen
tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale waarde. Het bedrag aan uitgestelde belastingen is gebaseerd op de verwachte
realisatie of afwikkeling van activa en passiva, waarbij belastingtarieven worden gehanteerd die op de balansdatum van kracht waren, dan
wel waartoe op balansdatum reeds materieel besloten is. Uitgestelde belastingen worden niet verdisconteerd.
Een uitgestelde belastingvordering inzake fiscale verliezen wordt alleen opgenomen als het waarschijnlijk is dat in de toekomst belastbare
winsten zullen ontstaan waartegen de belastinglatentie kan worden gerealiseerd. Uitgestelde belastingvorderingen worden afgeboekt
indien het niet langer waarschijnlijk is dat de belastinglatentie kan worden gerealiseerd.
Handelsdebiteuren en andere vorderingen
Handelsdebiteuren en andere vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van bijzondere
waardeverminderingen.
Liquide middelen
De liquide middelen omvatten het kassaldo en direct opeisbare tegoeden. Liquide middelen zijn kortlopende, zeer liquide beleggingen
die te allen tijde kunnen worden omgezet in contanten en waaraan een zeer beperkt risico op waardeverandering kleeft.
Bijzondere waardevermindering
De boekwaarde van de activa van de Groep, niet zijnde beleggingen in vastgoed en uitgestelde belastingvorderingen, worden op de
balansdatum getoetst teneinde te bepalen of er sprake is van bijzondere waardevermindering (‘impairment’). Indien er mogelijk sprake is
van een bijzondere waardevermindering dan wordt de realiseerbare waarde van het actief geschat.
Een last uit hoofde van bijzondere waardevermindering wordt geboekt indien de boekwaarde van een actief of van de kasgenererende
eenheid groter is dan de realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingen worden ten laste van de winst- en verliesrekening
gebracht.
De realiseerbare waarde van een actief is gelijk aan de hoogste van de nettoverkoopprijs en de gebruikswaarde. Teneinde de
gebruikswaarde te bepalen, worden de geschatte toekomstige kasstromen contant gemaakt op basis van een disconteringsvoet voor
belastingen die de huidige marktverwachtingen ten aanzien van de verwachtingswaarde van geld en de specifieke risico’s van het actief
weerspiegelt.
Een bijzondere waardevermindering wordt teruggedraaid, met uitzondering van IA, wanneer er een indicatie is dat de
waardevermindering niet meer van toepassing is en indien de ramingen zijn aangepast die gebruikt werden om de realiseerbare waarde te
bepalen op het moment dat de waardevermindering plaatsvond.
Eigen vermogen
Aandelen worden als eigen vermogen aangemerkt. Externe kosten die direct kunnen worden toegerekend aan de uitgifte van nieuwe
aandelen, worden op de emissieopbrengsten in mindering gebracht. Indien aandelenkapitaal dat als eigen vermogen wordt aangemerkt
wordt ingekocht, wordt het betaalde bedrag, inclusief direct toewijsbare kosten, verantwoord als een mutatie op de algemene reserve in
het eigen vermogen. Ingekochte aandelen worden aangemerkt als ‘ingekochte eigen aandelen’ (‘treasury shares’) en op het totale eigen
vermogen in mindering gebracht. Dividenden worden als schuld verantwoord in de periode dat het dividend wordt vastgesteld.
Rentedragende leningen en schulden
Rentedragende schulden worden initieel tegen de kostprijs verantwoord, onder aftrek van toerekenbare transactiekosten. Na de eerste
opname op de balans worden de rentedragende schulden gewaardeerd tegen de amortisatiewaarde waarbij verschillen tussen de kostprijs
en de aflossingswaarde op basis van de effectieve rentemethode gedurende de looptijd in het resultaat worden verantwoord. Wanneer een
lening afgedekt is en deze afdekking is aangemerkt als fair value hedge dan wordt het ingedekte risico op reële waarde gewaardeerd en
worden deze waardeontwikkelingen in het resultaat verantwoord.
Voor cashflow hedges geldt dat het effectieve gedeelte van een eventueel winst of verlies op het afgeleide financiële instrument rechtstreeks
in het eigen vermogen wordt verwerkt, terwijl het niet-effectieve gedeelte onmiddellijk in de winst- en verliesrekening wordt opgenomen.
Het deel van de winst of het verlies op een instrument dat wordt gebruikt ter afdekking van een nettobelegging in een buitenlandse
activiteit waarvan wordt vastgesteld dat het een effectieve dekking is, wordt eveneens direct in het eigen vermogen verwerkt. Het nieteffectieve
deel wordt onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Corio jaarverslag 2007 139

Personeelsregelingen
(I) Beschikbare-premieregeling
Verplichtingen uit hoofde van bijdragen aan beschikbare-premieregelingen worden op het moment dat deze zich voordoen ten laste van
de winst- en verliesrekening gebracht.
(II) Toegezegde pensioenregelingen
De nettoverplichtingen van de Groep uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen worden voor iedere regeling apart berekend.
Hiertoe wordt een raming gemaakt van het bedrag aan toekomstige pensioenaanspraken die de werknemers hebben opgebouwd op
grond van hun werkzaamheden in de huidige en toekomstige periode(s). Deze pensioenaanspraak wordt verdisconteerd teneinde de
contante waarde te bepalen en de reële waarde van fondsbeleggingen wordt hierop in mindering gebracht. Bij de bepaling van de reële
waarde van de fondsbeleggingen wordt rekening gehouden met nog niet geamortiseerde actuariële resultaten. De disconteringsvoet is
het op de balansdatum geldende rendement op obligaties met een AA-kredietstatus en een looptijd die overeenkomt met de looptijd van
de verplichtingen onder deze regelingen. De berekening wordt verricht door een gekwalificeerde actuaris die de methode op basis van
opgebouwde rechten (‘projected unit credit method’) toepast.
Bij de berekening van de verplichtingen van de Vennootschap ter zake van een regeling wordt, voor zover cumulatieve niet-gerealiseerde
actuariële winsten of verliezen meer bedragen dan tien procent van de huidige waarde van de toegezegde pensioenverplichting of de
marktwaarde van de fondsbeleggingen, waarbij de hoogste waarde van toepassing is, dat deel verwerkt in de resultatenrekening over
de verwachte gemiddelde werkzame levens van de werknemers die deelnemen aan de regeling. Verder worden de actuariële winsten of
verliezen niet verwerkt.
Indien uit deze actuariële berekening een bate voor de Groep voortvloeit, is de boekwinst beperkt tot het nettototaal van alle nietgerealiseerde
actuariële verliezen en backservicekosten en van de contante waarde van toekomstige restituties uit de regeling of
toekomstige premiereducties bij de regeling.
Voorzieningen
Een voorziening wordt op de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van
een gebeurtenis in het verleden. Daarbij is het waarschijnlijk dat een uitstroom van middelen noodzakelijk zal zijn om de verplichting na
te komen. Indien de verplichting materieel is, wordt de omvang van de voorziening bepaald door de verwachte toekomstige cashflows te
verdisconteren tegen de brutodisconteringsvoet (voor aftrek van belastingen) die de huidige marktverwachtingen weerspiegelt omtrent de
tijdswaarde van geld en (indien van toepassing) de specifieke risico’s van de verplichting.
Overig passiva
Handelscrediteuren en overige te betalen posten worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
Huuropbrengsten
Huuropbrengsten van beleggingen in vastgoed onder operationele-leaseovereenkomsten worden op lineaire basis over de looptijd van
de leaseovereenkomst ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Lease-incentives die door de Groep aan haar huurders zijn
toegekend, worden verwerkt als integraal onderdeel van de totale huuropbrengsten.
Service-, exploitatie- en beheerskosten
Servicekosten voor servicecontracten met derden worden doorbelast aan huurders. De servicekosten met betrekking tot leegstand worden
direct ten laste van het resultaat gebracht. Servicekosten hebben met name betrekking op gas, water en licht, schoonmaak en bewaking.
Onder exploitatiekosten zijn opgenomen de kosten die rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend,
exclusief de kosten die worden doorbelast aan huurders. Het betreft hier met name belastingen, verzekeringen, erfpacht, onderhoud
en advieskosten. Deze kosten worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer ze zich voordoen. Beheerskosten zijn kosten die niet
rechtstreeks aan de exploitatie van vastgoedobjecten kunnen worden toegerekend (dit zijn onder andere salariskosten van personeel dat
niet direct betrokken is bij de exploitatie van vastgoedobjecten, kantoorkosten, adviseurs-, taxatie- en accountantskosten en noterings- en
promotiekosten).
Financieringslasten/-baten
Financieringslasten hebben betrekking op de verschuldigde rente op uitstaande schulden (berekend op basis van de effectieve
rentemethode), lasten uit hoofde van afdekkingsinstrumenten die in de winst- en verliesrekening worden verantwoord en
overige financieringskosten. De financieringsbaten bestaan uit geactiveerde rente, rente-inkomsten en baten uit hoofde van
afdekkingsinstrumenten die in de winst- en verliesrekening worden verantwoord. Rente-inkomsten worden op het moment dat deze zich
voordoen verantwoord in de winst- en verliesrekening. Valutakoerswinsten en -verliezen worden gesaldeerd verantwoord.
Dividendinkomsten
Dividendinkomsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord op de dag dat het dividendrecht gedeclareerd wordt.
140

Belastingen
Belastingen over het resultaat van het jaar omvatten de huidige en uitgestelde belastingen. De belastingen worden in de winst- en
verliesrekening verantwoord, behalve daar waar deze betrekking hebben op posten die direct in het eigen vermogen worden verantwoord.
De huidige belastingverplichtingen omvatten de verwachte belastingafdrachten over het belastbare inkomen van het jaar, waarbij de
belastingtarieven worden gehanteerd die op de balansdatum van kracht zijn dan wel wijzigingen die op balansdatum reeds bekend zijn.
Daarnaast omvatten deze eventuele aanpassingen in de belastingafdrachten van voorgaande jaren.
Kasstroomoverzicht
Kasstromen uit operationele activiteiten zijn weergegeven op basis van de indirecte methode. In de categorie operationele kasstromen
wordt uitgegaan van nettowinst voor belastingen, hierop worden correcties aangebracht waardoor het saldo van de operationele
kasstromen wordt verkregen.
Winst per aandeel
De groep presenteert gewone en verwaterde winst per aandeel (wpa) voor het gewone aandelenkapitaal. De winst per gewoon aandeel
wordt berekend aan de hand van de aan de aandeelhouders van de Groep toe te rekenen winst of het verlies gedeeld door het gewogen
gemiddelde aantal gewone aandelen die gedurende de verslagperiode uitstaan. Bij de berekening van de verwaterde winst per aandeel
worden de aan de aandeelhouders van de Groep toe te rekenen winst of het verlies en het gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen
die gedurende de verslagperiode uitstaan gecorrigeerd voor alle potentiële verwaterende invloeden op de gewone aandelen.
Gesegmenteerde informatie
De activiteiten van de Groep worden gepresenteerd per segment (winkels, kantoren, bedrijfsruimten) en per regio (Nederland, Frankrijk,
Italië, Spanje, Turkije, Bulgarije en Duitsland). De woningen en parkeergarages worden toegerekend aan het object waarvan ze deel
uitmaken. De primaire indeling per segment is gebaseerd op de managementstructuur en op de interne rapportagelijnen bij Corio. Een
object wordt onder een bepaald segment geschaard indien het overgrote deel van de functie onder dit segment gerekend kan worden.
Objecten met een dubbele functie worden voor zover mogelijk en indien materieel gesplitst. Overige passiva wordt niet aan bepaalde
segmenten toegerekend, omdat de administratie voor deze post niet op die manier is ingericht.
Nog niet toegepaste standaarden en interpretaties
Corio past de volgende IFRS-standaarden en interpretaties nog niet toe. Corio zal deze uiterlijk toepassen op de datum dat dit verplicht is
en waar mogelijk eerder. Geen van deze nieuwe standaarden of interpretaties zal naar verwachting invloed hebben op eigen vermogen en
resultaat in de geconsolideerde jaarrekening.
• IFRS 8 Operationele Segmenten: dit betreft een nieuwe standaard over gesegmenteerde informatie, ter vervanging van de bestaande
IAS 14 Gesegmenteerde Informatie. Het belangrijkste verschil tussen de bestaande en de nieuwe standaard heeft betrekking op de
segmentatiebasis en de te rapporteren segmenten. IFRS 8 is van toepassing voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2009, eerdere
toepassing is toegestaan.
• In de herziene versie van IAS 23 Financieringskosten verdwijnt de bestaande keuzemogelijkheid om financieringskosten onmiddellijk
als last te verantwoorden of te activeren. Volgens de herziene voorschriften dient een entiteit de financieringskosten die direct
toerekenbaar zijn aan de acquisitie, constructie of productie van een in aanmerking komend actief te activeren als onderdeel van
de kosten van dat actief. De herziene versie van IAS 23 wordt in 2009 verplicht van toepassing op de jaarrekening van de Groep. In
overeenstemming met de overgangsbepalingen zal de Groep de herziene IAS 23 toepassen op in aanmerking komende activa waarvoor
de activering van de financieringskosten op of na de datum van inwerkingtreding ingaat.
• IFRS 3, gevolgd door IAS 27, is herzien op verschillende punten. Belangrijkste wijzigingen betreffen de verantwoording van minderheidsbelangen,
gefaseerde acquisities en mutaties in belangen. IFRS 3/IAS 27 is van toepassing voor boekjaren beginnend op of na
1 juli 2009.
• IFRIC 11: IFRS 2 – Transacties in groepsaandelen en ingekochte eigen aandelen schrijft voor dat een op aandelen gebaseerde betalingsovereenkomst
waarbij een entiteit goederen of diensten ontvangt in ruil voor toegekende rechten op haar eigen-vermogensinstrumenten
wordt verwerkt als een op aandelen gebaseerde betalingsovereenkomst die in aandelen wordt afgewikkeld, ongeacht de manier waarop
de eigen-vermogensinstrumenten zijn verworven. IFRIC 11 wordt in 2008 verplicht van toepassing op de jaarrekening van de Groep en
dient dan met terugwerkende kracht te worden toegepast.
• IFRIC 14: IAS 19 – Beperking van de activa uit hoofde van toegezegd-pensioenregelingen, minimum dekkingsvereisten en hun
onderlinge samenhang verduidelijkt wanneer terugstortingen of lagere toekomstige pensioenpremies uit hoofde van toegezegdpensioenregelingen
als beschikbaar worden beschouwd en behandelt de impact van minimum dekkingsvereisten op dergelijke activa.
Verder wordt aangegeven wanneer een minimum dekkingsvereiste kan leiden tot de opname van een verplichting. IFRIC 14 wordt in
2008 verplicht van toepassing op de jaarrekening van de Groep en dient met terugwerkende kracht te worden toegepast.
Corio jaarverslag 2007 141

1 – Gesegmenteerde informatie
Sectorale segmentatie 2007
(€ mln) Geconsolideerd Te beëindigen bedrijfsactiviteiten Voortgezette
bedrijfsactiviteiten
Winkels Kantoren Bedrijfs- Niet toe- Totaal Kantoren Bedrijfs- Totaal Totaal
ruimten gerekend ruimten
Brutohuuropbrengsten 281,9 63,1 19,4 364,4 49,4 16,3 65,7 298,7
Nettoservicekosten -4,8 -2,4 - -7,2 -0,8 - -0,8 -6,4
Exploitatiekosten -29,5 -8,2 -1,9 -39,6 -5,4 -1,7 -7,1 -32,5
Nettohuuropbrengsten 247,6 52,5 17,5 - 317,6 43,2 14,6 57,8 259,8
Resultaat op verkopen - 1,2 7,4 - 8,6 - - - 8,6
Positieve herwaarderingen 500,3 53,0 8,1 561,4 45,3 8,2 53,5 507,9
Negatieve herwaarderingen -6,2 -10,6 -0,7 -17,5 -10,6 -0,7 -11,3 -6,2
Netto herwaardering
beleggingen in vastgoed 494,1 42,4 7,4 - 543,9 34,7 7,5 42,2 501,7
Beheerskosten -17,5 -1,9 -0,4 -8,3 -28,1 -0,9 -0,2 -1,1 -27,0
Overige baten - - - -
Overige lasten -0,6 -0,6 - -0,6
Netto overige resultaten - - - -0,6 -0,6 - - - -0,6
Resultaat voor
financieringslasten 724,2 94,2 31,9 -8,9 841,4 77,0 21,9 98,9 742,5
Financieringslasten -114,2 -114,2 -114,2
Financieringsbaten 15,4 15,4 15,4
Nettofinancieringslasten - - - -98,8 -98,8 - - - -98,8
Resultaat geassocieerde
deelnemingen 91,1 91,1 - 91,1
Resultaat voor belasting 815,3 94,2 31,9 -107,7 833,7 77,0 21,9 98,9 734,8
Belastingen lopend jaar -1,8 -1,8 - -1,8
Uitgestelde belastingen -31,2 0,2 0,6 -30,4 - -30,4
Belastingen over het resultaat -33,0 0,2 - 0,6 -32,2 - - - -32,2
Nettowinst 782,3 94,4 31,9 -107,1 801,5 77,0 21,9 98,9 702,6
Beleggingen in vastgoed 4.890,5 924,1 194,5 6.009,1 732,3 194,5 926,8 5.082,3
Beleggingen in vastgoed
in ontwikkeling 121,0 5,9 126,9 0,6 0,6 126,3
Investering in geassocieerde
deelnemingen en overige 323,7 323,7 - 323,7
Niet toegerekende activa 253,7 253,7 12,1 12,1 241,6
Totaal activa 6.713,4 939,5 5.773,9
Totaal verplichtingen 2.887,6 2.887,6 22,8 2.864,8
Investeringen in de portefeuille 134,0 29,9 0,6 - 164,5 26,3 0,6 26,9 137,6
Afschrijvingen 3,4 3,4 0,4 - 0,4 3,0
Geografische segmentatie 2007
(€ mln) Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Overig* Geconsolideerd
Brutohuuropbrengsten voortgezette bedrijfsactiviteiten 141,7 69,0 54,9 32,5 - 0,6 298,7
Brutohuuropbrengsten te beëindigen bedrijfsactiviteiten 46,9 18,8 - - - - 65,7
Brutohuuropbrengsten 188,6 87,8 54,9 32,5 - 0,6 364,4
Beleggingen in vastgoed 2.617,6 1.710,5 1.107,1 545,7 0,0 28,2 6.009,1
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 73,5 19,9 3,1 0,9 29,2 0,3 126,9
Investeringen in geassocieerde deelnemingen en overige 323,7 323,7
Niet toegerekende activa 253,7
Totaal activa 6.713,4
* Categorie overig bestaat uit Duitsland en Bulgarije.
142

Sectorale segmentatie 2006
(€ mln) Geconsolideerd Te beëindigen bedrijfsactiviteiten Voortgezette
bedrijfsactiviteiten
Winkels Kantoren Bedrijfs- Niet toe- Totaal Kantoren Bedrijfs- Totaal Totaal
ruimten gerekend ruimten
Brutohuuropbrengsten 246,9 63,4 18,3 328,6 49,8 15,2 65,0 263,6
Nettoservicekosten -4,9 -2,6 -0,1 -7,6 -0,9 -0,1 -1,0 -6,6
Exploitatiekosten -29,5 -8,7 -1,9 -40,1 -5,9 -1,7 -7,6 -32,5
Nettohuuropbrengsten 212,5 52,1 16,3 - 280.9 43,0 13,4 56,4 224,5
Resultaat op verkopen 0,2 0,6 - - 0,8 - - - 0,8
Positieve herwaarderingen 383,9 74,9 15,7 474,5 57,2 14,6 71,8 402,7
Negatieve herwaarderingen -7,2 -9,4 -0,2 -16,8 -8,2 -0,2 -8,4 -8,4
Netto herwaardering
beleggingen in vastgoed 376,7 65,5 15,5 - 457,7 49,0 14,4 63,4 394,3
Beheerskosten -18,8 -2,8 -0,7 -6,9 -29,2 -1,4 -0,3 -1,7 -27,5
Overige baten 1,4 1,4 - 1,4
Overige lasten -0,5 -0,5 - -0,5
Netto overige resultaten - - - 0,9 0,9 - - - 0,9
Resultaat voor
financieringslasten 570,6 115,4 31,1 -6,0 711,1 90,6 27,5 118,1 593,0
Financieringslasten -77,0 -77,0 - -77,0
Financieringsbaten 10,2 10,2 - 10,2
Nettofinancieringslasten - - - -66,8 -66,8 - - - -66,8
Resultaat geassocieerde
deelnemingen 33,1 33,1 - 33,1
Resultaat voor belasting 603,7 115,4 31,1 -72,8 677,4 90,6 27,5 118,1 559,3
Belastingen lopend jaar -2,9 -2,9 - -2,9
Uitgestelde belastingen -33,0 -0,8 -33,8 - -33,8
Belastingen over het resultaat -35,9 -0,8 - - -36,7 - - - -36,7
Nettowinst 567,8 114,6 31,1 -72,8 640,7 90,6 27,5 118,1 522,6
Beleggingen in vastgoed 3.949,8 834,3 222,4 5.006,5 669,5 186,4 855,9 4.150,6
Beleggingen in vastgoed
in ontwikkeling 245,7 7,5 253,2 2,4 2,4 250,8
Investering in geassocieerde
deelnemingen en overige 198,9 198,9 - 198,9
Niet toegerekende activa 193,9 193,9 12,5 12,5 181,4
Totaal activa 5.652,5 870,8 4.781,7
Totaal verplichtingen 2.494,8 2.494,8 24,1 2.470,7
Investeringen in de portefeuille 55,0 20,4 1,5 - 76,9 19,4 1,4 20,8 56,1
Afschrijvingen 3,9 3,9 0,4 - 0,4 3,5
Geografische segmentatie 2006
(€ mln) Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Overig* Geconsolideerd
Brutohuuropbrengsten voortgezette bedrijfsactiviteiten 138,1 62,1 36,5 26,3 - 0,6 263,6
Brutohuuropbrengsten te beëindigen bedrijfsactiviteiten 47,5 17,5 - - - - 65,0
Brutohuuropbrengsten 185,6 79,6 36,5 26,3 - 0,6 328,6
Beleggingen in vastgoed 2.456,0 1.366,5 635,8 520,3 27,9 5.006,5
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 43,7 7,0 201,7 0,6 0,2 253,2
Investeringen in geassocieerde deelnemingen en overige 198,9 198,9
Niet toegerekende activa 193,9
Totaal activa 5.652,5
Corio jaarverslag 2007 143

2 – Brutohuuropbrengsten
(€ mln) 2007 2006
Theoretische huur 312,9 276,9
Leegstand -14,2 -13,3
298,7 263,6
De Groep verhuurt beleggingen in vastgoed aan derden op basis van operationele-leaseovereenkomsten en had in 2007 en 2006 geen
voorwaardelijke huur.
3 – Exploitatiekosten
(€ mln) 2007 2006
Belastingen 5,2 5,5
Verzekeringen 0,8 1,0
Onderhoud 3,9 3,5
Beheervergoedingen 9,0 8,9
Advieskosten 3,1 3,0
Promotie en marketing 1,5 1,5
Erfpachtlasten 5,4 4,7
Overige exploitatiekosten 2,9 2,5
Dotatie voorziening voor dubieuze debiteuren 0,7 1,9
32,5 32,5
De post belastingen heeft betrekking op gemeentelijke belastingen.
4 – Beheerskosten
(€ mln) 2007 2006
Salarissen 18,9 16,4
Sociale lasten 3,5 2,8
Bijdrage in beschikbare-premieregeling 2,1 1,4
Kosten toegezegde pensioenregeling 0,3 0,6
Overige personeelskosten 7,2 5,6
Kantoorkosten 9,9 10,2
Adviseurs-, taxatie- en accountantskosten 7,3 6,8
Noterings- en promotiekosten 0,6 1,2
Overige beheerskosten 2,0 1,7
Doorbelast aan exploitatiekosten -11,6 -10,9
Doorbelast aan vastgoedportefeuille -5,7 -2,3
Doorbelast aan derden -7,5 -6,0
27,0 27,5
In 2007 had de Groep gemiddeld 304 fte’s personeel (2006: 290 fte’s). Hiervan zijn 136 fte’s werkzaam buiten Nederland (2006: 122 fte’s).
Daar waar beheerskosten direct betrekking hebben op de exploitatie van de vastgoedportefeuille worden deze doorbelast aan de
exploitatiekosten. Daar waar beheerskosten direct betrekking hebben op de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille worden deze
geactiveerd.
5 – Overige baten
(€ mln) 2007 2006
Vrijval overlopende posten - 0,3
Vrijval voorzieningen - 1,1
- 1,4
144

6 – Overige lasten
(€ mln) 2007 2006
Dotatie voorzieningen 0,1
Overige 0,6 0,4
0,6 0,5
7 – Nettofinancieringslasten
(€ mln) 2007 2006
Financieringslasten
Interestlasten 112,1 72,9
Omrekenverschillen -0,3 1,6
Overige financieringslasten 2,4 2,5
114,2 77,0
Financieringsbaten
Geactiveerde rente -12,1 -4,8
Ineffectiviteit voor kasstroomafdekkingen -2,0 -4,5
Interestbaten -1,3 -0,9
-15,4 -10,2
Nettofinancieringslasten 98,8 66,8
Interestlasten zijn gestegen door enerzijds hogere rentedragende leningen en schulden en anderzijds door een hoger effectief
rentepercentage. Het gemiddelde percentage van de geactiveerde rente bedroeg in 2007 4,7%.
8 – Belastingen over het resultaat
(€ mln) 2007 2006
Belastingen lopende jaar 1,8 2,9
Uitgestelde belastingen
Uitgestelde belastingverplichtingen 32,2 30,4
Uitgestelde belastingvorderingen -1,8 3,4
30,4 33,8
32,2 36,7
Effectief belastingtarief
(€ mln) 2007 2006
Nettowinst voor belastingen 833,7 677,4
Belasting volgens Nederlands tarief 25,5% 212,6 29,6% 200,5
Correctie naar landentarief 3,7% 30,7 2,9% 19,4
Vrijgesteld vanwege fiscale status -21,2% -176,3 -25,2% -170,8
Aftrekbare kosten -0,8% -6,9 -0,5% -3,5
Fiscaal compensabele verliezen -0,2% -1,6 -0,7% -4,4
Andere dan vennootschapsbelasting 0,2% 1,6 0,3% 2,2
Tariefswijziging -3,3% -27,9 -1,0% -6,7
3,9% 32,2 5,4% 36,7
Corio jaarverslag 2007 145

9 – Te beëindigen bedrijfsactiviteiten
In lijn met de strategie van Corio heeft de Vennootschap op 22 november 2007 aangekondigd dat het grootste deel van de kantorenen
bedrijfsruimteportefeuille naar verwachting in het eerste halfjaar van 2008 zal worden verkocht. Dit besluit heeft tot gevolg
dat in de financiële overzichten dit deel van de portefeuille gezien wordt als ‘te beëindigen bedrijfsactiviteiten’ en als zodanig de
vastgoedactiviteiten exclusief de financieringsactiviteiten apart worden weergegeven in de balans en resultatenrekening over 2007 en 2006.
(€ mln) 2007 2006
Resultaten van de te beëindigen bedrijfsactiviteiten
Brutohuuropbrengsten 65,7 65,0
Nettoservicekosten -0,8 -1,0
Exploitatiekosten -7,1 -7,6
Nettohuuropbrengsten 57,8 56,4
Beheerskosten -1,1 -1,7
Positieve herwaarderingen 53,6 71,8
Negatieve herwaarderingen -11,4 -8,4
Netto herwaardering beleggingen in vastgoed 42,2 63,4
Nettowinst te beëindigen bedrijfsactiviteiten 98,9 118,1
Beleggingen in vastgoed 926,8 855,9
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 0,6 2,4
Materiële vaste activa* 12,1 12,5
Activa te beëindigen bedrijfsactiviteiten 939,5 870,8
Overige passiva 22,8 24,1
Passiva te beëindigen bedrijfsactiviteiten 22,8 24,1
Kasstroom uit operationele activiteiten 55,4 53,4
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -26,9 -25,8
Netto kasstroom te beëindigen bedrijfsactiviteiten 28,5 27,6
* Betreft gedeelte van kantoorgebouw Jacobsweerd in eigen gebruik van Corio welke is opgenomen tegen kostprijs minus afschrijvingen.
10 – Beleggingen in vastgoed
(€ mln) 2007 2006
Balans per 1 januari 4.150,6 3.477,8
Aankopen 194,0 221,0
Investeringen 57,9 35,4
Overdracht van vastgoed in ontwikkeling 231,8 28,8
Verkopen -53,7 -6,7
Herwaarderingen 501,7 394,3
Balans per 31 december 5.082,3 4.150,6
De waarde van beleggingen in vastgoed is inclusief vooruitbetaalde erfpacht. Het totaalbedrag voor vooruitbetaalde erfpacht voor het jaar
2007 bedraagt € 16,8 miljoen (2006: € 17,2 miljoen). In de aankopen is € 29,2 miljoen onroerend goed opgenomen inzake operational
lease.
Zekerheden
Per 31 december 2007 waren voor objecten met een boekwaarde van € 1.267,9 miljoen (2006: € 1.202,4 miljoen) hypothecaire zekerheden
verstrekt voor opgenomen leningen ten bedrage van € 540,0 miljoen ultimo 2007 (2006: € 605,7 miljoen). De dekkingsgraad (waarde
hypothecaire leningen/boekwaarde vastgoed) bedroeg in 2007 42,6% (2006: 50,4%).
146

11 – Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling
(€ mln) 2007 2006
Balans per 1 januari 250,8 93,7
Investeringen 96,7 183,8
Verkopen -1,3 -2,2
Overdracht naar beleggingsportefeuille -231,8 -28,8
Geactiveerde interest 12,1 4,8
Overige -0,2 -0,5
Balans per 31 december 126,3 250,8
In de loop van 2007 zijn de bouw/renovaties van Campania te Marcianise, 2 e fase van De Hovel te Goirle, een deel van Middenwaard te
Heerhugowaard en een Aldi supermarkt te Vinkhuizen voltooid, deze zijn derhalve in 2007 geclassificeerd als beleggingen in vastgoed.
12 – Investeringen in geassocieerde deelnemingen
Het verloopoverzicht van de investeringen in geassocieerde deelnemingen is:
(€ mln) 2007 2006
Balans per 1 januari 192,8 202,2
Aankopen 73,0 -
Ontvangen dividend -16,4 -21,5
Aandeel in resultaat 91,1 33,1
Omrekeningsverschillen -23,0 -21,0
Stand 31 december* 317,5 192,8
* In de stand per 31 december is opgenomen € 1,5 miljoen aan acquisitiekosten (2006: € 0,2 miljoen).
Samenvatting financiële gegevens van de geassocieerde deelnemingen ultimo 2007 en 2006:
2007 2006
100% Aandeel 100% Aandeel
Corio
Corio
(€ mln) (€ mln)
Activa 834,0 346,0 413,9 194,2
Passiva 106,4 30,0 3,4 1,6
Netto activa 727,6 316,0 410,5 192,6
Opbrengsten 206,4 95,0 77,2 36,2
Kosten 8,5 3,9 6,6 3,1
Resultaat 197,9 91,1 70,6 33,1
13 – Overige investeringen
(€ mln) 2007 2006
Overige beleggingen
Leningen en vorderingen 55,0 -
Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van
waardeverschillen in de winst- en verliesrekening* 6,2 6,1
61,2 6,1
Overige investeringen
Leningen en vorderingen 1,4 1,9
Derivaten voor hedgedoeleinden 3,0 5,2
4,4 7,1
* Betreft SAF Cgi A.S., Turkije 7,0% (2006 7,0%)
Corio jaarverslag 2007 147

14 – Immateriële activa
(€ mln)
Stand 1 januari 2006 -
Acquisities door bedrijfscombinaties 42,2
Stand 31 december 2006 42,2
Stand 1 januari 2007 42,2
Acquisities door bedrijfscombinaties 13,4
Stand 31 december 2007 55,6
De IA door bedrijfscombinaties heeft betrekking op uitgestelde belastingen die ontstonden door de acquisitie van entiteiten met vastgoed
(zie toelichting 29).
15 – Materiële vaste activa
(€ mln) Inventaris
Kostprijs
Balans per 1 januari 2006 22,4
Investeringen 3,0
Balans per 31 december 2006 25,4
Investeringen 1,2
Balans per 31 december 2007 26,6
Afschrijving en bijzondere waardeverminderingen
Balans per 1 januari 2006 -15,7
Afschrijvingslasten voor het jaar -3,5
Balans per 31 december 2006 -19,2
Afschrijvingslasten voor het jaar -3,0
Balans per 31 december 2007 -22,2
Boekwaarde
Per 1 januari 2006 6,7
Per 1 januari 2007 6,2
Per 31 december 2007 4,4
16 – Uitgestelde belastingen
Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen zijn toe te rekenen aan de volgende posten:
(€ mln) Activa Passiva Totaal
2007 2006 2007 2006 2007 2006
Beleggingen in vastgoed 301,7 256,7 301,7 256,7
Verliescompensatie 10,5 8,7 -10,5 -8,7
291,2 248,0
Mutatieoverzicht uitgestelde belastingen
(€ mln) 2007 2006
Stand 1 januari 248,0 172,3
Mutatie uit hoofde van herwaardering 32,2 30,4
Mutatie uit hoofde van acquisities 12,8 41,9
Fiscale waarde van verliescompensatie -1,8 3,4
Stand 31 december 291,2 248,0
Mutaties uit hoofde van herwaardering zijn via het resultaat verwerkt. Alle fiscaal compensabele verliezen, die naar verwachting binnen
afzienbare termijn tot realisatie zullen komen, zijn tot waardering gebracht. Voor fiscale verliezen van € 8,2 miljoen is geen uitgestelde
belastingvordering opgenomen. Deze fiscale verliezen kunnen in principe onbeperkt worden verrekend.
148

17 – Overige vorderingen
(€ mln) 2007 2006
Debiteuren 34,9 44,6
Belastingen 36,0 36,7
Overige vorderingen 11,2 26,8
Overige activa 16,9 6,0
99,0 114,1
De post belastingen betreft voornamelijk BTW-vorderingen.
18 – Liquide middelen
(€ mln) 2007 2006
Bank 12,5 2,9
Kas 0,2 0,2
Liquide middelen 12,7 3,1
Van de liquide middelen staat per 31 december 2007 € 3,5 miljoen niet vrij ter beschikking aan de onderneming (2006: € 0).
19 – Eigen vermogen
Verloopoverzicht eigen vermogen
Toe te rekenen aan aandeelhouders van Corio N.V.
(€ mln) Geplaatst Agio- Afdekkings- Herwaar- Algemene Reserve Reserve Reserve Nettowinst Totaal
kapitaal reserve reserve derings- reserve deelneming omreke- eigen boekjaar
reserve nings- aandelen
verschillen
Balans per 31-12-05 672,5 903,0 -15,4 278,4 269,7 1,0 -26,2 589,1 2.672,1
Resultaatverdeling
2005 496,3 63,5 29,3 -589,1 -
Totaal resultaat 2006 12,2 -0,4 -4,6 640,7 647,9
Dividenden aan
aandeelhouders -162,3 -162,3
Balans per 31-12-06 672,5 903,0 -3,2 774,7 170,5 29,3 -3,6 -26,2 640,7 3.157,7
Resultaatverdeling
2006 427,3 191,4 22,0** -640,7 -
Totaal resultaat 2007 41,5 -7,3 801,5* 835,7
Dividenden aan
aandeelhouders -167,6 -167,6
Balans per 31-12-07 672,5 903,0 38,3 1.202,0 194,3 51,3 -10,9 -26,2 801,5 3.825,8
* Het voorstel voor verdeling is opgenomen onder de overige gegevens.
€ 582,6 miljoen van de winst voor het boekjaar 2007 dient toegevoegd te worden aan de wettelijke reserves.
** De verdeling van de winst voor het boekjaar 2006 is aangepast om tot de juiste wettelijke reserves te komen.
Op 31 december 2007 bestond het aandelenkapitaal uit 67.252.184 volgestorte aandelen (2006: 67.252.184).
De aandeelhouders zijn gerechtigd tot ontvangst van de dividenden die periodiek beschikbaar verklaard worden en zijn gerechtigd tot het
uitbrengen van een stem op vergaderingen van de Vennootschap.
Geplaatst kapitaal
Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 120 miljoen aandelen met een nominale waarde van € 10 elk. Op 31 december 2007 waren
67.252.184 aandelen geplaatst.
Corio jaarverslag 2007 149

Agioreserve
Het agio bestaat uit het op aandelen gestorte kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Een totaal van € 508,4 miljoen (2006: € 508,4
miljoen) wordt om fiscale redenen verwerkt als agio en kan onder bepaalde voorwaarden belastingvrij worden uitgekeerd.
Afdekkingsreserve
De afdekkingsreserve bestaat uit het effectieve deel van de cumulatieve nettomutatie in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten die
worden aangemerkt voor cashflow hedge accounting wanneer de afgedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden.
Herwaarderingsreserve
De herwaarderingsreserve heeft betrekking op de herwaardering van de vastgoedbeleggingen. Het (ongerealiseerde) positieve verschil
tussen de cumulatieve toename van de reële waarde van het vastgoed in eigendom ultimo boekjaar minus de nominale waarde van
de uitgestelde belastingen hierop getroffen, is opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve ultimo 2007 is op
objectniveau bepaald, rekening houdend met uitgestelde belastingen.
Reserve deelneming
In deze reserve worden de resultaten met betrekking tot ingehouden winsten van geassocieerde deelnemingen opgenomen.
Reserve omrekeningsverschillen
De omrekeningsreserve omvat alle wisselkoersverschillen die voortvloeien uit de omrekening van de cijfers van buitenlandse activiteiten
die niet integraal deel uitmaken van de activiteiten van de Vennootschap, alsmede uit de omrekening van passiva die de netto-investering
van de Vennootschap in een buitenlandse dochteronderneming afdekken.
Reserve eigen aandelen
De reserve eigen aandelen omvat de kostprijs van de aandelen Corio die door de groep worden gehouden. Op 31 december 2007 hield de
Groep 998.482 (2006: 998.482) van de aandelen van de Vennootschap. Deze zijn in 2001 verworven voor € 26,20 per aandeel. Volgens de
Statuten van de Vennootschap geven deze aandelen geen recht op dividend.
Dividend
(€ mln) 2007 2006
€ 2,60 per aandeel (2006: € 2,53) 172,3 167,6
Het dividendvoorstel over 2007 is niet in de jaarrekening verwerkt.
20 – Nettowinst per aandeel
Nettowinst per gewoon aandeel
De berekening van de nettowinst per aandeel op 31 december 2007 is gebaseerd op de nettowinst voor de periode die toe te rekenen
is aan de aandeelhouders, € 801,5 miljoen (2006: € 640,7 miljoen) en het gewogen gemiddelde aantal aandelen dat gedurende het jaar
eindigend op 31 december 2007 uitstond, 66.253.702 (2006: 66.253.702), als volgt berekend:
Nettowinst toe te rekenen aan aandeelhouders
(€ mln) 2007 2006
Nettowinst toe te rekenen aan aandeelhouders 801,5 640,7
Nettowinst voortgezette bedrijfsactiviteiten 702,6 522,6
De verwaterde nettowinst (per aandeel) is gelijk aan bovengenoemde nettowinst (per aandeel).
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
2007 2006
Uitgegeven aandelen per 1 januari 67.252.184 67.252.184
Effect van gehouden eigen aandelen -998.482 -998.482
Gewogen gemiddelde aantal gewone aandelen per 31 december 66.253.702 66.253.702
150

21 – Rentedragende leningen en schulden
In deze toelichting wordt informatie gegeven over de contractuele voorwaarden van de rentedragende leningen en schulden van de
Groep. Zie voor meer informatie over het rente- en valutarisico van de Groep toelichting 25.
Een deel van de rentedragende leningen en schulden luidt in US $ en Britse ponden. Deze zijn grotendeels afgedekt met derivaten, hierop
wordt fair value hedging toegepast. Als gevolg hiervan wordt het ingedekte deel van de lening geherwaardeerd.
(€ mln) 2007 2006
Langlopend
Hypothecaire bankleningen 520,5 605,7
Overige bankleningen 1.686,4 1.038,9
Geactiveerde kosten -8,6 -4,1
2.198,3 1.640.5
Kortlopend
Hypothecaire bankleningen 19,4 -
Overige bankleningen 74,2 384,0
93,6 384,0
2.291,9 2.024,5
22 – Personeelsregelingen
De samenstelling van de toegezegde pensioenverplichtingen is als volgt:
(€ mln) 2007 2006
Activa Passiva Activa Passiva
Huidige waarde ongedekte verplichtingen - 0,2 - 0,1
Huidige waarde gedekte verplichtingen 1,9 6,7 2,3 6,9
Marktwaarde fondsbeleggingen -1,8 -5,6 -2,1 -5,8
Huidige waarde nettoverplichtingen 0,1 1,3 0,2 1,2
Ongerealiseerde actuariële winsten en verliezen -0,2 -0,2 -0,4 -0,2
Gerealiseerde post voor toegezegde pensioenverplichtingen -0,1 1,1 -0,2 1,0
Corio heeft meerdere toegezegde bijdrageregelingen, waarvan ultimo 2007 één regeling resulteert in een actief. Stichting Pensioenfonds
ABP (‘ABP’) verstrekt het pensioen voor een aantal werknemers van Corio. Deze regeling wordt aangemerkt als een multiwerkgeversregeling
op basis van vaste bijdrage en kwalificeert als een toegezegde pensioenregeling. ABP kan de uitkeringen en de
verplichtingen niet per onderneming verstrekken en daarom is deze regeling niet opgenomen in de pensioenberekening en derhalve
wordt deze regeling verwerkt als zijnde een toegezegde-bijdrage regeling. Feitelijke uitgaven worden direct als kosten verwerkt. In 2007
bedroegen de bijdragen aan het ABP inzake de pensioenregeling € 0,8 miljoen (2006: € 0,8 miljoen).
De pensioenregeling van de medewerkers van Corio in Nederland is per 1 januari 2007 omgezet in een toegezegde-bijdrageregeling. Dit
betekent dat Corio niet langer een verplichting hoeft op te nemen voor de medewerkers die per 31 december 2006 bij Corio in dienst
waren en die onder deze regeling vallen.
De fondsbeleggingen omvatten geen aandelen uitgegeven door de Vennootschap of objecten in gebruik bij de Vennootschap.
Het verloop van de netto pensioenverplichtingen is als volgt:
(€ mln) 2007 2006
Activa Passiva Activa Passiva
Nettoverplichting per 1 januari -0,2 1,0 0,2 0,9
Betaalde premies - -0,1 -0,9 -
Uitgaven verwerkt in de resultatenrekening 0,1 0,2 0,5 0,1
Nettoverplichting per 31 december -0,1 1,1 -0,2 1,0
Corio jaarverslag 2007 151

Uitgaven in de resultatenrekening
(€ mln) 2007 2006
Activa Passiva Activa Passiva
Servicekosten - - 0,7 -
Beheerskosten 0,2 0,4 0,2 0,3
Verwacht rendement op fondsbeleggingen -0,1 -0,2 -0,1 -0,2
Actuarieel resultaat - - - -
Curtailment - - -0,7 -
Settlement - - 0,4 -
0,1 0,2 0,5 0,1
Belangrijkste actuariële veronderstellingen per balansdatum
(uitgedrukt als gewogen gemiddelden) 2007 2006
Activa Passiva Activa Passiva
Disconteringsvoet per 31 december 5,5% 5,5% 4,6% 4,6%
Verwacht rendement op fondsbeleggingen per 31 december 3,3% 3,2% 3,3% 3,2%
Toekomstige salarisverhogingen per jaar nvt nvt 2,0% 2,0%
Toekomstige pensioenverhogingen per jaar 1,0% 2,0% 1,0% 2,0%
Voor de actuariële berekeningen is de ‘Prognose sterftetabel 2005-2050’ met een leeftijdsterugzetting van 1 jaar uitgegeven door het
Actuarieel Genootschap gebruikt.
23 – Voorzieningen
(€ mln) 2007 2006
Balans per 1 januari 2,3 3,4
Voorzieningen getroffen gedurende het jaar 0,4 0,1
Voorzieningen gebruikt gedurende het jaar -0,1 -0,1
Voorzieningen vrijgevallen gedurende het jaar -1,1
Balans per 31 december 2,6 2,3
Langlopend 2,6 2,3
Kortlopend - -
De voorzieningen betreffen met name juridische geschillen.
24 – Overige verplichtingen
(€ mln) 2007 2006
Belastingen en sociale zekerheid 6,9 3,1
Exit tax SIIC 7,9 14,3
Vooruitbetaalde huur 22,7 12,5
Waarborgsommen 23,7 26,0
Nog te betalen rente 29,2 18,7
Overlopende posten 42,4 12,6
Financiële instrumenten 88,7 39,4
Overige verplichtingen 46,0 59,6
267,5 186,2
De exit tax voor het SIIC-regime in Frankrijk wordt in vier termijnen betaald, voor het laatst in 2009. De stijging van de overlopende
posten betreft grotendeels de nog te betalen acquisitieprijs van een additioneel 30%-belang in het object Balzac. De overige passiva
hebben betrekking op nog te ontvangen facturen voor onderhoud van en investeringen in de vastgoedportefeuille.
152

25 – Financiële instrumenten
Financiële risico’s
Voor de Groep gelden een aantal financiële risico’s, namelijk: kredietrisico, liquiditeitsrisico en marktrisico (inclusief valuta- en
interestrisico).
Het totale risicomanagementbeleid richt zich op de onvoorspelbaarheid van de financiële markten en streeft ernaar om eventuele
negatieve effecten op de financiële prestatie van het bedrijf te minimaliseren. De Groep maakt gebruik van derivaten om bepaalde risicoexposures
af te dekken. Geen van de derivaten wordt gebruikt voor handelsdoeleinden.
Het risicomanagement wordt uitgevoerd op grond van het door de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde beleid.
Kredietrisico
Het kredietrisico wordt gedefinieerd als de onvoorziene waardedaling van activa als tegenpartijen niet meer aan hun verplichtingen
kunnen voldoen.
De kredietwaardigheid van huurders wordt nauwlettend gevolgd door huurders te screenen op kredietwaardigheid en actief de
debiteurensaldi te bewaken. Daarnaast wordt de ingegane huur in het algemeen bij vooruitbetaling voldaan en is een deel van de
huursom afgedekt door middel van een bankgarantie of waarborgsom. Er zijn geen significante concentraties in kredietrisico’s.
Financiële transacties worden alleen aangegaan met financiële instellingen welke in het bezit zijn van een credit rating van minimaal ‘A+’
(Standard & Poor’s). Het financiële risico wordt per transactie gevolgd. Op basis van hun hoge credit rating verwacht de Groep niet dat
tegenpartijen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen.
De boekwaarde van de financiële activa vertegenwoordigt het maximale kredietrisico. De boekwaarde op de verslagdatum was:
Boekwaarde financiële activa
(€ mln) Toelichting 2007 2006
Leningen en vorderingen 13,17 155,4 116,0
Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van
waardeverschillen in de winst- en verliesrekening 13 6,2 6,1
Derivaten voor hedgedoeleinen (activa) 13 3,0 5,2
Liquide middelen 18 12,7 3,1
177,3 130,4
In de post leningen en vorderingen is een bedrag van € 55 miljoen opgenomen inzake verstrekte leningen voor Turkse projecten. Voor
deze leningen zijn door de tegenpartijen zekerheden gesteld in de vorm van groeps- of bankgaranties en hypotheken.
De ouderdomsopbouw van de debiteuren op de verslagdatum was als volgt:
(€ mln) 2007 2006
Bruto Voor- Bruto Voorziening
ziening
Niet vervallen tot 60 dagen vervallen 31,2 0,3 40,4 1,2
61 dagen tot 1 jaar vervallen 4,4 1,7 6,5 2,3
Meer dan een jaar vervallen 6,4 5,1 6,1 4,9
42,0 7,1 53,0 8,4
Mutaties in de voorziening debiteuren gedurende het jaar waren als volgt:
(€ mln) 2007 2006
Stand per 1 januari 8,4 7,6
Dotatie 0,6 2,7
Vrijval -1,9 -1,9
Stand per 31 december 7,1 8,4
Ten aanzien van de debiteuren houdt de Groep, naast bankgaranties, voor € 28,2 miljoen (2006: € 30,2 miljoen) aan waarborggelden van
haar huurders.
Corio jaarverslag 2007 153

Liquiditeitsrisico
Het management van het liquiditeitsrisico behelst de beschikbaarheid van een adequaat bedrag aan kredietfaciliteiten. De belangrijkste
financiering van de Groep vindt plaats door de ‘private placements’ en door hypothecaire en overige bankleningen. Voldoende liquiditeit
is gewaarborgd door een 7-jarige revolving krediet faciliteit van € 600 miljoen, welke in 2005 is aangegaan. Eind 2007 was er € 203 miljoen
getrokken onder deze faciliteit. De Groep streeft naar een gemiddelde financieringstermijn van ten minste 5 jaar. Ultimo 2007 bedroeg de
gemiddelde financieringstermijn 6,7 jaar.
Corio dient te allen tijde te voldoen aan haar verplichtingen onder de opgenomen leningen, onder meer door de rentedekkingsratio. De
rentedekkingsratio wordt berekend door de nettohuuropbrengsten te delen door de nettorentelasten. Dit mag niet lager zijn dan 2,2.
Tevens moet Corio voldoen aan de eisen gesteld aan haar leverage. Het totaalbedrag aan opgenomen leningen mag niet meer bedragen
dan 55% van het balanstotaal, na aftrek van immateriële activa.
De bewaking van de ratio’s waartoe Corio zich in haar leningsovereenkomsten heeft gecommitteerd vindt periodiek plaats. Het
geconsolideerde cashflowplan, dat aan de hand van investerings- en desinvesteringsvoorstellen en eventuele fluctuaties in de inkomsten en
uitgaven wordt aangepast, is de belangrijkste basis voor deze analyse.
Naast deze verplichtingen kent Corio financieringslimieten uit hoofde van haar status van fiscale beleggingsinstelling.
Valutarisico
Met uitzondering van Turkije en Bulgarije, is Corio uitsluitend actief in eurolanden. Voor de acquisities in Turkije wordt een functionele
valuta gehanteerd die gebaseerd is op de economische risico’s van de huurstromen. Deze valuta zijn of euro of Amerikaanse dollar.
Valutarisico’s zijn gereduceerd door investeringen te financieren met leningen in dezelfde valuta of door gebruik te maken van
valutaswaps.
Voor het afdekken van het valutarisico op de US $ private placement heeft de Groep gebruik gemaakt van cross currency swaps, met
uitzondering van een lening van 190 miljoen US $ welke gebruikt is om de oorspronkelijke investering in US $ in deelneming Akmerkez
GYO A.S. in Turkije af te dekken.
Een belangrijk deel van de financiële instrumenten luiden in euro of zijn geswapt naar euro. Als gevolg hiervan is het resultaat van de
Groep beperkt gevoelig voor valutakoerswijzigingen. Het volgende overzicht geeft de valutapositie van de Groep weer op 31 december:
(€ mln) 2007 2006
US $ GBP YTL US $ GBP YTL
Rentedragende leningen en schulden -964,6 -76,4 - -477,3 -8,9 -
Liquide middelen 1,7 - - - - -
Leningen en vorderingen - - 5,6 - - 4,3
Bruto balanspositie -962,9 -76,4 5,6 -477,3 -8,9 4,3
Cross currency swaps 835,5 76,4 - 333,4 8,9 -
Netto positie -127,4 - 5,6 -143,9 - 4,3
Renterisico
Hoewel er tot op zekere hoogte een bescherming wordt gevonden in de overeengekomen indexatie in huurcontracten is dit onvoldoende
om een stijging van de rente in dezelfde tijdsperiode op te vangen. Corio hanteert sinds 2003 als uitgangspunt dat het vastleggen van
rentetarieven voor langere periodes ten minste moet plaatsvinden voor 1/3 van de leningenportefeuille met een maximum van 2/3.
Op 31 december 2007 had de groep renteswaps met een nominale contractwaarde van € 1.225,7 miljoen (2006: € 822,4 miljoen). De
Groep waardeert renteswaps tegen reële waarde.
Gevoeligheidsanalyse
Ingeval de variabele rente per 31 december 2007 met 1% zou zijn gestegen, nemen de rentelasten over 2008 bij een ongewijzigde
samenstelling van de financiering theoretisch met € 10,2 miljoen toe (2006: € 10,0 miljoen). Indien de rente gedurende 2008
geleidelijk met 1% stijgt dan nemen de rentelasten met € 4,5 miljoen toe (2006: € 5,0 miljoen). Hierbij is rekening gehouden met
renteswaptransacties.
154

Analyse effectieve rentevoet en rentevoetherzieningen
De volgende tabel toont de effectieve rente van financiële activa waarop rente wordt ontvangen en van passiefposten waarover rente
verschuldigd is per de balansdatum, alsmede de termijnen waarop de rentes herzien zullen worden.
2007 (€ mln) Effectief Totaal 0–12 m 1–2 j 2–5 j > 5 j
interestpercentage
Vastrentende hypothecaire schulden 5,0% 191,8 3,0 4,9 183,9 -
Vastrentende leningen 5,5% 1.209,6 9,1 52,2 95,1 1.053,2
Variabelrentende hypothecaire schulden 5,6% 348,9 348,9 - - -
Variabelrentende leningen 5,1% 543,9 543,9 - - -
Swaps (vaste rente betalen) 4,7% 859,0 - - 133,7 725,3
Swaps (vaste rente ontvangen) 5,5% -911,9 - - -95,1 -816,8
Swaps (variabele rente betalen) 5,4% 366,7 366,7 - - -
Swaps (variabele rente ontvangen) 4,6% -183,7 -183,7 - - -
2.424,3 1.087,9 57,1 317,6 961,7
Aanpassing op basis van rentevalutaswaps -123,8
2.300,5
2006 (€ mln) Effectief Totaal 0–12 m 1–2 j 2–5 j > 5 j
interestpercentage
Vastrentende hypothecaire schulden 6,8% 42,2 7,7 34,5
Vastrentende leningen 5,5% 458,8 54,5 9,1 155,7 239,5
Variabelrentende hypothecaire schulden 3,9% 563,5 563,5
Variabelrentende leningen 3,5% 964,1 964,1
Swaps (vaste rente betalen) 4,3% 455,7 32,7 50,0 300,5 72,5
Swaps (vaste rente ontvangen) 5,5% -335,7 -103,8 -231,9
Swaps (variabele rente betalen) 4,1% 366,7 366,7
Swaps (variabele rente ontvangen) 4,2% -455,7 -455,7
2.059,6 1.525,8 59,1 360,1 114,6
Aanpassing op basis van rentevalutaswaps -31,0
2.028,6
Overzicht leningen
(€ mln) 2007 2006
Vaste rente Variabele Totaal % Vaste rente Variabele Totaal %
rente
rente
Kortlopende leningen 13,7 79,9 93,6 4% 54,5 329,5 384,0 19%
Langlopende leningen 1.264,3 942,6 2.206,9 96% 900,5* 744,1 1.644,6 81%
1.278,0 1.022,5 2.300,5 100% 955,0 1.073,6 2.028,6 100%
56% 44% 100% 47% 53%
* In dit bedrag is een forward starting renteswap inbegrepen van € 365 miljoen met een looptijd van zeven jaar.
In bovenstaande tabel is het effect van derivaten meegenomen.
Corio jaarverslag 2007 155

Marktwaarde financiële instrumenten
De cijfers worden opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van beleggingen in vastgoed en sommige financiële
instrumenten. De in de balans opgenomen reële waarde en boekwaarde van de financiële instrumenten luiden als volgt:
(€ mln) Toelichting 2007 2006
Boek- Reële Boek- Reële
waarde waarde waarde waarde
Leningen en vorderingen 13, 17 155,4 155,4 116,0 116,0
Financiële activa gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van
waardeverschillen in de winst- en verliesrekening 13 6,2 6,2 6,1 6,1
Derivaten voor hedgedoeleinden (activa) 13 3,0 3,0 5,2 5,2
Liquide middelen 18 12,7 12,7 3,1 3,1
Rentedragende leningen en schulden 21 -2.300,5 -2.283,5 -2.028,6 -2.037,9
Derivaten voor hedgedoeleinden (passiva) 24 -88,7 -88,7 -39,4 -39,4
Overige passiva 24 -178,8 -178,8 -146,8 -146,8
-2.390,7 -2.373,7 -2.084,4 -2.093,7
Alle overige balansposten hebben een kortlopend karakter en kennen daarom geen aanpassing naar reële waarde.
De marktwaarde van de derivaten is als volgt:
2007 2006
Aantal Nominale Markt- Markt- Aantal Nominale Markt- Marktcontracten
waarde waarde waarde contracten waarde waarde waarde
(mln) activa passiva (mln) activa passiva
(€ mln) (€ mln) (€ mln) (€ mln)
Interest rate swaps
Tot 1 jaar 1 € 30,4 - -0,1
Van 1 tot 5 jaar 4 € 133,7 3,0 -0,8 6 € 206,6 2,7 -1,9
Van 1 tot 5 jaar 4 $ 190,0 1,4 -
Van 5 tot 15 jaar 1 € 50,0 -1,0 7 € 387,5 1,1 -6,4
Rentevalutaswaps
Van 5 tot 15 jaar 16 $ 1.230,0 -82,2 6 $ 440,0 - -31,0
Van 5 tot 15 jaar 2 GBP 56,0 -4,7 1 GBP 6,0 - -
Totaal 23 3,0 -88,7 25 5,2 -39,4
Van de bovenstaande derivaten hebben swaps met een boekwaarde van € -32,3 miljoen betrekking op kasstroomafdekkingen. De
navolgende tabel laat de perioden zien waarin de rentekasstromen van deze derivaten naar verwachting zullen plaatsvinden.
(€ mln) Verwachte Kasstromen 0–1 j 1–2 j 2–5 j > 5 j
Te ontvangen rente 358,4 42,7 42,3 118,5 154,8
Te betalen rente -346,2 -40,7 -40,5 -114,9 -150,0
Netto rentestroom 12,2 2,0 1,8 3,6 4,8
Rente op afgedekte leningen -358,4 -42,7 -42,3 -118,5 -154,8
Rente op afgedekte leningen na de swap -346,2 -40,7 -40,5 -114,9 -150,0
Boekwaarde swaps -32,3
Vrijval van valutaresultaten uit deze swaps 70,6
Hedge reserve -38,3
156

26 – Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Corio heeft eind 2007 overeenstemming bereikt over de aankoop van winkelcentrum Grand Littoral (Marseille) voor € 408 miljoen en
opgenomen in de vaste pijplijn. Per 31 december 2007 bedroegen de totale toekomstige verplichtingen van Corio € 1.333,9 miljoen (2006:
€ 451,6 miljoen). Deze verplichtingen zijn als volgt opgebouwd:
Investeringsverplichtingen
(€ mln) 2008 2009 2010 2011 >2011
833,9 295,4 105,3 76,0 23,3
Garanties anders dan interne garanties in het kader van concernfinanciering van Corio zijn verstrekt voor andere mogelijke acquisities
voor een totaalbedrag van € 138,4 miljoen (2006: € 105,4 miljoen). Daarnaast zijn er nog leaseverplichtingen aangegaan voor in totaal
€ 1,7 miljoen (2006: € 2,0 miljoen).
27 - Verbonden partijen
Als verbonden partijen van de Groep worden aangemerkt haar dochterondernemingen, deelnemingen, leden van de RvC en RvB en
Stichting Pensioenfonds ABP.
Leden van de RvC en RvB bezitten geen materieel belang in de stemgerechtigde aandelen van Corio, noch hebben ze opties op aandelen.
De Groep heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de RvC en de RvB. De beloning van de leden van de RvC en RvB bedroeg in
2007 € 2,1 miljoen (2006: € 2,0 miljoen). In overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht melden de leden van de RvC en de
RvB dat zij in het boekjaar 2007 geen persoonlijk belang hadden in de beleggingen van de Vennootschap. ABP is, naar beste weten van
Corio, de enige aandeelhouder die beschouwd kan worden als een gelieerde partij als bedoeld in het Besluit Gedragstoezicht financiële
ondernemingen (Wft), doordat zij meer dan 20% houdt van de aan de aandelen in Corio verbonden stemrechten.
Een aantal Groepsondernemingen is met ABP overeengekomen dat ABP zal optreden als de pensioenverstrekker voor een aantal
werknemers. In 2004 werd deze overeenkomst met vijf jaar verlengd. De pensioenbijdragen worden vastgesteld overeenkomstig de ABPpensioenregelingen.
In 2007 bedroegen deze bijdragen € 0,8 miljoen (2006: € 0,8 miljoen). Transacties met verbonden partijen vinden
plaats onder marktconforme voorwaarden.
De beloningen van de leden van de RvB en de RvC zijn toegelicht in de vennootschappelijke jaarrekening.
28 - Ramingen en aanpassingen
Belangrijke ramingen en veronderstellingen
De ramingen en veronderstellingen die in dit deel worden besproken, worden beschouwd als essentieel voor begrip van de financiële
cijfers, omdat daarin significante beoordelingen en onzekerheden besloten liggen. De RvB wijst er met betrekking tot al deze ramingen
op dat toekomstige gebeurtenissen zich zelden precies zo ontwikkelen als voorspeld en dat ook de beste ramingen gewoonlijk moeten
worden aangepast.
Van de volgende onderdelen worden belangrijke veronderstellingen beschreven in de waarderingsgrondslagen en de toelichting:
• Bedrijfscombinaties (toelichting 29)
• Financiële instrumenten (toelichting 25)
• Uitgestelde belastingen (toelichting 9 en 16)
Belangrijke beoordelingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen van de Groep
De essentiële beoordelingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen van de Groep zijn beschreven bij beleggingen in vastgoed.
29 - Bedrijfscombinatie
Samenvatting van de belangrijkste acquisitie van deelnemingen in 2007
(€ mln) Bedrijfsnaam Acquisitiedatum % eigendom Betaald IA
C.C.D.F. Spa 1 januari 49% 49,2 13,3
De ontstane IA hebben te maken met de uitgestelde belasting van het object.
Corio jaarverslag 2007 157

Samenvatting balans
Boekwaarden vóór de verwerving zijn op basis van de van toepassing zijnde IFRS direct voorafgaand aan de feitelijke acquisitie bepaald.
De op acquisitiedatum opgenomen waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen betreft de geschatte reële
waarde op basis van de door Corio gehanteerde grondslagen.
Saldo activa en verplichtingen van C.C.D.F. Spa op overnamedatum
(€ mln) Boekwaarden Reële-waarde correctie Opgenomen waarden
Beleggingen in vastgoed 57,9 39,4 97,3
Overige vorderingen 1,1 1,1
Liquide middelen 3,5 3,5
Leningen -48,8 -48,8
Uitgestelde belastingverplichtingen 0,5 -13,3 -12,8
Overige passiva -4,4 -4,4
Saldo van activa en verplichtingen 9,8 26,1 35,9
IA* 13,3
Totaal 49,2
* Veroorzaakt door de waardering van de uitgestelde belastingverplichting.
C.C.D.F. Spa heeft in 2007 € 2,1 miljoen nettohuuropbrengsten gegenereerd.
30 - Investeringen in joint ventures:
2007 2006
C.C.D.F. Spa 49,00% -
SNC Murier 40,00% 40,00%
SNC Haven 40,00% 40,00%
SCI Kupka C 40,00% 40,00%
SCI Carre 40,00% 40,00%
SCI Pivoines 33,33% 33,33%
SCI Crocus 33,33% 33,33%
SCI Sureaux 33,33% 33,33%
SCI Sorbiers 33,33% 33,33%
SCI Les Silenes 33,33% 33,33%
SCI Primeveres 33,33% 33,33%
Het aandeel van Corio in deze joint ventures bedraagt:
(€ mln) 2007 2006
Vaste activa 255,7 114,3
Vlottende activa 6,7 12,0
262,4 126,3
Langlopende passiva 58,7 21,9
Kortlopende passiva 46,5 4,3
105,2 26,2
Nettohuuropbrengsten 12,2 5,1
Herwaardering 11,5 23,5
Overige lasten -2,5 -0,1
Nettowinst 21,2 28,5
158

31 - Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht kan als volgt vanuit de mutaties in de geconsolideerde balans worden herleid:
(€ mln) Mutatie Acquisities Te beëin- Niet kas Over- Betaalde Overige Kasstroom
balans digen mutaties dracht dividenden mutaties
bedrijfsactiviteiten
(noot 9)
Beleggingen in vastgoed -931,7 97,3 -70,9 543,9 231,8 11,7 -117,9
Beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 124,5 1,8 -231,8 -2,9 -108,4
Investeringen in geassocieerde deelnemingen -124,7 -30,6 68,1 -3,3 -90,5
Overige beleggingen -55,1 0,1 -55,0
Immateriële activa -13,4 13,4 -
Materiële vaste activa 1,8 0,4 -3,4 -1,2
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -373,0
Eigen vermogen 668,1 -633,8 167,6 -10,2 191,7
Overige vorderingen 15,1 1,1 8,6 24,8
Overige investeringen 2,7 -2,2 0,5
Overige verplichtingen 81,3 -16,0 -1,3 -49,3 -3,9 10,8
Verplichtingen te beëindigen
bedrijfsactiviteiten -1,3 1,3 -
Personeelsregelingen 0,1 0,1
Voorzieningen 0,3 -0,3 -
Kasstroom uit operationele activiteiten 227,9
Rentedragende lange leningen en schulden 557,8 -52,4 107,3 612,7
Rentedragende korte leningen en schulden -290,4 -290,4
Uitgekeerd dividend -167,6 -167,6
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 154,7
Uitgestelde belastingvorderingen -1,8 1,8 -
Uitgestelde belastingverplichtingen 45,0 -12,8 -32,2 -
Activa te beëindigen bedrijfsactiviteiten -68,7 68,7 -
Balansposten zonder kasstroom -
Netto kasstroom 9,6
Liquide middelen 1 januari 2007 3,1
Liquide middelen 31 december 2007 12,7
32 - Gebeurtenissen na balansdatum
In maart bereikte Corio overeenstemming met ING inzake een financieringsfaciliteit ter waarde van € 800 miljoen met een looptijd tot 31
december 2008.
Corio jaarverslag 2007 159

Vennootschappelijke jaarrekening
Vennootschappelijke balans
(voor winstverdeling)
(€ mln) Toelichting 2007 2006
Financiële vaste activa 1 4.771,5 4.433,0
Totaal vaste activa 4.771,5 4.433,0
Vlottende activa 2 17,6 48,4
Totaal activa 4.789,1 4.481,4
Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal 672,5 672,5
Agioreserve 903,0 903,0
Overige reserves 1.448,8 941,5
Nettowinst 801,5 640,7
Totaal eigen vermogen 3 3.825,8 3.157,7
Langlopende leningen 508,6 527,8
Kortlopende leningen 44,0 46,5
Totaal leningen 4 552,6 574,3
Overige passiva 5 410,7 749,4
Totaal eigen vermogen en passiva 4.789,1 4.481,4
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening
(€ mln) Toelichting 2007 2006
Resultaat Vennootschap -44,2 -42,4
Resultaat groepsondernemingen na belastingen 1 757,8 650,0
Resultaat geassocieerde deelnemingen na belastingen 1 87,9 33,1
Nettowinst 801,5 640,7
160

Toelichting bij de vennootschappelijke jaarrekening
De vennootschappelijke cijfers maken deel uit van de jaarrekening van Corio N.V. (hierna ‘Corio’ of de Vennootschap) voor 2007. De
gepresenteerde vennootschappelijke cijfers zijn in overeenstemming met Boek 2, titel 9 BW.
Onder verwijzing naar de vennootschappelijke jaarrekening van Corio, is gebruikgemaakt van de vrijstelling op grond van artikel 402,
Boek 2, BW. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht 2007.
Uitgangspunten voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat
Om de uitgangspunten voor verwerking en waardering van activa en passiva en bepaling van het resultaat voor haar vennootschappelijke
jaarrekeningen vast te stellen, maakt Corio gebruik van de optie geboden in artikel 362 (8), Boek 2, BW. Dat betekent dat de
uitgangspunten voor verwerking en waardering van activa en passiva en bepaling van het resultaat (hierna de principes voor
verwerking en waardering) van de afzonderlijke jaarrekeningen van Corio dezelfde zijn als zijn toegepast voor de geconsolideerde
cijfers. Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op basis van de ‘equitymethode’. Deze
geconsolideerde cijfers zijn opgesteld in overeenstemming met de normen vastgesteld door de International Accounting Standards Board
en aanvaard door de Europese Unie (EU) (gezamenlijk genoemd: ‘EU-IFRS’). Zie bladzijden 136 tot en met 141 voor een beschrijving van
deze uitgangspunten.
Het aandeel in het resultaat van de deelnemingen bestaat uit het aandeel van Corio in het resultaat van deze deelnemingen. Resultaten op
transacties waarbij activa en passiva tussen Corio en haar deelnemingen en tussen de deelnemingen onderling zijn overgedragen, zijn niet
opgenomen voor zover deze als ongerealiseerd kunnen worden beschouwd.
Uitgangspunten waardering en bepaling resultaten
De uitgangspunten voor waardering en bepaling van de resultaten zijn dezelfde als die zijn toegepast op de geconsolideerde cijfers in
dit verslag. Beleggingen in groepsondernemingen worden gewaardeerd tegen ‘equitymethode’, onder toepassing van de bovengenoemde
uitgangspunten.
1 – Financiële vaste activa
(€ mln) 2007 2006
Groepsondernemingen 4.481,1 4,197,5
Geassocieerde deelnemingen 244,1 192,8
Overige investeringen 6,2 6,1
Beleggingen in vastgoed 28,7 25,2
Vorderingen op groepsmaatschappijen 11,4 11,4
4.771,5 4.433,0
Groepsondernemingen
(€ mln) 2007 2006
Per 1 januari 4.197,5 3,774,4
Ontvangen dividenden -525,0 -1,475,5
Kapitaalstortingen 15,0 1,245,2
Directe vermogensmutaties 35,8 3,4
Resultaat uit groepsondernemingen 757,8 650,0
Per 31 december 4.481,1 4.197,5
Geassocieerde deelnemingen
(€ mln) 2007 2006
Per 1 januari 192,8 202,2
Ontvangen dividenden -16,4 -21,5
Afdekkingsresultaat -14,9 -16,4
Omrekeningsresultaat -5,3 -4,6
Resultaat uit deelnemingen 87,9 33,1
Per 31 december 244,1 192,8
De volgende entiteiten zijn juridisch eigenaar van aandelen van Akmerkez GYO A.S.: Bocan B.V. (7,7%), Bresta B.V. (7,9%), Corio N.V.
(8,5%), Corio Real Estate España S.A. (

Overige investeringen
(€ mln) 2007 2006
Per 1 januari 6,1 -
Aankopen - 6,1
Overige 0,1 -
Per 31 december 6,2 6,1
Beleggingen in vastgoed
(€ mln) 2007 2006
Balans per 1 januari 25,2 -
Aankopen - 26,0
Herwaardering 3,5 -0,8
Balans per 31 december 28,7 25,2
2 – Vlottende activa
(€ mln) 2007 2006
Financiële instrumenten 3,1 5,2
Liquide middelen 4,0 10,7
Overige vorderingen 10,5 32,5
17,6 48,4
3 – Eigen vermogen
Verloopoverzicht eigen vermogen
Toe te rekenen aan aandeelhouders van Corio N.V.
(€ mln) Geplaatst Agio- Afdekkings- Herwaar- Algemene Reserve Reserve Reserve Nettowinst Totaal
kapitaal reserve reserve derings- reserve deelneming omreke- eigen boekjaar
reserve nings- aandelen
verschillen
Balans per 31-12-05 672,5 903,0 -15,4 278,4 269,7 1,0 -26,2 -589,1 2.672,1
Resultaatverdeling
2005 496,3 63,5 29,3 -589,1 -
Totaal resultaat 2006 12,2 -0,4 -4,6 640,7 647,9
Dividenden aan
aandeelhouders -162,3 -162,3
Balans per 31-12-06 672,5 903,0 -3,2 774,7 170,5 29,3 -3,6 -26,2 640,7 3.157,7
Resultaatverdeling
2006 427,3 191,4 22,0** -640,7 -
Totaal resultaat 2007 41,5 -7,3 801,5* 835,7
Dividenden aan
aandeelhouders -167,6 -167,6
Balans per 31-12-07 672,5 903,0 38,3 1.202,0 194,3 51,3 -10,9 -26,2 801,5 3.825,8
* Het voorstel voor verdeling is opgenomen onder de overige gegevens.
€ 582,6 miljoen van de winst voor het boekjaar 2007 dient toegevoegd te worden aan de wettelijke reserves.
** De verdeling van de winst voor het boekjaar 2006 is aangepast om tot de juiste wettelijke reserves te komen.
De aandeelhouders zijn gerechtigd tot ontvangst van de dividenden die periodiek beschikbaar verklaard worden en zijn gerechtigd tot het
uitbrengen van een stem op vergaderingen van de Vennootschap.
162

Geplaatst kapitaal
Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 120 miljoen aandelen met een nominale waarde van € 10 elk. Op 31 december 2007 waren
67.252.184 (2006: 67.252.184) aandelen geplaatst.
Agioreserve
Het agio bestaat uit het op aandelen gestorte kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Een totaal van € 508,4 miljoen (2006: € 508,4
miljoen) wordt om fiscale redenen verwerkt als agio en kan onder bepaalde voorwaarden belastingvrij worden uitgekeerd.
Afdekkingsreserve
De afdekkingsreserve bestaat uit het effectieve deel van de cumulatieve nettomutatie in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten die
worden aangemerkt voor cashflow hedge accounting wanneer de afgedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden.
Herwaarderingsreserve
De herwaarderingsreserve heeft betrekking op de herwaardering van de vastgoedbeleggingen. Het (ongerealiseerde) positieve verschil
tussen de cumulatieve toename van de reële waarde van het vastgoed in eigendom ultimo boekjaar minus de uitgestelde belastingen
hierop getroffen is opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve ultimo 2007 is op objectniveau bepaald rekening
houdend met uitgestelde belastingen.
Reserve deelneming
In deze reserve worden de resultaten met betrekking tot ingehouden winsten van geassocieerde deelnemingen opgenomen.
Reserve omrekeningsverschillen
De omrekeningsreserve omvat alle wisselkoersverschillen die voortvloeien uit de omrekening van de cijfers van buitenlandse activiteiten
die niet integraal deel uitmaken van de activiteiten van de Vennootschap, alsmede uit de omrekening van passiva die de netto-investering
van de Vennootschap in een buitenlandse dochteronderneming afdekken.
Reserve eigen aandelen
De reserve eigen aandelen omvat de kostprijs van de aandelen Corio die door de groep worden gehouden. Op 31 december 2007 hield de
Groep 998.482 (2006: 998.482) van de aandelen van de Vennootschap. Deze zijn in 2001 verworven voor € 26,20 per aandeel. Volgens de
Statuten van de Vennootschap geven deze aandelen geen recht op dividend.
Dividend
Voor 2007 wordt een contant dividend van € 2,60 per aandeel voorgesteld, € 74,7 miljoen zal worden toegevoegd aan de reserve
deelneming, en € 507,9 miljoen zal worden toegevoegd aan de herwaarderingsreserve. De rest van het resultaat zal worden toegevoegd aan
de algemene reserves.
Eigen vermogen
(voor winstbestemming) 2007 2006 2005
Eigen vermogen (€ mln) 3.825,8 3.157,7 2.672,1
Aantal aandelen aan het eind van het jaar 66.253.702 66.253.702 66.253.702
Eigen vermogen per aandeel (€) 57,74 47,66 40,33
4 – Leningen
De langlopende en kortlopende leningen hebben betrekking op langetermijnfinanciering van kredietinstellingen. Voor meer informatie
wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening.
5 – Overige passiva
(€ mln) 2007 2006
Schulden aan kredietinstellingen 12,8 556,6
Financiële instrumenten 55,1 39,4
Schulden aan groepsondernemingen 327,3 130,9
Overlopende passiva 15,5 22,5
410,7 749,4
Corio jaarverslag 2007 163

6 – Remuneratie
Beloning van de Raad van Bestuur 2007
(€ 000) Salaris Bonus- Pensioen- Sociale Totaal
betalingen lasten lasten 2007
2006
J.A. de Kreij 541 150 50 0 741
J.G. Haars* 421 0 46 2 469
G.H.W. Groener 190 55 36 42 323
F.Y.M.M. Fontaine 213 60 69 69 411
1.365 265 201 113 1.944
* De beloning van de heer Haars tot zijn benoeming per 1 mei 2007 betreft managementfee.
Eind 2007 bezat de heer J.A. de Kreij 17.000 aandelen Corio (2006: 13.000). De aandelen werden met eigen middelen en voor eigen
gebruik door de heer De Kreij verkregen. Eind 2007 bezat de heer J.G. Haars geen aandelen Corio (2006: 1.000).
Bonussen voor het boekjaar 2007 worden pas na verschijning van het jaarverslag vastgesteld.
Beloning van de Raad van Bestuur 2006
(€ 000) Salaris Bonus- Pensioen- Sociale Totaal
betalingen lasten lasten 2006
2005
J.A. de Kreij 537 150 50 2 739
J.G. Haars a.i.* (niet statutair) 118 1 119
J.L. Docter a.i.* *** 88 88
G.H.W. Groener** 167 55 34 33 289
F.Y.M.M. Fontaine** 204 55 69 66 394
J. Kuik*** 189 3 192
J.P. van Leeuwen*** 38 38
1,303 298 153 105 1,859
* De beloningen van de heren Docter en Haars voor 2006 betreffen managementfees.
** De heren Groener en Fontaine zijn benoemd per 1 mei 2006. De beloning betreft het gehele jaar.
*** De heren Kuik, Docter en Van Leeuwen zijn op 31 december 2006 niet in dienst van Corio.
Beloning van de Raad van Commissarissen
(€ 000) Beloning 2007 Beloning 2006
B. Vos 41 36
R.A.H. van der Meer 42 30
W. Borgdorff 28 26
J.D. Doets 32 24
D.C. Doijer 34 25
177 141
De leden van de RvC bezitten geen aandelen Corio. Per 31 december 2007 hielden de leden van de RvB en de RvC geen opties op
aandelen Corio.
164

7 - Informatie in het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft)
In overeenstemming met de Wft melden de leden van de RvC en de RvB dat zij in het boekjaar 2007 geen persoonlijk belang hadden in
de beleggingen van de Vennootschap. ABP is, naar beste weten van Corio, de enige aandeelhouder die beschouwd kan worden als een
gelieerde partij als bedoeld in het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (Wft), doordat zij meer dan 20% houdt van de aan
de aandelen in Corio verbonden stemrechten.
Kostenratio
Volgens de Wft moeten beleggingsinstellingen kostenratio’s rapporteren. Dit is ingesteld om heldere en vergelijkbare informatie te geven
over de kostenniveaus. Met ingang van 2006 en in overeenstemming met de ‘Nadere Regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen
Wft’ van de Nederlandse toezichthouder AFM wordt de kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene kosten en
belastingen), met uitzondering van de interestkosten, als percentage van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf
kwartalen. Over 2007 bedroeg de kostenratio van Corio 2,23% ten opzichte van 2,78% in 2006.
8 - Verbonden partijen
Een aantal Groepsondernemingen is met ABP overeengekomen dat ABP zal optreden als de pensioenverstrekker voor een aantal
werknemers. In 2004 werd deze overeenkomst met vijf jaar verlengd. De pensioenbijdragen worden vastgesteld overeenkomstig de
pensioenregelingen. In 2007 bedroegen deze bijdragen € 0,8 miljoen (2006: € 0,8 miljoen).
9 - Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Corio heeft terzake van diverse dochtermaatschappijen in Nederland een garantie op grond van Boek artikel 403, Boek 2, BW verstrekt.
Het grootste deel van de Corio-entiteiten maakt deel uit van de fiscale btw-eenheid van Corio en is derhalve juridisch aansprakelijk. Corio
N.V. vormt samen met een aantal dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting; elk der
vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor de te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken
vennootschappen.
Utrecht, 26 maart 2008
De Raad van Commissarissen
De Raad van Bestuur
Corio jaarverslag 2007 165

Overige gegevens
Statutaire bepalingen inzake winstbestemming
De winstbestemming is onderworpen aan de bepaling van artikel 34, lid 2 van de Statuten van Corio, waarin wordt verklaard dat de winst
zoals deze blijkt uit de door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedgekeurde winst- en verliesrekening ter beschikking staat
van de Algemene Vergadering.
Voorstel tot resultaatbepaling
Voor 2007 wordt een contant dividend van € 2,60 per aandeel voorgesteld, € 582,6 miljoen zal worden toegevoegd aan de wettelijke
reserves. De rest van het resultaat zal worden toegevoegd aan de algemene reserves.
Gebeurtenissen na balansdatum
In maart bereikte Corio overeenstemming met ING inzake een financieringsfaciliteit ter waarde van € 800 miljoen met een looptijd tot
31 december 2008.
166

Accountantsverklaring
Aan de aandeelhouders,
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de op pagina 132 tot en met pagina 167 opgenomen jaarrekening 2007 van Corio N.V. te Utrecht gecontroleerd. De
jaarrekening omvat de geconsolideerde en de vennootschappelijke jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit
geconsolideerde balans per 31 december 2007, winst- en verliesrekening, overzicht van het totaalresultaat en kasstroomoverzicht
over 2007 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De
vennootschappelijke jaarrekening bestaat uit de vennootschappelijke balans per 31 december 2007 en de vennootschappelijke
winst- en verliesrekening over 2007 met de toelichting.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw
dient weer te geven, in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie,
met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming
met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern
beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze
geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor
financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle
verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende
gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt
verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in
de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant,
waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die
beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en
resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die
onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne
beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste
grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de vennootschap heeft gemaakt,
alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van
Corio N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat en de kasstromen over 2007 in overeenstemming met International Financial
Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht.
Oordeel betreffende de vennootschappelijke jaarrekening
Naar ons oordeel geeft de vennootschappelijke jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen
van Corio N.V. per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en met de Wet op het
financieel toezicht.
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties
Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat
kunnen beoordelen, verenigbaar is met de vennootschappelijke jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Amstelveen, 26 maart 2008
KPMG Accountants N.V.
H. Arendse RA
Corio jaarverslag 2007 167

Vastgoedportefeuille
Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. Huren en metrages zijn
vermeld op basis van het eigendom van Corio. In voorkomende gevallen is het belang van Corio
tussen haakjes vermeld. Jaarhuur (exclusief de omzetgerelateerde huur) is de aan het einde van
het jaar geldende contractuele jaarhuur of indien er sprake is van onverhuurde ruimten, wordt de
actuele markthuur toegevoegd voor de betreffende leegstand. De bezettingsgraad weerspiegelt
de verhuursituatie aan het eind van het jaar. Alleen vastgoedobjecten met een marktwaarde van
€ 5 miljoen of meer worden apart genoemd.
168

Nederland
Winkels 1.971,1 73%
Kantoren 596,7 22%
Bedrijfsruimten 123,3 5%
Totaal 2.691,1 42%
Frankrijk
Winkels 1.338,3 77%
Kantoren 320,9 19%
Bedrijfsruimten 71,2 4%
Totaal 1.730,4 27%
Italië
Winkels 1.110,2 100%
Kantoren - -
Bedrijfsruimten - -
Totaal 1.110,2 17%
Spanje
Winkels 546,7 100%
Kantoren - -
Bedrijfsruimten - -
Totaal 546,7 8%
Turkije
Winkels 352,8 100%
Kantoren - -
Bedrijfsruimten - -
Totaal 352,8 6%
Corio jaarverslag 2007 169

Retail
Totaal Jaar van Bouwjaar/ Bruto ver- Jaarhuur Bezettingswaarde
aankoop renovatie huurbare (x € mln) graad %
oppervlakte
(m 2 )
Nederland
Utrecht Stationstraverse e.a., ‘Hoog Catharijne’ (erfpacht) 2000 1975 63.300 25,784 98
Rotterdam Schorpioenstraat/Pegasusweg, ‘Alexandrium ABC’ (erfpacht) 1994 2001 44.200 15,055 100
Nieuwegein Plein/Passage/Markt/Boogstede/Raadstede, ‘Cityplaza’ 2000 1983 24.600 7,378 100
Amsterdam Arenaboulevard, ‘Villa ArenA’ 2001 2001 50.700 6,168 98
Heerhugowaard Middenwaard 1-129/Parelhof 80-108, ‘Middenwaard’ 1994 2006 23.400 5,620 99
Rijswijk In de Bogaard J 5-J 67, ‘In de Bogaard’ 2000 2001 19.800 4,826 100
Arnhem Hanzestraat 1-225 e.a., ‘Presikhaaf’ 2000 1984 31.900 4,429 99
Amersfoort Emiclaerhof/De Beurs/Het Masker, ‘Emiclaer’ 2000 1994 19.700 4,194 100
Heerlen Saroleastraat 3-51, ‘Corio Center’ 2000 1998 18.300 3,665 100
Alphen a/d Rijn De Aarhof 1-75, ‘De Aarhof’ 1994 1992 9.300 3,048 99
Almere Stationspl./Stationsstr./Buspl./Metropolestr., ‘Stadshart’ 2000 1998 12.600 2,921 92
Oegstgeest Irislaan 45-99/Lange Voort 1-24, 11-41, ‘Lange Voort’ 2000 1974 14.200 2,693 100
Dordrecht P.A. de Kokplein 93-173, ‘Sterrenburg’ 2000 1990 13.100 2,593 100
Amsterdam Reigersbos 1-192 e.a., ‘Reigersbos’ 2000 1982 12.500 2,567 97
Utrecht Parkeergarage Strosteeg 2000 2000 n.v.t. 2,493 0
Zwolle Wade 1 ,‘Stadshagen’ 2004 2004 11.500 2,360 100
Veldhoven Meent 1-83/Meiveld 174, ‘City Passage’ 2000 1995 7.400 2,087 99
Tilburg Emmapassage 1-26, ‘Emmapassage’ 1992 1991 5.700 1,715 100
Purmerend Weidevenne 2006 2006 8.100 1,701 99
Velsen Galle Promenade e.a., ‘Velserbroek’ 2000 1994 8.700 1,678 100
Zeist Emmaplein 1-29, 210-252 e.a. ,‘Belcour’ 2000 1996 6.900 1,676 99
Nieuw Vennep Handelplein 3-205, ‘Getsewoud’ 2002 2002 7.800 1,476 100
Amstelveen Groenhof 113-164, ‘Groenhof’ 2000 1972 6.700 1,475 100
Almere Stadhuisplein/Stationsstraat/Stadhuisstraat, ‘’t Circus’ 1992 1988 4.900 1,415 100
Groningen Diamantlaan/Steenlaan ‘Vinkenhof’ 2003 2003 9.100 1,310 100
Spijkenisse Nieuwstraat 105-211, ‘De Kopspijker’ (erfpacht) 1994 1988 5.000 1,231 67
Leiderdorp Elisabethhof 1,4,8,9, ‘Meubelplein Leiderdorp’ 2000 1986 13.800 1,170 100
Utrecht Parkwijk-Leidsche Rijn 2004 2004 5.600 1,149 100
Epe Veluwepoort 2005 2005 5.800 1,134 99
Leeuwarden Tijnjedijk 76 (1-10) 2000 1973 7.100 1,098 100
Hoofddorp Muiderbos, ‘Het Paradijs’ 2001 1986 5.700 1,095 97
Almelo Binnenhof 1-49, ‘Schelfhorst’ 2000 2000 6.700 0,979 100
Goirle De Hovel 2007 2006 5.300 0,973 100
Maastricht Franciscus Romanus 2000 1981 8.700 0,867 100
Bergschenhoek ‘De Vlashoeck’ 2004 2004 4.100 0,857 100
Bovenkarspel De Middend 13-26, 52-54, 174-192, ‘Streekhof’ 2002 2002 3.200 0,856 100
Utrecht Drommedarislaan 11-15/Hollantlaan 2-14 1994 1988 14.800 0,821 93
Alkmaar Europaboulevard 26-28, 314-316, 461-465 2000 1984 5.000 0,818 100
Spijkenisse Hadewychplaats 2-62, ‘Maaswijk’ 2000 1996 4.300 0,809 100
Wateringen Vliethof 1-16, 57-62, 87-94, ‘Vliethof’ 2000 1997 4.200 0,800 100
Delft Martinus Nijhofflaan 1-19 2000 1971 3.800 0,778 100
Voorburg Kon. Julianalaan 263-267b, ‘Julianabaan’ 2000 1998 3.500 0,608 100
Groningen Stoepemaheerd 20-22, ‘Beijum’ 2002 2002 4.200 0,605 100
170

Retail
Totaal Jaar van Bouwjaar/ Bruto ver- Jaarhuur Bezettingswaarde
aankoop renovatie huurbare (x € mln) graad %
oppervlakte
(m 2 )
Leek De Schans, ‘Liekeblom’ 2001 1988 4.500 0,598 95
Amsterdam Arenaboulevard, ‘ArenA Arcade’ 2001 2001 4.100 0,522 100
Emmen ‘De Weiert’ 2000 1999 2.700 0,454 100
Tegelen ‘Kerkstraat’ 1995 1992 2.700 0,446 95
Bussum Veerstraat 20 1999 1983 2.400 0,401 100
Delft Troelstralaan 9-13, ‘In de Hoven’ 2002 1968 2.900 0,355 100
Wassenaar Langstraat 142-154 2000 2000 1.700 0,345 100
Den Bosch Helftheuvel 1999 1970 1.900 0,344 100
Objecten (13) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen 24.760 3,111 100
Totaal Randstad 1.445,7 423.700 103,873 96
Totaal buiten de Randstad 449,9 169.160 29,678 99
Totaal winkels Nederland 1.895,6 592.860 133,551 99
Frankrijk
Grenoble 55, Grand’Place, ‘C.C. Grand’Place’ 1998 2001 39.200 12,890 92
Caen Mondeville, ‘C.C. Mondeville 2’ 1994 1995 15.450 6,736 96
Saint-Etienne 1 à 7, Rue des Docteurs Charcot, ‘C.C. Centre Deux’ 1979 1995 24.000 5,184 87
Nice 15, Boulevard Général Louis Delfino, ‘C.C. TNL’ 1996 2002 17.000 4,738 98
Ivry-sur-Seine 30, Boulevard Paul Vaillabt, ‘Ivry Grand Ciel’ 2001 1997 28.300 4,598 83
Bordeaux Rue Sainte Catherine 2001 2003 16.700 3,922 100
Orgeval Art de vivre 2005 1975 20.600 3,673 97
Issy les Moulineaux 3, Alleé Sainte Lucie, ‘Les Trois Moulins’ 2001 1992 7.000 3,432 100
Toulon Rue du Murier, ‘C.C. Mayol’ (Corio-belang 40 %)* 1994 1990 7.600 3,163 97
Montreuil 235, Rue Ettiene Marcel, ‘La Grande Porte’ 2001 1991 6.200 3,106 96
Caen Avenue du Maréchal Juin, ‘C.C. Côte de Nacre’ 1999 1970 29.000 2,922 98
Cherbourg Cotentin 2001 1989 6.000 2,319 100
Laval 46, Avenue de Latre de Tassigny, ‘La Mayenne’ 2001 1999 7.200 2,177 93
Rouen 8, Allée Eugène Delacroix, ‘C.C. Galerie de L’Espace du Palais’ 1993 1998 9.400 2,129 94
Cholet Cholet 2006 2005 7.100 1,723 98
Metz Rue Serpenoise ‘Printemps’ 2001 1918 13.100 1,510 100
Mulhouse 54/58, Rue du Sauvage ‘La Galerie’ 2001 1989 7.500 1,428 98
Parijs 92 à 98, Rue de Provence/31 à 34, Rue Joubert, ‘Provence Opéra’ 1999 1991 2.200 1,139 93
St. Geneviève des Bois La Croix Blanche 2001 1986 6.700 0,979 100
Grenoble Echirolles 2002 1975 14.100 0,440 100
Charras Charras 2006 1973 2.835 0,382 100
Objecten (4) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen 16.300 1,293 78
Totaal Ille de France 251,8 78.635 17,291 94
Totaal buiten Ille de France 1.007,3 224.850 52,592 95
Totaal winkels Frankrijk 1.259,1 303.485 69,883 94
Corio jaarverslag 2007 171

Retail
Totaal Jaar van Bouwjaar/ Bruto ver- Jaarhuur Bezettingswaarde
aankoop renovatie huurbare (x € mln) graad %
oppervlakte
(m 2 )
Italië
Marcianise Campania 2007 2007 65.000 17,848 97
Turijn Shopville Le Gru 2001 1994 32.000 15,788 99
Modena GrandEmilia 2001 1996 20.000 7,840 99
Bologna Shopville Gran Reno 2001 1993 13.000 5,987 100
Udine Citta’ Fiera (Corio-belang 49%) 2007 1992 27.930 5,461 99
Busnago Globo I 2004 2006 11.700 3,855 86
Busnago Globo II 2006 2001 10.200 2,640 100
Senegallia Il Maestrale 2003 1999 7.300 2,276 98
Totaal winkels Italië 1.107,2 187.130 61,695 98
Spanje
Barcelona Maremagnum 2006 1995 20.534 7,652 87
Valencia ‘CC Gran Turia’ 2001 2000 18.185 5,104 97
Madrid ‘Sexta Avenida’ 2000 1990 16.013 4,863 100
Madrid CC Gran Via de Hortaleza’ 2001 2001 6.423 3,548 99
Irun ‘Parque Comercial Txingudi’ 1999 1997 9.920 2,500 96
Cáceres C/Londres 1, ‘Ruta de la Plata’ 2000 1993 8.427 2,406 100
Parla C/Pinto s/n, ‘El Ferial’ 2000 1995 8.384 2,365 99.6
Jaén Ctra. Bailén, ‘La Loma’ 2000 1991 9.660 2,113 98.8
Palencia Avenida de Madrid 37, ‘Las Huertas’ 2000 1989 6.457 1,185 94.6
Totaal winkels Spanje 545,8 104.003 31,736 96
Turkije
Istanbul Akmerkez 2005 1993 15.696 17,500 100
Adapazari Ada Center 2007 2007 7.097 1,424 85
Totaal winkels Turkije 261.0 22.793 18,924 99
TOTAAL WINKELS 5.068,7 1.210.271 315,789 97
172

Kantoren
Totaal Jaar van Bouwjaar/ Bruto ver- Jaarhuur Bezettingswaarde
aankoop renovatie huurbare (x € mln) graad %
oppervlakte
(m 2 )
Nederland
Utrecht Godebaldkwartier e.a., ‘Hoog Catharijne’ (erfpacht) 2000 1973 46.160 8,255 95
Rotterdam Weena 700/Kruisplein 25, ‘Weena Point’ 1992 2001 36.100 6,108 96
Amsterdam Vijzelgracht 50/3e Weteringdwarsstraat, ‘Noortse Bosch’ 1998 2006 18.900 3,821 97
Den Haag Churchillplein 1 1997 1985 19.900 3,040 100
Utrecht St. Jacobsstraat 200-500, ‘Jacobsweerd’ 1988 1987 14.400 3,016 100
Hoofddorp Jupiterstraat 82-200/Planetenweg, ‘Pluspoint’ 1992 1987 11.600 2,674 65
Amsterdam Bijlmerdreef 100-102, ‘Laanderpoort’ (erfpacht) 1994 1991 13.200 2,244 100
Utrecht Computerweg 1-12 1988 1987 14.300 1,805 74
Amsterdam De Boelelaan 28-30 (erfpacht) 1988 1999 7.700 1,630 100
Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 2 1994 2007 6.900 1,445 100
Rijswijk Handelskade 49, ‘Mercurion’ 1994 1994 13.500 1,396 54
Leiden Schuttersveld 9, ‘Schuttersveld’ 1992 1995 7.500 1,209 100
Amsterdam Rhijnspoorplein 10-38, ‘Sarphati Plaza’ 1994 1992 4.500 1,145 93
Maastricht Erasmusdomein 50 1997 2006 6.700 1,099 87
Amsterdam P. van Anrooystraat 7 1988 1988 4.000 1,085 100
Amsterdam Stadhouderskade 55, ‘Willemshuis’ (erfpacht) 1994 1991 3.900 1,010 100
Amstelveen Prof. E.M. Meijerslaan 5 1987 2001 4.000 0,917 100
Zeist Slotlaan 6-26/Jufferstraat 10-38 1992 1997 4.700 0,905 100
Rotterdam Schorpioenstraat/Pegasusweg, ‘Alexandrium I’ (erfpacht) 1994 2001 7.389 0,866 89
Houten Meidoornkade 10-12 1992 1986 5.700 0,826 100
Breda De Bijster 10-26, ‘De Bijster’ 1998 1987 5.500 0,702 60
Zeist De Dreef 2, ‘Mooi Zeist’ 1992 2004 4.200 0,679 88
Arnhem Velperweg 26, ‘Velperbeek’ 1992 1990 4.500 0,633 93
Zoetermeer Europaweg 81-119, ‘Continental’ 1999 1999 4.000 0,617 100
Arnhem Burg. Matsersingel 200 ‘Matserhuis’ 1992 2004 5.100 0,606 17
Almere Stationsplein 5-13, 35-41, ‘Stationade’ 2000 1986 4.853 0,602 92
Capelle a/d IJssel Rivium Quadrant 1, ‘Taurus’ 1994 2001 3.100 0,572 100
Utrecht Europalaan 101, ‘De Drommedaris’ 1994 1987 3.821 0,539 88
Utrecht Koningin Wilhelminalaan 1997 2003 3.000 0,529 100
Almere Monitorweg 1-27, ‘Tyro House’ 1999 1999 3.500 0,501 100
Amersfoort Stadsring 185-197 1998 1987 3.100 0,436 100
Objecten (5) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen 12.100 1,716 80
Totaal Randstad 532,7 269.770 47,340 93
Totaal buiten de Randstad 61,2 38.053 5,286 78
Totaal kantoren Nederland 594,0 307.823 52,626 91
Corio jaarverslag 2007 173

Kantoren
Totaal Jaar van Bouwjaar/ Bruto ver- Jaarhuur Bezettingswaarde
aankoop renovatie huurbare (x € mln) graad %
oppervlakte
(m 2 )
Frankrijk
Rueil-Malmaison Rue Henri Sainte Claire Deville, ‘Les Fontaines’ 2000 1991 10.600 3,015 100
Nanterre-La Défense 65, Rue des Trois Fontanot, ‘MB 9’ 1990 2000 9.200 2,930 100
Courbevoie-
La Défense 10, Place de Vosges, ‘Le Balzac’ (Corio-belang 70 %)*** 1988 2000 10.500 4,762 100
St. Quentinen-Yvelines
1, Rue Jacques Monod, ‘Millipore’ 2000 2002 10.600 2,719 80
Rueil-Malmaison Rue Armand et Eugène Peugeot, ‘Frères Peugeot’ 2000 1989 7.400 2,575 100
Puteaux-La Défense 14, Rue Hoche, ‘Kupca-C’ (Corio-belang 40 %)**** 1990 1992 5.200 1,903 100
Toulouse 7/8, Esplanade Compans Caffarelli, ‘Atria’ et ‘Espace Compans’ 1999 1993 8.800 1,490 100
St. Quentinen-Yvelines
Place des Frères Montgolfier, ‘Montgolfier’ 2000 1992 5.000 0,966 100
Caen Bureaux de Nacre’ 2.720 0,312 100
Totaal Ille de France 58.500 18,870 97
Totaal buiten Ille de France 11.520 1,802 100
Totaal kantoren Frankrijk 293,5 70.020 20,672 98
Duitsland
Böblingen Calwerstraße 7 1994 1984 13.615 1,439 53
Totaal kantoren Duitsland 12,5 13.615 1,439 53
TOTAAL KANTOREN 900,0 391.458 74,737 93
174

Bedrijfsruimten
Totaal Jaar van Bouwjaar/ Bruto ver- Jaarhuur Bezettingswaarde
aankoop renovatie huurbare (x € mln) graad %
oppervlakte
(m 2 )
Nederland
Amsterdam Nieuwe Hemweg 1-7 1997 1976 31.900 2,132 99
Hoofddorp Noordmeerstraat 20-38/Daalmeerstraat 3-21 1992 1981 19.700 1,332 100
Ridderkerk Keurmeesterstraat 20-30 1996 1990 21.200 1,211 81
Rotterdam Abraham van Stolkweg 62-134, ‘Kleinpolderpark’ 1994 1999 18.100 1,135 98
Rotterdam Bovendijk 192-222 1997 1999 18.700 1,049 100
Zoetermeer Wiltonstraat 15-31/Philipsstraat 6-40 1992 1978 18.000 0,967 90
Amersfoort Heliumweg/Neonweg/Nijverheidsweg 1994 1998 15.300 0,781 100
Zoetermeer Heliumstraat 2000 2000 7.100 0,473 100
Hoofddorp Diamantlaan 1991 1991 5.600 0,385 100
Objecten (4) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen 22.860 1,490 100
Total bedrijfsruimten Nederland 122,7 178.460 10,956 97
Frankrijk
Massy ZAC du Pérou 2, 2-32, Rue des Champarts 1998 1998 56.000 3,819 100
Bretigny Parijs Zuid Bretigny 2002 2002 19.400 1,275 100
Compans Reuvens II 1998 1998 7.600 0,396 100
Object (1) met een marktwaarde van minder dan € 5 miljoen 10.600 0,369 100
Totaal bedrijfsruimten Frankrijk 71,2 93.600 5,859 100
TOTAAL BEDRIJFSRUIMTEN 193,9 272.060 16,815 98
TOTAAL PORTFEUILLE 6.162,6 1.873.789 407,340 96
Corio jaarverslag 2007 175

Totaal vastgoedportefeuille 2007
Verhuurbaar oppervlak Theoretische jaarhuur Bezettingsgraad Waarde
(x 1.000 m 2 ) (€ mln) % (€ mln)
2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006
Winkels 1.210 1.098 315,8 279,7 97% 97% 5.069 4.144
Kantoren 392 396 74,7 72,9 93% 90% 900 834
Bedrijfsruimten 272 336 16,8 19,7 98% 95% 194 222
Totaal 1.874 1.830 407,3 372,3 96% 96% 6.163 5.200
Investeringen in
pijplijn 297* 259
Totaal 1.874 1.830 407,3 372,3 96% 96% 6.460 5.459
* Exclusief € 55 miljoen verstrekte leningen voor Turkse projecten.
Samenstelling portefeuille ultimo 2007*
(€ mln) Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal
Nederland 1.971,1 37% 596,7 64% 123,3 63% 2.691,1 42%
Frankrijk 1.338,3 25% 320,9 35% 71,2 37% 1.730,4 27%
Italië 1.110,2 21% - 0% - - 1.110,2 17%
Spanje 546,7 10% - 0% - - 546,7 8%
Turkije 352,8 7% - 0% - - 352,8 6%
Overig 16,0 0% 12,5 1% - - 28,5 0%
5.335,1 100% 930,1 100% 194,5 100% 6.459,7 100%
83% 14% 3%
*Inclusief projecten in ontwikkeling en grond, exclusief € 55 miljoen verstrekte leningen voor Turkse projecten.
176

Corio N.V.
Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht
Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland
T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 31
E info@nl.corio-eu.com, I www.corio-eu.com
Corio Nederland Retail
Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht
Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland
T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 233 35 78
E retail@nl.corio-eu.com, I www.corio-eu.com
Corio Nederland Kantoren
Jacobsweerd, St. Jacobsstraat 200, 3511 BT Utrecht
Postbus 8243, 3503 RE Utrecht, Nederland
T +31 (0) 30 234 64 64, F +31 (0) 30 281 72 32
E kantoren@nl.corio-eu.com, I www.corio-eu.com
Corio France
Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault
92075 Paris La Défense cedex, France
T +33 (0) 1 474 53 000, F +33 (0) 1 474 55 850
E info@fr.corio-eu.com, I www.corio-eu.com
Corio Italia
Via Fabio Filzi 25/a
20124 Milaan, Italië
T +39 026 69 63 49, F +39 026 69 77 11
E info@it.corio-eu.com, I www.corio-eu.com
Corio España
C/ María de Molina, 40–8a plta
28006 Madrid, Spanje
T +34 91 426 17 77, F +34 91 435 56 44
E info@es.corio-eu.com, I www.corio-eu.com
Corio Türkiye
Edin & Suner Plaza
Meydan Sok. No 14/5A
Akatlar, Istanbul - 34335, Turkije
T +90 (0)212 351 1200, F +90 (0) 212 351 5505
E infotr@nl.corio-eu.com, I www.corio-eu.com
Euronextcode/ISIN-code NL0000288967
Fondscode 28896
Bloomberg CORA NA
Reuters COR.AS
Datastream H:VIB
Vragen
Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling
Investor Relations:
investor.relations@nl.corio-eu.com of
+31 (0) 30 282 93 43
Vormgeving en art direction:
Member Since, Heemstede
Fotografie:
Corio, Utrecht
Google Earth
Productie en drukwerk:
vdBJ/Communicatie Groep, Bloemendaal
vdBJ/Print Support, Bloemendaal
Dit jaarverslag wordt tevens in de Engelse en Franse taal
gepubliceerd.
Dit jaarverslag is gedrukt op Symbol Freelife Satin.
Dit papier draagt het FSC keurmerk.
Voorbehoud toekomstgerichte informatie
Het jaarverslag bevat op de toekomst gerichte mede delingen
met betrekking tot de financiële positie, plannen
en doelstellingen, activiteiten en de markt om stan digheden
waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte
verklaringen en prognoses houden naar hun
aard, risico’s en onzekerheid in, aan ge zien ze betrekking
hebben op ge beur te nissen en om stan dig heden die zich
in de toe komst al dan niet zullen voor doen. De werkelijke
resultaten en ontwikkelingen kunnen afwij ken van
de verwachtingen onder invloed van fac to ren zoals een
wijziging in de strategie, invloed van de con cur rentie,
wijzi ging in de economische omstan dig heden, wijziging
in de wet- en regelgeving en alge mene rente niveaus.