Jaarverslag 2007 St. Joseph - Gemeente Boxtel

Mijn buurt
Mijn thuis
Jaarverslag 2007

Jaarverslag 2007
Mijn buurt
Mijn thuis
Colofon
Jaarverslag 2007 Woonstichting St. Joseph
Mijn buurt Mijn thuis
Redactie/tekstbewerking: Inge Huisman i.s.m. Cragt Cragt Communicatie & Creatie
Concept en ontwerp: Cragt Communicatie & Creatie, Boxtel
Fotografie:
Wim Roefs
Drukwerk:
Drukkerij Tielen, Boxtel
© Woonstichting St. Joseph juni 2008
1

Inhoudsopgave
3 Inleiding
St. Joseph in 2007 en in de toekomst
4 Woonstichting St. Joseph
5-6 De tafel van St. Joseph over St. Joseph in 2007 en in de toekomst
7 St. Joseph in 2007 en in de toekomst
Samenwerking
8 Mevrouw Kluss
9-10 De tafel van mevrouw Kluss over Samenwerking
11 Mevrouw Kluss over wonen in de wijk Selissenwal
Bouwen en Ontwikkelen
12 Monique Lauterfeld
13-14 De tafel van Monique over Bouwen en Ontwikkelen
15 Monique Lauterfeld over wonen in de wijk Boxtel Oost
Wonen en Huren
16 Maya Stevens
17-18 De tafel van Maya Stevens over Wonen en Huren
19 Maya Stevens over wonen in de wijk Breukelen
Leefbaarheid en Woonomgeving
20 Wendy Snels
21-22 De tafel van Wendy Snels over Leefbaarheid en Woonomgeving
23 Wendy Snels over wonen in de wijk Lennisheuvel
Zorg en Wonen
24 Heer en mevrouw Hulshoff
25-26 De tafel van de heer en mevrouw Hulshoff over Zorg en Wonen
27 De heer en mevrouw Hulshoff over wonen in Boxtel centrum
28-29 Kengetallen
30 Belanghouders Woonstichting St. Joseph
In 2007 ging het bij St. Joseph om twee dingen. Extern
het vertrouwen herstellen tussen St. Joseph en haar
belanghouders. Intern het professionaliseren van de
organisatie. Wij denken dat we op beide terreinen succes
hebben geboekt.
Zo hebben we met de gemeente Boxtel een prestatiecontract
gesloten over wonen, leefbaarheid, duurzaamheid,
milieu en samenwerking voor 2007-2011. Met Zorggroep
Elde zijn afspraken gemaakt over bouw- en productontwikkeling.
Daarnaast zijn initiatieven gestart in samenwerking
met Delta Stichting Welzijn Boxtel, De Kleine
Aarde, SintLucas en WSD voor werken, leven & ontwikkelen,
duurzaamheid en communicatie.
Als maatschappelijk ondernemer hebben we belangrijke
initiatieven genomen. Zoals beheer en onderhoud van sociaal
pension ‘Korthout’ in Boxtel, zodat deze voorziening
blijft bestaan. Daarnaast zijn we in overleg gegaan over
het Ursulacomplex om het beter en efficiënter te beheren.
Bij dit alles zijn we klantgericht gebleven. Op de KWH-
Prestatie Index Huurlabel staan we op de 3e plaats (van
maar liefst 200 corporaties)! Vooral dankzij de inzet van
onze medewerkers. Een felicitatie waard!
Ook hebben we hard gewerkt aan verdere professionalisering.
We zijn bezig om een cultuuromslag te maken naar
een pro-actieve maatschappelijke onderneming. Onze ambitie
is om dit verder uit te bouwen. We willen natuurlijke
samenwerkingsverbanden verder verstevigen en nieuwe
woonproducten ontwikkelen. In 2008 ligt onze focus op
duurzaamheid, ontwikkeling van wijkvisies en strategisch
voorraadbeheer. Ook in 2008 zullen we er weer alles aan
doen om onze doelstellingen te realiseren.
Rob Dekker, directeur-bestuurder
2
3

We zijn nu in volle omvang bezig
projecten op te zetten en uit te
bouwen.
Bert van Setten
Manager Vastgoed &
Projectontwikkeling
St. Joseph
in 2007 en
in de toekomst
We hebben de basis
versterkt om stabiliteit en
verbeteringen te kunnen
bieden; zowel op korte als
lange termijn.
Rob Dekker
Directeur-bestuurder
Het motto “Samen werken, samen leven” van het kabinet
Balkenende IV, past ook prima bij St. Joseph.
Immers, als Woonstichting zijn wij een maatschappelijk
ondernemer die midden in de samenleving staat.
Als actieve, betrokken organisatie leveren wij dagelijks
een essentiële bijdrage. Met name als het gaat om samen
werken en samen leven in de buurten en wijken waar wij
Onze managementinformatie
is sterk verbeterd
Bianca van Diesen
Manager Finance & control
investeren in optimale leefbaarheid. Vandaar dat wij dit
motto kozen voor onze jaarplannen van 2007.
4
7

De tafel van Woonstichting St. Joseph over St. Joseph in 2007 en in de toekomst
Ondernemingsraad
De Ondernemingsraad (OR) bestond vorig jaar uit 3 leden.
Zij heeft 6 keer vergaderd met de directeur-bestuurder
waarbij jaarplannen, reglement OR, arbeidsvoorwaarden,
invoering prestatiebeloning en organisatieveranderingen
aan de orde waren. De OR bracht positieve
adviezen uit over de klokkenluidersregeling en een
organisatiewijziging. Er is twee keer gesproken
met de Raad van Toezicht en in augustus was er
een vergadering met het voltallige personeel,
waarin de OR een toelichting gaf op haar
doelen voor 2007 en 2008. Van de 16 doelen
zijn er inmiddels 8 gerealiseerd.
Kwaliteitszorg
KWH-Huurlabel
Door onze kwaliteit steeds te verbeteren, willen wij onze huurders meer
woongenot bieden. De resultaten van het KWH-Huurlabel zijn maatgevend
voor de kwaliteit van onze dienstverlening. Jaarlijks wordt die kwaliteit op
vijf onderdelen gemeten. Op drie van de vijf onderdelen was de score van
St. Joseph in 2007 hoger dan in 2005. Op basis van deze resultaten is ons
kwaliteitslabel verlengd tot juli 2009.
Labelonderdeel Score 2007 Score 2005
Corporatie bezoeken 7,9 7,8
Woning zoeken 7,9 7,9
Woning betrekken 8,2 7,9
Huur betalen 8,3 8,1
Reparaties uitvoeren 8,1 8,3
Telefonische bereikbaarheid
Naast de reguliere meting vanuit KWH
hebben wij op eigen initiatief in november/
december 2007 een meting laten doen naar
onze telefonische bereikbaarheid. De eindscore
van 8,4 toont aan dat onze dienstverlening
op dit punt uitstekend is.
Fraaie 3e plaats
Om de prestaties van corporaties onderling
te vergelijken en van elkaar te leren, heeft
KWH de Prestatie-Index Huurlabel ontwikkeld.
Hierin worden de scores van de 10
onderdelen van het Huurlabel opgeteld.
De index omvat de resultaten van januari
2005 t/m juni 2007. Met een totaalscore
van 79,94 staat St. Joseph momenteel
in dit overzicht op de 3e plaats, van
in totaal 200 corporaties.
Nieuwe doelen
Het bieden van goed en betaalbaar
wonen was ook in 2007 onze belangrijkste
taak. Daarnaast hebben wij een
aantal nieuwe doelen gesteld om de
organisatie te verbeteren. Om dit te
realiseren, hadden we ambitieuze
maar realistische jaarplannen. De
belangrijkste punten waren:
> actief in lokaal netwerk
> dynamisch vastgoedbeheer
> transparante organisatie
> ambitieuze organisatie
> goed werkgeverschap
> good gouvernance
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim bedroeg 4,84%
van het totale aantal arbeidsuren
(excl. zwangerschap). Ten opzichte
van 2006 is het verzuim met 0,32%
gestegen. Het aantal ziekmeldingen
bedroeg 45. Dit is 16% lager
dan in 2006. Van alle 488 verzuimdagen
is 85% veroorzaakt door
drie langdurig zieke medewerkers.
In de grafiek zijn de gemiddelde verzuimcijfers
van de afgelopen vijf jaar opgenomen:
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Ziekteverzuim Woonstichting St. Joseph
2003 2004 2005 2006 2007
Personele bezetting
Op 31 december 2007 waren bij
St. Joseph 39 medewerkers in
vaste dienst, samen goed voor 35,24
formatieplaatsen. Bestaande uit:
• 19 vrouwen (49%)
• 20 mannen (51%)
• 27 fulltimers (69%)
• 12 parttimers (31%)
Veertien medewerkers hebben St.
Joseph verlaten, waarvan 1 medewerker
met vervroegd pensioen.
Er zijn 12 nieuwe medewerkers bij
gekomen.
Organisatieontwikkeling
Het afgelopen jaar stond in het teken
van het opzetten van een nieuw
managementteam, bestaande uit een
directeur-bestuurder en drie managers.
We kozen voor een platte organisatie
met 3 afdelingen: Wonen, Vastgoed
& Projectontwikkeling en Finance &
Control. De stafafdeling is afgeslankt
van 6 naar 3 medewerkers en valt
nu rechtstreeks onder de directeurbestuurder.
Achttien functies
kregen een nieuwe omschrijving
en per afdeling zijn wijzigingen
doorgevoerd, zoals allround
functies bij Wonen. Dit heeft
geleid tot meer dan 30%
personeelsmutaties.
Ons streven is om het
veranderingsproces én
organisatiewijzigingen eind
2008 te hebben afgerond.

Mevrouw Kluss
over wonen in de wijk Selissenwal
Een Indiase familie
in een karakteristieke wijk
Sinds 1966 woont de familie Kluss in Selissenwal; in
dezelfde straat. “Ik zou me geen andere plek voor kunnen
stellen om te wonen”, vertelt mevrouw Kluss enthousiast.
“Al onze kinderen zijn hier opgegroeid en we hebben hier
onze buren en vrienden wonen.” De afgelopen 20 jaar
vonden er veel veranderingen plaats, maar het karakter
van de wijk is behouden gebleven. Door veroudering zijn
er flats gesloopt, gerenoveerd en opnieuw gebouwd.
De wijk typeert zich door de gemoedelijk sfeer die er
heerst. In deze wijk kent iedereen elkaar en staat iedereen
voor elkaar klaar. “Zodra het mooi weer is, gaan we met
zijn allen naar buiten en kletsen we met elkaar. Als er iets
is, weten we elkaar te vinden”, vertelt mevrouw Kluss.
Ook speelt mevrouw Kluss elke week samen met haar
buurtgenoten een potje kien in het buurtcentrum. Ooit
verhuizen “Ik wil niet verhuizen: Ik woon hier!”
8
11

De tafel van mevrouw Kluss over Samenwerking
Samenwerking SintLucas
In 2007 startte St. Joseph met het vernieuwen van haar folderlijn.
We willen daarmee beter aansluiten bij onze andere communicatieuitingen,
die inmiddels een moderne en frissere vormgeving hebben
gekregen. Studenten van SintLucas (MBO Vakcollege voor o.a. beroepen
in communicatie & reclamevormgeving) maakten daarvoor een aantal
ontwerpen. SintLucas beschikt over een projectbureau (sintlucas@work.nl)
dat onderwijs en bedrijfsleven bij elkaar brengt. Studenten doen zo
ervaring op door te werken aan echte opdrachten. De motivatie van
St. Joseph om met deze studenten te werken is maatschappelijk van
aard. Ook vonden wij het belangrijk om samen te werken met een
Boxtelse organisatie, in het kader van ons thema ‘Actief in locaal netwerk’
(zie ook jaarplannen). Eind 2007 koos het MT het definitieve ontwerp.
In 2008 worden alle 12 folders in de nieuwe lay-out vormgegeven.
Opzetten overlegstructuur belanghouders St. Joseph
St. Joseph heeft veel contacten met verschillende
organisaties, waarbij waardevolle informatie
wordt uitgewisseld. Wij willen op een structurele
manier invulling geven aan deze informatieuitwisseling.
In een jaarlijks overleg willen wij
onze belanghouders vragen of we de juiste
dingen doen op het juiste moment. Ook willen
wij verantwoording afleggen aan onze belanghouders
op basis van gemaakte afspraken uit
het prestatiecontract. In het 4e kwartaal zijn
we gestart met het in kaart brengen van onze
belanghouders. In het 2e kwartaal van 2008
organiseren wij de eerste bijeenkomst in de
vorm van een perspectiefcarrousel waarbij onze
belanghouders vanuit verschillende perspectieven
naar onze organisatie kijken.
HuurderBelangenVereniging Boxtel
De HuurdersBelangenVereniging Boxtel is de
belangrijkste lokale huurdersvertegenwoordiging
met zo’n 440 leden. Hiervan zijn 295
huurder van St. Joseph. Afgelopen jaar hebben
we in januari, april, augustus en oktober
om de tafel gezeten. Uitgangspunt waren de
afspraken van het samenwerkingsconvenant
van 2006 tot 2010. Hierin is vastgelegd over
welke onderwerpen wij de HuurdersBelangen-
Vereniging moeten informeren, wanneer wij
over en weer advies kunnen vragen en geven,
en op welke onderwerpen de HuurdersBelangenVereniging
gekwalificeerd adviesrecht heeft.
In maart heeft de HuurdersBelangenVereniging
een positief advies uitgebracht over de
voorgenomen huuraanpassing van 1,1% en in
september gingen ze akkoord met het voorgestelde
harmonisatiebeleid, onder voorwaarde
van evaluatie.
Prestatieafspraken met de gemeente Boxtel
Op 2 oktober 2007 hebben St. Joseph, Stichting Goed Wonen
Liempde en de gemeente Boxtel na jaren van overleg een hernieuwd
prestatiecontract ondertekend. Het contract heeft als titel “
Samen wonen, samen leven en is afgesloten voor de periode
2007-2011. Aan de Boxtelse samenleving wordt op 6 thema , s een
concreet aanbod gedaan:
1. Bouwen in Boxtel
2. In de buurt
3. Woonruimteverdeling en doelgroepen
4. Wonen en welzijn zonder zorgen
5. Milieubewust en duurzaam bouwen en beheren
6. Samenwerking
De belangrijkste elementen uit het contract:
- bouwen van circa 500 huur- en koopwoningen
- 860 woningen renoveren
- 120 woningen uit de bestaande voorraad verkopen
- jaarlijks € 120.000,- extra investeren in sociaal
beheer en veiligheid
- bestaande woningvoorraad voor starters en senioren
uitbreiden
- verbeteren van drie seniorencomplexen
- invoeren van de energieprestatie certificering
- terugdringen van CO2-uitstoot door aanvullende
maatregelen bij nieuwbouw en renovatie
Bewonerscomités
In de diverse wijken is ook het afgelopen jaar weer overleg gevoerd met
bewonerscomités. Ook voerden we structureel overleg met onze reguliere
bewonersvertegenwoordigingen. Met hen bespraken wij zaken als onderhoud
en sociale veiligheid. Daarnaast zijn ook in 2007 weer een aantal
projectcomités opgericht tijdens grootonderhoudsprojecten.
Reguliere bewonerscomités
Wijk Naam
Centrum HuurdersBelangenVereniging Stapelen
Stapelen Bewonerscomité Burgakker
Bewonerscomité Kasteellaan
Vereniging Wonen+
Breukelen Cliëntenraad Emmaus
Bewonerscomité Molenhof
Bewonerscomité woonzorgwoningen Annastraat
Boxtel-Oost Bewonersvereniging Hoogheem
Selissenwal Bewonerscomité Rentmeester
Communicatie
Op het gebied van communicatie is een aantal
vernieuwingen ingezet. Bewonersblad ‘Deurpost’
kreeg na 30 jaar een nieuw, eigentijds
uiterlijk. Ook de inhoud onderging een
facelift door toevoeging van nieuwe rubrieken.
Eind 2007 hielden wij een enquête
onder onze lezers waarbij de vernieuwde
Deurpost een gemiddelde van een 8 kreeg.
Daarnaast is ons intranet vernieuwd en
kregen de kantinesessies voor onze
medewerkers een meer interactief
karakter. St. Joseph hecht veel belang
aan een goede relatie met de pers.
Daarom organiseerden wij 9
persbijeenkomsten en verscheen
St. Joseph 141 in de krant
(Brabants Dagblad en Brabants
Centrum). De teneur van de
artikelen was overwegend
positief (136 artikelen).

Monique Lauterfeld
over wonen in de wijk Boxtel Oost
De wijk met
een groene uitstraling
De geborgenheid van de wijk, is iets wat Monique
Lauterfeld erg fijn vindt aan wonen in Oost. “Ik kom
oorspronkelijk uit deze wijk. Ik heb hier altijd met mijn
ouders gewoond”, vertelt Monique. “Het is een sfeervolle
wijk, met veel groen en scholen in de buurt. Ik woon hier
alleen met twee kinderen, vanuit mijn woonkamer kijk ik
op de kinderspeeltuin.”
“Mijn woonomgeving is erg belangrijk. Mijn kinderen
en ik moeten ons goed en veilig voelen. De wijk en het
huis bieden dat. Toen ik in de woning kwam 2, 3 jaar
geleden zag het er niet uit. Woonstichting St. Joseph
heeft het werk opgepakt en de woning opgeknapt.”
Woonstichting St. Joseph is flexibel en persoonlijk.
De flexibele en persoonlijke behandeling van de
medewerkers spreekt mij erg aan.
12
15

Onderhoud bestaand bezit
De tafel van Monique over Bouwen en Ontwikkelen
Planontwikkeling
Baanderherenweg
Nieuwbouw
Opgeleverde projecten
Naam Toelichting
Simeonshof 43 woon-zorgwoningen (Breukelen)
Ridder 47 appartementen,
16 stadswoningen,
4 Dommelvilla’s,
1 commerciële ruimte & parkeerkelder (Selissenwal)
Projecten in voorbereiding
Naam Toelichting
Baanrots 8 eengezinswoningen,
12 Koopgarantappartementen,
12 koopappartementen (incl. 2 penthouses) en
parkeergarage (Selissenwal)
De Baanderherenweg is onderdeel van de vernieuwing
van Selissenwal. Met oog op de herontwikkeling
van deze locatie is een aantal besluiten genomen:
• 35 appartementen (2 appartementgebouwen)
worden gehandhaafd. Ze worden gestript en vanaf
casco weer opgebouwd. Vervolgens worden ze
aanboden aan starters. Renovatie start medio 2008.
• De overige drie appartementengebouwen
(66 appartementen) worden gesloopt. Op
deze plek komen circa 41 woningen. In samenspraak
met de gemeente Boxtel is een architectenbureau
geselecteerd. De nieuwbouw start 2e helft 2009.
Projecten in ontwikkeling
Naam Toelichting
Baroniestraat 10 grondgebonden woningen
Baanderherenweg Nieuwbouw
- Circa 29 grondgebonden woningen (koop & huur)
- Circa 12 appartementen (koop)
Renovatie
- Circa 35 huurappartementen
Emmaus 57 huurappartementen (senioren) en
50 koopappartementen met parkeergarage
Princenlant Nieuwbouw
Circa 100 woningen met parkeergarage:
- 60 betaalbare
- 22 vrije sector
- 18 sociale koopwoningen
Ontwikkeling onderhoudsuitgaven (x €1.000,-):
Verslagjaar 2007 2006
Reparatieonderhoud 1.181 1.139
Mutatieonderhoud 513 515
Planmatig onderhoud
t.l.v. de exploitatie
1.633 1.448
Dekking uren Eigen Dienst -234 -230
Totaal 3.093 2.872
Duurzame ontwikkeling
We hebben de eerste stappen gezet naar
een duurzaam St. Joseph. De thema’s energie
en klimaat, gezondheid en binnenklimaat,
woonomgeving, gebouwontwerp en beleving,
materiaaltoepassing, St. Joseph intern en
kennisontwikkeling, communicatie & gedrag,
worden in 2008 concreet op papier gezet en
uitgewerkt.
Er zijn al slagen gemaakt om verspilling van
grondstoffen en producten tegen te gaan. Er is
samenwerking gezocht met een bedrijf dat is
gespecialiseerd in duurzaam slopen, om de voor
hergebruik geschikte bouw- en installatieproducten
vóór sloop te demonteren. Hierdoor
komt veel minder afval vrij. Voor hergebruik
geschikte bouw- en installatieproducten zijn
o.a. sanitair en keukens, radiatoren, cvketels
en buitendeuren. Tijdens de sloop wordt
verder geselecteerd. Op bijvoorbeeld balkhout,
dat geschikt is voor tuinmeubels.

Maya Stevens
over wonen in de wijk Breukelen
Het klooster
Maya Stevens, student aan het SintLucas, woont sinds
1 jaar in Boxtel. Haar studentenkamer is in het klooster.
“Ik schreef me in en kwam op een wachtlijst te staan”,
vertelt Maya Stevens. “Ik stond niet lang op een wachtlijst.
Ze waren bezig met renovatie in de bestaande bouw
en daar kwamen nieuwe kamers vrij. Eén daarvan was
voor mij. Ik heb het hier erg mee getroffen. Het is een
mooie, grote kamer met hoge ramen en praktische kasten.
“De mensen die er wonen zijn voornamelijk studenten.
Ook veel van mijn medestudenten wonen in het klooster.
Er is niet veel overlast, als we de gemeenschappelijke
ruimes niet goed bijhouden dan meldt de Woonstichting
dat aan ons. Zolang je respect hebt voor elkaar, kan je
doen en laten wat je wilt.”
16
19

Ontwikkeling van de voorraad
Op 31 december 2007 had St. Joseph
3.829 huurwoningen in haar bezit,
waarvan 7 woonwagens en 14 staanplaatsen.
Onderstaande tabel toont
de verdeling van de voorraad over
de sectoren goedkoop, betaalbaar
en dure/vrije sector.
Marktsegment Goedkope sector Betaalbare sector Dure & vrije sector
31 december 2007
Aantal
< 343,49 ≥ 343,49 - < 491,64 ≥ 491,64
Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage
Marktsegment Goedkope sector Betaalbare sector Dure & vrije sector
31 december 2007
De tafel van Maya Stevens over Wonen en Huren
Aantal
< 343,49 ≥ 343,49 - < 491,64 ≥ 491,64
De voorraad huurwoningen is licht
toegenomen door:
• oplevering van 43 huurappartementen
(waarvan 29 betaalbaar en 14
vrije sector)
• aankoop van 4 particuliere panden
• verkoop, tegen marktwaarde en
conform verkoopbeleid, van 5 huurwoningen
(vooral in het betaalbare
segment).
Totaal
Totaal
1304 34,06 % 2178 56,88 % 347 9,06 % 3829
Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage
1304 34,06 % 2178 56,88 % 347 9,06 % 3829
Woningzoekenden
Het aantal woningzoekenden is per 31 december
2007 gestegen met 3,2% ten opzichte van 2006 naar
3.437. Het aantal doorstromers (woningzoekenden
die binnen de regio ’s-Hertogenbosch een zelfstandige
woning achterlaten bij verhuizing) bedroeg 1.647.
Het aantal starters bedroeg 1.790. Het aantal
woningzoekenden voor een studentenkamer (m.u.v. de
studenten van de Technische Universiteit Eindhoven)
bedroeg per einde verslagjaar 32. Er zijn 718 nieuwe
woningzoekenden ingeschreven. Hiervan is 71% (510)
starter en 29% (208) doorstromer.
Het aantal woningzoekenden voor een studentenkamer
(m.u.v. de studenten van de Technische Universiteit
Eindhoven) bedroeg per einde verslagjaar 32.
Nieuwe verhuur Goedkope sector Betaalbare sector Dure & vrije sector
31 december 2007
< 343 ≥ 343 - < 491 ≥ 491
Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage
Nieuwe verhuur Goedkope sector Betaalbare sector Dure & vrije sector
31 december 2007
Rechtstreekse verhuur
Reden Aantal
Woon-zorgwoning 66
Sociale urgentie 11
Medische urgentie 5
Bureau nieuwkomers (statushouders) 4
Herhuisvesting 13
Studenten 52
Woningruil 1
Interne verhuizingen 4
Tijdelijke verhuur Baanderherenweg 11
WVG 1
Totaal 168
< 343 ≥ 343 - < 491 ≥ 491
Nieuwe verhuringen
Totaal
Totaal
202 44,49 % 216 47,58 % 36 7,93 % 454
Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage
202 44,49 % 216 47,58 % 36 7,93 % 454
Van de 454 woningen zijn er 333 (73,3%)
verhuurd in de primaire sector. De verhoging
t.o.v. 2006 (4,4%) vertoont dezelfde
tendens als de afgelopen jaren. Van de 202
vrijgekomen woningen in het goedkope segment
zijn er 194 verhuurd aan de primaire
doelgroep (96%). Van de 216 vrijgekomen
woningen in het betaalbare segment zijn
er 134 verhuurd aan de primaire doelgroep
(62%). Beide sectoren laten een flinke
stijging zien t.o.v. 2006 (resp. 92,1% en
45%). Van de 36 vrijgekomen woningen
in het dure/vrije sector segment, zijn 5
woningen verhuurd aan de primaire doelgroep
(13,8%). De toewijzing van woningen
gebeurt volgens de inkomenstabel voor
huurtoeslag.
Rechtstreekse verhuur
Van de vrijgekomen woningen zijn er 168
rechtstreeks toegewezen. Dit zijn er 109
meer dan in 2006.
De sterke toename t.o.v. 2006 is vooral
veroorzaakt door:
- oplevering van 43 nieuwbouw woonzorgwoningen
aan de Annastraat. Deze
woningen zijn rechtstreeks toegewezen
via Zorggroep Elde op basis van zorgindicatie.
- het afsluiten van een overeenkomst met
de Technische Universiteit Eindhoven
voor verhuur van studentenkamers. 24
kamers in Sint Ursula (2e en 3e etage)
zijn ter beschikking gesteld voor buitenlandse
studenten. De Technische
Universiteit verzorgt de voordracht van
de kandidaten.
Huurincasso
De huurachterstand van zittende huurders is nagenoeg gelijk
gebleven ten opzichte van 2006, namelijk 1,27% (in 2006
was dat 1,23%). De huurachterstand van vertrokken huurders
is gestegen naar 1,09%. (in 2006 was dat 0,81%). Deze
stijging is ondermeer een gevolg van huurachterstanden van
een tiental huurders met een tijdelijk huurcontract aan de
Baanderherenweg, die voortijdig zijn vertrokken. En waar
per 31 december 2007 nog een procedure bij de deurwaarder
liep met aanzienlijke huurachterstanden. De huurachterstand
in z’n totaliteit is met 0,3%
gestegen naar 2,3%.
Meer structuur
Eind 2007 is een eerste stap gezet om het incassoproces
beter aan te sturen. De medewerkers van klantenservice gaan
de front officetaken voor de incassomedewerker uitvoeren.
Dit zal verder vorm krijgen in 2008. Zo krijgt de incassomedewerker
meer tijd voor gerichte acties, controle en sturing.
Om de incassomedewerker verder te ontlasten is een portal
naar de deurwaarder gerealiseerd, zodat dossiers uitgewisseld
kunnen worden.
Vorig jaar zijn er 102 meldingen bij de gemeente gedaan
voor schuldhulpverlening, waarvan ongeveer 90 met huurachterstand.
De ervaring wijst uit dat er steeds vaker pas
gemeld wordt als de procedure bij de deurwaarder al in een
ver gevorderd stadium is. Een zorgwekkende ontwikkeling!
In 2008 zal in samenwerking met de gemeente Boxtel het uitvoeringsoverleg
schuldhulpverlening weer opgestart worden.

Wendy Snels
over wonen in de wijk Lennisheuvel
Balans tussen wonen,
werken en omgeving
Familie Snels woont nu tien jaar in Lennisheuvel. En met
heel veel plezier. Van Boxtel naar Lennisheuvel was in
afstand een kleine stap, maar voor het gevoel was het een
grotere stap, namelijk weg uit de oude vertrouwde wijk. In
het begin was het wel nieuw en wennen, maar het goede
gevoel kwam snel. “De rust, de natuur, de wijk en het
gevoel van vrijheid spreekt ons aan”, vertelt Wendy Snels.
“Ook voor onze kinderen is het heerlijk. Ze kunnen vrij
spelen en hebben veel groen om zich heen.”
“Het is een kleine gemeenschap, waar iedereen elkaar kent
en elkaar helpt”, vervolgt Wendy Snels haar verhaal. “Van
overlast is hier geen sprake. Lennisheuvel is een ondernemend
dorp waar veel wordt georganiseerd zoals bijvoorbeeld
met sinterklaas en kerst. Verder heerst er in de wijk
een goede balans tussen jong en oud. Met elkaar doen we
veel leuke dingen. Wij hebben ons plekje hier gevonden.”
20
23

De tafel van Wendy Snels over Leefbaarheid en Woonomgeving
Overlastsituaties
Ontwikkeling Woonomgevingploeg
(WOP)
Deelname Horus Fonds
In het kader van Actief In Lokaal
Netwerk nam St. Joseph het initiatief
om een woonomgevingploeg in het leven
te roepen. Doel hiervan is tweeledig:
- vergroten leefbaarheid door middel
van aandacht voor een schone, hele
en veilige leefomgeving.
- het stimuleren van bewoners om zelf
een bijdrage te leveren aan een schone,
hele en veilige woonomgeving.
Het project gaat medio 2008 van start,
in samenwerking met de gemeente
Boxtel, Delta Stichting Welzijn Boxtel en
de WSD (hét centrum voor mensen met
een arbeidshandicap).
Investeren in duurzaam Nationaal Landschap Het Groene Woud is
voor St. Joseph belangrijk. De gemeente Boxtel ligt in het hart van Het
Groen Woud, een prachtig natuurgebied. Wij vinden deze omgeving van
grote waarde voor onze huurders en bewoners. Door het openen van
een IsisRekening bij de ASN Bank wordt jaarlijks een deel van de rente
(maximaal € 10.000,-) aan het Horus Fonds overgemaakt. De opbrengst
wordt ingezet voor behoud en ontwikkeling van het Nationaal Landschap
Het Groene Woud.
Het afgelopen jaar werden
in totaal 19 overlastzaken
geregistreerd. Het melden van
overlast kan telefonisch, aan
de balie, in de wijk of schriftelijk.
Eenvoudige overlastzaken
worden door de wijkbeheerders
opgepakt. De 19 officieel
gemelde overlast zaken zijn
door de woonconsulenten
in behandeling genomen.
De onderstaande tabel biedt
inzicht in het soort overlast.
Overlastsituaties
Soort Aantal
Geluidsoverlast 14
Overlast van dieren 3
Stankoverlast 1
Overige 1
Wijkvisie Selissenwal
Voornaamste doelstellingen bij de
vernieuwing van Selissenwal zijn
verbetering van de leefbaarheid
en versterking van de sociaal-economische
structuur. Het gaat niet
alleen om stenen en gebouwen. Er
wordt ook van ons verwacht dat we
gestalte geven aan leefplezier en
kwaliteit van leven. Goede samenwerking
met de gemeente en zorgen
welzijnsinstellingen is hierbij
onontbeerlijk. Verder luisteren we
goed naar de bewoners die worden
betrokken bij de ontwikkeling van
hun wijk.
Op 21 december 2006 is het startsein
gegeven voor het opstellen
van de wijkvisie Selissenwal. Met
deskundigen uit diverse disciplines
is gepraat over kansen en mogelijkheden
in Selissenwal op het gebied
van sociaal-maatschappelijke
ontwikkeling, ruimtelijke ordening
en onderwijs & werkgelegenheid.
In de eerste helft van 2007 hebben
St. Joseph en de gemeente Boxtel
verschillende meedenkavonden
georganiseerd, waarbij bewoners
van Selissenwal de onderwerpen
hebben aangedragen die op dat
moment speelden.
Twee coördinatoren ‘wijkwensen’
hebben daarna gesprekken
gevoerd met o.a.:
• leerlingen van het vmbo-college,
kinderen van de Molenwijkschool
en jongeren uit de wijk,
• afvaardigingen van de Marokkaanse,
Pakistaanse en Turkse
gemeenschap in Selissenwal,
• allochtone vrouwen.
Deze gesprekken hebben informatie
opgeleverd over de wensen van
verschillende (groepen) wijkbewoners.
Daarnaast heeft een onderzoeker
van Stichting ZET-Brabant
via een quick-scan de aanwezige
voorzieningen in kaart gebracht.
De informatie die de verschillende
bijeenkomsten heeft opgeleverd,
is overhandigd aan landschapsarchitect
Paul van Beek. Hij heeft
op 26 juni 2007, tijdens een informatieavond,
zijn eerste schetsen
toegelicht.
Deze schetsen zijn verder uitgewerkt
en op 13 december 2007
tijdens een informatieavond
opnieuw aan de bewoners van
Selissenwal gepresenteerd. Zo
werken St. Joseph en de gemeente
Boxtel aan een definitief plan voor
de wijk. Een plan dat aansluit bij de
wensen van de wijkbewoners.

De heer en mevrouw Hulshoff
over wonen in Boxtel centrum
De geruststelling
De heer en mevrouw Hushoff wonen al ruim 47
jaar in Boxtel. Sinds 2001/2002 wonen ze in een
aanleun woning in Emmaus. “Het grote voordeel van een
aanleunwoning is dat je zelf aangeeft hoeveel zorg je nodig
hebt”, vertelt mevrouw Hulshoff. “Mijn man kreeg een
medische indicatie om hiernaartoe te verhuizen. Het oude
huis was niet geschikt meer. We leven hier zelfstandig,
maar mogen gebruik maken van diverse voorzieningen.
Zo is er hier een restaurant, kapper, winkeltje en worden
er veel dingen georganiseerd. Hebben we een keer hulp
nodig, dan zijn ze er met één druk op de knop.”
“Vanaf het begin af aan voelen we ons hier thuis. We
wonen dicht bij het centrum en hebben een schitterend
uitzicht. Er worden nieuwe aanleunwoningen gebouwd.
Hoe lang dat gaat duren en of we daarnaar toe willen
verhuizen weten we nog niet.”
24
27

Samen leven, samen wonen, middenin de samenleving.
Deze woonwens van mensen met een verstandelijke of
lichamelijke beperking hebben wij in 2007 kunnen realiseren
in samenwerking met Philadelphia. In het vernieuwde
hart van Selissenwal zijn vijf stadswoningen van nieuwbouwcomplex
Ridder omgebouwd tot dertien appartementen
met een gemeenschappelijke woonunit. In juni
2007 hebben de bewoners en hun begeleiders hun intrek
genomen in het nieuwe woongebouw. Tijdens een open dag
in oktober konden belangstellenden een kijkje nemen.
De tafel van de heer en mevrouw Hulshoff over Zorg en Wonen
Voorbereiding
nieuwbouw
Emmaus
Oplevering Simeonshof
Simeonshof is een woonzorgcentrum
in Breukelen met 40 zorgappartementen,
20 dagverplegingsplaatsen en 43
huurappartementen. De huurappartementen
zijn eigendom van St. Joseph
en verdeeld in 29 betaalbare en 14
vrije sector woningen. Alle woningen
beschikken over een alarmtoestel met
halszender. De bewoners wonen zelfstandig
en kunnen gebruik maken van
zorg- en gemaksdiensten van Zorggroep
Elde. Er is een zorgboulevard
met dagwinkel, kapsalon, restaurant,
wasserette en een internetcafé. Ook
bewoners van andere zorgcomplexen
in de buurt maken van deze faciliteiten
gebruik. Met het Simeonshof
is de eerste woon-zorgzone in Boxtel
een feit. Begin 2007 zijn de woningen
opgeleverd.
Na ondertekening van
de overeenkomst met
Zorggroep Elde, is afgelopen
jaar veel energie en
tijd gestoken in het concreet
maken van stedenbouwkundig
concept en nieuwbouwplannen
voor woonzorgcentrum Emmaus.
Niet alleen de oostvleugel en de
hoofdingang worden gesloopt, ook
de westvleugel verdwijnt. Daarvoor
in de plaats komen 3 losstaande
gebouwen, met elk een eigen binnenplaats
en een gezamenlijk plein.
Bij dit project neemt St. Joseph 57
sociale huurwoningen als turnkeyproject
af. Daarnaast ontwikkelen we op deze
locatie zo’n 50 koopappartementen en een
parkeergarage in eigen beheer. De oplevering
staat gepland voor eind 2010.
Midden in de samenleving

Kengetallen
Boekjaar 2007 2006 2005 2004 2003
Boekjaar 2007 2006 2005 2004 2003
Aantal verhuureenheden
Baten
Woningen in exploitatie 3.819 3.781 3.776 3.687 3.681
Woningen in aanbouw 0 0 43 100 0
Garages 441 441 441 377 377
Garages in aanbouw 0 0 0 62 0
Overige objecten 32 32 32 32 31
4.292 4.254 4.249 4.158 4.089
Verzekerde waarde ( x c 1.000) 371.000 306.000 299.000 317.000 317.000
Balans ( x c 1.000)
Activa
Materiële vaste activa 110.192 117.982 113.513 104.070 119.239
Financiële vaste activa 1.847 1.830 1.311 1.416 1.466
Vlottende activa &
liquide middlen 3.976 9.126 11.811 8.883 6.337
Totaal activa 116.015 128.938 126.635 114.369 127.042
Passiva
Eigen vermogen 18.581 34.139 29.622 29.439 25.036
Voorzieningen 5.619 664 421 303 7.344
Langlopende schulden 85.951 88.939 88.981 75.696 77.250
Kortlopende schulden 5.864 5.196 7.611 8.931 17.412
Totaal passiva 116.015 128.938 126.635 114.369 127.042
Solvabiliteit 16,0 % 26,5 % 23,4 % 25,7 % 18,7 %
Huren en vergoedingen 18.383 17.766 16.998 16.552 16.008
Overheidsbijdragen 15 17 17 25 107
Verkoop onroerende zaken 861 1.283 1.107 1.007 1.942
Overige bedrijfsopbrengsten 681 1.093 -83 3.299 497
Totaal baten 19.940 20.159 18.039 20.883 18.554
Lasten
Afschrijvingen materiële vaste activa 5.763 3.253 3.083 2.930 2.699
Overige waardeverminderingen 16.624 42 373 7.585 3.176
materiële vaste activa
Onderhoudskosten 3.093 2.872 4.357 3.047 3.926
Personeelskosten 2.142 2.252 2.063 2.018 1.852
Overige bedrijfslasten 3.707 4.028 3.683 3.145 3.350
Totaal lasten 31.329 12.447 13.559 18.725 15.003
Bedrijfsresultaat -11.389 7.712 4.480 2.158 3.551
Financiële baten en lasten -4.146 -3.195 -4.297 4.921 4.861
Belastingen -23 0 0 0 0
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
na belastingen -15.558 4.517 183 -2.763 -1.310
Algemeen
Huurachterstand van de huidige en vertrokken
bewoners in % van de jaarhuur 2,3% 2% 1,8% 2% 2%
Mutatiegraad 10,8% 12,4% 14,4% 6,6% 8,9%
28
29

Belanghouders
Woonstichting St. Joseph
Adviesgroep Duurzame Ontwikkeling (ADO)
Bewonerscommissies
Cello
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Collega-corporaties
De Kleine Aarde
De La Salle (Koraal Groep)
Delta Stichting Welzijn Boxtel
Gemeente Boxtel
Gemeente Sint-Michielsgestel
GGN Brabant
Huurdersbelangenverenigingen
Lokale politieke partijen
Media (regionaal en lokaal)
MiK Kunsteducatie
Ouderenbonden
Politie Noord-Brabant
Provincie Noord-Brabant
Raad van Toezicht Woonstichting St. Joseph
Rabobank Boxtel-Liempde
Seniorenraad
SintLucas
Stichting Gehandicapten Platform Boxtel
Stichting Goed Wonen Liempde
Stichting Philadelphia
Vivent
VMBO-College
Werknemers Woonstichting St. Joseph
Wijkplatform Selissen
WMO Adviesraad
WSD Groep
Zorggroep Elde
30