ProFacility.be

Beheer van het vastgoed van een onderneming, van de inrichting en de ondersteunende diensten
BELGIQUE-BELGIE
P.P - P.B.
4700 EUPEN 1
BC 30805
Pro-FM
Business Interactive Media sprl - Profacility Magazine Nr 22 • Driemaandelijkse publicatie • april - mei - juni 2009 • Nederlandstalige uitgave • 6,50 EUR • Kantoor: Eupen 1 • P304098
Ronde tafel:
FM, een opportuniteit
in economische crisis?
Pro-Real Estate
MIPIM: De vastgoedmarkt,
crisis of business as usual?
Pro-Building
Hotel Amigo in Brussel:
pionier in
warmtekrachtkoppeling
Pro-Services
Veiligheidsvademecum
ten dienste van
de Facility Manager
Dossier duurzame
gebouwen en renovatie
Minder kosten, betere prestaties:
het passief kantoor

®
Een publicatie van
Business Interactive Media sprl
Louisalaan, 475 -1050 Brussel
Tel.+32(0)2 669 77 65 - Fax +32(0)2 626 37 17
info@bimedia.be - www.bimedia.be
Directeur van de uitgave:
Didier VAN DEN EYNDE
dvandeneynde@profacility.be
Met groen gemarkeerd
Verspreiding via abonnement en gerichte mailings
9.500 ex (één editie in het Frans + één editie in het
Nederlands)
REDACTIE
Hoofdredacteur: Patrick BARTHOLOME
Redacteurs: Eduard Coddé, Thomas Eloy,
Tim Harrup, Jean-Marie Renard, Damien Signorato,
Alain Spilner, Michaël Vandamme, Philip Willaert.
Vertaling: Simone Bogman, Michel Buckinx,
Axelle Demoulin, Jan Goris, Annelies Verbiest.
Stuur ons uw persbericht via
redaction@profacility.be (FR)
redactie@profacility.be (NL).
ADVERTENTIE & MARKETING
Key Account Manager: Sigrid NAUWELAERTS
snauwelaerts@profacility.be
Marketing: Didier VAN DEN EYNDE
dvandeneynde@profacility.be
Advertentietarieven beschikbaar op
www.profacility.be/advertising
PRODUCTIE
MMM Business Media
Productie verantwoordelijke: Sonia COUNET
Layout: Stéphane ANDRY, Laurent GOOR
Druk: Van Der Poorten
ABONNEMENTEN
3 magazines per jaar + de Profacility gids
1 jaar: 42 Eur - 2 jaar: 68 Eur
Abonneer u online op www.profacility.be/abo
Betaling van uw abonnement via
overschrijving op bankrekening
KBC 734-0259978-27 op naam van
Business Interactive Media sprl
met de vermelding: abo + uw naam.
Uw abonnement start zodra
we uw betaling hebben ontvangen.
contact : abo@profacility.be
Profacility is Media partner van
Op kantoor gebruiken we allemaal wel
eens een markeerstift om de belangrijke
regels in een tekst aan te duiden.
Deze transparante stiften houden de tekst
leesbaar en zijn daarom een perfecte metafoor
voor het 'green' dat alle facetten van ons beroepsen
privéleven lijkt te veroveren.
Het is immers niet de bedoeling om op alles
rondom ons een dikke, groene laag aan te
brengen en zo de economische realiteit te
verhullen in naam van een onrealistisch en
overdreven milieubewustzijn. Maar ook niet om
aan ‘greenwashing’ te doen en onze activiteiten
in een lichtgroen jasje te steken, dat er al bij de
eerste wasbeurt af gaat.
Integendeel, de uitdaging is om alle aspecten
van onze activiteiten duurzaam te kleuren met
een ‘groene’ bekommernis. Niet om ze in te perken
maar om ze te verbeteren en te kaderen in een
groter project, namelijk het behoud van het milieu.
In dat opzicht is de bouwsector een van de
sectoren die de meeste vooruitzichten biedt.
Deze sector zou niet alleen veel energie kunnen
besparen maar vormt eveneens een uitgebreid en
afwisselend proefterrein voor nieuwe toepassingen
gezien het overvloedige gebruik van technologie
in deze sector.
‘Groen’ zal dan niet meer de nieuwste trend of een
soort van heffingstoeslag van Moeder Natuur zijn,
maar een kans om de kwaliteit van onze
activiteiten te verbeteren. Dat vraagt natuurlijk
een zekere inspanning, die we misschien niet
zouden leveren zonder die nieuwe beperkingen.
Maar aangezien de wetten van de klimatologie,
de geofysica, het gezond verstand en… Europa er
ons toe verplichten, kunnen we die inspanning
maar beter van harte leveren. Het is tenslotte
voor ons eigen goed.
Patrick BARTHOLOMÉ
«De
bouwnijverheid
is wat
energiebesparing
betreft zeker een
groeisector.»
Verantwoordelijke uitgever:
Didier VAN DEN EYNDE,
Louizalaan, 475 -1050 Brussel
© Overname van artikelen en afbeeldingen, zelfs gedeeltelijk gebeurt
enkel na schriftelijke toestemming van de uitgever.
Profacility Magazine mei 2009 3

10
14
Pro-FM
mei 2009
Pro-Real Estate
06 Conferentie
Voor een pedagogie van verantwoordelijkheid
15 Vastgoed
Nieuws uit de sector
10 Conferentie
FM, een opportuniteit in de economische crisis?
16 MIPIM
De vastgoedmarkt – crisis of business as usual?
14 Agenda
Niet te missen voor alle facility managers!
19 MIPIM Awards
Ecuries de la Chasse Royale:
Samenspraak tussen erfgoed en innovatie
22 Financiering
Energie besparen zonder te investeren?
4 Profacility Magazine mei 2009

Download de referentie -
documenten van de
artikels in dit nummer op
www.profacility.be/references
Bekijk alle eerder
verschenen artikels op
www.profacility.be/biblio
Alle actualiteit vindt u op
19
38
Pro-Building
Pro-Services
25 Dossier: Duurzame
kantoren en renovatie
Minder kosten, betere prestaties
36 Maintenance
Maintenance Manager van het jaar -
Praktijkvoorbeelden die de jury charmeerden
40 Veiligheid
Veiligheidsvademecum ten dienste
van de Facility Manager
42 Leveranciers
Nieuws van dienstverleners
38 Uitrusting
Het recente nieuws
Duurzame kantoren
en renovatie
26 – [Case Study] Eerste passief kantoor in Wallonië
29 – [Occupancy Cost TCO: altijd prijs!
32 – [Case study] Hotel Amigo in Brussel:
pionier in warmtekrachtkoppeling
34 – [Verordening] Op zoek naar duurzame kantoren
ON LINE (op www.profacility.be/biblio)
[Intelligence FM] Kostenbeheersing en kwaliteitsbewaking
(mei 2009) - NEW
[Occupancy Cost Index] Belgische werkplek kost
12.285 euro (maart 2009)
[TCO] De jacht op de verborgen kosten (oktober 2006)
[Maintenance – TCO] Total Life Cycle Cost: Samenwerking
tijdens ontwerpfase (juli 2005)
Dossier
25–35
Profacility Magazine mei 2009 5

Pro-FM
[ Conferentie]
Voor een pedagogie van
Op 11 februari ll. was
professor Antoine Lainé
uitgenodigd als spreker
tijdens het « dinner 4
FM » dat georganiseerd
werd door IFMA.
Gastheer van deze
conferentie en
gelegenheid tot
ontmoeting was
GlaxoSmithKline.
Het thema?
« Hoe anticiperen op de
markante evoluties die
het managementbeheer
van een Facility Manager
beïnvloeden?»
Gastheer van deze conferentie
en gelegenheid tot ontmoeting
(georganiseerd door IFMA)
was GlaxoSmithKline.
De intellectuele ontwikkeling,
met in het bijzonder het wetenschappelijk
onderzoek, impliceert
dat we geen enkel spoor van
onderzoek a priori mogen afwijzen. En
inderdaad, in het discours van professor
Lainé werden voorstellen en discussiepunten
rond een aantal aspecten
van FM zonder taboe uitgesproken. Na
de toespraak, tijdens het walking dinner,
werden er dan ook heel wat meningen
uitgewisseld over de vragen die de spreker
had aangehaald. Dat bewijst dan
ook dat een frisse wind uit het Zuiden
niet slecht is om zekerheden die riskeren
dogma’s te worden wat luchtiger te
maken.
Antoine Lainé blijft erg voorzichtig als
het gaat om zekerheden: hij begon zijn
uiteenzetting met de vraag of er in FM
op dit moment wel sprake kan zijn van
een echte evolutie. Hij vroeg het publiek
na te denken over de belangrijkste vragen
waarmee mensen in dit beroep
geconfronteerd worden.
«Ik ben geen waarzegger en ik ben
hier niet om de waarheid te verkondigen
– het gaat immers om een
zoektocht – maar we kunnen wel
nadenken over de veranderingen in
de economie, de immobiliënsector en
onze activiteiten en proberen te achterhalen
welke impact die hebben
op de wereld van het FM in de komende
jaren.»
De wereld verandert
«De afname van de groei zorgt ervoor
dat we ons er, voor het eerst sinds de
naoorlogse tijd, bewust van worden dat
morgen niet noodzakelijk beter is dan
vandaag. We zijn getuige van het afbreken
van een proces van permanente
groei. Het enige dat groeit is de onzekerheid:
niets is nog zeker in de dogma’s
en bedrijfsmodellen. Daaraan vooraf
ging dan ook het ter discussie stellen
van de Staat: de mondialisatie en de
machtname van bedrijven en de economische
wereld hebben de vraag doen
rijzen of de overheid wel in staat 1 is
om verder te bouwen aan de wereld
waarin wij leven. »
Een ander aspect van verandering
dat door A. Lainé wordt aangekaart is
« het verdwijnen van religieuze doelen,
die gedeeltelijk vervangen worden
door humanitaire engagementen of
inspanningen voor het milieu. Die sussen
ons geweten een beetje nu we ons
schuldig voelen over de staat waarin
de wereld verkeert. We hebben nieuwe
verlangens die we willen bevredigen,
maar welke richting moeten we
uit? We moeten de weg terugvinden.
De economie wordt gekenmerkt door
6 Profacility Magazine mei 2009

verantwoordelijkheid
Van links naar rechts:
Alain Delahaut, Haute Ecole de
la Province de Liège (HEPL),
André Colin, Fortis Bank,
Bernard Godeaux, HEPL.
Boeken van A. Lainé
(alleen beschikbaar
in het Frans)
• Métiers en enjeux des
services généraux,
Editions d'Organisation,
1999 (ISBN10 : 2-7081-2362-9)
Referentiewerk over algemene
diensten rond welke plaats
geven aan de activiteit binnen
het bedrijf, de toepasselijkheid
van budgetten controleren, de
werking optimaliseren zonder
de resultaten van het bedrijf te
veranderen, beslissen of
outsourcing een efficiënte en
permanente oplossing is.
• 100 questions pour
comprendre et agir sur
le Facility Management
Immobilier,
Editions AFNOR, 2003
(ISBN13 : 978-2-12-475062-7)
de mondialisatie van de concurrentie,
een fenomeen dat niet nieuw is, maar
dat zich nu onderscheidt door een vermindering
van de marges en de bewegingsvrijheid
voor bedrijven en door
het verdwijnen van een aantal economische
paradijzen. Bedrijven worden
verplicht om in het grootste deel van de
domeinen gebruik te maken van de
malthusiaanse politiek. Dat zorgt voor
een sociale fragmentatie en een stijging
van de economische risico’s, met name
door de stijging van de geconcentreerde
macht binnen een bedrijf. Een macht
die aanleunt bij die van de overheid…»
Antoine Lainé benadrukt ook het fenomeen
van de kortstondigheid van
bedrijfsstrategieën: « Lange-termijn verdwijnt
uit de woordenschat van bedrijfsvoerders!
»
Vervolgens vermeldt de spreker ook het
volgende: «Het groeiende wantrouwen
tegenover de economische gedachtegang
door het falen van het systeem en
van haar capaciteit om zich aan te passen,
komt aan het licht in de huidige crisis.
Er moeten heel wat stappen ondernomen
worden voor de heropbouw. Zo
constateren we onder andere dat elke
bijdrage aan de stijging van de rijkdom
gepaard gaat met kosten, zowel financieel,
sociaal als voor het milieu. Die
kosten moeten geïntegreerd worden in
de reconstructie van een nieuw economisch
systeem. »
Immobiliënsector
in beweging
Volgens A. Lainé ondergaat de immobiliënsector
een complete transformatie
door de verandering van technische uitrustingen
en materiaal, met name die
voor duurzame ontwikkeling.
« De volgende generatie zal airconditioning
in kantoren waarschijnlijk niet
kennen. We zien dat de methodes, materialen
en een aantal verworvenheden
in de bouw – zoals de HQE 2 norm -
opnieuw in vraag gesteld worden, vooral
in de dienstensector maar misschien
ook in de industrie.»
Rond dat onderwerp snijdt hij een zeer
interessant punt aan: het contrast tussen
de levensduur van een gebouw en de
betrouwbaarheid van de installaties:
« We zien dat de levensduur van gebouwen
steeds korter wordt terwijl de geïnstalleerde
uitrustingen steeds betrouwbaarder
worden. Dan kunnen we ons
afvragen of preventief onderhoud wel
nodig is…
Een ander discussiepunt: het gebruik
van de gebouwen. Bij ons worden
gebouwen elke dag op het zelfde
moment geopend en gesloten, los van
het seizoen, het weer of het uur. Er zijn
landen waar de aard van een activiteit en
de openingsuren van gebouwen aangepast
worden aan het klimaat en het daaruit
voortvloeiende energieverbruik. »
Comfort en productiviteit:
onverenigbaar
« De werksociologie evolueert naar
interne klanten die steeds veeleisender
worden en vragen naar kinderopvang,
conciergediensten,… », constateert A.
Lainé. «We kunnen ons afvragen in hoeverre
dat nog behoort tot de taken van
de Facility Manager. Of bedrijven beantwoorden
aan die vraag is erg afhankelijk
van hun human ressources strategie en
hun zorg om personeelsbinding. Is het
voor een bedrijf de moeite waard om al
die kosten te maken in een strategie
zonder personeelsbinding? Een strategie
die trouwens zeker te respecteren valt.»
De spreker gaat dan verder met zijn
reflectie over de werkplaats en haar
bezetting. « Hoe kunnen we een omgeving
creëren waarin mensen zich goed
voelen? Want door het leveren van comfort
leren we hen niet om hun aanpassingsvermogen
te ontwikkelen. En daar
sluit de FM zich aan bij de HRM.
Een ‘pedagogie van schaarste’ zal vanaf
nu het energiebeheer bepalen. We moeten
de gebruikers van een gebouw duidelijk
maken dat elke vraag hen geld
Profacility Magazine mei 2009 7

[ Conferentie]
In het discours van
professor Lainé
werden voorstellen en
discussiepunten rond
een aantal aspecten
van FM zonder taboe
uitgesproken.
Portret
Professor Antoine Lainé is pedagogisch verantwoordelijke
van de afdeling ‘Management van diensten in de
immobiliënsector’ van de ‘Université Paris Est – Marne-
La-Vallée’ en leraar aan de school voor Bruggen en
Wegen. De universiteit biedt een licentiaatsopleiding
‘management en techniek van immobiliënpatrimonium’
en een master (1 en 2) in Facility Management en in
Immobiliëntechniek. Er zijn een hondertal studenten. 70%
van de docenten komt uit de zakenwereld. De universiteit
is altijd op zoek naar Facility Managers die tijd vrij kunnen
maken om hun ervaring te delen en elk jaar zijn er zo’n 5
tot 10 vacante betrekkingen. Een tip voor de liefhebbers…
Website van de licentiaats- en masteropleidingen IUP
Servicemanagement van de Université de Paris Est -
Marne-la-Vallée: http://iup-management.univ-mlv.fr
kost. Dat we niet verplicht zijn elke
aanvullende dienst te leveren… Dat
elke vraag de rentabiliteit van een
bedrijf en haar capaciteit om te overleven
in het gedrang kan brengen. »
De evolutie van outsourcing
« In het verleden zagen we soms agressieve
outsourcing die terugging naar het
hart van het vak door het verminderen
van personeel en het opheffen van
bepaalde activiteiten. Tegenwoordig gaan
we over naar projecten die gebaseerd
zijn op populaire Angelsaksische theorieën,
zoals die van middelen 3 en transacties
4 . In lopende onderzoeken wordt
eraan gewerkt die de theoretiseren. »
Veranderingen binnen FM
«We zijn getuige van een verveelvoudiging
van de informatie in een beroep
dat lange tijd onzichtbaar was”, constateert
A. Lainé. Er bestaan tegenwoordig
heel wat goede databases op
Europees niveau, een verdeling van de
beste professionele voorbeelden, ontmoetingen
zoals deze vanavond waarbij
we onze knowhow kunnen delen…
Nog andere evoluties: de niet-gepersonaliseerde
toekenning van een werkruimte.
Gepaard met een gedematerialiseerde
houding tegenover anderen
dankzij ICT toepassingen, moet die verantwoordelijken
aanzetten te streven
naar een ‘autisme’ van elke werknemer
op zijn werkpost.
We zien ook dat onderhoudsleveranciers
alleen nog zorgen voor een corrigerend
onderhoud (wat voldoende is
gezien de levensduur van gebouwen)
en afstappen van hun preventie-strategie.
In de dienstensector kan de onderhoudskost
20% van het budget voor
FM beslaan; dat is dus een heel budget
dat kan verdwijnen. Maar het is ook
8 Profacility Magazine mei 2009
een vak dat verandert: het onderhoudspersoneel
heeft steeds meer nood
aan techniek en mensen die materieel
kunnen afstellen en minder aan mensen
die het onderhouden.»
Dan kaart de spreker nog een hele reeks
veranderingen aan:
• « een re-engineering van oude diensten:
de nood aan meer beveiliging in
een wereld die onzekerder wordt, de
vraag naar informatie omtrent gezondheid,
zoals kwaliteit van water en lucht
in de werkplaats;
• een evolutie in de catering: na de oorlog
zorgde de collectieve keuken voor
eten dat het personeel hielp zich te
weren tegen ziektes, nu zien we de
tegengestelde trend van collectieve
dieetmaaltijden;
• een veralgemening van de strategie
van low cost voor zakenreizen: een
korter verblijf en minder voordelen,
als vluchten al niet volledig geschrapt
worden;
• de afschaffing van het onthaal dankzij
het gebruik van draagbare telefoons,
• papierloze archivering, de elektronische
handtekening en een gedematerialiseerd
juridisch ontvangstbewijs.
De volgende generatie zal in een
papierloos kantoor werken;
• een vlootbeheer dat streeft naar het
gebruik van minder vervuilende
wagens…»
Andere tijden, andere
naam en conclusie
« In Frankrijk, » zo merkt professor
Lainé op, «zien we zelfs een verandering
in de naamgeving en dus in de
identiteit van de Facility Manager: van
‘verantwoordelijke voor algemene diensten’,
een benaming die bijna verbannen
wordt, evolueert men naar ‘verantwoordelijke
voor de werkomgeving’.»
Zijn conclusie luidt als volgt: « Alles
wat ik gezegd heb stelt heel wat dingen
in vraag, maar is daarom niet noodzakelijk
negatief: de vooruitzichten bieden
heel wat uitdagingen en tools die georganiseerd
moeten worden. Dat lijkt misschien
zorgwekkend aangezien we nog
niet alle aspecten beheersen, maar er is
geen reden tot ongerustheid. In tegendeel.
Ons vak van FM is misschien lang
een vak van navolgers geweest, maar
nu wordt er van ons verwacht dat we
kunnen anticiperen en proactief kunnen
denken. Onze rol zou verrijkt worden
doordat algemene directies een blik
kunnen werpen op de aspecten die ik
net heb aangehaald en hun aanpak kunnen
veranderen. We mogen niet langer
buitensporige diensten leveren, vandaar
de nood aan een aangepaste pedagogie
naar de gebruikers toe.
We veroveren langzaamaan een nieuwe
rechtmatigheid. Die is zowel economisch
(de Facility Manager maakt actief
deel uit van de resultaten van het
bedrijf) als sociaal, daar het facility
management een fundamentele sociale
dimensie kent, maar ook door die nieuwe
pedagogie van verantwoordelijkheid
en inzet die gecreëerd moet worden.
Dat is een hele nieuwe en
interessante opdracht…»
Patrick BARTHOLOMÉ ■
1. Laten we echter wel opmerken dat de nood aan het heropbouwen
van de economie op nieuwe fundamenten recent heeft
aangetoond dat de Overheid ook opgeroepen kan worden om
zijn overhand en autoriteit op economisch gebied te matigen.
2. Haute Qualité Environnementale, een Franse norm die in
België ook wel Hoge Milieutechnische Kwaliteit of HMK
genoemd wordt - www.assohqe.org
3. « Alles dat aangeduid kan worden als sterkte of zwakte
voor een gegeven firma. Formeler kunnen de bestaansmiddelen
van een firma op een gegeven moment gedefinieerd worden
als activa (concreet of niet) die quasi-permanent geassocieerd
worden met de firma. ». - Penrose E., (1959), The Theory of the
Growth of the Firm, John Wiley & Sons, New York.
4. De theorie van transactiekosten (waarvan economist Oliver
E. Williamson als oprichter wordt beschouwd) stelt dat economische
agenten slechts over een gelimiteerde rationaliteit
beschikken hoewel ze zich opportunistisch gedragen.

Pro-FM
[ Conferentie]
FM, een opportuniteit in e
IFMA bracht enkele
tenoren uit de wereld van
Facility Management rond
de tafel voor een open
debat rond de evolutie
van deze discipline in de
actualiteit van een harde
economische crisis.
Wordt de rol van FM
beknot door de huidige
toestand of is dit juist
een opportuniteit om
de al lang voorbereide
FM-projecten te
concretiseren?
IFMA bracht enkele tenoren uit de wereld
van Facility Management rond de tafel.
Hoe ziet Facility Management
eruit in niet-crisis tijden?
René Van De Broek (AXA): FM ressorteert
bij AXA onder HR. Er zijn drie
partijen die services verlenen aan het
personeel: HR, ICT en FM. Ik zie het als
ideaal wanneer deze drie onder één kap
zitten.
« Binnen bedrijven gaat nog
te veel geld verloren door
versnipperingen van aankopen »
Chris Claessens (PWC): In de bedrijfswereld
is FM een nog sterk evoluerende
discipline. In de ziekenhuiswereld
staat men al veel verder vanwege de
complexiteit van het gegeven. FM werkt
er voor drie klanten: het medisch team,
de zorgverstrekkers en de patiënten.
Kris Cloots (ISS): FM heeft de voorbije
jaren een enorme evolutie doorgemaakt.
Vandaag gaat het over een grote complexiteit
en is er veel geld mee gemoeid.
Ik durf FM te beschouwen als een
‘hoteldienst’ voor het personeel.
Alain Vandenbrande (Facilicom): FM
wordt in vele ondernemingen nog niet
als een zelfstandige discipline erkend en
ergens bijgestopt. FM is zeer belangrijk
voor de uitstraling van het bedrijf tegenover
de eigen medewerkers.
Marnik Vermeulen (IBM): Sla er gelijk
welke bedrijfsbrochure op na en er zal
wel een grote foto van het gebouw in
10 Profacility Magazine mei 2009

conomische crisis?
Dit interactief debat vond plaats in
het Belgacom Surfhouse onder het
moderatorschap van Siegfried Bracke.
staan! FM draagt in grote mate bij tot de
identiteit en de representatie van een
bedrijf.
Roland Duchâtelet (Senator): Elk bedrijf
moet zich toespitsen op haar core business.
Daarom is outsourcen van FM
voor de hand liggend. Dat een gebouw
operationeel ‘goed moet werken’ voor
een firma is verschillend van er veel
tijd aan besteden.
Wat met Facility Management
nu we volop in een economische
malaise zitten?
Chris Claessens (PWC): Het zal nooit
meer worden zoals het was! Daarom
staan we nu voor een opportuniteit om
de zaken te verbeteren.
Kris Cloots (ISS): Als de nood het
hoogst is, zijn de oplossingen nabij. We
stappen nu binnen in een nieuw tijdperk
voor Facility Management. Heilige
huisjes zullen sneuvelen. FM beheert
vandaag grote budgetten. Dat zal nog
meer verantwoord gebeuren omdat veel
meer veranderingen bespreekbaar worden.
Roland Duchâtelet (Senator): We staan
tegenover een andere crisis dan voorheen.
De financiële wereld is de
oorzaak. Geld is voor de economie
zoals de bloedsomloop voor de mens.
De overheid kan de financiële instellingen
redden en daardoor ook de
bedrijven en onze economie. De overheid
kan ‘geld maken’ maar mag dat
slechts tijdelijk en uitsluitend om te investeren
in de toekomst van het land.
De investeringen moeten terugverdienbaar
zijn, anders hebben we een zwaar
probleem.
Chris Claessens (PWC): Crisistijd is een
opportuniteit om wat voordien niet
bespreekbaar was nu wel te veranderen.
Ik denk aan aanpassingen van de car
policy om het wagenpark te stroomlijnen,
het responsabiliseren van medewerkers…
René Van De Broek (AXA): We moeten
nu een strategie op lange termijn
bepalen. Voorstellen tot besparen worden
nu makkelijker aanvaard. Zo
is thuiswerken veel bespreekbaarder
geworden. FM moet kiezen voor pro-
Profacility Magazine mei 2009 11

[ Conferentie]
Panelleden Ronde Tafel
IFMA op donderdag
5 maart 2009
• René Van De Broek,
Director Buildings & Services
bij AXA, 20 jaar ervaring in FM.
• Chris Claessens,
General Director Services bij
PricewaterhouseCoopers;
20 jaar thuis in general services,
daarvoor 20 jaar FM
in ziekenhuis.
• Marnik Vermeulen, RESO
Manager bij IBM.
• Kris Cloots, CEO bij ISS
(International Service System);
15 jaar ervaring in de FM-sector.
• Alain Vandenbrande, CEO
Facilicom Services België;
gespecialiseerd in facilitaire
diensten.
• Roland Duchâtelet, Senator
voor Open VLD en Ondernemer
met 7000 werknemers;
Lid van de bijzondere commissie
belast met het onderzoek naar
de financiële crisis en bankcrisis;
Lid van de commissie voor
Financiën en voor Economische
Aangelegenheden.
• Siegfried Bracke, moderator
en hoofdredacteur ‘Ter Zake’.
• Yves Stevens, manager IFMA.
• Patrick Wendelen, Kicom.
Wordt de rol van FM beknot
door de huidige toestand of is
dit juist een opportuniteit?
jecten met de grootste en snelste ROI.
FM-leveranciers moeten meedenken
met hun klanten en – besparende –
oplossingen aandragen.
Alain Vandenbrande (Facilicom): FM
loopt in België nog wat achter t.o.v. ons
omringende landen. Het is nu de ideale
tijd om meer leveranciers te vergelijken.
Roland Duchâtelet (Senator): We zullen
meer nadenken over wat er essentieel
nodig is en wat niet. Door besparingen
kritischer te evalueren zullen we
opnieuw een productiviteitsverhoging
realiseren.
Marnik Vermeulen (IBM): Het is wel
uitkijken voor de tegenstrijdigheid tussen
innovatie en naakte besparingen.
Dat laatste is op korte termijn gericht,
maar echte innovatie maakt FM op
lange termijn waardevoller voor een
onderneming.
René Van De Broek (AXA): Men denkt
te gemakkelijk aan het drukken van de
kostprijs voor het poetsen, terwijl men
zich moet bezinnen over de noodzaak
van de oppervlakte die men laat poetsen.
Optimaliseren van de gebruikte
oppervlakte is een must.
Chris Claessens (PWC): Het langetermijndenken
moet opnieuw uitgevonden
worden. We moeten vandaag
investeren om te besparen op lange
termijn. Investeren heeft ook niet altijd
met geld te maken. Sommige projecten
hoeven niets te kosten. Aandacht voor
energieprestatie, het automatiseren van
de bewaking d.m.v. IP-camera’s, zijn
enkele mogelijke besparingsacties.
FM heeft rechtstreeks invloed op het
‘welzijngevoel’ van de personeelsleden
en beïn-vloedt daardoor ook hun consumptiegedrag
t.o.v. de gebouwen.
Daar moet FM op inspelen om kosten te
besparen.
Kris Cloots (ISS): Het bedrijf kiest welk
niveau ‘hoteldienst’ het aanbiedt aan
zijn medewerkers. FM vertaalt die doelstelling
in de praktijk.
Binnen bedrijven gaat nog te veel geld
verloren door versnipperingen van
aankopen – een PC, auto, GSM en kantoormeubilair
voor een werknemer worden
door verschillende diensten besteld.
Centraliseren helpt hier besparen.
FM-leveranciers die zich tussen hun
klant en onderaannemers plaatsen, zonder
een meerwaarde te bieden, zullen
het moeilijk krijgen.
Is ‘outsourcen’ de aangewezen
werkwijze voor Facility
Management in crisistijd?
Chris Claessens (PWC): FM moet zich
bovenal flexibel opstellen. Er moet constant
afgewogen worden welke taken
men intern afhandelt en wat men gaat
outsourcen. Het is essentieel om zelf
alles procesmatig onder controle te hebben
om verantwoord te kunnen outsourcen.
Slechts met kennis van de
processen kan men offertes echt vergelijken.
René Van De Broek (AXA): Het beheer
hou je in elk geval binnen de ondernemingen.
Het overige kan je best uitbesteden.
Alain Vandenbrande (Facilicom): Juist
in crisistijd is outsourcen economisch
verantwoord.
12 Profacility Magazine mei 2009

Chris Claessens (PWC) Alain Vandenbrande (Facilicom) Kris Cloots (ISS)
Marnik Vermeulen (IBM) René Van De Broek (AXA) Roland Duchâtelet (Senator)
Roland Duchâtelet (Senator): Wanneer
taken kritisch zijn voor het eigenlijke
bedrijfsproces (vb. ziekenhuis) is het
aangeraden ze zelf te doen. In andere
gevallen is outsourcen aangewezen.
Vroeger was iedereen overtuigd dat IT
een interne aangelegenheid was; vandaag
is outsourcen de regel.
Marnik Vermeulen (IBM): Men moet
partners kiezen die goed beseffen dat
een contract eindig is en die daardoor
een correcte service zullen verzekeren.
Chris Claessens (PWC): Bij outsourcen
is het van zeer groot belang zorgvuldig
partners te kiezen die weten waarover
het gaat. Zo niet, wordt de afhankelijkheid
van derden kritisch voor de goede
werking.
Kris Cloots (ISS): De eindcontrole moet
men altijd zelf behouden. Controleren
is onontbeerlijk, evenals het maken van
goede afspraken over verwachtingen en
uit te voeren taken. Zijn eigen core business
mag men nooit uitbesteden.
Roland Duchâtelet (Senator): Wanneer
men zelf intern over goede mensen
beschikt die goed functioneren, gaat
men veel minder vlug denken aan outsourcen.
Principieel biedt outsourcen
een lagere kost voor een hogere graad
van specialisatie. Bovendien wint men
aan flexibiliteit. Het grondig vergelijken
van offertes dringt zich op, want de
prijs kan vaak omlaag zonder in te boeten
aan kwaliteit.
Conclusie
Facility Management zal door de crisis
winnen aan professionalisme en geloofwaardigheid.
De FM-manager moet door
de bedrijfsorganisatie erkend worden
als specialist voor het gebruik van de
gebouwen. De kans is groot dat FM in
België zijn relatieve achterstand goedmaakt
t.o.v. de ons omringende landen.
Marnik Vermeulen (IBM): Op korte termijn
zal de crisis pijn doen. Het probleem
is dat Belgen in goede tijden sparen
voor slechte tijden en in slechte
tijden sparen omdat het slecht gaat…
Alain Vandenbrande (Facilicom): Er
is crisis, maar dat is juist dé opportuniteit
voor FM. Facility Management
zal professioneler worden, zowel voor
wat de manager als de dienstverlener
betreft.
Roland Duchâtelet (Senator): De sociale
zekerheid van een land is een belangrijke
stabiliserende factor in crisistijd.
Verkopers van oplossingen om te besparen
zullen scoren. Het participeren van
leveranciers kan helpen in moeilijke
economische tijden. De investeringen
laten zich terugverdienen via langetermijncontracten.
Kris Cloots (ISS): FM werkt op microniveau
voor de onderneming. We meten
te weinig en beslissen daardoor met
onvoldoende kennis en informatie.
Chris Claessens (PWC): De FM-manager
moet leren processen en deelprocessen
te analyseren om beter de reële kosten
te kennen. Enkel zo kan hij succesvol
offertes vergelijken.
René Van De Broek (AXA): FM zal
bepalend zijn voor het aantrekken van
nieuwe talenten in een bedrijf.
‘De crisis opent de poort naar duurzaamheid’.
Eduard CODDÉ ■
Profacility Magazine mei 2009 13

[Agenda]
Energy2Build 2009:
energieontmoeting voor
professionals [14-15/5]
© Samyn & Partners, architects & engineers – Foto : Philippe Molitor
De Aula Magna van
Louvain-la-Neuve ontvangt
het publiek in zijn hall van
maar liefst 1.700 m².
Events
Eerste editie van dit evenement dat wil
uitgroeien tot het uithangbord van een
bijzonder veelbelovende sector, die
van energiebeheersing. Energy2Build
richt zich uitsluitend tot professionals.
Om beter te beantwoorden aan de
verwachtingen van een al goed geïnformeerd
publiek willen de organisatoren
afwijken van de gebaande paden.
Daarom is deze beurs niet zozeer een
commerciële voorstelling van producten
en systemen maar richt hij zich
eerder op technische communicatie,
casestudies en interventies gerealiseerd
door bedrijven-exposanten,
hoofdzakelijk marktleiders in hun respectieve
domeinen.
www.e-2-b.be
Aula Magna, Louvain-la-Neuve
14 & 15 mei 2009
27>28/5 easyFairs Facility Services & Buildings of Belgium 2009
Tour & Taxis
www.easyFairs.com
11/6 Optimal Facility Management can save the planet
BMW, Waterloosesteenweg 23-24, Brussel
www.ifma.be
16/6 European Facility Management Conference 2009
Hotel Okura, Amsterdam
http://domains.euroforum.com/efmc2009/
23/6 FM Summer Event
Zenith – Brussel
www.ifma.be
24/6 SIREME 2009 – Internationaal salon voor hernieuwbare
energie en energiebeheersing
Paris Expo, Porte de Versailles
www.sireme.com
17/9 "FM en Oveheid"
Hendrik Conscience gebouw, Albert II-laan, 15, 1210 Brussel
www.ifma.be
Training
28/5 Posthogeschool – dag 16 – Afvalbeheer
Regelgeving omtrent 'gewoon' en 'gevaarlijk' afval, beperken en
scheiden van afval, aangiften…
KaHo St. Lieven, St.-Niklaas
info@ifma.be
28/5 Post Graduat FM – dag 9 – Building & Energy Management:
HVAC, reglementering, terminologie, systemen en
toepassingen, aspecten van onderhoud en inspectie
Haute Ecole de la Province de Liège, Jemeppe
Alain.Delahaut@provincedeliege.be
14 Profacility Magazine mei 2009
Lees meer over deze data in de online
agenda op www.profacility.be/agenda.
De agenda wordt elke dag geüpdatet.

Pro-Real Estate
[Actualiteit]
Nieuwe gebouw Isover
geeft goede voorbeeld
Isover, producent van isolatiemateriaal en onderdeel van de
Saint Gobain groep, heeft zijn intrek genomen in een nieuw
gebouw in Kallo. Voor de constructie heeft Isover hoofdzakelijk
gebruik gemaakt van zijn eigen materialen, waaronder
glaswol met een dikte van 40 cm in het dak en van
20 cm voor de gevels. De metalen platen die de gevel
bedekken worden afgewisseld met grote platen van
hoogisolerend glas. Die toepassingen zorgen ervoor
dat het gebouw de helft minder energie verbruikt dan
een klassiek kantorengebouw. (AD)
Voorstelling van de ploeg voor het
project ‘Administratief Centrum’
De drie bureau’s
vullen mekaar
perfect aan en
zullen
ongetwijfeld
zorgen voor een
grote
toegevoegde
waarde in de
nieuwe wijk.
Breevast en Immobel, immobiliënpartners in het project in de boulevard Pacheca
in Brussel, hebben aangekondigd welke bedrijven zullen meewerken aan de
renovatieplannen en de constructie van de site. Studio Arne Quinze houdt zich
bezig met de conceptuele visie, Archi 2000 maakt deel uit van de strategische
ploeg en Jaspers&Eyers zal de werken coördineren. (AD)
A2RC verbouwt Sand Court
in Brussel
De metalen platen die de gevel bedekken worden
afgewisseld met grote platen van hoogisolerend glas.
Art & Build stelt
kantorengebouw
Art Building voor
Het kantorengebouw Art Building, dat ontwikkeld werd door
de DePaepe groep en ontworpen door Art & Build Architect,
ligt op de hoek van de Jozef II Straat en de Kunstlaan, in het
hartje van de Brusselse Leopoldwijk. Art Building wordt niet
alleen gekenmerkt door de eenvoudige maatanalyse en de
inkomhal over 4 verdiepingen - ’s nachts zichtbaar dankzij
de doorschijnende gevel - maar ook door het sterk volumetrische
element op het dak. Dankzij dit ovale element konden
er prestigieuze duplexkantoren gecreëerd worden. Het
gebouw omvat 7.152 m² kantoorruimte en 38 ondergrondse
parkeerplaatsen. (AD)
De oude drukkerij omvat nu
kantoorruimtes op de eerste
drie verdiepingen.
Dankzij het ovale element konden er prestigieuze
duplexkantoren gecreëerd worden.
Sand Court, in de Rue Saint-Laurent en de Rue des Sables in Brussel, is omgevormd
tot een gebouw voor gemengd gebruik rond een binnenplaats. De oude
drukkerij omvat nu kantoorruimtes op de eerste drie verdiepingen, daarboven
bevinden zich 26 lofts. Het tweede gebouw, waar vroeger de persen stonden,
is verbouwd tot 16 lofts die eerder gericht zijn naar gezinnen. Het gebouw aan
de Rue des Sables bestaat uit 39 appartementen in 3 blokken. Het souterrain
biedt 89 parkeerplaatsen. Sand Court werd ontwikkeld door de tijdelijke vennootschap
BPI/CFE en werd ontworpen door A2RC Architects, wiens kantoren zich
vanaf nu ook in het gebouw bevinden. (AD)
Blijf elke dag op de hoogte van het nieuws uit de sector op www.profacility.be/news
Profacility Magazine mei 2009 15

Pro-Real Estate
[ MIPIM]
De vastgoedmarkt – crisi
De wereldwijde
vastgoedmarkt komt
jaarlijks samen tijdens een
vierdaagse bijeenkomst in
Cannes – Mipim. Dit jaar
waren de
omstandigheden natuurlijk
minder gunstig, dus
maakten wij van de
gelegenheid gebruik om
bij drie van de
belangrijkste spelers in
België te peilen naar wat
zij hierover dachten.
Als een van de wereldleidende
consultancybureaus op het
gebied van onroerend goed is
CBRE actief in alle aspecten van de
markt, en kan het de effecten van de
crisis zien vanuit verschillende perspectieven.
Kim Verdonck, Hoofd van
Research and Marketing, gaf ons een
overzicht van de markt. “Ik zou willen
beginnen met te zeggen dat de investeringsmarkt
moeilijker is geworden sinds
vorige zomer. Retailinvesteringen vormen
hier echter een uitzondering op,
afhankelijk van de grootte van de investering.
Kansen grijpen
Boven de 10 miljoen euro blijft het
moeilijk, hoofdzakelijk omdat het
onmogelijk is geld te krijgen van de
banken, maar onder 5 miljoen zijn er
meer mogelijkheden voor investeerders
om zelf te financieren, en zij zien de
huidige crisis als een kans om een aantal
interessante transacties te sluiten.
Ik denk dat het daarom juist is te zeggen
dat de retailmarkt in België minder
getroffen is dan bepaalde andere sectoren
en dit uit zich door het feit dat leegstand
in hoofdstraten vrijwel onbestaande
is.
Eigendomsmarkt
In de rest van de investeringsmarkt is er
sinds deze lente een vernieuwde belangstelling,
maar het is nog een beetje te
vroeg om deze belangstelling tot grote
transacties te zien leiden. De grootste
moeilijkheid is nog steeds de kloof tussen
wat de koper wil betalen en wat de
verkoper wil aanvaarden.
Als we naar de kantoormarkt kijken,
was 2008 een goed jaar, een ietwat trage
reactie op de crisis. Maar in het eerste
16 Profacility Magazine mei 2009

s of business as usual?
De jaarlijkse hoogmis van immobiliën
uit de hele wereld in Cannes.
Mipim-resultaten
Dit jaar kwamen 18.000 afgevaardigden, onder wie meer dan
3.500 investeerders en eindgebruikers uit 80 landen vier dagen samen
om overeenkomsten te sluiten, aan networking te doen en kennis te
delen. De deelname leek intenser te zijn, waarschijnlijk omdat ondanks
de lage aantallen, diegenen die de tijd genomen hadden om deel te
nemen er zeker van wilden zijn dat de week de moeite waard was.
“De vlag voeren voor Brussel. Het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest was voor de 20 ste keer aanwezig op Mipim.”
kwartaal van 2009 hebben we een
opmerkelijke daling in het aantal transacties
vastgesteld. Hiervoor bestaan een
aantal redenen die met de crisis zijn
verbonden. Alles duurt langer en in
plaats van nieuwe locaties te zoeken,
verlengen bedrijven liever hun leasecontracten.
Ze onderhandelen ook over
betere huurvoorwaarden, met enig succes
in de huidige eigendomsmarkt. Er is
ook een tendens naar een vermindering
van het personeelsbestand, hetgeen
betekent dat verhuizen naar grotere
gebouwen niet langer noodzakelijk is,
hoewel het omgekeerde waar kan zijn.
Concreet zou ik zeggen dat de huurmarkt
gedaald is met ongeveer 40 procent
dit jaar. Een gevolg hiervan kan
een stijging zijn in zowel het aantal
leegstaande gebouwen als het huurpeil
dat gecompenseerd moet worden. Een
ander gevolg is dat we voor de eerste
keer in drie of vier jaar een tendens
zien naar onderverhuring.
Wat timing betreft denk ik dat er tekenen
zijn dat het slechter gaat met de
investeringsmarkt, maar verhuring
bevindt zich nog steeds in de beginfase
van de crisis.”
Befimmo is een van de bekendste investeerders
in het land die grote gebouwen
renoveert en ze opnieuw op de
verhuurmarkt brengt. Martine Rorif,
Chief Operating Officer, legt de strategie
van het bedrijf uit.
“De crisis heeft onze strategie inzake
investeringen niet veranderd, omdat
wij nog steeds investeren in projecten
en omdat onze renovatieprogramma's
nog steeds lopen. Het is onze doelstelling
om de producten zo snel mogelijk
opnieuw op de markt te krijgen, hoewel
wij ons natuurlijk realiseren dat het
niet gemakkelijk kan zijn om onmiddellijk
huurders te vinden – er zijn op
dit moment minder kandidaten.
Projectspreiding
We geven ons ook een grote kans op
succes door onze twee paradepaarden
die momenteel in ontwikkeling zijn,
omdat het enigszins andere projecten
zijn, wat ons een betere spreiding geeft.
Ze bevinden zich beide recht in het
hartje van Brussel, in de nabijheid
van het centraal station. Impératrice 17
is een totaalrenovatieproject, waarbij
het gebouw opgewaardeerd moet worden
tot de hoogste kwaliteitsnormen
en moet voldoen aan de verwachtingen
van bedrijfshuurders, namelijk
hoofdkantoren. Met Central Gate (het
vroegere Shell-gebouw) mikken we
op een ietwat andere huurder, die op
zoek is naar kleinere oppervlaktes tegen
Profacility Magazine mei 2009 17

[ MIPIM]
Richard Ray ziet productdiversificatie als
een strategie.
Kim Verdonck: “De retailmarkt heeft
goed standgehouden”.
Martine Rorif: “We willen bovenaan op de lijst
staan wanneer we op de markt komen”.
iets lagere huurprijzen. De kwaliteit
van de renovatie is dezelfde, maar er zal
iets minder uitrusting zijn. In beide
gevallen is het echter onze doelstelling
ervoor te zorgen dat onze gebouwen
bovenaan op de lijst staan, zodat wanneer
ze op de markt komen, we goed in
staat zijn om er voordeel te halen.
Bezorgdheid om uitgaven
Naast investeerders in nieuwe projecten
zijn wij ook verhuurders en zo kunnen
wij ook zien wat het effect van de crisis
is op onze huurders. In het algemeen
zou ik zeggen dat ze zich heel veel zorgen
maken over hun algemene uitgaven.
Dit betekent dat ze in sommige
gevallen vragen om de oppervlakte die
ze huren te verkleinen of om hun huurvoorwaarden
op andere manieren te
wijzigen. We proberen in de mate van
het mogelijke tegemoet te komen aan
hun wensen, omdat wij een trouwe
band willen opbouwen met onze huurders
en vinden dat het onze plicht is
hen te helpen. In dit opzicht zijn wij
echter iets beter beschermd tegen de
ergste gevolgen van de crisis, aangezien
ongeveer 65% van ons inkomen
afkomstig is van huurovereenkomsten
op lange termijn met grote instellingen
zoals de Belgische staat en slechts 35%
afkomstig is van bedrijven en andere
kleine huurders, meestal in het CBD.
Het zijn vooral zij die opnieuw willen
onderhandelen over hun voorwaarden.
De crisis heeft niets veranderd aan ons
beleid van duurzame ontwikkeling.
Reeds enkele jaren maakt het milieuaspect
integraal deel uit van al onze investeringen.
Impératrice 17 is daar een
18 Profacility Magazine mei 2009
mooi voorbeeld van want het heeft
een milieuprijs gekregen van de stad
Brussel. Wat onze huurders betreft, is
het milieu een van de criteria waarmee
zij rekening houden bij de selectie van
een gebouw, maar het is nog steeds niet
het belangrijkste criterium. Het belangrijkste
criterium blijft een kwalitatief
goed gebouw op een uitstekende locatie
en flexibiliteit. Over wanneer wij
denken dat de crisis voorbij zal zijn,
kan ik alleen zeggen dat de professionele
vastgoedsector achterblijft op de
rest van de economie en dat de effecten
dus ook iets trager zullen verdwijnen.”
Axa Real Estate Investment Managers
(Reim) is een grote beleggingsmaatschappij,
met een aanzienlijke investeringsportefeuille
in België. Richard
Ray, Managing Director, heeft daarom
altijd een professionele kijk op de markt.
“De crisis heeft zeker in bepaalde mate
ons denken veranderd. We zijn ons nu
nog meer bewust van risico en risicobeheer.
Kopen op een markt met waarden
die onder druk staan is duidelijk
een uitdaging. Dit heeft geleid tot een
daling in het bedrag dat we dit jaar
investeren. Het zal minder zijn dan de
3 - 4,8 miljard euro die we in de voorbije
twee jaar uitgaven.
Alternatieve
eigendommen
We richtten ons al meer en meer op
investeringen in wat wij ‘alternatieve
eigendommen’ noemen, waarmee ik
bedoel geen traditionele kantoorgebouwen.
Deze strategie is een goede zekerheid
in een crisisperiode. Deze eigendommen
zijn onder andere eigendommen
in de motorhandel (depots,
garages) en wat wij noemen ‘nietresidentiële’
eigendommen – opvangtehuizen,
verzorgingstehuizen en vakantiedomeinen,
samen met ontspanning in
het algemeen. We zijn ook geïnteresseerd
in schuldfondsen als een financieel
instrument, en het kopen van sommige
daarvan. Dit is de schuld op
eigendommen als een weg naar de
markt. We hebben een residentieel
fonds geopend in Duitsland en dit kan
later worden uitgebreid naar meer
Europese landen.
Volgens mij zijn de effecten van de crisis
onder andere het feit dat er lagere
volumes zijn in de woningmarkt en dat
de ontwikkelingsector ietwat aan de
zijlijn wordt gezet. Dit is uiteraard
gedeeltelijk te wijten aan het feit dat er
een groot tekort is aan beschikbare
schuldfinanciering.
Wat betreft het milieuaspect, dit wordt
steeds vaker een criterium, maar slechts
één van de vele. Gebouwen moeten
presteren op verschillende niveaus, en
dit is slechts één daarvan.”
Tim HARRUP ■

Pro-Real Estate
[ MIPIM Awards]
Samenspraak tussen
erfgoed en innovatie
De gebouwen liggen rond een binnenkoer.
Typisch voor het classicisme, rustig om te werken.
Écuries de la
Chasse Royale
• Adres : Clos Lucien Outers
11-21, 1160 Brussel
(Oudergem)
• Oppervlakte: 2.988 m²
• Bouwheer: Royal Hunt
Properties sa/nv
• Architect: ASSAR Architects
• Stabiliteit: Walter Van Besien
• Speciale technieken:
Studiebureel Boucherie
• Landschapsarchitect:
Uylenbroeck & Co
• Algemene aannemer: BPC
In Cannes werd
Les Ecuries de la Chasse
Royale bekroond met
de Mipim-Award in de
categorie ‘herontwikkelde
kantoorprojecten’.
Zonder meer een
opsteker voor
ontwikkelaar
Royal Hunt Properties
en het architectenbureau
Assar Architects.
Of hoe erfgoed en
innovatie elkaar vinden.
De Mipim in Cannes geldt als de
belangrijkste vastgoedbeurs ter
wereld. De jaarlijkse Mipim
Awards hebben dan ook een zeker prestige.
Ze worden toegekend aan vastgoedprojecten
die een uitstekende prestatie
leveren op het gebied van
architectuur en innovatie. Het project
Les Ecuries de la Chasse Royale mag
zich hiertoe rekenen. Vandaag huisvest
het gerestaureerde pand innovatieve
kantoren die de toekomst helemaal zullen
maken.
Maatschappelijke
relevantie
Het in 1870 opgetrokken gebouw maakte
in het verleden deel uit van de
Brouwerij van de Koninklijke Jacht.
Karren en paarden vonden hier een
onderkomen. Maar met de komst van
koning auto verviel de stalfunctie. Jaren
stond het gebouw te verkommeren en
had de natuur inmiddels zijn werk
gedaan. Het had veel geleden: het dak
was grotendeels vernield, er groeiden
bomen tegen de gevels. Wortels van
20 cm dik waren diep in de muren
gedrongen en hadden de bakstenen aangevreten.
Onnodig te zeggen dat om het
geheel te restaureren er een flinke dosis
moed aan te pas kwam. Immers vraagt
dergelijk een investeerder met inzicht,
iemand die de maatschappelijke relevantie
van het project niet uit de weg
gaat en ons erfgoed weet te waarderen.
Sterke identiteit
Zo iemand is ongetwijfeld projectontwikkelaar
Jean-Francois Danneels van
Royal Hunt Properties. Hij is samen
met zijn oom Philippe De Witte eigenaar
van het complex. De Mipim-bekroning
betekent voor Danneels ongetwijfeld de
kers op de taart, zeker als je weet dat dit
zijn eerste project is in België. Een
mooie beloning voor zijn jarenlange
inspanningen en zijn niet aflatend doorzettingsvermogen
om het parcours foutloos
af te leggen.
Maar hoe opportuun is het om een dergelijk
huzarenstuk aan te durven?
Vooral als je weet dat de huidige leegstand
van kantoren in het Brusselse
meer dan aanzienlijk is. Jean-François
Daneels: “Met bijna 1,2 miljoen m²
(sommige bronnen spreken over 2 miljoen
m², nvdr) leegstand lijkt het inderdaad
gedurfd om zich op de Brusselse
kantorenmarkt te begeven. Toch heb
ik nooit één seconde getwijfeld om
te investeren in de renovatie van
Les Ecuries de la Chasse Royale. Het
complex sluit aan bij wat we doen en
zegt wie we zijn. Bovendien bezit het
gebouw dankzij zijn kenschetsende
architectuur en zijn markante geschiedenis
een sterke identiteit. Ik denk toch
dat we mogen zeggen dat de renovatie
een geslaagde combinatie is van erfgoed,
uitstraling, technologie en werkomgeving.”
Profacility Magazine mei 2009 19

[ MIPIM Awards]
Het in 1870 opgetrokken gebouw
maakte in het verleden deel uit van de
Brouwerij van de Koninklijke Jacht.
De inplantig van
Les écuries de
Chasse Royale
genereert een nieuwe
dynamiek in de buurt.
En daar heeft Danneels zeker een punt.
Innovatieve en creatieve bedrijven zoeken
nu eenmaal exquise locaties op.
Op de fundamenten van de oude industrie
weten dergelijke ondernemingen
zich perfect te profileren. Het verschijnsel
steekt steeds meer de kop op.
En haal je daarmee een Mipim-award
in huis dan is dat een affirmatie van
deze visie.
Technische fiche
• Vloerafwerking: verhoogde vloer
• Vloerbelasting:
- Gelijkvloerse verdieping:
1.000 kg/m²
- 1ste verdieping: 300 kg/m²
zonder de wanden, 500 kg/m²
voor de versterkte zones
• Airconditioning: door
ventilatieconvectoren
(warm – koud)
• Superisolerend dubbel glas
• Draaikip ramen
• Toegangscontrole voor elk
van de 3 delen van het gebouw.
• Branddetectie: Centrale
met automatische detector
• Elektrische installatie:
onafhankelijke systemen
• Elektriciteits- en datakabels in
verhoogde vloer (mogelijkheid tot
aansluiting aan optische vezel)
• Verlichting: TL5
• Kitchenettes: de aansluitingen
zijn voorzien in elke huurruimte
• Sanitaire voorzieningen
dames/heren/mindervaliden
• 1 lift: 8 personen
• Gewelfd plafond op gelijkvloerse
verdieping
• Parking: binnen en buiten
• Flexibiliteit: opdeelbare plateaus
20 Profacility Magazine mei 2009
Assar Architects
Niet alleen is de prestigieuze Mipimprijs
een opsteker voor Royal Hunt
Properties, ook voor Assar Architects is
dit het zoveelste bewijs dat zij op een
doeltreffende en creatieve manier hun
projecten aanpakken. Het is overigens
de vierde keer dat het bureau de prijs in
de wacht sleept. Zeker wat betreft Les
Ecuries de la Chasse Royale was de problematiek
zoals hiervoor aangehaald,
geen sinecure.
“De primaire structuur bleef onaangeroerd.
Wij hebben ‘dakkapelletjes’
en de standvensters in hun oorspronkelijke
staat hersteld. Hiervoor hebben
wij ons gebaseerd op archiefstukken en
op sporen die wij hebben teruggevonden
op het dakgeraamte,” verduidelijkt
architect Raphaël Melika van Assar
Architects. Danneels is erg opgetogen
over de projectarchitect. “Hij heeft
het project echt gedragen tot het einde
toe. Dat heeft hij uitstekend gedaan.
De verrassingen waren toch legio en
vergde engelengeduld.” Zo doken er
stabiliteitsproblemen op en waren er
hele muurvakken die overwoekerd
waren. Een andere reden tot bezorgdheid
was de onregelmatigheid van vloeren
en wanden die er nochtans recht uitzagen.
Het is niet simpel om moderne
orthogonale ramen in een onregelmatige
omlijsting te plaatsen. Tal van hindernissen
moesten worden genomen.
Minimalisme
De neoclassicistische buitengevel bezit
een constructieve helderheid die goed
past bij de soberheid van het sneeuwwitte
interieur. De minimalistische zensfeer
steekt scherp af tegen de ruwe
baksteen. Het wit van plafonds, muren
en werktafels onderstreept de zuiverheid
van de lijnen. Een opmerkelijke
keuze die de controverse niet schuwt.
Een nieuw en dynamisch design, met
aan het plafond ventilatiekanalen van
verzinkt staal die van de ene module
naar de andere lopen en hightech en
het industrieel cachet accentueren.
Modulair en flexibel
Alle technologische snufjes, eigen aan
hedendaagse kantoren, werden hier toegepast.
Zo ligt er in alle lokalen een
verhoogde vloer voor stroom- en datakabels.
Alle voorzieningen voor IT zijn
hier aanwezig en zelfs aansluiting op
het glasvezelnetwerk is mogelijk.
De ingangen worden gecontroleerd
met videotelefonie. En verder zijn alle
thermogelakte aluminium ramen uitgerust
met superisolerende dubbele
beglazing. Het vermindert het warmteverlies
met ongeveer 80 procent. Overal
is er airconditioning met ventilatieconvectoren.
De huurruimtes kunnen al naargelang
flexibel worden ingedeeld. Zo is de
benedenverdieping geschikt voor 1, 2,
3 of 4 gebruikers, met oppervlakten tussen
170 m² en 1300 m². De ruimten op
de verdieping zijn net zo goed moduleerbaar:
ze bieden plaats aan 1, 2 of
3 huurders, voor oppervlakten tussen
345 m² en 1570 m².
De buitenaanleg
De binnenplaats is sober en elegant aangelegd
en in harmonie met het geheel.
Het is overschaduwd door enkele
bomen en geplaveid met fraaie arduinen
tegels zoals vroeger. Dat was trouwens
de wens van de Koninklijke Commissie
voor Monumenten en Landschappen
met wie op een zeer constructieve

De ijzeren spanten
in de flexibele
zolderruimte werden
opzettelijk zichtbaar
gelaten. Erfgoed en
innovatie gaan
perfect samen.
Gietijzeren zuilen in een
innovatief kantoor refereren
aan het verleden.
manier werd samengewerkt. Hoewel
het geheel niet is geklasseerd, was de
Commissie bijzonder alert tijdens de
renovatiewerken. Zeker het gebouw
bezit een onbetwistbare patrimoniale
waarde. Het herbergt nog heel wat elementen
die kenmerkend zijn voor
de architectuur van het industriële
tijdperk, zoals gietijzeren pijlers, stalen
kapspanten en bintbalken. De binnenkoer
biedt ruimte voor 14 auto’s,
er komen nog 30 extra parkeerplaatsen
onder een naburig kantoorgebouw.
Strategische ligging
Les Ecuries de la Chasse Royale is
behoudens een boeiende en innovatieve
kantoorsite tegelijkertijd een geslaagd
voorbeeld van harmonische stadsvernieuwing.
Het ruimteversterkend complex
bevindt zich in de vermaarde wijk
‘Chasse Royale’ tussen de Vorstlaan en
de Generaal Jacqueslaan, op amper
enkele minuten van de Europese
Instellingen en het stadscentrum.
De universitaire campussen van de ULB
en de VUB liggen op een steenworp
hiervandaan. De dynamiek van de wijk
valt niet te loochenen, de komst van
de Les Ecuries de la Chasse Royale
maken dit plaatje compleet.
Philip WILLAERT ■
Foto’s Marc DETIFFE
Profacility Magazine mei 2009 21

Pro-Real Estate
[ Finance]
Energie besparen zonde
Een derde in
energiebesparing laten
investeren: een middel
om uw installaties te
moderniseren terwijl uw
exploitatiekosten dalen.
De zogenaamde
‘derde-investeerder’ is
een geïntegreerd
financieel systeem om
energie te besparen of te
produceren zonder eigen
kapitaal te moeten
aanwenden.
Energiekosten
Energiebudget van de opdrachtgever
Door de constante stijging van
de energieprijzen in combinatie
met de milieueisen en wettelijke
voorschriften voelen vele bedrijven,
overheden en particulieren zich verplicht
om hun energieverbruik te verminderen
en zelfs om productie-installaties
te plaatsen, zoals fotovoltaïsche
zonnepanelen. Om dergelijke installaties
te kunnen plaatsen, is echter een
aanzienlijk kapitaal nodig. Voor gebouwen
en wagenparken lijkt het systeem
van de derde-investeerder, ook wel
‘financiering door betalende derde' of 'financiering
door derde' genoemd,
een zeer interessante oplossing te zijn.
Maar wat houdt dit nu precies in?
Energiekosten
Kostenvermindering
Het systeem van de
derde-investeerder
De derde-investeerder is verantwoordelijk
voor alle fasen van de investering,
met het oog op de besparing
of productie van energie, van een
opdrachtgever die bijvoorbeeld in een
gebouw energie wil besparen. De investeerder
financiert de investering en
betaalt zichzelf terug (kapitaal en interesten)
op basis van de energiebesparing
die verwezenlijkt wordt dankzij het project.
Dit systeem kan op verschillende gebieden
toegepast worden. Hoewel het
weinig gebruikt wordt voor de modernisering
van wagenparken, is het duidelijk
interessant voor gebouwen.
De projecten kunnen betrekking hebben
op de isolatie, de verbetering van de
verwarmingsinstallatie (vervanging van
cv-ketels met of zonder verandering
van brandstof, modernisering van de
regeling of verdeling,…) en de vernieuwing
van de klimaatregeling of van
de verlichting. Voorts worden systemen
voor de productie van hernieuwbare
energie eveneens alsmaar populairder
(fotovoltaïsche panelen, warmtekrachtkoppeling,
windmolens, houtenergie-installaties).
Er zijn verschillende contractuele formules
mogelijk, die voor elk geval apart
bestudeerd worden. De meeste projecten
zijn echter gebaseerd op het hierna
beschreven model.
Voor
de
werken
Start van de
contractuele
periode
Einde
van de
werken
22 Profacility Magazine mei 2009
Einde van
de
contractuele
periode
Tijd
De contractuele
overeenkomst
Het contract bepaalt dat de investeerder
zich ertoe verbindt om de technische

te investeren?
De derde-investeerder draagt
alle verantwoordelijkheid wat
de technische betrouwbaarheid
en financiële waarde van het
project betreft.
Wie is eigenaar
van de investering?
Wordt juridisch gesproken een goed geleverd?
Wie is eigenaar van de investering?
De opdrachtgever, vanaf het begin? Of de
derde-investeerder? Maar tot wanneer dan?
Totdat de investering terugbetaald is?
Vindt er op een bepaald ogenblik overdracht van
eigendom plaats? Eigenlijk zijn alle denkbeeldige
situaties mogelijk. In sommige gevallen wil de
opdrachtgever zijn verbruik verminderen maar
niet noodzakelijk eigenaar van de voorziening
worden (zoals bij leasing). In andere gevallen is
de overdracht van eigendom onmiddellijk of op
een afgesproken ogenblik.
In dat opzicht regelen de bepalingen van het
contract de kwestie en kan de formule van de
derde-investeerder aangepast worden aan de
wensen van beide partijen.
Referentie(s)
• Op zoek naar een
doeltreffender energiebeleid?
Eerste stappen in het principe
van de derde-investeerder
Dit document is alleen beschikbaar
in het Frans en beschrijft het
financiële mechanisme van de
derde-investeerder. Er wordt
hoofdzakelijk aandacht besteed
aan de toepassingen hiervan
bij de overheid.
Auteur: Thibault Ceder, Adviseur
van de ‘Union des Villes et
Communes de Wallonie’
mart 2007.
Beschikbaar op
www.profacility.be/references
onderzoeken, de uitvoering van de
werkzaamheden en het latere beheer
en onderhoud te financieren in ruil
voor een bedrag dat overeenstemt met
de verwezenlijkte besparingen. Deze
besparingen worden berekend op basis
van het gemiddeld verbruik van de vorige
jaren, eventueel rekening houdend
met toekomstige stijgingen van de energieprijzen.
De opdrachtgever vergoedt
de investering met een bedrag dat overeenkomt
met zijn vroegere energiekosten
en dat op regelmatige tijdstippen
betaald wordt. Wanneer de investering
terugbetaald is, is de volledige winst
van de energiebesparingen voor de
opdrachtgever.
In feite kunnen we zeggen dat de investeerder
tegelijk optreedt als dienstverlener
en als kredietinstelling.
Voordelen van de formule
De formule gaat gepaard met meerdere
voordelen. Het eerste voordeel is van
financiële aard. De opdrachtgever kan
immers een installatie, gebouw of
wagenpark moderniseren zonder te
moeten beschikken over een garantiekapitaal
of kapitaal te moeten inbrengen.
Door de controle van het energiebeheer
zullen de exploitatiekosten voor
de opdrachtgever bovendien dalen in
verhouding tot de verwezenlijkte energiebesparingen,
eens de investering
terugbetaald is. Dit extra financieel
voordeel is echter pas effectief wanneer
de levensduur van de installatie
langer is dan de terugbetalingsperiode.
Afhankelijk van de omvang van de verwezenlijkte
besparing kan deze eventueel
verdeeld worden tussen beide partijen
vanaf het begin van het contract. In
dat geval zijn de financiële voordelen
voor de opdrachtgever effectief vanaf
de uitvoering van de werkzaamheden.
Het tweede voordeel is van technische
aard. Aangezien het systeem de verantwoordelijkheid
van het projectbeheer
naar de derde-investeerder overdraagt,
is deze verantwoordelijk voor
de kwaliteit en betrouwbaarheid van
zijn investering. Doordat de terugbetalingsgarantie
en het bedrag van de
winst gekoppeld zijn aan de omvang
van de verwezenlijkte energiebesparing,
heeft de derde-investeerder er overigens
alle belang bij om in het efficiëntste
energiesysteem te investeren.
Het derde voordeel betreft het beheer.
De derde-investeerder is een geïntegreerde
oplossing, waarbij de begunstigde
het totale projectbeheer kan
toevertrouwen aan één enkele dienstverlener
met een uitgebreide knowhow
die zelden aanwezig is bij de opdrachtgever
en die ondersteund wordt door
een aangepaste financiering zonder de
inbreng van eigen kapitaal.
Voorwaarden voor succes
Er moet in de eerste plaats voldoende
potentieel zijn om energie te besparen,
om winst te genereren voor de derdeinvesteerder.
De hergroepering van de
gebouwen in een vastgoedgroep bijvoorbeeld
kan een schaaleffect veroorzaken,
dat de interesse van de investeerders
kan wekken.
De opstelling van het contract is essentieel.
De opdrachtgever zal zijn doelstellingen
nauwkeurig moeten bepalen
betreffende de termijn waarbinnen de
investering terugbetaald wordt en hij
financiële voordelen wenst te genieten
als gevolg van de energiebesparing. In
de meeste gevallen is het interessant
om de investeerder te binden via een
onderhoudsverplichting op lange termijn,
om zo de kwaliteit en betrouwbaarheid
van de werkzaamheden te
garanderen.
Investeren of niet?
Tegenwoordig leidt een verbetering van
de energie-efficiëntie niet meer noodzakelijk
tot een daling van de exploitatiekosten.
De verbruikswinst wordt
immers regelmatig uitgevlakt door de
stijging van de energieprijzen. In de
meeste gevallen moet de steun van een
derde-investeerder dus niet beschouwd
worden als een kans om budget vrij te
maken maar als een middel om installaties
te moderniseren terwijl het uitgavenniveau
constant blijft.
Toch is energiebesparing een noodzaak
op zowel milieugebied als op sociaal en
economisch gebied en elk initiatief in
die richting kan alleen maar voordelen
opleveren.
Jean-Marie RENARD ■
Profacility Magazine mei 2009 23

Dossier duurzame gebouwen en renovatie
Minder kosten,
betere prestaties
26
29
32
34
Inhoud
[Case Study]
Eerste passief kantoor in Wallonië
[Occupancy Cost]
TCO: altijd prijs!
[Case Study]
Hotel Amigo in Brussel:
pionier in warmtekrachtkoppeling
[Verordening]
Op zoek naar duurzame kantoren
Als we denken aan de kosten van een
kantoorruimte, denken we automatisch
aan de kosten voor de bouw of huur
van het gebouw, en dat zijn vaak ook
de enige kosten waaraan we denken.
Toch zijn er heel wat andere uitgaven die
in de loop van de tijd opduiken tijdens
het gebruik van een gebouw en bij een
eventuele aanpassing om het gebouw te
gebruiken voor andere doeleinden.
Die kunnen hoog oplopen, zeker als het
gebouw onbruikbaar wordt en de nieuwe
gebruikers dergelijke kosten niet voorzien
hadden. Het zou ideaal zijn voor het
globale kostenbeheer om alle facilitaire
aspecten te voorzien bij de constructie
van het gebouw.
Eén van de belangrijkste aspecten is het
“nieuwe gegeven” van energieverbruik,
iets waar bedrijven, en de wereld in het
algemeen, vanaf nu rekening mee
moeten houden.
Sommige kiezen zonder aarzelen voor
een passieve constructie of een gebouw
met “positieve energie” (een gebouw dat
meer energie produceert dan het
verbruikt). Hieronder zien we een aantal
voorbeelden. Ook zonder tot het uiterste
te gaan zijn er oplossingen voor
bestaande of zelfs historische gebouwen,
het is alleen een kwestie van willen.
En van wetgeving. Europa speelt daarin
een rol die niet altijd mooi is, maar zeker
essentieel.
Bibliotheek
www.profacility.be/Biblio
Raadpleeg onze online BIBLIOTHEEK
voor andere artikels rond dit thema.
De artikels zijn chronologisch gerangschikt
NEW
[Intelligence FM]
Kostenbeheersing en
kwaliteitsbewaking (12/5/2009)
[Occupancy Cost Index]
Belgische werkplek kost 12.285 euro
(maart 2009)
[TCO]
De jacht op de verborgen kosten
(oktober 2006)
[Maintenance – TCO]
Samenwerking tijdens ontwerpfase
(juli 2005)
Profacility Magazine mei 2009 25

Eerste passief kantoor in Wallo
Innovatie. Een zoektocht
naar functionaliteit.
Die waarden lagen
aan de basis van het
project voor het eerste
kantoorgebouw in
Wallonië dat voldoet
aan alle eisen van een
passieve constructie.
De nieuwe kantoren
van Investsud, een
vereniging voor
risicokapitaalinvesteringen,
liggen in
Marche-en-Famenne en
zijn meteen een proeftuin
voor bioklimatische
technieken.
Het project dat gezien
wordt als een technisch
hoogstandje is een bioklimatisch
gebouw met een innovatief
concept en ontving daarom de
prijs van de International Polar
Foundation 2008.
Wie het park Capital &
Croissance nadert in de
industriezone van Wallonie
Expo in Marche-en-Famenne, ziet
meteen het dubbele dak. Het is de eerste
verwijzing naar de bijzondere aard van
«We hopen over enkele maanden al een
gebouw te zien dat met kop en schouders
uitsteekt boven dit proefproject»
Sébastien Cruyt, architect
dit gebouw. Het dak vermijdt oververhitting
en dit in een sector die bekend
staat als grote warmteproducent. Een
andere duidelijke aanwijzing zijn de
zuidwestelijke ligging en de bossen die
het gebouw omringen. “De eerste besparing
die er gedaan moest worden was
het gebruiken van de koelte van het bos”,
legt Benoît Coppée, algemeen directeur
van Investsud, uit. “De loofbomen schermen
het gebouw in de zomer af tegen de
hitte maar verliezen in de winter hun
bladeren zodat ze meer zonlicht doorlaten
en dus ook meer energie en warmte.”
1,5 liter stookolie
per m² per jaar
Er werden ook heel wat andere technieken
aangewend om te voldoen aan de
passieve criteria, dus met andere woorden
om een verbruik van 1,5 liter stookolie
per m² per jaar te bereiken. Of nog
specifieker: een verbruik van
15kwh/m²/jaar. Zo zorgt de structuur van
gelijmde houten balken op ultradunne
dekplaten van gewapend beton voor een
aanzienlijke vermindering van het
gewicht en een besparing van materialen.
Water wordt verwarmd dankzij zonnepanelen,
de zonnewering wordt automatisch
bediend, ’s nachts wordt er voor
afkoeling gezorgd door de intensieve
natuurlijke ventilatie, verlichting wordt
26 Profacility Magazine mei 2009

Dossier duurzame gebouwen en renovatie
nië
Benoit Coppée, Administrateur en Algemeen
Directeur van de Investsud-groep.
Referenties
Het gebouw werd ingehuldigd op 3 september ll. en huisvest de kantoren van Investsud,
investeringsmaatschappij voor risicokapitalen in de provincies Luik, Namen en Luxemburg.
• Energiepremie b10a – passief
gebouw of lage-energiegebouw
Verklarende fiche en
aanvraagformulier voor de premie die
van toepassing is op de industriële
sector en dienstensector in het
Brussels-Hoofdstedelijk Gewest.
Bruxelles Environnement, januari 2009.
• Arrest van de Waalse Regering
gerelateerd aan het octrooi voor
subsidies ter verbetering van de
energie-efficiëntie en de promotie van
een rationeler gebruik van energie in de
privésector. (« AMURE » programma)
Belgisch Staatsblad, 02/07/2002, p.
29712.
Beschikbaar op profacility.be/references
automatisch geregeld, regenwater wordt
opgevangen en opnieuw gebruikt en er is
dubbele beglazing… “Dat alles laat toe
dat we een volledig kantorengebouw
kunnen verwarmen met een appartementsboiler
van 24 Kw”, lacht Sébastien
Cruyt, één van de architecten.
Dubbele luchtstroom
voor ventilatie
«In het hartje van deze passieve constructie
vinden we een ventilatie met
dubbele luchtstroom en variabele doorvoercapaciteit
die de warmte recupereert»,
legt de architect uit. “In plaats
van die warme lucht uit te stoten in de
natuur om de vogeltjes te verwarmen,
wordt de verse lucht die binnenkomt
verwarmd.” Het volledige ventilatiesysteem
is uiteraard bijzonder goed geïsoleerd.
Het beheer van dat systeem gebeurt door
“artificiële intelligentie”: de sondes die
Duurzaam en passief
De zone Capital & Croissance staat niet alleen op de lijst van duurzame
ontwikkeling omwille van het beperkte energieverbruik. Ook de constructie,
het gebruik en het onderhoud hebben hier deel aan. “Het gebruikte hout, dat
afkomstig is uit plaatselijke, duurzaam beheerde bossen, heeft ervoor
gezorgd dat we 80 m³ beton en staal konden besparen”, legt Benoît Coppée
uit. “Het eenvoudige materiaal dat gebruikt werd voor de gevels vergt niet
veel onderhoud.” Ook voor de isolatie werd gekozen voor die aanpak: ze is
gemaakt uit cellulosevezels en bestaat voor 80% uit gerecycleerd papier.
Zelfs aan alternatief transport werd gedacht: het gebouw heeft een
fietsenparking! De Algemeen Directeur benadrukt nog eens: “We werken hard
om ervoor te zorgen dat bedrijven streven naar een lange levensduur. Dit
gebouw sluit volledig aan bij onze waarden.” www.passif-en-marche.be
verspreid zijn over het gebouw (voor
temperatuur, windsnelheid, vochtigheid,
…) zijn verbonden aan een centrale computer
die vaststelt wanneer er geventileerd
moet worden, wanneer de warmte
gerecupereerd moet worden en
wanneer de ramen open moeten of de
zonneluiken gesloten. Gebruikers hebben
wel de mogelijkheid af te wijken van de
beslissing van de computer.
De verantwoordelijken van Investsud
zien het project als een proeftuin voor
iedereen. Ze willen een voorbeeld geven
en hopen dat er in de nabije toekomst
andere passieve gebouwen opduiken.
Alain SPILNER ■
Profacility Magazine mei 2009 27

Dossier duurzame gebouwen en renovatie
De huidige tendens legt de nadruk
op de toegankelijkheid voor
klanten en de mobiliteit van het
personeel (doc. Kone).
TCO: altijd prijs!
Bedrijven streven ernaar
hun kosten beter te
beheren en Total Cost of
Ownership kan daarbij
helpen. Het concept laat
toe alle kosten die gelinkt
zijn aan een gebouw
in de gaten te houden
en de functionaliteit en
rentabiliteit van een
verhuis of herinrichting
te evalueren. Toch wordt
het concept nog te weinig
toegepast.
De term TCO, Total Cost of
Ownership, verscheen als eerste
in de wereld van de informatica
toen netwerkbeheerders in hun berekeningen
niet alleen de aankoop van
materiaal opnamen, maar ook het budget
voor de ingebruikname, het onderhoud,
de veiligheid en de kosten bij
eventuele herverkoop… Die manier van
samenvoegen van alle materiaalkosten
was meteen een succes. Het concept
breidde zich dan ook snel uit naar andere
sectoren waaronder wagenparkbeheer,
waar de term ook soms vervangen
wordt door Total Operational Cost voor
een voertuig (TOC).
In het domein van facilitair beheer vertegenwoordigt
TCO alle directe en indirecte
kosten, gebaseerd op de levensduur
en het gebruik van een gebouw.
Die kosten omvatten dus aankoop, operationele
kosten, exploitatiekosten en
alle financiële kosten. Dat lijkt moeilijk
te berekenen, maar om de functionaliteit
van een verhuizing, de noodzaak
van oppervlaktevermindering, het
belang van een nieuwe constructie of
andere aanpassingen van de werkruimte
te evalueren is het vaak van cruciaal
belang om rekening te houden met alle
gevolgen van een bepaalde aanpassing.
Er duiken immers vaak verborgen kosten
op.
Al bij de start rekening
houden met alle kosten
Als we denken aan de kosten van een
kantoorgebouw, denken we in de eerste
plaats aan de prijs voor bouwen of
huren. Dat is meestal ook de enige
belangrijke uitgavenpost die we kennen.
Toch zijn er heel wat andere kosten
die later de kop opsteken en de
huur- of aankoopprijs is voor de gebruiker
maar een deel van de totale kost.
Idealiter zou men voor een globaal kostenbeheer
alle facilitaire aspecten moeten
opnemen in de berekening en dat al
bij de aanvang van de bouwwerken.
Volgens Jean Vereertbrugghen, architect
en directeur van Equator Brussels,
is dat nog niet altijd het geval. “Alles
hangt af van het type project. Alleen
in het geval van de zogenaamde ‘Buildto-suit’,
het ‘op maat bouwen’, wordt er
vaker rekening gehouden het concept
TCO. Als een kantoorgebouw ontwikkeld
wordt zonder dat men weet wie er
gebruik van zal maken, is het moeilijk
om een schatting te maken van de TCO.
De ontwikkelaar probeert in eerste
instantie zijn eigen kosten te drukken,
zonder zich daarbij speciaal zorgen te
maken over de kosten voor de toekomstige
huurder of eigenaar. In Business
parks bijvoorbeeld, waar alle gebouwen
identiek zijn, krijgen bedrijven een pla-
Profacility Magazine mei 2009 29

Dossier duurzame gebouwen en renovatie
Jan Vereertbrugghen,
architect en directeur
van Equator Brussels:
“Bij de ontwikkeling van
een gebouw kan men
geen schatting maken
van de TCO als men niet
op voorhand weet wie de
gebruiker van het
gebouw zal zijn.”
Tips voor facility managers
Volgens Jean Vereertbrugghen moet de facility manager op hetzelfde
strategische niveau denken dan de directie om zijn rol in het bedrijf zo goed
mogelijk uit te voeren. Hij moet zich concentreren op het analyseren van de
prioriteiten en geen energie verspillen aan het tot in het detail oplossen van
futiliteiten. TCO is een concept dat FM helpt een globale kijk te krijgen en aan
te tonen dat facilitair beheer in zijn geheel de prestaties kan verbeteren en de
kosten van het bedrijf kan verminderen. Het werk van een FM bestaat erin de
vraag van het bedrijf te begrijpen als het gaat om mobiliteit, veiligheid en
onderhoud en om globale oplossingen aan te reiken.
teau zonder dialoog tussen ontwikkelaar
en gebruiker. De TCO wordt vaak gaandeweg
verhoogd omdat het bedrijf zich
moet aanpassen aan een situatie die
niet speciaal ontwikkeld is om gebruikerskosten
te verminderen.”
Toch staan niet alle bedrijven op dezelfde
manier tegenover een dergelijke situatie.
“In heel kleine structuren kan men
flexibeler omspringen met de beperkingen
van een gebouw omdat het team
kleiner is en de kosten daardoor beperkter
zijn. In grote bedrijven is er vaak
een facility manager die zich bezighoudt
met de reflectie, de organisatie en
de optimalisatie van de gebouwen. Het
probleem wordt daar in zijn geheel en
op een efficiënte manier behandeld,
vooral dankzij space management.
Dat laat immers toe goed na te denken
over de installatie van werkposten in
een ruimte om zo onderhoud en veiligheid
te vereenvoudigen. Het zijn
vooral de KMO’s tussen die twee die het
meest lijden: ze moeten vaak hun toevlucht
nemen tot een onaangepaste
ruimte en hebben niet de capaciteit die
te optimaliseren.”
De juiste locatie
We stellen vast dat er een element is
waarmee wel degelijk al vanaf het begin
rekening gehouden wordt en dat is de
ligging. Bedrijven hebben begrepen dat
de keuze van een locatie niet altijd risicoloos
is. Jean Vereertbrugghen: “De
grondbelasting zal grote gevolgen hebben
en daar zijn alle bedrijven zich van
bewust. Toch is de huidige tendens om
voorrang te geven aan de bereikbaarheid
voor de klanten en de mobiliteit van het
personeel. Men stelt zich niet langer
tevreden met een indrukwekkend
gebouw, ook de ligging is belangrijk.”
De uiteindelijke keuze is dan ook het
gevolg van een combinatie van parameters.
Er wordt bij de beslissing rekening
gehouden met de verschillende
relevante elementen. “Bedrijven zijn
niet langer op zoek naar een bepaald
30 Profacility Magazine mei 2009
aantal vierkante meters. Ze hebben meer
gerichte eisen, waaronder de mobiliteit.
Prijs of bruikbare oppervlakte zijn
niet langer de enige criteria voor een
aankoop.” Zo vestigen instellingen en
diensten zich bij voorkeur in de stad,
dicht bij het station. Ze hebben geen
nood aan veel parkeerruimte. Bedrijven
zijn eerder bang om zich te settelen in
zones waar er niet voldoende parkeerplaats
is voor het personeel.
Duurzame gebouwen
Heeft de huidige bezorgdheid om het
milieu een invloed op de TCO? Volgens
Jean Vereertbrugghen is het antwoord
op die vraag niet eenduidig. “Het gebruik
van ‘groene’ verwarmings- of afkoelingstechnieken
eist een grote beheersing
van de mensenstroom in de lokalen.
Men kan geen twintig personen in een
vergaderzaal zetten, dan de zaal een tijdje
ongebruikt laten en toch een constante
temperatuur verwachten. Het openen
en sluiten van de deuren en de temperatuursveranderingen
hebben een grote
invloed op het delicate evenwicht van
het klimaat binnen een gebouw. Als men
echt wil besparen, moet de ruimte en
de circulatie van het personeel goed
geregeld worden.” Het is voor een bedrijf
makkelijker om zijn toevlucht te nemen
tot exterieure elementen zoals zonnepanelen,
speciale beglazing, zonwering
en groene daken. Die garanderen een
vermindering van het energetisch verbruik
én een constante werking. We stellen
vast dat Amerikaanse bedrijven zich
automatisch afvragen welke impact een
gebouw heeft op het milieu om zo het
‘green building certificate’ te krijgen.
Dat certificeert de prestaties van het
gebouw en het gebruik van gerecycleerde
materialen en natuurlijk licht en laat
toe te besparen op de energiefactuur.
Renoveren
is kosten besparen
Men spreekt vaak over TCO in het kader
van verbouwingen, omdat het concept
de klant duidelijk laat zien dat investeringen
voor een verbetering van
het gebouw op lange termijn ook kunnen
zorgen voor een kostenvermindering,
zeker wat betreft verwarming.
“Gebouwen uit de jaren 70 zijn
meestal slecht geïsoleerd. We stellen
altijd voor een nieuwe isolatie te plaatsen
om de TCO te verlagen, zelfs als
de klant aanvankelijk alleen een verfraaiing
of renovatie van de gevel wil.
Besparen op de energiefactuur is een
argument dat iedereen tegenwoordig
begrijpt!”
Veiligheid en onderhoud
Er zijn, buiten de ligging, ook andere
elementen van de TCO waarmee
men steeds vaker al bij de aanvang van
de werken rekening houdt. “Als
het over veiligheid gaat,” legt Jean
Vereertbrugghen uit, “realiseren klanten
zich dat hun keuzes gevolgen zullen
hebben voor het gebruik van de ruimtes.
Ze aarzelen niet om raad te vragen als
ze zelf niet meteen een oplossing vinden
voor dit soort problemen. Ik stel vast dat
de stroom van bezoekers steeds vaker
georganiseerd verloopt. Men moet eerst
langs de receptie en de bewakingspost
zodat de identiteit gecontroleerd kan
worden.”
Bedrijven van een bepaalde grootte
weten intussen dat de indeling van een
ruimte essentieel is om te zorgen voor
een makkelijker en dus goedkoper
onderhoud. In de horeca is de ligging
van de kamers erop gericht de kosten
voor onderhoud zo veel mogelijk te
beperken door bijvoorbeeld de afstand
tussen twee kamers in te korten. Grote
bedrijven richten hun ruimtes niet
alleen in in functie van het gebruik
maar ook in functie van het onderhoud.
Ook facility managers houden steeds
meer rekening met het onderhoud van
de toekomstige kantoren dankzij space
management.
Thomas ELOY ■

Hotel Amigo in Brussel: pionier in
Het WKK-project van Hotel Amigo is een schoolvoorbeeld en kreeg al navolging,
onder meer bij twee andere grote hotels en verschillende ziekenhuizen in de hoofdstad.
D. Roosenboom: “We overwegen om een
per afdeling in te voeren om de
In 9 jaar plaatste Hotel
Amigo in Brussel al
twee WKK-installaties
die bovendien
gefinancierd werden door
een derde-investeerder.
Door gebruik te maken
van deze twee
vernieuwende systemen
op respectievelijk
technisch en financieel
vlak, vervulde het hotel
destijds een rol van
pionier. Sinds de
energiecrisis zijn beide
systemen erg populair
geworden en worden
ze volop aangemoedigd
door de overheid.
32 Profacility Magazine mei 2009
Het hotel, waarvan de naam
gebaseerd zou zijn op het feit
dat de Spaanse bezetter het
oud-Nederlandse woord 'vrunt' (gevangenis)
verwarde met 'vriend', werd in
2000 grondig gerenoveerd. Twee van
de drie oliestookketels van het hotel
werden toen omgebouwd tot cv-ketels
op aardgas. De derde werd vervangen
door een WKK-eenheid, eveneens op
aardgas. Deze installatie met een vermogen
van 122 kWel en 240 kWth produceerde
warmte en elektriciteit en
diende daarnaast als noodstroomgenerator.
Hoewel warmtekrachtkoppeling in de
industrie al lang geen onbekende meer
was, was deze techniek in de tertiaire
sector (maar ook in de woonsector aangezien
microwarmtekrachtkoppelingssystemen
voor woningen nu pas hun
intrede doen op de markt) in die tijd nog
niet zo populair en bekend als nu. In
2000 was Hotel Amigo dus op technisch
gebied een baanbreker. Maar dat
is niet alles…
De derde-investeerder:
de voordelen zonder
de risico’s
Hotel Amigo is ook vernieuwend doordat
het gebruik maakt van het financieel
systeem van de derde-investeerder
(zie artikel pagina 22). Zo is een derde
verantwoordelijk voor het onderzoek, de
installatie en de financiering maar ook
voor de werkingsrisico’s van de WKKinstallatie
van het hotel. Deze derdeinvesteerder
verkoopt vervolgens - met
een korting van 5 tot 10% op de marktprijs
- aan het Amigo Hotel de energie
die geproduceerd wordt door zijn eigen
WKK-eenheid. De derde-investeerder
krijgt eveneens de winst van de groenestroomcertificaten
(zie kader).
De extra energiebehoeften worden door
het hotel gekocht bij een gas- en elektriciteitsleverancier.
De jaarlijkse energie-uitgaven
van het hotel komen alles
bij elkaar overeen met een bedrag van
200.000 tot 300.000 euro.
Tweede ervaring
In 2007 tekende het Amigo voor een
tweede ervaring van hetzelfde type. Ter
vervanging van het vorige systeem werd
toen een nieuwe WKK-eenheid met een
vermogen van 196 kWel et 279 kWth op
maat gemaakt door een Belgische fabrikant.
“Sinds deze nieuwe installatie
in gebruik genomen werd, dienen de
overige klassieke ketels enkel nog
als aanvulling”, zegt de technisch
verantwoordelijke van Hotel Amigo,

Dossier duurzame gebouwen en renovatie
warmtekrachtkoppeling (WKK)
Warmtekrachtkoppeling: een definitie
gedetailleerde energieboekhouding
grote verbruiksposten te bepalen en
te analyseren.”
D. Roosenboom. “Ze zorgen hoofdzakelijk
voor de productie van sanitair
warm water, met uiteraard hoge pieken
‘s morgens en ’s avonds. Deze keer was
de derde-investeerder ENEAS, een
Luiks studiebureau dat gespecialiseerd
is in het onderzoek, de financiering en
de uitvoering van energiebesparende
installaties.”
Grote ambities
“Warmtekrachtkoppeling werkt zeer
goed in de winter aangezien de behoefte
aan elektriciteit en verwarming dan
groot is”, merkt D. Roosenboom op.
“Maar in de zomer is de behoefte aan
verwarming aanzienlijk lager en hebben
we er dus geen belang bij om de
WKK-eenheid te laten werken, om niet
voor niets warmte te produceren, onder
het voorwendsel dat er een behoefte
aan elektriciteit is.” De WKK-installatie
wordt dan regelmatig uitgeschakeld en
het hotel wordt dan weer afhankelijk
van klassieke energieleveranciers.
“Een mogelijke optie zou zijn om de
warmte van de WKK-installatie te recupereren
om koele lucht te produceren,
die gebruikt zou kunnen worden in het
aircosysteem van het hotel.
Momenteel is de klimaatregeling nog
elektrisch. Door de WKK-eenheid te
De nieuwe WKK-eenheid heeft een
vermogen van 196 kWel en 279 kWth.
laten draaien om elektriciteit voor de
klimaatregeling te produceren, zou
onnodige warmte geproduceerd worden.
De oplossing zou een waterkoelaggregaat
zijn, dat via absorptie werkt
(de warmte gebruiken om koele lucht te
produceren). Wanneer het tijd is om de
huidige klimaatregeling te vervangen,
zal het onderwerp grondig bestudeerd
zijn.”
Maar dat is niet het enige project van
D. Roosenboom op dit gebied: “We overwegen
om een gedetailleerde energieboekhouding
per afdeling in te voeren
om de grote verbruiksposten te bepalen
en te analyseren. Het gaat altijd een
beetje om dezelfde kwestie: we weten
wel hoeveel energie (en facturen!) het
hotel binnenstroomt maar het is ons
niet zo duidelijk waar die energie weer
naar buiten gaat. Sommige grote verbruiksposten
zijn evident maar andere
zijn verraderlijker.”
En enkel een gedetailleerde energieboekhouding
kan ze onderscheiden.
Volgens het BIM houdt 20% van de
Brusselse hotels geen energieboekhouding
bij. Er is dus nog ruimte voor
besparingen...
Warmtekrachtkoppeling is de gelijktijdige productie van
elektriciteit en warmte. Het principe is gebaseerd op het
feit dat de productie van elektriciteit een grote
hoeveelheid warmte met een gemiddelde temperatuur
vrijmaakt. Deze warmte gaat gewoonlijk verloren in het
milieu en is dus een economische en fysieke verspilling.
Dankzij warmtekrachtkoppeling kan de
elektriciteitsproductie echter gebruikt worden als
warmtebron om tegemoet te komen aan de behoefte
aan warmte (verwarming, industrieprocessen, …).
Een van de technische voordelen van
warmtekrachtkoppeling is dat het niet langer nodig is,
zoals in elektriciteitscentrales, om de prestaties van de
installaties te maximaliseren om het elektrisch rendement
te optimaliseren, aangezien de warmteproductie niet
langer een verlies maar een coproduct is. Op die manier
kan één van de beste rendementen verkregen worden
in de winning van fossiele energiebronnen.
De grootte van een WKK-eenheid wordt altijd bepaald
op basis van twee waarden: het beschikbaar elektrisch
en thermisch vermogen.
Patrick BARTHOLOMÉ ■
Referenties
• Lijst (niet volledig)
van spelers in het domein
van warmtekrachtinstallaties
in België
Het document bevat een lijst van
een honderdtal bedrijven en wordt
elke dag geüpdatet door de
bemiddelingsdienst voor
warmtekrachtkoppeling in het
Brussels-Hoofdstedelijk Gewest.
Ismaël Daoud en Yves Lebbe,
september 2009.
• Besluit van de Vlaamse
Regering ter bevordering
van de elektriciteitsopwekking
in kwalitatieve
warmtekrachtinstallaties.
Vlaamse Regering, juli 2007.
• Onderhandelen over
warmtekrachtinstallatie
Het document helpt om aan
de hand van technische en
economische criteria
vergelijkingstabellen op
te stellen van offertes.
Ismaël Daoud, bemiddelaar voor
warmtekrachtinstallaties van het
Waals Gewest, september 2008.
Beschikbaar op
profacility.be/references
Profacility Magazine mei 2009 33

Op zoek naar duurzame kanto
De Vlaamse overheid
heeft een handleiding
opgesteld voor de
technische beoordeling
van kantoorgebouwen.
Het naslagwerk telt
127 pagina’s en stelt
de Vlaamse
overheidsdiensten in
staat om bij de huur
of bouw van
kantoorgebouwen
objectieve maatstaven
te hanteren.
De handleiding is vooral bedoeld om
grotere kantoorgebouwen te beoordelen
(Provinciehuis Leuven).
Hoe milieuvriendelijk is een gebouw,
hoeveel energie gebruikt het en wat is
het comfort? (Justitiehuis Brugge)
Het is voor het eerst dat de
Vlaamse overheid de technische
attributen van kantoren
systematisch in kaart heeft gebracht. In
2004 verscheen een eerste overzichtslijst
“De Vlaamse overheid wil een
voorbeeldfunctie vervullen. De handleiding
moet de referentie worden inzake de
duurzaamheid van kantoren. ”
maar vrij snel bleek dat die niet voldeed.
De lijst hechtte onvoldoende
belang aan duurzaamheid en was ook
niet normatief. De ambitie van de nieuwe
handleiding blijkt al meteen uit de
titel en de ondertitel die ze heeft meegekregen:
“Waardering van kantoorgebouwen.
Op weg naar een duurzame
huisvesting voor de Vlaamse overheid”.
Immers, daar draait het tegenwoordig
allemaal rond: duurzaamheid in de
brede zin van het woord. Hoelang kan
een gebouw meegaan en is het opgetrokken
volgens milieuvriendelijke principes.
Een waslijst van criteria
Drie groepen criteria moeten een antwoord
geven op deze vragen. Hoe zit
het met het leefklimaat en het comfort
van het gebouw, hoeveel energie verbruikt
het, en hoe verhoudt het zich
tot het milieu. De criteria voor comfort
zijn luchtkwaliteit, ventilatie, en de
thermische, akoestische, licht- en trillingseigenschappen
van het gebouw.
Op vlak van energie wordt gekeken naar
zonwering, ventilatie en energiebehoeften.
Duurzaamheidscriteria zijn de
bereikbaarheid van het gebouw met
openbaar vervoer, parkeergelegenheid
maar ook fietsstallingen en andere voorzieningen
voor fietsers. Andere duurzaamheidscriteria
zijn de verwachte
levensduur van een kantoor, de aangewende
bouwmaterialen, watergebruik,
sanitair, douches, liften en voorzieningen
voor gehandicapten. Ieder criterium
krijgt een gewichtsfactor en een score.
Voor elk van de drie groepen criteria
bedraagt de som van de gewichtsfactoren
20. De drie groepen worden dus
gelijkwaardig geacht. De score per criterium
gaat van 0 tot 4. De score 0 staat
voor de minimale of wettelijke norm.
Naarmate een gebouw voor een criterium
boven de norm presteert, ligt de
score dus hoger. Overigens maakt de
handleiding voor de meeste van deze
criteria een onderscheid tussen bestaande
gebouwen en renovatie- en nieuwbouwkantoren.
34 Profacility Magazine mei 2009

Dossier duurzame gebouwen en renovatie
ren
Referentie
De handleiding is
een instrument voor
bouwbedrijven en voor de
Vlaamse overheid
(Justitiehuis Brugge).
• Waardering van kantoorgebouwen –
Op weg naar een duurzame huisvesting voor de Vlaamse overheid
Een overzicht van de voornaamste regelgeving en de bouwkundige
en technische criteria voor kantoorgebouwen bij de Vlaamse overheid.
Drie aspecten: leefbaarheid en welzijn, milieu en duurzaamheid,
en energie.
Auteur: Vlaamse Regering. (oktober 2007)
Beschikbaar op www.profacility.be/references
Over gewichtsfactoren
en scores
Gewichtsfactoren en scores worden
toegekend na een zorgvuldige afweging.
Bij de energiecriteria is er sprake van bruto
en netto energiebehoefte. De nettoenergiebehoefte
krijgt een totale
gewichtsfactor 10 omdat ze uitdrukt
hoe zuinig het energiegebruik is.
De ligging ten opzichte van het openbaar
vervoer krijgt een gewichtsfactor 3.
Een kantoor op minder dan 500 meter van
een station krijgt de maximumscore van 4.
Op meer dan 750 meter van een station
en meer dan 400 meter van een bushalte
krijgt het 0 punten. In de groep milieu en
duurzaamheid krijgt materiaalgebruik een
gewichtsfactor 6. Bij gelijke kwaliteit geven
de milieukenmerken de doorslag.
Voor hout wordt nagegaan of het
afkomstig is van duurzame plantages.
De criteria inzake bouwtechnieken worden
dit jaar aangepast aan de nieuwste
technische evoluties in de bouwkunde.
Technische eigenschappen
zijn niet de enige
kwaliteitskenmerken
De technische attributen zijn natuurlijk
niet de enige criteria waarmee
een kantoor kan worden beoordeeld.
De duurzaamheid van een gebouw
hangt bijvoorbeeld ook af van zijn
flexibiliteit. Vandaag is het een kantoorgebouw,
maar is het dat nog
over tien jaar en is het zo gebouwd
dat het een andere bestemming
aankan? Maar een bestaand gebouw
dat met het oog op een nieuwe bestemming
een ingrijpende verbouwing
ondergaat is eveneens een vorm
van duurzaam kantorenbeleid. Voorts
zijn de esthetische kwaliteiten van
een gebouw ook van invloed op
de duurzaamheid. En hoe zit het met
de beveiliging en toegangscontrole?
De handleiding “Waardering van
kantoorgebouwen” geeft doorgaans
geen uitsluitsel over deze kwesties.
Toch neemt de Vlaamse overheid
deze aspecten op in haar afweging
bij de bouw, aankoop of huur van
een kantoor. In feite telt de handleiding
“Waardering van kantoorgebouwen”
slechts voor 15% mee in het totale eindoordeel.
De functionaliteit, de architecturale
kwaliteiten en de duurzaamheid
krijgen elk evenveel gewicht.
De huur of de kostprijs van het gebouw
(per m²) tellen mee voor 20%.
Sterrengefonkel
De eindbeoordeling van het gebouw
wordt uitgedrukt in één tot vier sterren,
naar analogie met hotels. Het sterrensyteem
is overigens niet louter een
prestigekwestie. Het heeft vooral praktische
consequenties omdat er een verband
wordt gelegd tussen het aantal
sterren en de kostprijs van een gebouw.
Uit die afweging komt een compromis
tevoorschijn tussen de prijs en de kwaliteit,
het zogenaamde “economisch
optimum”. Tot nu toe is het sterrensysteem
nog niet in de praktijk toegepast.
Maar de Vlaamse overheid denkt
dat de uitdrukking “dat is een x-sterrengebouw”
snel gemeengoed zal worden.
Ook is de verwachting dat het daaraan
verbonden prestige een invloed zal
hebben op de totale kantoormarkt in
Vlaanderen. Met een 200-tal kantoren
neemt de Vlaamse overheid weliswaar
geen dominante positie in op de
Vlaamse of Brusselse kantoormarkt
maar projectontwikkelaars zullen de
kwaliteitskenmerken wellicht als een
troef willen uitspelen en er bij nieuwe
projecten rekening mee houden, zelfs
als de Vlaamse overheid niet de
opdrachtgever is. Het valt immers niet
uit te sluiten dat de Vlaamse overheid
zo’n nieuw kantoorgebouw vroeg of laat
toch wil huren.
Wat met scholen,
ziekenhuizen, enz.?
Het is van belang erop te wijzen dat de
handleiding alleen op kantoren wordt
toegepast. Wanneer men bedenkt dat
de Vlaamse overheid ongeveer 1300
gebouwen in gebruik heeft, dan vormen
die 200 kantoorgebouwen dus
slechts een kleine minderheid. Voor
scholen gelden uiteraard andere criteria
dan voor kantoren en hetzelfde kan
worden gezegd voor ziekenhuizen, verzorgingsinstellingen
of culturele gebouwen.
Die laatste groep vormt trouwens
zo’n heterogene verzameling (cultuurhuizen,
musea, schouwburgen, enz.)
dat daarvoor zelfs geen algemeen toepasbare
handleiding kan worden opgesteld.
Bij een mogelijke renovatie zal
daar dus van geval tot geval moeten
worden bekeken hoe het gebouw zo
duurzaam mogelijk kan worden
gemaakt. Dat alles neemt niet weg dat de
handleiding “Waardering van kantoorgebouwen”
een interessante eerste aanzet
vormt tot een duurzaam gebouwenbeleid
van de Vlaamse overheid.
Edward ADRIAENSENS ■
Profacility Magazine mei 2009 35

Pro-Bulding
[ Maintenance Manager van het jaar ]
Praktijken die de jury cha
Een jaar lang mag
Jan Vanbroekhoven zich
'Maintenance Manager
van het jaar' noemen.
Vorig jaar sleepte hij deze
prestigieuze prijs van
Bemas in de wacht.
De site die hij beheert
wordt door de jury een
'schoolvoorbeeld'
genoemd. Verschillende
'beste praktijken'
charmeerden dit korps
van experts. "Dit is niet
mijn prijs, maar die van
een hele ploeg,"
benadrukt hij zelf
collegiaal. We zochten
hem op voor een
gesprek en gaan dieper
in op de argumentatie
van de jury.
36 Profacility Magazine mei 2009
De teerling is geworpen. Op een
druk bijgewoond evenement in
Brussel raakte midden december
vorig jaar bekend wie zich de
volgende 12 maanden 'Maintenance
Manager van het jaar' mag noemen.
Deze in de sector bekende jaarlijkse prijs
van Bemas (Belgian Maintenance
Association) werd inmiddels voor de
11de keer uitgereikt. De kandidatuur
van Jan Vanbroekhoven, Maintenance
Manager bij Philips Innovative
Applications in Turnhout, werd door de
vakjury weerhouden. Ronny Van
Broekhoven van AGC Flat Glass Europe
en Benoît Cormann van Barry Callebaut
Division Jacques in Eupen werden
respectievelijk tweede en derde.
V&O-dienst
Als hoofd van de onderhoudsdienst voor
25 productielijnen voor High Intensity
Discharge, Special Lighting en Digital
Projection Lighting beheert Jan
Vanbroekhoven een uitgebreid en hoog
technologisch machinepark. Zijn team
bestaat uit niet minder dan 115 medewerkers,
waarvan 95 technici, elek -
triciens en magazijnmedewerkers.
Belangrijk, en hier komen we in de buurt
van de argumentatie van de jury, is dat
de dienst waar de laureaat leiding aan
geeft zich niet tot onderhoudstaken
beperkt, maar ook verbeteringen en optimalisaties
realiseert. Dat de dienst de
naam 'Verbeteringen & Onderhoud'
(V&O) draagt is meer dan symbolisch.
Een nauwe betrokkenheid van de V&Odienst
bij de realisatie van nieuwe productiemachines
moet bijdragen tot een
verhoging van de onderhoudbaarheid
en de optimalisering van de Total Life
Cycle Cost van het machinepark.
'Beste praktijken'
"De site is zo een schoolvoorbeeld van
hoe productiebedrijven in onze regio
kunnem overleven", benadrukte de jury.
"Het is ook een illustratie van het stijgende
belang van een performante onderhoudsdienst
in sterk geautomatiseerde
en innovatieve productieomgevingen."
Enkele 'beste praktijken' trokken in het
bijzonder de aandacht van de jury. Zo is

meerden
"Dit is niet mijn prijs,
maar die van een hele
ploeg," benadrukt hij
zelf collegiaal.
er een Long Term Cost Roadmap (LTCR)
voor onderhoud in de komende jaren.
Daarbij wordt rekening gehouden met
de prijserosie van het product doorheen
de levensduur. Hoe lager de marktprijs
van het product, hoe lager de kostprijs
voor de desbetreffende productielijn
moet worden. Investeren in betrouwbaarheid
van bij de opstart is dan de
beste oplossing. In de decentrale onderhoudswerkplaatsen
(dicht bij de klant),
is er telkens ook een decentraal wisselstukkenmagazijn.
Technici van de afdeling
hebben hier toegang toe en scannen
zelf gebruikte goederen in.
Magazijnen zijn trouwens een integraal
onderdeel van de onderhoudsorganisatie.
Ook besteedt Jan Vanbroekhoven
heel wat aandacht aan kennis en opleiding.
Steunend op een kennismatrix
waarin het verschil tussen het actueel en
het gewenste kennis- en competentieniveau
is opgenomen, wordt voor elke
onderhoudsmedewerker een opleidingstraject
vastgelegd. Het leren en
doorgeven van kennis onder collega’s
staat hierbij centraal.
Betrouwbaar machinepark aan minimale kost
Het levenspad van Jan Vanbroekhoven is nauw
verbonden aan het Kempische Mol. Hij werd er
geboren (1960) en woont er nog steeds. Hij is
gehuwd en vader van 2 kinderen, een dochter
en een zoon. Met een diploma Industrieel
Ingenieur Electromechanica op zak, ging hij na
een eerste werkervaring in 1984 bij Philips
Innovative Applications in het nabijgelegen
Turnhout aan de slag. Twaalf jaar lang was hij
onderhoudsingenieur en in 1997 werd hij een
eerste maal Maintenance Manager van de
afdeling Advanced Metal Solutions. Vervolgens
stond hij aan het hoofd van het Molybdeen
project om in 2002 terug naar het
onderhoudsgebeuren terug te keren. Zijn huidige functie, Maintenance
Manager voor de Business Lines HID, DPL en Specialties bekleedt hij sinds
2004. "Deelname aan deze verkiezing heb ik als zeer positief ervaren",
verklaart hij. "De professionaliteit van de Bemas organisatie en het
vakmanschap van de auditeurs geven deze erkenning nog meer waarde.
Tijdens de audit door de jury, samengesteld uit ex-winnaars en specialisten,
kon je dan tonen hoe deze Maintenance processen in de praktijk werden
toegepast. Uit meerdere contacten, zowel intern als extern, ben ik ervan
overtuigd dat we als onderhoudsorganisatie fier mogen zijn op wat we nu
reeds hebben bereikt. Dit is niet het werk van één iemand maar het resultaat
van een goede samenwerking met onze stakeholders en de inbreng en inzet
van alle onderhoudsmedewerkers. Door deelname aan deze wedstrijd wil ik
dan ook deze medewerkers en de V&O organisatie in de schijnwerper
plaatsen." Op welke manier ziet hij het beroep van 'MM' evolueren?
"Als V&O-afdeling is onze primaire taak 'het garanderen van een voorspelbaar
en betrouwbaar machinepark tegen een minimale kost'. Ook verbeteringen
aanbrengen is zeer belangrijk. Naar de toekomst toe willen we als
onderhoudsorganisatie de servicability van de toekomstige machines mee
helpen verhogen samen met onze machineontwikkelingsafdeling. Hierdoor
willen we reeds zeer vroeg in dit ontwikkeltraject impact hebben op de
'life cycle cost' van deze nieuwe ontwikkelingen. Kort samengevat:
pro-actief onderhoud. Door de hoge innovatiegraad en de daaraan
gekoppelde investeringen is het beheersen van kennis ook van groot
belang in het Maintenance proces."
Podiumplaatsen
Deelnemen is belangrijker dan winnen.
Dat Jan Vanbroekhoven met de zege aan
de haal ging, doet geen afbreuk aan de
waarde van de overige kandidaten die op
het podium mochten plaatsnemen.
Ronny Van Broekhoven, bijna naamgenoot
van de winnaar, kwam op twee uit.
Zijn uitdaging bestaat erin het productieproces
van vlakglas bij AGC Flat Glass
Europe uit Mol continu aan de gang te
houden. Geen sinecure, want dat proces
bestaat uit zowel uit het ruwere werk
met een glasoven, een omgeving vergelijkbaar
met de staalindustrie, als het
fijnere werk met o.a. een robotpark voor
het afnemen van de grote afgewerkte
vlakglasproducten. In 2008 bedroeg de
gemiddelde beschikbaarheid 99,2%,
welke bedrijfsleider wil daar niet voor
tekenen? Benoît Cormann, productiehoofd
bij Barry Callebaut Division
Jacques uit Eupen, klopte af op drie.
Sinds 2006 is hij werkzaam op deze productiesite.
Samen met de technische
dienst en de productiemedewerkers is hij
inmiddels in een TPM (Total Productive
Management) project gestapt. Doel is de
OEE van 67% naar 85% op te trekken.
Inmiddels zijn de eerste resultaten
gekend: er is steeds minder correctief
onderhoud en de onderhoudskosten zijn
met 13% gezakt.
Michaël VANDAMME ■
Profacility Magazine mei 2009 37

Pro-Building
[Inrichting]
Gehoorbescherming
op basis van oorafdruk
Het apparaatje wordt gefabriceerd
op basis van een 3D-afdruk van
het oor en de gehoorgang.
COTRAL lanceert de Micra 3D, een persoonlijke
gehoorbescherming die arbeiders
beschermt tegen lawaai zonder hen
af te schermen van hun omgeving dankzij
een akoestische filter. Het apparaatje is
gemaakt van ‘Crylit’, een hard materiaal
dat speciaal ontwikkeld werd voor de
digitale productie van de COTRAL
gehoorbescherming, en wordt gefabriceerd
op basis van een 3D-afdruk van
het oor en de gehoorgang. De Micra 3D
is CE gecertificeerd volgens de NF 352-2
norm. De bescherming biedt heel wat
voordelen: zo is de digitale afdruk erg
precies en wordt hij 5 jaar bewaard door de fabrikant. De kleine afmetingen
zorgen voor een beperkt contact met de huid terwijl een maximale houvast
in het oor gewaarborgd blijft. Het materiaal is biocompatibel, anti-transpirant
en erg duurzaam en verbale communicatie blijft mogelijk dankzij de akoestische
filters. Die dempen het lawaai van machines maar laten stemgeluid
wel door. (www.cotral.com)
Nieuwe zit- en staan
werkplaatsen van Ceka
Om het concept van ‘flexible office’ te vervolledigen kan
men de ‘caddy’ toevoegen, een mobiele opbergplaats voor
mappen, dossiers en kantoorbenodigdheden die ideaal is om
een ‘clean desk’ te delen met anderen.
De nieuwe zit- en staan werkplaatsen van Ceka zorgen voor een
optimale aanpassing voor de verschillende taken en garanderen
zo een betere ergonomie: 50% zitplaats, 25% staanplaats en
25% “in beweging”. Het nieuwe Vitalform bureau is elektrisch
verstelbaar en kan in 10 seconden omgebouwd worden van
de hoge naar de lage positie. (AD)
38 Profacility Magazine mei 2009

Pami wint iF Product Design Award met de b.long!
Geïnspireerd op de aloude boerentafel, is hij gastheer voor
de uiterst mobiele, fluctuerende werkvormen in de economie
van vandaag.
Deze bench heeft vele mogelijkheden,
ze is verkrijgbaar als
de b.long, de b.long+, de b.long
single en de b.long vergader.
De b.long is beschikbaar in
verschillende vormen en maten.
Scherp design, makkelijk
configureerbaar, uitbreidbaar
met slimme accessoires,
de b.long bench is gemaakt
voor het kantoor van nu.
Nieuwe systemen voor biometrische toegangscontrole
van NEC Enterprise Solutions
NEC Enterprise Solutions heeft nieuwe systemen ontwikkeld voor biometrische toegangscontrole.
De ACU Smart controleert de toegang aan de hand van digitale afdrukken:
een algoritme analyseert het aantal lijnen en onregelmatigheden van de afdruk.
Elke poging tot contact met de printlezer wordt geïdentificeerd om de werknemer toegang
te verschaffen. Het systeem kan verschillende gebruikers administreren en slaat de
cryptische gegevens van de scan op in een al dan niet lokale database. ACU Smart beschikt
dan ook over een grote opslagcapaciteit. NeoFace Control analyseert in real-time de ogen en gelaatstrekken
van een persoon. De krachtige algoritmes laten toe dat een gezicht zelfs herkend kan worden
in een andere houding of met een ander kapsel, een bril of een tatoeage. NeoFace Control houdt
onder andere rekening met veranderend perspectief, gelaatsuitdrukking en lichtinval.
Waals Gewest
geeft subsidies
voor elektrische
wagens
Waals minister van Transport
André Antoine heeft aangekondigd
dat het Gewest tijdelijk een premie
van 75% zal toekennen aan Waalse
gemeenten bij de aankoop van een
elektrisch voertuig. De tussenkomst
heeft een plafond van 50.000 EUR
voor elke gemeente en voor elk type
elektrisch voertuig: 25.000 EUR per
lichte bedrijfswagen, 15.000 EUR
per auto, 5.000 EUR per motorfiets,
1.500 EUR per licht motorvoertuig
en 1.000 EUR per elektrisch aangestuurde
fiets. De ASBE (de Belgische
sectie van AVERE, de Europese
Associatie voor Elektrische Hybride
voertuigen en voertuigen op Accu of
Brandstofbatterij) en Going-Electric,
de Europese Associatie voor
Elektrische Voertuigen op Batterij
juichen het initiatief toe. Elektrische
voertuigen produceren 3 keer
minder CO 2 per km. (AD)
Blijf elke dag op de hoogte van het nieuws uit de sector op www.profacility.be/news
Profacility Magazine mei 2009 39

Pro-Services
[ Veiligheid]
Veiligheidsvademecum
Iouri Tougarinoff,
student van het
postgraduaat facility
management en project
manager bij L.O.G.,
heeft als eindwerk een
veiligheidsvademecum
voor facility managers
gemaakt. In dit
vademecum behandelt
hij zowel de veiligheidsproblematiek
als de
verantwoordelijkheid
van facility managers.
Tougarinoff raadt facility managers aan om
ervoor te zorgen dat hun werkgever naast
de verzekering inzake burgerlijke
aansprakelijkheid ook een
rechtsbijstandverzekering afsluit.
40 Profacility Magazine mei 2009
In zijn studie concentreert Iouri
Tougarinoff zich voornamelijk op veiligheid
('safety'). In een eerste fase
analyseert hij de geldende basiswetgevingen
in België. Vervolgens heeft hij het
over de verantwoordelijkheid van facility
managers die aangesteld worden als
bouwheer. Dit onderwerp trekt steeds
meer de aandacht van het beroep, vooral
omdat zware verantwoordelijkheden
op het gebied van veiligheid zelfs kunnen
leiden tot gevangenisstraffen! Gebouwen
die beheerd worden door facility
managers, worden met de jaren immers
veranderd en verbouwd. Bij grote werkzaamheden
wordt de facility manager
dus bouwheer, zijnde opdrachtgever, en
wordt hij als strafrechtelijk aansprakelijk
beschouwd.
De Welzijnscodex
Sinds 1946 geldt het ARAB (Algemeen
Reglement voor de Arbeidsbescherming)
als referentie wat de wetgeving
op het gebied van veiligheid betreft.
Na tal van wijzigingen werd het
ARAB geleidelijkaan vervangen door de
Welzijnscodex. Deze codex trad in 1996
in werking en vormt de Belgische wet op
het gebied van veiligheid en gezondheid
op het werk. De bedoeling van deze wet
is om de veiligheid, de gezondheid en het
welzijn van de werknemers systematisch
te verbeteren. De Welzijnscodex bepaalt
de verantwoordelijkheden van de werkgever
en werknemer en bevordert de
samenwerking tussen beide partijen.
Elk bedrijf moet voorzien in een preventiebeleid
om de risico’s met betrekking tot
gezondheid, veiligheid, hygiëne, milieu,
ergonomie, psychosociale belasting en
verfraaiing van de werkplek en de
geweldpleging en ongewenste of morele
intimiteiten op het werk te beperken.
Bovendien moeten bedrijven met minder
dan 50 werknemers een Comité voor
Preventie en Bescherming op het Werk
(CPBW) oprichten, dat in de eerste plaats
moet bijdragen tot de veiligheid, hygiëne
en gezondheid op het werk. Dit comité
bestaat uit een afvaardiging van de werknemers
(gekozen door het personeel van
het bedrijf), een werkgeversafvaardiging
(die de directie vertegenwoordigt)
en enkele experts (die advies geven).
Het CPBW is het overlegorgaan van de
werknemers ten aanzien van de werking
van de Interne Dienst voor Preventie en
Bescherming op het Werk (IDPBW) en
van de Externe Dienst voor Preventie en
Bescherming op het Werk (EDPBW).
De IDPBW heeft als taak om de mogelijke
risico’s voor de werknemers van het
bedrijf te identificeren. Maar voor sommige
aspecten van deze taak zal de werkgever
daarnaast een beroep moeten doen
op een EDPBW die bijvoorbeeld technische
controles op de werkplek zal uitvoeren.
De positie van de facility
manager op een bouwwerf
Als concreet voorbeeld nemen we een
bedrijf dat een van zijn gebouwen wil
renoveren en de hulp wil inroepen van
een extern bedrijf om de werken uit te
voeren. De facility manager van het bedrijf
wordt benoemd tot bouwheer. Voor de
verbouwingen van start gaan, moet een
veiligheidscoördinator aangeduid worden,
wanneer minstens twee aannemers
gelijktijdig of achtereenvolgens op de
werf werkzaamheden uitvoeren. Deze
coördinator werkt een veiligheids- en
gezondheidsplan (VGP) uit, dat opgenomen
wordt in het bestek van de aannemers.
Vervolgens voert hij tijdens de werkzaamheden
regelmatig controles uit en
houdt hij een coördinatiedagboek bij,
waarin hij zijn opmerkingen en commentaar
noteert. Wanneer de werken
voorbij zijn, bezorgt hij de bouwheer een
postinterventiedossier (PID). We wijzen er
echter op dat de coördinator geen dwingende
maatregelen mag opleggen als de
aanbevolen maatregelen niet nageleefd
worden. Enkel de bouwheer (meestal de
facility manager van het bedrijf) heeft
daartoe het recht en mag zelfs de totale
stillegging van de bouwwerf eisen. Als de
oppervlakte van de werkzaamheden meer
dan 500m² bedraagt, is het bovendien
de taak van de bouwheer om een
veiligheidscoördinator aan te duiden.
Aangezien de facility manager vaak bouwwerven
van meer dan 500m² moet beheren,
is hij dus wettelijk verplicht om een
veiligheidscoördinator te benoemen.
Als deze wet niet nageleefd wordt, kunnen
de boetes oplopen tot 10.000 euro en
één jaar gevangenisstraf. Het is dan ook
uiterst belangrijk dat de facility manager
zich laat omringen door bekwame en
betrouwbare personen om deze rol op

zich te nemen, want in geval van een overtreding is hij aansprakelijk.
Ten slotte bepaalt de Welzijnscodex eveneens
een medeverantwoordelijkheid tussen de opdrachtgever (de
facility manager) en de contractanten (externe bedrijven).
Het is dus absoluut noodzakelijk dat de volgende twee basisregels
in acht genomen worden: de contracten afdanken die
geen veiligheidsgaranties bieden en altijd een contract tussen
de opdrachtgever en de contractanten sluiten.
Nog enkele tips
In zijn vademecum raadt Iouri Tougarinoff de facility manager
aan om goed na te gaan of de werf aangegeven is, en om zich
te vergewissen van de wettelijkheid van elke werknemer.
Daartoe is het voldoende om te controleren of elke werknemer
een SIS-kaart kan voorleggen. Elke sociaal-verzekerde
moet deze kaart steeds bij zich hebben op de werkplek. Het
is eveneens raadzaam om ervoor te zorgen dat de werknemers
hun persoonlijke beschermingsmiddelen (PBM’s) dragen,
wat jammer genoeg niet altijd het geval is. Ten slotte staat de
facility manager meestal ook in voor het beheer van de signalisatie.
Een rechtsbijstandverzekering
Aangezien een facility manager heel wat grote verantwoordelijkheden
heeft, kan hij verwikkeld raken in een ongeluk
met zware strafrechtelijke gevolgen. Bijgevolg wordt hem sterk
aangeraden om samen met zijn werknemer schriftelijk een
nauwkeurige beschrijving op te stellen van zijn functie en van
de taken die hij zal moeten uitvoeren. Dit zal geschillen
vermijden in geval van een eventuele gerechtelijke procedure.
Bovendien is het wenselijk om aan de werkgever te vragen
om een rechtsbijstandverzekering te sluiten. Een facility
manager die niet gedekt is, zou immers alleen belast kunnen
worden met de strafrechtelijke aansprakelijkheden, als zijn
werkgever alle verantwoordelijkheid van zich schuift.
Aangezien gerechtelijke procedures lang kunnen duren en
heel duur kunnen zijn, is het geen slecht idee om zich goed
te wapenen tegen dergelijke risico's eigen aan het beroep.
Damien SIGNORATO ■
Referentie
• Veiligheidsvademecum ten dienste
van de Facility Manager (juni 2008)
Dit document is enkel beschikbaar in het Frans
en is een eindwerk in het kader van de opleiding
‘Postgraduaat Facility Management’ van de Haute
Ecole de la Province de Liège, in samenwerking
met de IFMA. De bedoeling van dit vademecum is
om facility managers een volledig werkinstrument te
bieden met betrekking tot de problematiek van de
veiligheid ('safety') en om te wijzen op hun
verantwoordelijkheden.
Auteur: Iouri Tougarinoff.
Beschikbaar op www.profacility.be/references
Profacility Magazine mei 2009 41

Pro-Services
[Leveranciers]
Brussel lanceert
selfservice fietsennetwerk Villo
Het Brussels-Hoofdstedelijk Gewest
lanceert midden mei een nieuw
fietsennetwerk voor “selfserviceverhuur”.
Er worden 2500 fietsen 24/24
ter beschikking gesteld op
180 standplaatsen in 16 van
de 19 gemeentes. De fietsen
hebben allemaal de kleur van
het Gewest, blauw en geel met
een iris. Het eerste halfuur zijn
de fietsen gratis, daarna zijn er
dagtickets voor 1,50 EUR.
Het nieuwe systeem heet Villo
en vervangt het huidige
Cyclocity-systeem. Dat laatste
werd in 2006 gelanceerd maar
was geen succes omdat er
maar 250 fietsen beschikbaar
waren, en dat enkel in Brusselstad.
(AD)
Valideo: certificaat voor duurzame bouw
Technisch controlebureau SECO lanceert Valideo, een vrijwillig certificatiesysteem
voor duurzame bouw, in samenwerking met het WTCB
(Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) en met de
steun van het IWOIB (Instituut ter bevordering van het Wetenschappelijk
Onderzoek en de Innovatie van Brussel). Valideo is bestemd voor alle grote
bouwprojecten in België en Europa en bekijkt de duurzame bouwwerken in
hun geheel, van de sociale impact van het project tot de keuze van de
materialen. (AD)
Is uw evacuatieplan conform het ARAB?
Volgens artikel 52 van het ARAB (Algemeen reglement voor arbeidsbescherming) is een evacuatieplan
in elk bedrijf verplicht. In België zijn er slecht een aantal gespecialiseerde bedrijven die
zich bezig houden met consulting in dit domein. Ze kunnen onder andere zorgen voor de
inspectie van de locatie, een structuurberekening,
een risicoanalyse,
een script in geval van brand, een
evacuatieplan en de aangepaste
signalisatie voor het gebouw in
kwestie. Eén van die specialisten is
Goldfire, dat binnenkort een nieuwe
online dienst aanbiedt. Zo zullen
facility managers en veiligheidsagenten
zelf een
evacuatieplan kunnen creëren
zoals dat hiernaast. Meer info op
www.evacuatio.be.
Het plan voor preventie en noodgevallen is conform
het ARAB en kan aangepast worden aan elke situatie.
Een beveiligd
beroepslokaal brengt
meer op dan u denkt
Download voor
meer informatie de brochure
« Beveilig uw beroepslokalen ».
Dat is in elk geval de boodschap die de
dienst Binnenlandse Zaken bedrijven wil
meegeven. Door beveiliging dalen immers
niet alleen de kosten die veroorzaakt worden
door schade of diefstal, er zijn ook heel wat
fiscale voordelen, zowel voor bedrijven als
voor het grote publiek. Uit een enquête die
IVox uitvoerde in opdracht van GS4 blijkt dat
die voordelen weinig bekend zijn. Ook blijken
niet veel mensen te weten dat die fiscale
voordelen in 2009 aanzienlijk gestegen zijn.
Wie investeert in beveiliging geniet trouwens
niet alleen van de gewone belastingaftrek
maar krijgt ook een bijkomende korting van
22,5%, de zogenaamde investeringsaftrek.
Bovendien kunnen bepaalde beveiligingsdiensten
(zoals bv. bewaking) afgetrokken
worden als beroepskosten aan 120% in
plaats van 100%. Er moeten uiteraard wel
een aantal formaliteiten vervuld worden. Voor
een uitgebreid antwoord op al uw vragen
kunt u surfen naar www.besafe.be. Kies de
rubriek “onze publicaties” om de folder
« Er bestaan andere manieren om uw
beroepslokalen te beveiligen » te downloaden.
Blijf elke dag op de hoogte van het nieuws uit de sector op www.profacility.be/news
42 Profacility Magazine mei 2009