De huurwet - achtste editie augustus 2007 - Triviatiq

VoorwoordVele burgers huren een woning. Met de eigenaar van de woning wordt dan een huurovereenkomst gesloten. Indie overeenkomst staan de rechten en plichten van beide partijen, evenals de termijn waarbinnen die rechten enplichten van toepassing zijn.Tot 1991 werden huurovereenkomsten geregeld in tijdelijke wetten. Dit leidde tot onzekerheid. Bovendien werdde wetgeving gaandeweg ook complexer.Daarom werd in 1991 een nieuwe afdeling in het Burgerlijk Wetboek opgenomen in verband met de huur van eenwoning die dient als hoofdverblijf van de huurder. Daarin is sprake van verschillende fundamentele beginselenmet betrekking tot de staat van het gehuurde goed, de mogelijke duur van de huurovereenkomst, de opzeggingsmogelijkheden,de overdracht van huur, de onderverhuring, de indexatie en de eventuele herziening van dehuurprijs. Met deze wetgeving wordt gestreefd naar een evenwicht tussen de rechten van de verhuurder en debelangen van de huurder.Sindsdien is deze wet verschillende malen gewijzigd. De meest recente wijzigingen zijn in werking getreden in2007.Welke huurovereenkomsten bestaan er? Wat moet worden vermeld? Hoelang kunnen huurovereenkomsten duren?Hoe worden de huurprijs en de lasten berekend? Wat te doen in geval van een geschil?Wij hopen dat u in deze brochure een antwoord vindt op al uw vragen, ongeacht of u huurder of verhuurderbent.Alain BourletVoorzitter van het directiecomité1

INHOUDSTAFELHOOFDSTUK IWat moet men eerst en vooral weten? ..........p.51. Wat is een huurovereenkomst? .................p.52. Wat is het verschil tussen een mondelinge eneen geschreven huurovereenkomst?..........p.53. Wat is het verschil tussen een al dan niet geregistreerdehuurovereenkomst?...................p.64. Wat is het verschil tussen een huurovereenkomstvan bepaalde duur en een huurovereenkomstvan onbepaalde duur?.....................p.85. Wat is een verplichtende of een aanvullende regel?........................................................p.86. Wie is de huurder wanneer de huurovereenkomstbetrekking heeft op een woning van eengehuwd paar of wettelijk samenwonenden?...................................................................p.97. Wanneer begint de opzeggingstermijn te lopen?............................................................. p.10HOOFDSTUK IIOp welke overeenkomsten is de huurwet van toepassing?.................................................... p.11HOOFDSTUK IIIWelke zijn de essentiële elementen voor het sluitenvan een huurovereenkomst?................. p.151. Wie kan een huurovereenkomstsluiten? ................................................. p.152. Welke zijn de essentiële vermeldingen van dehuurovereenkomst? ............................... p.153. In welke staat moet het goed verhuurd worden?..................................................... p.154. De plaatsbeschrijving ............................. p.165. De verplichte bijlagen bij de huurovereenkomst....................................................p.186. De waarborg........................................... p.18HOOFDSTUK IVDuur van de huurovereenkomst .................. p.201. Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar ........................................... p.21a. Wanneer begint de periode van 9 jaar ? .. p.21b. Wat gebeurt er na afloop van deze periode van9 jaar? .................................................. p.21c. Hoe kan de verhuurder de huurovereenkomstbeëindigen tijdens de periode van9 jaar ? ................................................. p.221. Het persoonlijk bewonen vanhet goed................................................ p.222. Uitvoeren van werken.............................. p.233. Ontbinding zonder motief, mitsvergoeding............................................. p.25d. Hoe kan de huurder de huurovereenkomst tijdensde periode van 9 jaar beëindigen? .. p.252. Huurovereenkomst met een korte duur..... p.263. Huurovereenkomst met een lange duur..... p.284. Huurovereenkomst voor het leven. .......... p.285. Welke zijn de andere mogelijkheden omeen huurovereenkomst te beëindigen? .... p.286. Welke zijn de omstandigheden die dehuurovereenkomst niet beëindigen? ........ p.297. Verlenging van de huurovereenkomst wegensbuitengewone omstandigheden............... p.30HOOFDSTUK VBerekening van de huurprijs en de lasten..... p.321.Mag de huurprijs vrij worden bepaald ? .... p.322.Wat met de indexatie ? ............................ p.33a. Mag de huurprijs geïndexeerd worden?.... p.33b. Wanneer mag de huurprijs geïndexeerdworden?.................................................. p.332

c. Hoe de indexatie berekenen?....................p.34d. Hoe kan men de indexcijfers voor deberekening van de huurindexeringkennen...................................................p.373. Mag de huurprijs herzien worden? ............p.384. Hoe staat het met de lasten? ...................p.42a. Wie moet de onroerende voorheffing betalen?...............................................................p.42b. Hoe worden de andere kosten en lasten .........bepaald? ................................................p.435. Hoe kan de huurder de sommen die hij teveelheeft betaald terugkrijgen ? ....................p.446. Wat kan de verhuurder doen indien de huurderde huur of de lasten niet betaalt?.............p.457. Er zijn diverse mogelijkheden om de onroerendevoorheffing te verminderen. ...........p.468. Invloed van de invoering van de euro op dehuurprijs en de kosten en de lasten. ........p.47HOOFDSTUK VIVerplichte vermelding van de huurprijs en dekosten. .......................................................p.48HOOFDSTUK VIIWat is een huurovereenkomstmet renovatie ? ..........................................p.48HOOFDSTUK VIIIKan men de huurovereenkomst betreffendede hoofdverblijfplaats van de huurderoverdragen?................................................p.49HOOFDSTUK IXMag men een woning die alshoofdverblijfplaats dient voor de huurder onderverhuren?....................................................p.51HOOFDSTUK XWat gebeurt er indien het gehuurde goed vaneigenaar verandert ? ...................................p.541. De huurovereenkomst heeft een vaste datumvoor de vervreemding van het gehuurde goed...............................................................p.542. De huurovereenkomst heeft geen vaste datumvoor de vervreemding van het gehuurde goed...............................................................p.55HOOFDSTUK XIHoe in rechte optreden? ..............................p.561. De verzoeningsprocedure ........................p.562. De gerechtelijke procedure ......................p.57a. De vrijwillige verschijning ........................p.57b. Het verzoekschrift ...................................p.57c. Inleiding van een vordering doordagvaarding............................................p.57d. De uithuiszetting .....................................p.583. Juridische bijstand en rechtsbijstand ........p.60Samenvattende tabellen...................p.61Indexcijfers voor de berekening vande huurindexering ............................p.64Teksten ..................................................p.681. Gecoördineerde wettekst. ........................p.682. Gecoördineerd Gerechtelijk Wetboek.........p.753.Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 ...............p.774. Bijlagen bij het Koninklijk Besluitvan 4 mei 2007............................................p.79Lijst van de Justitiehuizen..............p.873

VOORAFGAANDE OPMERKINGENDeze brochure heeft enkel betrekking op de huurwet.Zo behandelt zij bijvoorbeeld niet de gewestelijkenormen inzake leefmilieu, ruimtelijke ordeningen huisvesting die desgevallend vantoepassing zouden kunnen zijn.Met de term “huurwet” wordt de wet van 20 februari1991 bedoeld. Deze wet werd reeds een aantalkeer gewijzigd.De huurwet is alleen van toepassing op de huurovereenkomstenbetreffende een woning die dehuurder tot zijn verblijfplaats bestemt.De wet is dus niet van toepassing op:• handelshuurovereenkomsten;• pachtcontracten;• huurcontracten die betrekking hebben op kantoren,tweede verblijfplaatsen, garages.Deze brochure heeft slechts betrekking op dehuurovereenkomsten betreffende een woningdie de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.Naast de bepalingen van de huurwet moet mentevens rekening houden met:• sommige algemene bepalingen, die in principevan toepassing zijn op alle huurovereenkomsten(artikelen 1708 tot 1762bis van het BurgelijkWetboek);• bepaalde contractuele modaliteiten dienen, tenzijze strijdig zijn met een verplichtende wetsbepaling,door de partijen te worden nageleefd.4

I. WAT MOET MEN EERST EN VOORAL WETEN1. Wat is eenhuurovereenkomst?De huurovereenkomst bestaat van zodra een persoon,de verhuurder genoemd die meestal ook deeigenaar is, het gebruik of het genot van een onroerendgoed of een deel ervan aan een anderepersoon, huurder genoemd, tegen het betalen vaneen huurprijs verhuurt.Elke huurder heeft dus noodzakelijkerwijze eenhuurovereenkomst, zelfs indien hij het soms nietweet: een geschreven tekst is niet altijd nodig enhet bepalen van een bepaalde duur ook niet omeen huurovereenkomst te hebben.2. Wat is het verschiltussen een geschreven eneen mondelingehuurovereenkomst?Indien de overeenkomst tussen verhuurder enhuurder niet schriftelijk werd vastgelegd, spreektmen van een mondelinge huurovereenkomst.Indien daarentegen, deze overeenkomst het voorwerpuitmaakt van een schriftelijk akkoord, heeftmen een geschreven huurovereenkomst.Vanaf 15/6/2007 dient bij de afsluiting van eenhuurcontract verplicht een geschrift te worden opgestelddat de volgende vermeldingen bevat: deidentiteit van de partijen, de begindatum van deovereenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes engedeelten van het gebouw die het voorwerp vande verhuur zijn, het bedrag van de huur.De overeenkomst dient te worden opgesteld inevenveel exemplaren als er partijen zijn.Ieder exemplaar dient het aantal originelen te vermeldendie opgesteld en ondertekend werden.Elke partij moet over een origineel stuk beschikken.Art. 1bis van dehuurwet5

Indien er slechts twee partijen zijn in de huurovereenkomst(de huurder en de verhuurder), wat inde meeste gevallen voorkomt, moet de huurovereenkomstdus minstens in twee exemplaren opgesteldworden, één voor elk van de partijen.Indien dat niet het geval is, zal de huurovereenkomstbeschouwd worden als een mondelingeovereenkomst. In de praktijk zullen minstens altijddrie exemplaren nodig zijn, daar één bestemd isvoor de verplichte formaliteit van de registratie.In de gevallen waarin enkel een mondelinge overeenkomstis vastgelegd, kunnen zowel de huurderals de verhuurder eisen dat een geschrift wordtopgemaakt door de tegenpartij aangetekend of bijdeurwaardersexploot in gebreke te stellen. Indienbinnen de acht dagen nog steeds geen (volledig)schriftelijk contract werd opgesteld, kan de partijdie in gebreke blijft desgevallend via gerechtelijkeweg worden verplicht om een schriftelijke overeenkomstop te stellen, te vervolledigen of te ondertekenenen indien nodig kan zelfs worden verzochtdat het vonnis de waarde zou hebben vaneen schriftelijke overeenkomst.Mondelinge huurcontracten die reeds werden afgeslotenvóór 15/6/2007 blijven geldig, maar ookbij deze overeenkomsten kunnen zowel de huurderals de verhuurder – door, indien nodig, destappen te ondernemen die in de vorige alinea zijnuiteengezet – een geschrift eisen.3. Wat is het verschiltussen een al dan nietgeregistreerdehuurovereenkomst ?a. Wat is de registratie?De registratie van een geschreven huurovereenkomstis een verplichte formaliteit die opgelegd wordt doorde bepalingen van het fiscaal recht. Dezelfde bepalingenleggen tevens de registratie op van alle bijvoegselsaan de overeenkomst d.w.z. de wij zigingen dieaan de overeenkomst aangebracht worden.Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst in drieexemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aanhet registratiekantoor van de plaats waar het goedgelegen is moet worden voorgelegd.Alle praktische informatie omtrent de registratie is terugte vinden in een brochure van de Federale OverheidsdienstFinanciën, consulteerbaar via volgendelink: http://minfin.fgov.be/portail1/nl/brochure/publicaties/pdf/Folder_Huurcontract_2007.pdfb. Hoeveel bedraagt het registratierecht ?De registratie van contracten van huur, onderhuur ofoverdracht van huur van onroerende goederen of gedeeltenvan onroerende goederen die uitsluitend bestemdzijn tot huisvesting van een gezin of een persoonis kosteloos.Wetboek op deregistratierechtenArt. 19, 3°6

Artikelen 62-75van deProgrammawet (I)van27 december 2006c. Wie moet de huurovereenkomst laten registreren,binnen welke termijn en wat zijn desancties ?Op grond van de nieuwe wet ligt de registratieplichtvan huurcontracten die dateren vanaf 1 januari 2007volledig ten laste van de verhuurder. Hij moet dezeplicht binnen de twee maand volgend op de sluitingvan het contract vervullen.Indien de huurovereenkomst niet binnen de wettelijketermijn geregistreerd is kan de verhuurder eenboete krijgen en geldt – indien het om een huurovereenkomstvan 9 jaar gaat – bovendien vanaf 1 juli2007 de regel dat de huurder een einde kan makenaan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijnin acht te nemen en zonder een vergoedingte betalen.Aangezien de registratie van de overeenkomst derechten van de huurder veilig stelt tegenover derden,is het eveneens in zijn belang om de overeenkomst telaten registreren, ook als hij er de kosten van moetdragen.d. Wat is de waarde van een niet geregistreerdehuurovereenkomst?• Afgezien van de extra opzeggingsmogelijkheid voornegenjarige huurcontracten, heeft een niet geregistreerdehuurovereenkomst tussen de verhuurderen de huurder precies dezelfde waarde en dezelfdegevolgen als een geregistreerde overeenkomst;• Ten opzichte van derden, is de registratie echterbelangrijk omdat hij aan de overeenkomst eenvaste datum geeft, die het contract tegenstelbaarmaakt ten opzichte van derden en namelijk, tegenoverde koper van het gehuurde goed.Dit betekent dat, naast de huurder en deverhuurder, niemand het bestaan van de overeenkomstkan ontkennen en deze moet worden nageleefd.e. Wanneer heeft een huurovereenkomst vastedatum ?Een authentieke huurovereenkomst, namelijk eenhuurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeftaltijd een vaste datum. Een geschreven onderhandsehuurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft eenvaste datum:• vanaf de dag van de registratie;• vanaf de dag van het overlijden van één der partijendie deze ondertekend heeft;• vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomstwerd vastgelegd bij vonnis of door een akteopgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals eennotaris of een gerechtsdeurwaarder.Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooiteen vaste datum.BurgelijkWetboekArt. 13287

Art. 3 van dehuurwet4. Wat is het verschil tusseneen huurovereenkomst vanbepaalde duur en een huurovereenkomstvan onbepaaldeduur?Voor de huurwet van 1991 bestonden er tweesoorten huurovereenkomsten:• De huurovereenkomst van een bepaalde duurwaarin bepaald werd dat deze na een aantal jarenof op een precieze datum eindigde, of waarinverwezen werd naar de plaatselijke gebruikenwat de duur betreft (de huurwet schafte al dezegebruiken af).• De huurovereenkomst van onbepaalde duurwaarbij de partijen de datum waarop het contractten einde zou komen niet hadden bepaald.Alle overeenkomsten hebben nu een bepaaldeduur:• hetzij een duur vastgelegd door de partijen binnende grenzen van de wet (d.w.z. maximum3 jaar of minimum 9 jaar);• hetzij een duur van 9 jaar indien de overeenkomstniet nader bepaalt voor welke duur hetcontract werd gesloten;• hetzij de duur van het leven van de huurder bijde levenslange contracten.5. Wat is een verplichtende ofeen aanvullende regel?Een verplichtende regel is een regel waarvan menniet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfsindien de verhuurder en de huurder akkoord gaan.Zo’n regel is van toepassing zelfs indien het contracteen tegenovergestelde clausule inhoudt. Indit geval is deze contractuele clausule nietig.De bepalingen van de huurwet (Afdeling II) zijn inprincipe verplichtend behalve in de mate dat zezelf bepalen dat ze het niet zijn.Een aanvullende regel is een regel waarvan magafgeweken worden in het contract.Deze is slechts van toepassing op de mondelingeovereenkomst of indien de geschreven overeenkomsthet tegenovergestelde niet voorziet. De algemenebepalingen van het Burgelijk Wetboek(artikelen 1708 tot 1762bis) zijn normaal gezienaanvullend, tenzij ze zelf bepalen dat ze verplichtendzijn.8

Burgerlijk WetboekArt. 215, §26. Wie is “huurder” wanneerde huurovereenkomst betrekkingheeft op de woningvan een gehuwd paar ofwettelijk samenwonenden?De huurovereenkomst betreffende de woning diebestemd is tot hoofdverblijfplaats van een gehuwdpaar wordt altijd verondersteld gesloten te zijngeweest door beide echtgenoten, zelfs indien hetcontract slechts gesloten werd door één van deechtgenoten, en zelfs als het gesloten werd vóórhet huwelijk. De huurovereenkomst is dus altijd“het eigendom” van beide echtgenoten. Dezeregel heeft niet de bescherming van de verhuurdertot doel maar deze van één van de echtgenoten.Dit betekent :• dat de verhuurder verplichtend alle opzeggingen,betekeningen en exploten met betrekkingtot de huurovereenkomst in twee exemplarenafzonderlijk aan elk van de echtgenoten moetopsturen (in de praktijk zal een brief geadresseerdworden aan elk van de echtgenoten, intwee afzonderlijke omslagen);• dat de opzeggingen, betekeningen en explotentevens door de twee echtgenoten-huurders afzonderlijkaan de verhuurder moeten geadresseerdworden.Wat indien deze formaliteiten niet nageleefd worden?De verhuurder kan de nietigheid van de aktes diehem opgestuurd worden niet inroepen omwillevan de hierboven vermelde regel, daar deze regelde bescherming van de belangen van de echtgenoot-echtgenotebeoogt.Elk van de echtgenoten zal nochtans de nietigheidvan de akten, die slechts aan één van hen werdengeadresseerd door de verhuurder of slechts dooréén van de echtgenoten aan verhuurder werdengeadresseerd, kunnen inroepen, op voorwaarde tebewijzen dat de verhuurder kennis had vanhet huwelijk.In praktijk, indien de echtgenoten deze regel willeninroepen moeten zij in de huurovereenkomstuitdrukkelijk vermelden dat zij gehuwd zijn of deverhuurder per aangetekende brief inlichten overhun huwelijk indien het huwelijk na het sluiten vande huwelijkovereenkomst plaatsvindt.Bovenstaande regels gelden eveneens voor wettelijksamenwonenden.De wet van 23 november 1998 tot invoering vande wettelijke samenwoning verklaart artikel 215van het Burgelijk Wetboek van overeenkomstigetoepassing op de wettelijke samenwoning. Dezewet trad in werking op 1 januari 2000.9

7. Wanneer begint de opzeggingstermijnte lopen?Art. 3, §9,van de huurwetBij een opzeg die op ieder ogenblik kan wordengegeven, neemt deze opzeggingstermijn een aanvangde eerste dag van de maand die volgt op demaand waarin de opzeg wordt gegeven.10

II. OP WELKE HUUROVEREENKOMSTEN ISDE HUURWET VAN TOEPASSING?Art. 1 van dehuurwetOp de huurovereenkomstenbetreffende de woningbestemd tot hoofdverblijfplaatsvan de huurder.De huurwet is van toepassing op de huurovereenkomstenbetreffende de woning die de huurder totzijn hoofdverblijfplaats bestemt met toestemmingvan de verhuurder.Deze twee voorwaarden moeten dus vervuld wordenom onder het toepassingsgebied van de wette vallen.a. Eerste voorwaardeHet verhuurde goed of een gedeelte ervan moeteen woning zijn die bestemd is tot hoofdverblijfplaatsvan de huurder. Deze voorwaarde wordtvervuld wanneer de huurder effectief en voornamelijkin de gehuurde woning woont.Het gaat dus om een feitelijke toestand, los vanhet naleven van administratieve formaliteiten,welke zij ook moge wezen.Zodus is het niet nodig dat de huurder woonachtigis op het adres van het verhuurde onroerend goed,noch dat hij op dit adres is ingeschreven in hetbevolkings- of vreemdelingenregister opdat menhet als een hoofdverblijfplaats beschouwt.Zo volstaat het ook niet dat de huurderwoonachtig is op het adres van het onroerendgoed of dat hij op dit adres ingeschreven is in hetbevolkings- of vreemdelingenregister opdat mener ipso facto zou kunnen uit besluiten dat hij ditonroerend goed tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.Maar dat zijn wel te verstaan belangrijke elementendie kunnen toelaten vast te stellen dat hetonroerend goed wel bestemd is tot hoofdverblijfplaatsvan de huurder.Andere elementen zoals brieven, getuigenissen,facturen ... kunnen tevens ingeroepen worden.De programmawet van 24 december 2002 heeftde woninghuurwet aangevuld met een bepalingvolgens welke onder een woning in de zin van dehuurwet zowel een roerend goed als eenonroerend goed, of een deel ervan, dient teworden verstaan.Deze wetswijziging strekt ertoe, uit sociale overwegingen,de toepassing van de huurwet uit tebreiden tot de huur van roerende goederen die totde hoofdverblijfplaats van de huurder zijnbestemd, zoals bijvoorbeeld: caravans en boten.Deze nieuwe wettelijke bepaling is van toepassingop de overeenkomsten die gesloten zijn vanaf 1januari 2003.Programmawetvan 24/12/2002Art. 377 en 37811

Op de lopende overeenkomsten wordt de nieuwebepaling pas van toepassing vanaf 1 januari 2004.De toepassing van de nieuwe bepaling kan echterin geen geval leiden tot het opzeggen van lopendehuurovereenkomsten.b. Tweede voorwaardeDe toestemming van de verhuurder om het verhuurdegoed als hoofdverblijfplaats te laten dienenvoor de huurder.Hoe de toestemming van de verhuurder bewijzen?1. Indien de huurder onmiddellijk na de inwerkingtredingvan de huurovereenkomst zijn hoofdverblijfplaatsvestigt in het verhuurde onroerendegoed, is het niet noodzakelijk te bewijzen dat deverhuurder zijn formele toestemming gegevenheeft; deze toestemming kan stilzwijgend of uitdrukkelijkzijn:• ofwel bepaalt de huurovereenkomst dat hetgoed bestemd is tot hoofdverblijfplaats van dehuurder: er is uitdrukkelijke toestemming;• ofwel is er een mondelinge overeenkomst of eengeschreven overeenkomst die niets bepaalt: hetvolstaat dan te bewijzen dat de verhuurder wistdat de huurder van plan was het goed in dezehoedanigheid te betrekken en dat de verhuurderer zich niet tegen verzet heeft (stilzwijgendetoestemming).De verhuurder kan zich vanaf het sluiten van de overeenkomstverzetten tegen de bestemming van hetverhuurde goed tot de verblijfplaats van de huurder.In dat geval zal het moeilijk, zelfs onmogelijk zijn voorde huurder te bewijzen dat de verhuurder zijn toestemminghad gegeven.Opgelet, indien het om een geschreven huurovereenkomstgaat, volstaat het voor de verhuurder niet, omaan de toepasbaarheid van de wet te ontsnappen,een clausule in de huurovereenkomst toe te voegenzoals bijvoorbeeld: “het goed wordt verhuurd alstweede verblijfplaats”, of “het gehuurde goed is nietbestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder”.Dergelijke clausules zijn slechts geldig als zij in hetcontract vergezeld zijn van twee vermeldingen waaruitde werkelijke wil van beide partijen blijkt dat zij detoestemming van de woning als hoofdverblijfplaatsvan de huurder uitschakelen.Eerste vermelding:De clausule die aan de huurovereenkomst wordt toegevoegdmoet ondersteund worden door een uitdrukkelijkeen ernstige verantwoording, d.w.z. dat declausule moet uitleggen om welke redenen het goedniet kan dienen als hoofdverblijfplaats.De wettekst bepaalt dat de rechtvaardiging ter zakemet name gebonden mag worden aan de natuurlijkebestemming van het goed. Hierbij wordt inzonderheidgedacht aan appartementen gelegen aan dekust die per maand verhuurd worden, vakantiechaletsof studentenkamers.Memorie vantoelichting (Doc.Kamer 1357/1(90-91), blz. 9)12

Art. 1, §3,van de huurwet.Tweede vermelding:Om geldig te zijn moet de clausule vergezeld zijnvan de adresvermelding waar de huurder zijnhoofdverblijfplaats zal hebben gedurende de duurvan de huurovereenkomst (wat dus bewijst dat dehuurder zijn hoofdverblijfplaats elders heeft).2. Wat gebeurt er als een huurder een goed huurtzonder er zijn hoofdveblijfplaats te vestigen enlater beslist, in de loop van de overeenkomst, hettoch te doen?De huurwet is vanaf dat ogenblik van toepassingmaar uitsluitend indien de verhuurder zijn schriftelijketoestemming geeft opdat het goed bestemdwordt tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Indat geval begint een nieuwe huurovereenkomstmet ingang van de datum waarop de verhuurderzijn toestemming heeft verleend.Voorbeeld:Een appartement wordt voor 3 jaar gehuurd alstweede verblijfplaats, vanaf 1 januari 2006. Vanaf1 september 2007 beslist de huurder er permanentte wonen. De verhuurder geeft zijn schriftelijketoestemming. Dan begint een nieuwe huurovereenkomstdie onder de bepalingen van dehuurwet valt. De duur zal dus 9 jaar belopen behalveindien de partijen een andere duur bepalen,onder voorwaarden voorzien in de wet (Hfst. IV,2,3 en 4).Wat gebeurt er wanneer een gehuurd goed, bestemdtot hoofdverblijfplaats van de huurder, vanbestemming verandert?In dit geval zijn de bijzondere bepalingen van dehuurwet niet meer van toepassing. Dit betekentechter niet dat de huurovereenkomst beëindigdwordt.Voorbeeld:Een geschreven huurovereenkomst betreffende dewoning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaatsbestemt, wordt van kracht op 1 juli 2007.De duur wordt vastgelegd op 9 jaar, conform art.3, § 1 van de afdeling II. Vanaf 1 januari 2008wordt beslist de huurder te verhuizen, maar deverhuring te behouden en in het goed zijnkantoren of zijn medisch kabinet te vestigen.Vanaf 1 januari 2008 is de huurovereenkomst nietonderworpen aan de bijzondere bepalingen vanafdeling II.Gezien de verandering van bestemming van hetgoed, die één van de belangrijke elementen vanhet contract wijzigt, mag de verhuurder deovereenkomst ontbinden. Indien de verhuurderechter beslist het contract niet te ontbinden, blijftde overeenkomst geldig voor de oorspronkelijkevastgelegde duur, d.w.z. tot 30 juni 2016, maaralléén de algemene bepalingen van het BurgerlijkWetboek (artikelen 1708 en 1762bis) en decontractuele clausules zijn toepasselijk.13

Art. 1, §1,van de huurwetWet van20 februari 1991Art. 14, §2Wat gebeurt er met onderhuur?De huurwet was ook reeds van toepassing ingeval van onderhuur op voorwaarde:1. dat de toepassingsvoorwaarden hierbovenbeschreven vervuld zijn, d.w.z. dat het onderverhuurdgoed bestemd is tot hoofdverblijfplaatsvan de huurder en dat de hoofdverhuurder (diede verhuurder is van de onderhuurder) akkoordgaat met deze bestemming;2. dat de onderhuur gesloten wordt in overeenstemmingmet de regels voorzien door de huurwet(zie Hfst. IX).2.wanneer zijn handelshuurovereenkomst hem ditniet verbiedt kan ook een huurder van een handelspandeen gedeelte daarvan onderverhurenom te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats.Wet van13 april 1997Art.2,Art. 4 -Art. 15De wet van 13 april 1997 vult de huurwet inzakede onderverhuur verder aan:1. wanneer de huurder een gemeente is, eenOCMW, een instelling van openbaar nut of eenvennootschap met sociaal oogmerk, is dehuurwet normaal niet op hen van toepassing. Zijkunnen inderdaad hun hoofdverblijfplaats in datgoed niet hebben. Wanneer zij die woningechter onderverhuren - met het akkoord van deverhuurder - aan minder gegoede personen ofaan personen in een behartenswaardige socialesituatie, dan vallen zowel de hoofdhuurovereenkomstals de onderverhuring onder toepassingvan de huurwet;14

III. WELKE ZIJN DE ESSENTIELEELEMENTEN VOOR HET SLUITEN VANEEN HUUROVEREENKOMST?1. Wie kan eenhuurovereenkomst sluiten?Elke meerderjarige persoon (d.w.z. elke persoon die ouderis dan 18 jaar), en elke ontvoogde minderjarige kunneneen geldige huurovereenkomst sluiten.2. Welke zijn de essentiëlevan de huurovereenkomst?De huurovereenkomst bestaat vanaf het ogenblik dat deverhuurder en de huurder een akkoord bereikt hebbenover:• het onroerend goed of het gedeelte ervan dat verhuurdwordt;• de huurprijs.Ingeval van een geschreven huurovereenkomst wordtde instemming gestaafd door de ondertekening van hetcontract door beide partijen.Om elke betwisting te vermijden heeft de huurder er allebelang bij, aan te duiden dat het gehuurde goed als zijnhoofdverblijfplaats zal dienen.Indien de verhuurder van zijn kant niet wil dat het gehuurdegoed dienst doet als hoofdverblijfplaats van dehuurder heeft hij er klaarblijkelijk belang bij dat dit in hetcontract bepaald wordt om de toepassing van de huurwette vermijden. Deze clausule moet om geldig te zijn evenwelbeantwoorden aan twee hogergenoemde voorwaarden(zie Hoofdstuk II).3. In welke staat moet hetgoed verhuurd worden?1. De wet voorziet dat de verhuurder het gehuurdegoed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoudaan de huurder moet leveren en tijdens deduur van de overeenkomst in zodanige staat moetonderhouden dat het kan dienen tot het gebruikwaartoe het bestemd is. Gedurende de ganse duurvan de overeenkomst moet hij de nodige herstellingenuitvoeren, behalve deze die beschouwdworden als het normale onderhoud, wat ten lastevan de huurder valt.Deze regels zijn van verplichtende aard wat betekent datzij steeds van toepassing zijn zelfs wanneer het contracteen tegenovergestelde clausule inhoudt. Deze laatsteregel is enkel van toepassing op huurovereenkomstendie na 18 mei 2007 worden afgesloten.2. De verhuurder moet er bovendien voor zorgen dat, ophet ogenblik dat hij de huurovereenkomst sluit, zijn onroerendgoed “beantwoordt aan de elementaire vereistenvan veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid”.Het koninklijk besluit van 8 juli 1997 heeft deze begrippenconcreter omschreven.Burgelijk WetboekArt. 1719 en 1720Art. 101, 3° vande Wet DiverseBepalingen (IV)van 25 april 2007Art. 2 vande huurwet15

Koninklijk Besluitvan8 juli 1997De absolute minimumvereisten waaraan een gehuurdewoning moet beantwoorden hebben voornamelijk betrekkingop:• de functies van de woning;• de structurele en stabiliteitsvereisten;• de vochtigheid van de woning;• de natuurlijke verlichting en verluchting• de uitrusting van de woning;• de toegang tot de woning en verkeer binnen hetgebouw.4. De plaatsbeschrijvingDe huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraaken voor gezamelijke rekening een gedetailleerdeplaatsbeschrijving op te stellen. Deze plaatsbeschrijvingdient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode datde ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerstemaand van bewoning en zij dient bij het huurcontract teworden gevoegd.Burgerlijk WetboekArt. 1730(gewijzigd door dewet van 25 april2007) en Art. 1731Wet van13 april 1997Art. 5 en Art. 15Voor de tekst van het koninklijk besluit: zie debijlagen achteraan in de brochure.Het enige geval waarbij deze regels niet moetenworden nageleefd is wanneer de partijen eenhuurovereenkomst sluiten met renovatie (zie Hfst.VII).Wat gebeurt er indien de woning niet beantwoordtaan deze minimumvoorwaarden op het ogenblikdat de huurder in het genot ervan treedt?De HUURDER heeft de KEUZE hetzij de ontbindingvan de huurovereenkomst met eventueleschadevergoeding te vragen, hetzij de uitvoeringvan de werken te eisen die noodzakelijk zijn omhet goed in overeenstemming te brengen met deelementaire vereisten van veiligheid, gezondheiden bewoonbaarheid. In afwachting van de uitvoeringvan de werken kan de rechter een verminderingvan de huurprijs toestaan.a. Door wie wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt?De huurder en de verhuurder kunnen zelf een plaatsbeschrijvingopmaken.Ze mogen ook beslissen beroep te doen op een deskundige(landmeter-expert in onroerende goederen, architect...).In dit geval wordt het ereloon van de deskundigedoor beide partijen voor de helft gedragen. Tenslotteis het ook mogelijk dat elk van de partijenvergezeld wordt door een deskundige naar keuze,die ze dan zelf betaalt.Maar in alle gevallen, opdat een plaatsbeschrijving geldigzou zijn, moet deze:• tegensprekelijk opgesteld worden, d.w.z. in aanwezigheidvan huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers;• gedateerd en ondertekend zijn door de huurder enverhuurder persoonlijk (een plaatsbeschrijving opgestelddoor één van de partijen of door een deskundigeaangeduid door één der partijen kan altijd in vraagworden gesteld door de tegenpartij);16

• gedetailleerd zijn, d.w.z. dat alles tot in de detailsvermeld wordt; een clausule in de aard van: “Hetgoed is in goede staat en goed onderhouden enbeide partijen erkennen dit” kan niet meer als eenplaatsbeschrijving worden beschouwd.Indien één der partijen weigert over te gaan tothet opstellen van een plaatsbeschrijving of eenbijvoegsel ervan, kan de tegenpartij eisen dat eréén wordt opgesteld:• hetzij alvorens het betrekken, van het gehuurdegoed door de huurder;• hetzij gedurende de eerste maand van de bewoning.Indien geen enkel gevolg wordt gegeven aan devraag van de huurder of de verhuurder kan dezealtijd beroep doen op de vrederechter om een deskundigeaan te duiden voor het opstellen van deplaatsbeschrijving.b. Wat gebeurt er indien er wijzigingen wordenaangebracht aan het gehuurde goedna de plaatsbeschrijving?Indien een plaatsbeschrijving opgesteld werd bijhet binnentreden, en in de loop van de overeenkomstbelangrijke wijzingen aangebracht wordenaan het gehuurde goed, kan een bijvoegsel bij deplaatsbeschrijving worden opgemaakt.Bij overeenkomst tussen de partijen kan het bijvoegsel,zoals de plaatsbeschrijving, in overlegdoor de partijen worden opgesteld.Indien er geen overeenstemming is, gebeurt ditdoor een deskundige, aangesteld door de rechter.c. Wat gebeurt er bij het einde van de huurovereenkomst?• Indien geen gedetailleerde plaatsbeschrijvingwerd opgemaakt wordt de huurder verondersteldhet gehuurde goed ontvangen te hebbenin dezelfde staat als waarin het zich bevindt ophet einde van de huurovereenkomst.Anders gezegd, is de huurder niet verantwoordelijkvoor mogelijke schade, tenzij de verhuurderkan bewijzen dat de schade veroorzaakt werddoor de huurder, een familielid of deonderhuurder; in deze gevallen moet dehuurder de herstellingskosten betalen.• Indien er een gedetailleerde plaatsbeschrijvingwerd opgemaakt: de huurder moet het goedteruggeven in de staat waarin hij het volgensdie plaatsbeschrijving ontvangen heeft. Andersgezegd, indien het om schade gaat die niet in debeschrijving werd vermeld moet de huurder dezeherstellen MET UITZONDERING van schadeingevolge ouderdom of overmacht of door hetnormale gebruik van het gehuurde goed.BurgelijkWetboekArt. 173117

Art. 101, 2° en102 van deWet DiverseBepalingen (IV)van 25 april 20075. De verplichte bijlagen bijde huurovereenkomstIn het Koninklijk Besluit van 4 mei 2007 genomenin uitvoering van artikel 11bis van de huurwet, isvoor elk van de drie Gewesten een bijlage vastgelegddie verplicht dient te worden opgenomen bijieder huurcontract dat na 18 mei 2007 wordt afgesloten.Deze bijlage bevat ter informatie van dehuurder en de verhuurder een uitleg omtrent eenaantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht.Daarnaast moet bij elk contract dat na 18 mei2007 wordt afgesloten ook een kopie worden gevoegdvan het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 totvaststelling van de voorwaarden waaraan ten minstevoldaan moet zijn wil een onroerend goed datwordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemmingzijn met de elementaire vereisten inzakeveiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Devoorwaarden die in dit Besluit worden opgesomd,zijn minimum-voorwaarden waaraan elk goed datwordt verhuurd als hoofdverblijfplaats dient te voldoen.Van deze regels kan niet worden afgewekenin het huurcontract.Beide Koninklijke Besluiten zijn achteraan in dezebrochure terug te vinden.6. De waarborgDe meeste overeenkomsten bepalen dat de huurdereen huurwaarborg geeft.Deze wordt niet opgelegd bij wet. Zij is dus nietverplichtend behalve indien de overeenkomst hetvoorziet.De waarborg beschermt de verhuurder in geval dehuurder gedeeltelijk of geheel in zijn plichten te kortschiet.De wet van 25 april 2007 beschrijft drie vormen vanhuurwaarborg.• Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerderekening op naam van de huurder. Indit geval mag de waarborg niet meer bedragendan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur.De waarborg moet dus verplichtend bij een financiëleinstelling worden geplaatst, op een geblokkeerderekening, op naam van de huurder.Wanneer de verhuurder in bezit is van de waarborgen nalaat deze op een geblokkeerde rekeningte plaatsen, dan is hij aan de huurder degemiddelde marktrente op de waarborgsom verschuldigd.Wanneer de verhuurder in gebreke blijft, zelfs naeen aanmaning van de huurder, dan is hij vanafdeze aanmaning de wettelijke interest op het bedragvan de waarborg verschuldigd.18

Art. 103 van deWet DiverseBepalingen (IV)van 25 april 2007• Een bankwaarborg die het de huurder mogelijkmaakt de huurwaarborg in schijven te betalen.In dit geval garandeert een financiële instellinghet totale bedrag van de waarborg van bij hetafsluiten van de huurovereenkomst. De huurderverbindt er zich toe om gedurende de duur vande overeenkomst, met een maximuumduur vandrie jaar, deze waarborg samen te stellen doormiddel van maandelijkse afbetalingen. De huurderis aan de financiële instelling geen enkelerente verschuldigd, terwijl deze instelling vanhaar kant de huurder pas rente zal uitkeren vanafde dag dat de waarborg volledig is samengesteld.De huurder is verplicht om de aanvraag voor eenbankwaarborg in te dienen bij de financiële instellingwaar hij zijn rekening heeft en waar zijnberoeps- of vervangingsinkomsten worden gestort.De financiële instelling kan de waarborgniet weigeren omwille van de kredietwaardigheidvan de huurder. De waarborg mag ook niethoger liggen dan een bedrag gelijk aan 3 maandenhuur.• Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontracttussen het OCMW en een financiëleinstelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoekin te dienen bij de financiële instelling. Ookin dit geval mag de waarborg maximum een bedraggelijk aan 3 maanden huur omvatten.In een bijlage bij het Koninklijk Besluit van 4 mei2007 genomen in uitvoering van artikel 10, §1,laatste lid, van de huurwet, is een standaardformuliervastgelegd waarmee de financiëleinstellingen ten aanzien van de verhuurderskunnen bevestigen dat de huurwaarborg toegekendis, ongeacht de manier waarop deze waarborgwordt gevormd.Bij het einde van de huurovereenkomst worden dewaarborg en de interesten overgemaakt aan dehuurder voor zover hij al zijn verplichtingennakwam.De financiële instelling mag de waarborg slechtsterugbetalen op voorlegging van:• een schriftelijk akkoord van de huurder en deverhuurder opgemaakt na het beëindigen vande huurovereenkomst; dit akkoord mag eenbrief zijn of een speciaal formulier, te verkrijgenbij de bankinstelling en het moet ondertekendzijn door beide partijen;• hetzij een afschrift van een rechterlijke beslissing.19

IV. DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMSTBelangrijk is te weten dat een huurovereenkomstvan onbepaalde duur niet bestaat.Inderdaad, slechts de geschreven overeenkomstenvan bepaalde duur lopend op de datum vaninwerkingtreding van de wet van 20 februari 1991,met name op 28 februari 1991, ontsnappen aande toepassing van de huurwet. Voor alle lopendeovereenkomsten van onbepaalde duur op die datumen voor deze die gesloten worden na die datum,voorziet de wet dat ze allen van bepaaldeduur zijn. Dit was de voornaamste vernieuwingvan de huurwet.Vier oplossingen zijn mogelijk:• ofwel heeft de overeenkomst een duur van 9jaar;• ofwel heeft de overeenkomst een duur van 3jaar of minder: de overeenkomst met een korteduur;• ofwel heeft de overeenkomst een duur van meerdan 9 jaar: de overeenkomst met een langeduur;• ofwel wordt de overeenkomst gesloten voor hetleven van de huurder: de levenslange huurovereenkomst.1. Elke huurovereenkomstloopt normalerwijze 9 jaar.Art. 3, §1Dit zal automatisch het geval zijn voor:• een huurovereenkomst zonder aanwijzing vande duur;• een huurovereenkomst met een bepaalde duurgaande van 3 tot 9 jaar.Vb. : een overeenkomst gesloten voor een duurvan 6 jaar is geldig maar zal als een overeenkomstgesloten voor 9 jaar worden beschouwd.De huurovereenkomst beloopt geen 9 jaar wanneer:• een overeenkomst gesloten wordt voor een duurvan 3 jaar of minder;Vb. : een overeenkomst gesloten voor 2 jaar isgeldig.• een overeenkomst gesloten voor een duur vanmeer dan 9 jaar of voor het leven van de huurder.Vb. : een overeenkomst van 14 jaar is geldig.Gedurende deze periode van 9 jaar hebben dehuurder en de verhuurder nochtans de mogelijkheideen einde te stellen aan de overeenkomstbinnen de bepaalde voorwaarden en termijnen.van de huurwet20

Art. 16van de huurwetWet van1 december 1995a. Wanneer begint de periode van9 jaar ?• Indien de overeenkomst gesloten wordt vanaf 28februari 1991: de datum waarop de overeenkomstin werking treedt is deze die werd voorzienin de geschreven overeenkomst. In gevalvan mondelinge overeenkomst is dit de datumwaarop de huurder de woning kan betrekken;• Indien de overeenkomst werd gesloten vóór 28februari 1991 moet men twee gevallen onderscheiden:- het contract heeft een vaste datum vóór 28 februari1991(zie Hfst. I, 3): de datum van inwerkingtredingis deze bepaald in de overeenkomst:- het contract heeft geen vaste datum vóór 28 februari1991; hier onderscheidt men opnieuwtwee mogelijkheden:. 1. indien het contract nog vóór 1 januari 1987gesloten werd (en één van de partijen dit kanbewijzen), wordt het contract verondersteld inwerking te zijn getreden op 1 januari 1987. Dewet beslist dat het contract op die bepaaldedag begint en het onmogelijk is het tegendeelte bewijzen.. Alle contracten die op 1 januari 1987 in werkingwaren getreden en die geen vaste datumhebben worden dus beschouwd als zijnde geslotenvoor 9 jaar vanaf deze datum en kwamendus ten einde op 31 december 1995; indiendergelijk contract door de verhuurderwerd opgezegd 6 maand voor deze vervaldag,werd het contract alsnog bij wet verlengd tot31 december 1996.2. indien het contract vanaf 1 januari 1987gesloten werd, wordt de datum van de inwerkingtredingvan de overeenkomst verondersteldde datum van inschrijving te zijnvan de huurder in het bevolkings- of vreemdelingenregisterop het adres van het gehuurdegoed, voor zover die inschrijvingvóór 28 februari 1991 plaatsvond.ndien de huurder zich niet heeft ingeschrevenvoor die datum zal men de datum vaninwerkingtreding van de overeenkomst ”metalle wettelijke middelen” bepalen, d.w.z.door alle middelen (geschreven overeenkomst,brieven, facturen...).b. Wat gebeurt er na afloop van deze periodevan 9 jaar ?De huurder en de verhuurder kunnen elk het contractbeëindigen, en dit zonder motief en zondereen vergoeding te moeten betalen, op voorwaardeeen opzegging te geven minstens 6 maand vóórde vervaldag.21

Voorbeeld:Een overeenkomst wordt gesloten op 15 juli 2006en treedt in werking op 1 september 2006; dehuurovereenkomst duurt 9 jaar, tot 31 augustus2015.Minstens 6 maand voordien, dus ten laatste tegen28 februari 2015 kunnen de huurder of deverhuurder laten weten dat ze een einde willenmaken aan de overeenkomst op de vervaldagzodat het contract dus eindigt op 31 augustus2015.Wat gebeurt er na afloop van deze periode van9 jaar, indien geen van beide partijen een eindestelt aan deze overeenkomst?De overeenkomst wordt dan telkens verlengd vooreen periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden.Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid,om de drie jaar, de verlengde overeenkomstte beëindigen zonder een vergoeding te moetenbetalen.Voorbeeld:Een overeenkomst wordt gesloten op 15 juli 2006 entreedt in werking op 1 september 2006; de huurovereenkomstloopt tot 31 augustus 2015.Indien geen enkele opzegging wordt opgegeventegen 28 februari 2015, wordt de overeenkomstverlengd tot 31 augustus 2018; elk van de partijenkan een einde stellen aan de huurovereenkomst opdie datum, op voorwaarde de opzegging 6 maandvoor die datum te betekenen, dus ten laatste op 28februari 2018. Anders wordt de overeenkomstopnieuw verlengd tot 31 augustus 2021, enzovoort.c. Hoe kan de verhuurder de huurovereenkomsttijdens de periode van 9 jaar beëindigen?Gedurende deze periode van 9 jaar heeft de verhuurderde mogelijkheid onder bepaalde voorwaardeneen einde te stellen aan de overeenkomst.1. Het persoonlijk betrekken van het goed.De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomstbeëindigen om het goed persoonlijk te betrekken endit uitsluitend op voorwaarde een opzegging van 6maand te betekenen.Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en deidentiteit van de persoon vermelden die het gehuurdegoed werkelijk zal betrekken.Deze persoon kan zijn:• de verhuurder zelf;• zijn/haar echtgeno(o)t(e);• zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerdekinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e);• bloedverwanten in de opgaande lijn (vader,moeder, grootouders) en deze van zijn/haarechtgeno(o)t(e);• broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten endeze van de echtgeno(o)t(e).Een opzeg van de huurder voor het betrekken doorfamilieleden in de 3e graad zal niet meer mogelijk zijntijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst.Dit geldt voor de contracten gesloten of vernieuwdvanaf 31 mei 1997.Art. 3, §2van de huurwet22

Wet van13 april 1997Art. 6, 1° en 2°Art. 15 .Wet van13 april 1997Art. 6, 3° enArt. 15De huurder kan aan de verhuurder een bewijs vanverwantschap vragen. De verhuurder dient danbinnen 2 maand dit bewijs voorgelegd te hebbenanders kan de huurder de nietigverklaring van deopzegging vorderen. Deze vordering dient dehuurder op zijn beurt in te stellen ten laatste 2maand voor het einde van de opzeggingstermijn.Deze nieuwe regel geldt reeds voor de huurovereenkomstendie lopen op 31 mei 1997.Wat gebeurt er wanneer de opzegging nietgemotiveerd is?Deze opzegging is nietig. De verhuurder moet eennieuwe opzegging betekenen conform de wet. Determijn gaat in bij ontvangst door de huurder vande nieuwe opzegging.Hoe kan de huurder de naleving van deze voorwaardennagaan?De wet voorziet dat het persoonlijk betrekken vanhet goed door de verhuurder of een familielid moetplaatsvinden in het jaar na het verstrijken van degegeven opzeg, of ingeval van verlenging, nateruggave van het goed door de huurder, en dathet goed werkelijk en doorlopend betrokken moetblijven gedurende minstens 2 jaar.Indien deze voorwaarden niet vervuld wordenheeft de huurder recht op een vergoeding gelijkaan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder eenbuitengewone omstandigheid kan inroepen.Wat moet men verstaan onder “buitengewoneomstandigheid”?Dit kan zijn:• een belangrijk motief dat de verhuurder beletzijn plannen uit te voeren;• deze omstandigheid moet onafhankelijk van zijnwil zijn;• deze omstandigheid mocht niet te voorzien ophet ogenblik van de betekening van deopzegging.Opgelet!Deze bepaling van de wet is niet verplichtend.Dat betekent dat de huurovereenkomst hetrecht van de verhuurder kan uitsluiten of beperkenom het huurcontract te beëindigen omhet persoonlijk betrekken van het goed en bijvoorbeeldkan bepalen dat tijdens de eerste 3jaar van de huurovereenkomst deze opzegmogelijkheidniet kan worden ingeroepen door deverhuurder.2. Het uitvoeren van werken.De verhuurder kan tevens de overeenkomstbeëindigen indien hij wederopbouwings-,verbouwings- of renovatiewerken overweegt vanhet gehuurde goed. Hij kan dit slechts doen bij hetverstrijken van elke driejarige periode en op voorwaardeaan de huurder een opzegging van 6maand te betekenen; de opzegging moet hetmotief toelichten en beantwoorden aan viervereisten.Wet van13 april 1997Art. 6, 4° enArt. 1523

Art. 3 § 3van de huurweta)Het moet vergezeld worden van een afschrift:• hetzij van de bouwvergunning, indien de werkenzo’n vergunning vereisen;• hetzij van een gedetailleerd bestek;• hetzij van een beschrijving van de werken met eengedetailleerde raming van de kosten indien de verhuurdervan plan is de werken zelf uit te voeren;• hetzij van een aannemingsovereenkomst.b)De verhuurder moet aantonen wanneer hij deopzegging geeft dat de voorgenomen werken aande woning de wettelijke en reglementairebepalingen inzake stedenbouw in acht nemen.c)Tevens moet de verhuurder bewijzen dat de werkenhet bewoonde gedeelte betreffen dat door dehuurder betrokken wordt; alle andere werken diede woning van de huurder niet onbewoonbaarmaken zoals werken aan de gevel, de zolder, detuin, een andere verdieping komen niet in aanmerkingen kunnen dus het verbreken van het contractniet rechtvaardigen.d)Tenslotte moet de verhuurder bewijzen dat dekosten van de werken 3 jaar huurprijs overtreffen.Deze voorwaarde wordt nochtans versoepeld indienhet gebouw, waarin het goed gelegen is, verschillendedoor de werken getroffen woningen bevat, die eigendomzijn van dezelfde verhuurder, en waarvoor dezelfdewerken verricht worden. De globale kosten vandie werken moeten twee jaar huurprijs van het geheelvan deze woningen overtreffen.Bovendien kan de verhuurder hier, om zijn werkengoed te laten verlopen, te allen tijde de huurovereenkomstvan elke betrokken woning beëindigen met eenopzeggingstermijn van 6 maanden, MAAR de huurovereenkomstmag niet tijdens het eerste jaar wordenopgezegd.Opgelet!Deze bepaling van de huurwet is niet verplichtend.Dit betekent dat de overeenkomst hetrecht van de verhuurder kan uitsluiten ofbeperken om het huurcontract te beëindigenom werken uit te voeren. Dat hij ditbijvoorbeeld slechts mag doen bij het einde vande tweede driejarige periode. Deze clausule isperfect geldig.Wat indien de opzegging niet beantwoordt aan devoorwaarden van de wet?De opzegging is nietig. De verhuurder moet eennieuwe opzegging betekenen conform de wet enbinnen de termijnen die ze voorziet.Hoe kan de huurder de naleving van de wettelijkevoorwaarden door de verhuurder nagaan?De wet voorziet dat de werken moeten beginnenbinnen de 6 maand en beëindigd zijn binnen de 24maand na het verstrijken van de gegeven opzeg,of ingeval van verlenging, na teruggave van hetgoed door de huurder.Wet van13 april 1997Art. 6, 5°Art. 15Wet van13 april 1997Art. 6, 6°Art. 1524

Art. 3 § 4van de huurwetDe huurder mag aan de verhuurder vragen hemde stukken over te maken (facturen, foto’s,...) diekunnen bewijzen dat de voorziene werken uitgevoerdwerden binnen de voorwaarden entermijnen in de wet bepaald. Indien de verhuurderzonder een “uitzonderlijke omstandigheid” teverantwoorden de werken niet uitvoert binnen devoorziene termijnen en voorwaarden heeft dehuurder recht op een vergoeding gelijk aan 18maand huur.Wat verstaat men onder uitzonderlijke omstandigheid?(zie hierboven, punt 1)3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding.Op het einde van de eerste of de tweede driejarigeperiode mag de verhuurder de overeenkomstzonder motief beëindigen op voorwaarde eenopzegging van 6 maand te betekenen aan dehuurder en een vergoeding te betalen aan dehuurder.De vergoeding bedraagt:• 9 maand huur, indien de opzegging betekendwerd op het einde van de eerste driejarigeperiode;• 6 maand huur, indien de opzegging betekendwerd op het einde van de tweede driejarigeperiode.De vergoeding moet niet betaald worden op hetogenblik van de opzegging om geldig te zijn.Opgelet!Deze bepaling van de huurwet is ook niet verplichtend.Dit betekent dat de overeenkomsthet recht van de verhuurder kan uitsluiten ofbeperken om het huurcontract zonder motief tebeëindigen en bijvoorbeeld voorzien dat hij deopzegging niet mag geven voor het verstrijkenvan de tweede driejarige periode.d. Hoe kan de huurder de huurovereenkomstbeëindigen?De huurder mag op elk ogenblik vertrekken opvoorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzeggingvan 3 maand betekent. Hij hoeft zijnopzegging nooit te motiveren.Gedurende de eerste jaren van de huurovereenkomstmoet hij nochtans aan de verhuurder eenvergoeding betalen gelijk aan:• 3 maand huur indien hij tijdens het eerste jaarvertrekt;• 2 maand huur indien hij tijdens het tweede jaarvertrekt;• 1 maand huur indien hij tijdens het derde jaarvertrekt.Om geldig te zijn moet deze vergoeding nietbetaald worden op het ogenblik van de betekeningvan de opzegging. De betaling gebeurt tijdens deeindafrekening tussen de partijen bij hetverstrijken van het contract.Art. 3 § 5van de huurwet25

Wet van13 april 1997Art. 6, 7°Art.15Art. 73 van deProgrammawet (I)van27 december 2006Art. 3 § 6van de huurwetIndien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdigbeëindigt door middel van een opzeg van 6maanden om reden van persoonlijke bewoning,uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kande huurder een tegenopzeg geven van 1 maand,zonder een schadevergoeding te betalen ook algebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijncontract.Tot slot geldt vanaf 1 juli 2007 ook de regel dat dehuurder een niet binnen de wettelijke termijngeregistreerde huurovereenkomst kan beëindigenzonder een opzeggingstermijn in acht te nemen enzonder een vergoeding te betalen.2. Huurovereenkomst meteen korte duurDe huurwet voorziet dat de partijen tevens eenovereenkomst kunnen sluiten of verschillendeopeenvolgende overeenkomsten voor een totaleduur van niet meer dan 3 jaar.Noch de huurder, noch de verhuurder kunnen deovereenkomst vroegtijdig beëindigen tenzijcontractueel anders werd overeengekomen.De wet van 13 april 1997 heeft het principe van dekorte duur contracten gewijzigd.Voor de korte duur contracten die gesloten wordenvanaf 31 mei 1997 of vernieuwd of verlengdworden na deze datum, gelden de volgendebepalingen:• het blijft mogelijk een - schriftelijke - overeenkomstte sluiten of opeenvolgende overeenkomstenvoor een totale duur van niet meer dan 3jaar;• dergelijke contracten kunnen echter slecht 1 X,schriftelijk, en onder dezelfde voorwaarden (o.m.dezelfde huurprijs) worden verlengd;• de duur van deze opeenvolgende contracten mag,maar moet niet dezelfde zijn: zo is het mogelijkeen contract van 1 jaar te sluiten, en dit teverlengen voor 2 jaar of een contract van 6maand, en dit te verlengen voor 6 maand; eenverdere verlenging is dus niet mogelijk;• noch de huurder, noch de verhuurder kunnen deovereenkomst vroegtijdig beëindigen, tenzijcontractueel anders werd overeengekomen;• de overeenkomst kan worden beëindigd mits eenopzeggingstermijn van 3 maand te betekenenvoor het verstrijken van de overeengekomentermijn;• indien geen opzegging werd betekend 3 maandvoor de vervaldag of indien de huurder na deovereengekomen duur in het goed is blijvenwonen zonder verzet van de verhuurder (zelfsmet een nieuw contract), dan wordt deoorspronkelijke huurovereenkomst voortgezettegendezelfde voorwaarden (ook dezelfde huurprijs)maar wordt deze verondersteld van bijhet begin te zijn gesloten voor een periode van9 jaar.Wet van13 april 1997Art. 6, 8°Art.1526

Opgelet!Deze bepaling is verplichtend: zij is vantoepassing ook al voorziet het contract eenandersluitend beding.Voorbeeld:Een huurovereenkomst wordt gesloten voor 2 jaar;deze treedt in werking op 1 mei 2007 en loopt tot 30april 2009. Op die datum beslissen de partijen de huurovereenkomstte verlengen. Dit gebeurt schriftelijktegen dezelfde huurprijs en voor max. 1 jaar.Na een periode van 3 jaar beginnend op 1 mei 2007,d.w.z. ten laatste op 30 april 2010 hebben huurder enverhuurder de volgende mogelijkheden:• de overeenkomst wordt niet beëindigd en de huurderblijft in het goed: de overeenkomst gaat verdertegen dezelfde voorwaarden (zelfde huurprijs maarmet mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie en 3-jaarlijkseherziening) maar wordt verondersteld te zijngesloten voor een periode van 9 jaar hetzij van 1 mei2007 tot 30 april 2016;• de huurder beëindigt de overeenkomst en gaat weg;de verhuurder kan een nieuwe overeenkomst meteen korte duur sluiten of een overeenkomst van 9jaar met een nieuwe huurder tegen anderevoorwaarden.• de verhuurder beëindigt de overeenkomst en dehuurder gaat weg.Is toegelaten:• het sluiten van max. 2 opeenvolgende overeenkomstenmet een korte duur met dezelfdehuurder maar voor een termijn die 3 jaar nietmag overtreffen (1+1 of 2+1);• met dezelfde huurder een overeenkomst van9 jaar sluiten, nadien een contract van 3 jaar(9+3);• bij het verstrijken van een driejarige periodevan bewoning, de huur verderzetten gedurende6 jaar volgens dezelfde voorwaarde.Is niet toegelaten:• met dezelfde huurder opeenvolgende contractenvan 3 jaar sluiten (3+3...);• op het einde van een overeenkomst van 3 jaarde bestaande huurvoorwaarden wijzigen.Wanneer de verhuurder een nieuw contract van max.3 jaar sluit met een andere huurder, mag de nieuwebasishuurprijs niet hoger zijn dan de basishuurprijsvan de vorige huurder, aangepast aan de index.27

Art. 3, §7van de huurwetWet van13 april 1997Art. 6, 9°Art. 9, 2°Art. 13Art. 153. Huurovereenkomst meteen lange duurDe mogelijkheid bestaat een geschreven huurovereenkomstmet een bepaalde duur van meerdan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomstgelden dezelfde bepalingen als deze van de overeenkomstvan 9 jaar.4. Huurovereenkomst voorhet levenHet is ook mogelijk een huurovereenkomst tesluiten voor het leven van de huurder. Deze overeenkomsteindigt dan automatisch wanneer dehuurder komt te overlijden.De verhuurder kan dergelijke levenslange huurniet vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueelanders werd overeengekomen.De huurder kan deovereenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, meteen termijn van 3 maand.De partijen kunnen in het contract ook bepalendat zij afzien van de mogelijkheid om de huurprijste herzien.Opgelet!In de overgangsbepalingen van de wet van1991 wordt retroactief een nieuwe bepalingingevoegd: de afdeling II is niet van toepassingop de huurovereenkomsten voor het leven diereeds bestonden op 28 februari 1991.5. Welke zijn de anderemogelijkheden om eenhuurovereenkomst tebeëindigen?a. De foutieve niet-uitvoeringWanneer de huurder of verhuurder deverplichtingen die hem in de huurovereenkomst ofdoor de wet worden opgelegd niet nakomt, kan detegenpartij deze laten oproepen of latendagvaarden voor de vrederechter om :• ofwel, de volledige en eenvoudige uitvoering vanhet contract te vragen;• ofwel de ontbinding van het contract en bovendien,in beide gevallen, schadevergoeding eninteresten eisen.Dit is de toepassing van een algemeen principevan het verbintenissenrecht.BurgelijkWetboekArt. 1741Deze bepalingen gelden voor de levenslange huurovereenkomstengesloten of vernieuwd vanaf 31mei 1997.28

. Verbreking met wederzijdse toestemming.De partijen kunnen ook steeds overeenkomen omde huurovereenkomst vroegtijdig, d.w.z. vóór denormale einddatum, te beëindigen.Gezien het verplichtend karakter van de bepalingenvan de huurwet is het nochtans aangewezenom dit akkoord schriftelijk te bevestigen om eeneventuele latere betwisting te vermijden.BurgerlijkWetboekArt. 17426. Welke zijn de omstandighedendie de huurovereenkomstniet beëindigen?a. Het overlijden van de verhuurder of dehuurderHet overlijden van één van de partijen stelt geeneinde aan de huurovereenkomst, behalve bij dehuurovereenkomst voor het leven (Hfst. IV. 4).De erfgenamen, hetzij van de verhuurder hetzijvan de huurder zijn dus gehouden om de lopendehuurovereenkomst voort te zetten en kunnen erslechts een einde aan maken door naleving van dewettelijke voorwaarden.b. De verkoop of schenking van het gehuurdegoed(zie Hoofdstuk X)29

BurgerlijkWetboekArt. 1762 bisc. De uitdrukkelijke ontbindende clausuleDit betreft de clausule van het contract dievoorziet dat het contract van rechtswege, d.w.z.automatisch beëindigd wordt in het geval éénvan beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt.Voorbeeld:Indien de huurder gedurende twee opeenvolgendemaanden de huurprijs niet betaalt.Dergelijke clausule “de uitdrukkelijke ontbindendeclausule” genaamd, is nietig. Ze kan niet wordeningeroepen. Ingeval van een fout begaan door éénvan der partijen kan alléén de rechter deontbinding van het contract uitspreken.7. Verlenging van de huurovereenkomstwegensbuitengewone omstandighedenOp welke manier de huurovereenkomst ookbeëindigd wordt, de huurder kan een verlengingaanvragen op grond van buitengewoneomstandigheden.De huurder moet deze verlenging aan de verhuurdervragen ten laatste 1 maand voor het einde vande huurovereenkomst:• indien de verhuurder akkoord gaat bepalen departijen vrij de duur van de verlenging;• indien de verhuurder weigert, beslist de rechter,rekening houdende met de belangen van beidepartijen, en namelijk met de eventuele hogeleeftijd van één van hen.Art. 11van de huurwetDe rechter die de verlenging toestaat kaneveneens, indien hij dit billijk acht, aan de verhuurdereen verhoging van de huurprijstoestaan. Indien de opzegging zonder motiefwas en de verhuurder een vergoedingverschuldigd is kan de rechter deze vergoedingverminderen of afschaffen.30

Het principe van deze regel bestond reeds vroeger,maar de huurwet bracht 3 wijzigingen aan op deovereenkomsten die onder de toepassing van dezewet vallen:1.De rechter kan de duur van de verlenging vrijbepalen, maar de huurwet verplicht hem eenbepaalde duur te voorzien.De rechter mag niet beslissen een contract teverlengen “tot dat de huurder een anderewoning heeft gevonden”.2. De huurder kan bij het einde van de eersteverlenging, indien hij nieuwe buitengewoneomstandigheden kan inroepen, een nieuweverlenging vragen, d.w.z. ten laatste 1 maandvoor het verstrijken van de eerste verlenging.Dezelfde regels zijn van toepassing op dezehernieuwing waarvan de duur, eveneens doorde rechter bepaald wordt. Eén enkelehernieuwing is mogelijk.Opmerking:De duur van deze vernieuwing kan verschillenvan deze van de eerste verlenging.3. De huurwet staat de huurder toe een verlengingte vragen aan de koper van de woning.Wat moet men verstaan onder “buitengewoneomstandigheden”?Dit zijn omstandigheden die, gedurende eenzekere periode, het vooruitzicht op een verhuis ofhet zoeken naar een woning kunnen bemoeilijken.Enerzijds gaat het om dringende toestanden, dieniet te voorzien zijn of plots opduiken, anderzijdsom moeilijke omstandigheden die slechts door hettijdelijk behoud van de huurder in de woningverminderd kunnen worden.Wat verstaat men onder de belangen van departijen?De rechter moet tevens rekening houden met debelangen van de verhuurder, zijn persoonlijketoestand en de nadelen die het behoud vande huurder in de woning voor hem kunnenmeebrengen.De rechter zal bijvoorbeeld rekening houden methet ongemak dat voor de verhuurder kanvoortvloeien uit de verplichting om, waar hijzelfverblijft, zelf een hogere huurprijs te moetenbetalen in afwachting dat hij zijn woningpersoonlijk kan betrekken.31

V. HOE DE HUURPRIJS EN DE LASTENBEREKENEN?1. Mag de huurprijs vrijworden bepaald?Hier gelden twee belangrijke regels:1. Tenzij wanneer het gaat om de opeenvolgendehuurovereenkomsten van korte duur met verschillendehuurders, die beëindigd werden door deverhuurder, wordt de huurprijs, telkens eennieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, of hetnu gaat om dezelfde verhuurder en zelfde huurderof om andere personen, vrij bepaald tussen departijen. Met andere woorden, de huurprijzen zijnniet gereglementeerd. De huurwet behoudt ditfundamenteel principe.Voorbeeld:Wanneer de partijen bij het verstrijken van eenhuurovereenkomst van 9 jaar besluiten eennieuwe overeenkomst van 9 jaar te sluiten, of eennieuwe huurovereenkomst van 3 jaar, dan wordtde nieuwe huurprijs vrij bepaald.2. Daarentegen blijft de oorspronkelijke huurovereenkomstgeldig telkens wanneer de huurovereenkomsttussen dezelfde partijen verlengd wordt, ende huurprijs kan bij deze gelegenheid niet wordengewijzigd.Voorbeeld 1:Bij het einde van een huurovereenkomst van9 jaar beëindigen noch de verhuurder noch dehuurder de overeenkomst; de huurovereenkomstwordt telkens verlengd voor opeenvolgendeperioden van 3 jaar, onder dezelfde voorwaarden.Het is dezelfde huurovereenkomst die verder loopten de huurprijs mag niet worden gewijzigd.Voorbeeld 2:Bij het einde van een huurovereenkomst van 1jaar beslissen de partijen schriftelijk hun contractuelerelatie met 1 of 2 bijkomende jaren verder tezetten; de huurwet laat dit slechts toe in het kadervan eenzelfde huurovereenkomst en daardoor kande huurprijs niet worden gewijzigd. Indien op heteinde van een contract van korte duur, de huurderde huur verderzet zonder dat een nieuwe overeenkomstwerd gesloten, wordt de overeenkomstbeschouwd als zijnde gesloten voor een periodevan 9 jaar, die ingaat bij de aanvang van hetoorspronkelijk contract. De overeenkomst looptdus verder zonder dat de huurprijs om deze redenkan worden gewijzigd.Het principe blijft wel behouden van de jaarlijkseindexatie van de huurprijs en de mogelijkheid omde huurprijs te herzien in de loop van de huurovereenkomst(zie punt 3 hieronder).32

Art. 6van de huurwet2. De indexatieDe indexatie is de periodische aanpassing van dehuurprijs aan de kosten van levensonderhoud.a. Mag de huurprijs geïndexeerd worden?Vóór 1991 mocht de huurprijs slechts wordengeïndexeerd wanneer de partijen dit voorzien hadden.Deze regel is nog toepasselijk op contractenvan bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991.Voor de contracten die gesloten werden vanaf 28februari 1991 gelden de volgende principes : dehuurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens perjaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtredingvan de huurovereenkomst, zelfs indien hetcontract dit niet voorziet. Maar deze regel is nietverplichtend : het contract mag dus voorzien dater geen indexatie is, en in dat geval kan deze ookniet gevorderd worden.Kortom, de indexatie is sinds 28 februari 1991steeds toegelaten voor de mondelinge huurovereenkomsten;voor de geschreven huurovereenkomstenis zij toegelaten behalve wanneer hetcontract dit uitdrukkelijk uitsluit.Opgelet!Voor de contracten die worden gesloten of vernieuwdvanaf 31 mei 1997 is er een bijkomendevoorwaarde om de huurprijs te mogen indexeren:de huurprijs moet namelijk schriftelijk zijngesloten. Bij een mondeling contract mag eenindexatie gebeuren. Deze nieuwe bepaling geldtniet voor de mondelinge contracten geslotenvóór 26 februari 1991.b. Wanneer mag de huurprijs geïndexeerdworden?Elk jaar op de verjaardagsdatum van de inwerkingtredingvan het contract.Echter: de indexatie gebeurt niet automatisch: deverhuurder moet dit schriftelijk aan de huurdervragen;• deze vraag heeft geen terugwerkende kracht,behalve voor de 3 maand voorafgaand aan demaand van de aanvraag.Voorbeeld:Een huurovereenkomst werd gesloten in maart1997 en treedt in werking op 1 april 1997. De verhuurdermag de indexatie vorderen vanaf 1 april1998. Indien hij vergeet dit te doen kan hij hetlater vragen. Maar indien hij de indexatie bijvoorbeeldslechts vanaf 15 september 1998 vordert zalhij de betaling ervan slechts mogen eisen voor demaanden juni, juli, augustus en september 1998,en voor de volgende maanden natuurlijk.Wet van13 april 1997Art. 8 - Art. 1533

BurgerlijkWetboekArt. 2273De verjaringDe verjaring is een middel om, na verloop van eenbepaalde tijd, bevrijd te worden van schuld; dit betekenthier dus voor de huurder bevrijd te worden vande betaling van het bedrag dat volgt uit de indexatievan de huurprijs.De rechtsvordering van de verhuurder tot betalingvan dit bedrag verjaart na één jaar, te rekenen vanafde verzending van het aangetekend schrijven aan dehuurder.c. Hoe de indexatie berekenen?Volgende regels zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten.De indexatie gebeurt steeds op basis van deschommelingen van het indexcijfer van de gezondheidsprijzen.Om het bedrag van de geïndexeerde huurprijs tekennen wordt de volgende formule toegepast.basis-huurprijs x nieuw indexcijferaanvangsindexcijferArt. 6van de huurwetBurgerlijkWetboekArt. 1728bisWet van 29.12.83Art. 10De verhuurder heeft dus één jaar, vanaf het versturenvan deze aangetekende brief, om in rechte (dooreen verzoekschrift of dagvaarding) de betaling vanhet bedrag dat volgt uit de indexatie te eisen.Voorbeeld:Een huurovereenkomst wordt gesloten op 15 maart2007 en treedt in werking op 1 april 2007. Deindexatie van de huurprijs mag door de verhuurderschriftelijk gevorderd worden, vanaf 1 april 2008.Indien hij tot 4 augustus 2008 wacht om dit te doenis de indexatie verschuldigd vanaf deze datum voorde drie maand die de maand van de aanvraag voorafgaan,d.w.z. voor de maanden mei, juni en juli envoor de volgende maanden.Vanaf de datum van de aanvraag onstaat deverplichting voor de huurder de indexatie te betalenen begint de verjaring van de rechtsvordering van deverhuurder. Hij moet zijn vordering indienen voor 4augustus 2009 indien de verhogingen voor de maandenmei tot juli 2008 niet vrijwillig worden betaald.Voorbeeld:Een huurovereenkomst werd gesloten in augustus2001 en trad in werking op 1 september 2001 meteen huurprijs van 11.000 frank. Tot op het eindevan de overeenkomst:• zal de basisprijs 11.000 frank bedragen om tezetten in euro vanaf 1 januari 2002 (zie blz. 48en 49);• zal het indexcijfer dat zijn van juli 2001, dus131,32 (basis 1988).Elk jaar zal het nieuwe indexcijfer dat zijn van demaand augustus: in 2002: 133,10, in 2003:135,28, enzovoorts.34

Opgelet!Indien de huurprijs werd herzien op heteinde van een driejarige periode, conformde regels voorzien door de huurwet,• ofwel bij akkoord tussen de partijen,• ofwel door een rechterlijke beslissing,zal de basishuurprijs die in overweging moetworden genomen voor de latere toepassingvan de regels betreffende de indexatie, denieuwe op die wijze herziene huurprijs zijn.De datum van “sluiting” die in overwegingmoet worden genomen voor de keuze vande formule die van toepassing is, en hetaanvangsindexcijfer waarmee men moet rekeninghouden is de datum van de herziening.Voorbeeld:Een mondelinge huurovereenkomst gesloten in1983. De huurprijs werd op 7.000 frank vastgesteld.Deze overeenkomst wordt verondersteldbegonnen te zijn op 1 januari 1987.Ingevolge een rechtsvordering bekwam deverhuurder een herziening van de huurprijs op1 januari 1993, dus op het einde van de tweededriejarige periode. De nieuwe huurprijswerd op 15.000 frank vastgesteld.De basishuurprijs bedraagt nu 15.000 frank,om te zetten in euro vanaf 1 januari 2002 (zieblz. 48 en 49) en het aanvangsindexcijfer is datvan de maand december 1992.Hoe de basishuurprijs bepalen?De basishuurprijs mag nooit de door de huurderverschuldigde kost en lasten bevatten.De definitie varieert in functie van de datum waaropde overeenkomst werd gesloten:• indien de overeenkomst nog in werking trad voorjanuari 1984 is de basishuurprijs:- ofwel deze als dusdanig werd bepaald dooreen rechterlijke beslissing ingevolge een vorderingingediend voor 28 februari 1991;. - ofwel, indien er geen rechterlijke beslissingdienaangaande was, is het de basishuurprijsdie als referentie diende bij het berekenen vande huurprijs die steeds werd betaald tussen 1januari en 31 december 1990, indien ditbedrag werd aangevochten;- en tenslotte, is het de laatste huurprijs die betaaldwerd tijdens het jaar 1983.• indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1januari 1984:.de basishuurprijs is deze die werdovereengekomen tijdens het sluiten van dehuurovereenkomst of die werd bepaald dooreen rechtelijke beslissing.35

Hoe bepaalt men het aanvangsindexcijfer?De definitie van het indexcijfer varieert ook infunctie van de datum waarop de huurovereenkomstwerd gesloten.1. Indien de overeenkomst nog werd gesloten voor1 januari 1981. Het aanvangsindexcijfer is datvan de maand december 1982. Op basis van1988= 100, bedraagt het aanvangsindexcijfer82,54 punten.2. Indien de overeenkomst gesloten werd tussen1 januari 1981 en 1 januari 1984 en in werkingtrad voor 1 januari 1984. Het aanvangsindexcijferis dat van de maand die voorafgaat aan demaand waarin de indexatie kon worden toegepastin 1983 (of het indexcijfer van de maanddie voorafgaat aan de inwerkingtreding van deovereenkomst, indien deze werking trad in1983).3. Indien de overeenkomst in werking trad vanaf1 januari 1984.Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand dievoorafgaat aan de maand waarin de overeenkomstwerd gesloten.4. Indien de overeenkomst werd gesloten vanaf1 februari 1994.Het aanvangsindexcijfer is het hiertoe berekendeen benoemde indexcijfer (gezondheidsindex)van de maand die voorafgaat aan de maandwaarin de overeenkomst werd gesloten.Hoe het nieuwe indexcijfer bepalen ?Het is steeds het indexcijfer van de consumptieprijzenvan de maand die voorafgaat aan de maandvan de verjaardag van de inwerkingtreding van dehuurovereenkomst (en niet van de maand van hetsluiten van de huurovereenkomst). Voor deindexeringen na 1 februari 1994 is het indexcijfer,dat gehanteerd moet worden, de gezondheidsindex.Voorbeeld 1:Voor de overeenkomsten gesloten vóór 1 januari1981. Huurovereenkomst gesloten in juli 1979 enin werking getreden op 1 augustus 1979. De huurprijsdie in december 1983 werd betaald bedraagt13.000 frank. De huurprijs voor augustus 1990zou theoretisch gelijk moeten zijn aan :13000 frank x index van juli 90 (106,28)index van december (82,54)dus 16.739 frank. In feite werd de huurprijs vooraugustus 1990 door de partijen onderling op18.000 frank bepaald.De basishuurprijs is dus gelijk aan :18000 frank x 82,54index juli 90 (106,28)=13979 frankDe huurprijs kon op 1 augustus 2001 aangepastworden volgens de volgende formule:13979 frank x index van juli 2001 (131,32)index van december 1982 (82,54)=22240 frank36

Voorbeeld 2:Voor de overeenkomsten gesloten tussen 1 januari1981 en 1 januari 1984 en in werking getredenvóór 1 januari 1984. Huurovereenkomst geslotenin september 1983 en in werking getreden op 1oktober 1983. De overeengekomen huurprijs werdbij het sluiten van het contract op 14.000 frankbepaald. De indexaties werden zeer precies berekend.De basishuurprijs is dus 14.000 frank. Dehuurprijs kon op 1 oktober 2001 aangepastworden volgens de formule :14000 frank x index van sept. 2001 (131,61)Voorbeeld 3:index van sept. 1983 (87,83)=20978 frankVoor de overeenkomsten in werking getreden vanaf1 januari 1984. Huurovereenkomst gesloten inapril 1991 en in werking getreden op 1 juli 1991.De overeengekomen huurprijs bedraagt 12.000frank. De huurprijs kon op 1 juli 2001 aangepastworden volgens de formule :12000 frank x index van juni 2001 (131,19)index van maart 1991 (108,80)=14469 frankd. Hoe kan men de indexcijfers voor de berekeningvan de huurindexering kennen?De tabellen voor de indexering van de huur staanachteraan in deze brochure.Voor de huurovereenkomsten gesloten vóór1 februari 1994 worden uitsluitende de tabellenmet de basis 1988 = 100 gebruikt. Voor huurovereenkomstengesloten vanaf 1 februari 1994kunnen zowel de tabellen met de basis 1988 =100 als de tabel met de basis 1996 = 100 wordengebruikt. Men dient er zich uiteraard steeds van tevergewissen dat het aanvangsindexcijfer en hetnieuwe indexcijfer dezelfde basis hebben.Het meest recente gezondheidsindexcijfer kansteeds worden vernomen via een automatisch antwoordapparaatvan FOD Economie op het nummer02/206.56.40 of via de website van deze FOD(www.mineco.fgov.be/informations/indexes/indint1xls_huurind_nl.htm).Voor bijkomende inlichtingen over deze indexcijferskan men zich wenden tot:Federale Overheidsdienst Economie, KMO, Middenstanden EnergieAlgemene Directie Statistiek en Economische InformatieDienst indexcijfers der prijzenLeuvenseweg 441000 Brusseltel.: 02 548 62 11e-mail: ind@mineco.fgov.be37

Art. 7, §1van de huurwet3. Mag de huurprijs herzienworden?Er werd reeds eerder gezegd dat de huurprijstijdens eenzelfde huurovereenkomst, zelfs indiendeze werd verlengd, niet kan worden gewijzigd.Deze basisregel blijft geldig voor alle geschrevencontracten van bepaalde duur gesloten vóór 28februari 1991. Voor alle andere overeenkomstenvoorziet de regel echter een belangrijke versoepelingsinds de huurwet van 20 februari 1991 dieonder bepaalde voorwaarden de herziening van dehuurprijs toelaat of het nu gaat om een verhogingof een verlaging.Deze herziening kan slechts plaatsvinden op heteinde van elke driejarige periode.De herziening kan zowel door de huurder als deverhuurder aan de andere partij gevraagd wordenmaar uitsluitend binnen een precieze termijn : tussende 9de en 6de maand die het einde van dedriejarige periode voorafgaat.Voorbeeld:Indien de huurovereenkomst in werking trad op1 augustus 2006 kan de herziening van de huurprijsdoor elke partij gevraagd worden tussen1 november 2008 en 31 januari 2009.Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:• ofwel gaan de partijen akkoord over het principevan de herziening en het bedrag ervan;• ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in datgeval kan de vragende partij zich wenden tot devrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en3de maand die de einddatum van de lopendedriejarige periode voorafgaat.De rechter kan de herziening toestaan in tweegevallen :1ste geval :Hij kan een verhoging of verlaging van dehuurprijs toestaan indien de vragende partijbewijst dat de normale huurwaarde van hetgehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandighedentenminste 20 % hoger of lager is dan deop het tijdstip van de indiening van het verzoekeisbare huurprijs.Voorbeeld:De betaalde huurprijs bedraagt 200 euro; deverhuurder moet bewijzen dat het gehuurde goedeen normale huurwaarde heeft van 240 euro minimumindien hij een aanvraag tot herziening wilindienen. De huurder moet bewijzen dat denormale huurwaarde 160 euro bedraagt.38

Wet van13 april 1997Art. 9, 1°Art. 152de geval :Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaanaan de verhuurder die bewijst dat de normalehuurwaarde van het gehuurde goed ten gevolgevan werken die op zijn kosten in hetgehuurde goed zijn uitgevoerd, met ten minste 10% van de op het tijdstip van de indiening van hetverzoek eisbare huurprijs is gestegen.Opgelet !De werken die de verhuurder heeft moeten uitvoerenom het goed in overeenstemming tebrengen met de minimale kwaliteitsvereisten(zie het K.B. van 8 juli 1997)komen hiervoor NIET in aanmerking.Deze bepaling is van toepassing op de huurovereenkomstengesloten vanaf 31 mei 1997.De bewijzen vormen de voorwaarde voor het toekennenvan een verhoging of een verlaging van dehuurprijs door de rechter. De aanvrager moet kunnenaantonen dat het verschil tussen de huurwaardeen de betaalde huurprijs minstens 10 of 20% bedraagt.De rechter is niet gehouden om rekening tehouden met dit verschil.Hij kan bijvoorbeeld een verschil van 30 % vaststellenen slechts een verhoging van 15 % toekennen.De huurwet voorziet inderdaad dat derechter uitspraak doet naar billijkheid. Indien hijeen herziening van het bedrag van de huurprijstoestaat wordt deze van kracht vanaf de 1ste dagvan de volgende driejarige periode.Door de wet van 13 april 1997 wordt de regelingevoerd dat de basishuurprijs gedurende 9opeenvolgende jaren NIET HOGER mag zijn dande GEINDEXEERDE HUURPRIJS, indien opeenvolgendecontracten van korte duur worden geslotenmet verschillende huurders telkens na opzeg vande verhuurder. De geïndexeerde basishuurprijskan in de loop van deze 9 jaar enkel worden verhoogdwanneer door nieuwe omstandigheden ofdoor verbeteringswerken de normale huurwaardetenminste 10% of 20% hoger wordt dan de eisbarehuurprijs. De bewijslast daarvoor rust op deverhuurder.DUS :De huurprijs mag gedurende 9 jaar niet wordenverhoogd (behoudens jaarlijkse indexering)wanneer het gaat om :• korte duur contracten (3 jaar);• na elkaar steeds met een andere huurdergesloten;• en telkens opgezegd door de verhuurder.Wet van13 april 1997Art.9, 3°Art. 1539

De rechter zal de ten onrechte verhoogde huurprijsherleiden tot de proportioneel aangepastehuurprijs, zijnde:basishuurprijs diegold bij het beginvan de 9 jaarxindexcijfer vd maandvoorafgaand aan die van hetsluiten vd nieuwe huurovereenkomstindexcijfer van de maand voorafgaandaan die van het sluiten van de huurovereenkomstbij het begin van de 9 jaarSlechts na contactname met de vorige huurder zalde nieuwe huurder kunnen nagaan :1. of de vorige huurder ook een contract had vankorte duur;2. of dit contract werd opgezegd door de verhuurder;3. of de nieuwe basishuurprijs niet hoger is dande geïndexeerde basishuurprijs van de vorigehuurder.Opgelet !Dit geldt slechts voor de huurovereenkomstengesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.De 9-jarige periode kan maar aanvangen nàeze datum !4. Hoe staat het met delasten?Bovenop de betaling van de huurprijs is dehuurder dikwijls verplicht, volgens de huurovereenkomst,bepaalde uitgaven te zijnen laste tenemen of ze aan de verhuurder terug te betalen.Zoals bijvoorbeeld: de lasten van verbruik,onderhoud,...In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het dehuurder of verhuurder is die deze lasten moetbetalen, met een belangrijke uitzondering nochtans:de onroerende voorheffing.a. Wie moet de onroerende voorheffing betalen?De onroerende voorheffing met betrekking tot hetgehuurde onroerend goed mag niet ten laste vande huurder worden gelegd.Dit verbod geldt voor de huurovereenkomstengesloten vanaf 30 december 1989.Deze bepaling is verplichtend. De contractueleclausule waarbij de huurder verplicht is de onroerendevoorheffing te betalen is niet geldig.Art. 5van de huurwet40

BurgerlijkWetboekArt. 1728terArt. 7, §2van de huurwetWet van13 april 1997Art. 9, 4°Art. 15b. Hoe worden de andere kosten en lastenbepaald?De kosten en lasten moeten steeds los van dehuur in een afzonderlijke rekening van de huurworden opgeheven. Deze regel is verplichtend.Deze regel is van toepassing zelfs indien de kostenen lasten in vaste bedragen werden vastgesteld,d.w.z. forfaitair zijn.Indien dit het geval is, dus indien de kosten en delasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld:75 euro per maand) mogen de partijen deze nieteenzijdig aanpassen rekening houdende met dewerkelijke kosten en lasten die hoger of lagerzouden zijn dan het forfaitair bedrag.De huurder of verhuurder mogen echter op iedertijdstip aan de vrederechter vragen:• ofwel de herziening van het bedrag van deforfaitaire kosten en lasten;• ofwel hun omzetting in werkelijke kosten enlasten.De huurwet voorziet dat de rechter uitspraak doetonder meer door rekening te houden met deontwikkeling van de werkelijke uitgaven en, dat hijtelkens als het mogelijk is, tot de omzetting zalbeslissen.Indien de kosten en lasten niet forfaitair werdenbepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmenmet de werkelijke uitgaven. De bewijsstukkenmoeten worden voorgelegd. De huurderheeft dus het recht om van de verhuurder debewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurdte eisen.Een speciale regel bestaat inzake de uitvoeringvan deze verplichting wanneer het gehuurde goedeen onderdeel is van een appartementsgebouwwaarvan het beheer door eenzelfde persoon wordtgedaan (dit kan een gevolmachtigde zijn, deeigenaar zelf of een maatschappij). In dit gevalbeschouwt de wet dat de voorwaarde betreffendehet voorleggen van de bewijsstukken vervuld isindien de verhuurder aan de huurder een overzichtvan de kosten en lasten laat geworden en aan dehuurder de mogelijkheid wordt gegeven om debewijsstukken in te kijken op de woonplaats vande fysieke persoon of op de zetel van de rechtspersoondie het beheer van het goed waarneemt.Opmerking : deze regels betreffende de betalingvan de kosten en lasten zijn verplichtend.41

BurgerlijkWetboekArt. 1728 quaterBurgelijkWetboekArt. 22735. Hoe kan de huurder desommen terugkrijgen diehij teveel heeft betaald?De hieronder beschreven regels zijn toepasselijkop alle huurovereenkomsten en zijn verplichtend.Het gebeurt dat de huurder omwille van een regelingvan de huurprijs of van de lasten sommenheeft betaald die hij niet verschuldigd was ofwaarvan na onderzoek bleek dat zij hoger warendan de werkelijke uitgaven. De huurder mag vande verhuurder de teruggave eisen van alle teveelbetaalde sommen.Hij moet zijn verzoek aan de verhuurder richtenper aangetekend schrijven. Maar opgelet:1. de huurder mag slechts de teruggave eisen vande sommen die vervallen en betaald zijn tijdensde 5 jaren die de verzending van het aangetekendschrijven voorafgaan;2. de rechtsvordering van de huurder tot teruggavevan de te veel betaalde sommen verjaartbinnen een termijn van 1 jaar te rekenen vanafde datum van het versturen van het aangetekendschrijven.Voorbeeld:Sinds de maand februari 2000 betaalt de huurderelke maand aan zijn verhuurder 1000 frank lastenteveel. Hij bemerkt dit niet vóór oktober 2006. Op10 november 2006 stuurt hij een aangetekendschrijven naar zijn verhuurder waarin hij de terugbetalingvan deze lasten vraagt; hij heeft slechtsrecht op de terugbetaling van de lasten die te veelwerden betaald gedurende de 5 jaar die hetverzenden van deze brief voorafgaan (d.w.z. vanafde maand november 2001). Indien de verhuurderdit niet terugbetaalt, kan de huurder een rechtsvorderinginstellen bij de vrederechter binnen eentermijn van 1 jaar, te rekenen vanaf 10 november2006.42

BurgerlijkWetboekArt. 1762bisBurgerlijkWetboekArt. 12446. Wat kan de verhuurderdoen indien de huurder dehuur of de lasten niet betaalt?De verhuurder kan de huurder die zijn huurprijs oflasten niet betaalt niet eenzijdig uit de woningzetten, zelfs niet indien het contract in dezesanctie uitdrukkelijk voorziet.Nadat hij de huurder heeft aangemaand te betalenbinnen de termijn die hij heeft vastgesteld (peraan-getekend schrijven), kan de verhuurder hemvoor de vrederechter dagvaarden of laten oproepenmet een verzoekschrift en de betaling eisen :• van achterstallige huur en of lasten;• en eventueel de ontbinding van de huurovereenkomsteisen, ten nadele van de huurder,en daarenboven, in beide gevallen, schadevergoedingen interesten eisen.De rechter kan, rekening houdend met bepaaldeomstandigheden, een uitstel van betaling verlenenaan de huurder.Opgelet !Ook hier moet men rekening houden met deregels die toepasselijk zijn op de verjaring. Derechtsvordering van de verhuurder voor de betalingvan de huursommen die hem niet werdenbetaald of onvolledig werden betaald verjaartna 5 jaar te rekenen van de vervaldag van dezehuursommen.Deze termijn van verjaring van 5 jaar is ook vantoepassing wanneer de verschuldigde en nietbetaalde sommen overeenkomen met kostenen lasten die jaarlijks of binnen kortere termijnente betalen zijn (indien langere termijnenwerden voorzien is de verjaring 10 jaar).BurgerlijkWetboekArt. 227743

7. Er zijn diverse mogelijkhedenom de onroerendevoorheffing te verminderen.Wetboek van dekomsten-belastingen1992Art. 257en Art. 259De onroerende voorheffing die ten laste is van deverhuurder wordt onder bepaalde voorwaarden,die betrekking hebben op de gezinssituatie van dehuurder, verminderd. Het betreft de volgendeverminderingen: de vermindering wegens grootoorlogsinvalideof gehandicapte persoon; devermindering voor “personen ten laste”.De verhuurder die de onroerende voorheffingmoet betalen dient deze vermindering aan defiscus te vragen. Nochtans is het de huurder dievan deze vermindering moet kunnen genietendaar het zijn gezinstoestand is die deze verminderingrechtvaardigt. Daarom mag de huurder dezevermindering van de onroerende voorheffing inmindering brengen van de huurprijs, zelfswanneer het contract hem dit zou verbieden. Hetverdient uiteraard aanbeveling dat de huurder deverhuurder hierover op de hoogte zou brengen.De huurder kan bij de fiscale administraties informatieinwinnen omtrent het kadastrale inkomenvan het gehuurde goed (administratie van hetkadaster) en omtrent het bedrag van de eventuelevermindering (ontvanger van de directe belastingen).44

Verordening (EG)nr 1103/97 vande Raad van17 juni 1997over enkelebepalingenbetreffende deinvoering van deeuro Art. 4 en 58. Invloed van de invoeringvan de euro op de huurprijsen de kosten en delasten.Vanaf 1 januari 2002 dienen de bedragen inBelgische franken in de bestaande huurovereenkomstenworden gelezen als bedragen in euroovereenkomstig de vastgelegde omrekeningkoers:1 EUR = 40,3399 BEF.De te betalen of te boeken geldbedragen die in Belgischefrank zijn uitgedrukt en in euro worden omgerekend,worden bij omrekening in euroafgerond op de dichtsbijzijnde cent. Indien het derdecijfer na de komma 4 of minder bedraagt, wordtnaar beneden ofgerond.Voorbeeld 2:Een huurovereenkomst werd gesloten in december1998 en trad in werking op 1 februari 1999met een huurprijs van 14.000 BEF per maand. Dehuurprijs mag op 1 februari 2002 als volgt wordenaangepast.De basishuurprijs dient te worden gelezen in euro:14.000 gedeeld door 40,3399 zijnde 347,05093(...)EUR. Aangezien dit bedrag niet werkelijk dient teworden betaald, maar enkel het resultaat is vaneen tussenberekening dat vervolgens zal wordengebruikt voor de berekening van de geïndexeerdehuurprijs, wordt dit bedrag niet afgerond.Dit laatste bedrag dient daarentegen wel werkelijkte worden betaald en wordt daarom wel afgerondop de dichtsbijzijnde cent. De te betalen,geïndexeerde huurprijs bedraagt dus 374,48 EUR.Verordening (EG)nr. 974/9 vande Raad van3 mei 1998 totinvoering van deeuro Art. 14Wet van30 oktober 1998betreffendede euro Art.3Volgende voorbeelden kunnen deze regels verduidelijken.Voorbeeld 1:Een huurovereenkomst werd gesloten in augustus2001 en trad in werking op 1 september 2001 meteen huurprijs van 13.000 BEF per maand en eenprovisie voor de kosten van 1.000 BEF per maand.Vanaf 1 januari 2002 dient de huurprijs voorzien inde overeenkomst te worden gelezen in euro: 13.000gedeeld door 40,3399 zijnde 322,26158(...) EUR.De provisie van 24,79 EUR. De bedragen wordenafgerond op de dichtsbijzijnde cent, omdat het omwerkelijk te betalen bedragen gaat.14.000xgezondheidsindexcijferjan.2002 (109,93*)40,3399 gezondheidsindexcijfernov.1998 (102,70*)(*basis 1996 = 100)= 371,48305(...) EUR45

VI. VERPLICHTE VERMELDING VAN DEHUURPRIJS EN DE KOSTENArtikel 1716van hetBurgerlijkWetboekBij de verhuring van een goed dat bestemd isvoor bewoning in de ruime betekenis, dientvan 18 mei 2007 in elke officiële en publiekemededeling het bedrag van de gevraagdehuurprijs en van de gemeenschappelijke lastente worden vermeld. Inbreuken op deze verplichtingkunnen door de gemeenten wordenbestraft met een administratieve boete tussen50 € en 200 €.46

VII. WAT IS EEN HUUROVEREENKOMSTMET RENOVATIE?Art. 8van de huurwetWet van13 april 1997Art. 10 en Art. 15De wet van 13 april 1997 heeft het principe van derenovatiecontracten beter omschreven.De huurwet voorziet in een bepaald aantalverplichtingen en strikte bepalingen betreffendeenerzijds de duur van de overeenkomsten, demogelijkheden om deze te beëindigen en anderzijdsbetreffende de staat waarin het gehuurdegoed moet worden gesteld.Nochtans aanvaarden huurders dikwijls - ofverlangen zij - om zelf, in het goed dat ze bewonen,een zeker aantal kleine veranderingen aan tebrengen, werken uit te voeren (kleine of grote) dieniet alleen hun levensomgeving verbeteren, maarook de staat van de woning in het algemeen tengoede komen. De huurwet heeft dit initiatief willenaanmoedigen.1. De partijen moeten de renovatieovereenkomstschriftelijk sluiten en zo duidelijk mogelijkbepalen:• welke de werken zijn die de huurder zaluitvoeren en de termijn die hij hiervoor zal nodighebben;• welke de tegenprestatie zal zijn waartoe deverhuurder zich verbindt, evenals de duur vandeze verbintenis die niet noodzakelijk gebondenis aan de termijn die nodig is voor het uitvoerenvan de werken.2. De wet staat zelfs bij het sluiten van zulke huurovereenkomsteen afwijking toe aan de regel diede naleving van de elementaire vereisten inzakeveiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid oplegt,maar slechts onder 5 cumulatieve voorwaarden:• de geplande werken moeten minstens tot doelhebben de onvolkomendheden van de woningop dit vlak te verhelpen;• de renovatiewerken moeten precies omschrevenzijn;• de aanvang voor de werken moet binnen eenredelijk tjdstip zijn bepaald;• er mag geen huur worden gevraagd tijdens determijn die overeengekomen is om de renovatiewerkenuit te voeren;• de termijn moet redelijkerwijs voldoende zijn omdie werken uit te voeren.Voorbeeld:Het gehuurde goed beschikt niet over stromendwater maar de huurder verbindt zich ertoe om denodige werken uit te voeren om dit te installeren.Dit betekent echter niet dat de huurovereenkomstmet renovatie uitsluitend voor de verwezelijkingvan deze “elementaire” werken kan beoogd worden.Deze huurovereenkomst kan ook geslotenworden met het oog op het uitvoeren van werkenter vergroting, verfraaiing of verbetering van hetcomfort welke niet strikt noodzakelijk zijn.47

Wet van13 april 1997Art. 9, 2°Art. 153. Ook bepaalt de wet dat de werken die de huurderzal uitvoeren in het kader van “een huurovereenkomstmet renovatie” een tegenprestatie vande verhuurder zullen meebrengen.Deze tegenprestatie kan bestaan uit:• ofwel een vermindering of kwijtschelding van dehuurprijs;• ofwel ziet de verhuurder af van het recht om eenherziening van de huurprijs te vragen;• ofwel verbindt de verhuurder zich ertoe om dehuurovereenkomst niet te beëindigen (om welkereden ook, met inbegrip van de persoonlijkebetrekking van het goed), en gedurende eenperiode die in het contract bepaald moet zijn endie langer of korter dan 9 jaar kan zijn volgensde omvang van de geplande werken.Na het uitvoeren van de werken wordt op verzoekvan de meest gerede partij overgegaan tot deoplevering en dit in aanwezigheid van de huurderen verhuurder.De bepalingen zijn van toepassing op de renovatiecontractengesloten of vernieuwd vanaf 31 mei1997.48

VIII. KAN MEN DE HUUROVEREENKOMSTBETREFFENDE DE HOOFDVERBLIJFPLAATSVAN DE HUURDER OVERDRAGEN?In dit verband moet rekening gehouden wordenmet twee principes:1. De huurder die het goed dat hij huurt niet totzijn eigen hoofdverblijfplaats bestemt, kan dehuurovereenkomst niet overdragen aan een anderepersoon die het goed tot zijn hoofdverblijfplaatszou bestemmen.Indien de huurder zijn overeenkomst overdraagtin strijd met dit verbod zal hij verantwoordelijk zijnvoor de gevolgen die eruit voortvloeien en loopt hijhet risico onder meer schadevergoeding en interestente moeten betalen aan de overnemer(d.w.z. de nieuwe huurder) en aan de verhuurder,die omwille van deze onregelmatigheid een nadeelgeleden zouden hebben.Wet van20.02.91Art. 4(BurgerlijkWetboek)Art. 1717Afdeling IIArt. 4, § 1en §32. De huurder die het goed huurt als hoofdverblijfplaatsbewoont kan zijn huurovereenkomst nietaan een andere persoon overdragen, behalveindien de verhuurder deze overdracht vooraf enschriftelijk toelaat. In dit geval, in tegenstellingmet wat normaal gebeurt bij overdracht van eenhuurovereenkomst, is de huurder die het goedverlaat niet gehouden de verplichtingen voor denieuwe huurder die hem vervangt na te komen,BEHALVE indien het document waarin de toestemmingzijn toestemming verleent, voor deoverdracht bepaalt dat hij verantwoordelijk blijftvoor de nieuwe huurder, bijvoorbeeld wanneerdeze laatste de huurprijs niet zou betalen.49

IX. MAG MEN EEN WONING DIE ALSHOOFDVERBLIJFPLAATS DIENT VOORDE HUURDER ONDERVERHUREN?In verband met de onderhuur gelden de volgenderegels.1. De huurder die het goed dathij huurt niet bewoont magdit goed niet onderverhuren,geheel of gedeeltelijk, aaneen onderhuurder die hettot zijn hoofdverblijfplaatszou bestemmen.Opgelet !Niet alleen de onderhuur, MAAR ook de hoofdhuurovereenkomstvalt onder toepassing vande afdeling II inzake de woninghuur.Als bijkomende voorwaarde voor de geldigheidvan deze onderverhuring stelt de wet dat dehoofdverhuurder met deze specifieke vorm vanonderhuur op voorhand instemt.Deze vorm van onderverhuring is mogelijk (voorde nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten)vanaf 31 mei 1997.Wet van13 april 1997urgerlijk WetboekArt. 1717)Art. 2 Art. 4Art. 15Op dit principieel verbod zijn 2 belangrijke uitzonderingen:1. De onderverhuring is mogelijk door eenrechtspersoon aan een minderbegoed natuurlijkpersoon.De wet van 13 april 1997 maakt het mogelijk dateen gemeente, een OCMW, een VZW of een vennootschapmet sociaal oogmerk een goed dat zijhuren op hun beurt volledig gaan onderverhurenaan personen die minder begoed zijn of zich in eenbehatenswaardige sociale positie bevinden.De woning zal dan uitsluitend als hoofdverblijfplaatsvan deze personen dienen.2. De onderverhuring is ook mogelijk dooreen handelshuurder aan een natuurlijk persoon.De wet van 13 april 1997 maakt het eveneens mogelijkdat een handelshuurder een gedeelte vanhet door hem gehuurde pand onderverhuurt aaneen persoon die het als hoofdverblijfplaats bestemt.Er zijn 3 voorwaarden voor de geldigheid van dezeonderverhuring:• in het handelshuurcontract mag geen verbod totonderverhuring staan;• slechts een gedeelte van het gehuurde goedmag worden onderverhuurd als hoofdverblijfplaats;• de handelshuurder moet zijn handel behouden inhet gehuurde goed.Wet van13 april 1997(Wet op deHandelshuur30 april 1951,art. 11bisArt. 2Art. 14, Art. 1550

HuurwetArt. 4, §2 en §3(BurgelijkWetboek,Art. 1717)Opgelet!De hoofdhuurovereenkomst blijft onderworpenaan de Handelshuurwet.De onderhuur is onderworpen aan de afdelingII inzake de woninghuur.2. De huurder die een woningtot zijn hoofdverblijfplaatsbestemt kan het geheel vandeze woning nietonderverhuren.Hij mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhurenen uitsluitend indien hij het overigegedeelte van de gehuurde woning als zijn eigenhoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeeltevan de woning dat onderverhuurd wordt mag aldan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder.Indien de woning als hoofdverblijfplaatsdient voor de onderverhuurder, en indien detoepassingsvoorwaarden van de afdeling II verenigdzijn (betreffende het akkoord over deze bestemming),gaat het om een huurovereenkomstbetreffende een hoofdverblijfplaats waar de hoofdhuurderde verhuurder is en de onderhuurder dehuurder.Deze huurovereenkomst is normaal onderworpen aande bepalingen van de woninghuurwet, maar onderbepaalde voorwaarden en met enkele uitzonderingen:• de duur van de onderhuur mag de nog resterendeduur van de hoofdhuurovereenkomst niet te bovengaan;• de hoofdhuurder is ertoe gehouden, alvorens dezeonderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijnhoedanigheid en de omvang van zijn rechten op dehoogte te brengen;• wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt moetde hoofdhuurder de onderhuurder verwittigen binnende 15 dagen volgend op de ontvangst van de opzegging,en de onderhuurder laten weten dat zijn eigencontract van de onderhuur op dezelfde datum eindigtals de hoofdhuur,Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde steltaan de hoofdhuur moet hij:• aan de onderhuurder een opzegging van 3 maandgeven vergezeld van een afschrift van de opzeggingdie hij aan de verhuurder heeft gegeven, en• aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijkaan 3 maand huurprijs betalen;Wanneer de hoofdhuur tot een einde komt, en alsgevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag deonderhuurder de verlenging wegens buitengewoneomstandigheden niet aanvragen.Art. 4, § 2van de huurwetAlleen de hoofdhuurder is verantwoordelijk ten opzichtevan de hoofdverhuurder en ten opzichte van de onderhuurdervoor het niet naleven van deze bepalingen.51

X. WAT GEBEURT ER INDIEN HETGEHUURDE GOED VAN EIGENAARVERANDERT?Art. 9van de huurwetOpgelet!Deze wijziging is niet toepasselijk op de geschrevenhuurovereenkomsten van bepaaldeduur die vóór 28 februari 1991 werden gesloten.De huurwet bevat een aantal bepalingen die belangrijkzijn voor de huurder, wanneer het gehuurdegoed verkocht wordt of het voorwerp uitmaakt vaneen schenking.De bescherming van de huurder is in dit geval nietsteeds hetzelfde. Het ligt eraan of de huurovereenkomstal dan niet een vaste datum heeft vóór devervreemding van het gehuurde goed. Hiermeewordt trouwens nogmaals het belang van de registratiebenadrukt.(Zie hoofdstuk I, 3).1. De huurovereenkomstheeft een vaste datum vóórde vervreemding van hetgehuurde goed.Dat betekent dat hij de huurovereenkomst preciesop dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijkeverhuurder en hij precies dezelfderechten en verplichtingen als deze zal hebben. Dehuurder moet dus niet “lijden” onder deze veranderingvan eigenaar.Voorbeeld:Een huurovereenkomst wordt gesloten voor eenduur van 9 jaar, tot 31 maart 2011 en werd geregistreerd.De woning wordt in juni 2003 verkocht.De koper “neemt de plaats in” van de verhuurder.Hij kan na het verlijden van de authentieke akteop elk ogenblik een einde stellen aan de huurovereenkomstom het goed persoonlijk te betrekken,mits het inachtnemen van een opzeggingstermijnvan 6 maand. Indien hij werken wil uitvoeren of deovereenkomst wil beëindigen mits een vergoeding,moet hij tot 31 maart 2005 wachten, d.w.z.het einde van de eerste driejarige periode, en, indiende opzegging niet gemotiveerd is, aan dehuurder een vergoeding gelijk aan 9 maand huurprijsbetalen.Wet van13 april 1997Art. 11Art. 15Indien de huurovereenkomst een vaste datumheeft (d.w.z. wanneer deze bijvoorbeeld geregistreerdwerd) vóór de vervreemding van het gehuurdegoed zal de nieuwe eigenaar van de woningde rechten van de vroegere verhuurderverkrijgen op het ogenblik van het verlijden van deauthentieke akte.52

2. De huurovereenkomstheeft geen vaste datumvóór de vervreemding vanhet gehuurde goed.1. Ofwel bewoont de huurder het goed voor eenperiode van minder dan 6 maand: hij is nietbeschermd. De koper kan de huurovereenkomstbeëindigen zonder motief of vergoeding.2. Ofwel bewoont de huurder het goed sindsminstens 6 maand. De koper treedt dan in de rechtenvan de hoofdverhuurder, met nochtans eenzeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomstbeëindigen• mits een opzegging van 3 maand (in plaatsvan 6 maand);• om het goed persoonlijk te betrekken, of ombelangrijke werken uit te voeren of mits eenvergoeding;• zonder het einde van de driejarige periode afte wachten.De koper moet deze opzegging aan de huurder betekenenbinnen een termijn van 3 maand terekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.Opgelet!Na deze termijn verliest de koper dit bijzondervoordeel hem door de huurwet geschonken. Hijmoet de huurovereenkomst naleven zoals deoorspronkelijke verhuurder.Wet van13 april 1997Art. 11Art. 1553

XI. HOE IN RECHTE OPTREDEN?GerechtelijkWetboekArt. 591, 1°en Art. 629, 1°Het vredegerecht van de plaats waar het gehuurdegoed gelegen is, is bevoegd voor alle betwistingenbetreffende de huur van een woning.1. De verzoeningsprocedureIndien de huurder en verhuurder geen overeenstemmingbereiken over een punt betreffende dehuur hebben zij er alle belang bij om eerst eenverzoeningsprocedure te beginnen eerder dan eengeding. Het voornaamste voordeel van de verzoeningsprocedureis dat deze kosteloos is. Er zijngeen gerechtskosten en het brengt niet noodzakelijkeen beroep op een advocaat mee. De aanvraagtot een verzoeningsprocedure kan zelfs mondelinggebeuren op de griffie van het vredegerecht vanhet kanton waar het gehuurde goed gelegen is.Daarna zullen de partijen worden opgeroepen (bijeen eenvoudige brief van de griffie) om op eenbepaalde dag en een bepaald uur voor de vrederechterte verschijnen. Twee oplossingen zijn mogelijk:• ofwel lukt de verzoening : in dit geval zal hetproces-verbaal akte nemen van het akkoord vande partijen; dit akkoord heeft dezelfde waardeals een vonnis;• ofwel verschijnt één van de partijen niet of is ergeen akkoord bereikt : dan rest enkel de mogelijkheidvan een gerechtelijke procedure.De verzoeningspoging is geregeld in de artikelen731 tot 734 van het Gerechtelijk Wetboek onderde benaming “minnelijke schikking”.Zelfs als een partij beslist om niet eerst gebruikte maken van de verzoeningsprocedure en meteeneen vordering ten gronde in te leiden, is hoedan ook voortaan in de wet bepaald dat de rechtereerst poogt de partijen te verzoenen alvorensde procedure ten gronde voort te zetten (artikel1344septies van het Gerechtelijk Wetboek, gewijzigdbij artikel 2 van de wet van 18 juni 2008tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek watbetreftde procedure inzake bepaalde huurgeschillen).Deze nieuwe regel is van toepassing op alle vorderingenbetreffende de huur van woningen.GerechtelijkWetboekArt. 1344 septies(Wet van18/06/2008, art.2)54

GerechtelijkWetboekArt. 1344bis2. De gerechtelijkeprocedurea. De vrijwillige verschijning.De partijen kunnen vrijwillig verschijnen voor devrederechter en hem vragen akte te nemen vandeze verschijning.Welke zijn de voordelen van deze procedure?Zij vermindert de gerechtskosten en laat partijentoe van bij de aanvang hun wederzijdse positiesduidelijk te omschrijven.b. Inleiding van een vordering door het indienenvan een verzoekschriftDit is een procedure, speciaal voor het inleiden vanvorderingen betreffende huurgeschillen. De verzoekerlegt op de griffie van het vredegerecht van het kantonwaarin het gehuurd goed zich bevindt een verzoekschriftneer. Dit verzoekschrift moet, op straffe vannietigheid, het volgende vermelden:• de datum, maand en jaar;• de naam, voornaam, beroep en woonplaats van deverzoeker (of aanvrager);• de naam, de voornaam en de woonplaats, of bijgebrek aan woonplaats, de verblijfplaats van depersoon tegen wie de vordering is ingesteld;• het voorwerp van de vordering en de korte samenvattingvan de middelen van de vordering (d.w.z. debepalingen van de huurovereenkomst, de artikelenvan het Burgelijk Wetboek,...);• de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat.Er moet bovendien een recent getuigschrift van dewoonplaats van de tegenpartij bij het verzoekschriftworden gevoegd. Dit getuigschrift moetworden afgegeven door het gemeentebestuur vande woonplaats van de tegenpartij. De partijenworden dan door de griffier bij een gerechtsbriefopgeroepen, om voor de vrederechter te verschijnen.Een afschrift van het verzoekschrift wordt bijde oproepingsbrief gevoegd.Welke zijn de voordelen van deze procedure?Deze procedure inzake huurbetwistingen is aan teraden wanneer de vrijwillige verschijning vanpartijen onmogelijk blijkt. Zij vermijdt de kostenvan de betekening van een dagvaarding.c. Inleiding van een vordering door dagvaardingMen kan ook beroep doen op een gerechtsdeurwaarderom de tegenpartij te dagvaardenwanneer men een rechtsvordering wil beginnen.De kosten van een betekening moeten eerst doorde verzoeker aan de gerechtsdeurwaarder wordenbetaald. Wanneer men niet vertrouwd is met degerechterlijke procedure of wanneer het gaat omeen ingewikkeld juridisch probleem, verdient hetaanbeveling zich to een advocaat te wenden.Wet van30 november 199855

GerechtelijkWetboekArt. 1344terd. De uithuiszettingDe uithuiszetting werd gehumaniseerd door dewet van 30 november 1998 tot verwijzing vansommige bepalingen van het Gerechtelijk Wetboekbetreffende de rechtspleging inzake huur van goederenen van de wet van 30 december 1975betreffende de goederen, buiten particuliereeigendommen gevonden of op de openbare weggeplaatst ter uitvoering van vonnissen van uitzetting(Belgisch Staatsblad van 1 januari 1999).Voor de uithuiszetting van een huurder op wiensovereenkomst de huurwet van toepassing is enwaarvan uit de inleidende akte blijkt dat het gehuurdegoed hem tot woonplaats of, bij gebrekehiervan, tot verblijfplaats dient, voorziet dezewet in:1. De preventieve verwittiging van het OpenbaarCentrum voor Maatschappelijk Welzijn.Een afschrift van iedere inleidende akte waarin deuithuiszetting van de huurder wordt gevorderd,wordt aan het OCMW gezonden. Deze mededelingwordt gedaan ofwel door de griffier in geval vaninleiding bij verzoekschrift of vrijwillige verschijning,ofwel door de gerechtsdeurwaarder in gevalvan inleiding bij dagvaarding.De huurder kan zich tegen de medeling aan hetOCMW verzetten. Hij doet dit hetzij in het procesverbaalvan vrijwillige verschijning hetzij door zijnverzet aan de griffier of de gerechtsdeurwaarderkenbaar te maken binnen een termijn van tweedagen na de kennisgeving van het verzoekschrift,respectievelijk de betekening van de dagvaarding.Deze mogelijkheid van verzet moet wordenvermeld in het verzoekschrift of de dagvaardingdoor opname van de tekst van artikel 1344ter, § 4,eerste lid, Gerechterlijk Wetboek.Eens het OCMW werd verwittigd, biedt het, op demeest aangewezen wijze, aan om, binnen zijnwettelijke opdracht, hulp te bieden.2. Een termijn van een maand vanaf debetekening van het vonnis tot uithuiszettinggedurende dewelke de uithuiszetting niet magworden uitgevoerd.• De uithuiszetting kan in ieder geval niet tenuitvoer worden gelegd dan na verloop van eentermijn van één maand na de betekening vanhet vonnis door de gerechtsdeurwaarder.Op deze regel bestaan drie uitzonderingen:1. De verhuurder bewijst dat de huurder hetgoed reeds verlaten heeft;2. De huurder en de verhuurder zijn eenandere termijn overeengekomen en ditakkoord wordt in het vonnis tot uithuiszettingopgenomen;GerechtelijkWetboekArt. 1344- quater56

GerechtelijkWetboekArt. 1344 -quinquiesWet van30 december 1975Art. 2 Art. 33. De rechter verlengt of verkort de termijn opverzoek van de huurder of de verhuurder. Deverzoeker dient het bewijs te leveren vanuitzonderlijk ernstige omstandigheden.De rechter houdt daarbij onder meer rekening metde mogelijkheden van de huurder om opnieuwgehuisvest te worden in dusdanige omstandighedendat geen afbreuk wordt gedaan aan deeenheid, de financiële middelen en de behoeftenvan het gezin en dit in het bijzonder gedurende dewinterperiode.• De gerechtsdeurwaarder moet de huurder of debewoners van het goed in ieder geval ten minstevijf werkdagen van tevoren op de hoogtebrengen van de werkelijke datum van deuithuiszetting.3. Voorschriften betreffende het lot van deinboedel van de uitgezette huurder.Bij de betekening van het vonnis van uithuiszettingdient de gerechtsdeurwaarder de huurder mee tedelen wat er met zijn goederen zal gebeurenindien hij geen gevolg geeft aan het vonnis.De goederen van de huurder die zich na verloopvan de wettelijke of van de door de rechter bepaaldetermijn nog in de woning bevinden, zullenbij de uitvoering van de uithuiszetting op kostenvan de huurder op de openbare weg worden gezet.Wanneer de goederen de openbare weg belemmeren,zullen ze door het gemeentebestuur opkosten van de huurder worden weggenomen engedurende zes maanden worden bewaard, tenzijhet gaat om goederen die aan snel bederf onderhevigzijn of schadelijk zijn voor de openbarehygiëne, gezondheid of veiligheid.Het gemeentebestuur legt van alle weggenomenen bewaarde goederen een register aan. De huurderkan kosteloos een uittreksel bekomen uit datregister met vermelding van zijn weggenomengoederen.Het gemeentebestuur kan de teruggave van degoederen afhankelijk stellen van de betaling vande kosten voor het weghalen en het bewarenervan. Dit retentierecht geldt niet voor de goederendie krachtens artikel 1408, § 1, GerechtelijkWetboek niet vatbaar zijn voor beslag, bijvoorbeeldbedden en beddengoed, kleren en kleerkasten,een wasmachine, een strijkijzer, een eettafelmet stoelen, een kookfornuis, een koelkast,studiegoederen en beroepsgoederen. Voor de volledigelijst van onbeslagbare goederen en allevoorwaarden voor onbeslagbaarheid dient menartikel 1408 Ger.W. te raadplegen.GerechtelijkWetboekArt. 1408 §157

GerechtelijkWetboek art. 508/1tot en met 508/23GerechtelijkWetboek Art. 664tot en met 6993. Juridische bijstand enrechtsbijstand.a. Juridische bijstand1. Juridische eerstelijnsbijstandOnder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaanhet verlenen van juridische bijstand in de vormvan praktische inlichtingen, juridische informatie,een eerste juridisch advies of de verwijzing naareen gespecialiseerde instantie of organisatie.De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereenen wordt onder meer verleend door advocatenop zitdagen in de justitiehuizen en degerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstanddoor advocaten is kosteloos.2. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaanhet verlenen van juridische bijstand door eenadvocaat in de vorm van een omstandig juridischadvies of bijstand in het kader van een procedure ofeen geding.Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen inaanmerking die over onvoldoende inkomsten beschikken.Al naar gelang de graad van onvermogen isde bijstand gedeeltelijk of volledig kosteloos.De aanvrager richt zijn verzoek voor het bekomenvan tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridischebijstand van de Orde van Advocaten.Voor meer informatie over de juridische bijstand kanu zich wenden tot een justitiehuis (zie lijst achteraanin de brochure) of het bureau voor juridische bijstandvan de Orde van Advocaten.b. RechtsbijstandWaar de juridische tweedelijnsbijstand betrekkingheeft op de kosten van bijstand door eenadvocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking opde “gerechtskosten”.De verzoeker die bewijst onvoldoende inkomstente hebben kan, al naar gelang de graad van zijnonvermogen, geheel of gedeeltelijk wordenontslagen van de betaling van de gerechtskostenen de kosten van de tussenkomst van openbare enministeriële ambtenaren, zoals bijvoorbeeld eengerechtsdeurwaarder.Voor geschillen die tot de bevoegdheid van devrederechter behoren, zoals geschillen inzake huurvan onroerende goederen, wordt hetverzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de vrederechterdie de zaak zal behandelen of reedsbehandelt.58

SAMENVATTENDE TABELLENIS DE HUURWET VAN TOEPASSING OPDE HUUROVEREENKOMSTEN GESLOTENVOOR 28 FEBRUARI 1991 ?Het betreft eenONDERHUURHet betreft eenHOOFDHUURGESCHREVENMONDELINGgesloten voor eenbepaalde duurgesloten voor eenonbepaalde duurde opzegging werdniet gegeven doorde verhuurdervóór 28.02.91de huurwet is nietvan toepassingop de lopendehuurovereenkomstde huurwet isvan toepassing59

HOE KAN DE VERHUURDERDE HUUROVEREENKOMSTVROEGTIJDIG BEËINDIGEN?Het contractwerd geslotenHet contract isOp welkogenblik?Om welkereden?Vergoedingbetalen?Opzeggingstermijngeschreven, vanbepaalde duurde verhuurder mag de huurovereenkomst beëindigen onderde voorwaarden in het contract bepaaldVOOR28 FEBRUARI '91NA28 FEBRUARI '91geschreven, vanonbepaalde duurofmondelingvan 9 jaarof meerop elkogenblikde verhuurdermag de huurovereenkomstbeëindigenna eendriejarigeperiodeom hetpersoonlijkte betrekkenvoor het invoerenvan belangrijkwerkenzonder motiefneenneenja6 maandvan 3 jaar ofminderde verhuurder mag de overeenkomst niet beëindigenvóór de vervaldag60

HOE KAN DE HUURDERDE HUUROVEREENKOMSTVROEGTIJDIG BEËINDIGEN?Het contractwerd geslotenHet contract isOp welk ogenblik?Vergoedingbetalen?Opzeggingstermijngeschreven,van bepaalde duurde huurder mag de overeenkomst beëindigen onder devoorwaarden bepaald in het contractVOOR28 FEBRUARI '91geschreven, vanonbepaalde duurof mondelingvan 9 jaar of meerde huurdermag hetcontractverbrekenop elk ogenblik tijdenshet eerste jaar van dehuurovereenkomstop elk ogenblik tijdenshet tweede jaar van dehuurovereenkomstop elk ogenblik tijdenshet derde jaar van dehuurovereenkomst3 maandhuur2 maandhuur1 maandhuur3 maandop elk ogenblik na hetderde jaar van dehuurovereenkomstgeenNA28 FEBRUARI '91op elk ogenblik, opvoorwaarde dat deovereenkomst niet werdgeregistreerd en de termijnom te registrerenverstreken is.geengeenvan max.3 jaarde huurder mag de overeenkomst niet beëindigen vóórde vervaldag61

HOE KAN DE KOPER VAN EENONROEREND GOED DE HUUROVEREENKOMSTVROEGTIJDIG BEËINDIGEN?de overeenkomstwerd geslotenVOOR 28 FEBRUARI 91NA FEBRUARI 91het is een geschrevenovereenkomstvan bepaalde duurhet is een geschrevenovereenkomst van onbepaaldeduur of eenmondelinge overeenkomsthet is contractvan 9 jaarof meerhet is een contract meteen korte duur(3 jaar of minder)het heeft eenvaste datumvoorafgaand aande vervreemding*het heeft geenvaste datumvoorafgaand aande vervreemding*het heeft eenvaste datumvoorafgaand aande vervreemding*het heeft geenvaste datumvoorafgaand aande vervreemding*het heeft eenvaste datumvoorafgaand aande vervreemding*het heeft geenvaste datumvoorafgaand aande vervreemding*de koper kande overeenkomstbeëindigen onder devoorwaarden die hetcontract bepaalt.zie tabel 2blz. 60de koper kan deovereenkomst opelk ogenblikbeëindigen zondermotief of vergoedingde huurderbewoont het goedsinds minderdan 6 maandde koper kan de overeenkomst beëindigen mitseen opzegging van 3 maand zonder het einde vandriejarige periode af te wachten:- om het goed persoonlijk te betrekken- uitvoeren van werken- zonder motief, mits een vergoedingde koper betekent deopzegging binnen dedrie maand die volgenop het verlijden vande authentieke aktede huurderbewoont het goedsinds tenminste6 maandzie tabel 2blz. 60de koper betekent nietde opzegging binnen dedrie maand die volgenop het verlijden vande authentieke aktede huurderbewoont hetgoed sinds tenminste 6 maandende koper kan deovereenkomstniet beëindigenvóór devervaldagde huurderbewoont hetgoed sindsminder dan6 maandende koper kan deovereenkomstop elk momentbeëindîgen zondermotief ofvergoeding* Vervreemding is meestal verkoop62

HOE DE INDEXATIE BEREKENEN?Inwerkingtreding van de overeenkomstvóór 1 januari 1984Inwerkingtreding van de overeenkomstvanaf 1 januari 1984contract geslotenvóór1/01/1981contract geslotentussen 1/01/1981en 31/12/1983contract geslotenvóór1/02/1994contact geslotenvanaf1/02/19941aanvangsindexcijfer=december 82(82,54)1aanvangsindexcijfer=deze van de maanddie de aanpassing ofinwerkingtreding vanhet contract in 1983voorafgaat1aanvangsindexcijfer=deze van de maanddie het sluiten vande overeenkomstvoorafgaat1aanvangsindexcijfer=gezondheidsindex vande maand die hetsluiten van deovereenkomstvoorafgaat2basishuurprijs = huur:- vastgelegd bij rechterlijke beslissing- bij onstentenis, basishuurprijs gebruikt bij deberekening van de geïndexeerde huurprijs in 1990- bij ontstentenis, laatste huurprijs in 1983 betaald.2basishuurprijs = afgesproken huurprijs3nieuw indexcijfer = het (gezondheids)indexcijfer van de maand die voorafgaat aan deverjaring van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst63

INDEXCIJFERS VOOR DE BEREKENINGVAN DE HUURINDEXERINGBASIS 1988=100BASIS 1988 = 100 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994* 1995*JANUARI 83,54 89,27 93,77 97,03 97,89 98,82 101,18 104,82 108,89 111,37 114,53 115,65 117,83FEBRUARI 84,01 89,94 94,74 97,11 98,08 99,10 101,63 105,07 109,25 111,72 114,82 116,00 118,22MAART 84,31 90,32 95,50 96,96 98,19 99,13 101,87 105,33 108,80 111,75 115,02 115,92 118,11APRIL 84,58 90,91 95,87 97,26 98,64 99,58 102,56 105,81 108,86 111,87 115,12 116,10 118,23MEI 85,02 91,11 95,97 97,04 98,68 99,67 102,65 105,84 109,25 112,28 115,30 116,44 118,15JUNI 85,57 91,37 95,99 97,17 98,79 99,84 102,84 105,91 109,74 112,64 115,32 116,65 118,23JULI 86,40 91,86 96,51 97,16 99,14 100,15 103,18 106,28 110,34 113,16 116,08 117,45 119,03AUGUSTUS 87,22 92,22 96,51 97,25 99,45 100,36 103,52 106,90 110,68 112,97 116,57 117,58 119,38SEPTEMBER 87,83 92,50 96,71 97,59 99,27 100,47 104,04 107,87 110,60 113,17 116,36 117,43 118,97OKTOBER 87,84 92,92 96,66 97,48 99,17 100,50 104,16 108,60 111,01 113,41 116,50 117,24 118,78NOVEMBER 88,28 92,96 96,89 97,40 98,87 100,44 104,03 108,21 111,29 113,77 116,65 117,25 118,97DECEMBER 88,44 93,17 96,92 97,49 98,90 100,80 104,43 108,08 111,09 113,76 116,83 117,29 118,94BASIS 1988 = 100 1996* 1997* 1998* 1999* 2000* 2001* 2002* 2003* 2004* 2005* 2006* 2007 2008JANUARI 119,86 122,09 122,78 124,27 125,74 128,38 132,54 133,76 135,85 138,27 141,04 143,92 147,94FEBRUARI 120,09 121,88 123,08 124,56 126,07 128,80 132,74 134,51 136,27 138,99 141,71 144,66 149,12MAART 120,13 121,31 122,92 124,57 126,35 129,18 133,02 134,82 136,30 139,74 141,60 144,34 149,95APRIL 120,15 121,33 123,51 124,87 126,69 130,14 132,76 134,71 136,85 139,70 142,11 144,82 150,19MEI 119,90 121,45 124,18 125,08 126,85 130,77 133,05 134,52 137,05 139,97 142,59 144,49JUNI 120,00 121,67 124,05 124,86 127,12 131,19 132,74 134,86 137,03 140,21 142,56 144,41JULI 120,84 122,78 124,36 124,89 127,43 131,32 133,16 135,11 137,45 140,78 143,00 144,99AUGUSTUS 121,17 122,84 123,87 124,58 127,49 131,41 133,10 135,28 137,49 140,80 143,18 144,95SEPTEMBER 120,81 122,34 123,84 124,83 128,05 131,61 133,37 135,61 137,55 140,64 143,15 145,00OKTOBER 121,00 122,37 123,85 124,97 127,85 131,69 133,15 135,22 138,04 140,42 143,10 145,66NOVEMBER 121,12 122,72 123,83 125,19 128,35 131,94 133,18 135,47 138,03 140,85 143,45 146,68DECEMBER 121,29 122,68 123,84 125,42 128,29 131,70 133,29 135,42 137,75 140,96 143,59 147,3864

BASIS 1996=100BASIS 1996 = 100 1997* 1998* 1999* 2000* 2001* 2002* 2003* 2004* 2005* 2006* 2007 2008JANUARI 101,26 101,83 103,07 104,29 106,48 109,93 110,94 112,67 114,68 116,98 119,37 122,70FEBRUARI 101,09 102,08 103,31 104,56 106,83 110,09 111,56 113,02 115,28 117,54 119,98 123,68MAART 100,61 101,95 103,32 104,79 107,14 110,33 111,82 113,05 115,90 117,44 119,72 124,37APRIL 100,63 102,44 103,57 105,08 107,94 110,11 111,73 113,50 115,87 117,87 120,12 124,57MEI 100,73 102,99 103,74 105,21 108,46 110,35 111,57 113,67 116,09 118,26 119,85JUNI 100,91 102,89 103,56 105,43 108,81 110,09 111,85 113,65 116,29 118,24 119,78JULI 101,83 103,14 103,58 105,69 108,92 110,44 112,06 114,00 116,76 118,61 120,25AUGUSTUS 101,88 102,74 103,33 105,74 108,99 110,39 112,20 114,03 116,78 118,75 120,22SEPTEMBER 101,47 102,71 103,53 106,20 109,16 110,62 112,47 114,08 116,65 118,73 120,27OKTOBER 101,49 102,72 103,65 106,04 109,22 110,43 112,15 114,49 116,46 118,68 120,81NOVEMBER 101,78 102,70 103,83 106,45 109,43 110,46 112,36 114,48 116,82 118,98 121,65DECEMBER 101,75 102,71 104,02 106,40 109,23 110,55 112,32 114,25 116,91 119,09 122,23BASIS 2004=100BASIS 2004 = 100 1997* 1998* 1999* 2000* 2001* 2002* 2003* 2004* 2005* 2006* 2007 2008JANUARI 89,00 89,51 90,60 91,67 93,60 96,63 97,52 99,04 100,80 102,82 104,92 107,85FEBRUARI 88,85 89,73 90,81 91,91 93,90 96,77 98,06 99,34 101,33 103,31 105,46 108,71MAART 88,43 89,61 90,82 92,11 94,18 96,98 98,29 99,37 101,88 103,23 105,23 109,32APRIL 88,45 90,04 91,04 92,37 94,88 96,79 98,21 99,77 101,85 103,60 105,58 109,49MEI 88,54 90,53 91,19 92,48 95,34 97,00 98,07 99,92 102,04 103,95 105,34JUNI 88,70 90,44 91,03 92,67 95,64 96,77 98,32 99,90 102,22 103,93 105,28JULI 89,51 90,66 91,05 92,90 95,74 97,08 98,50 100,21 102,63 104,25 105,70AUGUSTUS 89,55 90,31 90,83 92,95 95,8 97,03 98,62 100,23 102,65 104,38 105,67SEPTEMBER 89,19 90,28 91,00 93,35 95,95 97,23 98,86 100,28 102,54 104,36 105,71OKTOBER 89,21 90,29 91,11 93,21 96,00 97,07 98,58 100,64 102,37 104,32 106,19NOVEMBER 89,46 90,27 91,27 93,57 96,19 97,09 98,76 100,63 102,68 104,58 106,93DECEMBER 89,43 90,28 91,43 93,53 96,01 97,17 98,73 100,43 102,76 104,68 107,44* Sinds januari 1994 is voor de huurindexering het gebruik van de gezondheidsindex verplicht.(Koninklijk Besluit van 24.12.93, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 31.12.93)1. Huurcontract gesloten vóór 1 februari 1994: gebruik uitsluitend de tabellen (basis 1988 = 100).2. Huurcontract gesloten vanaf 1 februari 1994: zowel de tabellen met de basis 1988 = 100, als de tabel met de nieuwe basis 1996 = 100 kunnen gebruikt worden.Men dient er zich uiteraard steeds van te vergewissen dat het aanvangsindexcijfer en het nieuwe indexcijfer dezelfde basis hebben. Anders omgerekende indexcijfershebben geen wettelijke grond.Het meest recente gezondheidsindexcijfer kan steeds worden vernomen via een automatisch antwoordapparaat van de Federale Overheidsdienst Economie op het nummer02 277 56 70 of via de website van die FOD.Voor bijkomende inlichtingen over deze indexcijfers kan men zich wenden tot: Federale Overheidsdienst Economie, Bestuur Handelsbeleid, Eenheid Consumptieprijzen,Vooruitgangstraat 50, 1210 Brussel, Tel: 02 277 15 1165

BURGERLIJK WETBOEK(officieuze coördinatie)BOEK IIIAFDELING II. Regels betreffende de huurovereenkomstenmet betrekking tot de hoofdverblijfplaats vande huurder in het bijzonder(Ingevoegd door de wet van 20 februari 1991,Belgisch Staatsblad van 22 februari 1991.De bepalingen in het vet gedrukt zijn nieuw sedertde wet van 13.04.1997, B.S. 21.05.1997,en de wet van 24.12.2002, B.S. 21.12.2002 en de wet van27.12.2006, B.S. 28.12.2006 en de wet van 25.04.2007, B.S.8.05.07 en de wet van 26.04.2007, B.S. 5.06.07.Tussen haakjes wordt naar het artikelvan de wet verwezen.In cursief wordt vermeld vanaf wanneerdeze nieuwe bepaling van toepassing is.)Art. 1. Toepassingsgebied§ 1. Deze afdeling is van toepassing op huurovereenkomsten betreffendeeen woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgendetoestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijnhoofdverblijfplaats bestemt. Een woning is elk roerend of onroerendgoed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats vande huurder is bestemd. (Deze bepaling is van toepassing op deovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2003. Op de overeenkomstendie lopen, is zij van toepassing vanaf 1 januari 2004. In geengeval kan de toepassing van de bedoelde bepaling leiden tot het opzeggenvan lopende overeenkomsten – zie de artikelen 377 en 378van de wet van 24.12.2002).Het beding waarbij het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats vande huurder mag dienen en dat niet uitdrukkelijk noch ernstig kanworden gestaafd, onder meer door elementen met betrekking tot denatuurlijke bestemming van het goed, en waarin de hoofdverblijfplaatsvan de huurder tijdens de huurovereenkomst niet is vermeld,wordt voor niet geschreven gehouden.Deze afdeling is tevens van toepassing indien de woning, met deschriftelijke toestemming van de verhuurder, in de loop van de huurovereenkomsttot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. In dat gevalneemt de huurovereenkomst een aanvang de dag waarop deze toestemmingis verleend.Deze afdeling is van toepassing op de onderhuur van de in het eerstelid bedoelde woning, aangegaan overeenkomstig artikel 4 van dezeafdeling en binnen de grenzen bepaald in hetzelfde artikel.§ 1 bis. Deze afdeling is tevens van toepassing op de onderhuuraangegaan door de verenigingen of door de rechtspersonenbedoeld in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, binnende grenzen bepaald in artikel 4, § 2bis. In dat geval isook de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de bepalingenvan deze afdeling. (art. 4 W.13.04.1997;van toepassing opde huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997(art. 15, eerste lid W.13.04.1997).)§ 2. Deze afdeling is niet van toepassing wanneer de overeenkomstop grond waar-van de woning aan de huurder wordt toegewezen,ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst, die betrekking heeft opde functie of de bedrijvigheid van de huurder.§ 3. Deze afdeling is niet langer van toepassing zodra het gehuurdepand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd.Art.1bis. Van elke huurovereenkomst die onder toepassingvan deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaatsvan de huurder moet een geschrift wordenopgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, hetvolgende moet inhouden: de identiteit van alle contracterendepartijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijvingvan alle ruimtes en gedeelten van het gebouw diehet voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van dehuur.De meest gerede contracterende partij zal bij gebreke vanuitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling diebetekend wordt bij een ter post aangetekende brief of bijdeurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend gevalvia gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomstop te stellen, te vervolledigen of te ondertekenenovereenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dathet vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijenperkt de bevoegdheid van de rechter in.Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór deinwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomstenonder de toepassing vallen van deze afdeling.(Artikel 2 Wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake dewoninghuur; In werking getreden op 15 juni 2007)Art. 2. Staat van het gehuurde goed§1. Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereistenvan veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Onverminderdde normen betreffende de woningen, opgesteld doorde Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden,moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementairevereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naarde staat van het verhuurde goed op het moment dat dehuurder ervan in het genot treedt. (Artikel 101, 1° Wet DiverseBepalingen IV van 25 april 2007; In werking getreden op 18 mei2007)Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van destaat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervantreedt.De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minstevoldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordtaan de vereisten bepaald in het eerste lid.De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn vandwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst wor-66

den gevoegd. (Artikel 101, 2° Wet Diverse Bepalingen IV van 25april 2007; In werking getreden op 18 mei 2007)Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaardenniet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel deuitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn omhet gehuurde goed in overeenstemming te brengen met devereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van dehuurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechtereen ver-mindering van de huurprijs toestaan. (art. 5W.13.04.1997; van toepassing op de huurovereenkomsten geslotenof vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lid W.13.04.1997).)§ 2. Met toepassing van de artikelen 1720, 1754 en 1755 vanhet Burgerlijk Wetboek op de huurovereenkomsten geregelddoor deze afdeling, is de verhuurder verplicht tot alleherstellingen andere dan de huurherstellingen. Deze herstellingenandere dan de huurherstellingen kunnen door deKoning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteldna overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen hebbeneen dwingend karakter en zullen uitwerking hebbenvoor de huurovereenkomsten die ondertekend worden nade inwerkingtreding van dit artikel.(Artikel 101, 3° Wet Diverse Bepalingen IV van 25 april 2007; In werkinggetreden op 18 mei 2007)Art. 3. Duur van de huurovereenkomst§ 1.Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijnaangegaan voor een duur van negen jaar.De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode vannegen jaar indien ten minste zes maanden vóór de vervaldag dooréén van beide partijen een opzegging wordt betekend.Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt dehuurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor eenduur van drie jaar verlengd.§ 2.De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijdebeëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zesmaanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijkte betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen,zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten inopgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwantenin opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwantenin de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoottot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdatbloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken,dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór heteinde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtredingvan de huurovereenkomst. (art. 6, 1° W.13.04.1997; vantoepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf31 mei 1997 (art. 15, eerste lid W.13.04.1997).)De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zalbetrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. Dezelaatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschapbewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoekvoldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenenvanaf de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaringvan de opzegging vorderen. Die vorderingmoet op straffe van verval uiterlijk twee maanden vóór hetverstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld. (art.6, 2° W.13.04.1997; reeds van toepassing op de overeenkomsten dielopen op 31 mei 1997 (art. 15, derde lid W.13.04.1997)).Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van deopzegging door de verhuurder, of, ingeval van verlenging, nade teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken.Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijken doorlopend betrokken blijven. (art. 6, 3° W.13.04.1997;reeds van toepassing op de overeenkomsten die lopen op 31 mei1997 (art. 15, derde lid W. 13.04.1997).)Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewoneomstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekkingvan het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht opeen vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheidvan vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.(art. 6, 4° W.13.04.1997;. reeds van toepassing op de overeenkomstendie lopen op 31 mei 1997 (art. 15, derde lid))§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periodekan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtnemingvan een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemensis het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen,te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat diewerkzaamheden:- worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van hetgoed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzakestedenbouw;- worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelteen- meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed, ofwel, indienhet gebouw waarin dit goed gelegen is uit verscheidene verhuurdewoningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren endie van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan tweejaar huur voor al die woningen samen.Met het oog op het goede verloop van de werken kan deverhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouwte allen tijde verscheidende huurovereenkomsten beëindigen,met inachtneming van een opzeggings¬termijnvan zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdenshet eerste jaar wordt opgezegd. (art. 6, 5° W.13.04.1997;reeds van toepassing op de overeenkomsten die lopen op 31 mei1997 (art. 15, derde lid W.13.04.1997).)De verhuurder moet aan de huurder kennis geven van, ofwel de hemverleende bouwvergunning, of een omstandig bestek, of een beschrijvingvan de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming,of een aannemingsovereenkomst. De werken moeten wordenaangevat binnen zes maanden en worden beëindigdbinnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzeggingdoor de verhuurder of, ingeval van verlenging, na deteruggave van het goed door de huurder. (art. 6, 6°67

W.13.04.1997; reeds van toepassing op de overeenkomsten die lopenop 31 mei 1997 (art. 15, derde lid W.13.04.1997).)Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewoneomstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werkenniet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijkis aan achttien maanden huur. Op verzoek van de huurder is de verhuurderverplicht hem kosteloos de documenten mede te delen waaruitblijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gesteldevoorwaarden zijn uitgevoerd.De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid vanvroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periodekan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtnemingvan een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering,maar met betaling van een vergoeding. Deze vergoeding is gelijkaan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomsteen einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarigeperiode.De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheidvan vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigenmet inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens deeerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding.Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden oféén maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemtgedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijnvan twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboekder registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowelde in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de inhet tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing. (Artikel73 Programmawet I van 27 december 2007; In werking getredenop 1 juli 2007 (art. 75 Programmawet))Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigtovereenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurtde huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtnemingvan een opzeggingstermijn van een maand. In datgeval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.(art. 6, 7° W.13.04.1997; van toepassing op de opzeggingendoor de verhuurder gegeven vanaf 31 mei 1997 (art. 15,vierde lid W.13.04.1997).)§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijkworden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijkaan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpenaan de bepalingen van de § 2 tot 5.Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfdevoorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duurvan de huur langer dan drie jaar mag zijn.Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste driemaanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomstbepaalde duur een opzegging betekent.Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidendeovereenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdigbetekende opzegging of indien de huurder het goed blijftbewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstellingdat een nieuwe huurovereenkomst wordt geslotentussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geachtte zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenenvan de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomstvan korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpenaan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijsen de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaaldwaren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomstvan korte duur, zulks onverminderd de toepassing van deartikelen 6 en 7. (art. 6, 8° W.13.04.1997; van toepassing op deovereenkomsten van korte duur die gesloten, verlengd of vernieuwdworden vanaf 31 mei 1997 (art. 15, vijfde lid W.13.04.1997).)§ 7. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst tevens bij geschriftworden gesloten voor een termijn die een duur van negen jaar teboven gaat.Die huurovereenkomst loopt ten einde bij het verstrijken van de overeengekomentermijn mits een van de partijen ten minste zes maandenvóór de vervaldag een opzegging betekent.Als binnen die termijn geen opzegging wordt betekend, wordt dehuurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor eenduur van drie jaar verlengd. De vergoeding die met toepassing vanartikel 3, § 4, is verschuldigd door de verhuurder die, bij het verstrijkenvan de derde driejarige periode of van een volgende driejarige periode,een einde maakt aan de huurovereenkomst, is gelijk aan driemaanden huur.§ 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomstsluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt vanrechtswege bij het overlijden van de huurder. Die huurovereenkomstis niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 4, tenzij partijenanders overeenkomen. (art. 6, 9° W.13.04.1997;van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwdvanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lid W.13.04.1997)).In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan,neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van demaand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.(art. 6, 10° W.13.04.1997;van toepassing op de opzeggingengedaan vanaf 31 mei 1997 (art.15, zesde lid W.13.04.1997)).Art. 4. Overdracht van huur en onderhuur§ 1. De overdracht van de huurovereenkomst is verboden, behoudensschriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. In datgeval wordt de overdrager ontheven van elke toekomstige verplichting,behoudens een in de overeenkomst tot overdracht van de huurovereenkomstopgenomen andersluidend beding.68

§ 2. De huurder die een woning in huur genomen heeft die hij tot zijnhoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren.Met de instemming van de verhuurder mag hij een gedeelte van datgoed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte totzijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft. Indien het onderverhuurdegoed bestemd wordt als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder,worden de rechten en verplichtingen van de huurder en van de onderhuurder,wat hun respectieve verhouding betreft, bepaald door dezeafdeling, onder voorbehoud van de volgende bepalingen van dezeparagraaf.De duur van de onderverhuring mag de resterende looptijd van dehoofdhuurovereenkomst niet overtreffen.De huurder moet vooraf de onderhuurder in kennis stellen van dienshoedanigheid en van de omvang van diens rechten.Wanneer de verhuurder aan de hoofdovereenkomst een einde maakt,moet de huurder uiterlijk de vijftiende dag na ontvangst van de opzeggingeen afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hemervan in kennis stellen dat de onderverhuring op dezelfde dag als dehoofdhuurovereenkomst beëindigd wordt.Wanneer de huurder vervroegd de hoofdhuurovereenkomst beëindigt,moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van ten minstedrie maanden geven, samen met een afschrift van de opzegging diehij aan de verhuurder richt, en moet hij de onderhuurder een vergoedingbetalen die gelijk is aan drie maanden huur.In de gevallen, bedoeld in de twee voorgaande leden, is artikel 11 nietvan toepassing.§ 2 bis. Onderverhuring is toegestaan onder de voorwaardenbepaald in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, van het BurgerlijkWetboek, door de erin vermelde rechtspersonen. Hetderde tot zevende lid van § 2 zijn op deze onderverhuringvan toepassing. (art. 7 W.13.04.1997;van toepassing op de huurovereenkomstengesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15,eerste lid W.13.04.1997).)§ 3.De huurder alleen is ten aanzien van de verhuurder en de onderhuurderof de overnemer aansprakelijk voor de gevolgen die voortvloeienuit de niet-naleving van de bepalingen van dit artikel.Art. 5. Onroerende voorheffingDe onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerendegoed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd.Art. 5bis. De verplichting van de registratie van de huurovereenkomstrust op de verhuurder. De kosten verbonden aaneen eventueel laattijdige registratie zijn volledig ten zijnelaste. (Artikel 74 Programmawet I van 27 december 2007; In werkinggetreden op 1 juli 2007 (art. 75 Programmawet))Art. 6. IndexatieIndien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaardedat de huur-overeenkomst bij geschrift is gesloten, is deaanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoudeenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaar-dagvan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgensde regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.(art. 8 W.13.04.1997; van toepassing op de huurovereenkomstengesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lidW.13.04.1997)).Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van debelanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaandaan die van het verzoek.Art. 7. Herziening van de huurprijs en de lasten§ 1. Onverminderd artikel 8 kunnen de partijen tussen de negende ende zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarigeperiode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien.Bij gebrek aanovereenstemming tussen de partijen kan de rechter een herzieningvan de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde vanhet gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minstetwintig percent hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indieningvan het verzoek eisbare huurprijs. Hij kan tevens een verhogingvan de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat denormale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste tienpercent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbarehuurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kostenin het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met uitzondering van dewerken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemmingte brengen met de vereisten van artikel 2, eerstelid. (art. 9, 1° W.13.04.1997; van toepassing op de huurovereenkomstengesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lidW.13.04.1997).)De rechter doet uitspraak naar billijkheid. De vordering kan slechtsworden ingesteld tussen de zesde en de derde maand vóór het verstrijkenvan de driejarige periode. De herziene huurprijs geldt te rekenenvan de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar devroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag vande definitieve beslissing.In het geval van artikel 3, § 8, kunnen partijen evenwel overeenkomenaf te zien van het recht de huurprijs te herzien.(art. 9, 2° W.13.04.1997; van toepassing op de huurovereenkomstengesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lidW.13.04.1997).)§ 1 bis. Indien een woning het voorwerp is van opeenvolgendehuurovereenkomsten met verschillende huurders,gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan driejaar en die beëindigd worden door een opzegging door deverhuurder, mag de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgendejaren niet hoger zijn dan de bij het begin van denegenjarige periode eisbare huurprijs, proportioneel aangepastaan de kosten van levensonderhoud, tenzij de normalehuurwaarde van het goed ondertussen ten gevolge van69

nieuwe omstandigheden, met ten minste twintig percent often gevolge van werken in het gehuurde goed met ten minstetien percent is gestegen.Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidendeovereenkomst vermindert de rechter de huurprijs totde huurprijs die eisbaar is krachtens de vorige huurovereenkomst,proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud,wanneer de verhuurder niet bewijst dat dehuurprijs werd vastgesteld overeenkomstig de bepalingenvan het eerste lid.De proportioneel aangepaste huurprijs wordt berekend alsvolgt: basishuurprijs bij het begin van de negenjarige periodevermenigvuldigd met het indexcijfer van de maand voorafgaandaan die van het sluiten van de nieuwe huurovereenkomsten gedeeld door het indexcijfer van de maandvoorafgaand aan die van het sluiten van de huurovereenkomstbij het begin van de negenjarige periode. (art. 9, 3°W.13.04.1997; van toepassing op de huurovereenkomsten geslotenof vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lid W.13.04.1997))De periode van negen jaar, vermeld in artikel 9, 3°, kan maar eenaanvang nemen vanaf 31 mei 1997 (art. 15, tweede lidW.13.04.1997).§ 2. Iedere partij kan te allen tijde aan de vrederechter de herzieningvan de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervanin werkelijke kosten en lasten.(art. 9, 4° W.13.04.1997; van toepassing op de overeenkomsten dielopen op 31 mei 1997 (art. 15, derde lid W.13.04.1997)).De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkelingvan de werkelijke uitgaven. Hij beslist tot de omzetting indien zij mogelijkis.Art. 8. RenovatieDe partijen kunnen te allen tijde schriftelijk overeenkomendat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het gehuurdegoed bepaalde werken uit te voeren, die door de verhuurdermoeten worden verricht. Zij moeten de termijn bepalenwaarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd.In dat geval kan van artikel 2 worden afgeweken op voorwaardedat de voorgenomen werken er toe strekken hetgehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereistenvan dat artikel, dat deze werken precies omschrevenworden, dat de aanvang voor de werken binnen een redelijktijdstip is bepaald en dat geen huurgelden verschuldigd zijntijdens de overeengekomen duur ervan, met dien verstandedat deze duur niet korter mag zijn dan degene die redelijkerwijzenoodzakelijk is om ze uit te voeren.Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdenseen bepaalde periode die meer dan negen jaar kan bedragen,af te zien van het recht aan de huurovereenkomst eeneinde te maken of van het recht de herziening van de huurprijste vragen, of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagenof kwijt te schelden.Na beëindiging van de werken wordt op verzoek van demeest gerede partij overgegaan tot de oplevering ervan optegenspraak. (art. 10 W.13.04.1997; van toepassing op huurovereenkomstengesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerstelid W.13.04.1997)).Art. 9. Overdracht van het gehuurde goedIndien de huurovereenkomst een vaste dagtekening vóór de vervreemdingvan het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om nietof onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurderop de datum van het verlijden van de authentiekeakte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting ingeval van vervreemding bedingt.Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekeningvóór de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurdegoed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijgerevenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om deredenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4,mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van driemaanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van dedatum van het verlijden van de authentieke akte. (art. 11W.13.04.1997; van toepassing wanneer de eigendomsoverdrachtplaatsvindt vanaf 31 mei 1997 (art. 15, zevende lid W.13.04.1997)).Art. 10. WaarborgArt. 10. - § 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien inartikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om denaleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van dein het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt,mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijkis aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van dehuurwaarborg.De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuzevan de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geïndividualiseerderekening op naam van de huurder bij een financiëleinstelling, ofwel een bankwaarborg die het dehuurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen testellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontracttussen een OCMW en een financiële instelling.Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening,mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan eenbedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rentewordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurderverwerft voorrecht op de activa van de rekeningvoor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig ofgedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van dehuurder.Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbijhij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constantemaandelijkse afbetalingen gedurende de duur van dehuurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, isdeze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maandenhuur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurderin voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps-of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien dehuurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomensbij de desbetreffende instelling, is die ge-70

echtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling vande waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om dieover te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaandede wet op het statuut van en het besluit op dekredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiëleinstelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verbandmet de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van12 juni 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing.De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg inde Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichtingvoor de financiële instelling om een huurwaarborgsamen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, ophet moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer danéén andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgendie voorheen toegekend werden. Na een evaluatie diezal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van ditsysteem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overlegin de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiserenom de waarborgen te dekken die door de financiëleinstellingen toegekend werden aan bepaalde categorieënhuurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteitendie Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrenteverschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hemrente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig issamengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechtenvan het gemeen recht ten overstaande van de huurderin geval hij zijn verplichting om de waarborg progressiefsamen te stellen, niet naleeft.Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijkis aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolgevan een standaardcontract tussen een OCMW en eenfinanciële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoektbij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunstevan de verhuurder.De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingenten aanzien van de verhuurders zullen bevestigendat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manierwaarop deze waarborg wordt gevormd.§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborgen nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derdelid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalenaan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op hetbedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigdwordt.Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurderde verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan deverplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigderente echter de wettelijke interesten op het bedragvan de waarborg.§ 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening,noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg,noch van de rekening waarop de waarborg opnieuwwerd samengesteld, dan ten voordele van een van beidepartijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord,dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van dehuurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijkebeslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaandeverzet of voorziening en zonder borgstellingof kantonnement. (Artikel 103 Wet Diverse Bepalingen IV van 25april 2007; In werking getreden op 18 mei 2007)Art. 11. Verlenging wegens buitengewone omstandighedenWanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge vaneen opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewoneomstandigheden, om een verlenging verzoeken.Deze verlenging wordt, op straf van nietigheid, uiterlijk een maandvoor de verval-dag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een terpost aangetekende brief. Bij gebrek aan overeenstemming tussen departijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de tweepartijen, onder meer met de eventuele hoge leef-tijd van een van departijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de duur ervan, die bepaaldmoet zijn, vast. De rechter, kan in dit geval, indien hij het billijk acht, opverzoek van de verhuurder eveneens een verhoging van de huurprijstoestaan, en de vergoeding die bij toepassing van artikel 3, § 4, verschuldigdis beperken of opheffen.Slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging kan wordeningediend onder dezelfde voorwaarden.Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter dezeverlenging toestaan eveneens onder dezelfde voorwaarden.11bis. § 1. De Koning zal drie bijlagen opstellen, een per gewest,voor elke huurovereenkomst, bevattende een uitlegover de wettelijke bepalingen met betrekking tot de volgendeelementen: de bepalingen die door het betrokken gewestgoedgekeurd werden inzake de normen van gezondheid, veiligheiden bewoonbaarheid; een uitleg over de aard van eendwingende regel; de bepalingen met betrekking tot de schriftelijkehuurovereenkomst, de registratie ervan en de kosteloosheidvan de registratie; de duur van de huurovereenkomst;de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, deindexering, de lasten; de regels opgesteld inzake de huurherstellingen;de mogelijkheden om de huurovereenkomst tebeëindigen en de erbij horende bepalingen; de bepalingen inverband met de verandering van eigenaar; de mogelijkhedenvoor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil.§ 2. Deze bijlage zal verplichtend bij de na de inwerkingtredingvan dit artikel gesloten huurovereenkomst worden gevoegd.(Artikel 102 Wet Diverse Bepalingen IV van 25 april 2007; Inwerking getreden op 18 mei 2007)Art. 12. Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingenvan deze afdeling van dwingend recht.Wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingenvan het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur (uittreksel).71

Art. 14 § 1. Met uitzondering van de artikelen 5 en 10 van de afdelingdie bij artikel 2 in het Burgerlijk Wetboek wordt ingevoegd, is deze wetook van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten vóór de inwerkingtredingervan.§2. De bepalingen van dezelfde afdeling zijn op de reeds gesloten schriftelijkeover-eenkomsten met bepaalde duur evenwel slechts van toepassingmet ingang van de vernieuwing of verlenging ervan, na de inwerkingtredingvan deze wet. Zij zijn slechts van toepassing op deovereenkomsten betreffende de onderhuur die gesloten zijn na de inwerkingtredingvan de wet.In afwijking van artikel 13, § 1, 8° (opheffing van artikel 1759bis B.W.)blijft artikel 1759bis van het Burgerlijk Wetboek van toepassing op dehuurovereenkomsten bedoeld in het eerste lid, tot op het ogenblik vande vernieuwing of verlenging ervan.§ 2bis. De bepalingen van dezelfde afdeling zijn niet van toepassingop de huurovereenkomsten voor het leven, geslotenvóór de inwerkingtreding van deze wet. (art. 13 W.13.04.1997;van toepassing op de overeenkomsten die nog lopen op 31 mei 1997(art. 15, derde lid W.13.04.1997)).(...)Art. 16. Bij ontstentenis van een vaste dagtekening worden de schriftelijkehuurovereenkomsten met onbepaalde duur en de mondelingehuurovereenkomsten betreffende de hoofdverblijfplaats van de huurder,die gesloten zijn vóór de inwerkingtreding van deze wet, geachtte lopen vanaf de eerste dag van de maand van inschrijving van dehuurder in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister ophet adres van het gehuurde goed, indien die inschrijving vóór de inwerkingtredingvan deze wet heeft plaatsgevonden en in elk geval tenvroegste vanaf 1 januari 1987.AFDELING II bis. Regels betreffende de handelshuur inhet bijzonder (uittreksel)Art. 11 bis. Indien de huurovereenkomst het hem niet verbiedt,kan de huurder een gedeelte van het gehuurde goedonderverhuren om te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats,op voorwaarde dat hij zijn handel behoudt in het gehuurdegoed. Het derde tot zevende lid van artikel 4,§ 2, vande afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk I van hetBurgerlijk Wetboek zijn op deze onderverhuring van toepassing,onder voorbehoud van de volgende bepalingen.Wanneer de hoofdhuurder de hernieuwing van de handelshuurvereenkomstverkrijgt, overeenkomstig artikel 14, eerstelid, geniet de onderhuurder deze hernieuwing voor deduur van zijn huurovereenkomst. De onderhuurder kanevenwel de rechtstreekse rechten, waarin de artikelen 11 en14, tweede lid, voorzien, niet in zijn voordeel inroepen tegenoverde verhuurder. (art 14 W.13.04.1997; reeds van toepassingop de overeenkomsten die lopen op 31 mei 1997 (art. 15, derdelid W.13.04.1997).)72

GERECHTELIJK WETBOEK(officieuze coördinatie)VIERDE DEEL. BURGERLIJKE RECHTSPLEGING(...)BOEK IV. Bijzondere Rechtspleginger(...)HOOFDSTUK XVbis. - Rechtspleging inzake huur van goederen eninzake uithuiszettingArt. 1344bis.Onder voorbehoud van de bepalingen omtrent de pacht kan elkevordering inzake de huur van goederen worden ingeleid bij verzoekschrift,neergelegd ter griffie van het vredegerecht.Het verzoekschrift vermeld, op straffe van nietigheid:1. de dag, de maand en het jaar;2. de naam, de voornaam, het beroep en de woonplaats van deverzoeker;3. de naam, de voornaam en de woonplaats, of bij gebreke vaneen woonplaats, de verblijfplaats van de persoon tegen wie devordering is ingesteld;4. het onderwerp en de korte samenvatting van de middelen vande vordering;5. de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat.Een getuigschrift van de woonplaats van de onder 3 vermeldepersoon wordt bij het verzoekschrift gevoegd. Het getuigschriftwordt afgegeven door het gemeentebestuur.De partijen worden door de griffier per gerechtsbrief opgeroepenom binnen vijf-tien dagen na de inschrijving van het verzoekschriftop de algemene rol, te verschijnen op de zitting die de rechterbepaalt. Bij de oproeping wordt een afschrift van het verzoekschriftgevoegd.Art. 1344ter.§ 1.Dit artikel is van toepassing op elke vordering ingeleid bij verzoekschrift,bij dagvaarding of bij vrijwillige verschijning waarbij deuithuiszetting wordt gevorderd van een natuurlijk persoon die eenhuurovereenkomst heeft gesloten als bedoeld in afdeling II of afdelingIbis van boek III, titel VII, hoofdstuk II van het BurgerlijkWetboek, uit een goed dat blijkens de inleidende akte de huurdertot woonplaats of, bij gebreke van een woonplaats, tot verblijfplaatsdient.§ 2. Wanneer de vordering aanhangig wordt gemaakt bij verzoekschriftof bij vrijwillige verschijning, zendt de griffier, behoudensverzet van de huurder zoals bepaald in § 4, na een termijn van vierdagen na de inschrijving op de algemene rol van de vordering totuithuiszetting, via enige vorm van telecommunicatie, te bevestigenbij gewone brief, een afschrift van het verzoekschrift naar hetOpenbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn van de woonplaatsof, bij gebreke van een woonplaats, van de verblijfplaats vande huurder.§ 3. Wanneer de vordering aanhangig wordt gemaakt bij dagvaarding,zendt de gerechtsdeurwaarder, behoudens verzet van dehuurder zoals bepaald in § 4, na een termijn van vier dagen na debetekening van het exploot, via enige vorm van telecommunicatie,te bevestigen bij gewone brief, een afschrift van de dagvaardingnaar het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn van dewoonplaats of, bij gebreke van een woonplaats, van de verblijfplaatsvan de huurder.§ 4. De huurder kan in het proces-verbaal van vrijwillige verschijningof bij de griffie binnen een termijn van twee dagen na deoproeping bij gerechtsbrief, of bij de gerechtsdeurwaarder binneneen termijn van twee dagen na de betekening, zijn verzet kenbaarmaken tegen de mededeling aan het Openbaar Centrum voorMaatschappelijk Welzijn van het afschrift van de inleidende akte.Het verzoekschrift of de dagvaarding vermeldt de tekst van hetvorige lid.§ 5. Het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn biedt, opde meest aan-gewezen wijze, aan om, binnen zijn wettelijke opdracht,hulp te bieden.Art. 1344quaterDe uithuiszetting, bedoeld in artikel 1344ter, § 1, kan in ieder gevalniet ten uitvoer worden gelegd dan na verloop van een termijn vaneen maand na de betekening van het vonnis, tenzij de verhuurderhet bewijs levert dat het goed verlaten is, tenzij partijen een anderetermijn overeenkwamen en dit akkoord in het vonnis werdopgenomen of tenzij de rechter op verzoek van de huurder of deverhuurder die het bewijs levert van uitzonderlijk ernstige omstandigheden,onder meer de mogelijkheden van de huurder om opnieuwgehuisvest te worden in dusdanige omstandigheden datgeen afbreuk wordt gedaan aan de eenheid, de financiële middelenen de behoeften van het gezin en dit in het bijzonder gedurendede winterperiode, deze termijn verlengt of inkort. In dit laatstegeval stelt de rechter, rekening houdend met de belangen vande twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijnvast gedurende welke de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd.De gerechtsdeurwaarder moet de huurder of de bewonersvan het goed in ieder geval ten minste vijf werkdagen vantevoren op de hoogte brengen van de werkelijke datum van deuithuiszetting.Art. 1344quinquies.Bij de betekening van een vonnis tot uithuiszetting, als bedoeld inartikel 1344ter, § 1, deelt de gerechtsdeurwaarder aan de persoonmee dat de goederen, die zich na verloop van de wettelijke of vande door de rechter bepaalde termijn nog in de woning zoudenbevinden, op zijn kosten op de openbare weg zullen worden gezeten, wanneer zij de openbare weg belemmeren en de eigenaar vande goederen of zijn rechtverkrijgenden die daar achterlaat, door73

het gemeentebestuur eveneens op zijn kosten zullen worden weggehaalden gedurende een termijn van zes maanden zullen wordenbewaard tenzij het gaat om goederen die aan snel bederf onderhe-vigzijn of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne,gezondheid of veiligheid. De gerechtsdeurwaarder bevestigt dezemededeling in het exploot van betekening.Art. 1344sexies.Bij de betekening van elk ander vonnis tot uithuiszetting dan bedoeldin arti- kel 1344quinquies, zendt de gerechtsdeurwaarder,behoudens verzet zoals bepaald in § 2, na een termijn van vierdagen na de betekening van het vonnis, bij gewone brief, een afschriftvan het vonnis naar het Openbaar Centrum voor MaatschappelijkWelzijn van de plaats waar het goed gelegen is.De persoon wiens uithuiszetting is bevolen kan, binnen een termijnvan twee dagen vanaf de betekening van het vonnis, bij de gerechtsdeurwaarderzijn verzet kenbaar maken tegen de mededelingvan het vonnis aan het Openbaar Centrum voor MaatschappelijkWelzijn.Het exploot vermeldt de tekst van het vorige lid.Het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn biedt, op demeest aangewezen wijze, aan om, binnen zijn wettelijke opdracht,hulp te bieden.Art. 1344septies.Voor de huur van woningen worden de hoofdvorderingen inzakede aanpassing van de huurprijs of inzake de invordering van achterstalligehuurgelden of inzake de uithuiszetting verplicht voorafaan de rechter voorgelegd overeenkomstig de artikelen 731, eerstelid, 732 en 733. Het schriftelijk verzoek om minnelijke schikkingwordt aan het dossier van de rechtspleging toegevoegd nadat degriffier de datum van neerlegging erop heeft vermeld; ingeval hetverzoek mondeling wordt gedaan, maakt de griffier daarvan proces-verbaalop dat aan het dossier van de rechtspleging wordttoegevoegd.Wanneer geen minnelijke schikking tot stand komt en een partijhaar vordering ten gronde voor de rechter wenst te brengen, handeltzij overeenkomstig de bepalin- gen van dit hoofdstuk.Het verzoek om minnelijke schikking dat is ingediend overeenkomstigde voorafgaande leden heeft, wat de termijnen betreft die bijwet worden verleend, de gevolgen van een dagvaarding vanaf dedag van zijn indiening, voorzover wanneer de partijen niet tot eenschikking zijn gekomen, de vordering in rechte wordt ingeleid binneneen maand na de datum van het proces-verbaal waaruit deontstentenis van schikking blijkt. (Dit artikel is van toepassing opde vorderingen die de eiser voor de rechter wenst te brengenvanaf 10 januari 2003 – zie de artikelen 375 en 376 van wet van24.12.2002).74

KONINKLIJK BESLUITv a n 8 j u l i 1997... tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minstevoldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurdals hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met deelementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid enbewoonbaarheid. Belgisch Staatsblad 21. 08. 97Artikel 1Voor de toepassing van dit besluit wordt verstaan onder:woning : een verhuurd gebouwd onroerend goed of gedeeltevan onroerend goed, bestemd als hoofdverblijfplaats van dehuurder;woonvertrek : een gedeelte van een woning bestemd om teworden gebruikt als keuken, woon- of slaapkamer.Artikel 2De volgende lokalen kunnen geen woonvertrek vormen: devoor- of inkomhallen, de gangen, de toiletten, de badkamers,de wasruimten, de bergplaatsen, de niet voor bewoning ingerichtekelders, zolders en bijgebouwen, de garages en de lokalenvoor beroepsbezigheden.De oppervlakte en het volume van de woning moeten voldoenderuim zijn om er te koken, te wonen en te slapen. Elke woningmoet ten minste één vertrek bevatten bestemd als woonenslaapkamer. Dit vertrek moet voor eigen gebruik zijn.Wanneer een gebouw verscheidene woningen bevat, mogenéén of meer gemeen-schappelijke gedeelten van dat gebouwgebruikt worden voor andere activiteiten dan het wonen enslapen.Artikel 3Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloerenen het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendigestructurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebrekenzoals scheuren, breuken, uitgesproken slijtageverschijnselen ofde aanwezigheid van zwammen of parasieten die de veiligheidof gezondheid in het gedrang kunnen brengen.Artikel 4De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, dedakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgendvocht via de muren of vloeren die de gezondheid in hetgedrang kunnen brengen.Artikel 5Ten minste de helft van de woonvertrekken bestemd om teworden gebruikt als woon- of slaapkamer moeten voorzien zijnvan een natuurlijke lichtbron. Deze natuurlijke lichtbron moetten minste 1/12 bedragen van de vloeroppervlakte van dit vertrek.Voor de kelderwoonvertrekken wordt hiertoe geen rekeninggehouden met de helft van de vensteroppervlakte onderhet grondniveau.De woonvertrekken en de sanitaire vertrekken zoals de badkamer,de douche en het toilet die niet kunnen worden verluchtvia een raam dat kan worden geopend, moeten minstens beschikkenover een opening, een verluchtingsrooster of -koker.De vrije oppervlakte van die opening, dat rooster of die kokerin geopende toestand moet ten minste 0,1 % van de vloeroppervlaktebedragen.Elke warmwaterinstallatie of elk ander verwarmingssysteemdat verbrande gassen produceert, moet voorzien zijn van eengoed functionerend afvoersysteem dat uit-geeft op de openlucht.Artikel 6De woning moet ten minste voorzien zijn van:1° een eigen, permanent toegankelijk tappunt voor drinkbaarwater; indien het gebouw verscheidene woningen bevat waarvanéén of meer gemeenschappelijke gedeelten gebruikt wordenvoor andere activiteiten dan het wonen en slapen, danvolstaat de aanwezigheid van een gemeenschappelijk tappuntvoor drinkbaar water in de gemeenschappelijke delen;2° een gootsteen met een reukafsnijder, aangesloten op eenafvoersysteem dat functioneert;3° een eigen toilet, in of aansluitend bij het gebouw en bruikbaargedurende het gehele jaar. Verscheidene woningen gelegenin hetzelfde gebouw mogen het toilet evenwel gemeenschappelijkhebben voor zover voldaan wordt aan de volgendevoorwaarden:a)die woningen zijn gelegen op een of twee aaneensluitendewoonverdiepingen;b)hun aantal bedraagt niet meer dan vijf;c)het toilet is toegankelijk via de gemeenschappelijke delen;4° een elektrische installatie goedgekeurd door een erkendekeuringsinstelling, wanneer een zodanige goedkeuring vereistis krachtens de geldende regeling, of die geen risico inhoudt bijnormaal gebruik. Elk woonvertrek moet elektrisch kunnen wordenverlicht of ten minste voorzien zijn van een contactpuntvoor stroomafname;5° voldoende verwarmingsmiddelen die geen risico inhoudenbij normaal gebruik of ten minste de mogelijkheid om één ofmeer verwarmingstoestellen te plaatsen en aan te sluiten;6° een permanente toegankelijkheid tot de smeltveilighedenvan de elektrische installatie van de woning.Indien de woning is uitgerust met een gasinstallatie, moet dezegoedgekeurd zijn door een erkende keuringsinstelling, wanneereen zodanige goedkeuring vereist is krachtens de geldenderegeling, of mag zij bij normaal gebruik geen gevaar opleveren.Artikel 7De eigen woonvertrekken moeten steeds vrij toegankelijk zijn,rechtstreeks via de openbare weg of onrechtstreeks via eentoegang die verscheidene woningen gemeenschappelijk hebbenof via een vertrek dat door een bewoner wordt gebruikt75

voor beroepsdoeleinden. Zij moeten kunnen worden afgeslotenzodat enkel de bewoners toegang hebben.De trappen naar de woonvertrekken moeten vast zijn en gemakkelijktoegankelijk. Zij mogen geen risico inhouden bij normaalgebruik.De woonvertrekken, de trappen naar de woonvertrekken en deuitgangen moeten zodanig geconstrueerd zijn dat zij een snelleen gemakkelijke ontruiming van personen mogelijk maken.De op een verdieping gelegen vensters en deuren die uitgevenop de buitenzijde van de woning tot op een hoogte van minderdan 50 cm van de vloer, moeten beveiligd zijn door een vaststaandeleuning.Artikel 8Onze Minister van Justitie is belast met de uitvoering van ditbesluit.76

BIJLAGEN BIJ HET KONINKLIJK BESLUITv a n 4 m e i 2007... genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titelVIII, hoofdstuk II, afdeling 2,van het Burgerlijk WetboekHUUROVEREENKOMST VOORWONINGEN GELEGEN IN HET VLAAMSGEWESTI. Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheiddie van toepassing zijn in het Vlaams GewestIn dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantalkrachtlijnen uit de Vlaamse Wooncode. Meer informatie omtrentde interpretatie, de concrete invulling en de afdwingingvan deze principes kan worden verkregen bij de Vlaamse Overheid.De Vlaamse Wooncode stelt dat een woning op de volgendevlakken moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids-en woonkwaliteitsvereisten:1) de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdendmet het type van woning en de functie van het woongedeelte;2) de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheidvan een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woningen een wasgelegenheid met stromend water, aangeslotenop een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in dewoning;3) de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheidvan voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeeltenmet een woonfunctie tot een normale temperatuurte kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veiligemanier aan te sluiten;4) de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij deverlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteldin relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlaktevan het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatietot de functie en de ligging van het woongedeelte en deaanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallatiesdie verbrandingsgassen produceren;5) de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installatiesvoor de verlichting van de woning en het veilig gebruikvan elektrische apparaten;6) de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsingen aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden;7) de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering,de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloerenen het timmerwerk;8) de toegankelijkheid.De woning moet bovendien voldoen aan alle vereisten vanbrandveiligheid en de omvang van de woning moet ten minstebeantwoorden aan de woningbezetting.II. Federale wetgeving inzake woninghuurDit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiëleaspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Vooreen uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan wordenverwezen naar de brochure “De Huurwet”, uitgegeven door deFederale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de websitevan deze overheidsdienst.1) Voorafgaande opmerking: onderscheid tussen een verplichtendeen een aanvullende regelEen verplichtende regel is een regel waarvan men niet magafwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurderen huurder akkoord gaan. De bepalingen van de huurwet zijnin principe verplichtend behalve in de mate dat ze zelf bepalendat ze het niet zijn.Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgewekenworden in het contract.2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomstEen huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaatsvan de huurder dient steeds schriftelijk te wordenopgemaakt en moet de identiteit van alle contracterende partijen,de begindatum van de overeenkomst, de omschrijvingvan alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerpvan de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten.Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door departijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplarenals er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog éénextra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3)). Daarenbovenmoet elk origineel van de overeenkomst de vermeldingvan het aantal originelen bevatten.3) Registratie van de huurovereenkomstDe registratie van een geschreven huurovereenkomst is eenverplichte formaliteit die door de verhuurder dient te wordenuitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst –evenals de plaatsbeschrijving – in drie exemplaren (indien erslechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van deplaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alleadressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongidsonder de rubriek «Federale Overheidsdienst Financiën- Registratie».De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdrachtvan huur van onroerende goederen of gedeelten vanonroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisves-77

ting van een gezin of een persoon is kosteloos en moet binnende twee maand volgend op de sluiting van het contract gebeuren.Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnendeze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt– indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat – bovendienvanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een eindekan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijnin acht te nemen en zonder een vergoeding tebetalen.4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomsta. Algemene opmerking in verband met de aanvang van deopzeggingstermijnenIn alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan wordengedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerstedag van de maand die volgt op de maand tijdens welke deopzegging wordt gedaan.b. De huurovereenkomst van 9 jaari. AlgemeenElke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal metname automatisch het geval zijn voor:• een mondelinge huurovereenkomst;• een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van deduur;• een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duurgaande van 3 tot 9 jaar.Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder ende verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motiefen zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaardeeen opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag.Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beidepartijen een einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomsttelkens verlengd voor een periode van 3 jaar tegendezelfde voorwaarden. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid,om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen,zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen.ii. Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9jaar1. Beëindiging door de verhuurderGedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in driegevallen de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden eeneinde te stellen aan de overeenkomst. Deze regels zijn nietverplichtend, zodat de huurovereenkomst het recht van de verhuurderom het contract in deze drie gevallen te beëindigenkan uitsluiten of beperken.1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigenom het goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitendop voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen. Omgeldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit vande persoon vermelden die het gehuurde goed persoonlijk enwerkelijk zal betrekken.De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn,zijn/haar echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen ofgeadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e),bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder, grootouders)en deze van zijn/haar echtgeno(o)t(e), broers, zusters,ooms, tantes, neven, nichten en deze van de echtgeno(o)t(e).2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarigeperiode en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van6 maand te betekenen, de overeenkomst beëindigen voor deuitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motieftoelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden(zie brochure “De Huurwet”, uitgegeven door de FederaleOverheidsdienst Justitie en consulteerbaar op dewebsite van deze dienst).3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periodemag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigenop voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aande huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelangde opzegging werd betekend op het einde van de eersteof van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder.2. Beëindiging door de huurderDe huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dathij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent.Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerstedrie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aande verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan 3, 2 of 1maand huur, naargelang hij tijdens het eerste, tweede of derdejaar vertrekt.In deze context dient ook te worden gewezen op de specialebeëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomstniet geregistreerd is (zie punt 3)).Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigtdoor middel van een opzeg van 6 maanden om reden vanpersoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zondermotief (Zie punt 4), b., ii., 1.), kan de huurder een tegenopzeggeven van 1 maand, zonder een schadevergoeding te moeten78

etalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar vanzijn contract.c. Huurovereenkomst met een korte duurDe huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomstkunnen sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten,voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar.Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldagof indien de huurder na de overeengekomen duur in hetgoed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder, danwordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegendezelfde voorwaarden maar wordt deze verondersteld van bijhet begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar.d. Huurovereenkomst met een lange duurDe mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaaldeduur van meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomstgelden dezelfde bepalingen als deze van deovereenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b.).e. Huurovereenkomst voor het levenHet is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor hetleven van de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt.De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdigbeëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen.De huurder kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen,met een termijn van 3 maand.5) Herziening van de huurprijsDe huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herzieningvan de huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of eenverlaging. Deze herziening kan slechts plaatsvinden op heteinde van elke driejarige periode. Zij kan zowel door de huurderals de verhuurder aan de andere partij gevraagd wordenmaar uitsluitend binnen een precieze termijn: tussen de 9de en6de maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat.Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van deherziening en het bedrag ervan;2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan devragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitendtussen de 6de en 3de maand die de einddatum van delopende driejarige periode voorafgaat.6) Indexering van de huurprijsDe indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijkehuurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheiduitsluit.De indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet ditschriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkendekracht, behalve voor de drie maand voorafgaandaan de maand van de aanvraag.De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van eenwettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordtgrondig uiteengezet in de brochure “De Huurwet”, uitgegevendoor de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar opde website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnenworden verkregen bij de Federale Overheidsdienst Economieen zijn eveneens consulteerbaar op de website van dezedienst.7) Kosten en lastenIn het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder ofverhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerendevoorheffing dient verplichtend door de verhuurder teworden betaald.De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van dehuur in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld:vast bedrag van 75 euro per maand) mogen departijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende metde werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijndan dit forfaitair bedrag. De huurder of verhuurder mogen echterop ieder tijdstip aan de vrederechter vragen om ofwel hetbedrag van de forfaitaire kosten en lasten te herzien, ofwel omdit forfaitair bedrag om te zetten in werkelijke kosten en lasten.Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorzietde wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijkeuitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder debewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd teeisen.8) Regels inzake huurherstellingenDe verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanigestaat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoehet verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtenderegel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen,ten laste van de verhuurder vallen.`79

De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend teverwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en vanherstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in testaan voor de huurherstellingen. “Huurherstellingen” zijn herstellingendie door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwdworden, alsook de herstellingen die in artikel 1754van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echtereen belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder:geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van dehuurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneeralleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.9) Overdracht van het gehuurde goedWanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de beschermingvan de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af vanhet feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datumheeft vóór de vervreemding.Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomstopgesteld door een notaris, heeft altijd een vastedatum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst(d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dagvan de registratie (zie punt 3)), ofwel vanaf de dag van hetoverlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekendheeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van deovereenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgestelddoor een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of eengerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomstheeft nooit een vaste datum.Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór devervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaarvan de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegereverhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst hetrecht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór devervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden:1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode vanminder dan 6 maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomstbeëindigen zonder motief of vergoeding.2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6maand. De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder,maar hij beschikt in bepaalde gevallen over soepelereopzeggingsmogelijkheden.10) Juridische bijstand en rechtsbijstanda. Juridische bijstandi. Juridische eerstelijnsbijstandOnder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenenvan juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen,juridische informatie, een eerste juridisch advies of deverwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie.De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordtonder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizenen de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstanddoor advocaten is kosteloos voor personen wier inkomstenonvoldoende zijn.ii. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenenvan juridische bijstand door een advocaat in de vorm vaneen omstandig juridisch advies of bijstand in het kader van eenprocedure of een geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkelpersonen in aanmerking die over onvoldoende inkomstenbeschikken. De aanvrager richt zijn verzoek voor het bekomenvan tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridische bijstandvan de Orde van Advocaten. Voor meer informatie over de juridischebijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of hetbureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten.b. RechtsbijstandWaar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op dekosten van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstandbetrekking op de “gerechtskosten”. Voor geschillen die tot debevoegdheid van de vrederechter behoren, zoals geschillen inzakehuur van onroerende goederen, wordt het verzoek totrechtsbijstand ingediend bij de vrederechter die de zaak zalbehandelen of reeds behandelt.HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WO-NINGEN GELEGEN IN HETBRUSSELS HOOFDSTEDELIJKGEWESTI. Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheiddie van toepassing zijn in het Brussels HoofdstedelijkGewestIn dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantalkrachtlijnen uit de Brusselse Huisvestingscode. Meer informatieomtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwingingvan deze principes kan worden verkregen bij de Overheidvan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.80

Op grond van de Brusselse Huisvestingscode moeten de in hetBrussels Gewest gelegen woningen voldoen aan de onderstaandeverplichtingen:1° de verplichte elementaire veiligheid, die minimale normenomvat met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw, deelektriciteit, het gas, de verwarming en de riolering;2° de verplichte elementaire gezondheid, die minimale normenomvat met betrekking tot de vochtigheid, de giftigheid van dematerialen, de parasieten, de verlichting, de verluchting, alsookde vorm van het gebouw inzake minimale oppervlakte,hoogte van de vertrekken en toegang tot de woning;3° de verplichte elementaire uitrusting, die minimale normenomvat met betrekking tot het koud water, het warm water, desanitaire installaties, de elektrische installatie, de verwarming,alsook de vereiste vooruitrusting waarop uitrustingen aangeslotenkunnen worden om te koken.II. Federale wetgeving inzake woninghuurDit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiëleaspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Vooreen uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan wordenverwezen naar de brochure “De Huurwet”, uitgegeven door deFederale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de websitevan deze overheidsdienst.1) Voorafgaande opmerking: onderscheid tussen een verplichtendeen een aanvullende regelEen verplichtende regel is een regel waarvan men niet magafwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurderen huurder akkoord gaan. De bepalingen van de huurwet zijnin principe verplichtend behalve in de mate dat ze zelf bepalendat ze het niet zijn.Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgewekenworden in het contract.2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomstEen huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaatsvan de huurder dient steeds schriftelijk te wordenopgemaakt en moet de identiteit van alle contracterende partijen,de begindatum van de overeenkomst, de omschrijvingvan alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerpvan de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten.Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door departijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplarenals er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog éénextra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3)). Daarenbovenmoet elk origineel van de overeenkomst de vermeldingvan het aantal originelen bevatten.3) Registratie van de huurovereenkomstDe registratie van een geschreven huurovereenkomst is eenverplichte formaliteit die door de verhuurder dient te wordenuitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst –evenals de plaatsbeschrijving – in drie exemplaren (indien erslechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van deplaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alleadressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongidsonder de rubriek «Federale Overheidsdienst Financiën- Registratie».De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdrachtvan huur van onroerende goederen of gedeelten vanonroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvestingvan een gezin of een persoon is kosteloos en moet binnende twee maand volgend op de sluiting van het contract gebeuren.Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnendeze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt– indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat – bovendienvanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een eindekan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijnin acht te nemen en zonder een vergoeding tebetalen.4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomsta.Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnenIn alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan wordengedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerstedag van de maand die volgt op de maand tijdens welke deopzegging wordt gedaan.b.De huurovereenkomst van 9 jaari. AlgemeenElke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal metname automatisch het geval zijn voor:• een mondelinge huurovereenkomst;• een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van deduur;• een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duurgaande van 3 tot 9 jaar.Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder ende verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motiefen zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaardeeen opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag.Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beidepartijen een einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomsttelkens verlengd voor een periode van 3 jaar tegendezelfde voorwaarden. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid,om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen,zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen.81

ii. Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar1.Beëindiging door de verhuurderGedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in driegevallen de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaardeneen einde te stellen aan de overeenkomst. Deze regels zijnniet verplichtend, zodat de huurovereenkomst het recht vande verhuurder om het contract in deze drie gevallen te beëindigenkan uitsluiten of beperken.1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigenom het goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitendop voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen.Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en deidentiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goedpersoonlijk en werkelijk zal betrekken.De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn,zijn/haar echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderenof geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder,grootouders) en deze van zijn/haar echtgeno(o)t(e), broers,zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze van deechtgeno(o)t(e).2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarigeperiode en op voorwaarde aan de huurder een opzeggingvan 6 maand te betekenen, de overeenkomst beëindigenvoor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moethet motief toelichten en beantwoorden aan een aantal striktevoorwaarden (zie brochure “De Huurwet”, uitgegevendoor de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaarop de website van deze dienst).3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periodemag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigenop voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenenaan de huurder en een vergoeding van 9 of 6maand huur (naargelang de opzegging werd betekend ophet einde van de eerste of van de tweede driejarige periode)te betalen aan de huurder .2. Beëindiging door de huurderDe huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaardedat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent.Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurendede eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hijnochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijkaan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het eerste,tweede of derde jaar vertrekt.In deze context dient ook te worden gewezen op de specialebeëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomstniet geregistreerd is (zie punt 3)).Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigtdoor middel van een opzeg van 6 maanden om redenvan persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfszonder motief (Zie punt 4), b., ii., 1.), kan de huurder eentegenopzeg geven van 1 maand, zonder een schadevergoedingte moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens deeerste 3 jaar van zijn contract.c.Huurovereenkomst met een korte duurDe huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomstkunnen sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten,voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar.Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldagof indien de huurder na de overeengekomen duur in hetgoed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder, danwordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegendezelfde voorwaarden maar wordt deze verondersteld van bijhet begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar.d.Huurovereenkomst met een lange duurDe mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaaldeduur van meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomstgelden dezelfde bepalingen als deze van deovereenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b.).e.Huurovereenkomst voor het levenHet is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor hetleven van de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt.De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdigbeëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen.De huurder kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen,met een termijn van 3 maand.5) Herziening van de huurprijsDe huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herzieningvan de huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of eenverlaging. Deze herziening kan slechts plaatsvinden op heteinde van elke driejarige periode. Zij kan zowel door de huurderals de verhuurder aan de andere partij gevraagd wordenmaar uitsluitend binnen een precieze termijn: tussen de 9de en6de maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat.Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van deherziening en het bedrag ervan;2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan devragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitslui-82

tend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van delopende driejarige periode voorafgaat.6) Indexering van de huurprijsDe indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijkehuurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheiduitsluit.De indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet ditschriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkendekracht, behalve voor de drie maand voorafgaandaan de maand van de aanvraag.De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van eenwettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordtgrondig uiteengezet in de brochure “De Huurwet”, uitgegevendoor de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar opde website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnenworden verkregen bij de Federale Overheidsdienst Economieen zijn eveneens consulteerbaar op de website van dezedienst.7) Kosten en lastenIn het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder ofverhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerendevoorheffing dient verplichtend door de verhuurder teworden betaald.De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van dehuur in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bij-Voorbeeld:: vast bedrag van 75 euro per maand) mogen departijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende metde werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijndan dit forfaitair bedrag. De huurder of verhuurder mogen echterop ieder tijdstip aan de vrederechter vragen om ofwel hetbedrag van de forfaitaire kosten en lasten te herzien, ofwel omdit forfaitair bedrag om te zetten in werkelijke kosten en lasten.Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorzietde wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijkeuitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder debewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd teeisen.De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat teonderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurdis. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alleherstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van deverhuurder vallen.De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigenvan beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingendie noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staanvoor de huurherstellingen. “Huurherstellingen” zijn herstellingendie door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden,alsook de herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboekzijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grensaan deze verplichtingen van de huurder: geen van de herstellingendie geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voorrekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmachtdaartoe aanleiding hebben gegeven.9) Overdracht van het gehuurde goedWanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de beschermingvan de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit ofde huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór devervreemding.Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomstopgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum.Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek)heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie(zie punt 3)), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één derpartijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf dedag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteldbij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar,zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelingehuurovereenkomst heeft nooit een vaste datum.Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemdingvan het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van dewoning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurderovernemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzettingin geval van vervreemding bedingt.Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemdingvan het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden:1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode vanminder dan 6 maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomstbeëindigen zonder motief of vergoeding.2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand.De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maarhij beschikt in bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden.10) Juridische bijstand en rechtsbijstand8) Regels inzake huurherstellingen83

i. Juridische bijstand1. Juridische eerstelijnsbijstandOnder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenenvan juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen,juridische informatie, een eerste juridisch advies of deverwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie.De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordtonder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizenen de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstanddoor advocaten is kosteloos voor personen wier inkomstenonvoldoende zijn2. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenenvan juridische bijstand door een advocaat in de vorm vaneen omstandig juridisch advies of bijstand in het kader van eenprocedure of een geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkelpersonen in aanmerking die over onvoldoende inkomstenbeschikken. De aanvrager richt zijn verzoek voor het bekomenvan tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridische bijstandvan de Orde van Advocaten. Voor meer informatie over de juridischebijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of hetbureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten.ii. RechtsbijstandWaar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op dekosten van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstandbetrekking op de “gerechtskosten”. Voor geschillen die tot de bevoegdheidvan de vrederechter behoren, zoals geschillen inzakehuur van onroerende goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstandingediend bij de vrederechter die de zaak zal behandelen ofreeds behandelt.84

NEDERLANDSTALIGE JUSTITIEHUIZENAntwerpenKipdorp 44-46 - 2000 ANTWERPENTel.: 03 206 96 20justitiehuis.antwerpen@just.fgov.beBruggePredikherenrei 3 - 8000 BRUGGETel.: 050 44 24 10justitiehuis.brugge@just.fgov.beBrusselRegentschapstraat 63 - 2 de verdiep1000 BRUSSEL - Tel.: 02 557 76 11justitiehuis.brussel@just.fgov.beDendermondeZwarte Zustersstraat 8 - 9200 DENDERMONDETel.: 052 25 05 20justitiehuis.dendermonde@just.fgov.beGentCataloniëstraat 6-9 - 9000 GENTTel.: 09 269 62 20justitiehuis.gent@just.fgov.beHasseltMaagdendries 3 - 3500 HASSELTTel.: 011 29 50 40justitiehuis.hasselt@just.fgov.beIeperR. Colaertplein 31 - 8900 IEPERTel.: 057 22 71 70justitiehuis.ieper@just.fgov.beKortrijkBurgemeester Nolfstraat 51 - 8500 KORTRIJKTel.: 056 26 06 31justitiehuis.kortrijk@just.fgov.beLeuvenBondgenotenlaan 116 bus 3 - 3000 LEUVENTel.: 016 30 14 50justitiehuis.leuven@just.fgov.beMechelenSchoolstraat 9 - 2800 MECHELENTel.: 015 43 36 11justitiehuis.mechelen@just.fgov.beOudenaardeLappersfort 1 - 9700 OUDENAARDETel.: 055 31 21 44justitiehuis.oudenaarde@just.fgov.beTongerenKielenstraat 24 - 3700 TONGERENTel.: 012 39 96 66justitiehuis.tongeren@just.fgov.beTurnhoutMerodecenter 1 – Merodelei - 2300 TURNHOUTTel.: 014 47 13 40justitiehuis.turnhout@just.fgov.beVeurneIepersesteenweg, 87 - 8630 VEURNETel.: 058 33 23 50justitiehuis.veurne@just.fgov.be85

FRANSTALIGE JUSTITIEHUIZENArlonAvenue de la Gare, 59 - 6700 ARLONTel. : 063 42 02 80maisondejustice.mons@just.fgov.beBruxellesRue de la Régence 63 - 4 ème étage1000 BRUXELLES - Tel. : 02 557 79 11maisondejustice.bruxelles@just.fgov.beCharleroiRue Basslé 23-25 - 6000 CHARLEROITel. : 071 23 04 20maisondejustice.charleroi@just.fgov.beDinantRue de Maibes 5 - 5500 DINANTTel. : 082 21 38 00maisondejustice.dinant@just.fgov.beEupenAachenerstrasse 62 - 4700 EUPENTel. : 087 59 46 00maisondejustice.eupen@just.fgov.beHuyChaussée de Liège 76 - 4500 HUYTel. : 085 27 82 26maisondejustice.huy@just.fgov.beLiègeBd de la Sauvenière 32 - boîte 11 - 4000 LIEGETel. : 04 232 41 11maisondejustice.liege.@just.fgov.beMarche-en-FamenneAllée du Monument 2 - 6900 MARCHE-EN-FAMENNETel. : 084 31 00 41maisondejustice.marche-en-famenne@just.fgov.beMonsChaussée de Binche 101 - 7000 MONSTel. : 065 39 50 20maisondejustice.mons@just.fgov.beNamurBoulevard Frère-Orban 5 - 5000 NAMURTel. : 081 24 09 10maisondejustice.namur@just.fgov.beNeufchâteauRue Saint-Roch 8 - 6840 NEUFCHATEAUTel. : 061 27 51 70maisondejustice.neufchateau@just.fgov.beNivellesRue des Frères Grislein 21 - 1400 NIVELLESTel. : 067 88 27 60maisondejustice.nivelles@just.fgov.beTournaiPlace Reine Astrid 7 - 7500 TOURNAITel. : 069 25 31 10maisondejustice.tournai@just.fgov.beVerviersRue Saint Remacle 22 - 4800 VERVIERSTel. : 087 32 44 50maisondejustice.verviers@just.fgov.be86